河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1381民初8360号原告：曾庆一，男，生于1994年4月21日，蒙古族，住河南省邓州市夏集乡文化路。委托诉讼代理人：芦甲，河南德高律师事务所律师（执业证号14113201910144631）。被告：段清琳，女，生于1980年3月20日，汉族，住河南省邓州市。被告：王小凤，女，生于1985年11月17日，汉族，住河南省邓州市。原告曾庆一与被告段清琳、王小凤为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾庆一的委托诉讼代理人芦甲，被告段清琳、王小凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾庆一向本院提出诉讼请求：1、确认双方之间的买卖合同有效，并交付房屋给原告使用；2、判令被告王小凤、段清琳将位于邓州市××路××）与东一环交叉口鸿杰第一城小区4号楼1单元3202室的房屋产权变更至原告名下；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年8月6日，原告与被告段清琳、王小凤签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定被告将位于邓州市××路××）与东一环交叉口鸿杰第一城小区4号楼1单元3202室的房屋以530000元的价格出售给原告。原告依合同约定向被告段清琳支付了第一笔房款30000元，并代被告结清了银行剩余贷款，但被告至今不能将该涉案房屋过户至原告名下，原、被告之间为此引发纠纷，故有前请。被告段清琳辩称：认可合同有效，其也极力配合原告办理过户手续，并没有违约。被告王小凤辩称：涉案房屋原来是其购买的，房屋现状是毛坯房，开发商没有给钥匙，也没有办理正式的交房手续。当时其与段清琳及原告一起签订合同属实，后一直协助原告办理过户手续。原告曾庆一为证明其诉称主张，向本院提交了如下证据：1、身份证复印件，以证明原告的身份，主体资格适格；2、原告与二被告共同签订的《房屋买卖合同》，以证明2019年8月7日原告与二被告段清琳、被告王小凤共同签订了《房屋买卖合同》一份，对涉案房屋的转让相关事宜进行了约定，合同第一条约定了被告段清琳将涉案房屋出售给原告，合同第二条约定了被告王小凤无条件配合原告将涉案房屋过户至原告名下，房屋更名及过户费用由被告段清琳承担；3、汇款凭证两张，以证明原告已按照合同约定于2019年8月7日支付给被告段清琳10000元，于2019年8月12日支付给被告段清琳20000元；4、转账凭证两张（分别为44837元、49999元）及被告段清琳出具的指定转收证明一张，以证明2019年8月14日原告经段清琳授意将购房款94836元汇至河南鸿杰房地产开发有限公司；5、转账凭证四张（分别为27166元、49999元、49999元、50000元）及被告段清琳出具的指定转收证明一张，以证明2019年8月14日原告经段清琳授意将购房款177164元汇至被告王小凤卡内的事实；6、收据及转账凭证各一张，以证明2019年8月20日原告根据被告段清琳的授意将10000元房款支付给被告王小凤；7、抵押权注销证明，以证明原告已经按照合同约定履行了义务，中国银行出具了涉案房屋抵押权注销的手续；8、收据三张、转账凭证两张，以证明原告已经按照合同约定与售楼部履行了后续义务；9、微信截屏两张，以证明原告多次催促被告段清琳履行合同义务，但均无回应，被告的行为构成违约；10、录音一份，以证明2019年11月16日被告段清琳违反合同约定要求原告支付剩余房款才给原告办理房屋过户手续，被告的行为构成违约。被告段清琳为证明其辩称主张向本院提交微信截屏一份，以证明原告提交的微信截屏不完整，其没有违约的事实。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，在评理部分予以评述。经庭审质证，本院确认如下案件事实：2019年8月6日，原告与被告段清琳、王小凤签订了《房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方（段清琳）将其从丙方（王小凤）处购买的位于邓州市××路××）与东一环交叉口鸿杰第一城小区4号楼1单元3202室的房产一套出售给乙方（曾庆一）；王小凤保证其与段清琳之间不存在其他任何经济往来，并无条件配合曾庆一办理房产更名及过户手续；该房产更名及过户手续的费用由段清琳负担；该房产的交易总价为530000元（包含大修基金、房屋契税及更名过户的相关办证费用），房款的支付方式为：1、协议签订后，曾庆一七日内支付段清琳房款30000元；2、在更名过户前，如需结清银行剩余贷款款项时，由曾庆一垫资结清贷款款项，段清琳出具现金收款收据在结付剩余房款时予以冲抵；3、冲抵1、2项款项后，剩余房款自更名及过户完成后七日内一次性付清（以当地房管部门查询产权证信息为依据）。后原、被告又就房款的支付达成补充意见，被告段清琳同意原告将已付房款冲抵总房价后剩余部分房款中的10000元直接支付给王小凤（已实际支付）。合同关于违约责任及违约金标准等其他事宜也进行了约定。合同签订后，原告依合同约定向被告段清琳支付了第一笔房款30000元，原告结清涉案房屋银行剩余贷款时，包括房屋贷款在内又向二被告支付了282000元（包括原告支付王小凤的10000元）。另外，原告个人向河南鸿杰房地产开发有限公司交纳了天然气初装费2500元，面积补差费1271元，中央空调初装费18829元；向该小区的物业公司交纳了物业管理费及中央空调基础维护费12560元。被告却未能及时将该涉案房屋交付原告并过户至原告名下。本院认为：原告曾庆一与被告段清琳、王小凤之间系房屋买卖合同关系。原告与二被告签订了商品房买卖合同，该行为是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合同依法有效，双方应当依约履行。原告已经向被告交付房款312000元（其中段清琳302000元，王小凤10000元），履行了合同约定义务，并自行向房地产开发公司支付了面积补差费等22600元，向物业公司支付了物业管理费等12560元，被告段清琳却未能及时向原告交付房屋并与被告王小凤共同配合办理房屋权属登记手续，其怠于履行行为，违反诚实信用和合同约定。故原告的诉请理由正当，应予支持。但原、被告方未就房屋交付时间及更名、过户时间结点进行明确约定，且按商品房买卖的交易习惯，根据房屋买卖合同的约定，被告段清琳现应及早将涉案房屋交付原告方使用，并在一定期限内与被王小凤共同将办理权属登记需被告方提供的资料提供给产权登记机关，配合原告方办理房产更名、过户手续。原告方所欠被告段清琳的房产尾款扣减办理更名、过户所需费用后的剩余部分，自涉案房屋更名、过户手续完成后七日内付清。原告向法庭提交声明，自愿放弃违约金及损失赔偿，是对自己民事权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条之规定，判决如下：一、原告曾庆一与被告段清琳、王小凤于2019年8月6日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告段清琳于本判决生效后十日内向原告曾庆一交付邓州市雷锋路（北环路）与东一环交叉口鸿杰第一城小区4号楼1单元3202室的房屋；三、被告段清琳、王小凤于本判决生效后九十日内将办理权属登记需二被告提供的资料报产权登记机关备案，配合原告曾庆一办理房屋更名、过房手续，所需费用由被告段清琳负担；四、原告曾庆一自上述房产更名、过户手续完成后七日内将房屋尾款218000元支付给被告段清琳（支付时扣减曾庆一垫付的应由被告段清琳负担的费用，若无垫付则不扣减）；五、驳回原告曾庆一的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元减半收取50元，由被告段清琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王明军二〇二〇年一月十五日法官助理赵红阳书记员杨忠义