贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔04民再47号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：高小花,女,1983年5月10日出生,汉族,农民,住贵州省安顺市平坝区。再审申请人（一原原告、二审被上诉人）：廖建顺,男,1974年12月20日生,汉族,农民,住贵州省安顺市平坝区。二再审申请人的共同委托诉讼代理人:刘巍,贵州星藤律师事务所律师;罗祥刚，贵州星藤律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被申请人（一审被告、二审上诉人）：安顺市亿丰实业发展有限公司，住所:贵州省安顺市经济技术开发区王庄村(贵黄公路旁)。法定代表人:张绪剑。委托诉讼代理人：施建光，贵州宜源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。再审申请人廖建顺、高小花与被申请人安顺市亿丰实业发展有限公司（以下简称亿丰实业）商品房预售合同纠纷一案，不服本院(2018)黔04民终872号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年9月9日作出（2019）黔民申3278号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭进行了审理。再审申请人廖建顺、高小花的委托诉讼代理人刘巍、罗祥刚、被申请人亿丰实业的委托诉讼代理人施建光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖建顺、高小花申请再审称，2017年12月13日，申请人起诉时，亿丰实业仍未取得案涉商铺的商品房预售许可证明。亿丰实业在《商品房买卖合同》签约过程中存在故意隐瞒及欺诈行为，合同应当认定为无效合同。一审法院以导致买卖合同无效的原因是亿丰实业造成，综合双方的过错程度，判决亿丰实业赔偿申请人已付购房款的50%即人民币440000元于法有据。请求维持安顺市西秀区人民法院（2017）黔0402民初4301号民事判决。被申请人亿丰实业答辩称:1、被申请人并未故意隐瞒相关事实，申请人通过上网查询已完全知悉所购商铺没有商品房预售许可证的事实，且申请人在未看到涉案房屋预售许可证的情况下签订《商品房买卖合同》，是其自愿及真实意思表示，被申请人不应承担赔偿责任；2、本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项的规定判决上诉人承担惩罚性赔偿，该条款应适用于“故意隐瞒”以非法占有买受人购房款为目的，导致买受人无法取得房屋的欺诈行为。同时，被申请人虽然延迟取得案涉商铺的商品房预售许可证，但与无法取得有本质区别；3、被申请人于2017年7月6日出具《承诺书》，承诺于2017年10月10日前未完成案涉商铺的所有备案手续，公司同意退还房款及代收费用。本案争议应按《承诺书》约定，上诉人仅承担“退还房款及代收费用”的法律后果。原告廖建顺、高小花向一审法院起诉请求：1、判决确认双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号ＹＦ2499）无效。2、判决被告退还原告购房款人民币880000元及其他费用人民币5480元,并且从合同签订之日起按照银行同期贷款利率向原告支付利息至所有款项支付完毕之日止。3、赔偿原告已付购房款一倍即880000元损失。4、判决被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月8日，原告廖建顺、高小花向被告亿丰实业交纳50000元定金购买被告开发的位于安顺市开发区商铺，双方约定15日内签订《商品房买卖合同》。后原告接到一未知来电告知该商铺的手续不全。2017年3月21日，原告遂请了两个律师一道至被告处了解其预定的商铺是否具备相应的手续。被告的工作人员将该开发项目的土地使用权证出示给原告等人看，且告知原告定购的商铺有商品房预售许可证明，只是拿到银行办理按揭手续不在公司，可以改天来看。该商铺建筑面积77.23平方米，套内建筑面积74.79平方米，单价每平方米11766.28元，总价款捌拾捌万元整（880000元）。当日，原告向被告补交足购房款共计880000元，并将定金的收据收回。同时向被告交纳了所购商铺的印花税440元、工本费10元、维修基金3862元、交易手续费618元、产权预告登记证550元等，共计5480元。原告当日即与被告签订了《商品房买卖合同》。后因被告一直未给原告办理所购商铺的备案登记手续，2017年7月6日被告向原告出具《承诺书》，内容为：“兹有客户廖建顺购买1-34号2-13商铺，公司承诺于2017年10月10日前完成该套房屋的所有备案手续。如在该期限内未完成备案，公司同意退还房款及公司代收费用。”后被告仍未在约定的期间办理案涉商铺的商品房预售许可证明，原告遂予起诉，提出如前诉请。同时查明，案涉商铺于2018年4月11日被告取得商品房预售许可证明。一审法院认为,根据最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉时取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”及第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”的规定，首先，原告2017年12月13日起诉，被告是在2018年4月11日才取得涉案商铺的商品房预售许可证，故原、被告双方于2017年3月21日签订的《商品房买卖合同》根据上述规定，应认定为无效。其次，原告主张的返还已付购房款及利息、赔偿损失等能够支持的前提是被告存在“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”的情形。该处的“故意隐瞒”应当是指出卖人故意向买受人提供取得预售许可证的虚假事实，或者在买受人询问时，故意隐瞒未取得预售许可证的事实，致使买受人陷入错误的意思表示的行为。被告的销售及财务人员在原告及律师询问相关证照是否齐备时，其作为公司跟销售相关的人员，及在公司具备一定的职务，是应该知道1-34号楼是否办理了商品房预售许可证的，上述人员的行为应为职务行为，被告存在签订购房合同时故意隐瞒涉案商铺未取得商品房预售许可证的事实。但是原告作为购房人，在没有看到商品房预售许可证明，且在被告告知可以改天来看的情况下，轻易相信了被告，也没有在事后及时审核该商品房预售许可证就与被告签订《商品房买卖合同》，也未注意合同中被告填写的预售许可证字号也不属于原告所购买商铺的预售许可证号，故原告对该次买卖合同无效也应承担一定的责任，综合双方的过错程度，亿丰公司应承担70%的过错责任，原告承担30%的过错责任。现原告诉请被告退还原告购房款人民币880000元及其他费用5480元,一审予以支持，但是原告主张的利息损失，根据双方的过错程度，支持被告应赔偿原告以885480元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2017年3月22日起计算至上述款项支付完毕之日止70%的利息损失。对原告诉请被告赔偿原告已付购房款一倍即880000元损失，考虑到双方在该次买卖合同中的过错程度，以及被告在出售该商铺时该栋楼已经封顶、现在该商铺已经取得商品房预售许可证等因素，再结合本地的经济发展水平、物价及收入情况等综合考虑，一审支持被告赔偿原告已付购房款880000元的50%即440000元。对原告的代理人提出其因鉴定支出约200元的油费应由被告承担，因为其未提交相应的票据，其与原告的委托代理合同对代理期间产生的各类费用双方约定如何承担也不清楚，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九之规定，判决：一、原告廖建顺、高小花与被告安顺市亿丰实业发展有限公司于2017年3月21日签订的《商品房买卖合同》无效；二、由被告安顺市亿丰实业发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告廖建顺、高小花已付购房款人民币880000元、其他费用人民币5480元及赔偿原告廖建顺、高小花以人民币885480元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2017年3月22日起计算至该款付清之日止利息损失的70%；三、由被告安顺市亿丰实业发展有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告廖建顺、高小花人民币440000元；四、驳回原告廖建顺、高小花的其他诉讼请求。案件受理费人民币20690元，减半收取10345元，保全费人民币5000元，共计15345元，由原告承担1980元，由被告安顺市亿丰实业发展有限公司承担13365元（该款原告已预交，被告于本判决生效之日起五日内直接支付给原告，原告不再向本院退取）。亿丰实业不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。同时查明：根据被上诉人一审时提交的三段录像视频，被上诉人在与上诉人签订《商品房买卖合同》前曾向上诉人核实案涉商铺是否具备齐全的审批手续以及是否办理了商品房预售许可证，上诉人员工答复案涉商铺证件齐全，在被上诉人要求出示商品房预售许可证时，上诉人员工称该证用于办理银行按揭贷款而暂时无法出示。二审法院认为，一、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时并未取得商品房预售许可证系事实，案涉《商品房买卖合同》第二章第二条中载明案涉房屋为预售商品房，且注明预售批准机关、预售许可证号等信息，该合同系上诉人拟写，其有义务保障合同内容的真实性，但上诉人在合同中填写虚假的信息，可视为故意隐瞒事实。另根据二审查明的事实，被上诉人在签订合同前曾向上诉人核实案涉商铺是否具备商品房预售许可证，其工作人员称案涉商铺的商品房预售许可证拿去银行办理按揭手续暂时无法出具。上诉人员工的说法明显有误导和隐瞒事实的情形,该员工的陈述和《商品房买卖合同》的内容，足以误导被上诉人相信所购房屋具备商品房预售条件而签订合同。上诉人称未故意隐瞒相关事实且被上诉人在未看到预售许可证的情况下签订《商品房买卖合同》是其自愿及真实意思表示的说法，二审不予采纳。二、上诉人单方制作的《承诺书》应视为单方允诺，可视为双方当事人对原《商品房买卖合同》部分内容的变更。上诉人在《承诺书》期限届满时未完成约定义务，本案起诉时亦未按《承诺书》的违约情形履行相应义务，双方的《商品房买卖合同》因上诉人隐瞒案涉商铺未办理预售许可证导致无效，该《承诺书》也应认定无效。故对上诉人称应按《承诺书》约定处理本案争议，二审亦不予采纳。三、被上诉人在一审庭审中提出存在三段视频录像能够证明上诉人故意隐瞒不存在预售许可证的情况，但因无法当庭提交，申请庭后交至法院并给被告一份。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条“人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。”一审法院为查明案件事实，对被上诉人陈述的内容进行核实并要求其将相关视频资料在合理期限内提交至法院，不存在违反法律的情形。该三段视频录像经质证，双方当事人对其真实性均无异议，因此可以作为认定事实的依据，故对上诉人的该项上诉理由，不予采纳。四、上诉人在与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中填写不实信息且存在故意隐瞒案涉房屋没有取得商品房预售许可证的事实，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）款规定的情形，但上诉人于2018年4月11日取得案涉房屋预售许可证，虽然该许可证取得时本案已在审理中，仍可认定上诉人积极履行相关义务并尽力弥补其过错造成的损害。上述法律条款规定的情形属于对房屋出卖人的惩罚性赔偿，该赔偿数额应充分考虑出卖人过错程度及造成的损害结果之间的对等关系。本案被上诉人主张的房屋价款及利息等权益基本得以实现，而其并未提交证据证明实际受到的损失，因此根据公平原则，上诉人承担的赔偿责任酌情减少至5万元为宜。一审法院适用法律正确，但处理结果欠妥，对上诉人该项上诉理由，二审部分予以采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果欠妥，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决：一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院（2017）黔0402民初4301号民事判决书第一、二、四项。二、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2017）黔0402民初4301号民事判决书第三项。三、由上诉人安顺市亿丰实业发展有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿被上诉人廖建顺、高小花人民币5万元。一审案件受理费减半收取人民币10345元，由上诉人安顺市亿丰实业发展有限公司承担6345元，由被上诉人廖建顺、高小花承担4000元。保全费人民币5000元，由上诉人安顺市亿丰实业发展有限公司承担。二审案件受理费人民币20690元，由上诉人安顺市亿丰实业发展有限公司承担16690元，由被上诉人廖建顺、高小花承担4000元。再审时，双方当事人均未提出新的证据，再审确认原审查明的事实。本院再审认为，本案双方争议的焦点主要为：1、被申请人亿丰实业是否故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实；2、被申请人亿丰实业应承担多少的赔偿责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，预售商品房应当取得商品房预售许可证明。被申请人亿丰实业预售商品房应取得商品房预售许可证明是其法定义务，但亿丰实业在出售案涉商铺时没有取得商品房预售许可证明，也未向申请人明示，且在申请人查证时告知申请人已取得，并在双方签订的《商品房买卖合同》第二条商品房销售依据上填写其他商品房的预售许可证号，因此应认定亿丰实业故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”“出卖人订立商品房买卖合同时具备下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；....”。被申请人亿丰实业预售案涉商铺时未取得商品房预售许可证明，且在申请人起诉前仍未取得，原判确认案涉《商品房买卖合同》无效符合法律规定，判令被申请人返还申请人已付购房款人民币880000元、其他费用人民币5480元及赔偿申请人相应利息损失，适用法律正确。此外，申请人还诉请判令被申请人承担已付购房款一倍的赔偿责任，该赔偿系一种惩罚性赔偿，其功能不仅是为了填补买受人的损失，而且主要在于惩罚和制裁出卖人的严重过错行为。而申请人作为购房人，基于审慎义务，理应对所购商铺的性质及被申请人出示的相关证明材料予以必要的关注，但申请人在已质疑被申请人是否取得案涉商铺预售许可证明，且通过查证不能确定的情形下，仍与被申请人签订案涉《商品房买卖合同》，对此，申请人并未尽到审慎义务，存有过错，对导致案涉商铺的买卖合同无效亦负有责任。鉴于双方签订《商品房买卖合同》一年后一审判决前即2018年4月11日，被申请人取得案涉商铺的商品房预售许可证明，履行了法定义务，而申请人主张的已付购房价款及利息等权益基本得以实现，综合双方的过错程度，由被申请人承担100000元的赔偿责任较为适当。一审判令被申请人承担440000元赔偿责任，二审判令被申请人承担50000元的赔偿责任，责任比例分配不当，处理结果有失公平，适用法律错误。申请人请求维持一审判决，判令被申请人承担440000元的赔偿责任，再审不予支持。被申请人辩称“未隐瞒、无歁诈行为”，应按《承诺书》约定，只承担退还房款及代收费用的责任，不承担赔偿责任无相关事实和法律依据，再审不予采纳。综上所述，再审申请人请求维持一审判决的理由不能成立，再审不予支持。原判认定事实清楚，适用法律部分错误，导致判决结果有失公平，再审依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院（2017）黔0402民初4301号民事判决主文第一、二、四项；二、撤销本院(2018)黔04民终872号民事判决和贵州省安顺市西秀区人民法院（2017）黔0402民初4301号民事判决主文第三项；三、由被申请人安顺市亿丰实业发展有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿再审申请人廖建顺、高小花人民币100000元。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费人民币20690元，减半收取10345元，由安顺市亿丰实业发展有限公司负担6345元，由廖建顺、高小花负担4000元；保全费人民币5000元，由安顺市亿丰实业发展有限公司负担。二审案件受理费人民币20690元，由安顺市亿丰实业发展有限公司负担16690元，由廖建顺、高小花负担4000元。本判决为终审判决。审判长 芶 薇 薇审判员 吴 永 顺审判员 王 明 芹二〇二〇年一月九日书记员 徐芳（代）