湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂96民终1207号上诉人（原审原告）：王广才，男，1955年10月16日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。委托诉讼代理人：王文，系王广才之子。住天门市。委托诉讼代理人：洪炳成，天门市西江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：沈梅生，男，1945年12月27日出生，汉族，湖北省宜昌市人，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：沈军，系沈梅生之子。住宜昌市夷陵区。上诉人王广才因与被上诉人沈梅生房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2019）鄂9006民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王广才上诉请求：撤销湖北省天门市人民法院（2019）鄂9006民初1073号民事判决，改判支持王广才一审诉讼请求。事实与理由：1.一审判决虽然认定沈梅生系城镇户口，但其配偶徐运香在2007年10月已将其户籍迁入案涉房屋所在地，故沈梅生与王广才签订的《关于买卖房产的契约》属于有效合同。该认定与事实不符且违背法律规定。沈梅生的配偶虽然在购买涉案房屋后将户口迁入了徐渡村，但徐运香至今都不是徐渡村适格的集体经济组织成员，徐运香没有承包过耕地，也没有参加过该村的生产，故其不能无偿享有集体宅基地的使用权。本案中，沈梅生与徐运香均不是徐渡村适格的集体经济组织成员，因此不能无偿获得徐渡村的宅基地使用权。2.沈梅生在一审时提交的村委会证明部分内容虚假。王广才的证人王某与黄某可以证实，沈梅生购买涉案房屋时，徐渡村村委会干部没有人在现场，未向徐渡村村委会申请批准并同意。另外，该证明载明“除不享受征地补偿等核心待遇外”，恰好可以证明徐运香不是徐渡村集体经济组织的适格成员。3.徐渡村村委会于2014年8月11日由天门市政府下文改为徐渡社区居民委员会，但徐渡村原有的集体土地性质并不因此变为国有土地。徐渡村原有的土地仍属于集体土地。国务院的国发（2004）28号文件明确禁止擅自通过村改居等方式将农民集体的土地转为国有土地。虽然沈梅生在购买涉案房屋后办理了房屋所有权证，但涉案房屋的土地使用权人仍然为王广才，土地使用权并未进行变更登记。4.根据最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中的相关内容，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应当认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。本案的案由应为农村房屋买卖合同纠纷。沈梅生辩称，一审判决公平公正，请求维持原判。王广才向一审法院起诉请求：1.判令王广才、沈梅生于2005年4月12日签订的《关于买卖房产的契约》无效；2.判令沈梅生向王广才返还坐落在天门市××办事处××三间两层楼房及土地使用证，王广才返还沈梅生购房款17080元。一审法院认定事实：2005年4月12日，王广才、沈梅生经**安介绍签订一份《关于买卖房产的契约》，约定：王广才将其所有的坐落于天门市××办事处××三间两层混凝土结构楼房卖给沈梅生，价款17080元；单方毁约，除去购房款费外，另外承担毁约费1000元；王广才只出售房屋，土地归徐渡三组集体所有；房产契税过户手续、城建、土管等一切手续经双方协议由沈梅生全部承担，与王广才无关。合同签订后，王广才将房屋和土地使用证移交给沈梅生，沈梅生给付王广才17080元。2007年10月，沈梅生配偶徐运香（沈梅生与徐运香于1971年3月12日登记结婚）将其户籍迁入天门市杨林办事处徐渡村三组65号，户号558922。2019年3月9日，沈梅生向王广才发出一份《致沈梅生的函》，认为沈梅生系城镇居民，双方签订的合同无效，要求按无效合同处理，双方相互返还财产，请沈梅生在收到该函后五天之内办理退还手续。沈梅生收到该函后未回复王广才，王广才遂诉至该院。一审法院认为，2005年4月12日，王广才与沈梅生签订《关于买卖房产的契约》时，虽然协议签订人是沈梅生，但其配偶徐运香作为家庭成员共同出资购买并共同居住在该房屋，故沈梅生购买该房屋的行为，应属于家庭共同购房。王广才、沈梅生签订的《关于买卖房产的契约》系双方真实意思表示，虽沈梅生系城镇居民身份，但其配偶徐运香在2007年10月已将其户籍迁入房屋所在地，故王广才、沈梅生签订的《关于买卖房产的契约》属于有效合同。故对王广才主张《关于买卖房产的契约》无效及双方互相返还财产的诉讼请求，该院依法不予支持。视此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回王广才的诉讼请求。案件受理费500元，由王广才负担。二审期间，王广才提交了新的证据，沈梅生未提交新的证据。王广才申请证人王某、黄某出庭作证，拟证明王广才与沈梅生签订案涉房屋的买卖合同时，徐渡村村委会并不知情，徐运香将户口转入了徐渡村，但其并非该集体组织成员。沈梅生对上述证人的证言没有异议，故对两证人的证言予以采信。二审查明，2014年8月11日，天门市民政局发函称，经市人民政府批准，同意设立徐渡社区居民委员会。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2005年王广才与沈梅生签订《关于买卖房产的契约》买卖案涉房屋，根据相应的法律规定，案涉房屋的宅基地使用权也一并转移。农村的宅基地使用权主体是拥有宅基地所有权的农村集体经济组织成员，宅基地不得出让或转让给该集体经济组织以外的农村村民或城镇居民。虽然沈梅生的配偶徐运香于2007年将户籍迁入了徐渡村，但其仍不是该集体经济组织的成员，不享有该集体经济组织成员的待遇。且涉诉房屋的宅基地使用权人亦未经县级人民政府土地行政主管部门变更登记为沈梅生、徐运香。案涉房屋所在的天门市杨林办事处徐渡村虽然在2014年已经变更为了徐渡居民委员会，但是其土地使用权并未经变更登记为国有土地使用权。另外，无论徐运香是否在双方买卖房屋后迁入徐渡村及徐渡村变更为了徐渡居民委会，在双方签订《关于买卖房产的契约》时，案涉房屋系在农村宅基地上建设的房屋，沈梅生与徐运香均非该集体经济组织的成员。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条的规定：“无效或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”该合同在签订时即为无效合同，自始没有法律约束力。据此，对王广才请求确认其与沈梅生于2005年4月12日签订的《关于买卖房产的契约》无效的诉讼请求予以支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还。但是案涉房屋因沈梅生多年居住导致房屋状况已经发生改变，且房屋目前的价格较2005年发生了较大变化。虽然双方的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，但该交易系双方真实意思表示，在王广才未对沈梅生的信赖利益损失进行弥补前，要求沈梅生腾退房屋欠妥，故在王广才未就相应房屋差价对沈梅生进行补偿的情况下，对其要求沈梅生返还房屋的请求不予支持。综上，王广才的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省天门市人民法院（2019）鄂9006民初1073号民事判决；二、确认王广才与沈梅生于2005年4月12日签订的《关于买卖房产的契约》无效；三、驳回王广才的其他诉讼请求。二审案件受理费500元，由王广才负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇二〇年一月十三日法官助理谢筱书记员胡灵