河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初6097号原告：陈友林，女，汉族，1979年11月24日出生，住南阳市卧龙区。委托代理人：尹振红，河南豫宛律师事务所律师，特别授权。被告：李晓平，女，回族，1969年3月16日出生，住南阳市卧龙区。委托代理人：孙春雨，河南青剑律师事务所律师，一般代理。第三人：张金月，女，汉族，1977年4月15日出生，住南阳市。第三人：齐晓林，男，汉族，1978年12月11日出生，住南阳市，与张金月系夫妻关系。原告陈友林诉被告李晓平、第三人张金月、齐晓林案外人执行异议之诉一案，原告于2019年8月7日诉至本院，同日本院做出受理决定。在法律规定期限内向被告李晓平、第三人张金月、齐晓林送达了相关法律手续，并依法组成合议庭，于2019年11月13日公开开庭进行了审理，原告陈友林的委托代理人尹振红，被告李晓平及其委托代理人孙春雨，第三人张金月到庭参加诉讼，第三人齐晓林经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈友林诉称：2014年6月6日，第三人张金月把位于南阳市高新区张衡路369号凤凰城C座1单元2层203房屋出卖给原告，并签订了《房屋所有权转让协议》，原告于2015年4月30日已付清全部房款。南阳市宛城区人民法院于2017年5月31日查封了案涉房屋，且案涉房屋只进行合同备案，如转让，须在该房产权证办出后才可转让、变更，因该项目手续不全，无法办理产权证。因此，原告在南阳市宛城区人民法院查封前购买涉案房产，已支付全部购房款，对未办理过户登记手续不存在过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。综上，继续执行（2017）豫1302财保33号民事裁定书将损害异议申请人的合法权益，请求法院依法支持原告诉求，依法判令：1、排除对位于高新区张衡路369号c座（2-13）层住宅号楼1单元2层203室房屋的强制执行；2、诉讼费用由被告负担。原告陈友林为支持其主张，向本院提交证据如下：第一组证据：（2019）豫1302执异199号执行裁定书，用于证明原告提出执行异议申请，申请被裁定驳回；第二组证据：房屋所有权转让协议及备案合同原件、税票一份，用于证明2014年6月6日原告与张金月签订房屋转让协议，将涉案房屋带家具转让给原告，张金月将涉案房产的备案合同原件交给原告；第三组证据：收条五份、银行取款明细，用于证明原告已向张金月支付全部购房款；第四组证据：补充变更协议，用于证明原告和张金月达成补充协议，由张金月租住涉案房屋，租金抵15万元家具款的12万元。被告李晓平辩称：本案应依法驳回原告的诉讼请求。本案原告并没有取得涉案房屋所有权，涉案房屋也没有交付给原告，原告不享有排除强制执行的民事权益。被告李晓平为支持其主张，向本院提交证据如下：第一组证据：第三人张金月与陈友林、陈明珠的银行交易流水，来自于南阳市中级人民法院（2019）豫13民终5381号卷宗，系第三人张金月在该案件中提供。银行交易流水显示自2014年12月19日，张金月分三次支付陈友林578000元，两次支付陈明珠13400元，张金月共计支付（2014年12月29日至2016年6月15日）陈友林、陈明珠712000元。用于证明陈友林称与张金月之间存在房屋买卖关系是不真实的。第二组证据：（2019）豫1302执恢354号执行卷宗三份证据四张，用于证明涉案房屋所有权属于第三人张金月、齐晓林。第三组证据：齐晓林出具给被告李晓平的承诺，用于证明涉案房屋属于张金月、齐晓林。第四组证据：南阳市宛城区人民法院(2017)豫1302民初3154号民事判决书、南阳市中级人民法院（2017）豫13民终6495号判决书和南阳市宛城区人民法院(2017)豫1302财保33号民事裁定书及协助执行通知书、送达回证，用于证明李晓平与张金月、齐晓林民间借贷纠纷一案诉讼中，李晓平申请查封了张金月的财产，包括本案涉案的房产。第三人张金月辩称：案涉的房产是陈友林租给第三人，同意原告的诉请。第三人张金月在法定期间未向本庭提交证据。第三人齐晓林在法定期间内未向本院提交答辩意见及证据。对原告陈友林举证，被告李晓平发表质证意见如下：对原告所举第一组证据无异议。对第二组证据所有权转让协议有异议，不能证实本案原告已经取得了涉案房屋的所有权，根据《物权法》的规定，只有经过登记过的不动产才能转让。房屋买卖协议第五条约定可以看出是虚假的协议，违背了正常购房的常理，应当办理过户。对第三组证据收据五份有异议，是原告及第三人为了应对诉讼出具不真实的收据，大额的交易均没有银行转账，没有银行转账记录证实。对银行交易明细中是陈明珠取款，与本案没有关系。对第四组证据的真实性有异议，因约定与常理相背，是为了掩盖涉案房屋目前仍属于第三人所有的事实而制造的协议。对原告陈友林举证，第三人张金月无异议。对被告李晓平举证，原告陈友林发表质证意见如下：对被告所举第一组证据真实性有异议，因为都是复印件，无法与原件核实；这中间的交易明细和本案陈友林向张金月支付买卖房款没有关系。对第二组证据的真实性无异议，因张金月现在在租住该房屋，所写地址确认书填写的该房屋的地址。对财产申报表只是说上面显示的是张金月，因无法办理过户手续，所以不能否认陈友林与张金月之间房屋买卖关系。对执行笔录中张金月所有的房子分期都没有交完，并没有明确说明是涉案的房屋，这组证据与本案没有关系。对第三组证据的真实性有异议，是复印件，且只有齐晓林的签名，没有张金月的签名。承诺的内容没有具体指明是涉案的房产，因此不能证明涉案房产归齐晓林所有。对第四组证据的真实性无异议；对证明方向有异议，该组证据证实了其查封财产是在原告与张金月签订房屋买卖协议之后。对被告李晓平举证，第三人张金月发表质证意见如下：第三人就是在这居住，地址确认书只能填写涉案房产。对第一组证据真实性有异议，不知道从哪里取得的，没有盖章，是复印件。对第二组证据真实性无异议。对第三组证据与第三人无关。对第四组证据无异议。第三人齐晓林经本院传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为其放弃对原、被告所举证据的质证权利。通过原、被告的举证、质证，第三人的质证，本院认证如下：对原告所举第一组证据，被告李晓平、第三人张金月无异议，本院予以认定。对原告所举第二组证据，被告李晓平有异议，第三人张金月无异议，对该组证据的真实性本院予以认定；对证明方向，本院将结合其他证据在评理中予以评析。对原告所举第三组证据，被告李晓平对真实性有异议，第三人张金月无异议，对该组证据的真实性本院予以认定；对证明方向，本院将结合其他证据在评理中予以评析。对原告所举第四组证据，被告李晓平对真实性有异议，第三人张金月无异议，对该组证据的真实性本院予以认定；对证明方向，本院将结合其他证据在评理中予以评析。对被告李晓平所举第一组证据，原告陈友林、第三人张金月均对真实性有异议，经核实，该组证据均系复印件，不能作为证据使用，故对该组证据本院不予认定。对被告李晓平所举第二组证据，原告陈友林、第三人张金月均对真实性无异议，对证明方向有异议，对该组证据的真实性本院予以认定；对其证明方向，本院将结合其他证据在评理时予以评析。对被告李晓平所举第三组证据，原告陈友林对真实性有异议，第三人张金月认为与其无关，经核实，该组证据承诺书系复印件，且无张金月签名，故对该组证据本院不予认定。对被告李晓平所举第四组证据，原告陈友林对真实性无异议；对证明方向有异议；第三人张金月无异议，故对该组证据的真实性本院予以认定，对其证明方向，本院将在评理时予以评析。通过原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，确认事实如下：李晓平诉张金月、齐晓林及刘昊民间借贷纠纷一案，李晓平申请保全，本院于2017年5月31日作出（2017）豫1302财保33号民事裁定书及协助执行通知书，查封张金月、齐晓林所有的共有房产三套，房产证号为：1301024387/1301024388，合同备案号：12596982。本院于2017年10月18日作出（2017）豫1302民初3154号民事判决书，判决：一、限张金月于本判决生效后十日内，偿还李晓平借款5478100元及利息，利息按照本金4800000元，月息2分计付，自2015年10月15日起，至款付清之日止。二、齐晓林及刘昊对上述款项承担连带清偿责任。……。张金月、齐晓林及刘昊不服判决，提起上诉。河南省南阳市中级人民法院于2018年2月6日作出（2017）豫13民终6495号民事判决书，判决：一、维持河南省南阳市宛城区人民法院（2017）豫1302民初3154号民事判决书第二项；二、变更河南省南阳市宛城区人民法院（2017）豫1302民初3154号民事判决书第一项为：张金月于本判决生效后十日内，偿还李晓平借款5478100元及利息，利息按照本金4800000元，月息2分计付，自2015年10月15日起，至款付清之日止（计付利息时应扣减已支付的328000元）。三、驳回李晓平的其他诉讼请求。判决书生效后，张金月、齐晓林及刘昊未按期履行判决书所确定的给付义务，李晓平申请法院强制执行，2019年5月20日恢复执行。执行过程中，陈友林于2019年7月3日对执行标的提出书面异议，本院于2019年7月4日作出（2019）豫1302执异199号执行裁定书，裁定驳回陈友林的异议请求。陈友林不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，2014年6月6日，原告陈友林与张金月签订房屋所有权转让协议一份，内容为：甲方（转让方）：张金月，乙方（受让方）：陈友林，……一、甲方自己名下享有所有权的位于高新区张衡路369号c座（2-13）层住宅号楼1单元2层203室房屋（合同号码：12596982，建筑面积：159.42平米）房产一套，自愿转让给乙方所有。二、甲、乙双方商定房款成交价为：￥685000元（大写：陆拾捌万伍仟元整）、房间内全部红木家具、装修、家电另外作价壹拾伍万元（￥150000）。三、购房款乙方应于2014年6月1日-2015年6月1日止一年内现金或银行转账方式付清全部房款￥685000元（大写：陆拾捌万伍仟元整）。四、家具款15万元，乙方应于2015年12月31日前付清。五、甲方自收到乙方685000元购房款时将购房合同、购房发票交给乙方，双方视为甲方房屋实际交付。……甲方（转让方）：张金月（按手印），乙方（受让方）：陈友林（按手印）。同日，张金月出具收条一份，内容为：今收到陈友林购房款贰拾万元整，小写（200000元整）。收款人：张金月，2014年6月6日。2014年8月28日，张金月出具收条一份，内容为：今收到陈友林购房款壹拾壹万元整，小写（110000元整），收款人：张金月。2014年11月28日，张金月出具收条一份，内容为：今收到陈友林购房款2014年10月19日交100000元整，2014年11月27日交100000元整，两次合计贰拾万元整，收款人：张金月。2015年3月10日，张金月出具收条一份，内容为：今收到陈友林购房款￥100000元整（壹拾万元整），收款人：张金月。2015年4月30日，张金月出具收条一份，内容为：今收到陈友林交来购房款现金（75000元），大写柒拾万伍仟元整，收款人：张金月。以上收条合计685000元。原告陈友林提交了中国工商银行股份有限公司南阳河南油田中原路支行，卡号为62×××45，户名为陈明珠的银行转账流水，其于2014年6月6日卡取人民币200000元。2015年5月30日，陈友林和张金月签订了补充变更协议一份，内容为：甲方：陈友林，乙方：张金月。甲方因出现特殊情况，暂时无力支付家具款15万元和孩子尚小不急于用房等原因，甲、乙双方就补充、变更2014年6月6日《房屋所有权转让协议》事宜，经充分、友好协商，自愿达成如下协议内容：双方2014年6月6日《房屋所有权转让协议》第4条约定家具款15万元于2015年12月31日前付清和第6条变更为：一、甲方将位于高新区张衡路369号C座（2-13）层住宅号楼1单元2层203室房屋，面积：159.42平方米的房产返租给乙方使用，返租期为五年。二、甲乙双方约定租金每月2000元，乙方以2014年6月6日签订的房屋转让协议中约定收取的家具款15万元中的12万元折抵租金，其余三万元家具款，甲方在五个月内交付乙方，并自2016年1月1日起按月息一分计算利息至欠款还清之日止。三、返租期限自2015年6月1日-2020年6月1日止，期限为五年。……六、本协议一式两份，自双方签字或盖章后生效。甲方：陈友林（按手印），乙方：张金月（按手印），2015年5月30日。另查明，2012年3月9日，第三人张金月购买了南阳市天达置业有限公司名下预售证号为2007021号的房产一套，双方签订了商品房买卖合同（合同编号；12596982），且南阳市天达置业有限公司出具了河南增值税普通发票，商品房买卖合同主要内容为：出卖人：南阳市天达置业有限公司，注册地址：南阳市张衡东路369号，企业资质证书号：41291343，法定代表人：张建军，委托代理人：申欣冉。买受人：张金月，身份证号：，地址：河南省南阳市宛城区瓦店镇荀营8组86号，共有情况：单独所有。……第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于张衡东路南侧、编号为5-13-4的地块的土地使用权。国有土地使用证为2005-00033，该地块土地面积为53656.1平方米，规划用途为住宅用地，土地使用年限自2005年7月21日至2072年7月2日至。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名凤凰城花园二期C座（2-13）层住宅。建设工程规划许可证号为2006-22，施工许可证号为2007-02……。第三条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一），为本合同第一条规定的项目中的：高新区张衡路369号C座（2-13）层住宅1单元2层203号房，户型为三室二厅。该商品房的用途为成套住宅，属框架结构，层高为2.9米，建筑层上结构13层，地下1层。……该商品房建筑面积159.42平方米，其中，套内建筑面积126.7平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积32.72平方米……。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2007.28元，总金额叁拾贰万元整。……第六条：付款方式及期限。买受人按一次性付款，约定金额：320000元，付款方式：现金，约定付款时间：2009年9月21日，缴纳比例：100%，备注：总房款已付清。……第八条：交付期限。出卖人应当在2009年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……第二十五条，本合同自双方签订之日起生效。出卖人：南阳市天达置业有限公司，加盖有公章。法定代表人：张建军，加盖有张建军印。委托代理人：申欣冉，加盖有申欣冉印。买受人：张金月，加盖有张金月印。签订时间：2012年3月9日，签订于凤凰城花园。商品房买卖合同签订后，第三人张金月和南阳市天达置业有限公司进行了商品房买卖合同信息备案。本院认为，本案争议的焦点为：原告陈友林所提交的证据能否排除人民法院对涉案房产的强制执行。本院评析如下：参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，首先，根据原告提交的证据显示，原告陈友林与第三人张金月于2014年6月6日签订了《房屋所有权转让协议》，双方商定房屋价款为￥685000元，红米家具、装修、家电另作价￥150000元。第三人张金月于2014年6月6日出具收据收到原告购房款200000元，于2014年8月28日出具收据收到原告购房款110000元，于2014年11月28日出具收据收到原告购房款合计200000元，于2015年3月10日出具收据收到原告购房款100000元，于2015年4月30日出具收据收到原告购房款75000元，以上收据合计685000元。从支付的价款上看，原告陈友林向第三人张金月支付的购房款既没有大额转账的银行转账凭证，也没有大额取款的银行流水予以佐证，尽管原告提交了一份户名为陈明珠的银行流水，证明其于2014年6月6日通过其亲戚陈明珠取款200000元交纳购房款，但原告并未提供证据证明其与陈明珠的亲戚关系是否真实，且无法证明支取的现金是原告用来交纳购房款的事实。结合执行异议之诉案件特点,被告李晓平对原告陈友林与第三人张金月之间基础法律关系中的客观事实并不知晓，原告陈友林仅凭第三人张金月分别于2014年6月6日、2014年8月28日、2014年11月28日、2015年3月10日、2015年4月30日出具的房款收据,在无转账凭证等其他证据佐证的前提下,不能达到其证明已支付685000元购房款的真实性。因此，原告陈友林提交的证据不能证明其已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。其次，2015年5月30日，原告陈友林与第三人张金月签订补充变更协议，约定将案涉房屋返租给第三人张金月，租期5年，自2015年6月1日-2020年6月1日，用家具款150000元折抵租金。本院认为，在无证据证明原告陈友林已支付全部价款，履行了房屋所有权转让协议约定的内容的情况下，不能将原告陈友林和第三人张金月签订补充变更协议进行返租的行为视为实际控制案涉房产，即原告陈友林未在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。综上所述，原告陈友林的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即原告陈友林提交的证据不能证明其享有足以排除法院强制执行的民事权益，其关于排除对南阳市高新区张衡路369号凤凰城C座1单元2层203房屋的强制执行的诉讼请求，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告陈友林的诉讼请求。案件受理费10650元，由原告陈友林共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  高立伟人民陪审员  王书浩人民陪审员  叶 涛二〇二〇年一月十六日书 记 员  宋子杰