四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初6011号 原告：敬淑英，女，1972年10月7日出生，汉族，居民，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：杨何，四川建春律师事务所律师。 被告：何光勤，男，1965年8月7日出生，汉族，居民，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：杜筠，四川鑫中云律师事务所律师。 第三人：成都友帮物业管理有限公司，住所地：成都市新都区新都镇静安路16号21幢8号。统一社会信用代码：915101140669963140。 法定代表人：杨锋，总经理。 原告敬淑英与被告何光勤债权转让合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，为查清案件事实，依法追加成都友帮物业管理有限公司作为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告敬淑英的委托诉讼代理人杨何、被告何光勤及其委托诉讼代理人杜筠到庭参加诉讼。第三人成都友帮物业管理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面意见。本案现已审理终结。 原告敬淑英向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付其欠付物业服务费3988.00元并按双方的约定支付违约金；2.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实及理由：被告居住于南部县博园世家小区。2014年12月31日，被告与第三人成都友帮物业管理有限公司签订《博园世家前期物业服务协议》约定由第三人成都友帮物业管理有限公司为该小区提供物业服务，并约定了物业服务费标准为每月1.5元/㎡及违约金按每天3‰计算。第三人成都友帮物业管理有限公司提供物业服务后，被告未按协议约定支付物业服务费。2019年5月31日，原告与第三人成都友帮物业管理有限公司签订了《债权转让协议》，约定第三人成都友帮物业管理有限公司将博园世家小区业主尚欠的物业服务费债权本金共1498600.00元及违约金整体转让给原告。合同签订后，第三人成都友帮物业管理有限公司将债权转让情况告知了各位业主，原告也进行了催收，但被告一直未支付相关费用，原告为保护其合法权益，现诉至法院，请依法判决。 被告何光勤辩称，第三人成都友帮物业管理有限公司的物业服务存在严重的服务质量问题，如小区幼儿园占用公共面积、小区业主委员会的选举存在问题，且第三人成都友帮物业管理有限公司将其债权转让后未对原告进行告知，债权转让对被告无效，故不同意交纳物业服务费。 第三人成都友帮物业管理有限公司述称，原告诉称属实，被告的抗辩理由不实，请人民法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2014年1月14日，被告何光勤与案外人四川宏强房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告何光勤购买了该公司开发的位于南部县南隆镇新华路永和佳苑二期（博园世家）1幢2单元第14层2-14-2号的住房一套，该房建筑面积为99.71㎡；2016年2月18日，被告何光勤与第三人成都友帮物业管理有限公司签订《博园世家前期物业服务协议》约定：1、由第三人成都友帮物业管理有限公司为博园世家小区提供物业服务；2、服务期限：2014年12月31日至2017年12月31日；3、物业服务收费标准：1.50元/月.平方米。4、物业服务费交付方式：按一年交纳一次。5、违约责任：如甲方（第三人成都友帮物业管理有限公司，下同）违约，从其收取乙方（被告何光勤，下同）费用之日起，每天按5‰向乙方计付违约金；如乙方违约即逾期交纳物业管理服务费用，从其逾期之日起，每天按3‰向甲方计付违约金。2019年5月31日，第三人成都友帮物业管理有限公司退出博园世家小区，终止了该小区的物业服务，第三人成都友帮物业管理有限公司遂与原告敬淑英签订《债权转让协议》约定：第三人成都友帮物业管理有限公司将其在博园世家小区实际物业服务期间（2019年5月31日前），包括被告何光勤在内的1270户业主在2019年5月31日前所欠的应收未收物业服务费本金共1498600.00元及其违约金（违约金按《博园世家前期物业服务协议》的约定计算）和其他费用整体转让给原告敬淑英，由其负责收取。 另查明：1、上述债权转让协议签订后，第三人成都友帮物业管理有限公司将上述债权转让事宜向在博园世家小区进行了公告催示，同时，第三人成都友帮物业管理有限公司在被告的该小区住房门上进行了张贴，并以邮政快递的方式向被告何光勤邮寄了《债权转让通知书》、《催款通知书》等法律文书；2、第三人成都友帮物业管理有限公司对博园世家小区提供物业服务的实际终止时间为2019年5月31日；3、第三人成都友帮物业管理有限公司对该小区的物业服务收费实际执行标准低于其前期物业服务合同的约定标准（1.50元/月/㎡），即实际执行收费标准为：1.40元/月/㎡（2015年1月1日至2018年12月31日）及1.28元/月/㎡（2019年1月1日至2019年5月31日）；4、依据上述物业服务费的实际执行标准及物业服务的实际终止时间，被告何光勤欠付的物业服务费为4584.00元｛被告何光勤房屋建筑面积99.71㎡×1.40元/月/㎡×24月（2017.1.1—2018.12.31）+99.71㎡×1.28元/月/㎡×5月（2019.1.1—2019.5.31）｝；5、诉讼中，经本院释明，原告自愿表示：违约金自2019年6月1日起统一按6%的年利率计算，2019年6月1日前的违约金，原告自愿放弃。上述欠款经原告催收未果，故诉至本院。 本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，被告与第三人成都友帮物业管理有限公司所签订《博园世家前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、法规禁止性规定，该合同有效，应受法律保护，对合同双方均具有约束力。本案被告系博园世家小区业主，作为物业服务的实际受益人，在享受第三人成都友帮物业管理有限公司提供的物业服务的同时，负有按照合同约定履行支付物业服务费的义务，不能只享受权利，而不履行义务；其次，本案系债权转让合同纠纷，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，第三人成都友帮物业管理有限公司在转让其债权时，无须征得被告何光勤的同意，仅须告知被告何光勤即可，因此，被告何光勤以其对原告不了解、不认识且不同意进行债权转让的抗辩理由不符合法律规定，于法无据，本院不予支持，该债权转让已经发生法律效力，被告何光勤应当履行合同给付义务。第三，第三人成都友帮物业管理有限公司在博园世家小区的物业服务收费实际执行标准（1.40元/月.㎡及1.28元/月.㎡）低于被告所签《博园世家前期物业服务协议》的约定标准（1.50元/月.㎡），系该物业服务企业对其权利的部分放弃或承让，不违反法律规定，本院予以认可；同时，被告何光勤虽然其所签《博园世家前期物业服务协议》约定的前期物业服务协议终止时间为2017年12月31日，但第三人成都友帮物业管理有限公司对该小区提供物业服务的实际终止时间为2019年5月31日，被告何光勤已经实际享受了其前期物业服务协议终止后至2019年5月31日期间第三人提供的物业服务，因此，其物业服务费的计算时间应以物业服务的实际终止时间即2019年5月31日为准，故被告应向原告支付其所欠的物业服务费为3988.00元并依法支付违约金。第四，第三人成都友帮物业管理有限公司在与原告签订《债权转让协议》后，第三人成都友帮物业管理有限公司将上述债权转让事宜向在博园世家小区进行了公告催示，同时，第三人成都友帮物业管理有限公司在被告的该小区住房门上进行了张贴，并以邮政快递的方式向被告何光勤邮寄了《债权转让通知书》、《催款通知书》等法律文书，因此，被告何光勤以其对债权转让一事不知情、未看到公告内容等为由的抗辩主张，有悖常理，本院不予采信。同时，即使被告何光勤在诉前对债权转让一事不知情，原告提起的本次诉讼，也就是对被告的明确告知，被告何光勤也应当履行物业费的给付义务。第五，关于违约金的计算问题。本案系因履行物业服务合同而产生的债权转让合同纠纷，合同转让标的为：物业服务费本金1498600.00元及违约金整体，被告何光勤无故迟延履行合同义务，应当向原告计付违约金，但其与第三人成都友帮物业管理有限公司签订的《博园世家前期物业服务协议》中约定的“每天按3‰计付违约金”的利率偏高，诉讼中，经本院释明后，原告自愿表示“违约金自2019年6月1日起统一按6%的年利率计算，2019年5月31日前的违约金原告自愿放弃”，系原告对其实体权利的放弃和处分，不违反法律规定，本院认可。第六，被告何光勤所称小区幼儿园占用公共面积、小区业主委员会选举存在错误等问题，已经本院当庭释明，上述问题均与本案不属于同一法律关系，不属于本案的审理范围，本院在本案中无法合并审理，被告何光勤可另行主张权利，应当向相关行政职能部门申请解决；被告何光勤以此为由对抗履行物业服务费的主张，于法无据，其实质是将不同的法律关系混淆，本院不予支持。最后，被告何光勤所称物业服务存在质量问题的抗辩主张，被告何光勤未提供相关证据证明，本院不予支持。 综上所述，对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、限被告何光勤于本判决生效后十日内向原告敬淑英支付其拖欠的物业服务费人民币3988.00元（99.71㎡×1.40元/月/㎡×24月+99.71㎡×1.28元/月/㎡×5月），并支付违约金（违约金计算方法：以本金3988.00元为基数，从2019年6月1日起按6%的年利率向原告计付违约金计至被告何光勤上述给付义务实际履行完毕为止）； 二、驳回原告敬淑英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半征收计25.00元，由被告何光勤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 董 毅 二〇二〇年一月十三日 书记员 刘兴春