上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初28261号原告：丁惠强，男，1959年2月1日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：马峰，上海汇创律师事务所律师。被告：刘云华，男，1980年10月24日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：江鹏燕，上海海宽律师事务所律师。第三人：盛鹤奇，男，1956年12月10日出生，汉族，住上海市。第三人：柴宝华，男，1952年8月29日出生，汉族，住上海市。第三人：朱大宁，男，1958年7月12日出生，汉族，住上海市。第三人：周银平，男，1979年9月15日出生，汉族，住湖北省松滋市。原告丁惠强与被告刘云华房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年11月1日立案后，依法通知盛鹤奇、柴宝华、朱大宁、周银平作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁惠强及其委托诉讼代理人马峰，被告刘云华及其委托诉讼代理人江鹏燕，第三人盛鹤奇、柴宝华、朱大宁、周银平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁惠强向本院提出诉讼请求：1、判令解除丁惠强与刘云华签订的《上海市房地产买卖合同》，将上海市沽源路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)恢复登记至丁惠强名下；2、要求刘云华支付违约金40万元。事实和理由：2019年9月25日，丁惠强作为甲方、刘云华作为乙方，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定刘云华购买丁惠强所有的系争房屋。合同附件三付款协议约定，乙方应在不动产登记事务中心出具产权过户的收件收据当日内，支付二期房价款共计199万元。现双方已于2019年9月25日至不动产登记事务中心完成了系争房屋的产权变更登记，但刘云华一直未按约定向丁惠强支付二期房价款。根据合同补充条款(一)第8条约定，乙方未按本合同及各项附件履行的，逾期超过十个工作日的，视为根本性违约，甲方有权单方解除本合同，甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。刘云华未支付房价款的行为构成根本违约，丁惠强享有单方解除权。为维护自身合法权利，丁惠强故起诉至法院。刘云华辩称，不同意丁惠强的诉讼请求。丁惠强分别于2016年7月8日、10月24日、2017年5月16日与盛鹤奇、朱大宁、柴宝华签订借款合同，共计借款200万元，并以系争房屋作为抵押担保，办理了抵押登记。借款合同到期后丁惠强无力偿还，遂提出变卖系争房屋偿还借款。截止2019年9月，丁惠强所欠借款本息合计240.7万元。2019年8月28日，丁惠强与出借人盛鹤奇前往中介公司协商卖房事宜，因系争房屋涉及债务金额较大且存在抵押登记，不方便正常挂牌出售，故丁惠强与盛鹤奇协商将系争房屋出售给盛鹤奇用于清偿债务，因盛鹤奇不具有购房资格，故以刘云华的名义签订合同，刘云华系为盛鹤奇代持系争房屋。合同签订当日，盛鹤奇等人撤销了系争房屋的抵押登记。丁惠强与刘云华之间的合同实为丁惠强以系争房屋抵偿其与盛鹤奇等人之间的借款，该以房抵债行为不违反法律法规的禁止性规定，现丁惠强要求解除合同及支付违约金有违诚信。盛鹤奇、柴宝华、朱大宁共同述称，丁惠强欠盛鹤奇方三人借款一直未归还，后欲出售系争房屋以清偿借款，但将近一年都未能售出。丁惠强借款本息合计240万余元，系争房屋价值200万余元，后丁惠强与盛鹤奇方协商以房抵债。盛鹤奇方考虑可以收回借款本金，遂予同意。在不动产登记事务中心签订买卖合同的同时，盛鹤奇方撤销了系争房屋抵押登记。盛鹤奇方与刘云华意见一致。周银平述称，其从事中介业务，经营一家房产经纪公司。周银平原本不认识丁惠强，因系争房屋一直未能售出，盛鹤奇方遂找到其协助售房。因系争房屋有抵押登记，不易出售，周银平遂以朋友程某的名义预付了1万元，与丁惠强签订了一份买卖合同，准备另行出售。但系争房屋出售困难，丁惠强遂与盛鹤奇方商量将系争房屋出售给盛鹤奇方抵债，因盛鹤奇限购，就以刘云华的名义签订了合同。周银平陪同丁惠强、盛鹤奇方一起至不动产登记事务中心办理手续，因双方协商一致，故未签订抵债协议。本院经审理认定事实如下：丁惠强原为系争房屋权利人。丁惠强分别于2016年7月8日及2016年10月24日与盛鹤奇、柴宝华签订2份《房产抵押借款合同》，先后向盛鹤奇、柴宝华借款100万元(其中盛鹤奇出借70万元，柴宝华出借30万元)及50万元(其中盛鹤奇出借30万元，柴宝华出借20万元)用于资金周转，并以系争房屋作为抵押担保，借款期限6个月，月利率1.4%。系争房屋分别于2016年7月13日、2016年10月28日登记抵押权，抵押权人均为盛鹤奇、柴宝华，登记的债权数额分别为100万元、50万元。2017年5月16日，丁惠强又与盛鹤奇、朱大宁签订《不动产抵押借款合同》，向盛鹤奇、朱大宁借款50万元(其中盛鹤奇出借20万元，朱大宁出借30万元)，并以系争房屋剩余价值作为抵押担保，借款期限3个月，月利率1.4%。系争房屋再次登记抵押权，抵押权人为盛鹤奇、朱大宁，债权数额为50万元。借款到期后，丁惠强未能偿还，遂计划出售系争房屋以清偿上述债务，因系争房屋有抵押登记等原因一直未能售出。经盛鹤奇介绍，丁惠强与周银平相识。2019年8月28日，周银平在其经营的公司处与丁惠强进行谈话，询问丁惠强债务及出售系争房屋的意见等。当日，丁惠强(为甲方)与案外人程某(为乙方)签订《房屋买卖协议》，约定因系争房屋设有抵押、丁惠强欠款本息约200万元，系争房屋较难出售转让，甲方同意以较低的价格将系争房屋出售给乙方或乙方指定的第三方，转让价款为202万元；甲方应于协议签订后30日内搬离系争房屋，将钥匙交予乙方，并允许乙方进行装修；甲方在2020年9月30日前配合乙方将系争房屋过户给乙方或乙方指定的第三方；乙方应于协议签订的当日内支付甲方定金1万元，待系争房屋过户后当日内支付200万元，待交易中心出具新的不动产权证明且甲方清空系争房屋内户口后3日内支付尾款1万元。2019年8月28日，丁惠强发微信给盛鹤奇：“今天上午在你朋友公司办理签字，签好已后，一切债务就和盛老师，紫老，老朱没有任何关系不，对吗！”盛鹤奇通过微信语音回复：“丁先生，不是的，不是签好合同后一切与债务无关，而是房产交易中心配合过户以后一切与债务无关，与我们三个人无关；现在还没到这一步，只是一个意向书，用不着这句话，你签好以后房子还是在你名下，怎么一切与债务无关？就是过户给公司指定的人以后，一切与债务无关，就是过户的时候需要你签字。”2019年9月24日晚，盛鹤奇发微信给丁惠强：“明带好身份证上午9：45勿迟到”。丁惠强回复OK的微信表情。2019年9月25日9时41分，丁惠强发微信给盛鹤奇：“我已到房产交易中心！”盛鹤奇回复：“我也快了”。当日，丁惠强为卖售人(甲方)、刘云华为买受人(乙方)，双方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方自有的系争房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，建筑面积51.99平方米，转让价款共计200万元；甲方于2019年9月30日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；双方于2020年9月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺自房地产权利转移之日起的30日内办理户口迁出手续。补充条款(一)第8条约定，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日，视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同；甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。附件三付款协议约定，乙方应支付甲方首期房价款1万元，在甲、乙双方签订《居间买卖协议》当日内直接支付甲方定金1万元，在签署本买卖合同后转为首期房价款；乙方应支付甲方第二期房价款199万元，待房地产所在区不动产登记事务中心出具产权过户的收件收据当日内支付。同日，盛鹤奇、朱大宁、柴宝华申请办理了抵押权注销登记手续，注销了前述系争房屋登记的抵押权。嗣后，系争房屋权利人变更登记为刘云华。2019年10月12日，丁惠强委托上海泽昱法律咨询事务所发函给程某及刘云华，告知程某及刘云华未支付房屋全款的行为，构成根本性违约，丁惠强有权单方解除合同等，要求程某及刘云华于收函之月起三个工作日内支付相当于总房价款20%的违约金及全部房款。2019年10月30日，丁惠强以刘云华未按约支付二期房价款为由诉至本院，要求判如所请。审理中，丁惠强本人称其通过案外人直向公司的借款平台曾向盛鹤奇方借款，系争房屋的产权证抵押在直向公司，其按月向盛鹤奇方支付利息；2018年3月起，丁惠强准备出售系争房屋归还借款，因系争房屋有抵押登记较难出售，后又因直向公司原因无法取回产权证致系争房屋未能出售；嗣后盛鹤奇介绍了周银平公司，丁惠强签订了一份买卖合同，约定的房屋价款为202万元，定金1万元，系争房屋由周银平公司出售，丁惠强需配合办理过户手续，丁惠强开立银行卡交由周银平公司保管，待房屋出售后售房款转至该账户，届时周银平公司通知盛鹤奇方收取款项，丁惠强收回借条，双方债务两清，丁惠强再迁移系争房屋内户口并收取余款1万元；嗣后周银平公司找到刘云华，丁惠强亦积极配合，然刘云华未支付购房款，致本案纠纷发生；在系争房屋过户后盛鹤奇方曾派人看房，后其子家庭回系争房屋居住。盛鹤奇、朱大宁、柴宝华表示，《上海市房地产买卖合同》签订当日，认可丁惠强与盛鹤奇方之间抵销200万元的债务；系争房屋在过户后两三日即交付给盛鹤奇方，盛鹤奇方遂开始装修，装修二十日左右因丁惠强起诉并申请保全遂停止装修，后应丁惠强请求允许其暂住。审理中，根据丁惠强的申请，本院依法裁定冻结刘云华名下银行存款40万元，或查封、扣押其相等价值的财产。本院认为，虽然丁惠强与刘云华签订的《上海市房地产买卖合同》约定刘云华应于不动产登记事务中心出具产权过户的收件收据当日内支付二期房价款199万元，如刘云华未按合同约定履行逾期超过十个工作日的，丁惠强有权单方解除合同，然根据庭审查明的事实，丁惠强与刘云华签订《上海市房地产买卖合同》，源于丁惠强对盛鹤奇方负有债务且已到期，丁惠强出售系争房屋用以清偿债务。丁惠强现否认与刘云华签订的《上海市房地产买卖合同》系以房抵债，然丁惠强在未收取刘云华支付的任何房款的情况下即配合办理产权过户手续不符合通常的房屋买卖流程，其称源于对周银平公司的信任的理由令人难以信服。在合同签订前，就债务清偿及系争房屋出售过程丁惠强一直与盛鹤奇微信往来进行沟通，丁惠强也曾微信确认是否售房后与盛鹤奇方债务两清，可见丁惠强具有以房抵债的意思表示，综合合同签订当日债权人盛鹤奇方未收取丁惠强还款的情况下即撤销了系争房屋上的抵押登记等行为，以及刘云华与盛鹤奇之间的关系、各方当事人在庭审中的陈述，本院认定丁惠强与刘云华签订的《上海市房地产买卖合同》系以房抵债。审理中，盛鹤奇方认可其与丁惠强之间抵销200万元的债务，应认为买受方已经通过折抵借款的方式“结清”了所谓的购房款，丁惠强现以刘云华未支付系争房屋购房款为由要求解除合同及支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条规定，判决如下：驳回丁惠强的全部诉讼请求。案件受理费7,380元，减半收取计3,690元，财产保全申请费2,520元，均由丁惠强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  尹灿二〇二〇年一月十九日书记员  顾逸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。