山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1083民初2048号原告：北京市万泽春房地产经纪有限公司。住所地：北京市通州区云景东路256号B403室。法定代表人：孙殿东，经理。委托诉讼代理人：邢京科，山东闻远律师事务所律师。被告：乳山市芙蓉房地产开发有限责任公司。住所地：山东省乳山市银滩珍珠湾花园小区24号。法定代表人：唐彬，总经理。委托诉讼代理人：王世强，山东卓世律师事务所律师。原告北京市万泽春房地产经纪有限公司（以下简称“万泽春经纪公司”）诉被告乳山市芙蓉房地产开发有限责任公司（以下简称“芙蓉房地产公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万泽春经纪公司委托诉讼代理人邢京科、芙蓉房地产公司委托诉讼代理人王世强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万泽春经纪公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付原告销售代理佣金807，204元及滞纳金（以568，672元为基数，自2018年5月1日起按照年息18.25%计算至给付之日止）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年5月5日签订了一份销售代理合同，约定了双方的权利义务。合同签订后，原告根据合同约定为被告进行销售，但被告一直未按照合同约定及时支付佣金。根据合同约定，被告尚欠原告佣金876，024元未支付。同时，代理合同约定了逾期支付佣金的滞纳金的计算方式及违约责任。为保障原告的合法权益不受侵犯，现具状起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告芙蓉房地产公司辩称，原告的诉讼请求不成立，原告没有按照双方签订的销售代理合同履行，没有达到合同约定的年销售目标，已经构成严重违约。并且合同第四条约定过该代理销售的平均基础价格不得低于3，300元，而原告已销售房屋的平均基础价格明显低于3，300元，应当从应付原告的佣金中扣减差价部分。因原告已经构成根本违约，按照合同第十二条第六款约定，我方反诉要求原告向被告支付违约金1，584，312元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月5日，被告芙蓉房地产公司（甲方）与原告万泽春经纪公司（乙方）签订山水嘉苑项目销售代理合同书一份。合同第一条约定，委托方为被告芙蓉房地产公司，受托方为原告万泽春经纪公司。合同第二条代理事项约定，1、甲方委托乙方为甲方合法开发的山水嘉苑项目提供独家销售代理服务，代理服务范围为该项目全部开发可售面积；该项目坐落于乳山市银滩旅游开发区香港平远国际城北侧，总建筑面积约28，976平方米，其中可售住宅面积约15，940平方米（174套住宅），可售面积房源明细（见附件一）作为本合同附件；本合同为排他性合同，本合同一经签订，甲方无权再自行组织销售或委托第三方代理进行该项目的销售工作、否则视为甲方违约，乙方有权根据该项目可售面积的销售总量向甲方主张代理费，而无论该等销售是否实际由乙方完成。合同第三条代理服务期限、进度要求约定，1、代理销售期限自本合同生效之日起至本项目销售任务的90%止，如果乙方在合同生效本年度内销售任务没有达到40%，甲方有权终止合同，本合同作废；2、乙方提前完成销售目标并经甲方确认，本合同自甲方确认之日起自行终止。合同第四条销售价格约定，1、该项目住宅的平均销售基础价格为3，300元每平方米，确定后的销售平均基础价格为该物业的销售最终低价，甲乙双方均不得调整；2、甲乙双方依据上述平均销售基础价格于该项目销售前，制定各可售单位的销售基础价格，该销售基础价格确认表作为本合同附件（附件一），同时作为双方计算代理费的依据，甲乙双方均不得调整，对外销售价格乙方根据销售情况自行制定。合同第五条代理费约定，成交价格如果高于该房屋的基础价格，高于基础价格的溢价部分甲方100%向乙方支付、作为乙方的销售佣金，500元以上部分乙方承担13%税款。合同第六条支付期限及方法约定，销售代理服务费按套结算：A.一次性付款客户付款两个工作日后乙方出示佣金发票结算佣金，B.贷款客户、在客户交齐首付款且办理银行按揭手续确认无问题后两个工作日按客户所交首付款比例结算佣金、贷款部分于房款两个工作日结算。合同第十二条违约责任第4款约定，如甲方未能按期支付乙方应得之代理费，则每逾期壹日，按应付金额的万分之伍向乙方支付滞纳金，如甲方逾期超过60日，则乙方有权终止合同，甲方应将未结代理费、滞纳金及时支付给乙方，并向乙方支付违约金，违约金数额为该项目乙方代理范围内未售物业总金额（按该项目全部规划面积未售部分乘以相应平均销售基础价格计算）之代理费的15%；第6款约定，若乙方单方面提前终止本合同或由于乙方的原因使本合同无法继续履行，乙方应按下列方式向甲方支付违约金：乙方代理范围内未售物业总金额（按该项目全部规划面积未售部分乘以相应销售基础价格计算）之代理费的15%，乙方应在提出合同终止之日起，7日内向甲方支付违约金，如乙方逾期未付，则每逾期壹日，按应付金额的万分之伍向甲方支付滞纳金。上述山水嘉苑项目销售代理合同书的附件为山水嘉苑小高层销售基础价格表，该表中列明了1号楼、2号楼、3号楼及33号楼房屋的楼号、房号、实测面积、原单价及底价。其中，1号楼505室的实测面积为86.36㎡，原单价为4，770元，销售底价为2，710元；1号楼605室的实测面积为86.36㎡，原单价为4，850元，销售底价为2，800元；2号楼201室的实测面积为91.71㎡，原单价为4，900元，销售底价为2，750元；2号楼602室的实测面积为86.59㎡，原单价为4，840元，销售底价为2，790元；2号楼702室的实测面积为86.59㎡，原单价为4，940元，销售底价为2，790元；2号楼703室的实测面积为86.59㎡，原单价为4，970元，销售底价为2，920元；2号楼803室的实测面积为86.59㎡，原单价为5，150元，销售底价为3，000元。另查，上述销售代理合同签订后，至2017年8月11日前，原告万泽春经纪公司共计为被告芙蓉房地产公司销售14套房屋，其中13套房屋均在上述销售代理合同附件一列明中，剩余1套房屋为27号楼101室。上述13套已售房屋中，已结算7套房屋的佣金，剩余6套房屋及27号楼101室房屋的佣金未结算。上述未结算佣金的房屋中，1号楼505室的购房者为张淑华，总房款为414，528元（成交单价为4，800元/㎡），2017年10月23日首付174，528元（尚欠8，820元），2018年1月24日发放贷款240，000元；1号楼605室的购房者为康琴，总房款为319，532元（成交单价为3，700元/㎡），2017年11月23日首付128，532元，2018年1月24日发放贷款191，000元；2号楼201室的购房者为张长红，总房款为394，353元（成交单价为4，300元/㎡），2017年11月2日首付164，353元，2018年4月28日发放贷款230，000元；2号楼602室的购房者为张贵新，总房款为346，360元（成交单价为4，000元/㎡），2017年7月31日首付139，360元，2018年1月24日发放贷款207，000元；2号楼702室的购房者为孙公芳，总房款为269，893元（成交单价为3，117元/㎡），2017年12月18日首付109，893元，2018年1月24日发放贷款160，000元；2号楼703室的购房者为赵永敬，总房款为387，058元（成交单价为4，470元/㎡），2017年8月5日首付157，058元，2018年1月24日发放贷款230，000元；2号楼803室的购房者为赵永敬，总房款为387，058元（成交单价为4，470元/㎡），首付237，058元，2018年1月24日发放贷款150，000元；27号楼101室购房者为王燕娜，总房款为586，508元（成交单价为5，200元/㎡，面积为112.79㎡），首付236，508元（尚欠60，000元），2018年4月2日发放贷款350，000元。因涉案销售代理合同书的附件一中所列明的房屋无27号楼101室，经调解，双方均同意该套房屋的销售佣金参照涉案销售代理合同书之约定计算，销售底价按4，000元/㎡计算。再查，原告万泽春经纪公司起诉时曾要求被告芙蓉房地产经纪公司给付违约金70，000元及返还客户缴纳的定金50，000元，后原告万泽春经纪公司在案件审理过程中撤回上述两项诉讼请求。原告万泽春经纪公司在案件审理过程中另曾申请对2017年8月11日以后销售房屋的明细进行查询，被告芙蓉房地产公司也曾反诉要求原告万泽春经纪公司给付违约金1，584，312元，后双方均撤回上述申请，保留另行主张的权利。现双方均同意解除涉案销售代理合同。本案经调解无效。本院认为，原、被告签订的销售代理合同系合同双方当事人在自愿的基础上签订的，系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。现原告万泽春经纪公司代理销售的8套房屋尚未结算销售佣金，故被告芙蓉房地产公司应当承担给付销售佣金及违约金的责任。本案争议的焦点问题，一是已售房屋计算销售佣金时的底价应按何种标准，即原告万泽春经纪公司主张的销售佣金的具体数额是多少；二是原告万泽春经纪公司主张的违约金是否应当予以调减。关于焦点问题一，被告芙蓉房地产公司辩称原告万泽春经纪公司未完全履行涉案合同约定的义务，导致双方的佣金结算依据和标准发生变化，但被告芙蓉房地产公司未提交相关证据证明双方已就涉案合同约定的销售基础价格及佣金计算方式达成变更的合意，应由被告芙蓉房地产公司承担举证不能的法律后果，故其抗辩主张，无事实依据，本院不予采信。因涉案合同第四条第二款已明确约定附件一的销售基础价格确认表作为计算代理费的依据，双方均不得调整，第六条另约定销售代理服务费按套结算，故涉案已售房屋的销售佣金计算时应以涉案合同附件一载明的基础价格为依据。被告芙蓉房地产公司主张底价应以3，300元/㎡为准，但该标准系涉案项目住宅的平均销售基础价格，为双方指定附件一销售基础价格确认表的依据，而非计算代理费的依据，故其上述抗辩主张，于法无据，本院不予采信。根据涉案合同附件一销售基础价格确认表载明的面积、销售底价及原、被告共同确认的成交价格计算，扣除溢价部分中500元以上部分应由原告万泽春经纪公司承担的13%税款后，1号楼505室的销售佣金为162，641.79元[500元×86.36㎡+（4，800元/㎡-2，710元/㎡-500元）×87%×86.36㎡）]；1号楼605室的销售佣金为73，233.28元[500元×86.36㎡+（3，700元/㎡-2，800元/㎡-500元）×87%×86.36㎡）]；2号楼201室的销售佣金为129，632.09元[500元×91.71㎡+（4，300元/㎡-2，750元/㎡-500元）×87%×91.71㎡）]；2号楼602室的销售佣金为96，781.64元[500元×86.59㎡+（4，000元/㎡-2，790元/㎡-500元）×87%×86.59㎡）]；2号楼702室的销售佣金为28，306.90元（成交总价269，893元-销售底价2，790元/㎡×86.59㎡）；2号楼703室的销售佣金为122，394.97元[500元×86.59㎡+（4，470元/㎡-2，920元/㎡-500元）×87%×86.59㎡）]；2号楼803室的销售佣金为116，368.30元[500元×86.59㎡+（4，470元/㎡-3，000元/㎡-500元）×87%×86.59㎡）]；27号楼101室的销售佣金为125，084.11元[500元×112.79㎡+（5，200元/㎡-4，000元/㎡-500元）×87%×112.79㎡）]，共计854，443.08元。另因原、被告双方均同意在应给付的销售佣金中扣除1号楼505室尚欠的首付款8，820元及27号楼101室尚欠的首付款60，000元，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认，扣除后，被告芙蓉房地产公司应当给付原告万泽春经纪公司销售佣金785，623.08元（854，443.08元-8，820元-60，000元）。关于焦点问题二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，涉案合同中约定的逾期支付销售佣金时应承担的滞纳金实际为违约金，至原告万泽春经纪公司主张的违约金起算日期即2018年5月1日，涉案房屋中除1号楼505室尚欠首付款8，820元及27号楼101室尚欠首付款60，000元外，1号楼605室、2号楼201室、2号楼602室、2号楼702室、2号楼703室、2号楼803室的购房首付款及购房贷款均已付清，但被告芙蓉房地产公司未按涉案销售代理合同中按套结算销售代理服务费的约定支付销售佣金，故应当承担未按期支付销售佣金的违约责任。原告万泽春经纪公司要求被告芙蓉房地产公司自2018年5月1日起承担未支付上述6套已付清购房款房屋销售佣金的违约责任，系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，因原告万泽春经纪公司未提交相关证据证实因被告芙蓉房地产公司逾期支付销售佣金所产生的损失范围或大小，故原告万泽春经纪公司的损失应为按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。但涉案合同约定的每逾期一日则按应付金额的万分之五计算滞纳金过分高于原告万泽春经纪公司的实际损失，综合考虑原告万泽春经纪公司合同履行情况，本院酌定原告万泽春经纪公司主张的违约金以566，717.18元（1号楼605室、2号楼201室、2号楼602室、2号楼702室、2号楼703室、2号楼803室的销售佣金）为基数自2018年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率的标准计算。因中国人民银行自2019年8月20日起已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故自2019年8月20日起至给付之日止的违约金应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第三百九十六条、第四百零五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告乳山市芙蓉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京市万泽春房地产经纪有限公司销售佣金785，623.08元及违约金（以566，717.18元为基数，自2018年5月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告北京市万泽春房地产经纪有限公司多诉部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11，872元，由负担原告北京市万泽春房地产经纪有限公司负担317元，由被告乳山市芙蓉房地产开发有限责任公司负担11，555元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  孙文星人民陪审员  张书朋人民陪审员  史建威二〇二〇年一月九日书 记 员  王涵琦