江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9968号上诉人（原审被告）:南京森夏酒店管理有限公司，住所地江苏省南京市玄武区北苑东路3号301室。法定代表人：薛爱东，该公司总经理。委托诉讼代理人：王子刚，江苏联创伟业律师事务所。委托诉讼代理人：刘袆敏，江苏联创律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴琼琳，女，1995年2月19日生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：吴俊（系吴琼琳之父），住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：南京市栖霞区宝昌农村小额贷款有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区尧化街道马家园105号。法定代表人：蔡欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴红新，女，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖红，江苏巨楷律师事务所律师。上诉人南京森夏酒店管理有限公司（以下简称森夏公司）、吴琼琳因与被上诉人南京市栖霞区宝昌农村小额贷款有限公司（以下简称宝昌公司）排除妨害、恢复原状纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初7023号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。森夏公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，驳回宝昌公司的诉请。事实及理由如下：一、森夏公司占用南京市玄武区北苑东路3号201室房屋空间是基于相邻关系的合理占用，不存在侵权。根据物权法第八十六条用水、排水相邻关系的规定：不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。森夏公司恰恰是基于该规定行使权利，依法不应承担责任。二、一审法院判决每年按照50万元标准赔偿宝昌公司损失，证据不足，标准过高。森夏公司所安装管道只是占用了南京市玄武区北苑东路3号201室房屋顶层的装潢空间，森夏公司所安装的管道未超过消防管道使用的空间，该占用并不影响201室房屋的正常使用。一年按50万元的损失是基于201室房屋的全部不能使用，且导致不能出租造成的租金损失，上诉人认为即使存在损失，也应按照占用空间的比例计算损失，或由资质的评估单位依法评估。三、二层总共1300多个平方，但森夏公司实际上影响使用的面积大概在700到800个平方左右；另外，关于外立面上的消防管道，实际上是一个通风管道，是部分支架在二楼，在二楼的外墙面上有几个点固定点，但主要支架在三楼。吴琼琳辩称：同意森夏公司的上诉意见。宝昌公司辩称：一、森夏公司和吴琼琳将被上诉人宝昌公司的这套房子破坏得非常严重，现场身临其境才能感受到，头顶上全是排水管道，像蜘蛛网一样的，有的管道还在滴粪水。二、关于上诉人提到的物权法，说不动产权利人应当为相邻人用水排水提供必要的便利，上诉人为什么不通过自己的空间去排水、非要从地板上打那么多洞，排到别人的使用空间内，这不合理。三、关于赔偿问题，其实对于赔偿损失这一块我们是想上诉的，但是我们耽误不起，我们的损失在进一步扩大，这个房子价值将近3000万，目前只能空置，每年赔我们50万，换算成利息也非常低。吴琼琳上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，驳回宝昌公司的诉请。事实及理由如下：一、一审法院判决上诉人承担恢复原状协助责任及补充清偿责任存在错误。上诉人是房屋的所有人，将南京市玄武区北苑东路3号301室房屋出租给汪厚伟（森夏公司）使用，上诉人并不是侵权责任人，依法不应当承担任何责任。二、森夏公司占用南京市玄武区北苑东路3号201室房屋空间是基于相邻关系的合理占用，不存在侵权。根据物权法第八十六条用水、排水相邻关系的规定：不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。森夏公司恰恰是基于该规定行使权利，依法不应承担责任。三、一审法院判决每年按照50万元标准赔偿宝昌公司损失，证据不足，标准过高。森夏公司所安装管道只是占用了南京市玄武区北苑东路3号201室房屋顶层的装潢空间，森夏公司所安装的管道未超过消防管道使用的空间，该占用并不影响201室房屋的正常使用。一年按50万元的损失是基于201室房屋的全部不能使用，且导致不能出租造成的租金损失，上诉人认为即使存在损失，也应按照占用空间的比例计算损失，或由资质的评估单位依法评估。森夏公司辩称：没有意见。宝昌公司辩称：答辩意见同前。另外，森夏公司陈述管道只有几个点打在了宝昌公司的外立面上，但是就是一个点也不行，因为这个外墙被打洞了以后，水就会渗进去，影响外立面的防水，也是对宝昌公司房屋的外立面空间的侵占。宝昌公司向一审法院起诉请求：一、判令森夏公司、吴琼琳将其安装在南京市玄武区北苑东路3号201室房屋顶部的所有下水管道及室外管道拆除，并将该房顶恢复原状至符合质量要求时止；二、判令森夏公司、吴琼琳承担自2018年8月1日起至恢复原状交付时止，按出售房屋价格2800万元为基数、月息2%的标准计算的损失。一审法院认定事实如下：一、南京市玄武区北苑东路3号301室房屋（以下简称301室），所有权人为吴琼琳，建筑面积1339.36平方米。2017年10月19日，吴琼琳与汪厚伟签订房屋租赁合同1份，吴琼琳将301室房屋出租给汪厚伟，租赁期限自2018年3月1日起至2028年2月29日止，每年租金50万元。二、汪厚伟与吴琼琳签订房屋租赁合同时，森夏公司尚未注册登记，2017年11月8日，森夏公司在南京市玄武区市场监督管理局注册登记，汪厚伟和胡风是森夏公司的股东。审理中，森夏公司自认汪厚伟是代表森夏公司与吴琼琳签订的房屋租赁合同。合同签订后，301室房屋由森夏公司使用，用于开办森夏公司。三、2017年11月，森夏公司对301室进行了装修改造，将301室改造为多间客房，并打穿楼板将客房中的下水管道安装在201室的顶部，占用了201室的空间；森夏公司还在301室的外立面上安装了消防管道，消防管道的支架部分安装在了201室的外立面上。四、201室房屋原所有权人为南京旭海投资管理有限公司，该公司是南京市栖霞区人民法院执行案件的被执行人，南京市栖霞区人民法院查封了201室房屋，并进行拍买，但未成交，后南京市栖霞区人民法院按法定程序将201室房屋抵债给申请执行人宝昌公司，宝昌公司于2018年2月6日领取不动产权证书，该不动产建筑面积为1339.36平方米。五、宝昌公司取得201室房屋所有权后，于2018年7月15日与江苏省东华再生资源有限公司签订房屋买卖合同，约定由江苏省东华再生资源有限公司购买106、201室房屋，转让价格为2800万元。双方到现场看房时，发现301室的使用人打穿楼板将下水管道安装在201室楼顶部，宝昌公司的工作人员于2018年7月20日打110报警，南京市公安局玄武分局红山派出所民警出警，在了解情况后，告知双方协商或通过法律途径解决。该房屋买卖因此未实际履行。一审法院认为：森夏公司在未取得201室原所有权人同意的情况下，擅自从其租赁的301室打穿楼板，在201室中安装下水管道，其行为侵犯了201室所有权人的合法权益。虽然之后宝昌公司取得了201室的所有权，其亦有权要求森夏公司停止侵害行为。森夏公司擅自在201室房屋顶部安装下水管道，在201室外立面安装消防管道，侵犯了宝昌公司对201室房屋所有权人的合法权益，宝昌公司要求森夏公司拆除并恢复原状，于法有据，应予支持。关于宝昌公司主张的损失，一审法院认为，宝昌公司的主张过高，宝昌公司的损失以201室因森夏公司、吴琼琳的侵权行为不能正常使用造成的损失为宜。因201室和301室的建筑面积相同，租金也应相差不大，301室的年租金为50万元，以301室的年租金的标准作为宝昌公司计算损失的依据，较为合理。吴琼琳是301室房屋所有人，吴琼琳将301室出租后，造成对宝昌公司所有的201室房屋的侵权，作为301室房屋的所有人，应在森夏公司不能承担责任的范围内承担补充清偿责任。一审法院判决：一、南京森夏酒店管理有限公司于判决生效之日起七日内将其安装在南京市玄武区北苑东路3号201室房屋顶部的所有下水管道及安装在南京市玄武区北苑东路3号201室房屋外立面上的室外管道拆除，并恢复原状至符合安全及质量要求，恢复原状的费用由南京森夏酒店管理有限公司承担；二、南京森夏酒店管理有限公司于判决生效之日起七日内给付南京市栖霞区宝昌农村小额贷款有限公司自2018年8月1日起至2019年4月30日止的赔偿款375000元，自2019年5月1日起至恢复原状交付时止，按每年50万元的标准给予南京市栖霞区宝昌农村小额贷款有限公司损失赔偿款；三、吴琼琳对判决第一项确定的南京森夏酒店管理有限公司的恢复原状的义务承担协助责任；四、吴琼琳对判决第二项确定的南京森夏酒店管理有限公司的赔偿义务承担补充清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元，诉讼保全费5000元，合计5025元，由南京森夏酒店管理有限公司负担，吴琼琳承担补充清偿责任。二审中，上诉人森夏公司主张一审法院查明的消防管道其实是通风管道，不认可被上诉人与案外人之间的房屋买卖关系；上诉人吴琼琳主张301室只是占用了201室部分空间。各方对一审法院查明的其他事实均未异议，本院依法予确认。二审中，上诉认森夏公司提交照片两张，证明201部分空间并未全部被占用，将近400平方米未受影响能正常使用，并向本院申请对涉案损失进行鉴定。上诉人吴琼琳质证称：认可森夏公司的意见。被上诉人宝昌公司质证称：该证据不能证实达到证明目的，被上诉人的房屋是一个整体，这种下水管道不可能百分之百占用房屋顶部，从上诉人的陈述看，1300多个平方就占用了七八百平方，影响已经很大。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、上诉人森夏公司是否应当将下水管道和室外管道拆除，将房屋恢复原状；二、上诉人森夏公司是否应当赔偿被上诉人宝昌公司相应的损失以及损失的数额如何确定；三、上诉人吴琼琳是否应当对森夏公司恢复原状的行为承担协助责任，对森夏公司的赔偿责任承担补充清偿责任。关于争议焦点一，本案上诉人为经营酒店，未经被上诉人同意，擅自在涉案201室房屋的楼板穿孔安装下水管道，并且在该房屋外墙立面安装支架用于固定管道，上诉人的以上行为侵害了被上诉人的合法权益。因上诉人的以上行为系为经营活动作出，并非法律规定的合理使用，故一审法院判决上诉人将下水管道和室外管道拆除并恢复原状并无不当。关于争议焦点二，因上诉人的行为侵害了被上诉人的合法权益，造成被上诉人的房屋无法正常使用，故上诉人应当赔偿被上诉人损失。关于损失数额的确定，上诉人主张一审法院认定的年租金50万元标准太高。从本案查明的事实看，上诉人实施侵权行为后在被上诉人提出异议的情况下，并未立即停止实施侵权行为，且直至诉讼中仍否认其行为构成侵权，表明双方之间的争议实质上并非是上诉人对赔偿的数额有异议，一审法院参照301室的租金数额认定上诉人赔偿损失的标准并无不当，本案对上诉人在二审中要求对此损失进行鉴定的申请不予准许。关于争议焦点三，因上诉人吴琼琳系涉案201室房屋的所有权人，其对涉案201室房屋负有管理义务，故其应当对森夏公司恢复原状的行为承担协助责任。关于上诉人森夏公司的赔偿责任，因本案中上诉人吴琼琳不能举证证明其对涉案201室房屋尽到了合理审慎的管理义务，故一审法院认定其应当对森夏公司的赔偿责任承担补充清偿责任并无不当，本院对上诉人吴琼琳的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人森夏酒店和吴琼琳的上诉请求均不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6925元，由上诉人南京森夏酒店管理有限公司负担3463元，由上诉人吴琼琳负担3463元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇二〇年一月十日书记员 陈晓君