贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0181民初4428号原告：贵阳融创商业管理有限公司，住所地：贵州省清镇市青龙办事处东门桥村S8地块A1-A4栋，统一社会信用代码：915201810699264424。法定代表人：张南。委托诉讼代理人：陈文元，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王道红，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：李希富，男，1977年10月12日生，汉族，住贵州省普定县。第三人：贵州蓝洋房地产开发有限公司，住所地：贵州省清镇市青龙街道办事处东门桥村S8地块蓝洋港湾A1至A4幢A3140号，统一社会信用代码：91520000556649542U。法定代表人：张啟波。原告贵阳融创商业管理有限公司（以下简称贵阳融创公司）诉被告李希富，第三人贵州蓝洋房地产开发有限公司（以下简称蓝洋房开）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贵阳融创公司委托诉讼代理人王道红，被告李希富到庭参加诉讼，第三人蓝洋房开经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告贵阳融创公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告之间的商铺租赁关系；二、判令被告立即将坐落于贵州清镇市前进路黔城天街Ａ2栋二层的商铺腾空交付给原告；三、判决被告立即支付租金1530037元（暂算至2019年5月1日），2019年5月1日后的租金按基数为75.6元／平方米、递增率为8%向原告支付租金，直至被告将商铺返还原告之日止；四、判决合同保证金20000元归原告享有；五、判决被告自2016年2月2日起按年利率24%支付原告违约金1193428元（暂计算至2019年5月1日，共计1193428元）；六、诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年1月1日，原告与第三人就“蓝洋港湾·黔城天街”项目的经营管理签订《商业管理合同书》。合同就委托事项、代管费用收取及使用、代管条件说明、权利义务等相关事宜进行了约定。其中，协议约定代理内容：商户招商、商场营销推广、商场经营管理、租赁等；代理期限：自开业之日起，管理期限10年。协议签订后，原告依据合同对第三人所有的“蓝洋港湾·黔城天街”项目进行管理。2014年7月9日，原告与许仕江委托的代理人黄禄顺就贵州省520.04平方米的商铺签订《商铺租赁合同》，合同约定租金、管理费、卫生费、租金涨幅、保证金、违约责任等进行了详细约定。合同签订后，原告依约将商铺交付给许仕江使用。2015年10月19日，许仕江将前述商铺全盘转让给被告，并约定许仕江尚欠原告的租金、物业、水电、以及垃圾费等共计196446元由被告全部承担。2015年11月11日，原告得知这一事实后，对双方的转让行为进行认可，并与被告补充签订《商铺租赁合同》约定，被告承租原告座落于贵州省商铺，商铺建筑面积为520.04平方米。租赁期自2014年7月9日起至2018年7月8日，其中免租期自2015年11月1日至2016年1月1日止，租金从2016年2月2日开始收取，约定费用按季度支付，每次缴纳租金为提前一个月支付，若被告拖欠租金，每逾期一日应按拖欠金额的千分之五向原告支付违约金。租金按递增方式支付，首次递增基数为60元，第二年开始逐年递增。故首年每月费用为31202元，首年每季度费用为93607元。另依据合同规定，被告应于合同签订之日起向原告交付60000元的合同保证金（但被告实际仅交纳20000元），根据《商铺租赁合同》第九条第五款约定在被告拖欠租金或者其他费用逾期十五日以上的，原告有权解除合同对被告采取停水、停电关闭经营场所等强制措施，收回租赁商铺，被告预付租金、其他费用及保证金作为违约金归原告所有。关于综合管理费、垃圾处置费、租赁商铺内的电费等有关费用及其支付按《物业服务合同》的约定执行。协议签订后至租赁期满，被告一直未支付租金，且在期满后被告一直经营该商铺至今，但一直未按约向原告支付租金以及许仕江尚欠的196446元。截至2019年5月1日，已逾期39个月，尚欠租金1530037元，违约金8950716.45元，鉴于原被告约定的违约金过高，原告自愿将违约金的计算方式变更为按年利率24%计算，即1193428元。基于上述事实，原告认为，原被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，被告应履行按照双方签订合同的时间及金额给付原告租金。现合同已到期，被告未向原告支付租金的行为已构成违约，故原告提出如前诉请。被告李希富辩称，从许仕江处转让门面欠的196446元已经从第三人欠付的工程款中扣除了，现其不再欠付。其与第三人签订工程施工合同，经审计第三人欠付工程款九百多万元。租赁门面是属实的，签署租赁合同也是属实的，但是第三人本身欠付工程款，所以才租的门面，当时说的是租赁费从第三人欠付的工程款中抵扣。第三人支付工程款后其就愿意解除合同，支付租金。第三人蓝洋房开未到庭陈述。本院经审理认定事实如下：2014年1月1日，原告贵阳融创公司与第三人蓝洋房开签订《商业管理合同书》，约定蓝洋蓝洋房开委托原告代为经营管理“蓝洋港湾·黔城天街”项目21805.29平方米商业门面，代理内容为商户招商、商场营销推广、商场经营管理、租赁等，代理期限自开业之日起，管理期限10年。2015年11月1日，原告贵阳融创公司（甲方）与被告李希富（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于贵州省清镇市前进路“黔城天街”A2栋二层（具体位置见附件1红线区域）520.04平方米的商铺出租给乙方经营餐饮；租赁期限为4年，即2014年7月9日至2018年7月8日，免租期3个月（2015年11月1日至2016年2月1日），2016年2月2日开始计算租金；租金为60元/月/平方米，租金支付方式为按季度支付，首年每月费用为31202元，首年每季度费用93607元。租金递增基数为60元，自第二年起逐年按照8%递增租金。缴纳租金应提前1个月，若乙方拖欠租金，每逾期一日应按拖欠金额的千分之五向甲方支付违约金；乙方在合同签订之日向甲方交付60000元保证金，合同终止，乙方结清各项费用并将商铺交还甲方一个月后保证金如数退还，若乙方违约导致合同提前解除，保证金不予退还，如因乙方违约、违规等原因被扣减保证金，乙方应在收到书面通知后七日内补足保证金；合同第九条对合同的变更、解除约定为：5、有下列情形之一的，甲方有权提前解除合同，对乙方采取停水、停电、关闭经营场所等强制措施，收回租赁商铺，乙方预付租金、其他费用及保证金作为违约金归甲方所有：（1）乙方拖欠租金或其他费用逾期十五日以上的；（3）乙方未按本合同第四条第3款约定及时补足保证金的。合同第十条对退场约定为：合同解除或终止时，乙方应结清所有租金及其他费用，在三日内将商铺交还甲方，并将存放在商铺内的所有财产自行搬走，并恢复入场原貌干净整齐，否则甲方按日租金标准加倍计收商铺占用费。乙方逾期三十日内未将商铺交还甲方，甲方有权自行收回商铺，对留置在商铺内的任何物品，均视为遗弃物任凭甲方甲方处置，乙方不得追索同时承诺放弃该诉权。乙方交还商铺时不得拆卸商铺内、外的固定装修物及不可移动的物品，否则乙方应赔偿责任，对于乙方的装修等添附物甲方不予补偿。被告还同时签署了《黔城天街管理公约》《黔城天街商铺装修管理规定》《物业服务合同》《消防安全责任书》等附件。2015年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：一、乙方向甲方租赁的蓝洋港湾黔城天街项目A2栋二层商铺原属麦嘉基许仕江与甲方签订租用，现转让于李希富继续承租；二、原麦嘉基许仕江于2014年7月8日与甲方签订的合同承租时间为2014年7月9日至2018年12月8日止，现由李希富于2015年11月1日继续承租到2018年12月8日止；三、原麦嘉基许仕江所欠甲方的租金、物业、水电及垃圾费共计196446元，由李希富全权承担；四、若今后乙方不再租用该商铺，乙方一律不得损坏该店铺内的所有装饰项目；五、若乙方未按合同支付租金、物业、水电、垃圾等费用，2月内甲方有权将乙方清理出场；第五条“递增方式”是指商铺年租金的递增率为8%；补充协议是对双方2015年11月1日签订的《商铺租赁合同》的补充，与原合同具有同等法律效力，补充协议与原合同内容冲突时，以补充协议为准。合同签订后，被告李希富向原告交纳了20000元保证金，原告将案涉商铺交由被告经营管理。原告在租期届满后在被告租用的商铺张贴通知，要求被告到原告处办理支付租金和是否续租手续，被告至今未搬离商铺。贵阳融创公司出租给李希富的商铺520.04平方米中，有144.72平方米系购买人林文金、徐晓光购买后出租给贵阳融创公司，55.81平方米系蓝洋房开自有房屋，244平方米系所有权人黄国顺出租给蓝洋房开，其余部分为公共区域。另查明，2013年7月7日，蓝洋房开（甲方）与贵州黔阳建筑安装工程有限责任公司（乙方）（以下简称黔阳安装公司）签订《工程施工合同》，约定甲方将清镇市蓝洋港湾A1-A4栋内街装饰工程发包给乙方施工，合同工期为60天，付款方式为全垫资，工程完工经甲方验收合格之日起三日内，乙方提交结算资料报甲方审核，甲方在接到乙方结算资料之日起10个工作日内审核完毕，甲方在审核完毕10个工作日内按甲方审核结果的70%支付工程款，剩余的27%在验收合格三个月之内支付，预留3%的质量保证金在工程验收合格满2年后一周内支付，每次支付工程款乙方须出具工程所在地建安发票。2016年7月15日，蓝洋房开与黔阳安装公司签订《共同委托审计协议书》，约定将蓝洋港湾A1-A4栋内街装饰工程结算共同委托贵州正业建设工程造价事务有限公司进行审计，对于审计结果双方无条件认可，对于审计费用约定为审计金额七百万元以上由蓝洋房开负责，七百万元以下由黔阳安装公司负责，审计结果作为蓝洋港湾A1-A4栋内街装饰工程结算之最终结果。2017年9月，贵州正业建设工程造价事务有限公司出具《清镇市蓝洋港湾A1-A4栋内街装修工程结算审核（初稿）报告书》（未加盖印章），审核结论为工程结算审核（初稿）金额为9675578.22元。审理中，被告李希富辩称其系蓝洋港湾A1-A4栋内街装修工程的实际施工人，蓝洋港湾在施工过程中已支付200多万元工程款，尚欠700多万元工程款未支付，故与原告方协商用工程款抵扣租金。上述事实，有当事人的陈述，以及原告提交的《商业管理合同书》《商铺租赁合同》《补充协议》、通知、《承包合同》《房屋拆迁安置补偿协议》《商品房买卖合同》《商铺租赁使用合同》，被告李希富提交的《工程施工合同》《共同委托审计协议书》《清镇市蓝洋港湾A1-A4栋内街装修工程结算审核（初稿）报告书》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告贵阳融创公司与被告李希富签订的《商铺租赁合同》及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议，双方均应按照协议全面履行各自的义务，如未按约定履行义务的，依法应当承担相应的违约责任。被告李希富在租用商铺后未按约定支付租金，经原告催告后仍未支付，故对原告要求解除租赁合同及要求被告返还商铺的诉请予以支持。关于原告诉请的租金，双方约定自2016年2月2日起开始按照60元/月/平方米计算租金，并按8%逐年递增，故自2016年2月2日起至2017年2月1日期间的租金为60元/月/平方米×520.04平方米×12月=374429元，2017年2月2日至2018年2月1日期间的租金为（60元/月/平方米+60元/月/平方米×8%）×520.04平方米×12月=404383元，2018年2月2日至2019年2月1日期间的租金为（64.8元/月/平方米+64.8元/月/平方米×8%）×520.04平方米×12月=436734元，2019年2月2日起按照75.58元/月/平方米计算至李希富将商铺返还给原告之日止（截止2019年5月1日为117914元）。另李希富在租赁商铺前，就前承租人许仕江所欠的租金196400元，李希富自愿承担并向原告出具欠条，因此对该部分费用李希富也应支付给原告。被告辩称应交纳的租金系从第三人蓝洋房开欠付的工程款中抵扣，故不欠原告租金，也不应支付违约金，但其提供的证据仅能证明蓝洋房开与贵州黔阳建筑工程安装有限公司有建设工程施工合同关系，李希富在该工程中是否系实际施工人、蓝洋房开欠付工程款的数额，以及与蓝洋房开和原告是否就工程款抵扣租金事宜达成合意等均未提供充分证据予以证明，故对被告的辩解意见不予采纳。双方在合同中约定按季度支付租金，如未按期支付租金的，每逾期一日按照拖欠租金的千分之五计算违约金，但原告在合同期内并未向被告催收过租金，且双方约定的违约金计算标准明显过高，故对原告诉请的违约金，因被告就自愿支付前承租人许仕江欠付的租金196400元双方并未约定付款时间，故对该部分租金不支持违约金，对被告欠付的2016年2月2日至2019年5月1日期间的租金共计1333460元，支持自起诉之日即2019年7月31日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，再自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至租金付清之日止。另双方在合同中约定因被告违约导致合同解除的，保证金不予退还，本院对此予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。”之规定，判决如下：一、解除原告贵阳融创商业管理有限公司与被告李希富于2015年11月1日签订的《商铺租赁合同》及补充协议；二、限被告李希富于本判决生效之日起10日内将贵州省520.04平方米商铺返还给原告贵阳融创商业管理有限公司；三、限被告李希富于本判决生效之日起10日内支付原告贵阳融创商业管理有限公司租金（其中2019年2月1日前的租金为1411946元；自2019年2月2日起按照75.58元/月/平方米计算至被告李希富将商铺返还给原告贵阳融创商业管理有限公司之日止）；四、限被告李希富于本判决生效之日起10日内支付原告贵阳融创商业管理有限公司违约金（违约金以1333460元为基数，自2019年7月31日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，再自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至租金付清之日止）；五、被告李希富交纳的保证金20000元，原告贵阳融创商业管理有限公司不予退还；六、驳回原告贵阳融创商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28748元，由被告李希富负担21748元，由原告贵阳融创商业管理有限公司负担7000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  柳红强人民陪审员  杨光华人民陪审员  郑 丽二〇二〇年一月二十日书 记 员  陈 芳