贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初3627号原告：刘忠英，女，1932年6月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：姜荣祥，贵州贵龙律师事务所律师，执业证号15201199410235882，特别授权代理。被告：王碧珍，女，1965年11月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：刘阳，男，1976年10月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。原告刘忠英与被告王碧珍、刘阳确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘忠英的委托诉讼代理人姜荣祥，被告王碧珍、刘阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘忠英向本院提出诉讼请求：1.判决确认两被告签订的房屋转让协议因侵犯原告的房屋共有权而无效；2.诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告女儿潘碧玉在贵阳市乌当区房屋，建筑面积39.85平方米。2009年9月12日，潘碧玉因病死亡，且未留有遗嘱。原告刘忠英和被告刘阳作为潘碧玉的法定继承人，共同继承了潘碧玉的上述房屋，系上述房屋的共同共有人。2012年4月13日，两被告在原告不知情且无同意的意思表示情况下，被告刘阳将该共有的房屋擅自出卖给被告王碧珍。该房屋一直未过户到被告王碧珍的名下，因该房屋面临拆迁和房屋征收补偿款，原告才从相关部门知道房屋被卖给了被告王碧珍。根据《物权法》相关规定，被告刘阳在没有经过原告同意的情况下，不能擅自出卖该房屋。被告王碧珍明知房屋还有其他共有人的情况下，不符合善意取得，故两被告的房屋买卖行为是违法的、无效的。为维护原告合法权益，特向法院提出如前诉请。被告王碧珍辩称，我在2012年4月13日和被告刘阳正式签订房屋转让合同，当时我看到房产证上只有潘碧珍一人的名字，并不知道刘阳还有外婆刘忠英，且刘忠英还拥有这个房产的事实。而且我购买这个房子住了多年也没有人来主张过权利，我一直到现在都在住这个房子。由于该房屋要被征收，我和房屋征收局签订了房屋征收补偿协议，是现金补偿，征收款项因和原告产生争议，补偿款到现在都没有发放。我认为我与刘阳签订的房屋转让合同是合法有效的，是受法律保护的。被告刘阳辩称，当时房屋交易的情况就是王碧珍说的情况，当时房子涉及到遗产，已经告诉王碧珍的，在合同上约定有如果发生遗产继承纠纷，我补偿王碧珍3万元违约金。我父母均已去世，父亲在母亲去世之前去世，有个姐姐已经去世二十多年。本院经审理认定事实如下：原告刘忠英与潘碧玉系母女关系，被告刘阳与潘碧玉系母子关系，潘碧玉于2009年9月12日因病死亡。案涉位于贵阳市乌当区的房屋属于潘碧玉所有，建筑面积为39.85㎡。2012年4月13日，刘阳与王碧珍签订《转让房屋协议合订（应为“同”）》，约定刘阳以十万元的价格将包括煤棚在内的前述房屋转让给王碧珍。合同还约定，由刘阳负责办理房屋过户手续，过户费用由刘阳、王碧珍各负担一半；刘阳过户手续交清后，王碧珍一次性将购房款付清；购房前各项税费、土地费等由刘阳负担；刘阳、王碧珍任何一方违反本协议，赔偿违约金5万元；如刘阳后父因其卖房发生遗产纠纷影响本协议条款不能过户，由刘阳赔偿王碧珍违约金三万元整；刘阳一年内尽最大努力将所卖房屋的产权过户给王碧珍，如因其他原因过户不成功，刘阳除退还王碧珍全部购房款外，另外补偿其经济损失5万元。刘阳、王碧珍分别在合同落款甲、乙方处签名捺印，证明人张正猛、王洪涛亦在合同“公证人”处签名捺印。另外，协议中还手书了备注“本合同以甲方刘阳收到房款十万元整的当日生效”。另查明，2013年4月17日，刘阳向王碧珍出具了《说明》一份，认可其已经收到王碧珍购房款10万元，其中收到现金6万元，银行转账方式收到4万元。还查明，案涉房屋系房改房，潘碧玉在2002年6月补交了土地收益金后，于2002年9月25日取得贵阳市乌当区住房制度改革领导小组办公室颁发的准入许可证，准许进入贵阳市房地产交易市场。庭审中，刘阳表示其继父肖汝林与其母亲系潘碧玉同学关系，但仅仅是共同生活，未领取结婚证。2019年12月17日，本院到乌当区民政局婚姻登记处就潘碧玉的婚姻登记状况进行了查询，经该处查询，在乌当区行政区域内没有潘碧玉的婚姻登记信息。因此，潘碧玉死亡后，其第一顺序继承人为原告刘忠英、被告刘阳。本院认为，本案争议的焦点是刘阳与王碧珍就案涉房屋签订的《转让房屋协议合同》是否侵犯了刘忠英的合法权益，并因此导致《转让房屋协议合同》无效。要判断《转让房屋协议合同》是否无效要查清房屋的所有权的归属，只有所有权人对房屋才享有占有、使用、收益、处分的权利，而共有权人如果要对共有物进行处分，必须取得其他共有权人的同意，对于按份共有权人欲转让其份额的，其他共有权人拥有优先购买权。本案中,案涉房屋系潘碧玉的个人财产，其去世前未留下遗嘱，而其死亡后,其法定继承人刘忠英、刘阳均未对其遗产进行过析产分割，故案涉房屋应当归其法定继承人共有，亦即归刘忠英、刘阳共同共有。由于案涉房屋是刘忠英、刘阳的共同共有财产，刘阳未经刘忠英许可将房屋转让给他人，与王碧珍签订了房屋买卖合同，而此时刘阳转让的是房屋而不是归其所有的房屋的财产份额，刘阳未经刘忠英授权而处分归刘忠英所有的财产的行为，属于无权处分行为。本院认为，共同共有人对共有财产享有共同的权利，在共同共有关系存续期间，部分共有人不能擅自处分共有财产，刘阳在未得到共同共有人刘忠英同意的情况下擅自将其与刘忠英共同共有的案涉房屋转让，而刘忠英在刘阳无权处分后未对其转让行为进行追认,根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，刘阳在与王碧珍签订案涉房屋转让合同后未取得处分权，且其无权处分行为未经权利人刘忠英追认，其行为损害了刘忠英的合法权益，违反了前述法律规定，故其与王碧珍签订的《转让房屋协议合同》属于无效合同。关于王碧珍能否善意取得的问题。我国法律制度设置了不动产的善意取得制度，其目的是为了保护不知情的善意第三人的利益,为了维护物权法的公示、公信原则和交易人对公示的信赖，善意第三人可以要求以善意取得的方式取得房屋产权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”的规定，不动产的善意取得必须符合以下条件：一、让与人对让与的不动产物权是无权处分；二、受让人受让该财产时是善意的；三、受让人取得不动产是基于合理的价格有偿转让行为；四、已进行权利变更登记。前述四项条件缺一不可。本案中，案涉房屋属于刘阳与刘忠英共同共有的财产，刘阳转让房屋时未取得共同共有人刘忠英同意，虽然案涉房屋已经交付给王碧珍使用至今，但案涉房屋并未完成过户，王碧珍并未依法定手续取得案涉房屋的所有权，且刘阳在与王碧珍交易时，双方已经预见到了案涉房屋可能会涉及到遗产继承的问题，但仍然签订了《转让房屋协议合同》，故王碧珍受让案涉房屋的行为并不符合善意第三人的条件，其无法作为善意第三人善意取得案涉房屋的所有权。因此，刘忠英诉请确认刘阳与王碧珍签订的《转让房屋协议合同》无效，本院予以支持。至于王碧珍在买受案涉房屋过程中造成的经济损失，其可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条的规定，判决如下：确认被告刘阳与被告王碧珍于2012年4月13日签订的《转让房屋协议合同》无效。案件受理费人民币4464元，由被告刘阳、王碧珍各负担2232元（此款原告刘忠英已经预交，由被告刘阳、王碧珍在本判决生效后十日内直接支付给原告刘忠英）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁国辉二〇二〇年一月十九日书记员  王礼斌