北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京执异1号异议人（案外人）：章晓波，女，1977年9月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：丁昊，舟山市普陀区星光法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：翁舟娜，舟山市普陀区星光法律服务所法律服务工作者。申请保全人：中国进出口银行，住所地北京市西城区复兴门内大街30号。法定代表人：胡晓炼，董事长。委托诉讼代理人：熊怀连，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯修群，北京市炜衡律师事务所律师。被保全人：舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司，住所地浙江省舟山市普陀区沈家门街道北安路88号。法定代表人：黄海群。被保全人：舟山市融信置业有限公司，住所地浙江省舟山市定海区环城西路66号。法定代表人：张敏。被保全人：舟山市万润贸易有限公司，住所地浙江省舟山市定海区昌洲大道1007号405、407室。法定代表人：李萍。被保全人：乔伟海,男，1962年10月5日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。被保全人：张敏，男，1961年4月5日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区号。被保全人：刘昆伦，男，1966年12月28日出生，汉族，住浙江省宁波市奉化区。被保全人：毕成钢，男，1965年5月24日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。被保全人：舟山市融信置业有限公司普陀分公司，住所地浙江省舟山市普陀沈家门兴建路439号。负责人：张敏。本院在执行中国进出口银行与舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、舟山市融信置业有限公司（以下简称融信公司）、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢、舟山市融信置业有限公司普陀分公司（以下简称融信公司普陀分公司）保证合同纠纷一案财产保全[执行依据：（2018）京民初224号民事裁定；执保案号：（2018）京执保50号]过程中，查封了融信公司普陀分公司名下的位于浙江省舟山市普陀区沈家门街道食品厂南路21号滨港花园5幢1208室房产（舟房权证普字第XXXX号）。案外人章晓波向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。章晓波提出异议称，请求解除对我所有的现登记在融信公司普陀分公司名下坐落于浙江省舟山市普陀区沈家门街道食品厂南路21号滨港花园5幢1208室（舟房权证普字第XXXX号）房屋（以下简称1208室房屋）的诉讼保全。事实和理由为，1208室房屋现登记在融信公司普陀分公司名下，该房屋已经由我向该公司购入。2014年12月30日，我与融信公司普陀分公司订立了商品房买卖合同，将涉案房屋以423298．8元出售给我，我付清全款。期间，我与融信公司普陀分公司办理交房手续，领取了房屋钥匙及房屋相关证件。我早已入住涉案房屋内，至今该房屋由我使用5年左右。但因公司方面的原因，一直未办理房屋过户手续。直至2019年8月，我才知道北京市高级人民法院（以下简称北京高院）已对上述房屋予以查封【文号为（2018）京民初224号】。此后，我曾多次与融信公司普陀分公司相关人员联系解除保全的事宜，但一直未有进展。另外，我同小区的住户也有类同查封，住户向北京高院申请保全异议后得以解除。我认为，涉案房屋在法院查封之前，融信公司普陀分公司已与我签订了合法有效的书面买卖合同，且我已支付了全部价款，之后又合法占有不动产，根据物权法等规定，上述房屋应归我所有。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，提出保全异议。中国进出口银行称，不同意章晓波的保全异议申请，理由为：一、2018年12月28日，北京高院出具（2018）京民初224号协助执行通知查封涉案房产时，该房产登记在融信公司普陀分公司名下，根据物权法第九条规定，北京高院对涉案房产查封合法有效。二、章晓波提供的证据不足以支撑其保全异议的主张。本院查明，本院在审理原告中国进出口银行诉被告舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、融信公司、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢、融信公司普陀分公司保证合同纠纷一案中，依据中国进出口银行提出的财产保全申请，于2018年12月3日作出（2018）京民初224号民事裁定，裁定冻结被保全人舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、融信公司、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢、融信公司普陀分公司银行存款51077182．16美元（按2018年10月30日中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的银行间外汇市场人民币汇率中间价为1美元对人民币6．9574元计，折算人民币355364387．16元）或查封、扣押被保全人舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、融信公司、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢、融信公司普陀分公司其他等值财产。2018年12月11日，本院向舟山市不动产登记中心送达了（2018）京民初224号民事裁定书和协助执行通知书，查封了融信公司普陀分公司名下舟房权证普字第XXXX号房屋，查封期限为2018年12月11日至2021年12月10日。舟山市不动产登记中心于当日签收上述民事裁定书、协助执行通知书。另查明，1208室房屋所有权人为融信公司普陀分公司，登记时间为2013年10月15日，建筑面积37．93平方米，规划用途为住宅。2014年12月30日，章晓波与融信公司普陀分公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预328129号）。该合同约定：章晓波购买5幢1208室号房，建筑面积共37．93平方米，总价款为423298．80元，于2014年12月30日前一次性付清全部房款；融信公司普陀分公司应当在2015年1月31日前将该房产交付章晓波，承诺于2015年2月28日前取得土地、房屋权属证书，交付给章晓波，章晓波自行办理该商品房转移登记。融信公司普陀分公司于2015年3月24日出具了售房发票。舟山市自然资源和规划局不动产登记中心于2019年11月18日出具的《不动产登记查询证明》（编号：QG20191118-0019302）的“房产登记结果”载明，权利人为融信公司普陀分公司，权证号为舟房权证普字第XXXX号，坐落于普陀区沈家门街道食品厂南路21号滨港花园5幢1208室。房产：有查封，无抵押。宗地：有查封，无抵押。融信公司普陀分公司于2019年12月17日出具《说明》，内容为：2014年12月30日，融信公司普陀分公司与章晓波订立《浙江省商品房买卖合同》，章晓波以423298．8元购入1208室房屋，并于2015年3月24日付清房款423298．8元，同日公司开具正式购房发票。前述买卖合同已在当地舟山市普陀区房产管理处备案，备案号为普房登字5080172。然而当时该出卖房屋尚有抵押，因公司方面的原因未能及时办理房屋转让登记手续。房屋已交付给章晓波五年左右，一直由章晓波管理使用。谈话中，章晓波为证明其缴纳购房款，提交了中国工商银行网上银行电子回单和现金存款凭证的复印件，该复印件加盖了融信公司普陀分公司公章，备注载明本件复印于融信公司普陀分公司，原件在公司备档。交款人为章晓波，收款人为融信公司普陀分公司，金额423298．80元，时间2015年1月6日。对该证据，中国进出口银行不认可真实性和关联性。章晓波表示，其在中国工商银行以现金方式缴款，未保留业务回执，银行对现金缴款记录保存时间有限，已经无法查询该缴款记录。章晓波为证明其已入住，提交了《房屋交接书》《住宅交接记录书》《滨港花园领房收楼入住登记表》、舟山市卓越物业发展有限公司出具的《情况说明》。《房屋交接书》的“用户签字盖章”栏无签字且未填写日期，《住宅交接记录书》中“乙方”未填写姓名和日期。《滨港花园领房收楼入住登记表》未填写具体楼号。《情况说明》载明，“在本小区的住址浙江省舟山市普陀区沈家门街道5幢1208室北的房屋建筑面积37．93平方米、户主章晓波、330622197709233020，业主早已装潢入住多年，物业费已由业主每年向我单位交付至2019年5月6日止”。章晓波表示暂时无法提供缴纳相关物业费用凭证。关于未办理过户登记的原因，章晓波在谈话中表示，最开始考虑已经拿到房产证和土地证，默认房屋归自己所有，未考虑太多风险，有发票和合同随时都能办理，房屋使用和产权上也没有什么问题，直到同小区的房屋被查封才关注这个问题。后又表示，无法办理过户登记是存在抵押，支付全款后，融信公司普陀分公司交给了房产证、土地证并告知其过一段时间办证，该公司要办理金融贷款，系公司原因让其延后过户，其相信公司未在第一时间办理，但未提供相关证据予以佐证。本院认为，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定实施过程中查封、扣押、冻结的财产，主张实体权利请求排除对该财产的保全执行的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查并作出裁定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人章晓波提供的证据，尚不足以证明其在本院查封之前其已实际占有使用1208室房屋，故对章晓波所提解该房屋的诉讼保全请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人章晓波的异议请求。如不服本裁定，案外人、申请保全人可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。本裁定送达后立即生效。审 判 长 雷运龙审 判 员 齐立新审 判 员 禹明逸二〇二〇年一月二十一日法官助理 袁 楠书 记 员 闫 玥