上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初26017号原告：沈洁。原告：薛小娟。两原告共同委托诉讼代理人：李霁洲，上海市亚太长城律师事务所律师。被告：上海太平洋房屋服务有限公司。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：傅薇。原告沈洁、薛小娟与被告上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司)居间合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告沈洁及其原告沈洁、薛小娟的共同委托诉讼代理人李霁洲，被告太平洋公司的委托诉讼代理人傅薇到庭参加诉讼。审理中，双方当事人一致同意延长简易程序适用期间，且已经本院院长批准。本案现已审理终结。原告沈洁、薛小娟向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告损失320万元。诉讼中，原告沈洁、薛小娟将上述诉请金额变更为55万元。事实与理由：两原告系母女。2013年3月,经被告介绍,原告购某某位于上海市闵行区xx路xx弄xx道xx号xxx室房产,并签订了房屋买卖合同。被告作为专业房产中介,在购买前没有对房屋进行调查,也没有告知原告房屋抵押情况。在签订合同时,被告没有告知原告有抵押的房产买卖需要告知抵押权人和取得抵押权人同意。合同履行时,被告没有向原告提示履行风险。被告的上述行为造成原告在合同签订并履行了绝大部分支付义务后,不能取得房产所有权,造成原告巨大经济损失。原告为维护其合法权益,遂依法提起本案诉讼要求判如所请。被告太平洋公司辩称，1.对于原告诉请的损失不知道如何计算。2.2014年5月7日原告向xx消协投诉被告，表明投诉意图是其要与案外人解除合同，要求返还中介费。被告在接到投诉后，与原告协商一致退还了佣金，被告认为已与原告解除了居间关系，自原告上次投诉之日至本次起诉前，原告均未与被告进行过联系,现在原告的主某已超过诉讼时效；3.涉案房屋成交时，被告已告知原告涉案房屋存在抵押，成交价也低于市场价，原告是知晓情况后才购买涉案房屋的；4.关于合同撤销之问题，网签合同只是交易中心在买卖双方办理过户手续程序时的要求，是否签订网签，并不影响买卖双方真实的交易意图。同样网签撤销并不代表买卖双方解除了买卖合同。买卖合同解除需要双方协商后，签订解约协议或者第三方出具相应文书后再进行确认。若买卖双方确认交易继续履行，中介公司也可以为双方再次进行备案，双方也可以进行接下来的交易流程。综上，被告不同意原告的诉讼请求，要求法院予以驳回。原告沈洁、薛小娟为支持其诉讼主某，向本院提供了下列证据：1.《上海市房地产权证》1份；2.《上海市房地产买卖合同》1份；3.《佣金确认单》及收据1组；以上1-3证据证明(1)原、被告之间存在居间合同关系；(2)原告通过被告居间向案外人购某某系争房屋；(3)该买卖合同就是一个格式合同，不存在也看不清被告陈某的告知原告全部的抵押情况，只是笼统表示有抵押，有几个抵押，抵押权人、抵押金额一概没有。(4)被告知晓系争房屋存在抵押，根据交易习惯和法律规定，如果系争房屋存在抵押应该告知抵押权人买卖的存在。4.(2017)沪0112民初10210号民事判决书1份,以此证明系争房屋无法过户的事实；5.(2018)沪0112民初5424号民事判决书1份,以此证明原告的经济损失为280万元；6.(2018)沪0112沪执9728号执行民事裁定书1份,以此证明之前的5424号民事判决书已执行终结。7.《合同备案信息查阅结果》1份,以此证明被告未经原告授权,私自将之前的房屋买卖合同于2017年8月21日撤销。经庭审质证，被告对原告提供证据的真实性均表示没有异议，但认为在证据2买卖合同特别告知一第五条，已告知原告要去交易中心查询涉案房屋的情况；另特别告知一第七条、买卖合同补充条款一的第一条、第二条、附件三付款方式注释部分、附件五抵押情况中，被告均将涉案房屋的抵押情况予以了明确，并明确案外人应当办理相关的涤除手续，原告对该情况是知晓的，所以不存在被告隐瞒情况的说法。此外，双方的权利义务也在合同中进行了明确，中介公司没有权利干涉买卖双方履行合同。对证据3，认为佣金被告已经返还原告了。对4-5证据，认为(2017)沪0112民初10210民事判决书，判决书第2页，案外人陈某，原告在购房前明知该房屋上设定了两个抵押权；在判决书第4页，案外人在收到房款后没有注销银行设定的抵押；第5页表明是案外人没有注销抵押导致房屋无法过户，责任是在案外人，与被告无关。在该判决书中也提醒过原告，如果对查封有异议，可以提出执行异议，但原告并未去做，是原告自身行为扩大的损失；(2018)沪0112民初5424民事判决书在判决书第2页，原告提出是案外人没有归还银行贷款导致房屋被查封；判决书中也明确了被告在买卖过程中，对于原告房款专项用于归还银行抵押作了明确约定；判决书也写明案外人收到房款没有履行自己义务，所以相关违约责任应当向案外人。在第6页，原告要求案外人进行承担，违约金的计算考虑了案外人的违约程度等进行了赔偿。本次交易被告已经向原告返还了所有佣金。对于证据6的关联性不予认可，即便执行终结，如果发现案外人有可供执行的财产还是能恢复执行的；对于证据7撤销时间，被告需要回去核实，即使存在撤销网签的情况，网签也只是一个交易中心过户的程序要求，不影响买卖双方合同的效力。合同解除是买卖合同双方协议一致解除，不是因为撤销合同而解除。被告庭后会提供书面质证意见。对于上述证据7，被告庭后提供的书面质证意见如下：(1)对该份证据的真实性表示没有异议；(2)网签撤销手续并非只有被告可以办理，买卖双方也可直接至市交易中心办理网签撤销手续。该份证据只是显示了网签被撤销的时间并没有显示是被告撤销的网签；(3)买卖合同的网上备案只是交易中心要求买卖双方在办理房屋过户手续一个程序上的要求，并不是合同生效要件，网签合同的撤销也不意味着买卖双方合同的解除。若买卖双方未签订解约协议、买卖合同也并未被认定为无效或被撤销，即使买卖合同备案被撤销也不会影响到买卖双方买卖合同的效力。若双方继续履行合同，也可重新办理买卖合同的网上备案。被告太平洋公司为支持其抗辩主某，向本院提供了(2017)沪0112民初10210号民事判决书1份,以此证明该判决书第2页中，案外人陈某，原告在购房前是明知该房屋上设定了两个抵押权；在该判决书第4页中，案外人在收到房款后没有注销银行设定的抵押；在该判决书第5页中，表明是案外人没有注销抵押导致房屋无法过户，责任是在案外人，与被告无关。同时在该判决书中也提醒过原告，如果对查封有异议，可以提出执行异议。但原告并未去做，是原告自身行为扩大了经济损失。经庭审质证，原告对被告提供证据的真实性表示无异议,但对关联性持有异议，认为不能说明被告陈某的观点。上述证据真实、合法，且能反映案件事实，具有证据效力，本院均予以确认。根据本院认定的证据，并结合各方当事人在庭审中的陈某，本院认定事实如下：位于上海市闵行区xx路xx弄xx道xx号xxx室房屋的权利人为案外人叶某某。2013年3月27日，原告沈洁、薛小娟(作为买受人，签约乙方)与案外人叶某某(作为卖售人，签约甲方)经被告太平洋公司居间介绍，签订了《上海市房地产买卖合同》1份，约定由乙方购买甲方所有的座落于上海市闵行区xx路xx弄xx道xx号xxx室，建筑面积为91.76平方米的房屋，转让价款为150万元。乙方于签约时支付5万元，于2013年3月10日前支付25万元，于2013年4月10日前支付10万元，于2013年6月15日前支付80万元，上述款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，甲方应于收到上述款项后20个工作日内前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办妥抵押登记注销手续，另乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款30万元。甲方于2013年3月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，双方在2013年7月31日前申请办理转让过户手续。甲方未按合同约定将房地产交付(包括房地产权利转移及房地产交接)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自合同约定最后交付之日起算至实际支付之日止；逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，乙方单方面解除合同的，应书面通知甲方，甲方除支付前述款项外，还应按房屋总价的20%支付违约金。合同补充条款(一)另约定，双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款手续后15个工作日内，至房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于买卖合同签订当日向乙方交付房屋。上述合同对双方的其他权利义务亦作了约定。此外，双方还以《补充协议》的形式，确认交易税费由沈洁、薛小娟承担。上述合同签订后，案外人向沈洁、薛小娟交付了房屋。沈洁、薛小娟于2013年3月2日支付房款5万元，于同年3月10日支付房款35万元，于同年8月4日支付房款50万元，于同年8月18日支付房款30万元。但案外人在收到上述房款后，未用于归还尚欠银行贷款以注销银行对该物业设有的抵押权。另涉案房屋上登记有案外人A银行股份有限公司上海XX支行(下称A银行)设立的108万元抵押权、案外人叶章需设立的70万元的抵押权。2014年7月，A银行诉至上海市XX区人民法院，要求叶某某归还购房抵押借款合同项下的本金及利息等，涉案房屋在诉讼中被静安法院司法查封。2017年6月15日，经上海市宝山区人民法院(以下简称宝山法院)主持调解，达成叶某某应于2017年6月30日前归还叶章需借款本金1,435,131.95元，并按月息1.5%支付自2012年6月15日起至实际归还日止的利息，届期不履行的叶章需可以涉案房屋变卖后在70万元抵押权范围内优先受偿的调解协议。后因叶某某届期未履行上述调解义务，涉案房屋被宝山法院轮候查封。2017年4月，沈洁、薛小娟曾向本院提起诉讼，要求叶某某在偿还债务后注销抵押登记并解除法院司法查封，配合办理过户手续。后经审理，本院以叶某某未及时注销涉案房屋上设定的抵押，且涉案房屋后又被司法查封为由，于2017年11月7日依法驳回沈洁、薛小娟的诉讼请求。2017年5月24日，涉案房屋通过网上备案系统进行了合同信息备案。2017年8月21日，涉案房屋的网上合同信息备案手续被撤销。2018年2月1日，沈洁、薛小娟又向本院提起诉讼，要求1.确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》于诉状副本送达叶某某之日解除；2.判令叶某某返还已付房款120万元；3.判令叶某某赔偿以120万元为基数，自2013年8月1日起至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算的利息；4.判令叶某某赔偿房屋差价损失250万元。后经审理，本院于2018年5月16日以(2018)沪0112民初5424号民事判决书作出如下判决：一、确认沈洁、薛小娟与叶某某签订的关于上海市闵行区xx路xx弄xx道xx号xxx室的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2018年3月26日解除；二、叶某某于本判决生效之日起十日内向沈洁、薛小娟退还房款120万元；三、叶某某于本判决生效之日起十日内赔偿沈洁、薛小娟以120万元为基数，自2018年1月24日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；四、叶某某于本判决生效之日起十日内赔偿沈洁、薛小娟房屋差价损失160万元；五、沈洁、薛小娟于本判决生效之日起三十日内向叶某某返还上海市闵行区xx路xx弄xx道xx号xxx室房屋。上述判决生效后，原告沈洁、薛小娟遂以上述诉称事实理由再次诉诸法院。另查明，2014年5月，沈洁、薛小娟曾向xx消协投诉太平洋公司，要求与案外人叶某某解除合同，并要求太平洋公司返还中介费。太平洋公司在接到投诉后，经与沈洁、薛小娟协商后已将收取的居间服务费15,000元全额予以退还。本院认为，在居间法律关系中，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，两原告于2013年3月委托被告购买涉案房屋，2013年3月27日即在被告的居间介绍下与叶某某就购买涉案房屋订立了《上海市房地产买卖合同》。根据已生效的(2018)沪0112民初5424号民事判决书认定，造成沈洁、薛小娟在合同签订并履行了绝大部分支付房款义务后,因案外人叶某某未依约将收取的款项用于归还银行贷款和注销抵押，导致沈洁、薛小娟的合同目的无法实现，责任在叶某某。法院因此判决叶某某返还沈洁、薛小娟已支付的购房款120万元并赔偿相关利息损失以及由叶某某赔偿房屋差价损失160万元。本案中，虽然被告作为专业的居间方有风险提示义务，但原告沈洁、薛小娟并无证据证明被告在居间过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况致使其受损。现被告已将收取原告沈洁、薛小娟的居间服务费15,000元全额退还。法院亦以判决叶某某返还沈洁、薛小娟已支付的购房款120万元并赔偿相关利息损失以及由叶某某赔偿房屋差价损失160万元。故对原告沈洁、薛小娟要求被告赔偿55万元之诉请,缺乏依据,本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：驳回原告沈洁、薛小娟的诉讼请求。案件受理费4,650元(已减半收取)，由原告沈洁、薛小娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇二〇年一月二日书记员  周 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同对的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。