天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终6788号上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市茂昌眼镜超市，住所地天津市红桥区天隆达商厦二层。经营者：黄永芬，男，1970年11月23日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：邓宝征，天津朗通津辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯青青，天津朗通津辉律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：天津天隆达小商品市场有限公司，住所地天津市红桥区北马路23号。法定代表人：张保文，经理。委托诉讼代理人：梁深銮，男，该公司员工。上诉人天津市茂昌眼镜超市因与上诉人天津天隆达小商品市场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2019）津0106民初2391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津市茂昌眼镜超市的经营者黄永芬及其委托诉讼代理人邓宝征、侯青青，上诉人天津天隆达小商品市场有限公司的委托诉讼代理人梁深銮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市茂昌眼镜超市上诉请求：1．撤销一审判决第一、四、五项；2．撤销双方于2016年10月10日签署的《商铺租赁合同》；3．改判天津天隆达小商品市场有限公司返还天津市茂昌眼镜超市租金1714461.52元（异议金额1416659.89元）、占场费459940元，并以2453743.52元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付天津市茂昌眼镜超市自2010年12月8日至实际付清所有款项之日止的利息；4．改判天津天隆达小商品市场有限公司赔偿天津市茂昌眼镜超市用工损失392251.82元（异议金额199275.68元）、违约损失568979元（异议金额518417元）、柜台损失330000元、装修停工损失96000元、调整商铺损失155240元、库存货物损失250000元、贷款损失1087900.32元，共计2880371.14元；5．改判驳回天津天隆达小商品市场有限公司的全部反诉请求；6．本案一审、二审诉讼费用全部由天津天隆达小商品市场有限公司承担。异议金额共计人民币4513432.89元。事实和理由：一、天津市茂昌眼镜超市未调取到涉案租赁物的竣工及消防合格手续，因此导致合同无效，则天津天隆达小商品市场有限公司应当承担返还财产及赔偿责任。二、天津天隆达小商品市场有限公司合同履行的过程中，恶意阻止天津市茂昌眼镜超市装修使用租赁物，存在根本过错。天津天隆达小商品市场有限公司应当返还天津市茂昌眼镜超市因签订租赁合同取得的租赁保证金、修保证金、占场费并赔偿用工损失、违约损失、柜台损失、装修停工损失、调整商铺损失、库存货物损失、贷款损失。三、如果法院认定双方合同有效，天津天隆达小商品市场有限公司明知涉案租赁物未经消防检查并被要求停产停业，且其与天津眼镜城经营有限公司签订的合同附有排他经营条款，仍然与天津市茂昌眼镜超市签订《商铺租赁合同》，构成欺诈，应予撤销。天津天隆达小商品市场有限公司辩称，不同意天津市茂昌眼镜超市的上诉请求。其主要答辩意见是：一、天津天隆达小商品市场有限公司不存在欺诈行为，商铺租赁合同不具有可撤销的情形，一年的除斥期间已过。二、天津市茂昌眼镜超市未向天津天隆达小商品市场有限公司申请擅自拆改房屋。天津天隆达小商品市场有限公司多次发函要求整改，天津市茂昌眼镜超市拒不整改并拖欠租金。天津市茂昌眼镜超市根本违约，租赁合同解除时间应为2018年3月9日。三、根据司法解释规定，即使房屋租赁合同无效都需要按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。天津市茂昌眼镜超市已经使用房屋的情形下应支付相关的费用。天津市茂昌眼镜超市并不存在用工损失，其主张的柜台损失、装修损失、调整、商铺损失、库存货物损失、贷款损失没有事实和法律依据。天津天隆达小商品市场有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回天津市茂昌眼镜超市全部诉讼请求，支持天津天隆达小商品市场有限公司的全部反诉请求。2．本案一审和二审的全部诉讼费用由天津市茂昌眼镜超市承担。事实和理由：一、一审判决判令天津天隆达小商品市场有限公司承担违约责任，违反不告不理原则。二、关于房屋装修报备，合同并未约定天津天隆达小商品市场有限公司必须要作出答复，未予答复的行为仅属于瑕疵履行，不构成根本性违约。但天津市茂昌眼镜超市擅自拆改房屋，严重拖欠租金，天津天隆达小商品市场有限公司有权行使单方解除权。一审判决认定双方事实上解除了租赁合同错误，天津市茂昌眼镜超市自行搬离租赁物并交还租赁物是合同解除后应履行的后合同义务。三、天津市茂昌眼镜超市始终控制包含拆改部分在内的涉诉房屋，且拆改部分也仅占涉诉房屋极小的部分，并非无法正常经营。四、一审判决对天津市茂昌眼镜超市两次装修的损失2788178元、用工损失392251.82元、广告牌及监控设备损失55000元认定错误，即便存在也是因天津市茂昌眼镜超市自身违约导致，该损失不应由天津天隆达小商品市场有限公司承担。天津市茂昌眼镜超市辩称，不同意天津天隆达小商品市场有限公司的上诉请求。其主要答辩意见是：涉案租赁合同无法继续履行，是天津天隆达小商品市场有限公司无理由阻止天津市茂昌眼镜超市装修所致。天津市茂昌眼镜超市第一次装修报批是通过天津市龙晶装饰工程有限公司将设计及方案交给天津天隆达小商品市场有限公司并得到准许。天津市茂昌眼镜超市第二次装修按前述程序操作，天津天隆达小商品市场有限公司却以拒绝回复的方式阻碍装修，为此天津市茂昌眼镜超市才提起诉讼要求继续履行合同，诉讼期间仍履行租赁合同并交纳租金至2018年3月7日。天津天隆达小商品市场有限公司违约在先，无权要求天津市茂昌眼镜超市支付违约金。天津市茂昌眼镜超市已经于2018年4月19日将涉案的二层商铺全部腾空返还给天津天隆达小商品市场有限公司。租赁合同中没有明确约定需要将拆改部分恢复原状。其他意见与上诉请求依据的事实理由一致。天津市茂昌眼镜超市向一审法院起诉请求：1．撤销天津市茂昌眼镜超市与天津天隆达小商品市场有限公司于2016年10月10日签署的《商铺租赁合同》；2．判令天津天隆达小商品市场有限公司退还天津市茂昌眼镜超市租金1714461.52元、租赁保证金229342元，占场费459940元及装修保证金50000元，并以2453743.52元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付天津市茂昌眼镜超市自2016年12月8日至实际付清所有款项之日止的利息；3．判令天津天隆达小商品市场有限公司赔偿天津市茂昌眼镜超市装修损失共计2953678元；4．判令天津天隆达小商品市场有限公司赔偿天津市茂昌眼镜超市用工损失392251.82元；5．判令天津天隆达小商品市场有限公司赔偿天津市茂昌眼镜超市违约损失568979元；6．判令天津天隆达小商品市场有限公司赔偿天津市茂昌眼镜超市柜台损失330000元；7．判令天津天隆达小商品市场有限公司赔偿天津市茂昌眼镜超市广告牌及监控设备损失61620元；8．判令天津天隆达小商品市场有限公司赔偿天津市茂昌眼镜超市装修停工损失96000元；9．判令天津天隆达小商品市场有限公司赔偿天津市茂昌眼镜超市调整商铺损失155240元；10．判令天津天隆达小商品市场有限公司赔偿天津市茂昌眼镜超市库存货物损失250000元；11．判令天津天隆达小商品市场有限公司赔偿天津市茂昌眼镜超市贷款损失1087900.32元；12．判令天津天隆达小商品市场有限公司赔偿天津市茂昌眼镜超市律师费85000元。以上共计8434412.66元。天津天隆达小商品市场有限公司反诉请求：1．确认双方于2016年10月10日就天隆达商厦二层整层商铺租赁所签订的《商铺租赁合同》已于2018年3月9日解除；2．判令天津市茂昌眼镜超市向天津天隆达小商品市场有限公司支付2018年3月8日至2018年3月13日的租金33837.78元；3．判令天津市茂昌眼镜超市按照租赁合同约定的日租金标准的双倍按日向天津天隆达小商品市场有限公司支付2018年3月14日至实际返还租赁物之日止的场地占用费；4．判令天津市茂昌眼镜超市向天津天隆达小商品市场有限公司支付逾期支付租赁费用的滞纳金人民币80414.3元；5．判令天津天隆达小商品市场有限公司不予退还天津市茂昌眼镜超市租赁保证金人民币229342元；6．依法判令天津市茂昌眼镜超市对拆改部分进行恢复；7．由天津市茂昌眼镜超市承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月10日，天津天隆达小商品市场有限公司作为出租方（甲方），天津市茂昌眼镜超市作为承租方（乙方）共同签订《商铺租赁合同》（合同编号：BNH-津（天隆达）-TLD-2016-）。合同第1.1条约定：甲方将位于天津市红桥区天隆达商厦二层整层商铺租赁给乙方，租赁约定使用面积为2900平方米；第1.2条约定：乙方承租二层整层，经营范围是眼镜及其他百货产品销售；第二条约定：租赁期限为3＋X年；第3.1条约定：甲方于2016年12月8日将租赁场地交付乙方；第4.1条约定；合同签订后当日内乙方向甲方交纳租赁保证金人民币229342元；第4.2条约定：合同期满后在乙方履行完合同义务，并且未存在任何质量纠纷的前提下，甲方在合同期满3个月之内将租赁保证金无息一次性退还。本合同另有约定的除外；第5.1条约定：租金包含物业租赁费、物业管理费、中央空调、电梯、自动扶梯等甲方提供的设施的使用费。占用期，即2016年12月8日起至2017年5月7日，占场费共计人民币459940元，第一租赁年，即2017年5月8日起至2018年5月7日，每日每平方米租金人民币1.9447元，年租金共计人民币2058465元；第7.1条约定：在租赁期限内如乙方需对租赁物进行装修、改造的，须事先向甲方提交书面申请及装修改造方案、图纸，经甲方书面同意后方可实施。装修过程须遵守甲方制定的《装修管理规定》；第15.2条约定：载于本合同的甲、乙双方提供的注册地址或通讯地址为有效送达地址，如有变更，变更方应在变更前7日内以书面形式通知对方，否则原地址即视为有效送达地址。《商铺租赁合同》签订后，天津市茂昌眼镜超市向天津天隆达小商品市场有限公司缴纳了如下费用：2016年10月10日缴纳装修保证金50000元以及自2016年12月8日至2017年5月7日期间的占场费459940元；2017年4月6日缴纳租赁保证金229342元；租金缴纳情况如下：（1）2017年4月13日缴纳自2017年5月8日至2017年6月7日的租金174842.53元，（2）2017年5月3日缴纳自2017年6月8日至2017年7月7日的租金169174.9元，（3）2017年6月9日缴纳自2017年7月8日至2017年8月7日的租金100000元，2017年6月15日缴纳自2017年7月8日至2017年8月7日的租金74828.53元，（4）2017年7月12日缴纳自2017年8月8日至2017年9月7日的租金174828.53元，（5）2017年8月7日缴纳自2017年9月8日至2017年10月7日的租金169188.9元，（6）2017年9月8日缴纳自2017年10月8日至2017年11月7日的租金174828.53元，（7）2017年10月7日缴纳自2017年11月8日至2017年12月7日的租金169188.9元，（8）2017年11月7日缴纳自2017年12月8日至2018年1月7日的租金174842.53元，（9）2017年12月4日缴纳自2018年1月8日至2018年2月7日的租金174828.53元，（10）2018年1月9日缴纳自2018年2月8日至2018年3月7日的租金157909.64元。天津天隆达小商品市场有限公司依约向天津市茂昌眼镜超市交付诉争商铺后，天津市茂昌眼镜超市经天津天隆达小商品市场有限公司同意对商铺进行了装修改造，并将装修后的商铺对外出租经营。针对该次装修，天津市茂昌眼镜超市与天津市龙晶装饰工程有限公司于2016年10月12日签订《天津市小型建设工程施工合同》、《增项协议书》、天津市龙晶装饰工程有限公司出具了《预算书》，约定工程造价共计2665500元。天津市茂昌眼镜超市经营者黄永芬于2016年12月20日通过银行转账方式向杜津汇款2665000元，次日杜津通过银行转账方式向天津市龙晶装饰工程有限公司工作人员叶存龙汇款1432000元，并取现1233500元交付给天津市龙晶装饰工程有限公司，天津市龙晶装饰工程有限公司于2016年12月22日向天津市茂昌眼镜超市出具工程款金额为2665500元的收据一张。另外，天津市茂昌眼镜超市为诉争商铺于2016年12月23日向天津市南开区多宝电子产品销售中心购买并安装监控设备，该中心向天津市茂昌眼镜超市出具设备款及安装费共计17620元的收据一张。天津市茂昌眼镜超市还向天津市龙晶装饰工程有限公司定制了广告牌，天津市龙晶装饰工程有限公司出具了《亚克力发光字工程预算表》，约定工程价款为44094元。2017年1月22日天津市茂昌眼镜超市经营者黄永芬通过银行转账方式向天津市龙晶装饰工程有限公司工作人员叶存龙汇款44000元，天津市龙晶装饰工程有限公司于2017年1月23日向天津市茂昌眼镜超市出具制作安装费为44000元的收据一张。天津市茂昌眼镜超市为了支付上述装修费用及各项经营投入，其经营者黄永芬于2016年12月19日与浙商银行股份有限公司天津南开支行签订了《个人循环借款（最高额担保）合同（电子银行）》，约定黄永芬向该银行贷款4060000元，借款用途为支付货款，借款期限自2016年12月19日至2019年11月30日。借款后黄永芬向该银行支付了相应的贷款利息。2017年6月初，天津市茂昌眼镜超市因经营所需对部分商铺重新装修改造。针对该次装修，天津市茂昌眼镜超市与天津市龙晶装饰工程有限公司于2017年6月25日签订了《天津市小型建设工程施工合同》、天津市龙晶装饰工程有限公司出具了《预算书》，约定工程造价共计480595元。天津市龙晶装饰工程有限公司于2017年6月28日向天津市茂昌眼镜超市出具工程款金额为144178元的收据一张。2017年10月9日天津市茂昌眼镜超市经营者黄永芬通过银行转账方式向天津市龙晶装饰工程有限公司工作人员叶存龙汇款240000元，同日天津市龙晶装饰工程有限公司向天津市茂昌眼镜超市出具装修工程款金额为240000元的收据一张。以上两次付款共计384178元，天津市茂昌眼镜超市自认天津市龙晶装饰工程有限公司从上述工程款中扣除96000元，扣除后其第二次装修工程款金额为288178元。2017年6月28日，天津天隆达小商品市场有限公司要求天津市茂昌眼镜超市停止装修，其理由为天津市茂昌眼镜超市未提前申报装修事宜并提交相关装修改造方案等材料，后天津市茂昌眼镜超市在2017年7月18日向天津天隆达小商品市场有限公司提交了二次装修改造方案（含装修图），据天津天隆达小商品市场有限公司自认应在一周内回复是否同意装修方案，但其未回复。关于二次装修面积，天津市茂昌眼镜超市主张根据其向天津天隆达小商品市场有限公司报送的方案，其预计装修面积为1630平方米，但天津市茂昌眼镜超市与天津市龙晶装饰工程有限公司签订的合同中未明确约定装修面积数额，天津市茂昌眼镜超市所称的装修改造方案并未得到天津天隆达小商品市场有限公司确认，亦未征得天津天隆达小商品市场有限公司同意，故天津市茂昌眼镜超市主张其预计装修面积为1630平方米，证据不足，一审法院不予认定。关于天津市茂昌眼镜超市已经拆改部分的面积，根据一审法院现场勘验并经双方当事人确认的情况，经核算：其中已拆改（未完工）且未使用的商铺共26间，商铺面积共计413平方米（该面积不包含商铺之间的通道面积）。本案原一审庭审中，天津市茂昌眼镜超市及天津天隆达小商品市场有限公司均认可拆改面积为680.6平方米（包含商铺之间的通道面积），该数额与一审法院现场勘验的情况基本能够印证，故一审法院确认天津市茂昌眼镜超市拆改部分的面积为680.6平方米。双方当事人因天津市茂昌眼镜超市二次装修发生争议并诉至一审法院，在一审诉讼过程中天津市茂昌眼镜超市与天津天隆达小商品市场有限公司自行办理了商铺返还手续，虽天津天隆达小商品市场有限公司主张除天津市茂昌眼镜超市拆改部分以外，其他部分天津市茂昌眼镜超市均已返还，拆改部分因天津市茂昌眼镜超市未恢复原状，故应视为天津市茂昌眼镜超市未返还。但根据双方当事人一审当庭陈述，天津市茂昌眼镜超市将商铺腾空且撤出全部员工后，天津天隆达小商品市场有限公司作为产权人已经实际控制商铺，应当视为天津市茂昌眼镜超市已将商铺整体返还给天津天隆达小商品市场有限公司，虽然天津市茂昌眼镜超市未将拆改部分恢复原状，但该情形不构成返还的阻碍。关于返还的时间，天津市茂昌眼镜超市提交的谈话录音中其员工表示商铺已腾空返还，并强调返还时间为2018年4月19日，天津天隆达小商品市场有限公司员工予以认可，故通过该谈话录音，一审法院认定天津市茂昌眼镜超市于2018年4月19日将商铺整体返还给天津天隆达小商品市场有限公司。天津市茂昌眼镜超市租赁诉争商铺之前曾雇佣六名员工并签订了《劳动合同》，但其自认该六名员工为专门从事眼镜销售有关工作，所以一直“在家待着”，天津市茂昌眼镜超市为上述员工一直发放工资并交纳社会保险。因天津天隆达小商品市场有限公司向天津市茂昌眼镜超市下达了限期搬离通知书，导致天津市茂昌眼镜超市无法继续承租诉争商铺并转租给次承租人，其中部分次承租人起诉天津市茂昌眼镜超市，经法院审理，判决天津市茂昌眼镜超市应当退还次承租人范洪玲、天津市红桥区飞千日用化妆品经营部、天津市红桥区明茱化妆品商行、盛皖强租金共计287000、保证金共计3000元、违约金共计46000元，为此天津市茂昌眼镜超市承担的一、二审诉讼费用共计4562元。其中，天津市茂昌眼镜超市自认上述判决中应当退还次承租人的租金及保证金系提前预收的费用。天津市茂昌眼镜超市因本案纠纷在原一审委托天津文诺律师事务所代理案件并交纳了律师代理费80000元；因天津天隆达小商品市场有限公司要求限期搬离诉争商铺，天津市茂昌眼镜超市与次承租人范洪玲之间产生诉讼纠纷，其委托天津文诺律师事务所代理案件并缴纳了律师代理费5000元。另查，2016年9月30日天津市红桥区公安消防支队曾向天津天隆达小商品市场有限公司送达了行政处罚决定书。天津天隆达小商品市场有限公司于2016年10月20日向天津市红桥区公安消防支队缴纳了罚款30000元，并于2016年10月30日向天津市红桥区公安消防支队出具《关于天隆达商厦无法停止营业的情况报告》，承诺立即对商厦内部消防安全环境开展全面自查，坚决整改发现的火灾隐患，主动落实消防安全责任制，切实履行消防安全职责。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、诉争租赁合同应当确认解除还是予以撤销；二、合同双方哪一方存在违约行为或过错行为；三、违约方或过错方应当承担的赔偿数额如何确定。针对第一个争议焦点，虽然天津天隆达小商品市场有限公司于2016年9月30日收到天津市红桥区公安消防支队送达的行政处罚决定书，但天津天隆达小商品市场有限公司积极履行了缴纳罚款的义务，并出具情况说明承诺积极整改履行消防安全职责。本案租赁合同签订后，天津天隆达小商品市场有限公司依约向天津市茂昌眼镜超市交付商铺且该商铺始终对外经营，因此天津天隆达小商品市场有限公司在与天津市茂昌眼镜超市签订租赁合同过程中，其主观上并无欺诈的故意，现天津市茂昌眼镜超市以欺诈为由主张撤销合同的诉讼请求，理由不充分，一审法院不予支持。关于天津天隆达小商品市场有限公司要求确认租赁合同于2018年3月9日解除的反诉请求，根据一审法院认定的事实，天津市茂昌眼镜超市已于2017年7月18日提交了申请及改造方案，但天津天隆达小商品市场有限公司未能按时回复，另外在本案合同正常履行过程中天津市茂昌眼镜超市不存在严重拖欠租金或者拒绝缴纳租金的违约行为，且双方发生纠纷并起诉至法院的情况下，依然缴纳租金至2018年3月8日，故天津市茂昌眼镜超市不构成根本性违约。因此，天津天隆达小商品市场有限公司不享有合同的单方解除权，一审法院对其该项反诉请求不予支持。鉴于天津市茂昌眼镜超市已于2018年4月19日将诉争商铺腾空并交还给天津天隆达小商品市场有限公司，天津天隆达小商品市场有限公司予以接受并实际控制诉争商铺，应当认定双方的行为已事实上解除了合同，故一审法院确认双方签订的《商铺租赁合同》于2018年4月19日解除。针对第二个争议焦点，根据一审法院认定的事实，天津市茂昌眼镜超市已于2017年7月18日向天津天隆达小商品市场有限公司提交二次装修改造方案，但天津天隆达小商品市场有限公司仍以天津市茂昌眼镜超市未提交装修改造方案为由，阻止天津市茂昌眼镜超市二次装修，造成天津市茂昌眼镜超市无法正常经营，已经构成根本性违约。故一审法院认定造成本案租赁合同解除的违约方为天津天隆达小商品市场有限公司。针对第三个争议焦点，因天津天隆达小商品市场有限公司在本案合同履行过程中存在违约行为，应当赔偿天津市茂昌眼镜超市因此而造成的实际损失，具体认定如下：1．关于天津市茂昌眼镜超市要求退还租金、租赁保证金、占场费、装修保证金并支付利息的诉讼请求。首先，关于天津市茂昌眼镜超市要求天津天隆达小商品市场有限公司返还租赁保证金229342元及装修保证金50000元的诉讼请求。租赁保证金是为保证租赁合同的履行，承租人向出租人支付的保证金，可用于冲抵承租人应付的租金或损失赔偿金等，具有预付款的性质；装修保证金是为避免装修对诉争商铺及有关设备造成损害而收取，根据合同约定应在验收合格并确认没有造成任何损害的一个月后无息退还。本案中，因天津天隆达小商品市场有限公司已就天津市茂昌眼镜超市欠付的租金、滞纳金及拆改部分恢复原状等提起反诉，且并未主张以租赁保证金和装修保证金予以冲抵，故该租赁保证金及装修保证金应当由天津天隆达小商品市场有限公司返还给天津市茂昌眼镜超市。一审法院对天津市茂昌眼镜超市该部分诉讼请求予以支持。其次，关于天津市茂昌眼镜超市要求天津天隆达小商品市场有限公司赔偿自2016年12月8日至2017年5月7日占场费459940元以及自2017年5月8日至2018年3月7日期间的租金损失1714461.52元的诉讼请求。根据一审法院认定的事实，天津市茂昌眼镜超市于2017年7月18日向天津天隆达小商品市场有限公司提出装修申请并提交了装修改造方案、图纸，根据天津天隆达小商品市场有限公司自称其最迟应在一周内答复的陈述，天津天隆达小商品市场有限公司应在2017年7月25日前告知天津市茂昌眼镜超市其是否同意装修，若不同意则应同时告知天津市茂昌眼镜超市理由，但天津天隆达小商品市场有限公司始终未予答复，应视为天津天隆达小商品市场有限公司同意天津市茂昌眼镜超市的装修方案，故天津天隆达小商品市场有限公司自2017年7月26日起阻止天津市茂昌眼镜超市装修的行为构成违约，由此造成天津市茂昌眼镜超市的租金损失，天津天隆达小商品市场有限公司应予赔偿，对于天津天隆达小商品市场有限公司违约行为发生之前，即合同正常履行期间的占场费及租金天津市茂昌眼镜超市应当向天津天隆达小商品市场有限公司支付。关于租金损失的金额应当根据天津市茂昌眼镜超市实际拆改部分的面积，并结合因天津天隆达小商品市场有限公司违约阻止天津市茂昌眼镜超市施工所造成的装修拖延的期间予以计算。天津市茂昌眼镜超市主张按照其预计装修面积1630平方米计算租金损失一节，首先，天津市茂昌眼镜超市所述的预计装修面积一审法院未予认定，其次，即使天津市茂昌眼镜超市所述其预计装修面积为1630平方米属实，也是其在未经天津天隆达小商品市场有限公司协商同意的情况下，为了自身经营所需自行所做的决定，其在装修前应当预见到在尚没有提交装修申请、装修改造方案、图纸的情况下，若双方对装修协商不成所造成的后果。根据一审法院对租赁物进行的勘验，天津市茂昌眼镜超市承租的整个二层商铺中，除正常经营的商铺以外，其他商铺中只有26间已经拆改，故天津市茂昌眼镜超市所称的预计装修面积中除了已拆改部分外，其他商铺均能正常使用且大部分仍由天津市茂昌眼镜超市使用，故天津天隆达小商品市场有限公司在2017年6月28日阻止其装修后，天津市茂昌眼镜超市具备及时止损的条件，因天津市茂昌眼镜超市怠于止损所造成的扩大损失，也不应由天津天隆达小商品市场有限公司赔偿。综上，天津市茂昌眼镜超市主张按照其预计装修面积1630平方米计算租金损失，其中未拆改部分的租金损失一审法院不予支持。根据一审法院认定的事实，天津市茂昌眼镜超市拆改部分的面积为680.6平方米，天津市茂昌眼镜超市自2017年7月26日有权利继续施工，自该日起天津天隆达小商品市场有限公司阻止装修，导致已经拆改部分始终不能投入正常使用，由此给天津市茂昌眼镜超市造成的租金损失应由天津天隆达小商品市场有限公司赔偿，即2017年7月26日至2018年3月7日的租金损失，该期间的天数共225天，结合《商铺租赁合同》第5.1条约定的每日每平方米租金1.9447元，该期间租金损失为297801.63元（680.6㎡×1.9447×225天）。一审法院对天津市茂昌眼镜超市主张的该部分租金损失予以支持。再次，关于天津市茂昌眼镜超市主张的利息问题，因天津天隆达小商品市场有限公司存在违约行为并导致双方合同解除，对于应当退还而未退还的租金及保证金应当赔偿相应的利息损失。现天津市茂昌眼镜超市主张自2016年12月8日支付利息的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院酌定天津天隆达小商品市场有限公司应支付自本案租赁合同解除之日即2018年4月19日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，一审法院对天津市茂昌眼镜超市主张的该部分利息损失予以支持。2．关于天津市茂昌眼镜超市要求赔偿装修损失2953678元的诉讼请求。根据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。因此天津天隆达小商品市场有限公司应当赔偿诉争商铺内已经形成附合的装饰装修物剩余租赁期内的残值损失。根据查明事实，天津市茂昌眼镜超市租赁诉争商铺后第一次装修经过了天津天隆达小商品市场有限公司的同意，天津市茂昌眼镜超市支付了工程款2665500元，结合双方租赁合同约定的租赁期限3＋X年以及天津市茂昌眼镜超市实际使用诉争商铺的时间，参照固定资产折旧年限的相关规定，一审法院认定第一次装修残值损失为2500000元；天津市茂昌眼镜超市第二次装修虽未能证实事先经过天津天隆达小商品市场有限公司同意，但天津天隆达小商品市场有限公司在收到天津市茂昌眼镜超市的申请后仍然阻止其继续装修，该部分装修天津市茂昌眼镜超市并未实际投入使用，因此对于天津市茂昌眼镜超市已经支付的工程款288178元均应作为装修损失由天津天隆达小商品市场有限公司予以赔偿。针对该项诉讼请求，一审法院对其中的2788178元予以支持。3．关于天津市茂昌眼镜超市要求赔偿装修停工损失96000元及用工损失392251.82元的诉讼请求。关于装修停工损失一审法院不能认定确已实际发生，故天津市茂昌眼镜超市该部分诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于用工损失，根据一审庭审中天津市茂昌眼镜超市陈述，该六名员工在天津市茂昌眼镜超市承租诉争商铺之前就与天津市茂昌眼镜超市建立了劳动合同关系，并非天津市茂昌眼镜超市为了在二次装修改造后的商铺经营眼镜业务而专门聘请，此外天津市茂昌眼镜超市承租商铺之初，其经营方式是将商铺转租，该六名员工并未从事与眼镜销售有关的工作，而是如天津市茂昌眼镜超市所说“在家待着”，故天津市茂昌眼镜超市在承租诉争商铺之初至天津天隆达小商品市场有限公司阻止其二次装修期间为该六名员工支付的工资及社会保险费用，与天津天隆达小商品市场有限公司阻止装修施工的违约行为不具有因果关系。但从商铺租赁合同约定的经营范围来看，天津市茂昌眼镜超市在承租商铺之初即有经营眼镜销售业务的意图，故其为了日后经营所需为特定人员发放工资并交纳社会保险具有一定合理性。但天津天隆达小商品市场有限公司无正当理由阻止天津市茂昌眼镜超市二次装修的违约行为发生后，导致天津市茂昌眼镜超市丧失通过经营眼镜销售而获取上述六名员工劳动价值的机会，故截至天津市茂昌眼镜超市返还商铺之日的用工损失与天龙达公司阻止装修的违约行为相关，应当由天津天隆达小商品市场有限公司赔偿。自2017年8月25日起天津天隆达小商品市场有限公司阻止二次装修，从该日起天津市茂昌眼镜超市的用工损失应由天津天隆达小商品市场有限公司赔偿，即2017年8月25日至2018年4月19日的用工损失，该期间天津市茂昌眼镜超市为员工发放工资149216元、缴纳社会保险43760.14元，共计192976.14元，一审法院对天津市茂昌眼镜超市该部分诉讼请求予以支持。4．关于天津市茂昌眼镜超市要求赔偿违约损失568979元的诉讼请求。根据一审法院认定的事实，因天津天隆达小商品市场有限公司要求天津市茂昌眼镜超市限期搬离诉争商铺，导致天津市茂昌眼镜超市赔偿次承租人违约金46000元并承担相应诉讼费用4562元，共计50562元，天津天隆达小商品市场有限公司应当予以赔偿，一审法院对该部分数额予以支持；超出部分系天津市茂昌眼镜超市应当退还次承租人已经预收的租金和保证金，并非其实际损失，一审法院不予支持。5．关于天津市茂昌眼镜超市要求赔偿柜台损失330000元的诉讼请求。天津市茂昌眼镜超市称上述柜台是为二次装修后自营眼镜而制作，但因天津天隆达小商品市场有限公司阻止二次装修，柜台并未实际交付，至今由春雨装饰设计工作室保存。现天津市茂昌眼镜超市与春雨装饰设计工作室签订的合同是否能够继续履行无法确定，双方对此亦未进行结算，天津市茂昌眼镜超市主张其已经支付的加工款330000元就是其实际损失的主张，依据不足，一审法院对其该项诉讼请求暂不予支持，待该损失数额明确后天津市茂昌眼镜超市可另行主张权利。6．关于天津市茂昌眼镜超市要求赔偿广告牌及监控设备损失61620元的诉讼请求。天津市茂昌眼镜超市提交的证据能够证明上述费用已经实际发生，天津天隆达小商品市场有限公司对此予以否认并称现场已经没有上述广告牌和设备，但未能提交证据证实上述广告牌和设备由天津市茂昌眼镜超市拆除并取走，在天津天隆达小商品市场有限公司存在违约行为并导致合同解除的前提下，应当赔偿相应损失。根据天津市茂昌眼镜超市购买并安装广告牌和监控设备的时间，结合双方合同约定的租赁年限以及天津市茂昌眼镜超市实际使用诉争商铺的时间，一审法院酌定天津天隆达小商品市场有限公司应当赔偿天津市茂昌眼镜超市该部分损失55000元，一审法院对该数额予以支持。7．关于天津市茂昌眼镜超市要求赔偿调整商铺损失155240元的诉讼请求。天津市茂昌眼镜超市因进行二次装修将次承租人大维美妆商行从二次装修商位调整到其他商位，是其在诉争商铺经营期间，自行调整经营范围，将原本转租的部分商铺调整至他处并准备自营眼镜，由于其自行调整经营范围而给予相应商铺的免租期，与天津天隆达小商品市场有限公司的违约行为不具有关联性；其次，天津市茂昌眼镜超市向该次承租人支付55000元的两份转账凭证中注明“调整商铺退给大维的钱，否则对方不同意”，无法证实系赔偿该次承租人的损失。天津市茂昌眼镜超市该项诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。8．关于天津市茂昌眼镜超市要求赔偿库存货物损失250000元的诉讼请求。天津市茂昌眼镜超市自述其主张的库存货物为与眼镜相关的商品，进货时间为诉争商铺第一次装修后陆续购置。首先，天津市茂昌眼镜超市提交的证据不足以证实其主张的库存货物价值为250000元；其次，天津市茂昌眼镜超市一次装修后系将诉争商铺转租，其二次装修的目的才是自营眼镜类商品，但其自述进货时间从一次装修开始，与其租赁诉争商铺的实际用途相互矛盾，因此，一审法院对其主张发生该部分库存货物损失的事实不予认定。天津市茂昌眼镜超市该项诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。9．关于天津市茂昌眼镜超市要求赔偿贷款损失1087900.32元的诉讼请求。根据一审法院认定的事实，天津市茂昌眼镜超市向银行所贷款项是其租赁诉争商铺正常经营所需资金，其选择贷款投资是其个人投资方式，与天津天隆达小商品市场有限公司的违约行为不具有关联性。天津市茂昌眼镜超市该项诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。10．关于天津市茂昌眼镜超市要求赔偿律师费损失85000元的诉讼请求。根据一审法院认定的事实，天津市茂昌眼镜超市已经实际支付律师费85000元，且均是因为天津天隆达小商品市场有限公司的违约行为导致诉讼而产生的实际损失，天津天隆达小商品市场有限公司应当予以赔偿。一审法院对天津市茂昌眼镜超市该项诉讼请求予以支持。11．关于天津天隆达小商品市场有限公司要求天津市茂昌眼镜超市支付2018年3月8日至2018年3月13日的租金33837.78元，以及按照《商铺租赁合同》约定的日租金标准的双倍按日支付2018年3月14日至其实际返还租赁物之日止的场地占用费的反诉请求。一审法院认定《商铺租赁合同》解除的时间为2018年4月19日，且天津市茂昌眼镜超市当天已将商铺返还给天津天隆达小商品市场有限公司，在此之前天津市茂昌眼镜超市属于合法占有租赁物，天津天隆达小商品市场有限公司无权要求天津市茂昌眼镜超市返还，故天津天隆达小商品市场有限公司可就已拆改部分以外的租赁面积，要求天津市茂昌眼镜超市支付自2018年3月8日至2018年4月18日（共42天）的租金，其主张按照上述约定的租金标准双倍支付场地占用费，无事实根据，一审法院不予支持。关于天津市茂昌眼镜超市所欠租金金额，因《商铺租赁合同》约定的租赁面积为2900平方米，扣除已经拆改部分的面积680.6平方米，故应缴纳租金的面积为2219.4平方米，根据双方约定的每日每平方米租金1.9447元计算，上述期间的租金为181274.82元（2219.4㎡×1.9447×42天）。一审法院对天津天隆达小商品市场有限公司该部分反诉请求予以支持。12．关于天津天隆达小商品市场有限公司要求天津市茂昌眼镜超市支付逾期支付租赁费用的滞纳金80414.3元的反诉请求。因在合同正常履行过程中天津市茂昌眼镜超市不存在严重拖欠租金或者拒绝缴纳租金的违约行为，且其双方发生纠纷并起诉至法院的情况下，依然缴纳租金至2018年3月8日，而天津天隆达小商品市场有限公司因存在无正当理由阻止天津市茂昌眼镜超市二次装修的违约行为最终导致双方合同解除，故一审法院对天津天隆达小商品市场有限公司该项反诉请求不予支持。13．关于天津天隆达小商品市场有限公司要求确认不予退还天津市茂昌眼镜超市租赁保证金229342元的反诉请求。因一审法院认定该租赁保证金天津天隆达小商品市场有限公司应向天津市茂昌眼镜超市返还，故该项反诉请求，一审法院不予支持。14．关于天津天隆达小商品市场有限公司要求天津市茂昌眼镜超市对拆改部分进行恢复的反诉请求。因一审法院认定在合同履行过程中，由于天津天隆达小商品市场有限公司存在违约行为导致合同解除，天津天隆达小商品市场有限公司该项反诉请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：“一、确认原告（反诉被告）天津市茂昌眼镜超市与被告（反诉原告）天津天隆达小商品市场有限公司于2016年10月10日签署的《商铺租赁合同》于2018年4月19日解除；二、被告（反诉原告）天津天隆达小商品市场有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内原告（反诉被告）天津市茂昌眼镜超市返还租赁保证金229342元、装修保证金50000元，赔偿原告（反诉被告）天津市茂昌眼镜超市自2017年7月26日至2018年3月7日止的租金损失297801.63元，以上共计577143.63元，并支付原告（反诉被告）天津市茂昌眼镜超市以577143.63元为基数自2018年4月19日至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；三、被告（反诉原告）天津天隆达小商品市场有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）天津市茂昌眼镜超市赔偿装修损失2788178元、用工损失192976.14元、违约损失50562元、广告牌及监控设备损失55000元、律师费损失85000元，共计3171716.14元；四、原告（反诉被告）天津市茂昌眼镜超市应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）天津天隆达小商品市场有限公司支付2018年3月8日至2018年4月18日的租金181274.82元；五、驳回原告（反诉被告）天津市茂昌眼镜超市的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）天津天隆达小商品市场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费71744元，由原告（反诉被告）天津市茂昌眼镜超市负担39856元，由被告（反诉原告）天津天隆达小商品市场有限公司负担31888元；案件反诉受理费3226.96元，由原告（反诉被告）天津市茂昌眼镜超市负担1702.49元，由被告（反诉原告）天津天隆达小商品市场有限公司负担1524.47元”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。天津市茂昌眼镜超市提交如下材料：1．天津市红桥区住房和建设委员会2019年9月26日出具的编号为2019-0455的《告知书》，载明天隆达商厦的竣工验收合格证及相关材料在该机关不存在。2．天津市城市建设档案馆存档的涉案房屋设计图复印件两页。3．天津市红桥区住房和建设委员会2019年12月12日出具的编号为2019-0540的《告知书》，载明天隆达商厦建设工程施工许可证信息在该机关不存在。4．律师调查令回执三份，分别由天津市住房和城乡建设委员会、天津市规划和自然资源局、天津市规划和自然资源局红桥分局出具，载明天津市规划和自然资源局、天津市规划和自然资源局红桥分局相关资料已经移交天津市城市建设档案馆，天隆达商厦（原金摇篮商厦）的施工许可证信息在天津市住房和城乡建设委员会不存在。5．天津市规划和自然资源局出具的编号为2019-1218的政府信息公开答复书，载明经检索该单位未制作、获取、保存黄永芬申请公开的信息。上述证据的证明目的均为涉案租赁物未取得建设规划许可、施工许可及竣工验收合格手续，合同应为无效。天津天隆达小商品市场有限公司质证认为证据1不属于新证据，对证据2、3、4、5的真实性认可，但不认可其关联性，对上述证据的证明目的不予认可。天津天隆达小商品市场有限公司提交如下材料：1．天津嘉利拍卖行有限公司刊登的拍卖公告报纸复印件一份，载明建筑为地上七层，地下一层。2．合同编号TJ12102011152的天津市国有建设用地使用权出让合同复印件一份（合同附有各层房屋示意的出让宗地平面界址图复印件一份）。3．天津市红桥区房地产管理局2010年9月7日出具的证明一份，载明天隆达大厦所有权归天隆达商贸有限公司所有，房屋所有权证正在办理过程中。4．涉案商厦负一层到顶层的产权证明文件上述材料证明目的是涉案商厦已经取得产权证明以及天津天隆达小商品市场有限公司取得商厦产权的过程。天津市茂昌眼镜超市质证认可上述证据真实性但不认可其证明目的，认为涉案商厦的产权证不合法。本院自天津市城市建设档案馆调取了编号为98-18的《中华人民共和国建设工程规划许可证（存根）》，双方均认可该证据真实性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：结合本院调取证据，关于涉案天隆达商厦的房屋所有权证是否合法问题不属于民事案件的审理范围。本院对双方提交的在一审诉讼期间形成的证据不认定为新证据；对当事人提交的其他证据的真实性予以认定；对上述证据的证明目的不予认定。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有二，一是《商铺租赁合同》效力问题，二是哪方当事人存在违约行为及违约责任如何承担。关于《商铺租赁合同》效力问题。房地证津字第××号房屋所有权证载明，天津天隆达小商品市场有限公司是坐落天津市红桥区北马路23号第2层建筑的权利人。双方当事人就该层整层商铺签订《商铺租赁合同》。结合本院调取证据，该合同不存在最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条所述情形。天津市茂昌眼镜超市主张被欺诈签订合同，但其未举证证明其该项主张，结合双方履行合同情形，亦不存在违背当事人真实意思表示的情形，《商铺租赁合同》并非可撤销合同。关于违约方判断问题。天津天隆达小商品市场有限公司与案外人曾签订合同约定其不得招租或自营与案外人相同或相关的商业，但《商铺租赁合同》签订前，天津天隆达小商品市场有限公司未将此情况告知天津市茂昌眼镜超市，致使合同存在无法履行的风险。天津市茂昌眼镜超市主张第一次装修是通过天津龙晶装饰工程有限公司向天津天隆达小商品市场有限公司提交手续，但第二次装修以同样方式进行申请却迟迟得不到答复遂起诉。天津天隆达小商品市场有限公司抗辩称因天津市茂昌眼镜超市未办理书面申请及装修、改造方案、图纸造成二次装修迟延。但在天津市茂昌眼镜超市起诉要求继续履行合同期间，仍怠于配合装修事宜。本院对天津天隆达小商品市场有限公司的抗辩事由不予采信，天津天隆达小商品市场有限公司未及时向天津市茂昌眼镜超市告知排他性经营条款，未及时履行其装修审批义务，亦未说明装修整改方向，造成合同无法继续履行，应当承担违约责任。天津市茂昌眼镜超市在提起诉讼后，仍然支付租金至2018年3月8日，故天津市茂昌眼镜超市不构成根本性违约。因此，天津天隆达小商品市场有限公司不享有合同的单方解除权，对其关于合同解除时间的主张不予采信，对其各项上诉请求本院不予支持。关于违约责任的承担方式问题。天津天隆达小商品市场有限公司应当赔偿其违约行为给天津市茂昌眼镜超市造成的合理损失。就天津市茂昌眼镜超市主张的损失范围及数额，因双方合同约定装修改造的申请及审批手续应当在装修前得到同意，天津市茂昌眼镜超市明知其装修申请手续受阻，但仍然开始装修施工，未及时避免损失进一步扩大。一审判决结合本案案情及天津市茂昌眼镜超市主张的合理损失已经予以支持。天津市茂昌眼镜超市主张的其他损失理据不足，本院对其各项上诉请求不予支持。综上所述，天津市茂昌眼镜超市、天津天隆达小商品市场有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80997元，由天津市茂昌眼镜超市负担42908元，由天津天隆达小商品市场有限公司负担38089元。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年一月十六日法官助理梁菁菁书记员张思附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……