重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初11630号 原告：代发军，男，汉族，1995年10月19日出生，住重庆市云阳县。 委托诉讼代理人：郭美宇，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。 被告：张勇，男，汉族，1972年9月14日出生，住重庆市渝北区。 被告：周**，男，汉族，1974年7月18日出生，住重庆市渝北区。 原告代发军与被告张勇、周**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万园薇担任审判长，与人民陪审员王先容、晏慧耘组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告代发军及其委托诉讼代理人郭美宇到庭参加了诉讼。被告张勇、周**经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告代发军向本院提出诉讼请求：1.判令张勇、周**立即支付购房款及赔偿款150000元；2.判令张勇、周**承担代发军由此支付的律师费及律师差旅费合计5000元；本案诉讼费由张勇、周**承担。事实和理由：代发军与张勇、周**于2017年7月12日通过重庆缘境房地产经纪有限公司（以下简称缘境房地产公司）签订位于重庆市渝北区回兴街道×路×号华府春城×幢×号房屋的《房地产买卖及居间合约》。因周**是房屋产权登记人，张勇是房屋实际所有人，故张勇、周**共同与代发军签订了该合同。合同签订当日，代发军支付定金20000元。2017年8月，张勇、周**协助代发军办理了银行按揭手续并获通过。代发军向张勇账户支付了剩余首付款180000元。但此后张勇、周**一直不履行过户手续。经与张勇多次交涉，张勇称周**不愿意出卖该房屋，并与代发军达成解除房屋买卖合约的口头约定，承诺退还260000元给代发军。张勇分别于2017年12月、2018年1月、2018年9月向代发军账户转款共110000元。2018年10月，张勇承诺剩余150000元在2018年10月25日之前给付。后张勇、周**均未再给付剩余款项，代发军为维护其合法权益，遂诉至法院。 被告张勇、周**未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2017年7月12日形成的《房地产买卖及居间合约》载明张勇、周**为卖方，代发军为买方，缘境房地产公司为经纪方，其中周**的签字系张勇代签。合同约定卖方将位于渝北区回兴街道×路×号华府春城×幢的房屋出售给买方，该房屋处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款，买方愿意待卖方注销抵押后再办理过户手续；房屋成交价500000元，其中定金20000元于签约当天一次性支付，首期款175000元在卖方解押之日支付，买方向银行贷款300000元，剩余交易保证金5000元待卖方交付物业及结清物业杂费、户口迁出全部手续完毕后3天内支付。合同第二条第八点约定，张勇系周**战友，周**因有事不能亲临现场，张勇已取得其同意出售该房屋，若违约，责任由张勇承担。合同第三条第一点约定：买卖双方于2017年8月30日之前卖方房地产权证取得办理注销，买方贷款审批通过后在房管部门办理产权过户手续。合同第四条第一点约定：本合约签订当日买方支付居间服务佣金5000元、按揭代理服务费4500元。合同第七条约定：“1.买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后的继续履行。自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日起超过 7个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除，违约方按下列约定承担赔偿责任。2.如卖方违约的，须在三个工作日内无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时需支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方。如卖方不依约退还及违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止……。”合同第八条约定：因本协议的履行发生纠纷，法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费等）。 上述合同签订当日，中介公司出具专用收据一张，载明收到代发军案涉房屋相关款项9500元。该日形成的《购房定金收条》载明：“今收到购房人代发军购买产权人周**位于重庆市渝北区回兴街道×室房屋的购房定金，合计20000元……”。张勇在收款人处签字，并代周**在收款人处签字。同日，张勇与代发军形成《房屋物品清单》，列明了案涉房屋内的家具、电器等。 2017年8月31日，代发军向张勇转账180000元。该日形成的《收条》载明：“今收到代发军购买渝北区回兴街道×路×号×幢×单元×房屋首付款180000元。交房时间改为过户之日，无预留尾款，因放款时间在交房之后，此款只用作还款解押。”张勇在收款人处签字，并代周**在收款人处签字。 2017年12月26日,张勇通过中介向代发军支付赔偿款10000元。 2018年1月19日形成的《补充协议》载明张勇、周**为卖方，代发军为买方，缘境房地产公司为经纪方，其中周**的签字系张勇代签。协议约定：1.经协商卖方于2018年2月3日之前将案涉房屋过户给买方，如不能按时完善相关手续则赔付买方及经纪方30000元，此30000元包含经纪方佣金及按揭服务费9500元以及之前卖方已赔付买方的10000元；2.如果于2018年2月3号之前卖方不能完善华府春城房屋过户及相关手续则当天退还买方首付款200000元；3.本协议与原合同具有同等法律效力，除本协议中明确所做修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。 2018年2月12日、2018年2月13日，张勇通过中介分别向代发军转账10000元、10000元。2018年9月7日，张勇向代发军工商银行账户转账40000元；2018年9月14日，张勇向代发军工商银行账户转账40000元。 代发军与张勇的通话录音显示：1.2018年1月15日至2018年5月，代发军多次与张勇就房屋过户的时间进行沟通，张勇多次承诺过户时间，但最终均以周**没空回来等原因未能办理过户手续。2018年5月5日，张勇称2018年5月7日给代发军关于周**是否回来过户的准确答复，代发军称如果没结果2018年5月7日开始与张勇谈退款及赔偿问题。2.2018年5月7日起，代发军与张勇就退还房款及赔偿款的支付进行了沟通。2018年10月17日代发军告知张勇其对通话进行了录音，张勇称让代发军录下来，如果次日办不成，每天多付1000元。2019年2月27日，代发军称：“156000一次性付清对不？”张勇回复：“我付了110000，还有156000，明天下午抽时间给你处理了……。”代发军称：“说联系我们你从来未联系过，明天你一定要把156000给我到位……。”3.代发军及张勇在录音中确认代发军已经办理了银行按揭贷款手续，以及房屋已经交给代发军，张勇另陈述其有多处房屋（含工程抵款房）均是写在别人名下，包括之前还有一套房写在周**名下，之前过户都没有出问题。 代发军2018年6月11日与中介公司工作人员的通话录音显示：中介人员称在银行办理按揭的时候中介人员让周**在购房合同上签了字。 2019年5月10日，代发军与重庆市渝北区双凤桥法律服务所签订《法律事务委托代理合同》，约定该所指派郭美宇为代发军与周**、张勇房屋买卖合同纠纷一案的代理人，法律服务费为3500元，差旅费为1500元。同日，该所开具5000元的重庆增值税普通发票。 庭审中，代发军共举示《房地产买卖及居间合约》两份，两份合同内容一致，其中一份显示为“第二联买方”，另一份显示为“第四联交易中心”。其中第四联在卖方签字处多了“周**”的一个签字及指印，代发军称该签字是周**在2017年8月30日左右在银行配合代发军办理面签的时候重新签的字。 代发军陈述：2019年2月27日，张勇认可再支付代发军156000元，该款项包含拖欠的购房款及赔偿款，代发军本次起诉要求退还150000是因为自愿放弃了其中的6000元。 上述事实，有原告的陈述、房地产买卖及居间合约、收条、收据、转账凭证、补充协议、通话录音、法律事务委托代理合同、发票等证据在案为证，足以认定。 本院认为，周**虽然在2017年7月12日签订《房地产买卖及居间合约》时未到场，但代发军此后办理了银行按揭贷款手续，而该手续的办理一般需要房屋产权人周**到场配合；案涉房屋在前述买卖合同签订后交付给了代发军，可见张勇对于案涉房屋均有一定处置权；代发军举示的《房地产买卖及居间合约》及其与中介公司员工的通话记录均显示周**在《房地产买卖及居间合约》上补签了字；周**经本院合法传唤，未到庭对《房地产买卖及居间合约》或前述事实提出异议并举示证据，相应的法律后果应由周**承担。因此，本院认定《房地产买卖及居间合约》系周**的真实意思表示。此后，张勇以张勇及周**二人的名义与代发军签订了《补充协议》，该协议系基于原《房地产买卖及居间合约》的补充，且对过户时间及赔偿款金额均做了对卖方有利的约定，故本院认定该补充协议亦对周**产生约束力。因此，《房地产买卖及居间合约》及《补充协议》中的房屋买卖合同关系系周**、张勇及代发军的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照《房地产买卖及居间合约》及《补充协议》的约定履行各自义务。 根据代发军与张勇的通话记录可知，案涉房屋因张勇及周**的原因始终未能办理过户手续。2018年5月，代发军及张勇已经就不再继续买卖该房屋达成一致并开始协商后续房款退还及赔偿款的支付问题，且张勇通过银行转账的方式向原告退还了部分房款，故《房地产买卖及居间合约》及《补充协议》中的房屋买卖合同关系实际已于2018年5月解除。 《房地产买卖及居间合约》第七条约定：如卖方违约的，须在三个工作日内无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时需支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方；如卖方不依约退还及违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止。《补充协议》约定：如卖方不能在2018年2月3日之前将案涉房屋过户给买方，则应赔付买方及经纪方30000元，此30000元包含经纪方佣金及按揭服务费9500元以及之前卖方已赔付买方的10000元。现前述房屋买卖合同及补充协议因张勇、周**的原因解除，二人应按约定退还代发军房款并向承担相应的违约赔偿责任。张勇已支付代发军房款及赔偿款共计110000元，代发军根据其与张勇的通话记录主张张勇认可的剩余购房款及赔偿款共计150000元（放弃剩余的6000元），因根据《房地产买卖及居间合约》及《补充协议》计算，张勇及周**需赔偿的款项（包括《补充协议》中的30000元及此后的按同期银行贷款利率四倍计算的利息等）远高于60000元，代发军的主张不违反法律规定，本院予以支持。代发军及张勇在协商时以及张勇在付款时并未区分已付款的性质系购房款还是赔偿款，故本院对于张勇、周**还应支付的款项中对应的房款及赔偿款的金额亦不作区分，综合认定张勇、周**还应支付代发军房款及赔偿款共计150000元。 关于律师费及律师差旅费，根据《房地产买卖及居间合约》第八条的约定：法院诉讼所产生的费用由违约方（败诉方）承担，该费用包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费等。代发军要求张勇及周**支付律师费及律师差旅费5000元具有合同依据，本院予以支持。 被告张勇、周**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不能答辩、举证、质证、辩论的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告张勇、周**于本判决生效后五日内支付原告代发军购房款及赔偿款共计150000元； 被告张勇、周**于本判决生效后五日内支付原告代发军律师费及律师差旅费5000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3400元，由被告张勇、周**负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  万园薇 人民陪审员  王先容 人民陪审员  晏慧耘 二〇二〇年一月八日 书 记 员  刘 睿