吉林市龙潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0203民初1252号 原告：吉林市祥禹房地产开发有限公司。 法定代表人：魏某。 委托诉讼代理人：贾某，吉林松花江律师事务所律师。 被告：吉林市寰德房地产开发有限公司。 法定代表人：肖某。 委托诉讼代理人：赵某，吉林证律律师事务所律师。 第三人：闻某，住吉林市。 原告吉林市祥禹房地产开发有限公司（以下简称祥禹公司）与被告吉林市寰德房地产开发有限公司（以下简称寰德公司），第三人闻某项目转让合同纠纷一案，本院于2019年4月2日作出（2019）吉0203民初56号民事判决，祥禹公司不服，向吉林市中级人民法院提出上诉。吉林市中级人民法院于2019年6月28日作出（2019）吉02民终953号民事裁定，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祥禹公司的委托诉讼代理人贾某，被告寰德公司的委托诉讼代理人赵某，第三人闻某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祥禹公司诉讼请求：1、请求寰德公司支付补偿款人民币5,983,506元；2、请求寰德公司以5,983,506元为基数，按日万分之1.75支付自2017年1月1日开始至欠款给付日止的违约金（至2019年10月14日起诉日为止1,082,715.41元）；3、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年祥禹公司经龙潭区政府立项批准，拟承建龙潭区郑州路甲乙楼D级危房改造项目，并对此投入了大量资金和前期工作。后由于种种原因，祥禹公司与吉林市松白房地产开发有限公司（以下简称松白公司）协商，并于2015年7月16日签订《项目补偿协议》，由祥禹公司将在该项目前期投入而产生的成果转由松白公司继受，松白公司对祥禹公司的前期投入资金经审核确认后，同意给予祥禹公司共三个部分补偿：一是前期直接投入的补偿款以现金方式支付1230万元（扣除100万元原告应负担的过渡期间安置补偿后，应支付1130万元）及以房屋抵付方式支付230万元；二是工程施工款按包干价格计算为15,389,986元；三是后续补偿款1000万元，以双方确定的房屋抵付（扣除原告应负担的100万元过渡期间补偿费后应为900万元）；以上约定总价37,989,986元。同时约定，上述款项在协议签订当日支付500万元，后续补偿款项在松白公司签署土地成交确认书后10日内支付。后2016年4月3日，祥禹公司、松白公司、寰德公司签订三方协议，约定松白公司的权利义务由寰德公司承继。2016年11月12日，该项目用地进行了土地使用权挂牌出让公告，寰德公司依法取得了项目土地使用权。合同签订后，寰德公司仅仅支付了部分补偿款及工程款，加上祥禹公司同意的减扣项金额，扣除原告同意预留的承建第三小学8,693,775元，该部分款项原告将另行告诉解决，剩余款项及房屋总价5,983,506元迟迟不予支付，已经严重违反合同约定，无奈原告提起告诉，请人民法院依法裁判，保障原告合法权益。 寰德公司答辩：寰德公司已经超额支付《项目补偿协议》对应的各项费用，祥禹公司请求寰德公司支付补偿款5,983,506元及违约金无事实依据。第一，根据2015年7月16日祥禹公司与松白公司签订的《项目补偿协议》及2016年4月3日祥禹公司、松白公司与寰德公司签订的《关于变更主体的情况说明》，项目补偿分为前期开发费用、工程款、后期补偿三个部分进行支付。在协议履行过程中，针对工程款部分，寰德公司与闻某确认以各自施工的工程互抵的方式计算应支付工程款金额。即闻某以吉林市鑫鸿建筑安装有限公司（以下简称鑫鸿建筑）名义施工的甲楼、派出所物业用房工程与寰德公司施工的江机三小工程互抵，差额部分为寰德公司应支付的工程款金额，寰德公司陆续向闻某支付货币283万元，代闻某支付施工管理费、税金、管理人员工资、水费、电费、检测费、试验费合计3,327,748.57元。因闻某施工的甲楼、派出所物业用房工程在交接时存在多项未完工程，寰德公司后期施工发生费用811,125元，代闻某向宏晟公司支付江机三小楼宇对讲、网络宽带综合布线工程款62,812元，扣除上述款项后，仅就工程款部分，寰德公司已经超额支付572,948.07元。前期费用及后续补偿款部分合计超额支付714,709元。第二，寰德公司向闻某支付的《项目补偿协议》中对应的各项费用，均是在闻某认可的情况下支付，均有闻某签字确认的书面材料予以佐证，寰德公司在《项目补偿协议》履行过程中不存在违约行为，亦不应向祥禹公司支付违约金。综上，祥禹公司诉请没有事实依据，应予驳回。 第三人闻某陈述：其意见与祥禹公司意见一致，其不主张权利，应该由祥禹公司主张。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 经审理查明事实如下：一、2014年7月，吉林市重点棚户区改造实施工作组发布了《吉林市棚户区产权调换房屋建设项目办理国有土地划拨手续工作程序》，规定各区政府是棚户区改造项目工作主体，负责确定回迁安置项目建设单位。龙潭区郑州路甲乙楼改造项目，经龙潭区政府确认，前期工程建设单位为祥禹公司，但政府明确土地使用权的取得以土地招拍挂时挂牌为准。 二、2015年7月16日，祥禹公司与松白公司签订《项目补偿协议》（以下简称协议），协议确认：（一）“至本协议签订之日甲方为建设该危旧房改造项目的资金投入，前期费用支出960万元、融资利息270万元、其他费用230万元”。（二）关于补偿的支付约定如下：“1、对于甲方（祥禹公司）前期开发费用960万元及融资利息270万元（合计1230万元），乙方分两次以货币方式支付甲方，协议签订之日支付500万元，乙方签署项目首期用地《土地成交确认书》后十日内或政府返还土地出让金当日（以先到期日为准）支付剩余价款（剩余价款为扣除祥禹公司应承担的过渡期间安置补偿费货币部分100万元的剩余款）。经双方协商确定，甲方应承担的过渡期间安置补偿费200万元，具体扣除方式为货币100万元，在乙方应付的前期款中扣除，在乙方应付的后续补偿房源（价值1000万元）扣除价值100万元的房屋。2、对于甲方以鑫鸿建筑名义已经施工的工程，由甲方继续施工完成，乙方按每平米1500元包干价格结算工程款，双方另行签署施工协议。3、对用于抵付已经确定但尚未支付的其他费用的价值230万元的甲号楼11、14号网点，乙方不得再次出售、出借、抵押，房屋归甲方处置。4、对于甲方已经处置的房屋经双方核实后，甲方已经收取的房屋认购股款归甲方，抵做乙方应付的部分工程款；尚未收取的认购款（包括后续发放的贷款）归乙方，甲方已经签署的房屋认购协议的全部权利义务由乙方继受并履行。5、本次转让完成后，乙方自愿支付甲方1000万元作为对甲方前期投资建设及退出项目建设的补偿，支付方式为以甲号楼部分房屋及其他部分房屋抵付。对于抵付给甲方的房屋，在乙方未取得项目首期土地使用权前，双方均不得进行处置。待项目首期用地使用权取得后根据合同约定的权属由各自处分。6、对于甲方建设的回迁区内需要安置乙方受让项目范围内的拆迁户的补偿，由乙方根据需要安置的面积委托甲方代建，代建协议由双方另行签署。7、乙方支付上述款项后，甲方同意退出该危旧房改造项目的建设，并协助依法取得项目用地的使用权。8、乙方支付上述款项并取得项目用地使用权后，项目区内回迁安置涉及的扩大面积费用归乙方所有，政府给予项目的各项政策优惠及甲方原已经缴纳给政府且尚未返还的保证金归乙方所有。祥禹公司违反本协议约定，无正当理由擅自终止合同的，除退还已收取的补偿款外，须赔偿松白公司因此造成的全部损失。松白公司违反本协议约定迟延支付补偿款的，须按欠付金额的日万分之1.75支付违约金，迟延支付超过60日的，祥禹公司有权单方解除本协议，已收取的补偿款不予退还。” 2016年4月3日，祥禹公司、松白公司与寰德公司共同出具《关于变更〈项目补偿协议〉主体的情况说明》，载明：“祥禹公司与松白公司于2015年7月16日签订了《项目补偿协议》，由于松白公司资质延续暂时办理不了，现经祥禹公司、松白公司双方商定同意将松白公司责任主体变更为寰德公司。原协议中松白公司权利义务均由变更后寰德公司履行。” 三、鑫鸿建筑与闻某签订施工协议，协议主要内容：计划开工日期2015年3月15日；签约合同价甲楼单价1500元/㎡，建筑面积6621.324㎡，物业房派出所单价2000元/㎡，建筑面积2729㎡。 2016年12月30日，鑫鸿建筑与闻某签订《郑州路甲乙楼改造项目甲楼、派出所物业房决算》，确认工程造价合计15,389,986元。决算书有杨东成、闻某、郜野签名，杨东成为寰德公司雇佣的项目负责人、郜野为寰德公司实际控制人。该工程实际为闻某挂靠鑫鸿建筑施工。 四、2016年4月3日，寰德公司（甲方）与乙方（闻某：转让前实际控制人），丙方（魏某：转让后实际控制人），签订《补充协议》一份，主要内容：1、甲方与乙方于2015年7月16日签订了关于“郑州路甲乙楼改造项目”的《项目补偿协议》，进行该项目转让。现乙方欲将其实际控制的祥禹公司名下另一项目“龙潭三小改造项目”转让给丙方，同时将股权一并转让。原则上甲方同意乙方、丙方转让公司股权及“龙潭三小改造项目”，但根据甲、乙双方已签订的协议在先，因此甲方同意在“郑州路甲乙楼改造项目”土地摘牌后，放弃原协议中优先拥有祥禹公司100%股权，同意乙丙双方转让事宜。2、乙方转让后，继续履行原有祥禹公司和寰德公司协议内容，丙方同意并支持乙方履行义务。原有祥禹公司和寰德公司协议中尚未完成的补偿款归乙方闻某所有，即丙方承认原合同有效，由乙方继续承担合同的权利义务，丙方无条件配合，并支持乙方针对祥禹公司和甲方签订的《项目补偿协议》中的条款执行。 五、2016年11月12日，吉林市国土资源局在《江城日报》发布《吉林市国有建设用地使用权挂牌出让公告》，公告时间：2016年11月12日至2016年12月1日。2016年12月12日，吉林市国土资源局与寰德公司签订《成交确认书》，寰德公司竞得宗地号030020100263000地块的国有建设用地使用权。 六、2013年7月24日，吉林省人民政府发布《吉林省人民政府关于在全省开展城市危房和塌陷棚户区改造工作的实施意见》（吉政发[2013]22号）第四条第（一）项：“资金支持政策。积极争取国家资金支持，将D级城市危房改造纳入城市棚户区改造计划，将塌陷棚户区改造纳入国有工矿棚户区改造计划，享受国家相应的资金支持政策。省财政一次性对D级城市危房按500元/平方米标准、塌陷棚户区按照400元/平方米标准给予补助。省级补助资金按照工程进度拨付，地方政府通过财政投入、金融贷款、市场化运作等方式，足额落实地方配套资金。”吉林市江机甲楼和吉林市江机2号楼经吉林省建筑质量检测中心鉴定，构成整体危房，危险等级达到D级危房，两楼建筑面积均为4340平方米，合计8680平方米。寰德公司自认已获得政府100万元的优惠资金。 七、《项目补偿协议》履行情况：2015年7月31日，寰德公司以银行转账的方式向祥禹公司支付人工费50万元；2015年8月7日，寰德公司以银行转账的方式向祥禹公司支付工程款50万元；2015年8月11日，寰德公司以银行转账的方式向祥禹公司支付人工费50万元；2015年8月21日寰德公司支付10万元；2015年9月2日，寰德公司以银行转账的方式向祥禹公司支付50万元；2015年10月22日支付20万元；2016年1月18日支付30万元；2016年2月4日，寰德公司同意祥禹公司支付唐巍工资5万元；2016年10月31日，祥禹公司收到寰德公司工程款18万元；甲楼工程中供材部分1,946,741元、税金管理费1,161,618元、管理人员工资71,767元、施工电费18,645元、施工水费17,877.57元由寰德公司先行支付，未完工程（水表、电表、热力表）10万元（祥禹公司提交的祥禹公司与寰德公司资金往来明细表中自认）。同时，对于江机三小1#楼工程结算8,693,775元双方一致认可视为已付款，但祥禹公司主张另行解决。 2015年3月20日，郜哲支付10万元；2015年7月17日，寰德公司通过银行转账的方式向祥禹公司支付300万元补偿款；2015年7月30日，寰德公司通过银行转账的方式向祥禹公司支付100万元补偿款；2015年8月18日，寰德公司通过三方抹账协议向祥禹公司支付80万元补偿款；2015年9月27日，寰德公司通过银行转账的方式向祥禹公司支付20万元补偿款；2015年12月11日，寰德公司通过银行转账的方式向祥禹公司支付20万元补偿款；2016年5月6日，徐洋（闻某妻子）向寰德公司借款5万元；2016年7月7日，寰德公司向祥禹公司支付3万元补偿款；2016年7月25日，寰德公司通过银行转账的方式向祥禹公司支付10万元补偿款；2017年1月10日，寰德公司通过银行转账的方式向祥禹公司支付10万元补偿款。以上款项合计558万元，另有2015年11月12日30万元，双方一致认可为出售售楼处房款，不在本案中计算。2015年7月31日，祥禹公司收房款抵补偿款1,976,716元；扣减房屋差价款381,822元；寰德公司通过三方抹账协议向祥禹公司支付180万元补偿款（付李胜，抵11、14号网点）；2018年4月17日，寰德公司抵付甲乙楼住宅一套代付律师费30万元。 2016年9月10日，寰德公司将金丰街2号楼40号网点抵顶补偿款140万元；2016年10月10日，寰德公司将永吉县富缘佳苑3号楼一层1号、4号、5号、8号、16号，4号楼1号，5号楼1号、11号、20号，6号楼19号、20号、27号、28号、31号、32号，7号楼17号、24号、25号、28号、29号车库抵顶1,984,296元；2017年1月23日，寰德公司通过房屋抵付的方式，将吉林市欢喜景秀园13号楼3单元2楼49号住宅（总价429,452元）、12号楼22号车库（总价197,250元）、10号楼5号车库（总价260,025元）、登记在霍玉珍名下的吉林市××区（总价37万元）抵付给祥禹公司作为项目补偿款，合计金额1,256,727元；郜野富缘佳苑10套房屋抵顶60万；郜野富缘佳苑阁楼9套抵54万；郜野富缘佳苑阁楼2套抵548,400元，闻某签署收条；郜野富缘佳苑阁楼5套抵1,437,930元，闻某签署收条。2017年1月20日，闻某出具说明，表示承担安置补助费1,708,818元抵顶补偿款。 八、2018年8月15日，闻某作为原告以寰德公司为被告，松白公司为第三人提起合同纠纷诉讼，请求被告履行合同，支付项目转让对价900万元。本院于2018年12月24日作出（2018）吉0203民初1544号民事裁定，认为：“2015年7月16日，祥禹公司与松白公司签订《项目补偿协议》。2016年4月3日，祥禹公司、松白公司与寰德公司签订《关于变更主体的情况说明》。《项目补偿协议》变更后的当事人分别为祥禹公司和寰德公司，原告闻某未能提供有效证据证明其是《项目补偿协议》的一方当事人，故原告闻某不具备本案的诉讼主体资格。”驳回了闻某的起诉。 本院认为，祥禹公司可以作为本案原告提起诉讼。虽然2016年4月3日，寰德公司与闻某、魏某签订《补充协议》，协议约定原有祥禹公司和寰德公司协议中尚未完成的补偿款归闻某所有，但闻某曾经作为原告起诉被本院裁定驳回起诉，且闻某作为本案第三人参加诉讼表示其同意由祥禹公司主张权利，寰德公司对此亦未提出异议。因此，祥禹公司作为原告提起诉讼不违反法律规定，应予准许。 祥禹公司与松白公司（后变更为寰德公司）于2015年7月16日签订的《项目补偿协议》为项目转让合同，本案案由应为“项目转让合同纠纷”，立案案由“合同纠纷”应予改正。 项目转让合同纠纷是指房地产开发企业将其房地产开发项目转移给他人的合同产生的纠纷。原告祥禹公司主张，政府只确认甲乙楼项目前期工程建设单位为祥禹公司，最终土地使用权的取得以土地招拍挂时挂牌为准。因此，祥禹公司只能针对其前期投入进行转让，其转让时并未取得项目的土地使用权，也未经政府确认其为此项目的全程建设单位。该《项目补偿协议》中关于前期费用支出960万元、融资利息270万元、其他费用230万元，以及实际施工工程按每平米1500元包干价格结算工程款的约定，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，且不损害国家、集体、第三人利益，应当认定有效。 关于《项目补偿协议》中第二条第5项“本次转让完成后，乙方自愿支付甲方1,000万元作为对甲方前期投资建设及退出项目建设的补偿，支付方式为以甲号楼部分房屋及其他部分房屋抵付”，以及第7项：“乙方支付上述款项后，甲方同意退出该危房改造项目的建设，并协助乙方依法取得项目用地的使用权”的约定的效力问题。国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二条第四款规定：“本规定所称挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。”第十七条规定：“挂牌依照以下程序进行：（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、适用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；（二）符合条件的竞买人填写报价单报价；（三）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；（四）出让人继续接受新的报价；（五）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。”第十九条：“挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。”由以上规定可知，国土资源部门对国有建设用地使用权挂牌出让的过程，是一个通过竞价，出价高者得的过程。而祥禹公司与寰德公司通过一方退出项目对方给予补偿的约定，以达到政府挂牌转让土地使用权时，缺乏竞买人竞价，便于一方当事人实现以较低的价格取得国有土地使用权的目的，应当认定为恶意串通，损害国家利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，《项目补偿协议》第二条第5项、第7项，应当认定为无效条款，原告基于此两项条款提出的诉讼请求，本院不予支持。原告主张前期投入应付补偿款及施工工程款数额合计28,989,986元，现原告自认被告已经履行了32,006,480元，据此，应当依法驳回原告的诉讼请求。 综上，经本院2020年第一次审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，判决如下： 驳回原告吉林市祥禹房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费61,264元，由原告吉林市祥禹房地产开发有限公司负担。原告预缴74,800元，因诉讼中原告减少诉讼请求金额，诉讼费相应减少13,536元，于本判决生效后予以返还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  杜凤艳 人民陪审员  黎亚杰 人民陪审员  辛秀丽 二〇二〇年一月十三日 书 记 员  薛程程