江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4678号上诉人（原审原告）：沈志刚，男，1973年2月27日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：缪海萍，江苏楚乾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金钰康，男，1966年11月18日生，汉族，住苏州市虎丘区。被上诉人（原审被告）：无锡鑫雅商贸市场管理有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇雅西社区。法定代表人：金钰康。委托诉讼代理人：凌玉（受金钰康、无锡鑫雅商贸市场管理有限公司共同授权委托），该公司职工。被上诉人（原审被告）：常州市好邻里商业管理有限公司无锡分公司，住所地无锡市惠山区洛社镇雅西社区。负责人：陈玉。上诉人沈志刚因与被上诉人金钰康、无锡鑫雅商贸市场管理有限公司（以下简称鑫雅公司）、常州市好邻里商业管理有限公司无锡分公司（以下简称好邻里无锡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初1254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈志刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求，或者发回重审。事实与理由：一、一审认定其不支付租金构成违约是错误的。其暂停支付最后一期租金的原因是金钰康、鑫雅公司在商铺门口违建电梯影响其经营，如果其无正当理由，金钰康、鑫雅公司将市场整体转租给第三方之前从未向其催讨租金明显不合常理，且金钰康、鑫雅公司作为市场的管理方应当持有建设电梯的相关材料，在未能举证的情况下，依法应当推定其主张的违建电梯影响商铺使用的事实成立。本案系金钰康、鑫雅公司“一房二租”导致租赁合同事实上无继续履行，系金钰康、鑫雅公司违约。二、一审认定2017年4月5日租赁合同已经解除是错误的。2017年4月5日其同意搬离是因为好邻里无锡公司同意支付8.5万元用于其解决和实际承租人尤国间的合同及赔偿事宜，并口头答应年底再付12万元解决全部争议。但好邻里无锡公司并未在2017年年底支付12万元，故合同并未解除，其有权继续使用商铺，且本案租赁合同各方当事人均不认为租赁合同已经解除，一审不能从其搬离商铺来认定合同已经解除。三、好邻里无锡公司并非合同的相对方，如果好邻里无锡公司支付的8.5万元是代金钰康、鑫雅公司退还的租金，那么根据金钰康、鑫雅公司和好邻里无锡公司间的合同约定是需要三方进行确认的。结合金钰康、鑫雅公司同意其继续使用商铺的陈述以及其报警的情况，该款只能理解为是好邻里无锡公司为了自行使用商铺而给予其的赔偿，否则好邻里无锡公司不可能在未经金钰康、鑫雅公司确认的情况下将该款支付给其，而其也不可能同意搬离商铺。其与好邻里无锡公司口头商定的12万元才是当时说好应退还的租金，这也是本案发生争议的根本原因。被上诉人金钰康、鑫雅公司共同答辩称：一审判决正确，其把市场转给好邻里无锡公司，已经付的租金与好邻里无锡公司也进行了抵扣，后续的事情其只起到协调作用，只能是沈志刚和好邻里无锡公司来解决。被上诉人好邻里无锡公司未作答辩。沈志刚向一审法院起诉请求：解除与金钰康、鑫雅公司签订的“房屋租赁协议”；金钰康、好邻里无锡公司退还租金209020.83元，并支付违约金6万元；鑫雅公司、好邻里无锡公司退还保证金2万元。一审法院审理查明：2011年6月28日，沈志刚（乙方，承租方）与金钰康（甲方，出租方）、鑫雅公司（丙方，管理方）签订“房屋租赁协议”，约定乙方租赁鑫雅市场一层商铺西01，甲方委托丙方管理；租赁期限为10年，自2011年12月1日起至2021年11月30日止，自协议签订之日至租赁期始为装修准备期，不计租金；租金共计40.75万元，合同签订当日支付20.75万元（含定金3万元），甲方同意乙方分期付款（总额20万元），不收取分期付款的利息，在2012年8月31日前支付10万元，在2013年8月31日前再支付10万元；乙方在签订合同前预付的定金可以冲抵租金，不计利息，乙方若逾期未付款，甲方有权解除合同，并罚没乙方定金；乙方如办理分期付款的，应按约履行还款义务，如累积超过6个月未及时还款，甲方有权解除合同，按实结算租金，乙方应向甲方支付剩余租期租金总额的20%作为违约金；如遇拆迁、征用或甲方提出等情形，双方同意提前解除合同，甲方退还乙方剩余租金，并补偿乙方剩余租期租金总额的20%；乙方如需转租，需经甲方审核同意并备案；乙方需向丙方交纳履约保证金2万元，在双方租赁关系结束时由甲方对房屋进行验收，若有损坏则此保证金不再退还，如不能弥补甲方损失，由乙方负责赔偿，若无损坏或乙方的经营行为未给甲、丙、他方造成损失，则由丙方退还乙方；合同还详细约定了其他一些权利义务。合同签订当日，沈志刚向鑫雅公司交纳租金20.75万元和保证金2万元，2012年8月，又交纳租金10万元，金钰康、鑫雅公司也约定商铺交沈志刚使用。2016年5月29日，鑫雅公司与镇江邻里之家投资管理有限公司（以下简称镇江邻里公司）签订“无锡市惠山区洛社鑫雅市场租赁合同”，将鑫雅市场整体租赁给镇江邻里公司经营，租期自2016年11月1日至2026年10月31日止共计10年；之后又与有关各方签订两份补充协议，使鑫雅市场的管理经营权转由好邻里无锡公司行使。2016年12月6日，金钰康、鑫雅公司向沈志刚发律师函，称沈志刚未按合同约定在2013年8月31日前支付10万元租金，该行为己构成严重违约，并提出要求：1、在沈志刚收到本通知之日立即解除2011年6月28日签订的“房屋租赁协议”；2、沈志刚在收到本函之日起30日内，立即将租赁房屋按约归还金钰康、鑫雅公司；3、在收到函后如有异议则可联系金钰康、鑫雅公司的联系人高坚南或发函律师，共同协商解决相关问题；4、如沈志刚在收到本函后30日内仍没有完成上述第2项义务，则沈志刚应承担违约所造成的一切后果（包括返还房屋、承担违约金及赔偿全部损失，损失包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等）。2017年4月5日，好邻里无锡公司对涉案商铺断水断电，双方发生纠纷，并报警处理，警察到场了解情况后，通知双方继续协商或通过诉讼途径解决，沈志刚协调其转租的承租人于当日搬离涉案商铺。2017年4月7日，好邻里无锡公司支付给沈志刚8.5万元。后沈志刚认为被告方未支付答应再支付的12万元款项，多次到鑫雅市场管理部协商未果，于2019年3月1日诉至法院。一审中，沈志刚称其未在2013年8月31日前支付10万元租金的原因，是2013年6月鑫雅市场改造施工，在其租赁的商铺门口建设电梯，围挡施工，严重影响其经营；沈志刚曾与鑫雅公司管理人员高总协商过此事，高总当时答应以后再处理；2016年12月，沈志刚接律师函后，又与高总协商，后因好邻里无锡公司己接管鑫雅市场管理，故高总通知其与好邻里无锡公司协商。对于上述沈志刚称与高总协商的内容，沈志刚未提交证据。金钰康、鑫雅公司解释称，2013年并未建设电梯，是在2015年建设电梯，且当时围挡距离沈志刚租赁的商铺五六米远，对其经营没有影响。沈志刚申请法院调查：1、到惠山区调查鑫雅市场内部改造违规建设电梯的起止时间等情况；2、到公安局洛社派出所调查2017年4月5日至2019年2月间其与被告方发生纠纷多次报警情况。法院到洛社城管中队调查，该中队负责人告知无沈志刚所说的关于当时去往现场的记录，且如果没有建设备案报批手续，该中队是没有相关记录的，该中队相关人员调动，故该中队不清楚所要调查的事实。法院到洛社派出所调取2017年4月5日、2017年4月7日、2017年12月5日、2018年12月12日四次出警记录，证明2017年4月5日在涉案商铺现场发生纠纷、其后三次在鑫雅市场管理处办公室为涉案商铺解约后的赔偿问题发生纠纷的情况。双方质证均无异议。沈志刚又举证：1、证据披露申请，要求金钰康、鑫雅公司提供鑫雅市场改造电梯建设时与施工方签署的合同、图纸、电梯购买合同、发票等资料，以证明电梯建设的时间及当时围挡是否会影响其使用商铺；2、现场照片两张，证明改造后，涉案商铺只剩余西面一个门面，原计划建设在市场内部的电梯改建在市场外面；3、（2015）锡民初字第0011号民事裁定书，证明当时因政府不同意内部改建电梯，鑫雅公司曾于2015年1月起诉过洛社镇政府，要求解除合同，证明改建时间肯定是在2015年之前。金钰康、鑫雅公司质证称，因为鑫雅市场二楼的超市提出要建电梯，金钰康、鑫雅公司只是协助，故沈志刚要求披露的资料不在金钰康、鑫雅公司处；对于照片，反映的是目前的情况，不能反映当时的情况，现在的电梯与原来的电梯使用目的不一样；对民事裁定书，该案起诉的内容不是沈志刚所说的内容。好邻里无锡公司质证认为与其无关。关于好邻里无锡公司于2017年4月7日支付给沈志刚的8.5万元，其解释称，由于沈志刚违约未按时支付10万元租金，金钰康、鑫雅公司己在2016年12月向其发律师函解除了合同，但其一直未搬离，故好邻里无锡公司要求其搬离，2017年4月5日发生纠纷当日己协商达成一致意见，按沈志刚实际使用时间计算租金，多缴纳的租金8.5万元退还给沈志刚，所以沈志刚与实际使用人主动于当天搬离，好邻里无锡公司也按约定于2017年4月7日退还多缴纳的租金8.5万元，只是当时未签订书面协议。沈志刚称当时是经过协商后搬离的，但该8.5万元好邻里无锡公司支付给其用于解决与商铺实际使用人解除租赁关系的赔偿事宜，好邻里无锡公司承诺此后再支付沈志刚12万元解决全部事宜，但后来一直未支付，故沈志刚去交涉时多次报警。对于上述双方所述内容，双方均未提交证据。以上事实，有房屋租赁协议、收据、转账凭证、接处警登记表、租赁合同、补充协议以及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：沈志刚与金钰康、鑫雅公司签订的“房屋租赁协议”，是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。沈志刚称金钰康、鑫雅公司于2013年6月在其租赁的商铺门口建设电梯，金钰康、鑫雅公司不认可该内容，称建设电梯时间为2015年，且未对沈志刚经营造成影响，沈志刚提交的证据也不能证明存在2013年6月建设电梯对其经营造成影响的事实，因此，对于沈志刚所说的这一事实，法院不予采信。故沈志刚未按约定在2013年8月31日前支付10万元租金，构成违约，且拖欠时间远超约定的六个月以上，故金钰康、鑫雅公司有权解除合同；金钰康、鑫雅公司于2016年12月6日向沈志刚发律师函解除了合同，沈志刚收函后未有明确表示，其称曾与鑫雅公司高总协商过此事也未提交证据，其后与鑫雅市场实际管理人好邻里无锡公司之间也未能达成一致意见，导致2017年4月5日发生纠纷，并报警处理，且当天搬离租赁场所，故应认定，双方之间的房屋租赁合同于2017年4月5日己实际解除。好邻里无锡公司称支付给沈志刚8.5万元后双方结清，沈志刚称被告方答应在支付8.5万元解决涉案商铺实际使用人的解约事宜，之后再支付给沈志刚12万元解决全部事宜，双方均未提交证据，故对该各自的说法，法院均不予采信。双方在合同中约定10年租期总租金为40.75万元，因未约定每年租金是否不等，故应按平均数计算每年的租金，自2011年12月1日至2017年4月5日总计租金应为217817.12元，沈志刚己付租金总计307500元，故应退还租金89682.88元；因好邻里无锡公司及关联公司与鑫雅公司之间签订了租赁协议及补充协议，鑫雅市场的管理权己移交给好邻里无锡公司，且双方之间就租金结算有相关协议约定，故好邻里无锡公司己退还给沈志刚的8.5万元，应视为金钰康、鑫雅公司退还给沈志刚的租金，故还应退还的租金数额为4682.88元。因合同己解除，也未发生合同约定的租赁财产损失事宜，故沈志刚要求鑫雅公司退还保证金2万元，理由正当，应予支持。沈志刚系与金钰康、鑫雅公司之间签订的房屋租赁协议，其后虽金钰康、鑫雅公司将鑫雅市场管理权移交给好邻里无锡公司，但沈志刚与好邻里无锡公司之间并未形成新的租赁关系，故沈志刚要求好邻里无锡公司承担责任，无正当理由，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、金钰康、鑫雅公司自判决生效之日起十日内退还沈志刚租金4682.88元。二、鑫雅公司自判决生效之日起十日内退还沈志刚保证金2万元。三、驳回沈志刚要好邻里无锡公司承担责任的诉讼请求。四、驳回沈志刚的其他诉讼请求。一审案件受理费5636元，由沈志刚负担5155元，金钰康、鑫雅公司负担481元。二审中，沈志刚提供证据：1.2018年12月17日其和鑫雅市场管理人王华的谈话录音，证明王华不否认双方原本谈好的12万元退款，且王华承认其的商铺因为电梯的事情有空置期，是有损失的。2.手写稿纸，证明2017年4月协商退款时鑫雅市场方李总写了多种计算方案，得出的金额均超过12万元，后协商按照12万元结算。3.鑫雅公司和雅西社区签订的租赁协议，以及鑫雅公司和好邻里公司签订的租赁协议，证明鑫雅公司整体转租有充足利润且减少管理成本，故才会和好邻里公司通过断水断电方式将其赶走，系鑫雅公司违约。被上诉人金钰康、鑫雅公司经质证，对证据2的真实性无法确认，对其他证据的真实性均无异议，同时认为录音内容与其没有关系，两份租赁协议与本案无关。本院二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，按照约定，沈志刚应在2013年8月31日前支付10万元租金。沈志刚主张其暂停支付最后一期租金的原因是金钰康、鑫雅公司在其商铺门口违建电梯影响其经营，沈志刚对其主张的事实负有举证责任。沈志刚一审中提交的证据不能证明存在2013年6月建设电梯对其经营造成影响的事实，其二审中提交的谈话录音不属于二审中的新证据，且录音内容并不足以证明建造电梯影响其经营的事实，故沈志刚未按约支付租金构成违约。金钰康、鑫雅公司将市场整体转租给好邻里无锡公司，并不会导致租赁合同无法继续履行，沈志刚提出金钰康、鑫雅公司违约的上诉主张，无事实依据，本院不予采纳。双方于2017年4月5日发生纠纷，并报警处理，且沈志刚当天搬离租赁场所，双方之间的房屋租赁合同已无法继续履行，一审认定租赁合同于该日解除，并无不当。沈志刚提出其搬离租赁场所，是因为好邻里无锡公司同意支付8.5万元用于其解决和实际承租人的合同及赔偿事宜，并口头答应年底再付给其12万元解决全部争议，但该抗辩事由并无相应证据予以证实，沈志刚二审中提供的手写稿纸，因无签名或盖章，无法确认系好邻里无锡公司所为，本院不予采信。故对沈志刚提出合同并未解除，其有权继续使用商铺的上诉主张，本院不予采信。好邻里无锡公司虽非租赁合同的相对方，但因好邻里无锡公司及关联公司与鑫雅公司之间签订了租赁协议及补充协议，鑫雅市场的管理权己移交给好邻里无锡公司，且相关协议就租金结算有约定，好邻里无锡公司退还给沈志刚的8.5万元，一审视为金钰康、鑫雅公司退还给沈志刚的租金，好邻里无锡公司对此未提出异议。沈志刚主张该8.5万元是好邻里无锡公司给予其的赔偿，缺乏事实依据，本院不予采信。沈志刚要求金钰康、鑫雅公司退还未使用房屋期间的租金，由于双方未约定每年租金是否不等，一审按照10年租期总租金40.75万元平均核算，同时扣除好邻里无锡公司支付的8.5万元，由此确定退还的租金数额，并无不当。沈志刚提出应退还的租金是与好邻里无锡公司口头商定的12万元，但其二审中提交的谈话录音也无法证明好邻里无锡公司就退还租金数额为12万元作出了承诺，故对该上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人沈志刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5636元，由上诉人沈志刚负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年一月二十一日书记员  翁 强