安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖10民终744号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：安徽民航机场建设管理有限公司，住所地安徽省合肥市新桥国际机场，统一社会信用代码91340000719986448M。法定代表人：胡建军，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪淑芬，安徽哲启律师事务所律师。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：安徽民航机场建设管理有限公司黄山分公司，住所地安徽省黄山市屯溪区奕棋镇镇政府龙井路11号，统一社会信用代码913410006758623625。负责人：吴坚，该分公司总经理。委托诉讼代理人：李世明，安徽民航机场建设管理有限公司的公司律师。委托诉讼代理人：汪淑芬，安徽哲启律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：路璐，女，1989年8月14日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：周雷雷，系路璐的丈夫。原审第三人：黄山国元典当有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区滨江中路59-3号，统一社会信用代码91341000779096391Q。法定代表人：胡志宏，该公司董事长。上诉人安徽民航机场建设管理有限公司（下称民航建设公司）、安徽民航机场建设管理有限公司黄山分公司（以下简称民航建设黄山分公司）因与被上诉人路璐、原审第三人黄山国元典当有限公司（以下简称国元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院2019年9月6日作出的（2019）皖1002民初1743号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。上诉人民航建设公司的委托诉讼代理人汪淑芬，上诉人民航建设黄山分公司的委托诉讼代理人李世明、汪淑芬，被上诉人路璐及其委托诉讼代理人周雷雷到庭参加诉讼。原审第三人国元公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。民航建设公司、民航建设黄山分公司上诉请求：1、撤销原判第一、二、三、五项;2、驳回路璐的诉讼请求;3、支持民航建设公司、民航建设黄山分公司反诉请求。事实与理由：一、原审程序违法。1、路璐当庭增加要求撤销国元公司与民航建设公司买卖合同的备案登记的诉讼请求不符合并案审理的条件，不应合并审理；2、原审法院对于路璐增加诉讼请求未重新指定举证期限；3、一审庭审时，各方当庭均同意调解，但一审法院于庭审当日即作出判决。二、《黄山博林山庄认购书》系预约协议，因认购书中的按揭条款无法履行，故该认购书无法继续履行。认购书对契税等未作出约定，不具备商品房买卖合同的必备要件。三、原审法院未对是否应当签订正式的商品房买卖合同作出判断，仅判决交房，又不责令对方支付购房款错误。四、原审判决民航建设公司支付办证违约金无合同及法律依据。且违约金过高，部分违约金超过诉讼时效。同时，原审法院所确定的违约金的计算标准不明确，将导致无法执行。五、因民航建设公司、民航建设黄山分公司存在大量纠纷，不符合银行按揭贷款条件，经协商，路璐同意一次性付款，但路璐拒不支付剩余房款，导致无法签订商品房买卖合同，故《黄山博林山庄认购书》应予解除。路璐辩称：民航建设公司与国元公司均同意解除网签备案的手续，因为产权登记机关的政策原因导致解除网签备案手续存在障碍。依据最高人民法院的相关司法解释案涉《黄山博林山庄认购书》应该认定为商品房买卖合同。路璐已按照认购书支付了相应的购房款，无法就剩余购房款办理按揭贷款是由于民航建设公司的原因导致。原审法院对逾期办证违约金的判决符合法律规定。请求二审法院维持原判。国元公司未作陈述。路璐向一审法院起诉请求：1.判令民航建设黄山分公司、民航建设公司按2015年4月8日签订的《黄山博林山庄认购书》的内容与路璐签订《商品房买卖合同》，并将博林山庄61-7号房屋的不动产权证办至路璐名下；2.判令民航建设黄山分公司、民航建设公司双倍返还路璐定金10万元；3.判令民航建设黄山分公司、民航建设公司按照路璐已付购房款总额478680元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向路璐支付逾期办证违约金直至不动产权证办至路璐名下时止（自2015年7月8日暂计算至2019年6月24日为137869.81元）；4.撤销国元公司与民航建设黄山分公司、民航建设公司就博林山庄61-7号房屋签订的买卖合同的备案手续；5.本案诉讼费用由民航建设黄山分公司、民航建设公司承担。民航建设公司向一审法院反诉请求：1.依法解除双方于2015年4月8日签订的《黄山博林山庄认购书》；2.反诉诉讼费由路璐承担。一审法院审理查明：民航建设公司原名“安徽民航机场建设发展有限公司”，2015年2月13日，名称变更为“安徽民航机场建设管理有限公司”。新安博林山庄项目由民航建设公司与新安房地产公司合作开发。2015年4月8日，路璐作为认购方（乙方）与民航建设黄山分公司作为出卖人（甲方）签订《黄山博林山庄认购书》一份，载明：乙方有意认购甲方开发建设的新安?博林山庄61-7号房，建筑面积约为222.48平方米，总金额778680元。付款方式：签订认购书时支付定金50000元，首付款470000元于2015年5月8日付清，剩余房款308680元按揭贷款支付。甲乙双方同意在未签订《商品房买卖合同》之前，本认购书作为正式有效之合约，自双方签字盖章之日起生效，有效期至双方签署《商品房买卖合同》之日终止。另认购书对房屋交付标准、违约责任等进行了约定。上述合同签订时，出卖人一栏加盖了安徽民航机场建设发展有限公司“销售专用章”，法定代表人蒋厚玉也在出卖人一栏签字。认购书签订后，路璐按约定支付定金50000元，并按约定于2015年5月8日支付首付款428680元。安徽民航机场建设发展有限公司于2015年下半年将涉案房屋交付路璐，并交付了民航建设黄山分公司和黄山市欣佳物业管理有限公司共同加盖公章的《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》。路璐接受上述房产后即对房屋进行了装修，并于2016年年初入住至今。另查明，2010年12年17日，安徽民航建设发展有限公司因向国元公司借款，为担保该借款债权的实现，双方就案涉房屋签订了商品房买卖合同并予以网签备案。至今该网签备案尚未解除。一审法院认为，路璐与原安徽民航机场建设发展有限公司于2015年4月8日签订的博林山庄认购书，有明确的房屋坐落、面积、房屋价款、付款方式的约定，具备商品房买卖合同的主要内容，原安徽民航机场建设发展有限公司已经按约收受购房款，且涉案房屋已实际交付使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，双方签订的认购书应当认定为商品房买卖合同。该合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。原安徽民航机场建设发展有限公司为向第三人国元公司借款提供担保，就涉案房屋与国元公司签订商品房买卖合同并经网签备案，致涉案房屋无法办理过户手续，原安徽民航机场建设发展有限公司构成违约。因原安徽民航机场建设发展有限公司经批准变更为民航建设公司，故原安徽民航机场建设发展有限公司的相关权利、义务应当由民航建设公司承继。现国元公司已与民航建设公司达成解除商品房买卖合同的协议，故国元公司及民航建设公司应当及时解除涉案房屋的备案登记。路璐按合同约定已支付定金及首付款共计478680元，剩余的购房款30万元，双方约定通过银行按揭贷款支付，因民航建设公司的原因致使路璐无法办理按揭贷款手续，其过错不在于路璐。庭审中，路璐自愿一次性付清购房款，并选择继续履行合同，应予准许。由于民航建设公司对剩余购房款的支付未提出相应的反诉请求，可另行处理。综上，对路璐要求将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，依法予以支持。因路璐向民航建设公司购买的涉案房产为已竣工房屋，民航建设公司虽交付了房产但至今未为路璐办理不动产权利证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，民航建设公司应承担违约责任。路璐诉请要求民航建设公司按已付购房款为基数，自2015年7月8日起，按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率标准支付逾期办证违约金，符合法律规定，应予支持。对于路璐要求民航建设公司双倍返还定金100000元的诉请，因双方约定的定金性质为订约定金，在《黄山博林山庄认购书》依法被认定为商品房买卖合同，且路璐选择继续履行合同的情况下，路璐所提出的双倍返还定金的主张没有事实依据，不予支持。民航建设公司反诉要求解除《黄山博林山庄认购书》无事实和法律依据，不予支持。综上，对路璐的诉请依法予以部分支持，对民航建设公司的反诉请求依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十八条之规定，判决：一、撤销民航建设公司与第三人国元公司有关坐落于黄山市屯溪区博林山庄61-7号房屋的买卖备案登记；二、民航建设公司于判决生效之日起十五日内为路璐办理坐落于黄山市屯溪区博林山庄61-7号房屋的所有权登记手续；三、民航建设公司于判决生效之日起十日内以478680元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付路璐自2015年7月8日始至不动产权证办理完毕之日止的违约金；四、驳回路璐的其他诉讼请求；五、驳回民航建设公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2434元、反诉费40元，由民航建设公司负担。本院经审理查明，本案的一审立案时间为2019年7月1日。对路璐在一审期间提交的其与民航建设公司李世明的微信聊天记录的真实性，民航建设公司在二审庭审中予以确认。该微信聊天记录反映，2018年7月2日，路璐曾向李世明催办案涉房屋的不动产证。一审庭审中，国元公司明确表示同意配合民航建设公司办理解除其与民航建设公司就案涉房屋签订的买卖合同的备案登记。二审庭审中，民航建设公司提出因民航建设公司存在大量纠纷导致其销售的房屋不能办理按揭贷款。对此，路璐表示愿意一次性支付剩余购房款，但是支付时间需要半年。同时，民航建设公司、路璐一致同意，在民航建设公司协助路璐办理案涉房屋产权证时，路璐将剩余购房款一次性支付民航建设公司。民航建设公司在二审庭审中陈述，案涉房屋已交付，交付主体为黄山市欣佳物业管理有限公司，但不清楚具体交付时间。一审判决认定案涉房屋于2015年下半年交付，无相应证据证实，不予认定。本院审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，予以认定。本院认为，案涉《黄山博林山庄认购书》本身具有预约合同性质，但认购书对买卖双方的权利、义务作出了明确的约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，且认购书签订后，买方已按认购书的约定支付了首付款，卖方亦交付了房屋，上述事实表明双方当事人已实际将《黄山博林山庄认购书》作为商品房买卖合同予以履行，因此，《黄山博林山庄认购书》应当认定为商品房买卖合同。认购书中对税费负担等虽未作出约定，但相关法律法规有明确规定，应依法办理。未约定税费负担等不影响商品房买卖合同的成立和履行。鉴于民航建设公司、民航建设黄山分公司未提供相应证据证明案涉《黄山博林山庄认购书》存在法定或约定的解除条件，其解除《黄山博林山庄认购书》的主张缺乏事实和法律依据，不能成立。路璐在一审起诉后增加的关于撤销国元公司与民航建设公司就案涉房屋签订的买卖合同的备案登记的诉请，与其起诉时提出的其他诉讼请求不属于同一法律关系，且备案登记系登记机关作出，撤销备案登记的诉讼对象应当为登记机关，因此，路璐在本案中针对国元公司及民航建设公司提出撤销备案登记的诉讼，不符合法律规定。民航建设公司作为案涉房屋的卖方负有为路璐办理案涉房屋产权证的义务，而国元公司在本案一审庭审中亦明确表示同意配合办理解除其与民航建设公司就案涉房屋签订的买卖合同的备案登记，因此，民航建设公司应当在国元公司的配合下向登记机关申请解除相关备案登记，以消除案涉房屋办理产权证的障碍。因卖方原因导致已竣工房屋自合同订立之日起90日买方未取得房屋权属证书的，卖方应承担违约责任。案涉《黄山博林山庄认购书》于2015年4月8日订立。2018年7月2日，路璐曾向民航建设公司主张办证，2019年7月1日，一审法院立案受理本案。因此，路璐主张自2015年7月8日起计算逾期办证违约金不存在超过诉讼时效的情形。但一审判决主文在对逾期办证违约金计算标准的表述上不够明确，应予以明确。因民航建设公司提出由于其存在大量纠纷导致案涉房屋无法按约办理按揭贷款，对此，路璐表示同意将剩余购房款的付款方式变更为一次性付款。且民航建设公司、路璐一致同意在民航建设公司协助路璐办理案涉房屋产权证时，路璐将剩余购房款一次性支付民航建设公司。同时，路璐在2019年11月29日的庭审中提出支付剩余购房款需要半年时间。基于以上情况，路璐应在2020年5月29日前一次性向民航建设公司支付剩余购房款30万元，与此同时，民航建设公司应当为路璐就案涉房屋向产权登记机关申请办理产权登记。一审法院于庭审当日即作出判决并不违法法定程序，民航建设公司认为一审法院违反调解原则没有事实依据。综上所述，民航建设公司、民航建设黄山分公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初1743号民事判决第四项、第五项，即：驳回路璐的其他诉讼请求；驳回安徽民航机场建设管理有限公司的反诉请求。二、撤销安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初1743号民事判决第一项，即：撤销安徽民航机场建设管理有限公司与第三人黄山国元典当有限公司有关坐落于黄山市屯溪区博林山庄61-7号房屋的买卖备案登记。三、安徽民航机场建设管理有限公司、黄山国元典当有限公司在本判决生效后起十日内向黄山市屯溪区博林山庄61-7号房屋的商品房买卖合同的备案登记机关申请撤销安徽民航机场建设管理有限公司与黄山国元典当有限公司就该房屋签订的商品房买卖合同的备案登记。四、路璐于2020年5月29日前一次性向安徽民航机场建设管理有限公司支付剩余购房款300000元。五、变更安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初1743号民事判决第二项为：安徽民航机场建设管理有限公司于路璐向其支付300000元剩余购房款之日，为路璐就坐落于黄山市屯溪区博林山庄61-7号的房屋向该房屋的产权登记机关申请办理产权变更登记，办理不动产权证。六、变更安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初1743号民事判决三项为：安徽民航机场建设管理有限公司于本判决生效之日起十日内以478680元为基数，自2015年7月8日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍，支付路璐逾期办证违约金。此后的办证违约金以478680元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至本判决生效之日止。一审本诉案件受理费2434元、反诉案件受理费40元，合计2474元，由安徽民航机场建设管理有限公司负担1474元，路璐负担1000元。二审案件受理费3057元，由安徽民航机场建设管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  狄志国审判员  戴东辉审判员  胡泽萍二〇二〇年一月七日书记员  李 靓附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。