广西壮族自治区博白县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0923民初2042号 原告：王伦裕，男，1973年12月4日出生，壮族，农民，住广西博白县。 委托代理人：黄富荣，广西桂盟律师事务所律师。 被告：广西博白县鑫宝房地产开发有限公司，住所：博白县博白镇博龙路，工商注册号：450923200008392。 法定代表人：阮付康（已死亡）。 被告：刘玲，女，1985年5月10日出生，汉族，农民，住广西博白县。 被告：黄宗龙，男，1984年10月10日出生，汉族，农民，住广西博白县。 被告：广西博白县坤鹏房地产有限公司，住所：博白县宁潭镇兴宁路088号，统一社会信用代码：91450923MA5K9M4D50。 法定代表人：黄宗龙，总经理。 被告刘玲、黄宗龙、广西博白县坤鹏房地产有限公司共同委托代理人：蓝庆球，广西金大地律师事务所律师。 被告刘玲、黄宗龙、广西博白县坤鹏房地产有限公司共同委托代理人：黄伊伊，广西金大地律师事务所实习律师。 第三人：博白县宁潭镇人民政府，住所：博白县宁潭镇兴宁路019号。 法定代表人：邹异龙，镇长。 原告王伦裕与被告广西博白县鑫宝房地产开发有限公司（以下简称鑫宝公司）、刘玲、黄宗龙、广西博白县坤鹏房地产有限公司（以下简称坤鹏公司），第三人博白县宁潭镇人民政府（以下简称宁潭镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月31日公开开庭进行了审理。原告王伦裕及其委托代理人黄富荣，被告黄宗龙、被告坤鹏公司法定代表人黄宗龙，被告刘玲、黄宗龙、坤鹏公司的共同委托代理人蓝庆球、黄伊伊到庭参加诉讼，被告鑫宝公司、第三人宁潭镇政府未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王伦裕向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告鑫宝公司签订的《认购协议书》；2、判决被告鑫宝公司、刘玲、黄宗龙、坤鹏公司连带返还购房保证金200000元给原告；3、判决被告鑫宝公司、刘玲、黄宗龙、坤鹏公司连带赔偿原告的损失70630元（损失计算方法：以购房保证金200000元为基数，自2014年2月8日起至被告还清认购款为止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息给原告）；4、本案诉讼费被告鑫宝公司、刘玲、黄宗龙、坤鹏公司承担。事实与理由:被告鑫宝公司是一家经营房地产开发、销售、物业管理、建筑材料销售的公司。2014年2月8日原告与被告鑫宝公司签订了《认购协议书》，原告认购被告鑫宝公司销售的位于广西博白县农贸市场开发区商铺，建筑面积84㎡。认购总价为人民币580000元整，认购保证金为200000元整，在签订《认购协议书》时付清。付款方式：甲方（鑫宝公司）通知乙方（原告）签订《购房合同》时，一次性付清尾款。认购规定：乙方签订本《协议》后，应在开发商通知之日起两个月内携本《协议》，到签订《商铺买卖合同》及相关文件。逾期未办的，甲方有权将其所购商铺另行出售，并扣除总房款的10%作为违约金，其余保证金退还乙方。原告与被告鑫宝公司签订《认购协议书》之前，于2014年2月2日将50000元转入被告鑫宝公司指定的被告刘玲农村信用社账户，于2014年2月7日将150000元转入被告鑫宝公司指定的被告黄宗龙农业银行账户。被告鑫宝公司收到原告交付的200000元认购保证金后，至今没有通知原告签订《购房合同》。原告多次要求被告鑫宝公司签订《购房合同》，但被告鑫宝公司不予理会。被告坤鹏公司是一家经营房地产开发、销售、物业管理服务的公司。2016年3月15日第三人宁潭镇政府（甲方）与被告坤鹏公司（乙方）签订《博白县农贸市场项目开发意向书》，项目名称“博白县农贸市场项目开发区”。该开发意向书约定：“三、双方的权利和义务：1、甲乙双方保留对海南富士康房地产投资开发有限公司及广西博白县鑫宝房地产开发有限公司在宁潭农贸市场建设项目中所违法收取的购房款的追偿的权利。2、……（一）甲方权利和义务……（二）乙方权利和义务……8、乙方自愿承接原海南富士康房地产投资开发有限公司及广西博白县鑫宝房地产开发有限公司在博白县开发的宁潭农贸综合市场的项目。……11、乙方在该项目摘牌成功后，乙方必须承担海南富士康房地产投资开发有限公司及广西博白县鑫宝房地产开发有限公司在宁潭镇农贸市场项目所违法收取的预付房款及该项目的相关债务。12、乙方只承担购房户在海南富士康房地产投资开发有限公司及广西博白县鑫宝房地产开发有限公司交的购房预付款的实际金额数，购房款的真实性须以相关票据、认购协议核实为准”。被告坤鹏公司与第三人宁潭镇政府签订《博白县农贸市场项目开发意向书》，属于被告坤鹏公司对被告鑫宝公司债权债务的受让。在长达三年多的时间里被告坤鹏公司都没有履行原告和被告鑫宝公司签订的《认购协议书》。 原告为证明其主张提供如下证据： 身份证一份，证明原告的诉讼主体适格； 2、《户籍证明》一份，证明被告刘玲的身份； 3、《户籍登记证明》一份，证明被告黄宗龙的身份； 4、企业信用信息公示报告（一）一份，证明被告鑫宝公司的主体资格； 5、企业信用信息公示报告（二）一份，证明被告坤鹏公司的主体资格； 6、《认购协议书》一份，证明原告和被告鑫宝公司签订《认购协议书》，原告认购被告鑫宝公司出售的商铺，认购价580000元； 7、博白县农村信用合作联社宁潭信用社活期存款历史明细查询、银行卡取款凭条、收据各一份，证明原告按被告鑫宝公司的指示将认购保证金分别转入被告刘玲、黄宗龙的银行账户，共200000元； 8、《博白县农贸市场项目开发意向书》一份，证明被告坤鹏公司自愿接受被告鑫宝公司在博白县开发的宁潭农贸综合市场的项目，自愿承担被告鑫宝公司在宁潭镇农贸市场项目所违法收取的预付房款及该项目的相关债务。 被告鑫宝公司未作答辩，亦未向本院提供有任何证据。 被告刘玲、黄宗龙辩称，被告刘玲和黄宗龙是受原告王伦裕委托向被告鑫宝公司代缴200000元认购保证金的，其不是被告鑫宝公司的员工，与被告鑫宝公司无任何委托关系及其他利益关系，并非被告鑫宝公司指定的收款人，其收到原告认购保证金200000元后随即将200000元如数转至被告鑫宝公司账户，未获取任何费用。被告刘玲、黄宗龙不是本案合同当事人，诉讼主体不适格，与本案无利益及法律关系，也未获取原告任何费用，原告诉请被告刘玲、黄宗龙承担责任无事实和法律依据，请求驳回原告对其提出的全部诉讼请求。 被告刘玲、黄宗龙未向本院提供有证据。 被告坤鹏公司辩称，其作为本案被告诉讼主体不适格，本案房屋买卖合同的双方当事人是原告和被告鑫宝公司，其不是合同当事人，不享有合同权利，也不应承担合同义务。收取原告认购保证金200000元的主体是被告鑫宝公司，不是坤鹏公司。坤鹏公司与第三人宁潭镇政府签订的《博白县农贸市场项目开发意向书》不具有法律效力。1、该意向书并非正式合同，不具有合同的属性；2、该意向书只具有行政管理性质，不具有民事权利义务性质；3、第三人宁潭镇政府与被告坤鹏公司均不是原告与被告鑫宝公司之间房屋买卖合同关系的当事人，无权对该房屋买卖合同约定权利和义务，如有约定，也属无效；4、原告和被告鑫宝公司也不是《博白县农贸市场项目开发意向书》的当事人，依法不能享有该意向书的权利，也不用承担该意向书的义务。被告坤鹏公司通过政府挂牌交易的方式取得土地使用权，全部土地出让金均是由坤鹏公司支付给政府。坤鹏公司并未承接被告鑫宝公司任何费用、项目手续或其他任何便利，未从被告鑫宝公司获取任何利益。被告坤鹏公司与被告鑫宝公司从未就合同权利义务转让和债权债务转让签订过任何合同或协议，双方之间也没有任何这方面的意思表示。原告的起诉已经超过诉讼时效。请求驳回原告对被告坤鹏公司的全部诉讼请求。 被告坤鹏公司为证明其主张提供如下证据： 1、营业执照副本一份，证明被告坤鹏公司的诉讼主体资格； 2、法定代表人身份证明书及身份证各一份，证明被告坤鹏公司法定代表人的身份； 3、博白县投资项目备案证明、基本建设项目登记备案证、建筑工程施工许可证、不动产权证、博白县国有建设用地使用权出让成交确认书各一份，建设用地规划许可证三份，证明本案项目开发的全部手续均为被告坤鹏公司申报办理，全部费用也是被告坤鹏公司支付，该项目的土地出让金也全部为被告坤鹏公司支付。被告坤鹏公司未承接被告鑫宝公司任何项目手续及便利，也未从被告鑫宝公司中获取任何利益； 4、收据一份，证明认购保证金200000元收款方为被告鑫宝公司，并非被告坤鹏公司； 5、企业信用信息公示报告一份，证明被告鑫宝公司登记状态为存续、正常经营； 6、宁潭镇人民政府通告一份，证明宁潭镇政府已告知原告不能与开发商（被告鑫宝公司）之间进行交易，如果交易必须到政府完善手续，原告与被告鑫宝公司之间的认购书是违法无效的； 7、博白县国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告一份，证明本案涉案房地产是由被告坤鹏公司通过公开挂牌取得土地使用权，土地出让金也是被告坤鹏公司缴纳，与被告鑫宝公司无关。 经开庭质证，原告提供的证据1、2、3、4、5，被告刘玲、黄宗龙及坤鹏公司均无异议。原告提供的证据6，被告刘玲、黄宗龙及坤鹏公司对证据的真实性无异议，但认为该《认购协议书》不合法且与被告刘玲、黄宗龙、坤鹏公司无关。原告提供的证据7，被告刘玲、黄宗龙及坤鹏公司对证据的真实性无异议，对原告的证明目的提出异议，认为被告刘玲、黄宗龙不是被告鑫宝公司的指定收款人，是接受原告的委托转款的，帮原告代缴买房保证金。原告提供的证据8，被告刘玲、黄宗龙及坤鹏公司对证据的真实性无异议，对证据的合法性、关联性提出异议，认为该《开发意向书》不具有合同效力，原告及被告鑫宝公司不是该《开发意向书》的主体，无权享受意向书的权利，无需承担意向书的义务。被告坤鹏公司提供的证据1、2，原告无异议。被告坤鹏公司提供的证据3，原告对证据的真实性无异议，对证明目的提出异议。被告坤鹏公司提供的证据4，原告对证据的真实性无异议，但认为认购保证金是先支付到被告刘玲、黄宗龙名下。被告坤鹏公司提供的证据5，原告对证据的真实性无异议，但认为被告鑫宝公司已不是正常经营。被告坤鹏公司提供的证据6，原告认为与本案无关。被告坤鹏公司提供的证据7，原告对证据的真实性、合法性无异议。原告王伦裕及被告坤鹏公司提供的上述证据，各方当事人对证据的真实性未提异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据。 本院经审理认定事实如下：原告王伦裕为购买被告鑫宝公司开发的坐落于广西博白县农贸市场开发区的商铺，于2014年2月2日将50000元转入被告刘玲农村信用社账户，于2014年2月7日将150000元转入被告黄宗龙农业银行账户，被告刘玲、黄宗龙将原告的购房款200000元转交给被告鑫宝公司，被告鑫宝公司出具《收据》一张给原告收执，载明：“今收到王伦裕将来认购宁潭市场保证金人民币贰拾万元证（200000元）”。2014年2月8日原告王伦裕与被告鑫宝公司签订了《认购协议书》一份，约定原告认购被告鑫宝公司销售的位于广西博白县农贸市场开发区商铺，建筑面积84㎡。认购总价为人民币580000元整。认购保证金为200000元整，在签订《认购协议书》时付清。付款方式：甲方（鑫宝公司）通知乙方（原告）签订《购房合同》时，一次性付清尾款。签订《认购协议书》后，被告鑫宝公司一直未通知原告签订《购房合同》，也没有将原告所认购的商铺建成交付给原告，原告多次要求被告鑫宝公司签订《购房合同》未果。2019年7月29日，原告王伦裕以被告鑫宝公司违约为由诉至本院，请求解除双方签订的《认购协议书》，并要求被告鑫宝公司返还其购房保证金200000元及赔偿利息损失，被告刘玲、黄宗龙、坤鹏公司承担连带责任。 另查明：被告广西博白县鑫宝房地产开发有限公司法定代表人阮付康于2015年死亡，该公司未作法定代表人变更手续。 本院认为，被告广西博白县鑫宝房地产开发有限公司收取原告王伦裕的购房保证金后，与原告签订了《认购协议书》，双方应当遵循诚实信用原则，严格按照协议书履行权利义务。该协议书约定：乙方（即本案原告）签订本《协议》后，应在开发商(即本案被告鑫宝公司）通知之日起两个月内携本《协议》，到签订《商铺买卖合同》及相关文件。逾期未办的，甲方有权将其所购商铺另行出售，并扣除总房款的10%作为违约金，其余保证金退还乙方。协议签订后，被告鑫宝公司一直未通知原告签订《商铺买卖合同》，经原告多次催促仍未履行，至今已近6年之久，双方虽未约定签订《商铺买卖合同》的期限，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）规定，被告鑫宝公司属于以自己的行为表明不履行主要债务，因此，原告请求解除双方签订的《认购协议书》理由正当、证据充分，本院予以支持。该《认购协议书》虽未约定甲方（即本案被告鑫宝公司）的违约责任，但根据公平原则，作为违约一方的被告鑫宝公司应返还购房保证金并赔偿资金占用期间利息损失给原告，利息应从双方签订《认购协议书》之日起计算。原告主张，被告刘玲、黄宗龙系被告鑫宝公司的指定收款人，未能提供充分的证据予以证实。原告请求判令被告刘玲、黄宗龙对本案债务承担连带责任，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，本案中，原告提供的被告坤鹏公司与第三人宁潭镇政府签订的《博白县农贸市场项目开发意向书》无法证实被告鑫宝公司已将其基于涉案《认购协议书》中的权利义务转让给了被告坤鹏公司，被告坤鹏公司与第三人宁潭镇政府签订的《博白县农贸市场项目开发意向书》，不是原告及被告鑫宝公司的意思表示，因此，原告主张被告坤鹏公司承接了被告鑫宝公司的权利义务，请求判令被告坤鹏公司对本案债务承担连带责任，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。被告坤鹏公司主张原告的起诉已超过诉讼时效，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告王伦裕与被告广西博白县鑫宝房地产开发有限公司于2014年2月8日签订的《认购协议书》； 二、被告广西博白县鑫宝房地产开发有限公司返还购房保证金200000元给原告王伦裕； 三、被告广西博白县鑫宝房地产开发有限公司支付资金占用利息给原告王伦裕（利息的计算:以购房保证金200000元为基数，从2014年2月8日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按年利息6%计算）。 四、驳回原告王伦裕的其他诉讼请求。 本案受理费5360元（原告已预交），由被告广西博白县鑫宝房地产开发有限公司负担。 上述判决第二、三项及诉讼费的负担，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  邹 宇 人民陪审员  阮家文 人民陪审员  陈 海 二〇二〇年一月二十一日 法官 助理  庞丽丽 书 记 员  周 娟 相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 2、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九：借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。