山东省济南市莱芜区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0116民再18号 原审原告：刘鹏，男，1977年9月1日生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：朱波（系刘鹏近亲属），男，汉族， 原审被告：莱芜金缔房地产开发有限公司。住所地：济南市莱芜区花园南路28号。 法定代表人：唐春荣，职务：总经理 委托诉讼代理人：片宪元，山东海中洲律师事务所律师。 原审原告刘鹏与原审被告莱芜金缔房地产开发有限公司（以下简称金缔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院（2015）莱城民初字第2737号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年9月6日作出（2019）鲁0116民监9号民事裁定书，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘鹏的委托诉讼代理人朱波、被告金缔公司的委托诉讼代理人片宪元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告刘鹏向本院提出诉讼请求:1.判令被告履行合同，交付房屋并限期办理相关证件；2.诉讼费由被告承担。再审诉讼过程中，刘鹏增加诉讼请求：如果推翻原审调解书内容，我的损失应一并处理，共计约520万元。事实与理由：原、被告于2012年1月20日签署了《房屋认购协议》，原告购买被告开发的莱芜汶源东大街金地凯旋城四期B1号楼沿街商铺三套，自西起第一、二、三间，建筑面积673平方米，单价：每平方米8000元，总房款538万元。签订本合同时支付房款100万元，2012年2月26日支付房款100万元，余款交房前付清。原告依据合同约定履行了作为买受人应尽的付款义务。根据合同第三条约定，被告承诺该商品房应于2012年年底交付使用，但被告于2014年下半年才开始施工建设，现已完工。原告多次要求办理房屋交接手续，被告迟迟不予办理。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，向法院提起诉讼，请求人民法院予以支持。 原审被告金缔公司在再审中辩称：我方不知道交款数额是多少；因为刘鹏已经占有房屋多年，对其计算损失方式有异议；法庭应当根据原告提交的证据予以审查。 本院再审认定案件事实如下：2012年1月20日，刘鹏（乙方）与金缔公司（甲方）签订《房屋认购协议》，第一条约定甲方将其拥有独立产权的位于莱芜汶源东大街金地凯旋城四期B1号楼沿街商铺三套出售给乙方，西起第一、二、三间，建筑面积673平方米，单价：每平方米8000元，总房款538万元。房屋面积以房管部门测量核实为准，多退少补。付款方式约定，签订本合同时支付房款100万元；2012年2月26日前支付房款100万元；余款338万元交房前全部付清。甲方在第三条中承诺，保证对出售的房屋拥有独立产权，保证该出售房屋未出售、无抵押、无担保；自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格出售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人，交房时间定于2012年底。 协议签订后，金缔公司于2012年1月20日向刘鹏出具收款收据认可刘鹏支付其房屋预付款200万元。刘鹏通过他人账户实际付款时间分别为2012年1月20日100万元、2012年1月22日70万元、2012年2月25日30万元。 2015年10月13日，因涉案纠纷刘鹏起诉至本院。2015年10月28日，本院作出（2015）莱城民初字第2737号民事调解书，调解书内容为：一、莱芜金缔房地产开发有限公司于2015年11月2日之前交付给原告刘鹏位于莱芜××城××楼沿街商铺××（××、××、第四间，每套一至二层建筑面积共673平方米），并办理相关房产登记手续；二、其他事项互不追究。后刘鹏申请强制执行，执行案号为（2015）莱城执字第2275号，涉案房产均已被查封。 另查明，原、被告双方签订《房屋认购协议》时,涉案房产系期房，未开工建设，现涉案房产业已建成，但至今未办理房屋预售许可证。涉案房产已被查封，刘鹏未占有涉案房产。 本院再审认为,本案的争议焦点问题为：一、双方当事人签订的房屋认购协议效力问题及（2015）莱城民初字第2737号民事调解书是否应予撤销；二、刘鹏的损失应如何处理。 关于第一个争议焦点问题。金缔公司作为具有房地产开发和经营资质的企业，虽然取得涉案房产所属的土地使用权和相应的建设工程规划、施工许可，但其与刘鹏签订协议时涉案房产并非现房，尚未取得商品房预售许可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”金缔公司至今未取得商品房预售许可证明，故上述协议应认定为无效。据此达成的调解协议违反法律强制性规定，故本院作出的（2015）莱城民初字第2737号民事调解书应予撤销。 关于第二个争议焦点问题。本着合同无效后应尽可能一次性解决纠纷原则，原审原告的相关损失可以一并处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”金缔公司无证据证实涉案房产符合商品房预售条件及其未故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，故其应根据上述法律规定承担责任。金缔公司应返还刘鹏已支付的购房款200万元及利息（以100万元为基数自2012年1月21日起算；以70万元为基数自2012年1月23日起算；以30万元为基数自2012年2月26日起算，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率均计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。关于不超过已付购房款一倍赔偿问题，结合案情综合考量，酌情认定由金缔公司赔偿刘鹏140万元；关于其他损失问题，刘鹏无证据证实其损失情况，故该项损失不予支持。 经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百九十八条的规定，判决如下： 一、撤销（2015）莱城民初字第2737号民事调解书； 二、原审原告刘鹏与原审被告莱芜金缔房地产开发有限公司于2012年1月20日签订的《房屋认购协议》无效； 三、原审被告莱芜金缔房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内应返还刘鹏购房款200万元及利息（以100万元为基数自2012年1月21日起算；以70万元为基数自2012年1月23日起算；以30万元为基数自2012年2月26日起算，均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率均计算至2019年8月19日。自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）； 四、原审被告莱芜金缔房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原审原告刘鹏140万元； 五、驳回原审原告刘鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34000元，由原审被告莱芜金缔房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长 王 洋 审判员 王珊珊 审判员 许娟娟 二〇二〇年一月十日 书记员 崔言禧