湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初12016号原告：王超，男，1990年3月23日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：陈丽芳，湖北高照律师事务所律师。委托诉讼代理人：周珍珍，湖北高照律师事务所律师。被告：武汉市江岸区鑫竹园快餐店，住所地武汉市江岸区黄孝河路特1号（华中博览中心）一楼A8017-8019、B8016-8017。经营者:张亦杰。被告：张亦杰，男，1983年6月23日出生，汉族，住武汉市东西湖区。被告:张传艮，男，1971年9月11日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：江霞，湖北法辉律师事务所律师。原告王超诉被告武汉市江岸区鑫竹园快餐店（以下简称鑫竹园快餐店）、张亦杰、张传艮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。因原承办人及合议庭成员工作变动，本案由审判员易鸣担任审判长，与人民陪审员程晓鸿、王玉波组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王超及其委托诉讼代理人陈丽芳、周珍珍，被告鑫竹园快餐店的经营者暨被告张亦杰，被告张传艮及其委托诉讼代理人江霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王超向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告鑫竹园快餐店、张亦杰赔偿原告王超损失88320元;2、请求判令被告张亦杰立即向原告王超支付违约金20000元；3、请求判令被告张传艮立即向原告王超支付60767元；4、本案案件受理费由被告鑫竹园快餐店、张亦杰、张传艮承担。事实和理由：张亦杰将坐落于鑫竹园美食天地一楼店面租赁给张传艮使用，约定租期4年，自2016年5月14日起至2019年11月14日止，后又签订补充协议，约定张亦杰无条件同意张传艮在合同期内进行店面转让。2018年7月29日，王超委托其母亲夏腊英与张传艮签订《便利店转让协议》，约定由张传艮将其承租的上述店面转让给王超承租，王超支付转让费327354.07元，并承受张亦杰与张传艮签订的原租赁合同中的权利义务。同时，张传艮保证，王超可以做到2020年11月14日。合同签订后，王超依约向张传艮支付了转让费共计326624元（扣除过期商品价值730元）。2019年1月31日，张亦杰以其经营的鑫竹园快餐店的名义与王超签订《租赁合同》，约定王超承租上述店面，租期为2018年11月14日至2019年11月14日，月租为14600元。王超按期向张亦杰交纳押金和租金，按照合同约定经营便利店。2019年5月31日，因商场展位调整，王超承租的店面于2019年6月15日被商场收回，商场为张亦杰提供了新的展位，张亦杰却趁机要求租金从月租14600元涨到22000元，王超不同意其涨租方案。张亦杰在未经王超同意的情况下，擅自将展位租给他人经营today便利店，严重违反合同约定，应当承担违约责任。故王超诉至法院，望判如所请。被告鑫竹园快餐店、张亦杰辩称，张亦杰将坐落于鑫竹园美食天地一楼店面租赁给张传艮使用，张传艮转租给王超属实。鑫竹园快餐店、张亦杰与王超签订了租赁合同。因为商场要收回租赁门面，王超的合同租期还没到，张亦杰跟王超说，商场给了新门面，是独家经营，当时王超也同意。因为面积变大，商场租金提高，张亦杰就要求涨一点租金。后来，王超说不管租不租门面，先退还剩余租金和押金，把原来的合同解除。王超说从张传艮那边转租过来花了30多万转让费，给他时间找个下家，这样可以收回转让费。王超一直没找到人接手原来的门面，张亦杰问王超租不租新门面，王超觉得价格高了，说不租。因为张亦杰从9月1日起要向商场交租金，张亦杰就和today便利店签订了合同。综上，王超的诉讼请求不成立。被告张传艮辩称，1、张传艮与王超签订的转让便利店协议合法有效，转让总承包价不包含转让费，不存在王超所述的转让费；2、张传艮已经按照协议约定履行了全部义务，不存在违约行为；3、张传艮不存在欺诈情形，请法院驳回王超诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张亦杰（甲方）与张传艮（乙方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将座落于鑫竹园美食天地一楼门面租赁给乙方使用，使用范围便利店。租期4年，自2016年5月14日起至2019年11月14日止。合同第六条承租的变更中约定，租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。第七条合同的变更、解除与终止中约定，因不可抗力因素或者第三者原因导致合同无法履行的，合同终止。第八条违约责任中约定，若乙方出现违约行为，甲方有权收取乙方全额押金20000元不予退还；若甲方出现违约行为，甲方需支付乙方违约金20000元。同时，违约方还须承担因违约行为给对方造成的所有经济损失。第十条免责条件中约定，因不可抗力原因致使本合同不能继续履行造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。不可抗力是指：不能预见、不能避免并不能克服及第三方原因等客观原因。2018年7月29日，张传艮、王超约定，张传艮保证房东的补充合同不低于2020年10月14号，前后不超过一个月时间。最终成交价包含所有设备、货架、装修和货品的总价值，转让费不另行计算。2018年7月30日，张亦杰在《便利店转让》上签署“同意”,该《便利店转让》中约定,经张传艮、王超协商将YOYO便利店的所有设备和货品一并转让给王超经营，货品以实际盘存为准，王超享有张传艮与房东（张亦杰）所签的租房合同和补充协议的所有权益。2018年7月31日，张传艮（甲方）与案外人夏腊英（乙方）签订《便利店转让协议》，其中约定，一、便利店位于竹叶山红星美凯龙一楼，车道入口转角门面，建面积约45平方米。原甲方与门面房东所签门面租赁合同的权利与义务转由乙方享有和履行，乙方与房东不再另行签订租赁合同。二、甲方与房东原租赁合同约定的租赁期自2016年5月14日至2019年11月14日止。三、便利店现有装修、货品、设备在转让后归乙方所有。转让费共计327354.07元。此后，王超陆续向张传艮支付门面转让的相关费用。2019年1月31日，王超（乙方）与鑫竹园快餐店（甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方出租座落于竹叶山红星美凯龙A8017-A8019部分商铺，经营范围：便利店。租赁期限为1年，自2018年11月14日起至2019年11月14日，租金单价为14600元/月。合同第四条租赁期间商铺的装修中约定，本合同解除或终止后，对于乙方装饰、装修的部分以及乙方添置的不可移动的门、窗、外围玻璃、供电线路、灯具、消防等设施、设备，乙方不得拆除和破坏并归甲方所有，甲方不再要求乙方恢复原状，乙方也不再向甲方收取任何残值费用。2019年5月31日，因经营所需，红星美凯龙公司对竹叶山商场展位进行规划、调整，王超租赁的门面属调整范围。2019年6月26日，王超出具收条，确认收到张亦杰退回的2个月月租29200元及20000元押金，共计49200元。审理中，王超向本院提交张亦杰与红星美凯龙武汉竹叶山分公司签订的《红星美凯龙家居商场展位及租赁合同》，其中约定租赁期限自2017年11月14日起至2018年11月13日止。张亦杰向本院提交2017年11月11日招商业务洽谈表，其中约定，合同年限一年，位置三年不调整，三年后优先续租权。本院认为,鑫竹园快餐店、张亦杰、张传艮、王超之间签订的租赁合同、转让协议是各方当事人的真实意思表示，为合法有效，对各方均有约束力。王超的租赁期限自2018年11月14日起至2019年11月14日。合同履行期限内，鑫竹园快餐店、张亦杰因红星美凯龙公司调整商场展位的原因，导致合同无法履行，依据《门面租赁合同》“因不可抗力因素或者第三者原因导致合同无法履行的，合同终止”的约定，双方的租赁合同关系终止。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。该法第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。鑫竹园快餐店、张亦杰未能完全履行租赁合同，有违出租人的基本义务。依据《门面租赁合同》“若甲方出现违约行为，甲方需支付乙方违约金20000元。同时，违约方还须承担因违约行为给对方造成的所有经济损失”的约定。王超要求鑫竹园快餐店、张亦杰支付违约金20000元，本院予以支持。依据《门面租赁合同》“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行造成的损失，甲、乙双方互不承担责任”以及“不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服及第三方原因等客观原因”的约定，王超向鑫竹园快餐店、张亦杰主张经营利润损失88320元，本院不予支持。王超与张传艮的转让行为不存在无效或者可撤销的情形，转让相关的权利义务也已履行完毕，租赁合同未能继续履行亦与张传艮无关，王超要求张传艮退还转让费60767元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第五十七条、第一百二十一条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告武汉市江岸区鑫竹园快餐店、张亦杰于本判决生效之日起十日内向原告王超支付违约金20000元；二、驳回原告王超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3682元，由原告王超负担3246.48元，被告武汉市江岸区鑫竹园快餐店、张亦杰负担435.52元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  易 鸣人民陪审员  程晓鸿人民陪审员  王玉波二〇二〇年一月十四日书 记 员  胡舒铭