福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初3760号 原告：董卫强，男，1964年5月8日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：邓小兰，女，1972年9月10日出生，住四川省渠县，系原告董卫强的配偶。 被告：福建磐永建筑科技有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山工业区。 法定代表人：林挺伟，职务董事长。 委托诉讼代理人：吴涛，系该公司工作人员。 第三人：福建麦田房产经纪有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道望龙二路。 法定代表人：缪寿建，职务总经理。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕事务所律师。 委托诉讼代理人：徐聪龙，系该公司工作人员。 邓小兰、董卫强与福建磐永建筑科技有限公司（以下简称磐永公司）、第三人福建麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理过程中，经本院释明，邓小兰自愿退出诉讼。原告董卫强、被告磐永公司的委托诉讼代理人吴涛、第三人麦田公司的委托诉讼代理人池建伟、徐聪龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董卫强向本院提出诉讼请求：1.解除原告董卫强与被告福建磐永建筑科技有限公司签订的《房屋买卖合同》，并由福建磐永建筑科技有限公司赔付董卫强单方违约金100000元；2.第三人福建麦田房产经纪有限公司退还购房保证金10000元；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年2月15日，被告福建磐永建筑科技有限公司与原告董卫强自愿签订坐落于晋安区房屋买卖合同及补充协议一份，约定被告于2019年4月12日之前保证办妥完税手续，2019年4月19日前双方办理交房过户登记，福建麦田房产经纪有限公司收取原告购房保证金10000元与交易服务费1800元并承诺协助双方办理房屋及热水器等配置腾退房交接、交易过户与解押解冻手续。事后，被告因自身权属完税手续冻结限制房地产权利等非不可抗力情形，拖延至2019年5月7日后至今未办理交房过户登记且从未主动说明理由，不遵守基本信用，福建麦田房产经纪有限公司也未能进行交易服务，严重影响双方正常履约及原告置业安家生活计划，无奈引发原告另外租赁消费损失，此被告和第三人亦明知。按商品房买卖与登记相关法规，原告主动说明婚姻财产共同处分权利人邓小兰信息与委托，被告给予忽略构成侵权。原告分别于2019年4月25日及2019年6月10日两次邮寄函件，按约行使该合同催促权以及依法三个月期限行使该合同解除告知权，被告收悉未回复且双方并未以权属完税手续为其违约理由存在故意违约过错，而福建麦田房产经纪有限公司始终不存在交易服务，则无权代收取购房保证金与交易服务费。 被告福建磐永建筑科技有限公司辩称，其认为合同已经解除。2019年5月10日其取得新产权证通知原告履行合同，当时原告不配合就已经解除。其2019年2月22日就去办理诉争房屋的完税证明以及该房产的产权证更名，讼争房屋不存在完税手续冻结以及限制房地产权利，其去税务办理完税证明时间拖延是因为需要不停补充材料，直到2019年3月份税务才通知其需要提交当前房产评估报告等资料，在2019年3月25日其将评估资料提交给福建厚德房地产估价有限公司，2019年4月2日取得评估报告，4月4日将评估报告及其他补充资料交给税务局对应的税管员，5月8日经税务审核取得该房产相关涉税证明，5月10日取得了新的产权证。过程中不存在被冻结和限制的情况，一直都有在办手续，办好后通过中介联系买家，买家就联系不上。所有上述手续在办理过程中其都有与第三人沟通。签约时讼争房屋产权证上的所有权人是福建吉特建筑科技有限公司，而福建吉特建筑科技有限公司已经更名为福建磐永建筑科技有限公司，两家是同一个公司，只是变更了名字。 第三人麦田公司述称,讼争合同签订后，麦田公司积极履行义务，配合办理各项手续。本案纠纷系原告董卫强与被告磐永公司在办理讼争房屋交易缴税手续中发生的，麦田公司积极履行义务，两度发函督促原告董卫强配合被告磐永公司办理缴税手续，告知函和通知函的主文是督促原告配合办理纳税手续，因为税务要求买受人即本案原告要到场。麦田公司已履行合同义务，不存在违约。关于原告与被告的违约责任承担由法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原告举证的《房屋买卖合同》、收款收据、解除告知信、国内挂号信函收据及邮政行程回单无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据，本院予以分别认定如下： 1.原告举证的微信截图。该微信截图显示被告在2019年3月曾向“彭经理”询问过户交房事宜，“彭经理”称“因为对方仍未办妥手续，2019.4.12无法过户，要后延”。被告表示对原告与他人的微信聊天情况不清楚，第三人亦对该证据的真实性不予确认。经查，2019年4月12日时，讼争房屋确实不具备过户登记条件，该证据要证明的合同履行情况各方并无争议，本院对该证据不作认定。 2.原告举证的2019年4月25日函件及其挂号信封面照片、邮件全程跟踪信息、国内挂号信函收据。挂号信封面照片显示，原告于2019年4月25日向被告寄送“特函”，收件人为“磐永建筑林挺伟”，收件地址为“福建省福州市仓山区金山工业区金榕南路1号3号楼整座二层福建磐永建筑科技有限公司”，寄件人地址为“福建福州鼓楼园垱街16号”。函件内容为：2019年2月15日《房屋买卖合同》约定，2019年4月12日办妥自税手续，2019年4月19日前双方办理过户登记，要求磐永公司2019年4月25日至2019年5月5日继续当面履约。邮件全程跟踪信息、国内挂号信函收据均显示原告于2019年4月25日寄出挂号信，未显示挂号信投递结果。被告质证称未收到上述函件。第三人对该组证据的真实性不予确认。经查，原告提供的挂号信函收据真实，结合其2019年6月以相同方式向被告寄送解除合同通知已被签收的事实，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 3.被告举证的《致估价委托人函》、权属转移涉税证明、2019年5月10日不动产权证书、税收完税证明、告知函、EMS面单、邮件全程跟踪查询结果、履约通知函、EMS退件、邮件全程跟踪查询结果。上述证据，本院于庭审当天开庭之前送达原告及第三人。第三人对上述证据的真实性无异议。原告在庭审质证时以被告举证超过举证期限为由不予质证，本院当庭释明因该部分材料与案件事实有直接关联，为查明事实，要求原告进行质证，如有需要可延期开庭，原告表示于庭后五日内提交书面质证意见。庭后原告提交书面材料，认为被告超期举证，属举证无效，根据合同约定，第三人寄送的信件不代表被告，且假冒原告姓名签收信件，被告举证的全部信件为无效、未送达。经查，被告提供的权属转移涉税证明、税收完税证明均有原件，其真实性可以认定；被告提供2019年5月23日EMS签收单、退件及邮件查询结果经邮政公司盖章或盖邮戳确认，其举证的告知函、履约通知函与邮寄面单记载的邮寄物品名称一致，故告知函、EMS面单、邮件全程跟踪查询结果、履约通知函、EMS退件、邮件全程跟踪查询结果的真实性均可以认定；2019年5月10日不动产权证书虽无原件，但与麦田公司催告的内容相对应，其真实性亦可以认定。被告举证《致估价委托人函》未提供原件核对，本院不予认定。 根据审理认定的证据及当事人陈述，本院查明事实如下： 磐永公司原名福建吉特建筑科技有限公司（以下简称吉特公司），2018年12月18日变更为现名。 2019年2月15日,董卫强作为乙方与作为甲方的磐永公司签订《房屋买卖合同》，由董卫强购买磐永公司位于晋安区1＃、1ａ＃楼4层01办公房屋，面积45.57㎡，产权证号为榕房权证Ｒ字第××号，约定成交价格为606000元，乙方应在合同签订时支付购房保证金10000元存入交易服务方指定账户。《房屋买卖合同》第九条约定，房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金100000元。第十条约定，甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准，一方变更通讯地址的，应当在变更后立即书面通知对方及交易服务方，否则一切经投送往该地址并经过三日的函件视为已送达，由此产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。《房屋买卖合同》补充协议约定：鉴于甲方公司名称由福建吉特建筑科技有限公司变更成福建磐永建筑科技有限公司导致该房屋产权名称需办理产权更名登记手续，甲方保证在签订本合同后七日内至房屋登记机构申请办理上述手续。甲方应在受理单规定的领证起始日起三个工作日内领取该证件并提交给交易服务方，办理该证件应缴纳的费用由甲方自行承担。甲方应于2019年4月12日前自行办结该房屋交易缴税手续，在办理房屋交易缴税手续前甲方应自行委托具备相应资质的评估机构对该房屋进行评估。在甲方办结该房屋交易缴税手续后五个工作日内，甲乙双方应至房屋登记机构申请办理该房屋所有权过户登记。《房屋买卖合同》落款处，甲方未预留通讯地址，乙方预留的通讯地址为福建鼓楼园垱街。麦田公司为磐永公司与董卫强之间的房屋买卖提供交易服务。 《房屋买卖合同》签订后，董卫强依约支付10000元购房保证金至麦田公司处，但磐永公司未在约定的期限内办结讼争房屋的交易缴税手续。 2019年4月25日，董卫强按照磐永公司的注册登记地址以挂号信的方式向磐永公司寄送催促函件，要求磐永公司在2019年5月5日前继续当面履约。该挂号信投递结果不明。 后磐永公司于2019年5月8日办妥讼争房屋登记权利人由吉特公司变更为磐永公司的涉税手续并取得涉税证明，于2019年5月10日办妥以其为权利人的讼争房屋的不动产权证书。 2019年5月23日，麦田公司按照董卫强在《房屋买卖合同》中预留的通讯地址以邮政快递的方式向董卫强寄发告知函，通知称磐永公司已于2019年5月14日领取变更后的权证材料，现应办理甲方名下该房屋交易缴税申请手续，需董卫强前往配合办理，其公司工作人员已多次致电催促办理上述手续，但董卫强至今未予办理，要求董卫强在收到该函件后即行携带身份证前往福州市税务局办理房屋交易缴税申请手续。该邮件于2019年5月25日妥投，家人代收。2019年6月3日，麦田公司应磐永公司要求又以相同方式向董卫强寄发履约通知函，要求董卫强携带身份证前往福州市税务局办理讼争房屋交易缴税申请手续，否则磐永公司将依约追究违约责任。该邮件于2019年6月7日因逾期退回妥投。 2019年6月10日，董卫强又按照磐永公司的注册登记地址以挂号信的方式向磐永公司寄送函件，称磐永公司对其2019年4月25日的催促函件从未答复，磐永公司未提供讼争房屋权属完税相关材料、未通知办理产权过户，“因所告知内容不实导致交易无法继续进行、各项手续（包括自税）相关证件材料因不完整导致交易拖延、因自缴税被拖延（被冻结）而超期办理解冻解押视为限制房地产权利情形，均为你司违约且从未通知我方，现已核实后本函即行书面通知解除合同”。磐永公司于2019年6月17日收到该挂号信。 庭审过程中，磐永公司确认其在原告通知解除合同后已经把房屋另卖给他人。经本院庭后向不动产登记机关核实，磐永公司与案外人于2019年8月23日办理了讼争房屋的交易过户手续。 庭审结束之后，董卫强书面要求变更诉讼请求第一项为“判令讼争房屋合同继续有效并不予解除，被告继续履约并赔付最大约定违约金”。 本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，当事人变更诉讼请求的应当在举证期限届满前提出，董卫强在庭审结束后申请变更诉讼请求不符合法律规定，不予准许。 本案《房屋买卖合同》依法成立，合法有效，对当事人有法律约束力。磐永公司未在约定的2019年4月12日前办结讼争房屋交易缴税手续，构成违约，董卫强可以依照合同约定行使守约方的相应权利。《房屋买卖合同》虽未明确记载磐永公司的通讯地址，但根据工商登记信息及董卫强2019年6月10日函件的送达情况，可以确认磐永公司的注册登记地址为其有效的送达地址，因此董卫强于2019年4月25日向磐永公司寄发函件应认定为是有效行使合同第九条约定的催告权利的行为，磐永公司在董卫强发信即日起十日内未履约，约定的守约方单方解除合同的条件已经成就。此后讼争房屋具备了直接过户交易的条件，磐永公司虽通过交易服务方麦田公司通知董卫强继续履行合同，但该通知不影响董卫强的单方合同解除权的获得及行使，现董卫强已向磐永公司发出书面解除通知行使了合同解除权，《房屋买卖合同》已于通知到达磐永公司之日解除，即《房屋买卖合同》已于2019年6月17日解除。《房屋买卖合同》在本案起诉之前已经解除，董卫强重复诉请解除合同不予支持。磐永公司主张合同在麦田公司2019年5月10日通知原告履约而原告不配合时就已经解除，没有依据，不予支持。 《房屋买卖合同》解除，尚未履行的，终止履行，磐永公司无需向董卫强履行交房及过户义务，双方对违约责任的争议不影响磐永公司另行处分讼争房屋的权利，董卫强主张磐永公司在诉讼期间抛售讼争房屋构成故意违约没有法律依据，不予采纳。 《房屋买卖合同》解除，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。董卫强请求麦田公司退还购房保证金10000元有事实和法律依据，可以支持。《房屋买卖合同》因磐永公司逾期履行而解除，磐永公司应承担相应违约责任，但磐永公司逾期时间较短，其在董卫强通知解除合同之前已办妥讼争房屋权利人更名手续，并通过麦田公司发函要求继续履行合同，在合同已无履行障碍的情况下，董卫强选择解除合同，并据此要求磐永公司支付合同解除的违约金100000元，标准过高，本院结合合同履行程度及违约程度，确定磐永公司应支付董卫强违约金30000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，判决如下： 一、被告福建磐永建筑科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告董卫强违约金30000元。 二、第三人福建麦田房产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告董卫强购房保证金10000元。 三、驳回原告董卫强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9860元，由原告董卫强负担2958元，被告福建磐永建筑科技有限公司负担6902元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李蓓蓓 人民陪审员  黄文钗 人民陪审员  郭 静 二〇二〇年一月八日 书 记 员  郑倩雯 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三十四条当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。 对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。 当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。