云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2504民初3613号原告：吴建云，男，1976年3月6日出生，汉族，居民，住弥勒市。委托诉讼代理人：黄秋琼，云南白龙律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：云南红河投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇冉翁西路127号。法定代表人：张晓红，系该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：邱浩，北京大成（昆明）律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李艺薇，北京大成（昆明）律师事务所实习律师，代理权限：特别授权。原告吴建云与被告云南红河投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴建云及其委托诉讼代理人黄秋琼、被告云南红河投资有限公司的委托诉讼代理人邱浩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴建云向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《诚意金协议》；2.判令被告退还原告诚意金200000元；3.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：原告拟向被告购买房屋，双方于2019年9月15日签订《诚意金协议》，该协议约定：乙方愿交纳200000元作为购房诚意金。在甲方房源推售时，乙方成功购买甲方开发的住宅商铺、车库(位)后，诚意金转为定金。签订协议后，原告当天向被告支付了200000元。2019年10月7日上午10:30原告参加了被告开发的熙和悦府东院住房认购活动，因正式选房前10分钟被告才公布具体的房源价格，现场抢拍气氛十分紧张，导致原告把意向抢拍的东院7号楼23号房(B1户型，面积218.08㎡，总价190万左右)，误拍为紧邻的东院7号楼22号房(E户型，面积345.28㎡，总价332.5万元)。原告因首次接触微信抢拍选房方式，在被告营造的紧张氛围下，抢拍开始后约5秒中拍后才看清户型、面积和价格，方才意识到选错房型，房屋总价远远超出了原告可承受范围。原告第一时间与被告购房置业顾问取得联系并告知误拍房型的信息，希望能够将诚意金转为该楼盘下一期西院的认筹，并分别又提出了更换价款能够承受的任意其他小户型或者退还诚意金的协商意见。原告于2019年10月14日递交给被告总经理张晓红一份《关于在熙和悦府东院认购中因微信抢拍选错房型退还诚意金的申请》，直至签订购房合同截止日期前的最后一个工作日即2019年10月18日下午，双方仍然协商未果。原告认为，误拍房屋的行为不属于原告的真实意思表示，而且原告在第一时间与被告协商，双方并未达成买卖房屋的合意，被告也无法为原告更换房型，原告已经无法实现购买房屋的目的，被告应退还诚意金200000元。被告云南红河投资有限公司辩称：1.本案不存在解除《诚意金协议》的法定条件和约定条件。《诚意金协议》属于预约合同，预约合同是双方约定未来订立合同的合同，系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，不存在解除的法定和约定情形。2.本案不存在原告声称的“不慎中拍”、“首次接触”或“不是原告真实意思表示”等重大误解的情形。从2019年9月15日至2019年10月7日正式选房期间，原告已通过学习系统、模拟选房系统、短信告知、现场流程图等充分了解选房系统流程且熟练操作。即便23号房是原告真实意思表示，该房源在被他人拍中后，无法继续选拍，原告不再选拍即可。但原告继续选拍22号房，在正式确认前，系统会两次提示告知22号房的价格及面积，从选拍轨迹上看，22号房就是原告最后的真实意思表示。3.即便本案存在重大误解的情形，原告诉讼请求也应为请求人民法院撤销合同，原告基于重大误解的情形而要求解除合同，诉请无法律依据。4.被告不退还200000元诚意金有合同依据及法律依据。根据《诚意金协议》、原告签字确认的《熙和悦府线上选房确认书》及原告与置业顾问的短信记录，双方均有若在线选房中拍成功，所交诚意金自动转为定金的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条及《中华人民共和国担保法》第89、91条的规定，原告未按约定时间与被告签订《认购书》，且200000元定金并未超过主合同标的3325000元的20％，因此被告没收本案定金200000元并无不当，请依法驳回原告的诉讼请求。原告吴建云向法庭提交下列证据证实其主张：1.诚意金协议、收据各1份，欲证明原、被告双方于2019年9月15日签订了诚意金协议，并于同日向被告支付了200000元的诚意金；2.微信聊天记录截图4份，欲证明：①具体房源价格在开盘前10分钟公布，时间短，原告很难做出充分准备；②原告错拍后已及时与购房置业顾问联系沟通，直至2019年10月14日被告都未给出任何答复或意见；3.申请书1份，欲证明由于被告一直未给答复，原告于2019年10月14日向被告提交退还诚意金申请书，原告无力购买3000000元的房型；4.短信记录截图1份，欲证明原告于2019年10月15日、2019年10月17日向被告的李经理发送短信，原告一直在与被告协商，但被告置之不理；5.公证书1份，欲证明：①原告于2019年10月17日到云南省红河州和信公证处对原告微信收藏的熙和悦府东院房源的相关信息予以保全；②原告所能购买的房源价格为1000000元至2000000元左右，收藏的房源中有东院7号楼23号，无东院7号楼22号；③被告2019年10月7日提供给原告选房的方式为微信秒拍选房，这很难让原告选到合适自己的房型，秒拍结束后不可再次选择、秒拍房源；6.律师费发票1张，欲证明原告支付了7000元的律师代理费，该代理费应由被告承担；7.通话录音1份，欲证明原告与被告提出补充协议，双方签订购房合同，但被告方对该协商要求不同意。经质证，被告对原告提交的证据1无异议，《诚意金协议》已经约定，若成功认购房源，原告所交诚意金自动转为定金；若未成功认购房源，则原、被告双方办理退还诚意金本金（无息）事宜。原告已成功购房，不符合双方约定的退还诚意金的条件；对证据2的证明目的有异议，正式选房前被告已告知原告学习系统、模拟系统的流程，并公布户型、面积，两次提示总价，不存在准备不充分的情况。我方工作人员第一时间已明确告知客户现阶段的处理意见，签约或不予返还原告定金；对证据3的证明目的有异议，已告知现阶段处理意见，且原告在2019年10月14日通过微信告知工作人员愿意签订认购书，但原告未于截止日期来签约，已违约，触犯定金法则条款；对证据4的证明目的有异议，已告知原告处理意见，不必要重复；对证据5的证明目的有异议，恰恰证明了原告明知收藏房源均被他人拍中，才认购22号房，不存在重大误解或“不慎拍中”；对证据6有异议，双方并未对诉讼产生的代理费承担进行约定，且无相关法律规定；原告仅提供发票，无委托合同，无法证明与本案关联性；对证据7无异议，聊天的内容可以证明对贷款问题进行沟通和协商。被告提交下列证据证实其辩解：1.诚意金协议复印件1份，欲证明2019年9月15日双方签订《诚意金协议》，并约定若成功认购房源，原告所交诚意金自动转为定金；若未成功认购房源，则双方办理退还诚意金（无息）事宜；2.短信记录截图1份，欲证明2019年10月6日置业顾问以短信方式书面告知原告正式选房注意事项，其中包括“若在线选房成功，所缴纳诚意金将自动转为认购定金，该认购行为不可撤销”这一内容，原告回复确认收到前述告知内容；3.熙和悦府东院预选客户签到表复印件1份，欲证明2019年10月6日，原告到售楼部现场参与模拟选房系统演练，已完全熟悉线上选房系统及选房流程；4.熙和悦府线上选房确认书复印件一份，欲证明原告签字确认了解认购的整个流程、要求；原告承诺一旦选房中拍成功，所交诚意金转为购房定金，并携带相关资料及凭证与被告签订认购书；5.熙和悦府微信选房操作流程、选房流程资料图复印件各1份，欲证明2019年10月7日，正式选房签到时被告工作人员向客户发放熙和悦府微信选房操作流程及选房流程资料，再次明确告知原告微信选房操作流程、正式选房当天流程及选房成功后，原告应根据所选房源户型到对应签约席签约；6.微信聊天记录截图8份，欲证明在正式选房前，原告已通过学习系统、模拟新房系统熟悉上选房系统及流程，并不存在原告所述由于不熟悉系统而导致误拍的可能；原告选房成功应按约定到签约中心签约，被告已按流程通知原告到签约中心签约；2019年10月14日，被告通过微信告知置业顾问其将于2天后来签订购房合同，但原告始终未来签约；7.线上选房系统截图一份，欲证明被告采用的线上选房系统已设置，在收藏夹房源被他人拍中的情况下，原告无法选拍，原告不可能存在不慎拍中的情形；8.线上选房系统截图二份，欲证明熙和悦府线上选房系统，原告选拍成功前，必须进行2次确认；第一次确认时，系统会提示所选房源的面积及价格；第二次确认时，系统会再次提示所选中房源的价格。原告经过对面积、价格的2次确认，仍继续选拍成功东院7号楼22号房源，并不存在误拍的情形；经质证，原告对被告提交的证据1无异议，诚意金协议是格式条款，是针对不特定的人重复使用而做出的约定，原告为了买房只能表示同意，不能拒绝，该协议对原告不利。《诚意金协议》约定的第3条成功购买诚意金转定金，所谓的成功购买是双方签订书面的商品房买卖合同，才视为成功购买，并且被告没有跟原告签订过书面的定金协议；对证据2的证明目的有异议，对不确定的人所发放的信息，重复使用对原告不利，原告也仅是回复收到，并没有表示同意；对证据3的证明目的有异议，认为从该签到表上不能看出原告已经完全熟悉线上选房系统及选房流程；对证据4的真实性无异议，但被告没有让原告认真地阅读和解释确认书，选房确认书是对不确定的人重复发放和使用，对原告是不利，而且选房确认书原告手上没有。选房确认书第13条选房中拍成功，诚意金转为定金，但诚意金协议第3条是成功购买诚意金转为定金，选房确认书与诚意金协议自相矛盾；对证据5的证明目的有异议，从选房操作流程上第7页成功选房签订认购协议可以看出来，要签订认购协议书才视为成功选房，但双方并没有签订认购协议。那么原告也就没有成功选房，并且原告没有选房流程；对证据6的证明目的有异议，原告并没有明确表示同意跟被告签订购房合同；对证据7的证据目的有异议，原告不清楚系统自动关闭后不可以选房，也没有提示收藏的房源被全部选完，整个7号楼的房子面积有小有大，原告误认为是一样；对证据8的证明目的有异议，原告正式选房的时候系统并没有提示房屋面积。被告对流程是熟悉的，但是原告不可能熟悉抢拍流程。本院依被告的申请调取的证据：乐居线上选房系统信息调取记录一份，记录显示原告于2019年9月28日15时13分28秒第一次登陆学习系统；2019年10月5日17时55分18秒登陆选房系统进行第一次模拟选房，2019年10月6日16时开始选房后，2019年10月6日16时10分3秒模拟选中房屋；2019年10月6日16时26分22秒登陆选房系统进行第二次模拟选房，2019年10月6日16时40分开始选房后，2019年10月6日16时40分11秒模拟选中房屋；2019年10月7日8时41分22秒登陆选房系统，2019年10月7日10时30分开始正式选房后，2019年10月7日10时30分22秒正式选中房屋。原告共收藏20个房源，分别是：东院7栋23号、24号、25号、东院8栋4号、东院16栋2号、3号、4号、5号、东院18栋1号、2号、东院19栋2号、3号、东院20栋1号、东院21栋1号、2号、东院22栋1号、4号、东院23栋1号、2号、3号。以上房源中，东院20栋1号最早于2019年10月7日10时30分0秒758毫秒被拍中，东院16栋3号最迟于2019年10月7日10时30分9秒217毫秒被拍中。经质证，原告对本院调取的证据没有意见，二次模拟中，页面上部是收藏的房源，下部的94套房是没有收藏的房源，也不熟悉这94套房，原告选了3次均没有选中，模拟选房和正式选房是有区别的。被告对本院调取的证据没有意见，模拟选房和正式选房已经告知过原告。模拟选房的时候原告已经选中房屋。原告收藏的房屋9秒就已经选完，9秒到22秒中，原告在新的房源、面积、价格提示之后又一次认购。收藏房源选完之后，不管是原告还是系统本身，只能在收藏房屋之外认购。经举证、质证，对各方当事人提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据1、2、3、4、5、7，被告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，以上证据能够证明原告与被告签订《诚意金协议》，原告欲购买被告开发的房屋，并进行了线上选房，对该部分证明目的予以采信；证据6，与本案无关联，不予采信；被告提交的证据，原告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，能够证明原告进行了线上选房，对该部分证明目的予以采信；本院调取的证据，双方均无异议，予以采信。本院经审理认定事实如下：被告云南红河投资有限公司系有限责任公司，经营范围为投资房地产业、建筑业等。2019年9月15日，原告与被告签订《诚意金协议》，该协议第二条、第三条就交纳诚意金的相关事项进行了约定，当日原告向被告支付200000元。2019年10月7日，被告开发的“熙和悦府”楼盘开盘，此次选房采用“智慧开盘”微信小程序选房。原告前期在“智慧开盘”微信小程序中注册，登录一次学习系统，进行了两次模拟选房，共收藏了东院7栋23号、24号、25号、东院8栋4号、东院16栋2号、3号、4号、5号、东院18栋1号、2号、东院19栋2号、3号、东院20栋1号、东院21栋1号、2号、东院22栋1号、4号、东院23栋1号、2号、3号，共计20套房源。开盘当日10时30分，选房正式开始，原告收藏的房源中东院16栋3号房屋，最后一个被他人在10时30分9秒217毫秒抢拍中。原告在10时30分22秒正式选中东院7栋22号房屋。2019年10月7日11时33分，原告微信联系被告的置业顾问，提出原打算购买东院7栋23号房屋，现抢拍成东院7栋22号房屋，因担心贷款无法审批，希望被告调换房屋或者退还诚意金。2019年10月14日，原告又向被告递交了一份退还诚意金的申请，原告与被告的工作人员多次沟通协商，均未达成一致意见，原告遂起诉至我院。本院认为，商品房预约合同纠纷是指当事人之间达成的，房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人,承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。《中华人民共和国担保法》第九十条规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效；《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保。《诚意金协议》实际上是开发商与认购人之间为将来订立商品房买卖合同所做的承诺,并非正式商品房销售行为,预约合同成立生效,并不意味本约合同成立生效；但原告与被告并未签订正式商品房购销合同，其用于担保合同履行的定金约定并未实际发生。原告与被告签订的《诚意金协议》系双方当事人真实意思表示,但在本案中，涉案商品房认购协议尚处于订立阶段，原告向被告交纳的200000元用于担保合同履行的定金约定并未实际发生，200000元的性质应为诚意金。双方因未正式订立认购协议书，涉案商品房未能成功认购。线上选房程序完成后，双方未签署商品房认购协议，《诚意金协议》也未约定签署商品房认购协议的时间及程序，原告以自己的行为表示拒绝与被告订立商品房认购协议。现双方达成商品房买卖交易的合同目的无法实现，《诚意金协议》解除条件已经成就，应予解除。原告要求解除《诚意金协议》的诉讼请求，本院予以支持。《诚意金协议》约定，未成功认购房源，被告退还诚意金但不支付利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应当退还原告诚意金，原告要求被告退还诚意金200000元的诉讼请求，本院予以支持。《诚意金协议》中并未约定律师费等诉讼费用的承担问题，原告要求被告承担律师费的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告吴建云与被告云南红河投资有限公司于2019年9月15日签订的《诚意金协议》。二、由被告云南红河投资有限公司于判决生效之日起三日内一次性返还原告吴建云交纳的诚意金200000元。三、驳回原告吴建云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由被告云南红河投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  董惠敏二〇二〇年一月十四日书记员  普和芬