北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初3412号原告：宋禧，男，1968年11月7日出生，汉族，无业，住河南省固始县。委托诉讼代理人：高军伟，男，1978年3月8日出生，汉族，北京高硕法律服务中心主任，住北京市昌平区。被告：北京鸿利停车场有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路甲16号十一层A61号。法定代表人：赵春华，总经理。委托诉讼代理人：王x连，男，1971年12月12日出生，汉族，北京鸿利停车场有限公司合伙人，住河南省太康县。被告：王x连，男，1971年12月12日出生，汉族，北京鸿利停车场有限公司合伙人，住河南省太康县。原告宋禧（以下简称姓名）与被告北京鸿利停车场有限公司（以下简称鸿利停车场）、被告王x连土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。宋禧及委托诉讼代理人高军伟，王x连且作为鸿利停车场委托诉讼代理人参加了诉讼。本案现已审理终结。宋禧向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《土地租赁合同》及《补充合同》无效；2、判令鸿利停车场、王x连返还租金361643.8元。事实和理由：鸿利停车场法定代表人赵春华一次偶然机会与我相识，其称鸿利停车场名下有地对外出租可以经营废品收购生意，并可以协助我办理相关营业执照手续。我信以为真，双方于2018年12月7日签订《土地租赁合同》及《补充合同》，约定租期两年自2018年12月18日至2020年12月18日止，年租金80万元（实际履行79万元），均由王x连个人收取。履约过程中，鸿利停车场法定代表人赵春华伙同王学兵等人将我打伤，经鉴定为轻伤二级，导致我住院无法经营场地，后赵春华声称合同租期推迟三个月。期间，我多次要求鸿利停车场协助办理营业执照等手续，其迟迟不能办理。2019年10月15日，涉租场地被北京市朝阳区城市管理综合行政执法局强制清除，王x连口头承诺将退还四个半月租金，时至今日仍未退款。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。鸿利停车场、王x连辩称：宋禧与鸿利停车场签订合同，涉租场地是鸿利停车场从北京全秋静美商贸有限公司处承租之国有土地，使用权人属于铁路，具体主体不清楚。鸿利停车场从未答应给王x连办理营业执照，涉租场地亦与经营无关。宋禧承租土地用于废品收购，城管部门不让经营才停的。2019年4月1日老乡聚会，当时酒后赵春华与宋禧发生了冲突，王x连送宋禧住院并负担了住院费。宋禧使用涉租场地直至2019年10月28日，乡政府和城管部门不让宋禧经营，宋禧表示不干了，但表示要先退钱再走，直到2019年11月12日才走。涉租土地上只有两个集装箱，宋禧承租后又添置了一个集装箱。有人举报收购废品污染环境，才被相关部门要求腾退。目前涉租场地由乡政府收回，不清楚使用情况。《土地租赁合同》及《补充合同》应属有效，宋禧已付租金77万元，同意退还2019年11月12日以后的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年12月7日，鸿利停车场（甲方）与宋禧（乙方）签订《土地租赁合同》，甲方将北京市朝阳区来广营乡北纬40°北侧废铁道路口东侧的铁路线上，租赁面积从东头至中间歪脖树木（以下简称涉租场地）出租给乙方，水电费由乙方自行承担。租期自2018年12月18日至2020年12月18日止，年租金80万元。乙方承租涉租场地必须用于合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。租赁期限内，因不可抗拒的原因或者城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。同日，鸿利停车场与宋禧签订《补充合同》，约定甲方把停车场后面剩余的空地租与乙方使用，经营权由乙方管理，甲方无权干涉乙方的经营；经营期间如遇国家征用、拆迁让乙方无法继续经营，甲方应无条件退还未使用完的租金。关于付款情况，鸿利停车场于2019年2月22日出具收条载明收到租金40万元，于2019年6月22日出具收据载明收到租金20万元。王x连于2019年5月13日出具借条载明借宋禧现金2万元，于2019年7月25日出具收条载明收到租金15万元。现各方对于宋禧已付上述租金合计77万元均予确认。宋禧表示另行给付王x连现金2万元，没有打条，已付租金共计79万元；对此，鸿利停车场、王x连均不予认可。关于履约情况，宋禧表示鸿利停车场于2019年3月8日不让其经营，后鸿利停车场法定代表人赵春华于2019年4月1日将宋禧打伤，收回涉租场地。2019年5月1日，王x连找到宋禧同意继续经营，宋禧自五一后经营至2019年8月28日来广营乡政府不让经营。宋禧找到鸿利停车场、王x连要求退钱，对方要求先撤场，双方一直僵持不下，后宋禧于2019年10月25日撤场。宋禧认为自2019年3月8日至撤场期间，每次行政主管机关下令整改一次，就停止经营一段时间，主张返还2019年2月27日至5月1日、6月25日至7月10日、8月28日至10月1日、10月25日至12月18日期间合计165天的租金361643.8元。宋禧就此提交2019年8月28日北京市朝阳区来广营乡人民政府安全生产检查队作出的《安全生产责令改正通知书》、2019年10月25日北京市朝阳区城市管理综合行政执法局作出的《责令整改通知书》、照片、谈话录音等为证。对此，鸿利停车场、王x连表示宋禧正常经营至2019年10月28日，因宋禧非法经营，城管和乡政府让其停业，与出租方无关。临时停放车辆并不意味着收回场地，宋禧于2019年11月12日才撤场搬离。鸿利停车场同意退还撤场后租金。本院认为，合同作为平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其效力问题属于法律价值判断之范畴。合同效力基于合同成立为前提，包括当事人具备相应之缔约能力、意思表示真实、不违反法律的强制性规定和公序良俗。本案中，宋禧主张《土地租赁合同》及《补充合同》无效应当审查是否属于法律规定的合同无效事由。合同指向负担行为，不以行为人对标的物享有处分权为必要条件；出租人未经承租人同意转租的，出租人可以解除合同，并不当然否定转租合同之效力。宋禧以鸿利停车场无权处分为由主张合同无效依据不足，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行己方义务。宋禧与鸿利停车场应当依据合同约定履行己方义务，宋禧要求王x连承担合同项下连带责任依据不足，本院不予支持。就已付租金，宋禧未能就另行支付2万元租金予以举证，在鸿利停车场予以否认情形下，本院难以采信，以在案证据核算已付租金77万元。结合查明事实可知，宋禧以涉租场地经营废品收购，经相关主管部门责令整改停业，合同目的难以实现。宋禧已经撤场，鸿利停车场亦同意退还撤场后租金，双方均以行为表明解除合同之合意，本院不持异议。关于撤场时间，宋禧表示于2019年10月25日撤场，此与《责令整改通知书》时间相符；鸿利停车场、王x连未能就其所述予以举证，本院采信宋禧所述，以2019年10月25日认定为合同解除时间。合同解除后的租金应予退还，本院核算酌情判处。就宋禧主张退还履约期间租金一节，鸿利停车场将涉租场地交付宋禧占有使用，已经依约履行合同义务。宋禧占用涉租场地用于经营收益属于其使用权处分范畴，应自行承担经营损益及相应风险。据整改通知书载明因无照经营、违规摆放物品责令宋禧清理整改，在案证据未能指向涉租场地存在适租性瑕疵。考量涉租场地区域实况，鸿利停车场于涉租场地临时停放车辆亦无法认定收回场地，宋禧丧失场地使用权。故宋禧主张返还2019年2月27日至5月1日、6月25日至7月10日、8月28日至10月1日期间的租金依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、原告宋禧与被告北京鸿利停车场有限公司签订之《土地租赁合同》及《补充合同》于二〇一九年十月二十五日解除。二、被告北京鸿利停车场有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告宋禧租金八万八千三百五十六元。三、驳回原告宋禧的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3350元，由原告宋禧负担2450元（已交纳），由被告北京鸿利停车场有限公司负担900元（原告宋禧已交纳，被告北京鸿利停车场有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告宋禧）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年一月二十日书记员 李剑奇