河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23586号上诉人(原审被告)：河南天鹰物业管理有限公司，住所地河南省郑州市未来大道73号，统一社会信用代码914101057390767838。法定代表人：闫晓明，总经理。上诉人(原审被告)：河南天鹰房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市纬五路东段66号，统一社会信用代码914101007191710115。法定代表人：闫晓明，总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：张国超，河南世纪通律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨茗杰，河南世纪通律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：丁志强，男，回族，1970年7月9日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：杨素亚，河南坦言律师事务所律师。上诉人河南天鹰物业管理有限公司（以下简称天鹰物业）、河南天鹰房地产开发有限公司（以下简称天鹰房产）因与被上诉人丁志强租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院(2019)豫0105民初27071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天鹰物业、天鹰房产上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回丁志强的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由丁志强承担。事实和理由：1、涉案房屋是产权式商铺，不具备独立使用的条件，一直采用统一经营模式，已于2015年12月出租给海韵公司，2017年签署的租赁合同是用于税局代开发票使用，故一审法院认定的基础事实错误；2、一审法院突破合同相对性判决天鹰房产承担责任无事实与法律依据。综上，一审法院审理遗漏重要证据，判决认定基础事实错误，适用法律错误，判决结果有失公平公正，请求二审法院撤销一审判决，驳回丁志强的诉讼请求。丁志强辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，天鹰物业、天鹰房产的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。丁志强向一审法院起诉请求：1、被告连带支付原告自2017年6月1日起至2017年12月31日的租金共计20663.7元；2、被告承担本案诉讼费、鉴定费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于金水区未来大道73号院1号楼商业裙房9,10,11号楼商业裙房1层C-1-04号（建筑面积为8.23㎡）、2层A-2-210号（建筑面积为28.45㎡）、3层C-3-22号房屋（建筑面积为20.31㎡）登记在原告名下。2004年10月27日，原告分别与被告天鹰房产签订《委托经营协议书》三份，主要内容为：原告委托天鹰房产对原告的商铺对外出租，该商铺坐落于郑州市金水区未来路73号1层C-1-04号（建筑面积为8.7㎡，查明实际建筑面积为8.23㎡）、2层A-2-210号（建筑面积为26.93㎡，查明实际建筑面积为28.45㎡）、3层C-3-22号房屋（建筑面积为19.72㎡，查明实际建筑面积为20.31㎡），委托经营期限为十年，自2005年1月1日起至2014年12月31日止；委托经营期限届满，本协议自动解除。2015年12月31日，被告天鹰房产（出租方）、被告天鹰物业（物业服务方）与河南海韵置业集团有限公司（承租方）签订《郑州市锦江国际花园裙楼商业部分租赁协议书》，该协议书主要内容为：出租标的房屋位于河南省郑州市金水区未来路73号锦江国际花园9、10、11号楼的商业部分地上三层的房屋，总面积为16380.38平方米；租赁期限为15年，自2016年1月1日届满对应的2030年12月31日止，第一年租金为1965645.60元即每月每平方米10元（1965645.60÷12÷16380.38）、管理费为1375951.92元，第二年租金为5896936.8元即每月每平方米30元、管理费为4127855.76元，第三年标准按照每月均价40元/平方加上管理费28元/平方；第四年至第六年标准在上年度基础上上浮5%，第七年至第九年标准在上年度基础上上浮5%，第十年至第十二年标准在上年度基础上上浮5%，第十三年至第十五年标准在上年度基础上上浮5%，直至协议期限届满。2017年1月1日，原告分别与被告天鹰物业签订《房屋租赁合同》三份，主要内容为：天鹰物业租赁原告位于郑州市金水区未来路73号1层C-1-04号（建筑面积为8.23㎡）、2层A-2-210号（建筑面积为28.45㎡）、3层C-3-22号房屋（建筑面积为20.31㎡）铺位。租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，其中位于1层C-1-04号商铺年租金为9876元，每季度2469元；位于2层A-2-210号商铺年租金为20484元，每季度5121元；位于3层C-3-22号商铺年租金为10967.4元，每季度2741.85元；按季结算。租赁期间房屋水、电、物业等使用费由天鹰物业负担，天鹰物业每月每平米收取服务费2元整。2017年12月11日，被告天鹰物业向原告转账支付了19979.82元，转款名义为代返租金。原告认可被告天鹰物业向其支付了两个季度的租金。庭审中，原告明确诉讼请求第一项为：请求被告连带支付原告2017年7月1日至2017年12月31日租金共计20663.7元。一审法院认为：涉案房屋登记在原告名下，原告拥有该房屋的所有权。2004年10月27日，原告与被告天鹰房产签订《委托经营协议书》约定原告委托天鹰房产对原告的商铺对外出租，后被告天鹰房产作为出租方、被告天鹰物业作为物业服务方、河南海韵置业集团有限公司作为承租方签订租赁协议，将包含涉案房屋在内的商业裙楼进行整体出租。2017年1月1日，原告与被告天鹰物业签订《房屋租赁合同》，约定被告天鹰物业租赁原告位于郑州市金水区未来路73号1层C-1-04号、2层A-2-210号、3层C-3-22号房屋铺位，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，年租金为41327.4元，每季度10331.85元，租金按季结算。但被告在支付两个季度的租金后即未再向原告支付剩余应付租金。根据原、被告双方签订的合同约定，被告应支付原告房屋租金20663.7元（2469×2+5121×2+2741.85×2），扣除应支付的服务费683.88元（56.99㎡×2×6），故被告应支付原告未支付的租金19979.82元。对于原告主张过高的部分一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南天鹰房地产开发有限公司、河南天鹰物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告丁志强房屋租金19979.82元；二、驳回原告丁志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取158元，由原告丁志强负担5元，由二被告河南天鹰房地产开发有限公司、河南天鹰物业管理有限公司负担153元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应依约履行。丁志强系涉案房屋所有人，有权对涉案房屋行使占有、使用、处分、收益等相关权利。天鹰物业与丁志强签订有租赁合同，双方存在合法有效的租赁合同关系，且天鹰物业已支付部分租金，故天鹰物业应按照合同约定足额向丁志强支付相关租金。因在另案中，天鹰物业与天鹰房产的法定代表人已明确二者为同一公司，故天鹰房产应与天鹰物业共同对涉案租金承担支付责任。天鹰物业、天鹰房产称一审遗漏重要证据、认定基础事实错误的主张，无有效证据支持，本院不予采纳。综上所述，天鹰物业、天鹰房产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费316.59元，由上诉人河南天鹰物业管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯军勇审判员  张向军审判员  安 军二〇二〇年一月六日书记员  邱 琳