杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0185民初5430号 原告：杭州万悦物业服务有限公司，住所地杭州市临安区锦北街道临天路2461号春天华府图书馆二楼，统一社会信用代码91330185704314112Y。 法定代表人：戚小明。 委托代理人：张海珠、童洁，该公司员工。 被告：杨奇，男，1977年6月22日出生，汉族，杭州市人，户籍所在地杭州市临安区，现住杭州市临安区。 被告：徐云飞，女，1977年7月27日出生，汉族，杭州人，户籍所在地杭州市临安区，现住杭州市临安区。 原告杭州万悦物业服务有限公司（以下简称万悦物业公司）与被告杨奇、徐云飞物业服务合同纠纷一案，原告于2019年9月18日向本院提起诉讼，本院于同日作诉前登记，经诉前调解不成，本院于2019年10月9日立案受理，依法由审判员舒人俊独任审判，于2019年11月18日进行第一次公开开庭审理，原告委托代理人张海珠、被告杨奇到庭参加诉讼，被告徐云飞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案于2019年12月9日进行第二次公开开庭审理，原告委托代理人张海珠、童洁，被告杨奇到庭参加诉讼，被告徐云飞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告万悦物业公司诉称：两被告所有的新都.公园家9幢3单元206室房屋(建筑面积128.97平方米)由原告提供物业管理服务，根据《新都.公园家物业服务合同》，原告有权向两被告收取按建筑面积1.7元/月.平方米标准计算的物业管理费。物业服务费以预交方式，按年缴纳，两被告应当在每年的1月1日起开始履行交纳义务，逾期一年未交纳物业管理服务费的，应交纳按欠费总额每日千分之二标准计算的违约金。两被告拖欠2016年1月1日至2019年12月31日的物业费至今未交，虽经原告多次催交未果。为维护原告的合法权益，特诉请法院判决：一、两被告支付2016年1月1日至2019年12月31日期间物业管理服务费10523.9元。二、两被告支付违约金500元。三、本案诉讼费由两被告承担。 本案审理中，原告申请变更第二项诉讼请求为：两被告支付违约金1052.39元。 为证明诉称事实，原告万悦物业公司向本院提交如下证据： 证据一、被告身份证复印件1份，欲证明：两被告的身份信息情况。 证据二、《新都.公园家物业服务合同》复印件1份，欲证明：原告为两被告房屋所在新都.公园家小区提供物业服务，两被告有义务按合同约定支付物业管理费，并约定在物业管理服务过程中发生非因原告方责任所出现的水浸等造成损失和伤害，原告方不承担责任的事实。 证据三、浙江省商品房买卖合同复印件1份，欲证明：两被告为公园家9幢206室房屋业主，且房屋已交付的事实。 证据四、房屋实测面积报告复印件1份，欲证明：两被告所有的公园家9幢206室房屋面积为128.97平方米的事实。 证据五、催缴物业费律师函1份、EMS邮寄单及详情单复印件各1份，收费通知单照片打印件1份，欲证明：原告向被告催缴物业管理费的事实。 证据六、承诺书复印件1份，欲证明：被告承诺如改变原有露台的结构形状外观和用途，造成下面或相邻房屋渗漏的，由其本人自行承担后果的事实。 被告杨奇辩称：原告诉求的物业费未缴纳属实，之所以未缴纳物业费是因为被告所住房屋卧室有渗水现象，被告提出自行加装雨棚或改加装防渗水墙的方案，原告不予准许，有人为因素导致问题至今未得到解决，原告没有履行物业公司应尽的义务。渗水问题解决后，不会拖欠物业管理费。请求驳回原告诉讼请求。 被告徐云飞未答辩。 被告杨奇、徐云飞未向本院提交证据。 经庭审质证，对原告提交的上述证据，本院综合认证如下： 被告杨奇对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五均无异议，上述证据的证明效力，本院均予以确认。被告杨奇对原告提交证据六的真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为该承诺书内容针对的主要是阳台，而导致被告房屋卧室渗水的是露台，该证据与本案无关。本院审查认为，该承诺书载明：在房屋装修时实施的改变原有露台的结构、形状、外观和用途，拆除露台、阳台铝合金门框，封闭阳台并在阳台设置用水设施的行为，违反《业主临时管理规约》和《房屋装饰装修管理协议》的相关约定，物业管理处已完全履行告知义务并加以劝阻和制止，因本人需要仍实施下列行为，由此引起的责任和后果由本人自行承担。如需要恢复原状的在限定期限内自行恢复：1.改变原有露台的结构、形状、外观和用途，所造成下面或相邻房屋渗漏的;2.擅自拆除原阳台与露台交接处节点(因原有节点有翻边和防水处理)，由此引起的渗漏的，…。5.“新都公园家”小区阳台按规范不做防水处理，装修时在阳台增加了用水设施而导致返水或渗漏的；…。原告认为被告提出卧室有渗水现象，原告已经联系开发商现场察看，开发商认为渗水原因可能是被告在其卧室外的露台上铺设了地面砖，并非房屋质量原因所致，改变了露台原有结构，后果由被告自负。被告认为其铺设地面砖是为了美化环境，且并未改变原有结构，不会导致渗水，导致渗水的原因是露台排水地漏堵塞，解决问题的办法是露台上方加装雨棚或卧室墙改装加装防水，但原告不允许。根据双方针对被告房屋卧室渗水现象的诉求及管理的陈述，该证据与本案具有关联性，对原告主张的证明对象具有证明效力，本院予以确认。 被告徐云飞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对原告提交上述证据放弃质证的权利。 根据上述有效证据及原、被告双方当事人的陈述，本院认定本案事实与原告诉称一致。 本院认为，依法成立的合同，对合同当事人均具有法律约束力。新都.公园家业主委员会与原告签订《新都.公园家物业服务合同》，确认了原告作为新都.公园家小区物业服务单位的事实。原告收取物业服务费是维持其正常运转的重要方式，也是提高小区服务质量的重要保障。两被告实际购买案涉新都.公园家小区房屋并占有使用，系案涉房屋业主，理应按约及时交纳物业服务费。被告对原告向其主张的房屋面积及物业费收费标准无异议，本案争议焦点为被告房屋卧室渗水现象产生的原因、解决办法以及物业公司是否存在不履行或不当履行管理义务情形。原告陈述接到被告反映卧室渗水现象后，已经联系开发商现场察看，开发商认为渗水原因可能是被告在其卧室外的露台上铺设了地面砖，改变了露台原有结构，并非房屋质量原因所致，后果应由被告自负。被告提出在露台上方加装雨棚或卧室墙改装加装防水的解决办法，因涉及整个小区的统一规范管理以及城市管理规定的限制，原告不予允许，正是物业公司管理服务的体现，并非有意为难被告。本院认为业主对于物业公司服务不到位的地方应采取沟通协调的方式，物业公司对于业主的意见应当虚心听取并及时反馈，注意管理工作方式方法，尊重业主的权利。双方之间对因物业管理服务过程中产生的分歧，应尽量换位思考，充分理解，采取容忍和克制的态度，从而保持业主和物业服务公司长期的良性关系。若物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒交物业服务费。本案中并无证据证明原告存在物业管理服务过程中存在不履行或不当履行管理义务情形，故原告要求两被告支付2016年1月1日至2019年12月31日期间物业费10523.9元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。被告房屋卧室存在渗水现象，至今未得到有效解决，两被告拖欠物业服务费并非恶意，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告徐云飞经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杨奇、徐云飞应于本判决生效之日起十日内共同支付原告杭州万悦物业服务有限公司2016年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费人民币10523.9元。 二、驳回原告杭州万悦物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费89元，减半收取44.5元，由原告杭州万悦物业服务有限公司负担4.5元，由被告杨奇、徐云飞负担40元。 原告杭州万悦物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杨奇、徐云飞于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  舒人俊 二〇二〇年一月六日 书记员  钱淑敏 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 二、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 二、国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 …… 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。