河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初6095号原告（反诉被告）：张剑林，男，满族，1982年4月5日生，住洛阳市涧西区。被告（反诉原告）：丁卫红，女，汉族，1968年2月9日生，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：陈亚芳,河南先为律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：杨宇豪,河南先为律师事务所实习律师，一般代理。原告张剑林（反诉被告）与被告丁卫红（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张剑林和被告丁卫红及其委托诉讼代理人陈亚芳、杨宇豪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张剑林向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告履行《买卖合同》义务，依法判决被告支付原告逾期办理房屋相关事宜的违约赔偿人民币34328元；2、责令被告提供原告房屋维修基金原始发票；3、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实与理由：2019年5月27日，原告与被告于洛阳市古城路39号签订《买卖合同》，1.合同第二条：卖方房屋现处于抵押状态，买房6月底前还清贷款，办理抵押注销登记手续；但在实际解押中，被告直至2016年7月10日通过微信告知原告解押已办清。按照合同约定违约责任条款，请求法院判决被告赔偿原告违约金199万×0.0004×10=7960元(合同总价款×违约系数×违约天数)。2.合同第六条：卖方应当于收到买房款后7日内将该房产交付买房；但在实际交付过程中，买方于2019年8月1日将所有款项交付给卖方。卖方直至2019年8月17日中午在买房的严厉催促下完成交房。按照合同约定违约责任条款，请求法院判决被告赔偿原告违约金199万×0.0004×8=6368元（合同总价款×违约系数×违约天数）。3.原告因个人疏忽，在合同执行款项支付过程中，多支付给被告2万元人民币，请法院责令被告返还给原告。原告通过手机转账给被告共计51万元，银行以转账形式直接支付给被告150万元（原告贷款），原告实际支付的购房款为201万元。4.在市民之家过户时，工作人员要求将房屋维修基金原始发票提供给原告，但截止今日被告未提供。原告上述行为给买方带来诸多不便，请法院依法判决原告诉讼请求。被告丁卫红辩称：第一，丁卫红不应承担逾期办理解押的违约责任，不应退还2万元房款。就案涉房屋，丁卫红通过海川房地产中介机构登记出售房源信息，张剑林经海川中介到丁卫红家中看房后避开中介，私下和妻子又找到丁卫红家中，且多次打电话说听好话取得丁卫红的信任，让丁卫红把案涉房屋出卖给他，并以为丁卫红提供解押资金为由，又使丁卫红低价与其签订买卖合同。在办理解押的过程中，张剑林因没有能力提供解押资金，又提出自愿多支付2万元房款，让丁卫红自行解决解押资金，丁卫红不得不临时筹借资金。双方在买卖合同中约定卖方6月底前还清贷款，办理解押注销登记手续。丁卫红按照合同约定在6月底去办理解押手续，因中原银行和不动产登记中心约定的是每月10号、20号中原银行统一去办理解押手续，丁卫红作为借款人没有能力左右银行与行政机关的约定，丁卫红逾期办结违约责任，在张剑林出尔反尔，未能按时提供解押款所致，丁卫红不应承担逾期办证的违约责任。张剑林在合同履行过程中已经着手起诉丁卫红，在交房的第二天即2019年8月18日，张剑林诉状就已经准备完成，由此可知其心思缜密试问，14328元的违约金都要主张，怎么会放弃多支付的2万元？案涉房屋和车位能低于市场价出卖给张剑林，正是因为张剑林保证可以提供解押款。正因为张剑林不能按约提供借款，主动提出多支付2万元房款，让丁卫红自行解决解押款，张剑林自知多付2万元是自己主动提出来的，因此张剑林在原诉状中并没有主张。第二，逾期交房天数计算错误。丁卫红直至2019年8月5日才收到全部购房款，根据合同约定，收到房款后7日内将房屋、房产交付买方，违约天数应自2019年8月13日计算至2019年8月17日，即违约金应为3184元。三、维修基金的收据，丁卫红在办理房屋转让手续时已交给张剑林，无法再次交付。综上，丁卫红出于对张剑林的信任，与其签订买卖合同，积极履行合同义务，张剑林承诺提供部分解押款，该解押款冲抵购房款，在合同履行过程中，因自己履行不能有自行反悔，主动提出增加房款2万元，让丁卫红自己筹借解押款，丁卫红作为退休人员，其丈夫是公司普通员工，筹集几十万的资金难度可想而知，在丁卫红未收到任何购房款的情况下，就配合张剑林办理房屋过户手续，张剑林却在交房后第二天就着手起诉丁卫红，其行为令人心寒，请求法院在查明事实的基础上驳回原告的诉讼请求，维护丁卫红的合法权益。被告丁卫红向本院提出反诉请求：以依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金17512元。二、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由，2019年5月27日反诉原告与反诉被告签订买卖合同，约定反诉原告将坐落于洛阳市奥奥体花城小区A区14栋2门401的房屋出售给反诉被告，合同签订后，反诉原告积极履行合同义务，而被告严重违约且违约履行合同义务，其行为给反诉原告造成经济损失。无奈反诉至法院请求被告承担违约责任，望依法判决。原告张剑林针对被告的反诉辩称：我对他反诉状不认可，首先我们是通过海川中介去看的房子，但是因为海川中介不能降低房屋的价格，我们在他朋友的店里，后来已经好像是他自己的店里。我们坐下来谈的时候谈的房子的价格是199万元并我们签订了买卖合同，并且双方确认，按了手印。之后，合同里面的具体约定在我合同的原件里边都已经具备这个条件。至于他上面说的这些东西我请求法官让被告提供相应的证据，并且在我跟被告的聊天记录，我的银行转账记录。我在买他房之前我具备的资金银行是有记录的，这个是可以查证的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2019年5月27日，原告张剑林作为买方与被告丁卫红作为卖方签订《买卖合同》一份，约定被告将其位于河南省洛阳市奥体花城小区A区14栋2门401的房屋及所属车位出售与原告，房屋（含车位）成交价格为1990000元。合同还约定房屋现处于抵押状态，卖方于6月底前还清贷，办理注销登记手续；买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，已确认通过银行贷款资格初审；买方支付首付款700000元至贷款银行监管账户，预计贷款人民币800000元,买卖双方须积极配合，于2019年5月30日之前备齐贷款所需相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续；卖方应当于收到买房款后7日内将该房产交付买方；买卖双方履行合同时，如未按约定时间履行相应责任，按延迟天数，以该房产转让总价款为基数按日万分之四向守约方支付违约金。该合同对原告支付房款时间并无明确约定，对除银行监管资金及贷款资金以外的价款支付方式和时间亦未约定。二、合同签订后，原被告于2019年6月10日到中国建设银行股份有限公司洛阳分行（以下简称建行）办理贷款相关手续（比合同约定晚10天），同日，双方另行签订《洛阳市房屋买卖合同》一份交银行留存，该合同约定涉案房屋价格为150万元，首付款65万元，贷款85万元；被告于2019年7月10日办理了房屋解押（比合同约定晚10天）；2019年7月12日，原告在建行办理购房资金托管，托管资金65万元当日到达建行监管账户（与合同约定监管资金70万不符）；2019年7月17日，原告的贷款申请建行审核通过，原被告共同至房管部门办理房屋维修基金转移及房屋转让相关手续；2019年7月22日，涉案房屋登记转移至原告名下；2019年7月23日，原告分四次共向原告转账51万元；2019年8月1日，原告在建行的贷款85万元转入被告账户；2019年8月5日，原告在建行的监管资金65万元转入被告账户；2019年8月17日，被告将房屋交付原告（比合同约定晚5天）。三、原被告双方在2019年7月19日又签订一份《房产买卖合同》留存洛阳市不动产登记中心，该合同约定涉案房产价格为150万元，合同首页上首处盖有“维修资金已办结”章。上述事实，有原被告双方提交的《买卖合同》、微信聊天记录、建行信贷档案、《房产买卖合同》、银行明细等在卷佐证。审理中，因原被告意见分歧较大，致调解不能。本院认为，原、被告签订《买卖合同》,系双方当事人真实意思表示,内容符合法律规定,确认合法有效。在该合同中原、被告双方明确约定了合同价款、房款支付方式、办理贷款申请手续的时间、卖方交房时间等,双方当事人应依合同约定履行各自义务。从本院查明的事实看，在合同履行过程中，双方均存在些许违约行为，但那些违约行为都非恶意违约，更不构成根本违约。从双方的微信聊天内容可见,在买卖合同履行过程中,双方都是抱着相互谅解、相互配合的态度积极促成买卖交易的顺利履行，且合同也已履行完毕，房屋已交付并过户。另该合同对买方主要的支付义务亦未明确约定，双方所述延迟了几天办贷款和延迟几天交房都在正常履行时间范围内，本着化解矛盾，维护社会和谐，本院对原被告双方要求对方为在合同履行中的瑕疵支付违约金的诉求，本院均不予支持。关于原告多付被告的2万元，被告辩称系原告自愿多付但无证据支持，且合同约定房屋价款为199万元，被告应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，判决如下：一、被告丁卫红于本判决生效之日起十日内返还原告张剑林房款20000元；二、驳回原告张剑林的其他本诉请求；三、驳回反诉原告丁卫红的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费658元，减半收取为329元，由原告张剑林负担100元，由被告丁卫红负担229元；反诉案件受理费119元，由被告丁卫红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员 陈 雷二〇二〇年一月八日书记员 晁宁宁