天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终8115号上诉人(原审被告)：天津市河北区圣心老人院，住所地天津市河北区真理道金东里43号楼1-6层。法定代表人：王子明，院长。委托诉讼代理人：侯翔，天津嘉滢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津物产基建物资有限公司，住所地天津市和平区郑州道26号。法定代表人：张志亭，总经理。委托诉讼代理人：董彦林，上海锦天城（天津）律师事务所律师。上诉人天津市河北区圣心老人院因与被上诉人天津物产基建物资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院(2019)津0105民初5340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人天津市河北区圣心老人院的法定代表人王子明及委托诉讼代理人侯翔，被上诉人天津物产基建物资有限公司的委托诉讼代理人董彦林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天津市河北区圣心老人院上诉请求：1、依法改判上诉人与被上诉人继续履行《房屋租赁合同》；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实不清，一审判决认定上诉人欠缴被上诉人九个月房租，但在庭审过程中，上诉人表示已经准备好欠缴房租支付给被上诉人，法庭据此给予上诉人一个月的期限进行缴纳。在此期间，由于被上诉人告知上诉人原缴纳房租的银行账号已经不再使用，新的账号另行通知，故此，上诉人无法在法庭指定的期限内缴纳房租，一审法院对这一事实并未予以审查。二、一审判决显失公平，遗漏了必要的判决事项。在一审庭审中上诉人向法庭陈述已投入600000余元进行消防设施安装及房屋装修，但一审判决并未对该部分投入进行析产、评估，作出处置。此举对上诉人明显有失公平，且遗漏了法定的必须处理的事项。故请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人天津物产基建物资有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。天津物产基建物资有限公司向一审法院起诉请求:1.依法解除原、被告签订的《天津市房屋租赁合同》（编号：JJHB20180301）；2.依法判令被告将坐落天津市河北区金东里43号楼2-6层房屋及该43号楼门1465号底商腾空并返还原告；3.依法判令被告给付2018年10月至2019年7月租金共263838元；4.案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：坐落天津市河北区商）非居住房屋，系登记在原告天津物产基建物资有限公司名下的股份企业产房屋，原告与被告天津市河北区圣心老人院此前即就上述楼门中的部分房屋建立租赁合同关系。2018年4月24日，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订《天津市房屋租赁合同》（编号ＪＪＨＢ20180301），约定甲方将坐落天津市河北区金东里43门1层的1465号底商及2-6层房屋出租给乙方经营养老院；租赁期限为2018年3月1日至2020年2月29日；建筑面积1090平方米，按建筑面积计算租金，每平方米日租金为0.9735元，年租金为351784元，支付方式为按季支付；乙方延期支付租金时，拖欠租金累计达6个月及以上的，甲方可以解除合同，乙方除应支付累计拖欠的租金外，还应自解除合同之次日起至实际交付拖欠租金之日止，每日按月租金5‰向甲方支付违约金；租赁期间，使用该房屋所发生的费用（水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等）由乙方承担，其他有关费用亦均由乙方承担；在合同履行期内遇自然灾害及不可抗力的因素，造成的经济损失，双方各承担本方损失，遇有城市规划、拆迁及国家经营变化，造成营业要求、条件、环境等改变，院内改、扩建的建筑物遇有国家拆迁、征用，无条件拆除，此合同无法履行则合同自然终止，双方均不承担任何经济责任，乙方无条件撤出承租的房屋（场地）。同时，双方在附件一、附件二、附件三中约定，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置；乙方撤离该房屋时所改建、扩建、装修、改造、增添的房屋及屋内设施根据甲方要求不得拆除，保持现状，因使用不当或其他人为原因造成房屋或设施损坏，乙方必须负责赔偿及修复，因合同正常到期或乙方违反本合同相关条款造成的合同终止，对于乙方向该房产所进行的投资（房屋装修及附属设备）甲方没有任何赔偿义务；在乙方承租期间，由于消防、治安升级和乙方经营需要等原因，对承租房屋进行的一切消防、安全设施改造由乙方负责，费用由乙方承担。签订合同当日，双方签订《外租户安全协议书》，约定承租方自行配备数量足够、品种合适、灵敏有效的安全设施和消防器材并合理布局，妥善使用和管理，须按照国家和我市颁布的有关规定，认真遵守并执行；承租方对承租范围内和事实使用范围内的安全负全责，落实责任人、设置必要的安全设施，如出现各种不安全隐患，须按照政府或出租方的规定和要求，及时整改，并服从处罚；承租方在承租区域内出现防火、治安、安全（生产）等问题，其经济损失自行承担等。原告依约将涉案房屋交付被告，由被告经营老人院，合同履行过程中被告已支付租金至2018年9月，此后拖欠租金至今。租赁期间，天津市河北区民政局于2018年8月30日向原告发出《关于协商河北区圣心老人院使用房屋相关情况的函》，载明：经了解，河北区圣心老人院（地址：河北区）使用房屋产权为贵公司所有。根据民政部《养老机构设立许可办法》、《养老机构管理办法》及天津市相关文件规定，养老机构需取得《养老机构许可证》后方可投入运营。多年来，圣心老人院一直未办理相关手续，使用房屋也无任何消防设施，在日常检查中，我区多个部门检查出该院存在较大的安全隐患，责令其负责人尽快进行整改，但该院负责人未采取任何整改措施。现将情况告知贵公司，望贵公司予以支持和帮助。2018年12月20日，河北区民政局对被告消防工作进行再次检查，检查记录载明被告尚未取得消防设计审批，要求被告在2018年12月27日前通过消防设计并按程序施工，如未按照要求完成进度则对被告进行关停处理。2018年12月28日，天津市河北区民政局向被告发出《停业通知书》，主要内容为：因你院不具备消防许可证、食品经营许可证等相关资质，存在严重的安全隐患，河北区民政局根据民政部及天津市民政局相关文件规定，多次与你院负责人进行约谈，约定于12月27日前通过消防设计审核、签订消防施工合同并开始进入施工阶段，否则将予以关停处理。截至今日，未按约定期限完成消防设计审批工作，现要求立即停止运营，自即日起一个月内（2018年12月28日-2019年1月27日）妥善安置院内住养老人，如逾期未完成安置老人及停业相关工作，我局将报区政府并联合相关部门对你院予以取缔处理。2019年6月3日，天津市河北区人民政府因被告单位连续两年未按规定参加年检，向被告出具河北民罚告字［2019］第21002号《行政处罚听证告知书》，作出限期停业活动的行政处罚（即自该日起至2019年6月23日前将现有住养老人全部搬离）。因长期检查不合格，天津市河北区人民政府已对被告挂“重大火灾隐患单位”标牌。另查，2018年12月27日原告向被告发出《整改通知》，主要内容为：经检查发现被告方没有消防喷淋设施、灭火器过期、杂物堆放、消防通道有违章建筑，存在较大安全隐患，要求其立即进行整改，灭火器3日内更换，被告法定代表人在该通知书上加盖公章并签字。2019年1月3日原告向被告发出《停业通知书》，要求被告立即停止运营，即日起一个月内整改完毕，妥善安置院内老人，否则不再续签租赁合同，被告法定代表人王子明在该通知书上加盖公章、签字签收。2019年6月5日原告再次向被告发出《整改通知书》，要求被告按时完成民政局河北民罚告字[2019]第21002号《行政处罚听证告知书》要求，按照消防部门要求按时完成消防整改并通过消防部门验收，摘掉天津市河北区人民政府所挂的“重大火灾隐患单位”的标牌，否则将按照国家政策及法律规定不再与其续签房屋租赁合同，被告法定代表人王子明亦盖章、签字签收。就上述整改通知，被告法定代表人王子明曾写下《承诺书》，承诺消防工程保证在两个月完成，经营许可证在3月3日前取证，在1月3日至3月3日之间保证住院老人安全。后于2019年4月1日再次承诺，称天津市河北区圣心老人院现在正在整改：疏散楼梯间设置，消防应急照明及疏散标志已完成，正在设置消防自动报警系统，正在设置自动喷水灭火系统，一个月内整改完成。2019年6月19日原告向被告发出《解除租赁合同、腾房通知》，载明：“圣心老人院（法人：王子明）承租我公司河北区金东里43门；真理道1477、1475、1471、1459号房产，面积为1090平方米，租期为2018年3月1日至2020年2月29日，年租金为351784元（每月29315元），现该租户拖欠9个月房租263835元，根据租赁合同4-3第二条规定：解除合同。乙方拖欠租金累计达2个月及以上的，甲方可以解除合同，乙方除应支付累计拖欠租金外，还应自解除合同之次日起至实际交付拖欠租金之日止每日按月租金5‰向甲方支付违约金。现根据合同条款规定与王子明（圣心老人院）解除房屋租赁合同，2019年7月1日前腾出此房，否则将通过法律程序予以起诉。”被告法定代表人王子明于2019年6月24日签收该通知。被告现仍未取得消防验收手续。庭审中，原、被告表示双方已建立租赁关系多年并陆续签订合同，房屋由被告用于经营老人院。因未取得消防验收等手续被责令停业后，在该老人院的住养老人已疏散完毕，现无人居住。一审法院认为，原、被告于2018年4月24日签订的《天津市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效，双方均应依照合同约定享受权利、承担义务。合同约定，被告延期支付租金时，拖欠租金累计达6个月及以上的，原告可以解除合同。因被告自2018年10月起拖欠房屋租金，原告已于2019年6月19日向被告发出《解除租赁合同、腾房通知》，该《通知》已由被告的法定代表人于2019年6月24日签收，双方租赁合同于该日解除。合同解除后，被告应当返还租赁物，现原告要求腾交涉案房屋于法有据，一审法院予以支持。对于原告要求被告给付2018年10月至2019年7月期间的租金263838元一节，因双方合同已于2019年6月24日解除，合同解除前被告欠付的租金应按照双方合同约定予以支付，合同解除后被告继续占有使用涉案房屋应支付房屋使用费，原告按照原合同约定的年租金标准主张权利，属合理要求。上述欠付租金及使用费合计应为293153.33元（351784元/年÷12个月×10个月），原告主张数额为263838元并无不妥，一审法院亦予以支持。至于被告提出的一直在进行消防设施整改，请求给予一段时间予以落实的意见，因双方在签订租赁合同时即已对消防安全特别作出约定，天津市河北区民政局、天津市河北区人民政府也自2018年12月30日起先后向被告发出《停业通知书》、《行政处罚听证告知书》，此后被告被挂“重大火灾隐患单位”标牌,时至今日被告虽几次承诺整改但一直未完成消防验收等审批手续，该情形也并不属于双方合同约定的免责事由，故该意见一审法院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条和第九十七条规定，判决：“一、确认原告天津物产基建物资有限公司与被告天津市河北区圣心老人院于2018年4月24日签订的《天津市房屋租赁合同》（编号：JJHB20180301）于2019年6月24日解除；二、本判决生效后十五日内，被告天津市河北区圣心老人院将坐落天津市河北区金东里43门1-6层建筑面积约1090平方米（1层含1465号底商）房屋腾交原告天津物产基建物资有限公司；三、本判决生效后十日内，被告天津市河北区圣心老人院向原告天津物产基建物资有限公司支付2018年10月1日至2019年7月31日期间拖欠的房屋租金及房屋使用费，合计263838元；四、原告天津物产基建物资有限公司的其他诉讼请求予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2629元，由被告天津市河北区圣心老人院负担。”二审审理期间，双方的争议焦点为：上诉人要求继续履行双方租赁合同的请求是否应予支持。上诉人于二审审理期间提供如下证据：证据1、上诉人法定代表人王子明与被上诉人项目经理微信截图，证明一审审理期间上诉人已提出将全部欠款转入被上诉人账户，但是被上诉人提出该账户已不再使用，拒绝了该转账请求；证据2、房屋设计项目报审表、房屋工程装修专项设计审查合格书、劳务承包合同及收据各1份，证明2019年3月份上诉人已投入月400000元用于房屋的消防改建工作。被上诉人对上述证据的质证意见为：证据1、首先不属于新证据，其次真实性无法考证，上诉人给付租金是其的义务，只要超过期限给付租金也属于违约，即使现在给付租金也不能否定解除房屋租赁合同的条件成就；证据2、与本案没有关联性，真实性不发表意见。针对上述争议被上诉人未提供新证据。本院质证认为，上诉人提供的证据1微信截屏的真实性不予确认；证据2的真实性予以确认，但仅依据上述证据不能证明涉案房屋的消防设施已经改造完毕并经消防主管部门验收合格，进而不能证明上诉人主张的继续履行租赁合同的条件成就。本院经审理查明，上诉人在本案立案之前对涉案房屋的消防设施进行了改造施工，但目前尚未全部完工。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,双方签订的租赁合同中明确约定上诉人欠付租金累计达到6个月以上的，被上诉人有权解除合同。现上诉人对自2018年10月1日起欠付被上诉人房屋租金的事实并无异议，被上诉人于2019年6月19日向上诉人发出《解除租赁合同、腾房通知》符合合同约定及法律规定，一审法院认定双方签订的租赁合同于该日解除并无不妥。上诉人于一审及二审期间虽表示同意立即支付欠付的租金，并提出继续履行合同，但被上诉人明确表示不同意继续履行，对此，双方并未形成新的合意。同时，涉案房屋用于上诉人经营养老院，对于养老院存在的安全隐患等诸多问题相关行政主管部门均作出处罚，目前尚未同意上诉人可以在该处重新经营，此一节亦是双方租赁合同继续履行的障碍。基于此，上诉人上诉要求继续履行合同的请求，本院不予支持。综上所述，上诉人天津市河北区圣心老人院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5258元，由上诉人天津市河北区圣心老人院负担。本判决为终审判决。审判长 哈欣审判员包颖审判员 张  静  怡二〇二〇年一月六日书记员 李  佳  琳