嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)浙0411民初2796号原告：嘉兴创新园发展有限公司，住所地浙江省嘉兴市秀洲区智富中心75幢401室，统一社会信用代码91330411685597259U。法定代表人：王会军，总经理。委托诉讼代理人：范丹丹、杨帆，浙江兴嘉律师事务所律师。被告：徐庆，男，1976年6月30日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告嘉兴创新园发展有限公司诉被告徐庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。因无法以公告以外的方式向被告徐庆送达起诉状副本等法律文书，本案依法转为普通程序审理。2019年10月8日，本院公开开庭审理了本案。原告嘉兴创新园发展有限公司的委托诉讼代理人范丹丹到庭参加诉讼，被告徐庆经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.确认原、被告双方签订的《中关村广场购物中心F2-201号商铺租赁合同》及相应的补充协议于2019年5月8日解除；2.被告立即腾退中关村广场购物中心F2-201号商铺并赔偿原告恢复原状的损失暂计50000元；3.被告支付原告2017年10月1日起至2019年5月8日止期间（共计584天）的租金293365.1元、物业费234692.08元，二项合计528057.18元；4.被告支付原告自2019年5月9日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（以904.21元/天为基数，暂计算至2019年5月23日为13563.15元）；5.被告支付原告逾期支付租金、物业费的违约金（按照欠款金额每日0.1%的标准计算至实际付清之日止，暂计算至2019年5月23日为170085.52元）；6.被告支付原告提前终止合同的三个月租金损失46215.05元；7.被告赔偿原告装修补贴款损失116324.03元；8.原告有权没收被告交付的承租保证金25000元；9.被告赔偿原告实现债权的律师费35000元。事实和理由：2015年12月1日，案外人李学云与原告签订《中关村广场购物中心F2-201号商铺租赁合同》及《嘉兴中关村广场购物中心F2-201号商铺租赁合同补充协议》等合同，约定李学云承租中关村广场购物中心F2-201号商铺用于经营餐饮，原告给予李学云相应的装修补贴。2015年12月8日，原告、被告及李学云签订了《嘉兴创新园发展有限公司商铺租约权利义务转让三方协议》，约定由被告概况承受李学云与原告签订的上述合同所产生的权利义务。2016年7月，原告与被告又签订了《F2-201号商铺租赁合同补充协议》及《F2-201号商铺租赁合同补充协议2》，对相应的租期以及租金、物业费等进行了调整。合同签订后，被告按约履行了一段时期的合同义务，但2017年10月1日之后的租金、物业费至今仍未支付。经多次催要无果后，原告于2019年5月8日向被告送达了《解除合同通知书》，解除了双方之间的租赁合同及补充协议，并要求被告缴纳相关费用、腾退房屋，但被告仍然不予履行。为维护自己的合法权益，原告诉请法院判如所请。被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年12月1日，原告（甲方）与案外人李学云（乙方）签订《中国浙江省嘉兴市中关村广场购物中心F2-201号商铺租赁合同》一份，约定甲方将中关村广场购物中心F2-201号商铺出租给李学云用于经营餐饮，租赁面积401.87平方米，租赁期限6年，自2016年1月18日起至2022年1月17日止；装修免租期为48天，自2015年12月1日起至2016年1月17日止；基本租金为1.05元/天/平方米，物业费0.60元/天/平方米+1%的月营业收入之和为每月标准；乙方须在每月最后10个工作日内支付下月基本租金和物业费；若乙方未按约定支付租金、物业费等费用，应向甲方支付逾期付款违约金，计算方式为：以乙方欠缴费用总额为基数，按照每日0.1%的标准，自乙方应付之日起计算至全部欠款付清之日止；因乙方违约导致甲方提前终止本合同，甲方向乙方发出提前终止合同的书面通知时，本租赁合同即告终止，乙方已支付的承租保证金在未被依本合同约定扣减、抵消的情况下，应作为乙方的违约金，甲方不再退还；乙方除应承担本合同约定的违约责任外，还应一次性向甲方支付3个月的租金作为违约金，补偿甲方因乙方违约而提前终止合同的损失；若各项违约金不足以弥补甲方的实际损失，甲方有权进一步要求乙方赔偿；因乙方违反约定造成甲方进行的诉讼及开支的律师费、诉讼费等合理费用，由乙方向甲方赔偿；根据本合同需要发出的全部通知，可送达乙方所租购物中心的租赁物业。同日，双方还签订了补充协议和装修合同各一份，约定甲方按600元/平方米的标准给予乙方装修补贴款共计241122元等事项；由于乙方自身因素无法正常营业或提前撤场，租赁方按照合同未履行时间期限占合同整体期限的比例，一次性退还出租方装修改造费用。2015年12月8日，原告（甲方）、李学云（乙方）与被告（丙方）签订了《嘉兴创新园发展有限公司商铺租约权利义务转让三方协议》，约定乙方将其承租的案涉商铺的权利和义务全部转让给丙方，丙方同意自协议签订之日起概况承受甲方与乙方签订的租赁合同项下的全部权利和义务，乙方向甲方支付的承租保证金25000元转为丙方履行租赁合同应付的承租保证金。2016年7月14日，原告的商业管理分公司（甲方）与被告（乙方）签订补充协议一份，约定案涉商铺租赁期限由2016年1月18日起至2022年1月17日止变更为2016年3月30日起至2022年3月29日止；基本租金变更为1.25元/天/平方米，物业费1.00元/天/平方米。合同签订后，被告使用案涉商铺用于餐饮经营，并陆续支付了2017年10月1日以前的租金和物业费。原告分别于2018年1月18日、2018年9月28日、2018年12月18日向被告催收相应期间的租金和物业费等费用。2019年4月20日，原告向被告送达了催款函，要求被告支付2017年10月1日至2019年4月30日期间的租金291361.41元、物业费243935.09元及相应的逾期付款违约金，并告知如在收到函件后十日内仍不支付的，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。2019年5月15日，原告向被告送达了《解除合同通知书》，通知被告解除案涉商铺租赁合同及相关补充协议，被告支付拖欠的租金、物业费等。另，原告为实现本案债权支付律师费35000元。2019年10月1日，原告的商业管理分公司（甲方）与嘉兴金小悦餐饮管理有限公司（乙方）签订租赁合同，将案涉商铺出租给乙方经营餐饮，合同期限5年，并约定乙方因装修租赁物业而发生的一切费用均由乙方承担。目前案涉商铺正在重新装修中。以上事实，有原告提交的《中国浙江省嘉兴市中关村广场购物中心F2-201号商铺租赁合同》、《嘉兴中关村广场购物中心F2-201号商铺租赁合同补充协议》、《店铺装修合同》、《嘉兴创新园发展有限公司商铺租约权利义务转让三方协议》、《中国浙江省嘉兴市中关村广场购物中心F2-201号商铺租赁合同补充协议》、催款函和《解除合同通知书》及相应的EMS投递查询记录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《嘉兴创新园发展有限公司商铺租约权利义务转让三方协议》、《中国浙江省嘉兴市中关村广场购物中心F2-201号商铺租赁合同补充协议》合法有效，对双方均具法律约束力。被告根据三方协议租赁使用案涉商铺，应按照原告与原承租人李学云签订的租赁合同及补充协议等约定履行交纳租金、物业费等费用的义务，逾期应承担相应的违约责任。被告经原告多次催收仍不支付2017年10月1日以后的租金和物业费，违反了合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付拖欠的租金、物业费及相应的逾期付款违约金。案涉租赁合同解除的时间为被告收到解除合同通知之日即2019年5月15日。根据双方约定的租金和物业费标准，经计算，被告应当支付原告2017年10月1日起至2019年5月15日止期间的租金297383.8元，物业费237907.04元。合同约定每日千分之一的逾期付款违约金显属过高，本院综合本案实际情况酌情调整为按中国人民银行同期同档次贷款基准利率4.75%的二倍即年利率9.5%计算。上述租金和物业费的逾期付款违约金计算方式为：以每月租金15070.13元、每月物业费12056.1元，合计27126.23元为基数，按照年利率9.5%自2017年10月1日起，逐月分段计算，均计算至款项实际付清之日止。合同解除后，被告尚需支付原告案涉商铺的占有使用费，占有使用费参照租金标准进行计算。鉴于原告已于2019年10月1日与案外人签订了案涉商铺的租赁合同，可以认定原告已于该日起实际恢复了对案涉商铺的控制管理，因此被告应当支付房屋占有使用费的期间为2019年5月16日至2019年9月30日。经计算，该笔占有使用费为69322.58元（1.25元×401.87平方米×138天）。同理，原告要求被告腾退案涉商铺并赔偿恢复原状损失的诉讼请求，已无事实依据，不予支持。因被告违约致合同提前终止履行，根据合同约定，承租人应当按照合同未履行时间期限占合同整体期限的比例，一次性退还出租人装修改造费用，即被告应当赔偿原告装修补贴款损失。经计算，该损失金额为115390.96元（241122元÷2192天×1049天）。合同终止履行后，即使原告将案涉房屋出租，也需根据租赁实际情况给予新的承租人装修免租期，从而造成相应的租金损失。由此而言，租赁合同约定的乙方“应一次性向甲方支付3个月的租金作为违约金，补偿甲方因乙方违约而提前终止合同的损失”较为合理，被告应当按照该约定向原告支付3个月的租金即45210.39元作为违约金。承租保证金系原告为担保合同的正常履行而支付的款项，现合同已终止履行，原告已另行主张了违约金，故承租保证金应退还给被告。为减轻当事人讼累，该笔承租保证金可与被告应当支付的违约金进行抵扣。抵扣后，被告尚需赔偿原告违约金20210.39元（45210.39元-25000元）。原告要求被告支付实现本案债权的律师费35000元，符合合同约定和法律规定，且律师费的数额尚属合理，予以支持。被告徐庆经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下:一、确认原告嘉兴创新园发展有限公司与被告徐庆关于嘉兴市中关村广场购物中心F2-201号商铺的租赁合同关系解除，解除时间为2019年5月15日；二、被告徐庆于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司租金297383.8元、物业费237907.04元，二项合计535290.84元，以及上述租金和物业费的逾期付款违约金（计算方式为：以每月租金15070.13元、每月物业费12056.1元，合计27126.23元为基数，按照年利率9.5%自2017年10月1起，逐月分段计算，均计算至款项实际付清之日止）；三、被告徐庆于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司房屋占有使用费69322.58元；四、被告徐庆于本判决生效之日起十日内赔偿原告嘉兴创新园发展有限公司装修补贴款损失115390.96元；五、被告徐庆于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司违约金20210.39元；六、被告徐庆于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司实现债权的律师费35000元；七、驳回原告嘉兴创新园发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13642元,由原告嘉兴创新园发展有限公司负担3642元，被告徐庆负担10000元。公告费250元，由被告徐庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  杨维均人民陪审员  凌金荣人民陪审员  陈新花二〇二〇年一月三日书 记 员  徐杭琪附：1.如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2.一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。