吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初4358号 原告：王秋霁，女，1988年11月10日出生，汉族，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：于立春，吉林睿旺律师事务所律师。 被告：李杰，女，1961年6月13日出生，汉族，住长春汽车经济技术开发区。 第三人：赵英莉，女，1993年4月26日出生，汉族，住长春市南关区。 原告王秋霁与被告李杰、第三人赵英莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王秋霁的委托诉讼代理人于立春、被告李杰、第三人赵英莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王秋霁向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《个人房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》；2.判令被告赔偿原告各项损失约68.0947万元（含装修损失26.5511万元、预期4年营业净利润损失40万元、设备损失1.5436万元），具体数额根据评估、鉴定结果确定；3.判令被告退还年租金6.5万元和保证金0.3万元；4.判令被告退还采暖费0.45万元，给付合同约定的违约金1.3万元；5.判令被告赔偿加盟费3.5万元；6.诉讼费、担保费、保全费、鉴定费、评估费等费用由被告承担。事实及理由：2017年7月2日，原、被告双方签订《个人房屋租赁合同》，在房屋没有正规购房合同的情况下，约定被告将自有坐落长春市南关区南三环与亚泰大街交汇的新星宇观塘小区B3栋101号租给原告使用，承诺购房合同正在办理不会耽误原告开业，租期5年，自2017年7月1日交付至2022年10月31日，其中含4个月的装修免租期。约定年租金为65000元，每年11月份前7日交齐，第一年交付房租使用保证金3000元。原告按时缴纳了一年的租金和保证金。2017年11月5日，因被告购房合同没办理完，不能按期供暖，双方签订《房屋租赁补充合同》，约定被告于2018年5月1日前办理完毕正规购房合同，房租从正规购房合同下来当月开始执行，承租方依法经营。2017年11月5日，原告对房屋进行装修、购买必须设备后，开办杏仁宠物生活馆，但因被告无法提供正规购买房屋合同，生活馆无法办理营业手续，无法正常进行经营。2018年6月，被告将房屋卖给第三人。第三人接手后拒绝履行租赁合同，要求涨价并拒收租赁费、拒缴采暖费，并拒绝提供正规购房合同和发票，导致原告只能代缴取暖费0.45万元，但因无购房合同和发票，无法办理相关经营手续，无法正常继续经营，只好于2019年4月停业，租赁合同目的无法实现，装修价值全部损失，部分经营用设备无法使用，原告各项经济损失80万余元。经原告多次与被告和第三人沟通协商，但毫无结果，特提起诉讼。 被告李杰辩称，一、答辩人对原告诉求解除《个人房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》无异议，答辩人的被告主体不适格，其不是本案被告，答辩人对原告诉求赔偿各项损失68.0947万元，退还租金6.5万元、保证金0.3万元、采暖费0.45万元，给付违约金1.3万元及赔偿加盟费3.5万元均有异议。二、答辩人对原告诉求解除《个人房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》无异议，答辩人的被告主体不适格，其不是本案被告。理由是：答辩人已经于2018年6月将《个人房屋租赁合同》中标的房屋长春市南关区新星宇观塘小区B3-101出售给本案第三人赵英莉，依据我国《合同法》《物权法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，答辩人对该房屋转让合法有效。依照我国合同法第229条及最高人民法院司法解释等相关法律规定，本案《个人房屋租赁合同》和补充合同对承租人和新房主继续有效，自2018年6月起该房屋租赁合同的出租方当事人应当是本案第三人，且自此该房屋租赁合同出租方权利义务全部转由本案第三人享有与行使。自标的房屋合法转让之后，答辩人依法不是该房屋租赁合同当事人，也丧失其中的全部权利义务。所以，答辩人对原告解除房屋租赁合同诉求无异议，答辩人不是原告诉求解除《个人房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》一案的诉讼当事人，原告诉答辩人为本案被告主体不适格，答辩人不是本案被告，答辩人认为是否需要解除合同由现行合同当事人决定。三、答辩人对原告诉求赔偿各项损失68.0947万元有异议。理由是：首先，本案原告和答辩人于2017年7月2日签订的《个人房屋租赁合同》合法有效，依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定，未办理物权登记的，不影响本合同效力。其次，原告自签订《个人房屋租赁合同》及补充合同并在双方约定期间内已经完全取得了承租房屋的占有和使用权利并持续至现在，且依据补充协议约定原告在2017年7月2日至2018年5月1日的近1年时间内是无偿占有使用承租房屋并获得再此期间的实际利益，因此《个人房屋租赁合同》得到了实际有效的履行，且原告并没有为其使用出租房屋支付相应对价即租金，原告为此诉求赔偿损失严重违背《民法总则》的公平原则。其三，原告诉称因无法办理相关经营手续无法正常经营与事实不符，答辩人在前期租赁法律关系中只对《个人房屋租赁合同》及补充合同的约定条款负有权利义务，除此之外答辩人无其它任何义务和责任。事实是原告在取得承租房屋之后就开始其经营活动并至今，原告是否依法注册登记经营是其自身的经营行为，其法律责任由原告自行承担，有关原告经营活动中的任何事项当然与答辩人无任何关系。其四，答辩人在《个人房屋租赁合同》及补充合同中只约定将标的房屋出租给原告占有使用，原告承租后对房屋以何种目的使用由其自主决定，因此原告是否注册登记经营与房屋租赁合同生效和履行无关。其五，在本案中是原告诉求解除《个人房屋租赁合同》及补充合同，其终止合同责任在原告并由其承担。答辩人现在不是合同当事人，且答辩人在前期《个人房屋租赁合同》及补充合同签订、生效、履行过程中没有过错，不应承担相应法律责任。综上所述，答辩人不承担本案原告诉求的装修损失26.5511万元、预期4年营业损失40万元、设备损失1.5436万元。四、答辩人对原告诉求退还租金6.5万元和保证金0.3万元有异议。理由是：其一，答辩人在签订和前期履行《个人房屋租赁合同》及补充合同过程中无过错，且《个人房屋租赁合同》依法签订生效，原告依照约定给付2018年5月1日之后的1年租金以《个人房屋租赁合同》及补充合同为据符合《合同法》。其二，因原告是从2018年5月1日开始执行租金约定向答辩人给付第一期租金，答辩人在将该房屋出售时已经将这部分房屋租金6.5万元转交本案第三人，保证金0.3万元在答辩人手里保存。因此，请求合议庭查证认定，依法裁判。五、答辩人对原告诉求退还采暖费0.45万元有异议。理由是：原告诉称2018年6月，本案第三人拒缴采暖费，导致原告代缴采暖费0.45万元，由此可以明确认定在2018年6月该标的房屋合法转让之后，依照买卖不破租赁的民事法律原则，《个人房屋租赁合同》及补充合同只对承租人和新房主发生法律效力。关于如何承担已经发生的2018年-2019年度采暖费0.45万元的法律责任，由合议庭裁决，答辩人不应当退还给付责任。本案中，原告已经确认自行缴付当期采暖费并及时解决了当年冬季采暖问题，也保证了承租房屋的正常使用。如果对缴付及承担采暖费有争议亦形成债权纠纷，且根据《合同法》关于协助履行原则，本案中采暖费问题的争议及解决不影响《个人房屋租赁合同》及补充合同的效力和继续全面履行。六、答辩人对原告诉求给付合同违约金1.3万元有异议。理由是：本案诉求之一是解除《个人房屋租赁合同》及补充合同，该合同在签订、生效、履行过程中答辩人并无过错，且自2018年6月起合同出租方履行主体已经转由本案第三人承担，答辩人在该房屋转让前已经事实上同意原告在前期无偿占有使用该房屋，在该房屋转让后答辩人亦无合同履行法定义务，因此答辩人不应当承担1.3万元的合同违约责任。七、答辩人对原告诉求赔偿加盟费3.5万元有异议。理由是：答辩人认为原告的自主经营行为的法律责任和后果应当由原告自己承担，原告应当自行承担加盟费3.5万元。本案中，原告认为不能办理经营注册登记与房屋租赁合同纠纷相关，但是这种认识与事实和法律规定不符且认识错误。其一，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依照此规定，本案《个人房屋租赁合同》及补充合同依法成立，并合法有效。其二，答辩人在《个人房屋租赁合同》及补充合同中约定“将购房合同（产权处备案）于2018年5月1日前办理完毕，力争在2017年12月31日之前办理完毕。”但是，此约定是为了双方重新约定房租计算起始日期设立，并没有将此约定用于其它情况的意思表示。在《个人房屋租赁合同》及补充合同中没有约定答辩人需要向原告提供《购房合同》和发票的条款，原告在签订《个人房屋租赁合同》及补充合同就已经明知答辩人暂时无法提供这些资料且接受此现状，且答辩人依法认为有无《购房合同》和发票都不会影响《个人房屋租赁合同》及补充合同的合法性及生效和履行。其三，原告诉称，“第三人接手后拒绝履行租赁合同，要求涨价并拒收租赁费、拒缴采暖费、拒绝提供《购房合同》和发票……但因无《购房合同》和发票，无法办理相关经营手续……”答辩人认为原告的上述诉称不是事实，也与法无据，亦不能证明。原告诉称第三人接手后拒绝履行租赁合同，要求涨价并拒收租赁费，这些只是原告单方面的说辞，目前为止并无有效证据予以证明，且即便这些行为存在也没有影响和妨碍原告对承租房的占有、使用和收益，也没有对原告造成实际经济损失。其四，关于原告诉称无法办理相关经营手续事项，答辩人对此事项进行了查证。依照国务院《个体工商户条例》第八条第一款规定：“申请登记为个体工商户，应当向经营场所所在地登记机关申请注册登记。申请人应当提交登记申请书、身份证明和经营场所证明。”我国法律明确规定，办理相关经营手续对提交经营场所资料的要求是提交经营场所证明。本案中，原告与答辩人依法签订成立的《个人房屋租赁合同》及补充合同是原告合法使用该场所的有效证明，依法能够证明原告取得了承租房屋的占有和使用收益的权利，答辩人在此租赁法律关系中不存在除此以外的其它任何合同义务。具体到不同类型的个体工商登记需要提交的经营场所证明，对于自有房屋经营者当然是向注册登记机关提交房屋产权证或购房合同，对于租赁房屋经营者当然只能向注册登记机关提供房屋租赁合同，此亦是无可争议的事实。其五，关于原告诉称无法办理相关经营手续事项，被告认为不是事实。依照国务院《个体工商户条例》第九条规定：“登记机关对申请材料依法审查后，按照下列规定办理：（一）申请材料齐全、符合法定形式的，当场予以登记；申请材料不齐全或者不符合法定形式要求的，当场告知申请人需要补正的全部内容；（二）需要对申请材料的实质性内容进行核实的，依法进行核查，并自受理申请之日起15日内作出是否予以登记的决定；（三）不符合个体工商户登记条件的，不予登记并书面告知申请人，说明理由，告知申请人有权依法申请行政复议、提起行政诉讼。”本案中，如果工商登记部门认为承租房屋经营人对租赁房屋占有使用权等实质性内容需要进行核实时，必然会依法进行核查，并依法作出是否予以登记的决定，且当事人有权依法申请行政复议、提起行政诉讼等。如果工商登记机关作出不予登记的决定，依法需要书面告知申请人并说明理由。本案中，原告没有向合议庭提交工商登记机关作出不予登记的书面决定或依法申请行政复议、提起行政诉讼资料作为证据，举证证明自己依法程序和要求向工商管理机关提交申请，实施过工商注册登记行为和登记程序。综合以上所述，答辩人认为本案争议焦点是房屋转让后《房屋租赁合同》履行主体的问题。通过上述答辩，答辩人依照法律规定，从诚实信用出发，在双方自愿的情况下，签订和前期履行了《个人房屋租赁合同》及补充合同，积极为履行合同创造条件与放弃利益，为继续完整履行合同做了大量工作。答辩人在合同签订和履行过程中没有主观过错和不当行为，在本案中不应当承担相关法律责任。 第三人赵英莉述称，原告诉状称其代我缴采暖费，需要原告提供证据，且原告一直是营业状态，原告在2019年5月13日才开始停业。原告在承租期间没有按时交纳物业费，现在已经欠缴9000余元，物业公司已经通知我补交物业费了。关于房租涨价的事，我认为是需要经过双方协商的，我认为租金低于市价，但不代表我就不将房屋出租给原告。现在原告已经不再缴纳房租，原告认为房屋存在争议，要走诉讼程序，在争议解决后再商量承租的事，我说诉讼程序比较久，可以先协商，但原告说可能要取证之类的，不同意缴纳租金。原告说我没有提供购房合同导致原告无法有证经营，我购买房屋是在2018年6月份，但原告在2017年7月份已经接受房屋，在2018年1月份已经开始经营，从水费还有电费，还有邻居都可以证明这个房子原告是一直在使用过程中，所以根本就不存在原告诉状所称的内容。原告最开始已经认定这个房子没有购房合同，而且原告也承认了这种租赁方法，原告现在以此为说辞来与我发生矛盾，我觉得是不合理的。从我买房子到现在，也没有哪条法律法规或者什么规定，让我必须对原告提供购房合同，让他去办什么手续，因为在我买房之前和买房之后，我不知道补充协议这个说法，也不知道他们之间签订了补充协议。原告经营是事实，与有没有证没有关系。所以原告主张的这些赔偿对我来说都是不合理的，我可以按照合同执行，无论之前我说过什么涨价或者是我不想以现在的价格租给原告的话，我没有付出任何的实际行动去阻止原告经营，或者对原告的经营造成什么影响，原告现在不应该要求终止合同，而且把所有的过错判定给我和被告。 本院经审理认定事实如下：2017年7月2日，李杰（甲方）与王秋霁（乙方）签订《个人房屋租赁合同》，约定李杰将其自有坐落在吉林省长春市南关区南三环与亚泰大街交汇新星宇观塘小区B3栋101号房屋出租给王秋霁使用，租赁期限五年，自2017年7月1日至2022年10月31日，期满后根据实际情况适度调整房租，房屋年租金65000元，每年11月份之前7日交齐，合同签订第一年，乙方向甲方支付保证金3000元，2017年7月1日至2017年10月31日为装修期，免除房租。另还约定租赁期间的水、电、燃气、电话、物业以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方承担，采暖费由甲方承担。2017年7月11日，王秋霁支付给李杰房屋租金65000元，保证金3000元。双方签订房屋租赁合同后，王秋霁对案涉租赁房屋进行了装修，用于杏仁宠物生活馆的经营使用。 2017年11月5日，翟海英代表承租方王秋霁与房东李杰签订《房屋租赁补充合同》，约定李杰于2017年11月10日之前将房屋暖气正常供热，李杰将购房合同（产权处备案）于2018年5月1日前办理完毕（力争在2017年12月31日前办理完毕），房租从正规购房合同下来当月开始执行，承租方必须依法经营，否则自行处理一切违法事宜，此补充合同与原合同具有同等法律效果。 另查，案涉租赁房屋系由长春新星宇房地产开发有限责任公司开发建设。2014年12月26日，李杰与长春新星宇房地产开发有限责任公司签订了《内部认购协议书》，李杰以2001650元的价格认购该案涉租赁房屋。2018年6月份，李杰将案涉租赁房屋出售给第三人赵英莉，并于2018年6月19日由赵英莉与长春新星宇房地产开发有限责任公司签订了经备案的《商品房买卖合同》，长春新星宇房地产开发有限责任公司于2018年7月18日为赵英莉出具了金额为2001650元的购房款发票一枚。 本院认为，李杰与王秋霁签订的《个人房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应按此协议履行各自的义务。王秋霁按照合同约定支付了第一年的房屋租金及保证金，李杰亦按照合同约定将租赁房屋交付王秋霁使用，后李杰将案涉租赁房屋出售给第三人赵英莉，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款“私有房屋在租赁期限内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”的规定，作为案涉租赁房屋买受人的赵英莉应受上述租赁合同及补充合同的约束。关于王秋霁与李杰签订的租赁合同及补充合同是否应予解除问题，由于王秋霁与李杰签订租赁合同时其就知道案涉房屋仅有认购协议，其仍自愿租赁案涉房屋并进行装修和使用，在李杰将案涉房屋出售给赵英莉后，赵英莉虽向王秋霁表示涨房租，但截止本案庭审时案涉房屋仍由王秋霁占有，即赵英莉亦未影响王秋霁对房屋的实际占有使用。另结合补充合同约定的房租从正规购房合同下来当月执行，李杰虽未按照约定提供正式的购房合同，但其并不构成根本性违约，王秋霁可按照补充合同的约定起租条件计付房屋租金，且房屋买受人赵英莉在庭审中表示同意按照原租赁合同继续履行，并向法庭提供了商品房买卖合同，故王秋霁主张的解除合同无事实及法律依据，本院不予支持。关于王秋霁主张的赔偿各项损失、返还租金、保证金、违约金、加盟费问题，因其解除合同的主张未被支持，其该部分主张本院亦不应支持。关于王秋霁主张的采暖费，租赁合同虽约定采暖费由出租方承担，但补充合同约定了起算房屋租金的条件，即未达到起算租金条件时不计付房屋租金，由于采暖费发生在王秋霁实际使用租赁房屋进行经营杏仁宠物生活馆期间，该期间案涉房屋尚未起算租金，本着民法的公平原则，王秋霁在未起算租金期间产生的采暖费应由其自行承担，故对王秋霁的该项主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条之规定，判决如下： 驳回原告王秋霁的诉讼请求。 案件受理费7118元，保全费4770元，由王秋霁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  张忠国 二〇二〇年一月十日 书记员  隋 汉