湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11149号上诉人（原审原告）：谢萍，女，1976年11月29日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被上诉人（原审被告）：湖南兴威建设开发集团有限公司，住所地长沙市天心区南二环二段306号兴威帕克水岸园2栋27-29楼。法定代表人：彭要文，经理。委托诉讼代理人：戴亚斌，男，1983年12月29日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区，系该公司职工。上诉人谢萍与被上诉人湖南兴威建设开发集团有限公司（以下简称“兴威公司”）排除妨害纠纷一案，长沙市天心区人民法院于2017年5月25日作出（2017）湘0103民初1618号民事判决，谢萍不服，上诉至本院，本院于2017年10月23日作出（2017）湘01民终5699号民事判决。谢萍不服该一审、二审判决，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院指令本院对本案进行再审，本院经审理后，依法作出（2018）湘01民再145号民事裁定，撤销长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初1618号民事判决、本院（2017）湘01民终5699号民事判决，并将本案案发回长沙市天心区人民法院重审。长沙市天心区人民法院受理后，于2019年6月17日作出（2019）湘0103民初3164号民事判决，谢萍不服，向本院提出上诉。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人谢萍及被上诉人兴威公司的委托诉讼代理人戴亚斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谢萍上诉请求：一、撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初3164号民事判决；二、判决兴威公司排除在谢萍房产建筑中“住改商”的妨害；三、判令兴威公司承担本案一审至重审的诉讼费，以人民法院票据为凭。事实与理由：一、重审法院认定基本事实逻辑不通。本案兴威公司只是取得了“他物使用权”，而且合法使用的前提是架空层合法、兴威公司取得架空层使用权的行为合法、兴威公司在使用架空层的过程中行为合法。但本案基本事实是，兴威公司是通过与湖南开关厂签订补充协议的方法取得涉案架空层的使用，该补充协议明显侵犯谢萍的合法权益，损害社会保障性住房的公共利益，损害国家土地收益金和税费利益，破坏经济秩序，违反物权法定原则，违反合同法第52条的强制性规定，属于无效协议，因此，兴威公司在使用权的取得上违法；兴威公司在使用过程中也违法，违法改造房屋基础结构部分，改变下水道方向致住户下水阻塞，违法“住改商”等。二、重审法院认定事实概念错误。重审认为架空层设计用途为杂屋，并非住宅。但建筑房屋的使用性质是根据土地使用性质和政府行政部门审批决定的，房屋用途是指经规划部门设计的房屋功能用途，房屋功能性不同，并不能否定房屋住宅性质。本案房产证登记为住宅、原始规划设计许可证为住宅，房屋勘测报告为住宅，政府批准文件为保障性住房，不得用于商业开发，天心区规划部门认定架空层改为商业市场行为违法。三、重审法院认定结果错误。重审认为兴威公司将四栋架空层进行改造的行为不属于“住改商”是错误的。即使房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋用途发生改变，由居住性质改变用于商业等经营性活动，即符合住宅改变为经营性住房的性质，应按物权法第77条关于业主改变住宅用途的规定处理。四、重审法院适用法律错误。不动产所有权人要依法才能享有权利，根据物权法第77条的规定，业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房，业主将住宅改变为经营性用房的应当经有利害关系的业主同意。被上诉人兴威公司答辩称：兴威公司所使用的房屋是依法从湖南开关厂取得了合法的使用权的非住宅性质的房屋，兴威公司有权对其经营并使用。一审判决事实认定与法律适用都是准确的，谢萍的上诉请求应当予以驳回。谢萍向一审法院提出诉讼请求：排除兴威公司对位于长沙市天心区以及靠北面架空通道的占用，及由此造成业主生活不便的妨害，并迅速恢复房屋架空层原状。一审法院认定事实如下：谢萍系位于长沙市天心区房屋（面积为80.24平方米，产权证号为：714112955）的所有权人，产权登记时间为2014年5月29日。富绿新村小区系经济适用房，房屋均为南北朝向，含2-6栋房屋，该小区负2层至6层共八层（均在地面基准线以上）为住宅区，地面基准线以下为架空层（含架空通道层）。房屋建成后，架空层南半部分被隔出一个夹层，变成了两层，被原湖南开关厂作为办公室用。2004年，架空层作为负2.1层办理产权登记至原湖南开关厂名下，性质为杂屋，其中，四栋架空层的产权面积为851.62平方米（产权证号为：00××68）。2007年5月23日，原湖南开关厂与兴威公司签订《补充协议》，约定富绿新村小区2-6栋房屋南向地上一层现为办公用房及仓库，产权面积为5523.14平方米，其中，房屋为2975.08平方米、仓库为2548.06平方米，设计用途均为杂屋，现原湖南开关厂将房屋按1000元／平方米、仓库按500元／平方米的价格转让给兴威公司独立使用，使用期限为50年，总使用费为4249110元。合同签订后，原湖南开关厂将整个负2.1层交予兴威公司使用，之初南半部分房屋用作兴威公司帕克水岸项目部办公室。2012年，兴威公司将负2.1层的原门面重新装饰装修并继续作为门面出租，后又将负2.1层的北半部分的架空通道层装修改造成兴威综合农贸市场出租。谢萍认为兴威公司为非法使用富绿新村4栋架空层作为门面，属于住改商行为，遂起诉至一审法院。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，富绿新村四栋架空层的所有权人为原湖南开关厂，兴威公司于2007年即取得了所有权人原湖南开关厂的同意使用富绿新村2-6栋的架空层，系合法使用，故兴威公司享有对原湖南开关厂自管房修建为门面进行营利性租赁的权利，且该四栋架空层设计用途为杂屋，并非住宅，兴威公司将四栋架空层进行改造，不属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”规定的情形，谢萍要求兴威公司排除对富绿新村4栋架空层的住改商的妨害行为，没有事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：驳回原告谢萍的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告谢萍承担。本院二审审理期间，上诉人谢萍提交如下证据：4号栋证00325104号，湖南开关厂00357577号4号栋架空层产权证，业主4号栋714338642号负2层产权证。业主4号栋713261438号6层产权证。总共只有8层，湖南开关厂的也是-2.1层，业主也是-2.1层，这是矛盾、重合的，总有一个不是真实的。证明湖南开关厂的产权证是过期作废的。针对谢萍提交的上述证据，兴威公司发表质证意见称：1、争议房屋的规划实际是9层，在谢萍提供的证据《长沙市规划信息服务中心建筑复核表》，双方都曾经提交过该证据，在兴威公司的证据中是第一组证据的第二项，从该表中可看出涉案房屋只有1栋是8层，其余均是9层，上面8层是住宅，底层是非住宅，住宅的编号是从-2至6层，但实际是在地上的，地下的-2.1层是最下面那一层，是底层，是非住宅。业主的权证与湖南开关厂的权证并不冲突。在原审中兴威公司提交的证据2与证据3都能补充说明，证据2是-2层与-1层的平面图，-2.1层是裙楼，面积相比-2层与-1层要大2/3，谢萍一直强调兴威公司提交的栋证是过期的，在原审二审时专门就该证据查证过，兴威公司当时也提交了原件。4栋的-2.1层面积有851.62平方米，产权来源是析产。坐落的描述是天心区新开铺路174号富绿新村4栋架空层，权利人名称是湖南开关厂。根据这两份证据，谢萍提交的这份新证据所述的湖南开关厂的产权证是过期作废的说法是错误的。被上诉人兴威公司未提交新的证据。对于谢萍交的证据材料，不属于新证据范畴，本院不予采纳。本院查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案争议的焦点为，兴威公司对富绿新村小区架空层的使用经营行为是否构成对业主生活的妨害。一、兴威公司对富绿新村小区架空层的使用经营行为，是基于其与湖南开关厂签订的合同而取得，兴威公司与湖南开关厂签订合同之时，湖南开关厂已取得架空层产权证，签订合同之时，兴威公司已尽审查义务，其主观上无明显违法性。兴威公司与湖南开关厂之间合同目的的实现，倘若侵害了业主谢萍的利益，应由湖南开关厂负责，兴威公司不是侵权责任主体。二、湖南开关厂对诉争小区架空层的权属的合法性，或者许可他人经营使用的正当性问题，以及可能与本案当事人权利上的冲突，由于湖南开关厂不是本案当事人，不在本案中处理。三、本案纠纷的起因在于，诉争小区架空层登记在湖南开关厂名下，湖南开关厂许可兴威公司有偿经营使用的行为，是否与作为业主的谢萍的建筑物区分所有权等权利相冲突的问题。如前所述，确权或者权利边界之争，不是本案审理范围。本案涉讼多年，对双方当事人尤其是业主一方生活质量造成一定困扰，双方应本着平等、安居、互利的角度，寻求协商解决之道。兴威公司即使依约履行合同，亦应力求维护经营环境的安全有序。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费80元，由谢萍负担。本判决为终审判决。审判长 易 颖审判员 杨 雅审判员 龙显雄二〇二〇年一月二十日法官助理严新龙书记员邓晓亭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。