北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初11024号原告：郭明生，男，1964年1月1日出生，汉族，北京易中西风公司员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：秦郭瑞，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛童，北京德恒律师事务所实习律师。被告：郭冬冬，女，1980年11月14日出生，汉族，北京创业家集团董事，住北京市房山区。被告：李雨峰，男，1980年2月9日出生，汉族，北京创业家集团董事，住北京市房山区。二被告委托诉讼代理人：胡盼盼，女，系北京创业家集团推荐，住河北省保定市容城县。二被告委托诉讼代理人：胡玉勇，男，系北京创业家集团推荐，住北京市朝阳区。原告郭明生与被告郭冬冬、李雨峰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭明生的委托诉讼代理人秦郭瑞、牛童，被告郭冬冬、李雨峰的委托诉讼代理人胡盼盼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郭明生向本院提出诉讼请求：1、判令郭冬冬、李雨峰继续履行房屋买卖合同并立即向郭明生付清购房款尾款200万元；2、判令郭冬冬、李雨峰依据双方约定承担房屋交易所有税费，并立即办理缴税手续；3、判令郭冬冬、李雨峰在付清所有购房款后尽快办理房屋权属转移登记手续；4、判令郭冬冬、李雨峰赔偿因违约给郭明生造成的损失38万元；5、案件受理费由郭冬冬、李雨峰承担。诉讼中，郭明生将诉讼请求变更为：1、判令郭冬冬、李雨峰继续履行房屋买卖合同并立即向郭明生付清购房款的剩余款项868万元；2、判令郭冬冬、李雨峰依据双方约定承担房屋交易所有税费，并立即办理缴税手续；3、郭冬冬、李雨峰在付清所有购房款后立即办理房屋权属转移登记手续；4、郭冬冬、李雨峰赔偿因违约给郭明生造成的全部经济损失（以郭冬冬、李雨峰逾期付款额为基数即868万元，按银行同期贷款利率的四倍，自应付款之日即2018年4月15日计算至实际支付之日止，暂计算约为57万元）；5、案件受理费由郭冬冬、李雨峰承担。事实和理由：2017年4月14日，郭冬冬与郭明生签订《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）。双方约定，购房人郭冬冬购买郭明生位于北京市房山区长阳镇昊天北大街×号×号房屋，总价1668万元，买卖必须交纳的一切税费由买方支付，出卖人所得款项为净得款项。付款方式为：签约3日内付68万定金，网签后付100万，过户当天付1500万后办完所有手续。双方自签约后一年内办完房屋产权变更手续。买方还声称自己家开办有房屋中介机构，可由自家机构代其办理房屋交易手续。在履行过程中，由于郭冬冬购房资格核验、单方网签、变更购房人为李雨峰，要求降低税费等种种原因，交易程序一拖再拖。因郭冬冬、李雨峰至今仍拖延拒绝通过自行交易方式完成房屋买卖手续，所以郭明生只能起诉到法院，请求判决郭冬冬、李雨峰继续履行合同。郭冬冬、李雨峰辩称，不同意郭明生的诉讼请求。第一项要求支付868万元尾款，缺乏事实法律依据，实际尾款为200万元，有证据佐证。合同约定过户当日给付1500万元，实际我们已经支付了1468万元，合同总计1668万元。第二、三项诉讼请求，合同约定房屋必须满五唯一，税费各自承担，因为郭明生房屋不符合满五唯一，不能提供资料，导致过户不能，同意立即办理过户手续，且对方配合办理过户手续，逾期郭明生应承担相应违约责任，就此我方会另案解决。第四项诉讼请求于法无据，不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：郭明生向法庭提交的房屋所有权证，本院予以采信；北京保诺尔商务有限公司工商登记信息、微信及短信记录、受案回执、不予立案通知书，本院对真实性不持异议；（2013）昌民初字第03047号民事判决书及（2015）昌民申字第00012号民事裁定书，与本案不具关联性，本院不予采信。郭冬冬、李雨峰向法庭提交的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，本院对真实性予以确认；收据及“房易安”交易资金到账回单，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郭冬冬与李雨峰系夫妻关系。郭明生系位于房山区长阳镇昊天北大街×号×号楼×房屋所有权人，产权证号为：X京房权证房私字第XXXX号。2017年4月14日，郭明生（出卖人）与郭冬冬（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定，郭明生将位于房山区长阳镇昊天北大街×号×号房屋卖与郭冬冬，房屋建筑面积共计409．03平方米；该房屋规划设计用途为住宅；该房屋已经设定抵押，抵押权人为工行西客站支行；房屋成交价格为16680000元；买受人向出卖人支付定金680000元；出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照银行4倍利率给付利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金；本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七，本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳；当事人双方同意，自本合同签订之日起1年内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；补充协议：经双方同意买卖过程所须交纳的一切税费均由买方支付；卖售人所得款项为净得款项；网签后买方向卖方支付壹佰万元整，过户当天支付壹仟伍佰万元整后办理完成所有手续，壹仟伍佰万元整含政府监管账户中的款项；合同同时约定了双方其他权利义务，附件七未具体约定双方的税费承担。上述合同签订后，双方开始履行。2017年4月17日，郭冬冬向郭明生支付购房定金680000元。2017年5月10日，郭明生办理完毕涉案房屋解押手续。2017年6月3日，郭明生将涉案房屋交付郭冬冬使用。2017年5月1日，涉案房屋办理了网签及资金监管手续。其中，《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（即网签合同）约定，郭明生将涉案房屋出售与李雨峰，房屋成交价格为6680000元；本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七，本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳。截至2018年5月22日，郭冬冬、李雨峰共计向郭明生支付购房款800万元。2018年5月29日，双方在办理资金监管的银行签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定郭明生将涉案房屋出售与李雨峰，房屋成交价格为6680000元；本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七，本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，房屋满五唯一，税费各自承担。同日，李雨峰将购房款6680000元存入北京市房山区住房和城乡建设委员会存量房自有交易资金监管账户。后双方因过户事宜产生争议，郭明生诉至本院。庭审中，郭明生主张双方约定过户产生的税费全部由买方承担，郭冬冬、李雨峰不予认可，辩称双方约定交易房屋满五唯一，税费各自承担，并提交双方于2018年5月29日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》予以佐证，郭明生不予认可，称该合同内容不是其真实意思，其系在郭冬冬方陈述合同内容与网签合同内容一致的情况下签订的，其并没有看清楚关于税费约定不一致的条款，但其未提供证据予以佐证。郭明生还称2017年5月1日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并非其本人签字，其也没有授权任何人代其签字，其对合同关于房屋成交价款的约定不认可，应当以双方于2017年4月14日签订的合同内容为准。诉讼中，郭明生、郭冬冬及李雨峰均认可，涉案房屋过户至李雨峰名下。本案审理过程中，本院向北京市房山区住房和城乡建设委员会及北京市规划和自然资源委员会房山分局调查核实位于房山区长阳镇昊天北大街×号×号楼×至×层×房屋的交易情况及现状。经查询，北京市房山区住房和城乡建设委员会的工作人员表示，郭明生与李雨峰就涉案房屋的交易过程中，进行过一次网签并办理了资金监管，该单位向本院提交了网签合同及同时签订的存量房自有交易资金划转协议。经咨询，该单位工作人员还表示，二手房屋买卖过程中，一般双方签订协议后，需要在该单位签订网签合同备案，同时签订存量房自有交易资金划转协议后去银行办理资金监管，在办理资金监管时有的银行要求提供网签合同，但银行一般只审查网签合同的监管资金部分，资金监管与税费无关，银行只是保管监管资金的一个中立机构，另外，监管资金存入资金监管账户后，非经双方签字确认注销网签合同，该监管资金不会回退，待买方取得不动产权证书后，该监管资金自动划转到卖方。另，北京市规划和自然资源委员会房山分局向本院出具查询结果，涉案房屋目前无抵押、无查封，登记的权利人为郭明生。经本院向中国建设银行股份有限公司北京长阳支行调查，该单位工作人员表示，在该单位办理资金监管必须提供双方签订的《存量房自有交易资金划转协议》，根据协议中约定的监管账户查询业务情况，网签合同并非必须所交材料，如果当事人交了，该单位也会留存，并向本院提交了该单位留存的办理郭明生、李雨峰房屋买卖资金监管事宜的《存量房自有交易资金划转协议》及《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。经核对，该单位提交的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》与郭冬冬、李雨峰提交的双方于2018年5月29日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》内容一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，郭明生与郭冬冬签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。郭冬冬与李雨峰系夫妻关系，根据本案查明事实，二人均参与涉案房屋的买卖事宜，为夫妻共同买受行为。上述合同签订后，双方依约履行，郭冬冬、李雨峰支付了14680000元购房款，其中6680000元存入北京市房山区住房和城乡建设委员会存量房自有交易资金监管账户，郭明生将涉案房屋交付郭冬冬、李雨峰使用，现郭明生要求郭冬冬、李雨峰付清购房尾款、办理房屋权属转移登记手续，符合合同约定，本院予以支持。但由于6680000元购房款已存入北京市房山区住房和城乡建设委员会存量房自有交易资金监管账户，且系双方均认可的房款给付方式，又经调查，非经双方签字确认注销网签合同，监管资金不会回退，待买方取得不动产权证书后，该监管资金自动划转到卖方，所以购房尾款确定为200万为宜，郭明生要求过高部分，本院不予支持。本案双方主要争议焦点系税费的负担，依据上述合同约定，买卖过程所须交纳的一切税费均由买方支付，故郭明生要求郭冬冬、李雨峰承担房屋交易所有税费，理由正当，本院予以支持。郭冬冬、李雨峰辩称郭明生与李雨峰于2018年5月29日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已经就税费负担进行了变更，税费各自承担。对此，本院认为，根据存量房屋市场交易现状，网签即买卖双方签订合同后到房地产相关部门进行备案并公布在网上的行为，如果网签合同的房屋成交价格与实际价格不符，通常是规避税费及办理贷款所需，并非当事人的真实意思。本案中，郭明生与郭冬冬签订的合同中双方确认的房屋成交价格为16680000元，根据双方合同履行情况可以看出，双方履行的即为该份合同，而2018年5月29日合同买卖双方为郭明生与李雨峰，约定的房屋成交价格为6680000元，明显低于房屋真实价格，该条款损害了国家利益，应属无效。由于两份合同关于税费的约定相悖，郭明生又不认可税费进行变更的约定，从双方的微信聊天记录及其他现有证据无法看出双方就税费变更达成过合意，且该合同仅用于办理资金监管时提供给银行备案，综合考虑上述情况，本院认为2018年5月29日合同关于税费负担变更的约定不足以对抗《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》中关于税费负担的约定，郭冬冬、李雨峰的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于郭明生要求郭冬冬、李雨峰赔偿经济损失的诉讼请求，郭明生未提供充分证据证明其实际损失，故本院不予支持。鉴于双方均认可房屋过户至李雨峰名下，本院判决涉案房屋过户至李雨峰名下。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、郭冬冬、李雨峰于判决生效后十日内给付郭明生购房款2000000元。二、郭冬冬、李雨峰于履行本判决上述第一项给付义务后十日内协助郭明生将位于房山区长阳镇昊天北大街48号17号楼1701房屋过户至李雨峰名下，因过户产生的税费由郭冬冬、李雨峰负担。三、驳回郭明生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76550元，由郭明生负担59999元（已交纳），由郭冬冬、李雨峰负担16551元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  付 雪人民陪审员  白荣连人民陪审员  朱维元二〇二〇年一月七日书 记 员  张晓曦