西藏自治区山南市中级人民法院民事判决书（2019）藏05民终78号上诉人（原审被告）:巴鲁,女,1988年10月1日出生，藏族，务工，住西藏山南市。被上诉人(原审原告):罗珍，女，1981年6月21日出生，藏族，经商，住西藏拉萨市。委托诉讼代理人：张凯，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁蓬鑫，西藏博煒（林芝）律师事务所律师。原审被告：格桑旦增，男，1981年3月8日出生，藏族，务工，住西藏山南市。第三人:边巴泽仁，男，1982年6月26日出生，藏族，务工，住西藏山南市。第三人：甲拥巴登，男，1980年6月1日出生，藏族，住西藏拉萨市。上诉人巴鲁与被上诉人罗珍、原审被告格桑旦增、第三人边巴泽仁、甲拥巴登房屋租赁合同纠纷一案，不服乃东区人民法院于2019年9月3日作出（2019）藏0502民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人巴鲁、被上诉人罗珍委托诉讼代理人张凯和袁蓬鑫、第三人甲拥巴登到庭参加诉讼。原审被告格桑旦增、第三人边巴泽仁经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巴鲁上诉请求：1、请求依法撤销（2019）藏0502民初95号民事判决。2、请求法院重新审理本案。3、请求一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定错误，巴桑与扎西次仁签订了租赁合同，租期虽然是自2017年5月1日至2018年5月1日止，但后扎西次仁默认由巴桑将其房屋转租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，将租赁物转租给第三人。2017年5月1日作为第一继承人罗珍委托扎西次仁与巴鲁签订合同《房屋租赁合同》，因此作为委托人罗珍应当承担被委托人扎西次仁同意转租的法律后果，故巴鲁与第三人边巴泽仁签订的转让合同有效，巴鲁有权继续承租罗珍的房子，且2018年5月1日至罗珍起诉之日期间罗珍未提出异议，巴鲁和罗珍构成了事实的房屋租赁关系，罗珍应当继续和巴鲁签订《房屋租赁合同》，故罗珍不应当解除合同，巴鲁特提起上诉，请求贵院依法维护其的合法权益。罗珍答辩称：1、巴鲁的上诉理由中其诉称的经过扎西次仁默认后进行转租是不符合事实，不能代表此后巴鲁转租的过程中罗珍也委托了扎西次仁。但转租部分没有委托给扎西次仁。2、巴鲁不应当解除租赁合同，双方在合同期满后就变成不定期租赁关系，罗珍可以随时解除的权利，巴鲁希望继续签订租赁合同的理由不合理。3、巴鲁在法定期限内未交诉讼费，应按撤诉处理。甲拥巴登答辩称：不同意一审的判决，1、转租房屋是经过扎西次仁同意的，转租时房屋费和电费是不拖欠的。2、房屋是以44万元的转让费转租给边巴泽仁，至今边巴泽仁还欠我们30多万元的转让费。罗珍向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》；2、由被告巴鲁返还原告位于结莎居委会扶贫综合楼A区商品房；3、由被告巴鲁向原告支付拖欠的房屋租金、转让费及电费共计299912元；4、由被告巴鲁支付违约金及滞纳金89973元；5、由被告巴鲁支付自立案之日起至本案判决书或调解书生效之日至的电费及租金；6、由被告格桑旦增在担保范围内对上述款项承担连带支付责任；7、由二被告负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月1日山南地区乃东县泽当镇结莎居委会（甲方）与罗布桑珠（乙方）签订《土地租赁合同》，该合同约定由甲方将位于××区东南拐角处宽度23.70米。东西宽度26.95米，南北长度48.7米（以红外线图为准）、1.85亩（1229.8平方米）的土地出租给乙方，租期自2007年11月1日起至2035年11月1日止，合同还对双方其他权利义务进行了约定。乙方罗布桑珠于2017年6月28日去世，2017年5月1日作为第一继承人的原告罗珍（出租方）委托案外人扎西次仁与被告巴鲁（承租方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定由原告罗珍将位于结莎居委会扶贫综合楼A区商品房出租给被告巴鲁，租期自2017年5月1日至2018年5月1日止，每间房屋的租金为每月1400元，年租金共计15400元，合同同时约定了其他权利义务。原告罗珍与被告巴鲁签订合同至今，被告巴鲁已向原告支付了自2017年5月1日至2018年2月期间的案涉房屋资金100000元。被告巴鲁未支付的案涉房屋租金为：自2018年2月至2018年3月期间的23618元；2018年4月的15400元；2018年5月的17600元；2018年6月的17600元；2018年7月的17600元；2018年8月的17600元，未付房屋租金共计109418元及2018年5月1日至2018年8月1日期间的转让费18333元（55000÷12个月×4个月）。一审法院另查明，2018年1月27日被告巴鲁、案外人白西（甲方）与第三人边巴泽仁(乙方)签订了《酒吧承包合同》，合同约定由甲方将位于山南市××区酒吧承包给第三人边巴泽仁，承包期限自2018年1月27日至2018年4月27日止。2018年5月20日第三人甲拥巴登（甲方）与第三人边巴泽仁（乙方）签订了《酒吧承包转让合同》，合同约定由甲方将位于山南市××区酒吧承包给第三人边巴泽仁，承包期限自2018年5月20日至2018年8月20日至。被告巴鲁与第三人甲拥巴登系合伙关系。一审法院再查明，庭审中原告罗珍自认因巴鲁拖欠房租，故已于2018年9月底对案涉房屋进行落锁。一审法院认为，原告罗珍（出租方）与被告巴鲁（承租方）签订的《房屋租赁合同》内容属双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，该院予以确认。一、关于原告罗珍要求解除与被告巴鲁之间的不定期（房屋租赁合同）的诉讼请求，2017年5与1日原告与被告巴鲁签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2017年5月1日至2018年5月1日止，双方当事人约定的房屋租赁期限已届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，对于不定期合同，当事人可以随时解除合同。故对原告的该项诉讼请求，与法有据，该院予以支持。二、关于原告罗珍要求由被告巴鲁返还原告位于结莎居委会扶贫综合楼A区商品房的诉讼请求，因原告与被告巴鲁签订的（房屋租赁合同）已解除，双方的权利义务关系终止，故原告的该项诉讼请求，与法有据，该院予以支持。三、关于原告罗珍要求被告巴鲁支付拖欠的租金、转让费及电费299912元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，原告作为出租方已将案涉房屋交付被告巴鲁使用，被告巴鲁作为承担方亦应按照约定履行支付租金及转让费的义务。但自双方签订《房屋租赁合同》至今，被告巴鲁仅向原告支付了2017年5月1日至2018年2月期间的租金，此后未在支付剩余租金内的房屋租金和续租期间的转让费，包括：2018年2月至同年3月期间的23618元，2018年4月的租金15400元以及2018年5月至同年8月（4个月）的期间每月租金17600元；拖欠房屋租金共计109418元；2018年5月1日至同年8月31日期间的转让费18333元（55000÷12个月×4个月）。上述房屋租金和转让费该院予以支持。鉴于原告在庭审中自认于2018年9月对案涉房屋大门进行落锁的事实，2018年9月开始被告巴鲁未再实际占有，使用案涉房屋，故该院对原告主张的2018年9月至2019年2月28日期间的房屋租金105600元以及2018年9月至2019年5月1日期间的转让费36667元不予支持。对于原告主张的电费29894元，因原告未提交相关证据，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，原告应承担举证不能的法律后果。综上，对原告罗珍要求由巴鲁支付拖欠的房屋租金、电费、转让费299912元中的租金109418元及转让费18333元，共计127751元，该院予以支持。四、关于原告罗珍要求由被告巴鲁支付违约金及滞纳金89973元的诉讼请求，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第十七条第一款及第二款约定：“乙方应按照合同总金额的7%向甲方支付违约金，在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按上述费用总额7%支付甲方滞纳金”，庭审中，虽原告自愿将约定的违约金与滞纳金数额调整为30%，但根据《最高人民法院关于逾期付款违约金约定按照何种标准计算问题的批复》的规定，该院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。因该院已对原告主张的违约金予以支持，原告的损失已得到补偿，故该院对滞纳金不予支持。结合本案的案件事实，该院酌情确定逾期付款的时间为2018年9月1日至2019年9月4日，故逾期付款利息为5602.84元（127751×4.35%÷365×368天＝5602.84元）。五、关于原告罗珍要求由被告支付从立案之日至本案判决书生效之日的租金的诉讼请求，因原告在庭审中自认于2018年9月对案涉房屋大门进行落锁的事实，故该院有理由认为2018年9月开始被告巴鲁未实际占有使用案涉租赁房屋，故原告主张的该项诉讼请求，于法无据，该院不予支持。六、关于原告罗珍要求由被告格桑旦增承担连带责任的诉讼请求，经庭审核实，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中，虽载有：“担保人格桑旦增”的内容，且按有手印，但被告格桑旦增对此不予认可，且证人边巴次仁的证词能够证实被告的反驳意见，加之原告也对此事实未提交任何证据证实。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条第（一）项的规定，原告应当对主张的该法律关系的基本事实，承担举证证明责任。故原告的该项诉讼请求，于法无据，该院不予支持。综上，该院对原告罗珍的诉讼请求中：1.解除原、被告双方之间的不定期房屋租赁合同，予以支持；2.由被告巴鲁返还原告位于结莎居委会扶贫综合楼A区涉案房屋，予以支持；3.由被告巴鲁支付拖欠的租金、转让费及电费299912元中的租金及转让费127751元，予以支持；4.由被告巴鲁支付拖欠的电费不予支持；5.由被告巴鲁支付违约金及滞纳金89973元中的违约金5602.84元，予以支持。6.由被告巴鲁支付从本案立案之日至本案判决书生效之日的租金，不予支持；7.由被告格桑旦增承担连带责任不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告罗珍与被告巴鲁于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告巴鲁自本判决发生效力之日起一个月内向原告罗珍返还位于结莎居委会扶贫综合楼A区商品房（共11间房屋）；三、由被告巴鲁自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告罗珍支付拖欠的房屋租金109418元及转让费18333元，二项共计127751元；四、由被告巴鲁自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告罗珍支付2018年9月1日至2019年9月4日期间的逾期付款利息5602.84元；五、驳回原告罗珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7148.28元，由原告罗珍负担2967.08元，由被告巴鲁负担4181.2元。巴鲁在二审庭审中对一审中的以下证据进行了重新举证：1、《酒吧承包转让合同》，拟证明房子转让给边巴泽仁的时候水电费及房租费已向扎西次仁结清的事实。罗珍质证称该合同的相对方不是被上诉人自己，且与本案无关联性，对该证据的三性及证据目的均不予认可。本院认为该证据与本案无关联性，不予采纳。2、收据，拟证明该收据是扎西次仁给巴鲁开的。罗珍质证称该收据上没有扎西次仁的签名，也没有相应的转账凭证来印证，对该证据的三性及证据目的均不予认可。本院认为该证据并不能证明收据是有扎西次仁所出，且与本案无关联性，不予采纳。3、《酒吧承包合同》，拟证明签订该合同时扎西次仁是知情的，当时打收据的时间也是2017年9月1日。罗珍质证称该证据的三性及证明目的不予认可。本院认为，该证据与本案无关联性，本院不予采纳。二审中，双方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。根据双方当事人的上诉理由及答辩意见，本案争议焦点是：能否解除双方之间所签订的房屋租赁合同。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。对双方当事人均具有约束力。《房屋租赁合同》虽约定的租赁期限至2018年5月1日止，但租赁期间届满后，双方未签订新的《房屋租赁合同》巴鲁仍继续使用租赁物，罗珍亦未提出异议，原租赁合同有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”及《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，一审法院据此认定案涉《房屋租赁合同》继续有效，罗珍与巴鲁之间形成不定期租赁关系，罗珍可以随时解除合同及巴鲁应当支付相应租金，并无不妥。合同解除后，巴鲁应当返还案涉房屋。巴鲁上诉不同意解除租赁合同，返还案涉房屋的请求，本院不予支持。巴鲁诉称的未拖欠租金及水电费的请求，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定,巴鲁提交的证据不足以证明其主张的事实，故应当承担举证不能的不利后果。其上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，巴鲁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2967.08元，由上诉人巴鲁负担。本判决为终审判决。审判长 巴桑卓玛审判员 德吉措姆审判员 其米拉姆 二〇二〇年一月八日书记员 达娃昌决