浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民再61号 上诉人（申诉人、原审被告）：叶光大，男，1951年12月26日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：叶洪波，女，1978年7月4日出生，汉族，系上诉人叶光大女儿，住浙江省宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：雷伟，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（被申诉人、原审原告）：唐亚波，女，1970年3月30日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：方成林，宁波市海曙区良正法律服务所法律服务工作者。 申诉人叶光大因与被申诉人唐亚波租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市海曙区人民法院（2017）浙0203民初9865号民事判决，向浙江省宁波市海曙区人民检察院申请监督，该院提请浙江省宁波市人民检察院抗诉。浙江省宁波市人民检察院以甬检民（行）监[2019]33020000055号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年6月24日作出（2019）浙02民抗8号民事裁定，指令浙江省宁波市海曙区人民法院再审本案。该院于2019年9月12日作出（2019）浙0203民再6号民事判决。上诉人叶光大不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 叶光大上诉请求：撤销浙江省宁波市海曙区人民法院（2019）浙0203民再6号民事判决，改判驳回唐亚波的诉讼请求。事实和理由：一、涉案租赁场地属违法占用的集体所有基本农田和园地，并无证据证明场地处于乡、村庄规划区的范围之内，唐亚波行使的非法权益不应得到支持；二、在场地上砖块占用面积难以确认的情况下，举证责任应由唐亚波承担，而不是由叶光大承担，再审判决分配举证责任错误，且叶光大提供的证据可以证明砖块具体占地面积；三、叶光大与唐亚波虽签订《租赁协议》，但实质上双方属联合经营关系，直至双方联营到期、叶光大停止生产和撤离砖厂的情况下，唐亚波对场地放任不予处置，租赁场地未及时清退，唐亚波负有主要责任，唐亚波从未通知叶光大清理场地，而估算清理费用也不会超过2万元，唐亚波不得就扩大的损失要求赔偿。 唐亚波辩称，自2017年12月21日开始对农村的违法用地是一经发现就需要拆除的，而这之前的违法用地是逐步解决，涉案场地属于村里的四荒地，使用时间段尚不存在村庄规划区的情形，规划局也未成立；叶光大一直在使用涉案场地，唐亚波曾多次通知腾退，亦于场地铁门上张贴通知腾退，涉案租赁场地未及时清退唐亚波并无任何责任；联合经营相关事宜可另行起诉，不宜在本案中处理。综上，请求驳回叶光大的上诉请求，维持原判。 唐亚波向一审法院起诉请求：1.叶光大立即腾出在原宁波市鄞州鄞江柴家水泥砖厂内所堆砖头（占地约7.8亩范围内）和该厂靠宕山水泥路北侧东边占用一排六间的一楼房屋；2.支付场地和房屋占用费240330元（计算方式为20833元/月×10月+16000元/月×2月，上述费用系从2017年1月1日暂计算至2017年12月30日，以后计算至实际履行日止）。 一审法院原审认定事实：2010年5月1日，宁波市鄞州区鄞江镇大桥村经济合作社与宁波市鄞州鄞江柴家水泥砖厂签订《资产租赁合同》一份，约定：将柴家公墓地前的一块宅基地有偿租赁给原宁波市鄞州鄞江柴家水泥砖厂开办水泥砖厂；租赁期限为19年，自2010年5月1日起至2028年4月30日止，合同签订日一次性付清380000元；宁波市鄞州鄞江柴家水泥砖厂如将租用资产转让给第三方承租使用，必须事先征得出租方的同意。2010年6月4日，宁波市鄞州鄞江柴家水泥砖厂成立，性质为个体工商户，经营者为唐亚波，经营项目为水泥多孔砖、水泥实心砖、人行道地砖的制造和加工。2017年4月14日，宁波市鄞州鄞江柴家水泥砖厂注销工商登记。2014年1月1日，叶光大（乙方）与宁波市鄞州鄞江柴家水泥砖厂（甲方）就柴家水泥砖厂租赁一事签订《租赁协议》一份，约定：租赁期限为三年，从2014年1月至2016年12月31日止，每年租金为250000元，第一年租金协议签字后付清，第二年、第三年每年在1月底付清；甲方原有不动产归乙方使用，三年租赁期满后乙方必须可正常运转移交给甲方，如有损坏及时赔偿；乙方在租赁期内必须及时交纳各项税金及附加费、水电费等；中途遇村及国家政策要强制关停，甲方按月退还租赁款；甲方原有塑料模板，乙方如需要三年后按原来数量归还甲方；铲车、叉车乙方如要，甲方另作价；甲方在乙方经营期内，可以装运产品50万块多孔砖，作为经营期内保证金，此保证金在第三年年底归还给乙方，乙方中途违约扣没砖款，如甲方中途违约乙方有权没收车间设备，作为保证金；其中，叶光大股份为捌股，唐亚波股份为贰股，具体日常经营由叶光大负责安排。租赁期间，叶光大均按约支付场地使用费用。截至目前，涉案场地内仍有砖块堆放。 2017年10月9日，宁波市海曙区鄞江镇大桥村民委员会出具证明一份，载明宁波市海曙区鄞江镇大桥村股份经济合作社与唐亚波签订的柴家水泥砖厂资产租赁合同中，该经济合作社同意唐亚波与叶光大在2014年1月1日签订《租赁协议》。 2017年10月1日，唐亚波与案外人王国平签订《厂房租赁合同》一份，约定唐亚波将位于南边（原宁波市鄞州鄞江柴家水泥砖厂）出租给案外人王国平，该场地东至横鄞线约100米处，南至农地，西至宁波拓铁机械有限公司约50米，北至宕山水泥路，面积为12亩；因原租户叶光大尚有砖头堆放场地和占用沿宕山水泥路一侧房屋，无法接手和正常使用，故现约8亩砖头堆场不在本租赁范围，直至唐亚波收回后为实际租赁；租赁期限为10年，从2017年10月1日起至2027年9月30日止；租金第一年至第三年为200000元；后三年为250000元；再后四年为300000元，因原租户叶光大尚有砖头堆放场地和占用沿宕山水泥路一侧房屋，无法接手和正常使用，故本合同以叶光大所占地方全部搬出即生效，租金每月扣除16000元，直至唐亚波收回为止。 2018年1月8日，宁波市海曙区鄞江镇大桥村民委员会出具证明一份，载明原宁波市鄞州鄞江柴家水泥砖厂地处柴家村南边，东至横鄞线（直线距离约109米）；南至水田；西至宁波拓铁机械有限公司门卫（直线距离约50米）；北至宕山路；该厂区总占地面积为12亩。 一审法院原审认为，叶光大曾与宁波市鄞州鄞江柴家水泥砖厂签订租赁协议，现场地使用期限届满后，双方并未就场地使用问题另行达成协议，故叶光大应及时将所占用场地返还宁波市鄞州鄞江柴家水泥砖厂。因宁波市鄞州鄞江柴家水泥砖厂已于2017年4月14日注销工商登记，故唐亚波作为经营者起诉，主体适格。叶光大称涉案场地目前遗留有叶光大使用场地之初唐亚波存放的砖块，但结合证人证言，上述砖块应已实际销售或处理完毕，且场地使用期限的起始及费用支付时间亦属双方自愿协商确定，故对叶光大的该项辩称，不予采信。叶光大称涉案场地内的部分砖块系唐亚波提取的经营期保证金，唐亚波对此予以否认，认为因叶光大在《租赁协议》约定的期限内按时支付费用，故唐亚波并未实际装运上述砖块作为保证金。该院认为，叶光大并未提供充分的证据证明唐亚波实际装运相关砖块并存放于该场地内，结合唐亚波提供的《租赁协议》，唐亚波并未主张叶光大在《租赁协议》约定的使用场地期限内存在违约行为，故上述砖块即使装运作为保证金亦应在约定的使用期限届满后归还叶光大，故对叶光大关于上述砖块无需由其腾退的辩称该院不予采信。叶光大及证人林某关于唐亚波同意其实际使用场地至2017年4月的辩称，未有其他相应的证据予以佐证，且证人王某亦陈述该时间点系叶光大告知，故原审对叶光大的上述辩称不予采信。叶光大与唐亚波及证人间的经营合作事宜，各方应另行理直。根据唐亚波提供的证据及该院现场勘查，涉案场地内部分面积已另行出租给他人，部分面积有砖块及杂物等堆放，该场地靠宕山水泥路北侧东边占用一排六间的一楼房屋已上锁，无人应答。现双方约定的涉案场地使用期限届满，叶光大未及时腾退场地，故叶光大应支付自2017年1月1日起至实际腾出场地之日止的占有使用费。2017年1月1日至2017年9月30日期间，占有使用费可参照年租金200000元标准计算，故该院确认该期间的占有使用费为150000元。2017年10月1日起，唐亚波将约4亩涉案场地出租给案外人王国平，从现场勘查情况看，场地内堆放的成形砖块及砖块碎块等虽总体数量不大，但堆放占地分布较广，唐亚波对场地采取分割出租使用存有一定难度，叶光大辩称其在涉案场地堆放的砖头所占面积较少，但未指出具体的占用面积，亦未提供相应的证据予以佐证，故自2017年10月1日起按照唐亚波主张的叶光大实际占用的面积，原审认定参照月租金11000元标准计算场地占有使用费。因唐亚波并未提供充分的证据证明截止目前涉案场地靠宕山水泥路北侧东边占用一排六间的一楼房屋尚由叶光大占有使用，结合该院现场勘查及了解情况，对唐亚波的该项腾退请求，原审不予支持。 一审法院原审判决：一、叶光大于本判决生效之日起十日内腾退原宁波市鄞州鄞江柴家水泥砖厂内所堆砖块（具体界址为：地处柴家村南边，东至横鄞线（直线距离约109米）；南至水田；西至宁波拓铁机械有限公司门卫（直线距离约50米）；北至宕山路的除案外人王国平使用的约4亩场地外约7.8亩的场地）二、叶光大于本判决生效之日起十日内支付唐亚波场地占有使用费150000元，并支付自2017年10月1日起参照月租金11000元标准计算至实际腾退之日止的场地占有使用费；三、驳回唐亚波的其他诉讼请求。案件受理费4905元，由唐亚波负担1605元，叶光大负担3300元。 浙江省宁波市人民检察院提出抗诉意见：宁波市海曙区人民法院（2017）浙0203民初9865号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，有新的证据，足以推翻原判决、裁定。理由如下：有新证据表明，唐亚波未经依法办理用地手续，擅自长期占用鄞江镇大桥村土地填塘渣作水泥砖堆场，并将该场地及相关设施予以转租获取收益，唐亚波与叶光大的租赁协议应属无效，原审对唐亚波的诉请予以支持，于法无据。宁波市鄞州鄞江梅园新型建筑材料厂成立于2007年11月25日，法定代表人为唐亚波。根据宁波市国土资源局海曙分局出具的《国土资源违法线索核查情况告知书》以及宁波市海曙区人民法院（2017）浙0203行审393号行政裁定书，该厂因擅自占用鄞江镇大桥村土地填塘渣作水泥砖堆场，宁波市国土资源局鄞州分局已于2008年4月16日作出甬鄞[2008]237号行政处罚决定，责令退还非法占用的土地，恢复土地原状，没收相关设施并处以罚款。但唐亚波未完全履行行政处罚决定书中规定的法律义务，于2010年5月1日以鄞江柴家砖厂的名义与原宁波市鄞州区鄞江镇大桥村经济合作社签订《资产租赁合同》，继续非法占用涉案土地经营开办水泥砖厂，并成立鄞江柴家砖厂，注销宁波市鄞州鄞江梅园新型建筑材料厂，之后与叶光大签订《租赁协议》，将涉案场地与相关资产转租给叶光大经营。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，唐亚波违反法律法规强制性规定，占用基本农田经营，已有行政机关及法院生效裁定作出认定。故无论是其与村经济合作社签订的《资产租赁合同》还是其与叶光大签订的《租赁协议》均属无效，唐亚波将鄞江柴家砖厂转租所得利益系违法所得，不应受到法律保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条所规范的系城镇房屋的出租事项，且调整的是出租人与次承租人之间的关系，与本案唐亚波非法占有农村集体土地转租谋利是完全不同的事由。现唐亚波诉请叶光大支付场地和房屋占用费，系基于占有涉案土地的基础上行使的非法权益，于法于理均不应得到支持。综上所述，宁波市海曙区人民法院（2017）浙0203民初9865号民事判决，认定的基本事实缺乏证据证明，有新的证据，足以推翻原判决、裁定。 一审法院再审后，对有争议的事实认定如下： 2018年9月3日，宁波市国土资源局海曙分局出具给叶光大《国土资源违法线索核查情况告知书》一份，载明宁波市鄞州鄞江梅园新型建筑材料厂于2007年11月擅自占用鄞江镇大桥村土地填渣作水泥砖堆场，宁波市国土资源局鄞州分局已于2008年4月16日作出行政处罚决定书，文号为甬鄞[2008]237号，面积5938平方米。该局已将其作为历史积案移送海曙区人民法院，海曙区人民法院已于2017年7月20日作出行政裁定书，文号为（2017）浙0203行审393号。另发现约有1.9亩土地为建筑材料堆场，该局将依法立案查处。 宁波市海曙区人民法院于2017年7月20日作出（2017）浙0203行审393号行政裁定书，载明宁波市国土资源局于2008年4月16日作出的甬鄞[2008]237号行政处罚决定书认定，宁波市鄞州鄞江梅园新型建筑材料厂未经依法办理用地手续，于2007年11月擅自占用鄞江镇大桥村土地填渣作水泥砖堆场，违法用地面积为5938平方米，其中基本农田4689平方米、园地1249平方米。该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款和第四十三条、第四十四条的规定。宁波市国土资源局依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，对宁波市鄞州鄞江梅园新型建筑材料厂作出以下行政处罚：1.责令退还非法占用的5938平方米土地；2.限在收到处罚决定书之日起十五日内自行拆除在非法占用的4689平方米基本农田上所填的塘渣和其他设施，恢复土地原状；3.对在非法占用的1249平方米园地上所填的塘渣和其他设施，依法予以没收；4.并处每平方米20元的罚款（计人民币118760元）。裁定：对上述处罚决定书第1项、第2项内容准予强制执行，并交由宁波市海曙区鄞江镇人民政府组织实施。 另查明：1.宁波市鄞州鄞江梅园新型建筑材料厂于2007年11月25日注册成立，个体工商户，经营者为唐亚波。2.原审判决生效后，叶光大不服，向本院申请再审。2019年1月10日，本院作出（2018）浙02民申237号民事裁定，驳回叶光大的再审申请。 一审法院再审认为，本案的争议焦点主要是：1.租赁合同的效力；2.租赁合同无效，出租人能否收取承租人占用房屋、土地期间占有使用费；3.叶光大实际占用面积。 关于租赁合同的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款规定，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。又《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，唐亚波未经依法办理用地手续，擅自占用鄞江镇大桥村土地填渣作水泥砖堆场、违法搭建厂房、平房并转租给叶光大经营，双方签订的《租赁协议》违反了法律法规的强制性规定，应属无效。但《租赁协议》履行期已届满，唐亚波原审诉求系要求腾退相关租赁用地并支付场地和房屋占用费，并不涉及租赁合同效力问题。 关于租赁合同无效，出租人能否收取承租人占用房屋、土地期间占有使用费问题。叶光大租赁唐亚波的标的物包括唐亚波从鄞江镇大桥村租赁该集体所有的土地后违法搭建的厂房、平房及场地。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。故本案纠纷可参照该解释处理。根据该解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。唐亚波与叶光大签订的租赁协议使用期限届满后，双方并未就房屋、场地使用问题另行达成协议，叶光大应及时将所占用房屋、场地返还，如未返还则应支付占用期间的占用使用费。 关于认定叶光大占用场地面积错误的问题。原审根据唐亚波提供的证据并进行了现场勘察，认定场地内堆放的成形砖块及砖块碎块等虽总体数量不大，但堆放占地分布较广，唐亚波对场地采取分割出租使用存有一定难度。叶光大主张其在涉案场地堆放的砖头所占面积较少，但未指出具体的占用面积，亦未提供相应的证据予以佐证，再审阶段也未提供相应证据，原审认定结果并无不妥。原审综合考虑场地占用情况、双方租赁协议约定内容等，确定了场地占用费，叶光大未提交其他证据证明存在认定不合理的情况，原审认定并无不妥。另外，叶光大提出的关于双方是联合经营关系的问题，叶光大并未在原审中提出相应诉讼请求，关于清算问题双方应另行理直或向法院另行起诉，原审已明确告知。 综上，抗诉机关的抗诉理由、叶光大的申诉诉请均不能成立，该院不予支持。该院原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，一审法院再审判决：维持该院（2017）浙0203民初9865号民事判决。 本院二审期间，叶光大向本院提交鄞江镇柴家水泥砖厂分解图一份及照片打印件二份，拟证明涉案租赁合同到期后，叶光大已经撤离生产场地，厂房、设备已经全部归还给唐亚波。唐亚波质证认为，该证据无法证明照片的原始载体，照片上的物品也不是唐亚波所有，不能证明待证事实。唐亚波向本院提交照片打印件四份，拟证明国土资源局处罚的1.9亩土地与本案纠纷无关，系唐亚波后来建造的房屋占地面积。叶光大质证认为，对照片的真实性没有异议，但反映不出拍摄时间，无法体现砖块堆放的面积，不能证明待证事实，砖块占用的面积应按照国土资源局查明的1.9亩为准。 本院认证意见如下：针对叶光大提供的证据，该证据无法证明照片拍摄的时间，不能证明待证事实，本院不予采信。针对唐亚波提供的证据，该证据无法证明照片拍摄的时间，不能证明待证事实，本院不予采信。 经审理，本院对一审法院再审判决认定的事实予以确认，并根据当事人陈述补充认定事实如下：叶光大、唐亚波均确认涉案场地所堆放的砖块由叶光大于2018年7月30日完成腾退清理。 本院认为，涉案《租赁协议》因违反法律法规的强制性规定而无效，且该《租赁协议》约定的合同履行期已届满，叶光大应及时将所占用房屋、场地予以返还。鉴于宁波市国土资源局对宁波市鄞州鄞江梅园新型建筑材料厂（以下简称梅园材料厂）已作出行政处罚，责令其自行拆除在非法占用的农田上所填的塘渣和其他设施，恢复涉案土地原状等，故唐亚波作为已注销工商登记的梅园材料厂的经营者起诉要求叶光大腾退对非法占用的涉案场地的诉请，应予以支持。一审法院原审根据唐亚波提供的证据并进行了现场勘察，认定叶光大占用期间涉案场地内堆放的成形砖块及砖块碎块等虽总体数量不大，但堆放占地分布较广，唐亚波对场地采取分割出租使用存有一定难度，叶光大虽主张其在涉案场地堆放的砖头所占面积较少，但未提供足够的证据予以佐证，一审法院原审、再审认定事实正确。一审法院原审、再审综合考虑涉案土地填塘渣后作为水泥砖堆场的适堆性、场地占用情况、场地租赁协议约定内容等确定了场地占有使用费，叶光大未提交其他证据证明该认定存在不合理的情况，一审法院原审、再审认定的场地占有使用费并无不当。唐亚波请求叶光大参照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，应予支持。叶光大提出的关于双方是联合经营关系的问题，叶光大并未在原审中提出相应诉讼请求，可另行厘直。综上，叶光大的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。一审法院再审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持浙江省宁波市海曙区人民法院（2019）浙0203民再6号民事判决。 二审案件受理费3300元，由上诉人叶光大负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张良宏 审 判 员 沈路峰 审 判 员 袁玮玮 二〇二〇年一月十三日 代书记员 印孟娜