江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初7754号原告（反诉被告）：南京华迅建筑装饰工程有限公司，住所地南京市六合区大厂凤凰南路。法定代表人：陆长利，该公司总经理。委托诉讼代理人：许贵富，江苏信棠律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢从锐，男，1972年12月13日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：胡继林，江苏峻格律师事务所律师。原告（反诉被告）南京华迅建筑装饰工程有限公司（以下简称华迅公司）与被告（反诉原告）谢从锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）华迅公司的委托诉讼代理人许贵富、被告（反诉原告）谢从锐及其委托诉讼代理人胡继林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华迅公司向本院提出诉讼请求（变更后）：被告谢从锐支付租金48424.66元（按照年租金35000元，自2018年7月1日起至2019年11月18日止）。事实和理由：2017年3月10日，原、被告及南京某特种气体有限公司签订《场地租赁协议》1份，约定：场地租金按照先付后租原则，从2017年7月1日起，每年一付，一次性支付全部租金35000元。协议签订后，被告向原告支付至2018年6月30日期间的租金。2018年6月30日租期届满，原告以被告承租场地和房屋、库房从事危险品销售存在安全隐患为由提出解除合同，并要求被告返还承租的房屋及场地，被告拒不搬出。2018年7月20日，双方在派出所达成协议，约定：双方通过诉讼解决纠纷；诉讼期间保持场地原貌，被告有进出场地自由；被告如败诉，自2018年7月1日起按原合同租金付至判决后执行付清。被告系实际承租人，南京某特种气体有限公司该协议项下所有权利义务均由被告承受。因被告从事危险品业务，存在安全隐患，且一年租期已满，双方之间形成不定期租赁关系，原告提出解除合同、返还租赁物、支付租赁费，有事实和法律依据。被告谢从锐辩称，原告所述与事实不符。2017年3月18日，原、被告签订租赁合同，原告同意将房屋长期租赁给被告。在此前提下，被告于2017年4月1日与于某签订转让协议，以80000元对价受让南京某特种气体有限公司经营权，并向原告支付1年租金35000元（至2018年6月底）。不久，原告即以各种方式要求被告搬走、收回场地和房屋，并采取堵门等武力方式迫使被告无法经营。房屋场地早已被原告收回，并且已经租赁给他人，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告谢从锐向本院提出诉讼请求（变更后）：反诉被告华迅公司赔偿损失115000元。事实与理由：被告在征得原告同意签订长期库房租赁合同的前提下，于2017年4月1日受让了南京某特种气体有限公司经营权，并实际支付给于某转让费现金80000元，支付给原告至2018年6月底的场地（库房）租赁费35000元。不久，原告即以各种方式要求被告搬走、收回场地和房屋，并采取存在安全隐患为由提出解除合同并拒绝退还已收取的租金和赔偿被告因无法经营而造成的转让费损失，为此双方发生争议。原告见被告拒绝解除合同，即以堵门、拒绝被告人员及车辆设备、产品出入等方式强行将租赁场地收回并出租给他人从事废旧物资收购及电气焊业务，且拒绝提供房屋产权证及租金发票，致使被告未领取安全生产许可证，无法正常从事特种气体经营。期间，被告多次要求与原告协商解除合同赔偿事宜均遭拒绝。双方之间租赁合同合法有效，原告恶意违约，依法应当赔偿被告转让费损失80000元、租金损失35000元计115000元，经营损失不主张了。反诉被告华迅公司辩称，2014年原告将房屋、仓库租给南京某特种气体有限公司，至2017年3月10日原、被告及南京某特种气体有限公司签订租赁协议，实际由被告经营。2017年底，地方街道现场检查发现几间库房存放危险品，两次向原告提出有安全隐患。2018年五六月份又来过一次，为此原告通知被告到期后就不租了，不能再存放氧气瓶。2018年7月20日，被告提出要求原告给付转让费80000元，原告不同意。在派出所达成协议后，原告没有阻止被告进场，办公室和库房都在一个院子里，院子门也是开着的。办公室和库房门都是被告锁起来的，还存放有办公家具和办公用品等物品，原告也无法撬开。原告没有违约行为，被告主张的损失与本案没有关联，被告也实际使用租赁的房屋，请求驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：南京某特种气体有限公司系2005年10月31日成立，注册住所地为南京市六合区XX路XX号，法定代表人为于某，经营范围为危险化学品批发（按许可证所列项目经营）；五金、建筑材料、日用杂品销售。2014年9月30日，南京某特种气体有限公司取得《危险化学品经营许可证》，许可范围：二类压缩气体和液化气体，有效期限自2014年9月30日至2017年9月29日。2017年3月10日，甲方华迅公司与乙方南京某特种气体有限公司（于某、谢从锐）签订场地租赁协议1份，约定：甲方将六合区XX路XX号的部分空闲场地、办公用房楼上1间、房屋楼下1间及库房4间租赁给乙方使用；租金按照先付后租原则，从2017年7月1日开始每年一付，一次性支付全部租金35000元；本协议租赁时间为无固定期。如果乙方的特种气体用库房对甲方有安全影响，不符合国家规定的特种气体规范要求的，甲方可以终止协议……。2017年3月18日，原、被告签订库房租赁合同1份，约定：华迅公司将六合区XX路XX号的库房1间出租给谢从锐注册公司及经营使用；租赁期限自2017年3月20日起长期使用。2017年4月1日，谢从锐与于某签订转让协议1份，约定于某将南京某特种气体有限公司转让给被告经营，转让费80000元。当天，于某出具给谢从锐收条1份，载明“今收到谢从锐付南京某特种气体有限公司转让款捌万元整。注：此款由齐某转付”。后谢从锐向华迅公司支付2017年7月1日至2018年6月30日租金35000元，并实际经营南京某特种气体有限公司，但未办理该公司股权及法定代表人登记变更手续。2017年9月1日，江苏某安全技术科技有限公司受南京某特种气体有限公司委托对其安全现状进行评价，综合评定结论：南京某特种气体有限公司危险化学品的经营条件符合安全要求。但有关管理部门未核发南京某特种气体有限公司2017年9月30日以后的《危险化学品经营许可证》。南京某特种气体有限公司自2017年10月起停止经营。后华迅公司以地方政府现场检查发现安全隐患为由通知谢从锐2018年6月30日到期后就不再续租了，谢从锐要求华迅公司退还租金并承担转让费损失，双方发生争执。为此，原、被告于2018年7月20日签订协议1份，约定：双方同意通过诉讼解决纠纷；诉讼期间保持场地原貌，谢从锐有进出场地自由；谢从锐如败诉，自2018年7月1日起按原合同租金付至判决后。2019年10月14日，华迅公司向本院提起本案诉讼。2019年11月18日，谢从锐向本院提起反诉。诉讼中，原、被告确认案涉租赁合同于2019年11月18日解除，案涉租赁物交还给华迅公司。南京某特种气体有限公司及谢从锐向本院出具情况说明：自2017年4月1日起，南京某特种气体有限公司实际经营者为谢从锐，其相关权利义务均由谢从锐承担。上述事实，有当事人的陈述、《企业法人营业执照》、《危险化学品经营许可证》、《国有土地使用权证》及场地租赁协议、库房租赁合同、转让协议及收条、《南京某特种气体有限公司危险化学品经营条件安全评价报告》、协议等证据附卷予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的租赁合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于本诉。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告之间租赁合同对租赁期间约定不明，又不能达成补充协议，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。故原告提出2018年6月30日后不再续租，不构成违约，其要求被告支付此后租金的诉讼请求，应予以支持。但双方于2018年7月20日签订协议后，原告未按约定在合理期间内提起诉讼解决纠纷，致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。本院对于原告主张的2018年7月1日起一个半月内的租金损失4375元（35000元/年×1.5/12月）予以支持，超出部分不予支持。关于反诉。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，谢从锐自2017年10月起停止经营南京某特种气体有限公司，至2018年6月30日实际停止经营9个月，实际租金损失为26250元（35000元/年×9/12），超出部分不予确认。综合考虑本案合同实际履行情况，本院确定原、被告各应承担50%的责任，即华迅公司应赔偿谢从锐租金损失13125元。关于谢从锐主张的转让费损失80000元，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、谢从锐于本判决生效后10日内向南京华迅建筑装饰工程有限公司支付租金4375元；二、南京华迅建筑装饰工程有限公司于本判决生效后10日内向谢从锐支付赔偿款13125元。以上一、二项相抵，南京华迅建筑装饰工程有限公司尚应给付谢从锐8750元；三、驳回南京华迅建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求；四、驳回谢从锐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1010元，减半收取505元，由原、被告各负担252.5元；反诉案件受理费1300元，由反诉原、被告各负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  李九俊二〇二〇年一月二十一日书记员  吕 倩