贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初12125号原告：吴定娟，女，1991年1月4日出生，侗族，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：刘昱伶，重庆炜林律师事务所律师。被告：周翠娥，女，1966年12月2日出生，汉族，住贵州省都匀市。被告：贵州鑫晨志恒信企业管理有限公司，住所地：本市云岩区普陀路130号A、B、C、D、E、F栋1层85号。法定代表人：赵光霞。被告：贵州百年同创资产管理有限公司，住所地：本市云岩区普陀路130号A、B、C、D、E、F栋1层85号。法定代表人：黄成超。三被告共同委托诉讼代理人：潘子义、袁菲菲，国浩律师（贵阳）事务所律师。原告吴定娟与被告周翠娥、贵州鑫晨志恒信企业管理有限公司（以下简称志恒信公司）、贵州百年同创资产管理有限公司（以下简称同创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告吴定娟及其委托诉讼代理人刘昱伶，三被告的委托诉讼代理人潘子义、袁菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴定娟向本院提出诉讼请求：1、请求判决撤销原告与被告一之间签订的《房屋买卖合同》；2、请求判决被告一向原告返还已付购房款135612元；3、请求判决被告二、被告三对被告一返还上述购房款承担连带责任；4、本案的诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告一及被告二立即为原告为涉案房屋办理过户登记手续；2、被告一及被告二立即向原告支付违约金4214.78元；3、本案的诉讼费用由被告一及被告二承担。事实和理由：原告与被告周翠娥、志恒信公司经协商一致于2018年9月26日签订《房屋买卖合同》，合同经三方签字、盖章，自签订之日起对三方发生法律效力。合同约定由原告购买被告周翠娥位于贵阳市云岩区商铺，建筑面积为10平方米，综合总价款为421478元，且合同还约定了付款方式、房屋交付、产权证书办理等内容。2018年9月20日，原告按被告周翠娥及志恒信公司的要求向被告同创公司通过微信转账方式向被告同创公司支付了涉案商铺的认购金30000元，2018年9月26日，原告按被告周翠娥的要求向被告志恒信公司通过ＰＯＳ机的方式支付了涉案商铺首付款105612元，且原告与被告周翠娥于当日经协商一致确定原告将涉案商铺的前期租金转化为商铺剩余首付款。原告已按合同约定完全履行了支付涉案商铺首付款的义务，但现据原告了解该涉案商铺并不能办理过户登记，因此被告周翠娥及被告志恒信公司明知涉案商铺不能办理登记仍与原告签订合同，存在欺诈，且被告周翠娥至今未按合同约定为原告办理涉案商铺的过户手续，被告周翠娥的行为已严重违反了法律规定及合同约定，侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》之规定，向法院提起诉讼，望判如所请。三被告辩称：1、涉案房屋可以办理过户登记，被告不存在欺诈行为，案涉房屋在办理过户前须经规划部门进行产权重新划分、再将划分后的产权办理至原产权人名下，产权人依据与买受人之间签署的买卖合同将划分后的产权进行过户，案涉房屋产权划分正在依法按程序办理中；2、原告已按照合同约定以房屋所有人身份享受了租金收益，要求撤销违背诚实信用原则。对于变更后的诉请的意见为被告仅能承诺尽快为原告办理房屋过户，未按合同约定办理产权登记，并非被告单方面原因导致，原告需证明已按合同约定提交并配合办理相关手续。本案诉讼费不应由被告承担。经审理查明：位于云岩区房屋的所有权人为周翠娥，房屋建筑面积为80.2㎡，套内面积为12.62㎡。2018年9月26日，原告吴定娟作为买受人、乙方与被告周翠娥作为甲方、出卖人、志恒信公司作为丙方、居间方就上述房屋的一部分签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：第一条（一）甲方自愿出售的房屋位于：贵阳市云岩区，所有权证号为010417499号，所有权人为周翠娥。（二）该房屋用途为商业，结构为框架结构。（三）该房屋建筑面积为10平方米（具体以产权证所示的分割面积为准）……第二条（一）成交价格1房屋的综合单价为42147.84元／平方米，按建筑面积计算，综合总价款为：肆拾贰万壹仟肆佰柒拾捌元整（小写：421478元），此价已包含房款、房屋装修费、居间服务费。（二）付款方式甲乙双方经协商一致，甲方认可乙方采取以下第2种方式付款：2、乙方应在本合同签订当日，向甲方支付房屋首付款壹拾捌万壹仟肆佰柒拾捌元整（小写：181478元），剩余尾款贰拾肆万元整（小写：240000元），乙方以过户当日支付的方式支付。（三）相关办证费用1、本合同履行过程中发生的各项税、费，由甲乙双方按照国家及地方相关规定各自承担及缴纳。2、乙方同意配合甲方合理纳税，如因乙方不配合所导致的超额部分，由乙方自行承担。第六条房屋交付（一）甲方于收到乙方支付的首付款后五日内，向乙方交付房屋，乙方收到房屋后即享有占有、使用的权利。第七条关于产权证书办理的约定（一）产权过户及代办：丙方仅为甲乙双方签订《房屋买卖合同》提供居间服务，产权过户及相关税费缴纳由甲乙双方另行委托第三方代办公司办理，代办费由甲方承担。（二）甲方向乙方交付房屋后，自甲方交付房屋之日起，12个月之内为乙方办理房屋过户手续。乙方在接到甲方的过户通知后，应无条件配合办理所有手续，如乙方在接到甲方通知后3日内务正当理由拒不配合办理的，甲方有权解除合同，同时乙方已缴纳款项不予退还。（三）如甲方未按合同约定为乙方办理房屋过户手续的，按以下两种方式承担违约责任。1、若甲方未按合同约定日期为乙方办理产权过户的，甲方应向乙方支付房屋总价款1%的违约金，并继续办理产权过户。若因乙方原因导致逾期过户，甲方不承担任何责任。2、若甲方逾期超过12个月未办理产权过户手续的，乙方有权解除合同，退还房屋，要求甲方全额退还已交购房款，并按房屋综合总价款的20%向乙方支付违约金。若因乙方原因导致逾期过户的，甲方不承担任何责任……同日，原告吴定娟作为委托人与贵州黔博雅商业管理有限公司签订《房屋经营管理合同》，该合同第五条第二款第2项约定：“（1）本合同生效后七日内，乙方将前三年收益金一次性支付给甲方，本合同项下标的前三年收益金为75866元。”庭审中，原、被告均认可被告周翠娥于2018年9月26日将涉案房屋交付给原告。庭审中，被告提交1、贵阳市工程设计质量监督站机构信息、房屋产权划分平面图，拟证明涉案房屋在《房屋买卖合同》签订前已通过规划行政部门进行房屋产权划分。原告对真实性予以认可，但认为不能说明房屋现在可以办理过户。2、贵阳市云岩区普陀路130号Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ栋1层50号、62号、92号、9××号房屋产权证各一份、50-1号房屋买卖合同、产权转让完税证，拟证明周翠娥与他人交易的相同性质的商铺通过划分后的产权办理至原产权人名下后，办理过户登记。原告对真实性予以认可，但认为涉案房屋至今未办理过户登记。另查明，2018年9月20日，原告向被告志恒信公司房屋首付款105612元。2018年9月26日，经吴定娟与贵州黔博雅商业管理有限公司协商，贵州黔博雅商业管理有限公司将应支付给原告吴定娟的前三年房屋租金75866元支付给周翠娥，作为吴定娟应支付给周翠娥的房屋首付款。后，被告志恒信公司向原告出具收到原告首付款181478元的收据。另，原告提交2018年9月20日同创公司出具给原告的收据一张，载明：“今收到吴定娟交来红边门项目认购金30000元整。铺位为（1-62-3）”。被告认为该3万元不是涉案房屋首付款，仅是原告与被告同创公司之间就买方买卖达成的折扣认购金。再查明，案涉房屋已被周翠娥抵押给贵州三都农村商业银行股份有限公司，且办理了抵押登记。本院认为，原告吴定娟与被告周翠娥、志恒信公司于2018年9月26日签订的《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系有效协议。各方均应按照合同约定履行各自的义务，原告吴定娟已按合同约定支付了首付款，被告周翠娥应按《房屋买卖合同》第七条的约定自房屋交付之日起12个月内为原告吴定娟办理房屋过户手续，庭审中，各方均认可案涉房屋于2018年9月26日交付，则被告周翠娥应在2019年9月26日前为原告吴定娟办理房屋过户手续，但房屋至今未变更登记至原告吴定娟名下，根据《房屋买卖合同》第七条的约定，被告周翠娥应向原告吴定娟支付房屋总价款1%的违约金，即421478元*1%=4214.78元，对原告主张被告周翠娥向原告支付违约金4214.78元的诉请，本院予以支持。对原告吴定娟主张被告志恒信公司支付违约金的诉请，因该主张不符合《房屋买卖合同》第七条的约定，故对原告要求被告志恒信公司共同支付违约金的诉请，不予支持。关于原告主张要求被告一、被告二立即为原告办理涉案房屋过户手续的诉请，从原、被告举证来看，案涉房屋正在办理由大产权分割为小产权过程中，且涉案房屋上有抵押，尚不具备过户条件，故对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周翠娥自本判决生效之日起十日内支付原告吴定娟违约金人民币4214.78元；二、驳回原告吴定娟的其余诉讼请求。案件受理费4685元（已减半收取），由原告吴定娟负担4650元，由被告周翠娥负担35元（原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇二〇年一月十四日书记员  刘航