江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初10638号原告：南昌市永安行物业管理有限公司，住所地江西省南昌市东湖区沿江北大道2277号外滩铭座附属楼第2层（202室），统一社会信用代码913601027947827444。法定代表人：沈雪忠，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师，执业证号14301201711929673。被告：程某，男，1968年2月20日生，汉族，江西省南昌市人，现住江西省南昌市东湖区。原告南昌市永安行物业管理有限公司与被告程某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南昌市永安行物业管理有限公司的委托诉讼代理人吕文娟、被告程某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌市永安行物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付外滩铭座X栋XXXX室的物业管理费6985.8元及违约金2095.74元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告系外滩铭座X栋XXXX室业主，住宅建筑面积为133.06平方米。2015年4月，原告与南昌市朗贤外滩铭座业主委员会签订物业服务协议，后又于2017年1月1日续签朗贤外滩铭座物业服务合同，为该小区提供物业服务，高层住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.75元计算。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年1月1日起停止缴纳物业费，截至2019年6月30日，欠费30个月，每月金额232.86元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。按约定被告不按协议约定的收费标准和时间缴纳费用的，应从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金，原告酌情要求被告承担违约金2095.74元。现依法诉至法院，望法院判如所请。被告程某辩称，对原告主张的欠费期间无异议。被告是因原告违反物业管理条例和合同约定经多次沟通拒不整改才被迫停止支付物业费。1.原告违反物业管理条例和物业合同约定，未对小区设施及时合理的维护导致提前损毁：监控设施因原告一直未维护已无法使用，让业主安全受到威胁；公共区域的门、墙体瓷砖和景观路已破败不堪，甚至存在外墙体水泥块有坠落可能的安全隐患，业主多次要求原告都不排除也不作出安全警示；景观和树木因为管护不到位，已有设施损坏和树木死亡；小区配电柜未维护导致着火被烧毁；小区加压水泵一直未维护，造成水压下降无法送水入户，逼迫业主自筹资金更换；2.财务不公示，公共收益（公共区域停车收费、广告费以及快递柜安放收入均被原告违法占有）自小区业主入住以来均未公开；3.物业公司接受业委会委托维修外墙，但极度不负责任或合谋诱骗部分业主，冒充业主签字认可维修质量和面积，导致维修资金被骗，业委会已刑事报案；4.阻止业主车辆进入小区公共免费停车区域停放车辆。综上所述，被告认为不应该支付原告违法违约期间的物业费和违约金，请求维护被告的合法权益，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的2015年4月26日的物业服务协议、2017年1月1日的朗贤外滩铭座物业服务合同、南昌市不动产登记信息查询结果、张贴物业费催缴通知单的照片、小区环境照片、2019年12月18日的调查笔录等证据，本院认定事实如下：原告南昌市永安行物业管理有限公司系南昌市东湖区沿江北大道朗贤外滩铭座小区前期物业服务企业。该小区成立业主委员会后，原告于2015年4月26日与东湖区外滩铭座业主委员会签订《物业服务协议》，约定如下：1.物业管理服务内容包括房屋建筑共用部位的维护、养护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，园艺及环境卫生，公共秩序及消防，交通秩序与车辆引导，档案资料，房屋装饰装修管理等；2.协议有效日期为2015年5月1日至2017年4月30日；3.高层住宅物业管理服务费为1.75元/月·平方米（包括物业公共区域清洁、公共秩序的维护、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区共用部位共用设备设施的维养、小区智能化管理、小修、小区日常综合管理等）；4.交纳费用时间为每季度首月5日前交纳当季的物业服务费；5.乙方违反本协议，未履行本协议所约定的服务内容，甲方（东湖区外滩铭座业主委员会）有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。2017年1月1日，上述协议双方签订《朗贤外滩铭座物业服务合同》一份，约定如下内容：1.物业服务期限为三年，自2017年4月1日至2020年3月31日；2.物业服务主要内容包括负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，共有绿地、景观的养护和管理，清洁卫生服务，机动车、非机动车出入小区和停放管理,小区出入口行人出入管理，协助维护公共秩序和做好防火、防盗等安全防范工作等；3.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅为1.75元/平方米·月；4.乙方应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；5.物业服务费按季度收取，业主于每季度前15天交纳下季度物业服务费；6.小区停车场地使用费、小区广告费和其他利用小区业主共有部分从事经营活动的收益，由乙方收取用于本小区公共设施维修保养中，账目可应业委会要求公示；7.甲、乙双方或业主与乙方对物业服务质量发生争议的，双方可共同委托物业服务评估监理机构就乙方的物业服务质量是否符合本合同约定的服务标准进行评估；乙方管理服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任；业主未按本合同约定缴纳物业服务费的，经乙方书面催缴，仍未能按时足额缴纳物业服务费，应当按欠缴金额的日万分之五向乙方承担违约金。合同还对物业服务其他事项进行了约定。被告程某系南昌市东湖区沿江北大道2277号外滩铭座商住楼X栋XXXX室住宅业主，不动产面积为133.06平方米。原告以被告未向其交纳2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业费为由提起本案诉讼。案件审理过程中，被告辩称其系因原告违约才停交物业费，并对《朗贤外滩铭座物业服务合同》的合法性提出异议。本院于2019年12月18日到南昌市东湖区朱湖路豆芽巷社区居委会了解情况并制作调查笔录一份，社区工作人员介绍称东湖区外滩铭座业主委员会于2015年3月左右批复成立，首届业主委员会任期三年。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原告与东湖区外滩铭座业主委员会签订的《物业服务协议》和《朗贤外滩铭座物业服务合同》对业主具有约束力。被告程某虽提出业主委员会签订《朗贤外滩铭座物业服务合同》未经业主同意，但业主委员会作为业主大会的执行机构,对外代表全体业主与物业公司签订物业服务合同,签订涉案物业服务合同是否召开业主大会并经业主大会讨论形成决议,是全体业主与业主委员会之间的内部管理问题,被告在未提交证据证明案涉物业服务合同已经由法定程序撤销的情况下否认合同的效力，本院对其抗辩意见不予采纳。原告为小区提供了物业服务，被告作为业主应向原告交纳物业费，但原告提供的物业服务也应符合合同约定。被告欠缴物业费的抗辩理由虽不足以免除其交费义务，但结合被告提交的证据可认定原告在共用部位和共用设施的日常维修、养护和管理方面存有服务瑕疵，故本院对业主欠交的物业费予以酌减。综合本案具体情况，本院酌定被告向原告支付2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业费6287元。原告物业服务存有瑕疵，被告不是无故拒交，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告程某于本判决生效之日起十日内支付原告南昌市永安行物业管理有限公司外滩铭座商住楼X栋XXXX室2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业费6287元；二、驳回原告南昌市永安行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元(已由原告南昌市永安行物业管理有限公司预交)，由被告程某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  邬化雨二〇二〇年一月六日书记员  钟芬芬附:本案适用的有关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。