广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0282民初2207号原告：黄珊珊，女，1995年9月6日出生，汉族，住广东省五华县*******新丰，身份证号码：441************087。原告：刘芷，女，1997年6月21日出生，汉族，住广东省五华县******坝八，身份证号码：441************349。上述两原告共同委托诉讼代理人：姜明坤，广东杰科律师事务所律师。被告：南雄市顺雄实业投资有限公司。住所地：广东省南雄市青云西路银兴花园1区第2.3幢77号门店。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：关建尧，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉南，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广东房鑫尊宝房地产发展有限公司。住所地：广东省广州市天河区***************。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑小婉，广东广岭律师事务所律师。原告黄珊珊、刘芷与被告南雄市顺雄实业投资有限公司（以下简称顺雄公司）、广东房鑫尊宝房地产发展有限公司（以下简称尊宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄珊珊及委托诉讼代理人姜明坤、被告顺雄公司的委托诉讼代理人关建尧、被告尊宝公司的委托诉讼代理人张佩琪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄珊珊、刘芷向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告顺雄公司之间的商品房买卖合同于2019年7月8日解除；2、请求判令被告顺雄公司返还原告已经支付的购房首付款项共计人民币187167元;3、判令被告尊宝公司偿还原告支付的购房诚意金人民币20000元；4、请求判令被告顺雄公司支付自原告付款之日起按照年利率5.35%计算至付清之日止的利息；5、请求判令被告顺雄公司支付原告按全部购房款的1%支付违约金，为人民币4890.72元;6、判令被告支付原告偿还的购房贷款共计人民币32617.97元，且承担因解除贷款合同而需赔偿的一切费用；7、本案诉讼费用由被告承担。合计：人民币262199.69元（大写：贰拾陆万贰仟壹佰玖拾玖元陆角玖分）。事实和理由：2017年12月27日，原告与被告顺雄公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于珠玑旅游大道B-2地块第5栋商住楼，建设工程规划许可证号为建字2016-11号，房屋总价款为人民币489072元，原告选择按揭贷款的方式，先支付首期房价款人民币149072元，剩余的款项进行贷款。合同第十一条约定，被告应当在2018年12月31日交付上述房屋，第十二条约定，逾期超过180天后，原告有权解除合同，并且要求被告自原告付款之日起按照年利率5.35%计算利息，并且有权要求被告支付全部房价款1%的违约金。合同签订时，被告顺雄公司要求原告支付购房诚意金，原告在现场通过银联方式支付给被告尊宝公司诚意金人民币2万元，合同签订后，原告按照约定支付了首期款，并且办理了银行贷款，但是直至今日被告仍未交付上述房屋，原告多次催告均未果，原告无奈于2019年7月8日发送《解除合同通知书》至被告处，要求解除合同，返还有关费用，并进行赔偿，均遭到被告拒绝，原告的合法权益遭受到巨大侵害。为维护自身的合法权益，诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告顺雄公司辨称，1.涉案的房产已经基本达到了交楼的程度，只是差政府部门和施工单位的验收才能正式交楼，顺雄公司愿意继续履行房屋买卖合同。2.根据原告提出的诉请第二项，顺雄公司认为根据房屋买卖合同第七条，首期款的金额是149027元。3.如法庭支持原告解除房屋买卖合同的诉请，根据合同的约定及原告主张的年利息5.35%和1%的违约金，顺雄公司认为违约金过高，顺雄公司愿意就本案进行协商调解。4.原告诉请第六项，顺雄公司认为该诉请没有依据并且也没有实际发生，顺雄公司认为不应当支持。被告尊宝公司辨称，本案是被告顺雄公司与原告之间的房屋买卖合同关系，被告尊宝公司与原告不存在房屋买卖关系，尊宝公司在整个交易中是一个居间方的角色，尊宝公司与原告及顺雄公司均是居间合同关系，因此，原告在与顺雄公司的房屋买卖纠纷中要求尊宝公司退回“诚意金”20000元无合同与法律依据。原告诉请的第二项是包含了尊宝公司收取的20000元，并且又重新提出了第三项要求返还20000元的诚意金，尊宝公司不认可该主张。原告黄珊珊、刘芷围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》，拟证明原告与被告顺雄公司存在买卖合同关系，合同约定被告交房日期为2018年12月31日，且约定逾期交房超过180天，原告有权解除合同并要求被告赔偿。2.《借款协议》，拟证明原告按照合同约定给付了首期购房款。3.《银行流水及收据》，拟证明原告按照合同约定给付了首期购房款。4.《解除合同通知书及快递邮寄欠款》，拟证明因被告顺雄公司超期交付房屋，已经严重违约，原告要求被告顺雄公司解除合同并赔偿损失。5.《贷款还款银行流水及贷款合同》，拟证明原告已经支付的房屋贷款金额及提前还款解除合同需要承担违约责任。6.《银联交易票据》，拟证明原告支付给被告尊宝公司房屋买卖诚意金人民币20000元。被告顺雄公司质证：对证据1的真实性无异议，对关联性，雄顺公司认为愿意继续履行该买卖合同。对证据2、3的真实性无异议，但原告的证据银行流水只有16万元，而非借款协议中的167167元，剩余的7167元，顺雄公司须核对原告对该笔款项是否实际给付。证据4没有邮寄底单的原件对真实性不予确认，并且邮寄也没有备注内容显示邮寄的材料是什么，三性不予认可。对证据5的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，原告并未提起还款解除贷款，没有实际发生。对证据6的真实性、合法性无异议，被告顺雄公司与广州节节高公司存在关系，广州节节高公司收取电商团购费用是违规的，没有依据收取，根据合同相对性原则，该费用的20000元应当由被告尊宝公司向原告赔付后，被告尊宝公司向案外人广州节节高公司追偿该笔费用。尊宝公司质证：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，该证据尊宝公司作为居间方完成了居间义务。对证据2、3、4、5的真实性、合法性、关联性由法庭认定，尊宝公司并非这些事件的参与人，不清楚其中情况。对证据6的真实性、合法性予以确认，对证明内容不予认可，该20000元是居间服务费不是诚意金。被告雄顺公司未向本院提交证据。被告尊宝公司提交证据：1.《进场确认函》，拟证明被告顺雄公司委托案外人广州节节高房地产代理有限公司销售涉案房屋所在楼盘的事实，案外人有权委托三级市场分销团购费的事实；2.《电商团收款授权书》，拟证明被告顺雄公司委托案外人广州节节高房地产代理有限公司销售涉案房屋所在楼盘的事实；3.《进场确认函》，拟证明被告尊宝公司接受案外人广州节节高房地产代理有限公司的委托作为分销单位销售涉案楼房，且被告顺雄公司对此认可；原告黄珊珊、刘芷质证：对证据1、2、3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该三组证据无法证明原告和被告尊宝公司存在居间服务关系，原告也没有和被告尊宝公司达成居间服务协议。被告尊宝公司以居间服务为由收取费用，没有事实和法律的依据，该三份证据只能显示被告尊宝公司和被告顺雄公司及案外人广州节节高公司存在合作关系，即便被告尊宝公司主张其有权收取居间服务费也应该向被告顺雄公司及案外人收取，其向原告收取诚意金没有事实和法律的依据，应予返还。被告顺雄公司质证:对证据1、2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，1.案外人节节高公司与其他市场分销代理人员经常存在纠纷，导致其他的分销人员前往我方楼盘闹事，有相关证据予以证明，因此被告尊宝公司与案外人广州节节高公司之间的纠纷，应当另案解决。2.电商团购费用是违规的，顺雄公司没有收到过这笔费用，根据授权书的显示，如果客户退房，该笔费用需要退还，根据合同相对性的原则，该20000元的费用应当由被告尊宝公司向原告退还，被告尊宝公司再向广州节节高公司主张权利。对证据3的真实性无异议，被告尊宝公司与广州节节高公司存在合同关系。本院查明如下事实：2017年12月27日，原告与被告顺雄公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于珠玑旅游大道B-2地块第5栋商住楼，建设工程规划许可证号为建字2016-11号，房屋总价款为人民币489072元，原告选择按揭贷款的方式，先支付首期房价款人民币149072元，剩余的款项进行贷款。合同第十一条约定，被告应当在2018年12月31日交付上述房屋，第十二条约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，并自买受人付款之日起按照年利率5.35%计算利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告在2017年12月27日支付87167元（1500元、9581元、69072元、7014元），2018年4月5日、7月5日、10月5日、2019年1月5日各支付20000元，向被告顺雄公司共支付了首付款167167元（含杂费）。原告在2017年10月19日通过银联向被告尊宝公司支付20000元。被告顺雄公司在合同约定交付商品房期满后，逾期180日后仍未向原告交付涉案商品房。原告支付首期房款后，在广东始兴农村商业银行股份有限公司办理涉案房屋贷款，并已偿还了贷款32617.97元。原告诉请的首付款187167元包括购房诚意金20000元。顺雄公司在2017年10月5日因销售业务需要，授权广州节节高房地产代理有限公司在合作期间向成交客户收取“珠玑一号”项目的团购活动费，并签订《代理合同》。顺雄公司就“珠玑一号”房产在2017年10月9日至2018年3月31日期间授权尊宝公司委托三级市场分销、结算三级市场中介公司代理费，并签订《代理合同》。原告与被告顺雄公司在庭审后就违约金的计算未达成协议。原告认为，原告和尊宝公司不存在居间服务关系，尊宝公司以居间服务为由收取费用，没有事实和法律的依据，尊宝公司和被告顺雄公司及案外人广州节节高公司存在合作关系，即便尊宝公司主张其有权收取居间服务费也应该向顺雄公司及案外人收取，因此，此诚意金20000元，尊宝公司应予返还。被告顺雄公司认为，涉案的商品房已经基本达到了交楼的程度，只是差政府部门和施工单位的验收才能正式交楼，愿意继续履行房屋买卖合同，如解除合同，违约金过高，可与原告协商；顺雄公司没有收到过这笔费用，根据授权书的显示，如果客户退房，该笔费用需要退还，根据合同相对性的原则，该20000元的费用应当由尊宝公司向原告退还。尊宝公司认为，顺雄公司委托案外人广州节节高房地产代理有限公司销售涉案房屋所在楼盘，案外人有权委托三级市场分销团购费，收取的20000元是居间服务费。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，本案争议焦点如下：1、原告与顺雄公司签订的《商品房买卖合同》是否予以解除；2、购房诚意金20000元是否予以退回。关于焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告顺雄公司应按《商品房买卖合同》（预售）的约定在2018年12月31日向原告交付涉案商品房，可顺雄公司距交房日逾期180日后仍未交付，符合双方约定解除《商品房买卖合同》（预售）的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定，原告有权解除购房合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，原告主张在2019年7月8日向顺雄公司发出《解除合同通知书》，但原告未能提供邮寄详情单联，查实不了邮寄件名称，因此，原告此主张，本院不予采纳。顺雄公司收到原告解除合同通知之日视为其收到本案的应诉通知书之日即2019年11月11日，2019年11月11日为《商品房买卖合同》（预售）解除之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，合同解除后，顺雄公司应退还原告已给付的房屋首付款167167元，并应支付此款自付款之日起至本判决规定的履行时间止，按年利率5.35%计算的利息，以及按照全部房价款的1%向原告支付违约金4890.72元。原告超过部分的房款、利息及违约金，本院不予支持。原告除支付房屋首付款外，还偿还购房贷款32617.97元，原告要求顺雄公司返还此款的诉请，证据充足，本院予以支持。关于焦点2，原告诉请的购房诚意金20000元，实为房屋购买的中介费，是向尊宝公司支付的，属居间合同关系，是另一法律关系，本案不合并审理，由原告另寻合法途径解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄珊珊、刘芷与被告南雄市顺雄实业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）于2019年11月11日解除；二、被告南雄市顺雄实业投资有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告黄珊珊、刘芷返还房屋首付款167167元、购房贷款32617.97元，合计199784.97元；三、被告南雄市顺雄实业投资有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告黄珊珊、刘芷支付利息（以本金87167元，按年利率5.35%，从2017年12月27日计算至本判决指定的履行之日止；以本金20000元，按年利率5.35%，从2018年4月5日计算至本判决指定的履行之日止；以本金20000元，按年利率5.35%，从2018年7月5日计算至本判决指定的履行之日止；以本金20000元，按年利率5.35%，从2018年10月5日计算至本判决指定的履行之日止；以本金20000元，按年利率5.35%，从2019年1月5日计算至本判决指定的履行之日止）；四、被告南雄市顺雄实业投资有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告黄珊珊、刘芷支付违约金4890.72元；五、驳回原告黄珊珊、刘芷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2616.5元，由原告黄珊珊、刘芷负担400元，被告南雄市顺雄实业投资有限公司负担2216.5元。原告黄珊珊、刘芷已预交案件受理费2616.5元，本院予以退回2216.5元，被告南雄市顺雄实业投资有限公司应向本院缴纳2216.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于韶关市中级人民法院。审判员  魏修文二〇二〇年一月二十一日书记员  陈文君