江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1102民初94号原告：张家善，男，1954年3月8日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：万洪亮，江苏南昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱婷，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。被告：张荣明，男，1957年7月29日出生，汉族，住镇江市。原告张家善与被告张荣明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂于2019年11月16日转为普通程序，于2019年12月26日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张家善的委托诉讼代理人万洪亮、朱婷，被告张荣明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家善向本院提出诉讼请求：1.判令被告将京丹字第0300122号村镇房屋所有权证下1号楼一层西两间房屋和北面一间房屋腾空后交还给原告；2.判令被告向原告支付2017年3月2日至2019年3月1日的房屋使用费7000元。事实与理由：京丹字第0300122号村镇房屋所有权证下1号楼，原属镇江市京口区第七建筑工程处（以下简称第七工程处）所有，系镇江市京口区丹徒镇上堭村村民委员会（以下简称上堭村委会）集体资产。1996年2月10日，被告与第七工程处签订租房协议一份，租用1号楼一层西两间房屋开办小吃店，租期三年。2002年上堭村委会将该楼出售给原告，原告于2003年12月5日办理了房屋所有权证，此后被告继续使用两间房屋并向原告支付费用。2006年，原告搭建1号楼北面一间房屋也由被告使用。从2011年开始被告每年支付费用3500元，但2017年3月之后，被告未再支付房屋使用费。2017年3月，原告当面告知被告在当年5月底将房屋交还原告，后又于4月3日以短信通知被告妻子。2018年9月，原告再次告知被告，不再将房屋给被告使用，要求被告将房屋交还。2018年11月1日，原告书面通知被告，告知被告于2018年12月31日前将房屋交还并支付费用，但被告仍置之不理。被告张荣明辩称，2017年3月起，因原告未能提供发票，所以不再给付租金。被告租赁的是第七工程处的房屋，是向集体租赁的，房屋使用费应支付给集体，与原告无关，不应当返还房屋。被告系第七工程处的伤残工，一直租赁案涉房屋开店，原告在购买房屋时应当告知被告，解决其租赁问题。原告围绕其诉讼请求依法提交了租房协议、房屋所有权证、见证书资料、通知及短信照片、收条、领条、证明等证据。被告对租房协议、房屋所有权证、见证书资料的真实性无异议，但认为房屋所有权证登记的面积有误，对见证书的合法性不发表意见，领条、收条及证明与被告无关，原告确实张贴过通知，但没有收到过短信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年2月10日，第七工程处（甲方）与张荣明（乙方）签订《租房协议》一份，双方约定：“甲方将楼下两间房出租给乙方开办小吃店，租期三年，自1996年3月1日起至1999年3月1日止，两间房加后接房全年房租费合计2520元；甲方租期有特殊情况需提前三个月通知乙方，房内装修乙方负责但改变建筑结构要甲方同意后方可改变，执照纳税等手续由乙方自理等。”2002年4月18日，上堭村委会与张家善签订《镇江市京口区第七建筑工程处集体资产转让协议书》一份，约定：“上堭村委会以租售结合的形式对第七工程处进行产权改制，将第七工程处的全部流动资产、房屋、建筑设备、周转材料、通讯工具及附属设施以27万元的价格出售给张家善；集体资产转让之前所有一切债权、债务由张家善承担一切法律责任，企业转让前所签定的各类合同依法由张家善承担和享有等内容。”当日，上堭村委会还与张家善签订《租赁协议》一份，协议内容载明：“第七工程处因企业改制出售给张家善，土地属于上堭村委会所有，张家善租用土地2.3亩，年租赁费合计5750元，租赁期暂定三年，从2002年1月1日至2005年1月1日止，除特殊情况即国家征用外，张家善享有使用权。租赁到期后，如张家善需续租享有优先租赁权，但需从新签订租赁协议等。”2003年12月5日，原告就包括被告承租的1号楼一层西两间平房在内的房屋办理了村镇房屋所有权证，证号为京丹字第0300122号。此后原告又将后搭建的北面房屋交由被告一并承租，房屋使用费由2520元/年调整至3500元/年。2018年11月，原告在被告承租的房屋外张贴通知，要求被告在接本通知十日内支付从2017年3月1日至2018年10月止占用费5833元，在2018年12月31日前将房屋交还原告。另查明，原告取得房屋所有权证之后搭建的北面一间房屋未取得合法行政许可。张家善系第七工程处原法定代表人，2017年3月前，被告一直将租金直接给付原告。本院认为，原、被告之间存在房屋租赁合同关系。原告于2003年办理了房屋所有权证，系涉案1号楼一层西两间房屋的所有权人。虽然原、被告未签订书面合同，但被告一直使用1号楼一层西两间房屋并给付原告房屋使用费，应视为双方之间存在不定期租赁合同关系。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告于2018年11月以张贴通知的方式要求被告给付使用费并交还房屋，已在合理期限内履行了通知义务，故对原告要求被告将承租的1号楼一层西两间房屋腾空并交还的诉讼请求，本院予以支持。原告搭建的北面一间房屋因未取得合法行政许可，故该部分租赁合同无效。合同无效后，因该合同占有的财产，应当予以返还，故被告应将1号楼北面一间房屋交还原告。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告自2017年3月起继续占有使用1号楼一层西面两间及北面一间房屋至今，应当给付相应的房屋使用费。因双方确认的整体房屋使用费为3500元/年，故对原告主张被告给付2017年3月2日至2019年3月1日期间房屋使用费7000元的诉讼请求，本院予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张荣明于本判决生效之日起十五日内将其占有的京丹字第0300122号村镇房屋所有权证下1号楼一层西面两间房屋及北面一间房屋腾空并交付原告张家善。二、被告张荣明于本判决生效之日起十五日内向原告张家善支付2017年3月2日至2019年3月1日的房屋使用费7000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告张荣明负担（该款原告已预交本院，被告应于本判决生效之日起十五日内直接向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号11×××61）。审 判 长  徐立强人民陪审员  查 玫人民陪审员  史根娣二〇二〇年一月二十日书 记 员  李祉含附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。