江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9856号上诉人（原审被告）:南京嘉业商业管理有限公司，住所地南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1栋102室。法定代表人：谈博娴，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪俊，北京市中伦（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李响，北京市中伦（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：施正炫，男，1988年5月4日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：凌建豪，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵东，江苏泰和律师事务所律师。原审被告：南京嘉业房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢102室。法定代表人：滕达，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪俊，北京市中伦（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李响，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上诉人南京嘉业商业管理有限公司（以下简称嘉业商业公司）因与被上诉人施正炫、原审被告南京嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业房地产公司）合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初1960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人嘉业商业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或裁定发回重审。事实与理由：(一)上诉人已向被上诉人邮寄了告知函，被上诉人已经收到该告知函并向上诉人出具了回函，履行了涉案商铺的返还义务，一审判决认定事实错误。（二）涉案商铺与被上诉人兄弟施正茂名下商铺均由二人父母出资购买，合同所留联系地址、联系方式也均为二人父母，在施正茂案告知函己送达的情况下，被上诉人应当知晓上诉人告知交接商铺事宜，而其未采取任何措施防止损失扩大，应当自行承担后续商铺空置的损失，一审判决上诉人支付占用费至2018年6月11日，存在适用法律错误，明显不当。被上诉人施正炫辩称：（一）告知函并非是要求交付商铺的函件，并不能证明上诉人已经履行了交还案涉商铺的义务。（二）告知函所邮寄的地址以及收件人的信息均非被上诉人，在预售合同和委托经营合同中明确记载了被上诉人的地址，同时在委托经营合同中也约定了相关的材料邮寄时约定的地址，但是到目前为止上诉人并未提供证据证明其向约定地址邮寄相关材料，并不能证明被上诉人实际收到了该告知函。（三）被上诉人并未收到告知函，也未向上诉人发送回函。原审被告嘉业房地产公司陈述：同意嘉业商业公司的上诉意见。施正炫一审请求：1.判令嘉业商业公司支付店铺使用费398363.75元及利息（自起诉之日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令嘉业房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；3.判令嘉业商业公司、嘉业房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年10月10日，施正炫与嘉业房地产公司签订一份《南京市商品房预售合同》，约定：施正炫购买南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城5幢142室，房款1873747元，建筑面积80.22平方米。2009年12月23日，施正炫取得购房发票，载明房款1909250.55元。2010年7月1日，施正炫取得产权证，载明面积81.74平方米，坐落为庐山路158号嘉业国际城5幢3-45室。另查明，2009年10月10日，施正炫与嘉业商业公司、嘉业房地产公司就涉案商铺签订一份《嘉业国际城五号楼SHEWALK购物中心店铺委托经营管理合同书（A）》，约定：施正炫委托嘉业商业公司对该商铺进行长期管理，管理期限自商铺交付日起20年；施正炫另将该商铺5年的经营权委托给嘉业商业公司，委托管理权限包括经营收益、租赁、转租、结构改造和装修等；嘉业商业公司应支付5年经营期内的经营收益金，第一、第二年度的经营收益金分别按购买该商铺的买卖合同成交总金额的6%计算，第三、第四、第五年度的经营收益金分别按购买该商铺的买卖合同成交总金额的8%计算；经营期满前三个月，施正炫可与嘉业商业公司协商自营或继续委托嘉业商业公司行使经营权；嘉业房地产公司同意作为嘉业商业公司的担保方，对嘉业商业公司向施正炫支付经营收益金的义务承担连带担保责任；双方在合同中所述的联系地址、联系人是真实准确的，送达有关书面文件均以该地址为准，施正炫预留的地址为清凉门大街金信花园23-60-601室、电话为136××××4666（分别为其父亲的住址、母亲的电话）。庭审中，施正炫、嘉业商业公司确认委托经营期限至2015年7月31日届满。还查明，2010年11月1日，嘉业商业公司将涉案商铺出租给案外人南京哈尼熊摄影有限公司。2015年，双方签订一份《租赁合同解除协议》，约定：解除合同，承租人于2015年7月31日前搬离房屋。对此，施正炫不予认可。2015年11月24日，嘉业商业公司作出一份《关于南京嘉业国际城5号楼部分业主代表意见的回复》，其主要内容为：根据《店铺委托经营管理合同书》的约定，嘉业商业公司对委托商铺享有20年的委托管理权及5年的委托经营权；2015年7月31日，委托经营权期届满，双方不再继续委托经营，因此转入委托管理模式；业主可继续委托嘉业商业公司统一招商或自行招商、自主经营等；因20年委托管理期限尚未届满，故业主无权要求交付商铺。再查明，嘉业商业公司提供一份落款日期为2017年8月1日的《致南京嘉业国际城五号楼业主的告知函》（函内抬头为：致施正炫），其主要内容为：委托经理期满前，我司已与原告承租人解除合同、将商铺腾空，并发函告知贵方委托经营期即将届满，后贵方未再继续委托我司经营；2015年7月31日经营期满后，我司即已向贵方完成商铺的返还；现我司公告如下：请贵方于2017年8月4日前至我司就商铺交接事宜签署确认单，逾期未签署的，视为确认商铺已完成返还。2017年8月2日，嘉业商业公司向施正茂邮寄一份告知函，并于次日妥投。经核实，施正茂、施正炫系兄弟，施正茂购买的是南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城5幢141室，其在《嘉业国际城五号楼SHEWALK购物中心店铺委托经营管理合同书（A）》中预留的联系地址、电话与施正炫预留的一致。庭审中，嘉业商业公司称将给施正炫的告知函一并邮寄给了施正茂。对此，施正炫不予认可，并称未委托施正茂代收信件，且施正茂亦未收到告知函。另外，施正炫称涉案商铺不符合购买时的交付标准，故不具备交付条件。一审法院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。根据涉案《委托经营管理合同》的约定，一审法院认定嘉业商业公司应在五年经营期满后将涉案商铺交还施正炫。但是，根据嘉业商业公司于2015年11月24日出具的《回复》内容，可以确认其曾存在拒绝交还商铺的行为。虽然施正炫、施正茂预留的联系地址、电话一致，但嘉业商业公司未举证证明施正炫同意由施正茂代收文件。虽然嘉业商业公司向施正茂邮寄了一份《告知函》，但不能免除其应向施正炫履行的告知义务。并且，嘉业商业公司在收件人栏仅填写了施正茂，在总件数栏填写的为1，亦未举证证明已将给施正炫的《告知函》一并邮寄给了施正茂，故一审法院认定嘉业商业公司在委托经营期满后未能通过有效方式及时告知施正炫房屋交接事宜，并对其相关抗辩意见，依法不予采信。合同期满后，嘉业商业公司未尽到交还房屋的义务，故一审法院对施正炫主张自2015年8月1日至2018年6月11日占有使用费用的诉讼请求，依法予以支持。虽然涉案《委托经营管理合同》约定第五年的经营收益金按买卖合同成交总金额的8%计算，但根据涉案房屋所处的地理位置、实际出租经营的状况，以及涉案楼栋中部分商铺空置、涉案商铺系产权式商铺的特殊性质等情况，如按上述标准支付占有使用费，则明显不公平。因涉案楼栋中各业主的购买价不一致，从维护业主长远利益的角度出发，一审法院酌定按买卖合同成交总金额的4%计算占有使用费，即嘉业商业公司应支付214787.88元【1873747元×4%÷365天×1046天（2015年8月1日至2018年6月11日）】。因嘉业商业公司逾期未支付该费用，故一审法院对施正炫主张自起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，依法予以支持，但利息的计算基数应为196512.43元【1873747元×4%÷365天×957天（2015年8月1日至2018年3月14日）】。虽然嘉业房地产公司仅承诺对经营收益金承担连带担保责任，但涉案房屋系其开发销售，施正炫在购买、签订《委托经营管理合同》时，对其有信赖及合理预期，故本院认定嘉业房地产公司应对上述占有使用费及利息承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，一审判决如下：一、嘉业商业公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向施正炫支付店铺占有使用费214787.88元及利息（以196512.43元为基数，自2018年6月11日起，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、嘉业房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回施正炫的其他诉讼请求。一审案件受理费7891元，由施正炫负担4035元，嘉业商业公司、嘉业房地产公司共同负担3856元。本院二审期间，上诉人嘉业商业公司提交2017年8月4日被上诉人的回函，证明被上诉人已经确认收到了上诉人发送的告知函。被上诉人施正炫质证认为，该回函系真实的，上面的签名系施正炫母亲所签。同时，该回函也明确载明了被上诉人认为上诉人交付商铺应当将符合交付条件的商铺进行交付，同时写明上诉人在商铺未实际交付且未办理交接手续的情况下要求签署商铺交接确认单无任何依据，所以该份证据也进一步证明了上诉人未按照约定的标准和条件交付商铺，同时也证明了被上诉人要求上诉人将符合条件的商铺进行交付的事实。对于一审查明的事实，各方当事人均无异议，本院二审予以确认。二审中另查明：2009年10月10日嘉业房地产公司与施正炫签订的《商品房预售合同》附件4约定：外墙进口陶板及玻璃幕墙，内墙轻质隔墙及玻璃隔断，顶棚批白，室内地面砂浆找平，外窗铝合金窗及Low-E玻璃，分户门玻璃门，卫生间地面地砖，墙面墙砖。同日，施正炫（甲方）与嘉业商业公司（乙方）、嘉业房地产公司（丙方、担保方）签订《店铺委托经营管理合同书》约定：甲方委托管理权限包括结构改造和装修，乙方有权根据承租人的要求，在不影响该物业的整体结构时，对该物业进行合理的装修、改造和布局。本协议是该物业《南京市商品房预售合同》之补充，与该物业《南京市商品房预售合同》具有同等法律效力。本院认为：本案中，根据上诉人二审提交的回函可以认定上诉人嘉业商业公司已向被上诉人施正炫发送了《告知函》，施正炫对该《告知函》的内容应系知晓。故可以认定嘉业商业公司已履行通知交付商铺的义务。由于，嘉业房地产公司与施正炫签订的《商品房预售合同》附件4约定了房屋的装修情况，同日施正炫（甲方）与嘉业商业公司（乙方）签订《店铺委托经营管理合同书》约定嘉业商业公司有权对涉案商铺进行装修改造，该协议是《南京市商品房预售合同》之补充，与《南京市商品房预售合同》具有同等法律效力。二审中，根据各方当事人陈述表明，虽然施正炫与嘉业房地产公司约定了商铺的装修状态，但是施正炫并未实际收房，且在同日与嘉业商业公司签订委托经营管理合同，授权嘉业商业公司对涉案商铺进行装修改造，亦未约定商铺交还时的状态，故施正炫在回函中主张涉案商铺应恢复至符合交付条件的状态没有依据，被上诉人施正炫应及时办理交接手续。因嘉业商业公司在《告知函》中给予的交付时间明显不合理，根据公平原则，并结合本案实际情况，酌定施正炫应在一个月内办理交接手续，即其应自行承担超出合理期间外的损失，并对施正炫主张2017年9月4日之后占用费的诉讼请求，依法不予支持。因涉案楼栋中各业主的购买价不一致，如根据询价的租金标准计算占用费，将导致业主内部利益不均衡，故一审法院参照有关经营收益金的约定，根据涉案商铺所处的地理位置、实际出租经营状况、涉案楼栋中部分商铺空置、涉案产权式商铺的特殊性质等，酌定按买卖合同成交总金额的4%计算占有使用费，并无不当，本院二审对此予以维持。故嘉业商业公司应支付157086.73元【1873747元×4%÷365天×765天（2015年8月1日至2017年9月4日）】。因嘉业商业公司逾期未支付该费用，故对施正炫主张自起诉之日（2018年3月14日）起，计算利息的诉讼请求，依法应予支持。另外，为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，本案占有使用费65265.68元的利息应从2018年3月14日起按中国人民银行同期贷款利率计付至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际支付之日止。综上所述，上诉人南京嘉业商业管理有限公司的上诉请求成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初1960号民事判决第二、三项；二、变更江苏省南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初1960号民事判决第一项为：南京嘉业商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向施正炫支付店铺占有使用费157086.73元及利息（利息应从2018年3月14日起按中国人民银行同期贷款利率计付至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际支付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7891元，由施正炫负担4779元，南京嘉业商业管理有限公司、南京嘉业房地产开发有限公司共同负担3112元。二审案件受理费4522元，由施正炫负担3307元，南京嘉业商业管理有限公司、南京嘉业房地产开发有限公司共同负担1215元。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 龚 震审 判 员 李任飞二〇二〇年一月十四日法官助理 李晓龙书 记 员 汪海燕