黑龙江省红兴隆人民法院民 事 判 决 书（2019）黑8109民初3647号原告：黑龙江省八五六农场，住所地黑龙江省虎林市八五六农场场部青禾二期002号。法定代表人：徐兴起，该农场场长。委托诉讼代理人：孟繁荣，黑龙江窦智律师事务所律师。委托诉讼代理人：于万澜，北京市博儒律师事务所律师。被告：哈尔滨鑫磊房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区北14道街40号3单元3层3号。法定代表人：王颜发，该公司总经理。第三人：车成江，男，1966年2月23日出生，汉族，干部，住黑龙江省虎林市。第三人：吴有成，男，1927年11月8日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省虎林市。第三人：马连华，女，1975年2月13日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省虎林市。第三人：徐健，男，1969年10月3日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省虎林市。第三人：代正康，男，1935年4月5日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省虎林市。第三人：张东盛（诉讼代表人），男，1946年9月24日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省虎林市八五六农垦社区B区三委文化街北四条20号。原告黑龙江省八五六农场（以下简称八五六农场）与被告哈尔滨鑫磊房地产开发有限公司（以下简称鑫磊公司）、第三人车成江、吴有成、马连华、徐健、代正康、张东盛房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2019年11月13日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告八五六农场委托诉讼代理人孟繁荣、于万澜到庭参加诉讼，被告鑫磊公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告八五六农场向本院提出诉讼请求：判令被告支付房屋折价款1，802，638.80元，诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：支付房屋折价款1，796，564元、拆迁补偿款2，533元，并赔偿自2012年12月1日起至实际给付之日止逾期交房损失（截止2019年12月11日为539，902.73元），本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2011年9月25日，被告鑫磊公司在八五六农场开发建设“八五六农场阳光嘉园小区”项目。自2011年11月至2015年12月期间，被告分别与开发建设范围内拆迁户签订《阳光嘉园小区房屋拆迁安置协议书》，约定：被告将开发建设范围内拆迁户房屋拆除，并以产权置换方式对拆迁户进行补偿。协议签订后，拆迁户将房屋交被告拆除，但被告未顺利将房屋建成，亦未按约定向拆迁户交付置换的房屋。2017年7月，第三人车成江、吴有成、马连华、代正康、徐健、张东盛等六户找到原告，与原告签订《债权转让协议》。六户拆迁户将其对被告享有的全部债权转让给原告，包括但不限于《阳光嘉园小区房屋拆迁安置协议书》及相关协议项下拆迁户拥有的要求被告继续履行、交付房屋、合同解除、返还房屋折价款及补交房屋差价款本金、给付违约金、承担违约责任、赔偿经济损失、支付租房费用等权利。债权转让协议签订后，债权转让事宜已告知被告。转让债权本金总计1，802，638.80元。被告鑫磊公司未向本院提交书面答辩意见。第三人车成江、吴有成、马连华、代正康、徐健、张东盛述称：原告所述属实，被告鑫磊公司与其签订合同后一直未交付安置房，后其将债权转让给原告，支持原告的诉讼请求。原告八五六农场为证明其诉讼主张，向本院提交以下5组证据：1.《债权转让协议》复印件（与原件核对一致）六份，欲证明吴有成等六户拆迁人与原告签订债权转让协议，将房屋拆迁安置协议中对被告享有的全部权利转让给原告，原告已合法取得该债权；第三人无异议。经审查，该证据有双方当事人签字、盖章确认，证据真实，予以采信。2.《阳光嘉园小区房屋拆迁安置协议书》复印件六份及补充协议复印件一份，欲证明吴有成等六户被拆迁人与被告鑫磊公司签订协议书约定以产权置换方式进行补偿并支付补偿款、确定回迁房的位置和面积以及被告尚欠吴有成房屋差价补偿款2，533元的事实；第三人无异议。经审查，以上复印件与原件核对一致，且有当事人签字盖章确认，证据真实，可以证明拆迁安置协议内容，具有证明力，本院予以采信。3.（2018）黑8108民初467号民事裁定书复印件（与原件核对一致）一份，欲证明以上债权转让事宜已经通知被告鑫磊公司，债权转让对被告发生法律效力；第三人无异议。经审查，该裁定书合法有效，本院予以采信。4.《离婚协议书》复印件一份，欲证明第三人马连华有权依据房屋拆迁安置协议约定向被告主张权利，马连华已将其债权转让给原告；第三人无异议。经审查，该证据合法有效，本院予以采信。5.黑龙江省农垦牡丹江管理局住房和城乡建设局（八五六房产局）查询的《阳光嘉园小区房屋拆迁安置协议书》两份，欲证明被告鑫磊公司开发建设的案涉小区安置房单价为住宅每平方米2，480元、车库每平方米5，000元。第三人无异议。经审查，以上拆迁安置协议书订立时间为2015年9月，且仅体现两户住宅和一户车库的交易价格，对被告鑫磊公司约定交房时的房价不具有证明力，故不予采信。被告鑫磊公司和吴有成等六人未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年，被告鑫磊公司在黑龙江省八五六农场场部青山路西、育才街南、青山南街北、西外环路以东地段开发建设“八五六农场阳光嘉园小区”项目。第三人车成江、吴有成、马连华、代正康、徐健、张东盛等六户为该拆迁范围内居民。2011年11月至2012年8月，以上六户分别与被告鑫磊公司签订《阳光嘉园小区房屋拆迁安置协议书》，约定将拆迁范围内的平房等折算面积以产权调换方式置换成住宅、车库，新旧房屋差价按每平方米1，700元结算，交工日期为2012年11月30日。其中，拆迁户车成江协议约定原平房置换阳光嘉园小区6号楼4单元3层301号房，建筑面积87.10平方米，C区15号车库一个，面积20.05平方米；吴有成协议约定原平房置换阳光嘉园5号楼2单元2层202号房，建筑面积61.71平方米，另补偿房屋差价款2，533元，入户结清；张义（马连华前夫）协议约定原平房置换阳光嘉园6号楼4单元4层401号房，建筑面积87.10平方米，C区31号车库一个，面积17.6平方米；徐健协议约定原平房置换阳光嘉园5号楼1单元3层302号房，建筑面积77.18平方米；代正康协议约定原平房置换阳光嘉园6号楼1单元3层302号房，建筑面积79.86平方米，C区8号车库一个，面积23.67平方米；张东盛协议约定原平房置换阳光嘉园6号楼4单元3层302号房，建筑面积87.1平方米，6号楼13、19、20号车库各一个，每个面积20.03平方米，逾期交房逾期一日按每日25元赔偿违约金。协议订立后，被告鑫磊公司一直没有按照协议约定交付住宅和车库，也未给予补偿。2017年7月，拆迁户车成江等六人（甲方）分别与原告八五六农场（乙方）签订《债权转让协议》，约定由乙方接收以上拆迁户的债权，并支付未置换的房产车库一定数额的折价款，甲方将持有的债权文件原件移交乙方，协助办理有关权利变更手续，将债权转让事宜通知债务人。同时约定：自协议签订之日起乙方依法取得该协议所涉全部债权。2018年4月19日，原告八五六农场依据债权转让协议向黑龙江省牡丹江农垦法院提起诉讼，要求被告鑫磊公司承担民事责任。之后又撤回起诉。同时查明，被告鑫磊公司开发的八五六农场阳光嘉园小区5号楼目前尚未竣工验收，6号楼未开工建设。拆迁户张义、马连华夫妇已协议离婚，离婚协议约定案涉房产取得后归马连华所有。原告八五六农场已于2017年7月债权转让协议签订当月为吴有成等六户在该农场场部青山花园小区另行安置了住房，安置的该小区1号2号楼住宅每平方米价格从2，000元到2，200元，张东盛购置的该小区1号楼车库价格每平方米4，000元。以上六户被告鑫磊公司未兑现房屋住宅总建筑面积480.05平方米、车库121.41平方米，另欠房屋差价补偿款2，533元。本院认为：被告鑫磊公司与吴有成等六人签订的《阳光嘉园小区房屋拆迁安置协议书》，系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，协议合法有效。协议签订后，被告鑫磊公司未履行交房义务已构成违约，应当依法承担民事责任。第三人吴有成等六户作为合同守约方通过债权转让协议将合同债权有偿转让给八五六农场接收，并于2018年4月由八五六农场以起诉方式主张合同权利，应认定债权转让事宜已经通知债务人鑫磊公司。八五六农场接收债权取得合同权利后依据拆迁安置协议向债务人鑫磊公司主张相关权利，主体合格。在案涉房屋未竣工验收不能交付使用的情况下，原告八五六农场要求债务人鑫磊公司按照房屋约定交付日的市场价格计算相关折价款，支付合同约定的房屋差价补偿款，并按照银行同期贷款基准利率标准支付逾期交房损失，请求合理，予以支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在判决作出前，当事人未提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原告八五六农场提供的2015年被告鑫磊公司与其他被拆迁人就阳光嘉园小区3号楼签订的拆迁安置协议，因仅涉及两户住宅一户车库无法代表市场价格，且对本案约定交房时的价格不具有证明力，本院不予认定。诉讼中，原告经本院释明在指定的期限内未提出价格鉴定申请，依法应承担对己不利的法律后果。其市场价格参照八五六农场与本案被拆迁人相邻地段青山花园小区房屋交易价确定。本院酌定住宅每平方米2，100元、车库每平方米4，000元。鉴于以上为2017年7月相邻地段房产的交易价格，故逾期交房损失亦应从2017年8月1日起计算，之前损失除双方明确约定计算方式外因原告举证不能，本院不予确认。原告诉前财产保全缴纳的保全申请费5，000元，应由被告鑫磊公司承担。经核算，房屋拆迁安置协议约定的住宅面积480.05平方米，按每平方米2，100元，车库121.41平方米，每平方米4，000元，房屋折价款为1，493，745元（含张东盛房屋折价款423，270元）；逾期交房损失，自2017年8月1日起至2019年8月19日为两年零十九天，除张东盛住宅和车库按合同约定计算损失外，其他部分按中国人民银行五年以上期贷款年利率4.85%计算，为106，538.66元（1，070，475×0.0485×2+1，070，475×0.0485÷365×19）。张东盛住宅车库逾期交房从2012年12月1日至2019年12月11日共2，568天，每日25元，逾期损失为64，200元，其他部分从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价五年期利率标准计算逾期交房损失。2019年8月20日、9月20日、10月21日和11月20日公布的五年期贷款市场报价利率分别为4.85%、4.85%、4.85%和4.80%，至2019年12月11日的损失为20，406.47元（1，070，475×0.0485÷365×92+1，070，475×0.0480÷365×52），该项损失共191，145.13元（64，200+106，538.66+20，406.47），三项合计1，687，423.13元（1，493，745+2，533+191，145.13）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条、第八十一条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：一、被告哈尔滨鑫磊房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告黑龙江省八五六农场房屋折价款1，493，745元、房屋差价补偿款2，533元,并赔偿逾期交房损失（自2012年12月1日至2019年12月11日为191，145.13元，自2019年12月12日起至实际给付时止的损失以1，070，475元为基数分别按照每日25元和全国银行间同业拆借中心公布的五年期贷款市场报价利率标准计算）；二、被告哈尔滨鑫磊房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告黑龙江省八五六农场缴纳的保全申请费5，000元；三、驳回原告黑龙江省八五六农场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12，760元，由原告黑龙江省八五六农场负担3，573元，被告哈尔滨鑫磊房地产开发有限公司负担9，187元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  洪曙光二〇二〇年一月十四日书记员  史如意