广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初26957号原告：吴国楠，男，1986年10月30日出生，汉族，住广东省揭阳市********，公民身份号码************委托诉讼代理人：周国有，广东通建律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********，统一社会信用代码**********。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码**********。法定代表人：梁某1。两被告共同委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。原告吴国楠诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明置业公司）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称盛明投资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周国有，两被告的共同委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告盛明置业公司于2018年1月31日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号1×）中关于2038年1月31日至2051年12月30日的约定无效；2.确认原告与被告盛明置业公司于2018年1月31日签订的《物业使用权转让合同》和《装修协议》（合同编号1×）已经解除；3.被告盛明置业公司向原告返还原告已支付的转让款191266元及资金被占用期间的利息（以191266元为本金按年利率4.75%从2018年1月31日计算至2019年3月30日）；4.被告盛明置业公司向原告支付因逾期交付而导致合同解除的违约金（以191266元为本金按日千分之一从2019年4月1日起计算至债务全部清偿之日止）；5.被告盛明投资公司对上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月31日，原告与被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》和《装修协议》（合同编号1×号）。根据合同约定，盛明置业公司将×号物业使用权转让给原告，物业使用期限至2051年12月30日。同时合同约定被告应当在2019年3月30日前将该物业交付给原告使用，逾期交付的，盛明置业公司应当按照已收转让款的日千分之一的标准向原告支付违约金，逾期超过90天的，原告有权解除合同。合同签订后，原告向被告支付了转让款191266元，盛明置业公司至今未向原告交付物业，已逾期超过90天。另外原告获悉被告盛明投资公司为盛明置业公司的唯一法人股东。综上，原告认为，原告与盛明置业公司签订的物业使用权转让合同实际为租赁合同，其租赁期应当从2018年1月31日起算，2018年1月31日至2038年1月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2038年1月31日至2051年12月30日）的约定因违反了国家强制性规定而应当无效。原告与被告盛明置业公司签订的合同明确约定了合同的解除条件，现条件已经成立，原告有权依约解除合同，被告盛明投资公司对被告盛明置业公司的债务应当承担连带清偿责任。被告盛明置业公司辩称，一、原、被告签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政违规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。1.盛明置业公司作为诉讼物业所在土地的承租方，在标的土地上投资建设“盛明广场”项目。依据法律规定和盛明置业公司与佛山市南海区******×股份合作经济社（以下简称×经济社）签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定，盛明置业公司基于投资建设行为而取得“盛明工程”项目全部物业的使用权。2016年10月28日，×经济社出具一份《证明》，确认盛明置业公司是“盛明广场”项目全部物业的投资方，同意自该项目的物业使用之日（2011年12月31日）起至盛明置业公司与该社约定的《集体建设用地使用权出租合同》约定的租赁期限届满之日止，拥有该项目全部物业的使用权，有权把该项目全部物业的使用权全部或部分转让、出租或分租等。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉讼物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。原告与盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》没有违反强制性法律、行政法规的强制性规定，应该认定有效，依法对合同双方产生法律约束力。二、原告提前解除合同属于单方违约行为，原告作为违约方无权请求被告盛明置业公司返还物业使用权转让款和已支付装修款。1、若原告按《物业使用权转让合同》约定向盛明置业公司支付物业使用权转让款，案涉物业的交付时间的有效约定应当认定为2019年7月30日。根据《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途。《盛明广场装修协议》第一条约定“乙方（原告）同意仅由甲方（盛明置业公司）对上述物业使用权物业进行装修，乙方同意委托甲方作为该物业装修的唯一授权方……非经甲方书面同意，乙方不得另行或自行对该使用权物业进行装修(含后续装修)”、第四条第1款约定“乙方于2019年4月1日提供该使用权物业给甲方（盛明置业公司）进行装修，并要求于2019年7月30日前完成装修并交付使用”，综合案涉《物业使用权转让合同》以及《盛明广场装修协议》，两份合同签订的主体均是原告与被告盛明置业公司，装修也必须是盛明置业公司进行装修或者委托他人装修，原告不得另行装修。由此可见，双方签订合同的目的是案涉物业必须经由被告盛明置业公司完成装修后交付给原告，原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能。在案涉物业委托装修并交付使用期限届满前，不存在盛明置业公司向原告交付案涉物业的情形，因此，本案案涉物业的交付时间的有效约定应当认定为2019年7月30日，而不是《物业使用权转让合同》约定的2019年3月30日。退而言之，即便认定涉讼物业的交付时间为2019年3月30日，原告至今未按《物业使用权转让合同》约定向被告盛明置业公司支付第四期分期款，被告盛明置业公司有权按照《物业使用权转让合同》第五条的约定顺延交付涉讼物业至原告补充履行付款义务后30日内。故涉讼物业被告盛明置业公司有权迟延交付涉讼物业。2、其次，《盛明广场装修协议》第四条约定的交付使用时间2019年7月30日与《物业使用权转让合同》第八条约定的原告在案涉合同的租赁期限届满十年后享有回购申请权利中关于案涉合同的租赁期限的起算时间从2019年7月30日起计算是相互印证的。故案涉物业的交付时间应当认定为2019年7月30日。3、综上所述，被告向原告交付案涉物业的实际有效期限应是从2019年7月30日起往后顺延至原告补充履行支付使用权转让款30天内，现盛明置业公司不存在逾期交付的行为，原告的可期待利益亦未受到损害，合同约定的解除条件并未成就，且原告存在违约行为，原告作为违约一方要求解除《物业使用权转让合同》、返还已缴纳的物业使用权转让款及要求支付违约金无事实与法律依据。三、《物业使用权转让合同》《盛明广场装修协议》所约定的使用权转让款、装修费并非对合同整个实际租赁期限的租金对价。使用权转让款是承租人基于出租物业而获得的租赁收益（租金），并不包含装修费。无论是租赁使用20年，还是租赁使用超过20年，均需要完成装修后使用，而且不因为租赁使用期限的长短不同而导致装修成本有差别，装修费是承租人租赁使用物业需要在开始时一次性投入的装修成本费用，如果承租人自行完成装修或者选择第三人代为完成装修，承租人均需要一次性投入该装修成本费用。不能因为承租人同意由出租方代为完成装修，而将装修费纳入为租赁合同整个实际租赁期限的租金对价。四、原告同时诉请利息以及违约金属于重复主张，应当予以驳回。另，2018年1月15日仅为原告与被告盛明置业公司签订涉讼物业使用权转让合同及装修协议之日，原告在签订合同之日并未向被告盛明置业公司支付了款项203500元，故原告并不存在利息损失，原告诉请被告支付利息无事实与法律依据。五、退而言之，假设法院认定被告盛明置业公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明置业公司请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。1、根据上述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。2、退而言之，假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。3、原告未举证证明其实际损失，综合合同的履行情况、原告的预期利益，假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分无效、被告盛明置业公司需支付违约金，违约金应予以调整为以《物业使用权转让合同》约定的前二十年的物业使用权转让款为基数按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率计算。4、原告与被告盛明置业公司签订的《装修协议》并未约定任何的违约金条款，原告将装修款60500元计入至违约金的本金中无合同依据更缺乏法律依据。六、被告盛明置业公司与被告盛明投资公司是两个独立的法人，财产相互独立，不存在财产混同的情况，原告请求被告盛明投资公司承担连带清偿责任无事实与法律依据。被告盛明投资公司投资成立被告盛明置业公司，是一种合法的正常的民间投资行为。两者的经营地址、经营范围、股东架构并不相同，更不存在财产混同的情况，是相互独立的法人。案涉合同的双方是原告与被告盛明置业公司，原告在履行合同过程中也是向被告盛明置业公司主张权利、履行义务，故原告主张被告盛明投资公司对案涉债务承担连带清偿责任无事实与法律依据。被告盛明投资公司辩称，一、被告盛明置业公司、盛明投资公司都有独立完整的财务制度，其相关财务报表符合会计准则，盛明置业公司、盛明投资公司提交的《企业所得税汇算清缴纳税调整报告》充分证明了盛明置业公司、盛明投资公司的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了盛明置业公司、盛明投资公司的财务状况以及经营成果和现金流，在所有重大方面真实、准确、完整地反映了盛明置业公司、盛明投资公司所得税纳税情况。盛明置业公司财产与股东盛明投资公司之间没有财产混同，盛明置业公司财产与盛明投资公司的财产相分离。二、《公司法》第六十三条的规定，意在限制一人有限责任公司股东采用将公司财产与个人财产混同等手段，逃避债务，损害公司债权人的利益，因此股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是该股东的个人财产与公司财产出现了混同。然而从本案目前的证据材料可以看出，并不能反映盛明置业公司财产与盛明投资公司的财产有混同的迹象，原告要求盛明投资公司对盛明置业公司的债务承担连带责任无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场3座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2018年1月31日，原告（受让方、乙方）与被告盛明置业公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：1×），约定甲方将×号物业（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方，建筑面积29.87平方米，其中套内面积22.04平方米，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为230185元，不包含乙方应另行支付的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款84843元于本合同签订当日支付（含定金），38350元在一年内分2期免息付清,2018年7月26日前支付19175元，2019年1月27日支付19175元，余款106992元在三年内平均分12期免息付清，第一期应在2018年4月27日前支付8916元，之后每三个月支付8916元，以此类推最后一期应在2021年1月27日前支付8916元。甲方在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。在本合同履行期满10年之日前1个月内（即自2029年7月1日至2029年7月30日期间），乙方有权可向甲方提出书面回购申请，要求甲方以203479.5元回购该物业使用权，逾期，乙方自动放弃回购申请。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明置业公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》（合同编号：1×），约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年1月31日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年4月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年7月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。2018年1月31日，被告盛明置业公司出具收据，确认收到原告所交涉讼物业的首期转让款145343元。原告于2018年4月26日、7月27日、11月19日分别支付第一至三期分期款，每期8916元，原告于2018年8月17日支付首期分期款19175元。原告陈述称上述已支付款项均为租金，被告盛明置业公司认为原告已支付转让款130766元及装修款60500元。2019年10月22日，原告委托广东通建律师事务所通过邮政特快专递向盛明置业公司发出《律师函》，载明：因盛明置业公司逾期交付物业超过90天，原告正式通知盛明置业公司，从2019年10月23日起与盛明置业公司解除双方签订的《物业使用权转让合同》和《装修协议》。该邮件于次日投递并签收。2019年10月28日，原告提起本案诉讼。诉讼中，盛明置业公司陈述称涉讼物业尚未竣工验收。另查明，盛明置业公司是有限责任公司（外商投资企业法人独资），盛明投资公司系其股东。本院认为，原告与被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明置业公司之间形成预约租赁合同关系。原告与被告盛明置业公司同时签订《盛明广场装修协议》，《物业使用权出让合同》约定了涉讼物业系毛坯交付，《盛明广场装修协议》亦明确约定了装修标准，结合两份合同约定的款项金额及支付时间，本院认定原告已支付的191226元（145343+8916×3+19175），应包括物业使用权转让款130766元及装修款60500元。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定毛坯交付时间为2019年3月30日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2019年3月30日起算，《物业使用权转让合同》所约定的实际租赁期限为32年9个月（2019年3月30日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2019年3月30日至2039年3月29日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2039年3月30日至2051年12月30日）的约定无效。关于《物业使用权转让合同》的解除问题。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司应在2019年3月30日前将涉讼物业毛坯交付原告，双方之后签订的《盛明广场装修协议》约定原告于2019年4月1日提供涉讼物业给盛明置业公司进行装修，2019年7月30日前完成装修并交付使用。为此，盛明置业公司应当于2019年3月30日前将毛坯物业交付原告检验是否符合合同约定的交付标准，2019年7月30日前将装修好的物业交付原告使用。原告未按《物业使用权转让合同》约定期限支付第四期分期款及首期分期款，根据《物业使用权转让合同》的约定，盛明置业公司有权顺延至原告履行付款义务后30日内交付涉讼物业，因此，原告主张因被告盛明置业公司逾期交付超过90日致使原告发函于2019年10月23日解除《物业使用权转让合同》的意见，本院不予采纳。考虑到原告承租20年应支付的对价为140570.99元（230185元÷32年9个月×20年），原告已实际支付130766元，至本案庭审辩论终结之日，盛明置业公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，亦未就涉讼物业的建设情况进行举证，无法确定涉讼物业具备交付条件的时间，致使《物业使用权转让合同》有效部分约定的合同目的无法实现，根据法律规定，《物业使用权转让合同》有效部分约定应予以解除。基于此，原告与被告盛明置业公司签订的《盛明广场装修协议》丧失履行基础，合同目的同样无法实现，亦应予以解除，《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦解除，因此盛明置业公司应返还已收取的转让款130766元予原告。本院结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、双方的过错程度、双方的预期利益及实际损失等因素，酌情确定盛明置业公司以原告已实际支付的转让款130766元为本金从逾期之日即2019年3月31日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予原告，本院对原告主张违约金超出部分及转让款占用期间利息不予支持。《盛明广场装修协议》解除，盛明置业公司应返还装修款60500元予原告。原告主张装修款从2019年4月1日起按日千分之一计付违约金没有依据，被告盛明置业公司收取原告装修款，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定盛明置业公司以60500元为本金从原告主张权利之日即2019年10月28日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算利息予原告，对原告主张超出部分不予支持。盛明置业公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司为盛明置业公司的股东，现盛明置业公司及盛明投资公司分别提供了各自的2017、2018年度企业所得税汇算清缴纳税调整报告，未提供相关审计报告或财务会计报告，上述纳税报告不足以证明盛明投资公司的财产独立于盛明置业公司的财产，故盛明投资公司应对盛明置业公司的债务承担连带责任，本院对原告要求盛明投资公司对盛明置业公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告吴国楠与被告佛山盛明置业有限公司于2018年1月31日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号：1×）中关于2039年3月30日至2051年12月30日期间的租赁约定无效；二、解除原告吴国楠与被告佛山盛明置业有限公司于2018年1月31日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号：1×）中关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定；三、解除原告吴国楠与被告佛山盛明置业有限公司于2018年1月31日签订的《盛明广场装修协议》（合同编号：1×）；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款130766元予原告吴国楠；五、被告佛山盛明置业有限公司应支付以130766元为本金从2019年3月31日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告吴国楠，本项随上列第四项清；六、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元予原告吴国楠；七、被告佛山盛明置业有限公司应支付以60500元为本金从2019年10月28日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予原告吴国楠，本项随上列第六项清；八、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第四至七项确定的债务承担连带清偿责任；九、驳回原告吴国楠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2830.14元，财产保全费1725.75元，合计4555.89元（原告吴国楠已预交4930.02元），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。对原告多预交的案件受理费374.13元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年一月十七日书记员  林浩成