广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0323民初1858号 原告:桂林博恒物业服务有限公司。住所地桂林市叠彩区圣隆路12号凤凰山小区34栋3-5-1号房。 法定代表人:蒋靖靖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢宇锋，广西利业律师事务所律师。 被告：张素鹏，女，1969年7月21日出生，汉族，户籍地址桂林市七星区，物业地址广西灵川县。 原告桂林博恒物业服务有限公司诉被告张素鹏物业服务合同纠纷一案于2019年9月10日立案，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2020年1月2日公开开庭进行了审理,书记员黄妮娅娜担任法庭记录。原告委托诉讼代理人谢宇锋到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：被告是灵川县八里街“翔龙花园”小区10幢2单元702号房屋业主，2014年1月、2017年3月原告与小区业主委员会签订了物业服务合同，原告对小区物业履行了服务义务，但被告拖欠2014年1月1日至2019年7月31日期间的物业费3490.70元、生活垃圾费402元、公摊水电费201元。因被告违约，产生违约金1228.1元（按被告欠费总额的30%计算）。为维护原告的合法权益，诉请法院判令由被告给付上述费用和承担案件诉讼费、公告费。 被告张素鹏未作答辩。 经审理查明：原告为依法登记的物业服务企业，经营范围含物业管理服务、园林绿化工程设计等。2014年1月1日，原告（乙方）与灵川县八里街经济技术开发区翔龙花园小区业主委员会（甲方）签订“翔龙花园”物业服务委托合同。合同约定，甲方将“翔龙花园”小区物业（建筑面积56585.94㎡，其中住宅48313.26㎡）委托于乙方进行服务管理。合同期限三年，自2014年1月1日至2016年12月31日止。合同约定了双方的权利和义务、物业服务质量标准、物业管理服务费用、违约责任等内容。其中，物业管理服务费用收取标准约定：收费实行包干制，按建筑面积交纳，住宅0.5元/月/㎡，商铺1.0元/月/㎡。但合同未约定具体缴费时间。合同签订后，原告依约进驻该小区履行物业服务义务。2016年12月26日合同近期满，双方签订补充协议，同意合同延期至次年2月底。2017年3月19日，原告（乙方）与灵川县八里街经济技术开发区翔龙花园小区业主委员会（甲方）续签“翔龙花园”物业服务委托合同，合同约定甲方将“翔龙花园”小区物业（商住综合体，建筑面积约45000㎡）委托于乙方行使物业管理服务。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，乙方与本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同期限自2017年3月1日至2019年12月31日。该合同约定了物业服务事项（包括维护公共秩序，但不含人身保险、财产保险及保管责任）、双方权利义务、物业服务质量，物业服务费用等内容。其中物业服务费用收取标准规定：本物业服务费采用包干制、自负盈亏，由业主或受益人向乙方按时交纳，按建筑面积，住宅0.5元/月/㎡；公摊水电费3元/户/月；生活垃圾费6元/户/月。交费期限规定：业主在本合同期起始之日起按年或月向乙方交纳物业服务相关费用，业主（使用人）应在每年或每月首10日交纳当年或当月物业费，否则视为逾期；业主和物业使用人从逾期之日起逾期部分按每日3‰的比例向乙方支付违约金。业主出租其拥有的物业，其应承担的物业服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带交纳责任。闲置物业（交房未使用）的物业服务费用由产权人负责向乙方以其拥有房屋建筑面积按同类型收费标准的100%支付。 灵川县县城环境卫生管理站与原告签订了2014年至2019年度委托代收生活垃圾处理费协议书，委托原告按灵价费字（2005）57号灵川县垃圾处理费标准即6元/户/月（72元/年）向“翔龙花园”小区住户业主代收生活垃圾处理费。 上述合同签订后，原告依约对“翔龙花园”小区进行物业服务管理，履行了合同约定的相关义务，该小区多数业主向原告交纳了物业服务费、水电公摊费、生活垃圾处理费。同时查明，合同实际履行中，原告允许小区业主或按季度、或按半年、或按全年在末月一次性交纳当期物业服务费用；涉案水电公摊费，原告主张按3元/户/月计算收取。 被告系“翔龙花园”小区10幢2单元702号房屋所有人，该房屋建筑面积为104.27㎡，产权证号20072637。被告自2014年1月1日起，至2019年7月31日未交纳物业等费，计拖欠物业费3493.38元（104.27㎡×0.5元/月/㎡×67个月），拖欠水电公摊费201元（3元/户/月×67个月）、拖欠生活垃圾处理费402元（6元/户/月×67个月）。2015年11月27日、2016年11月29日、2017年4月21日，原告向被告发出催费通知，要求其交清所欠物业等费用未果。为此，原告遂于2019年9月10日向本院提起诉讼，请求判令被告立即支付原告2014年1月1日至2019年7月31日物业费3490.7元、公摊水电费201元、垃圾处理费402元、违约金1228.1元，并负担本案诉讼费。审理期间，因公告送达相关文书原告垫支公告费，庭审增加公告费560元由被告承担的请求。庭审中原告变更违约金请求，即违约金按所欠物业费的30%计算。 上述事实，有庭审笔录及经本院庭审举证、质证的下列证据证实：营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告的身份资料、灵川县房屋登记档册、物业服务委托合同、补充协议、委托代收生活垃圾处理费协议书、原告员工履行物业管理义务的工作照片、其他业主缴费收据、催费通知（照片）、公告费票据。该证据客观真实，与案件具有关联性，符合民事诉讼法律证据要求，本院予以确认。 被告张素鹏未到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交证据进行质证的权利，本案被告经合法传唤未到庭答辩，也没有提交书面答辩状和证据予以抗辩，视为其放弃答辩和质证的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。 本院认为，原告是依法成立的物业服务企业，其与灵川县八里街经济技术开发区翔龙花园小区业主委员会签订的物业服务委托合同符合法律、法规的规定，合同对小区全体业主具有约束力。被告作为在由原告提供物业服务的小区业主，享受了原告提供的物业服务，应当依合同约定按时足额交纳物业等费。在合同已实际履行情况下，被告拖欠原告2014年1月1日至2019年7月31日期间在小区10幢2单元702号房屋的物业费3490.7元（原告请求）、水电公摊费201元、生活垃圾费402元的事实成立。原告合理的诉讼请求，本院予以支持。被告经原告催收仍逾期未交物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。本院认为，涉案物业合同中约定逾期缴纳物业服务费按每日3‰的比例计算违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告按业主所欠物业费总额作为损失以30%计算违约金不违背该规定。本案合同实际履行中，原告允许小区业主或按季度、或按半年、或按全年在末月一次性交纳当期物业服务费用，违约金计算基数应扣减被告在2019年1月至7月期间应缴物业费364.98元，即按被告应支付违约金为（3490.7元-364.98元）×30%=937.72元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告张素鹏给付原告桂林博恒物业服务有限公司2014年1月1日至2019年7月31日期间其在灵川县八里街开发区“翔龙花园”小区10幢2单元702号房屋物业服务费3490.7元、水电公摊费201元、垃圾处理费402元及违约金937.72元。 案件受理费50元、公告费560元，由被告张素鹏负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，账号：30×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长 廖 润 强 审 判 员 郑 伍 科 人民陪审员 张 莉 娟 二〇二〇年一月二日 书 记 员 黄妮娅娜