江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9504号上诉人（原审原告）：南京浦口盛益资产管理有限公司，住所地南京市浦口区新浦路127号盛景华庭南苑2号商业101室。法定代表人：罗薇薇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毛华贵，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任珊，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王旭，男，1978年9月26日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：何杰，江苏冠文律师事务所律师。上诉人南京浦口盛益资产管理有限公司（以下简称盛益公司）与上诉人王旭房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服江苏省南京市浦口区人民法院作出的（2019）苏0111民初5627号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛益公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，将占有使用费的起算时间自2019年6月1日改判为自2019年2月9日起算；2.本案的上诉费由王旭承担。事实和理由：原审关于租金的起算时间认定错误。案涉的商业街区于2018年2月9日统一开业，并办理了开业仪式，包括王旭在内的所有商户都知道。同时，盛益公司在2018年2月11日也通过顺丰快递将计租函邮寄给了王旭，证明租金的起算日应从2018年2月9日开始。一审法院以王旭否定收到计租函为由，而将起算时间定为2019年6月1日，该认定错误。王旭辩称，首先，合同第9条约定最终统一开业日以甲方的书面通知为准，根据商业惯例，甲方应当组织统一开业的，组织策划需要以书面的方式通知乙方才可以开始起算租金，但是盛益公司并没有组织统一开业，目前商区人流量极少，很多商家几乎都没什么生意。其次，双方的合同明确约定了计租函的两种送达方式，第一种是通知送达地址为奥体丹凤园6-301王旭收，第二种是应当将通知张贴到承租房屋的门窗或者墙面上，盛益公司并未按照合同约定的地址或方式送达，王旭也从未收到盛益公司的任何通知。王旭上诉请求：1、撤销南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初5627号民事判决书，改判驳回盛益公司对王旭的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由盛益公司承担。事实与理由：1.一审法院认定案涉房屋房租计算日期自2018年6月1日起错误。王旭与盛益公司签订的房屋租赁合同约定在2017年12月1日开业经营，视盛益公司工程进度，统一开业日可前后浮动六个月，最终统一开业时间以盛益公司书面通知为准。租赁合同中约定六个月的浮动期是为了制约盛益公司，要求其应当在约定期限内竣工验收，使房屋符合使用条件。王旭提交的竣工备案手续能够说明案涉房屋竣工验收的时间为2018年11月2日，从上述证据能够反映出，盛益公司并未在约定的时间内竣工验收，在此之前房屋并不符合使用条件，盛益公司也因此未举办统一开业仪式。因此，即使案涉房屋的租金应从2018年11月2日开始计算，盛益公司起诉时，王旭租赁的房屋仍在第一年的租赁期内，无需缴纳第二年的租金，因此，王旭并不存在违约行为。2.双方产生争议是因为盛益公司违约造成，由于盛益公司未能按照约定期限竣工验收，且案涉房屋竣工验收合格以后，盛益公司也一直未按照合同约定的方式举办统一开业仪式并书面通知王旭统一开业。案涉的房屋在盛益公司新开设的街区，目前没有人员的入住，没有人气和商业氛围。盛益公司并没有按约履行组织开业仪式的义务构成违约，无权要求王旭承担违约责任。3.盛益公司要求王旭交纳2019年2月份起的租金没有依据。盛益公司将案涉房屋交付给王旭，王旭进场准备装修后发现案涉房屋一直存在返水现象，导致装修停滞，王旭多次向盛益公司报修，但盛益公司一直未能解决返水问题。2019年4月9日起，盛益公司切断王旭租赁的房屋的供电，导致装修至今仍未完成，亦无法开始经营。盛益公司违约造成王旭无法使用房屋，其不应要求王旭交纳2019年2月份起的租金。4.一审法院判决解除合同错误。由于盛益公司没有按照合同约定竣工验收并组织统一开业的行为，导致王旭交纳租金的时间最早可以从2018年11月2日起计算。在合同期间内，盛益公司采取断电行为导致王旭无法使用房屋，对于断电期间的租金不应予以计算。因此，王旭不存在延期缴纳租金的行为。本案系盛益公司构成违约，盛益公司不享有合同解除权。另外，王旭也不具有故意不履行合同的恶意，王旭投入了大量的金钱进行装修，交纳了租金，其并无根本违约的意愿。相反，在王旭起诉盛益公司的案件中，王旭为了顺利履行合同，还提出先交纳房租，由盛益公司恢复供电，具体租金起算日期由法院判决确定或者法院调解确定，但是盛益公司并未同意，这也说明盛益公司存在恶意违约的主观故意，因此，一审法院判决解除合同错误。5.一审法院判决王旭承担盛益公司律师费错误。本案是因为盛益公司违约行为导致，法院判决王旭承担律师费没有事实依据，且在一审庭审中盛益公司仅提交了委托代理协议及律师费发票，并未提供其转账凭证，无法证明盛益公司已实际支付了律师费。盛益公司辩称：1.王旭与盛益公司签订租赁合同之前，已知租赁房屋未竣工验收，仍与盛益公司签订合同，应当视为当事人的真实意思表示；2.合同中未约定以房屋竣工验收合格的日期为起租日，合同中约定自计租日开始承担房屋的租金，盛益公司于2018年2月11日向王旭发出计租函，通知王旭计租的日期从2018年2月9日开始计算。3.在统一开业之时，王旭承租的房屋并没有进行装修，无法达到开业条件。4.盛益公司将承租房屋交予王旭使用时，王旭对该房屋进行了验收，当时并没有发现王旭所述的返水现象，即使有返水现象也不是王旭拖延缴纳房屋租金的理由，应当另行主张权利。盛益公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2017年10月17日签订的《房屋租赁合同》；2.判令王旭返还承租的位于南京市浦口区房屋；3.判令王旭支付房屋租金，自2019年2月9日起按照合同约定标准计算至实际退还房屋之日止；4.判令王旭支付违约金35560元；5.判令王旭支付盛益公司因实现债权而支出的律师代理费12000元；6.判令由王旭承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年10月17日，盛益公司（合同称“甲方”）作为出租方，与承租方王旭（合同称“乙方”）签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将坐落于南京市浦口区滨江馨园4-18-114、115、213、214、215房屋出租给乙方使用；房屋建筑面积为313.69平方米，租赁期限为5年；合同定金为88900元，乙方于合同签订之日起5个工作日内支付给甲方，该定金在乙方正式接管房屋后转化为保证金，保证金数额为35560元，超出部分转化为租金；第一年租金为213360元（最后4个月免租金），第二年租金为213360元，第三年租金为224028元，第四年租金为224028元，第五年租金为235229元；乙方应当先付租金后使用，以1年为一个交付期，首次支付时间为进场前的10个工作日前，此后乙方应当在每个交租期结束的30日前，向甲方支付下一期租金；乙方应当在2017年12月1日开业经营（视甲方工程进度，统一开业日可前后浮动6个月，最终以甲方书面通知为准）；如乙方迟延付款超过10日的，甲方有权解除合同；甲、乙双方任何一方违反合同约定，应当向对方支付当期2个月租金作为违约金；如违约金不足以弥补损失的，违约方还应继续弥补对方损失，同时还应当承担守约方为实现权利而支付的诉讼费、律师费、保全费等费用。双方在上述合同中还约定了各自的通知送达地址，并对其他事项作出了相应约定。上述合同签订后，王旭依约向盛益公司缴纳了定金88900元，盛益公司将案涉房屋交付给王旭使用后，按照合同约定，该定金中35560元转化为保证金，其余55340元转化为租金。此后，王旭又向盛益公司支付了第一年租金86900元。王旭已经在扣除四个月免租期后将第一年租金支付完毕。2019年3月25日，盛益公司认为王旭首年租赁期已经到期，故向王旭发出“催缴函”，催告其缴纳第二期租金。王旭收到该“催缴函”后，认为尚未到支付第二期租金的时间，故拒绝支付。盛益公司因本起纠纷委托北京大成（南京）律师事务所代理诉讼，并支付了律师代理费12000元。一审庭审中，盛益公司为证明租金起算时间，出示了一份日期为2018年2月11日的“计租函”，该函中载明“幸福里睦邻街区4#地商业已于2018年2月9日统一开业，现正式通知您所租赁商铺于开业当日起正式进入计租租赁期”。经质证，王旭否认收到上述“计租函”。以上事实，有盛益公司提供的《房屋租赁合同》、计租函、催缴函、委托代理合同及律师费发票；王旭提交的《房屋租赁合同》、计租函、竣工验收备案表及双方当事人陈述等证据在卷予以证实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，双方当事人于2017年10月17日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立且合法有效，双方均应当自觉按照合同约定履行义务。签订合同后，王旭已经支付第一年租金，双方对此均不持异议。确认王旭是否违约，首先应当明确计算第一年租金的起止时间。根据合同约定，计租日为“免租经营期届满次日”，免租经营期为“自统一开业日起算的一定期限”，而统一开业日为“甲乙双方合同中约定的乙方开始经营的日期”。因此，要明确计租日，则应当先确定双方约定的开始经营日期。案涉《房屋租赁合同》第九条约定，“乙方应当在2017年12月1日开业经营（视甲方工程进度，统一开业日可前后浮动6个月，最终以甲方书面通知为准）”。现盛益公司认为王旭逾期支付第二期租金，已经构成违约，盛益公司对此负有举证证明义务。盛益公司主张统一开业日为2018年2月9日，并出具了“计租函”一份。因王旭否认收到该“计租函”，且盛益公司也未提交任何证据证明上述“计租函”已实际送达给王旭。因此，一审法院认为，盛益公司未能提供足够证据证明其主张的日期为开业经营日，应承担相应的不利后果，一审法院确认双方约定的开业经营日不明，第一年租赁起算时间应当自合同约定的最晚时间起算，即自2017年12月1日起向后延长6个月，以2018年6月1日作为第一年租赁起算时间。王旭已经将第一年租金支付完毕，按照合同约定，王旭应当在首个交租期结束30日前支付第二年租金。因第二年租赁期自2019年6月1日起算，故王旭应当在2019年5月2日前向盛益公司支付第二年租金。又因双方约定，如延期付款超过10日，则王旭应承担相应的违约责任。截止一审法庭辩论终结，王旭仍未支付第二年租金，显然已经超过了约定的付租期限，王旭已经构成违约。现盛益公司诉至一审法院要求解除合同，并要求王旭返还承租房屋，符合合同约定，一审法院予以支持。同时，因王旭已经支付了保证金35560元，该保证金作为违约金盛益公司无需返还，但盛益公司也无权要求王旭再向其支付违约金35560元。至于盛益公司主张租金，王旭应当自2019年6月1日起，按照合同约定标准支付租金，直至房屋实际交还给盛益公司之日止。又因双方在案涉租赁合同中约定，违约方需承担守约方为实现权利而支付的律师费，现盛益公司主张王旭承担因本案诉讼支出的律师代理费12000元，该数额未超过相应行业收费标准，故一审法院予以支持。至于王旭以房屋未通过备案验收为由，主张房屋租金自通过备案验收且具备适租条件之日起计算，因王旭并无充足证据证明房屋在计租日后不具备使用条件，故王旭的辩称缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、解除盛益公司与王旭于2017年10月17日签订的《房屋租赁合同》，王旭于判决发生法律效力之日起七日内向盛益公司交还承租的坐落于南京市浦口区房屋；二、王旭应于判决发生法律效力之日起七日内，按照合同约定标准向盛益公司支付自2019年6月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费（自2019年6月1日起第一年租金计算标准为213360元/年、第二年为224028元/年，第三年为224028元/年，第四年为235229元/年）；三、王旭应于判决发生法律效力之日起七日内向盛益公司支付律师代理费12000元；四、驳回盛益公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2607元，由王旭负担。本院审理期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，盛益公司提交顺丰快递单一份，证明其已于2018年2月11日将计租函邮寄给双方租赁合同中约定的联系地址。王旭质证认为，该份快递单没有寄方、收方的签名，其从未收到过盛益公司寄出的计租函，对该证据不予认可，该份快递单也无法显示其中的内容是邮寄的计租函。二审期间，本院至顺丰速运奥体中心营业点对上述快件投递情况进行调查，该营业点工作人员经查询称，该快件确实由该网店进行投递，并于2018年2月12日派送，如果未成功送达，快件派送系统中会有异常录入说明，目前系统中无任何异常录入，应该是已经成功签收。本院审理期间，王旭未提交新的证据。本案二审的争议焦点为：本案双方租赁合同的租赁期计租日为何时。本院认为，首先，关于盛益公司主张计租日应当自2018年2月9日起计算的观点，盛益公司称其已经向王旭邮寄了计租函，并提交了顺丰快递单，但该快递单上并无王旭签收的相关记录，并不足以证明该快件已经由王旭签收。以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。现盛益公司并未提交充分的证据证明其作出的相关意思表示已经到达王旭，故本院对其主张的计租日不予采纳。其次，关于王旭主张计租日应当自房屋竣工验收备案之日或盛益公司举办开业仪式之日起的观点，缺乏合同依据及法律依据，本院对其观点不予采纳。第三，关于王旭主张案涉房屋存在返水问题、盛益公司提供的房屋不适租的观点，王旭并未提交充分的证据证明其主张的返水问题发生时间、该问题足以导致其无法使用案涉租赁房屋、盛益公司作为出租人未履行维修义务，故对其该点上诉理由，本院不予采纳。第四，关于王旭主张盛益公司对案涉房屋进行断电导致其无法使用案涉房屋的说法，其并未提交证据证明上述事实，故本院对其该观点亦不予采纳。因此，在盛益公司未提交充分证据证明其主张的计租日起算日期情况下，一审法院认定案涉合同约定的计租日起算日期不明，并参照双方合同中关于计租日期间的约定，认定2018年6月1日为计租日起算日期，处理并无不当。根据上述认定，一审法院认定王旭逾期支付第二期租金构成违约，达到合同约定的解除条件，判令双方租赁合同解除，并由王旭承担支付占有使用费、律师代理费等违约责任，符合双方合同约定，具有事实和法律依据。综上所述，上诉人盛益公司、王旭的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4414元，由南京浦口盛益资产管理有限公司负担1740元，由王旭负担2674元。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 李 斐审 判 员 王 路二〇二〇年一月十五日法官助理 李映碧书 记 员 顾 欢