山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初12999号原告：济宁景辉物业服务有限公司，住所地：济宁市任城区豪德商贸区C区2街3栋090号，统一社会信用代码：9137081108975019XM。法定代表人：胡玉偿，总经理。委托诉讼代理人：刘源，山东中昊律师事务所律师。被告：刘敏，女，1977年5月4日出生，汉族，住济宁市任城区。原告济宁景辉物业服务有限公司（以下简称景辉物业）与被告刘敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景辉物业委托诉讼代理人刘源、被告刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景辉物业向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即支付拖欠原告的物业费11478.5元及违约金（其中自2016年1月27日以2495.3元为基数按日万分之五计算违约金至实际缴纳之日；自2017年1月27日以2994.4元为基数按日万分之五计算违约金至实际缴纳之日；自2018年1月27日以2994.4元为基数按日万分之五计算违约金至实际缴纳之日；自2019年1月27日以2994.4元为基数按日万分之五计算违约金至实际缴纳之日）；二、诉讼费等由被告承担。事实和理由：被告系济宁市仁城雅居小区16号楼2单元502室业主。2015年1月27日上房时被告与济宁市济源物业公司签订了前期物业管理合同。2016年8月26日济源物业公司退出小区服务，原告与开发商达成协议，由原告代替原物业公司进行服务，并与济源物业达成债权转让协议，济源物业将债权全部转让给原告。原告接手小区服务后，在物价局备案收费标准为1-7号楼每月每平方米1.40元，8-16号楼为1.8元/平方米。被告拖欠从2016年1月27日度至2019年1月26日年度共计4个年度的物业管理费。经多次催要，未果。诉至法院，望判如所请。被告刘敏辩称，一、我至今没有上房，我们当时拿到装修的时候，暖气费、煤气费都交过了，当时我们从2018年开始供暖，天然气在2017年12月份才用上的；二、我住的地方晚上没有灯；三、进户门没有对讲机，进户门没有关过，经常坏；四、家里漏水很厉害，把家里装修都给泡了，多次找物业公司，物业公司一直未能解决；五、小区卫生脏、乱、差，物业公司服务不到位；六、暖气也不热，物业公司不管。以上是我拒交物业费的理由。原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：一、业主档案、上房通知单。证明：业主档案包含业主基本情况登记表、被告与案外人山东鲁源物业服务有限公司（以下简称“鲁源公司”）签订的前期物业服务协议，结合上房通知单证明被告系仁诚雅居小区16号楼2单元502室的业主，于2015年1月27日上房的事实。二、企业信用信息公示报告。证明：鲁源公司于2014年3月14日由原名称济宁市济源物业服务有限公司变更为现名称，二者系同一主体。三、债权转让协议1份、物业转让及催缴物业费公告照片6张。证明：因鲁源公司退出仁诚雅居小区的前期物业管理，原告与鲁源公司于2016年8月26日签订债权转让协议，由原告受让鲁源公司对未缴纳物业费业主及滞纳金的债权，并代替鲁源公司成为小区物业管理服务公司。四、前期物业服务合同。证明：2016年9月1日，原告正式成为仁诚雅居小区物业管理公司，经过开发商考核合格后，原告于2017年7月30日与开发商济宁市建威置业有限公司签订前期物业服务合同，合同中同样明确了原告成为小区物业的时间为2016年9月1日的事实，同时合同中约定了小区物业费价格为普通住宅1.4元/平方米/月，洋房1.8元/平方米/月。五、物业服务收费备案表2份。证明：原告接管物业公司后，2017年9月1日经过济宁市任城区物价局认定并备案的普通住宅物业费价格为1.4元/平方/月。2019年9月16日经济宁市住建局和发改局认定并备案的普通住宅物业费价格为1.4元/平方/月。六、济宁市仁诚雅居物业服务收费明码标价公示栏、济宁市仁诚雅居物业服务四星级标准公示栏照片及其电子版内容。证明：原告接管物业管理工作后，已将其与开发商签订的合同中约定的物业收费标准及其依据的主管部门批准文件进行了公示，结合证据四、五能够证明仁诚雅居小区物业费收费标准为普通住宅1.4元/平方米/月，洋房1.8元/平方米/月。七、催缴通知单照片。证明：原告公告催费无效后，于2019年1月15日再次以向业主入户门张贴催缴通知单的方式催缴物业费。八、房屋面积测绘表一份，证明被告的房屋面积。被告刘敏向本院提交了照片一组，证明小区物业公司服务达不到四星级标准，物业公司服务不到位；手机照片一组，证明家里房屋漏水，家里装修全部给损坏了，小区楼道里面乱放东西，小区地面、小水道都损害了。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系济宁市仁城雅居小区16号楼2单元502室的业主，房屋建筑面积138.63平方米。2015年1月27日上房时与济宁市济源物业公司签订了前期物业管理合同，同时缴纳了1年的物业管理费。2016年9月1日济源物业公司退出小区服务，原告与开发商济宁市建威置业有限公司达成协议，并试运行到2017年7月30日，经开发商考核合格签订了前期物业管理合同，由原告代替原物业公司进行服务，并与济源物业达成债权转让协议，济源物业将债权全部转让给原告。原告接手小区服务后，被告拖欠从2016年1月27日至2019年1月27日共计3个年度的物业管理费。2019年1月21日，原告将物业催缴通知单粘贴在被告入户门。通知内容为“户号16-2-502，业主刘敏，物业费7485元（2015年1月27日-2019年1月27日7485元），请于1月27日前到物业办公室缴纳，逾期按日1%收取滞纳金，下一步进行起诉工作”。另查明，开发商济宁市建威置业有限公司与原告签订了前期物业服务合同，约定的高层收费标准为每月每平方米1.40元，洋房1.8元/平方米.每月。原告在物价局备案的收费标准中有电梯为1.40元/每月.每平方米。本院认为，原告景辉物业与开发商济宁市建威置业有限公司签订的前期物业管理合同，符合法律规定，合法有效，对全体业主均有约束力。被告刘敏作为济宁市仁城雅居小区16号楼2单元502室的业主，及时缴纳物业管理费是其作为业主的义务，其自上房时缴纳了1年物业管理费，其后一直未缴纳物业管理费。该行为，既侵犯了小区其他业主的权益，又违反了法律规定。据此，原告要求被告支付物业管理费，理由正当，本院予以支持。但原告催收的物业费为7485元（2015年1月27日-2019年1月27日）。而原告起诉主张的为11478.5元，两者相差悬殊。而原告提供的2017年和2019年两次在物价局备案的收费标准为物业费按照1.4元/平方米.每月收取，该备案收费价格应为其承诺收费价格。故，本院认为应按照1.4元/每月.每平方米计收，物业管理费为6986.95元（138.63平方米x1.40元x12月x3年）。关于被告辩称，2017年12月才通天然气、小区卫生、安全设施不合格。从被告提供的照片可以看出，小区上房时，16号楼周围还是建设收尾阶段，道路没有硬化、绿化没有，建筑物、材料随处堆放。本院认为，被告提出16号楼入住环境存在脏、乱、差现象，小区硬件设施没有配套完成。在配套设施不完善的情况下，物业服务并未按照物业服务合同要求全面提供服务。综合以上情况，本院酌情认定按照15%减免被告物业管理费，应交物业费为5938.91元（6986.95元x85%）。关于被告提出其未实际入住，由于未提供证据予以佐证，本院不予采纳。关于违约金问题。本院认为，首先，由于原告与开发商之间的前期物业管理合同，并未有证据证明已告知所有业主。其次，原告系从2019年1月21日才张贴催缴物业费通知单，通知于2019年1月27日前缴纳物业管理费。故本院认定拖欠物业管理费缴纳逾期违约金，应从2019年1月28日开始计算。关于逾期违约金计算标准，由于前期物业管理合同约定按照日万分之五计付，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘敏于本判决书生效后五日内支付原告济宁景辉物业服务有限公司自2016年1月27日至2019年1月26日期间物业管理费5938.91元；二、被告刘敏于本判决书生效后五日内支付原告济宁景辉物业服务有限公司以5938.91元为基数，按日万分之五计算的，从2019年1月28日至实际支付日止的逾期付款违约金。三、驳回原告济宁景辉物业服务有限公司其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43.48元，由原告济宁景辉物业服务有限公司负担20元，被告刘敏负担23.48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 刘 威二O二0年元月十九日书记员 胡佳慧