河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初30947号原告郑州美景置业有限责任公司，住所地郑州市惠济区迎宾路30号1幢1层1号，统一社会信用代码：91410100561003893Q。法定代表人王海军，总经理。委托代理人耿圆圆，河南九君律师事务所律师。委托代理人王慧萍，河南九君律师事务所实习律师。被告张忠文，男，汉族，1958年7月3日出生，住郑州市金水区。被告陈永和，男，汉族，1942年7月21日出生，住郑州市管城回族区。委托代理人陈小君，女，汉族，1971年1月17日出生，住郑州市管城回族区，系陈永和女儿。第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行，营业场所郑州市花园路80号，统一社会信用代码：9141000086995250X4。负责人石永拴，行长。委托代理人赵宁，男，汉族，1973年7月21日出生，住郑州市金水区，系公司员工。原告郑州美景置业有限责任公司诉被告张忠文、陈永和、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建设银行河南分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人耿圆圆、王慧萍，被告陈永和委托代理人陈小君、第三人委托代理人赵宁到庭参加诉讼。被告张忠文经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告于2016年9月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002774021）；2、二被告协助原告办理撤销合同备案及注销房屋预告登记手续，办理手续的相关费用由被告承担；3、被告偿还原告代偿款项191432.86元及违约金45121.37元（以代偿金额为基数，按照日万分之五自代偿之日起支付至实际清偿之日止）；4、本案诉讼费、保全费、担保费、公告费由被告承担。事实与理由：2016年9月26日，原告作为出卖人与被告张忠文、陈永和签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002774021），约定：张忠文、陈永和购买位于惠济区××、××西××单元××号房屋，建筑面积89.74平方米。单价为每平方米10566.2元，房屋总价款948211元。采取首付款190211元，商业贷款758000元的支付方式。2016年9月19日，原告（甲方、保证人）与中国建设银行股份有限公司郑州东区分行（以下简称“建设银行郑东分行”）（乙方、债权人）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号建郑东保（2016）022号）一份，原告为建设银行郑东分行与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，债务人为因购置坐落于惠济区龙源街北、杏花街西项目所属之住房或商业用房房产而与建设银行郑东分行发生借贷关系的全部债务人。保证期间为抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误。2016年11月4日，被告张忠文作为借款人、建设银行郑东分行作为贷款人签订《个人住房（商业住房）借款合同》（编号：41080000-2012-20161340169）一份，约定建设银行郑东分行同意将758000元借款发放给被告张忠文用于购买商品住房，借款期限为120个月，自2016年11月4日至2027年11月4日止。后被告张忠文多次逾期偿还银行贷款导致原告承担保证责任，已构成严重违约，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告陈永和辩称，不同意解除合同、愿意把涉案房屋拍卖了该还谁还谁。第三人建设银行河南省分行辩称，我行作为抵押权利人，不经过我行同意，不发生物权转移效力，在收到全部房屋贷款及利息、罚息、复息后，并且由法院有效文书的情况下，愿意根据相关规定和流程出具办理解押材料，但是由原告自行办理解押。我行已经对被告张忠文、原告郑州美景置业有限责任公司提起诉讼，判决原告承担连带清偿责任，现判决已经生效。被告张忠文未答辩亦未举证。经审理查明，2016年9月19日，原告（甲方、保证人）与中国建设银行股份有限公司郑州东区分行（乙方、债权人）签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》主要载明：为保障乙方债权的实现，原告愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称“债务人”为因购置座落于惠济区龙源街北、杏花街西项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保债权是指自2016年9月20日至2019年9月20日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币贰拾亿元整；保证方式为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起，至该笔借款合同项下抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误，收执之日；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任；本合同双方确认，本最高额保证合同从属于中国建设银行股份有限公司河南省分行与本合同所述各相关债务人签署的主合同（借款合同），乙方根据本合同享有的权利，中国建设银行股份有限公司河南省分行均得以享有和行使等。2016年9月26日，原告作为出卖人与二被告作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，主要载明：二被告购买原告开发的位于惠济区××、××西××单元××房屋××套，房屋建筑总面积89.74平方米，总价款为948211元。付款方式及期限为：约定金额190211元，付款方式为现金，约定付款时间为2016-09-26，交纳比例为20.06%；约定金额758000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016-10-26，交纳比例为79.94%；备注：按揭贷款的其他详细约定见附件四第三条。另附件四合同补充协议第三条中关于按揭贷款付款的补充约定第6款约定：如果原告为二被告提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：二被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，二被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至二被告实际向原告支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。如二被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任，则二被告除应照本条前款约定向原告还款、赔偿及支付补偿金外，自原告代二被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。二被告应按照本合同的有关约定承担违约责任等。2016年11月4日，被告张忠文作为借款人及抵押人、被告陈永和作为抵押人与中国建设银行股份有限公司河南省分行作为贷款人签订《个人住房（商业用房）贷款合同》一份，主要载明：被告张忠文向建设银行河南省分行贷款758000元，贷款期限从2016年11月4日至2027年11月4日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平下调8%。还款方式为等额本息，在本合同签订时的贷款利率下，每月还金额为7293.95元。被告不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告建设银行河南分行有权宣布贷款立即到期，要求被告张忠文立即清偿借款本息及相关费用；被告张忠文未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），原告建设银行河南分行有权自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按照合同约定计收罚息和复利。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％。本合同项下所附抵押财产清单主要载明：房屋买卖合同号16002774021，抵押物处所惠济区龙源街北、杏花街西2号楼2单元16层1603；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项，建设银行河南分行为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；被告张忠文未足额履行本合同项下的到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，建设银行河南分行有权行使抵押权利等。原告提交的九份中国建设银行个人贷款还款凭证显示，2017年6月29日、2017年9月29日、2017年12月28日、2018年3月28日、2018年6月25日、2018年9月26日、2018年12月10日、2019年3月6日、2019年6月12日，原告分别为被告张忠文垫付14694.29元、22087.7元、22124.27元、22114.71元、22121.58元、22110.4元、22111.78元、22039.06元、22029.07元，合计191432.86元。另查明：中国建设银行股份有限公司河南省分行诉张忠文、陈永和、郑州美景置业有限责任公司金融借款合同纠纷一案，经审理，本院于2019年4月13日作出（2019）豫0105民初7963号民事判决书，判决被告张忠文于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司河南省分行借款本金626342.32元、利息1647.08元、本金罚息13.82元、利息罚息6.88元（利息、罚息计至2019年3月22日，自2019年3月23日起至还款之日止按合同约定计算）；被告郑州美景置业有限责任公司对以上第一项判决义务承担连带清偿责任等。原告提交的不动产登记资料查询结果证明显示：房屋坐落惠济区贾鲁河北路××楼××单元××1603，面积89.76平方米；预告信息：2017年1月9日预售商品房买卖预告登记，豫（2016）郑州市不动产证明第0005662号，权利人：张忠文、陈永和；抵押信息为无抵押信息；查封信息为2017年3月15日至2019年8月7日，上述房产分别被郑州市金水区人民法院、郑州高新技术开发区人民法院、郑州市惠济区人民法院共预查封7次。本院认为，被告张忠文经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。涉案《商品房买卖合同》及附件、《个人住房（商业用房）贷款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条（三）项规定：“被执行人购买的办理了商品房预售登记合同备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封”。第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封”。本案中，二被告因他案债权债务纠纷致使郑州市金水区人民法院、郑州高新技术开发区人民法院、郑州市惠济区人民法院对于惠济区贾鲁河北路××楼××单元××1603的房产进行了预查封，本案所涉房产实际处于被司法机关查封的状态。原告因二被告存在违约行为，诉请解除原告与二被告于2016年9月26日签订的《商品房买卖合同》，涉案房屋已被司法机关查封，且查封发生于原告代被告张忠文偿还贷款及主张解除合同前。因此，涉案房产被预查封限制了该房产上的权利设立、变更和消灭，也限制了涉案房产的返还和原告的接收使用。原告主张解除与二被告签订的商品房买卖合同、撤销备案信息并办理预告登记的注销手续，系基于实体权利主张对涉案标的上的权利变更，因该房产已被司法机关在先查封，根据相关法律规定，权利人对人民法院的执行标的主张实体权利的，应当通过执行异议、执行异议之诉程序进行主张。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条约定：“如果原告为二被告提供阶段性贷款担保的，双方约定如下，二被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，二被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至二被告实际向原告支付全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金”。被告张忠文未按照合同约定按期偿还银行贷款，原告作为保证人代为垫付191432.86元，原告提交有相应的代偿凭证，且根据《商品房买卖合同》补充协议的约定，二被告均负有支付代偿款的义务，故原告诉请二被告偿还上述代偿款，合法有据，本院予以支持。原告主张的违约金应以每笔代偿金额为基数分别自每笔代偿款项支付之日起按照日息万分之五计算至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张忠文、陈永和于本判决生效后十日内支付原告郑州美景置业有限责任公司代偿款191432.86元；二、被告张忠文、陈永和于本判决生效后十日内支付原告郑州美景置业有限责任公司违约金（违约金分别以14694.29元为基数自2017年6月29日起、以22087.7元为基数自2017年9月29日起、以22124.27元为基数自2017年12月28日起、以22114.71元为基数自2018年3月28日起、以22121.58元为基数自2018年6月25日起、以22110.4元为基数自2018年9月26日起、以22111.78元为基数自2018年12月10日起、以22039.06元为基数自2019年3月6日起、以22029.07元为基数自2019年6月12日起，均按照日万分之五计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告郑州美景置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2424元，由被告张忠文、陈永和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  田晓丽二〇二〇年一月二十日书记员  王晓祥