安徽省休宁县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1022民初1080号原告（反诉被告）：黄山赢时房地产营销策划有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区天都大道8号B1106室，统一社会信用代码91341002MA2TJT886K。法定代表人：唐敏，系该司总经理。委托诉讼代理人：汪学军，安徽萝宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄山汇泰置业有限公司，住所地安徽省休宁县新城区万宁商业街4号楼，统一社会信用代码91341022050159562X。法定代表人：卢凌峰，系该司总经理。委托诉讼代理人：柯伶俐，安徽地平律师事务所律师。第三人：杭州蓝泽房地产代理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道八方杰座大厦1幢605室-1，统一社会信用代码91330110MA2CF3RM3X。法定代表人：王艳东，系该司总经理。委托诉讼代理人：王高峰，系该司经理。原告（反诉被告）黄山赢时房地产营销策划有限公司（以下简称赢时营销策划公司）与被告（反诉原告）黄山汇泰置业有限公司（以下简称汇泰置业公司），第三人杭州蓝泽房地产代理有限公司（以下简称蓝泽代理公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。汇泰置业公司在答辩期内向本院提出追加蓝泽代理公司为被告的申请，并提出反诉诉请，本院将蓝泽代理公司列为第三人参加诉讼，并受理了汇泰置业公司的反诉诉请。本院于2019年11月22日将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赢时营销策划公司的法定代表人唐敏及其委托诉讼代理人汪学军，被告（反诉原告）汇泰置业公司的委托诉讼代理人柯伶俐，第三人蓝泽代理公司的委托诉讼代理人王高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赢时营销策划公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告依据合同约定支付销售代理佣金547856元（并自起诉之日起按银行同期贷款利率计算利息）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月26日，原、被告签订了一份休宁-汇泰.鑫海湾项目全案销售代理合同，合同签订后，原告开始投入大量人力、财力对项目进行推介、宣传促销，并在合同履行过程中与被告共同协商、调整销售方案。2019年7月31日，被告突然向原告发出解除合同的通知，2019年8月6日原告向被告回函，表示同意解除合同。但截止合同解除前所完成销售成交量按照合同第五条第5款约定的代理佣金，被告拒绝核实确认，拒绝履行支付义务。鉴于上述情形，原告为维护其合法权益依法诉至法院。汇泰置业公司辩称：1、被告无需向原告支付销售代理佣金。因为在鑫海湾项目销售合作的第一阶段，原告未完成本阶段的销售任务，根据销售代理合同第七条的约定，被告除了享有合同解除权外，还能处置原告所交纳的保证费用。第一阶段未完成任务，原告需支付被告该阶段的保证费用27612000元，因被告需要支付原告销售代理佣金，被告于2019年8月13日的复函中已经提出将原告需要支付被告的保证费用与被告需支付原告的佣金等额抵销，且该复函已经送达原告，故原告主张的佣金在复函送达原告时已经与保证费用相抵销，被告无需再支付原告佣金。相反，原告还需要支付被告抵销后剩余的保证费用。2、经与汇泰公司核对，原告所主张的销售代理佣金数额过高，与实际不符。根据合同第十条第四款营销场所内一切费用等均由乙方承担的约定，在与乙方合作的5、6、7月份内提供给乙方的营销场所的电话费及电费的销售支出的费用应当由乙方承担，而且，在出售房屋时原告赠送给汪有好的储藏间未经被告同意损害了被告的财产权益，应由原告承担。还有电商刷卡30000元的刷卡及二期两套房屋的佣金均应予以扣减。故被告应承担的佣金为447624.55元。3、原告主张其投入大量人力、物力对鑫海湾项目进行宣传，与案件事实不符，实际上原告将鑫海湾销售项目转包给第三人公司，违反了合同法就受托人应当亲自处理受托事务的规定，这是违约行为，原告应当向被告承担违约责任并赔偿给被告造成的损失。第三人蓝泽代理公司发表陈述意见为：其今天过来只是要拿回其公司的佣金和员工工资，其不管原被告之间的纠纷，其只要拿回其公司该拿的部分就可以了。其还想证明一下，赢时营销策划公司的许多事情都是蓝泽代理公司在做。汇泰置业公司向本院提出反诉诉讼请求并当庭变更反诉诉请：1、请求法院依法判令反诉被告赔偿反诉原告损失100000元；2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年4月26日，反诉原告与反诉被告签订了一份休宁-汇泰.鑫海湾项目全案销售代理合同。合同中对销售代理期限、方式、违约责任等进行了约定，并且特别约定了不得转委托。但是，在合同履行过程中，反诉被告在合同签订后马上就将房屋销售任务转委托给第三人蓝泽代理公司，由第三人进行房屋销售。根据合同约定，反诉被告的行为已经构成违约，需赔偿由此给原告造成的损失。现为维护反诉原告的合法权益，依法诉至法院。赢时营销策划公司针对反诉诉请辩称：1、整个代理销售合同没有特别约定不能转委托；2、其公司从来没有把案涉的销售任务转给第三人；3、其公司一直在亲自处理委托事务。蓝泽代理公司对反诉诉请未发表陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赢时营销策划公司针对本诉诉请提交以下证据证明：1、原告营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、被告营业执照复印件，证明被告诉讼主体资格；3、休宁-汇泰.鑫海湾项目全案销售代理合同复印件一份，证明原被告之间形成了销售代理合同关系，原告依据合同约定向被告主张代理佣金；4、销售代理楼盘明细表、底价表复印件一组，证明在合同履行过程中原告方完成销售任务的具体情况；5、关于解除合同的五份往来函件复印件（有三份是被告给原告的，有两份是原告给被告的）证明提起解除销售代理合同的是被告不是原告，同时证明被告在回函中同意对代理佣金进行核对后结算，但实际上其并没有履行账目核对义务，还证明在原告给被告回函中，原告表示同意解除合同，因此到目前为止案涉合同解除的事实已经成立；6、交接清单复印件，证明原被告在合同解除后已经完成相关资料的交接；7、销售代理佣金申请单、结算表复印件各一份，证明原告代理销售鑫海湾项目房屋已售房屋的代理佣金；8、房屋认购书、商品房预定书复印件一组，证明代理销售期间完成的销售任务，同时也印证了证据7。汇泰置业公司针对本诉提交以下证据证明：1、电话费、电费汇总及票据清单一组，合计4933.13元，证明该费用根据合同约定应当由原告承担并在佣金中抵扣；2、2019年5月18日、2019年5月24日、2019年5月30日、2019年6月28日第三人与原告的会议纪要一组、第三人与原告合作过程说明、原告公司秦总与第三人公司石金的微信聊天记录、鑫海湾项目销售管理微信群聊天记录一组，共同证明鑫海湾销售团队均由第三人公司的工作人员组建，原告违反规定将鑫海湾项目转包给第三人公司的事实。蓝泽代理公司针对本诉未提交证据证明。汇泰置业公司针对反诉提交以下证据证明：2019年5月18日、2019年5月24日、2019年5月30日、2019年6月28日第三人与原告的会议纪要一组、第三人与原告合作过程说明、原告公司秦总与第三人公司石金的微信聊天记录、鑫海湾项目销售管理微信群聊天记录一组，证明目的同本诉。赢时营销策划公司和蓝泽代理公司针对反诉均未提交证据证明。对上述赢时营销策划公司提交的证据1、2、3、4、5、6、8真实性予以确认。证据7系赢时营销策划公司单方制作，未经汇泰置业公司确认，其中雷海珍购买的19-2-102和朱浩杰购买的20-1-502系鑫海湾二期尾盘，不属于原被告双方销售代理合同约定代理楼盘范围，不宜在本案中一并处理，对鑫海湾22#楼认购房号予以确认，但佣金结算本院将结合销售代理合同相关约定予以确认。对汇泰置业公司提交证据1真实性本院予以确认，关联性本院庭后前往休宁电信公司核实，确认汇泰置业公司提交的电话号码系售楼处销售电话，且经赢时营销策划公司确认，本院予以认可，对电费，庭后经赢时营销策划公司确认本院予以认可。对证据2因赢时营销策划公司对其三性均不予认可，本院将结合庭审查明事实综合予以认证。本院经审理查明认定事实如下：2019年4月26日，甲方汇泰置业公司与乙方赢时营销策划公司签订了《休宁-汇泰.鑫海湾项目全案销售代理合同》，双方约定甲方委托乙方对汇泰.鑫海湾二期二标住宅、储藏室、车库、商铺进行底价代理销售，代理期限于2019年5月1日起至完成委托销售任务的90%止，销售任务分三阶段，第一阶段从2019年5月1日至2019年7月31日，第二阶段从2019年8月1日至2019年10月31日，第三阶段从2019年11月1日到2020年1月31日，每阶段的销售套数均不低于总委托套数的30%，每个阶段未完成销售任务累计至下一阶段，并由乙方支付甲方相应数额的保证费用。任何一阶段乙方未能完成销售任务50%的，甲方有权随时单方解除合同。双方对代理销售住宅、储藏室、车库约定了底价，具体以《委托销售房源及底价表》为准，其中对储藏室、车库包销底价约定不低于5500元/平方米。住宅、储藏间、车库的代理销售佣金，按超出约定底价部分的88%支付，商铺的代理销售佣金按成功销售总额的2%支付。乙方进行的代理销售、活动策划、宣传招商、经营管理及营业场所内一切费用均由乙方承担。此外，销售代理合同还对甲乙双方的权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，截止2019年7月31日，赢时营销策划公司共销售汇泰.鑫海湾项目三期住宅12套（其中包括二期尾盘住宅2套）、储藏间1套、车位1套。2019年7月31日，汇泰置业公司向赢时营销策划公司发出解除合同通知，称第一阶段销售数量为总委托数量的25%，未完成销售任务，故通知解除合同，并由赢时营销策划公司将未完成销售任务的保证费用支付给汇泰置业公司。2019年8月6日，赢时营销策划公司回函同意解除合同，并要求结算代理销售佣金，同时指出保证费用的支付前提的合同继续履行，现合同已经解除，无需再支付保证费用。此后双方再次复函，但对结算代理佣金及支付保证费用均未达成一致意见。2019年8月1日，原被告双方完成鑫海湾售楼部材料交接。另查，在赢时营销策划公司代理销售鑫海湾项目期间，其销售团队中有第三人蓝泽代理公司的工作人员参与，但赢时营销策划公司与蓝泽代理公司之间未签署相关的转委托代理合同。对赢时营销策划公司代理销售期间的电费、电话费查证属实，同意从代理销售佣金中予以扣除。因原被告双方在代理销售合同解除后，对是否支付保证费及代理佣金结算问题始终未达成一致意见，双方依法诉至法院。结合庭审查明事实和原被告双方的举证质证，归纳本案争议焦点为：1、赢时营销策划公司与汇泰置业公司的代理销售佣金应当如何计算；2、赢时营销策划公司在代理销售合同解除后是否应当继续支付保证费用；3、汇泰置业公司的反诉诉请是否应当得到支持。关于争议焦点1，对双方的代理销售佣金本院认定如下：①赢时营销策划公司代理销售雷海珍购买的19-2-102和朱浩杰购买的20-1-502系鑫海湾二期尾盘，不属于原被告双方销售代理合同约定的代理楼盘范围，原告称被告公司法定代表人口头承诺按销售总价的2%结算佣金未提交证据证明，且汇泰置业公司对此不予认可，故对该两套房屋的代理销售佣金结算目前没有结算依据，本院不予支持，如原告庭后有结算依据可另案主张。②对汪有好、汪玉巧、汪剑涛购买的21-2-502号住宅及120号储藏间，赢时营销策划公司称是以赠送储藏间销售住宅这种打包销售形式进行出售的，虽然汇泰置业公司答辩称未授权赢时营销策划公司赠送储藏间，但在庭后组织调解时，汇泰置业公司对赢时营销策划公司扣除储藏间底价再计算佣金不持异议，本院对该笔佣金予以确认。该住宅销售总价为844944元，扣除储藏间价格后为818214元，住宅的销售底价为740748元，经计算佣金应为68170元。③汇泰置业公司称应当退还电商刷卡的30000元，但该30000元由谁刷走，双方均未提交证据证明，赢时营销策划公司称其并未收到30000元电商款，故对汇泰置业公司该项辩称不予支持。④对赢时营销策划公司销售的其他9套住宅及1套车位，住宅总销售价格为7472805元，车位销售价格为162162元，9套住宅的销售底价为7017170元，车位销售底价为115830元。经计算住宅代理销售佣金为400959元，车位代理销售佣金为40772元。⑤汇泰置业公司称赢时营销策划公司销售代理期间的电话费744元、电费4189.13元本院经查明属实，本院予以认可，赢时营销策划公司同意在销售代理佣金中予以扣除，本院予以确认。综上，汇泰置业公司应支付赢时营销策划公司销售代理佣金504967.87元。关于争议焦点2，根据原被告双方合同约定，赢时营销策划公司未完成销售任务50%的，汇泰置业公司可随时单方解除合同。2019年7月31日汇泰置业公司依约向赢时营销策划公司发出解除合同通知，合同自通知到达对方时解除。双方的销售代理合同解除后，尚未履行的，终止履行。汇泰置业公司主张在合同解除后赢时营销策划公司还应按照合同约定支付保证金，其认为该保证金的性质是违约保证金。本院认为保证金条款是在销售代理合同第七条营销保障条款中约定，约定支付保证金的目的应是对营销代理公司的下一步代理工作的督促也是对营销代理活动的保障，而并非汇泰置业公司所称因未完成销售代理任务而支付的违约金，这不符合双方在营销保障条款中的约定目的。且在销售代理合同第十三条，双方已经约定了违约责任。本院认为，2019年7月31日销售代理合同已解除，合同已终止履行，赢时营销策划公司无须继续支付保证金，故对汇泰置业公司称保证金系违约保证金，赢时营销策划公司应当支付的辩解意见不予支持。关于争议焦点3，汇泰置业公司称赢时营销策划公司在签署销售代理合同后，将销售代理事宜转委托给第三人蓝泽代理公司，违反了合同约定，应当赔偿汇泰置业公司因此遭受的损失。而赢时营销策划公司承认确实请了蓝泽代理公司的销售人员来帮忙，但并不是转委托，双方没有转委托协议，且该请人帮忙的行为也并未给汇泰置业公司造成损失。本院认为，双方合同中并未禁止销售代理事宜不能找第三方帮忙，故赢时营销策划公司找蓝泽代理公司人员来帮忙销售并没有违约。如果因蓝泽代理公司工作人员的过错给汇泰置业公司造成损失的，赢时营销策划公司应当承担相应的赔偿责任，但汇泰置业公司并未举证证明其遭受了哪些直接损失或间接损失，故本院对汇泰置业公司要求赢时营销策划公司赔偿其损失的反诉诉请本院不予支持。对第三人要求赢时营销策划公司支付其公司员工的相关费用可以依据双方约定另行主张。综上，本院认为,依法成立的合同受法律保护，原被告双方签订的销售代理合同合法有效，本院予以确认，现合同已解除，合同权利义务终止，但不影响合同中结算清理条款的效力，对赢时营销策划公司已完成的营销代理任务，汇泰置业公司应当依据双方结算条款进行结算。经本院确认，汇泰置业公司应支付赢时营销策划公司销售代理佣金为504967.87元。赢时营销策划公司主张从起诉之日起计算利息，不违反相关法律规定，利率可以参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。对汇泰置业公司提起的反诉，因无证据证明其所受的损失本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、黄山汇泰置业有限公司在本判决生效后二十日内一次性支付黄山赢时房地产营销策划有限公司销售代理佣金504967.87元，并从2019年10月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款清之日止。二、驳回黄山汇泰置业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4639元，反诉案件受理费减半收取1150元，合计5789元由黄山汇泰置业有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  吴筱玲二〇二〇年一月六日书记员  金 丹