陕西省西安市中级人民法院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终13672号上诉人（原审被告）：陕西通达实业有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：郭明耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨开蓉，陕西兰杜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冶大五，男，1976年2月8日出生，回族，住陕西省西安市莲湖区。委托诉讼代理人：杨乐，西安市莲湖区青年路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：薛爽，西安市莲湖区青年路法律服务所实习法律工作者。上诉人陕西通达实业有限公司（以下简称：通达公司）因与被上诉人冶大五房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初5984号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年7月2日，通达公司通过法院判决形式取得了位于西安市莲湖区XX小区XX，502，503号楼的产权登记，2015年7月21日，冶大五、通达公司签订房屋买卖合同，约定：通达公司将西安市莲湖区XX小区XX号楼XX幢XX室房屋出售给冶大五，房屋总价款565901.6元。合同约定，通达公司应当在交付房屋过后180日向房屋产权机关办理权属过户登记，冶大五在房屋交付之日起180天未取得权属过户登记证书，按照已交房款的1%承担违约金。又约定：本房屋所有权转移所发生的税费按照相关规定由双方各自承担。庭审中，双方均认可涉案房屋已交付。2016年5月20日，冶大五、通达公司分别作为乙方、甲方签订合同备案号为C16032324号的《西安市二手房买卖合同（自行交易版）》，约定甲方所售房屋信息同上，产权人为通达公司，售房款565901元整乙方于2016年11月9日前一次性全额存入监管账户。房屋所有权登记约定为，双方通过西安市二手房交易管理系统网签买卖合同，于网签合同后90日内办理资金监管手续，并及时向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续。第四条房屋交付载明，一、双方定于2016年5月1日前由甲方将本合同约定的房屋交付给乙方；二、双方定于2016年5月1日前向有关部门申请办理水、电、气、暖等设施设备相关权益等更名手续；三、甲方同意于2016年6月1日前将该房屋项下的户籍关系迁出。双方确认房屋交付时，物业管理、水、电、气、暖、有线电视、通讯等相关费用甲方结清已发生费用，甲方已经预缴的费用，其权益由乙方享有，但乙方给予甲方补偿。税、费约定为，办理该房屋产权转移登记手续应缴纳的税、费，经双方协商为按规定各自缴纳。违约责任双方约定为，四、甲方如未按本合同约定的期间向乙方交付房屋，逾期超过5日的，尚未办理房屋产权转移登记手续的，乙方有权解除合同，并将书面通知甲方，书面通知到达之日起生效等。甲方未能按本合同第四条房屋交付二、三款约定履行相关义务的，除继续履行外，还应向乙方支付每逾期一日100元的违约金。2015年12月25日，西安晚报刊登《西安市住房保障和房屋管理局房屋所有权转移登记通告》，已包含冶大五所购涉诉房屋。经查，涉诉房屋至法庭辩论终结时未更名至冶大五名下。通达公司提交2019年5月13日《关于办理房产证的承诺》，但无冶大五签字确认或授权业主代表协商认可承诺内容的证据提交。《陕西通达实业有限公司双仁府迎春小区第二批9套房屋按发票计算土增税明细表》、《西安市地方税务局土地权属变更(完税)审核表》所载内容，非冶大五应承担税费。冶大五诉原审法院称，其于2015年7月31日与通达公司签订了位于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX幢XX室面积为94.16平方米的房屋的二手房买卖合同，房屋共计565901.6元，合同约定其于合同签订之日支付房款50万元整，剩余65901元在办理产权证前一次性付清。其支付清所有房款后通达公司却迟迟不履行协助办理房屋产权转移登记手续的义务。后经其催促无果，为维护其合法权益诉至法院，请求：1、判令通达公司协助其办理西安市莲湖区XX小区XX号楼XX幢XX室房屋的所有权转移登记手续；2、判令通达公司支付其违约金4948元；3、判令诉讼费由通达公司承担。通达公司辩称，同意协助冶大五办理涉案房屋所有权转移登记手续，目前其公司正在积极沟通涉案房屋所有权转移登记手续相关事宜。其公司无需向冶大五支付违约金，2019年5月13日，其公司和冶大五推举的业主代表就剩余几户业主办理产权证书事宜达成一致意见，根据代表要求，其公司书面承诺于2019年12月1日前办理完剩余房屋业主的产权证书。事实上，其公司一直在积极履行办理房产证的义务，本案争议房屋所在小区绝大数业主已经在约定期间办理完成产权登记手续，但是2016年按税务制度改革，由于与本案相关的增值税抵扣装修款项目在税务机关现行的金三系统暂无法抵扣，只是涉案房产的完税证明迟迟无法办理，上述原因系不可抗力，并非其公司过错，其公司不应承担违约责任。原审法院认为，冶大五、通达公司就涉诉房屋买卖一事做出真实有效意思表示，并不违反国家强制性法律规定，且涉诉房屋登记在通达公司名下，双方应依约履行各自义务、享有各自权利。冶大五已完全履行了己方购房付款义务，双方也确认涉诉房屋交付冶大五。故按照双方合同约定，通达公司应在房屋交付之日起180日内履行房屋产权更名义务。2015年12月25日虽西安晚报已刊登《西安市住房保障和房屋管理局房屋所有权转移登记通告》，但涉诉房屋至今未变更登记至冶大五名下。通达公司辩称更名义务不能继续履行系税务部门抵扣税暂不能进行，但该部分并非应由冶大五承担的税费。故通达公司应继续履行配合冶大五办理房屋产权变更登记。冶大五主张通达公司支付逾期办理房屋产权变更登记及房屋所有权证的违约金，未超出双方约定标准，法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条之规定，原审法院遂判决：一、被告陕西通达实业有限公司立即协助原告冶大五办理坐落于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX幢XX室，产权登记号为西安市房权证莲湖区字第1100108002I-96-1-1-10401～1号房屋产权变更登记；过户期间产生的税、费由原被告双方按规定承担；二、本判决生效后三日内，被告陕西通达实业有限公司支付原告冶大五逾期办证违约金4948元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告已预付，本院减半收取25元，由被告陕西通达实业有限公司承担。宣判后，通达公司不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、涉案房屋未办理产权变更登记是因为税务机关不可抗力导致，通达公司不应就此承担违约责任。因2016年国家税制改革，涉案房屋相关增值税抵扣装修款项目在税务部门现行的金三系统中暂无法抵扣，完税证明迟迟无法办理，直接影响了房屋产权证书的办理进度。客观上，通达公司也一直在积极履行合同义务，且已在约定期限内对涉案房屋所在小区部分业主完成了房屋产权变更登记手续。二、根据双方签订的《西安市二手房买卖合同》第七条第四款约定，若因通达公司原因导致尚未办理产权登记手续的，冶大五有权解除合同；解除合同的，通达公司承担违约责任。冶大五早已对涉案房屋接收并一直占有使用，不存在解除合同的客观事实。在不解除合同的前提下，原审判令通达公司向冶大五支付逾期办理违约金是错误的。综上，请求：1、撤销原审判决第二项，或将本案发回重审；2、一审、二审诉讼费用由冶大五承担。冶大五辩称，一、驳回通达公司的上诉请求。二、通达公司应支付逾期办证违约金。1、交税是通达公司的法定义务，与其无关。2、根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条和《买卖合同司法解释》第二十四条规定，以及房屋买卖合同双方权利义务的相对性，通达公司理应支付逾期办证违约金。三、双方签订的《西安市二手房买卖合同》第七条第四款恰恰说明了，因通达公司原因导致不能办理产权登记手续的情况下，解除合同的权利归于其，而非成为通达公司逃脱办证义务的借口。另外，通达公司逾期办理产权证书影响了其对房屋的处分权，给其可期待利益造成巨大损失，理应支付逾期办证违约金。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，通达公司和冶大五签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约享有权利、履行义务，未能依约履行合同义务的，应当承担相应违约责任。按照双方《房屋买卖合同》的约定，通达公司应在涉案房屋交付之日起180天内协助冶大五取得房屋权属证书。现因通达公司没有缴纳税款导致冶大五至今未能取得涉案房屋权属证书，其行为违反了《房屋买卖合同》约定，应当承担相应的违约责任。冶大五要求通达公司按照已付款的1%赔偿逾期办证违约金符合双方《房屋买卖合同》的约定，而通达公司辩称不能办理房屋产权更名系因不可抗力导致之理由无事实及法律依据，其主张不能成立。综上，原审判决正确，应予维持。通达公司的上诉请求依法应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决执行；陕西通达实业有限公司预交的50元二审案件受理费，由陕西通达实业有限公司负担。本判决为终审判决。  审判长董凡审判员肖晓通审判员辛娟二○二○年一月十七日书记员刘燕子 1