广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申12438号再审申请人（一审原告，二审上诉人）：霍乃炽，男，1940年9月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：胡先，广东尚情律师事务所律师。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区南庄罗南管理区。法定代表人：罗炎成，董事长。委托诉讼代理人：李绍均、廖斯晗，均系广东泽康律师事务所律师。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：佛山市金润华地产发展有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区南庄镇南庄大道中32号7楼703室。法定代表人：孔俊彬。一审第三人：佛山市海盛东方商业投资有限公司。住所地：佛山市禅城区南庄大道中罗南集团内办公室。诉讼代表人：赵道印。再审申请人霍乃炽因与被申请人佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司（以下简称罗南集团）、佛山市金润华地产发展有限公司（以下简称金润华公司）及一审第三人佛山市海盛东方商业投资有限公司（以下简称海盛东方）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市中级人民法院（2019）粤06民终5399号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。霍乃炽申请再审称，原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。（一）海盛东方对案涉地上建筑物享有所有权。第一，海盛东方与罗南村委会签订的《土地使用权租赁合同》对案涉建筑物的所有权有明确约定。合同第二条约定，租赁期间地上建筑物的所有权归海盛东方，租赁期满后才归罗南村委会所有。合同第八条也可以印证海盛东方在约定期间对地上建筑物享有所有权。为防止罗南村委会利用工程项目报建、审批等将名义上的所有人变为实际上的所有人，合同第五条第2项限制了罗南村委会行使所有权权能，如约定“罗南村委会有义务协助海盛东方进行商铺、仓库等基建项目的报建及相关手续的办理……相关证照资料在合同期间由罗南村委会负责保管，但需要准备一份盖有罗南村委会公章的复印件给海盛东方备案；罗南村委会在保管期间未经海盛东方书面确认同意，不得办理贷款抵押，否则海盛东方除有权终止合同外，还有权追究罗南村委会一切法律责任。”第二，海盛东方与霍乃炽签订的《物业使用权出让合同》明确写明，海盛东方享有案涉建筑物的所有权。（二）另案（2017）粤0604民初10061号生效判决认定罗南集团从海盛东方继受取得了案涉建筑物所有权。二审判决认定“海盛东方向罗南集团递交申请，在未经双方协商一致的情况下……案涉建筑物所有权归罗南集团享有，则罗南集团有权对案涉建筑物进行占用、使用、收益、处分，罗南集团将案涉地上建筑物出售给金润华公司，系其基于合同约定获得相应的权益并对其享有所有权的物业进行处分的合法行为……”也暗含海盛东方对其开发的地上建筑物享有所有权。（三）海盛东方与罗南村委会的《土地使用权租赁合同》解除后，海盛东方将案涉物业所有权交给罗南村委会和罗南集团，罗南集团提前取得案涉建筑物的所有权，并向包括霍乃炽在内的业主支付了2013年1月的回报款。2015年8月，罗南集团将案涉土地使用权及地上建筑物转让给金润华公司，金润华公司出具《原海盛东方购物中心资产盘活方案》，向业主承诺延长租赁期限和办理使用权证等内容。（四）租赁期间，地上建筑物所有权发生了两次变动，罗南集团从海盛东方处继受取得所有权，之后又转让给金润华公司，根据合同法第二百二十九条的规定，罗南集团、金润华公司应履行租赁合同的约定，交付租赁房产并承担违约责任。综上，请求撤销二审判决，对本案进行再审。罗南集团提交意见称,（一）案涉租赁物(在建工程)的所有权由始至终都属于罗南村委会及罗南集团，从未发生转移，本案不存在《合同法》第二百二十九条买卖不破租赁原则的适用情形。（二）申请人与罗南集团之间不存在租赁关系，罗南集团并不是案涉合同的缔约方，申请人无权要求其承担违约责任。（三）申请人应以合同的相对方海盛东方作为被告提起本案诉讼，海盛东方已进入破产程序，申请人应按照破产程序主张债权。据此，请求驳回申请人再审申请。本院再审审查查明:经向二审法院了解,二审法院向本院提供了关联案件[（2019）粤06民终5410、10651、10661、10662号等]判决书。该系列案件是黄柳珍、梁伟东、廖学芬、利志强等起诉佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会（以下简称罗南村委会）、罗南集团及第三人海盛东方返还物业使用权出让金并赔偿损失等房屋租赁合同纠纷案。上述案件中，一、二审法院查明：2018年4月11日，罗南村委会出具《承诺书》，内容为“关于海盛东方原债务问题按本金标准支付。但要东西区地上建筑物补偿款，海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”。二审法院认为上述承诺书，系明确的债的加入的意思表示，罗南村委会应对其民事行为承担民事责任，据此作出判决由罗南村委会返还出让金给小业主。本院经审查认为，本案系民事再审审查案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本案应对再审申请人霍乃炽主张的再审事由进行审查。关于海盛东方对案涉地上建筑物是否享有所有权的问题。经一审法院查明，海盛东方与罗南村委会签订的《土地使用权租赁合同》约定，罗南村委会将案涉土地租赁给海盛东方，租赁期为25年；如因海盛东方原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属罗南村委会所有，不能拆除。此外，该《土地使用权租赁合同》第二条约定，“租赁期届满后，海盛东方在租赁土地上所建的商铺、仓库等建筑物以及水电装修等固定物归罗南村委会所有，海盛东方不能损坏……租赁期限届满后，海盛东方不续租或不获租的，海盛东方在租赁期届满后一个月内将所有权属海盛东方的设备物资等搬迁完。商铺、仓库等建筑物以及水电装修等固定物完整归还给罗南村委会……”该合同第七条第5项约定“租赁期间海盛东方不得对土地进行转租。但可以对土地上建筑物的商铺和仓库进行转租或分拆转租给第三方，但时间不能超过本合同所定的租赁土地的时间。”可见，海盛东方依据该合同仅取得对案涉土地及地上建筑物占用、使用、收益的权利，并不当然取得所有权。霍乃炽申请再审没有提供新的证据证明海盛东方对案涉租赁物享有所有权。根据再审审查查明的事实，罗南村委会于2018年4月11日出具承诺书，已有生效判决认定系明确的债的加入意思表示，霍乃炽可据此另循法律途径解决其与海盛东方、罗南村委会之间的债权债务关系。霍乃炽主张海盛东方依案涉《土地使用权租赁合同》取得案涉租赁物业的所有权，其后所有权从海盛东方变更至罗南村委会、罗南集团或金润华公司名下的证据不足，本院不予采纳。关于罗南集团、金润华公司应否向霍乃炽交付案涉物业并承担违约责任的问题。交付案涉物业并承担违约责任的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案适用该条款的前提有二：一是案涉地上建筑物所有权由海盛东方转移至罗南集团、金润华公司；二是霍乃炽已合法占有案涉地上建筑物。但如前述分析，海盛东方并非案涉地上建筑物的所有权人，不存在案涉建筑物的所有权由海盛东方转移至罗南集团的情形，且案涉地上建筑物尚未竣工验收亦未实际交付给霍乃炽，霍乃炽从未占有案涉地上建筑物，故本案不适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“买卖不破租赁”的规定。其次，根据前述《土地使用权租赁合同》第二条、第七条及第八条的约定，罗南集团基于合同约定自始享有案涉建筑物的所有权。在合同履行过程中，海盛东方向罗南集团提交《终止申请书》，单方终止履行合同。根据《土地使用权租赁合同》第八条的约定，罗南集团作为所有权人，有权收回案涉建筑物并进行处分。罗南集团将案涉建筑物整体出售给金润华公司，系行使所有权的行为，而非概括承受海盛东方与霍乃炽之间的债权债务关系，亦非将该债权债务关系概括转移给金润华公司。最后，金润华公司出具的《原海盛东方购物中心资产盘活方案》系其企业内部经营规划方案，非平等民事主体之间的明确的债的加入的意思表示。案涉《物业使用权出让合同》为海盛东方与霍乃炽签订，罗南集团、金润华公司均非合同相对方，根据合同相对性原则，罗南集团、金润华公司不受该《物业使用权出让合同》的约束。故二审判决认定霍乃炽与罗南集团、金润华公司不存在租赁关系，霍乃炽要求罗南集团、金润华公司交付物业和承担违约责任依据不足，并无不当。霍乃炽在再审申请中以《中华人民共和国合同法》第二百二十九条为依据，要求罗南集团、金润华公司交付案涉物业并承担违约责任，理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，霍乃炽的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回霍乃炽的再审申请。审判长  陈小丽审判员  郑丽容审判员  晏 鹏二〇二〇年一月十四日法官助理陆琦书记员吴钰兰