上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初86968号原告：上海启宠网络科技服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区晨晖路XXX号XXX室。法定代表人：郭维学，执行总裁。委托诉讼代理人：刘诚非，男。被告：上海麦源电子商务有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：顾晓健，总经理。委托诉讼代理人：陈攀峰，男。原告上海启宠网络科技服务有限公司与被告上海麦源电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告上海启宠网络科技服务有限公司的委托诉讼代理人刘诚非，被告上海麦源电子商务有限公司的委托诉讼代理人陈攀峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海启宠网络科技服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年7月1日至2019年8月31日期间拖欠的租金人民币(以下币种同)30,000元；2.判令被告支付原告违约金15,000元；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年9月6日，原、被告签订《PETKIT小佩宠物租铺签约合同》(以下简称涉案房屋)，约定原告将上海市浦东新区杜鹃路XXX号-2一层房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告使用，租赁期限为2018年10月1日至2024年8月24日，2018年10月1日至2020年9月30日的月租金为15,000元，每年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日支付租金。现因被告拖欠支付租金并于2019年8月19日搬离、清空涉案房屋的行为已构成违约，故原告诉至法院，要求判如所请。上海麦源电子商务有限公司辩称，不同意原告全部诉讼请求,具体理由如下：1.原告经营范围不包括租赁事项，与被告签订合同的行为不合规，合同系属无效。2.双方合同约定的涉案房屋的建筑面积为75平方米，但实际使用面积不到60平方米，其余面积隔离出一个房间供原告自己使用。3.被告因经营不善无力支付租金，于2019年6月初已停止经营，准备将涉案房屋转租给他人，但由于涉案房屋租金高于市场价未能顺利转租。2019年7月，被告陆续将涉案房屋内的物品清空，至中旬时已清空房屋，仅留一位店员用于洽谈转租业务。2019年8月20日，被告已将涉案房屋钥匙返还原告。4.被告对涉案房屋进行了装修，装修花费超过80,000元，但实际使用不到一年，本身也是亏本的。而入驻涉案房屋时，被告支付了原告进场费20,000元及押金15,000元，该两笔款项足以弥补被告未付租金。本院经审理认定事实如下：2018年9月6日，上海启宠宠物服务有限公司(出租方，甲方)与被告(承租人，乙方)签订租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限为2018年10月1日至2024年8月24日，2018年10月1日至2020年9月30日的月租金为15,000元，押金为15,000元。合同第7.1条约定“在合同期内，乙方无故提前终止合同，乙方应按月租金1个月赔偿甲方支付违约金。”同日，上海启宠宠物服务有限公司(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》，约定甲方欲对涉案房屋进行转让，现乙方有承租，故双方达成如下协议“1.甲方有权对该店铺进行租赁转让，若因甲方无权进行租赁转让而导致乙方无法取得改(该)店铺的租赁权，则甲方应赔偿乙方转让定金。2.双方对店铺转让费的定金金额确定为人民币：20,000。3.乙方在签订本协议之日缴纳转让费定金人民币：20,000……。”租赁合同及《补充协议》签订后，被告支付押金15,000元，并支付租金至2019年6月30日。2019年9月12日，上海启宠宠物服务有限公司企业名称变更为上海启宠网络科技服务有限公司，即本案原告。现因原告认为被告拖欠租金及擅自搬离涉案房屋的行为损害其合法权益，故诉至法院，要求判如所请。审理中，1.原、被告确认被告除支付押金15,000元及支付租金至2019年6月30日外，被告另向原告支付了《补充协议》中约定的20,000元，但原告认为该笔款项为转让费，被告则认为该笔款项为进场费定金，进场后退还，不进场则没收。2.原告确认其于2019年8月21日签收被告邮寄的涉案房屋钥匙，并愿意在本案中返还被告押金15,000元。3.原告提供《上海市房地产权证》复印件一份及原告代理人分别与被告代理人、被告门店店长间的微信聊天记录截屏打印件两组，证明涉案房屋的权属情况及原告催讨租金的情况。经质证，被告确认上述证据的真实性。因被告对上述证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以确认。本院认为，原、被告之间的《PETKIT小佩宠物租铺签约合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。现被告提前退租，双方确认租赁合同已解除，但对合同解除后的相关事宜发生争议。原告主张被告支付2019年7月1日至2019年8月31日期间的租金。被告认为其支付至原告处的20,000元及押金15,000元足以弥补未付租金。根据庭审查明的事实，被告支付原告租金至2019年6月30日，原告于2019年8月21日签收被告邮寄的钥匙。原告表示愿意在本案中返还被告支付的押金15,000元，本院予以照准。被告所述已付的20,000元，原告认为系转让费，被告认为系进场费定金，被告进场后原告退还，不进场则没收。双方之间的《补充协议》约定“甲方(原告)有权对改(该)店铺进行租赁转让，若因甲方(原告)无权进行租赁转让而导致乙方(被告)无法取得该店铺的租赁权，则甲方(原告)应赔偿乙方(被告)转让定金。”及双方对店铺转让费的定金金额确定为20,000元。可见，该笔款项意在担保原告有权出租转让涉案房屋，非被告所述之进场费定金，用于担保被告是否进场。且20,000元无论转为原告认为的转让费或被告认为的进场费，租赁合同因被告提前退租而解除，被告无权要求原告返还该笔款项。被告作为承租方，理应支付使用期间的租金，原告主张被告使用期间的租金，并无不妥，故对原告要求被告支付2019年7月1日至2019年8月21日期间租金的诉讼请求，本院予以支持。至于2019年8月22日至2019年8月31日期间的租金，因原告已签收钥匙，对涉案房屋享有实际控制的权利，故主张该部分租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告另主张违约金。根据租赁合同约定，承租方提前终止合同的，应按一个月租金支付出租方违约金。现被告系其自身原因提前退租，原告要求被告支付违约金15,000元，符合双方的约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、被告上海麦源电子商务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海启宠网络科技服务有限公司2019年7月1日至2019年8月21日期间的租金，按15,000元/月计算；二、被告上海麦源电子商务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海启宠网络科技服务有限公司违约金15,000元；三、原告上海启宠网络科技服务有限公司于判决生效之日起十五日内返还被告上海麦源电子商务有限公司押金15,000元；四、驳回原告上海启宠网络科技服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，减半收取计462.50元，由原告上海启宠网络科技服务有限公司负担41.50元，被告上海麦源电子商务有限公司负担421元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年一月十七日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。