广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初26687号原告：肖卫，女，1986年6月16日出生，汉族，住江西省吉安市万安县******，公民身份号码************被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********，统一社会信用代码***********。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗斌，广东科韵律师事务所实习律师。原告肖卫诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告肖卫，被告的委托诉讼代理人黄彩英、罗斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告的租赁合同；2.被告退回已付租金226342元并赔偿原告损失（以226342元为本金，从2019年8月10日起计算至实际清偿日止按日千分之一计算）；3.本案诉讼费由双方平均承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：被告退回已付租金226342元并支付违约金（以226342元为本金从2018年8月31日起按日千分之一计至实际清偿日止）事实和理由：原、被告于2017年5月10日达成租赁意向，双方签订租赁合同，原告租赁被告的房屋。租赁物是位于佛山市南海区********************的不动产，租赁合同总标的是254342元，每月需支付租金700元，租金按季度支付，缴纳租金有开具租金收据。双方签订的合同为定期合同，租赁期限到2051年12月30日止，租赁的用途是转租至物业公司，合同对违约责任的约定为逾期交付有权解除合同并退还全部已收款项。原告按合同约定支付租金，因被告行为导致原告造成损失，被告应予赔偿。被告盛明公司辩称，一、原告与被告签订的《物业使用权转让合同》已经协商解除。原告与被告签订的《解除合同协议书》第一条已经明确，解除涉讼《物业使用权转让合同》是乙方（原告）本人申请解除的，且《解除合同协议书》的第二点已经明确载明“双方一致同意解除上述合同（指涉讼的《物业使用权转让合同》）”，故双方于2019年8月10日签订的《解除合同协议书》之日起，原告与被告就解除涉讼的物业使用权转让合同已经达成一致协议，为双方的真实意思表示，涉讼的《物业使用权转让合同》已经于2019年8月10日协商解除。二、原告在计算被告退还的物业使用权转让款226342元时应当扣减被告已向其支付的补贴款共计48000元。即被告应退还原告的物业使用权转让款应为178342元。三、原告诉请被告支付违约金缺乏法律依据与事实依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。首先，原告基于《补充协议》收取了被告支付的补贴款的情况下，现在又诉请被告支付违约金，原告的诉请属于重复主张，应当予以驳回。原告收取的补贴款已经远远高于原告按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率标准计收的利息收益，原告不存在任何损失。退而言之，假设法院认定原告诉请的违约金合法有依据，且假设法院认定被告已向原告支付的48000元补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款的，被告已向原告支付的48000元补贴款也应当用于抵扣原告主张的违约金。最后，双方签订的《解除合同协议书》中并未就逾期退款设置违约责任条款，原告诉请的违约金没有合同依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。综合上述事实和理由，被告仅须向原告退还物业使用权转让款为178342元，关于原告诉请的退款款项超出178342元的部分以及违约金的诉请应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。双方就对方提交的证据真实性均无异议，本院确认其真实性并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：佛山市南海区******“南侧”地段的土地所有权人为×经济社，土地使用权人为盛明公司，证号为佛府南集用（2012）第×号，土地用途为商业用地，使用权类型为批准拨用商服用地，使用权终止日期为2031年12月31日。（南海区）西樵-规划条件（2011）405号《规划条件》载明：×路“南侧”地段的土地权属人为佛山市南海区*********民小组，主导使用性质为商业用地，可兼容使用性质为办公用地，主导建筑物性质为商业用房（含酒店）、办公用房；不准许在本项目建筑内建设酒店式公寓、公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等具有居住功能形式的用房，对于非住宅用地（用房）的管理需符合《关于加强非住宅用地管理的意见》（南府（2009）302号）及相关管理办法执行；等等。2012年12月2日，被告盛明公司（承租方、乙方）与×经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2011年12月31日起至2031年12月31日止，经双方协商可后续二十年租赁期。该合同于2012年12月4日经佛山市南海区***************鉴证。后被告盛明公司（承租方、乙方）与×经济社（出租方、甲方）签订另一份《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2031年12月30日起至2051年12月31日止。该合同未经佛山市南海区***************鉴证。2012年12月3日，被告盛明公司（承租方、乙方）与×经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同补充协议》，约定将上述土地使用权租赁期限由原合同约定的二十年变更为四十年，即用地时间变更为2011年12月31日至2051年12月31日止。佛山市南海区******“南侧”地段于2016年3月4日办理建设用地规划许可证。盛明广场6、7座于2016年8月23日办理建设工程规划许可证。2017年5月10日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：WYD6×号，以下简称涉讼转让合同），约定甲方将×号物业的使用权转让给乙方，建筑面积37.06平方米，其中套内面积22.98平方米，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为254342元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款120342元于本合同签订当日支付（含定金），50000元在一年内分2期免息付清，2017年11月7日前支付25000元，2018年5月7日前还支付25000元，余款84000元在三年内平均分12期免息付清，第一期应在2017年8月7日前支付7000元，之后每三个月支付7000元，以此类推最后一期应在2020年5月7日前支付7000元。甲方在2018年8月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。在本合同履行期满10年之日前1个月内（即自2028年8月1日至2028年8月31日期间），乙方有权可向甲方提出书面回购申请，要求甲方以254342元回购该物业使用权，逾期，乙方自动放弃回购申请。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。2018年9月20日，被告（甲方）、原告（乙方）与佛山市戴斯物业管理有限公司（丙方）签订《协议书》，约定乙方向甲方租赁使用权的盛明广场6座×号房物业的实际交付使用时间将会延后，考虑到乙方因此会损失其委托丙方委托经营管理该物业期间的部分可期待租金收益，甲方自愿补贴乙方4000元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止，最迟不超过2019年5月1日，并于前一个月的30日前支付下月补贴金额到乙方指定银行账户；若甲方未在上述期限内交房或逾期支付补贴金，则甲方应承担违约责任，乙方有权按合同追究甲方责任；待该物业符合交付条件时，甲方直接与乙方委托经营管理方即丙方办理物业使用权交接手续；乙方同意若甲方按照上述约定支付了相应的补贴，则双方之间基于该物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究。2019年8月10日，原、被告签订《解除合同协议书》，约定：双方一致同意解除涉讼转让合同，被告退还原告已支付款项226342元，分3期支付，第一期于2019年9月16日前退还90537元，第二期于2019年10月15日前退还67903元，第三期于2019年11月15日前退还67902元，被告如期全额退款之日为双方签订的涉讼转让合同、《装修协议》正式解除之日，双方就上述合同产生的全部权利义务了结，双方今后互不追究，如被告未按期退款，原告有权采取法律手段，维护自身权益。2019年10月23日，原告提起本案诉讼，被告盛明公司于2019年11月22日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。庭审中，原、被告一致确认原告已向被告支付转让款226342元，被告已向原告支付补贴款48000元。原告陈述称，因被告未交付物业予原告，双方签订《解除合同协议书》，被告未按《解除合同协议书》履行退款义务，故双方签订的《物业使用权转让合同》尚未解除。盛明公司陈述称《物业使用权转让合同》已于2019年8月10日解除，涉讼物业尚未竣工验收备案。本院认为，原告与被告盛明公司签订涉讼转让合同时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。涉讼转让合同约定盛明公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论涉讼转让合同如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在涉讼转让合同中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定毛坯交付时间为2018年8月31日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2018年8月31日起算，涉讼转让合同所约定的实际租赁期限为33年4个月（2018年8月31日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，涉讼转让合同关于2018年8月31日至2038年8月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2038年8月31日至2051年12月30日）的约定无效。关于涉讼转让合同有效部分约定的解除问题。涉讼转让合同约定盛明公司应在2018年8月31日前将涉讼物业交付原告，而原告累计向盛明公司支付转让款226342元，已超出其承租20年应支付的对价（254342元÷33年4个月×20年），但至本案庭审辩论终结之日，盛明公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，仍不具备将涉讼物业交付予原告的条件，盛明公司迟延交付涉讼物业已超出涉讼转让合同约定的期限，双方曾就延后交付签订《协议书》，并约定最迟不超过2019年5月1日交付，后被告亦未能按照《协议书》的期限交付，致使双方签订《解除合同协议书》。双方于2019年8月10日签订《解除合同协议书》，虽然《解除合同协议书》约定被告如期全额退款之日为涉讼转让合同正式解除之日，但双方在《解除合同协议书》中一致同意解除涉讼转让合同，且此后双方亦并未再继续履行涉讼转让合同，故本院确认涉讼转让合同中有效部分的约定实际已于2019年8月10日解除。涉讼转让合同部分无效，有效部分亦已解除，因此被告应返还已收取的转让款226342元予原告。根据《解除合同协议书》的约定，被告如期全额退款后，双方就涉讼转让合同全部权利义务方了结，现被告未按期退款，即便涉讼转让合同已协商解除，被告亦有权根据涉讼转让合同的约定，向被告主张其逾期交付致使合同解除的违约责任。涉讼转让合同约定盛明公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金，该违约金标准过高，本院结合涉讼转让合同的履行及解除情况、盛明公司的过错程度、原告的预期利益及实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定盛明公司以原告已实际支付的转让款226342元为本金从逾期之日即2018年9月1日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予原告。被告因延期交付而补贴原告48000元，现涉讼转让合同因被告逾期交付而协商解除，原告主张自逾期之日起计付违约金，故原告已收取补贴应从上述违约金中予以扣除。经核算，至本案庭审终结日（2019年12月17日），被告应支付的违约金为53529.88元，扣减后，被告仍需支付计至2019年12月17日尚欠的违约金5529.88元及以226342元为本金自2019年12月18日起至实际清偿日止按日万分之五计付的违约金。原告主张的违约金超出以上核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告肖卫与被告佛山盛明置业有限公司于2017年5月10日签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年8月31日至2038年8月30日期间的租赁约定于2019年8月10日解除；二、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款226342元予原告肖卫；三、被告佛山盛明置业有限公司应支付截止至2019年12月17日尚欠的违约金5529.88元，以及以226342元为本金从2019年12月18日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告肖卫，本项随上列第二项清；四、驳回原告肖卫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2591.52元（原告肖卫已预交），由原告负担1295.76元，佛山盛明置业有限公司负担1295.76元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年一月十日书记员  林浩成