贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初3579号原告：六盘水新城房地产开发有限公司，住所地：六盘水市钟山区凤凰新区龙井路。法定代表人：贾慧凌，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王亚斌，系贵州知取律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵健，系贵州知取律师事务所律师。被告：罗欢，女，布依族，1989年1月28日出生，住贵州省六盘水市钟山区，现住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：谢福荣，系贵州驰海律师事务所律师。原告六盘水新城房地产开发有限公司与被告罗欢商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告六盘水新城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王亚斌、赵健、被告罗欢及其委托诉讼代理人谢福荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六盘水新城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告欠付的购房款370000元；2.判决被告支付原告因欠付购房款370000元的逾期付款违约金174640元（以欠付购房款370000元为基数，按照月利率2%标准，自2017年7月25日起暂计算至2019年7月3日，计708天，共计174640.00元），2019年7月3日以后的逾期付款违约金，应按相同标准计算并支付至该商品房全部款项支付给原告之日；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份。合同约定被告购买原告开发的位于六盘水市钟山区商品房。该商品房建筑面积154.83㎡，套内面积128.94㎡，购房总价款541905.00元。合同约定被告以首付款及按揭贷款方式支付购房款。该合同签订后，被告向原告支付了首付款171905元，尚有剩余购房款370000.00元需要办理住房按揭贷款支付。2017年7月22日，虽然剩余购房款尚未付清，但在被告的请求下，原告将案涉商品房交付给被告。该合同在履行过程中，原告积极与公积金管理部门进行对接、协调，以便尽早办理完毕有关公积金贷款事宜，回笼商品房销售款项，实现《商品房买卖合同》的订立目的。但由于公积金贷款审批及资金管理方面的政策变化等原因，本案案涉商品房的公积金贷款一直未能办理，造成原告的商品房销售款项至今未能收取，给原告造成了较大的经济损失。在此期间，为维护原告的正当合同权益，妥善解决剩余购房款的支付问题，原告以多种方式多次通知被告与原告进行协商与沟通，或者协助被告办理商业银行按揭贷款。被告于2017年7月22日向原告出具书面《承诺》，承诺“本人承诺房开办理抵押期（贷）款期间交齐首付91905.00元积极配合，办理按揭期间积极配合办理，超出三天不积极配合，按日付六盘水新城房开金额400000.00元的百分之二的违约金。若因个人原因导致贷款贷不下来，新城房开将断水断电，并有权收回此房源另售，六盘水新城房开不承担任何法律责任，由罗欢本人承担一切损失”。2018年10月24日、2019年3月14日，原告工作人员两次通过手机短信方式向被告催交剩余购房款。2019年3月16日，原告在电话通知无果的情况下，再次在被告位于时代·蝴蝶湾闪蝶6号楼2604号商品房门上张贴《催收函》，催促被告履行付款义务。但被告始终无视原告的善意和诚意，拒绝与原告进行协商，拒绝按照承诺履行付款义务、支付剩余购房款，也拒绝办理商业银行按揭贷款。根据合同法的有关规定及双方签订的合同约定，支付购房款是被告作为商品房买受人的主要合同义务，公积金管理部门未能对被告发放公积金贷款，属于不可归责于当事人双方的事由，但该事由不能成为被告拒绝向原告支付购房款的理由。由于原被告双方多次协商仍未能就如何支付购房款等争议达成一致，为达到订立该《商品房买卖合同》的合同目的，维护原告作为商品房出售方的合同权益，原告请求人民法院依照有关法律规定，并根据公平原则、权利义务相一致原则、等价有偿原则，裁判被告按照合同约定履行支付购房款的义务。被告拒绝支付剩余购房款、拒绝办理商业银行按揭贷款的违约行为，无论从资金占用角度还是房屋占用角度，在客观上均给原告造成了较大的经济损失。原告有权根据合同约定及法律规定，请求被告承担相应的违约责任、赔偿原告由此受到的经济损失。根据被告向原告出具的《承诺书》约定，即“被告应积极配合办理按揭，超出三天不积极配合补款，按日付六盘水新城房开400000.00元的百分之二的违约金……”，为体现原告解决纠纷的善意和诚意，原告已主动将违约金标准由按日2%调整为按月2%。综上，根据《中华人民共和国合同法》第8条、第60条、第107条、第109条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条，公平原则、权利义务相一致原则、等价有偿原则，以及其他有关法律、法规的规定，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法审理，并判决支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告罗欢辩称，根据六盘水市住房公积金管理中心的回复，2017年5月，六盘水市住房公积金管理中心与原告暂停个人公积金贷款业务合作，暂停原因是原告存在经营不善问题。我与原告签订的《商品房买卖合同》第八条第3点明确约定，除首付款外，余款以公积金贷款支付。因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式即合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。根据六盘水市住房公积金管理中心的回复，我不能获得住房公积金贷款是因原告自身原因导致，根据双方约定，合同应继续履行，具体付款方式和付款期限应另行协商，并签订补充协议。现原告就具体付款方式和付款期限没有与我另行协商，也未签订补充协议，我支付房款的条件没有成就，原告请求判决支付购房款不应得到支持。因原告的原因，导致我不能办理个人住房公积金贷款。我也没有能力一次性支付房款，若转为商业贷款，两类贷款就有利息差额，该差额谁来承担？怎么承担？这是双方协商订立补充协议要解决的问题。我没有违约的事实，原告主张的违约金不应得到支持。如前所述，我支付购房款的条件还不成立。相反，是原告的原因导致无法办理个人住房公积金贷款业务，系原告违约，针对可能给我造成的损失双方未另行协商订立补充协议予以解决。我没有违约事实，故不承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》及附件、六盘水市商品房预(销)售合同登记备案表、承诺、四张收据及刷卡签证单、2019年3月16日的催收函及短信截图、照片,经被告质证均无异议，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的2017年7月22日罗欢出具的承诺书，因被告对该证据的真实性无异议，故本院予以确认；2.对原告提交的2018年10月28日补充协议，被告对该证据的真实性无异议，能证明原被告双方于2018年10月28日签订补充协议的事实，故本院对该证据予以确认。本院依职权调取证据：对于六盘水市住房公积金管理中心关于《贵州省六盘水市钟山区人民法院协助调查函》的回复，该回复说明了六盘水市住房公积金管理中心在2017年5月期间，暂停了与六盘水新城房地产开发有限公司开展个人公积金贷款业务合作的事实，符合法律规定，本院予以确认。对于六盘水市房地产信息中心出具的关于“时代蝴蝶湾”闪蝶6号楼2604室房屋的权属登记情况，双方均无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年1月7日被告罗欢支付原告六盘水新城房地产开发有限公司购房款50000元，2017年7月29日被告罗欢支付原告办证费用52556元。2017年9月1日，原告六盘水新城房地产开发有限公司将本案争议房屋交付给被告罗欢。2018年10月28日支付原告购房款121905元。被告罗欢共计支付原告购房款171905元。2018年10月28日原告六盘水新城房地产开发有限公司（买受人）与被告罗欢（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：“原告六盘水新城房地产开发有限公司将其开发的位于钟山区房屋一套出售给被告罗欢；总价款为541905元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款171905元，余款370000元以公积金贷款方式支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起60日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后60日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用……因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。”合同第十条约定：“逾期付款责任，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照第1种方式处理，1.按照逾期时间，分别处理……1（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之1（该比例应当不小于第1（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。”2018年10月28日，原告六盘水新城房地产开发有限公司与被告罗欢签订《补充协议》。该协议第二条约定：“因买受人不配合办理按揭，不按期支付商品房尾款的，出卖人可按协议第一条书面通知买受人，买受人必须在接到书面通知10日内配合办理完毕按揭所需手续或足额支付商品房尾款。逾期，则出卖人有权解除合同、不视为违约，且买受人须承担因不配合办理按揭，不按期支付商品房尾款导致《商品房买卖合同》解除给出卖人造成的损失以及所产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、保全费、执行费、催告费、送达费、差旅费及其他费用。”2018年11月8日，六盘水市住房管理中心对该套位于钟山区房屋登记备案，买方：罗欢，合同编号：×××。2019年3月16日，被告罗欢收到原告六盘水新城房地产开发有限公司张贴在其门上的《六盘水新城房地产开发有限公司催收函》，要求被告罗欢于收到催收函之日起七日内以现金或转账方式支付原告六盘水新城房地产开发有限公司全部购房款370000元，如不能一次性支付的，应于收到催收函之日起七日内，向原告提交《办理住房按揭商业贷款申请》并附完整贷款材料，否则原告有权依法解除合同、收回商品房、追究被告违约责任。后因被告一直未支付尚欠购房款，原告诉至本院请求判如所请。2019年10月22日，六盘水市住房公积金管理中心根据我院的协助调查函，出具回复，内容为：2017年5月期间经多方情况反映六盘水新城房地产开发有限公司存在经营不善问题,经了解六盘水新城房地产开发有限公司将所开发的部分楼盘抵押给工商银行，工商银行进行内部销售（有少许部分对外销售）等情况。考虑到此楼盘将会带来一定程度上的风险，经中心分管领导决定，暂停与六盘水新城房地产开发有限公司开展个人公积金贷款业务合作。本院认为，本案争议焦点为：1、被告是否尚欠原告购房款，被告支付原告购房尾款的条件是否成就；2、被告是否违约,是否应承担支付违约金的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合同及协议内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应当按照约定履行义务。被告罗欢按约支付给被告首付款，原告亦将房屋交付给被告使用，并在市住房管理中心进行房屋登记备案。六盘水市住房公积金管理中心鉴于原告所开发的部分楼盘抵押给工商银行等原因，于2017年5月起暂停与原告开展个人公积金贷款业务合作。在原被告双方签订《商品房买卖合同》时，本案所涉房屋已不能办理公积金贷款，但双方在合同中仍约定被告以公积金贷款的方式支付原告购房尾款，若因原告原因导致被告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可选择继续履行合同，双方对付款方式和付款期限另行协商并签订补充协议。原被告双方在随后的补充协议中也未能就被告尚欠尾款的支付方式及期限做明确。被告于2019年3月16日收到原告要求被告于七日内付清房款或办理按揭贷款手续的《催收函》，在原告给予的合理期限内被告既未支付购房款又未办理按揭贷款手续，也未达成新的补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”，第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款，对支付时间没有约定或者有约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”被告已实际取得并占有本案争议房屋，对剩余房款应予支付，被告辩称支付房款条件没有成就的理由本院不予采信，故本院对原告主张被告支付其购房款370000元的诉讼请求予以支持。对原告主张由被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，原告在六盘水市住房公积金管理中心与其暂停个人公积金贷款业务合作的前提下，仍与被告约定以公积金贷款的方式支付购房尾款，其对支付方式的约定存在过失，原被告双方对支付方式及期限也未重新达成补充协议，原告主张以被告出具的承诺书约定请求被告支付违约金，该承诺书不是被告所出具，对被告不具有约束力，且该承诺书出具时间在双方签订合同之前，双方在签订合同后对该项内容又再次进行了约定，故原告以此请求被告支付违约金的理由不能成立，故本院对原告主张被告支付逾期违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告罗欢于本判决生效之日起十日内支付原告六盘水新城房地产开发有限公司购房款370000元；二、驳回原告六盘水新城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9246元，由原告六盘水新城房地产开发有限公司负担2396元，被告罗欢负担6850元（原告已预交，被告应负担部分在本判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审 判 长  葛永琳人民陪审员  何 华人民陪审员  吴晓峰二〇二〇年一月三十一日法官助理贝茜书记员刘承露