湖南省长沙市天心区人民法院民 事 裁 定 书（2019）湘0103民初9379号原告：冯香，女，1984年4月23日出生，汉族，住湖北省阳新县。委托诉讼代理人：郑莉丽，湖南东方阳光律师事务所律师。被告：曾君，女，1992年9月12日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：刘恺恺，湖南翰骏律师事务所律师。第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李。原告冯香诉被告曾君、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告冯香及其委托诉讼代理人郑莉丽，被告曾君的委托诉讼代理人刘恺恺到庭参加了诉讼，第三人新环境公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。冯香请求判令：一、解除曾君与冯香于2017年2月26日签订的《房屋买卖合同》（合同编号为：XHJS0220058）；二、曾君向冯香支付违约金80000元；三、曾君向冯香返还房屋，并支付房屋占用使用费、物业服务费、暖气费（参照同小区同户型租金标准2200元/月标准，自2017年4月12日起支付至实际返还房屋之日止）；四、曾君将房屋恢复原状；五、曾君承担给冯香造成的税金及贷款利息的实际损失56000元（因被告未及时办理过户，导致原告无法享受首套房优惠政策）；六、曾君承担本案证人出庭作证的费用400元；七、曾君承担本案的全部诉讼费用。在第二次庭审中，冯香将第四项请求变更为“曾君向冯香支付3万元的房屋恢复原状的费用”。曾君答辩要点：一、本案构成重复起诉。曾君在（2019）湘0103民初1153号案件（以下简称1153号案件）中要求解除房屋买卖合同，与本案所述合同相同，长沙市中级人民法院（2019）湘01民终10935号判决书（以下简称10935号判决书）已经确认由冯香承担违约责任，也明确了房屋实际上没有交付给曾君。本案中，冯香诉请第二项实际是否认生效判决，冯香诉请第二至第七项，都是基于曾君违约产生的。1153号案件已经生效，二审法院支持了曾君的第二项诉请，即确认冯香违约，故冯香本案诉请中二至七项都是重复起诉。二、冯香变更诉讼请求已经超过举证期限，在第一次庭审中没有提出，超过了时间，不应准许。经审理查明：2017年2月26日，冯香（甲方）、曾君（乙方）与新环境公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号为：XHJS0220058），约定甲方自愿将长沙市天心区高云路6号怡海星城三期西组团11栋1502号房屋（以下简称1502房）出售给乙方。该房已设抵押，抵押给中国银行，金额约230000元。房屋总售价为525000元。乙方于2017年2月26日支付甲方购房定金80000元，由丙方托管待甲方还贷时支付给甲方。乙方于2017年3月26日之前甲方办理全委公证及个人私抵手续办理之时支付甲方购房首付款425000元。交房时乙方支付甲方交房尾款20000元。甲乙双方应向丙方支付居间服务费，在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费5250元，乙方应支付丙方居间服务费10500元。甲方的义务中约定甲方应依约定配合乙方办理过户和交付该房屋，其中特别约定甲方在签订本合同后30日内将办理该房过户及贷款所需一切资料交代办机构或乙方。甲方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续。违约责任中约定合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每违约一日违约方向守约方支付100元的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。其他约定中约定甲、乙交房时间为甲方收到全款的第二天。后曾君向冯香支付全部房款521350元。2017年4月，曾君进入涉案房屋，并占有使用，其后对房屋进行装修。曾君称其系4月15日交付房屋全部款项后进入房屋，冯香默许及认可。冯香辩称原告曾君系自行撬锁进入涉案房屋并装修，冯香当时并不知情。另查明，2017年3月27日，冯香向曾君出具《委托书》，载明：冯香委托曾君为代理人，办理涉案房屋抵押贷款的还款，领取房屋产权证及他项权证、注销抵押的相关资料，到不动产登记中心注销抵押登记，解除他项权证，领取房屋产权证、领取后办理该房屋出售的相关事宜，以及签订买卖和产权交易过户等等。2017年3月29日，湖南省长沙市望城公证处出具《公证书》，证明冯香在上述《委托书》上签名并捺印。2017年4月11日，曾君代冯香偿还了涉案房屋银行抵押贷款并办理了抵押权注销手续。2017年4月13日，冯香出具《委托书》，委托曾君在办理注销抵押手续后，代其领取涉案房屋所有权证。曾君持该《委托书》领取的涉案房屋所有权证。2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会发布长住建发【2017】71号《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，其中载明对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭，凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购一套商品住房。另在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。涉案房屋系2016年6月24日获得房屋所有权证，依该规定尚未满2年，不可上市交易，另曾君依该限购政策没有在长沙市购买商品住房的资格。2017年5月23日，长沙市不动产登记中心出具《业务受理预约单》，载明预约移转不动产所有权的时间为2017年6月8日，权利人为冯香。该份证据系曾君提供，其主张为办理房屋过户手续，申请了预约过户。2017年6月6日，长沙市国土资源测绘局出具《测绘工作联系单》，核查了涉案房屋的位置及土地权属资料。该份证据系曾君提交，其中主张因冯香未在合同签订后30日内提供《国有土地使用证》，导致无法办理过户手续，其于该日前往长沙市国土测绘局，办理了该业务，解决无国土证无法办理过户手续的问题。2017年6月13日，长沙市不动产登记中心发布通知，载明2017年5月20日之前已预约成功的市民，可于6月15日前按预约时间到长沙市不动产登记中心按原政策办理过户手续，若未取得预约单，但是已经支付部分或全部房款的，也可于6月15日前按原政策办理过户手续。2017年7月17日，曾君缴纳了涉案房屋2017年4月1日至2017年9月30日物业费904.86元，物业公司出具相应发票。2017年8月11日，冯香以涉案房屋不动产权证遗失（灭失）为由，向长沙市不动产登记中心申请补办不动产权证。曾君提供的照片显示，楼梯间加装有一道铁门，将包含涉案房屋在内的两套房屋与外界隔离。其称系冯香强行收回房屋并加装。冯香称因曾君带人看房，邻居出于安全考虑，加装铁门，冯香无铁门钥匙。曾君提供的报警案件登记表显示，2017月7月17日，曾君报警，民警赶至现场，系曾君与冯香因购房发生争执。冯香提供多份微信聊天记录截屏图片，其主张系其与环境公司员工多次沟通，要求对方催促曾君办理过户手续。再查明，2019年1月，曾君诉至本院，请求判令：一、解除曾君与冯香于2017年2月26日签订的关于长沙市天心区高云路6号怡海星城三期组团11栋1502号房屋的《房屋买卖合同》；二、冯香返还原告曾君支付的购房款521350元并赔偿其资金占用损失（已购房款为基数，自起诉之日起计算清偿购房款之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付）；三、冯香向曾君赔偿违约金80000元；四、冯香支付曾君诉讼保全费3520元、保全服务费1200元；五、冯香承担本案的全部诉讼费用。后本院作出（2019）湘0103民初1153号民事判决书，该判决书主要载明：本院认定曾君已依合同支付全部房屋价款。本案系冯香违反合同约定，不配合曾君办理房屋过户手续。本案中冯香拒不配合办理房屋过户手续，致使曾君支付完全部房款后，未能享有涉案房屋所有权，冯香违约之过错程度明显，且性质恶劣，严重违反诚实信用，应依合同支付80000元违约金。另曾君称其已对房屋装修，装修价值计入80000元违约金，本院予以认可。曾君对涉案房屋的装修多已形成附合，应归涉案房屋所有权人冯香所有，冯香支付的80000元违约金包含赔偿曾君丧失装修的物所有权之损失。判决如下：一、确认曾君与冯香、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2017年2月26日签订的《房屋买卖合同》已解除；二、限冯香于判决书生效之日起10日内向曾君一次性退还购房款521350元；三、限冯香于判决书生效之日起10日内向曾君一次性支付违约金80000元；四、驳回曾君的其他诉讼请求。冯香不服1153号判决书，上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2019年11月4日作出10935号判决书，载明：二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，一审判决符合法律规定，处理适当，依法应予维持。判如驳回上诉，维持原判。现1153号判决书已生效。以上事实有《房屋买卖合同》、转账凭证、收条、《委托书》、《公证书》、《抵押注销清单》、《业务受理预约单》、《测绘工作联系单》、不动产登记情况表、房屋所有权证、物业费发票、照片、报警案件登记表、不动产登记情况表、不动产权证书遗失声明、房产证遗失清单、不动产登记受理凭证、1153号判决书、10935号判决书等证据，及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：本案冯香诉讼请求的第一项、第二项、第五项是以曾君违约为由，要求解除房屋买卖合同并承担违约责任，此前，就合同解除与违约行为，1153号生效民事判决书已经认定冯香、曾君、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司之间签订的房屋买卖合同解除，并认定冯香违约。这三项诉请实质是否认前诉案件裁判结果，构成重复起诉，本院不应受理。冯香如对此仍有异议，其可以申请再审。其次，冯香诉讼请求第三项、第四项、第五项是以合同解除后的法律后果为由请求返还房屋并支付相应占有费用、恢复原状。首先，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。现1502房产权仍登记在冯香名下，冯香享有该不动产物权。冯香提交的证据不足以证明涉案房屋现为曾君占有。其次，1153号生效民事判决书已经认定曾君对涉案房屋的装修形成附合，应归涉案房屋所有权人冯香所有，冯香支付的80000元违约金包含赔偿曾君丧失装修标的物所有权之损失。另，冯香要求曾君支付房屋占有使用费、物业服务费、暖气费、证人出庭作证费400元，如前所述，因冯香的违约行为已为1153号生效民事判决书确认，由此产生的法律后果应由冯香自行承担。综上，本案与1153号案件当事人相同，诉讼标的相同，尽管从字面看前后两诉的诉讼请求似乎存在差别，但本案的诉讼请求实质上是否定前诉1153号案件裁判结果，故构成重复起诉，应裁定驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条之规定，裁定如下：驳回原告冯香的起诉。案件受理费3020元，减半收取1510元，原告冯香预交的1510元，本院予以退还。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  李亚飞二〇二〇年一月六日代理书记员  余银春