北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初4170号原告：李淑珍，女，1953年2月2日出生，汉族，住北京市西城区。委托书诉讼代理人：刘莹，北京合韵律师事务所律师。被告：北京经纬仁达资产评估有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街34号3号楼21层2409（住宅）。法定代理人：曲元东，董事长。委托诉讼代理人：张雅墨，北京市中凯律师事务所律师。原告李淑珍与被告北京经纬仁达资产评估有限公司（以下简称经纬仁达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李淑珍的委托诉讼代理人刘莹，被告经纬仁达公司的委托诉讼代理人张雅墨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李淑珍向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行《房屋租赁合同》及《情况说明》约定的义务，立即向原告支付2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金191801．94元及逾期利息（自2018年9月5日至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：李淑珍与北京同仁和资产评估有限责任公司（以下简称同仁和公司）于2014年7月30日签订了《房屋租赁合同》，李淑珍将位于原宣武区xx室的房屋出租给同仁和公司，租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日止，年租金为767921元。2014年，经纬仁达公司（曾用名北京经纬东元资产评估有限公司）与同仁和公司、北京纵横联合会计师事务所（以下简称纵横会计师事务所）、北京中纵联合税务师事务所（以下简称中纵税务师事务所）共同向李淑珍出具《情况说明》，声明该租赁房屋由上述四家单位共同租用、共同分担房租并各自承担相应税费。房租由四家单位分别向李淑珍支付，相关发票按四家单位的分担金额分别开具。四家单位共同承担的房租年租金共计767921元，其中经纬仁达公司承担的年租金为191801．94元。自2015年3月始，经纬仁达公司及其他三家单位均按照《房屋租赁合同》第三条第四款之约定，每年9月5日前、3月5日前向原告支付下6个月房屋租金。经纬仁达公司及其他三家单位共同成为《房屋租赁合同》的承租方，各自向原告履行合同义务。根据《房屋租赁合同》第三条第四款之约定，经纬仁达公司应于2018年9月5日前向李淑珍支付2018年10月至2019年3月的租金95900．97元。经纬仁达公司未按时支付上述租金，2018年10月17日，李淑珍向经纬仁达公司发出《房租催缴函》，催促经纬仁达公司支付欠缴租金，经纬仁达公司收到函件后仍拒绝履行支付义务。为维护李淑珍的合法权益，故提起诉讼，请求法院支持李淑珍的诉讼请求。经纬仁达公司辩称，首先，李淑珍与案外人同仁和公司签订的《房屋租赁合同》对经纬仁达公司没有约束力，经纬仁达公司与李淑珍之间为不定期租赁关系。1、李淑珍提供的其与案外人同仁和公司签订的《房屋租赁合同》没有将经纬仁达公司列为合同的其中一方，更没有经纬仁达公司法定代表人的签字与公司的盖章，经纬仁达公司不是该合同的相对方，故不能证明经纬仁达公司就该合同与李淑珍达成合意。因此，李淑珍提供的该合同对李淑珍、经纬仁达公司双方没有约束力。2、李淑珍提供的《情况说明》没有就李淑珍与经纬仁达公司之间的租赁期限进行约定，根据《合同法》相关规定，上述情况应视为不定期租赁。其次，经纬仁达公司已于2018年6月搬离涉案房屋，并通知李淑珍2018年9月12日不再续租涉案房屋，李淑珍与经纬仁达公司之间的租赁关系已于2018年9月12日解除。因此，李淑珍的诉讼请求没有法律及合同依据。1、由于李淑珍与经纬仁达公司为不定期租赁关系，根据《合同法》的规定，经纬仁达公司（承租方）可以随时解除该房屋租赁合同。2、经纬仁达公司已于2018年6月开始搬离涉案房屋，以实际行动向李淑珍表明不再续租涉案房屋，同时经纬仁达公司还通过电话、短信和微信等方式告知李淑珍于2018年9月12日开始不再续租涉案房屋。因此，依据法律规定经纬仁达公司尽到通知李淑珍解除房屋租赁关系的义务，双方的租赁关系已于2018年9月12日解除。3、经纬仁达公司已经按时交纳了2018年9月（含9月）以前所有的租金，不存在任何违约行为。同时，由于2018年9月12日租赁关系已经解除，经纬仁达公司有权利要求李淑珍返还剩余租金，但经纬仁达公司并没有这样做，而将剩余租金作为对李淑珍的补偿。4、由于李淑珍与经纬仁达公司的房屋租赁关系已于2018年9月底解除，因此，李淑珍的全部诉讼请求没有法律及合同依据。请求法院依法驳回李淑珍的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月30日，李淑珍作为甲方，案外人同仁和公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：第一条，房屋基本情况：房屋位于（宣武区xx室），面积539．46平方米，房屋产权为甲方所有。第二条，租期：起租日为2014年10月1日（甲方给予乙方一个月免租期，即2014年9月1日至9月30日止），本合同有效期自起租日开始租期五年，至2019年9月30日止。第三条，租金：上述租赁房屋每天每平方米不含税金为3．9元（含物业管理费，供暖费），乙方除负担所承租房屋租金及电费外，不再负担其他费用（但按国家税收政策规定，租金收入应缴纳的税金，由乙方缴纳，具体税额按国家相应税率进行计算），每年以365天计算，年租金767921元，月租金为63993．42元，半年租金为383960．50元，采用“押一付六”租金支付方式；签订合同时乙方给甲方押金63993．42元，合同期满后乙方结清相关费用及手续后，5天内甲方退还乙方；乙方自交钥匙之日起五个工作日内付首期租金及押金，以后每6个月支付下一周期的租金，即乙方每年9月5日前、3月5日前向甲方支付下6个月房屋租金。第四条，甲方权利与义务。第五条，乙方权利与义务：乙方应及时足额缴纳房租，若超过3日未缴甲方有权解除合同并没收押金。第六条，任何一方若提前终止合同须提前两个月通知对方。第七条，违约责任：乙方拖欠租金达3天甲方有权解除合同；确有不得已的理由需要提前终止本合同，解约方应提前60天书面通知对方，若乙方提前终止本合同，按2个月房租的金额赔偿甲方，无论何种原因解除合同，乙方应结清房租等费用后办理迁出手续，甲方在乙方注册地址迁出后5日内退还合同履约保证金。同日，李淑珍与同仁和公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲方配合乙方开具相关发票（其中包括取暖费、物业费、每年培训发票291417元，税务局代开476504元，税费由乙方支付，发票每半年开具一次）具体构成按承租人提供的清单为准。上述合同签订后，李淑珍将房屋交付同仁和公司使用。2015年3月，北京经纬东元资产评估有限公司、纵横会计师事务所、同仁和公司、中纵税务师事务所联合向原李淑珍发出《情况说明》，内容为：我们租用广义大厦xx室，年总租金767921元，现有使用单位为北京经纬东元资产评估有限公司、纵横会计师事务所、同仁和公司、中纵税务师事务所四家单位，共同分担房租，并各自承担相应税费，按照各方约定，从2015年3月开始，各单位房租分担如下：经纬，其中冯总部房屋租金215110．32元，培训费131554．74元，合计346684．94元，林总部房屋租金119015元，培训费72786．26元，总计191801．94元；纵横，房屋租金198564元；同仁和，房屋租金15616元；中纵，房屋租金15274元。合计房屋租金563580元，培训费204341元，合计67921元。以上单位将按照上述分担金额分别向您支付，相关发票照此开具，特此说明。此后，情况说明中的林总部向李淑珍支付房屋租金及培训费至2018年9月。2018年8月9日，经纬仁达公司由北京经纬东元资产评估有限公司更名为现名称。2018年10月17日，李淑珍向经纬仁达公司林总发出《房租催缴函》，要求经纬仁达公司支付2018年10月至2019年3月的租金95900．97元，其中房屋租金59507．84元，培训费36393．13元。诉讼中，李淑珍增加诉讼请求，要求经纬仁达公司支付2018年10月至2019年9月30日的租金。李淑珍针对其主张，提供证据1、房屋租赁合同，证明李淑珍与同仁和公司之间存在房屋租赁关系，承租人应在约定租期内向李淑珍按时履行义务。经纬仁达公司对合同的真实性表示无法确认，证明目的不予认可。称其不是合同相对方，该合同对其没有约束力。2、情况说明，证明李淑珍与经纬仁达公司存在直接的租赁关系，经纬仁达公司应于2018年9月5日前向李淑珍支付2018年10月至2019年3月的租金。经纬仁达公司对真实性认可，不认可证明目的，称虽然我方在情况说明中盖章，但不能说明我方知晓租赁合同的内容，双方没有说明租赁期限、租金标准等内容。即使双方有合同关系，也只是不定期租赁。3、房租催缴函，证明经纬仁达公司未按时交纳房租，李淑珍向经纬仁达公司催收，并给予合理期限敦促经纬仁达公司履行支付义务。经纬仁达公司对真实性认可，不认可证明目的，称催缴函落款为2018年10月17日，我方自6月就告知李淑珍9月12日起不再续租，双方合同于2018年9月12日解除，该函件没有法律效力。4、发票及相关凭证，证明李淑珍与经纬仁达公司存在直接租赁关系，经纬仁达公司历年的付款方式及付款时间均依据情况说明及租赁合同的约定执行，经纬仁达公司应在2018年9月5日前向李淑珍支付2018年10月至2019年3月的租金。经纬仁达公司对真实性认可，不认可证明目的。经纬仁达公司支付租金额时间不相同，李淑珍从未提出异议，说明双方就支付租金的时间并无约定，未履行租赁合同，我方已经支付了2018年9月之前的全部租金。经纬仁达公司针对其主张，提供证据1、短信截屏，强调2018年6月已经从涉案房屋搬出，提出自2018年9月12日不再续租涉案房屋，双方租赁关系于2018年9月12日解除，经纬仁达公司未在李淑珍与同仁和公司签订的合同上签字盖章，该合同对经纬仁达公司不具有约束力。2018年9月12日经纬仁达公司：房东刘老师您好，我们从6月份就从广义大厦搬出，考虑到房屋租期未到，也就未通知您，今天给您打电话，正式和您说不续租了。您说租期到9月5号就到期了。因为当初租房合同不是我们签的，我们是14年10月初搬进广义大厦的，所以一致认为应该是9月底到期。2018年9月13日经纬仁达公司：林总，我们就309房间各公司均签订了租房合同，对于每家应负担房租、付款时间均有明确约定，你们这部分经常推迟支付，现在你们已经搬家，与你们联系不方便，请按时支付房租。2018年9月14日经纬仁达公司：刘老师，我把您的意见和领导作了汇报，公司能承担的退房成本为按照2．42/平方米/天/元租金标准，在我公司承租面积份额的基础上（86．54）平米，公司承担一个月租金作为违约金，总计6276．77元，我们尽快在下周二或周二把经纬东元占用的房间清理好，这样也方便您统一管理和对外出租，到时候还麻烦您协助办理出门手续……。2018年9月17日经纬仁达公司：刘老师，我把上午您的想法向领导汇报，鉴于您不同意经纬东元协助您清理广义大厦A309号中四个房间的物品，不同意我们把房间内的办公家具搬出处理，公司决定放弃房间内家具物品等的所有权，随您处置……。李淑珍对证据的真实性认可，不认可证明目的。房东刘老师并非李淑珍本人，经纬仁达公司的搬出行为并不代表合同解除，经纬仁达公司没有将其解除合同的意思通知到李淑珍本人。2、《解除房屋租赁合同告知函》及邮件凭证，证明经纬仁达公司于2018年10月22日再次通知李淑珍解除双方的不定期租赁关系。李淑珍对真实性认可，不认可证明目的。经纬仁达公司表达的是协商解除，并非明确表示解除李淑珍与同仁和公司签订房屋租赁协议，说明租赁关系没有解除。刘老师是房租交纳等日常事项的对接人，没有关于合同重大变更事项的授权。3、支付凭证、客户回单及发票，证明经纬仁达公司支付2018年9月以前的全部租金，不存在违约行为。李淑珍表示认可，认为该证据与租赁合同相印证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李淑珍与案外人同仁和公司之间签订的《房屋租赁合同》并交付房屋后，在同仁和公司使用出租房屋期间，其与经纬仁达公司和其他二家公司就涉案租赁房屋签有情况说明，该情况说明从租金及税费的分担、交纳租金的方式等均同李淑珍和同仁和公司签订的《房屋租赁合同》一致，从合同的履行情况及本案的实际情况表明，同仁和公司、经纬仁达公司与其他二家公司承受了李淑珍与同仁和公司签订《房屋租赁合同》的权利义务，其应依约履行。经纬仁达公司称其与李淑珍之间系不定期租赁，缺乏事实依据，本院不予采信。合同履行中，经纬仁达公司单方搬离涉案房屋并通知李淑珍，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。经纬仁达公司称其与李淑珍的租赁关系于2018年9月12日解除，本院不予采信。经纬仁达公司于2018年10月22日通知李淑珍解除双方的不定期租赁关系，表明其拒绝履行租赁合同，给李淑珍造成的损失，应承担赔偿损失的违约责任。李淑珍作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由本院根据经纬仁达公司的过错程度及剩余租期考虑6个月的租金为宜。李淑珍要求经纬仁达公司支付2018年10月1日至2019年9月30日的租金，超过部分，本院不予支持。李淑珍要求经纬仁达公司支付逾期利息的主张，缺乏合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起7日内，北京经纬仁达资产评估有限公司给付李淑珍租金95900．97元。二、驳回李淑珍的其他诉讼请求。如果北京经纬仁达资产评估有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4136元，由李淑珍负担2068元，已交纳1111元，余款957元，于本判决生效之日起7日内交纳；由北京经纬仁达资产评估有限公司负担2068元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏人民陪审员  李丹萍人民陪审员  李桂芳二〇二〇年一月八日法官 助理  袁 慧书 记 员  郭莹莹