广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初8189号原告：林浩文，男，1993年4月22日出生，户籍地广西灵山县************4*，现住清远市清城区东城连发15巷16号珀丽华府六号楼二梯11层02号，公民身份号码450************856。委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：金秀芳，广东贤兴律师事务所律师助理。被告：清远市伟达房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区*******委会辖区内。法定代表人：赖伟文，执行董事。委托诉讼代理人：李燕如，广东尚义律师事务所律师。原告林浩文因房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，请求判令：1、请求被告支付延期交楼的违约金（按416776元年利率6%从2017年1月1日起计到2017年3月11日止为4864.29元）；2、请求被告支付延期办理房产证的违约金（按416776元年利率6%从2017年6月11日起计到被告递交办证资料给不动产登记中心日止）。本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖志球及被告的委托诉讼代理人李燕如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院经审理查明：一、交易房屋：位于清远市清城区东城连发15巷16号珀丽华府六号楼二梯11层02号，建筑面积104.47平方米，总价款为416776元，合同签订后原告已按约定付清购房款；二、约定交房条件及时间：出卖人应当在2016年12月30日前将经验收合格的房屋交付买受人；三、逾期交房违约责任：逾期在120日之内，按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；四、产权登记期限及违约责任：出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。附件四合同补充协议第5条约定，买卖双方同意将《广东省商品房买卖合同》第十五条修改为：出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》，若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的千分之零点一向买受人支付违约金，直至买受人取得该商品房的《房地产权证》；五、房屋验收备案情况：涉案房屋已于2019年8月5日经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案；六、收楼情况：原告主张其于2017年3月11日收楼，并提供《物业管理服务协议》及物业费收款收据为证；被告提出抗辩认为原告已于2017年2月1日收楼，并提交《水电费收款收据》为证；七、被告清远市伟达房地产开发有限公司抗辩：1、原告是在2017年2月1日收楼，有水电费单作凭证，与原告主张的收楼日期不一致；2、房屋已补办经住建局验收，取得建筑竣工验收报告，并完成备案工作，房屋已符合收楼条件；3、双方《商品房买卖合同》约定逾期交楼未超过120日的(即2017年5月1日前交楼的)，违约金为日万分之0.1，逾期交楼超过120日的，违约金为日万分之0.2，该约定意思表示真实，对双方均有约束力。4、逾期办证的起算时间点，如提前收楼的，应从约定交楼次日起即2016年12月31日起计算360个工作日，如延期收楼的，应从实际收楼日起次日起计算360个工作日，并非计算90个工作日；5、逾期办证的违约金，双方约定是按已付购房款千分之零点一计付违约金，原告诉请按年利率6%计算无合同依据；6、买卖双方在平等自愿基础上签订《商品房买卖合同》，未违背法律、法规强制规定，应按合同约定执行本院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方应予恪守履行各自义务。原告已按约定向被告付清了购房款，被告未能依约向原告交付房屋，已构成违约，原告有权要求被告按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于房屋的交付时间，被告提供的《水电费收款收据》仅能证明在2017年2月1日至2017年4月30日期间产生的水电费用，该费用的计收系按月份或按阶段计费，不能证明原告系在2017年2月1日收楼，故本院对被告的抗辩不予采纳。对于逾期交房违约金的计算标准，合同约定按日向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金，该违约金明显偏低，原告已支付全部购房款，但无房居住，约定的违约金显然不能弥补原告的损失，故本院酌情调整为以原告已付房款416776元为基数，按年利率6%的标准计算，从2017年1月1日起计至2017年3月11日止逾期交楼违约金为4727.27元（416776元×6%÷365天×69天）。对于逾期办证违约金问题，附件四《合同补充协议》第5条约定已对合同第十五条进行了变更约定，不违反法律、法规强制性规定，应为有效约定。补充协议关于“在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内”的约定，经联系上下文及合同目的，应解释为涉案房屋交付后360个工作日，不能扩大解释为所在楼盘全部房屋。本案原告收楼时间为2017年3月11日，参照月平均工作日为21.75日，计算360个工作日即为2018年8月16日。被告至今未向产权登记机关完成申请确权手续已构成违约，应按约定从2018年8月16日起以原告已付购房款416776元为基数按日万分之一计算逾期办证违约金给原告，至被告向产权登记机关完成申请确权手续之日止。对于被告向产权登记机关完成申请确权手续后能否按约定时间协助原告取得房地产权证，原告可待条件成就后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告清远市伟达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林浩文支付逾期交楼违约金4727.27元；二、被告清远市伟达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林浩文支付逾期办证违约金（违约金从2018年8月16日起以购房款416776元为基数，按每日万分之一的标准计算至涉案位于清远市清城区东城连发15巷16号珀丽华府六号楼二梯11层02号房屋向产权登记机关完成申请确权手续之日止）；三、驳回原告林浩文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计511元，由原告林浩文负担243元，被告清远市伟达房地产开发有限公司负担268元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 胡容容一月二十日书记员 张   彩   婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。