广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初15052号原告：东莞市常平镇木棆第六股份经济合作社，办事机构：东莞市*******。负责人：庾淦畴，合作社的理事长。委托诉讼代理人：朱雪莲，广东选贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：周溢恒，广东选贤律师事务所律师。被告：鲍前树，男，1974年7月10日出生，汉族，身份证地址：广东省东莞市常平镇******，公民身份号码：342***************。委托诉讼代理人：陈泓秀，广东南天星律师事务所律师。原告东莞市常平镇木棆第六股份经济合作社诉被告鲍前树租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周溢恒、被告的委托诉讼代理人陈泓秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告拆除租赁物内的龙门架，返还租赁物给原告；二、被告支付原告2019年5月份及6月份的租金30400元；三、被告支付原告2019年1月至6月的滞纳金38456元；四、被告支付原告场地占用费至返还之日止（场地占用费自2019年7月6日起，按照每月每平方米18元计算，暂计算至起诉之日止为64800元）；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2014年7月6日签订《厂房租赁合同书》，合同约定，原告将位于刘家墩（原宝达）厂房的租赁物出租给被告使用，租赁物包括厂房l栋l层面积共1600平方米，车间前面空地200平方米。租赁期限为五年，自2014年7月6日起至2019年7月5日止，租赁物每月租金为15200元（不含税），被告应于每月10日前将当月的租金转入至原告银行账户。租赁期满，原被告双方没有重新签订租赁合同的，被告应在合同期满后5天内将租赁物完好归还，车间内的龙门架行车产权不属于原告，被告与该所有人进行洽谈购买事项，被告不得以该龙门架行车在车间内占用地方为由拒交租金。合同还约定，被告不按时缴交租金的，按应交租金每日加收1%的滞纳金。2019年1月起，被告开始出现拖欠租金情形，截至2019年7月5日，被告尚欠原告滞纳金38456元，且2019年5月及6月份租金尚未支付。又，租赁合同期满被告未与原告另行签订续租合同，但被告至今未拆除在租赁物内的龙门架将租赁物返还给原告，因龙门架的所有权人不属于原告，系被告与第三方购买，被告系该龙门架的所有权人，该龙门架一直实际占用案涉厂房且迟迟未拆除，导致新租户一直未能进场并直接导致原告产生重大的经济损失。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告鲍前树辩称，一、2014年，因宝达厂欠债，厂房由原告收回，经双方协商，原告将东莞市************厂房出租给被告使用并于2014年7月6日签订《厂房租赁合同书》。2019年5月租约即将届满，双方口头协商一致，不再续租，两个月的押金抵扣2019年5月-6月的租金。2019年6月底，被告已经全部搬出，将厂房返还原告。原告的第二项诉讼请求没有事实和法律依据；二、原告要求被告支付滞纳金没有依据。案涉厂房没有办理报建手续也没有产权证，厂房所在的地块目前为农用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，原告在案涉土地兴建厂房用于出租，显然改变了涉案土地的使用性质，故双方签订的《厂房租赁合同》应属无效。滞纳金是合同一方当事人不履行或者不完全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或者其他给付。双方合同中约定了滞纳金按租金每日加收1%，因该合同自始无效，该滞纳金条款亦归于无效，原告不能根据该条款主张滞纳金；三、龙门架不属于被告所有，被告不应承担拆除义务及支付场地占用费。根据《厂房租赁合同书》第五条第五项中陈述：“车间内的龙门架行车产权不属于甲方，乙方与该所有人进行洽谈购买事项，乙方不得以该龙门架行车在车间内占用地方为由拒交租金”，由此可见，原告清楚知悉龙门架为第三方所有，只是暂时安置在被告的车间内而己。被告不是龙门架的所有权人，没有拆除的义务，也无需支付场地占用费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告提出反诉请求：一、原告向被告开具2014年7月至2019年7月的增值税发票；二、原告向被告支付管理费29840元（从2019年7月6日开始，以每月7460元计算至交接之日，暂计至被告申请反诉之日）；三、原告承担反诉费用。事实和理由：2014年7月6日至2019年7月5日期间，被告租用原告位于东莞市常平镇刘家墩旧围B厂房，每月按时足额向原告交付租金，原告从来没有向被告开具增值税发票。原告拒绝开具增值税发票的行为导致被告不能依法进行税额抵扣，蒙受了不必要的损失。另外，该工业园聘请4名安保人员24小时值班，负责区域范围内的安全保卫工作，费用由A、B厂房共同承担，2019年6月底，被告已经将B厂房返还原告，所需费用应由原告承担。原告对被告的反诉辩称，一、双方签订的厂房租赁合同，第三条约定每月租金15200元不含税，如果被告要求开具发票就要补足相应税款；二、被告请求管理费无依据，双方并无约定聘请安保人员，对于聘请安保人员原告不知情，原告不需要承担相应费用；三、原告不确认租赁物已返还的事实，根据原告在本诉中的诉请及诉讼请求，被告尚未拆除案涉租赁物的龙门架，一直在占用案涉租赁物，案涉租赁物尚未符合返还状态。本院经审理查明事实如下：2014年7月6日，原告作为位于东莞市*************厂房（以下简称案涉厂房）的出租方，被告作为承租方，双方签订《厂房租赁合同书》（以下简称案涉合同）一份。约定：一、原告将案涉厂房出租给被告，租赁物包括厂房l栋l层面积共1600平方米，车间前面空地200平方米不计租，被告租赁用于工业用途；二、租赁期限为五年，自2014年7月6日起至2019年7月5日止，每月租金为15200元（不含税），被告应于每月10日前将当月的租金转入至原告银行账户；三、被告于合同签订之日，一次性向原告缴交相当于两个月租金的定金共30400元，合同期满，在被告付清租金等经营费用后，原告将定金无息退还被告；四、租赁期满，原被告双方没有重新签订租赁合同的，被告应在合同期满后5天内将租赁物完好归还，不得拆除租赁物的固定设施和装修，被告出资增建的建筑设施无偿归原告所有；五、车间内的龙门架行车产权不属于原告，被告与该所有人进行洽谈购买事项，被告不得以该龙门架行车在车间内占用地方为由拒交租金。合同签订后，被告向原告缴纳了30400元定金，原告交付了租赁物给被告使用。被告主张其于2019年6月底已经搬离，厂房是敞开式的没有钥匙，被告电话告知原告，原告后续找人看厂房并上网招标。原告确认被告于租赁物期满之前已经搬离，剩龙门架未拆除。2019年8月19日，原告向被告发出《限期搬迁通知书》，主张“你的天车占用我村厂房已经一个多月了”，要求被告于2019年8月25日前搬迁天车（龙门架），否则将要求赔偿租金。原告提供《项目中标情况说明》、退保证金申请书、催交厂房使用通知书、支出凭证、表决情况记录表，主张案涉厂房经过招投标，案外人东莞市妙高精密塑胶科技有限公司中标，但因被告龙门架占用案涉厂房，导致原告无法交付，退回案外人东莞市妙高精密塑胶科技有限公司保证金的事实。被告认为后续的招投标与其无关。被告主张龙门架不是被告的，所以不需要拆除，原告主张龙门架是上一手与被告一起经营生意的人留下的，被告实际占有龙门架，故被告应予以拆除。被告提供2018年9月至2019年10月保安薪资名单，主张因管理案涉厂房，被告聘请保安支出了费用。原告认为与其无关。截止本案一审辩论终结前，原告未提供案涉厂房的房地产权证，也未提供建设工程规划许可证。庭审中，原告表示，若合同被认定为无效，则第二项诉讼请求变更为占有使用费。关于定金，原告要求没收定金，被告要求抵扣两个月租金。双方确认被告已支付租金至2019年4月。关于200平方米免租的空地，被告明确因A、B厂房共用400平方米的空地，本案租赁时未明确200平方米不计租的是哪块空地，故被告主张现400平方米的空地原告可随时使用。本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉合同虽系双方的真实意思表示，但截止一审辩论终结前，原告未提供案涉厂房的建设工程规划许可证或者不动产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉合同依法无效。合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应相互返还。原告应将因案涉合同而收取的30400元定金退还给被告，被告应将案涉厂房返还给原告。从合同关于龙门架的约定可以看出，龙门架的所有权人不是原告，也不是被告。被告作为承租人，有按原状返还租赁物的义务，故被告承租时龙门架即已存在，现原告要求被告拆除龙门架再返还案涉厂房，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告确认被告已于合同到期前搬离案涉厂房，故原告请求被告拆除龙门架、返还案涉厂房给原告、支付合同期满后的占有使用费，本院不予支持。案涉合同虽然无效，但被告已实际占有使用原告享有使用收益权的案涉厂房，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告仍应按约定的租金标准支付原告房屋占有使用费。双方确认被告支付占有使用费至2019年4月，尚欠2019年5月、6月合计30400元未支付。如上所述，被告主张用定金30400元定金与占有使用费抵扣，本院予以准许。即，原告无需另行返还定金30400元给被告，被告无需另行支付2019年5月、6月占有使用费30400给原告。至于原告主张的迟延支付房屋占有使用费的滞纳金。因双方合同无效，故原告请求的迟延支付的滞纳金没有法律依据，本院不予支持。被告反诉请求原告开具2014年7月至2019年7月的增值税发票，由于税务部门是发票开具、管理的主管部门，开具发票事宜不属于本院管辖范围，对于被告的该项诉讼请求，本院不予处理。被告请求原告支付用于聘请安保人员的管理费，但未举证证明与原告有关聘请及费用的合意，也未举证证明原告支付安保费用的必要性和合理性，对于被告的该主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市常平镇木棆第六股份经济合作社与被告鲍前树于2014年7月6日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、驳回原告东莞市常平镇木棆第六股份经济合作社的全部诉讼请求；三、驳回被告鲍前树的全部诉讼请求。本案本诉受理费1487元，由原告东莞市常平镇木棆第六股份经济合作社负担，原告东莞市常平镇木棆第六股份经济合作社已预交。反诉受理费273元，由被告鲍前树负担，被告鲍前树已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈 芹二〇一九年十二月二十七日书记员 陈文英王柳垚附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。