安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1322民初4468号 原告：朱俊奇，男，1990年5月19日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：王鑫宇，安徽烁光律师事务所律师。 被告：候大虎，男，1980年12月10日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 原告朱俊奇与被告候大虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告朱俊奇及其委托诉讼代理人王鑫宇到庭参加诉讼，被告候大虎经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱俊奇向本院提出诉讼请求：1．请求解除朱俊奇与候大虎双方签订的房地产买卖协议；2．请求判决候大虎返还朱俊奇已付购房款225,000元；3.请求判决候大虎赔偿朱俊奇的中介费损失6,800元；4.请求判决候大虎支付违约金204,000元；5.本案诉讼费用由候大虎承担。事实和理由：2018年6月20日，朱俊奇与候大虎通过萧县恋家房产经纪有限公司签订房地产买卖协议，约定候大虎将其所有的位于柏星丽景广场Z2栋2单元603室的住房一套出售给朱俊奇，房屋总价款68万元，由朱俊奇先行支付首期房价款21万元，剩余房款47万元以银行贷款方式支付；因该房屋存在抵押，在合同签订后，由候大虎还清贷款，解除抵押；并约定违约方应向守约方支付总房款30%的违约金。协议签订后，朱俊奇向中介方支付了中介费6,800元，向候大虎支付了首期房价款21万元，并代候大虎偿还了协议签订后至契约满两年期间的银行贷款15,000元。但候大虎未按合同约定办理解除抵押手续，致使双方签订的房屋买卖协议无法继续履行。候大虎的行为已经构成违约，应当承担违约责任。经协商未果，因此，双方签订的合同应予解除，候大虎应返还朱俊奇已付购房款、垫付的银行贷款、缴纳的物业费、中介费并应按合同约定支付违约金。 候大虎未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对朱俊奇提供的证据1身份证复印件1份，证明朱俊奇是适格的诉讼主体；证据2《房地产买卖协议》1份，证明朱俊奇与候大虎之间存在买卖合同关系，朱俊奇已按合同约定履行了付款义务，但因候大虎原因导致合同无法履行，构成违约应当承担违约责任；证据3银行转账记录及微信转账5份，证明朱俊奇按合同约定支付了首期购房款21万元并为候大虎垫付了银行贷款13,100元；证据5物业费收据1份，证明朱俊奇为候大虎垫付了物业费1,912元。经审核，对上述证据予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月20日，朱俊奇（买受方）与候大虎（出卖方）通过居间方萧县恋家房产经纪有限公司签订《房地产买卖协议》，约定：候大虎将坐落在萧县柏星丽景广场Z2栋2单元603室及附属地下室出售给朱俊奇，建筑面积126.7平方米，房屋成交总价款680,000元，待双方签订此协议，朱俊奇到银行申请购房贷款当日内，朱俊奇应以现金或转账的方式支付给候大虎首期房价款210,000元（含定金），候大虎同意朱俊奇通过向贷款银行申请470,000元贷款的形式支付第二期房价款，朱俊奇应予签订买卖合同后，候大虎还清贷款取出房产证，朱俊奇签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续；待朱俊奇贷款申请经贷款银行审核通过，双方到指定机关办理过户手续，办理房产抵押后支付给候大虎第二期房款，该期房价款由贷款银行直接支付候大虎；双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，候大虎将该房地产交付朱俊奇；转移占有前的所有费用（水、电、煤气、物业管理等费用）由候大虎负责，转移占有后的所有费用由朱俊奇负责；如双方按约签订《萧县房地产买卖合同》或类似合同，则双方各自支付居间方佣金6,800元；候大虎接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议的，朱俊奇同意在此房产契税满两年后90工作日内与朱俊奇签订《萧县房地产买卖合同》或类似合同，办理过户手续。如果朱俊奇未能履行本条所述事项，则已支付的定金不予返还外，候大虎亦可要求朱俊奇支付违约金为总房价款的30%，候大虎亦可要求朱俊奇继续履行本协议；朱俊奇接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议的，候大虎同意在此房产契税满两年后90工作日内与朱俊奇签订《萧县房地产买卖合同》或类似合同，办理过户手续。如果候大虎未能履行本条所述事项，则应向朱俊奇双倍返还定金外，朱俊奇亦可要求候大虎支付违约金为总房价款的30%，朱俊奇亦可要求候大虎继续履行本协议；候大虎同意朱俊奇支付首付款把该房屋交付朱俊奇使用，如候大虎违约此买卖终止，候大虎如数赔偿朱俊奇装修所花费所有费用，在过户前此房的银行贷款由朱俊奇代为支付，从房款中扣除，过户前期，候大虎还清所欠银行贷款等。协议签订后，朱俊奇依约向候大虎支付了购房定金20,000元；2018年7月2日，朱俊奇通过银行转账向候大虎支付购房款180,000元；2018年11月17日，朱俊奇通过银行转账向候大虎支付20,600元，用于支付房屋剩余首付款10,000元及用于候大虎偿还房贷；同年12月23日，朱俊奇通过微信转账向候大虎支付2,500元，用于候大虎偿还房贷。期间，候大虎将房屋交付给朱俊奇，朱俊奇支付物业费1,912元；此后，朱俊奇曾起诉候大虎要求继续履行合同，后撤诉。现朱俊奇以候大虎未按合同约定办理房屋解除抵押手续，致使双方签订的合同无法继续履行为由，再次提起诉讼。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，涉案《房地产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。协议签订后，朱俊奇依约支付候大虎首付款210,000元，而候大虎未能按照协议约定办理房屋解押手续及过户手续。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”现朱俊奇主张解除与候大虎签订的《房地产买卖协议》，符合上述法律规定，应予支持；合同解除的时间为本案诉状副本送达之日即2019年12月17日。 关于朱俊奇主张候大虎返还其已付购房款225,000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”既然朱俊奇与候大虎签订的《房地产买卖协议》应予解除，候大虎在合同解除后应将朱俊奇已付购房款予以返还。现朱俊奇要求候大虎返还已付购房款，于法有据，应予支持；而朱俊奇主张购房款数额为225,000元，其中包括支付涉案房屋物业费1,912元，因候大虎已将涉案房屋交付给朱俊奇，按照双方协议约定该期间的物业费等应由朱俊奇负担，故候大虎返还购房款数额应为223,100元。 关于朱俊奇主张候大虎支付违约金204,000元的诉讼请求。涉案《房地产买卖协议》第六条约定：“朱俊奇接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议的，候大虎同意在此房产契税满两年后90工作日内与朱俊奇签订《萧县房地产买卖合同》或类似合同，办理过户手续。如果候大虎未能履行本条所述事项，则应向朱俊奇双倍返还定金外，朱俊奇亦可要求候大虎支付违约金为总房价款的30%，朱俊奇亦可要求候大虎继续履行本协议。”本案中，既然候大虎未能按照协议约定办理房屋解押手续及在此房产契税满两年后90工作日内给朱俊奇办理房屋过户手续，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现朱俊奇要求候大虎支付违约金204,000元（680,000元×30%），符合相关法律规定及双方约定，应予支持。 关于朱俊奇主张候大虎赔偿其中介费损失6,800元的诉讼请求。涉案《房地产买卖协议》第四条约定：“如候大虎接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议，即表明居间成功，朱俊奇应当日支付候大虎定金，居间方有权按照本协议约定向双方要求支付佣金。如双方按约签订《萧县房地产买卖合同》或类似合同，则双方各自支付佣金6,800元。”本案中，朱俊奇并未提供证据证明其已向居间方支付佣金6,800元。故朱俊奇的该项诉讼请求，理据不足，不予支持。 候大虎未到庭参加诉讼，应视为放弃举证、质证等诉讼权利，由此导致的不利后果，应由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、朱俊奇与候大虎于2018年6月20日签订的《房地产买卖协议》于2019年12月17日予以解除； 二、候大虎于本判决生效后十日内返还朱俊奇购房款223,100元； 三、候大虎于本判决生效后十日内给付朱俊奇违约金204,000元； 四、驳回朱俊奇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,837元，由候大虎负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长 孙 伟 人民陪审员 王 强 人民陪审员 李文化 二〇二〇年一月十日 书 记 员 晁晓晓 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。