河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终4166号上诉人（原审原告）：程庆国，男，汉族，1990年8月25日出生，住河南省开封市禹王台区。委托诉讼代理人:吴恒，天津行通（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：开封市宏志房地产开发有限公司。住所地：开封鼓楼区大王屯东街2号。统一社会信用代码：91410200665953375P。法定代表人：王兴华，公司总经理。委托诉讼代理人:王飞、原增晖，河南首航律师事务所律师。上诉人程庆国因与被上诉人开封市宏志房地产开发有限公司(以下简称宏志公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省开封市鼓楼区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0204民初1407号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。程庆国上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持一审诉请；2、判令诉讼费由宏志公司承担。事实与理由：1、案涉《商品房买卖合同》违反《商品房销售管理办法》第二十一条、第三十四条规定，未约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积以及发生误差时的处理方式。宏志公司未在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，并将测绘成果报房地产行政主管部门审核。2、案涉《商品房买卖合同》“以产权部门界定面积为准，多退少补据实结算”的内容属约定不明，且双方理解存在歧义；3、一审判决认定《商品房买卖合同》系程庆国真实意思表示，属认定错误；4、程庆国已按约定支付购房款，宏志公司违反法规规定,逾期办理房产证多日，应协助程庆国办理产权证；5、宏志公司的违规行为给程庆国增加了风险，侵害了程庆国的权利。宏志公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判，驳回上诉。程庆国向一审法院起诉请求：1、判令宏志公司协助程国庆为坐落于开封市××大王××金色·××家园××单元××层中户房屋办理产权证；2、依法确认程国庆对购买的上述商品房只需补交产权登记面积与合同约定面积误差比在3%以内的房价款15847.13元；3、依法判令本案诉讼费用由宏志公司承担。一审法院认定事实：2016年11月9日，程国庆与宏志公司签订《商品房买卖合同》，程国庆购买宏志公司开发的位于开封市大王××地××金色·××家园××单元××中××商品房××套，合同第三条约定，商品房基本情况中该商品房合同约定建筑面积共110.51平方米，层高2.9米。第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款，1、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4780元，总价款为人民币伍拾贰万捌仟贰佰叁拾捌元整。第五条，面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：以产权部门界定面积为准，多退少补据实结算。第八条，交付期限，出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房。合同后有程国庆签字、指纹按捺，宏志公司盖章，法定代表人盖章。合同后附件四有双方签订合同补充协议，协议第八条关于产权测量、登记和差价款的特别约定，在产权登记测量完成之后，出卖人将向买受人出示产权登记测量结果，双方应当按照最终测量结果办理面积差异款等相关费用结算手续。在买受人未结算完成面积差异款及相关费用之前，出卖人有权拒绝买受人协助要求或者办理产权登记的委托。因面积增减所导致的税费增减，由买受人自行承担。2018年5月3日，程国庆领取业主手册及房屋钥匙等物品。2019年4月19日，宏志公司发出通知，内容为：金色·安康家园1号、3号、7号、15-19号楼业主每户的初始登记不动产权登记证书（分割证）已取得，关于办理不动产权登记证书（业主房产证）我方需做工作已全部完成，请业主于5日内办理补退面积差等相关事宜。并附面积补差表、房屋分户图。后双方产生纠纷，程国庆诉至法院。另查明，2019年4月4日，开封市国土资源局不动产登记中心向宏志公司颁发不动产权证书，豫（2019）开封市不动产权第0013144号，权利人开封市宏志房地产开发有限公司，坐落河南省开封市鼓楼区金色·××家园××商住楼××单元××层中户，房屋建筑面积121.98m2。以上事实有当事人的陈述、商品房买卖合同、交房须知、面积补差表、房屋分户图、不动产权证书、通知、物品及资料签领表、判决书等证据予以证明。一审法院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，程国庆、宏志公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方应按合同约定履行义务。本案争议焦点是程国庆、宏志公司双方签订的《商品房买卖合同》中关于面积差的处理约定，“以产权部门界定面积为准，多退少补据实结算”该项面积补差条款是否属约定不明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……首先，程国庆、宏志公司双方签订的《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款中列举四个选项分别为1、按建筑面积计算……2、按套内建筑面积计算……3、按套（单元）计算……4、此处空白。双方共同选择为第1项，即按照建筑面积计算，实际上已经排除了程国庆所述的按照套内面积计算的方式，并且房产分户图中亦表述为建筑面积，与合同中术语保持一致。其次，面积补差条款约定“据实结算”程国庆称双方对商品房结算按照合同价格还是市场价的问题约定不明确，从双方签订《商品房买卖合同》第四条可以看出，双方明确约定了计价方式与价款“该商品房单价为每平方米人民币4780元……”，可以看出双方签订合同真实意思表示是按照合同约定好的价款，而非程国庆所述的市场价格与合同价格约定不明。故程国庆应当按照合同约定房屋单价支付房屋面积差价款。关于程国庆要求宏志公司协助程国庆办理房地产权证的问题，因本案涉案房屋业主尚未全额交付购房款，其应向宏志公司补缴相应的购房款，其在未全面履行交付购房款的情况下，宏志公司享有同时履行抗辩权，且双方在补充协议中对此有约定，故程国庆要求宏志公司协助办理房地产权证的请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回程庆国的诉讼请求。案件受理费196元，减半收取为98元，由程庆国负担。二审期间，程庆国提交两组证据：1、恒大、碧桂园、亚新、新合鑫、正商等房企与业主签订的房屋买卖合同；2、宏志公司出具的置业计划单、户型图。证明：1、宏志公司虽约定按建筑面积计价，但未注明房屋的套内建筑面积及公摊建筑面积；2、案涉商品房110.51平米设计成两室程庆国已勉强接受，增加至121.98平米依然是两室，设计不合理；3、案涉合同关于面积差异处理条款约定不明；4、宏志公司存在虚假宣传欺骗销售的行为。宏志公司质证后认为，程庆国提交的证据，其实为打印纸，不具备证据价值，对其真实性、关联性均不予认可。本院认为，程庆国的证据均为复印件，且与其主要诉请不具有关联性，不予采信。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，案涉《商品房买卖合同》虽未约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，宏志公司存在违规现象，但合同第五条对面积确认及面积差异处理约定明确，即以建筑面积（合同注明：本条款中均简称面积）为依据进行建筑面积确认及建筑面积差异处理；合同约定建筑面积与产权建筑面积有差异的，以产权登记建筑面积为准。该表述明确、具体、清晰，通常情况下，不会发生争议。关于“以产权部门界定面积为准，多退少补据实结算（合同第五条）”是否属于约定不明问题。目前，商品房的建筑面积是由有资质的单位进行测量并经不动产登记机关进行确认，而不以当事人约定作为不动产权证书记载的商品房建筑面积。宏志公司与程庆国在合同中约定了商品房建筑面积单价（合同第四条）之后，又约定了“以产权部门界定面积为准，多退少补据实结算（合同第五条）”，合同第四、五条结合起来看，通常理解就是按不动产登记机关确认的建筑面积乘以建筑面积单价得出商品房总价款。由此可见，程庆国关于合同第五条理解存在歧义的诉称显然不能成立。程庆国关于其签订《商品房买卖合同》意思表示不真实以及宏志公司侵害其权利的诉称，没有事实与法律依据，亦不能成立。关于宏志公司协助义务问题。《商品房买卖合同》属于双务合同且有先后履行顺序，程庆国在领取房产钥匙、尚未结清剩余购房款情况下，其要求宏志公司协助办理不动产权证书，宏志公司拒绝其履行要求，符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定。综上，程庆国的各项上诉理由均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费196元，由程庆国负担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李曼曼审判员  李翠莲二〇二〇年一月十七日书记员  李宣宣