山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初3431号原告：张联梅，女，1958年10月11日出生，汉族，烟台凯迪食品进出口有限公司工作人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王培浩，山东昊言律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙屹，山东昊言律师事务所律师。被告：吕仁足，男，1960年12月8日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：周晓钰，山东同济律师事务所律师。原告张联梅诉被告吕仁足合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王培浩和孙屹与被告的委托诉讼代理人周晓钰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张联梅向本院提出诉讼请求:1、被告向原告支付违约金200000元；2、被告向原告支付购房款利息差额15959.13元（以240000元为基数，自2007年6月16日至2018年4月9日，按中国人民银行同期贷款利率计算，扣除已支付利息147200元）；3、被告向原告支付转让费利息差额16983.86元（以42000元为基数，自2007年6月15日至2017年12月29日，按中国人民银行同期贷款利率计算，扣除已支付利息11000元）。事实与理由：2007年6月，原、被告在签订的《商品房指标转让协议》中约定：被告将烟台市工商局分配给的莱山区庙后村凤凰山庄的120平方米购房指标转让给原告，转让费为42000元。合同签订后，原告于2007年6月15日向被告支付转让费42000元，并将房款240000元转给了开发商烟台海风置业有限公司（以下简称海风置业）。2008年1月9日，原、被告重新签订了《商品房指标转让协议》，对原协议的违约责任变更约定为：被告不得以房屋涨价等任何理由退回商品房指标，若被告违约，应赔付给原告200000元并支付原告在购房中的任何费用并承担利息，原合同作废。直至2017年12月19日碧桂园公司自海风置业接盘该项目进行建设，海风置业继续为购房职工提供房屋，对内销售均价为8000元/平方米。被告反悔称其想要房子并将原告支付的购房款、转让费及部分利息退还给原告，但至今未支付违约金及剩余利息。被告辩称，1、原、被告签订的《商品房指标转让协议》经双方协商一致解除，被告亦全部履行解除协议后的付款义务；2、《商品房指标转让协议》的性质为商品房买卖合同的买方权利义务转让协议，该协议未经出卖人同意，故未不生效。且本案购房带有福利性质，单位购房政策不允许顶名转让，不论是否存在违约，原告以未生效的《商品房指标转让协议》主张违约金不成立；3、被告已经向原告支付转让款和购房款的本息，原告损失已经得以弥补。现原告起诉没有事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2008年3月25日，海风置业名称由烟台海风建业有限公司变更为现名。2007年6月5日，原、被告在签订的《商品房指标转让协议》中约定：被告自愿将烟台市工商局分配的一套莱山区庙后村开发的120平方米商品房指标转让给原告，原告在协议签字之日起三日内一次性付给被告转让费42000元；商品房指标转让后，购房过程中的房款及其他所有费用均由原告负责，被告不承担任何费用；商品房指标转让后，原告在接受烟台市工商局分配过程中仍以被告的名义进行，被告应在提供证明、证件等方面给予配合和帮助；被告不得以房屋涨价等任何理由向原告提出收回商品房指标，原告不得以房屋落价等任何理由向被告提出退回商品房指标。协议签订后的2007年6月5日，原告向被告支付了转让费42000元。2007年6月15日，原告向海风置业转账支付了购房款230000元，另以现金方式向海风置业支付定金10000元。2008年1月9日，原、被告双方重新签订了《商品房指标转让协议》，约定的违约条款变更为：如果被告违约，赔付给原告200000元，支付原告在购房过程中的房款及所有费用，并承担利息（国家银行住房贷款利息计算）；如果原告违约，不得追要转让费，不得追要已支付房款的利息，并赔付被告60000元；协议其他条款未做变更；以本合同为准，原合同作废。2017年11月15日，原告向被告交付了被告与海风置业签订的认购协议、订金发票和购房款发票，被告亦向原告出具了收条。2017年12月29日，被告向原告退还了购房转让费42000元及利息11000元，原告亦向被告出具了金额共计53000元的收条。2018年5月28日，海风置业在发布《关于解决“五局”职工购房问题的通知》中载明：碧桂园公司于2017年12月19日正式接盘凤凰山庄项目；针对部分购房职工要求还本付息的情况，海风公司将按市政府的要求办理，利息计算的截止时间为政府规定的时间即2017年11月8日，由公司一次性打款到购房职工本人账户；海风置业为继续购房职工提供精装修房屋，均价8000元/平方米；购房合同必须是原合同本人和更改姓名本人，更改合同姓名者必须是配偶或者子女，在签署新的购房合同的同时，公司与继续购房职工个人再签订《合同终止协议书》，至此双方2007年签订的《房屋认购协议》终止。2018年4月9日，被告向原告转账支付购房款240000元及利息147200元，共计387200元。2018年7月3日，海风置业与被告之女吕丽丽在签订的编号为莱预字第180701130377号《商品房买卖合同》中约定：海风置业以出让方式取得的坐落于烟台市莱山区庙后村、编号为烟国用（2010）第2218号的地块的土地使用权，规划用途为住宅用地、商服用地，海风置业经烟台市规划局批准，在该地块上建设商品房，暂定名为碧桂园·凤凰山庄C区。吕丽丽购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字（2018）第089号；吕丽丽购买莱山区凤凰西路52号6号楼1单元1901号房屋，总价款1094882元；合同签署后，吕丽丽首付款194882元，于2018年7月3日前付清。吕丽丽购买涉案房屋价格为8726元/平方米。庭审中，原、被告一致认可双方在2007年6月15日签订的《商品房指标转让协议》已经废止，2008年1月9日签订的《商品房指标转让协议》经口头协商已经解除；原告主张合同解除时间为2018年4月，被告主张合同时间在2017年11月8日至12月29日期间，具体时间无法确认。庭审中，为证明凤凰山庄项目房屋市场价格为15000元/平方米以上，原告向本院提交了其自行在链家房产二手房交易网和安居客二手房交易网下载的网页截图打印件各一份。被告对上述证据的真实性无异议，但与本案无关。庭审中，为证明其主张，被告另向本院提交了如下证据：1、2017年11月8日烟台市工商行政管理局发布的《关于召开凤凰山庄项目历史遗留问题进展情况通报会议的紧急通知》。证明2017年11月8日，海风置业通知可以将购房款本息退还给购房人后，原告要求解除转让协议，退还转让款。2、2018年3月29日烟台市地方税务局、烟台市工商行政管理局、烟台市质量技术监督局、烟台市食品药品监督管理局、烟台市盐务局联合发布的《关于强调干部职工购房有关纪律的通知》，载明：干部职工选择购房的，必须用于本人家庭居住，签订购房合同5年内，除本人配偶、子女更名外，不得进行任何形式的转让、交易、买卖，一经发现，由“五局”和碧桂园公司共同查处，予以收房退款，或者补齐优惠差价，由此产生的法律后果和违纪责任由个人承担。证明2018年3月29日后，除退款外，还可以选择继续购房，但不得转让。原告质证称，对上述证据的真实性不清楚，与本案无关。本院认为，（一）本案原告与被告在2007年6月5日和2008年1月9日签订的《商品房指标转让协议》是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，对原、被告双方均具有法律约束力。履约中，原告依约向被告支付了转让费42000元并向海风置业支付了购房款240000元，双方解除《商品房指标转让协议》后，被告已向原告返还转让费42000元、购房款240000元及利息的事实清楚。上述协议明确约定了被告自愿将烟台市工商局分配的一套莱山区庙后村开发的120平方米商品房指标转让给原告，原告支付转让费42000元；商品房指标转让后，购房过程中的房款及其他所有费用由原告负责；如果被告违约，赔付给原告人民币200000元，并承担原告在购房中的房款及所有费用，如果原告违约，不得追要转让费及已支付房款的利息，并赔付被告60000元。履约中，原告向被告支付了转让费42000元，并向海风置业转账支付购房款230000元，另以现金方式向海风置业支付定金10000元。因“五局”共同发布通知，限制干部职工将购房转让，原、被告之间协议无法达成，故双方协商解除协议。被告向原告退还转让款42000元及利息11000元；房款240000元及利息147200元，共计退款440200元。原、被告双方在签订《商品房指标转让协议》均应认识到被告所得购房指标为福利性指标，该指标存在特定性，原、被告双方在明知可能存在风险的情况下，依然协商转让购房指标，说明双方均认可潜在的风险以及愿意承担无法达成协议的后果。现原告已履行协议内容，但因购房指标限制转让，原、被告协议无法履行，且被告之女吕丽丽已与海风置业签订《商品房买卖合同》，被告构成违约，因涉案房屋价格明显上涨，原告要求被告支付200000元违约金及利息差额于约有据，且在其实际损失范围内，本院予以支持。经核实购房款利息以240000元为基数，自2007年6月16日至2018年4月9日按中国人民银行同期贷款利率计算为160924.08元，扣除被告支付的147200元，差额为13724.08元。转让费利息以42000元为基数，自2007年6月15日至2017年12月29日按中国人民银行同期贷款利率计算为27600.52元，扣除被告支付的11000元，差额为16600.52元。利息差额共计30324.60元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：限被告吕仁足于本判决生效之日起十日内向原告张联梅支付违约金200000元，利息差额30324.6元，共计230324.6元；驳回原告张联梅的其他诉讼请求。如被告吕仁足未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4794元，由原告张联梅负担1438元，由被告吕仁足负担3356元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  于晓宁人民陪审员  李红艳人民陪审员  于淑荷二〇二〇年一月十六日书 记 员  王 丽