湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12231号上诉人（原审原告）：凌国庆，男，1953年10月1日出生，汉族，住武汉市江汉区。上诉人（原审原告）：马世玉，女，1954年6月27日出生，回族，住武汉市江汉区。两上诉人共同委托诉讼代理人：侯威，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉交通发展有限公司，住所地武汉市江汉区民权路特一号。法定代表人：向长海，董事长。委托诉讼代理人：焦一菁，湖北弘盛律师事务所律师。原审第三人：武汉东星实业发展总公司，住所地武汉市东西湖吴家山吴南路4号。法定代表人：王辉，经理。委托诉讼代理人：郭吟颂，湖北千禧律师事务所律师。上诉人凌国庆、马世玉因与被上诉人武汉交通发展有限公司（以下简称交通发展公司）、原审第三人武汉东星实业发展总公司（以下简称东星实业公司）拆迁安置合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初6398号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。凌国庆、马世玉上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.改判交通发展公司向凌国庆、马世玉支付因安置房屋的用途违反约定而产生的差价784,400元；3.改判交通发展公司向凌国庆、马世玉支付因安置房屋的面积违反约定而产生的差价101,700元；4.改判交通发展公司承担一审案件受理费；5.判决交通发展公司承担本案二审案件受理费。事实与理由：一、交通发展公司为凌国庆、马世玉安置用途为“办公”性质的房屋违反合同约定，已实际给凌国庆、马世玉造成巨大经济损失。凌国庆、马世玉原房屋在拆迁之前系用于经营船舶用品销售业务，应属零售即商业服务性质，交通发展公司与凌国庆、马世玉签订的《房屋产权调换协议书》，明确约定安置房屋性质为商网用房即商业服务用房，并非本案安置的办公性质用房，且“产权调换”顾名思义为住宅性质用房调换其他位置住宅性质用房、办公性质用房调换其他位置办公性质用房、商业服务性质用房调换其他位置商业服务性质用房。虽然交通发展公司安置的房屋处于一层位置，经营现状也用于咖啡零售，但改变不了房屋本身为办公用房的性质，导致其价值远远低于性质为商网用房即商业服务的用房，所以，该违约行为已经对凌国庆、马世玉造成巨大损失。二、交通发展公司为凌国庆、马世玉安置的房屋建筑面积违反合同约定。《房屋产权调换协议书》约定的商网用房的安置面积为45.79平方米，但交通发展公司实际安置的面积为42.4平方米，违反合同约定。交通发展公司为规避风险，单方出具《具结书》，称“双方互不补面积差额”。对该具结书，凌国庆、马世玉并未接受或认可。但一审法院仅凭该具结书，及凌国庆、马世玉办理权属证书的行为，就武断认定凌国庆、马世玉默认“双方互不补面积差额”，有失偏颇。毕竟凌国庆、马世玉是在第一次起诉后，经法庭释明，为捋顺案件事实才不得不去办证，其在主张权利的诉讼过程中办理权属证书的行为足以证明其从未放弃赔偿的权利，更谈不上默认“双方互不补面积差额”的事实。交通发展公司答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。东星实业公司述称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。凌国庆、马世玉向一审法院起诉请求：1.判令交通发展公司向凌国庆、马世玉支付因安置房屋的用途违反约定而产生的差价784400元；2.判令交通发展公司向凌国庆、马世玉支付因安置房屋的面积违反约定而产生的差价101700元；3.本案诉讼费用由交通发展公司承担。一审法院查明，1994年2月10日，交通发展公司与东星实业公司就联合开发汉口王家墩综合大楼房地产签订《关于联合开发王家巷综合大楼协议书》。1994年3月23日，凌国庆的母亲李桃英与交通发展公司签订《房屋产权调换协议书》1份，约定对武汉市江汉区民权路29号的私有房屋进行拆迁，由交通发展公司在拆迁红线范围内安置经营建面45.79平方米、住宅使用面积57.32平方米住房同李桃英进行产权调换。1999年3月23日，李桃英与交通发展公司签订《安置协议书》，约定交通发展公司在拆除红线范围内安置李桃英1层（具有产权）商网用房，面积45.79平方米，超出面积经济结算见附表。此后，东星实业公司向李桃英还建1套住房（即武汉市江汉区民权路5号长江大厦附楼10层6号房屋）及1套门面房（即武汉市江汉区民权路5号长江大厦附楼1层3号房屋），但未办理权属登记。李桃英收房后，将其中的1层3号门面房出租他人用于经营咖啡厅至今。一审法院另查明，2018年5月22日，湖北省武汉市中星公证处出具的（2018）鄂中星内证字第5225号《公证书》载明：坐落于武汉市江汉区民权路5号长江大厦附楼1层3号门面房（建筑面积42.4平方米）及10层6号的房屋（建筑面积81.61平方米）系凌祥兴与李桃英的遗产，由凌国庆一人继承。2018年8月17日，交通发展公司通知凌国庆办理上述安置门面及房屋的产权登记手续，并向其提供办证所需相关材料：1.涉案门面房及住宅的结算单，结算单的内容为：1层3号房屋还建协议面积43.79平方米，实测面积42.4平方米；10层6号房屋还建协议面积58.87平方米，实测面积81.61平方米；2.其向武汉市江汉区住房保障和房屋管理局出具的具结书，具结书的内容为：我司与还建户均认定以房管局实测面积为准，双方互不补面积差额。凌国庆、马世玉于2019年取得武汉市江汉区民权路5号长江大厦附楼1层3号门面房的产权证，该产权证载明，建筑面积为42.4平方米，用途为商务金融用房/办公。凌国庆、马世玉认为，产权证上登记房屋用途及面积均不符合安置协议约定，故诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，交通发展公司与李桃英签订的《房屋拆迁安置调换协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议，双方当事人应按照《房屋拆迁安置调换协议》的约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为交通发展公司是否全面履行了与李桃英签订的《房屋拆迁安置调换协议》。对此，一审法院评判如下：1.关于诉争房屋的用途。交通发展公司认为诉争的1层3号房屋是适用商业经营的门面房，其已履行协议约定的安置义务；凌国庆、马世玉则认为产权登记显示房屋用途为商务金融用房/办公，不符合协议约定的“商网用房”。一审法院认为，交通发展公司向李桃英还建诉争门面房后，李桃英一直出租给他人用于经营咖啡厅至今，其用途符合协议书约定的经营用房，且房屋登记的具体用途系由房地产管理部门按照相应规定最后确定，并非因交通发展公司原因所致，交通发展公司已经履行协议书约定的义务，故凌国庆、马世玉主张诉争房屋不符合合同约定的用途，要求交通发展公司赔偿因安置房屋的用途违反约定而产生的差价784400元的诉讼请求，一审法院不予支持。2.关于诉争房屋的面积。交通发展公司安置给李桃英的房屋包括1层3号门面房（还建协议约定面积43.79平方米，实测面积42.4平方米）及10层6号住宅（还建协议约定面积58.87平方米，实测面积81.61平方米）。由此可见，交通发展公司安置给李桃英的住宅面积超过协议约定，而门面面积少于协议约定，因此，交通发展公司出具的具结书为“双方互不补面积差额”，凌国庆、马世玉持此具结书办理了不动产权证，应视为对“双方互不补面积差额”的认可，故凌国庆、马世玉主张诉争房屋不符合合同约定的面积，要求交通发展公司赔偿因安置房屋的面积违反约定而产生的差价101700元的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回凌国庆、马世玉的诉讼请求；一审案件受理费3902元，减半收取1951元，由凌国庆、马世玉负担（已付）。二审期间双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，李桃英与交通发展公司签订的《房屋产权调换协议书》、《安置协议书》均系当事人的真实意识表示，合法有效。交通发展公司实际交付的门面和住宅与双方约定的面积不一致，虽然双方对如何处理没有达成书面协议，但根据《房屋产权调换协议书》第三条产权调换结算差价办法的约定，“住宅”与“营业”的价格均为400元/㎡，同时约定“安置时，据实结算”，交通发展公司实际交付房屋面积大于约定面积，交通发展公司提交的结算单（无凌国庆签名确认）能够作为双方对面积差异的确认，一审判决认定正确。关于诉争房屋的用途问题，一审判决的认定符合案件相关事实，并无不当，本院依法予以确认，不再赘述。综上所述，凌国庆、马世玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6331元，由上诉人凌国庆、马世玉负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 陈继红审判员 叶 欣二〇二〇年一月十五日书记员 陈喜兰