河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初9003号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司，住所地中牟县刘集镇财政所院内二楼，统一社会信用代码91410100079443305D（1-1）。负责人：王广忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张领叶，女，1987年6月15日出生，汉族，住河南省中牟县，该公司员工。委托诉讼代理人：李海明，河南国基律师事务所律师。被告：杨丽，女，1978年9月12日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：宋雪兰，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付鹏，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司（以下简称雅居乐生活服务公司）与被告杨丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张领叶、李海明，被告杨丽的委托诉讼代理人宋雪兰、付鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐生活服务公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告按每月1112.62元的标准向原告支付自2018年09月01日起至实际付清之日止的物业服务费，现暂计至2019年10月10日，拖欠的物业服务费为15052.66元；2、请求法院判令被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠费总额的千分之一向原告支付违约金（自2018年10月01日起至2019年10月10日止,暂计2574.42元）；3.请求法院判令被告支付自2017年01月01日起至2019年10月10日此拖欠的车位管理费6120元；4、请求法院判令被告承担原告为追讨物业服务费而产生的律师费1000元整；5、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告接受委托为雅居乐国际花园小区（下称“该小区”）提供物业管理服务，被告是该小区17-110房（下称“该物业”）的业主，该物业的建筑面积为264.91平方米，为别墅。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条的约定，该小区别墅的物业服务费为每月4.2元/平方米，即被告每月需向原告支付物业服务费人民币1112.62元。自2018年09月01日起至2019年10月10日止，被告无故拖欠原告物业服务费14个月，共计人民币15052.66元；另外，被告尚未缴纳自2017年01月01日起至2019年10月10日的车位管理费6120元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业服务费、车位管理费和违约金，但被告至今仍未支付。被告的行为已经构成违约，其应当依照法律规定和协议约定向原告支付拖欠的物业服务费、车位管理费和违约金，并承担原告为追讨该费用而产生的律师费。被告杨丽辩称：1、原告没有按照《前期物业管理服务协议》提供相应的物业服务义务，涉案小区常年下雨积水，污水倒灌，被告的房屋根本无法居住，物业费应当减免；2、原告未按照约定提供公共秩序维护义务；3、原告未按照约定提供环境卫生，绿化维护；4、车库进出口设计有问题，业主的车在进车库时，车辆被卡，车库常年积水，车库无法正常使用，原告不应当收取车位管理费；5、原告未经业主同意随意更改绿化，将原本属于绿化的地方变成垃圾场、停车场。违约金过高，违约金、律师费不应承担，不应收取车位管理费。本院经审理认定事实如下：被告杨丽系中牟县康庄路东侧、瑞风路南侧雅居乐花园（东园）17幢1-4层110号复式住宅的业主，房屋建筑面积264.91平方米。2014年7月4日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，双方约定：原告为上述房屋提供前期物业管理服务，物业管理服务内容为房屋共用部位及公用设施设备的维护和管理、公共场所（地）的维护和管理、环境卫生、绿化维修服务、公共秩序维护服务、交通秩序与车辆停放服务、房屋装饰装修管理服务、社区文化管理服务。关于物业管理服务相应费用，四层连排每月每平方米4.2元，已售车位管理费每月每个100元。该物业为连排，该物业的房屋建筑面积为264.91平方米。关于违约责任，乙方（被告）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起，每天按所拖欠费用的千分之一向甲方交纳违约金，且甲方有权提起诉讼，并由乙方承担为追讨该款项而产生的费用（包括但不限于由此产生的律师费、诉讼费等一切相关费用）。2019年4月22日，原告向被告邮寄催缴物业服务费的律师函，告知被告在收到律师函5日内支付自2018年9月1日起至2019年4月30日的物业服务费共计8376.4元、01-CW-1-1117号车位管理费1680元、01-CW-1-1124号车位管理费1680元、01-CW-1-1125号车位管理费1680元，合计13416.84元，并支付相应违约金。被告至今未向原告交纳物业费，原告催要未果，诉至本院，请求判令支持原告的诉讼请求。另查明，2019年10月11日，原告与河南国基律师事务所签订《补充协议》一份，约定甲方（原告）因与被告杨丽等十案物业服务合同纠纷，委托乙方（河南国基律师事务所）律师代理，每个案件代理费为1000元。后原告通过中国银行郑州自贸区分行营业部向河南国基律师事务所支付律师代理费共计10000元。本案审理过程中，对涉案房屋进行实地勘察，并对原告制作调查笔录一份，原告称涉案房屋已装修入住，被告在节假日会在此居住。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，原告按照合同约定为被告提供物业服务及车位管理服务，双方构成物业服务合同关系，被告应向原告支付物业费及车位管理费。庭审中，被告认可物业费已交至2018年8月份，三个车位管理费至今未交。自2018年09月01日起至2019年10月10日止，共计13个月零10天，物业费共计14834.96元［（4.2元/月/平方米×13个月+4.2元/月/平方米÷30天×10天）×264.91平方米］,原告要求被告支付自2018年9月1日起至2019年10月10日止的物业服务费14834.96元，理由正当，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付物业服务费违约金，因原告未提供充分证据证明其造成的实际损失数额，且原、被告约定的违约金为日利率1‰，计算时应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定该违约金自2018年10月1日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算，过高部分，不予支持。关于原告要求被告支付车位管理费6120元的诉讼请求，庭审中，原告称实际上已售车位管理费每月每个60元。自2017年1月1日起至2019年10月1日止，共计33个月，三个车位管理费共计5940元（60元/月×33个月×3个），原告要求被告支付自2017年1月1日起至2019年10月1日止的车位管理费5940元，理由正当，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。关于原告要求被告承担律师费1000元的诉讼请求，有原告提供的其与河南国基律师事务所签订的《补充协议》及发票为证，故原告要求被告支付律师代理费1000元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称物业服务管理不合格，造成被告经济损失，故被告不同意交物业服务费的抗辩意见，被告未提供充分证据证明其主张成立，故该抗辩本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告杨丽于本判决生效之日起十日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司物业服务费一万四千八百三十四元九角六分及该款违约金（自2018年10月1日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算）；被告杨丽于本判决生效之日起十日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司车位管理费五千九百四十元；被告杨丽于本判决生效之日起十日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司律师费一千元；驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费209元，已减半收取，由被告杨丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费缴费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王宏亮二〇二〇年一月十三日书记员  耿 茹