福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初4113号 原告：福建沁园春房地产开发有限公司，住所地福州市马尾区。 法定代表人：陈礼仟，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：苏山湖，上海锦天城（福州）律师事·务所执业律师。 被告：陈星贤，女，1974年6月30日出生，汉族，住所地福州市仓山区。 委托诉讼代理人：杜昌敏，福建名仕律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴飞燕，福建名仕律师事务所执业律师。 被告：吴晓辉，男，1984年8月8日出生，汉族，住福州市仓山区。 原告福建沁园春房地产开发有限公司（以下简称“沁园春公司”）与被告陈星贤、吴晓辉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沁园春公司的委托诉讼代理人苏山湖，被告陈星贤的委托诉讼代理人吴飞燕到庭参加诉讼，被告吴晓辉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沁园春公司向本院提出诉讼请求：判令不得执行位于福州市马尾区复式单元、1层09车库房屋。事实和理由：2010年9月20日，原告与被告吴晓辉签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201032020025），约定：被告吴晓辉向原告购买案涉房产；吴晓辉以银行按揭付款方式支付，原告为被告吴晓辉的按揭贷款提供阶段性担保。同时约定，若因被告吴晓辉断供导致原告代垫的按揭款超过按揭贷款本息的10%的，原告有权解除合同。后因吴晓辉断供已符合合同约定解除条件，原告于2018年10月22日向被告吴晓辉发出解除函解除了双方签订的《商品房买卖合同》并向法院起诉解除上述《商品房买卖合同》，福州中院已经作出生效判决。另，因被告吴晓辉与被告陈星贤的债务纠纷导致原告的房产被法院查封冻结并拟进入拍卖程序，原告向贵院提出执行异议，贵院以原告与被告吴晓辉的合同尚未经法院确认解除为由裁定驳回原告的异议，原告认为，贵院作出的裁定不符合法律规定，案涉房产不应作为执行财产，无论是合同备案还是预告登记，都是行政部门对符合商品房预售条件的开发商销售房屋的行政管理程序，目的在于防止“一房二卖”，并不涉及物权变动效力。原告作为讼争房屋的开发商，在未有其他物权变动登记的情况下，案涉房产仍归属于原告。因此，案涉房产不应作为执行标的。 被告陈星贤辩称，一、沁园春公司已于2017年10月9日发函回复贵院明确其对贵院处置查封房产不持异议，沁园春公司已经放弃异议权利，其诉讼请求不应予以支持。其对被告吴晓辉的债权已经得到生效裁判文书的确认（案号：台江区人民法院（2016）闽0103民初2978号民事调解书）。2016年10月25日，其向台江区人民法院申请强制执行，执行案号为（2016）闽0103执1497号。2016年11月4日，台江区人民法院对案涉房屋马尾区登龙支路1号沁园春一期（A区-I）A37#楼109复式单元及1层09车库进行了查封。2017年6月15日，台江区人民法院向沁园春公司发函告知其异议权利。2017年10月9日，沁园春公司回函明确表示对案涉房屋的处置不持异议，即书面放弃了对案涉房屋的异议权利。此后，台江区人民法院对该房屋启动评估拍卖程序。2018年1月22日，台江区人民法院委托福建武夷资产评估房地产土地估价有限公司对案涉房屋的价值进行评估。2018年4月18日，福建武夷资产评估房地产土地估价有限公司出具《福州市台江区人民法院拟司法处置的福州市马尾区登龙支路1号沁园春一区（A区-I）A37#楼109复式单元1层09车库房地产市场价值评估报告书》（编号：闽武夷评报资（2018）A1080号）。该报告书结论为案涉房屋市场价值为6286500元。其已经支付了资产评估费15000元。综上，沁园春公司已经以书面方式放弃异议权，一经作出即已生效，台江区人民法院和原告已经基于沁园春公司该意思表示处置案涉房产并支付了诉讼费用，基于沁园春公司明确放弃的书面意思表示和公平原则，沁园春公司无权提起执行异议。二、沁园春公司放弃异议权利，即约束了沁园春公司不得向被告吴晓辉主张合同解除权，沁园春公司隐瞒该重大事实导致福州市中级人民法院作出（2019）闽01民终7403号的错误民事判决，该判决不能作为本案定案依据。首先，沁园春公司于2017年6月15日收到台江区人民法院通知，已知悉被告吴晓辉涉及重大债务诉讼，存在不能履行按揭贷款的财务困境，但沁园春公司仍放弃执行异议，同意案涉房产进行处置，即确认了被告吴晓辉对案涉房产的物权，同时也已经放弃了合同解除权。其次，因沁园春公司恶意隐瞒其对案涉房屋已经放弃异议权利的重要事实，导致福州市中级人民法院作出（2019）闽01民终7403号民事判决中认定事实和法律适用均存在错误，侵害了众多申请执行人的合法权益，恳请贵院请示福州市中级人民法院启动审判监督程序。被告吴晓辉在购买房屋时，购房款总价为2052869元，吴晓辉支付了首付款1032869元，其余部分向中国光大银行股份有限公司福州于山支行（简称光大银行福州于山支行）贷款。截至2016年10月20日，被告吴晓辉共支付光大银行福州于山支行借款本息共计486894.7元。2018年9月26日，光大银行福州于山支行扣划沁园春公司银行账户金额131534.63元。被告吴晓辉已经支付了购房款金额的70%以上。而沁园春公司为使其权利优先于其及其他已经进入执行的债权人，且为了获得房屋增值的巨大利益，于2018年10月25日向马尾区人民法院对被告吴晓辉、光大银行福州于山支行提起解除商品房买卖合同的诉讼，刻意隐瞒该房屋已被执行查封，且其已于2017年10月9日放弃执行异议权利以及合同解除权的重大事实。马尾区人民法院认为沁园春公司解除合同显失公平，并未予以支持其诉讼请求。但福州市中级人民法院改判，解除了沁园春公司和被告吴晓辉的《商品房买卖合同》，导致被告吴晓辉财产价值严重减少，严重降低了被告吴晓辉偿还原告及其他申请执行人借款本息的可能性，严重侵害了原告及其他申请执行人的合法权益。 被告吴晓辉未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告吴晓辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年9月20日，沁园春公司（出卖人）与吴晓辉（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定吴晓辉购买沁园春公司开发的位于马尾区复式单元、09车库号房，总价款为2052869元；首付款为1032869元；银行贷款为1020000元；若沁园春公司代吴晓辉偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为吴晓辉构成根本性违约，沁园春公司有权单方面解除合同，收回房产，追偿代偿款项，并按购房款总价的5%要求吴晓辉支付违约赔偿金等条款。合同签订后，吴晓辉依约支付了首付款1032869元。2010年10月18日，吴晓辉与中国光大银行股份有限公司福州于山支行（以下简称“光大银行于山支行”）签订《个人贷款合同》，向光大银行于山支行申请购房贷款1020000元，贷款期限为360个月，吴晓辉以上述所购房屋提供抵押担保，沁园春公司为吴晓辉的上述借款提供阶段性连带担保。而后，沁园春公司为吴晓辉办理了讼争房产的预告登记手续。2016年11月20日起，吴晓辉未依约向光大银行于山支行支付按揭款。2018年9月26日，沁园春公司代垫吴晓辉本息共计131534.63元。2018年10月25日，沁园春公司因与吴晓辉及第三人光大银行于山支行商品房预售合同纠纷一案，向福州市马尾区人民法院提起诉讼。福州市马尾区人民法院于2019年3月4日作出（2018）闽0105民初1408号《民事判决书》，判决：一、吴晓辉于本判决生效之日起十日内返还沁园春公司为其代垫的自2016年11月20日起至2018年9月26日止的银行按揭款131534.63元，并支付自2018年9月26日起至实际还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计付的利息；二、驳回沁园春公司的其他诉讼请求。而后，沁园春公司不服上述判决，上诉至福州市中级人民法院。2019年10月23日，福州市中级人民法院作出（2019）闽01民终7403号《民事判决书》，判决：一、维持福州市马尾区人民法院（2018）闽0105民初1408号民事判决第一项；二、撤销福州市马尾区人民法院（2018）闽0105民初1408号民事判决第二项；三、沁园春公司与吴晓辉2010年9月20日签订的《商品房买卖合同》及附件解除；四、吴晓辉应于本判决生效之日起十日内向沁园春公司交付福州市马尾区登龙支路沁园春一期（Ａ区-Ｉ）Ａ37＃楼109复式单元及09车库，并协助办理商品房买卖合同备案注销和预告登记注销的手续；五、沁园春公司应于本判决生效之日起十日内返还吴晓辉购房款2052869元；六、吴晓辉应于本判决生效之日起十日内支付沁园春公司违约金102643.45元。上述判决已发生法律效力。 另查明，2016年8月23日，陈星贤起诉吴晓辉民间借贷纠纷一案，在本院立案受理。2016年9月27日，本院作出（2016）闽0103民初2978号民事调解书。因吴晓辉未自动履行上述调解书确定的义务，陈星贤向本院申请强制执行，本院依法予以立案执行。2016年11月3日，本院作出（2016）闽0103执1497号执行裁定书，冻结了本案的讼争房屋产权。而后，沁园春公司对本院冻结讼争房产以及对讼争房产进行执行的措施提出了案外人执行异议。2019年8月20日，本院作出（2019）闽0103执异44号执行裁定书，认定沁园春公司与吴晓辉签订的《商品房买卖合同》尚未被生效的裁判确认解除，该《商品房买卖合同》中所约定的债权亦未消灭，因此涉案房产的预告登记仍应视为有效，故案外人对涉案房屋享有的所有权不足以排除强制执行，裁定驳回沁园春公司的执行异议申请。沁园春公司不服，遂诉至本院。另，沁园春公司起诉时还要求确认其对讼争房产享有所有权，而后其撤回该项诉讼请求，本院已予以准许。 再查明，2012年7月26日，福州市房地产交易登记中心向沁园春公司发出NO：20120091《初始登记通知书》，主要内容是：沁园春公司申请马尾区登龙支路1号沁园春一期（A区-1）5#—8#楼、37#楼、38#楼房屋产权初始登记（总登记），产权登记总建筑面积12203.16平方米，具体范围见附表。附表中列有第A37#楼109复式单元及09车库。 诉讼中，陈星贤提供沁园春公司于2017年10月7日向本院出具的《关于（2016）闽0103执1497号通知的复函》，证明沁园春公司对法院处置讼争房产已放弃异议的权利。沁园春公司对该证据的真实性无异议，但认为其向法院出具复函时，吴晓辉未出现符合解除合同的违约行为，讼争《商品房买卖合同》并未解除，其未放弃解除合同的权利，亦未放弃提出执行异议的权利。 本院认为，讼争房产尚未办理房屋所有权登记，仅办理了预告登记。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”福州市中级人民法院（2019）闽01民终7403号《民事判决书》确认沁园春公司与吴晓辉之间签订的《商品房买卖合同》解除，并判令吴晓辉协助沁园春公司办理讼争房产的预告登记注销手续，故预告登记随之失效，吴晓辉对讼争房产不再享有相关权利。根据《初始登记通知书》的记载，讼争房产初始登记在沁园春公司名下，在预告登记失效后，讼争房产的物权恢复至初始状态，沁园春公司就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，现其诉请要求不得执行讼争房产的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于陈星贤提出沁园春公司已放弃异议权利，无权提起本案之诉的辩解，因本案讼争《商品房买卖合同》已被生效判决解除，故沁园春公司有权提起本案之诉，陈星贤的该项辩解于法无据，本院不予支持。吴晓辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十七条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 不得执行位于福州市马尾区复式单元及1层09车库房屋。 案件受理费11711元，由原告福建沁园春房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  盛洁 人民陪审员  陈芳 人民陪审员  李芬 二〇二〇年一月二十日 法官助理潘冰心 书记员林欢欢 附注：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。