甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终24号 上诉人（原审原告）：孙某，男，1993年10月10日出生，汉族，甘肃省张掖市人，个体工商户，住甘州，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：田某，甘肃正峰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张掖市恒达房地产开发有限责任公司。住所：甘肃省张掖市甘州区滨河新区恒达广场B座1501号。统一社会信用代码：91620702670820198K。 法定代表人：张某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邢某，甘肃方联律师事务所律师。 上诉人孙某因与被上诉人张掖市恒达房地产开发有限责任公司（以下简称：恒达房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2019）甘0702民初7179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙某上诉请求：1、依法撤销一审判决，解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、因被上诉人原因使得上诉人不能按期取得房屋产权证的情况下，上诉人享有合同解除权。2014年上诉人购买被上诉人开发建设的位于张掖市××区房屋一套，且双方签订《商品房买卖合同》，约定被上诉人应于商品房交付使用90日内即2014年12月23日前，将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。后上诉人按约定付清全部购房款，被上诉人亦交付了房屋，但被上诉人至今未向上诉人提供办理房屋产权登记的相关资料，致使上诉人无法取得房屋产权证书，合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，上诉人在约定期限届满后一年即2014年12月24日既可要求解除合同。经一审法院审理查明，被上诉人截止目前还未组织竣工验收及备案，显然已经超出了合同约定的期限及上述司法解释规定的最迟期限。虽然双方的合同约定了上诉人不退房，但是并未排除上诉人享有的法定解除权，故上诉人请求解除合同是符合法律规定的。二、因被上诉人违约行为一直处于持续状态，上诉人所享有的法定解除权不受除斥期间的限制。本案涉案房屋至今仍未组织竣工验收及备案，距合同约定的将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案日期已经超过五年，且被上诉人的违约行为一直的持续，应认定为其确实已经无法履行义务，并不是能够履行而未履行，该违约行为直接导致涉案房屋至今不能办理产权登记。三、涉案房屋至今仍未组织竣工验收及备案和人防工程验收，被上诉人的违约行为致使合同目的不能实现，上诉人有权依据合同法的规定解除合同。 恒达房地产公司辩称：1、一审法院认定事实清楚，判决正确。合同签订后，上诉人在一审时才提出解除合同的申请，已经超过了解除权的期限。2、涉案房屋现在已经完成了消防及相关验收，对诉称的人防验收条件也具备，对验收申请已经提交相关部门。3、根据双方签订的合同约定，如果出现被上诉人违约导致不能按时办理产权证的情况，按照不退房，以已付房款的0.5％支付违约金。综上，双方签订的房屋买卖合同合法有效，并且上诉人入住长达5年之久，如果解除该合同，对双方都会造成极大的经济损失。故请求维持一审判决。 孙某向一审法院起诉请求：1、要求被告继续履行《商品房买卖合同》，并在2个月内为原告办理不动产权登记，若不能办理，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。 一审法院认定的事实：2014年9月23日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为：201409230040，约定原告购买被告开发的的位××区房屋一套，建筑面积为100.60平方米，单价为每平方米3479.2元，总价款为350008元。合同约定出卖人于2014年6月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用，于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房款的0.5%向原告支付违约金。合同还就其他事项进行了约定。后原告按合同约定向被告付清全部购房款。被告未按合同约定时间将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告无法办理涉案房屋产权证书。 一审法院另查明，2019年10月11日，本院依职权向张掖市不动产登记事务中心查询，原告开发建设的的甘××区未办理首次登记。同日，张掖经济技术开发区规划建设局向本院出具情况说明，载明经调查，润泉家园居住组团B区住宅楼项目于2013年8月12日取得编号为622201201308120101的《建筑工程施工许可证》，项目共计3栋楼，建筑总面积为22322.3平方米。该项目建设单位为原告恒达房地产公司，施工单位为张掖市聚隆建筑安装工程有限责任公司，项目工程质量监督部门为张掖市建筑管理总站。该项目于2013年8月开工建设，于2015年初建设完工，目前项目已完成规划验收、消防验收、防雷检测等分项工程的验收，因拖欠政府相关规费等原因，截止目前还未组织竣工验收及备案。 一审法院认为，原告与被告恒达房地产公司之间形成的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同一经签订，即对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案争议的焦点问题是涉案商品房买卖合同能否解除？《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“合同消灭的原因有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。合同解除有广义合同解除和狭义合同解除，广义的合同解除包括单方解除和双方解除，狭义合同解除仅指单方解除。双方解除是双方当事人为消灭原合同而订立解除合同；单方解除是当事人一方通过行使法定解除权或约定解除权而使合同的效力溯及既往地消灭的意思表示。从合同解除的事由合同解除分为法定解除和约定解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条和九十四条分别作了规定。涉案商品房买卖合同中，双方对解除合同没有进行明确约定，故应适用法定解除。现原告要求解除合同，对于其主张解除合同的理由，一审法院认为，首先，被告已向原告交付涉案房屋，原告亦装修入住，被告依约履行了合同约定的义务；其次，原、被告在商品房买卖合同第十五条中明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：1.……。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”原、被告就涉案房屋产权登记办理事项已作明确约定，原告可按合同约定向被告主张违约金，但无权要求退房;再次，原、被告签订的商品房买卖合同中，第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案……。”即被告应在房屋交付之日起90日内为原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，但被告在法定期限内未向原告办理上述手续。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”因被告在法定期限内未向原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，原告理应依法行使法定解除权，被告将涉案房屋交付原告已长达5年，而原告在法定解除权发生之日起一年内未向被告行使解除权，原告于2019年8月9日才提起诉讼要求解除商品房买卖合同，其行使解除权已超过法律规定的期限，依据法律规定视为其解除权消灭，故双方签订的商品房买卖合同继续有效。原告要求解除商品房买卖合同的理由不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条，《最高人民法院的解释》第十五条第二款规定，判决：驳回原告孙某的诉讼请求。案件受理费70元，减半收取35元，由原告孙某自负。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，被上诉人恒达房地产公司作为房地产开发企业，依法取得国有土地使用权证、商品房预售许可证后将房屋出售给上诉人，双方形成的商品房买卖合同的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。依法成立的合同对当事人双方均具有约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在双方当事人未协商一致情况下，合同的解除必须具备法定的解除条件或合同约定的解除条件，同时由享有解除权的一方当事人行使解除权，且应在法律规定或双方约定的期限内行使。本案中，双方当事人未就合同解除事宜协商达成一致，双方签订的《商品房买卖合同》亦未约定解除合同的条件。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果商品房存在权利瑕疵、出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、房屋面积误差过大、房屋质量不合格、因出卖人的原因导致商品房贷款申请未获批准等情形，买受人可以解除合同。现上诉人以被上诉人恒达房地产公司未按合同约定，在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案，导致上诉人不能办理产权登记手续，故要求解除合同。首先，商品房暂不能办理产权备案并不是合同约定解除和法定解除的条件；其次，在约定的90日期限到达后，未在至迟一年的法定期限内行使解除权。故上诉人要求解除合同已超过法律规定的期限，其要求解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人孙某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由上诉人孙某负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 宋 睿 审判员 胡宏睿 二〇二〇年一月二十日 书记员 许 静 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。