广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0229民初1568号原告:肖日明，男，1957年8月4日出生，汉族，住广东省翁源县。原告:张向花，女，1961年11月3日出生，汉族，住广东省翁源县。二原告共同委托诉讼代理人：艾齐智，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：翁源恒庆房地产开发有限公司，地址：翁源县龙仙镇环城北路北五巷36号顺景家园2栋201房。法定代表人**，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈浩兰，广东巨信律师事务所律师。第三人：肖党明，男，1968年10月28日出生，汉族，住广东省翁源县。委托诉讼代理人：陈奕寰，广东韶源律师事务所律师。委托诉讼代理人：官晓思，广东韶源律师事务所实习律师。原告肖日明、张向花与被告翁源恒庆房地产开发有限公司（以下简称恒庆公司）、第三人肖党明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，于同年10月14日公开开庭进行了审理。原告肖日明、张向花的委托诉讼代理人艾齐智，被告恒庆公司的委托诉讼代理人陈浩兰，第三人肖党明及其委托诉讼代理人陈奕寰、官晓思到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告翁源恒庆房地产开发有限公司补偿原告面积550平方米住宅，停车位3.75个（面积以政府验收规定为准，车位按每个8万元计算，住宅车位价值共暂计为687500元），交付日期为自2019年12月31日起计912天内，物业费五折；二、判令被告翁源恒庆房地产开发有限公司支付原告押金687500元，被告将楼房交与原告，原告将押金退回被告，被告自2019年12月31日起计365天内未动工，押金作为违约金赔付给原告；三、判令被告翁源恒庆房地产开发有限公司自2018年4月17日起补偿原告每月800元的租房费用，租房费用三个月结算一次，自2018年4月17日暂计至2019年8月16日为12800元；四、以上金额共计700300元，判令被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告明确第一项诉讼请求为：要求被告补偿原告的总面积是511.215平方米，停车位3.48个。事实和理由：原告肖日明与原告张向花是合法的夫妻关系，双方于1982年1月5日办理结婚登记，婚后于1990年共建宅基地一处。该宅基地位于翁源县××下村，用地总面积178平方米。1990年12月30日，翁源县人民政府为原告肖日明颁发了《集体土地建设用地使用证》。2019年6月28日被告翁源恒庆房地产开发有限公司将原告名下的上述宅基地予以拆除，作为房地产开发使用。但被告翁源恒庆房地产开发有限公司并未将上述拆除的宅基地补偿给原告，而是补偿给了第三人肖党明。被告翁源恒庆房地产开发有限公司与第三人肖党明于2018年4月2日双方签订了《旧房改造合同》，对补偿内容进行了详细的约定。《旧房改造合同》第三条约定：“乙方将甲方转让土地作为房地产开发使用，开发建设成电梯洋房小区。楼房建成后，乙方补偿甲方面积约1100平方米住宅，停车位7.5个。乙方签订本合同时需支付甲方人民币1375000元作为押金。本村人物业管理费五折。”《旧房改造合同》第四条约定：“甲方签订本合同后15天内必须搬离拆迁区域，拆迁后乙方补偿甲方每月800元的租房费用，租房费用每三个月结算一次，直到交楼为止。”因《旧房改造合同》中涉及的转让面积有一半是原告名下的上述宅基地，另一半是肖沐和名下的宅基地。故被告翁源恒庆房地产开发有限公司应当将一半补偿给原告。为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请依法支持原告的全部诉讼请求。被告恒庆公司书面答辩称，一、第三人肖党明与恒庆公司签订《旧房改造合同》时，极可能存在欺诈行为。肖党明在与恒庆公司签订《旧房改造合同》前，告知恒庆公司位于龙仙镇陂××村肖屋的房屋是他居住的，房屋所在的宅基地权属也属于他，但该块宅基地没有办理集体土地使用权证。恒庆公司基于初步了解该房屋确实由肖党明居住使用，于是与肖党明对房屋进行了测量，之后双方签订了《旧房改造合同》，确认转让面积为550㎡，并以此为据约定恒庆公司补偿的住宅面积、车位个数和支付押金的数额。恒庆公司直至收到应诉材料才得知，《旧房改造合同》中约定的宅基地有一块宅基地登记在肖日明名下，肖日明持有的《集体土地建设用地使用证》记载用地总面积为178㎡，房屋有7间，且记载宅基地边界四至的两面为荒山。另外，肖日明于2019年9月26日出具的《情况说明》，说明与其名下宅基地相邻的宅基地权属登记在肖日明和肖党明父亲肖沐和名下，而位于该两宅基地西面的土地为荒山，不是肖日明和肖沐和家的后院。如果肖日明主张的事实和所述情况经法院查证属实，肖党明将不属于其所有的土地包括登记在肖日明名下的178㎡宅基地及西面面积约720㎡的集体土地使用权称为自己所有，明显是欺诈恒庆公司，以此非法获取不属于其所有的补偿权益。对于肖党明的欺诈行为，恒庆公司将保留另行追究其法律责任的权利。二、退一步说，即使原告肖日明、张向花有权获得《旧房改造合同》部分权益，但主张超过其所有《集体土地建设用地使用权》记载的用地面积对应的补偿权益，没有事实和法律依据。肖日明持有的《集体土地建设用地使用证》记载登记在其名下的土地用地总面积仅为178㎡，有7间房屋，如经法院查明肖日明、张向花有权获得《旧房改造合同》部分权益的，则按照《旧房改造合同》约定的补偿面积比例，肖日明、张向花可获得的补偿住宅面积为356㎡、停车位3.5个，根据合同可收取的押金为445000元，但其主张补偿住宅面积550㎡、停车位3.75个、押金687500元，已超过其应获得的权益，其主张超过部分权益没有事实和法律依据。三、如经法院查明肖日明、张向花有权获得《旧房改造合同》部分权益的，肖党明应将已收取1375000元押金中的445000元退回给肖日明、张向花，而不该由恒庆公司再次支付给肖日明、张向花。第三人肖党明书面答辩称，一、答辩人与被答辩人签订的房屋转让合约合法有效。答辩人肖党明与被答辩人肖日明系同胞兄弟，于1988年分家，分家时约定父亲随被答辩人生活、母亲随答辩人生活，但实际分家后，父母两人还是一直跟随答辩人生活，父母的生活费等开支也均由答辩人承担。后来，父亲犯病经常住院，答辩人提出兄弟两人平均分担父亲的住院费用，但被答辩人仅仅承担了小部分费用，之后就以各种理由拒绝承担父亲的医疗费，同时也拒绝支付父母两人的生活费，甚至还举家搬到别处居住。父亲去世后，与被答辩人协商未果，出于无奈，答辩人只能将被答辩人诉至法院要求其共同承担赡养父母的必要经济开支，翁源县人民法院遂对此案作出判决（详见（1997）翁法龙民初字第69号判决书）。法院判决生效后，被答辩人并未履行生效判决，答辩人申请强制执行后，被答辩人主动提出将分家时分到的五间房屋转让给答辩人，转让款刚好用于兑付法院判决应当由其承担的医药费等费用，后来在陂下管理区的主持下，双方以《合约》的形式对上述约定进行了书面确认。答辩人认为，《合约》的签订是双方的真实意思表示，并且协议内容不损害国家和社会公共利益，未违反法律的强制性规定，同时还经过了当时的管理区确认，故该合约真实、合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方都应当遵循诚实信用原则，依法严格履行协议约定。二、答辩人是涉案房屋的实际所有权人以及对应宅基地的实际使用权人。被答辩人将涉案的五间房屋转让给答辩人之后，还故意将房顶上所有的梁和瓦都全部拆走，答辩人只能自己出钱翻修后再使用，截止到涉案房屋被拆迁，在这二十年的时间里，该房屋一直都由答辩人占有、居住和使用，答辩人才是涉案房屋的实际所有权人。另外，农民的房屋是农民合法所有的私人财产，我们法律并不禁止所有人转让房屋所有权，特别是同集体经济组织成员之间转让房屋，农民转让房屋的，根据“地随房走”的立法精神，宅基地的使用权也随着房屋而转移给新的所有人。因此，在涉案房屋已经转让给答辩人，而且已经由答辩人使用了二十年的情况下，是否办理土地使用证的过户，并不影响答辩人作为新的土地使用权人的身份，土地使用证仅仅起到一种对外公示的效果而已，这也是为什么被告恒庆公司同意与答辩人签订旧房改造合同，而不同意与被答辩人签订的原因。三、被答辩人土地使用权证上编号为6至7的房屋，并不在答辩人与被告恒庆公司签订的拆迁合同范围内。被答辩人肖日明转让给答辩人的五间房屋，是被答辩人土地使用证上编号1至5的五间房屋，而且这五间房屋的占地面积只有115㎡。编号6至7的两间房屋是被答辩人别处的房屋，不在答辩人与被告恒庆公司签订的旧房改造合同内（550㎡）。综上所述，被答辩人当初为了逃避赡养父母的责任，不惜将父母辛苦打拼建造的五间房屋转让给答辩人，现在因为房屋拆迁改造，其在明知已将涉案的五间房屋转让给了答辩人，而且答辩人已经翻修后居住、使用了二十年之久，同时已经与被告恒庆公司签订旧房改造合同的情况下，仍向法院起诉，答辩人认为对于被答辩人这种不懂感恩、背信弃义之人的无理诉求，于法于理都不应当予以支持。原告为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1.肖日明的身份证，证明原告肖日明的主体资格。2.张向花的身份证，证明张向花主体资格。3.被告企业信息，证明被告恒庆公司主体资格。4.肖党明身份证，证明第三人肖党明的主体资格。5.结婚证书，证明原告肖日明与张向花是合法的夫妻关系，双方于1982年1月5日办理结婚登记。6．证明，证明原告肖日明与张向花是合法的夫妻关系，双方于1982年1月5日办理结婚登记。7.《集体土地建设用地使用证》，证明1990年12月30日，翁源县人民政府为原告肖日明颁发了《集体土地建设用地使用证》，涉案宅基地在原告名下。8.《旧房改造合同》，证明被告恒庆公司与第三人肖党明于2018年4月2日签订《旧房改造合同》，将原告名下的上述宅基地予以转让，作为房地产开发使用，并对补偿内容进行了详细的约定。9.涉案宅基地的照片（拆除前），证明被告恒庆公司于2019年6月28日拆除了原告名下的宅基地。10.涉案宅基地现场照片（拆除后），证明被告恒庆公司于2019年6月28日拆除了原告名下的宅基地。11.红线图，证明原告的宅基地在被告征地范围内。12.肖屋村补偿标准，证明原告被征宅基地补偿标准。13.肖党明宅基地，证明第三人肖党明的宅基地。14.肖团花照片，证明原告肖日明和第三人肖党明的母亲肖团花至今健在。被告恒庆公司为支持其抗辩，向法庭提交了如下证据：1.旧房改造合同、肖党明老屋测量，证明：（1）旧房改造合同中确认的第三人肖党明转让土地面积550㎡中包含房屋及门坪（院子）的总占面积358㎡及主屋西面的面积为720㎡的一片土地；（2）结合原告肖日明提供的集体土地建设用地使用权证显示，房屋及门坪（院子）的总占面积358㎡中有178㎡的宅基地权属登记在原告肖日明的名下、主屋西面的面积为720㎡的一片土地为荒山，应属村集体土地，不属于第三人肖党明所有。2.收条，证明第三人肖党明已收取被告支付的旧房改造合同约定的押金1375000元。3.情况说明，证明：（1）与肖日明名下宅基地相邻的宅基地权属登记在肖日明和肖党明的父亲肖沐和名下，而位于该两宅基地西面的土地为荒山，不是肖日明和肖沐和家的后院；（2）由此进一步证明第三人肖党明与被告恒庆公司签订旧房改造合同时存在欺诈行为，将不属其所有的集体土地称为已有，并以此非法获得不属于其所有的补偿权益。4.肖屋村旧宅改造资料移交表2份、肖党明老屋测量，证明旧房改造合同约定的土地转让面积550㎡是包含肖党明所称属其所有的主屋、左右偏房、门坪及后院（720㎡）。5.肖党明旧房改造合同说明，证明被告基于肖党明称主屋、左右偏房、门坪及后院（720㎡）均属其所有，按照院子置换为房屋的比例后并经谈判确认转让面积为550㎡。2019年10月24日，被告还向法庭提交了情况说明及旧房改造合同、肖屋村旧宅改造资料移交表、肖党明老屋测量图。第三人肖党明为支持其抗辩，向本院提交的证据如下：1.身份证，证明第三人的诉讼主体资格。2.（1997）翁法龙民初字第69号民事判决书及合约，证明被答辩人肖日明将涉案的五间房屋转让给答辩人，用于兑付法院判决应当由其承担的父母的生活费、医疗费等费用的事实。3.集体土地建设用地使用证，证明两份证件中包含九间房的面积都在拆迁范围内。经庭审质证，被告对原告提供的证据质证如下:对证据一到六及证据八的三性无异议，对证据七的三性由法院依法核实，对证据九、十被告确认旧房改造中涉及的房屋已被拆除。对补充提交的证据十一被告确认红线图中F2-05-03是本次拆迁征地范围，对证据十二的三性不予确认，补偿标准以旧房改造合同约定为准，对证据十三代理人不清楚该房屋是否属于第三人，由法院依法核查，对证据十四原告要证明的事实由法院依法核实。第三人对原告提供的证据质证如下：证据一到六的三性无异议，对证据七中的房屋编号六、七两间房屋，并不在第三人与被告的拆迁范围内，是另外的房屋，土地使用证中编号一到五的房屋原告已经转让给了第三人，第三人是该上述房屋的所有权人及使用人，对证据八的三性无异议，该合同是第三人与被告的真实意思表示，也不违反法律规定，是合法有效的合同，被告与第三人都应该严格按照合同来履行双方的义务。对证据九、十的三性无异议，但是该房屋与宅基地都是属于第三人的。对补充提交的证据十一无法确认第三人被拆迁的房屋具体是在该图中的哪个位置，对证据十二的补偿比例无异议，对证据十三、十四的三性无异议。原告对被告提供的证据质证如下：对证据一的三性无异议，对其证明的内容有异议，此协议是在第三人和被告不违背真实意愿前提下签订的，应当确认转让面积为550平方，补偿面积为1100平方。对证据二的真实性无异议，合法性、关联性有异议，其中的687500元应当支付给原告。对证据三的真实性、合法性无异议，关联性有异议，在计算转让和补偿面积时，该宅基地西面的荒山是没有计算在内的，不包括在宅基地范围内。对证据三情况说明中第1点、第2点内容三性予以确认，对第3点内容三性不予认可；对《旧房改造合同》的真实性无异议，合法性、关联性有异议；对《肖屋村旧宅改造资料移交表》、《肖党明老屋测量》真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对肖党明《旧房改造合同说明》三性不予确认。第三人对被告提供的证据质证如下：对被告提交的证据一的真实性、合法性无异议，是第三人与被告经过自愿、充分协商达成的书面合约，该合同中的转让面积也是经过双方协商确认的，双方应该严格按照该约定来履行。被告提及的720平方的荒山是没有计算在550平方以内的。对证据二的三性无异议。对证据三的三性不予认可，因为该情况说明是原告出具的，不能作为本案定案的依据，其所述也不是事实。对《肖屋村旧宅改造资料移交表》2份、《肖党明老屋测量》、《肖党明说明》的真实性、合法性、关联性均有异议。对第三人提交的证据，原告质证意见为：对证据一的三性无异议，对证据二民事判决书的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该判决书和本案无关，对证据三的三性不予确认，首先第三人名下有宅基地，该合约违反一户一宅的法律规定，属于无效合同，其次原告一处分该房产未经原告二同意，为无权处分，该合约为附生效条件的合同，肖团花还健在，第三人还未支付原告三百元，该合约未生效。被告恒庆公司对第三人提交的证据一的三性无异议，对证据二、三的三性由法院依法核查。经开庭举证质证和综合分析审查判断，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院综合认定如下：一、对原告提供的证据七，该集体土地使用证是政府部门颁发，原告当庭认可其在本案争议的被被告公司拆迁的房屋对应的是其集体土地使用证上处所编号是1至5的房屋，处所编号6-7与本案无关，故本案争议的房屋对应是原告集体土地使用证上处所编号是1至5的房屋；二、对被告恒庆公司提供的证据3、4、5及2019年10月24日提交的情况说明及旧房改造合同、肖屋村旧宅改造资料表、肖党明老屋测量图等，因与本案争议标的的关联性不大，本院不作阐述；三、对第三人肖党明提交的证据2，因合约是双方就父母的赡养问题达成的协议，其是在本院（1997）翁法龙民字第69号民事判决书作出后，双方在村委会的见证下自愿达成的协议，本院对其三性予以确认，作为认定事实的依据。根据双方当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下：原告肖日明与张向花系夫妻关系。原告肖日明与第三人肖党明系同胞兄弟关系，其父亲肖沐和（已于1994年5月1日去逝），母亲肖团花。原告肖日明与第三人肖党明于1988年间分家，原告肖日明分得五间房屋，并取得了集体土地使用证。分家时兄弟二人口头约定父亲随肖日明生活，母亲随肖党明生活，因当时第三人肖党明未成家，分家后其父母均随肖党明生活。1993年12月至1994年1月间，其父亲肖沐和因病入院治疗花去医疗费3727.81元，肖日明支付了500元之后便未再支付其父亲的医疗费，亦未负担母亲肖团花的生活费。肖党明及母亲肖团花便作为原告起诉肖日明，请求本院判决肖日明与肖党明一同承担其父亲的医疗费，并每月给付母亲肖团花生活费20元。1997年7月10日，本院作出（1997）翁法龙民初字第69号民事判决，判决：一、肖党明、肖日明的父亲肖沐和生前医疗费3727.81元由肖党明、肖日明各负担一半，被告（肖日明）除已付的500元外，仍应给付1363.9元给肖党明。限本判决书生效后十日内付清。二、由肖日明每月十日前支付给肖团花生活费人民币二十元（从1997年8月起支付至肖团花去逝时止）。三、肖团花去逝时的丧葬费由肖党明、肖日明各负担一半。1998年1月16日，原告肖日明作为《合约》的甲方，第三人肖党明作为《合约》的乙方，在陂下管理区的主持下达成调解协议，并签订了《合约》。《合约》内容为：（1）肖团花老人抚养、过老一切经济开支由肖党明抚担（负担），肖日明不用抚担（负担）。（2）肖沐和老人抚担（负担）过老，一切由肖日明抚担（负担）肖党明也不抚担（负担）。（3）肖日明房屋卖给党明经双方达成以上的抚养过老费一次性兑现。房屋仍剩下叁佰元，肖党明应付给肖日明，但是肖日明的房产证要肖党明抚养肖团花过老后才转给肖党明，剩余的叁佰元一次性付清日明，房产证的转让费由党明支付。（4）肖日明转让给党明的房屋内的东西限期在5月份搬迁完，转让房屋一共为五间。以上合约共同遵守，不得后悔，签字后生效。肖日明，肖党明均在合约上签名确认，翁源县龙仙镇陂下管理区（现为翁源县××下村民委员会）亦在合约上盖章确认，管理区调解人高新发亦有签名确认。之后，肖日明按照约定将五间房屋交付给了肖党明，肖党明也一直占有、使用前述五间房屋。2018年4月2日，第三人肖党明与被告恒庆公司签订《旧房改造合同》，将合约上原告肖日明卖给其的五间房屋（对应其集体土地使用证上处所编号为1-5）及第三人肖党明的房屋、院子等宅基地转让给被告恒庆公司用于开发房地产。2019年6月28日，被告恒庆公司将上述宅基地予以拆除。2019年7月31日，原告肖日明以被告恒庆公司与第三人签订的《旧房改造合同》中涉及的转让面积有一半是原告名下的宅基地，另一半是肖沐和名下的宅基地，被告恒庆公司应当将一半补偿给原告为由向本院提起诉讼，并提出如上诉请。另查明，原告肖日明与第三人于1998年签订合约后，母亲肖团花一直随第三人肖党明生活至今，原告肖日明未再按本院判决支付其母亲肖团花每月20元的生活费。庭审时，因被告代理人没有调解的权限，法庭调解无法进行。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案的焦点问题是：原告集体土地使用证上登记的处所编号1至5的房屋，现已被拆用于开发房地产，谁能获得相应的补偿？第三人能否基于原告及第三人的之间签订的《合约》获得被告恒庆公司的补偿？首先，原告与第三人于1998年签订《合约》，双方就父母的赡养、抚养等问题自愿达成合意，约定“肖日明房屋卖给党明经双方达成以上的抚养过老费一次性兑现”及“以上合约共同遵守，不得后悔，签字后生效”，《合约》中所约定的事项未违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人的利益，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，第三人至今均按约定履行赡养母亲的义务，双方签订的合约合法有效，对双方均具有约束力，原告及第三人均应按《合约》的约定履行自己的义务。其次，自双方签订《合约》后，原告肖日明就没有再按本院（1997）翁法龙民初字第69号民事判决书中的判决支付其母亲每月20元生活费，而本案第三人则一直履行赡养母亲的义务（前述事实，有其母亲肖团花出庭作证予以证实）；且因双方在《合约》中约定“房产证要肖党明抚养肖团花过老后才转给肖党明”，即第三人取得原告肖日明的五间房屋的集体土地建设用地使用证是附有期限的，现原告及第三人的母亲尚健在，故第三人至拆迁时未取得该五间房屋的集体土地建设用地使用证。房屋买卖系家庭重大财产交易，且原告肖日明与第三人之间的《合约》双方基于父母的赡养、过老等问题，原告张向花对原告肖日明出卖五间房屋的事情应该知晓，但其在协议签订及履行过程中从未向第三人提出异议，应视为其对该《合约》的认可。第三，本案纠纷产生的主要原因就是涉案房屋未办理过户登记手续。虽办理过户登记手续是受让不动产的法定手续，是享有不动产物权的法定形式。但本案未办理过户登记是因为双方签订的《合约》中，就办证事宜附有期限，因期限未到才未办理过户登记。该争议的房屋未办理过户登记，对外虽没发生物权变动的效力，但对内物权实际上自双方达成抚养过老协议后即发生了变动，即该房屋的所有权已从原告肖日明转移给了第三人肖党明。第四，第三人肖党明已经实际占有涉案房屋。虽然房屋没有过户登记，但从被告及第三人的答辩及庭审调查的情况可知，涉案房屋被拆前，第三人肖党明实际在占有、居住该房屋，占有的时间已长达20年。至于被告答辩称第三人与被告之间签订《旧房改造合同》极有可能存在欺诈行为等，因涉及另一法律关系，本案不予阐述。综上所述，为保护诚实守信的守约方的权益，弘扬孝老爱亲的社会风尚，本院认为涉案五间房屋被拆迁后所获得的相应的补偿应归属于第三人享有，第三人对涉案房屋的权利应依法受到保护。原告肖日明、张向花提出诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告肖日明、张向花的全部诉讼请求。案件受理费10803元（原告已预交），由原告肖日明、张向花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审 判 长  陈紫英人民陪审员  郑佳慈人民陪审员  黄冬英二〇二〇年一月十三日书 记 员  叶千千