浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初6698号 原告深圳市金地物业管理有限公司杭州分公司。住所地浙江省杭州市西湖区三墩镇灯彩街539号君尚国际广场A座1107室。 负责人李启明，该公司总经理。 委托代理人吴建平、董小艳，该公司员工。 被告顾杰，男，1969年4月20日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 被告吴漫田，女，1970年7月24日出生，汉族，住河北省沧州市肃宁县,现住浙江省杭州市江干区。 原告深圳市金地物业管理有限公司杭州分公司（以下简称金地物业）诉被告顾杰、吴漫田物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法由审判员朱学军独任审判，公开开庭进行了审理。原告金地物业的委托代理人吴建平，被告顾杰、吴漫田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金地物业诉称：被告顾杰、吴漫田系乐享湾9幢1单元1401室房屋所有权人，房屋面积为87.08平方米。原、被告签订的《杭政储出（2013）11号地块乐享湾前期物业服务协议》，约定由原告向被告居住的小区提供物业管理服务。期间，小区第一届业主委员会成立，与原告签订《物业服务合同》，约定高层住宅2.25元/平方米/月，公共能耗费0.3元/平方米/月。合同履行至今，原告依约为被告提供物业管理服务，但被告尚有2017年5月1日至2018年12月31日期间的物业管理费3918.6元、2018年1月1日至2018年12月31日期间的能耗费219.44元未缴纳，产生违约金192.01元。原告曾多次通过发缴费通知单、催款函、法律顾问函的形式催收物业费，但二被告一直未履行其缴费义务。为维护自身权益，原告诉至法院，诉讼请求：1、判令被告顾杰、吴漫田支付2017年5月1日至2018年12月31日期间的物业管理费3918.6元；2、判令被告顾杰、吴漫田支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的能耗费219.44元；3、判令被告顾杰、吴漫田支付违约金192.01元；4、判令被告顾杰、吴漫田承担本案全部诉讼费用。 被告顾杰答辩称：1、前半年房屋装修，没有居住，这期间的物业费、能耗费也要交吗，请金地物业解释一下收取的依据；2、原告在起诉状中称曾多次送达催收物业费文书，但我只看到一次这样的东西，我还放在家里。 被告吴漫田补充答辩称：1、原、被告签订的《杭政储出（2013）11号地块乐享湾前期物业服务协议》的服务期限是多久；2、《物业服务合同》我没有在上面签字，金地物业要拿出我认可该份《物业服务合同》的证据，如果说是有人代签了，我希望有一份公证的东西能够给我摆在桌面上；3、金地物业现在既然按照合同条款问我们收物业费、能耗费，那么不管是2019年也好，2018年也好，你的文本性的东西拿出来，然后我们到小区里面去按照合同条款一条条去对，看你们是否做到了。 本案经审理查明：2016年3月11日，原、被告签订《杭政储出（2013）11号地块乐享湾前期物业服务协议》，约定原告向二被告所有的坐落于乐享湾9幢1单元1401室房屋（建筑面积87.08平方米）所在小区提供物业服务；物业管理服务费为高层住宅按建筑面积2.25元/月/平方米收缴，空置房的物业管理费应按全额收缴，其他服务项目和收费参考政府有关标准执行；被告应于开发商通知商品房交接验收之日缴纳物业服务费，物业服务费每12个月预收一次；原告违反协议，未达到服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；被告违反协议，不按照约定交纳物业服务费的，原告可以按照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求被告按每逾期一日加收应缴纳额的千分之三支付滞纳金；合同另约定了物业服务内容及合同双方权利义务等。 2018年11月15日，原告金地物业与杭州市江干区金地乐享湾第一届业主委员会签订《物业服务合同》，约定金地物业继续对杭州市江干区金地乐享湾小区提供物业服务事宜；物业管理费按照不动产登记记载的面积计付，高层住宅物业管理费（不含公共能耗费）按2.25元/月/平方米计收；公共能耗费按0.3元/月/平方米向业主预收，不足部分业主应当在当年度内进行补足，结余部分在业主缴纳下一年能耗费时在应缴金额内扣除；物业服务费、公共能耗费按半年度缴纳，业主应在每半年度首月的25日前缴纳下一半年度相关费用；合同期限自2018年10月30日起至2021年10月29日止；合同另约定了物业服务内容及合同双方权利义务等。 2018年11月29日，原告向被告发送《催款函》，要求被告于收函后七个工作日内交纳自2017年5月1日起至2018年12月31日止的物业管理费3918.6元及自2018年1月1日起至2018年12月31日止的能耗费215.96元，该催款函于2018年12月30日由被告签收。 2018年12月8日，原告向被告发送《法律顾问函》，要求被告于收函后五个工作日内交纳物业管理费等费用4330.05（含暂计至2018年12月31日的滞纳金192.01元），该法律顾问函于2018年12月9日由箱投。 上述事实由原告金地物业提交的前期物业服务协议、物业服务合同、催款函及交寄清单、催款函邮寄跟踪记录、法律顾问函及交寄清单、法律顾问函邮寄跟踪记录；原、被告双方庭审陈述为证。 本院认为，原告金地物业与被告顾杰、吴漫田签订的前期物业服务协议及原告金地物业与杭州市江干区金地乐享湾第一届业主委员会签订物业服务合同的行为，符合法律规定。被告顾杰、吴漫田作为乐享湾的业主，接受原告金地物业为其所在小区提供的物业服务，应当按约支付自2017年5月1日起至2018年12月31日止的物业管理费3918.6元及自2018年1月1日起至2018年12月31日的能耗费215.96元（以金地物业催款函上列明的能耗费为准）。关于被告顾杰、吴漫田答辩的房屋空置期间的物业管理费是否应该收取及物业服务不到位的问题，本院认为，原、被告签订的《杭政储出（2013）11号地块乐享湾前期物业服务协议》第三条服务费用中已经明确约定空置房的物业管理费应按全额收缴，且鉴于物业服务的动态性、涉众性等特点，一般情形下业主不能以物业服务瑕疵为由拒付物业管理费；对物业服务瑕疵，业主可以通过业主委员会要求物业公司改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业公司；对因物业服务瑕疵导致业主受损的，受损业主可就具体受损事项另行提起损害赔偿之诉，故本院对被告顾杰、吴漫田的答辩意见，不予采纳。关于违约金的诉请，被告顾杰、吴漫田系因对物业费收费标准、物业服务不到位有异议，故未缴纳物业管理费及公共能耗费，非恶意拖欠，故本院对金地物业的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告顾杰、吴漫田支付原告深圳市金地物业管理有限公司杭州分公司物业管理费人民币3918.6元及能耗费人民币215.96元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司杭州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告顾杰、吴漫田负担。 原告深圳市金地物业管理有限公司杭州分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告顾杰、吴漫田于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 朱学军 二〇二〇年一月二十日 法官助理柳运武 代书记员 余 茜