上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初20143号原告：上某某公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：RYANREEDBOTJER,董事长委托诉讼代理人：华张良。委托诉讼代理人：李旭颖。被告：北某某公司，住所。地北京市。法定代表人：王胜地，董事长。委托诉讼代理人：邓若曦。原告上某某公司诉被告北某某公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人李旭颖、华张良到庭参加诉讼，被告北某某公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付拖欠的2019年6月租金63,510元及由此产生的滞纳金，滞纳金自2019年7月1日至实际清偿之日止，按日千分之三计算；支付拖欠的2019年6月物业管理费9396元及由此产生的滞纳金，滞纳金自2019年7月1日至实际清偿之日止，按日千分之三计算；支付拖欠的2019年4至6月电费630元及由此产生的滞纳金，滞纳金自2019年7月26起算至实际清偿之日止，按日千分之三计算；补足2个月装修期租金127,020元；赔偿相当于4.5个月租金的承租单元空厦期损失285,795元；赔偿原告向新承租方提供装修期、免租期等而无法收取的相当于5个月的租金损失317,550元；赔偿原告中介佣金123,491.67元；总费用中可扣减被告已支付的租赁保证金216,630元、公共事业费押金13,920元。事实和理由：原、被告曾签署《上海市房屋租赁合同》，被告向原告承租位于上海市杨浦区江湾城路XXX号的尚浦商务中心6幢3层303室物业(以下简称承租房屋)，面积348平方米，租赁期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止。被告在履行合同过程中，拖欠2019年6月的租金和物业管理费，以及2019年4月至2019年6月的公共事业费用，且截至原告提起诉讼之日被告仍拖欠未付；且被告擅自提前终止租赁合同。被告在发生上述严重违约行为后，原告多次书面及电话催告尽快履行付款义务，以期尽最大努力妥善解决该等欠款纠纷，避免损失扩大，但被告始终拒付款项，拒绝沟通。被告工作人员在2019年6月24日来原告处协商提前退租事宜，并以税收等问题威胁原告要求退还保证金。2019年7月8日，原告通过EMS和电子邮件方式向被告发送《解除租赁合同通知书》，通知因被告严重违反合同，合同于2019年7月1日提前终止，并要求被告支付拖欠款项及承担违约责任。2019年7月25日，原告通过EMS和电子邮件方式向被告发送《关于承担违约责任之警告函》。2019年8月8日，原告委托北京市中伦(上海)律师事务所通过EMS和电子邮件方式向被告发送《律师函》，但被告拒收，并要求EMS退回律师事务所。被告未到庭，庭前辩称，被告2019年6月30日未离场，至今没有离场办公物品仍留在租赁房屋内。现认可合同2019年7月1日提前解除。被告确实没有缴纳2019年6月的租金、物业管理费，以及2019年4至6月的公共费用，但这是因为原告没有就向被告租赁的房屋缴纳所租赁的全部税费，比如占租金收入12%的房产税，违反租赁合同补充条款5.02条“出租方向政府有关部门缴纳支付所有根据法律、法规规定就承租物业租赁而由出租方支付的税费”，据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条的规定，“房产税由产权所有人缴纳”，原告系产权所有人，应缴纳租金收入12%的房产税。被告在2019年3月22日拨打投诉热线电话查询，显示状态为未租赁，因此断定原告作为产权所有人和出租人，没有对租赁物业进行登记备案，也意味着原告很可能没有缴纳房租收入的12%的房产税，当然也很可能没有缴纳其他应缴纳的税收。因此，足以证明原告违约，基于此被告行使同时履行抗辩权，在6月24日通知原告没有足额缴纳房产税后，原告仍没有补缴，故被告也没有在6月25日缴纳7月的费用，原告在2019年7月8日擅自通知被告解除《房屋租赁合同》。其次，被告认为合同补充条款中对于违约责任约定的一系列条款属于格式条款，且约定的违约损害赔偿数额过高，法院应当对损失赔偿数额予以调整。本院经审理认定事实如下：上海市江湾城路XXX号建筑面积71323.73平方米权利人属原告。原、被告曾就坐落于上海市杨浦区江湾城路XXX号的尚浦商务中心6幢3层(名义楼层)303室(系争承租房屋)签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告租赁作为办公使用，约定主要内容为“装修期内承租方无需向出租方支付租金，但需承担物业管理费、公共事业费用以及列于合同附表三的与装修有关的收费(装修收费)，包括但不限于装修期内的管理费、装修押金、审图费等。……在整个租赁期内，承租方须于每个公历月的第二十五日前向出租方须先缴付下月的租金。承租方须将每个公历月应付的公共事业费用在紧随该月的下一个公历月的第二十五日前支付给出租方或物业管理人。自交付日起承租方须于每个公历月的第二十五日前向出租方或物业管理人预先缴付下一个月的物业管理费。……对于承租物业内承租方遗留的物品及货品(包括原来的装修、设施、设备等，如有)，自承租方根据本合同的规定应返还承租物业之日起，出租方就该等遗留物对承租方无任何保管或支付义务，并且出租方有权自行决定以任何方式处置该等物品或货品，而无需向承租方承担任何责任，由此产生的一切费用，包括但不限于提存费、搬运费及仓储费等，均由承租方承担。在不影响出租方根据本合同享有的其他权利及补偿的前提下，若承租方未按时支付其在本合同项下应支付的任何款项，则每逾期一日，承租方应按所欠款项的千分之三向出租方或物业管理人支付滞纳金，直至承租方付清全部欠付款项之日止。在不影响本合同前述其他规定的前提下，本合同签订后，若承租方发生下述任一行为，应被视为承租方严重违约：…b)承租方逾期支付或补足其根据本合同应支付的任何款项(包括但不限于租赁保证金、预付款、租金、物业管理费和/或公共事业费用等)，且逾期超过十四天的(无论出租方是否催付)，或承租方以任何理由抵扣其根据本合同应支付的任何款项；……若出现上述任何承租方违约的情形，出租方有权采取下述全部或部分行动：(1)取消承租方的装修期及/或免租期(若有)，在此情况下，应视为承租方自始即不享有装修期及/或免租期，承租方须立即向出租方补足装修期及/或免租期内的所有租金(按承租方在本合同项下应支付的第一个月租金的标准计算)；……(4)提前终止本合同，收回承租物业并另行出租，没收租赁保证金及承租方须先支付的所有其他款项，要求承租方返还出租方根据本合同已实际支付的装修补贴(如有)，并要求承租方赔偿出租方的全部损失(为避免歧义，该等损失包括但不限于装修期及/或免租期的租金，按承租方在本合同项下应支付的第一个月租金的标准计算)、出租方待承租方对承租物业恢复原状而产生的费用、出租方代承租方履行其根据本合同的规定本应履行的义务而产生的所有费用和支出(包括聘请第三方履行该等义务而支出的费用)、本合同终止时适用的剩余租赁期内所有应付的租金和物业管理费之和以及因向承租方追索欠款而产生的诉讼或仲裁费及律师费。……附表二确定承租租赁面积348平方米，交付日暂定为2018年5月1日，装修期共计2个月、自交付日计算，租赁期共计36个月、自起租日起算；附表三确定租赁期内，每个公历月的租金为63,510元；物业管理费为每月每建筑平方米25元，按租赁面积计算；租赁保证金相当于三个月的租金和物业管理费，及216,630元。”合同中第五章“出租方的义务和权利”中第5.02条“政府税费”明确“出租方应向政府有关部门支付所有根据法律、法规规定就承租物业租赁而需由出租方支付的税费。”第七章“其他规定”中第7.02条“租赁登记”明确“即使本合同主文另有规定，双方同意承租方应自行负责向相关政府主管部门办理承租物业的租赁备案登记手续，由此产生的费用由承租方承担。出租方应按照相关政府部门的要求提供办理本合同登记所需出租方提供或出示的文件，并积极配合承租方办理登记手续，租赁登记证的原件应交由出租方保管。”2018年3月23日，被告向原告支付租赁保证金72,210元。2018年4月11日，被告向原告支付租赁保证金144,420元。2018年4月23日，被告向第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司上海分公司支付公用事业费押金13,920元。合同签订后，原告按约交付房屋，被告确认未缴纳2019年6月的租金、物业管理费，以及2019年4至6月的公共费用。原告于2019年5月6日发出催缴通知，显示2019年5月25日前应支付2019年6月1日至6月30日租金63,510元。第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司上海分公司发出的催款通知显示，2019年6月1日至6月30日物业管理费9396元(单价27元)，2019年4月电费390元，2019年5月电费191元，2019年6月电费49元。2019年7月8日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，2019年7月25日，原告向被告发出《关于承担违约责任之警告函》。审理中，原、被告确认租赁合同于2019年7月1日提前解除。2019年8月15日，原告与戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司签订《居间合同-尚浦领世》，委托戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司推荐承租方、并协助签订房屋租赁合同，佣金21,611.04元。同日，原告与上海灏明房地产经纪事务所签订《居间合同-尚浦领世》，委托上海灏明房地产经纪事务所推荐承租方、并协助签订房屋租赁合同，佣金101,880.63元。两公司均推荐上海濯尔环保科技有限公司。2019年8月27日，原告与上海濯尔环保科技有限公司就承租物业签订租赁合同，暂定交付日为2019年11月16日，装修期4个月，租赁期36个月(自起租日起算)，免租期1个月(2021年2月16日至2021年3月15日)。原告解释，该次租赁采用驻场中介代表我方和新承租方协商事宜的租赁模式，该阶段有中介费用，即戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司是原告驻场中介，而上海灏明房地产经纪事务所是代表承租方的中介，也产生一项中介费用。但原、被告签订租赁合同时没有驻场中介，直接由被告的中介将其推荐给原告。审理中，第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司上海分公司提交《说明》，表示根据该公司于原告签署的物业服务合同及补充协议，尚浦商务中心园区水、电、煤的支付户名已由原告转至该公司名下，原告保证公共事业费用支付账户内有足够的资金用于支付水、电、煤等费用，如账户内的资金不足以支付时，由原告自行承担补足。该公司系代原告收取被告交付的公共事业费用押金，该款属于原告所有。审理结束后，被告再次邮寄答辩状，更改辩称为已提前30日通知原告解除租赁合同，且于2019年5月26日搬出租赁房屋，故2019年6月未实际使用房屋，无需支付6月的租金、物业管理费、公共事业费；并认为原告主张赔偿2.5个月的租金用于房屋空置损失及7个月的新租客的装修期、免租期等损失，没有事实及合同、法律依据。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现原、被告对合同提前解除的后果达成一致，本案争议在于确定法定解除情形的违约责任由谁承担。被告确认未按合同如期支付租金及电费，但主张该行为系行使同时履行抗辩权，根据法律规定，同时履行抗辩权是当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。双方合同中确实有关于出租方就承租物业租赁而缴税的义务条款，也约定由承租方办理租赁备案登记手续、出租方配合的内容，上述条款所涉及的租赁备案及缴税内容，均是向有关机关履行，而非互负债务的内容。所谓租赁合同，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。现被告租赁使用承租物业的主要内容未受影响，却以原告缴税为由抗辩支付租金的主要义务，该理由不构成同时履行抗辩权。至于被告庭后变更抗辩称已提前通知解除合同，未见证据证明，且与其到庭陈述房屋使用情况等不符，故本院不予采信，合同提前解除系被告违约所致，被告理应承担相应的法律后果。物业管理费，根据合同约定为每平方25元，原告诉请计算有误，应予调整。关于违约责任，合同明确约定滞纳金、取消免租期的等内容，不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故不应认定条款无效，且滞纳金以违约金额为基数，以被告及时履行为条件，未见约定过高的情形，故原告滞纳金、装修期租金依约可以支持。关于原告主张4.5个月空厦期损失、5个月新承租方装修及免租期损失等赔偿内容，鉴于原告提出提前解除合同，原告应当采取适当措施防止损失的扩大，且原告与案外人系意思自治的新合约，不能完全将损失归于被告；被告虽因违约承担损失赔偿，但金额不应超过其订立合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失；故在处理空厦期、新承租方装修及免租期时，由本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合考虑，虽然原告与新承租方的合同内容与被告无关，系二者意思自治的结果，但鉴于原、被告租赁期为36个月，而被告在承租1年左右已违约，提前解除合同势必造成原告损失，故本院在处理时仍需兼顾考虑，上述诉请均为提前解除合同所造成的违约损失。按照合同约定租赁保证金用于抵扣欠款，原告依此主张，可以支持。至于中介佣金，原告再次出租时委托两家中介且分别支付佣金，该委托方式已与本案租赁模式不同，且不能让被告事先预知，故本院支持一项中介佣金。被告经本院合法传唤，无正当理由拒绝到庭应诉，本院视为被告放弃抗辩等民事诉讼权利，相应的法律后果应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十六条、第九十四条第一款第(三)项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北某某公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上某某公司2019年6月租金63,510元，并以63,510元为基数，按日千分之三计算自2019年7月1日至实际清偿之日止的滞纳金；二、被告北某某公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上某某公司2019年6月物业管理费8700元，并以8700元为基数，按日千分之三计算自2019年7月1日至实际清偿之日止的滞纳金；三、被告北某某公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上某某公司2019年4月至6月电费630元，并以630元为基数，按日千分之三计算自2019年7月26日至实际清偿之日止的滞纳金；四、被告北某某公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上某某公司2个月装修期租金127,020元；五、被告北某某公司应自本判决生效之日起十日内赔偿原告上某某公司提前解除合同的损失381,060元；六、被告北某某公司应自本判决生效之日起十日内赔偿原告上某某公司中介佣金损失101,880.63元；七、被告北某某公司已支付的租赁保证金216,630元、公共事业费押金13,920元可在履行上述判决主文第一至第六项时抵扣。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6537元，由原告上某某公司负担1223元，被告北某某公司负担5314元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 朱     萍二〇二〇年一月十五日书记员 方倩竹,李梦芸附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。