河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初6519号原告：新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会，住所地河南省新郑市龙湖镇双湖大道116号。业主委员会成员：蒋明英、**龙、赵丙武、齐明星、李小得、张美琴、樊婷婷。委托诉讼代理人：谢范兵，新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主。委托诉讼代理人：赵丙武，新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主。被告：河南冠融置业投资有限公司，住所地河南省郑州郑东新区九如东路与天韵街交叉口。法定代表人：王建伟，董事长。委托诉讼代理人：张江涛，该公司员工。委托诉讼代理人：赵俊峰，河南曾益律师事务所律师。委托诉讼代理人：李苏青，河南曾益律师事务所实习律师。被告：郑州佳祥物业服务有限公司，住所地河南省郑州市管城区东明路东、郑汴路北绿都广场办公楼1单元4层409号。法定代表人：李亮亮，总经理。委托诉讼代理人：郭丹慧，河南豫新律师事务所律师。原告新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会与被告河南冠融置业投资有限公司（以下简称“河南冠融置业公司”）、郑州佳祥物业服务有限公司（以下简称“郑州佳祥物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会成员赵丙武及委托诉讼代理人谢范兵，被告河南冠融置业公司的委托诉讼代理人赵俊峰，郑州佳祥物业公司的委托诉讼代理人郭丹慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令河南冠融置业公司代为业主办理水电等公共设施设备的分户注册手续；2.判令郑州佳祥物业公司进驻双湖铭座小区违法，返还违法所得暂定为2000元（水电费和物业费以票据为准、公共区域收益等以由法院委托的审计单位的审计报告为准）；3.判令郑州佳祥物业公司撤出双湖铭座小区，依法与新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会进行物业交接。诉讼过程中，新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会将第1项诉讼请求变更为判令河南冠融置业公司代为全体业主办理水电分户计量设施注册手续。事实和理由：1、依据《郑州市物业管理条例》“第四十四条住宅小区交付使用后，建设单位应当代为业主办理水、电、气、暖分户计量设施注册手续。物业服务企业经营管理中的用水、用电、用气、用暖等有关费用，应当由物业服务企业自行承担。”的规定和住建部《物业承接查验办法》（2010）165号“第十七条建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。”的规定，河南冠融置业公司应当代为业主办理水电等公共设施设备的分户注册手续。郑州佳祥物业公司无权收取水电费。2、依据《国务院物业管理条例》“第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。第五十六条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”和《郑州市物业管理条例》“第二十七条在业主、业主大会选聘物业服务企业前，住宅物业建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。但投标人少于三个或者多层建筑总建筑面积在三万平方米以下、高层建筑总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地的县（市）、区房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。”的规定，属于违法进驻，依法应当撤离。河南冠融置业公司和郑州佳祥物业公司之间的《物业服务合同》，属于《合同法》第五十二条中的“（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”情形，属于无效合同。依据《合同法》第五十八条和第五十九条的规定，应当依法返还非法所得。3、依据《物权法》“第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会（2018年10月27日业主大会选举成立）于2019年5月20日与双湖铭座小区业主大会自管物业河南龙之锦物业服务有限公司（双湖铭座小区业主大会所有）签订了《双湖铭座小区业主大会自管物业服务合同》（《物业管理条例》新解读（中国法制出版社）P026第16条：“16业主委员会经选举产生但尚未进行登记备案，其与物业公司签订的合同是否有效？业主委员会自选举产生之日起即告成立，登记备案只是为了行业管理的需要而履行的手续，并非业主委员会履行职责的前提，其与物业服务公司订立的合同有效。在我国，业主委员会应当履行非法人组织，其自选举产生之日起，委员会即告成立，登记备案并不意味着业主委员会主体资格的确立，登记备案只是为了行业管理的需要而履行的手续，其主要目的在于方便房地产行政主管部门对业主委员会的监督、指导和管理，属于行政登记，不是民事登记，不是业主委员会成立的前提。《物业管理条例》第15条第2项规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，也就是说，业主委员会与物业服务公司订立的合同有效。”）。依据国务院《物业管理条例》“第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”之规定，双湖铭座小区前期物业服务合同于2019年5月20日终止。依据《河南省物业管理条例》“第五十二条业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续，并在约定的时间撤出物业管理区域。被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内，应当维持正常的物业管理秩序。业主大会决定选聘新物业服务企业或者自行管理的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业，履行下列交接义务：（一）移交物业管理用房等共用部分、共用设施设备；（二）移交物业承接查验的有关资料；（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料，运行、维护、保养记录；（四）结清预收、代收和预付、代付费用；（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。”的规定，判令郑州佳祥物业公司撤出双湖铭座小区，依法与新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会进行物业交接。综上所述，为了维护双湖铭座小区全体的业主的利益，依法提起诉讼，望判如所请。河南冠融置业公司辩称，一、新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会不具备本案的诉讼主体资格。依据《河南省物业管理条例》第七条规定：街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会），选举业主委员会。该条例第十八条至二十二条分别对成立业主大会的条件、应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送的材料、业主大会选举业主委员会成员作出具体规定。新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会虽已进行备案，但其是基于法院判决而非满足法律规定的实体要件、程序要件，新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会是否具备该案起诉的主体资格，需要谨慎对待。二、河南冠融置业公司与新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会之间是商品房买卖合同关系或者是委托代理关系，新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会与郑州佳祥物业公司之间是物业服务合同关系，本案确定的案由为物业服务合同纠纷，应当驳回新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会的诉请。新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会诉请河南冠融置业公司代为办理水、电分户计量设施注册手续，该事项是基于其与新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会之间的商品房买卖合同，其具体请求的是代为办理水电分户是委托代理关系，而本案审理的是基于新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会与郑州佳祥物业公司之间物业服务合同纠纷，应当驳回新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会对河南冠融置业公司的诉请。三、新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会的诉请没有依据，也无可实际履行性。1、《郑州市物业管理条例》作为《河南省物业管理条例》的下位法，《郑州市物业管理条例》实施时间为2008年3月1日，《河南省物业管理条例》实施时间为2018年1月1日，基于上位法优先于下位法、新法优先于旧法的法律适用原则，应当优先适用《河南省物业管理条例》，该条例第十四条第二款规定：供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备未实现分户计量、分户控制的老旧住宅小区，业主、物业服务企业和专业经营单位应当配合县级以上人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的专有部分分户计量、分户控制。河南冠融置业公司作为建设单位无法定义务。2、新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会的诉请不明确，其请求河南冠融置业公司代为办理水、电分户计量设施注册手续是依据《郑州市物业管理条例》第四十四条之规定：建设单位应当代为业主办理水、电、气、暖分户计量设施注册手续。“代为”有委托代理之意，应由业主出具委托书等相关手续，在具体实施过程中建设单位应当如何代为办理，没有法律依据及事实合同约定，对具体实施途径及程序不明确，没有实际履行性。四、河南冠融置业公司与郑州佳祥物业公司签订的《物业服务合同》合法有效，河南冠融置业公司对目前新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会提出的诉请无义务。河南冠融置业公司作为建设单位，符合《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力之规定，并不存在《合同法》第五十二条合同无效的情形，该合同合法有效。综上，新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会的诉求无法律依据，望依法驳回新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会的诉讼请求。郑州佳祥物业公司辩称，1、新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会第二项、第三项诉讼请求不具体不明确，违反民事诉讼法关于诉讼请求的规定。2、郑州佳祥物业公司已于2019年12月20日凌晨撤出该小区，并向相关部门进行报备，且已经按照河南省物业管理条例履行交接义务，移交物业用房、配电房、水泵房等相关设施以及法律法规约定的其他事项。3、郑州佳祥物业公司当时进驻双湖铭座小区与河南冠融置业公司签订的有《物业管理服务合同》，与业主签订有《前期物业服务协议》，且服务至2019年12月19日，不存在新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会所述违法事由。综上，新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会诉讼请求应予驳回。因新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会备案登记取得程序不透明、不合法，其代理人认为在本案中应查明小区业委会成立的实体和程序的合法性。本院经审理认定事实如下：2016年4月26日，河南冠融置业公司（委托方、甲方）与郑州佳祥物业公司（受托方、乙方）签订《物业管理服务合同》，主要内容为：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策、甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对新郑市龙湖镇“双湖铭座”小区的保洁和水电维修及绿化养护提供管理管理服务事宜，订立本合同。第三章服务内容与质量：第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括1、物业共用部位的维护、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、附属建筑物、构造物的维修、养护和管理；4、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；5、物业共用部位和相关场地的清洁卫生；6、共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；7、车辆停放秩序和收费服务管理；8、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；9、装饰装修管理服务；10、物业档案资料管理。第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括1、负责征收小区业主和物业使用人的水费、电费，且甲方不承担因此产生的一切费用；2、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；3、对有关商业用房及其他合作服务项目进行管理。第五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时。乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。第六章委托服务管理期限：第九条委托管理期限暂定为五年。自2016年11月15日00时（以交房日期为准）起至2021年11月14日24时止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财产及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交甲方或代管。合同还对物业管理服务费用、物业的承接验收、双方的权利义务、业主的权利和义务、违约责任、其他事项作出了约定。新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会第一届业主委员会任期自2019年9月9日至2024年9月8日。小区业主委员会成员有：蒋明英、**龙、赵丙武、齐明星、李小得、张美琴、樊婷婷。经河南省业主大会业主委员会备案，证书编号：2019410184009。2018年10月27日，双湖铭座小区业主代表委托河南良承律师事务所见证双湖铭座小区业主代表大会的选举过程，参加见证的还有新郑市龙湖镇政府代表：包建伟、何阳，荆垌社区居委会代表：胡小孬、沈改玲未出席，见证律师于亚利、魏少娟。本次业主代表投票结果：蒋明英30票，樊婷婷29票，**龙28票，李小得27票，赵丙武27票，齐明星26票，张美琴26票，李会10票，雍阳阳7票。本次七名业主委员会委员又分别对业主委员会主任、副主任、秘书、成员进行表决。主任蒋明英，副主任**龙、赵丙武，秘书樊婷婷，成员李小得、齐明星、张美琴。2019年2月16日，新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会发布公告，召开第二次业主代表大会，应到会业主代表56人，实到会37人，表决议题：1、表决双湖铭座小区物业自管方案，同意216票，同意的人数达66.32%、同意的人数所拥有的建筑面积达65.92%。2、表决双湖铭座小区物业自管预算，同意216票，同意的人数达66.32%、同意的人数所拥有的建筑面积达65.92%。3、表决授权业委员会执行自管方案，同意216票，同意的人数达66.32%、同意的人数所拥有的建筑面积达65.92%。业主代表大会三项议题的表决，已符合法定程序要求。2019年5月20日，新郑市双湖铭座小区业主委员会（甲方、委托方）与河南龙之锦物业服务有限公司（乙方、受托方）签订《双湖铭座小区业主大会自管物业服务合同》，合同显示：河南龙之锦物业服务有限公司归属双湖铭座小区业主大会所有，负责双湖铭座小区物业服务，双湖铭座小区业主大会对其负责并承担一切法律责任和法律后果，所有公共收益归全体业主。合同落款处加盖新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会和河南龙之锦物业服务有限公司印章。郑州佳祥物业公司于2019年12月20日撤离“双湖铭座小区”，且进行了公示和申请报备。上述事实，有原、被告双方陈述，《物业服务合同》，公告，照片，《双湖铭座小区业主大会自管物业服务合同》，庭审记录等相关证据证明。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。河南冠融置业公司在业主、业主大会选聘物业服务企业之前选聘物业服务企业，不违反法律和法规的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2016年4月26日，河南冠融置业公司与郑州佳祥物业公司签订了《物业管理服务合同》系前期物业服务合同，郑州佳祥物业公司依照该合同的约定对“双湖铭座小区”进行管理和服务，也不违反法律、法规的规定，应属于有效合同。而《物业管理条例》第二十四条只是关于前期物业管理招投标的倡导性规定。故本院对新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会要求判令郑州佳祥物业公司进驻双湖铭座小区违法的诉讼请求不予支持。关于新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会要求判令河南冠融置业公司代为全体业主办理水、电分户计量设施注册手续的问题。本案审理的是物业服务合同，新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会提出河南冠融置业公司办理水、电分户计量设施注册手续属于商品房买卖合同约定内容，与本案不属于同一法律关系，本案不予审理。关于新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会要求判令郑州佳祥物业公司撤出双湖铭座小区，依法与新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会进行物业交接。鉴于郑州佳祥物业公司已经撤出双湖铭座小区，应视为郑州佳祥物业公司与双湖铭座小区业主的物业服务合同的解除，故郑州佳祥物业公司应当依法新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会进行物业交接。本院对原告的该项请求部分予以支持。关于新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会要求判令郑州佳祥物业公司返还违法所得暂定为2000元，因为其没有提供相关的证据予以证明，且其申请对双湖铭座小区公共区域收益审计缺乏相应依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第一条、第十条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第二十六条、第三十八条规定，判决如下：一、被告郑州佳祥物业服务有限公司应于本判决生效后十五日内将小区物业固定资产的使用权、小区物业相关资料移交给原告新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会。二、驳回原告新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费50元，由郑州佳祥物业服务有限公司负担25元，新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  郭文凯人民陪审员  王慧霞人民陪审员  赵玲玲二〇二〇年一月二十日代理书记员  胡芸帆