浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民初564号原告（申请执行人）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座,统一社会信用代码91310113754778652X。法定代表人：熊鹏光，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。被告（案外人）：陈玉琴，女，1980年2月23日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：李捷挺，北京德恒（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑庆福，北京德恒（温州）律师事务所律师。被告（被执行人）：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所地浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号,统一社会信用代码9133038232985786XM。法定代表人：赵凤林，该公司经理。委托诉讼代理人：郑峰，浙江航英律师事务所律师。原告上海二十冶建设有限公司（以下简称二十冶公司）与被告陈玉琴、第三人五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称五洲公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告二十冶公司及其委托诉讼代理人王志勇，被告陈玉琴及其委托诉讼代理人李捷挺、郑庆福、被告五洲公司的委托诉讼代理人郑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告二十冶公司向本院提出诉讼请求：准许执行被告五洲公司名下坐落于乐清市五洲电工电气城D区7幢113室房地产[权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024840号]（以下简称涉案房产）。事实与理由：原告在诉被告五洲公司建设工程施工合同纠纷一案中申请财产保全，贵院于2018年7月24日查封了被告五洲公司名下坐落于乐清市包括涉案房产在内的共计127套房地产。贵院针对被告陈玉琴的执行异议，作出（2019）浙03执异82号执行裁定，中止对涉案房产执行错误。被告陈玉琴与被告五洲公司签订的《商品房买卖合同》未按相关规定进行网签备案，不具有公示效力和真实性，涉案房产由案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司负责经营管理并收取租金，被告陈玉琴未合法占有。陈玉琴不能证明实际支付了涉案房产的价款和所支付款项与涉案房产之间存在关联性；未按规定申请所有权变更登记，与涉案房产未能过户存在因果关系。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定，被告陈玉琴对涉案房产不享有排除执行的权利。原告二十冶公司提交了如下证据：1.受理案件通知书一份，欲证明本院于2018年7月5日受理原告二十冶公司起诉被告五洲公司建设工程施工合同纠纷案；2.（2018）浙03民初1106号民事裁定书一份，欲证明本院于2018年7月23日裁定冻结被告五洲公司限额109854047.5元的财产；3.查封、扣押、冻结财产告知书一份，欲证明本院查封了被告五洲公司名下坐落于乐清市柳青南路2555号五洲电工电气城D区包括涉案房产在内的共计127套房地产；4.（2019）浙03执异82号执行裁定书一份，欲证明被告陈玉琴对涉案房产提出执行异议，本院裁定中止对涉案房产的执行；5.（2017）浙0382民初8328号民事判决书一份，欲证明该案当事人购买五洲公司房产未与乐清市五洲国际商业管理有限公司签订商铺经营协议，无法占有商铺，所以被告不可能占有涉案房产。被告陈玉琴、五洲公司对证据1-4没有异议，对证据5的真实性没有异议，对其合法性、关联性有异议。被告陈玉琴辩称，1.陈玉琴于2017年11月28日与被告五洲公司签订了真实、合法的《商品房买卖合同》，合同签订之日既生效，合同未经网签备案不影响合同的效力。2.陈玉琴已在涉案房产被人民法院查封之前足额支付购房款，2017年12月30日签订房屋交接书，实际合法占有涉案房产。3.涉案房产未办理过户登记非其自身原因导致。2018年7月13日才具备办理不动产分割的条件，但随即于2018年7月23日被人民法院查封，且期间又因开发商欠缴税费等原因导致不能过户。请求驳回原告的诉讼请求。被告陈玉琴提交了如下证据：6.身份证一份，欲证明陈玉琴的诉讼主体资格；7.《商品房买卖合同》二份，欲证明陈玉琴与五洲公司于2017年11月28日签订商品房买卖合同，购买涉案房产在内的商品房二套；8.付款凭证五份、浙江增值税普通发票二份，欲证明陈玉琴已付清包括涉案房产在内的二套商品房全部购房款；9.房屋交接书一份，欲证明陈玉琴接收涉案房产，合法占有涉案房产；10.《商铺委托经营管理协议》一份，欲证明陈玉琴将涉案房产委托案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司统一出租经营；11.不动产权分割登记凭证一份，欲证明涉案房产已经进行产权分割登记。原告二十冶公司质证认为，对证据6的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据7的真实性有异议，涉案房产的商品房买卖合同未经过网签备案，合同签订时间不能确定；证据8中付款凭证、浙江增值税普通发票的真实性、关联性有异议，浙江增值税普通发票于2019年3月12日出具，在人民法院查封涉案房产之后，微信转账记录中收款人身份不明，被告陈玉琴无法证明微信支付的关联性，付款总金额与合同约定的金额不一致；证据9真实性有异议，房屋交接书系陈玉琴与五洲公司为应付诉讼而制作，无法直接证明陈玉琴已取得涉案房产的合法占有权利；证据10《商铺委托经营管理协议》真实性有异议，若真实则可以证明陈玉琴并未实际合法占有涉案房产；证据11真实性有异议，即使真实，亦无法证明被告主张的待证事实，房屋未办理过户登记系因被告未积极履行合同义务导致。被告五洲公司对陈玉琴提供的证据均无异议。被告五洲公司辩称，1.五洲公司已与陈玉琴在涉案房产被人民法院查封前，即2017年11月28日签订合法有效的书面房屋买卖合同，双方意思表示真实，合同一经签订立即生效。陈玉琴在签订买卖合同时已付清全部购房款的事实可以印证合同签订时间在涉案房产被查封之前。原告所述的网签备案并非法律强制性规定，不宜以是否网签备案作为认定房屋买卖合同签订时间的依据。2.陈玉琴已实际合法占有涉案房产。陈玉琴与案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司于2017年11月29日签订《委托经营管理协议》，确定将涉案商铺于五洲公司交房时直接交付给案外人，由此五洲公司在陈玉琴购房时给予相应的价格优惠。五洲公司已于本案《商品房买卖合同》所约定的交房时间将涉案房产交付给案外人进行托管，而陈玉琴也已经享受到了购房优惠作为其商铺的托管收益，可以视为陈玉琴已实际占有、使用涉案商铺。3.陈玉琴已实际支付全部购房款，五洲公司已出具相应购房发票。4.陈玉琴对涉案商铺未能办理过户登记并不存在过错。本案中，涉案房产的不动产权分割登记凭证时间是2018年7月13日，在这时间之后业主才能正常办理不动产权登记。由于五洲公司销售商铺数量巨大，不动产部门需要时间进行审查办理，二十冶公司在短时间内就向贵院申请财产保全，直接导致涉案房产无法正常办理不动产过户登记。且，二十冶公司对五洲公司的财产查封冻结价值是109854047.5元，而二十冶公司对五洲公司享有的合法债权金额仅有四千多万元，该查封金额已严重超出实际债权金额，属于超额查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据5系乐清市人民法院于2017年11月10日作出的有关原告张望远、高思与被告五洲公司商品房买卖合同纠纷案的民事判决书，该判决与本案不具有关联性，不作为本案的定案依据。证据7-11，均系原件，真实、合法、具有关联性，本院予以认定，可以证明被告陈玉琴已与五洲公司签订合法有效的书面买卖合同，支付全部购房款并占有使用涉案房屋的事实。本院审理查明，2017年11月28日，陈玉琴与五洲公司签订《商品房买卖合同》二份，分别约定陈玉琴购买由五洲公司开发建设的坐落于乐清市五洲电工电气城D区7幢113号商品房、D区10幢130号商品房。其中D区7幢113号商品房，建筑面积65.56㎡，单价14297.64元/㎡，总价937353元，约定买受人于2017年11月29日前一次性付清涉案房产购房款共计937353元。D区10幢130号商品房总价932536元。陈玉琴于2017年11月22日分别向五洲公司银行转账7万元、1.5万元，微信转账5000元、1万元，于2017年11月29日向五洲公司银行转账1769889元。此后，陈玉琴补缴D区7幢113号商品房房屋面积差价款286元。2017年11月29日，陈玉琴与乐清市五洲国际商业管理有限公司就涉案房产签订《商铺委托经营管理协议》，约定涉案房产全权委托案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司进行出租和经营管理事宜，经营期限自2017年12月30日起至2027年12月29日止。2017年12月30日，五洲公司、陈玉琴和案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司三方共同签订《房屋交接书（商铺）》，约定由陈玉琴接收商铺且由陈玉琴转交案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司经营管理。2018年7月13日，被告五洲公司就涉案房产取得乐清市国土资源局颁发的编号330382114252GB00472F00050727不动产权分割登记凭证，载明房屋面积为65.58㎡。2019年3月12日，五洲公司向陈玉琴就涉案房产购房款出具937639元增值税普通发票,就D区10幢130号商品房购房款出具932536元增值税普通发票。另，原告二十冶公司为与被告五洲公司建设工程施工合同纠纷一案，向本院提起诉讼，并于2018年7月23日向本院提出财产保全申请，请求对被告五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封。本院于2018年7月23日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，查封被告五洲公司的财产，以109854047.5元限。本院（2018）浙03执保55号查封、扣押、冻结财产告知书载明，2018年7月26日查封被告五洲公司名下包括涉案房产在内的共计127套房屋。被告陈玉琴不服，向本院提出执行异议。本院于2019年6月4日作出（2019）浙03执异82号执行裁定，中止对涉案房产的执行。原告二十冶公司于2019年6月10日收到该执行裁定，于2019年6月21日提起本诉。本院认为，本案的争议焦点是陈玉琴对涉案房屋享有的民事权益能否排除强制执行。《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一、陈玉琴已在涉案房产被查封前与五洲公司签订书面买卖合同。陈玉琴与五洲公司已于2017年11月28日签订《房屋买卖合同》，合同自签订之日起成立并生效。本案《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，原告主张该商品房买卖合同未网签备案无效，合同签订时间可能提前，没有事实和法律依据，本院不予采信。二、陈玉琴提供的银行转账凭证、增值税普通发票、不动产权登记分割凭证等证据可以相互印证，足以证明其已足额支付涉案房产购房款共计937353元，补缴涉案房产房屋面积差价款286元。尽管陈玉琴无法说明其微信转账1.5万元的情况，未能解释当时转账情形，但该1.5万元在二套商品房购房款总价中占比小，且五洲公司已经出具二张分别为937639元、932536元的增值税普通发票，陈玉琴转账支付总额与二套房产合同约定的总价款一致，足以证明陈玉琴已支付涉案房产全部购房款的事实。三、陈玉琴已在人民法院查封之前合法占有涉案房屋。五洲公司、陈玉琴和案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司三方共同签订《房屋交接书（商铺）》，陈玉琴接收涉案房产后有权占有、管理、使用涉案房产，并有权将涉案房产转交案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司管理，转交行为也是行使占有使用的权利表现。原告二十冶公司主张《房屋交接书（商铺）》系伪造，没有证据支持，本院不予采信。四、五洲公司于2018年7月13日才进行不动产权登记分割，十多天后涉案房产就被法院查封，陈玉琴未办理产权过户登记手续，尚在合理时间范围内，不属于因被告陈玉琴自身原因导致涉案房屋未办理过户登记的情形。原告主张陈玉琴自身原因未办理过户登记，理由不充分，本院不予支持。原告诉讼中主张郑峰曾担任其他案件的其他购房人的委托诉讼代理人，现担任五洲公司委托诉讼代理人，存在利益冲突，应当回避的意见，因没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。案件受理费13176元，由原告上海二十冶建设有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  吴忠烈审 判 员  张 丹人民陪审员  王生妹二〇二〇年一月六日法官助理曹爽代书 记员  余文静