南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初6495号原告:来正斌，男，1967年7月11日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：史军，江苏金港律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙君平，江苏金港律师事务所律师。被告:南京市栖霞区建设投资有限公司，统一社会信用代码91320113686706787W，住江苏省南京市栖霞区燕子矶街道和燕路365号。法定代表人:崔永国，该公司经理。委托诉讼代理人：冯标，江苏欣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗逸，江苏欣达律师事务所律师。原告来正斌与被告南京市栖霞区建设投资有限公司（以下简称栖霞区建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法由审判员葛立正独任审判，公开开庭进行了审理。原告来正斌的委托代理人孙君平，被告栖霞区建设公司的委托代理人冯标、罗逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告来正斌向本院提出以下诉讼请求：1、判决确认原告支付被告租赁位于南京市栖霞区5-1号至5-18号房屋自2017年8月1日至2018年7月30日租金为2026900元，2018年8月1日至2019年7月31日租金为2126600元，合计租金为4153500元；本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月18日，原告与被告签订《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，约定被告将位于南京市栖霞区建筑面积为3448.28平方米房屋租给原告使用，房屋用途为商业；租赁期限为5年，自2014年8月1日至2019年7月31日，5年租金分别为2475000元、3300000元、3465000元、3638250元、3820163元。合同履行过程中，因被告交付的房屋存在严重质量问题、下水道堵塞、电力设备安装不规范导致失火、长时间的道路施工、门面房出新、商铺前车位的取消、承诺应拆未拆的违建等影响了正常经营，双方多次协商未果。为此，原告于2018年3月20日诉至法院，要求确认租赁房屋的租金。经法院审理后判决确认原告支付被告2015年8月1日至2017年7月31日的房屋租金为207万元和2849580元。判决生效后，原告履行了给付租金义务。因法院没有对2017年8月1日至2019年7月31日期间的租金进行裁决，现双方共同委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称国衡评估公司）对上述期限的租金进行鉴定，鉴定的年租金分别为2026900元和2126600元。原告认为双方签订的租赁合同中约定的年租金在履行过程中发生明显变化，不应该再按合同中约定的租金给付，应当按照现评估的租金给付。为维护合法权益，原告诉至本院，请求判如所请。被告栖霞区建设公司辩称，原被告双方租赁合同合法有效，合同对双方权利义务有明确约定，原告的诉请没有合同依据。虽然客观存在地铁一号线北沿施工和燕路有围挡的客观事实，但是案涉房屋是在，我公司认为2018年以后的影响较之前路段施工的影响较小，故原告的各项主张不能成立。经审理查明，2014年7月18日，原告（作为乙方，来正斌）与被告（作为甲方，栖霞区建设公司）签订了《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，约定甲方将位于南京市栖霞区建筑面积为3448.28平方米房屋（以下简称案涉房屋）租给乙方使用，用途为商业；租赁期限为5年，自2014年8月1日至2019年7月31日，其中自2014年8月1日至2014年10月31日为甲方给予乙方房屋装修期，装修期租金减免（以下简称：免租装修期）；5年租金分别为247.5万元（甲、乙双方约定在首年租期内给予乙方3个月免租装修期，装修期租金在首年租金中扣除，扣除金额为82.5万元）、330万元、346.5万元、363.825万元、382.0163万元；租金支付方式为先付租金后承租原则，乙方不得拖欠租金，否则视为违约；租金采取每半年付一次，每半年前一个月25号前支付下半年租金，首次租金应在合同签订之日起10日内一次性付清；甲方应保证房屋及其内部设施于出租时，符合有关法律、法规或规章规定的安全标准，乙方应正常使用并爱护房屋内部的各项设施；乙方在房屋使用时，房屋及附属设施（乙方增设的除外）出现或发生妨碍安全使用的损坏或故障时，应及时通知甲方修缮，甲方在接到通知后进行维修，修缮方案及费用经甲方书面同意后，由乙方进行修缮，修缮费用由乙方与甲方另行结算，修缮费用不得抵消租金；因乙方使用不当，造成房屋及附属设施出现损坏或发生故障，由乙方负责维修或赔偿；使用中，乙方需要重新装修或变更原有设施的，事先应征得甲方书面同意，费用由乙方自行承担，乙方按规定办理报批手续；因不可抗力，导致房屋损坏或造成乙方损失的，双方互不承担责任；甲方未按合同约定向乙方提供房屋，乙方有权解除租赁合同，由此造成乙方损失的，由甲方承担赔偿责任。合同签订后，经被告同意，原告将租赁的上述房屋对外转租。原告按照合同约定缴纳第一年租金。因地铁一号线北延线及和燕路快速化道路施工，加之和燕路、燕恒路道路围挡施工，影响了案涉房屋的使用，双方对于2015年8月1日至2016年7月31日、2016年8月1日至2017年7月31日期间的租金支付数额发生纠纷，故原告诉至本院，请求调整降低租金支付。本院经过审理，于2019年6月17日作出了（2018）苏0113民初1425号民事判决书，判决确认原告应支付被告租赁案涉房屋自2015年8月1日至2016年7月31日、自2016年8月1日至2017年7月31日的租金分别为人民币2070000元、2849580元。由于上述判决没有对2017年8月1日至2019年7月31日期间的租金进行确认，原告与被告于2019年7月15日，原与被告共同委托了国衡评估公司对案涉房屋在2017年8月1日至2019年7月31日房屋租金价值进行评估，同时，双方向国衡评估公司出具了《委托评估说明》，在该说明中明确记载“委评对象于价值时点，周边道路均受地铁一号线北延线及和燕路快速道两项工程施工影响，和燕路、燕恒路等道路围挡施工，其施工对道路人流有一定影响，请贵公司评估考虑以上因素情况下的整体转让经营使用权”。2019年7月22日，国衡评估公司出具了《估价结果报告》，估价结果为：案涉房屋2017年8月1日至2018年7月31日年租金价值（经营权）202.69万元，2018年8月1日至2019年7月31日，年租金价值（经营权）212.66万元，合计415.35万元；同时特别提示里载明了“估价对象于价值时点，周边道路均受地铁一号线北延线及和燕路快速道两项工程施工影响，和燕路、燕恒路等道路围挡施工，其施工对道路人流有一定影响，本次评估结果为考虑以上因素情况下的整体转让经营使用权”。因双方协商处理未果，故原告诉至本院，要求处理。庭审中，原被告双方对共同委托国衡评估公司对案涉房屋相关时间段的租金价值（经营权）进行评估及对国衡评估公司评估资质均无异议。原告主张双方共同委托对于相关房屋租赁价值评估就是为了确定相关房屋的租金标准，该评估报告的前提条件已经由原被告双方共同确认，应当作为确定调整合同双方约定标准的依据，其诉请有事实与法律依据，请求法院支持其诉请。被告认为虽然案涉房屋周边道路确实存在施工围挡，但是双方委托的第三方评估所作出的结论只是作为双方协商处理案涉房屋合同期内租金的参考，不能作为最终的标准，请求法院依法判决。因双方各持己见，以致调解无效。上述事实，有原被告双方的陈述，《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，国衡评估公司出具的评估报告，案涉房屋土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，本院（2018）苏0113民初1425号民事判决书及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反相关法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定，履行各自的义务。本案中，本院作出的（2018）苏0113民初1425号民事判决书没有对案涉房屋自2017年8月1日至2018年7月31日、2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金数额进行确认，双方为此产生矛盾。2019年7月15日，双方共同委托了国衡评估公司对于案涉租赁房屋在上述时点的租金价值进行评估，同时，双方共同向国衡评估公司出具了《委托评估说明》，并在该说明中明确表述“委评对象于价值时点，周边道路均受地铁一号线北延线及和燕路快速道两项工程施工影响，和燕路、燕恒路等道路围挡施工，其施工对道路人流有一定影响，请贵公司评估考虑以上因素情况下的整体转让经营使用权”。国衡评估公司于2019年7月22日出具的《估价结果报告》，估价结果为：案涉房屋2017年8月1日至2018年7月31日年租金价值（经营权）202.69万元，2018年8月1日至2019年7月31日，年租金价值（经营权）212.66万元，合计415.35万元。同时，国衡评估公司在特别提示里载明了“估价对象于价值时点，周边道路均受地铁一号线北延线及和燕路快速道两项工程施工影响，和燕路、燕恒路等道路围挡施工，其施工对道路人流有一定影响，本次评估结果为考虑以上因素情况下的整体转让经营使用权”。原被告双方共同向国衡评估公司出具的《委托评估说明》，国衡评估公司就案涉房屋作出的《估价结果报告》，印证了原被告认可地铁一号线北延线及和燕路快速化道路施工、和燕路与燕恒路道路围挡施工影响了原告对案涉房屋的实际使用。现原被告双方对共同委托国衡评估公司就案涉房屋相关时间段的租金价值（经营权）进行评估及国衡评估公司评估资质均无异议，且评估报告中案涉房屋的评估条件也是双方共同确认的。因此，国衡评估公司作为独立的第三方，根据原被告双方的委托，就案涉房屋相关时间段的租金价值（经营权）作出的《估价结果报告》应当被原被告双方所接受。所以，原告要求确认其支付租赁被告案涉房屋自2017年8月1日至2019年7月31日的租金分别为2026900元、2126600元，合计租金为4153500元的请求，有事实依据和法律依据，本院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：确认原告来正斌应向被告南京市栖霞区建设投资有限公司支付租赁位于南京市栖霞区5-1号至5-18号房屋自2017年8月1日至2018年7月31日租金2026900元、2018年8月1日至2019年7月31日租金2126600元，合计应付租金为4153500元。案件受理费40028元，减半收取20014元，由原告来正斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  葛立正二〇二〇年一月十七日书记员  郑佳玲