江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初9621号原告：刘人榕，女，1992年7月16日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：吴翩，江苏臻宇律师事务所律师。被告：南京东方大唐置业有限公司，住所地南京市鼓楼区山西路7号18层A、B、C座。法定代表人：付凯新。委托诉讼代理人：惠莉，江苏利德丰律师事务所律师。原告刘人榕与被告南京东方大唐置业有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年7月29日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后由于案情复杂裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告刘人榕及其委托诉讼代理人吴翩、被告南京东方大唐置业有限公司的委托诉讼代理人惠莉，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘人榕向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告双方签订的《南京市商品房预售合同》；判令被告返还原告购房款1800401元；判令被告承担违约金540120.3元（按房屋总价30%计算）；判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月，原告在销售人员的介绍下至被告售楼处参观楼盘，并于同月8日与被告签订《湖南路地下商业街商铺认购书》，约定由原告购买位于南京市鼓楼区间，总价款为1800401元，并于当日缴纳定金10万元。后双方在2018年4月20日签订《南京市商品房预售合同》（以下简称合同），合同约定，被告应在2018年12月30日交付商铺，若迟延交付的，经原告催告90日仍未交付的，原告有权解除该合同。合同签订后，原告先后通过银行卡多次支付房屋价款，至2018年7月11日予以付清，被告出具了《说明》一张，但在2018年7月，涉案商业街突然停工，至今尚未复工。另原告发现在2019年6月28日，南京市中级人民法院张贴公告，要对湖南路商业街项目进行整体拍卖，到此原告才得知被告现已根本无法履行合同，已构成根本违约。故原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告南京东方大唐置业有限公司辩称：被告与原告所签订的《南京市商品房预售合同》第四条载明购房总付款为1415601元，第六条约定房屋交付时间为2018年12月30日，因被告原因未能按约定交付房屋给原告，但被告已向原告发送了《逾期交付告知函》，函中重申了约定的迟延交付违约责任，对于逾期交付的违约责任，被告依法予以承担。按合同第六条第四款约定：“甲方迟延交付该商品房，经乙方（原告）催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同……”原告在收到被告《逾期交付告知函》后至向法院起诉、开庭审理为止，均未向被告催告交付，故不符合解除合同的条件，请求法庭依据事实及合同约定，驳回原告的诉讼请求。原告分别于2018年3月8日给付被告定金100000元、2018年3月16日给付被告定金215200元、2018年4月20日给付被告房款800401元、2018年7月11日给付被告房款300000元，购房款合计1415601元，原告于2017年3月16日支付给南京鸿汉房地产经纪有限公司服务费100000元、2018年3月16日支付给火凤凰公司商管费264800元，并非支付给被告的购房款，被告曾承诺如果原告依法与被告协商解除合同，被告愿意先行垫付服务费和商管费，并不是被告承担返还原告服务费和商管费的法律依据。原告要求被告承担房价总额的30%违约金无法律依据，应予驳回。原告所称的公告，只是对被告与第三方债权债务纠纷的一种处理方式，并不是原告解除合同的法律依据。本院经审理查明以下事实：2018年3月8日，原告与被告签订一份《湖南路地下商业街商铺认购书》，被告将鼓楼区（以下简称案涉房屋）由原告认购，单价为89015元，总价2357127元，定金为100000元，2018年4月10日前签订《商品房买卖合同》。当日，原告向被告缴纳100000元，被告向原告出具收据，收款事由注明为：“-2层D区72号定金”。2018年4月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，乙方应于2018年4月30日前向甲方支付定金100000元，总价款为1415601元；甲方应于2018年12月30日前向乙方交付该商品房，甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之二/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金；甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，乙方可要求甲方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的1倍赔偿损失。甲方应在解除本合同30日内，将已收价款退还乙方并同时向乙方支付赔偿金，本合同解除时另有定金的，还应双倍返还定金，乙方应在收到以上款项后30日内协助甲方到登记机构注销本合同解除前办理的各项登记手续，因乙方原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，乙方承担违约责任，双方另就其他事项做了约定。该预售合同并未按相关规定办理网签备案手续。原、被告双方在购房时约定原告将所购案涉房屋交由第三方托管对外出租，对租金等扣减后定购价格与合同签订价格不相一致。原告为此要另行支付服务费、商业管理费。原告分别于2018年3月8日给付被告定金100000元、2018年3月16日给付被告房款215200元、2018年4月20日给付被告房款800401元、2018年7月11日给付被告房款300000元，购房款合计1415601元，原告于2017年3月16日支付给南京鸿汉房地产经纪有限公司（以下简称鸿汉公司）服务费120000元、2018年3月16日支付给南京火凤凰商业管理有限公司（以下简称火凤凰公司）商管费264800元。2019年3月11日，被告向原告发出《逾期交付告知函》，载明:“根据《南京市商品房预售合同》约定，应于2018年12月31日交付商铺。因多种原因，现已不能按期交付。根据合同第六条第三款约定，我公司将自2019年元月1日起按您实际所支付购房款的日万分之二计算逾期交付违约金至实际交付日止。逾期交付违约金于实际交付日支付。依据南京市政府对湖南路商业街二次升级改造时间节点要求，湖南路地下商业街将于2019年底前竣工开业……从本年4月起，政府投巨资，对湖南路商业街立面开始重新装饰。2019年底，整个湖南路商业街将以崭新的面貌呈现在大家面前…”。2019年6月4日，被告再次发出《关于支付逾期交付违约金的函》，准备于2019年7月底或8月上旬按合同约定万分之二每日标准支付本年第一季度违约金，2019年9月底按万分之二每日标准支付第二季度违约金，剩余部分在交付日一次结清。2019年6月28日，南京市中级人民法院发出公告，载明：“本院在执行廊坊京御房地产开发有限公司（以下简称廊坊京御公司）与南京东方大唐置业有限公司（以下简称东方大唐公司）借款合同纠纷案件中，根据廊坊京御公司的申请，拟对被执行人东方大唐公司名下位于区的土地使用权及在建工程进行整体处置。经查，东方大唐公司名下位于区的建设项目现已停工，且尚未达到交付和竣工验收的条件，但东方大唐公司已将部分商铺进行了对外销售，并办理了合同备案登记。为充分保障已签订预售合同购房人的合法权益，在项目整体拍卖前，需对购买人的相关情况进行审核和登记，由天津允公（北京）律师事务所左袖阳律师具体负责登记和接待工作……”。2019年7月4日，被告的法定代表人付凯新出具一份委托书，内容为：“本人系南京东方大唐置业有限公司法定代表人，因工作需要特委托王燕祥作为我的合法代理人，全权代表我办理南京东方大唐置业有限公司以下事项：一、代理项目的施工建设、安装、装潢、销售等管理，商务谈判等全面工作；2、代理与买受房屋的业主的商谈所有事宜，包括会谈纪要签字确认，与业主商定的交房、违约金、返租租金、补偿等的方案和计划。对被委托人在办理上述事项过程中所签署的全部文件和承诺事项，我均以不可撤销的认可，并承担相应的法律责任。被委托人无转委托权。委托期限自本委托书签字之日起至上述事项办理终结止”。2019年7月10日下午，被告方付凯新、王燕祥等与业主进行了商谈，就业主们的询问予以回应，其中业主询问：“服务费、商管费，合同上的房款等购房所支付的所有款项，是大唐收取的，以及十年包租的承诺，还认不认账？”被告回答：“任何你们在大唐买房时出的钱都认账，并将以补充合同的形式予以书面确认”。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原、被告双方签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思的表示，并不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。原告向被告购买案涉房屋，双方约定案涉房屋的交付时间为2018年12月30日，但交房期限届满后，被告未能交付，此后被告向原告发函认可逾期交付案涉房屋的事实并承诺给付违约金、延期交付案涉房屋。2019年6月南京市中级人民法院发出公告，其时案涉房屋已停工，原告此后即与被告交涉，原告称商谈退房赔偿事宜，被告则予以否认，但鉴于当时情形，原告向被告提出解除购房合同的可能性较大。2019年7月，原告向本院起诉要求解除购房合同，被告辩称按合同约定，原告如解除合同须向被告提出催告申请，并在此后90日后方可解除，即便按原告起诉时起算，现已超过了90日，原告有权解除合同，且根据2019年6月情形，被告当时处于停工状态，至今也未提供证据证明已复工、即将具备交付条件，原告购买案涉房屋并加以使用的目的在约定交付期限届满后近一年仍无法实现，在此种情况下原告也有权提出解除合同，故本院对原告提出解除双方签订的商品房预售合同的诉讼请求予以支持。案涉商品房预售合同解除后，被告收取的原告购房款应予返还。根据预售合同约定，核减各项折扣后，原告支出的购房款为1415601元，原告另支付给鸿汉公司服务费120000元、火凤凰公司商管费264800元不应纳入购房款中，但被告承诺给付原告上述两项费用，故该两项费用被告应予赔偿原告。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方在合同中约定合同解除后“按下列约定清理和结算：按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，乙方可要求甲方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的1倍赔偿损失。甲方应在解除本合同30日内，将已收价款退还乙方并同时向乙方支付赔偿金，本合同解除时另有定金的，还应双倍返还定金”，由于合同中同时约定了违约金与定金条款，但不能同时适用，原告现选择违约金条款，本院予以准许，应以购房款1415601元为基数，从合同签订之日至合同解除之日，按中国人民银行同期贷款基准利率的2倍计算。原告另支付的服务费120000元、商管费264800元，系支付给鸿汉公司、火凤凰公司，两公司也向原告出具了收据，原告应知该款并非为购房款，由于被告同意该款由被告承担，因此可自被告承诺给付原告时（2019年7月4日），按中国人民同期贷款利率计算。由于自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故该日后的利率标准应以该中心公布的贷款市场报价利率为准。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三款、第四款、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告刘人榕与被告南京东方大唐置业有限公司于2018年4月20日签订的《南京市商品房预售合同》；二、被告南京东方大唐置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告刘人榕购房款1415601元及违约金（自2018年4月20日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率的二倍计算，自2019年8月20日至本院判决确认双方买卖合同解除生效之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍计算，违约金总额以购房款总额的30%为限）；三、被告南京东方大唐置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告刘人榕384800元及利息（自2019年7月4日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日至给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告刘人榕的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25524元、保全费5000元，合计30524元（原告已预缴），由原告刘人榕负担5524元，由被告南京东方大唐置业有限公司负担25000元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  胡 斌人民陪审员  许海军人民陪审员  孙春娣二〇二〇年一月十九日书 记 员  张奕琪履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。