河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25188号上诉人（原审被告）：河南恒龙置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘梦浩，女，该公司员工。委托诉讼代理人：赵自豪，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：程麟波，男，汉族，1989年10月4日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘娜娜，河南千诺律师事务所律师。上诉人河南恒龙置业有限公司（以下简称“恒龙公司”）因与被上诉人程麟波房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初21158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒龙公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二项中的利息部分，依法改判驳回程麟波的利息诉求或发回重审；2.请求依法撤销一审判决第三项，依法改判驳回程麟波的诉求或发回重审；3.依法判令程麟波承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对违约金条款与房款利息重复认定，法律适用错误。商品房买卖合同明确约定:“逾期180日后，买受人有权单方解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。”上述条款作为本案的违约金条款，理应适用于本案。利息属于法定孳息，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，属于损害赔偿责任的内容，本案约定的违约金已弥补其损失，不应一并适用。二、一审法院对案件事实认定不清，判决有失公允。根据相关法律及行政法规的规定，案涉维修基金是由房地产管理部门统一收取，本案中程麟波虽将维修基金交付给恒龙公司，但是恒龙公司也仅仅是代收。合同解除后，其可向相关部门索要，由相关部门退回，因此程麟波向恒龙公司主张该笔款项，与事实不符。三、因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任。在郑州恒大悦龙花园项目的施工过程中，因近年来国家对于大气污染防治，每到秋冬季节，郑州地区出现雾霾重污染天气需要治理，涉案项目常常根据政府、管委会及相关部门的指令，采取封土令等暂停施工措施，严重影响了交房周期，恒龙公司对于逾期交房并不存在过错。因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任。本案涉案合同付款方式为按揭付款即本案涉及相关第三人的利益，请求二审法院审理时将商品房买卖合同的附属合同借款合同一并解除。另，因商品房为特殊不动产，根据相关不动产条例，商品房交易需要进行相关的登记备案，请求二审法院对此一并处理。程麟波辩称：1.法律适用。一审法院判决上诉人支付违约金及利息并无不当。2.维修基金费用。上诉人宣称是代收，以开发商名义向房地产管理部门代交此笔费用，但实际中，办理维修基金退费时仍需由开发商申请办理，且被上诉人将此笔费用交由上诉人，上诉人只向被上诉人出具带有其公司公章的收据，一直未将房地产管理部门维修基金管理中心出具的发票交由被上诉人，对此笔费用是否真正上交到房地产管理部门不得而知。被上诉人没有维修基金管理中心出具的发票，以个人名义无法办理退费申请，上诉人关于维修基金费用的上诉理由是在强人所难，不断增加被上诉人的维权难度及成本。上诉人若真实上交维修基金费用，那么在合同解除后，其以开发商名义自行向维修基金管理中心申请退费即可，故一审法院判决上诉人返还维修基金认定事实清楚，并无不当。3.上诉人所述理由不能构成情势变更，《郑州市大气污染防治条例》于2014年12月4日批准，自2015年3月1日施行，上诉人作为房地产开发商，于2016年在郑州登记设立，其作为建筑行业本身对郑州市内的环境治理应当有清晰的认知，自条例发布以来，每一年郑州都会开展秋冬季节大气污染综合治理并发布相关通知或指导意见，这些都是在订立合同时已经存在的、可预见的客观情形，不存在情势变更原则中“不可预见”的事实，上诉人在一审中举证的政府以指导意见或通知等形式发布的大气治理文件，虽然与合同履行有一定关联，但上述文件不涉及法律法规政策的调整或某项相关措施的变更，该类文件实际上也并未使得合同履行的客观情况发生重大变化，因治理需要所采取封土等停工措施是在合同履行前，郑州市内就已经存在的客观情况，属于正常的商业风险范畴，不能称为情势变更，更不是上诉人为自己的违约行为所找的借口。请求驳回上诉，维持原判。程麟波向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《郑州恒大悦龙花园补充协议》；2.被告退还原告购房款3990000元、税费10542元（含维修基金9012元，按揭费、公证费、代办费、印花税共计1530元）共计4000542元及利息303343.8元（利息自2017年7月8日按照中国人民银行同期贷款利率计算至本息付清之日止）；3.被告支付原告违约金39900元；4.本案的诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月8日，原告与被告签订《无理由退房协议书》一份，约定：如原告按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时原告在履行《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。原告选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；原告行使退房权利的，在双方办理完毕有关手续，被告将原告所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。协议书尾部有被告加盖公章及原告签字对协议内容予以确认。2018年6月30日，原告与被告签订编号为D180××××8727的《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于郑东新区××外环路以东、××街以北××房，户型为三室二厅，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积138.66平方米，总金额3574020元；付款方式及期限：约定金额1074020元，付款方式为现金，约定付款时间为2017年7月4日，缴纳比例为30.05%；约定金额2500000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2017年7月6日，缴纳比例为69.95%；备注：余款250万元需在2017年7月6日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；交付期限：被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实；被告逾期交房的违约责任按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同尾部有原告签字捺印及被告加盖公章对合同内容予以确认。原、被告另签订《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》一份，约定：鉴于原被告签订了编号为D180××××8727的《商品房买卖合同》，经双方友好协商，就合同未尽事宜订立本补充协议。中国工商银行个人购房借款/担保合同载明，原告贷款金额2500000元，贷款期限为2018年7月9日至2048年7月9日。2018年7月3日，被告向原告开具首付款1074020元增值税普通发票；2019年1月15日，被告向原告开具2500000元购房款增值税普通发票。被告分别于2017年7月8日、2017年9月30日、2017年12月31日、2018年3月30日以“违约金”名义分四次向原告收取购房款合计415980元，并向原告出具了四张收据，被告对此未提出异议。2019年3月17日，原告出具收条一张，载明：收到被告支付的恒大悦龙花园9号楼1单元101号房延期交房违约金37107元，并承诺后期如退房，同意被告赔付的违约金从房款中扣除。一审法院另查明：涉案房屋截至原告起诉之日仍未交付，已逾期180日以上。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》、《无理由退房协议书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告程麟波依约支付了全部购房款，被告恒龙置业应当履行按时交付房屋的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期交房超过180日的，程麟波有权解除合同。本案中，合同约定的交房时间为2018年10月30日，恒龙置业逾期交房已超过180日，故程麟波要求解除《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》符合合同约定，且符合法律规定，一审法院予以支持。商品房买卖合同解除后，被告恒龙置业应返还程麟波交付的购房款3990000元并支付相应的利息。鉴于原告未举证证明首付款1074020元的具体付款时间，一审法院以被告开具增值税普通发票的时间即2018年7月3日为原告支付首付款时间，故利息应分别以1074020元为基数自2018年7月3日起、以103995元为基数自2017年7月8日起、以103995元为基数自2017年9月30日起、以103995元为基数自2017年12月31日起、以103995元为基数自2018年3月30日起、以2500000元为基数自2018年7月9日起至被告恒龙置业实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。关于原告主张恒龙置业赔偿其按揭费、公证费、代办费、印花税共计1530元的诉请，因该费用并非向恒龙置业支付，原告要求恒龙置业赔偿，依据不足，本院不予支持。关于维修基金9012元，现因恒龙置业的违约行为导致商品房买卖合同被解除，恒龙公司应予以返还。关于原告主张被告支付违约金39900元的诉请，根据《商品房买卖合同》约定，逾期超过180日后，程麟波有权解除合同，程麟波解除合同的，恒龙置业应当自程麟波解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按程麟波累计已付款的1%向程麟波支付违约金。程麟波已付了全部购房款3990000元，按照1%计算，违约金为39900元，对于程麟波的该项诉讼请求，本院予以支持。程麟波已经收取恒龙置业支付的逾期交房违约金37107元，并承诺后期如退房，同意将恒龙置业赔付的违约金扣除，现合同解除，应将该部分款项从恒龙置业应当支付给程麟波的款项中予以扣除。恒龙置业辩称，因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙置业不应当承担违约责任。恒龙置业提交的证据显示自2017年11月起政府即开始采取大气污染防治攻坚措施，本案商品房买卖合同签订于2018年6月30日，签订合同时恒龙置业应当充分考虑此方面的因素，恒龙置业答辩意见事实和法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告程麟波与被告河南恒龙置业有限公司签订的编号为D180××××8727的《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》；二、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告程麟波购房款3990000元并支付利息（利息分别以1074020元为基数自2018年7月3日起、以103995元为基数自2017年7月8日起、以103995元为基数自2017年9月30日起、以103995元为基数自2017年12月31日起、以103995元为基数自2018年3月30日起、以2500000元为基数自2018年7月9日起至被告河南恒龙置业有限公司实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程麟波支付违约金2793元、维修基金9012元，共计11805元；四、驳回原告程麟波的其他诉讼请求。案件受理费41550元，其他诉讼费5000元，共计46550元，由原告程麟波负担1550元，由被告河南恒龙置业有限公司负担45000元。本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。本案中，程麟波已按照合同约定及时、足额支付购房款，恒龙公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限，向程麟波交付房屋。双方约定的交房时间为2018年10月30日前，恒龙公司逾期交房已超过180日，根据合同约定，程麟波作为守约方，有权解除合同，一审法院判决解除双方《商品房买卖合同》，返还购房款，符合法律规定和合同约定，并无不当。关于恒龙公司认为一审判决违约金条款与房款利息系重复认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，程麟波在追究恒龙公司违约责任时要求恒龙公司按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定。但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补程麟波的实际损失，一审判决利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。对恒龙公司的该项上诉理由本院不予采纳。关于恒龙公司认为因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任的理由，事实和法律依据不足，本院不予采纳。因本案所涉按揭贷款银行及案涉《商品房买卖合同》备案协助解除问题无当事人提出诉讼请求，相关问题并未形成纠纷，故对于恒龙公司主张的银行按揭贷款、案涉《商品房买卖合同》备案协助解除，应在本案中一并处理的问题，本院不予支持。综上所述，恒龙公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5460元，由上诉人河南恒龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  董正方审判员  郭凤彩二〇二〇年一月十四日书记员  董胜男