河北省保定市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)冀06执异6号 异议人（案外人）：吴佳伟，男，1994年10月12日出生，汉族，住保定市莲池区。 申请执行人：王艳春，女，1982年9月6日出生，汉族，住保定市莲池区。 被执行人：李国庆，男，1955年10月1日出生，汉族，住保定市莲池区。 被执行人：保定市宏孚房地产开发有限责任公司，住所地保定市莲池区北三环1188号宏孚庄园。 法定代表人：李国庆，该公司董事长。 本院在执行王艳春与李国庆、保定市宏孚房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案中，异议人吴佳伟对本院查封、评估拍卖被执行人保定市宏孚房地产开发有限责任公司名下位于保定市宏孚御园Ｂ区不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 申请人吴佳伟提出异议申请称，请求中止对保定市宏孚御园Ｂ区8号楼2单元101室（与异议申请人和被执行人保定市宏孚房地产开发有限责任公司签订的《购房合同书》中宏孚·御园小区Ｂ区8号楼3单元为同一处房产）面积285.88平方米房产的评估、拍卖，并裁定不得执行该房产，解除对该房产的查封。事实与理由：2019年11月份，异议申请人突然得知保定市中级人民法院因办理保定市宏孚房地产开发有限责任公司被强制执行一案，保定市中级人民法院作出了（2019）冀06执1065号执行裁定书，在诉讼过程中查封了坐落于宏孚·御园小区Ｂ区8号楼2单元101室，并裁定拍卖该套房产。该房产已归异议申请人所有，异议申请人对该套房产享有的权益足以排除执行。2016年5月26日，异议申请人与保定市宏孚房地产开发有限责任公司签订购房合同，约定异议申请人以总价款435万元，购买保定市宏孚房地产开发有限责任公司开发建设的坐落于保定市宏孚御园Ｂ区建筑面积300平方米的房产，此处房产与（2019）冀06执1065号执行裁定书中的宏孚御园Ｂ区一期8号楼2单元101室为同一房产。合同签订后，异议申请人一次性交付了购房款，于2016年5月26日付清，并于2016年5月26日办理了交接手续，异议申请人在此居住至今。出于产权登记的程序性要求，上述房产只能先初始登记到保定市宏孚房地产开发有限责任公司名下，才能过户登记到异议人名下，现虽然尚未办理完毕过户登记，但该房产已归异议人所有，人民法院不应再查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产卖给第三人，第三人已经支付全部或者部分价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述事实及法律规定，异议申请人已支付购买上述房产的全部价款，并且实际占有多年，人民法院不应再查封，更不能进行评估。上述房产虽因异议申请人以外的原因，尚未完成产权登记，但申请人对该部分房产所享有的权益，足以排除人民法院的执行。申请人为维护自身合法权益，根据我国《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提出案外人异议，请求依法审查，支持申请人的异议请求。 本院查明，异议申请人吴佳伟于2016年5月26日与被执行人保定市宏孚房地产开发有限责任公司签订宏孚御园购房合同，约定吴佳伟以435万元的价格购买该公司开发的位于保定市北三环宏孚御园Ｂ区。因保定市宏孚房地产开发有限责任公司欠保定市嘉森房地产开发有限公司借款，而保定市嘉森房地产开发有限公司欠付吴佳伟之父吴泊涛工程款，保定市宏孚房地产开发有限公司与保定市嘉森房地产开发有限公司达成一致意见，将宏孚御园Ｂ区8号楼3单元登记在吴泊涛之子吴佳伟名下，用以抵顶保定市宏孚房地产开发有限公司所欠保定市嘉森房地产开发有限公司的借款。保定市宏孚房地产开发公司向吴佳伟出具了房款收款收据。综合上述事实，可以认定吴佳伟已交付上述房产的购房款。2016年房屋交付后，吴佳伟一直占有管理该房产至今。涉案房产于2017年11月办理了初始登记，初始登记在被执行人保定市宏孚房地产开发有限责任公司名下，不动产权证书号为冀（2018）保定市不动产权第××号。保定市宏孚房地产开发有限责任公司在另案的听证程序中曾就该问题做出说明，称其办理了初始登记后，从其开发的都市华庭小区开始逐步办理分户产权，至2018年下半年，开始办理宏孚御园Ｂ区的房产，办理了三幢房产的分户产权后，涉案房产还未办理分户产权即被法院查封。保定市宏孚房地产开发有限责任公司出具证明，载明“宏孚御园Ｂ区8号楼3单元，业主姓名吴佳伟，由于楼号编号原因，购房合同8号楼3单元为不动产测量报告中的8号楼02-101。 另查明，申请执行人王艳春因与被执行人李国庆、保定市宏孚房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，申请执行人在诉讼中申请财产保全，本院依法对案涉房产进行了查封。河北省高级人民法院做出（2019）冀民终782号民事判决，判决主要内容为：“保定市宏孚房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内偿还王艳春借款本金2820万元，并自2018年12月4日起以年利率24%为标准，向王艳春支付利息至借款还清之日止。保定市宏孚房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付王艳春为实现本案债权的律师代理费40万元、保全保险费39026元，共计4309026元。李国庆对上述款项承担连带责任。”判后、李国庆、保定市宏孚房地产开发有限责任公司未按期限履行义务。王艳春申请强制执行，本院于2019年10月8日对该案立案执行，并于2019年11月11日做出（2019）冀06执1065号执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。异议申请人吴佳伟遂向本院提起执行异议。 以上事实，由异议申请人吴佳伟提交的商品房销售合同、保定市嘉森房地产开发有限公司与保定世博建筑有限公司抵付协议书、收款收据、公共维修基金、契税收费收据、物业费收据、公共能耗收费收据、保定市宏孚房地产开发有限责任公司证明、测量报告等在卷证实。 本院认为，本院查封的位于保定市宏孚御园Ｂ区，根据保定市宏孚房地产开发有限责任公司出具的证明以及测量报告的记载，可以证实系异议申请人吴佳伟购房合同中指向的宏孚御园Ｂ区8号楼3单元，即吴佳伟主张排除执行的房产与本案所涉查封房产宏孚御园Ｂ区8号楼2单元101室系同一套房产。异议申请人吴佳伟提交的证据可以证实其于2016年5月26日与保定市宏孚房地产开发有限责任公司签订商品房购房合同，购买本案所涉房产，并已付清全部房款。后吴佳伟一直占有管理涉案房产。涉案房产现初始登记在被执行人保定市宏孚房地产开发有限责任公司名下，因该公司涉案致该房产被法院查封，未能办理分户至购房人名下的手续，故涉案房产未能登记在吴佳伟名下非因买受人原因。综合上述几点，吴佳伟主张的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，异议申请人吴佳伟要求排除对涉案房产的执行的主张，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于保定市北三环保定市宏孚御园Ｂ区.88平方米房产［不动产权证书号为冀（2017）保定市不动产权第××号］的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张亚男 审判员  赵春林 审判员  刘 斌 二〇二〇年一月十二日 法官助理陈萌 书记员黄倩