云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2823民初770号 原告：勐腊佳和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。 法定代表人：周惠，职务执行董事。 委托诉讼代理人：苏俊，勐腊佳和物业服务有限公司法务专员。特别授权代理。 被告：王志华，男，1972年1月3日出生，汉族，四川省内江市人，现住址不详。 原告勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）与被告王志华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序审理。本案分别于2019年10月8日、2020年1月7日两次公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司委托诉讼代理人苏俊到庭参加诉讼，被告王志华经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2015年4月1日至2018年12月31日期间勐腊县物业费、垃圾清运费、水泵加压费、楼道卫生费、水池清洗费、公摊水电费合计6054元。事实和理由：勐腊县环福山庄小区系勐腊县宏盛房地产开发有限责任公司（以下简称宏盛公司）开发的商品房，被告是环福山庄小区的业主，被告向宏盛公司购买的房产位于环福山庄小区1幢1单元702室，建筑面积和公摊面积共计125.19平方米。2013年10月17日，宏盛公司与原告签订《环福山庄小区物业服务委托合同》和补充协议，合同约定宏盛公司委托原告为勐腊县环福山庄小区（建筑面积约为6万㎡）提供物业管理服务，双方约定了相关权利义务，合同期限自2013年10月1日至2016年10月1日止，因双方无异议后自动延期。原告自与宏盛公司签订物业服务委托合同后，便开始为环福山庄小区提供物业服务，并每年垫付小区公摊水电费等相关费用，被告也实际接受了原告提供的物业服务，但被告自2010年2月8日交房后只交纳了至2015年3月31日期间的物业服务费等相关费用，自2015年4月1日至今未向原告支付过物业服务费等相关费用。原告多次以电话，在其门前张贴缴费通知，以及发律师函等多种方式催收未果。据统计，被告欠原告2015年4月1日至2018年12月31日期间的物业费、楼道卫生费及公摊水电费等相关费用共计6054元，其中欠付2015年4月1日至2015年12月31日期间物业费651元。欠付2016年1月1日至2018年12月31日的物业费3381元、垃圾清运费432元、公摊水电费300元、楼道卫生费510元、水泵加压费600元、水池清洗费180元。综上所述，原告依法接受宏盛公司委托为被告所在的环福山庄小区提供物业服务，并垫付相关费用，而被告拒付物业费的理由不能成立，且被告已实际接受了原告提供的物业服务，为此原告特依法具状起诉，望人民法院依法作出公证判决。 庭审中，原告表示不再要求被告支付楼道卫生费。同意2015年4月1日至2015年5月31日期间的物业费按《环福山庄小区物业服务委托合同》约定0.6元/每平方米/每月计收物业费，自2015年6月1日以后的物业费按0.75元/每平方米/每月计收。 被告王志华未作答辩。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1.《环福山庄小区物业委托服务合同》、《补充协议》复印件各1份（均与原件核对无异），欲证明宏盛公司与原告签订物业委托服务合同，宏盛公司委托原告对环福山庄小区提供物业服务，双方约定了相关权利义务的事实。 2.缴费通知书1份、1-1-7XX号费用明细1份、律师函1份、粘贴缴费通知书照片打印件2张（为复印件，均与原件核对无异），欲证明原告催交物业费及被告欠付费用的详细情况。 3.腊法工（2015）X4号文件复印件1份，欲证明原告自2015年4月1日起，物业服务收费标准为普通住宅每平方米0.75元每月的事实。 4.腊发工（2012）X8号文件复印件1份、收款收据复印件1份，欲证明垃圾清运费收取的依据和标准，原告已统一缴纳了生活垃圾清运费的事实。 5.环福山庄公告栏张贴勐腊县发改委文件照片复印件1张，欲证明原告把勐腊县发改委关于收费的执行文件在涉案小区粘贴公示的事实。 6.工作照片打印件20张（系机打件），欲证明原告对环福山庄小区提供了物业服务的事实。 7、商品房买卖合同登记备案表1份，欲证明被告向宏盛公司购买了位于勐腊县房屋的事实。 被告王志华未提交证据，亦未发表质证意见。 本院认为，原告证据1，能证明原告与宏盛公司于2013年10月17日签订《环福山庄小区物业委托服务合同》、《补充协议书》，约定宏盛公司将其开发的环福山庄小区委托原告对环福山庄小区提供前期物业服务，双方约定了相关权利义务的事实，本院予以采信。证据2系原告单方制作的证据，无其他证据佐证，本院均不予采信。证据3、4中勐腊县发展改革和工业信息化局的文件，因与本案争议的处理具有关联性，本院予以采信；勐腊县环卫站收据，因该收据开票时间为2015年4月10日，与原告主张的垃圾清运费并非相同时段，不能确认与本案的关联性，本院不予采信。证据5、6可证明原告于2015年4月20日将勐腊县发展改革和工业信息化局的相关文件在环福山庄小区公示栏粘贴进行公示，原告为被告所在的环福山庄小区提供了相关物业服务的事实，本院予以采信。证据7可证实被告购买了勐腊县宏盛房地产开发有限责任公司开发的环福山庄小区1幢1单元702室房屋，该房屋建筑面积为125.19平方米的事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月17日，（甲方）勐腊县宏盛房地产开发有限责任 公司与（乙方）勐腊佳和物业服务有限公司签订《环福山庄小区物业委托服务合同》、《补充协议书》各1份，上述合同约定勐腊县宏盛房地产开发有限责任公司将其开发的勐腊县环福山庄小区的物业服务委托佳和物业公司进行实施，佳和公司的管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的卫生清洁，垃圾的收集。公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。代收水费、电费、有线电视费及垃圾二次处置费，物业管理区域物业服务收费按包干制收取，具体收费项目、标准及收支测算如下：物业服务费用按《临时管理规约》约定交纳（不包括服务公共部位公共设施设备的大、中修、更新改造费用）。一、物业管理服务费按以下标准收取（按建筑面积收取，此费用不包含垃圾二次处置费），车库0.8元／㎡／月、别墅0.8元／㎡／月、住房0.65元／㎡／月、商铺1.2元／㎡／月，楼道卫生清扫费为2层：120元／户／年，三层130元／户／年，四层140元／户／年，五层150元／户／年，六层160元／户／年，以此递增。预收二次加压费200元／户／年（按实际产生费用收取），水池清洗费60-80元／户／年。业主／物业使用人所交纳的物业服务费为拟定费用，如物价上涨，物业公司可通过以下方式对物业服务费用进行适当上调，以保证物业管理正常运营开支：（一）在小区公示栏进行不低于15天的物业费上调公示通知；（二）与小区业主委员会共同商定确认；（三）征得小区1／2业主同意。垃圾二次处置费（以下收费标准不作为本合同固定收取标准，实际收取标准按勐腊县环卫绿化处实际的标准执行）。业主应于入伙通知书内规定的入伙之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其他物业服务费用由甲方按别墅0.7元／㎡／月，住宅0.60元／㎡／月交纳，业主／物业使用人每年元月一日至十日交纳当年的物业服务费用。合同期限自2013年10月1日起至2016年10月1日止。上述2份协议还约定了其他事项。王志华系勐腊县的业主，该房屋住宅的建筑面积为125.19平方米。至今，环福山庄未成立业主委员会，也未更换物业服务公司。王志华已付清2015年4月1日前的物业费，此后的物业费至今未付。 另查明，2015年3月18日，勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工（2015）X4号文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于物业服务费收费有关问题的通知》，规定勐腊县内包括佳和物业公司在内的6家物业公司的服务级别为三级。物业服务收费标准为普通住宅每平方米0.75元/月，执行日期为2015年4月1日。佳和物业公司于2015年4月20日将该文件张贴在环福山庄小区公示栏进行了公示。 本院认为，本案系原、被告双方在履行物业服务合同过程中所产生的纠纷，属于物业服务合同纠纷。物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维护小区秩序，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，被告作为环福山庄小区的业主，故原告与宏盛公司订立的《环福山庄小区物业委托服务合同》对被告具有约束力，原告有对环福山庄小区提供物业服务的义务，被告有按合同约定按时足额缴纳物业服务费用的义务。虽《环福山庄小区物业委托服务合同》约定的期限为自2013年10月1日起至2016年10月1日止，物业服务合同期限确已到期，但原告至今仍在为涉案环福山庄小区持续提供了物业服务，在合同逾期后，涉案的小区又未能成立业主委员会，也未能通过业主委员会（或其他方式）选聘其他物业服务公司管理涉案小区。现原告为被告所在小区提供了相应的物业管理服务，被告也实际接受了原告提供的服务，故原告要求被告支付物业管理费，具有事实和法律依据，应予支持。因原告与宏盛公司订立的《环福山庄小区物业委托服务合同》已约定如物价上涨，物业公司可以通过在小区公示栏进行不低于15天的物业费上调公示通知后上调物业管理费，原告将勐腊县发展改革和工业信息化局腊发工（2012）X8号文件张贴的时间为2015年4月20日，故原告调整物业管理费应该在腊发工（2012）X8号文件公示后执行，现原告同意自2015年4月1日至2015年5月31日2个月的物业费按《环福山庄小区物业委托服务合同》的约定0.6元/平方米/每月计收物业费，自2015年6月1日至2018年12月31日期间的物业费按0.75元/平方米/月收取物业费，其收取方式具有事实依据。对原告要求被告支付自2015年4月1日起至2018年12月31日期间物业费4032元的诉讼请求，因符合《环福山庄小区物业委托服务合同》约定，且不违反法律规定，本院予以支持。根据合同约定，水池清洗费为60-80元/户，现原告主张3年的水池清洗费180元，符合合同约定，本院予以支持。因垃圾清运费系代收费，收费标准为普通住宅收费标准每户12元/月，结合原告提交的勐腊县发展改革和工业信息化局腊法工（2012）X8号文件中载明的勐腊县城区生活垃圾处理服务收费标准，对原告主张的3年垃圾清运费432元（3年×12个月×12元/月），符合本案客观事实，本院予以支持。因《环福山庄小区物业委托服务合同》对公摊水电费未作约定，原告也未举证证实其代缴的公摊水电费实际数额，以及分摊的计算方式和标准供本院审查，故对原告要求被告支付公摊水电费300元的诉讼请求，本院不予支持。虽《环福山庄小区物业委托服务合同》约定了预收二次加压费200元/户/年，但该合同同时也约定了按实际产生的费用收取，现原告并未举证证实涉案小区二次加压产生的实际费用，也不能确认分摊给被告的二次加压费数额，故对原告要求被告支付3年水泵加压费600元的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应支付原告自2015年4月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费、水池清洗费、垃圾清运费共计4644元（物业费4032元+水池清洗费180元+垃圾清运费432元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下： 一、被告王志华于本判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳和物业服务有限公司2015年4月1日至2018年12月31日期间物业费4032元，垃圾清运费432元，水池清洗费180元，合计4644元； 二、驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告勐腊佳和物业服务有限公司负担12元，被告王志华负担38元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  朱正武 人民陪审员  张贤忠 人民陪审员  何新梅 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  盘丽珍