广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初17987号原告（反诉被告）：朱雪娟，女，1975年4月10日出生，汉族，住广东省佛山市三水区*****，公民身份号码************。委托诉讼代理人：周剑威，广东广信君达（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈超凡，广东广信君达（白云）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：梁健华，男，1969年7月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*******，公民身份号码************。委托诉讼代理人：杨柏华，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆永亮，广东国龙律师事务所实习律师（委托代理期限自2019年9月17日至2019年10月31日）。委托诉讼代理人：庞秀琼，广东国龙律师事务所律师（委托代理期限自2019年11月1日起）原告朱雪娟与被告梁健华租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，被告提出反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2019年11月8日公开开庭审理了本案。原告的诉讼代理人周剑威、陈超凡，被告的委托诉讼代理人庞秀琼均到庭参加诉讼。诉讼中，原告申请鉴定，相应期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的厂房使用权租赁合同，被告双倍返还押金22000元；2.被告向原告支付搬迁费33000元、装修损失44500元、其它实际损失285000元（包括支付予复新公司违约金82000元、支付予远宏公司违约金100000元、支付予幸迪公司违约金103000元）；3.被告向原告支付租金差价损失38578.56元。其中，第3项诉讼请求的计算标准为原合同约定2019年5月1日至10月30日的租金为每月5570.24元，现原告新承租的厂房同时期的租金为每月12000元，故租金差额为现租金减去原租金再乘以6个月（5月1日至10月30日）得出。事实和理由：2016年12月11日，原告与案外人何东洪签订《厂房使用权租赁合同》，约定合同租赁期自2017年1月1日起至2026年12月31日，租期为10年。双方签订合同后，原告一直按照合同约定积极履行交租义务。2017年4月17日，何东洪与被告签订了《转让协议》，协议约定由被告继受取得涉讼土地的使用权，并由被告承接何东洪与原告之前签订的《租赁合同》所约定的权利义务。原、被告在履行租赁合同期间，原告按照合同的约定向被告积极履行交租义务及其他合同约定义务。但被告未依照租赁合同履约，多次无理要求提高厂房租赁价格，并在未经原告许可的情况下，擅自在厂房上顶篷加建钢体结构，严重危害到原告以及其他人的人身财产安全。2019年4月1日，被告甚至采取停水停电等恶劣行为，迫使原告无法正常生产经营。被告的以上行为已经严重影响到原告的经营行为，导致原告无法继续履行该租赁合同，根据《合同法》第九十四条的约定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，因此，原、被告双方的合同关系依法应当予以解除。根据以上所述，被告违反了合同义务，应当承担相应的违约责任。根据《合同法》相关的，被告根本违约致使原被告的合同无法继续履行，应当承担对原告造成的搬迁损失、装修损失以及因租赁合同无法继续履行而导致原告无法按期交付货物而承担的违约金等实际损失。由于被告的根本违约致使原告被迫外出寻找新的厂房租赁地址，原告作为生产配件的厂房，必须尽快落实生产的场所，否则将面临更多的违约损失，而新厂房的租赁价格远远高于原厂房的租赁价格，若被告严格按照租赁合同来履行其义务，原告则无需承担剩余的租赁期限内的租赁差价。因此原告主张租赁合同剩余期限内的租金差价实属原告的实际损失，该主张合理合法。原告认为，涉讼租赁合同以及《转让协议》合法有效，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，被告应严格按照约定全面履行自己的义务。在原告已经依约履行义务的情况下，被告却以各种明示行为表明其不再履行合同义务，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故起诉。被告针对原告本诉答辩称，1.被告不存在违约，不需要返还押金。根据何东洪与原告签订的《厂房使用权租赁合同》第九条约定，原告在2017年年底表示要搬走，被告同意了，故被告在提前三个月通知原告的情况下，可以提前终止合同，不存在违约。即使被告存在违约，被告仅需向原告返还双倍租赁保证金，而无需向原告赔偿损失。2.不同意支付搬迁费。原告的部分机器还在被告的租赁物内，并没有搬走，并不存在搬迁费。3.原告未经被告同意自行装修且原告的装修损失仅有微信截图，并没有其他证据证明装修的事实，应当承担举证不能的不利后果。4.原告第2项诉请的经营损失和第3项诉请的租金差价损失没有事实和法律的依据，原告主张的经济损失与他人签订的合同的违约责任明显违反法律规定及日常交易习惯，租金差价损失并不是由于被告的原因导致的。原告重新租赁厂房并不是由于被告原因导致的，而是由于原告的生产需要导致的，原告对新的租赁物享有使用权，且原告提交的《厂房租赁合同》并不能显示租赁的面积，租金的差价有可能是因为租赁面积的大小、租赁物地理位置、租赁物提供的设备设施等原因产生的，原告要求被告支付租金差价没有事实和法律的依据。5.同意解除双方的租赁关系，但在原告未完全搬离期间，仍需支付相应的租金或占用费。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付租金（2019年租金按照每月5570元计算、2019年后租金按每年递增3%计算，从2019年4月起计至被告实际搬走日止）；2.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2016年12月11日，原告与何东洪签订《厂房使用权租赁合同》，约定原告租用位于佛山市南海区*********号作厂房使用，2019年每月租金5570元。2017年4月17日，何东洪与被告签订《转让协议》，约定被告继受取得涉讼土地的使用权。从2019年4月开始至今，原告一直占有涉讼厂房，但其不按租赁合同约定支付租金给被告，故被告提起反诉。原告针对被告反诉答辩称，不同意被告的反诉请求，请驳回。涉讼租赁合同纠纷是因为被告违法搭建，故意停水电，驱赶原告导致无法继续履行。原告已经在被告停水电发生时多次通过电话、短信要求继续履行，并委托律师向被告发函要求继续履行合同。无果后，原告发短信以被告违约为由要求解除合同并搬离涉讼厂房。在搬离过程中，被告阻拦锁门导致无法完全搬离机器设备。因此，从2019年4月后，原告并未实际占用厂房经营使用。被告请求相应期间租金没有合同及法律依据。诉讼中，原告针对本诉和反诉共同举证如下：1.原告身份证、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.厂房使用权租赁合同、转让协议原件各1份，用以证明原告与何东洪签订厂房使用权租赁合同，合同约定了租赁期限为10年，后来何东洪又与被告签订转让协议，明确约定被告继受原告与何东洪之间的租赁合同的权利义务。3.收款收据、收据原件1组，用以证明原告按照租赁合同的约定按时向被告足额支付租金，积极履行合同义务，被告已收取租金并开具相应收据。4.照片打印件1组、报警回执复印件1份、责令停止并改正违法违规用地行为通知书照片、整改通知书打印件各1份，用以证明被告在原告租赁期间多次无理要求增加租金、在原告租赁的厂房上违建钢体结构，影响到原告的人身财产安全，并于2018年4月1日开始断水电，合同无法继续履行。佛山市国土局对此违建行为已进行处罚，并且由于违建行为影响到电力线路的安全，南方电网对此要求被告进行整改。5.原告与被告的短信截图，原告与梁建华厂房管理员林益辉微信截图打印件各1组（均当庭出示手机载体）、通知打印件1份，用以证明原告与被告的厂房管理员沟通恢复水电的事情，但对方明示要求原告搬离厂房并且不再继续出租厂房给原告。6.律师函复印件1份、物流查询打印件1份，用以证明原告发函告知被告的行为已严重违约，要求被告履行其合同义务并停止侵权行为，否则原告将行使解除权并追究被告的法律责任。7.装卸公司收款收据原件1份，用以证明原告2019年4月15日开始搬迁并产生的搬迁费。8.原告与汤生的微信聊天截图打印件1组（当庭出示微信载体），用以证明原告装修厂房花费44500元。9.产品订购合同原件3份、关于延误交付处罚通知原件1份，用以证明由于被告断水电的行为导致原告无法按时提供货物需要承担的违约金共82000元。10.模具加工定做合同、关于延误交付处罚通知原件各1份，用以证明由于被告的违约行为导致原告无法按时完成交模，原告承担了100000元的违约金。11.处罚处理、订购单、收据原件各1份，用以证明被告的行为导致原告承担的违约金。12.厂房租赁合同原件1份、收据原件1组，用以证明由于被告违约，导致原告重新租赁厂房，产生租金差价损失。13.营业执照原件1份，用以证明佛山市南海锋明五金店的法定代表人是原告。被告针对本诉和反诉共同举证如下：1.光盘1张及文字打印件1份，用以证明截止至2019年9月11日上午11时15分，原告仍然在使用涉讼租赁物，还有机器在里面。2.短信截图打印件1份，用以证明2018年9月17日，原告向被告发出短信，要求被告赔偿损失，从短信内容可以看出，在2018年9月17日前，被告已经向原告告知要求终止合同。经被告申请，证人梁桂华出庭陈述证言：1.证人是被告的员工，于2016年8月入职。2017年底，原告向被告提出因生意太好，厂房电压不够，要求搬走。后来原告反悔，一直没有搬走，原告也一直有支付租金。2.被告出租的厂区内至2018年年底所有租户除原告外均已退租，整个厂区均已停水停电。3.对原告主张被告对整个厂区加锁的情况，证人确认是2019年10月中旬被加锁，加锁人不清楚，证人也无法进行厂区。经质证，被告对原告举证1主体信息、举证3收款收据、收据和举证13营业执照无异议，本院对该些证据予以确认并在卷佐证。被告对原告举证2厂房使用权租赁合同、转让协议、举证4的照片、举证5的通知和举证6律师函、物流查询的真实性无异议，原告对被告举证2短信截图真实性无异议，本院对该些证据的真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院具体认证如下：1.原告举证4的报警回执、责令停止并改正违法违规用地行为通知书照片和整改通知书虽均为复印件或打印件，但载有相应文件编号并加盖出具部门公章，且责令停止并改正违法违规用地行为通知书照片和整改通知书的接收主体为被告，被告有异议但未举证反驳，本院对该组证据的真实性予以确认；2.原告举证5短信截图和微信截图，被告均确认聊天相对方为被告或被告工作人员，本院对该些证据的真实性予以确认；3.原告举证7-10的证据的经济交易相对方为原告和案外人，本院对该些证据的证明力将结合当事人陈述及其他证据综合认定；4.被告举证1光盘和文字内容，原告未对聊天相对方身份提出异议，本院对该证据的真实性予以确认，对关联性和证明力本院将结合当事人陈述及其他证据综合认定。对于梁桂华的证人证言，本院将结合当事人陈述及其他证据综合认定。本院经审理认定事实如下：2016年12月11日，何东洪（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《厂房使用权租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区*********侧一块土地（原土名XX）部分厂房（以下简称涉讼租赁物）出租予乙方，厂房面积约450方+150空地；租赁期限为2017年1月1日起至2026年12月31日止，租期为10年；租金在租赁期内每年递增3%，2017年1月1日至2017年12月31日，每月租金5270元，2018年1月1日至2018年12月31日，每月租金5408元；乙方应向甲方缴付厂房租赁合同履约保证金11000元；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、电话、垃圾、治安等费用由乙方承担；厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原厂房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿；厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，必须提前三个月通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方；等等。2017年4月17日，何东洪（转让方，甲方）与被告（受让方，乙方）签订《转让协议》，约定甲方将与佛山市南海区******新东股份经济合作社签订的《土地使用权租赁合同》的22亩土地使用权转让给乙方；等等。2018年9月17日，原告向被告发送短信，称前两天与被告商量的违约补偿价16万元，厂房按合同十年用途装修，估算损失28.2万多元，由违约方赔偿。2018年9月18日，原告向被告发送短信，称被告在原告厂未搬迁仍正常生产的情况下吊东西在厂棚顶上搭建，阻碍生产和人身安全。2018年9月20日，佛山市南海区国土城建和水务局（国土）向被告发送《责令停止并改正违法违规用地行为通知书》，载明被告存在于2018年9月20日未经依法批准在佛山狮山镇官窑新东经济社地段涉嫌进行搭建厂房的行为，责令被告立即停止该违法行为并配合行政机关进行调查和整改。2019年1月29日，广东电网公司佛山供电局向被告发送《整改通知书》，要求被告于2019年2月4日前将厂房移到离220kw坡桃加工线线边15米外。2019年4月1日，原告向被告发送短信，称被告停了水电；2019年4月8日，原告向被告发送短信，称电话无法联系被告，被告自1日至8日都停水停电，让原告无法正常生产，租金等双方协商后再交。2019年4月5日，被告员工林益辉向原告发微信，称这里已经停水停电几天，为什么原告的厂房和宿舍天天都有电，是不是偷偷接电；2019年4月11日，原告回复称因为原告为了节省电费之前开始用太阳能了，并称被告从1日到现在11日仍未有水电，厂也停工了，被告电话和短信都不回；林益辉回复称，根据2019年3月30日被告发出的通知，因发现有租户偷水偷电需要重新铺设管道和电缆，自4月1日开始停水停电，预计6月恢复，并要求宿舍楼的租户于4月1日前搬离。2019年4月18日，林益辉向原告发微信，要求原告赶紧搬离宿舍，宿舍不出租了，这两天安排进行装修，到时强行拆除。2019年4月8日，原告向被告发送律师函，要求被告于2019年4月11日前恢复供水供电，否则将追责其法律责任。被告于同月19日签收该函。2019年4月20日，原告支付搬厂费用33000元。诉讼中，原被告均确认涉讼租赁物未办理规划报建手续。被告述称：自2019年4月1日起对涉讼租赁物进行间歇性停水停电。原告述称：原告已于2019年4月8日搬离，部分设备由于被上锁无法及时搬离；原告已于2019年5月1日另行承租厂房进行经营；原告对涉讼租赁物进行装修的时间为2016年12月，已经过当时的出租方何东洪同意，原告主张装修损失为车间地坪漆6000元、砌砖2000元、卫生间3000元、搭铁棚40800元、安装电动门3700元。原告提交鉴定申请，要求对涉讼租赁物上述装饰装修损失价值进行鉴定。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与何东洪就租赁涉讼租赁物订立《厂房使用权租赁合同》，被告承受何东洪就《厂房使用权租赁合同》的权利义务，被告据此获得《厂房使用权租赁合同》的合同相对方身份。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原、被告自认涉讼租赁物未办理规划报建手续，原被告间的《厂房使用权租赁合同》依法无效。无效合同自始没有法律约束力，原告主张解除《厂房使用权租赁合同》，本院不予支持。《厂房使用权租赁合同》虽为无效合同，但双方仍应对合同进行清理结算。被告作为出租方负有提供符合条件租赁物的义务；而原告作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，查核了解涉讼租赁物情况，故双方对合同无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。本院结合双方过错和合同履行情况对涉讼合同结算如下：1.关于占有使用费。承租人应举证证明已履行交还租赁物予出租人的义务。本案中，原告主张已于2019年4月8日搬离，但原告该日发送予被告的电信并未反映原告已告知被告搬离事宜；原告该主张亦与其于2019年4月8日发函要求被告回复水电的事实相矛盾。被告提交2019年9月11日的录音，反映原告自认至该时仍有机器存放在内。诉讼中，原告未提交充分有效证据证明被告存在阻碍原告搬离物品的情况，也未举证证明原告何时将涉讼租赁物实际交还予被告，原告应承担相应举证不能的责任。被告述称涉讼租赁物所在厂区于2019年10月被上锁，被告作为出租人未举证证明上锁人为原告，原告亦否认其为上锁人，故本院认定涉讼租赁物已不为原告所控制，原告无需支付2019年9月30日后的占有使用费。综上，原告应支付2019年4月1日至2019年9月30日的占有使用费予被告。至于占有使用费的标准，被告自认自2019年4月1日起停水停电，原告承租涉讼租赁物用于生产经营，被告停水停电的行为对原告使用涉讼租赁物造成较大影响，故本院酌定原告应参照《厂房使用权租赁合同》约定的2019年月租金标准5570元的50%计付2019年4月1日至2019年9月30日的占有使用费予被告，经核算为16710元(5570元/月×50%×6个月)，被告主张超出部分，本院不予支持。2.关于原告的租金损失、经营违约金损失、搬迁费。鉴于涉讼合同无效，涉讼租赁物并不适租，原告对涉讼合同无效也存在过错，原告主张该些损失由被告承担，理据不足，本院不予支持。3.关于装修费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”原告按照合同约定用途对涉讼租赁物进行装修，被告承接合同时原告已完成装饰，被告未提出异议，本院对被告主张原告的装饰装修未经其同意的意见不予采纳。现合同无效，双方应对原告装修部分的损失按照过错共同承担责任。原告主张装修花费共55500元（包括车间地坪漆6000元、砌砖2000元、卫生间3000元、搭铁棚40800元、安装电动门3700元）。原告就涉讼租赁物装饰装修价值提出鉴定申请，考虑到原告投入的装修费用和涉讼租赁物的现状，原告的鉴定申请不符合经济原则，本院不予准许。经审查，原告主张的装修投入费用数额与原告主张的装修项目所需装修费用基本相当，但原告主张的装修费用并不等同于现值，经过一定的时间及使用后价值存在贬损；且合同约定租赁期从2017年1月1日起至2026年12月31日止，合同终止时建筑物及附属设施无偿归被告所有，预期投入在约定期限内摊销完毕。原告自2017年1月1日起使用涉讼租赁物，至2019年9月30日被上锁，本院结合剩余期限及约定期限比例、原告装修投入折算添附部分现值为40000元。如前所述，致合同无效双方均存在过错，本院酌定双方应按各50%比例分担装修附合物损失，故被告应补偿20000元（40000元×50%）予原告，原告请求超出部分，本院不予支持。4.关于保证金。《厂房使用权租赁合同》无效，违约金条款亦无效，原告主张按违约金条款要求被告双倍返还保证金，本院不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，原告已交纳保证金11000元，被告应退还予原告。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告（反诉原告）梁健华应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金11000元予原告（反诉被告）朱雪娟；被告（反诉原告）梁健华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付补偿款20000元予原告（反诉被告）朱雪娟；原告（反诉被告）朱雪娟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费16710元予被告（反诉原告）梁健华；四、驳回原告（反诉被告）朱雪娟的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）梁健华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取4660.68元（朱雪娟已预交），由朱雪娟负担3245.08元，由梁健华负担1415.6元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予朱雪娟，本院不另收退。反诉受理费减半收取322.75元（梁健华已预交），由梁健华负担213.87元，由朱雪娟负担108.88元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予梁健华，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年一月二十一日书记员  罗静雯