浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初5044号 原告：刘正大，男，1973年1月2日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：叶夏飞，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 被告：绍兴艾利特领带服装有限公司，住嵊州市剡湖街道剡城路245号。 法定代表人：韦均千，董事长。 委托诉讼代理人：应胜南，浙江计然律师事务所律师。 原告刘正大与被告绍兴艾利特领带服装有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘正大的委托诉讼代理人叶夏飞，被告绍兴艾利特领带服装有限公司的委托诉讼代理人应胜南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘正大向本院提出诉讼请求：依法判令被告返还原告垫付的嵊州市地块土地出让金补缴款50000元，契税1525元，合计51525元。事实与理由：1999年，被告将坐落于嵊州市面积约为107.61平方米的房屋及一间车棚卖给原告，成交价共计75327元。2001年4月16日，原、被告补签了房地产买卖契约，约定原告在2001年4月18日前一次性付清房款，被告在同日将上述房地产正式交付给原告，房屋移交乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移原告，被告保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由被告负责，因此给原告造成经济损失，被告负责赔偿，上述房地产办理过户手续所需要缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自承担。被告收到约定的房款后，在2002年为原告申请办理了房产过户登记手续，向原告提供了承受方为原告，出让方为被告的房产权属凭证，房屋用途为住宅。但被告一直未将该房屋所属地块土地使用权转移给原告。2018年原告获悉被告卖给原告的房屋所属地块即嵊州市地块为工业划拨用地，不能做商住用途，若转为商住用地需补缴土地出让金及契税。原告曾多次要求被告及时缴足土地出让金及契税，及时将房屋所属地块土地使用权转移至原告名下，但被告拒不办理。为及时将房屋所属地块土地使用权转移登记至原告名下，避免造成更大损失，2018年3月23日，原告等20户住户商定每户先交纳土地出让金50000元、契税1525元，合计51525元，共同委托潘某暂代被告垫付土地出让金1000000元、契税30500元，合计1030500元。之后被告按照原房地产买卖契约约定办理了土地使用权转移手续。原告曾多次向被告催讨上述代缴款项51525元，被告至今分文未付。原告认为，房屋买卖应当遵守诚实信用原则，但被告违反了房屋移交原告时，该建筑物范围内的土地使用权一并移给原告的约定，故被告应当承担相应的违约责任，并及时将转让房屋所属地块的土地使用权转移给原告。因被告提供的地块为工业划拨用地，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条、第四十五条规定，被告要转让划拨土地，需先与出让方签订土地使用权出让合同，向市人民政府补缴土地使用权出让金或以转让所获收益低交土地使用权出让金。因被告在可办理工业划拨用地转商住出让用地时一直拖延未缴土地出让金，未将土地使用权转移至原告名下，致原告等人先行垫付了部分土地出让金及契税，才使得原告房屋所属土地的土地使用权顺利转移到原告名下，故被告应当返还原告垫付的土地出让金及契税，现向法院提起诉讼。 被告绍兴艾利特领带服装有限公司答辩称，首先被告不是专业的房地产开发企业，本案房屋的性质是被告企业的集资房，按照成本价转让或者说分配给单位的职工，原告不是被告单位的职工，是托熟人才拿到了房屋，所有的买卖价格都是成本价，即土地买卖价格加上建安成本。其次，当时就约定这些房屋不能办理分割土地证，或者说当时整个嵊州市的房屋都是这种性质，到了2018年国家才允许这些房屋通过补缴土地出让金的方式办理分割土地证，但不是被告单位的义务，嵊州很多单位都拒绝为这些购房户办理手续，本案的这20位购房户找到被告单位强烈要求被告帮助他们办理，产生的所有费用包括土地出让金、契税以及其他办证的费用全部由各住户自己承担，有了这样的约定以后被告才帮助办理，同时被告把自己留下的房子也一并进行了办理，所以原告提起本案诉讼非常不诚信，被告没有任何义务承担这些出让金和税费，原告的诉讼请求不能成立，应当驳回。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据质证，其中原告为证明其诉讼请求提供的证据有： 证据1、2001年4月16日原告与被告签订的房地产买卖契约1份，证明被告将坐落于剡城路247号二单元604号房屋及车棚卖给原告，成交价是75327元以及被告应当将土地使用权一并转让给原告需缴纳税费按规定各自承担的事实。被告经质证对真实性没有异议，从契约可以看出当时双方约定只办理房产证，约定相关规费各自承担也是约定房产证的规费。 证据2、嵊房权证城字第××号房产证复印件1份，证明被告为原告办理了房产过户。被告没有异议。 证据3、（2018）嵊州市不动产权第0020685号不动产证复印件1份，证明被告将国有工业划拨土地申请转为国有出让土地后，原告才可以办理不动产权属证书。被告质证认为这是被告帮助原告办理的结果。 证据4、2018年6月8日缴纳契税、耕地占用税联系单1份，证明被告就坐落于剡城路245号的房产因划拨转商住出让，需补缴土地出让金703.5万元。被告经质证对真实性没有异议，土地登记在被告名下需要被告进行办理，但并不代表被告需要承担全部费用。 证据5、2018年3月23日原告等20户住户作出的承诺书1份，证明原告为了尽快由工业用地转为出让向财政局缴纳100万元款项作为出让金。被告经质证对真实性没有异议，从承诺书可以看出100万元钱就是由20户自己承担，已经明明白白写清楚了。 证据6、2018年3月23日现金缴款单复印件1份，证明包含原告在内的20户住户共同委托潘某向财政局缴了100万元，其中原告缴纳了5万元。 证据7、被告出具的收条和完税证明复印件各1份，证明缴税义务人是被告，原告等20户是暂时对被告支付了30500元的契税。 被告对证据6-7质证认为这些证据证明原告等人拿出的钱都已经交给了政府有关部门，不是被告挪用掉了，收条上明确写明被告是代办人。 证据8、2018年6月1日签订的国有建设用地使用权出让合同1份。 证据9、嵊州市建设用地呈报意见表1份。 证据10、被告公司要求改变用途房屋产权面积汇总表3页及共有土地使用权面积分摊表。 证据11、2000年6月9日被告公司坐落在南侧1482平方米的国有土地使用权证复印件1份。 证据12、嵊州市国土资源局开具的通用发票复印件3份，与证据8-11一起证明被告因245号地块工业划拨用地转为出让土地，需缴纳703.5万元出让金，也证明补缴的义务人是被告，同时进一步证明了原告对其垫付的5万元被告应当返还。 被告对证据8-12质证认为这些证据明白证明涉案房屋不是商品房，是职工集体住宿用的，2018年6月份经过有关部门批准后才转为出让用地，房屋相应增值了，对这一增值受益应当由原告自己承担相应的费用。 证据13、证人潘某出具的证明1份并由该证人出庭作证证明，原告曾向该证人交款51525元，其中50000元委托该证人垫付剡城路245号地块部分土地出让金，1525元暂付契税，当时被告一定要住户自己交钱，否则不给办理，因为住户都要上班，所以委托张燕萍在办理的，付了一点手续费，这些钱应该由被告承担的。被告质证认为证言中的出让金应由被告承担的说法是不成立的，不符合当时的客观事实，同时他证实如果住户不出钱的话被告不给他们办理，这就意味着被告给他们办的原因是每户自己承担这个事实。 被告为证明其答辩理由提供的证据有： 证据14、2014年7月14日和2017年9月12日的委托合同及发票、收据各1份，证明当时被告是委托张燕萍去办理土地变性的手续，在委托书中都写明了现有住户自行承担相关费用，被告支付了相关的费用。原告质证认为签订委托合同的双方是被告与张燕萍，原告不是合同的相对方，与本案没有关联性，不能达到被告的举证目的。 证据15、共有土地使用权面积分摊表及要求改变用途房屋产权面积汇总表各1份，证明20户住户土地的分摊情况。原告经质证对真实性没有异议。 证据16、证人娄某出庭作证证明，该证人以其妻子郑小芽的名字向被告购买了房屋，当时知道是职工集资房，房产证是可以办的，土地证是没有的，后来办理土地分割是委托张燕萍去办理的，办土地证的5万元钱是住户自己承担的，当时交钱前是明确知道这个钱应该由购房户自己凑起来承担的，该房子买来时肯定是低于商品房的价格。原告质证认为该证人自己认为5万多元钱应该由其自己承担，不是说从法律或者合同上来讲费用要他自己承担。 证据17、证人陈某出庭作证证明，该证人曾是被告企业的职工，当时购买房屋时是集资房，买房子的时候相对与市场价便宜，2018年办土地证时是住户自己要求办理的，钱说好是平摊的。原告质证认为证人是被告企业的职工，故该证言不可信。 对上述证据本院认证如下：因被告对证据1-12的真实性无异议，其内容对本案事实具有证明效力。被告对证据13中陈述的交费过程没有异议，对其余内容存有异议，故对异议部分不予认定。原告对证据14存有异议，但其载明的委托过程与本案中的其他证据相印证可予认定。对证据15的证明力因原告无异议予以确认。原告对证据16-17中陈述的集资房内容没有提出异议，故该节内容应予认定。 本院经审理认定的事实如下：1999年间，原告向被告购买坐落在嵊州市房屋及车棚一间，双方约定价格为75327元。2001年4月16日为办理房屋产权证原告（乙方）与被告（甲方）签订房地产买卖契约1份，约定甲方自愿将坐落在嵊州市的房地产（产权证号码嵊字城20003632号）出售给乙方，房屋建筑面积107.61平方米，另有车棚一间，计7平方米，乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；甲、乙双方议定上述房地产成交价格为人民币75307元，由乙方于2001年4月18日前付清给甲方，双方同意于2001年4月18日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方，上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自承担等内容。2002年1月9日嵊州市房地产管理委员会颁发嵊房权证城字第××号房产证，载明房屋所有权人刘正大，房屋坐落在，房号604，地号58-424，所在层数6层，建筑面积107.48平方米，另有车棚一间。 另认定，1996年12月被告经嵊州市人民政府审批划拨取得坐落在嵊州市地块，用地面积1482平方米，土地用途为工业用地，性质为国有划拨，在项目立项时明确为第一、二层为厂房，三至五层为职工集体宿舍。被告获得土地后在该地块上建造了综合楼，一至二层为厂房，三至七层为职工宿舍，其中有22户房产销售给住户，包括原告购买的上述房产。2018年间，经原告等住户要求，被告向政府部门申请剡城路245号地块改变房屋土地用途，一至二层为商业，三至七层为住宅，出让年限为40年，为此需补缴土地出让金703.5万元。经共有土地使用权面积分摊计算，其中20户住户需补缴土地出让金100万元，按平均分配每户需缴纳土地出让金50000元。2018年3月间原告将土地出让金50000元和契税1525元交付给另一住户潘某，由潘某将款项交付给具体经办人张燕萍。同年3月23日张燕萍向财政部门交付了20户住户缴纳的100万元出让金和相应的契税，同时原告等20户住户向嵊州市财政局出具承诺书1份，载明剡城路245号地块20户住户将人民币100万元作为绍兴艾利特领带服装有限公司剡城路245号出让地块的补缴出让金款项，缴入土地出让金账号。后原告取得了上述房屋的不动产权属证书，现原告向本院提起诉讼，要求被告返还上述已支付的51525元款项。 本院认为，双方当事人争议的焦点是原告已支出的土地出让金和契税实际应当由谁承担。首先，根据日常生活经验法则可以从被告企业的名称中得知被告不是房地产开发企业，不具有商品房开发资质，在一般情形下向领带服装企业购买房屋，购房者应当会咨询了解其所购房屋的性质。从同样为购房户的证人的证言中可以证实他们在购买时是明知所购房屋是企业集资房而非商品房。其次，双方在发生买卖关系时没有签订具体的购房协议，对涉案房屋占有土地的性质等内容没有作出明确约定，后来为了办理房屋产权证书原告与被告在2001年4月16日补签了格式化的房地产买卖契约，在契约中载明房屋移交给原告时，该建筑物范围内的土地使用权一并移给乙方即原告，同时约定上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由双方按规定承担。根据“房地一体”原则，在被告将房屋交付给原告时，房屋所占用范围内的土地使用权必然已经一起转让给了原告，只是尚未办理土地使用权权属的转移登记手续，所以契约中约定的土地使用权一并移给原告的义务被告已经实际履行。同时原告在2002年1月9日取得房屋所有权证后，一直没有取得国有土地使用权证书，而在长达十多年的时间内原告未曾要求被告办理土地使用权转移登记手续，更没有向法院提起诉讼要求被告办理土地使用权转移登记手续，且在房地产买卖契约中载明购买方对被告所出售的房地产做了充分了解，由此可以证实原告对自己所购房屋占用的土地属于划拨土地性质并非不知情，而契约中约定的办理过户手续所需缴纳的税费也应当仅指相应房产证过户的税费。第三，我国《城市房地产管理法》第四十规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。可见在划拨土地转为出让土地的情形下，出让金由受让方承担。第四、在房屋土地性质变更后房屋价值发生了增值，而原告享有了房屋占用土地性质变化带来的增值收益，由收益人支付相应的土地出让金，符合权利义务一致的原则。综上，原告所有的房屋经政府批准需补缴的土地出让金以及为办理土地出让手续需缴纳的税费，并没有包含在原告购买房屋的价格中，所以这些费用由原告自己承担，并无不当，故原告的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下： 驳回刘正大的诉讼请求。 案件受理费1088元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费1088元，如逾期按自动撤回上诉处理]。 审 判 长  吴展宁 人民陪审员  陈德荣 人民陪审员  姚法庆 二〇二〇年一月十日 书 记 员  裘 柯 附页： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。