上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初40550号原告：上海永晔商业投资管理有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人：徐志兴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：雷达，男。委托诉讼代理人：徐峤霓，男。被告：上海方壶贸易有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：龚宇，执行董事。委托诉讼代理人：汪文杰，上海市致真律师事务所律师。原告上海永晔商业投资管理有限公司与被告上海方壶贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海永晔商业投资管理有限公司的委托诉讼代理人雷达、徐峤霓，被告上海方壶贸易有限公司的委托诉讼代理人汪文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海永晔商业投资管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.被告偿付因未能返还房屋产生逾期的违约金，按照原日租金标准的1.50倍计算，计自2018年1月1日至实际返还房屋之日止。2.被告返还上海市闵行区古美路XXX-XXX号(单号)一层商铺房屋(以下简称涉案房屋)。事实与理由如下：2016年6月28日，原、被告签订了《阳光星期八商铺出租合同》(以下简称涉案合同)一份，合同约定由被告承租原告所有的涉案房屋，租赁期限从2017年1月1日起至2017年12月31日止。租赁期限内，租金单价为人民币4.20元/平方米/天(以下币种均为人民)，月租金为54,715.30元。被告逾期返还房屋，需按日租金的1.50倍向原告偿付违约金。合同签订后，原告依约履行合同。2017年12月31日，合同履行期限届满，但被告至今仍未向原告返还涉案房屋。原告认为，双方签订的涉案合同系双方真实意思表示，合法有效。被告拒不支付违约金的行为严重损害原告的合法权益，现原告为了维护自身的合法权益向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。原告围绕其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1.《阳光星期八商铺出租合同》《上海市不动产登记簿》，旨在证明：(1)原、被告间存在合法有效的租赁关系。(2)若被告逾期返还涉案房屋，需每日按应缴纳日租金的1.50倍向原告偿付违约金。被告对上述证据材料的真实性、合法性及关联性无异议。2.《催款函及签收单》、签收记录，旨在证明原告积极向被告主张权利。被告对上述证据材料的真实性、关联性及合法性均无异议。提请法庭注意：(1)从双方实际履行过程可见，因为原告自身出现问题，故同意让被告继续占有使用涉案房屋。(2)从原告发出的函件内容可以印证，原告仅要求被告支付房屋占有使用费，并没有要求被告搬离涉案房屋或者要求被告按照租金标准的1.50倍向原告偿付违约金。(3)从签收记录可见，合同期限届满后，许多承租人均存在继续占有使用房屋的情况。(4)2018年12月10日前，原告从未要求被告搬离涉案房屋。3.《上海市不动产登记簿》(查询时间：2019年8月2日)，旨在证明：(1)涉案房屋所有权属于原告。(2)查询时，可显示信息包括十类，其中含有抵押、查封等信息，但经查询后，现仅显示有三类信息，即房屋、土地及房屋租赁，未包含抵押和查封信息，可见涉案房屋上的抵押、查封事项已经解除。被告要求对上述证据材料的真实性予以核实，且认为这仅能反映原告在查询时的情况，涉案房屋涉及北京市第四中级人民法院的相关执行案件，若原告认为相关事项已经解决，请原告递交相应的和解协议等材料。被告上海方壶贸易有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，事实与理由如下：首先，涉案合同履行期内，被告没有违约行为。其次，2017年5月23日，北京市第四中级人民法院张贴《拍卖公告》，公告上载明不得向原告给付租金。因原、被告关系较好，原告向被告作出承诺，若被告被北京市第四中级人民法院追究相应责任，则由原告将相应款项交付法院作为执行款，故在公告张贴后，被告仍将租金给付被告。涉案合同履行期限届满后，原告亦无法就涉案房屋使用现状做出明确决定，双方未就涉案房屋是否继续租赁进行协商。在原告默认下，被告继续占有使用涉案房屋。复次，原告从未书面要求被告搬离涉案房屋，故涉案合同履行期间届满后，被告继续占有使用涉案房屋，这种状态在租房合同中普遍存在，不能因被告实际占用涉案房屋即认定被告存在违约行为。再次，被告愿意按照涉案合同约定的租金标准承担房屋使用费。最后，鉴于被告在涉案房屋中有百万投入，故需与原告就续租问题继续协商，现不同意返还涉案房屋。被告围绕其抗辩主张，向本院提供如下证据材料：《拍卖公告》[(2017)京04执21号]、《通知书》[(2017)京04执21号]，旨在证明自公告张贴之日起各承租人不得向原告给付房屋租金。提请法庭注意：首先，不是被告故意拖欠原告租金或者房屋占有使用费，而系客观原因所致。其次，《拍卖公告》是以公告形式发布，若原告认为案件已经解决，请原告出示相应文书或者公告。原告对上述证据材料的真实性、合法性及关联性均无异议。提请法庭注意：(1)上述证据材料仅约束涉案房屋租期内的租金，对合同到期后的房屋占用使用费的支付并无约束力。(2)原告与案外人的债务纠纷已了结，此事实可从涉案房屋的产权信息上无抵押、无司法查封可知。本院在听取原、被告举证、质证意见后，对双方当事人提供的证据材料发表如下认证意见：原、被告提供的证据材料具有真实性、合法性，且与本案待证事实相关联，本院对上述证据材料对本案的证明力予以确认。本院经审理查明如下事实：2007年1月5日，坐落于上海市闵行区古美路XXX-XXX号房屋登记至原告名下。2016年6月28日，原告(签约甲方)与被告(签约乙方)签订《阳光星期八商铺出租合同》一份，合同中与本案有关的主要内容如下：一、出租房屋情况。甲方将其合法拥有的坐落于上海市闵行区古美路XXX-XXX号(单号)一层商铺出租给乙方使用。房屋的建筑面积为428.30平方米。租赁范围见本合同附件(一)平面图红线圈定部分。二、租赁用途。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为汽配美容、维修店使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。三、租赁期限和交付日期。该房屋租赁期共十二个月。自二○一七年一月一日起至二○一七年十二月三十一日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前的三个月向甲方提出续租书面意向，甲方视本合同履行情况及市场行情有权选择是否与乙方重新签订租赁合同。四、租金及支付方式。该房屋租金单价为4.20元/平方米/天(不包含物业管理费)。全年按365天计算，月租金为54,715.30元。五、履约保证金和其他费用。甲、乙双方约定，乙方于签约时应向甲方支付房屋租赁履约保证金，履约保证金为2个月的租金，即109,430.60元。六、违约责任。合同到期、终止或解除后，乙方应当立即按照房屋交付时原来状态返还甲方房屋(因实际情况乙方不能立即返还,经甲方同意可适当延期)。逾期不能返还，每日支付甲方应缴纳日租金的1.50倍违约金。2017年5月23日，北京市第四中级人民法院张贴了《拍卖公告》[(2017)京04执21号]，主要内容如下：法院在执行北京美瑞泰富投资管理有限公司与上海永晔商业投资管理有限公司等金融借款合同纠纷一案中，拟对被执行人上海永晔商业投资管理有限公司所有的包括涉案房屋在内的相关房屋及土地使用权进行评估、拍卖，现将有关事宜公告如下：上述房屋已于2014年7月28日设定抵押权，抵押权人为本案申请执行人北京美瑞泰富投资管理有限公司，法院于2016年4月19日对上述房屋依法采取查封措施。依据法院作出的民事判决，申请执行人有权对抵押财产折价或者以拍卖、变卖的价款在该判决确定的债权范围内优先受偿。……。自本公告张贴之日起，各承租人不得向被执行人给付房屋租金，如擅自给付，自行承担不利后果。2019年1月4日，北京市第四中级人民法院发出《通知书》[(2017)京04执21号]，主要内容如下：法院于2017年5月23日作出《拍卖公告》并于之后现场张贴，要求各承租人不得向被执行人给付房屋租金。2019年1月3日，本院收到申请执行人与被执行人的共同申请，因部分商户未缴纳租金退租，故要求各未付租金的承租人将未付租金支付到申请执行人的银行账户，作为案件的清偿款项。2019年1月8日，被告签收了原告发出的《催款函》(署期为2018年12月10日)，上载：2015年1月1日，双方签订了一份租赁合同，原告将“古美路XXX-XXX号一层”的房屋租赁给被告经营使用，租期3年，自2015年1月1日至2017年12月31日止。双方在合同中对租赁面积、价格、租金支付时间、违约责任等进行了详尽的约定。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用，但租期届满后被告仍在占有使用，截止2018年12月9日止并未支付任何占有使用费。为此，特函告被告，请于收到本函后三个工作日内联系原告以结清占有使用费。如逾期不予理会，原告将通过诉讼途径追究被告相应责任。2019年8月2日，原告至上海市闵行区不动产登记处查询，坐落于上海市闵行区古美路XXX-XXX号房地产信息系统内仅有房屋、土地及房屋租赁三类信息。本案经审理，本院需就以下事实作出说明：一、双方当事人一致确认如下事实：1.被告曾给付原告保证金109,430.60元，此款，在结算2017年度的租金时已予以抵扣。2.被告给付的租金截止日为2017年12月31日。二、被告认为其不存在违约行为，坚决不要求调整违约金的计算标准。三、2019年12月24日，原告向本院递交了《调整诉请违约金确认书》，上载：原告自愿将违约金按如下方式予以调整：1.2018年1月1日至2019年1月9日期间，要求被告按1,798.86元/日标准承担违约金。2.2019年1月10日起至被告返还涉案房屋时止，要求被告按1,798.86元/日的1.30倍的标准承担违约金。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《阳光星期八商铺出租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应严格恪守，按约履行自己的权利义务。就本案而言，合同约定的租赁期限至2017年12月31日届满，被告需搬离涉案房屋，若被告未按期搬离，需按合同约定日租金的1.50倍向原告偿付违约金。现被告未按期搬离涉案房屋，其行为显属违约，理应按约向原告偿付逾期搬离违约金。关于违约金的计算标准，原告在审理过程中自愿调整违约金的计算标准及期间，本院认为，上述计算标准及期间显属合理，本院予以支持。关于被告提出的抗辩意见，本院认为，涉案房屋是否存在抵押、司法查封，均不影响被告履行到期搬离涉案房屋的合同义务。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海方壶贸易有限公司于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市闵行区古美路XXX-XXX号(单号)一层商铺。二、被告上海方壶贸易有限公司于本判决生效之日起十日内按人民币1,798.86元/日的标准给付原告上海永晔商业投资管理有限公司自2018年1月1日起至2019年1月9日的违约金计人民币672,773.64元。三、被告上海方壶贸易有限公司于本判决生效之日起十日内按如下方式向原告上海永晔商业投资管理有限公司偿付违约金：按人民币2,338.51元/日的标准，计自2019年1月10日起至实际搬离时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,977.88元，减半收取计9,988.94元，由被告上海方壶贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  林霞二〇二〇年一月十三日书记员  朱琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。