浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初14620号 原告：潘愉，女，1991年6月30日出生汉族，户籍所在地：浙江省。 委托诉讼代理人：娄丽珍（系原告潘愉母亲），女，1964年9月11日出生汉族，户籍所在地：浙江省。 被告：徐智勇，男，1985年3月8日出生汉族，户籍所在地：安徽省合肥市庐江县，法律文书送达地址：浙江省宁波市鄞州区中兴路184号。 原告潘愉与被告徐智勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理，依法适用简易程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告潘愉的委托诉讼代理人娄丽珍、被告徐智勇（中途到庭）到庭。本案现已审理终结。 原告潘愉诉请（变更后诉请）：1.解除原、被告间《房屋租赁合同》；2.被告支付原告至实际交房日止的租金、占有使用费（租金暂计至2019年8月29日为3707元，占有使用费要求计算至被告搬出其家具为止），支付物业管理费480元；3.被告支付原告六个月违约金24000元（4000元×6个月）。事实理由：原告与被告徐智勇签订《房屋租赁合同》，约定被告给原告2019年5月19日至11月18日半年租金24000元（按每月4000元计算），本应在2019年5月15日前（提前15天）付清，但被告至今只支付9608元，尚欠14392元未付。按前述合同第六条第2款、第6款约定，被告未按时付租已属违约，原告有权单方解除合同，收回房屋，并主张违约金。原告曾多次电话、微信及上门催讨房租及物业管理费，也曾邀请居委会和社区民警协调，被告也出具具结书，承诺2019年8月21日前付清租金、2019年8月22日交房，但被告均未兑现。原告为维护自身权利，诉至法院。法院受理案件后，被告于2019年11月2日向原告交房，但仅带走随身衣物，家具至今未搬走，因家具占房，因此被告应当支付原告房屋占用使用费。 被告徐智勇答辩称：1.被告已于2019年11月2日交房走人，家具、办公用品放在租赁房屋是因为被告还没有找到新的房子，被告不应支付占有使用费，找到房子后会搬走的；2.物业公司长期将多个垃圾桶放在涉案房屋边上，导致被告无法正常做生意，因此被告不承担物业管理费；3.被告不予承担违约金，如果法院要判违约金，要求法院下调违约金金额。 本院经审理，认定如下事实： 原告潘愉系坐落于宁波市鄞州区中兴路184-1号（1-10）房屋[建筑面积43.32平方米]的所有权人，案外人娄顺龙系坐落于宁波市鄞州区中兴路184号〈1-30〉房屋[建筑面积178.31平方米]的所有权人。 原告潘愉及案外人娄顺龙（甲方，出租方）共同与被告徐智勇（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：出租房屋为宁波市鄞州区中兴路184号部分，184-1号全部建筑面积，约190平方米，为独立整体租给乙方，水电表用184-1号；租赁期限自2016年1月1日至2019年12月30日；租金前两年每年95000元，按六个月付一次，先付后住，其中第一次付款36416元，在2016年1月20日之前付清，第二次付款47500元，在上次付款到期之前15天付清，依次类推，第三年租金（2018年1月1日至2018年12月30日）为104000元，第四年租金（2019年1月1日至2019年12月30日）为113900元，第一次付款从2016年1月1日至2016年5月18日，所以金额为36416元，以后每六个月支付一次；房屋押金5000元，到期结算后归还；任何一方均不得无故终止合同，如发生违约情况，违约方应支付给守约方为依据6个月房租，并按时结算房租；水电、物业费等由乙方负担；乙方不按时支付租金、水电费等应付费用，甲方有权单方解除协议，收回房屋，并有权收取违约金。前述合同履行过程中，甲方主要由案外人娄顺龙出面与被告交涉。 本案审理中，原告潘愉及案外人娄顺龙一致确认：被告已支付押金5000元，原告潘愉和案外人娄顺龙分别得2000元和3000元；第四年年租金113900元，其中分摊到原告潘愉每月可得4000元，案外人娄顺龙每月可得5491.67元。 2019年8月16日，被告徐智勇向原告潘愉及案外人娄顺龙出具具结书一份，载明：2019年5月19日至2019年11月18日八年租金56950元，至今只付20000元，尚欠36950元未支付，现限于2019年8月21日前付清，逾期属违约，解除《房屋租赁合同》，并于2019年8月22日交房；如被告到时不配合交房，房东有权强行进入该店内，一切损失由被告承担。前述具结书出具后，被告于同日向原告潘愉及案外人娄顺龙支付租金2800元，之后未再支付租金。 2019年11月2日，被告向原告及案外人娄顺龙交房，但未把房内办公用品、家居等搬离。此后，案外人娄顺龙多次通过微信催促被告支付租金，搬走房内杂物。2019年11月13日，被告向原告及案外人娄顺龙出具具结书一份，载明：以后房内东西由房东自行处理，一切后果与损失由被告承担，与房东无关。此后，被告仍未搬走房内物品。 本案庭审中，被告明确表示房内物品其还需要，会搬走。本院遂要求其在五个工作日内即在2020年1月3日前清空房内物品。2020年1月6日，案外人娄顺龙通知被告，因被告逾期未清空物品，出租方已自行清理。 另，因被告长期未支付物业费，原告于2019年12月25日向物业公司支付了宁波市鄞州区中兴路184-1号房屋2018年至2019年共24个月的物业费480元。 以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》、房产证、出租清空示意图、具结书（两份）、照片（屋内遗留被告物品情况）、微信聊天记录（案外人娄顺龙与被告之间）、物业费欠款通知、物业费收据等证据，以及原、被告及案外人娄顺龙向本院所作陈述予以证明。 本院认为，涉案《房屋租赁合同》系原、被告及案外人娄顺龙真实意思表示，合法有效，各方应依约全面实际履行。合同约定的租赁房屋分别由原告及案外人娄顺龙出租，原告提出解除《房屋租赁合同》，实际系解除其与被告关于宁波市鄞州区中兴路184-1号房屋的租赁合同关系。被告徐智勇未按约向原告支付租金，已构成违约，原告有权依约要求解除房屋租赁合同关系。因被告已于2019年11月2日交房，故本院认定双方房屋租赁合同于2019年11月2日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。虽然被告已搬离涉案房屋，但其并未清空房屋，且其明确其还需要屋内的办公用品、家具等，故其应当自2019年11月3日起按房租标准支付原告房屋占用使用费。为让双方止损，本院在庭审日明确要求被告于5个工作日内腾空房屋，否则原告可依被告具结书内容自行清空房屋。故本院认为占有使用费计算至2020年1月3日为宜。综上，本院认定被告应支付原告的租金、占有使用费合计金额为20456元（34150元×4000元/9491.67元+4000元+4000元×16天/31天；注：为方便计算，将租金和占有使用费一起计算，34150元为合同项下所有出租房截至2019年11月18日的欠费）。合同约定物业费由被告承担，故原告垫付的物业管理费480元，被告应当支付。关于被告徐智勇留在原告处的押金2000元，原告同意在抵扣物业费后用于抵扣租金等费用，故在抵扣物业费480元后，剩余的押金1520元用于抵扣租金。原告按6个月租金标准主张违约金，该金额过高，被告请求减少，本院综合考虑原告损失情况、合同履行情况、被告过错程度以及原告预期利益等因素，酌定违约金为8000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告潘愉与被告徐智勇关于宁波市鄞州区中兴路184-1号房屋的租赁合同关系于2019年11月2日予以解除； 二、被告徐智勇应支付原告潘愉物业管理费480元，该笔款项直接以被告徐智勇在原告处的押金予以抵扣； 三、被告徐智勇应支付原告潘愉租金、房屋占用使用费合计20456元，以被告徐智勇在原告处的剩余押金1520元抵扣后，被告徐智勇尚须支付原告潘愉18936元，于本判决生效之日起七日内付清； 四、被告徐智勇支付原告潘愉违约金8000元，于本判决生效之日起七日内付清； 五、驳回原告潘愉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费492元，减半收取246元，由原告潘愉负担9元，被告徐智勇负担237元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 阮佳志 二〇二〇年一月十日 代书记员 张 楠