河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初1051号原告（反诉被告）：郑瑞波，男，1976年8月28日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：王红梅，河南剑光律师事务所律师。被告（反诉原告）：王元，男，1982年7月20日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：姚云东，河南凌峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：武沙沙，河南凌峰律师事务所律师。被告：李珊珊，女，1987年4月21日出生，汉族，住济源。原告郑瑞波与被告王元、李珊珊民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月22日作出（2018）豫9001民初3474号民事判决，判决后被告王元不服提起上诉，济源中级人民法院于2018年12月27日作出（2018）豫96民终1597号民事裁定，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑瑞波及其委托诉讼代理人王红梅，被告王元及其委托诉讼代理人姚云东、武沙沙到庭参加诉讼，被告李珊珊经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告郑瑞波向本院提出诉讼请求：依法判决二被告偿还原告借款本金1276520元及利息（利息按照月息2分从2016年1月5日计算至2018年5月4日），共计1991371.2元。诉讼中原告郑瑞波变更诉讼请求为：1、依法判决被告偿还原告借款本金2200000元及2018年1月底之前的利息91732元，共计2291732元；2、依法判决被告自2018年2月起至实际清偿之日止以2200000元为本金按照月息2分支付原告利息；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月4日、2013年11月18日、2014年1月26日、2014年8月19日，被告王元以开发建设沁园春天A区商住楼缺乏资金为由分别向原告借款1000000元、300000元、700000元、200000元，并给原告出具了借条，约定月息2分。后被告将借款利息支付至2014年8月底后，未再偿还本息。2015年12月16日，经协商，被告王元同意将其与济源立业房地产开发有限公司合作开发分得的位于沁园春天A区7号楼、8号楼的七套房屋抵押备案至原告等三人名下，房价按每平方米3000元抵押。2016年1月4日，被告王元通过立业开发公司与原告签订房地产买卖合同，将7号楼202室、102室、401室、303室和8号楼的801室共5套房子备案到原告名下。后经王元同意，由原告将上述房屋出售，所得价款偿还了原告及案外人李来云的部分借款。因被告同意将房屋出售折抵其借款本息，房屋已经备案至买受人名下，现买受人均不同意将房屋返还，因此只能按照房屋变现时间、金额折抵借款本息。因借款发生于二被告夫妻关系存续期间，且系二被告用于经营所负债务，应为夫妻共同债务，由二被告共同偿还。被告王元辩称：1、截止2014年11月1日停息时，共向原告借款340万元，已经偿还120万元，支付利息93.2万元，仍欠220万元本金。2、其出具的同意将沁园春天A区7、8号楼上7套房屋抵押备案到原告夫妻名下，房价按照3000元/m2抵押，该证明只是表示其愿意将上述房产抵押登记到原告夫妻名下，也就是原告仅仅享有抵押权，并非将上述房产以物抵债偿还原告，该价格并非上述房产的实际市场销售价格。2014年1月6日，立业公司在市价格监督局备案的房屋单价均在5000元以上，以上房屋总价款为4410046元，该款大于所欠原告的债务本息之和。应驳回原告诉讼请求。被告王元向本院提出反诉请求为：1、请求依法判决反诉被告退还反诉原告10000元；2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：关于反诉原告欠付反诉被告的220万元本金及利息，反诉原告曾于2016年1月4日出具证明，同意将沁园春天A区7#楼202、102、401、303室，8#楼801室备案至反诉被告及其妻子李霞名下。反诉被告在2017年4月25日之后陆续将上述5套房屋出售，其于庭审中称房屋变现的合同单价为2700元/m2、2800元/m2、3000元/m2、3600元/m2，该价格严重低于房屋出售同期市场价格，该行为即便存在，业已违反《担保法》第四十条、五十三条之规定。反诉被告以其所称低价计算房屋价格，以此折抵双方之间借款本息，严重损害反诉原告的利益。而实际上，反诉原告已经在2016年2月，在有第三人愿意以5700元/m2购买上述房产的情况下，要求反诉被告解除抵押备案，而反诉被告迟迟不予办理。反诉原告认为，为合法合理的保护双方权益，应从2016年2月起停止计息，且应按此时间及5700元/m2市场价格折抵清偿债务，据此，反诉被告应当将差额部分退还给反诉原告。鉴于反诉原告现在经济状况，暂在本案中主张10000元，保留其余应返还款项另案主张的权利。后被告增加反诉请求，要求反诉被告返还反诉原告5套房屋（沁园春天A区7号楼202、102、401、303室，8号楼801室），因该请求于庭审辩论结束后提出，本院未予审理。原告针对被告反诉答辩称，1、原告将5套房屋出售是经王元同意并通知立业公司将房屋重新备案至买受人名下。2、被告从来没有说过有人愿意以5700元/m2价格购买上述房屋，即便有人说过，在被告没有偿还借款的情况下，原告也没有义务解除相关的担保。3、被告至今没有用现金偿还过原告借款，只能以原告收取房款的时候及与买受人签订买卖合同的时间来认定应当扣减的借款本金及利息数额。被告的反诉请求不能成立，应当予以驳回。被告李珊珊未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方对真实性无异议的证据本院予以认定并在卷佐证。对被告提供的证人王某的证人证言，原告有异议，因该证人王某与被告王元有利害关系，且不足以证实当时房屋市场的合理价格，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月1日，被告王元和济源立业房地产开发有限公司（以下简称立业公司）签订了《沁园春天A区商住楼联建合同》，约定由王元参与立业公司承建的沁园春天A区7＃、8＃楼项目工程。项目施工过程中，王元分别于2012年12月4日、2013年11月18日、2014年1月26日和8月19日，向郑瑞波借款100万元、30万元、70万元、20万元，均给郑瑞波出具了借条并约定利息为月息2分。借款后，王元未支付过20万元借款的利息，其余三笔借款的利息支付到2014年8月底。2014年11月10日，王元给立业公司出具40万元工程款收据，同意将该款由立业公司归还给郑瑞波，立业公司遂于2014年12月4日向郑瑞波转账5万元，剩余35万元因资金紧张没有支付，后经该公司与郑瑞波协商，将沁园春天A区7号楼703室以每平方米近3000元共计40万元价格抵账给郑瑞波（郑瑞波于2017年4月24日将收到的5万元退还给立业公司）。王元因不能清偿郑瑞波借款本息，同时还向案外人李来云等借款，故于2015年12月16日出具证明，载明“因济源市立业房地产开发有限公司没有清算工程款，本人无法及时偿还郑瑞波、郑贵、赵景斌借款和工程款。现本人同意将沁园春天A区7＃、8＃楼上柒套房抵押备案到三人名下。房价按3000元/㎡价格抵押”。2016年1月4日，王元又给立业公司出具证明，载明“本人同意将沁园春天A区7＃楼202、102、401、303室、8＃楼801室备案到郑瑞波、李霞（系郑瑞波之妻）名下，以上房屋所产生的一切纠纷与济源立业房地产开发有限公司无关”。根据该证明，立业公司和郑瑞波于2016年1月4日签订了《商品房预售合同》，以单价每平方米3000元的价格将该5套房出售给郑瑞波并进行了登记备案。同时期王元曾采取以房顶账的形式将部分房屋出售给他人，每平方米价格也为3000元左右。自2017年4月25日起，郑瑞波陆续将上述王元所列的5套房售出，并通过立业房地产公司注销之前的备案，由立业公司与新的买受人重新签订了商品房预售合同并进行了备案登记，合同约定单价仍为3000元左右。郑瑞波将房屋出售后，以一套面积为135.06m2的房屋所得价款偿还了李来云部分借款，其余四套房款（房屋面积分别为135.06㎡、135.06㎡、135.06㎡、137.98㎡）共计1629480元。诉讼中郑瑞波称立业公司以房顶账的703房屋的价款40万元系王元抵偿在220万借款之外另外向其所借的40万元，但未提供证据，王元也不予认可。另查明：王元和李珊珊系夫妻关系，二人于2013年2月25日登记结婚。本院认为,被告王元向原告郑瑞波借款共计220万元的事实，有郑瑞波提交的借条予以证实，被告王元对此也无异议，本院予以认定。关于以房款抵扣借款本息前被告王元偿还利息的情况，被告方未提交证据证明，应以郑瑞波认可的为准。本案的争执焦点在三，一是立业公司以房顶账的40万元是否应当在被告欠款总数中予以扣除；二是郑瑞波出售沁园春天A区7＃楼202、102、401、303室、8＃楼801室等5套房屋是否经过被告同意，应如何处理，这个焦点也是被告反诉是否成立的关键；三是郑瑞波主张的借款利息应如何计算。关于第一个焦点，郑瑞波认可截止2014年8月19日被告向其借款220元本金未还，该703房屋顶账及办理相关手续时间发生在2014年11月10日及之后，依常理应视为被告的还款并从被告欠款总数中扣除。郑瑞波称该房系抵偿其他债务但未提供证据，被告予以否认，本院不予采信。关于第二个焦点，为偿还郑瑞波等人债务，被告王元先是出具证明以7套房作为归还郑瑞波借款的抵押，抵押价格3000元/㎡，后又出具证明将5套房备案到郑瑞波及李霞名下，单价仍为3000元/㎡，并以买卖房屋的形式将房屋备案到郑瑞波及李霞名下，后面这份证明的内容并未明示该5套房是抵押还是以房顶账，备案手续也是房屋买卖的手续，且备案的价格与同时期被告以房顶账的价格、立业公司给郑瑞波以房顶账的价格、郑瑞波出售房屋的价格基本相同，足以说明当时该小区的正常价格就是3000元/㎡左右。其间作为与被告联合建设该楼的立业公司也同意并配合郑瑞波完成了房屋出售手续。综上，在双方并未明示是抵押还是以房顶账的情况下，郑瑞波取得上述5套房的备案手续并以当时合理的市场价格将房屋出售给第三人且第三人又系合法取得该房的情况下，虽然原被告对被告是否同意出售房屋有争议，客观上已无法要求第三人返还房屋，而郑瑞波以该3000元/㎡将房屋出售也未损害被告利益，故被告的反诉请求不能成立，郑瑞波主张以该四套房屋出售后的价款1629480元用来抵偿部分借款本息的请求本院予以支持，被告反诉要求本院不予支持。关于第三个焦点，因本案四笔借款均明确约定了利息为月息2分，在2016年1月4日之前，被告共欠郑瑞波借款本金220万元及利息706000元。扣除郑瑞波出售4套房款1629480元和703房款40万元，余款876520元及利息被告应当归还，该利息应自2016年1月5日起按照月息2分计算利息至实际付清之日。郑瑞波请求以借款总数220万元计算利息至其实际出售房屋之日后扣除相应的房款，该计算方法中利息总数很大程度上要视其出售房屋的能力和意愿来确定，如果按此方法计算被告完全处于被动地位，对被告来讲并不公平，故本院不予支持。至于郑瑞波以被告王元、李珊珊系夫妻关系为由要求李珊珊承担共同还款责任的请求，因本案债务系被告王元以个人名义所负债务，2012年12月4日的借款100万元发生在王元和李珊珊登记结婚前，其余借款郑瑞波也未能提交证据证明该债务用于二被告夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示，故其要求被告李珊珊承担责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王元于本判决生效之日起十日内偿还原告郑瑞波本金876520元及利息（利息自2016年1月5日起按照月息2分计算利息至实际付清之日）二、驳回原告郑瑞波的其他诉讼请求。三、驳回被告王元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22722元，反诉费50元，由原告承担2772元，被告王元负担20000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  李东君人民陪审员  陈书高人民陪审员  邓建平二〇二〇年一月九日书 记 员  侯 婷