陕西省西安市中级人民法院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终13692号 上诉人（原审被告）：陕西通达实业有限公司，住所地陕西省西安市碑林区。法定代表人：郭明耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨开蓉，陕西兰杜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文革纪，男，1966年7月19日出生，回族，自由职业者，住陕西省西安市莲湖区。上诉人陕西通达实业有限公司（以下简称：通达公司）因与被上诉人文革纪房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4802号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，位于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋一套（以下简称：涉诉房屋）2015年7月2日登记至通达公司名下，房屋产权证号为西安市房权证莲湖区字第110XXXXXXXX-96-2-20202～1号。2015年11月25日，文革纪作为甲方与乙方通达公司签订《房屋买卖合同》约定，通达公司以人民币463190元整将涉诉房屋卖于文革纪，合同签订当日文革纪应支付40万元、剩余房款63190元待房屋产权手续递交至房产管理部门、乙方拿到受理单之日，乙方向甲方结清等。合同还约定，甲方按照合同约定按时向乙方交付房屋，配合乙方办理房屋产权过户手续；乙方因购买房屋所产生的国家相关部门要求买受人交纳的费用包括但不限于交易服务费、契税、工本费、大修基金等。违约责任约定为，甲方将房屋交付乙方后，180日之内办理房屋产权证，如因甲方原因导致逾期办理房屋产权证，甲方向乙方支付房款1%的违约金。经询，双方确认2015年7月25日通达公司将涉诉房屋交付文革纪。2016年10月19日，文革纪、通达公司分别作为乙方、甲方签订合同备案号为C16028946号的《西安市二手房买卖合同（自行交易版）》，约定甲方所售房屋信息同上，产权人为通达公司，售房款461390元整乙方于2016年10月19日前一次性全额存入监管账户。房屋所有权登记约定为，双方通过西安市二手房交易管理系统网签买卖合同，于网签合同后90日内办理资金监管手续，并及时向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续。第四条房屋交付载明，一、双方定于2016年5月1日前由甲方将本合同约定的房屋交付给乙方；二、双方定于2016年5月1日前向有关部门申请办理水、电、气、暖等设施设备相关权益等更名手续；三、甲方同意于2016年6月1日前将该房屋项下的户籍关系迁出。双方确认房屋交付时，物业管理、水、电、气、暖、有线电视、通讯等相关费用甲方结清已发生费用，甲方已经预缴的费用，其权益由乙方享有，但乙方给予甲方补偿。税、费约定为，办理该房屋产权转移登记手续应缴纳的税、费，经双方协商为按规定各自缴纳。违约责任双方约定为，四、甲方如未按本合同约定的期间向乙方交付房屋，逾期超过5日的，尚未办理房屋产权转移登记手续的，乙方有权解除合同，并将书面通知甲方，书面通知到达之日起生效等。甲方未能按本合同第四条房屋交付二、三款约定履行相关义务的，除继续履行外，还应向乙方支付每逾期一日100元的违约金。争议解决方式：协商不成向不动产所在地人民法院起诉。本合同自双方签字之日起生效。文革纪提交收款收据及兴业银行转款凭证载明，2015年7月8日支付通达公司购房款40万元整、2016年1月4日支付通达公司购房款63190元整。2015年12月25日，西安晚报刊登《西安市住房保障和房屋管理局房屋所有权转移登记通告》，已包含文革纪所购涉诉房屋。经查，涉诉房屋至法庭辩论终结时未更名至文革纪名下。通达公司虽提交2019年5月13日《关于办理房产证的承诺》，但无文革纪签字确认或授权业主代表协商认可承诺内容的证据提交。《陕西通达实业有限公司双仁府迎春小区第二批9套房屋按发票计算土增税明细表》、《西安市地方税务局土地权属变更（完税）审核表》所载内容，非文革纪应承担税费。文革纪诉至原审法院称， 2015年11月25日，其与通达公司签订《房屋买卖合同》约定其购买通达公司名下位于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋一套，该房屋产权证号为110XXXXXXXX-96-2-20202～1。合同约定售房总价为人民币461390元，其依约支付全部购房款后通达公司即向其交付房屋。双方还约定由通达公司于房屋交付之日起180日内办理房屋所有权证至其名下，逾期通达公司应向其支付全部房款1%的违约金。后双方还签订了《西安市二手房买卖合同》并办理了网签手续。但其自完全履约后，通达公司迟迟拖延不办理房屋过户登记手续，经协商未果，故其诉至法院，请求：1、请求判令通达公司立即配合其办理合同备案号为C16028946号《西安市XX房XX号为1100108002Ⅰ-96-2-20202～1的房屋产权变更登记；2、请求法院判令通达公司支付逾期办理房屋产权变更登记及房屋所有权证的违约金人民币4613.9元;3、本案诉讼费由通达公司承担。通达公司辩称，同意协助文革纪办理涉案房屋所有权转移登记手续，目前其公司也正在积极沟通涉案房屋所有权转移登记手续相关事宜。因2019年5月13日，其公司与文革纪推选的业主代表就剩余业主办理房产证事宜达成一致意见，并根据业主代表要求出具承诺书，明确表示其公司在2019年12月1日前过户办理完毕剩余业主产权证。现承诺期间尚未届满，文革纪诉至法院无事实依据。加之其公司一直在履行过户办证手续，唯因2016年税收制度改革，增值税抵扣装修款项目在税务部门现行的系统中暂时无法抵扣，以致涉诉房产完税证明迟迟不能办理，影响过户办证进度。逾期办证原因非其公司所致。根据原、其公司登记备案的《西安市二手房买卖合同》约定，该种情况下文革纪有权解除合同，同时其公司承担违约责任。但文革纪早已接收、占用房屋，不存在解约事由。综上，其公司无需向文革纪支付违约金，请法院驳回该项诉讼请求。原审法院认为，文革纪、通达公司就涉诉房屋买卖一事做出真实有效意思表示，并不违反国家强制性法律规定，且涉诉房屋登记在通达公司名下，双方应依约履行各自义务、享有各自权利。文革纪已于2016年1月4日完全履行了己方购房付款义务，双方也确认2015年7月25日通达公司已将涉诉房屋交付文革纪。故按照双方合同约定，通达公司应在房屋交付之日起180日内履行房屋产权更名义务。2015年12月25日虽西安晚报已刊登《西安市住房保障和房屋管理局房屋所有权转移登记通告》，但涉诉房屋至今未变更登记至文革纪名下。通达公司辩称更名义务不能继续履行系税务部门抵扣税暂不能进行，但该部分并非应由文革纪承担的税费。故通达公司应继续履行配合文革纪办理合同备案号为C16028946号《西安市XX房XX号XXⅠ-96-2-20202～1的房屋产权变更登记。违约金依据双方合同约定，文革纪主张通达公司支付逾期办理房屋产权变更登记及房屋所有权证的违约金人民币4613.9元，系合法合理主张，法院依法予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条之规定，原审法院遂判决：一、被告陕西通达实业有限公司立即协助原告文革纪办理合同备案号为C16028946号《西安市XX房XX号为1100108002Ⅰ-96-2-20202～1的房屋产权变更登记；二、本判决生效后三日内，被告陕西通达实业有限公司支付原告文革纪逾期办理房屋产权变更登记及房屋所有权证的违约金人民币4613.9元。当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告文革纪已预付，本院减半收取25元，由被告陕西通达实业有限公司悉数承担。宣判后，通达公司不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、涉案房屋未办理产权变更登记是因为税务机关不可抗力导致，通达公司不应就此承担违约责任。因2016年国家税制改革，涉案房屋相关增值税抵扣装修款项目在税务部门现行的金三系统中暂无法抵扣，完税证明迟迟无法办理，直接影响了房屋产权证书的办理进度。客观上，通达公司也一直在积极履行合同义务，且已在约定期限内对涉案房屋所在小区部分业主完成了房屋产权变更登记手续。二、根据双方签订的《西安市二手房买卖合同》第七条第四款约定，若因通达公司原因导致尚未办理产权登记手续的，被上诉人有权解除合同；解除合同的，通达公司承担违约责任。被上诉人早已对涉案房屋接收并一直占有使用，不存在解除合同的客观事实。在不解除合同的前提下，原审判令通达公司向被上诉人支付逾期办理违约金是错误的。综上，请求：1、撤销原审判决第二项，或将本案发回重审；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。文革纪辩称，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，通达公司和文革纪签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约享有权利、履行义务，未能依约履行合同义务的应当承担相应违约责任。按照双方《房屋买卖合同》的约定，通达公司应在涉案房屋交付之日起180天内协助文革纪取得房屋权属证书。现因通达公司没有缴纳税款导致文革纪至今未能取得涉案房屋权属证书，其行为违反了《房屋买卖合同》约定，应当承担相应的违约责任。文革纪要求通达公司按照已付款的1%赔偿逾期办证违约金符合双方《房屋买卖合同》的约定，而通达公司辩称不能办理房屋产权更名系因不可抗力导致之理由无事实及法律依据，其主张不能成立。综上，原审判决正确，应予维持。通达公司的上诉请求依法应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决执行。陕西通达实业有限公司预交的50元二审案件受理费，由陕西通达实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长董凡审判员肖晓通审判员辛娟二○二○年一月十七日书记员刘燕子 1