云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9103号上诉人（原审被告）:中房集团昆明房地产有限责任公司，住所昆明市北京路898号颐高数码中心A座21层。法定代表人:闫立，董事长。委托诉讼代理人：潘加涛、方东，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）:李锦彬，男，汉族，1992年5月22日生，住福建省厦门市思明区。上诉人中房集团昆明房地产有限责任公司（以下简称“中房集团”）因与李锦彬商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初10707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中房集团上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人返还被上诉人购房款109408元，无需支付利息；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律均存在不当。上诉人并不存在过错，被上诉人在签订认购协议前明知其所购房产尚未取得预售许可证，被上诉人主张其不知道没有预售许可证，上诉人存在欺诈不是事实。本案被上诉人并不存在损失，认购协议的签订和付款并非同日，被上诉人在协议书签订至交款期间不可能发生损失，一审以认购协议签订之日起算被上诉人损失不当。上诉人按照认购协议约定将房屋交付给被上诉人，被上诉人使用至今，已实际取得对房屋的使用收益，故不存在付款之后的损失。被上诉人李锦彬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李锦彬向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的《碧海秋月商铺认购协议书》合同无效；2.判令被告返还商铺购房款109408元以及该款项为基数从2014年4月22日起至款项还清之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息损失；3.判令被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，共计109408元；4.判令被告返还维修基金、契税、印花税、土地登记代理费共计7727.5元；5.判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：原告李锦彬（乙方）与被告中房集团（甲方）于2014年4月22日签订《商铺认购协议书》，约定乙方向甲方认购其开发的“碧海秋月”项目S1幢10号商铺，商铺建筑面积22.36平方米，总金额为362560元，乙方在签订本协议时向甲方支付商铺认购金50000元，该认购金在签订《商品房购销合同》时转为乙方应向甲方支付的商铺价款。乙方应当自接到甲方通知后携带本协议、认购金收据、身份证及按揭所需资料到现场售楼部，与甲方签订《商品房购销合同》及其补充协议等法律文件。签订《商铺认购协议书》当日，原告向被告支付购房款109408元、契税5982.24元、印花税99.70元、维修基金1495.56元。上述收取的款项及相关税、费均由被告中房集团出具收据加盖其财务专用章予以确认。现原告认为被告一直未能与其签订正式的《商品房购销合同》，也未办理网签备案、办理产权证，且出售涉案商铺至今未取得商品房预售许可证，故诉至法院主张其诉请。另，双方均认可涉案商铺已经交付给原告，但具体时间不清楚，原告本次诉讼支出以下费用：诉讼费5151元、保全费1820元。一审法院认为:本案争议的焦点为：一、原、被告签订的《商铺认购协议书》的性质及效力问题？二、商铺、购房款及相关费用的返还问题及资金占用损失？三、被告是否应当向原告赔偿一倍的已付购房款？关于争议焦点一，原、被告签订的《商铺认购协议书》虽不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，但对商品房买卖合同关系应具备的当事人名称或姓名、商品房基本状况、价款的确定等基本内容已作明确约定。并且原告已经在签订合同当日向被告支付了部分购房款109408元，被告向原告交付了房屋。双方虽未签订正式的《商品房买卖合同》，但双方当事人通过购房款的交付、收取及案涉商品房的交付、接收等行为实际履行了商品房买卖合同的主要权利和义务，事实上已经形成商品房买卖合同关系，《商铺认购协议书》应认定为商品房买卖合同。关于《商铺认购协议书》的效力问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。被告至今未取得涉案商铺的商品房预售许可证明，在未取得预售许可证的情况下就与原告签订了《商铺认购协议书》，协议应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”协议自始无效，故原告诉请确认协议无效的主张予以支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由过错的一方应当赔偿对方因此遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。合同无效，对于合同标的双方应当返还。被告主张合同主体和收款主体系案外人巨和公司，但协议书中均加盖被告的财务专用章。根据合同相对性原则，合同主体为原、被告。原告应向被告返还房屋，被告应向原告返还购房款、契税、印花税、维修基金。另，因合同中造成损失的，应由过错方向无过错方承担赔偿责任。被告明知涉案商铺未取得商品房预售许可证而与原告签订合同亦存在过错，取得商品房预售许可证是被告的义务，但其为规避该强制性的法律规定，以签订《认购协议书》的方式出售涉案商铺，其存在过错，原告主张资金占用损失系合理要求，酌情确定由被告按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息向原告承担资金占用费损失。关于争议焦点三，原告认为被告在签订涉案协议时向其隐瞒了涉案商铺尚未取得商品房预售许可证的事实，要求其赔偿一倍已付购房款，但其未提交相关的证据证明被告存在隐瞒的行为和事实，该诉请不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、原告李锦彬与被告中房集团昆明房地产有限责任公司于2014年4月22日签订的《商铺认购协议书》无效；二、被告中房集团昆明房地产有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告李锦彬购房款人民币109408元并支付以该款项为基数自2014年4月22日起至实际还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、被告中房集团昆明房地产有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告李锦彬契税人民币5982.24元、印花税人民币99.70元、维修基金人民币1495.56元；四、原告李锦彬于本判决生效之日起十五日内向被告中房集团昆明房地产有限责任公司返还“碧海秋月”项目S1幢10号商铺；五、驳回原告李锦彬的其他诉讼请求。案件受理费5151元由原告李锦彬承担2195元，被告中房集团承担2956元，保全费1820元由被告中房集团承担。二审中，双方当事人没有提交新证据。对于一审查明的案件事实，双方当事人均无异议。同时，上诉人要求补充确认：2014年4月22日，上诉人将涉案商铺交付给被上诉人。本院认为，一审根据庭审中双方当事人的陈述确认“涉案商铺已交付给被上诉人，但具体时间不清楚”并无不当，现上诉人虽主张商铺系于2014年4月22日交付，但未提交有效证据加以证明，故不予确认。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否支付被上诉人资金占用费。本院认为，双方当事人对一审判决上诉人与被上诉人于2014年4月22日签订的《商铺认购协议书》无效，上诉人返还被上诉人购房款109408元、契税5982.24元、印花税99.70元、维修基金1495.56元，被上诉人向上诉人返还“碧海秋月”项目S1幢10号商铺均无异议，本院予以维持。针对上诉人应否支付被上诉人资金占用费的问题，因合同履行中造成损失的，应由过错方向无过错方承担赔偿责任。上诉人主张被上诉人明知案涉商铺未取得预售许可证而与其签订合同亦存在过错，本院认为，取得商品房销售的预售许可是开发商也就是上诉人的合同义务，但其为了规避该强制性的法律规定，以签订《认购协议书》的方式出售涉案商铺，过错在于上诉人，上诉人应承担被上诉人因履行合同所造成的损失，被上诉人主张的按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费损失，并未超出合理范围，本院予以支持；而对于上诉人主张涉案商铺已交付使用，不应支持资金占用费，对此，本院认为，涉案商铺未取得商品房预售许可，上诉人就不应当进行出售，其主张不应支付资金占用费的理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人中房集团昆明房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  金馨二〇二〇年一月十九日法官助理李俊波书记员武雨