北京市通州区人民法院民 事 裁 定 书（2019）京0112民初8548号原告（反诉被告）：王建海，男，1959年6月20日出生，汉族，无业，住北京市通州区。被告（反诉原告）：北京京东环城商贸有限公司，住所地北京市通州区徐辛庄村402号1幢3层。法定代表人：张万兴，经理。委托诉讼代理人：庞海军，男，1976年4月26日出生，汉族，该单位职工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘建勇，北京市天正律师事务所律师。被告：北京市通州区人民政府征收办公室，住所地北京市通州区车站路49号。法定代表人：孙奎亮，主任。委托诉讼代理人：赵春晓，北京颐合中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀山，北京颐合中鸿律师事务所律师。被告：北京市通州环城工贸总公司，住所地北京市通州区永顺镇王家场（北京市通州环城工贸总公司院内）。法定代表人：李梦寻，经理。委托诉讼代理人：刘建勇，北京市天正律师事务所律师。原告王建海与被告北京京东环城商贸有限公司（以下简称环城商贸公司）、北京市通州区人民政府征收办公室（以下简称征收办）、北京市通州环城工贸总公司（以下简称环城总公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王建海，环城商贸公司的委托诉讼代理人庞海军、刘建勇，征收办的委托诉讼代理人赵春晓、张秀山，环城总公司的委托诉讼代理人刘建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建海向本院提出诉讼请求：1、确认王建海、环城商贸公司、征收办于2018年8月3日签订的《东方厂周边棚户区改造项目（小圣庙村域范围内及北京东亚铝业公司）国有土地上非住宅房屋征收补偿协议书》（编号：DFCGZ-FZ-006，以下简称《补偿协议书》）中的拆迁补偿款由王建海独自享有；2、环城商贸公司配合王建海要求征收办向王建海发放拆迁补偿款24584349元。如征收办在法院裁判文书生效之日起七日内未支付款项，应给付逾期支付利息损失，从法院裁判文书生效之日起七日后至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算。事实和理由：王建海原系环城总公司职工，2000年左右企业转制，王建海与环城总公司解除了劳动关系，环城总公司将部分资产一起处置，王建海购买了环城总公司处置的资产（即本案中所涉房屋、地块）。2001年5月31日，北京市通州区供销合作总社（以下简称供销总社）向环城总公司出具关于盘活电厂分销店的批复，同意环城总公司将下属电厂分销店出让给王建海，并要求连同资产一起让王建海与环城总公司解除劳动关系。2001年6月王建海与环城总公司签订《购房协议书》，约定王建海向环城总公司购买地处于通州区滨河路x旁门南侧，所属环城总公司的电厂分销店。2001年6月11日，因双方签订的购房协议书对土地使用权未作明确约定，房屋建筑面积与房产所有权证不符，王建海与环城总公司签订《购房补充协议书》。后因上述地块属于东方化工厂周边棚改项目而拆迁，2018年8月3日，王建海、征收办、环城商贸公司共同签订《补偿协议书》，涉案土地及房屋被拆迁，补偿款包括国有土地使用权及房屋重置成新价款等共计44584349元，王建海已经实际收取2000万元，尚欠24584349元，征收办未向王建海支付。原因为王建海与环城商贸公司之间就补偿款问题尚存在争议。经多次协商未果，故起诉，望判如所请。环城商贸公司辩称，环城商贸公司针对王建海的第一项诉讼请求提出反诉。房屋的所有权证至今没有过户，土地使用权没有转让。双方在《购房协议书》中约定，待产权过户之后，所有的东西才归王建海。涉诉的土地是国有划拨土地，转让的时候要审批，经人民政府同意后，受让方应该交纳土地出让金。双方的合同是一个没有履行完毕的合同，而且现在已经无法履行了。这里面有国有资产。征收办辩称，征收办与王建海、环城商贸公司、环城总公司签订的《补偿协议书》是有效的。合同中已经写明，因为王建海与环城商贸公司有纠纷，待纠纷解决后，征收办进行支付，此案只是王建海和环城商贸公司之间有纠纷，征收办没有不支付补偿款。征收办按照合同约定来支付相应款项。具体的支付时间，征收办认为应该是放款审批会后三十个工作日，放款审批会几天能结束，不确定。环城总公司答辩意见同环城商贸公司。环城总公司在2002年已经被撤销了，主体还存在但不再对外经营。同时环城商贸公司提出反诉请求，确认《补偿协议书》第三条货币补偿、补助总款第一款中土地使用权总价38324101元及证载399.5平方米A类房屋重置补偿款375407元，合计38699508元归环城商贸公司所有。事实和理由：2001年环城总公司与王建海签订《购房协议书》约定：王建海购买环城总公司所有的位于通州区滨河路x号院旁门南侧电厂分销店的门市。包括环城总公司买断王建海的工龄款，总金额18万元整。协议书第四条约定，在王建海办理房产过户手续时，环城总公司只提供有关证明和所需手续，一切费用由王建海自行承担。协议书第七条约定，此次售出产权后，一切法律责任环城总公司不予负责。协议书第八条约定，王建海购买产权后如遇国家占地拆迁，一切补偿归王建海所有。《购房协议书》签订后办理了公证，双方履行了交款和房屋的交付义务，环城总公司同时交付的还有相应的国有划拨土地。时至房屋征收时，房屋所有权、土地使用权没有变更，征收过程中经综合问题组认定并公示，总计40730752元整。2018年8月3日，王建海、环城商贸公司、征收办签订《补偿协议书》，但对房屋征收补偿款的归属存在争议。依据通供办字（2002）17号文规定，2002年8月1日撤销环城总公司等18家单位，组建环城商贸公司，自交接之日起，各单位的全部资产转入环城商贸公司。理由：1、《购房协议书》仅约定了房屋的转入，未约定土地使用权的转让。所以国有划拨土地的使用权补偿应全部归环城商贸公司所有。2、环城总公司无权对土地使用权作出处理，其与王建海签订的《购房补充协议书》因其民事行为能力欠缺而无效，所以国有划拨土地的使用权补偿应全部归环城商贸公司所有。3、《购房协议书》约定的房屋产权至今没有过户，合同没有履行完毕，结合约定，王建海应承担不利后果。4、《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条第1款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《购房协议书》中约定的房地产转让未经政府批准，土地使用权也无法办理出让手续，王建海也没有缴纳土地出让金。故《购房协议书》无效，土地补偿应归环城商贸公司。5、《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条第1款对国有划拨土地房地产的转让，规定了严格的审批程序，其立法目的就是为了保护国有划拨土地利益，确保国有资产不流失。本案诉争土地所有权没有变更，现划拨土地和房屋已经征收，土地和房屋利益转化为货币形式。综上，为确保国有资产不流失，土地补偿费用应归环城商贸公司所有。王建海针对环城商贸公司的反诉答辩称，当时对于房屋过户王建海是积极履行的，单位也是配合的，但是由于房屋所在地小圣庙村委会不给加盖公章，所以房产证才迟迟没有办下来。环球商贸公司说属于划拨土地不能出售，那他们为什么出售，公司当时很多地方都出售了，之前没有争议的就都拆迁了。当时王建海买的时候还开拍卖会了，都没有人买。征收办针对环城商贸公司的反诉答辩称，同本诉意见。环城总公司针对环城商贸公司的反诉答辩称，同意环城商贸公司反诉请求。经审理查明，1974年，供销总社（当时名称为北京市通县供销合作社革命委员会）申请在小圣庙村占用耕地5亩。1974年8月12日，北京市通县国家建设征用土地登记表经批准征地，用地单位为城关供销社小神庙门市部，用地面积为5亩，用地性质为其他非生产用地。1974年8月26日，北京市通县革命委员会给供销总社出具批复，内容为：“你社报来关于城关供销社畜牧场大队供销门市部和原发电厂供销门市部合并一处，迁建于造纸厂的南墙外，需征购畜牧场大队非耕地五亩。经研究同意。请与有关部门办理征地手续。”1991年2月11日，北京市房地产管理局给供销总社出具房屋所有权证（编号为：通集字第XXXX号），所有权人通县城关供销合作社，所有权性质为集体所有，房屋坐落为通县滨河路x号旁门南侧，房屋26间，建筑面积为399.5平方米。2001年5月31日，供销总社出具“关于盘活电厂分销店的批复”，内容为：“通州环城工贸总公司：你单位报来盘活电厂分销店的请示收悉。经研究批复如下：一、同意将你单位所属电厂分销店出让给个人。二、出让王建海个人，由于受让方系单位职工，必须连资产一起让本人与单位解除劳动关系，考虑到该人为你单位员工，可以在价格上给予优惠，以22万元出让，但最低不得低于20万元。三、一切过户手续由受让方办理，费用由受让方承担，现经营的损失也由受让方承担，要在协议明确规定。四、盘活资金按区社下达的文件规定办理。”2001年6月5日，环城总公司出具文件处理单，处理“关于盘活电厂分销店的批复”，拟办意见为“请王主任阅批。”2001年6月，环城总公司（甲方）与王建海（乙方）签订《购房协议书》，约定：“一、乙方向甲方购买地处通州区滨河路x号旁门南侧，所属通州区环城工贸总公司电厂分销店，门市面积12间，241平方米，库房7件建筑面积79.3平方米，总建筑面积为320.4平方米。产权及设施同时包括甲方买断乙方个人工龄，总金额壹拾捌万元……七、此次售出产权后，一切法律责任甲方不予负责。八、乙方购买产权后如国家占地拆迁，一切补偿归乙方所有。九、此产权为一次性购买，以后甲方如违约，收回产权甲方按乙方实际投资及损失金额补偿……”后王建海付清18万元款项，环城总公司给王建海开具往来项目为“房款”的18万元的发票（编号为0307503），王建海自环城总公司离职。2001年6月11日，环城总公司、王建海作为申请人向北京市通州区公证处申请公证双方签订的《购房协议书》。同日，北京市通州区公证处出具（2001）通证民字第1616号公证书，对《购房协议书》合法性进行了公证。2001年8月16日，环城总公司（甲方）与王建海（乙方）签订了《购房补充协议书》。约定：“甲、乙双方于2001年六月十一日签订购房协议书因该协议书对土地使用权未做明确规定，房屋建筑面积与房产所有权证不符，特作如下补充。一、土地在未办理过户转移手续前，全部使用权归乙方所有，甲方不得干涉。二、乙方购买通州区滨河路x号旁门南侧，所属通州区环城工贸总公司电厂分销店，房屋产权证建筑面积为399.5平方米，购房协议书签订建筑面积320.4平方米，差额79.1平方米，此次补充协议将建筑面积399.5平方米建筑面积全部归乙方所有，一切权责依据购房协议书。此购房补充协议书与原购房协议书具有同等法律效力。”2002年4月10日，环城总公司出具“盘活资产证明”，内容为：“我公司为盘活资产，将我公司所属电厂分销店出售给本公司职工王建海，出售分销店土地面积为2950平方米，建筑面积为399.5平方米，具体位置在通州区滨河路x号旁门南侧。”2002年7月10日，供销总社出具《北京市通州区供销合作总社关于组建“北京京东环城商贸有限公司”的决定》，内容包括：“三、隶属关系。北京京东环城商贸有限公司直属区社，公司经理直接对党委负责并报告工作。四、组建范围……3.其他形式的6个单位，北京通州环城工贸总公司……五、机构设置：北京京东环城商贸有限公司成立以后，撤销现有18个企业的行政设置……九、接交内容……3.各种合同：企业对内对外签订的进货合同、承包合同、房地产及证照的租赁合同、劳动合同、保险合同、水电费等公用事业服务及收费合同等等。十、新公司正式运营时间，从2002年8月1日起，北京京东环城商贸有限公司正式对外办公。”2018年7月28日，北京大地盛业房地产土地评估有限公司出具东方厂周边棚户区改造项目北京京东环城商贸有限公司-王建海国有土地上非住宅房屋征收项目评估报告，评估报告中土地相关登记情况，土地登记文件：北京市通县国家建设征用土地登记表，批准单位：北京市通县革命委员会，批准日期：1974年8月26日，用地单位：城关供销社小神（圣）庙门市部，用地地点：小神（圣）庙大队村后，用地面积：其他非生产用地5亩（折合3333.35平方米），规划建筑项目：小神（圣）庙门市部、化肥库。房屋所有权证登记情况，房屋所有权证号：通集字第XXXX号，填发日期：1991年2月11日，房屋所有权人：通县城关供销合作社，房屋坐落：通州区滨河路x号旁门南侧，证载房屋用途：商业，证载建筑面积（㎡）：399.5。房地认定情况，被征收单位：北京京东环城商贸有限公司-王建海，座落：通州区滨河路x旁门南侧，认定土地用途：商业，认定房屋用途：商业，认定土地面积（㎡）：3360，认定A类房屋建筑面积（㎡）：399.5，……估价结果，……设定土地使用权类型为划拨……被征收房屋评估补偿总价值40730752元，其中：1、土地使用权价值38324101元，2、A类和B类房屋重置成新价1371597元，3、装修、设备及附属物价值1035054元。2018年9月10日，征收办（甲方）与环城商贸公司（乙方一）、王建海（乙方二）签订《补偿协议书》，约定：“第一条被征收人房屋及土地情况，乙方房屋及土地坐落于通州区滨河路x院旁门南侧，认定A类建筑面积399.5平方米，认定国有土地面积3360平方米……第二条补偿方式，甲乙双方同意，甲方对乙方房屋征收采取货币补偿方式。第三条货币补偿、补助总款。1、根据……甲方征收乙方房屋应支付给乙方的被征收房屋价值40730752.00元，其中，土地使用权总价38324101.00元；房屋重置成新价1371597.00元；房屋装修、设备、附属物补偿1035054.00元……3、以上各项补偿、奖励及补助费合计44584349.00元……第五条货币补偿款的结算及支付……1.1鉴于被征收房屋由乙方二实际占有使用……（甲方）向乙方二先行支付部分款项人民币2000万元。1.2因乙方一和乙方二就被征收房屋的征收补偿问题尚存在争议，甲方暂缓发放其余的货币补偿款。……”此外，《补偿协议》还约定了其他内容。《补偿协议书》签订后，征收办公室已经支付王建海补偿款2千万元。上述事实有《购房协议书》、《购房补充协议书》、《补偿协议书》、公证书、收据、房屋所有权证、涉案土地及房屋的备案材料，开庭笔录等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为2018年9月10日，征收办与环城商贸公司、王建海签订的《补偿协议书》中约定的补偿款项归属问题。《补偿协议书》中约定的涉案土地及房屋价值40730752.00元，其中，土地使用权总价38324101.00元；房屋重置成新价1371597.00元；房屋装修、设备、附属物补偿1035054.00元……3、以上各项补偿、奖励及补助费合计44584349.00元。王健海认为补偿协议中约定的款项全部为其所有；环城商贸公司则反诉认为《补偿协议书》中约定的土地使用权总价38324101元及证载399.5平方米A类房屋重置补偿款375407元，合计38699508元应为环城商贸公司所有。双方均认为涉案土地及地上物归各自所有。关于本案所涉土地及地上物的归属，《中华人民共和国土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。现有证据表明本案所涉土地性质为国有土地，各方当事人对此均无异议。《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）第九条规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。国有土地取得的方式有出让、划拨、转让。《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）第十一条规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国://129.0.1.101/law?fn=chl012s095.txt&dbt=chl"t"_blank"草原法》和《中华人民共和国://129.0.1.101/law?fn=chl013s105.txt&dbt=chl"t"_blank"渔业法》的有关规定办理。王建海主张案涉土地使用权及地上物所有权应归己方，并举证2001年6月与环城总公司签订的《购房协议书》《购房补充协议书》用以证明环城总公司已经将涉案土地使用权及地上物所有权转让给了王建海，只是双方未办理相关转让过户登记手续。环城商贸公司认为涉案土地系国有土地，采用划拨方式给环城总公司使用，在2001年企业破产转制时，划拨国有土地的转让要经过审批，并经人民政府同意，受让方还要交纳土地出让金，但本案中环城总公司未就涉案土地转让进行审批，并报人民政府批准，王建海未缴纳相关土地转让费用，双方亦未办理土地使用权变更登记手续，同时地上物亦未办理变更登记手续，所以目前涉案土地使用权及地上物所有权仍应归属于环城商贸公司。本院认为关于涉案土地使用权的取得方式，王建海及环城总公司所举证据均不能有效证明己方观点。鉴于涉案土地取得年代久远，本院亦未能查证涉案土地使用权的取得方式，现有证据亦不能确定涉案土地使用权人已经依法变更为某单位或者个人，故本案涉案土地使用权存在争议。《中华人民共和国土地管理法》（2019年修订）第十四条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。故本案纠纷不属于人民法院管辖范围。综上所述，王建海的起诉、环城商贸公司的反诉均应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：一、驳回王建海的起诉；二、驳回环城商贸公司的反诉。案件受理费164722元，退还王建海。反诉费117649元，退还北京京东环城商贸有限公司。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李士刚人民陪审员  任庆奎人民陪审员  刘洪英二〇二〇年一月二十日法官 助理  刘析鹭书 记 员  张奕轩