江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4778号上诉人（原审被告）：无锡尚鼎荟餐饮有限公司，住所地无锡市广瑞路399号乐都汇三楼R317。法定代表人：何磊磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：余存冬，江苏良筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩露，江苏良筑律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:苏州工业园区宜旭隆商业管理有限公司，住所地苏州市苏州工业园区胜浦中胜路1号东景公寓3、10商铺10-101室。法定代表人：卢寿章，该公司总经理。委托诉讼代理人：范建洪，江苏执着律师事务所律师。上诉人无锡尚鼎荟餐饮有限公司（以下简称尚鼎荟公司）因与被上诉人苏州工业园区宜旭隆商业管理有限公司（以下简称宜旭隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初2578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。尚鼎荟公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判其支付租金11772元（264272-200000-52500）及按同期银行贷款利率支付违约金。事实理由：一、其撤场的原因在于被上诉人宜旭隆公司。1.宜旭隆公司以其欠租金为由屡次停水停电。2.宜旭隆公司未能按照《商铺租赁合同》第九条第6款约定，在一年内举办四次周年庆等活动。3.房屋租赁合同中载明的出租人是案外人宜亿家超市（梅村店），该主体工商登记的名称为新吴区宜亿家百货超市，经营者是宜旭隆公司的法定代表人卢寿章。其认为是卢寿章先租赁了场地开办超市，后于2018年3月5日注册成立超市，再与其签订《商铺租赁合同》，所以合同主体涉及到该家超市。4.对方直至2019年才取得《商铺租赁合同》所涉场地的租赁权，此前其并非承租人，也无权与其签订合同，故合同效力有瑕疵。二、计算的租金有误。1.其已于2019年1月3日实际撤场，撤场后租赁物即转移由宜旭隆公司占有管理，《商铺租赁合同》于当日实际解除，此后的租金不应再计算。其于2018年12月份，就美食广场人流及营业额、租赁面积、租金标准等问题，多次与宜旭隆公司寻求磋商解决。磋商未果后，宜旭隆公司遂以其欠租金为由屡次停电停水，并于2019年1月2日采取大面积全范围停电停水措施，致使其旗下的多家商户无法正常营业。双方矛盾激化升级后，商户遂陆续撤场，其也随之撤场。撤场前，其也向宜旭隆公司负责人明确表示，鉴于双方争议较大，其做撤场终止经营处理，现场所留装饰装修残值及可拆除部分由宜旭隆公司自行处理，冲抵租金。此后其在商场内一直未有营业行为及营业收入是客观事实状态，宜旭隆公司理应采取合理的措施防止租金损失的进一步扩大，一审判决10个月阶段性的月租金有误。2.一审判决按700万元营业收入的9%计算租金的方式有误。合同约定的租金标准是在正常履行满一年情况下，以700万元营业收入作为保底的计算基数。但本案实际租期仅10个多月（合计251天），在合同并未约定实际租期不足一年按一年计算租金之时，应以实际租期天数所对应的保底营收入额计算租金，具体为433232元（251天/365天×7000000×9%）。3.租赁物实际使用面积仅占合同约定使用面积的61%，租金应相应同比例下浮调整。合同约定使用面积823平方米，实际交付使用面积500平方米，实际使用面积仅占合同约定的61%。其经营面积减少，对外招选的商户数也减少，所获得的商业机会和营业收入随之减少，租金标准也应相应同比例下浮为264272元（433232×61%）。4.一审判决参照民间借贷最高利率标准计算违约金过高，应予调整。三、一审判决对其已交纳的20万元保证金未做抵扣有误。保证金本系其为全面履行合同提供担保之用，即使其欠付租金，在双方无特别约定保证金不得抵扣租金之时，理应从保证金中优先抵扣。被上诉人宜旭隆公司辩称：一、1.上诉人尚鼎荟公司擅自离开是因为没有发放工人的工资。2.主体不存在问题，《商铺租赁合同》文本落款处由其盖章，无锡五洲国际置业有限公司（以下简称五洲置业公司）当时将经营场所出租给其法定代表人，并同意转租。二、1.《商铺租赁合同》并没有解除，双方未达成一致解除的意见。2.尚鼎荟公司未告知其已经撤场，使用的餐具仍放置于租赁场所，2019年1月3日并没有完全撤场，之后也未与其联系。在一审期间，法院与其多次联系尚鼎荟公司，尚鼎荟公司始终没有回应，没有参加诉讼。3.租赁场所的用电需要先往电表账户里充值后使用，用电事项与其无关，与物业公司有关。4.计算租金并不考虑面积，且尚鼎荟公司承租了一年时间亦未对面积提出异议。三、因为《商铺租赁合同》尚未解除，故不能抵扣保证金；如果合同解除，同意抵扣租金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宜旭隆公司向一审法院起诉请求：1.判令尚鼎荟公司支付2018年5月26日至2019年3月25日期间租金525000元；2.判令尚鼎荟公司支付逾期付款违约金141750元。事实和理由：经房屋所有权人同意，宜旭隆公司与尚鼎荟公司于2018年4月26日签订《商铺租赁合同》，约定宜旭隆公司将超市外租区A34号商铺转租给尚鼎荟公司经营使用，租赁期限自2018年4月26日起至2026年4月25日止，年租金为630000元，每月15日付款，逾期付款的，每逾期一天尚鼎荟公司按应付租金的0.2%支付违约金。上述合同签订后，尚鼎荟公司仅支付了合同保证金200000元、物业费30000元、第一个月租金52500元，后续租金始终未付。尚鼎荟公司一审未作答辩。宜旭隆公司围绕诉讼请求依法提交了证据，因尚鼎荟公司未对宜旭隆公司所主张的事实与理由提出反驳意见，法院依法审查宜旭隆公司提供的《商铺租赁合同》、收据、租赁合同、补充协议、房产证、土地使用权证等证据，确认宜旭隆公司所依据的事实与理由属实。一审法院认为，宜旭隆公司与尚鼎荟公司签订的《商铺租赁合同》真实、合法、有效，当事人双方均应按约全面履行合同义务。现尚鼎荟公司逾期仍未支付租金，已构成违约，其应向宜旭隆公司承担继续支付结欠租金以及支付违约金的违约责任。经法院审查，宜旭隆公司主张的结欠租金，均有事实和法律依据，法院对此予以支持；但宜旭隆公司主张的违约金过分高于其损失，法院依法予以调整，参照民间借贷法律保护的最高利率标准计算，核算违约金为47250元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院于2019年7月19日作出判决：一、尚鼎荟公司于判决发生法律效力之日起十日内支付宜旭隆公司租金525000元及违约金47250元；二、驳回宜旭隆公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5234元（由宜旭隆公司预交），由宜旭隆公司负担元742元，由尚鼎荟公司负担4492元（宜旭隆公司同意其预交的案件受理费4492元由尚鼎荟公司向其直接支付，法院不再退还，由尚鼎荟公司在判决发生法律效力之日起十日内向宜旭隆公司支付）。上诉人尚鼎荟公司对被上诉人宜旭隆公司一审提交的证据均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审补充查明，《商铺租赁合同》第九条“营业区的管理”第6款约定，乙方尚鼎荟公司必须参加甲方统一组织的营销活动，店庆、周年庆等一年四次以上的市场营销活动。第十二条“合同的变更、解除与终止”约定，乙方逾期缴纳租金超过15日，甲方有权停电；在合同有效期内，乙方尚鼎荟公司不得单方解除合同，确因特殊原因需要解除合同的，应当至少提前一个月向甲方提出申请，由甲方决定是否同意；在合同有效期内不得擅自撤离经营场地、终止经营，否则，视为单方面解除合同。二审中，尚鼎荟公司提交了其于2019年11月18日拍摄的租赁场所的照片，反映目前场地已经由原先敞开式的变为设置围档，内部散放着其遗留现场的桌椅；其承租商铺后又转租给一些小商户，小商户于2018年12月撤场并搬走各自物品；其提供的放置在公共区域的桌椅，宜旭隆公司以其欠付租金为由不让其搬走；有一张照片拍的门头显示美食广场，下方公共的人行通道即其主张不应计算租金的面积。经质证，宜旭隆公司对证据的真实性均无异议，认为照片可以证明尚鼎荟公司至今没有搬离该场所。二审中，本院指定双方于2019年12月10日之前完成商铺交接。以上事实，有《商铺租赁合同》、照片以及当事人陈述等证据在卷佐证。本案的争议焦点是：一、尚鼎荟公司主张其撤场、停止经营的事实是否产生单方解除合同的效力；二、计算租金是否要扣除公共通道的面积部分，租金计算的期限如何确定；三、保证金如何处理。关于争议焦点一，上诉人尚鼎荟公司认为，合同解除权源于《商铺租赁合同》约定，即可以事实撤离场地、终止经营的方式解除。被上诉人宜旭隆公司认为，尚鼎荟公司单方不经营的行为不明确，没有告知其，不产生解除合同的效力。本院认为，一般情况下，违约方不享有单方解除合同的权利。本案中，首先，尚鼎荟公司未按约支付租金，构成违约。关于《商铺租赁合同》第九条第6款，约定了尚鼎荟公司负有参加有关活动的义务，而非约定宜旭隆公司负有举办相应活动的义务。关于宜旭隆公司停电的行为，是发生在尚鼎荟公司逾期支付租金之后，根据合同约定，宜旭隆公司有权予以停电。《商铺租赁合同》甲方落款处，有宜旭隆公司的公章及法定代表人签名，足以证明宜旭隆公司系该合同的当事人。其次，尚鼎荟公司在一审中的诉讼地位是被告，其并未以反诉的方式请求解除合同，其二审中请求解除合同，超出一审的请求范围。虽然经本院释明后，双方于2019年12月10日完成交接，合同的权利义务已经终止，但因宜旭隆公司对尚鼎荟公司主张的合同解除时间2019年1月3日有异议，故二审对解除的请求不予理涉。关于争议焦点二，本院认为，《商铺租赁合同》除了约定面积，还附有商铺的位置图，尚鼎荟公司在使用承租的商铺过程中，已经明知有公共通道，其在撤场之前从未向宜旭隆公司提出面积异议，说明其系接受承租面积包含公共通道的事实。现尚鼎荟公司对面积提出异议，与事实不符，本院不予采信。《商铺租赁合同》约定，租金计算的基数年收入按至少700万元计算，宜旭隆公司起诉主张了至2019年3月25日即10个月的租金，按每月5.25万元计算，符合合同约定，有权要求尚鼎荟公司支付。关于争议焦点三，本院认为，关于保证金，宜旭隆公司二审同意在《商铺租赁合同》解除时进行抵扣。虽然双方对合同解除的时间有争议，但在二审中合同的权利义务已经终止，双方亦不再履行合同，故宜旭隆公司同意返还保证金的条件已经成就。宜旭隆公司二审同意放弃部分民事权利，并不违反法律规定，本院予以准许。尚鼎荟公司在履行本判决确定的付款义务时，可以从总额中扣除20万元，本院对一审判决主文不予调整。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。一审判决已经调低了约定的违约金金额，尚鼎荟公司上诉主张违约金仍过高，但未举证证明，对该主张不予支持。综上，尚鼎荟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9405元，由上诉人尚鼎荟公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年一月二十二日书记员  范 洁