河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25219号上诉人（原审被告）：李五立，男，1981年5月5日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。上诉人（原审被告）：石利君，女，1982年8月19日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。二上诉人共同委托诉讼代理人：周喜豪，河南周运昌律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：李俊霞，河南周运昌律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：晋鹏，男，1986年10月5日出生，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：夏冰洁，河南良达律师事务所律师。上诉人李五立、石利君因与被上诉人晋鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初21057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李五立、石利君上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人2016年11月5日签订《房屋买卖合同》及补充协议。补充协议第二条约定“因本房屋现为出租状态，自2016年11月1日起，租金由乙方收取，本房屋每月月供2311元，由乙方承担，直到甲方本房屋解押，本房屋解押款由甲、乙各承担50%，乙方承担的50%作为房款的一部分。”和第一条甲、乙双方约定的涉诉房屋出售总价60万元完全是两条独立的金钱约定，同时第二条也是双方对第一条房屋总价款60万元之外明确、自愿合法的约定。之所以乙方同意在涉诉房屋总价款60万元之外另行支付月供，原因是：1.乙方购买涉诉房屋并非全款，而是贷款，银行什么时间放贷，放贷额是多少均不确定，合同中均有显示，相当于甲方急于卖房又拿不到钱，对甲方真实存在巨大经济损失。2.涉诉房屋当时是出租状态，双方约定房租由乙方收取，承担月供，直到贷款下发解押。实际上月供并非完全是乙方支付，是乙方收取原房客的租金。该约定对双方经济都有利。也正有这互惠互利的基础，才有中介公司提供的合同中一直强调的即后面的补充协议，且在补充协议中明确约定独立的第2条，乙方承担的50%解押款作为房款的一部分，并没有约定乙方收取的租金即月供作为房款的一部分。3.即使被上诉人在涉诉房屋中支出部分超出总房款部分53153元，也是上诉人和被上诉人及中介三方自愿约定的，被上诉人应承担该约定结果，有书面补充协议证明，被上诉人要求返还多支出的53153元无法可依。二、一审法院适用法律错误。一审法院在判决中依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条属于适用法律错误。三、一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明真相，改判驳回被上诉人的诉讼请求。晋鹏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，判决结果客观公正，应当予以维持。一、本案中被上诉人从上诉人处购房，双方签订购房合同时，该房屋一未办理房产证，二尚处于按揭抵押状态；被上诉人作为购房一方对房产证何时能办理、房屋什么时候能办理解押均处于被动状态。上诉人一方作为卖房者，在签订合同时，既不能提供有效的房屋产权证件，又不能给买房方提供可办理抵押贷款的条件，现却在上诉状中声称其为此产生损失，无事实根据。二、房屋总价款在《房屋买卖合同》和《补充协议》中均明确总价款为60万元。房屋价款是房屋买卖交易合同中根本条款，在双方没有任何约定的情况下，上诉人自行认为被上诉人应当多支付其房款，没有任何事实和法律依据。案涉房屋何时能办理按揭贷款，被上诉人何时能支付剩余房款，何时能获得房屋所有权，完全取决于上诉人一方何时办理房产证，何时提供可以过户的客观条件，何时将其自己在房屋上设立的抵押权涤除。设想一下，如果上诉人一方一直怠于办理房产证，怠于解除抵押，按照上诉人的理解，被上诉人岂不是一直要自行承担每月2311元，约定的房款随着时间累计，岂不是一直上涨？上诉人的主张既不符合生活交易常理，也没有任何事实与法律依据。晋鹏向一审法院起诉请求：1.判令二被告返还原告多支付的房屋尾款53153元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月5日，原告作为乙方，被告李五立作为甲方，郑州郑商房地产营销策划有限公司作为中介方，签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方拥有位于郑州高新技术产业开发区××街××单元××号的房屋，该房屋所有权证号为XXXXXXXXXXXXX，房屋所有权人为李五立，建筑面积为55.09平方米。甲乙双方经协商一致，同意本房产及其配套设施的总价款为600000元。付款方式为按揭贷款，甲乙双方签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在立契时将首付款250000元交付甲方，剩余房款350000元由银行放贷之日向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。同日，原告作为乙方（买方）、被告李五立作为甲方（卖方）、郑州郑商房地产营销策划有限公司作为丙方（中介方），签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方签约的房屋出售总价为600000元，甲乙双方签订《房屋买卖合同》之日起5个工作日内，向甲方李五立支付房屋首付款250000元，以银行到账为准，并出具收据，甲方收到本房款5个工作日内向乙方交付房屋，并办理物业交接手续。因本房屋现为出租状态，自2016年11月1日起，租金由乙方收取，本房屋每月月供约为2311元，由乙方承担，直到甲方本房屋解押。本房屋解押款由甲、乙双方各承担50%，乙方承担的50%作为房款的一部分，不动产证下发后10个工作日内，甲方向本房屋抵押银行申请解押扣款，相关解押手续出来后当日到房管局注销。如乙方的按揭贷款额度超出应该支付给甲方房屋尾款的金额，则超出部分在甲方收到乙方贷款1日内返还给乙方。2016年11月8日，原告通过中信银行向被告李五立账户转账250000元，支付了该房屋的首付款。2018年8月20日，原告通过中国银行向被告李五立账户转款55000元，该转款记录附言部分显示为“升龙房屋解压款”。该房屋以原告名义办理抵押贷款后，被告李五立于2018年12月10日收到发放贷款450000元，其并于2018年12月19日向原告转账返还155000元。另查明：1、本案房屋在2016年11月至2018年9月期间的按揭贷款均由原告承担，庭审中二被告认可其未自行偿还过该期间的按揭贷款，该期间也未发生欠交按揭贷款。原告提交的银行流水记录显示其第一次向被告李五立账户转账支付月供的时间为2016年11月12日，转款附言为“11、12月份月供”、其最后一次转账支付月供的时间为2018年8月15日，转款附言为“2018年9月房款”。2、本案房屋已于2018年10月10日取得了不动产权属证书（证号为豫（2018）郑州市不动产权第XXXXXXX号），登记权利人为原告。庭审中二被告称该房屋办理解押的时间为2018年9月至10月初。3、二被告系夫妻关系，庭审中双方均认可该房屋系其夫妻共同财产。以上事实，有原告提交的身份证复印件、房屋买卖合同及补充协议、中信银行转账记录、中国光大银行对账单、增值税发票、不动产权证书各一份、中国银行交易流水明细清单一组、被告提交的房屋买卖合同及补充协议一份，以及当事人陈述、开庭笔录在案佐证。被告提交有徐某证人证言、房屋买卖合同复印件各一份，欲证明原被告就本案房屋约定价格低是因为原告需承担月供。因该证据并不能证明被告该证明目的，故对该证据不予采纳。一审法院认为，原被告签订的《房屋买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。该合同签订后，原告已按合同约定向被告李五立支付了购房款，二被告并向原告交付了房屋，该房屋现已登记在原告名下。原告提交的银行流水记录显示其向被告李五立支付有购房首付款250000元、解押款55000元、被告李五立收到有银行发放贷款450000元，并向原告返还155000元，故根据上述流水记录可以确认原告已向被告李五立足额支付了购房款600000元。原被告签订的补充协议约定该房屋现为出租状态，自2016年11月1日起的租金由原告收取，每月房贷2311元由原告承担直至该房屋解押。庭审中原告称其向被告李五立支付月供款时所支付的数额是扣除租金后的差额部分，其已实际承担了该期间的按揭贷款。二被告称其所收取的2016年11月至2017年6月期间的租金在双方交房时已结清并退给了原告，但其对该主张并未提交证据予以证明，原告不予认可，且原告在2017年5月17日之前每月向被告李五立转款的数额并非2311元，故对二被告该主张不予采纳。本案中，原告已足额支付了购房款并承担了自2016年11月至该房屋解押期间的按揭贷款，庭审中二被告认可其在该期间未自行偿还过按揭贷款，该期间亦不存在欠付贷款，故原告已支付购房款及该期间所还按揭贷款的费用总和已超出了其应承担的总房款600000元，经计算超出部分为53153元（2311×23）。二被告系夫妻关系，庭审中双方均认可该房屋原系其共同财产，故就该53153元应由二被告返还给原告。二被告辩称原告所支付的按揭贷款属于合同约定房屋总价款之外的部分，但其对该主张并未提交有效证据予以证明，且双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议均约定总房款为600000元，并未约定原告需承担600000元之外的费用作为该房款增加部分，故对二被告该辩称不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决：被告李五立、被告石利君于本判决生效后10日内，返还原告晋鹏53153元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取564元，由二被告共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李五立、石利君提交了郑州郑商房地产营销策划有限公司及委托代理人的情况说明，银行转账凭证，并申请证人徐某出庭作证，拟证明被上诉人承担的月供部分53153元在总房款60万元之外，不是总房款的一部分。被上诉人晋鹏认可上诉人提交的银行转账凭证，对上诉人提交的其他证据不予认可。被上诉人晋鹏未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案二审争议的焦点是被上诉人承担的月供是否是《房屋买卖合同》和《补充协议》中约定的总房款的一部分。双方当事人虽然在《补充协议》第二条约定由乙方即被上诉人承担房屋每月月供，但双方并未明确约定，被上诉人承担的月供是否是房屋总价款的一部分，因此发生争议。当事人对合同有关内容没有约定或者约定不明确的，应按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案《补充协议》约定了房屋交付时间，因当时房屋还处于出租状态，故交付房屋时被上诉人并不能实际入住。如最终由被上诉人承担本案争议的月供款项，则意味着被上诉人在已支付房屋首付款并接收房屋的情况下，还需承担比房租更高的价款，这不符合交易习惯；且签订协议时，房屋解押的时间并不确定，故签订协议时，支付月供的周期、金额也不能够确定，如最终由被上诉人承担本案争议的月供款项，也不符合公平原则。故上诉人关于被上诉人同意在涉诉房屋总价款之外另行支付月供的上诉理由，对此合同没有约定，也不符合交易习惯，对该上诉理由，本院不予采纳。综上，李五立、石利君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1128元，由上诉人李五立、石利君负担。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  董正方审判员  郭凤彩二〇二〇年一月十七日书记员  时颖杰