西藏自治区那曲市中级人民法院民事判决书（2019）藏06民终159号上诉人（原审被告）：羊衍萍，女，1977年5月17日出生，汉族，四川省江油市三合镇新发村人，现住四川省蓬溪县。委托诉讼代理人：王晓琪，山东国宗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顶峰房屋租赁，住所地那曲县文化路。经营者：蔡修顶，男，1971年8月10日出生，汉族，浙江省天台县三合镇下路王村人，现住那曲市色尼区那曲镇恰青路。委托诉讼代理人：戴丽娟，女，顶峰房屋租赁员工。委托诉讼代理人：白杨，西藏伟豪律师事务所律师。上诉人羊衍萍因与被上诉人顶峰房屋租赁房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区那曲市色尼区人民法院（2019）藏2421民初349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人羊衍萍的委托诉讼代理人王晓琪、被上诉人顶峰房屋租赁的委托诉讼代理人戴丽娟、白杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。羊衍萍上诉请求：1.依法撤销西藏自治区那曲市色尼区人民法院（2019）藏2421民初349号民事判决，改判上诉人与被上诉人租赁合同无效或发回重审。2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.原审法院认定事实遗漏或错误。首先，上诉人羊衍萍向被上诉人顶峰房屋租赁支付60,000元押金的事实，原审判决书未有记载及认定。原审庭审过程中，上诉人提交了押金收条，被上诉人对该事实无异议（公开庭审视频33:30-35:00）。上诉人认为如判决给付租金，该押金应当直接抵顶相应的租金。其次，涉案《建设工程规划许可证》真实性认定错误。该规划许可证实体部分涂改，将建筑面积2,760平方米涂改为17,760平方米，未在涂改部分加盖公章确认。原审法院依据《询问笔录》记载内容变更修改加盖公章即为确认，而得出结论《建设工程规划许可证》内容真实。上诉人认为规划许可证涂改须在涂改内容处加盖公章确认，未加盖公章系私自篡改。再者，《建设工程规划许可证》包括：（1）许可证编号；（2）发证机关名称和发证日期；（3）用地单位；（4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；（5）计容积率面积及各分类面积；（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各项立面图和剖面图等上述内容。原审法院根据上诉人的申请调取涉案《建设工程规划许可证》卷宗，而未调取到，原审法院亦未说明原因，是否可以理解为该《建设工程规划许可证》无合法底档，且该《建设工程规划许可证》登记使用人系那曲县粮食公司。上诉人的原审代理人称，原审承办法官在宣判时拒绝原审代理人复印原审中包括涉案房屋土地使用权转让合同在内的相关证据材料。综上，该涉案《建设工程规划许可证》系在那曲市国土及规划管理混乱时期，重要部分涂改，亦无相应图纸予以印证，原审法院不能认定该《建设工程规划许可证》系涉案房屋的规划许可证及具有真实性。2.法律适用错误。原审法院以拖欠房租的30%计算违约金适用法律错误，超出利息的24%，是一种变相的支持高利贷的行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。该案拖欠房租并非损失，拖欠房租产生的利息损失为造成的损失。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人权益，依法提起上诉，请支持上诉人的上诉请求。顶峰房屋租赁辩称，1.关于60,000元押金问题。双方签订的《门面房租赁合同》第5条有明确约定，该60,000元系房屋租赁保证金，而非押金。因上诉人未履行合同约定义务不予退还；同时，上诉人在原审中未提起反诉，仅是在答辩中提出以该60,000元抵扣所拖欠房租，根据不告不理的诉讼原则，原审法院不存在认定事实遗漏的问题。2.上诉人存在恶意拖延诉讼之嫌。首先，针对《建设工程规划许可证》真实性问题，核发该《建设工程规划许可证》是城乡规划部门的行政职责，是法律明确授权。根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、第四十条第一款以及四十五条等法律条款规定可知，这属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第三项“根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实”之规定的免证事项。上诉人先是以涉案租赁房屋未取得土地使用权证及建设工程规划许可证为由进行抗辩，后又以原审法院对涉案建设工程规划许可证真实性认定错误进行上诉，其恶意拖延诉讼的意图十分明显。其次，根据谁主张谁举证的原则，上诉人主张案涉租赁房屋系违章建筑，但并无相应证据加以证明，相反案涉土地使用权证和规划许可证原件均由那曲县粮食公司持有，被上诉人提供的证书复印件与原件一致，并且与原审法院依职权制作的《询问笔录》相互印证，被上诉人已经充分证明案涉租赁房屋并非违章建筑，上诉人依然上诉请求二审法院改判双方之间的租赁合同无效或发回重审，其在恶意拖延诉讼。最后，即使案涉租赁房屋系违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，上诉人实际使用了案涉房屋，也应当支付费用。3.上诉人认为违约金过高、原审法院是一种变相支持高利贷行为的措辞无依据。首先，上诉人在原审中并未通过反诉或者抗辩的方式请求原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定调整违约金，原审法院当然不能对违约金进行调整，否则就有违意思自治和不告不理原则。其次，被上诉人已对合同约定的违约金过高部分给予了放弃，且原审法院判定的违约金数额并未超过法律强制性规定的损失的30%，利息和违约金是完全不同的法律概念，上诉人将其混为一谈，称原审法院变相支持高利贷的行为，是对法律缺乏最基本认识的表现。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。顶峰房屋租赁向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《门面房屋租赁合同》，并判决被告向原告支付拖欠的房屋租金138,000元、电费30,536元、管道疏通费3,000元、房屋转让手续费20,000元、违约金41,400元，共计232,936元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年5月20日涉案土地取得建设工程规划许可证，2010年4月8日，原告经营者蔡修顶同原那曲县粮食公司签订《土地使用权租赁合同》，约定那曲县粮食公司将其未开发利用的土地使用权租赁给蔡修顶开发使用，租赁期限20年，2018年7月13日，原被告双方签订《门面房租赁合同》，约定原告将顶峰大厦二楼租赁给被告经营火锅店，租赁期限为2018年7月13日至2019年7月12日止，每季度租金为69,000元，租金需提前15日内支付，并约定了押金6万元，被告如逾期交付房租及有关费用，每逾期一日，原告按房租的5%加收违约金，每逾期15日，原告有权解除合同；被告从2019年1月份开始未交纳房租。一审法院认为，原被告双方签订《门面房租赁合同》未违反法律强制性规定，且所涉房屋取得建设工程规划许可证，该合同合法有效，双方应当按照协议全面及时履行各自义务，被告应当按照合同约定及时全额的履行房租交纳义务，被告逾期两个季度未交纳房租的行为已经违反合同约定，原告有权解除合同，故对原告要求解除双方《门面房租赁合同》的诉讼请求予以支持；对原告所主张的租金共计138,000元的诉讼请求，双方《门面房租赁合同》解除时间应依解除合同的通知送达对方确定解除合同时间，原告向被告所出示的通知中并未表达解除合同的意向，故以被告收到起诉书即知道原告依照合同约定解除合同的意思表示时间为合同解除时间，即以被告收到起诉书的时间2019年6月17日为合同解除时间，故被告未交纳租金时间为五个月十七天，每月租金为69000÷3＝23,000元，每日租金为23000÷30＝766.7元，五个月十七天租金共计23000×5＋766.7×17＝128,033.9元，对128,033.9元租金予以支持，超过部分不予支持；被告逾期两个季度未交纳房租，应当依照合同约定承担违约责任，但原告以合同约定违约金过高为由，按照拖欠房租的30%计算，属对合同权利的放弃且未违反法律规定，予以支持，即违约金为128033.9×30%＝38,410.17元，对超过部分不予支持；对原告主张的电费30,536元、管道疏通费3,000元，原告未提供证据予以证实，不予支持；对原告主张的房屋转让手续费20,000元，《门面房租赁合同》第七条第四款约定的是被告不得擅自转租，经原告同意转租的每间收取手续费1万元，该条款约定的为被告转租给他人的情况而非被告从他人处转租的情况，故该诉讼请求无合同依据，不予采纳。综上，原告要求解除双方合同并由被告支付房租138,000元的诉讼请求依法予以支持，依法予以支持128,033.9元，超过部分不予支持；对原告要求被告支付违约金41,400元的诉讼请求，依法予以支持38,410.17元，对超过部分不予支持；对原告的其它诉讼请求依法不予支持。判决：一、解除原告顶峰房屋租赁与被告羊衍萍之间房屋租赁合同；二、被告羊衍萍于该判决生效后三十日内向原告顶峰房屋租赁支付166,444.07元；三、驳回原告顶峰房屋租赁的其他诉讼请求。本案二审中，双方当事人未提交证据。根据庭审核实的情况，本院认定事实如下：上诉人羊衍萍与被上诉人顶峰房屋租赁于2018年7月13日签订的《门面房租赁合同》系被上诉人顶峰房屋租赁提供的格式合同。该《门面房租赁合同》第九条中“乙方逾期交付房屋租金及有关费用…逾期30日，甲方将乙方交纳的房屋租赁保证金和财产收归甲方所有，以抵扣所欠房租…”与该合同第五条的“乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房屋租赁保证金…”相互矛盾，双方认可属约定不明。上诉人羊衍萍向被上诉人顶峰房屋租赁支付过保证金60,000元。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，1.上诉人羊衍萍与被上诉人顶峰房屋租赁签订的《门面房租赁合同》为格式合同，该合同第五条与第九条有相互冲突之处，应当作有利于乙方羊衍萍的解释，保证金应在其所拖欠房租范围内予以抵扣，一审法院对该事实未作认定，属事实认定错误，本院予以纠正。2.被上诉人顶峰房屋租赁所出租房屋的《建设工程规划许可证》建设规模一栏有涂改和一审法院未调取到该规划许可证的相应卷宗材料，并不影响本案的租赁合同成立及租赁事实客观存在。一审法院依职权向相关部门进行了核实，同步制作了《询问笔录》，并告知了上诉人羊衍萍该笔录内容，并非未对调取涉案《建设工程规划许可证》卷宗情况作说明，且该《建设工程规划许可证》的核发程序及涂改原因不属于本案的审查范围。3.涉案《门面房租赁合同》中明确约定，承租方即上诉人羊衍萍逾期交付房屋租金及有关费用，每逾期一日，出租方即顶峰房屋租赁按房租的5%向承租方加收违约金。诉讼中，被上诉人顶峰房屋租赁主动放弃每日加收5%的违约金的收取方式、而按欠付房租总额30%的标准主张违约金不违反法律强制性规定，一审法院判定并无不妥。综上所述，上诉人羊衍萍的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持西藏自治区那曲市色尼区人民法院(2019)藏2421民初349号民事判决第一项、第三项，即“解除顶峰房屋租赁与羊衍萍之间的房屋租赁合同”“驳回顶峰房屋租赁的其他诉讼请求”;二、变更西藏自治区那曲市色尼区人民法院(2019)藏2421民初349号民事判决第二项为上诉人羊衍萍于本判决生效后三十日内向被上诉人顶峰房屋租赁支付106,444.07元；三、驳回上诉人羊衍萍的其他上诉请求。一审案件受理费4,794.04元，由顶峰房屋租赁负担1,390.27元，羊衍萍负担3,403.77元。二审案件受理费4,794.04元，由顶峰房屋租赁负担2,603.32元，羊衍萍负担2,190.72元。本判决为终审判决。审 判 长  李 耀 斌审 判 员  顿珠旺姆审 判 员  王 冬 梅二○二○年一月十日书 记 员  次仁拉姆1