河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终1号 上诉人（原审被告）：丰博，男，1984年8月28日出生，汉族，群众，高中文化，自由职业，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：贾丽娜，河北宣威律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李福生，男，1958年2月12日出生，汉族，中共党员，高中文化，退休职工，现住邢台市桥西区。 被上诉人（原审被告）：刘博，男，1983年8月13日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被上诉人（原审被告）：李洋，男，1984年6月20日出生，汉族，住石家庄市新华区。 上诉人丰博因与被上诉人李福生、刘博、李洋房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初1513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丰博上诉请求：1、撤销河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初1513号民事判决书第一项，驳回被上诉人李福生要求解除租赁合同，返还承租餐厅的诉讼请求；2、依法改判被上诉人刘博、李洋对该案中的租金偿付义务承担连带责任；3、依法改判自2019年5月15日后的租金上诉人不应承担，由被上诉人李福生承担该损失；4、三被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、原审法院认定事实错误。上诉人丰博只是暂停经营该餐厅，并非被上诉人李福生所称“不再经营该饭店”且丰博和李福生之间达成过延期缴纳租金的口头共识，即，在上诉人将该餐厅转让后再将上述拖欠租金进行支付。其次，在丰博转让该餐厅期间，李福生以“遮挡转让广告”等多种形式多方阻扰上诉人的转让行为。因转让过程中丰博可以获得一份整体转让费，取得该费用后，上诉人丰博即可将全部拖欠的租金向李福生支付。李福生在与丰博达成延期缴纳租金的谈判中，知道了这一情况，便想以阻挠餐厅转让的形式致使丰博无法顺利转让，从而在解除合同后自己可以获得该部分利益。因李福生的恶意阻挠，导致丰博已谈好的转让无法实现，引起损失的扩大，故2019年5月15日后的租金丰博不应承担，应由李福生自行承担该部分租金。2、丰博与李福生于2018年4月18日签订《租赁合同》，当年5月5日开始装修，7月底装修结束，10月饭店才开始正式经营，2019年4月9日丰博就暂时停止营业。丰博在饭店里仅装修费用就花费25万元，排烟净化系统管道5万元，另外安装天然气管道花费1万多元，实际使用不足半年，一审法院无视上诉人对饭店的装饰装修物等的投入，直接判决上诉人丰博向被上诉人李福生返还餐厅明显不合理。3、被上诉人刘博、李洋与上诉人丰博系个人合伙，三人共同经营该餐厅。因三人系同学关系，在合伙经营期间并未签订书面的合伙协议，此举符合客观常理，但为方便管理、分工、筹划，三人建立了微信群以便对该餐厅经营过程中的问题进行沟通协商，该聊天记录从多处可以体现三人的合伙关系。为证明该关系，上诉人丰博提交了长达十多页的微信群聊天记录截图，以及申请在职员工出庭作证。原审法院在查明该部分事实时，称上诉人丰博未提供工商登记、股东协议等相关证据，直接忽视了微信群聊天记录、餐厅员工证人证言等能够证明三人系合伙关系的关键证据，并在被上诉人刘博、李洋未出庭应诉的情况下，以租赁合同相对方未涉及刘博、李洋为理由，便认定了刘博、李洋跟本案无关。原审法院对此事实认定错误。综上，请求二审法院查清案件事实，支持上诉人的上诉请求。 李福生答辩称，1、原审认定事实清楚，判决解除《租赁合同》适用法律正确。根据合同法第八条的规定，依法成立合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，……。2018年4月18日，李福生与丰博签订《租赁合同》后，丰博并没有按照合同约定严格履行义务，2019年2月15日，丰博交下一季度租金时，并没有足额交纳，只交了3万元，剩余7万元租金至今未付，并且李福生也没有与丰博达成延期交付租金的共识，在李福生多次通过电话向丰博催要剩余租金时，其以各种理由拖延、拒付。当李福生去本案承租的餐厅找丰博时，发现丰博已将承租的餐厅大门紧锁、饭店关闭已不再经营，更不存在丰博上诉所称的李福生“以遮挡转让广告”等形式恶意阻挠其转让餐厅，引起损失扩大的情况。可见，丰博拖欠拒付租金的行为已构成根本违约。其锁闭餐厅大门的行为，也证明李福生与丰博签订《租赁合同》的目的无法实现，租赁合同难以履行。所以，原审认定事实清楚，依据合同法第二百二十七条的规定，判决解除李福生与丰博签订的《租赁合同》，将承租房屋返还给李福生适用法律正确。由于丰博承租的餐厅至今没有返还给李福生，2019年5月15日后至返还给李福生承租房屋止的租金应由丰博继续给付。2、丰博上诉称“因装修承租房屋受到的损失”是由其违约造成的，应由其自己承担。丰博承租房屋后因经营需要，对承租房屋投入资金进行了装修，解除李福生与丰博签订的《租赁合同》，并返还餐厅可能会使丰博受到一些损失，但该损失是由其个人违约造成。李福生并无过错，应由丰博自己承担。3、原判决认定由丰博自己承担责任，合理、合法应予支持。丰博主张刘博、李洋为其合伙人共同经营餐厅，但其提交的证据不足以证明涉案餐厅是丰博、刘博、李洋共同承包，因为《租赁合同》是由丰博一人与李福生签订，不涉及刘博、李洋，根据合同相对性原则，原审判决由丰博自己承担法律责任，合理、合法应予支持。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 刘博、李洋未到庭发表意见。 李福生向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告双方签订租赁合同，返还被告承租的餐厅；2、依法判令被告给付拖欠原告的租金70,000元及合同解除前的租金；3、依法判令被告承担违约责任200,000元；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年4月18日，原告李福生与被告丰博签订《租赁合同》一份，合同约定：由李福生提供给丰博经营的餐厅位于中兴西大街371号房产宾馆一层；租赁经营期限为自2018年5月15日至2021年5月15日；丰博向李福生交纳押金50,000元，租赁合同结束后双方交接清后当天退还；每月租赁费为33,333元，按季度交纳，每季度第一个月10日前交纳；在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，双方中的任何一方都不得终止合同，终止合同视为违约，违约方应向守约方支付违约金200,000元，给守约方造成损失的，还应当赔偿给守约方造成的损失。现上述餐厅处于停业状态。被告丰博不同意解除合同。被告丰博提交微信聊天记录截图和两份证人证言，主张李洋和刘博是上述餐厅的股东，应当承担责任。原告对被告丰博提交的上述证据不予认可，其主张租赁合同为原告与被告丰博双方所签订，则被告丰博应支付原告租金，而餐厅股东为其内部问题，与原告无关。庭审中，原告明确其诉讼请求第二项中的“70,000元”为2019年2月15日到2019年5月14日拖欠原告的租金，“合同解除前的租金”为2019年5月15日至合同解除前租金按一季度为10万元计算。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案房屋租赁合同的相对方为原告李福生与被告丰博，被告丰博主张被告李洋、刘博应承担支付原告租金的责任，而被告丰博未提交工商登记、股东协议等相关证据，其提交的证据微信聊天记录截图和两份证人证言又不足以证明涉案租赁餐厅的股东现为丰博、刘博、李洋其三人，也未显示其相关出资比例或内部相关约定，被告刘博、李洋又未出庭应诉，现无法查明并确认丰博、刘博、李洋为上述餐厅的股东，故一审法院对于被告丰博的上述主张，无法支持。被告丰博对于三人之间的合伙问题可另案处理。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”虽然，原告与被告丰博合同约定的租赁期限未到，被告丰博不同意解除合同，但是，被告丰博无正当理由拖欠原告房屋租金，未履行按期支付租金的合同义务，故对于原告主张解除与被告丰博之间签订的《租赁合同》及被告丰博返还租赁原告的餐厅的诉讼请求，依法予以支持。原告主张被告丰博至2019年5月14日共计拖欠原告租金70000元，被告丰博予以认可，故被告丰博依法应给付原告李福生截至2019年5月14日的房屋租金70000元。原告主张2019年5月15日至合同解除前，租金按一季度为10万元标准计算，符合合同约定，且被告丰博予以认可，故应依法予以支持。被告丰博主张应扣除其交纳的房屋押金50000元，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于原告主张的违约金问题，原告提交的证据无法证明被告丰博存在终止合同的行为，故对于原告主张的违约金20万元，不符合合同约定，也不符合相关法律规定，依法不予支持。被告刘博、被告李洋经一审法院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案适用缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、解除原告李福生与被告丰博于2018年4月18日签订的《租赁合同》，被告丰博于本判决生效之日起十五日内将其承租原告李福生的位于邢台市桥西区的餐厅返还原告李福生。二、被告丰博于本判决生效之日起十日内给付原告李福生房屋租金70000元（截至2019年5月14日）及2019年5月15日至合同解除之日止的房屋租金（按照每季度10万元的标准计算）；被告丰博在支付原告李福生租金时将所交纳的押金50000元从租金中予以扣除。三、驳回原告李福生的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，减半收取计2675元，由原告李福生负担1900元，由被告丰博负担775元。 本院二审查明的事实与一审查明认定的事实一致。 本院认为，李福生一审起诉请求的被告仅为丰博，其在起诉中并不主张刘博、李洋对本案租赁合同承担责任。鉴于本案为租赁合同产生的纠纷，租赁合同相对方丰博是否与刘博、李洋存在合伙经营纠纷，涉及合伙人内部责任承担问题，就合同外部责任而言，原审原告李福生对其如何行使诉讼权利有权进行处理，李福生对租赁合同承租人丰博的起诉请求，并不违反法律规定。据此，原审超出李福生起诉请求范围，根据丰博的申请追加刘博、李洋为本案被告不当，原审追加被告的行为，既造成对李福生合法行使诉讼权利的干预，又与合伙人有权向其他合伙人追偿超过自己应当承担合伙数额实体法律规定相悖。基于此，本案对于丰博与刘博、李洋是否存在合伙关系不予审查。依据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款规定，上诉人丰博如认为与刘博、李洋存在合伙经营应由其二人分担损失情形，可基于本案给付租金责任的履行情况，另诉解决处理（应符合立案起诉条件）。 虽然李福生与丰博在《租赁合同》中约定了合同解除条件，但因丰博欠交租金数额事实清楚，且本案引起纠纷于2019年5月20日在一审立案至二审审理终结，丰博也并未按照《租赁合同》约定交纳租金，丰博的行为符合法定解除合同的条件，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十四条规定，原判决解除案件涉及的《租赁合同》正确。因丰博未能返还租赁餐厅，由其承担后续给付租金义务并无不当。本案中，《租赁合同》第五条第6项明确约定未经甲方（李福生）同意，乙方（丰博）不得擅自对房屋、设施做任何改动，不得转让或转租。根据餐厅转让时转让人会收取整体转让费这一交易常理，李福生所述因丰博不能给付租金，其为了要回租金，才不得不同意丰博转让餐厅具有逻辑上的合理性。故根据当事人对于是否在法院诉讼阶段调解时李福生才同意转让餐厅的争议，以及当事人陈述、抗辩李福生是否存在多方阻挠丰博转让餐厅的行为的争议等证据判断，本案证据不足以证实变更《租赁合同》禁止餐厅转让条款是李福生真实意思的表达，也不能得出李福生存在阻挠丰博转让餐厅行为的判断结论。 餐厅装饰装修物只涉及解除租赁合同后如何处理问题，不能影响是否解除合同的判断结论。因租赁餐厅的用途是经营饭店，基于经营用途的装修及改善经营饭店环境，不属于《租赁合同》约定的“不得擅自对房屋、设施做任何改动”范畴，且丰博租赁的一层餐厅与李福生经营的房产宾馆同为一栋楼。对于丰博基于经营目的的装修，李福生并未提出过异议。故租赁合同解除后，应依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定进行处理。鉴于丰博在一审并未对此提出反诉请求，李福生也没有作出同意利用的意思表示。故对于丰博装修餐厅时，未形成附合的装饰装修物可由丰博拆除利用。 综上所述，丰博的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,350元，由丰博负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  史勤书 审判员  毕建军 二〇二〇年一月二十二日 书记员  张姿巍 ——