广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初33843号原告：王艳玲，女，布依族，1974年5月30日出生，户籍地址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：赖向前，男，汉族，1969年1月4日出生，户籍地址广东省深圳市福田区，系原告丈夫。委托诉讼代理人：梁晓龙，男，汉族，1967年5月15日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区，被告：深圳市维富化工有限公司，住所地深圳市罗湖区太白路4007号维富大厦4楼，统一社会信用代码91440300618862833H。法定代表人：李军。原告王艳玲与被告深圳市维富化工有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王艳玲及委托诉讼代理人赖向前、梁晓龙到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商铺买卖合同》;2.判令被告退还原告的购铺款391671元,退还以律师公证费名义收取的1380元,退还以代缴综合税费名义收取的8003元,退还以上款项利息(自2014年2月11日起到实际支付日止,按照中国银行同期贷款利率计算);3.判令被告赔偿原告391671元购铺赔偿金。以上各项诉请金额总计792725元。事实与理由:2012年初,被告公开宣传,由央企中核投巨资,对原维富大厦四层裙楼进行二次改造开发的金玺荟黄金珠宝中心商铺,采用包三年租金(年租金8%)、直接从购铺款中扣除三年租金、一次性付款再优惠、分期付款不计利息(直接按期付给开发商)方式,开始对社会发售。原告于2013年5月18日和被告签订了《商铺买卖合同》,认购被告开发的金玺荟4080号商铺,按开发商要求2013年5月5日交纳了定金50000元、首期款100008元、综合税费8003元、律师及公证费(代收)1380元。按被告的描述,4080号铺位于维富大厦四层,建筑面积14.23平方米,套内建筑面积6.44平方米。至2014年4月10日,原告已按合同分期支付款购铺款391671元。2013年7月18日,其他购铺人举报被告违法售铺。2013年9月,国土局现场查处,并勒令整改,改售为租,但此时已经销售355铺。被告不仅没有公开被要求整改消息,还阻止此消息传出,对已经知晓的个别购铺人承诺退款,但要求其保密,否则不退。另一方面，被告发布虚假消息称,一切都在正常进行中,这中间,被告的法人李军以欺瞒的手法多次给被骗人写担保协议保证书、承诺书,保证退款或办证。2014年4月22日,一切都被彻底揭穿,所有的商铺都是纸上画出来的虚拟的方框格子铺。而且,在推销这些格子铺过程中,被告还将用来分割商铺的维富大厦四层裙楼分别抵押给多名民间放货人。涉案《商铺买卖合同》第八条约定,房产过户手续办理中,被告承诺自合同签订后180个工作日内为原告办理产权证,否则作为逾期违约。原告与被告合同签订于2013年5月18日,至2014年2月11日180个工作日满期,原告已经履行约定的义务,但被告违约,没有履行合同约定的义务,应当承担法定赔偿责任。本案被告作为房地产开发企业向社会销售金玺荟商铺,隐瞒已经抵押的事实,向本案原告出售涉案商铺,造成原告无法达到合同签订的目的。本案被告应该承担诉求中所列的退还和赔偿责任。本案中,被告还以律师公证费、代收综合税费为名骗取原告钱款,其以非法占有为目的的故意性欺诈行为,且附着于购房款收取的,应该和购房款一样计入赔偿总额。被告从开始售铺到欺诈行为彻底曝光前,隐瞒标的物业没有经过国家职能机构批准销售,且已经于2013年6月24日整体被抵押(此前被反复抵押),2013年12月13日后又被法院轮候查封,实际上无法通过分割办理产权证的事实,其仍然欺骗原告购买了其虚构的金玺荟格子铺,至今被告已经严重违约,无法交付商铺。为此,原告诉至法院,请求判如所请。被告未答辩。本院对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理认定事实如下：一、2013年5月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商铺买卖合同》，约定出卖人同意将位于深圳市××路××大厦××楼××号铺转让给买受人，房产用途为商业，建筑面积共14.23平方米，其中套内建筑面积为6.44平方米，买受人已经核实产权相关文件记载信息，并同意在此状况下签订买卖合同；出卖人保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因此造成买受人损失的，由出卖人承担全部赔偿责任；合同交易价款为500000元，采用分期付款方式，2013年5月18日前支付150008元，2013年6月15日前支付150000元，余款199992元分两年24期支付，自2013年6月起每月10日前支付8333元；买受人同意由出卖人或由出卖人指定的管理公司统一经营本合同商铺物业，经营管理公司将对本合同商铺物业进行广告宣传、装修、统一经营管理，以提升本合同商铺物业的市场价值，委托统一经营期限至2016年2月29日止；出卖人及其指定经营管理公司承诺与承租人签署的租赁合同期限不会超过统一委托经营期限；出卖人承诺在本合同签订之后180个工作日内由出卖人为买受人办理商铺房地产权证，买受人应在收到出卖人通知后三个工作日内协助配合出卖人办理相关办证手续；如出卖人未按上述规定期限办理房地产权证，按逾期时间长短，分别处理（即以下两点不合并执行），（1）逾期在60日之内（含60天），自逾期之日起，出卖人按合同交易价款每日1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权单方面提出解除本合同，若买受人选择解除本合同的，出卖人应按合同交易价款20%向买受人支付违约金，若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自逾期办证之日起按交易价款每日1.5‰向买受人支付违约金；买卖双方均同意于2014年3月1日前，该商铺装修完成后由双方完成交付确认，卖方应以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。合同还约定了双方的其他权利义务。二、原告向被告陆续支付购铺款合计391671元，律师公证费1380元，综合税费8003元。此后，因涉案商铺被被告抵押，无法办理房地产证，故原告未再继续向被告支付购房款。三、涉案商铺位于维富大厦四层商场A房内，该房产所有权人为被告。被告将上述房产分割后出售给原告，但至今该房产尚未分割办证。该房产于2010年4月29日办理抵押登记，2011年2月10日注销抵押登记；2011年2月11日办理抵押登记，2012年3月2日注销抵押；2012年3月20日办理抵押登记，2012年4月9日注销抵押登记；2012年4月10日办理抵押登记，2013年5月29日注销抵押登记；2013年6月24日办理抵押登记，目前仍处于抵押查封状态。上述房产同时因另案被法院查封。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告在本院向其送达起诉状等法律文书后，未答辩、未举证质证，亦未到庭参加诉讼，视为被告放弃抗辩权利。原告与被告签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告依约向被告支付了大部分的购房款，履行了合同约定的主要义务，被告未按照合同约定为原告办理房地产证，并且将涉案房产抵押给他人，且包括涉案商铺在内的商铺因为其他纠纷被法院查封，致使原告的合同目的不能够实现，被告构成违约，应当依法承担违约责任。原告请求解除原告和被告签订的《商铺买卖合同》，理据充分，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。虽然该商铺已经办理房地产证，登记在被告名下，但被告在将涉案商铺进行分割后，再行向原告等出售，是属于房地产开发企业向社会销售房产的行为，应当适用上述司法解释。被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，向原告出售涉案的商铺，并且注销抵押登记后，随即又将所售房产进行抵押，以致于抵押现在仍未解除，致使原告的合同目的不能实现。故原告要求被告返还所交纳的购房款391671元以及原告缴纳的律师公证费1380元、综合税费8003元,理据充分，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致合同解除或者合同目的不能实现的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。在此，被告在和原告签订《商铺买卖合同》时已将包括涉案房产在内的维富大厦四层商场A房抵押给他人，且未提交证据证明已经告知了原告，之后在注销抵押后几日内又将该房产抵押给他人，以致于原告的合同目的不能够实现。故原告要求被告向原告承担已付购房款391671元一倍的赔偿责任，理由成立，本院予以支持。原告在本案中未提交证据证明已付购房款一倍的赔偿不足以弥补原告损失，因此对于原告主张支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王艳玲与被告深圳市维富化工有限公司之间签订的《商铺买卖合同》；二、被告深圳市维富化工有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王艳玲返还所交纳的购房款391671元、律师公证费1380元以及综合税费8003元；三、被告深圳市维富化工有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王艳玲支付赔偿款391671元；四、驳回原告张艳玲的其它诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11727元，由被告负担。原告已预交的11727元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳上述其应负担的案件受理费，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何 兴人民陪审员  顿跃庭人民陪审员  罗立燕二〇二〇年一月十五日杨健书记员柏榕楠