河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1426民初5977号原告：苏展，男，1969年2月23日出生，回族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：李红光，河南言华律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：周建里，男，1967年8月20日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：吴雪峰、高威，河南昊丹律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告苏展与被告周建里租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李红光到庭参加诉讼，被告周建里及其委托诉讼代理人吴雪峰、高威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏展向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的租赁合同；2、判令被告承担违约责任20000元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：自2014年9月起，夏邑县人民政府指定东二环路附近开办夏邑农产品批发市场，被告在内经营。2018年3月，被告及其他经营户为了经营，要求发包人苏展扩建大门、硬化地面、修建厕所、水沟等附属设施，改造被告经营的大棚、门窗等，原告为此花费130余万元。2019年1月5日原告苏展与被告在平等自愿的基础上签订摊位租赁协议，双方约定被告承租原告位于夏邑农产品批发市场的摊位，租赁期限：原告与被告签订合同之日起计算三年。并约定了违约责任，内容为：“若甲方（苏展）违约，应赔偿乙方20000元违约金；若乙方违约，应赔偿甲方（苏展）20000元违约金。”为扩大经营，原告为被告经营发放补助，超市拉菜每车补助经营户100元，除此之外为被告每出售一斤菜补助0.15至0.2元，共发放补助90余万元。按照约定，被告应该在2019年8月10日前按照五折优惠缴纳租金而拒不履行。为维护原告权益，诉至法院。被告周建里辩称，1、原告苏展不具备原告主体资格，涉案的市场为夏邑家顺农产品批发市场对外经营和管理，原告没有土地证、房产证、营业执照等证明其具有所有权。以往租金的收据也是以夏邑家顺农产品批发市场的名义出具，所以原告苏展不具备本案原告的主体资格。2、夏邑家顺农产品批发市场没有取得建设工程规划许可证，无权对外出租。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”原告以违法建筑物为标的物与被告订立的房屋租赁合同无效。3、涉案合同目的无法实现，无法继续履行。夏邑农产品批示市场之间竞争激烈，主要原因在于对蔬菜经营户的补贴，农产品市场内部的经营商户是环环相扣的，相互依存的。由于市场方在市场经营的过程中，没有采取有效的应对措施，导致经营蔬菜的商户纷纷外流，引发了连锁反应，导致市场客源不断缩减，大批商户搬离该市场。因为商户2018年度到2019年度的租金已经缴纳，如前往其他场所经营还需另外租房支出费用。为了维系该市场的存在以及让商户更好经营，同时可以减少剩余60多家商户自身损失，被告才与市场方签订了该协议。且在签订协议前，市场方与被告口头达成协议约定，只要蔬菜经营户搬离市场，双方签订的协议作废。但市场方在协议签订后还是没有采取有效措施，无所作为，导致该市场经营状况严重恶化，直至2019年2月份市场的商户已经全部搬出，该农产品批发市场名存实亡，不复存在。被告在市场中经营鸡肉生意，并没有享受到原告的补贴，补贴仅仅是给蔬菜生意的商户，而且现在市场已经不复存在，市场人员早已搬离，该合同的目的无法实现，被告也无继续履行缴纳租金的义务。4、原告主张的违约金也无法律依据。原告要求违约金过高没有事实和法律依据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二），当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告在2019年2月份离开市场，实际租赁到期时间为2019年7月份，在长达5个月的时间内，市场方完全可以另行出租，原告因此也不会造成任何损失。而且被告的离开也是市场方所造成的，被告无任何过错。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月4日，原告苏展作为出租方（甲方）与被告周建里作为承租方（乙方）签订一份《摊位租赁协议》，协议约定，乙方租赁甲方位于夏邑农产品批发市场48、49、50号摊位；双方约定所租摊位的蔬菜区大棚内免除摊位费一年，日期以2019年9月10日计算至次年9月10日，若非上述日期起算，则以具体发票日期为准免除一年；双方约定所租摊位的其余区域（即除大棚内蔬菜区外）计算摊位费时享受五折优惠，以具体发票日期为准优惠一年。三、乙方在履行协议时享受上述条款的优惠，为促进双方更加积极的履行合同，乙方在优惠年限届满之后应当再续租不少于一年，租金按照2018年租赁的租金全额。四、租赁期限：依甲方给乙方合同签订之日起计算至三年。五、租金及支付方式：按年支付，每年租金为人民币15000元，乙方于每年的8月10日或实际租赁时间（提前一个月）付清一年的租金，若乙方违约则甲方有权解除该租赁合同……七、违约责任，若就租赁协议违约：甲方违约，应赔偿乙方20000元违约金；若乙方违约，应赔偿甲方20000元违约金，本合同一式两份，（附乙方身份证复印件一份，若无身份证复印件，该协议不生效）。出租方（甲方）：苏展签字，承租方（乙方）周建里签字。被告周建里于2018年租原告48、49两个摊位，并缴纳10200元租赁费用。位于夏邑县××××西夏邑农产品批发市场因承租户、客户均减少，被告周建里于2019年2月份离开该市场，该市场经营户已全部搬离。原告以被告应在2019年8月10日前，按照五折优惠缴纳2019年度租金而拒不履行。原告以被告违约为由，诉至法院，要求解除合同，并要求被告承担违约金20000元，双方形成纠纷。本院认为，原告苏展与被告周建里签订了摊位租赁协议，该协议是双方真实意思表示，且该协议已经实际履行，该摊位租赁协议成立。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则确定是否变更或解除。情势变更应当具备四个条件：一是订立合同时双方无法预见，二是事由不被当事人所控制，不可归责于双方当事人，三是事由不属于商业风险，不属于正常的价格变动，四是继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同的目的。本案中，原告苏展与被告周建里订立合同时，无法预见将来市场经营户全部撤离市场，且市场的经营情况不被原、被告所控制，继续履行本合同对于被告明显不公平且被告无法实现合同目的，因此涉案情形符合情势变更，因此原告要求解除与被告之间签订的租赁合同，符合情势变更的情形，涉案合同应予解除。由于案涉合同因情势变更原因解除,对合同的解除双方均不承担违约责任，故因合同解除发生的损失应根据公平原则予以处理。关于原告苏展是否具备本案主体资格问题，经查，苏展从河南泰斗食业有限公司破产清算组购买相应的厂房等资产，建设了夏邑农产品批发市场，与被告签订了相应的摊位租赁合同，因此原告苏展具备涉案主体资格，被告辩称原告不具有本案主体资格，本院不予采纳。关于原告苏展与被告周建里签订的关于《摊位租赁协议》是否无效的问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”被告主张夏邑家顺农产品批发市场以违法建筑物为标的物与被告订立的房屋租赁合同无效，本案中，原、被告签订的是《摊位租赁协议》，协议中约定的内容为摊位的租赁相关内容，该协议中并未约定租赁城镇房屋，被告的辩称不能成立，本院不予采纳。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、解除原告苏展与被告周建里于2019年1月4日签订的《摊位租赁协议》；二、驳回原告苏展的其他诉讼请求。案件受理费150元（已减半收取），由原告苏展负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  李珂二〇二〇年一月二十日书记员  郭洋