广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初25316号原告：王琼，女，1980年8月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：陈志辉，广东正念律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼敏均，广东正念律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********，统一社会信用代码***********。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区********************，统一社会信用代码**********。法定代表人：梁某1。以上两被告共同委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。被告：梁伯初，男，1960年2月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码***********。委托诉讼代理人：梁国驹，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘焱，广东卓领律师事务所律师。被告：梁文贯，男，1960年2月27日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区**************，公民身份号码**********。原告王琼诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明置业公司）、梁伯初租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，根据原告申请，本院依法追加佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称盛明投资公司）、梁文贯为本案共同被告。本院依法适用简易程序于2019年12月4日、2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告王琼及其委托诉讼代理人陈志辉、冼敏均，被告盛明置业公司与盛明投资公司的共同委托诉讼代理人黄彩英，被告梁伯初的委托诉讼代理人刘焱到庭参加两次庭审。被告梁文贯经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明置业公司于2017年7月6日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号：×）和《盛明广场装修协议》（合同编号：×）；2.被告盛明置业公司立即向原告退还229585元，并支付违约金（以229585元为本金，从2019年1月1日至实际清偿之日止按每日千分之一的标准计算）；3.被告梁文贯、梁伯初及盛明投资公司对被告盛明置业公司的上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月6日，原告与被告盛明置业公司签订了《物业使用权转让合同》，约定盛明置业公司将位于佛山市南海区************************物业20年的使用权以209500元的价款转让给原告，20年期满后，原告有权无偿继续享有涉讼物业至2051年12月30日止的使用权，盛明置业公司应在2018年12月31日前将涉讼物业毛坯交付给原告使用。盛明置业公司违约没有按期限向原告交付涉讼物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金；逾期超过90天的，原告有权解除本合同。原告解除合同的，盛明置业公司应当退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金。另外，合同还约定，原告须将款项汇入盛明置业公司指定其当时法定代表人梁伯初的私人账户。同日，原告与盛明置业公司还签订了《盛明广场装修协议》，约定原告向盛明置业公司交付一次性装修费60500元，被告应在2019年4月30日前完成装修并交付使用。签订上述合同后，原告依约向盛明置业公司支付转让款和装修款，但盛明置业公司至今仍然逾期没有交付物业，也没有完成装修，且被告盛明置业公司逾期已经远远超过90天，属于单方严重违约违法。原告有权依约选择解除合同，并要求盛明置业公司按照合同约定承担解除合同的违约责任，立即退还全部款项，并按日千分之一的标准计付违约金。被告梁伯初收取原告款项，依法对被告盛明置业公司的上述债务承担连带清偿责任。盛明置业公司是盛明投资公司开设的一人公司，按照公司法63条规定，被告盛明投资公司应对盛明置业公司债务承担连带清偿责任。此外，2016年11月24日，盛明置业公司注册资本从2000万元变更为5000万元，认缴出资时间截止2021年12月31日，盛明投资公司于2016年1月10日实缴2000万元，余下3000万元未实缴。依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第13条之规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。截止至今，盛明投资公司仍未履行出资义务，应与盛明置业公司共同向原告承担清偿责任。另外，盛明置业公司及盛明投资公司的企业工商查询资料显示，梁文贯曾任两家公司的法定代表人，任职总经理和董事长，参与两公司的实际经营和决策。梁伯初提供的2018年3月6日由梁文贯签名的确认书，证明盛明置业公司的一切经营风险应由梁文贯承担，梁文贯是盛明置业公司的实际经营者和决策者，梁文贯是该公司的实际控制人。因此，梁文贯应就本案债务向原告承担清偿责任。被告盛明置业公司辩称，一、原告与被告盛明置业公司签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。1、被告盛明置业公司作为案涉物业所在土地的承租方，在标的土地上投资建设“盛明广场”项目。依据法律规定和被告与佛山市南海区******×股份合作经济社（以下简称×经济社）签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定，被告盛明置业公司基于投资建设行为而取得“盛明广场”项目全部物业的使用权。2016年10月28日，×经济社出具一份《证明》，确认被告盛明置业公司是“盛明广场”项目全部物业的投资方，同意自该项目的物业使用之日（2011年12月31日）起至被告盛明置业公司与该社签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定的租赁期限届满之日止，拥有该项目全部物业的使用权，有权把该项目全部物业的使用权全部或部分转让、出租或分租等。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。原告、被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》没有违反强制性法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。二、针对《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》，原告与被告盛明置业公司另行协商并签订《解除合同协议书》，《解除合同协议书》是双方的真实意思表示，合法有效，双方的权利义务应当以《解除合同协议书》为准，即便盛明置业公司没有按照《解除合同协议书》向原告返还款项，原告只能以《解除合同协议书》的约定向盛明置业公司主张权利，而非以《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》主张权利。《解除合同协议书》明确约定原告申请解除双方的《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》，是原告主动提出的解除《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》，是原告的真实意思表示，《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》已经协商解除，现原告以已经解除的两份合同向被告盛明置业公司主张权利有违诚信原则和禁止反言原则。三、假如法院认定《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》尚未协商解除，《物业使用权转让合同》约定的解除条件并未成就，原告未按《物业使用权转让合同》约定向盛明公司支付物业使用权转让款，原告存在违约行为，原告要求解除《物业使用权转让合同》、《装修协议》返还已支付的物业使用权转让款及要求支付违约金无事实与法律依据。1、若原告按《物业使用权转让合同》约定向被告盛明置业公司支付物业使用权转让款，案涉物业的交付时间的有效约定应当认定为2019年4月30日。根据《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途。《盛明广场装修协议》第一条约定“乙方（原告）同意仅由甲方（盛明公司）对上述物业使用权物业进行装修，乙方同意委托甲方作为该物业装修的唯一授权方……非经甲方书面同意，乙方不得另行或自行对该使用权物业进行装修(含后续装修)”、第四条第1款约定“乙方（原告）于2019年1月1日提供该使用权物业给甲方（盛明公司）进行装修，并要求于2019年4月30日前完成装修并交付使用”，综合案涉《物业使用权转让合同》以及《盛明广场装修协议》，两份合同签订的主体均是原告与被告盛明置业公司，装修也必须是盛明置业公司进行装修或者委托他人装修，原告不得另行装修。由此可见，双方签订合同的目的是案涉物业必须经由被告完成装修后交付给原告，原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能。在案涉物业委托装修并交付使用期限届满前，不存在盛明公司向原告交付案涉物业的情形，因此，本案案涉物业的交付时间的有效约定应当认定为2019年4月30日，而不是《物业使用权转让合同》约定的2018年12月31日。2、其次，《盛明广场装修协议》第四条约定的交付使用时间2019年4月30日，这与《物业使用权转让合同》第八条约定的原告在案涉合同的租赁期限届满十年后享有回购申请权利中关于案涉合同的租赁期限的起算时间从2019年4月30日起计算是相互印证的。故案涉物业的交付时间应当认定为2019年4月30日。3、综上所述，现被告盛明置业公司向原告交付案涉物业的实际有效期限应是从2019年4月30日起往后顺延至原告补充履行支付使用权转让款30天内，现盛明置业公司不存在逾期交付的行为，原告的可期待利益亦未受到损害，合同约定的解除条件并未成就，且原告存在违约行为，原告至今未按合同约定未支付第八期物业使用权转让款，原告作为违约一方要求解除《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》、返还已缴纳的物业使用权转让款及要求支付违约金无事实与法律依据。根据《物业使用权转让合同》第10条4款约定“本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金”，原告无正当理由要求终止履行合同，被告盛明置业公司保留向原告追究违约金的权利。原告至今未按照《物业使用权转让合同》约定向被告支付第八期转让款，被告盛明置业公司保留追究其逾期付款的违约责任。四、《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》所约定的使用权转让款、装修费并非对合同整个实际租赁期限的租金对价。使用权转让款是承租人基于出租物业而获得的租赁收益（租金），并不包含装修费。无论是租赁使用20年，还是租赁使用超过20年，均需要完成装修后使用，而且不因为租赁使用期限的长短不同而导致装修成本有差别，装修费是承租人租赁使用物业需要在开始时一次性投入的装修成本费用，如果承租人自行完成装修或者选择第三人代为完成装修，承租人均需要一次性投入该装修成本费用。不能因为承租人同意由出租方代为完成装修，而将装修费纳入为租赁合同整个实际租赁期限的租金对价。五、退而言之，假设法院认定被告盛明置业公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明置业公司请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。1、根据上述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。2、退而言之，假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题，无效部分不适用违约金条款。3、原告未举证证明其实际损失，综合合同的履行情况、原告的预期利益，假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分无效、被告盛明置业公司需支付违约金，违约金应予以调整为以《物业使用权转让合同》约定的前二十年的物业使用权转让款为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算。原告与被告盛明置业公司签订的《盛明广场装修协议》未约定任何的违约条款，原告将装修款纳入计算违约金没有任何法律及事实依据。六、原告请求被告盛明投资公司承担补充清偿责任无事实与法律依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，股东的出资义务是指股东按期足额缴纳其认缴的出资额的义务，股东未履行或者未全面履行出资义务属于违反股东出资义务的行为，构成对其他股东的违约。制定上述司法解释的目的是为了保护债权人的利益免受股东的不法侵害，但股东对债权人承担相应责任的前提应为违反出资义务的有约定。本案中，根据被告盛明置业公司的公司章程约定，被告盛明投资公司的认缴出资时间是于2021年12月31日前缴足。被告盛明投资公司作为被告盛明置业公司的股东，其公司章程约定的出资期限并未到期，认缴的出资期限尚未届满，即被告盛明投资公司并未违反出资义务的约定，被告盛明投资公司尚未出资的行为不会对原告的债权造成损害，其次，原告并未举证证明被告盛明置业公司存在巨额债务不能清偿的情况，被告盛明置业公司作为有限责任公司，是独立的法人，应当以公司的财产为限对外承担责任。故，原告诉请被告盛明投资公司承担补充清偿责任无事实与法律依据。七、被告梁伯初及梁文贯仅是盛明置业公司曾经的法人，盛明置业公司及投资人及股东有且仅有盛明投资公司。被告盛明投资公司辩称，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，股东的出资义务是指股东按期足额缴纳其认缴的出资额的义务，股东未履行或者未全面履行出资义务属于违反股东出资义务的行为，构成对其他股东的违约。制定上述司法解释的目的是为了保护债权人的利益免受股东的不法侵害，但股东对债权人承担相应责任的前提应为违反出资义务的有约定。本案中，根据被告盛明置业公司的公司章程约定，被告盛明投资公司的认缴出资时间是于2021年12月31日前缴足。被告盛明投资公司作为被告盛明置业公司的股东，其公司章程约定的出资期限并未到期，认缴的出资期限尚未届满，即被告盛明投资公司并未违反出资义务的约定，被告盛明投资公司尚未出资的行为不会对原告的债权造成损害，其次，原告并未举证证明被告盛明置业公司存在巨额债务不能清偿的情况，被告盛明置业公司作为有限责任公司，是独立的法人，应当以公司的财产为限对外承担责任。故，原告诉请被告盛明投资公司承担补充清偿责任无事实与法律依据。被告梁伯初辩称，一、梁伯初并非涉讼《物业使用权转让合同》的合同相对方，原告要求梁伯初对上述合同产生的债务承担连带责任，缺乏事实和法律依据。《物业使用权转让合同》的转让方和受让方分别是盛明置业公司和原告，梁伯初并非该合同的当事人，且根据该合同第四条第3款的约定，是由盛明置业公司指定梁伯初的账户收取涉讼合同的款项。结合梁伯初举证的《授权委托书》、《访谈笔录》等证据，亦证明梁伯初是受盛明置业公司委托开设账户用于收取涉讼合同的款项的事实。根据《民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，盛明置业公司委托梁伯初名下账户收取涉讼款项的行为，其相应的法律责任仍由盛明置业公司承担。因此，原告以梁伯初账户收取其支付款项为由，要求梁伯初承担连带责任的主张，缺乏法律依据。二、涉讼合同指定的收款账户系盛明置业公司委托梁伯初开设但交由公司使用的账户，该账户实际由盛明置业公司支配、使用。梁伯初自2018年3月6日将涉讼收款账户余额全部转让盛明置业公司账户。因此，王琼支付的涉讼款项并非由梁伯初持有，王琼要求梁伯初对涉讼债务承担连带责任没有事实依据。梁伯初曾与盛明置业公司存在劳动合同关系。梁伯初自2012年1月入职，于2015年8月5日起开始担任盛明置业公司的法定代表人（实为挂名），任职期间受盛明置业公司委托以个人名义开设涉讼收款账户，并将该账户交由盛明置业公司支配、使用。根据梁伯初举证的《授权委托书》、《访谈笔录》、《保证书》、《招商银行活期取现明细》等证据，均可证明涉讼收款账户实际由盛明置业公司支配、使用的事实。2018年3月5日，梁伯初与盛明置业公司解除劳动合同关系。2018年3月6日，盛明置业公司方已将涉讼收款账户的余额全部转回盛明置业公司的公司账户，且经梁伯初、盛明置业公司、香港郑郑会计事务所各方见证，共同办理了涉讼收款账户的撤销手续。2018年3月7日，盛明置业公司办理法定代表人变更登记，将法定代表人由梁伯初变更为案外人梁某1。综上，涉讼收款账户是盛明置业公司为了应对外部环境，委托梁伯初一个人名义开设，交由公司使用的账户，该账户始终由盛明置业公司支配、使用，且梁伯初在离职时已将涉讼收款账户内的余额全部转回公司账户。因此，原告支付的涉讼款项并非由梁伯初持有，原告要求梁伯初对本案债务承担连带责任没有事实依据。综上，梁伯初认为原告要求梁伯初对涉讼债务承担连带责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告梁文贯提交书面答辩状称，一、梁文贯并非本案适格被告。梁文贯仅是曾经担任盛明置业公司的法定代表人，并非盛明置业公司的实际控制人与决策者。被告盛明置业公司的实际控制人、经营者、股东有且仅有盛明投资公司。原告提供的《股东（发起人）出资情况》以及国家企业信用信息公示系统查询的被告盛明置业公司的工商登记内容可知，被告盛明置业公司的发起人、股东均为被告盛明投资公司，并非梁文贯，认定公司的实际控制人有严格的法律规定和证据要求，本案中，原告并无证据证明梁文贯为被告盛明置业公司的实际控制人和决策者。梁文贯曾经受被告盛明投资公司委派担任盛明置业公司的法定代表人。后来，随着盛明广场项目的工程建设、日常经营及各项工作的具体开展，被告盛明置业公司需要能够常驻项目地的法定代表人更好的履行职务工作，而梁文贯无法常驻盛明广场项目，无法满足盛明置业公司对法定代表人职务的具体履行需求。所以，自2015年8月5日起，被告盛明投资公司不再委派梁文贯担任被告盛明置业公司的法定代表人，改为委派梁伯初担任被告盛明置业公司的法定代表人。梁文贯不应因曾经担任盛明置业公司的法定代表人而需对本案的债务承担责任。二、根据合同相对性原则，涉讼合同的签订双方为原告与被告盛明置业公司，与梁文贯不存在任何关联，原告诉请梁文贯对被告盛明置业公司的债务承担连带责任无事实和法律依据。本案原告与盛明置业公司签订的有关合同的权利义务承受者均为被告盛明置业公司，与梁文贯无任何关联。综上，梁文贯并非本案适格的被告，盛明置业公司的实际控制人、经营者及股东有且仅有盛明投资公司，梁文贯请求法院在查明事实的基础上驳回原告对梁文贯的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。被告梁文贯未出庭参加诉讼，其仅提交书面质证意见，未提供证据，视为其放弃举证的权利。对到庭当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对到庭当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：1.原告提交的收据为原件，且经收款方盛明置业公司确认，故本院对其真实性予以确认；2.被告梁伯初提交其向盛明置业公司出具的开户文件为复印件，且系梁伯初单方制作，本院不予确认；3、被告梁伯初提交的特殊业务申请表及招商银行活期取现明细为原件，本院确认其真实性；4.被告梁伯初提交的保证书、访谈笔录为复印件，未经相关律师事务所盖章确认，且访谈笔录所载内容应属于证人证言，相关人员未出庭作证，故本院对该组证据的真实性不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：佛山市南海区******“南侧”地段的土地所有权人为佛山市南海区******×经济合作社（以下简称×经济社），土地使用权人为盛明公司，证号为佛府南集用（2012）第×号，土地用途为商业用地，使用权类型为批准拨用商服用地，使用权终止日期为2031年12月31日。（南海区）西樵-规划条件（2011）405号《规划条件》载明：×路“南侧”地段的土地权属人为佛山市南海区*********民小组，主导使用性质为商业用地，可兼容使用性质为办公用地，主导建筑物性质为商业用房（含酒店）、办公用房；不准许在本项目建筑内建设酒店式公寓、公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等具有居住功能形式的用房，对于非住宅用地（用房）的管理需符合《关于加强非住宅用地管理的意见》（南府（2009）302号）及相关管理办法执行；等等。2012年12月2日，被告盛明公司（承租方、乙方）与×经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2011年12月31日起至2031年12月31日止，经双方协商可后续二十年租赁期。该合同于2012年12月4日经佛山市南海区***************鉴证。后被告盛明公司（承租方、乙方）与×经济社（出租方、甲方）签订另一份《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2031年12月30日起至2051年12月31日止。该合同未经佛山市南海区***************鉴证。2012年12月3日，被告盛明公司（承租方、乙方）与×经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同补充协议》，约定将上述土地使用权租赁期限由原合同约定的二十年变更为四十年，即用地时间变更为2011年12月31日至2051年12月31日止。佛山市南海区******“南侧”地段于2016年3月4日办理建设用地规划许可证。盛明广场3座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年7月6日，原告（受让方、乙方）与被告盛明置业公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：×号，以下简称涉讼转让合同），约定甲方将佛山市南海区*********号物业（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方，建筑面积30.13平方米，其中套内面积21.46平方米，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为209500元，不包含乙方应另行支付的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款112504元于本合同签订当日支付（含定金），余款96996元在三年内平均分12期免息付清，第一期应在2017年10月7日前支付8083元，之后每三个月支付8083元，以此类推最后一期应在2020年7月7日前支付8083元。甲方指定收款账户信息：账户名称梁伯初，开户银行招商银行佛山南庄支行；账号621**********999。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。在本合同履行期满10年之日前1个月内（即自2029年4月1日至2029年4月30日期间），乙方有权可向甲方提出书面回购申请，要求甲方以189000元回购该物业使用权，逾期，乙方自动放弃回购申请。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明置业公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年7月7日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年1月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年4月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。原告向被告盛明置业公司付款情况：2017年7月6日，盛明置业公司出具收据，确认收到原告交来的首期转让款173004元；2017年10月7日、2018年1月4日、4月7日、7月6日、10月6日及2019年1月7日、4月6日分别支付第一至七期分期款，每期8083元。原告主张上述款项均为转让款，被告盛明置业公司则认为应包括转让款169085元及装修款60500元。2019年8月8日，原告与被告盛明置业公司签订《解除合同协议书》，约定：双方一致同意解除涉讼转让合同及《装修协议》，被告退还原告已支付款项229585元，分3期支付，第一期于2019年9月20日前退还92000元，第二期于2019年10月21日前退还69000元，第三期于2019年11月20日前退还68585元，被告如期全额退款之日为双方签订的涉讼转让合同、《装修协议》正式解除之日，双方就上述合同产生的全部权利义务了结，双方今后互不追究，如被告未按期退款，原告有权采取法律手段，维护自身权益。2019年10月9日，原告提起本案诉讼，被告盛明置业公司于2019年11月6日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。庭审中，原告陈述称，因被告盛明置业公司未按时交付物业，原告提出解除合同并退款，故双方签订《解除合同协议书》。盛明置业公司陈述涉讼物业尚未竣工验收。另查明，盛明置业公司是有限责任公司（外商投资企业法人独资），盛明投资公司系其股东，2015年8月5日盛明置业公司的法定代表人由梁文贯变更为梁伯初，2018年3月7日变更法定代表人为梁某1；2015年7月29日盛明投资公司的法定代表人由梁文贯变更为梁伯初，2018年3月21日变更法定代表人为梁某1。2016年11月10日，盛明置业公司的股东作出决定，同意公司注册资本由2000万元变更为5000万元，公司实收资本由100万元变更为2000万元，变更后，公司投资人、投资额及投资比例为：盛明投资公司；以货币出资5000万元，占注册资本的100%；实缴出资2000万元，于2016年11月3日前已缴足，其余3000万元于2021年12月21日前缴纳。2016年11月24日，经行政部门核准，盛明置业公司的注册资本由2000万元变更为5000万元。又查明，梁伯初提供的户名为梁伯初、账号为621**********999的招商银行账户于2016年12月29日至2018年2月1日期间的十九份活期取现凭证，均反映客户签名一栏填写的名字为“李汉鸿”。梁伯初同时提供上述账户于2017年6月30日至2018年3月6日期间的部分历史交易明细表，明细表反映该账户于2017年10月7日、2018年1月4日分别收取原告8083元，期间亦收取盛明广场其他物业的相关款项，该账户同时支出代理费、退房款、报销款以及梁伯初、梁燕荷、李汉鸿、廖瑞波、叶志全等人的工资，2018年3月6日，该账户向盛明置业公司的账户汇款517910.95元，之后的交易摘要显示“关一卡通下的结算户”。再查明，2018年3月6日，盛明置业公司、梁文贯共同出具《确认书》，载明：兹确认梁文贯为盛明置业公司的实际经营者和决策者，盛明置业公司商业登记的法定代表人梁伯初，仅仅是梁文贯以盛明置业公司名义聘请的置业经理人，代表梁文贯挂名担任公司的法定表人，梁伯初仅为公司名义上的法定代表人，公司实质上的经营者和决策者是梁文贯，因此梁伯初仅代为挂名担任盛明置业公司的法定代表人，所导致的一切风险和责任（但不限于法律责任）均应由梁文贯承担，盛明置业公司的经营风险也应由梁文贯承担，如因此造成梁伯初遭受任何损失及一切法律责任的，梁文贯均须对梁伯初作出承担和赔偿。本院认为，原告与被告盛明置业公司签订涉讼转让合同时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明置业公司之间形成预约租赁合同关系。原告与被告盛明置业公司同时签订《盛明广场装修协议》，涉讼转让合同约定了涉讼物业系毛坯交付，《盛明广场装修协议》亦明确约定了装修标准，结合两份合同约定的款项金额及支付时间，本院认定原告已支付的229585元（173004+8083×7），应包括物业使用权转让款169085元及装修款60500元。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定毛坯交付时间为2018年12月31日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2018年12月31日起算，《物业使用权转让合同》所约定的实际租赁期限为33年（2018年12月31日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2018年12月31日至2038年12月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2038年12月31日至2051年12月30日）的约定无效。关于涉讼转让合同有效部分约定的解除问题。涉讼转让合同约定盛明置业公司应在2018年12月31日前将涉讼物业毛坯交付原告，而原告累计向盛明置业公司支付转让款169085元，已超出其承租20年应支付的对价（229585元÷33年×20年），但至本案庭审辩论终结之日，盛明置业公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，仍不具备将涉讼物业交付予原告的条件，盛明置业公司迟延交付涉讼物业已超出涉讼转让合同约定的期限，致使双方于2019年8月8日签订《解除合同协议书》。虽然《解除合同协议书》约定被告如期全额退款之日为涉讼转让合同及《盛明广场装修协议》正式解除之日，但双方在《解除合同协议书》中一致同意解除涉讼转让合同及《盛明广场装修协议》，且此后双方亦并未再继续履行涉讼转让合同及《盛明广场装修协议》，故本院确认涉讼转让合同中关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定及《盛明广场装修协议》实际已于2019年8月8日解除。涉讼转让合同部分无效，有效部分已解除，《盛明广场装修协议》亦已解除，因此被告盛明置业公司应返还已收取的转让款169085元、装修款60500元予原告。根据《解除合同协议书》的约定，被告盛明置业公司如期全额退款后，双方就涉讼转让合同全部权利义务方了结，现被告盛明置业公司未按期退款，即便涉讼转让合同已协商解除，原告亦有权根据涉讼转让合同的约定，向被告盛明置业公司主张其逾期交付致使合同解除的违约责任。涉讼转让合同约定盛明置业公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金，该违约金标准过高，本院结合涉讼转让合同的履行及解除情况、盛明置业公司的过错程度、原告的预期利益及实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定盛明置业公司以原告已实际支付的转让款169085元为本金从逾期之日即2019年1月1日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予原告。原告主张装修款从2019年1月1日起按日千分之一计付违约金没有依据，被告盛明置业公司收取原告装修款，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定盛明置业公司以60500元为本金从原告主张权利之日即2019年10月9日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算利息予原告。原告主张的违约金超出以上核定部分，本院不予支持。盛明置业公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司为盛明置业公司的股东，盛明投资公司未举证证明盛明置业公司的财产独立于其财产，故盛明投资公司应对盛明置业公司的债务承担连带责任，本院对原告诉请盛明投资公司对盛明置业公司的本案债务承担连带清偿责任予以支持。被告梁伯初曾担任盛明置业公司及盛明投资公司的法定代表人，非两公司的股东，盛明置业公司虽通过以梁伯初名义开设的账户收取涉讼款项，但梁伯初举证反映该账户由盛明置业公司进行管理使用，盛明置业公司对此亦予以确认，故原告以梁伯初账户收取其款项为由，主张梁伯初对本案债务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。梁文贯与盛明置业公司共同出具的《确认书》属于两者与梁伯初之间的内部协议，并非梁文贯对外作出为盛明置业公司债务承担责任的意思表示，原告以梁文贯系公司的实际经营者及决策人并自愿承担盛明置业公司经营风险为由，主张梁文贯对本案债务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告梁文贯经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告王琼与被告佛山盛明置业有限公司于2017年7月6日签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定于2019年8月8日解除；二、确认原告王琼与被告佛山盛明置业有限公司于2017年7月6日签订的《盛明广场装修协议》于2019年8月8日解除；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款169085元予原告王琼；四、被告佛山盛明置业有限公司应支付以169085元为本金从2019年1月1日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告王琼，本项随上列第三项清；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元予原告王琼；六、被告佛山盛明置业有限公司应支付以60500元为本金从2019年10月9日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予原告王琼，本项随上列第五项清；七、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第三至六项确定的债务承担连带清偿责任；八、驳回原告王琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2841.97元，财产保全费1981.31元，合计4823.28元（原告王琼已预交），由佛山盛明置业有限公司负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费4823.28元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年一月二十日书记员  林浩成