北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初9555号原告北京汇佳科教发展有限公司，住所北京市昌平区创新路20号。法定代表人王志泽，董事长。委托代理人杨宁，北京市天元律师事务所律师。委托代理人杨连合，男，汉族，1968年5月20日生，北京汇佳科教发展有限公司职工，住址北京市顺义区。被告北京爱恩亮马桥口腔门诊部有限公司，住所北京市朝阳区东三环北路6号楼3层。法定代表人张鹏。委托代理人胡珊珊，女，汉族，1985年7月5日生，北京爱恩亮马桥口腔门诊部有限公司员工，住址北京市丰台区。原告北京汇佳科教发展有限公司（以下简称汇佳公司）诉被告北京爱恩亮马桥口腔诊所有限公司（以下简称爱恩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，于2020年1月16日公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。汇佳公司委托代理人杨宁、杨连合到庭参加了诉讼，爱恩公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。汇佳公司诉称：我公司与宁波奥克斯开云医疗投资合伙企业（有限合伙，以下简称开云企业）于2015年8月27日签订《房屋租赁合同》，约定开云企业承租我公司所有的汇佳大厦第三层整层3030平方米的“租赁区”，租期为10年，自2015年9月1日起至2025年8月31日止。租金为日租金12元／平方米，每半年支付一次；物业费每年1418040元，每年支付一次。租赁押金相当于三个月房租共计3308760元。2015年12月2日，我公司、开云企业与北京奥克斯口腔门诊部有限公司（以下简称北京奥克斯公司）签订《合同主体变更三方协议》，约定将《房屋租赁合同》的承租人变更为北京奥克斯公司。2018年2月8日，我公司又与爱恩公司及北京奥克斯公司签订《三方协议》，协议约定原《房屋租赁合同》项下的权利义务均由爱恩公司继受。依据上述约定，爱恩公司应于2018年2月25日支付下一期的半年房租6690240元，但逾期31天后直至2018年3月27日他们仅支付50%房租，即3345120元。我公司因爱恩公司拖欠另外50%房租，于2018年6月24日向他们发出《房屋租金欠缴通知书》，要求爱恩公司支付欠缴的3345120元房租及违约金，但对方拒绝支付。一直拖欠自2018年6月1日起的房屋租金以及自2018年9月1日起的物业费至今未支付。我公司无奈诉至法院，请求判令：1、爱恩公司支付违约金2033832.96元，包括两部分，因为爱恩公司迟延支付租金，从2018年2月25日至3月27日迟延支付6690240元，根据合同第四条、第九条的约定，爱恩公司应该支付这个阶段的违约金829589.76元。爱恩公司在2018年3月27日支付了房租3345120元，所以从2018年3月28日开始算，剩余租金他们也拖延不付，我们计算从2018年3月28日到6月25日，他们应付违约金是1204243.2元。之后的他们仍在拖欠，但是我们在本案中不主张了。2、爱恩公司支付拖欠的2018年6月1日到2019年8月12日的租金，每日按照36360元计算。3、爱恩公司支付2018年9月1日至2019年8月12日的物业管理费，按照3885.04元每天的标准计算。诉讼费、保全费由爱恩公司承担。爱恩公司未参加庭审，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2015年9月21日，汇佳公司同开云企业签订《房屋租赁合同》一份，主要约定)本合同项下房屋位于北京市朝阳区东三环北路6号汇佳大厦（以下简称大厦）内，承租方租赁大厦地上三层整层面积共3030平方米。本租赁区租期为10年。自2015年9月1日起至2025年8月31日止。免租期共计4个月(2015年9月1日至2015年12月31日为免租期)，含在第一年租期内。免租期内免收租金（不免物业管理费、供暖及空调费）。2015年8月31日出租方将房屋正式交付承租方，每年租金（含税金、物业管理费、供暖及空调费）14709135元。其中房租：13271400元。折合日租金12元／平方米。物业费为：1418040元，折合月费118170元。租金按每半年支付一次，物业费按年支付一次。合同签订日5个工作日内承租方交付六个月的房屋租金2181600元和一年的物业费1418040元。合同签订后每年2月25日和8月25日为出租方租金收款日，租赁方按约定数额支付。本合同签订之后每年8月25日为物业费收款日。房屋租金从第四年开始调整，在上一年的基数上调6%，以后每三年调整一次，调整日期为9月1日，调整期间为调整日往后的三个租赁年度。第一次调整的开始日期为2018年9月1日，调整期间为2018年9月1日至2021年8月31日，房屋租金以2015年租金为基数上调6%。以此类推。因承租方单方原因拖欠租金，除及时补齐应交房租外，每迟交1天，按迟交金额的千分之四支付违约金。迟交租金时间超过一个月，出租方有单方解除合同及继续向承租方追缴房租和违约金的权力，同时不承担违约和赔偿责任。此外，双方还对转租、不可抗力、合同解除等相关事项进行了约定。2015年12月2日，汇佳公司作为甲方同乙方开云企业、丙方北京奥克斯公司签订《合同主体变更三方协议》，约定甲乙双方于2015年8月27日签订的己生效的《房屋租赁合同》（下称“原合同”）正在履行中，现甲、乙、丙三方经协商一致同意，丙方取代乙方成为“原合同”的一方。乙方在本协议生效前基于履行“原合同”对甲方所享有的权利和承担的义务全部转让给丙方。本协议生效后，丙方按照“原合同”的约定享受权利和承担义务，乙方不再向甲方享有权利和承担义务。乙、丙双方必须做好资料、手续等的交接工作，因合同主体变所产生的一切费用由乙方承担。除本协议约定情形外，“原合同”其他内容不变。2017年9月1日，北京奥克斯公司更名为北京明医口腔门诊有限公司。2017年10月17日，北京明医口腔门诊有限公司更名为爱恩公司。爱恩公司向汇佳公司支付了部分租金。2018年3月27日，爱恩公司向汇佳公司发出关于变更《房屋租赁合同》相关条款的函，主要内容为：1、以双方签订补充协议的方式变更《房屋租赁合同》第四条的约定：租金支付由每半年支付—次变更为每三个月支付—次。2、以双方签订补充协议的方式变更《房屋租赁合同》第九条约定：迟延支付租金每日按照迟交金额千分之四支付违约金变更为迟延支付租金每日按照迟交金额的万分之三支付违约金。3、鉴于贵我双方正在协商变更租金支付方式，且我司已支付了三个月即2018年3月1日-2018年5月31日的租金，贵司应同意我司不按《房屋租赁合同》的约定承担逾期支付租金的违约责任。4、请贵司收到本函后2日内给予书面答复意见。汇佳公司收到函件后未同意变更要求。2018年6月7日，爱恩公司又向汇佳公司发出关于北京爱恩亮马桥口腔门诊部房屋租金缴纳时间宽限的公函，主要载明：对于我司未能及时支付：2018年6月至8月份房屋租金深表歉意。近期，由于我司现金流紧张，我司正在向集团公司积极协调资金调配。望贵司予以宽限该款项的支付期限。我司争取在两周内将剩余房租该笔款项支付至贵司指定账户，给予贵公司相关部门工作带来不便请多包涵。2018年6月25日，汇佳公司向爱恩公司发出房屋租金欠缴通知书，主要内容为依据《房屋租赁合同》第四条房租、物业费支付及调整办法规定，贵司应于2018年2月25日前支付2018年6月1日至2018年8月30日房屋租金3345120元，至我司发函之日尚未收到上述费用。依据《房屋租赁合同》第九条第二款第二项，贵司应支付违约金为2269445.76元。综上所述，贵司应支付房屋租金3345120元，逾期付款的违约金为2269445.76元，合计：5614565.76元。望贵司收到房屋租金欠缴通知书3个工作日内支付上述费用。如贵司逾期未履行合同约定，我司将依照合同维护我司合法权益。次日爱恩公司收到该函件。上述事实，有《房屋租赁合同》、《合同主体变更三方协议》、房屋租金欠缴通知书、当事人陈述等在案佐证。本院认为：汇佳公司与开云企业签订的《房屋租赁合同》、汇佳公司同开云企业、北京奥克斯公司签订的《合同主体变更三方协议》均是各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定严格履行。承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。爱恩公司承接了开云企业在《房屋租赁合同》中的全部权利义务，理应按照合同标准按时足额支付租金。从在案证据来看，2018年2月25日，爱恩公司本应支付半年的房租，但他们并未支付，一直到2018年3月27日才支付了3345120元，相当于92天的房租。而2018年6月1日到2019年8月12日的租金该公司一直未予支付，因此汇佳公司要求爱恩公司按照合同约定的每日36360元标准，支付2018年6月1日到2019年8月12日租金的请求本院予以支持。关于违约金，合同中虽然约定了违约条款，但其计算方式导致数额严重畸高，本院依法调整，依据爱恩公司的付款情况，确定该公司2018年2月25日至3月26日，以6635700元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向汇佳公司支付违约金；从2018年3月27日至2018年6月25日，以3290580元为基数，仍以中国人民银行同期贷款利率的标准向汇佳公司支付违约金。最后，针对物业费问题，爱恩公司应当承担证明支付情况的举证责任，但其经本院依法传唤未出庭应诉，放弃了举证权利，应当承担相应的不利后果，汇佳公司要求爱恩公司按照3885.04元每天的标准支付2018年9月1日至2019年8月12日的物业管理费，有事实和法律依据，本院一并予以支持。爱恩公司经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告北京爱恩亮马桥口腔门诊部有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京汇佳科教发展有限公司二〇一八年六月一日至二〇一九年八月十二日租金（按照每日三万六千三百六十元的标准计算）。二、被告北京爱恩亮马桥口腔门诊部有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京汇佳科教发展有限公司违约金，具体计算方式为：以六百六十三万五千七百元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自二〇一八年二月二十五日计算至二〇一八年三月二十六日；以三百二十九万零五百八十元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自二〇一八年三月二十七日计算至二〇一八年六月二十五日。三、被告北京爱恩亮马桥口腔门诊部有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京汇佳科教发展有限公司二〇一八年九月一日至二〇一九年八月十二日的物业管理费（按照每日三千八百八十五元四分的标准计算）。四、驳回原告北京汇佳科教发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六万八千九百零一元，原告北京汇佳科教发展有限公司负担八千九百零一元（已交纳），被告北京爱恩亮马桥口腔门诊部有限公司负担六万元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇二〇年一月二十一日书记员  姚澍峥