山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初4860号原告：康志豪，男，1983年5月21日出生，汉族，住太原市，身份号码×××。委托诉讼代理人：薛亚奇，女，系原告康志豪妻子，住太原市。被告：太原市鸿金宝物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区双塔北路79号1幢，统一社会信用代码×××。法定代表人：裴容，经理。委托诉讼代理人：郭志刚，山西德珲律师事务所律师。委托诉讼代理人：于利峰，山西德珲律师事务所律师。原告康志豪与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并于2018年12月31日作出（2018）晋0106民初3791号民事判决书。原告不服该判决，向太原市中级人民法院提起上诉。太原市中级人民法院于2019年5月29日作出（2019）晋01民终2287号民事裁定书，裁定撤销（2018）晋0106民初3791号民事判决、发回本院重审。本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康志豪及其委托诉讼代理人薛亚奇，被告委托诉讼代理人于利峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康志豪向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠租金75679元及截至2018年3月12日的违约金22001元（之后按日按应付租金的万分之一计算到实际付清之日）；2.本案诉讼费用由被告承担。原告主张的事实与理由：原告于2004年购买太原市迎泽区双塔北路79号B座3003号商铺，并于2006年4月11日与被告签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》，合同约定原告将房屋出租给被告。2011年10月15日，被告及山西八闽服饰品牌之都有限公司（以下简称八闽公司）与鸿金宝业主管理委员会签订《商场移交协议》，将商场移交给鸿金宝业主管理委员会。被告长期对外收取商场租金，但是却不向原告支付房屋租金，造成原告严重经济损失，原告长期向被告主张均未果。故原告诉至法院，请求法院维护原告合法权益。被告太原市鸿金宝物业管理有限公司辩称，1.2008年1月22日原告与被告签订商铺租赁补充协议，约定2008年租金为9707元；2009年1月1日原告与八闽公司签订了《商铺租赁经营协议》，约定租赁期限为2009年1月1日至2028年12月31日，2009年起的租金应当由八闽公司承担。2.支付租金的具体情况：2004年12月13日支付2005年全年租金34587.6元，2007年1月25日支付2006全年租金38911元，2008年1月23日支付2007年上半年租金17472元，2008年1月22日支付2007年下半年20%的租金3495元，2008年12月27日支付2008年50%的租金4854元，现尚欠2007年下半年80%的租金及2008年半年租金。3.原告未提供证据证明其在与被告的租赁关系解除后1年内向被告请求支付租金，根据我国民法通则及相关司法解释的规定，原告请求支付租金的诉讼时效为1年，原告的请求已经超过了诉讼时效，依法丧失胜诉权。4.原告主张的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对以下证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的《被告工商登记信息》《房屋所有权证》《广州白马（山西）服装市场商铺租赁经营合同》《还款计划》《警院司鉴中心[2019]痕鉴字第70号痕迹检验意见书》。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的《承包经营合同书》，被告认为，原告未提供原件，不予质证；对原告提交的《商场移交协议》，被告质证后认为，该证据仅能证明2011年10月15日起商场已经移交给鸿金宝业主管理委员会，被告仅是同意业主管理委员会使用被告的相关经营手续，商场实际由其使用，与被告无关，不能证明被告是合同的实际履行主体；对原告提交的《美特好连锁超市房屋租赁合同》，被告质证后认为，该合同在同意书后面有美特好租赁的具体商铺为B座一层，与本案无关，且合同书第二页第二条第三项也写明租赁的是B座一层，其他与本案无关，不予质证；对原告提交的《马艳玲证人证言》，被告认为，由于证人未出庭，不予质证；对原告提交的《信访材料》，被告质证后认为，材料无原件，也没有相关信访单位出具的证明，只能证明原告去相关信访单位主张权利，不能证明原告去被告单位主张过权利；对原告提交的《山西晚报及被告发布的宣传单》，被告质证后认为，该证据只是山西基磊房地产公司发布的宣传广告，不能证明在实际履行过程中到底是返租还是委托租赁，实际在委托过程中一开始签订的广州白马协议是被告与业主签订的，到2009年原告与八闽公司签订了房屋租赁协议，原、被告之间的租赁关系终止，2009年之后的租金不应当由被告承担；对原告提交的《业主张运桃、邢爱英的商铺租赁经营合同》，被告质证后认为，该合同合法有效，不存在强迫之说，被告经查阅大部分八闽公司协议，乙方负责人签字处均为李庆雄，李庆雄是八闽公司的负责人，不是被告的负责人，原告提交了八闽协议说明包括原告在内的业主是知情的，该证据中的签字看不出是谁签的；对原告提交的《补充协议》，被告质证后认为，协议约定的是2013年之后美特好超市的租赁情况，原告的诉求是截至2011年10月15日，与原告诉求无关，不予质证；本院认为，原告提交的上述证据，虽有的为复印件，但结合所有证据的内容、来源、形式以及与本案事实的相关性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。对被告提交的《商铺租赁补充协议》，原告对真实性不认可；本院认为，虽原告对该补充协议的真实性不认可，但未申请鉴定，且原告在主张租金和违约金时依据了该协议，故本院予以确认。对被告提交的2004年12月13日的《收条》（客户签字为冯翠香代领）、2007年1月25日的《收条》（客户签字为康旭田代）、2008年1月22日的《收条》（客户签字为康旭田），2008年1月23日的《收条》（客户签字为康旭田），原告认为该四张收条均显示为他人代领;对被告提交的2008年12月27日的《收条》（客户签字为康志豪），原告对真实性不认可,称不是原告本人所签；本院认为，被告称被告提交的2004年12月13日的《收条》、2007年1月25日的《收条》支付的为2005年、2006年的租金，而本案原告主张的为自2007年之后的租金，故对该两张《收条》本院不予确认；原告在其主张的租金明细中已核减了其余三张《收条》载明的数额，视为原告的自认，本院对其余三张《收条》予以确认。对被告提交的《商铺租赁经营协议》（载明的甲方为康志豪并捺有指印、乙方八闽公司加盖了印章），原告认为甲方的签字不是原告所签，并申请指印鉴定；经本院委托鉴定，甲方处的手印不是原告所留，对该《商铺租赁经营协议》本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年4月11日原告康志豪（作为出租人、甲方）与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司（作为承租人、乙方）签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同》(合同号477)。其中约定：甲方已购买了“基磊鸿金宝项目”B3003号商铺（以下简称“商铺”），甲方将商铺出租给乙方；租赁期间为10年，自2006年1月1日至2015年12月31日止；商铺年租金总额为38911元；从本合同签订时起，乙方每年分两次支付甲方租金，乙方于每年6月30日前一次性全部支付甲方当年前半年租金，12月31日前一次性支付甲方当年后半年租金；乙方逾期支付甲方租金的，乙方应自逾期之日起至应支付租金全部支付之日止，按日按应支付租金额的万分之一承担违约金。2008年1月22日，原告与被告就双方签订的《商铺租赁经营合同》进行变更、达成《商铺租赁补充协议》，其中约定：在原合同期限内增加三年启动期、期限为2008年1月1日起至2010年12月31日止，原合同相应推后执行；从2008年1月1日起至2008年12月31日止的年租金为9707元；从2009年1月1日起至2009年12月31日止的年租金为11648元；从2010年1月1日起至2010年12月31日止的年租金为12619元；付款期限按原合同执行；三年启动期结束后，双方继续按原合同履行，期限相应顺延，租金标准按原合同执行。2008年1月23日，原告与被告及八闽公司签订了《还款计划》，其中载明：业主康志豪2007年下半年应领租金17473元，2007年下半年实领租金3495元，仍欠13978元。2008年1月23日的《收条》载明收到2007年回租金17472元，2008年1月22日的《收条》载明收到2007年后半年租金3495元；2008年12月27日的《收条》载明收到2008年返租金4854元。原告主张的租金及违约金明细为：1.2007年上半年租金1984元(即半年租金19456元减去17472元)、2007年下半年租金13978元（即按与被告签订的还款计划，被告欠13978元）、2008年下半年租金4853元（即按与被告签订的商铺补充协议，年租金9707元减去4854元）；该部分未付租金截止2018年3月12日的违约金共计为7608元。2.2009年的租金11648元（即按原告与被告签订的商铺租赁补充协议）、2010年的租金12620元（即按原告与被告签订的商铺租赁补充协议）、2011年1月1日至2011年10月15日的年租金30596元（即按与被告签订的商铺租赁合同，38911元÷365天×287天）；该部分未付租金截止2018年3月12日的违约金共计为14393元。另查明，2007年2月10日，被告太原市鸿金宝物业管理有限公司与钟志孟、陈水筑、陈建立、李庆雄签订《承包经营合同书》，约定被告将位于太原市双塔北路79号的商场发包给钟志孟、陈水筑、陈建立、李庆雄经营，承包期限自2007年2月10日至2015年12月31日。后钟志孟于该合同履行前退出了承包合作项目。陈水筑、陈建立、李庆雄为了管理承包项目于2007年4月29日成立了八闽公司。八闽公司承包后，投入了资金用于商场运营和招商，并引进麦当劳和美特好超市等项目。后因八闽公司经营不善，亏损持续加巨，无力再继续经营，八闽公司（作为甲方）于2011年10月15日与被告（作为乙方）、鸿金宝业主管理委员会（作为丙方）签订《商场移交协议》，其中载明：甲方向乙方承包经营位于太原市双塔北路79号鸿金宝商业项目，包括A座、B座两部分；乙方为该商业项目的物业管理方、丙方于2008年1月由该鸿金宝商业项目业主大会代表推选设立；三方协商一致，终止甲方承包经营商场，商场移交丙方，由丙方负责商场的运营和管理；丙方接管商场后，可以使用乙方的经营手续，包括印鉴和物业管理资质，实施商场统一经营管理，如需乙方提供税务票据，丙方须承担一切相关税费；甲方将该商场经营管理有关的一切证照、资料全部移交丙方（包括但不限于美特好超市、麦当劳及其它入驻商户签订的合同及与商铺业主签订的租赁合同等），移交后由丙方负责继续管理；甲方移交日之前因经营管理该商场所形成的一切债务（包括对乙方的债务）仍然由甲方负担偿还，如因此给乙、丙双方造成经济损失的，甲方应当承担赔偿责任；商场移交后，原甲方财务账册进行封存、由三方签封，由乙方保管；三方商定于2011年10月15日办理商场移交事宜；丙方承诺，丙方取得业主大会及业主的认可，全权代表业主管理商场及签订履行本协议。本院认为，原告康志豪与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司签订的《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同》、《商铺租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从合同签订时起，被告应按合同约定向原告支付租金。根据查明的事实，被告应支付原告自2006年1月1日至2011年10月15日期间所欠租金；被告未按约向原告康志豪支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。经核算，被告欠付原告2007年上半年租金1984元、2007年下半年租金13978元、2008年下半年租金4853元、2009年全年租金11648元、2010年全年租金12619元、2011年1月1日至2011年10月15日的租金30596元，合计为75678元；原告主张的截至2018年3月12日的违约金合计为22001元，不违反双方的约定；自2018年3月13日起至租金实际付清之日止的违约金，应以未支付的租金为基数，按日万分之一计算。对原告相应的诉讼请求本院予以支持。诉讼时效因提起诉讼当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。商铺其他业主的陈述均可相互印证业主们从未间断催要房租，故诉讼时效已构成中断，对被告提出的原告诉讼已过诉讼时效的答辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告康志豪租金75678元；二、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告康志豪截至2018年3月12日的违约金22001元，并支付自2018年3月13日起至租金实际付清之日止的违约金（该违约金以上述第一项判决中未支付的租金为基数，按日万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2242元（原告已预交），全部由被告太原市鸿金宝物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 长 赵全龙人民陪审员 郭雅璟人民陪审员 郝燕芝 二〇二〇年一月九日书 记 员 何 琳相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。