江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11255号上诉人（原审原告）：吴清怡，女，1998年1月15日生，汉族，学生，住南京市玄武区。上诉人（原审原告）：吴效华，男，1964年8月9日生,汉族，西门子有限公司员工，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：凌建豪，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵东，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京嘉业商业管理有限公司，住所地在南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1栋102室。法定代表人：谈博娴，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪俊，北京市中伦（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春玲，北京市中伦（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京嘉业房地产开发有限公司，住所地在南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢102室。法定代表人：滕达，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪俊，北京市中伦（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春玲，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上诉人吴清怡、吴效华因与被上诉人南京嘉业商业管理有限公司（以下简称嘉业商管公司）、南京嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业房地产公司）合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初7756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴清怡、吴效华上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人并未通知上诉人要求交付商铺，从《告知函》的内容来看，并非要求交付商铺。且《告知函》未写明签署确认单的地址、联系人以及联系电话，上诉人根本无法联系办理签署确认单的手续。二、《告知函》设定的签署确认单的时间不合理。其要求在2017年8月4日前签署确认单，但该函出具时间是2017年8月1日，邮寄时间是2017年8月2日，包括上诉人在内的大部分业主收到该函的时间是在2017年8月4日之后。故该告知函应属无效，被上诉人依法应另行确定合理的时间，并写明办理相关手续的地址、联系人姓名，电话等，并通知上诉人。一审法院以酌定的方式确定一个月的交接时间不合理，且该一个月时间显然不应从2017年8月4日起算。三、案涉商铺采取的系售后返租的交易模式，《委托经营管理合同书》系《商品房预售合同》的补充协议，预售合同关于交付标准的约定对本案同样适用。四、从商铺的现状来看，包括上诉人在内的业主根本无法确认自身商铺的具体位置，更谈不上实际接收商铺。综上，请求改判如所请。嘉业商管公司、嘉业房地产公司辩称：一、嘉业商管公司已经履行了商铺的返还义务，委托经营期满后，嘉业商管公司已经将案涉商铺腾空返还，2017年8月发函是要求办理交接手续。上诉人如果觉得交接时间过短，应当在收到函件后的合理期限内前往现场办理交接手续。一审法院酌定该合理期限为一个月，嘉业商管公司没有异议。嘉业商管公司一直在嘉业国际城5号楼办公，上诉人也就《告知函》向嘉业商管公司发出了回函，其并非不知道嘉业商管公司的联系地址。二、根据案涉商铺的原状，商品房预售合同及委托经营管理合同的约定，上诉人无权以商铺不符合买卖合同约定为由拒绝接收。案涉商铺是虚拟产权，并非独立商铺，各商铺客观上是一个整体空间，相互之间本就没有实体隔断。且嘉业商管公司并非商品房预售合同的当事人，不受上诉人与嘉业房地产公司之间买卖合同中关于交付标准的约定。根据委托经营管理合同的约定，上诉人将案涉商铺结构改造和装修权限委托给嘉业商管公司，亦未约定返还商铺时必须对结构进行改造或装修复原。三、在发送告知函前，嘉业商管公司已经委托南京市房管局测绘大队根据个商铺的位置四至进行了现场标点，根据虚拟式产权商铺的特殊性，以此种方式明确产权界限符合相关规定。四、案涉商铺所在的嘉业国际城5号楼虽然采用售后返租的销售模式，但嘉业房地产公司本身也持有50%左右产权。委托经营管理期满后，嘉业商管公司一直积极寻找整体的处置方案，从合同约定，商铺性质来看，嘉业商管公司没有义务对商铺进行隔断，且隔断也势必破坏商场整体结构，导致无法正常经营，损害全体业主整体利益。综上，请求驳回上诉，维持原判。吴清怡、吴效华向一审法院起诉请求：1.判令嘉业商管公司向吴清怡、吴效华支付店铺占用费154864.51元（自2016年10月19日起至2019年6月30日）及利息（自起诉之日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计）。2.判令嘉业房地产公司对嘉业商管公司应当向吴清怡、吴效华支付店铺占用费与利息承担连带清偿责任。3.判令嘉业商管公司、嘉业房地产公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，吴清怡、吴效华变更第一项诉讼请求为：判令嘉业商管公司支付店铺占用费154864.51元【1436116.5元×4%÷365天×984天（自2016年10月19日起至2019年6月30日止），并按该标准计算至按约定的标准返还商铺之日止】及利息【以154864.51元（2016年10月19日至2019年6月30日的占用费）为基数，自起诉之日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算】。一审法院认定事实：2009年10月2日，吴清怡、吴效华与嘉业房地产公司签订一份《嘉业国际城》商品房预售合同，约定：吴清怡、吴效华购买南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城5幢82室，购房款1436116.5元，建筑面积34.2平方米。双方还对装饰装修、设备标准、配套基础设施等作了约定，即外墙为进口陶板及玻璃幕墙、内墙为轻质隔墙及玻璃隔断、分户门为玻璃门、顶棚为批白、供配电等。2009年12月23日，吴清怡、吴效华取得一份购房发票，金额为1436116.5元。2010年7月1日，吴清怡、吴效华取得产权证，载明建筑面积为35.07平方米，房屋坐落为庐山路158号嘉业国际城5幢2-49室。一审另查明，2009年10月2日，吴清怡、吴效华与嘉业商管公司、嘉业房地产公司就涉案商铺签订一份《嘉业国际城五号楼SHEWALK购物中心店铺委托经营管理合同书（A）》，约定：吴清怡、吴效华委托嘉业商管公司对该商铺进行长期管理，管理期限自商铺交付日起20年；吴清怡、吴效华另将该商铺5年经营权委托给嘉业商管公司，委托管理权包括经营收益权、租赁权、转租权、结构改造和装修权等；嘉业商管公司应支付5年经营期内的经营收益金，第一、二年度的经营收益金分别按购买该商铺的买卖合同成交总金额的6%计算，第三、四、五年度的经营收益金分别按购买该商铺的买卖合同成交总金额的8%计算；经营期满前三个月，吴清怡、吴效华可与嘉业商管公司协商自营或继续委托该公司行使经营权；嘉业房地产公司同意作为嘉业商管公司的担保方，对嘉业商管公司向吴清怡、吴效华支付经营收益金的义务承担连带担保责任；双方在合同中所述的联系地址、联系人均是真实准确的，送达有关书面文件均以该地址为准；该合同是预售合同的补充协议等。庭审中，双方确认五年委托经营期至2015年7月31日届满。一审还查明，2015年11月24日，嘉业商管公司作出一份《关于南京嘉业国际城5号楼部分业主代表意见的回复》，载明：根据《店铺委托经营管理合同书》约定，嘉业商管公司对委托商铺享有20年委托管理权及5年委托经营权；至2015年7月31日，委托经营权期届满，双方不再继续委托经营，因此转入委托管理模式；业主可继续委托嘉业商管公司统一招商或自行招商、自主经营；因20年委托管理期限尚未届满，故业主无权要求交付商铺。一审又查明，嘉业商管公司提供一份落款日期为2017年8月1日的《致南京嘉业国际城五号楼业主的告知函》（函内抬头为：致吴清怡、吴效华），其主要内容为：委托经营期满前，我司已与原承租人解除合同、腾空商铺，并发函告知贵方委托经营期即将届满，后贵方未再继续委托我司经营；2015年7月31日经营期满后，我司即已向贵方完成商铺的返还；现我司公告如下：请贵方于2017年8月4日前至我司就商铺交接事宜签署确认单，逾期未签署的，视为确认商铺已完成返还。根据回单显示：该邮件于2017年8月2日妥投。吴清怡、吴效华的质证意见为：收到该函件，从嘉业商管公司函件内容来看，系要求确认于2015年7月31日返还了商铺，而非要求2017年8月4日前交付商铺；从发送时间来看，吴清怡、吴效华无法在该时限前办理交接手续，即嘉业商管公司设置的时间不合理，应属无效；嘉业商管公司未列明联系人、联系地址等，吴清怡、吴效华亦无法办理交接手续；虽然双方约定了联系地址，但此系格式条款，加重了吴清怡、吴效华的义务，亦应属无效。庭审中，吴清怡、吴效华称嘉业商管公司有权在不影响整体结构的情况下进行合理装修、改造和布局，但其擅自改变结构，已经构成违约；虽然嘉业商管公司在该商铺贴了编号，但未作隔断，故吴清怡、吴效华无法确定具体位置，无法收房；虽然委托经营管理合同未约定返还的标准，但该合同系预售合同的补充协议，故应根据预售合同约定的标准，由嘉业商管公司恢复改造部分后交还。一审再查明，2019年4月29日，南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终3935号民事判决，判令：一、嘉业商管公司向吴清怡、吴效华支付涉案商铺2015年8月1日至2016年10月18日期间的占用费69878元（1436116.5元×4%÷365天×444天）、利息；二、嘉业房地产公司承担连带清偿责任。一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。根据涉案《委托经营管理合同》的约定，一审法院认定嘉业商管公司应在五年经营期满后将涉案商铺交还给吴清怡、吴效华。但是，根据嘉业商管公司于2015年11月24日出具的《回复》内容，可以确认其曾存在拒绝交还商铺的行为。因合同期满后，嘉业商管公司未交还涉案商铺，并继续占有使用，故一审法院认定其应支付占有使用费。根据查明的事实，一审法院认定嘉业商管公司已履行通知交付商铺的义务，故吴清怡、吴效华应及时办理交接手续，并对吴清怡、吴效华有关“约定联系地址的条款为格式条款，加重了吴清怡、吴效华的义务，应属无效”的意见，依法不予支持。因嘉业商管公司在《告知函》中给予的交付时间明显不合理，根据公平原则，并结合本案实际情况，一审法院酌定吴清怡、吴效华应在一个月内办理交接手续，即其应自行承担超出合理期间外的损失，并对吴清怡、吴效华主张2017年9月4日之后占用费的诉讼请求，依法不予支持。根据约定，一审法院认定嘉业商管公司有结构改造、装修的权利，并对吴清怡、吴效华“嘉业商管公司擅自改造结构，构成违约”的意见，依法不予支持。虽然《委托经营管理合同》是预售合同的补充协议，但该合同未约定经营期满后的返还标准，故不能推定适用预售合同约定的标准进行返还。并且，涉案商铺系产权式商铺，其特点和性质决定了进行实体隔断必然会损害到其他业主的合法利益，故一审法院对吴清怡、吴效华“应恢复后返还”的意见，依法不予支持，并认定嘉业商管公司有权按照该商铺的现状进行返还。因嘉业商管公司已标注了该商铺的编号，故一审法院认定可以确认其具体位置、四至等，并对吴清怡、吴效华“无法收房”的意见，依法不予支持。因该系列案件中各业主购买商铺的价格不一致，如根据询价的租金标准计算占用费，将导致业主内部利益不均衡，故一审法院认定应参照有关经营收益金的约定计算。根据涉案商铺所处的地理位置、实际出租经营状况、涉案楼栋中部分商铺空置、涉案产权式商铺的特殊性质等，一审法院对吴清怡、吴效华主张按买卖合同成交总金额的4%计算占用费的诉讼请求，依法予以支持，即嘉业商管公司应支付50519.82元【1436116.5元×4%÷365天×321天（2016年10月19日至2017年9月4日）】。因嘉业商管公司逾期未支付该费用，故一审法院对吴清怡、吴效华主张自2019年7月29日起，按中国人民银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，依法予以支持。虽然嘉业房地产公司仅承诺对嘉业商管公司向吴清怡、吴效华支付经营收益金的义务承担连带担保责任，但涉案商铺系其开发、销售，在购买、签订《委托经营管理合同》时，吴清怡、吴效华对其具有合理信赖及预期，故一审法院认定其应对上述占用费及利息承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，一审法院判决：一、南京嘉业商业管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向吴清怡、吴效华支付店铺占有使用费50519.82元及利息（以50519.82元为基数，自2019年7月29日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、南京嘉业房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回吴清怡、吴效华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3397元，减半收取1698.5元，由吴清怡、吴效华负担1138元，由南京嘉业商业管理有限公司、南京嘉业房地产开发有限公司共同负担560.5元。二审中，上诉人认为案涉房屋并未实际腾空，且商铺之间有隔断与分户门。双方当事人对一审法院认定的其他事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，上诉人提交案涉商铺相关案件的部分业主参加会谈的视频光盘（一张）及摘录一份，以证明各商铺并非虚拟式产权商铺，同时证明嘉业房地产公司未按约定将商铺恢复成有隔断、分户门的原始状态，进而证明嘉业公司没有完成商铺的交付义务。嘉业房地产公司、嘉业商管公司质证认为，其对该证据真实性没有异议，但对关联性和证明目的不予认可。1、该视频光盘属于视频资料，没有提供原始载体，不符合法定的证据形式，视频中业主身份不明，代表嘉业商管公司发言的周玲玲是物业公司工作人员，且其已从物业公司离职，其陈述内容不能代表嘉业商管公司的意思。2业主诉请要求嘉业商管公司给付使用费，同时要求嘉业房地产公司承担连带责任，根据合同相对性，业主提供该份证据意图证明嘉业房地产公司没有按照约定将商铺恢复为有隔断、分户门的原始状态，与嘉业商管公司在本批次案件中应该承担的占用费没有关联。从双方交谈的内容看，双方对商铺的交付标准存在争议，周玲玲表示嘉业没有占用的理由，也并未拒绝交付，而是认为进行隔断会导致商场彻底陷入无法经营的状态，而业主方则是以商铺没有隔断为由拒绝接受商铺。3、该证据系双方就商铺交付事宜在案外的协商，嘉业房地产公司并未对商铺交付标准进行过任何承诺。4、虽然预售合同附件4约定商铺有隔断、分户门，但因签订预售合同当天就签订了委托经营管理合同，实际交付时并没有隔断、分户门，双方是按照虚拟式产权商铺完成了交付，而且委托经营管理合同约定嘉业商管公司有权对商铺进行结构改造，该合同也是对预售合同的补充，现业主以非虚拟式产权商铺为由要求被上诉人继续支付占有使用费，也与双方的行为不符。该证据在相关案件中一并组织质证，双方当事人亦一致确认该质证意见适用于本案。对此，本院经审查认为，上诉人提交的证据只能证明部分业主对交接商铺提出异议，但不足以证明案涉商铺存在无法交接的现实障碍。二审另查明，被上诉人嘉业商管公司曾委托南京康迪亚房地产测绘事务所有限公司在2015年11月24日出具了关于庐山路158号嘉业国际城5幢1-4层《房屋面积测绘成果书》。本院认为：本案二审中的争议焦点为：上诉人吴清怡、吴效华主张的房屋占用使用费计算期限的截止时间应当如何确定。从本案查明的事实看，上诉人等业主与两被上诉人就案涉商铺产生的纠纷早已存在，本案中双方为案涉商铺的交付问题发生争议。一、关于交付的状态问题。上诉人主张案涉商铺装修情况不符合商品房预售合同约定的条件、四至不明，故其无法接收商铺。（一）关于案涉商铺的装修约定。嘉业房地产公司与上诉人签订的《商品房预售合同》附件4约定了房屋的装修情况，同日上诉人吴清怡、吴效华（甲方）与被上诉人嘉业商管公司（乙方）签订《店铺委托经营管理合同书》约定嘉业商管公司有权对案涉商铺进行装修改造，本协议是该物业《南京市商品房预售合同》之补充，与该物业《南京市商品房预售合同》具有同等法律效力。虽然上诉人与被上诉人嘉业房地产公司约定了商铺的装修状态，但是上诉人并未实际收房，且在同日与被上诉人嘉业商管公司签订委托经营管理合同，授权被上诉人嘉业商管公司对案涉商铺进行装修改造，亦未约定商铺交还时的状态，故上诉人主张案涉商铺应恢复至预售合同中约定的状态没有依据，本院对此不予支持。（二）关于商铺的四至问题。从本案查明的情况看，被上诉人委托案外人进行了点位测量并且张贴了号码纸，并于2017年8月1日向上诉人发送告知函要求交接商铺，上诉人收到该函件后至今已经两年多，现上诉人及相关案件其他业主提交的证据并不能充分证明案涉商铺存在无法确定四至的现实障碍，故上诉人在本次诉讼中以此为由认为商铺不符合交接的条件没有依据，本院对此不予支持。二、关于交付的时间问题。从本案查明的事实看，本案被上诉人嘉业商管公司并未实际向上诉人交付商铺，但在2017年8月1日向上诉人发送告知函要求上诉人前来办理商铺交接。该告知函的物流显示已经妥投，上诉人亦确认收到该函件。上诉人收到告知函后长时间未能与被上诉人就商铺的接收问题进行沟通协商，亦未在本案中举证证明存在其无法接收商铺的实质性障碍，故一审法院依法酌定上诉人收到告知函后的一个月为双方交接的合理期间、即2017年9月4日为双方的交接日期并无不当。综上，本案可以视为被上诉人已经在2017年9月4日交付商铺，该日期应为上诉人主张房屋占有使用费的截止时间，上诉人无权向被上诉人主张该日期之后的房屋占有使用费。虽然本院依据本案存在的特殊情况认定案涉商铺视为已经交付，但恢复原状交付系合同终止履行的应有之义，而案涉商铺目前并未实际交付，故在后续处理过程中，上诉人和被上诉人应当相互配合做好案涉商铺的交接工作。另外，为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，本案占有使用费50519.82元的利息应从2019年7月29日起按中国人民银行同期贷款利率计付至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际支付之日止。综上所述，上诉人吴清怡、吴效华的上诉请求不能成立，应予驳回；但因出现新情况，本院对一审法院利息的计算方式进行变更，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初7756号民事判决第二项、第三项；二、变更南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初7756号民事判决第一项为：被上诉人南京嘉业商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向吴清怡、吴效华支付店铺占有使用费50519.82元及利息【利息应从2019年7月29日起按中国人民银行同期贷款利率计付至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际支付之日止】。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2387元，由上诉人吴清怡、吴效华负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年一月六日书记员  王 凤