湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终10号上诉人（一审原告）：赵士梅，女，汉族，1976年8月21日出生，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：蒲卫国，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：怀化市阳光房地产开发有限责任公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路460号。诉讼代表人：杨志中，怀化市阳光房地产开发有限责任公司管理人负责人。委托诉讼代理人：李攀，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付亚争，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原审第三人：刘移民，男，1967年6月15日出生，汉族，住湖南省祁东县。原审第三人：梁顺怀，男，1970年12月29出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。原审第三人：龚福龙，男，1976年10月24日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。原审第三人：杨林，男，1967年7月12日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。原审第三人：徐克明，男，1970年8月8日出生，汉族，住安徽省桐城市。原审第三人：申朝晖，男，1977年2月6日出生，汉族，住湖南省邵东县。原审第三人：陈均，男，1985年9月2日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原审第三人：彭兰花，女，1970年12月30日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。原审第三人：孙登喜，男，1973年7月29日出生，汉族，住安徽省长丰县。原审第三人：赵某，女，1966年3月20日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。原审第三人：刘某，男，2003年7月27日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。法定代理人：赵某（刘某母亲），女，1966年3月20日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。原审第三人：赵娣，女，1991年1月15日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。原审第三人：刘湘，女，2000年12月29日出生，住安徽省宿州市泗县。原审第三人共同委托诉讼代理人：蒲卫国，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。上诉人赵士梅因与被上诉人怀化市阳光房地产开发有限责任公司（以下简称阳光公司）、原审第三人刘移民、梁顺怀、龚福龙、杨林、徐克明、申朝晖、陈均、彭兰花、孙登喜、赵某、刘某、赵娣、刘湘（以下简称刘移民等十三人）商品房买卖合同纠纷一案不服湖南省怀化市中级人民法院（2018）湘12民初121号民事判决，提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人赵士梅、刘移民等十三人共同委托诉讼代理人蒲卫国，阳光公司委托诉讼代理人李攀到庭接受询问。本案现已审理终结。赵士梅上诉请求：一、撤销湖南省怀化市中级人民法院（2018）湘12民初121号民事判决第二项；二、确认赵士梅对阳光公司享有211645元的购房债权；三、判令阳光公司协助赵士梅办理其在怀化市“阳光上东国际”购买的2213号房屋产权证书。事实与理由：一、本案借款债务经双方协商一致变更为商品房买卖关系后，借款债务已经消灭。1.根据我国《民法总则》及《合同法》规定的基本原则，当事人在购房协议中已经明确约定消灭阳光公司的借款债务：“因甲方不能按双方约定还本付息，现甲方自愿同意将上述全部借款及结算至2015年5月28日的利息转为乙方向甲方的购房款。”该约定即借款转为购房款后，借款债务消灭。2.刘移民等十三人与阳光公司之间的借贷关系经过双方协商一致已经解除，基于借贷关系而发生的债权债务因设立新的商品房买卖合同法律关系而归于消灭。3.2015年6月1日借款合同终止后，阳光公司未再偿还借款本金和利息，双方均积极履行商品房买卖合同。4.本案借款转为购房款的法律性质应当参照2017年最高人民法院发布的第15批指导性案例之案例七十二号进行认定，一审根据代物清偿理论认定新旧债务并存与该指导案例相矛盾。二、一审判决适用《中华人民共和国企业破产法》第16条的规定，认定赵士梅要求确认购房人债权并要求阳光公司履行交付房屋的主张属于个别清偿系错误认定。1.赵士梅与阳光公司之间的商品房买卖关系依法成立，应当依法受到法律平等保护。2.赵士梅请求人民法院确认购房债权的行为系依法申报债权后未被确认的救济措施，不属于要求个别清偿。怀化市中级人民法院受理阳光公司破产重整案件后，赵士梅依法申报购房债权，破产管理人不予认可，并告知赵士梅有权以诉讼方式向怀化市中级人民法院提起诉讼。因此，赵士梅提出请求确认购房债权系管理人不予认可其购房债权后，依法通过诉讼途径维护自身合法权益。3.赵士梅在一审中没有提出要求阳光公司交付房屋的诉讼请求，但一审法院认定刘移民等十三人要求交付房屋属于个别清偿行为，无事实和法律依据。三、一审判决认定“赵士梅不是借口合同主体，与阳光公司之间也没有购房意思表示”系错误认定。赵士梅虽然不是借口合同的主体，但是其系出借人之一梁顺怀的妻子，梁顺怀出借给阳光公司的款项属于夫妻共同财产，根据法律规定，赵士梅可以依法向阳光公司主张债权。其次，梁顺怀实施借款、将借款转为购房款、购买阳光公司房屋等一系列行为都与赵士梅进行了商量并取得了赵士梅的同意，购买案涉房屋系赵士梅与梁顺怀的共同意思表示。赵士梅与阳光公司签订了《怀化市商品房买卖合同》并到房产管理部门办理了房屋的预告登记，购买案涉房屋系梁顺怀与赵士梅的共同意思表示。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。阳光公司答辩称：一、阳光公司与刘移民等人签订《协议》、《商品房买卖合同》，为赵士梅等人办理预告登记的行为，实为第三人为确保其债权得到清偿而与阳光公司建立的让与担保法律关系，原审判决基于该事实认定阳光公司与第三人的借款债务并未消灭并无错误。首先，2014年期间阳光公司与第三人就因债务问题将阳光公司名下的100余套房屋网签至第三人指定的人名下，该行为实为第三人与阳光公司就借款债务问题达成的一种让与担保。后阳光公司为按照约定向第三人清偿债务，双方重新签订《协议》，虽然约定将借款本息1970万元转为购房款，但未约定借款债务予以消灭。因此，阳光公司重新为第三人指定的人签订《商品房买卖合同》、办理房屋预告登记的行为是对之前的让与担保的一种延续，并非变更双方的借款法律关系。其次，赵士梅等人以物抵债的102套房，房屋单价为人民币3500元/平方，低于当时阳光房地产开发对外销售的市场价4500元/平方。涉案102套房屋合同总金额为20468590元，《协议》签署时房屋价值为25663950元，是第三人杨林等人举证流水数额的1.6倍，是《协议》结算数额的1.3倍。从上述事实情况来看，阳光公司与赵士梅等人签订的《商品房买卖合同》约定的价格与正常交易的交易习惯不符，印证了双方没有房屋买卖的合意，而是以购房为名，为第三人提供让与担保为实。二、赵士梅等人不是法律规定严格意义上的消费者，其债权不具备法律规定的优先性，其主张其享有购房债权没有事实与法律依据，应予以驳回。1、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”赵士梅主张其享有购房债权的目的是为了在阳光公司破产重整过程申报债权时使其债权优先与其他债权受偿，但其根本不符合上述规定的条件，理由如下：赵士梅在本案中的身份不属于消费者。阳光公司与第三人签订《协议》的民事交易活动中，赵士梅不是借款合同的主体，与阳光公司之前也没有购房的意思表示。同时，购房人共计23人，按正常购房消费需求，只需要购买23套房即可。但他们一次性购买102套房并将房屋指定到赵士梅等人名下办理预告登记，显然不是消费性购房，不是自身的消费需求。因此，赵士梅的购房行为并非正常消费需求，其身份不符合上述法律规定中的消费者。2、涉案房屋尚未竣工验收，不属于法律意义上的特定物，赵士梅的债权不能优先受偿。根据《最高人民法院关于审理破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定：“下列财产不属于破产财产：五、特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；六、尚未办理产权证或者产权过户手续，但已向买方交付的财产。”本案中，因涉案“阳光上东国际”项目因烂尾而无法竣工验收，无法办理产权证，也不具备交付条件，不能认定已形成法律意义上的特定物，故涉案房屋仍属于破产财产。因赵士梅的《商品房买卖合同》已经履行不能，赵士梅仅能依据合同的约定向阳光公司主张违约责任，赵士梅不享有优先受偿的权利。三、原审判决认定赵士梅的主张属于《破产法》规定的个别清偿行为，适用法律正确。1、我国现行法律规定的交付分为两类，其中不动产的交付即为办理不动产权登记。赵士梅主张要求阳光公司为其办理房屋产权证书，属于法律规定上的不动产交付。赵士梅在阳光公司破产重组过程中主张购房债权及不动产交付，符合《破产法》第16条规定的情形，应属无效。2、如前所述，第三人及赵士梅等人以物抵债的102套房，房屋单价为人民币3500元/平方，低于当时阳光房地产开发对外销售的市场价4500元/平方。涉案102套房屋合同总金额为20468590元，《协议》签署时房屋价值为25663950元，是第三人举证流水数额的1.6倍，是《协议》结算数额的1.3倍。该批商品房买卖的价格已经远远低于正常的交易价格的70%，严重损害了其他破产债权人的合法权益，故该受偿行为属于个别清偿，应归于无效。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。原审第三人共同陈述意见称，同意赵士梅的上诉意见。赵士梅向一审法院起诉请求：一、确认赵士梅与阳光公司签订的编号为201401032213号《怀化市商品房买卖合同》合法有效；二、确认赵士梅对阳光公司享有211645元购房债权；三、判令阳光公司协助赵士梅办理怀化市“阳光上东国际”2213号房屋产权证书；四、由阳光公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月1日，杨林、梁顺怀、孙项成、孙项付、孙登喜、李启焕、申朝晖、曾仕安、刘兴春、刘移民、陈金开、陈均、龚福龙、徐克明、曾利平、杨秀珍、易玲琳、向远华18人签订《合伙协议书》，约定共同出资从事资金经营。阳光公司法定代表人吴浩。2014年3月23日，阳光公司向刘移民、杨林、陈均、刘兴春、龚福龙出具7000000元借条；银行交易金额为5800000元。2014年7月8日，阳光公司向申朝晖、孙登喜、徐克明出具4000000元借条；银行交易金额为3680000元。2014年5月4日，阳光公司向彭兰花出具2000000元借条；银行交易金额为1840000元。2014年5月14日，阳光公司向梁顺怀出具2800000元借条，银行交易金额为2476000元。2014年7月8日，阳光公司向刘移民出具2200000元借条；银行交易金额为2090000元。2015年5月28日，阳光公司向申朝晖出具3700000元借条。借贷发生期间，阳光公司将“阳光上东国际”房地产项目的100余套房屋网签至刘移民等指定的人员名下。2014年11月25日，阳光公司出具承诺书，内容为：“自2014年12月25日起，每月归还本金叁佰万元本金及利息，如到期未能归还，自愿给杨林、孙项付等办理住房预告登记手续，并承担叁万元罚息，每超过壹天，增加罚息一万元，每月归还叁佰万元解封一层楼。”因阳光公司无力偿还借款本息，刘移民等人与阳光公司于2015年6月1日进行结算，确认阳光公司尚欠借款本息19700000元。经阳光公司（甲方）与刘移民、梁顺怀、龚福龙、杨林、徐克明、申朝晖、陈均、彭兰花、孙登喜、刘兴春（乙方）协商并达成协议：一、甲方尚欠乙方借款本金16000000元未还，结算至2015年5月28日止，利息为3700000元，本息共计19700000元，甲乙双方同意将19700000元转为乙方应支付的购房款；二、乙方购买甲方房屋的位置为怀化市迎丰中路460号“阳光上东国际”，具体楼层、房号、面积等以购房网签合同为准；三、乙方购甲方上述房屋的买受人以乙方提供的买受人名单及网签购房合同的买受人为准，甲方负责办理乙方买受人的房屋预售证；四、经双方协商，甲方同意将上述出售给乙方的房屋作价19700000元，双方不再找补价；五、本协议签字生效。上述协议签订后，刘移民等人同意解除“阳光上东国际”部分房屋的网签，由阳光公司与刘移民等指定的23人重新签订102份《怀化市商品房买卖合同》。赵士梅重新签订商品房买卖合同的编号为201401032209并办理了预告登记，房号为2209号。2017年1月16日，阳光公司因资金断链，资不抵债，申请破产重整，本院于2017年3月7日作出（2017）湘12破（申）2号民事裁定，受理阳光公司的重整申请，并于2017年9月6日作出（2017）湘12破2号决定书，指定湖南华信求是会计师事务所有限公司担任管理人。2017年2月4日，出借人之一刘兴春死亡，其法定继承人为妻子赵某，长子刘某、长女赵娣、二女刘湘。一审法院认为，本案系合同纠纷。根据查明的事实，阳光公司向刘移民等人借款时，将案涉“阳光上东国际”房地产项目2209号房屋网签至赵士梅名下。2015年6月1日，阳光公司与刘移民等人就借款债权债务结算后，将借款本息转为购房款，虽然双方当事人均未提交重新签订的商品房买卖合同，但根据《房屋登记查询证明》显示，双方签订的商品房买卖合同的编号为201401032209，并且根据阳光公司与刘移民等人达成的协议及其他系列案件的合同内容可知，合同确定的房价应为3500元每平方米。在上述民事交易活动中，赵士梅不是借款合同的主体，与阳光公司之间也没有购房意思表示。同时，刘移民等人与阳光公司2015年6月1日签订的协议，虽然约定出借人刘移民等人同意用阳光公司将建房屋抵结算的借款本息，但未约定消灭阳光公司的借款债务，故该协议在性质上不是债的更改，应属于新债清偿协议，即代物清偿协议。根据债法原理，所谓清偿，是指依照债之本旨实现债务内容的给付行为，其本意在于按约履行。若债务人未实际履行以物抵债协议，则债权人与债务人之间的旧债务并未消灭。也就是说，在新债清偿情形下，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案所涉“阳光上东国际”房地产项目2209号房屋是代偿刘移民等人借款的不动产，一直未办理物权转移登记，代物清偿协议并未完成履行，阳光公司所负刘移民等人的借款债务未消灭。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”2017年3月7日，本院裁定受理阳光公司破产重整申请，赵士梅在阳光公司破产重整程序中，要求确认其购房人债权并请求判令阳光公司继续履行交付房屋的主张，本质是要求阳光公司继续履行与刘移民等人之间的代物清偿协议，系债权人在破产程序中要求债务人个别清偿。因此，虽然阳光公司为代偿刘移民等人借款债务与赵士梅签订商品房买卖合同，并未违反法律、行政法规的强制性规定，案涉商品房买卖合同有效，但赵士梅在阳光公司破产重整期间要求交付代偿债务的“阳光上东国际”房地产项目2209号房屋，违反法律强制性规定，故赵士梅请求确认其购房人债权并办理“阳光上东国际”房地产项目2209号房屋产权至其名下的主张，不予支持。刘移民等人应就未能清偿的借款本息，向阳光公司管理人申报债权；至于刘移民等人实际交付的出借款金额是否与借条记载金额一致，属破产债权核查事项，不属本案审查范围。综上，一审法院判决：一、确认赵士梅与怀化市阳光房地产开发有限责任公司签订的编号为201401032213号《怀化市商品房买卖合同》有效；二、驳回赵士梅的其他诉讼请求。案件受理费80元，由赵士梅负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：赵士梅要求确认其对阳光公司享有购房债权及要求阳光公司协助办理相关房屋产权证书的主张能否得到支持。首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，案涉房产均未办理物权转移登记，尚未发生物权转移的效力。第三人刘移民等十三人与阳光公司2015年6月1日签订的协议，系当事人之间对于其借贷关系的结算，并对该借贷债务的履行方式进行了新的约定，并未约定消灭阳光公司的借款债务，刘移民等十三人与阳光公司之间的借款债务并不因该协议的签订而消灭，故一审认定该协议系代物清偿协议并无不当。其次，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”据此，在企业进入破产程序后，对于破产申请受理前签订而未履行完毕的合同，是否继续履行的决定权在于破产管理人，即只有在破产管理人基于破产财产最大化考量的基础上，单方决定继续履行合同时，该未履行完毕的合同才能继续履行，否则，合同应予以解除。本案中，阳光公司已进入破产程序并经人民法院指定了破产管理人，刘移民等十三人与阳光公司2015年6月1日签订的《协议》以及赵士梅与阳光公司签订的《怀化市商品房买卖合同》并未履行完毕，上述《协议》与商品房买卖合同是否应继续履行，应该由破产管理人决定。赵士梅在没有证据证明破产管理人决定继续履行合同的情况下，单方主张依照合同继续履行没有法律依据。再次，《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”本案中，赵士梅要求确认其对案涉房屋享有债权并要求阳光公司继续履行合同协助完成案涉房屋的过户手续的主张，实质上是要求债务人阳光公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿，而第三人刘移民等十三人与阳光公司签订的《协议》仅仅是以物抵债性质的协议，赵士梅与阳光公司签订商品房买卖合同并未消灭第三人刘移民等十三人与阳光公司之间的借款债务，仅仅是对债务履行方式的一种新的约定，赵士梅未能举证证明对阳光公司的债权享有优先受偿权，其上述主张于其他债权人而言无疑是一种利益的损害。故一审认定赵士梅在阳光公司破产重整期间要求确认其购房人债权并办理案涉房产的过户手续的主张不予支持，并无不当。综上，赵士梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由赵士梅负担。本判决为终审判决。审判长  孙元清审判员  李金霞审判员  刘 杨二〇二〇年一月二十日法官助理龙菲书记员杨涛