北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初61903号原告（反诉被告）：韩天桐，男，1993年8月22日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：北京金泉家园物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路27号[2-1]117幢1层130室。法定代表人：**，总经理。委托代理人：马伟华，男，公司职员。原告（反诉被告）韩天桐与被告（反诉原告）北京金泉家园物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩天桐，被告北京金泉家园物业管理有限公司（以下简称金泉家园公司）之委托代理人马伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩天桐向本院提出诉讼请求：请求判令我与金泉家园公司签订的居住房屋租赁合同于2019年9月7日解除，金泉家园公司依约赔偿违约金4400元，并返还租赁押金2200元、剩余服务费960元、租金5393.55元、中介费800元。事实理由：2019年8月22日，金泉家园公司将已被政府告知整改的北京市海淀区苏家坨镇安河家园七里×号楼×单元×室出租给我，当时我对此情况并不知情。刚入住5天，我被告知涉案房屋要被强拆，不能继续居住。金泉家园公司违约，应当依法赔偿我各项损失。金泉家园公司辩称，同意双方签订的居住房屋租赁合同于2019年9月7日解除，不同意韩天桐的其他诉请。我公司向韩天桐出租涉案房屋时并无隔断墙，隔断墙系韩天桐承租后自行加装。由于韩天桐在居住期间扰民，给楼下生活造成了影响，故我公司按照合同第五条5-3约定扣除两个月的违约金，退还剩余租金。基于韩天桐上述违约行为，金泉家园公司当庭提出反诉请求：请求判令韩天桐支付违约金4400元。韩天桐针对反诉辩称，金泉家园公司主张的扰民是在我入住前因为打隔断造成的，我听其他邻居说过这种情况，该公司主张我扰民没有证据，我不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年8月18日，甲方金泉家园公司与乙方韩天桐签订居住房屋租赁合同（以下简称租赁合同），约定：“甲方将坐落在北京市海淀区安河家园七里×号楼×单元×室（以下简称涉案房屋）出租给乙方，该房屋建筑面积为25平方米；租房用途为居住；租赁起止日期2019年8月22日至2020年8月21日，租赁期限1年；乙方使用付三，即在租赁期限内分4期支付房租；房屋押金2200元，每月租金2200元，首期一次性费用宽带费960元；本合同解除后，房屋押金除用以抵扣应由乙方承担但尚未交纳的费用（包括但不限于租金、违约金等本合同约定由乙方承担的费用）外，剩余部分（若有）应无息退还乙方；在租赁期间，晚上23时后不得在房屋内、客厅、公共区域大声喧哗、追逐打闹、影响他人生活，如乙方未遵守上述内容，甲方有权单方面解除合同并视为乙方违约；甲方交付的该房屋不符合本合同约定，致使乙方不能正常使用的，应向乙方支付两个月房屋租金作为违约金，若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿……”。租赁合同签订后，韩天桐向金泉家园公司支付租赁押金2200元、三个月房屋租金6600元以及宽带费用960元。经询，双方当事人均认可涉案房屋于2019年8月29日收到北京市海淀区苏家坨镇人民政府、北京市海淀区房屋管理局第七房屋管理所以及北京市公安局海淀分局苏家坨派出所出具的《群租房整治告知书》，该告知书确认涉案房屋为群租房，并要求2019年9月1日前自行整改，逾期没有整改的，相关执法部门将联合强制拆除。韩天桐于2019年8月18日搬入涉案房屋，于2019年9月7日与金泉家园公司完成房屋交接、交还房屋钥匙并搬离，搬离后金泉家园公司未向韩天桐退还任何费用。韩天桐与金泉家园公司均同意租赁合同于2019年9月7日解除。庭审中，韩天桐与金泉家园公司手绘涉案房屋加装隔断墙面后的平面图后，双方签字确认，该平面图显示涉案房屋位于一套三卧一厅一卫房屋的客厅一侧，隔断墙内为独立区域，隔断墙外与其他各室及房屋大门相通。有争议的证据和事实如下：韩天桐主张金泉家园公司在明知涉案房屋属于被通知整改的群租房的情况下，仍与其签订租赁合同，其入住后仅数日即先后收到口头及书面的房屋拆除通知，后涉案房屋隔断墙面被实际拆除，金泉家园公司应对此承担相应的违约责任，赔偿违约金4400元，并返还租赁押金2200元、剩余服务费960元、租金5393.55元、中介费800元；韩天桐就其上述主张提交微信聊天记录、通话录音等予以证明。金泉家园公司认可韩天桐提交的上述证据的真实性，抗辩主张其向韩天桐出租的涉案房屋并无隔断墙，隔断墙系韩天桐承租后自行加装，且韩天桐在租赁期间存在扰民行为构成违约，故不同意韩天桐的全部诉讼请求，韩天桐主张的中介费800元为其向马伟华个人支付的好处费，并非向金泉家园公司支付的费用；金泉家园公司就其上述主张提交高宝忠书面证言、网页截图、转账记录及微信聊天记录予以证明。韩天桐不认可书面证言的真实性，认可上述其他证据的真实性，但不认可证明目的，并主张承租时涉案房屋已有隔断墙面，800元虽转给马伟华个人，但马伟华告知该费用为租房中介费。金泉家园公司同时提出韩天桐存在扰民行为依约应当支付违约金4400元。韩天桐不认可其存在扰民行为，不同意支付违约金。庭审中，金泉家园公司自认涉案房屋隔断墙面已于2019年9月11日被相关部门拆除。本院认为，韩天桐与金泉家园公司签订的租赁合同之约定系双方当事人真实意思表示，且不违反效力性强制性法律规定，系合法有效合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。现双方均同意于2019年9月7日解除合同，本院对此不持异议。韩天桐主张金泉家园公司在明知涉案房屋属于被通知整改的群租房的情况下，仍与其签订租赁合同，其入住后仅数日即先后收到口头及书面的房屋拆除通知，后涉案房屋隔断墙面被实际拆除，金泉家园公司应对此承担相应的违约责任，赔偿违约金4400元，并返还租赁押金2200元、剩余服务费960元、租金5393.55元、中介费800元。金泉家园公司抗辩主张其不存在违约行为，向韩天桐出租的涉案房屋并无隔断墙，隔断墙系韩天桐承租后自行加装，韩天桐对此不予认可，主张承租时涉案房屋已有隔断墙，根据双方确认的涉案房屋平面图，涉案房屋位于一套三卧一厅一卫房屋的客厅一侧，如不加装隔断墙，则与其他各室及房屋大门相通，并非独立区域，不符合居住用途，故在金泉家园公司未能提供证据证明承租人自愿承租公共区域并同意自行加装隔断墙的情况下，其该项抗辩主张与常理不符，本院依法不予采信。韩天桐向金泉家园公司支付房屋租金、押金等费用，金泉家园公司应当向韩天桐提供符合合同约定的、适合居住的房屋，现金泉家园公司自认涉案房屋隔断墙面已于2019年9月11日被相关部门拆除，如前所述隔断墙被拆除后，涉案房屋已不符合居住条件，金泉家园公司未能提供适租房屋的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，经核算，应向韩天桐退还租赁押金2200元、剩余服务费915元、剩余租金5353元，并赔偿违约金4400元，对于韩天桐超出部分的诉讼请求依法不予支持。关于中介费800元，金泉家园公司辩称未收到韩天桐支付的该项费用，韩天桐亦未提交充分有效的证据证明其该项主张，故本院依法不予支持。金泉家园公司主张韩天桐存在扰民行为依约应当支付违约金4400元的反诉请求，韩天桐不予认可，金泉家园公司亦未提交充分有效的证据予以证明，故本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、韩天桐与北京金泉家园物业管理有限公司于2019年8月18日签订的居住房屋租赁合同于2019年9月7日解除；二、本判决书生效之日起7日内，北京金泉家园物业管理有限公司向韩天桐退还租赁押金2200元、剩余服务费915元、剩余租金5353元，并赔偿违约金4400元；三、驳回韩天桐其他本诉请求；四、驳回北京金泉家园物业管理有限公司全部反诉请求。本诉案件受理费72元（韩天桐已预交），由北京金泉家园物业管理有限公司负担，于本判决生效之日起7日内交纳。反诉案件费25元，由北京金泉家园物业管理有限公司负担，已交纳。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。王雪审判员  王媛媛二〇二〇年一月二十三日书记员  周宇蕾