贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初4700号原告：刘文燕，女，1984年2月24日出生，汉族，住六盘水市钟山区。原告:王爱，男，1974年1月24日出生，汉族，住六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：张祯耀（均为二原告委托诉讼代理人），系贵州尚恩律师事务所律师，执业证号15224201610751078。被告：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地六盘水市钟山区明湖路67号，统一社会信用代码91520200057077201L。法定代表人：杨文杰，系六盘水实地房地产开发有限公司经理。委托诉讼代理人：杜听平，系贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号15201201710459570。原告刘文燕、王爱与被告六盘水实地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告刘文燕、王爱及其委托诉讼代理人张祯耀，被告六盘水实地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杜听平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘文燕、王爱向本院提出诉讼请求:1.判令被告完善涉案商品房相关手续后立即将涉案房屋交付给原告；2.判令被告办理涉案商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；3.判令被告向原告支付从2017年10月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（以已付购房款636433元为基数，按每日万分之二计算，其中2017年10月1日至2019年10月15日的违约金为94828.51元）；4.判令被告向原告支付从2018年4月1日起至实际交付办理涉案商品房转移登记的有关文书之日的违约金（以已付购房款636433元为基数，按照每日万分之一计算，其中2018年4月1日至2019年10月15日的违约金为36594.89元）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2017年5月25日签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于贵州六盘水钟山区九、十号楼底110号商铺，建筑面积70.08平方米，购房总价为636433元，首付房款为456433元、手续费50元、交易手续费420.48元、物业专项维修基金3504元，合计460407元，原告已全部支付给被告，后因被告未如约将原告购买的商品房进行商品房备案，导致原告按揭款项不能如期支付。于2018年10月31日被告要求原告一次性支付余款180000元，原告在被告现金折扣92282元的优惠下将剩余房款87718元支付给了被告，原告与被告再次补签《商品房买卖合同》约定：被告应在2017年9月30日前向原告交付商品房。但自《商品房买卖合同》签订后，原告多次催促被告交付房屋，并办理房屋转移登记交付文书，被告也多次通知原告接收商品房，但未能提供《商品房买卖合同》约定的竣工合格证明文件及面积实测技术报告，且被告一直对涉案商品房的水、电、下水管道等进行施工，导致涉案商品房未能如约交付，同时被告也未如约办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告。故诉至法院。被告六盘水实地房地产开发有限公司辩称，被告在2017年9月29日以邮寄收房通知的方式通知原告接收涉案房屋，但原告至今以各种理由拒绝接收；双方签订《商品房买卖合同》后，原告未按约定向被告支付购房尾款，直至2018年10月31日在被告给予现金折扣的前提下原告才将购房尾款支付完毕，原告已构成违约，应当按照合同约定计算违约金给被告；原告主张违约金的起算时间和计算的基础金额均不正确，应该2018年10月31日开始计算，起算的购房款应当按照首付款加上尾款即544151元为基数；双方约定计算违约金的标准过高，请法院予以适当降低。原告刘文燕、王爱及被告六盘水实地房地产开发有限公司围绕诉讼请求向本院提交了证据，经本院组织双方进行证据交换和质证后，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：对被告提交的《收房通知书》，因无原告签收的证据佐证，故本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年3月25日六盘水市住房和城乡建设局给被告六盘水实地房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第04号《商品房预售许可证》，准许被告对六盘水碧桂园一期1.2.8.9.10号楼进行预售，该证载明：竣工日期为2017年9月30日，交付使用日期为2017年12月30日。2017年5月25日原告刘文燕、王爱与被告六盘水实地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定：被告将其开发的位于贵州六盘水钟山区九、十号楼底商110号铺（建筑面积70.08平方米，套内面积68.25平方米）以每平方米套内面积9325.03元出售给原告；共计房款为636433元，如一次性付款，应于2017年5月25日前支付全部房款，若逾期付款在90日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向被告支付，合同继续履行，逾期超过90日，被告有权解除合同，被告解除合同的，应当书面通知原告，原告愿意继续履行合同的，经被告同意后，合同继续履行，原告自约定的付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止每日按逾期应付款的万分之二计付违约金给被告，并于实际支付应付款之日起30日内向被告支付；被告于2017年9月30日前交付已取得建筑工程竣工合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书的房屋交付给原告；若逾期交房超过90日，原告有权退房，原告退房的应当书面通知被告，被告应当自原告收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按原告已付款的15%向原告支付违约金，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告自约定交房期限届满之次日起至实际交房之日止每日按原告全部已付款的万分之二计付违约金给原告，并于该商品房实际交付之日起30日向原告支付违约金；本商品房为预售商品房，由原告和被告向房屋登记机关申请预告登记，于《商品房买卖合同》备案之日起90日内申请登记，被告未按约定申请登记的，原告可以单方申请预告登记；被告承诺于2018年8月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件交付给原告，否则，自约定日期起180日内被告按已付房价款的万分之一承担违约责任，自约定日期起180日以后，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文件之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。同时合同对双方的其他权利及义务还进行了约定。签订《商品房买卖合同》的当日，双方又签订《补充协议》作为合同附件，该协议约定：如原告选择按揭方式付款的，必须在《商品房买卖合同》签订时支付总房款的71.72%，即456433元，并向贷款银行办理按揭申请手续，否则必须于2017年6月25日前支付总房款的28.28%即180000元给被告；原告逾期付款超过90日的，如被告选择不解除合同的，原告支付给被告的逾期付款违约金最高不超过总房款的15%；逾期交房超过90日的，如原告选择不解除合同，被告向原告支付违约金最高不超过已付房款的15%等等。同日双方还签订了《委托办理权属登记协议书》约定：原告委托被告申办所购商品房合同备案登记、申办所购商品房合同预告登记、申办所购商品房合同抵押预告登记、申办所购商品房《房屋所有权证》及《国有土地使用证》、领取合同购商品房《房屋所有权证》及《国有土地使用证》等；原告同意被告在下列条件同时具备之日起270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交相关部门，并将被告向原告代收的税费代缴给相关部门：原告已向被告付清其应付的一切款项、按国土及房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房屋所有权证》所必须一切文件、原告对商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件等等。原告于当日给被告出具了《委托办理权属登记协议书》中约定委托事项的委托书。《商品房买卖合同》签订时原告已支付456433元购房款及3504元维修基金、470.48元手续费给被告，共计460407.48元，剩余房款180000元于2018年10月31日被告优惠折扣92282元后原告实际支付了87718元。因至今涉案房屋尚未经房屋管理部门竣工验收合格，原告尚未取得该房使用，故原告诉至本院。本院认为，原告刘文燕、王爱与被告六盘水实地房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《委托办理权属登记协议书》系双方真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，原告已按约定交付购房款项给被告，双方约定被告于2017年9月30日前交付房屋给原告，但被告至今未交房，其行为已构成违约，被告应按约定支付逾期交房违约金给原告，但双方约定该违约金被告应在商品房实际交付之日起30日内支付，至今房屋尚未交付，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告完善涉案商品房相关手续后立即将涉案房屋交付给原告，但该诉请的相关手续没有具体名称，无可执行性；双方在《委托办理权属登记协议书》约定在具备原告对商品房的质量等无任何异议，且原告已接受该商品房并签署了相关收楼文件等的条件下，被告在条件具备之日起270天内将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交相关部门。但客观上涉案商品房至今尚未竣工验收，原告也自认水、电、下水道等尚未施工完毕，被告报送权属登记资料给相关部门的条件尚不具备，即现对涉案房屋进行初始登记、产权转移登记、取得办理商品房转移登记的有关文书的条件尚不具备。故对原告要求被告完善涉案商品房相关手续后立即将涉案房屋交付给原告及办理涉案商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告、自2018年4月1日起至实际交付办理涉案商品房转移登记的有关文书之日的违约金给原告的诉讼请求，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告刘文燕、王爱的诉讼请求。案件受理费1464元，由原告刘文燕、王爱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  赵泽芬二〇二〇年一月十二日书记员  杜颖异