吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉民终127号 上诉人（原审原告、反诉被告）：栾德刚，住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：周智千。 上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林铁信集团有限责任公司（原吉林市大江房地产开发有限责任公司）。住所地吉林省吉林市。 法定代表人：孙良彦。 委托诉讼代理人：关辉。 委托诉讼代理人：杨敬婷。 被上诉人（原审被告）：吉林市吉化集团隆飞建筑安装有限责任公司。住所地吉林省吉林市昌邑区。 法定代表人：王斌。 上诉人栾德刚、吉林铁信集团有限责任公司（以下简称铁信公司）因与被上诉人吉林市吉化集团隆飞建筑安装有限责任公司（以下简称隆飞公司）商品房销售合同纠纷一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2018）吉02民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人栾德刚及其委托诉讼代理人周智千，铁信公司的委托诉讼代理人关辉、杨敬婷，被上诉人隆飞公司的法定代表人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 栾德刚上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持栾德刚的诉讼请求。2.本案的全部诉讼费由铁信公司负担。事实和理由：（一）一审法院以偏概全，遗漏了本案的重要事实。1.铁信公 司欺诈栾德刚称《商品房买卖合同》中的地下车库有少部分兼人防工程，而实际上地下车库全部为人防工程。由于涉案地下车库为人防工程设施，依法不得买卖。“地下车位所有权转让”内容违反了国家法律的强制性规定，依法应当认定为无效合同。根据合同法相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。2.栾德刚与铁信公司签订的《商品房买卖合同》关于社区用房所有权买卖无效。铁信公司与栾德刚签订合同时就一直在隐瞒社区用房不能办理产权的事实，其行为是欺诈。（二）一审法院裁判观点错误，导致裁判结果也不正确。本案争议的焦点问题有五个：一是双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》中关于地下车库部分和3套社区用房，双方交易的是所有权还是使用权；二是双方签订及履行《商品房买卖合同》及《补充协议书》中，未告知栾德刚地下车库部分全部系人防工程及3套社区用房依法不能买卖，也不能办理产权过户登记之行为是否属于欺诈，损害国家利益。是否属于违反法律、行政法规的强制性规定。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》是否有效；三是栾德刚购买的4套商业用房的合同能否解除；四是栾德刚诉请铁信公司返还购房款及利息、赔偿装修损失及搬迁费用的请求能否成立；五是铁信公司诉请继续履行合同，由栾德刚支付余款、利息、违约金的请求是否成立。以上的焦点问题中，主要的焦点问题为第一、二个问题，而这两个焦点问题均被一审法院回避。（三）一审法院适用法律错误，裁判理由不符合法律规定。（四）相关证据证明双方签订的是《商品房买卖合同》，实际履行的也是买卖商品房的权利和义务，而非房屋使用权的转让。综上，案涉的地下车库均为人防工程，其所有权归国家所有。社区用房为公共场所，归全体业主共有。由于铁信公司以欺诈的手段与栾德刚就地下车库及社区用房进行所有权转让的行为损害了国家利益、全体业主的利益，且违反了国家法律、法规的强制性规定，应属无效。栾德刚整体取得《商品房买卖合同》标的物所有权，现因地下车库及社区用房买卖无效，导致合同约定标的物整体用于经营的合同目的不能实现，栾德刚请求依法解除2014年8月28日双方签订的《商品房买卖合同》及2014年5月12日《商品房买卖合同》、《补充协议书》中涉及的1＃0001012号商铺、2＃0001001号商铺所有权转让部分。同时，要求铁信公司赔偿栾德刚已支付的办理案涉4套商铺所有权发生的各种税费损失及返还购房款。 铁信公司辩称，双方签订合同时铁信公司已经明确告知人防车位以及社区用房暂时不能办理产权登记，如在今后政策及法律允许的情况下一定第一时间协助办理。所以栾德刚对于上述情况明知，铁信公司不存在欺诈行为。栾德刚在购买车库后，申请将车库的性质变更，并作为仓库向银行抵押贷款。同时，栾德刚在向规划局提交改变用途申请时，必定会提交人防意见书，而意见书中会明确载明人防面积。所以栾德刚对于人防面积是明知的，铁信公司不存在欺诈行为。一审判决对于栾德刚所提出的五个争议焦点已经进行了充分论述。综上，栾德刚的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。 隆飞公司辩称，同意铁信公司的答辩意见。 铁信公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持铁信公司的诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决结果违反逻辑，自相矛盾。本案双方为房屋买卖合同纠纷，当判决驳回买房人栾德刚确认合同无效以及退房返款请求后，卖房人要求依合同支付拖欠购房款和违约金的请求则应当支持。（二）一审判决在对双方合同条款的援引与解释中故意断章取义。一审判决肯定了买卖标的物的性质是地下车库兼人防工程、社区用房，且暂不在国家规定办理产权登记的范围。而出卖人的义务仅系在“国家规定范围内”以及“具备办理产权条件时协助买方办理产权手续”。现铁信公司对于未能办理产权并无过错，一审判决援引双方合同条款中关于出卖人责任不能办理房地产权属证及土地使用权证的约定，进而驳回铁信公司的反诉请求属于适用法律错误。（三）本案双方当事人未能协商一致，不应成为法院驳回铁信公司反诉请求的理由。 栾德刚辩称，（一）从双方签订的《认购书》、《商品房买卖合同》和《补充协议书》约定内容来看，双方完全是针对房屋及地下车库的所有权进行买卖，而非使用权买卖。所以，铁信公司称转让地下车库及社区用房使用权的主张不能成立。（二）铁信公司故意隐瞒了地下车库和社区用房不能办理权属登记这一事实，至今未能按照合同约定给栾德刚办理上述房产的所有权登记。从合同约定付款条款看，铁信公司违约在先。栾德刚如约地履行了前期付款义务，没有违约。栾德刚有权行使抗辩权，按照合同约定拒付余款。所以，铁信公司要求给付余款及利息，并承担违约责任的诉请均不能成立。（三）铁信公司以欺诈的手段与栾德刚就地下车库及社区用房进行所有权转让的行为侵害了国家利益、全体业主的利益，应属无效。所以，栾德刚有权拒付余款。 隆飞公司述称，同意铁信公司的上诉请求。 栾德刚向一审法院起诉请求：1.确认栾德刚与铁信公司、隆飞公司于2014年5月12日签订的《商品房买卖合同》及于2015年6月12日签订的《补充协议书》中关于整体地下车库所有权转让部分无效、全部社区用房所有权转让部分无效；2.铁信公司、隆飞公司返还购房款17185986.1元及利息（利息从栾德刚分期支付铁信公司、隆飞公司购房款之日起算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.铁信公司和隆飞公司赔偿装修损失210万元（即2014年5月12日签订的《商品房买卖合同》涉及的地下车库、社区用房、2套商铺装修损失）；4.铁信公司、隆飞公司赔偿搬迁费用60万元；5.解除栾德刚与铁信公司、隆飞公司签订于2014年8月28日签订的《商品房买卖合同》、2014年5月12日签订的《商品房买卖合同》、2015年6月12日签订的《补充协议书》中涉及的1#0001012号商铺、2#0001001号商铺所有权转让部分，并要求铁信公司、隆飞公司赔偿栾德刚为办理上述约定的4套商铺所有权发生的各种税费损失50万元及2014年8月28日《商品房买卖合同》涉及的商铺装修损失（装修损失以鉴定为准）；6.铁信公司、隆飞公司承担本案诉讼费以及其他实际支出费用。 铁信公司向一审法院反诉请求：1.栾德刚给付铁信公司合同余款458.08万元；2.栾德刚承担欠款利息（利息从2018年4月2日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；3.栾德刚承担违约责任，即按双方于2014年5月12日签订的《商品房买卖合同》第四条第二款之约定，从2018年4月1日起每两个月承担违约金50万元整，直至款项全部付清为止；4.反诉费由栾德刚负担。 一审法院经审理查明，2013年4月19日，吉林市规划局作出的建字第2010昌039号建设工程规划许可证附件中载明建设单位铁信公司在昌邑区和平路建设的1#高层住宅建筑面积11559平方米，含A#网点1845.12平方米，其中物业178.36平方米，社区23.46平方米；2#高层住宅建筑面积7260.03平方米，含A#网点1873.53平方米，其中社区205.6平方米，B#地下车库建筑面积3911.82平方米兼人防1320平方米。 2013年5月20日，铁信公司（甲方）与吉林市昌邑区哈达湾街道办事处（乙方）签订《协议书》，约定甲方于2012年在哈达湾街道域内建设建筑面积46000平方米的名华世纪家园小区，按照市委市政府关于社区办公用房建设相关意见要求，甲方应为乙方提供不少于230平方米的办公用房，甲方考虑到没有现成用房可供街道、社区办公，按照市里每平方米补偿2000元意见要求，经双方协调，由甲方提供30万元资金，用于乙方自行解决办公用房问题。同日，双方又签订一份《协议书》协议内容更改为甲方应给付乙方46万元，由于甲方暂时存在资金困难，经双方协商，甲方暂付给乙方30万元，余款16万元将于2015年底前一次付清。2013年5月16日，王斌向席佳忠汇款30万元， 2014年4月9日，吉林市人民政府出具了吉市国用（2004）第200202003120号国有土地使用权证，该证裁定：土地使用权人为铁信公司，坐落于吉林市昌邑区和平路（地下），地号为020130200101000，图号为2210-1073-2，使用权面积为3911.82平方米，地类为城镇住宅用地，使用权类型为出让，终止日期为2080年9月12日。 吉林市房地产测绘中心于2014年6月30日出具的吉房测（销）2014-314房产测绘技术报告显示名华世纪家园B号地下车库（人防工程）建筑面积4222.01平方米。 2014年7月2日，吉林市人民防空办公室出具的吉市防验字[2014]005号《结建人防工程防护质量竣工验收确认书》中的城市建设项目产权登记人防意见中载明：人防工程施工图建筑面积4014平方米，人防部门产权登记意见为“该项目已配套建设人防工程，建筑面积以房产测绘为准，人防工程所有权归国家所有。” 2014年5月5日，栾德刚与铁信公司签订《名华世纪家园认购书》，栾德刚认购铁信公司名华世纪家园楼宇地下车库3648.59平方米，单价3500元/平方米，总房款12770065元。 2014年5月6日，栾德刚与铁信公司又签订了两份《名华世纪家园认购书》，栾德刚分别认购铁信公司名华世纪家园楼宇1#栋0001012号商铺、2#栋0001001号商铺，单价均为12000元/平方米，总房款分别为1320360元、1858200元。 2014年5月12日，栾德刚（买受人）、铁信公司（出卖人）、隆飞公司（委托代理机构）签订《商品房买卖合同》，该合同约定如下：一、栾德刚所购商品房的基本情况为：1.B#地下车库位于昌邑区和平路（地下），土地面积为3911.82平方米，地号为020130200101000，图号2210-1073-2，地类用途为城镇住宅用地，使用类型出让，房屋使用终止日期为2080年9月12日。2.B#地下车库规划许可证面积为3911.82平方米，其中兼人防面积1320平方米。3.B#地下车库在吉林市房产地产测绘中心测绘面积为4222.01平方米。4.位于昌邑区和平路，1#0001012号商铺，建筑面积为110.03平方米的房屋。5.位于昌邑区和平路，2#0001001号商铺，建筑面积为154.85平方米的房屋。6.位于昌邑区和平路，2#楼社区商业用房0002011建筑面积为183.63平方米；2#楼社区商业用房0002012建筑面积为21.97平方米。1#0002013楼社区商业用房0002013建筑面积为29.52平方米。二、上述房屋交易价格为1800万元。合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按合同价格不增不减。三、付款方式及期限：1.自2014年开始，每年4月1日前以现金形式支付房款360万元，至2018年4月1日前全部付清。2.如每年到期超过4月1日并在当年6月1日内付清房款的，追加房款违约金50万元。3.如到期2018年6月1日还没有付清房款，铁信公司有权收回房屋，所有已付房款不予退回。四、铁信公司在签订协议后应依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合综合验收合格的商品房交付给栾德刚使用。栾德刚办理相关房屋土地转让、过户手续，房屋土地产权登记等各种税款由买受人承担。所有正规（国家规定范围）手续出卖人有义务协助办理。五、铁信公司应当在商品房交付使用后，按国家规定范围将协助栾德刚办理权属登记，由铁信公司提供资料报产权登记机关备案。如因铁信公司的责任，栾德刚不能取得房地产权属证及土地使用证书，栾德刚和铁信公司商议解决将由此产生的损失在余额房款中扣除或拒绝支付余额房款。 2014年8月28日，栾德刚与铁信公司又签订了一份《商品房买卖合同》，约定：栾德刚购买位于昌邑区和平路名华世纪家园2#0001002号商铺（建筑面积177.28平方米，单价12000元，房款2127360元）和2#0001003号商铺（建筑面积97.22平方米，单价12000元，房款1166640元），两套商铺合计总房款为3294000元，铁信公司协助栾德刚办理房屋产权证，栾德刚用两套商铺抵押银行贷款，全部贷款金额偿还欠铁信公司的房款，剩余房款在二年内还清，如到2016年8月28日前没有付清房款，铁信公司有权收回房屋，所有已支付房款不予退回。同日，王斌与栾德刚又签订了一份《协议书》，该协议书内容与该商品房买卖合同内容基本一致。 2015年6月12日，栾德刚、铁信公司、隆飞公司又签订了《补充协议书》，针对2014年5月12日及2014年8月28日签订的《商品房买卖合同》的履行情况达成补充协议，约定：总价款1800万元的《商品房买卖合同》，栾德刚已给付723万元，尚欠1077万元，该欠款应于2018年4月1日前全部付清。总价款为329.4万元的《商品房买卖合同》，栾德刚已给付150万元，尚欠179.4万元，该欠款应于2016年8月28日前全部付清。截至本协议签订之日，栾德刚尚欠两笔款项共计1256.4万元，双方协商，对还款方式予以重新调整，栾德刚现向银行贷款650万元，该笔贷款的使用及所产生的费用约定如下：1.此笔贷款本金650万元，栾德刚全部用于支付对铁信公司的欠款，栾德刚欠铁信公司的剩余款项606.4万元均定于2018年4月1日前全部还清。2.该笔贷款所需向担保公司所交纳的第一年本金650万元贷款的担保费19.5万元、第二年本金290万元（650万元中的290万元部分）的担保费8.7万元、保证金52万元，合计80.2万元，由铁信公司先行替栾德刚垫付。栾德刚于2018年6月20日前将保证金52万元返还给铁信公司，担保费由铁信公司承担。3.贷款（650万元）所发生的利息铁信公司承担，以银行实际发生的利息为准。该利息部分从栾德刚应给付铁信公司的剩余款项606.4万元中扣除，即栾德刚欠铁信公司552.08万元（不包括贷款保证金52万元），栾德刚应于2018年4月1日前全部还清。4.如栾德刚的贷款未能办理成功，铁信公司替栾德刚垫付的担保费、保证金栾德刚无条件返还给铁信公司。另外约定：由于社区用房和地下车库现尚未办理产权手续，根据栾德刚的要求，铁信公司同意栾德刚办理相关前期手续并承担和交纳所需全部费用。具备能够办理产权条件时，铁信公司协助栾德刚办理产权手续，所需费用全部由栾德刚承担。 栾德刚于2015年6月10日，向吉林银行借款150万元，借款用途为支付购房款，并授权吉林银行直接付至铁信公司的账户内。栾德刚于2015年6月17日，向吉林银行借款650万元，借款用途为支付购房款，亦授权吉林银行直接付至铁信公司的账户内。栾德刚于2018年3月30日通过交通银行向王斌汇款100万元。 在栾德刚提供的隆飞公司的明细分类账中记载栾德刚共向其支付房款1623万元，铁信公司亦认可收到房款1623万元。 2014年5月7日，栾德刚与国药公司签订《房屋租赁合同》，栾德刚将位于名华世纪家园楼2#0001001、1#0001012号商铺出租给国药公司，租赁期为叁年（自2014年5月7日起至2017年5月6日止），房屋租金每年16万元。 2014年6月23日，吉林市食品药品监督管理局出具的流水号为：吉市2014-0209吉林市保健食品经营企业审批登记表显示国药公司经营地址为吉林市昌邑区和平路名华世纪家园楼宇2#栋0001001号商铺，1#栋0001012号商铺，仓库地址为吉林市昌邑区和平路名华世纪家园楼宇地下车库，有效期限2014年6月23日至2015年6月22日。 现栾德刚已取得涉案4套商业网点的不动产权证，不动产权证号分别是：吉（2018）吉林市不动产权第0057289、0057209、0053827、0053866号。铁信公司给栾德刚开具两张销售不动产统一发票，金额分别为886400元、486100元。栾德刚交纳了名华世纪家园1号楼01幢0001012室的权利、许可证照印花税5元，契税66018元，产权转移书据印花税660.20元，住宅专项维修资金11442元，国有建设用地上的房屋所有权登记费550元；名华世纪家园2号楼02幢0001001室的权利、许可证照印花税5元，契税92910元，产权转移书据印花税929.10元，住宅专项维修资金16104元，国有建设用地上的房屋所有权登记费550元；名华世纪家园小区2号楼02幢0001002室的证照印花税5元，新房交易印花税443元，契税44320元，住宅专项维修资金18437元，工本费10元，商品房转移登记费497元；名华世纪家园小区2号楼02幢0001003室的证照印花税5元，新房交易印花税243.05元，契税24305元，住宅专项维修资金10111元，工本费10元，商品房转移登记费497元。 一审法院认为，栾德刚与铁信公司、隆飞公司签订的合同中已明确载明了地下车库中兼人防工程、地下车库土地面积及房屋使用终止日期，并没有关于地下车库产权转让的约定，故从维持商事交易行为稳定，鼓励投资者投资建设人防工程的角度，在栾德刚的使用权没有受到妨碍的情况下，栾德刚关于以购买地下车库的产权为由确认合同中地下车库部分无效的诉讼请求，法院不予支持。关于社区用房。铁信公司在与栾德刚签订合同之前已与吉林市昌邑区哈达湾街道办事处签订了回购协议，栾德刚与铁信公司、隆飞公司签订的合同中亦标明了社区用房的情况，说明栾德刚对社区用房的性质是明知的，并在2015年6月12日签订的《补充协议书》中对社区用房产权手续的办理作出了相应的安排，栾德刚现实际占有使用着涉案的社区用房，其对社区用房的使用不存在障碍，至于社区用房是否能办理产权及如何办理产权的问题，双方当事人应积极与相关审批部门协商，并如双方合同中约定的在国家规定范围内办理正规的手续，在社区用房能否完成回购办理产权没有最终确定的情况下，栾德刚关于确认涉及社区用房部分合同无效的诉讼请求，法院不予支持。4套商铺栾德刚现在占有使用中，并办理了不动产权证，栾德刚提供的证据不足以证明涉及4套商铺的合同符合解除的条件，故栾德刚关于解除涉及4套商铺合同的诉讼请求，法院不予支持。因栾德刚关于确认涉及地下车库和社区用房的合同无效的诉讼请求及解除涉及4套商铺的合同的诉讼请求，法院均不予支持，由上述两项诉讼请求衍生出的关于返还购房款及利息，赔偿装修损失、搬迁费用及其他损失的诉讼请求，亦不予支持。 关于铁信公司的反诉请求。按照栾德刚与铁信公司、隆飞公司于2014年5月12日签订的《商品房买卖合同》第六条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能取得房地产权属证及土地使用证书，买受人和出卖人商议解决将由此产生的损失在余额房款中扣除或拒绝支付余额房款。”现地下车库部分的国有土地使用权证的土地使用权人仍是铁信公司，并没有变更到栾德刚的名下，社区用房亦没有办理相应的权属证书或使用证书，故双方应进一步协商，在现有情况下，铁信公司的反诉请求法院不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回栾德刚的诉讼请求；二、驳回铁信公司的反诉请求。栾德刚预交的案件受理费164270元，由栾德刚负担；铁信公司预交的案件受理费64900元，由铁信公司负担23683元，余款41217元退还铁信公司。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实同一审查明的事实一致。 本院认为，一、关于栾德刚的本诉请求。 栾德刚主张其与铁信公司、隆飞公司于2014年5月12日签订的《商品房买卖合同》和2015年6月12日签订《补充协议书》中关于整体地下车库和全部社区用房的协议内容，因违反国家法律、行政法规的强制性规定，且铁信公司在出售整体地下车库时存在欺诈行为，损害国家利益而应被认定无效。（一）关于整体地下车库。从吉林市人民防空办公室出具的吉市防验字【2014】005号《结建人防工程防护质量竣工验收确认书》可以看出，争议的整体地下车库均为人防工程，面积为4014平方米，且所有权归国家所有，故针对人防工程所签订的所有权转让合同，因违反《中国人民共和国人民防空法》而应被认定无效。但同时依据《中国人民共和国人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，铁信公司作为争议人防工程（车库）的投资者，对车库享有使用和收益的权利，并可依法进行使用权转让。故本案中关于整体地下车库的买卖，争议的焦点即为铁信公司转让的权利性质和其是否存在欺诈行为。1.关于转让的权利性质。从三方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议书》中约定的内容看，一方面没有关于转让地下车库所有权的相关约定；另一方面，《商品房买卖合同》第六条约定：“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后，按国家规定范围将协助买受人办理权属登记……”。《补充协议书》第五条约定：“由于社区用房和地下车库现尚未办理产权手续，根据乙方的要求，甲方同意乙方办理相关前期手续并承担和交纳所需全部费用。具备能够办理条件时，甲方协助乙方办理产权手续，所需费用全部由乙方承担”。上述约定内容表明，栾德刚作为商事交易主体，其对于房地产交易和房屋登记管理的相关规定应有所了解，而在此情形下其签订《商品房买卖合同》和《补充协议书》中认可地下车库和社区用房尚不能办理产权。在《商品房买卖合同》和《补充协议书》对转让地下车库和社区用房的权利性质没有明确约定的情形下，结合两份合同的其他约定内容和交易习惯，本院认定铁信公司与栾德刚双方合意转让地下车库和社区用房的权利性质为使用权，并明确在具备办理产权的情形下，转让所有权。铁信公司转让整体地下车库使用权的行为，并未违反法律、行政法规的强制性规定。栾德刚以铁信公司转让地下车位所有权的行为违反法律、行政法规的强制性规定主张无效，本院不予支持。2.关于铁信公司是否存在欺诈并损害国家利益的情形。如上所述，铁信公司与栾德刚合意转让的为整体地下车库的使用权，故铁信公司转让地下车库使用权的行为并未损害国家利益，即不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项规定的合同无效的情形，故栾德刚以此为由主张合同无效，本院亦不予支持。至于栾德刚关于铁信公司存在欺诈行为的主张，其应在知道或者应当知道涉案地下车库全部为人防工程之日起一年内，向人民法院提出，并要求变更或者撤销合同内容，即栾德刚关于铁信公司存在欺诈行为的主张，系其要求变更或者撤销合同的依据，在合同内容未损害国家利益的情形下，其要求确定合同无效，没有法律依据，本院不予支持。（二）关于社区用房。如上所述，同转让地下车库的权利性质相同，即为使用权，且在具备办理产权的情形下，转让所有权。同时，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，栾德刚关于因社区用房归全体业主所有，铁信公司无权转让出售，致使合同无效的主张，没有法律依据，本院不予支持。 如上所述，栾德刚关于其与铁信公司、隆飞公司于2014年5月12日签订的《商品房买卖合同》和2015年6月12日签订《补充协议书》中有关整体地下车库和全部社区用房的协议内容无效的主张不成立，故其以上述主张成立为基础，要求返还购房款及利息、赔偿装修损失和搬迁费的主张，亦不能予以支持。同时，由于涉案4套商业用房栾德刚占有使用至今，且已办理了不动产权证书，即关于4套商业用房的买卖合同已经履行完毕，故其要求解除的诉请，亦不能予以支持。 二、关于铁信公司的反诉请求。 如上所述，栾德刚关于确认买卖整体地下车库和全部社区用房的协议内容无效的主张，及要求解除4套商业用房买卖合同的主张，本院均不予支持。鉴于《商品房买卖合同》和《补充协议书》的约定内容，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故本院认定有效。合同当事人栾德刚、铁信公司及隆飞公司均应依据合同约定履行各自的权利义务。从《商品房买卖合同》和《补充协议书》约定的内容来看，铁信公司作为出让人，其主要合同义务为依约交付《商品房买卖合同》第一条约定的涉案标的物，并“按国家规定范围将协助买受人办理权属登记，由出卖人提供资料报产权登记机关备案”。栾德刚作为买受人，其主要合同义务为“乙方欠甲方552.08万元（不包括贷款保证金52万元），乙方应于2018年4月1日前全部还清”。 纵观双方合同履行情况，铁信公司已将涉案地下车库、社区用房交付栾德刚占有使用，并协助栾德刚取得了4套商业用房的不动产权证，即铁信公司已依约履行了合同义务。而栾德刚主张铁信公司交付的地下车库与约定不符，全部为人防工程。一方面，如上所述，双方合同约定转让地下车库的权利性质为使用权，且在具备办理产权的情形下，转让所有权。在涉案地下车库不具备办理产权条件的情形下，全部或者部分为人防工程，对于栾德刚占有使用涉案车库并无实质影响，其合同权利和合同目的并不因为人防工程所占地下车库的面积比例变化而有所改变。另一方面，在涉案地下车库具备办理产权条件的情形下，因栾德刚在占用使用该车库期间，临时变更过使用用途，故其对于涉案地下车库全部为人防工程应予以知晓。其在知晓涉案地下车库全部为人防工程的情形下，并未在法定期限内要求变更或者撤销合同内容，而是又于2018年3月30日给付100万元购房款，表明其对于涉案地下车库全部为人防工程的情形予以认可，并自愿继续履行合同，即栾德刚对于铁信公司交付的地下车库全部为人防工程的瑕疵履行行为，予以接受认可，故其再以铁信公司交付的地下车库与约定不符，存在欺诈情形，主张合同无效亦或对方违约，本院不予支持。反观，依合同约定，栾德刚应于2018年4月1日前给付全部欠款5520800元。而栾德刚自《补充协议书》签订至2018年4月1日期间，仅给付购房款100万元，即其未按照《补充协议书》的约定履行给付购房款的义务。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，栾德刚应承担继续给付购房款及利息和支付违约金的违约责任。 关于尚欠购房款的数额。经组织当事人核对，栾德刚主张尚欠购房款的数额为4108013.9元，计算方法为《补充协议书》中确认尚欠606.4万元，减去2018年3月30日给付的100万元，以及650万元贷款的利息955986.1元。而铁信公司主张尚欠购房款的数额为4580800元，计算方法为《补充协议书》中确认尚欠606.4万元，减去2018年3月30日给付的100万元，650万元贷款利息543200元，加上多付的担保费6万元。现双方争议项为650万元贷款利息和担保费。1.关于应扣减650万元贷款利息的数额问题。依据《补充协议书》第四条第3款“贷款（650万元）所发生的利息甲方承担，以银行实际发生的利息为准。该利息部分从乙方应给付甲方的剩余款项606.4万元中扣除，即乙方欠甲方552.08万元（不包括贷款保证金52万元），乙方应于2018年4月1日前全部还清”的约定，650万元贷款利息543200元（606.4万元-552.08万元）应由甲方铁信公司承担，故铁信公司关于应扣减650万元贷款利息543200元的主张成立，本院予以支持。2.关于应否扣减担保费6万元的问题。二审中，铁信公司提交了吉林市贯通担保有限责任公司出具的收据和银行转款凭证，用以证明其已代栾德刚支付了担保费14.7万元，依据《补充协议书》中关于其应承担8.7万元担保费的约定，对于多支付的6万元，应由栾德刚予以返还。对于铁信公司的上述主张，一方面，从收据中载明的内容来看，体现不出与《补充协议书》第四条第2款中约定的担保费的关联性。另一方面，即使铁信公司主张其为栾德刚多垫付6万元担保费的情形存在，其主张返还6万元担保费所基于的法律关系，亦与本案双方之间的房屋买卖合同关系不同一。鉴于铁信公司与栾德刚双方并未就该笔款项在尚欠购房款中一并结算达成一致意见，故铁信公司关于栾德刚尚欠购房款的数额中应增加6万元担保费的主张，本院不予支持，其可另行告诉主张。综上，栾德刚尚欠购房款的数额应为4520800元（5520800元-100万元）。利息为法定孳息，栾德刚在给付购房款时，亦应给付欠款利息。利息应自2018年4月2日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于违约金的承担。铁信公司主张栾德刚应自2018年4月1日起，每两个月承担违约金50万元，直至欠款全部付清时止。一方面，铁信公司关于违约金的上述主张没有合同依据；另一方面，本案中，铁信公司因栾德刚的违约行为所造成的损失应为尚欠购房款的利息损失，而2014年5月12日《商品房买卖合同》第四条第2款“如每年到期超过4月1日并在当年6月1日内付清房款的，追加房款违约金人民币（¥50万）伍拾万元整”和第四条第3款“如到期2018年6月1日还没有付清房款，出卖人有权收回房屋，所有已支付房款不予退回”中关于违约金的约定，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，应认定为“过分高于造成的损失”，故本院综合考虑双方合同的履行情况，酌定违约金调整至利息损失的30%。 综上所述，栾德刚的上诉请求不能成立，应予驳回；铁信公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《中国人民共和国人民防空法》第五条、《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持吉林省吉林市中级人民法院（2018）吉02民初129号民事判决第一项； 二、撤销吉林省吉林市中级人民法院（2018）吉02民初129号民事判决第二项； 三、栾德刚于本判决生效之日起立即给付吉林铁信集团有限责任公司购房款4520800元及利息（自2018年4月2日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、栾德刚于本判决生效之日起立即支付吉林铁信集团有限责任公司违约金（按照上述利息的30%计算）； 五、驳回吉林铁信集团有限责任公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 栾德刚预交的一审案件受理费164270元，由栾德刚负担；吉林铁信集团有限责任公司预交的一审案件受理费64900元，由栾德刚负担23683元，余款41217元退还吉林铁信集团有限责任公司；栾德刚预交的二审案件受理费164270元，由栾德刚负担；吉林铁信集团有限责任公司预交的二审案件受理费 47365.6元，由栾德刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 阳 审 判 员  张 辉 审 判 员  岳 航 二〇二〇年一月二十一日 法官助理  张智超 书 记 员  于丽洋