山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初13014号原告：济宁景辉物业服务有限公司，住所地：济宁市任城区豪德商贸区C区2街3栋090号，统一社会信用代码：9137081108975019XM。法定代表人：胡玉偿，总经理。委托诉讼代理人：刘源，山东中昊律师事务所律师。被告：马剑峰，男，1987年1月15日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：李瑞芳，女，1989年9月25日出生汉族，住址同上。原告济宁景辉物业服务有限公司（以下简称景辉物业）与被告马剑峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景辉物业委托诉讼代理人刘源、被告马剑峰委托诉讼代理人李瑞芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告景辉物业向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即支付拖欠原告的物业费5645.1元及违约金（其中自2015年2月26日以1229.9元为基数按日万分之五计算违约金至实际缴纳之日；自2016年2月26日以1103.8元为基数按日万分之五计算违约金至实际缴纳之日；自2017年2月26日以1103.8元为基数按日万分之五计算违约金至实际缴纳之日；自2018年2月26日以1103.8元为基数按日万分之五计算违约金至实际缴纳之日；自2019年2月26日以1103.8元为基数按日万分之五计算违约金至实际缴纳之日）；二、诉讼费等由被告承担。事实和理由：被告系济宁市仁城雅居小区3号楼2单元1702室业主。2014年2月16日上房时被告与济宁市济源物业公司签订了前期物业管理合同。2016年8月26日济源物业公司退出小区服务，原告与开发商达成协议，由原告代替原物业公司进行服务，并与济源物业达成债权转让协议，济源物业将债权全部转让给原告。原告接手小区服务后，在物价局备案收费标准为1-7号楼每月每平方米1.40元，8-16号楼为1.8元/平方米。被告拖欠从2016年12月30日至2019年12月30日年度共计5个年度的物业管理费。经多次催要，未果。诉至法院，望判如所请。被告马剑峰辩称，一、我没有和物业公司签订服务合同；二、当时我2014年一年我都没有入住，我是按全额缴纳的物业费，物业公司应该给我按未入住标准去收费；三、从上房开始都是临时用电，临时用电经常出问题，电费过高，和实际不符，我们看不到这个电费的由来，从2019年8月份才开始正式用电；四、当时装修完房屋，物业公司不给验收，我房屋一直有裂纹，装修押金经过漫长时间才给我退；五、单元门的对讲没有安装，门关不上；六、消防车道长期占用，影响业主安全；七、小区广告费用物业公司没有公示，我们业主不知道费用的去向；八、小区绿化不达标，电梯经常坏，楼道间瓷砖脱落，楼道灯经常坏，电线经常外露，小区公园喷泉和水池没有人打扫；九、小区车辆管理不到位，造成消防车道不通畅；十、小区公共路面被物业公司私自占用了，给业主造成了不方便，以上物业公司的服务与实际收费不相符，达不到实际收费标准。以上是我拒交物业费的理由。原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：一、业主档案、上房通知单。证明：业主档案包含业主基本情况登记表、被告与案外人山东鲁源物业服务有限公司（以下简称“鲁源公司”）签订的前期物业服务协议，结合上房通知单证明被告系仁诚雅居小区3号楼2单元1702室的业主，于2014年2月26日上房的事实。二、企业信用信息公示报告。证明：鲁源公司于2014年3月14日由原名称济宁市济源物业服务有限公司变更为现名称，二者系同一主体。三、债权转让协议1份、物业转让及催缴物业费公告照片6张。证明：因鲁源公司退出仁诚雅居小区的前期物业管理，原告与鲁源公司于2016年8月26日签订债权转让协议，由原告受让鲁源公司对未缴纳物业费业主及滞纳金的债权，并代替鲁源公司成为小区物业管理服务公司。四、前期物业服务合同。证明：2016年9月1日，原告正式成为仁诚雅居小区物业管理公司，经过开发商考核合格后，原告于2017年7月30日与开发商济宁市建威置业有限公司签订前期物业服务合同，合同中同样明确了原告成为小区物业的时间为2016年9月1日的事实，同时合同中约定了小区物业费价格为普通住宅1.4元/平方米/月，洋房1.8元/平方米/月。五、物业服务收费备案表2份。证明：原告接管物业公司后，2017年9月1日经过济宁市任城区物价局认定并备案的普通住宅物业费价格为1.4元/平方/月。2019年9月16日经济宁市住建局和发改局认定并备案的普通住宅物业费价格为1.4元/平方/月。六、济宁市仁诚雅居物业服务收费明码标价公示栏、济宁市仁诚雅居物业服务四星级标准公示栏照片及其电子版内容。证明：原告接管物业管理工作后，已将其与开发商签订的合同中约定的物业收费标准及其依据的主管部门批准文件进行了公示，结合证据四、五能够证明仁诚雅居小区物业费收费标准为为普通住宅1.4元/平方米/月，洋房1.8元/平方米/月。七、催缴通知单照片。证明：原告公告催费无效后，于2019年1月15日再次以向业主入户门张贴催缴通知单的方式催缴物业费。八、房屋面积测绘表一份，证明被告的房屋面积。被告马剑峰向本院提交了：一、照片一组，证明小区卫生脏、乱、差，楼道乱放东西，电梯和和小区路面都有损坏的事实；二、手机视频一份，证明小区电梯经常出现故障问题，小区公共面积被物业公司私自占用的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系济宁市仁城雅居小区3号楼2单元1702室的业主，房屋建筑面积65.70平方米。2014年2月26日上房时缴纳了1年的物业管理费。2016年9月1日济源物业公司退出小区服务，原告与开发商济宁市建威置业有限公司达成协议，并试运行到2017年7月30日，经开发商考核合格签订了前期物业管理合同，由原告代替原物业公司进行服务，并与济源物业达成债权转让协议，济源物业将债权全部转让给原告。原告接手小区服务后，被告拖欠从2015年2月26日至2020年2月26日共计5个年度的物业管理费。2019年1月15日，原告将物业催缴通知单粘贴在被告入户门。通知内容为“户号3-2-1702，业主马剑峰，物业费4067元（其中2015年2月26日-2016年2月26日1229元，2016年2月26日-2019年2月26日2838元），请于1月20日前到物业办公室缴纳，逾期按日1%收取滞纳金，下一步进行起诉工作”。另查明，开发商济宁市建威置业有限公司与原告签订了前期物业服务合同，约定的高层收费标准为每月每平方米1.40元，洋房1.8元/平方米.每月。原告在物价局备案的收费标准中有电梯为1.40元/每月.每平方米。本院认为，原告景辉物业与开发商济宁市建威置业有限公司签订的前期物业管理合同，符合法律规定，合法有效，对全体业主均有约束力。被告马剑峰作为济宁市仁城雅居小区4号楼1单元1401室的业主，及时缴纳物业管理费是其作为业主的义务，其自上房时缴纳了1年物业管理费，其后一直未缴纳物业管理费。该行为，既侵犯了小区其他业主的权益，又违反了法律规定。据此，原告要求被告支付物业管理费，理由正当，本院予以支持。但原告催收的物业费为4067元（其中2015年2月26日-2016年2月26日1229元，2016年2月26日-2019年2月26日2838元）中，2015-2016年度，按照合同物业管理费应为946.08元（65.70元x1.2元x12月），合计应为3784.08元。按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由据不交纳或在催告合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。故，2019-2020年度部分，因未书面催收，本院不予支持。关于被告辩称部分，本院认为，被告主张的拒交物业费理由，应区分物业公司责任和开发商责任。涉及房屋质量问题，均属开发商应承担责任，而与物业服务管理无关。从被提交的照片看，物业服务存在瑕疵，但不足以证明物业公司未按照物业服务合同履行管理义务。另，业主也不应以物业服务中一些小的瑕疵，而拒交物业管理费，这样侵害了大多数业主利益。物业公司在服务中应多听取业主意见，改善物业服务质量，让业主有一个舒适居住环境。关于违约金问题。本院认为，首先，由于原告与开发商之间的前期物业管理合同，并未有证据证明已告知所有业主。其次，原告系从2019年1月15日才张贴催缴物业费通知单，通知于2019年1月20日前缴纳物业管理费。故本院认定拖欠物业管理费缴纳逾期违约金，应从2019年1月21日开始计算。关于逾期违约金计算标准，由于前期物业管理合同约定按照日万分之五计付，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马剑峰于本判决书生效后五日内支付原告济宁景辉物业服务有限公司自2015年2月26日至2019年2月25日期间物业管理费3784.08元；二、被告马剑峰于本判决书生效后五日内支付原告济宁景辉物业服务有限公司以3784.08元为基数，按日万分之五计算的，从2019年1月21日至实际支付日止的逾期付款违约金。三、驳回原告济宁景辉物业服务有限公司其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告济宁景辉物业服务有限公司负担10元，被告马剑峰负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 刘 威二O二0年元月十九日书记员 胡佳慧