内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0702民初942号原告：呼伦贝尔市润达丰小额贷款有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区胜利办阿里河路30-2号。法定代表人：王鲁义，董事长。委托诉讼代理人：尚志颖，内蒙古律野律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪松，男。被告：栾永波，女，1967年4月22日出生，蒙古族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：罗春红，内蒙古政光律师事务所律师。第三人：马静，女，1972年8月20日出生，满族，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：郑春燕，内蒙古政光律师事务所律师。原告呼伦贝尔市润达丰小额贷款有限责任公司（以下简称润达丰公司）与被告栾永波、第三人马静债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告润达丰公司的委托诉讼代理人尚志颖、张雪松、被告栾永波的委托诉讼代理人罗春红、第三人马静的委托诉讼代理人郑春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润达丰公司向本院提出诉讼请求：1、撤销被告与第三人于2018年12月26日订立的两份《房地产买卖契约》；2、被告支付原告行使债权人撤销权产生的诉讼费50元、保全费5000元、保全保险费6000元、律师费60000元。事实和理由：2016年5月12日至2016年7月8日期间，卢海军陆续向原告借款1400000元，由本案被告提供担保，并签订了《借款合同》及《保证合同》。履行期限届满，卢海军及本案被告未履行还款义务，经原告多次催要未果，诉至法院。2018年9月7日，经呼伦贝尔市海拉尔区人民法院主持调解，卢海军及本案被告与原告自愿达成以下协议：卢海军返还原告借款本金1400000元并支付利息（自2017年12月20日至实际给付之日，按照年利率24%计算），于2018年10月31日前付清，本案被告对该款承担连带清偿责任。海拉尔区人民法院根据双方调解意见，作出（2018）内0702民初3510号民事调解书。因卢海军与本案被告至今未履行还款义务，原告于2018年11月2日向海拉尔区人民法院申请强制执行，仍未得到清偿。经海拉尔区人民法院查证，卢海军不具备还款能力。根据我国《担保法》相关规定，作为连带保证责任人的本案被告有责任清偿上述债务。2018年12月26日，被告在拒不清偿上述债务的情况下，与第三人马静签订两份《房地产买卖契约》，将其本人名下的两套住宅（1、位于内蒙古自治区内蒙古自治区呼伦贝尔市××区的建筑面积为233.8平方米的三层住宅以及建筑面积为57.05平方米的附属房屋；2、位于内蒙古自治区内蒙古自治区呼伦贝尔市××区的建筑面积为200.46平方米住宅），分别以460000元和370000元的价格转让给第三人马静，并办理过户手续。被告处分上述两套房产的价格明显低于市场价格，且被告在处分两处房产后，已不具有清偿原告债权的能力，被告转让房产的行为已实际损害了原告债权。综上，原告对被告享有合法有效的到期债权，被告在尚未履行还款义务且不具备其他还款能力的情况下，以明显不合理低价处分其名下房产的行为，已实际损害了原告债权的实现。根据《合同法》第七十四条、七十五条及民事诉讼法的相关规定，故提起诉讼。栾永波辩称，不同意原告诉讼请求。被告与第三人签订的房屋买卖合同合法有效。因被告向第三人借款本金及利息共计100余万元无力偿还，且第三人另行替被告偿还对外债务100余万元，故被告与第三人约定，由被告将涉案房屋出售给第三人抵顶200余万元债务，双方之间不存在低于市场价格出售涉案房产的问题，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效。马静述称，不同意原告诉讼请求。一、第三人不存在低于市场价格购买涉案房产的问题，双方房屋买卖合同合法有效。被告栾永波与第三人马静系亲属关系，栾永波自2016年起以种种借口分五次共计向马静借款1000000元，约定利息一分五，这笔款项到马静购买栾永波房屋前一直未偿还，而且被告已无力偿还。2018年12月，栾永波找到马静，称其有两处房产但均在银行有抵押，如若马静替栾永波交钱赎回房子，就把这个房子卖给第三人抵顶一部分欠款。2018年12月25日，马静同亲属栾宇一起到海拉尔办理还款赎房的事宜，第三人为被告赎回两处房产，总共交款1319774.70元。其中，对兰泽居的房子，栾宇受马静所托，在2018年12月25日转账支付给栾永波债权人指定的王忠文账户552000元，抵押权人于当日出具了《结清证明》，解除了抵押。对中鼎半岛的房子，栾宇受马静所托，于2018年12月25日还款762186.70元，栾永波债权人鄂温克旗农行于次日出具了《结清证明》。2018年12月26日，第三人马静与被告栾永波进行了最后结算，栾永波给马静重新出具了《欠条》。双方在不动产登记部门签订的《房地产买卖契约》分别约定的460000元和370000元价格只是抵顶欠款的数额，只是购房款中的一部分，双方只是以实际抵顶的价格写了这两份合同。两处房产的实际交易价格共计为2149774.70元【赎回房子交款1319774.70元+抵顶借款830000元（其中，1、兰泽居房屋的购买价格为922000元：银行赎回款552000元+抵顶借款370000元；2、中鼎房屋的购买价格为1227774.70元：银行赎回款762186.70元+交给银行的现金5588元+抵顶借款460000元）】。两处房产交税时，税务部门估价共计2010435元，其中，兰泽居房子为701610元，中鼎房屋为1308825元。马静付出了2149770.70元，并不存在低于市值的问题。二、马静不存在恶意低价购买的事实。第三人马静不知道涉案房产存在债务问题，第三人是基于被告欠款没有其他的能力偿还，无奈之下选择的以房抵款。综上，第三人与被告之间的房屋买卖不存在被撤销的事由，请求驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、（2018）内0702民初3510号民事调解书。证明原告因卢海军借款1400000元未返还提起诉讼，经海拉尔区人民法院调解，由卢海军返还原告借款1400000元，并支付利息（自2017年12月20日起至实际给付之日，按照年利率24%计算），于2018年10月31日前付清，被告栾永波承担连带清偿责任。经质证，被告无异议，第三人认为其不知情。本院对真实性予以确认。2、（2019）内0702执115号执行卷宗中强制执行申请书。证明卢海军未履行生效调解书，原告于2018年11月2日以卢海军、栾永波为被执行人申请强制执行。3、被执行人财产申报表。证明卢海军申报财产情况为无。4、财产查询反馈汇总表。证明法院在执行中查询卢海军银行卡可用余额共计6044.73元。5、海拉尔区人民法院查询通知书回执、房地产买卖契约。证明卢海军无财产，栾永波只有公积金46563.69元，卢海军以及栾永波没有可供执行的财产，也未向原告履行还款义务，栾永波将涉案两处房产以明显不合理低价卖与第三人马静。经质证，被告对证据2-5的真实性无异议。对证明目的不认可，认为该组证据不能证明被告卢海军不具备执行能力，被告与第三人签订的房屋买卖合同不存在低于市场价格的问题，双方不存在恶意行为。第三人对2-5的真实性无异议，但认为不能证明两位被执行人没有执行能力，并且栾永波还有两处车库，正在处于被执行的状态。本院对证据2-5的真实性予以确认。6、中鼎置业公司与栾永波签订的《商品房买卖合同》、发票2张、栾永波契税纳税申报表。证明2013年4月18日，栾永波以单价每平方米3986.87元，总价1159580元的价格购买涉案中鼎半岛房屋，并以此价格申报税款。7、栾永波与马静买卖房屋合同、鄂旗房地产交易中心房地产买卖契约。证明栾永波与马静签订买卖合同，栾永波以460000元的价格将房屋卖与马静，并于2018年2月26日办理过户。8、内蒙古增值税普通发票、税收完税证明。证明涉案房屋市场单价4500元。房屋总价款1308825元，购买人马静按此价格缴纳契税39264.75元。9、房屋交易产权确认书。证明涉案房屋所有权于2018年12月26日转移给马静，被告栾永波将价值1308825元的房屋，以460000元价格卖给马静，转让价格为市场交易价格的35%，出卖人栾永波以明显不合理的价格转让财产有害原告债权，购买者马静为恶意买受人，根据《最高人民法院合同法司法解释二》第十九条，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的一般可以视为明显不合理的低价，所以被告与第三人是以明显不合理的低价转让财产。10、高志强的不动产产权证、不动产抵押登记证明。证明2013年高志强系涉案兰泽居房屋产权人，2013年涉案房屋的价值为641472元。11、房屋交易产权确认书、鄂温克旗房地产交易中心房地产买卖契约、内蒙古增值税普通发票、不动产产权证。证明2017年10月23日，涉案兰泽居房屋所有权人高志强将涉案房屋转让给栾永波，2017年该涉案房屋市场价为每平方米2700元，总价值541242元。2018年3月19日，栾永波与马静签订买卖合同，马静以370000元的价格购买该房屋，栾永波于2018年12月26日为马静办理过户。12、内蒙古增值税普通发票、税收完税证明。证明涉案房产市场价单价3500元，金额736690.50元，被告栾永波以370000元的价格出售，为市场交易价格的50%，出卖人栾永波以明显不合理价格转让财产有害原告债权，购买者马静为恶意买受人。经质证，被告及第三人对证据6-12的真实性无异议，对证明目的不认可，认为被告与第三人签订的买卖合同当中的价格是被告尚欠第三人剩余款项的价格，购买房屋实际价款为210余万元，不是买卖合同上的数额。本院对证据6-12的真实性予以确认。13、诉讼费票据、保全费票据、保全保险费票据。证明原告因诉讼支出的费用，应由被告及第三人负担。14、委托代理合同、授权委托书、律师执业证复印件、律师费发票、中国建设银行网上银行电子回执单。证明原告于2019年3月28日，向内蒙古铁源律师事务所转账支付60000元代理费，应由被告及第三人负担。经质证，被告及第三人对证据13、14的真实性无异，但认为被告与第三人签订的合同合法有效，不存在撤销情形，且保全费不是必须发生的费用，故不同意承担。本院对证据13、14的真实性予以确认。第三人就其陈述，向本院提交以下证据：1、中国农业银行鄂温克族自治旗支行于2018年12月26日出具的证明复印件、他项权证复印件、银行交易清单6页。证明因案外人许某向中国农业银行鄂温克旗支行借款900000元，栾永波用涉案中鼎半岛住宅为许某借款作担保，因许某无力还款，银行准备执行涉案房屋，栾永波找到马静，表示可将此房屋卖给马静，但马静需要替栾永波偿还此笔农行欠款。马静又找到证人栾宇，证人栾宇替马静支付了款项，以许某名义还款767774.70元，中国农业银行鄂温克族自治旗支行出具了解押证明。经质证，原告对真实性无异议，对证明目的不认可，认为证明不了栾永波和马静之间有关系，银行的业务凭证当中只有三张是许某还款，有三张是栾宇取款，但是栾宇取款和许某还款之间没有法律上的关联性，银行出具的证明和房产证他项权证只能证明栾永波将涉案房产进行抵押，并且于2018年12月26日解除抵押，恰恰证明栾永波为了达到转移财产的目的，急于对抵押房产进行解押，从而完成转让行为。被告无异议。本院对真实性予以确认。2、不动产抵押借款合同复印件、结清证明复印件、公证书复印件、栾宇中国银行转账回单。证明栾永波用兰泽居的房屋作抵押向案外人林某借款550000元，2018年12月25日，马静让证人栾宇向债权人林某指定账户打款550000元，债务人出具了解押证明。经质证，原告对真实性不认可，认为系复印件，且与本案无关。被告无异议。本院经审查认为，不动产抵押借款合同、结清证明、公证书均为复印件，原告不认可，本院对真实性不予确认；栾宇银行交易记录的真实性得到证人栾宇的确认，本院对真实性予以确认。3、发票2张。证明按照税务部门估价，涉案的中鼎房屋价值130余万元，兰泽居房屋价值70余万元。经质证，原告对真实性无异议，但认为栾永波与马静没有根据市场交易价格进行交易，被告与第三人没有提交涉案两处房产实际交纳的证据。被告无异议。本院对真实性予以确认。4、欠条、5张借条复印件。证明栾永波分5次向第三人借款，被告用涉案房产抵顶借款。经质证，原告对真实性不认可，认为不能确定是被告本人书写，并且内容不符合常理，双方有亲属关系，该证据不能证明案件事实。被告无异议。本院经审查认为，借条、欠条的双方当事人对真实性无异议，本院对真实性予以确认。5、微信打印件3份。证明第三人委托中介出售兰泽居房屋。经质证，原告不认可，认为与本案无关。被告无异议。本院对真实性不予确认。6、证人栾宇证言。证明证人帮着第三人替被告还款。经质证，原告对证人证言不认可，认为证人与被告及第三人均为亲属关系，且证人未提供证据证明与马静之间有借款关系，证言不应采信。被告无异议。第三人无异议，认为正是证人与被告及第三人之间有亲属关系，才会有大额的经济往来，被告与第三人在签订房屋买卖合同时才没有详细写清楚。本院对真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年9月7日，原告就其与卢海军、栾永波民间借贷纠纷，向本院提起诉讼。经本院主持调解，双方当事人自愿达成以下协议：卢海军返还原告润达丰公司借款本金1400000元并支付利息（自2017年12月20日至实际给付之日，按照年利率24%计算），于2018年10月31日前付清，栾永波对该款承担连带清偿责任。本院根据双方上述调解意见作出（2018）内0702民初3510号民事调解书。因卢海军与栾永波未履行还款义务，原告于2018年11月2日向本院申请强制执行，本院于2019年1月21日执行立案。经查，借款人卢海军不具备还款能力。栾永波名下有位于××园房屋及公积金46563.69元。并查明，栾永波与第三人马静于2018年12月26日签订了两份《房地产买卖契约》，被告栾永波将其位于呼伦贝尔市××区（建筑面积为233.8平方米+57.05平方米）的房屋，以460000元的价格出售给第三人、栾永波将其位于内蒙古自治区内蒙古自治区呼伦贝尔市××区位于内蒙古自治区内蒙古自治区呼伦贝尔市××区位于内蒙古自治区内蒙古自治区呼伦贝尔市××区位于内蒙古自治区内蒙古自治区呼伦贝尔市××区（建筑面积200.46平方米）的房屋，以370000元的价格，出售给第三人，并办理了过户手续。原告以被告处分上述两套房产的价格明显低于市场价格，且被告在处分两处房产后，已不具有向原告清偿债务的能力，损害原告债权为由，请求撤销被告与第三人于2018年12月26日签订的两份《房地产买卖契约》。另查明，原、被告及第三人均认可呼伦贝尔市鄂温克族自治旗新城区中鼎半岛低密度联排住宅B21-101号房屋价值为1308825元、内蒙古自治区内蒙古自治区呼伦贝尔市××区房屋价值为736690.50元。本院认为，原告以“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害”为由，要求行使债权人撤销权。1、根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定，“受让人知道该情形”是债权人行使撤销权的必要前提。对于受让人是否知道其与债务人之间的房屋买卖行为会对债权人造成损害，举证责任在于债权人。本案中，第三人马静否认其存在恶意，表示不知晓原告与被告之间存在债权债务关系，原告对此亦未举证证实第三人知道其与被告之间的转让行为会对原告造成损害，故原告认为被告以明显不合理的低价转让财产，要求撤销被告与第三人于2018年12月26日订立的两份《房地产买卖契约》的证据不足，本院对此不予支持。2、因原告主张行使撤销权的证据不足，原告因本次诉讼支出的费用，应由原告自行负担。原告要求被告承担诉讼费、保全费、保险费、律师费的请求，不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条第二款“债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担”规定的前提条件，本院对此不予支持。综上所述，原告提交的证据不足以证实其诉讼请求，本院对此不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告呼伦贝尔市润达丰小额贷款有限责任公司的诉讼请求。案件受理费1576.26元，减半收取计788.13元，由原告呼伦贝尔市润达丰小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  王园园二〇二〇年一月二十日书记员  兰 松附本判决所依据的相关法律：最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。