河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终43号上诉人（原审被告）：李瑞，女，1966年6月12日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被上诉人（原审原告）：驻马店市净睿物业服务有限公司。住所地：驻马店市纬一路与骏马路交叉口西北角（城中心花园3号楼独单元第22层2204）。法定代表人：肖金辉，该公司经理。委托诉讼代理人：尹建华，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。上诉人李瑞因与被上诉人驻马店市净睿物业服务有限公司（以下简称净睿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初4118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李瑞、被上诉人净睿物业公司的法定代表人肖金辉、委托诉讼代理人尹建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李瑞上诉请求：撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初4118号民事判决，依法改判。事实和理由：被上诉人与原驻马店市贸易广场业主委员会签订的《贸易广场物业服务合同》未经贸易广场业主大会决议，不是贸易广场广大业主的真实意思表示，对包括上诉人在内的贸易广场业主没有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，原贸易广场业主委员会与被上诉人签订的上调物业服务费用的《物业服务合同》，与业主共同利益息息相关，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时，根据物业管理条例的规定，业主委员会与物业公司签订物业合同的前提是召开业主大会，本案中根本没有召开业主大会，更没有经过过半数业主同意。净睿物业公司签订的合同是后补的假合同，有证据证明，该公司是2017年通过债权转让的方式入驻驻马店贸易广场的，并不是招标过来的。贸易广场管理混乱，出现多个物业，原来的物业合同没有到期，涉案合同应为无效合同。净睿物业公司辩称，依照法律规定，业主委员会可以代表业主签订物业服务合同，所签订的合同对广大业主具有约束力，业主以物业公司未与其签订合同为由抗辩不予支持。本案诉争的物业服务合同已被驿城区人民法院生效判决认定为有效。被上诉人已经履行了催缴程序和催缴义务，应驳回上诉，维持原判。净睿物业公司向一审法院起诉请求：判令李瑞向原告支付2018年3月1日至2019年2月28日的物业管理费2116元。一审法院认定事实：被告李瑞系河南省驻马店市驿城区雪松路贸易广场25楼15号1-4层商住楼的业主（房屋建筑面积146.97平方米）。2018年3月1日，原告净睿物业公司（乙方、受委托方）与驻马店市贸易广场业主委员会（甲方、委托方）(以下简称贸易广场业委会)签订《物业服务合同》(以下简称《合同一》)一份，约定：……第2条物业基本情况：物业类型：商住宅，座落位置：驻马店市驿城区雪松大道东段贸易广场，建筑面积：总规划建筑面积80000平方米……；第18条物业管理服务费（一）依照驻马店市物价局的批复，住宅房屋，乙方按业主房产建筑面积每月每平方米0.6元向业主或使用人收取等条款。2018年4月26日，贸易广场业委会（甲方）与原告净睿物业公司（乙方）又签订《贸易广场物业服务合同》（以下简称《合同二》）一份，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对驻马店贸易广场提供物业管理服务事宜订立本合同。第一章物业基本情况：第一条、物业基本情况：物业名称：驻马店贸易广场；物业类型：商业；座落位置:驻马店市雪松大道与农业路交叉口；建筑面积120000平方米。物业管理区域东至农业路；南至红星路；西至南海路；北至雪松路……第三章服务费用：第六条、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：商业物业：1.20元/月/平方米等条款。诉讼中，原告净睿物业公司称，《合同一》签订后，原告进驻贸易广场进行物业服务，被告李瑞从2018年3月1日至2019年2月28日一直未交纳物业管理费，经原告书面催要后仍未交纳。被告李瑞辩称，对二份合同有异议，原告和胡中海签订的合同，与被告方无任何关系，另外原告未与被告方签订合同，不应收取物业费，被告不认可原告称的物业费标准每月每平米1.2元，并且也未召开业主大会。为此，双方酿成纠纷。另查明，一、诉讼中，（一）原告提交2018年8月13日的《物业费催缴通知单》一份及照片三张。《物业费催缴通知单》内容为“致25栋15号经营者李瑞业主：驻马店贸易广场业主委员会于2018年3月1日与驻马店市净睿物业服务有限公司签订贸易广场《物业服务合同》……截止今日您在贸易广场25栋15号经营用房，您已欠2116元物业费……现向您下发缴费通知，收到本通知后请您5日内去贸易广场物业办公室交纳物业管理费……”。原告称，2018年8月13日，原告委托贸易广场业委会向各个业主出具物业费催缴通知单，并向各个业主下发，同日，原告的工作人员再次向被告下发催缴物业通知，并在被告房屋处拍摄照片三张。原告用以证明：物业费已经过催缴程序。被告质证称，原告没有通知被告，其不认可。另外对物业费催缴通知单有异议，被告没有见该通知，也未收到，照片中也不是被告本人，是原告方自己拍的，系捏造的。原告质辩称，根据物权法及物业管理条例的规定，物业公司只需要与业主委员会签订物业服务合同，不需要与业主签订物业服务合同。（二）原告提交其拍摄的其在驻马店市贸易广场物业管理区域信息公示栏的照片两张，其中一张显示为2019年5月10日的物业费催缴通知单，内容显示为“致25栋15号经营者李瑞业主：驻马店贸易广场业主委员会于2018年3月1日与驻马店市净睿物业服务有限公司签订贸易广场《物业服务合同》……截止今日您在贸易广场25栋15号经营用房，您已欠4232元物业费……现向您下发缴费通知，收到本通知后请您5日内去贸易广场物业办公室交纳物业管理费……”。原告用以证明：原告通过贸易广场业主委员会向被告催交物业费，原告履行了催交程序。被告质证称，对照片不予认可，原告无权向被告催交物业费，被告也不认可原告的身份，也没有聘请原告，也没有与原告签订任何物业合同。（三）原告提交本院（2018）豫1702民初8943号民事判决书一份。原告用以证明：原告与贸易广场业委会于2018年4月26日签订的《合同二》为有效合同，请求被告交付物业管理服务费有法律和事实依据。被告质证称，有异议，原告从未与被告签过合同。二、诉讼中，被告提交：2018年12月9日驻马店市豪德贸易广场业主委员会出具的通知一份，写明：“净睿物业公司：驻马店豪德贸易广场新的业主委员会已于2018.10.26日正式成立，在此之前所有的事务均与新的业委会毫无关系，限你公司七日内与上任业委会进行交接所有事务，此后一切事务均有新的业主委员会接管，请你公司积极配合。根据《物业管理条例》你公司在没有经过贸易广场广大业主同意召开业主大会的情况下，属非法入住贸易广场，豪德贸易广场业主大会于2018.11.19日依法召开，一致通过解聘净睿物业公司解除物业服务合同，限你公司七日内与前任业委会交接完毕。然后搬出贸易广场……豪德贸易广场业主委员会，2018.12.9”。被告用以证明：原告的物业服务合同是与老业主委员会主任胡中海签订的，对被告不产生效力，原告应该出示召开了业主大会的证据。原告质证称：与本案无关，该通知上驻马店市豪德贸易广场业主委员会未显示依法召开，也未显示人数过半，建筑面积过半。解聘原告的物业服务合同应当是小区建筑面积过半以及人数过半以上，召开的业主大会通过后形成决议才能解聘原告的物业合同。驻马店市贸易广场业主委员会是经过房管局备案登记的合法组织，如果要撤销，应由上级行政机关撤销。被告质辩称：原告必须召开业主大会，业主委员会是街道办组织成立的，因此驻马店市豪德贸易广场业主委员会成立合法。一审法院认为，原告净睿物业公司与贸易广场业委会签订《合同一》及《合同二》，约定由原告向贸易广场业主提供物业管理服务，业主向原告支付物业管理费，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，贸易广场业委会与原告签订的上述两份合同对贸易广场全体业主具有约束力，合同签订后，原告履行合同约定义务后，享有依照合同约定收取物业管理费的权利，被告李瑞作为贸易广场25楼15号1-4层商住楼业主，负有按照房屋建筑面积146.97平方米交纳物业管理费的义务，被告未按期交纳，构成违约，现原告请求被告支付拖欠的物业管理费，于法有据，本院予以支持。经核算，被告应支付2018年3月1日至2019年2月28日的物业管理费共计1954.7元（其中2018年3月1日至2018年4月25日的物业管理费为0.6元/平方米/月×146.97平方米+0.6元/平方米/月÷30天×25天×146.97平方米=161.67元；2018年4月26日至2019年2月28日的物业管理费为1.2元/平方米/月÷30天×5天×146.97平方米+1.2元/平方米/月×146.97平方米×10个月=1793.03元），对原告请求超出上述数额的部分，本院不予支持。同理，对被告辩称的，原告不具备起诉被告的主体资格及其未与原告签订合同，其不应支付物业费，无事实和法律依据，本院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限被告李瑞于本判决生效后十日内向原告驻马店市净睿物业服务有限公司支付自2018年3月1日至2019年2月28日的物业管理费共计1954.7元。二、驳回原告驻马店市净睿物业服务有限公司的其他诉讼请求。被告如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告驻马店市净睿物业服务有限公司负担5元，被告李瑞负担45元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人李瑞提交物业费收据3份、招标公告一份、债权转让通知书一份，证明净睿物业公司2017年就进驻贸易广场，2018年进行的招标，本案诉争合同是虚假的。被上诉人净睿物业公司质证称，收费收据是2018年，是被上诉人签订合同进驻贸易广场后收取的。公告真实，被上诉人是通过合法程序进驻的贸易广场。债权转让合同与本案无关联。对上述证据本院认证如下：因河南省驻马店市驿城区人民法院（2018）豫1702民初8943号生效民事判决已经认定本案诉争物业服务合同合法有效，上述证据不能证明上诉人的证明目的，本院不予采信。本院另查明：驻马店市贸易广场业主王建伟、张新建、李瑞、张桂花等曾以驻马店市贸易广场、净睿物业公司为被告，向驻马店市驿城区人民法院提起诉讼，请求确认本案诉争合同无效。该院于2018年12月12日作出判决，驳回原告的诉讼请求。本院审理查明的其他事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。本院认为，根据诉辩双方意见，双方争议的问题为：驻马店市贸易广场业主委员会与净睿物业公司于2018年4月26日签订的《贸易广场物业服务合同》是否有效，对上诉人李瑞是否具有约束力。关于合同效力问题，河南省驻马店市驿城区人民法院（2018）豫1702民初8943号民事判决已经认定本案诉争合同合法有效，该判决现已生效，具有既判力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”在本案诉争合同已经生效判决认定合法有效的情况下，依照上述法律规定，上诉人李瑞以上述合同非贸易广场广大业主真实意思表示为由，主张合同对其没有约束力，缺乏事实根据和法律依据。综上所述，李瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李瑞负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  刘 东审判员  李 峰二〇二〇年一月十七日书记员  赵聪聪