西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书(2018)陕01民终7418号 上诉人（原审被告）王劲，男，1971年8月29日出生，汉族，甘肃省天水市泰州区居民，现住西安市碑林区。委托诉讼代理人：华一樵，陕西华秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丹丹，陕西华秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）武佰娟，女，1982年6月9日出生，汉族，陕西省黄陵县居民，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：宋杰，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈岭，陕西云德律师事务所律师。    原审第三人西安蓝硕房地产销售有限公司。住所地：西安市。法定代表人：曹孝民，经理。委托诉讼代理人：杨亚茹，女，1979年9月9日出生，汉族，该公司员工。上诉人王劲因与被上诉人武佰娟、原审第三人西安蓝硕房地产销售有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院本院（2018）陕0112民初3787号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王劲上诉请求：撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3787号民事判决，依法改判，驳回武佰娟的诉讼请求或发回重审。事实与理由：依据双方合同的约定，武佰娟应于2017年6月10日前将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户，但时至2017年6月14日，武佰娟才开立了交易结算资金监管账户，明显逾期；支付完首付款后，在其催促下，直到7月31日，武佰娟才与其再次协商，约定于2017年8月25日之前支付剩余房款，并约定如该日未能完成交易过户，双方终止合同。且，武佰娟仍未能在8月25日前支付房款合同终止条件已经成就，合同已经终止。原审法院依据已经终止的合同，认定由其承担继续履行的义务，适用法律错误。同时，其并未将房屋交付给武佰娟，而是中介公司将钥匙擅自交给了武佰娟。武佰娟未缴清房款即擅自装修使用房屋。案涉房系王劲个人财产，与婚姻关系无关，原审认定合同没有履行完成的原因是其未向银行出具其妻同意出卖房屋，与事实不符。武佰娟向法院起诉要求解除合同，王劲表示同意，双方合同已经解除。武佰娟辩称，本案纠纷第一次起诉时未请求解除合同，撤诉后其有权主张继续履行合同。双方亦未就解除合同达成合意，故其要求继续履行合同的请求应予支持。武佰娟向一审法院提出诉讼请求：1、确认武佰娟、王劲签订的《西安市存量房买卖合同》（合同备案号C17024263）合法有效；2、判令王劲继续履行《西安市存量房买卖合同》（合同备案号C17024263），协助办理申请贷款手续及过户登记手续；3、本案诉讼费由王劲承担。一审认定事实如下：2017年5月10日，武佰娟与王劲、第三人签订《房屋买卖（定金）合同》，约定武佰娟购买王劲位于西安市未央区XX城XX路XX小区XX幢XX单元XX号房屋，第三人作为居间方。同日，武佰娟、王劲签订《西安市存量房买卖合同》（自行交易版），合同备案号C17024263，武佰娟支付了定金5万元。《西安市存量房买卖合同》第四条约定：自合同签订之日起30日内买方将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户。买方应当将首付款45万元存入资金监管账户，余款50万元向贷款机构申请贷款支付。同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。同年6月14日，武佰娟、王劲及西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》，同月16日，武佰娟将首付款45万元存入监管账户，又和王劲及第三人一起进入涉案房屋，当面从第三人手中取得了涉案房屋钥匙，并在此后进行了清理装修。2017年7月31日，武佰娟的丈夫张某某、王劲及第三人协商后，王劲出具收条一份，载明：“收条  今收到张某某现金壹万元整，双方约定于2017年8月25日之前完成富丽苑小区6#楼101的交易过户，如未完成交易过户，双方终止合同，之前付的陆仟陆佰元和壹万元不退。注：在8月25日之前收到房款95万元不算违约。此据。 注：如在规定范围内未交易，中介方费用同上述，算违约。  业主王劲  客户张某某 2017年7月31日 中介方蓝硕房产 曹伟”。同年8月11日，武佰娟向中国工商银行西安东大街支行递交了个人贷款申请表及相关资料，银行审查后，要求对王劲出具的《二手房共有人（含配偶）同意出售房屋声明》进行公证。同月19日，第三人将该情况通知了王劲，要求王劲提交涉案房屋属于个人所有的公证书，并协商了办理公证的相关事宜，武佰娟亦向第三人支付了公证费用。2017年9月9日，王劲以武佰娟超过双方约定的付款时间为由，明确告知拒绝出售涉案房屋。武佰娟遂于2018年1月31日诉来本院，请求如前所述。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他经济组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，武佰娟、王劲签订的《西安市存量房买卖合同》，出于当事人自愿，且不违反法律规定，属有效合同，双方当事人应如约履行。在合同履行过程中，武佰娟在办理按揭贷款时，相关部门需要王劲提供其配偶同意出售涉案房屋的公证文书，对此，王劲应该配合，及时提供所需资料。但王劲在得知武佰娟需要时，不积极履行其协助义务，致使双方所签合同无法继续履行，对此，武佰娟并无过错。故王劲以武佰娟违约为由拒绝继续履行合同之抗辩理由，本院不予采信。考虑到双方当事人已经履行了合同主要义务，武佰娟也表示愿意将剩余购房款存入资金监管账户，以促进交易完成的积极态度，故武佰娟要求继续履行合同之诉讼请求，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第六十条、第七十七条之规定，判决：一、确认原告武佰娟与被告王劲于2017年5月10日签订的《西安市存量房买卖合同》（合同备案号C17024263）有效，继续履行；二、原告武佰娟在本判决生效后十日内，将剩余购房款50万元存入资金监管账户；三、被告王劲在原告武佰娟将剩余购房款存入资金监管账户后三日内，协助原告办理涉案房屋的过户登记手续。案件受理费13300元，原告已预交，现由被告承担，被告在本判决生效后十日内，直接付给原告。二审查明，在西安市未央区人民法院武佰娟诉王劲房屋买卖合同纠纷一案中，武佰娟的诉讼请求为：1、判决王劲立即配合武佰娟撤销资金监管，并按照年息6%赔偿资金占用损失（自2017年6月16日至2017年10月24日为9750元，暂计算至2017年10月24日）；2、判决王劲双倍退还定金10万元；3、判决王劲承担已付的中介费2万元；4、判决王劲退还其已付额房加价款1万元；5、判决王劲退还其已付的空调费0.68万元；6、判决王劲赔偿房屋装修费1。85万元、窗帘消毒费500元、卫生打扫费等900元、合计1。99万元；7、判决王劲赔偿购买同类房屋所要支去的价款与原购房价款之间的差额损失；8、本案诉讼费用由王劲承担。在该案审理过程中，主审法官询问武佰娟“原告本案房屋买卖合同打算如何处理。武佰娟回答：没办法继续履行了，我们要解除合同。”法官询问王劲：王劲，你的意见。王劲回答：解除吧。另王劲在该次谈话中表示：我继续主张租金损失50000元，装修损失20000元。法官释明：限你2017年12月22日之前将证据提交法庭。王劲回答“好的。”在该次谈话后，王劲向法院缴纳了反诉费。后，武佰娟撤诉，原审裁定准许。武佰娟另行起诉要求王劲继续履行合同，形成本案。本案受理后，西安市未央区人民法院裁定中止王劲反诉案的审理。原审查明其余事实属实。本院认为，本案当事人直接起诉要求法院解除合同，在法院判决未下达前，不应产生合同解除的后果。本案中，武佰娟虽因案涉合同与王劲发生纠纷，曾以王劲违约为由向法院起诉要求解除案涉合同并由王劲赔偿损失。从原审法院另案与双方当事人的谈话笔录征求王劲的意见来看，王劲虽表示出解除合同的意愿，但附有条件，即赔偿租金和装修损失；即便双方均表示出解除合同的意思，双方亦尚未就解除合同后武佰娟已付的房款的返还、因履行合同产生的损失、违约责任的认定等并未形成一致意见，故不应认定案涉合同已解除。从本案查明的事实看，双方所签的合同已经网签备案并设立了资金监管账户，武佰娟已向王劲支付了首付款45万元，同时已实际占有案涉房屋并装修使用，如解除合同无疑会给双方当事人产生新的损失，亦不符合合同法关于稳定交易的原则。故武佰娟在本案中起诉要求继续履行与王劲所签的《西安市存量房买卖合同》的请求，应予支持。关于合同未能履行完成的原因。双方合同在武佰娟向银行申贷过程中产生纠纷，未能履行完成。从查明的事实看，武佰娟已向申贷银行递交了申贷资料，合同主要系因王劲对武佰娟的申贷过程未予配合，致未履行完成。关于王劲在本案中称，武佰娟存在未能按时支付首付款、双方约定2017年8月25日合同终止等违约情节的问题，武佰娟虽有违约但情节显著轻微，王劲以此为由要求解除合同的请求，不应支持。鉴于王劲并不同意配合武佰娟办理贷款的实际，且武佰娟同意以现金方式向王劲支付尾款的事实，认定由武佰娟将购房尾款50万元支付给王劲为宜。但从双方的交易整个过程看，武佰娟在尚未支付完尾款的情况下，即实际占有使用了案涉房屋，且在人民法院解决双方争议的过程中，出尔反尔，有违诚信；该50万元购房尾款因争议而致王劲在长时间内未能实际取得出卖房屋的钱款，故由武佰娟在支付尾款的同时，酌定由武佰娟按月息1%向王劲适当支付利息损失为宜。从合同约定的武佰娟应支付尾款的时间2017年8月25日计算至2019年8月25日为120000元。综上，原审判决第一项正确，应予维持；第二、三项应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3787号民事判决第一项；二、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3787号民事判决第二项为：武佰娟在本判决生效之日起十日内，向王劲支付购房尾款500000元，并支付利息120000元；三、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3787号民事判决第三项为：武佰娟在向王劲履行本判决第二项义务后的十日内，王劲协助武佰娟办理西安市未央区XX城XX路XX小区XX幢XX单元XX号房屋的过户手续。一审案件受理费13300元，武佰娟已预交，由武佰娟负担5000元，王劲负担8300元；二审案件受理费13300元，王劲已预交，由王劲负担3300元，武佰娟负担10000元。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  李美红 二〇二〇年一月十日书记员 李晓凡 1