湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终340号上诉人（原审被告）：湖北建安房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区姚家岭紫荆花苑紫沙路29号。法定代表人：凃伟刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：祝海兵，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：杜娟，女，1966年1月23日出生，汉族，住武汉市江汉区。被上诉人（原审原告）：杜芳，女，1968年10月25日出生，汉族，住武汉市硚口区。上诉人湖北建安房地产开发有限公司（以下简称建安房产公司）因与被上诉人杜娟、杜芳委托租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初8068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。建安房产公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判。二、本案一、二审诉讼费用由杜娟、杜芳负担。事实和理由：一、一审判决认定建安房产公司房屋租赁金额事实不清，有重大遗漏。建安房产公司至今已按合同内容履约完未递增的房屋租金，部分履约了递增租金，但一审法院遗漏了建安房产公司已向杜娟、杜芳支付的2017年1月1日至2017年12月31日的递增租金，一审法院判决建安房产公司向杜娟、杜芳支付递增租金70279.27元计算错误。2015年1月1日至2016年12月30日的递增租金为23249元[（7426.7－6458）元×24个月]，2017年1月1日至2017年12月30日的递增租金已支付，2018年1月1日至2019年5月30日的递增租金为18938元[（8540.71－7426.70）元×17个月]，故建安房产公司实际欠付的递增租金为42187元。二、一审法院判决建安房产公司支付房屋租赁违约金基数金额不清。建安房产公司实际支付的违约金应为12656.1元（42187元×30%）。杜娟、杜芳辩称，建安房产公司在2015年1月1日后均未按合同约定标准支付租金，一审法院判决建安房产公司支付的欠付租金少于实际欠付的数额，但是其并未上诉。建安房产公司的上诉请求及理由无事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。杜娟、杜芳向一审法院起诉请求：1、建安房产公司向杜娟、杜芳支付拖欠租金80662.60元及违约金243834.58元，共计324497.18元；2、本案诉讼费用由建安房产公司承担。一审法院认定事实：杜娟、杜芳系位于武汉市江汉区江汉一路19号紫晶城1层018室商铺的所有权人。2011年6月30日，杜娟、杜芳与建安房产公司签订《商业用房委托经营管理合同》，约定：杜娟、杜芳将其购置的位于武汉市江汉区江汉一路19号紫晶城1层018室、建筑面积50.85平方米的商铺，委托建安房产公司统一对外招商经营；委托期限自2011年7月1日起至2023年6月30日止，免租期自2011年7月1日起至2011年12月31日止；委托期满，合同自动解除，委托期内杜娟、杜芳不得解除委托；第1-3年租金单价为127元/平方米/月，月租金为6458元，年租金为77496元；租金为税后租金（相关税费建安房产公司承担），每三年递增一次，递增幅度为15%，租金按半年交付；委托期内无论建安房产公司的使用是否盈亏，杜娟、杜芳均有权按照双方约定的时间和标准向建安房产公司收取租金；建安房产公司应如期如数将租金支付给杜娟、杜芳，每逾期一日，则按当月租金总计的0.3%支付滞纳金。合同签订后，杜娟、杜芳与建安房产公司按约履行至2014年12月31日。一审诉讼中，双方确认建安房产公司从第三年即2015年1月1日起仍按6458元/月的标准向杜娟、杜芳支付租金至2019年5月30日止。现杜娟、杜芳诉至法院，要求建安房产公司支付该期间递增部分的租金80662.60元及逾期支付违约金。一审法院认为，杜娟、杜芳与建安房产公司签订的《商业用房委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该合同名为委托经营管理合同，实为房屋租赁合同，双方租赁法律关系应受法律保护，双方均应按合同履行各自的义务。杜娟、杜芳依约向建安房产公司全面履行了自己的合同义务，建安房产公司应当依合同约定按期足额向杜娟、杜芳支付租金。根据“租金为6458元/月，租金每三年递增一次，递增幅度为15%”的约定，第四年至六年（即2015年1月1日至2017年12月31日）的租金比第三年的租金递增15%为7426.7元/月，第七年至第九年（即2018年1月1日至2020年12月31日）的租金比第四年的租金递增15%为8540.71元/月，扣除建安房产公司已支付的租金，建安房产公司应向杜娟、杜芳支付2015年1月1日至2019年5月30日期间递增的租金107768.05元[（7426.7元-6458元）×36个月+（8540.71元-6458元）×17个月]。故杜娟、杜芳要求建安房产公司支付递增租金70279.27元的诉讼请求，予以部分支持。建安房产公司未能依约向杜娟、杜芳支付递增部分租金，杜娟、杜芳要求其支付逾期付款违约金，符合合同约定，考虑杜娟、杜芳主张违约金按每日0.3%计算确实过高，一审法院依据建安房产公司未支付递增部分租金给杜娟、杜芳造成实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素，一审法院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情以欠付租金数额的30%确定违约金为21083.78元（70279.27元×30%）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、建安房产公司于本判决生效之日起十日内向杜娟、杜芳支付租金70279.27元；二、建安房产公司于本判决生效之日起十日内向杜娟、杜芳支付违约金21083.78元；三、驳回杜娟、杜芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6168元，减半收取计3084元，由建安房产公司负担（此款杜娟、杜芳已垫付一审法院，建安房产公司应随上述判决款项一并给付杜娟、杜芳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：建安房产公司提交了《税收完税证明》，证明其向杜娟、杜芳支付的租金是扣税之后的金额。杜娟、杜芳质证后认为双方合同未约定由建安房产公司代缴税款，租金应按合同约定标准支付。本院认为，双方合同并未约定建安房产公司应付的租金包含税款，亦未约定由建安房产公司从租金中扣除税款，故建安房产公司的该证据不能达到证明目的，本院不予采信。二审期间，双方对建安房产公司在租赁期间实际支付的租金数额进行了确认。其中，自2015年1月1日到2019年5月30日建安房产公司向杜娟、杜芳实际支付的租金数额确认如下：2015年实际支付租金71218元、2016年实际支付租金71218元、2017年实际支付租金81872元、2018年实际支付租金81872元、2019年1至5月实际支付租金34111元。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，二审应围绕建安房产公司的上诉请求及理由进行审理。本案中，建安房产公司与杜娟、杜芳签订的《商业用房委托经营管理合同》合法有效，双方均应按合同约定享有权利、承担义务。根据杜娟、杜芳在一审中的诉讼请求及理由，其本质是要求建安房产公司支付2015年1月1日至2019年5月30日欠付的租金及相应的违约金。根据查明的事实，建安房产公司在上述期间内实际共计支付租金340291元（71218元＋71218元＋81872元＋81872元＋34111元）。而根据合同约定的租金标准，建安房产公司在2015年至2017年的租金单价应为146元/㎡/月，2018年至2019年的租金单价应为168元/㎡/月。故建安房产公司2015年1月1日至2019年5月30日应支付租金为412495.2元（146元/㎡/月×50.85㎡×36月＋168元/㎡/月×50.85㎡×17月）。因此，自2015年1月1日至2019年5月30日，建安房产公司实际差欠杜娟、杜芳的租金数额为72204.2元（412495.2元－340291元），超过一审法院判决的数额。故一审判决建安房产公司支付的租金数额及违约金，对建安房产公司并无不利，建安房产公司的上诉请求及理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，建安房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3084元，由湖北建安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  申光伟审判员  吴伶俐审判员  张文浩二〇二〇年一月二十日法官助理胡海洲书记员胡海洲