黑龙江省海林市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑1083民初1534号 原告：李从彬，男，1966年8月7日出生，住黑龙江省海林市。 委托诉讼代理人：关鸿儒，海林市城区法律服务所法律工作者。 被告：海林市新安朝鲜族镇复兴村村民委员会，住所地黑龙江省牡丹江市海林市朝鲜族镇复兴村。统一社会信用代码：54231083ME3052456D。 法定代表人：许立涛，男，该村主任。 委托诉讼代理人：姜惠琳，黑龙江正泰律师事务所律师。 原告李从彬与被告海林市新安朝鲜族镇复兴村村民委员会（以下简称复兴村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序。分别于2018年12月12日、2019年3月9日、2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告李从彬及其委托诉讼代理人关鸿儒三次开庭均到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人姜惠琳于2018年12月12日、2019年3月9日到庭参加诉讼，被告的法定代表人许立涛及其委托诉讼代理人姜惠琳于2019年10月16日到庭参加诉讼。2019年3月19日依申请人李从彬申请委托黑龙江省龙建建设工程技术咨询有限公司进行司法鉴定。本案现已审理终结。 李从彬向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告房屋买卖合同解除行为有效；2.被告返还购房款21万元，支付利息104643元、赔偿损失200000元（暂定，具体数额鉴定后确定），合计：514643元；3.被告承担诉讼费。本案在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告房屋买卖合同解除行为有效；2.被告返还购房款21万元，支付利息104643元、赔偿损失249500元（暂定，具体数额鉴定后确定），合计：564143元；3.被告承担诉讼费。鉴定之后变更诉讼请求为：1.确认原、被告房屋买卖合同解除行为有效；2.被告返还购房款21万元，赔偿利息损失104643元（2010年4月10日至2018年8月30日共计8年4个月20天，按人民银行同期贷款年利率5.94%计算）、赔偿损失540675.48元，合计：855318.48元；3.被告承担诉讼费。 事实和理由：2010年4月10日，原告李从彬以招标中标形式在被告处购买了废弃小学校舍一处（含操场），价格为21万元，原告已付清全部购房款。双方先后签订合同书两份，合同约定被告于2010年4月9日至2010年6月9日向原告提供其名下房照，并于2018年4月20日书面告知原告不能提供房照和协助办理过户手续。原告在取得校舍后进行了大量维修建设：其中更换房架4套、红瓦1000块；红砖堵大小窗户26个、门1个；更换铁门2个；室内残墙拆除和垃圾清理人工费支付1万元；操场四周彩钢杖墙350延长米；钢建结构库房264平方米一楼；安装动力电；建下水井一处；操场砂石回填；安装电动门一个；凉台混凝土地面；70平方米办公室装修；操场内未到期土地转包费17000元；建筑红砖11万块。总计投入约200000元。由于被告未能履行合同约定，并且书面告知原告合同不能继续履行，导致原告不能实现合同目的，造成原告经济损失，因此，原告依据合同法第九十四条、第九十六条规定，于2018年5月28日通过邮政特快专递向被告发出《解除合同通知书》一份，明确告知被告解除双方房屋买卖合同，被告在法定期限内未依法提出异议，合同现已依法解除。请求法院确认原被告解除合同行为有效，返还购房款并支付利息，同时依据合同法第九十七条规定，被告赔偿原告维修建设等损失。 海林市新安朝鲜族镇复兴村村民委员会辩称，原告所述没有事实及法律依据，原被告双方系承包关系，双方签订的合同书合法有效，被告无违约行为，双方签订的合同正在履行中，原告单方解除合同的行为已构成违约，且其私自搭建建筑物，修建附属设施，被告保留追究其违约行为的权利。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。利息没有事实依据，即使原告存在损失也应当从法院认定双方解除合同时，开始计算，从2010年4月10日起至原告退还房屋时止，原告也应当向被告支付房屋及场地支付费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下： 李从彬举证一.买卖合同书两份、补充合同一份、收据两张、告知书一份。证明原告与被告于2010年4月10日签订房屋买卖合同，被告将其所有废弃小学校舍转卖给原告，场院发包给原告使用，校舍所有权归属原告，承包期限是50年，全部费用21万元。2010年4月9日至6月9日被告向原告应提供其名下房照，协助办理过户手续。被告至今未能向原告提供其名下房照，协助原告办理过户手续，并于2018年4月20日向原告出具告知书一份，明确告知原告无法履行合同约定，不能提供房照和办理过户手续，导致原告无法实现合同目的。被告已经构成违约，应承担违约责任。复兴村委会质证意见：买卖协议、合同书、补充合同、收据真实性合法性没有异议，对于与本案关联性有异议，对其所要证明的问题有异议。原被告双方系承包关系。根据合同书中第五条第一项，甲乙双方均不得随意变更或解除，本合同需要变更或解除时，需经双方协商一致达成新的书面协议，原告系单方解除合同，行为构成违约。合同中第一条第三款可以证实原告诉请的第二项明细表中所称的转包费损失系由其私自提前与马广文协商解除关系导致的，与原告无关。合同书第四条第一款约定，原告承包上述房屋及土地后，在该土地上搭建建筑物修建附属设施必须征得被告的同意，原告诉称的搭建的各项附属设施没有征得被告的同意，被告保留追究其违约责任。根据买卖协议书及收条证明，该校舍的费用为85000元，其余费用125000元为操场面积的费用。原告承包校舍及操场的目的是为了经营并非为了取得所有权。在买卖协议第七条，原告主张解除合同的诉讼时效应当为一年，即自2010年6月9日起原告已知道不能协助办理过户手续，其起诉已超过诉讼时效的规定。其认可被告的校舍没有房照的事实，且没有对其生产经营造成影响，原告主张的签订合同的目的不能实现没有事实及法律依据，单方解除行为违反合同及法律规定。对李从彬举示的三份合同的形式要件予以确认，对双方就案涉校舍招标中标并后续补签合同进行完善的事实予以确认。 李从彬举证二.解除合同通知书一份、邮政快递单据三张、快递投递状态网上查询截图一张。证明被告明确告知原告合同不能履行，导致涉案合同不能实现合同目的，原告依据合同法九十六条规定，依法向原告邮寄解除合同通知书一份，被告于2018年5月29日收到该通知，合同已经依法解除，原告的解除合同行为有效。被告应返还全部费用、支付利息并赔偿原告因此造成的相关损失。复兴村委会质证意见：真实性没有异议，关联性有异议，证明的问题有异议。根据双方2010年4月10日签订的合同书第五条第一款的约定，原告单方解除合同并送到解除合同通知书的行为违反了上述条款，未发生解除的法律效力，应当继续履行，且上述承包标的原告仍然在继续占有使用当中。该组证据可以证实复兴村委会向李从彬发出通知书，李从彬向复兴村委会发出解除合同通知书的事实，本院对该事实予以确认。 李从彬举证三.照片十张。证明涉案房屋及场地的状况及原告维修建设投入等部分情况。复兴村委会质证意见：真实性、合法性、与本案关联性均有异议。该组照片为原告提供，为其单方拍摄，无法证明承包的标的现有状况，也无法证明其承包上述标的后对该房屋及土地在征得被告同意后维修建设情况。如上述房屋确系其所建，也因未征得被告的同意，其行为构成违约，被告保留追究其违约责任。该照片来源合法，内容真实，本院予以确认。 李从彬举证四.土地承包合同书一份。证明本案场院内包括案外人马广文未到期部分土地，原告将该土地剩余未到期部分承包费17000元退还给了马广文，本案合同解除后此款应由被告返还给原告。复兴村委会质证意见：合同的真实性、合法性、与本案关联性均有异议，添加部分不能证实为马广文的真实意思表示，该添加部分是否实际履行，原告是否支付过剩余承包期内的承包费应当有相关的收据及马广文的出庭作证予以证实，且根据原被告双方签订的2010年4月10日合同书第一条第三款约定，该土地面积内有3000平方米是原复兴小学领导发包给马广文的，原合同继续生效，到2015年12月31日到期后，在交由乙方。假设该承包协议及添加部分为真实的，也因原告私下与马广文达成解除条款支付剩余承包费，其损失也应当由原告自行承担，与被告无关。该土地承包合同书，因在双方签订的合同书中对该3000平方米土地已经有约定，李从彬提前收回该土地并支付相应价款，系个人行为，与案涉合同无关，本院对此不予确认。 李从彬举证五.电动伸缩门收据一张金额3万元、发票三张金额3万元，上述款项为一笔款。证明案涉电动伸缩门是原告于2011年9月20日在牡丹江市西安区鑫海铝塑门窗经销处购买，价格为3万元，规格为1.7米高*15米长，因该电动伸缩门在司法鉴定中不能进行评估，因此原告在原经销处补开了三张正式发票。复兴村委会质证意见：真实性没有异议，不能证明原告所要证明问题。2011年9月20日收据上面没有原告姓名，无法证实该伸缩门为原告所购买，即使伸缩门为原告所购买，因双方在签订合同书时约定乙方根据需要必须在经得甲方同意前提下才能在受让土地上搭建建筑物及修建附属设施，因此即使该证据是真实的，应由原告自行承担，与被告无关。该电动伸缩门票据，虽然系后补的发票，确系李从彬当时所购并安装在案涉校舍，本院对该事实予以确认。 李从彬举证六.海林市农电公司居民用电合同一份、线路工程款发票一张、金额为13675.92元。证明原告主张的案涉动力电安装时间为2011年1月4日，支付安装费13675.92元，因该发票存根在海林市农电公司，原告提交的是复印件，后向法院申请进行核实，该公司已向法院出具情况说明。复兴村委会质证意见：供电合同和发票真实性没有异议，对本案关联性有异议，该供电合同显示签约日期2011年1月4日，而发票开具时间为2010年6月23日且交款姓名为李丛彬而非原告李从彬，无法证实二者统一性。没有征得被告同意私自安装，费用应当由其自行承担，与被告无关。对情况说明没有异议。该组证据系李从彬在维修改造中的实际支出费用，本院对此予以确认。 李从彬举证七.海林市人民法院(2014)海长商初字第59号民事判决书。证明原被告所订立的相关案涉合同合法有效，被告未能按合同约定履行全部义务，导致原告不能完全实现合同目的，被告行为构成违约，在本案纠纷中存在过错，原告有权依法解除合同。复兴村委会质证意见：真实性没有异议，对证明问题有异议，既然确定双方所签订的合同合法有效，被告也应当按照该合同履行相应义务，及该合同第五条第一项所约定的解除合同的方式，因此在双方没有达成新的书面意见前，原告没有权利解除双方所签订的合同，原告没有证据证实被告没有履行全部义务导致其不能实现合同的目的。该证据系本院生效法律文书，本院对该证据予以确认。 复兴村委会未向法庭提交证据。 黑龙江省龙建建设工程技术咨询有限公司的省龙建公司[2019]龙建鉴字第15号《司法鉴定意见书》，结论为：复兴小学废弃校舍后建设的维修项目工程造价为496999.56元。李从彬对该鉴定结论无异议。复兴村委会质证意见：有异议，在该鉴定意见书中所鉴定的项目是在原告没有证据证实诉争房屋场地原始状态的情况下，哪些项目为诉争房屋原始存在的状态，哪些项目为诉争房屋在其承包后进行的维修或添置的情况下所进行的鉴定，没有事实依据；2.鉴定维修项目工程造价价格过高，偏离实际，例如场地库房彩钢板墙面、围墙、办公室上下水、卫生间装修装饰等，无论是在2010年还是现在，鉴定价格过高，远远偏离市场价格，有失公允。 根据原、被告当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李从彬系海林市长汀镇马场村村民。2010年4月10日，复兴村原小学校舍对外招标。海林市新安镇复兴村作为甲方与李从彬作为乙方签订了《合同书》。《合同书》第一条第1项约定，发包期限为50年，即从2010年4月10日起至2060年4月10日止；第2项约定，发包的形式为甲方将原复兴小学校舍全部和部分操场一次性发包给乙方经营，并将其中原复兴小学校舍的所有权归属乙方（地下埋藏物等除外）；第3项约定，原复兴小学校舍，面积为520平方米，校舍周围的操场面积为120米*56米=6720平方米。其中该土地面积内，有3000平方米是原复兴小学发包给马广文的，原合同继续生效，到2015年12月31日到期后再交由乙方使用。《合同书》第二条约定，承包费价款为210000元。《合同书》第四条第1项约定，乙方根据需要在经过甲方同意和办理完毕相关许可证件后，在受让土地上搭建建筑物及修建附属设施，所需要的资金由乙方承担，甲方协助乙方出具相关手续。《合同书》第五条第1项约定，本合同生效后即具有法律约束力，甲乙双方均不得随意变更或解除。本合同需要变更或解除时，须经双方协商一致达成新的书面协议，在新的书面协议未达成之前，本合同依然有效。《合同书》第七条第1项约定，本合同一式四页，正本4份，发包方、承包方、三资管理中心和备案单位各执一份。同日，复兴村委会作为甲方与李从彬作为乙方又签订了一份《买卖协议书》。《买卖协议书》第1条约定，该土地归村集体所有，只对使用权和经营权进行发包，期限为50年，着标者21万元成交，到期后该土地上的附着物归着标方所有，由着标方自行处置，其余的由发包方无偿收回；第6条约定，校舍按520平方米一次性交齐85000元，操场面积5亩*500元*50年=125000元，共计210000元；第7条约定，甲方向乙方提供甲方名下的房照，时间期限2010年4月9日至2010年6月9日；第8条约定，合同签订日起，乙方交200000元，剩余10000元甲方提供甲方名下房照后再付清。 《合同书》第一条第3项中关于原复兴小学发包给马广文的3000平方米操场，到期时间为2015年12月31日。李从彬于2011年4月14日将马广文承包该土地剩余未到期部分承包费17000元退还给了马广文，取得了该部分的使用权。 双方合同签订后，复兴村委会将复兴小学校舍及周边场地交付李从彬。李从彬于2010年4月9日和13日交款200000和10000元。并于2010年4月份开始对复兴小学进行维修改造，2010年11月份维修改造完毕。 经黑龙江省龙建建设工程技术咨询有限公司的省龙建公司[2019]龙建鉴字第15号《司法鉴定意见书》确认：复兴小学废弃校舍后建设的维修项目工程造价为496999.56元。单项工程包括三大项：土建装饰工程、给排水工程、电气维修工程。 1.土建装饰工程总造价为481027.59元。其中直接费为288997.78元； 2.给排水工程总造价为10614.77元。其中直接费为7498.78元； 3.电气维修工程总造价为8357.20元。其中直接费为4024.66元。 另查明，2018年4月20日，复兴村委会给李从彬出具了一份《告知书》，告知因相关政策和法规等原因，不能提供房照和办理过户手续，请李从彬另行采取措施。2018年5月28日，李从彬以特快专递形式给复兴村委会邮寄了一份《解除合同通知书》，明确告知复兴村委会解除双方房屋买卖合同，2018年5月29日送达。复兴村委会在法定期限内未依法提出异议。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题：1.本案所涉法律关系；2.李从彬解除合同的行为是否有效；3.李从彬诉请是否应得到支持及数额。结合本院查明的事实和认定的证据，具体分述如下： 1.本案的法律关系。本案立案时案由为房屋买卖合同纠纷。双方签订的第一份《合同书》所显示的法律关系系承包合同关系，但在该《合同书》中约定了案涉校舍所有权归李从彬所有，并就该校舍所有权又签订了《买卖协议书》和《补充合同》，进一步明确了双方房屋买卖合同法律关系。综合全案，从复兴村委会招标以及签订后续合同来看，意思表示是卖掉校舍，李从彬的意思表示为购买校舍，双方在签订三份合同中房屋买卖的意思表示契合。因此，结合本案事实及双方当事人的真实意思表示，本案案由应定为房屋买卖合同纠纷。 2.本案房屋买卖合同及承包合同的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定，前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。案涉校舍及周边场地原为复兴小学校舍及操场，既不属于农用地亦不属于未利用地，其土地性质应为建设用地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条的规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。 本案中，复兴村委会以招标形式与中标人李从彬签订了《合同书》、《买卖协议书》、《补充合同》，将案涉校舍卖与李从彬，将案涉校舍周边场地承包给李从彬，并报长汀镇三资管理中心备案，亦经（2014）海长商初字第59号民事判决确认为有效。复兴村委会应依合同约定提供其名下房照，协助李从彬办理变更登记手续。在合同签订8年多时间内，复兴村委会一直未能提供其名下房照，并向李从彬发出了不能提供其名下房照的告知书，明确表示不能履行。复兴村委会的行为已构成违约。从李从彬购买案涉校舍的目的分析，是以案涉校舍为中心进行经营，如果案涉校舍所有权不能变更，必然导致经营受限，李从彬承包案涉校舍周边的场地也就不具意义，其合同目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，在合同履行中，复兴村委会以告知书的形式通知李从彬，明确表示不能提供其名下房照，不能协助李从彬办理房屋产权转移登记，违反了双方的合同约定，构成违约。由于复兴村委会违约，李从彬合同目的不能实现，李从彬据此主张解除房屋买卖合同及周边场地的承包合同，并向复兴村委会发出解除合同通知书，且复兴村委会在法定期限内未提起诉讼，符合法律规定，故李从彬解除合同的行为应认定为有效。解除时间自通知到达对方时解除，即2018年5月29日。复兴村委会关于李从彬单方解除合同的行为已构成违约的抗辩理由，不符合法律规定，本院不予采信。 3.李从彬诉请是否应得到支持及数额。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。针对李从彬所交购房款85000元及承包周边场地承包费125000元，复兴村委会应予返还。并自2018年5月29日合同解除时按照贷款市场报价5年利率4.80%计算利息至2018年8月30日，具体金额：210000元*4.80%/12/30*92天=2576元。2018年8月30日之后至本判决确定的李从彬返还案涉校舍及周边场地期间的利息，因李从彬未主张，可另行主张。本案双方合同解除后，针对案涉校舍及周边场地，李从彬应予返还给复兴村委会。关于合同解除后至本判决确定的李从彬返还案涉校舍及周边场地的费用，复兴村委会可另案解决。关于李从彬在接收案涉校舍及周边场地后的维修改造损失，复兴村委会存在违约行为，应承担相应的违约责任。复兴村委会关于李从彬未经村委会同意私自搭建建筑物，修建附属设施的抗辩理由，结合李从彬中标案涉校舍及周边场地的初衷，其进行维修改造合情合理，对复兴村委会的该抗辩理由本院不予采信。 黑龙江省龙建建设工程技术咨询有限公司的省龙建公司[2019]龙建鉴字第15号《司法鉴定意见书》系按照正规图纸及施工合同而形成的建设工程合同作出的确认，包括直接费以外的其他各项费用。本案在诉讼中，李从彬未能提供案涉校舍维修改造的图纸及施工合同或票据，应承担举证不能的后果。故本院只对《司法鉴定意见书》中所列土建装饰工程、给排水工程、电气维修工程三项单项工程的直接费部分予以确认，对其他部分不予确认。土建装饰工程直接费为288997.78元；给排水工程直接费为7498.78元；电气维修工程直接费为4024.66元，直接费合计300521.22元，本院予以保护。另，李从彬主张土建装饰工程中购买电动伸缩门30000元，以及电气维修工程中支付安装费13675.92元，系维修改造中的合理支出，应予保护；李从彬主张于2011年4月14日将马广文承包该土地剩余未到期部分承包费17000元退还给了马广文，提前取得该部分土地使用权，在本案合同解除后此款应由复兴村委会返还，因该行为系李从彬个人行为，与复兴村委会无关，并且不符合合同约定，故对该项主张本院不予支持。 以上各项共计210000元+300521.22元+30000元+13675.92元+2576元=346773.14元。 综上，对李从彬诉请的合理部分予以保护，包括校舍房款85000元、周边操场承包费125000元、利息2576元、维修改造费用300521.22元、电动伸缩门30000元、电力安装费用13675.92元，合计556773.14元。依照《中华人民共和国合同法》九十四条第（二）项、第(四)、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认李从彬与新安朝鲜族镇复兴村村民委员会的解除合同行为有效； 二、李从彬于本判决发生法律效力之日起三十日内将新安朝鲜族镇复兴村村民委员会原小学校舍及周边场地交还于新安朝鲜族镇复兴村村民委员会； 三、新安朝鲜族镇复兴村村民委员会于本判决发生法律效力起三十日内给付李从彬各项损失包括校舍房款85000元、土地承包费125000元、利息2576元、维修改造费300521.22元、电动伸缩门30000元、电力安装费用13675.92元，合计556773.14元。 四、驳回李从彬其他诉讼请求。 如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15651.56元，多收部分3298.38元退还给李从彬。本案案件受理费12353.18元，李从彬负担2985.45元，新安朝鲜族镇复兴村村民委员负担9367.73元；保全费3370元，由新安朝鲜族镇复兴村村民委员负担；鉴定费50000元，李从彬负担20000元，新安朝鲜族镇复兴村村民委员负担30000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  陈景山 人民陪审员  张学会 人民陪审员  张艳霞 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  顾 婧