江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9230号上诉人（原审被告）：南京南唐娱乐有限公司，住所地南京市鼓楼区清凉门大街68号金信花园15幢76-4。法定代表人：梁金，该公司总经理。委托诉讼代理人：瞿小军，江苏擎天柱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市建邺区好百年娱乐中心，经营地南京市建邺区莫愁湖东路458号。经营者：丁钧，男，1974年7月6日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：许恒斌，江苏融鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王扬芬，江苏天左律师事务所律师。上诉人南京南唐娱乐有限公司（以下简称南唐公司）因与被上诉人南京市建邺区好百年娱乐中心（以下简称好百年娱乐中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院作出的（2019）苏0106民初5763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南唐公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判确认案涉承租合同无效，上诉人无需向好百年娱乐中心退还20万元，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由好百年娱乐中心承担。事实和理由：1.一审认定承租合同合法有效没有事实和法律依据。首先，该合同权利义务极不平等，上诉人的印章也是虚假，协议签订日期不明，合同中约定的经营期限为后补。其次，双方也未根据承租合同约定的内容实际履行。2.一审法院判令上诉人返还20万元房租没有事实和法律依据。一审法院认为无法确定好百年娱乐中心离场时间，但上诉人无权对其何时离场进行管理，上诉人在将案涉房屋交给好百年娱乐中心后没有隐瞒案涉房屋的实际状况。另外，一审法院认为上诉人存在过错，但上诉人并不存在过错，当时实际情况是丁均找到上诉人公司的王圣杰，称田开东收了之前收了其20万元，答应给其租赁经营，而田开东在2019年8月29日之后已经不再担任上诉人的法定代表人，在沟通过程中被上诉人始终未出示过承租协议，仅称系口头约定。王圣杰向田开东核实后，允许被上诉人进场经营，但其每次房租均未按期缴纳。之后因租金争议，双方在派出所的协调下签订了补充协议，按照该补充协议约定，上诉人有权要求被上诉人缴纳2018年12月的租金20万元。另外，一审中上诉人已经提交证据证明被上诉人2019年2月还在经营，被上诉人也未支付该月的房租。好百年娱乐中心辩称，1.双方之间所签订的承租合同合法有效，上诉人以合同无效为由主张无需返还租金20万元，无事实和法律依据，且合同已经得到实际履行，因此合同不存在无效情形；2.上诉人主张其无需支付租金的理由不能成立，案涉合同不能履行并最终解除，是因为上诉人的原因导致，自从合同签订之后被上诉人就不能正常经营，该期间内已经向上诉人所缴纳的所谓的房租以及投入的人员等费用都属于被上诉人的损失，一审判决仅判令返还20万元，被上诉人也对一审判决不服，只是由于特定原因未提起上诉。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求。好百年娱乐中心向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的承租合同，南唐公司返还押金20万元、租金37.45万元、水电费39214元；2.南唐公司赔偿三个月的经营损失90万元；3.南唐公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：南唐公司成立于2018年1月11日，注册资本200万元，2018年3月5日，股东由田开东、王圣杰变更为田开东、梁新；2018年8月29日，公司法定代表人由田开东变更为梁金，公司股东由梁新、田开东变更为梁新、梁金。好百年娱乐中心提交的《承租合同》载明：甲方：南唐公司，乙方：南京沙皇一号娱乐会所，约定：一、南京南唐国际位于清凉门大街68号三楼，共计房间23间，现承租于乙方自行经营；二、经营内容KTV娱乐，租约有效期3年；三、经营期限自2018年10月1日至2021年9月30日；四、承租费用方式：乙方只需支付甲方每个月20万元整的承租费用，乙方不支付其他一切费用（包括水电费等），另：进场之前需交贰拾万元整作为押金，房租一个月一付；从进去当日起算房租，在乙方未欠费的情况下，协议期满后退押金贰拾万元整退还给乙方；五、在乙方进场之前乙方需把该交的押金贰拾万元房租贰拾万元整合计肆拾万元汇入甲方接款账户；六、本合同期满后甲方有权收回经营权，在同等条件下乙方有优先权；乙方不得以甲方名义在外融资借款，否则一切债权由乙方承担；经营过程中损坏物品设施，乙方必须照价赔偿或承担维修费用；甲方必须保证22间房间的设施设备完好正常使用；在乙方进场后，甲方必须保证乙方良好的经营环境，保证能够正常经营；七、违约责任：如因甲方的证照不齐全或其他方面的原因造成无法正常经营所带来的经济损失由甲方负责赔偿给乙方，另退还所交的押金和租金；八、本合同的变更和解除：未经甲方许可不得转借转租本场所，或者做其他用途；乙方必须合法经营，违法与甲方无关。田开东在甲方代表处签字，并加盖有南唐公司公章，丁钧在乙方代表处签字，并加盖有好百年娱乐中心公章。合同下方写有“甲方接款账户：62×××73农行虎踞路支行”字样。南唐公司对该承租合同上的公章予以否认，认为系田开东私自刻制，对该合同不予认可。2018年8月10日，田开东出具收款条一份，载明：今收到丁钧3楼房租押金20万元整，并加盖有与前述《承租合同》同样的南唐公司公章。南唐公司同样对该公章不予认可。同时，南唐公司提交了一份《补充协议》，载明：甲方为南唐公司，乙方为丁钧，现甲乙双方约定好，乙方在甲方处的贰拾万元充做2018年12月整月份的房租，2019年1月30日乙方按时向甲方缴纳壹拾玖万元房租，自2019年2月份开始乙方每半个月向甲方支付玖万伍仟元整，如乙方不按时向甲方缴纳房租，本协议自动作废。南唐公司员工王圣杰在甲方处签字确认，丁钧在乙方处签字确认。一审另查明，2018年9月30日，案外人华丹红向南唐公司公司法定代表人梁金转账19万元，备注是丁钧付房租；2018年11月5日，案外人华丹红向南唐公司公司法定代表人梁金转账10万元，备注是丁钧付房租；2018年11月15日，案外人华丹红向南唐公司公司法定代表人梁金转账7万元，备注是丁钧付房租；2018年11月19日，案外人华丹红向南唐公司公司法定代表人梁金转账14500元，备注是点歌收银系统费用。2018年9月28日的《报销单》载明：报销内容为南唐国际押金20万元，南唐10.1-10.31房租19万元，合计39万元。2018年10月1日，南唐公司出具收条，载明“今收到丁钧2018年10月1日-2018年10月30日租金壹拾玖万元整（190000）”，王圣杰、梁金在右下方签字确认，并加盖有南唐公司公章（公章编号为3201060998427）。2018年10月15日的《费用报销审批单》载明：报销内容为2018.9.28-2018.10.10电费6032元。2018年10月14日，南唐公司出具收条，载明“今收到三楼外包电费9.28（24483度）至10月10日（24541度）共58度×80度等于4640度×1.3元等于6032元，陆仟零叁拾贰元整”。2018年11月9日，南唐公司出具收条，载明“今收到丁钧三楼（南唐）部分房租壹拾万元整”，王圣杰、梁金在右下方签字确认，并加盖有南唐公司公章（公章编号为3201060998427）。2018年11月15日的《报销单》载明：今交11月份余下房租（南唐）70000元。2018年11月15日，南唐公司出具收条，载明“今收到丁钧（南唐国际三楼）部分租金柒万元整（70000）”。王圣杰、梁金在右下方签字确认，并加盖有南唐公司公章（公章编号为3201060998427）。2018年11月14日的《费用报销审批单》载明：报销内容为2018.10.11-2018.11.1电费24689-24541=148×80×1.3=15392元。2018年11月16日，南唐公司出具收条，载明“今收到三楼电费壹万伍仟叁佰玖拾贰元整（15392元）”。2018年11月19日的《报销单》载明：报销内容为今预南唐三楼系统费用给二楼，金额为14500元。同日，南唐公司出具收据，载明“2018.11.19收取三楼华丹红装系统费用壹万肆仟伍佰元整（14500元，银行转账）”。王圣杰、梁金在右下方签字确认，并加盖有南唐公司公章（公章编号为3201060998427）。2018年12月18日的《报销单》载明：报销内容为电费12688元，水费5102元。2018年12月17日，南唐公司法定代表人梁金出具两份《收据》，分别载明“今收到南唐国际三楼11月份电费12688元”、“今收到南唐国际三楼2018.10月至11月水费共计5102元”。一审审理中，好百年娱乐中心提交了两份2018年11月20日、2018年12月26日案外人南京金秋投资控股集团有限公司张贴的《通知》及南京市公安消防支队鼓楼区大队张贴封条的照片，主要内容为：清凉门大街68号金信花园15栋塞天皇星娱乐会所与我司存在法律纠纷，目前已在走司法程序。在此期间承租人不得再进行任何经营活动，同时，接消防部门通知房屋存在消防设施不全等问题，我司响应消防部门通知，现对塞天皇星娱乐会所进行相应的告知和关闭。如承租人不听劝阻，不服从停业和查封，出现私自经营等现象，后果自负……一审审理中，南唐公司提交了：1、微信聊天记录截图，证明2019年2月好百年娱乐中心还在经营，2019年2月13日好百年娱乐中心还交纳了一次电费；2、微信朋友圈截图，证明好百年娱乐中心2019年3月转为在秦淮区生存方式娱乐场所经营，好百年娱乐中心称2018年11月被迫停业不是事实。好百年娱乐中心认为微信聊天记录及朋友圈截图真实性无法确认，且与本案无关，单从证据上看不出款项性质。对沙皇和沙皇一号的2019年2月4日聊天显示，南唐公司也认可2019年2月好百年娱乐中心没有经营几天，2018年10月经营场所被封后，好百年娱乐中心被迫停业，不代表好百年娱乐中心立即就搬走，因南唐公司一再承诺他们与案外人诉讼可顺利解决，不影响好百年娱乐中心正常经营，故好百年娱乐中心只是待在经营场所，而未经营，故水电费也很少。一审审理中，好百年娱乐中心陈述自2018年11月30日起不再经营，但没有完全离场，最后离开是2019年2月底。南唐公司认为好百年娱乐中心系2019年2月底离开的，之前都在经营。上述事实，有当事人陈述、承租合同、补充协议、报销单、收据、转账记录等予以证实。一审法院认为，关于好百年娱乐中心与南唐公司的房屋租赁合同关系问题。好百年娱乐中心提交的《承租合同》、收款条上的公章与南唐公司实际使用的公章不符，但田开东时任南唐公司公司法定代表人，结合南唐公司在审理中认可收到好百年娱乐中心缴纳的押金20万元，且实际收取了好百年娱乐中心缴纳的房租及水电费等，再结合双方于2019年1月13日签订的《补充协议》，可以认定双方通过《承租合同》、《补充协议》对房屋租赁合同关系进行了约定。《承租合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于好百年娱乐中心主张解除《承租合同》的问题。好百年娱乐中心认为因南唐公司与案外人存在纠纷，致使好百年娱乐中心无法继续在案涉房屋经营，对此，结合双方提交的证据，可以认定好百年娱乐中心无法继续经营的事实，致使好百年娱乐中心不能实现合同目的，故对好百年娱乐中心主张解除《承租合同》，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于好百年娱乐中心主张南唐公司返还押金20万元、租金37.45万元，返还水电费39214元（2018-10、11月的），根据《补充协议》的约定，押金20万元已经转化为2018年12月的房租，故好百年娱乐中心要求返还，没有依据，一审法院不予支持。《承租合同》中约定“如因南唐公司的证照不齐全或其他方面的原因造成无法正常经营所带来的经济损失由南唐公司负责赔偿给好百年娱乐中心，另退还所交的押金和租金”，该条款系对南唐公司承担违约责任的约定，明显过重；好百年娱乐中心从2018年10月起在案涉房屋经营，其应当按约支付租金、水电费及其他费用。因双方对好百年娱乐中心离场时间无法达成一致，结合双方陈述及证据，考虑南唐公司的过错程度，一审法院酌情认定南唐公司返还好百年娱乐中心20万元房租，对好百年娱乐中心的其他主张，不予支持。关于好百年娱乐中心主张南唐公司赔偿好百年娱乐中心三个月的经营损失计90万元，好百年娱乐中心对此并未提供证据予以证明，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除好百年娱乐中心与南唐公司签订的《承租合同》；二、南唐公司于判决生效之日起十日内返还好百年娱乐中心房租20万元；三、驳回好百年娱乐中心的其他诉讼请求。一审案件受理费18071元，减半收取9035.5元，由好百年娱乐中心负担4035.5元，南唐公司负担5000元。本院审理期间，被上诉人好百年娱乐中心对一审法院查明“好百年娱乐中心陈述自2018年11月30日起不再经营，但没有完全离场，最后离开是2019年2月底”的相关事实有异议，好百年娱乐中心认为其一审的陈述是实际上其就没有怎么经营；被上诉人对一审法院查明的其他事实没有异议。上诉人南唐公司对一审法院查明的事实没有异议。对于双方当事人均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，被上诉人好百年娱乐中心提交取保候审决定书、刑事拘留通知书，证明其一审判决后也曾提起上诉，但最终没有缴纳上诉费的原因是因为被上诉人的经营者涉嫌刑事犯罪被羁押，其对一审判决也不满意。南唐公司质证认为，对该证据真实性认可，关联性不予认可。本案二审争议焦点为：1.案涉承租合同的效力；2.一审法院判令承租合同解除、南唐公司向好百年公司返还20万元房租是否有事实和法律依据。本院认为，关于第一项争议焦点。南唐公司主张案涉承租合同无效的理由为合同上公章为虚假，但该合同上同时有时任南唐公司法定代表人的田开东签字，之后双方就案涉房屋真实建立房屋租赁合同关系并实际履行，且双方又进一步就租赁合同关系的履行签订补充协议，可以看出双方就建立房屋租赁合同关系的意思表示真实，一审法院认定案涉合同有效并无不当。对于南唐公司主张案涉合同无效的上诉请求，本院不予支持。关于第二项争议焦点。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案一审中，好百年娱乐中心提交的案外人南京金秋投资控股集团有限公司张贴的通知及案涉房屋被消防部门张贴封条的照片等证据，能够证明其在租赁期间已经无法按照约定用途使用案涉房屋。在此情形下，南唐公司在履行本案所涉的租赁合同期间构成违约并导致承租人无法实现合同目的，好百年娱乐中心有权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定解除合同。对于一审法院判令南唐公司向好百年娱乐中心返还20万房租，实际是在南唐公司违约导致合同解除情况下，判令南唐公司向好百年娱乐中心承担违约责任。一审法院在考虑双方合同约定，并综合考虑合同实际履行情况的前提下，已经对双方约定的违约责任调减，且判令南唐公司向好百年娱乐中心返还20万元房租并未不合理的加重南唐公司应负的责任，在此情形下本院对于南唐公司主张其无需返还20万元租金的上诉请求不予支持。综上所述，南唐公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人南京南唐娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  李 斐审判员  王 路二〇二〇年一月十日书记员  倪 辉