北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初2147号原告：聂晓峰，男，1982年10月31日出生，汉族，中国农业银行职员，住北京市丰台区。被告：韩潇宇，女，1991年7月28日出生，汉族，吉林省长春市二道区人民检察院员工，住北京市丰台区。被告兼被告韩潇宇委托诉讼代理人：王里，男，1990年9月21日出生，汉族，中国证监会北京监管局员工。原告聂晓峰与被告韩潇宇、王里房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂晓峰，被告兼被告韩潇宇的委托诉讼代理人王里到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聂晓峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告户口迁出违约金26000元；2.判令被告支付原告户口迁出保证金逾期付款违约金（以10万元为基数，自2019年4月6日起至2019年4月8日止，按照日万分之五计算；以26000元为基数，自2019年4月8日起至实际支付之日止，按照日万分之五计算）；3.判令被告支付原告首付款逾期付款违约金11320元；4.本案所有诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年6月24日，聂晓峰与韩潇宇、王里通过北京链家房地产经纪有限公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定，聂晓峰将502号房屋出售给韩潇宇、王里，房屋成交价为486万，韩潇宇、王里应于过户前5个工作日将首付款283万元通过理房通支付给聂晓峰，王里、韩潇宇分别留存3万元和10万元作为物业交割保证金和户口迁出保证金，该保证金应于双方物业交割当日和聂晓峰户口迁出当日由韩潇宇、王里支付给聂晓峰，聂晓峰应于办理房屋不动产转移登记之日后180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。在合同履行过程中，韩潇宇、王里并未按照合同约定在房屋过户前5个工作日向聂晓峰支付首付款283万元。2018年9月26日，聂晓峰协助韩潇宇、王里办理房屋产权过户时，韩潇宇、王里仍未足额支付首付款，韩潇宇、王里的行为已经构成违约。聂晓峰为出售涉案房屋置换新房屋，于2018年12月25日办理完新购置房屋过户手续，其后多次向丰台区玉泉营派出所申请将聂晓峰及其父母户口迁入新购置房屋，玉泉营派出所以聂晓峰新购置房屋中尚有户口未迁出为由拒绝聂晓峰户口迁入。按链家房地产中介说法和聂晓峰所了解事实，丰台区马家堡派出所和西城区二龙路、月坛等派出所，房屋购买人均可凭房屋不动产证书、户口本和身份证直接办理户口迁入手续，无需先迁出所购房屋之前所有户口。此外，按聂晓峰新购置房屋合同约定，聂晓峰所卖房屋业主孙某应于2019年1月4日前办理原有户口迁出手续，聂晓峰多次催促孙某应于2019年1月4日前办理原有户口迁出手续，孙某以其所购房屋不动产权证书尚未下发为由，拒绝迁出户口。聂晓峰不得已通过结婚登记于2019年4月6日将自己及父母户口迁入到聂晓峰配偶所在地的派出所，并于当日通知韩潇宇、王里户口已全部迁出。2019年4月8日，王里以户口迟延迁出为由，私自扣留户口迁出保证金26000元。聂晓峰在合同履行过程中，一直积极履行合同，因丰台区玉泉营派出所政策执行偏差和聂晓峰新购房屋业主未按约迁出户口客观原因所致，并非自身原因造成，聂晓峰采取多种措施并及时迁出户口，未给韩潇宇、王里造成任何损失。韩潇宇、王里扣留26000元户口迁出保证金，无事实理由和法律依据。韩潇宇、王里在合同履行过程中，逾期支付购房首付款、扣留保证金的行为已经构成违约。现聂晓峰为维护自己的合法权益，故诉至贵院，请求判如所请。韩潇宇、王里辩称：不同意聂晓峰的诉讼请求。聂晓峰主张判令韩潇宇、王里支付已扣除的户口迁出保证金26000元无法律依据。聂晓峰存在违约行为且承认自身存在违约行为，韩潇宇、王里按照合同约定扣除迁出户口保证金，聂晓峰提供的事实和理由并非法律上的不可抗力，不存在免除部分或全部违约责任的情形。按照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的约定，聂晓峰应于办理房屋不动产转移登记之日起后180日内将户口迁出。双方于2018年9月26日办理了涉案房屋过户手续，因此迁出户口的到期日为2019年3月25日，聂晓峰迟至2019年4月6日才将涉案房屋上的户口迁出。韩潇宇、王里扣除了自2019年3月26日至同年4月5日合计11天的违约金，按照每天2430元计算，合计26730元。韩潇宇、王里扣除部分迁出户口保证金符合合同约定。双方《补充协议》约定，户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。韩潇宇、王里在没有通知义务的情况下，告知聂晓峰拟扣除部分户口迁出保证金，后直接扣除26000元符合上述约定。韩潇宇、王里向聂晓峰主张违约责任并扣除违约金并不以存在损失为要件。聂晓峰的违约行为不存在免责事由。2018年12月25日聂晓峰已明知玉泉营派出所户口迁出政策，聂晓峰作为国有大型银行工作人员且为第二次进行商品房交易，应知悉其自身可能发生的违约行为。同时，派出所政策执行偏差和孙某未按约定迁出户口并非法律意义上的不可抗力，不能成为聂晓峰免责的理由。聂晓峰通过结婚方式将其本人及其父母户口迁至配偶所在地派出所说明有可替代他履行的户口迁出方式且具有可履行性。聂晓峰主张判令韩潇宇、王里支付户口迁出保证金逾期付款违约金的诉讼请求无法律依据。韩潇宇、王里“延迟”至2019年4月8日支付剩余户口保证金系聂晓峰的原因并得到其同意。按照双方《补充协议》约定，韩潇宇、王里应在迁出户口当日向聂晓峰支付剩余户口保证金，但因聂晓峰多次请求当面协商且同意“延迟”支付，才至2019年4月8日向聂晓峰支付剩余户口保证金。韩潇宇、王里完全基于《补充协议》约定扣除聂晓峰应支付的违约金，韩潇宇、王里无任何违约行为，故不应当支付违约金。韩潇宇、王里的违约天数仅为1天，而非聂晓峰主张的天数。聂晓峰在明知韩潇宇、王里延迟支付首付款的情况下，仍然配合过户的行为，构成对韩潇宇、王里违约责任的放弃；同时，链家居间人可以证明在韩潇宇、王里未在过户前1个工作日存入足够资金后，居间人已告知聂晓峰是否继续过户，聂晓峰表示继续过户。双方签订的《补充协议》约定，韩潇宇、王里应于过户前5个工作日将第一笔首付款2830000元以理房通支付的方式支付给聂晓峰，该条款的含义并非聂晓峰理解的“过户前五个工作日前”。双方签订的买卖合同及补充协议均未约定不动产登记过户的具体日期，过户日期具有不确定性，韩潇宇、王里无法履行存入首付款的义务。2018年9月26日即过户当日，双方签署了《理房通资金支付服务协议》，约定韩潇宇、王里最迟应于过户前1个工作日将不动产交易资金2830000元全部足额存入本交易项下的不动产交易资金存管专用账户。据此，韩潇宇、王里仅违约1天。另一方面，该合同本应在过户前签署，但因链家地产公司的原因迟至过户当日才签署，签署日已是过户日。2018年9月25日，聂晓峰在居间人的通知下，明确知悉韩潇宇、王里未足额存入首付款，其未主张延期进行不动产登记，而是选择继续配合进行过户，表明其放弃了追究韩潇宇、王里违约责任的权利。综上所述，请求贵院依法驳回聂晓峰的诉讼请求。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月24日，聂晓峰（出卖人）与韩潇宇、王里（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定，聂晓峰将其所有的502号房屋（以下简称涉案房屋）出售给韩潇宇、王里；该房屋成交价格为2620000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为2240000元；该房屋现可查询到的户籍登记情况为1册3人，双方同意迁出现有户籍；出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日后180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续；如出卖人未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，聂晓峰（甲方、出卖方）、韩潇宇、王里（乙方、买受人）及北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方、以下简称链家公司）签订《补充协议》约定，乙方于过户前5个工作日将第一笔首付款2830000元以理房通支付的方式支付甲方；甲乙双方同意在2018年10月17日前，双方应共同办理房屋不动产转移登记手续；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存100000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，该保证金在甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2018年9月26日，聂晓峰（甲方）与韩潇宇、王里（乙方）及北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订《理房通资金支付服务协议》约定，甲乙双方同意选择丙方作为交易合同项下交易资金的支付通道……不动产交易资金2830000元；乙方最迟应于办理不动产产权转移登记手续前1个工作日将不动产交易资金2830000元全部足额存入本交易项下的不动产交易资金存管专用账户。上述合同签订后，韩潇宇、王里于2018年9月25日向理房通专用账户支付2610000元，于2018年9月26日向理房通专用账户支付220000万元；2018年9月26日，双方办理了涉案房屋过户手续。2019年4月6日，聂晓峰将涉案房屋原有户口（聂晓峰本人及其父母）迁出；2009年4月8日，韩潇宇、王里以聂晓峰逾期11天迁出户口为由扣除逾期迁出户口违约金26000元后，将剩余74000户口保证金返还与聂晓峰。庭审中，双方均认可按照合同约定，聂晓峰应当于2019年3月25日前将涉案房屋原有户口迁出；聂晓峰称其一直在积极办理迁出户口手续，双方约定的户口违约金过高，应当结合实际损失进行调整；韩潇宇、王里称聂晓峰逾期迁出户口并未给其造成实际损失，合同约定的各项违约金均不以损失为前提，违约金标准的约定合理，是双方协商一致的意思表示，应当遵守。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》、《理房通资金支付服务协议》、理房通业务跟踪记录、银行明细及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。关于户口保证金返还问题，根据已查明的事实，聂晓峰应于2019年3月25日前将涉案房屋内原有户口迁出；实际履行中，聂晓峰迟至同年4月6日迁出涉案房屋内原有户口确系违约，应当承担违约责任。关于违约金具体数额，违约金具有补偿性，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。庭审中，韩潇宇、王里认可聂晓峰逾期迁出户口未给其造成损失，聂晓峰主张违约金约定标准过高，应结合损失予以调整，故本院综合考虑合同履行情况、约定的户口迁出时限、违约原因等，从公平角度出发将逾期迁出户口违约金酌定为6500元，韩潇宇、王里应在扣除上述违约金数额后将剩余19500元户口迁出保证金返还还聂晓峰。由于韩潇宇、王里扣除户口迁出保证金26000元系聂晓峰违约导致，且违约事实发生后，双方曾就违约金数额进行协商，韩潇宇、王里于4月8日即按合同约定扣除违约金后将余款返还，故本院对聂晓峰要求韩潇宇、王里支付逾期返还户口迁出保证金违约金的诉讼请求不予支持。关于逾期付款问题，双方于2018年9月26日办理过户，依据合同约定，韩潇宇、王里应于“过户前5个工作日”将第一笔首付款2830000元足额存入理房通账户，此处付款时间应作过户前5个工作日“内”理解，而非过户前5个工作日“前”，故韩潇宇、王里于9月25日支付2610000元未违约，但于过户当日支付220000元已逾期。聂晓峰配合过户的行为亦非放弃主张违约责任之举。庭审中，韩潇宇、王里未要求调整违约金数额，故本院认定韩潇宇、王里应支付的违约金数额为2430元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、韩潇宇、王里自本判决生效后七日内返还聂晓峰户口迁出保证金19500元；二、韩潇宇、王里自本判决生效后七日内向聂晓峰支付逾期付款违约金2430元；三、驳回聂晓峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元，由聂晓峰负担300元（已交纳）；由韩潇宇、王里负担106元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 郑 阳二〇二〇年一月十七日书记员 赵冰洁-10--1-