四川省井研县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1124民初67号 原告：井研县房地产开发公司，住所地四川省井研县研城镇解放街79号，统一社会信用代码9151112420740511XL。 法定代表人：袁彬，经理。 委托诉讼代理人：刘建军，四川权济律师事务所律师。 被告：左绍华，男，1941年9月12日出生，汉族，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：张武，四川合泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙敏，四川合泰律师事务所律师。 被告：李幼群，女，1949年4月2日出生，汉族，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：张武，四川合泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙敏，四川合泰律师事务所律师。 被告：左磊，男，1971年2月14日出生，汉族，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：张武，四川合泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙敏，四川合泰律师事务所律师。 被告：黄秋云，女，1970年7月9日出生，汉族，住四川省井研县。 被告：魏俊才，男，1966年5月18日出生，汉族，住四川省井研县。 第三人：乐山市井研集益建筑有限公司，住所地四川省井研县研城镇夏家桥街21号，统一社会信用代码91511124720875251R。 法定代表人：陈俊才，经理。 第三人：陈俊才，男，1963年12月4日出生，汉族，住四川省井研县。 原告井研县房地产开发公司（简称井房开司）与被告左绍华、李幼群、左磊、黄秋云、魏俊才物权保护纠纷一案，本院于2018年9月11日作出（2018）川1124民初873号民事判决。判决后，左磊不服，遂向乐山市中级人民法院提出上诉，乐山市中级人民法院经审理于同年11月27日作出(2018)川11民终1412号民事裁定，撤销本院（2018）川1124民初873号民事判决，发回重审。嗣后，本院于2019年1月4日立案，后依法另行组成合议庭进行审理。审理中，本院为查明本案事实，依职权追加乐山市井研集益建筑有限公司（简称集益建筑公司）和陈俊才为第三人参加诉讼，同时发现本案的审理需以本院（2018）川1124民初1678号案件的审理结果为依据，于同年3月17日裁定中止审理。该案经一、二审后，于同年12月4日审理终结，后本院恢复审理，并于同年12月31日公开开庭进行审理，原告井房开司的委托诉讼代理人刘建军，被告左绍华及其委托诉讼代理人张武、龙敏，被告李幼群及其委托诉讼代理人张武、龙敏，被告左磊的委托诉讼代理人张武、龙敏，被告黄秋云，被告魏俊才到庭参加诉讼，第三人集益建筑公司的法定代表人陈俊才和第三人陈俊才到庭参加诉讼，但中途退庭。本案现已审理终结。 井房开司向本院提出诉讼请求：1.判决左绍华、李幼群、左磊、黄秋云和魏俊才停止侵害其坐落在井研县××镇××街××号门市（面积约69.05平方米）；2.判决左绍华、李幼群、左磊、黄秋云和魏俊才返还其坐落在井研县××镇××街××号门市（面积约69.05平方米）；3.判决左绍华、李幼群、左磊、黄秋云和魏俊才“支付”2010年9月1日至2016年10月31日的租金20000.00元；4.判决左绍华、李幼群、左磊、黄秋云和魏俊才承担本案诉讼费用。事实和理由：“2003年5月8日，我公司与被告签订了《拆迁还房合同书》，主要内容是：……原告方拆除被告座落于㎡的房屋。……统建后，在周坡正街地段还被告住宅壹套，实行产权调换，互补差价……具体权利义务以合同为准，双方签合同后，原、被告履行了相关义务。但被告从2010年8月起，占据原告所有位于.05平方米的门市，被告左磊2013年11月1日以每月3500元租给魏俊才夫妻。原告多次找被告，但其拒不理会，为此诉请人民法院依法判决”。 左绍华书面辩称，2003年3月，井研县周坡镇人民政府（简称周坡镇政府）就周坡镇老街片区旧城改造制定了实施方案，明确了拆迁范围，改建时间，拆迁补偿和补助。同年5月2日，其子左磊与集益建筑公司签订了拆迁还房合同，约定“一、乙方（本案被告左磊）被拆除房屋建筑面积、砖木结构门市120.6平方米，拆除附属构筑物（橦楼）一次性作价甲方补乙方78㎡×30元/㎡＝2340元.乙方一次性折价卖给甲方住宅78㎡×250元/㎡＝19200元。四、实行产权调换，互补差价的原则中1、甲方统建成后，在周坡正街在段三十号房归还这乙方贰幢，12、13号营业门市贰个，建筑面积以井研县房管所产证上核定的面积为准。五幢2号门市壹个，共3个门市归左磊所有。”2013年11月，左磊将自己“正街15号、12号门市”出租给黄秋云、魏俊才。井房开司诉讼请求中的12号门市（面积约69.05平方米），在拆迁还房合同已明确属于左磊，左磊将其出租他人，与左绍华无关。综上，左绍华作为被告不适格。除此之外，左绍华口头辩称如下：1.诉争门市系井房开司拆迁左磊门市后补偿左磊的门市，所有权归左磊，井房开司无权要求腾迁。2.房屋拆迁合同是左磊与集益建筑公司签订的，井房开司作为原告不适格；3.左绍华与井房开司未签订过租赁合同，因此井房开司主张左绍华支付租金没有事实依据和法律依据；4.门市是左绍华的（被拆除的门市是左绍华与李幼群从原井研县周坡区供销合作社购买的），不存在侵占，也不同意归还；5.依据井研县人民法院（2018）川1124民初1678号民事判决书和乐山市中级人民法院（2019）川11民终1321号民事判决书所认定的事实，井房开司主张的门市系案外人杨晓容所有，因此，井房开司作为原告不适格，请求驳回井房开司的起诉。 李幼群书面辩称，与左绍华一致。除此之外，李幼群口头辩称如下：1.诉争门市系井房开司拆迁左磊门市后补偿左磊的门市，所有权归左磊，井房开司无权要求腾迁。2.依据井研县人民法院（2018）川1124民初1678号民事判决书和乐山市中级人民法院（2019）川11民终1321号民事判决书所认定的事实，井房开司主张的门市系案外人杨晓容所有，因此，井房开司作为原告不适格，请求驳回井房开司的起诉。 左磊书面辩称，2003年3月，周坡镇政府就周坡镇老街片区改造制定了实施方案，明确了拆迁范围，改建时间，拆迁补偿和补助。同年5月2日，左磊与集益建筑公司签订了拆迁还房合同，约定“一、乙方（本案被告左磊）被拆除房屋建筑面积、砖木结构门市120.6平方米，拆除附属构筑物（橦楼）一次性作价甲方补乙方78㎡×30元/㎡＝2340元.乙方一次性折价卖给甲方住宅78㎡×250元/㎡＝19200元。四、实行产权调换，互补差价的原则中1、甲方统建成后，在周坡正街在段三十号房归还乙方二幢，12、13号营业门市贰个，建筑面积以井研县房管所产证上核定的面积为准。五幢2号门市壹个，共3个门市归左磊所有。”房屋建成后，左磊因出售拆迁还房合同约定的13号门市，于2010年5月8日与集益建筑公司陈俊才对13号门市和李幼群的房屋进行了结算。之后，左磊对拆迁还房合同约定的12号门市进行了装修，并于2013年11月将该门市出租给黄秋云、魏俊才。此外，集益建筑公司与左磊对门市及过渡费已多年未进行结算。左磊认为：1.拆迁还房合同是其与集益建筑公司签订的，井房开司不具备原告主体资格；2.这些年来，集益建筑公司从未向左磊主张过结算，超过3年的诉讼时效，说明集益建筑公司已放弃对左磊的结算，因此，左磊将自己的门市出租，并未侵权。综上，请求驳回井房开司的诉讼请求。除此之外，左磊口头辩称如下：1.诉争门市系井房开司拆迁左磊门市后补偿左磊的门市，所有权归左磊，井房开司无权要求腾迁。2.依据井研县人民法院（2018）川1124民初1678号民事判决书和乐山市中级人民法院（2019）川11民终1321号民事判决书所认定的事实，井房开司主张的门市系案外人杨晓容所有，因此，井房开司作为原告不适格，请求驳回井房开司的起诉。 黄秋云、魏俊才辩称，我们从2013年11月起租赁涉案门市，租期“3年”,已交纳租金，租赁时并不知道左磊与井房开司之间的关系，如果左磊要求我们退还门市，我们就退还。我们没有侵权，也不应当支付租金。 集益建筑公司的法定代表人陈俊才和自然人陈俊才述称，集益建筑公司受井房开司委托，对周坡镇老街片区进行拆迁开发，诉争门市的所有权归井房开司。 围绕本案诉讼请求，井房开司向本院提交证据材料如下： 1.档案保管号为权0043603的《房屋所有权证》复印件1份3页； 2.本院在审理（2016）川1124民初112号案中于2016年6月22日对黄秋云的询问笔录复印件1份2页； 3.本院（2018）川1124民初1678号《民事判决书》复印件1份16页和乐山市中级人民法院（2019）川11民终1321号《民事判决书》原件1份8页。 左磊向本院提交证据材料如下： 1.《拆迁还房合同书》复印件2页； 2.档案保管号为权0044229的《房屋信息摘要》复印件1页； 3.档案保管号为权0016986的《房屋所有权证》复印件1页； 4.《资产转让协议》复印件1页，《供销企业变现资产办证过户通知》复印件1页； 5.本院（2016）川1124民初616号《民事判决书》复印件1份6页； 6.井房开司于2003年5月20日出具的井开司〈2003〉5号《房地产开发建设委托书》复印件1页； 7.原井研县城乡建设局（现井研县住房和城乡建设局）于2003年6月4日颁发的编号井拆许字（2003）第4号《房屋拆迁许可证》复印件1页； 8.原井研县城乡建设局（现井研县住房和城乡建设局）于2003年6月6日颁发的编号井拆许字（2003）第5号《房屋拆迁许可证》复印件1页； 9.原井研县城乡建设环境保护局（现井研县住房和城乡建设局）于2004年3月4日颁发的编号乡单1号《建筑工程施工许可证》复印件1页； 10.原井研县城乡建设环境保护局（现井研县住房和城乡建设局）于2009年8月3日颁发的编号井建环（2009）字第乡私27号《建筑工程施工许可证》复印件1页； 11.周坡镇政府于2003年3月出台的《井研县周坡镇人民政府关于对周坡镇老街片区进行旧城改造的实施方案》复印件1份3页； 12.周坡镇政府与集益建筑公司于2003年3月24日签订的《井研县周坡镇旧城改造合同书》复印件1份2页； 13.周坡镇政府与井房开司于2003年5月3日签订的《井研县周坡镇旧城改造合同书》复印件1份2页。 左绍华、李幼群、黄秋云、魏俊才、集益建筑公司、陈俊才均未向本院提交证据材料。 本院认定事实如下：左绍华、李幼群住房坐落在井研县××镇××街××号，进楼左边第一间门市，登记平面图记载为井研县15号附23号，门牌号为××，井房开司诉状中称为井研县××镇××街××号门市，左磊在本院（2018）川1124民初1678号案中称为井研县15号-23号门市，本案中称为井研县××镇××门市，简称××门市。 井研县周坡镇人民代表大会表决通过对周坡镇老街片区进行旧城改造的提案。为此，周坡镇政府于2003年3月出台对周坡镇老街片区进行旧城改造的实施方案。同年3月24日，周坡镇政府与集益建筑公司签订了周坡镇旧城改造合同书。左磊在××镇老街片区有一幢带重楼非宅房屋（该房屋之前系李幼群以32000.00元向原井研县供销社购买的，但登记所有权人为左磊），建筑面积120.6㎡。同年5月12日，左磊与集益建筑公司签订了拆迁还房合同，约定在“”还“12、13号”营业门市2个，在“五幢楼”还“2号”门市1个……集益建筑公司在对周坡镇老街片区进行旧城改造中，未能取得相关行政部分的房屋拆迁许可，于是，周坡镇政府于2003年5月3日又与井房开司签订了周坡镇旧城改造合同书。同年5月20日，井房开司委托陈俊才担任周坡镇旧城改造项目的项目经理，负责拆迁补偿、安置、过渡和开发建设，并对开发建设质量承担责任。同年6月4日和6月6日，井研县住房和城乡建设局分别就周坡镇旧城改造一、二期工程向井房开司颁发了房屋拆迁许可证，准许井房开司拆迁周坡镇旧城改造所涉房屋。嗣后，井房开司完成对周坡镇老街片区的拆迁改造，在井研县建设了涉案门市（××，下同）在内的多幢楼房。2013年11月1日，左磊将涉案门市出租给黄秋云、魏俊才，黄秋云、魏俊才每年向左磊交纳租金3500.00元，占有、使用至今。2014年4月29日，原井研县房地产管理所对涉案门市所在楼房的所有权进行了原始登记，并颁发房屋所有权证，载明涉案门市所在楼房的所有权人为井房开司。2018年6月12日，井房开司向本院起诉，请求停止侵权，返还门市，赔偿损失。该案审理中，原告左磊以井房开司为被告另行向本院提起诉讼，请求“1.判令被告立即向原告返还井研县15号-23号门市（即《拆迁还房合同书》12号、5幢2号的门市），并判归原告所有；2.判令被告立即将第一项诉讼请求的房屋过户至原告名下，关办理相应的房产证和国有使用权证并承担相应的税、费……”本院经审理于2019年9月12日作出（2018）川1124民初1678号民事判决，驳回左磊的全部诉讼请求。判决后，左磊不服，向乐山市中级人民法院提出上诉，该院经审理于2019年12月4日作出（2019）川11民终1321号民事判决，驳回上诉，维持原判。 另认定，1.本院（2018）川1124民初1678号民事判决认定“……2006年9月15日，原告左磊与妻子杨晓容达成《离婚协议》，约定：‘男方：左磊……。女方：杨晓容……二、夫妻共同财产坐落在的门市2个（旧丑改造中），共75平方米，临近周坡镇供销社方向的一个门市归杨晓容所有（39平方米）且房产证、地产证办在杨晓容名下，另一个（向周坡幼儿园方向）归左磊所有（36平方米）。无其他共同财产。……’庭审中，原告左磊亦承认其与案外人杨晓容的确按照离婚协议各分得一个门市。2010年4月3日，原告左磊与第三人陈俊才进行了结算，《结算单》载明：‘左磊结算。李幼群。左磊。……合计17353.0元-过渡10000元。……大写：柒仟叁佰伍拾叁元。2010年4月3日。由左磊负责付给陈俊才……’原告左磊在该结算单上签名并捺印。2010年5月7日，原告左磊与案外人徐林梅签订《购房合同》，约定：‘甲方：左磊……。乙方：徐林梅……。经双方协商，乙方自愿购买正街（属左磊门面的左边第一个门市），本着平等互利的原则，双方达成以下协议：一、购房的位置：（具体以房产证拟定的位置为准）。……’原告左磊与案外人徐林梅在该合同上签名并捺印，且双方已根据合同约定办理了相关产权过户手续。2010年5月8日，第三人集益公司向原告左磊出具了《收据》一张，载明：‘……2010年5月8日……收到左磊。摘要补交门市、房款。办证办徐林梅。金额￥7300。合计人民币（大写）柒仟叁佰零拾零元零角零分。备注以付清、李幼群以清。负责人陈俊才……收款人陈俊才。经手人左磊。’”。 2.乐山市中级人民法院（2019）川11民终1321号民事判决除认定前述事实外，还认定与本案有关的如下事实：1.左磊从2010年8月起占有××门市；2.左磊对××门市享有物权期待权；3.杨晓容已就××门市的所有权期待权进行了处分。 本案争议事实的认定：1.××门市所有权人是谁？为此，井房开司依据房屋所有权证，主张其为××门市的所有权人；左绍华以被拆迁门市系其购买的为由，主张其为××门市的所有权人；左磊依据房屋拆迁合同，主张其为××门市的所有权人。首先，虽然被拆迁门市系李幼群向原井研县周坡区供销合作社购买的，但是，购买后登记的所有权人为左磊，因此，左绍华主张其为××门市的所有权人，本院不予支持。其次，左磊依据房屋拆迁合同主张其为××门市的所有权人，本院不予支持，理由之一，拆迁合同所涉原门市已被拆除，依照《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”,其所有权已消灭；理由之二，拆迁合同所载返还的门市并非所有权，而是所有权期待权即债权，且左磊主张实现××门市所有权，经本院一审，乐山市中级人民法院二审，未能获得支持。第三，由于××门市系井房开司在对周坡镇老街进行旧城改造中建设的，所以，依照《中华人民共和国物权法》第三十条规定，井房开司依据档案保管号为权0043603的房屋所有权证主张其为××门市的所有权人，本院予以支持。第四，虽然本院（2018）川1124民初1678号民事判决和乐山市中级人民法院（2019）川11民终1321号民事判决均认定“……2006年9月15日，原告左磊与妻子杨晓容达成《离婚协议》，约定：‘男方：左磊……。女方：杨晓容……二、夫妻共同财产坐落在的门市2个（旧丑改造中），共75平方米，临近周坡镇供销社方向的一个门市归杨晓容所有（39平方米）且房产证、地产证办在杨晓容名下，另一个（向周坡幼儿园方向）归左磊所有（36平方米），无其他共同财产。……’庭审中，原告左磊亦承认其与案外人杨晓容的确按照离婚协议各分得一个门市……”，但是，前述事实认定只能发生债权（所有权期待权）变动，不能发生所有权变动。综上，××门市属井房开司所有，其所有权人为井房开司，并非左绍华、左磊，以及案外人杨晓容。 2.谁侵害井房开司××门市的所有权？为此，井房开司主张左绍华、李幼群、左磊、黄秋云、魏俊才侵害其××门市所有权，而左绍华、李幼群、左磊、黄秋云、魏俊才均予以否认。根据前述认定事实，左磊于2013年11月1日起将××门市出租给黄秋云和魏俊才，黄秋云和魏俊才占有、使用至今，据此，本院认定左磊、黄秋云和魏俊才侵害井房开司××门市的所有权。至于井房开司主张左绍华、李幼群也侵害其××门市的所有权，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”，井房开司应当提交证据，但至今未提交，因此，依照该条第二款规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，井房开司应当承担举证不能的不利后果，即井房开司主张左绍华、李幼群侵害其××门市的所有权，本院不予确认。 3.井房开司租金损失多少？左磊、黄秋云、魏俊才从2013年11月1日起占有、使用××门市至今，妨碍了井房开司对××门市的占有、使用、收益，造成井房开司无收入，因此，井房开司主张租金损失，本院应当支持。虽然左磊自认从2010年8月占有××门市，但是，井房开司并未向本院提交2013年11月前租金损失的证据，应当承担举证不能的不利后果，即本院对井房开司主张2013年11月前的租金损失不予确认，据此，本院参照左磊与黄秋云、魏俊才约定的租金每年3500.00元确认租金损失10500.00元，井房开司主张超出部分9500.00元，本院不予确认。 上述事实有井房开司、左绍华、李幼群、左磊、黄秋云、魏俊才、集益建筑公司法定代表人陈俊才和自然人陈俊才的陈述，井房开司提交的档案保管号为权0043603的房屋所有权证，左磊提交的拆迁还房合同书，档案保管号为权0044229的房屋信息摘要，档案保管号为权0016986的房屋所有权证，资产转让协议，供销企业变现资产办证过户通知，井房开司于2003年5月20日出具的井开司〈2003〉5号房地产开发建设委托书，井研县住房和城乡建设局于2003年6月4日颁发的编号井拆许字（2003）第4号房屋拆迁许可证，井研县住房和城乡建设局于2003年6月6日颁发的编号井拆许字（2003）第5号房屋拆迁许可证，井研县住房和城乡建设局于2004年3月4日颁发编号乡单1号建筑工程施工许可证，井研县住房和城乡建设局于2009年8月3日颁发的编号井建环（2009）字第乡私27号建筑工程施工许可证，周坡镇政府于2003年3月出台的周坡镇政府关于对周坡镇老街片区进行旧城改造的实施方案，周坡镇政府与集益建筑公司于2003年3月24日签订的井研县周坡镇旧城改造合同书，周坡镇政府与井房开司于2003年5月3日签订的井研县周坡镇旧城改造合同书，以及本院（2016）川1124民初616号民事判决书和（2018）川1124民初1678号民事判决书、乐山市中级人民法院（2019）川11民终1321号民事判决书为证。 本院认为，1.由于井房开司系××门市的所有权人，所以，井房开司与本案存在利害关系，作为原告并无不妥，因此，左绍华、李幼群和左磊以井房开司作为原告不适格为由主张驳回起诉，本院不予支持。 2.左磊、黄秋云、魏俊才未经井房开司同意，对井房开司××门市进行占有、使用、收益，系侵权，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”，井房开司主张左磊、黄秋云、魏俊才停止侵害，本院予以支持；依照《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”，井房开司主张左磊、黄秋云、魏俊才返还××门市，本院予以支持；依照《中华人民共和国物权法》第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”，井房开司主张左磊赔偿租金损失10500.00元，本院予以支持，超出部分9500.00元，本院不予支持。 3.由于井房开司未提交证据证明左绍华、李幼群对正街25门市进行了占有、使用、收益，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一、二款规定，井房开司主张左绍华、李幼群承担民事责任的诉讼请求，本院均不予支持。 4.由于黄秋云、魏俊才在租赁××门市时并不能准确判明××门市的所有权人为井房开司（当时未登记），且黄秋云、魏俊才租赁××门市时已就该门市的所有权向出租人左磊进行了询问，得到的结果是该门市所有权人是左磊，因此，黄秋云、魏俊才占用、使用××门市并非出于恶意，故井房开司主张黄秋云、魏俊才赔偿租金损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，左磊、黄秋云、魏俊才应当停止对井房开司××门市的侵害，返还××镇××的门市；左磊应当赔偿井房开司租金损失10500.00元；井房开司主张黄秋云、魏俊才赔偿租金损失和主张左磊赔偿租金损失超出10500.00元部分，以及主张左绍华、李幼群承担民事责任，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第三十五条和第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一、二款规定，判决如下： 一、左磊、黄秋云、魏俊才停止对井研县房地产开发公司坐落在井研县××门市的侵害； 二、左磊、黄秋云、魏俊才在本判决生效后二十日内返还井研县房地产开发公司坐落在井研县××的门市； 三、左磊在本判决生效后二十日内赔偿井研县房地产开发公司租金损失10500.00元； 四、驳回井研县房地产开发公司其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费300.00元，由左磊负担，在本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  朱文才 人民陪审员  邹栋才 人民陪审员  吴相玉 二〇二〇年一月二日 书 记 员  周瑜娟