浙江省杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初9286号 原告：杭州赞钰科技有限公司，住所地杭州市拱墅区丽水路166号146幢N8-1室。 法定代表人：陈爽，执行董事。 委托诉讼代理人：孙嘉伟、顾杰峰，浙江峰翔律师事务所律师。 被告：杭州素舍酒店管理有限公司，住所地杭州市拱墅区丽水路166号146幢N3-1层、N3-2层、N3-3层。 法定代表人：黄小玉，总经理。 委托诉讼代理人：严诚强，浙江士宝律师事务所律师。 原告杭州赞钰科技有限公司（以下简称赞钰科技）与被告杭州素舍酒店管理有限公司（以下简称素舍酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序审理。本案于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告赞钰科技委托诉讼代理人孙嘉伟，被告素舍酒店委托诉讼代理人严诚强，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赞钰科技向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、请求法院判令被告立即腾退房屋；三、请求法院判令被告支付原告房屋租金人民币333952.27元(自2019年7月1日起按每日5565.87元的标准暂计至2019年8月29日，自2019年8月30日起按每日5565.87元的标准另行计算至实际腾退之日止)；四、请求法院判令原告没收被告押金人民币30万元；五、请求法院判令被告承担违约金人民币50万元；六、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2018年3月23日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将位于拱墅区丽水路166号，面积约2504平方米的房屋出租给被告；房屋租赁期为7年，自2017年7月16日起至2024年7月15日；2019年房屋租金为2031543元，租金以半年为周期支付一次，提前15日支付租金；被告应在合同生效后向原告支付押金30万元，若因被告违约造成原告单方解除合同的，押金不予退还，并且原告有权要求被告支付违约金50万元，被告为经营投入的装饰装修归原告所有；被告延期支付租金超过一个月的，原告有权单方解除本合同；合同另行对双方权利义务作出了约定。合同签订当日，被告因资金周转困难，向原告提出按季支付租金的请求，原告同意后，并签订了《补充协议》一份，同意被告2018年度租金按季度支付。但被告在支付2018年度与2019年度上半年房租后，一直未按约支付下半年度房屋租金。原告多次向被告催讨，均未果。综上所述，原告认为被告拒不履行上述付款义务的行为，已经严重损害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益，特将本案诉至法院，望判如所请。 被告素舍酒店辩称：被告在租赁期间不存在根本违约行为，原告行使解除权的条件不成就。理由如下：第一，自2018年3月23日原被告双方建立租赁关系以来，被告每季度支付租金的方式实际上是先使用后支付，按照双方签订的房屋转租合同关于租金的支付方式来履行。之所以变更租金的支付方式，是由多种因素造成，被告最开始大概在2013年左右租赁案涉房屋的时候，自费30万元购买电缆线，该费用本应当由出租方承担。第二，案涉房屋因为地势低洼、雨水倒灌造成被告装修损失十几万元。第三，在2016年因G20峰会导致被告经营酒店停业一个多月。基于以上种种原因，在被告的要求下，大房东杭州丝联实业有限公司同意在租金支付方式上进行让步，由先付后用改成先用后付。先用后付的支付方式不仅适用于原、被告之间，同样也适用于原告和大房东之间。在双方签订房屋转租合同时，同时签有一份补充协议，先用后付的支付方式在补充协议第2条能够证实。即2018年第一期租金于2018年3月31日前支付，2018年第二期租金于2018年6月15日前支付，2018年第三期租金于2018年9月15日前支付，2018年第四期租金于2018年12月15日前支付。在合同实际履行过程中，被告均是在每季度使用后支付租金，即先用后付。原告对此并没有提出异议，也未行使解除权，且一直允许被告使用房屋。因此双方以实际行为，一方支付租金，一方表示接受，认可租金支付方式的变更，可视为双方对租金支付方式达成一个新的约定，并且双方按照该约定已经实际履行长达一年多的时间。故该约定应当作为原租赁合同和补充协议的变更补充条款，应当优先适用。因此，被告于2019年9月16日向原告支付第三季度租金符合补充协议第2条约定和双方一贯的支付方式，不构成逾期支付，当然也就不构成根本性违约。那么原告依据原转租合同上租金支付的条款认为被告构成违约，要求解除租赁合同，没有事实和法律依据。另外，被告已于2019年10月22日支付完2019年的租金。基于以上事实，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 审理过程中，赞钰科技变更其诉讼请求为：一、请求法院判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、请求法院判令被告立即腾退房屋；三、请求法院判令被告支付原告房屋占有使用费，自2020年1月1日起按每日5565.87元的标准计算至实际腾退之日止)；四、请求法院判令原告没收被告押金人民币30万元；五、请求法院判令被告承担违约金人民币50万元；六、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月17日，杭州丝联实业有限公司（甲方）与赞钰科技（乙方）订立《房屋租赁协议》一份，该租赁协议部分内容约定：一、甲方将位于丽水路166号，建筑面积为6838.45平方米（含公摊）的房屋租赁给乙方作设计、办公商业经营使用。经征得甲方书面同意，乙方可将部分租赁场地转租给其他符合入驻条件的公司（企业）使用。乙方在使用上述房屋期内所有权归甲方，乙方只享有使用权。乙方在使用过程中不得挪作他用，不得随意占用租赁房屋以外的空间，并严格履行协议中的各项条款，否则甲方有权收回该房屋的使用权。二、租赁期限：从2017年7月16日至2027年7月15日止，期满后乙方若续租，须提前三个月告知甲方，在同等条件下乙方享有优先续租权，续租期双方另行协商，租金按当年园区平均租金为基准，并相应逐年递增。三、乙方向甲方支付房租费，并逐年按3%递增。四、租金支付方式：租金每季度支付一次，支付时间为每年的1月10日、4月10日、7月10日、10月10日之前。 2018年3月23日，出租方赞钰科技（甲方）与承租方素舍酒店（乙方）订立《房屋转租合同》（以下简称转租合同）一份，该转租合同约定：1、租赁房屋位于杭州市拱墅区丽水路166号。房屋建筑面积为2504平方米(含公摊面积)。2、本合同约定的租赁期限内，甲方已取得该房屋使用权，甲方有权进行转租并保证乙方的使用权。3、本合同约定的房屋租赁期为7年，自2017年7月16日起至2024年7月15日止。5、乙方租用上述房屋做酒店，餐饮，酒吧等经营性用房，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋另作他用或整体转租第三方。6、租金为：2017年为1896467元/年(大写壹佰捌拾玖万陆仟肆佰陆拾柒元)；2018年为1962843元/年(大写壹佰玖拾陆万贰仟捌佰肆拾叁元)；2019年为2031543元/年(大写贰佰零叁万壹仟伍佰肆拾叁元)；2020年为2102647元/年(大写贰佰壹拾万贰仟陆佰肆拾柒元)；2021年为2176240元/年(大写贰佰壹拾柒万陆仟贰佰肆拾元)；2022年为2252408元/年(大写贰佰贰拾伍万贰仟肆佰零捌元)；2023年为2331243元/年(大写贰佰叁拾叁万壹任贰佰肆拾叁元)；2024年为2412837元/年(大写贰佰肆拾壹万贰仟捌佰叁拾柒元)；(截止日期为2024年7月15日)。7、双方约定合同签订后，乙方向甲方全额支付2017年期的租金，支付时间为2018年1月30日前。8、第二年至第七年每年递增3.5%/平方米，租金以半年为周期支付一次，提前15日支付租金，即2018-02-05日前支付981421.5元；2018-06-15日前支付981421.5元；2018-12-15日前支付1015771.5元；2019-06-15日前支付1015771.5元；2019-12-15日前支付1051323.5元；2020-06-15日前支付1051323.5元；2020-12-15日前支付1088120元；2021-06-15日前支付1088120元；2021-12-15日前支付1126204元；2022-06-15日前支付1126204元；2022-12-15日前支付1165621.5元；2023-06-15日前支付1165621.5元；2023-12-15日前支付1302271元。以现金支付或者向甲方指定的银行账户汇款的方式，支付下一周期的租金。11、乙方应在合同生效后，向甲方交付押金。押金用于确保乙方及时履行本合同顶下义务。房租押金数额为30万元整，房屋租赁期届满，该押金不计息返还乙方或用来支付乙方所欠费用。26、因乙方原因，乙方延期支付租金的，按每逾期一日以延期支付租金数额的百分之一向甲方支付违约金。乙方延期支付租金超过一个月的，甲方有权单方解除本合同。27、租赁合同履行期间，非经双方协商一致签订补充协议或有本合同约定的合同终止条件，任何一方不得要求解除本合同。28、除本条前款规定的情况外，甲方不得提前收回房屋使用权。若甲方单方违约要求收回租赁房屋的，需按乙方投入酒店装修运营配套资金的100%赔偿乙方。30、因乙方违约造成甲方单方解除租赁合同，乙方已经支付的租赁费用，押金均不予退还；并且乙方需向甲方一次性支付违约金50万人民币，乙方为经营投入的装饰、装修归甲方所有。33、因乙方的违约行为，甲方为实现债权而支出的费用(包括但不限于公证费、诉讼费、律师费、交通费等)均由乙方承担。转租合同还就双方其他权利义务进行了规定。 转租合同签署当日，赞钰科技（甲方）与素舍酒店（乙方）又订立一份《补充协议》，该补充协议对转租合同部分内容进行了明确和变更，具体内容如下：甲乙双方平等、自愿、诚信、协商一致，签订本合同以补充、修正、变更《房屋转租合同》的部分约定，《房屋转租合同》被修正、变更的内容自始无效，以本合同约定为准。1.乙方享有2024年7月16日至2027年7月15日的租赁权，具体租金价格由甲乙双方在2024年7月15日前另行协商确定。双方终止或解除本合同时，租赁房屋的软装饰物、活动设备、家具家电等归乙方所有，在乙方接受甲方适当补偿后可归甲方所有。2.2018年1月1日起的租金按每三个月为一期，每年分四期进行支付，先付后用，每期的前十五日内支付到位，如有困难以书面递交申请与（应为“于”）甲方，得到甲方同意方可执行。2018年第一期租金于2018年3月31日前支付，2018年第二期租金于2018年6月15日前支付，2018年第三期租金于2018年9月15日前支付，2018年第四期租金于2018年12月15日前支付。4.乙方已使用租赁房屋从事酒店等业务数年，甲方应确保在本合同租期内租赁房屋持续满足乙方的使用要求，产权清晰，甲方按时足额向业主方杭州丝联实业有限公司支付租金，甲方确保乙方按合同使用租赁房屋的权利不受甲方、杭丝联及其他方的干扰、妨碍、影响，甲方承诺及时、妥善维修租赁房屋，维护租赁房屋及周边环境、氛围，为乙方创造一个优良的经营环境。5.甲乙双方一致同意：在合同生效后，乙方原来支付给杭州宇创投资管理有限公司的押金30万元转为甲方收取乙方之租赁押金。押金用于确保乙方及时履行本合同项下义务。房租押金数额为30万元整，房屋租赁期届满，该押金不计息返还乙方或用来支付乙方所欠费用。8.因乙方严重违约造成甲方依约解除租赁合同，乙方已经支付的租赁费用、押金均不子退还。 2019年7月31日，赞钰科技向素舍酒店发出“律师函”一份，内容如下：贵司于2018年3月23日与赞钰公司签订了《房屋转租合同》一份。合同约定：赞钰公司将位于杭州市拱墅区丽水路166号房屋出租给贵司，租赁期限为7年，自2017年7月16日起至2024年7月15日止；2019年房屋租金为2031543元，半年支付一次，提前15日支付租金，贵司须在2019年6月15日前支付1015771.5元；租赁期内，物业管理费按园区内物业管理有关规定和收费标准确定，由贵司承担；合同另行对双方权利义务作出约定。合同签订后，赞钰公司依约交付了租赁房屋，但贵司一直拖欠房屋租金及物业费用，经赞钰公司催告后仍未按约支付。现我们正式函告于贵司：要求贵司在接函后的三个工作日内支付下半年度租金1015771.5元及拖欠的物业费30048元。期限届满后，贵司未履行上述义务的，赞钰公司将立即通过法律途径维护自己的合法权益，届时贵司不但需承担上述责任，还将可能承担律师费、诉讼费、保全费、执行费等支出。 2019年8月12日，赞钰科技向素舍酒店发出“通知函”一份，内容为：因贵司截止2019年8月12日未缴纳以下费用：2019年7月至12月房租费以及2019年物业费。我司多次催缴、发函无果，故我司决定将于2019年8月15日上午9点对我司出租绐贵司的经营场地进行停水、停电措施，由此所造成的一切后果，由贵司承担。特此通告! 另，2019年3月18日，在双方的微信聊天中，赞钰科技向素舍酒店明确“今年一季度租金为507885.75元，去年多了59289.25元，一季度要付448596.5元（507885.75-59289.25）”。2019年6月24日，在双方的微信聊天中，赞钰科技向素舍酒店明确“素舍酒店4月至6月房租为507885.8元”；2019年7月，赞钰科技以“付款函”的形式通知素舍酒店“2019年二季度房租507885.8元”支付至指定账户。于双方的转租期内，素舍酒店向赞钰科技支付租金的时间和具体金额，汇总如下： 支付时间 支付金额（元） 备注 合计（元） 二〇一八年九月二十五日 2018年7-9月租金 490710.75 2018年9月29日 2018年9月30日 190710.75 2018年12月13日 2018年10月-12月租金（多出59289.25元付2019年1-3月租金） 应付490710.75（实付5500000） 2019年1月7日 2019年3月28日 448596.5 2019年1-3月租金 507885.75（含上季度多付59289.25） 2019年7月1日 2019年4-6月租金 2019年7月2日 2019年9月16日 507885.8 2019年7-9月租金 507885.8 2019年10月22日 2019年10月-12月租金 本院认为，素舍酒店是否存在逾期支付租金的行为；若存在，赞钰科技能否据此要求解除转租合同及补充协议，构成本案主要的争议焦点。根据补充协议的规定，转租合同被修正、变更的内容自始无效，以补充协议为准。合同双方于补充协议中对租金的支付时间进行了变更，故素舍酒店是否逾期支付租金行为应以补充协议的规定作为评判标准。对此，补充协议第2条规定：2018年1月1日起的租金按每三个月为一期，每年分四期进行支付，先付后用，每期的前十五日内支付到位，如有困难以书面递交申请于赞钰科技，得到赞钰科技同意方可执行。本院认为，双方对租金支付时间的约定意思表示真实、清晰，并无歧义，即先付后用。但双方对2018年租金的支付时间又进行了细化和明确：2018年第一期租金于2018年3月31日前支付，第二期租金于2018年6月15日前支付，第三期租金于2018年9月15日前支付，第四期租金于2018年12月15日前支付。可见，关于2018年的租金支付时间，赞钰科技实际上赋予了素舍酒店先用后付的权利。对此，赞钰科技并无异议。关于2019年上半年度的租金支付时间，本应受“先付后用”的约束，但事实上，素舍酒店在租金支付时间上，继续沿用了2018年的方式或做法，亦为先用后付。从双方的微信聊天记录来看，赞钰科技并未对此提出过不同意见，且以实际行为表明其默认或接受了素舍酒店的对租金支付时间和方式的沿用。综上，本院可以认定，2019年上半年度前（含该上半年度），素舍酒店并无逾期支付租金的行为。关于2019年下半年度，素舍酒店虽有理由相信继续沿用前述方式或做法，但赞钰科技已经于2019年7月31日、8月12日分别以“律师函”、“通知函”的方式要求其支付相应租金，已经明确表明其不愿继续沿用“先用后付”的例外做法。此后，素舍酒店支付租金的时间应遵守“先付后用”的规定。故素舍酒店分别于2019年9月16日、10月22日支付了2019年第三季度、第四季度租金，确有一定的不当之处，但不构成根本性违约。因为基于双方对于补充协议租金支付时间的不同理解和2019年上半年度的实际做法，素舍酒店误认为继续沿用前期“先用后付”的方式或做法亦符合日常生活经验的一般逻辑。综上，赞钰科技主张素舍酒店逾期支付租金而据此要求解除转租合同、补充协议，要求素舍酒店腾退案涉房屋，要求素舍酒店支付2020年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，进而要求没收素舍酒店押金30万元并承担违约金50万元，对于素舍酒店未免过于苛刻，有失公允，也不利于维护市场交易秩序的稳定。故本院对赞钰科技上述诉讼请求均不予支持。但鉴于素舍酒店在履行合同、租金支付的过程中存在一定的瑕疵，本院综合案涉合同的履行情况、当事人的过错程度，以公平、诚实信用、违约行为与责任相当为原则，酌情判定素舍酒店向赞钰科技支付以租金本金507885元为基数，按年利率24%计算自2019年8月1日起至2019年10月21日止的逾期付款违约金27050元（507885×81/365×24%）。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州素舍酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付杭州赞钰科技有限公司违约金27050元。 二、驳回杭州赞钰科技有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11800元，减半收取5900元，由杭州赞钰科技有限公司负担5701元，杭州素舍酒店管理有限公司负担199元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费（预交的诉讼费）；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员孙金林 二○二〇年一月十九日 法官助理韩瑞功 书记员张垚