河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初5820号原告：南阳市宛城区体校。统一社会信用代码：124113026618512750.住所地：南阳市宛城区白河南育阳西巷27号。法定代表人：徐吉丽，任该校校长。委托代理人：李明芳、田勇恒，该校职工。被告：南阳新大地房地产开发有限公司。统一社会信用代码：914113006856786734。住所地：南阳市白河大道海昌花园。法定代表人：张海鹏，任该公司总经理。原告南阳市宛城区体校诉被告南阳新大地房地产开发有限公司（以下简称新大地公司）返还原物纠纷一案，原告于2017年8月17日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年12月25日作出（2017）豫1302民初3914号民事裁定：驳回原告南阳市宛城区体校的起诉。宣判后，原告不服，提起上诉，2018年2月23日，南阳市中级人民法院作出（2018）豫13民终865号民事裁定：一、撤销南阳市宛城区人民法院（2017）豫1302民初3914号民事裁定；二、指令南阳市宛城区人民法院对此案审理。本院另行组成合议庭，于2019年4月29日作出（2018）豫1302民初2982号民事裁定：驳回原告南阳市宛城区体校的起诉。宣判后，原告不服，提起上诉，2019年6月27日，南阳市中级人民法院作出（2019）豫13民终3563号民事裁定：一、撤销南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初2982号民事裁定；二、指令南阳市宛城区人民法院审理。本院依法另行组成合议庭，于2019年12月6日公开开庭对本案进行了审理。原告南阳市宛城区体校的委托代理人李明芳、田勇恒到庭参加诉讼，被告新大地公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院缺席审理。现已审理终结。原告诉称，2013年4月份，被告在没有得到宛城区政府批复，也没有告知原告的情况下，私自占用原告的院子，即485平方米进行施工用地。同时还占用了原告7间房屋作为被告方施工人员的工作生活场地。由于被告的侵权，原告多次致函被告要求停工恢复原告土地原貌，被告以种种理由推脱。至今被告没有归还所占用的校园和房屋以及支付租金。为此，原告也多次向主管局和宛城区政府请求协调和制止，但至今未果。为了维护国家、集体的财产不受损失，特向法院起诉，请求：1、判令被告归还占用原告房屋7间及占用之日起至归还之日止的房租，7间房共计一个月2800元。2、要求被告返还盖楼占用原告485平方米和占用的341平方米地皮，共计826平方米，从占用之日起到国家对这块地征收之日止支付给原告租赁费一年48000元。3、本案诉讼费由被告承担。原告为支持自己主张向本院提供证据有：（2019）事业单位法人证书，组织机构代码和法人证明，证明原告系合格单位，是适格主体。（2019）南阳市宛城区教育体育局和南阳市宛城区国有资产管理办公室出具的“关于宛城区体校土地情况的证明”，证明宛城区体校现有土地2506.2平方米，属于国有划拨土地，宛城区国有资产管理办公室进行过土地登记，因特殊情况未办理土地证。（2019）原告宗地界址点图和图片四张，证明被告侵占的面积和侵占事实。（2019）宛城区体校于2017年1月18日出具的“情况说明”，证明宛城区体校院内房屋经局班子协调由勤俭办使用至14年底，后被新大地公司占用，自2014年底被告占用至2016年底未支付任何费用，请求被告给付原告15年-16年租赁费用共计6000元。（2019）宛城区体校致南阳新大地房地产开发公司的函2份，证明2013年6月7日、2015年12月15日原告两次致函被告，要求被告完善土地手续之前停止侵权。（2019）资产清查审计报告，证明截止2006年12月31日宛城区体校全部资产及负债情况。7、南阳市宛城区教育体育局于2019年6月出具的“关于宛城区体校校园及校舍情况的说明”，证明南阳市宛城区教育体育局从未向任何企业签订有关处置宛城区体校校园及校舍的协议或者合同。8、南阳市宛城区教育体育局勤俭办于2019年6月出具的“关于宛城区体校校园及校舍情况的说明”，证明南阳市宛城区教育体育局勤俭办经宛城区教育体育局同意，多年来一直占用宛城区体校部分校舍办公，勤俭办仅仅使用，没有处置或者转让的权利，从未有向任何单位或企业签订有关对宛城区体校校园及校舍合作或租赁协议。被告南阳新大地房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩、提供证据及庭审质证的权利。本院根据南阳市中级人民法院作出的（2018）豫13民终865号民事裁定、（2019）豫13民终3563号民事裁定以及原告提供证据、原审卷中被告提供证据和原告庭审陈述，认定以下法律事实：原告南阳市宛城区体校位于白河××西巷，白河西段南侧，东与宛城区卫校为邻，××防治所为邻。经原南阳县人民政府批准建校，学校土地属于国有划拨土地。2006年已经在宛城区国有资产管理办公室进行过资产（土地）登记，账务明确，因特殊情况一直未办理土地证，宛城区体校产权明晰，边界清楚，无产权争议。以上事实有南阳市宛城区教体局和南阳市宛城区国有资产管理办公室于2017年1月出具的“关于宛城区体校土地情况的证明”证实。2010年，宛城区枣林街道枣林社区申请城中村改造项目，经南阳市城中村改造领导小组研究，同意列入2011年南阳市城中村改造计划，并于2011年10月10日下发了宛城村改办（2011）34号“关于对宛城区枣林街道枣林社区实施城中村改造的批复”，该项目改造范围：华山路西侧、华山西巷以北、白河以南区域，宛城区人民政府是该项目的改造主体，原告南阳市宛城区体校在该项目改造范围内，被告南阳新大地房地产开发有限公司承担该项目开发建设改造任务。该改造范围内涉及三家公建单位，即宛城区体校、宛城区中医院、宛城区委党校，原告南阳市宛城区体校是其中之一，2012年2月23日，宛城区人民政府委派副区长召集三家公建单位相关领导协调，作出了相应处理意见，宛城区体校：体校现有教学楼一栋，平房21间共计建筑面积415平方米，全部位于白河规划的绿地范围内，无法进行建设和发展，同意由相关部门对现有土地及建筑物进行评估。拟在溧河产业聚集区征地40亩，同时将宛城区教师进修学校一并迁入重建。2013年2月，南阳市宛城区教育体育局向区政府提出“关于宛城区体校搬迁的请示”，该请示主要内容为“经教体局研究，拟同意将体校现有土地和建筑物以货币形式出让给南阳新大地地产有限公司进行城中村改造。同时，拟在溧河产业聚集区征地40亩，同时将区教师进修学校一并迁入重建”。2013年，被告南阳新大地房地产开发有限公司开始对原告南阳市宛城区体校实施房屋拆迁工作，目前已经对原告拆迁户进行了安置补偿。被告原审认为：“枣林城中村改造”项目的房屋征迁主体原为宛城区人民政府，后枣林办事处行政区域划归示范区，示范区下发《关于对枣林街道枣林社区城中村改造的批复》（宛新管文（2013）27号），委托枣林办事处为该项目征迁主体，所以原告要求被告新大地公司归还已经征迁并占用的体校土地的诉讼请求被告主体不适格，该请求属于政府征收行为，与新大地公司无关。被告为支持自己的主张在原审期间向本院提供了南阳市城中村改造领导小组办公室文件、南阳市城乡规划局业务办公室会议纪要、宛城区城中村改造领导小组办公室文件、南阳新区管理委员会文件及枣林街道办事处文件等。关于被告新大地公司使用原告7间平房问题，经查，该7间平房原来经宛城区教育体育局同意由宛城区教育体育局勤俭办办公使用，2013年被告新大地公司在对原告宛城区体校的征迁实施过程中，于2014年底使用了原告所有的7间平房，并由被告在上面加盖一层临时房（活动板房），作为被告方施工人员的工作生活场地。该7间平房原告虽然没有房屋所有权证，但原告提供的（2007）豫君会师专审字第192号资产清查审计报告中该房屋原为原告男生宿舍，说明该房在2006年审计之前就存在并属于原告；对7间平房属于原告所有被告也无异议。原告一直要求被告支付使用租金未果，目前该7间平房仍由被告占用。被告原审认为：该7间平房原由宛城区教育体育局勤俭办办公使用，后新大地公司出资9万元将原告出租给邢姓开饭店的两层楼房赎回，经体校、教体局勤俭办和新大地公司口头协商，新大地公司出资9万元将7间平房交于新大地公司使用，两层楼房让教体局勤俭办使用。新大地公司原本使用的原告两层楼房与教体局勤俭办使用的原告7间平房进行了调换，新大地公司既然已经出资就应该有使用该房屋的权利。被告为支持自己的主张在原审期间向本院提供了新大地公司法人张海鹏与宛城区教育体育局勤俭办原主任宋江伟于2019年4月25日的手机通话录音。本院认为，本案的焦点问题是：1、原告请求被告归还的物权有土地还有房产，哪一部分物权是因拆迁未得到安置补偿；哪一部分物权是因被告侵权产生的纠纷。2、原告没有不动产权证的情况下，被告占用行为是否构成侵权，如何赔偿。（2019）原告请求被告归还占用原告房屋7间及自2013年4月占用之日起至归还之日止的房租，7间房共计一个月2800元，至原告2017年8月17日向本院起诉共计52个月，合计租金145600元。本案中涉及被告应当退回原告的7间平房，原告虽然没有取得该房屋所有权证，但原告提供了南阳市宛城区教育体育局和南阳市宛城区国有资产管理办公室出具的证明及资产清查审计报告，证明宛城区体校具有该房产，且产权明晰、边界清楚，无产权争议。被告新大地公司提供了南阳新区管理委会“关于枣林城中村改造涉及宛城区公建单位有关问题的函”及枣林街道办事处“关于枣林城中村改造项目中涉及宛城区公建单位有关事宜的请示”中，均确认项目涉及宛城区体校公建单位。被告新大地公司在本院原审期间2017年12月11日的开庭笔录中承认自2014年底以后占用了原告7间平房使用的事实；原告提供的2017年1月18日“情况说明”中自认自2014年底被告占用其院内房屋。故被告占用原告7间平房使用的时间为2014年底。房产证是房屋产权登记的形式，是物权的外在表现形式，不能仅仅以房产证确认房屋的物权归属，房产的归属应当以基础民事法律关系确定。本案中，从原被告提供的证据能够证实该7间平房权属属于原告所有，原告请求被告退还该房屋的基础法律关系明确，所有权无争议。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”之规定，被告占用原告7间平房应当予以返还，并按照公平原则承担使用期间的租赁费用，原告该诉请有事实和法律依据，本院应予支持。被告原审期间辩称“新大地公司出资9万元将原本使用的原告两层楼房与教体局勤俭办使用的原告7间平房进行了调换”，经查，该辩称仅有新大地公司法人张海鹏与宛城区教育体育局勤俭办原主任宋江伟于2019年4月25日的手机通话录音证实，没有新大地公司、宛城区教育体育局勤俭办及宛城区体校签订的书面协议，并且该录音内容与南阳市宛城区教育体育局勤俭办于2019年6月出具的“关于宛城区体校校园及校舍情况的说明”相矛盾，且该涉案房屋的调换使用没有得到房屋所有权人原告的同意，故被告辩称没有事实依据，本院不予采纳。关于原告请求被告支付7间房占用期间一个月2800元租金的问题，经查，原被告之间没有签订租赁协议，对租金数额也没有口头约定，原告要求每月2800元没有事实依据，本院不予支持，但原告宛城区体校提供2017年1月18日（起诉前）出具的“情况说明”，证明自2014年底被告占用至2016年底未支付任何费用，请求新大地公司给付原告15年-16年租赁费用共计6000元，即租金每年3000元，本院予以支持。至于被告在原审期间辩称“该房屋被告代替原告支付给邢姓开饭店租赁费9万元、修缮装修费16万元及重新建造费用23万元”问题，本院两次原审期间被告均没有提供票据，该辩称被告待有证据后可以通过其他法律途径解决。（2019）关于原告要求被告返还盖楼占用原告485平方米和占用的341平方米地皮，共计826平方米，从占用之日起到国家对这块地征收之日止支付给原告租赁费一年48000元的问题。经查，根据被告在原审期间向本院提供的南阳市城中村改造领导小组办公室文件、南阳市城乡规划局业务办公室会议纪要、宛城区城中村改造领导小组办公室文件、南阳新区管理委员会文件及枣林街道办事处文件等，能够证实原告该请求涉及的土地在“枣林城中村改造”项目范围内，根据南阳新区管理委员会宛新管文（2013）27号“关于对枣林街道枣林社区城中村改造的批复”及“关于枣林城中村改造涉及宛城区公建单位有关问题的函”中规定，该项目征收主体应为南阳新区管理委员会，被告承担该项目开发建设改造任务，被告已经安置原告单位集资房的事实原告认可。故原告该项请求属于因政府征收拆迁未获得安置补偿问题，与本案原告诉请不是同一法律关系，原告因此产生的纠纷可以通过其他法律途径解决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，判决如下：被告南阳新大地房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还占用原告南阳市宛城区体校7间平房及占用期间的租金，租金按照每年3000元计算，自2014年12月占用之日起至归还之日止的房租。案件受理费6604元，由被告南阳新大地房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长 陈 琪审判员 郭凤香审判员 范成然二〇二〇年一月二日书记员 彭政基