江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0791民初11号 原告：赣州市永安之居市场管理有限公司，住所地江西省赣州市赣州经济技术开发区客家大道北侧、金星路西侧国兴永安居2008室，统一社会信用代码91360702MA35KLJY23。 法定代表人：陈宇，系公司总经理。 委托诉讼代理人：刘书文、汤雄，江西西昌律师事务所律师。 被告：谢水生，男，汉族，1981年10月2日出生，住江西省赣州市章贡区。 原告赣州市永安之居市场管理有限公司与被告谢水生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣州市永安之居市场管理有限公司委托诉讼代理人刘书文、汤雄到庭参加诉讼，被告谢水生经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告赣州市永安之居市场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告支付商铺租金、物业费、水电费共计76446元；2.请求人民法院依法判决被告支付逾期利息36364元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月6日，原告与被告签订商铺《租赁及经营管理合同》，由被告租赁位于赣州市章贡区商铺。双方对商铺的基本情况、租赁期限、租金及其他费用等条款进行了约定。根据《租赁及经营管理合同》，双方租赁商铺总面积为446.18平方米，租赁期限从2018年11月1日至2020年7月31日止。租金按商铺租赁面积每平方米每月27.5元，月租金为人民币12270元，策划推广费按商铺租赁面积每平方米每月11月，月费用额为人民币4908元，商城管理费按商铺租赁面积每平方米每月15元，月费用为人民币6693元，每月费用合计23871元。合同约定以上费用应在每月5日前一次性付清，租金及策划推广费每年上涨10%。以上费用逾期不缴纳应按欠费金额的每日百分之一计算违约金。合同还约定被告在租赁场地发生的电费按实际用量收取，水费按每月50元收取，空调电费、公共用电费用按每月实际发生的费用根据各商铺面积分摊，上述费用应在通知期限内支付给原告。原告于2019年6月3日下文给予被告租金优惠，按此文件计算，被告实际每月应支付租金及策划推广费15170元，商城管理费6693元，合计21863元。截止至2019年10月5日，被告尚未支付原告2019年8月至2019年10月租金、策划推广费、商城管理费计65589元、2019年4月至2019年8月自用水电费2006元、2019年6月至2019年8月公摊电费8851元，以上欠款共计76446元，拖欠的费用产生违约金36364元。在经原告催告下，被告无正当理由迟迟不归还欠款，其行为严重损害了原告的合法权益，依法应当承担违约责任。 被告谢水生未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、《租赁及经营管理合同》、租金、物管、水电费拖欠明细表等证据。本院认定事实如下：2018年11月6日，原告赣州市永安之居市场管理有限公司与被告谢水生签订商铺《租赁及经营管理合同》，由被告租赁位于赣州市.18平方米范围的经营场地（含公摊面积）。租赁期间自2018年11月1日起至2022年7月31日，租金按商铺租赁面积每平方米每月27.5元，月租金为人民币12270元，策划推广费按商铺租赁面积每平方米每月11月，月费用额为人民币4908元，商城管理费按商铺租赁面积每平方米每月15元，月费用为人民币6693元，每月费用合计23871元。合同约定以上费用应在每月5日前一次性付清，租金及策划推广费每年上涨10%。另约定被告在租赁场地发生的电费按实际用量收取，水费按每月50元收取，空调电费、公共用电费用按每月实际发生的费用根据各商铺面积分摊，上述费用被告应在通知期限内支付给原告。合同第八条约定违约责任，若被告未按约定交纳各项费用的，被告赔偿未交款项逾期期间每日1%的违约金。2019年6月3日，原告下发《关于公布核心商户扶持政策的通知》，，原告根据该通知给予被告租金优惠，优惠后要求被告实际每月支付租金及策划推广费15170元，商城管理费6693元（商城管理费实则为原告诉请中的物业费）。原告诉请截止至2019年10月5日，被告尚未支付原告2019年8月至2019年10月三个月的租金、策划推广费、物业费共计65589元；根据原告提供的电费发票及水电费明细表，原告计算出被告尚欠2019年4月至2019年8月自用水电费2006元、2019年6月至2019年8月公摊电费8851元，水电费合计10857元，以上各项费用共计76446元；所欠三个月租金及策划推广费的违约金计算自2019年8月5日至2019年10月5日止，共计36364元。 庭后，本院组织原、被告双方进行了调解。在调解过程中，经双方核实，确认被告已向原告支付了20000万，该笔款项在诉讼请求金额中予以扣减。且在调解过程中，被告承认本案所欠租金的事实，但双方因租金减免问题存在争议，未能达成调解协议。 本院认为，原告与被告签订《租赁及经营管理合同》，租赁合同关系依法成立有效，均应受该合同条款的约束，享受及承担该合同约定的权利、义务。原告已按约提供租赁物，被告应按合同约定期限及时向原告支付合同款项，现被告未按期支付已构成违约。因原、被告双方对所欠租金事实均无异议，并对被告已经支付的20000元予以确认；且原告诉请的水电费，已在合同中约定计算以及缴纳方式，被告在调解过程中亦无提出异议。遂对于原告要求被告支付租金、物业费、水电费的诉讼请求予以支持，但将被告所欠2019年8月至2019年10月三个月的租金、策划推广费、物业费、水电费共计76446元，扣减被告已支付的20000元，调整为56446元。关于原告要求被告支付逾期利息36364元的诉请，因被告拖欠租金构成违约，该逾期利息实则为违约金，合同中双方对违约金作出约定，但约定的计算标准过高，本院依法调整为按年利率24%，即月利率2%的方式计算。因此，按照原告诉请的计算方式，调整利率后，被告所欠八月租金的利息应计算为（15170元+6693元）*2个月*利率2%=874.52元，所欠九月租金的违约金应计算为（15170元+6693元）*1个月*利率2%=437.26元，支付逾期利息共计1311.78元。因被告谢水生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证以及辩论等权利，所产生不利的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第二十四条【逾期付款违约金】买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 之之规定，判决如下： 一、被告谢水生应当支付原告赣州市永安之居市场管理有限公司租金、物业费、水电费共计人民币56446元； 二、被告谢水生应当支付原告赣州市永安之居市场管理有限公司逾期支付利息人民币1311.78元； 三、驳回原告赣州市永安之居市场管理有限公司的其他诉讼请求。 四、上述判决限判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2556元，由原告赣州市永安之居市场管理有限公司负担1247元，被告谢水生负担1309元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  曾燕星 人民陪审员  汪海南 人民陪审员  何善钢 二〇二〇年一月十四日 法官 助理  王 卉 代理书记员  吴 帆