浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终4589号 上诉人（原审原告）：徐善学，男，1979年6月20日出生，汉族，户籍地为安徽省宿州市灵璧县，现住浙江省宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：朱蓓蕾，浙江导司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周鸿程，浙江导司律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王赛兰，女，1959年10月18日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 被上诉人（原审被告）：洪建国，男，1957年7月31日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 两被上诉人的委托诉讼代理人：徐凯，浙江同舟律师事务所律师。 两被上诉人的委托诉讼代理人：裘伟伟，浙江同舟律师事务所律师。 上诉人徐善学因与被上诉人王赛兰、洪建国房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁波市北仑区人民法院（2019）浙0206民初3294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 徐善学上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉请。事实和理由：一、徐善学向王赛兰提出购买涉案房屋的时间为2019年5月9日，即徐善学委托律师向王赛兰送达《律师函》之日，而非2017年9月3日。案外人洪辉无法完全代替王赛兰的意思表示，王赛兰系独立主体，有最终决定权。另外，从徐善学与洪辉在2017年9月3日的聊天记录上看，双方并未就涉案房屋的买卖有明确要买或者明确不卖的意思表示。双方一直都是在协商试探的态度，不能认为徐善学与王赛兰之间的房屋买卖合同生效。故徐善学可按照协议约定在三年内正式向王赛兰提出购买此房。二、王赛兰构成表见代理，徐善学可善意取得涉案房屋，并有权要求将该房屋变更登记至其名下。第一，涉案房屋登记在王赛兰一人名下，其认为王赛兰对该房屋具有独立处分权，与其签署案涉协议，主观、客观上均无过错。洪建国对涉案房屋买卖协议是知情的，徐善学将首年的租金及其他款项通过pos机汇入洪建国负责的宁波市江东建国贸易经营部账户，其作为经营部负责人应知晓该款项的缘由。双方均认可涉案协议的协商、制定协议内容均由案外人洪辉负责，洪辉作为洪建国与王赛兰的儿子，其能代理王赛兰协商该协议条款，当然也能代理洪建国协商该协议条款。如此重大的事项，洪辉仅向王赛兰告知而不向其父亲告知，有失常理。洪建国主张协议条款不知情也完全有悖常理。第二，一审判决认定徐善学不符合善意取得要件，系适用法律错误。第三，洪建国与王赛兰系夫妻关系，出面协商的也是其儿子，从而使徐善学有理由相信签订该协议是洪建国与王赛兰共同的意思表示。第四，从公平角度讲，双方约定67万元的价格符合当时的市场价格。现房屋市场价格大幅提升，洪建国以不知情、王赛兰无权处分等为由阻止涉案房屋的交易，存在严重的恶意。三、对于押金3000元问题。徐善学提出购买涉案房屋，应当认为徐善学无需向洪建国与王赛兰另行还房，故对于该押金的担保不再存在，应予以退还。 徐善学又补充提交上诉理由，案涉协议第八条属附期限的合同，双方买卖合同自2016年8月2日就已经签订并生效。 王赛兰、洪建国辩称，请求法院驳回徐善学上诉请求。第一，一审判决对于房屋买卖合同达成时间认定是正确的，徐善学于2017年9月3日提出购房，同日洪辉代表王赛兰表示不卖，洪辉作为双方协议的制定者、联系人，也系徐善学租金交付的接收人，可以代表王赛兰进行意思表示。一审判决并不是以洪辉是王赛兰的儿子来认定其代理人的身份，同样也不能以洪辉是洪建国的儿子身份来认定其可以代理洪建国。第二，王赛兰不构成表见代理，虽然涉案房屋登记在王赛兰一人名下，但房屋登记时间系2016年4月，徐善学应当知道夫妻关系存续期间登记在一方名下的财产是夫妻共同财产，并不能苛求夫妻双方名字都登记在房屋所有权证上。第三，徐善学不构成善意取得，物权法对善意取得有明确的构成要件，本案不符合法律规定。第四，从保护配偶一方的权益来讲，涉案房屋的买卖洪建国并不知情，王赛兰无权处分，强行继续履行协议，将严重损害配偶一方洪建国的权利，故此次买卖是不成立。 徐善学一审诉讼请求：1.王赛兰、洪建国将位于宁波市北仑区浃江小区水木轩8号楼1504室的房屋以670000元的价格出卖至徐善学，并协助徐善学办理房屋产权过户手续；2.王善兰、洪建国立即退还徐善学保证金10000元、押金3000元。 一审法院认定事实如下：洪建国与王赛兰于1983年1月31日登记结婚，至今系夫妻关系。位于宁波市北仑区小港长山路19号（浃江小区）8幢1504室房屋（房产证编号为甬房权证仑（开）字第××号）登记所有权人为王赛兰一人。该房屋系王赛兰与丈夫洪建国婚后共同财产，二人共同所有。 2016年8月2日，徐善学与王赛兰签订一份《个人租房协议》，约定：王赛兰将宁波市北仑区浃江小区水木轩8号楼1504室，住宅面积为107.57平方米的房屋租给徐善学使用，期限自2016年8月2日至2019年8月2日，租用期叁年。每月租金1000元，徐善学第一次付一年租金，保证金10000元，合计22000元。第二次付款应在前次租金期满前1个月即2017年8月1日支付壹年租金12000元，如逾期不交，徐善学应主动搬出。否则王赛兰有权将房屋收回或通过诉讼解决。 承租期内室内的水、电、煤气、电话、卫生、物业、治安费用、有线数字电视费用等由徐善学支付。徐善学交给王赛兰水、电、煤气、电话、卫生、物业、治安费用、有线数字电视等费用押金合计人民币3000元。还房时，徐善学不欠任何费用，王赛兰全部返还3000元，如果欠费则由徐善学补交或在押金中扣除后，余额全部返还徐善学。该协议还就其他有关租赁事项作出约定。 该协议第八条还约定：本合同由双方协商后，在租房日起叁年内，由徐善学以67万元购买此房，一次付款，并由王赛兰把房屋产权转让给徐善学。盈亏全由徐善学负责。徐善学如到期未购买，王赛兰不退还徐善学保证金，并由徐善学恢复住房前白坯原样。 协议签订后，徐善学于2016年8月5日通过pos机刷卡向宁波市江东建国贸易经营部支付20000元，另向洪建国与王赛兰的儿子洪辉交付现金5000元，合计25000元，用以支付第一年租金、保证金及押金。宁波市江东建国贸易经营部系个体工商户，登记经营者是洪建国。2017年8月30日，徐善学通过微信向洪辉支付12000元，用以支付第二年租金。 2017年9月3日，徐善学向洪辉提出要依据《个人租房协议》约定以67万元购买宁波市北仑区小港长山路19号（浃江小区）8幢1504室房屋，洪辉通过微信回复称：一、你房子不要买了，你装修多少钱（只要报的合理）和租金多少我全还给你，并给你租到今年年底，你也谈不上吃亏。二、你如果一定要买这套房也行，房价大家都问问看什么价格，反正我卖给你也肯定比市场价便宜，（不过肯定不会是67万元，如果67万元我亏太多了）。同日，徐善学通过微信发了一些威胁的话。洪辉随即在微信中明确表示不卖。 2018年7月至8月，徐善学通过微信向洪辉转帐12000元，备注为第三年房租费，但洪辉未收取。 2019年5月8日，徐善学委托律师向王赛兰邮寄《律师函》，要求以67万元购买上述房屋。次日，王赛兰签收《律师函》。 另查明：双方均认可：与徐善学协商、制定协议内容均是由洪辉负责。 一审法院认为本案主要争议为，一、《个人租房协议》第八条的法律效力如何；二、徐善学是否有权要求将涉案房屋所有权变更登记至其名下。一审法院结合相关证据，对上述争议焦点分析认定如下： 关于第一个争议焦点。涉案《个人租房协议》本是租房协议，但在第八条约定：本合同由双方协商后，在租房日起叁年内，由徐善学以67万元购买此房，一次付款，并由王赛兰把房产权转让给徐善学。盈亏全由徐善学负责。徐善学如到期未购买，王赛兰不退还徐善学保证金，并由徐善学恢复住房前白坯原样。 该约定应属王赛兰在协议签订日即2016年8月2日提出的要约，该要约在双方签字当日即生效，并且该要约确定了承诺期限，即租房日起三年，故该要约不得撤销；三年内，徐善学随时可以作出承诺以67万元价格一次付款购买此房。 徐善学于2017年9月3日首次提出要以67万元价格购买此房，属于承诺，该意思表示虽是向洪辉作出，但洪辉作为房屋所有人的唯一儿子，双方之间协议的制定者、联系人，可以视为有权代理王赛兰接收该承诺通知，该承诺通知到达并生效，故双方就房屋买卖达成的“合同”同时生效。“房屋买卖合同”的内容即为第八条确定的：“以67万元价格购买涉案房屋，一次付款，并由王赛兰把房产权转让给徐善学”。 关于第二个争议焦点，一审法院从三个方面分析如下： 第一，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，我国物权法采取原因行为与物权变动相区分的原则。上述“房屋买卖合同”虽然有效，但不一定能发生房屋所有权变动的法律后果，还要考察出卖人是否有权处分。 关于是否有权处分。一方面，根据一审法院认定的事实，涉案房屋系洪建国与王赛兰的夫妻共同财产，属共同所有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。 王赛兰于2016年8月2日提出有关卖房的要约时，共有人洪建国并未签字同意，也没有明确证据证明已征得洪建国同意。虽然包括第一年租金在内的2万元通过pos机刷卡进入宁波市江东建国贸易经营部账户，但同期徐善学支付的另外5000元是由其儿子洪辉收取，且结合《个人租房协议》由洪辉联系并制定，后续租金也由洪辉负责收取等事实，及徐善学当庭所述签订协议洪建国并未在场等情况；一审法院认为，洪建国解释所称的“当时pos机由其儿子洪辉持有”具有一定合理性，且pos机刷卡的2万元系《个人租方协议》项下的租金、保证金等款项，并非购房款。因此，没有明确证据证明洪建国对卖房一事知情，并已征得洪建国同意。 另一方面，徐善学当庭所陈述，在签订协议前，其清楚知道：洪建国与王赛兰系夫妻，洪辉是二人的儿子。对于房屋买卖如此重大不动产处分事项，徐善学应当尽到谨慎注意义务，要求配偶对房屋买卖条款进行确认，然而其未尽到谨慎注意义务，未通过书面签字方式，也未通过口头直接询问洪建国的方式，取得共有人洪建国同意，存在过失，应承担相应不利后果。因此，一审法院认定，因欠缺共有人同意，王赛兰无权处分该共有房屋，不能发生转移房屋所有权的后果。 第二，关于当事人提及的善意取得问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（三）项，“善意取得”须符合要件之一为“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”；而本案房产目前仍登记在王赛兰名下，徐善学的诉讼请求是要求将房屋登记至其名下，显然与善意取得制度无关。 第三，从公平原则看，根据一审法院认定的事实，徐善学于2017年9月3日首次提出要以67万元价格购买此房后，洪辉随即代表王赛兰作出意思表示：因价格上涨，原价格不能接受；同日，又由于徐善学威胁的言语，洪辉明确表示不卖，即代表王赛兰明确表示不履行上述房屋买卖关系，属在“房屋买卖合同”生效的同日，即要求解除合同。而在收到明确拒绝履行的意思表示后，徐善学却未通过起诉要求过户房屋，或者要求解除合同，赔偿损失，并自行购买替代性住房的途径维护其合法权益，而是仍租住在该房屋；而且在一年之后，即2018年8月，徐善学仍向洪辉支付房租费；直到2019年5月，发现房价又不断大幅上涨，才邮寄律师函并起诉。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。虽然，本案徐善学并未主张赔偿损失，但徐善学仍有义务防止其损失的扩大，因此，对于2017年9月以后房价上升的风险和损失应主要由徐善学自行承担，而如果认定徐善学有权要求将涉案房屋所有权变更登记至其名下，进而判决强制过户登记，将使徐善学获得2017年9月以后房价上升的全部利益，有失公正。 综上，一审法院认定，徐善学无权要求将涉案房屋所有权变更登记至其名下。 一审法院认为，如前所述，经过要约、承诺，徐善学与王赛兰之间的“房屋买卖合同”已发生法律效力；但由于未经共有人洪建国同意，王赛兰欠缺处分权，另结合公平原则，徐善学要求将涉案房屋所有权变更登记至其名下的诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。一审法院曾向徐善学释明，并询问其是否变更诉讼请求，徐善学明确表示不变更诉讼请求。 关于徐善学主张的退还保证金10000元、押金3000元。根据《个人租房协议》约定，“徐善学如到期未购买，王赛兰不退还徐善学保证金”，“还房时，徐善学不欠任何费用，王赛兰全部返还押金3000元，如果欠费则由徐善学补交或在押金中扣除后，余额全部返还徐善学。”可见，徐善学如在三年内依约购买该房屋，应退还保证金；现徐善学多次表示要求购买，且通过起诉方式要求购买房屋，虽然房屋转让未能完成，但从该保证金的约定用途考察，结合诚实信用原则，被告应退还保证金10000元。至于押金3000元，系保证水、电、煤气、电话、卫生、物业、治安费用、有线数字电视等生活费用按时交纳而收取押金，按约定在还房时，核清欠费后才退还，而徐善学目前尚住在涉案房屋内，而房屋登记所有权人也仍是王赛兰，故对押金3000元退还的诉讼请求，暂不予支持。综上，对徐善学诉请的合理部分，一审法院依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十六条、第十九条、第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：一、王赛兰、洪建国于判决发生法律效力之日起七日内向徐善学退还保证金10000元；二、驳回徐善学的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费10630元，减半收取5315元，财产保全费3935元，合计9250元，由王赛兰、洪建国负担135元，由徐善学负担9115元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，合同是双方当事人意思一致的表示。徐善学与王赛兰就涉案房屋买卖达成一致意见，并不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。王赛兰对涉案房屋是否具有完全的处分权，属合同后续能否履行问题，并不影响合同的效力。对于徐善学主张的合同成立时间问题，与本案争议并无关联，本院不做评判。本院也注意到，一审判决认为2017年9月以后房价上升的风险和损失应主要由徐善学自行承担，也与本案缺乏关联性，不属本案审理评判的范围，且可能会影响到徐善学的合法权益，本院予以纠正。洪建国主张涉案房屋系夫妻共同财产，其对房屋买卖合同不知情，也不同意出卖该房屋。故，本案二审主要争议为，王赛兰是否构成表见代理，徐善学能否善意取得，以及押金3000元应否退还。 第一，构成表见代理应具备行为人具有代理权的客观表象。代理权的客观表象应理解为尽管代理人没有被实际授权，但正常交易主体能够根据表象自然“推断”出代理人具有代理权。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻因日常生活需要处理夫妻共同财产，任何一方均有权决定；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。也就是说，夫妻双方的日常家事代理权，仅限于为日常生活需要处理夫妻共同财产。而处分共同房屋等大额财产，需要夫妻一方的授权或者同意。在本案中，《个人租房协议》系王赛兰以个人名义与徐善学订立，洪建国并没有在协议上签字，或者授权王赛兰代为签字。徐善学也没有提供证据证明洪建国的行为使其相信王赛兰有代理权。洪建国与王赛兰系夫妻关系、洪建国与王赛兰的儿子洪辉起草《个人租房协议》、收取租金、以及徐善学将租金、保证金汇入宁波市江东建国贸易经营部账户，并不足以推定洪建国知情，并同意出卖涉案房屋。徐善学主张王赛兰、洪辉的行为构成表见代理，缺乏依据，本院难以支持。 第二，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”在本案中，徐善学并没有支付对价，也没有办理产权登记，不符合善意取得的构成要件。 第三，徐善学与王赛兰就涉案房屋买卖达成的协议虽然有效，但因涉案房屋的共同所有权人洪建国不同意出卖，房屋买卖合同事实上难以履行。徐善学以提出购买涉案房屋为由，要求退回押金3000元，缺乏依据。退还押金纠纷可在房屋租赁合同关系中，另行解决。 综上所述，徐善学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10630元，由上诉人徐善学负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年一月十四日 代书记员 项凌燕