沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2019)辽0102执异826号案外人：陈怡,女，1966年8月15日出生，汉族，住辽宁省阜新市海州区。委托代理人：刘明继，系辽宁鑫晟律师事务律师。申请执行人：哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区市府大路200甲3号。负责人：莫成军，系该分行行长。委托代理人：孙琦，女，1987年8月15日出生，汉族，住沈阳市沈河区，系该单位员工。被执行人：阜新蒙古族自治县蜘蛛山乡鑫泉粮库，住所地阜蒙县蜘蛛山乡本街。投资人：胡宝全。被执行人：阜新海罗恒基房地产有限公司，住所地阜新经济开发区迎宾大街364号。法定代表人：胡宝全，系经理。被执行人：胡宝全，男，1963年6月25日出生，汉族，住辽宁省阜新市海州区。被执行人：陶春霞，女，1966年11月5日出生，汉族，住辽宁省阜新市海州区。被执行人：胡宇，男，1981年1月6日出生，汉族，住辽宁省阜新市海州区。被执行人：任红丽，女，1980年6月17日出生，汉族，住辽宁省阜新市太平区。本院在执行申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与被执行人阜新蒙古族自治县蜘蛛山乡鑫泉粮库、阜新海罗恒基房地产有限公司、胡宝全、陶春霞、胡宇、任红丽金融借款合同纠纷一案中，案外人陈怡于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人陈怡向本院提出执行异议，异议事项：请求法院依法停止对于阜新市××河区迎宾大街甲364-4-4门房屋的执行，并解除对该房屋的查封。事实理由：一、阜新市××河区迎宾大街甲364-4-4门房屋的所有权人为被执行人阜新海罗恒基房地产有限公司。异议人与2013年4月25日与被执行人阜新海罗恒基房地产有限公司签订房屋买卖合同，购买了阜新市××河区迎宾大街甲364-4-4房屋，异议人按合同约定价款交付了全部房款，异议人已经合法取得了该房屋的所有权，申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行请求查封该房侵犯了异议人的合法权利，无权对该房提出拍卖请求。二、2014年1月15日，申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行贷款给被执行人阜新蒙古族自治县蜘蛛山乡鑫泉粮库的1000万元，辽宁省阜新市中级人民法院（2018）辽09刑初42号刑事判决书已经认定，被执行人胡宇与胡宝全虚假交易所以被执行人胡宇并非查封房屋的所有权人，系被执行人胡宝全为骗取银行贷款，将已出售给异议人的房屋落户到胡宇名下，并用该房屋担保骗取申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行的贷款的事实。三、申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行作为刑事案件中的受害人无权在以民事权利人的身份申请对异议人的房屋进行拍卖。综上事实，异议人与被执行人阜新海罗恒基房地产有限公司之间的房屋买卖合同是真实有效的，该房屋权属已经属于异议人，应受法律保护。申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行无论在法律地位上还是案件事实上申请查封并请求拍卖该房屋均是错误的，侵犯了异议人的合法权益。故请求法院停止对位于阜新市××河区迎宾大街甲364-4-4门房屋的执行，并解除对该房屋的查封。补充意见：一、根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人能够排除对案涉房产的执行，理由是：1、异议人于2013年4月25日签订《商品房买卖合同》，和平法院查封的时间是2015年5月20日，在人民法院查封之前异议人已签订合法有效的书面买卖合同。2、按《商品房买卖合同》第八条约定，交房时间为2014年6月30日前，阜新海罗恒基房地产有限公司（胡宝全经营期间）2014年8份曾将案涉房屋交付异议人，即为第一次放户时间，后来政府相关部门下发文件以未验收为由不允放户收回房屋，在新的经营者接管后又于2016年10月18日将房屋交付异议人使用至今，即为第二次放户。因此，在法院查封之前异议人就已经合法占有该房产。3、在法院查封之前，2013年异议人就已经支付全部购房款，有交款收据。4、因开发商阜新海罗恒基房地产有限公司法定代表人胡宝全以虚假交易的方式于2014年1月14日将案涉23户房产过户给其侄子胡宇，（在此之前因未验收不能办理过户）胡宇将案涉房产抵押给哈尔滨银行沈阳分行骗取银行贷款，导致异议人至今不能办理产权过户，即非异议人自身原因未办理过户登记。二、因开发商阜新海罗恒基房地产有限公司法定代表人胡宝全涉嫌骗取贷款罪一案，胡宝全将案涉23户房产（其中17户已售出）虚假交易给其侄子胡宇，并向银行抵押。本案哈尔滨银行对案涉房产的抵押权无效，故哈尔滨银行不能以担保物权优先受偿为由对案涉房产进行强制执行。三、根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。即异议人依法享有物权的期待权，具有排除被告执行的物权效力。申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行答辩称，应履行生效判决，继续执行，异议人异议不成立。第一，异议人主张的第一次放户，2014年8月以前，案涉房屋已经登记在胡宇名下。海罗恒基房地产公司在房屋未经验收，且已不是所有权人的情况下进行的交付不应当视为合法有效的交付。第二，异议人主张胡宝全与胡宇之间虚假交易的主张目前没有任何事实依据。第三，异议人与海罗恒基房地产公司合同的有效性不是阻碍本案执行的理由，异议人应当依据合同的相对性，主张海罗恒基公司的违约责任。本院查明，原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与被告阜新蒙古族自治县蜘蛛山乡鑫泉粮库、阜新海罗恒基房地产有限公司、胡宝全、陶春霞、胡宇、任红丽金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月11日作出（2015）沈和民三初字第828号民事判决书，查明“2014年1月15日，被告蜘蛛山乡粮库作为甲方（借款人）与作为乙方（贷款人）的原告签订流动资金借款合同，合同约定：乙方向甲方发放流动资金贷款1,000万元，借款期限自2014年1月15日至2015年1月14日。同日，被告胡宇、任红丽作为甲方（抵押人）与作为乙方（抵押权人）的原告签订抵押合同，合同约定：甲方自愿以位于阜新市××河区迎宾大街甲××号××等23户房产向乙方提供抵押担保，对债务人在主合同项下的全部债务承担担保责任。2014年1月17日，上述抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记，等等”，判决“一、被告阜新蒙古族自治县蜘蛛山乡鑫泉粮库于本判决生效后10日内一次性偿还原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行借款本金1,000万元，利息、复利、罚息372,126.56元（以上本金、利息截止日为2015年3月30日），并自2015年3月31日起按流动资金借款合同约定的计息办法支付上述借款利息、复息、罚息至债务实际清偿之日止；二、被告阜新海罗恒基房地产有限公司、胡宝全、陶春霞对被告阜新蒙古族自治县蜘蛛山乡鑫泉粮库所欠原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行的上述款项承担连带偿还责任；三、上述款项到期未受清偿时，原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行可依法对被告胡宇、任红丽提供的抵押房产（位于阜新市××河区迎宾大街甲××号××等××、产籍号为110104-15-034-000104的房产）行使抵押权，在上述债权范围内享有优先受偿的权利；四、驳回原告其他诉讼请求。”判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行向本院申请强制执行，执行案号：（2017）辽0102执828号，（2019）辽0102执恢601号。诉讼中，依当事人申请，本院依法采取诉讼保全措施，于2015年5月20日查封被告胡宇所有权证号阜房预细河区字第××号位于阜新市××河区迎宾大街甲××号4门，面积92.03平方米，产籍号110104-15-034-000104。2018年5月17日续封。本院于2019年5月24日作出执行裁定书、腾房公告。经查，2013年4月25日，案外人陈怡与阜新海罗恒基房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定陈怡购买位于阜新市××河区迎宾大街甲364-4-4门商业房产，建筑面积92.03平方米，总价款陆拾伍万元。2013年1月14日、2013年4月14日、2013年4月25日阜新海罗恒基房地产有限公司分三次给陈怡开具总计65万元的收款收据。2016年10月18日，阜新万恒物业有限公司为陈怡出具物业费、供热费收款收据。异议审查过程中，案外人陈怡为主张案涉房产归其所有，向本院提交如下主要证据材料：1、购房合同一份；2、交款收据三张；3、物业公司收据六张；4、商品房买卖合同网上备案表一份。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”，本案涉案房产于2014年办理了预购商品房抵押权预告登记，按照物权公示的原则，显示房屋的预告登记权利人为哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，预告登记义务人为胡宇，该抵押的效力已经被生效的法律文书所确认。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合四项情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持。本案案外人陈怡在2016年10月18日以后实际占有涉案房产，在法院查封案涉房产之后，故不符合法院应予支持的情形。案外人提出的（2018）辽09刑初42号刑事判决书可以佐证其主张，本院认为该判决尚未发生法律效力，本院不予认定。故本院对于案涉房产采取的执行行为并无不当，案外人陈怡的异议请求及理由，不具有足以排除、阻却强制执行的法律效力，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款（一）项、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人陈怡的异议请求。案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 王 岩审判员 赵 博审判员 祁美楠二〇二〇年一月六日书记员 王 娜