北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初46750号原告（反诉被告）：智者四海（北京）技术有限公司，住所地北京市海淀区，统一社会信用代码91110108580800679A。法定代表人：周源，董事长。委托诉讼代理人：门一帆，女，该单位员工。委托诉讼代理人：苏晓琳，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：西部天使（北京）健康科技有限公司，住所地北京市海淀区，统一社会信用代码911101087521736415。法定代表人：尤江云，总经理。委托诉讼代理人：董军浩，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：章泽南，北京市信凯律师事务所实习律师。原告智者四海（北京）技术有限公司（以下简称智者公司）与被告西部天使（北京）健康科技有限公司（以下简西部公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告智者公司委托诉讼代理人门一帆、苏晓琳，被告西部公司委托诉讼代理人董军浩、章泽南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。智者公司向本院提出诉讼请求：1、判令西部公司向我方退还保证金87628．29元；2、判令西部公司以87628．29元为基数，按照每日千分之五的标准，向我方支付自2018年12月19日起至实际退还之日止的违约金；3、本案诉讼费由西部公司承担。事实与理由：我方与西部公司2018年7月6日签订《房屋借用合同》，约定我公司借用西部公司位于北京市海淀区学院路×号（以下简称涉案房屋）作为我方办公场所，借用期限1年，自2018年7月12日起2019年7月11日止，任意一方提前30天通知对方可解约。我方使用完毕或提前终止借用合同，西部公司应当全部退还保证金，否则每逾期一日按应退金额的千分之五支付逾期违约金。合同签订后，我方向西部公司支付保证金87628．29元。2019年12月14日，我方向西部公司通知解除合同，18日我方向西部公司归还钥匙，并完成场地清退。之后我方与西部公司就保证金一事多次沟通，但西部公司始终拖延，故我方诉至法院，请求依法判决。西部公司辩称，不同意对方诉讼请求。1．双方之间租赁关系是否解除一直处于协商状态，在2019年6月6日前并未达成解除合意，房屋借用合同中第4条第4款关于保证金有明确约定，因双方一直在协商，所以合同并没有解除，在此期间我方没有义务向对方支付保证金。2．房屋借用合同第4条第1款关于保证金条款及附属设施有明确约定，对方损坏房屋桌椅，且一直未予以解决，因此我方有必要扣除对方保证金以便恢复房屋设施。3．由于双方协商，房屋借用合同一直未解除，因此对方的办公椅一直占用我方房屋导致我方无法向外出租。另，双方租赁协议未解除也是我方不能出租的原因。西部公司向本院提出反诉请求：1、判令智者公司向我方支付拖欠房屋租金差额81786．4元（2019年1月12日起至2019年7月5日期间房屋租金总额169414．69元-保证金87628．29元=81786．4元）；2、判令智者公司赔偿我方办公椅折价款11200元（28把×400元/把）；3、判令智者公司向我方支付房租滞纳金（自2019年7月6日起至实际支付之日止以81786．4元为基数按照日0．5%计算）；以上共计92986．4元；4、诉讼费智者公司承担。反诉的事实与理由：我方与智者公司2018年7月6日签署《房屋借用合同》，约定我方将涉案房屋租借给智者公司，我方收取3个月租金作为保证金，我方为智者公司提供28个工位。就房租的支付方式，双方同时签署了《健康咨询服务协议》（以下简称服务协议），约定房屋租赁费需按季度支付，解除合同需提前一个月书面通知对方。上述两个合同签订后，我方依约履行，智者公司也交纳了保证金及房租。但需要缴纳2019年一季度房租时，智者公司并未按约定向我方支付房租，至2019年6月6日，智者公司才向我方送达第一份解除通知。我方根据合同约定于当日向智者公司回函，同意按合同约定在2019年7月6日提前解除并要求智者公司支付使用费及滞纳金，但智者公司并未支付，而是起诉了我方。智者公司构成违约，故我方提起反诉，请求依法判决。智者公司对西部公司的反诉辩称，2018年12月14日，我方通过微信告知西部公司处理涉案房屋租赁事宜的员工尤梅芳我方退房，故应视为其收到了我方的书面退房通知。2018年12月19日，对方也收到我方交还的钥匙，恢复了对租赁房屋的占有权、使用权。此后我方通过微信联系该事宜的员工尤梅芳，告知其我方已于2018年12月17日我方已经将房屋及其附属设施完全恢复至合同约定状态，尤梅芳表示认可。对方也于2019年初将涉案房屋的房源信息发布招租。我方认为尤梅芳在2018年12月17日前已经与我方完成了涉案房屋退租的协商过程，对方因不想退回我方押金，拒绝承认其员工尤梅芳身份，拒绝与多次登门的我方确认尤梅芳的身份并向我方隐瞒尤梅芳已经离职的事实以达成其不予返还保证金的目的。对方涉案房屋何时完成再次出租与本案无关。我方发出的催告函也明确向对方告知退房事宜沟通的全部过程，从未在告知函上说明或陈述告知函发出时间才是合同解除时间。对方在告知函回函中仍然否认尤梅芳的职务行为，于法无据，请求法庭驳回对方反诉请求。本院经审理认定事实如下：西部公司自房屋产权人处承租了涉案房屋。2018年7月6日，智者公司（乙方）与西部公司（甲方）签订《房屋借用合同》（以下简称借用合同），约定：西部公司将涉案房屋（建筑面积147．74平方米）借用给智者公司，借用期限自2018年7月12日起至2019年7月11日止；出借房屋由甲方无偿借用给乙方使用，乙方使用房屋用于商业办公；另外甲方为乙方提供了28个工位免费使用；乙方使用完毕后或提前终止合同，若无违反本合同约定的情况下，甲方应全部退还乙方保证金，否则每逾期一日应按应退金额的千分之五另行额外向乙方支付逾期违约金额，直至全部退还；甲乙双方任意一方出现提前解约，应提前30天通知对方。同日，智者公司（甲方）与西部公司（乙方）签订服务协议，主要内容为：乙方为甲方定期提供医疗信息咨询、医疗信息推荐等服务，期限壹年，自2018年7月12日至2019年7月11日，双方任意一方如需提前解除合同，需要提前1个月书面通知对方；付费方式季度预付，乙方需在本季度5号前向甲方递交该季度费用付款通知书，甲方在收到乙方提供的通知书并确认后7个工作日内进行款项支付；乙方在收到款后7个工作日内向甲方提供对应金额的增值税发票。双方均确认：双方为房屋租赁关系，服务协议的签订是为开具发票用途。上述借用合同及服务协议签订后，智者公司向西部公司支付保证金87628．29元，双方确认该保证金为3个月租金，智者公司租金支付至2019年1月11日。智者公司曾与西部公司员工尤梅芳微信沟通退租事宜，并于2018年12月19日将房屋钥匙交予尤梅芳。西部公司主张智者公司与尤梅芳的沟通仅为双方协商，智者公司并未以书面形式通知。西部公司确认：智者公司承租区域为开放式区域，2018年12月19日智者公司搬离时将锁拿走，此后该承租区域未上锁；尤梅芳于2018年12月30日左右离职。智者公司与尤梅芳的微信沟通记录显示：2018年12月19日-27日期间，双方就智者公司搬离时搬走的部分座椅补回事宜进行了沟通。2019年5月30日，智者公司向西部公司发出书面《通知函》，主要内容为：我司已于2018年12月14日通知贵司，并于2018年12月19日将房屋返还贵司，尽管我司多次催促，贵司未能按照合同约定退还保证金；望贵司收到本函十个工作日内立即向我司退还上述保证金，否则我司将采取包括但不限于法律诉讼在内的合法措施维护权益。2019年6月6日，西部公司做出《关于房屋借用问题的回函》，主要内容为：双方合同约定任意一方需要提前解约，应提前一个月书面通知对方；我司2019年6月6日收到贵司的通知函，我们理解贵司于2019年7月6日中止借用我司办公用房，按协议我司从即日起即可开始洽谈新的用户，亦请贵司尽快结清应付我司的剩余房屋借用费81786．40元。智者公司搬离时未就涉案房屋水电费进行结算；2019年7月30日，西部公司就涉案房屋出租事宜与案外人签订了合同。双方均确认智者公司入驻时双方未进行交接。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，智者公司与西部公司签订的借用合同及服务协议，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，根据上述两份合同的内容及双方的确认，双方之间实际为房屋租赁合同关系，故双方的权利义务，本院根据上述两份合同综合确定。关于本案合同的解除时间，合同中约定任意一方提起解除合同，需要提前一个月书面通知对方；智者公司搬离时，虽未正式以书面形式通知西部公司，但其实际搬离了涉案房屋，西部公司亦确认2018年12月19日后智者公司承租的涉案房屋未上锁，并且，双方在此后还就智者公司搬走的椅子事宜进行了沟通，因此作为房屋出租人及实际控制人，西部公司对于智者公司退租一事是明确知晓的，故本院根据合同约定确定合同解除时间为2020年1月18日。根据合同约定，西部公司收取的保证金在扣除智者公司应当支付的租金后，应当予以退还。因此，智者公司要求退还保证金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；具体数额，本院扣除智者公司应当支付的租金后计算；关于西部公司要求智者公司支付拖欠租金的反诉请求，本院根据合同解除的时间计算租金数额后在保证金中予以抵扣；关于西部公司主张的租金滞纳金的反诉请求，缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。关于智者公司主张的逾期退还保证金的违约金，鉴于智者公司在履行解除合同通知义务时存在瑕疵，且其在搬离过程中搬走了西部公司提供的部分座椅，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于西部公司反诉主张的办公椅折价款，因双方在智者公司入驻时并未进行交接，对于其提供给智者公司的办公椅的数量和价值均未有双方书面确认，故其该项反诉请求，缺乏相应事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、西部天使（北京）健康科技有限公司于本判决生效后七日内退还智者四海（北京）技术有限公司保证金80812．29元；二、驳回智者四海（北京）技术有限公司的其他诉讼请求；三、驳回西部天使（北京）健康科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2208元（智者四海（北京）技术有限公司已预交），由智者四海（北京）技术有限公司负担172元，已交纳；由西部天使（北京）健康科技有限公司负担2036元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1730元（西部天使（北京）健康科技有限公司已预交），由西部天使（北京）健康科技有限公司负担1603元；由智者四海（北京）技术有限公司负担127元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孟昕伟二〇二〇年一月十五日书记员  杨萧菁