广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初27135号原告：潘凯伦，男，1989年5月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城×，公民身份号************。委托诉讼代理人：黎笑萍，系原告母亲，住广东省佛山市禅城区怀康里10号。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********，统一社会信用代码***********。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗斌，广东科韵律师事务所实习律师。原告潘凯伦诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告潘凯伦及其委托诉讼代理人黎笑萍，被告的委托诉讼代理人黄彩英、罗斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的《物业使用权转让合同》、《装修协议》；2.被告退回已付转让款150263元、装修款36500元；3.被告支付违约金（以合同总转让款180778元为本金，从2019年1月1日起按日千分之一计算至被告清偿之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年9月29日对位于佛山市南海区*********盛明广场的房屋达成租赁意向，双方签订了租赁合同和装修合同。合同约定成交价217278元，首付共支付144282元，余款72996元在三年分12期免息支付，原告已支付7期共42581元。此次房屋租赁中，原告系承租方，已支付部分租赁款和装修款合计186863元。被告盛明公司辩称，一、原告与被告签订的《物业使用权转让合同》已经协商解除。原告与被告签订的《解除合同协议书》第一条已经明确，解除涉讼《物业使用权转让合同》是乙方（原告）本人申请解除的，且《解除合同协议书》的第二点已经明确载明“双方一致同意解除上述合同（指涉讼的《物业使用权转让合同》）”，故双方于2019年8月7日签订的《解除合同协议书》之日起，原告与被告就解除涉讼的物业使用权转让合同已经达成一致协议，为双方的真实意思表示，涉讼的《物业使用权转让合同》已经于2019年8月7日协商解除。二、原告诉请的违约金无事实与法律依据，应当予以驳回。首先，原告与被告签订的《解除合同协议书》中并未就逾期退款达成任何的违约责任条款，原告诉请的违约金缺乏合同依据与法律依据。其次，涉讼的物业使用权转让合同已经双方协商解除，双方基于涉讼的物业使用权转让合同而产生的权利义务已经终结，原告无权依据已经解除的《物业使用权转让合同》向被告主张权利。最后，退而言之，原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。三、被告自愿按照《解除合同协议书》的约定向原告全额退还原告已支付的物业使用权转让款及装修款共计186863元。四、原告主张以合同总转让款180778元为本金计算违约金，假设法院认定转让合同尚未解除，法院同时认定转让合同超出20年部分无效的话，转让合同超出20年部分的所对应的物业使用权转让款本金不应当适用违约金条款。综上所述，原告与被告签订的《物业使用权转让合同》已于2019年8月7日协商解除，原告诉请的违约金无合同与法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。双方就对方提交的证据真实性均无异议，本院确认其真实性并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场3座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年9月29日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：3C×号，以下简称涉讼转让合同），约定甲方将×号物业（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方，建筑面积30.13平方米，其中套内面积21.46平方米，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为180778元，不包含乙方应另行支付的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款107782元于本合同签订当日支付（含定金），余款72996元在三年内平均分12期免息付清，第一期应在2017年12月1日前支付6083元，之后每三个月支付6083元，以此类推最后一期应在2020年9月1日前支付6083元。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。在本合同履行期满10年之日前1个月内（即自2029年4月1日至2029年4月30日期间），乙方有权可向甲方提出书面回购申请，要求甲方以152094.6元回购该物业使用权，逾期，乙方自动放弃回购申请。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年9月29日前一次性支付装修费用36500元给甲方，乙方于2019年1月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年4月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。原告向被告付款情况：2017年9月29日支付144282元，2017年11月29日、2018年2月28日、5月29日、8月30日、11月29日及2019年3月8日、6月4日分别支付第一至七期分期款，每期6083元。原、被告一致确认原告共向被告支付转让款150263元及装修款36500元。2019年8月7日，原、被告签订《解除合同协议书》，约定：双方一致同意解除涉讼转让合同及《装修协议》，被告退还原告已支付款项186863元，分3期支付，第一期于2019年9月16日前退还65000元，第二期于2019年10月16日前退还65000元，第三期于2019年11月18日前退还56863元，被告如期全额退款之日为双方签订的涉讼转让合同、《装修协议》正式解除之日，双方就上述合同产生的全部权利义务了结，双方今后互不追究，如被告未按期退款，原告有权采取法律手段，维护自身权益。2019年10月29日，原告提起本案诉讼，被告盛明公司于2019年11月22日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。庭审中，原告陈述称，因被告未在2019年1月1日前交付涉讼物业，原告提出解除合同并退款，故双方签订《解除合同协议书》。盛明公司陈述涉讼物业尚未竣工验收。本院认为，原告与被告盛明公司签订涉讼转让合同时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。《物业使用权转让合同》约定盛明公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定毛坯交付时间为2018年12月31日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2018年12月31日起算，《物业使用权转让合同》所约定的实际租赁期限为33年（2018年12月31日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2018年12月31日至2038年12月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2038年12月31日至2051年12月30日）的约定无效。关于涉讼转让合同有效部分约定的解除问题。涉讼转让合同约定盛明公司应在2018年12月31日前将涉讼物业交付原告，而原告累计向盛明公司支付转让款150263元，已超出其承租20年应支付的对价（180778元÷33年×20年），但至本案庭审辩论终结之日，盛明公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，仍不具备将涉讼物业交付予原告的条件，盛明公司迟延交付涉讼物业已超出涉讼转让合同约定的期限，致使双方签订《解除合同协议书》。双方于2019年8月7日签订《解除合同协议书》，虽然《解除合同协议书》约定被告如期全额退款之日为涉讼转让合同及《盛明广场装修协议》正式解除之日，但双方在《解除合同协议书》中一致同意解除涉讼转让合同及《盛明广场装修协议》，且此后双方亦并未再继续履行涉讼转让合同及《盛明广场装修协议》，故本院确认涉讼转让合同中关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定及《盛明广场装修协议》实际已于2019年8月7日解除。涉讼转让合同部分无效，有效部分已解除，《盛明广场装修协议》亦已解除，因此被告应返还已收取的转让款150263元、装修款36500元予原告。根据《解除合同协议书》的约定，被告如期全额退款后，双方就涉讼转让合同全部权利义务方了结，现被告未按期退款，即便涉讼转让合同已协商解除，被告亦有权根据涉讼转让合同的约定，向被告主张其逾期交付致使合同解除的违约责任。涉讼转让合同约定盛明公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金，该违约金标准过高，本院结合涉讼转让合同的履行及解除情况、盛明公司的过错程度、原告的预期利益及实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定盛明公司以原告已实际支付的转让款150263元为本金从逾期之日即2019年1月1日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予原告。原告主张的违约金超出以上核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告潘凯伦与被告佛山盛明置业有限公司于2017年9月29日签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定于2019年8月7日解除；二、确认原告潘凯伦与被告佛山盛明置业有限公司于2017年9月29日签订的《盛明广场装修协议》于2019年8月7日解除；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款150263元予原告潘凯伦；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款36500元予原告潘凯伦；五、被告佛山盛明置业有限公司应以150263元为本金从2019年1月1日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告潘凯伦，本项随上列第三项清；六、驳回原告潘凯伦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2533.25元（原告潘凯伦已预交），由佛山盛明置业有限公司负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年一月十七日书记员  林浩成