北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初27765号原告：刘亚斌，男，1978年2月8日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：吴玉君，男，1964年2月16日出生，汉族，住北京市顺义区。被告：北京博浩金属制品厂，住所地北京市顺义区马坡地区西丰乐村村委会西北侧300米，统一社会信用代码92110113L2873800X1。经营者：徐凤霞，总经理。委托诉讼代理人：李怀东（该厂员工），男，1958年11月20日出生，汉族，住北京市顺义区。原告刘亚斌与被告北京博浩金属制品厂（以下简称“博浩制品厂”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘亚斌之委托诉讼代理人吴玉君，被告博浩制品厂之委托诉讼代理人李怀东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘亚斌向本院提出并明确诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《租赁合同》自2019年3月1日解除；2.判令被告赔偿原告违约金276600元、办公室楼梯安装费及楼梯护栏、办公室、卫生间装修费65000元、电梯安装费27000元、应急灯安装费5000元，雇工工资11700元，以上共计385300元。事实和理由：2017年8月25日，原告和被告签订《租赁合同》一份，约定：被告将位于北京市顺义区顺平路南彩段50号的土地、地上建筑物及水电设施租赁给原告使用，租赁期限为4.5年，自2017年9月1日至2022年2月28日止。关于违约责任，双方约定：租赁期内，如被告无故提出解除租赁合同，应当赔偿原告三个月的房屋租金作为违约金。合同签订后，原告按照约定支付了被告租金，被告交付了租赁物。因签订了合同，原告为了正常经营，对办公室和厕所进行了装修，装修费支出65000元，电梯安装费27000元，应急灯安装费5000元。但是，被告负责人于2019年3月初通知原告租赁合同解除，要求原告停止经营并将自己的物品清走。被告锁门不让原告进，被告怕不安全，还要求原告找个人给他看家。原告给被告找了一个人看家，雇了三个半月，原告垫付工资11700元。现在被告无视合同约定，公然和原告解除合同，提出让原告腾退。被告以自己的行为已经明示不履行合同。可见被告属于过错方，应当承担不利后果，承担违约责任并赔偿原告的损失。2019年的年租金为110640元，每月租金为9220元。按照合同约定，被告应该支付原告三个月租金276600元作为违约金并赔偿办公室楼梯安装费和卫生间装修费65000元、电梯安装费27000元、应急灯安装费5000元以及雇工工资11700元。因双方协商未果，原告依法诉至法院。被告博浩制品厂辩称，同意自被告答辩之日起解除租赁合同，不同意原告其他诉讼请求即赔偿违约金和各项损失。理由是：双方自2017年8月25日签订租赁合同后，我公司又投入80万元安装消防设施、屋顶等装修设施，完整的将房屋和设施交给原告，原告未提出异议。原告将原有电梯拆除后安装了一个新的简易的电梯，当时我公司有能够使用的电梯，是原告自行安装的，我方不同意安装，原告应恢复我原有电梯。原告对办公室装修是经营所需，我方并不知情，与被告无关。应急灯也是原告自行安装的，我方不知情，与我方无关，也没有经过我方的同意。原告雇人看家，是其履行租赁期内的看护责任，应由其自行支付看家费，与我单位无关。对于违约金，原告称被告负责人于2019年3月初通知其解除租赁合同、停止经营等都不属实，我方从未要求原告搬走。我方巡查时得知原告签订合同后转租给了一家物流公司，但2019年春节前该物流公司搬走了，我方巡视时看到搬家现状向原告询问，原告说物流公司搬走了再转租一家，现在大门还上着锁，大门钥匙也未交付我方，我方也未跟原告索要过大门钥匙。2019年4月中下旬，我公司进行巡查，发现原告一直不在这，后找到原告本人，告知其为了安全必须有人看护，并给原告发了安全通知函。合同尚未解除，我方不存在违约行为，原告无理由要求我方支付违约金。依据双方合同第三条，原告应在2019年2月15日前支付2019年3月1日至租赁合同解除之日的房租。本院经审理认定事实如下：2017年8月25日，博浩制品厂（甲方）与刘亚斌（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于北京市顺义区顺平路南彩段50号的土地、地上建筑物（包括厂房、二层办公楼、办公生活区、钢结构大厅、阳光棚、库房及其他建筑面积约6364平方米）及现有水电设施包括总电箱及总水表按现状租赁给乙方使用，用途为办公及库房；租赁期限为4.5年，自2017年9月1日至2022年2月28日止，租赁期满双方协商后可自动续租。关于租金的支付，双方约定：2017年9月1日至2018年2月28日租金为514000元，于2017年8月31日前支付；2018年3月1日至2018年8月31日租金为514000元，于2018年2月15日前支付；2018年9月1日至2019年2月28日的租金为539700元，于2018年8月15日前支付；2019年3月1日至2020年2月28日年租金为1106400元，于2019年2月15日前支付；2020年3月1日至2021年2月28日年租金为1161700元，于2020年2月15日前支付；2021年3月1日至2022年2月28日年租金为1219800元，于2021年2月15日前支付；乙方应在合同签订之日向甲方支付10万元的履约保证金。关于双方权利义务，双方约定：甲方负责现有房屋门窗及部分未安装门窗的修复，部分墙壁污点严重的重新粉刷，有一间屋顶损坏严重予以修复，照明破损部分予以修理，剩余乙方需要改造部分的费用都由乙方来负责承担；租赁期内，租赁物的维修及费用由乙方承担；乙方应爱护甲方提供的相关设施，如有不正当损坏导致不能维修的，由乙方按价赔偿；乙方对甲方提供的设施无权私自改变原有用途，一经发现造成的损失由乙方负责；乙方在租赁期间应严格遵守《中华人民共和国消防条例》以及相关制度，做好安全防范及消防防火措施，涉及消防相关责任、隐患、安全事故、财产损失等均与甲方无关，由乙方负责；租赁期内，涉及乙方经营的所有费用均与甲方无关，由乙方承担。关于违约责任，双方约定：因乙方不能继续履行租赁合同，中途提出解除合同的，乙方应支付甲方三个月房屋租金作为违约金，已支付的租金甲方不予退还；租赁期内，如甲方无故提出解除租赁合同，甲方应向乙方支付三个月房屋租金作为违约金，甲方还应退还乙方剩余未使用的租金。庭审中，刘亚斌提供收据三张，证明其已按照合同约定交纳租金至2019年2月底。博浩制品厂认可收据的真实性和证明目的。刘亚斌提供其向肖广京转账的银行电子回单三张，证明其按照博浩制品厂的要求雇人看家的费用共计11700元。博浩制品厂不认可该证据的真实性和证明目的，称其没有让刘亚斌找人看家，是刘亚斌自行找人看家的。刘亚斌提供天津大田运输服务有限公司北京分公司与北京佳力凯翔液压机械销售中心于2017年9月5日签订的《购销合同》一份，证明其出资27000元安装升降电梯的事实。博浩制品厂不认可该证据的真实性和证明目的，称电梯是刘亚斌自行安装的，当时公司有可以使用的电梯，被刘亚斌私自拆除了，其应当恢复原状。为证明对租赁物进行装修的事实，刘亚斌另申请证人胡某出庭作证。胡某称：三四年前我给刘亚斌做过厂房的装修，具体时间记不清了；当时装修的内容主要是改水电、贴瓷砖、安装楼梯扶手、粉刷墙壁等，还在库房内做了地台，在办公楼室外修建台阶，在办公楼室内安装灯具，维修卫生间内小便池、洗手盆等；之后过了一年又给刘亚斌安装了一楼和二楼的护栏，改建消防通道，安装防火门等；工程款按项目结算，总共6万多元，给的现金，当时有结算单，现在找不到了。刘亚斌认可上述证人的陈述。博浩制品厂称上述证人所述与其无关。审理中，博浩制品厂提供其与北京顺义粮油总公司签订的《租赁合同》一份，证明涉诉土地及房屋系其从北京顺义粮油总公司处租赁而来。该《租赁合同》载明：租赁物坐落于北京市顺义区顺平路南彩段50号，租赁物包括使用建筑面积3216.11平方米的房屋、6462平方米的土地及相关附属配套设施；租赁物的用途为不锈钢用品制造，博浩制品厂应按照该用途使用租赁物；租赁期限为3年，自2016年3月1日起至2019年2月28日止，博浩制品厂需要续租的，应于租赁期限届满前30日内向北京顺义粮油总公司提出续租要求，经北京顺义粮油总公司同意后双方重新商定租金、租期条款并重新签订房屋租赁合同。刘亚斌认可该《租赁合同》的真实性，并称博浩制品厂超出上述合同约定的租赁期限与其签订租赁合同，所签订的合同应属无效。博浩制品厂另提供其于2019年1月24日向刘亚斌发出的《通知函》一份，证明其并未要求刘亚斌找人看库房，而是北京市顺义粮油总公司通知其涉诉厂房存在安全隐患，其只是负责转达刘亚斌。该《通知函》载明：北京市顺义粮油总公司于2019年1月24日上午对涉诉场地进行消防安全巡查，发现租赁场地内物流搬走后房屋无人看守，大门损毁；致使北京市顺义粮油总公司房屋及附属设施存在极大安全和火灾隐患；北京市顺义粮油总公司问责我单位看管失责，要求我单位解除与北京市顺义粮油总公司房屋土地租赁合同；由于你方在承租期间未履行安全、防火及房屋设施的看护义务，我单位责成你方立即消除安全隐患，并全天候有人看护巡查，确保房屋设备设施安全和无火灾隐患。如整改不到位，导致北京市顺义粮油总公司解除与我单位之间的租赁合同，一切后果应由你方承担，我方与你方签订的租赁合同自动解除。刘亚斌在该《通知函》签收人处签名。刘亚斌称该证据的真实性无法核实。经询问，博浩制品厂称其已经停产，但是涉诉土地及房屋不能闲置，所以转租给了刘亚斌，当时与刘亚斌洽谈时其要求租赁合同一年一签，但刘亚斌称租期太短不好转租，所以后来改成了四年半，刘亚斌承租后用来做物流，违反了合同目的，最后导致其与北京市顺义粮油总公司无法续签合同。刘亚斌不认可博浩制品厂的陈述，称其承租涉诉土地及房屋是用来做厂房和办公的。上述事实，有《租赁合同》、收据、《通知函》及本案庭审笔录等在案佐证。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，博浩制品厂与北京市顺义粮油总公司签订的《租赁合同》的截止日期为2019年2月28日，而博浩制品厂与刘亚斌签订的《租赁合同》的截止日期为2022年2月28日，博浩制品厂的转租期限超过了其剩余租赁期限，超过部分即自2019年3月1日至2022年2月28日期间的租赁关系应属无效。根据查明的事实，现刘亚斌已按照合同约定交纳租金并占有使用涉诉厂房及土地至2019年2月底，故双方自2017年9月1日至2019年2月28日期间的《租赁合同》已经履行完毕。关于刘亚斌主张的违约金，根据博浩制品厂提供的《通知函》，其作出的背景是刘亚斌未能按照合同约定履行对涉诉厂房的安全保障义务，致使博浩制品厂面临无法与北京市顺义粮油总公司续签合同的风险，博浩制品厂发出该《通知函》意在要求刘亚斌履行合同约定的安全保障义务，并非明确提出要求与刘亚斌解除合同。故博浩制品厂并不存在违约行为，刘亚斌要求博浩制品厂给付违约金的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于刘亚斌主张的办公室楼梯安装费及楼梯护栏、办公室、卫生间装修费、电梯安装费、应急灯安装费损失，因其所提供的证据不足以证明其主张的数额且博浩制品厂对此不予认可，另根据双方《租赁合同》的约定，该部分费用属于其对租赁物进行改造支出的费用，应当由其自行承担；关于刘亚斌主张的雇工劳务费，根据双方《租赁合同》的约定，属于其为履行安全保障义务支出的费用，亦应当由其自行承担；故刘亚斌的上述请求均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：一、原告刘亚斌与被告北京博浩金属制品厂于二〇一七年八月二十五日签订的《租赁合同》中租赁期限自二〇一九年三月一日至二〇二二年二月二十八日的部分无效；二、驳回原告刘亚斌的其他诉讼请求。案件受理费三千五百四十元，由原告刘亚斌负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙留意二〇二〇年一月十九日书记员  冯 月