江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9663号上诉人（原审被告）：董海辉，男，1984年8月14日出生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：蒋永龙，江苏宪德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱晓晴，女，1993年2月28日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：周长民，江苏华旦律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭青春，江苏华旦律师事务所实习律师。上诉人董海辉因与被上诉人朱晓晴房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院作出的（2019）苏0111民初1570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董海辉上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉请；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方租赁合同中约定房屋用途为经营，并约定承租人不得在该房屋内进行违反法律及政府对出租房屋用途有关规定的行为；南京市规划局、市工商局《关于简化住所（经营场所）工商登记手续操作的暂行办法》第三条规定，有八类行业可以在非独立住宅进行工商注册登记，朱晓晴承租房屋用于经营培训机构显然违法，其以该违法行为未能实现为由要求解除合同，显然缺乏法律依据。二、一审法院认定上诉人对于朱晓晴承租案涉房屋的目的和用途明知显然有误，双方仅约定房屋用于经营，并约定不得违法经营，上诉人虽明知朱晓晴承租房屋后没有用于合法经营，而是用于违法办培训机构，且上诉人并未追究朱晓晴未按照合同约定使用房屋的违约责任，但这并非合同解除的理由。三、朱晓晴未按照合同约定使用案涉房屋，存在违约行为，应当追究其违约责任，在双方并未明确约定将案涉房屋用于经营培训机构的情况下，一审法院支持朱晓晴解除合同的诉请，显然不当。四、本案中双方对租赁合同的目的约定非常明确，仅限于合法经营。政府部门不允许在案涉房屋经营培训机构，朱晓晴违反了关于出租房屋用途的有关规定，其在案涉房屋经营培训机构并非双方合同的目的。五、上诉人知晓朱晓晴没有按照合同约定使用房屋，应当予以纠正，但未进行纠正不是承租人解除合同的理由。六、朱晓晴长期从事培训机构经营，应当知晓住宅房屋不允许办理培训机构，在双方约定房屋仅能够用于合法经营的情况下，其不能以自己的非法目的得不到实现为由提出解除合同。七、一审法院以上诉人违约为由解除合同，但没有认定上诉人存在哪些违约行为。朱晓晴辩称，一、董海辉对案涉房屋的性质、用途明知。首先，董海辉自己也从事艺术培训经营，其将案涉房屋转租前也是用于艺术培训，双方在协商过程中明确租赁该房屋系用于经营艺术培训机构。在转租过程中涉及桌子、凳子等物品也可以看出上述事实。董海辉始终都没有按照约定提供符合办理培训机构的房屋。其次，董海辉于2017年10月租赁涉案房屋，当时从事的就是艺术教育，政府2018年4月开始出台禁止办理校外培训机构的通知，2018年7月董海辉将涉案房屋出租给被上诉人。上诉人应当明知政府准备取缔校外培训机构，仍然采取欺骗手段将租赁物出租给被上诉人从事艺术培训。再次，根据合同约定，董海辉要保证租赁涉案房屋符合政府的规定，事实上，政府不允许在涉案房屋内从事艺术教育。二、被上诉人2019年1月9日向董海辉发送解除通知并给上诉人留够了解除时间，上诉人对于解除行为并没有提出异议，也不进行协商，要求按合同办，但其亦未能提供符合合同目的的房屋。涉案房屋不能实现被上诉人租赁合同目的。三、涉案房屋在被上诉人发送解除通知后上诉人已经实际上使用了涉案房屋，被上诉人在一审时，已经提供了在解除合同前，所有的水电物业等单据，在1月10日后，被上诉人搬离涉案房屋，在3月份产生水电费，说明董海辉实际使用涉案房屋。朱晓晴向一审法院起诉请求：1.确认双方于2018年7月25日签订的房屋租赁合同于2019年1月31日解除；2.判令董海辉退还房屋剩余租金及押金31500元；3.诉讼费用由董海辉承担。一审法院认定的事实：2018年7月25日，经南京德冠房地产经纪有限公司居间服务，朱晓晴（承租方乙方）与董海辉（出租方甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：董海辉将位于南京市的房屋出租给朱晓晴使用，用途为经营；租期为27个月，自2018年8月1日起至2020年10月30日止，租金为3500元/月，朱晓晴应于签订合同时支付首期租金21000元，房屋租金按年支付，支付时间为提前15天；未经出租方书面同意，承租方不得将房屋部分或全部转租他人，若擅自转租，出租方有权终止合同，由承租方承担违约责任；承租方承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费等实际使用的费用，若有特殊约定则从其约定；合同期内，承租方逾期交纳水费、电费、气费、电话费及物业管理费等相关费用累计达半个月租金时，出租方有权用保证金支付上述费用，承租方应承担造成的一切后果，同时出租方有权终止合同；合同期内若承租方中途擅自退租，所预付的租金及押金不予退还。2018年9月3日，董海辉出具收条一份，内容为：今收到朱晓晴房租52500元整（其中2万元为中介代转），31500元微信支付，租期2018年8月1日至2019年10月31日。2018年11月，南京市浦口区沿江街道办事处、南京市江北新区社会事业局向“多艺艺术”发出整改通知书、责令（限期）整改通知书，认为该培训机构属于无证无照机构，无消防、无安全监控，不具备办学条件，且居民楼内不宜办学，要求进行整改。2019年1月9日，朱晓晴通过微信方式告知董海辉：我转租你9街区13幢103室，当时看到你是做培训，所以以高于平均租金的标准进行租赁，租赁的目的是为了继续做培训，协议签订后，我们支付了15个月的租金，在刚几个月的时间，南京市政府就开始出台政策不允许在小区开展校外培训，导致我们租赁的目的无法实现，不能归责于我们双方的原因，也造成了巨大的损失，因此决定与你解除2018年8月1日签订的租赁协议，为了减少你的损失，解除时间为2019年1月31日，望在此之前办理交接手续，进行协商，并尽快进行转租，否则我们可能通过诉讼方式进行解决，到时候也会给你带来不必要麻烦。董海辉则对此回复：按照合同办事即可。一审庭审中，朱晓晴陈述：因董海辉单方违约行为致使合同目的不能实现，朱晓晴有权解除合同，2018年7月初，朱晓晴准备从事艺术培训工作，通过中介了解董海辉在转让自己的艺术培训机构，与朱晓晴准备从事的内容相同，董海辉亦按照经营性房屋租金标准进行转租，双方签订合同，约定董海辉将房屋租给朱晓晴，用途为经营，合同签订后朱晓晴向董海辉支付了押金及一年租金52500元，后因房屋为住宅性质，未能领取营业执照，不具有办学资质，被行政机关责令停业整改，无法继续经营，合同目的无法实现，朱晓晴租赁房屋的用途为经营，董海辉对朱晓晴租房的用途和目的是明知的，法律并没有明确禁止住宅改为经营性用房，符合法律规定的条件，住宅用房也可以改为经营用房，因此，合同履行过程中，董海辉完全可以向朱晓晴提供可供经营使用的房屋，但董海辉单方违约并未提供，致使朱晓晴无法申请营业执照，无法办理办学资质，朱晓晴签订房屋租赁合同的目的不能实现，根据合同法的规定，朱晓晴可以解除合同，朱晓晴于2019年1月9日发出解除通知，要求于2019年1月31日解除双方房屋租赁合同，故双方合同在2019年1月31日解除；合同解除，董海辉应当向朱晓晴返还剩余租金及押金31500元，在合同解除后，朱晓晴也未使用房屋；朱晓晴已缴纳物业费和水电费，朱晓晴无法办理营业执照，主张解除合同是因为合同目的已无法实现，无法办理营业执照的原因是董海辉不配合朱晓晴向业委会出具同意营业的证明；朱晓晴在2019年1月10日搬离了房屋，搬离房屋的时候一直通过短信方式与董海辉联系，董海辉态度明确，要求通过法律解决，剩余房租为21000元，押金为3个月的租金10500元，朱晓晴使用房屋的时间就是2018年8月1日至2019年1月31日；朱晓晴原来的营业执照为南京多艺艺术培训有限公司，注册地在桥林，在租赁房屋时，想把注册地变更至涉案的房屋，但一直没有成功。为此，朱晓晴提交了交纳水电费和物业费的缴费记录、票据。一审庭审中，董海辉陈述：董海辉向杨占丽承租了案涉房屋，董海辉只是单纯的出租房屋，并没有向朱晓晴承诺可以办理营业执照；董海辉不同意解除合同；交房租的时候和朱晓晴明确约定交纳的是15个月的房租，没有交纳押金；朱晓晴提出解除合同，但仅仅就是通过这一条微信；要求按照房屋租赁合同来履行，董海辉没有给朱晓晴任何承诺，包括协助办理任何事项，也不是以营利的方式将房屋转租给朱晓晴，董海辉承租的毛坯房是3000多元一个月，租给朱晓晴是3500元/月，实际就是收回成本，朱晓晴请求解除合同的态度不诚恳，没有及时缴纳各项费用违约在先，只是通过微信，没有经过协商，没有办理交接手续，所以对朱晓晴解除合同不予认可。为此，董海辉提交了其与杨占丽的“租房协议”和缴费通知等。“租房协议”记载，董海辉承租杨占丽房屋，租期为2017年10月31日至2020年10月31日，每一租赁年度租金分别为2900元/月、3000元/月、3100元/月，董海辉可以转让、转租、合租，告知出租方即可。上述事实，有《房屋租赁合同》、收条、整改通知书、责令（限期）整改通知书以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。朱晓晴主张确认案涉合同于2019年1月31日解除，对此，一审法院认为，朱晓晴承租案涉房屋系用于经营培训机构，根据一审庭审查明的事实，董海辉对于朱晓晴承租案涉房屋的目的和用途亦为明知，现因案涉案涉房屋为住宅用房，且不具备办学条件等多种因素，致使朱晓晴无法经营培训机构，其合同目的无法实现，故朱晓晴要求与董海辉解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。朱晓晴在2019年1月9日以微信方式告知董海辉2019年1月31日解除合同，故一审法院确认案涉房屋租赁合同于2019年1月31日解除。朱晓晴主张退还剩余房屋租金及押金31500元，对此，一审法院认为，合同中并未约定押金，收条中也明确写明房租和对应的租期，故上述款项应全部为房屋租金。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故朱晓晴主张退还2019年2月1日以后的房租31500元，符合法律规定，一审法院予以支持。董海辉所述朱晓晴存在未准时交纳相关费用等违约行为，可另行起诉主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，一审法院判决：一、朱晓晴与董海辉签订的《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除；二、董海辉于判决生效之日起十日内返还朱晓晴租金31500元。一审案件受理费588元，减半收取294元，由董海辉负担。本院审理期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，被上诉人朱晓晴提交以下新的证据：1.2019年3月份水电费单据，证明在其解除合同前，所有的水电费已缴清，但后期又产生3月份水电费，说明董海辉已经在解除之后对涉案房屋进行使用。2.转租前后涉案房屋照片，证明在转租之前，涉案房屋本身就是从事艺术培训机构，其签订合同目的就是为了经营培训。董海辉质证认为：1.第1组证据的真实性认可，但不认可证明目的，欠费通知书是截至4月2日，欠费78元，仅是欠费金额，是朱晓晴在使用期间产生金额，其清缴时加上违约金一共缴了90多元；2.对第2组证据真实性认可，但不认可证明目的，其出租时并未要求保留房屋原来的布局，也没有要求按照原经营内容经营，朱晓晴承租后如何改造，如何用于经营跟上诉人无关。本院审理期间，董海辉未提交新的证据。本案二审争议焦点为：朱晓晴是否有权解除案涉租赁合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，双方在合同中约定案涉住宅房屋租赁用途为经营，朱晓晴提交的照片等证据能够反映出案涉住宅房屋在本案租赁合同签订之前即被董海辉用于经营培训机构，而从双方协议中约定桌椅、凳子、吧台要保证正常使用等内容来看，董海辉对于朱晓晴租赁案涉住宅房屋用于经营教育培训用途显然明知。现双方当事人虽然对合同中约定该住宅房屋用于“经营”应如何理解存在争议，但从合同相关条款、合同目的等方面理解，合同中关于经营的约定可以认定为将案涉住宅房屋用于经营培训机构。在董海辉未提供符合约定用途租赁物的情况下，朱晓晴有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定解除合同。董海辉未提供符合用途的租赁物构成违约，而朱晓晴因租赁住宅房屋用于经营培训机构、不具备办学条件等原因被相关部门责令整改，其对于案涉租赁合同的解除亦存在过错，结合本案合同具体履行情况，朱晓晴无权要求董海辉就已履行部分承担相应责任，但其主张返还合同解除后尚未履行部分的租金，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，一审法院判决案涉合同于2019年1月31日解除、董海辉退还租金31500元，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人董海辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费588元，由上诉人董海辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 李 斐审 判 员 王 路二〇二〇年一月二十日法官助理 李映碧书 记 员 郭旭冬