湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终320号上诉人（原审被告）：武汉越秀地产开发有限公司，住所地：湖北省武汉市硚口区云锦路5号星汇云锦3号楼物业服务中心。法定代表人：林德良，该公司董事长。委托诉讼代理人：何洪波，该公司员工。被上诉人（原审原告）：鲍蕊，女，1988年12月12日出生，汉族，湖北省武汉市人，武汉理工大学学生，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：程次虎，湖北嘉石信律师事务所律师。原审被告：越秀（武汉）物业服务有限公司，住所地：湖北省武汉市硚口区汉中街云锦路4号星汇云锦5号楼/单元1层2商号。法定代表人：杜凤君，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡萍，该公司员工。上诉人武汉越秀地产开发有限公司（以下简称越秀地产公司）因与被上诉人鲍蕊，原审被告越秀（武汉）物业服务有限公司（以下简称越秀物业公司）房屋损害赔偿纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初6440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。越秀地产公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回鲍蕊一审对越秀地产公司提出的全部诉讼请求；二、由鲍蕊负担本案一审、二审案件受理费。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、渗水问题与漏水受损部位修复为两个基本事实，渗水问题影响房屋租赁。2018年3月9日，该案所涉编号为P（2010）203号地块的硚口金三角A地块（星汇云锦）第4栋5402号房屋（以下简称涉案房屋）发生房顶漏水。2018年3月16日，鲍蕊与案外人马莉就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给案外人马莉。但因该房屋渗水问题一直未得到解决，马莉解除了该《房屋租赁合同》。由此，渗水问题没有得到解决是影响该房屋租赁和使用价值的决定性因素。房屋漏水部位及受损部位的基本事实是该房屋的使用瑕疵，并不影响该房屋的租赁和使用价值的实现。2018年8月25日，越秀地产公司维修人员经过多次修补之后将该房屋水管（顶部）卡口拧紧，该房屋之后至今未发生渗水现象。依据合同约定，越秀地产公司一直在积极履行保修的合同义务。其渗水问题的基本事实不复存在，只剩下漏水受损部位修复这一基本事实，在这一基本事实得到解决之时，鲍蕊对其进行了起诉。一审法院在事实查明部分将渗水问题和漏水受损部位修复两个基本事实混为一谈。以涉案房屋漏水部位及受损部位未能修复的基本事实来论述该房屋渗水问题没有得到解决，存在事实认定不清。2、租金损失期限认定过长。一审判决判定鲍蕊的租金损失自2018年3月16日起至该房屋漏水部位及受损部位实际安全修复之日止，该赔偿期限认定对于越秀地产公司而言缺乏实体正义。其一，就该涉案房屋而言，渗水问题是否得到解决才是影响其房屋租赁和使用价值的决定性事实。渗水问题在越秀地产公司经过多次修补后于2018年8月25日进行修复解决，涉案房屋的使用价值存在瑕疵但并未影响其正常使用。一审判决忽略渗水问题已经解决这一基本事实，就漏水部位及受损部位修复事实要求越秀地产公司承担所有租金损失。越秀地产公司就漏水部位及受损部位修复义务的未及时履行并不能带来鲍蕊的预期租金损失。其二，一审审理期限过长，长达十个月，期间双方当事人都在等待判决结果。因鉴定机构鉴定错误，导致双方当事人对所涉房屋渗水问题责任归属问题存在争议。现一审法院判定审理期间内所有租金损失都由越秀地产公司承担，对越秀地产公司存在实体结果不公。二、一审判决违反法定审理期限。2018年10月26日，一审法院对本案进行立案后依法适用简易程序。2018年11月28日，一审法院对本案进行公开审理，其后双方当事人一直在等待审判结果。直到2019年9月10日，一审法院再次对本案进行公开审理，其中审理期限长达10个多月。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条的规定，即使扣除鉴定期，一审判决超过了法定审理期限，且其在判决中将审理超期的带来的不利后果由越秀地产公司全部承担。鲍蕊辩称，越秀地产公司的上诉没有法律依据，鲍蕊购买涉案房屋并与越秀地产公司约定了住宅质量保证书，该保证书对保修内容和时限作了约定，涉案房屋出现漏水现象，在保修期内，也属于保修内容，但当鲍蕊将情况反馈给越秀地产公司和越秀物业公司时，越秀地产公司认为是楼上漏水所致，二公司均不履行合同约定的保修义务。鲍蕊无奈向房产监督相关部门反馈，该部门明确是房屋质量问题所致，越秀地产公司仍不履行合同义务。鲍蕊向多部门反映情况，越秀地产公司不履行义务，鲍蕊只好向法院起诉，通过司法鉴定，确定了漏水原因是房屋质量原因所致，但越秀地产公司仍置之不理，直至一审判决作出十五天后才予以维修，即2020年1月14日才维修好。关于租金损失的问题，就涉案房屋鲍蕊于2018年3月16日与案外人签订了租赁合同，经评估，租金损失实际为13000元每月，租金损失客观存在，因此越秀地产公司上诉的事实与理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。越秀物业公司述称，对一审判决越秀物业公司对鲍蕊的损害结果无需承担责任的结果无异议，请求法院依法裁决。鲍蕊向一审法院起诉请求：1、越秀地产公司、越秀物业公司对鲍蕊所有的越秀星汇云锦4号楼5402房屋漏水部位及受损部位进行修复；2、越秀地产公司、越秀物业公司赔偿鲍蕊灯具维修费465元；3、越秀地产公司、越秀物业公司赔偿鲍蕊租金损失78000元（暂计至2018年9月16日），后期自2018年9月17日起至房屋漏水实际完全修复之日越秀地产公司、越秀物业公司按每月13000元的标准赔偿鲍蕊租金损失；4、由越秀地产公司、越秀物业公司承担与本案相关的全部诉讼费用。2019年9月10日，鲍蕊申请放弃其第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年2月1日，鲍蕊作为买受人和越秀地产公司作为出卖人签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：鲍蕊购买越秀地产公司在湖北省武汉市硚口区沿河大道以北，硚口路西侧、编号为P（2010）203号地块上投资建设的硚口金三角A地块（星汇云锦）第4幢54层2号房屋，该商品房产权登记建筑面积共289.41平方米。该合同第十七条约定：“出卖人向买受人提供《住宅质量保证书》应列明保修范围、保修期、保修责任和保修单位等内容作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。”该合同还就其他事项进行了约定。越秀地产公司向鲍蕊提供的《4号楼住宅质量保证书》载明：房屋竣工验收时间为2015年10月18日；房屋交付时间为2015年11月30日；屋面防水、卫生间防水、阳台防水的保修期限是五年；管道渗漏的保修期限是两年；上述保修项目的保修责任均为：因设计或材料、施工问题造成的质量问题，由发展商无偿保修；如因使用不当或不当装修所造成的人为损坏由责任者承担责任。2016年10月22日，越秀地产公司向鲍蕊交付了其购买的硚口金三角A地块（星汇云锦）第4幢54层2号房屋。同日，鲍蕊与越秀物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定越秀物业公司对该房屋提供物业管理服务。鲍蕊于同日向越秀物业公司支付了该房屋自2016年11月1日起至2017年10月31日止的物业服务费。2018年3月9日，该房屋的保姆间的天面板出现漏水现象。鲍蕊向越秀物业公司反映后，越秀物业公司联系越秀地产公司对该房屋进行过维修，但该房屋的渗水现象未得到解决。除保姆间的墙面及天面板有渗水现象外，该房屋的厨房的墙体及烟道旁、餐厅的天面吊顶、客厅的天面板、衣帽室的天面板等处亦陆续出现了渗水现象。后鲍蕊多次要求越秀物业公司和越秀地产公司解决其房屋渗水现象，越秀物业公司联系越秀地产公司对该房屋进行修补后仍未解决该房屋的渗水现象，直至2018年8月维修人员将该房屋的水管（顶部）卡口拧紧后，该房屋才未再发现渗水现象。2018年10月26日，鲍蕊向一审法院提起诉讼。2018年11月28日，鲍蕊向一审法院提交了《鉴定申请书》，申请对越秀星汇云锦4号楼5402房屋漏水的原因、维修方案及该房屋自2018年3月9日起至漏水修复之日止的租金损失进行鉴定。一审法院依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对该房屋漏水原因及维修方案进行鉴定，并依法委托深圳市城市房地产土地评估有限公司对该房屋的市场租赁价格进行评估咨询。2019年2月26日，深圳市城市房地产土地评估有限公司向一审法院送达了《房地产租赁价格咨询报告》。该公司确定该房屋在2018年3月9日的市场租赁价格为每月13000元。2019年3月20日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司向一审法院送达了《房屋漏水原因鉴定报告》。其鉴定结论为：依据现场检查及开仓检查结果综合分析，根据渗漏位置均位于各个房间的中心位置，排除室外雨水、外部水管等房屋外部原因，湖北省武汉市硚口区越秀星汇云锦4号楼5402号房渗水是由于上层住户用水不当造成，并透过楼板向下渗漏，对5402房天面板及吊顶造成损坏。因鲍蕊对该鉴定报告提出异议，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2019年7月1日向一审法院送达了《回复函》。其将鉴定结论更正为：“依据现场检查及开仓检查结果综合分析，根据渗漏位置部分位于各个房间的中心位置，排除室外雨水等外部因素；湖北省武汉市硚口区越秀星汇云锦4号楼5402号房渗水是由于水管（顶部）卡口未拧紧，水管卡口松动、渗水所致”。越秀地产公司、越秀物业公司均对该函提出异议，认为该函内容与现场勘查记录自相矛盾。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司收到越秀地产公司、越秀物业公司向一审法院提交的《异议书》后，于2019年8月向一审法院送达了《回复函》。该函的主要内容为：经调查，之前鉴定结论中提到涉案房屋漏水为楼上用水不当所致，是第二次现场检测，技术人员查看楼上漏水痕迹位置上方的房间为厨房，变更了使用用途，成为有用水的房间。因没有开凿，不清楚厨房地面是否做了防水层处理，厨房用水可能造成地面渗水，所以原结论中提出用水不当。但因无确凿证据，只能从理论上按照上述理由分析其可能原因，无法明确楼上用水是否与此次鉴定的渗漏有关联。异议人提出的现场勘查记录，不能因无水管而得出是楼上用水不当的结论；同时，在第一次现场检测时，保姆间、厨房、餐厅、客厅修补后后续又有渗水现象，多次修补后，至8月份将水管（顶部）卡口拧紧后至今（1月8日）各处均未发现渗水现象，所以关于“水管（顶部）卡口未拧紧，水管卡口松动造成渗漏”是事实存在的。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司认为其更正了之前结论，删除了可能的结论，更符合客观事实。另查明，2018年3月16日，鲍蕊将该房屋以每月13000元的价格出租给马莉三年，并与马莉签订了《房屋租赁合同》。但因该房屋的渗水现象未得到解决，马莉解除了该租赁合同。该房屋一直空置。一审法院认为，鲍蕊与越秀地产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国国家法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。越秀地产公司于2016年10月22日将鲍蕊购买的湖北省武汉市硚口区沿河大道以北，硚口路西侧、编号为P（2010）203号地块上的硚口金三角A地块（星汇云锦）第4幢54层2号房屋交付给鲍蕊后，越秀地产公司应该按照合同约定自该房屋交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该房屋于2018年3月9日即出现了漏水现象。而根据广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的最终的鉴定结论，该房屋渗水是由于水管（顶部）卡口未拧紧，水管卡口松动、渗水所致。由于越秀地产公司向鲍蕊提供的《4号楼住宅质量保证书》已载明：屋面防水、卫生间防水、阳台防水的保修期限是五年；管道渗漏的保修期限是两年。上述保修项目的保修责任均为：因设计或材料、施工问题造成的质量问题，由发展商无偿保修。故越秀地产公司应对该房屋出现的渗水现象承担保修责任。现鲍蕊请求越秀地产公司对该房屋的漏水部位及受损部位进行修复，有理，一审法院予以支持。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。该房屋因为出现漏水现象而一直空置，深圳市城市房地产土地评估有限公司已确定该房屋在2018年3月9日的市场租赁价格为每月13000元，现鲍蕊请求越秀地产公司按每月13000元的标准赔偿其自2018年3月16日起至该房屋漏水部位及受损部位实际完全修复之日止的租金损失，有理，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。该房屋出现渗水现象后，越秀物业公司联系越秀地产公司对该房屋进行过多次维修，越秀物业公司并无违反《前期物业管理服务协议》的行为。由于鲍蕊提交的证据不足以证明越秀物业公司未履行协助修复义务，现鲍蕊请求越秀物业公司对该房屋的漏水部位及受损部位进行修复，并赔偿其租金损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。诉讼中，鲍蕊放弃其第二项诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十五条规定，判决：一、武汉越秀地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内对湖北省武汉市硚口区沿河大道以北，硚口路西侧、编号为P（2010）203号地块上的硚口金三角A地块（星汇云锦）第4幢54层2号房屋的漏水部位及受损部位进行修复。二、武汉越秀地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内按每月13000元的标准向鲍蕊赔偿其自2018年3月16日起至该房屋漏水部位及受损部位实际完全修复之日止的租金损失。三、驳回鲍蕊对越秀（武汉）物业服务有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的一审案件受理费1130元、鉴定评估费17700元，均由武汉越秀地产开发有限公司负担（鲍蕊已预交上述款项，武汉越秀地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向鲍蕊支付18830元）。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。二审另查明，一审于2018年10月26日立案，于2018年11月28日第一次开庭时，鲍蕊对房屋漏水原因和维修方案书面申请进行鉴定，其他当事人均同意，并请求法院摇号确定鉴定机构。2019年3月20日，一审法院收到广州仲恒房屋安全鉴定有限公司的房屋漏水原因鉴定报告。2019年3月25日、2019年4月2日鲍蕊对该鉴定意见提出异议，2019年7月1日一审法院收到鉴定机构对异议的回复函。2019年7月5日越秀地产公司、越秀物业公司对回复函提出异议，2019年8月份一审法院收到鉴定机构的回复函。2019年9月10日，鲍蕊与越秀物业公司委托诉讼代理人向一审法院申请两个月的调解期限。因鉴定期间、和解期间不计入审理期限，故一审法院未超过三个月的简易程序审理期限。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一审认定越秀地产公司承担损失的标准是否过高、期限是否过长？越秀地产公司认为漏水情形已经消除，不影响鲍蕊房屋租赁和使用价值的实现。但鲍蕊的房屋漏水属实，其房屋因漏水产生吊顶霉变、发黑现象，部分区域出现返水、反碱痕迹，鲍蕊与案外人所签订的租赁合同因渗水现象而解除，即鲍蕊因房屋漏水导致合同期待利益的落空，鉴定机构亦确认鲍蕊的房屋在2018年3月9日的市场租赁价格为每月13000元，因此本院认为漏水情形虽然消除，但客观影响了房屋其后的使用和租赁价值。根据《住宅质量保证书》的承诺内容，越秀地产公司应承担防水、管道等相应的保修责任，故其在负有合同义务且不能确认系第三人侵权所致房屋损坏的情况下，怠于履行该义务，应承担怠于履行期间所致房屋空置的赔偿责任。越秀地产公司认为其承担责任的期间过长，但该期间的长短本取决于越秀地产公司自身的行为，不取决于一审的审理期间、鉴定期间或和解期间。越秀地产公司认为一审认定其承担损失的标准过高、期限过长的上诉意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，武汉越秀地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2260元，由武汉越秀地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张文浩审判员  吴伶俐审判员  申光伟二〇二〇年一月二十日书记员  杨俊华