江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9273号上诉人（原审原告、反诉被告）：李杰，男，1990年2月28日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：许成龙，江苏中舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莉，江苏中舜律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：彭啟禄，男，1970年12月15日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：齐英，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。上诉人李杰与上诉人彭啟禄房屋租赁合同纠纷一案，南京市江宁区人民法院作出（2017）苏0115民初8542号民事判决，双方当事人均不服该判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李杰上诉请求：1.撤销一审判决书第一、二项判决，在一审判决基础上改判支持彭啟禄向李杰支付租金损失90万元及太阳能热水器、空气能热水器1.2万元，合计91.2万元；2.本案一审、二审诉讼费由彭啟禄承担。事实及理由：双方于2016年8月12日签订《租房合同》，约定将蓝天路49、51号两间连同二楼、三楼旅馆一同出租给李杰，至2017年8月1日再将禄口蓝天路41号-51号6间门面整栋楼全部租给李杰，租期5年。2017年5月11日，彭啟禄向李杰发出《解除租房合同通知书》，要求自2017年8月1日起收回房屋，并要求李杰自收到通知15日商量解除合同事宜。在一审庭审中，彭啟禄自己举证证明在2017年5月11日其已经将禄口蓝天路41号-47号4间门面向第三人出租，租金为125000元每年每间。在一审判决中，一审法院已经认定彭啟禄违约，但以李杰主张的租金差价损失未实际发生为由未支持李杰租金损失的诉请，但依据江苏省高级人民法院的相关意见，因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月。在本案中，彭啟禄在发出解除通知的当天就与第三人签订了合同，其明显是为了赚取更高的租金而恶意违约，双方原本约定的租金为每年每间85000元，现彭啟禄恶意违约，导致李杰无法在同地段再租到同类型同等价款的房屋，彭啟禄应当赔偿租金差价损失。彭啟禄辩称，案涉合同的解除是因为李杰的原因导致。事实上，双方当事人在2016年8月7日就涉案49、51号门面房及案涉房屋的2、3层签订书面租赁合同。在李杰承租涉案房屋之前，2、3层房屋一直由彭啟禄经营宾馆，每天的收入在800元-1000元。李杰承诺其承租涉案房屋后，会将2、3层在2个月内进行改造装修，开设豪华宾馆。事实上，李杰拿到涉案房屋后，彭啟禄将开设宾馆的所有手续均交付李杰。在李杰破坏了涉案房屋的山墙后并未实际装修并开设豪华宾馆，导致彭啟禄就2、3层装修的目的无法实现。彭啟禄多次催促李杰，要求其尽快动工，但李杰表示无力继续经营，导致原先经营的宾馆无法营业，一直闲置至今。双方签订案涉合同后，实际交付的仅有49、51号门面房。2017年5月份，彭啟禄向李杰发出书面通知，针对的是未交付的4间门面房。至于49、51号及2、3层部分是李杰主动要求解约，在法院主持下向彭啟禄交还。综上，请求驳回李杰的上诉请求。彭啟禄上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李杰一审全部诉讼请求，支持彭啟禄一审反诉请求；2.由李杰承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实及理由：彭啟禄由于李杰的欺诈行为陷入错误认识，才将房屋低价向其出租。2016年8月份李杰多次找到彭啟禄要求租赁位于蓝天路的两间门面及二、三层宾馆，当时二三楼宾馆正在营业中,每天有近1000元的收入。被上诉人声称其承租后会将二、三层的宾馆全面装修，开禄口最豪华的宾馆，当时彭啟禄并没有答应，然而，李杰多次通过彭啟禄的外甥进行游说，由于彭啟禄没有文化，也考虑到自己的旅馆老旧，装修以后自己开设宾馆也能提升档次，再三考虑后决定向李杰出租，但要求必须在租赁后马上进行装修，李杰当即承诺承租后两个月内进行装修，随即双方签订了租赁合同，彭啟禄将开设宾馆的所有手续交给了李杰。李杰拿到房屋后，将原有的设施全部拆除，并对内部结构进行了部分拆除后，再未进一步装修。期间彭啟禄多次催促李杰进行装修，但其称没有资金装修，反而导致原有宾馆设施全部毁损。根据一审中《投资协议》等证据可以证明，彭啟禄将案涉房屋出租给李杰的前提是必须开设豪华宾馆，但李杰始终没有开设宾馆的意思，只是欺骗彭啟禄，意图低价拿到一楼的门面房，双方合同无法继续履行是因李杰的原因导致。另外，本案中彭啟禄仅就尚未交付给李杰使用的一楼四间门面房要求解除合同，对于已交付的49号、51号门面房及二、三楼，只要李杰承诺开设宾馆，彭啟禄还是愿意继续租给李杰，是李杰明确表示不愿继续承租，才导致双方合同终止，根据法律规定，在此情形下不应支持其关于装修损失的主张。李杰辩称，原审法院认定事实清楚，涉案房屋系彭啟禄为获取高额租金，在交付房屋之前，将涉案房屋以12.5万元/间/年的标准出租给他人谋取利益，属于恶意违约行为，请求二审法院驳回彭啟禄的上诉请求。李杰向一审法院起诉请求：彭啟禄赔偿其各项经济损失1060000元（包括因彭啟禄违约导致其再租赁同地段同类型房屋的租金损失1000000元，其自愿按照900000元予以主张；店面整体装修损失92685元、柜台损失27500元、门头损失23756.84元、地砖损失5380元、玻璃门损失4500元、卷帘门损失6500元、监控设备损失3760元、音响设备损失690元、空调损失5500元、LED显示屏损失4325元，共计174596.84元，其自愿按照160000元予以主张）；彭啟禄返还其押金50000元、两台太阳能热水器及一台空气能热水器价款12000元,上述共计1122000元。彭啟禄向一审法院反诉请求：李杰赔偿其49号、51号两间门面房墙体恢复的费用100000元并赔偿二楼、三楼宾馆内空调、电视、床、电视柜、门、卫生间设施、有线电视、沙发、红木椅、收银台、棉被、被套、海绵、凉席、席梦思、床头柜、挂衣架、床单、窗帘等损失及宾馆卫生间重新装修的人工费971000元，合计1071000元。一审法院认定的事实：2016年8月12日，李杰（承租人、乙方）与彭啟禄（出租人、甲方）签订《租房合同》一份，约定：“彭啟禄现将蓝天路49、51号两间连同二楼、三楼旅馆一同出租给李杰。租期壹年，时间从2016年7月30日到2017年8月1日。租金叁拾贰万元整，一次性付款。等到2017年8月1日起将禄口蓝天路41号-51号6间门面整栋楼全部租给李杰，租期五年，年租金不变。一楼六间门面前三年租金不变，后两年随市场价格，租金每年共计五十一万元整，二楼三楼旅馆十七万元整，整栋楼六间三层共计六十八万元整。甲方连同旅馆所有相关证件，一块给乙方使用。付款方法：每年提前一个月一次性付清。（注：等到8月20日后拿房）。”2017年5月11日，彭啟禄向李杰发出《解除租房合同通知书》，通知李杰：“2016年8月12日你与通知人签订的《租房合同》中约定的禄口蓝天路41-51号东边四间门面房（现安踏经营用房）出租事宜，我方现书面通知如下：一、我方自2017年8月1日起收回房屋。二、请你收到本通知后十五日内到与通知人商议解除合同事宜。三、若你收到本通知后十五日内，逾期不与通知人商议解除合同事宜，视为你无条件接受通知人解除租房合同的要求。”同月22日，李杰委托江苏天煦律师事务所律师向彭啟禄发出律师函，要求继续履行《租房合同》。一审另查明：李杰于2016年6月15日至8月12日共计向彭啟禄支付租金367000元（含押金50000元、双方一致确认将320000元租金减少为317000元）。彭啟禄于2016年8月下旬向李杰交付49号、51号两间门面房连同二楼、三楼房屋，后李杰经彭啟禄同意对49号、51号两间门面房进行装修改造（含店面内整体装修、安装室外门头、铺设地砖、安装卷帘门、更换玻璃门等）用于经营手机连锁卖场，并将两间门面房内一面墙壁凿除、同时在51号门面房外墙开设一扇门以通往二楼、三楼；彭啟禄将二楼、三楼宾馆清空并拆除了相关设施。2017年8月，经一审法院组织交接，李杰将49号、51号两间门面房中的柜台、展示柜、维修台、空调等物品搬走，清空后连同二楼、三楼宾馆返还给彭啟禄，双方租赁关系自同月8日起实际解除。后彭啟禄将41号至51号门面房全部出租给他人，49号、51号两间门面房内部装修被破坏。一审审理中，彭啟禄提交了村镇房屋所有权证、集体土地建设用地使用证以证实其对41号、43号、45号、47号、49号、51号六间门面房及二楼、三楼房屋享有相关权益，李杰对此不持异议。双方一致陈述对所租赁房屋的装饰装修物的处理未作约定。关于所主张的租金损失900000元，李杰陈述与六间门面房同地段同类型房屋的租金市场价为每年每间125000元，彭啟禄与其约定的租金为每年每间85000元，按照每年每间差价40000元计算五年已超过900000元，现其按照900000元予以主张。关于所主张的店面整体装修损失，因49、51号门面房内的装修已被破坏，经李杰申请，一审法院依法委托南京国衡工程造价咨询有限公司鉴定49号、51号两间门面房装修的工程造价，该公司出具鉴定意见认定总造价为93597.11元（不含门头、地砖、玻璃门、卷帘门）。就李杰所主张的柜台、门头、地砖、玻璃门、卷帘门、监控设备、音响设备、空调、LED显示屏损失，彭啟禄认为柜台、监控设备、音响设备、空调、LED显示屏应由李杰自行带走，其同意继续利用玻璃门、卷帘门。后李杰将柜台、空调自房屋内撤除。关于所主张的两台太阳能热水器及一台空气能热水器价款12000元，李杰陈述系其向彭啟禄购买，现双方合同已解除，热水器无法拆走，故要求返还价款；彭啟禄则陈述热水器已卖给李杰，其不应返还此款。在一审法院组织交接过程中，李杰称曾以3000元向彭啟禄购买了二楼、三楼宾馆的电脑、监控系统，其可以将电脑、监控系统返还给彭啟禄，但彭啟禄需向其返还3000元，彭啟禄对此不持异议，后李杰向彭啟禄返还了上述电脑及监控系统。关于所主张的49号、51号门面房内墙体恢复的费用100000元，彭啟禄陈述墙体系李杰为经营二楼、三楼宾馆所凿除，现李杰未按约对二楼、三楼宾馆进行装修，应当承担恢复费用，李杰对此不予认可。关于所主张的空调、电视、床、电视柜、门、卫生间设施、有线电视、沙发、红木椅、收银台、棉被、被套、海绵、凉席、席梦思、床头柜、挂衣架、床单、窗帘等损失，彭啟禄陈述李杰承租房屋后欲经营二楼、三楼宾馆，要求其将上述物品全部拆除或清空，后其将上述物品低价处理，现李杰未按约对二楼、三楼宾馆进行装修，应当赔偿上述物品的损失；关于所主张的重新装修的人工费，彭啟禄陈述因卫生间地砖已无法使用，重新铺设需产生费用，李杰对上述费用均不予认可，并认为系彭啟禄自行找人将上述物品拆除或清空，其并未要求过彭啟禄。彭啟禄还提交了与李杰于2016年8月7日签订的《门面房租赁合同》一份以证明双方在2016年8月7日即就49号、51号门面房达成租赁协议，2016年8月12日的《租房合同》仅是后期双方达成的意向性协议；李杰则认为双方在2016年8月17日签订的《门面房租赁合同》仅就两间门面房进行约定，2016年8月12日的《租房合同》已对《门面房租赁合同》进行变更，应以2016年8月12日的《租房合同》为准。上述事实，有《租房合同》、短信记录、《解除租房合同通知书》、律师函、《门面房租赁合同》、照片、村镇房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、鉴定意见书及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李杰与彭啟禄签订的《租房合同》系双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。其二人于2016年8月17日签订的《门面房租赁合同》仅就两间门面房进行约定，2016年8月12日的《租房合同》已对《门面房租赁合同》进行变更，相关权利义务应以《租房合同》为准。根据《租房合同》约定，彭啟禄应于2017年8月1日起将41号、43号、45号、47号门面房交付给李杰，租期五年，但彭啟禄于2017年5月11日向李杰发出《解除租房合同通知书》，明确告知自2017年8月1日起不再交付房屋，彭啟禄应属违约。彭啟禄辩称李杰未按约定对二楼、三楼的宾馆重新装修经营，其才提出要求解除合同，系李杰违约在先，李杰对此不予认可，彭啟禄未提交充足的证据证明双方曾就此作出约定，一审法院不予采信；即使双方曾有此约定，因租赁期限未满，李杰仍有可能对二楼、三楼的宾馆重新装修，彭啟禄在租赁合同履行后未满一年即认为李杰违约进而要求解除合同也没有事实依据。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，如因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。对李杰主张的各项装修添附部分损失分析如下：李杰对49号、51号门面房进行的装饰装修已被破坏，但经鉴定，店面内装修造价为93597.11元，故对其残值，一审法院按照租赁期六年、已使用一年的比例相应折算，经计算为77997.59元；关于李杰所主张的门头、卷帘门损失，结合49号、51号门面房门头、卷帘门的材质、规格与当时市场造价，一审法院酌定残值分别为6240元、5852元；关于李杰所主张的地砖、玻璃门损失，结合49号、51号门面房地砖、玻璃门的面积与规格，李杰主张损失数额分别为5380元、4500元较为合理，一审法院予以支持。故49号、51号门面房内各项装修添附物的残值总额为99969.59元，应由彭啟禄予以赔偿。对李杰主张的柜台损失、监控设备损失、音响设备损失、空调损失及LED显示屏损失，因上述设备均属可以撤出重复利用的设施，不属于形成附合的添附物，且部分设施已被李杰撤除，一审法院均不予支持。关于李杰所主张的租金差价损失900000元，因未实际发生，一审法院不予支持。关于李杰所主张的押金50000元，因合同已实际解除，应由彭啟禄予以返还。关于李杰所主张的两台太阳能热水器及一台空气能热水器价款12000元，系由李杰向彭啟禄所购，应归李杰所有，李杰要求返还价款没有法律依据，一审法院不予支持。关于彭啟禄反诉中所主张的49号、51号门面房内墙体恢复的费用100000元，彭啟禄陈述墙体系李杰为经营二楼、三楼宾馆所凿除，现李杰未按约对二楼、三楼宾馆进行装修，应当承担恢复费用，但彭啟禄未举证证实李杰存在上述违约行为，且李杰对房屋的改造经过彭啟禄的同意，一审法院对此不予支持。关于彭啟禄反诉中所主张的空调、电视、床、电视柜、门、卫生间设施、有线电视、沙发、红木椅、收银台、棉被、被套、海绵、凉席、席梦思、床头柜、挂衣架、床单、窗帘等损失，彭啟禄陈述李杰承租房屋后欲经营二楼、三楼宾馆，要求其将上述物品全部拆除或清空，后其将上述物品低价处理，现李杰未按约对二楼、三楼宾馆进行装修，应当赔偿上述物品的损失，但彭啟禄未举证证实李杰存在上述违约行为，一审法院不予支持。关于彭啟禄反诉中所主张的重新装修的人工费，彭啟禄陈述因卫生间地砖已无法使用，重新铺设需产生费用，应由李杰承担，该项主张没有事实和法律依据，一审法院亦不予支持。李杰称曾以3000元向彭啟禄购买了二楼、三楼宾馆的电脑、监控系统，其可以将电脑、监控系统返还给彭啟禄，但彭啟禄需向其返还3000元，彭啟禄对此不持异议，后李杰向彭啟禄返还了上述电脑及监控系统，彭啟禄应向李杰支付此款。综上，彭啟禄应向李杰赔偿各项装修添附物残值损失99969.59元、返还押金50000元并返还电脑、监控系统价款3000元，共计152969.59元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、彭啟禄向李杰赔偿各项装修添附物残值损失99969.59元、返还押金50000元并返还电脑、监控系统价款3000元，共计152969.59元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清；二、驳回李杰的其他诉讼请求；三、驳回彭啟禄的所有诉讼请求。一审本诉案件受理费14898元，由李杰负担12867元、由彭啟禄负担2031元；一审反诉案件受理费减半收取7220元，由彭啟禄负担；鉴定费10000元，由彭啟禄负担。本院审理期间，李杰对一审法院查明的以下事实有异议：1.一审判决载明李杰陈述同地段同类型房屋租金市场价值为12.5万元，李杰认为其主张租金市场价值并非依据其本人的陈述，而是通过彭啟禄在一审中提交的证据予以证明；2.一审判决载明双方曾于2016年8月17日签订《门面房租赁合同》，实际签订日期应为2016年8月7日。彭啟禄对一审法院查明的事实不持异议，并认可双方针对两间门面房签订的《门面房租赁合同》签订日期为2016年8月7日。对于双方当事人均无异议的一审法院查明事实及二审中均予以认可的事实，本院予以确认。本院审理期间，李杰提交租房合同一份及银行转账凭证3页作为新证据，证明因为彭啟禄违约导致李杰重新与案外人陶来芳以更高租金签订租房合同并交纳租金。彭啟禄质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，在双方发生纠纷之前，李杰就已经在开设手机经营店，证据所涉及的3间房屋李杰很早就开始租赁，一审庭审期间李杰从未提交过该证据，该证据无法实现李杰的证明目的。本院审理期间，彭啟禄未提交新的证据。本案二审争议焦点为：1.案涉租赁合同解除的原因；2.李杰主张彭啟禄向其支付租金差价损失及热水器价款是否应予支持。本院认为，关于第一项争议焦点。一审中李杰提交了彭啟禄向其发送的解除租房合同通知书及与彭啟禄的短信记录等证据，上述证据能够证明彭啟禄曾就尚未交付使用的四间门面房向李杰提出涨租金，但李杰并未同意，之后彭啟禄又称其女儿女婿需要做生意，故不能将未交付的四间门面房交给李杰使用，之后彭啟禄于2017年8月1日向李杰发送解除租房合同通知书。一审法院依据上述事实，认定本案纠纷系彭啟禄单方要求解除合同导致，应就案涉房屋租赁合同解除承担违约责任，处理并无不当。彭啟禄上诉称李杰违反合同约定，未对二楼、三楼的宾馆重新装修经营，其以此为由解除案涉租赁合同，故李杰应对案涉租赁合同解除承担违约责任。但首先，彭啟禄并未提供充分证据证明双方就李杰必须于两个月内将二、三楼宾馆重新装修达成过一致的意思表示；其次，彭啟禄主张的合同解除的原因与双方短信记录、解除租房合同通知书等证据反映出的事实明显存在冲突，故本院对彭啟禄关于合同解除原因的陈述不予采纳。对于彭啟禄主张其并不构成违约、请求驳回李杰一审全部诉请的上诉请求，本院不予支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，本案双方当事人约定李杰承租彭啟禄共六间门面房，之后彭啟禄明确表示不愿将其中四间门面房交给李杰使用，在其未全面履行义务的情况下，彭啟禄主张其就已经交付的两间门面房不构成违约、无需承担装修等损失，不具有法律依据，本院对其该项上诉理由亦不予支持。关于第二项争议焦点。首先，关于李杰主张彭啟禄向其返还太阳能、空气能热水器12000元的上诉请求，李杰基于买卖合同关系向彭啟禄购买上述热水器，且交付后该热水器的所有权已经发生变动，在李杰未提供证据证明双方将租赁合同是否解除作为买卖合同解除条件的情况下，其要求彭啟禄返还之前购买热水器支付的款项12000元没有法律依据，本院对其该项上诉请求不予支持。其次，关于李杰主张彭啟禄支付租金差价损失的问题，如前所述，案涉合同因彭啟禄违约而解除，现李杰主张因彭啟禄违约导致其只能按更高的租金标准承租案外人房屋经营，其主张的租金差价损失属于违约导致的损害赔偿范围，应当予以支持。关于租金差价损失的数额，现李杰提交了与案外人陶来芳的租房合同及转账记录等证据，能够证明其现在实际租赁案外人房屋的单价高于与彭啟禄租赁合同的租金标准，但两份租赁合同关于租赁的面积、总价及房屋位置均不完全相同，且两份合同关于租金计价方式也明显不同（与彭啟禄的合同约定前三年租金不变，后两年随市场价格；与案外人陶来芳约定前两年租金为每年345000元，后三年为每年375000元），在此情况下，并不能完全根据与案外人的合同来计算租金差价。同理，李杰主张按照彭啟禄将案涉四间门面房向案外人出租的单价作为租金损失计算的依据，亦不够全面。本院综合考虑当事人提交的证据，参照李杰与案外人陶来芳租赁合同约定的内容，酌定彭啟禄应向李杰支付租金差价损失5万元。综上所述，彭啟禄的上诉请求不能成立，应予驳回；李杰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初8542号民事判决第三项；二、撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初8542号民事判决第二项；三、变更江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初8542号民事判决第一项为：彭啟禄向李杰赔偿各项装修添附物残值损失99969.59元、租金差价损失50000元、返还押金50000元并返还电脑、监控系统价款3000元，共计202969.59元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清；四、驳回李杰的其他上诉请求；五、驳回彭啟禄的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费23888元，由李杰负担6763元，由彭啟禄负担17125元。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  李 斐审判员  王 路二〇二〇年一月十日书记员  孙雪松