重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初26543号原告：余向明，男，1958年7月20日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：黄炜，广东国欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丹，重庆吾耀律师事务所律师。被告：余向华，男，1961年7月7日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：高立明，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晶文，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行，住所地重庆市渝中区五一路110号，统一社会信用代码915001039028691782。负责人：姜栋林，该行行长。委托诉讼代理人：程钰，该行员工。委托诉讼代理人：肖旻，该行员工。原告余向明与被告余向华、第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行（以下简称农行渝中支行）物权确认纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余向明的委托诉讼代理人黄炜，被告余向华的委托诉讼代理人高立明、谭晶文，第三人农行渝中支行的委托诉讼代理人程钰、肖旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余向明向本院提出诉讼请求：1.确认位于重庆市渝中区上清寺美专校路XX号X单元XX-X#房屋的所有权属于原告：2.判令被告将上述房屋过户登记至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2001年4月1日，案外人文莉与开发商重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买房屋位于重庆市渝中区上清寺美专校路XX号X单元X幢XXXX号（现该房屋地址变更为重庆市渝中区上清寺美专校路XX号X单元XX-X#）。文莉与原告当时是男女朋友关系，原告是香港人，无法购买房屋，所以是用文莉的名字购买，并办理了按揭贷款。后来原告和文莉分手，因原告是香港人，由被告（系原告的弟弟）代为持有房屋所有权，故文莉将房屋过户至被告名下。购房后所有的银行贷款均由原告本人或原告控制的公司支付至被告的贷款银行扣款账户偿还，还款的存折在原告处，房屋实际由原告控制并委托他人进行出租。被告出具了保证书同意归还原告房屋，也证实案涉房屋本身属于原告。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告余向华辩称，案涉房屋经权属登记，权利人为被告，物权以登记产生效力，被告对案涉房屋享有物权。原被告双方之间未形成书面合同，现有证据亦不足以认定存在借名购买案涉房屋之合意。被告一直控制案涉房屋，进行出租。自房屋交付后，被告有偿委托原告打理房屋，将房屋出租。原告每月将所收租金中的2000多元汇入被告银行按揭还款账户，租金的剩余部分作为原告的打理费用。《保证书》后半段内容是原告单方故意添加的内容，导致前后两段文字逻辑混乱、错漏百出。《保证书》前半段是被告向母亲余英娣进行保证，内容是保证归还余英娣的房产证，后半段为被告向原告进行保证，内容是保证归还原告的房子。根据正常逻辑，不可能在同一保证书上对两个人两个不同事项进行保证。原告当时在现场，且由原告代为书写，完全可以另起一份保证书。司法鉴定意见书认定检材字迹1、2之间的行间距存在差异，检材字迹1文字布局较紧凑。被告认为，后半段文字是原告事后故意加上的内容，所以文字布局紧凑，且如果写明房产具体地址及房屋所有权归属于谁，便无法在一张纸上写完。《保证书》后半段文字中“重庆美专校街的房子”表述不完整，并未写明具体的房产地址、房产所有权人。在《保证书》签署时，原被告双方兄弟感情尚好，余家也没有因为家产而产生纠纷，原告不可能在事先便提前预知了将来要发生的家产纠纷，“家产处理完毕”是一个模糊的时间界点，“托管”与“代持”含义也不同。综上，本案为物权确认纠纷，物权为绝对权，不特定的多数人对公示的物权享有信赖利益，不能仅以一份《保证书》来明确物权归属。原告提供的证据不能证明其支付了首付款，也不能证明其支付了所有银行按揭贷款，不足以推翻产权证书的记载，不能证明其是案涉房屋的真实权利人，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人农行渝中支行述称，2004年3月10日，被告向第三人提出个人住房借款申请，并于同日由其代理人刘渝与第三人完成编号为（渝中较）农银按字（2004）第（2653）号的《个人住房按揭合同》的签订，约定借款种类为转按揭，借款用途为购房，借款金额为311971.9元，借款期限自2004年11月19日至2021年4月10日，担保方式为其名下位于重庆市渝中区上清寺美专校街25号房屋提供抵押担保并办妥抵押登记手续。截至2019年12月5日，被告尚欠贷款本金38422.75元。该借款合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同，第三人作为贷款人和抵押权人，应当得到法律的保护。如果房屋权属发生变化，应当先行清偿第三人的债务。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2001年4月1日，文莉与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》（合同登记号商字第10101008169号），约定文莉向重庆鑫隆达房地产开发有限公司购买渝中区上清寺美专校路（街、巷）XX号X幢X单元XX层X号房屋，建筑面积181.73平方米，单价2760元/平方米，总成交金额501575元，付款方式为农业银行七成二十年按揭贷款叁拾伍万壹仟元整，于2001年4月1日付房款伍万元整，于2001年4月14日付清全部房款。嗣后，文莉、重庆鑫隆达房地产开发有限公司、农行渝中支行签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》（登记号2001按揭第1624号），约定文莉贷款351000元用于购买上述房屋，并以该房屋为抵押，贷款期限从2001年4月10日至2021年4月10日。2004年3月10日，文莉、余向华、重庆鑫隆达房地产开发有限公司、中国农业银行重庆较场口支行签订《重庆市房地产抵押合同变更协议书》（登记号2004016617），约定四方就2001按揭第1624号抵押合同的变更达成协议，抵押人变更为余向华，债务人变更为余向华，抵押金额变更为叁拾壹万玖仟玖佰捌拾柒元壹角柒。同日，余向华、重庆鑫隆达房地产开发有限公司、中国农业银行重庆较场口支行签订《个人住房按揭合同》（渝中较农银按字2004第2653号），约定余向华借款叁拾壹万玖仟玖佰捌拾柒元壹角柒用于购买渝中区上清寺美专校街25号A19-5房屋，借款期限自2004年3月11日起至2021年4月10日止。同日，余向华在中国农业银行重庆较场口支行开立存折账户（账号31-0206011003XXXX）用于还款。2004年6月2日，文莉与余向华签订《商品房预售（预购）合同转让背书登记表》，约定文莉将2001商字第10101008169号合同的全部权利和义务转让给余向华，转让房屋座落渝中区美专校街号X单元XX层X号，建筑面积181.73平方米，转让单价2760元/平方米。《商品房预售（预购）合同转让背书登记表》中第五条关于转让价金的支付时间处系空白未填写。2004年11月19日，农行渝中支行向余向华发放借款311971.9元，借款种类为转按，借款用途为购房，借款期限自2004年11月19日至2021年4月10日。2010年11月10日，余向华取得重庆市渝中区美专校街XX号X单元XX-X#房屋（建筑面积187.72平方米）的所有权登记。重庆市渝中区美专校街XX号X单元XX-X#与重庆市渝中区上清寺美专校路（街、巷）XX号X幢X单元XX层X号、重庆市渝中区上清寺美专校街XX号AXX-X、重庆市渝中区美专校街号X单元XX层X号系同一房屋。经余向明提出保全申请，本院于2018年11月14日查封了上述房屋。重庆市国土资源和房屋管理局于2018年12月6日出具的不动产登记查询结果显示，上述房屋有抵押和司法查封。审理中，余向明举示了一份《保证书》，内容为：“西一村四巷六号余良名下的房产证暂由我拿在手上要查阅相关问题。待查办完事情后一定会交回给余英娣保管。时间于二○一五年十二月为止。为余向明托管的重庆美专校街的房子在家产处理完后归完余向明。特此保证：余向华二○一五年六月六日”。余向明拟证明案涉房屋是其托管在余向华名下，余向华同意在父亲遗产处理完后将房屋归还。余向华对《保证书》落款处“余向华”三个字是由其书写无异议，但认为其签字的时候，《保证书》的内容到“时间于二○一五年十二月为止”就结束了，后面的内容是余向明事后添加的，申请对保证书中“为余向明托管的重庆美专校街的房子在家产处理完后归完余向明”与之前部分的形成时间以及是否是相同的笔墨书写进行鉴定。经本院委托，西南政法大学司法鉴定中心于2019年3月28日出具《司法鉴定意见书》，载明：检材为标称落款日期为“二○一五年六月六日”、落款人为“余向华”的《保证书》原件1份1页。其中正文“为余向明托管的重庆美专校街的房子在家产处理完后归完余向明”手写字迹称“检材字迹1”，正文其余字迹称“检材字迹2”。检材纸张为A4规格复印/打印纸，纸表检见折叠痕迹，检材字迹1、2均为黑色油墨圆珠笔字迹。检材字迹1、2色料浓淡适中，字迹书写部位未检见明显污损，具备鉴定的基本条件。目视观察并运用文检仪对检材字迹1、2进行检验：二者的行间距存在差异，检材字迹1文字布局较紧凑；二者的笔迹特征相同，未发现墨迹光学特征存在明显差异，亦未发现能认定或否定书写工具同一性的独特性笔痕特征。进一步分别对检材字迹1、2部分字迹笔画进行取样，在相同条件下萃取后进行薄层色谱及扫描分析，结果显示：二者色料成分相同，色料萃取率值相近。分析说明为：依据墨迹光学特征及油墨色料成分的检验结果，检材字迹1与检材字迹2应为相同种类油墨的圆珠笔书写，但鉴于未发现有价值的笔具独特性笔痕特征，不能确定二者是否同一支笔书写。圆珠笔油墨字迹形成于纸张之上，随时间的推移，会逐渐发生物理和化学变化，表现出不同的理化性能，其主要表现之一是字迹色料被特定试剂萃取的性能发生变化。依据油墨色料的检验结果，检材字迹1、2为色料成分相同的圆珠笔油墨书写于同页纸张上，相同条件下的比较检验结果反映出二者老化程度接近，未发现二者形成时间存在明显差异，应为同期形成。鉴定意见为：送检的标称落款日期为“二○一五年六月六日”的《保证书》原件正文“为余向明托管的重庆美专校街的房子在家产处理完后归完余向明”手写字迹与其余字迹为同种类的黑色油墨圆珠笔书写形成；二者应为同期形成。余向明为证明其主张，还举示了如下证据：1.户名为余向华的存折（账号31-0206011003XXXX）及余向明的银行交易明细（2010年2月12日至2018年8月30日），拟证明用于偿还房屋贷款的存折在余向明手中保管，每月均是由余向明转款至还款账户偿还贷款。余向明陈述，2004年是由余向明控制的萝蔓荔芝公司重庆分公司付款，2005年后是由余向明控制的萝蔓荔芝公司北京分公司付款，2013年后是由余向明本人付款。萝蔓荔芝公司重庆分公司和萝蔓荔芝公司北京分公司已经注销，故无相应的银行交易明细，并申请调取余向华还贷账号31-0206011003XXXX从2004年3月10日至2013年12月30日的交易信息，以证明在此期间房屋的按揭款是由余向明控制的萝蔓荔芝公司重庆分公司及萝蔓荔芝公司北京分公司支付至余向华还贷账号。余向华对上述证据的真实性无异议，但认为存折是余向华委托余向明代收房屋租金时交给其保管，余向明转款给余向华还款账户的金额是来源于托管房屋的租金收益，且银行交易明细显示余向明向余向华还款账户转款20笔，共计83500元，仅是支付了部分按揭款项。余向华对2004年3月10日至2013年12月30日期间房屋的按揭款是由萝蔓荔芝公司重庆分公司及萝蔓荔芝公司北京分公司支付至余向华还贷账号无异议，但认为房屋一开始是由萝蔓荔芝公司重庆分公司使用，所以开始是由该公司支付租金，余向华一直将房屋交给余向明托管，只要求余向明将按揭款项支付到还款账户中，租金如有剩余就作为代管房屋的报酬。经本院审查，余向明举示的银行交易明细（2010年2月12日至2018年8月30日）显示，2013年5月20日至2017年7月17日期间，余向明向余向华还贷账号31-0206011003XXXX转款28次，单次金额为2600元、5200元、7800元等，共计金额为109700元。2018年1月20日至2018年1月25日期间，余向明向余向华还贷账号31-0206011003XXXX转款7次，随即均冲正，转款和冲正的金额均为57200元。关于冲正问题，余向明补充说明，冲正的款项确实没有打进去，之后余向明是委托王军去银行存的现金。2.萝蔓荔芝公司的工商信息及余英娣、骆强的情况说明，拟证明萝蔓荔芝公司于1995年注册，股东为余英娣和骆强，因余向明是香港人无法在内地设立公司，故以母亲余英娣及朋友骆强的名义开设公司，余英娣和骆强均说明公司实际出资和经营管理的人是余向明，萝蔓荔芝公司已吊销，萝蔓荔芝公司重庆分公司和萝蔓荔芝公司北京分公司已注销。余向华对工商信息的真实性无异议，但认为余英娣、骆强未出庭，对情况说明的真实性不予认可，且针对萝蔓荔芝公司的经营状况、实际控制人的情况说明不应由个人出具，应当由公司出具并加盖公司公章，对情况说明的合法性也不予认可。3.房屋租赁合同（租赁期2017年1月1日至2018年12月31日）及微信图片，拟证明案涉房屋由余向明控制并委托王军出租给重庆市壹舰生物科技有限公司，月租金4000元，按一年结算，年租金48000元。余向华对上述证据的真实性无异议，但认为不能达到余向明的证明目的，而能够证明余向明向余向华转款的资金来源于代收余向华房屋的租金。4.房屋租赁合同（租赁期2019年7月1日至2021年6月30日）及收据、银行转账记录，拟证明王军继续将案涉房屋出租给重庆市壹舰生物科技有限公司，月租金4400元，按半年结算，半年租金26400元。余向华对上述证据的真实性不予认可，并陈述与重庆市壹舰生物科技有限公司的租赁合同于2018年12月31日到期后，余向华联系了承租人，与承租人达成一致暂缓缴纳租金，待案件结束后再行缴纳租金，诉讼中余向华不再委托余向明打理房屋，王军也无权再次出租。5.2017粤03民终1033号《民事判决书》，拟证明余向明与余向华的继承纠纷自2015年产生，已经处理完毕并取得生效判决。余向华对上述证据的真实性无异议，但认为案涉房屋与该判决书中涉及的房产问题无关，《保证书》的后半段内容为余向明自行添加，且案涉房屋并不属于家产。余向华为反驳余向明的主张，举示了如下证据：1.深圳市公安局龙岗派出所报警回执、录音、邮件截图、深圳市版权协会电子证据固化报告，拟证明2015年6月6日，余向华向余英娣出具《保证书》后，要求复印一份留存，但余向明不允许，双方为此发生争执，余向华报警。2015年6月9日，余向华打电话给出具《保证书》时在场的朱建国，表示担心余向明会在《保证书》上添加其他内容，要求朱建国到时作证证明《保证书》上只写了把房产证交回给余英娣的事。2015年10月12日，余向华的儿子余一夫将余向华与朱建国的谈话录音发给余向华的儿媳陈美辰保管。余向明质证认为，对报警回执的真实性无异议，双方因为遗产产生的纠纷从2015年就开始诉讼了，其主要问题并不是案涉房产，而是余向华对母亲不提供赡养，并且存在一定的虐待行为，余向明作为长兄有将余向华赶出母亲居所西一村的行为，是因为家事发生的纠纷报警。没有证据证明朱建国在余向华出具《保证书》时在现场，朱建国与余向华是何关系余向明也不知情，并且录音的内容也只是提到要复印件的问题，没有说到空白添加的问题。对邮件截图及电子证据固化报告的真实性不予认可。2.贷款交易明细（2009年5月19日至2018年12月3日）、余向华0206011003XXXX账号交易明细（2008年1月15日至2018年9月21日），拟证明余向华每月向银行偿还案涉房屋贷款，余向明将代收的月租金转入余向华的还款账户。余向明对上述证据的真实性无异议，但认为余向华用于还贷的款项是由余向明或其控制的公司转入。3.贷款合约基本信息、余向华存折（账号4102390046012XXXX）明细清单（2019年6月1日至2019年8月30日）、余一夫银行对账单（2019年6月12日至2019年12月12日）、余向华贷款存折（账号310206011003XXXX，系挂失补发），拟证明2019年7月24日至2019年8月21日期间，余向华使用账号为4102390046012XXXX的存折偿还贷款9367.72元，余向华的儿子余一夫在2019年8月30日至2019年11月30日期间向余向华转款7180元，余向华的贷款存折（账号310206011003XXXX）明细证实收到了余一夫的转款，并偿还了按揭贷款6994.23元。余向明对上述证据的真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，认为余向华父子之间的转款无法显示是用于偿还按揭款，这些款项均是在诉讼中进行的，余向明按时向余向华的还款账户偿还银行贷款但均被退回，后面了解到是余向华到银行办理了还款存折的挂失导致。经本院询问，余向华、农行渝中支行均陈述贷款存折（账号310206011003XXXX）系2018年12月6日补发。审理中，关于是否向文莉支付转让款的问题，余向明陈述文莉购房时，首付款由其控制的萝蔓荔芝公司重庆分公司支付给文莉，再由文莉支付给开发商，转让的时候没有支付任何款项给文莉。余向华陈述向文莉现金支付了近20万元的首付款。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”在物权确认纠纷中，不动产权属证书仅具有初步证明作用，不动产登记簿中的登记也仅具有权利公示推定的证据效力，在有相反证据的情况下，应当综合审查所有相关证据，根据优势证据原则确认物权的最终归属。本案中，诉争房屋登记在余向华名下，余向华取得权利登记的基础系其与文莉签订的《商品房预售（预购）合同转让背书登记表》。余向明对此提出了异议，主张系其以余向华的名义与文莉签订《商品房预售（预购）合同转让背书登记表》，从文莉处受让房屋，并举示了相关证据。故本案的关键在于余向明、余向华之间是否存在借名的意思表示，以及房款的支付、房屋的占有情况。关于借名的问题，经鉴定，《承诺书》上“为余向明托管的重庆美专校街的房子在家产处理完后归完余向明”的手写字迹与其余字迹为同种类的黑色油墨圆珠笔书写形成，且二者应为同期形成。余向华举示的证据不能证明上述内容系余向明事后单方添加，本院对其主张不予采信。上述内容的具体文义是余向华应在家产处理完毕后，将为余向明托管的重庆美专校街的房子归还余向明。虽然“重庆美专校街的房子”这一表述不完整，但并无证据显示余向明、余向华在重庆美专校街有其他房屋，故该表述指向的就是案涉房屋。关于“家产处理完毕后”这一条件，余向明举示了继承纠纷的终审判决，足以证明条件成就。关于“归还”的方式，应当包括交付和办理权属变更登记等。因此，《承诺书》能够证明余向明、余向华之间存在借名的意思表示，且余向明要求余向华办理房屋权属变更登记的条件已经成就。关于房款的支付，《商品房预售（预购）合同转让背书登记表》并未约定余向华向文莉支付转让款的金额、时间等具体内容，余向明关于并未向文莉支付转让款的说法及理由具有合理性。而余向华称向文莉现金支付了近20万元的转让款，但在《商品房预售（预购）合同转让背书登记表》并无相关约定的情况下，现金支付大额款项且无相应凭证，不符合常情。至于购房贷款，余向明举示的证据能够证明其在2013年5月20日至2017年7月17日期间直接向余向华的还贷账号支付了109700元用于还贷。在此之前的还贷情况，余向明、余向华均认可系萝蔓荔芝公司重庆分公司和萝蔓荔芝公司北京分公司支付，结合余向明举示的情况说明及萝蔓荔芝公司的工商信息，萝蔓荔芝公司重庆分公司和萝蔓荔芝公司北京分公司支付的还贷款项系受余向明的指示支付具有高度可能性。而余向华举示的证据只能证明其在本案诉讼中支付了还贷金额16361.95元。因此，余向明支付的房款远大于余向华支付的房款。关于房屋的占有，余向明、余向华均未直接占有使用案涉房屋，而是由余向明委托王军将房屋出租给重庆市壹舰生物科技有限公司使用。房屋实际由余向明控制并对外出租。综合以上评析，结合余向明、余向华各自举示的证据，本院认为余向明主张的事实具有高度可能性，应当是案涉房屋真正的权利人。因此，余向明请求确认案涉房屋属其所有，并要求余向华办理房屋权属变更登记，符合法律规定，本院予以支持。但由于案涉房屋以余向华的名义登记并办理抵押贷款系余向明的行为所致，余向明应受抵押权的约束，在办理房屋权属变更登记之前，余向明应当清偿房屋的剩余贷款。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、重庆市渝中区美专校街XX号X单元XX-X#房屋属于原告余向明所有；二、原告余向明于本判决生效之日起五日内向第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行清偿重庆市渝中区美专校街XX号X单元XX-X#房屋的抵押贷款（具体金额以第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行核定为准）；三、第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行于抵押贷款清偿之日起五日内协助原告余向明办理重庆市渝中区美专校街XX号X单元XX-X#房屋的抵押登记注销手续；四、被告余向华于抵押登记注销之日起五日内协助原告余向明办理重庆市渝中区美专校街XX号X单元XX-X#房屋的权属转移登记手续。案件受理费减半收取计11560元，保全费5000元，合计16560元，由被告余向华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李宁二〇二〇年一月十三日书记员  杨婷