江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初6461号原告：深圳市莲花物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花二村莲花楼三楼。法定代表人：俞永铭，该公司总经理。委托诉讼代理人：王霞，深圳市莲花物业管理有限公司无锡分公司员工。委托诉讼代理人：吴梦艳，深圳市莲花物业管理有限公司无锡分公司员工。被告：吴菁，女，1987年5月20日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。原告深圳市莲花物业管理有限公司（以下简称莲花公司）与被告吴菁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，于同年9月16日公开开庭进行了审理。原告莲花公司的委托诉讼代理人王霞、吴梦艳，被告吴菁到庭参加诉讼。同年11月14日，本案转为普通程序，并于同年12月18日公开开庭进行了审理。原告莲花公司的委托诉讼代理人王霞、被告吴菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。莲花公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴菁支付2018年7月1日至2019年3月31日的物业服务费2215.34元（126.23㎡×1.95元／㎡／月×9个月）；2.判令吴菁支付2018年7月1日至2019年3月31日的公摊水电费301.06元（126.23㎡×0.265元／月／㎡×9个月）；3.判令吴菁支付2017年7月1日至2019年3月31日的电梯运行维护费395.35元（126.23㎡×0.348元／月／㎡×9个月）。事实和理由：吴菁系无锡市滨湖区苏宁悦城Ｃ地块8单元504室的业主，该房屋建筑面积126.23㎡，该房屋属高层住宅。2013年10月14日，莲花公司与吴菁签订了一份《前期物业服务合同》，约定：物业服务费用按月交纳，吴菁应在每月第5日按1.95元／㎡／月的标准支付当月物业服务费。2015年6月22日，开发商无锡苏宁置业有限公司（以下简称苏宁公司）按约向吴菁邮寄了《房屋交付通知书》，通知吴菁于2015年6月30日至无锡市滨湖区西侧无锡苏宁悦园项目物业服务中心办理房屋交付手续。另，该《房屋交付通知书》还载明：分摊公共水电费为0.265元／月／㎡，电梯运行维护费为0.348元／月／㎡。同年7月4日，莲花公司与吴菁签订了一份《费用缴纳告知书》，约定：莲花公司在每月5号开始缴纳当月物业服务费用、公摊水电费用、电梯运行维护费及代收代缴费用。之后，吴菁已缴纳了2015年7月1日至2018年6月30日的物业服务费、公摊水电费、电梯运行维护费。现吴菁拖欠莲花公司2018年7月1日至2019年3月31日的物业服务费2215.34元、公摊水电费301.06元、电梯运行维护费395.35元。莲花公司经多次催讨未果，故诉来法院。吴菁辩称，其对莲花公司主张2018年7月1日至2019年3月31日的物业服务费2215.34元、公摊水电费301.06元、电梯运行维护费395.35元无异议，其不交的原因是：苏宁悦园C区8单元的二部电梯一直存在电梯故障和电梯困人问题；业主向莲花公司反映“北门灯坏，门也坏了”、“北门进口蓝牙开不了门”、“北门还没有修好”、“有外来人员从北门进小区，向小朋友发放免费礼品，索要小朋友个人信息，业主要求物业增派巡视，北门增加人手”、“小广告经常发到门口”，之后，该问题没有得到及时解决；“小区环境脏、乱”、“公共绿化带和小区喷泉维修、管理不善”;物业服务不到位。综上，其请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2013年10月14日，出卖人苏宁公司与买受人吴菁签订了一份合同备案号为201310140036的《商品房买卖合同》，约定：吴菁向苏宁公司购买一套坐落于无锡市滨湖区南塘社区“悦园Ｃ区”第Ｃ6幢8单元5层504号室，合同约定建筑面积126.21㎡，该幢建筑层数为地上31层，地下2层。同日，甲方吴菁与乙方莲花公司签订了《前期物业服务合同》、《临时管理规约》各一份。其中，《前期物业服务合同》约定：甲方所购房屋基本情况为住宅，建筑面积126.21㎡；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件二）。2.物业共用设施设备的运行、维修、养护（物业共用设施设备明细见附件三）。3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4.公共绿化的养护和管理。5.车辆停放管理。6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7.装饰装修管理服务。8.物业档案管理服务；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件四）；物业服务费用按业主拥有物业的建筑面积计算，具体标准如下：多层住宅为1.95元/㎡/月，高层住宅为1.95元/㎡/月，商业物业为4元/㎡/月。甲方应于发出入伙通知书次月之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，甲方或物业使用人应在每月5日（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊：1.物业公共区域能耗费由全体业主按建筑面积分摊。2.单元楼道内公共照明电费由单元内业主按建筑面积分摊。3.电梯运行电费由有电梯楼房内负一层及以上业主按建筑面积分摊。4.二次加压供水水泵电费由非直供水业主按建筑面积分摊。5.装修管理服务费在装修前交纳；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，甲方有权督促乙方改正，直至达到本合同约定的服务内容和质量标准；甲方违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交数额的每日万分之五的标准向乙方支付违约金；本合同期限自双方签订前期物业服务合同之日起至本项目业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业管理委托合同生效时止。2015年7月4日，吴菁办理了无锡市滨湖区苏宁悦园C6-8-504室房屋的入住手续。同日，吴菁向莲花公司支付了2015年7月1日至2016年6月30日的物业服务费、公摊水电费、电梯运行维护费共计3882元。2016年12月10日，吴菁向莲花公司支付了2016年7月1日至2017年6月30日的物业服务费、公摊水电费、电梯运行维护费共计3587.60元，其中，有4个月享受空置房的物业服务费的折扣。2019年7月7日，吴菁向莲花公司支付了2017年7月1日至2018年6月30日的物业服务费、公摊水电费、电梯运行维护费共计3883.20元。之后，吴菁再未履行支付义务。莲花公司催讨无果，故诉来本院。庭审中，吴菁同意按建筑面积126.23㎡计算其相应的物业服务费、公摊水电费、电梯运行维护费。又查明：吴菁认为，一、苏宁悦园C区8单元的二部电梯一直存在问题，表现为：（一）电梯经常困人。2019年8月下旬，其丈夫胡建超被该单元的电梯困在里面一次；（二）电梯外的显示屏不正常，“上”、“下”按钮的显示也不正常，有时按了不亮，有时没有按就已经亮在那里。其于2019年9月3日21时、同年9月8日18时48分、同年7时51分、同年8时07分，分别向物业公司反映过该问题。2019年9月12日上午，物业公司回复“收到，马上催维保，尽快修复”。之后，其问物业公司“多久能修好，请给个时间，这个电梯经常出问题，能否从根本上解决问题”，但物业公司未回复；二、物业服务不到位，业主向物业公司反映问题后，没有得到及时解决。表现为：（一）电梯问题；（二）19时10分、18时27分、同年21时09分、同年13时20分，其向物业公司反映“小区北门坏掉、用手机蓝牙无法打开该门”。其中，有两次系其以照片形式向管理员反映。第一次反映后，物业公司回复“收到，马上安排处理”，另外三次反映后，物业公司均未回复；三、物业公司没有做好小区环境。表现为：小区进出单元的地面污渍很多，垃圾桶没有及时清理；保洁人员应负责其楼层的公共区域的垃圾的收集、清洁，但保洁人员“都是到门口来清理”，“去年下半年之前，这点做的还是可以的”，“从今年开始，这点就做得不好了，没有人来清理了”。而莲花公司认为（注：2019年9月16日陈述），一、近期，苏宁悦园C区8单元的电梯确实有问题，具体为：2019年9月12日左右，电梯内的线路有故障，当时，物业公司及时联系了电梯维保单位进行处理。同年9月13日上午，维保单位就将电梯维修好了。对于吴菁提出的电梯困人事件，按维保协议的约定，如出现电梯困人事件，物业公司在接到通知后，马上通知维保人员，维保人员也是在20分钟内到达现场进行处理；二、楼层门口垃圾的收集属于增值服务部分，该增值服务部分不在《前期物业服务合同》约定的“物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通”内。虽然该增值服务部分不需要另行交纳费用，但现在入住的人多了，如果还要处理这些增值服务部分，一个保洁员是忙不过来的，所以现在没有上门收集垃圾的服务了。正常的保洁只是楼层灰尘的清理和楼层地面的打扫；三、北大门原来用门禁卡开门，2018年11月左右开始，为了方便业主，物业公司开发了一个手机软件，功能是用手机蓝牙开门。在使用过程中，确实存在用手机蓝牙无法开门的情况，但物业公司也及时联系了厂家进行维修。后期，物业公司将根据实际情况，考虑是否去除用手机蓝牙开门这个功能，仍用门禁卡开门。现在，用手机蓝牙开门，这个功能是可以用的，但时好时坏。另外，影响此功能的使用还可能存在手机信号问题。为此，吴菁举证了光盘（共1个）、照片（共4页）、其与莲花公司之间的《微信聊天记录》（共6页），这些证据大部分来源于其手机上，小部分来源于业主群。其中，一、1－1照片、1－2照片、1－3《微信聊天记录》、光盘1个拟证明：8单元电梯问题频发，影响业主出行及生命安全；物业公司不重视电梯问题；其多次向物业公司反映，但物业公司回复慢或者不回复。具体电梯故障和电梯困人发生的时间分别为：其本人遇到电梯故障的时间为2019年8月30日、2019年9月3日(二次)、2019年9月8日、2019年9月10日、2019年9月11日；其丈夫胡建超遇到电梯困人的时间为2019年8月25日；其他业主遇到电梯故障的时间为2019年5月28日。出现上述问题后，其不清楚物业公司是否派人进行了维修，但之后电梯是“有好过的”，但“好了又坏了”。其多次向物业公司反映过，但物业公司仅在2019年9月12日回复了一次，说“收到，马上做维保，尽快修复”，但其不清楚具体的修复结果。之后，其发现电梯在使用过程中“声音比较大”，此后，电梯也有发生过故障。二、2－1《微信聊天记录》、2－2《微信聊天记录》、2－3《微信聊天记录》、2－4《微信聊天记录》、2－5《微信聊天记录》拟证明：物业公司不作为。具体表现为：1.2019年2月11日，其反映“北门灯坏，门也坏了”；2.2019年4月29日，其反映“北门进口蓝牙开不了门”；3.2019年5月26日，其反映“北门还没有修好”；4.2019年7月16日，其他业主反映“停电为何没有提前通知”；5.2019年7月17日，其他业主反映“电梯故障，困了一电梯的人”；6.2019年8月，业主反映“有外来人员从北门进小区，向小朋友发放免费礼品，索要小朋友个人信息，业主要求物业增派巡视，北门增加人手”，物业公司刘宏华回复业主“把前台电话打爆”；7.2019年8月，业主反映“小广告经常发到门口”，问物业公司“这些人是怎样进来的”，但物业公司未回复。三、3-1照片、3－2照片、光盘1个拟证明：1.小区环境脏、乱，时间为2019年9月1日、2019年9月16日；2.公共绿化带管理不善，时间为2019年9月6日；3.小区喷泉维修管理不善，时间为2019年9月16日。莲花公司质证认为，一、刚才看了吴菁手机上的关于电梯问题的6个视频，有一部分是因为一部电梯在检修，另一部电梯不管是按“上”钮还是按“下”钮，电梯的后台程序都是按先后次序来的，即：在你按“上”钮或按“下”钮前，其他楼层已经按了“上”钮或“下”钮，肯定是优先满足先按的楼层。视频上出现一侧电梯显示屏黑屏或有“？”，这说明那侧电梯正在检修或存在故障，电梯维保单位会在出现故障的维修时段，在单元大厅一楼放置电梯检修标志，其他楼层是不放置电梯检修标志，也就是说，如果业主不是从一楼上楼层，是不会发现电梯正在检修或维保。发生电梯问题的原因有三种类型，具体为：1.电梯质量问题；2.使用问题；3.维保问题。电梯在房屋交付之前已经运行一年以上，在房屋交付业主之后，物业公司会安排维保单位进行定期的保养、检测及突发问题的快速处理。如发生电梯困人情况，维保单位会在国家规定的时间内进行处理，物业公司也会安排人员在电梯外安抚被困业主的情绪，并跟踪维保单位进行维修，登记发生电梯困人事故的原因。二、关于业主提出的物业公司回复慢或不回复的问题，微信号是公共微信号，正常工作时间内是必须要回复的，非工作时间建议业主拔打24小时服务电话8560×××8进行报事、报修或投诉建议。物业公司前台在上班的第一时间内登记监控中心（24小时服务电话8560×××8）反映的问题，并安排相关责任人进行登记、关闭及回访。三、关于保洁问题，业主提供的视频显示地库垃圾桶满溢，物业公司要求保洁外包单位每天清运垃圾二次，清运时间为上午7点前及下午15点左右，因为清运人员是一个单元、一个单元清运的，有先后次序，不可能12个单元同时清运，所以会造成视频上的问题。关于此问题，物业公司会安排人员再次排查，及时更换垃圾桶。四、关于喷泉问题，喷泉在“夏天及冬天之前”，物业公司会有排查隐患的工作计划，因园区是学区房，小朋友较多，物业公司会在以上二个时间点定期更换会造成隐患的配件及相关设施设备，所以有时存在喷泉停止开放的现象。因有部分业主提出节能环保，建议：物业公司在大型节假日及周日、六日上午9点至下午5点期间开启喷泉，其余时间不要开启喷泉。喷泉是好的，物业公司不开喷泉外围的原因是：园区的小朋友在喷泉附近玩的时候没有家长在旁，小朋友比较好奇，会跳到水里或用手去触摸喷泉的喷头，物业公司已在喷泉附近做了提示，但并未起到一定的效果，所以喷泉外围暂时关闭。五、关于绿化带问题，前期开发商栽种的部分树木不符合天气及环境因素，造成部分树木枯死，物业公司在第一时间安排外包单位进行更换，包括草皮，但树木成长有一定的时间性，不可能今天种、明天就长成，所以造成业主感观上的体验差，物业公司现已安排外包单位尽可能种植绿色植物(不是花类)，延长观赏时间。六、关于北门灯坏的问题，物业公司每天有巡逻人员，如发现此类问题时，会尽快安排工程部进行更换，希望业主发现此类情况，及时拔打8560×××8进行报修。有时因为灯的配件问题，会造成延误，但物业公司会在24小时以内进行更换。七、关于业主提到的北门闲杂人员进出问题，因北门属于刷卡或蓝牙进出，物业公司会安排监控中心进行监控，但排查有一定困难，因为存在很多跟随业主进入小区或有老年业主主动给其刷卡的情况，物业公司已多次发放提示，提醒业主防止尾随。如监控中心工作人员发现异常情况，会及时安排巡逻保安上前排查，并对非本园区的外来人员进行登记或让其离开园区。针对业主提出的外来人员给小朋友发放玩具、登记电话号码的情况，物业公司会在第一时间给辖区民警上报此类情况，辖区民警会安排巡逻人员及特警人员在园区周边及学校门口进行排查，此类情况已在2019年12月处理完毕。为此，莲花公司举证了《电梯巡视记录表》（共24页）、《乘客电梯、载货电梯（季度）维护保养记录》（共1页）、《乘客电梯、载货电梯（半月）维护保养记录》（共11页）、《曳引与强制驱动电梯维保作业记录单》（共12页）、《电梯定期检验报告》（共2份）、《绿化养护检查记录表》（共4页）。其中，《电梯巡视记录表》（共24页）、《乘客电梯、载货电梯（季度）维护保养记录》（共1页）、《乘客电梯、载货电梯（半月）维护保养记录》（共11页）、《曳引与强制驱动电梯维保作业记录单》（共12页）、《电梯定期检验报告》（共2份）拟证明：物业公司是按国家规定对电梯进行监督，并要求维保单位对电梯进行相应的维保；《绿化养护检查记录表》（共4页）拟证明：物业公司对外包单位承接的绿化养护进行了检查及监督，并附有相应的整改计划。吴菁质证认为，一、对《绿化养护检查记录表》无异议；二、《乘客电梯、载货电梯（季度）维护保养记录》（共1页）、《乘客电梯、载货电梯（半月）维护保养记录》（共11页）中，“2017年12月-2018年9月及2019年3月之后的没有，中间有缺少”。这些维护保养记录没有相关单位盖章，维护保养人员签名的笔迹不一致，存在代签的可能。按物业公司的说明，每月对电梯进行维护保养，那还是会频繁出现电梯故障或电梯困人的现象，物业公司没有将电梯维修好；三、关于喷泉，物业公司说有部分业主提出建议，只在节假日9时-17时开放，故要求物业公司提供该部分业主的姓名。另外，是喷泉的外围坏了，物业公司存在长时间不维修的情况。以上事实，有莲花公司举证的《无锡太湖新城前期物业服务合同》复印件、合同备案号为201310140036的《商品房买卖合同》复印件、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《费用缴纳告知书》、《房屋交付通知书》、苏【检】字（2015）第YJ0002807号《检测验收报告》、锡价服备字［2014］53号《无锡市物价局备案回复表》复印件、《电梯巡视记录表》（共24页）、《乘客电梯、载货电梯（季度）维护保养记录》（共1页）、《乘客电梯、载货电梯（半月）维护保养记录》（共11页）、《曳引与强制驱动电梯维保作业记录单》（共12页）、《电梯定期检验报告》（共2份））、《绿化养护检查记录表》（共4页），吴菁举证的照片（共4页）、其与莲花公司之间的《微信聊天记录》（共6页）、光盘（共1个）及庭审笔录、证人证言、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，2013年10月14日，莲花公司与吴菁签订的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》均系当事人的真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定享有权利和承担义务。诉讼中，吴菁对其未支付莲花公司2018年7月1日至2019年3月31日的物业服务费2215.34元、公摊水电费301.06元、电梯运行维护费395.35元无异议，本院予以确认。根据原、被告双方讼争事实及各自观点，本案争议焦点为：在2019年3月31日前，莲花公司在履行前期物业服务合同过程中是否存在履行瑕疵？莲花公司主张吴菁拖欠其物业服务费2215.34元的起止日期为2018年7月1日至2019年3月31日，故本院考量莲花公司在履行前期物业服务合同过程中是否存在履行瑕疵的时间节点应为2019年3月31日前。根据吴菁的陈述和其提供的证据，现吴菁认为在2019年3月31日前，莲花公司在履行前期物业服务合同过程中存在履行瑕疵，具体表现为：一、19时10分、18时27分，其向物业公司反映“小区北门坏掉、用手机蓝牙无法打开该门”；二、2019年2月11日，其向物业公司反映“北门灯坏，门也坏了”；三、保洁人员应负责楼层的公共区域的垃圾的收集、清洁，但保洁人员“都是到门口来清理”，“去年下半年之前，这点做的还是可以的”，“从今年开始，这点就做得不好了，没有人来清理了”。对此，莲花公司认为，一、北大门原来用门禁卡开门，2018年11月左右开始，为了方便业主，物业公司开发了一个手机软件，功能是用手机蓝牙开门。在使用过程中，确实存在用手机蓝牙无法开门的情况，但物业公司也及时联系了厂家进行维修。后期，物业公司将根据实际情况，考虑是否去除用手机蓝牙开门这个功能，仍用门禁卡开门。现在，用手机蓝牙开门，这个功能是可以用的，但时好时坏。另外，影响此功能的使用还可能存在手机信号问题。二、关于北门灯坏的问题，物业公司每天有巡逻人员，如发现此类问题时，会尽快安排工程部进行更换，希望业主发现此类情况，及时拔打8560×××8进行报修。有时因为灯的配件问题，会造成延误，但物业公司会在24小时以内进行更换；三、楼层门口垃圾的收集属于增值服务部分，该增值服务部分不在《前期物业服务合同》约定的“物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通”内。虽然该增值服务部分不需要另行交纳费用，但现在入住的人多了，如果还要处理这些增值服务部分，一个保洁员是忙不过来的，所以现在没有上门收集垃圾的服务了。正常的保洁只是楼层灰尘的清理和楼层地面的打扫。因此，按照《前期物业服务合同》的约定，莲花公司已经将北大门坏的灯进行了更换，履行了垃圾的收集、清运服务义务，并及时联系了厂家对用手机蓝牙开北大门进行了维修。故此，本院认定：在2019年3月31日前，莲花公司已经按照《前期物业服务合同》的约定，全面履行了前期物业服务合同所约定的义务。至于吴菁提出的电梯故障和电梯困人问题，根据吴菁的陈述和其提供的证据显示，该问题产生于2019年3月31日之后，即与涉案物业服务费并无关联性，故本院在此不予理涉。按照《前期物业服务合同》的约定，物业服务费用按月交纳，甲方或物业使用人应在每月5日（每次缴费的具体时间）履行交纳义务，现吴菁拖欠莲花公司2018年7月1日至2019年3月31日的物业服务费2215.34元，则按照合同约定，吴菁之行为已构成违约，其应将2018年7月1日至2019年3月31日的物业服务费2215.34元支付给莲花公司。关于公摊水电费、电梯运行维护费，该费用系莲花公司对物业管理区域内的共用的照明、水泵、电梯、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等代收代交所支出的，该部分费用，业主依法应予全额支付。综上所述，莲花公司要求吴菁支付2018年7月1日至2019年3月31日的物业服务费2215.34元、公摊水电费301.06元、电梯运行维护费395.35元，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、吴菁应于本判决发生法律效力后立即向深圳市莲花物业管理有限公司支付2018年7月1日至2019年3月31日的物业服务费2215.34元；二、吴菁应于本判决发生法律效力后立即向深圳市莲花物业管理有限公司支付2018年7月1日至2019年3月31日的公摊水电费301.06元；三、吴菁应于本判决发生法律效力后立即向深圳市莲花物业管理有限公司支付2018年7月1日至2019年3月31日的电梯运行维护费395.35元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由吴菁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  颜建江人民陪审员  杨桂丽人民陪审员  汤龙寿二〇二〇年一月八日书 记 员  钱 杰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》：第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。