天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终5791号上诉人（原审被告、反诉原告）：王金楼，男，1964年9月23日出生，汉族，无职业、住天津市北辰区。委托诉讼代理人：祖山岭，北京隆安（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张梦瑶，男，1993年8月27日出生，汉族，天津儿童医院医生，住天津市河西区。委托诉讼代理人：张庆杰，天津海津律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代理人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：鲁晗，男，该公司法务。上诉人王金楼因与被上诉人张梦瑶、天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2018）津0113民初5608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定不开庭进行审理。本案现已审理终结。王金楼上诉请求：一、撤销原判第一、三项及第二项关于“王金楼返还张梦瑶定金10000元、支付违约金275000元，赔偿中介服务费55000元、贷款服务费5000元、房屋评估费9775元”的判决内容。二、依法改判：1.确认张梦瑶于2018年6月15日向王金楼送达的《解除合同通知书》无效；解除张梦瑶与王金楼签订的《房产交易合同》、《补充协议》；2.原审第三人返还张梦瑶定金10000元。贷款服务费5000元、房屋评估费9775元；3.二被上诉人连带支付王金楼违约金275000元，或将本案发回重审。三、诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1.张梦瑶将定金1万元交予中原公司，故该款不应由其承担。2.原判决认定除定金之外剩余房款2740000由张梦瑶以按揭贷款方式支付有误。3.2018年6月13日的录音，王金楼明确表示，7月30日再说，并未表示不再卖房。4.2018年6月15日张梦瑶向王金楼发出《解除合同通知书》后，王金楼提出异议。5.中原物业收取张梦瑶的贷款服务费。房屋评估费后，上述费用尚未发生，中原公司应退还。6.张梦瑶未将“常住人口登记卡”作为证据提交，故原审法院认定张梦瑶具备购房资格有误。7.张梦瑶在履行期限届满前购买其他房产，是涉案房屋买卖合同不能履行的根本原因。8.对中原公司违规收取定金。未积极撮合双方交易等事实未进行认定。原审法院将支付首付款120万元，错误地认定为涨价，严重违背事实，且上述仅为交易过程中磋商行为，在后期履行过程中，王金楼目前表示未涨价，积极办理手续。此外，原审适用法律错误。1.原判决第一项超出张梦瑶诉请，张梦瑶诉请解除合同及补充协议，而非签订合同已于2018年6月16日解除。2.王金楼与中原公司所有的通话录音，因张梦瑶取得的方式不合法，不能作为依据。3.中原公司存在为无购房资格的人撮合房屋买卖合同，且未积极履行房屋买卖合同，无权收取中介费，并应承担违约责任。张梦瑶辩称，要求维持原判。中原公司辩称，要求维持原判。张梦瑶向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告之间于2018年3月9日签订的《房产交易合同》及《补充协议》以及2018年4月24日签订的《补充协议》；2.判令被告向原告返还交付的定金10000元；3.判令被告向原告返还房款600000元；4.判令被告向原告支付违约金275000元；5.判令被告赔偿原告中介服务费55000元；6.判令被告赔偿原告贷款服务费5000元；7.判令被告赔偿原告房屋评估费9775元，以上共计954775元；8.本案诉讼费由被告承担。王金楼向一审法院反诉请求：1.依法确认被反诉人张梦瑶于2018年6月15日向反诉人送达的《解除合同通知书》无效；2.解除反诉人与被反诉人签订的《房产交易合同》及三份补充协议；3.判令被反诉人赔偿反诉人违约金275000元；4.判令第三人对上述违约金承担连带责任；5.诉讼费由被反诉人承担。一审认定事实,2018年3月9日，原告（反诉被告）张梦瑶、被告（反诉原告）王金楼以及第三人中原公司分别签订一份《房产交易合同》和一份《补充协议》，约定：张梦瑶购买王金楼名下位于北辰区,交易价格2750000元。王金楼承诺在2018年5月30日前还清贷款并注销登记在中国银行股份有限公司天津河北支行上的抵押。双方于2018年7月30日前到房管局签署《天津市存量房屋买卖协议》。张梦瑶向王金楼支付定金人民币10000元，该定金在办理产权过户时自动转为房款的一部分。除定金之外的剩余房款2740000元由原告以按揭贷款方式支付。双方分别按成交价的1%标准（每人27500元）向第三人缴纳居间报酬。任何一方明确表示不再出售或不再购买该房产，或出现其他根本违约情形，守约方有权解除合同并要求违约方支付该房产成交价10%的违约金。同日，张梦瑶与王金楼又签署两份《补充协议》，约定：双方确认涉案房产存在抵押贷款550000元未还，该款由张梦瑶代还，并视为张梦瑶向王金楼支付的部分房款，剩余房款2200000元。同时，由张梦瑶代王金楼垫付中介费27500元。在原告替被告偿还贷款时从垫款550000元中扣除。当日，张梦瑶向第三人中原公司支付了房屋评估费9775元、定金10000元，支付中介费27500元及贷款服务费5000元、原告代被告垫付的中介费27500元共计60000元。2018年4月24日，张梦瑶与王金楼又一份签订《补充协议》，约定：由原告代被告偿还银行贷款600000元,还贷部分视为原告向被告支付的部分房款，剩余涉案房屋尾款2140000元。同日，张梦瑶父亲张普兵通过其中国邮政银行卡（卡号为62×××41）代张梦瑶向王金楼银行卡（卡号为62×××31）支付了600000元。2018年5月24日，张梦瑶向王金楼发出《催告函》，要求王金楼继续履行合同。同年6月8日，王金楼通过微信回复张梦瑶，表示配合办理房产相关手续。同年6月13日，张梦瑶、张普兵、王金楼以及中原公司曹经理四人再次就房屋买卖事宜进行磋商，王金楼表示不再卖房。同年6月15日，张梦瑶向王金楼发出《解除合同通知书》。庭审中，张梦瑶、王金楼以及第三人中原公司均同意解除《房产交易合同》及三份《补充协议》，并且王金楼同意返还张梦瑶房款600000元。一审法院认为，本案争议焦点为：1.原告（反诉被告）张梦瑶是否在合同约定时间具有购房主体资格；2.张梦瑶、王金楼及第三人中原公司在履行购房合同过程中是否存在过错及责任比例。对此，原审法院分析如下：第一，关于张梦瑶购房主体资格问题，根据张梦瑶提供的常住人口登记卡显示，张梦瑶于2018年5月24日由河北省衡水市武邑县迁入天津市河西区集体户口。因此，在《房产交易合同》约定的2018年7月30日前，张梦瑶已取得购房主体资格，具备了履行合同的主体条件。第二，关于张梦瑶、王金楼及第三人中原公司在履行合同过程中是否存在过错及责任比例问题，首先，就第三人中原公司而言，其作为居间方在合同履行过程中，为促成张梦瑶与王金楼房屋交易积极履行自身义务。根据张梦瑶提交的王金楼与中原公司2018年5月23日和5月25日的通话录音，表明中原公司已经向王金楼告知张梦瑶户口办理情况，中原公司并未隐瞒张梦瑶非天津市户口情况，且于房屋买卖手续办理过程中已具备了购房资格，王金楼要求中原公司承担赔偿违约金的连带责任于法无据，故对王金楼辩称第三人隐瞒张梦瑶非本市户口一节，不予认可，对王金楼主张第三人承担赔偿违约金的连带责任一节，不予支持。其次，就王金楼而言，其与张梦瑶先于2018年3月9日签订补充协议要求张梦瑶代偿550000元抵押贷款，后于2018年4月24日签订协议改为要求张梦瑶代偿600000元，同日，张梦瑶父亲张普兵代为支付此款。根据张梦瑶提交的通话录音显示，自2018年5月22日起，王金楼通过第三人中原公司向张梦瑶在合同与协议之外提出一系列要求：包括要求张梦瑶再支付1200000元房款（后又改为要求支付1300000元）；前期张梦瑶替其垫付的27500元中介费不再返还或者冲抵；张梦瑶承担王金楼购买二套房所需支出的15000元等等。另外，根据张梦瑶提交的链家地产网截图显示，王金楼于2018年5月25日将涉案房屋放在链家地产网上以3000000元出售，且有带看记录。对于王金楼提交的涉案房屋房产证，证明其对涉案房屋仍有处分权，未卖给任何人，对此证据关联性不予认可。王金楼在合同履行过程中，违背诚实信用原则以及缔结契约之精神。并且，其间张梦瑶及中原公司在电话中与王金楼多次确认是否卖房，王金楼表示不再卖房，已构成根本违约。对于王金楼辩称《房产交易合同》中没有约定首付和贷款比例一节，不予认可。最后，就张梦瑶而言，其按照约定全面履行了自己的义务，根据张梦瑶提供的其父亲张普兵银行账户明细显示，在王金楼提出追加1200000元购房款后，张梦瑶积极筹备款项以期实现合同目的。根据法律规定，当事人之间可以约定解除合同，且在上述三方签订的《房产交易合同》第六款“违约责任”第五项中约定“在合同履行期限届满前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产……守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金”。故张梦瑶作为守约方于2018年6月15日向王金楼发出《解除合同通知书》的行为并无不当，通知书在2018年6月16日送达王金楼后，《房产交易合同》即解除。对于王金楼提交的履行合同通知书暨催告函、解除合同通知书回复函、计费单、EMS快递单、邮寄签收截图，是在交易合同解除后作出的，对上述证据关联性不予认可；对于王金楼提交的法院应诉通知书和传票、北辰法院及一中院民事裁定书，仅能说明本案本诉、反诉立案情况，对上述证据关联性不予认可。故对于王金楼辩称张梦瑶现已购房，构成违约一节，不予认可。对于张梦瑶主张王金楼向其支付违约金275000元一节，予以支持。第三，关于张梦瑶请求判令王金楼返还交付的定金10000元，赔偿中介服务费55000元、贷款服务费5000元以及房屋评估费9775元，对于上述诉讼请求，第三人中原公司已经履行居间义务，由于王金楼的违约行为造成房屋买卖合同目的无法实现，故王金楼应承担相应的居间费用。张梦瑶就上述费用提供了相应票据，且经过第三人中原公司认可，符合法律规定，予以确认，并对张梦瑶上述诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十二条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：“一、原告（反诉被告）张梦瑶与被告（反诉原告）王金楼于2017年10月20日签订的《房产交易合同》、三份《补充协议》以及2018年4月24日签订的《补充协议》于2018年6月16日解除；二、被告（反诉原告）王金楼于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）张梦瑶返还定金10000元、房款600000元，支付违约金275000元，赔偿中介服务费55000元、贷款服务费5000元、房屋评估费9775元，以上共计954775元；三、驳回被告（反诉原告）王金楼的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6674元、反诉受理费2713元、保全费5000元，上述共计14387元，由被告（反诉原告）王金楼负担。”二审中，双方均未提交新证据。二审期间，中原公司认可贷款服务费、房屋评估费尚未发生，同意退还张梦瑶。除上述事实外，本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，上诉人王金楼与被上诉人张梦瑶于2018年3月9日签订的《房产交易合同》、三份《补充协议》以及2018年4月24日签订的《补充协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同。上述合同及协议约定，被上诉人张梦瑶购买上诉人王金楼房屋，因涉案房屋贷款存在抵押贷款，该款由张梦瑶代还，王金楼应于2018年5月30日前还清贷款并注销登记。上述合同及协议签订后，张梦瑶依约交纳1万元定金，给付王金楼60万元用于偿还银行贷款。此后，根据张梦瑶提交的通话录音显示，自2018年5月22日起，王金楼通过中原公司向张梦瑶提出一系列合同及协议之外的要求，因张梦瑶不能一一满足，为此王金楼表示不再卖房。双方签订的《房产交易合同》第六款“违约责任”第五项约定“在合同履行期限届满前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产……守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金”。因合同履行期间，王金楼明确表示不再卖房，故张梦瑶依上述合同约定，有权要求解除合同，要求上诉人给付成交价10%违约金。因此原审判决双方合同于张梦瑶通知之日起业已解除，王金楼给付张梦瑶275000元并无不当，本院对此予以维持。因合同解除系王金楼违约所致，故张梦瑶交纳的中介服务费，原审法院判决由王金楼赔偿并无不当，本院对此予以维持。关于定金，因王金楼出具收据，证明其收到1万元定金，故王金楼不同意退还，本院不予支持。因贷款服务费、房屋评估费尚未发生，中原公司表示同意退还张梦瑶，本院对此照准。关于上诉人王金楼要求中原公司承担违约责任问题，根据张梦瑶提交的王金楼与中原公司2018年5月23日和5月25日的通话录音可以证实，中原公司并未隐瞒张梦瑶非天津市户口情况，故王金楼主张中原公司隐瞒张梦瑶非本市户口，要求中原公司承担违约赔偿责任的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持天津市北辰区人民法院（2018）津0113民初5608号民事判决第一、三项；二、变更天津市北辰区人民法院（2018）津0113民初5608号民事判决第二项为，本判决生效后十五日内，上诉人王金楼向被上诉人张梦瑶返还定金10000元、房款600000元，支付违约金275000元，赔偿中介服务费55000元；三、本判决生效后十五日内，被上诉人天津中原物业顾问有限公司退还被上诉人张梦瑶贷款服务费5000元、房屋评估费9775元；四、驳回上诉人王金楼的其他上诉请求；五、驳回被上诉人张梦瑶原审其他诉讼请求。一审案件受理费6674元、反诉受理费2713元、保全费5000元，上述共计14387元，由上诉人王金楼负担；二审案件受理费9335元，由上诉人王金楼负担。本判决为终审判决。审判长 崔 军审判员 王 新审判员 苏美玉二〇二〇年一月十九日书记员 张宇尘