江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初111号原告（反诉被告）：陈志民，男，1998年8月18日生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。委托代理人：陈志伟，男，汉族，1992年2月12日出生，住江西省抚州市临川区，代理权限：特别授权。系原告哥哥。被告（反诉原告）：刘军辉，男，1974年6月6日生，汉族，抚州市临川区人，住江西省抚州市临川区。被告（反诉原告）：刘军敏，男，1975年6月23日生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：黄志耀，江西利群律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告(反诉被告)陈志民诉被告(反诉原告)刘军辉、刘军敏租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈志民委托代理人、被告(反诉原告)刘军辉、刘军敏委托代理人黄志耀到庭参加了诉讼，被告(反诉原告)刘军辉、刘军敏经本院合法传唤均未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈志民诉称，2015年8月31日，被告刘军辉、刘军敏承租位于抚州市临川区抚八桂线“翰林府邸”二期9栋37-39号店，店面面积185.25平方米，二期6栋25-32号裙楼，面积548.29平方米，二期9栋33-41号裙楼，面积533.86平方米。承租期：2015年9月1日至2021年8月31日，约定租金为：第一年租金224300元，第二年按5%递增，以后每年按10%递增。由此双方签有店面出租协议。2017年9月1日至2019年8月31日租金为544039元，二被告只支付108000元，尚欠436039元，经原告多次催收被告未交足租金。因被告违约，原告申请法院解除承租协议，搬走店面内动产，并要求二被告支付租金436039元及利息（利息从2017年9月1号至2019年8月31日止，利率按银行同期贷款利率计算）。本案的诉讼费由二被告承担。被告刘军辉、刘军敏辩称，一、原告于2018年5月6日将店面强行收回，即原被告签订的“店面出租协议”已于2018年5月6日解除，原告主张至2019年8月31日租金。于法无据。1、原被告双方因第三年租金计算方式产生争议，原告于2017年12月将店面强行关闭。2、原告于2018年5月再次强行将店面关闭，并禁止被告开门。即原告已以其行为将店面收回。二、被告只尚欠原告租金40542.4元。三、原告主张利息，没有合同约定，不应支持。四、原告同意利用附和装饰装修，应赔偿被告的装修损失。五、原告没有取得出租房产的房产证，诉讼主体资格具有不确定性。(反诉原告)刘军辉、刘军敏反诉称，2015年8月31日，反诉人与被反诉人签订“店面出租协议”，协议约定第一年租金224300元，第二年按5%递增，以后每年按10%递增，押金2万元。合同签订后第三年，反诉人按合同约定将租金246730元交付给被反诉人时，被反诉人认为租金金额不对，双方就此发生争议，被反诉人于2017年12月将店面锁死，2018年5月6日，被反诉人再次将店面锁死，并强行将店面收回，不准反诉人经营。因被反诉人的行为造成反诉人装修等损失368180元，被反诉人依法应予赔偿。本案的诉讼费由被反诉人承担。(反诉被告)陈志民辩称，1、租金的递增由法院认定如何计算。2、关于谁关了店面的争议点，反诉人提供的三个证人，阮某、伍某系反诉人的店员，邹某系反诉人刘军敏的妻子，且他们的证词均互相矛盾，不能证明被反诉人2017年12月和2018年5月6日强行关闭店面。3、反诉人提供的评估报告只能证明装修残值，不能证明被反诉人关闭店面。4、评估报告中的照片足以说明店面里没有货物，所以不存在造成损失。综上，反诉人的请求不成立，请求驳回。经审理查明，2015年8月31日，原告(反诉被告)陈志民为甲方，被告(反诉原告)刘军辉、刘军敏为乙方，双方签订一份租赁合同，约定甲方将坐落在抚州市临川区抚八桂线“翰林府邸”二期9栋37-39号店面，店面面积185.25平方米，二期6栋25-32号裙楼，面积548.29平方米，二期9栋33-41号裙楼，面积533.86平方米的房产给乙方经营，双方就出租事宜协议如下：一、承租期：2015年9月1号至2021年8月31日。二、租金：第一年租金为224300元，第二年按5%递增，以后每年按10%递增。押金20000元。三、付款方式：乙方必须在签订协议之日将第一年的租金全部付清，以后每年付清后年的租金，合同到期以后按市场租金递增，乙方如需续订，必须在期满前两个月向甲方申请并缴清续订租金，否则甲方将有权收回店面，乙方在期满后必须将所有财产搬走并恢复原貌，甲方只负责收回店面。四、乙方在租店期间不得擅自转让他人，否则按违约处理，违约金按每天500元计算到甲方转租好为止。合同签订后，被告（反诉原告）刘军辉、刘军敏即开始将承租店面装修做家居生意。2015年至2016年被告（反诉原告）刘军辉、刘军敏按协议约定缴纳了全部租金，对此，双方均无任何争议。2017年双方当事人对支付租金金额产生争议。2018年11月7日原告陈志民向本院提起诉讼，要求法院判令解除原被告的租赁合同关系并由被告向原告支付租金246057元及利息23712元，2018年12月5日本院以原告陈志民本人未到庭为由驳回了原告陈志民的起诉。庭审中被告申请证人阮某、伍某、邹某出庭作证以证明原告陈志民方店面管理人员于2017年12月和2018年5月6日强行将店面关闭。因此被告向本院提起反诉要求原告陈志民赔偿装修损失。2019年5月10日本院委托抚州市万国房地产估价公司对涉案坐落在抚州市临川区抚八桂线“翰林府邸”二期9栋37-39号店面，二期6栋25-32号裙楼，二期9栋33-41号裙楼的装修价值进行评估，2019年11月7日，抚州市万国房地产估价公司对承租房产装修价值做出结论为368180元，鉴定费3000元。另查明，被告经营的家居店面2018年5月电费12.99元，2018年6月电费6.88元，从2018年7月起用电量为0。庭审中原告提供发票21张证明其从抚州康达工程有限公司购买了出租房产，其有权出租，但确未办理房产登记手续。本院认为，原、被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违背法律规定，且也实际履行，故合法有效。被告辩解原告没有取得出租房产的房产证，诉讼主体资格具有不确定性。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第四条的规定“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。故对该辩解本院不予支持。被告辩解承租人经出租人同意装饰装修，但未提供任何证据证明且租赁协议未明确约定，故对该辩解本院不予支持。原告主张被告支付2017年9月1日至2019年8月31日期间的租金544039元，因双方未书面签订解除租赁合同协议，且二被告未完全空出店面亦未向原告明示解除租赁合同，双方的租赁关系仍然存在，故对该诉讼请求本院予以支持。扣除被告(反诉原告)刘军辉、刘军敏已给付的108000元及押金20000元，被告(反诉原告)刘军辉、刘军敏实应给付租金为416039元。被告(反诉原告)刘军辉、刘军敏逾期未交纳租金违反合同约定，原告要求解除合同予法有据，对原告诉请解除租赁合同本院予以支持。原告要求被告支付租金利息，因租赁协议未明确约定，故该请求本院不予支持。至于被告反诉要求原告赔偿装修损失，因其提供的三证人均系与案件有利害关系且证词互相矛盾，不能准确证明原告2017年12月和2018年5月6日将承租店面关闭。承租房产装修评估报告仅能证明装修残值，与其主张原告2017年12月和2018年5月6日将承租店面关闭没有关联性，综上反诉原告刘军辉、刘军敏提供的所有证据均不能形成证据锁链，无法达到其证明目的，故对其要求反诉被告陈志民赔偿装修损失的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)陈志民与被告(反诉原告)刘军辉、刘军敏签订的租赁合同。二、被告(反诉原告)刘军辉、刘军敏支付原告(反诉被告)陈志民租金416039元。三、驳回原告陈志民的其他诉讼请求。四、驳回被告(反诉原告)刘军辉、刘军敏的反诉请求。本案诉讼费8546元，由原告（反诉被告）陈志民负担392元，被告(反诉原告)刘军辉、刘军敏负担8154元。反诉费5800元，由被告(反诉原告)刘军辉、刘军敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  张书发人民陪审员  万园秀人民陪审员  武贞娥二〇二〇年一月七日书 记 员  黄 瑜