湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初6576号原告（反诉被告）：李炫臻，女，1982年6月25日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：曾向前，湖南乾越律师事务所律师。委托诉讼代理人：李忠恩，男，1957年7月14日出生，汉族，湖南省永州市人，住湖南省永州市蓝山县。被告（反诉原告）：吴利春，男，1975年7月6日出生，汉族，郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。原告（反诉被告）李炫臻与被告（反诉原告）吴利春租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李炫臻及其委托诉讼代理人曾向前、李忠恩，被告（反诉原告）吴利春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李炫臻向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退郴州市骆仙西路1号香榭丽舍8-1B1#门面租赁房给原告，支付拖欠原告门面房屋租金及截止2019年8月30日损失合计62900元；2、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）吴利春答辩要点：1、租赁合同由被告与案外人陈莉共同与原告签订，原告只起诉被告吴利春一人，其诉讼对象不合理。原告在起诉状中陈述案外人于2015年4月份退出租赁合同，原告无事实依据。2、原告要求被告支付门面租金62900元不合理，因为租赁合同期限内被告没有欠原告任何租金。被告在合同期内，多次将门面部分转租给他人，已得到原告默认。3、原告在被告交纳了租金的情况下突然关门，给被告和次承租人造成了巨大经济损失。4、原告起诉状中载明的被告住所地和联系电话不正确，致使法院未能及时将法律文书送达到被告。5、诉讼费用应由原告自行承担。综上，原告的诉讼请求不符合事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）吴利春向本院提出反诉诉讼请求：判令反诉被告赔偿反诉原告的各项经济损失13.2512万元整。原告（反诉被告）李炫臻的答辩要点：1、反诉原告在合同期限内存在明显违约的事实。2、反诉原告在反诉状中称租赁合同到期后双方达成了续租协议，与事实不符。3、反诉原告所称是反诉被告强行关门造成其经济损失与事实不符，事实是吴利春长期拖欠租金，且在租赁合同到期后不搬离，反诉被告才强行关门，由此造成的经济损失应由反诉原告承担。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。查明的事实根据当事人的诉辩主张及举证、质证情况，结合庭审中当事人陈述，本院确认如下案件事实：一、2012年9月23日，李炫臻（甲方）与肖伟书（乙方）签订了《门面租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方位于郴州市骆仙西路1号香榭丽舍8-1B1#门面，租金每月6090元，租赁时间自2012年9月23日至2016年5月22日。2014年1月21日，肖伟书（甲方）与吴利春（乙方）签订《“芙蓉茶楼”转让协议书》，协议约定：甲方租了香榭丽舍8-1B1#门面一个，名叫“芙蓉茶楼”，原甲、乙双方是股东，现经甲乙双方协商达成以下茶楼转让协议书：一、甲方愿以98000元把此茶楼转让给乙方单独经营。二、所欠房租由乙方单独负责。三、茶楼经营权和所有财产归乙方所有。四、如乙方单独与房东签租房协议，甲方完全同意。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效。二、2014年3月16日，李炫臻（甲方）与吴利春（乙方）达成《“芙蓉茶楼”门面费协调协议书》，协议约定：一、甲乙双方共同寻找转让者或合作者，把此门面妥善转让出去或者合作经营。二、转让时，所欠房租51200元从转让金中扣出给甲方。三、乙方从2014年4月1日起把此门面继续开门营业或者转租，但乙方需交每月租金4000元整给甲方，从2014年4月1日起房租作价每月6400元整，乙方所欠甲方每月2400元，每月累计所欠款从转让金中扣出给甲方。四、房租由乙方打欠条给甲方，房租待茶楼转出去时从转让金中扣出给甲方，欠条代表证明关系和还款方式，2014年4月1日前所欠房租甲方不能以法律程序起诉乙方，如起诉肖伟书，乙方不能参与，与乙方无关，2014年4月1号以后所欠房租，甲方有权走法律程序。五、乙方从2014年8月份起交6400元给甲方，门面继续经营，如果乙方交不起，双方针对具体情况，相互协商另议，按具体情况再做处理。六、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。同年4月26日，吴利春向李炫臻出具欠条，载明：“今欠李炫臻房租款伍万叁仟陆佰捌拾元整（小计：53680元）”。同年5月4日，李炫臻（甲方）与吴利春及其合作伙伴陈莉（乙方）签订了《门面租赁合同》，合同约定：1、租赁房屋为郴州市骆仙西路1号香榭丽舍8-1B1#门面；2、租赁期限5年，从2014年5月1日至2019年4月30日止，月租金6400元，每月壹号支付租金，租金每年在上年度租金的基础上递增5%。本着友好协议，甲方给予乙方一个月的装修期，特免一个月房租。如若乙方未能按时缴纳房租，且付款时间超过15天即视为乙方放弃租赁，租赁合同终止，甲方收回门面，乙方不得有异议；3、乙方在装修前必须到物业管理部门签订物业管理合同，合同终止时乙方装修的不可动部分不能擅自拆除，如拆除需经甲方与物业管理部门同意；4、若乙方合同期内，将该房屋转给他人使用的，应提前通知甲方，并支付一个月房租作为违约金同时结清与本门面相关的经济协议的费用，如果因未通知甲方擅自出租或转让，甲方因此收回房屋，乙方不得有异议。该合同签订后，郴州市骆仙西路1号香榭丽舍8-1B1#门面由吴利春、陈莉使用、收益。合同租赁期内，吴利春多次将门面部分转租给他人。2019年4月30日，租赁期间届满，双方结清了自2014年5月1日至2019年4月30日的门面租金，但吴利春于2014年5月1日前所欠门面租金53680元，吴利春仅支付17000元，尚欠36680元未付。三、2019年4月30日，门面租赁期间届满，吴利春未腾退承租门面，亦未与李炫臻协商一致继续签订房屋租赁合同。四、吴利春称在租赁期间对承租门面进行了装修，并提交一份《门面改造装修合同》，该合同载明：2019年5月21日，张骏与曹伍生签订《门面改造装修合同》，对案涉门面进行改造装修，工期40天，工程造价84480元。判决的理由与结果本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争执的焦点是：李炫臻能否就吴利春所欠房屋租金53680元提起诉讼。首先，从查明的事实看，李炫臻与吴利春达成调解协议后，吴利春就寻求到了新的合作伙伴李莉，共同与李炫臻签订了《门面租赁合同》，并且在租赁门面期间，吴利春自认多次将门面转租给他人，实际上李炫臻与吴利春约定的由吴利春给付尚欠租金53680元的条件也已成就；其次，根据我国法律规定，诉权是公民的基本权利，任何人都不能剥夺。吴利春与李炫臻达成的调解协议第四条中约定李炫臻对吴利春所欠租金“不能以法律程序起诉”，违反了我国法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属无效条款。因此，李炫臻有权提起诉讼，请求吴利春偿付所欠租金。关于李炫臻的本诉请求。本院认为，李炫臻与吴利春、陈莉签订的《门面租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。李炫臻依约将租赁房屋交由给吴利春、陈莉使用、收益。2019年4月30日，租赁期间届满后，吴利春继续占有使用该房屋，至今未将租赁房屋腾退给李炫臻，已构成违约，应承担违约责任。现李炫臻要求吴利春将承租门面房腾退，并支付所欠租金36680元及逾期占用门面房损失25600元（6400元×4个月，自2019年5月1日起至2019年8月30日止），合计62280元，于法有据，本院予以支持。关于吴利春的反诉请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十三条规定，本案租赁期间已届满，未形成附合的装饰装修物，可由承租人吴利春拆除。吴利春在租赁期间届满后，在未与李炫臻协商一致另行签订房屋租赁合同的情况下，擅自对该房屋进行装修，其房屋装修的费用应由其自行承担。故吴利春反诉李炫臻承担房屋装修经济损失132512元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴利春于本判决生效之日起十五日内将郴州市骆仙西路1号香榭丽舍8-1B1#门面房腾退给原告（反诉被告）李炫臻。二、被告（反诉原告）吴利春于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）李炫臻房屋租金及损失62280元。三、驳回被告（反诉原告）吴利春的反诉请求。如果被告（反诉原告）吴利春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费687元，反诉费1475元，合计2162元，由被告（反诉原告）吴利春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  肖文二〇二〇年一月十五日法官助理袁文舟书记员何玮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。