北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初26727号原告：祁新宇，男，1994年9月25日出生，汉族，财务，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘甲，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁广太（原告祁新宇之父），1970年7月9日出生，汉族，司机，住北京市通州区。被告：王艳，女，1979年6月22日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：扶民，山东康桥（北京）律师事务所律师。第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-C2280。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：吴红秀，女，1990年10月18日出生，汉族，该公司法务专员。原告祁新宇与被告王艳及第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨宇独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告祁新宇的委托诉讼代理人刘甲、祈广太，第三人汇鑫公司的委托诉讼代理人吴红秀到庭参加诉讼。被告王艳经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告祁新宇向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2019年1月9日签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：2003555）；2、要求被告返还已支付的购房款154万元；3、要求被告支付违约金40.60万元；4、要求被告及第三人退还中介费4.06万元；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告在第三人的居间下于2019年1月9日签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：2003555），合同约定原告购买被告位于北京市通州区X号楼Y单元0501号房屋（以下简称501号房屋）（房产证号：京房权证通私字第XXXX号），房屋价款203万元。原告依约支付了购房款171万元（后被告返还17万元）。现标的房屋由于被法院查封，原、被告无法进行房屋网签，导致原告无法取得房屋的所有权，故起诉至法院。被告王艳未到庭，但向本院邮寄了书面的答辩意见：为了偿还债务，我不得不多放筹措资金，因手中资金不足，不得不想着变卖通州的房屋。当时房屋已被通州法院保全，就咨询了朋友，他们了解我非常诚信，愿意承担这些连带责任债务，以结束国内法院的诉讼，便于以后好好再在中国把业务发展起来，就帮我联系了买方祁新宇。2018年12月初，我在京出差期间，和祁新宇在我居住的公寓会所见面。我将房屋被法院保全的事宜告知了祁新宇及陪同他一起来的父母和当时的中介业务员，他们均表示不妨碍。双方初步洽谈了价格203万元，当日中介人员说现场签约。我还是比较诚信和祁新宇及其父母说明了本人将会去打印一份保全情况明细，给对方足够的时间回去考虑，这样可以对彼此负责任。当时我的房子在通州成交价格应该在240万元左右，我想一千万我都亏了，就不再为难这么善良的一家人，算是成全他们，只要房款够我处理完法院的事情就行了，其他可以不计较。祁新宇急于购买此房，中介通知我去签约时带上了在市建委打印出来的此房已经被通州法院查封的文件，以此表达清楚我将此房屋卖出去后来偿还在法院载明的债务。中介公司的经办人员一直告诉我们说，这些没问题。2019年1月9日，双方在中介签订了房屋买卖合同，交付了资金。此后，我在国内偿还了部分债务，因家中有急事回到美国。3月份我出了车祸，车辆报废，人受重伤，暂时不能离开美国。中介经理说委托三级公证文件给我姐姐处理过户就可以，我也办理了三级委托公证。祁新宇听说我出车祸后，时间有点久了，其父亲就反悔说房子不要了，要解除合同，我只好委托我姐姐王红办理此事。2019年4月29日，王红与祁新宇签订了《房屋买卖解除协议》，协议约定了归还购房款的时间。立协议当天付了11万元，后来又还了6万元。因我一直在治疗中，祁新宇和其母亲还希望能将房子赎回来，我也在努力。双方洽谈了多次，均因为我在疗伤中，实在无法筹齐赎房款，致使父亲和家人心急上火。对此事，我也感到对不起小祁全家。故此，我提出以下答辩意见：一、给我时间，我会按自己的承诺偿还被答辩人余款的。二、如不能调解，我愿意接受此案按无效合同的判决承担未还债务的本息。三、我是一个感恩的人，我愿委托扶民律师代理我来法院进行调解，待我康复后把本金和利息偿还清楚后，我还愿意对祁新宇一家人提供更多的帮助，希望我们的友情继续保持。第三人汇鑫公司辩称：针对原告的诉求我们没有意见，同意解除合同，2-5诉讼请求全部同意，中介费根据合同约定应当由违约方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月9日，王艳（出卖人）与祁新宇（买受人）签订《房屋买卖合同》，主要约定：王艳将501号房屋出售给祁新宇，房屋成交价格为64万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为139万元，上述价款祁新宇一并另行支付给王艳。祁新宇向王艳支付定金40万元，拟贷款金额为30万元。就该房屋权属及具体状况，双方当事人承诺如下事项：1、出卖人对该房屋享有合法权利；2、该房屋未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人；3、该房屋无司法查封或其他限制转让情形；……王艳收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内将房屋交付给祁新宇。王艳和祁新宇同意自本合同签订之日起120日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。同日，王艳（甲方，出卖方）、祁新宇（乙方，买受方）及汇鑫公司（丙方，居间方）签订《居间服务合同》，约定祁新宇按照2.2%的费率标准向汇鑫公司缴纳居间代理费40600元。合同签订时，祁新宇、汇鑫公司均知晓501号房屋被查封的事实。祁新宇向王艳支付了501号房屋购房款共计171万元，并向汇鑫公司支付了居间代理费40600元。汇鑫公司表示其实际收到居间代理费3万元，剩余10600元其支付给了其他中介机构。因501号房屋未解除查封无法办理过户，2019年4月29日，王艳（甲方，卖方）、祁新宇（乙方，买方）及杨治华（汇鑫公司职员，丙方，经纪方）签订《房屋买卖解除协议》，约定：甲乙双方于2019年1月9日签订了房屋买卖协议，乙方购买甲方501号房屋，现因情况发生变化，特协商一致解除协议如下：一、甲方已收取的房屋首付款171万元，分二期归还乙方，解除协议时归还11万元，2019年5月15日归还第一期80万元，2019年6月15日归还第二期80万元。二、双方协议解除后，不再有其他债权债务纠纷。三、本协议一式三份，三方各执一份，具有同等法律效力。同日，三方签订《房屋买卖解除协议附加协议》，约定：……一、甲方已收取的房屋首付款171万元，分二期归还乙方，解除协议时归还11万元，2019年5月15日归还第一期80万元，2019年6月15日归还第二期80万元。二、现甲方承诺在2019年7月15日前解除保全并卖给乙方，如果没有完成解除保全，甲方支付该房屋的违约金或利息及中介费。汇鑫公司对其职员杨治华在上述协议中的签字予以追认。上述协议签订当日，王艳退还祁新宇购房款11万元，后于2019年5月21日退还2万元，于2019年5月23日退还2万元，于2019年5月24日退还2万元，合计17万元，尚余154万购房款未退还。经查，2019年7月15日前王艳未能解除查封，501号房屋于2019年9月24日被司法拍卖。庭审中，关于同时签订《房屋买卖解除协议》及《房屋买卖解除协议附加协议》的原因，祁新宇表示当时王艳称若能在2019年7月15日前解除501号房屋的保全措施，则还愿意将上述房屋出售给祁新宇，但王艳一直未能还款并解除保全。汇鑫公司表示之所以同一天签订上述两份协议，是因为若王艳能够解除保全，当时祁新宇还愿意购买，就签了两份协议。本院认为：下列房地产，不得转让：（一）……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）……合同无效的，因该合同取得的财产应当返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告在签订房屋买卖合同前，涉案房屋已被法院查封，属于限制流通物，故祁新宇与王艳签订的房屋买卖合同依法应属无效。现王艳同意退还祁新宇已收取的购房款154万元，本院对此不持异议。因合同无效，合同中关于违约责任的约定条款不产生法律效力，故祁新宇主张违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。但祁新宇可以就因合同无效受到的损失主张赔偿。《房屋买卖合同》签订时，祁新宇和王艳均知晓涉案房屋被查封的事实，故对房屋买卖合同无效均具有过错。本院结合双方的过错程度、当地房屋价格波动情况并参考双方约定的内容，酌情确定王艳应当赔偿的经济损失数额。汇鑫公司作为专业的房地产经纪公司，在明知涉案房屋被查封的情况下，依然促成祁新宇与王艳签订《房屋买卖合同》，具有重大过错，应当将收取的居间代理费40600元退还给祁新宇。庭审中，汇鑫公司表示其实际收取居间代理费3万元，剩余10600元其支付给其他中介公司，若汇鑫公司与其他中介公司之间存在纠纷，双方可另案解决，本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告祁新宇与被告王艳于2019年1月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效（合同编号：2003555）；二、被告王艳返还原告祁新宇购房款154万元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告王艳赔偿原告祁新宇经济损失10万元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司返还原告祁新宇居间代理费40600元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告祁新宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11364元，由原告祁新宇负担1176元，由被告王艳负担9780元，第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司负担408元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨宇二〇二〇年一月十六日书记员  李杰