辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0603民初2275号 原告：王恩生，男，汉族，住辽宁省丹东市振兴区大偏岭路。 被告：常晓霞，女，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 被告：丹东牛顿方式房地产开发有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区浪头镇金泉路3号综合楼201。 法定代表人：金成泽，系该公司董事长。 原告王恩生诉被告常晓霞、被告丹东牛顿方式房地产开发有限公司（以下简称牛顿房地产开发公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王恩生到庭参加了诉讼，被告常晓霞、被告牛顿房地产开发公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告诉称：2011年7月19日，原告与被告（牛顿房地产开发公司）签订了购房合同，购买坐落于丹东市振兴区安民镇银河大街×××室房屋，于2011年7月19日付清了全部购房款貳拾万零陆仟玖佰陆拾元（Y206960）整。当时被告（牛顿房地产开发公司）开具了收款收据并承诺将于2012年8月入住，但是当年并没有实现。2013年新区的发展呈衰退状态，周边的生活配套设施很不完善，所以就没有询问大厦工程进展情况，就想等着新区的发展好一点再联络和办理入住，再加上签合同时被告（牛顿房地产开发公司）说业主在任何时候签订房产备案合同、开发票都可以，所以原告就将这件事搁置下来了。 2016年，原告得知被告（牛顿房地产开发公司）同大连九洲集团有工程款的纠纷案件，金园大厦部分房屋被大连九洲在丹东中院申请查封，于是原告向丹东中院提出解除查封异议申请，但被中院驳回，随后提起诉讼，2017年7月20日，丹东中院作出（2016）辽06民初140号民事判决，解除了大连九洲申请的（2015）丹执字第00024-3号对原告涉案房屋金园大厦XXXX室的查封。2018年，在原告去房产局咨询相关信息时，得知被告常晓霞也将原告的房屋申请贵院查封了，所以按流程向贵院提出异议书，2019年4月17日，贵院作出（2019）辽0603执异33号裁定，驳回原告异议请求，因此原告提出本次民事诉讼。 基于以上事实陈述，原告认为贵院仅以原告另有用于居住的房屋为由驳回原告异议是不妥当的，因为原告与被告（牛顿房地产开发公司）签订了购房合同并支付了全款，因而形成了物权登记请求权，符合物权期待权保护条件，物权期待权从性质上讲仍属于债权的范畴，但该债权不同于一般的债权，原告既已按照合同履行完毕支付取得物权之对价等权利，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与被告一般债权发生冲突时，法律应优先保护原告的物权期待权，否则就不符合公平、公正原则。从排序性权利来说，原告与被告（牛顿房地产开发公司）的有效合同发生在前，被告（常晓霞）与被告（牛顿房地产开发公司）的纠纷发生在后，所以当三者发生冲突时，法律应按序确认原告优先权。至此，原告请人民法院解除于2019年4月17日做出的（2019）辽0603执异33号裁定，解除查封原告的坐落于振兴区安民镇银河大街×××室房屋。同时请人民法院依据《中华人民共和国城市管理法》第36条、第41条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，判令被告（牛顿房地产开发公司）与原告签订的《商品房预定协议》为合法有效合同。由于本案是由于（常晓霞）与被告（牛顿房地产开发公司）的纠纷造成，原告并无过错，所以本案发生的诉讼费用和公告费用由被告承担。为维护原告合法权利，特诉请人民法院判令解除（2015）兴执字第00950号执行案对丹东市振兴区安民镇银河大街×××室的查封；请求法院判令本案发生的诉讼费用和公告费用由被告承担。 被告常晓霞未做答辩。 被告牛顿房地产开发公司未做答辩。 经审理查明：2011年7月19日，原告与被告牛顿房地产开发公司签订了商品房预定协议，购买坐落于丹东市振兴区安民镇银河大街×××室房屋，于2011年7月19日付清了全部购房款貳拾万零陆仟玖佰陆拾元（Y206960）整。当时被告牛顿房地产开发公司开具了收款收据。该协议同时约定了商品房的销售方式、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容。2014年8月22日，被告牛顿房地产开发公司与案外人丹东优安爱思物业服务有限公司向原告发出金园大厦入户通知书，将案涉×××号房屋交付原告使用，原告据此装修使用涉案房屋至今。 另查，原告王恩生与案外人大连九洲建设集团有限公司、被告牛顿房地产开发公司案外人执行异议之诉纠纷一案，辽宁省丹东市中级人民法院于2017年7月26日作出（2016）辽06民初140号民事判决书，判决内容为一、不得执行丹东市中级人民法院（2015）丹执字第00024-3号民事载定所查封的坐落于丹东市振兴区安民镇银河大街×××室建筑面积62.15平方米的房屋；二、本院（2016）辽06执异35号执行裁定于本判决生效后自动失效；……该判决已发生法律效力。 又查，本院在执行申请执行人常晓霞申请执行牛顿房地产开发公司商品房买卖合同纠纷案【（2015）兴执字第00950号】中，于2015年10月26日作出（2015）兴执字第00802号执行裁定书，查封了被执行人牛顿房地产开发公司开发的坐落于丹东市振兴区安民镇银河大街×××室。原告王恩生提出异议，本院于2019年4月24日作出（2019）辽0603执异33号执行裁定书，以王恩生另有用于居住的房屋，故王恩生的异议理由不能成立为由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定驳回了王恩生异议请求。王恩生对该裁定不服，在法定期限内提起本案诉讼。 再查，目前涉案×××号房屋除上述查封外，尚有本院他案执行查封，原告相关异议诉讼正在进行中。 庭审中，经本院依法释明，原告最终明确其诉讼请求为请求判令解除（2015）兴执字第00802号执行裁定对丹东市振兴区安民镇银河大街×××室的查封。 本院所确认的上述事实，有商品房预定协议、收款收据、金园大厦入户通知书、辽宁省丹东市中级人民法院（2016）辽06民初140号民事判决书、本院（2019）辽0603执异33号执行裁定书及原告方当事人的陈述笔录等证据在案为凭，这些证据已经开庭对质和本院的审查，可以采信。 本院认为：在执行异议之诉中，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。原告与被告牛顿房地产开发公司签订的商品房预定协议，约定了当事人名称或姓名和住所、商品房的销售方式、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，应当认定为商品房买卖协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，且牛顿房地产开发公司已经取得商品房预售许可证，双方间存在真实的房屋买卖关系，应认定合法有效。依据原告提交商品房预定协议、收款收据以及银行凭条等证据，可证明原告与被告牛顿房地产开发公司存在真实的商品房买卖关系，且业已交付购房全款。买受人期待权是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的前提下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似于所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。赋予无过错不动产买受人期待权对抗出卖人债权或物权的效力，在执行程序上对不动产受让人进行优先保护，从而达到维护房屋买受人合法权利、交易安全及社会稳定的目的。原告王恩生请求中止执行位于丹东市振兴区安民镇银河大街×××室房屋的查封的理由成立，本院予以支持。被告常晓霞、被告牛顿房地产开发公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第一项、第三百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 不得执行本院（2015）兴执字第00802号执行裁定 所查封的坐落于丹东市振兴区安民镇银河大街×××室建筑面积62.15平方米的房屋； 本院（2019）辽0603执异33号执行裁定书于本判 决生效后自动失效。 案件受理费200元，由被告常晓霞承担，公告费800元，由被告丹东牛顿方式房地产开发有限公司承担（原告已预交，被告在判决生效后将此款给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 审 判 长 ：韩乐新 人民陪审员 ：高秀艳 人民陪审员 ：宋佳俪 二〇二〇年一月六日 书 记 员 ：曲彦霖