浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终7131号上诉人（原审被告、反诉原告）：温州市瓯海区三垟街道沙河村民委员会。住所地：温州市瓯海区三垟街道沙河村瑶河路8号。负责人：张志忠，系主任。上诉人（原审被告、反诉原告）：温州市三垟街道沙河村经济合作社。住所地：温州市瓯海区三垟街道沙河村瑶河路8号。负责人：陈晓宇，系社长。上列两上诉人委托诉讼代理人：林彬剑、何菲，浙江联英律师事务所律师。被上诉人（原诉原告、反诉被告）：温州置地开发有限公司。住所地：温州市经济技术开发区温州大道800号一楼102室。法定代表人：曹锦飞，系董事长。委托诉讼代理人：何曼丽，北京盈科（温州）律师事务所律师。上诉人温州市瓯海区三垟街道沙河村民委员会、温州市三垟街道沙河村经济合作社与被上诉人温州置地开发有限公司（以下简称置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初3929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。温州市瓯海区三垟街道沙河村民委员会、沙河村经济合作社上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审反诉请求。事实和理由：一审判决认定2018年11月8日解除合同通知书不发生法律效力，属适用法律错误。（1）租赁合同约定的租赁物交付期限届满前，出租人依法享有法定解除权。合同约定租赁物自综合楼竣工验收备案后交付使用，属附履行期限的合同。根据合同法第九十四条第二项规定，在履行期限届满前，一方当事人明确表示或者以自己的行为表示不履行合同的，应当予以解除。（2）本案合同解除符合情势变更原则。合同约定租金每平方米11元，第一年租金为832260元，且前三年租金不变，第四年起租金增幅不得超过3%，现综合楼附近同类型办公楼每平方米租金达40至45元，上涨了四倍以上，且合同约定的租赁期限长达12年之久，如果按照合同约定的租金单价继续履行，将造成利益明显失衡，并对村集体资产造成重大损失。（3）综合楼租金收入属于村集体土地被征用后赖以生存发展的重大基础，若合同继续履行将严重影响村集体稳定，破坏党群关系，不利于社会和谐。置地公司辩称：（1）本案租赁合同系出租人违约，故其无权依据合同法第九十四条第二项之规定主张解除，该条款属于合同相对方的解除权。（2）本案不构成情势变更之情形。有关合同租金单价是在2009年9月17日村委会决议后确定的，不属于不能预见之情形，不符合合同法司法解释（二）第六条之规定。（3）房屋租金涨跌属正常商业风险，并非合同订立时无法考虑的意外因素。2009年合同订立后，若租赁市场租金发生变化，应经村委会决议后，向承租人提出调整变更租金的约定，而非解除合同。并且，出租人在合同订立后长达十年内从未提出异议，直到2018年11月才通知解除合同。（4）不可归责于合同任何一方当事人是适用情势变更原则的前提。综合楼工期严重拖延，且出租人不配合施工单位办理竣工验收手续，造成了租赁物迟延交付，对此，出租人存在严重过错，由此导致的法律后果及风险应当由出租人承担。（5）情势变更应当发生在合同签订后，履行完毕之前，而本案租赁合同至今尚未履行，故不应适用情势变更原则。（6）综合楼属于办公楼，不属于商业性质，不应与商务写字楼比较。出租人提供的仅是广告发布价，并非实际价格。合同约定价格完全符合合同订立时以及当前租赁房屋市场行情，不存在显失公平。现村综合楼已办理预验收，符合交付使用条件，因出租人拖延阻碍，至今未进行消防验收，其应继续履行合同义务。置地公司向一审法院起诉请求：（1）确认《关于村综合楼借款及租赁的合同》合法有效；（2）办理涉案村综合楼竣工验收手续；（3）继续履行合同并将涉案村综合楼交由其承租。温州市瓯海区三垟街道沙河村民委员会、沙河村经济合作社在一审中提起反诉请求：确认《关于村综合楼借款及租赁的合同》于2018年11月8日解除。一审法院认定事实：对《关于村综合楼借款及租赁的合同》的合同内容，以及借款、还款的事实，双方均无争议，予以认定。另查明，涉案村综合楼于2011年开工，原工程施工合同约定的工期为2011年2月至2012年4月。后工程停工，村民委员会、经济合作社与建设单位重新约定工期为2014年8月7日至2015年7月6日。涉案综合楼已于2018年12月预验收，正式验收手续尚在办理过程中。置地公司为涉案建设工程的有关手续办理者及施工管理者。2018年11月8日，村民委员会向置地公司送达了解除合同通知书，内容为解除双方签订的《关于村综合楼借款及租赁合同》，未写明原因。关于签订该合同以及解除的决定均已经村民代表大会决议通过。村民委员会、经济合作社自认未足额借款的原因为无法承担高额利息。一审法院认为，置地公司与村民委员会、经济合作社签订的《关于村综合楼借款及租赁的合同》系双方真实意思表示，内容合法，且不违反相关法律、行政法规的规定，应属合法有效。关于置地公司未足额提供借款是否影响租赁合同履行。村民委员会自认未足额借款系因其无法承担借款合同约定的利息，故在借款合同中置地公司非违约方，且合同中并未约定借款合同为租赁合同的前提，故置地公司没有足额提供借款并不影响租赁合同的履行。关于租赁合同是否已解除。《关于村综合楼借款及租赁的合同》系双方真实意思表示，对双方均有约束力，解除需有法定或约定事由。村民委员会及经济合作社以租赁房屋价格明显上涨为由，依据情势变更原则要求解除本案租赁合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。一审法院认为，适用该条款中的情势变更原则，应同时具备当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成、不属于商业风险且继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的严格条件。首先，村民委员会及经济合作社提供的证据仅为周边不同性质的写字楼的市场价值，不足以证明价格上涨的准确幅度。其次，村民委员会在签订合同时，以及决定不再向置地公司借款时，均应考虑到房屋建设资金、建设周期等客观风险。再次，租金上涨属正常商业风险，并非无法预见且不可抗力造成的重大变化，村民委员会及经济合作社在合同签订后八年多的时间内均未提出变更合同内容，也应预见到市场可能发生的变化。现涉案租赁房屋至今未完成竣工验收，尚未投入使用，故其以市场价变动为由主张解除合同，缺乏事实和法律依据。因此，村民委员会、经济合作社于2018年11月8日向置地公司发送的解除合同通知书不发生合同解除的效力，故对其反诉请求不予支持。关于租赁房屋是否已具备交付条件及其他诉讼请求应否支持。根据合同约定，租赁期自本合同项下村综合楼竣工，经相关部门验收、备案后交付使用。现涉案房屋验收手续尚在办理过程中，不具备合同约定的交付条件，故置地公司主张交付租赁房屋的诉讼请求，不予支持。因双方均确认验收手续正在办理之中，而是否验收合格需要相关部门审核后评定，非村委会单独因素所能决定，故对置地公司要求办理涉案村综合楼竣工验收手续的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、置地公司与沙河村民委员会、沙河村经济合作社签订的《关于村综合楼借款及租赁的合同》合法有效；二、驳回置地公司其他诉讼请求；三、驳回沙河村民委员会、沙河村经济合作社的反诉请求。本诉受理费80元，减半收取40元，由置地公司负担；反诉受理费80元，减半收取40元，由沙河村民委员会、沙河村经济合作社负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，二审中，双方对《关于村综合楼借款及租赁的合同》有效均无异议，本院予以确认。该合同约定了借贷与房屋租赁两部分内容，因两者在内容上不存在任何关联与依附关系，而有关借贷合同条款均已履行完毕，双方已无争议，且二审中，双方均一致认为属房屋租赁发生纠纷，故本案案由应确定为房屋租赁合同纠纷。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定了情势变更原则的适用条件。一审中，村委会、经济合作社以合同约定租金明显过低、继续履行显失公平为由，应当适用情势变更原则确认诉争合同已经解除。首先，合同约定综合楼计划于2010年9月前启动，而实际开工为2011年，此后又停工复工，直至2018年12月才预验收；合同虽未约定明确的租赁物交付时间，而仅约定自综合楼竣工验收备案后交付，可认定为附期限的合同。现虽无证据证明置地公司已经履行催告义务，但在如此长的期间内出租人未完成租赁房屋建设以及竣工验收备案手续，并将租赁物交付使用，应当认定为超过了我国合同法规定的有关“合理期限”。因此，对于出租人而言，其行为应认定为构成合同义务诚实履行之违反。其次，合同法第九十四条第二项规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的，当事人可以解除合同。该条款规定的合同法定解除权，意指违约方在明示不履行合同义务，而赋予守约方解约的法定权利。如前述，本案合同履行严重迟延的主要原因及责任在于出租人，故村委会、经济合作社以其自身不履行合同义务为由请求解除合同，于法无据。第三，合同法第九十六条规定合同自通知到达对方时解除，其前提是通知解除合同的一方依法享有合同法第九十三条第二款、第九十四条规定的约定解除权或者法定解除权，否则，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未提出异议或提起诉讼，该通知也不发生合同解除的效果。并且，村委会、经济合作社发出的《解除合同通知》中，并未说明解除合同的任何理由。因此，其主张合同已于2018年11月8日解除的反诉请求，于法无据。一审判决不予支持，并无不当。最后，一审中，村委会提供了案涉租赁房屋临近地段房屋招租信息，以证明合同约定租金明显低于当前市场租金，继续履行显失公平。本院认为，村委会提供的网络招租信息仅为参考价，且招租信息中的楼宇性质与本案综合楼实际情况存在差异性。即便认定租金价格上涨了四倍，而客观上导致租金价格上涨的原因在于村委会、经济合作社迟延交付租赁物所致，此其一；其二，市场价格波动是任何市场经济行为必然面临的市场因素，该因素本身就是市场主体获取盈利或排除风险的双面刃，若动辄以市场价格波动显失公平为由解除合同，不利于交易稳定，也违背了交易之自然属性。因此，我国合同法以及相关司法解释、司法政策对情势变更均采取了谨慎适用的原则。其三，鉴于案涉综合楼尚未验收，不具备交付使用的条件，且至今仍无法确定合同可以履行的明确时间；期间，亦并不排除房屋租金市场价格下跌的可能性因素，因此，在诉争合同实际履行前依情势变更原则予以解除，亦无必要。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。上诉人沙河村民委员会、沙河村经济合作社的上诉请求与理由不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人温州市瓯海区三垟街道沙河村民委员会、沙河村经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年一月十七日法官助理姜岳良代书记员 徐彬妮