湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0703民初543号原告：湖北汉郑房地产开发有限公司。住所地：湖北省葛店开发区中心区。法定代表人：杨沐燎，系该公司首席代表。委托代理人：刘伟，湖北山河律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：**香，女，1974年4月18日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住鄂州市鄂城区，原告湖北汉郑房地产开发有限公司(以下简称“汉郑公司”)与被告**香商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年6月25日公开开庭进行审理。原告汉郑公司的诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼，被告**香经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年10月17日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：GHHY-845），双方约定：被告购买原告开发的位于葛店葛洪花园第5栋二单元503号房屋，总价款207860元；合同第六条约定被告应当于2010年10月17日支付购房款62860元，余款145000元办理银行按揭，由买受人申办，出卖人协办，于30日内办理完毕；合同第七条还约定买受人如未按本合同规定的时间付款……(2)逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告仅支付83860元，尚有127698元未支付（合同约定以产权登记面积为准，故被告实际欠款127698元），原告多次催促被告按照合同约定前去银行办理房屋按揭手续，但被告一直拒绝办理也未以其他方式支付余款，原告于2018年5月向被告发出《通知》，要求被告限期付清购房尾款和违约金，并告知被告未在约定时间内履行付款时购房合同自行解除，但被告收到通知后，仍未能如期付款，故导致原告至今未能收到被告的购房余款。原告认为，被告严重违约，根据法律规定及合同约定，原告具有法定及约定的解除权，其向被告发出解除合同通知的行为应认定为有效，被告还应支付违约金。原告为维护其合法权益，特具状起诉，请求判令：1、原被告于2010年10月17日签订的合同编号为GHHY-845《商品房买卖合同》已解除；2、被告支付原告违约金12769.8元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、原告、被告身份证复印件、第三人工行企业基本信息，证明原、被告及第三人身份及诉讼主体情况。证据二、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收报告、工程竣工验收备案证明书、湖北省商品房预售许可证书，证明原告对于涉案房产享有合法的土地使用权；涉案房产系具备交房条件，具备预售许可；原告不存在违约行为。证据三、商品房买卖合同、被告交款凭证，证明原被告存在合法有效的购房合同；购房合同约定被告以银行按揭方式付款；购房合同约定由被告承担按揭贷款的主要义务，原告仅有辅助义务；购房合同约定被告未按期支付全款，原告有权解除合同；被告支付部分款项，未按合同约定支付全款，构成根本违约，原告有权解除购房合同。证据四、解除合同通知书复印件和快递底单、通知、特快专递邮件改退批条、解除购房合同通知、湖北日报（2018年6月27日评论第7版）向被告发出解除合同通知，证明原告已通过快递和登报方式向被告发出解除合同通知。被告在法定期间内未向本院提交答辩意见及证据。经庭审举证及法庭调查，原告提供的证据客观真实，来源合法，本院依法予以采信。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：2010年10月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售，合同编号：GHHY-845）。合同约定：买受人（被告）购买出卖人（原告）开发的位于葛店葛洪花园第5栋二单元503号建筑面积95平方米的商品房；单价2188元/平方米，房屋总价款207860元；付款方式为2010年10月17日支付房款62860元，余款145000元办理银行按揭，由买受人申办，出卖人协助办理，于30日内办理完毕；出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交付经验收合格的商品房；买受人如未按本合同规定的时间付款……(2)逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告分别于2010年10月17日、2012年5月23日共支付购房款83860元，2018年5月30日，原告向被告邮寄一份《通知》，载明：买受人应当于2018年6月2日前支付购房余款，如逾期未支付，双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GHHY-845）将自行解除；如因买受人延期付款导致合同解除，买受人应当按合同约定以未付房屋余款127698元的10%支付违约金12769.8元；如因买受人延期付款导致合同解除，即日起前往出卖人公司领回买受人已支付的购房款（需扣除违约金）；自本函件邮寄投递到达买受人方住址之日发生效力，买受人拒收或其他原因导致买受人未能收到本函告的，不影响本函件的效力。后因电话空号无法联系收件人，该邮件退回。2018年6月27日，原告在《湖北日报》公告栏针对被告等购房户发出一份《解除购房合同通知》，载明：因双方签订《商品房买卖合同》后，买方拒绝办理银行按揭导致至今尚未付清购房尾款，原告已通过邮寄方式向买方寄送催款函，要求买方支付购房尾款，该催款函同时通知买方如在最后付款期限届满尚未付清尾款，《商品房买卖合同》自行解除，但买方至今拒不履行付款义务。现向买方再次发出通告：我司与买方解除《商品房买卖合同》，请买方近期来我方办理相关手续。另查明，2012年9月29日，原告取得葛店镇上街村葛洪花园二期5、7、8、12、17、18号楼《商品房预售许可证书》，2012年12月26日，原告取得葛店镇上街村葛洪花园三期《建设用地规划许可证》，2012年12月28日，原告取得葛洪花园三期4号-8号、15号、17号、18号楼《建筑工程施工许可证》，2014年1月22日，原告取得葛洪花园5号、15号楼《工程竣工验收备案证明书》。原告因被告未支付案涉商品房余款，而未交付房屋亦未办理产权转移登记手续，遂形成本案之诉。本案争议焦点：1、原告是否存在先期违约；2、原告的诉请是否符合合同约定和法律规定。1、关于原告是否存在先期违约。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式：2010年10月17日支付房款62860元，余款145000元办理银行按揭，由买受人申办，出卖人协助办理，于30日内办理完毕。因原告于2012年9月29日才取得葛店镇上街村葛洪花园二期5、7、8、12、17、18号楼《商品房预售许可证书》，致被告未能按合同约定的时间办理银行按揭，且原告于2014年1月22日才取得葛洪花园5号、15号楼《工程竣工验收备案证明书》，故原告违反了合同第八条“出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交付经验收合格的商品房”的约定，故原告存在先期违约。2、关于原告的诉请是否符合合同约定和法律规定。原告请求判令:原、被告于2010年10月17日签订的合同编号为GHHY-845的《商品房买卖合同》已解除；被告支付原告违约金12769.8元。原告诉前通过邮寄和公告的方式通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，诉讼中被告经本院合法传唤不到庭应诉，视为主动放弃相关诉讼权利，致使双方不能就涉案房屋余款支付及房屋交付等问题进行协商，无法实现合同目的，应自行承担对其不利的法律后果，双方签订的《商品房买卖合同》因被告怠于行使相应权利而自行解除。因原告存在先期违约，致被告未能按合同约定的时间办理银行按揭，故原告要求被告支付违约金12769.8元的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，其合理合法部分，本院予以支持。被告经本院合法传唤不到庭应诉，视为主动放弃其举证、质证、辩论等诉讼权利，将自行承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告湖北汉郑房地产开发有限公司与被告**香签订的合同编号为GHHY-845的《商品房买卖合同》。二、驳回原告湖北汉郑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费4610元，由被告**香负担4343元，由原告负担267元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审 判 长  熊 莉审 判 员  姚四明人民陪审员  张幼华二〇二〇年一月二十一日书 记 员  黄显婷