江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9784号上诉人（原审被告）:陈澜，男，汉族，1980年8月11日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张剑，北京市中闻律师事务所律师。上诉人：倪宏伟，男，汉族，1964年10月25日出生，住江苏省海门市。被上诉人（原审原告）：南京秦淮河建设开发有限公司，住所地在江苏省南京市鼓楼区石头城6号文化产业园06幢。法定代表人：黄越，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔志培，江苏三法律师事务所律师。上诉人陈澜、倪宏伟因与被上诉人南京秦淮河建设开发有限公司（以下简称秦淮河公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初12858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈澜上诉请求：撤销一审判决第一、二项，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：(一)涉案补充协议系无效合同；（二）一审错误认定陈澜系适格被告；（三）一审错误认定涉案补充协议于2018年11月27日解除；（四）一审未查清“上诉人实际于2017年9月底搬离涉案房屋，涉案房屋由被上诉人实际占有”；（五）一审错误认定上诉人应当支付租金、占有使用费、违约金；（六）一审未查明倪宏伟的过错。上诉人倪宏伟上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定租金、占有使用费、违约金过高。秦淮河公司辩称：（一）三方签订的补充协议是三方的真实意思，应予以履行；（二）陈澜和倪宏伟均应承担责任；（三）根据合同约定，占有使用费是日租金的两倍，而原审法院参照原合同的租金标准计算，不存在过高情形。秦淮河公司一审请求：1.判令解除《房屋租赁合同》及《石头城路97号C栋1001号房屋补充协议》；2.判令陈澜、倪宏伟腾空房屋迁让，将租赁房屋恢复原状返还；3.判令陈澜、倪宏伟共同支付房屋租金，计算至合同解除之日止，暂计算至2018年9月10日为355528.25元；4.判令陈澜、倪宏伟共同支付逾期付款违约金35643.32元，违约金每逾期一天，按万分之三计算；5.判令陈澜、倪宏伟支付房屋占有使用费，日租金两倍计算，从合同解除之日起计算至实际返还之日止；6.陈澜、倪宏伟承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：案涉房屋坐落于南京市鼓楼区，建筑面积约460平方米，所有权人系秦淮河公司。2016年4月22日，秦淮河公司（出租人，甲方）与鼎爵公司（承租人，乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方作为商业经营使用，租赁期限自2016年4月11日至2021年4月10日止；第一年租金为369380元/年，第二、三年租金均为387849元/年，第四、五年租金均为407242元/年；乙方逾期未交还租赁物的，每逾期一天，乙方应向甲方支付等同于平均日租金2倍的使用费；乙方逾期支付租金等费用的，每逾期一天按未付款项的万分之三支付违约金；乙方逾期支付租金等费用超过30天的，甲方有权解除合同，乙方还应支付相当于月租金2倍的金额作为违约金；乙方不得将租赁转租、转让；等等。该合同签订后，秦淮河公司将案涉房屋交付给了鼎爵公司使用。2017年2月28日，鼎爵公司（甲方）与新景艾恩公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租赁期间为2017年5月1日至2027年4月30日；装修免租期为2017年3月15日至2017年4月30日等。倪宏伟作为鼎爵公司法定代表人、陈澜作为新景艾恩公司的股东及委托代理人在合同落款处签名。2017年5月12日，鼎爵公司（甲方）与新景艾恩公司（乙方）另行签订了《房屋租赁合同补充协议书》，约定：甲、乙双方于2017年2月28日签订了房屋租赁合同，现补充协议如下：租赁房屋产权单位为秦淮河公司（或称房东），甲方原为承租方，按照甲、乙双方签订的房屋租赁合同，甲方将该房屋转租给乙方使用，自本协议签订之日起，甲方终止与秦淮河公司签订的房屋租赁合同；甲方建议甲方法定代表人倪宏伟携陈澜与秦淮河建开公司签订房屋租赁合同；乙方向甲方支付转让费总计200万元等。上述合同签订后，鼎爵公司于2017年4月15日将案涉房屋交付给新景艾恩公司。2017年5月17日，秦淮河公司（甲方）、鼎爵公司（乙方）与倪宏伟、陈澜（丙方）签订了一份《石头城路97号C栋1001号房屋补充协议》，约定因乙方更名，甲、乙、丙三方现就甲乙双方2016年4月签订的房屋租赁合同（以下简称原合同）订立补充协议如下：原合同中乙方的权利与义务转由丙方承继，倪宏伟与陈澜两人对原合同内容完全知晓，并保证按约履行，两人共同承担原合同规定的租金，如有欠缴房租或其他违反合同规定的行为，甲方有权要求丙方任意一人承担责任等等。该协议签订后，陈澜按约向秦淮河公司支付2017年4月11日至2017年10月10日的租金。2017年3月3日，秦淮河公司经鼎爵公司申请，向南京市鼓楼区宁海路街道提出《关于搭建临时建筑的申请》。2017年8月11日，南京水木秦淮街区管理办公室向倪宏伟、陈澜作出《停工通知》，要求二人立即停止案涉房屋所在院内的土建施工。2017年9月7日，新景艾恩公司以鼎爵公司为被告，起诉至一审法院，要求解除合同等，一审法院于2018年4月3日依法作出（2017）苏0106民初9274号民事判决，确认新景艾恩公司与鼎爵公司就南京市鼓楼区房屋于2017年2月28日签署的《房屋租赁合同》及2017年5月12日签署的《房屋租赁合同补充协议》无效。陈澜述称，其于2017年9月底已撤离案涉房屋，只留有零星装修工具在案涉房屋内。秦淮河公司于2019年4月10日自行将案涉房屋收回并围挡改造。一审法院认为：房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。秦淮河公司将案涉房屋出租给鼎爵公司，双方于2016年4月22日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，该合同成立并生效。根据法律规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人；2017年5月17日，秦淮河公司与两被告、鼎爵公司（乙方）签订的《石头城路97号C栋1001号房屋补充协议》即三方协商一致将鼎爵公司在2016年4月22日签订的《房屋租赁合同》中的权利义务概括转让给两被告，该补充协议亦成立生效，倪宏伟、陈澜应当履行《房屋租赁合同》中承租人的权利义务。关于合同的解除，法律规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；合同约定“乙方（承租方）逾期支付租金等费用超过30天的，甲方有权解除合同”，现倪宏伟、陈澜逾期支付租金已超过30天，解除条件成就，秦淮河公司可解除合同；另，秦淮河公司解除合同之诉请，一审法院于2018年11月27日将解除通知送达倪宏伟、陈澜，因此，双方之间的《房屋租赁合同》和《石头城路97号C栋1001号房屋补充协议》于2018年11月27日解除。关于租金和占有使用费，根据倪宏伟、陈澜自2017年10月11日起未支付租金，以及秦淮河公司于2019年4月10日自行收回案涉房屋的事实，参考合同约定的租金标准，一审法院支持租金及占有使用费合计581773.5元。关于迟延支付租金的违约金，秦淮河公司主张根据合同约定“每逾期一天按未付款项的万分之三”计算，以及超出租金标准一倍的房屋占有使用费，均系违约金，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；根据倪宏伟、陈澜的违约情况以及秦淮河公司的实际损失，一审法院酌定倪宏伟、陈澜应给付违约金合计60000元。关于秦淮河公司要求宏伟、陈澜将案涉房屋恢复原状后返还，一审法院认为，秦淮河公司于2019年4月10日自行收回房屋并进行改造，此诉请已实现，故一审法院不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审判决：一、秦淮河公司与倪宏伟、陈澜就坐落于南京市鼓楼区房屋的租赁合同关系解除；二、本判决生效后五日内，倪宏伟、被告陈澜给付秦淮河公司租金、占有使用费及违约金合计641773.5元；三、驳回秦淮河公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7168元，由倪宏伟、陈澜负担。本院二审期间，上诉人陈澜提交以下证据：1、2018年1月15日照片，证明2018年1月15日，被上诉人已完成对涉案房屋的围挡。2、2017年6月21日、2017年9月21日照片，证明上诉人于2017年9月就已搬离涉案房屋。3、南京日报、新闻报道，证明涉案房屋所在街区改造时间并非2019年4月10日。4、房屋租赁合同、合作运营协议，证明上诉人于2017年10月就已搬至别处经营。5、微信记录，证明上诉人已确认解除涉案合同事宜。6、被上诉人的房屋租赁合同，证明被上诉人提供的合同为格式合同，显失公平。7、房屋所有权证、附属物清单、出租公示，证明涉案房屋租赁合同系无效。8、政府信息公开告知书，证明涉案房屋未按规划建设，房屋租赁合同应为无效。秦淮河公司对以上证据的证明目的不予认可。倪宏伟表示其对上述证据的真实性无法确认。对于一审查明的事实，上诉人陈澜异议认为：（一）其不是本案一审适格被告；（二）涉案房屋租赁合同应为无效；（三）2017年9月底就已搬离涉案房屋。倪宏伟异议认为其并未实际参与涉案补充协议的履行。被上诉人秦淮河公司对一审查明的事实无异议，并陈述陈澜确曾主张解除补充协议，但秦淮河公司未同意，理由系秦淮河公司并无违约行为，且该协议系三方协议。本院认为：本案中，陈澜提交的证据并不能证明涉案房屋系未按照规划建设，且秦淮河公司一审中也提交了相应的产权登记，故本院对陈澜所称涉案补充协议应为无效的上诉理由不予采信。涉案补充协议系秦淮河公司、鼎爵公司与倪宏伟、陈澜签订，故倪宏伟、陈澜作为本案一审被告，并无不当。因陈澜未能举证证明其与秦淮河公司就涉案补充协议解除达成合意，亦未能举证证明其与秦淮河公司就涉案房屋进行了交接，陈澜、倪宏伟已构成违约，一审判决支付租金、占有使用费及违约金并无不当。关于租金、占有使用费及违约金的数额，考虑到双方合同约定，以及陈澜、倪宏伟的违约情形，本院二审予以维持。综上所述，上诉人陈澜、倪宏伟的上诉请求均不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7168元，由上诉人陈澜、倪宏伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 龚 震审 判 员 李任飞二〇二〇年一月十三日法官助理 李晓龙书 记 员 陈晓君