四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初4425号 原告：万雪，男，1992年2月2日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：唐梅，上海建纬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈敏，四川高维律师事务所律师。 被告：成都春熙坊品牌管理有限公司，住所地成都市锦江区春熙路南段21-23号。 法定代表人：王晓露，经理。 委托诉讼代理人：李忠汉，四川兴立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李忠剑，四川兴立律师事务所律师。 原告万雪与被告成都春熙坊品牌管理有限公司（简称春熙坊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告万雪及委托诉讼代理人唐梅、陈敏，被告春熙坊公司的委托诉讼代理人李忠剑到庭参加诉讼。庭审后，本院根据本案情况，给予当事人庭外和解期，但在和解期间内当事人无法达成一致的和解协议，本案现已审理终结。 原告万雪提出以下诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、请求判令被告向原告退还预付租金12978元（27500元／90天×42天，自店铺未经营之日2019年2月18日计算至2019年3月31日）、履约保证金10000元、进场费50000元,合计72978元；3、请求判令被告赔偿原告损失115730元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年12月25日签订《房屋租赁合同》，约定由被告将其位于成都市锦江区（春熙院子）房屋出租给原告经营使用。原告在签订合同当日，向被告支付了2019年1月1日至3月31日的租金27500元、履约保证金10000元以及进场费50000元。合同签订后，原告和朋友一起合伙经营“赞立烤八卦炉”，共同支付了加盟费55000元以及设备购置费、货物采购费及装修费等各项费用合计115730元。2019年2月17日，锦江区城市管理局执法人员首次告知原告承租的房屋属于违章建筑，要求原告不得在此经营店铺，后面多次要求原告搬离，不得继续经营。出于无奈，原告停止营业，与被告协商解决，但被告拒不给出合理处理方案，既不解决房屋违章问题，也不退还原告所缴纳费用，最后原告不得不搬离该铺面。被告隐瞒出租房屋系违章建筑的事实出租给原告使用，致使原告支付大额进场费、押金以及预付租金，并支付加盟费用、购买设备、货物。被告的行为给原告造成巨大的经济损失，故原告依据相关法律规定提起诉讼。 被告春熙坊公司辩称，原、被告之间于2018年12月25日签订的《房屋租赁合同》不存在合同无效的法定情形，被告经案涉房屋所有权人同意转租案涉房屋于原告，双方签订《房屋租赁合同》时，原告已经审查了被告有权出租案涉房屋的证明文件，签订合同是双方真实意思表示。春熙院子里的商家办理工商登记涉及的房屋产权证丘（地）号均为权0149242，不存在原告所称的每个商家的经营场地均办理了分户的小产权，原告认为案涉房屋系违章建筑的理由不成立；被告依据合同约定收取租金、履约保证金等不违反法律规定和双方约定，原告在经营过程中是否造成损失或损失的具体金额与被告无关，应当由原告自行承担经营风险。 本院经审理查明认定事实如下，2018年12月25日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于成都市锦江区（春熙院子），现在的现状出租给乙方，经营赞立烤八卦炉使用，出租房现状建筑面租积约6平方米，乙方明确知道该套内使用面积，对该房情况清楚，认可并自愿承租；本合同租赁期限为3年，自2018年12月25日起至2021年12月31日止。装修免租期为7天，（租金起算日为2019年01月01日）。签订合同当日乙方向甲方支付3个月租金27500元以及履约保证金10000元；第一年租金为110000元，第二年租金为115500元，第三年租金为121275元；以上租金为税后甲方净收租金，甲方在本租赁合同中发生的所有应缴税费已由乙方事先扣除，由乙方代甲方承担缴纳义务及责任；租金在合同期内按3个月支付一次（满3个月为季度）一次性支付，每期租金在起租之日起，提前30日支付。先付后用，依此类推；乙方应将本合同项下租金，以人民币形式支付到甲方指定的银行账户；乙方应于本合同签定之日向甲方缴纳本合同履约保证金10000元，合同期满后，乙方无任何违约行为或无拖欠水电等费用，五个工作日内，甲方将保证金全额无息退还给乙方；甲方对房屋场地享有所有权或合法使用权、甲方己向乙方出示场地相关出租的证明文件，甲方有权向乙方收取本合同约定的租金；乙方须自行办妥要工商、消防、天然气、油烟处理器、门前三包、税务等经营执照手续，并遵章守法经营。依约按时缴纳因使用该房屋而发生的租金、水电气费、垃圾处理费，物业管理费每个月按600元收取。乙方在经营期间发生的一切债权债务及其它法律责任均与甲方无关；在租赁期内，如乙方经营不善可转让该场地，但需提前2个月向甲方提出申请，非甲方书面同意，不得转让、转租，不能转租给该美食街同样的餐饮。在得到甲方书面同意情况下，在保持本合同的房租不变方可执行，并且乙方缴纳的履约保证金不退，归甲方所有，乙方转让商铺的转让费需明确的告知甲方，甲方要提取转让费的20％；由于甲方原因导致乙方房屋无法经营，甲方违反经营或单方面违约的，乙方有权提前解除合同，甲方需赔偿乙方损失及无息返还合同的保证金及剩余预缴租金给乙方；乙方承诺在租赁期内，乙方无故解除本合同的，乙方除向甲方付清已租赁期限租金（含免租期，免租期按首年租金标准计）外，乙方已付的保证金不予退还。同日，被告向原告出具收据确认收到原告支付的进场费50000元（收据上载明“本进场费为一次性费用，不予退还，不能将本费用当做其他费用使用”）、履约保证金10000元、房屋租金27500元（2019年1月1日至2019年3月31日）。 2018年12月20日，原告（乙方）与案外人成都赞立烤餐饮管理有限公司（甲方，法定代表人刘洪波）签订《加盟合同》，合同载明乙方地址位于成都市春熙院子，乙方经营范围为赞立烤八卦炉羊肉串；合同期限为3年，从2018年12月20日起至2021年12月20日；乙方应一次性向甲方支付加盟费50000元；乙方须在本合同签订之日起三日内支付5000元作为保证金以确保合同的正当履行。同日，原告通过案外人账户向刘洪波分两次分别支付50000元及5000元。原告经营过程中，购买设备及货物采购、装修铺面支付了一定费用。 2019年2月25日，原告到派出所报警，处警登记表载明“2019年2月25日16时许，接到万雪报案称其与春熙坊品牌有限公司发生租房纠纷，民警到达现场后，协调双方，双方未达成共识，万雪称其到人民法院起诉春熙坊品牌有限公司”。 2019年2月28日，原告委托四川高维律师事务所律师出具《律师函》，表示被告作为房屋出租方，向原告提供合法的租赁房屋系其法定义务，原告拒不出示房屋产权证书，且原告已被相关执法部门以建筑违章为由要求搬离，被告与原告签订的《房屋租货合同》系无效合同。被告明知出租房屋无法取得规划许可证，以欺瞒方式出租给原告，致使原告为经营店铺支出大额费用，现原告由于无法继续经营已遭受巨大损失。要求被告返还原告预交的房屋租金12528元、履约保证金10000元、进场费50000元；赔偿原告所受的损失包括加盟费、设备安装费、装修费、设备及货物采购费等费用合计115730元。 2019年6月5日，原告向成都市锦江区综合执法局出具投诉信，投诉案涉租赁场地系违章建筑，要求成都市锦江区综合执法局对案涉房屋的合法性做出书面认定。2019年7月2日，成都市锦江区综合执法局出具《情况说明》，表示案涉租赁场地是否属于违法建设的认定应由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门予以认定后，再由城市管理综合行政执法部门依法进行查处，成都市锦江区综合执法局未接到任何关于锦江区商业场街1号自编号108-25号房屋涉嫌违法建设的举报，已要求派驻春熙路街道城管执法中队及时进行调查处理，后续工作开展情况中队将及时与投诉人进行联系说明。 成都市锦江区房屋所有权人系成都锦江房地产（集团）有限公司，成都锦江房地产（集团）有限公司于2001年取得该房屋产权证（权0149242），该房屋设计用途为商业。成都锦江房地产（集团）有限公司商业场分公司（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于成都市锦江区的商业场共计房屋面积16921.06平方米、商业场和新集场房屋外立面及屋顶花园、原商业场小学内地面出租给乙方作商业经营使用；租赁期限为十八年，自2017年1月1日起至2034年12月31日。庭审中，被告表示案涉租赁场地位置位于原商业场小学院内地面。被告提交的成都市锦江区房屋规划图纸明确标注了小学区域。 锦江区李唐小吃店（注册日期2018年11月5日，经营场地位于成都市锦江区经营者李靖表示，其承租地点在原告承租场地的对面，原告承租场地是一个可移动的亭子，亭子被移动了三次，时间为2018年11月、2018年12月以及2019年1至2月过年的时候。锦江区此生此世奶茶店（注册日期2018年11月13日，经营场地位于成都市锦江区经营者杨波表示，原告租场地是一个可移动的亭子，有城管来检查的时候由春熙院子的管理者来移动该亭子，检查结束后再移回来，亭子被移动了三、四次左右，时间为2018年11月、2018年12月以及2018年过年初二、初三的时候。 上述事实，有以下证据及双方当事人的陈述在案为证：原告提交的《房屋租赁合同》、收据3张、接（报）处警登记表、律师函及邮寄回单、（赞立烤）加盟合同及手机银行转款凭证（5万元及5000元）、收款收据及装修合同照片、支付宝账单及微信账单截图、现场照片6张、聊天记录及手机账单截图、城管局出具的情况说明、投诉信，被告提交的房屋租赁合同、情况说明、房屋产权证、规划图、照片以及本院向案涉商业场街两名商铺经营者所作的询问笔录。 关于原告提交的协商内容录音及文字整理内容，被告不予认可，因对话人的身份无法核实，故本院不将其作为本案的证据使用。关于原告提交的春熙院子内其他商户的情况说明系证人证言，因情况说明出具人的身份及内容的真实性均无法核实，故本院对被告提交的书面证人证言不做认定。 本院认为，根据商业场街两名商铺经营者在询问笔录中的陈述，本院确认案涉租赁场地处的亭子被多次移动，影响原告正常经营。被告提交的成都市锦江区房屋规划图纸与房屋现状不一致，案涉租赁场地已对原建筑物进行改建，被告未提交证据证明案涉租赁场地现状符合规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告主张其与被告签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故原告要求退还剩余租金及履约保证金的诉讼请求本院予以支持。原告主张自2019年2月18日未再经营，被告未提供证据予以反驳，本院予以认可，故被告应退还原告2019年2月18日至2019年3月31日的租金为12768元（27500元/3月/28天×11天+27500元/3月）。被告应退还原告履约保证金为10000元。关于原告主张的进场费，本院考虑原告实际经营时间及合同约定租期，酌情认定被告退还原告进场费为47768元（50000元-50000元×（1月+17/28月）/36月）。 关于原告主张的损失。原告为在案涉租赁场地经营餐饮与案外人签订加盟合同，支付加盟费及保证金，但未提供证据证明在案涉租赁场地停止经营后加盟合同的后续处理情况，故本院不能确认该项损失的具体金额。关于原告主张的装修及购买设备损失，因其提交的转账账单收款人身份均无法核实，收款收据及装修合同均无原件，在没有其他证据相印证的情况下，不能确认系原告为经营店铺需要装修、购买设备而支付的必要合理费用。关于原告主张的购买货物的损失，原告购买货物系食品材料，食品材料是原告向顾客出售获取收入的快速消耗品，是必要经营支出，该项支出不属于原告损失。因原告未提供证据证明其损失，故该项诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下： 一、确认原告万雪与被告成都春熙坊品牌管理有限公司签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告成都春熙坊品牌管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告万雪退还租金12768元、履约保证金10000元、进场费47768元； 三、驳回原告万雪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6502元，由原告万雪负担2000元，被告成都春熙坊品牌管理有限公司负担4502元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  范 薇 人民陪审员  张秀英 人民陪审员  冉崇芬 二〇二〇年一月十五日 书 记 员  邹聪颖