湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2802民初5283号原告：刘洋洋，女，1988年5月22日出生，汉族，居民，户籍地重庆市南岸区，委托诉讼代理人（特别授权）：蒲春林，重庆龙都律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：彭先乐，重庆龙都律师事务所律师。被告：利川钜基业房地产开发有限公司，住所地湖北省利川市谋道镇南浦村三组，统一社会信用代码91422802063547249E。法定代表人：李光忠，该公司总经理，委托诉讼代理人（一般授权）：郭怀军，重庆和茂律师事务所律师。原告刘洋洋诉被告利川钜基业房地产开发有限公司（以下简称钜基业房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月5日第一次公开开庭进行了审理。审理中，被告申请对原告提交的《房屋买卖合同》、《收据》所加盖印章与被告的合同专用章、财务专用章是否一致进行司法鉴定，本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心对此进行鉴定，该鉴定机构作出鉴定意见后，本院于2019年12月20日第二次公开开庭进行了审理。二次开庭审理均由原告委托诉讼代理人蒲春林、彭先乐和被告委托诉讼代理人郭怀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘洋洋向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行2017年8月20日签订的房屋买卖合同，交付位于利川市××村××组银厂沟第10号楼1层2号建筑面积为85.625平方米的住宅一套给原告使用，并承担逾期交房的违约金至交房时止；2.本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，刘洋洋明确其诉讼请求中的违约金计算方法为：自2017年9月1日起以366000元为基数，每日按万分之一计算至交房时止。事实和理由：2017年8月20日，原、被告签订了房屋买卖合同，该合同第八条约定被告于2017年8月30日前将位于利川市××村××组银厂沟第10号楼1层2号建筑面积为85.625平方米的住宅一套交付给原告使用。原告按照合同约定于2017年8月31日一次性付清了购房款和装修款366000元，但被告至今未按约将原告所购房屋交付原告使用。根据合同第九条的约定，原告要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告支付已付房价款万分之一的违约金。原告为维护合法权益提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。钜基业房地产公司辩称，被告未与原告签订房屋买卖合同，未向原告出售诉争房屋，也未收取原告的购房款，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年8月10日，钜基业房地产公司（甲方）与案外人项建（乙方）签订《养身度假房联建协议（注：联建协议转购房合同）》，其中约定：乙方购买房屋坐落于湖北省利川市谋道镇泊景湾项目1区10栋1层2号房，初测建筑面积82.83平方米，房屋销售价格按照建筑面积单价为3700元/m2，总成交金额为306471元整，付款方式为合同签订时一次性付款，交房时间为2015年7月30日前。该合同落款处加盖了“利川钜基业房地产开发有限公司谋道泊景湾项目部”字样的印章。2014年8月14日，项建之女项江风以银行转账方式向钜基业房地产公司支付了306471元。2017年6月8日，钜基业房地产公司（甲方）与宜昌宅美房地产营销策划有限公司（乙方，以下简称宅美营销公司）签订《销售代理合同》，约定：甲方委托乙方为甲方开发的位于利川市××村××组银厂沟的“泊景湾A区一期房地产项目”的营销策划、广告策划和销售总代理，委托期限暂定自2017年6月8日起至2017年12月30日止，委托期内除乙方外的任何其他单位均不参与该项目的营销策划和销售事宜；甲方权利与职责包括确保该项目作为商品房开发的国有土地证及其他现有手续合法、没有其他权利人主张权利（除已卖、抵出的房屋外）、负责在现有场地设立售楼部等，乙方权利和职责包括全权负责售楼部的运作和管理工作、代甲方与客户签订《认购书》和《房屋买卖合同》《房屋装修合同》、所有合同及票据须盖有甲方有效印章、所有房款必须打入甲方指定的账户等。该合同落款处除加盖钜基业房地产公司和宅美营销公司印章外，还有钜基业房地产公司的法定代表人李光忠、宅美营销公司的项目负责人陆海空的签名。2017年7月25日，刘洋洋与宅美营销公司达成购房意向，并由其父刘贤弟通过银行转账方式向陆海空支付预付款20000元。2017年8月20日，钜基业房地产公司（出卖方、甲方）与刘洋洋（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》，其中约定：买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就泊景湾A区避暑房买卖达成约定，该项目位于利川市××村××组银厂沟，系利川市政府旅游房地产开发招商引资重点项目，项目占用范围内的土地使用权为出让方式取得并依法进行了土地使用权登记；买受人购买的房屋为垫资方分配休闲度假毛坯房，为第10号楼1层2号房，建筑面积约85.625平方米；计价方式为按建筑面积计算，单价为2600元/平方米，总金额222625元，付款方式为签约时一次性付总房款的100%；出卖人应当在2017年8月30日前将房屋交付买受人使用，但如遇不可抗力的原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除本合同约定遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将房屋交付乙方使用，乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方向乙方支付已付房价款万分之1的违约金。同时，刘洋洋（甲方）与利川市华赢乐家装饰工程有限公司（乙方，以下简称华赢装饰公司）签订了《个人委托设计安装装修合同》，约定甲方所购房屋委托乙方装修，设计装修价格采取一次性包干价1674.45元/平方米，装修总款143375元整。同日，刘贤弟通过POS机消费方式（POS机号：06232970，商户号：868690370130004，商户名：钜基业房地产开发有限公司）分四次支付了价款共计346000元。钜基业房地产公司、华赢装饰公司向刘洋洋出具收据各一份，分别载明收到刘洋洋“承购泊景湾A区10栋102室购房款”222625元、“承购泊景湾A区10栋102室装修款”143375元。此后，刘洋洋要求钜基业房地产公司交付涉案商品房遭拒，遂诉至本院。审理中，本院依钜基业房地产公司申请，对刘洋洋所持有的《房屋买卖合同》、《收据》中所加盖印章与钜基业房地产的合同专用章、财务专用章是否一致，委托西南政法大学司法鉴定中心进行司法鉴定。该鉴定机构于2019年5月19日作出西政司法鉴定中心〔2019〕鉴字第1010号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：⒈认定标称日期为“2017年08月20日”、出卖方为“利川钜基业房地产开发有限公司”、买受方为“刘洋洋”的《房屋买卖合同》原件尾页上的“利川钜基业房地产开发有限公司合同专用章”红色印文与送检同名样本印文不是同一枚印章盖印形成；⒉认定标称日期为“2017年08月31日”、编号为“7570147”、交款单位为“刘洋洋”的《收据》第三联原件上的“利川钜基业房地产开发有限公司财务专用章”红色印文与送检同名样本印文不是同一枚印章盖印形成。另，刘洋洋自认其已于2018年10月占有案涉商品房并居住使用至今，且向利川市凉源物业管理有限公司支付了物业服务费等相关费用。上述事实，有《养身度假房联建协议（注：联建协议转购房合同）》、钜基业房地产公司银行账户交易明细清单、《销售代理合同》、《房屋买卖合同》、《个人委托设计安装装修合同》、《客户付款回单》、《收据》、西政司法鉴定中心〔2019〕鉴字第1010号《司法鉴定意见书》、当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，根据原、被告的诉辩主张及提交的证据，本案的争议焦点为原、被告之间是否成立商品房销售合同关系，对此本院评判如下：被告为“泊景湾A区一期房地产项目”的开发商，其于2017年6月8日与宅美营销公司签订《销售代理合同》，委托宅美营销公司为该项目的营销策划、广告策划和销售总代理。宅美营销公司接受委托后，于2017年8月20日以被告名义与原告正式签订《房屋买卖合同》。原告之父刘贤弟通过银行转账方式向宅美营销公司的项目负责人陆海空支付20000元后，又以POS机刷卡消费方式向“钜基业房地产开发有限公司”分四次支付价款共计346000元，钜基业房地产公司、华赢装饰公司分别向刘洋洋出具收到“承购泊景湾A区10栋102室”购房款222625元、装修款143375元的收据各一份。虽然经鉴定，《房屋买卖合同》尾页上的“利川钜基业房地产开发有限公司合同专用章”、《收据》第三联原件上的“利川钜基业房地产开发有限公司财务专用章”红色印文与送检同名样本印文均不是同一枚印章盖印形成，但原告签订合同、支付价款均在涉案商品房的售楼部，有理由相信合同、收据上加盖的印章真实有效，作为买房人既没有义务也不具有相应能力对合同、收据上加盖的印章是否与被告的备案印章为同一枚印章作出鉴别。同时，被告与案外人项建签订《养身度假房联建协议（注：联建协议转购房合同）》且收取价款后，又将案涉房地产项目委托宅美营销公司进行销售，其应将此前已卖、抵出的房屋清单移交宅美营销公司，但被告在本案中没有提交该清单，也未提交宅美营销公司退场时尚未出售的房屋清单。据此，被告是案涉《房屋买卖合同》的当事人，原、被告之间成立商品房销售合同关系，被告应当按照合同约定履行义务。被告关于其与原告之间未签订房屋买卖合同的抗辩意见，本院不予采纳。被告拒绝将案涉商品房交付原告使用，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。诉讼中，原告自认已于2018年10月占有案涉房屋并居住使用至今，其请求判令被告履行《房屋买卖合同》交付涉案房屋给原告使用的诉求业已实现，再无判决履行的必要，该项诉讼请求本院不予支持。本案《房屋买卖合同》中约定“出卖人应当在2017年8月30日前，将房屋交付买受人使用”，并约定甲方逾期交房且乙方要求继续履行协议的，甲方自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。原告购买的涉案房屋系已经装修的现房，案涉《个人委托设计安装装修合同》及装修款收据中虽载明当事人系华赢装饰公司，但原告系通过商户名为“钜基业房地产开发有限公司”的POS机支付装修款，且装修款收据、购房款收据中的审核人、经办人相同，可认定该装修款实际由被告收取。原告主张被告自2017年9月1日起至交房时止，以366000元为基数，每日按万分之一计算逾期交房违约金的理由正当、于法有据，该诉讼请求本院予以支持。原告自认其已于2018年10月占有案涉房屋，则被告逾期交房违约金酌情计算至2018年9月30日，计14457元（366000元×万分之一/日×395日）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、被告利川钜基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘洋洋支付逾期交房违约金14457元；二、驳回原告刘洋洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6790元，由被告利川钜基业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄忠富人民陪审员  张守兴人民陪审员  周玉泉二〇二〇年一月二十日书 记 员  牟云谦