湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初4201号 原告：王鑫，男，汉族，1989年5月27日出生，户籍地湖南省株洲市芦淞区。 被告：湖南尚格物业发展有限公司，住所地湖南省株洲市天元区。 法定代表人：傅森勇，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘智慧，男，汉族，1981年11月19日出生，户籍地湖南省衡南县。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解、提起反诉或者上诉等。 原告王鑫与被告湖南尚格物业发展有限公司（以下简称尚格物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理，依法由审判员陈永红适用简易程序于2019年12月20日、2020年1月17日两次公开开庭进行了审理，实习法官助理罗思协助审理，书记员胡裕昕担任法庭记录。原告王鑫、被告尚格物业公司的委托诉讼代理人刘智慧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王鑫向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照物业管理协议标准和四级物业服务标准履行物业服务，增派人手采取补救措施管理小区乱停车问题，并要求被告向原告出具书面的限期整改书；2、判令被告返还多出部分物业费，五年共计4723.2元；3、判令被告承担因管理不到位，致使原告车辆碰撞，承担相应份额的赔偿责任，系2602元；4、判令被告按照四级物业服务标准给小区水景注水，恢复其观赏功能；5、判令被告立即拆除电梯等处的营业性广告，并将违反收入返还给全体业主；6、判令被告在全面履行合同之前，原告均按照现有物业费的60%缴纳；7、判令被告按照四级物业服务标准加强门岗管理，并向原告出具限期整改书；8、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系交房时即入驻的物业公司，对小区一直疏于管理，致使小区乱停车问题严重。根据《前期物业管理服务协议》第三条第六款“无车辆乱停现象，交通秩序良好”之规定及根据四级物业服务标准，被告应按合同约定和四级物业服务标准，承担管理小区车辆的义务，有专职人员24小时巡视和协助停车事宜确保小区无乱停车。小区乱停车问题给原告造成巨大困扰，原告多次就此问题与被告沟通，被告一直敷衍至今，造成现在乱停的风气愈演愈烈，物业不管不顾。乱停车不但影响居住体验和生活质量，而且违停堵住消防通道更加会威胁到原告的生命财产安全。基于物业的违约行为，请求法院判决被告履行合同义务，并向原告出具书面的限期整改书。被告一直未按《前期物业管理服务协议》履行合同，从未达到四级物业服务标准，却一直按全价收费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十一条关于违约责任及瑕疵履行的规定，应该减少原告缴纳的物业服务费，原告要求返还五年内每年40%的物业服务费，共计4723.2元。因被告违约不管理小区乱停车，原告进小区为避让乱停车辆导致车辆受损，原告车辆维修花费10,120元（保险公司已承担），车辆因为事故导致车损价值难以估计，原告愿意因为自己驾驶不当导致事故承担车损部分主要责任，请求法院判令被告承担其相应责任，要求其承担保险费用因此次事故上涨部分的50%，系2602元。小区内有一个小型水景，但自交房起就从未注过水，要求法院判令被告承担物业按照四级物业服务标准承担起运营维护小区公共设施的职能。被告在业主委员会尚未成立也未征得原告同意的情况下，私自处分属于全体业主所有的共用设施承接广告业务用于经营牟利，被告的侵权行为严重侵害原告利益，降低小区的整体品质。原告因被告瑕疵履行合同要求减少物业服务费，请求法院判令被告在完全履行物业协议和达到四级物业服务标准之前，判令原告承担现有标准60%物业费。综上所述，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告尚格物业公司辩称：1、答辩人与被答辩人签订的《尚格名城前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，未经合同双方当事人协商一致且无其他导致合同变更的事由，被答辩人无权请求变更合同相关内容，且答辩人不同意变更；2、答辩人是严格按照物业服务合同标准执行，被答辩人主张物业服务未达标准与客观事实不符；3、答辩人是在物价部门经过备案申请和登记后才实施的，物价部门定价是1.8元每月/平方，但答辩人实际是按1.6元每月/平方收费，并没有按照全价收取；4、原告造成车辆损失并非答辩人管理不当，答辩人已按物业管理服务协议约定提供物业服务，被答辩人主张无事实和法律依据；5、根据《公共性物业服务收费备案登记表（前期）》，均没有约定水景系统服务等级、收费标准，水景系统不是答辩人服务范围，被答辩人主张超出《尚格名城前期物业管理服务协议》约定的服务范围，无事实和法律依据；6、物业管理服务协议约定，广告牌的位置占用费，由管理处收取并纳入管理费，设为小区社区文化和公益活动的专项费用，答辩人没有违反服务协议约定且按约定履行义务，被答辩人的主张没有事实和法律依据；7、被答辩人主张按现有物业费的60%核减物业费、要求答辩人加强门岗管理并出具限期整改书，答辩人严格按照《尚格名城前期物业管理服务协议》约定提供物业服务，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”物业服务瑕疵属于违约范畴，物业公司应就此前履行情况承担违约责任，业主以物业质量问题诉请降低物业费标准，与上述规定的违约责任承担方式不符；8、诉讼费应当由原告承担。 本院经审理查明：尚格名城滨江花园小区的开发单位为案外人湖南尚格置业有限公司。2011年8月9日，案外人湖南尚格置业有限公司向被告尚格物业公司出具《中标通知书》，主要内容为：尚格名城滨江花园前期物业招标，被告尚格物业公司为尚格滨江花园项目的中标人；服务等级：四级；高层住宅：1.8元/月·㎡。后被告尚格物业公司入驻尚格名城滨江花园小区提供物业服务。原告王鑫系尚格名城滨江花园1栋1303号业主，于2013年10月入住该小区，交房时与被告签订了物业服务合同。房屋的建筑面积为124.04平方米，上述房屋的物业费收费标准为1.6元/月/平方米。原告自收房后至今均按约定向尚格物业公司缴纳了物业费。2019年3月9日，原告王鑫（乙方）与被告尚格物业公司（甲方）签订《尚格名城前期物业管理服务协议》，主要约定：甲方的权利与义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；根据本协议向乙方收取物业管理费用，并实现收费公示制度；环境卫生与绿化养护：对花、草、树木进行定期修剪、施肥、杀虫，保持绿化物生长良好；安全防范：协助公安部门维护区域公共秩序及车辆停泊、行驶；24小时值班，对车辆出入和大件物品搬运进行登记；交通秩序与车辆停放：无车辆乱停放现象，交通秩序良好，停车场地整洁、线标清晰；物业管理服务费用：乙方自入伙通知书载明的入住时间开始，办理入伙手续时缴纳一年物业服务费；每一交费年度末10日内，交纳下个年度物业服务费；高级住宅物业费为每月每平方米1.6元；广告牌设置与权益：小区广告牌设置，统一规划，外形美观，且无安全隐患或破损、广告牌的位置占用费，由管理处收取并纳入管理费，设为小区社区文化和公益活动的专项费用；违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目的的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。合同还对其他事项作了约定。现原告认为被告提供的物业服务不符合物业管理服务协议的约定，遂诉至本院，请求判如所请。 另查明，被告提交了证据证明其分别于2015年3月12日、7月12日、2016年5月29、2016年7月20日、2016年7月21日、2017年8月11日、2017年8月25日、2017年8月27日、2017年9月1日、2018年9月13日、2019年9月8日组织尚格名城小区业主开展各种文艺活动；根据被告提交的公共性物业服务收费备案登记表（前期），高层住宅综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化日常养护服务等级为四级，公共部位、排除系统、公共照明、消防系统、弱电系统服务等级为二级。 以上事实，有经过庭审质证的原告身份信息、被告营业执照、《尚格名城前期物业管理服务协议》、株洲市住城区宅物业服务分项目分等级基准价标准、增值税发票、照片、中标通知书、公共性物业服务收费备案登记表（前期）、服务价格备案表、社区活动照片以及原、被告的当庭陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为：本案案由系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：原告的诉讼请求有无相应的事实和法律依据？现综合分析如下： 一、关于原告主张的被告按协议标准履行物业服务和采取措施管理小区乱停车问题并要求被告出具限期整改书、要求被告给小区水景注水恢复观赏功能、拆除小区电梯的营业广告并将违法收入返还给业主、加强门岗管理并出具限期整改书。被告物业服务公司管理、服务行为指向的对象应是整个尚格名城滨江花园小区的公共管理、绿化、环卫等事项，并非为某一特定业主提供特定服务，物业服务的内容极为广泛，服务对象众多，各人、各户对物业服务的评价有着不同的标准，确因物业管理中产生服务质量问题，原告可以通过物业管理的行政主管部门对其监督管理或寻求相关合法途径向物业服务公司主张权利，且原告作为尚格名城滨江花园小区全体业主的一份子，就涉及小区公共部位小区停车、景观注水、电梯营业性广告收费、门岗管理及全体业主利益的问题，应联合小区业主或委员会通过合理合法的途径解决相关问题。关于小区水景系统，被告辩称，水景系统不是被告的服务范围。根据《公共性物业服务收费备案登记表（前期）》，对水景系统的服务等级、收费标准没有进行约定，故本院对被告该一辩称予以采信；关于小区电梯处的营业性广告，被告辩称其已按照该协议进行履行，根据案涉物业服务协议约定，广告牌的位置占用费由管理处收取设为小区社区文化和公益活动的专项费用。故对被告该辩称亦予采信。且原告未向本院提交充分证据证明其上述主张，故本院对原告要求被告按协议标准履行物业服务和采取措施管理小区乱停车问题并要求被告出具限期整改书、要求被告给小区水景注水恢复观赏功能、拆除小区电梯的营业广告并将违法收入返还给业主、加强门岗管理并出具限期整改书的诉讼请求不予支持。 二、关于原告主张的被告返还物业费4723.2元。根据案涉物业服务协议的约定，原告依约可以要求被告进行限期改正以及未改正造成原告损失的，可以要求被告就所遭受损失承担责任。庭审中，原告未提供充分证据证明被告提供的服务未达四级物业服务标准及被告存在违反物业服务协议，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，本院对该诉请不予支持。关于原告主张的按现有物业费的60%缴纳物业费。原告与被告签订的《尚格名城前期物业管理服务协议》，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按协议履行。原告认为被告提供物业服务不达标，存在瑕疵，但未提交充分的证据予以证实，故本院对该诉讼请求亦不予支持。 三、关于原告主张的被告承担车辆损失的部分责任。原告未举证证明造成其车辆碰撞及损失的具体原因，也未举证证明其车辆碰因撞造成损失系被告未尽到物业服务责任所致。故本院对原告要求被告对其车辆碰撞承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。 同时应当指出的是，和谐的物业关系和良好的居住环境需要物业服务管理公司和广大业主的共同努力,双方均应依照合同约定享有权利和履行义务。被告作为物业服务企业,应不断提高物业服务水平，加强物业服务的主动性，切实解决业主反映的问题，努力与业主建立起和谐的服务与被服务的关系。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告王鑫的全部诉讼请求。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告王鑫承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 陈 永 红 二〇二〇年一月十七日 法官助理 实习罗思 书 记 员 胡 裕 昕 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。