江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0402民初5129号原告：常州市晋陵投资集团有限公司，住所地常州市天宁区锦绣路2号。法定代表人：王伟明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王强、汪建波，江苏常联律师事务所律师。被告：王俊，男，1990年8月25日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：张振扬，江苏日月泰律师事务所律师。被告：汤李军，男，1978年7月5日生，汉族，住常州市武进区。被告：对月歌（常州）食品销售有限公司，住所地常州市钟楼区通江南路58号。法定代表人：汤李军。原告常州市晋陵投资集团有限公司（以下简称晋陵公司）与被告王俊、汤李军、对月歌（常州）食品销售有限公司（以下简称对月歌公司）排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告晋陵公司的委托诉讼代理人王强、汪建波、被告王俊的委托诉讼代理人张振扬到庭参加诉讼。被告汤李军、对月歌公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晋陵公司向本院提出如下诉讼请求：1、汤李军、对月歌公司停止占用桃园路12号并将房屋归还给原告。2、王俊赔偿原告从2018年10月1日至实际归还之日的损失104346元（暂算至2019年8月31日）；3、汤李军、对月歌公司共同赔偿原告从2019年6月25日至实际归还之日的损失18972元（暂算至2019年8月31日）。4、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告原将天宁区桃园路12号租给常州南港酒店管理有限公司（以下简称南港公司）使用，租期从2016年5月27日至2024年5月26日，后因南港公司拖欠租金，经天宁区人民法院审理，判令双方租赁合同于2017年12月11日起解除。2018年4月南港酒店非法将天宁区桃园路12号中约170平方米的房屋出租给王俊使用，租期4年。原告与南港公司合同终止后，原告书面通知王俊于2018年9月30日前搬离，归还所占用的天宁区桃园路12号房屋，但王俊一直拒不归还，并在2019年6月25日将上述房屋转让给汤李军，由汤李军名下公司对月歌公司占用使用至今。现原告依法向法院提起民事诉讼，请求依法判如所请。被告王俊辩称，王俊与南港公司签订的房屋租赁合同合法有效，王俊与南港公司签订租赁合同后，已经预交了水电费、物业管理费、保证金及租金，合计292000元，并投入大量资金进行装修，正常经营使用讼争房屋，原告与南港公司之间解除租赁合同是原告与南港公司之间的纠纷，不应影响王俊的正常经营，原告的诉求没有事实和相关法律依据。被告汤李军、对月歌公司未做答辩。本院经审查认定事实如下：2016年5月27日，晋陵公司（出租方、甲方）与南港公司（承租方、乙方）及常州产权交易所（鉴证方、丙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将坐落于常州市原桃园路12号的房屋出租给乙方使用，租赁期限为八年，自2016年5月27日起至2024年5月26日止，乙方享有180天的装修期，装修期间不计租，租金按合同出租面积计算，租赁前两年不变，第三年起每两年按第二年租金递增5％，第五年起每两年按第四年租金递增7％，第七年起每两年按第六年租金递增10％，具体为：第一年租金1177742元/年（装修期间不计租），第二年租金2355485元/年，第三年租金2473259元/年，第四年租金2473259元/年，第五年租金2646387元/年，第六年租金2646387元/年，第七年租金2911026元/年，第八年租金2911026元/年；租金按年缴付，先付后用，由乙方在每个承租年度开始前三十日内缴付至甲方指定账户；为保证乙方合理并善意地使用该房屋及配套设施，乙方在签订本合同时支付租赁保证金30万元给甲方，若本合同终止执行，则双方按照终止合同的相关约定处理租赁保证金；有下列情形之一的：甲方有权单方终止合同：1、乙方未按约定缴纳租金达到30天……；违约责任：3、租金、设施费、水电费等乙方应如期缴纳，否则每逾期一天，按应缴总费用额的每日千分之一加收违约金，逾期二十天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，保证金不予退还，乙方还应按年租金10％的标准承担违约责任……；乙方不得擅自转租、分租；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商或调解不成的，依法向天宁区人民法院起诉，合同另约定了其他事项。合同签订后，双方办理了房屋交接手续，南港公司付清第一年度租金后开始使用涉案房屋。租赁合同履行中，由于南港公司未按约支付租金，晋陵公司分别于2017年4月20日、5月23日、6月9日发出催款通知给南港公司，要求其尽快交纳2017年5月27日至2018年5月26日的全年租金2355485元。同年8月14日，南港公司的法定代表人程蔚树出具《承诺书》给晋陵公司，承诺于2017年8月30日前付60万元整，2017年11月25日前付清余款1155485元。嗣后，南港公司仅支付了租金60万元，剩余租金未付。2017年10月31日、12月11日，晋陵公司向南港公司发出《解除合同通知》及《解除合同及催款通知》，告知南港公司由于其未足额支付租金，已经构成根本违约，根据租赁合同的约定，即日起双方租赁合同宣告解除，租赁保证金不予退还，南港公司应于收到通知后七日内将房屋交还，否则将按租金二倍的标准支付占有期间的房屋使用费直至交还房屋为止，并要求南港公司缴纳拖欠的租金1755485元、迟延付款违约金421086.03元（截至2017年12月10日）、合同解除违约金235548.5元，并付清其他费用。2018年1月19日，晋陵公司诉至本院，请求判令：1、解除其与南港公司之间的房屋租赁合同关系，并归还原桃园路12号的房屋；2、南港公司支付至实际搬离之日的房屋租金1951775.42元，利息415685.77元（暂算至2018年2月26日），并支付违约金235548.5元；3、本案诉讼费用由南港公司承担。本院于2018年4月18日作出（2018）苏0402民初498号民事判决，判决：1、确认晋陵公司与南港公司签订的《房屋租赁合同书》已于2017年12月11日解除。2、南港公司于判决生效之日起三十日内将承租房屋返还给晋陵公司。3、南港公司于判决生效之日起十日内向晋陵公司支付租金1362904.17元，以及按照合同约定的租金标准计算自2018年2月27日起至实际搬离之日止的房屋使用费；并支付以欠付租金为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算自2017年4月27日起至实际付清之日止的违约金。4、驳回晋陵公司的其他诉讼请求。判决生效后，晋陵公司向法院申请执行，晋陵公司、南港公司于2018年7月一致确认南港公司已将其实际控制的部分房屋、场地等移交给晋陵公司，但部分与南港公司签订租赁合同的商户未搬离。2018年4月17日。南港公司（甲方、出租方）与王俊（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定：甲方同意将位于常州市天宁区“常州南港1957音乐美食集装营”项目之集装箱组合设施（面积约170平方米）出租给乙方使用（园区内编号12-58）；租期自2018年5月1日至2022年7月31日止，前2年租金为22万元，后两年租金为24.2万元；设施押金及合同保证金合计为5万元；乙方在租赁期内，不得擅自转租该设施，因乙方原因确需转让的，需在不违反甲方对该设施经营范围要求的前提下重新办理相关手续；合同另约定了其他事项。2018年4月16日，王俊向南港公司转账292000元，其中包括第一年租金22万元，设施押金及合同保证金5万元，预缴水电费2000元，预缴物业管理费2万元。2019年6月25日，王俊（转让方、甲方）与汤李军（受让方、乙方）签订南港店铺转让协议一份，约定：一、甲方同意将自己位于桃园路12号名为觅时的店铺转让给乙方使用，建筑面积为170平方米。店铺内现有所有设备，统统交由乙方，属于乙方资产。二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所有规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等、营业设备等全部归乙方。四、乙方在签订合同当天一次性向甲方支付转让费共计80000元。五、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生债务与甲方无关，由乙方自行负责。该协议签订后，王俊将该房屋交给汤李军，实际由对月歌公司使用，对月歌公司法定代表人为汤李军（持股比例为51%），另一股东为王毅（持股比例为49%）。2018年9月10日，晋陵公司委托江苏常联律师事务所向王俊发送律师函，要求其于2018年9月30日前自行搬离。现晋陵公司诉至本院，提出前列诉讼请求。审理中，晋陵公司明确，使用费损失自2018年10月1日起计算，按其与南港公司原租赁合同的租金标准除以出租总面积3639平方米再乘以170平方米，计算至2020年1月8日。审理中，对月歌公司股东王毅至本院陈述了相关情况。上述事实，有租赁合同、民事判决书、律师函、南港店铺转让协议及当事人的陈述等证据证实。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，晋陵公司系桃园路12号房产的所有权人，晋陵公司与南港公司的租赁合同已经法院生效判决确认解除，王俊与南港公司签订案涉房屋租赁协议及与汤李军签订店铺转让协议未经晋陵公司同意，王俊、汤李军、对月歌公司继续占用桃园路12号（房屋租赁合同中约定集装箱组合设施面积约170平方米，园区内编号12-58）缺乏事实和法律依据。故晋陵公司要求汤李军、对月歌公司停止占用并返还房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，晋陵公司与南港公司之间的租赁合同已经生效判决解除，晋陵公司书面通知王俊于2018年9月30日前搬离，此后王俊、汤李军、对月歌公司继续占有使用涉案房屋，应当支付相应的占有使用费。根据晋陵公司诉讼请求，参照晋陵公司与南港公司原租赁合同租金标准，结合商铺市场租赁价格、商铺面积等因素，本院酌情确认使用费按7500元/月计算，自2018年10月1日起计算至2020年1月8日止，其中2018年10月1日起至2019年6月25日期间使用费66250元应由王俊负担；2019年6月26日起至2020年1月8日期间使用费48185元应由汤李军、对月歌公司共同负担。被告汤李军、对月歌公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、汤李军、对月歌（常州）食品销售有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内自常州市桃园路12号（房屋租赁合同中约定的集装箱组合设施面积约170平方米，园区内编号12-58）迁出，并返还给常州市晋陵投资集团有限公司。二、王俊于本判决发生法律效力之日起十日内向常州市晋陵投资集团有限公司支付占有使用费66250元。三、汤李军、对月歌（常州）食品销售有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向常州市晋陵投资集团有限公司支付占有使用费48185元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费3195元，由常州市晋陵投资集团有限公司负担639元，由王俊负担1480元，由汤李军、对月歌（常州）食品销售有限公司负担1076元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  朱加林人民陪审员  朱明敏人民陪审员  朱符一二〇二〇年一月十七日书 记 员  翁新立