河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终115号上诉人（原审被告）：河南启元置业有限公司。住所地：南阳市宛城区独山大道中段璟都国际写字楼18楼。统一社会信用代码：9141130079190091IXU。法定代表人：施景凯，任执行董事职务。委托诉讼代理人：苏华、王虎森，河南华森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫艳，女，1963年6月11日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：赵荣春，河南宛杰律师事务所律师。上诉人河南启元置业有限公司因与被上诉人闫艳为商品房预售合同纠纷一案，不服社旗县人民法院（2019）豫1327民初2228号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南启元置业有限公司的委托诉讼代理人，被上诉人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南启元置业有限公司上诉请求：l、撤销一审判决第二项，改判上诉人返还购房款，不承担赔偿责任；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定事实不清，证据不足。被上诉人对自己主张的与上诉人之间存在40万借款关系以及利息约定、偿还数额、对账清算、本金转购房款等均未提交证据证明，上诉人也不能就不存在的事实提供证据予以佐证。一审法院在无任何证据证明的情况下，仅凭被上诉人单方陈述就认定案件重要事实错误；2、被上诉人的主张没有事实根据，其应当对自己的主张提供证据支持。上诉人与被上诉人之间虽然存在房屋预购合同关系，但是被上诉人并没有按照合同约定向上诉人支付购房款。因被上诉人没有如实、足额向上诉人支付购房款，上诉人没有向被上诉人交付房屋的义务，不应承担损害赔偿责任，被上诉人诉请1+1赔偿没有事实和法律依据；3、上诉人出售案涉房屋，是受被上诉人委托代理销售。其经济损失应为预购房价与售出房价的差额为宜。因被上诉人所购房屋存在涨价情况却不能进入二手房交易市场进行交易，便委托上诉人代理销售。该销售行为是被上诉人认可并知晓的，上诉人承担的只能是购房款返还责任而不是l+l损害赔偿责任。被上诉人受到的损失只能是所购房屋与售出房屋的溢价差额，一审判决上诉人赔偿损失339948元没有依据；4、一审没有查明被上诉人交纳房款的真实性和合法性，判决结果错误。一审法庭调查中，被上诉人称其所主张的商品房预购合同是由原借款本金转化而来，但被上诉人并没有向一审法院提供原借款合同、借据、借款交付凭证以及利息计算方法和双方结算凭证，因此不能有效证明自己交纳房款的真实性和合法性。一审开庭前上诉人向一审法院提交了最高人民法院指导案例72号，根据该案例的裁判要点，对转化为己付购房款的借款本金及利息数额人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为预付购房款。由于被上诉人没有向一审法院提交双方对账确认的债权债务数额，一审法院没有查明被上诉人主张的预付购房款是否真实、合法，被上诉人没有按照约定时间交付房屋不应视为违约，应驳回被上诉人的诉讼请求。闫艳答辩称，1、如果没有足额交付购房款，启元公司为何给开具购房款收据？且收据与购房合同上房屋面积、单价、总房款完全对应；2、手续转换时，借款合同、借款收据被启元公司收回，因为借贷关系不存在，启元公司签了购房合同、出具了购房款收据，闫艳没有理由不交付借款合同、借款收据。所以，闫艳现在拿不出借款手续，此手续在启元公司处；关于借款的相关事实包括利息多少等如果要查明，应由启元公司拿出当时的借款合同，这个举证责任不能由闫艳来承担，应由启元公司承担；3、上诉人称委托卖房根本不存在，没有委托卖房的手续；4、上诉人提交案例，该案例证实一是由民借贷合同转化为购房合同是合法的，二是案例中查明民间借贷存在超出法定利率的情形，但本案中不存在高息，如果启元公司认为存在高息，举证责任在启元公司。一审时，启元公司就提出上述毫无事实依据的抗辩理由，但一审法院根据双方的购房合同、收款收据、社旗县房管局出具的房屋卖给别人的证据，作出的处理并无不当，上诉人的上诉理由均不能成立，应驳回上诉，维持原判。闫艳向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的商品房买卖合同；2、河南启元置业有限公司返还闫艳已支付的购房款339948元及利息，并承担闫艳已付购房款一倍的赔偿责任；3、诉讼费用由河南启元置业有限公司承担。一审法院认定事实：2012年，河南启元置业有限公司向闫艳借款共计40万元，约定利息为月息1分5厘，但河南启元置业有限公司未偿还过利息及本金。2015年4月3日，经闫艳、河南启元置业有限公司对账清算后，河南启元置业有限公司将自己开发建设的商品房出售给闫艳，并出具了收到闫艳339948元购房款的收据，且于当日签订了商品房认购书一份，约定将南阳市社旗县南滨河路璟都国际项目中的第3幢1单元1703房（建筑面积122.59m2）售给闫艳。该认购书同时约定闫艳入住时间为2015年12月30日前。2019年1月2日河南启元置业有限公司未经闫艳知晓将上述房产以337123元的价格出售与他人，并在社旗县房管部门进行了备案（网签），双方之间形成纠纷。一审法院认为，行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律行政法规的强制性规定、不违背公序良俗的民事法律行为有效。本案闫艳、河南启元置业有限公司之间原系借款合同关系，后经对账清算，双方终止借款合同关系，将借款本金转为购房款，建立了商品房买卖合同关系。双方将借款关系转化为商品房买卖合同关系意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，双方之间成立的商品房预购合同合法有效。双方应依照该合同的约定履行。现河南启元置业有限公司未经闫艳知悉，将房屋另售他人，并在房屋管理部门进行了备案登记（网签），致使闫艳的商品房买卖目的不能实现。故闫艳要求解除与河南启元置业有限公司商品房买卖合同、返还购房款及支付利息、并要求河南启元置业有限公司承担已付购房款的一倍的赔偿责任，于法有据，予以支持。闫艳、河南启元置业有限公司未对违约利息进行约定，一审法院认为，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，自闫艳主张权利之日起，按年利率6%支付资金占用期间的利息。河南启元置业有限公司提出闫艳未实际支付房款的辩解意见无事实根据，不予采纳。经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第八条之规定，判决如下：一、解除闫艳与河南启元置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、河南启元置业有限公司于判决生效后十五日内归还闫艳购房款339948元及利息（自2019年7月1日起按年息6%支付利息至款项付清之日止），并赔偿闫艳损失339948元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，保全费3520元，合计9920元，由河南启元置业有限公司负担。本院二审期间，各方均未提交新的证据材料。本院查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，上诉人认可向被上诉人出具收据并签订售房合同的事实，上诉人称出具条据、但未收到款项的理由明显不能成立，因为，上诉人作为房产开发公司，其内部的财务制度应当是极为规范，且出具收据、签订售房合同的时间均在2015年4月，距闫艳起诉已过多年上诉人仍未主张房款，明显不符合一般常理；而被上诉人称因存在债权债务并经结算后签订房屋买卖合同、并将之前的借款合同交给上诉人的理由与上诉人出具购房收据、签订售房合同的情况相互吻合，且在二审中上诉人也愿意用其他房产来解决本案纠纷，综合以上客观情况，上诉人称未收到房款的理由不能成立；双方之间签订的房屋买卖合同合法、有效，被上诉人已经全额支付了购房款项，但上诉人却将合同中的房屋出售给他人、未将出售情况告知被上诉人，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第八条第二项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，被上诉人主张已付购房款一倍赔偿具有事实和法律依据；对于上诉人称出售房屋是受被上诉人委托，但在一、二审中均未提供相关证据证明双方之间存在委托关系，因此，该上诉请求不能成立；对于被上诉人提交的指导案例，其目的是为了防止出现高额利息转化为购房款的情形，从本案查明的事实来看并不存在高息借款的事实，而且上诉人也并未提供能够证明存在高息借款转化为购房款的证据。因此该请求也不能成立。综上所述，河南启元置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，由上诉人河南启元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 勇审判员  李晓伟二〇二〇年一月二十日法官助理周罡书记员温馨