重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终450号 上诉人（原审原告、案外人）：谭定文，男，1964年1月2日出生，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：任成羽，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：谭少进，女，1964年3月16日出生，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：丁飞，重庆翰墨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘歆琪，重庆翰墨律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：重庆弘时商贸有限公司，住所地重庆市九龙坡区歇台子科园四路30-4-5-3、4号，统一社会信用代码91500107660882213N。 法定代表人：张松柏，该公司执行董事兼总经理。 原审第三人（被执行人）：刘光明，男，1963年11月29日出生，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：吴宗湖，贵州崇遵律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：叶伟玲，女，1971年8月24日出生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：吴宗湖，贵州崇遵律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：重庆弘历投资集团有限公司,住所地重庆市忠县忠州镇州屏环路4号，统一社会信用代码915002336608752670。 法定代表人：刘光明，该公司执行董事兼总经理。 原审第三人（被执行人）：桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司,住所地贵州省遵义市桐梓县娄山关镇马鞍山，统一社会信用代码91520322560923671N。 法定代理人：刘光明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴宗湖，贵州崇遵律师事务所律师。 上诉人谭定文因与被上诉人谭少进、原审第三人重庆弘时商贸有限公司（以下简称弘时商贸公司）、刘光明、叶伟玲、重庆弘历投资集团有限公司（以下简称弘历投资公司）、桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司（以下简称广兴房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民初652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年6月18日进行了询问审理。谭定文及其委托诉讼代理人任成羽，谭少进及其委托诉讼代理人丁飞,刘光明、叶伟玲、广兴房地产公司的委托诉讼代理人吴宗湖，到庭参加诉讼。弘时商贸公司、弘历投资公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 谭定文上诉请求：1.撤销一审判决，并撤销重庆市第五中级人民法院（以下简称市五中法院）作出的（2015）渝五中法民执字第597号《限期迁出房屋通知书》《公告》；2.解除要求谭定文限期腾空重庆市忠县忠州镇人民路XX号附XX号（第XX层）1635.33平方米的房屋并迁出的强制执行措施；3.本案一、二审诉讼费用由谭少进承担。事实和理由：1.一审法院认定落款时间为2013年11月20日的《房屋租赁合同》的真实签订时间因无法通过司法鉴定进行确定，从而否定该合同的签订时间为2013年11月20日，但提交司法鉴定所需材料的举证责任不应由谭定文承担。2.一审法院未调取执行卷宗就认定拍卖公告未注明承租人和租赁关系的起止时间，明显错误。3.弘时商贸公司和刘光明在（2017）渝0233民初5517号案件中均认可落款时间为2013年11月20日的《房屋租赁合同》的真实性，（2018）渝0233民初528号《民事裁定书》对上述合同的真实性予以认定。4.谭定文租赁案涉房屋系用于家用电器贮存，并不需要水电，谭定文在一审庭审中申请出庭的证人已证实在2014年3月起就对案涉房屋进行改造并使用。 谭少进辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实与理由：1.谭定文未举示有效证据证明其在人民法院查封案涉房屋前已经合法占有使用案涉房屋，拍卖公告注明案涉房屋有租赁，但并不能直接得出案涉房屋在人民法院查封前就已经存在租赁的结论，并不能免除谭定文举证证明在查封前已经合法占有使用案涉房屋的责任。2.谭定文与弘时商贸公司签订的《房屋租赁合同》系以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间的房屋租赁合同，不能阻却移交案涉房屋。 刘光明、叶伟玲、广兴房地产公司均述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 弘时商贸公司、弘历投资公司均未提交书面答辩意见。 谭定文向一审法院起诉请求：1.撤销市五中法院（2018）渝05执异140号《执行裁定书》；2.撤销市五中法院（2015）渝五中法民执字第597号《限期迁出房屋通知书》《公告》；3.解除对案涉房屋要求限期腾空并迁出的强制执行措施；4.一审诉讼费用由谭少进承担。 一审法院认定事实：2014年1月10日，弘时商贸公司与谭少进签订《重庆市房地产抵押合同》，约定弘时商贸公司将案涉房屋作为抵押物向谭少进借款1500万元，双方在重庆市忠县国土房管局土地房屋登记中心办理了上述房屋的抵押登记。 谭少进与弘时商贸公司、刘光明、叶伟玲、弘历投资公司、广兴房地产公司民间借贷纠纷一案，市五中法院于2015年4月7日作出（2014）渝五中法民初字第01155号民事判决，判决弘时商贸公司偿还谭少进借款本金1500万元及利息，刘光明、叶伟玲、弘历投资公司对上述支付义务承担连带清偿责任，广兴房地产公司就谭少进在实现担保物权后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。判决生效后，谭少进向市五中法院申请强制执行。市五中法院于2015年7月9日作出（2015）渝五中法民执597号《执行裁定书》，查封、扣押、冻结被执行人弘时商贸公司、刘光明、叶伟玲价值1800万元的财产。同日，市五中法院向重庆市忠县土地房屋权属登记中心发出《协助执行通知书》，查封案涉房屋，查封期限3年。 2016年，重庆汇融拍卖有限公司受一审法院委托对上述房屋发出司法拍卖公告，该公告注明有租赁关系，但未注明承租人和租赁关系的起止时间。2016年6月30日，市五中法院作出（2015）渝五中法民执字第597号之二《执行裁定书》，裁定将弘时商贸公司所有的上述房屋作价5586320元交付谭少进抵偿部分债权，该房屋归谭少进所有，谭少进可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，解除以市五中法院名义对上述房屋的所有查封，同时注销该房屋上的抵押。 2016年7月14日，谭少进取得忠县忠州镇人民路XX号附XX号（第XX层）房屋建筑面积1635.33平方米的不动产权证书。 2017年11月8日，市五中法院发出公告：载明市五中法院在执行过程中依法对弘时商贸公司所有由谭少进享有抵押权的案涉房屋进行了司法拍卖，因无人竞买而流标，后谭少进向市五中法院申请以物抵债，市五中法院将该房屋裁定归抵押权人谭少进所有。谭少进请求一审法院将该房屋予以交付，为此市五中法院公告如下：限上述房屋的全部占有人在本公告张贴之日起15日内将上述房屋腾空并迁出该房屋。次日，市五中法院向谭定文发出《限期迁出房屋通知书》，限谭定文收到本通知书后15日内将案涉腾空并迁出该房屋。 另查明，弘时商贸公司（甲方）与谭定文（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将忠县人民路XX号弘海名都XXX、X号房22200平方米租给乙方，租期自2013年11月20日至2024年11月19日，共计10年，其中优惠12月房租。租金标准及支付方式：每年22200×13×12＝34.6万元，房屋保证金225万元，每月押金计息，每月2.5%，利息用作房租，多退少补。支付方式现金，每年11月20日前支付，房租每两年递增8%。将2013年2月8日借款50万元作为房屋租金保证金，在2014年5月20日前，甲方再向乙方借款175万元作为房屋租赁保证金，乙方将款项汇到甲方指定的叶伟玲农行账号为准，如乙方不按时付款，前面50万元押金甲方不退还，并且乙方自动搬出所租房屋。合同落款时间为2013年11月20日。 2013年2月8日，弘时商贸公司向谭定文出具了支付保证金50万元的收据。谭定文分别于2014年5月8日、2014年5月12日向叶伟玲账户打款25万元、1499997元，共计1749997元。2014年5月20日，弘时商贸公司向谭定文出具收据，载明收到保证金175万元。现谭定文占有使用上述案涉房屋。 再查明，2015年3月30日，重庆市明光房地产开发有限公司对案涉房屋立户用电，并于2018年3月26日销户，谭定文于2018年2月12日立户用电，2018年4月开始交纳电费。 庭审中，刘光明向一审法院陈述，本案所涉租赁合同系刘光明于2014年11月20日与谭定文签订的，合同落款时间是倒签的，签订租赁合同时，案涉房屋已抵押给了谭少进。谭定文对刘光明的说法不予认可，坚持认为案涉合同形成时间为2013年11月20日。经庭审释明，由谭定文提交比对样本，由谭少进对形成时间申请司法鉴定。谭少进遂向一审法院申请对落款时间为2013年11月20日《房屋租赁合同》中签字及盖章（含手印）形成时间是2013年11月还是2014年11月进行司法鉴定，因未提交鉴定比对样本，不具备鉴定条件。且经一审法院咨询西南政法大学司法鉴定中心，文字印章鉴定中的形成时间鉴定，超过三年的文件只能鉴定该文件是否超过三年，不能鉴定具体的形成时间。 一审法院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，人民法院应予支持。租赁权是指承租人依据租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有使用收益权。首先，本案《房屋租赁合同》形成的时间，本案中虽然从形式上看，谭定文与弘时商贸公司在2013年11月20日签订了10年租赁期的《房屋租赁合同》，但刘光明明确向法院陈述本案所涉的租赁合同的签订时间是2014年11月20日。庭审中，谭少进申请对《房屋租赁合同》上签名和印章及指纹的形成时间进行司法鉴定，因无比对样本，致使本案无法通过科学手段对《房屋租赁合同》真实的签订时间进行确定。其次，谭定文是否在一审法院查封前已占有使用该不动产。一审法院对案涉房屋的查封时间为2015年7月，从谭定文举示的案涉房屋水、电开户查询资料显示，案涉房屋的水表开户时间为2014年3月11日，电表开户的时间为2015年3月30日，即在一审法院查封案涉房屋之前，案涉房屋已能正常使用水、电，谭定文并未向法院举示其在2015年7月前缴纳水费、电费的相关证据；谭定文申请的证人虽均向法院陈述谭定文在2014年3月已开始对房屋进行改造并使用，因无其他相关证据予以佐证，一审法院对证人证言均不予采信；另谭定文向法院举示的拍卖公告等证据，仅证明拍卖时的现状，根据谭定文举示的相关证据，一审法院不能确认谭定文在法院查封前已占有使用该不动产。再次，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用、承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，故承租人缔约的目的是取得房屋使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，弘时商贸公司与谭定文签订的《房屋租赁合同》约定，“将2013年2月8日借款50万元作为房屋租赁保证金，在2014年5月20日前，甲方再向乙方借款175万元作为房屋租赁保证金……”。从该约定的内容看，双方是将借款作为房屋租赁保证金，以利息抵扣租金，即谭定文为了使自己的债权得到清偿，同意弘时商贸公司以让渡案涉房屋10年房屋使用权的方式抵偿债务。可见，弘时商贸公司与谭定文签订的《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，因本案所涉房屋已抵押给了谭少进并办理了抵押权登记，故本案中弘时商贸公司与谭定文之间因借款而形成的租赁权不能对抗谭少进所享有的担保物权。 综上，谭定文主张对案涉房屋享有排除执行的实体权利缺乏事实和法律依据，其要求保护其租赁权的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，一审法院判决：驳回谭定文的全部诉讼请求。案件受理费18570元，由谭定文负担。 本院对一审查明的事实予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，人民法院应予支持。”根据上述规定可知，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有租赁房屋的，应当举证证明已在人民查封之前签订合法有效的书面租赁合同以及实际占有使用租赁房屋。 此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条亦规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。上述规定系“买卖不破租赁”原则的例外规定，其核心意思是指合法设立在先的抵押权在实现时可以对抗设立在后的租赁权。 在本案中，弘时商贸公司、谭少进于2014年1月10日签订了《重庆市房地产抵押合同》，并就案涉房屋办理了抵押登记，市五中法院于2015年7月9日对案涉房屋进行了查封。谭定文作为案外人请求在租赁期内阻止向谭少进移交案涉房屋，应当举证证明其于案涉房屋抵押之前已与弘时商贸公司形成了合法有效的房屋租赁关系，并于人民法院查封案涉房屋之前已合法占有使用案涉房屋。谭定文在本案中举示的《房屋租赁合同》载明的签订时间虽为2013年11月20日，但弘时商贸公司的原法定代表人刘光明在一审庭审中明确陈述签订时间为2014年11月20日，该《房屋租赁合同》载明的签订时间为倒签。在此情况下，应当结合谭定文举示的实际占有使用案涉房屋的证据来综合认定《房屋租赁合同》的真实签订时间。谭定文虽然举示了调查笔录、销售单、案涉房屋用电客户信息查询及用电发票、案涉房屋用水客户信息查询及实际用水明细查询记录等证据，但销售单上并未载明任何与案涉房屋有关的信息，案涉房屋用电、用水所涉及的证据所反映出的时间均在2015年7月9日案涉房屋被人民法院查封之后，调查笔录系证人所作的书面陈述，并无其他证据予以佐证，因此，谭定文在本案中举示的证据不能佐证《房屋租赁合同》的真实签订时间为2013年11月20日，亦不能证明其在人民法院查封之前已经实际占有使用案涉房屋，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产”的规定。 综上所述，谭定文主张其对案涉房屋享有足以排除执行的权益缺乏事实依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18570元，由谭定文负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭振亚 审判员  姜圆圆 审判员  廖晓莹 二〇二〇年一月十七日 书记员  庞雪梅