湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初3065号原告：段天才，男，1968年1月22日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：罗世超，湖南锐鹏律师事务所律师。被告：郴州盛世房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路31号，统一社会信用代码：9143100055951415X8。法定代表人：张少军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：南新丹，湖南善道律师事务所律师。原告段天才与被告郴州盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）商品房销售合同纠纷一案，原告曾于2018年8月24日向本院提起诉讼，2018年12月10日本院作出（2018）湘1002民初3769号民事裁定书驳回了原告的起诉。原告不服，向郴州市中级人民法院提起上诉，2019年4月11日，郴州市中级人民法院作出（2019）湘10民终1569号民事裁定书撤销本院（2018）湘1002民初3769号民事裁定书，指令本院继续审理本案。本院于2019年6月11日重新受理后，依法适用普通程序，另行组织合议庭，公开开庭进行了审理。原告段天才及委托代理人罗世超，被告盛世公司张少军及委托诉讼代理人南新丹均到庭参加诉讼。本案在审理过程中，被告盛世公司书面申请追加凌检、凌伟祥为第三人参加诉讼，经合议庭评议，认为目前被告没有直接证据证明涉案购房款是民间借贷关系，并通过案外人凌检、凌伟祥归还了本息给原告，故对被告的申请不予准许。本案现已审理终结。原告段天才向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同（合同编号为00000000006）；2.请求判令被告返还原告已付购房款3000000元；3.请求判令被告按年利率4.5%的标准向原告支付自原告付款之日起至2018年8月3日的利息658875元（之后利息按前述标准另计，直至款项付清为止）；4.请求判令被告向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任3000000元。（以上第二、三、四项合计6658875元）；5.请求判令由被告承担本案受理费等一切诉讼费用。被告盛世公司辩称，原告和盛世公司签订的商品房买卖合同只是为借款作担保，双方之间并没有成立真实的商品房买卖关系。本案借款已经通过凌伟祥、凌检账户归还本息，且本案借款应当列入非法吸收公众存款案的案件范围，3000000元款项实际收到只有2000000元。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：一、原、被告于2013年10月10日签订了《郴州市商品房买卖（预售）合同》（编号00000000006），主要约定：①原告购买被告开发的位于郴州市门面，建筑面积319.8平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9380元，总金额为3000000元。但双方并未对具体的房号、房屋套内分摊面积进行约定，也无相应的房屋平面图附件。②同日，案外人李自强向被告盛世公司转账4000000元，其中2000000元为原告段天才的购房款。合同签订后，双方亦未按合同约定向郴州市房产管理局办理预告登记。二、2014年1月22日被告盛世公司办理了涉案房屋的预售许可证。2016年，涉案门面由盛世公司出售给了他人。三、本院（2016）湘1002刑初203号生效刑事判决书认定：2011年至2014年，被告盛世公司以借钱开发房地产为由，以月息2分至7分不等向社会公众高息借款，投入被告盛世公司的房产开发，经统计，被告单位盛世公司共向不特定社会公众胡爱龙等56人，及湖南富泽置业发展有限公司、郴州市郴流投资有限责任公司2家公司高息借款，造成资金链断裂。因此盛世公司因违反国家金融管理法规，未经中国人民银行批准，变相吸收公众存款数额巨大，构成了非法吸收公众存款罪，被判处刑罚。但该案受害人中并不包括段天才，也未包括其2000000元的购房款。四、2018年8月24日，段天才曾向本院起诉被告盛世公司，2018年12月10日本院作出的（2018）湘1002民初3769号民事裁定书，驳回了原告段天才的起诉。原告段天才不服提起上诉，2019年4月11日，郴州市中级人民法院作出（2019）湘10民终1569号生效民事裁定书，认为一审法院以本案所涉款项的事实发生在盛世公司非法吸收公众存款期间、段天才陈述的事实与上述发生法律效力的刑事判决认定盛世公司非法吸收公众存款罪的事实类似为由，推断段天才的诉讼主张与查明的事实及已经发生法律效力的刑事判决书确认的事实和处理结果不符，驳回段天才的起诉证据不足为由裁定：①撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初3769号民事裁定；②本案指令湖南省郴州市北湖区人民法院审理。判决的理由与结果本院认为，本案的争议焦点如下：一、关于本案的基础法律关系的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原、被告对本案基础法律关系有争议，原告主张诉争资金为商品房买卖的购房款，提交了《商品房买卖（预售）合同》、转账凭证佐证其主张。被告抗辩诉争资金为借款，双方签订的购房合同是借款提供的担保，并提交了《商品房买卖（预售）合同》、转账凭证、相关刑事判决书和民事裁定书佐证其主张，但上述合同仅能证明双方拟建立商品房买卖合同关系，转账凭证也仅可以证明原、被告双方与案外人凌检、凌伟祥之间存在诸多其他经济往来，但不足以证明诉争资金即为借款，也无法证明购房款合同是借款的担保方式，本院不予采信。原、被告在签订上述合同时，被告尚未取得商品房预售许可证，且合同中未约定明确的房号、房屋套内分摊面积等，也无相应的房屋平面图附件，在履约过程中亦未达成补充约定，故原、被告双方订立的《郴州市商品房买卖（预售）合同》应当是原、被告之间对于正式建立商品房买卖合同关系的意向书，是双方在平等自愿的基础上达成,系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属于商品房预约合同，故本院认为，本案应系房屋买卖合同纠纷项下的商品房预约合同纠纷，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议,一般以认购书、订购单、意向书等形式表现，内容包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房单价、总价款、定金条款等。二、关于案涉合同能否解除及被告盛世公司是否应当向原告承担已付购房款一倍即3000000元的赔偿责任的问题。原告段天才请求解除合同，因案涉房屋被告已出售给他人，导致合同的目的无法实现，故对于原告段天才要求解除《郴州市商品房买卖（预售）合同》，本院予以支持。本案中原告段天才主张已交付3000000元购房款，但其未能提交另1000000元付款证据，应承担举证不能的不利后果。被告盛世房地产公司应当将原告段天才实际已付的购房款2000000元予以返还。并支付资金占用期间利息433500元（以2000000元购房款为基数，按年利率4.5%的标准，从2013年10月10日算至2018年8月3日止）。因为该诉请没有超过法律规定的利率上限，本院予以支持。对于原告要求被告承担已付购房款一倍即3000000元的赔偿责任的诉请，在合同履约过程中，原告明知被告未办理商品房预售许可证，在被告涉嫌非法吸收公众存款罪，公司管理陷入混乱时，也未及时采取措施主张权利，应承担一定的责任。故对于原告要求被告承担3000000元的赔偿责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告段天才与被告郴州盛世房地产开发有限公司于2013年10月10日签订的《郴州市商品房买卖（预售）合同》(编号00000000006);二、被告郴州盛世房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告段天才已交的购房款2000000元；三、被告郴州盛世房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告段天才利息433500元（按年利率4.5%的标准自2013年10月10日暂计至2018年8月3日止，之后利息按年利率4.5%计算至款项付清之日止）；四、驳回原告段天才其他诉讼请求；如果被告郴州盛世房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58412元、案件保全费5000元，由原告段天才负担21347元，被告郴州盛世房地产开发有限公司负担42065元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  唐胜任人民陪审员  李登平人民陪审员  吉 红二〇二〇年一月三日法官助理文妙书记员邝欣妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷，不适用本规定第二条出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。当事人持有的借据、收据、欠条等债权凭证没有载明债权人，持有债权凭证的当事人提起民间借贷诉讼的，人民法院应予受理。被告对原告的债权人资格提出有事实依据的抗辩，人民法院经审理认为原告不具有债权人资格的，裁定驳回起诉。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《最高人民法院关于适用解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。