重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7208号上诉人（原审原告）：齐蕊，女，汉族，1988年11月10日出生，住辽宁省鞍山市。委托诉讼代理人：李相怡，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆新君安实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区袁家岗兴隆湾141号19-2号，统一社会信用代码91500107765920036N。法定代表人：张海涛,执行董事。委托诉讼代理人：杨俊，重庆润隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴永强，男，汉族，1989年4月5日生，住重庆市潼南县。被上诉人（原审被告）：冯才军，男，汉族，1990年1月14日生，住重庆市江津区。被上诉人（原审被告）：周天彬，男，汉族，1973年7月2日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：钟伟峰，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。上诉人齐蕊与被上诉人重庆新君安实业有限公司（以下简称“新君安公司”）、吴永强、冯才军、周天彬房屋买卖合同纠纷一案，上诉人齐蕊不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初17335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人齐蕊及其委托诉讼代理人李相怡，被上诉人新君安公司的委托诉讼代理人杨俊，被上诉人周天彬及其委托诉讼代理人钟伟峰，被上诉人吴永强，被上诉人冯才军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。齐蕊上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人周天彬委托冯才军签订涉案房屋买卖协议的行为构成表见代理，涉案房屋买卖协议应当有效，周天彬应当承担违约责任，一审法院认定事实错误。二、即使周天彬未授权，涉案买卖协议无效，被上诉人冯才军、吴永强应当退还上诉人向其支付的定金等费用，同时冯才军还应当承担缔约过失责任，一审法院适用法律错误。三、重庆新君安实业有限公司未收回加盖公司印章的空白合同，存在重大过错，应当承担赔偿责任。周天彬辩称，周天彬不应当承担责任。涉案房屋是周天彬卖给案外人谢相忠的，没有与本案上诉人（齐蕊）交易，周天彬与谢相忠共交易18套房屋，委托的房地产公司是重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司。其他当事人的行为对周天彬不构成表见代理，周天彬不应承担法律责任。上诉人未尽到合理的合同签订、履行尽责义务，不能向周天彬主张权利。冯才军辩称，冯才军和吴永强是谢相忠的员工，涉案房屋是谢相忠的。吴永强辩称，吴永强和冯才军是与周天彬签订的合同，与齐蕊签订的合同是吴永强和冯才军在进行办理，吴永强和冯才军是为谢相中签订合同的。新君安公司辩称，合同的来源新君安公司不清楚，冯才军、吴永强也不是新君安公司的员工，整个合同签订的行为与新君安公司无任何关系。齐蕊向一审法院起诉请求：1、解除齐蕊与周天彬、新君安公司签订的《房屋买卖协议》。2、新君安公司、吴永强、冯才军、周天彬返还齐蕊定金5万元，支付违约金8.96万元，贷款服务费28250元。事实和理由：2017年12月31日，齐蕊通过中原地产一名彭姓工作人员了解到位于重庆市南岸区的房屋欲对外出售，该工作人员向齐蕊介绍了新君安公司员工冯才军，冯才军向齐蕊声称自己拥有出售该房屋的权利并于同日与齐蕊签订了房屋买卖协议，同意以总价44.8万元的价格将涉案房屋出售给齐蕊，冯才军帮助齐蕊办理银行按揭贷款手续。协议签订后，齐蕊向冯才军支付了定金5万元，并多次通过微信、支付宝向冯才军、吴永强支付贷款服务费、垫资服务费、银行流水费等共计28250元，并积极配合办理按揭手续。但冯才军、吴永强、新君安公司始终未能协助齐蕊办理银行按揭贷款。2018年7月，齐蕊得知涉案房屋已另行出售给了第三人并办理了过户手续。冯才军、吴永强、新君安公司的行为已导致协议不能继续履行，构成根本违约。齐蕊有权解除合同并要求冯才军、吴永强、新君安公司支付违约金。一审法院认定事实：周天彬系重庆市南岸区房屋的产权人。2017年12月31日，卖方周天彬（甲方）与买方齐蕊（乙方）和居间方重庆君安民居房地产经纪有限公司（丙方）签订了《房屋买卖协议》，约定乙方购买甲方位于重庆市南岸区房屋，建筑面积38.31平方米，成交价448000元。付款方式为：在2017年12月31日乙方支付定金20000元。乙方按揭贷款申请获得银行审批通过后60个工作日内到房交所办理过户手续，乙方支付首付款128000元。乙方向银行申请按揭贷款300000元。违约责任的约定为：...2、甲乙双方委托他人签订本协议，受托人和委托人承担连带责任。...5、如因甲乙双方或一方违约，导致本协议不能履行或未履行，则违约方向守约方支付等额于1倍定金的违约金或房屋成交价20%作为违约金。补充条款约定：1、2018年1月30日前预付房款3万元。2、买方办理按揭贷款费用8000元，该费用在办理贷款时支付。该协议系冯才军以周天彬代理人身份和齐蕊签订，丙方签章处加盖有重庆君安民居房地产经纪有限公司合同专用章。齐蕊称签合同时冯才军未出示周天彬的书面委托手续，但出示了产权证。2018年2月2日，重庆嘉业兴房地产经纪有限公司向齐蕊出具收据，载明收到齐蕊购买涉案房屋定金5万元，经办人为周天彬。同日，白宗习（冯才军代）向齐蕊出具收条，载明收到齐蕊涉案房屋定金5万元，收款方式微信支付2万，支付宝支付3万元。齐蕊称不清楚重庆嘉业兴房地产经纪有限公司和白宗习身份，也不知晓收据上的周天彬签字是否为本人所签，上述收据和收条均是由冯才军送来的。2018年7月5日，吴永强向齐蕊出具收条，载明收到齐蕊按揭服务费、垫资费共计19000元。齐蕊另举示了支付宝和微信转账记录，并称其中2018年1月10日向“爷（冯才军）”的账户转账500元。2018年2月2日向“爷（冯才军）”的账户转账18000元，齐蕊称该费用中10000元为购房定金，8000元为贷款服务费。2018年6月29日向吴永强微信转账750元，备注：办流水。故上述按揭费用共计28250元。2018年6月29日，涉案房屋被另行出售并办理过户手续。另查明，重庆君安民居房地产经纪有限公司成立于2004年9月9日。2016年5月25日，重庆君安民居房地产经纪有限公司更名为重庆新君安实业有限公司。公司股东为张海涛（持股99%）、邓清碧（持股1%）。2016年6月23日，重庆市公安局九龙坡区分局向新君安公司出具《印章准刻证》。新君安公司称按程序新刻印章必须要将原印章回收。齐蕊称印章回收但加盖了原公司印章的空白合同并未回收。2017年8月1日，重庆市君安民居房地产经纪有限公司成立，现股东为张海涛（持股50%）、李益方（持股30%）、吴永强（持股20%），法定代表人吴永强。审理中，齐蕊认为《房屋买卖协议》的相对方为周天彬和新君安公司。新君安公司否认冯才军、吴永强系其公司员工。一审法院认为，《房屋买卖协议》系冯才军以周天彬代理人身份与齐蕊签订，但齐蕊亦认可签合同时冯才军未出示周天彬的书面委托手续。齐蕊举示的2018年2月2日的收据中虽有周天彬签字，但齐蕊亦认可该收据系冯才军送来，不知晓该签字是否为周天彬本人所签。综上，齐蕊举示的证据不足以证明冯才军有权代表周天彬签订房屋买卖协议，故齐蕊与周天彬之间并未建立房屋买卖合同关系。齐蕊要求解除合同的诉讼请求，不能成立。同理，齐蕊现基于该合同要求周天彬承担合同责任并要求冯才军承担连带责任的诉讼请求，亦不能成立。新君安公司已于2016年5月25日由“重庆君安民居房地产经纪有限公司”更名为“重庆新君安实业有限公司”，并重新刻章，而《房屋买卖协议》上仍加盖的是“重庆君安民居房地产经纪有限公司”的印章。齐蕊现并无证据证明冯才军、吴永强系新君安公司的员工，也无证据证明新君安公司更名后尚存继续使用原印章的行为，故本院对齐蕊要求新君安公司承担返还定金、支付违约金、返还按揭服务费的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：驳回齐蕊的诉讼请求。案件受理费4092元，由齐蕊负担（已缴纳）。二审中，周天彬提交房地产买卖及居间合同及重庆市南岸区物业买卖价格明细表、谢相忠身份证复印件、业主收据、房款付款情况说明、服务费确认书、提前还款解押通知、承诺函等证据。拟证明周天彬已将房屋卖给谢相忠，周天彬只是配合办理手续。二审期间查明的事实与一审期间查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是吴永强、冯才军、周天彬、新君安公司各方的责任承担问题。本院对焦点问题评析如下：从查明的事实看，冯才军以周天彬的名义与齐蕊签订了房屋买卖协议，冯才军的代理行为未经过周天彬的授权，且事后未得到周天彬的追认，其行为属无权代理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。冯才军在未得到周天彬授权及追认的情况下收取了齐蕊交纳的定金5万元，应承担返还责任。吴永强收取了齐蕊28250元的贷款服务费，亦无合同依据，应予返还。新君安公司已于2016年5月25日更名并重新刻章，“重庆君安民居房地产经纪有限公司”的印章已登记作废。而涉案房屋买卖协议上所加盖的仍是“重庆君安民居房地产经纪有限公司”的印章，故该盖章行为的后果不能归于新君安公司。且齐蕊并未提供证据证明冯才军、吴永强系新君安公司的员工，故新君安公司不应当承担返还齐蕊所交款项的责任。齐蕊上诉要求吴永强、冯才军、周天彬、新君安公司连带承担支付违约金8.96万元的上诉请求，无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，齐蕊的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初17335号民事判决书。二、冯才军于本判决生效之日起十日内返还齐蕊5万元。三、吴永强于本判决生效之日起十日内返还齐蕊28250元。四、驳回齐蕊的其他诉讼请求。一审案件受理费4092元，二审案件受理费4092元，由被上诉人冯才军、吴永强各承担4092元。本判决为终审判决。审判长  王伯文审判员  申 威审判员  刘恋砚二〇二〇年一月七日书记员  罗 晴