江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0724民初3501号原告:冯耀东,男，1967年12月19日生，汉族，居民，住灌南县。委托代理人:杨马兵，灌南县新安法律服务所法律工作者。被告:李海燕，女，1980年6月21日生，汉族，居民，住灌南县。委托代理人:卢庆尧，江苏尚扬律师事务所律师。被告:张小东，男，1985年11月6日生，汉族，居民，住灌南县。委托代理人：韩启荣，江苏海西律师事务所律师。被告:灌南县新安镇满意房产中介服务部，统一社会信用代码92320724MA1UTWPK4Y,住所地灌南县新安镇新兴北路50-1号。经营者杨红娟，女，1988年1月24日生，居民身份证号码320724198801241825，汉族，住灌南县新安镇新兴北路50-1号。原告冯耀东与被告李海燕、张小东、灌南县新安镇满意房产中介服务部（以下简称满意房产中介）定金合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，于2019年8月21日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯耀东及其委托代理人杨马兵、被告李海燕及其委托代理人卢庆尧、被告张小东及其委托代理人韩启荣、被告满意房产中介到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯耀东及其委托代理人杨马兵、被告张小东的委托代理人韩启荣、被告李海燕的委托代理人卢庆尧、被告满意房产中介到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、解除定金合同，判令被告满意房产中介立即退还房屋买卖居间报酬费3000元，判令三被告连带返还购房定金35万元及占用期间的利息（按照年利率6%计算至实际返还之日止），连带承担违约金10万元。2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年2月26日，被告李海燕与被告张小东签订一份房地产转让合同，合同约定被告张小东将其位于灌南县凤凰城Ａ区万元净价出卖给被告李海燕，双方均履行完毕。在2018年6月22日，原告通过被告满意房产中介介绍，被告李海燕、张小东以共同名义又将其房屋以总价67万元净价转让给原告，其四方签订一份房屋定金合同，合同约定由原告缴纳定金35万元，剩余款项经口头约定待过户后一次性付清。原告于2018年6月23日、24日分别向被告李海燕账户转账合计35万元。在2019年5月份，因该房屋允许办理产权条件时，原告要求办理过户手续时，才知晓该房屋已被法院保全，致该房屋无法办理过户手续，且被告构成违约，其违约金参照合同约定承担10万元标准数额计算。为此，原告多次找三被告讨要说法，均协商未果。综上，被告李海燕收取房屋定金时，其房屋已被保全，在保全时房屋是不允许转让他人，作为被告李海燕、张小东明知房屋被保全，并共同签订房屋买卖定金合同，显然存在欺诈事实，并违背诚实信用原则。被告满意房产中介作为居间人身份，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害了原告的合法权益。故请求法院支持原告诉求。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告从2018年6月24日起按照年利率6%计算承担35万元定金的利息。被告李海燕辩称，原告与被告李海燕、张小东之间交易过程属实，但并非被告李海燕刻意隐瞒房屋被保全的状态。涉案房屋已经移交原告使用，且根据合同约定，被告李海燕并不存在违约，原告提出解除定金合同的条件尚未成就，现涉案房屋已经解除保全措施。原告其各项诉求不能成立，应当驳回。被告张小东辩称，本被告没有收取过原告购房定金，原告要求本被告退还购房定金35万元没有事实根据。原告和被告的购房定金合同正在履行中，被告无违约行为。该合同不具备解除条件，故无权要求退还购房定金。被告无欺诈行为，原告知道买卖的房屋当时是被保全的，暂时不具备房屋过户条件，故在合同中各方明确待符合过户条件时办理过户手续，被告仍然同意在达到过户条件的时候配合办理手续，同时当时约定的67万元也是基于暂时不能过户而确定的价格，该价格低于市场价。本被告不是该房屋定金合同的实际出售人，实际出售人是被告李海燕，本被告仅是作为原房屋的权利人，应原告和被告李海燕的要求，在该合同上签字的，因此本被告不应当承担该合同的任何实体权利义务。被告李海燕已经将该房屋交付原告使用，被告李海燕履行了义务，同样没有违约行为。原告要求支付违约金10万元的依据不足，不应当支持。现涉案房屋已解除保全，随时可以办理办证过户。综上，请求驳回原告诉求。被告满意房产中介辩称，原告刚开始是在别的中介看过房屋了，然后到我们这里的，合同最后是在我这里签的。请依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。无异议的证据和事实，本院认定如下：2016年2月4日，被告张小东与连云港金大地置业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于灌南县淮河路北侧凤凰城Ａ区，房屋价款568463元。2016年2月26日，被告李海燕与被告张小东签订一份房地产转让合同，约定被告张小东涉案房屋以50万元净价出卖给被告李海燕。2018年6月22日，原告通过被告满意房产中介介绍，与被告张小东、李海燕签订一份房屋定金合同，被告满意房产中介作为中介见证人在合同签字盖章，被告李海燕、张小东将房屋以总价67万元净价转让给原告，合同约定由原告缴纳定金35万元，剩余款项经口头约定待过户后一次性付清。原告于2018年6月23日、24日分别向被告李海燕账户转账合计35万元，原告取得该房屋的钥匙。2017年6月23日涉案房屋被孙志芹申请保全。双方争议焦点：1、被告是否违约。房屋定金合同约定，自原告（乙方）交付定金日起，直到张小东（甲方）将房屋过完户到原告名下为止。张小东及李海燕（房屋代理人）不得将该房屋再转让予其他人，如转让予其他人将视为违约，张小东及代理人李海燕，将在（转让三日内）退还定金35万元，赔偿原告违约金10万元。涉案房屋在2017年6月23日被本院依法查封，并不是张小东、李海燕将涉案房屋再转让他人，张小东、李海燕并未违约。2、原告与被告在签订合同时是否知晓涉案房屋被查封。2018年6月22日被告张小东、李海燕与原告签订房屋定金合同，涉案房屋在2017年6月23日被本院依法查封，张小东没有将房屋被查封的情况告知原告、李海燕和满意房产中介，所以原告、李海燕和满意房产中介并不知晓房屋被本院查封。本院认为，原告与被告张小东、李海燕订立的房屋定金合同合法有效。因房屋被本院查封，导致原告无法办理产权过户登记，无法实现其合法权益，原告要求解除合同、返还定金的诉求，予以支持。涉案房屋系被告张小东转让给被告李海燕，李海燕是房屋的所有人，原告的定金也是李海燕收取，故被告李海燕返还原告定金35万元。房屋被查封无法办证过户，导致原告请求解除合同，被告李海燕、张小东均有责任，对35万元定金占用期间的利息，由李海燕、张小东共同承担，按照年利率6%计算。被告满意房产中介对房屋被查封情况没有了解清楚，导致房屋定金合同签订，现解除定金合同，其收取的中介费用予以退还。根据定金合同约定，张小东、李海燕并未将涉案房屋再转让他人，所以张小东、李海燕并未违约，不承担违约责任。被告张小东、李海燕辩称房屋已经解除查封，未提供证据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五)项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第四百二十五条的规定，判决如下：一、解除原告冯耀东与被告李海燕、张小东签订的房屋定金合同；二、被告李海燕返还原告冯耀东定金35万元及利息（从2018年6月24日起按照年利率6%计算至定金付清之日止），被告张小东与李海燕共同承担定金占用期间的利息；三、被告灌南县新安镇满意房产中介服务部返还原告冯耀东中介费用3000元；四、驳回原告冯耀东的其他诉讼请求。案件受理费8095元（原告已交纳），由原告冯耀东负担1787元，被告李海燕负担6308元，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉费8095元，连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  陈 威人民陪审员  毛桂华人民陪审员  刘亚丽二〇二〇年一月六日书 记 员  朱 姝法律条文及上诉须知附录法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用＜诉讼费用交纳办法＞的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。