浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3268号上诉人（原审被告）：浙江美林房地产开发有限公司，住所地：海盐县武原街道盐北路88号美林·金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码：9133040077572037X9。法定代表人：林尔良，董事长。委托诉讼代理人：张峻，海盐县海圣法律服务所基层法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：王渝岺，女，1957年12月28日出生，汉族，住海盐县。委托诉讼代理人：马惠，浙江泰嘉律师事务所律师。原审第三人：嘉兴美林大酒店投资管理有限公司，住所地：海盐县西塘桥街道西场路路西（海盐县海塘玩具厂内502室）。统一社会信用代码：91330400672595991X。法定代表人：林尔良，执行董事。委托诉讼代理人：张峻，海盐县海圣法律服务所基层法律服务工作者。上诉人浙江美林房地产开发有限公司（以下简称美林房地产公司）因与被上诉人王渝岺、原审第三人嘉兴美林大酒店投资管理有限公司（以下简称美林投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初3224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。美林房地产公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。上诉理由：认购书明确约定首付款294488元须于2010年4月22日前付清，而王渝岺实际支付时间为2010年4月23日，所以违约的是王渝岺而非美林房地产公司，王渝岺无权解除合同。退而言之，假设王渝岺有权解除合同，按《商品房买卖合同》第十条出卖方逾期交房违约责任约定，“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起超60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款1%向买受人支付违约金。”王渝岺解除合同的通知时间为2018年10月23日，那么美林房地产公司承担的违约金应从2018年12月22日起算，且无须承担王渝岺的利息损失。王渝岺辩称，一审认定事实和适用法律均正确，请求驳回美林房地产公司的上诉。美林投资公司述称，同意美林房地产公司的上诉请求和理由。王渝岺向一审法院起诉请求：1.解除王渝岺与美林房地产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.美林房地产公司返还王渝岺已付购房款415046元及利息损失（以本金50000元为基数，自2010年4月10日按照年利率6%计算至款项付清之日止；以本金294488元为基数，自2010年4月23日按照年利率6%计算至款项付清之日止）；3.美林房地产公司赔偿王渝岺损失4150.46元。一审法院认定事实：2010年4月18日，王渝岺与美林房地产公司签订《美林·金色港湾认购书》一份，约定：王渝岺向美林房地产公司购买美林·金色港湾一期公寓式酒店1913号房；付款方式：定金50000元须于签署本认购书时付清，首付款294488元须于2010年4月22日前付清，三年17%返70558元，实付344488元；认购书还约定了其他事项。同年4月23日，王渝岺（买受人）与美林房地产公司（出卖人）经协商一致，签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买由出卖人开发建设的美林·金色港湾一期公寓式酒店1913号房，建筑面积61.41平方米（套内建筑面积45.29平方米，应分摊的共有建筑面积16.12平方米），该商品房总价款为415046元，由买受人在2010年4月22日前一次性支付房款415046元。出卖人应当于2011年7月1日前将符合条件的商品房交付给买受人。除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他内容。同日，王渝岺（甲方）与第三人（乙方）签订了《嘉兴美林大酒店投资管理有限公司美林金色港湾公寓式酒店套房委托经营合同》一份，约定：本合同约定该房委托经营期限为八年，自2011年10月1日至2019年9月30日止。本合同经营期限内前三年（自2011年10月1日起至2014年9月30日止），甲方的经营回报收益按甲方与美林房地产公司所签订的《商品房买卖合同》总房价款的17%（三年总计，含税）标准确定，乙方于甲方付清全部房款之日起15日内一次性支付给甲方。若甲方与美林房地产公司于2010年4月23日签订的《商品房买卖合同》提前解除的，则本合同自动解除。本合同提前解除的，按实际委托经营期限计算，多退少补，违约金和赔偿金仍按本合同约定处理。王渝岺于2010年4月19日、4月23日分别支付美林房地产公司购房款50000元、294488元，合计支付购房款344488元。在庭审中，王渝岺陈述剩余购房款70558元，依签订的委托经营合同之约定以第一期（三年）经营回报收益做抵销。另，美林房地产公司至今尚未向王渝岺交付该商品房。2018年10月23日，经王渝岺申请，一审法院委托嘉兴中明资产评估有限公司对案涉房屋进行估价鉴定，案涉房屋在估价时点2018年10月23日的公开市场价值为491500元。为此，王渝岺支出评估费1720元。另查明，一审法院于2018年10月23日将王渝岺提供的起诉状副本及材料直接送达给美林房地产公司，并于同年12月30日将王渝岺提供的起诉状副本及材料直接送达给第三人。一审法院认为，王渝岺、美林房地产公司签订的《商品房买卖合同》中第九条载明，出卖人应当在2011年7月1日前将商品房交付给买受人使用，但美林房地产公司至今仍未向王渝岺交付该商品房。另，第十条第1款载明，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。现美林房地产公司逾期超过60日，仍未向王渝岺交付该商品房，依合同约定，王渝岺请求解除该买卖合同的条件已经成就。2018年10月23日，一审法院将王渝岺提供的起诉状副本及材料直接送达给美林房地产公司。故王渝岺请求解除《商品房买卖合同》，一审法院依法予以确认。现美林房地产公司逾期交房，王渝岺要求美林房地产公司退还其已付购房款并赔偿相应损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故依据法律及合同的约定，王渝岺可向美林房地产公司主张返还其已支付的购房款及要求美林房地产公司赔偿损失。案涉商品房总价款为415046元，王渝岺已实际分二次向美林房地产公司支付了购房款共计344488元。王渝岺在庭审中陈述，剩余房款70558元是依《委托经营合同》的约定，依第一期（三年）经营回报收益的方式在总价款中予以抵销，由美林房地产公司通过在应收总房款中直接抵扣部分购房款的形式代为第三人履行了其应向王渝岺支付前三年经营回报收益的付款义务。可见，王渝岺实际支付美林房地产公司的购房款为344488元，故一审法院仅能支持美林房地产公司返还王渝岺购房款344488元。因美林房地产公司未按约定如期交房，给王渝岺造成了一定损失，故一审法院对王渝岺要求美林房地产公司支付已付房款利息损失的诉讼请求予以支持，但第一笔50000元购房款的利息应从2010年4月19日开始计算。对于王渝岺主张的其他损失4150.46元，因一审法院已支持王渝岺主张的利息损失，足以弥补王渝岺的经济损失，故一审法院对于其他损失不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认王渝岺与美林房地产公司于2010年4月23日签订的《浙江省商品房买卖合同》于2018年10月23日解除；二、美林房地产公司返还王渝岺购房款344488元并支付王渝岺已付购房款的利息损失（计算方式：以本金50000元为基数，自2010年4月19日按照年利率6%计算至该笔购房款还清之日止；以本金294488元为基数，自2010年4月23日按照年利率6%计算至该笔购房款还清之日止），由美林房地产公司于判决生效之日起十日内清结；三、驳回王渝岺的其他诉讼请求。如果美林房地产公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3794元，财产保全费2620元，合计6414元，由王渝岺负担1143元，美林房地产公司负担5271元。评估费1720元，由王渝岺负担。美林房地产公司和美林投资公司二审中均未提供新的证据。王渝岺二审中提供现金缴款单3份，证明其于2010年4月18日、4月21日、4月22日分别缴纳了50000元、172000元、122488元，进而证明其在2010年4月22日前付清了首付款。美林房地产公司和美林投资公司对证据真实性无异议。本院认证认为，对现金缴款单的真实性、合法性、关联性均予以认定。本院对一审认定的“王渝岺于2010年4月19日、4月23日分别支付美林房地产公司购房款50000元、294488元，合计支付购房款344488元”变更为“王渝岺于2010年4月18日、4月21日、4月22日分别支付美林房地产公司购房款50000元、172000元、122488元，合计支付购房款344488元”，本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，《商品房买卖合同》约定，美林房地产公司应当于2011年7月1日前交付房屋，逾期交房超过60日后，王渝岺有权解除合同。现美林房地产公司逾期超过60日仍未交房，且至今未履行协助过户义务，王渝岺请求解除合同应予准许。王渝岺已按合同约定于2010年4月22日前付清了首付款，美林房地产公司关于王渝岺延迟付款无权解除合同的上诉与事实不符。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，王渝岺未请求美林房地产公司支付违约金而是请求赔偿利息损失，此属于资金被占用期间的损失，一审予以支持并无不当。美林房地产公司有关王渝岺仅能请求支付违约金的上诉意见，无法律依据，不予支持。综上所述，美林房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6467元，由上诉人浙江美林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年一月十七日法官助理周倩书记员张叶娟