文书内容河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初1801号原告（反诉被告）：刘恒利，男，汉族，1965年11月13日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：程青娥，女，汉族，1965年11月29日出生，住洛阳市西工区，系刘恒利妻子。委托诉讼代理人：赵战武，河南民天律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：洛阳北邙南山陵园有限公司，住所地：孟津县麻屯镇霍村。法定代表人：周龙标。委托诉讼代理人：王干益，河南开物律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王梦真，河南开物律师事务所实习律师。原告（反诉被告）刘恒利与被告（反诉原告）洛阳北邙南山陵园有限公司（以下简称北邙陵园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，北邙陵园提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘恒利及其委托诉讼代理人程青娥、赵战武，北邙陵园的委托诉讼代理人王干益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘恒利向本院提出诉讼请求：1.依法判定北邙陵园向刘恒利支付拖欠2019年租赁金27.6万元，以及逾期违约金每月41400元（计算至刘恒利起诉时，后面的逾期违约金按合同约定计算至北邙陵园实际付款之日）；2.本案诉讼费由北邙陵园负担。后变更诉讼请求：1.判令解除双方之间的租赁协议；2.判令北邙陵园支付占用房屋期间的使用费（每月34980元），从2019年1月1日起至北邙陵园交付刘恒利房屋之日至；3.判令北邙陵园支付逾期付款违约金41400元（计算至刘恒利起诉之日）；4.判令北邙陵园支付逾期付款的违约金，从起诉之日计算到北邙陵园实际付款之日（以27.6万元为基数，每日5‰）。事实与理由：刘恒利是××大厦××号门面房商铺的房屋所有权人，北邙陵园于2016年12月与刘恒利签订《门面房商铺租赁合同》，约定北邙陵园租赁刘恒利的上述房屋，租赁期限10年，租金按年支付，上一年租赁期满前20日缴纳下一年度租金，从租赁期第三年起，租金随行就市，另行协商。另约定，协商下一个计费期租金以及续订合同必须在本期合同约定期满前60天内办理，否则视为放弃续租。租期已经届满两年，北邙陵园以协商为借口拖延支付租赁金，刘恒利约北邙陵园协商租金之时，北邙陵园不是不接电话就是有事忙，10天到20天才能约见一次，见面也是搪塞应付，其行为违反约定，故刘恒利诉至法院，望判如所请。北邙陵园辩称，请求驳回刘恒利的全部诉讼请求。门面房商铺租赁合同合法有效，刘恒利诉求解除双方的租赁协议无法律依据和合同依据。北邙陵园无法交付（而非拒绝缴纳）2019年度房屋租金是由于刘恒利违约行为所致，北邙陵园对此不应当承担违约责任，刘恒利要求按照34980元的标准支付房屋占用费，没有合同依据，依法应予以驳回。北邙陵园和刘恒利的租金应当从第三年开始以随行就市的原则进行协商，但本案刘恒利以自己的优势地位，擅自单方宣布增加租金，违反诚实信用原则，是刘恒利违约。如前所述，造成2019年租金未支付的原因是刘恒利违约所致，故刘恒利无权要求北邙陵园支付逾期付款违约金和逾期付款利息。北邙陵园向本院提出反诉请求：1.请求依法判令刘恒利赔偿北邙陵园的装修费用损失30万元（装修费用损失最终数额以鉴定结论为准）；2.请求依法判令刘恒利向北邙陵园支付违约金5万元；3.请求依法判令刘恒利承担本案全部诉讼费用。事实与理由：双方于2016年12月2日签订《门面房商铺租赁合同》，就租金做出了明确约定，前两年每年27.6万元，从第三年开始租金随行就市，双方另行协商约定。合同还就违约事项进行了约定，租赁期内，非本合同约定的情况下甲乙方单方需要解除本合同，应提前60天通知对方，否则视为违约。约定违约方承担的违约金为50000元。在第三年租赁期限未到期、未与北邙陵园协商租金的情况下，刘恒利于2018年12月19日向北邙陵园送达《变更租金通知书》，单方决定自2019年至2026年的租金价格。10天后又向北邙陵园送达了《解除租赁合同通知书》，单方解除租赁合同，并要求北邙陵园在2019年1月6日搬出商铺。现北邙陵园同意解除租赁合同，但因承租该商铺后，北邙陵园先后花费数十万元对租赁房屋的地面、墙壁、厨房、卫生间等部位进行了装修，并增设了吧台、模型等不可移动端的设施，刘恒利应当赔偿该装修费用，故北邙陵园提起反诉。针对北邙陵园的反诉，刘恒利辩称，北邙陵园提起的反诉没有事实和法律依据，引发本案诉讼的根本原因是因为北邙陵园拒不支付房屋租金所致，其行为违反了双方租赁合同的约定，属于违约方，因此反诉没有事实和法律依据，请求驳回其反诉请求。本院经审理查明，2016年12月2日，北邙陵园（承租方/乙方）与刘恒利（出租方/甲方）签订《门面房商铺租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的门面房商铺坐落于洛阳市××工区××中路与××交叉口××大厦××、××楼独立门面房商铺，建筑面积为330平方米，前两年每年租金为（税后）27.6万元，每月租金为（税后）23000元，从第三年开始租金随行就市，双方另协商确定；履约保证金（即押金）25000元，乙方随第一次缴纳租金时一同交付给甲方，该保证金在合同到期终止时，乙方若无违约行为，则无息全额退还乙方；本合同约定的门面房商铺租金为年交，签订合同后，乙方向甲方先交纳5万元租房定金，甲方收到定金后，25天内向乙方交租赁房屋，交房前乙方付清第一年应交租金的余款，以后乙方每次向甲方交纳租金，必须在上一年租赁期满前20日缴纳下一年度租金；甲方向乙方交付该房屋后，给予乙方一个月的装修免租金期（2017年元月1日至2017年元月31日），若两年内乙方违约导致合同解除，该免租期的租金乙方必须补齐；该房屋租赁期为10年，自2017年1月1日起到2028年12月31日止；本合同履行期满，如甲方继续出租该房屋，同等条件下，乙方优先续签合同，协商下一个计费期租金以及续签合同必须在本期合同约定期满前60天内办理，否则，视为放弃续租；若终止租赁合同，乙方应在期满前5日内返还甲方门面房商铺，返还时，应当符合正常使用后的状态，经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用、押金；乙方若逾期向甲方支付房屋租金，除应缴的租金外，还需按日0.5‰向甲方支付违约金，乙方若逾期超过50日的，视为乙方违约，甲方有权提前解除合同；租赁期内，非本合同约定的情况下，甲、乙方单方需要解除本合同，应提前60天书面通知对方，否则视为违约；本合同约定违约方承担的违约金为50000元……2018年12月19日，刘恒利向北邙陵园送达《变更租金通知书》。2018年12月28日，刘恒利向北邙陵园送达《解除租赁合同通知书》。刘恒利表示，双方租期已经届满二年，北邙陵园以协商为借口拖延支付租赁金，构成违约，故诉至本院，引发本案纠纷。北邙陵园表示，同意解除租赁合同，但因其承租涉案商铺后，花费数十万元进行了装修，刘恒利违约解除合同，故要求刘恒利赔偿其装修费用，并承担违约金。在本案审理过程中，北邙陵园申请对涉案门面房商铺的装修目前价值进行鉴定。本院委托洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司进行了评估，该公司于2019年10月22日作出蓝评报字[2019]第126号《价格评估报告书》，评估结论为：经评估，委托评估的资产损失，在评估基准日2019年9月4日的评估价格为人民币壹拾伍万陆仟陆佰玖拾元整（￥156690元），具体情况详见资产损失评估明细表。资产评估明细表如下：            序号              项目名称              建成年月              数量              账面价值              调整后账面价值              评估价值              备注                  原值              净值              原值              净值              原值              成新率              净值                  1              吊顶                            1项                                                                      30800              90%              27720              大厅                  2              墙砖                            1项                                                                      11440              90%              10296              大厅                  3              壁纸                            1项                                                                      2794              90%              2515              大厅                  4              屏风、吧台、壁柜                            1项                                                                      11660              90%              10494              大厅                  5              吊顶、壁纸、木地板                            1项                                                                      6975              90%              6278              餐厅                  6              吊顶、壁纸、推拉门、橱柜                            1项                                                                      11484              90%              10336              厨房                  7              吊顶、壁纸、木地板、隔断                            1项                                                                      13585              90%              12227              办公室                  8              吊顶、隔断、面盆、蹲便、隔断                            1项                                                                      10230              90%              9207              卫生间                  9              电子屏                            1项                                                                      1650              90%              1485              门口                  10              门头广告牌龙骨架（有异议）                            1项                                                                      3300              90%              2970              门口                  11              铝塑面板                            1项                                                                      1100              90%              990              门口                  12              卫生间门、餐厅门、办公室门                            1项                                                                      3080              90%              2772                                13              沙盘（有异议）                            1项                                                                      66000              90%              59400              大厅                                合计                                                                                                                              156690                    刘恒利与北邙陵园均确认上述表格中的第一项至第十二项不可移动，对第十三项中的沙盘是否可移动，双方有争议，本院经现场勘查确认该沙盘可移动，但面积较大。另，刘恒利于2020年1月13日向本院提交《证明》一份，载明其于2019年12月15日收到涉案房屋的钥匙。本院认为：刘恒利与北邙陵园于2016年12月2日签订的《门面房商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。现刘恒利诉至本院，要求解除该合同，北邙陵园表示同意解除，故对刘恒利要求解除该《门面房商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。刘恒利与北邙陵园在《门面房商铺租赁合同》中约定“租赁期为10年，自2017年1月1日起到2028年12月31日止”，还约定“从第三年开始租金随行就市，双方另协商确定”，现因双方对从第三年起的租金协商达不成一致意见，不能形成有效的租金价格，从而导致双方约定的10年租期无法执行，对此，刘恒利与北邙陵园均有责任。综上，本院参照前两年租金的标准，酌定北邙陵园以23000元/月为标准，向刘恒利支付自2019年1月1日起至实际交付房屋之日即2019年12月15日止的租金，计算为264500元。对北邙陵园要求刘恒利赔偿其装修损失的反诉请求，本院认为，对双方约定的10年租期无法执行，综上分析，刘恒利与北邙陵园均有责任，故由此造成的损失，刘恒利与北邙陵园均应负担，根据《资产评估明细表》载明的内容，第一项至第十二项共计97290元，酌定刘恒利应向北邙陵园赔偿48645元（97290元×50%）。对第十三项中载明的沙盘，该沙盘并非不能移动，但因该沙盘体积较大，一经移动必将会对该物的价值造成较大的损失，酌定刘恒利对该沙盘的费用承担30%的责任，即17820元（59400元×30%）。刘恒利共计应向北邙陵园支付66465元。综上，北邙陵园应向刘恒利支付租金264500元，刘恒利应向北邙陵园支付装修损失66465元，两项予以冲抵，北邙陵园还应向刘恒利支付租金198035元。对刘恒利要求北邙陵园向其支付逾期付款违约金的诉讼请求，及北邙陵园要求刘恒利向其支付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条规定，经合议庭评议，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘恒利与被告（反诉原告）洛阳北邙南山陵园有限公司于2016年12月2日签订的《门面房商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）洛阳北邙南山陵园有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）刘恒利租金198035元；三、驳回原告（反诉被告）刘恒利的其它诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）洛阳北邙南山陵园有限公司的其它诉讼请求。如洛阳北邙南山陵园有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6061元，由原告（反诉被告）刘恒利负担793元，被告（反诉原告）洛阳北邙南山陵园有限公司负担5268元。本案反诉受理费3275元，由原告（反诉被告）刘恒利负担731元，被告（反诉原告）洛阳北邙南山陵园有限公司负担2544元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  马宏良人民陪审员  赵巧芳人民陪审员  李奇峰二〇二〇年一月十四日书 记 员  任思梦