福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8241号 上诉人（原审原告）：福建省保利置业发展有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东大路大营里1号三层。 法定代表人：黄兆岩，董事长。 委托诉讼代理人：杨河，北京市尚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：靳恒伟，北京市尚公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国人民解放军94816部队，住所地福建省福州市鼓楼区西洪路518号。 负责人：翟春华，停偿办主任。 委托诉讼代理人：吴士韬，男，该部队干部。 委托诉讼代理人：林洁，福建诚真律师事务所律师。 上诉人福建省保利置业发展有限公司因（以下简称“保利公司”）与被上诉人中国人民解放军94816部队（以下简称“94816部队”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初5817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 保利公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持保利公司的一审诉讼请求或裁定发回重审。事实和理由：一、一审法院未依法认定94816部队应当依法赔（补）偿保利公司的案涉租赁物房屋投资建设评估损失4141022元、装修资产损失477053元、评估费40000元是错误的，仅酌定判决94816部队对保利公司补助600000元（含200000元搬迁专项费用），严重违反了《中华人民共和国民法总则》公平诚信原则，更与一审判决所查明等事实相矛盾。1.《福州市鼓楼区西洪路518号“茶城公寓”的建筑物加层改造、装修费用及不可搬迁设备资产评估报告》（以下简称《报告书》）中租赁物市场评估损失4141022元真实合法有效，且94816部队也当庭承认“对于评估价格无异议”，94816部队未申请重新鉴定，法院也未重新组织鉴定，一审法院以所谓“自行评估”、“94816部队不予认可”，便草率认定“依据不足”，属于事实认定错误、适用法律不当。2.一审庭审中，保利公司提交了八份证据，而94816部队仅提交了一份证据，证明保利公司证据链完整可信度更高，且《报告书》应当依法作为认定保利公司经济损失的法律依据。94816部队对《报告书》的真实性没有异议，其所提的四点异议也均不成立。理由如下：一层部分旧建筑面积1286.7平方米为法定资质单位测量数据，在评估中已作扣除，证明《报告书》是公正客观的。案涉项目是福建名茶文化城建设发展有限公司（以下简称茶城公司）为保障其投资所属项目（以下简称茶城项目）投资成功目的，配套投资的“茶城公寓”项目，两项目互为依存，案涉租赁物“茶城公寓”租期应当依法被认定为20年，《报告书》以此为依据，符合客观事实和法律规定。本案评估机构福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司为福州市拆迁指定评估机构，拥有很强专业技术力量和资质信誉，其对资产成新率的评估，符合客观事实；立式空调在案涉租赁物收回过程中已一并移交给94816部队，《报告书》将立式空调作为不可搬迁设备进行评估并无不当。3.一审法院对《报告书》的认定适用法律错误。本案应当适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”规定，94816部队认可《报告书》真实性和评估价格结果，亦不申请重新评估，一审法院应当依据上述规定将相应举证责任分配给94816部队，94816部队举证不能的，应承担举证不能的法律后果。在双方未就补偿数额达成一致的情况下，法院应当按照保利公司的实际损失给予补偿，即《工程结算书》和《报告书》中确定的损失金额。二、一审法院忽视经调解生效的《民事调解书》中《终止租赁协议书》和《备忘录》合法有效的重要判决依据，仅酌定判决补偿金额600000元，缺乏事实与依据。1.在已生效的（2018）闽0102民初4772号《民事调解书》中，保利公司与94816部队已经确认《终止租赁协议书》及《备忘录》合法有效。该《备忘录》中明确了保利公司投资建设“茶城公寓”建筑面积为3900平方米的投资事实，系双方真实意思表示，94816部队也明确同意依法补偿保利公司租赁合同提前解约给予补偿的处理原则，双方已经通过《备忘录》变更了原合同的约定。一审法院判决补偿金额600000元（其中200000元为搬迁安置专项款）不到投资损失总额的10%，显失公平，损害保利公司合法权益。2.保利公司提交的《二次修缮工程结算书》已认定装修资产损失477053元，应当依法获得支持。3.因94816部队拒不履行赔（补）偿保利公司合理经济损失，保利公司委托第三方进行评估依法支付评估费用40000元属于直接经济损失，应当由94816部队承担。三、一审判决还存在以下认定事实和适用法律、政策错误，应当依法予以纠正。1.从项目来源、项目两个部分投资人关系、租赁物用途、军队行政报批文件等，均可证实双方实际合作都是按照20年期约执行的事实，每五年一期，期满双方再同条件续签的约定只是整体合同分段实施的变通措施，“5年一签”是94816部队应尽的合同义务，按照20年租期摊销成本核算也符合客观现象。94816部队主张租期为5年与客观事实不符，一审判决对案涉租赁关系为20年已经查实却不直接认定错误。2.租赁合同中“解除合同”应理解为因承租人违约导致的合同解除，而不应包括因政策变化导致的合同解除。无论是依据法律规定，还是政策规定，94816部队都应当依法补偿保利公司的经济损失，这是双方商事活动的法定义务，一审法院滥用自由裁量权，不顾民营企业和人民群众合法利益，偏袒军队，不符合最高人民法院和中央军委关于妥善处理军队停止有偿服务案件的有关精神。 94816部队辩称，一、保利公司一审未提供关于其与厦门市佳锦建设开发有限公司之间投资股东、投资项目等情况资料。一审判决认定“茶城公寓”为“茶城项目”的配套项目事实不正确。1.从工商信息查询情况来看，保利公司与厦门市佳锦建设开发有限公司除法定代表人同为黄兆岩外，其经营范围和股东等信息均不一致。2、保利公司、厦门市佳锦建设开发有限公司与94816部队分别签订了合同或协议，目的和用途不同，租赁期限、签约时间也不同，为各自独立的项目，两公司为两个独立的法人，属于两个不同的法律主体，应该根据各自签订的合同享有合同约定的权利并承担约定的义务。3.本案保利公司因租赁合同纠纷起诉94816部队，不存在用于不正当目的、不正当损害他人利益，或者妨碍公共政策的实施，也就不存在否定公司法人人格之前提。由此可见，一审法院认定保利公司与94816部队签订的合同项目即“茶城公寓”为厦门市佳锦建设开发有限公司与94816部队签订的“茶城”的配套项目，与事实不符。二、一审法院依法驳回94816部队关于赔偿装修资产损失477053元、评估经济损失5632602元及测量评估、鉴定费的诉讼请求，合理合法。1．评估报告不能作为本案的判决依据。94816部队在庭审前向一审法院提出评估人员出庭的申请，而评估人员明确拒绝出庭；在一审庭审中，94816部队明确指出保利公司提交的评估报告中评估计算方法不正确、评估对象和范围不准确。保利公司改扩建行为发生在保利公司与94816部队于2008年12月26日签订《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限内，根据合同约定，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给94816部队。电影组宿舍、乒乓球俱乐部装修与本案无关。这两个项目是厦门市佳锦建设开发有限公司为解决其与94816部队之间解决茶城项目而投资建设的，并不是由保利公司投资建设。根据保利公司与94816部队签订的《军队房地产租赁合同》合同约定，94816部队出租的房屋建筑面积为2810平方米，而评估报告认定94816部队出租的建筑面积仅1286.7平方米，与事实严重不符。因此，评估报告将建筑20年期限计算成新率和价值是错误的，评估范围和内容也与实际不符。2．(2018)闽0102民初4772号《民事调解书》明确94816部队向保利公司先支付部分经济损失补偿款200000元，保利公司、94816部队同意具体经济损失、补偿金额待(2018)闽0102民初5817号案件判决生效后一并执行结算。预先支付的200000元并非94816部队给保利公司提前完成收房任务所给的安置租户搬迁专项经费。关于备忘录，94816部队在一审开庭质证时已明确指出，仅是对相关事实的陈述，没有创设权利和义务，相关赔偿诉请还需要依据合同约定和法律规定。主张赔偿装修资产损失477053元、评估费等没有法律和事实依据。保利公司提供的工程结算书等相关材料显示，该工程项目由茶城公司投资建设，而且该工程是因厦门市佳锦建设开发有限公司与94816部队之间解决因其公司项目而实施的，与本案没有任何关联。3．保利公司主张案涉租赁关系为20年与事实不符。保利公司与94816部队先后签订两份租赁合同，明确约定租赁期限为5年，不存在什么配套项目、一体项目之说。4.保利公司提出保利公司、94816部队、法院三方对保利公司的经济损失均已当庭认可与事实不符。保利公司提出案涉合同项目被提前12年收回与事实不符，合同对租赁期限、合同期满后或合同解除时如何处置均明确进行了约定，94816部队一直依照国家法律规定和军委有关政策处置该案涉项目。 保利公司向一审法院的起诉请求：1.确认94816部队于2014年3月6日签订的《军队房地产租赁合同》于2017年12月31日解除；2.判令94816部队向保利公司赔偿装修资产损失477053元；3.判令94816部队按照租赁物评估市场价值向保利公司支付经济损失6000000元；4.判令94816部队承担本案的测量评估、鉴定费。 一审法院认定事实：2007年12月8日，厦门市佳锦建设开发有限公司（乙方）与94816部队（甲方）签订《军队房地产租赁合同》及补充协议一份，约定：甲方自愿将坐落在福州市鼓楼区西洪路518号的房屋建筑面积2500平方米，场地面积4900平方米，出租给乙方使用，租赁用途为专业市场及相关配套，期限从2009年4月1日至2029年3月31日止，自2009年4月1日起每年租金为750000元，在2014年4月1日起在原租金基础上每五年递增5%至合同期满，甲方同意乙方有权对出租物进行全面改扩建，费用自理，权属归甲方，租赁期满后或解除合同时，应当无偿移交给甲方。甲方因军事及地方城市规划需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。2008年12月26日，保利公司（乙方）与94816部队（甲方）签订《军队房地产租赁合同》及补充协议一份，约定：甲方自愿将坐落在福州市鼓楼区西洪路518号大院三号门家属区门口空余房屋2010平方米及院内场地总占地面积3266平方米出租给乙方使用，租赁用途为专业市场及相关配套，期限从2009年7月1日至2014年6月30日止，年租金300000元，甲方同意乙方有权对出租物进行全面改扩建，费用自理，权属归甲方，租赁期满后或解除合同时，应当无偿移交给甲方。甲方因军事及地方城市规划需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。甲方同意合同五年一期，期满乙方享有同条件续签的权力。2014年3月6日，保利公司（乙方）与94816部队（甲方）再次签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将位于福州市鼓楼区（坐落号：空南闽字第9001号）房屋建筑面积2810平方米，场地面积3266平方米出租给乙方使用，租赁用途商住，租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日止，租金总额1664000元，不得擅自对所承租的房屋进行改造、装修或者增扩固定设施及新建建筑物、构筑物，确需进行改造、装修或者增扩固定设施及新建建筑物、构筑物，须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方，甲方因军事需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。附加条款中注明：此合同为双方依法对该项目签订的受法律保护的唯一合同，除此之外，以前签订的任何协议、承诺、意向、约定文字和语音记录等均无效，今后凡涉及该项目需变更合同、签订补偿协议等事宜，必须报南方后勤部批准同意，并盖南空租赁合同审核专用章后，方能生效。2018年2月8日，保利公司（乙方）与94816部队参谋部直属工作处（甲方）签订《终止租赁合同协议书》，内容载明：“……一、以前签订的任何关于茶城公寓项目的协议、承诺、意向、约定文字和语音记录等均无效，双方租赁关系至2017年12月31日为止。二、甲方同意乙方在2018年6月29日前搬离，将所承租的房地产及合同约定权属归甲方的全部财产一并无偿交还甲方……”同日，双方另签订《备忘录》，载明：“乙方于2008年承租甲方福州市鼓楼区西洪路518号营区三号门边场地房屋投资建设“茶城公寓”小区，建筑面积约3900平方米，总投资较大，现因军改政策原因双方拟提前解除合同，为此达成如下一致意见：一、乙方为积极配合甲方落实国务院、中央军委关于军队全面停止有偿服务的工作要求，同意先签订解除合同协议后签订补偿协议；甲方充分认可乙方项目投资客观事实，终止合同依法保留乙方享有法律主张和经济补偿的权力。二、鉴于乙方投资“茶城公寓”小区外，在合同外出资为甲方建设装修乒乓球室约500平方米、装修电影组宿舍约800多平方米，并购置家具等的客观事实。甲、乙双方基于长期良好的合作基础，拟在服务本部队广大官兵及家属的军民融合社会化生活保障领域开展合作的意向，由甲方依据政策无偿提供物业及管理用房，乙方为部队提供机关生活服务保障。三、若双方不能就上述第二条补偿条件达成一致，甲方同意乙方可依规通过法律途径解决以上所解除合同的相关补偿事宜……”。一、保利公司承租前的建筑物属于简易陈旧单层工棚，改造后为三层公寓式房屋，其投入巨资改造公寓楼为真实情况；二、根据福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司于2018年5月30日所作出的《福州市鼓楼区西洪路518号“茶城公寓”的建筑物加层改造、装修费用及不可搬迁设备资产评估报告》，建筑物、二次装修、不可搬迁设备重置成本为7497823元，其成新率按55%计算，折算金额为4141022元；三、一审法院（2018）闽0102民初4772号案件调解中，双方达成如下协议：（一）确认2018年2月8日双方签订的《终止租赁合同协议书》及《备忘录》合法有效；（二）保利公司同意于2018年6月29日前腾空搬离诉争房屋并移交给94816部队；（三）94816部队同意于2018年6月10日前向保利公司先支付部分经济损失补偿款200000元，双方同意具体经济损失、补偿金额待本案判决生效后一并执行结算。一审法院经工商管理部门了解保利公司与厦门市佳锦建设开发有限公司的工商登记信息，两公司投资股东之间关系密切、投资项目密切，本案保利公司承租房屋应属于“茶城”服务配套项目。 一审法院认为，保利公司、94816部队之间于2014年3月16日签订的《军队房地产租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，但现因军队建设需要，无法继续履行该租赁合同，需提前解除租赁合同关系，保利公司、94816部队双方已于2018年2月8日达成了《终止租赁合同协议书》，确认双方租赁关系至2017年12月31日，对此一审法院予以确认。关于补偿款项问题，根据中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，军队各有关机关应全面停止开展对外有偿服务，该政策变动属于双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致了合同丧失继续履行的可能性，是合同无法继续履行的原因，即诉争合同的解除系由于政策法规重大变动所致。根据保利公司、94816部队双方签订的租赁合同第八条第三款之约定，承租的房屋进行改造、装修或者增扩固定设施及新建建筑物、构筑物，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。虽然双方签订的《备忘录》中约定现签订解除合同协议，后签订补偿协议及（2018）闽0102民初4772号调解协议中约定具体经济损失、补偿金额待本案一并执行结算，但保利公司、94816部队双方对补偿标准及补偿金额未达成一致意见。现保利公司为证明其经济损失向一审法院提交了福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司于2018年5月30日所作出的《福州市鼓楼区西洪路518号“茶城公寓”的建筑物加层改造、装修费用及不可搬迁设备资产评估报告》。而该评估报告系保利公司自行委托评估，且94816部队对该评估结果不予认可，故保利公司据此主张94816部队赔偿保利公司装修及经济损失的诉请，依据不足,一审法院不予采纳。但考虑到保利公司从长期经营角度对“茶城公寓”投资改造及二次装修等投入资金属客观事实，因租赁期限未满提前终止合同而受到损失，一审法院结合本案实际情况，综合考量装修折旧率，酌定94816部队对保利公司补助600000元。鉴于94816部队已于（2018）闽0102民初4772号一案中预付部分经济损失补偿款200000元支持保利公司搬离，该部分款项应予以扣除。保利公司另诉请测量评估费、鉴定费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福建省保利置业发展有限公司、中国人民解放军94816部队于2014年3月6日签订的《军队房地产租赁合同》于2017年12月31日解除；二、中国人民解放军94816部队于本判决书生效之日起十日内向福建省保利置业发展有限公司支付补偿款400000元；三、驳回福建省保利置业发展有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费56668元（由福建省保利置业发展有限公司预交），由福建省保利置业发展有限公司承担40000元，由中国人民解放军94816部队承担16668元。 二审中，保利公司向本院提交如下证据：1.保利公司收取茶城公寓租金部分收费凭证，证明保利公司出租茶城公寓收取租金情况；2.2010年至2017年保利公司向94816部队交纳茶城公寓租金的交费凭证，证明该期间保利公司依约向94816部队交纳茶城公寓租金共计2492300元；3.茶城公司《情况说明》，证明茶城公司与保利公司为关联公司，该公司认可保利公司依法主张茶城公寓建设投资和相关损失的补偿。本院组织当事人进行了证据交换和质证。94816部队对上述证据的真实性均不予认可。本院经审查认为，94816部队虽对上述证据的真实性不予认可，但并未提出证据反驳，本院对上述证据的真实性予以确认。另查明，厦门市佳锦建设开发有限公司后变更为茶城公司。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为,诉争合同约定的租赁期限虽然尚未到期,94816部队本应按照合同约定继续履行合同,但因中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》,根据该通知内容,军队政策发生重大调整,要求全面停止军队和武警部队的空余房地产租赁活动,双方继续履行合同已不具有事实上的可能性。按照保利公司、94816部队之间于2014年3月16日签订的《军队房地产租赁合同》约定,94816部队因军事需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，保利公司应当接到94816部队通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归94816部队的全部财产交还给94816部队，94816部队按保利公司实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。此外，附加条款中注明：此合同为双方依法对该项目签订的受法律保护的唯一合同，除此之外，以前签订的任何协议、承诺、意向、约定文字和语音记录等均无效，今后凡涉及该项目需变更合同、签订补偿协议等事宜，必须报南方后勤部批准同意，并盖南空租赁合同审核专用章后，方能生效。上述合同约定在因军事需要提前终止合同之时，保利公司应无偿退还案涉租赁物，如需签订补偿协议等事宜，必须报南方后勤部批准同意，并盖南空租赁合同审核专用章后，方能生效。2018年2月8日，保利公司与94816部队参谋部直属工作处签订的《终止租赁合同协议书》、《备忘录》以及（2018）闽0102民初4772号《民事调解书》均未对补偿标准及补偿金额达成一致意见，根据上述《备忘录》及调解协议的约定，双方应通过法律途径解决纠纷，现保利公司依上述约定提起本案诉讼，一审法院及本院均认为根据《军队房地产租赁合同》，保利公司应无偿退还案涉租赁物。其主张应按照福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司《报告书》计算的标准进行补偿，与合同约定相悖，故保利公司关于94816部队应按备忘录的约定承担赔偿责任，没有事实依据，本院不予支持。94816部队对一审判决其应支付保利公司400000元并未提出上诉，本院对此不予审查。 综上所述，保利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费56668元，由福建省保利置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇二〇年一月十五日 法官助理刘玲玲 书记员  吴 超