新疆维吾尔自治区伊宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）新4021民初2758号   原告（反诉被告）：梁国庆，男，1968年5月19日出生，汉族，现住新疆维吾尔自治区伊宁市。委托诉讼代理人：孙建伟，伊宁县联众法律服务所法律工作者，一般授权代理。原告（反诉被告）：林辉洪，男，1985年10月8日出生，汉族，现住福建省蒲田市。委托诉讼代理人：孙建伟，伊宁县联众法律服务所法律工作者，一般授权代理。被告（反诉原告）：新疆泽林商贸有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市阿勒泰路313号嘉和园雅苑3栋2单元1102室。法定代表人：林清贵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：戚晓明，新疆元正盛业律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）梁国庆、林辉洪与被告（反诉原告）新疆泽林商贸有限公司（以下简称泽林公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁国庆、林辉洪及其共同委托诉讼代理人孙建伟、被告（反诉原告）泽林公司委托诉讼代理人戚晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁国庆、林辉洪向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《土地转让协议》合法有效；2、判令被告履行涉案土地使用权变更登记在原告名下并交付土地义务；3、判令被告赔偿损失50.2万元及间接损失。事实和理由：2017年4月30日，被告将位于××县、规划证号为G2012025号土地使用权转让给原告，双方签订了《土地转让协议》。合同约定：转让土地面积为11.32亩（包括前期已转让的1亩土地），转让价格为40万元/亩，各种税费由原告承担，被告协助提供办理过户的相关资料、土地转让款付款方式及时间等。原告将土地使用权转让价款全部付清后，对土地进行了平整及建设的前期准备工作。在此期间多次要求被告履行提交办理土地变更登记的手续，被告始终推脱。因土地使用权未变更无法进行建设，造成原告经济损失，故诉至法院。被告泽林公司辩称，对双方签订的《土地转让协议》合法有效性没有异议。由于原告未按合同约定足额支付土地转让款，未达到合同约定的变更登记的条件，而且由于原告的行为构成违约，而被告并无违约行为，故造成的损失应由原告承担。反诉原告泽林公司向本院提出反诉请求：1.判令解除双方于2017年4月30日签订的《土地转让协议》并返还土地；2.判令梁国庆、林辉洪赔偿泽林公司损失96.25万元。事实和理由：2017年4月30日，原被告双方签订《土地转让协议》，约定将11.32亩土地使用权转让给梁国庆、林辉洪，梁国庆、林辉洪应于2017年5月15日前付清全部款项，如未按时付清，梁国庆、林辉洪在此期间所支付的款项及在建的建筑物、设备均归泽林公司所有。时至今日，梁国庆、林辉洪仍未足额支付，泽林公司多次索要无果，导致土地荒置，给泽林公司造成损失。在此期间，梁国庆、林辉洪在该土地上进行挖运，也给泽林公司造成一定的损失，故提出反诉请求，以维护泽林公司合法权益。反诉被告梁国庆、林辉洪辩称，双方签订的土地转让协议虽约定了付款期限，但在实际履行合同过程中进行了多次变更，变更的原因是泽林公司未解除土地使用权的抵押不能按期进行土地变更，因此泽林公司的反诉请求不能成立，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2012年12月，泽林公司受让取得了坐落于××县以南地号为-2002932的国有土地使用权，用途为其他商服用地，土地面积为14218.15平方米。2014年9月3日，泽林公司与交通银行股份有限公司伊犁分行签订了《抵押合同》，泽林公司将该土地使用权抵押给交通银行股份有限公司伊犁分行，并办理了抵押登记，至今尚未解除抵押登记。2017年4月30日，泽林公司与梁国庆、林辉洪签订了《土地转让协议》，约定：泽林公司将土地证号为-2002932、规划证号为G2012025、伊犁畅安汽车销售有限公司的土地使用权转让给梁国庆、林辉洪，转让土地使用面积为11.32亩，转让价款为40万元/亩，合计452.8万元。协议第八条约定：梁国庆、林辉洪在2017年4月15日前需预付150万元，后续余款需在2017年5月15日前全部付清，否则梁国庆、林辉洪在此期间所打的预付款和在建的所用建筑物和设备都归泽林公司所有。该协议还约定双方的其他权利和义务。2017年5月19日，梁国庆向泽林公司支付了土地使用权转让预付款230万元，泽林公司向梁国庆出具了收款收据。后梁国庆、林辉洪通过其他渠道得知涉案土地使用权设置了抵押，暂停向泽林公司支付剩余土地使用权转让价款。2019年3月2日，梁国庆再次向泽林公司法定代表人林清贵支付了土地使用权转让价款182.8万元。另查明，在2011年泽林公司尚未取得涉案土地使用权之前，泽林公司与梁国庆、林辉洪及案外人（本案证人）赵慧芳分别达成口头协议：泽林公司取得涉案土地使用权后，将其中各1亩土地使用权分别转让给梁国庆、林辉洪与赵慧芳，土地使用权转让价款为25万元/亩。梁国庆于2011年10月11日通过银行转账向林清贵支付了土地使用权转让价款25万元，后双方尚未办理土地使用权转让手续。本院认为，根据双方当事人的诉辩，本案争议焦点：一.关于梁国庆、林辉洪已支付土地使用权转让价款应如何认定的问题；二.关于泽林公司应否履行涉案土地使用权变更登记在梁国庆、林辉洪名下并交付土地义务的问题；三.关于梁国庆、林辉洪与泽林公司应否相互向对方承担违约责任的问题。关于争议焦点一。一是梁国庆、林辉洪诉称的2011年10月11日向泽林公司法定代表人林清贵支付25万元的问题。根据本案证人证言及梁国庆的提交的转账25万元的凭证看，能够相互印证一个事实，即泽林公司与梁国庆经协商一致，泽林公司将其取得的土地使用权中的1亩土地使用权转让给梁国庆，转让价款为25万元，且梁国庆亦实际履行了付款义务，只是双方尚未办理土地使用权变更手续。二是双方对梁国庆、林辉洪于2017年5月19日向泽林公司支付土地使用权转让预付款230万元的事实无争议。三是2019年3月2日梁国庆向法定代表人林清贵支付182.8万元，银行交易明细中明确注明系土地使用权交易款，泽林公司虽称该款项系梁国庆与林清贵个人之间经济往来，但未举证证实，故该款项应当认定为梁国庆、林辉洪向泽林公司支付的土地使用权转让款。综上，梁国庆、林辉洪依据与泽林公司2011年达成的口头约定及2017年4月30日签订的《土地转让协议》，支付了11.32亩土地使用权的所有转让价款。关于争议焦点二。梁国庆、林辉洪与泽林公司在实际履行《土地转让协议》过程中，对付款期限进行了变更，同时梁国庆、林辉洪在支付了第一笔土地使用权转让价款后得知泽林公司在该土地上设置了抵押，梁国庆、林辉洪在不能确定泽林公司能否继续履行合同义务而延期付款的行为，系其行使不安抗辩权的合理行为。双方未就该合同协商解除，故在梁国庆、林辉洪履行了付款义务后，泽林公司应当将涉案土地使用权变更至梁国庆、林辉洪名下并交付土地。关于争议焦点三。梁国庆、林辉洪与泽林公司在签订《土地转让协议》时，协议中就存在瑕疵，如：《土地转让协议》的签订日期为2017年4月30日，而协议第八条却约定梁国庆、林辉洪在2017年4月15日前需预付150万元，因此双方在实际履行协议的过程对协议进行了变更，双方均不存在明显违约行为，故对双方要求判令对方承担违约损失的请求均不予支持。但由于泽林公司至今未解除对涉案土地使用权的抵押，梁国庆、林辉洪为保证其权利得以实现而申请财产保全支付的担保费2万元，泽林公司应当承担。综上所述，梁国庆、林辉洪的部分诉讼请求成立，泽林公司的反诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百二十条规定，判决如下：一．确认原告（反诉被告）梁国庆、原告（反诉被告）林辉洪与被告（反诉原告）新疆泽林商贸有限公司于2017年4月30日签订的《土地转让协议》合法有效；二．被告（反诉原告）新疆泽林商贸有限公司将《土地转让协议》中约定的11.32亩土地使用权（土地证号为-2002932）变更至原告（反诉被告）梁国庆、原告（反诉被告）林辉洪名下并交付土地，于本判决生效后三十日内履行；三．被告（反诉原告）新疆泽林商贸有限公司向原告（反诉被告）梁国庆、原告（反诉被告）林辉洪支付财产保全担保费2万元，于本判决生效后三十日内履行；四．驳回原告（反诉被告）梁国庆、原告（反诉被告）林辉洪的其他诉讼请求；五．驳回被告（反诉原告）新疆泽林商贸有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4510元，由原告（反诉被告）梁国庆、林辉洪负担4410元，被告（反诉原告）新疆泽林商贸有限公司负担100元；反诉费3356元，由被告（反诉原告）新疆泽林商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。   审  判  员   时培信   二 〇 二 〇 年 一 月 十 六 日 书  记  员   马 莉