北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初664号原告（反诉被告）：用友网络科技股份有限公司，住所地北京市海淀区某路×号。法定代表人：王文京。委托诉讼代理人：巴元芳，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：董宇航，北京百朗律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：溯源生命科技股份有限公司，住所地北京市海淀区某路×号院×号楼×区1-3层。法定代表人：万谦。委托诉讼代理人：吴京菁，北京诚英律师事务所律师。原告（反诉被告）用友网络科技股份有限公司（以下简称用友公司）与被告（反诉原告）溯源生命科技股份有限公司（以下简称溯源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）用友公司之委托诉讼代理人巴元芳、董宇航，与被告（反诉原告）溯源公司之委托诉讼代理人吴京菁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。用友公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除用友公司与溯源公司于2014年12月签订的2014-×补1《房屋租赁合同》；2、判令溯源公司腾退并向我公司返还位于北京市海淀区某路×号院×号楼×区1-3层房屋；3、判令溯源公司支付自2018年3月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的房屋租金及物业费（具体应交租金数额根据合同4.1.1、4.1.2条核算，具体应交物业费数额根据合同第4.1.3条核算，认可2018年3月1日至今实际支付租金、物业费合计350万元。）；4、判令溯源公司以2018年3月1日之后未付租金、物业费为基数，按照日万分之五的标准，向我公司支付延期付款违约金（截至2019年11月26日，延期付款违约金暂计1477636.28元，计算方式以明细表为准）；5、判令溯源公司向我公司支付自合同解除后至实际腾退之日止的房屋占有使用费，根据合同第4.1.2条，按租金标准276178元/月计算；6、判令溯源公司支付逾期付款解除合同违约金989937元（按照房屋租金为每月276178元，物业费为每月53801元之和的三倍计算）；7、判令溯源公司将注册地址迁出涉案房屋；8、判令溯源公司承担本案诉讼费用。事实理由：2014年12月，双方签署了涉案房屋租赁合同，约定我公司将位于北京市海淀区某路×号院×号楼×区1-3层房屋出租给溯源公司使用，建筑面积2948平方米，租赁期自2014年12月1日至2020年3月31日，并对租金物业费等进行了约定。合同签订后，我公司如约向其交付房屋，但溯源公司自2016年起屡次恶意拖欠我公司租金、物业费等，数额巨大拖欠时间长。我公司认为溯源公司的行为已经严重侵害其合法权益。故提起诉讼。溯源公司辩称，不同意解除房屋租赁合同，不同意在合同未解除时腾退并返还承租房屋。认可其主张的付款情况以及其按合同约定核算的欠付数额。但用友公司主张的拖欠物业费、租金应当扣除其少交付的面积及至今无法使用的房屋二层面积（房屋二层1629平米存在质量问题，导致无法通过消防验收，无法进行办公使用），及用友公司未按合同约定提供物业服务期间导致的我公司损失之后，再予以核算情况。针对第4项诉请，我公司不存在故意违约的情形，不应当支付违约金。针对第5项诉请，双方合同未解除，不存在腾退及占用使用费，我公司认为应按合同约定支付。第6项诉请，因我公司并非无正当理由拖欠房屋租金、物业费，不同意支付。第7项诉请，合同尚未届满，不具备注册迁出的条件。具体而言，用友公司放任其他承租人违规装修、占用公共区域，严重影响我公司通行及正常使用承租部分。用友公司自2015年6月至2015年12月占用公共区域达7个月，导致我公司无法正常进入租赁场所。其将地下室单独出租，为了保证消防通道畅通，我公司不得不将自己承租的部分面积开放，以满足地下室的消防通道要求。其交付的二层，存在结构裂缝，柱间距误差等问题，上述房屋质量瑕疵导致二层一直无法正常使用，该房屋一直未通过消防验收，房屋大堂等公共区域及承租区域的顶棚、墙体等存在严重质量瑕疵，危及安全。我公司就二层已交的房租应当先行折抵我公司实际承租面积拖欠房租。用友公司不提供物业服务，且拒绝维修公共设施及共用设备，任意停电。例如2017年底之前房屋一直没有下水，无法使用卫生间，不具备办公条件，多次沟通方于2018年解决，相关物业费应当减免。用友公司非但不提供便利条件，还经常干扰我公司正常经营活动，比如不允许悬挂我公司名牌，反而将其他公司的名牌悬挂到我公司承租部分，影响我公司正常经营。用友公司未按照合同约定提供停车位。溯源公司向本院提出反诉请求：判决用友公司向我公司赔偿损失10万元；判决用友公司承担全部诉讼费用。事实理由。我公司从事细胞生命科学研究工作，承租场所内的冰箱存放有大量具有极高科研、经济价值的细胞。由于用友公司在2017年擅自停电，导致保存的细胞全部死亡，3个批次专利研究近一年的研究成果全部损坏。该3个批次的细胞研究周期10个月，每个月科研投入近50万元。因此，我方主张因为用友公司断电，导致我方存在房屋内供科研使用的细胞死亡，要求其赔偿相应损失。针对溯源公司的反诉，用友公司辩称，不存在断电行为，细胞损失与我方无关。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。用友公司（甲方）与溯源公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其名下位于北京市海淀区某路×号院×号楼×区1-3层，建筑面积共计2948平方米出租给乙方办公室用；甲方于2014年12月1日向乙方交付该房屋，租赁期限自2014年12月1日至2020年3月31日，其中免租期自2015年3月1日至2015年6月30日，免租期内免租金，不免物业费；第4.1.1条，2014年12月1日至2018年3月31日期间，租金（含中央空调）标准为2.6元/天/建筑平米，月租金233138元；第4.1.2条,2018年4月1日至2020年3月31日期间，租金（含中央空调）标准为3.08元/天/建筑平米，月租金276178元；第4.1.3条，2014年12月1日至2020年3月31日期间，物业费标准为0.6元/天/建筑平米，月物业费53801元；第4.2条，租金及物业费按照3个月为一期进行支付，首付租金于免租期满前10日内支付，其余租金乙方应在下一期前10日内支付；合同签订后5日内，乙方向甲方支付租赁保证金860817元，合同终止时，保证金除用于冲抵合同约定由乙方承担的费用、租金、违约金、赔偿金外，其余部分无息返还乙方，乙方应在1个月内将公司营业注册地址迁出，否则按照违约执行；第8.1条，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期限届满的当日返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当期合同日租金、物业费（如有）标准总额的150%向甲方支付该房屋占用期间的使用费；第8.2条……租赁期限届满或因乙方原因导致提前终止合同的，依附于房屋的装修及设施设备无偿归甲方所有；第11.2条，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当期月租金及物业费（如有）总额的三倍支付违约金，给对方造成损失的，还应另行赔偿。具体情形包括第11.2.7条，乙方逾期未按约定支付租金累计达1个月；第12.4条，乙方逾期支付租金、物业费（如有）及各项费用的，每逾期一日，应按应付金额的万分之五支付违约金。合同签订后，用友公司向溯源公司交付房屋。溯源公司于2015年以承租地址为住所，办理工商登记注册。庭审中，用友公司以溯源公司逾期付款超过1个月为由，主张解除双方合同。用友公司提交2016年12月23日、2018年4月24日、2018年6月4日《催款函》、2017年11月30日《承诺书》以及2018年7月10日《告知函》，证明溯源公司长期迟延给付房租、物业费，且仅支付2018年3月1日之后房租、物业费共计350万元（包括：2018年6月8日支付30万元、2018年6月26日支付120万元、2019年1月15日支付100万元、2019年9月29日支付100万元），余款至今未付。溯源公司对付款时间及金额无异议，认可迟延支付2018年2月28日前房租、物业费，认可2018年3月1日房租、物业费存在延期支付情况且未足额支付，但以房屋存在质量问题等为由，主张非恶意拖欠，不同意解除合同。就其主张，溯源公司提交《房屋检测鉴定报告》，证明承租房屋“2层围护结构可见多处裂缝”、“2层柱间距有误差”；提交溯源公司单方函件复印件、照片复印件，证明用友公司影响共用部位使用。用友公司认可《房屋检测鉴定报告》真实性，但以《房屋检测鉴定报告》关于涉案房屋“1-3层房屋安全鉴定等级为A级，能够满足安全使用要求”的结论，对溯源公司所称质量问题不予认可。对溯源公司函件复印件及照片复印件，用友公司亦不予认可。庭审中，溯源公司提交发明专利申请材料以及用友公司2017年3月3日、2017年3月7日断电通知书，主张因用友公司断电导致经济损失。用友公司对证据真实性无异议，对证明目的不予认可，并主张上述通知书仅为敦促溯源公司尽快支付拖欠费用，未实际断电。另，双方认可溯源公司支付押金860817元。用友公司主张以已交押金先行折抵相关钱款。本院认为，用友公司与溯源公司所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反法律法规强制性规定，属于有效合同，双方均应依约履行。溯源公司虽称房屋存在质量问题等违约情形，但其提交之证据并不足以佐证上述主张。现有证据亦未能体现其曾就上述问题提出异议或主张权利。故对溯源公司的上述抗辩，本院不予采信。溯源公司拖欠房租、物业费情况属实，且已经超过一个月时间。故用友公司行使约定解除权，要求判令解除《房屋租赁合同》，事实清楚，依据充分，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故用友公司要求溯源公司腾退并向其返还涉案房屋，依据充分，本院予以支持。2018年3月1日至今，溯源公司已支付物业费、租金350万元。故溯源公司应当按照租金（含中央空调）3.08元/天/建筑平米（月租金276178元），物业费0.6元/天/建筑平米（月物业费53801元）的标准，补足2018年3月1日至合同解除之日止的物业费、租金。用友公司主张按月租金276178元的标准计算自合同解除之日起至实际腾退之日止的占有使用费，未违反法律规定，本院亦予以支持。《房屋租赁合同》约定，合同终止时，保证金（押金）除用于冲抵合同约定由溯源公司承担的费用、租金、违约金、赔偿金外，其余部分无息返还。故用友公司主张将溯源公司已交押金860817元先行折抵相关钱款，本院予以支持，并将上述押金视为已履行部分予以抵扣。同时，溯源公司未按时、足额支付2018年3月1日之后租金、物业费，已构成违约。用友公司要求其支付2018年3月1日至2019年11月30日期间租金、物业费逾期付款的违约金，以及逾期付款导致合同解除的违约金，依据充分，本院予以支持。根据双方确认的付款情况以及合同约定的付款数额、付款时间，逾期付款违约金包括如下几个部分：1、2018年3月1日至2019年2月28日期间已付租金、物业费的违约金共计370341.63元；2、以416708元为基数，按日万分之五的比例，自2018年12月1日起至其实际付清该欠款之日止的违约金；3、以989937元为基数，按日万分之五的比例，自2019年3月1日起至其实际付清该欠款之日止的违约金；4、以989937元为基数，按日万分之五的比例，自2019年6月1日起至其实际付清该欠款之日止的违约金；5、以989937元为基数，按日万分之五的比例，自2019年9月1日起至其实际付清该欠款之日止的违约金。关于逾期付款导致合同解除的违约金，用友公司主张按当期月租金及物业费总额的三倍计算，符合合同约定，本院据此确认数额为989937元。至于要求溯源公司迁出注册地址的诉讼请求，非本院主管范围，本院不予处理。溯源公司关于用友公司断电造成经济损失的反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除用友网络科技股份有限公司与溯源生命科技股份有限公司所签《房屋租赁合同》；二、本判决生效后七日内，溯源生命科技股份有限公司腾退并向用友网络科技股份有限公司返还位于北京市海淀区某路×号院×号楼×区一至三层房屋；三、本判决生效后七日内，溯源生命科技股份有限公司向用友网络科技股份有限公司按照租金（含中央空调）2.6元/天/建筑平米，物业费0.6元/天/建筑平米的标准，支付自2018年3月1日起至2018年3月31日2948平方米的物业费、租金,按照租金（含中央空调）3.08元/天/建筑平米，物业费0.6元/天/建筑平米的标准，支付自2018年4月1日起至合同解除之日止2948平方米的物业费、租金，并按276178元/月的标准支付自合同解除之日起至实际腾退之日止的占有使用费（其中，四百三十六万零八百一十七元已履行）四、本判决生效后七日内，溯源生命科技股份有限公司向用友网络科技股份有限公司支付逾期支付房屋租金、物业费违约金（包括：1、2018年3月1日至2019年2月28日期间已付租金、物业费的违约金共计370341.63元；2、以416708元为基数，按日万分之五的比例，自2018年12月1日起至其实际付清该欠款之日止的违约金；3、以989937元为基数，按日万分之五的比例，自2019年3月1日起至其实际付清该欠款之日止的违约金；4、以989937元为基数，按日万分之五的比例，自2019年6月1日起至其实际付清该欠款之日止的违约金；5、以989937元为基数，按日万分之五的比例，自2019年9月1日起至其实际付清该欠款之日止的违约金。）；五、本判决生效后七日内，溯源生命科技股份有限公司向用友网络科技股份有限公司支付逾期付款导致合同解除的违约金九十八万九千九百三十七元；六、驳回用友网络科技股份有限公司的其他诉讼请求；七、驳回溯源生命科技股份有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二万六千三百八十九元，由用友网络科技股份有限公司负担三千四百八十一元，已交纳；由溯源生命科技股份有限公司负担二万二千九百零八元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费一千一百五十元，由溯源生命科技股份有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  冯姝雅二〇二〇年一月十七日书记员  冯倩倩