江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初7818号原告：杨利，男，1965年12月25日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。原告：刘丰，女，1962年11月7日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。原告：唐阳义，男，1969年11月11日出生，汉族，住四川省开江县。原告：伍迎国，男，1976年8月17日出生，汉族，住江苏省苏州市。原告：李益，女，1981年10月18日出生，汉族，住江苏省建湖县。原告：陈如锦，男，1976年6月23日出生，汉族，住福建省连江县。六原告共同委托诉讼代理人：赵志刚，江苏双泽律师事务所律师。六原告共同委托诉讼代理人：吾翼彪，江苏双泽律师事务所律师。被告：苏州市相城区锦绣江南业主委员会，住所地江苏省苏州市相城区春申湖中路637号。负责人：段勇伟，主任。被告：苏州京嘟物业服务有限公司，住所地江苏省苏州市东吴北路288号。法定代表人：张丙彦，经理。两被告共同委托诉讼代理人：丁炳新，苏州市相城区蠡口法律服务所法律工作者。原告杨利、刘丰、唐阳义、伍迎国、李益、陈如锦与被告苏州市相城区锦绣江南业主委员会（以下简称锦绣江南业委会）、苏州京嘟物业服务有限公司（以下简称京嘟物业公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，由审判员余琼琼适用简易程序，分别于2019年12月17日、2020年1月19日公开开庭进行了审理。原告杨利、刘丰、唐阳义、伍迎国、李益、陈如锦的共同委托诉讼代理人赵志刚、被告锦绣江南业委会、京嘟物业公司的共同委托诉讼代理丁炳新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨利、刘丰、唐阳义、伍迎国、李益、陈如锦共同诉称，请求法院依法判令：1、撤销被告锦绣江南业委会作出的将所有停车位出租给被告京嘟物业公司经理管理的决定；2、确认被告锦绣江南业委会与京嘟物业公司于2019年4月22日签订的期限自2019年7月1日至2022年6月30日的《停车位承包经营管理合同》无效；3、由两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月，被告锦绣江南业委会在未经合法程序征得大多数业主同意的情况下，便擅自决定将位于304个地面停车位的经营管理权出租给被告京嘟物业公司使用，期限为2019年7月1日起至2022年6月30日，总费用为22.5万元，并与其签订了相关经营管理合同。原告认为，停车位属于全体小区业主共同所有，被告锦绣江南业委会在未征得大多数业主同意的情况下擅自利用小区共有部分从事经营性活动，将原本业主可免费使用的停车位变更为有价收费管理，该决定侵害了相关业主的合法权益，原告有权依据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定提起本案业主撤销权之诉。同时，因被告锦绣江南业委会的上述决定被撤销，两被告签订经营管理合同的法律基础也随即消灭，该经营管理合同也应该被认定为无效。被告锦绣江南业委会、京嘟物业公司共同辩称，1、2019年6月29日两被告签订的停车管理合同合法有效，理由就是苏州市相城区聚元街从市规划局提供的红线图看出，标明是独立的商业街，有80户商铺开店经营，相应商业间旁的小区都有围墙。锦绣江南业委会属于代管商业聚元街，原告认为是锦绣江南业主管理的，应向法院提供原告公摊面积，到聚元街道路的证明。2、2018年9月，为了消除安全隐患和市容市貌，区政府对锦绣江南配套的商业间进行了331整顿工作，华元社区领导十分重视督促锦绣江南整顿商业街停车管理，锦绣江南业委会为响应331整治方案，消除消防隐患，坚决执行社区决定搞好商业街的交通状况，在2019年3月12日张贴公告，对商业街车位进行管理。2019年3月至4月，锦绣江南业委会工作人员上门对商业街80户商户征询商业街进行车辆封闭式管理意见，签字的是56户。说明一下，原来商铺的产权人绝大多数出租给他人经营。还有在2019年5月18日锦绣江南业委会工作人员对商业街商户电话征询拨打电话54户、录音44户。3、未设立封闭式管理前，停车乱停乱放，造成商业街商家因车位问题发生很多矛盾，时常有人向12345投诉不断，甚至打架报警，汽车就是乱停乱放，影响消防通道，存在安全隐患。区政府、华阳社区，通过331整顿以后，花费了很大的精力，对商业街停车位实行了封闭式管理。商业街大部分业主和来办事人员对车辆有序停放非常欢迎，广大业主感受到了前所未有的商业街整齐划一通行无阻的日子，所以整改之前和整改之后发生了巨大的变化。4、被告认为停车位管理合同经过商业街大多数业主的同意，在征询时部分原告也是同意的。因此，请求人民法院采纳被告的意见，驳回原告的诉讼请求。本院组织了原、被告当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经2016年11月22日由苏州市相城区住房和城乡建设局作为备案机关出具的《业主委员会备案表》显示，物业名称为苏州市相城区锦绣江南，业主委员会成员为段勇伟、王玉琴等7人，坐落位置为苏州市相城区，四址为东到河道、南到建道路、西到齐门北大街、北到春申湖中路，总幢数43，总户数1422，本届业委会任期三年。苏州市相城区锦绣江南的物业管理公司为上海锐翔上房物业管理有限公司。原告杨利、刘丰、唐阳义、伍迎国、李益、陈如锦均系苏州市相城区锦绣江南小区商铺的业主。2019年5月13日，锦绣江南业委会作出《证明》一份，该证明载明：“为响应街道331整治方案，消除消防隐患，坚决执行社区决定，搞好商业街交通状况，我会经过几家车管公司报价比价，最终决定聘请苏州京嘟物业服务有限公司为我锦绣江南花园聘用的聚元街（锦绣江南段）车管公司，所有车位均包赁给其经营管理，相关车管事宜其必须按相关法律法规合法操作，特此证明”。后六原告以被告锦绣江南业委会在未经合法程序征得大多数业主同意的情况下，擅自决定将位于304个地面停车位的经营管理权出租给被告京嘟物业公司使用，侵害了其作为业主的相关合法权益为由，向本院提起业主撤销权诉讼。另查明，被告锦绣江南业委会作为甲方与京嘟物业公司作为乙方签订了《停车位管理合同》，该合同约定，甲方决定将位于定义停车位实行承包管理，乙方自愿承包，承包范围为地面车位的经营管理租赁权；乙方承包期限为三年，自2019年7月1日起至2022年9月30日止；同时该合同还对收费标准、承包费用等进行了约定，该合同的签订时间由两被告提供的原件上显示为2019年6月29日，原告认为签订的时间为其提交复印件上显示的2019年4月22日。在庭审中，原、被告当事人一致确认，的商户一共有80户。两被告陈述，其通过业委会工作人员上门征询意见的形式收取了有签字的56份书面征询函，该签字多数为商户所有权人对外出租的租户所签，通过打电话的形式征询意见在80位业主中打通电话的是54户，表示同意的是33户。以上事实，由原告提供的土地使用权证复印件一份、房屋所有权证复印件四份、证明复印件一份、两被告提供的经营管理合同一份及庭审笔录予以证实。在审理中，两被告提供了苏州市相城区聚元街从市规划局提供的红线图、2019年3月12日的公告复印件及拍照件、2019年3月15日与苏州卡瑞吉停车管理有限公司关于商业街停车运营管理合同合作方案、2019年4月2日公示车管方案会议记录、公示牌召见约谈记录复印件、会谈签到表、征询函、拨打电话记录截图、录音截图打印件、业委会向区政府领导汇报的情况说明、两被告于2019年6月29日签订的车位管理合同、锦绣江南业委会与上海锐翔上房物业管理有限公司签订的苏州市物业服务合同复印件，上述证据予以证明属于锦绣江南业委会代管，为响应331整治方案的号召，锦绣江南业委会经过合法程序，征询了80户商户的意见后，将聚元街停车位交由被告京嘟物业公司进行管理。经质证，六原告对上述证据因多数系复印件，无法核实其真实性，且部分是由被告锦绣江南业委会单方出具，故对其真实性均不予确认。对于两被告提供的上述证据，除两被告签订车位管理合同的真实性本院予以确认外，对其他证据因无法提供原件予以核实，且不具有关联性，故对其证据效力本院均不予确认。本院认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。在本案中，六原告作为聚元街锦绣江南商户的业主，其有权提出业主撤销之诉。通过两被告的举证以及庭审查明的事实可知，相城区锦绣江南的物业管理公司为上海锐翔上房物业管理有限公司，虽然被告锦绣江南业委会针对停车位实行封闭管理向部分商户征询了意见，但同意的人数既未达到总户数过半数业主的同意（被告自认同意的仅为33户），也未明确告知商户业主进行停车位经营管理的公司为被告京嘟物业公司以及相应的管理方案，被告锦绣江南业委会即作出将停车位发包给被告京嘟物业公司进行经营管理的决定，侵害了六原告作为业主的合法权益，故六原告要求撤销被告锦绣江南业委会作出将所有停车位出租给被告京嘟物业公司经营管理的决定予以撤销的的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于六原告要求确认被告锦绣江南业委会与京嘟物业公司签订的《经营管理合同》无效的诉讼请求。本院认为，六原告的该项诉请与本案非同一法律关系，如有争议，六原告可另诉解决，本案中对其诉请不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《物业管理条例》第十一条第四款、第十二条之规定，判决如下：一、撤销被告苏州市相城区锦绣江南业主委员会作出的将停车位出租给被告苏州京嘟物业服务有限公司经营管理的决定。二、驳回原告杨利、刘丰、唐阳义、伍迎国、李益、陈如锦其他的诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币2337.5元，由原告杨利、刘丰、唐阳义、伍迎国、李益、陈如锦负共同负担2297.5元，被告苏州市相城区锦绣江南业主委员会、苏州京嘟物业服务有限公司共同负担40元（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的案件受理费，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331033795）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，帐号：10×××76）。审判员  余琼琼二〇二〇年一月二十一日书记员  姚 刚附录法律条文：1.《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。2.《物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。3.《物业管理条例》第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。