湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1023民初2073号原告：谭美丁，男，1966年1月10日出生，汉族，现住永兴县，户籍所在地湖南省永兴县。被告：永兴县奇亚物业服务有限公司，住所地湖南省永兴县便江街道永兴大道（银杏家园A栋二楼），统一社会信用代码：91431023062218160W。法定代表人：王日廷，该公司总经理。委托诉讼代理人：李贵明，湖南银光律师事务所律师。被告：汇华房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区湘南国际物流园长信广场办公楼301室，统一社会信用代码：9143100076329764X3。法定代表人：陈湘金，该公司董事长。委托诉讼代理人：林军，湖南金鸥律师事务所律师。原告谭美丁诉被告永兴县奇亚物业服务有限公司（以下简称奇亚物业公司）、汇华房地产开发有限公司（以下简称汇华房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，于同年10月31日公开开庭进行了审理。原告谭美丁、被告奇亚物业公司的委托诉讼代理人李贵明、被告汇华房产公司的委托诉讼代理人林军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭美丁向本院提出诉讼请求：1.判令奇亚物业公司、汇华房产公司返还违约收取谭美丁的水电材料费、语音门费用共计3300元；2.诉讼费由奇亚物业公司、汇华房产公司共同负担。事实与理由:谭美丁从汇华房产公司购得位于永兴县。交房时，奇亚物业公司在龙山华府收取物业费的同时，违约收取每户水电材料费3000元与语音门材料费300元，但小区语音门无语音功能又未向业主交付钥匙。由于商品房买卖合同中未约定收取水电材料费及语音门材料费，按照合同约定，谭美丁已全额付清房款，奇亚物业公司及汇华房产公司无权在合同价格外收取水电材料费及语音门材料费，谭美丁多次向房管局反映未果，遂诉至法院。奇亚物业公司辩称：奇亚物业公司系物业服务公司，本案基础法律关系系买卖合同关系，奇亚物业公司不是本案适格主体；奇亚物业公司收取语音门材料费300元系受汇华房产公司委托收取，相关费用已经支付至汇华房产公司账户，谭美丁主张的语音门材料费亦不符合法律规定，故奇亚物业公司并非本案适格主体。汇华房产公司辩称：奇亚物业公司于2016年6月份以前收取谭美丁水电材料费3000元，系汇华房产公司与谭美丁签订的商品房买卖合同约定由奇亚物业公司收取，奇亚物业公司收取的30万元（100户）均已交付给汇华房产公司龙山华府项目部作为先前已垫付的水电安装费，故龙山华府项目部按约委托奇亚物业公司收取的3000元水电材料费符合合同约定；谭美丁诉请的语音门费用系奇亚物业公司与业主协商收取，与汇华房产公司无关；谭美丁与汇华房产公司签订的商品房买卖合同系网签格式合同，且合同已在房产主管部门备案，双方在签订合同时并未将水电材料费计算至建设成本，也未纳入到购房款，双方约定水电材料等费用由谭美丁承担，故汇华房产公司委托奇亚物业公司收取水电材料费符合双方合同约定，且谭美丁的诉讼请求已超过诉讼时效。谭美丁围绕诉讼请求依法提交了证据1永兴县奇亚物业服务有限公司收据（二张）；证据2商品房买卖合同（合同备案号：60380232）；各方当事人对真实性均无异议，本院予以采信。奇亚物业公司提交的证据1委托书、银行转账凭证及收条，该组证据能证明汇华房产公司委托奇亚物业公司收取龙山华府住宅小区的水电开户材料费用及奇亚物业公司收取业主水电材料费50万元后转入汇华房产公司龙山华府项目部；证据2永兴沪农商村镇银行网上银行电子回单、收条，能证明汇华房产公司龙山华府项目部收到奇亚物业公司支付楼道门安装工程款53800元。汇华房产公司提交的证据1商品房买卖合同（合同备案号：60380232）与谭美丁提交的证据2商品房买卖合同（合同备案号：60380232）一致，本院予以采信；证据2永兴县龙山华府低压线路电表安装工程施工合同、龙山华府供水管道安装工程合同书及发票，该组证据材料系汇华房产公司与承建方签订的施工合同，均与本案无关联，本院不予认定；证据3关于“永兴县金城国际开发商侵占业主自来水落户款”的回复，该证据材料系永兴县发改局回复金城国际开发商的回复，但与本案龙山华府住宅小区无关联，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：永兴县龙山华府第6、7、8、9、10栋系汇华房产公司开发建设的商住楼。2015年10月18日，汇华房产公司授权奇亚物业公司为汇华房产公司办理龙山华府住宅业主水电开户、材料及相关费用代收服务工作。所收缴的费用直接转入汇华房产公司龙山华府项目部账户。2016年2月2日，谭美丁与汇华房产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定汇华房产公司将龙山华府7栋房号为2-302的住房出卖给谭美丁。2016年4月30日前汇华房产公司将该商品房经验收合格后交付给谭美丁。同时合同附件三约定：装饰、设备标准。10.其它：水电：一户一表，甲方（汇华房产公司）统一报装，水到厨房或卫生间、电到入户门口、开户费用由乙方（谭美丁）负责...。合同签订后，谭美丁按约向汇华房产公司全额支付了房号7-2-302的总房款。2016年6月28日，奇亚物业公司通过永兴沪农商村镇银行龙山支行转账30万元至收款人为彭雄飞账号名下。当日，汇华房产公司龙山华府项目部向奇亚物业公司出具内容为“今收到委托永兴县奇亚物业服务有限公司部分代收水电材料款：叁拾万元整（￥300000.00元）（注：收到水电材料款100户×每户3000.00元），收款人：彭雄飞”的收条一张。2016年7月27日，谭美丁向奇亚物业公司缴纳7-2-302房水电材料费3000元及语音门材料费300元。2016年9月24日，奇亚物业公司又通过永兴沪农商村镇银行龙山支行转账20万元（备注：代收代付水电材料费）至彭雄飞户名名下。之后，谭美丁以汇华房产公司、奇亚物业公司违规收取水电材料费及语音门材料费要求退款未果，遂成讼。另查明：2016年9月5日，奇亚物业公司通过永兴沪农商村镇银行龙山支行网上银行转账53800元至收款人户名为彭雄飞的账户名下。同日，汇华房产公司龙山华府项目部向奇亚物业公司出具内容为“今收到永兴县奇亚物业服务有限公司付楼道门安装工程款：伍万叁仟捌佰元整（￥53800.00元），收款人：彭雄飞”的收条一张。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争执焦点有二：一系案涉合同中约定的水电材料费3000元是否应当退还；二系语音门费300元是否应当退还。现分述如下：关于焦点一。《中华人民共和国价格法》第五条第二款规定，县级以上地方各级人民政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工作。2009年7月1日，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定，商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》系地方政府部门在价格法授权范围内制定的适用本行政区域内规范性文件，具有法律效力。案涉《商品房买卖合同》于2016年2月2日签订，因此，谭美丁与汇华房产公司关于价格的约定不得违反上述规范性文件的规定。本案中，汇华房产公司在商品房买卖合同约定的房价外，另行收取谭美丁水电材料费3000元，违反了《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条之规定。《中华人民共和国价格法》第四十一条规定，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。因此，谭美丁诉请汇华房产公司退还其另行收取的水电材料费3000元，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，汇华房产公司授权奇亚物业公司向业主收取水电材料费，奇亚物业公司作为汇华房产公司的代理人向业主收取水电材料费的法律后果，应由被代理人汇华房产公司承担，故谭美丁诉请奇亚物业公司退还水电材料费，于法无据，本院不予支持。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百五十八条第二款规定，当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。”本案中，汇华房产公司于2016年9月5日收到奇亚物业公司付楼道门安装工程款，足以认定楼道门安装工程已于当年交付龙山华府业主使用。鉴于汇华房产公司与谭美丁未对楼道门质量约定质量检验期，谭美丁亦未举证证明其在两年内向汇华房产公司对楼道门质量提出异议，可视为谭美丁对楼道门的质量予以认可。因此，谭美丁诉请汇华房产公司、奇亚物业公司退还语音门材料费300元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百五十八条，《中华人民共和国价格法》第五条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、限被告汇华房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还谭美丁水电材料费3000元；二、驳回原告谭美丁其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由汇华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  黎晓静二〇二〇年一月七日法官助理涂志威书记员黄敏附1：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国价格法》第五条国务院价格主管部门统一负责全国的价格工作。国务院其他有关部门在各自的职责范围内，负责有关的价格工作。县级以上地方各级人民政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工作。县级以上地方各级人民政府其他有关部门在各自的职责范围内，负责有关的价格工作。第四十一条经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百五十八条当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附2：执行申请提示申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。