上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初74654号原告：上海锦昀物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：董建萍，董事长。委托诉讼代理人：奚正辉，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨川，远闻(上海)律师事务所律师。被告：钱荣德，男，1952年2月26日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告上海锦昀物业管理有限公司与被告钱荣德物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告上海锦昀物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨川、被告钱荣德到庭参加诉讼。后本院于2019年11月1日再次公开开庭进行了审理。原告上海锦昀物业管理有限公司的委托诉讼代理人奚正辉、杨川、被告钱荣德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海锦昀物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年1月1日至2017年12月31日物业服务费人民币33,733.26元；2.判令被告支付违约金5,000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与上海市浦东新区康桥花园业主委员会(以下简称康桥花园业委会)签订《物业服务合同》，由原告对康桥花园小区(上海市浦东新区康士路15弄)进行物业管理，服务期限自2015年1月1日起至2017年12月30日止。被告所有的上海市浦东新区康桥镇康士路17、19号(幢号：19，部位：全幢)房屋(以下简称涉案房屋)，建筑面积624.69平方米，物业服务费按1.50元/月/平方米标准计算。被告拖欠自2015年1月1日起至2017年12月21日止的物业服务费33,733.26元。期间，原告多次向被告催讨物业服务费，被告均未理睬，故原告诉至本院，要求判如所请。原告提供了1.《物业临时托管协议》、《物业服务合同》，证明原告为被告小区提供物业服务及物业服务费收费标准；2.《业主大会、业主委员会备案证》，证明业主委员会于2016年3月15日依法成立备案；3.上海市不动产登记簿，证明涉案房屋的基本信息；4.关于急需解决商铺排污问题的通知及维修排污管道照片，证明原告为被告提供物业服务；5.物业管理费催交单、本院(2019)沪0115民初39490号撤诉笔录及(2018)沪0115民初39509号民事起诉状，证明原告曾通过在房门上张贴催交单、诉讼的方式向被告催缴过物业服务费；6.原告、上海市浦东新区康桥花园业主委员会于2017年12月5日出具的《康桥花园非住宅面积情况说明》、南汇县计划经济委员会关于同意康管会康桥花园公建配套用房变更建设单位的批复、面积分摊报告、公寓(庭院)式用地面积分摊明细表、上海市浦东新区康桥镇房管办事处于2019年10月23日出具的《情况说明》，其中《情况说明》内容为“三、经查阅《上海市房屋维修基金管理系统》康桥花园业主大会详细信息业主大会信息表中的‘门牌幢信息’表明，……康士路17至31号(含车库，建筑面积6294平方米)在康桥花园业主大会范围内，且专项维修资金已纳入康桥花园小区业主大会维修资帐户，并按照《上海市住宅物业管理规定》、《上海市商品房住宅专项维修资金管理办法》及相关规定统一管理使用。”证明涉案房屋在原告提供物业服务范围内，且专项维修基金已纳入康桥花园小区业主大会维修资金帐户统一管理使用；7.本院(2018)沪0115民初835号民事判决书，原告于2018年1月2日就本案被告同小区同类型业主谢若霞欠缴物业服务费事宜向本院提起诉讼。该判决确认原告于2015年1月1日至2017年12月31日期间为谢若霞欠费物业(即上海市浦东新区康士路XXX号房屋)所在小区的物业服务单位，判决谢若霞向原告支付2015年1月至2017年12月期间的物业服务费，证明被告所有的涉案房屋属于原告物业服务范围内。被告钱荣德辩称：涉案房屋未在原告服务范围内，其未向被告提供物业服务，且原告本次诉讼不符合起诉条件，要求驳回原告全部诉讼请求。事实和理由：1.开发商于1995年5月竣工后未将康士路XXX号至31号商铺维修基金移交给第一届业主代表大会组建的业委会，也没有区房地局物业科出具关于将康桥花园物业管理范围扩展到康士路XXX号至31号，从未出具过任何意见及决定通知划管该范围，故涉案房屋未在原告服务范围内。2.2015年，康桥花园业主大会在选举业主委员会时，并未通知包括被告在内的康士路XXX号至31号的业主参加。故选聘原告作为物业管理公司的过程不符合相关规定，原告也未向业主通知其服务内容和收费标准，双方签订的《物业服务合同》无效，原告没有收取物业服务费的资格。3.涉案房屋被告于2001年购买，现涉案房屋处于出租状态。原告从未向被告提供过物业服务，涉案房屋的水电费均是被告自行向供电部门申请，自行支付费用，与康桥花园小区无关。康桥花园业委会和相关政府要求被告对公共区域的保洁等自行清理。涉案房屋排污管也是应镇政府要求由被告自己出资重新挖排。另直至起诉被告未收到由原告发出的催缴通知，租客也从未和被告说过原告向其催缴过物业服务费的事宜。被告提供了1.《致函》，证明上海汇华房地产有限公司作为康桥花园的开发商并未将康士路XXX号至31号商铺资料移交给业委会，不属于原告物业服务范围内；2.《证明》，证明上海周浦房地产开发经营公司名称变更为上海汇华房地产有限公司；3.《康士路沿街商铺污水纳管工程费用分摊表》，2019年9月康桥镇镇政府要求被告重建排污管，后由康桥花园居委会向被告提供该分摊表，证明涉案房屋的排污管均由被告自己出资挖排。根据原、被告的当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：2014年12月30日，原告与上海市浦东新区康桥花园业主大会就为上海市浦东新区康士路15弄小区提供物业服务签订《物业临时托管协议》，临时委托管理期限为新一届业委会成立及新物业公司选聘结束。后原告与康桥花园业委会就康桥花园小区(上海市浦东新区康士路15弄)提供物业服务签订《物业服务合同》，合同期限为2015年1月1日至2017年12月30日。合同第七条约定物业服务费的收费标准为商业用房1.50元/月/平方米。2017年12月5日，原告与康桥花园业委会出具《康桥花园非住宅面积情况说明》，其内容载明康桥花园业委会聘请原告为康桥花园提供物业服务(合同期为2015年1月1日至2017年12月31日)，原告服务的商铺地址为：上海市浦东新区康士路XXX号至康士路XXX号。被告系上海市浦东新区康桥镇康士路17、19号(幢号：19，部位：全幢)房屋业主，房屋建筑面积624.69平方米，物业服务费收费标准为1.50元/月/平方米。自2015年1月1日起至2017年12月31日止，被告共欠付涉案房屋的物业服务费33,733.26元。2019年9月2日，原告诉至本院，要求判如所请。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。审理中，被告坚持辩称开发商在竣工后未将含涉案房屋在内的维修基金移交于第一届业主代表大会组建的业委会，且未有相关意见及决定通知划管至原告服务范围内，故不愿支付物业服务费及违约金。对此原告提供了由康桥镇房管办事处出具的《情况说明》、南汇县计划经济委员会关于同意康管会康桥花园公建配套用房变更建设单位的批复、面积分摊报告及明细等证据，证明涉案房屋属于原告提供物业服务的范围。本院认为，《情况说明》中记载含涉案房屋在内的房屋性质为康桥花园小区公建配套用房，在康桥花园业主大会范围内，且专项维修资金已纳入康桥花园小区业主大会维修资帐户。综上，被告的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。故原告要求被告支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费的诉请，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉求，考虑到被告并非主观恶意拖欠，故对原告的此项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院》第一条的规定，判决如下：一、被告钱荣德于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦昀物业管理有限公司2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费33,733.26元；二、驳回原告上海锦昀物业管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费768元，减半收取计384元(原告上海锦昀物业管理有限公司已预交)，由原告上海锦昀物业管理有限公司负担62.50元，被告钱荣德负担321.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚燕敏二〇二〇年一月十五日书记员  杨燕霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……三、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。