北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初2774号原告（反诉被告）：任小红，女，1977年12月22日出生，汉族，农民，住河北省保定市易县。委托诉讼代理人：闫喜刚，北京朗庭律师事务所律师。被告（反诉原告）：戚伟明，男，1979年12月3日出生，汉族，农民，住河北省衡水市阜城县。原告（反诉被告）任小红与被告（反诉原告）戚伟明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）任小红及其委托诉讼代理人闫喜刚，被告（反诉原告）戚伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任小红向本院提出诉讼请求：1.戚伟明返还任小红预付的租金100000元，支付任小红履约保证金30000元、违约赔偿金300000元，以上合计430000元；2.诉讼费由戚伟明承担。事实和理由：任小红与戚伟明于2013年8月25日签订《门面房屋租赁合同》，约定戚伟明将其名下位于北京市大兴区旧宫镇小红门路47号宣颐家园东门北-4号门面房出租给任小红用于经营餐饮；该门面房建筑面积共计225.74平方米；租赁期限为5年，自2013年10月1日至2018年9月30日；租赁期间双方均不得转让或退租，违者赔偿另一方300000元；保证金30000元，若无违约行为，戚伟明不计利息全额退还任小红。2018年7月3日，任小红、戚伟明双方口头约定将原合同再顺延一年至2019年9月30日，租金不变。2018年7月5日，任小红将租金200000元转给戚伟明（因为戚伟明着急用钱，让任小红打一年的租金200000元），任小红继续经营，在2018年7月底戚伟明反悔欲将房屋租赁给他人，先是说之前的租金太少，将租金增加到500000元，逼迫任小红再交租金，并在2018年9月底通知物业对房屋停水、停电，停止让任小红继续经营。戚伟明态度蛮横，在2018年10月15日强迫任小红搬走，承诺搬家时退给任小红预交的100000元租金，搬完后再退给任小红预交的租金100000元及之前交纳的保证金30000元。任小红搬完后，戚伟明违反承诺拒绝退还另一半租金及保证金，任小红与戚伟明理论，发生争吵，戚伟明伙同他人将任小红打伤。现戚伟明明显违约，任小红要求戚伟明返还任小红预付的租金100000元，支付任小红的履约保证金30000元，支付任小红违约赔偿金300000元。为维护任小红的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院予以支持。戚伟明辩称，一、任小红所提供的《门面房租赁合同》残缺不全，没有第二页。当时戚伟明与任小红的租赁合同尚在履行，双方并没有书面变更或解除合同，五年前与任小红签署合同时因戚伟明不了解市场价格，与任小红低价签约守约至今，五年后当地的租金更是翻倍上涨，任小红怎么可能与戚伟明口头约定比合同租金更低的年租金。由上可见，任小红断章取义提供残缺合同作为起诉证据隐瞒事实恶意诬告。二、戚伟明未收到任小红支付的30000元履约保证金，任小红未尽到给付义务。三、任小红在事实理由中的陈述系凭空捏造、子虚乌有。1.任小红未在合同约定的租赁期满前三个月（也就是2018年6月30日前）向戚伟明提交续租房屋的书面申请。双方也没有协商一致签署续租合同，没有商谈过200000万一年的房租续租一事，戚伟明也从没因缺钱让任小红向其账户汇款。2018年7月4日，任小红同意以500000万一年的租金续约，然后反悔，致使续租房屋事宜不能达成一致，戚伟明已于2018年7月7日后多次以电话通话及手机短信的方式通知任小红不再续租给她，要求任小红在合同到期后交房。有因欲续租房屋打到戚伟明账户的钱，待任小红提供汇款信息后戚伟明给任小红办理退还，但任小红拒绝同意。2.2018年7月4日，戚伟明与任小红手机通话商议房屋续租租金为每年500000元，任小红电话里表示同意以500000元每年的价格签署续租合同，戚伟明要求当天签署协议，任小红借口有事回家一趟并在电话里承诺2018年7月5日签协议。但2018年7月5日任小红并未与戚伟明联系，戚伟明打电话催促任小红，并告知其如果真心想按照约定价格续租房屋就打些诚意金然后回来签合同。2018年7月6日，双方见面，但就租金问题未达成一致意见。回家后，经考虑，戚伟明认为任小红并无诚意，且欲通过非正常手段对其施压以达到自己低价强租的目的，故决定不再续租。戚伟明于2018年7月7日告知任小红合同到期后不再续租，要求任小红到期搬出并交房，若任小红有打到戚伟明账户的钱，提供打款记录并截图给戚伟明，戚伟明给任小红办理退款。任小红明确告知到期不会搬离，且租金必须按400000元一年计算，不同意退款。因2018年10月13日任小红已经违约未按时搬走并将房屋交还给戚伟明，戚伟明不知道任小红交房的具体时间和房屋的具体情况，所以和任小红约定先交房，交房前先退还100000元，交房手续完成后多退少补。任小红同意后，戚伟明已于10月16日退还100000元。3.任小红事实理由中所说的2018年9月底戚伟明通知物业对房屋停水停电停止让任小红继续经营更是不存在的，2018年10月14日戚伟明进店拍摄照片，从照片中可以看出当时燃气表剩余165个表字，电表剩余268.09个表字，清洗池里泡满了水，任小红的工人正在洗东西，任小红店面处于正常营业状态。四、1.原租赁合同已经到期，双方未就续租一事达成一致并签署续租协议，戚伟明于2018年7月7日之后多次告知任小红9月30日租赁合同到期交房，交房手续完成后双方把帐算清。任小红到期拒不搬离，造成戚伟明与下一租赁户约定的租赁合同面临违约，损失与日俱增，在下一租赁户多次催促下，戚伟明实属无奈多次与任小红沟通后，任小红于2018年10月14日答应会近期搬走，不存在任小红所说的：戚伟明态度蛮横，在2018年10月15日强迫任小红搬走，而是任小红态度蛮横拒不搬离。2.双方约定任小红搬家时戚伟明退还100000元，双方核账算清任小红需承担的费用后余款多退少补，而任小红之后一方面声称自己已经搬走，一方面拒不履行交房手续，造成戚伟明不能正常移交房屋给下一租赁户，戚伟明于2018年10月19日后多次打电话任小红不接，发短信催促办理交房手续，任小红不交钥匙、不办理交房手续，并在玻璃上喷字，用车堵门。为此戚伟明短信通知任小红不要继续占用房子否则损失自负，任小红不予理睬。在起诉状中任小红说戚伟明答应任小红搬离后退还保证金的问题更是子虚乌有，依照原合同约定任小红在履行合同没有违约的情况下，戚伟明在三个月后退还保证金，当时任小红已经明显违约且经戚伟明后期自己查账，签订合同时并没有收到30000元履约保证金，所以戚伟明不可能承担任小红所谓的30000元履约保证金退还义务。2018年10月17日，戚伟明应与任小红的约定，来到房屋的二层包间内，任小红要求立即给130000元，戚伟明提出来第一房子还没有完全搬离（当时任小红工人还在店内收拾东西店内物品繁杂），第二合同中约定属于戚伟明的空调任小红都搞没了，现在找来几个破空调充数戚伟明不接受，第三，房屋装修破坏、二层漏水等问题时，任小红伙同他人强行关门，把戚伟明一个人控制在包间内，不让离开，恐惧万分的戚伟明抓到门后拉出一个缝往外逃离，任小红与同伙在背后追打，后戚伟明报警，在报警后任小红又诬告戚伟明，当天晚上戚伟明与任小红在派出所见面，任小红找人威胁戚伟明，并且要求戚伟明马上拿出50000元来才能摆平这次肢体冲突一事（私了），对于这种讹诈戚伟明无法接受，要求派出所秉公办理。五、根据以上一、二、三、四项对任小红事实理由的答辩，现结合以上对任小红诉讼请求事项进行进一步答辩。1.任小红打款90000元一事，戚伟明要求任小红提供打款证明时，任小红一直遮遮掩掩。后经查账发现2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金，任小红并未给付清，欠付租金70000元。2.因任小红2018年9月30日没能按合同约定正常交房，给戚伟明造成损失巨大，要求反诉赔偿。3.关于合同约定的履约保证金30000元，第一、经戚伟明查账，在双方签署合同后任小红并未给付此履约保证金，第二、任小红未按合同约定到期交房给戚伟明造成损失巨大，已经严重违反合同约定，所以任小红没有任何理由要求戚伟明支付这一款项。4.任小红所谓的违约赔偿金300000元，戚伟明更不能承担，因为自始至终都是任小红在违约，戚伟明租赁期内遵守约定，9月30日合同到期任小红拒不交房，实属任小红违约，任小红所谓的要求戚伟明赔偿300000元违约赔偿金属无理要求。5.任小红所说的要求返还100000元租金更是强词夺理，因任小红的使用占用房屋给戚伟明造成的租赁损失已经远不止这个数字，何谈退还一说。6.因任小红汇款110000元时，用途标明：房租转账；转账附言：房租2018.10-2019.4。汇款时间是在2018年7月5日，打款的数额正好是原合同约定的半年房租，任小红又在打款时标明是2018.10至2019.4，无非是想证明自己已经支付了这个时间段的房租（当时的用意就是想以每年220000元租金强租），根本不是双方在7月4日约定的以每年500000元租金租赁房屋，这让戚伟明感到任小红并无诚意，还是想低价强租，所以戚伟明于收到款的当时打电话给任小红，任小红不接电话，当天也没有回电话。此笔款项戚伟明已经退还100000元，剩余100000元留作任小红做完房屋交接后抵扣相关费用。7.任小红先是欲将店面高价转让出去未果，后要求戚伟明低价强租给任小红不成，欲长期占用房屋，之后故意制造肢体冲突讹诈戚伟明钱财，后发现讹诈不成又通过占用毁坏房屋及店面形象泄愤，社会套路、恶毒、流氓手段频出，给戚伟明造成损失巨大，请法院明察。8.任小红没有如约在原合同约定期限内提供有意续租的书面申请。9.任小红2018年7月4日同意按500000元一年房租续约后反悔坚持要按每年400000元房租续约，致使戚伟明看不到任小红有诚意续租后不再将房屋续租给任小红，责任全在任小红。综上，戚伟明请求人民法院依法驳回任小红的全部诉讼请求。戚伟明向本院提出反诉请求：1.判令任小红立即给付戚伟明因违反合同约定未及时付清第五年上半年租金（2017年10月01日至2018年3月31日）应承担的2017年8月1日至2018年7月6日（若任小红2018年7月7日所付款项作为第五个租赁年上半年租金的话共340天）违约滞纳金每天1100元，共计374000元整；2.判令任小红立即给付戚伟明因2018年10月1日至2018年12月29日的房屋占用费135606.57元（按照年租金550000元的标准计算90日）；3.判令任小红赔付在房屋上涂鸦泼油漆等恶意破坏行为给戚伟明带来的经济损失18700元；4.判令任小红赔付因逾期不做房屋交接手续，以及在房屋上喷字、泼油漆、并指使其前员工在附近恶意谣传房屋有巨大纠纷以吓阻不明真相的租房者，致使戚伟明已经签约的下一租赁户不能接收房屋，给戚伟明造成的租赁损失费（自2018年12月30日至2019年4月5日）共97天，每天按1506.8493计算，共计146164.38元；5.判令任小红赔偿在房屋租赁期间造成的戚伟明5台空调损失费28000元；6.判令任小红立即给付戚伟明因在任小红租赁期间房屋破损、装修破坏、屋顶漏水、墙体破坏等给戚伟明造成的经济损失17200元；7.判令任小红支付戚伟明物业及供暖费11804元（物业费2018年10月1日至2019年4月5日；供暖费2018年11月15日至2019年3月15日）；8.判令本案全部诉讼费由任小红承担。事实和理由：戚伟明与任小红就任小红租赁戚伟明的门面房一事于2013年8月25日签订《门面房租赁合同》，双方约定租赁期5年，年租赁费220000元，2018年9月30日到期交房。租赁期间任小红负责房屋及设施的维护，房租每半年一付，交房时原属甲方的物品损失要赔付，期间任小红未按合同约定提前三个月提交有意续租的书面申请，任小红一直欲低价强租未果，并威胁到期不会好好交房，双方也未达成一致签订续租协议。戚伟明于7月7日明确告知任小红房屋到期不再续租，9月30日之前交房给戚伟明，任小红一直不同意到期交房，恐吓要挟提出很多无理要求百般扯皮。9月30日任小红未如约交房，后经戚伟明多次催促，任小红终于在10月16日约戚伟明17日上午11点去做交接，戚伟明同弟弟去现场准备收房，现场任小红的东西没有搬完，戚伟明的空调都已经没有了，房屋装修也破坏了，一二层屋顶一直漏水，当戚伟明提起这些问题来时，对方不予理睬只要求给她130000元并将戚伟明控制在一间小屋子里限制人身自由，后戚伟明借机抓到门把手跑出房间后又被任小红及其同伙在背后追打，后戚伟明报了110，旧宫镇红星派出所接警并到达，任小红反诬陷戚伟明打了任小红，当晚任小红及其所谓的姐夫（一个光头的社会人）在派出所里训斥威胁戚伟明并要求戚伟明拿出50000元给对方来私了，如若不然任小红就去验伤然后送戚伟明进牢房，虽然戚伟明意识到对方可能使用陷害手段，但因戚伟明本是被打者，相信还有天理公正，当时表示接受不了这一讹诈，要求派出所秉公办理，不接受私了。后对方一方面借此事大做文章不断骚扰，欲逼戚伟明就范，一方面拒不完成房屋的物业及房屋交接，拒不搬离，并通过汽车堵门、涂鸦、泼油漆等手段破坏房屋，造成戚伟明无法将房屋交给下一租户使用，期间戚伟明多次催促任小红交房均电话不接、短信扯皮。看不到和解希望的情况下戚伟明于2018年12月06日提交起诉状给本院，之后在12月底接到法院电话，得知任小红已经在2018年11月26日把戚伟明列为被告起诉到法院了。这让戚伟明意识到任小红这种倒打一耙的举动根本不只是不给戚伟明房子用，其本身还不想承担由此带来的法律责任，为此戚伟明又多次联系拒不交房，戚伟明于2018年12月27日报警并用派出所电话联系上任小红，任小红依然拒不交房。实属无奈戚伟明于2018年12月29日得知物业有一把任小红留在那里的钥匙可以打开房门，之后戚伟明取来钥匙进入房内，但任小红一直通过喷字、泼油漆、向公安机关报警说戚伟明非法进入任小红的正常租赁房内造成任小红的物品丢失（2019年3月5日）等进行骚扰、破坏、吓阻戚伟明的下一租户，并安排其前员工在戚伟明房子附近散布谣言吓阻欲租戚伟明房屋的人，造成房子一直空置到2019年4月5日，最终致使戚伟明原定的下一租户放弃租赁戚伟明的房屋，损失巨大。据此，戚伟明为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。任小红针对戚伟明的反诉请求辩称，第一项诉讼请求戚伟明系虚假诉讼，要求法院依法核查并追究刑事责任，戚伟明所述并不属实，不同意戚伟明的反诉请求；不同意第二项反诉请求，任小红认为2018年7月5日双方达成口头协议，戚伟明同意将涉案房屋在续租给任小红一年，任小红于当日转给戚伟明房租110000元，于2018年7月7日转给戚伟明90000元，即预交了2019年一年的房租。当时戚伟明跟任小红说的是要任小红一次性交付一年的房租。之后戚伟明抬高租价，违反口头约定，在2018年10月1日通知物业不给任小红售卖水电，不让任小红经营。经双方于2018年10月14日协商后，任小红于2018年10月16日搬离租赁房屋，租金同意给付至2018年10月16日，故不同意戚伟明的第二项反诉请求；不同意第三项诉讼请求，任小红没有恶意涂鸦的行为，戚伟明已经报警了，也询问过任小红，任小红没有任何涂鸦的行为，与任小红没有关系，该项请求属于恶意诉讼；不同意第四项诉讼请求，该诉求不是戚伟明的直接损失，与任小红没有关系，不同意赔偿；不同意第五项诉讼请求，5台空调在任小红搬离时还有，录像里都有这5台空调；不同意第六项诉讼请求，在租期内房屋破损损失应由戚伟明承担，也没有任何证据是任小红对该房屋和墙体进行破坏；不同意第七项诉讼请求，在2018年10月后任小红就不再控制使用房屋，供暖费和物业费是戚伟明的无理主张，不应予以支持。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市大兴区旧宫镇小红门路47号商业用房登记在戚伟明名下。2013年8月25日，戚伟明（出租方，甲方）与任小红（承租方，乙方）签订《门面房租赁合同》，约定甲方将其名下位于北京市大兴区旧宫镇小红门路47号宣颐家园东门北-4号的门面房出租给乙方用于经营，该门面房建筑面积225.72平方米；甲方为乙方提供的房间内有：1.空调5台分别为：一层东北角科龙牌柜机空调一台型号为KFR-120LW/E2F、一层东南角海尔牌柜机空调一台型号为HFRd-46LW/Z、二层东南角海尔牌柜机空调一台型号为HFRd-70LW/Z、二层还有1匹半挂机两台分别位于小包间和冷菜间，以上5台空调内外机均齐全，运行正常制冷好；2.楼上楼下消防器具齐全；3.暖气片齐全，水、电、气表及管线路正常齐全，大吊灯三组，其他灯具均匀分布，均正常，门、窗、地面屋顶墙面及玻璃等内外正常完好无破损；以上设备甲方提供给乙方无偿使用，但上述设备的运行及维修费用由乙方承担，乙方交付甲方时必须保证以上物品及设备正常，运行良好，否则应赔付；乙方租赁房屋作为经营餐饮门面使用；本合同租赁期限为5年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止；租金为每年220000元，租金提前2个月支付，每半年支付一次，合同签署之日起乙方交付甲方第一次6个月的房租，6个月到期前2个月之前交付下一个6个月房屋，以此类推；出现拖欠乙方除依旧缴纳房租外，滞纳金按每日1100元计算，拖欠超出30日，甲方认定乙方严重违约，有权收回房屋并索要赔偿；在租赁期内所产生的水、电、燃气、取暖、卫生费、治安费、闭路费、物业管理费、乙方所欠债务等一切费用由乙方承担，及时交纳不得拖欠；为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金30000元，租赁期满三个月后，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方。合同签订后，任小红将租赁房屋用于经营饭店。2018年7月5日，任小红向戚伟明转账110000元，2018年7月7日，任小红向戚伟明转账90000元。合同到期后，任小红、戚伟明就房屋续租事宜未签订书面合同。2018年10月16日，任小红开始从租赁房屋搬离，戚伟明转账给任小红100000元，双方约定2018年10月17日办理交接手续。2018年10月17日，双方因房屋交接及退款问题无法达成一致意见导致矛盾激化产生肢体冲突。任小红称其于2018年7月向戚伟明转账的200000元系根据双方口头约定向戚伟明支付的续租一年的房租；后戚伟明反悔要求涨租金，并于2018年9月30日开始停水、停电导致其无法正常经营，在戚伟明的逼迫下，其于2018年10月16日搬走，在2018年10月17日交接时，戚伟明拒绝退还预交的100000元租金及30000元保证金，还对其进行殴打，之后，任小红报警；任小红称其已于当天将租赁房屋钥匙和水电卡都放在屋内，被打后就再也没去过现场；2018年10月19日物业公司通知房屋漏水，任小红称其将租赁房屋备用钥匙交给了物业公司。戚伟明称双方并未口头协商过续租一年的年租金为200000元，这200000元是协商续租的诚意金，戚伟明称其要求以租金500000元一年续租，但双方并未达成一致；后经其多次催促，任小红于2018年10月16日开始搬离，在2018年10月17日双方交接时，任小红还未搬完，戚伟明要求核对账目，扣除应扣的费用后退还钱款，双方因此产生争议，任小红伙同他人强行逼迫戚伟明退款，并对戚伟明进行追打；因双方未办理房屋交接手续，戚伟明称其一直无法使用房屋，经多次催促无果后，自己于2018年12月29日从物业公司处拿到租赁房屋钥匙，但之后任小红通过喷子、泼油漆、用汽车堵门等方式阻挠其正常使用房屋，其于2019年4月6日才将房屋出租出去；戚伟明称任小红并未交纳保证金，且尚欠2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金70000元未给付。任小红和戚伟明均提交双方于2018年7月至10月期间的沟通录音证明双方针对续租房屋事宜以及续租未达成一致后，房屋腾退及钱款退还事宜沟通的情况，戚伟明还提交双方的短信聊天记录佐证。根据上述证据查明，2018年7月4日，戚伟明要求按照一年500000元续租合同，任小红要求戚伟明“弄合同”；2018年7月6日，双方就续租事宜面谈，任小红的朋友要求按照450000元一年的标准续租，双方未达成一致意见；2018年7月7日，戚伟明通知任小红不再续租；2018年10月14日，双方面谈商议腾退及退款事宜，任小红要求戚伟明一次性将其转账的200000元以及保证金30000元退还后，任小红搬家，戚伟明要求任小红搬一半时，先退200000元中的一半，另一半待搬家并结算完毕、任小红退还空调以后剩余的退还，保证金30000元按照合同约定保留到3个月以后退还；2018年10月16日任小红搬家时，戚伟明提出房屋漏水、漏雨、空调的问题，双方未协商一致，约好先退100000元，剩余钱款待2018年10月17日交接时再处理；2018年10月27日至2018年10月29日期间，戚伟明多次给任小红发短信，要求与任小红办理交接，任小红仅于2018年10月27日回复称“我已经搬走了，你拿着我的房租，不退我，你还把我打了，你要承担我所有的损失”。任小红申请刘艳花作为证人出庭作证，并提交银行流水证明其于2017年7月支取现金85000元，其中15000元作为酒水钱给了刘艳花，另外70000元装在一个袋子里面给了戚伟明。刘艳花称其为戚伟明经营的饭店提供酒水，2017年7月20日左右，其按照与任小红约定的时间来到任小红经营的饭店拿酒水钱，因其以租赁房屋为经营地址注册了公司，所以顺便给戚伟明送点啤酒表示感谢，当天见到戚伟明时，看到戚伟明手里拎着一个红色的袋子，但袋子里面装的是什么并不清楚。戚伟明对证人证言的真实性不予认可，并提交标注生产日期为2017年12月12日的小啤酒证明刘艳花并非是在2017年7月送的啤酒。任小红与戚伟明发生冲突后，双方均多次向派出所报警，根据戚伟明的申请，本院依法调取了双方的报警记录及卷宗材料。调取的材料显示，2018年10月17日，任小红报警称在旧宫小红门被他人殴打；2019年1月7日，戚伟明报警称在旧宫宣颐家园东门往北的羊吉头店，房子被破坏，玻璃被喷了字；2019年2月11日，戚伟明报警称在宣颐家园临街门面的房子被租户泼油漆；2019年3月6日，任小红报警称在宣颐家园底商的门锁被堵住打不开。本院向处理泼油漆事件的办案民警周航警官了解情况，周航警官称从监控里看无法确认泼油漆的人为任小红。戚伟明提交2018年10月16日和2019年1月1日租赁房屋内的录像及照片，证明房屋一楼墙面被破坏，一楼二楼东南部屋顶漏水，二楼东南部墙体被破坏、一楼南墙暖气片丢失，空调并非原来的空调（戚伟明称其原有空调系2012年购买），且只有4个内机（2个柜机、2个挂机）和2个外机，同时提交《房屋修缮合同》和收据2张，证明修缮房屋支出17200元。任小红称墙体的洞是租赁之前就有的，暖气片本来就是自己的，屋顶及墙体其他的破坏情况也不认可。戚伟明另提交物业费和供暖费发票各1张，证明其交纳2018年10月1日至2019年9月30日的物业费5417元、2018年11月15日至2019年3月15日的供暖费9029元并要求任小红支付，任小红认为系租赁合同到期后产生的费用，不同意支付。本院认为，任小红与戚伟明签订的《门面房租赁合同》系双方真实意思表示，该合同未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。任小红称其于2018年7月支付戚伟明的200000元系下一年的房租，戚伟明对此不予认可且无证据佐证，本院对此不予采信，戚伟明称该200000元系协商续签合同的诚意金，现双方并未续签合同，任小红给付的钱款应当予以退还，故对于任小红要求退还100000元的诉讼请求，本院予以支持；根据查明的事实，任小红与戚伟明于2018年10月17日交接房屋时产生冲突，交接行为并未完成，其将租赁房屋钥匙交给物业公司亦未通知戚伟明，故虽然在此之后任小红未在房屋从事经营活动，但其实际控制房屋，应当承担合同到期后至戚伟明收回房屋（2018年12月29日）前的房屋占用费和物业费、供暖费，关于房屋占用费，根据双方之前关于租金的协商情况、租赁房屋的使用性质，参考同地段、同类型房屋出租的租金标准，本院酌情确定为125000元，关于物业费和供暖费，本院根据房屋占用时间和费用缴纳标准，计算确定物业费为1321元、供暖费为3283元；戚伟明称其收房后任小红通过泼油漆、散布谣言等方式阻碍其正常使用房屋，但根据民警的调查情况，监控中无法判断行为实施者系任小红，故仅凭现有证据，本院实难采信其陈述的事实，其所主张的2018年12月30日至2019年4月5日期间的租金损失、物业费、供暖费及房屋被涂鸦的修复损失，本院不予支持；关于保证金30000元和2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金70000元，现并无收条、转账记录佐证上述钱款已经给付的事实，但双方有大量的对话录音及短信往来记录，根据录音及短息记录，在双方争议过程中戚伟明并未否收到过保证金，亦从未以任小红尚欠70000元租金作为应退还钱款的抵扣理由，且双方在2018年1月23日短信沟通一下个半年租金交纳情况时，任小红告知其“房租已转完，6万现金，5万转账”，戚伟明对此予以认可，如果上一个半年未交清，双方即对下一个半年租金已交齐进行确认不符合交易习惯，亦有违常理，结合双方亦有过现金交纳房租的事实，本院对于任小红已交纳保证金且已交清租金的事实予以采信，对于戚伟明基于任小红欠付租金70000元所主张的滞纳金，本院不予支持；双方在合同中约定保证金在无违约行为的情况下无息全额退还，现任小红存在逾期交房的违约事实，保证金应当作为合同履行的担保抵扣戚伟明的损失，故该30000元保证金在任小红应支付的房屋占用费中抵扣，任小红要求退还保证金的诉求，本院不予支持；关于戚伟明所主张的空调损失及租赁房屋被破坏损失，根据双方当事人的陈述以及录音、录像等证据，可以确认空调被替换以及房屋破损的事实，而双方在合同中约定，空调及室内屋顶、墙面、设施设备在出租时完好无破损，由承租方承担运行及维修费用并保证运行正常，否则应赔付，故戚伟明提出的赔偿请求有事实依据，其中房屋修缮费用17200元，数额合理，本院予以支持；空调损失，根据空调的型号、购买年代，考虑其折旧，本院酌情支持5000元；任小红主张的违约赔偿金300000元，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、戚伟明于本判决生效后十日内退还任小红100000元；二、任小红于本判决生效后十日内给付戚伟明房屋占用费95000元（已抵扣保证金30000元）、物业费1321元、供暖费3283元，以上共计99604元；三、任小红于本判决生效后十日内赔偿戚伟明房屋修缮损失17200元、空调损失5000元，以上共计22200元；四、驳回任小红的其他诉讼请求；五、驳回戚伟明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7750元，由任小红负担5450元（已交纳），由戚伟明负担2300元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5557元，由戚伟明负担3889元（已交纳），由任小红负担1668元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 瑶人民陪审员  丰永志人民陪审员  梁跃海二〇二〇年一月十九日书 记 员  张思竹