江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1102民初3535号原告：江苏文广兰鼎蕤资产管理有限公司，统一社会信用代码91321100398343467N，住所地镇江市南徐大道298号。法定代表人：蔡耘，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵晨，江苏汇典律师事务所律师。委托诉讼代理人：张政，江苏东方之光律师事务所律师。被告：镇江韵成房地产代理有限公司，统一社会信用代码913211027635792841，住所地镇江市高新区金润大道999号F1幢605室。法定代表人:余小林，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪奎，江苏金荣恒顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：高杨，男，1966年8月21日出生，汉族，住镇江市，该公司员工。原告江苏文广兰鼎蕤资产管理有限公司与被告镇江韵成房地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，并于2019年9月19日及2020年1月13日两次公开开庭进行审理。第一次庭审，原告江苏文广兰鼎蕤资产管理有限公司（以下简称“兰鼎蕤公司”）的委托诉讼代理人张政，镇江韵成房地产代理有限公司（以下简称“韵成公司”）的委托诉讼代理人洪奎、高杨到庭参加了诉讼。第二次庭审，兰鼎蕤公司的委托诉讼代理人闵晨，韵成公司的委托诉讼代理人洪奎、高杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兰鼎蕤公司向本院提出诉请，要求判令：⒈解除2016年8月1日，原、被告签订的房屋租赁合同；⒉被告向原告支付房屋租赁费用13150724.73元（第二次庭审中变更为3386925.69元）；⒊案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月1日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将座落于镇江市（镇江文化广电产业集团有限公司,以下简称文广集团）裙楼出租给被告使用，出租面积为14700.12m2，双方约定年租金为820万元。被告实际使用期间从2017年9月10日至2018年12月31日止，合计478天，被告应付原告租金为10738630.14元。合同同时约定，原告将座落于镇江市“春天里”一号房屋出租给被告使用，其中一楼出租面积为1358.87m2，租金2.27元/天/m2，其他楼层出租面积为3670,73m2，租金1.1元/天/m2，被告使用期间从2017年2月1日至2018年12月31日止，合计699天，被告应付原告租金为4912094.59元，被告已支付250万元，现差欠原告租金2412094.59元。被告韵成公司辩称，同意解除租赁，双方实际已于2018年12月31日完成了房屋的退租交接手续。此外，合同租金远高于同地段的周边房屋租金标准，显失公平。合同履行中，原告单方要求对租赁业态作出限制，给被告造成损失；租赁期间周边道路进行改造200多天，影响了运营；原告提供的房屋实际面积与合同不符，对于面积差对应的租金应予减免；租赁过程中，原告要求预留5000m2房屋，对此形成的损失不应由被告承担。原告还自行收回了部分房屋，所对应的租金及物业费、公共能耗费应予以核减；被告多次维修房屋，此费用应由原告承担。另外，被告已给付30万的保证金，退租后，被告仍继续提供保洁、安保服务，发生费用共计12万元应由原告承担。综上，经核算，被告应给付原告的租金为1514858.13元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：“春天里”一号的房屋产权归属于兰鼎蕤公司，位于镇江市中山交汇口，总建筑面积8562.86m2，其中产权面积5843.75m2，规划用途：服务设施（为旅游配套服务的商业）；无产权面积2719.11m2（地下车库）。文广集团裙楼产权归属于文广集团，位于镇江市（原市行政服务中心），建筑面积17748.12m2，其中：一楼面积5121.8m2，其他楼层面积12526.32m2。2016年8月1日，文广集团与兰鼎蕤公司签订《出租委托代理协议》和《代收代付协议》，授权兰鼎蕤公司代其出租房屋、招商引资。2016年8月1日，兰鼎蕤公司与韵成公司签订《房屋租赁合同》，约定将“春天里”一号、文广集团裙楼以及集团项下镇江影剧院新楼四至五层房产（坐落于镇江市三处房屋以整体打包、共同出租的方式出租给韵成公司用于商业经营，三处房屋实际面积和交付时间按房产证及房屋交验单为准。租金不按地域差、楼层高等综合因素计算，只划分一楼商铺及其他楼层两种租金价格进行计算，并自承租房屋交付之日起给予六个月装修期的优惠。承租房屋交付条件，成熟一个交付一个。经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成，并按交付手续完成为基准日，租赁期为8年。关于租金，双方约定：“春天里”一号的一楼商铺按2.2元/天/m2支付租金，其他楼层按1.1元/天/m2支付租金，租金价格每三年上浮3%，租金按半年一付结算；文广集团裙楼及镇江影剧院新楼四至五层房产租金以“春天里”一号楼盘租金为标准参考，待房屋交付验收后，另行签署协议。合同还约定，自合同签订之日起，韵成公司支付30万元的保证金（租赁期满予以退还）。租赁期满或合同解除后，保证金用于抵扣应承担的违约赔偿款、逾期未缴纳的租金、逾期滞纳金。此外，合同还就其他费用的承担、房屋维护及维修、转租及装修、违约责任等作出了相应约定。合同签订当日，兰鼎蕤公司与韵成公司签订了《“春天里”一号房屋租赁交验单》，其中载明：一楼商铺承租面积1358.87m2，按2.2元/天/m2支付租金，年租金为1091172.61元；2-4楼承租面积3670.73m2，按1.1元/天/m2支付租金，年租金为1473798.10元，总租金共计2564970.71元/年。租金价格每三年上浮3%，租金按半年一付结算；2016年8月1日交房，免租期6个月，自2017年2月1日起开始计算租金等。此外，兰鼎蕤公司与韵成公司还签订了《集团行政中心裙楼租赁交验单》，其中载明：一楼大厅可出租面积为2997.8m2，二楼可出租面积为3840.30m2，三楼可出租面积为3912.70m2，四楼可出租面积为3507.60m2，五楼可出租面积为441.72m2。总租金820万元/年，租金价格每三年上浮3%，租金季度一付结算；2017年3月10日前兰鼎蕤公司将房屋按约定条件交付韵成公司，并给予6个月装修期，自2017年9月10日起开始计算租金等。此后，双方在履行合同的过程中，因各种因素导致发生了系列变更调整等事项。2018年12月31日，韵成公司不再承租兰鼎蕤公司交付的“春天里”一号房屋和文广集团裙楼房屋。双方完成了出租房屋的交接移交。2019年8月13日，兰鼎蕤公司诉来本院。审理中，双方共同委托了江苏恒正会计师事务所有限公司就上述两处房屋租赁期间的费用进行了审计。2019年12月30日，该所出具了苏恒正专审[2019]第162号财务专项审计报告，审计报告载明：双方于2016年8月1日又签订了《房屋租赁合同》的补充协议，约定租赁期间物业费及公共能耗费双方各承担50%。2016年8月15日，韵成公司按合同约定交纳保证金30万元。“春天里”一号的房租交纳情况：截至2018年12月31日，韵成公司总计交纳房租250万元，其中：2017年2月10日交纳120万元，2018年4月26日交纳50万元，2018年6月20日交纳80万元。2018年1月1日，兰鼎蕤公司收回“春天里”一号四楼的4间商铺，面积163.71m2。因春天里公共区域道路大面积破损，影响招租经营，韵成公司发函要求维修并减免租金。韵成公司租赁期间，公共道路一直未能维修。2018年12月28日，文广集团与韵成公司对文广集团裙楼出租面积进行了复核，确认实际可出租面积为12632.21m2。就文广集团裙楼，韵成公司未支付房租。经审计。关于“春天里”一号，韵成公司应支付房租合同总额为4912094.59元。其中：2017年2月1日-12月31日为2347123.88元，2018年1月1日-12月31日为2564970.71元。可核减房租金额为899853.97元，其中：①四楼4间房的租金、物业费、公共能耗费核减72815.20元；②韵成公司缴纳物业费、公共能耗费分摊50%，合计150040.38元；③因公共道路损坏，可减免未出租房屋租金计676997.99元。不可核减事项：①浇筑二层楼板及二层开门，工程外包合同价4.5万元，因资料不全、依据不足，无法认定；②文广卖烟酒店铺从104室搬至102室，102室的装修工程报价10.2万元，因资料不全、依据不足，无法认定；③韵成公司收取承租户房租所缴税金58327.68元，为其纳税义务，应由其自行承担。关于文广集团裙楼，韵成公司应支付房租合同总额为10738630.14元。可核减、抵付房屋租金为8863945.07元，其中：①出租面积调整应核减租金1510620.65元。②根据兰鼎蕤公司的通知，同意减免丽翠项目6个月装修期间租金，应核减租金848160.00元。③2017年4月6日，兰鼎蕤公司要求招租业态限制KTV、洗浴、餐饮等入驻，可减免租金521246.54元。④电力路封闭改造，延长免租期可减免租金1268832.73元。⑤电力路封闭期间，出租房屋可减免租金258630.22元；⑥承租户爱康国宾可减免物业费等抵付租金540557.33元；⑦四牌楼健康产业园预留5000m2空置，可减免租金3652565.30元；⑧韵成公司租赁房屋的物业费各自承担50%，应抵付租金143332.30元；⑨2019年1月-5月，韵成公司退出后，仍承担文广集团裙楼物业管理，合计应收取物业管理费12万元，可抵付租金12万元。不可核减事项：①根据约定，承租后的所有招租工作由韵成公司自行开展，费用自担，故发生的爱康国宾招商佣金25万元、丽翠医疗美容招商佣金15万元，应由韵成公司自行承担。②房屋设施维修工程13.2万元，因项目资料不全、依据不足，无法认定。包括：2017年3月，杨承和对大厅破损地面及卫生间进行修复发生的施工费用18000元；2017年4月，顾远龙对各楼层至电房电缆及其它电缆敷设及隔墙进行施工发生的费用68000元；2017年12月，陈全永对梯楼道口杂物房进行拆除改造发生的施工费用18000元；2018年4月，谭才义对玻璃幕墙进行外扩施工发生的费用28000元。③2017年6月，谭才义对二层房屋的装修工程265397.12元，因资料不全、依据不足，无法认定。④韵成公司收取承租户房租所缴税金298410.01元，为其纳税义务，应自行承担。综上，审计结论为：关于“春天里”一号房屋，韵成公司截至2018年12月31日止，应付租金总额为4912094.59元，已付租金2500000元，可核减、抵付金额为899853.97元，核减后应付房屋租金为1512240.62元。关于文广集团裙楼房屋，韵成公司截至2018年12月31日止，应付租金合同总额为10738630.14元，尚未支付租金，可核减、抵付金额为8863945.07元，核减后应付房屋租金为1874685.07元。就上述审计报告，兰鼎蕤公司与韵成公司均无异议。上述事实，有房屋所有权证明、出租委托代理协议、房屋租赁合同、房屋交验单、苏恒正专审[2019]第162号财务专项审计报告、本院调查材料以及当事人陈述等证据在案为凭。本院认为，兰鼎蕤公司与韵成公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方当事人真实意思的体现，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。此外，根据法律规定，双方当事人经协商一致，也可以对原合同的内容进行相应变更等。虽然目前合同约定的租赁期限尚未届满，但鉴于双方对解除租赁合同并无争议，且双方已于2018年12月31日完成了租赁房屋的退还移交手续，已用实际行为事实上解除了租赁合同，因此，兰鼎蕤公司要求解除合同的诉请，本院予以支持，并确认：双方2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2018年12月31日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行。关于原告主张的租金问题，因双方对共同委托的审计结论均无异议，故依据该专业性审计的结论，韵成公司还应向兰鼎蕤公司支付房屋租金合计3386925.69元。兰鼎蕤公司要求韵成公司给付3386925.69元租金的诉请，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、江苏文广兰鼎蕤资产管理有限公司与镇江韵成房地产代理有限公司2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2018年12月31日解除；二、镇江韵成房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内给付江苏文广兰鼎蕤资产管理有限公司租金3386925.69元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33896元，由江苏文广兰鼎蕤资产管理有限公司与镇江韵成房地产代理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本及副本各一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，在判决确定的期限内，如被告仍未主动履行完毕判决所确定的义务，则原告可在本判决所确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长 杨 毅人民陪审员 沈 芸人民陪审员 朱龙顺二〇二〇年一月十九日书 记 员 陈 香附：1、相关法律条文2、上诉须知附：1、相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2、上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。