河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23284号上诉人（原审原告）：杜莹莹，女，1983年11月30日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：郭超，河南首航律师事务所律师。委托诉讼代理人：李振，河南首航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南新合鑫置业集团有限公司，住所地郑州高新开发区石佛办事处瑞达路29号附1号。法定代表人：张志军，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕云，女，该公司员工。上诉人杜莹莹因与被上诉人河南新合鑫置业集团有限公司（以下简称新合鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初12380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜莹莹上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持杜莹莹的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由新合鑫公司承担。事实与理由：一、一审法院认为“郑州市已于2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记业务”是错误的。政府职能部门只是将“初始登记”业务统一称为“首次登记”。国家统一实施不动产登记制度，目的是为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，并非取消“初始登记”，相关职能部门仍按照相关规定办理各项登记业务。《不动产登记暂行条例》第三条明确规定“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例”，其中“首次登记”就是本案所涉商品房买卖合同中的“初始登记”，由开发商向相关职能部门提交相关资料将所建房屋登记在开发商自己名下。而且根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条的规定，更加明确说明开发商仍然需要完成首次登记（即初始登记），不然开发商无法完成转移登记业务，将房屋产权办理到购房业主名下。并且，通过对比办理首次登记和初始登记，开发商所需提交的资料完全一致，同样说明“首次登记”即是“初始登记”。二、一审法院对同小区、同时期、同类型案件判决理由和结果不一致，相互矛盾，本案裁决结果显失公平，明显偏袒新合鑫公司，应当予以纠正。三、因合同约定违约金明显过低，杜莹莹诉请按照日万分之一标准计算违约金，合理合法，应当予以支持。杜莹莹的合同与同小区的其他业主的合同不一致，大部分业主的合同约定新合鑫公司是按日支付总房款的万分之一违约金，而杜莹莹的合同约定新合鑫公司是按日支付总房款的万分之0.1违约金，明显过低。因此，杜莹莹根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，请求二审法院参照同小区大多数业主合同日万分之一计算违约金。退一步，至少也应当按照新合鑫公司约定杜莹莹应承担的逾期付款违约责任，按日万分之0.5计算。四、新合鑫公司一审时提交了完成首次登记（即初始登记）的相关凭证，且答辩称“房屋初始登记业务原由房管局办理，后由不动产管理中心办理，两个部门间业务交接给业务办理造成了很大障碍，属于不可抗力，造成部分逾期”，同样印证了政府相关职能部门依然办理房屋所有权初始登记业务，只是称为“首次登记”。从新合鑫公司提供的不动产登记受理凭证显示，新合鑫公司是在2018年1月31日提交了首次登记的资料被郑州市不动产登记中心受理。因此，违约金应从2016年3月2日起计算至2018年1月31日，由此按照日万分之一计算为102028元（1455471×0.01%×701=102028.52），按照日万分之0.5计算为51014元（1455471×0.005%×701=51014.26）。五、引发本案的根源完全在于新合鑫公司，根据办理初始登记（首次登记）所需资料显示，完全是由新合鑫公司应当提供的建房资料，根本无需杜莹莹予以配合。杜莹莹作为购房业主，按照合同约定向新合鑫公司支付购房款，不存在任何过错。综上，一审法院判决认定事实错误，判决不公，恳请二审法院依法撤销一审判决，支持杜莹莹的一审诉讼请求。新合鑫公司辩称：一、因政策原因，新合鑫公司已保证按照商品房买卖合同约定的交房时间如期向业主进行交房。××园项目占用的是郑州市高新区首个城中村改造即秦庄村付庄自然村的土地，当时郑州市城中村改造处于初期阶段，还未有成熟详细的城中村改造相关政策和操作流程。××园项目的相关证件办理和付庄村整体改造息息相关，其历经周期长，情况特殊，市政府常务会议分别于2009年和2011年两次出具会议纪要，将秦庄村付庄自然村城中村改造作为遗留问题进行处理。对于××园项目的相关证件办理也受其政策影响。新合鑫公司也在积极地协调和推进整体项目的进展。新合鑫公司为了确保工期如约交房，保证按照合同约定时间2015年12月30日交付给业主房屋。新合鑫公司如期进行交房，并没有影响业主的正常入住，对业主并未造成任何经济损失。因不动产统一登记制度的实施，自2016年8月20日起，郑州市房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务，而是由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。相关政策的变化导致无法在商品房买卖合同约定的期限内向郑州高新区管理局报送产权初始登记材料。该业务的变更不仅是政府相关部门的职能变更，包括新机构的组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作的问题，还有办理初始登记和首次登记业务内容的变更。较之前增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，该增加的业务均需提前向房管部门和不动产中心申请预约、实地测量。因政策的变化属于情势变更的范围，新合鑫公司也无法预料和避免。二、因政策原因，首次登记逾期并不影响杜莹莹对房屋的实际居住和使用功能，不会对其造成任何经济损失，并且杜莹莹已经取得了不动产权属证书，其要求的违约金过高，且首次登记逾期并不是新合鑫公司主观故意造成。商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应公平、诚实信用地履行合同义务。杜莹莹要求的违约金过高，为了维护法律的正确实施和保证裁判文书的统一性，一审法院已经支持了杜莹莹的部分诉讼请求，杜莹莹的权利已经得到相应的弥补，对于其他没有事实和法律依据的诉求理应予以驳回。综上，新合鑫公司已经按照合同约定如期向业主进行交房，因政策原因，相关业务办理不能属于情势变更范围，请求二审法院考虑新合鑫公司的意见，公正判决。杜莹莹向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付自2016年3月1日起至完成产权登记之日止的违约金，暂计算至2017年10月1日违约金为84272元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于郑州××区××街××号××幢××单元××层××号房屋一套，总价款1455471元；被告应在2016年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.1违约金。原告已将购房款支付被告。因被告未在约定时间内报送办理房屋权属初始登记的资料，原告要求被告支付违约金未果，遂引起本案纠纷。以上事实由下列证据在案佐证：《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、当事人陈述。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。合同约定被告应在2016年3月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.1违约金。一审法院认为，郑州市已于2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记业务，此后合同中约定的房屋初始登记已无法履行，故对原告所主张的违约金应从2016年3月2日起计至2016年8月19日，由此计算为2488.86元（1455471×0.001%×171=2488.86），此后违约金一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南新合鑫置业集团有限公司于本判决生效后10日内，支付原告杜莹莹违约金2488.86元。二、驳回原告杜莹莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1907元，减半收取954元，由原告杜莹莹负担926元，被告河南新合鑫置业集团有限公司负担28元。本院二审期间，杜莹莹围绕上诉请求向本院提交以下证据：1.不动产登记受理凭证照片打印件一页。拟证明新合鑫公司仍有办理初始登记（即首次登记）的合同义务和法定义务，其完成案涉房屋报送资料的时间为2018年1月31日，远远晚于双方合同约定的2016年3月1日前，构成严重违约。2.（2019）豫0191民初6513号民事判决书复印件一份。拟证明一审法院同一法官处理案涉房屋同一小区起诉的相同事宜，已认定郑州市于2016年8月启动不动产登记，是开发商签订合同时无法预见、无法克服的客观原因，酌定扣减新合鑫公司3个月违约期，该处理方式已偏袒新合鑫公司。本案一审处理结果与原认定事实相矛盾，应予以纠正。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新合鑫公司质证认为：对证据1不动产登记受理凭证的真实性无异议，证明目的有异议。杜莹莹已经取得了案涉房屋的不动产权属证书。正是因为政策的原因导致了原合同约定的初始登记办理不能，变更为首次登记。首次登记逾期不是新合鑫公司的主观故意，是政策变化的原因。对证据2判决书的真实性无异议，证明目的有异议。该判决书与本案没有关联性。本院对杜莹莹提交证据的真实性予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院另查明，河南新合鑫置业集团有限公司于2018年1月31日向郑州市产权登记机关报送了案涉房屋的首次登记资料，郑州市不动产登记中心于2018年2月1日受理。杜莹莹称其于2018年12月份拿到案涉房屋的不动产权证书。本院认为，杜莹莹与新合鑫公司之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》内容不违反法律规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。案涉《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条第一项“产权初始登记”约定，出卖人应当在2016年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.1违约金。出卖人新合鑫公司未在2016年3月1日前履行该合同义务，依约其应承担相应的违约责任。虽然2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，房屋权属登记政策发生变化，但新合鑫公司作为出卖人仍负有办理案涉房屋权属登记的义务，其逾期报送权属登记资料仍应承担违约责任。虽然，2016年8月20日之后房屋权属登记政策变化，客观上存在报送房屋权属登记资料及流程增加的因素，可以对新合鑫公司在2016年8月20日之后的违约责任应适当予以酌减；但是，考虑到杜莹莹与新合鑫公司约定的违约金本就偏低，故不予核减。因此，自2016年8月20日至新合鑫公司报送案涉房屋首次登记资料前一日即2018年1月30日的违约金计算为7684.89元（1455471元×0.001%×528天）。综上所述，杜莹莹的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初12380号民事判决的第一项，即“被告河南新合鑫置业集团有限公司于本判决生效后10日内，支付原告杜莹莹违约金2488.86元。”；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初12380号民事判决的第二项；三、河南新合鑫置业集团有限公司于本判决生效后十日内支付杜莹莹2016年8月20日至2018年1月30日逾期报送权属登记资料违约金7684.89元；四、驳回杜莹莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1907元，减半收取为954元，由河南新合鑫置业集团有限公司负担572元，由杜莹莹负担382元；二审案件受理费1907元，由河南新合鑫置业集团有限公司负担1144元，由杜莹莹负担763元。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  董正方审判员  郭凤彩二〇二〇年一月十三日书记员  乔梦龙