江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1202民初1664号 原告：唐党英，女，1974年9月20日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。 原告：许文洲，男，1976年1月19日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。 两原告共同委托诉讼代理人：孔祥健，江苏讼之道律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：赵建荣，江苏律友律师事务所律师。 被告：黄扣罗，男，1953年11月26日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：汤学斌，江苏海信律师事务所律师。 原告唐党英、许文洲与被告黄扣罗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐党英、许文洲及其共同委托诉讼代理人孔祥健、赵建荣，被告黄扣罗及其委托诉讼代理人汤学斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐党英、许文洲向本院提出诉讼请求：1、要求确认案涉房屋归原告许文洲所有；2、本案诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为：1、请求确认原、被告于2000年4月30日签订的房屋买卖合同有效，被告继续履行房屋买卖协议，并协助办理房屋变更登记至原告许文洲名下。2、本案诉讼费由被告承担。后撤回要求被告协助办理过户义务的诉讼请求。事实和理由：1995年左右，当时为响应新农村建设，姚家村村委会对进入小康区建房作出了规定，主要是进入小康区建房的村民必须将原住房出卖或自行拆除。2000年4月30日，原、被告间根据村委会统一规定和要求签订了协议书，被告将自己所有的座落于泰州市海陵区姚家村四组的原住房出卖给原告，房屋售价为34000元。姚家村村委会在该协议书上加盖公章见证。协议书签订后，原告履行了给付房款的义务，被告将房屋交付原告，从而被告取得了到小康区建房的资格，现被告早已在小康区自建了住房。原告及家人相继在案涉房屋中生活了十九年。现被告知道该房可能拆迁，受利益驱使，以“出借”之名干扰原告正常生活。被告拒不承认房屋已出卖的事实，严重损害了原告的合法权益。 被告黄扣罗辩称，1、房屋一直归黄扣罗所有，唐党英和许文洲在诉状中所称的事实与实际情况严重不符，唐党英提供的所谓协议书并不成立。从主观上讲，黄扣罗与唐党英是借用法律关系，其内心并没有将房屋卖给唐党英的意思表示，从客观上来讲，黄扣罗从未与唐党英签订过协议，更没有收到唐党英或唐峰一分钱购房款，可见这份协议并没有成立，更不可能发生法律效力。2、退一步说，即便协议成立，也违反了法律强制性规定而无效。根据唐党英提供的户籍证明以及九龙派出所出具的唐党英户籍显示，唐党英在2011年5月31日户口一直跟父母兄弟在一起，没有分户，根据规定，唐党英不可能同时拥有另外一处宅基地，且老房屋宅基地面积已超过135平方米，所以，即便协议是真实存在也是无效的。3、原告的起诉已超过诉讼时效。该协议落款日期是2000年4月30日，即便该协议是真实的，唐党英在第一次庭审时说当年签订协议后曾经要求黄扣罗将房产证交付，黄扣罗称房产证已丢失，即便唐党英说的是真实情况，这18年内唐党英既没有要求黄扣罗补办挂失房产证和办理房屋过户登记，也没有向法院提起诉讼，所以，唐党英起诉已过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据双方无争议的证据，本院确认事实如下： 1995年2月26日，泰州自行车三套轴总厂开会研究小康住宅区建房问题，其中第8条明确“进入新宅区建房。老房先要拆除，必须要有担保人，交押金给村贰万元……” 1997年7月11日，泰州自行车三套轴总厂开会研究关于进入小康有关规定，其中第1条规定“凡进入小区村民必须打申请，将原住房转让，家前屋后地方包括原植的树木一律清理干净”。 1999年9月28日，被告黄扣罗为座落于泰州市海陵区私有房产所有权证书，前述房屋自2000年起由原告唐党英居住在内。被告黄扣罗此后在泰州市海陵区小康住宅区建有住房一套。 另查明，原告唐党英原系九龙镇姚家村四组的成员，2011年5月31日将户口迁入九龙镇振东2-32号。 因双方对于案涉房屋是否已经转让给原告唐党英存在争议，原告遂于2018年5月2日起诉要求确认双方签订的购房合同合法有效[案号为（2018）苏1202民初2568号]。案件审理过程中，被告向原告发出解除协议通知书，认为如果法院判决这份协议成立且生效，鉴于本人一直未收到过任何房屋价款，已构成根本违约，故要求解除合同关系。2018年7月28日，原告唐党英以需要重新收集证据为由申请撤回诉讼。现原告唐党英及许文洲再次诉来本院。 对双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、双方是否存在真实的房屋买卖合意。 原告主张双方存在真实的房屋买卖关系，为证实自己的主张，向本院提交下列证据：1、《协议书》；2、两原告离婚民事调解书；3、水费缴费卡原件和有线电视缴费单；4、周志强、于珠喜、王国正、姚桂正在（2018）苏1202民初2568号案件审理过程中的到庭陈述。 被告质证认为：对证据1的真实性不认可，被告没有与原告签订该协议；对证据2我方已向法院提起撤销之诉；对证据3的水卡真实性没有异议，但系村里负责登记的人没有审查房屋权属的错误登记；对有线电视缴费单的三性均不予认可；对证据4证人证言多处前后表述不一致，相互矛盾，有作伪证之嫌，且证人与原告及被告都有利害关系。 本院认证认为：对证据1，被告虽否认其真实性，但协议书中盖有黄扣罗的印鉴章，被告并未举证原告存在伪造被告印章的行为，故本院对该证据的真实性予以确认，且与本案具有关联性，该证据可作为认定案件事实的依据；证据2与本案无关联性；证据3内容真实，来源合法，本院予以认定；对证据4，四名证人系订立协议时的村委会成员及相关经办人，虽证言在交易细节上的陈述存在矛盾，但对协议订立及村委会盖章经过的到庭陈述基本一致，证人证言相互印证，对双方存在买卖关系均知晓，故对该证据，本院予以认定。依据原告所举证据，《协议书》中对房屋的信息、配套设施费用的处理及分期付款的方式均已作详细约定，可以确认双方就房屋价款的组成、房款的给付期限及金额均进行过充分、具体的协商；结合泰州自行车三套轴总厂会议纪要的规定，被告黄扣罗欲在小康区建新房，其原宅基地上的房屋只有转让和拆除两种处置方式，现黄扣罗已在小康区建有新房的现状，本院认为，双方在2000年4月30日订立房屋买卖协议的事实具有高度可能性，本院认定该事实存在。 2、双方是否存在借住关系。 被告主张双方系借住关系，其仅是为了顺利在小康区建房而将案涉房屋借给原告居住，其曾于2008年向原告主张要求返还。为证实其主张，向本院提交下列证据：1、水、电费清单及房屋外观照片；2、黄扣罗与王俞签订的调解协议；3、证人杨长珍等人的证明；4、证人帅某的证人证言。 原告质证认为：对于证据1认为原告是否使用水电不影响其作为房屋所有权人的客观事实；对证据2认为与本案没有关联性；对证据3的真实性不予认可；对证据4认为证人应当出庭作证。 本院认证认为：证据1内容真实，但是否实际居住并不影响被告已向原告交付房屋的事实，故与本案不具有关联性；对证据2真实性予以确认，但调解协议中黄扣罗可以自行前述姓名并不必然排除其使用印鉴章的可能，故与本案不具有关联性；对证据3、4的真实性无法确认。被告所举证据尚不足以认定双方存在借住关系。另，本院为查明被告为何将案涉房屋交付原告居住使用时，被告陈述其在小康区建房过程中被他人举报原宅基地上的房屋没有处理掉，其为了能够顺利建房遂作此变通，但其在本院询问为何直至2008年才向原告主张返还时，其陈述“我现在有地方住，所以就没有跟原告要”，若被告所述为真实，则其在小康区的房屋建成后即可要求原告返还，原告在案涉房屋内居住的八年期间，被告每年均回本村但均未向原告主张要求返还，与常理不符；且仅为规避政策而为，则没有将房屋交付原告占有使用的必要。综上，被告主张双方系借住关系，证据不足，本院不予采信。 本院认为，本案的争议焦点为：1、双方签订的《协议书》是否合法有效；2、《协议书》是否已确认解除；3、原告的主张是否已超过诉讼时效。 关于争议焦点一，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方在协议书中加盖印鉴章后该协议即生效。唐党英在购买案涉房屋时与被告属于同一集体经济组织成员，其与被告签订房屋转让协议，不违反法律强制性规定，不存在导致合同无效的情形，故该协议依法确认为有效，对被告抗辩案涉协议即使成立，也应归于无效的辩称理由，本院亦不予采信。 关于争议焦点二，被告主张原告至今未支付任何房款，若法院认定协议有效，则其认为原告根本违约要求解除合同。对此，本院认为，依据房屋买卖协议书“乙方（唐党英）交给房款贰万元给甲方，剩余房款壹万元在甲方搬家时一次性交清，乙方方可进宅”的约定，原告交付房款的义务在前，被告交付房屋的义务在后，被告在交付房屋时未行使先履行抗辩权利，现再行主张原告未缴纳房款，本院不予采信。鉴于被告主张解除的事由于法无据，其向原告发出解除通知的效力本院亦不予认定。 关于争议焦点三，被告主张原告的起诉已超过诉讼时效，因原告的诉讼主张为确认协议有效，属于确认之诉，不应受诉讼时效期间的限制，故对被告该主张，本院不予支持。 综上，原告唐党英与被告黄扣罗于2000年4月30日签订的《协议书》真实有效，现原告起诉要求确认协议书有效，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下： 原告唐党英与被告黄扣罗于2000年4月30日签订的《协议书》真实有效。 本案受理费650元，由被告黄扣罗负担（原告唐党英已交纳，被告应缴纳部分于本判决生效后十日内迳交原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  严丽娟 人民陪审员  周学海 人民陪审员  梁文有 二〇二〇年一月十五日 书 记 员  马 鑫