广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初2468号 原告：广州某某公司临桂分公司，住所地：临桂县临桂镇机场路，统一社会信用代码：xxxxxx。 法定代表人：简某某，负责人。 委托诉讼代理人：黄某某，广西某某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁某某，广西某某律师事务所律师。 被告：龙某2，男，汉族，1979年5月12日生，住址：北海市海城区。 被告：龙某1，女，汉族，2006年7月2日生，住址：北海市海城区。 法定监护人：龙某2，男，汉族，1979年5月12日生，住址：北海市海城区。 原告广州某某公司临桂分公司诉被告龙某2、龙某1物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日受理后，于2020年1月10日公开开庭审理了本案。原告广州某某公司临桂分公司（以下简称某某公司临桂分公司）的委托诉讼代理人黄某某到庭参加诉讼，被告龙某2、龙某1经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广州某某公司临桂分公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付2016年2月1日至2019年4月30日拖欠的物业管理费5998.2元；二、判决被告向原告支付违约金1799.46元（违约金按被告所拖欠的物业管理费总额的30%计算，此后的违约金计至被告付清所欠物业管理费为止）；三、判决被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2015年1月17日被告购买了广西某某开发有限公司开发的某某小区X号房屋，该房屋建筑面积为117.92m2。被告与广西某某开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十七条第5点明确约定:“出卖人按规定委托物业管理有限公司负责某某X期的前期物业管理，买收人应遵守物业管理公司的规定”。2009年11月12日，广州X有限公司作为乙方与作为甲方的广西某某开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。甲方委托乙方对其开发的位于桂林市临桂县的【某某】进行物业管理。协议的第三章第三条约定，委托管理期限为2009年11月12日至2012年12月31日，合同期满以后，如果业主委员会尚未成立，甲方如不再另行招标，双方协商继续履行本合同。合同第七章第7条第1点约定了物业管理费，其中：一期及二期多层住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，高层由乙方按照建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取。第三期小高层住宅由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。被告的房屋系五期小高层住宅，其物业费按建筑面积每月每平方米1.3元缴纳，每月缴纳金额为153.8元。2012年12月28日，广州X有限公司作为乙方与作为甲方的广西某某开发有限公司签订了《前期物业服务合同》补充协议，该协议约定委托期限为2013年1月1日起至业主委员会成立或甲方另行招标新的物业服务公司进驻之间，其余条款按双方2009年11月12日签订的《前期物业服务合同》执行。2014年8月1日，广西某某开发有限公司与原告签订《某某前期物业管理服务合同》，合同期限为2014年8月1日至2016年8月1日止，由原告从2014年8月1日起对【某某】小区进行物业管理。2016年8月1日原告与广西某某开发有限公司续签了《某某前期物业管理服务合同》，合同期限为2016年8月1日至2018年8月1日。原告与广西某某开发有限公司所签的《某某前期物业管理服务合同》均于合同中约定了“由业主在当月最后一天缴纳当月物业费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按总应缴费用的千分之三计算违约金。”从原告进驻【某某】为被告提供物业服务后，被告从2016年2月1日至2019年4月30日拖欠的物业管理费共计5998.2元。原告于2017年6月向被告书面催收过物业费。被告在原告为其服务期间欠拖的物业费的行为，违反了原告与广西某某开发有限公司所签的《某某前期物业管理服务合同》的约定，应承担违约责任，应按合同的约定从逾期之日起每日按总应缴费用的千分之三计算违约金，但原告认为这样计算违约金过高，因此按被告所拖欠物业费总额的30%计算，截止到2019年4月30日止，被告应当支付原告违约金1799.46元。原告认为其为被告提供了物业管理服务，被告有及时缴纳物业管理费的义务。被告不按约定缴纳物业管理费，应当承担违约责任，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请支持原告的所有诉讼请求为盼！ 被告龙某2、龙某1未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。 原告广州某某公司临桂分公司向本院提交以下证据：证据一、广州某某公司临桂分公司营业执照、法人代表证明书、法定代表人身份证。证明原告基本信息；证据二、被告与广西某某开发有限公司签订的商品房买卖合同一份、被告身份证复印件、不动产预售款收据、房屋交接单、房屋交付通知书、销售不动产发票、房权证等。证明：(1)、被告购买了【某某】的房屋；(2)、被告自愿接受开发商与物业公司签订的《前期物业管理合同》的规定；(3)、被告身份基本信息和主体适格；证据三、广州X有限公司与广西某某开发有限公司签订的《前期物业服务合同》。证明：2009年11月12日广州X有限公司与广西某某开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并在合同第七章第7条第1点约定了物业管理费的收费标准；证据四、广州X有限公司与广西某某开发有限公司签订的《前期物业服务合同》补充协议。证明：2012年11月28日广州X有限公司与广西某某开发有限公司签订了《前期物业服务合同》补充协议，协议约定了从2013年1月1日起，由广州X有限公司继续为某小区提供物业管理服务至业主委员会成立或甲方另行招租新的物业服务公司进驻时，其他条款按2009年11月所签订的《前期物业服务合同》执行；证据五、2014年8月1日广西某某开发有限公司与原告签订《某某前期物业管理服务合同》、2016年8月1日广西某某开发有限公司与原告续签了《某某前期物业管理服务合同》。证明：(1)、开发商与原告于2014年8月1日签订了前期物业管理合同；原告于2014年8月1日开始为被告提供物业服务，合同期限为2014年8月1日至2016年8月1日；(2)、2014年原告与广西某某开发有限公司与原告签订的《某某前期物业管理服务合同》，合同到期后，双方续签了合同，合同期限为2016年8月1日至2018年8月1日。(3)、合同约定了缴纳物业费的时间为当月最后一天缴纳当月的物业费，逾期缴纳的每日按总应缴费用的千分之三计算违约金；证据六、广州X有限公司与原告签订《债权转让协议书》一份。证明：广州X有限公司于2014年8月1日前将其管理的【某某】应收业主的物业管理费、滞纳金及其他相关费用所享有的权利全部转让给原告。证据七、广西某某开发有限公司、广西某某开发有限公司临桂分公司、广州X有限公司、广州某某公司临桂分公司以上四个公司共同签署的《关于某某小区更换物业服务企业的通告》。证明：2014年8月1日，原告在取得广西某某开发有限公司、广西某某开发有限公司临桂分公司、同意的情况下进驻某˙某小区并提供物业服务，并由原告收取广州X有限公司为该小区提供物业服务的管理期间尚未收回的物业服务费、水电费；证据八、广州某某公司临桂分公司向被告送达《关于某˙某小区更换物业服务企业的通告》的照片。证明：原告于2014年与广西某某开发有限公司签订《某某前期物业管理服务合同》和与广州X有限公司签订《债权转让协议书》后，就债权转让和更换物业服务企业已经通知了被告；证据九、广州某某公司临桂分公司和广州X有限公司向被告送达支付物业费催收函的照片。证明：（1）广州X有限公司于2011年10月2日、2013年9月28日、2015年9月8日向被告催收过物业费，（2）原告于2015年9月8日向被告催收过物业费（具体时间以照片为准）。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证并向对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告龙某2、龙某1经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告广州某某公司临桂分公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条的规定，故本院对原告广州某某公司临桂分公司陈述的案件事实予以确认。 根据原告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2009年11月12日，广西某某开发有限公司（为甲方）与广州X有限公司（以下简称：X物业公司）（为乙方）签订了某《前期物业服务合同》。合同约定甲方同意委任乙方对甲方物业桂林［某］提供前期物业管理服务，合同第三条中的3.1约定：本合同从2009年11月12日起生效至2012年12月31日止，乙方为甲方向该物业提供前期物业服务。其中2010年5月31日前以顾问公司名义全面接管小区物业服务，期间原前期物业服务企业的小区物业管理处仍保留，但由乙方全权接管及经营。3.2约定：合同期限满，业主委员会尚未成立，如甲方不再另行招标，双方协商继续履行本合同。第六条中的6.2约定：2009年12月1日起某物业管理费收入存入乙方账户，2009年12月1日起至合同期结束，项目一切经营收入归属乙方，由乙方独立收支核算，自负盈亏。第六条中的6.5约定：业主欠物业管理费收缴处理方式：2009年12月1日—2010年5月30日，乙方以南宁某公司临桂分公司某物业管理处的名义向业主催缴2009年12月1日以前的欠款费，2009年12月1日前某项目业主欠2009年12月1日前的相关费用收缴后存入丙方账户，由丙方提供发票，2009年12月1日后，某项目业主欠2009年12月1日前的相关费用收缴后存入丙方账户，由丙方提供发票，每季度丙乙双方共同确认当季收缴2009年12月1日前业主欠费金额后，由丙方返还乙方50%，丙方负责提前十天付给乙方相应数额的发票。第七条前期物业服务费用约定：在乙方接管后，本物业管理区域内物业服务费用包干方式，乙方服务报酬在物业服务费中提取。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，或按房管部门实测面积计算，无实测面积按商品房销售合同记载的建筑面积计算），具体标准如下：7.1本物业的管理服务费一期及二期多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；高层（含小高层）住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取。生活垃圾费，按6元/月/户收取，收费标准按相关部门规定。未入住的业主不用缴纳该费。三期小高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取（三期物业管理费已含垃圾费，不再另行收垃圾清运费）。7.5业主和物业使用人应按照《商品房销售合同》内约定的交楼时间交付之日起交纳物业服务费，收楼时首次交付一年。次年起于每年12月、3月、6月、9月最后一天前交纳下一季度物业管理费、车位使用费及其他物业代收代缴费用，逾期交纳上述费用的，从逾期之日起按总应缴费用的千分之三缴纳违约金；如业主首付物业管理费有效时段结束日离下次缴费日不足一个季度，则在首付结束日后十天内，预缴从首付结束日至下次缴费日期间相关费用。第九条中的约定：乙方将不能以任何方式出让或转让其获得之合作协议的权益。等等。合同签订后，广州X有限公司进驻在某小区进行物业管理。 2012年11月28日，广州X有限公司与广西某某开发有限公司签订《前期物业服务合同》补充协议，约定物业服务期限延长至业主委员会成立或另行招标新的物业公司进驻之时，其余各条款按原2009年11月签订的《前期物业服务合同》执行。 2014年8月1日，X物业公司（为甲方）与原告某某公司临桂分公司（为乙方）签订了一份《债权转让协议书》。协议约定，X物业公司将享有2009年12月1日与广西某某开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中某小区欠费业主所欠费用（物业服务费、违约金、水电费、停车费等）的债权转让给原告某某公司临桂分公司。原告某某公司临桂分公司自合同签订之日起，即有权作为《前期物业服务合同》的唯一权利人以自己的名义向该小区所有欠费业主追讨欠费，原告某某公司临桂分公司有权自行与欠费业主达成和解协议，并有权减免欠费业主相关的费用。原告某某公司临桂分公司于每月月初将追讨回款的情况与X物业公司核对确认，经双方签字盖章后折抵甲方所欠乙方款项。同日，广西某某开发有限公司、广西某某开发有限公司临桂分公司、广州X有限公司、广州某某公司临桂分公司联名作出了《关于某某小区更换物业服务企业的通告》并在小区内被告的住房大门上张贴，通告的内容为：“尊敬的某˙某小区业主：为了给业主提供更舒适、更专业的物业服务，经广西某某开发有限公司考察，现选聘委托广州某某公司临桂分公司对某·某项目做物业管理。广州某某公司临桂分公司于2014年8月l日起正式进驻小区提供物业服务工作。原物业管理方广州X有限公司已于2014年7月31日完成交接工作，其在管期间尚未收回的物业服务费、水电费，现一并同意由广州某某公司临桂分公司收取。让您住得舒心是我们共同的心愿，和谐、温馨的居家氛围需要大家的共同参与，感谢您的支持和配合”。 2014年8月5日，广西某某开发有限公司临桂分公司（为甲方）与原告某某公司临桂分公司（为乙方）签订一份某˙某《前期物业服务合同》。合同约定甲方委托乙方对住宅、商铺、人防地下室、地下车库及园林等配套设施实行专业化、一体化的前期物业管理服务。合同第十七条约定：甲方自2014年8月1日至2016年7月31日止（或业委会成立时）委托乙方为“某某小区”进行前期物业管理，委托管理期限满后，业主委员会尚未成立的，双方再另行协商续签合同。如委托管理期间小区业主委员会成立，而业主委员会决议另行委托物业服务企业管理服务的，则本合同在业主委员会书面通知终止时终止。第十九条第16项约定：业主与物业使用人应按照《商品房销售合同》内约定的交楼时间交付之日起缴纳物业服务费，收楼时首次交付一年。之后每月的最后一天缴纳当月的物业费，逾期缴纳的，从逾期之日的次日起以每月拖欠应缴纳费用为基数的千分之三/天（3‰/天）计算违约金，计算至业主交清拖欠的上述费用为止。第二十一条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，或按房管部门实测面积计算，无实测面积按商品房销售合同记载的建筑面积计算），具体收费标准如下：一期多层0.6元/㎡˙月；二期多层0.6元/㎡˙月，高层含小高层0.9元/㎡˙月；三期高层含小高层1.0元/㎡˙月；四期高层含小高层1.1元/㎡˙月；五期高层含小高层1.3元/㎡˙月；商铺2.0元/㎡˙月，其它后续开发物业根据临桂县行业水平由甲乙双方另行协商确定标准，等等。 2016年6月28日，广西某某开发有限公司临桂分公司（为甲方）与原告某某公司临桂分公司（为乙方）续签了某˙某《前期物业服务合同》，约定原告继续为某˙某小区提供前期物业管理服务，委托管理期限为2016年8月1日至2018年7月31日止（或业委会成立时）。其中约定：第六章物业管理服务费用1.4、乙方不收取甲方空置物业管理费。原告广州某某公司临桂分公司按约进驻某某小区进行物业管理及服务至今。 同时查明，2015年1月17日，广西某某开发有限公司与被告龙某1签订一份《商品房买卖合同》。合同约定由被告龙某1购买广西某某开发有限公司开发建设的某某X号房，建筑面积117.92㎡，套内建筑面积99.56㎡。经催收，被告从2016年2月1日起至2019年4月30日止未向小区物业公司交纳物业管理费，原告主张按建筑面积计算物业管理费，经核算，从2016年2月1日起至2019年4月30日止，按五期小高层1.3元/㎡˙月的标准计算，被告欠物业管理费为5998.2元。 再查明，某˙某小区曾于2014年成立业主委员会并办理备案手续（临物委备字［2014］03号）；2014年7月25日，临桂县住房和城乡建设局发布（临建发［2014］28）号文件《关于撤销某˙某小区业主委员会备案的通知》，决定撤销某某小区业主委员会备案手续（临物委备字［2014］03号）。某某小区现尚未成立业主委员会。 本院认为，某某小区至今未成立业主委员会，广西某某开发有限公司与原告广州某某公司临桂分公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议，是合同双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，均应受法律的保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，广西某某开发有限公司作为某某小区的开发建设单位，其与原告广州某某公司临桂分公司签订的某某《前期物业服务合同》对小区的全体业主具有约束力。本案被告龙某1亦是某˙某小区的业主之一，亦受上述《前期物业服务合同》的约束。原告于2014年8月1日进驻某˙某小区实施物业管理，为某˙某小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。被告未支付物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。被告龙某1购买的物业单位为某˙某X房，建筑面积117.92平方米。因此，原告要求被告支付从2016年2月1日起至2019年4月30日止的物业管理费5998.2元，有理有据，本院予以支持。由于对于原告要求被告支付违约金按所欠物业管理费的30%计算的诉请，《前期物业服务合同》中约定业主逾期交费的，“从逾期之日起每日按总应缴费用的千分之三计算违约金”，原告认为该约定过高，主动调整为按总欠缴费用的30%计算违约金1799.46元，该请求有合同及法律依据，本院予以支持；但原告还要求之后的违约金继续计至被告付清所欠物业管理费为止，是尚未发生的违约情形，没有事实依据，本院不予支持。又因被告龙某1是未满16周岁的未成年人为限制民事行为能力人，其父亲即被告龙某2为其法定监护人，根据法律规定，限制行为能力人造成他人损害的，由监护人承担民事责任，以及有财产的限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用，不足部分，由监护人适当赔偿。故原告请求被告龙某2及龙某1共同承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第十九条、第二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告龙某2、龙某1支付物业管理服务费5998.2元及违约金1799.46元给原告广州某某公司临桂分公司； 二、驳回原告广州某某公司临桂分公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费50元，公告费560元，共计610元，由被告龙某2、龙某1承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  卢 晨 人民陪审员  王顺有 人民陪审员  唐初花 二〇二〇年一月十四日 书 记 员  王丽芳