河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0825民初5344号原告：朱晓强，男，1989年出生，汉族，住温县。原告：郭婷，女，1988年出生，汉族，住址同上。被告：焦作振华置业有限公司，住所地：焦作市山阳区景苑路景苑商住楼4楼18号。法定代表人：白华伟，董事长。委托诉讼代理人：吴幸梅，河南海搏律师事务所律师。原告朱晓强、郭婷与被告焦作振华置业有限公司（以下简称振华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱晓强、郭婷，被告振华公司的委托诉讼代理人吴幸梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱晓强、郭婷向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销二原告与被告所签面积差补充协议；2、依法判令被告退还二原告多收购房差价款25612元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年，被告以出让方式取得温县北一路××××交叉口地块后，开始对外销售尚水?翰林苑小区的商品房，并且对外宣传赠送面积约为8.675平方米的双阳台（厨房储物间阳台和与客厅相邻的阳台）。2016年7月25日，基于被告赠送阳台的宣传，二原告与被告签订商品房预售合同一份，约定二原告购买被告振华公司尚水?翰林苑1号楼2单元405号房屋，预测面积为110.08平方米，封闭阳台数为0，非封闭阳台数为0，每平方米单价为2952.4元。被告在销售商品房时，多次向原告承诺赠送阳台（宣传彩页上也明确表明阳台面积系赠送），阳台面积不计算至房屋总价款之中。但被告却不履行预售合同的约定内容，明明知道阳台属赠送面积，却还利用合同里面积多退少补条款误导、引诱、威胁二原告，致使二原告被误解，向其多缴纳阳台面积房款25612元（阳台面积8.675平方米，价值2952.4×8.675=25612元）。被告此做法属于明显的欺诈行为，故请求法院依法撤销原告与被告所签署的面积补充协议，责令被告按照合同约定返还多收的阳台面积房款25612元。被告振华公司辩称，1、原告诉请撤销双方签订的补充协议，不符合法定撤销合同的条件；2、原告提出的撤销诉求已超诉讼时效；3、补充协议是商品房买卖合同的从合同，合同的目的是商品房买卖所确定的，如撤销补充协议将直接解除商品房买卖合同，如原告愿意解除商品房买卖合同，被告同意解除；4、商品房买卖合同体现了双方真实意思表示，形式合法、内容明确，合同第五条的面积差约定与补充协议内容完全一致，因此原告诉请撤销事由均不存在，故请求依法驳回原告的诉讼请求。根据原、被告诉、辩意见，本庭归纳本案的争议焦点：1、原告要求撤销补充协议的理由是否正当；2、原告行使撤销权是否超过法定期限；3、原告的诉讼请求能否支持。围绕争议焦点，原告举证及被告质证意见：第一组：1、商品房预售合同一份；2、面积差价补充协议一份；3、增值税发票二张，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告先后所交房款大于实际所交房款。预售合同中明确载明，双阳台面积为0，其他相同案件的判决书也证明了这一事实。被告必须承认赠送阳台的事实。面积差补充协议是被告误导、引诱原告所签署的协议，并不是原告的真实意思表示，有电话录音以及公积金工作人员电话录音为证。这符合合同法第五十四条可撤销合同的规定。第二组：1、宣传彩页二份；2、温县市场监督局存档宣传页一份；3、（2019）豫0825民终2910号民事判决、（2018）豫0825民初3763号、3767号民事判决书各一份，证明被告确实向原告承诺赠送阳台面积的事实，温县市场监督管理局备案也证明这一事实。同小区、同一户型、同一天签订的合同的其他业主以及相同类型的案件的判决书也证明法院支持承认这个宣传属于事实，被告确实承诺双阳台大赠送。第三组：原告与被告工作人员吴艳杰通话录音资料一份；原告与焦作公积金工作人员原沾芬通话录音资料一份，证明被告销售人员多次打电话说，现在不交面积差价就不办理房产证，并且在签订所谓面积补充协议时，明确表示这个协议不影响之后的诉讼，并且补充协议上没有明确取消赠送阳台面积，也没有写明所补交房款就是阳台面积，而是故意改编、隐瞒事实，误导、引诱原告签订面积差补充协议。这实属被告为达到自己的不法目的，利用原告法律意识淡薄，被告利用自己房地产商的经验，故意误导引诱原告签订面积协议，故意隐瞒了计算在内的阳台面积，只是说现在房屋面积差6.84平方米，误导原告补交面积差。诱导原告签署了补充协议，该协议对原告来说属于重大误解。被告对第一组证据真实性无异议，对证明指向有异议，商品房预售合同从形式上是合法的，内容体现双方真实意思表示，条款内容体现了双方权利义务，在合同第五条面积确认和面积差异处理载明，所售房屋面积最终由具有资质的测绘公司实际测量为准，按面积多退少补，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释第十四条规定，应当按照双方合同约定处理，同时原告是具有完全民事行为能力的人，从事的职业为教师，那么对以上文字所表达的内容应该十分明确，足以说明原告在签订合同时对合同约定不存在任何的误解。因此根本不存在房产公司对其进行误导的事实。结合该组证据中第二份证据面积差补充协议，进一步确认了该商品房中对面积差的处理是据实结算，多退少补，并且该协议已经提交到相关的行政管理部门，原告据此已经取得了房产权证书，足以说明原告对面积差的约定体现了其本人真实意思表示，不存在原告所诉的误导等要求撤销的法定撤销行为。同时通过证据显示了原告诉请撤销合同超过了法定撤销的诉讼时效，根据合同法第五十五条的规定，当事人申请撤销的诉讼时效为一年，而截止目前，这个合同已经经历了三年，并且双方基于该商品房买卖合同的义务已经履行完毕。因此，原告诉请的法定事由不存在。发票能证明原告已经按照商品房买卖合同履行了相关的义务，以自己的行为进一步证实了买卖合同的真实意思表示，对面积差的约定进一步予以确认，因为交款是在买卖合同以及面积差协议之后。被告对第二组证据的真实性、关联性有异议，这份户型宣传图和置业计划书，宣传彩页上没有任何证据证明是由被告公司向原告发放的，因此真实性无法证明，从广告宣传彩页上所有的需要明确该广告的对象及房屋基本状况为空白，因此没有明确的指向；在该置业计划书中最下边载明了本置业计划中所有图文仅做说明参考，并不能构成任何承诺和保证，如有修改恕不另行通知，敬请自行查证，还注明了所有文字资料不可作为邀约或合同的一部分，均以政府最后批准图及法律文件为主，本置业计划书最终解释权归开发商所有。而置业计划书和户型鉴赏图构成了该广告的正反两面完整的统一，因此这份广告其效力不足以影响双方签署的商品房买卖合同的内容。这份广告只是附载户型图，对其真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明原告的证明指向。对市场监督局文件，该证据系复印件，无法证明其真实性，若因此被处罚，更证明了这个广告因违法而确认无效的法律后果，截至目前双方签订的商品房买卖合同已经完成了各方义务，因此商品房买卖合同是双方之间确定权利义务的法律文书。被告对第三组证据真实性、合法性、关联性均有异议，从合同的主体上看，是原告与他人的通话录音，两份录音上均没有证据证明与本案事实有关联性，尤其是与原沾芬的通话录音，没有证据证明该通话人是原沾芬。与吴艳杰的通话录音，没有证据证明该通话人是吴艳杰。该证据系证人证言范畴，按照民事诉讼法的规定，证人证言应当当庭接受质证，但是原告此前没有申请相关人员出庭；从内容上与原沾芬的通话录音上，谈到好像是、我也记不清了，该证人证言不能说明原告的证据指向，所以该录音叙述不清。对吴艳杰的录音，从内容上没有看到对原告进行诱导的相关内容，而且这份录音是在双方签署了商品房买卖合同和面积差协议之后履行的正常程序，原告提交的发票中有2018年12月3日缴纳房款的事实，录音是在2019年1月15日，原告在此前处理面积差补充协议中已经履行完毕，时间上明显矛盾，所以不存在原告所说的诱导的事实。原沾芬的通话录音是在2019年12月6日，更说明了诱导的事实是不存在的。判决书均系复印件，无法证明其真实性；我国实行的是成文法而非判例法，法律是处理案件的唯一依据；该判决书的主体与本案不同，事实和适用的诉讼程序均不同。因此，从形式上不是本案的证据，更值得注意的是，原告已经获得了商品房产权证书，取得了该商品房的所有权，其过程从2016年至今历时三年多，如果原告认为存在欺诈的话，在买房至办理房产证之间，历经多道法律程序，每一个程序原告均可自主的选择是否继续，原告均是具有一定文化程度的人员，对自己的行为有明确的判断，如存在原告所述的误导情形的，均可自主的终止该程序，而至2018年12月仍在履行，这均是发生在合同和补充协议之后，以上证据反而证实原告没有法定撤销的事由。围绕争议焦点，被告举证及原告质证意见：1、商品房预售合同一份，证明双方对商品房买卖合同面积差的约定是以实际测量为准，其他参见对原告所提供该合同的质证意见。2、面积差补充协议一份，证明基于商品房面积差，双方在此之后又进一步约定了按房产全面积据实缴纳，是双方真实意思表示。证明被告不存在对原告进行诱导的事实，是原告的自主自愿行为。根据司法解释第十四条规定，该约定真实合法有效。原告起诉时已经超过法定的撤销时效，原告所阐述的撤销的理由均不存在。原告对被告所举证据的真实性无异议，对证明指向有异议，商品房预售合同第五条约定，所售房屋面积最终以有资质的测绘公司实际测量为准，按面积差多退少补，此合同是在2016年7月25日签订，但2016年4月7日温县大山测绘队已经完成了房屋的测量，确定了房屋实际面积为116.92平方米，并且被告已经在房管局备案，法院已经调查过，但被告与原告所签合同是在2016年7月25日，签合同时被告为什么故意隐瞒事实，不告知原告，不更改预售合同的真实面积。当事人围绕争议焦点提供的证据，经本院组织双方进行了证据交换、质证，当事人对真实性无异议的证据，本院对证据的真实性予以确认，并在卷佐证。对双方存在争议的证据，本院将在判决论述部分予以认定。本院查明的案件基本事实如下：2016年7月25日，原、被告签订一份商品房预售合同一份。合同载明的主要内容为：原告朱晓强、郭婷购买被告振华公司位于尚水·翰林苑1号楼2单元405号商品房一套，该商品房预测建筑面积为110.08平方米（其中套内建筑面积92.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.04平方米）；该商品房封闭阳台数为0、非封闭阳台数为0；商品房价款按建筑面积计算，每平方米2952.4元，总金额325000元；房屋面积确认按测绘公司实际测量为准，按面积差多退少补；原告应在签订合同时交纳首付房款65000元，剩余房款260000元办理按揭手续；被告应于2016年10月1日前按照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的经验收合格的商品房交付买受人使用。合同签订后，原告按约交付购房款65000元，被告振华公司亦按约履行了交房义务。同年10月27日，原告办理了按揭贷款后，被告给原告出具购房发票，收取原告购房款325000元。2017年4月7日，温县大山房地产测绘有限公司根据被告方的委托出具了商品房面积测量报告，载明1号楼2单元405号商品房建筑面积为116.92平方米（其中套内建筑面积94.05平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.87平方米）。2018年12月3日，原、被告签订了面积差异补充协议一份，协议载明：合同双方于2016年7月25日签订的《商品房预售买卖合同》，买受人购买位于北一路与××交叉口××水·翰林××楼××单元××房，原合同约定买受人所购买商品房建筑面积为110.08平方米，依据合同第五条第一款进行处理约定，按房屋产权证面积，买卖双方按面积差多退少补。根据上述约定，买受人所购房屋产权登记面积为116.92平方米，面积误差为6.84平方米，因此出售人应收买受人房款20194元，本协议一式三份，甲乙双方各一份，温县土地局不动产一份。甲方：焦作振华置业有限公司（加盖印章），乙方：朱晓强、郭婷（签名）。补充协议签订后，二原告按约将差价款20194元支付被告,被告给二原告出具了发票，二原告办理了不动产权证书。2018年11月2日，二原告以被告承诺赠送阳台为由诉至本院，要求被告返还已收取的差价款5417元，后原告申请撤诉。2019年5月5日，二原告再次向本院提起诉讼，要求撤销补充协议、退还差价款25612元，二原告又申请撤诉。同年11月11日，二原告向本院提起诉讼，要求撤销双方签订的补充协议，返还差价款25612元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告对双方签订的商品房预售合同的合法性均无异议，该合同内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属有效合同。本案争议的焦点为双方签订的补充协议是否存在重大误解、显失公平及补充协议应否撤销的问题。本案中，原、被告在涉案房屋经测绘确认实际面积为116.92平方米后，双方就面积差问题，按照预售合同的约定签订了补充协议，确定了需要补交的款项，该协议的内容与主合同第五条的约定一致，且二原告已按补充协议的约定实际履行了向被告支付房屋差价款，故应认定补充协议的内容是双方当事人的真实意思表示。而原告所举证据不能证明其证明指向，故对原告所主张的理由，本院不予采信。即使存在重大误解，原告的起诉亦已超过三个月的法定期限，故对原告要求撤销补充协议的诉讼请求，本院不予支持。原、被告签订的补充协议合法有效，故对原告要求被告返还差价款25612元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十一条、第一百五十二条及参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：驳回原告朱晓强、郭婷的诉讼请求。案件受理费440元，减半收取220元，由原告朱晓强、郭婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王鸿元二〇二〇年一月二十日书记员  张方严河南省温县人民法院民事判决书（附页）（2019）豫0825民初5344号《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条：基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十一条：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条：有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；(二)当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；(三)当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。