湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终1395号上诉人（原审被告）：姚清元，女，1968年7月10日出生，汉族，住湖北省赤壁市。委托诉讼代理人：余汉峰，赤壁市赤马港法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈宝华，男，1978年8月14日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。被上诉人（原审原告）：宋凤梅，女，1978年11月24日出生，汉族，住湖北省赤壁市。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：肖荣华，湖北香泉律师事务所律师。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：钱谱，湖北香泉律师事务所律师。上诉人姚清元因与被上诉人陈宝华、宋凤梅租赁合同纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院（2019）鄂1281民初1677号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。姚清元上诉请求：1.撤销湖北省赤壁市人民法院（2019）鄂1281民初1677号民事判决书，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人陈宝华、宋凤梅承担。事实和理由：一、一审判决对于案件基本事实没有查清，事实认定错误。1.计算租金的起始时间不应当从2016年1月1日起算，要么从2016年8月份通水通电的时间起算，要么从装修竣工的2016年9月29日起算，要么从免租三年后的2019年8月开始计算。2.2017年3月，宋凤梅的父亲宋先南请人用废旧物将125、126号门店过道挡住，应减少租金；2018年8月将126、127号门店堆满杂物并且重新上锁之后上诉人不应交纳租金。3.一审判决认定“上诉人对门店进行装修没有经过被上诉人同意”与客观事实不符，被上诉人宋凤梅的父亲宋先南同意并指导上诉人装修，且做建材生意的同行和物业管理公司都知晓该事实，构成法律上的表见代理。4.一审推定租金标准为每年每间2500元虽符合市场行情但不符合双方约定，双方没有约定前三年的租金。5.125号门店不是承租给上诉人姚清元的，而是承租给赤壁泰能斯建材经销店（经营者为马静），因此上诉人认为被上诉人的诉讼主体不适格。二、一审判决适用法律不当。二被上诉人并无证据证明上诉人存在拒付租金并导致租赁合同可以解除的行为，在此情形下，法院应当判决其承担上诉人的装修损失，平等保护各方利益诉求，由于被上诉人采取不诚实手段诱使上诉人将门店装修，后又出尔反尔采取极端方式阻止上诉人经营，其损失法院应当与本案一并解决。陈宝华、宋凤梅辩称：1.租金的起算时间应当从2016年1月1日起算，因为双方的租赁合同起始时间是2011年初，租赁协议虽然只有3年，但是期满后双方没有解除合同，而是口头约定继续履行合同，因此租赁时间应是2016年1月1日起算。2.上诉人的上诉理由中第2、3点与本案没有关联性；第4点符合事实和法律规定，应当予以支持。3.125号门店使用人是姚清元，应该按照合同约定给付租金。4.被上诉人认为一审判决没有超诉求，起诉状中明确提出，租赁合同到期后，双方口头协商，将125、126、127继续租给姚清元，并由姚清元经营，虽然没有书面合同，但是有口头协议和实际情况佐证，双方有实际上的租赁关系，不管是占用还是租赁，上诉人使用了商铺就要支付租金。陈宝华、宋凤梅向一审法院起诉请求：1.判令姚清元支付商铺租金29332元；2.判令姚清元返还占用的商铺；3.判令姚清元承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年3月份，宋凤梅、陈宝华出资购买位于赤壁市××办事处××大道亿丰国际商贸城3幢125、126、127商铺（不动产权证：鄂（2018）赤壁市不动产权第0001373号，权利人：宋凤梅、陈宝华）。2011年12月22日，宋凤梅与案外人亿安居公司签订赤壁亿丰国际商贸城商铺自购自营协议书一份。协议书约定：宋凤梅接受亿安居公司为市场管理方，统一对市场行使管理权，宋凤梅服从亿安居公司对市场的各项管理，协议有效期自亿安居公司交房之日起三年。协议期满后，宋凤梅可继续经营或转让第三方经营，但必须符合亿安居公司相关业态区域规划、经营管理及物业管理等要求。协议签订后，亿安居公司将亿丰国际商贸城3幢125、126、127商铺出租给姚清元经营陶瓷、卫浴，租赁期至2015年12月31日止，并与姚清元签订二份赤壁亿丰国际商贸城商铺租赁合同（122-125号商铺租赁合同一份、126-128号商铺租赁合同一份）。2016年1月1日，姚清元与亿安居公司签订的租赁合同到期后，姚清元在既未与亿安居公司续签租赁合同，亦未与宋凤梅、陈宝华签订租赁合同的情况下使用涉诉商铺至今。2017年5月27日，姚清元向宋凤梅支付商铺租金4000元。2018年下半年，宋凤梅在向姚清元催讨租金无果的情况下，将其自有的防盗门堆放在涉诉商铺内。2019年3月份，宋凤梅在再次向姚清元催讨租金无果的情况下，用砖块将涉诉的125号商铺通往其他商铺的通道封堵，随后被姚清元拆除。此外，经调查核实，赤壁亿丰国际商贸城内商铺2016年度租金为2500元每间，2017至今的年度租金为3000元每间。一审法院认为：1.虽宋凤梅、陈宝华与姚清元之间未签订商铺租赁合同，但自姚清元与亿安居公司签订的二份赤壁亿丰国际商贸城商铺租赁合同（122-125号商铺租赁合同一份、126-128号商铺租赁合同一份）到期后，在未与亿安居公司续签租赁合同的情况下继续占有涉诉商铺使用至今，宋凤梅、陈宝华作为涉诉商铺的所有权人亦未反对，加之姚清元于2017年5月27日向宋凤梅支付了商铺租金4000元，双方已经形成商铺租赁的法律关系。因双方未对商铺租金进行约定，对租金额度应按照赤壁亿丰国际商贸城内大部分商铺的租金予以确定，现赤壁亿丰国际商贸城内商铺2016年度租金为2500元每间，2017至今的年度租金为3000元每间，在庭审中宋凤梅自愿同意按每间商铺每年2500元计算租金，故对宋凤梅、陈宝华要求姚清元支付租金的诉讼请求予以支持。2.虽双方未对租金的支付期限进行约定，因姚清元自2016年1月1日使用商铺至今已达3年之久，姚清元应于每届满一年时支付相应租金，但自2016年1月1日至今，姚清元除支付了4000元租金外，其余租金经宋凤梅、陈宝华多次催讨无果。依据《中华人民共和国合同法》二百二十七的规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故对宋凤梅、陈宝华要求解除与姚清元之间的租赁关系，并返还商铺的诉讼请求予以支持。3.因姚清元未能提供证据证实其装修商铺系经过宋凤梅、陈宝华同意，且宋凤梅、陈宝华明确予以否认，对此发生的装修费用由姚清元自行承担。故对姚清元辩称要求宋凤梅、陈宝华赔偿500000元装修费的理由，不予采纳。4.姚清元辩称的宋凤梅、陈宝华向其借款12000元，要求宋凤梅、陈宝华偿还系民间借贷关系，而本案系租赁关系，姚清元可就民间借贷关系另案主张相关权利，故对该辩称理由不予采纳。5.姚清元辩称宋凤梅、陈宝华自2017年3月份起占用涉诉商铺至今，对姚清元的经营造成损害，要求宋凤梅、陈宝华进行赔偿的理由，因姚清元未提供证据证实其损失，且宋凤梅、陈宝华占用涉诉商铺与封堵的行为未造成姚清元完全无法经营，对姚清元的损失，无法进行确定，姚清元可在有证据证实其损失的情况下，另案主张相关权利。综上，宋凤梅、陈宝华要求姚清元支付租金及返还商铺的诉讼请求，予以支持。姚清元辩称其不是本案的适格被告，宋凤梅、陈宝华要求姚清元支付商铺租金的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回宋凤梅、陈宝华全部诉讼请求的理由，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、被告姚清元支付原告宋凤梅、陈宝华商铺租金23500元（125、126、127号商铺，从2016年1月1日起至2019年9月1日止，已扣减支付了的4000元租金），于本判决生效后，立即付清。二、解除被告姚清元与原告宋凤梅、陈宝华之间商铺租赁关系，被告姚清元于本判决生效之日起三十日内从赤壁市××办事处××大道亿丰国际商贸城3幢125、126、127号商铺内搬出，并将商铺内物品腾空，将商铺交付原告宋凤梅、陈宝华。一审案件受理费387元，减半收取193.5元，由被告姚清元负担。二审中，本院组织当事人对证据进行了分析与质证，经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院继续予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。上诉人姚清元与亿安居公司签订的商铺租赁合同于2015年12月31日到期后，上诉人并未与亿安居公司或者商铺所有权人宋凤梅、陈宝华续签租赁合同，而是继续占有并使用涉案商铺，商铺所有权人宋凤梅、陈宝华也未提出异议，上诉人姚清元还向宋凤梅支付4000元商铺租金，被上诉人也接收了该租金，故上诉人与被上诉人事实上已于2016年1月1日起形成了不定期租赁合同关系，一审法院判决上诉人从2016年1月1日起支付租金并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。上诉人经多次催讨仍不支付租金，被上诉人有权解除租赁合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人称其对商铺装修是经过被上诉人同意的，因未提供证据予以证明，故对其要求被上诉人承担装修损失的上诉理由，本院不予支持。综上所述，姚清元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由姚清元负担。本判决为终审判决。审判长  田志刚审判员  沈朝明审判员  李 伟二〇二〇年一月十五日书记员  夏子涵附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；