宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2019）宁0302民初5256号原告：吴忠市利通区华港佳苑小区业主委员会。负责人：牛某。委托诉讼代理人：周某1，特别授权代理。委托诉讼代理人：王某1，系吴忠市利通区金星法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：吴忠市众维物业管理有限公司。法定代表人：周某2。委托诉讼代理人：马某，系宁夏昊德律师事务所律师，一般授权代理。第三人：中国移动通信集团宁夏有限公司吴忠分公司。代表人：安某。委托诉讼代理人：张某，系该公司职员，特别授权代理。原告吴忠市利通区华港佳苑小区业主委员会与被告吴忠市众维物业管理有限公司、第三人中国移动通信集团宁夏有限公司吴忠分公司不当得利纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理后，依法适用普通程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告吴忠市利通区华港佳苑小区业主委员会的负责人牛某及其委托诉讼代理人王某1、周某1、被告吴忠市众维物业管理有限公司的委托诉讼代理人马某、第三人中国移动通信集团宁夏有限公司吴忠分公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴忠市利通区华港佳苑小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认位于华港佳苑小区涉案楼顶的基站租赁费归华港佳苑小区全体业主所有，判令被告向原告返还2008年至2018年期间的楼顶基站租赁费174500元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2008年6月14日，原告与被告签订物业管理委托合同，由被告为原告提供物业服务。2008年，被告代表原告与第三人签订华港佳苑20号楼楼顶租赁合同，约定租赁费每年12000元，2008年至2013年共计60000元。2013年，被告与第三人又重新签订乙方租赁合同，约定2013年至2018年租赁费每年8500元，五年共计42500元。同时在2012年期间，被告还代表原告与中国电信股份有限公司吴忠分公司也签订一份基站楼顶租赁合同，每年租赁费14400元，2012年至2017年五年共计72000元。以上租赁费共计174500元，被告占用至今未向原告交付，故原告提起诉讼。被告吴忠市众维物业管理有限公司辩称，原告依据不当得利纠纷起诉被告适用法律错误，租赁费是经时任业委会同意才打入被告账户的，且该费用也全部用于小区设备维护。原告只能代表现任业委会行使权利，原告主张十年前的租赁费没有依据，该案已经超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人中国移动通信集团宁夏有限公司吴忠分公司辩称，2013年11月25日，被告吴忠市众维物业管理有限公司代表原告与第三人签订一份《吴忠市利通区华港佳苑基站楼顶租赁合同》，约定：第三人租用原告华港佳苑20号公寓楼的楼顶作为基站楼顶塔用，租期五年，每年租金8500元，五年共计42500元。协议达成后，第三人依约定向被告账户汇款42500元租赁费。因此，第三人已履行了合同约定的义务，至于原、被告之间的纠纷，与第三人无关。原告吴忠市利通区华港佳苑小区业主委员会为支持其主张提供以下证据：证据一、1.吴忠市利通区金星镇人民政府关于金星镇华港佳苑小区业主委员会成员资格身份的证明一份；2.华港佳苑小区业主委员会换届选举筹备小组公告一份；3.华港佳苑业主委员会选举公告一份；4.吴忠市利通区金星镇金星花园社区居民委员会选举公告一份；5.原业委会公章作废声明和介绍信一份，以证明：原告吴忠市利通区华港佳苑小区业主委员会是经法定程序依法选举产生，并代表小区全体业主行使权利，作为本案原告诉讼主体适格。证据二、物业服务合同、吴忠市众维物业服务有限公司营业执照和终止物业服务合同公告各一份，以证明：2012年至2017年4月期间，被告受原告委托，为该小区提供物业服务，2017年4月双方解除了物业服务合同关系，涉案基站楼顶租赁费174500元属于吴忠市利通区华港佳苑小区全体业主所有，被告无权占有和处分。证据三、1.委托书一份；2.2008年5月26日宁夏辐射环境监督站检测报告一份，以证明：2008年5月22日，第三人的总公司宁夏移动通信有限责任公司就委托宁夏××站周围电磁辐射情况进行了测试，第三人与被告达成基站楼顶租赁合同自2008年就开始租用华港佳苑小区20号公寓楼作为楼顶基站，且第三人已经向被告支付了2008年至2013年期间的涉案基站楼顶租赁费6万元的事实。证据四、1.华港佳苑基站楼顶租赁合同一份；2.2013年12月12日发票一张；3.银行转款凭证一张，以证明：2013年11月25日，被告与第三人签订租赁合同，第三人支付给被告2013年11月25日至2018年11月25日期间的涉案基站楼顶租赁费42500元。证据五、1.租赁合同一份；2.中国电信股份有限公司吴忠分公司转款证明一份；3.中国银行吴忠市裕民东街分理处转款凭证和汇兑来账通知单一份，以证明：2012年6月4日，被告还与中国电信集团公司宁夏网络资产分公司就吴忠市××区签订了租赁合同，租赁费为72000元的事实。证据六、证人王某2、刘某、王某3的证言，以证明：小区业主并未授权原来的业委会同意被告占有或处分租赁费。被告吴忠市众维物业管理有限公司对原告吴忠市利通区华港佳苑小区业主委员会的证据发表以下质证意见：对证据一无异议，但本届业委会从2017年12月12日开始任职，本案发生的事情是2008年至2013年期间的，时任业委会处理；对证据二的真实性无异议，对其证明目的不予认可，该证据不能证明被告收取了174500元费用的事实；对证据三不予认可，该证据均系复印件且没有提到收费的事实；对证据四不予认可，该证据系复印件，被告收到过第三人支付的42500元，但该42500元是用于维修因第三人工作人员踩踏造成的楼顶漏雨等问题，并非第三人支付给被告的租赁费；对证据五中租赁合同的真实性予以认可；对证据六中，对证人王某2的证言不予认可，并非证人亲身经历的事情，证人当庭宣读的是书面材料，系他人事先准备好的；证人刘某、王某3的证言均系通过间接渠道获得，不能作为证据使用。第三人中国移动通信集团宁夏有限公司吴忠分公司对原告吴忠市利通区华港佳苑小区业主委员会的证据发表以下质证意见：对证据一、证据二、证据五、证据六，认为与己无关；对证据三，认为系复印件，无法确认其真实性；对证据四予以认可，无异议。被告吴忠市众维物业管理有限公司为支持其辩解提供以下证据：证据一、谈话笔录一份（原件）、居民身份证复印件一份、病历一份（复印件），以证明原业委会主任马希援患有疾病不能正常出庭作证，2019年6月17日，吴忠市利通区金星法律服务所法律工作者马琼、何虹到证人处调查取证，马希援证明涉案租赁费全部用于支付小区物业补偿费及维修费。证据二、证人赵某的证言，以证明：证人自2007年至2017年一直担任该小区业主委员会的主任和副主任，涉案租赁费全部用于支付小区物业补偿费及维修费。原告吴忠市利通区华港佳苑小区业主委员会对被告吴忠市众维物业管理有限公司的证据发表以下质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，被告提交的笔录属于证人证言，证人应当出庭作证，案外人对证人所作的谈话笔录不具有合法性；对证据二证人证言不予认可。第三人中国移动通信集团宁夏有限公司吴忠分公司对被告吴忠市众维物业管理有限公司发表以下质证意见：认为与其公司无关。第三人中国移动通信集团宁夏有限公司吴忠分公司为支持其主张提供一组证据：租赁合同一份、发票一张、付款凭证一张（均为复印件），以证明：第三人向被告已付清租赁费42500元的事实。原告吴忠市利通区华港佳苑小区业主委员会对第三人中国移动通信集团宁夏有限公司吴忠分公司的证据予以认可。被告吴忠市众维物业管理有限公司对第三人中国移动通信集团宁夏有限公司吴忠分公司的证据不予认可，认为实际是维修费用，不是租赁费。经当庭举证、质证，本院依据证据规则及本案案情对当事人的证据综合认证如下：一、对原告吴忠市利通区华港佳苑小区业主委员会的证据，对证据一的证明效力予以认定；对证据二的真实性、合法性及关联性予以认定，但对原告证明的观点不予采纳；对证据三，该证据与本案无直接的关联性，故本院对其证明效力不予认定；原告的证据四、证据五与被告的陈述及第三人提交的证据相符，本院予以认定；对证据六，证人与原告有直接的利害关系，故对证人证言本院不予采信。二、被告吴忠市众维物业管理有限公司的证据一，属证人证言，证人应当出庭接受法庭和当事人的质询，且证人证言的调取人马琼、何虹与原告的代理人王某1均属同一法律服务所工作者，证据调取方式不具有合法性，故本院对该证据的证明效力不予认定；对证据二，证人曾经担任原告的主任或副主任职务，其虽作出与原告主张相佐的陈述，但该证言无其他证据相互印证，故本院对该组证据的证明效力亦不予认定。三、对第三人中国移动通信集团宁夏有限公司吴忠分公司的证据的真实性、合法性及关联性予以认定。本院认定的基本事实：原告与被告签订物业服务管理合同，由被告为原告所在的华港佳苑小区提供物业管理服务。2012年6月4日，原告委托被告与中国电信集团公司宁夏网络资产分公司（后名称变更为中国电信股份有限公司吴忠分公司）签订《租赁合同》一份，约定：中国电信集团公司宁夏网络资产分公司租用华港佳苑小区20号公寓楼楼顶建设楼顶基站，租期10年，租赁费每年12000元。合同签订后，中国电信股份有限公司吴忠分公司向被告支付了72000元租赁费。2013年11月25日，原告委托被告与第三人签订《华港佳苑基站楼顶租赁合同》，约定：第三人租用华港佳苑小区20号公寓楼的楼顶作为基站楼顶塔用，租期5年，每年租金8500元，5年共计42500元。合同签订后，第三人依约向被告一次性支付42500元租赁费。现原告要求被告返还上述114500元的租赁费，被告则称上述租赁费114500元已全部用于该小区的物业服务花费。庭审后，原告只认可被告将上述租赁费中的33515元用于该小区物业服务花费中（包括小区视频监控的安装25000元、维护费5000元及缴纳税金3515元）。本院认为，被告受原告委托与第三人及中国电信股份有限公司吴忠分公司签订租赁合同并收取租赁费后，应当将收取的租赁费114500元交付原告。除原告认可用于小区物业服务管理花费33515元外，剩余80985元，被告依法应当返还给原告。被告称其将收取的租赁费全部用于小区物业服务管理花费，但未提供充足证据加以证明，故本院对被告的陈述不予采信。综上，被告占有、使用原告的租赁费，无法律依据，原告有权要求被告返还。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决如下：一、被告吴忠市众维物业管理有限公司返还原告吴忠市利通区华港佳苑小区业主委员会租赁费80985元；限于本判决生效后十日内履行；二、驳回原告吴忠市利通区华港佳苑小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3790元，由原告吴忠市利通区华港佳苑小区业主委员会负担1109元，由被告吴忠市众维物业管理有限公司负担2681元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 贾淑玲人民陪审员 熊建荣人民陪审员 郭新民 二〇二〇年一月十六日书记员 王旭晨附：本案适用相关法律释明表《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。备注：有执行内容的判决书、裁定书、调解书，当事人申请执行的，须持生效的裁判文书和该案的诉讼费结算票据及申请执行书向本院立案庭办理执行立案手续。