山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初12542号 原告（执行案外人）：王会新，女，1975年12月16日出生，汉族，务农，户籍地山东省新泰市，现住山东省新泰市。 委托诉讼代理人：纪美，新泰华岳法律服务所法律工作 者。 被告（申请执行人）：王发霞，女，1968年3月16日出生，汉族，个体经商，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：吴淑婷，山东兰亭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田川，山东兰亭律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：新泰市金泰房地产开发有限公司，住所地山东省新泰市青龙路中段路北商住楼。统一社会信用代码91370982670508444C。 法定代表人：孟庆美，执行董事兼总经理。 原告王会新与被告王发霞、第三人新泰市金泰房地产开发有限公司（以下简称：金泰公司）执行异议之诉一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王会新及其委托诉讼代理人纪美，被告王发霞的委托诉讼代理人吴淑婷、田川到庭参加诉讼。第三人金泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王会新向本院提出诉讼请求：1.停止对新泰市的执行，并解除对该房产的查封；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与第三人民间借贷一案中，贵院查封第三人名下的位于新泰市。原告得知后，依法律规定向贵院提起执行异议，贵院于2019年6月26日作出（2019）鲁1302执异267号执行裁定书，驳回案外人王会新的异议请求。原告认为该裁定结果错误，特提起该诉讼。原告认为，贵院查封第三人名下的位于新泰市属错误，理由是该房产归原告所有。第一，原告为居住所需，2014年4月27日与第三人签订认购协议，同日交纳诚意金20000元，并与同年4月30日交纳房款114891元，共计交纳购房款134891元，该认购协议合法有效。根据《合同法》第32条、44条、130条及《物权法）第15条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和非人不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。自2014年4月27日原告即已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，不影响原告与第三人买卖合同的效力。至此，该房产已由第三人出卖给原告，归原告所有。第二，在交纳首付款后原告多次催促第三人协助办理房贷手续交清全款好到房管部门备案网签，但第三人均推脱不办让原告等通知。致使原告剩余房款至今未交纳且未办理网签手续，过错在第三人，原告方无过错。第三，原告名下无任何房产，且至今在外租房居住，原告购房的目的很明确，即用于居住；且所购买的是住宅楼，并非商铺。以上事实均符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告的诉讼请求应予以支持。 王发霞辩称，根据物权法的相关规定，不动产的所有权以登记为准。原告虽于2014年4月27日与第三人签订了认购协议，但并不能证明原告已经取得涉案房屋的所有权，根据原告所述，其后不能办理网签登记系第三人原因所致，但与我方无关，这属于原告与第三人之间的债权纠纷，且该房屋至今并未交付，原告也至今尚未实际入住，在原告提起的执行异议阶段，兰山区人民法院已查明原告交纳的房款共计134891元，并不足房款的50%。因此，兰山法院在执行异议阶段并未支持原告的诉求，符合法律的规定。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人金泰公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 王会新提交的证据：1、第三人金泰公司商品房预售许可证，拟证实第三人金泰公司有预售资质。2、王会新与第三人金泰公司签订的认购协议，拟证实王会新于2014年4月27日从第三人处购买涉案房产。3、第三人金泰公司出具的收据两份，拟证实王会新分两次共交纳购房款134891元。4、房主曹某出具的收据一份，拟证实王会新租房居住的事实。5、新泰市不动产登记中心出具的查询结果证明一份，拟证实王会新名下无房产。6、王会新与第三人签订的申请自愿收房协议一份，拟证实第三人于2019年7月31日将涉案房产交付王会新，王会新已实际入住。 王发霞的质证意见为：对证据1，即第三人金泰公司商品房预售许可证，系复印件，不具备证明的效力，我方不予质证。证据2，即认购协议，其真实性无异议，但是通过该认购协议第四条可以看出王会新同第三人签订的认购协议并非正式的合法有效的商品房买卖合同仅为认购该房屋的预约合同。证据3，即收据两份，王会新只提交了收据，其还应提交相应的银行流水予以佐证其向第三人交纳了房款，且该两份收据恰能证实王会新已交纳的房款为134891元，不足总房款的50%。证据4，即房主曹某出具的收据一份的真实性、合法性、关联性均有异议，仅凭该收据并不能证明王会新在外租住房屋，还需提供房主对租赁房屋享有所有权的证据及租赁合同来证实其主张。证据5，即不动产登记中心出具的查询结果证明的真实性无异议，但其查询登记上面有该查询登记的有效期为10天，现该份证明已过期。对证据6，即自愿收房协议通过协议，通过该证据可以看出包括涉案房屋在内的由第三人开发的陶然名城小区并不具备交房条件，我方有合理的理由怀疑该协议系王会新与第三人串通恶意规避执行所作出的，因此请法院酌定审查。 本院的认证意见为：对第三人金泰公司商品房预售许可证，依王发霞的申请，本院依法对案涉房屋的预售许可证的取得时间、交付时间、刘杨的住房情况进行了调查，经查询得知，案涉房屋4号楼预售许可证有效时间为2015年1月23日至2018年1月23日，故对该商品房预（销）售许可证的真实性予以认定。对认购协议，王发霞对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对第三人金泰公司出具的收据两份，王发霞对其真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以确认。对曹某出具的收据一份，王发霞对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，证人曹某未出庭作证，该收据的真实性存疑，故对该证据的真实性本院不予确认。对新泰市不动产登记中心出具的查询结果证明，王发霞对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对收房协议，王发霞对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月28日，王发霞与金泰公司民间借贷纠纷案件诉至本院，诉讼过程中，王发霞向本院申请对金泰公司名下的财产予以保全，本院作出(2017)鲁1302民初10927号民事裁定，并依该裁定于2017年8月3日查封了金泰公司名下的新泰陶然名城小区房产共计25套，包括4号楼1单元802室，查封期限自2017年8月3日至2020年8月3日止。后经本院主持调解，王发霞与金泰公司达成协议：“一、被告同意于2018年2月20日前偿还原告借款本金369万元及利息，利息自2016年4月28日起至实际履行完毕之日起，按月息2分计算；二、案件受理费40880元减半收取20440元，保全费5000元，共计25440元均由被告负担。”本院于2017年10月23日作出(2017)鲁1302民初10927号民事调解书予以确认。后因金泰公司未履行生效法律文书确定的义务，王发霞于2019年4月12日向本院提出强制执行申请，执行案号为（2019）执2174号。执行过程中，案外人王会新向本院提出书面异议，本院于2019年6月26日作出（2019）鲁1302执异267号执行裁定，驳回了王会新的异议请求。王会新不服该裁定，提起诉讼。 另，2014年4月27日，王会新（乙方、买受人）与金泰公司（甲方、出卖人）签订《认购协议》一份，约定，买受人于2014年04月27日，购买“陶然名城”项目4号楼1单元802号房。该房屋面积约为87.83平方米(具体以测绘公司出具的房屋面积为准)，房屋单价4138.9元/平方米，房款363519.60元，储藏室总价39000元/个，(储藏室按15平方米计算，换签《商品房买卖合同》时，按照实际面积，多退少补)；车位85000元/个，总计¥487519.60元；付款方式：已交款134891元；买受人在享受购房优惠的同时，有义务对该房屋的优惠幅度做保密工作，并承诺不对外透露该房屋的优惠幅度及当期成交价格。出卖人通知买受人换签《商品房买卖合同》起7日内，买受人到出卖人指定地点换签《商品房买卖合同》；按揭付款客户换签《商品房买卖合同》当日必须提交齐全按揭资料并办理完毕按揭手续，若买受人未按出卖人要求办理有关手续，出卖人有权收回房源，并收取买受人该套房屋总房款10%的违约金；如由乙方原因未能在银行办理按揭手续，则乙方在7日内交齐总房款，否则，出卖人有权收回房源，取消优惠政策；所购房屋的面积，最终以政府相关部门测绘为准。房屋面积出现误差时，甲乙双方进行找差处理，按本协议价格，多退少补。本协议一式两份，甲乙双方签字后生效，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力，双方签订正式《商品房买卖合同》后本协议自动失效。 另查明，王会新于2014年4月27日向金泰公司交纳诚意金20000元，4月30日交纳房款114891元，共计134891元。金泰公司于2019年7月31日将案涉房屋交付给王会新。 本院认为，本案争议的焦点为王会新对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，王会新与金泰公司签订的《认购协议》并不包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，双方并未签订商品房买卖合同。本案亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（一）项规定。另，王会新交纳的房款134891元，并未达到总房款487519.60元的50%，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（三）项的规定。且本案金泰公司向王会新交付案涉房屋的日期系在王会新提出执行异议日期之后。即使王会新对涉案房产已实际占有，但其对案涉房屋亦不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，原告王会新请求停止对新泰市的执行，并解除对该房产的查封的诉讼请求，不符合法律规定，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项、第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告王会新的诉讼请求。 案件受理费6753元，由原告王会新负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  田艳梅 人民陪审员  潘仲达 人民陪审员  陈桂香 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  沈 忱