天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初63975号原告：天津琪凡爱育教育咨询服务有限公司法定代表人：张琪，总经理。委托诉讼代理人：柳晋，天津浩权律师事务所律师。被告：天津永辉超市有限公司法定代表人：彭华生，执行董事。委托诉讼代理人：宋元元，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁方，北京市鑫诺律师事务所律师。第三人：天津顺营置业有限公司法定代表人：张秀花，总经理。委托诉讼代理人：郭玉杰，办公室主任。原告天津琪凡爱育教育咨询服务有限公司（以下简称爱育教育公司）与被告天津永辉超市有限公司（以下简称永辉超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依职权追加天津顺营置业有限公司（以下简称顺营置业公司）作为第三人，并依法适简易程序，公开开庭进行了审理。原告爱育教育公司的法定代表人张琪及委托诉讼代理人柳晋，被告永辉超市的委托诉讼代理人宋元元、袁方，第三人顺营置业公司的委托诉讼代理人郭玉杰到庭参加诉讼。经本院调解未果，本案现已审理终结。爱育教育公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年6月1日解除租赁合同；2.判令被告返还2019年6月份的租金共计10220.97元（计算标准：2018年3月15日至2019年6月30日已交的租金148204.023元除14.5个月，因租金分段计算并逐步增高，依据提交的证据二选取平均数）；3.判令被告双倍返还保证金41600元；4.判令被告支付违约金30662.91元（计算标准：以第二项诉请的月租金10220.97元乘3个月）；5.判令被告赔偿原告各项经营损失，包括装修费471680元、广告宣传费35000元、学费损失77073元、搬迁费4000元、转让费60000元；6.判令被告支付鉴定费20000元；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月10日，原告与被告签订租赁合同，约定被告将位于天津市滨海新区*Ｃ0452201场地出租给原告，由于原告租赁该场地是用于幼儿教育培训，需要长期稳定的办学场所，故双方签订三年期的租赁合同，租赁期限自2018年3月15日至2021年3月31日止。原告在被告的同意下对场地进行了精装修，花费达471680元。现由于被告自身原因，导致原告在租赁至2019年6月初被迫搬离，租赁目的无法实现，给原告造成巨大经济损失，包括装修费、学费、搬迁费等。为维护原告合法权益，故成讼。永辉超市辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。对于第一项诉讼请求，双方应于2019年6月30日解除租赁合同，2019年6月30日被告与第三人解除合同，被告丧失转租权，故不存在第二项诉讼请求返还6月份租金的情况。对于第三项诉讼请求，被告没有看到保证金的票据，原告占用房屋，应清退房屋后视情况返还。对第四项诉讼请求，原告主张的违约金没有合同依据，被告没有违约行为，故不承担违约金。对于第五项诉讼请求，被告不存在违约行为，也不应承担经营损失，原告针对经营损失没有提供依据，也没有事实。顺营置业公司述称，本案与其无关，被告系承租第三人位于大港东环路*房屋一、二层，2019年5月双方协议解除第二层的租赁合同，收回第二层房屋，双方不涉及解约赔偿事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。爱育教育公司提交了16组证据，包括：证据一、租赁合同、地理位置图、附件五租赁合同项目及费用补充条款（固定租金）各1份，证明爱育教育公司承租场地位置、租金标准及合同第4.1条约定保证金、第14.1条约定违约责任；证据二、银行流水凭证6页，证明爱育教育公司支付租金情况；证据三、大港在线截图1张、永辉超市闭店公告照片2张，证明永辉超市因自身原因于2019年5月1日张贴公告将于2019年6月15日闭店，导致爱育教育公司无法承租；证据四、租赁合同1份，证明因永辉超市违约导致爱育教育公司搬迁经营场所至永明路77号；证据五、照片5张，证明租赁场地所在二层现状及周边已经闭店的事实；证据六、装修合同及收据各1份，证明装修花费471680元；证据七、照片5张，证明租赁场地装修后的情况，因用于幼儿教育培训，装修材料均选用价位更高的环保材料；证据八、收据3张，证明因永辉超市违约导致爱育教育公司迁址，爱育教育公司向三名交通不便的学生退学费77073元；证据九、收据2张，证明爱育教育公司为经营需要向天津市滨海新区大港名博广告制作中心支付广告宣传单制作费35000元；证据十、广告宣传单1张，证明爱育教育公司为招收学员制作广告宣传单，佐证证据九；证据十一、收款收据1张，证明爱育教育公司被迫另选新址支付搬家费4000元；证据十二、转让协议、收条、收据各1份及微信转账截图3页，证明因永辉超市突然闭店导致爱育教育公司另寻新址被迫支付转让费60000元；证据十三、工程造价鉴定意见书及增值税发票各1份，证明装修造价及爱育教育公司因鉴定装修工程支付鉴定费20000元；证据十四、收据1张、微信转账截图3张、电话录音1段（附文字整理）、查询通话详单1份、联通通信业务收据1张，证明爱育教育公司在装修时负担了消防相关费用，并向永辉超市指派的施工人员孙西凤转账支付消防改造人工费共计15000元；证据十六、爱育教育公司出具的情况说明，证明装修时正值2018年春节期间，因永辉超市要求夜间装修，人工费是白天施工的两倍多；证据十六、微信聊天记录截图2张，证明永辉超市工作人员杨晓迪于2018年3月27日通过微信向爱育教育公司的法定代表人张琪发送交款单告知交纳保证金、场地费、管理费等共计44988.99元。永辉超市提交了9组证据，包括：证据一、租赁合同及大港东环路*房产证复印件各1份，证明永辉超市与顺营置业公司签订20年的租赁合同，永辉超市对案涉场地具有租赁权；证据二、租赁合同1份，证明永辉超市与爱育教育公司于2018年6月25日签订租赁合同，合同第14.3.3条约定永辉超市与房屋产权人的租赁合同解除时，本合同也随之解除，双方互不承担违约责任，互不赔偿损失；证据三、顺营置业公司出具的证明1份，证明永辉超市与顺营置业公司于2019年7月1日将二层租赁场地交还顺营置业公司，永辉超市与爱育教育公司租赁合同的解除条件成就；证据四、爱育教育公司营业执照照片及企业信息查询，证明爱育教育公司成立于2018年4月17日，晚于爱育教育公司提供合同的签订时间2018年3月10日；证据五、微信聊天记录截图3张，证明张琪于2018年5月15日回复永辉超市工作人员未收到正式合同，并确认爱育教育公司提交的证据一中租赁合同是为了办营业执照，且永辉超市工作人员于2018年6月22日向张琪索要正式合同信息；证据六、永辉超市合同录入信息截图1页，证明永辉超市根据张琪于2018年6月22日提供的信息在管理网站录入租赁合同的签订时间是2018年6月23日，经审批后于2018年6月25日生成的正式合同用于签署；证据七、永辉超市继续经营的公告7页，证明永辉超市于2019年6月1日发布公告继续经营，且2019年6月1日至30日调整不闭店；证据八、租赁场地现场照片4张及爱育教育公司的回函1份，证明爱育教育公司仍有大量物品未搬，至今仍占用租赁场地；证据九、单位汇款业务凭证1张，证明爱育教育公司于2018年7月17日向永辉超市支付的20800元是房屋押金，并非装修保证金。顺营置业公司提交了大港东环路*房屋（1-2层）产权证。结合各方当事人陈述及举证、质证意见，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理后认定如下：案涉天津市滨海新区*地上两层房屋的所有权人系顺营置业公司，顺营置业公司于2014年将案涉房屋出租给永辉超市，租赁期限20年。顺营置业公司当庭确认，系永辉超市自身原因导致双方于2019年5月协议解除案涉房屋第二层的租赁关系，但不涉及解约赔偿。2019年5月1日，永辉超市发布闭店公告声明大港店将于2019年6月15日22时结束经营。永辉超市与爱育教育公司系商铺转租合同关系，租赁标的物为案涉房屋第二层C0452201号场地，建筑面积为238.55平方米，双方签订的《附件五：租赁合同项目及费用补充条款（固定租金）》（该附件左上角显示打印日期2018年6月25日）约定，合同期限为2018年6月1日至2021年3月31日，租金和场地管理费分段计算，分别为2018年6月1日至2019年3月31日的租金单价为0.91元/日/平方米、场地管理费0.39元，2019年4月1日至2020年3月31日的租金单价为0.96元/日/平方米、场地管理费0.41元，2020年4月1日至2021年3月31日的租金单价为1.00元/日/平方米、场地管理费0.43元，付款周期及方式为“三月结”“转账”，履约保证金20800元、装修保证金为空白栏，水、电、燃气费按实结算，并约定本补充条款未尽事宜按双方订立的《租赁合同》执行。关于转租时商铺的状况、装修及计租的问题，爱育教育公司与永辉超市均认可，案涉商铺原系毛坯，免租期为两个月装修期，永辉超市系于2018年1月将案涉商铺交付爱育教育公司，且同意爱育教育公司进行装修，并自2018年3月15日起计收租金（含场地管理费），爱育教育公司已经支付了2019年6月30日前的租金（含场地管理费）。后因永辉超市大港店闭店，爱育教育公司遂撤场，且通知了永辉超市，永辉超市自认已经收到爱育教育公司的撤场通知。关于撤场时间及商铺是否已返还的问题，爱育教育公司主张其按永辉超市的要求于2019年6月初撤场后未再占用案涉商铺，应适用其提交合同的第14.1条承担违约责任，即如永辉超市违约造成合同解除，应双倍返还履约保证金同时支付违约时月租赁费用三倍的违约金。永辉超市则认为，转租合同无法继续履行系因其不再具有转租权故不应承担违约责任，并表示其与顺营置业公司解除合同时虽未通知爱育教育公司，但在此之前爱育教育公司已自行撤场，至于撤场原因和撤场时间则表示不清楚。至于案涉商铺返还与否，永辉超市在第一次庭审时主张已于2019年7月1日将案涉房屋第二层返还顺营置业公司，并提交顺营置业公司出具的证明为证，本院追加顺营置业公司参加诉讼后，永辉超市与顺营置业公司均表示案涉商铺尚未交接。虽然爱育教育公司未提供证据证明其撤场的具体时间，但永辉超市提供的证据六则显示案涉商铺状态为“已收回”、撤场时间为“2019年6月15日”。关于合同版本的争议，爱育教育公司与永辉超市所提交的《租赁合同》不一致，且双方对对方合同的真实性均不认可，爱育教育公司主张其提交的合同系永辉超市出具用于其办理执照，并认为永辉超市提交的合同系为闭店于2019年3月欺骗其签订。永辉超市则主张其提交的合同签订时间为2018年6月份应为正式合同。此外，双方所提交的合同对解除合同后的责任承担、场地返还的约定均一致，包括：（1）永辉超市提交合同的第14.3.3条约定，……永辉超市系租赁场地的承租人转租，当永辉超市与房屋产权方的租赁合同解除时，本合同亦随之解除，双方互不承担违约责任，根据爱育教育公司实际使用时间结算租赁费用和其他费用，并依据合同约定返还保证金（同爱育教育公司提交合同的第9.1条）；（2）永辉超市提交合同的第14.6条约定，永辉超市因特殊原因（包括但不限于因自身经营需要或其他合理事由）需要提前收回租赁场地并解除租赁关系时，爱育教育公司必须无条件配合，永辉超市可以解除合同，以当年标准计算两个月租赁费作为补偿金支付给爱育教育公司，该种解约方式将不视为永辉超市违约，该补偿金是一次性终结补偿，永辉超市不再向爱育教育公司承担其他任何赔偿责任（同爱育教育公司提交合同的第12.5条）；（3）永辉超市提交合同的第15.4条约定，无论爱育教育公司以何种原因搬离租赁场所，均不得要求永辉超市补偿其任何费用（包括装修、购买附属设施和各种设施等），亦无权要求永辉超市支付搬迁费、腾退费等（同爱育教育公司提交合同的第13.4条）。但双方均认可，永辉超市所提交的合同签订时间晚于爱育教育公司所提交的合同。关于案涉商铺装修价值的认定，经爱育教育公司申请，本院委托天津泰达工程管理咨询有限公司对案涉商铺装修投入进行鉴定，并由爱育教育公司预交鉴定费20000元。天津泰达工程管理咨询有限公司于2019年10月16日出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定总造价为237209元，其中，确定项造价为194709元（包括：装饰装修工程147861元、电气工程43187元、弱电工程3661元）、不确定项造价为42500元（包括：消防工程22270元、夜间施工增加费用20230元）。此外，已拆除门头及背景亚克力字体4905元不包括在总造价内。对此，爱育教育公司与永辉超市对确定项造价均无异议，对不确定项及已拆除部分造价存在争议。关于消防工程，爱育教育公司主张案涉商铺转租前系毛坯且只有消防管道无法正常使用，其支出安装消防器材及人工费共计15000元并提交证据十六佐证。永辉超市则认为无法确定消防工程是否施工，如果爱育教育公司进行了消防改造则应提供申请消防验收的凭证。对于案涉商铺转租前是否进行消防工程施工，永辉超市表示无法核实，亦无证据提供。关于夜间施工增加费用，爱育教育公司主张2018年1月15日至3月15日免租期装修时正值春节，其按照永辉超市的要求为避免影响永辉超市营业遂改为夜间施工，但施工费是日间施工的两倍。永辉超市则认为无法确认是否真实存在夜间施工情况。关于已拆除门头及背景亚克力字体造价，因爱育教育公司已经拆除部分门头及背景，未拆除的部分已计入装饰装修工程造价，已拆除的部分系按照实际拆除痕迹尺寸评估造价。永辉超市则认为可拆除部分不应计入装修成本。对于装修残值的认定，永辉超市认可按照租赁期限扣除实际使用期限计算。本院认为，爱育教育公司与永辉超市因案涉商铺转租合同解除赔偿问题成讼，本案的争议焦点为：1.应当依据哪一方提交的转租合同确定双方的权利义务及合同解除的时间；2.造成转租合同无法继续履行的责任是否在于永辉超市及永辉超市应否因此承担违约责任；3.若永辉超市应当承担责任，则爱育教育公司所主张的赔偿范围，是否具有事实和法律依据。一、关于合同版本的争议首先，依照《最高人民法院关于适用二、关于合同解除的问题原租赁合同解除并不当然使转租合同丧失其效力，转租合同可因次承租人或承租人的请求而解除，并由造成合同无法履行的过错方承担相应的违约责任。本案中，顺营置业公司与永辉超市解除部分合同后，永辉超市不再具有案涉商铺转租权，永辉超市与爱育教育公司的转租合同已经无法继续履行，应予解除。对于合同解除的时间，爱育教育公司诉请确认合同于2019年6月1日解除，永辉超市则主张合同解除时间为2019年6月30日，但双方各自的主张均于法无据，庭审中双方对合同解除时间亦无法达成一致。对此，从在案证据和查明事实分析，根据永辉超市所提供合同的第14.3.3条约定，原租赁合同解除时，本案转租合同亦随之解除，但顺营置业公司与永辉超市系于2019年5月份解除案涉房屋第二层的租赁合同。虽然永辉超市自认已收到爱育教育公司撤场的通知，但双方并未办理正式交接手续，爱育教育公司亦未能进一步举证证明其撤场的具体时间，其应承担相应不利后果。而结合永辉超市提供的证据六显示案涉商铺“已收回”、撤场时间“2019年6月15日”等信息可视为永辉超市认可爱育教育公司于2019年6月15日已经实际返还案涉商铺，故认定爱育教育公司返还案涉商铺的时间为2019年6月15日，并以该时间作为双方合同解除时间为宜。合同既已解除，爱育教育公司主张返还已其预交的租金（含场地管理费），于法有据，因爱育教育公司提供的证据不足以证明其于2019年6月1日前已将案涉商铺返还永辉超市，且永辉超市在6月1日后亦未实际使用案涉商铺，故按照上述认定爱育教育公司实际撤场的时间（即2019年6月15日）计算，由永辉超市返还自2019年6月16日起至2019年6月30日止的租金（含场地管理费），按照案涉《附件五：租赁合同项目及费用补充条款（固定租金）》约定的标准计算为4902.20元（238.55平方米×1.37元/平方米×15天）。对于爱育教育公司主张按照已交租金的平均数作为计算标准及其主张超出的部分，不予支持。三、关于违约责任的归责对于永辉超市应否承担违约责任一节，永辉超市与爱育教育公司的租赁合同无法继续履行系永辉超市单方原因导致，爱育教育公司对此并无任何过错。虽然永辉超市提供的合同第14条“合同的变更、解除与终止”中第14.3.3条、14.6条约定均体现了当原租赁合同解除时，永辉超市对转租合同的解除不承担违约责任。同时，第14.6条亦约定包括但不限于因永辉超市自身经营需要或其他合理事由解除合同时，永辉超市无条件向爱育教育公司支付当年两个月的租金作为补偿金后，免除其向爱育教育公司承担其他赔偿责任的义务。虽然上述合同条款重复约定了本案属于永辉超市不承担违约责任的情形，但永辉超市并未按照上述第14.6条约定执行向爱育教育支付两倍月租金的补偿金，且上述合同条款系排除爱育教育公司的主要权利，永辉超市对此亦未举证缔约时已向爱育教育公司尽合理的告知义务，故本案不再适用上述合同条款。永辉超市对转租合同不能继续履行具有过错，其亦应承担相应的违约责任。永辉超市抗辩因其不再具有案涉商铺转租权应予免责的理由，不予采纳。四、关于爱育教育公司所主张赔偿范围的负担爱育教育公司的第三项至第六项诉讼请求，均属于主张违约赔偿的范畴。对此，分析如下。首先，关于装饰装修残值的认定。因爱育教育公司无法按照合同约定的租赁期限完全享用附合装饰装修的价值，永辉超市应由此赔偿爱育教育公司合同解除时剩余租赁期内装饰装修的残值。装饰装修残值根据合同约定的租赁期限平均分摊装饰装修费用，且永辉超市亦认可此计算方式。对于鉴定中双方争议事项的认定，对于消防工程一节，永辉超市不能举证证明在其出租前案涉商铺已经进行消防工程施工，其应承担相应的不利后果，故消防工程造价计入装饰装修费用。对于夜间施工增加费一节，爱育教育公司虽主张该项费用支出的合理性，但并未举证证明夜间增加施工费的必要性，故即使夜间施工情况属实，该项费用的支出亦系爱育教育公司为自身经营需要自愿选择，该项费用不应计入装饰装修费用。对于已拆除的门头及背景字体一节，已拆除的门头及背景字体系可重复利用部分，且爱育教育公司已经拆除，故该项费用亦不再计入装饰装修费用。因此，按照上述认定的案涉商铺装饰装修费用216979元（即147861元+43187元+3661元+22270元）计算，扣除租赁期内已使用的12.5个月（即2018年6月1日至2019年6月15日）后，永辉超市应向爱育教育公司赔偿案涉商铺的装饰装修残值为137207.31元（即216979元×21.5个月÷34个月）。对于爱育教育公司垫付的鉴定费20000元，亦由双方按照申请鉴定标的额与鉴定总造价的比例分摊，由永辉超市负担10058.05元（即237209元÷471680元）。其次，爱育教育公司的第三项诉讼请求双倍返还保证金及第四项诉讼请求支付月租金三倍的违约金，其主张该两项诉讼请求的依据系其提交的合同第14.1条，该两项主张均属于主张承担违约金的范畴。鉴于本案以永辉超市提供的合同版本作为确定双方权利义务的依据，永辉超市所提供合同的14.3条、14.6条亦均体现了合同解除应在扣除相关费用后无息返还履约保证金，因永辉超市在本案中未向爱育教育公司主张合同权利，且爱育教育公司确系按照案涉《附件五：租赁合同项目及费用补充条款（固定租金）》约定支付了20800元履约保证金。合同既已解除，永辉超市继续占用保证金，于法无据，应予返还。如果双方尚有未结清费用，永辉超市可以据情另行主张。再者，爱育教育公司主张的广告宣传费、学费损失、转让费均系经营性损失，亦不足以证实系因本案转租合同解除必然所致的费用，故不予支持。至于搬迁费一节，搬迁费系合同解除导致的直接损失，且爱育教育公司已提交收据为证，对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第九十二条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、天津永辉超市有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向天津琪凡爱育教育咨询服务有限公司返还2019年6月16日至2019年6月30日的租金（含场地管理费）4902.20元；二、天津永辉超市有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向天津琪凡爱育教育咨询服务有限公司返还履约保证金20800元；三、天津永辉超市有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向天津琪凡爱育教育咨询服务有限公司赔偿装饰装修残值137207.31元；四、天津永辉超市有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向天津琪凡爱育教育咨询服务有限公司支付搬迁费4000元；五、驳回天津琪凡爱育教育咨询服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11182.4元，减半收取计5591.2元，由天津琪凡爱育教育咨询服务有限公司负担4313.23元，由天津永辉超市有限公司负担1277.97元；鉴定费20000元，由天津琪凡爱育教育咨询服务有限公司负担9941.95元，由天津永辉超市有限公司负担10058.05元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  薛淑霞二〇二〇年一月十四日书记员  于立云附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。