北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初60400号原告：梁秀丽，女，1960年10月30日出生，汉族，住北京市西城区。法定代理人：胡某1，男，1987年5月14日出生，回族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张海遥，北京初亭律师事务所律师。被告：崔晨，男，1984年12月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：蒋朝辉，北京市国振律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔某某，男，1957年3月8日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。原告梁秀丽(以下称原告)与被告崔晨（以下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代理人胡某1、委托诉讼代理人张海遥，被告委托诉讼代理人蒋朝辉、崔某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告与胡某某签订的关于北京市某区某路某号院某号楼某层1107号房屋的买卖合同无效；2、要求被告将北京市某区某路某号院某号楼某层1107号房屋腾空并返还给原告。事实和理由：1995年11月20日至今，原告因患有某症一直住院治疗。2013年10月18日，在原告不知情的情况下，原告配偶胡某某与被告签订《房屋租售合同》，将原告拆迁安置的北京市某区某路某号院某号楼某层1107号房屋租售给被告。2014年7月14日，胡某某去世，去世前也未告知原告此事。2018年5、6月，被告要求办理过户，原告才得知胡某某出售房屋的事实。原告认为胡某某在没有征得原告同意的情况下出售房屋，侵害了原告的合法权益。而且涉案房屋系限价商品房，在住房保障管理部门未放弃优先回购的情况下不能出售。被告和胡某某恶意串通，违反国家关于限价商品房买卖的强制性规定，损害了社会公共利益，也损害了原告的合法权益，应当认定为无效。故原告诉至法院，望判如所请。被告辩称，本案原告起诉的内容与本院审理的我方起诉原告、胡某1等人房屋买卖合同纠纷的内容相同，属于一事不再理，合同效力问题应当在另案中一并解决。关于本案房屋买卖的事实，原告是知情的，其作为胡某某配偶出具了知情同意书。在之前原告起诉我方的案件中，原告陈述自2010年左右开始在涉案房屋居住至2013年12月28日腾房，也可以说明原告对胡某某出售房屋是知情并同意的。关于原告所述出售房屋期间在医院住院治疗，根据原告提供的病历可以看出，当时其意识清楚，只是有某情绪，故并不影响其行为能力。关于本案房屋买卖合同的效力，在（2014）朝民初字第00300号民事调解书中已经予以确认。涉案房屋买卖合同除未履行过户手续、支付尾款以外，其他义务均已履行完毕。根据北京市限价商品房的相关规定，涉案房屋完全可以上市交易，并不存在违反法律规定、侵害他人权益的情形。关于原告要求腾房的诉讼请求，属于物权保护范畴，与本案并非同一法律关系，不应在本案中一并处理。综上，不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告与胡某某系夫妻关系，二人于1985年11月7日登记结婚，婚后生育一子胡某1。胡某2系胡某某之父，王某某系胡某某之母。2014年7月14日，胡某某死亡。2009年11月24日，胡某某（买受人）与北京某房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定胡某某购买北京市朝阳区某乡居住及公共服务设施等用地B2组团某号住宅楼某层1107号房屋，总价款446180元。该合同中约定买受人购买该限价商品住房不满5年的，不得转让，因特殊原因需要转让的，由买受人向其户口所在区（县）住房保障管理部门申请回购，回购价格按照买受人购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。买受人购买该限价商品住房满5年的，转让该限价商品住房时，买受人按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。2013年6月17日，胡某某取得房屋所有权证，登记地址为北京市某区某路某号院某号楼某层1107号（下称涉案房屋），房屋性质为限价商品住房。2013年10月18日，胡某某（甲方、卖方、出租方）与被告（乙方、买方、承租方）签订《房屋租售合同》，约定甲方将涉案房屋自签订本协议之日起至房屋过户之前租赁给乙方使用，月租金3000元。按照两限房政策的规定在达到过户条件时甲方即将房屋出售给乙方。双方协商一致该房屋租售的成交总价（包括租金）为1485000元，乙方向甲方支付房屋租售的定金20万元，于2013年10月17日支付甲方定金2万元，2013年10月30日前支付定金18万元；2014年1月20日前支付房款80万元，余款48.5万元（含租金）在房屋办理完过户手续之日支付。签订本合同当天甲方将该房屋腾空将房屋及钥匙交付乙方；乙方付清首付款100万元时（包括定金20万元）即2014年1月20日甲方将《购房发票》、《房屋产权登记证》、《商品房预售合同》交付乙方保管。现该房屋尚未达到过户条件，故双方同意该房屋产权登记年满五年后，办理产权过户登记手续（按照现政策规定），期间如政策变更，则按照相关政策规定的时间，在可以办理产权过户手续时甲方配合乙方办理过户手续。因甲方不能按照约定履行房屋交付义务；或在过户之前将房屋收回不予租赁给乙方；在达到房屋过户条件时不予配合办理房屋过户手续及甲方提出解除该合同，则甲方除退还乙方已经支付的款项100万元外，按照乙方已付租售房款100万的百分至三十支付违约金，按五年计算，违约金共计150万元。如乙方不能按照约定履行付款义务及办理房屋过户手续，则乙方支付甲方100万元作为违约金。如甲乙双方发生任何意外去世，则本合同权利义务由甲乙双方的继承人承担，合同继续履行。2013年10月17日，胡某某出具收条，确认收到被告购房定金2万元；2013年10月30日，胡某某出具收条，确认收到被告购房首付款18万元；2014年1月13日，胡某某出具收条，确认收到被告购房款2万元；2014年1月20日，胡某某出具收条，确认收到被告父亲崔某某租售款78万元；2014年1月20日，胡某某出具收条，确认收到崔某某有线电视机器费360元、有线费72元、电费100元。被告称除2013年10月30日房款18万元系通过银行转账外，其他款项均以现金方式支付。另，2013年10月30日，被告向北京某某房地产经纪有限公司支付信息服务费28000元。2013年12月28日之后，被告在涉案房屋居住至今。另，原告提交住院病案、诊断证明书等拟证明原告自1995年11月至今一直患有某症在医院住院治疗。2019年9月23日，某大学附属北京某医院某疾病司法鉴定科出具京安精鉴【2019】321号《司法鉴定意见书》，诊断原告为某某，受所患疾病影响，辨认能力削弱，应评定为限制民事行为能力。2019年11月1日，北京市某区人民法院作出（2019）京0102民特某号民事判决书，判决原告为限制民事行为能力人。经本院释明，被告表示如果本院认定涉案《房屋租售合同》无效，要求就合同无效的法律后果另行处理。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋属于限价商品房，限价商品房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特殊性。根据现有政策法规，此类房屋在购买人取得房屋权属证书后5年内不得转让，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。胡某某于2009年11月24日签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》并于2013年6月17日取得涉案房屋所有权证书，而与被告签订《房屋租售合同》的时间是2013年10月18日，尚在涉案房屋的限售期内，故双方买卖涉案限价商品房的行为影响了政策性住房的正常分配，损害了住房保障管理部门的回购权利及其他具备限价商品住房购买资格者的权益，应认定为无效。综上，原告要求确认《房屋租售合同》中被告与胡某某关于买卖涉案房屋的约定无效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告返还房屋的诉讼请求。本院认为在处理合同无效的法律后果时，应当将房屋返还、价款返还与房屋添附价值、损失赔偿等问题一并处理为宜，现被告在本案中以合同有效进行抗辩，未对购房款返还、房屋装修、损失赔偿等问题提出主张，且明确表示如果法院认定合同无效，要求就合同无效的法律后果另行处理，故本院对原告要求返还房屋的诉讼请求不予支持，双方可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：一、被告崔晨与胡某某于二○一三年十月十八日签订的《房屋租售合同》中关于买卖北京市某区某路某号院某号楼某层1107号房屋的约定无效；二、驳回原告梁秀丽之其他诉讼请求。案件受理费70元，由被告崔晨负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  胡莉芬审 判 员  吴 娜人民陪审员  何小清二〇二〇年一月二十日书 记 员  贾月双