上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初23620号原告(反诉被告)：上海钟表有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙晓刚，总经理。委托诉讼代理人：张弘，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄浩，上海段和段(青岛)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海朝顺投资经营管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：宋雯，董事长。委托诉讼代理人：谭龙飞。委托诉讼代理人：王历程，上海骏丰律师事务所律师。原告上海钟表有限公司(以下简称钟表公司)诉被告上海朝顺投资经营管理有限公司(以下简称朝顺公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告朝顺公司向本院提起反诉，本院于2019年7月16日、2019年9月23日两次公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告钟表公司的委托诉讼代理人张弘、黄浩，被告朝顺公司的委托诉讼代理人谭龙飞、王历程到庭参加了诉讼。审理中，被告申请追加张某某为本案第三人参加诉讼，经审核，本院不予准许。本案现已审理终结。原告钟表公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾空并返还上海市静安区天通庵路XXX号厂房(以下简称系争厂房)；2、判令被告支付恢复上述房屋的费用(待审价确定)；3、判令被告支付房屋占有使用费，以5,670元/天标准，自2019年4月1日起至实际返还之日止。事实和理由：2008年12月25日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，合同第一条约定，原告将系争厂房出租给被告，产证总面积6970平方米，实际出租面积6400平方米(分别为天通庵路XXX号72幢、74幢、76幢、77幢、78幢、79幢)。合同第三条约定，租赁日期自2009年4月1日起至2019年3月31日止，租赁期为10年，原告给予被告5个月装修期，从2009年4月1日起至2009年8月30日止为装修期，装修期间免收房租，租金收取从2009年9月1日起开始。第四条约定，被告在合同签订时需向原告交付履行合同的租赁保证金125,000元，系争厂房年租金第1-5年为150万/年，第6年租金为157万/年，第7年租金为165万/年，第8年租金为173万/年，第9年租金为180万/年，第10年租金为189万/年，系争厂房租金按月交付，被告应在每月25日前交付次月租金。第七条约定，被告应在本合同的租期届满后的20日内返还系争厂房和有关设备，如合同到期被告部分房屋未交还原告，则应按被告未交还房屋面积计算逾期占用费，每逾期一日应按所占面积租金千分之三向乙方收取逾期占用费。2018年10月22日和2019年1月23日，原告两次告知被告，在合同租期届满后，原告不再出租该厂房，要求被告按约办理交接手续，如期返还厂房。根据合同约定，被告应当在2019年4月20日之前将厂房返还原告，但直至起诉之日，被告不仅未返还厂房，还继续出租经营，且原告与其多次协商无果，其行为已经严重侵犯了原告的权益。故原告诉至法院，请求判如所请。被告朝顺公司辩称，根据合同7.3条，20日无需支付占有使用费，合同到期时间应当再延长2个月，根据合同3.1、3.2条，交房时间为2009年4月1日，期限为10年，原告实际交付房屋时间为2009年6月1日，按10年期限计算，应当到2019年5月31日合同到期。原告要求支付恢复原状的费用不符合合同约定，根据合同1.3条约定，原告同意被告进行改建、装修，被告装修是根据实用进行改建的，不存在恢复原状及支付恢复费用，对合同1.3约定按照附件2交付返还房屋无异议，但是附件2只列明了改造内容，没有列明返还标准、其他事项等，所以无法将系争房屋恢复。2013年，被告将装修好的系争厂房承包给了案外人，被告收到原告的通知书，马上就通知了案外人，要求其搬出，并且被告也采取了法律措施，向法院提起(2019)沪0106民初27844号案件诉讼，要求案外人返还厂房并交付，目前系争厂房在腾空过程中，被告没有过错，关于对外承包及租赁均是经过原告同意的。被告对返还厂房是同意的，但客观上没有办法返还，目前系争厂房由案外人占有使用。原告应当按照合同7.3条的约定，对不可移除的设备进行补偿。反诉原告朝顺公司向本院提出反诉请求：要求反诉被告补偿反诉原告装修及设施等费用5,261,600元。事实和理由：2008年12月25日，反诉原告与反诉被告签订了《厂房租赁合同》及《补充协议》等，约定反诉原告租赁反诉被告系争厂房用作办公、展示、接待服务等使用，系争厂房原规划设计为钟表元件生产车间，反诉原告自行装修和改变技术工艺和生产设施等事宜，租赁期为十年，自2009年4月1日起至2019年3月31日止，租赁期满，双方合作愉快，如反诉被告续租，在同等条件下反诉原告有优先权，经协商本合同可顺延3年，租金在第十年的基础上协商递增比例。又约定，租赁期限届满，合同期间新增的设施、设备为反诉原告自有资产，接收时，不可移动的设施、设备，经双方协商给予其残值适当补偿。如在2009年4月1日不能对原有租赁户进行清退，对因此给反诉原告造成的筹建期延期或损失的，由反诉被告承担，延期期间免租金，另外补偿日租金100%的损失等。2009年6月22日，双方签订《备忘录》，因受动迁进度影响，交房日期由2009年4月1日变更为2009年6月1日。合同签订后，双方办理了交接事宜。反诉原告对厂房进行了装修、装饰，更换陈旧的设施、设备等，反诉原告一期先后投入1,700多万元。2018年底、2019年初，反诉被告发来函告，要求终止租赁合同，反诉原告多次找其协商，未果。故反诉原告提出反诉请求，请求判如所请。审理中，反诉原告增加一项反诉请求：要求反诉被告退还保证金125,000元。反诉被告钟表公司辩称，不同意反诉原告的全部反诉请求。合同7.3条约定，除不可移动的设备经双方协商，这里的除是笔误，就是不可移动，根据残值反诉被告给予一定补偿，目前双方未能达成一致，应当视为没有约定，按照相关司法解释的规定处理。该条款只是对设施、设备如何处置进行了约定，对装修装饰没有约定，应当按照相关司法解释的规定处理。反诉被告不需要保留装饰装修，要求反诉原告拆除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年12月25日，钟表公司作为甲方与朝顺公司作为乙方签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将系争厂房出租给乙方，该厂房产证总面积6970平方米，实际出租面积6400平方米。该厂房原规划设计的生产使用性质为钟表元件生产车间，其现有装修、有关设施设备状况、安全生产条件、防火等级，以及甲方同意乙方自行装修和改变技术工艺或生产设施的内容、标准及需约定的其他有关事宜，由甲、乙双方在本合同附件(二)中加以列明，甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该厂房和本合同终止时乙方向甲方返还该厂房的验收依据。甲乙双方约定，甲方于2009年4月1日前向乙方交付该厂房和按本合同附件(二)中约定的有关设施设备。租赁日期自2009年4月1日起至2019年3月31日止，租赁期为10年。租金收取从2009年9月1日起开始收取房租金。租赁保证金125,000元，年租金第1-5年150万/年，第6年租金157万/年，第7年租金165万/年，第8年租金173万/年，第9年租金180万/年，第10年租金189万/年。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的20日内返还该厂房和有关设施设备。如合同到期乙方部分房屋未交还甲方，则应按乙方未交还房屋面积计算逾期占用费，每逾期一日应按所占面积千分之三向乙方收取逾期占用费。乙方返还该厂房和有关的设施设备，应当符合正常使用状态，返还时甲方根据附件(二)的约定进行验收，并相应结清各自应当承担的费用。乙方在租期期满返还该厂房时，合同期间乙方新增的设施、设备为乙方新增自有资产，甲方接收时，乙方可以拆除。除不可移动的设施、设备，经双方协商甲方给予乙方其残值适当补偿。2009年6月22日，钟表公司作为甲方与朝顺公司作为乙方签订《备忘录》，约定：双方同意，因受动迁进度的影响，将交房日期由原来的2009年4月1日变更为2009年6月1日，装修免租期(5个月)相应顺延，即2009年6月1日至2009年10月31日。从2009年11月1日起，甲方开始向乙方收取租金。同时，双方均不再追究和承担任何延期责任。……朝顺公司向钟表公司支付租赁保证金125,000元，并支付了全部租期内的租金。朝顺公司对系争厂房进行了装修。2018年10月22日、2019年1月23日，钟表公司两次向朝顺公司发函告知，在租期届满后，不再将系争厂房出租给朝顺公司等。审理中，双方一致确认实际租赁部位为：上海市静安区天通庵路XXX号72、74、76、77、78、79全幢及75幢二层460平方米。朝顺公司表示其与案外人张某某签订《朝顺园区承包经营协议》，将部分系争厂房承包给张某某进行经营管理，现系争厂房由张某某占有使用。2019年6月，朝顺公司就其与张某某承包合同纠纷向本院提起诉讼，该案尚在审理中。以上事实，有当事人当庭陈述，钟表公司提供的《厂房租赁合同》、函，朝顺公司提供的《备忘录》等证据为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。审理中，因双方各执己见，致调解未成。本院认为，钟表公司与朝顺公司之间签订的《厂房租赁合同》、《备忘录》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。双方在《备忘录》中约定，将交房日期由原来的2009年4月1日变更为2009年6月1日，从2009年11月1日起开始收取租金，双方均不再追究和承担任何延期责任等。上述约定系对延期交房进行的约定，但并未约定对租赁届满期限予以顺延，租赁合同中已明确租赁期限至2019年3月31日止，故朝顺公司主张租赁期应顺延至2019年5月31日，依据不足，本院不予采信。根据合同约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的20日内返还该厂房和有关设施设备，现租赁期限已于2019年3月31日届满，且钟表公司于合同到期前发函告知朝顺公司不再续租，故钟表公司要求朝顺公司腾空并返还系争厂房，有合同依据，应予支持。朝顺公司逾期未返还系争厂房，钟表公司要求其支付自2019年4月1日起至实际返还厂房之日止的房屋占有使用费，应予支持，钟表公司主张按照每日5,670元标准计算，有合同依据，且金额尚属合理，本院予以支持。根据合同约定，甲方同意乙方自行装修和改变技术工艺或生产设施的内容、标准及需约定的其他有关事宜，由甲、乙双方在本合同附件(二)中加以列明，甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该厂房和本合同终止时乙方向甲方返还该厂房的验收依据。乙方返还该厂房和有关的设施设备，应当符合正常使用状态，返还时甲方根据附件(二)的约定进行验收。但附件(二)中并未对厂房状态及装修的标准等进行具体明确的约定，钟表公司表示朝顺公司对系争厂房进行了装修，其当时知晓且同意，双方又未对装修的标准及内容在附件(二)中加以明确，且未有证据显示钟表公司曾对此提出过异议，应视为其对朝顺公司装修的标准予以认可，且钟表公司表示系争厂房恢复的状态不明，故其要求朝顺公司支付恢复房屋的费用，依据不足，本院不予支持。租赁合同中未就装饰装修的补偿进行约定，现租赁期限已届满，根据相关规定，朝顺公司反诉要求钟表公司补偿装修损失，本院不予支持。合同约定，乙方在租期期满返还该厂房时，合同期间乙方新增的设施、设备为乙方新增自有资产，甲方接收时，乙方可以拆除。除不可移动的设施、设备，经双方协商甲方给予乙方其残值适当补偿。上述约定中并未明确必须给予残值适当补偿，而是双方协商予以补偿，审理中，钟表公司表示其不需要相应的装饰装修，朝顺公司可拆除，且双方就补偿未协商一致，故不应予以补偿。根据上述约定朝顺公司合同期间新增的设施设备其可以拆除，现双方就补偿未能协商一致，朝顺公司反诉要求钟表公司补偿其设施等费用，无事实和法律依据，本院不予支持。朝顺公司就相关设施设备申请评估鉴定，本院不予准许。朝顺公司要求退还保证金125,000元，钟表公司表示同意退还，要求在朝顺公司应支付的费用中予以抵扣，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：一、被告上海朝顺投资经营管理有限公司(反诉原告)应于本判决生效之日起三十日内向原告上海钟表有限公司(反诉被告)腾空并返还上海市静安区天通庵路XXX号厂房；二、被告上海朝顺投资经营管理有限公司(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内向原告上海钟表有限公司(反诉被告)支付房屋占有使用费，自2019年4月1日起至实际返还上述厂房之日止，按照每日5,670元计算；三、原告上海钟表有限公司(反诉被告)的其余诉讼请求，不予支持；四、原告上海钟表有限公司(反诉被告)应退还被告上海朝顺投资经营管理有限公司(反诉原告)租赁保证金125,000元，在上述费用中予以抵扣；五、被告上海朝顺投资经营管理有限公司(反诉原告)的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,872元，减半收取2,436元，由被告上海朝顺投资经营管理有限公司(反诉原告)负担。反诉案件受理费24,315.6元，由被告上海朝顺投资经营管理有限公司(反诉原告)负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  冯旭二〇二〇年一月十五日书记员  潘雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。