四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初17725号 原告：四川新东原物业服务有限公司，住所地：成都市武侯区高升桥东路2-6号B4幢E507室。 法定代表人：张爱明，执行董事。 委托诉讼代理人：余豪杰，男，1991年3月5日出生，汉族，住成都市武侯区，系公司员工。 委托诉讼代理人：杜秀艳，重庆坤源衡泰（成都）律师事务所律师。 被告：卢昌厚，男，1966年11月15日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：卢勋，北京大成（成都）律师事务所律师。 原告四川新东原物业服务有限公司(以下简称新东原物业)与被告卢昌厚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新东原物业的委托诉讼代理人余豪杰、杜秀艳，被告卢昌厚的委托诉讼代理人卢勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新东原物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费34707.47元；2.判令被告支付欠付的电费10627.07元；3.本案诉讼费由被告承担。新东原物业变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付物业服务费27325.65元；2.判令被告支付欠付的电费8151.07元。事实和理由：2014年4月24日，原告与成都致方置业有限公司签订《前期物业服务合同》，双方约定由原告提供前期物业服务，物业名称东原·时光道二期。合同履行期限为2014年4月24日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。物业服务收费标准为商业10元/平方米/月。甲方、物业所有权人与物业实际使用人约定由物业实际使用人交纳物业费的，从其约定。2018年7月30日，成都致方置业有限公司与被告签订两份《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同一》约定由被告承租东原·时光道负一楼1121、1067、1068、1115、1116、1055-1057、1086-1088、1046、1040、1038号商铺，建筑面积为788.42平方米，用于经营花卉水族、宠物用品、微型宠物及其配套用品类暂待定品牌，租赁期限48个月，即2018年8月5日起至2022年8月4日止。交付进场时间为2018年8月5日。2018年8月5日至2022年8月4日装修及运营期间，物管费按租用面积10元/月/平方米计算。关于水电气等其他费用，约定由承租方按照出租方或物业服务公司的收费通知单所约定的日期向出租方或物业公司支付。《商铺租赁合同二》约定由被告承租东原·时光道负一楼1111、1050、1063、1090、1091、1092号商铺，建筑面积为561.77平方米，用于经营花卉水族、宠物用品、微型宠物及其配套用品类暂待定品牌。商铺租赁期限从2018年8月16日起至2022年8月15日止。交付进场时期为2018年8月16日，物管费按租用面积10元/月/平方米计算，关于水电气等其他费用，约定由承租方按照出租方或物业服务公司的收费通知单所约定的日期向出租方或物业公司支付。上述商铺交付给被告之后，其应当向原告缴纳相应的物业服务费及电费，但被告自2018年8月起开始拖欠费用。故请求法院判如所请。 为支持自己的主张，新东原物业提交如下证据： 一、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务合同备案表》、《商铺租赁合同》，证明卢昌厚租赁涉案店铺，新东原物业提供了物业管理服务，卢昌厚应按照约定支付物业管理费用及电费。二、东原物业集团成都时光道商业项目专用收据、缴费通知单，证明卢昌厚自2018年8月后开始欠费，经催收后仍未付费。三、卢昌厚欠费明细，证明欠费情况。 被告卢昌厚辩称，卢昌厚未与新东原物业签订书面物业管理合同，案涉商铺由卢昌厚向业主承租后转租给第三人，后续的物业费的均由转租的第三人支付，不应由卢昌厚承担。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 2014年4月24日，新东原物业与成都致方置业有限公司签订《前期物业服务合同》，主要约定：成都致方置业有限公司委托新东原物业对东原·时光道二期提供前期物业服务，合同履行期限为自2014年4月24日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；公共物业类商业收费标准为10元/平方米/月；已交付的物业，物业服务费由业主承担。甲方、物业所有权人与物业实际使用人约定由物业实际使用人交纳物业费的，从其约定。 2018年7月30日，成都致方置业有限公司与卢昌厚分别签订两份《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同一》约定由卢昌厚承租东原·时光道光华南三路199号负一楼1121、1067、1068、1115、1116、1055-1057、1086-1088、1046、1040、1038号商铺，建筑面积为788.42平方米，用于经营花卉水族、宠物用品、微型宠物及其配套用品类暂待定品牌，租赁期限48个月，即从2018年8月5日起至2022年8月4日止。交付进场时期为2018年8月5日。《商铺租赁合同二》约定由被告承租东原·时光道光华南三路199号负一楼1111、1050、1063、1090、1091、1092号商铺，建筑面积为561.77平方米，用于经营花卉水族、宠物用品、微型宠物及其配套用品类暂待定品牌。商铺租赁期限从2018年8月16日起至2022年8月15日止。交付进场时期为2018年8月16日。上述两份《商铺租赁合同》均约定：物管费按租用面积10元/月/平方米计算，租赁房屋内水、电、气等能源费按月抄表核算，该费用由承租方按出租方或物业服务公司的收费通知单所约定的日期向出租方或物业公司支付。 卢昌厚将案涉商铺转租。卢昌厚欠付费用如下：1091号商铺2018年10月1日至2019年4月22日的物业服务费9956.58元；1092号商铺2019年1月1日至6月3日的物业服务费3703.62元、2018年12月15日至6月3日的电费8151.07元；1050号商铺2018年8月16日至2019年3月31日的物业服务费5406.35元；1056号商铺2019年1月1日至3月31日的物业服务费2193元；1057号商铺2019年1月1日至3月31日的物业服务费2291.1元；1116号商铺2019年1月1日至3月31日的物业服务费3775元。 另查明：卢昌厚于2019年11月5日向新东原物业缴纳了1086、1087、1088号商铺的物业服务费和电费。 审理中，1.卢昌厚陈述2019年11月5日缴纳的费用是由实际承租人向其支付，卢昌厚再向新东原物业缴纳。2.卢昌厚陈述案涉商铺的物业服务费和电费均由实际承租人向新东原物业缴纳，新东原物业对实际缴纳情况予以认可。 本院认为，新东原物业与成都致方置业有限公司签订的《前期物业服务合同》、成都致方置业有限公司与卢昌厚签订的两份《商铺租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同的约定享有合同权利并承担合同义务。新东原物业为案涉商铺提供了物业服务，新东原物业与成都致方置业有限公司签订的《前期物业服务协议》约定：甲方、物业所有权人与物业实际使用人约定由物业实际使用人交纳物业费的，从其约定。成都致方置业有限公司与卢昌厚签订的《商铺租赁合同》约定卢昌厚应缴纳物业服务费及水电费。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予以支持。”的规定，新东原物业有权要求承租人即卢昌厚支付物业服务费等相关费用。卢昌厚至今未支付部分物业服务费及电费已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，应承担相应的责任，即向新东原物业支付物业服务费27325.65元及电费8151.07元，故本院对新东原物业的诉讼请求予以支持。卢昌厚虽然将案涉商铺转租，但其与成都致方置业有限公司签订的租赁合同明确约定由其缴纳物业服务费及相关费用，故其主张不应支付上述费用的抗辩理由无法律依据，本院对其该主张不予支持。 综上，本院对新东原物业的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，依照《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 卢昌厚于本判决生效之日起十日内向四川新东原物业服务有限公司支付物业服务费27325.65元及电费8151.07元，共计35476.72元； 如果卢昌厚未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费934元，减半收取467元，由卢昌厚承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 卿 二〇二〇年一月十三日 书记员 李蓓菡