广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初16339号原告：梁永全，男，1951年3月17日出生，汉族，住广东省中山市***********。委托诉讼代理人：卢红华，广东威格信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王孔好，广东威格信律师事务所律师助理。被告：梁志明，男，1982年4月29日出生，汉族，住广东省中山市*********。被告：胡海贤，女，1978年11月1日出生，汉族，住广东省中山市*********。被告：梁定文，男，2007年9月19日出生，汉族，住广东省中山市*********。法定代理人：梁志明，系被告梁定文父亲。法定代理人：胡海贤，系被告梁定文母亲。原告梁永全诉被告梁志明、胡海贤、梁定文租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员阮明俞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁永全及其委托诉讼代理人卢红华、王孔好，被告梁志明、胡海贤，被告梁定文法定代理人梁志明、胡海贤均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梁永全向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告在2012年9月17日签订的《土地使用权租赁协议》；2.被告向原告返还100000元的土地租金及利息（以100000元为本金，从2012年9月18日开始计算至被告清偿欠款之日止，按人民银行同期同类银行贷款利率计算至清偿之日止）。3.被告向原告支付30000元的违约金。事实和理由：2012年9月17日，被告梁志明、被告梁志明父亲梁柱坤（己故）、被告梁定文与原告签订《土地使用权租赁协议》，约定被告梁志明、梁定文及梁柱坤将位于中山市阜沙镇上南二队的土地（无证出租给原告使用，该土地位于原告出租屋对开，具体位置以测量图为准，面积为99.76平方米，出租期限为50年，即从2012年10月1日至2062年9月30日。上述《土地使用权租赁协议》另约定土地出租后，原告享有使用权和自主权，有权在土地上兴建建筑物或转租，原告一次性向被告梁志明支付50年的租金130000元，如果被告违约，则须向原告赔偿投资经营金额的三倍的损失，以及双倍退回土地租金。《土地使用权租赁协议》签订后，原告按约定向被告梁志明、胡海贤全额支付土地租金，但被告不按约定交付土地给原告使用，被告的家人以土地不是被告所有为由，阻挠原告使用土地，后被告向原告退回30000元。综上，被告既不交付土地，又不退回租金，损害原告的合法权益，依法应承担违约责任。此外，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁合同的期限不得超过20年，超过部分无效，合同无效部分的租金，被告应该返还。被告梁志明和被告胡海贤是夫妻关系。故原告向贵院提起诉讼，请贵院支持原告的诉讼请求。被告梁志明、胡海贤、梁定文答辩称，确认收到原告支付的租金为120000元，已向原告退还30000元，对于剩余的90000元被告不同意退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月17日，原告梁永全与梁柱坤（已故），被告梁志明、梁定文签订《土地使用权租赁协议》一份，约定梁柱坤（己故）、梁志明、梁定文将位于中山市阜沙镇上南二队的宅基地出租给原告梁永全使用，租赁期限为50年，即2012年10月1日至2062年9月30日。上述《土地使用权租赁协议》另约定如下事宜：1.梁柱坤（己故）、梁志明、梁定文将上述土地出租给原告后，原告在该土地上享有使用权和自主权，出租方无权干涉，原告有权在该土地上兴建建筑物或转租，但因此所发生的违法用地责任及在该土地上经营所发生的债权债务与出租方无关；2.原告于合同签订之日，一次性向出租方足额支付租金130000元，出租方收款后将上述土地交付给原告使用；3.租赁期间，如出租方中途违约，收回该土地的，则由出租方赔偿原告在该土地上投资经营金额的三倍损失，以及双倍退回原告土地租金，并赔偿其他损失。原告梁永全与被告梁志明均在上述协议上签名并捺指印确认，原告诉称上述《土地使用权租赁协议》是被告梁志明带回家签名后再向其提交，故无法核实梁柱坤（己故）及梁定文签名的真实性。庭审中，被告梁志明确认梁定文的姓名由其代签，并表示不清楚梁柱坤（己故）的姓名是否由其代签，也无法确认梁柱坤（己故）签名的真实性。上述《土地使用权租赁协议》签订后，原告诉称其已向被告梁志明支付全额租金130000元，其中60000元通过转账给被告胡海贤的方式支付。庭审中，原告向本院提交《收据》及银行转账客户回单以证明该事实。经查，《收据》由被告梁志明签名并捺指印确认，载明收到原告支付的130000元，银行转账客户回单则载明原告于2012年9月17日向被告胡海贤的账户转账支付60000元。庭审中，被告梁志明确认上述《收据》上其签名的真实性，但只确认其收取原告的租金金额为120000元，并非130000元。被告胡海贤则表示并不清楚上述证据。另查明，原告诉称签订上述《土地使用权租赁协议》后，作为出租方的梁柱坤（己故）、梁志明、梁定文并未把所约定的土地交付给其使用；此外，被告梁志明的亲人多次以案涉土地使用权并不属于被告所有为由，阻扰原告使用案涉土地，导致原告在2012年9月17日签订《土地使用权租赁协议》后至2019年8月期间一直无法使用案涉土地，且2019年9月原告使用案涉土地种植作物时，被告梁志明的姐姐将作物全部拔除。原告认为被告未向其交付土地，已构成违约，故要求解除《土地使用权租赁协议》并要求被告返还已付租金及承担违约金30000元。此后，被告已向原告退还30000元。被告对原告的上述陈述不予确认，辩称土地除有几棵香蕉树外，属于草地、荒地，原告可自行随时使用该土地，被告从未阻扰原告使用该土地。此外，被告梁志明确认，案涉土地属于村集体分配给其个人、配偶、父母、子女、兄弟姐妹及兄弟姐妹的子女等十个人的宅基地，现该土地并未办理相应的权属证书，被告梁志明与原告签订《土地使用权租赁协议》时，只有梁柱坤（己故）及被告梁志明、梁定文知晓该协议所约定的租赁事宜，但其余七名家庭成员对此均不知情。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告双方均对被告已向原告退还30000元的事实并无异议，本院予以认可。本院另将原、被告双方争议的焦点归纳如下：一、本案租赁合同关系的出租方。本院认为，原告与被告均不能确认《土地使用权租赁协议》上梁柱坤（已故）签名的真实性，故本院对梁柱坤（已故）签名的真实性不予认可，梁柱坤（已故）于其时并不能作为上述《土地使用权租赁协议》的当事人及出租方。此外，《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护监护人利益外，不得处分被监护人的财产”，被告梁定文由其父亲被告梁志明代理签署《土地使用权租赁协议》时尚未年满五周岁，而被告梁志明代其签订《土地使用权租赁协议》的行为涉嫌处分被告梁定文的土地使用权，可能会给被告梁定文造成法律义务负担甚至承担法律风险，故被告梁志明代被告梁定文签订《土地使用权租赁协议》的行为无效。二、本案《土地使用权租赁协议》的效力。根据已查明的事实，案涉土地并未办理权属证书，故土地权属处于不明的状态。此外，被告梁志明已在庭审中明确表示案涉土地属于村集体分配给其家庭成员十人的宅基地，而仅有梁柱坤及被告梁志明、梁定文对《土地使用权租赁协议》所约定的租赁事宜，故即使案涉土地属于村集体分配给被告梁志明及其父母、兄弟姐妹等家庭成员的宅基地，被告梁志明在未经其他家庭成员同意及追认的情况下，擅自将案涉土地出租给原告使用的行为属于无权处分行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，该《土地使用权租赁协议》应认定为无效。三、被告梁志明应向原告返还的款项。因《土地使用权租赁协议》已经本院认定为无效，故被告梁志明应向原告返还已收取的租金款项。庭审中，原告所提交的《收据》已经被告梁志明签名并捺指印确认，直接载明其收到原告支付的130000元的事实；被告梁志明辩称原告实际付款金额为120000元，但其并未就此进行举证，本院对此不予采信，并认定原告已向被告梁志明付款130000元。基于以上事实，扣除被告梁志明已返还的30000元后，被告梁志明仍须向原告返还100000元。另，《土地使用权租赁协议》签订后，因被告梁志明姐姐的阻挠，原告未能接收并使用案涉土地，而被告亦未举证证明已将案涉土地交付给原告使用，故本院依法认定案涉土地并未交付给原告使用。此外，因被告梁志明无权处分案涉土地，故其对于《土地使用权租赁协议》的无效负有过错，故其应按中国人民银行同期同类存款利率的标准向原告支付租金占用期间的孳息。对于原告诉讼请求的违约金，因《土地使用权租赁协议》已经本院认定为无效，故相应的违约金条款已不再适用；此外，原告并未就其实际损失进行举证，本院依法认定按中国人民银行同期同类存款利率计算孳息已足以弥补原告的损失，故本院对原告主张的违约金不予支持。此外，被告梁志明、胡海贤为夫妻关系，本案债权债务产生于二者夫妻关系存续期间，且被告胡海贤已通过其银行账户收取原告支付的租金60000元，故本院依法认定原告支付的130000元租金已经被告梁志明、胡海贤共同收取并使用。因此，被告梁志明应向原告返还的租金100000元及利息损失属于被告梁志明、胡海贤的夫妻共同债务，胡海贤须对上述债务承担连带清偿责任。依据《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告梁永全与被告梁志明于2012年9月17日签订的《土地使用权租赁协议》无效；二、被告梁志明、胡海贤于本判决生效之日起七日内向原告梁永全返还100000元并支付占用孳息（以实际欠款金额为基数，自2012年9月17日起按中国人民银行同期同类存款利率计算至清偿之日止）；三、驳回原告梁永全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3740元，减半收取为1870元，由原告梁永全负担432元（原告已向本院缴纳），由被告梁志明、胡海贤负担1438元（该款原告已预交，被告于本判决生效之日向原告支付，本院不另收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  阮明俞二〇一九年十二月二十六日书记员  巫斯霞尹珍