北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初3895号原告：北京凯维养殖中心，住所地北京市昌平区十三陵镇王庄。经营者：侯彦伶，女，1957年5月7日出生，汉族，住北京市昌平区二街物资局宿舍平房。委托诉讼代理人：李怀祖，北京清律律师事务所律师。被告：高伟，男，1966年4月21日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王玉臣，北京金诉律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫兵，北京云通律师事务所律师。第三人：北京市昌平区十三陵镇王庄村村民委员会，住所地北京市昌平区十三陵镇王庄村。法定代表人：王志强，书记。原告北京凯维养殖中心（以下简称凯维中心）与被告高伟、第三人北京市昌平区十三陵镇王庄村村民委员会（以下简称王庄村委会）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯维中心的委托诉讼代理人李怀祖，被告高伟的委托诉讼代理人王玉臣、闫兵到庭参加诉讼。第三人王庄村委会经本院合法传唤，未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。凯维中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除凯维中心与高伟之间关于北京市昌平区十三陵镇王庄村26亩土地及地上物的土地租赁合同；2.判令高伟立即将占用的北京市昌平区十三陵镇王庄村26亩土地及地上物交还给凯维中心；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2001年8月1日，凯维中心与王庄村委会签订《租赁合同》，合同第一条约定，王庄村委会将王庄养殖场，包括地面建筑物共计26亩全部租赁给乙方使用，租赁期限为30年；第二条约定租赁费为每年5万元，凯维中心须在每年的8月1日向王庄村委会缴纳租金；第五条约定租赁期间凯维中心有独立自主的经营权利，王庄村委会不予干涉。《租赁合同》签订后，第三人王庄村委会依约将租赁土地交付给凯维中心，并由凯维中心出资在租赁土地范围内建设有地上物。2008年6月13日，凯维中心与高伟就本案租赁土地口头达成转租合意，约定租金标准为30万/年，租赁期限为不定期。凯维中心根据约定将租赁土地及地上物交付给高伟使用。现凯维中心因高伟恶意串通损害自身合法权利，要求解除双方不定期租赁合同，但高伟无故拒绝，仍自称其享有的是租赁权而非转租权。为此特依法提起诉讼，请求法院查明事实，判如所请。高伟辩称，原告无诉讼主体资格，被告和原告之间根本不存在任何租赁合同关系，涉案的土地和房屋被告并非从原告处取得，而是通过白俊虎，白俊虎最初从村委会租赁后转给了被告。该行为还通过了村委会的同意，和村委会直接签署的协议。原告早在2002年就已经被吊销，不具有诉讼主体地位。在被告收到原告的起诉状后，通过天眼查发现原告的成立时间是在2001年8月13日，原告所提交的租赁合同之后。被告曾询问村里的相关人员，被告的代理人到工商局调取原告的工商信息发现原告的成立时间是2000年9月8日，而且在工商部门已经不存在任何纸质档案，在相关无纸质档案的名单中原告的信息排在第一位。被告从来没有见到过原告提交的租赁合同，在当年承租时也从未和原告打过交道，被告曾经还看到过村委会与白俊虎签订的协议，当时还进行了拍照取证，真正的租赁协议与原告提交的租赁协议完全不同，所以被告有理由相信本案涉嫌刑事犯罪，原告与第三人伪造租赁合同，通过诉讼的方式侵害被告的合法权益。王庄村委会述称，不清楚之前的事实情况，2017年9月份谈起这个地的合同，才知道已经被转让，转让协议的章肯定是村委会的，但是转让的事情我不知道，这个转让的事情也是前村委会书记办理的。解除合同后重新签订合同必须要经过村民代表会同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2001年8月1日，甲方王庄村委会与乙方凯维中心签订《租赁合同》，约定：“（1）甲方将王庄养殖区，包括地面建筑物共计26亩（以下简称涉案院落）全部租赁给乙方使用，租赁期限为叁拾年。（2001年8月1日至2031年8月1日）（2）租赁费为每年伍万元。乙方须在每年的8月1日，向甲方交纳租金，不得拖欠。（3）租赁期间乙方应按国家有关规定按时向甲方交纳水、电费。并负责原有建筑的维修维护。（4）甲方应保证乙方用水、用电及道路的畅通，负责协调邻里关系，解决纠纷。（5）租赁期间乙方享有独立自主的经营权利，甲方不予干涉。任何一方不得中途撕毁合同。如遇特殊情况，须经双方协商同意后妥善处理，违约一方负责赔偿对方的全部经济损失。（6）本合同经双方签字后，具有法律效益，双方应严格遵守。如有未尽事宜，由双方协商后做出补充条款。其补充材料以本合同有同等的法律效力。（7）本合同一式两份，甲、乙双方各持一份。”该租赁合同由王庄村委会当时的村支部书记王世祥签字并加盖王庄村委会公章，白俊虎签字并加盖凯维中心公章。该租赁合同在北京市昌平区十三陵镇农村合作经济经营管理站报备存档。庭审过程中，高伟申请对《租赁合同》中王士祥的签字进行笔迹鉴定。经本院委托，北京民生物证科学司法鉴定所于2019年9月10日出具鉴定文书，《租赁合同》中王士祥的签名与双方均认可作为鉴定样本的财务票据中王士祥的签名系同一人书写。合同签订后，王庄村委会将涉案院落交付给凯维中心。凯维中心将涉案院落内地上建筑物进行翻建，并由北京世涛基业房地产开发有限公司（以下简称世涛公司）实际使用。2008年，高伟通过呼啸起联系世涛公司当时的董事长王连宝，为取得涉案院落的使用权，高伟于2008年10月28日向世涛公司支付30万元，在世涛公司出具的收据中载明该笔费用为“转让费”。2009年9月29日，高伟再次向世涛公司支付27万元，在世涛公司出具的收据中载明该笔费用为“十三陵镇王庄村基地2009.6.13.至2010.6.12.租金”，同时注明“另有3万交培训学校”。2010年7月29日，高伟通过呼啸起向王连宝转账290万元，在该笔费用的转账记录中载明附言及用途为“订货款（王庄物业三十亩院转让款）”。关于上述350万元的性质，凯维中心陈述其中转让费30万元系中介费，其余320万元系租金。高伟陈述系涉案院落的概括转让费用，其将涉案院落的剩余租期买断，但因涉案院落的地上物为白俊虎所建，故该费用包含剩余租期的租金及地上物的转让费。庭审过程中，高伟提交《财产租赁合同》一份，载明：“出租方：王庄村委会，承租方：白俊虎，签订地点：王庄村，签订时间：2001年8月1日。第一条、租赁财产及附件的名称、数量、质量与用途：王庄村养殖小区、养殖。第二条、租赁期限20年，租赁期共20年，出租方从2001年8月1日起将王庄村养殖小区交付承租方使用，2021年7月31日收回。第三条、租金和租金的交纳期限：租金额每年4万元整，每年8月1日交付租金……”该份《财产租赁合同》上有王士祥和白俊虎的签名并加盖王庄村委会的公章。对于该份《财产租赁合同》，高伟陈述系在其取得涉案院落之前白俊虎提供的照片，无法提供合同原件，其基于该份《财产租赁合同》而与王连宝订立协议，其买断的剩余租期也是该份《财产租赁合同》中约定的租期，截止至2021年7月31日。白俊虎陈述：该份租赁合同系在上述凯维中心与王庄村委会签订《租赁合同》之前签订，但因合同部分内容后期经过双方协商进行修改从而签订了正式的《租赁合同》，该份《财产租赁合同》已经作废。王庄村委会陈述并不知晓该份《财产租赁合同》。2012年11月2日，高伟与王庄村委会签订《协议》，载明：“原王庄大队养殖场租赁给了白俊虎，现经王庄大队党支部村委会同意，养殖厂由白俊虎转租给新的养殖户高伟，由村委会和高伟签署本协议。1.转租及相关房屋的转让费等相关所有费用共计350万元由高伟和白俊虎自行结清。2.白俊虎和村委会的租赁协议期间剩余租赁期限由高伟享有。3.如遇国家拆迁或集体占用土地，在合同期内补偿费一切归新承包人高伟所有。4.此协议一式两份，村委会和高伟各一份。”该《协议》上有高伟和王士祥的签字，并加盖王庄村委会的公章。庭审过程中，王庄村委会陈述不认可该《协议》。关于之后向王庄村委会交纳租赁费的情况，凯维中心主张一直由其支付，并提交收据6张为证。高伟陈述其仅于2012年9月29日向王庄村委会交纳承包费5万元，并提供收据1张。王庄村委会陈述一直由凯维中心缴纳租赁费，高伟仅交纳一次租赁费5万元。庭审过程中，高伟提交王士祥的《说明》一份，载明：“2001年王庄村委会与世涛公司白俊虎签订合同，于2008年转给高伟使用，至2013在此期间世涛公司始终正常履行合同。2013年我退休以后怎么我就不知道了。”案件审理过程中，白俊虎到庭接受本院询问，白俊虎陈述：白俊虎先找到王庄村委会租地并签订《财产租赁合同》，后因缺乏资金找到世涛公司的董事长王连宝，双方达成合作协议后因土地面积不够，又找到王庄村委会增加租赁土地的面积以及租金，从而重新签订《租赁合同》，从而《财产租赁合同》已经作废，《租赁合同》才是之后双方实际履行的合同，且履行合同的主体为凯维中心。凯维中心与世涛公司系合作关系。租赁涉案院落后世涛公司垫资建设地上物，没有经营，叫做世涛基地。2004年白俊虎不在涉案院落办公后，对后期与高伟协商的过程不清楚，也不认识高伟。案件审理过程中，王连宝与世涛公司出具说明称，王连宝与世涛公司向高伟收取的款项均为代凯维中心收取。世涛公司委托王连宝接受本院询问，王连宝陈述：同意由凯维中心作为《租赁合同》的履行主体向高伟主张权利。第一次收取高伟的收据中载明为“转让费”的30万元系家具家电的转让款，第二次收取的30万元为租金，后来收取的290万元是10年的租金，每年30万元，优惠10万元。另查，凯维中心于2000年9月8日成立，并于2002年10月9日被吊销营业执照。再查，本案审理过程中，本院向北京市规划和自然资源委员会昌平分局查询涉案院落所处土地的规划用途及建房审批情况。2019年12月9日，该单位复函：“根据贵单位工作人员在我单位指认的地块位置，经核对2004年3月26日北京市国土资源和房屋管理局批复的《昌平区土地利用总体规划（2001-2010年）》，该地块的土地规划性质为工矿用地区、基本农田保护区；核对2012年2月20日北京市国土资源局批复的《昌平区十三陵镇土地利用总体规划（2006-2020年）》，该地块的土地规划性质为风景旅游用地区、基本农田保护区；另核对2017年12月31日经北京市政府批复《关于昌平区土地利用总体规划调整方案的批复》，该地块的土地利用总体规划性质为一般农地区。经查，该地块房屋未取得相关规划审批手续。”上述事实，有《租赁合同》、收据、《财产租赁合同》、业务回单、《协议》、工商登记表、证人证言、询问笔录、鉴定文书、收款说明、情况说明、《说明》以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中争议焦点如下：一、凯维中心被吊销营业执照是否影响其提起诉讼的权利。在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。本案中，凯维中心并未被注销，故其以其字号作为当事人提起诉讼符合法律规定。二、王庄村委会就涉案院落实际履行的是2001年8月1日凯维中心与王庄村委会签订的《租赁合同》还是2001年8月1日白俊虎与王庄村委会签订的《财产租赁合同》。首先，凯维中心与王庄村委会、白俊虎均认可实际履行的是2001年8月1日凯维中心与王庄村委会签订的《租赁合同》，《财产租赁合同》已经作废；其次，《租赁合同》在北京市昌平区十三陵镇农村合作经济经营管理站报备存档，可以认定当时王庄村委会确认的租赁协议为《租赁合同》；最后，高伟不能提供《财产租赁合同》的原件，且无任何证据证明《财产租赁合同》系王庄村委会实际履行的租赁协议。综上所述，本院认定2001年8月1日凯维中心与王庄村委会签订的《租赁合同》系王庄村委会就涉案院落实际履行的租赁合同。三、凯维中心与高伟之间是否存在法律关系。本案中，高伟主张与凯维中心之间不存在法律关系，但根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。根据该条款的规定，即使高伟不知晓凯维中心的存在，现在王连宝、世涛公司均认可凯维中心系委托其代为收取高伟款项的委托人，白俊虎、王连宝、世涛公司也均同意凯维中心作为实际履行合同的主体向高伟主张权利，且凯维中心系与王庄村委会签订《租赁合同》的承租方，故本院认定凯维中心作为委托人，可以向高伟主张权利，高伟关于其与凯维中心之间不存在法律关系的抗辩意见，本院不予采纳。四、凯维中心与高伟之间是租赁合同法律关系还是债权债务概括转移的法律关系。首先，高伟提交的与王庄村委会于2012年11月2日签订的《协议》中并无白俊虎的签字，无法确认白俊虎对于《协议》中约定的转租及相关房屋转让事宜系明知以及同意的状态；第二，根据本院查明的事实，高伟在取得涉案院落的使用权后，仅向王庄村委会交纳一次承包费5万元，并未再向王庄村委会交纳其他租金，而凯维中心在高伟实际使用涉案院落后，仍向王庄村委会交纳租金，如果债权债务概括转移，不应由凯维中心继续交纳租金；第三，根据高伟提交的王士祥的说明，2008年至2013年期间世涛公司始终正常履行合同；第四，在世涛公司向高伟开具的两张收费收据中，2008年10月28日开具的收据中载明高伟支付的30万元为“转让费”，2009年9月29日开具的收据中载明高伟支付的27万元为“十三陵镇王庄村基地2009.6.13.至2010.6.12.租金”。这两份收据高伟均实际收到，如果不是租金，高伟在收到2009年9月29日开具的租金收据时应当提出异议并要求对方更正，另外，载明租金的收据在后，如果从一开始已经协商系转让并且转让金额为350万元，不应当在先支付转让费30万元之后又支付27万元的租金，这与一般交易习惯不符。综上所述，高伟主张双方系债权债务概括转移的法律关系与事实不符，本院根据双方之间实际履行合同的情况认定高伟与凯维中心之间系租赁合同法律关系。五、凯维中心与高伟之间的租赁合同是否有效。经查询，涉案院落内的房屋尚未取得合法建设手续，故双方之间的租赁合同应属无效。六、高伟是否应将涉案院落返还给凯维中心。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，本案中，凯维中心与高伟之间的租赁合同确认无效后，高伟应将涉案院落返还给凯维中心。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条之规定，判决如下：一、北京凯维养殖中心与高伟于2008年达成的关于承租北京市昌平区十三陵镇王庄村原王庄养殖区的口头租赁协议无效；二、高伟于本判决生效后30日内将北京市昌平区十三陵镇王庄村原王庄养殖区土地及地上物返还给北京凯维养殖中心；三、驳回北京凯维养殖中心的其他诉讼请求。案件受理费34800元，由北京凯维养殖中心负担17400元，已交纳；高伟负担17400元，于本判决生效后7日内交纳。鉴定费3300元，由高伟负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  傅 静人民陪审员  路玉国人民陪审员  刘士江二〇二〇年一月十九日书 记 员  方 冲