江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9736号上诉人（原审被告、反诉原告）：山东省诚信行物业管理有限公司，住所地山东省济南市历下区经十路14713号鲁通大厦六楼。法定代表人：王宏杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张峥伟，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：许焕，江苏君劭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏爱信诺信息技术有限公司，住所地江苏省南京市江北新区浦泗公路8-2号19层。法定代表人：**永，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘继红，江苏万禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，江苏万禾律师事务所律师。上诉人山东省诚信行物业管理有限公司（以下简称山东诚信行公司）因与被上诉人江苏爱信诺信息技术有限公司（以下简称爱信诺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初4497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东诚信行公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，支持上诉人一审的全部反诉请求；被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定上诉人存在违约行为并认定被上诉人不存在违约行为错误。根据上诉人与被上诉人之间的租赁合同第十条第3款约定，租赁期限内上诉人未按合同约定交纳租金，每逾期一天按月租金1%承担违约责任，由于被上诉人原因致使上诉人未按合同规定交纳租金的除外。本案正是被上诉人限制分租、迟延开具发票等多项违约行为最终导致上诉人未能按时交纳租金，故上诉人无需承担任何的违约责任。在被上诉人已经向上诉人出具书面同意转租证明的情况下，被上诉人又要求上诉人对涉案房屋不得进行分租的行为明显违反了约定，最终导致合同目的根本无法实现，构成违约。虽然被上诉人足额开具了发票，但被上诉人开具发票时间不符合租赁合同约定，仍构成违约，应承担合同约定的违约责任。此外，被上诉人不同意上诉人悬挂横幅进行招商宣传，也构成违约。二、一审法院认定上诉人应支付被上诉人空置五层的占有使用费及转租五层房屋占有使用费的证据不足，认定错误。在双方租赁合同解除后，其空置五层房屋便一直处在被上诉人的控制之下，上诉人在没有被上诉人授权的情况下根本无法进入该空置五层，被上诉人己经实际占有使用了涉案空置五层，在此情况下不能因为双方没有签订书面的交接手续直接认定上诉人仍占有涉案空置五层，并要求上诉人承担占有使用费。关于转租五层房屋，被上诉人明知且同意涉案五层已经转租给次承租人，在上诉人与被上诉人之间租赁合同解除后，上诉人丧失了对涉案五层的使用权，也并未继续占用涉案五层，实际占用人为次承租人。被上诉人作为所有权人，应向实际占用人收取占用费，而非向未实际占用该五层的上诉人收取占用费。三、一审法院认定的上诉人应支付的违约金错误。即使一审法院认定上诉人存在迟延缴纳租金的违约行为，其对于违约金金额支持过高。对于违约金金额是否过高，是法院应主动审查的内容。一审中，被上诉人没有提供证据证明其因上诉人违约对其造成的损失。在此情况下，对于被上诉人的损失，法院应酌情认定。被上诉人主张的租金仅180余万元，而一审法院支持的违约金却高达210余万元，该违约金金额明显过高。此外，一审法院认定上诉人支付逾期支付租金的违约金的依据是上诉人逾期缴纳租金，认定上诉人支付20万元违约金的依据仍然是上诉人逾期缴纳租金，即对于上诉人的同一个行为，一审法院支持了两次违约金，属于一个行为重复计算违约金。爱信诺公司辩称：一、合同解除是因上诉人违约导致，由于上诉人长期拖欠租金，严重违反了双方之间房屋租赁合同的约定，答辩人据此解除了合同。被上诉人不存在恶意限制上诉人分租和不予配合招商宣传的行为，也不存在拒开发票的情形，不构成违约。二、关于空置的五层，双方有明确的交接会谈纪要，均认可2017年10月19日合同解除，2017年11月22日交接，因此占用期间的使用费应由上诉人承担。转租的五层房屋因上诉人怠于履行通知次承租人合同解除的事实，也未将多收的押金租金移交给被上诉人，导致交接事宜难以推进，基于合同的相对性，对于合同解除后转租五层的占有使用费应由上诉人承担。三、合同期内，上诉人未按约交纳租金；合同解除后，上诉人未如期交还房屋，对其违约行为上诉人应承担相应的违约责任。逾期交纳租金和逾期交还房屋的违约责任在合同中均有明确约定。根据法律规定，对于违约金的数额，人民法院不主动调整，当事人对约定的违约金有异议的，可以请求人民法院予以调整。但在一审庭审中，上诉人明确表示不需要调整违约金数额。爱信诺公司向一审法院起诉请求：1.判令山东诚信行公司立即支付合同期内房租1821227元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息直至付清时止。2.判令山东诚信行公司立即支付合同解除后继续占用空置五层房屋34天的占有使用费206383.4元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息直至付清时止。3.判令山东诚信行公司立即支付合同解除后转租五层房屋占有使用费共计952678.8元，其中①501、502、503、506、602、801、803、1101、1102、1201房屋占有使用费633465.8元；②603、802房屋占有使用费183560元；③505房屋占有使用费135653元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息直至付清时止。4.判令山东诚信行公司立即支付逾期租金的违约金1926172元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息直至付清时止。5.判令山东诚信行公司立即支付违约金1000000元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息直至付清时止。6.判令山东诚信行公司承担本案诉讼费用。山东诚信行公司向一审法院反诉请求：1.判令爱信诺公司支付山东诚信行公司违约金1000000元，并自反诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息直至实际支付之日止。2.判令爱信诺公司赔偿山东诚信行公司损失共计6347907.1元（3635403.1元+236919.8元+475584.2元+2000000元），并自2017年10月20日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息直至实际支付之日止。3.判令爱信诺公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月6日，江苏爱信诺航天信息科技有限公司（甲方）、山东诚信行公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1-1.出租房屋座落于南京高新技术开发区，建筑面积47200平方米，现用途为科研开发。实际租赁区域主楼5-14层，共计10层。实际租赁面积为12044平方米（已扣除物业用房84平方米），若该面积与最终核准图面积有差异，以最终核准图面积为准。2-1.租赁期限自2015年9月1日至2026年2月28日止。其中2015年9月1日至2016年2月28日为免租期。免租期后，房屋租赁单价1元/平方米/天。从第3年起，每年租金递增3%。2-2租期届满后，乙方要求续租的，应当于租赁期满前90日通知甲方。在同等条件下，乙方有权优先承租。3-1.甲方将房屋出租给乙方作合法经营、办公用途使用。3-2.乙方改变房屋承租用途的，须经甲方书面同意，由甲方按有关法律、法规的规定办理改变房屋用途的报批手续。乙方保证改变的用途符合国家有关消防、安全、环保、卫生等规定。4-1.甲方于2015年9月1日将租赁房屋交付乙方。4-2.租赁到期且乙方不再续租的，乙方应于租赁期满之日起5日内将租赁房屋返还甲方。乙方归还房屋，须经甲方书面确认。5-1.该房屋分年度租金如下：2016年3月1日-2017年2月28日，租金金额4396060元；2017年3月1日-2018年2月28日，租金金额4396060元；2018年3月1日-2019年2月28日，租金金额4527942元；2019年3月1日-2020年2月28日，租金金额4663780元；2020年3月1日-2021年2月28日，租金金额4803693元；2021年3月1日-2022年2月28日，租金金额4947804元；2022年3月1日-2023年2月28日，租金金额5096238元；2023年3月1日-2024年2月28日，租金金额5249126元；2024年3月1日-2025年2月28日，租金金额5406599元；2025年3月1日-2026年2月28日，租金金额5568797元。5-2.该房屋租金支付方式如下：转账支付，每半年支付一次租金。甲方在每个租赁半年度第一个月的前五个工作日向甲方支付房租。甲方收到租金后5个工作日内向乙方提供正规发票。租赁期间房屋租赁税、费由甲方支付；水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业费由乙方支付。8-1.乙方转租该房屋的，由乙方会同转租的承租人到房屋租赁管理部门办理登记备案手续。8-2.本合同有效期内，甲方将此房屋所有权的部分或全部转让的，应提前6个月通知乙方，乙方的优先购买权按下列约定处理：保留优先购买权。9-2.一方因故要求提前终止合同的，需提前6个月书面通知对方，经双方协商一致后，签订终止合同并办理相关租金及费用的结算手续。终止合同签订后，甲方应到房屋租赁管理部门办理注销手续。9-3.甲方有下列情形之一的，乙方有权中途解除合同、退租，并按本合同第十条约定追究甲方违约责任：（1）甲方严重违反本合同约定的义务，对乙方的租赁经营产生重大影响，造成乙方无法达到承租房屋经营的目的，经乙方书面通知后，在合理期限内仍无有效改进的；（2）因甲方重大过错而造成房屋发生严重安全质量问题，承租房屋已经不适合于本合同租赁用途。10-1.在租赁期限内，乙方有下列行为之一，甲方有权解除本合同，收回房屋，由此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任：（1）擅自改变房屋用途，损坏房屋结构及设备的；（2）利用承租房屋进行非法活动的；（3）拖欠租金2个月以上的。10-2.甲方有下列行为之一，乙方有权解除租赁合同，由此造成乙方损失的，由甲方承担赔偿责任：（1）甲方未按合同约定向乙方提供房屋；（2）甲方未按合同约定履行维修义务，致使房屋严重影响乙方使用的；（3）甲方拒绝向乙方提供合规发票。10-3.租赁期限内乙方未按合同规定交纳租金，每逾期1天按月租金1%承担违约责任，由于甲方原因致使乙方未按合同规定交纳租金的除外。10-4.租赁期限内，乙方未按本合同第六条的约定交纳有关费用，导致逾期交纳而增加费用的，由乙方自行承担经济责任。10-5.租赁期届满或提前解除租赁协议，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期不交还，每逾期一天，乙方应向甲方支付逾期时月租金5%的违约金。10-6.租赁期限内，任何一方违反本合同的其它约定的，由违约方支付违约金壹佰万元整，造成经济损失的，违约方还应赔偿守约方全部经济损失与违约金的差额部分。2016年1月25日，江苏爱信诺航天信息科技有限公司出具“证明”，载明：兹证明山东诚信行公司承租我司投资兴建的位于南京高新技术开发区。该司具有对其承租楼层的转租权。2016年6月21日，江苏爱信诺航天信息科技有限公司与山东诚信行公司就“诚信行履行租房协议及爱信诺大厦物业管理合作”达成会议纪要，山东诚信行公司表示将继续合作，履行双方签订的“房屋租赁合同”，双方约定，山东诚信行公司将房屋租金2198030在6月27日前支付到江苏爱信诺公司账户，同时诚信行公司向江苏爱信诺公司提交未能履约的书面函。否则江苏爱信诺公司将追究诚信行公司的违约责任。2016年7月23日，江苏爱信诺航天信息科技有限公司、山东诚信行公司就“房屋租赁合同”未尽事宜达成如下共识与约定：一、关于楼层计租面积。爱信诺大厦5至14层计租面积（含建筑面积和公摊面积）明确为：五层建筑面积1266.04平方米，公摊面积142.04平方米，计租面积1408.08平方米；六层建筑面积1196.37平方米，公摊面积134.23平方米，计租面积1330.60平方米；七层至十四层建筑面积均为1214.02平方米，公摊面积均为136.21平方米，计租面积均为1350.23平方米，五层至十四层建筑面积合计12174.57平方米，公摊面积合计1365.95平方米，计租面积合计13540.52平方米。二、爱信诺公司与山东诚信行公司签订“房屋租赁合同”期间，曾经多次口头约定，山东诚信行公司承租楼层对外招商时须整层出租。考虑到招商的实际情况，双方约定，山东诚信行承租房屋的五至八层可分割出租，九至十四层须整层出租。分割出租原则上不超过三家单位。2016年8月17日，山东省诚信行物业管理有限公司南京分公司向江苏爱信诺航天信息科技有限公司出具“关于转租爱信诺大厦5层东区域联系函”，载明：我司将于近期对爱信诺大厦5层东区域进行转租，情况如下：租赁行业信息科技；租赁楼层5层东；租赁（建筑）面积465平；租赁期间2016年9月至2019年9月；租赁价格1.3元/平/天。江苏爱信诺航天信息科技有限公司大厦管理部于2016年8月18日回复如下：根据我司与贵司2016.7.23沟通记录，约定“在2016.7.23之后贵司与第三方签订租赁协议，必须包括爱信诺大厦房产证记载的建筑面积和公摊面积”，因此上述招商项目中，租赁面积应为495平方米（其中实际使用330平方米，楼层公摊110平方米，大厦公摊55平方米）。2016年9月30日，山东诚信行公司向江苏爱信诺航天信息科技有限公司发出“回函”，表示：1.我司已出租部分自2016年10月1日起5年内不予调整；2.根据目前出租比例，我司可以先承担675平米的额外面积；3.双方租赁合同的免租期再增加6个月；4、双方租赁合同约定的递增比例由原来的3%减少至1.5%。2016年10月19日，江苏爱信诺航天信息科技有限公司向山东省诚信行公司发出“回函”，载明：我司于2016年10月17日收到贵司就9月13日会议的回函，经公司研究，回复如下：1.我司不同意贵司回函中提出的问题解决方案。2.根据南京市浦口区新浦房产测绘队出具的房产测绘报告，经核定，原合同中计租面积调整为12174.57平方米，其它事项按照双方签订的《房屋租赁合同》条款执行。2016年10月13日，江苏爱信诺航天信息科技有限公司向山东省诚信行公司发函，要求山东诚信行公司支付房租及相关违约金：2016年9月1日-2017年2月28日房租2198030元；2016年9月1日-2017年10月13日（共计43天）的违约金157525.48元（2198030/6个月*1%*43天），截止2016年10月13日合计应支付2355555.48元。次日，山东省诚信行公司向江苏爱信诺航天信息科技有限公司发出“关于贵司来函的情况说明”，载明：我司未能按期支付租金并非我司恶意拖欠房租。而是因贵司在履行双方合同的过程中，屡次对合同履行存在异议，导致我司无法正常履行合同，并最终导致无法及时支付贵司租金。2016年12月30日，江苏爱信诺航天信息科技有限公司（甲方）、山东诚信行公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，就双方2016年1月签订的《房屋租赁合同》补充如下内容：1.双方同意依据爱信诺大厦房产测绘报告上的实际测量面积为最终核准面积，即主楼5-14层的建筑面积为12174.57平方米，实际计租面积为12108.27平方米（已扣除物业用房66.3平方米），具体为：五层建筑面积1266.04平方米，实际计租面积1266.04平方米；六层建筑面积1196.37平方米，实际计租面积1130.07平方米（扣减物业办公室66.3平方米）；七层至十四层建筑面积均为1214.02平方米，实际计租面积均为1214.02平方米，五层至十四层建筑面积合计12174.57平方米,实际计租面积合计12108.27平方米。2.原合同约定的首年租金为4396060元，因计租面积调整，首年租金调整为4419519元，以后各年租金在调整后的首年租金基础上，按原合同约定比例递增。3.本协议生效后，乙方应一次性补缴首年租金23459元。本协议生效后，即为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所做修改的条款之外，原合同的其他部分完全继续有效。2017年2月28日，江苏爱信诺航天信息科技有限公司（甲方）、山东诚信行公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，明确承租方委派山东省诚信行物业管理有限公司南京分公司完成房屋租赁工作，双方经友好协商就房租付款信息及发票单位名称进行了确认。2017年4月12日，山东省诚信行物业管理有限公司南京分公司向江苏爱信诺航天信息科技有限公司提出要求对7层东南区域、租赁面积703.4平方米、租赁期间2017年4月至2019年6月、租赁价格1.3元/平/天的房屋进行转租，租赁行业装修。当日，江苏爱信诺航天信息科技有限公司资产管理部回复如下：1.不同意7层进行分租，根据双方2016年7月沟通，不超过40%的楼层可以分租，现5、6、8、11层已进行了分租，分租楼层达到40%；2.建议将8、11层剩余区域租给该意向企业；3、装修行业不符合大厦软件、信息、金融等行业要求，若实际为总部办公或设计中心等可以放宽考虑。2017年4月28日，山东省诚信行物业管理有限公司南京分公司向江苏爱信诺航天信息科技有限公司发出“联系函”，要求对爱信诺大厦7层、8层西北区域及11层西北区域两个剩余半层进行分割及公共区域装修（附图纸）。当日，江苏爱信诺航天信息科技有限公司资产管理部回复山东省诚信行物业管理有限公司南京分公司：根据双方2016年7月23日沟通纪要，再次明确：1.贵司承租楼层中，分割出租楼层不能超过四层。目前已分割楼层：五、六、八及十一层。因此，七层不同意再做分割出租。2.分割楼层出租，原则上每层不超过三家单位。2017年9月13日，山东省诚信行物业管理有限公司南京分公司向航天信息江苏有限公司发出“关于转租爱信诺大厦7层的联系函”，要求对爱信诺大厦7层1350平方米房屋进行转租，租赁行为为健美健身。次日，航天信息江苏有限公司作出回复：1.爱信诺大厦用途为“科研开发”，在建筑设计时按普通办公场所考虑，不适用健美健身行业的结构荷载要求。2.大厦的土地性质非商业用地，不能用做健身会馆。综上，我司建议你方在招商时应该综合、全面考虑，选择适合的行为及单位进行招商、转租。2017年10月19日，航天信息江苏有限公司在多次向山东诚信行公司发送付款提醒函、催款函、律师函催要房屋租金未果的情况下向山东诚信行公司发出“解除《房屋租赁合同》函”，载明：山东诚信行公司应于2017年3月7日前支付2017年3月1日至2017年8月31日的房租2209759.50元，2017年9月7日前支付2017年9月1日至2018年2月28日的房租2209759.50元,合计4419519元，经多次催款，截止2017年10月18日，山东诚信行公司累计支付房租100万元，尚欠第三、四期房租共计3419519元，三、四期违约金为1068050元，一、二期违约金939147元，所欠房租及违约金合计5426716元。依据《房屋租赁合同》10-1（3）条款，正式通知解除双方签订的《房屋租赁合同》，即日起收回房屋，且要求山东诚信行公司在收到函告七个工作日内付清所欠房租及违约金。并于接函后一周内做好已转租房屋的合同终止及费用清结工作。山东诚信行公司于2017年11月20日委托江苏君劭律师事务所向爱信诺公司、航天信息江苏有限公司发送“律师函”，认为爱信诺公司提出山东诚信行公司承租的爱信诺大厦主楼5-8层可分割出租，9-14层不可以分割出租，必须整层出租，且对于5-8层分割出租部分原则上也不超出三家单位，违背了双方签订的《房屋租赁合同》，故爱信诺公司系重大根本违约。函告爱信诺公司：一、因贵司的根本违约行为，导致《房屋租赁合同》的履行无法实现合同目的，委托人同意解除《房屋租赁合同》。二、因贵司违约导致《房屋租赁合同》解除，委托人将依法追究贵司违约责任并要求贵司承担委托人因此造成的损失。三、贵司于收函后尽快与委托人办理相应《房屋租赁合同》解除及赔偿等的交接手续，防止双方损失扩大。2017年11月22日，爱信诺公司与山东诚信行公司达成“爱信诺大厦租赁房屋交接会谈纪要”，山东诚信行公司将空置楼层7层、9层、10层、13层、14层房屋交付给爱信诺公司。2017年12月2日，山东诚信行公司委托江苏君劭律师事务所向爱信诺公司、航天信息江苏有限公司发出“律师函”，载明：因爱信诺公司违反合同约定阻止诚信行公司分租，诚信行公司缓交了部分租金，按照双方初步达成的附条件的协议解除合同意向，诚信行公司应交租金计算至2017年10月19日为1821227元。按照诚信行与次承租人签订的相关《房屋租赁合同》，2017年10月19日后的合同价值共计16749996元，而爱信诺公司与诚信行公司签订的《房屋租赁合同》，2017年10月19日之后的合同价值13114593元，爱信诺公司因本次纠纷处理将得到额外收益计3635403元。诚信行公司已收取次承租人租赁押金为584004元，房租为3288859元，其中已收的2017年10月19日之后的租金为585287元。在协议解除合同的情况下，诚信行公司应支付爱信诺公司房租金额为1821227元，应转交爱信诺公司的次承租人租金金额为585287元，次承租人租赁押金金额为584004元。但双方解除《房屋租赁合同》是因为爱信诺公司对转租及分租提出了限制性条件，致使诚信行公司根本无法达成合同目的，故爱信诺公司应赔偿诚信行公司违约金1000000元及相关可得利益损失。另爱信诺公司应计算额外收益计3635403元给诚信行公司。一审法院另查明，南京市浦口区浦泗公路8-2号、建筑面积42366.1平方米的房屋所有权人为江苏爱信诺航天信息科技有限公司。2017年8月8日，江苏爱信诺航天信息科技有限公司经南京市工商行政管理局核准变更为航天信息江苏有限公司。2017年11月9日，航天信息江苏有限公司、爱信诺公司发出“告知函”，载明：因公司战略发展需要，依据《公司法》相关规定，航天信息江苏有限公司于2017年10月14日通过存续分立的方式分立为“航天信息江苏有限公司”和“江苏爱信诺信息技术有限公司”。分立后，爱信诺大厦的不动产租赁及管理业务以及业务运营相关的资产、债权债务和人员由江苏爱信诺信息技术有限公司承继，原《爱信诺大厦租赁合同》由江苏爱信诺信息技术有限公司继续履行，原合同权利义务不变。……一审庭审中，爱信诺公司主张山东诚信行公司已缴纳房屋租金5419519元，山东诚信行公司对此不持异议。山东诚信行公司提交其与次承租人签订的《房屋租赁合同》15份，证实山东诚信行公司与十五户次承租人签订了正式的《房屋租赁合同》。对此，爱信诺公司认为这些合同充分反映了其在合同履行过程中允许山东诚信行公司分租的事实，且其中有部分租户已退场。爱信诺公司陈述603、802承租户于2018年3月9日搬离，505承租户于2018年8月18日搬离，1201承租户于2018年8月13日搬离，另11户于2018年5月签订了合同。山东诚信行公司对此陈述，802承租户退租后又继续租用爱信诺公司的7层房屋，故不属于退租，对其他住户情况不清楚，但如果在2018年退租均不满足原来签订的租赁合同的约定期限，故存在次承租人提前退租的问题，相应的权利应由爱信诺公司行使，与山东诚信行公司无关。爱信诺公司提交发票复印件12张及签收回执，证明其超额开具发票并有山东诚信行公司签收的事实。山东诚信行公司认可双方合同于2017年10月19日解除。一审法院认为，爱信诺公司与山东诚信行公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。关于爱信诺公司诉讼请求：1.判令山东诚信行公司立即支付合同期内房租1821227元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息直至付清时止。一审法院认为，因爱信诺公司与山东诚信行公司在《房屋租赁合同》及补充协议中约定租赁期限自2015年9月1日至2026年2月28日止，其中2015年9月1日至2016年2月28日为免租期，免租期后，房屋租赁单价1元/平方米/天。5-14层实际计租面积为12108.27平方米，故2017年3月1日至2017年10月19日房屋租金为2821227元（12108.27平方米*1元/平方米/天*233天），爱信诺公司认可山东诚信行公司已支付1000000元，故主张山东诚信行公司支付房屋租金1821227元。对此，山东诚信行公司在2017年12月2日的“律师函”中予以认可，故对爱信诺公司此诉讼请求，一审法院予以支持。关于爱信诺公司主张的利息，因其主张山东诚信行公司支付逾期租金的违约金，故对此诉请，一审法院不予支持。2.判令山东诚信行公司立即支付合同解除后继续占用空置五层房屋34天的占有使用费206383.4元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息直至付清时止。一审法院认为，2017年10月19日航天信息江苏有限公司向山东诚信行公司发出“解除《房屋租赁合同》函”，2017年11月22日爱信诺公司与山东诚信行公司就空置楼层7层、9层、10层、13层、14层房屋办理交接手续。故山东诚信行公司应支付爱信诺公司2017年10月20日至2017年11月22日期间的占有使用费206383.4元(1214.02平方米*5层*34天*1元/平方米/天)。关于爱信诺公司主张的利息，因其主张山东诚信行公司支付逾期租金的违约金，故对此诉请，一审法院不予支持。3.判令山东诚信行公司立即支付合同解除后转租五层房屋占有使用费共计952678.8元，其中①501、502、503、506、602、801、803、1101、1102、1201房屋占有使用费633465.8元；②603、802房屋占有使用费183560元；③505房屋占有使用费135653元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息直至付清时止。一审法院认为，爱信诺公司于2017年10月19日向山东诚信行公司发出“解除《房屋租赁合同》函”，山东诚信行公司于2017年11月22日向爱信诺公司就空置7层、9层、10层、13层、14层房屋办理交接手续。爱信诺公司主张603、802承租户于2018年3月9日搬离，505承租户于2018年8月18日搬离，1201承租户于2018年8月13日搬离，另11户于2018年5月签订了合同，对此山东诚信行公司未提交证据反驳，应承担举证不能的法律后果。故山东诚信行公司应支付爱信诺公司合同期解除后转租五层501、502、503、506、602、801、803、1101、1102、1201房屋占有使用费636767.6元（7254元+82475元+23436元+20317元+30638元+10953.6元+20433元+115795元+154272元+171194元）；603房屋占有使用费2017年10月20日-2018年1月10日为40537元、2018年1月11日-2018年3月9日为29744元[1.2元*（1+5%）*58天*407平方米]、802房屋占有使用费2017年10月20日-2018年2月10日为91587.6元、2018年2月11日-2018年3月9日为21691.8元[1.3元*27天*618平方米]；505房屋占有使用费2017年10月20日-2018年8月18日为135653元[1.1元*303天*407平方米]，合计955981元（636767.6元+40537元+29744元+91587.6元+21691.8元+135653元），因爱信诺公司主张山东诚信行公司立即支付合同解除后转租五层房屋占有使用费共计952678.8元，一审法院对此予以支持。关于利息，一审法院认为，因爱信诺公司主张山东诚信行公司支付逾期租金的违约金，故对此诉请，一审法院不予支持。4.判令山东诚信行公司立即支付逾期租金的违约金1926172元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息直至付清时止。一审法院认为，爱信诺公司与山东诚信行公司在《房屋租赁合同》中约定，租赁期限内乙方未按合同约定交纳租金，每逾期1天按月租金1%承担违约责任，由于甲方原因致使乙方未按合同规定交纳租金的除外。山东诚信行公司主张爱信诺公司限制其对涉案房屋进行转租或分租，违反了合同约定，导致合同目的无法实现。因合同约定：租赁期间，经甲方书面同意后，乙方有权可以将房屋转租或分租，签订的转租或分租合同及附件须报甲方备案，甲方对乙方的备案资料承担保密义务。且爱信诺公司提交发票复印件12张证明其超额开具发票的事实，对此山东诚信行公司未提交证据反驳，应承担举证不能的法律后果，故爱信诺公司并不存在违约行为，山东诚信行公司理应按照合同约定支付房屋租金，由庭审查明事实，山东诚信行公司存在拖欠房屋租金的行为，应按合同约定支付逾期缴纳租金的违约金1926172元（12108.27平方米*1元*365天/12个月*1%*523天）。关于利息，一审法院认为，爱信诺公司该主张缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持。5.判令山东诚信行公司立即支付违约金1000000元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息直至付清时止。一审法院认为，爱信诺公司与山东诚信行公司在《房屋租赁合同》中约定，租赁期限内，任何一方违反本合同的其它约定的，由违约方支付违约金1000000元，造成经济损失的，违约方还应赔偿守约方全部经济损失与违约金的差额部分。根据一审庭审查明事实，山东诚信行公司存在拖欠房屋租金的行为，其行为构成违约，按照合同约定应支付违约金。但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，因爱信诺公司已主张逾期缴纳租金的违约金，且一审法院已予支持，故一审法院酌情调整违约金为200000元。关于利息，一审法院认为，爱信诺公司该主张缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持。关于山东诚信行公司的反诉请求：1.判令爱信诺公司支付山东省诚信行公司违约金1000000元，并自反诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息直至实际支付之日止。一审法院认为，爱信诺公司与山东诚信行公司在《房屋租赁合同》中约定，租赁期间，经甲方书面同意后，乙方有权可以将房屋转租或分租，签订的转租或分租合同及附件须报甲方备案，甲方对乙方的备案资料承担保密义务。山东诚信行公司提交其与次承租人签订的《房屋租赁合同》15份，证实山东诚信行公司与十五户次承租人签订了正式的《房屋租赁合同》，由此证实爱信诺公司允许山东诚信行公司分租的事实，故山东诚信行公司提交的证据并不能证明爱信诺公司存在违约行为，应承担举证不能的法律后果，山东诚信行公司该诉请缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持。2.判令爱信诺公司赔偿山东省诚信行公司损失共计6347907.1元（3635403.1元+236919.8元+475584.2元+2000000元），并自2017年10月20日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息直至实际支付之日止。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因山东诚信行公司并未提交证据证明其主张的损失，应承担举证不能的法律后果，故对山东诚信行公司的此项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：一、山东省诚信行物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付江苏爱信诺信息技术有限公司合同期内剩余房屋租金1821227元、合同解除后空置五层房屋占有使用费206383.4元、合同解除后转租房屋占有使用费952678.8元、逾期缴纳房屋租金的违约金1926172元、违约金200000元，以上合计人民币5106461.2元；二、驳回江苏爱信诺信息技术有限公司的其他诉讼请求；三、驳回山东省诚信行物业管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费53145元，由江苏爱信诺信息技术有限公司负担7198元，山东省诚信行物业管理有限公司负担45947元。反诉费31618元由山东省诚信行物业管理有限公司负担。二审中，山东诚信行公司对一审法院认定的事实中关于“2016年7月23日，江苏爱信诺航天信息科技有限公司、山东诚信行公司就房屋租赁合同未尽事宜达成如下共识与约定……”有异议，认为相应的会议纪要双方都没有签字确认，山东诚信行公司未予以认可。对一审法院查明的其他事实没有异议。爱信诺公司对一审法院查明的事实没有异议。双方当事人均没有提交新证据，本院对一审法院查明的双方当事人均无异议的事实予以确认。本院另查明，2016年1月6日，江苏爱信诺航天信息科技有限公司（甲方）、山东诚信行公司（乙方）签订《房屋租赁合同》还约定：租赁期间，经甲方书面同意后，乙方有权可以将房屋转租或分租，签订的转租或分租合同及附件须报甲方备案，甲方对乙方的备案资料承担保密义务。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关于爱信诺公司是否构成违约问题。根据双方当事人2016年1月6日签订的《房屋租赁合同》约定：租赁期间，经甲方书面同意后，乙方有权可以将房屋转租或分租，签订的转租或分租合同及附件须报甲方备案，甲方对乙方的备案资料承担保密义务。江苏爱信诺航天信息科技有限公司2016年1月25日出具的《证明》载明山东诚信行公司对其承租楼层的转租已经过出租人的书面同意。山东诚信行公司未能举证证明双方当事人就山东诚信行公司可以任意分租达成一致意见，故山东诚信行公司上诉主张爱信诺公司限制其分租构成违约，本院不予采信。对于爱信诺公司开具发票的时间及双方同意山东诚信行公司悬挂横幅进行招商宣传，因上述事项并非合同主要义务，山东诚信行公司以此认定爱信诺公司构成根本违约，本院亦不予采信。关于山东诚信行公司是否构成违约问题。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人应当按照约定支付租金。本案中，根据双方当事人2016年1月6日签订的《房屋租赁合同》约定：山东诚信行公司拖欠租金2个月以上的，爱信诺公司有权解除本合同，收回房屋，由此给爱信诺公司造成损失的，山东诚信行公司应承担赔偿责任。交纳租金是租赁合同主要义务，山东诚信行公司拖欠租金时间远远超过合同约定，构成根本违约，致使合同不能履行，应当承担相应的违约责任。关于空置的五层及转租的五层房屋占有使用费问题。自2017年10月19日航天信息江苏有限公司向山东诚信行公司发函解除《房屋租赁合同》，到2017年11月22日爱信诺公司与山东诚信行公司就空置楼层7层、9层、10层、13层、14层房屋办理交接手续，该期间属于合同解除后山东诚信行公司交还房屋前的占有时间，故山东诚信行公司应支付爱信诺公司2017年10月20日至2017年11月22日期间的占有使用费。山东诚信行公司上诉主张上述房屋此前已实际由爱信诺公司控制，其不应支付占有使用费。因该主张缺乏依据，本院不予支持。对于转租的五层房屋，因山东诚信行公司未提供证据证明双方之间租赁合同解除后，其已及时通知次承租人解除合同并与爱信诺公司办理交接手续，将多收的押金、租金移交给爱信诺公司，故山东诚信行公司上诉主张其不应当支付占有使用费，本院不予采信。关于违约责任。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。如前所述，因山东诚信行公司构成根本违约，致使合同不能履行，应当承担相应的违约责任。根据双方合同约定，违约方应当支付违约金1000000元。一审法院考虑到已支持爱信诺公司主张的逾期缴纳租金的违约金，故酌情调整该违约金为200000元，并无不当。根据双方当事人2016年1月6日签订的《房屋租赁合同》约定：租赁期限内承租方未按合同约定交纳租金，每逾期1天按月租金1%承担违约责任，由于承租方原因致使乙方未按合同规定交纳租金的除外。该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，一审法院据此认定山东诚信行公司因逾期交纳租金的违约金，符合合同约定。因上述两项违约金属于不同性质，前者系因根本违约致使合同不能履行的违约金，后者属于逾期交纳租金的滞纳金，故不属于重复计算违约金，且一审法院已对前者进行了大幅度的调低，故山东诚信行公司上诉主张一审法院认定的上诉人应支付的违约金错误，本院不予采信。综上所述，山东诚信行公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47545元，由上诉人山东省诚信行物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇二〇年一月二日书记员  杨文艳