湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0703民初986号原告：方召文，男，1981年6月29日出生，汉族，湖北省竹溪县人，住湖北省竹溪县水坪镇换香寨村3组，现住武汉市洪山区，委托代理人：方召苗，男，1986年12月12日出生，汉族，湖北省竹溪县人，住湖北省竹溪县，系原告胞弟，代理权限为特别授权。被告：湖北华鹏房地产开发有限公司。住所地：鄂州市华容区华容镇龙华路西侧。法定代表人：姜鹏，系该公司董事长。委托代理人：曾昭洪，湖北若磐律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告方召文诉被告湖北华鹏房地产开发有限公司（以下简称“华鹏公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理，依法由审判员熊莉适用简易程序于2019年9月19日公开开庭进行审理。原告方召文的诉讼代理人方召苗、被告华鹏公司的诉讼代理人曾昭洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年3月3日原、被告双方签订《商品房买卖合同》，房号为华明园1栋2单元802室，约定2017年12月31日交房。截止目前，该楼盘未取得房屋验收合格证，根据签订的《商品房买卖合同》第十二条规定，延期交房出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金。无法办理房屋产权证，根据第三十条之约定，买受方未能在商品房交付起180天内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期1个月，出卖人按已付房款的0.03%向买受人支付违约金。（申请按照中国银行年利率6%计算）。该房屋一直未达到交房标准，致使原告无法居住，房屋空置，被告需支付原告房屋租金。经原告多次沟通，被告拒不履行合同约定义务，已构成违约。原告为维护其合法权益，特具状起诉，请求法院判令：1、被告限期协助原告办理登记房地产权属证书手续；2、被告支付原告逾期交房违约金15730.2元（违约金以每日0.01%计算，自2018年1月1日暂计算至2019年5月31日，最终计算至交房为止）；3、被告支付原告逾期办理房屋产权证登记的违约金26214.2元（违约金以年利率6%计算，自2018年1月1日暂计算至2019年5月31日，最终计算至交房为止）；4、房屋未达到交房标准，无法居住，被告支付原告房屋租金损失36000元（房屋租金为2000元/月*18个月=36000元）；5、本案诉讼费由被告承担。被告华鹏公司辩称：1、请求驳回原告的诉求，被告公司是正规的公司，所有的手续我们都在办理。是因为隔壁煤气站的问题，相关行政机关停止了对消防的验收，导致总证一直未办理下来。我们正在督促相关机关尽快办理手续；2、关于逾期交房违约金，我方不存在逾期交房，我们已经电话通知原告收房，是原告不来收房；3、该房屋已经有其他住户入住几年，不存在房子无法达到居住条件，也不存在原告在外租房所产生的租金，请求驳回原告的该项诉请；4、原告一方面起诉要求我们给付逾期交房违约金，同时又要求我们给付逾期办证违约金和租房损失，这三项请求不能在本案中同时存在，且合同约定的是交房后180日办理相关房产手续，原告提出被告现在没有交房，就不存在逾期办证的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据依法确认的证据，本院认定如下事实：被告华鹏公司于2012年6月-2017年10月间获得土地使用证、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、建筑用地规划许可证及涉案商品房预售许可证。原、被告于2017年3月3日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告将其建设的位于鄂州市××丁桥村华明园小区（光谷华清园）1栋2单元802室以总价款291276元出售给原告。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付房屋责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付房屋的责任：逾期交付超过30后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条房屋登记：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一个月，出卖人按已付房款的万分之三向买受人支付违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付全部购房款。被告未向原告交付涉案房屋，且未办理涉案房屋的不动产权属登记。本院认为：原、被告间签订的《商品房买卖合同(预售)》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。依法成立的合同，受法律保护。原告已履行合同约定的义务，被告未按合同约定交付涉案房屋、协助办理涉案房屋的不动产权属登记手续的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告支付逾期交房违约金及协助办理不动产权属登记手续的诉讼请求，本院予以支持；关于逾期交付房屋违约金本院依法核算为15000.71元（逾期515日×总房价款291276元的万分之一，自2018年1月1日暂计算至2019年5月31日，后期违约金按此标准计算至实际交付房屋之日止）；关于原告诉请的逾期办理房屋产权登记的违约金，根据合同第二十条约定的内容，需以商品房交付为前提条件，而本案的商品房并未交付，故原告的该项诉请本院不予支持；关于原告诉请因房屋未达到交房标准，无法居住，被告支付原告房屋租金损失36000元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”而本案商品房买卖合同第十二条已明确约定了逾期交房违约金的计算方法，且原告亦提出了逾期交房违约金的诉请，故原告的该项诉请本院不予支持。被告辩称“原告起诉要求我方给付逾期交房违约金，同时又要求我方给付逾期办证违约金和租房损失，这三项请求不能在本案中同时存在，且合同约定的是交房后180日办理相关房产手续，原告提出被告现在没有交房，就不存在逾期办证违约金问题”的意见，本院予以采纳，其他答辩意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北华鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告方召文办理涉案房屋不动产权属登记手续；二、被告湖北华鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告方召文逾期交房违约金15000.71元（逾期515日×总房价款291276元的万分之一，自2018年1月1日暂计算至2019年5月31日，后期违约金按此标准计算至实际交付房屋之日止）；三、驳回原告方召文的其他诉讼请求；本案受理费425元，由原告方召文负担274元、被告湖北华鹏房地产开发有限公司负担151元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员 熊 莉二〇二〇年一月十九日书记员 黄显婷