广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初34461号原告邹丽云，女，1968年2月28日出生，汉族。委托诉讼代理人汪震坤，广东嘉得信律师事务所律师。被告罗芬，女，1974年8月23日出生，汉族。第三人刘岳清，男，1974年7月14日出生，汉族。原告邹丽云诉被告罗芬、第三人刘岳清房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、第三人到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邹丽云诉称，原告于2015年8月11日委托案外人邹丽枫全权处理原告位于深圳市××花园中××单元××座的房屋的相关事宜。邹丽枫与被告于2015年8月16日签订《房屋租赁合同》，并于2018年11月4日签订《房屋续租赁合同》，根据《房屋续租赁合同》约定邹丽枫将上述房产出租给被告使用，租金每月为6000元，租赁期为3年，从2018年8月26日起至2021年8月25日止，同时被告须在每季度最后一个月的25日之前支付下一季度租金，按时支付每月的物业管理费。另合同约定若被告拖欠房租，则需无条件搬出该房屋，邹丽枫有权终止合同。现根据合同约定被告本应于2019年1月25日之前缴纳下一季度房租18000元，但被告至今未缴纳，同时被告自2016年5月至今拖欠物业管理费共计9056.91元。被告的上述行为已违反双方《房屋续租赁合同》的相关约定，构成违约，为维护原告自身的合法权益，原告诉至法院请求：1、判令解除原被告之间的房屋续租赁合同；2、被告将深圳市××花园中××单元××座承租的房产腾退给原告；3、被告向原告支付2019年1月25至3月25日拖欠的房租12000元（其后，按合同约定的租金标准支付占用使用费，计算至腾退房屋之日止）；4、被告向原告支付拖欠的物业管理费9056.91元；5、本案一切费用由被告承担（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费）。原告后变更第四项诉讼请求为：被告向原告支付拖欠的物业管理费人民币10426.06元。（暂计算至2019年10月，此后按每月195.02元计算至腾退房屋之日止）被告罗芬未到庭、未答辩、亦未提交证据。第三人刘岳清发表意见称，被告罗芬系其前妻，邹丽枫与罗芬就涉案房产签订租房合同，租期自2015年8月26日至2018年8月25日，罗芬租房是给两人的三个小孩居住。第一次的三年期合同是刘岳清与邹丽枫签订，合同到期后，刘岳清向邹丽枫提出因经济困难，到2018年11月3至11日左右签订合同，但邹丽枫提出让罗芬先签订合同，9、10月份的租金由上一份合同的押金冲抵，经刘岳清与邹丽枫协商，由罗芬代签2018年8月26日起至2021年8月25日的合同。此后通过微信向邹丽枫转账6000元，2018年12月29日向邹丽云招商银行账户转账6000元。2018年11月初，邹丽枫提出要卖房，并主张罗芬和刘岳清存在违约需要赔款。2018年12月5日让管理处停水，停水后刘岳清及几个小孩没有回过涉案房屋。因刘岳清大部分时间不在深圳，刘岳清通过电话及微信方式与邹丽枫沟通，要求等刘岳清2019年2月5日回去处理并结清费用，但邹丽枫于2019年1月12日把门锁更换并微信告知刘岳清，刘岳清让其保管好屋内的证件及贵重物品。此后刘岳清与邹丽枫电话沟通，邹丽枫提出让刘岳清结清三月份前的租金及拖欠的管理费才同意退还物品及证件，刘岳清当时提出同意补交拖欠的管理费。经审理查明，被告自2015年8月开始向原告承租其名下位于广东省深圳市××花园中××单元××座的房屋（以下简称涉案房屋），用于被告、第三人及子女居住，租金由第三人支付。2018年11月4日，原告（甲方）委托案外人邹丽枫与被告（乙方）签订《房屋续租赁合同》，约定，被告继续承租涉案房屋，租金为每月6000元，租赁期限自2018年8月26日起至2021年8月25日止。合同第六条约定，合同期满，乙方如不再续租，在结清相关费用及没有任何违约行为时，甲方应将租赁押金退还乙方（不计利息）。乙方若于租赁期内违反本合同规定，致使甲方未能如期收取租金或因而发生费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付；若押金不足以抵付相关费用，乙方需在收到甲方付款通知书之日起十日内补足相关费用及租赁押金，同时甲方有权终止本合同。合同第七条7.3款约定，租赁期间，乙方不按时交租，甲方应及时发出催款通知书，乙方如拖欠租金达十天，或欠交管理费、水电费等达两个月则视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方须承担全部违约责任；合同第七条7.4款约定，因乙方违约而终止合同的，甲方有权不经乙方同意单方收回该物业，乙方须无条件立即退出该物业。如乙方不交回该物业的钥匙，甲方有权进入自己的房产内，将乙方放在房内的物品清点拍卖，并用于抵偿欠租和有关费用，若有剩余应交回给乙方，乙方保证履行合同规定，如有违约，完全自愿接受甲方作出的上述处理，同时保证不提出任何异议。被告及第三人自2016年5月起一直未缴纳物业管理费及水费，自2018年9月起开始拖欠房租。2018年12月29日，第三人向原告支付租金6000元。第三人主张因租赁保证金可以抵扣两个月租金，故其支付的6000元为2019年1月份的租金，原告则主张第三人支付的为2018年9月26日至2018年10月25日的租金。双方均确认，被告及第三人未再缴纳2019年1月25日后的租金。2019年1月12日，原告在要求被告及第三人支付欠缴租金及物业管理费等费用未果后，要求被告搬离涉案房屋，并将涉案房屋门锁更换。其后，被告及第三人将涉案房屋门锁换回。2019年3月5日左右，原告再次将房屋门锁更换。被告、第三人及子女的私人物品一直存放在涉案房屋内。2019年3月22日，原告向被告发送《律师函》，载明，因被告拖欠房租及物业管理费已经构成违约，要求被告在收到函件7日内支付拖欠的租金及物业管理费，并搬离该房屋，双方的租赁合同关系就此结束。2019年11月16日，原告与第三人办理了房屋清退手续，第三人将私人物品搬离涉案房屋。另查明：一、第三人主张涉案房屋自2018年12月5日开始停水，导致其子女无法居住。对此，本院向涉案房屋所在的物业管理公司调查核实相关情况，该物业管理公司答复称并未对涉案房屋实施停水措施。二、根据原告提交的中银花园管理处出具的《中银花园客户收费通知单》显示，涉案房屋自2016年5月至2019年3月的物业管理费为6825.7元，水费为1952.21元，每月固定物业管理费用为195.02元。上述事实，有原告、第三人提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原、被告签订的《房屋续租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的效力性强制性规定，依法应认定为合法有效。双方应严格履行合同义务。关于涉案租赁合同解除的时间。本院认为，被告长期拖欠租金及物业管理费，原告有权依照合同约定行使合同解除权。根据《中银花园客户收费通知单》显示，至抄表日期2019年2月28日，该月产生水费26.7元，可以推定涉案房屋在此期间仍为被告、第三人及子女居住使用，至2019年3月5日，原告再次将房屋门锁更换后，无证据显示被告、第三人及子女仍继续在房屋内居住，视为涉案房屋已经处于原告的控制之下，故本院认定双方的《房屋续租赁合同》已于2019年3月5日实际解除。关于被告欠缴的租金及占有使用费。本院认为，根据查明的事实，原告仅主张2019年1月25日之后的租金，系对其自身权利的处分，本院予以认可。因双方的租赁合同已于2019年3月5日实际解除，故本院认定被告应向原告支付欠缴的租金7548元（6000+6000×8/31天）。被告及第三人在租赁合同解除后，未及时搬离，其私人物品仍存放在涉案房屋内，影响了涉案房屋的出租或出售。但原告于2019年3月5日再次将房屋门锁更换后，房屋已在原告的控制下，且根据涉案租赁合同的约定，原告有权不经被告同意单方收回物业并对房屋内的物品进行相应处置，在此情形下，原告负有采取积极措施防止自身损失扩大的义务。鉴于双方均有过错，本院酌定支持被告向原告按月租金6000元的标准另行支付两个月即至2019年5月6日的占有使用费12000元。关于被告欠缴的物业管理费及水费。原告主张被告及第三人自2016年5月起再未支付物业管理费等费用，第三人予以认可，本院对原告的主张予以采信，本院支持被告向原告支付2016年5月至2019年5月6日的物业管理费及相应费用，原告主张的超出部分，本院不予支持。原告提交了涉案房屋所在的物业管理公司出具的《收费通知单》，本院对此予以采信。经核，被告应向原告支付欠缴的2016年5月至2019年5月6日的物业管理费为7058元（6825.7+195.02+195.02×6/31天），水费为1952.21元，合计9010.21元。另，第三人已与原告办理了房屋清退手续，无须另行判决被告腾退涉案房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告邹丽云与被告罗芬签订的《房屋续租赁合同》于2019年3月5日解除；二、被告罗芬于本判决生效之日起十日内，向原告邹丽云支付2019年1月25日至2019年3月5日的租金7548元；三、被告罗芬于本判决生效之日起十日内，向原告邹丽云支付占有使用费12000元；四、被告罗芬于本判决生效之日起十日内，向原告邹丽云支付2016年5月至2019年5月6日的物业管理费、水费合计9010.21元；五、驳回原告邹丽云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费360.65元，由原告邹丽云负担94.65元；由被告罗芬负担266元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 李  祖  祥人民陪审员 刘  丽  华二〇二〇年一月九日书 记 员 庄晓玲（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。