浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3308号上诉人（原审被告）：周汉敏，男，1969年10月7日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：陈红根，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔剑宇，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉兴巴洛克服饰有限公司。住所地：嘉兴市东栅经济园区内。统一社会信用代码：9133040272102757XY。法定代表人：顾盛庆，执行董事。委托诉讼代理人：刘卓文，浙江南湖律师事务所律师。上诉人周汉敏因与被上诉人嘉兴巴洛克服饰有限公司（以下简称巴洛克公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初5218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。周汉敏上诉请求：撤销（2019）浙0402民初5218号民事判决，改判驳回巴洛克公司的一审诉讼请求。事实与理由：（一）就案涉楼梯拆除事宜，双方于2019年6月25日进行过短信沟通。周汉敏短信的内容为“等房子交还业主时我们将会恢复楼梯间功能”，该内容应认定为周汉敏就楼梯间恢复功能的时间所发出的要约。巴洛克公司则要求签署书面保证书并交付保证金，对于恢复楼梯间功能的时间并无异议，该内容应为承诺。故双方已就楼梯间恢复功能的时间达成一致。退一步讲，即便巴洛克公司的短信内容为反要约，由于周汉敏有理由相信该反要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作，依照合同法第十九条规定，该反要约不得撤销。周汉敏在后续同意的情况下，应当认为双方已达成一致。（二）《房屋租赁合同》对于恢复原状的约定体现在第八条第4款，即“合同到期，双方未续签合同，甲乙方所装修的墙面、地面、顶面等固定装修部分不得任意拆除损坏。在拆除设备时，不得任意损坏甲方的房屋，如有损坏，须恢复原样，修理正常后移交给甲方。”上述内容表明双方对于恢复原状的时间作出了明确约定，即“合同到期”。一审在合同到期前判决恢复原状，缺乏依据。此外，一审要求将案涉楼梯恢复至“以设计、施工图为标准”的原状，没有法律依据。案涉房屋建成于2000年前，楼梯已经使用20多年，考虑到其长期使用以及自然损耗等因素，己不具有根据“设计、施工图”而新建的楼梯功能。退一步说，即使判决恢复原状，亦应当恢复至拆除前的状态。合同法第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定也体现了原状是指“使用后的状态”。（三）一审以周汉敏负有妥善保管租赁物的法定义务为由，判令周汉敏承担采取补救措施、立即恢复楼梯原状的责任，不符合法律规定。依照合同法第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”之规定，周汉敏承担的是损害赔偿责任，而非恢复原状。（四）案涉房屋尚有5年剩余租期，一审判决一旦生效，意味着楼梯必须恢复原状，但恢复后的楼梯将长期处于闲置状态，未给巴洛克公司带来任何经济利益，且对周汉敏是巨大的浪费。因此，一审判决违反了民法总则第九条关于有利于节约资源的民法原则。巴洛克公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。双方短信在内容上并未达成一致。《房屋租赁合同》对装修有约定，必须经过巴洛克公司同意才能装修，周汉敏的上诉忽略了这一点，其上诉理由不成立。巴洛克公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.周汉敏立即将所租赁的房屋恢复原状并腾退。一审法院认定事实：2013年10月10日，巴洛克公司、周汉敏签订《房屋租赁合同》，巴洛克公司将其所有的位于嘉兴市的房屋（包括2-3层办公房585.6平方米、1层店面292.8平方米）以及附属设施、大门、水电等出租给周汉敏使用。租期10年，自2014年1月18日至2024年1月18日，租金分阶段递增。关于装修的约定：周汉敏需要进行装修或者安装空调机、字画、牌、标志、招贴、旗帜、通知或广告灯饰其位置需经双方协调后签字同意才能施工。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，周汉敏将房屋1层用以经营西餐厅，2至3层用以公司办公，利用了原先部分装修成果并进行新的装修、改造。2019年6月周汉敏因1层厨房改造扩大空间需要，将该间里通向2层的楼梯拆除。巴洛克公司当即提出异议。巴洛克公司、周汉敏于6月25日通过手机短信沟通，周汉敏表示：关于慢舍餐厅后楼梯间因厨房扩建需要将楼梯档敲掉扩大空间一事，我做为租房方向业主承诺，等房子交还业主时我们将会恢复楼梯间功能。巴洛克公司法定代表人回复：我不同意现在的保证方式，太单一，无法保证。除口头保证外，需付一定的保证金（押金），先放2万在我这里（恢复原状后多退少补），等你回来，签一书面保证书并交付保证金。周汉敏未作回复，事后也未支付保证金及提供书面保证。经法庭询问，周汉敏拒绝立即对楼梯等部位恢复原状；庭后一审组织双方于9月17日进行现场查看，确认了楼梯拆除的位置以及其他经过周汉敏装修、改造的部位。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，对双方均有拘束力。根据巴洛克公司、周汉敏诉辩主张，本案争议焦点是：一、巴洛克公司主张解除合同是否符合法律规定；二、巴洛克公司主张恢复房屋原状应如何处理。焦点一，行使合同解除权的依据可分为约定解除和法定解除。租赁合同没有约定出租人可以因承租人擅自装修主张解除合同，即不构成约定解除的条件。巴洛克公司主张根据合同法第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。但对于房屋租赁合同关系，《最高人民法院》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。巴洛克公司虽主张案涉楼梯为房屋主体和承重结构，即拆除楼梯会危害到建筑物整体安全，但没有相应的证据证明；但即使巴洛克公司该主张成立，也应给予合理期限要求周汉敏恢复原状，巴洛克公司直接主张解除合同的，因暂不具备法定解除的条件，不予支持。焦点二，根据手机短信的内容，双方纠纷因周汉敏擅自拆除楼梯进行装修引起。适当、合理的装修、改建是为了改善、增进营业房屋的使用功能，达到周汉敏承租房屋的目的，但要受到合同条款、即装修应当经过出租人同意这一约束。虽合同未约定擅自装修的情况下出租人应当承担的责任，但根据合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。况且楼梯属于建筑物中重要的功能性构成单元，周汉敏拆除楼梯已超出了一般意义上“装修”的范畴，改变了房屋局部功能、产生了一定破坏性。举轻以明重，普通的装饰装修尚需得到巴洛克公司同意，擅自拆除楼梯更违反承租人负有妥善保管租赁物的法定义务，当然属于违约行为。故根据本案实际情况及上述法律规定，周汉敏应承担采取补救措施、立即恢复楼梯原状的责任；若其在合理期限内不予恢复的，巴洛克公司有权依法行使合同解除权。关于周汉敏辩称应在合同到期交还房屋时恢复原状，但此为租赁到期归还房屋时本身的义务，不是承担违约责任方式，不予准许。关于周汉敏辩称双方已就拆除楼梯事宜的处理达成一致，一审认为，手机短信来往中周汉敏虽作出保证，但未对巴洛克公司提出交纳保证金及书面保证的要求（即反要约）作出承诺；其在庭审中表示同意巴洛克公司在短信中的条件，但已明显超过合理期限。周汉敏的主张不予采纳。关于巴洛克公司主张恢复其他部位要求，考虑到房屋租赁合同的目的、合同适当履行原则、部分装修改建时间已久的因素，结合巴洛克公司在短信中未就除楼梯之外的装修、改造行为提出异议的事实，可以推定巴洛克公司虽未明确同意，但已接受周汉敏的上述行为，故对巴洛克公司的要求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、周汉敏于判决生效之日起三十日内将承租的1层房屋的餐厅后的楼梯间中的楼梯恢复原状（以设计、施工图的原状为标准）；二、驳回巴洛克公司其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取50元，由周汉敏负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，其一，关于双方就楼梯改造事项是否达成一致。从双方短信内容来看，周汉敏保证等交还房屋时恢复楼梯间功能，巴洛克公司则要求除口头保证外，周汉敏还需签订保证书并缴纳2万元保证金，故双方并未就楼梯改造事项达成一致。周汉敏又称巴洛克公司的短信内容为不可撤销的要约，但其所谓的“有理由相信要约是不可撤销”、“已经为履行合同作了准备工作”等，均无证据证明，故其上诉称巴洛克公司的要约不得撤销，缺乏依据，不应予以支持。其二，虽然《房屋租赁合同》中约定了合同到期后，承租人负有恢复原状的义务，但并不意味着在租赁期内，出租人存在擅自装修、改变房屋构造等行为，法院不得判决其承担恢复原状的义务。《房屋租赁合同》第六条第5款明确约定，出租人需要装修或安装空调、字画、标志等需经双方协调后签字同意，予以施工。故周汉敏在未经巴洛克公司同意的情况下，擅自拆除楼梯，存在违约行为，巴洛克公司要求其恢复原状，符合双方约定亦符合法律规定，应予支持。周汉敏还称一审不应判决将案涉楼梯恢复至“以设计、施工图为标准”的原状，因为该楼梯使用了20余年，存在一定的损耗。对此，虽然案涉楼梯使用多年有一定的损耗，但以楼梯的材质论，该损耗极其有限。并且，如判决要求周汉敏恢复楼梯至“使用后的状态”既不明确，又不具有可操作性。综上，一审如此判决，并无不当，可予维持。其三，周汉敏引用合同法第二百二十二条的规定，认为周汉敏需承担损害赔偿责任，而非恢复原状的责任。但该条适用的前提是“承租人因保管不善造成租赁物毁损、灭失”，但案涉租赁物并未因周汉敏保管不善造成损害，而是因周汉敏拆除楼梯在一定程度上影响了其安全和结构，一审依据合同法第一百零七条判决周汉敏承担相应的责任，是正确的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人周汉敏负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年一月八日书记员 王家慧