浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙03民终5861号 上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江银基置业有限公司。住所地：瑞安市飞云街道江南联华服装商贸中心5201室。统一社会信用代码91330381307376619K。 法定代表人：徐良福，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李小文、诸奇红，浙江智仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：倪裕景，男，1975年3月30日出生，汉族，住平阳县。 委托诉讼代理人：林德洧，浙江安瑞律师事务所律师。 上诉人浙江银基置业有限公司（以下简称银基公司）因与被上诉人倪裕景商品房买卖合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初3934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 银基公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回倪裕景一审本诉请求，支持银基公司一审反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用由倪裕景负担。事实和理由：一、一审法院认定《合同解除协议》已经成立，错误。《合同解除协议》解除的对象是《瑞安四季青服装商贸中心承包销售协议》（以下简称《承包销售协议》），目的在于结算佣金收益，佣金分配及以房抵债的约定与乙方十一人利益密切相关。解除协议实际上是双方外部关系的重大安排，同时也是十一人内部之间的重大安排。《承包销售协议》和《合同解除协议》的乙方均为卢立仙等十一人，其为共同一方当事人。在承包销售过程中，十一人是以团队的形式开展工作，相互配合，共享团队佣金。十一人是利益共同体，部分人员的行动会影响其他人员的利益，需将十一人作为一方当事人，是不可分割的整体，是合同的共同权利义务人。《合同解除协议》仅有八人签字，合同订立尚未完成，合同未成立。卢立仙提交的《关于对〈合同解除协议〉的异议声明》，明确其从未授权任何人签署《合同解除协议》，也不予认可，要求废止该协议。一审强行认定《合同解除协议》已成立，毫无根据。二、一审法院以“乙方之一卢立仙签字的异议声明及情况说明两份证据的真实性无法核实”为由，不采信该证据是错误的。卢立仙虽没有出庭，但其异议声明及情况说明，可以与其他证据及庭审调查结果相互印证。三、一审法院以银基公司“已经支付剩余佣金”为由，认定《合同解除协议》有效错误。合同是否已经履行，并不影响合同效力的判断。且涉案《合同解除协议》未成立，根本谈不上是否有效。四、一审法院认定银基公司解除《商品房买卖合同》依据不足，错误。涉案《商品房买卖合同》签订的目的是“以佣金冲抵购房款”，现《合同解除协议》因部分当事人未签署且未被追认而不成立，故《商品房买卖合同》的基础不存在，银基公司获得购房款的目的落空，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，享有合同解除权。另外，佣金抵购房款不成立，则买受人未支付购房款，银基公司依据《商品房买卖合同》第八条规定，亦享有合同解除权。银基公司收到卢立仙的异议声明后，发函倪裕景要求解除《商品房买卖合同》，倪裕景亦明确已经收到该函件。依据法律规定，合同解除通知送达即发生合同解除的法律效力。 倪裕景辩称：一、虽《承包销售协议》是由十一人签订，但卢立仙、张云富并没有依照协议约定完成相应的销售任务，其两人已经退出销售团队，不享有佣金，张云富一审中也到庭进行了确认，而郑华娒是另行与银基公司结算。《解除合同协议》约定是双方外部的事项，而十人内部的事项由其自行解决，该协议也明确了卢立仙、张云富所涉纠纷由乙方负责处理。故卢立仙对《解除合同协议》是否认可并不影响该协议的成立。《合同解除协议》由包括倪裕景在内的八人签订，即为合法有效。卢立仙的情况说明及异议声明真实性无法核实，一审法院未予采信正确。若卢立仙真的存有异议，可以另案起诉主张佣金，并不影响涉案《合同解除协议》的效力。二、涉案《合同解除协议》已经履行完毕。结算后，佣金已经抵扣购房款，银基公司就多余的佣金已经支付。且涉案商铺已经交付，银基公司还为董雪峰、郑华娒办理了商铺不动产权属变更手续。三、银基公司要求解除《商品房买卖合同》不成立。涉案《商品房买卖合同》已经生效，倪裕景收到银基公司的解除通知后，于2019年3月30日回复不同意解除合同，且银基公司并不享有合同解除权。《合同解除协议》中约定的网签备案是银基公司的义务，其不能以自己的义务不履行而阻碍合同生效。 倪裕景向一审法院起诉，请求：1.依法确认双方于2017年8月27日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.依法判令银基公司履行《商品房买卖合同》义务，为案涉商品房办理备案登记手续，并向倪裕景提供不动产权属证书，协助倪裕景办理案涉商品房的转移登记；3.判令银基公司自2017年12月31日起至向倪裕景提供案涉商品房不动产登记证之日止，按已付房价款300000元的每日万分之一比例，向倪裕景支付违约金（暂计算至2019年3月30日，违约金为13500元）。庭审中，倪裕景补充陈述第一项诉请中的时间系案涉买卖合同交付给倪裕景的时间，也就是结算佣金的日子，实际上该合同提前已签订并由银基公司保管，第二项诉请中办理备案手续前面还包括网签。一审审理过程中，银基公司提起反诉，请求确认双方关于A3008号商铺签订的《商品房买卖合同》于2019年4月2日前解除。 一审法院认定事实：银基公司（甲方）与朱景贵、卢立仙、周月长、陈建秀、郑华娒、徐良领、倪裕景、李先连、张云富、陈敬叶、董雪峰等十一人（乙方）曾签订《瑞安四季青服装商贸中心承包销售协议》一份（具体时间不明），主要内容为：“甲方给予乙方承包商铺的销售优惠政策为：1.……3、……第一期支付购房定金5万元（不退），余下房款在2016年3月31日付清。4.签订本合同后15日内，每位乙方必须至少缴纳1间商铺定金，否则甲方有权解除本合同，无须承担任何责任。……乙方申明：……4.乙方指定董雪峰、朱景贵、徐良领作为乙方与甲方的工作对接人。5.乙方的销售佣金冲抵其购铺款，多余部分，甲方直接支付”，并由双方均签字盖章确认。2016年1月11日，银基公司分别收取朱景贵（铺号A3008）、林林伟（铺号A3005）、倪裕景（铺号A3013）、李先连（铺号A3010）、周月长（铺号A3006）、陈建秀（铺号A3007）、徐良领（铺号A3011）、陈敬叶（铺号A3012）、董雪峰（铺号A3009）购房定金50000元，共计450000元，并分别出具收款收据。周月长曾与银基公司签订《商品房定购协议书》一份（未注明具体时间），约定了定购铺号A3006商铺的相关内容，并约定应于2016年3月31日内至瑞安四季青服装商贸中心项目接待中心与银基公司签订《商品房买卖合同》及其附件，并按照《商品房买卖合同》及其附件的约定支付购房款。2016年4月11日，银基公司与乙方代表董雪峰签订《租金协议书》一份，约定将“商城三区一楼1号-9号店面出租给乙方，时间4月11号至8月30号为止，租金130000元”。2016年5月7日，除卢立仙、张云富外的其余九人一起签字同意把四季青提成资金付至董雪峰处。2016年5月12日，银基公司将989122元汇至董雪峰银行账户，该款项包括上述租金130000元、返还的九间商铺购房定金450000元、佣金409122元。2016年8月30日，朱景贵与瑞安市四季青服装市场经营管理有限公司签订《瑞安四季青服装商贸中心入场经营合同》一份，并入场经营，合同中明确提到“租赁的A3007号商铺（与收据上载明的铺号A3008不一致）为自购自营商铺，租金在其委托经营管理期内免费”；同日，银基公司收取朱景贵该铺号保证金2000元，并出具收款收据一份交其收执。2016年8月31日，陈建秀、周月长与瑞安市四季青服装市场经营管理有限公司签订《瑞安四季青服装商贸中心入场经营合同》各一份，并入场经营，合同中分别明确提到“租赁的A3013号商铺（与收据上载明的铺号A3007不一致）为自购自营商铺，租金在其委托经营管理期内免费”、“租赁的A3009号商铺（与收据上载明的铺号A3006不一致）为自购自营商铺，租金在其委托经营管理期内免费”；同日，银基公司收取陈建秀铺号A3013保证金2000元，并出具收款收据一份交其收执。2016年9月23日，陈敬叶与瑞安市四季青服装市场经营管理有限公司签订《瑞安四季青服装商贸中心入场经营合同》一份，并入场经营，合同中明确提到“租赁的A3012号商铺为自购自营商铺，租金在其委托经营管理期内免费”；同日，银基公司收取陈敬叶铺号A3012保证金2000元，并出具收款收据一份交其收执。2017年8月27日，银基公司（甲方）与除卢立仙、郑华娒、张云富外的八人（全部十一人在合同中简称乙方，其中朱景贵未在合同解除协议落款处签字，但在购房冲抵房款明细栏里有签字确认）签订《合同解除协议》一份，约定：一、依据《承包销售协议》，经结算，乙方应得佣金为4550000元，支付方式双方达成一致：其中郑华娒佣金340000元，由甲方另行支付，剩余佣金支付给乙方其余人员（其中卢立仙、张云富的佣金由乙方（除郑华娒外）负责处理，与甲方无涉），其中3558000元冲抵乙方（除郑华娒外）向甲方购买的瑞安市四季青服装商贸中心商铺共计11间的购房款[购买人贾凤花所冲抵的房款视为已支付乙方（除郑华娒外）的佣金]。签订本协议前甲方已支付给乙方（除郑华娒外）销售佣金共计418000元，甲方应支付给乙方（除郑华娒外）销售佣金尾款为242000元。具体购房冲抵房款明细如下：1.铺号A3005，购买人贾凤花，冲抵房款金额300000元；2.铺号A3006，购买人董雪峰，冲抵房款金额300000元；3.铺号A3007，购买人朱景贵，冲抵房款金额300000元；4.铺号A3008，购买人倪裕景，冲抵房款金额300000元；5.铺号A3009，购买人周月长，冲抵房款金额300000元；6.铺号A3010，购买人李先连，冲抵房款金额300000元；7.铺号A3011，购买人徐良领，冲抵房款金额300000元；8.铺号A3012，购买人陈敬叶，冲抵房款金额300000元；9.铺号A3013，购买人陈建秀，冲抵房款金额300000元；10.铺号A3211，购买人徐良领，冲抵房款金额416900元；11.铺号A3225，购买人李先连，冲抵房款金额441100元；二、甲方已退还给乙方原购房意向金共计45万元；三、待甲乙双方签订上述铺号的《商品房买卖合同》网签合同备案后，本协议正式生效，剩余的销售佣金242000元待协议生效后10日内给予付清。另，倪裕景与银基公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，买卖所涉铺号A3008与《合同解除协议》中约定的铺号一致，但具体签订时间未在该合同上注明；该合同中约定“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年12月30日前取得……，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人……2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”双方一致陈述在《合同解除协议》签订后，银基公司已将剩余佣金242000元支付完毕。 卢立仙、郑华娒曾系银基公司职工，卢立仙于2015年6月至2016年4月期间的养老保险由银基公司缴纳，郑华娒于2015年6月至2018年5月期间的养老保险由银基公司缴纳。董雪峰已办理相应的商品房买卖合同中的商铺产权过户手续，商铺坐落于瑞安市，不动产权证号为：浙（2018）瑞安市不动产权第××号。郑华娒于2018年5月15日登记取得坐落于瑞安市商铺的所有权，不动产权证号为：浙（2018）瑞安市不动产权第××号；卢立仙查无该商贸中心的商铺登记情况。2018年10月22日，陈敬叶与瑞安市江南国际服装市场经营管理有限公司签订《瑞安江南国际服装城租赁合同（三方）》一份，约定陈敬叶将购买的坐落于该服装城Ａ区三层新Ａ×××××，原Ａ3012号商铺租赁给陈敬叶使用，租赁期限自2018年9月1日起至2021年6月23日止，并由瑞安市江南国际服装市场经营管理有限公司作为该服装城的运营管理方按每月每平方10元的标准收取运营管理费等内容；2018年10月22日，陈建秀、陈敬叶与瑞安市江南国际服装市场经营管理有限公司签订《瑞安江南国际服装城租赁合同（三方）》一份，约定陈建秀将购买的坐落于该服装城Ａ区三层新Ａ×××××，原Ａ3013号商铺租赁给陈敬叶使用，租赁期限自2018年9月1日起至2021年6月23日止，并由瑞安市江南国际服装市场经营管理有限公司作为该服装城的运营管理方按每月每平方10元的标准收取运营管理费等内容；2018年10月22日，银基公司收取陈敬叶Ａ3013商铺电费100元，并出具收款收据1份交其收执。2018年11月22日，徐良领、陈敬叶与瑞安市江南国际服装市场经营管理有限公司签订《瑞安江南国际服装城租赁合同（三方）》一份，约定徐良领将购买的坐落于该服装城Ａ区三层新Ａ×××××，原Ａ3011号商铺租赁给陈敬叶使用，租赁期限自2018年9月1日起至2021年6月23日止，并由瑞安市江南国际服装市场经营管理有限公司作为该服装城的运营管理方按每月每平方10元的标准收取运营管理费等内容。2017年2月9日、4月5日，银基公司分别收取倪裕景铺号Ａ3008电费各200元；2018年11月5日，银基公司收取徐良领铺号Ａ3211自营保证金2000元；2019年2月28日，银基公司收取陈敬叶Ａ3011（新Ａ×××××）、Ａ3012（新Ａ×××××）、Ａ3013（新Ａ×××××）商铺运营费、管理费及公摊水电费共计874元，并出具收款收据一份交其收执。 一审法院认为，对于银基公司于2017年8月27日与除卢立仙、郑华娒、张云富外的八人签订《合同解除协议》的效力问题，基于银基公司与朱景贵、卢立仙、周月长、陈建秀、郑华娒、徐良领、倪裕景、李先连、张云富、陈敬叶、董雪峰等十一人签订的《瑞安四季青服装商贸中心承包销售协议》有效，对各方均具有法律约束力，各方应得的佣金应据此计算。对于上述《合同解除协议》，除卢立仙、郑华娒、张云富三人未签字外，对其他各方签字确认人员均具有约束力；该《合同解除协议》中虽约定了对签字各方确认的铺号签订的《商品房买卖合同》网签备案后该协议才生效，并约定在生效后十日内支付剩余销售佣金242000元，但由于之后银基公司已支付剩余销售佣金，可视为银基公司以支付剩余销售佣金的行为认可该协议已生效，参考银基公司已于2016年5月12日将购房意向金450000元退至董雪峰银行账户、倪裕景等人实际使用案涉商铺等事实，而之前银基公司于2016年1月11日分别收取朱景贵（铺号Ａ3008）、林林伟（铺号Ａ3005）、倪裕景（铺号Ａ3013）、李先连（铺号Ａ3010）、周月长（铺号Ａ3006）、陈建秀（铺号Ａ3007）、徐良领（铺号Ａ3011）、陈敬叶（铺号Ａ3012）、董雪峰（铺号Ａ3009）购房定金50000元，共计450000元，并分别出具收款收据，由于购房定金均已退回，可视为各方已解除之前的购房约定，各方之间与商铺号之间的对应关系应以《合同解除协议》上各方确认，并签订《商品房买卖合同》中约定的铺号为准，而不能以原收取购房定金后收款收据上确定的铺号为准。根据《合同解除协议》内容，银基公司除将“郑华娒的佣金340000元另行支付外，剩余佣金已支付乙方其余人员（其中卢立仙、张云富的佣金由乙方除郑华娒外代为领取处置）”，并约定了“由此涉及的任何纠纷由乙方除郑华娒外负责处理，与银基公司无涉”，由此可见，银基公司在签订协议时已将全部佣金结算清楚，并以佣金抵房及支付剩余佣金，现在又以卢立仙提出异议为由主张该协议无效，要求解除《商品房买卖合同》，依据不足，不予支持，甚至其提供的由卢立仙签字的书面材料真实性也无法核实。对于卢立仙是否应获取佣金及佣金数额的问题，卢立仙可通过另案诉讼解决，并不影响其权益。倪裕景要求银基公司协助办理案涉商品房转移登记手续等，并按每日万分之一以购房款300000元自2017年12月31日起计算至倪裕景取得不动产权证之日止，符合双方之间签订的商品房买卖合同约定，亦不违反法律规定，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2019年9月10日判决：一、银基公司与倪裕景签订的《浙江省商品房买卖合同》有效。二、银基公司于判决生效之日起十日内协助倪裕景办理上述合同中载明的坐落于瑞安市的相应不动产权登记手续，最终登记在倪裕景名下。三、银基公司于判决生效之日起十日内支付倪裕景延迟交付不动产权证书的相应违约金（以购房款300000元为基数自2017年12月31日前按日利率万分之一计算至不动产权证书交付之日止）。四、驳回银基公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6003元，由银基公司负担。案件反诉受理费40元，由银基公司负担。 二审期间，双方均未提供新的证据。 本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审期间的争议焦点为：一、涉案《合同解除协议》是否成立；二、若涉案《合同解除协议》已成立，是否已生效；三、银基公司确认涉案《浙江省商品房买卖合同》于2019年4月2日前解除是否成立。 关于争议焦点一。银基公司以涉案《合同解除协议》缺少张云富、卢立仙、郑华娒签字为由，主张该协议书未成立。张云富在本案一审庭审中明确其已退出承包销售，不享有佣金，且对《合同解除协议》无异议。郑华娒的相关权益在《合同解除协议》中约定另行处理。而卢立仙的《关于对〈合同解除协议>的异议声明》及《情况说明》系其单方陈述，真实性无法确认，一审对上述证据不予采信并无不当。即使卢立仙对于十一人之间的佣金分配存有异议，亦可由卢立仙自行向其余十人主张。银基公司在明知张云富、卢立仙、郑华娒未签字且合同约定“卢立仙、张云富的佣金由乙方（除郑华娒外）代为领取处置”的情况下，未提异议并签订涉案《合同解除协议》，现又以上述三人未签字为由主张该协议书未成立，一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。 关于争议焦点二。涉案《合同解除协议》虽约定了《商品房买卖合同》网签备案后生效，但网签备案主要为银基公司之义务。现银基公司以己方未履行之义务主张《合同解除协议》不生效，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，应视为《合同解除协议》生效条件已成就。再者，银基公司在合同签订后已履行剩余销售佣金的支付义务，亦协助《合同解除协议》主体之一的董雪峰办理了相应商铺的不动产权属变更登记手续，包括倪裕景在内的当事人并无异议，应视为双方以行为变更了《合同解除协议》中有关《商品房买卖合同》网签备案为该协议生效条件的约定。现银基公司以《商品房买卖合同》未办理网签备案为由主张《合同解除协议》未生效，不成立，一审法院未予支持，并无不当。 关于争议焦点三。涉案《合同解除协议》成立并生效，该协议中有关佣金抵扣商铺购房款的约定系双方真实意思表示，在该协议达成当天，相应十一间商铺的购房款支付完毕。故银基公司以“销售佣金冲抵房款不具法律效力”为由发函解除《浙江省商品房买卖合同》无事实与法律依据，一审驳回其确认《浙江省商品房买卖合同》于2019年4月2日前解除的诉请，并无不当，本院予以维持。 涉案《浙江省商品房买卖合同》合法有效，倪裕景以销售佣金抵扣商铺购房款，已完成了买受人的付款义务。银基公司作为出卖人，应当全面履行包括为涉案《浙江省商品房买卖合同》办理网签、备案等一系列义务直到涉案商铺不动产权属变更登记至倪裕景名下。 综上，上诉人银基公司的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6043元，由上诉人浙江银基置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹启东 审判员  杨宗波 审判员  刘宏杰 二〇二〇年一月十六日 法官助理周婷婷 书记员黄欢乐