江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初3048号原告：王翔，女，1982年1月14日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：杨鹏飞，江苏创凯律师事务所律师。被告：江苏百大实业发展有限公司，统一社会信用代码91320206762422998N，住所地无锡市惠山区悦水园200-2、200-3。法定代表人：周斌。委托诉讼代理人：俞文滨，江苏崇宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆发祥，江苏崇宁律师事务所律师。被告：无锡铺宝宝信息技术有限公司，统一社会信用代码91320211MA1MUKPE03，住所地无锡市运河东路557-1016。法定代表人：王启武。委托诉讼代理人：李荣华，江苏海辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵小舟，江苏海辉律师事务所律实习人员。原告王翔与被告江苏百大实业发展有限公司（以下简称百大公司）、无锡铺宝宝信息技术有限公司（以下简称铺宝宝公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易诉讼程序，两次公开开庭进行审理，第一次开庭时，原告王翔的委托诉讼代理人杨鹏飞、被告百大公司的委托诉讼代理人徐丽、陆发祥、被告铺宝宝公司的委托诉讼代理人李荣华、赵小舟到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告王翔的委托诉讼代理人杨鹏飞、被告百大公司的委托诉讼代理人俞文滨、陆发祥、被告铺宝宝公司的委托诉讼代理人李荣华、赵小舟到庭参加诉讼。后本案依法组成合议庭，并两次公开开庭进行审理。第三次开庭时，原告王翔的委托诉讼代理人杨鹏飞、被告百大公司的委托诉讼代理人俞文滨、陆发祥、被告铺宝宝公司的委托诉讼代理人李荣华、赵小舟到庭参加诉讼；第四次开庭时，原告王翔的委托诉讼代理人杨鹏飞、被告百大公司的委托诉讼代理人陆发祥到庭参加诉讼，被告铺宝宝公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王翔向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带返还购房款35万元及支付利息（以35万元为基数，自2018年9月18日起至实际返还之日止，按照央行同期贷款基准利率计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：百大公司是“百大春城”商品房项目的开发商，铺宝宝公司是百大公司在该项目的销售代理人。2018年9月14日，王翔与铺宝宝公司签订《协议书》，购买了“百大春城”的3套涉案商铺，房款共计275万元，王翔按照要求陆续支付全部购房款。之后王翔与百大公司陆续就3套涉案商铺分别签订了《商品房买卖合同》，并进行网签备案，但合同中房屋总价款降至240万元。铺宝宝公司是百大公司的代理人，两被告在签订合同过程中虚构服务费项目，欺诈王翔签订《协议书》，构成民事法律关系上的欺诈，故要求对于《协议书》部分撤销，撤销35万元服务费的约定，返还该款。铺宝宝公司作为百大公司的代理人与王翔签订《协议书》，并超越代理权收取服务费，故百大公司也应承担还款责任。王翔要求两被告退还多余房款未果，故诉至法院，请求判如所请。被告百大公司辩称：王翔和百大公司签订的3份《商品房买卖合同》房屋总价约定为240万元，百大公司收到的购房款也是240万元；王翔要求返还的35万元系其与铺宝宝公司在《协议书》中约定的服务费，该款未支付给百大公司，且百大公司并非《协议书》的相对人，该款的交付与百大公司无关。铺宝宝公司为百大公司寻找购房人，百大公司向铺宝宝公司支付佣金，双方为居间关系而非代理关系；即使如王翔认为铺宝宝公司为百大公司的代理人有超越代理权的行为，百大公司也并未对此追认，因此产生的服务费与百大公司无关。故王翔主张百大公司返还款项没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。被告铺宝宝公司辩称：1、认可收到王翔支付的35万元，但该款不是购房款，而是王翔和铺宝宝公司于2018年9月14日签订的《协议书》及王翔于2018年9月14日确认的《会员服务协议》中明确约定的案涉3套商铺的服务费35万元。2、上述《协议书》及《会员服务协议》未违反法律及行政法规的禁止性规定，是双方真实意思表示，合法有效，王翔在购买商铺的过程中，在协议中也明确认可商铺的房价以及服务费的标准。3、铺宝宝公司按照《会员服务协议》的要求履行了各项服务义务，王翔已经享受了铺宝宝公司提供的会员服务，铺宝宝公司是一家专业从事商业地产的买卖、出租、经营、管理的集团公司，在王翔购买商铺过程中，铺宝宝公司向其提供了优惠房源预留服务、商铺优惠价格服务、商业地产经营管理等服务项目，后续还将提供办理产证、大修基金、物业费等交房服务，在铺宝宝公司的官方网站上也承诺了给会员以优惠价格提供商铺的招租、买卖、回购等服务，在众多服务中，其中一条即王翔购买的商铺价格远低于市场价，案涉3套商铺的总面积为424.89㎡，成交单价为5647元/㎡，当时至庭审期间在专业性网站上显示的市场价达到15000元/㎡，其中40-3-XXX商铺的市场价超过2.5万元/㎡。4、王翔主张返还的35万元缺乏请求权基础，未明确铺宝宝公司为违约或侵权。王翔主张的百大公司和铺宝宝公司欺诈无事实依据，其主张的部分撤销缺乏法律依据。百大公司和铺宝宝公司无代理关系，铺宝宝公司没有额外就涉案商铺向百大公司收取服务费，双方之间为佣金结算关系。综上，请求驳回王翔的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年9月14日，甲方铺宝宝公司与乙方王翔签订《协议书》，合同格式由铺宝宝公司提供，载明乙方自愿认购位于无锡市惠山区旁“百大春城”项目房号40-2-XXX、40-3-XXX、40-4-XXX，面积分别为276.77㎡、19.66㎡、128.46㎡，单价6472.26元／㎡，合计424.89㎡，房屋售价275万元，乙方在签订本认购协议当日，即2018年9月14日向甲方支付15万元作为定金，定金在双方按本认购书约定签订《商品房买卖合同》及相关协议后转为房款的一部分；乙方应在本认购协议后，与甲方签订的服务协议享受甲方的服务，并在签订本协议七日内与百大公司签订《商品房买卖合同》等文件，同时支付全部房款和首期款等内容。文末手写内容“本人以上条款仔细阅读，无任何异议”和“备注：本人同意并认可此价格包含开发商签约价2400000和服务费350000实地看房于2018年11月20日签约”。铺宝宝公司盖章，王翔签字确认。同日，王翔签订《会员服务协议》，格式由铺宝宝公司提供，载明本服务协议是铺宝宝公司就购买者购买百大公司“百大春城”项目相关事项所订立的有效合约，购房者同意在签署本服务协议后当天向铺宝宝公司支付35万元的会员服务费，购买方欲认购房源建筑面积424.89㎡，价格240万元；载明购房者权益有享受优惠价格、咨询、背景调查等，购房者义务有本人确认、缴纳会员费等内容。文末手写内容“以上条款本人已仔细阅读无任何异议”。王翔签字并按捺手印。另查明：出卖方百大公司与买受人王翔分别2018年10月24日和2019年2月21日分别签订三份《商品房买卖合同》，王翔购买的3套涉案房屋位于春城花园，总价共计240万元。王翔先后向铺宝宝公司指定账户支付275万元，百大公司收取的240万元已于2019年2月开具相应的购房发票，于2019年5月交付给王翔。另35万元由铺宝宝公司收取，铺宝宝公司也于2019年2月和4月开具相应的服务费发票给王翔。又查明：开发商百大公司和承包方铺宝宝公司就“百大春城”项目签订有《房地产营销代理合同》，约定百大公司指定铺宝宝公司为“百大春城”等项目的销售、租赁及策划独家代理，进行市场调研、推广策划、销售承包、后期租赁等工作，并约定佣金计算方式。双方实际履行，百大公司已经结算支付部分佣金，铺宝宝公司也开具了发票给百大公司。另百大公司和铺宝宝公司也曾签订有《商铺整体转让合同》，由铺宝宝公司购买位于百大春城的商业用房。以上事实，由王翔提供的协议书、商品房买卖合同、支付凭证、增值税发票、房地产营销代理合同、财产保全保险发票及保函，由百大公司提供的佣金抵扣协议及发票、销售代理合同，由铺宝宝公司提供的协议书、会员服务协议、官网截图、增值税发票、购房优惠审批表、商铺整体转让合同及当事人陈述等证据在卷佐证。在审理过程中，因王翔对《会员服务协议》上签名及按捺指印真实性提出异议，故经王翔和铺宝宝公司分别申请司法鉴定，2019年12月9日出具的东南司鉴中心[2019]文鉴字第1019号司法鉴定意见为1、据现有鉴定材料，送检标称签署日期为“2018年9月14日”的《会员服务协议》上正文第7行及第8行上手写字迹“拾伍万40-2-XXX”与该部位红色指印形成的先后顺序为：先书写字迹再按捺指印；2、据现有鉴定材料，送检标称签署日期为“2018年9月14日”的《会员服务协议》上正文第10行上手写字迹“元整”与该部位红色指印形成的先后顺序为：先书写字迹再按捺指印；3、据现有鉴定材料，送检标称签署日期为“2018年9月14日”的《会员服务协议》上正文倒数第4行上手写字迹“阅读无任何”与该部位红色指印形成的先后顺序为：先书写字迹再按捺指印；4、据现有鉴定材料，送检标称签署日期为“2018年9月14日”的《会员服务协议》上落款“确认人（手签）：”处签名字迹“王翔”是王翔所写。同日出具的东南司鉴中心[2019]痕鉴字第116号痕鉴鉴定意见为《会员服务协议》上落款“确认人（手签）：”处签名字迹“王翔”部位红色指印是王翔所留。本院认为：百大公司与王翔签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。王翔支付给百大公司的240万元为按照双方购房合同约定之房款，百大公司已经按约交付房屋并开具了相应金额的购房发票，百大公司并未收取其他费用，王翔也无证据证明铺宝宝公司收取费用35万元有交付给百大公司的事实。铺宝宝公司与王翔签订的《协议书》也系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。按照协议内容及特征，符合居间合同的基本形式及要素。王翔称其受欺诈签订但未提交任何证据，本院不予采信。对于王翔支付给铺宝宝公司的款项共计35万元系基于双方约定，但对于是否有合法根据，本院认为，根据《商品房销售管理办法》第二十八条之规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”，铺宝宝公司在已经向百大公司约定收取佣金情况下，另向购房者收取其他费用，不为部门规章所支持，但并不必然影响铺宝宝公司与王翔之间形成合同之效力；且根据在案证据所体现的合同缔结及履行情况，在形成购房合意的过程中，王翔签署了《会员服务协议》，明确载明王翔向铺宝宝公司支付35万元会员服务费，而涉案房屋总价为240万元，可以认定王翔对该内容存有清楚的认识，不存在含欺诈或重大误解在内的意思表示不真实的情形。且王翔明知取得3套争议商铺实际共需支付275万元，而其在取得3套争议商铺后，却以欺诈为由要求退还按照约定支付服务费，有违民事主体从事民事活动中应当遵循的诚信原则。综上，王翔的诉讼请求本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回王翔的全部诉讼请求。案件受理费6550元、保全费2270元，合计8820元，鉴定费9400元（已由王翔预交），由王翔负担；鉴定费3600元由铺宝宝公司负担（已由铺宝宝公司预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  王 臻人民陪审员  章亚娟人民陪审员  黄晓青二〇二〇年一月二十三日书 记 员  司林林