安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1122民初4310号 原告：李荣，女，汉族，1960年6月11日生，住安徽省来安县。 委托诉讼代理人：史佃文，安徽皖新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李鸣，男，汉族，1954年1月28日生，住安徽省来安县。 被告：曹书玲，女，汉族，1990年8月14日生，住安徽省来安县。 委托诉讼代理人：姚大志，来安县新安法律服务所法律工作者。 原告李荣与被告曹书玲租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李荣及委托诉讼代理人史佃文、李鸣，被告曹书玲及委托诉讼代理人姚大志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李荣向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原被告于2018年7月2日签订的房屋租赁合同，并判决被告将所租赁来安县人民法院老办公楼大门北起第二间门面房及二楼一层五间房屋内物品腾空将租赁房屋交还给原告，支付房屋租金至实际交还时为止暂定72500元及违约金2万元，合计92500元；2、本案的诉讼费、保全费由被告负担。事实及理由：2018年7月2日原被告签订《合同书》，双方约定由原告将其所有房屋出租给被告经营，约定租赁期间暂定5年，自2018年7月6日至2023年7月5日，租金每年58000元，以及租金支付方式、保证金及未按期交款保证金不退等条款。合同签订后，原告按约定履行，被告接受租赁物后对所承租的房屋进行改造，被告除了支付保证金2万元，至今没有支付房屋租金，构成违约，租赁期间，被告诉请解除房屋租赁合同被法院驳回其诉讼请求，但被告仍然不履行合同义务，原告特具状呈诉，望法院判如所请。 曹书玲辩称，1、对原告诉请双方于2018年7月2日所签订的合同是事实，被告也按照合同约定支付了20000元定金，这也体现了被告租赁原告房屋的真实意图和诚意；2、双方签订合同后，被告开始使用该租赁房屋，但遭到案外人王万华的阻挠，使得本案被告无法正常使用该租赁的房屋，为此被告找到原告要求解除租赁合同，退还租赁房屋，并要求本案原告退还房屋定金，但双方协商未果。因该租赁房屋涉及到来安县人民法院对该房屋权属的问题，为此来安县人民法院和滁州市中级人民法院相关领导对原被告租赁的相关问题进行调解，并找到王万华进行调解，当时给出两种方案：被告继续租赁使用该房屋，案外人不再对本案被告威胁和阻挠；本案被告如不再使用该租赁房屋，要求本案被告通过诉讼方式来解除租赁协议。但在事后案外人王万华继续对被告租赁的房屋进行阻挠，本案被告不想参与原告和第三人王万华之间的矛盾，所以选择诉讼方式来解除原被告之间的租赁合同。来安县人民法院于2019年7月25日以第三人王万华阻挠和损坏的行为与房屋出租为不同法律关系为由，驳回了本案被告的诉请。本案被告只是简单地认为给付的定金放弃，租赁关系就此解除。本案原告对被告解除租赁关系也是知晓的，所以没有选择上诉。综上所述，本案被告同意解除该租赁合同，但不同意另行支付其余的租金。本案被告对该租赁的房屋不能正常的经营和使用，故不存在任何的违约行为。请求人民法院依法判决驳回本案原告对被告租金和违约金的诉请。 本院经审理认定事实如下：2018年7月2日，李荣（徐冬宁）（甲方）与曹书玲（乙方）签订《合同书》一份，载明：“经协商，甲方同意将位于安徽省来安县人民法院原办公楼大门北起第二间门面房及二楼一层五间租给乙方作为美容经营之用，特定以下协议：1、租期时间暂定五年，从2018年7月6日起至2023年7月5日止，期满提前一季度与甲方商定，同等条件乙方优先。2、租金：房屋租金每年伍万捌仟元整。3、租金支付方式：房屋租金按年收取，先付租金后用房，次年提前三个月交纳下年房租。4、乙方经营期间应维护房屋及现有的配套设施，不得破坏或改变房屋结构，也不得改动现有的装潢（地面、墙面、顶面、灯光及门头等），如有少量修理必须先征得甲方同意，第一年甲方付给五千元，第二年甲方付给两千元，其余部分乙方自理，无论期满与否，乙方应按经营时的现状交给甲方，甲方不再支付任何费用。5、此房房产税由甲、乙双方各承担一半。6、乙方必须合法经营，文明经商，照章纳税，经营期间所发生的一切费用均由乙方付给。并做好防火、防盗工作。7、合同签订时乙方交纳合同保证金两万元整，进场时交清全年房租（扣除当年修理费五千元），如乙方未按期交款或不按期进场，保证金不退，甲方收回房屋。8、乙方向甲方从第四年起交纳合同保证金壹万元，合同期满结清水电费用后退还。9、租赁期间，双方共同遵守以上条约，如乙方不履行协议，甲方有权提前收回房屋，在租赁合同期内遇到府拆迁或不可抗拒的自然灾害，甲方退回剩余租金和合同保证金，双与均不负违约责任。10、本合同未尽事宜，双方协商解决。11、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字收到订金和租金后生效。”李荣在甲方处签名并按指印，曹书玲在乙方处签名并按指印。 合同签订后，曹书玲按约交给李荣保证金20000元，李荣将案涉房屋钥匙交给曹书玲，曹书玲取得钥匙后，将所租一楼门面房的原装潢拆除，在对二楼所租房屋装修时，案外人王万华称其所租房屋上楼的楼梯使用权存在争议不能装修，否则后果自负。2018年9月4日，王万华损坏了楼梯间部分墙体，报警后公安介入进行了处理。后曹书玲与李荣协商要求解除合同、返还保证金未果，于2018年8月1日以李荣出租的房屋存在使用权争议，在签订租赁合同时故意隐瞒相关事实，误导其支付20000元保证金，现其无法正常使用租赁房屋，达不到签订租赁合同的目的为由，诉至本院，要求解除其与李荣签订的房屋租赁合同并返还保证金，本院于2019年7月25日作出（2018）皖1122民初2181号民事判决书，该判决书查明，2009年12月2日，李荣、王万华、孙仁和、叶琴四人通过拍卖购得来安县人民法院老办公楼，由王万华为代表与来安县人民法院签订《房地产转让协议》。2012年12月14日，李荣、王万华、孙仁和、叶琴签订《房产权分配协议书》，对购买的全部房地产进行分割。2013年11月17日，李荣与王万华、叶琴签订《合伙房产作价分割方案》，对共有房产进行分割，明确了各人分得的房产，其中李荣分得西楼二楼、北楼一楼及由原传达室和北楼楼梯部分改造而来的两间门面房，王万华分得北楼二、三、四楼及西楼的两间门面房，院落由三人共有。2014年11月11日，王万华、孙仁和、李荣、叶琴签订《房产权分配协议书》一份，载明：2009年11月份，协议四方参加了来安县城河西路东侧，来安县公安局西侧来安县人民法院老办公楼土地用途为用地竞买，建筑面积1952平方米，土地使用面积1158.8平方米，现四人经友好协商，重新分配如下：南楼二、三、四楼产权归叶琴所有，北楼二、三、四楼产权归王万华所有，西二楼产权归李荣所有，中间庭院产权归王万华、叶琴、李荣所有。……北楼9、10、16、17、18、19、20、21号门面房为李荣所有。以上房屋未取得相关权属证书。该判决认为，曹书玲与李荣签订的《合同书》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，该合同合法有效。案涉房屋系李荣、王万华、孙仁和、叶琴四人联合竞买所得，未取得相应权证，联合竞买人对竞买房屋进行了分割，明确了各竞买人分得的相应份额，分割协议载明“李荣分得西楼二楼、北楼一楼及由原传达室和北楼楼梯部分改造而来的两间门面房”“西二楼产权归李荣所有，中间庭院产权归王万华、叶琴、李荣所有。……北楼9、10……号门面房为李荣所有”，李荣有对分得的份额按自己的意愿进行处分的权利，其出租分配给自己的相应房屋并无不当，判决驳回曹书玲的诉讼请求。 另查明，本院（2018）皖1122民初2181号民事判决书判决后，曹书玲未上诉，也未按合同约定履行给付租金义务，李荣于2019年11月4日诉至本院要求解除双方所签订的合同及支付房屋租金和违约金20000元。 2019年10月14日，李荣向本院申请诉前财产保全，要求冻结曹书玲银行存款72500元或查封、扣押、冻结等额财产，并提供担保。本院于同日作出（2019）皖1122财保157号民事裁定书，裁定冻结曹书玲银行存款72500元或查封、扣押、冻结等额财产。为此李荣支付保全费745元。 以上事实，有李荣与曹书玲的当庭陈述，李荣提供的合同书、来安县人民法院（2018）皖1122民初2181号民事判决书、曹书玲提供的来安县公安局特巡警处警情况登记表、照片，本院调取的（2019）皖1122财保157号民事裁定书等证据在卷佐证。 本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，本案中，李荣与曹书玲签订的租房合同系双方在自愿协商的基础上签订，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行各自的义务。曹书玲未按照合同约定履行交纳租金的义务，经催告后仍未履行义务，明显违约。现双方均同意解除租赁合同，曹书玲理应支付2018年7月6日至2019年11月4日期间的租金，按每年度58000元标准计算，曹书玲应向李荣支付租金72333（58000元/年÷12月/年×16月-5000元）元。关于违约金，由于双方在合同中并没有约定违约金条款，本院不予支持。曹书玲辩称租赁的房屋在使用时，遭到案外人王万华的阻挠，使得其无法正常使用该租赁的房屋。根据本院（2018）皖1122民初2181号民事判决书中查明的事实，李荣对自已所有的财产有处分、收益的权利。案外人王万华所实施的行为与本案不是同一法律关系，曹书玲可另案诉讼。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告李荣与被告曹书玲之间的租赁合同于本判决生效之日起解除； 二、被告曹书玲于本判决生效后十日内支付原告李荣房屋租金72333元； 三、驳回原告李荣的其他诉讼请求。 上述款项汇至执行款专户：来安县人民法院，账号：34×××62，开户行：中国建设银行来安支行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2113元，减半后费用1056.5元，保全费745元，合计人民币1801.5元，由原告李荣负担230.5元，被告曹书玲负担1571元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  李维忠 二〇二〇年一月十四日 法官助理何文 代理书记员  李 景 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条第（三项）在下列情形之一的，当事人可以解除合同。 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。