北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初27133号原告（反诉被告）：刘丽霞，女，1979年3月26日出生，汉族，户籍地河北省平泉市，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李伯申，北京中今律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京旺晟房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段43号，统一社会信用代码91110113677403442D。法定代表人：冯耀荣，董事长。委托诉讼代理人：张红飞，女，1987年6月19日出生，汉族，北京旺晟房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：孙雪梅，女，1985年1月22日出生，汉族，北京旺晟房地产开发有限公司职员。原告（反诉被告）刘丽霞与被告（反诉原告）北京旺晟房地产开发有限公司（以下简称旺晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘丽霞委托诉讼代理人李伯申，被告（反诉原告）旺晟公司委托诉讼代理人张红飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘丽霞向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原被告双方签订的《商品房现房买卖合同》；2.请求法院判决被告归还原告已交纳的购房款3638750元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月15日，原被告双方签订了《商品房现房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的×室。原告按照合同的约定向被告支付了首付款3638750元，并依照约定，向被告制定的银行申请贷款。然而由于购房政策的变化，银行对该笔贷款申请不予审批，导致原告无法继续履行《商品房现房买卖合同》。原告认为购房政策的巨大变化是造成合同不能履行根本原因，故多次找被告协商退还房款事宜，但被告拒绝向原告退还全部首付款。经原被告多次协商未果后，只能起诉至贵法院，请求法院依法裁决。被告旺晟公司辩称：我方不认可原告提出的未能按期履行合同的理由及法律适用的主张，不同意其全部诉讼请求，双方签订的购房合同不存在任何不能履行的客观事由，双方均应当按照合同及附件继续履行合同义务，就原告逾期付款的行为我方已提起反诉。具体理由：1.贷款审批未受政策影响，未通过审批是原告个人原因，原告在诉状中主张由于购房政策的变化，银行对该笔贷款申请不予审批，这不是事实，实际上原告2017年3月15日购房，并当天办理了网签手续，随后北京市相关部门针对商业办公类项目于3月26日发布了新的限购限贷政策，但该规定仅适用于规定发布后3月26日后网签的交易，对于之前已经网签的交易不进行调整，实际银行并未暂停个人对3月26日之前购买商业办公类房屋的贷款，与原告同时期购买房屋的其他购房者都能够正常通过银行贷款审批完成付款义务。2.根据双方购房合同约定，无论原告的贷款审批是否受到政策调整变动影响，均不能免除其付款义务，购房合同附件五关于该商品房价款的计价方式总价款付款方式及期限的具体规定中第2项贷款方式的特别约定的（2）之相关约定，即便发生原告不能申请购房贷款的情形，原告也应当自筹资金支付。具体合同约定的内容是买受人确认其已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，具备按揭贷款的条件，同时买受人意识到其贷款申请存在不能通过银行或贷款机构审查的风险，由于下列原因银行或贷款机构不批准发放贷款，或银行或贷款机构批准并发放的贷款额度不足的，买受人应当在本合同附件五约定的全部贷款到达出卖人账户时间内即本合同签署之日起15日内自筹资金支付或补足差额款项。否则出卖人有权按照本合同第九条约定要求买受人承担违约责任。（1）因买受人未能提供办理贷款所需之全部真实合法资料及或未办理完毕贷款手续及或未承担支付办理贷款所需费用导致的。（2）因买受人资信不良，经济能力不足，或国家银行贷款机构贷款政策调整变动导致的。（3）银行或贷款机构不受理买受人的贷款申请导致的。（4）银行或贷款机构要求买受人提高首付款比例，减少贷款额度，调整利率，买受人不同意导致的。（5）在贷款所设的有关抵押登记手续办妥前银行或贷款机构提前发放贷款而又因房款抵押登记手续问题而收回贷款的。（6）其他非因出卖人原因导致的情形。在上述条款中双方已经对因贷款政策调整变动导致原告未能通过贷款审批的情形做了特别约定，即便发生上述情形原告仍应当按期自筹资金支付房款。3.原告要求解除买卖合同的原因，并非其主张的购房政策变化，真正的原因是2017年3月26日相关部门发布的限购新政导致商办类项目价格下跌严重，该类产品投资前景不被看好，这显然不是解除合同的合法理由。北京市住房和城乡建设委员会于2017年3月26日发布关于进一步加强商业办公类项目管理的公告，该公告限制了商办类项目的购房资格等，导致原告再次交易该房屋存在一定的客观限制，房屋的价格也处于下行，但原告作为具有完全民事行为能力的人，应当对其自主自愿的民事行为承担风险与后果，如果价格下降或前景不被看好就可以随意解除合同而不承担违约责任，那交易安全如何维护，社会诚信如何维护。反诉原告旺晟公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判令被反诉人立即向反诉人支付房款3630000元；2.请求法院判令被反诉人支付逾期付款违约金，违约金具体计算方式为：以7268750元为基数，自2017年3月30日起按日万分之二，计算至实际付清之日止；3.本案的本诉及反诉诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年3月15日签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：×）及相应附件。购房合同约定被反诉人购买反诉人开发的坐落于顺义区×路商品房一套，该商品房具体地址为：顺义区×。房屋总价款为7268750元。双方在合同附件中约定了付款期限，即买受人应当于签订购房合同当日支付首期房价款608750元；2017年4月30日前支付第二期房款730000元；2017年6月30日前支付第三期房款2300000元；余款3630000元买受人向出卖人指定银行申请贷款支付。并约定买受人同意全部贷款最晚应于本合同签署之日起15日内到达出卖人账户，买受人不持异议。合同签订后，被反诉人依约向反诉人支付了前三期房价款合计3638750元，但后期购房贷款并未能在约定的期限内到达出卖人账户，被反诉人亦未能在该期限内自筹资金支付。反诉人认为，被反诉人未能如期办理贷款，亦未能按照合同约定自筹资金支付或补足差额款项，已经构成违约，应按照购房合同第九条约定承担相应违约责任，故提起反诉。反诉被告刘丽霞就反诉答辩称：以我起诉状所述事实和理由作为我方反诉答辩意见。当事人围绕事实及请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月15日，买受人刘丽霞与出卖人旺晟公司就坐落于顺义区×的房屋签订《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：×，以下简称涉诉合同）及相应附件，合同约定该商品房的规划性质为办公，总价款7268750元。涉诉合同第九条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内（含60日），买受人按日计算向出卖人支付该商品房总价款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照该商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人按补充协议第十六条约定退还买受人已付房款（如有）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付该商品房总价款万分之二的违约金。涉诉合同附件五“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”如下：1.买受人采取贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于签订《北京市商品房现房买卖合同》当日支付首期房价款人民币608750元；2017年4月30日前买受人支付第贰期房价款人民币730000元；2017年6月30日前买受人支付第叁期房价款人民币2300000元；余款人民币3630000元买受人向出卖人指定银行申请贷款支付。买受人同意全部贷款最晚应于本合同签署之日起15日内到达出卖人账户，买受人不持异议。2.贷款方式付款特别约定：（1）买受人应在签订本合同当日向出卖人指定的按揭银行提交符合贷款需要的完整、真实、合格有效的文件资料，并与按揭银行签署借款合同，办理全部贷款相关手续及支付相关费用（包括但不限于按揭保险费、抵押登记费等），否则视为买受人逾期支付购房款，并按贷款总额向出卖人承担本合同第九条约定的违约责任。（2）买受人确认其已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策并已具备按揭贷款所需条件，同时买受人意识到其贷款申请存在不能通过银行或贷款机构审查的风险，买受人所能获得的贷款条件（包括但不限于按揭成数、利率、年限等）以贷款机构审批为准。由于下列原因（下列原因均属于本合同正文所指的“买受人原因”）银行或贷款机构不批准发放贷款，或银行或贷款机构批准并发放的贷款额度不足的，买受人应在本合同附件五约定的全部贷款到达出卖人账户时间内自筹资金支付或补足差额款项，否则，出卖人有权选择按本合同第九条约定要求买受人承担违约责任：1）因买受人未能提供办理贷款所需之全部真实、合法文件资料，及/或未办理完毕贷款手续，及/或未承担、支付办理贷款所需费用导致的；2）因买受人资信不良、经济能力不足或国家、银行或贷款机构贷款政策调整、变动导致的；3）银行或贷款机构不受理买受人的贷款申请导致的；4）银行或贷款机构要求买受人提高首付款比例、减少贷款额度、调整利率等，买受人不同意导致的；5）在贷款所涉的有关抵押登记手续办妥前，银行或贷款机构提前发放贷款而后又因房产抵押登记手续问题而收回贷款的；6）其他非出卖人原因导致的情形。（3）买受人确认其申请贷款的银行或贷款机构是在出卖人指定范围内自行选择的，出卖人对买受人的贷款申请及银行或贷款机构选定仅限于协助，无其他任何责任和义务。因买受人自行选择的该等银行或贷款机构导致其买受人未在约定期限内获得贷款或获得的贷款不足，无论何种原因皆属买受人原因，与出卖人无涉，买受人理解、知晓并承诺不会以此为由要求解除合同或要求出卖人承担任何有关的违约或赔偿责任。合同签订后，刘丽霞已共支付房款3638750元，旺晟公司亦于2017年11月10日向刘丽霞开具金额为3638750元的房款发票。双方均认可涉诉买卖房屋已在北京市住房和城乡建设委员会进行网签备案。另查，买受人刘丽霞与出卖人旺晟公司于涉诉房屋买卖合同签订当日即2017年3月15日另签订有编号为×的《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》，该合同所买卖的房屋坐落为顺义区×，该商品房规划性质亦为办公，该房屋的总价款为7599919元，付款方式为商业贷款方式付款，其中申请贷款的金额为3790000元。旺晟公司称已收到交通银行于2017年6月22日向其发放的该房屋贷款3790000元并提交交通银行电子回单，以证明贷款购买此类房屋在政策上没有任何障碍。刘丽霞认可上述事实，但对旺晟公司的证明目的不予认可。就原告刘丽霞所述购房政策和信贷政策，经查询，2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合发布京建法〔2017〕3号《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，对北京市商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款作出规定，并于通知发布次日起执行。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合发布京建发〔2017〕112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对北京市商业、办公类项目管理作出规定，对在建、在售商办类项目的销售对象予以限制，并要求商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，该公告自发布之日起执行。原告称其贷款未能审批的原因在于，按照双方签订合同附件五规定，原告必须是在旺晟公司指定的银行进行贷款审批手续，当时被告在交通银行拒绝受理后确实也指定了其他银行，但是不包括渤海银行，如果当时被告指定原告可以到渤海银行贷款也不排除原告可能在3月26日前获得贷款审批。就后续是否和被告协商过更换银行或者自行寻找贷款银行，原告称与被告协商后被告指定到华夏银行申请贷款，华夏银行没有受理，原告自行寻找过招商银行，也和被告沟通过，被告同意其去招商银行办理，但是该银行也没有受理。被告称合同条款约定到我方指定银行办理贷款是为了批量办理贷款，并于庭审中明确表示，如果原告可以办理其他银行贷款，其都同意。上述事实，有庭审笔录、《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》、发票等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据双方各自诉请，可见本案的争议之处在于涉诉房屋买卖合同是解除还是继续履行，而关系到合同是否解除的关键在于是否由于房产政策变化导致原告贷款未获审批，若存在，原告是否有义务以其他方式交纳购房余款。房产新政属于宏观政策，对房屋买卖合同的影响未达到导致合同根本不能履行的程度，因此不构成不可抗力。同时，在当事人约定以按揭贷款方式支付部分房款的情况下，贷款首付提高、对特定对象暂停办理贷款并不必然导致购房人无履约能力，继续履行并未对购房人显失公平，因此也不宜简单认定构成情势变更，而应从双方利益关系入手，综合分析双方的约定来看。本案中，根据双方在涉诉房屋买卖合同附件五中的约定，若因买受人资信不良、经济能力不足或国家、银行或贷款机构贷款政策调整、变动导致银行或贷款机构不批准发放贷款，或银行或贷款机构批准并发放的贷款额度不足的，买受人应在约定的全部贷款到达出卖人账户时间内自筹资金支付或补足差额款项，否则，出卖人有权选择按本合同第九条约定要求买受人承担违约责任。因此，即使原告认为其是因房产政策变化导致其贷款未获审批，其也应依约自行筹集资金支付剩余房款，对于其主张合同解除的此项事由，本院不予支持。另，根据2017年3月18日开始执行的京建法〔2017〕3号《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，以及2017年3月26日开始执行的〔2017〕112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，前者所适用的并非本案所涉商业办公类房屋，后者所适用的虽为商业、办公类项目，但其并不溯及既往。上述政策文件均于合同签订之日2017年3月15日之后才发布实施，并未对本案所涉房屋买卖行为产生规制效力。且通过双方之间2017年3月15日同日所签订的编号为×的另一同类房屋买卖合同可见，原告贷款已汇入被告账户，亦可佐证原告涉诉贷款未获审批并非房产政策所致。就原告所称因必须是在被告指定银行进行贷款故其贷款未能审批一节，根据原告所述与被告协商寻找其他银行贷款经过，以及被告于庭审中明确意思表示同意原告从其他银行办理贷款，本院认为该事由亦不能成为合同解除的理由。综上，原告主张合同解除的事由并不成立，双方均应依约继续履行合同，买受人刘丽霞应向出卖人旺晟公司支付剩余房款3630000元。就旺晟公司向刘丽霞所主张的违约金，本院根据双方合同约定、买受人付款状况、买卖房屋贷款流程以及双方沟通协商过程，酌情确定计算方式为以三百六十三万元为基数，按照日万分之二的利率标准，自二〇一七年七月十五日起计算至实际支付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)刘丽霞于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）北京旺晟房地产开发有限公司剩余房款三百六十三万元；二、原告(反诉被告)刘丽霞于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）北京旺晟房地产开发有限公司违约金（以三百六十三万元为基数，按照日万分之二的利率标准，自二〇一七年七月十五日起计算至实际支付之日止）；三、驳回被告（反诉原告）北京旺晟房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回原告(反诉被告)刘丽霞的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三万五千九百一十元，由原告刘丽霞负担（已交纳）。反诉案件受理费一万七千九百二十元，由反诉原告北京旺晟房地产开发有限公司负担二千九百二十元（已交纳），由反诉被告刘丽霞负担一万五千元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  涂 琳人民陪审员  段秀英人民陪审员  平艳军二〇二〇年一月十日法官 助理  邵 冲书 记 员  罗佳旭