江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初4087号原告：江苏豪德置业有限公司，统一社会信用代码913209005855811452，住所地江苏省盐城市亭湖区文港南路69号1幢501室。法定代表人：金延波，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦英、邓晓玲，山东元鼎律师事务所律师。被告：刘东海，男，1976年2月28日出生，住安徽省淮北市杜集区。被告：魏春元，男，1961年8月20日出生，住江苏省海安县。被告：陈香，女，1983年4月30日出生，住江苏省海安县。第三人：刘江云，女，1973年3月27日出生，住江苏省盐城经济技术开发区。委托诉讼代理人：张广飞（系刘江云丈夫），男，1971年3月3日出生，住江苏省盐城经济技术开发区。原告江苏豪德置业有限公司（以下简称豪德公司）与被告刘东海、魏春元、陈香及第三人刘江云租赁合同纠纷一案本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用普通程序于2020年1月10日公开开庭进行审理，原告豪德公司的委托诉讼代理人秦英、邓晓玲到庭参加诉讼，第三人刘江云的委托诉讼代理人张广飞到庭参加诉讼，被告刘东海经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭，被告魏春元、陈香经本院依法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告豪德公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告刘东海与第三人之间签订的《转让协议》无效。2.依法确认被告魏春元、陈香与第三人之间签订的《转让协议》无效。3.依法解除原告与被告刘东海之间签订的《豪德广场租赁合同书》。4.依法判令三被告及第三人立即与原告办理豪德广场某室商铺的交接手续。5.依法判令被告刘东海立即向原告支付租金，按照原告与刘东海签订合同第5条约定的租金计算方式，自2019年1月1日起至被告、第三人交付房屋为止。6.依法判令被告刘东海向原告支付违约金，按照原告与刘东海签订合同第12.1.2.1条约定的违约金计算方式，自2019年1月1日起至被告、第三人交付房屋为止。7.依法判令被告刘东海赔偿原告律师代理费损失5500元。8.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：自2017年10月1日起，被告刘东海承租原告开发建设的位于盐城市亭湖区商铺。双方签订的《租赁合同书》约定，如乙方（即被告刘东海）拖欠租金，或将房产转租、分租他人的，甲方（即原告）均有权解除本合同。在合同履行过程中，原告发现被告刘东海擅自将上述租赁房产转租给了被告魏春元、陈香。2018年10月6日，被告魏春元和被告陈香又将涉案房产转租给了第三人，第三人与被告刘东海之间也签订了《转让协议》。对于涉案房产的租金，自2019年1月1日起就一直拖欠。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告魏春元、陈香辩称，一、刘东海与豪德公司于2017年7月11日签订的租赁合同书系豪德公司伪造，该合同中刘东海签名与刘东海出具给魏春元收条中的签名明显不一致。二、魏春元、陈香受刘东海欺诈而承租豪德广场某室商铺并装修经营，已将商铺租赁费交给刘东海，将物业费交给盐城市恒富物业管理有限公司。三、魏春元、陈香将豪德广场某商铺一楼的便利店转让给刘江云，并没有将豪德广场某商铺转让给刘江云，且未收取刘江云房租及物业费，只是收取商品、货架等设施转让费，所以该商铺租赁费应由刘江云承担。被告刘东海未作答辩。第三人刘江云陈述，不同意让出租赁房屋，愿意按照租赁合同继续缴纳房租或补缴房租，或者重新与原告签订租赁合同。经审理查明：2017年，豪德公司（合同甲方、出租方）与刘东海（合同乙方、承租方）签订《豪德广场租赁合同书》一份，合同案涉内容为：“1.1本合同所指租赁区域仅指座落在盐城市亭湖区商铺的租赁区域……2.1该铺经营品牌：便利店……4.1本合同租赁期限共计6年，自2017年10月1日至2023年9月30日，其中免租装修期自2017年8月1日起至2017年9月30日止。租金自2017年10月1日起开始计算缴纳。乙方租赁期限起始日为本项目同意开业日……第五条、租金等相关费用及付款方式自2017年10月1日至2018年9月30日止，租金为19089元/年；自2018年10月1日至2019年9月30日止，租金为19089元/年；自2019年10月1日起至2020年9月30日止，租金为40084元/年；自2020年10月1日起至2021年9月30日止，租金为40084元/年；自2021年10月1日起至2022年9月30日止，租金为42089元/年；自2022年10月1日起至2023年9月30日止，租金为44193元/年；5.1.2乙方应按第一～三年按年度支付租金，第四～六年按季度支付租金，首次租金应在本合同签订之日前向甲方一次性支付完毕，以后每期租金应于到期之日前七日（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）一次性向甲方付清……5.2.1为确保乙方全面履行本本合同……乙方应于本合同签订之日时向甲方支付履约保证金共计人民币6363元……6.1倘若乙方未能支付或补足本合同规定的应付款项，包括但不仅限于租金、管理费、履约保证金……等，乙方还应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、仲裁费用、差旅费、律师代理费等）。8.2未经甲方同意，乙方保证不得转租该房产，并不得将租赁房产用于本合同约定之外的其它用途，如发现乙方擅自转让该铺位或擅自改变本合同约定之用途的，甲方将视乙方为重大违约，甲方有权解除合同，并从前述行为之日起，乙方将按照本合同书约定的租金标准之五倍向甲方缴纳租金，同时甲方保留向乙方索赔的权利。11.2.5甲方有权解除本合同的条件：……11.2.5.3乙方拖欠应付费用包括不限于租金、物业费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项，且在收到甲方要求其纠正违约行为通知后10日内未予纠正的；11.2.5.4乙方违反本合同条款的约定，擅自变更租赁区域经营品牌、类别、用途或模式的，改变房产用途或将房产转租、分租他人且在收到甲方要求其纠正违约行为通知10日内未予纠正的……12.1.2除非本合同另有约定，在租赁期间，如乙方违反本合同规定，经甲方书面催告满10日仍未有改善的，乙方应承担：12.1.2.1若乙方拖欠或未补足保证金、租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金；乙方拖欠各项费用其中任何一项或几项达十五日（或以上）而未支付的，甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方营业……”该合同中甲方法定代表人金延波在甲方处签字，签字时间为2017年9月29日，刘东海在乙方处签字，签字时间为2017年7月11日。合同签订后，原告豪德公司于同年12月1日向被告刘东海发送《豪德广场开业通知函》，载明：豪德广场开业日定为2018年1月1日，双方合同计租起始日为2018年1月1日。同年12月10日，刘东海签收《豪德广场开业通知函回执》，对豪德广场开业日定为2018年1月1日、双方合同计租起始日为2018年1月1日予以确认。在合同履行过程中，原告发现被告刘东海将案涉租赁房产转租给了被告魏春元、陈香。2018年10月6日，魏春元与刘江云签订《转让协议》，约定：“魏春元、陈香将涉案房产转租给了第三人刘江云，约定租期为2019年至2023年，含商品、货架等费用共计8万元。”同年11月，刘东海向刘江云出具《委托书》，双方签订《转让协议》，刘东海将案涉房屋转让给刘江云。目前，案涉房屋由刘江云经营副食品、日常生活用品，刘东海支付涉案房产的租金至2019年1月1日，此后租金一直欠付。本案在审理过程中，因被告刘东海、魏春元、陈香未到庭致本案无法调解。本院认为：原告豪德公司与被告刘东海签订的《豪德广场租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违法相关法律法规，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、原告与被告刘东海签订的《豪德广场租赁合同书》是否应当解除。二、原告要求被告刘东海支付租金、违约金并赔偿律师费的诉讼请求是否应该得到支持。一、关于原告与被告刘东海签订的《豪德广场租赁合同书》是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，原、被告签订《豪德广场租赁合同书》中约定：“未经甲方（豪德公司）同意，乙方（刘东海）保证不得转租该房产，并不得将租赁房产用于本合同约定之外的其它用途，如发现乙方擅自转让该铺位或擅自改变本合同约定之用途的，甲方将视乙方为重大违约，甲方有权解除合同。”因承租人刘东海未经出租人豪德公司同意，将案涉房屋擅自转租，故豪德公司有权解除《豪德广场租赁合同书》，合同解除时间为原告主张之日，即2019年6月3日。被告刘东海、魏春元、陈香及第三人刘江云应将案涉房屋返还原告豪德公司。关于原告主张被告刘东海与第三人签订的《转让协议》及被告魏春元、陈香与第三人签订的《转让协议》无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。二、关于原告要求被告刘东海支付租金、违约金并赔偿律师代理费的诉讼请求是否应该得到支持的问题。本案中，自2019年1月1日起,被告刘东海未向原告支付过房租，应承担继续交纳租金（房屋占用费）的义务，租金（房屋占用费）的计算方式应按照双方签订的《豪德广场租赁合同书》第五条约定的数额计算。关于原告主张违约金的问题。《豪德广场租赁合同书》第8.2条、第12.1.2.1条均是关于欠付租金的违约责任承担方式的约定，同时也是格式合同，但该两条款约定的违约金数额过高，依法应予调整，现酌情认定被告刘东海应向原告豪德公司支付违约金的标准为：以19089元为基数自2019年1月1日起至实际交房之日止按年利率24%计算的利息。关于原告主张被告承担律师费的诉讼请求，因原告提供证据不充分，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百一十四条、二百一十二条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告江苏豪德置业有限公司与被告刘东海签订的《豪德广场租赁合同书》于2019年6月3日解除。二、被告刘东海、魏春元、陈香及第三人刘江云于本判决生效后十日内将豪德广场1#楼105室商铺交还原告江苏豪德置业有限公司。三、被告刘东海于本判决生效后十日内向原告江苏豪德置业有限公司支付自2019年1月1日至实际交房之日止的租金（房屋占用费），计算标准为：自2019年1月1日至2019年9月30日止租金为19089元/年；自2019年10月1日起至2020年9月30日止租金为40084元/年；自2020年10月1日起至2021年9月30日止租金为40084元/年；自2021年10月1日起至2022年9月30日止租金为42089元/年；自2022年10月1日起至2023年9月30日止租金为44193元/年。四、被告刘东海于本判决生效后十日内向原告江苏豪德置业有限公司支付违约金，计算标准为：以19089元为基数自2019年1月1日至实际交房之日止按年利率24%计算的利息。五、驳回原告江苏豪德置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费884元，由原告江苏豪德置业有限公司负担591元，由被告刘东海负担293元；公告费600元，由被告刘东海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈律心人民陪审员  朱艳华人民陪审员  张 瑜二〇二〇年一月二十日法官 助理  戴欣妍书 记 员  熊书伟附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。