河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初34042号原告郭娜，女，1986年5月29日出生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人郭敏，女，1979年11月12日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区，系原告郭娜的姐姐。委托代理人李晓雷，河南融业律师事务所律师。被告郑州建业高新置业有限公司，住所地郑州高新区环保路1号。法定代表人焦笑言，执行董事。委托代理人吴梦龙、李宏图，该公司员工。第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市花园路80号。负责人石永拴，行长。委托代理人宋建民，该公司员工。委托代理人张贞，河南成务律师事务所律师。原告郭娜与被告郑州建业高新置业有限公司、第三人中国建业银行股份有限公司河南省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭娜委托代理人李晓雷、郭敏、被告郑州建业高新置业有限公司委托代理人李宏图、第三人中国建业银行股份有限公司河南省分行委托代理人张贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年7月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于高新技术产业开发区××路××单元××号房屋，建筑面积82.66平方米，房屋总价款1257532元。被告应当在2019年1月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同签订当日，原告支付首付款377532元。为履行上述商品房买卖合同，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告为借款人，第三人为贷款人，由原告向第三人借款人民币880000元用于支付涉案房屋剩余房款。原告除支付房屋总价款1257532元外，还支付维修资金5372元，房屋不动产登记费80元，印花税、登记费、代办费共计1056元，另支付乐居91会员平台服务费人民币5000元。2019年1月30日，被告未按期交房，违反合同约定，直至2019年6月28日，被告才通知原告交房相关事宜并支付部分违约金22635.58元。因被告逾期交房远超60日，根据《商品房买卖合同》第九条之约定，原告有权解除合同，要求被告按照已付房款的2%支付违约金。2019年7月24日，原告通知被告解除《商品房买卖合同》。鉴于被告一直未返还相应款项、承担违约责任，原告为维护自身合法权益向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，由被告返还原告已支付购房首付款377532元及已向第三人偿还的按揭贷款本息（截止至2019年11月30日还款本息为224378.24元，后续继续计算至实际结清之日止）；二、被告支付原告违约金2515.06元；三、被告赔偿原告维修基金、乐居91会员平台服务费等共计11508元；四、解除原告与第三人签订的《个人购房/车位借款及担保合同》，并由被告偿还原告尚欠第三人的贷款本息；五、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：一、违约责任与损失赔偿责任不应同时主张。双方签订的《商品房买卖合同》中第九条第1项按逾期时间，分别处理（不作累加）及第(2)款约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。被告认为原告诉状中的诉讼请求尚不明确，原告应明确其是要求被告支付违约金还是要求被告赔偿其损失，如原告选择要求被告赔偿其损失，首先原告需证明其损失金额，其次被告在逾期交房后已向原告支付的违约金应予以抵扣，已付违约金不足弥补原告损失时，可以根据原告举证证明的损失数额依法裁判。原告在诉状中并未提出违约金低于其损失要求增加违约金的主张，同时原告也未提供证据证明其损失明显高于违约金，故原告要求被告支付违约金同时赔偿损失没有事实根据和法律依据。二、原告诉请的部分费用不应由被告承担。原告请求被告赔偿其维修基金、乐居91会员平台服务费等损失，除维修基金为被告代收代缴外，其余费用均与被告无关，不应由被告承担。三、原告的房屋贷款本息不应由被告代偿。被告作为本案标的房屋的出卖人，由于原告选择了按揭贷款方式付款，被告同时还是原告与第三人订立的金融借款担保合同的担保人，承担着原告贷款的阶段性担保责任，商品房买卖合同与金融借款担保合同系两个独立的合同，但金融借款担保合同的抵押权将因为商品房买卖合同的解除而无法实现。此外，该商品房已经办理了抵押登记，在第三人撤销房屋抵押登记前无法办理商品房买卖合同的撤销手续，故在商品房买卖合同解除前应当先解除金融借款担保合同并撤销抵押登记。金融借款担保合同的借款人为原告，故该款项也应由原告偿付，在原告偿付贷款且金融借款担保合同解除、抵押登记注销后，被告才具备与原告解除商品房买卖合同的可能。综上所述，原告应先处理完毕金融借款担保合同解除事宜并注销抵押权后，再行处理商品房买卖合同解除事宜，除商品房买卖合同约定的违约金外，被告不应再承担原告损失的赔偿责任。第三人辩称：若法院判决解除原、被告之间的商品房买卖合同，原告和被告应当一次性向第三人偿还尚欠的全部贷款本息，具体数额以实际清偿之日为止。经审理查明：2017年7月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：GX17003437284，合同主要内容包括：1、第三条、第四条房产情况及计价方式：原告购买高新技术产业开发区××路××单元××号商品房，商品房合同号为GX17003437284，户型为三室二厅，建筑面积为82.66平方米，商品房所有权人为郭娜，该商品房单价为15213.31元/㎡，总金额为1257532元。2、第六条付款方式及期限：约定金额377532元，付款方式为现金，约定付款时间为2017-07-07，交纳比例为30.02%；约定金额880000元，付款方式为商业贷款，交纳比例为69.98%。3、第八条交付期限：被告应当在2019年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中被告承诺的基础设施、公共配套建筑达到条件的商品房交付原告使用；前期物业管理已经落实条件的商品房交付原告使用。4、第九条被告逾期交房的违约责任：除合同规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。上述商品房买卖合同签订时，原告即向被告交付首付款377532元及维修基金5372元。为履行上述商品房买卖合同，原告与第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行于2017年8月8日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，编号为：410003869-2012-20171722222，原告为借款人，第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行为贷款人。上述合同约定：1、借款金额及期限：借款合同第29条购房贷款金额为捌拾捌万元整（小写：880000元）。第30条贷款期限共180月，自2017年8月8日起，至2032年8月8日止。2、还款方式：借款合同第34条采用等额本息还款方法。3、借款的发放：借款合同第33条贷款人将款项一次性划入被告郑州建业高新置业有限公司账户（41×××81）内。4、抵押担保：贷款合同第37条原告以高新技术产业开发区漳河路12号9号楼1单元13层1303号房产抵押提供担保。上述借款合同签订后，第三人按约定放款880000元至被告账户，自2017年10月1日起原告每月按时向第三人偿还月供至今。到2019年1月30日，被告未能按期交付房屋，被告向原告支付了逾期交房违约金计22635.58元。到2019年3月31日，被告仍然不能交付房屋，被告通知原告将于2019年6月28日交房，但原告至今未收房。原告于2019年7月24日向被告提交了解除《商品房买卖合同》通知书。现原告因解除合同及退还房款一事诉至本院，从而形成本案纠纷。庭审中，原告提交有郭娜与郑州乐居广告有限公司签订的《服务协议》，金额为5000元。此外，原告另提交有不动产登记费收据一份，金额为80元，提交有印花税、登记费、代办费收据一份，金额为1056元。以上事实，有原告提交的编号为GX17003437284的《商品房买卖合同》、编号为410003869-2012-20171722222《个人住房（商业用房）借款合同》、河南增值税普通发票、服务协议、维修基金收据、不动产登记费收据、印花税、登记费、代办费收据、解除房屋买卖合同告知书、手机截屏打印件还款明细及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，以及原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原告与被告之间形成合法有效的买卖合同关系，原告与第三人之间形成合法有效的借款合同关系，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2019年1月30日，被告未能于2019年3月31日交房，逾期超过60日，原告并以书面形式通知被告解除合同，故原告要求解除《商品房买卖合同》符合合同约定，也符合法律规定，本院予以支持。因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案《商品房买卖合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》也应当一并解除，被告应当将原告交付的首付款377532元及已经偿还过的贷款本息返还给原告，并将下余的贷款额偿还给第三人。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向原告支付违约金。”原告已付了全部房款1257532元，按照2%计算，违约金为25150.64元，扣除被告已经支付的22635.58元，被告还应当向原告支付违约金2515.06元。原告请求被告赔偿原告维修基金、认购金、登记费、不动产登记费等损失。原告为购买本案房屋支出有维修基金、认购金、不动产登记费等共计11508元，上述费用均是原告为履行合同所支出的合理费用，现因被告的违约行为导致合同被解除，原告的上述损失应由被告予以赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告郭娜与被告郑州建业高新置业有限公司于2017年7月7日签订的合同编号为GX17003437284的《商品房买卖合同》，双方并协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记撤销手续（房屋预告登记号为豫（2018）郑州市不动产证明第0078721号）。解除原告郭娜与第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行于2017年8月8日签订的编号为410003869-2012-20171722222的《个人住房（商业用房）借款合同》、双方并协助办理预告抵押撤销手续（房屋预抵押登记号为豫（2018）郑州市不动产证明第0210806号）。被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告郭娜首付款377532元，以及原告郭娜已偿还的月供（月供数额以第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行出具的还款凭证为准）。被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行偿还原告郭娜的贷款余额（贷款余额以第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行核算为准）。被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告郭娜违约金2515.06元。被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告郭娜维修基金、认购金、按揭费等损失共计11508元。驳回原告郭娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4980元，由被告郑州建业高新置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  陈晓菲二〇二〇年一月十七日书记员  常佩佩