杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0105民初5015号 原告（反诉被告）：高隽，男，1985年8月14日出生，住浙江省杭州市余杭区。 原告（反诉被告）：朱燕，女，1985年11月28日出生，住浙江省杭州市余杭区。 委托代理人（特别授权代理）：高隽，男，1985年8月14日出生，系朱燕丈夫。 被告（反诉原告）：浙江蓝盛物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区文三路535号19层1906室。 法定代表人：李磊，董事长兼总经理。 委托代理人（特别授权代理）：娄秀君、郭铁城，浙江六和律师事务所律师。 原告（反诉被告）高隽、朱燕与被告（反诉原告）浙江蓝盛物业服务有限公司（以下简称蓝盛物业）物业服务合同纠纷一案，高隽、朱燕于2018年12月18日向杭州市西湖区人民法院提起诉讼。西湖区人民法院于2019年3月27日裁定移送本院处理。本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因蓝盛物业对本案提起反诉，本院审查受理后，将本诉与反诉合并审理。本案转为适用普通程序进行审理。本院于2019年9月9日公开开庭审理。高隽（同时为朱燕的委托代理人）、蓝盛物业的委托代理人郭铁城到庭参加诉讼。本院依法进行审理。本案现已审理终结。 本诉原告高隽、朱燕诉称:高隽、朱燕系杭州市余杭区杭州余杭经济技术开发区知己花苑3幢3-2室业主，蓝盛物业系知己花苑的物业公司。2018年12月9日，蓝盛物业通知高隽、朱燕，要求缴纳433、434号两个车位2016年至2018年车位服务费共计4320元，但《前期物业服务协议》第八条第五款约定“物业管理服务收费按法定产权面积计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办产权证的，以商品房买卖合同中注明的物业建筑面积为准。”第九条第一款约定“若购房合同中的建筑面积已含车房(车位)，并约定按购房总面积计收物业管理费的不得另收车房(车位)服务费”。高隽、朱燕与开发商杭州莱茵达枫凯置业有限公司签订的商品房买卖合同中明确约定高隽、朱燕对433、434车位具有所有权，且在宣传资料中明确注明赠送双地下层(即包含了433、434车位)。因此根据《前期物业服务协议》，高隽、朱燕无需支付车位服务费。另，《前期物业服务协议》第二条第一款第七项明确约定蓝盛物业应每半年向高隽、朱燕公布物业维修、更新费用收支账目。但蓝盛物业至今未向原告提供相关收支账目。高隽、朱燕多次讨要，蓝盛物业均置之不理。故诉至法院，请求判令：1、确认蓝盛物业要求高隽、朱燕支付的车位服务费违反《前期物业服务协议》约定，高隽、朱燕无需缴纳车位服务费；2、蓝盛物业向高隽、朱燕提供2016年以来的物业收支账目(包括物业费、能耗费、公共部位广告费收入及支出情况)；3、本案诉讼费用由蓝盛物业承担。 本诉被告蓝盛物业辩称：1、关于车位费。案涉车位是小区地下空间的车位，根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第六条关于地下停车位的第三款的约定，买受人在使用地下停车位期间应按期缴纳相关费用。蓝盛物业也是根据这个约定向原告要求收取相应物业管理费用，收费标准也是根据物业服务合同约定的60元每月的标准，但高隽、朱燕自入住以来从来没有支付过。2、关于高隽、朱燕要求公布收支账目一事，物业公司已经根据相关规定每半年在公告栏里面公布。因为小区有900多户人家，不可能一户户公布，都是在公告栏里面公布的。3、关于高隽、朱燕提到的案涉房屋的建筑面积包含了地下停车位的面积这一点，首先根据建筑面积的计算标准，建筑面积是地上房屋面积加公用面积综合计算得出的，与地下面积是无关的。高隽、朱燕认为其购买的地下车位面积已经计算在小区面积内，应提供相应证据予以证明。 反诉原告蓝盛物业诉称：蓝盛物业系杭州市余杭区知己花苑的物业服务企业，高隽、朱燕系余杭区知己花苑3幢3-2室及地下车库433/434号车位业主。双方签订了《前期物业服务协议》，约定了由蓝盛物业为知己花苑提供物业服务，并约定了物业管理服务内容、物业管理服务费和车位费等的收费标准、支付时间等内容。合同签订后，蓝盛物业按合同约定履行了合同义务，高隽、朱燕应按照合同约定支付物业服务费、能耗费、车位费等费用。但截止2018年12月31日，高隽、朱燕尚欠车位费4320元(收费标准为60元/车位/月)。蓝盛物业曾书面向高隽、朱燕催讨，但高隽、朱燕仍未支付。故提起反诉，请求判令：1、高隽、朱燕向蓝盛物业支付2016年1月1日至2018年12月31日的车位费4320元；2、本案诉讼费用由高隽、朱燕承担。 反诉被告高隽、朱燕辩称：答辩意见与本诉的事实与理由一致。另，案涉地下车位高隽、朱燕享有所有权，且计算在产权证的面积230方以内。因此根据前期物业服务合同的约定，无需缴纳物业服务费。 经审理，本院查明事实如下： 高隽、朱燕系杭州市余杭区杭州余杭经济技术开发区知己花苑3幢3-2室业主，蓝盛物业系知己花苑的建设单位选聘的物业服务企业。2016年3月21日，蓝盛物业（甲方）与高隽、朱燕（乙方）签订《前期物业服务协议》，对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费、其他各项收费、交费的时间和方式、其他有偿服务、违约责任等进行了约定。其中：第二条第一款第七项约定，甲方应每半年向乙方公布物业维修、更新费用收支账目。第七条第一款约定，乙方应于入伙（即按照《商品房买卖合同》内约定交付时间或实际办理交付手续时间当日两者以先发生者为准）之日起以现金形式预缴为期12个月的物业管理服务费。第八条第五款约定，物业管理服务收费按法定产权面积计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办产权证的，以商品房买卖合同中注明的物业建筑面积为准。第九条第一款第一项约定，停车场车位由业主、车位使用人一次性向甲方交纳12个月车位服务费，标准为60元/个/月；若购房合同中的建筑面积已含车房(车位)，并约定按购房总面积计收物业管理费的不得另收车房(车位)服务费。蓝盛公司在服务期间，分别于2017年8月19日、2018年4月27日、2018年9月10日、2019年2月18日对知己花苑的物业公共能耗使用情况公示表、物业公共收益收支情况公示表在小区的公告栏进行了公示。2018年12月9日，蓝盛物业通知高隽、朱燕，要求其缴纳433、434号两个车位2016年至2018年的车位服务费共计4320元。 2015年7月3日，高隽、朱燕（买受人）与杭州莱茵达枫凯置业有限公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为杭州市余杭区杭州余杭经济技术开发区知己花苑3幢3-2室，建筑层数地上3层，地下一层，该商品房位于第1-3层；设计用途为住宅，建筑面积共230.67平方米，其中套内面积215.34平方米，应分摊的共有建筑面积15.33平方米；该商品房单价为每平方米15433.31元，总价款356万元整；等等。后，双方还签订《商品房买卖合同补充协议》，第六条关于地下停车位第一款约定，主合同第五条约定的房价款中已包含知己花苑433、434（编号）地下停车位使用权益，买受人使用该地下停车位无需向出卖人另行支付费用……该地下停车位不办理产权证、土地证等权属登记手续，买受人对此无异议。如将来相关部门同意办理权属登记手续的，由买受人自行负责办理。因办理权属登记手续而需补缴的一切出让金、税、费由买受人自行承担；第三款约定，买受人在使用地下停车位期间，应遵守物业管理制度，承担并按期缴纳物业管理服务费等相关费用。另杭州莱茵达枫凯置业有限公司在销售房屋时，曾向高隽、朱燕发放“约230㎡唐郡户型鉴赏”图册，上写“约230㎡实享530㎡”，包括地上一、二、三层和赠送的地下一、二层（含编号为433、434的地下停车位）。 另查明，杭州蓝盛物业服务有限公司于2017年3月6日更名为浙江蓝盛物业服务有限公司。 以上事实，有高隽、朱燕和蓝盛物业共同提交的《前期物业服务协议》、《浙江省商品房买卖合同》、《关于缴纳车位服务费的通知》；高隽、朱燕提交的“约230㎡唐郡户型鉴赏”图册、企业信用信息公示报告；蓝盛物业提交的物业公共能耗使用情况公示表、物业公共收益收支情况公示表、业主基本情况登记表、房屋交付手续、临时管理规约以及双方当事人的当庭陈述为证。 本院认为，蓝盛物业和高隽、朱燕签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。双方对车位费的收费标准及费用起算时间没有争议，双方的争议焦点为：高隽、朱燕是否应另行支付车位管理费；蓝盛物业是否已经履行了公布物业维修、更新费用的收支账目的义务。 关于高隽、朱燕是否应另行支付车位管理费的问题。高隽、朱燕认为，案涉两个车位已经包含在购房合同中的建筑面积当中，因此，根据物业服务合同第九条第一款约定，物业公司不得另收车房(车位)服务费。蓝盛物业认为，案涉车位是小区地下空间的车位，并不包含在房屋的建筑面积当中，且根据《商品房买卖合同补充协议》第六条关于地下停车位的第三款的约定，买受人在使用地下停车位期间应按期缴纳相关费用。本院认为，根据“约230㎡唐郡户型鉴赏”图册、《浙江省商品房买卖合同》以及双方的陈述，案涉商品房的230.67㎡，仅指地上一、二、三层的套内建筑面积和应分摊的共有建筑面积，并不包含地下两层的面积。案涉楼盘地下二层系地下车库，案涉车位系地下车库的一部分，与车库其他地方相通。而《前期物业服务协议》第九条第一款第一项约定，停车场车位由业主、车位使用人一次性向甲方交纳12个月车位服务费，标准为60元/个/月；若购房合同中的建筑面积已含车房(车位)，并约定按购房总面积计收物业管理费的不得另收车房(车位)服务费。因此，案涉购房合同中的建筑面积并未包含车房(车位)、且双方也未有按购房总面积计收物业管理费的不得另收车房(车位)服务费的约定。况且《商品房买卖合同补充协议》第六条关于地下停车位第三款约定，买受人在使用地下停车位期间，应遵守物业管理制度，承担并按期缴纳物业管理服务费等相关费用。故高隽、朱燕应当按约另行支付车位服务费。 关于蓝盛物业是否已经履行了公布物业维修、更新费用的收支账目的义务的问题。根据蓝盛物业提供的物业公共能耗使用情况公示表、物业公共收益收支情况公示表以及公示照片，可以认定蓝盛公司对物业维修、更新费用的收支账目进行了公示，符合《前期物业服务协议》第二条第七款的约定。因此，蓝盛物业已经履行了公布物业维修、更新费用的收支账目的义务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、高隽、朱燕于本判决书生效之日起十日内支付浙江蓝盛物业服务有限公司2016年1月1日至2018年12月31日的车位服务费4320元。 二、驳回高隽、朱燕的本诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费80元、反诉案件受理费减半收取计25元，合计105元，由高隽、朱燕共同负担。 浙江蓝盛物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费25元，高隽、朱燕于本判决生效之日起七日内向本院交纳诉讼费25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  曾碧莲 人民陪审员  胡 敏 人民陪审员  朱 敏 二〇二〇年一月六日 法官助理樊笑婧 代书 记员  王建凤