广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初22123号原告：东莞市兆千实业有限公司，住所地：东莞市石排镇田边村水吉石排大道旁，统一社会信用代码：91441900MA4UUH0282。法定代表人：莫云智。委托诉讼代理人：梁伟昆，广东君华律师事务所律师。委托诉讼代理人：周顺安，广东君华律师事务所律师助理。被告：李莉华，男，1988年5月19日出生，汉族，住河南省太康县，原告东莞市兆千实业有限公司诉被告李莉华租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告东莞市兆千实业有限公司的委托诉讼代理人梁伟昆到庭参加诉讼。被告李莉华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市兆千实业有限公司提出诉讼请求：一、被告向原告支付房屋占有使用费90000元（房屋占有使用费按每月22500元标准，自2018年12月1日起计至2019年3月31日止，共计90000元）；二、被告向原告偿还2018年11月份至2019年2月份的水费1306.8元及利息（利息以1306.8元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2019年3月1日起至水费清偿之日止）；三、被告向原告偿还2018年11月份至2019年2月份的电费12530.45元及利息（利息以12530.45元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2019年3月1日起计至电费清偿之日止）；四、被告向原告赔偿房屋租金45000元；五、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年10月6日，被告向原告承租位于东莞市××××路欧垭居厂的厂房，用途为经营电子、玩具行业，原被告双方经协商签订一份《厂房租赁合同》，约定由被告承租上述厂房，租赁期间为2018年10月5日至2021年2月28日止，每月租金为22500元。自2018年12月起，被告没有按约定向原告支付租金、水电费，原告多次催缴均拒绝支付，原告为维护原告自身的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》有关规定，依法向法院提起诉讼，希法院受理，作出公正的判决。被告李莉华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦没有提交答辩状和任何证据。经审理查明，原告与被告于2018年10月6日签订了一份一份《厂房租赁合同》，约定原告将位于东莞市石排镇赤坎村三路欧娅居厂房B栋第三层和宿舍六间及宿舍一楼西南面饭堂租赁给被告，面积约为1650平方米，租金22500元/月含保安费、电梯使用费、厂内生活垃圾消运费，电费1.1元/度，基本电费23元/KVA，电损10%；水费4.5元/吨，水损10%（如政府上调水电费收费标准，原告的水电费收取标准亦作相应调整，以上费用不含税）；厂房租赁自2018年10月15日起至2021年2月28日止；原告应提供工业用电30千瓦给被告生产使用，原告负责水通到厂房总表，电接到厂房配电房，水电费用交付给原告；原、被告双方签订合同，被告应向原告支付厂房三个月押金67500元；厂房租金及相关费用应在每月5日前交纳给原告，原告收款向被告开具收款收据，如拖欠租金和水电费按每天千分之五收取违约金，拖欠租金和滞纳金累计满一个月，原告有权单方面终止租赁合同并停水停电处理，由此造成的一切损失由被告单方面负责承担；被告拖欠房租水电费导致租赁合同终止，被告应赔偿原告两个月租金并不退还押金。原告在“出租方：甲方”处有法定代表人莫云智签名并盖有原告公章，被告在“承租方：乙方”处签名及捺印。原告提交其与被告的短信截图，显示原告于2019年3月25日向被告李莉华发出2018年12月份至2019年3月份拖欠的房租水电费缴费单，缴费单列明被告尚欠2018年12月份至2019年3月份的租金合计90000元、电费12530.45元、水费1306.8元。其中每月租金为22500元，2018年12月的电费为3431.56元，水费为460.35元；2019年1月的电费为3903.76元，水费为430.65元；2019年2月的电费为3005.94元，水费为301.95元；2019年3月的电费为2189.19元，水费为113.85元。庭审中，原告主张被告在租赁期间内并没有交付押金，但确认被告已全额结清2018年11月份前的租金以及10月份前的水电费。另原告主张被告拖欠费用，导致其要先行垫付水电费给行政部门，给原告造成了实际损失，故诉请被告按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，支付其拖欠水电费的利息。同日，原告亦向被告发出图片短信，该图片为原告2019年3月20日出具的《解除租赁合同通知书》，通知称，自收到函件之日，立即终止双方签订的《厂房租赁合同》，被告应于合同终止后2日内腾房并结清所有水电费。庭审中，原告主张双方于2019年3月份时通过电话联络的方式协商解除案涉租赁合同，被告在2019年3月中旬已实际搬离。原告提供了土地使用证【东府集用（2006）第1900291003163号】，显示案涉石排镇赤坎村的土地使用权人为东莞市石排镇赤坎经济联合社，为划拨用地。原告主张案涉租赁物系原告委托其法定代表人莫云智从出租方梁德纬处承租，并提供了双方于2018年4月6日签订的《厂房租赁合同》、委托书等证明。另原告提交一份《土地协议转让证明》，显示1999年12月2日赤坎村委会与叶振祥签订了土地转让协议书，2009年5月26日，叶振祥再将土地及地上建筑物转让给梁德纬，叶振祥在“转让人签名（盖章）”处签名并捺印，梁德纬在“承接人签名（盖章）”处签名并捺印，“证明人签名（盖章）”处盖有东莞市石排镇赤坎村村民委员会的公章。庭审中，原告确认案涉租赁物未取得建筑工程规划许可证。上述事实，有《厂房租赁合同》、缴费通知书、中国农业银行个人明细对账单、催缴短信及内容详情、《解除租赁合同通知书》、土地使用证、《厂房租赁合同》（2018年4月6日）、委托书、《土地协议转让证明》等以及本案的庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告李莉华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩状及证据，视为其放弃抗辩和质证的权利。虽然原告与被告签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，但由于案涉物业未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《厂房租赁合同》属于无效合同。原告提交的土地使用证、《厂房租赁合同》（2018年4月6日）、委托书、《土地协议转让证明》等证据材料，说明原告系从案涉土地合法承租人梁德纬处合法取得使用权，有权享有相应利益。被告李莉华作为案涉物业的使用人，应支付相应的使用费。原告诉请参照《厂房租赁合同》约定的租金标准22500元/月来计收占有使用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，本院予以支持。根据原告于2019年3月25日向被告李莉华发出《解除租赁合同通知书》及提交的缴费通知书等证据，本院采信被告存在未按时支付租金、水电费的事实，被告已构成违约，鉴于原告主张其与被告在2019年3月份已通过电话方式解除了案涉租赁合同，被告并于3月中旬实际搬离，本院确认双方租赁关系已于《解除租赁合同通知书》发出之日（即2019年3月25日）解除。被告李莉华尚欠原告2018年12月1日至2019年3月25日期间的占有使用费合计86250元【22500元/月×(3+25/30）月】。租赁关系解除后，原告无权继续计收占有使用费，原告超过86250元部分占有使用费的诉请，本院不予支持。被告使用租赁物所产生的2018年11月至2019年2月产生的水费1306.8元、电费12530.45元，应当向原告清偿。因被告李莉华拖欠房租及水电费导致租赁关系终止，由此给原告造成损失，原告有权要求被告赔偿，关于损失的金额，原告诉请参照《厂房租赁合同》的约定，按照两个月租金45000元计算，属于合理范围，本院予以支持。原告诉请被告支付水电费利息的诉请，没有法定和约定依据，且原告因垫付而产生的资金占用利息的损失，由前述解约赔偿金完全足以填补，故原告水电费利息的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李莉华应于本判决生效之日起五日内向原告东莞市兆千实业有限公司支付2018年12月1日至2019年3月25日期间房屋占有使用费86250元；二、被告李莉华应于本判决生效之日起五日内向原告东莞市兆千实业有限公司支付2018年11月至2019年2月产生的水费1306.8元、电费12530.45元；三、被告李莉华应于本判决生效之日起五日内向原告东莞市兆千实业有限公司支付赔偿金45000元；四、驳回原告东莞市兆千实业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3276.74元（原告已预交），由原告东莞市兆千实业有限公司负担82.74元，被告李莉华负担3194元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  张翼飞人民陪审员  刘志威人民陪审员  莫炳强二〇二〇年一月二日书 记 员  黎栩静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。