江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终9200号上诉人（原审被告）：王超，男，1988年8月6日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：李剑铭，江苏朗华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张娟，女，1985年5月30日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：颜瑞，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张野，北京市炜衡（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王继华，男，1960年10月26日生，汉族，住南京市秦淮区。原审第三人：南京光华房地产开发公司，住所地南京市秦淮区苜蓿园大街128号。法定代表人：杨福强，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘艳，江苏圣典律师事务所律师。上诉人王超与被上诉人张娟、王继华、原审第三人南京光华房地产开发公司（以下简称光华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院作出的（2019）苏0104民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王超上诉请求：1、撤销南京市秦淮区人民法院（2019)苏0104民初4号民事判决，改判王继华与张娟签订的《经济适用房买卖合同》无效或发回重审；2、被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院对于涉案房屋的性质认定错误。1、朝天宫办事处、拆迁办共同盖章确认的《关于大板巷32号王继华住户的情况报告》确认了王继华属于住房困难户。2、朝天宫办事处、绒庄新村社区居民委员会、南京市白下区住房制度改革领导小组办公室共同盖章确认王继华属于“低收入住房困难户”，同意购买（承租）经济适用住房。3、涉案房屋的不动产权证书“权利性质”一栏中注明“划拨/经济适用房”、“该房为经济适用房，上市需经南京市住房保障办公室同意。”4、涉案房屋买卖合同名称为《经济适用房买卖合同》，依据该合同第三条的内容，明确双方签订的是《经济适用房买卖合同》。5、仅仅因为王继华、王超为父子关系，就推定王超知道且同意王继华出售诉争房屋属于认定事实错误。涉案房屋是具有社会保障性质、政策性的经济适用住房，所涉房屋买卖协议违反经济适用房管理制度，而原审法院将涉案房屋认定为拆迁安置房属于认定事实错误。二、原审法院对于被上诉人张娟是否居住于涉案房屋这一事实未查明。一审中被上诉人提供了有线电视受理单、发票、水电燃气缴费截图等证据以证明其自2012年12月29日起至今一直居住在涉案房屋中。但是，水、电、气等生活缴费的首次缴费时间为2016年12月份，无法证明张娟自接收房屋后一直居住该房屋。而自2012年至2016年4年间均没有产生相关生活费用。三、关于32万元房款的问题。被上诉人在一审中陈述的向王继华交付32万元现金，虽然有王继华的收条证明，但王继华当庭表示没有收到32万元现金，仅收到8万元。被上诉人明确32万元现金是向冯文兵(音）及其他人借的，而其他人要么联系不上要么不愿提供证明。因此，被上诉人所述的32万元现金是否交付以及该笔巨款的来源无法做出合理解释，原审法院对这一事实也没有查清。望贵院查明事实依法改判或发回重审。张娟辩称，第一、根据《南京市城市房屋拆迁补偿协议》、《南京市被拆迁住房困难户租购经济适用房住房申请表》、《关于大板巷32号王继华住户的情况报告》，案涉房屋系王继华房屋拆迁后申购，协议中虽称为经济适用房，但其性质是因拆迁而购得，并不损害国家和社会公共利益。第二、上诉人知晓出售该房屋的事实，上诉人在签订房屋买卖合同时22岁，具有完全的民事行为能力，无论在合同签订时，还是房屋交付后均未提出异议。上诉人在诉讼发生的前几日才申请成为案涉房屋的共同所有人，可见上诉人对王继华出售该房屋的行为知晓，王继华并非无权处分。第三、案涉房屋已实际交付，其一审中提交了2013年1月21日办理有线电信业务受理单、缴费发票、电费缴费记录以及16、17年淘宝购物记录，均可证明该房屋已实际交付。第四、本案系房屋买卖纠纷，不是民间借贷纠纷，王继华出具收条足以证明其已收到购房款。综上，其与王继华房屋买卖合同合法有效，其已支付购房款并实际占有房屋，故请求驳回上诉，维持原判。王继华辩称，房屋不是其一个人的，其做不了主，张娟也没有给过其50万元。光华公司述称，请法院依法处理。张娟向一审法院提出诉讼请求：1.判令王超、王继华配合张娟办理南京市秦淮区高桥村高桥门200号11幢一单元1104室房屋的过户手续；2.判令王超、王继华承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：王继华原系南京市公房承租人。2006年10月9日，南京城建历史文化街区开发公司（甲方）与南京市白下区房产经营公司（乙方）、王继华（丙方）签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》（货币补偿专用），约定甲方经宁拆许字[2006]045号《房屋拆迁许可证》批准，于2006年8月23日至2006年11月20日，在原南京市白下区南捕厅地块委托南京市白下区房屋拆迁安置办公室（以下简称白下区拆迁办）实施南捕厅文保2期项目的房屋拆迁；被拆迁房屋坐落于南京市，为乙方所有，由丙方承租；协议当事人同意按照由江苏大新评估公司出具的房屋拆迁评估结果，确定被拆迁房屋的货币补偿金额为74102元；甲方应当向乙方支付7410元，向丙方支付72000元。2010年3月12日，白下区拆迁办向原南京市白下区房产局作出《关于大板巷32号王继华住户的情况报告》，载明因王继华离异，独自带着儿子生活，拆迁后按政策申购了经济适用房，恳请原南京市白下区房产局考虑王继华的实际困难，帮助申购一中套经济适用房。2010年5月7日，南京市住房制度改革办公室（以下简称市房改办）向王继华发出《南京市经济适用住房购买通知书》，载明“王继华家庭，根据你的申请，经审核，同意你家庭购买坐落于银龙花园四期的经济适用住房一套，房屋建筑面积为65平方米左右。”2010年9月19日，王继华作为申购人填写了《南京市被拆迁住房困难户购（租）经济适用住房申请表》，其中载明家庭年收入7440元，家庭人口3人，原住房地址为大板巷32号，王继华儿子王超、大妈潘佩君为同一户籍家庭成员。南京市白下区住房制度改革领导小组办公室经审核认为，该家庭所填报情况属实，符合申请条件，同意购买经济适用住房。2012年11月29日，光华公司（甲方）与王继华（乙方）签订《银龙花园经济适用房四期销售协议》，约定由乙方申请，甲方同意将诉争房屋出售给乙方，面积67.25平方米，单价2716元，总房款为182651元。同日，王继华（甲方）与张娟（乙方）签订《经济适用房买卖合同》，约定甲方将诉争房屋出售给乙方，价款为500000元；根据当前购买经济适用房未满5年不能上市交易之政策规定，为保证双方行为的合法性，双方约定待诉争房屋满足上市交易条件时，由甲方向政府缴纳土地收益金后（该土地收益金由乙方承担），将该房屋的房产证、土地证过户给乙方；在诉争房屋符合上市交易规定年限等条件后，乙方请求甲方办理房屋过户登记手续的，甲方应自通知之日起15日内无条件协助乙方办理过户登记手续；在办理诉争房屋产权过户前，因诉争房屋过户应向政府部门缴纳的土地出让金，由乙方承担，其他费用各自承担；甲方应于诉争房屋办理产权过户手续后30日内将自己落户于诉争房屋的户籍迁出，并积极配合乙方办理落户工作，如甲方拖延办理户籍迁出的，每逾期一日向乙方支付相当于房屋总价款千分之五的违约金；甲、乙双方签订本合同之后，一方反悔不履约的，由违约方向守约方支付相当于合同总价款20%的违约金，如该违约金不足以弥补守约方实际损失的，违约方仍应负其余的赔偿责任；待诉争房屋满足上市交易条件后，经乙方两次通知甲方协助办理过户手续而甲方仍拒不协助的，乙方可单方解除本合同，届时甲方应向乙方退还收取的所有房款，并自受领之日起按银行贷款最高利率的四倍向乙方支付利息及支付违约金。同日，张娟代王继华向光华公司支付购房款182651元，王继华向张娟出具收条一份，载明收到张娟支付的500000元。上述合同签订后，王继华将诉争房屋交付张娟，张娟领取了诉争房屋的住宅工程质量分户验收记录表。2018年12月10日，王继华、潘佩君向市房改办提交《申请》，载明：“本人王继华，申请购买经济适用住房银龙花园四期1104室，现个人理由申请加王超为该房屋共同所有人，因此而产生的一切法律后果自负。根据《南京市经济适用住房管理细则》相关规定，产权人（共有人）以后将不再享受政府的住房保障政策。”2018年12月11日，市房改办向王继华、王超发出《南京市经济适用住房购买通知书》。2018年12月21日，光华公司（甲方）与王继华、王超签订《南京市经济适用住房买卖合同》，约定甲方将诉争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为66.05平方米；乙方购买诉争房屋以建筑面积计算，单价为2716元/平方米，房款合计179391.8元。2019年2月20日，诉争房屋不动产权登记至王继华、王超名下。案件审理过程中，张娟提供有线电视受理单、发票、水电燃气缴费截图、淘宝购物截图等一组证据，以证明其自接收诉争房屋后一直居住在诉争房屋内至今。王继华、王超对上述证据的真实性不持异议，但是认为上述证据不能证明张娟实际居住在诉争房屋内。另，一审庭审中王超陈述其自张娟起诉后才知悉诉争房屋的存在。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。结合《南京市城市房屋拆迁补偿协议》及《南京市被拆迁住房困难户购（租）经济适用住房申请表》等相关证据材料，可以认定本案诉争房屋系王继华因拆迁而购买，故张娟与王继华就诉争房屋签订的《拆迁安置房买卖合同》并不违反相关法律规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。合同签订后，张娟依约支付购房款，王继华亦将诉争房屋交付张娟居住使用至今，故对于张娟要求王继华配合办理诉争房屋过户手续的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于王超认为王继华出售诉争房屋系无权处分，故本案所涉合同应属无效的抗辩主张，一审法院认为，基于其与王继华之间的父子关系，结合其自诉争房屋交付以来从未向占有人提出异议等因素，应当认定王超知道或者应当知道王继华出售诉争房屋且同意，故其亦应协助张娟办理诉争房屋的过户手续。庭审中，王超陈述其在张娟起诉后才知悉诉争房屋的存在，但是从本案查明事实来看，其在本次诉讼前已与光华公司签订购房合同，且房屋作为家庭财产的重要内容，王超的陈述明显有违常理。关于王继华、王超认为诉争房屋所涉房屋买卖合同实际系替王继华的借款作担保，双方并非真实房屋买卖的抗辩主张，一审法院认为，王继华、王超对此未能提供任何证据予以佐证，故对其上述抗辩主张，一审法院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：王继华、王超于本判决生效之日起三十日内配合张娟将南京市秦淮区高桥村高桥门200号11幢一单元1104室房屋不动产权证登记至张娟名下。案件受理费80元，保全费5000元，合计5080元，由王继华、王超负担。二审中，上诉人申请证人出庭作证，证人肖某,4陈述，王继华当时找到我，说有一张房票要卖，我就帮他找了中介周红宝，当时商量的价格10万元。周红宝就带我们一起去了光华公司，后来，又让我们去7路公交车总站等周红宝、王继华和买房人看房子。看完房子回来说房子卖了9万元，给了我1万元介绍费，给了王继华8万元。上诉人认为证人证言可以证明王继华仅仅收到8万元，并未收到张娟主张的32万元。张娟认为，证人刚才陈述的房屋地址与案涉房屋不符。证人大部分时间并未和王继华在一起，此事距今7年多，证人毫无思考时间直接给出的回答与常某,4。王继华称只收到张娟8万元现金，但证人表示王继华收到周红宝支付的8万元现金，且当时现场并没有叫肖某,4的人。王继华认为当时有两个朋友在现场，除了肖某,4还有老金，签字的时候让肖某,4在外面等的，张娟也不在场，然后一起去看的房子。本院认为，肖某,4的证言仅陈述当天的交易情况，且为孤证，不足以推翻王继华本人出具的收条，本院不予采信。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，关于案涉房屋的性质问题，一审法院根据《南京市城市房屋拆迁补偿协议》及《南京市被拆迁住房困难户购（租）经济适用住房申请表》等证据材料，认定本案诉争房屋系王继华因拆迁后而购买，张娟与王继华就案涉房屋签订的房屋买卖合同不违反法律规定，应属合法有效并无不当。合同签订后，张娟依约支付购房款，王继华亦将诉争房屋交付张娟居住使用至今，上诉人王超虽称对王继华出售房屋并不知情，但基于其与王继华之间的父子关系，结合其自案涉房屋交付以来从未向占有人提出异议等因素，应当认定王超知道或者应当知道王继华出售诉争房屋且同意，故其亦应协助张娟办理诉争房屋的过户手续。王超上诉称一审法院对于张娟是否居住于涉案房屋的事实未予查明，但张娟一审中提供了有线电视受理单、发票、水电燃气缴费截图等证据以证明其自2012年12月29日起至今一直居住在涉案房屋中，上诉人未能提交相反的证据，故对上诉人上诉主张，本院不予支持。王超虽主张张娟未足额支付房款，但王继华已向被上诉人出具了收条，交付了房屋，在交付房屋后数年之久亦未向被上诉人张娟主张权利，在本案中亦未提出上诉，对此上诉意见，本院不予支持。综上，王超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由王超负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇二〇年一月九日书记员  孙雪松