广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初23136号原告（反诉被告）：范俭飞，男，1977年9月8日出生，汉族，住广东省佛山市三水区**************，公民身份号码。被告（反诉原告）：陆润青，女，1985年4月5日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区********，公民身份号码。委托诉讼代理人：朱建超，广东金桥百信律师事务所律师。原告范俭飞与被告陆润青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，被告提出反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序于2019年11月27日公开开庭审理了本案，原告范俭飞，被告陆润青及其委托诉讼代理人朱建超到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告范俭飞向本院提出诉讼请求：1．解除合同；2.被告向原告支付违约金122250元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告范俭飞于2019年7月22日与被告陆润青签订商品房买卖合同，根据合同约定被告应于2019年8月15日前支付给原告165000元，房屋地址为佛山市南海区*****************，签订合同地点是佛山市南海区狮山镇x房地产有限公司，到2019年9月16日止经多次协商催促，被告仍然不履行合同约定，故向法院起诉要求解除合同，赔偿总房价百分之十五的违约金。被告陆润青辩称，被告同意解除合同，但不同意支付违约金。因为涉案合同履行过程中，是由于原告隐瞒了涉案房产存在二次抵押，被告才暂停支付首付款。被告在合同履行过程中不存在过错。被告陆润青向本院提出反诉请求：1.解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》；2.原告返还被告双倍定金80000元，支付中介费12300元，按揭服务费3280元；3.原告承担全部诉讼费用。事实和理由：原被告于2019年7月24日签订《房屋买卖合同》，合同约定原告将位于广东省佛山市南海区************************卖给被告，并在合同第七条第2项约定原告保证该房屋不存在任何债务抵押、一房两卖、产权不清等问题。被告依约向原告支付定金40000元。后被告得知该房屋分别于2017年11月28日抵押给交通银行股份有限公司佛山分行，债务履行期限为2028年12月31日；2018年2月9日抵押给x消费金融有限公司，债务履行期限为2021年1月29日。根据《房屋买卖合同》第六条违约责任的约定，合同签订后，若甲乙双方不履行或者不按时履行合同任意一条条款，即视为违约；若甲方违约，应将所有的楼款全部退还给乙方，并将定金双倍退还给乙方，以及赔偿总楼款百分之十作为违约金。现原告严重违背了《房屋买卖合同》第七条第2项约定，被告依法提起反诉。原告针对被告的反诉答辩称，双方交易过程中，有查册、房产证等出示给被告查看。原告没有主观故意隐瞒被告房屋二次抵押的事实。诉讼中，原告针对本诉和反诉共同举证如下：1.原、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.房屋买卖合同原件1份，用以证明原、被告存在房屋买卖关系，被告没有在2019年8月15日前支付首付款；3.个人购房贷款同意贷款意向书复印件1份，用以明被告在8月2日被告申请农业银行按揭贷款，且审批通过；4.不动产证书原件1份，用以证明房屋所有权人为原告；5.收款收据原件1份，用以证明被告交纳定金40000元；6.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果打印件1份（加盖佛山市自然资源局不动产权证专用章），用以证明原告已经如实告知被告的房屋情况。诉讼中，被告针对本诉和反诉共同举证如下：1.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果打印件1份（加盖佛山市自然资源局不动产权证专用章），用以证明涉案房产存在二次抵押；2.个人明细对账单打印件1份（加盖中国农业银行股份有限公司广东省分行回单专用章）、业务凭证打印件1份（加盖中国农业银行股份有限公司南海大沥支行业务专用章），用以证明被告按照合同约定准备了首付款；3.微信账单截图x印件1页（已核对手机原始载体）、收据（金额是3280元）2份（编号z有原件，另一张无原件），用以证明被告在合同的履行中，支付了评估服务费3280元；4.收据（金额是12330元）原件1份、微信转账截图打印件1份（已核对手机原始载体），用以证明被告在合同履行过程中支付12330元。通过支付宝支付的。诉讼中，根据原告申请，本院依法传唤证人文x、邱x出庭作证。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的1-6真实性无异议，原告对被告提供的证据1、2、4真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；对被告提供的证据3，被告提供了收据（编号x）原件且有相应付款凭证予以印证，本院对其真实性予以确认；对没有原件的收据，本院对其证明力不予确认；对证人文x、邱x的证人证言，原x被告对证人证言均无异议部分，本院对其真实性予以确认；对于证人文x、邱x关于原、被告未对抵押权人为x消费金融有限公司的抵押贷款还款时间及两笔贷款的还款顺序进行约定的证人证言，该陈述与涉讼合同所载明的内容能相互印证，本院对其真实性予以确认；对其他证人证言，本院结合案件事实予以综合认定。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于广东省佛山市南海区************************[权利证号：粤（2016）佛南不动产权第x号]，2019年9月3日的不动产登记信息查询结果显示涉讼房屋的登记权利人为原告范俭飞，抵押权人分别为交通银行股份有限公司佛山分行（登记日期：2017年11月28日）、x消费金融有限公司（登记日期：2018年2月9日）。原告提供的不动产权证附记中仅记载有抵押权人为交通银行股份有限公司佛山分行的抵押权。2019年7月22日，原告范俭飞（甲方、出售方）与被告陆润青（乙方、购买方）、佛山市x房地产有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲乙双方交易涉讼房屋，建筑面积为66.07平方米；转让成交总价为815000元；合同签订之时（2019年7月24日）乙方付给甲方定金400000元；乙方须于办理甲方银行还款（2019年8月15日前）会付给甲方首期楼款165000元；乙方付给甲方尾期楼款600000元，由银行直接划给甲方，银行到账后即视为甲方已收取相应楼款（如银行实际审批的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，两者相差金额乙方须在银行出具同意贷款书的三个工作日内以现金补足给甲方）；涉讼房屋交易过程中的全部税费由乙方支付；基于甲、乙双方独家委托丙方提供中介服务，且丙方已促成甲、乙双方签订了合同，甲、乙双方同意乙方于合同签订之日向丙方支付中介代理费及咨询服务费12300元；合同签订后，若甲、乙双方不履行或不按时履行合同任意一条条款，即视为违约，如甲方违约，应将所有的楼款全部退还给乙方，并将定金双倍退还给乙方，以及赔偿总楼款百分之十作为违约金；如乙方违约，甲方将不退还乙方所付定金，以及赔偿甲方总楼款百分之十作为违约金；任何一方隐瞒所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情况，从而导致合同不能履行，视为违约处理；任何一方恶意拖办理手续进度，赔偿非违约方总楼价百分之十五作为违约金；违约方除应向丙方支付应支付而未支付的中介代理费及咨询服务费外，还即时向丙方支付非违约的中介代理费及咨询服务费，如非违约方已支付，丙方不予退回，应由违约方赔偿给非违约方；涉讼房屋交易手续需在2019年11月30日前完成，因甲、乙双方其中乙方原因导致不能按时履行涉讼合同，则视为违约处理，非违约方有权不再履行该合同，并有权向违约方支付违约金，如因房管局、银行、政府或不可抗力因素导致延迟，则时间相应顺延；甲方保证涉讼房屋不存在任何债务抵押、一房两卖、产权不清等问题。涉讼合同手写注明过户当天交楼给乙方。双方并约定其他权利义务。同日，原告范俭飞出具《收款收据》，确认收到被告陆润青承购涉讼房屋定金40000元。同日，佛山市x房地产有限公司出具收据确认收到被告陆润青承购涉讼房屋中介服务费12300元。2019年8月2日，被告通过扫码方式付款3280元。同日，佛山市嘉桥房地产按揭咨询有限公司出具收据确认收到被告陆润青涉讼房屋按揭评估咨询费3280元。2019年8月15日，被告陆润青银行账户现存218575元，余额228160元。2019年9月2日，中国农业银行股份有限公司南海罗村支行向被告陆润青出具《个人购房贷款同意贷款意向书》，该意向书写明被告提出的用于购买涉讼房屋的个人住房贷款申请，经审核，拟同意在符合贷款条件的前提下发放贷款600000元，贷款期限30年，最终贷款金额、期限、利率等贷款条件及相关权利义务以双方签订的个人住房借款合同约定为准。再查明，证人文x、邱x军陈述涉讼合同签订前及签订当日，涉讼房屋均未进行查册。证人邱x陈述其不清楚涉讼合同签订时有无对抵押权人为x消费金融有限公司的抵押贷款还款时间和方式进行约定，是文x在跟进该事宜。证人文x陈述原、被告在签订涉讼合同时对抵押权人为x消费金融有限公司的抵押贷款还款时间未进行约定，还款是由原告负责，对于涉讼房屋存在的两笔抵押贷款的还款顺序未进行约定。2019年9月17日，原告提起诉讼。诉讼中，原、被告均确认涉讼房屋成交价为815000元，首期款金额为165000元；签订涉讼合同前及签订当日，被告未提供涉讼房屋查册资料；2019年8月2日，原、被告分别向按揭公司提交按揭资料。本院认为，原、被告及佛山市x房地产有限公司签订的涉讼合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合同既包含了原、被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含佛山市x房地产有限公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。本案中，原告起诉要求解除涉讼合同，被告反诉要求解除涉讼合同，原、被告均无继续履行涉讼合同的合意，故本院对原告要求解除涉讼合同的诉讼请求及被告要求解除涉讼合同的反诉请求均予以支持。涉讼合同虽约定被告须于办理原告银行还款当天（2019年8月15日前）付给原告首期楼款165000元，但因涉讼房屋存在两个抵押权人，而涉讼合同仅载明抵押权人为银行的抵押贷款还款方式，并未约定抵押权人为x消费金融有限公司的抵押贷款还款方式，且抵押权的存在确会对涉讼房屋交易产生重大影响，故在原、被告就两笔抵押贷款的清偿时间、方式及先后顺序未协商一致的情况下，被告在约定付款日暂停向原告付款有合理依据，原告以被告未在2019年8月15日向其支付首期款构成违约的主张无事实和法律依据，本院依法不予采纳。涉讼房屋虽存在除银行抵押权外的其他抵押权，但该抵押权设立于涉讼合同签订前，且原、被告在交易涉讼房屋中，该抵押权人并未就涉讼房屋或抵押贷款向原告主张权利，该抵押权存在并不会导致涉讼合同无法继续履行，被告认为原告构成违约的主张无事实和法律依据，本院依法不予采纳。涉讼合同是原告和被告协商一致后作出的共同意思表示，现原告作为出卖人、被告作为买受人，在涉讼房屋在涉讼合同签订前即存在两个抵押权的情况下，仅约定了抵押权人为银行的抵押贷款还款时间和方式，未对抵押权人为x消费金融有限公司的抵押贷款还款时间、还款方式及两个抵押贷款的还款先后顺序进行约定，致原、被告在涉讼合同履行过程中产生争议，双方对涉及交易的重大情况约定不明均有责任。在原、被告对此产生争议且涉讼房屋不具备继续过户的权利限制的情况下，双方本应按照诚实信用原则继续协商以便涉讼合同继续履行，现原告要求解除涉讼合同，被告反诉要求解除涉讼合同，双方均无意继续履行涉讼合同致合同解除，原、被告双方对涉讼合同的解除均有过错，故对被告要求原告返还定金40000元的反诉请求，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金122250元（815000元×15%）诉讼请求及被告要求原告支付双倍返还定金的反诉请求，本院均不予支持。对于中介费12300元及按揭评估服务费3280元，因涉讼合同因原、被告双方过错而解除，本院综合考虑双方的过错程度，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌定对上述费用由原、被告各自负担一半，即原告应向被告支付损失7790元[（12300元+3280元）×1/2]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）范俭飞与被告（反诉原告）陆润青于2019年7月22日签订的《房屋买卖合同》中关于广东省佛山市南海区************************[权利证号：粤（2016）佛南不动产权第x号]的房屋买卖合同关系；二、原告（反诉被告）范俭飞应于本判决发生法律效力之日起十日内退还定金40000元予被告（反诉原告）陆润青；三、原告（反诉被告）范俭飞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付7790元予被告（反诉原告）陆润青；四、驳回原告（反诉被告）范俭飞的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陆润青的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取5975元（原告已预交6615元），由原告（反诉被告）范俭飞负担。反诉案件受理费5975元，由原告（反诉被告）范俭飞负担497元，被告（反诉原告）陆润青负担5478元。经核算，原告（反诉被告）范俭飞应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付497元予被告（反诉原告）陆润青，本院不另收退。对原告（反诉被告）范俭飞多预交的诉讼费640元，在本判决发生法律效力后经原告（反诉被告）范俭飞书面申请,本院退还予原告（反诉被告）范俭飞。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年一月十日书记员 郑幸莉