上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初14273号原告：上海宝地杨浦房地产开发有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：秦铁汉，执行董事。委托诉讼代理人：李振红。委托诉讼代理人：刘皓。被告：上海宝帛餐饮有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：舒若斐。被告：上海厚味餐饮管理服务有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：舒若斐。被告：上海堡集餐饮有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：舒若斐。原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司(以下简称宝地公司)与被告上海宝帛餐饮有限公司(以下简称宝帛公司)、被告上海厚味餐饮管理服务有限公司(以下简称厚味公司)、被告上海堡集餐饮有限公司(以下简称堡集公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，因被告宝帛公司、被告厚味公司、被告堡集公司下落不明，本院依法适用普通程序组成合议庭进行审理，并公告向被告宝帛公司、被告厚味公司、被告堡集公司送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料。公告期满后，本院依法于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告宝地公司的委托诉讼代理人李振红、刘皓到庭参加了诉讼，被告宝帛公司、被告厚味公司、被告堡集公司经本院公告送达开庭传票后未到庭。本案现已缺席审理终结。原告宝地公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令原告和被告宝帛公司于2013年8月签订的上海市杨浦区昆明路XXX号C座104B室房屋(以下简称系争房屋)的《上海市房屋租赁合同》于2018年7月16日解除；2、判令被告宝帛公司向原告支付2018年7月1日至2018年7月16日期间拖欠的房屋租金30,028.86元，并支付2018年7月17日至2018年8月3日期间的房屋占用使用费83,192.23元；3、判令被告宝帛公司向原告支付2018年7月1日至2018年7月16日期间的管理费7,041.03元；4、判令被告宝帛公司向原告支付2018年5月1日至2018年7月31日拖欠的水电费33,672.9元；5、判令被告宝帛公司向原告支付拖欠上述房屋租金及占用使用费自应付未付之日起至实际付清之日止的滞纳金，按照每逾期一天0.3%的标准暂计至2019年7月1日，暂计金额是75,018.24元；6、判令被告宝帛公司向原告支付系争房屋修缮及恢复原状费用73,958元；7、判令被告宝帛公司向原告支付因违约导致租赁合同解除的违约金180,173.13元；8、判令被告厚味公司、被告堡集公司对上述被告宝帛公司应当承担的付款义务承担连带责任；9、本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：2012年，原告和被告厚味公司就租赁系争房屋事宜签订了一份《承租意向书》，2013年8月，被告堡集公司在被告厚味公司的授权下就承租系争房屋与原告签署了一份《上海市房屋租赁合同》，租赁期限为2013年8月15日至2018年8月14日止。2014年5月，原告、被告宝帛公司、被告厚味公司就系争房屋承租权转让事宜签署了一份《宝地广场商铺租赁权转让协议》，该系争房屋承租人由被告厚味公司变更为被告宝帛公司，并且被告厚味公司为被告宝帛公司的履约行为承担连带担保责任。2018年度系争房屋的月租金为60,057.71元，月物业管理费为13,642元。在租赁合同履行过程中，被告宝帛公司无故拖欠租金、管理费、水电费等各项费用。原告于2018年7月6日向被告宝帛公司发出《关于逾期支付宝地广场商铺租金的函》催讨欠款无效后，无奈于2018年7月19日向被告宝帛公司发出《关于解除的函》，要求于2018年7月16日解除双方签订的租赁合同。合同解除后，原告已根据租赁合同约定没收了被告宝帛公司的履约保证金，并于2019年2月13日向被告厚味公司、被告堡集公司出具《关于承担连带担保责任的函》，但被告厚味公司、被告堡集公司至今未履行其担保责任。为维护原告合法权益，故提起诉讼。诉讼中，原告宝地公司当庭表示放弃诉请第五项要求被告宝帛公司支付房屋租金及占用使用费滞纳金的诉讼请求和第六项要求被告宝帛公司支付房屋修缮及恢复原状费用73,958元的诉讼请求。被告宝帛公司、被告厚味公司、被告堡集公司未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：原告宝地公司为系争房屋产权人，房屋用途为商业、办公。2012年，原告宝地公司(甲方、出租人)与被告厚味公司(乙方、承租人)签订一份《承租意向书》，约定：乙方承租甲方拥有的上海市杨浦区昆明路XXX号“宝地广场”的系争房屋，租赁面积约为359平方米，该房屋只供乙方摆放及经营厚味品牌的中式餐饮；甲方暂定于2013年8月5日将该房屋交付乙方，实际交付日以双方最终签署的租赁合同约定为准；租赁期自交付日起5年，即2013年8月5日起至2018年8月4日止，乙方合同届满后，在同等条件下享有2年优先续租权；装修期期满后的首日为起租日，除非租赁合同另有约定，起租日不得迟于2013年10月4日，自起租日起，乙方将以月付形式缴交每月之租金，租金按租赁面积计算，为第一年每天每平方米4.5元，月租金为49138.13元，第二年每天每平方米为4.8元，月租金为52,414元，第三年每天每平方米为5元，月租金为54,598元，第四年每天每平方米为5.2元，月租金为56,781.83元，第五年每天每平方米为5.5元，月租金为60,057.71元；物业管理费按租赁面积每月每平方米32元计算，该房屋每月的物业管理费为11,488元，物业管理费包括公共区域的空调费、保安保洁费、公共事业费等，乙方须自行负责该房屋各公用设施(如水、电、煤气、通讯、设备、有线电视、宽带网络)(如有需要)之账户申请及开通手续的办理并负责缴付有关之费用，租赁期内因使用公用设施所发生的一切费用均由乙方承担；定金为相等于一个月租金和一个月物业管理费的金额共计66,086元；乙方须于甲乙双方签署由甲方提供之房屋租赁合同之日起七个工作日内支付至甲方相等于三个月租金及三个月物业管理费金额的履约保证金198,258元，上述定金将于租赁合同签署之日自动转为租赁合同中履约保证金的部分，乙方需支付余下履约保证金132,172元；乙方同意在2013年7月30日前签署由甲方提供之租赁合同；本意向书自甲、乙双方签署的租赁合同生效时或根据本意向书约定的终止条件发生时终止。2013年8月7日，厚味公司出具一份《授权书》，载明：上海厚味餐饮管理服务有限公司授权上海堡集餐饮有限公司与上海宝地杨浦房地产开发有限公司就宝地广场项目合作事宜进行洽谈并签署正式租赁合同，在租赁期限内授权上海堡集餐饮有限公司使用“厚味香辣馆”商标。2013年8月，原告宝地公司(出租方、甲方)与被告堡集公司(承租方、乙方)就系争房屋的租赁事宜签订了一份《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方预租给乙方的房屋座落在本市杨浦区昆明路XXX号XXX幢XXX楼104B单元，该房屋租赁面积约为359平方米，甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系。乙方须于每个历月的二十五日前向甲方预先缴付下月的租金、物业管理费、机动车停车位租金(如有)。甲、乙双方约定，如果乙方违约，逾期支付本合同规定的任何款项，包括但不限于租金、物业管理费、履约保证金、公用事业费、机动车停车位租金(如有)等延期支付超过十五天，甲方有权解除合同。乙方应在本合同终止的当日内，把该房屋按本合同规定，恢复至该房屋交付时的状态或者甲方书面认可的标准的使用状态下，交还甲方。若乙方未按约定的时间将该房屋返还予甲方，甲方有权向乙方收取占用使用费及其他费用，每一日的占用使用费的标准为当年平均日租金与日物业管理费的2倍。当甲方行使单方解除权时，乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间，根据本合同应付而未付的一切款项，并且甲方除有权没收履约保证金外，乙方并应支付甲方相当于当年3个月租金的违约金。附表一约定：交付日2013年8月15日，装修期2013年8月15日至2013年10月29日，租赁期共计5年，自2013年8月15日起至2018年8月14日止，起租日为2013年10月30日。租金自2013年10月30日至2014年8月14日每月租金(不包括物业管理费)为49138.13元，自2014年8月15日至2015年8月14日每月租金(不包括物业管理费)为52,414元，自2015年8月15日至2016年8月14日每月租金(不包括物业管理费)为54,598元，自2016年8月15日至2017年8月14日每月租金(不包括物业管理费)为56,781.83元，自2017年8月15日至2018年8月14日每月租金(不包括物业管理费)为60,057.71元。附表二约定：物业管理费的标准为每平方米租赁面积每月32元，租赁期内，乙方同意甲方有权依照合同约定对该房屋及有关配套设施的物业管理费作出相应的调整且增幅不作上限。其他费用包含该房屋内由乙方发生的通讯费(如有)、水费(如有)、气费(如有)、电费及其他增值、有偿服务的实际金额、乙方根据本合同的规定应支付的所有款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用。该房屋只限于用作乙方以厚味经营中式餐饮。履约保证金相当于该房屋3个月的平均租金及物业管理费的总和为198,258元。2014年5月，原告宝地公司(甲方)、被告厚味公司(乙方)、被告宝帛公司(丙方)签订一份《宝地广场商铺承租权转让协议》，约定：鉴于甲、乙双方于2013年就乙方承租甲方所有的系争房屋签署了《上海市房屋租赁合同》，现乙方提出，在该房屋投资注册新公司(即丙方)来实际经营租赁合同项下约定的“厚味”品牌中式餐饮，并在新公司设立后将乙方在租赁合同项下的全部权利和义务转让给丙方，甲方对此表示同意。经协商，三方达成如下协议：一、甲、乙、丙三方一致同意，自丙方正式注册成立(以工商局颁发的营业执照上的日期为准)10个工作日后(承租权转让之日)起，乙方将其在租赁合同项下的权利和义务全部转让给丙方，租赁合同的承租方由乙方变更为丙方。二、乙、丙双方在承租权转让后，丙方仍在此经营“厚味”品牌不变。三、自本协议签署之日起，丙方有权以该房屋作为丙方办理工商注册的地址，乙方保证丙方有资质和能力实际经营租赁合同项下约定的租赁用途。四、于承租权转让之日前已发生的租金及一切费用由乙方承担，承租权转让之日后发生的租金及一切费用由丙方承担，本协议第六条约定的保证金除外。……六、自承租权转让之日起，乙方按照租赁合同已向甲方支付的履约保证金自动转为丙方依照租赁合同向甲方支付的履约保证金。七、甲、乙、丙三方同意，由于承租权转让而在乙、丙双方之间产生的费用结算、房屋移交(若有)等权利义务关系，由乙丙双方自行处理，与甲方无关。八、甲乙双方约定，为保证丙方有能力履行乙方在租赁合同中的权利义务，乙方需对丙方履约责任进行担保，若丙方违反《租赁合同》或本协议约定之义务，则乙方将向甲方承担连带责任。九、甲、乙、丙三方同意，本协议作为租赁合同的附件之一，丙方确认，乙方已将其持有的租赁合同正式文本移交给丙方，丙方承诺其清楚并接受租赁合同的全部内容。2017年2月16日，原告宝地公司、上海宝地仲量联行物业服务有限公司(以下简称宝地仲量联行物业)向宝地广场各租户发送通知，明确：由于近几年劳动力成本的不断提高、公共能耗及各项维护性开支的不断上涨，现有的物业服务收费标准已不能满足当前服务工作的需要，为了能更好的为广大租户提供优质、高效的物业服务和良好的购物环境，经决定，自2017年4月1日起，物业管理费从现价32元/㎡/月，调整为38元/㎡/月。2018年7月6日，原告宝地公司向被告宝帛公司发送一份《关于逾期支付宝地广场商铺租金的函》，载明：我司与你司于2013年8月就杨浦区大连路XXX号“宝地广场”商铺的租赁事项签订了《宝地广场商铺租赁合同》，并约定你司应于每月的25日或之前向我司付清下个月的租金(如当月25日为节假日的，于25日前的工作日支付)。但从2018年6月25日起，你司出现严重的欠租现象，至2018年7月6日，你司仍拖一个月租金。对此，我司特对你司作出如下严肃告知：1、我司将对你司单元采取停电措施；2、限你司于2018年7月10日以前向我司全额支付拖欠的租金和滞纳金。若你司超过2018年7月10号后仍未支付完毕的，则租赁协议按约解除。若租赁协议解除后，你司需按约全部搬迁，协议解除后的理赔责任仍按约执行。该函于2018年7月11日由被告宝帛公司签收。2018年7月11日，宝地仲量联行物业向被告宝帛公司发送一份催款通知，明确被告宝帛公司欠付2018年7月物业费13,642元及滞纳金572.96元，欠付2018年5月电费10,977.7元及滞纳金461.06元，合计25,653.72元。2018年7月19日，原告宝地公司向被告宝帛公司发送一份《关于解除的函》，载明：前期，我司已就贵司拖欠租金及物业费事宜已多次沟通并督促贵司履行双方签署的《租赁合同》项下义务。虽经我司多次催告，贵司仍未依约支付欠付款项，且于2018年7月中旬起处于停业状态。我司多次尝试与贵司就有效承租事宜沟通，未能与贵司取得有效联系，且贵司至今未在租赁房屋内开展有效运营。贵司无正当理由且未提前合理通知的情况下，不履行合同义务的行为严重损害了双方的信赖利益，且给我司带来极大损失。对此，特作出如下函告：1、鉴于贵司的严重违约行为，我司确认双方签署的《租赁合同》于2018年7月16日提前终止。我司将行使该房屋再行出租的权利，对此，请贵司于收到本函后3日内与我司办理退房手续，并腾空房屋。如逾期不办结退房手续，我司将按合同约定行使相关权利，将采取包括清场、复原在内的所有措施保障我司合法权益。因此而产生的复原费、家具保管费、搬家费等费用由贵司承担；2、请贵司于2018年7月25日前向我司支付租赁合同解除前拖欠的租金及物业管理费，并按约向我司支付相当于月租金的3倍的违约金；3、根据合同约定，贵司所交的履约保证金按约由我司没收，不再归还你司；4、若在上述期限内，你司未履行上述义务，我司将直接通过司法途径维护我司的权益。2018年8月3日，原告宝地公司将系争房屋收回并恢复原状后另行出租。2019年2月13日，原告宝地公司分别向被告厚味公司、被告堡集公司寄送一份《关于承担连带担保责任的函》，要求厚味公司、堡集公司对宝帛公司的付款义务承担连带责任，在规定期限内支付宝帛公司拖欠的租金、物业费和公用事业费等费用。2019年7月31日，原告宝地公司具状来院，作如上诉请。审理中，原告提供宝地仲量联行物业于2019年11月26日出具的一份《关于上海宝帛餐饮有限公司欠费的情况说明》上载明：宝帛公司2018年5月份拖欠水费2,391.2元、电费8,586.5元，6月份拖欠水费2,094.4元、电费9,651.2元，7月份拖欠水费1,506.4元、电费9,443.2元，2018年5-7月水电费拖欠金额合计为33,672.9元。以上事实，有上海市房地产权证、《承租意向书》、《授权书》、《房屋租赁合同》、《宝地广场商铺承租权转让协议》、催告函、解约函、快递单、企业信用信息公示报告、情况说明、恢复原样工作协议、发票、微信截图及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，原、被告之间签订的系争房屋《承租意向书》、《房屋租赁合同》和《宝地广场商铺承租权转让协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行。租赁合同及承租权转让协议签订后，被告宝帛公司怠于履行房屋租金、物业管理费、水电费的支付义务，原告宝地公司催讨未果后依照约定行使合同解除权并无不当，可予支持。合同解除后，原告宝地公司理当承担实际租赁使用系争房屋期间拖欠的租金、房屋使用费、物业管理费、水电费的补付义务，并承担支付违约金的责任。原告宝地公司现要求按照被告宝帛公司实际使用系争房屋天数，依照合同约定的计算标准支付欠付的租金和房屋使用费，补付欠付的物业管理费和水电费，并按照合同约定支付解约违约金的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。原告宝地公司、被告厚味公司、被告宝帛公司三方签订的《宝地广场商铺承租权转让协议》中已明确约定，厚味公司需对宝帛公司履约责任进行担保，若宝帛公司违反《租赁合同》或该协议约定的义务，则厚味公司将向宝地公司承担连带责任。故原告宝地公司要求被告厚味公司承担连带责任的诉请本院予以支持。原告宝地公司要求被告堡集公司承担连带责任的诉请缺乏合同和法律依据，本院难以支持。被告宝帛公司、被告厚味公司、被告堡集公司经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，且在答辩期内未提出答辩意见，由此产生的法律后果，由被告方自行承担，本院视为其放弃对原告主张的事实、证据及诉请的抗辩，故予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司与被告上海宝帛餐饮有限公司就上海市杨浦区昆明路XXX号C座104B室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年7月16日解除；二、被告上海宝帛餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司支付拖欠的房屋租金30,028.86元；三、被告上海宝帛餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司支付房屋占用使用费83,192.23元；四、被告上海宝帛餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司支付拖欠的物业管理费7,041.03元；五、被告上海宝帛餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司支付拖欠的水电费33,672.9元；六、被告上海宝帛餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司支付租赁合同解约违约金180,173.13元；七、被告上海厚味餐饮管理服务有限公司对上述第二、第三、第四、第五、第六项判决内容所涉款项承担连带还款责任；八、原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司的其余诉请不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,313元，由原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司负担313元，由被告上海宝帛餐饮有限公司负担3,000元，由被告上海厚味餐饮管理服务有限公司负担3,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 龚  立  琼审 判 员 张    扬人民陪审员 刘  海  根二〇二〇年一月十四日书 记 员 蒋杨锋李玮玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。......第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。