天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初11943号原告：顿肯物业管理（上海）有限公司。统一社会信用代码9131011560738547XR法定代表人：李薇嘉，无职务。委托诉讼代理人：蔚伟，北京炜衡（天津）律师事务所律师。被告：谭名芝。被告：刘虹。委托诉讼代理人：谭名芝。原告顿肯物业管理（上海）有限公司与被告谭名芝、刘虹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告顿肯物业管理（上海）有限公司之委托诉讼代理人蔚伟、被告谭名芝、被告刘虹的委托诉讼代理人谭名芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顿肯物业管理（上海）有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告自2017年1月1日至2017年12月9日的物业管理服务费6379元；2.被告向原告支付逾期交纳物业管理服务费违约金637.9元（按欠费金额的10%计算）；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2010年10月，原告与开发商签订《天津市住宅前期物业服务合同》（即《前期物业合同》），受托提供前期物业服务。2013年6月1日，被告与泰昇房地产开发（天津）有限公司签订购房合同，并对该小区《前期物业合同》、《临时管理规约》和《XX临时管理规约补充协议》进行了确认，《前期物业合同》及管理规约约定物业服务费收费标准为3.95元/月/平方米，按房屋建筑面积计收，并约定业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理费的日千分之三比例交纳违约金。自《前期物业合同》项目提供物业管理服务，直至小区业主大会选聘新的物业公司接手（2017年12月9日）。期间，原告全面履行了合同义务，被告应根据其住宅面积（143.02平方米）即约定的收费标准向原告支付物业管理服务费，但被告迟迟未向原告支付2017年1月1日至原告服务终止日（2017年12月9日）期间的物业管理服务费。原告向被告催要物业费未果。原告为了维护自身合法权益，诉至法院。原告顿肯物业管理（上海）有限公司向本院提供证据如下：1.天津市商品房买卖合同1份，证明被告是房屋的所有权人，通过签订房屋买卖合同确立了原、被告之间的物业服务关系；2.天津市住宅前期物业服务合同1份，证明物业服务的收费标准及服务内容；3.确认书1份，证明业主入住时候确认知晓物业服务关系；4.顿肯物业交接撤场函1份，证明顿肯物业服务的截止时间；5.物业服务信用评级照片3张，证明原告服务水准是AAA级。被告谭名芝、刘虹辩称，不同意原告诉讼请求。起诉状中提及了原告的服务费和收费标准，并且原告也表示其全面履行了服务约定，但被告认为该说法没有依据。原告没有全面履行服务义务。物业服务合同中约定了服务标准，是按照一级标准执行，一级标准是有明确服务细节要求的。天津市住宅前期物业服务合同内也有明确的服务细节标准。顿肯物业服务水平低下，与合同中承诺的服务标准相距甚远，具体表现如下：1.被告通过新的物业公司调阅了2017年12月9日的经顿肯物业和业委会确认的交接情况，主要包括设施设备遗留问题清单、物品清单和设施设备现场核查表。交接中发现的问题超过100项，且新物业公司表示由于时间仓促和部分不配合，还有许多问题未发现和列明。查看设施设备的遗留问题，可知消防设施、配电间、强弱电管井、排污井控制箱等安全维护有多处问题，原告设施保护及管理水平低下，这些问题为后续物业管理带来难以估计的后果，为业主带来无法估计的维修负担；2.被告居住的七号楼漏雨问题严重，下雨大厅就变成水帘洞，很多大厅的地灯开着不做任何安全处理，被告及其他业主多次协调，原告最终也只是准备了沙袋，没有原因说法，帮助开发商躲避责任，让业主们寒心，新物业入住小区后已经找到了减少影响的办法，并列入了维修计划，预计很快得到解决，本人也按时交纳了物业费；3.物业公司违规安排垃圾转运和日常存放区域至小区南门出入口，每天业主出入时都要闻着臭气，经多次与原告协商，原告以原规划不合理为由不作任何改变，新物业公司进驻后调整地点至临时停车场的空地（业主之前多次建议原告采用该方案），并做了防护，小区环境和业主体验大为改观；4.停车管理混乱，停车设备装备没有正常运营过；5.恶意阻挠业主委员会成立，不配合业主成立业委会，最终是通过街道办和派出所强力介入才组建成功；6.严重忽视日常管理，针对业主的投诉及维修诉求，从一开始的逐项登记很快到口头对付，面对业主的质疑总是应付了事，原告没有完善的档案管理制度。顿肯物业利用诉讼时效把时间拉长，提高用户保留证据的难度，只能被动挨打。被告认为在如此低劣的整体服务下，被告仍然缴纳了3.5年/4.5年，约78%的物业费，远远高于服务不及格的水平。恳请法院判决被告胜诉。被告谭名芝、刘虹向本院提供证据如下：1.绿城物业接管验收设施设备遗留问题清单照片14张，证明原告远未达到服务标准，绿城物业与原告交接时小区内设备设施存在大量遗留问题；2.照片2张，证明被告所居住的7号楼堆放了大量防汛沙袋，新物业公司重新调整了垃圾堆放地点，从新旧物业对比可见问题是有解决方案的，原告的物业服务水平较低。案件审理中，当事人围绕主张提供了证据，本院组织双方进行了举证、质证。本院的认证意见：原告提供的证据1、3、4真实、客观，与本案具有关联性，本院予以采信；证据2的真实性，本院予以确认；证据5需要其他证据予以佐证，本院不予采信。被告提供证据1、2不能证明待证事实，本院不予确认。结合双方的陈述与采信的证据，本院认定事实如下：被告谭名芝、刘虹系天津市房屋的所有权人，房屋建筑面积143.02平方米。原告系小区前期物业服务公司，自小区入住至2017年12月9日止为该小区提供物业服务，2010年10月，原告与项目开发商签订《天津市住宅前期物业服务合同》（即《前期物业合同》）。小区成立业主委员会后进行了选聘物业公司的投票活动，根据投票结果及业主委员会的通知，原告于2017年12月9日进行了新旧物业及业委会三方现场交接，并于次日即2017年12月10日撤场。关于物业管理服务费收费标准，前期物业合同约定物业服务费采取酬金制的形式，其中高层住宅按建筑面积每月每平方米3.95元由业主交纳。因被告自2017年1月1日至2017年12月9日期间未交纳物业服务费，原告诉至本院。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，双方对于原告提供物业服务的期间没有异议；争议焦点是被告是否应向原告交纳物业费。原告与项目开发商签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认，被告作为该小区的业主，该合同对其发生法律效力。现原告依约提供了物业服务，被告应按照合同约定履行相应的交费义务。考虑到原告在物业服务方面存在一定瑕疵，本着物业服务费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，应适当酌减被告应缴纳的物业服务费，结合该小区实际情况，对于原告主张的物业服务费酌情减免10%，即被告应给付原告2017年1月1日至2017年12月9日期间物业费5710.4元。关于原告主张的违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，本院不予支持。关于被告主张的原告存在车辆管理、垃圾存放、公共部位维修保养等方面的瑕疵，证据不足，本院酌情予以考虑。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三十七条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告谭名芝、刘虹共同给付原告顿肯物业管理（上海）有限公司2017年1月1日至2017年12月9日期间物业费5740.4元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担10元，被告谭名芝、刘虹共同负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  陈妍红审 判 员  赵战勇人民陪审员  王 晶二〇二〇年一月九日法官助理张颖书记员贾麟本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第三十七条采用合同书形式订立的合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。