广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初32958号原告（反诉被告）：方志勇，男，1987年10月11日出生，汉族住江西省乐平市***********，公民身份号码360************014。原告（反诉被告）：杨广花，女，1986年2月18日出生，汉族，住山东省定陶县***************，公民身份号码372************722。委托诉讼代理人:方志勇,基本情况同上，系杨广花的丈夫。被告（反诉原告）：林德富，男，1983年8月20日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区南庄镇沿江路55号5区******，公民身份号码445************033。委托诉讼代理人：杨柏华，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆永亮，广东国龙律师事务所实习律师。原告方志勇、杨广花诉被告林德富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告在答辩期内提起反诉，本院予以受理并于2019年11月19日公开开庭对本、反诉予以合并审理，原告方志勇及被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付违约金87520元（1280000元×84天×1‰-20000元）；二、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月26日，原、被告经满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（下简称满堂红公司）撮合签订《房屋买卖合同》，约定原告购买佛山市禅城区沿江路55号5区*******（下简称160**），成交总价1280000元；为保证户口迁出手续及时完成，买卖双方同意在首期款中预留20000元作为保证金，按以下方式执行：交由买方保管，迁出户口和收费项目过户手续完成后双方自行收付；卖方需在交付物业后365天内迁出户口，逾期未迁出的，属卖方违约；继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日成交价1‰支付违约金。后双方均按合同支付房款、交付物业及办理房产变更等手续，但截至合同约定的迁移户口期满之日即2019年7月15日，被告仍未将其户口迁移出160**，从而导致原告无法办理户口迁入。2019年7月28日，原告向被告发出限期履行通知，要求被告收到通知7日内配合办理户口迁移手续，但被告直至2019年10月8日才将户口迁出，逾期84天。被告的行为已构成根本违约，为维护原告合法权益，请求判如所请。被告向本院提出反诉请求：一、两原告向被告返还保证金20000元；二、两原告承担本案全部诉讼费用。被告答辩并反诉称：2018年3月26日，被告、两原告及满堂红公司签订《房屋买卖合同》，约定被告在两原告应付被告购房款中预留20000元购房款作为被告办理涉案房屋户口迁出手续的保证金，并约定该保证金由两原告保管，迁出户口和收费项目过户手续完成后，两原告应将20000元保证金退还给被告。被告于2019年10月8日将户口迁出后，请求两原告退还20000元保证金，但两原告无理不退。现两原告先行起诉被告支付违约金，事实上被告一直都在努力办理户口迁出手续，被告与两原告签订《房屋买卖合同》后，即开始办理户口迁出手续。因被告仅有一处房产即1606房可以落户，房产出卖当时被告计划把户口迁回原籍，即揭阳市揭东区******。由于被告将城市户籍迁回农村户籍需要原户籍所在地的村集体组织召开村民大会开会表决同意，被告多次要求原户籍所在地村委会召开村民大会解决被告户口回迁问题，但村委会迟迟没有召开村民大会，致使被告一直不能把户口迁回原籍。被告想尽各种办法，最后得知佛山市有“空挂”这一政策，随后立即找朋友“空挂”户口，有些朋友不愿多事不同意空挂，有些朋友其房屋已有“空挂”户口，不能再“空挂”，导致耗时较长才找到一朋友同意“空挂”，但由于其生小孩坐月子，不能外出现场办理确认手续。当其坐满月子和被告一起去办理“空挂”手续时，在“空挂户迁移”办事指南外，公安部门临时要求发函到房管部门再核实被告是否存在其他落户条件，为此又耽误了1个月左右的时间，结果导致被告办理户口迁出手续比合同约定时间逾期了一点点，但被告与两原告之间房地产买卖交易手续都正常进行。事实上，被告想尽一切办法去办妥户口迁出手续，主观上没有不迁出户口的恶意；客观上逾期时间不长且未给两原告造成经济损失。由此可见，两原告请求被告支付违约金107520元明显过高，应予调低。由于两原告事实上没有经济损失，违约金应调整为0元。为维护被告合法权益，请求判如所请并驳回两原告诉讼请求。两原告答辩称：被告的陈述与事实不符，被告的行为给原告造成了经济损失。诉讼中，两原告就本反诉一并提交以下证据：两原告身份证、被告广东公安人口信息查询资料。拟证明原、被告的诉讼主体。2、房地产买卖合同、收款证明、物业交接确认书、房屋交接书、被告户口簿复印件。拟证明房屋买卖的约定，被告逾期迁出户口。3、限期履行《房屋买卖合同》的通知、EMS快递单。拟证明原告要求被告限期内迁出户口，被告已签收该通知。4、杨广花与被告妻子的微信聊天记录截图、被告妻子的微信信息、两原告户口簿、原告女儿出生证明、原告女儿就读学校信息、接送卡。拟证明因被告不迁出户口导致原告女儿无法入读公立学校。诉讼中，被告就本反诉一并提交以下证据：1、房地产买卖合同。拟证明房屋买卖合同关于各方之间权利义务的具体约定。2、户口迁出保证金收据。拟证明原告已收到被告支付的保证金20000元。3、被告与谢晓东、罗汉城、黎天鍷、衷伟等朋友的微信聊天记录截图。拟证明被告一直积极努力处理户口迁出事宜，得知佛山市“空挂”政策，立即找朋友寻找解决办法，主观上不存在不迁出户口的恶意。4、预约成功微信截图、诉求详情微信截图、被告老婆吴先璇与晓芬的微信聊天记录截图。拟证明被告几经周转，找到朋友愿意帮忙协助解决户口迁出的问题，但因朋友生小孩坐月子，不能外出现场办理确认手续，当其坐满月子出去办理手续时，公安临时要求发函到房管部门核实被告是否存在其他落户条件，故耽误了一个月，导致办理户口迁出的时间比合同约定时间逾期了一点点，期间被告一直向政府部门反映，希望能加快处理户口迁出的进度。5、被告老婆吴先璇与杨广花的微信聊天记录截图。拟证明被告与原告沟通户口迁出事宜，原告当时没有异议。6、被告在佛山万科城群的微信聊天记录截图、被告的户口本。拟证明被告于2019年10月8日已将户口迁出1606房。7、2019年禅城区公办小学新生入学指南。拟证明佛山市禅城区公办小学新生入学的报名时间4月25日至5月5日，入学报名时间在合同约定的迁移期限之前，被告户口逾期迁出对原告小孩入读公办小学没有影响。经质证，本院认证：原告的证据1、2，被告无异议，本院予以采信；原告的证据3有原件核对，被告确认已收到该通知，本院予以确认；原告的证据4，原告已提供原件核对，被告虽有异议，但并未举证反驳，本院亦予确认。被告的证据1与原告的证据2举证重复，本院不再重复认证；被告的证据2、5、6，原告无异议，本院予以采信；被告的证据3并无有效的证据佐证聊天对象的身份，证据的真实性以及与本案的关联性无法核实，本院不予确认；被告的证据4，经核对手机载体，本院对真实性予以确认；被告的证据7，原告对真实性无异议，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年3月26日，两原告（买方）、被告（卖方）、满堂红公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定“买卖双方均独家委托经纪方提供居间服务，现买卖双方已就买卖佛山市禅城区沿江路55号5区*******的所有交易条件达成一致……第二条、计价和价款。该物业以现状按套出售并计价，物业之成交价为1280000元……第六条、户口迁移。该物业户口情况为：有户口。卖方成交前已向户籍登记部门了解迁户口的所有要求，并承诺在签订本合同后600天内迁出户口，户口逾期迁出则属卖方违约。为保证户口迁出手续及时完成，买卖双方同意在首期房款中预留20000元作为保证金，按以下方式执行：交由买方保管，迁出户口和收费项目过户手续完成后双方自行收付……第九条、合同备注。买卖双方知悉协议：1、卖方在收齐房款后14天内交付物业给买方；2、卖方需在交付物业后365天内迁出户口，逾期未迁出的，属卖方违约。该条款与上述条款有冲突的，以本条款为准……第十一条、违约责任。签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：……2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：……②继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金……”。2018年5月8日，被告出具《收款证明》，确认已收到两原告支付的购房首期款370000元。2018年7月15日，原、被告在中介方满堂红公司的组织下办理了房屋交接手续，并在物业交接确认书、房屋交接书上签名确认。两原告向被告出具收据，确认已收取被告交付的户口迁出保证金20000元。2019年7月29日，原告向被告、满堂红公司发出《限期履行房屋买卖合同的通知》，内容为“……截止至今，卖方林德富仍未将其户口迁移出本物业，从而导致本人无法入户，这将直接影响本人小孩就读公立小学。依据合同约定第九条第2点卖方需在交付物业后365天内迁出户口，逾期未迁出的，属于违约。三方签订的房屋买卖合同合法有效，本人不存在任何违约……请你们收到本通知之日起7日内配合办理户口迁移手续，逾期本人将追究林德富相应的违约责任”。2019年10月8日，被告将其户籍从佛山市禅城区沿江路55号5区*******迁出。另查明，两原告于2012年2月25日生育女儿方杨。现方杨就读于佛山市颖林侨立小学二年级。原告当庭陈述：违约金应为107520元，扣减20000元后，被告应实付违约金87520元；在原告支付了全额房款后，被告当场向原告银行转账了2万元的保证金；原告女儿一直就读南庄颖林侨立小学，原告支付了现读私立学校的报名费及之后每学期的报名费。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格依约履行。根据涉案房屋买卖合同的约定，卖方需在交付物业后365天内迁出户口。原、被告于2018年7月15日办理了物业交接手续，被告作为卖方依约应于2019年7月15日前将户口迁出涉案房屋，但被告于2019年10月8日才将户口迁出，已构成违约。被告举证的证据均为迁出户口期限届满后形成的证据，于被告依约履行合同义务不具证明力，本院对被告的抗辩意见不予采纳。关于被告的违约责任。综合全案证据，首先，涉案合同就迁出户口义务特别约定了保证金条款，在确定逾期迁出户口违约责任时应优先适用该条款；其次，原告女儿2019年读小学二年级，并不属于凭户籍就近入学的新生，其与原告入户涉案房屋与其就读公立小学并不具备必然的因果关系；再次，原告虽主张其因被告逾期迁出户口产生实际损失，但仅为口头陈述，并未举证证明。因此，在无有效证据证明实际损失已产生的情况下，综合被告的违约情节和违约程度，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院认为没收保证金20000元已足以弥补原告因被告违约所遭受的损失，原告诉请超出部分，本院不予支持。被告反诉诉请返还保证金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林德富已交纳的户口迁出保证金20000元归原告方志勇、杨广花所有；二、驳回原告方志勇、杨广花的其他诉讼请求；三、驳回被告林德富的诉讼请求。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取994元，由原告方志勇、杨广花共同负担767元，被告林德富负担227元；反诉受理费150元，由被告林德富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一九年十二月十日书记员 陈佳颖