浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0182民初3570号 原告：谢超前，男，1994年3月3日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：徐佳乐，上海都邦律师事务所律师。 被告：建德市更楼街道昌鼎建材商行，住所地浙江省建德市更楼街道国大阳光家具博览中心仁汇路386号。 经营者：余素梅。 被告：余素梅，女，1972年4月9日出生，汉族，浙江省龙游县人，住浙江省建德市。 上列二被告共同委托的诉讼代理人：徐建荣，建德市求是法律服务所法律工作者。 第三人：揭国强，男，1965年2月10日出生，汉族，浙江省建德市人，住建德市。 第三人：建德国大物流有限公司，住所地建德市更楼街道诚信路88号。 法定代表人：邢建忠。 原告谢超前与被告建德市更楼街道昌鼎建材商行（以下简称昌鼎商行）、余素梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月30日公开开庭对本案进行了审理。原告谢超前的委托诉讼代理人徐佳乐、被告昌鼎商行和余素梅共同委托的诉讼代理人徐建荣到庭参加诉讼。审理中，本院发现案件的处理结果与揭国强、建德国大物流有限公司（以下简称物流公司）有法律上的利害关系，故依法通知揭国强、物流公司作为案件第三人参加诉讼。由于案件情况复杂，不宜适用简易程序进行审理，故本院裁定将本案转为普通程序并依法组成合议庭，于2019年12月17日再次公开开庭进行了审理。原告谢超前的委托诉讼代理人徐佳乐、被告昌鼎商行和余素梅共同委托的诉讼代理人徐建荣、第三人揭国强到庭参加诉讼。第三人物流公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢超前向本院提出诉讼请求如下：1.依法判令确认原告与被告昌鼎商行的房屋租赁关系于2019年7月31日解除；2.依法判令被告昌鼎商行向原告返还系争房屋；3.依法判令被告昌鼎商行向原告支付自2019年8月1日起至实际返还房屋期间，按每年人民币73000元计算的房屋使用费和实际产生的水、电费；4.依法判令被告余素梅承担连带责任；5.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：被告昌鼎商行承租原告所有的位于建德市房屋，房屋建筑面积分别为68.25㎡、64.64㎡、59.65㎡,用于开设商铺使用。2018年6月1日起至2019年5月31日止，原告与被告昌鼎商行约定的租金标准为一年73000元，先付后租。后于2019年4月份，原、被告就2019年6月1日起至2020年5月31日止的租金标准没有达成一致意见。被告昌鼎商行承租原告房屋至2019年5月31日后并未支付任何费用，且继续占有系争房屋。原告通过电话、微信多次与被告昌鼎商行的经营者即被告余素梅联系，要求被告昌鼎商行若继续租赁房屋，则应向原告一次性支付自2019年6月1日起至2020年5月31日的租金73000元，但被告余素梅并未支付相应租金。原告无奈，于2019年7月3日以微信方式通知被告解除租赁关系，并要求被告于7月31日前搬离系争房屋，结清2019年6月1日至2019年7月31日的房屋使用费12166元及水电费、管理费。嗣后，被告余素梅分别于7月3日向原告转账9000元、7月19日转账30000元、7月25日转账20000元、7月29日转账60834元……。原告扣除2019年6月1日至7月31日的费用12166元后，退还被告余素梅60864元，但被告余素梅反复多次将退还的60864元转账至原告。同时，原告重申已经解除租赁关系并要求其于2019年7月31日之前搬离系争房屋。被告余素梅同意搬离，但要求装修补贴，遭原告拒绝。被告余素梅遂将原告的微信拉进黑名单，无法再联系。原告认为，原告与被告昌鼎商行并未约定租赁期限，双方系不定期租赁关系，在原告多次向被告昌鼎商行催缴租金未果的情况下，原告通知被告昌鼎商行解除租赁关系并给予被告昌鼎商行合理期限搬离系争房屋，完全符合《合同法》及其相关司法解释之规定，于法有据，故在原告明确向被告昌鼎商行告知解除租赁关系后，原告有权要求其支付因占有房屋而产生的使用费并按时返还房屋。望贵院能判如所请，维护原告之合法利益。 被告昌鼎商行、余素梅共同答辩称：1.被告从2014年6月1日开始承租原告三间店面，当时店面只有四根水泥柱子，被告花了50余万元、历时三个月装修。2015年5月31日合同到期后续签一年，至2016年5月31日。到期才签订案涉合同。该合同是由原告统一提供的格式版本，约定的租期为四年，即2016年6月1日至2021年5月31日，原告诉称双方未签订合同不事实。2.双方签订合同后，被告均是按期交纳租金。被告从承租该商铺起所有的租金都是汇到原告母亲的账户，案涉商铺是原告父亲委托他人来管理的，在签订合同时原告还不是商铺的产权人，所以商铺的租赁原告及其父母亲完全清楚。在2019年4月17日，原告提出将租金从原来的基础上提高40%，被告不同意。被告多次与原告以及原告委托的第三方商谈租金事宜。在协商未果的情况下，被告于2019年7月陆续将租金汇给原告。被告延期一个月付租金是因为原告要求增加租金，并不是被告有意拖延。3.被告将第二期的租金支付给原告后，原告曾退回来部分，但被告又汇给了原告，至今不欠原告租金。4.原告在要求提高租金、被告不同意的情况下，又以被告拖欠租金为由要求解除合同，其以抬高租金方式要求解除合同，构成违约。被告在履行合同过程中未违约。5.被告投资数十万元装修后经营不可能会不交租金。被告一直在正常经营，原告称2019年7月31日租赁关系已经解除没有事实和法律依据。双方并未约定逾期支付租金可以解除合同，何况延迟一个月支付是原告的原因，原告要求解除合同也不符合法律规定。原告要求法院确认合同已解除的诉请缺乏基础条件。被告已经支付2019年6月至2020年5月的租金，不存在再向原告支付占用期间的租金或使用费的前提。 第三人揭国强述称：2014年，谢选宗（系原告父亲，2008年之前是建德国大置业有限公司的第一任董事长）委托建德国大阳光家居博览中心（以下简称博览中心）姜忠炜办理案涉房屋出租手续。2014年谢选宗找过我委托我为其管理案涉房产。2014年9月至今我为谢选宗管理案涉房屋出租以及不动产的出售。2014年的《商铺经营使用合同书》是我起草的，我协助姜忠炜签订的合同。2016年双方的案涉《商铺经营使用合同书》的经办人是我。原被告之间租赁合同的原版，我在签订后曾经把合同拍成照片微信发给原告父亲看过，该合同是真实有效的。 第三人物流公司未向本院递交书面陈述意见，经本院合法传唤亦未到庭参加诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。 原告谢超前为证明其主张，向本院提交了如下证据材料： 1.不动产权证，证明原告依法登记为建德市更楼街道仁汇路386号、388号、390号的房屋权利人。 2.企业信用信息公示报告、现场照片、银行转账凭证，证明被告实际承租房屋作为经营地址，与注册地址一致以及原、被告约定的2018年6月1日至2019年5月31日的房屋租金为73000元。 3.微信截图13张，证明原告通过微信的方式与被告联系，催缴租金，未果后，原告于2019年7月3日向被告余素梅告知解除租赁关系，并要求其于2019年7月31日前搬离系争房屋。被告余素梅表示同意，但要求装修补贴，遭原告拒绝，将原告删除的事实。 4.博览中心与被告签订的合同一份，证据来源是被告余素梅向工商登记部门递交的，原告从建德市工商管理局获取的，证明原被告之间只签订过一份合同，合同期限为2014年6月1号到2016年5月31号。 被告昌鼎商行、余素梅为支持自己的抗辩意见，向本院提交了如下证据： 1.商铺经营使用合同书一份，证明原告与被告签订的合同时间为5年，该合同中并没有约定解除合同的情形。 2.原告邮寄给被告的通知函一份，证明原告认可租期是到2021年5月31日以及原告要求提高租金否则要求解除合同，同时说明被告提供的合同是客观真实的以及被告目前使用的商铺和周围的商铺都是委托国大阳光代管的。 第三人揭国强为证明自己的陈述，向法庭提交了其分别与原告谢超前及其父亲谢选宗的微信聊天记录，其中有原告父亲把2016年《商铺经营使用合同书》发给第三人揭国强看的照片，证明被告提交的2016的合同书是真实有效的，原告处也是有这份合同的。 第三人物流公司未提交证据材料。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的1、2组证据，被告昌鼎商行、余素梅、第三人揭国强经质证对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认，上述证据均在卷佐证。 对当事人有异议的证据和事实，本院分析认定如下： 原告提交的第3组证据系原告谢超前与被告余素梅就房屋租赁事宜的微信聊天记录，被告昌鼎商行、余素梅对证据的真实性、合法性无异议，第三人揭国强对证据无异议；鉴于该证据事关案涉租赁房屋，与本案具有关联性，本院予以认定。 原告提交的第4组证据系博览中心与被告余素梅就案涉房屋签订的2014年6月1日至2016年5月31日期间的《商铺经营使用合同书》，被告昌鼎商行、余素梅对证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案没有关联性，第三人揭国强对证据无异议。本院认为该证据系涉及案涉租赁房屋，与本案具有关联性，予以认定。 被告昌鼎商行、余素梅提供的第1组证据系《商铺经营使用合同书》原件，原告对真实性提出异议，理由是甲方物流公司未加盖公章，乙方签名为“余淑梅”与被告余素梅名字不相同，但是原告同时援引该合同书的第九条主张解除双方之间的租赁合同。第三人揭国强对证据无异议，并确认该合同书是其经手签订的，合同书上的“余淑梅”即本案被告余素梅，第三人揭国强曾收到原告父亲通过微信发送给其的该合同书的照片。本院经审查认为，该合同书系原件证据，第三人作为合同甲方经办人当庭确认其真实性，符合证据真实性要件；原告虽有怀疑，但并未提交相应证据；且与原告提交的《商铺经营使用合同书》相比较，格式相仿，至于乙方签名问题，第三人揭国强已经确认该合同书上的“余淑梅”即被告余素梅，加之合同载明的乙方店铺名称、“余淑梅”的身份证号码和手机号码都与余素梅的相同或相关，加之合同约定的租赁物即本案所涉的房屋，与本案有关联，综合上述因素，本院对该份证据予以认定。 4.被告昌鼎商行、余素梅提交的证据2为通知函，第三人揭国强认可该通知是其经原告父亲要求和同意以原告名义发给被告的，对其真实性亦予认可，本院予以认定。 5.第三人揭国强提交的其与原告父亲的微信聊天记录，主要内容是原告父亲把案涉房屋2016年7月17日的《商铺经营使用合同书》拍照传输给第三人揭国强的微信聊天记录。原告对其真实性无异议，被告昌鼎商行、余素梅对该组证据的“三性”均无异议，本院对该证据予以认定，通过该证据不难得出原告父亲知晓第三人揭国强把案涉房屋租赁给被告的结论，从而间接证实第三人揭国强关于原告及其父亲委托其出租案涉房屋的陈述的真实性。至于第三人揭国强提交的与原告谢超前的微信聊天记录，原告谢超前否认其中与揭国强聊天的人是自己，第三人揭国强未举证证明与其聊天的对方为原告谢超前，本院对该份微信聊天记录不予认定。 根据本院认定的有效证据及当事人庭审中的一致陈述，本院认定本案事实如下： 建德国大置业有限公司在建德市更楼街道开发建设了一个楼盘。原告的父亲谢选宗系国大置业原任董事长。谢选宗以原告的名义购买该楼盘的三间店面，即位于本市房屋，房屋建筑面积分别为68.25㎡、64.64㎡、59.65㎡。国大置业的关联企业建德国大阳光家居博览中心在该楼盘开发经营建材市场。该楼盘业主购买的商铺一般均由博览中心统一出租管理。2014年5月20日，被告余素梅与博览中心签订《商铺经营使用合同书》，约定博览中心将位于㎡有偿出租给被告余素梅经营“达芬奇”品牌瓷砖。合同期为2014年6月1日至2016年5月31日；年租金为人民币75000元；双方还约定合同期满，如果余素梅有意延长场地经营使用期限的，应在合同期满前两个月提出申请，同等条件下，优先考虑给余素梅使用；合同还对其他事项作了约定。该合同在工商行政管理部门进行了备案登记。合同成立后，被告余素梅对房屋进行了装修，并注册登记字号为“建德市更楼街道昌鼎建材商行”的个体工商户进行经营。该合同期满后，被告余素梅继续在案涉房屋内经营。2016年7月17日，被告余素梅与国大置业投资设立的建德国大物流有限公司签订《商铺经营使用合同书》，约定物流公司将位于㎡交由被告余素梅经营“达芬奇”品牌瓷砖。合同期为2016年6月1日至2021年5月31日。管理费为每年人民币73000元，首期管理费应当在签署本合同之日支付，此后应于下一期开始前一个月之前交纳。合同还对其他事项作了约定。此后两年间双方均能按约履行各自义务。2019年4月，被告余素梅收到署名谢超前发来的《通知函》，主要内容是：“你租用的浙江省建德市国大阳光仁汇路386号、388号、390号商铺的合同期限是2016年6月1日至2021年5月31日。管理权限是2016年6月1日至2018年5月31日。你的管理期限已过，经商铺所有人谢超前和甲方（市场管理方）沟通协商后决定，仁汇路386号、388号、390号商铺从2019年05月31日开始从原租金73000元的基础上，上调40%的年租金……若不如期交纳租金将按照合同条款视为放弃继续使用权利”。被告余素梅未按约向原告交纳2019年6月1日至2020年5月31日的租金。原告从2019年6月下旬开始通过微信方式向被告余素梅催讨租金，被告余素梅以筹款需时间为由未付。原告于2019年7月3日通过微信通知被告余素梅解除双方之间的租赁关系，要求被告余素梅在2019年7月31日前交还房屋并支付实际占用的房屋使用费12166元。嗣后，被告余素梅分别于2019年7月3日向原告转账9000元、7月19日转账30000元、7月25日转账20000元等。原告扣除2019年6月1日至7月31日的费用12166元后，将余额60864元退还被告余素梅，被告余素梅又将60864元转账至原告，如此反复多次，现该60864元在原告账户内。 本院认为，合同应当遵守。本案当事人争议的第一个焦点是原被告之间就案涉房屋租赁是口头合同还是书面合同；原告主张双方之间就案涉房屋租赁没有书面合同，只是通过微信协商确定的类似口头形式的不定期租赁合同关系；被告余素梅、昌鼎商行则认为是原告委托物流公司与被告余素梅签订了《商铺经营使用合同书》。对此，双方各执一词。第三人揭国强认可被告余素梅手中的合同是原告谢超前及其父亲委托其管理案涉房屋，其以物流公司的名义与被告余素梅签订的。本院综合分析认为第三人揭国强的陈述具有可信性，具体理由如下：第一，本院之所以通知揭国强作为第三人参加本案诉讼，是考虑到2016年签订的《商铺经营使用合同书》的落款处并无物流公司的公章，只有“揭国强”、“谢超前”字样的签名，本院出于查明案件事实的动机通知揭国强作为第三人参与本案诉讼，用案件的审理情况看，第三人揭国强就案涉争议标的没有利益冲突，地位相对中立。第二，从原告提交的2014年5月20日签订的《商铺经营使用合同书》看，原告最初是把案涉三间店面房交由博览中心统一出租管理。该《商铺经营使用合同书》，系原告复印于建德市市场监督管理局，来源合法，具有可信性。从该合同书可以间接印证第三人揭国强关于原告及其父亲将案涉房屋委托其管理的陈述的真实性。第三，被告余素梅手中持有2016年签订的《商铺经营使用合同书》原件，第三人揭国强作为合同的起草人和签订人，认可该原件的真实性，本院已予认定。该份合同沿袭了2014年合同书的做法，即统一出租、统一管理。之所以2016年签订《商铺经营使用合同书》时以国大置业的关联企业物流公司作为出租方，第三人揭国强作了合理解释，即系因为国大置业出了经营状况。而且第三人揭国强陈述其已经将该合同书交给了原告的父亲，该陈述可以从揭国强与原告父亲的微信聊天记录得到印证；从该微信聊天记录至少可以认定原告父亲知道2016年合同书的事实。综上，本院认定揭国强关于其受原告及其父亲以及物流公司的委托与被告余素梅签订了2016年《商铺经营使用合同书》的事实。原告主张双方之间是口头的、不定期租赁关系，缺乏证据证明，本院不予采纳。本案争议焦点之二是2016年《商铺经营使用合同书》是否生效。原告认为2016版合同明确约定该合同签章后有效，该合同并没有签章，第三人揭国强也并不是物流公司的员工，所以认为合同并没有生效；被告以及第三人揭国强则认为该合同有效。本院认为，2016年的《商铺经营使用合同书》尽管有诸多缺陷，比如落款处没有物流公司的公章、“谢超前”的签字是揭国强代签以及揭国强只是国大置业员工而非物流公司员工等；但是就被告余素梅而言，她有理由相信揭国强是有权代表物流公司以及谢超前的，因为与2014年的合同模式相同。而且，尽管揭国强未能举证证明其陈述的谢超前及其父亲有书面委托书委托其代为经营管理案涉房产的事实，但是从揭国强与原告父亲的微信聊天记录可以看出，原告父亲是知道2016年《商铺经营使用合同书》的；原告同样也没有证据证明其提出过反对揭国强代签合同的意见。而且被告余素梅一直履行该合同，交纳了2016年6月1日至2019年5月31日的三年房屋租金，原告均予收取，至少可以说原告是以实际行动追认了揭国强的代理行为。综上，2016年的《商铺经营使用合同书》系各方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规禁止性规定之处，应认定为合法有效的协议。原告关于2016年的《商铺经营使用合同书》未生效的意见，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。本案争议的第三个争议焦点是2016年的《商铺经营使用合同书》是否已经解除，原告主张原告与被告的租赁关系已经于2019年7月31日解除，被告余素梅则认为原告要求解除合同不符合法律规定。本院认为，本案发生纷争的起因是被告余素梅在2019年4月收到署名谢超前发来的《通知函》，尽管原告否认该事实，但本院经审理予以认定，其理由如下：第一，第三人揭国强认可该《通知函》系其得到原告父亲要求涨租金的指令后以谢超前的名义发给被告余素梅的。第二，原告在诉状中称“后于2019年4月份，原、被告就2019年6月1日起至2020年5月31日止的租金标准没有达成一致意见”，该陈述可以印证原告在2019年4月要求涨房租的事实。从2016年的《商铺经营使用合同书》不难看出该合同是定期租赁合同，被告余素梅虽未按约支付租金，但事出有因，即原告要涨租金。2016年的《商铺经营使用合同书》并未约定出租方在被告余素梅拖欠租金的情况下可以单方解除合同，原告在合同履行期限内因要求涨房租不成以及被告短时间拖欠租金未付而要求单方面解除合同，既不符合合同约定，也不符合法律规定的单方面解除合同的法定条件。虽然被告余素梅在与原告微信聊天中有“那也可以，没别忘了补贴装修费用”的内容，这是双方就解除合同的磋商过程，并不代表被告已经同意解除该合同；原告在诉状中亦称“被告余素梅同意搬离，但要求装修补贴，遭原告拒绝”。由此可见原告与被告余素梅并未就解除合同达成一致意见；从被告余素梅在同日将部分租金支付给原告的举动可以印证其真实意思还是愿意继续履行合同的。故本院对原告主张合同已经解除的观点不予采纳。综上，2016年的《商铺经营使用合同书》合法有效，该合同正在履行期限内，而且被告余素梅已经将合同约定的2019年6月1日至2020年5月31日的租金在本院受理本案前支付给了原告，故本院对原告的诉讼请求均不予支持。被告物流公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告谢超前的诉讼请求。 本案案件受理费人民币80元，由原告谢超前负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  沈小明 人民陪审员  赖建飞 人民陪审员  马建明 二〇二〇年一月十七日 书 记 员  钱妮娜