浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0421民初3637号原告：罗学舟，男，汉族，1981年1月10日生，户籍地址：北京市朝阳区，现住上海市长宁区。被告：北京焦点互动信息服务有限公司，住所地：北京市海淀区北四环西路52号16层1801房间，统一社会信用代码：911101083065095045。法定代表人：张雪梅。委托诉讼代理人：张楠，公司员工。被告：嘉兴京御房地产开发有限公司，住所地：浙江省嘉善县大云镇创业路555号1幢1单元1101室，统一社会信用代码：91330421079722662T。法定代表人：孟惊。委托诉讼代理人：聂晓岳，北京保和律师事务所律师。原告罗学舟与被告北京焦点互动信息服务有限公司（以下简称焦点服务公司）、嘉兴京御房地产开发有限公司（以下简称京御房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后适用简易程序进行了公开开庭审理。原告罗学舟，被告焦点服务公司委托诉讼代理人张楠，被告京御房产公司委托诉讼代理人聂晓岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗学舟向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还新西塘孔雀城项目团购费35000元整，以及自原告2017年3月4日缴纳该费用至实际返还之日同期银行活期利息；2.被告承担本次诉讼相关的全部费用。事实和理由:原告于2017年3月4日赴浙江省嘉善县，意图购买由被告京御房产公司开发的位于嘉善县的楼盘“新西塘孔雀城九期”房产。被告京御房产公司销售人员告知原告可参加“缴纳3.5万元抵5万元购房费”团购优惠活动，原告随即参加了该活动，缴纳了3.5万元抵5万元购房费，并支付了购房首付款人民币387049元，订购了该小区位于2幢1单元1505房间的房产一套（下称“标的房产”）。被告焦点服务公司收取了上述人民币3.5万元，并出具了收据。被告京御房产公司收取了上述首付款并出具了相应的发票。根据被告京御房产公司提供的签约审批单显示，该套房屋认购单价为每平米人民币13477.76元，房屋总价为人民币1317047元。原告与被告京御房产公司于2017年8月29日就拟购买的上述房屋签订了正式的《商品房买卖合同》（已备案，合同编号20170700649），后原告于2017年9月8日与中信银行嘉兴经开支行签订了《中信银行个人购房借款合同》（合同编号811082296430），申请个人贷款人民币880000元，用于购买标的房产。该贷款已于2017年9月8日放款，原告于2017年10月1日开始以按揭方式归还贷款，至今正常按月还款。上述《商品房买卖合同》显示，原告购房总价款为人民币1267049元，与原告实际支付购房总金额人民币1302049元（包含按揭贷款880000元）不符，原告缴纳的团购款35000元并未包含在购房合同中，也未提供正式发票。因此，原告认为标的房产的实际购买金额应当为《商品房买卖合同》中约定的人民币1267049元，包含首付款人民币387049元和按揭贷款人民币880000元。被告以团购费名义多收取35000元，又以咨询费名义开具相关收据，该收费行为并无合法根据，按照《中华人民共和国民法通则》第92条的规定应当予以返还。原告多次与被告进行电话沟通，都遭到被告的拒绝。为保护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民法通则》规定，提起诉讼，请求支持原告的上述诉讼请求。被告焦点服务公司答辩称：一、被答辩人要求答辩人返还团购费并承担利息的诉请，缺乏法律及事实依据。首先，答辩人收取被答辩人的团购费所提供的服务是依托自身的品牌影响力，通过与开发商的合作，为购房人从开发商处争取到优惠购房的机会，并最终享受到该优惠。从被答辩人诉状所述及其提供的与开发商确定的签约审批单来看，被答辩人是通过答辩人的团购购房活动购买的案涉商品房，已经享受了3.5万抵5万购房款的购房优惠，才能最终以1267049元的价格购得案涉商品房。因此，答辩人已经完成了服务内容，被答辩人的目的也已实现。另外，根据民事诉讼法的规定，当事人对于自己提出的诉讼请求应承担相应的举证责任。本案中，被答辩人主张答辩人退还团购费，但是并未就此提出法理依据及证据支持。答辩人收取团购服务费的依据在于购房人通过答辩人团购合作开发商的商品房，并最终签约成交，若购房人与开发商签订的购房合同最终被确认无效或解除，导致购房人未成功购房的，购房人实际没有享受到购房优惠的，才可能产生答辩人退还团购费的后果。然本案中，被答辩人主张答辩人退还团购费的请求与事实不符。其次，被答辩人向答辩人缴纳团购服务费3.5万，答辩人同时为其开具了服务费收据以及团购优惠确认函，该两份材料被答辩人均签字确认。优惠确认函第5条约定“只有您支付服务费后方能享有本优惠确认函相应的购房优惠服务。您支付购房优惠服务费后，搜狐焦点团购组织方将先行向您开具收据单。当您成功购房后，请持交款收据以及本函联系办理发票开具事宜。”从该条约定可得知，若被答辩人要求开具发票，需要被答辩人在购房成功后持收据联系答辩人开具相应发票。因此，不存在答辩人不提供发票的情形；在被答辩人提出相应需求的情况下，答辩人也完全可以按照约定为答辩人开具发票。最后，被答辩人是充分了解答辩人向其提供的服务过程及内容的前提下才签署购房优惠确认函并付款的，因为在购房优惠确认函上有答辩人向被答辩人的明确提示“您已充分阅读并理解本说明书内容，同意接受搜狐焦点组织方提供的购房优惠服务支付本说明书项下的服务费。以此签名予以确认”。而被答辩人最终签字并付款，表明其已完全了解服务过程及服务内容，可以得知其理解答辩人收取的是团购服务费并非购房款，团购服务费不会体现在其与开发商签订的购房合同内。退一万步讲，即便没有被答辩人签字确认的优惠确认函，从正常的交易逻辑出发，也不难理解，被答辩人欲享有购房优惠折扣，因此才通过答辩人处进行团购，答辩人收取的当然只是团购服务费并非购房款，只有开发商收取的才是购房款，两笔费用性质完全不一样，根据合同相对性的原则，当然团购费不会体现在购房合同中，也不会包含在购房款中。因此，这与被答辩人诉称内容自相矛盾。故答辩人依照约定向被答辩人提供了购房优惠服务，收取对应的团购服务费是完全符合双方合同依据的行为，被答辩人主张答辩人不当得利，是完全缺乏法律依据的，也与事实不符。二、被答辩人的诉讼请求既缺乏事实及法律依据，也没有合法有效的证据支撑，依法应予驳回，诉讼费用应由其自行负担。综上，请求贵院依法审理，驳回被答辩人全部诉讼请求。被告京御房产公司答辩称：2017年2月25日原告与京御房产公司签订了认购协议书，认购协议书约定了单价、建筑面积、房屋总价。当日原告交了2万元定金。2017年3月4日原告与被告焦点服务公司签订了购房优惠确认函，内容说明了原告缴纳3.5万可以抵扣5万的优惠。此后原告与京御房产公司签订了商品房买卖合同，该合同单价12966.12元/平方米，总价1267049元。此后原告办理了购房按揭，合同一直履行至今，这是购房的整个过程。从中可看出是原告与两被告签署了协议书、确认函和购房合同等一系列法律文件，该法律文件均不违反法律规定，且原告作为成年人，理应对购房过程和价格作出理性判断。原告目前认为经过备案的商品房买卖合同价格与认购协议不一致，提出返还3.5万元不符合其签署的一系列购房文件，也不符合当事人去遵循合同约定的法律原则。综上，原告对于支付房屋备案价之外的团购费明知且应知。且其已经实实在在享受到了3.5万抵5万元的优惠，其优惠目的已经实现，因此原告无权主张被告返还团购服务费。原告罗学舟围绕诉讼请求提交了商品房买卖合同、中信银行个人购房借款合同、原告向被告焦点服务公司缴纳3.5万元收据、2019年1月29日被告京御房产公司开具的购房增值税发票；被告焦点服务公司向本院提交了购房优惠确认函；被告京御房产公司提交了商品房买卖合同、认购协议书、签约审批单、购房优惠确认函。本院对上述双方当事人不存争议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月25日，原告罗学舟（乙方）与被告京御房产公司（甲方）签订“新西塘孔雀城认购协议书”，约定乙方认购甲方开发销售的孔雀城九期2号1单元1505号房屋，房屋建筑面积约97.72平方米，房屋总价为1317047元。2017年3月4日，原告向被告焦点服务公司交款35000元作为“新西塘孔雀城项目焦点咨询服务费”及双方签署了购房优惠确认函。2017年8月29日原告罗学舟作为买受人与出卖人京御房产公司签订商品房买卖合同及补充协议。2017年9月6日，原告与中信银行股份有限公司嘉兴分行及被告京御房产公司签订个人购房借款合同，原告上述房屋为抵押物向中信银行股份有限公司嘉兴分行贷款880000元，并由被告京御房产公司作为保证人。2019年1月29日，被告京御房产公司向原告开具“不动产·房地产开发住宅·孔雀城九期2-1-1505”浙江增值税普通发票（金额1266141元与合同总价因房屋面积略有差异而稍有减小）。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，争议的焦点在于：被告焦点服务公司是否可收取35000元团购服务费及是否应当向原告返还该团购费及相应利息。首先，本案两被告之间存在业务上的合作关系，原告与被告京御房产公司签订认购协议书后，即与被告焦点服务公司签署购房优惠确认函并向其交款35000元咨询服务费，按照优惠确认函第1条说明，凭此函及交款收据即可享案涉楼盘35000元抵50000元的优惠。在此过程中，被告焦点服务公司已向原告提供了相应的服务，并最终使原告成功购买其签署的协议中所确认的房屋，原告也应当是充分了解了被告焦点服务公司的服务过程及交纳35000元优惠服务费后所参加的团购优惠活动，故被告焦点服务公司按照购房优惠确认函收取的团购服务费有双方约定的依据，原告主张退还35000元团购服务费的理由不能成立；其次，案涉认购协议书及购房优惠确认函系当事人为将来订立商品房买卖合同而签订的预约合同，其与商品房买卖合同之间既存在一定的关联性又具有自身的独立性，认购协议的内容及目的所体现的是为双方当事人本着诚信原则在将来磋商签订商品房买卖合同。房屋作为价值较大的基本生活资料，根据一般认知，购房者在购房前必定对房屋各方面进行综合考虑，并且对影响房屋买卖的价格条款进行充分考虑后才会作出购买与否的意思表示。对开发商制定的价格及团购优惠政策，购房者有接受或者不接受交易的自由。而本案双方达成房屋交易合意并非一蹴而就，而是通过认购协议等直至最终的商品房买卖合同。原告对其在房屋买卖合同价款外另行支付的团购费应有明确认知，认购协议及购房优惠确认函系双方自愿签订，合法有效，原告应当按约履行。综上，原告以被告的收费行为无合法根据为由，请求被告向原告返还项目团购费35000元及自2017年3月4日缴纳该费用至实际返还之日同期银行活期利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告罗学舟的全部诉讼请求。本案受理费减半收取338元，由原告罗学舟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  丁扣红二〇二〇年一月十六日书记员  项嘉峻