江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初4313号原告：杭州蓝都房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91330105557933043H，住所地浙江省杭州市拱墅区新文路33号5幢（4号楼）314室。法定代表人：张万东，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杜平，浙江银资律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚嘉辉，浙江银资律师事务所实习律师。被告：盐城皓霖置业有限公司，统一社会信用代码91320902MA1RA2U20C，住所地盐城市区建军东路131号大星商办综合楼1幢4118室（6）。法定代表人：孙仁中，该公司执行董事。被告：盐城前海置业有限公司，统一社会信用代码91320982561776095Y，住所地盐城市大丰区通港大道（原疏港路）103号。法定代表人：王军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁平，江苏瀛鑫律师事务所律师。原告杭州蓝都房地产营销策划有限公司（以下简称蓝都策划公司）与被告盐城皓霖置业有限公司（以下简称皓霖置业公司）、盐城前海置业有限公司（以下简称前海置业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蓝都策划公司的委托诉讼代理人杜平、褚嘉辉，被告前海置业公司的委托诉讼代理人丁平到庭参加了诉讼，被告皓霖置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蓝都策划公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告皓霖置业公司赔偿原告蓝都策划公司经济损失1430764.59元，被告前海置业公司承担连带责任；2、判决被告皓霖置业公司向原告蓝都策划公司返还保证金10万元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告蓝都策划公司与被告皓霖置业公司于2018年6月2日签订了《瑞丰商贸中心·项目全程独家营销代理合同》，约定原告蓝都策划公司于2019年5月31日之前作为项目服务范围内的独家代理方，负责被告前海置业公司开发的“瑞丰商贸中心”（香港城）项目的代理销售业务。合同签订后，原告蓝都策划公司按照《代理合同》的约定，向被告皓霖置业公司支付了保证金10万元，并进行了相应的市场调研、营销方案制作与执行、人员招募与职工培训、广告宣传、案场销售等工作，付出了大量的劳动，促成了25套房源的客户与被告前海置业公司签订《认购协议》，被告前海置业公司收取了认筹金。但是由于两被告的原因，案涉项目被法院查封，仅7套房源办理了网签手续，其他客户一直无法签订《商品房买卖合同》，导致原告蓝都策划公司无法继续推广销售。直至《代理合同》期限届满，案涉项目仍未解除查封。长期不能签署正式《商品房买卖合同》导致部分客户要求解除《认购协议》，退还已经支付的认筹金，原告蓝都策划公司也迫于客户的压力代被告前海置业公司退还了部分认筹金。原告蓝都策划公司认为其与被告皓霖置业公司签订的《代理合同》合法有效，双方均应严格遵守履行。被告皓霖置业公司未按照合同约定提供符合销售条件的标的物，导致原告蓝都策划公司投入的成本无法收回；被告前海置业公司作为开发商和被告皓霖置业公司的委托人，作为代理合同实际的甲方，与原告蓝都策划公司客户签订《认购协议》并收取认筹金，但其提供的用于销售的房屋被查封，造成了原告蓝都策划公司的经济损失，其应当对被告皓霖置业公司的赔偿义务承担连带责任。两被告的行为违反了《合同法》等相关法律的规定以及《代理合同》的约定，损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告皓霖置业公司未答辩、未举证。被告前海置业公司辩称，被告前海置业公司并没有委托原告蓝都策划公司代理销售房屋，双方之间也没有合同关系，被告前海置业公司是委托被告皓霖置业公司进行销售的，根据合同相对性原则，原告蓝都策划公司应当向被告皓霖置业公司主张权利，原告的诉讼请求要求被告前海置业公司承担连带责任，必须有明确的法律规定或者合同约定，否则法院不能支持。综上，请求法庭查明事实，依法驳回对被告前海置业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了《瑞丰商贸中心·项目全程独家营销代理合同》、《瑞丰商贸中心·居间费收款协议》、收条、认购书、商品房买卖合同、解除查封申请书、工资表等证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月24日，前海置业公司（甲方）与皓霖置业公司（乙方）签订一份《瑞丰商贸中心（香港城）房屋委托代理销售合同》，约定乙方代理销售的商品房为瑞丰商贸中心（香港城）1#、2#、4#楼四层以上公寓/办公及裙楼1～3层商业，代理期间暂定为2017年10月25日起至2018年10月30日止。2018年6月2日，蓝都策划公司与案外人张飞签订一份《瑞丰商贸·居间费收款协议》，约定蓝都策划公司一次性支付佣金10万元整。当日，张飞向蓝都策划公司出具收条一份，载明其收到蓝都策划公司10万元。2018年6月2日，原告蓝都策划公司（乙方）与被告皓霖置业公司（甲方）签订一份《瑞丰商贸中心·项目全程独家营销代理合同》一份，载明：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，经甲乙双方友好协商，就甲方开发的瑞丰商贸中心项目（以下简称“被委托项目”）的全程独家营销代理工作事宜达成协议如下，并承诺共同遵守。第一条：物业基本情况项目名称：瑞丰·商贸中心……第二条：委托期限及服务阶段甲方委托乙方为被委托项目服务范围内的全程营销独家代理方，自双方签约之日起，甲方委托乙方为被委托项目的全程独家总代理正式生效。即除本合同另有约定外，甲方在委托期内不得再委托其他代理商家及建立自己销售团队销售该项目。合作期限：（一）代理销售时间为本协议签订之日起开始计算至2018年6月2日止2019年5月31日，代理期限届满，双方协商一致后可续签合同。（二）自本合同生效之日起被委托项目的代理销售权生效。（三）发生以下任何一种情况的，双方合作终止：1、代理销售合作期限到期。2、委托代理合作期内乙方已完成代理销售工作达被委托项目的65%时则视为清盘，即代理终止，代理销售工作达55%时，视为尾盘期，项目进入尾盘期，代理公司驻场工作人员可减少至基本满足客户接待即可。3、合作期限内双方协商达成一致意见后终止合作的。第三条：服务内容及代理服务费用核算与支付方式一、代理服务费内容及核算方式甲方委托乙方全程营销代理，在代理服务过程中产生的代理服务费，甲方需按照双方约定的核算方式及支付要求向乙方支付全程营销代理佣金，以至有效激励乙方达成销售任务并确保回款。并按照约定支付方式及支付时限支付乙方，不得违约。1、销售代理佣金及核算方式：代理佣金按溢价进行核算，甲方给与乙方1号楼底（基）价为3700元/平米，2号楼底（基）价为5600元/平米，4号楼底（基）价为3800元/平米，装修费底（基）价为1700元/㎡，超出底价的部分（以下简称“溢价”）则全部为乙方的佣金，可由乙方自行收取。如合作期间终止本合同，实际核算佣金在合同终止之日起30日内向乙方支付所有绩效范围内所对应的全部佣金，不能以各种理由拖欠。如超过30日尚未支付的，则每超过一日按照应结佣金的3‰作为滞纳金。2、关系户服务费内容及核算方式：认定为甲方关系客户的，则按实际成交金额的3%作为乙方佣金。甲方关系客户界定为客户首次到访前，甲方已确认为关系户的客户，并至少提前1天报备给乙方。3、主要销售指标：第一阶段：自签约之日起三个月内，也就是2018年6月7月和8月，累计完成13套以上的房源销售；第二阶段：2018年9月、10月、11月累计3个月共完成35套房源销售指标；第三阶段：2018年12月，2019年1月、2月累计3个月共完成19套销售指标；第四阶段：2019年4月、5月、6月累计3个月共完成30套；以上的房源销售，以购房人签订《商品房买卖合同》为依据。二、代理佣金支付方式1、购房者以一次性付款方式购房的，客户签订《商品房买卖合同》并付完全款视为乙方完成该房屋的销售，该房屋代理佣金在乙方出具结款清单后3个工作日内甲方给与结清；购房者以按揭贷款方式（含商贷及公积金贷款）购房的，在购房者签定《商品房买卖合同》及支付首付款并办妥贷款手续后，即视为乙方完成该房屋的销售，代理佣金按客户支付完首付款后在乙方出具请款单后3个工作日内结清首付款部分所对应的佣金。按揭部分按照按揭款项到账时间后在乙方出具结款清单后3个工作日内结清该套房屋按揭部分佣金。关系客户代理佣金结算方式同上。凡是在代理期内已交齐定金、签订认购书，但恰逢乙方销售代理期结束后签定购房合同的客户，该客户同样计为乙方绩效，佣金结算方式同上。2、甲方给乙方装修费底（基）价为1700元/㎡，超出溢价部分为乙方佣金，乙方装修费佣金的税费5.8%由乙方承担。3、佣金支付方式为，如特殊情况，乙方超出底（基）价的溢价部分进开发商账户的，甲方有责任为乙方于当月30日内结清该笔佣金，进开发商账户的溢价部分，乙方愿承担溢价部分13%的税费，并开据服务类发票。4、独家全案代理合同签定后，乙方人员进场，并且7个工作日内支付￥100000元大写（壹拾万元整）作为保证金；当乙方累计达到20套销售时，甲方需于达到之日起3天内退还保证金￥100000元到乙方对公账户上。第四条：甲方责任1、确保本项目的开发和销售的合法性（开发商资质的合法性、开发土地的合法性、各阶段销售政策符合国家相关法律法规的规定），并负责办理本项目房屋预售所需的各项手续，同时确保客户房产证的正常办理。2、按本合同的约定向乙方支付销售代理佣金。3、由甲方安排工作人员办理客户购房的相关财务手续（收款、出票及办理按揭手续、回款等与财务相关的事宜），乙方应予以协助……第六条：委托代理程序客户所缴纳的定金由甲方收取并开具收据，同时由甲方与客户签订《认购协议》，乙方须保留一联凭证。正式《商品房买卖合同》由甲方直接与客户签订，房款（首付款）亦由客户直接汇入甲方指定账户，并由甲方办理相关财务手续。乙方在整个过程中协助甲方与客户签订正式《商品房买卖合同》，并保留相关凭证复印件。溢价部分的销售金额可以由乙方向客户收取，作为销售佣金，若客户退房，则需退还给客户。第七条：合同的解除及违约责任1、非因法律规定或本合同约定的条件，未经双方协商一致，任何单方面的全部或部分终止本合同所约定各项条款均属违约行为。违约方除应按照守约方的要求继续履行合同外，并应赔偿因此给守约方造成的经济损失，还应按乙方向甲方应结佣金未结部分的10%作为违约金。2、如乙方在销售代理过程中因未经甲方许可之销售行为而造成严重后果，或者未能完全履行其合同义务时，甲方有权利即时责令乙方停止代理，终止本合同，同时按乙方向甲方应结佣金未结部分的10%作为违约金。3、若甲方存在下列情形之一的，乙方有权终止本合同，甲方仍须支付代理期间乙方应得之销售代理佣金并赔偿乙方的全部损失，同时按乙方向甲方应结佣金未结部分的10%作为违约金。①代理合同约定为独家代理，在代理期内，除本合同另有约定外，甲方引进另一家代理公司介入或成立甲方自己的销售团队；②甲方不按照合同约定时间及支付要求支付乙方代理佣金或连续六十日甲方拖延代理佣金不予支付乙方的；③甲方原因导致客户房产证无法办理的。”2018年6月8日，原告蓝都策划公司向被告皓霖置业公司支付保证金10万元。原告蓝都策划公司自认2018年5月进场销售，2019年6月10日左右撤出销售现场。2018年6月13日,甲方大丰阜丰置业发展有限公司（系前海置业公司的原名称）与乙方袁进平签订“瑞丰商贸中心”商品房认购书，认购瑞丰商贸中心1号楼901室，总价246457元，该份认购书落款处甲方未加盖公章。2018年7月27日至2018年8月1日，经过蓝都策划公司的销售，前海置业公司与潘桂女等7名客户签订瑞丰商贸中心8份认购书，共计17套房屋，后未签订正式的《商品房买卖合同》。2018年6月20日，经原告蓝都策划公司的员工翁梦恩的介绍，前海置业公司与严玉明、严伟建、翁长松、翁梦恩分别签订了《商品房买卖合同》，房号分别为瑞丰商贸中心1-1001、1-1002、1-1003、1-1008、1-1009、1-1007，房屋单价均为3300元/平方米，上述六套房屋的房款均由翁梦恩支付，总房款为1234431元。原告蓝都策划公司制作工资表，载明：2018年5月工资合计50614元；2018年6月工资合计98467元（该组工资表中翁梦海未签字，工资为4500元）；2018年7月工资合计73076元（该组工资表中张万东、翁梦海、徐晓楠、唐波、许滴坤、陈丽华均未签字，工资总额为23000元）。原告称因履行合同，在大丰租赁多处房屋，并支付租金52100元、中介费2800元、押金8000元。分别为1、2018年5月8日，出租方杨桂兰与承租方徐晓楠签订房屋租赁协议一份，租赁地址为长乐小区2号楼204室，租期为2018年5月12日起至2018年11月11日，租金为半年10000元，押金1000元。2、2018年5月16日，出租方鲍胜华与承租方徐晓楠签订房屋租赁协议一份，租赁地址为幸福小区2号楼304室，租期为2018年5月17日起至2018年11月16日，租金为每月1200元，押金1000元，另给100元保洁费。原告提交两份向“鲍叔（房东）”的转账记录，于2018年5月15日转账8200元、100元，且提交一份向“陈姐（中介）”支付中介费600元的转账记录。3、2018年5月29日，出租方单永刚与承租方徐晓楠签订房屋租赁协议一份，租赁地址为康平路东丰泽商住楼1号楼404室，租期为2018年5月30日起至2018年11月29日，租金为每半年11000元，押金2000元。原告提交一份向“红娣”的转账记录，于2018年5月29日转账13000元，且提交一份向“陈姐（中介）”支付中介费900元的转账记录。4、2018年6月6日，出租方张建书与承租方方可签订房屋租赁协议一份，租赁地址为康平路东汇豪嘉苑5幢104室，租期为2018年6月6日起至2018年12月6日，租金为每月1500元，押金2000元。原告提交一份向“建书”的转账记录，于2018年6月6日转账9400元，原告称押金2000元以现金的方式支付。5、2018年6月8日，出租方顾云辉与承租方方可签订房屋租赁协议一份，租赁地址为银泰华城2号楼1104室，租期为2018年6月8日起至2018年12月8日，租金为每月1400元，押金1000元。原告提交一份向“辉”的转账记录，于2018年6月8日转账9400元。6、2018年6月15日，出租方陈静与承租方徐晓楠签订房屋租赁协议一份，租赁地址为新东苑35号楼408室，租期为2018年6月16日起至2018年12月15日，租金为每月1000元，押金1000元。原告提交一份向“陈姐（中介）”的转账记录，于2018年6月15日转账7500元，原告称另500元为中介费。审理中，原告蓝都策划公司明确第一项诉讼请求中损失构成为：1、餐饮费用10567.20元，2、住宿费用7157元，3、房屋租赁费用89294.44元，4、油费14048.60元，5、过路费1358.3元，6、交通费11910.29元，7、员工工资712143.06元，8、办公用品99716.85元，9、广告宣传75308.25元，10、业务招待8446元，11、策划费128302元，12、行销拓客110900.57元，13、修理费5159元，14、居间费100000元，15、摊位费300元。关于住宿费，原告提供了住宿费2269元的江苏增值税普通发票。关于交通费，原告提交了汽油费6800元的江苏增值税普通发票及过路费675元的发票。关于广告宣传，原告提交了广告牌制作费8300元的江苏增值税普通发票。另查明，案涉瑞丰商贸城的部分商品房于2017年10月因工程款纠纷被本院依法予以查封。根据原告提交与温勇军、王军之间的微信聊天记录可以看出，原告于2018年8月已知悉瑞丰商贸中心的部分房屋被法院查封导致不能签订商品房买卖合同及办理网签。本院认为，原告蓝都策划公司与被告皓霖置业公司之间签订的《瑞丰商贸中心·项目全程独家营销代理合同》，被告皓霖置业公司与被告前海置业公司签订的《瑞丰商贸中心（香港城）房屋委托代理销售合同》，均系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效,合同内容对双方当事人均具有约束力,双方应按合同约定行使权利,履行义务。本案的争议焦点为：一、原告的损失如何确定。二、双方的过错责任。三、被告前海置业公司是否对被告皓霖置业公司的债务承担连带责任。一、原告的损失如何确定。本案中，原告蓝都策划公司与被告皓霖置业公司在《瑞丰商贸中心·项目全程独家营销代理合同》中没有对损失的计算及范围进行约定，关于原告主张的各项损失，本院分析如下：1、餐饮费用10567.20元，该项费用不属于原告的合理损失，故本院依法不予支持。2、住宿费用7157元，根据原告提交的发票明细，本院依法认定住宿费为2269元。3、房屋租赁费用89294.44元，对于2018年5月8日的房屋租赁协议，原告仅提交了房屋租赁合同，未提交支付房屋租金的相关证据，故本院依法不予支持。对于其他五份房屋租赁合同，原告提交了转账依据，但对于合同中约定的押金部分应当予以扣除，故本院依法认定房屋租赁费用为44100元。4、油费14048.60元、过路费1358.3元、交通费11910.29元，原告仅提交了部分汽油费及过路费的发票，原告未能举证证明该组支出与本案的关联性，但考虑到该项费用的必然发生，本院依法酌定交通费为6000元。5、员工工资712143.06元，原告仅提供了2018年5月、2018年6月、2018年7月的工资表，且该工资表上有部分人员未签字，同时其未能提交其与相关人员的劳动合同或是雇佣合同，以及其已实际支付工资的转账凭证予以佐证，故本院对原告主张的员工工资不予支持。6、办公用品99716.85元，原告未能提交正式税票，但考虑到该项费用的必然发生，本院酌定支持30000元。7、广告宣传75308.25元，对于广告牌制作费8300元，因原告提供了江苏增值税普通发票，本院依法予以支持，对于剩余部分的广告宣传费，原告并未充分举证，故本院依法不予支持。8、业务招待8446元、行销拓客110900.57元、修理费5159元、居间费100000元、摊位费300元，双方对此并无约定，且原告未能提交正式税票，故本院对该部分的费用不予支持。9、策划费128302元，根据原告蓝都策划公司与被告皓霖置业公司的合同约定：“购房者以按揭贷款方式（含商贷及公积金贷款）购房的，在购房者签定《商品房买卖合同》及支付首付款并办妥贷款手续后，即视为乙方完成该房屋的销售，代理佣金按客户支付完首付款后在乙方出具请款单后3个工作日内结清首付款部分所对应的佣金。按揭部分按照按揭款项到账时间后在乙方出具结款清单后3个工作日内结清该套房屋按揭部分佣金。”本案中，原告主张的策划费涉及的两套房屋未签订《商品房买卖合同》且未办妥贷款手续，故本院对原告主张的策划费不予支持。综上，本院依法认定原告蓝都策划公司的各项损失为90669元（2269元+44100元+6000元+30000元+8300元）。二、双方的过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因案涉房屋被依法查封导致原告无法实现合同目的，皓霖置业公司作为原告的合同相对方，应当赔偿原告的损失。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。从原告与温勇军、王军之间的微信聊天记录可以看出，原告于2018年8月就知悉瑞丰商贸中心的部分房屋被法院查封导致不能签订商品房买卖合同及办理网签，原告应当采取适当措施防止损失的扩大，对于相关损失应当承担一定的责任。故本院酌定原告蓝都策划公司承担20%的责任，被告皓霖置业公司承担80%的责任。综上，被告皓霖置业公司应当赔偿原告各项损失72535.20元（90669元×80%）。另关于保证金10万元，因案涉合同约定的合作期限已届满，故被告皓霖置业公司应当返还。三、被告前海置业公司是否对被告皓霖置业公司的债务承担连带责任。连带责任的适用以法律明确规定和当事人之间有明确约定为前提。首先，法律没有明确规定在被告前海置业公司未与原告蓝都策划公司签订合同的情况下，由前海置业公司对皓霖置业公司的债务承担连带责任。另外，在本案中，被告前海置业公司与皓霖置业公司签订了《瑞丰商贸中心（香港城）房屋委托代理销售合同》，没有与原告蓝都策划公司签订代理合同。根据合同相对性原则，原告蓝都策划公司与被告皓霖置业公司之间签订的《瑞丰商贸中心·项目全程独家营销代理合同》并不能约束被告前海置业公司。故本院对原告主张的要求被告前海置业公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。综上，被告皓霖置业公司应当向原告蓝都策划公司返还保证金10万元，赔偿各项损失72535.20元。被告皓霖置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对答辩、质证等抗辩权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告盐城皓霖置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告杭州蓝都房地产营销策划有限公司保证金100000元。二、被告盐城皓霖置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告杭州蓝都房地产营销策划有限公司各项损失72535.20元。三、驳回原告杭州蓝都房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，由原告杭州蓝都房地产营销策划有限公司负担15629元，由被告盐城皓霖置业有限公司负担3571元，被告盐城皓霖置业有限公司于本判决生效之日起15日内将案件受理费3571元汇缴至收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××11。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  陈祚宏人民陪审员  李明成人民陪审员  张立新二〇二〇年一月十三日法官 助理  戴青华书 记 员  陈琳琳附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。