江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0831民初3090号原告：陈晓钢，男，1971年11月27日出生，汉族，住金湖县。原告：刘风琴，女，1982年2月22日出生，汉族，住金湖县。上述两原告委托诉讼代理人：刘立贵，男，1958年1月22日出生，汉族，住金湖县，系原告刘风琴父亲。被告：韩磊，男，1990年1月19日出生，汉族，住金湖县。委托诉讼代理人：陈勇，江苏和成律师事务所律师。原告陈晓钢、刘风琴与被告韩磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈晓钢、刘风琴及其委托诉讼代理人刘立贵、被告韩磊及其委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓钢、刘风琴向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告退还定金2万元，并撤销或解除双方的房屋买卖合同；2.判令被告赔偿原告经济损失1000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月22日原被告签订房屋买卖合同，约定被告将其所有的位于金湖县卡萨布兰卡小区的房屋出售给原告，当日原告支付购房定金2万元，2019年9月28日支付房款32万元，通过按揭于2019年10月12日付给被告40万元，交付房屋时付清尾款12000元。2019年9月27日原告至房管局办理房屋购买有关手续，发现本案房产被告尚有银行抵押贷款未解押。当日原告与被告协商一致由中介及原被告一同对外在2019年10月12日前将该房屋出售给他人，被告将2万元定金退还给原告。2019年10月4日原告与中介商谈，由被告先将房贷还清，原告继续购买本案房屋。2019年10月12日晚原被告经洽谈达成一致，被告同意自行筹款先将本案房产的房贷还清，2019年10月14日双方一起去房管局办理房产过户和原告银行按揭贷款。但2019年10月15日被告通知原告本案房屋不再出售给原告，2万元定金也不再退还。原告认为被告将有抵押贷款的本案房屋出售给原告，不符合双方合同约定的被告必须保证所出售房产权限清楚的约定，被告也违反了2019年9月27日和2019年10月12日协商达成一致的口头协议，并在此后表示不再将本案房屋出售给原告，导致原告另行已购置房屋，而不再需要本案房屋。因此本案房屋买卖合同应予撤销或解除，被告应当退还定金2万元。被告韩磊辩称：1.在签订本案房屋买卖合同时，被告已向原告出示过产权证，并告知本案房屋尚有银行按揭未还清，故被告不存在欺诈的行为，原告要求撤销本案房屋买卖合同没有事实和法律依据；2.双方合同之所以约定原告于2019年9月28日支付首付款32万元，2019年10月12日原告再通过银行按揭贷款支付40万元，是因为双方此前谈好，被告用该32万元还清贷款，解除抵押后，将产权过户给原告，原告再向银行按揭贷款用于支付下余的房款。但是此后原告违反该约定，对原告缺乏信任，无理要求被告先还清贷款，原告再支付32万元。2019年9月27日和2019年10月12日是原告违约不支付首付款，双方商谈该相关的补救措施的过程，双方并没有达成一致，也没有就此签订书面合同，原告仍应当按照原合同履行付款义务，因此原告已构成违约。3.鉴于原告已经实际重新购买房屋，被告同意解除本案房屋买卖合同，但解除合同是原告违约所造成，2万元定金不应退还。根据当事人陈述及审查核实的证据，本院认定事实如下：2019年9月22日原被告签定房地产买卖合同一份，约定：被告将位于金湖县的房屋出售给原告，被告保证该出售房产权权限清楚，若发生与该房产有关的产权纠纷或债务纠纷，由此造成原告损失概由被告承担一切责任；出售价格为75.2万元，过户税费由原告承担，原告于2019年9月22日付给被告定金2万元，2019年9月28日付给被告32万元，过户后余款（按揭）40万元在2019年10月12日前付给被告，过户时间不迟于2019年9月30日，2019年10月12日被告将房屋完好交付给原告时，原告将尾款12000元付给被告。该合同还对双方其他权利义务进行了约定，金湖佳慧房产中介及工作人员李加慧作为见证方在该合同上签字并盖章。同日原告向被告支付购房定金2万元。此后原告提出被告需先将本案房产的房贷还清才有义务支付双方约定的首付款32万元，2019年9月27日原告找被告商谈该问题过程中，被告与中介李加慧通电话，表示请中介一起帮忙将本案房产在2019年10月12日前卖给其他人，如果能卖掉，就将所收取的2万元定金退给原告。2019年10月12日原被告就该问题再次进行商谈，被告同意本案房屋的房贷由其第二天归还，之后原告将首付款32万元付给被告，被告将本案房屋过户给原告，之后原告将下余的购房款付给被告。但双方未就此签订书面合同，此后被告也未归还本案房屋的房贷。本院认为，原被告之间的房屋买卖合同关于不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。合同履行过程中，原告要求被告先将该房屋存有的银行按揭贷款还清，原告再支付首付款32万元，被告对此予以同意，双方虽然未就此签订书面协议，但该事实由双方谈话录音予以证实，应当认定双方已就房屋买卖合同约定的履行方式进行变更达成一致，此后被告未按约定先行偿还该按揭贷款解除已有的抵押权，致双方合同未能继续履行。故本院对原告要求被告将已收取的2万元定金予以返还的诉讼请求予以支持。由于原告未能提供证据证明被告存有欺诈、胁迫等法律规定的撤销合同法定情形的证据以及由于被告原因造成其经济损失1000元的证据，故本院对原告的该两项诉讼请求不予支持。由于双方一致同意解除本案的房屋买卖合同，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告韩磊于本判决生效之日起十日内支付原告陈晓钢、刘风琴20000元。二、驳回原告陈晓钢、刘风琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费326元，减半收取163元，原告陈晓钢、刘风琴负担8元，被告韩磊负担155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员  柏忠山二〇二〇年一月十九日书记员  胡 璞附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十四条合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。