广东省珠海市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤04民终1915号 上诉人（一审原告、反诉被告）：林元回，男，汉族，1955年8月13日出生，住珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：朱光仁，广东运胜律师事务所律师。 上诉人（一审被告、反诉原告）：官莲有（曾用名官连有），女，汉族，1938年10月12日出生，住珠海市香洲区。 上诉人（一审被告、反诉原告）：江秀池，男，汉族，1972年6月26日出生，住珠海市香洲区。 上诉人（一审被告、反诉原告）：江润平，女，1963年1月11日出生，香港特别行政区居民，住香港。 上诉人（一审被告、反诉原告）：江润娇，女，汉族，1964年1月2日出生，住珠海市香洲区。 上诉人（一审被告、反诉原告）：江爱娣，女，汉族，1965年3月13日出生，住珠海市香洲区。 上诉人（一审被告、反诉原告）：江秀兰，女，汉族，1967年10月12日出生，住珠海市香洲区。 上述六位上诉人共同委托诉讼代理人：侯衍涛，广东莱恩律师事务所律师。 上述六位上诉人共同委托诉讼代理人：彭逸群，广东莱恩律师事务所律师。 一审第三人：珠海市兴东房产开发有限公司。住所地：珠海市吉大江村一街15号，统一社会信用代码：9144040076934661720。 法定代表人：何东凡。 上诉人林元回与上诉人官莲有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰（以下简称官莲有等六人）及一审第三人珠海市兴东房产开发有限公司（以下简称兴东房产公司）合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2018）粤0402民初12962号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 林元回上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项；2、判决兴东公司于判决发生法律效力之日起十日内协助官莲有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰将江村雅景花园X幢X单元X房、江村雅景花园X幢X单元X房、江村雅景花园X幢X单元X房、X幢X单元X房的不动产权属登记至官莲有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰名下；官莲有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰在上述四套房产登记至其名下后三日内返还给林元回并协助林元回将上述四套房产的不动产权属登记至林元回名下；3、判决官莲有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰向林元回返还拆迁补偿款（安置租金）25622元；4、本案的案件受理费、评估费、财产保全费由官莲有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰承担。 事实与理由如下：一、一审判决认定的案件事实客观、公正，但判决结果既不合理又不合法，判决结果与事实认定之间互相矛盾。一审从房产转让成本、房产使用情况以及拆迁安置款领取等三个方面认定官莲有等六人在发生纠纷前主观上认为《转让房屋协议书》签署后已将江村一街X号房屋转让给了林元回，因房屋拆迁而产生的利益当然归于林元回。据此认定，一审又将上述房屋拆迁利益按“三七”分成，认定事实与处理结果之间相互矛盾。因此，该处理不当，该判项违反客观事实，且没有法律依据，请求撤销。二、一审将本案争议焦点归纳为“拆迁补偿利益的分配”错误，误导了案件处理的方向。案件的争议焦点本是江村一街X号房屋拆迁之后而产生的利益归属问题而不是分配问题，一审处理方向错误。三、一审将本案案由定性为“合同纠纷”，按合同无效返还原则处理。林元回就算认同该处理原则，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，林元回因该合同取得的财产就是江村一街X号土地使用权，官莲有等人因该合同取得的财产就是江村一街X号房屋，按照上述法律规定，双方因该合同取得的财产都应当予以返还。林元回返还江村一街X号土地使用权（现在为拆迁补偿利益），官莲有等人返还江村一街X号房屋（现在为拆迁补偿利益），这是公平合理合法的。一审法院只要求林元回返还财产，而不要求官莲有返还财产，这是不公平也不符合法律规定的。四、林元回与官莲有等人签订的《房屋转让协议书》，名义上是房屋转让，但实际上是林元回出钱，官莲有等人出地，双方合作建房，房屋建好后，按五五分配，各分配一栋楼房，即官莲有等人分得江村一街X号房屋，林元回分得X号房屋，各方对自己的房屋有使用、收益、处分的权利，互不干涉，这是双方当事人真实意思的表示，实际上也是这样做的。一审法院将分配过的房屋再次分配，而且只分配林元回使用的房屋，不分配官莲有等人使用的房屋，毫无道理，既显失公平，又违背了诚实守信原则。再有，江村一街X号房屋拆迁补偿权益归属于林元回，拆迁过程中安置房屋租金也应当归属于林元回。五、江村一街X号房屋的拆迁补偿权益，实际已转化为拆迁补偿房屋256.22平方米，具体为江村雅景花园X幢X单元X房、江村雅景花园X幢X单元X房、江村雅景花园X幢X单元X房、X幢X单元X房，而该四套房屋已由兴东房产公司交付给了官莲有等人，已为官莲有等人实际控制。为了执行顺利，请求二审法院判令官莲有等人于判决生效后三日内搬出上述房屋，归还林元回使用。特别要提出的是，一审判决思维逻辑混乱。一方面认为江村一街X号房屋拆迁而产生的利益当然归于林元回；另一方面又将林元回应得的上述利益按“三七”分配；再一方面又认为《房屋转让协议书》无效，按返还原则处理，但又不完全按照返还原则处理，只要求林元回返还因合同取得的财产，而不要求官莲有等人返还因合同取得的财产。请二审法院尊重历史事实和当事人的真实意思表示，维护实事求是、诚实信用原则，公正、客观、依法予以纠正。 针对林元回的上诉，官莲有等六人辩称，一、林元回认为一审判决在认定事实与处理结果之间相互矛盾，是其断章取义的自我臆断，无事实及法律依据。根据一审查明的事实，涉案房产的拆迁补偿权益与官莲有等6人作为本村村民所享有的指标是密不可分的，其必然不可能享有全部的拆迁权益。故一审法院对涉案拆迁权益进行分配，有事实和法律依据，逻辑思维正确。但官莲有等六人仍不认同一审法院直接将所谓的拆迁权益物权化以及“三七分”的分配比例。二、林元回认为案件争议焦点是拆迁补偿利益的“归属问题”而不是“分配问题”，亦是其自我臆断，有违基本常识。根据最基本的文义理解，“归属”与“分配”在本案中事实上一种意思表示，即对涉案拆迁的权益归属，依照事实与法律，进行合理合法的认定与分配。目前一审法院不认为涉案的拆迁权益全部归属林元回所有，故而才有了相应的分配比例。虽然官莲有等六人亦不认可该分配比例以及将拆迁权益物权化，但不妨碍认可一审法院的逻辑思维。三、林元回认为应当将江村一街X号房屋纳入本案审理的范围，是没有事实和法律依据的。依照民法“不告不理”的基本原则，林元回在原一审、二审以及重审一审阶段均没有就江村一街X号房提出过任何诉讼。故其在本案二审中提出，显然违反法定程序，理应承担不利后果。同时，根据一审查明的事实，本案案涉房产从始至终均只涉及江村一街X号房，而不涉及X号房，双方争议的焦点亦是X号房。进一步来讲，即便涉及X号房，依照双方的意思表示，其相应的权益也均已经归属于X号房之中，故林元回再诉求X号房，实属是对合同无效返还财产相关规定存在理解中的偏差，显然没有任何事实及法律依据。四、林元回要求官莲有等六人腾退房屋的诉求，没有任何事实及法律依据。首先，本案仍在审理之中，涉案房屋的拆迁权益尚未确定归属，显然谈不上腾退之说。其次，同样依照“不告不理”的基本原则，林元回在本案一审阶段，亦未提出腾退的诉求，其在二审中提出，显然违反法定程序，理应不予理会。最后，根据一审查明的事实，涉案的拆迁房产目前仍然未办理物权登记手续，依照物权登记生效的基本原则，林元回显然也没有请求腾退的法律基础。综上所述，林元回的上诉请求无任何事实及法律依据，恳请法院依法驳回其全部上诉请求，支持官莲有等六人的上诉请求。 官莲有等六人上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、五项；2、依法改判驳回林元回一审全部诉请以及支持官莲有等六人一审全部反诉请求。 事实及理由如下：一、一审法院在确认涉案协议无效以及原物权已经灭失的情况下，判决结果又按有效合同认定林元回享有涉案相关回迁房屋所有权系自我否定，此举于法无据。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，无效合同的法律后果只有两种，即各自返还或折价赔偿并赔偿损失，故在原房屋已经拆除，物权归于消灭的情况下，只剩下债权请求权，而不存在一审判决所谓第三种处理方式。具体而言，根据一审查明的事实及法律规定，涉案土地登记簿上至今仍然载明不准出租、转让、抵押、买卖或者赠予，且即便按照一审法院认定的涉案土地为国有划拨用地，但也不影响本案转让协议所涉房屋及土地的转让行为属于违法的事实。故一审法院超出法律规定，在合同无效的情况下，直接将违法的利益以及灭失的物权变成了合法的物权，显然违反立法的宗旨和目的。一审法院据此以非法事实来按合同有效确认回迁物权，显然是置法律于不顾的主观臆断。因此，尽管房屋已拆，但土地仍归官莲有等人，损失部分仅为拆掉的建筑物的建筑成本。即对建筑物成本价作为双方承担损失的范围。一审判决却违背了这一事实把土地及房屋一并作价赔偿，显然违背了法定原则。此外，在涉案房屋早已被拆除，原物权归于灭失的情况下，必然不存在林元回所诉求的物权利益。一审法院认为林元回请求的是分配拆迁补偿合同权益，属于只看表面，不问实质，偷换概念。涉案《拆迁补偿合同》除了小部分的货币补偿属于债权外，其大部分均是回迁的物权，故理应适用有关物权的基础法律关系，即对于已经灭失的物权权益，是不能直接延伸及溯及到回迁物权的，林元回只有基于货币补偿的债权请求权，这亦是符合立法本意的。一审判决第二项将官莲有等人的合法回迁房屋直接确认为林元回所有，事实上就是把无效的涉案协议中已经灭失的物权做了有效判决，认定事实存在严重错误。 二、在涉案协议无效的情况下，一审法院未能查清双方的过错责任，故意规避官莲有等人用地指标这一重要事实。判决结果让官莲有等人损失近600万元。1.根据一审法院的认定，涉案建筑物在《拆迁补偿合同》中所产生的拆迁补偿权益与土地性质以及户口优惠指标相关联，是取得《拆迁补偿合同》权益不可或缺的因素。故审理查清林元回是否系江村村民以及是否能享受优惠指标，是认定双方过错的一个争议焦点。本案中，同样根据一审查明的事实，林元回自认其为非江村村民，不能在江村买地建房，在拆迁时亦不能享受只有江村村民才能享受的优惠指标。但事实并非如此，在一审庭审期间，官莲有等六人向法院提交了有关林元回享有优惠指标的证据，包括《征地农民优惠指标使用情况一览表》《珠海市香洲区城中村旧村房地产及附属物补偿核定表》。同时，在一审庭后以及一审法院未同意官莲有等六人调查申请的情况下，找到兴东房产公司调取了以林元回名义签署的《江村征地农民优惠报建指标使用补偿合同》和《“江村雅景花园”回迁房抽签结果确认书》。结合上述证据，并依照珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组文件《印发珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区配套政策实施办法（二）的通知》（珠改[2000]05号）第五条第1项的规定，足以认定林元回即便非江村村民，亦可以通过补交地价等合法手段，取得涉案土地房屋的确权。更何况，其已经直接享有了政府的给予本村村民才能享有的优惠指标政策并签订了正式补偿合同，足以证明林元回强占了本应属于官莲有等六人的优惠指标，其不仅没有缴纳地价，偷逃地价，更是强占官莲有等六人的指标，其明显应对本案的发生承担主要过错责任。而且按照政府规定，每人优惠指标补偿40平方米，官莲有等六人优惠指标共280平方米，按3万每平米，应补偿官莲有等人840万元或280平方米的房产。2.同时，林元回在一审中已经自认，其曾经找到开发商有协商过涉案房屋的赔偿问题，并起草了两份协议。结合官莲有等六人一审庭后提交的《江村征地农民优惠报建指标使用补偿合同》，足以证明林元回已经就涉案被拆除的X号房屋获得了270平方米的回迁补偿并已经确认相关的回迁房号，林元回本身在涉案X号房中权益不存在任何损失，故其没有任何事实依据再向官莲有等六人要求所谓的拆迁权益。 三、一审法院对基于过错责任而认定的拆迁利益分配明显存在偏差，认定事实存在错误，显属不公。本案中，一审法院直接确定林元回诉请的房产，违背了中央政法委在2018年5月在第八次全国法院民事商事审判工作会议中关于对小产权处理意见，即：只对地上建筑物折价补偿，土地补偿仍归原土地业主所有。对建筑物的补偿部分，原则按三比七的比例分配。即土地出让方占三成，建筑物实际使用人占七成。一审法院上述的土地使用权获得的强拆补偿与建筑物补偿加在一起按比例补偿，完全背离了中央政法委的上述原则精神。 四、本案中，一审法院直接确定林元回诉请的房产，明显忽略了一个众所周知的常识，即不同的房产依照不同的地理位置、楼层、朝向等方面，其所对应的价值不一样，地理位置越优越，楼层越高，朝向越好的房子价值也就越高。而林元回请求的几套房屋，均是所有回迁房中最好的几栋，其附加的价值也是最高的，明显对官莲有等六人不公平。这亦证明，一审法院直接按照林元回的诉请，确认所谓的回迁物权，加重了官莲有等六人的责任，且没能客观的反映投入成本的升值及各方之间的利益，在事实和法律上均行不通。 针对官莲有等六人的上诉，林元回辩称，一、根据林元回提交的珠海市不动产权登记申请表（一）、珠海市香洲区改建办关于同意江村旧村改造项目“江村雅景花园”一栋、二栋及地下室申请办理房屋确权手续的函、珠海市国有建设用地使用权补充协议书、《土地登记卡》、《商品房地产权权属证明书存根》（珠房地权属字第：XXXXXXX）、粤2018珠海市不动产权第XXXXXXX（含宗地图、宗地界址点坐标）、《建设用地批准书》珠海（2005）准字第074号、珠海市建设用地计费情况记录卡、建设用地红线图等资料，原江村一街X号房屋用地在2000年江村旧村拆迁改造前，于1992年12月26日就已由国有划拔用地转为国有出让土地。《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法[2001]42号)第13条明确，当事人在签订出让、转让、出租农村集体土地合同时，所涉集体土地虽然没有经依法批准为建设用地，但在起诉前已被依法批准为建设用地的，不影响合同的效力。本案关于原江村一街X号房屋拆迁补偿权益的处分，不宜按无效合同处理，因房屋拆迁而产生的补偿权益应归于林元回。二、原江村一街X号房屋拆迁补偿权益与官莲有等六人户口优惠指标没有关联，林元回没有占用官莲有等六人的户口优惠指标。1.登记在官莲有家名下的被拆迁房屋共有7套（含原江村一街X号房屋），如果房屋建设涉及优惠报建指标，官莲有家的优惠指标不可能全集中在原江村一街X号房屋，其他6套不占任何指标。2.从拆迁安置主体看，如果房屋拆迁安置补偿与官莲有家人数有关，江秀文没有理由不参与《江村房屋拆迁安置补偿合同》的签订。3.官莲有等六人在（2018）粤04民终2527号所有权确认纠纷一案的二审庭审中亦明确承认，涉案原江村一街X号房屋的拆迁补偿权益与官莲有等人的村民身份没有关系。三、林元回不仅自行出资兴建了江村一街X号房屋，还为官莲有、江秀池建造了原江村一街X号房屋。双方当事人合作建房分得江村一街X号房屋付出了相应的对价，江村一街X号房屋已属于林元回。从拆迁安置款领取看，官莲有等六人在发生纠纷前主观上认为《转让房屋协议书》签订后因房屋拆迁而产生的利益当然归于林元回。四、林元回在起诉状、上诉状提到的返还问题，官莲有等六人认为这是物权之诉。其实不是，因为开发商已经把拆迁补偿权益给到了官莲有等六人，所以林元回提出一个返还的请求，这个跟林元回要求钱的返还是一个道理。另外，房屋的价格在一审的时候已经有相应的评估机构对其市场价值进行过评估。综上可见，官莲有等六人的上诉理由不成立，请求法院依法驳回其上诉请求。 针对林元回和官莲有等六人的上诉，兴东房产公司均未作答辩。 林元回向一审法院起诉请求：1.确认林元回与官莲有、江秀池、江秀文于1990年2月18日签订的《转让房屋协议书》有效；2.判令官莲有等六人归还原江村一街X号房屋拆迁补偿权益即房屋补偿面积256.22平方米给林元回（具体位置和面积：江村雅景花园1幢X单元X房35㎡、1幢X单元X房75㎡、1幢X单元X房75㎡、1幢X单元X房75㎡）；3.判令官莲有等六人协助林元回办理上述四套房屋的产权登记手续；4.判令官莲有等六人将收取兴东房产公司支付的2017年5月起至2017年7月收楼的拆迁安置租金共25622元归还林元回（5个月×5124.4元/月）；5.本案的案件受理费、评估费、财产保全费由官莲有等六人承担。 官莲有等六人向一审法院反诉请求：1.确认官莲有、江秀池和林元回于1990年2月18日签订的《转让房屋协议书》无效；2.判令林元回返还补偿费用822322.7元；3.诉讼费由林元回承担。 一审法院经审理查明： 官莲有的丈夫江玉棠于上世纪80年代末去世，官莲有一个人抚养包括江秀池在内的9个未成年子女，经济非常困难，没钱建房。上世纪80年代初，林元回就在珠海从事房屋工程建设，后经江秀池的三伯父江东海介绍，认识了官莲有一家。 在交往中，官莲有提出，她家有两块宅基地（江村一街X号和江村一街X号，土地使用人为江秀兰和官莲有、江秀池），想建房但没有钱。当时林元回也正想买块地建房，得知后林元回与官莲有一家协商确定，林元回在江村一街X号地块为官莲有一家建一栋三层半楼房，并支付15万元给其作为装修费，官莲有一家则将江村一街X号地块转让给林元回用于建设自住房，归林元回所有。商定后，林元回用自己的建筑队自费为官莲有一家在江村一街X号地块建设了一幢三层半房屋，建筑面积约400平方米，房屋后来登记在江秀兰名下，登记基底面积为94平方米，建筑面积为193平方米，所有权来源为1990年新建。 为明确双方的权利义务，林元回（乙方、承让方）与官莲有、江秀池（甲方、转让方）于1990年2月18日签订一份《转让房屋协议书》约定：“甲方因建房借用别人的资金，目前因资金周转有困难，故急需将自己的房屋作转让。乙方也因解决住房的困难而愿意承接甲方的房屋。现经双方协商，并本着互相支持和解决困难的诚意达成如下协议：一、甲方责任。（1）甲方（母子三人）愿意将江村新建的一幢三层半楼房，建筑面积277.7平方米（未装修完），转让给乙方。（2）甲方应将该房屋原报建批准的一切证件和房产所有权的有关证件等全部交给乙方。（3）甲方应大力支持和协助乙方办理好各种证件的手续。二、乙方责任。（1）乙方愿意支付人民币15万元给甲方，承让以上甲方新建的三层半楼房一幢。（2）今后如需要办理各种证件或手续的费用均由乙方负责（包括缴纳税等）。三、本协议从签订之日起生效，协议一式两份，甲乙双方各执一份，望共同遵守，不得反悔”。下款是官莲有、江秀池、江秀文及林元回的签名。 签订《转让房屋协议书》之前，林元回已在江村一街X号地块以官莲有、江秀池名义为自己报建了一幢三层半房屋，报建建筑面积为256.22平方米，后将第一层6米高的房屋改为两层，变为四层半（因当时政府政策规定一户只能建三层半），以及楼上飘檐扩大建筑面积，房屋建好后总建筑面积约为672.05平方米。房屋权利人登记在官莲有、江秀池名下，江村一街X号房屋（以下简称案涉房屋）建好后，一直由林元回居住和部分租赁，租金也由林元回收取，一直以来，当事人双方对此均无异议。 一审庭审中，林元回主张房屋产权证则一直由其持有，后在征地拆迁时约2007年至2008年期间林元回将房屋产权证交给江秀文、江润娇；江润娇主张X号房产的房屋产权证一直由官莲有保管，林元回从未拿过该房产的房屋产权证。官莲有等六人否认收到林元回支付的转让费150000元，林元回回应当时付给官莲有用于装修和购买家私的150000元就是协议书约定的转让费，但由于时间久远未能向一审法院提交收据。 2000年，江村开始启动旧村改造拆迁工作，前后三批，官莲有等六人居住的江村一街X号房屋和林元回居住的江村一街X号房屋属于最后一批签订拆迁协议。兴东房产公司是案涉房屋的拆迁开发商。经林元回与官莲有等人协商同意，属于林元回居住使用的江村一街X号房屋仍以官莲有等人的名义与兴东房产公司签订拆迁补偿合同。2009年10月20日，以兴东房产公司为拆迁人（甲方）与官莲有、江秀池、江润娇、江秀兰、江爱娣、江润平为被拆迁人（乙方）签订《江村房屋拆迁安置补偿合同》（以下简称《拆迁补偿合同》），拆迁合同约定：第一条、乙方同意将位于香洲吉大江村一街X、X、X、X、X、X、X号（旧门牌号）的房屋交给甲方拆迁改建。第二条、根据乙方的《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》，甲方应补偿乙方：（一）甲方应补偿乙方产权建筑总面积1600.37平方米，其中：1、原始合法建筑面积的补偿，补偿原则：拆迁范围内乙方的原始合法建筑面积按1：1补偿。建筑物1（江村一街X、X、X、X号），合法建筑面积779.12平方米；建筑物2（江村一街X号），合法建筑面积128.36平方米；建筑物3（江村一街X号），合法建筑面积309.1平方米；建筑物4（江村一街X号），合法建筑面积148.56平方米；小计原始合法建筑面积共1365.14平方米。2、违章建筑面积的补偿。补偿原则：（1）在乙方应享受的优惠报建面积范围内的部分和超过优惠报建建筑面积50%以内的部分，按规定向市府补交罚款和地价后，按1：1补偿；（2）再超过部分按临时建筑标准补偿，即乙方的混合、框架结构的临时建筑，按建筑面积每平方米550元给予补偿；砖石墙、铁皮顶结构的临时建筑物按建筑面积每平方米250元给予补偿；（3）本项所涉优惠报建建筑面积指标对应的面积部分不享受现金补偿，安置补助费（租金），一次性搬迁费等。乙方有违章建筑面积925.36平方米：（1）其中85.26平方米符合属于乙方可享受的优惠报建面积范围内的部分和超过优惠报建面积50%以内的部分；乙方按规定补交罚款1103.40元和地价23304元后，应得补偿建筑面积为85.26平方米；（2）其中629.87平方米属于混合、框架结构临时建筑物，应得补偿计346428.50元；（3）其中210.78平方米属于砖石墙、铁皮顶结构临时建筑物，应得补偿计52695元。3、剩余优惠报建指标的补偿：乙方按珠海市国土局[1994]169号文享受征地农民优惠政策的，经市改建办确认，可享受优惠报建住宅指标760平方米，已享受优惠报建指标538.40平方米，违章建筑占用优惠指标85.26平方米，剩余优惠报建指标136.34平方米，对该剩余优惠报建指标乙方选择第（1）种方式补偿：（1）补偿房屋：剩余优惠报建指标平方米×系数1.1=149.97平方米，乙方按建筑面积每平方米1500元向甲方缴纳建筑成本，共缴纳计224955元，可得补偿房屋建筑面积149.97平方米。第五条搬迁安置：一、租金（安置补助费）：乙方选择以回迁房实物补偿的，在安置过渡期间不需甲方提供周转房的，按应补偿原始合法建筑面积中实际选择回迁房实物补偿的建筑面积计，有1353.19平方米建筑面积享有每月每平方米20元的租金，计27063.80元/月。本合同签定并乙方交付被拆迁房屋钥匙给甲方之日起支付首六个月租金共计162382.80元，六个月期满后五日内支付下三个月租金，以后每三个月支付一次，至新建回迁房交楼交付钥匙给被拆迁户后一个月止。二、装修补助费：乙方选择以回迁房实物补偿的，且不需甲方完成室内标准装修的，应按在新建回迁楼中实际选择的毛坯房的建筑面积总数计算，共645平方米，甲方给予按建筑面积计100元/平方米的装修补助，计64500元。……拆迁补偿合同还对其他事项进行了约定。 林元回举证《补偿清单》，主张江村一街X号补偿如下：一、产权面积为①原始合法建筑面积256.22㎡；②应补偿产权建筑面积256.22㎡。二、应支付补偿款项为①砖石墙、铁皮屋面积35.51㎡×250元=8877.50元；②水泥地坪面积40.90㎡×30元=1227元；③原始合法面积现金补偿256.22㎡×935元=239565.70元；④原始合法面积租金256.22㎡×20元×6个月=30746.40元；⑤原始合法面积一次性搬迁费256.22㎡×15元=3843.30元；⑥签约优惠奖励256.22㎡×260元=66618元；⑦装修费补助按实际回迁毛坯房面积256.22㎡×100元=25622元。以上①-⑥项款项合计350877.90元，加上第⑦项款项合计376499.90元。 《拆迁补偿合同》签订后，林元回将江村一街X号交由兴东房产公司拆除。官莲有等六人亦将案涉房屋的各项目补偿款由开发商直接打入江秀池开设的银行账户，江秀池将银行存折交给林元回直接领取。双方当事人确认：1、2009年10月23日收取350877.9元；2、2009年10月27日收取装修补助费25622元；3、2009年10月27日至2017年2月8日收取了87个月租金共445822.8元。以上合计822322.7元，林元回已全部领取。 林元回认可2017年2月8日已收到了2017年2月、3月、4月的租金，2017年5月的租金未收到，并请求官莲有等六人归还2017年5月起至2017年7月收楼共5个月的拆迁安置租金25622元。官莲有等六人认可领取了2017年5月至7月拆迁安置租金25622元。同时，官莲有等六人反诉请求林元回返还补偿费用822322.7元。 根据珠海市香洲区改建办存档《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》（编号8—049，填表时间2000年10月10日）记载显示：产权人（共有人）江秀池、官莲有，地址江村一街X号，身份征地农民，该房所在村征地时间1984年7月。可享受优惠报建指标280，花名册记录已享受优惠指标256.22平方米。其中合法建筑256.22，违章建筑面积415.85，建成年份90年，功能住宅，赔偿系数1：1.15补偿合法建筑物产权面积294.65平方米（256.22×1.15），应补偿拆迁产权面积294.65平方米。混合、框架结构415.83平方米，砖石墙、铁皮顶结构35.51平方米。 上述7套房屋被拆除后，官莲有等六人于2016年12月3日通过抽签，取得回迁房屋一共25套。具体如下：1、35平方米的十二套；2、65平方米的一套；3、75平方米的七套；4、85平方米的一套；5、95平方米的一套；6、115平方米的三套。（以上共25套，实际回迁面积合计1535平方米，合同约定的回迁面积是1600多平方米）。对于林元回诉请的江村雅景花园X幢X单元X房、X幢X单元X房、X幢X单元X房、X幢X单元X房，官莲有等六人在一审庭审中陈述，兴东房产公司已将四套房产带装修交付，官莲有等六人还自行进行装修，其中X幢X单元X房已居住，另三套房产尚未居住。 另查明：兴东房产公司开发建设的上述拆迁项目包括回迁房屋在内已依法取得了《商品房预售许可证》。在（2017）粤0402民初2239号案件中，一审法院根据林元回的申请依法向珠海市国土资源局发函调查案涉土地的性质变化情况。该局委托香洲分局于2017年11月28日以珠国土香函[2017]432号复函书面答复如下：“一、江村旧村拆迁改造时涉及的土地已全部转为国有土地。二、《关于回收园林处土地给江村予留用地补偿的通知》(珠国土字[1988]第124号)明确“江村于八四年全部土地统征”，表明江村全部土地在1984年统征时已由集体土地转为国有土地”。官莲有等六人对上述书面答复有异议，要求法院协助重新核查，一审法院为此根据官莲有等六人的申请向其代理律师出具了《调查令》。该局于2018年5月7日以珠国土函[2018]464号书面答复如下：“一、我局已向持令律师提供查询建设用地批准书简称为1994—328、1993—258、1992—408、1995—18l等留用地(旧村改造用地)情况，面积分别为150平方米、3627平方米、5350平方米、31395．5平方米。二、香洲行政区土地为国有土地。三、官莲有《国有、集体(私人)建设用地许可证》(珠国土许字(1990(私))第159号)注明“同意划拨”，并注明“本地块不许出租转让抵押买卖或赠送”。 为进一步查明案涉土地的性质变化，一审法院又发函给珠海市自然资源局香洲分局（即原珠海市国土资源局香洲分局），调查以下事项：“一、案涉房屋（登记产权人为江秀池、官莲有，地址为江村一街X号）在1990年建造时土地性质是集体还是国有的，是否属于土地征收时划拨给农村集体经济组织的留用地？二、案涉房屋的土地性质在2000年江村开始启动旧村改造拆迁时，是集体的还是国有的？”香洲分局于2019年3月13日向本院以珠国土香函[2019]126号复函答复如下：“一、经查档案资料，官莲有《国有、集体（私人）建设用地许可证》[珠国土许字1990（私）第159号]注明‘根据城市规划要求，划定该户在吉大江村自留用地内，同意划拨’，并注明‘本地块不许出租转让抵押买卖或赠送’。案涉房屋在1990年建造时土地性质是国有土地。”该复函附件《国有、集体（私人）建设用地许可证》[珠国土许字1990（私）第159号]系珠海市国土局于1990年5月29日发出给官莲有，载明：根据城市规划要求，划定你户在吉大江村生活自留用地内，用地贰佰叁拾平方米、基底面积玖拾平方米，作为建叁层半住宅用地，经审查，符合土地法规，同意划拨，准许使用，特发此证。并注明“本地块不许出租转让抵押买卖或赠送”。 珠海市不动产登记情况查询结果显示，至2019年3月5日林元回名下无任何房产登记。为核实林元回请求官莲有等六人协助办理四套房屋的产权登记手续的诉讼请求是否存在限制，一审法院向珠海市不动产登记中心发函调查，珠海市不动产登记中心于2019年4月4日向一审法院以珠登记函[2019]127号复函答复如下：经查，香洲区吉大九洲大道中2018号X栋X单元X、X、X房及X栋X单元X房的产权，权利人为兴东房产公司，登记信息详见附件。上述4个产权无抵押无查封。根据《房地产市场调控联席会议纪要》（[2017]5号），“居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位新购买（本通知发布之日其购买）的住房，须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易（转让）”，以及“因有强制执行权利机关生效法律文书和国有资产处置导致的住房转让，购房人不需要提供其符合本市限购政策的证明材料”。因我市限购政策规定内容较多，产权的转移登记是否符合限购相关规定，须根据不动产登记申请时的情况确定，以上信息仅供参考。该复函附件《201800058未办房地产登记单元列表》载明香洲区吉大九洲大道中2018号X栋X单元X、X、X房及X栋X单元X房四套房产的开发单位为兴东房产公司，建筑面积分别为75.24平方米、75.24平方米、75.24平方米和36.03平方米。 再查明：在（2017）粤0402民初2239号案件审理过程中，江秀文因涉嫌经济犯罪被公安部门立案侦查。针对双方当事人争议的问题，一审法院依法向珠海市公安局案件审理部门调取了部分讯问笔录。 其中兴东房产公司的法定代表人何东凡于2017年11月11日的讯问笔录第2页中记载：“问：你讲讲江秀文一家在江村的物业情况以及你公司具体赔偿给他们的情况？何答：官莲有一家（包括官莲有、江秀池、江润娇、江秀兰、江爱娣、江润平）在江村有产权建筑面积1600.37平方米，已赔偿回迁房总面积1695平方米（共26套回迁房）以及补偿款1782874.20元；还支付了1100万元的土地使用证补偿；同时还有629.87平方米属于混合结构（属于违建部分），这629.87平方米违建是按照有房产证的标准（1：1赔偿）来赔偿的，具体赔偿以下内容：1、一套珠海市香洲区梅华西路2068号盈翠轩X栋X单元X房的物业共276.7平方米；2、江村回迁房一套江村回迁房160平方米；3、三套江村回迁房每套65平方米共195平方米；4、九个江村回迁房的地下停车位”。“问：江村雅景花园9个车位是怎么回事？何答：这9个车位其实是没算入赔偿面积的，是江秀文一家要求我赠送给他们的，但我们在《补充合同》里也约定了。但盈翠轩还有两个车位是《补充合同》没约定的，是江秀文于2016年叫我送给他的”。 其中江秀文于2017年11月14日在东风派出所的讯问笔录第3页记载：“问：按照你刚才讲的情况以及官莲有、江秀池、江润娇、江秀兰、江爱娣、江润平与开发商签定的江村房屋拆迁安置补偿合同内容，其中违建部分共925.36平方米、其中属于混合、框架结构的629.87平方米的补偿情况？江答：这部分补偿就是按照补充合同内容进行的补偿，也就是基本达到了1：1的补偿标准，全额得到了房屋补偿”。“问：根据你说的补偿合同中1100万元的现金补偿是什么原因？江答：我家里共有11个土地使用权，这个按照每个证100万元进行补偿，总共1100万元”。“问：9个车位的补偿中什么原因？江答：车位是我要求何东凡送的，没有对应的补偿内容”。 在（2017）粤0402民初2239号案件审理过程中，一审法院根据林元回的申请按规定程序委托了珠海仁合土地房地产评估有限公司对江村雅景花园X幢X单元X房的市场价格进行了评估，该公司于2018年4月17日作出《房地产估价报告》，意见为：确定估价对象在价值时点假设为毛坯房的单价为33000元/平方米；确定估价对象在价值时点装修现状下的单价为34000元/平方米。一审庭审中，林元回认可该评估结果，并同意以该评估结果确定其诉求所涉及4套房产的市场价值。官莲有等六人则认可林元回诉求所涉及4套房产的市场价值为40000元/平方米，但不申请评估。 一审法院认为，林元回基于其与官莲有、江秀池签订的《转让房屋协议书》主张对江村一街X号房屋被征收后对应的拆迁补偿权益享有权利，林元回与官莲有等人之间的法律关系是债权纠纷，而非物权纠纷，故一审法院将本案案由所有权确认纠纷变更为合同纠纷，并依法向林元回释明，林元回据此明确诉讼请求，官莲有等六人亦提出反诉。根据双方诉辩意见和本反诉请求，归纳本案的争议焦点有：⑴林元回与官莲有、江秀池签订的《转让房屋协议书》的效力；拆迁补偿利益的分配。一审法院根据已查明的事实、双方举证以及法律规定，对争议焦点及本反诉请求作出如下认定： 一、关于《转让房屋协议书》的效力。林元回诉请确认林元回与官莲有等人于1990年2月18日签订的《转让房屋协议书》有效；官莲有等六人反诉请求确认双方于1990年2月18日签订的《转让房屋协议书》无效。根据珠海市国土资源局香洲分局作出的珠国土香函[2017]432号复函和珠国土香函[2019]126号复函可知，江村全部土地在1984年统征时已由集体土地转为国有土地，修建江村一街X号房屋的土地来源于国有划拨。林元回与官莲有、江秀池签订《转让房屋协议书》之前，林元回已以官莲有、江秀池名义报建了江村一街X号房屋，并出资自行修建，《转让房屋协议书》实质是官莲有等人向林元回转让X号房屋所占用的土地。而且基于“房地一体”主义，即使转让的标的是建筑物本身，也必然会导致其所占用土地随之流转。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”，故一审法院确认林元回与官莲有、江秀池于1990年2月18日签订的《转让房屋协议书》无效。 关于官莲有等六人主张其未收到《转让房屋协议书》约定的150000元转让款，双方未实际履行转让协议的抗辩，一审法院认为，尽管官莲有等人否认收到林元回150000元转让费，但是由于《转让房屋协议书》签约距至已近三十年，不能仅凭林元回无法提供向官莲有等人支付150000元转让费就否定双方之间的《转让房屋协议书》，相反从房产转让成本、房产使用情况以及拆迁安置款领取等方面分析可以认定双方实际履行了《转让房屋协议书》。其一，从房产转让成本来看，在转让过程中，林元回不仅自行出资兴建了江村X号房屋，还为官莲有、江秀池建造了原江村一街X号一栋房屋，林元回为取得江村X号房屋土地使用权付出相应的对价。其二，从房产使用情况来看，江村X号房屋自建成后一直由林元回居住、使用、收益和控制，官莲有等六人从未提出过异议。其三，拆迁安置款领取来看，根据拆迁政策，江村一街X号房屋以官莲有等人名义签署《拆迁补偿合同》，并以江秀池名义办理了领取拆迁安置款的银行账户，而江秀池将该银行存折交给林元回领取安置补偿款822322.7元直至双方发生纠纷，说明官莲有等人在发生纠纷前主观上认为，《转让房屋协议书》签署后，已将江村一街X号房屋转让给林元回，因房屋拆迁而产生的利益当然归于林元回。基于以上理由，一审法院对官莲有等六人否认《转让房屋协议书》实际履行的抗辩不予采纳。 二、关于拆迁补偿利益的分配。据上分析，林元回与官莲有、江秀池签订的《转让房屋协议书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方应当将根据该合同取得的财产予以返还或折价补偿，并根据各自的过错赔偿对方的损失。根据官莲有等六人与兴东房产公司签订《拆迁补偿合同》这一事实，足见林元回已将江村一街X号房屋及土地返还给官莲有、江秀池。虽然官莲有、江秀池是江村一街X号房屋的权属登记人，但建筑物系林元回出资建设，且附着于土地不能返还，因此官莲有、江秀池应当对林元回出资建设的建筑物予以补偿。基于双方对于合同无效均存在过错，一审法院认为应当遵循等价有偿和诚实信用原则，公平、合理确定官莲有等六人应对林元回出资建设的建筑物及其增值收益的赔偿。 本案纠纷是因江村一街X号房屋征地拆迁补偿利益分配而引发的。林元回请求分配《拆迁补偿合同》的权益，关于林元回是否可以分配合同权益及相应分配份额，一审法院从以下因素予以考虑：首先，双方当事人已将江村一街X号房屋交予兴东房产公司拆迁，建筑物的建筑成本已全部转化至《拆迁补偿合同》约定的权益当中，林元回未请求官莲有等人返还建筑成本及投入成本增值部分，而选择请求分配《拆迁补偿合同》权益，是林元回对其实际损失要求补偿的一种请求方式，而且更能客观反映林元回投入成本的升值以及平衡双方之间的利益，应予以准许。其次，虽然江村一街X号房屋系林元回单方出资建设，但是根据《珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法》的规定，该建筑物在《拆迁补偿合同》中所产生的拆迁补偿权益与土地性质以及官莲有等人户口优惠指标相关联，是取得《拆迁补偿合同》权益不可或缺的因素。因此基于公平诚信、合理合法的原则，一审法院酌定官莲有等人应按70%的比例向林元回分配《拆迁补偿合同》的权益作为林元回返还江村一街X号建筑物的补偿。 江村一街X号房屋被征收后，根据《拆迁补偿合同》有两种补偿方式，即调产安置和货币补偿。一审法院分别作出认定： 1.关于调产安置，根据《拆迁补偿合同》和《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》，官莲有等人名下江村一街X号房屋补偿拆迁产权面积为294.65平方米，本案中林元回请求官莲有等人归还X号房屋拆迁补偿权益的房屋补偿面积256.22平方米。据上认定，官莲有等人应按70%比例补偿林元回，即林元回可获得面积179.354平方米的回迁房产作为补偿。由于《拆迁补偿合同》涉及对包含江村一街X号房屋在内7套房屋的拆迁，且补偿的25套房产未与被拆迁房屋一一对应，故林元回根据江村一街X号房屋补偿面积256.22平方米，选择诉请四套房产分别为江村雅景花园X幢X单元X房面积为36.03平方米、X幢X单元X房75.24平方米、X幢X单元X房75.24平方米、X幢X单元X房75.24平方米。鉴于官莲有等人已实际使用X幢X单元X房，为便于实际操作，一审法院支持官莲有等六人应将江村雅景花园三套房产（面积合计186.51平方米）补偿给林元回。上述三套房产目前仍登记于开发商名下，官莲有等人从兴东房产公司处取得上述三套房产的产权登记后应协助转移过户登记至林元回名下。考虑到上述三套房屋面积186.51平方米已超出林元回可获得面积179.354平方米，多7.156平方米，因此参照珠海仁合土地房地产评估有限公司2018年4月17日对江村雅景花园X幢X单元X房市场价格作出的《房地产估价报告》，确定估价对象在价值时点装修现状下的单价为34000元/平方米，林元回应按34000元/平方米标准补偿款项243304元给官莲有等六人。 关于林元回要求官莲有等六人归还江村一街X号房屋拆迁补偿权益即房屋补偿面积256.22平方米的请求，据上认定，林元回并不当然的享有江村一街X号房屋的物权或该房屋拆迁补偿权益的所有权，仅基于《转让房屋协议书》对返还江村一街X号房屋后的补偿享有请求权，故林元回诉请官莲有等六人归还该房屋拆迁补偿权益，于法无据，一审法院不予支持。 2.关于货币补偿，林元回已收取拆迁安置补偿款共计822322.7元，其中包含①砖石墙、铁皮屋面积35.51㎡×250元=8877.50元；②水泥地坪面积40.90㎡×30元=1227元；③原始合法面积现金补偿256.22㎡×935元=239565.70元；④原始合法面积租金256.22㎡×20元×6个月=30746.40元；⑤原始合法面积一次性搬迁费256.22㎡×15元=3843.30元；⑥签约优惠奖励256.22㎡×260元=66618元；⑦装修费补助按实际回迁毛坯房面积256.22㎡×100元=25622元；2009年10月27日至2017年2月8日87个月租金445822.8元。官莲有等六人已收取2017年5月至7月拆迁安置租金25622元。一审法院认为，由于补偿款项性质的不同，应予以区别处理。一部分是林元回收取的补偿款中第①②③⑦项合计275292.2元，属于对建筑物拆迁而产生的补偿，官莲有等六人应据上认定比例按70%赔偿林元回款项192704.54元。另一部分是林元回收取的补偿款中第④⑤⑥项共547030.5元以及官莲有等人收取的租金25622元，合计572652.5元，是与房屋使用人的使用行为密切相关的补偿款，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋及土地权属关系不大，故认定该部分特定补偿款项归拆迁前房屋的实际居住人即林元回所有。由于上述认定，林元回可取得补偿款765357.04元，官莲有等六人可取得补偿款82587.66元。因林元回已收取补偿款822322.7元，官莲有等人已收取补偿款25622元，故林元回还需向官莲有等六人返还补偿款56965.66元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条的规定，一审法院判决如下：一、确认官莲有、江秀池与林元回于1990年2月18日签订的《转让房屋协议书》无效；二、兴东房产公司于判决发生法律效力之日起十日内协助官莲有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰将江村雅景花园X幢X单元X房、江村雅景花园X幢X单元X房、江村雅景花园X幢X单元X房的不动产权属登记至官莲有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰名下；官莲有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰在上述三套房产登记至其名下后三日内协助林元回将上述三套房产的不动产权属登记至林元回名下，林元回在取得上述三套房产的不动产权属登记后三日内补偿官莲有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰超面积房款243304元；三、林元回于判决发生法律效力之日起十日内向官莲有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰返还补偿款56965.66元；四、驳回林元回的其他诉讼请求；五、驳回官莲有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费73830元，反诉费6762元，评估费8875元，财产保全费5000元，合计94467元，林元回负担28340元，官莲有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰负担66127元。 二审中，官莲有等六人向本院提交以下证据：证据1.征地农民优惠指标使用情况一览表；证据2.珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表；证据3.补偿合同；证据4.抽签结果确认书；证据5.珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区配套政策实施办法（二）的通知。上述五份证据共同证明林元回作为非江村村民，已经同开发商协商一致，占用了官莲有一家的指标，并实际获得了回迁房的赔偿，不存在任何损失，其无权再向官莲有等六人要求所谓的拆迁补偿权益。 林元回质证认为，1.官莲有等六人二审提交的证据已经超过举证期限；2.认可上述证据的真实性，不认可其关联性与证明目的，林元回一家享受优惠指标与本案争议无关，非征地村民享受优惠指标的情况不止林元回一家，本案是关于合法建筑面积拆迁补偿权益的处理问题，林元回一家没有占用官莲有、江秀池一家的优惠指标。 兴东房产公司未发表质证意见。 经审查，本院对官莲有等六人二审提交的证据的真实性予以确认，至于上述证据是否能够证明其证明内容，本院结合本案事实予以综合分析认定。 经审查，一审法院查明事实基本清楚，本院予以确认。 本院另查明如下事实： 官莲有等六人二审提交的《征地农民优惠指标使用情况一览表》中序号15一栏载明：户主林元回；家庭成员（人口数）蔡彩、林启达、林启良、林风平、林凤喜（6人）；原有指标240㎡；剩余指标240㎡。 官莲有等六人二审提交的《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》（编号：15填表时间：2011年2月22日）载明如下内容：产权人（共有人）林元回、蔡彩、林启达、林启良、林凤萍、林凤喜；地址珠海市香洲区吉大江村；身份征地农民；该户所在征地时间1984年7月；可享受优惠报建指标240㎡；应补交地价5280元（算式：240×22）；需补交建筑成本的产权补偿面积264㎡（算式：240×1.1）；实际应补交罚款及地价5280元。备注载明：1、征地农民优惠指标面积由林元回、蔡彩、林启达、林启良、林风平、林凤喜等六人共用（其中林风平实际姓名为林凤萍，属同一人，经公示没有人提出异议）；2、根据市国土局（江村）《征地农民优惠指标使用情况一览表》和市改建办20100052号文确认此补偿核定表。 官莲有等六人二审提交的《江村征地农民优惠报建指标使用补偿合同》（2016年11月）甲方为珠海市兴东房产开发有限公司，乙方为林元回、蔡彩、林启达、林启良、林凤萍、林凤喜，该合同主要内容如下：第一条：乙方同意将征地农民可享受优惠报建指标240平方米[《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》编号15，产权人（共有人）为林元回、蔡彩、林启达、林启良、林凤萍、林凤喜]在江村雅景花园使用，乙方向甲方补交建筑成本及相关费用后，甲方在回迁房区补偿房屋给乙方。第二条：乙方选择的回迁房户型乙方在江村雅景花园回迁房区选择毛坯回迁房户型为：（一）建筑面积35平方米1套；（二）建筑面积75平方米2套；（三）建筑面积85平方米1套；合计选择毛坯回迁房建筑面积270平方米。竣工交付的回迁房建筑面积以政府部门的确权结果为准，确有增减的均按房屋建筑面积每平方米￥20000元计价，以现金方式多退少补。第三条：可享受优惠报建指标的补偿及费用支付：根据珠海市国土局[1994]169号文征地农民优惠政策，经市改建办、拱北国土所等部门编制的《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》，乙方有可享受优惠报建指标240平方米（按1.1系数计算，可得需补交建筑成本的产权补偿面积为264平方米）：一、乙方按规定应补交地价￥5280元（代政府职能部门收）；二、乙方选择的270平方米毛坯回迁房，其中的建筑面积264平方米，按每平方米￥3200元向甲方缴纳建筑成本，乙方需向甲方支付对价计￥844800元；三、乙方选择的270平方米毛坯回迁房，其中的建筑面积6平方米按每平方米￥20000元计算，乙方需向甲方支付价款计￥120000元；以上三项乙方应支付的款项，共计须向甲方缴纳计￥970080元，乙方可得补偿毛坯回迁房建筑面积270平方米。乙方须于签订本合同当日向甲方缴清应付款项。落款时间为2016年12月3日的《“江村雅景花园”回迁房抽签结果确认书》载明乙方（被拆迁人）林元回、蔡彩、林启达、林启良、林凤萍、林凤喜抽签结果如下：1、35㎡X栋X单元X房；2、75㎡X栋X单元X房，X栋X单元X房；3、85㎡X栋X单元X房；合计肆套。 本院认为： 因江润平系香港特别行政区居民，本案属于涉港合同纠纷，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。因除江润平之外，本案其他当事人的经常居所地均在内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”规定，一审法院适用内地法律作为审理本案争议的准据法正确。 结合各方当事人的诉辩意见及本院查明的事实，本院对本案二审争议焦点问题作如下分析认定： 一、关于林元回主张江村一街X号房屋拆迁补偿利益是否应予支持的问题 根据本案查明事实可以认定，林元回与官莲有等人约定，由林元回在江村一街X号地块为官莲有一家建一栋楼房，并支付15万元作为装修费，官莲有一家则将江村一街X号地块转让给林元回用于建设自住房，归林元回所有。为此，林元回与官莲有、江秀池于1990年2月18日签订了《转让房屋协议书》。江村一街X号房屋建好后，一直由林元回居住、使用，房屋权利人登记在官莲有、江秀池名下。案涉《转让房屋协议书》已实际履行。江村一街X号房屋已以官莲有等人名义与兴东房产公司签订拆迁补偿合同，该拆迁补偿合同也已实际履行。回迁房抽签确定之后，林元回向官莲有等人要求返还回迁房未果，双方就此引发纠纷，林元回遂向一审法院提起本案诉讼，主张其对江村一街X号房屋拆迁补偿利益享有的权利。 本案中，因江村一街X号房屋的土地来源于国有划拨，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，林元回与官莲有、江秀池于1990年2月18日签订的《转让房屋协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因官莲有等六人已就包括江村一街X号房屋在内的多套房屋与兴东房产公司签订了一份《拆迁补偿合同》，并已将前述房屋交由兴东房产公司拆迁，且目前也已抽签选中回迁房。然而，江村一街X号房屋的权属登记人虽然是官莲有、江秀池，但该房屋系由林元回出资修建，且林元回为取得该房亦付出了对价。根据上述《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，官莲有等六人应对林元回出资修建的江村一街X号房屋建筑成本及其增值价值等损失予以赔偿。 林元回本案并未请求官莲有等六人返还江村一街X号房屋建筑成本及其增值价值部分，而是主张该房屋的拆迁补偿利益。对此，本院认为，现江村一街X号房屋虽因拆迁而归于消灭，但《拆迁补偿合同》已对被拆迁房屋约定了明确的补偿方式，被拆迁房屋的建筑成本及其增值价值等已全部转化为《拆迁补偿合同》所约定的拆迁补偿利益。林元回本案主张《拆迁补偿合同》所反映的拆迁补偿利益，是林元回对其实际损失要求赔偿的请求方式，且更能客观反映林元回对江村一街X号房屋投入成本的增值价值，并平衡双方当事人之间因房屋拆迁而带来的利益，一审法院予以准许并无不当。官莲有等人以其二审提交兴东房产公司与林元回一家签订的《江村征地农民优惠报建指标使用补偿合同》，主张林元回已就江村一街X号房屋获得了回迁补偿并已确认回迁房号，林元回对江村一街X号房屋权益不存在任何损失，无权再向官莲有等六人要求拆迁补偿权益。但从该份《江村征地农民优惠报建指标使用补偿合同》约定内容来看，林元回一家是将其享受的优惠报建指标240㎡在江村雅景花园使用，在其向兴东房产公司补交建筑成本及相关费用后，兴东房产公司在回迁房区补偿房屋给林元回一家。由此可见，该补偿合同是对林元回一家的优惠报建指标的补偿，并非房屋拆迁补偿。故官莲有一家以上述《江村征地农民优惠报建指标使用补偿合同》主张林元回已就江村一街X号房屋获得回迁补偿的上诉意见，理由不成立，本院不予采纳。此外，无论是林元回一家的优惠报建指标，还是官莲有一家的优惠报建指标，均是由有权机关在《征地农民优惠指标使用情况一览表》及《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》中确定的。官莲有一家上诉主张林元回占用了其家的指标，缺乏事实依据。至于林元回是否具有享受征地农民优惠报建指标资格的问题，只有相关行政职能部门才有权确定，不属于本案所涉民事争议的审理范围。本案是双方当事人关于江村一街X号房屋拆迁补偿利益的争议，与林元回是否享有优惠指标以及该优惠指标是否已作补偿等问题无关。因此，官莲有等六人以《江村征地农民优惠报建指标使用补偿合同》主张林元回已就江村一街X号房屋获得了回迁补偿，无权再向官莲有等人要求拆迁补偿权益的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。如前所述，林元回本案诉请的是江村一街X号房屋拆迁补偿利益，江村一街X号房屋拆迁补偿利益与本案所涉争议无关，不属于本案审理范围。故对林元回二审提出的关于官莲有等人应返还江村一街X号房屋拆迁补偿利益的上诉主张，本院不予审处。此外，案涉房产目前并未办理物权登记手续，林元回二审要求官连有等六人搬出涉案房产的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于江村一街X号房屋拆迁补偿利益的分配问题 首先，江村一街X号地块因为土地性质的问题不允许流转交易，林元回与官莲有等人在对此均是知悉的情况下，仍签订《转让房屋协议书》，导致该合同被认定无效，双方对此均存在过错。江村一街X号房屋虽是由林元回单方出资修建，但根据《珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法》规定及《拆迁补偿合同》约定，该房屋在《拆迁补偿合同》中所反映的拆迁补偿利益与土地性质和官莲有等人优惠指标均有关联。综合考虑双方过错、土地性质以及优惠指标等因素，基于诚实信用、等价有偿、公平合理的原则，一审法院酌定官莲有等人按70%的比例向林元回分配江村一街X号房屋拆迁补偿利益，作为对林元回修建该房的投入成本及其增值价值损失的赔偿，并无不当，本院予以维持。林元回关于江村一街X号房屋拆迁补偿利益应全部归属于林元回的上诉主张，理据不足，本院不予支持。 其次，根据《拆迁补偿合同》约定，房屋被拆迁改建有调产安置和货币补偿两种补偿方式。一审法院按照调产安置和货币补偿两种方式分配江村一街X号房屋拆迁补偿利益，并无不当。其中，关于调产安置。因《拆迁补偿合同》针对的是包括江村一街X号房屋在内的7套房产的拆迁补偿，且补偿的25套房产无法与被拆迁房屋一一对应，亦无法确定江村一街X号房屋所对应的回迁房。林元回本案是以其主张的江村一街X号房屋补偿面积256.22平方米，选择诉请江村雅景花园X幢X单元X房等四套房产。一审法院根据前述确定的70%比例及房产实际使用情况，判令官莲有等人从兴东房产公司取得江村雅景花园三套房产的产权登记后协助转移过户登记至林元回名下的处理方式，并无不当。官莲有等六人虽上诉主张房产因地理位置、楼层、朝向不同而价值不同，但并未举证证明前述三套房产的价值已超出官莲有等六人应向林元回赔偿的江村一街X号房屋建筑成本及其增值价值的损失范围。此外，对于超出的面积7.156平方米，一审法院以评估价34000元/平方米的标准计算，林元回应向官莲有等人补偿243304元正确。关于货币补偿。一审法院已根据补偿款项的不同性质作出区别处理，本院认为，一审法院关于各项现金补偿的性质以及补偿款项比例分配和归属的分析认定正确，本院在此不再赘述，径行予以维持。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；上诉人林元回及上诉人官莲有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰的上诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费人民币108518元，由上诉人林元回负担人民币27926元，由上诉人官莲有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰共同负担人民币80592元。 本判决为终审判决。 审判长  郭建勇 审判员  唐育萍 审判员  王文娟 二〇二〇年一月十日 书记员  黎明华