湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12056号上诉人（原审被告）：赵志刚，男，1981年12月9日出生，汉族，住安徽省凤阳县。被上诉人（原审原告）：武汉鑫弘雅景物业服务有限公司，住所地湖北省武汉市新洲区阳逻街平江东路东方新天地一期5栋1单元1层1室。法定代表人：王安国，该公司总经理。委托诉讼代理人：王璟，湖北佑君律师事务所律师。上诉人赵志刚与被上诉人武汉鑫弘雅景物业服务有限公司（以下简称鑫弘雅景公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2019）鄂0117民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。赵志刚、鑫弘雅景公司委托诉讼代理人王璟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵志刚上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案的诉讼费由鑫弘雅景公司承担。事实与理由：一、赵志刚于2009年10月29日与开发商武汉祥盛地产开发有限公司签订买卖合同，但由于开发商建设审批手续和质量以及施工进度等原因一直没有交房，在此期间赵志刚多次主动找到开发商所委托的相关人员协商均受到消极应付和无理阻挠，这种异常现状一直到2019年4月16日才与赵志刚办理了交房手续。根据上述事实和房屋买卖合同及物业入住服务顺序，可以确定在赵志刚没有和开发商完成交房手续和正式入住期间物业是无权向赵志刚收取任何费用的。如果物业方确实已经入住并服务小区，期间的费用应由开发企业向开发商索取。二、鑫弘雅景公司在一审判决中提供大多证据都不能作为一审结果的有力证据或者说是毫无关系，其中有两份证据在这里特别说明如下：1、电费单据。根据物权法规定，房屋在签订买卖合同以后买方就已经拥有了对房屋的所有权，在此期间买方可自由支配房屋的一切合法用途，所以鑫弘雅景公司用所谓的电表数据根本无法证明赵志刚已经和鑫弘雅景公司签订了物业合同，产生了服务关系，有用电记录就代表签订物业合同毫无根据。（事实上由于是一楼湿气太大，电表数据是由赵志刚用其所购房屋仓储物品而使用高耗能自动加热和除湿电器所造成且赵志刚并没有入住其所购房屋）。2、鑫弘雅景公司指控赵志刚违约或者拖欠相关费用，这些指控成立唯一的事实根据就是签订物业合同。事实上是赵志刚在第一任物业服务期间由于没有和开发商办理交房且没有入住所以没有签过任何相关的物业服务合同，自然鑫弘雅景公司强行且无解释要求赵志刚支付期间的物业费毫无法理和情理根据。所谓第二任物业也就是鑫弘雅景公司入驻小区时间是2017年3月30日，其入驻小区并没有经过物业委员会的招标和同意，同样也没有电话或者书面告知赵志刚，更没有向相关业主说明所提供的服务范围和服务标准，事实上鑫弘雅景公司的行为完全是违反合同法自愿平等的原则和精神的，属于强买强卖单方行为。3、从赵志刚购买房屋到现在唯一签订的合同是在2018年4月20日和鑫弘雅景公司签订的一份物业服务合同，签订合同现状是由于房屋质量原因，赵志刚家中墙体大面积开裂，当时物业主动联系修缮，答应并保证修理好事故墙体。鉴于这种情况赵志刚才和鑫弘雅景公司达成协议从签订之日起同意鑫弘雅景公司提供物业服务前提是修缮好严重损坏的墙体。事实上鑫弘雅景公司此次行为唯一的目的就是骗取业主与之签订合同，因为鑫弘雅景公司所谓的保证修好事故墙体就是把事故墙体裂缝简单掩盖一下了事，根本达不到所承诺的结果。现在赵志刚家里到处是裂缝和维修遗迹，这些足以说明鑫弘雅景公司采用了欺骗的不正当行为骗取赵志刚签订了相关合同（此次骗取业主签订合同的并不是赵志刚一家所以小区很多受害者都可以证明其违法行为）。同样为了掩盖和日后在这份所谓的合同上诬陷赵志刚，当时并没有提供给赵志刚一式两份的格式合同范本。物证人证足以说明这份合同的违法和无效性。事实简单明了，赵志刚和鑫弘雅景公司不存在任何合同关系，所有的现状都是鑫弘雅景公司自导自演的通过骚扰赵志刚以达到其利益所得违反法律的行为。综上所述在赵志刚没有和开发商办理交房手续，没有入住和没有签订物业服务合同前提下，鑫弘雅景公司存在明显的诬告行为，极大地损害了赵志刚的合法权益，给赵志刚身心带来极大的损害。一审法院明显违反了法律的自愿公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护赵志刚的合法权益，请二审法院对本案依法改判。鑫弘雅景公司辩称，赵志刚是2010年购买的现房，一直未交物业费，也拒绝签订物业合同，一审法院作出的判决并无不合理。而且赵志刚提到其在2012年左右将货物搬到房屋产生了水电费，应当视为其入住，一审判决是合法的。鑫弘雅景公司向一审法院起诉请求：一、判令赵志刚支付拖欠的物业管理费10,496元；二、判令赵志刚支付违约金8,198元；三、诉讼费由赵志刚承担。一审法院认定事实：赵志刚系武汉市新洲阳逻XX小区X栋X单元X室房屋业主，房屋面积为106.64平方米。2011年12月2日，武汉祥盛地产集团有限公司（系东方新天地小区开发商）与前物业公司武汉长恒物业服务有限公司签订了《武汉市新洲区东方新天地小区前期物业服务合同》，约定：武汉长恒物业服务有限公司向东方新天地小区提供物业服务，服务期限自合同签订之日生效，武汉祥盛地产集团有限公司与物业买受人签订的物业买卖合同即为对本合同内容的承诺，业主委员会代表全体业主与武汉长恒物业服务有限公司或者新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本物业管理服务费由业主按其拥有建筑面积缴纳，收费标准具体是：住宅每月1.20元/㎡，物业服务费每半年收取一次，物业费缴纳时间为每半年度计费起始日期前七日内。违约责任：业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按有关规定支付滞纳金及所欠款项。2017年3月30日，武汉长恒物业服务有限公司与东方新天地小区开发商武汉祥盛地产集团有限公司签订了《委托书》和《解除合同协议书》，协议约定自2017年4月30日解除《前期物业管理服务合同》，双方于2017年5月1日前对前期费用进行清结，长恒物业服务有限公司向鑫弘雅景公司交接并撤出，未收缴的业主物业费和装修押金等由鑫弘雅景公司收取。《委托书》载明2011年11月至2017年3月武汉长恒物业服务有限公司服务管理东方新天地小区未收取业主物业费现全权委托鑫弘雅景公司追缴。2017年5月6日鑫弘雅景公司与开发商武汉祥盛地产集团有限公司签订了《武汉市物业服务合同》，合同约定高层住宅收费标准为1.2元/㎡/月，该合同的服务期限为自签订日即2017年5月6日起至双方协商一致解除该合同之日止。违约责任：业主违反本合同约定，经鑫弘雅景公司书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按照标准向支付违约金。赵志刚所购买的房屋于2014年4月开始产生电费且当月电量用度较大，鑫弘雅景公司未与赵志刚办理正式的交房手续，赵志刚一直也未交物业管理费。2018年4月20日赵志刚与鑫弘雅景公司签订了名为《前期物业管理服务协议》的物业服务合同，协议约定：物业费1.2元/㎡/月，该物业管理指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。违约责任：业主违反协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起每天按应交金额的万分之五缴纳滞纳金，或逾期三个月拒交费用的，物业管理公司将采取催促措施，直至人民法院提起诉讼。在此前并未签订其他的物业合同，对于物业服务公司更换的事情并不知情。鑫弘雅景公司向赵志刚多次用短信、张贴公告的方式通知其支付物业管理费，但赵志刚拖延至今分文未付。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，赵志刚作为业主，应当遵守武汉祥盛地产集团有限公司与案外人武汉长恒物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》的约定向案外人武汉长恒物业服务公司支付物业管理费。虽然案外人武汉长恒物业服务有限公司与鑫弘雅景公司签订的《委托书》并未告知赵志刚，但赵志刚所购买的房屋于2012年4月产生了大功率电费，应视为其2012年4月入住该小区，赵志刚理应向其提供物业服务的公司缴纳物业管理费。鑫弘雅景公司要求赵志刚向其支付2012年1月至2018年10月31日的物业管理费，与事实不符，应自2012年4月起计算，计算公式为106.64×1.2×12×6+106.64×1.2×6=9,981.5元。鑫弘雅景公司要求赵志刚向其支付2012年1月至2018年10月31日的物业管理费违约金，因《前期物业管理服务合同》对违约金约定不明，应自2018年4月20日鑫弘雅景公司与赵志刚签订《前期物业管理服务协议》起算，计算方式为：2018年4月所欠物业费（106.64×1.2）/30×10=42.66元，（42.66+106.64×1.2）×0.0005×31+（42.66+106.64×1.2×2）×0.0005×30+（42.66+106.64×1.2×3）×0.0005×31+（42.66+106.64×1.2×4）×0.0005×31+（42.66+106.64×1.20×5）0.0005×30+（42.66+106.64×1.2×6）×0.0005×31=45.13元。故鑫弘雅景公司要求赵志刚支付物业管理费及违约金的诉讼请求，予以部分支持。赵志刚辩称物业服务合同非自愿情形下签订的，未能提交证据证实，不予采信；其辩称正式的物业服务合同是2018年4月20日签订，所以物业费应从合同签订之日起计算于法无据，不予采信；其辩称没有正式的交房手续导致不能办理房屋不动产权证书，属另一法律关系，当事人可另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、赵志刚于判决生效之日起十日内向鑫弘雅景公司支付2012年4月1日至2018年10月31日的物业管理费9,981.5元。二、赵志刚于判决生效之日起十日内向鑫弘雅景公司支付2018年4月20日起至2018年10月31日止的违约金45.13元。三、驳回鑫弘雅景公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260元，减半收取130元，由赵志刚负担。二审期间，赵志刚提交证据两份，证据一，东方新天地客户资金结算单一份，证明2019年交房，赵志刚没有入住。证据二，证明一份，证明2018年4月份签订的物业合同是无效的，对方告诉赵志刚是维修合同，要求在最后一页签字，上面盖手印的人是其他业主，都有相同的情况，后期还是未维修完善，对方是以欺骗的方式签订的合同。鑫弘雅景公司质证认为，对证据一的真实性无异议，但证明目的有异议。对证据二的三性均有异议，签字中的三人无法核实其身份，没有相应的身份证号码，不能证明此三人是与案件有利害关系的人。若该证明是证人证言，证人未出庭作证，达不到其证明目的，对该份证据不予认可。本院认为，赵志刚提交的证据达不到其证明目的，本院不予采纳。二审查明，赵志刚所购买的房屋于2012年4月开始产生电费。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。经审理，本案的争议焦点问题为：赵志刚是否应该向鑫弘雅景公司支付物业管理费和违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，赵志刚作为业主，应依法支付物业管理费。赵志刚所购买的房屋于2012年4月产生了大功率电费，赵志刚对该事实亦无充分证据予以反驳，应视为赵志刚于2012年4月入住该小区，依约应向提供物业服务的公司缴纳物业管理费。赵志刚又辩称物业服务合同系非自愿情形下签订的，应是无效的，为此在二审期间提交了一份《证明》，但该证据中签字人的真实性无法核实，签字的真实性无法核实，且证人未出庭作证，达不到证明目的，该份证据不足以推翻一审法院认定的事实。故赵志刚的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，赵志刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费260元，由上诉人赵志刚负担。本判决为终审判决。审判长  杨绮雯审判员  胡铭俊审判员  易齐立二〇二〇年一月十三日法官助理吴利书记员赵艺嫚