苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6103号原告：赵俊梅，女，1983年10月3日生，汉族，住山东省鄄城县。委托诉讼代理人：郑见涛、施春芳，江苏众勋律师事务所律师。被告：戴秀荃，女，1990年6月16日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：邵伟，江苏晟贤律师事务所律师。被告：邓浩，男，1992年1月2日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：金嫄雅，江苏诚鑫律师事务所律师。原告赵俊梅诉被告戴秀荃、邓浩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理，由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理，后组成合议庭公开开庭予以审理。原告赵俊梅及其委托诉讼代理人郑见涛，被告戴秀荃委托诉讼代理人邵伟，被告邓浩委托诉讼代理人金嫄雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵俊梅向本院提起诉讼请求：判令两被告返还购房款200000元，支付违约金104000元、律师费25000元。事实和理由：2019年1月10日，其与戴秀荃签订房屋买卖定金协议，购买坐落于吴中区房屋，并支付部分房款。后双方未继续履行该合同，签订房款退还协议，约定被告于2019年6月22日前退还购房款250000元，如违约，则承担律师费，按房屋价款的10%支付违约金。但是，两被告仅退还50000元。两被告以夫妻名义沟通房屋买卖事宜，邓浩多次对退款作出承诺，均未履行。被告戴秀荃辩称，其实际收到原告支付的购房款94450元，已通过邓浩向原告退还50000元，仅需返还44450元。邓浩收取的150000元，应由邓浩负责退还，与其无关。原告未经其同意或授权，自行向邓浩付款。退还协议约定违约金系总房价的10%，明显过高，超过法律规定的标准，应按剩余款项44450元的10%计算。原告主张的律师费，缺乏依据，不应支持。被告邓浩辩称，其并非涉案房屋权利人，对房屋买卖合同关系不存在权利义务，无需承担法律责任。在原告与戴秀荃房屋交易过程中，其受戴秀荃委托接收部分房款，但房款仍为戴秀荃所有，其并无支配权，未在退还协议中签字，不应承担退款或支付违约金、律师费的责任，应驳回原告对其诉讼请求。经审理查明，2019年1月10日，原告（乙方、购房人）与戴秀荃（甲方、售房人）、苏州鼎城不动产经纪有限公司（丙方，以下简称为鼎城中介）签订房屋买卖定金协议，约定甲方将苏州市吴中区甫淞苑XX幢X室房屋出售给乙方，价格1040000元，过户时的相关费用由乙方承担；三方签订协议时，甲方、乙方须各向丙方交纳中介服务费10400元；乙方于2019年1月10日支付定金30000元，于2019年2月5日前付给甲方定金210000元；甲、乙双方须在20个工作日内提供相应合法证件，约定产证下来一个月内开始办理资金托管（网签、申请贷款、过户）等手续，否则视为违约；甲方于2019年4月30日前腾空该房屋，将钥匙交于乙方；甲、乙双方积极配合丙方办理资金托管、不动产登记等相关手续，乙方承诺具有购房条件，无信用不良记录。协议签订后，原告陆续向戴秀荃支付94450元，于2019年1月18日向邓浩转账支付150000元。2019年5月2日，原告（乙方）及戴秀荃（甲方）、鼎城中介（丙方）签订房款退还协议，约定甲方与乙方于2019年1月10日签订房屋买卖定金协议，将原安置房甫淞苑XX幢X室房屋及车库，以成交价1040000元出售给乙方；乙方已于2019年1月10日付甲方定金30000元，甲方共计收到乙方购房款250000元，其中包含定金30000元；该房屋买卖定金协议无法继续履行，经协商，甲方于2019年6月22日前退还乙方购房款250000元，退款之日，原房屋买卖定金协议作废；甲方承诺签订本协议当日，付清丙方中介服务费20800元；如甲方到期无法付清该房款，按照总房价10%向乙方支付违约金，违约方承担律师费；以上条款由双方协商一致，不做改变。退还协议中立协议人将戴秀荃、邓浩均列为甲方（卖方），并写有身份证号码，但落款处仅有戴秀荃一人签字。两被告原为情侣关系，于2019年1月14日生育子女，但未领取结婚证。就上述两份协议，戴秀荃对真实性均无异议，实际收到购房款244500元，但其中150000元由邓浩收取，被邓浩用于个人消费、还贷等，与其无关；原告未经其同意擅自向邓浩付款，其并未取得该笔款项；退还协议中250000元属于计算错误，签订该协议时，邓浩人在现场，并自始至终参与房屋交易过程中，只不过邓浩抱着孩子，不方便签字，但对协议内容均是认可的，并已将邓浩列为甲方，填写身份证号码。邓浩对定金协议无异议，但认为其并非房屋权利人，才未签订协议，但其同在现场，并未参与其中，后因戴秀荃和她母亲均为失信人员，无法使用银行卡，才用其银行卡收取150000元，剩余94500元由原告通过支付宝、微信支付给戴秀荃；对退还协议真实性无法确定，戴秀荃说要去支付中介费，其站在门口抱着孩子，并未进去协商，不知道协议的内容，当时其与戴秀荃已产生矛盾，戴秀荃签订协议后，其将戴秀荃及孩子送回家，就自行离开，之后仍与戴秀荃同居过一段时间，但戴秀荃并非告知退还协议的情况。为查明退还协议签订情况，本院向鼎城中介人员葛某某、罗某某进行询问，两人述称，同为该笔业务经办人，戴秀荃到门店委托挂牌出售房屋，说该房屋由她母亲购买，由戴秀荃居住使用，尚未取得房产证，决定对外出售，后其前去查看房屋，并带原告看房，原告看中当即与戴秀荃签订定金协议，但戴秀荃未携带相关材料，说等她母亲有空以后再带资料补签合同，原告当场支付戴秀荃30000元定金，其向原告说过查看其他材料确定房屋没有问题后，再由原告支付210000元，其并不清楚原告后续向邓浩支付150000元的情况；看房及签订定金协议时，邓浩均在现场，戴秀荃说与邓浩是夫妻，戴秀荃已怀有身孕，戴秀荃一直未与她母亲提供材料，其催促过戴秀荃，但戴秀荃刚生育孩子不太方便，要求等一等，后戴秀荃携带她母亲的购房材料过来，其才发现该房屋是戴秀荃母亲向另一人购买，并非直接向被拆迁安置的对象购买，其还联系过拆迁安置对象，该人带着材料前来同意配合过户，但原告觉得房屋几经转手风险太大，不想继续购买；双方为此协商，戴秀荃同意向原告退还所收到的房款，其制作退还协议，由两人签字，邓浩也在现场，其才知道原告向邓浩支付过150000元；签订协议时，原告与戴秀荃还因中介费的负担产生争议，后戴秀荃同意全部承担，等房屋再次卖掉后付款，其当时还不知道戴秀荃与邓浩并非夫妻，以为两被告肯定共同承担责任，一并将邓浩列为甲方，但未注意到邓浩没有在协议中签字，戴秀荃和邓浩还说因老人住院急需用钱，仍会继续卖房，卖掉房子后就将钱退还给原告，并支付中介费；后来原告未拿到钱，准备起诉时，才发现戴秀荃、邓浩不是夫妻，原告还给两被告介绍客户购买涉案房屋，戴秀荃仅支付19600元中介费。就此，原告无异议，认为邓浩全程参与购房过程，所有人都以为两被告是夫妻，其才会将款项支付给邓浩，签订退还协议时，其未注意到邓浩有无签字，两被告一直承诺会按时付款。戴秀荃对中介人员陈述无异议，表示经邓浩同意，其才签订退还协议。邓浩则称，其确在现场，但不清楚退还协议内容，才未签字，戴秀荃说过该房屋是她母亲向亲戚购买的，但未过户；因与戴秀荃是情侣，受戴秀荃委托才使用银行卡收取原告所付的150000元，并按戴秀荃指示将款项用于归还两人所欠信用卡和网络贷款，信用卡及网络贷款均由其个人申请，但实际是其与戴秀荃共同使用；后涉案房屋再次出售，房款同样支付到其银行卡中，其于2019年5月5日向原告支付50000元，其与戴秀荃于2019年9月5日分手。庭审中，原告提供两段与邓浩的视听资料及文字材料，具体如下：1、时间2019年6月4日，原告问邓浩“后天早上你确定给我十万”，邓浩说“对，先给你十万”；原告担心无法找到邓浩，“就像现在一样我找你……你们两口子都不下楼”，邓浩回复“我人在苏州的，我不见影，我能跑到哪里去”，“我们现在也没有钱给你，要后天早上”；原告说“后天早上八点多钟咱们去中介，你给我十万……你要是不给我的话呢”，邓浩讲到“后天早上，我十万块钱，我不给你，随便你去起诉”，“如果你这个钱我们一分不打给你，我五万块钱也一分都不会打给你的”；原告问“剩下的那十万呢？就大概在几号？”，邓浩表示“十二号之前”，“十二号当天也算的”。2、通话时间2019年6月23日，原告拨打电话后，戴秀荃接听，原告说“秀秀，你老公呢”，邓浩接听电话；原告提到“你现在就是说是不是也能给我一个保证”，“就是说你们两人共同还这个款”，邓浩说“对，对……我们一直去那个村里的大队书记里面去问产证是否下来？然后他们这边也非常确定了，九月份下来”；原告问“你和秀秀能不能给我保证”，“带秀秀，还有你，你两个人”，邓浩说“对啊”，“就，九月份”；原告表示“那你现在就是跟秀秀保证什么时候给我这个钱呢”，邓浩回复“九月份”，“因为九月份产证一下来就可以过户了”，“是直接过户到买方名下，买方付我们款”；原告讲到“那九月份之前保证把这个钱给我”，邓浩说“对”，“如果我们不打算给你一分钱，我们五万块钱也不给你”，“我们产证九月份一下来，然后买方钱一到账，马上通知你，把钱打给你”。对于以上视听材料，戴秀荃表示，真实性由邓浩确认，邓浩确实承诺一起归还款项，并承担违约金、律师费。邓浩表示，确为其与原告的通话，当时与原告达成协议，等房产证拿到后，收到买方的房款就支付给原告，因原告有次在半夜到戴秀荃家中闹事，其才知道退还协议的内容；通话时，戴秀荃已向原告解释说明，其基于积极处理问题的想法，才向原告表示共同退还房款，但实际应由戴秀荃一人付款；2018年4月起，其没有工作，与戴秀荃就住到涉案房屋内，中介带原告看房，其也知道，因戴秀荃母亲觉得甪直太远，不便于接送孩子，才要将房屋卖掉，戴秀荃和她母亲均为失信人员，欠债较多，其与戴秀荃未办理结婚登记，但确以夫妻名义共同生活。审理中，原告表示，涉案房屋已再次出售，房款仍由邓浩收取，两被告及戴秀荃母亲共同签订的合同，并实际将房屋交付给购房人居住，但产证仍在办理中；向两被告共付款244500元，其中4500元是从花呗套取后支付给戴秀荃，签订退还协议时，计收5500元利息，写为250000元，同意从违约金中扣减。戴秀荃表示，全部款项用于养育孩子，为邓浩购车，归还其与邓浩的信用卡及网络贷款；5500元并非利息，其当时计算错误，未仔细核实，以为收到250000元，应以实收金额为准。邓浩称，原告支付的款项部分用于归还其与戴秀荃所欠信用卡和网贷，部分用于共同生活，两人于2019年9月分手，其不清楚涉案房屋交易情况，其未在退还协议中签字，不应承担违约责任。另，原告于2019年6月24日与江苏众勋律师事务所签订委托律师合同，就本案支付代理费25000元，委托时支付10000元，委托后2个月内支付15000元，并已开具10000元律师费发票。原告表示，因经济紧张，余款未付。戴秀荃、邓浩均认为，无法确定原告实际付款情况，原告未支付的后续律师费，不予认可。以上事实，由原告提供的定金协议、退还协议、业务回单、视听资料、委托律师合同、发票及当事人陈述、调查笔录等证据附卷佐证。本院认为，从查明情况看，可以确定原告与戴秀荃签订房屋买卖定金协议，购买戴秀荃母亲所有的房屋，但该房屋尚未取得房产证并过户至戴秀荃母亲名下。原告已向戴秀荃支付94500元，向邓浩支付150000元。该交易在未得到戴秀荃母亲追认的情况下，双方就签订房款退还协议，终止履行原有定金协议。戴秀荃在退还协议中明确于2019年6月22日前向原告退还购房款，理应按此履行。退还协议载明，戴秀荃共计收到购房款250000元，未写明其中包含利息损失5500元，购房款应以实际付款金额244500元为准。该款项中已将邓浩收取的150000元计算在内，原告向邓浩转账付款与房屋交易存在直接关联。戴秀荃认为，应由邓浩向原告退还150000元，其仅认可自己收取的94500元，缺乏依据，不予采纳。邓浩已向原告支付50000元，予以扣减后，戴秀荃仍应退还原告194500元。戴秀荃未按时付款，应承担违约责任。退还协议约定，以房屋总价款的10%作为违约金，超出未付款项的50%，且原告未能就戴秀荃逾期付款导致的具体损失进行举证。从中介人员陈述看，定金协议是因原告认为交易风险过高而未能履行，并非因戴秀荃的处分行为未得到其母亲的追认，戴秀荃对定金协议终止履行并无过错。基于此，原告主张的违约金104000元确实过分高于戴秀荃造成的实际损失，戴秀荃要求对违约金进行调整，予以采纳。戴秀荃及邓浩将原告支付的购房款用于共同生活，归还信用卡欠款及贷款等，该款项已被两人实际使用。按原告及邓浩所述，涉案房屋已再次交易，戴秀荃应当具备向原告退款的经济条件，但其仍未能及时履行，具有一定主观恶意。考虑到原告购房款来之不易，在退还协议正常履行情况下，原告可取回全部款项的资金收益，以及戴秀荃具体过错及恶意程度，本院酌定由戴秀荃赔偿原告违约金30000元。退还协议明确约定律师费由违约方承担。原告要求戴秀荃赔偿为实现合同利益委托律师代理诉讼产生的费用，应予支持。虽代理合同约定律师费为25000元，但原告仅支付10000元，参照其具体诉讼请求，酌定律师费以10000元为宜。至于邓浩是否承担责任的问题，邓浩与戴秀荃以夫妻名义共同生活，并已生育子女，原告及中介人员均认为两人为夫妻，符合常理。邓浩收取原告所付购房款150000元，并退还原告50000元，实际参与到房屋交易过程中，与戴秀荃共同使用原告支付的款项。原告提供的视听资料中，邓浩从未否认负担退款责任，多次明确表示与戴秀荃共同退还购房款，且对付款时间作出承诺，以此确定邓浩对原告负有退款义务。原告要求邓浩与戴秀荃共同退还购房款，合法有据，予以支持。但是，定金协议、退还协议均由戴秀荃签订，交易标的物为戴秀荃母亲购买的房屋，邓浩并未作为售房人或卖方签字确认，难以认定邓浩为两份协议的当事人。原告按照协议约定主张的违约金及律师费，无权要求邓浩承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九之规定，判决如下：一、被告戴秀荃、邓浩返还原告赵俊梅人民币194500元。二、被告戴秀荃支付原告赵俊梅违约金人民币30000元、律师费人民币10000元。三、驳回原告赵俊梅其他诉讼请求。上述第一、二项均于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6236元，财产保全费2165元，合计人民币8401元，由原告赵俊梅负担1890元，被告戴秀荃、邓浩负担5683元，被告戴秀荃负担828元（其中原告预交的案件受理费6511元，本院予以退还，由两被告将该款项直接缴纳至本院，拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 辉人民陪审员  陆晓敏人民陪审员  徐水生二〇二〇年一月三日书 记 员  孔 宇