江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9346号上诉人（原审被告）：南京赛康交通安全科技股份有限公司，住所地南京市秦淮区光华路1号。法定代表人：刘干，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴马宁，江苏德善律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵小宝，江苏德善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京天宁置业有限公司，住所地南京市秦淮区理工大学科技园光华路1号。法定代表人：胡爱民，该公司董事长。委托诉讼代理人：李敬戎，北京市盈科（南京）律师事务所律师。上诉人南京赛康交通安全科技股份有限公司（以下简称赛康公司）因与被上诉人南京天宁置业有限公司（以下简称天宁公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初12002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赛康公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回天宁公司关于租金损失的诉讼请求。事实与理由：一审法院判令其承担天宁公司租金损失50万元，缺乏事实和法律依据。一、天宁公司的租金损失与赛康公司未恢复原状之间并不存在因果关系。根据民法理论，要求行为人承担赔偿责任，须行为人的行为与损害结果之间有相当的因果关系。若不加区分而将所有具有因果关系的损害均归由行为人承担，将使损害赔偿责任过于泛滥，不仅不符合事实常理，对行为人而言也有失公平。本案中，案涉房屋是否能够出租出去受多种因素影响，包括房屋本身的租赁条件（价格、区位、配套设施等）、客户的需求、租赁市场行情等，也就是说，天宁公司是否遭受租金损失以及遭受多大的损失是由多种因素综合作用决定的。赛康公司未按约将案涉房屋恢复原状，并未对房屋造成损毁，不影响房屋的使用。并且，天宁公司始终未提供证据证实案涉房屋无法租出去是由赛康公司的原因导致的。二、天宁公司多次表示自行安排拆装还原，但一直未实际行动，导致损失扩大。双方于2018年6月30日签订的《退租协议》已明确约定，若赛康公司在2018年8月10日之前未完成案涉房屋的拆除还原与交付工作，赛康公司向天宁公司支付20万元作为房屋还原赔偿费用，若实际还原价格高于20万元，由赛康公司承担补齐费用的责任。2018年8月22日，天宁公司发给赛康公司的公函明确“如贵司不能立即进场的，则我司安排拆装还原事宜，贵司需按双方协议支付我司20万元。若实际价格高于20万元，由贵司富泽承担补齐差额费用”。根据上述《退租协议》和公函，天宁公司在赛康公司未按约履行拆除还原工作的情况下，理应及时自行对案涉房屋恢复原状，即，天宁公司理应在上述公函要求的2018年8月31日的期限届满之后立即自行进行拆除还原工作，以防止损失扩大。根据《中华人民共和国合同法》第119条规定，在此之后的损失，天宁公司理应自行承担，无权要求赛康公司赔偿。三、一审法院的裁判理由不能成立。一审法院认为赛康公司未按约定履行恢复原状义务，在此后的交涉中亦不认可天宁公司提出的恢复费用，导致双方纠纷无法正常处理，且天宁公司提出的恢复费用与鉴定价格相近，而赛康公司认可的费用明细偏低，所以酌定天宁公司的租金损失为50万元。这两个理由显然是不能成立的：首先，在赛康公司未按约履行恢复原状义务时，天宁公司负有减损义务。其次，赛康公司之所以不认可天宁公司提出的恢复费用，是因为该费用尚未实际发生，不知道最终的恢复费用到底为多少。而且赛康公司已多次明确愿意现支付20万元的还原赔偿费用，实际还原高于20万元的，由赛康公司补足，这说明赛康公司的态度明确，即按恢复实际花费的情况支付恢复费用，而没有说只付20万元，因此也就不存在一审法院所说的认可的费用明显偏低的问题。最后，一审法院所谓“原告函件中提出的恢复费用与鉴定意见结论较为相近，而天宁公司认可的费用明显较低”的观点，实际上与赛康公司应否承担损失并无关系，该观点不能成为赛康公司承担天宁公司租金损失的理由。四、赛康公司在2019年6月至2019年11月期间，每周都对案涉房屋现状拍照取证，证明从双方租赁合同到期至今，案涉房屋一直处于空置状态，天宁公司没有恢复原状，也没有对外出租，因此，赛康公司是否履行恢复原状的义务与案涉房屋是否可以对外顺利出租没有任何关系，也就是说，赛康公司不应当对案涉房屋空置期间的损失承担赔偿责任。天宁公司辩称，虽然其对一审法院只酌情判决赛康公司支付其租金损失50万元持保留意见，但一审判决认定事实认定清楚，法律适用正确。一、赛康公司未按约恢复原状也不支付恢复费用，导致本案诉讼，以至于案涉房屋不能正常使用。2018年6月29日，赛康公司提出，在2018年7月31日前进场开始拆除还原工作，如逾期未完成，则支付天宁公司20万元作为还原赔偿费用，并于10个工作日内完成。实际上，赛康公司多次表示愿意支付20万元，但都没有实际行动，其也没有收到赛康公司多次表示愿意支付的这20万元，赛康公司未按约将房屋恢复原状交还天宁公司，在多次交涉中，赛康公司部分认可天宁公司提出的恢复费用，且不愿意履行恢复义务，导致双方纠纷无法正常处理，天宁公司只能在诉讼中申请鉴定。二、由于赛康公司的原因导致案涉房屋不能正常使用，所以租金损失与赛康公司的违约行为有直接因果关系。天宁公司租赁给赛康公司的案涉房屋位于南京市秦淮区天安数码城，交付给赛康公司时，该层房屋共有8个房间，每个房间都有独立入户大门以及卫生间，赛康公司租用整层房屋后，对房屋进行了彻底改造，完全改变了房屋原有结构，导致房屋无法达到出租条件，赛康公司提出的影响出租的因素并非关键性影响因素，至多影响租金价格高低，而不是房屋能否出租的决定性影响因素。三、由于赛康公司的违约行为导致了天宁公司的损失扩大，天宁公司在一审庭审时多次表示希望尽快与赛康公司达成一致，以免损失扩大，但是赛康公司至多只同意赔付25万元，明显不能弥补天宁公司的损失，天宁公司无奈，只能申请鉴定。一审法官也对由于鉴定导致损失扩大的诉讼风险对赛康公司进行了释明，赛康公司当庭表示认可。此外，天宁公司起诉时主张的租金损失并不是从2018年7月起算，而是从2018年9月到鉴定完成之日期间的租金损失74万元，而天宁公司与赛康公司的租赁合同已于2018年6月30日结束，天宁公司实际的租金损失近百万。天宁公司为尽快化解矛盾，减少了诉讼请求，一审法院也酌情判决赛康公司赔偿50万元。综上，请求驳回赛康公司的上诉，维持一审判决。天宁公司向一审法院起诉要求判令：一、赛康公司立即支付房屋恢复原状费用391744元；二、赛康公司支付自2018年8月26日起至实际支付之日止，以391744元为基数，按万分之三每日的标准支付延迟履行利息；三、赛康公司自2018年9月1日起，按照每月10万元的标准支付租赁损失至2019年4月12日，共计74万元；四、赛康公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：天宁公司系案涉房屋所有权人。2015年4月，天宁公司与赛康公司签订租赁合同，约定：赛康公司承租案涉房屋（建筑面积2143.73平方米），租赁期限自2015年5月1日起至2018年4月30日止，月租金97808元；租赁合同提前解除或到期终止后７日内，除非双方另有书面约定，赛康公司应与天宁公司结清所有应付的款项。将房屋恢复至交付时原状；赛康公司对该房屋作出任何装修，即使该等装修已得到天宁公司的同意，天宁公司仍有权要求赛康公司在交还房屋给天宁公司之前，复还、移去或拆走该等装修或其任何部分，并承担一切的费用。2018年6月29日，赛康公司向天宁公司发出书面申请，主要内容是，案涉房屋租赁即将到期，现由于赛康公司还原面积较大，资金压力较为紧张，赛康公司申请：1.赛康公司缴纳的履约保证金（97808元）部分房租、物业费、公摊水电费、室内水电能源费等所欠费用，剩余部分赛康公司于1个工作日内补齐；2.完成上述费用补齐后，天宁公司给予赛康公司办理搬家离场手续；3.赛康公司于2018年7月31日之前进场开始案涉房屋拆除还原工作，完成还原工作后需向天宁公司提出书面申请验房工作，天宁公司收到书面申请后3个工作日内回复验房结果，天宁公司书面确认验房合格后视为赛康公司完成房屋还原与交付工作；4.若赛康公司逾期未完成案涉房屋消防、装修装饰的拆除还原与交付工作，赛康公司支付天宁公司20万元作为还原赔偿费用，并且于10个工作日内完成违约赔偿的付款工作，若实际还原价格高于20万元，由赛康公司负责补齐费用的责任，赛康公司在甲方出具票据后5个工作日内支付；5.2018年7月31日之前，有第三方企业愿意按现状入住案涉房屋，则赛康公司可按现状交付，若第三方企业有局部装修装饰拆除与还原，装修装饰拆除与还原标准由赛康公司与第三方公司协商并签署确认书，产生的费用均由赛康公司承担。次日，天宁公司、赛康公司签订《南京天安数码城03栋-3Ｆ租赁合同》的退租协议，主要约定：由于赛康公司将案涉房屋整体改造，赛康公司需2018年7月31日之前进场开始消防、装修装饰的拆除还原工作，并在10个工作日完成，赛康公司完成还原工作后需向天宁公司提出书面申请验房，天宁公司收到书面验房申请后3个工作日内给予赛康公司回复验房结果，天宁公司书面确认验房合格后视为赛康公司完成房屋还原与交付工作；若赛康公司逾期未完成案涉房屋装修装饰的拆除还原与交付工作，赛康公司向天宁公司支付20万元作为房屋还原赔偿费用，并且于10个工作日内完成违约赔偿的付款工作，若实际还原价格高于20万元，由赛康公司负责承担补齐费用的责任，赛康公司在天宁公司出具票据后5个工作日内支付；2018年7月31日之前，若有第三方企业按现状入住案涉房屋且天宁公司同意的，则赛康公司可以按现状交付该房屋，若第三方有局部装修装饰拆除与还原要求，装修妆饰拆除与还原标准由赛康公司与第三方协商并签署确认书，产生的费用均由赛康公司承担。2018年7月2日，天宁公司向赛康公司发出《房屋恢复标准》，对于恢复标准提出具体要求。赛康公司工作人员签收。随后，赛康公司进行搬离、拆除。2018年8月，天宁公司向赛康公司发出公函，内容主要是，8月中旬，赛康公司迁出已有月余，室内仍一片狼藉，直接影响赛康公司租赁，请赛康公司按承诺履行责任、完成拆除复原工作，若赛康公司2018年8月20日前仍不能完成的，天宁公司将采取法律手续合法维权，追索还原赔偿费用，追究赛康公司造成的损失及其他费用。同年8月21日，赛康公司向天宁公司发公函，主要内容是，赛康公司于2018年7月20日约装饰公司到现场与天宁公司对接恢复原状事宜，双方未达成一致，此事搁置，赛康公司提出两个解决方案，1.赛康公司拨款5万元请天宁公司进行恢复，完工后无争议立即付清尾款15万元，2.请天宁公司出示详细的房屋恢复标准方案，便于赛康公司开展恢复工作。同年8月22日，天宁公司向赛康公司发公函，主要内容是，天宁公司收到赛康公司2018年8月21日之回复函件，称2018年7月20日双方就恢复的具体标准未达成一致、此事一直搁置，天宁公司不予认可；赛康公司至2018年8月8日对装修复原事宜无人问津，直至天宁公司物业负责人主动问询，对赛康公司提出的两个解决方案，天宁公司要求赛康公司按约履行恢复义务，赛康公司安排的拆除公司进场时办理相关手续，如赛康公司不能立即进场，赛康公司安排拆装还原事宜，赛康公司应按约支付20万元，若实际还原价格高于20万元，由赛康公司负责补齐差额费用，请赛康公司于8月31日前尽快安排。该函附《房屋恢复标准》签收单、图纸若干份。2016年10月16日，天宁公司向赛康公司发函，主要内容是，经白下高新管委会协调，赛康公司同意委托南京建康建筑装修工程有限公司进行场地复原报价，该公司报价还原费用约为42.85万元，若赛康公司接本函三日内仍然不能进行拆除还原施工，天宁公司将自行安排进场施工，以避免双方损失进一步扩大，所产生费用由赛康公司承担，请赛康公司慎重对待、及时处理，避免不必要的损失。但赛康公司仍未进行恢复原状工作，案涉房屋现场隔断被拆除、地面铺设管线部分被破开，地面散落拆除的装修材料。天宁公司遂诉至一审法院。一审中，因赛康公司始终坚持25万元恢复费用，双方关于恢复费用协商无果，天宁公司申请对装修恢复工程造价进行鉴定。鉴定机构于2019年4月12日至现场勘查。经鉴定，鉴定工程造价为391744.02元。天宁公司支出鉴定费2万元。双方当事人调解方案差距较大，多次调解均无法达成一致意见。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的发生使用后的状态。本案中，天宁公司与赛康公司已就租赁合同终止达成协议，赛康公司应按约履行恢复原状、交还案涉房屋的义务，但赛康公司迟迟未履行上述义务，应当承担恢复原状的费用及天宁公司的合理损失。天宁公司关于恢复原状费用391744元的诉讼请求，有鉴定报告书为凭，赛康公司不持异议，一审法院予以支持。关于天宁公司延迟支付利息的诉讼请求，一审法院认为，天宁公司与赛康公司对于恢复原状费用一直存在争议，诉讼中通过鉴定方予以确定，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。对于天宁公司租金损失74万元（自2018年9月1日至2019年4月12日止按10万元/月标准计算）的诉讼请求，一审法院认为，赛康公司未按约将案涉房屋恢复原状交还天宁公司，在此后的交涉中，赛康公司既不认可天宁公司提出的恢复费用，又不愿履行恢复义务，致双方纠纷不能正常处理，天宁公司只能诉讼并申请鉴定；另外，天宁公司函件中提出的恢复费用与鉴定意见结论较为接近，而赛康公司认可的费用明显较低。据此，天宁公司主张租金损失并无不当，但综合考虑双方之间的租赁合同期限届满、案涉房屋体量较大等案情，一审法院酌定租金损失50万元。赛康公司关于恢复原状与租金损失无关、天宁公司主张恢复费用应自行施工不应主张租金损失的辩称意见，一审法院认为，赛康公司未按约履行恢复义务，致天宁公司诉讼、以鉴定方式确认恢复费用，期间空置产生的租金损失，赛康公司应当予以赔偿，故对该项辩称意见不予采信。赛康公司关于天宁公司愿意现状交付的赛康公司可现状交付的辩称意见，无证据证明，一审法院亦不予采信。综上，赛康公司应向天宁公司支付房屋恢复原状费用391744元、租金损失500000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十三条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、赛康公司于判决生效之日起十日内向天宁公司支付房屋恢复原状费用391744元；二、赛康公司于判决生效之日起十日内向天宁公司支付租金损失500000元；三、驳回天宁公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计7493元、鉴定费20000元，合计27493元，由赛康公司负担。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，赛康公司提交照片光盘一张及相应情况说明一份，用于证明案涉房屋从合同解除之后就处于空置状态，天宁公司也没有恢复原状，且是否恢复原状与房屋是否对外顺利出租没有因果关系。天宁公司质证认为，其无法核实上述证据的真实性，由于赛康公司对案涉房屋已无使用权，如非法侵入他人房屋，违反法律规定，请法院予以认定。赛康公司在本案中主张的租金损失是2018年9月至鉴定完成之日期间的，对于2019年4月12日后的租金损失，其并未主张。其是案涉房屋的所有权人，对于案涉房屋是否出租、以什么价格出租，是其权利，赛康公司所提交的照片与本案无关。本院另查明，根据双方间租赁协议约定，合同终止后7日内，除非双方另有书面约定，赛康公司应将房屋恢复至交付时的原状（自然损耗除外），天宁公司对房屋进行验收结束、收到房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为赛康公司履行了将房屋交还天宁公司的义务；如赛康公司未按约定履行交还房屋义务的，天宁公司有权按日向赛康公司收取房屋占用费和管理费，其中房屋占用费为合同解除或终止时日租金的2倍，但此项费用之支付并不构成续租或租赁之继续，天宁公司仍有权要求赛康公司随时迁离。赛康公司陈述，合同已于2018年4月30日到期，此后双方协商一致延续租期至2018年6月30日，在2018年6月30日其搬家交房时，天宁公司进行阻挠，认为其没有恢复原状，不让其离场，经其与管委会协商，认可达成退租协议，即，赛康公司可以先走，因此，天宁公司任何其已交还房屋，并且其也愿意恢复原状。天宁公司陈述，其在管委会的协调下同意赛康公司先搬走，但其也保留合同约定的相应权利，其同意赛康公司搬走的行为不代表其放弃要求赛康公司履行合同约定的义务。赛康公司陈述，合同中关于按日租金的2倍收取房屋占用费和管理费针对的是其到期不搬走的情况，并不针对恢复原状。天宁公司于2018年10月16日给其发送公函，明确其如果在接到公函后三天内仍然不拆除还原，则天宁公司将自行安排进场施工，以避免双方损失扩大，费用由其承担。但天宁公司至今未恢复原状，其认为其收到该公函三天后的扩大的损失应当由天宁公司承担。天宁公司陈述，2018年6月30日其与赛康公司签订了退租协议，明确约定了赛康公司逾期未完成装修拆除还原与交付工作的，需向天宁公司支付20万元作为赔偿费用，并于10个工作日内完成赔付，若实际费用超出20万元，则由赛康公司补齐。赛康公司在2018年6月29日向管委会和天宁公司出具的申请中也明确提出，如赛康公司不能按时还原，将支付20万元，此后数次公函交涉中，赛康公司多次表示要将案涉房屋恢复原状，如不能恢复，将先赔偿20万元，但经过数月交涉，赛康公司仍多次违约，从未遵守承诺，其已对赛康公司的诚信失去信心，在2018年10月16日最后一次公函交涉无果后，立即着手准备相关诉讼工作，并于2018年11月14日提起本案诉讼。以上事实，有光盘、情况说明、合同以及本院询问笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：一审法院判令赛康公司支付天宁公司租金损失50万元，是否有事实和法律依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定诚实信用地全面履行各自义务。本案中，根据双方当事人约定，赛康公司应在租赁期满后将案涉房屋恢复原状返还给天宁公司，天宁公司对房屋进行验收结束、收到房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后，方视为赛康公司履行了将房屋交还义务。而赛康公司却在租期届满后未按约定履行将案涉房屋恢复原状的义务，虽经管委会协调后，天宁公司允许赛康公司先行撤场，但就双方从未就赛康公司无须再履行相应恢复原状的义务达成一致意见。赛康公司虽曾作出由天宁公司将案涉房屋恢复原状，其就此先行支付20万元的单方意思表示，但其一直未向天宁公司支付该20万元费用，且对于恢复原状费用的具体数额，双方直至本案一审期间仍未能达成一致意见，最终通过司法鉴定才确定金额，故，双方当事人实际并未能就上述合同中的明确约定通过协商一致的方式进行变更，赛康公司未能按约定向天宁公司履行完成返还房屋的义务，按照合同约定，天宁公司甚至可以向赛康公司主张相应违约责任，即，按日租金两倍的标准支付房屋占用费和管理费。天宁公司未向赛康公司主张按日租金两倍的标准支付房屋占用费和管理费的违约责任，而是诉请要求判令赛康公司赔偿因未按约定履行恢复原状义务而给天宁公司造成的租金损失。对此，本院认为，赛康公司在承租案涉房屋后按其使用需要对案涉房屋进行过较大改造，但租赁期满后既不履行恢复原状义务，又不向天宁公司支付费用以便天宁公司及时将案涉房屋恢复原状，对天宁公司继续对外出租案涉房屋造成阻碍，故天宁公司主张相应租金损失，亦能成立。赛康公司认为其未恢复原状与天宁公司主张的租金损失之间不存在因果关系的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院综合考虑到双方租期届满、赛康公司实际搬离案涉房屋的具体案件情况，酌定赛康公司向天宁公司支付50万元的租金损失，并无不当，本院予以维持。赛康公司上诉认为，在其不恢复原状时，天宁公司负有相应减损义务，其之所以不认可天宁公司提出的恢复费用，是因为该费用没有实际发生，不知最终费用数额，其已明确，如恢复费用高于20万元，其愿意补足。对此，本院认为，正因为赛康公司未履行相应恢复原状义务，而相应恢复原状费用亦不明确，双方亦就此多次协商但无法达成一致意见，故在合同到期后至天宁公司提起本案诉讼的数月时间内，恢复原状费用和相应租金损失孰高孰低，天宁公司难以实际判断。天宁公司提起本案诉讼后，相应纠纷已交由人民法院审理，案件审理期间，天宁公司如擅自恢复原状亦可能影响司法鉴定的进行，故赛康公司关于天宁公司未履行其相应减损义务的上诉理由亦不能成立。一审法院综合本案实际情况酌定赛康公司赔偿天宁公司50万元租金损失，尚不足双方约定租金标准计算的6个月租金，亦不明显偏高。综上所述，赛康公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人南京赛康交通安全科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  王 路审判员  李 斐二〇二〇年一月十日书记员  倪 辉