重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初11153号原告：重庆凯尔特机械制造有限公司。住所地重庆市北碚区蔡家岗镇嘉德大道1号2幢。统一社会信用代码915001097842001228。诉讼代表人：重庆凯尔特机械制造有限公司管理人（重庆经纬资产清算有限公司），住所地重庆市渝北区中渝都会首站4幢6—5号。负责人：凌焯。委托诉讼代理人：何祥庆，男，该管理人成员。被告：黄洋云，男，1974年3月15日出生，汉族，城镇居民，户籍所在地重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：唐华，重庆智豪律师事务所律师。原告重庆凯尔特机械制造有限公司（以下简称凯尔特公司）诉被告黄洋云房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯尔特公司的委托诉讼代理人何祥庆，被告黄洋云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告凯尔特公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方房屋租赁合同；2、请求判令被告向原告支付计算至门面归还之日的租金，截止2019年9月15日已产生租金240871.47元；3、请求判令被告向原告支付违约金64232.39元；4、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告因不能清偿到期债务，向法院申请破产重整，经法院裁定受理其破产重整申请，并指定重庆经纬资产清算有限公司担任其管理人。原被告双方于2013年9月11日签订《门面租赁合同书》，约定原告将位于重庆市北碚区XX号X幢的门面（建筑面积361.55平方米）出租给被告作为汽车销售及服务使用。合同约定租期为2013年9月16日至2018年9月15日，到期后双方未续签合同，但被告一直使用该门面至今。截止2019年9月15日被告共计欠付租金240871.47元，经原告多次催收，被告仍拒绝支付，其行为构成违约并对原告造成损失，应按合同约定支付违约金。为维护自身及全体债权人权益，故诉至法院请求依法判决。被告黄洋云辩称，1、黄洋云不是本案适格被告。虽然在2013年与原告签订房屋租赁合同的主体是黄洋云，但租赁场地的使用主体是重庆洋云汽车维修有限公司。黄洋云作为公司法人签订租赁合同是履行职务的行为，其法律后果应由公司承担。2、租赁合同期内，黄洋云未拖欠原告一分钱，租赁期满后，双方没有重新签署新的租赁合同。期满后至今，实际租赁并使用场地的系重庆洋云汽车维修有限公司，实际缴纳租金的是张远华，故原告要求黄洋云承担支付租金的义务，主体错误。3、租金价格显失公平，违背公平原则，应予下调。双方在合同履行期内已以实际行为确认了对房屋租金的下调；被告之所以拖欠原告租金，系因原告租赁给其他经营者同一位置的房屋租金明显低于要求被告承担的租金标准，故请求对租金进行调整，被告愿意在25元／平方米的租金标准内履行缴纳租金的义务。经审理查明，2013年9月11日凯尔特公司作为甲方与被告黄洋云（乙方）签订了《重庆凯尔特机械制造有限公司嘉德大道1号2幢门面租赁合同书》。合同约定，原告将其所有的位于重庆市北碚区XX号X幢门面出租给乙方作为汽车销售及服务使用，建筑面积361.55平方米。合同租赁期限从2013年9月16日起至2018年9月15日止，租期五年。租金计算方式：每月每平方米58元，总面积361.55平方米，五年期内从第二年开始每平方米租金在上年的价格基础上递增5%。租金按季度缴纳，提前半个月以上缴纳下季度租金。租期届满前60天，若乙方需续租租赁的需重新签订合同，乙方有优先租赁权。乙方应在签订合同之日一次性缴纳保证金20000元，合同到期后若乙方没有发生违约违规行为的，两周内甲方一次性免息退还。合同第六条损失赔偿，甲乙双方发生下列行为之一的，均属违约行为，应承担违约责任，另一方有权提出终止合同，并要求违约方支付违约金……3、乙方未按合同所规定的时间缴纳租金，甲方有权解除合同（按当年实际缴纳租金的20%计算作为违约金）。双方在合同末尾签字盖章。合同附件1缴费时间及缴费金额汇总表，该汇总表对租赁期内每一年度每季度缴费时间、对应租赁期及金额均进行了明确，甲乙双方在该汇总表末尾签字盖章。合同签订后，凯尔特公司即将该商铺交付给黄洋云使用，黄洋云缴纳了保证金20000元和2013年12月16日至2014年3月15日的房屋租金62909.7元。合同期内，双方就租赁合同达成补充协议，协议第一条，甲方同意2015年9月16日至2016年9月15日乙方每月租金仍按照60.9元／平方米标准缴纳（每季度缴纳金额为66055.19元），期满后，双方仍按2013年9月11日签订的编号KRT20130911租赁合同执行租金缴纳标准。协议第二条，乙方必须在合同规定时间前缴纳租金，如在未经甲方同意的情况下超过缴费时间未缴纳租金的，按该季度缴费总金额每天收取0.1%的滞纳金。补充协议签订后，双方按补充协议进行了履行，黄洋云按60.9元／平方米标准缴纳了2015年9月16日至2016年9月15日的房屋租金。双方又于2016年12月14日达成补充协议二，协议第一条，甲方同意2016年12月16日至2017年12月15日乙方每月租金按50元／平方米标准缴纳（租赁面积361.55平方米，每季度缴纳金额为54232.5元），期满后，双方仍按2013年9月11日签订的编号KRT20130911租赁合同执行租金缴纳标准。协议第二条，乙方必须在合同规定时间前缴纳租金，如在未经甲方同意的情况下超过缴费时间未缴纳租金的，按该季度缴费总金额每天收取0.1%的滞纳金。补充协议签订后，双方按补充协议进行了履行，黄洋云按50元／平方米标准缴纳了2016年12月16日至2017年12月15日的房屋租金。补充协议期满后，被告按58元／平方米标准分四次缴纳了2017年12月16日至2018年12月15日的房屋租金共计251638.8元，抵扣为原告修车产生的修理费2510元，实际缴纳租金249128.8元。从2018年12月16日起至今黄洋云仍继续租用该门面，但未再缴纳房屋租金。原告多次催收，均未果。同时查明，黄洋云以租赁房屋为住所地申请并办理了工商登记注册，企业名称系重庆洋云汽车维修有限公司，公司类型系有限责任公司（自然人独资），法定代表人黄洋云，公司住所地为重庆市北碚区蔡家岗镇嘉德大道1号2幢，成立日期为2013年12月24日。截止一审法庭辩论终结前公司登记状态为存续。还查明，2017年12月21日，重庆市北碚区人民法院受理凯尔特公司的破产重整申请。经指定，重庆经纬资产清算有限公司担任管理人。上述事实，有《重庆凯尔特机械制造有限公司嘉德大道1号2幢门面租赁合同书》、补充协议、补充协议二、（2017）渝0109破申13号民事裁定书、（2017）渝0109破14号之一决定书、缴费收据、租金情况说明、营业执照、现场照片及原被告双方的当庭陈述记录等载卷为据，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。承租人应当按照约定期限支付约定租金。承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原被告双方于2013年9月11日签订门面租赁合同，租期五年，合同到期后被告仍继续使用门面经营至今，双方租赁合同合法有效，并对双方具有法律约束力。黄洋云作为承租人，应当按照合同及补充协议约定按期按时缴纳租金。被告从2018年12月16日起拖欠租金，经催收仍未缴纳，已符合合同约定解除的条件，故原告要求解除租赁合同，收回案涉门面的请求，符合法律规定，本院予以支持。对被告辩称黄洋云系履行职务行为，租赁门面并实际使用的系重庆洋云汽车维修有限公司，本院认为，根据合同相对性，作为完全民事行为能力人的黄洋云在租赁合同上签字应视为知晓其带来的法律后果，且重庆洋云汽车维修有限公司系黄洋云在签订租赁合同后以租赁门面为注册地登记注册，系自然人独资，被告辩解的理由与庭审查明的事实不一致，本院不予支持。对被告辩称合同到期后已将门面交由他人经营、并由他人缴纳租金，截止一审法庭辩论终结前，未提交证据证明其主张，且与庭审查明的事实不一致，故对该一辩称，本院不予支持。关于租金的计算，2018年12月16日之后，黄洋云未再缴纳租金，也未办理退租手续，继续使用租赁门面，故应自2018年12月16日起至返还之日止，按照合同约定的租金标准计付租金。依据合同约定，每1年租金以上年度租金为基数按5%递增，故2018年12月16日至2019年12月15日的租金为58元／平方米×105%×361.55平方米×12个月＝264220.74元；2019年12月16日起的每月租金为58元／平方米×105%×105%×361.55平方米＝23119.31元。对违约金的计算，依据合同约定，违约金按当年实际缴纳租金的20%计算，故违约金为264220.74元×20%＝52844元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条之规定，判决如下：一、原告重庆凯尔特机械制造有限公司与被告黄洋云于2015年7月24日签订的《重庆凯尔特机械制造有限公司嘉德大道1号2幢门面租赁合同书》于本判决生效之日起解除。二、由被告黄洋云于本判决生效之日起五日内支付原告重庆凯尔特机械制造有限公司2018年12月16日至2019年12月15日的租金共计264220.74元，并自2019年12月16日起按月租金23119.31元为标准支付租金（合同解除后则为房屋占用使用费）至实际归还门面之日止。三、由被告黄洋云于本判决生效之日起五日内支付原告重庆凯尔特机械制造有限公司违约金52844元。四、驳回原告重庆凯尔特机械制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6056元，减半收取为3028元，由被告黄洋云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邹焱二〇二〇年一月二十日书记员  夏晨