广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初11375号原告（反诉被告）：王丽，女，1989年7月15日出生，汉族，住广州市天河区,委托诉讼代理人：夏海珠,广东格林律师事务所律师。被告（反诉原告）：林科君，男，1982年3月1日出生，汉族，住广州市花都区,被告（反诉原告）：屈艳南，女，1983年8月7日出生，汉族，住广州市花都区，两被告共同委托诉讼代理人：江辉，广东卓明律师事务所律师。原告王丽与被告林科君、屈艳南房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案，被告林科君、屈艳南于2019年11月11日向本院提起反诉，本院经审查后予以准许，并将本诉与反诉合并审理，于2019年11月27日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下统称原告）王丽的委托诉讼代理人夏海珠，被告屈艳南，被告（反诉原告，以下统称被告）林科君、屈艳南的共同委托诉讼代理人江辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽向本院提出诉讼请求：l.请求判令两被告立即向原告支付首期楼款41万元；2.请求判令两被告立即向支付原告延期申请按揭违约金为79100元（违约金以226万为基数，计算标准为每日千分之一，从2019年05月31日计算至2019年07月04日，共35天）；3.请求判令两被告立即向原告支付41万首期款违约金暂定为31800元（其中40万的计算标准为每日千分之一，从2019年8月1日计算至2019年10月16日，共计77天，另外1万的计算标准为每日千分之一，从2019年8月1日计算至2019年11月8日，共计100天）；4.请求判令两被告承担本案诉讼费用、保全费用（由人民法院直接向原告退还预交但不应负担的诉讼费用、保全费用）。后原告撤回第一项诉讼请求。事实和理由：原被告于2019年4月11日签订了《房地产买卖合同》，合同编号：NO0000237。根据双方签订的《房地产买卖合同》，原告将位于广州市花都区叶榕街6号6楼1梯3304房的房产出售给两被告，约定的总购房款为226万，其中定金10万元于签署房地产买卖合同当日支付，首期楼款60万元（根据实际贷款金额多退少补）在递件当日支付，楼价余款以申请银行按揭贷款156万（具体贷款金额以银行同意贷款书为准）支付，约定买方申请按揭的时间为2019年5月30日之前。两被告按照合同约定支付了定金10万，但是两被告实际贷款金额总计为108万，并不是原来签订时约定的156万。根据双方签订的《房地产买卖合同》第四条第（二）点的规定，首期楼款（不含定金）本为60万元。但须根据实际贷款金额多退少补，实际上两被告贷款金额仅为108万，则两被告应根据实际贷款的金额多退少补的约定，支付首期楼款（不含定金）108万。首期楼款（不含定金）108万的支付时间为递件当日，原告本着相信两被告原则，在首期楼款（不含定金）108万未全部支付完毕的情况下，积极配合两被告于2019年7月31日办理了房屋过户手续，但截止至今日，两被告还有41万首期楼款未支付给原告。原告多次要求两被告支付剩余41万的首期楼款，两被告视而不见，两被告拖延支付房款行为已经严重违约。按照合同约定，买方申请按揭的时间为2019年5月30日之前，但实际上两被告是于2019年7月5日才申请按揭，也严重违反合同约定。原告认为，原被告签订的《房地产买卖合同》合法有效，两被告拖延支付房款，已构成严重违约，在双方协商无果等情形下，原告特向贵院起诉，望判如所请。被告林科君、屈艳南辩称，关于原告第一项诉请，1.双方约定5月31日前申请按揭，是基于中介方没有向双方介绍相关情况，原被告双方对申请按揭的程序条件不清楚，基于这一重大误解才达成这一约定，该约定依法是可变更撤销的，2.本案未能按约申请按揭是原告原因，一是王丽没有及时确权领取产权证，二是王丽没有按照约定申请提前还贷，涂销按揭，3.此项诉请标准日千分之一过高，原告事实上也不存在这样高的损失，所以应该予以调整，我方认为按照存款利率计算。关于第二项诉请，被告延期支付41万是因为双方曾经有口头约定，当时约定在原告完成迁户之后才行支付，此项诉请标准日千分之一过高，原告事实上也不存在这样高的损失，所以应该予以调整，我方认为按照存款利率计算。被告林科君、屈艳南提起反诉称：l.请求判令王丽补偿原告房屋面积差价1403元；2.判令王丽支付被告逾期交房违约金133340元，从2019年9月11日起按226万元的日千分之一计至2019年11月9日；3.判令王丽向被告支付逾期申请提前还款的违约金1万元；4.本案本诉及反诉费用全部由王丽承担。事实与理由：案涉合同约定的房屋面积为96.62平米，但该房实际面积仅为96.56平米。2019年7月30日王丽承诺于次日补偿原告面积差价，但至今未支付该补偿款。案涉合同第六条约定：卖方须在银行放款当天将该房地产交予买方使用，交楼前卖方须付清一切有关该房地产的杂费，王丽于2019年9月11日已收到银行贷款，但迟至11月2日才支付相关费用，11月9日才将房屋交给原告，严重影响了原告的正常生活。故此反诉，请求判如所望，维护原告的合法利益。原告王丽针对反诉辩称，关于第一项诉请，因双方签订买卖合同时我方的房产证还没出，故签订合同记载的面积是我方一手房购房合同的面积，且原被告签订的合同的第一条后半部分写明以上均以房产证或相关法律文书记载为准，后我方与林科君沟通我方愿意补偿差价1403元。第二项诉请，1.对合同条款的理解应结合前后条款，根据双方签订的合同第4条首期楼款60万根据实际贷款金额多退少补，在递件当日支付，楼价余款以申请按揭贷款156万支付，买卖合同第6条约定在银行放款当天交付房屋，也就是银行贷款156万放款当天交付，我方截止9月11日收到的银行贷款才108万，不符合第6条约定的交付条件。2.根据合同及补充协议，买方最终贷款金额为108万，首期款由60万变为108万，首款支付日期是递件之日即7月31日，支付首款是买方先履行义务，在买方未履行先履行义务的情况下，我方交房的后履行义务不需履行。第三项诉请，被告未提供相应证据应驳回该项诉请。经审理查明：2019年4月11日，王丽(卖方）与林科君、屈艳南（买方），广州市共和房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：一、卖方向买方出售位于广州市花都区叶榕街6号雪域澜庭（3区6栋1梯）3304房，建筑面积96.62平方米。二、该房产处于抵押或其他权利负担，赎楼方式按卖方赎楼办理，卖方自签署本合同后9天内向银行申请提前还款手续，并于银行答复还款日起3日内还清欠款。四、该房产转让成交价为226万元，（一）定金10万元为第一部分楼款，买方须于签署本合同时向卖方一次性交齐全部定金；（二）216万元为第二部分楼款，以银行按揭付款方式支付，首期楼款60万元在递件当日支付；楼价余款156万元由买方于2019年5月30日前申请按揭，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；在银行出具同意贷款书之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起7日内，双方须签署《广州市房地产买卖合同》并办理交纳税费及递件手续。且递件回执由经纪方或经纪方指定的按揭担保公司代为托管。待新房地产权证办出，买方领取新房地产证当日，须到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续。（三）为保障双方利益，卖方同意经纪方在楼款中预留10000元作为交楼保证金，待确认卖方结清所有费用并交房后由经纪方支付给卖方。五、买方支付全部税费。六、卖方须在银行放款当天将该房地产交予买方使用。交楼前卖方须付清一切有关该房地产之杂费（包括但不限于水电、煤气、管理费、有线电视费、电话费及土地使用费等）。八、买方于本合同签署之时向经纪方支付22500元作为佣金。九、1.卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付物业成交价10%作违约金，卖方并须退回买方已支付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付物业成交价的10%作为违约金。2.买方不能按本合同买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付物业成交价10%作违约金，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方所交定金卖方不予退还，买方并向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。十四、买方已知悉现有购房政策并具有购房资格，卖方须在签署本合同过户后三个月内将户口迁出合同物业，屈艳南或林科君任何一方均可买入该物业，买方支付中介费更改为20000元。合同对双方的其他权利义务进行了约定。签订合同后，林科君依约向王丽支付定金10万元。王丽表示其于2019年4月12日向银行申请提前还款，后于2019年4月15日还清按揭贷款，为此提交银行出具的《交通银行（广东省分行）结清证明》予以佐证，为此，林科君、屈艳南撤回要求王丽支付逾期申请还款的违约金1万元的反诉请求。签订合同时，涉案房屋尚未办理不动产权证，王丽表示涉案房屋于2019年5月22日办证，关于办理按揭贷款的过程，林科君、王丽及中介公司工作人员的微信对话显示，林：“共和地产邓先生，卖家王丽女士：您好！不是说5月20号王女士万达物业房产证可以办好吗？现在23号了呀，现在已经超期了，怎么回事啊？”王：“我一直在催促，但到昨晚还是一直没有任何回复。”5月27日，中介：“今天才拿到回执，你们看看什么时候一起把手续办了。”王：“那还是要我们自己去房管局拿是吧？”中介：“是的。”林：“拿到房产证之后把复印件给我一下，我拿去要按揭公司先办理。”王：“先复印一份出来？不然我又得多跑一趟。”中介：“不能的。”王：“拍照呢？”中介：“要拿房产证出来。”王丽于2019年6月4日领取该房屋的不动产权证，并于当日将不动产证的复印件交付给林科君。林科君、屈艳南表示根据二手房交易流程及办理按揭需提供的资料，涉案房屋需确权办证才能办理交易，因王丽于2019年6月4日才提供不动产权证复印件导致林科君、屈艳南未能依约申请按揭，且当时林科君在签订合同时为了卖家及时另行买房以及买家小孩迁户入读涉案房屋所在小区的学校，当时支付加急办证费给王丽，让王丽给中介，但王丽迟至4月底才给中介，因此认为王丽未积极办证的行为亦是导致未能在合同约定的时间前申请按揭的原因，为此提交群聊微信对话记录予以佐证，5月23日，王：“林先生、林太太，你们好，关于房产证的事情，之前林太太也在场，说是我给钱给中介，让他们加快办证，我四月底把相关资料和签已经交给中介了，他们回复我说大概20号左右能拿到房产证，但至今催他们问进度，没有任何确切的回复，甚至我想要回执上面的登记字号去房管局查询，他们都没给，多问了几次，他们还有脾气，说没收我一分钱，但他们是收了你们钱的，所以我想能不能你们一起在群里问问我房产证的事情，然后我再甩给中介，再深究下去，让他们尽快把证办好”。王丽认为并未接到林科君、屈艳南通知办理按揭手续，王丽在广州上班，当时打算去领取不动产证当日一并配合林科君、屈艳南办理按揭手续，但在2019年6月4日向林科君、屈艳南提供不动产证复印件后，林科君、屈艳南仍迟至2019年7月5日才办理网签及按揭，认为林科君因需要先涂销其名下房屋的抵押，从而按照首套房屋购买涉案房屋，才拖延申请办理涉案房屋的按揭事宜，为此提交王丽与林科君的微信对话记录予以佐证，2019年6月15日，王：“下周咱们必须要签按揭了。”林：“合同上怎么写的？”王：发送合同截图，王：“距离合同约定的时间已经过去半个月了。”林：“你是6月5号给我的复印件，你已经违约。”王：“五月二十几号，房产证出来，我就问你，什么时候去签约，您说要问银行，然后问了一个星期都没结果，到下周二才问，然后说不行，当天我就把复印件给到你的。现在最关键的问题是咱们怎么去加快整个进度。我的情况也和您说清楚了，这件事希望您能尽全力配合。”林：“我肯定会去配合你的，你放心，但是这个合同明显写的，你就已经是超出了那个期限了，你是6月5号才去拿的房产证吧。”并提交中介公司工作人员与王丽及林科君的微信对话记录，2019年6月17日，王丽：“这周希望能把按揭合同签了，不然我真的要赔四十多万。”“我们的流程到底卡在哪里？没有弄明白这边，不知道时间点，我都没有办法和那边去商量。”中介：“稍等一下，正在了解情况。”林：“情况我刚才也跟你们电话说了，嗯，麻烦你们跟你们的卖家也说一下呗，我这边流程不是很清楚，小邓这边方便帮我说一下吗？”王：“我和那边去谈的前提是我要知道：1.你们现在是什么情况，我们卡在哪里？还需要多长时间？2.什么时候能签按揭，什么时候能过户”，中介：“现在的情况是这样，林先生之前的房子还没有涂销抵押，要下周三才可以涂销，涂销后做析产，做完马上可以签按揭。”7月4日，王：“按揭和网签的资料能否发我一遍，晚上我再检查下资料。”中介：“业主：夫妻双方身份证，双方户口本，结婚证，房产证，建行1类卡，产权查册表。”王：“建行1类卡我还要确认下，没有的话现场可以开吗？”王：“产权查册就是房产查册？小孩的要查吗？”中介：“产权查册就是查你房子的。”王：“直接用身份证可以在房管局查吗？”中介：“是的。”王：“明天你们可以先去取号吗？还是只能等我们取号？”中介：“要你们才可以取号。”王：“参与的任何一方都可以吧？”中介：“可以，谁先到谁取号。”林科君、屈艳南表示领取不动产权证复印件后，办理网签需要预约并协调时间，最终双方在2019年7月5日办理涉案房屋的网签手续，林科君、屈艳南于当日申请按揭贷款。林科君认为原有房屋的涂销抵押与涉案房屋办理网签按揭手续之间不存在关联，当时林科君是招商银行的优质客户，通过招商银行办理贷款利率较低，但为了加快办理按揭进程亦按中介要求办理建设银行的贷款，林科君认为已积极履行合同，不认可王丽主张的迟延申请按揭的主张。林科君提交银行在2019年6月18日出具的贷款结清证明拟证明其名下原有的房屋已在6月6日还清贷款。2019年7月5日，王丽与林科君签订《补充协议》，确认房屋成交价为226万，其中贷款金额108万，首付款118万（已给10万定金），后面剩余首付款于过户当日付给王丽，网签协议上总金额与原三方协议不一致，以原三方协议为准；王丽户口迁出时间以原三方协议为准。之后，双方于2019年7月31日到房管部门办理递件过户手续，2019年8月1日，涉案房屋办理权属登记于林科君名下。关于付款情况，2019年8月7日，王丽收到林科君、屈艳南支付的64.80万元，2019年8月19日，王丽收到公积金贷款60万元，2019年8月26日，林科君向王丽支付22000元，2019年9月11日，王丽收到商业贷款48万元，2019年10月16日，林科君向王丽支付40万元，2019年11月9日，林科君向王丽支付1万元。林科君、屈艳南认为双方在2019年7月31日过户当天口头约定王丽将户口迁出涉案房屋才支付剩余的40万元，王丽在2019年10月8日才将户口迁出，因此认为不存在逾期付款。同时，林科君、屈艳南认为当时购买涉案房屋是为了小孩入读涉案房屋所在小区的配套学校，但王丽迟延迁出户口导致林科君、屈艳南的小孩无法在2019年9月1日入读该学校。对此，林科君提交其与王丽的微信对话记录佐证，2019年8月6日，林：“王女士你好，我的所有手续已经办完了，又专门请了两天的假。”王：“好的，谢谢。希望可以早点收到钱。”林：“我是尽最快的时间办的每一件事了。你那边过户怎么样了呀。”9月9日，王：“林先生，我这边今天过户了，下周出新证，出完新证后我这边会转户口，所以麻烦你先准备好剩余的首付款。”林：“收到，OK。”9月26日，王：“你这个预约是把户口迁进去的吗？我这边还没办理完，今晚刚预约的，所以你还是等我这边办好后再预约吧。”10月10日，王：“林先生，户口我这边已迁出，你可以迁入了，这周日你有空没，如果可以的话，这周日我们把所有事情了解一下吧。”王丽认为双方并未对支付首期款的时间进行口头约定，王丽在2019年10月8日将户口迁出符合合同约定的在过户之日起三个月内迁出户口，不存在违约行为。双方在2019年11月2日办理房屋交接手续，但当时王丽并未付清涉案房屋的水电费，因此当天未交接成功。双方在2019年11月9日再次办理交接手续，并签订了交接清单，林科君、屈艳南确认在该日接收了房屋，但认为王丽仍未移交全部钥匙，对此，林科君、屈艳南未提交证据予以佐证。2019年12月2日，王丽向林科君、屈艳南返还面积差房款1403元，为此，林科君、屈艳南撤回要求王丽补偿面积差房款的反诉请求。诉讼中，王丽向本院提出保全申请，本院审查后于2019年10月24日作出（2019）粤0114民初11375号民事裁定，裁定：冻结林科君、屈艳南的银行存款499100元或查封等值的其他财产。后本院依法采取了查封措施，为此王丽预缴了保全费3015.50元。2019年10月29日，王丽申请解除上述查封措施，后本院作出（2019）粤0114民初11375号之一民事裁定，裁定：解除对林科君、屈艳南价值499100元的银行存款或等值财产的查封。之后，本院依法解除相应查封措施。2019年12月12日，林科君提交书面意见，要求：1.王丽公开场合正式给屈艳南道歉；2.退还林科君支付的2500元加急费；3.赔偿由于恶意冻结林科君财产导致的损失。经审查，林科君在本案庭审辩论终结后增加的反诉请求，已超过法定期限，本院不予受理。本院认为：王丽与林科君、屈艳南及广州市共和房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。该合同包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查王丽与林科君、屈艳南之间的房屋买卖合同关系。本案的争议焦点为：一、林科君、屈艳南应否承担逾期申请按揭的违约责任？二、林科君、屈艳南应否承担逾期支付首期款的违约责任？三、王丽应否承担逾期交楼的违约责任？关于第一个焦点问题，涉案合同在2019年4月11日签订，合同明确约定买方于2019年5月30日前申请按揭，根据买卖双方及中介之间的微信对话记录可知，涉案房屋在签订合同时并未办证，林科君有催促王丽办证，而王丽于2019年6月4日才向林科君、屈艳南提供涉案房屋不动产权证的复印件，林科君、屈艳南客观上无法在2019年6月4日前申请按揭，因此，6月4日前未办理按揭无法归责于林科君、屈艳南一方。虽然王丽在2019年6月4日提供不动产权证的复印件，但根据微信对话可知，办理按揭之前需办理网签手续，亦需卖家配合提供相关资料，双方就办理有关事宜进行协商沟通亦需一定的合理时间，最终双方在2019年7月5日办理网签并申请按揭，林科君、屈艳南作为买方申请按揭贷款的日期并未过分迟延，王丽主张林科君、屈艳南承担逾期申请按揭的违约金，依据不足，本院不予支持。关于第二个焦点问题，双方签订的补充协议明确约定除定金之外的其他首期款108万元须在过户当日支付给卖方，现林科君、屈艳南在2019年8月7日支付64.80万元，8月26日支付22000元，10月16日支付40万元，11月9日支付余款1万元，林科君、屈艳南迟延支付首期款的行为，违反合同约定，依约应承担相应的违约责任。现王丽在本案仅主张林科君、屈艳南承担从2019年8月1日至2019年10月16日期间逾期支付40万元以及从2019年8月1日至2019年11月8日期间逾期支付1万元的违约责任，是王丽在法律允许的范围内自行处分自己的民事权利，本院予以确认。关于违约金的标准，林科君、屈艳南已在本案诉讼前支付了大部分首期款，涉案房屋的整个交易已完成，在王丽未能举证证明其实际损失的情况下，林科君、屈艳南抗辩合同约定的每日千分之一的标准过高，合理有据，本院予以采纳。综合案件情况，本院将王丽主张的违约金标准酌定为按每日万分之三的标准，分别以40万元为本金，从2019年8月1日起计至2019年10月16日止；以1万元为本金，从2019年8月1日起计至2019年11月8日止，超出部分，本院不予支持。林科君、屈艳南抗辩双方曾口头约定首期款支付时间变更为王丽将户口迁出涉案房屋之后，但林科君、屈艳南对此并未提交证据予以佐证，王丽对此亦不予确认，林科君、屈艳南应承担举证不能的后果，故本院对该抗辩意见不予采纳。关于第三个焦点问题，房屋买卖合同中买卖双方的义务主要为买方支付房款，卖方转让房屋所有权包括交付房屋，虽然合同约定卖方须在银行放款当天时交付房屋给买方使用，但该合同同时约定首付款60万元在递件当日支付，之后双方在2019年7月5日签订的补充协议将贷款金额变更为108万元，首付款118万元（含已付定金）仍明确为须在过户当日支付给卖方，即双方约定房屋交付时间实际是卖方收齐全部房款当天。根据本案查明的事实，买卖双方已于2019年7月31日办理递件手续，涉案房屋已于2019年8月1日办理权属登记于林科君名下，但林科君、屈艳南除定金10万元依约支付之外，其余首期款迟至2019年11月9日才全部付清，林科君、屈艳南并未依约履行支付房款的义务，在此情况下，王丽有权行使先履行抗辩权拒绝交付房屋，其符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，因此，林科君、屈艳南要求王丽承担迟延交楼的违约金133340元，依据不足，本院不予支持。另，林科君、屈艳南在2019年10月16日已支付40万元的首期款，王丽在2019年10月18日提起本案诉讼仍要求林科君、屈艳南支付40万元首期款并申请保全，因此，在诉讼前已支付的40万元首期款的案件受理费及保全费，应由王丽自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告林科君、屈艳南于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王丽支付逾期付款的违约金，按每日万分之三的标准，分别以40万元为本金，从2019年8月1日起计至2019年10月16日止；以1万元为本金，从2019年8月1日起计至2019年11月8日止；二、驳回原告王丽的其他诉讼请求；三、驳回被告林科君、屈艳南的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4393元，由原告王丽负担4305元，由被告林科君、屈艳南负担88元；保全费3015.50元，由原告王丽负担2955.50元，由被告林科君、屈艳南60元；反诉案件受理费1522.40元，由被告林科君、屈艳南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  吴海萍二〇二〇年一月九日书记员  邓国靖