福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽09民终1705号 上诉人（原审原告）：陈禧，男，1957年1月10日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：陈大振，福建泰和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚信康，福建泰和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：倪凯敏，男，1970年8月5日出生，汉族，住福建省福安市。 被上诉人（原审被告）：阮幼兰，女，1971年12月3日出生，汉族，住福建省福安市。 被上诉人（原审被告）：阮锦田，男，1989年8月28日出生，汉族，住福建省福安市。 被上诉人（原审第三人）：倪凯惠，男，1968年7月20日出生，汉族，住福建省福安市。 被上诉人（原审第三人）：刘丽平，女，1968年9月4日出生，汉族，住福建省福安市。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：龚潇，福建博知律师事务所律师。 上诉人陈禧因与被上诉人倪凯敏、阮锦田、阮幼兰、倪凯惠、刘丽平债权人撤销权纠纷一案，不服福安市人民法院（2019）闽0981民初6297号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈禧上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实与理由: 一、倪凯敏、阮锦田与倪凯惠、刘丽平之间的房屋买卖属于恶意串通转移财产的行为，损害了陈禧的债权。 （一）本案购房款从付款方式、付款人、金额、时间均与正常交易不符。 1.第一笔14万元及利息25200元。一审法院认定为2013年4月8日发生抵扣，假如是借款抵扣购房款那么合同签订之日（5月23日）抵扣更符合常理，而且倪凯惠在庭上自己都想不起来是何时抵扣的。 2.第二笔89300元。是第三人转款，而第三人未出庭作证，无法核实该笔钱款的性质；民间借贷通常为整数，该笔款项金额与正常借贷习惯有差异；该笔款项转账在买卖合同签订前两个月就发生，与合同约定签订后预付不符，也有违常理。 3.第三笔50万元。是第三人转款，第三人未出庭作证，无法核实该笔钱款的性质；该笔款项转账是在房地产过户一个半月后发生，合同约定房产过户后支付50%，时间、金额上均有出入。 4.第四笔1500元。在一审前倪凯惠陈述的是周转金，庭审中又变成中介费，兄弟之沟通何须中介。 5.经计算合同签订前按倪凯惠说法双方已经支付的金额为254500元占总金额33%，与买卖合同约定的预付50%不一致。 （二）共有人未有结算，与常理不符。 该所谓出让房屋系倪凯敏、阮锦田双方共有房屋，房屋出卖后没有任何证据证明倪凯敏、阮锦田之间有过结算，以及为何钱款都是由倪凯敏收取，均与常理不符。 （三）税费承担与合同约定不一致 合同约定税费共同承担，而实际却是倪凯惠、刘丽平缴纳。 综上，购房款的支付、买卖合同的履行均与正常买卖关系存在出入，故陈禧认为房屋买卖双方虚假签订合同编造购房款转移房产，损害其债权。 二、一审法院在审理案件中存在程序违法。 1.本案属于重审的案件，应当按一审的程序重新举证质证，但是倪凯惠并未对案涉房屋的占有使用情况进行陈述、举证的情况下，一审法院主动对于该事实进行认定，显失公正。 2.一审庭审中，陈禧提出评估人员出庭以及对案涉房屋价格进行重新鉴定，一审法院以未在举证期间提出为由驳回其申请，但是一审法院并未通知陈禧举证期限，故陈禧有权根据庭审情况在庭审辩论前依法提出以上申请。 三、房屋买卖合同约定价格远低于市场价值。 评估报告结论存在重大瑕疵。首先被告单方委托，显失公平、公正；其次评估报告第二页显示：“估价目的为委托方缴纳税费提供价格参考依据而评估房地产市场价值”，即评估报告目的仅是为了缴纳税费用途，正常价格都会偏低，不能体现出真实的市场价值；再次本评估方法是以住宅用途为依据，而本案房屋的第一层为三个店面，住宅、店面价值不是同一档次，故存在重大错误；最后评估价值，所参照的3处房产均无具体门牌号，是否真实存在疑问，而且所处路段距离镇中心几公里，而本案房屋处于镇中心，无参照价值。陈禧提供的经备案的周边房屋的买卖合同，价格在每平方米3100元至5200元之间，而本案买卖合同价格远低于市场价值。 综上所述，请法院支持陈禧的诉讼请求。 倪凯惠、刘丽平辩称： 一、答辩人与倪凯敏、阮锦田是正常有效的房屋买卖。 （一）答辩人购房付款清楚，上诉人质疑无理。 1.倪凯惠2011年9月23日借给倪凯敏14万元，有银行流水为据，口头约定月息1分，至房屋买卖合同签订后的2013年4月8日结算时，是18个月零14天，答辩人同意少算14天，以18个月整计息25200元（每月1400元），本息相加165200元。 2.2013年4月8日答辩人倪凯惠叫弟弟倪凯炜垫付转给倪凯敏89300元有银行流水为据（后用民间标会来的钱现金还他）。因出让人是倪凯敏、阮锦田，阮锦田不是答辩人亲戚，需要中介，中介费3000元双方各1500元，对方的1500元是答辩人垫付。165200元+1500+89300元=256000元。房屋转让款756000元扣除已付256000元，结欠50万元。 3.2013年8月2日，倪凯惠女婿徐文强的哥哥徐文彪支付50万元转给倪凯敏。此事实有银行的流水和倪凯敏、阮锦田收据为凭，还有徐文彪的证明。如果上诉人对倪凯敏、阮锦田收据的真实性有疑义，答辩人还可以出示当时他们签收据的视频（已制成光盘）。 以上付款时间顺序、金额计算均符合情理和逻辑，虽然未按合同约定在合同签订后预付50%，但属双方自愿，上诉人质疑无理。 （二）倪凯敏、阮锦田是共同产权人，谁收款都有效。 倪凯敏、阮锦田是共同产权人，由倪凯敏收款，阮锦田没异议，两人如何分款是二人内部的事。再说，最后的50万元是二人共同出具收条的。 （三）过户税费承担问题。 税费部分，答辩人承担房屋过户等税费，对方承担土地转让税费。 二、一审程序是合法的。 1.答辩人对所需的证据已提供，一审根据证据判决并无不妥。 2.上诉人要求估价报告的人员出庭无理，这除了一审认为未在举证期限内提出外，还因为《估价报告》是在上诉人50万元债权形成之前就存在（估价报告2013年5月21日，上诉人被借50万是2013年7月20日），估价报告不可能因本案而故意低估价格，我们也不同意《估价报告》出来5年后再由估价师人为的“说明”。 三、估价报告是公正的。 如前所述，《估价报告》是在上诉人50万元债权形成之前就存在的，虽是缴税用途，但却是依据市场客观标准形成的，也经税务部门认可，不能以推理认为估价都偏低。受让房屋是住宅，《房产证》也是登记住宅，虽有三间可作店面，但性质仍是住宅。至于所参照的房屋，把“甘棠镇”写成“赛岐镇”是明显笔误，“北门村”、“商贸街”、“甘下线”均是甘棠镇具体的地名。 综上，一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人请求无理，请驳回上诉，维持原判。 倪凯敏辩称，本案双方买卖交易真实。 阮锦田、阮幼兰未答辩。 陈禧向一审法院起诉请求：1.撤销被告倪凯敏、阮锦田、阮幼兰将坐落于福安市甘棠镇甘下线房屋（地号为1-237-2）第一、第二层转让给第三人倪凯惠、刘丽平的行为；2.被告倪凯敏、阮锦田、阮幼兰协助办理以上房屋撤销的相关手续，即恢复房屋登记原状；3.被告倪凯敏、阮幼兰赔偿原告陈禧的相关损失1.5万元（含律师代理费、差旅费等）。 一审法院认定事实： 1.2014年8月7日,陈禧作为原告向本院起诉其与倪凯敏、阮华民间借贷纠纷一案，本院于2014年9月11日作出（2014）安民初字第4461号民事调解书，调解书约定：倪凯敏、阮华确认结欠陈禧借款本金50万元，倪凯敏、阮华于2014年9月21日前返还陈禧借款50万元及利息（从2014年8月7日起，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至实际还款之日止）。 2.2013年5月23日，倪凯敏、阮锦田与倪凯惠、刘丽平签订一份房屋买卖合同，约定倪凯敏、阮锦田将坐落于福安市甘棠镇甘下线1-2层房屋（建筑面积516.48平方米，套内建筑面积459.3平方米）作价756000元转让给倪凯惠、刘丽平等内容。2013年5月30日，双方办理了讼争房屋所有权变更登记手续，房权证号为安房权证福安字第××号，房屋所有权人由倪凯敏、阮锦田变更为倪凯惠、刘丽平。2013年6月20日，双方办理了讼争土地使用权变更登记手续，国有土地使用证号为安政国用（2013）第××号，土地使用权人由倪凯敏、阮锦田变更为倪凯惠、刘丽平。2013年4月8日，倪凯惠将于2011年9月23日出借给倪凯敏的14万借款及利息2.25万元（以14万元为基数，月利率1%，从2011年9月23日起计算至2013年4月8日止）抵作购房款，同时将倪凯惠为倪凯敏、阮锦田垫付的1500元中间人中介费用亦抵作购房款。同日，倪凯惠通过其弟弟倪凯炜向倪凯敏转账购房款89300元。2013年8月2日，倪凯惠通过其女婿的哥哥徐文彪向倪凯敏转账购房款50万元。倪凯惠、刘丽平为办理房屋过户手续缴纳税费88259.96元。经倪凯惠、刘丽平申请，宁德市正一房地产评估有限公司对福安市甘棠镇甘下线1-2层房屋的房地产市场价值进行评估，并于2013年5月21日作出宁正一（2013）赛估178号房地产估价报告，认定讼争房产所评估的市场价值为84.0571万元。2016年6月1日，倪凯惠与案外人陈坛金签订租赁合同，约定将讼争房产一楼店面出租给案外人陈坛金经营瓷砖店铺，租赁期限自2016年5月1日起至2021年5月1日止。 3.倪凯惠与倪凯敏系兄弟关系，倪凯惠与刘丽平系夫妻关系。倪凯敏与阮幼兰系夫妻关系，双方于1995年9月4日登记结婚。讼争房屋转让前登记在倪凯敏、阮锦田名下，属共同共有。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。债权人撤销权是指债权人对于债务人危害债权实现的行为，有请求人民法院撤销该行为的权利。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”因此，只有满足《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的条件，才能撤销债务人的行为。经查，本案中，倪凯惠将倪凯敏结欠倪凯惠的借款14万及利息25200元抵作购房款，将倪凯惠为倪凯敏、阮锦田垫付的1500元中间人中介费用亦抵作购房款。另外，倪凯惠于2013年4月8日通过其弟弟倪凯炜向倪凯敏转账89300元，于2013年8月2日通过其女婿的哥哥徐文彪向倪凯敏转账50万元，有倪凯惠提供的三张转账凭证予以佐证。故可认定倪凯惠、刘丽平已支付了75.6万元的购房款。宁正一（2013）赛估178号房地产估价报告书系倪凯惠、刘丽平委托有资质的宁德市正一房地产评估有限公司作出，故宁正一（2013）赛估178号房地产估价报告书可作为评判讼争房产在2013年5月21日价值的参考依据。经评估，讼争房产的市场价值总额为84.0571万元。根据《若干问题的解释（二）》第十九条的相关规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”据此估算，讼争房屋的交易价只有低于58.84万元（84.0571万元×70%）才算明显不合理，而倪凯敏、阮锦田与倪凯惠、刘丽平的房屋交易价为75.6万元，不符合上述规定的明显不合理的低价。另外，陈禧在2017年6月15日的诉状中自认：讼争房产的第五层、第六层［房产证号安房权证福安字第××号、土地证号安政国用（2013）第2461号］仍属于倪凯敏、阮锦田所有,已被查封。可见，在倪凯敏出让房产时，其名下仍有财产可供执行，故倪凯敏、阮锦田出让讼争房产不会对陈禧造成损害。陈禧也未提供证据证明倪凯惠、刘丽平明知受让讼争房产会对债权人造成损害的故意。且讼争的房产系倪凯敏与阮锦田共有，阮锦田并没有结欠陈禧债务，其也没理由将自己的房产低价转让给倪凯惠、刘丽平。最后，讼争房产已依法转移至倪凯惠、刘丽平名下，现倪凯惠、刘丽平已将讼争房产出租使用，并收取租金，行使所有权。故陈禧主张撤销倪凯敏、阮幼兰、阮锦田与倪凯惠、刘丽平转让讼争房产的行为，于法无据，不予支持。相应的陈禧要求倪凯敏、阮幼兰、阮锦田协助将讼争房产恢复到原登记状况并要求倪凯敏、阮幼兰赔偿其损失15000元，亦于法无据，不予支持。倪凯敏、阮幼兰、阮锦田经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告陈禧的诉讼请求。案件受理费11510元，由原告陈禧负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，除对涉案房屋买卖行为是否真实有争议外，对其余事实各方均无异议。本院对无争议事实予以确认。 本院认为，关于涉案房屋买卖是否真实问题。根据无争议事实，倪凯敏、阮锦田与倪凯惠、刘丽平之间于2013年5月23日签订涉案房屋的买卖合同，且于5月30日，双方就办理了涉案房屋的所有权变更登记手续。对于购房款的支付，倪凯惠主张或以欠款冲抵或由案外人支付给倪凯敏。陈禧认为倪凯惠主张的购房款支付情形与正常交易不符，但社会生活纷繁复杂，由案外人支付款项或以自己债权冲抵债务并不少见，倪凯惠主张的购房款支付情况有其可能性。至于共有人结算问题，二审时倪凯敏明确陈述，其所收取的购房款一部分用于抵扣垫付款，另一部分用于支付建房工程款。而对此陈述，陈禧并没有提交证据证明此陈述虚假。至于税费负担问题，陈禧上诉主张，合同约定税费共同负担，而实际却是倪凯惠、刘丽平缴纳，与合同约定不一致。倪凯惠解释称，其负担房产税，倪凯敏负担土地部分的税收，二者金额差不多。对此解释，陈禧亦不能提交反驳证据予以推翻；且若税费实际由倪凯惠、刘丽平缴纳，更能证明双方交易的真实性。因此，虽陈禧对涉案房屋买卖提出诸多疑点，但难以就此认定买卖虚假，对此其应承担举证不能的不利后果，即本案应认定涉案房屋买卖关系真实为宜。 关于是否以明显不合理低价转让问题，对于涉案房屋在交易当时的价格，倪凯惠、刘丽平当时已委托宁德市正一房地产评估公司进行评估，该评估公司作出评估意见，涉案房屋价格为840571元。该评估价系有资质的评估机构作出，而陈禧也未提交相反证据推翻该结论，故该评估结论可予采信。涉案房屋交易价格为75.6万元，与评估价相比，交易价并非明显低价，尚属合理范围。 关于一审程序问题，重审中，一审法院向陈禧送达重审案件诉讼通知书，陈禧于2019年3月20日签收该通知书。在该通知书中，一审法院明确告知应在收到本通知之日起至开庭前一工作日向法院提交证据。因此，陈禧上诉认为，一审未告知举证期限，与事实不符，不予支持。原审中，倪凯惠已主张其购买涉案房屋后另行出租，一审根据原审中双方举证质证情况，认定倪凯惠占有使用涉案房屋情况，该认定程序并无不当。故一审程序尚属合法，并无不当。 综上所述，陈禧的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11360元，由陈禧负担。 本判决为终审判决。 审判长  余梓安 审判员  易丽容 审判员  陈光华 二〇二〇年一月十日 法官助理刘菊平 书记员薛玮华 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。