文书内容湖北省房县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0325民初2238号原告：湖北泽生物业服务有限公司房县分公司，住所地：湖北省房县城关镇东城门路155号。法定代表人：王玉钢，系该公司总经理。委托诉讼代理人：舒成兵，男，生于1966年3月7日，汉族，湖北泽生物业服务有限公司房县分公司经理，住湖北省房县。代理权限：参与诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，调解，代收法律文书。委托诉讼代理人：胡绍平，男，生于1959年10月10日，汉族，湖北泽生物业服务有限公司房县分公司副经理，住湖北省房县。代理权限：参与诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，调解，代收法律文书。被告：郑平，女，1964年3月24日出生，汉族，户籍地：湖北省房县。现住房县。原告湖北泽生物业服务有限公司房县分公司与被告郑平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理，原告湖北泽生物业服务有限公司房县分公司委托诉讼代理人舒成兵、胡绍平，被告郑平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖北泽生物业服务有限公司房县分公司向本院提出诉讼请求：l、请求判令被告给付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2504元、路灯费96元,合计2600元；2、请求判令被告按照每日3‰支付2016年1月1日至结清全部物业服务费、路灯费期间的逾期付款滞纳金,截止2019年6月30日应支付滞纳金5616元；3、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告系原告所服务的房县滨河花园的业主,产权面积130.44㎡。2010年7月1日和2015年6月30日,房县滨河花园业主委员会先后与原告签订了二份《物业管理协议》。协议均约定:“业主每月25日前,按产权面积每平方米0.4元标准向原告交纳当月的物业管理费和2元路灯费。”并约定:“业主必须按时缴纳各项费用,逾期不缴者,每天按收取费用的3‰追缴滞纳金。”合同生效后,原告依约为被告提供了完善的物业管理服务,但被告只向原告缴纳了2014年12月31日以前的物业管理费及路灯费,2015年1月1日至今一直未交物业管理费及路灯费。经原告工作人员多次电话、上门及书面催缴无果。被告拒不缴纳物业管理费行为,已严重违反了滨河花园业主委员会与原告签订的《物业管理协议》,严重的侵犯了原告的合法权益。原告为维护其合法权益,特具状起诉,望判如诉请。被告郑平辩称：我从2015年至2018年共计四年未向房县泽生物业管理有限公司缴纳物业管理费合计2600元整，但是我未缴纳物业费是有原因的，因为物业公司未尽到物业管理服务义务。2014年位于滨河花园十七栋的门面房好食汇餐馆开业,灶台设在靠近小区内院窗台处,烟囱伸在小区内院朝下烟子排在下水道里,油烟排放正常没有污染小区内空气。2015年的时候,小区物业以烟囱朝下插在下水道影响小区美观为理由将该烟囱强行拆除，之后好食汇餐馆继续营业,没有采取任何措施将油烟直接排在小区内院,由于十五栋楼和十七楼连在一起,而我家刚好在好食汇餐馆灶台斜上面,每当好食汇餐馆炒菜的时候,油烟直接飘向我家靠近小区内院卧室的窗台处,害得白天我们都不敢开窗户,到现在为止,我家卧室窗户玻璃上有一层厚厚的油烟。在这四年期间我曾多次向物业反映这个问题,物业却说好食汇餐馆是门面房,不在小区物业管理范围内,让我们直接去找好食汇餐馆老板解决问题。我说门面房如果油烟排在临街上,不在小区物业管理范围内,但油烟排在小区内院内,小区物业就应该管,保障小区内人身财产安全,环境卫生干净是物业管理最基本的职责。望相关单位能抽出时间实地考察,尽快解决滨河花园小区油烟污染问题,如果该问题得到解决,我一定会将这四年所欠物业管理费2600元交清,以后也会按时交物业管理费。本院认定事实如下：原告湖北泽生物业服务有限公司房县分公司系房县滨河花园业主委员会选聘的物业服务企业，2010年7月1日和2015年6月30日,房县滨河花园业主委员会先后与原告签订了二份《物业管理协议》，合同期限分别为2010年7月1日至2015年6月30日、2015年7月1日至2018年6月30日。协议均约定:“业主每月25日前,按产权面积每平方米0.4元标准向原告交纳当月的物业管理费和2元路灯费。”并约定:“业主必须按时缴纳各项费用,逾期不缴者,每天按收取费用的3%追缴滞纳金。”被告系原告所服务的房县滨河花园的业主,产权面积130.44㎡。合同生效后,被告只向原告缴纳了2014年12月31日以前的物业管理费及路灯费,截止2018年12月31日尚欠物业费、路灯费合计2600元。经原告催缴，被告以餐馆的油烟影响了生活，而物业公司没有解决好为由，拒付物业费。故引起诉讼。另查明，原告湖北泽生物业服务有限公司房县分公司与房县滨河花园业主委员会于2015年6月30日签订的《物业管理协议》到期后，双方未签订合同，但原告按照约定提供了物业服务。本院认为：房县滨河花园业主委员会与原告湖北泽生物业服务有限公司房县分公司签订的《物业服务合同》，除违约金部分约定无效外，其余部分系真实意思表示，不违背法律法规，合同有效，对业主具有约束力。被告欠物业费后，原告已催缴，物业服务企业请求业主支付物业费，本院予以支持。被告未按照合同约定给付物业费，已违约，应给付违约金，但原告请求每天按收取费用的3‰或者按照合同的约定每天按收取费用的3%支付违约金的请求，过分高于造成的损失，且滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性的特点，个人和企业无权设立，故合同约定的违约金无效，被告应参照2019年10月（起诉时间）全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率4.2%计算违约金支付给原告。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。关于被告辩称餐馆油烟严重影响了生活才拒付物业费的问题，餐馆油烟如果影响了被告的生活构成了侵权，属于另一法律关系，而不属于物业管理服务的范围，故被告拒付理由属于无正当理由，本院不予支持。《物业服务合同》到期后，未签订合同，合同转化为不定期合同，被告仍接受了相关物业服务，被告应继续支付物业费用。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《物业管理条例》第二条、第六十七条，《最高人民法院》第六条之规定，判决如下：被告郑平于本判决生效后十日内给付原告湖北泽生物业服务有限公司房县分公司2015年1月1日至2018年12月30日间的物业服务费2600元，并支付违约金215.41元；驳回原告湖北泽生物业服务有限公司房县分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告湖北泽生物业服务有限公司房县分公司负担18元，由被告郑平负担7元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，按照不服一审判决部分的上诉请求数额缴纳案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院，账号：17×××01，开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院办公室，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审 判 员 熊先栋二〇二〇年一月二日书记员代 晓 阳附件：郑平拖欠物业费的违约金计算表            年度              金额（元）              逾期时间（天）              年利率              违约金（元）                  2016年1月1日-2019年6月30日              650              1260              4.20%              94.24                  2017年1月1日-2019年6月30日              650              900              4.20%              67.32                  2018年1月1日-2019年6月30日              650              540              4.20%              40.39                  2019年1月1日-2019年6月30日              650              180              4.20%              13.46                  合计              215.41