成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7725号 原告：成都双流青源置业有限公司。住所地：成都市双流区东升街道长冶路一段120号。 法定代表人：李小红，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴尚友，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩，泰和泰律师事务所律师。 被告：王德直，男，1961年10月18日出生，汉族，住四川省仪陇县。 原告成都双流青源置业有限公司（以下简称青源置业公司）与被告王德直房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青源置业公司的委托诉讼代理人王倩，被告王德直经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 青源置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令青源置业公司与王德直于2018年7月26日签订的《租赁合同》解除；2.判令王德直立即将租赁房屋恢复原状，并向青源置业公司交付租赁房屋；3.判令王德直立即向青源置业公司支付欠付的租金58800元、逾期支付租金违约金35468.76元（每日以当期日租金的10%为计算标准，自2018年1月15日起算，暂计至2019年8月26日，实际至王德直足额支付欠付租金之日；每日以当期日租金的10%为计算标准，自2018年4月15日起算，暂计至2019年8月26日，实际至王德直足额支付欠付租金之日）；4.判令青源置业公司有权没收王德直支付的保证金9800元；5.判令王德直立即向青源置业公司支付解约违约金11760元；6.判令本案的诉讼费、公告费、保全费、律师费等费用全部由王德直承担。审理中，青源置业公司撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2017年8月22日，青源置业公司与王德直签订了《租赁合同》，约定王德直承租成都市双流区物业，履约保证金为9800元，计算租金期限自2017年11月1日起至2020年10月31日止。后青源置业公司按照约定向王德直交付了租赁房屋，但因王德直经营亏损，于2018年7月向青源置业公司提出解除《租赁合同》。截至目前，王德直未向青源置业公司支付2018年2月1日起至2018年7月31日期间的租金。双方在《租赁合同》第三条、第四条、第八条第一款中对房屋租金的支付标准、期限、违约金等相关内容进行了明确约定。王德直的严重违约行为不仅违反了双方合同约定，也对青源置业公司的正常生产经营造成了不良影响，故为维护青源置业公司的合法权益，特提起诉讼。 王德直未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年8月22日，青源置业公司与王德直签订了《蜀镇观澜湖项目3栋1楼3号商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），约定青源置业公司将位于成都市双流区（原地址：成都双流区）房屋出租给王德直，出租房屋建筑面积为218.90ｍ2；该租赁房屋用途为商业，王德直作超市经营使用；该房屋租赁期限为三年，自2017年11月1日起至2020年10月31日止，自合同签订之日起至2017年10月31日为装修期，不计租金；租金标准为第一年每月租金为9800元。从第二年起，每月租金标准在上年度月租金标准基础上递增6%。王德直每季度为一个交租期。本合同签订一日内王德直向青源置业公司支付第一期租金，即29400元。以后每次租金须在上次交租期满前15天内支付；为保证王德直按约履行本合同规定的义务，王德直应向青源置业公司支付履约保证金9800元，此款同第一期房租一起支付给青源置业公司；租赁期内如王德直违约（包括但不仅限于提前退租、逾期交纳租赁费用、逾期腾退等），其所交保证金一律不退，违约金另付；王德直与青源置业公司任何一方违约导致本合同解除，应向对方偿付违约金，违约金为合同当期年租金总额的10%；租赁期间，王德直如逾期支付租金、物业、水、电、气等费用15日（含）以上，租金每日需按当期日租金10%支付滞纳金，物业、水、电、气等费按照其单位相关规定支付且相关单位有权暂停欠费的相关服务，逾期15日以上青源置业公司有权解除本合同；王德直在租赁期届满或提前终止合同，应如期返还租赁房屋，如逾期返还，则每日需按当期日租金10%向青源置业公司支付滞留金；房屋租赁期间，王德直逾期未交纳各项费用（包括但不仅限于房租、物业费等）15日（含）以上，或逾期交纳上述费用已经给青源置业公司造成损害的，视为王德直违约，青源置业公司即时解除终止合同并支付违约金；合同履行过程中，若网的制度中途擅自退租或擅自提前解除合同的，王德直应赔偿青源置业公司全部损失（包括但不限于直接损失、间接损失、律师费、诉讼费、清场费、拆除费、预期利益等，预期利益计算方式为剩余租赁月数＊当期月租金）；各方通讯地址以合同载明为准，案涉合同项下所涉及通知等事项，邮寄到此地址则视为送达（寄出后五天视为送达）。一方变更通知通讯地址，应自变更之日前3日内，以书面形式通知到对方。否则，发件方按照变更前地址发送通知5日后视为送达。……王德直邮寄地址：。同日，青源置业公司将案涉房屋交付给王德直，王德直交纳了保证金9800元、2017年11月1日至2018年1月31日期间的房租29400元，此后王德直再未支付租金。 2018年4月17日，青源置业公司通过邮寄的方式向王德直发送《催租函》一份（收件地址为：成都），催收2018年2月1日至2018年7月31日的租金，并告知王德直在3日后仍未支付租金，则租金、滞纳金、违约金按照合同约定计算。 2018年7月，泰和泰律师事务所接受青源置业公司的委托向王德直邮寄发送《律师函》一份，告知王德直交纳租金及扣除保证金。 2019年7月5日、7月9日，青源置业公司分别又向王德直邮寄发送《催租函》，催收租金。 审理中，青源置业公司陈述王德直已于2018年7月26日腾退了案涉房屋。 另查明，案涉房屋的所有权人系成都市华兴住宅房地产开发有限公司，其全权委托青源置业公司处理案涉房屋的租赁管理事宜。 上述事实，有当事人身份信息、不动产权证、商铺租赁合同、租赁用房交接单、催租函快递单及邮件查询、律师函快递单及邮件查询、委托书以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，青源置业公司与王德直于2017年8月22日签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行。 关于青源置业公司要求确认《商铺租赁合同》于2018年7月26日解除，本院认为，王德直于2018年7月26日搬离案涉房屋，以自己的行为表示不再履行合同，青源置业公司对此并无异议，故本院确认双方签订的《商铺租赁合同》于2018年7月26日解除。 关于青源置业公司要求王德直支付自2018年2月1日至2018年7月31日期间的房屋租金及逾期支付租金违约金35468.76元（每日以当期日租金的10%为计算标准，自2018年1月15日起算，暂计至2019年8月26日，实际至王德直足额支付欠付租金之日；每日以当期日租金的10%为计算标准，自2018年4月15日起算，暂计至2019年8月26日，实际至王德直足额支付欠付租金之日），本院认为，《商铺租赁合同》约定，租金标准为第一年每月租金为9800元。从第二年起，每月租金标准在上年度月租金标准基础上递增6%。王德直每季度为一个交租期。本合同签订一日内王德直向青源置业公司支付第一期租金，即29400元。以后每次租金须在上次交租期满前15天内支付。但王德直仅在支付第一季度（2017年11月1日至2018年1月31日）的房租29400元后再未支付，属违约，应当向青源置业公司支付欠付的2018年2月1日起至2018年7月26日止的租金57493元（9800元/月×5个月+9800元/月÷30天×26天）。关于逾期支付租金的违约金，本院认为，王德直逾期支付租金的行为属违约，应当承担相应的违约责任。双方虽在《商铺租赁合同》中约定，租赁期间，王德直如逾期支付租金、物业、水、电、气等费用15日（含）以上，租金每日需按当期日租金10%支付滞纳金。但该条约定的违约金金额过高，且青源置业公司因王德直的该违约行为所遭受的损失除资金占用利息损失外暂无其他损失，故本院酌情将违约金调整为：以29400元为基数，按照年利率24%的标准从2018年2月1日起计算至实际付清租金之日止；以28093元为基数，按照年利率24%的标准从2018年5月1日起计算至实际付清租金之日止。 关于青源置业公司要求没收王德直支付的保证金9800元，本院认为，根据《商铺租赁合同》第四条第一款“租赁期内如王德直违约（包括但不仅限于提前退租、逾期交纳租赁费用、逾期腾退等），其所交保证金一律不退，违约金另付”的约定，王德直逾期支付租金构成了违约，应承担违约责任，故本院对青源置业公司要求没收王德直的保证金9800元的诉讼请求予以支持。 关于青源置业公司要求王德直支付解约违约金11760元，本院认为，王德直在租赁期内，虽提前搬离案涉房屋，不再履行合同，但青源置业公司对此并无异议，且认可王德直搬离之日起双方签订的《商铺租赁合同》解除，故能够确认双方系合意解除合同，在此情况下，青源置业公司再向王德直主张解约违约金无事实依据和法律依据，本院对该项诉讼请求不予支持。 关于青源置业公司要求王德直支付律师费12293元，本院认为，青源置业公司提交的律师代理合同以及律师费发票上载明的委托人并非青源置业公司，故青源置业公司据此主张律师费缺乏证据支持，本院对其该项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告成都双流青源置业有限公司与被告王德直于2017年8月22日签订的《蜀镇观澜湖项目3栋1楼3号商铺租赁合同》于2018年7月26日解除； 二、被告王德直于本判决生效之日起十日内向原告成都双流青源置业有限公司支付租金57493元及逾期支付违约金（以29400元为基数，按照年利率24%的标准从2018年2月1日起计算至实际付清之日止；以28093元为基数，按照年利率24%的标准从2018年5月1日起计算至实际付清之日止）； 三、原告成都双流青源置业有限公司收取的被告王德直的保证金9800元不予退还； 四、驳回原告成都双流青源置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1308元，由原告成都双流青源置业有限公司负担308元、被告王德直负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇二〇年一月八日 法官助理  康敏思 书 记 员  盛 娇