重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0113民初10534号 原告：苏刚，男，1987年3月23日出生，汉族，住贵州省遵义县。 委托诉讼代理人：赵凌飞，重庆佳昂律师事务所律师。 被告：段雪玉，女，1962年11月10日出生，汉族，住重庆市渝中区。 被告：杜盛明，女，1955年12月27日出生，汉族，住重庆市巴南区。 被告：重庆存量房屋中介服务部，住所地重庆市巴南区花溪街道土桥正街2号，统一社会信用代码91500113593675993J。 投资人：杨丰炳。 委托诉讼代理人：王世洪，男，重庆存量房屋中介服务部员工。 委托诉讼代理人：喻洪建，男，重庆存量房屋中介服务部员工。 原告苏刚与被告段雪玉、杜盛明、重庆存量房屋中介服务部（以下简称存量服务部）合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月4日第一次公开开庭进行了审理，原告苏刚及其委托诉讼代理人赵凌飞，被告段雪玉、杜盛明、存量服务部的委托诉讼代理人王世洪到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序审理。2019年12月20日，本案第二次公开开庭审理，原告苏刚及其委托诉讼代理人赵凌飞，被告段雪玉、杜盛明、存量服务部委托诉讼代理人喻洪建到庭参加了诉讼。期间，原、被告向本院申请和解48日，得到本院准许。本案现已审理终结。 原告苏刚向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告段雪玉、存量服务部于2019年4月24日签订的《重庆存量房屋中介服务部居间买卖协议》；2.被告段雪玉、杜盛明支付原告违约金21.56万元；3.被告存量服务部退还原告中介服务费5000元；4.被告存量服务部对第2项诉讼请求向原告承担连带支付责任；5.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2019年4月24日，被告杜盛明委托被告段雪玉与原告、被告存量服务部签订《重庆存量房屋中介服务部居间买卖协议》（以下简称居间买卖协议）约定，原告购买在被告杜盛明名下但实为被告段雪玉所有的位于重庆市巴南区房屋；房屋总价107.8万元，采按揭贷款方式支付；被告杜盛明、段雪玉与原告应在2019年5月15日前签订《按揭贷款合同》，一方未按协议约定的内容履行，导致交易失败，则视其违约，应向守约方支付合同总价20%的违约金，并承担被告存量服务部应收取总房价2%的中介服务费及总房价1.5%的按揭服务费费用。居间买卖协议虽约定由被告存量服务部提供按揭贷款服务，但原告与被告存量服务部口头约定原告可以自找银行进行按揭贷款。2019年5月12日，原告找到建设银行茶园支行办理按揭贷款。2019年5月14日，原告通知被告段雪玉签合同。2019年5月30日，被告段雪玉同意办理按揭。后，被告段雪玉要求原告先交首付款才同意办理按揭，原告未同意。2019年6月，被告段雪玉电话告知原告案涉房屋产权8月份过户到被告名下，两年后才能过户到原告名下。2019年6月3日，被告段雪玉说不卖房屋了，并将原告交纳的购房定金3万元退还原告。2019年6月25日，原告在多次与各被告沟通无效后，向三被告发出书面催告，催告三被告履行居间买卖协议内容，但三被告均拒绝履行。被告存量服务部作为专业的房屋中介机构，在本次交易过程中，未充分履行职责，未尽到审慎服务义务，应承担连带赔偿责任。居间买卖协议属实，在签居间买卖协议时没有取得被告杜盛明的同意或授权。因各被告的根本违约行为，导致合同目的已不能实现，原告遂诉请如前。 被告段雪玉辩称，2017年12月10日，被告杜盛明将案涉房屋以70万的价格出售给被告段雪玉。2019年4月24日，原告与被告段雪玉、被告存量服务部签订居间买卖协议。签居间买卖协议时，被告段雪玉没有取得被告杜盛明的同意或授权，居间买卖协议上杜盛明的签字是段雪玉代签。最初约定在2019年5月15日前签《按揭贷款合同》，因原告没钱就说改签到2019年5月30日。2019年5月30日，原告又没钱所以没有签成《按揭贷款合同》。同时居间买卖协议约定由中介提供按揭服务，后来原告自己去办理按揭。2019年5月底，原告说不要房子了，所以被告段雪玉将定金3万元退给原告。2019年8月16日，被告段雪玉取得案涉房屋的所有权。原告先违约，不应支持原告的诉讼请求。原告没有损失，被告段雪玉不应承担违约金，违约金过高，要求调整。 被告杜盛明辩称，居间买卖协议上杜盛明的签字不是被告杜盛明本人所签，被告段雪玉在签居间买卖协议时没有取得其同意或授权。被告杜盛明不同意将案涉房屋过户给原告。被告杜盛明不知道原告与被告段雪玉、被告存量服务部在2019年4月24日签订的居间买卖协议，也不认可该协议。2017年12月10日，被告杜盛明将涉案房屋卖给被告段雪玉。在本案中，被告杜盛明不承担责任。 被告存量服务部辩称，居间买卖协议属实，在签居间买卖协议时没有取得被告杜盛明的同意或授权。2019年4月24日，被告存量服务部收取原告中介服务费5000元，未收取原告按揭服务费8700元。居间买卖协议约定由中介提供按揭服务，后应原告要求，并且段雪玉没有反对的情况下，被告存量服务部同意原告自己去找银行提供按揭贷款。2019年5月底6月初，原告要退中介服务费，被告存量服务部没有同意，被告存量服务部不同意解除居间买卖协议。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据质证。双方对原告举示的不动产权证书、被告杜盛明举示的买卖房屋协议和收条的真实性无异议，本院对前述证据均予以采信。原告举示的居间买卖协议、收据、微信截屏照片，被告段雪玉和存量服务部对真实性无意义；原告举示的录音，被告存量服务部对真实性认可；被告段雪玉举示的定金收条，原告对真实性无意义；被告段雪玉举示的不动产权证书，原告和被告杜盛明对真实性无异议；被告存量服务部举示的视频，原告和被告段雪玉对真实性无异议；本院对前述证据均予以采信。原告举示的履约通知书和国内标准快递粘单及查询结果相互印证，且国内标准快递粘单上有邮戳，本案对前述证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月10日，被告段雪玉与被告杜盛明签订《买卖房屋协议》约定，被告杜盛明将案涉房屋以70万元的价格卖给被告段雪玉；房款分三次付清，最后一次房款5万元的支付时间为2019年8月底，在付最后余款的同时，被告杜盛明必须配合被告段雪玉无条件做好案涉房屋产权过户工作。 2019年4月24日，原告苏刚（作为买方、乙方）与被告段雪玉（作为甲方被告杜盛明的代理人）、被告存量服务部（作为经纪方、丙方）签订居间买卖协议约定：甲方将案涉房屋以107.8万元的价格出卖给乙方；签订本合同时，乙方向丙方支付服务费及权证代办费22100元和按揭服务费8700元；乙方在2019年4月24日支付购房定金30000元给甲方；甲、乙约定于2019年5月15日前签订《按揭贷款合同》，乙方的贷款金额暂定为58万元，甲、乙约定在银行审批同意贷款后5个工作日内办理过户手续；乙方在案涉房屋产权过户时，将首付款468000元（其中留8000元作交房保证金，于案涉房屋交付时付清）支付给甲方；甲、乙约定被告杜盛明在收到全部尾款并交付钥匙、水、电、气卡等签交接单，把上述房屋交给乙方；甲方应保证房屋产权权属真实、清晰、合法，无任何债务纠纷，并保证产权人及共有人同意出售此房，若因此产生的的法律后果，由甲方承担，并且无限制交易的情况（经三方努力能够解除限制交易的情况除外）；甲方委托他人签订本合同的，如因甲方或委托人的原因导致本合同不能正常履行，受托人与产权人承担全部责任；若乙方以按揭方式购房的，甲方应完全配合乙方和丙方办理按揭手续，如因甲方的原因导致按揭不能顺利办理的，由甲方承担违约责任；甲方必须提供该房屋交易所涉及的真实性有效的相关资料；丙方在甲、乙双方签订本合同之时，收取相应的中介服务费、按揭服务费，本协议一经签订，丙方的居间义务已全部履行完毕，丙方在本合同中的责任为介绍成交，代为通知和传递相关物品、单据、证件，全程协助办理相关手续；甲、乙双方从签订本协议之日起，自觉遵守本协议所约定事项，并按协议约定履行双方的权力与义务，如一方未按本协议约定的内容履行，导致本协议交易失败，则视其违约，应向守约方支付合同总价20%的违约金，并承担丙方应收取总房价2%的中介服务费及总房价1.5%的按揭服务费费用；乙方合计支付丙方14200元用于该物业的中介服务费、按揭服务费及权证费，在签订本协议之日，乙方支付丙方5000元，在签订按揭手续时支付丙方8700元，剩余500元由乙方在物业过户前一日支付丙方；丙方明确告知乙方在签订本协议时甲方由受托人代为签订本协议，甲方净收房款107.8万元。签订案涉居间买卖协议时，被告段雪玉向原告出示了案涉房屋的产权证原件，其上所有权人为被告杜盛明。被告段雪玉亦出示了其与被告杜盛明签订的《买卖房屋协议》。居间买卖协议上“杜盛明”的签名系被告段雪玉代签。被告杜盛明当庭表示不认可居间买卖协议，不同意将案涉房屋过户给原告。 2019年4月24日，原告向被告段雪玉支付定金3万元，被告段雪玉以被告杜盛明的名义出具收条。同日，原告向被告存量服务部支付中介服务费5000元。居间买卖协议签订后，原告要求自行找银行提供案涉房屋的按揭贷款，被告段雪玉告知被告存量服务部由原告和被告存量服务部自行协商。后，被告存量服务部同意原告自行找银行提供案涉房屋的按揭贷款。 2019年6月3日，被告段雪玉将案涉房屋定金3万元退还原告。2019年6月，原告要求被告存量服务部退还中介服务费，被告存量中介服务部未退还。2019年6月25日，原告向被告段雪玉、被告杜盛明、被告存量服务部以EMS形式分别发出履约通知书，要求被告段雪玉、被告杜盛明、被告存量服务部在收到通知3个自然日内与原告联系并一同前往银行办理案涉房屋按揭申请相关手续。 2019年8月16日，被告段雪玉取得案涉房屋的产权证，产权证号为渝（2019）巴南区不动产权第000879007号，该产权证附记栏备注：两年内不得上市交易。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”，本案中，被告段雪玉以被告杜盛明的名义与原告签订居间买卖协议，并未获得被告杜盛明的委托，被告杜盛明在庭审中明确不认可案涉居间买卖协议即对被告段雪玉的代理行为不予追认，故案涉居间买卖协议对被告杜盛明不发生效力，但合同仍然有效，由此产生的法律后果应由被告段雪玉承担。被告段雪玉未举示证据证明被告杜盛明同意在2019年5月15日前愿意与原告签订《按揭贷款合同》，同时被告段雪玉在2019年8月16日才取得案涉房屋产权，且案涉房屋产权证书上明确记载两年内不得上市交易，故原告购买案涉房屋的目的不能达到。房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务，被告存量服务部没有核实被告段雪玉的代理权限这一重大事项，故本院对原告有关解除案涉居间买卖协议的请求予以支持，同时被告存量服务部应退还原告中介服务费5000元。 被告段雪玉并未在2019年5月15日前与原告签订《按揭贷款合同》，案涉房屋虽在2019年8月被过户到被告段雪玉名下，但由于出现限制交易情形，案涉房屋不能在2年内上市交易，在此期间案涉房屋显然无法办理按揭和过户，被告段雪玉在案涉合同的履行过程中存在违约和过错，应向原告承担违约责任。原告要求被告段雪玉支付违约金21.6万元，被告段雪玉认为违约金过高要求调整，双方均未举示证据证明原告存在损失或损失的具体数额，本院综合考虑原告损失的举证情况、合同履行情况、原告及被告段雪玉各自的过错程度及预期利益等因素，确定被告段雪玉应向原告支付违约金3万元。原告要求被告杜盛明承担责任欠缺法律依据。原告要求被告存量服务部对违约金承担连带支付责任亦欠缺法律依据，综合本案情况，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告苏刚与被告段雪玉、重庆存量房屋中介服务部于2019年4月24日签订的《重庆存量房屋中介服务部居间买卖协议》自本判决生效之日起解除； 二、被告段雪玉于本判决生效之日起十日内支付原告苏刚违约金30000元； 三、被告重庆存量房屋中介服务部于本判决生效之日起十日内退还原告苏刚中介服务费5000元； 四、驳回原告苏刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4610元，由原告苏刚负担4010元，被告段雪玉负担550元，被告重庆存量房屋中介服务部负担50元。前述案件受理费已由原告苏刚自愿全部垫付，被告段雪玉自本判决生效之日起十日内径付原告苏刚550元，被告重庆存量房屋中介服务部自本判决生效之日起十日内径付原告苏刚50元，本院预收的受理费不作清退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 李 杰 人民陪审员 徐 静 人民陪审员 张仁华 二〇二〇年一月二十日 法官 助理 王小凤 书 记 员 唐幸鋆