温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初11679号原告：龙湾区蒲州街道名人花园第三届业主委员会，住所地：温州市龙湾区富春江路128号。负责人：高洁，主任。委托诉讼代理人：张奕，浙江联英律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄微珍，浙江联英律师事务所律师。被告：温州市恒达物业管理有限公司，住所地：温州市鹿城区新城汇源路绿洲花园1号楼二层。法定代表人：陈巧青，总经理。委托诉讼代理人：陈建彪，上海浩信（温州）律师事务所律师。原告龙湾区蒲州街道名人花园第三届业主委员会（以下简称名人花园第三届业委会）与被告温州市恒达物业管理有限公司（以下简称恒达物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月20日收到起诉材料，召集询问鉴定有关事宜，后于2019年12月3日立案受理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名人花园第三届业委会的委托诉讼代理人张奕、黄微珍，被告恒达物业公司的委托诉讼代理人陈建彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名人花园第三届业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告消防系统维修费60万元、电梯维修费70万元、水泵维修费20万元、门禁、楼宇系统维修费16万元、照明系统维修费3万元、绿化损失50万元（以最后鉴定报告为准）；2.判令被告对名人花园小区全部消防系统及设施、所有水泵进行维修，恢复正常使用功能。3.本案诉讼费用、鉴定费用由被告承担。审理期间，原告申请撤回第二项诉讼请求，系其权利的自行处分行为，本院依法予以准许。事实与理由：2013年2月26日，温州经济技术开发区名人花园业主委员会（以下简称名人花园第一届业委会，作为甲方）与被告恒达物业公司（作为乙方）签订一份《名人花园物业管理委托合同》，约定由乙方对名人花园小区提供物业管理服务，物业费由业主、非业主使用人交纳，具体标准如下：高层住宅1.49元/平方米、非住宅2.0元/平方米，在小区内经营、办公的企业，物业管理服务费按非住宅2.0元/平方米。合同期限为三年，即2013年4月1日至2016年3月31日。具体委托管理事项见合同第二章第四条：与前期物业管理企业的全面交接；房屋建筑共用部位的维修、养护、整改和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、小区地面。第五条：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、智能监控设备。第六条：市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路（含地下室出口）、化粪池、沟渠、池、停车库。第七条：公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。第八条：附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。根据合同第二十五条约定，“乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应承担赔偿责任（以有关部门出具的责任书和鉴定金额为依据）。”被告与前期物业公司完成交接后，即入驻名人花园，在其管理期间，严重违反物业管理合同约定，未按照合同附件7-5《物业服务等级标准》（一级修订）标准要求配备合格的管理与工程技术人员、安保人员，原告曾多次要求被告提供相关人员的资格证书，但被告均借故拒绝。更为甚者，被告在合同期内对电梯、消防设施、监控设备、水泵等公共设施设备疏于管理，连日常的维护、保养都未到位，以致电梯大面积故障，消防监控设施损坏严重，几乎处于瘫痪状态。2017年4月27日，温州市公安消防局龙湾区分局对其下达《责令限期改正通知书》。此外，小区水泵、门禁、楼宇系统等基础设施设备长期处于无法使用状态，小区绿化区内树木、草皮等景观作物毁损严重。被告的服务管理水平让名人花园业主大为不满，部分业主更以拒绝缴纳物业费的方式与其对抗。2017年1月15日，名人花园召开第三届业主大会经全体业主表决，经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意不再与被告续约，随后原告便发函被告要求解决上述设施设备损坏问题，并要求被告办理移交并退出手续，但被告拒不配合，直至2017年5月1日原告重新选聘了温州大管家物业公司，并要求被告与新物业公司进行交接，在相关部门协调下，被告于2017年5月2日才退出名人花园。之后，原告曾多次与被告协商，也委托了第三方机构对名人花园小区消防、监控、楼宇系统及绿化进行检测、鉴定及维修，亦要求被告一起参与，但均遭其拒绝。综上所述，被告在为名人花园小区提供物业服务期间未能达到约定的服务标准，造成原告损失经济损失。故原告诉至法院。被告恒达物业公司辩称，原告诉讼主体不适格，根据法律规定，小区业委会提起诉讼涉及对重大事项进行处分的，需要业主人数及建筑面积双过半授权，但原告并未提供其授权手续，故原告诉讼主体不适格。原告起诉金额没有事实和法律依据，现原告无法举证证明电梯、水泵、门禁系统、照明、绿化损坏等因被告过错造成的，上述设施设备的损坏，可能是系统本身原因自然老化或者小区住户人为损坏，也无法明确是否系被告退出小区时的现状，且即使存在损坏，上述设施设备的维修资金亦应由物业维修资金支出，根据双方合同约定，单项资金超过2000元的项目需要经原告核准拨款，但原告一直没有核拨，亦未限期要求被告整改。上述设施设备的损坏后果与被告的物业服务之间不存在因果关系。且被告于2016年12月1日退出小区前已经通过温州市特种设备检测员对电梯进行检测显示合格，水泵、门禁等每月都会进行检测。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明：2017年1月26日，名人花园第三届业委会经温州市龙湾区蒲州街道办事处备案通过，有效期3年，自2017年1月15日至2020年1月15日。恒达物业公司系物业服务公司。2013年2月26日，名人花园第一届业委会（作为甲方）与恒达物业公司（作为乙方）签订一份《物业管理委托合同》，约定由乙方为名人花园小区提供物业服务，小区由10幢高层组成，建筑面积：160077平方米。合同委托管理期限为三年，自2013年4月1日0时起至2016年3月31日0时止。乙方按一级标准实行目标管理（具体目标见服务等级标准附件7-5），物业服务收费选包干制方式，高层住宅1.49元/平方米·月、非住宅2.0元/平方米·月。合同第十六条约定，乙方权利义务包括但不限于编制物业共用部位、共用设施、设备的维修计划计划预算书和维修资金使用方案，经甲方审核后组织实施。每年年末按法律规定向全体业主和物业的使用人公布一次经营收入，物业维修、养护等费用收支明细账目。第二十一条约定，乙方接管本物业后，因前期物业管理企业遗留的问题，其维修、更换费用及责任由甲方负责，乙方应积极协助甲方处理。第二十二条约定，房屋的共用部位，共用设施、设备，公共场地的中修、大修和更新改造费用（单项费用在2000元以上的开支），由乙方提出预算计划，经甲方审查同意后，报物业维修资金主管部门核拨，列入维修资金开支。业委会或业主大会不批准乙方所编制的专项维修资金使用方案或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由业主承担。第二十五条约定，乙方违反物业服务标准，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应承担赔偿责任（以有关部门出具的责任书和鉴定金额为依据）。第二十八条约定，乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵或者原物业公司管理不当造成损失的，乙方不承担责任。合同期满后，被告恒达物业公司继续为该小区提供物业服务。名人花园第三届业委会成立后，重新选聘物业服务企业，并于2017年2月26日发出《告知函》，要求恒达物业公司于两个月内撤离该小区。后恒达物业公司实际于2017年5月2日退出该小区。现双方就物业服务质量引起的违约责任产生争议，故原告诉至本院。另查明：2013年3月31日，恒达物业公司从名人花园第一届业委会处移交涉案小区，其中电气设备（电梯存在问题，清单附后）、供水系统（楼顶消防压力表基本破损）、安防系统（监控系统14个无视频信号、消控系统故障点67个、门禁系统部分通讯故障、门磁力失效、单元门部分地弹簧失效、周界布防系统部分失效）、排水系统（排污管大门口积水、污水泵4台故障）、共用部位（8幢化粪池满溢、两处岗亭部分锈蚀、楼层消防栓由部分业主违章遮挡、游泳池漏水、绿化枯死、排水口污水倒灌严重、两处雨棚玻璃损坏、水系景观灯部分损坏、小区路面部分开裂）、车库（一处岗亭部分锈蚀、应急照明灯大部分失效、公共场地部分被私人占用）。现将双方主要争议的事实归纳如下：一、关于公共消防设施设备方面。原告主张2013年物业移交时，该小区消防设施设备均检测合格，并提供温州安惠技术检测有限公司于2013年3月20日出具的《建筑消防设施年度检测报告》，载明名人花园各项消防设施设备均显示合格。但2017年4月27日，温州市公安消防局龙湾区分局对恒达物业公司作出《责令限期改正通知书》，因消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，责令其限期改正。2017年7月5日，该局作出《行政处罚决定书》，查明恒达物业公司管理的名人花园小区内多处防火门、室内消火栓等消防设施、器材损坏仍未整改，自动消防设施系统故障，仍未维修整改到位，故对恒达物业公司委派到名人花园的物业主任虞小芬给予警告的处罚。2017年11月，第三届业委会购买灭火器充装、配件等共支出6936元（3507.5+3428.5），目前消防系统更新工程尚在招标过程中。被告辩称该小区消防设施设备在移交时即已出现多处问题，并提供恒达物业公司于2015年4月1日向名人花园第一届业委会提交一份《关于要求名人花园消防设施维修的报告》，经时任业委会成员张宗达、蔡金园签收后未回复，其申请物业维修资金未核准。二、关于小区电梯方面。原告主张因被告物业不作为，致小区电梯存在多处故障，无法正常使用。2016年12月8日，名人花园业主代表委托东芝电梯（中国）有限公司浙江分公司出具一份《检查告知函》，检查发现38台电梯部分电梯主机漏油、主机油需更换。部分电梯钢丝绳磨损、补偿链过长拖地、接触器已使用多年，触点磨损情况普遍。部分电梯厅门门锁需进行调整。缓冲距离不符合国家标准。配件磨损、老化、腐蚀。夹绳器无法正常使用。轿厢及对重侧油杯油污过多，影响对电梯导轨的润滑。2016年1月至2017年4月期间，温州市龙湾区质量技术监督局作出多份《特种设备安全检查指令书》，要求对出现异常情况的电梯限期整改，否则进行罚款。电梯维保单位温州鸿业电梯有限公司于2017年4月25日向温州市质量监督局提交一份《名人花园电梯检查报告》，载明物业公司要求其对小区20台电梯进行检查发现16台电梯曳引主机齿轮油已达到更换要求，电梯控制屏接触器使用多年，超过安全使用寿命，8幢2单元货梯光幕损坏，10幢2单元客梯补偿链破损，建议更换上述电梯主机齿轮油、控制屏接触器和光幕、补偿链，并将电梯检查结果和整改情况予以报告。后名人花园第三届业委会与温州上芝电梯工程有限公司签订一份《电梯维修合同》，约定对1-38#电梯进行维修，90天内完工，维修费用合计580656.30元。2018年12月，经名人花园第三届业委会申请物业维修资金预拨电梯维修费553006元、审价费3000元。被告辩称其已履行物业服务合同的约定，且小区电梯年检均合格。并提供恒达物业公司与温州鸿业电梯有限公司于2016年8月22日签订的《电梯保养合同书》，提供电梯日常维护保养，保养期限自2016年8月23日至2017年8月22日，并支付保养费95760元。2016年6月-12月，温州市特种设备检测研究院出具38份《电梯定期检验报告》，均显示检验合格。三、关于绿化养护方面。原告主张因被告物业不作为导致小区绿化枯死。现名人花园第三届业委会向南方中金环境股份有限公司购买排污泵、立式泵各6台，合计支出62370元，并陆续支出泵配件13961.8元（4444.80+1742+1300+6475）、阀门及轮胎385元。购买草坪灯具支出5820元（4680+1140）。被告辩称已进行定期养护并补植，并提供恒达物业公司与温州市鹿城区黎明鑫禾园艺场于2015年11月1日签订的《绿化养护合同》，约定该小区的绿化养护期限为2015年11月1日至2017年10月31日止，按月计取费用3500元，亦有支付凭证为据。2016年4月25日，恒达物业公司与温州德立建设工程有限公司签订一份《建设工程施工承包合同书》，约定对名人花园绿地内地苗木扶植、补植、垃圾清理等，合同总价为27000元，并已实际支付。另名人花园第一届业委会与恒达物业公司曾签订一份《名人花园绿化树木加固支撑协议》，约定总费用64000元。后双方就该协议产生纠纷，经（2018）浙0303民初6235号、（2019）浙03民终3371号民事判决，名人花园业委会应支付恒达物业公司树木剩余年限加固支撑费用35833元。四、门禁、楼宇等其他方面。原告主张被告退出小区时搬走门禁刷卡电脑主机，破坏门禁系统。2016年4月25日，名人花园第二届业委会与苍南物联网安全防范科技有限公司经招投标程序签订一份《监控系统改造项目合同》，约定对监控系统进行改造，合同金额461355元，后未施工完成。2017年5月27日，名人花园第三届业委会与温州市裕安智能科技有限公司签订《合同书》，对该小区门禁、楼宇智能系统进行维修，并支付9910元。再查明：2017年6月1日，《名人花园第三届业主大会议事规则》规定，名人花园房屋总建筑面积160077平方米，其中住宅122255平方米（861套），可投票面积123126.24平方米，共有投票权属803票，非住宅8934平方米。第五十条规定，经业主委员会二分之一以上委员投票通过的，可以向人民法院提起诉讼、代为应诉、调查取证等涉诉相关事宜。经书面征求表决票，9名业委会成员同意授权以业委会名义向法院提起本案诉讼。审理期间，经本院组织，被告恒达物业公司将名人花园小区的物业服务资料移交给原告名人花园第三届业委会（具体内容详见移送清单）。针对原告提出对消防系统、电梯、水泵、门禁楼宇系统、照明系统、绿化损失进行鉴定的申请，被告对该项鉴定的关联性提出异议，本院认为该鉴定事项并无必要，故不予准许。以上事实有原、被告提供的相关证据以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案原告名人花园第三届业委会经名人花园全体业主议事规则授权过半数以上业委会成员表决同意提起本案诉讼，代表全体业主利益，故原告诉讼主体适格。现原告以违约责任为由起诉要求被告承担损害赔偿责任，经庭审查明，双方合同约定被告收取的物业服务费应按一级标准提供物业服务，但在被告为该小区提供物业服务期间，曾因消防设施设备检验不合格、电梯安全性能等问题被责令改正，足以表明被告在实际提供物业服务的过程中存在不足之处。但原告主张按其提供的上述设施设备维修、购置费用主张被告承担赔偿责任，依据不足，被告辩称上述设施设备的正常损耗所需的维修金额应由全体业主申请物业维修资金拨付，本院依法予以采信，但被告作为物业服务企业，仍应就其管理不到位承担违约责任。至于违约责任的赔偿金额问题，虽原告无法提供鉴定结论，本院综合考虑被告收取的物业服务费标准、实际管理情况等因素，酌情确定被告按40000元承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：一、被告温州市恒达物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告龙湾区蒲州街道名人花园第三届业主委员会违约金40000元；二、驳回原告龙湾区蒲州街道名人花园第三届业主委员会的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24320元，减半收取12160元，由原告龙湾区蒲州街道名人花园第三届业主委员会负担11760元，由被告温州市恒达物业管理有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  孙晓琳二〇二〇年一月二日书记员  黄一歆