广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初28074号原告：深圳市联成工业设备有限公司，统一社会信用代码91440300741225127J。法定代表人：林素英。委托诉讼代理人：杨文，xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳威，xx律师事务所实习律师。被告：文锡添，男，汉族，1955年7月6日出生，身份证住址深圳市罗湖区，被告：文剑斌，男，汉族，1974年9月8日出生，身份证住址深圳市罗湖区，两被告共同委托诉讼代理人：姚沙，广东龙观律师事务所律师。原告深圳市联成工业设备有限公司与被告文锡添、文剑斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人杨文、刘佳威、两被告共同委托诉讼代理人姚沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年，被告文锡添与原告签订了《厂房及宿舍出租合同书》，原告承租了宝安区福永街道凤凰社区第一工业区富源街108号厂房三层半，宿舍南幢五层，租期为2015年8月1日至2017年1月30日。合同到期后，被告文锡添与原告续签《厂房及宿舍出租合同书》，租赁地址和面积不变，租期为2017年2月1日至2018年6月30日。原告向被告支付了租赁保证金70520元和电费保证金30000元。合同到期后原告使用厂房和宿舍至8月底，在使用期间原告一直按时向被告支付租金、电费、卫生费等费用。原告在8月底将房屋和厂房归还给了被告，并付清了所有的费用，但两被告未将租赁保证金和电费保证金退还原告。在租赁存续期间，涉案房屋的租金、租赁保证金、电费保证金、卫生费等费用一直由被告文剑斌收取。据悉，被告文锡添和被告文剑斌是父子关系，两被告应承担连带付款责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令两被告向原告退还保证金70520元，工厂电费保证金30000元。2、本案的诉讼费由两被告承担。被告文锡添辩称，1、原告与被告签订《厂房及宿舍租赁内部合同》，约定被告将位于宝安区福永街道凤凰社区第一工业区富源街108号厂房及宿舍出租给原告。被告所拥有的上述房屋系经国家规划许可且经深圳不动产登记部门办理房产证的。因此根据规定，原被告签订合同合法有效，双方均应依约履行；2、原被告最后一次签订的租赁合同期限为2017年2月1日至2018年6月30日，在合同到期后双方未签订新合同。原告使用租赁房屋直至2018年8月31日。依据规定承租人继续适用租赁物，出租人没提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。所以在2018年6月30日合同期满后，被告同意原告继续使用租赁房屋，租赁合同仍具有效力，双方均应依约履行；3、截至2018年8月31日，原告欠被告2018年8月房租6090元、2018年7月电费27807元、2018年8月份电费4761元、2018年8月份物业清运费650元。依据租赁合同第五条约定，被告有权按照约定没收原告的保证金用于抵偿，原告要求被告退还保证金没事实依据；4、原告搬出租赁房屋时未恢复原貌，为此被告委托施工队进行恢复维修，共花费62200元，依据租赁合同约定，被告代原告进行恢复修理的费用应由原告承担，且在恢复修理期间的一个月内，原告仍应支付被告租金101095元；5、因原告违约行为，导致被告产生损失，分别为2018年8月房租6090元、2018年7月电费27807元、2018年8月份电费4761元、2018年8月份物业清运费650元、2018年9月房租101095元、厂房恢复维修费62200元，合计金额202603元。被告收取的押金远不足以抵偿被告的损失，因此，被告有权将收取押金用于抵偿被告损失，对于不足部分，被告保留追索权利。综上，因被告未按照合同约定履行义务，导致被告产生巨大损失，被告有权用保证金用于抵偿损失，原告诉请没有法律和事实依据，请求依法驳回。被告文剑斌辩称，涉案合同签订人及履行人均为被告文锡添，被告只是被告文锡添履行部分事务代理人。两被告只是父子关系，原告要求被告文剑斌承担连带责任没有法律依据，所以被告文剑斌在本案中主体不适格。经审理查明，2015年7月1日，被告文锡添与原告签订了《厂房及宿舍租赁内部合同》，合同约定被告文锡添将位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区第一工业区富源街108号厂房三层半（面积2841平方米），宿舍南幢二至六层（面积712平方米）出租给原告生产经营使用，租期2015年8月1日至2017年1月30日，厂房及宿舍租金共计每月66980元。合同到期后，2017年2月1日，被告文锡添与原告续签了一份《厂房及宿舍租赁内部合同》，租赁地址和面积不变，租期2017年2月1日至2018年6月30日，厂房及宿舍租金共计每月70520元。2017年3月17日，被告向原告出具收款收据确认收到租用厂房宿舍保证金70520元。2017年6月29日，被告向原告出具收款收据确认收到工厂电费保证金30000元。上述合同到期后，原告仍继续租用涉案房产。2018年7月3日，被告出具收据确认收到2018年6月份电费38364元。2018年7月5日，被告出具收据确认收到2018年7月份部分租金、卫生费和保安费74620元。2018年7月3日，被告出具收据确认收到2018年7月份厂房宿舍租金差价26470元。2018年8月1日，被告出具收据确认收到2018年8月份厂房宿舍租金、卫生费、保安费、7月份电费共计128897元。2018年8月29日，被告出具收据确认收到2018年8月份电费4761元。2018年8月31日，原告将涉案房产交还被告。另查，被告文锡添与被告文剑斌系父子关系，原告所交租金等款项均支付至被告文剑斌账户。上述事实，有《厂房及宿舍租赁内部合同》、收款收据、银行交易详情单、银行对账明细等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，本案争议的焦点在于：一、原告是否未缴清租金、电费；二、被告是否存在涉案房产恢复维修损失。根据原告提交的收据显示，原告已经向被告支付了原租赁合同到期后2018年7月及8月的租金、电费等相关费用，并且租金的金额大幅高于原合同约定的金额。被告并未提交任何电费欠费的证据，故其主张原告未缴清租金、电费本院不予采信。关于房屋修复损失，被告主张原告搬走后，其花费了62200元对涉案房屋进行恢复维修，并耗费了一个月的时间。被告在原告搬离后并未对涉案房产的损坏部分进行证据留存和委托评估，无法确定原告在租赁期间是否对房屋及设施有损坏以及所需的修复费用。被告提交的维修工程合同及维修清单无法证明与本案存在关联性，本院不予采信。原告已全额缴清合同履行期间及合同期限届满后至涉案房产清退前的所有租金电费等相关费用，相应的义务已履行完毕，被告文锡添作为出租方应当约返还租金保证金及电费保证金。被告文剑斌作为租金保证金及电费保证金的实际收取人，同时丧失对租金保证金及电费保证金的合法占有权，应当与被告文锡添一并向原告返还。原告的诉请合理合法，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：被告文锡添、文剑斌于本判决生效之日起五日内返还原告深圳市联成工业设备有限公司租金保证金70520元，电费保证金30000元。本案受理费人民币1155元，由被告文锡添、文剑斌承担。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 张  朝  军二〇二〇年一月十日书记员 黄文轩（兼）书记员 叶  宝  英附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。