浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初6727号原告：陈为梁，男，1980年7月22日出生，汉族，住浙江省龙港市。委托诉讼代理人：杨平度，浙江豪江律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱莹莹，浙江豪江律师事务所律师。被告：董君锐，男，1947年1月18日出生，汉族,住浙江省平阳县。原告陈为梁与被告董君锐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告陈为梁及其委托诉讼代理人杨平度到庭参加庭审，被告董君锐经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告陈为梁向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈为梁与被告董君锐之间签订的《卖尽契》；2.判令被告返还原告购房款423000元；3.判令被告董君锐赔偿原告经济损失，包括诉讼费和执行费损失10787.5元及利息损失（以423000元为基数自2009年11月16日至本判决确定履行之日按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；4.原告支出的诉前财产保全费用3020元由被告承担；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1993年2月6日，温州万兴建设开发有限公司登记成立；2010年7月12日，温州万兴建设开发有限公司更名为温州峰邦建设有限公司（以下简称“峰邦公司”）。峰邦公司开发的项目楼盘为“江滨豪庭”项目，位于苍南县，即滨江大厦，共两幢，至今仍未竣工；相关土地已抵押给中信信托有限责任公司。2017年11月14日，苍南县人民法院作出（2017）浙0327破申34号民事裁定书，裁定受理温州城建集团有限公司对峰邦公司破产清算申请并于同年11月22日作出（2017）浙0327破申34号决定书，指定浙江光正大律师事务所担任管理人。2008年5月12日，被告董君锐向温州万兴建设开发有限公司购买滨江大厦2506号套房，并首付20万元的购房款，由温州万兴建设开发有限公司出具领款凭证一份，交款人为董君锐，该领款凭证载明：暂收购房款20万元，其中领款凭证左上角备注有“2＃2506”、“ＶＩＰ:00137”字样。2009年11月16日，原告陈为梁与被告签订《卖尽契》，约定被告将坐落于龙港滨江大厦2506号套房卖尽给陈为梁，总价格为438000元（房屋首付款20万元加转让红包238000元），并载明房屋未过户前陈为梁留15000元作押金，待房开公司过户签字付清；故陈为梁实际已支付董君锐购房款423000元。2011年5月20日，案外人杨仲新与陈为梁签订《大厦卡买卖协议书》及《卖尽契》，约定陈为梁将坐落于龙港滨江大厦2506号套房转让给杨仲新，总价格为47万元（房屋首付款20万元加转让红包27万元），并载明房屋未过户前杨仲新留15000元作押金，待房开公司过户签字付清；后因房开公司即峰邦公司进入破产清算程序，案外人以购房款为由向管理人申报债权，债权金额20万元。2018年11月20日，管理人通知杨仲新该债权审查结果为“不予确认”，即杨仲新无法取得苍南县龙港镇滨江大厦2号楼2506室房屋。杨仲新于2018年11月16日死亡，其第一顺位法定继承人胡黄数、杨亚宁、杨劲草代表杨仲新主张涉案房屋的相关权利，并于2019年2月20日向苍南县人民法院提起诉讼，要求解除杨仲新与陈为梁签订的《大厦卡买卖协议书》、《卖尽契》，以及陈为梁返还黄数、杨亚宁、杨劲草购房款455000元。2019年5月5日，苍南县人民法院作出“（2019）浙0327民初1604号”民事判决书，判决如下：“一、解除陈为梁与董君锐签订的《大厦卡买卖协议书》及《卖尽契》；二、董君锐于本判决生效之日起十日内返还陈为梁购房款455000元。”原告于2019年7月4日向苍南县人民法院缴纳执行款465787.5元（其中诉讼费4062.5元、执行费6725元）。故此，根据《合同法》第94条第1项、《最高院关于〈适用合同法〉若干问题的解释》第26条的规定，原告陈为梁以合同目的无法实现且被告对其转让的合同权利存在瑕疵为由，要求解除与被告签订的《卖尽契》，并要求被告返还购房款423000元及赔偿经济损失。另外，原告于2019年6月27日向苍南县人民法院申请诉前财产保全，要求查封被告名下坐落于苍南县龙港镇东方大厦11层Ｈ室的不动产，原告缴纳诉前财产保全费3020元。审理过程中，原告变更第三项诉讼请求为：判决被告董君锐赔偿原告陈为梁利息损失（自2009年11月16日起算至2019年８月19日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起算至实际履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告陈为梁围绕诉讼请求依法共同提交了下列证据材料：1.身份证、人口信息，用以证明原被告主体。2、领款凭证，用以证明在2008年5月12日，董君锐向房开公司购买滨江大厦2506号套房，并首付20万元购房款的事实。3、卖尽契，用以证明在2009年11月16日陈为梁和董君锐签订卖尽契，董君锐自愿将坐落于苍南县龙港镇滨江大厦2506室的套房卖尽给陈为梁，议定时价值银红包238000元加首付20万元合计438000元，并载明房屋未过户陈为梁留15000元作为压金待房开公司过户签字付清，陈为梁支付董君锐购房款423000元的事实。4、卖尽契，用以证明在2011年5月20日，案外人杨仲新与陈为梁签订卖尽契，陈为梁自愿将购买坐落于苍南县龙港镇滨江大厦2506室套房，卖尽给杨仲新。双方议定时价值银红包27万元加首付20万元合计470000元，并载明房屋未过户前杨仲新留15000元作为压金，待房开公司签字付清的事实。5、民事判决书，用以证明法院已解除杨仲新与陈为梁签订的大厦卡买卖的协议书、卖尽契以及陈为梁返还杨仲新的第一顺位继承人胡黄书、杨亚宁、杨劲草、陈秋香购房款455000元及案外人杨仲新申报债权经管理人审查债权不予确认的事实。6、执行通知书、执行款票据，用以证明原告已缴纳执行款的事实。7、保全裁定书、保全费票据，用以证明原告因本案申请诉请财产保全、支出保全费用3020元。被告董君锐未作答辩，也未提供证据材料。上述证据，经庭审出示审查，符合证据的基本特征，对其证明效力本院予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。本院经审理，认定事实与原告诉称的事实一致。本院认为，陈为梁与被告董君锐之间虽以民间房屋买卖契约的形式签订《卖尽契》，但因所涉房屋既未建成，“领款凭证”也不能证明双方形成房屋买卖合同关系，因此双方之间实质上形成的是商品房预约合同的权利义务转让合同关系。董君锐将其在商品房预约合同中的权利义务转让给陈为梁，其对转让的合同权利负有瑕疵担保责任，其应当保证其在预约合同中所享有的权利不存在瑕疵，同时还应保证预约合同的对方当事人认可其合同权利义务的转让行为。现峰邦公司不认可案外人杨仲新对2号楼2506室房屋享有任何合同权利，导致杨仲新无法向峰邦公司主张该房屋的合同权利，且法院已解除杨仲新与陈为梁签订的大厦卡买卖的协议书、卖尽契，由此可认为董君锐转让的合同权利存在瑕疵。现峰邦公司已进入破产清算程序，涉案项目包括2号楼2506室在内的大部分房产已被限制销售，陈为梁已无法以其持有的购房款金额200000元，交款人为董君锐，并标注2#2506的“领款凭证”与峰邦公司签订商品房买卖合同，故其合同目的已无法实现。故原告要求判决解除陈为梁与董君锐之间的合同，并判令董君锐返还收取的款项423000元并赔偿利息损失，理由正当，应予支持。但赔偿利息损失应自起诉之日起算，原告超过部分的诉讼请求，不予支持。原告为本案支出的诉前财产保全费应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除陈为梁与董君锐于2009年11月16日签订的《卖尽契》；二、董君锐于本判决生效之日起十日内返还陈为梁购房款423000元并赔偿利息损失（自2019年7月17日起算至2019年８月19日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起算至实际履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、董君锐于本判决生效之日起十日内向陈为梁支付诉前财产保全费3020元；四、驳回陈为梁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9949元，由陈为梁负担2279元，董君锐负担7670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  黄通利人民陪审员  王晓华人民陪审员  王立秋二〇二〇年一月八日法官助理李绍炬代书 记员  陈祥枭相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院龙港法庭执行款专户；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。