江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9498号上诉人（原审被告）：虞来春，女，汉族，1958年2月27日生，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈建国，江苏金大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国石化集团资产经营管理有限公司安庆分公司，住所地安徽省安庆市高花亭。负责人：刘晓华，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵仕平，男，汉族，1966年8月19日生，中国石化集团资产经营管理有限公司安庆分公司员工，住安徽省安庆市大观区。委托诉讼代理人：夏鹏飞，安徽人人律师事务所律师。原审第三人：马后地，男，回族，1991年12月8日生，住甘肃省临夏县。原审第三人：陆体华，男，汉族，1991年8月3日生，住江苏省射阳县。原审第三人：胡道奎，男，汉族，1978年3月10日生，住安徽省巢湖市和县。原审第三人：胡东宁，女，汉族，1982年9月1日生，住江苏省南京市浦口区。原审第三人：韩梅花，女，汉族，1970年9月29日生，住江苏省淮安市楚州区。上诉人虞来春因与被上诉人中国石化集团资产经营管理有限公司安庆分公司（以下简称中石化安庆分公司），原审第三人马后地、陆体华、胡道奎、胡东宁、韩梅花房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初11017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。虞来春上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人解除合同收回房屋的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案是特殊的房屋租赁合同纠纷，上诉人租赁租期较长，自2005年至今近15年时间，上诉人与被上诉人断续签订协议，并二次协议托管房产，说明双方合作关系较好。上诉人开始承租房屋时房屋及水电设施破旧不堪，且没有门面，上诉人先后投入40万元用于房屋的维修和保养，对房屋进行全面装修改造，更换水电、下水管道等，并自行破墙开店安装卷帘门，才能形成现在的门面房。上诉人租期较长的另外一个重要原因是被上诉人多次书面和口头承诺，公司准备挂牌上市卖房，上诉人有优先购买权。上诉人一直希望买下案涉房屋，为了筹款先后在低价时卖掉了四套房产，损失845.5万元，并在被上诉人默许下将部分房屋出租，现尚有五户租期未满。现在被上诉人以领导变更、改变决定等为由要解除租赁合同收回房屋不合理不公平。二、双方当事人在租赁期间曾多次签订《委托管理协议书》，约定被上诉人委托上诉人管理其在宁的三套房产及驻宁办事处的设施物品，所涉费用双方两不找，上诉人负责定期进行巡查，确实担负起看护的责任，价格相同，乙方有优先购买权等。可见本案不仅有租赁关系，双方还存在委托管理关系。上诉人之所以主动投入金钱和精力主要是基于被上诉人的卖房承诺。三、被上诉人曾先后6次通知上诉人公司要出售案涉房屋，有被上诉人公司的卖房批文、评估报价单、邀请上诉人参加公司会议等事实佐证。现被上诉人收回房产是为了另行出售、出租给其他人，上诉人的优先权应当得到保护。四、一审判决对延付或者拒付租金的诉讼时效理解和适用有误。2017年3月22日被上诉人首次发律师函，主张2015年10月1日以后的租金。根据《民法通则》第一百三十六条规定延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，应自2016年2月开始计算一年及以后租金。2015年10月1日至2016年1月底的租金，因超过时效期间，不受保护。中石化安庆分公司辩称：1、上诉人的上诉请求没有事实依据，也不符合法律规定。上诉人认为一审判决解除房屋买卖合同侵犯其优先购买、承租的权利，事实上这两项权利都没有成立，被上诉人收回房屋是自用，没有发生出售和向第三方出租的情形。2、关于租金问题，一审判决查明的事实表明被上诉人多次向上诉人主张支付迟延支付的租金，诉讼时效发生了中断和延长，一审判决支付拖延的租金是正确的。请求二审法院查明事实，驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。马后地述称，其希望可以继续租赁房屋，其家里六口人都靠这个店生活。陆体华述称，其今年才装修过案涉房屋，店里有很多的员工工作，需要这个店养家糊口，希望继续承租房屋。胡道奎述称，其一家人就靠这个店生活，希望继续承租房屋。胡东宁、韩梅花未作陈述。中石化安庆分公司向一审法院起诉请求：1、解除中石化安庆分公司、虞来春之间的房屋租赁合同，虞来春立即将位于南京市两处房屋腾让归还原告；2、虞来春支付自2015年10月1日至2018年9月20日的房屋占用费（按两套房屋3333.33元/月标准支付）。一审法院认定事实：中石化安庆分公司系南京市二板桥559号4单元302室、南京市热河南路37-1号房产的所有权人。2005年7月，中石化安庆分公司开始与虞来春签订租房协议书，虞来春租赁热河南路37-1底层汽车房两间、小厨房一间经营美容服务。2005年12月13日、2006年2月13日、2006年12月15日、2007年7月5日，双方继续对热河南路37-1号房屋签订租赁协议。2007年6月，中石化安庆分公司请示中石化公司财务部，申请对南京市二板桥559号4单元302室、南京市热河南路37-1号房产进行出售处理。中石化公司财务部于2007年8月6日批复同意对外出售，亦同意安庆分公司聘请的评估机构。2008年2月，中石化安庆分公司房管科与虞来春签订委托管理协议书，将南京市二板桥559号4单元302室、南京市热河南路37-1号房产及南京市宝善街9巷1号1单元402室房屋交由虞来春委托管理，双方不付费用，如上述房产评估拍卖成功，虞来春将房产移交，中石化安庆分公司验收合格后，虞来春搬出房屋，如未能拍卖成功，委托管理期限为2008年2月1日至2009年1月31日，并且虞来春享有优先购买权。2009年1月6日，双方继续签订委托管理协议书。2011年9月29日，双方签订租赁协议，将南京市二板桥559号4单元302室、南京市热河南路37-1号、南京市宝善街9巷1号1单元402室房屋（实际并未交付）及相关物品租赁给虞来春，租期自2011年10月1日至2012年9月30日，年租金为2万元。2012年10月1日，双方续签租赁协议，约定租赁期限为2012年10月1日至2014年9月30日，年租金2万元。此后双方未再续签租赁协议，但虞来春也未从案涉两处房屋中搬离。2015年9月17日向中石化安庆分公司支付了2014年10月1日至2015年9月30日的房租2万元。虞来春陈述热河南路37-1号一楼有4间门面房出租。其提供四份租赁合同：2016年11月27日，虞来春与张秀娟（胡东宁经营的保健品店的店长）签订租房协议，将热河南路37-1号1楼租赁，租期自2016年11月27日至2019年11月27日，月租金为1200元，半年一付；2016年10月，虞来春与胡道奎签订房屋租赁合同，将热河南路37-1号1楼租赁，租期自2016年10月12日至2019年10月12日，租金为2000元/月，半年一付；2016年11月，虞来春与陆体华签订房屋租赁合同，将热河南路37-1号1楼租赁，租期自2016年11月27日至2019年11月27日，租金为1500元/月，半年一付；2017年2月，虞来春与马后地签订租赁合同，将热河南路37-1号1楼租赁，租赁期自2017年2月4日至2020年2月4日，租金每月为2100元，半年一付。关于二板桥559号4单元302室，虞来春陈述由其弟弟、弟媳居住，双方未签租赁合同。2017年3月22日，中石化安庆分公司委托律师向虞来春邮寄律师函，告知虞来春因房屋租赁合同于2014年9月30日到期，此后双方未续签合同，其也未履行缴纳租金的义务，也未返还房屋，行为构成侵权。安庆石化为落实2016年中石化集团公司审计提出的规范公有房产管理和收费的整改要求，将收回全部房屋，并按照市场化原则，经评估后公开挂牌出售。鉴于您已违约在先，安庆石化有权随时收回该处房屋，请您于2017年5月31日将房屋无条件返还安庆石化，并补缴2015年9月30日之后所欠的房租等费用，逾期将采取相应的措施维权。2018年6月13日，中石化安庆分公司在案涉房屋处张贴通知，载明：虞来春目前占用的热河南路37号-1和二板桥599号4单元02室两处房产，均为中石化安庆分公司合法所有，属国有资产，当受法律保护，关于该两处房产，我公司已于2017年3月22日通过快递邮件形式向你发出律师函，明确要求你于2017年5月31日前无条件交出该两处房屋至我公司，而你至今仍然无理占据。为保护国有资产不受侵害，现我公司再次要求你务必自即日起60天内，即在2018年8月13日前将该两处房产无条件退还我公司，如逾期不退，我公司将依法采取必要的维权措施。审理中，虞来春提供房屋买卖合同，证明其为了购买案涉房屋先后出售4套房产，中石化安庆分公司对此不予认可。虞来春还提供了4份录音，一份录音是2018年2月10日与行政事务中心部长葛勇的录音，双方谈到案涉房屋，葛部长陈述公司层面决定将房子收回，自己来经营，即便拍卖虞来春也可以竞拍；一份录音是2018年2月27日其与录音，葛勇在录音中陈述案涉房屋要收回对外招租，准备与人合作经营宾馆，虞来春陈述其要求公司继续将房屋租赁给她，如果涨租金也可以商谈；一份录音是2018年2月10日与房管科主管金传明的录音，询问房屋如何处置一事，金传明回答“好像领导又要招租，但具体情况不清楚。”虞来春：“上次好多部门领导在你们安庆开的会，有会议纪要文字的东西，那上次开会不是定好了才让我走的吗，我回去跟租客签约了。”一份录音为2018年6月13日与房管科科长张世国的录音，谈到其为了购买案涉房屋的经过，张世国陈述公司领导更换、思路更换，且张世国提到房屋不能对外出租。中石化安庆分公司认为录音即使是真实的，也没有要求虞来春卖掉自己的房子来购买案涉房屋。另外，中石化安庆分公司陈述公司将房屋收回是自用。上述事实，有中石化安庆分公司、虞来春陈述，中石化安庆分公司提供的租房协议、房屋产权证明，虞来春提供的房屋买卖合同、录音、与第三人马后地、陆体华、胡道奎、胡东宁、韩梅花的租房协议以及一审法院庭审笔录予以证实。本案争议焦点为：一、中石化安庆分公司、虞来春之间的租赁合同是否应解除及虞来春应否将房屋腾空返还中石化安庆分公司；二、虞来春是否应支付2015年10月1日至2018年9月20日的房屋占用费。关于第一个争议焦点，一审法院认为：虞来春与中石化安庆分公司的书面租赁合同至2014年9月30日，此后双方未再签订书面租赁合同，虞来春向中石化安庆分公司交纳了2014年9月1日至2015年9月30日的租金2万元，继续使用案涉房屋，双方形成不定期租赁合同关系。根据合同法的相关规定，不定期租赁合同中，出租方可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。本案中，中石化安庆分公司解除与虞来春的租赁合同符合法律规定。2017年3月22日，中石化安庆分公司向虞来春发出律师函，告知双方租赁合同关系解除并要求退还房屋，此时已将解除租赁合同之意告知虞来春，并为其保留了腾空房屋的合理期限（5月31日），故双方租赁合同关系已在2017年5月31日解除。虞来春应当将案涉房屋腾空交还中石化安庆分公司。关于第二个争议焦点，一审法院认为，2015年10月1日至2017年5月31日，双方存在不定期租赁合同关系，虞来春租用案涉房屋，应当按照原合同约定的标准支付即2万元/年支付租金。2017年6月1日至2018年9月20日，虞来春占有使用并收益，应当向中石化安庆分公司支付房屋占用费，考虑到虞来春对房屋的投入与维修，房屋占用费的标准本院按照原租金的标准确定为2万元/年。关于虞来春抗辩的诉讼时效，因虞来春使用、未支付租金是一个持续的过程，中石化安庆分公司在2017年、2018年均向其主张租金，故本案诉讼时效并未超过。综上，虞来春应支付的2015年10月1日至2018年9月20日期间的房租和房屋使用费为59452元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告中国石化集团资产经营管理有限公司安庆分公司与被告虞来春的房屋租赁合同于2017年5月31日解除,被告虞来春于本判决生效之日起十日内腾空南京市鼓楼区热河南路37-1号、南京市鼓楼区（原下关区）二板桥559号4单元302室房屋；二、原告虞来春于本判决生效之日起十日内向原告中国石化集团资产经营管理有限公司安庆分公司支付租金及房屋占用费59452元；三、驳回原告中国石化集团资产经营管理有限公司安庆分公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。上诉人虞来春与被上诉人中石化安庆分公司订立的房屋租赁合同约定，租赁期限为2012年10月1日至2014年9月30日，年租金2万元。合同到期后双方未续签书面合同，虞来春向中石化安庆分公司交纳租金2万元并继续使用案涉房屋，中石化安庆分公司对此未提出异议，双方转为不定期租赁关系。2017年3月22日中石化安庆分公司向虞来春发函要求解除租赁合同关系，并保留了合理期限，要求其在2017年5月31日前腾空房屋，故双方租赁合同关系已于2017年5月31日解除，虞来春应当将案涉房屋腾空交还给中石化安庆分公司。一审法院据此判令虞来春将案涉房屋腾空并支付欠付房屋租金及占有使用费，并无不当，本院予以维持。关于虞来春主张其作为承租人享有优先购买权，故不应迁出的意见，本院认为，中石化安庆分公司并未将案涉房屋出售给他人，其在庭审中亦表示其收回案涉房屋系为了公司自用。现双方租赁合同关系已经解除，虞来春以其享有优先购买权为由拒绝迁出案涉房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。关于虞来春主张2015年10月1日至2016年1月底租金已经超过诉讼时效的意见，本院认为，虞来春不支付租金系持续性的违约行为，且中石化安庆分公司于2017年、2018年多次要求虞来春返还房屋及支付租金，并于2018年9月提起本案一审诉讼要求虞来春支付欠付租金及占有使用费，该诉讼请求并未超过诉讼时效，本院对上述主张不予支持。综上所述，虞来春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1287元，由上诉人虞来春负担。本判决为终审判决。审 判 长 李飞鸽审 判 员 徐聪萍审 判 员 郑 慧二〇二〇年一月八日法官助理 徐琨玉书 记 员 戴 苗