呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初8560号原告：呼和浩特市景都酒店管理有限公司，住所地呼和浩特市新城区乌兰察布西街45号兴泰御都三楼302室。法定代表人：马东海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：秦伟，内蒙古至为律师事务所律师。委托诉讼代理人：安昀昀，内蒙古至为律师事务所律师。被告：韩大伟，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：媛媛，内蒙古卓能律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭百通，内蒙古卓能律师事务所律师。原告呼和浩特市景都酒店管理有限公司（以下简称景都公司）诉被告韩大伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告景都公司的委托诉讼代理人秦伟，被告韩大伟及其委托诉讼代理人媛媛、郭百通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景都公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2016年8月3日签订的《酒店副楼管理合同》；2.判令被告腾退承租的房屋，逾期腾房按照每日2000元支付房屋占有使用费；3.判令被告支付租金19万元，并承担延迟支付租金的违约金282960元（按照应付金额的日千分之二计算，暂计算至2019年10月20日，直至付清之日止）；4.判令被告支付租赁期间的水电费3298.51元；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原被告于2016年8月3日就呼和浩特市赛罕区乌兰察布西路45号景都酒店附楼二层和三层的商业房签订了房屋管理租赁合同。该合同对于租赁房屋的位置、面积、租期、租金及支付方式、违约条款等均有明确约定，合同签订后，原告即按约定向被告交付了承租房屋，但截止到原告起诉日，被告不仅不按期交付租金，还累计拖欠租金及水电费共计193298.51元，在此期间，被告以资金紧张为由不仅一再拖延支付租金，还拒绝搬迁，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告韩大伟辩称，一、本案案涉租赁合同的解除时间为2019年9月16日，2019年8月19日，被告与原告的经理郭荣在微信聊天中作出解除《租赁合同》的意思表示，并且郭荣于2019年9月16日在微信朋友圈发出案涉租赁房屋的招租广告，原告与被告的上述行为已说明案涉租赁合同已于2019年9月16日解除；二、原告主张违约金畸高，请求人民法院调整为中国人民银行同期贷款利率，根据租赁合同第五条第二款的约定：从第二个经营年度起管理费于每年8月12日前一次性支付，以及合同第十五条违约责任的约定，违约金的计算基数应为19万元，违约金的起算时间应为2019年8月12日；三、被告租赁案涉房屋后，经原告同意花费约50万元进行装修，现原告在被告装修的基础上，将案涉房屋租赁他人，请求人民法院酌情在其利用价值范围内给付被告适当补偿；四、2019年9月1日-2019年10月1日，案外人张某租赁案涉房屋的2楼整层，并向原告支付租金6666元，上述租金应于被告欠付原告的19万元租金中减除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的证据与事实，本院认定如下：被告向本院提交的与郭荣的聊天记录，及郭荣的在微信中对外发出的租赁广告，证明涉案房屋于2019年9月16日解除，原告对于证据的真实性及证明问题不予认可，本院于2019年12月25日开庭审理，原告陈述涉案房屋由被告占有；本院于2019年12月27日对涉案房屋进行实地勘验，房屋已进行装修性拆除，且询问原告公司员工及联系郭荣，证实郭荣为原告下属管理公司的经理，结合房屋拆除的状况，涉案房屋已在本院开庭前由原告实际控制，故对于原告陈述的涉案房屋由被告占有的陈述，本院不予采信；对于被告的此证据，本院予以采信；被告向本院提交的证人张某与郭荣的微信转账记录，及证人张某的证人证言，证明案涉房屋中的二层由证人张某使用，并向郭荣支付了一个月的房屋租金及水电费，原告对于证据及证人证言不予认可，如上所述，郭荣作为原告下属管理公司的经理，对外发布租赁信息，代表原告管理案涉房屋，使得被告及张某有理由相信其代表原告从事民事行为，故对于被告的此证据及证人证言，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月3日，原被告签订了《酒店副楼管理合同》，约定：被告按照合同约定对酒店副楼2、3楼进行经营管理，经营期限自2016年8月3日至2021年11月12日止；管理费为第一年自2016年8月3日至2017年11月12日为50万元；第二年自2017年11月13日至2018年11月12日为50万元；第三年自2018年11月13日至2019年11月12日为52.5万元……；付款方式为：壹年付，第一年管理费分两次付清，第一次于2016年8月3日支付25万元，第二次于2017年3月2日支付25万元，从第二经营年度起管理费于每年8月12日前一次性付清；合同第八条关于装修和改变商业结构第2款约定：本合同终止或解除后，乙方在清场退铺时不得破坏物业的整体装修、只可搬移可移动的物品，所有装修及不可移动物品被告同意归原告所有；合同第九条第1款约定：水电套总表，燃气户头由被告自行设立，费用自理；第十五条违约责任约定：被告逾期支付管理费或其他费用的，每逾期一日应向原告支付欠付租金或欠付费用总额的千分之五的违约金。2018年12月13日，被告向原告支付了房屋管理费14万元；2019年3月21日，被告向原告支付了房屋租金19.5万元。本院认为，原、被告签订的《酒店副楼管理合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告应按照合同约定，履行各自的义务，被告未按照合同约定向原告支付租金的行为，已经构成违约，应当承担违约责任；根据被告向本院提交的与郭荣之间的微信聊天记录，及郭荣的微信信息，被告向郭荣提出解除合同的意思表示，郭荣已于2019年9月16日对外发布了出租涉案房屋的信息，应视为原被告对于解除合同达成了合意，故本院确认原被告的管理合同已于2019年9月16日解除，原告已实际控制涉案房屋；对于原告请求解除合同及腾退房屋，支付房屋占有使用费的诉请，本院不予支持；对于原告请求被告支付租金19万元，及水电费3298.51元的诉请，如上所述，原、被告之间的合同已于2019年9月16日解除，被告应向原告支付2018年11月13日至2019年9月16日的房屋管理费443013.7元（52.5万元×308日÷365日），被告已向原告支付了房屋管理费33.5万元；被告抗辩称张某向原告支付了2019年9月1日至2019年10月1日的房屋租金6666元，应予以扣除，因张某系与被告签订的租赁合同，在合同到期后，张某继续使用房屋，对于原被告解除合同之前的房屋租金，应由被告收取，原告代收的，应予以核减，故对于原告请求被告支付房屋管理费104680.7元（443013.7元-33.5万元-3333元）的诉请，本院予以支持；根据原被告合同约定，涉案房屋的水电费由被告自行设立，费用自理，被告对于原告请求支付截止2019年8月25日的水电费3298.51元，不予认可，庭审中，被告认可经营期间，每月的水费约900元，电费约900元，以及结合被告申请的证人张某出具的其使用二层房屋所缴纳的水电费389元，本院认定原告请求的水电费数额符合一般生活常理，故对于原告的此诉请，本院予以支持；对于原告请求被告支付违约金282960元的诉请，根据双方合同约定，自第二经营年度起管理费于每年8月12日前一次性付清，原告请求自2018年8月12日开始计算第三年度即2018年11月13日至2019年11月12日的违约金，被告抗辩称第三经营年度的管理费应于2019年8月12日支付，结合双方对于第一经营年度支付费用时间的约定，及房屋租赁一般习惯，第三经营年度的管理费应于2018年8月12日向原告缴纳；根据双方合同约定，被告逾期支付费用，按照每日欠费总额的千分之五计算，原告请求违约金按照日千分之二计算，被告抗辩称违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”，原告未向本院提交证据证明其实际损失情况，考虑到原告的损失为银行贷款利息损失，故本院支持原告以尚欠费总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金的诉请；综上，对于原告请求被告支付自2018年8月13日暂计算至2019年10月20日的违约金7632.9元（104680.7元×4.75%×431日×1.3倍÷365日）的诉请，本院予以支持；综上，对于原告请求被告支付房屋租金104680.7元，水电费3298.51元，违约金7632.9元，及支付自2019年10月21日至付清之日止的违约金的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：被告韩大伟于本判决生效之日起十日内向原告呼和浩特市景都酒店管理有限公司支付房屋租金104680.7元，水电费3298.51元，违约金7632.9元，合计人民币115612.11元；及支付自2019年10月21日至实际付清之日止的利息（本金按照人民币104680.7元计算，利率按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；驳回原告呼和浩特市景都酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费减半收取人民币4322元，由被告韩大伟负担1025元，原告呼和浩特市景都酒店管理有限公司负担3297元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 韩宇 二〇二〇年一月十九日书记员 杨婷