四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初10890号 原告：卢成，男，1989年4月5日出生，汉族，户籍所在地：四川省西昌市。 原告：谢静，女，1988年10月23日出生，汉族，户籍所在地：四川省西昌市。 委托诉讼代理人：牟芳萍，四川思良律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都世龙实业有限公司，住所地：成都市高新区天府大道中段279号成达大厦11、12楼。 法定代表人：肖苗苗。 委托诉讼代理人：张晓玲，上海市锦天城（成都）事务所律师，特别授权代理人。 原告卢成、谢静与被告成都世龙实业有限公司（以下简称世龙实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢成、谢静的委托诉讼代理人牟芳萍、被告世龙实业公司的委托诉讼代理人张晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢成、谢静向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金19,671.55元（计算方式：按照房款914,956元的日万分之一标准，自2016年10月2日起计算至2017年5月4日止合计215天）；2、判令被告支付因其违法交房造成原告产生的2016年10月1日至2017年5月4日期间的三倍物业费损失5,202.30元（计算方式：2.6元/月＊95.28㎡＊7个月＊3=5,202.30元）；3、判令被告向原告支付因未按时保证燃气的供应而产生的违约金2,561.90元【计算方式：914,956元＊日万分之一＊28天（2016年12月1日起至2016年12月28日）】；4、判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证违约金30,080.74元（计算方式为：以914,956元为基数，按照年息5%，从2017年10月1日计算至原告2018年5月29日实际取得不动产权证书为止）；5、被告承担本案诉讼费。其事实与理由为：2016年2月，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的世龙公馆第1幢1单元18层1803号房屋，房屋总价款为914,956元，约定交房时间为2016年10月1日前，交付时被告已取得建设工程竣工验收合格证明，逾期交房超过60日的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后原告付清了房款，2016年10月1日被告向原告交付了案涉商品房。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。根据上述法律、法规的规定，被告建造的房屋只有在取得了《规划合格证》之后，满足了《规划合格证》这个前置条件之后才可以组织竣工验收。根据原被告签订的商品房买卖合同的规定，商品房应该在取得竣工验收报告之后才能交付。但被告在2017年3月17日之前没有取得《规划合格证》，在此之前开展的竣工验收是违法的无效的。竣工验收备案日期为2017年5月16日，被告实际依法组织竣工验收并取得竣工验收合格的时间为2017年5月4日。由此可知，被告在2017年5月4日才满足了原被告双方约定的交房条件。被告应承担2016年10月1日至2017年5月4日期间的逾期交房责任。该期间内案涉房屋不具备交付条件，相应时间段内原告已缴纳物业费用应由被告承担。根据合同约定，被告应在2017年10月1日前向原告交付房屋所有权证，但截至原告起诉时被告仍未交付，被告应按照年息5%赔偿自逾期之日起至原告实际取得房屋所有权证书期间的逾期交房违约金。 被告世龙实业公司辩称：1．逾期交房问题。被告已按合同约定向原告交付案涉房屋，且原告查验后认可符合条件才接收的，根据审理商品房买卖合同司法解释第11条规定，案涉房屋已按合同约定交付原告使用。《建设工程质量管理条例》第16条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条第2款，《建筑法》第61条第2款，以及《房地产开发经营管理条例》第17条均规定建筑工程经竣工验收合格后方可交付使用，竣工验收备案与竣工验收合格是两个不同的概念，原告主张的2017年5月4日是填制竣工验收备案表的时间，并非竣工验收的时间，竣工验收备案并非法定的交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第3条、第16条、第49条的规定可知，我国现在实行的是建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行验收的五方验收制度，竣工验收备案是竣工验收合格之后的程序，二者的概念不应被混淆。竣工验收资料备案，是依照建设工程相关管理规定将经过验收合格的建设工程提交相关职能部门履行的备案程序，备案是告知性的，并非评判工程是否验收合格的依据。《建设工程规划合格证》不是建设工程竣工验收的必要条件。2．逾期办证问题。被告并未违反合同约定逾期为原告办理房屋所有权证书，不应承担违约责任。在原被告双方约定的办理房屋所有权证书的期限届满前，成都市便实行不动产统一登记，2016年11月23日起在成都市主城区范围内实施不动产统一登记。因政策原因，已无法办理房屋所有权证书，被告并无逾期行为。原告未按合同约定向被告提供办理案涉房屋所有权证书所需的相关资料。双方签订的合同及补充协议并未约定被告取得初始登记的时间，也未约定被告办理不动产权证书的期限。3．物业费问题。案涉房屋已交付，原告已实际占有使用房屋，原告主张物业费没有依据。4．燃气问题。合同第十六条第（一）款第3项关于燃气的约定为：交付时完成燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应。该款最后一段明确约定：以上第3项由原告自行办理开通手续。入户开通并非被告的义务。原告认为被告应承担违约责任的请求不能成立。 经审理查明： 2016年2月28日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》。商品房买卖合同约定：1．原告购买被告开发的世龙公馆第1幢1单元18层1803号房屋一套，房屋总价为914,956元。2．被告在2016年10月1日前向原告交付商品房，商品房交付给原告时已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书（第十五条、第十八条）。商品房符合交付条件后，被告在交付日期届满前15日，书面通知原告查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。商品房交付时，被告需向原告出示满足商品房买卖合同第十五条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同第十五条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。3．交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应。因被告的原因未达到使用标准的，合同继续履行，被告在60日内整改完毕，若逾期未完成，被告自第61日起至实际整改完毕按原告已付房款的万分之一每日向原告支付违约金（第十六条、十七条）。4．逾期交房超过60日的，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已支付房价款万分之一的违约金（第十九条）。5．自该商品房按合同约定交付使用之日起365日内，原被告共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。因被告的原因导致原告未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，被告按照5%年息计算给付利息至实际取得商品房的房屋所有权证书。因原告怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由原告承担（第二十八条）。6．前期物业服务时间从2016年10月1日起，物业服务期间，物业服务计费方式为2.6元/月·平方米（第二十九条）。 补充协议约定：1．在商品房达到交付使用条件后，被告在交房前在项目所在地报媒发布交房公告，并按原告在合同中预留的地址以信函方式通知原告有关交房的具体信息。如原告在合同约定的该房屋交付的最后期限仍未接到被告通知的，原告应当在合同或其他文件约定的最后期限日主动到项目现场（交付地点）办理房屋交接手续。除房屋交付时存在质量缺陷的，被告应按照合同约定的交付条件及时进行整改维修，但除下列情形外，不影响交付：（1）房屋主体结构存在安全隐患；（2）其它严重质量缺陷致使房屋不能正常居住、使用。2．原告委托被告代办房屋转移登记的，原告应在办理房屋交付手续时向被告提供书面委托手续及申请办理房屋所有权的全部申请资料，并交清办理房屋产权登记所需的各项税、费和专项维修资金。原告采取贷款或分期付款方式支付房款的，必须委托被告办理房屋权属转移登记。 2016年8月12日，由建设单位成都世龙实业有限公司、施工单位中国华西企业股份有限公司、勘察单位中国建筑西南勘察设计研究院有限公司、设计单位中国建筑西南设计研究院有限公司、监理单位四川三信建设咨询有限公司五家一起对世龙公馆1-4号楼及地下室工程进行了竣工验收，并形成了《竣工验收报告》。2016年8月24日，被告取得面积实测报告。被告向原告在内的各业主发出的交房通知书载明通知交付时间为2016年10月1日至2016年10月7日。被告在华西都市报公告的交房日期也是2016年10月1日至2016年10月7日。2016年10月7日，被告向原告交付了案涉商品房。2017年3月17日，成都市规划管理局向建设单位成都世龙实业有限公司颁发了《建设工程规划合格证》。2017年5月4日，成都世龙实业有限公司就案涉房屋所属工程向成都高新区规划国土建设局进行竣工验收备案，备案表上载明的竣工验收日期为2016年8月12日。竣工验收备案时间为2017年5月16日。2018年5月29日，案涉房屋的不动产权登记于原告名下。 另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 以上事实有当事人举证的《商品房买卖合同》及其补充协议、房屋交接验收单、华西都市报交付公告、竣工验收报告、竣工验收备案表、建设工程规划合格证复印件、房屋面积测绘报告等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1．原告诉请被告承担逾期交房的违约责任是否能够成立；2．原告诉请被告承担逾期办证的违约责任是否能够成立；3．原告诉请被告承担物业损失费及逾期开通燃气的违约责任是否成立。 关于原告诉请被告承担逾期交房的违约责任是否能够成立。本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同有效，双方在合同中约定，被告在2016年10月1日前向原告交付商品房，商品房交付给原告时已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。故竣工验收合格系法定的交房条件。涉案房屋2016年8月12日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位竣工验收合格。2016年8月24日，被告取得房屋面积实测报告书。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，被告应当先取得规划验收合格证后再组织竣工验收。被告在2017年3月17日取得《建设工程规划合格证》。被告在未取得《建设工程规划合格证》的情况下，擅自组织竣工验收，有违《中华人民共和国城乡规划法》的规定。如果肯定被告的违法行为能够产生阻却违约责任的法律后果，无异于变相鼓励被告继续实施违法行为。根据竣工验收备案表，五方主体于2017年5月4日再次确认工程竣工验收，故被告完成竣工验收满足交房条件的时间应为2017年5月4日。被告此前的交付不符合法律规定和合同约定，故被告应承担自2016年10月7日至2017年5月4日期间（合计210天）的逾期交房违约金19,214元（914,956元＊0.0001＊210天）。 关于原告诉请被告承担逾期办证的违约责任是否能够成立。本院认为，根据合同约定，被告应于交房后365日内为原告办理房屋所有权证，案涉房屋交付时间为2016年10月7日。成都市相关部门自2016年11月17日17：00起已停止受理两证的办理业务，并自2016年11月23日起开始受理不动产权证的办理业务。实施不动产权证统一登记政策后，被告客观上已无法为购房者继续办理案涉房屋所有权证书。合同关于办理房屋产权证书的约定因国家政策原因无法继续适用，此后开发商办理的是包括房屋权属信息和国土信息的不动产权证。《商品房买卖合同》及其补充协议对办理不动产权证的期限及逾期办理不动产权证的违约责任并无约定。故本院对原告诉请被告承担逾期办证的违约责任的诉讼请求，不予支持。 关于原告诉请被告承担物业费损失及逾期开通燃气的违约责任的诉讼请求能否成立。本院认为，原告已实际占有使用案涉商品房，即应根据原告与物业服务公司签订的物业合同承担相应的物业费用。故本院对原告诉请被告承担物业费损失的诉讼请求，不予支持。原、被告在《竣工验收报告》的分部分项验收一栏载明燃气验收为合格。案涉《商品房买卖合同》第十六条第（一）款第3项关于燃气的约定为：交付时完成燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应。原告自行办理开通手续。由此可见，入户开通并非被告的义务。原告所举的证据并不能够证明被告交付房屋时燃气不符合合同约定。故本院对原告诉请被告承担逾期开通燃气违约责任的诉讼请求，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都世龙实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢成、谢静支付逾期交房违约金19,214元； 二、驳回原告卢成、谢静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费534元，由原告卢成、谢静负担394元，被告成都世龙实业有限公司负担140元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 程 洁 二〇二〇年一月十六日 书记员 舒清茏