北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0119民初10042号原告：李爱琴，女，1978年1月14日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王柏林（李爱琴之夫），男，1973年12月9日出生，住北京市大兴区。被告：北京宝业恒基投资有限公司，住所北京市延庆区延庆镇妫水北街39号F座三层，统一社会信用代码91110229769385229G。法定代表人：钟青青，董事长。委托诉讼代理人：赵建宇，北京赵建宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁海荣，北京宝业恒基投资有限公司财务总监。原告李爱琴与被告北京宝业恒基投资有限公司（以下简称宝业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李爱琴及其委托诉讼代理人王柏林，被告宝业公司的委托诉讼代理人赵建宇、梁海荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李爱琴向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付逾期办理产权证的违约金38487.9元；2.要求被告给付面积差补偿款97960元。事实与理由：2006年8月2日，原告购买被告开发的位于延庆区金锣湾商业中心×号×幢×层×号商铺，建筑面积15.399平方米，每平方米价款8021.09元，总房款为123517元。2009年12月1日，原、被告签订商铺买卖合同，合同第五条约定：商铺交付后，产权登记与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积、商铺款多退少补方式进行处理。合同第十二条约定：出卖人应当在商铺交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按日万分之一支付违约金处理。后被告一直未给原告办理产权证，原告诉至法院，经协调，原告于2018年9月14日办理产权证，产权证记载房屋建筑面积为12.95平方米，与合同面积差2.449平方米。为维护合法权益，原告提起诉讼。宝业公司辩称，自双方签订房屋买卖合同之后，被告多次申请政府部门协调为原告办理产权证，但是一直没有办理。2011年6月1日，北京市住建委牵头下发了192号文件，禁止对房屋进行虚拟分割测绘，在此之前延庆区建委已经实际冻结了对虚拟分割测绘房屋的产权登记，所以没有办证的责任不在被告，应当对被告迟延办证的违约金予以减少或免除。另外，原告要求上述违约金应当受诉讼时效的限制。再者，双方签订合同后，虽然没有办理产权证，但是被告对原告的房屋进行了返租，每年按照购房款的8%给付原告租金，实际上原告并没有受到损失。关于原告主张的面积差价款，原告主张的数额过高，被告同意按照合同约定的价款多退少补。本院经审理认定事实如下：1.2004年经北京市延庆县招商引资，2005年宝业公司对延庆区城区中心的金锣湾商业中心进行升级改造，2009年底项目竣工。项目开发期间，宝业公司于2006年前后将房屋对外分割销售并签订预售合同，陆续销售的业主包括原告在内大约160多户。2.2009年工程竣工后，宝业公司在交付房屋时与之前购买房屋的业主重新签订购房合同，将原来预售的房屋地址均进行调整。包括原告在内的80多个业主被集中安置在衡美家居城一层，彼此之间没有实体界限，实际为虚拟分割。宝业公司将该部分业主的房屋均进行返租，年租金约为购房款的8%，至今仍在返租期间。原、被告于2009年12月1日签订商铺买卖合同，约定建筑面积15.399平方米，每平方米价款8021.09元，总房款为123517元。第五条约定：商铺交付后，产权登记与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积、商铺款多退少补方式进行处理。第十二条约定：出卖人应当在商铺交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按日万分之一支付违约金处理。3.2010年1月被告向北京市住房和城乡建设委员会提出申请，请求将商业中心A座、B座、C座、D座和H座拆分为多个独立商铺，对326户回迁户及销售的商户房屋进行产权登记。2010年1月延庆区政府亦就该问题向北京市住建委提出申请（延政函【2010】1号），请求将商业中心A座、B座、C座、D座和H座拆分为多个独立商铺，做现房销售确认后给个人办理产权证。因为是属于商业用途，并进行了分割零售，所以在测绘成果备案和产权办理方面需要对先行房屋登记规范要求有所突破，本次办理产权证涉及回迁户私产326个。并说明，如果由于产权证办理引发其他矛盾纠纷，由延庆区人民政府负责协调化解。2010年2月23日市住建委京建函【2010】72号复函同意对回迁户的房屋进行产权登记，其他房屋由宝业公司自持经营，不允许分割测绘，不得出现售后包租或返本销售。4.2011年6月1日，北京市五部委京建发【2011】192号《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》颁布实施，进一步强调禁止以任何虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。5.2011年11月15日，被告又一次向延庆区人民政府提出申请，说明2006年被告先后出售部分零星商铺，总面积3100平方米，已具备办证条件，这些购房户纷纷到宝业公司强烈要求按照合同约定办理分户产权证，为避免激化矛盾，恳请区政府同意在本次办理回迁户的房产证时，为购房户一并办理房产证，以消除社会隐患。2015年2月11日，经北京市住建委、延庆区政府、延庆住建委召开会议，形成2015年3月13日（第18号）会议纪要，该纪要载明：根据市住建委京建函【2010】72号复函，同意该项目办理回迁商铺产权分割测绘、初始登记及销售手续，涉及私产和公产回迁户商铺共计334个，目前正在筹备办理分户产权。因前期工作遗漏，该项目尚有9户私产商户未落实回迁安置，为避免激化矛盾，现申请对已登记房屋再次进行分割测绘，将遗漏商户纳入回迁安置范围。2015年3月延庆区政府就办证问题召开会议，敦促相关部门加快办证进度，力争在4月底前为回迁商户发放房产证。2015年5月延庆区房地产勘察测绘所再次对涉案房屋进行测绘，将房屋分割为若干独立单元。原告的房屋测绘建筑面积为12.95平方米。后延庆住建委陆续为回迁户办理产权证，但对160多户购房业主未予办理房产证。6.2018年7月23日，原告诉至本院，要求被告协助办理涉案房屋的产权证，并要求被告支付逾期办证的违约金。本院经审理于2018年8月15日出具民事调解书，被告协助将北京市延庆区妫水北街×号×幢×层×号房屋登记在原告名下。原告于2018年9月14日取得涉案房屋的产权证。上述事实有当事人的陈述、商铺买卖合同、不动产权证书、调解书、宝业公司的情况汇报及请示、延政函【2010】1号函、延庆区人民政府会议纪要、北京市住建委会议纪要、【2011】192号文件、京建函【2010】72号复函等在案佐证。本院认为，原告购买被告开发的房屋，被告本应按照合同的约定为原告办理产权证，如果逾期办证则应当按照合同约定承担违约责任。但被告在房屋竣工后对部分房产面积进行虚拟分割测绘，有违相关房地产政策，原告的房屋也在其中，虽经被告多次申请，原告一直未能取得产权证。对此，原告可以选择对自身权利进行救济的其他方式，经过协商，最终原告同意被告协助为其办理产权证，有关部门基于历史遗留问题也为原告办理了产权证，故原告长期未能取得产权证的原因主要是政策原因。现原告已经取得产权证，在此基础上另行向被告主张逾期办证的违约金，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的面积差价款，原告的房屋登记面积比合同面积少2.449平方米，按照合同的约定，每平方米8021.09元，被告应当退还原告19643.65元。对于原告主张的过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京宝业恒基投资有限公司给付原告李爱琴房屋面积差价款19643.65元（于本判决生效后七日内履行）；二、驳回原告李爱琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3029元，由原告李爱琴负担2738元（已交纳），由被告北京宝业恒基投资有限公司负担291元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郑永强审 判 员  赵永攀人民陪审员  孙 淼二〇二〇年一月十六日法官 助理  刘 璐书 记 员  王雅霏