吉林省梨树县人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0322民初2635号原告四平金亿房地产开发有限公司。法定代表人刘日宏，董事长。住所地梨树县梨树镇内。委托代理人宋春晖，吉林辅民律师事务所律师。委托代理人赵媞，吉林辅民律师事务所律师。被告刘思彤，男，汉族，1986年5月4日出生，户籍地河北省秦皇岛市，现住梨树县梨树镇奉化大街北侧中国农业银行西侧金亿超市。身份证号码×××。被告梨树县梨树镇金亿超市。经营者刘思彤，身份信息同上。住所地梨树县梨树镇奉化大街北侧中国农业银行西侧。第三人四平市新金亿商贸有限公司。法定代表人刘思彤，董事长。住所地梨树县梨树镇西街顺天园S2-1A号楼1单元。二被告及第三人委托代理人霍岩平，吉林霍岩平律师事务所律师。原告四平金亿房地产开发有限公司（以下简称金亿开发公司）与被告刘思彤、梨树县梨树镇金亿超市（以下简称金亿超市）及第三人四平市新金亿商贸有限公司（以下简称新金亿商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月4日、11月27日、12月17日三次公开开庭进行了审理。原告金亿开发公司委托代理人赵媞、宋春晖，被告刘思彤、金亿超市及第三人新金亿商贸公司的委托代理人霍岩平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金亿开发公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告刘思彤签订的《租赁合同》，被告立即返还所租赁房屋；二、判决被告刘思彤一次性给付原告所欠的租金及利息，租金计算至交房时止，利息计算至给付租金止（至起诉前租金为：起诉状中称2872415.47元，庭前变更3252414.00元，庭审中变更为2918472.00元）；三、判决原告不予返还被告签订合同时交付的100万元定金，且不冲抵租金；四、被告承担诉讼费用。事实及理由：2015年10月11日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将自己建设的房屋租赁给被告经营超市，租期10年，租期从2016年3月15日计算，租金为每日每平方米0.57元（房屋总面积为11596.85平方米，每年租金为11596.85平方米×0.57元/平方米/天×365天=2412724.64元），租金以年为交付单位，每年3月15日为交款最后日期，为了保证合同的履行，在合同签订日被告向原告交付定金100万元。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告用原告交付的房屋开始经营超市。但被告从2016年3月15日起一直拖欠原告的租金，截止至起诉前，被告共欠原告租金2918472.00元。被告的行为已经构成严重违约，严重损害了原告的合同利益。故原告根据合同约定及法律规定，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告刘思彤辩称，原告主张自然人刘思彤为本案被告承担合同义务，与本案事实不符。刘思彤是担名与原告签订的合同，实际使用租赁房屋并向原告交纳租赁费用的是新金亿商贸公司，签订合同时也是为该公司所租赁。在该公司注册成立之前，刘思彤接受委托以个人名义签订合同，合同履行过程中，均是新金亿商贸公司经营。因此原告对刘思彤提起诉讼，存在事实上的告诉主体错误，合同权利和义务应当由新金亿商贸公司享有和履行。故请求驳回对刘思彤的告诉。被告金亿超市辩称，金亿超市是刘思彤以个人名义注册，因为税收政策对个体工商户有优惠，刘思彤并非是金亿超市集合体的实际经营者，金亿超市集合体是由自然人形成的合伙经营注册的有限责任公司。因为事实上的金亿超市商场是由新金亿商贸公司进行管理控制，所以新金亿商贸公司才是本案租赁合同的利害关系人。其他答辩意见请参照新金亿商贸公司的答辩意见。请求法院驳回原告对金亿超市的诉讼请求。第三人新金亿商贸公司辩称，在本公司未注册前，刘思彤代表本公司与原告签订的租赁合同，公司注册后由本公司承担所有承租人的权利和义务。在合同履行过程中，所交租金、双方的协商和沟通，都是以本公司名义进行的，本公司是事实上的租赁人。原告起诉的事实和理由，与本案的客观事实不符，原告存在虚假陈述的情形，具体表现为：1.合同租金履行期的起止期间与事实不符；2.合同租金的支付方式并没有规定一次性支付；3.租金数额与原告收到的租金数额严重不符，经双方财务人员2019年8月25日对账，原告已收到被告交纳的各项费用694万元；4.关于定金，合同明确约定，履行后作为租金冲抵；5.对于计价面积也与当时约定的面积不符，经被告统计，被告方认为不拖欠租金，按照使用面积，被告还多付了租金；6.事实上，一直是被告交付部分租金，原告及时收取，并且是分批多次收取，并不存在以年为单位的一次性交纳的约定；7.房屋租赁合同履行期间，原告未尽对出租房屋的修缮和修理义务，房屋楼顶开裂、漏水，房屋室内下水管道设计存在严重缺陷，无法排水，房屋四周的下水井多年无法使用，被告工作人员多次要求原告履行出租人的维修义务，原告仍没有维修，原告存在违约行为；8.被告拥有100多名员工，将近价值500万元的库存，投资装修价值为500余万元，本案不符合解除合同的条件，原告既未催要过租金，也未对交纳的方式提出过异议，就在本案7月9日原告起诉立案之后的7月11日，被告仍然支付了50万元租金，并且原告已经收取。因此本案事实上并不存在无合理原因被告拒付租金的情形，也不存在经对方催告合理期限内仍未履行交纳租金的情况。原告是因为用租赁房屋抵押贷款，银行要求承租人承诺原告拖欠贷款时，承租人无条件退租，遭到承租人拒绝，恶意性报复而提出的解除合同之诉。因本案新金亿商贸公司超市员工众多，投资巨大，约定十年的租赁期，只履行了四年，如解除合同，将会给被告方造成巨大经济损失。本案不符合法定和约定的解除条件，故不同意解除合同。请求驳回原告对被告的诉讼请求。为支持各自主张及辩解，当事人举证、质证如下：原告举证：证据一、2015年10月11日被告刘思彤与原告签订的《租赁合同》，证明：1.合同中约定原告将一栋楼房除一、二楼商网外的全部建筑物租赁给被告，租赁期限10年，从2016年3月15日至2026年3月15日止；2.租赁合同第4-1、第4-2条约定租金为每平方米每天0.57元，租金以年为交付单位，每年3月15日为交款最后日期；3.租赁合同第2-6条约定甲方有权对租赁房屋进行抵押贷款；4.租赁合同第15-5条为定金条款，约定合同签订之日乙方向甲方交付100万元定金，如因乙方因素导致违约解除合同，此定金甲方不予返还。如正常履行合同，此定金自动冲抵租金；5.租赁合同第9-3条约定，在乙方逾期不支付租金超过一个月的，甲方有权解除合同；6.租赁合同第11-6条约定，乙方负责物业管理，所以关于物业管理上的事项与原告无关；7.租赁合同第1-1条约定，实测建筑面积为平方米，证明房屋租赁费按实测建筑面积计算；8.合同第5-1条约定租赁期间使用该房屋所发生的费用由乙方承担，房屋和设备的日常维修由乙方承担。二被告及第三人质证称：1.该份合同不是实际履行的租赁合同，该合同的首页没有双方签字，该合同的时间与双方最后确认的相应时间都不一致；2.双方真正生效并履行的合同，签订于2015年11月9日。第一份合同签订之后，由于原告没法交付房屋，是在建工程，双方于2015年11月9日又签了一份日期和条件发生变化的合同；3.原告曲解了合同中的相应条款所指向的权利和义务，例如第5-1项，原告称房屋设备和日常维修由乙方承担，但下面明确说明非乙方使用造成的损坏所产生的费用由甲方承担。还比如租金，以年为交付单位，实际上是租金按年计算，并没有约定是一次性交付还是分期交付，计收租金的日期是4月20日。所以原告存在虚假陈述，没有尊重双方的合同；4.根据合同要约和承诺的订立原则，后签订的合同才是双方的真实意思表示；5.关于100万元已经明确为定金，应按照定金对待。所以原告该份证据，一是曲解合同内容，二不是双方最终履行的合同文本，请法庭不予采信。另外，合同虽然是刘思彤签订，但刘思彤是代表新金亿商贸公司合伙人签订的，合同履行均是新金亿商贸公司。签订合同之时，新金亿商贸公司和金亿超市尚未进行工商登记，只能以个人名义签订。证据二、梨树县财富广场商贸有限公司与四平金亿房地产开发有限公司于2019年7月2日签订的协议书、吉2019梨树县不动产权第0005759号、吉2019梨树县不动产权第0005760号、吉2019梨树县不动产权第0005761号、吉2019梨树县不动产权第0005762号不动产权证书，证明：1.根据不动产登记证，租赁房屋的总面积为11596.85平方米，根据合同约定的每平方米每日租金0.57元，每年租金为2412724.64元；2.证明租赁房屋的登记所有人与原告达成协议，对2015年10月11日原告与被告刘思彤签订的租赁合同，其合同权利义务继续由原告行使。二被告及第三人质证称：四本房照形成时间为2019年7月1日，而本案租赁合同签订时间是2015年11月9日，当时房屋还没有确权，所以能够证明签订合同时，房屋面积不可能按照2019年7月1日的房照来测定，当时计价是按照原告交付给被告的楼层使用平面图来确定面积的，实际计价面积到目前为止双方都没确认过。四本房照的所有权人不是本案的原告，所有权人是梨树县财富广场商贸有限公司，而该公司是由谁设立，什么时间设立都不清楚，该公司获得房照的过程，已经侵犯了被告作为承租人的优先购买权。这四本房照在庭审过程中我方是第一次见到，可能本案涉案的房屋已由所谓房照登记产权人梨树县财富广场商贸有限公司利用房照向银行办理了抵押贷款，我方保留作为承租人进行维权的权利。对于2019年7月2日的协议，原告在起诉和举证期间并没有向法庭交付该证据。租赁合同签订时，房屋是在建工程，开发人是原告金亿开发公司，与后来的所谓财富广场商贸有限公司没有任何关系。在租赁期间，未经承租人表态，将房屋出售给财富商贸有限公司侵害了承租人的权益。该份协议书与本案没有关联性，请求法庭不予采信。这四份房照是否就是涉案的出租房产，目前也无法确认，而且房照所表明的平面图面积大小与本案诉争的面积大小有差异，比如一楼、二楼、三楼都不是同等面积，房照中的一楼是否包含了门外的群楼商网，这些都需要进一步确认。原告无法完成关于面积确认的举证责任，房屋所有权转移不破租赁，现在房屋所有权已经转移，原告则不再具备租赁合同的诉讼主体资格，应当由权利证上的人来主张出租人的权利。所以请法庭判令因合同履行过程中，所有权发生变动，原告不具备诉讼主体资格。根据案件新发生的情况，被告在此请求法院对本案中止审理。因为被告的优先购买权遭到原告和财富商贸有限公司的联合侵权，被告将对二公司转让房产的行为主张优先购买权，并立即提起撤销他们之间的合同，行使优先购买权的诉讼。本案的审理结果与被告优先购买权的审理结果存在相互支撑的关系。是否中止审理，请法院裁定。证据三、银行回单、网上银行电子回单、记账凭证、原告给被告开具的定金收据，证明：1.被告于2015年11月3日、10日共支付原告定金100万元，2016年支付租金124.80万元，2017年支付租金229万元，欠租金132724.00元，2018年支付租金103万元，欠租金1382724.64元，2019年支付租金111.20万元；2.以上转账凭证，除有一笔是向原告出纳个人账号转账外，其他全部都是向原告公司账号转账，证明原告是合同履行主体；3.以上转账凭证，其中有一笔50万元在转账凭证上明确记载金亿超市为付款人，用途为房款，有两笔在转账用途上明确写明金亿超市，证明是金亿超市租赁使用的房屋，不是新金亿商贸公司租赁使用的房屋；4.2016年支付租金124.80万元，2017年支付租金229万元，显然该租金是按照房屋的建筑面积计算的租金，否则被告不可能每年多支付60余万元的租金。二被告及第三人质证称：1.这不是原、被告之间全部租金的汇款和结转；2.经双方对账，原告已确认收到被告694万元；3.租金支付是由新金亿商贸公司通过刘思彤个人和新金亿商贸公司的实际经营人刘昶的爱人进行支付，因为了避税，有时候就用金亿超市的名称进行汇款，本质上都是新金亿商贸公司的行为。同时，还存在通过债务转移的方式委托第三人向刘日宏或其指定的账户汇款，该组票据数额不能证明原告起诉的拖欠数额，与实际支付数额不符。从支付方式上看是分次零散支付，在2019年原告起诉之后，我方支付的50万元，未予体现。证据四、催款函一张，证明2019年7月1日原告向被告催款，原告将催款函交给了金亿超市的工作人员刘昶，在催款函中原告提出如果不支付拖欠租金，将行使法律规定及合同约定的解除权。二被告及第三人质证称：该催款函，庭前原告未作为证据提交；根据原告所称，该函送达的是刘昶，刘思彤并没有接到，而刘昶是新金亿商贸公司的实际控制人，说明与原告具有租赁合同的是新金亿商贸公司；刘昶并没有收到过该催款函，原告也没有证据证明涉案被告和第三人收到过该函。对于催款函中提到的所谓拖欠租金，与起诉之后庭审之前双方对账相差274万元，与客观事实严重不符。同时，该函也没有告知被告在合理时间内交付租金，不产生债务逾期经合理催告后解除权的形成条件，不能证明合同解除的约定或法定事由成立，请求法庭不予采纳。证据五、国家企业信息公示系统中金亿超市的登记信息，证明金亿超市于2015年11月30日注册成立，性质为个体工商户，经营地点为梨树镇奉化大街北侧中国农行西侧，就是涉案房屋的地点，是涉案房屋的租赁使用者。二被告及第三人质证称：对证据的真实性没有异议。但合同主体的确认还应当根据事实上的权利义务关系进行审查，在同一地点同时也注册了新金亿商贸公司，并且超市指的是经营场所和场地，在争议地点悬挂的对外单位牌匾均为新金亿商贸公司，该公司的实际经营权人刘昶，原告承认是和刘昶沟通租赁的事实，并且原告提供的汇款人王某是刘昶的妻子，单据中有刘昶直接汇给刘日宏和金亿开发公司的租赁费用收据，该证据不能证明原告主张的租赁合同相对方是金亿超市这一事实。证据六、国家企业信息公示系统中新金亿商贸公司的登记信息，证明新金亿商贸公司的注册地为四平市××县，新金亿商贸公司不是涉案房屋的租赁者。二被告及第三人质证称：梨树镇西街顺天园S2-1A号楼1单元就是本案的案涉房屋所在地点，与金亿超市注册位置是同一地点。证据七、申请调取四平市新金亿商贸有限公司、梨树县梨树镇金亿超市2015年1月至2019年8月的纳税明细。证明如果新金亿商贸公司经营超市，就会有纳税信息。事实上是金亿超市实际经营，有纳税信息。二被告及第三人质证称，原告的请求不属于法院调取证据的范围，是否纳税，只能判断税收情况。被告承认是以金亿超市的名义缴纳税款，是为获得税收优惠，但实际经营人是刘昶控制下的新金亿商贸公司。因此，被告认为没必要调取该纳税明细，减轻法院工作负担。证据八、四平市金亿房地产开发有限公司首次进行房产登记的房权证四本及变更到梨树县财富广场商贸有限公司房权证四本，证明涉案房屋在2016年3月3日登记在原告名下，四本房产登记信息总登记面积为11596.89平方米，后于2016年5月变更登记至梨树县财富广场商贸有限公司名下。二被告及第三人质证称，请法庭确认该房屋是否是本案争议的租赁房屋，因为租赁合同没有具体写明房屋的产权证号，也没有标明房屋的面积。第一次庭审时，原告诉称是三本房照，这次提供是四本，含有诉状外的商网租金，但原告对商网的租赁合同并没有提起诉讼，仅针对商场租赁合同提起诉讼。本着不告不理的原则，原告对商场之外的商网应该另行告诉。对变更的事实无异议。二被告及第三人举证：证据一、有关合同签订及合同内容的证据：1.刘思彤身份证复印件，证明刘思彤是河北省秦皇岛市居民，代表合伙人签订租赁合同；2.新金亿商贸公司章程，证明该公司有四个股东，刘昶是实际控制人，其中股东田春荣是刘日宏即原告法定代表人的朋友，章程中的地址与租赁合同标注一致，刘思彤代表该公司筹备组在公司未成立之前，以个人名义与原告签订合同；3.章程修正案，证明股份转化情况；4.股东合作协议，明确标明设立超市公司，而此时刘思彤名下的金亿超市尚未注册；5.金亿超市对外是以金亿购物广场的名义展示图片，个体户和购物广场在百姓判断及实例对比上均不可能得出展示图片是“个体”的判断；6.田春荣与新金亿商贸公司股东刘昶股份转让收款收据，新金亿商贸公司对转让事实认可，辅助证明真正的租赁人是新金亿商贸公司。原告质证称：对刘思彤身份证复印件真实性、合法性没有异议，但对证明的问题有异议，不能证明他代表合伙人签订的租赁合同；对新金亿商贸公司章程真实性、合法性没有异议，但对证明内容有异议，该公司章程不能证明公司成立后就经营超市，公司章程的××园，与涉案房屋为不同地点，不能证明新金亿商贸公司租赁涉案房屋经营超市；章程修正案只能证明股权转让的问题，不能证明其他问题；对股东合作协议，真实性合法性都有异议，股东之间的权利义务，应当在公司章程中约定，该协议约定的内容违反法律规定，与公司章程相冲突。根据法律规定，公司经营范围，经营地点等事项应当在公司章程中约定，该协议没有写明签订时间，协议无论是什么时间签订的，都因与公司章程冲突而无效。该协议的四人，都是关系密切的人，原告认为该协议为伪造，不具有证明力；金亿购物广场图片，真实性合法性没有异议，证明内容有异议，金亿购物广场应当是金亿超市的一个总称，不能证明金亿超市就是由新金亿商贸公司出资；对于收据真实性、合法性、关联性都有异议，收据实际上为股权转让的一个协议，这里的当事人都属于关系密切的人，新金亿商贸公司为本案第三人，法定代表人为刘思彤，他们自己出具的材料，原告不认可。即使收据是真实的，也不能证明新金亿商贸公司是金亿超市的出资人。证据二、《租赁协议》，证明：1.双方合同履行的协议签订于2015年11月9日，其中租赁范围不包括扶梯和天井，详见合同第1-4条，租赁日期为2016年4月20日而不是3月15日，到期日为2026年4月19日，装修日期为2015年11月20日，详见合同第3-1条；2.租金交付为每年4月20日，以年计算，4月20日为当年的交款日期，但没有约定一次性交付房租。事实上通过原告所举租赁费票据证明，双方是被告分多次交纳，每次数额不等，这一实际履行交纳租金的方式原告接受，并未提出异议；3.租金是每平方米每天0.57元，详见合同第4-1至4条；4.关于房屋维修义务，详见合同第5条，房屋漏雨漏水是由出租人承担维修责任，乙方只对使用造成的损害承担维修费用，因此附属设施、外井、供水、墙体开裂等维修责任依然由出租人承担；5.关于房屋转租转让的约定，详见合同第8-3条，在租赁期间甲方出售房屋应提前15天通知乙方，乙方享有优先购买权，本案原告提供的四本房照和协议，已违反合同约定；6.对于解除合同条件，双方争议在第9条第3项，但在实际履行过程中，是被告随时支付租金原告随时收取，目前被告也不拖欠租金，双方用随时履行的方式改变了第9条第3项的约定；7.对于违约责任，详见合同第10-1条，如果本案经审理确由甲方擅自解除合同，我方保留请求原告支付违约金的权利；8.关于定金，合同第11-3条明确说明100万元是定金，应当适用定金规则，合同第11-5条约定如因乙方因素导致违约解除合同，此定金甲方不予退还。这是针对合同签订后尚未履行前，乙方违约甲方按照定金条款处罚，如正常履行合同定金自动冲抵租金。而本案合同已正常履行四年多，因此定金应冲抵租金；9.合同第11-8条，明确了甲方对乙方免除5个月的免租期，计费时间是从2016年4月20日开始。原告质证称：1.对这份租赁协议的真实性、合法性没有异议，但对证明的内容及对合同条款的理解有异议。这份协议是在2015年10月11日，原告与被告刘思彤签订完租赁合同后，履行过程中因被告想再租赁两套商网才又签订的。该租赁协议与之前的租赁合同相比，主要区别是在租赁时间上往后推延了35天以及增加了两套商网的租赁，这份协议实际上是对原租赁合同的补充和变更，原合同也应为合法有效；2.根据合同第1-1条的约定，按照实测建筑面积进行计算，不算扶梯和天井，具体面积以房照为准；3.关于租金交付，补充合同第4-2条明确约定租金以年为交付单位，每年4月20日为交款最后日期，这里的“最后”两个字，能够证明每年度的租金交付日期；4.关于合同第5-1条所约定的维修费用问题，后半句为房屋出现非乙方使用所造成的损害所发生的费用由甲方承担，包括墙体裂缝等，这里明确指出是房屋发生损坏，不包括乙方租赁房屋时装潢等其他附属设施；5.依据合同第9-3条，乙方逾期不支付租金超过一个月的，原告有合同解除权；6.根据合同的实际履行情况，在正常履行的情况下合同定金可以冲抵租金，所以在2016年、2017年，被告基本上能够按照合同约定支付租金，但是在2018年、2019年被告严重不按约定支付租金，违反合同约定，也属于不履行合同的主要义务，虽经原告多次催要，但被告转款额度与应付金额相差巨大，构成根本违约。按照合同第9-3条约定，原告享有合同解除权；7.合同第11-5条是定金条款，根据约定该定金属于履约定金，是为了保证合同在10年租赁期间的正常履行而设立的，不是被告所说的为立约定金，如正常履行合同，此定金自动冲抵租金，在被告2018年超过了一个月未正常履行合同支付租金的情况下，该定金就不能冲抵租金了；8.免租期原告承认；9.合同第1-2条约定了甲方将商场南侧10号、11号商网租给乙方使用。协议第12-1条明确约定甲方将物业管理承包给乙方，乙方统一管理整体商网以及商场，约定了物业范围，并且物业费、水电费都是由乙方收取，物业管理由乙方负责。证据三、证明房屋租金交付的数额和计价依据的证据：1.2019年8月26日由原告和被告、刘昶及会计的对账明细表一份，确认原告收到被告租金总数为694万元；2.超市付款明细表，附转账单据38张，内容包括定金、对公账户、以物抵债、领取商贸公司储值卡、租金等，最后一笔截止于2019年7月11日。原告质证称：对于对账的694万元没有异议，这里包括100万定金，其他594万元为租金。通过转账、储值卡、鱼缸等折抵的单据，其中有两张转账凭证，用途为经营超市，有一张转账凭证的转账主体为梨树镇金亿超市，有13张收据为梨树县梨树镇金亿超市出具，证明梨树县梨树镇金亿超市是涉案房屋的经营主体。原告是与被告刘思彤、金亿超市进行对账，没有与新金亿商贸公司进行对账，新金亿商贸公司与涉案房屋没有任何关系。证据四、2015年11月9日签订合同当日由原告提供给被告的三**面图，体现出的计价面积在图上有标示，天井和楼梯过道未计算在计价面积内。被告统计从签订合同时2016年4月20日开始到现在应交付租金是570多万元，现在实际已交付694万元。原告质证称：对真实性、合法性、关联性都有异议，并不是原告提供给被告，平面图记载的也不是合同约定的内容，如果是合同的附件，应跟合同订在一起，并且应有标注。该打印件没有时间，没有原告签字及公章，原告不认可其真实性。按照双方签订的第二份合同，应当按房照面积计算租金数额。证据五、证明原告违约的证据：1.排水堵塞照片8张、超市屋顶防水断裂照片4张、超市生活用水严重污染不符合饮用标准照片3张、屋顶漏水浸泡室内物品照片6张、室外下水井分布图1张，21个下水井全部堵塞、商网经营人证明5份（附营业执照和身份证复印件）、物业经理及安全员书证2份（附身份证复印件）；2.2016年8月16日承租人通知出租人维修房屋及下水通知1份、2018年7月14日通知1份、2019年5月28日租金对账请求函1份、2019年7月4日要求出租人履行修缮义务的通知1份，证明在房屋出租期间，原告违反出租人的维修义务，在承租人多次通知情况下，原告仍不维修，原告违约。原告质证称：对照片的形成日期、真实性、合法性、证明问题都有异议。1.日期为手写时间，不能证明具体是什么时间照的；2.所有的照片均不能证明是本案涉案房屋，不能证明原告存在任何的违约行为。根据双方签订合同，物业管理下水道包括水电都是由被告进行管理，而且所有费用由被告收取，因此责任在被告自己，与原告无关；3.被告提供的米村拌饭馆、名都晓荷塘火锅、金骰子烤肉、金亿自助烤肉海鲜旗舰店、欢乐迪歌厅等经营人的证明，原告通过向金亿自助烤肉海鲜旗舰店、欢乐迪歌厅进行核实，均称未向两被告及第三人出具过任何证明材料，其他几家暂时没有联系到，被告涉嫌伪造证据，原告保留追究伪造证据的权利；4.对物业经理、安全员证明的真实性、合法性、证明内容均有异议，所谓物业经理张海涛、消防控制室安全员等人的身份无法核实，被告没有提供劳动合同、工资流水、社保关系等证明他们是公司员工，并且也未出庭作证，对证明内容应不予认可；5.关于被告举证的各项通知，原告从未收到，并且通知人为新金亿商贸公司，原告不是同该公司签订合同，该公司没有权利进行这样的通知。经办人的签字都是被告所谓的公司人员，无法核实其真实性。奉化大街的下水管道示意图，应由市政部门提供，新金亿商贸公司提供的没有效力。如果主管道有问题，应由市政部门维修，主管道以外有问题，应是金亿超市负责维修。证据六、关于租赁合同不能轻易解除，如解除将产生巨大损失的证据：1.金亿超市在职职工明细，证明被告共有159名员工；2.建设银行交易记录22页（赵志明银行卡），证明员工工资支付情况；3.装修费用是4322010.00元；4.库存商品是4401567.20元，证明如解除合同，这么大的超市无法转体，损失极其巨大。原告质证称：对员工明细表的真实性、合法性、证明内容均有异议，应当提供金亿超市员工的劳动合同、工资流水、社保关系证明，才能证明系金亿超市的员工，而且新金亿商贸公司无权在职工明细表上盖章。对赵志明的建设银行支付清单的真实性没有异议，对关联性有异议，赵志明与本案没有任何关系，被告举证其银行交易记录没有任何意义。对装修费用的真实性、证明内容均有异议，这属于金亿超市单方面记账，新金亿商贸公司也没有权利在上面盖章，不具有任何证明力。超市库存表，为金亿超市自己统计，新金亿商贸公司盖章无效，原告否认其真实性。另经当事人申请，法院协调梨树县鑫正房产测绘队对案涉房屋的扶梯、天井进行了实地测量，测绘队对案涉房屋扶梯、天井测绘情况及房屋的产权情况出具了《情况说明》。各方当事人均无异议。综合当事人举证、质证，结合庭审调查中的陈述及辩解，本院对本案事实认定如下：本院查明：原告金亿开发公司（甲方）与被告刘思彤（乙方）就乙方承租甲方房屋事宜于2015年10月11日先签了一份《租赁合同》，后经双方协商，对租赁合同进行完善和补充，双方又于2015年11月9日签订了最终实际履行的书面《租赁协议》。双方在协议中约定，甲方将位于梨树镇奉化大街北侧、树勤街南侧、农业银行西侧、原实验小学院内除一、二层独立商网外的1-3层全部建构筑物（共三层，扶梯、天井不算在建筑面积内，具体面积以房照为准）及商场南侧10号、11号商网租赁给乙方自行经营综合性商场或通过出租摊位招商个体户共同使用经营综合性商场。同时约定：租期10年，即2016年4月20日始至2026年4月19日止。主楼租金每平方米每天0.57元，10号、11号商网每年租金共18万元，以年为交付单位，每年4月20日为交款最后日期。甲方交付房屋日期至合同租期开始日期间，甲方不收取租金。乙方逾期不支付租金超过1个月，甲方可书面通知乙方解除合同。租赁期间，使用租赁房屋所发生的水、电、煤气、通讯、供热、物业等费用由乙方承担，房屋和设备日常维修由乙方承担。房屋出现非乙方使用所造成的损坏所发生的费用，由甲方承担，包括墙体裂缝、基础下沉、房屋漏雨渗水等。在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前15天书面通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权，如乙方不购买，甲方有义务与购买方保证乙方租赁合同执行期满。在承租期内甲方同意将物业管理承包给乙方，乙方统一管理整体商网以及商场。物业范围：商场、商网位置以及周边所有公共面积及消防、电梯、电控等设备的维保工作。合同签订之日乙方交付甲方人民币壹佰万元定金，如因乙方因素导致违约解除合同，此定金甲方不予返还。如正常履行合同，此定金自动冲租金。租赁期间，甲方擅自解除合同，提前收回房屋或甲方出售房屋等不能保证乙方正常经营的，应向乙方按剩余年限租金总额的20%支付违约金，给付乙方针对该房屋进行的所有投入费用（以评估为准）。协议签订后，被告刘思彤按约定于2015年11月10日向原告支付定金100万元。原告按约定交付租赁房屋，被告接收租赁房屋，进行装修后开始营业。被告刘思彤以自己及他人名义通过转账等方式向原告支付租金，从合同签订至庭审前共支付594万元，具体为：2016年4月20日前支付租金24万元；2016年4月21日至2017年4月20日支付租金224.80万元；2017年4月21日至2018年4月20日支付租金141万元；2018年4月21日至2019年4月20日支付租金143万元；2019年4月21日至起诉之日支付租金61.20万元（2019年4月26日支付10万元、2019年5月7日支付2000元、2019年5月27日支付1万元、2019年7月11日支付50万元）。案涉房屋原产权人四平金亿房地产开发有限公司，房产证照初次登记日期2016年3月3日，后于2016年5月18日变更产权人为梨树县财富广场商贸有限公司，梨树县财富广场商贸有限公司于2019年7月1日办理了不动产登记。房照记载房屋建筑面积一层2879.48平方米、二层2626.79平方米、三层3214.69平方米和2875.89平方米，共计11596.85平方米，包括扶梯与天井面积，不含1-2层单独商户面积。经梨树县鑫正房产测绘队实地测量，扶梯1一层面积106.48平方米、扶梯1和天井1二层面积208.06平方米、扶梯1和天井1三层面积208.06平方米、扶梯2面积115.58平方米、天井2面积83.56平方米。另查明：梨树县财富广场商贸有限公司系四平金亿房地产开发有限公司的独资子公司，成立于2015年7月15日。案涉房屋是通过划转的方式由四平金亿房地产开发有限公司转到梨树县财富广场商贸有限公司名下。梨树县财富广场商贸有限公司同意原告四平金亿房地产开发有限公司与刘思彤间的租赁合同，其合同权利义务继续由原告行使。金亿超市于2015年11月30日注册成立，为个体工商户，经营者刘思彤，注册地址为梨树镇奉化大街北侧中国农行西侧。经营范围：超级市场零售、餐饮服务、摊位租赁、其他室内娱乐活动。新金亿商贸公司于2015年12月17日注册成立，为有限责任公司，法定代表人刘思彤，注册地为四平市梨树县梨树镇西街顺天园S2-1A号楼1单元，经营范围：超级市场零售、其他室内娱乐活动、餐饮服务。金亿超市对外是以金亿购物广场的名义经营，实际纳税人为金亿超市。以上事实有原告提交的2015年10月11日与被告刘思彤签订的《租赁合同》、被告及第三人提交的2015年11月9日被告刘思彤与原告签订的《租赁协议》、原告提交的银行回单、网上银行电子回单、记账凭证、原告给被告开具的定金收据及被告提交的2019年8月26日原告和被告、刘昶及会计对账的《付款明细表》、梨树县鑫正房产测绘队出具的《情况说明》、原告提交的金亿超市和新金亿商贸公司工商档案、被告提交的新金亿商贸公司章程等证据可以证实，本院予以确认。本案的争执焦点为：1.本案租赁合同的主体如何确定；2.定金100万元应如何定性，如何处理；3.承租方是否拖欠原告租金及拖欠租金的数额；4.本案是否存在解除合同的约定及法定事由，租赁合同是否应予解除；5.被告及第三人是否应给付原告拖欠租金及租金利息。根据本案事实，依据相关法律规定，针对本案争执焦点，本院综合评判如下：一、关于租赁合同的主体，即租赁合同权利、义务承受人签订合同时，本案案涉房屋系原告所有，现虽然登记在梨树县财富广场商贸有限公司名下，但梨树县财富广场商贸有限公司系原告金亿开发公司的独资子公司，案涉房屋是通过划转的方式由金亿开发公司转到梨树县财富广场商贸有限公司名下，并不涉及侵犯被告优先购买权问题。梨树县财富广场商贸有限公司同意原告金亿开发公司与被告刘思彤间的租赁合同权利、义务继续由原告行使，原告有权作为出租方主体行使租赁合同的权利、义务。被告关于原告金亿开发公司转让房产的行为侵犯其优先购买权，本案应中止审理的主张，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本案租赁合同系被告刘思彤作为承租人与原告签订，合同中并未体现出刘思彤租赁房屋是为了设立新金亿商贸公司的内容，之后被告刘思彤与原告亦未就新金亿商贸公司使用租赁房屋签订书面补充协议，现原告否认新金亿商贸公司系本案租赁合同主体，不同意由新金亿商贸公司承担租赁合同的权利、义务，被告刘思彤及第三人新金亿商贸公司未提供证据证明系新金亿商贸公司租赁原、被告约定的案涉房屋，对其关于新金亿商贸公司是事实上的承租人的主张，本院不予采纳。依据本案事实及合同相对性原则，本院确定被告刘思彤为本案租赁合同承租方主体。并且，即使刘思彤是为设立新金亿商贸公司与原告签订本案租赁合同，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/2897272deid=4262323""_blank)第一款“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，刘思彤亦应承担本案的合同责任。刘思彤承租原告房屋后，注册成立金亿超市，以个体工商户的形式使用租赁房屋进行经营，缴纳税款，应与金亿超市共同承担租赁合同的权利和义务。二、关于定金100万元的性质及处理《中华人民共和国合同法》第一百一十五条(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/22172deid=472071""_blank)规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/21597""_blank)》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。从原、被告间合同约定的“合同签订之日乙方交付甲方100万元定金，如因乙方因素导致违约解除合同，此定金甲方不予返还。如正常履行合同，此定金自动冲租金”等内容可见，该定金是被告为保证合同正常履行而向原告提供的担保，是保证合同在约定期限内不因被告违约而解除，故该定金不能视为被告已交纳的租金，而应在合同期限届满后，即最后一年结算租金时未发生因被告违约解除合同的情形下，方能用于冲抵租金，如合同履行期间因被告违约导致解除合同，则原告不予返还此定金。3关于承租方是否拖欠原告租金及拖欠租金的数额原、被告双方在租赁合同中约定，租赁房屋为除一、二层独立商网外的1-3层全部建构筑物及商场南侧10号、11号商网，扶梯、天井不算在建筑面积内，未标明具体面积数。被告提交的三**面图（被告举证四），原告否认是租赁合同组成部分，且标明的只是使用面积，与约定（全部建构筑物）不符，不能作为确定双方租赁房屋面积的依据。双方虽约定“具体面积以房照为准”，但同时约定“扶梯、天井不算在建筑面积内”，因本案房照面积包括扶梯、天井的面积，故租赁房屋（主楼）的面积应为房照面积扣除扶梯、天井面积。扶梯1和天井1二、三层为投影面积，无实体空间，按双方约定，应予扣除。天井2为扶梯2的扶梯洞口，属于扶梯2的投影，按双方约定，该部分面积应予扣除。扶梯1一层和扶梯2的面积为实体面积，具有直接的使用功能，不应予以扣除。故本院认定本案双方租赁房屋实际面积为11097.17平方米（11596.85平方米-208.06平方米×2-83.56平方米），应按此作为双方租赁房屋（主楼）的计费面积。双方约定租金每平方米每天0.57元，故被告应给付原告租赁房屋主楼的租金为每天6325.39元（11097.17平方米×0.57元/天/平方米）、每月189761.70元（6325.39元/天×30天）、每年2308767.35元（6325.39元/天×365天）。基此，加上10号、11号商网每年租金共180000.00元（折合每月15000.00元，每天500.00元），被告每天应支付租金6825.39元（6325.39元+500.00元），每月应支付租金204761.70元（189761.70元+15000.00元），每年应支付租金2491267.35元（6825.39元/天×365天）。按双方“以年为交付单位，每年4月20日为交款最后日期”的约定，从租赁开始至2019年4月20日三年期间被告应交租金共计7473802.05元（2491267.35元/年×3年），被告实际支付5328000.00元，尚欠原告2145802.05元（7473802.05元-5328000.00元）。至原告起诉后的2019年7月11日，被告应支付租金8026658.64元（7473802.05元+204761.70元×2月+6825.39元×21天），被告实际支付5940000.00元，尚欠原告2086658.64元（8026658.64元-5940000.00元）。四、关于租赁合同是否应予解除问题关于租金给付，原告主张“上打租”，被告否认，原告未提供证据予以证明，本院对该事实不予确认。但依据原、被告双方“以年为交付单位，每年4月20日为交款最后日期”、“乙方逾期不支付租金超过1个月……”的约定，被告最迟应于每年4月20日延后一个月的5月20日前将之前发生的租金交齐。至2019年4月20日，被告尚欠原告租金2145802.05元，在合同约定的宽限期一个月内即2019年5月20日之前被告仅支付租金10万元，仍欠租金2045802.05元未支付，构成违约。被告虽辩称租赁房屋实际面积与原告主张面积不符，但在案件审理中双方对租赁房屋面积明确后，被告仍未支付应交租金。被告提出的关于房屋修缮等问题，原告予以否认并对被告提出的证据不予认可，本院不予确认，被告以上抗辩理由不足以对抗按时给付租金的义务。故依据原、被告双方“乙方逾期不支付租金超过1个月，甲方可书面通知乙方解除合同”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/22172deid=472049""_blank)第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告有权提出解除合同，原、被告间的租赁合同应予解除。五、关于被告及第三人是否应给付原告拖欠租金及利息以及原告其他诉讼请求是否应予支持问题原、被告间的租赁合同解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/22172deid=472053""_blank)“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应将租赁房屋交还原告，同时给付原告解除合同之前拖欠的租金并按双方约定租金标准支付解除合同后至实际迁出前占用期间的租金损失。至2019年7月11日被告支付最后一笔租金之日拖欠租金为2086658.64元，自2019年7月12日起按日租金6825.39元（主楼6325.39元/日，10号、11号商网500元/日）计算至实际给付之日。双方对拖欠租金无利息约定，对原告要求被告给付租金利息的诉讼请求，本院不予支持。因被告刘思彤及金亿超市为本案房屋租赁合同主体即权利、义务承受人，该款应由被告刘思彤及金亿超市共同给付。第三人新金亿商贸公司与刘思彤间的法律关系可由双方另行解决，第三人对本案原告不承担直接给付责任。本案系因被告违约导致解除合同，按双方约定不予返还定金，但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/2821deid=339322""_blank)第二款“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”的规定，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。原、被告约定合同期限十年，交纳定金1000000.00元，已实际履行三年，尚差七年没有履行，故对应的700000.00元原告不予返还，另300000.00元可冲抵被告应付的租金。原告要求解除与被告刘思彤签订的租赁合同、被告返还租赁房屋、被告刘思彤、金亿超市给付计算至交房时止的租金、不予返还被告签订合同时交付的定金700000.00元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告其他诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/22172deid=472050""_blank)第二款、九十七条、第一百一十五条(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/22172deid=472071""_blank)及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/2897272deid=4262323""_blank)第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/2821deid=339322""_blank)第二款的规定，判决如下：一、解除原告四平金亿房地产开发有限公司与被告刘思彤签订的租赁合同；二、被告刘思彤、梨树县梨树镇金亿超市于本判决生效后立即将所租赁房屋返还给原告四平金亿房地产开发有限公司；三、被告刘思彤、梨树县梨树镇金亿超市于本判决生效后立即给付原告拖欠及占用期间的租金。至2019年7月11日为2086658.64元，自2019年7月12日起按日租金6825.39元（主楼6325.39元/日，10号、11号商网500元/日）计算至租赁房屋实际交付之日；四、原告四平金亿房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还被告定金300000.00元（从被告应支付给原告的租金中扣除），另700000.00元不予返还；五、第三人四平市新金亿商贸有限公司不承担本案民事责任；六、驳回原告四平金亿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费39325.00元，原告四平金亿房地产开发有限公司负担10000.00元，被告刘思彤、梨树县梨树镇金亿超市负担29325.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  宋志军审 判 员  陈洪伟人民陪审员  王晓光二〇二〇年一月十日法官 助理  贾 贺书 记 员  李 雪