湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初3818号原告：邓少云，男，1969年2月3日出生，土家族，户籍地湖南省张家界市永定区，现住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：邓富文，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：邓鸿志，男，1991年10月25日出生，土家族，系原告邓少云的儿子，户籍地湖南省张家界市永定区，现住湖南省张家界市永定区，代理权限为一般代理。被告：张文生，男，1967年12月7日出生，苗族，户籍地湖南省张家界市永定区，现住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：肖洪艳，湖南新川律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张家界正兴商贸有限公司，统一社会信用代码914308007656096354。住所地湖南省张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会北正路332号（1栋S-101）。法定代表人：朱建军，执行董事。原告邓少云与被告张文生、张家界正兴商贸有限公司（以下简称为“正兴商贸公司”）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年3月14日立案，于2019年5月14日作出(2019)湘0802民初1127号民事判决后，原告邓少云与被告正兴商贸公司不服该判决均提起上诉。2019年8月9日，张家界市中级人民法院作出（2019）湘08民终608号民事裁定书，裁定撤销本院作出的(2019)湘0802民初1127号民事判决，并将本案发回本院重审。2019年8月26日，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓少云及其委托诉讼代理人邓富文和邓鸿志、被告张文生及其委托诉讼代理人肖洪艳、被告正兴商贸公司的法定代表人朱建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓少云向本院提出诉讼请求：1.依法确认两被告于2015年12月4日签订的永定区永定办事处凤湾居委会3-802室“张家界市二手房买卖合同”无效；2.依法确认原告与被告正兴商贸公司于2013年11月28日签订的永定区永定办事处凤湾居委会三单元806（即3-802）“购房合同”有效，并判令被告正兴商贸公司为原告就该套房屋办理房屋产权证书；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年7月15日，原告与被告正兴商贸公司签订购房合同，约定在被告正兴商贸公司修建的凤湾居委会商住综合楼中购买一套住房，并交纳了部分购房款。2012年10月19日，经双方协商同意将原告购买的房屋变更为三单元407号，并另签订了购房合同，原告又支付了部分购房款。当原告准备对三单元407号房屋进行装修时发现已被他人装修。被告正兴商贸公司又与原告协商，将购买的房屋变更为三单元806号（即3-802号），于2013年11月28日再次签订了购房合同。自2014年原告对该房屋进行装修并居住至今。2015年12月底，经双方确认原告已经交清了所有购房款。但原告多次要求被告正兴商贸公司为其办理房产证，被告正兴商贸公司一直以各种理由拖延。2019年3月经法院传票通知原告才得知，两被告在明知该房屋是原告购买并长期居住的情况下，于2015年12月4日签订了一份《张家界市二手房买卖合同》，约定将该面积为190.55平方米的房子以29万元的低价卖给被告张文生，并向不动产部门隐瞒真实情况、提交虚假材料，于2016年1月4日骗取了房屋产权证书。两被告恶意串通损害了第三人原告的利益，符合《合同法》第52条的规定，依法应当认定两被告就本案所涉房屋签订的《张家界市二手房买卖合同》无效。被告张文生辩称：2015年12月14日，被告张文生与被告正兴商贸公司签订的二手房买卖合同是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。2013年11月28日，原告与被告正兴商贸公司签订的购房合同明显存在时间倒期的问题，该合同为虚假合同，依法应认为无效。原告于2014年对争议房屋进行装修并入住不是事实。本案原告的诉讼请求为不同诉讼，主体和内容都不一致，根据同一案件不得同时审理两个诉讼的原则，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告正兴商贸公司辩称：原告邓少云、被告张文生都与被告正兴商贸公司签订了本案诉争房屋的购房合同是事实，但是这些合同都是被告正兴商贸公司的原法定代表人邓绍维经手签订的。朱建军是于2017年7月7日才担任被告正兴商贸公司的法定代表人，对他们双方签订房屋买卖合同的具体细节不是太清楚。朱建军现在只知道本案诉争的房屋已为被告张文生办理了房屋产权证，但该房屋实际居住使用的是原告邓少云。被告正兴商贸公司请求法院对原告的诉讼请求依法判决。查明的事实根据原、被告双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1、2010年6月19日，原告邓少云给被告正兴商贸公司预付购房款10000元；2010年7月6日，原告邓少云给被告正兴商贸公司预付购房款40000元。2010年7月15日，原告邓少云与被告正兴商贸公司签订《购房合同》一份，该合同约定：（1）被告正兴商贸公司在商住综合楼竣工后给原告出售住宅一套，住宅位置商住综合楼七楼（小型安置房区），住宅面积约110平方米（含合理分摊面积，以房产证面积为准），住宅价格2000元/平方米，交房期限2011年1月31日前；（2）付款方式为原告在2010年7月6日前向被告正兴商贸公司预付房款50000元，被告正兴商贸公司办理银行按揭、房产过户、水电及有限电视上户等手续时，原告及时交纳按国家有关规定应由原告承担的各项税费，原告在2015年12月31日前付清购房余款。2、2012年10月19日，原告邓少云与被告正兴商贸公司签订《购房合同》一份，该合同约定：（1）双方于2010年7月15日签订的《购房合同》终止履行，双方之间与购房有关的权利及义务关系以本合同为准；（2）原告购买的房屋位置为三单元407号（临北正街），面积130平方米，按2500元/平方米计价，购房款总金额325000元；（3）房屋维修基金4875元，自来水上户费900元/户，电上户费1000元/户；（4）付款方式，2010年6月19日原告交纳购房款10000元，2010年7月6日原告交纳购房款40000元，签订本合同时原告交纳50000元，在交付住宅时原告交纳房屋维修基金、自来水上户费及电上户费6775元，被告正兴商贸公司补偿逾期交房损失20633元抵交购房款，购房款余款在2015年12月31日前付清；（5）住宅交付日期为2013年5月31日。2012年10月19日，原告邓少云给被告正兴商贸公司交纳了房款50000元；2013年8月23日，原告向被告正兴商贸公司交纳购房款10000元。3、2013年11月28日，原告邓少云与被告正兴商贸公司签订《购房合同》一份（该合同加盖的是被告正兴商贸公司新启用的公章，但被告正兴商贸公司新公章是于2014年3月31日启用的），该合同约定：（1）原告购买的住宅位置为三单元806号，面积约190平方米，单价2500元/平方米，购房款总计475000元；（2）付款方式：在双方签订本合同时原告一次性支付被告正兴商贸公司房款335000元，余款在2015年12月31日之前付清。2013年11月28日，原告邓少云给被告正兴商贸公司交纳了三单元806号房屋的购房款335000元。4、在2014年10月至2018年7月20日期间，原告邓少云一直在给被告正兴商贸公司交纳水电费、物业管理费。5、2014年7月25日，被告张文生与被告正兴商贸公司签订了《购房合同》一份，该合同约定：（1）被告张文生购买的住宅位置为三单元705号、706号、806号、905号电梯房，面积为705号约190平方米、706号约165平方米、806号约165平方米、905号约140平方米，共计约660平方米，购房款总金额为1400000元；（2）住宅交付按双方于2014年7月25日签订的《交付协议书》执行，房产过户税费按有关规定由双方各自承担。6、2014年7月25日，被告张文生（乙方）与被告正兴商贸公司（甲方）签订《张家界正兴商贸有限公司商住综合楼三单元705号、706号、806号、905号住宅交付协议书》一份，该协议约定：（1）甲方商住综合楼三单元705号、706号、806号、905号电梯房总房款1400000元，乙方已于2014年7月25日全额现金付清；（2）《房产证》及《国有土地使用证》办理及税费交纳按2014年7月25日双方签订的《购房合同》第四条有关条款执行；（3）在2014年10月24日前甲方返退乙方购房款1400000元，甲方有权回购上述电梯房；（4）未尽事宜，按2014年7月25日双方签订的《购房合同》有关条款执行或双方另行协商；（5）本住宅于2014年7月25日交付乙方。同日，被告正兴商贸公司给被告张文生出具了1400000元的购房款收款凭证一份。7、被告张文生于2014年4月1日给被告正兴商贸公司原法定代表人邓绍维转账200000元，于2014年4月2日给被告正兴商贸公司原法定代表人邓绍维转账100000元，于2014年7月26日给被告正兴商贸公司原法定代表人邓绍维转账1080000元，于2014年7月29日给被告正兴商贸公司原法定代表人邓绍维转账80000元。上述款项为三单元705号、706号、806号、905号电梯房的购房款。8、2015年7月18日，张家界市房地产管理局给被告正兴商贸公司颁发张房权证崇字第××号房屋所有权证，所有权人为正兴商贸公司，房屋坐落在崇文办事处凤湾居委会1栋3-802，建筑面积为190.55平方米。9、2015年12月4日，被告正兴商贸公司（甲方）与被告张文生（乙方）签订了《张家界市二手房买卖合同》（该合同已在房管部门备案登记）一份，该合同约定：（1）甲方自愿将坐落于崇文办事处凤湾居委会房屋出售给乙方，室号为3-802，房屋所有权证号为715006308，产权面积为190.55平方米；（2）经过甲乙双方议定，上述房屋转让成交价为人民币290000元；（3）甲乙双方约定在房屋所有权转移登记过程中所缴纳的税费由乙方承担。10、2015年12月8日，被告张文生为办理张家界市永定区房屋的房屋所有权证，向湖南省张家界市永定区地方税务局缴纳了契税、印花税、城市维护建设税、营业税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、土地增值税共计71729.6元。11、2016年1月4日，张家界市国土资源局给被告张文生颁发了本案诉争3-802号房屋的所有权证（张房权证崇字第××号、面积190.55平方米）。2019年3月5日，张家界市国土资源局给被告张文生所有的位于张家界市永定区房屋换发了不动产权证，证号为湘（2019）张不动产权第0001739号。12、被告正兴商贸公司成立后至2017年7月7日的法定代表人是邓绍维，2017年7月7日之后的法定代表人变更为朱建军。被告正兴商贸公司新公章（编号为4308010016806）于2014年3月31日制作并交付使用。在房管部门办证之前，本案诉争房屋的编号为3-806号，在房管部门办证之时本案诉争房屋的编号为3-802号。原告邓少云、被告张文生分别与被告正兴商贸公司签订的本案诉争房屋买卖合同所买卖的房屋均为位于张家界市永定区房屋。13、2014年8月14日，经张家界市中级人民法院委托，湖南求是房地产估价经纪咨询有限公司对张家界市崇文办事处凤湾居委会土门巷商住综合楼1-6楼部分商业及住宅用房房地产市场价值进行评估，并作出湘求是房评报字（2014）第108号《房地产估价报告》，内容为：在估价时点2014年8月8日包含土地使用权价值在内的房地产市场价值为人民币2421.09万元，其中三至六楼住宅评估单价为3291元/㎡。判决的理由与结果本院认为，原告邓少云与被告张文生、正兴商贸公司确认合同效力纠纷一案，双方争议的焦点是：（1）原告邓少云、被告张文生分别与被告正兴商贸公司签订本案诉争房屋的买卖合同是否合法有效；（2）原告邓少云的诉讼请求是否应当予以支持。一、关于原告邓少云、被告张文生分别与被告正兴商贸公司签订本案诉争房屋的买卖合同是否合法有效。1、2013年11月28日，原告邓少云与被告正兴商贸公司签订了本案诉争房屋的《购房合同》是客观存在的，现在，原告邓少云给被告正兴商贸公司付清了购房款，并且已居住在本案诉争的房屋里，还给被告正兴商贸公司交纳了居住以后的相关费用，因此，原告邓少云与被告正兴商贸公司签订的本案诉争房屋的买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定。虽然，双方至今没有将本案诉争的房屋买卖依法办理物权登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原告邓少云与被告正兴商贸公司签订的本案诉争房屋的《购房合同》合法有效。2、2015年12月4日，被告张文生与被告正兴商贸公司签订了本案诉争房屋的《张家界市二手房买卖合同》（该合同已在房管部门备案登记）是客观存在的，双方签订房屋买卖合同后，被告张文生给被告正兴商贸公司付清了购房款，并依法将本案诉争的房屋在房管部门办理了产权变更登记，现在，本案诉争的房屋已登记在被告张文生名下，被告张文生与被告正兴商贸公司签订的本案诉争房屋的买卖合同也是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，并且还依法办理了物权登记手续。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，被告张文生与被告正兴商贸公司签订的本案诉争房屋的《张家界市二手房买卖合同》合法有效。二、关于原告邓少云的诉讼请求是否应当予以支持。1、虽然两被告之间存在借贷关系，但两被告之间的借贷是否存在不合理和虚假的情形，这是两被告之间借贷合同的法律关系范畴，与本案无关，并且，两被告之间的借贷是否存在不合理和虚假的事实，并没有依法予以确认。因此，原告邓少云以被告张文生与被告正兴商贸公司存在借贷关系，两被告之间的借贷偿还情况存在不合理和虚假的情形为由，称被告张文生与被告正兴商贸公司签订本案诉争房屋的买卖合同存在恶意串通的事实，理由不充分，没有证据佐证，也不符合客观事实，且两被告均否认存在恶意串通的事实，本院对这一事实不予采信。原告有关两被告签订的本案诉争房屋买卖合同存在恶意串通的主张，本院不予采纳。2、根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款关于“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”的规定，如果两被告的二手房买卖合同存在低价转让和买卖的情形，也应当属于由权利人请求予以撤销的法律范畴，而非请求确认合同无效的法律范畴。因此，原告邓少云以被告张文生与被告正兴商贸公司签订本案诉争的房屋买卖合同存在低价转让和买卖的情形为由，请求确认被告张文生与被告正兴商贸公司签订的本案诉争房屋买卖合同无效的主张，不符合相关法律规定，本院不予采纳。3、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，被告张文生与被告正兴商贸公司签订的本案诉争房屋买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，原告请求确认被告张文生与被告正兴商贸公司签订的本案诉争房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由不充分，证据不足，不符合法律规定，本院不予支持。原告邓少云要求确认自己与被告正兴商贸公司签订的本案诉争房屋买卖合同合法有效的诉讼请求，理由正当，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。但是，因被告张文生与被告正兴商贸公司签订的本案诉争房屋买卖合同合法有效，并且，本案诉争的房屋产权已依法变更登记在被告张文生名下，故原告邓少云要求给其办理本案诉争房屋产权证书的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告邓少云与被告张家界正兴商贸有限公司于2013年11月28日签订的《购房合同》合法有效；二、驳回原告邓少云的其他诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费1970元，共计2070元，由原告邓少云负担1970元，由被告张家界正兴商贸有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  符 军人民陪审员  许年丛人民陪审员  耿 莉二〇二〇年一月二十日书 记 员  郑梦琪附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。