大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初9952号原告：刘凤一，男，汉族，1982年6月17日出生，住辽宁省大连市中山区。原告：张奇，女，汉族，1983年12月18日出生，住辽宁省大连市中山区。二原告共同委托诉讼代理人：杨擎霄，系辽宁善成律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：耿德志，系辽宁善成律师事务所律师。被告：鼎建房地产开发（大连）有限公司，住所地大连市中山区桃源街23号608。法定代表人：王宇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑德海，系北京大成（大连）律师事务所律师。原告刘凤一、张奇诉被告鼎建房地产开发（大连）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告刘凤一、张奇的委托诉讼代理人杨擎霄，被告鼎建房地产开发（大连）有限公司的委托诉讼代理人郑德海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘凤一、张奇向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告赔付原告因延期交房产生的违约金26754元（自2018年8月2日起至2019年2月1日实际竣工验收之日止）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月7日原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定将行政街号中山区房屋售卖给原告。约定房屋总价款1470000元。同时约定被告应当在2018年8月1曰前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位组织设计、勘察、施工、监理单位验收合格且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告在2018年8月1日未取得案涉房屋竣工验收报告，未经建设单位组织设计、勘察、施工、监理单位验收合格的情况下将案涉房屋交付原告使用，其行为应视为未交付，构成违约，根据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，其应当在2018年8月2日起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。案涉房屋在2019年2月1日取得了竣工验收报告，故原告主张违约日期为182日。被告鼎建房地产开发（大连）有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条之约定，“被告应当于2018年8月1日前将经建设单位组织设计、勘察、施工、监理单位验收合格的的房屋交付原告；”根据双方签订的《补充协议》第十二条第一项之约定，“买受人已知悉《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间到来时出卖人尚未取得《竣工验收备案表》，买受人同意按照《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件接受房屋。”《补充协议》第十二条第三项约定，“买受人在接收房屋当时未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔请求的，视为买受人直接放弃因逾期交付而向出卖人索赔的权利。”案涉工程早于2018年7月13日之前已经建设、施工、设计、勘察、监理单位等五方验收合格并出具竣工验收报告。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”。未同时完成竣工验收备案，不影响案涉工程竣工验收合格的结果，因此被告交付的房屋符合法律规定及《商品房买卖合同》的约定。实际上原、被告已于2018年8月5日完成了案涉房屋的交接手续，原告已经接收房屋并使用至今。综上，案涉工程按期竣工验收合格，案涉房屋已如期交付，被告不存在违约情形，无需支付违约金，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年11月7日,原告与被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的坐落于中山区房屋，建筑面积95.08平方米，房屋总价为1470000元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2018年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.经建设单位组织设计、勘察、监理、施工单位验收合格。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人（原告）使用的，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。补充协议第十二条约定：买受人已知悉《合同》第八条约定的交房时间到来时出卖人尚未取得《竣工验收备案表》，买受人同意按《合同》第八条约定的交房条件接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》作为房屋的交付条件。《补充协议》第十二条第三项约定，“买受人在接收房屋当时未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔请求的，视为买受人直接放弃因逾期交付而向出卖人索赔的权利。”合同签订后，原告付清全部房款，2018年7月25日，被告出具增值税普通发票。又查明，案涉项目的施工单位大连悦达建设工程集团有限公司于2018年7月30日出具了《工程竣工报告》，确认工程竣工日期为2018年7月30日，分项、分部工程质量验收合格；监理单位大连正信建设工程管理有限公司于2018年7月30日出具了《工程质量评估报告》，确认工程质量合格；勘察单位大连黄海岩土工程勘察有限公司于2018年7月30日出具了《勘察文件质量检查报告》，确认勘察文件内容符合要求，地基土承载力情况符合要求；设计单位大连华威高级建筑师事务所有限公司于2018年7月30日出具了《设计文件质量检查报告》，确认设计文件及设计变更内容符合要求，地基与基础符合设计要求，主体结构符合设计要求，使用功能符合设计要求。2018年7月13日，大连市公安消防局出具《建设工程消防验收申请受理凭证》，在被告提交的材料中载明有工程竣工验收报告。《工程竣工验收报告》中记载的工程竣工日期为2018年7月30日。再查明，被告向原告发出交屋通知，通知原告于2018年8月5日办理房屋交接手续，本案原告于2018年8月5日办理房屋交付手续。另查明，2018年9月10日，大连市城乡建设委员会作出大建执法行罚决字[2018]第2-081号《行政处罚决定书》，认为被告在中山区解放路桃园街2号地块旧区改造项目未组织竣工验收，擅自交付使用的行为违反了相关法律法规的规定，作出处工程合同价款2%罚款的决定。另查，被告开发建设的中山区解放路-桃源街2号地块旧区改造项目1号至6号、8号至9号、12号、13号楼竣工验收备案时间为2019年2月1日。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、大建执法行罚决字（2018）第2-081号行政处罚决定书、2019年市内三区）（中山、西岗、沙河口区）工程竣工验收备案公示表，被告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《工程竣工报告》、《工程竣工验收报告》、《工程质量评估报告》、《勘察文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、大连市公安消防局建设工程消防验收备案凭证、大连市公安消防局建设工程消防验收备案凭证、大连市公安局建设工程消防验收意见书、业主手册及原、被告的陈述在案为凭，上述证明材料已经本院审查，应予采信。本院认为，原告刘凤一、张奇与被告鼎建房地产开发（大连）有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应按合同约定履行义务。被告于2018年7月30日取得施工、设计、勘察、监理单位出具的验收合格报告，并通知原告于2018年8月5日到被告处办理房屋交接手续，原告于2018年8月5日办理了房屋交付手续。依照《商品房销售合同》第八条约定，出卖人应当在2018年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.经建设单位组织设计、勘察、监理、施工单位验收合格。被告交付房屋的行为符合合同约定。关于原告诉称大连市城乡建设委员会作出的《行政处罚决定书》载明被告未组织竣工验收，擅自交付使用，责令改正并处罚款一节，本院经调查核实，大连市城乡建设委员会作出行政处罚，系被告在组织竣工验收之时，未及时通知相关职能部门人员到场监督，验收后亦未到大连市城乡建设委员会备案，故原告据此认定被告在2018年8月1日前就案涉房屋未组织设计、勘察、施工、监理单位验收合格，本院不予采信。此外，根据《商品房买卖合同》补充协议的约定，买受人已知悉《合同》第八条约定的交房时间到来时出卖人尚不能取得《竣工验收备案表》，买受人同意按《合同》第八条约定的交房条件接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》作为房屋的交付条件。现案涉房屋已经交接，原告已占有使用，故原告诉请被告支付自2018年8月2日起至2019年2月1日止的逾期交房违约金，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘凤一、张奇的诉讼请求。案件受理费470元，减半收取235元，由原告刘凤一、张奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  牛小琦二〇二〇年一月二日书记员  周思雨