河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初19994号原告：张楠，男，汉族，1995年6月20日出生，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：王鹏，上海市协力（郑州）律师事务所律师。被告：苏爱兰，女，汉族，1962年1月7日出生，住郑州市中原区。被告：贾丙银，男，汉族，1960年7月23日出生，住郑州市中原区。被告：郑州胜立房地产营销策划有限公司，住所地郑州市二七区大学路汉江路富华花苑15号楼北门面，统一社会信用代码：914101035749507423。法定代表人：闫要党。被告：闫要党，男，汉族，1967年8月8日出生，住河南省襄城县。原告张楠诉被告苏爱兰、贾丙银、郑州胜立房地产营销策划有限公司（以下简称“胜利地产”）、闫要党房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张楠的委托诉讼代理人王鹏、被告郑州胜立房地产营销策划有限公司的法定代表人闫要党、被告闫要党到庭参加了诉讼。被告苏爱兰、贾丙银经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张楠向本院提出诉讼请求：1.判令被告苏爱兰、贾丙银、郑州市胜立房地产营销策划有限公司返还原告购房款40万元、购房定金3万元并向原告支付违约金10万元，共计53万元；2.判令被告苏爱兰、贾丙银、郑州市胜立房地产营销策划有限公司赔偿原告装饰装修款42989.9元、装修保证金1000元、物业费2100元，共计46089.9元；3.判令被告郑州市胜立房地产营销策划有限公司返还原告购房佣金1.5万元；4.判令被告闫要党对上述第1.2.3项诉讼请求承担连带责任；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年下半年，原告通过被告郑州胜立房地产营销策划有限公司（下称被告中介公司）沟通购买房屋事宜，经协商一致，被告苏爱兰、贾丙银夫妻二人同意将被告苏爱兰名下位于郑州市二七区郑航杰街芙蓉花园A区1号楼17层1705户房屋出售给原告张楠，达成一致意见后，各方草签了房屋买卖协议，原告通过被告中介公司支付首付房款40万元，支付购房定金3万元，向被告中介公司支付佣金1.5万元。2017年3月25日，被告中介公司、苏爱兰、贾丙银、闫要党和原告张楠正式签订了一份《房地产买卖合同》，对相关协议进行了书面约定并对相关事实进行了确认。被告做中介公司向原告张楠出具了首付房款40万元、购房定金3万元、佣金1.5万元的收据。《房地产买卖合同》约定，房屋坐落位于郑州市二七区郑航街××区××楼××单元××1705户，建筑面积90.26平方米，总房款为83万元，首付房款40万元，剩余房款通过按揭支付。第四条第2款约定甲方（被告苏爱兰、贾丙银）收到首付款后，双方协商交房时间问题；第2款约定乙方（原告张楠）支付首付款后，可以装修房屋并可以居住；第六条约定（被告中介公司）佣金由乙方（原告张楠）全部支付；第七条注，买卖双方任一方违约的，由违约方支付中介佣金；第十条约定，本合同签订时，如房产证所有人因特殊原因无法亲自到场签字，其家人或代理人签字按手印可与本人具有相同法律效力，委托代理人：闫要党；第十九第2款约定，本合同签订之后，甲、乙双方必须严格按照合同执行，无论任何原因造成无法正常履行合同的，除按照“七违约责任4（关于定金法则）”赔偿金额不变之外，另由违约方向对方再支付10万元违约金，作为赔偿；第3款约定，甲方（被告苏爱兰、贾丙银）和代理人收到乙方（原告张楠）首付款后，即可装修居住。合同签订后，原告张楠缴纳了涉案房屋物业费2100元和装修保证金1000元，被告苏爱兰、贾丙银为原告办理了装修许可证，并向原告交付了本案房屋和装修许可证，原告即对房屋进行了装饰装修，花费42989.9元。但是在合同签订后，被告苏爱兰并未配合原告办理房屋过户和房屋按揭贷款手续。原告于2017年12月一天晚上发现房屋门锁被更换，致使无法进入和使用，被告苏爱兰、贾丙银撕毁了合同，不配合办理相关手续并强行将房屋收回，已构成根本违约。被告苏爱兰、贾丙银作为卖方，其拒不配合过户，不配合办理银行按揭贷款，强行收回房屋的根本违约行为，致使原告无法按约取得房屋并给原告造成巨大损失，依法应当退还原告全部首付购房款和购房定金，并应当赔偿原告违约金10万元。原告在房屋内的装饰装修，已与房屋复合成为一体，由于房屋不能过户给原告使用，装修利益已归被告苏爱兰、贾丙银所有，所以，二原告依法应当赔偿原告装饰装修费用42989.9元。本案《房地产买卖合同》在协商、签订、履行过程中，被告郑州胜利房地产营销策划有限公司并不是一个单纯的房产中介，而是隐瞒卖方有意违约的事实，且推波助澜，诱导原告签订合同支付房款并装修房屋，被告中介公司具有欺诈行为和严重过错，对造成原告巨大经济损失起着至关重要的作用，被告中介公司依法负有和被告苏爱兰、贾丙银退还房款、购房定金、赔偿违约金相同的责任。另外，鉴于被告中介公司在促成合同和履行合同中的严重过错，且合同第七条明确约定应由违约方支付佣金，因此，被告中介公司应当退还原告中介服务费1.5万元。本案《房地产买卖合同》在协商、签订、履行过程中，被告闫要党以被告苏爱兰、贾丙银代理人名义从事与卖方相关的行为。说明闫要党深知被告苏爱兰、贾丙银蓄意违约已久，仍在出谋划策，并代理卖方促使原告履行合同投入越来越大的资金，帮助卖方占有更大的利益。因此，被告闫要党应对第1、2、3项诉讼请求所述的原告的损失承担连带责任。同时，被告闫要党作为被告郑州胜立房地产营销策划有限公司的法定代表人，他的行为也代表了被告中介公司的立场和意思，也是被告中介公司承担责任的一个有力证据。经原告反复要求与本案被告协商退款和赔偿事宜，被告或是以各种借口推脱，却始终不见落实，为维护原告的合法权益，特依据《民事诉讼法》相关规定，向贵院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。原告张楠提交的证据有：房屋买卖合同一份、收据三张、房屋装饰装修管理协议、房屋装修许可证、装修保服务合同及补充协议、签订《图满意装修保服务合同》同意书、郑州市住宅装饰装修工程施工合同、河南宏冠装饰装修工程有限公司主材代购合同、收据7张。被告苏爱兰、贾丙银未答辩，未提交证据。被告郑州胜立房地产营销策划有限公司、闫要党辩称：关于客户张楠购买业主苏爱兰、贾丙银房屋，于2017年3月25日签订的郑州市二七区郑航街××区××楼××单元××1705户东户的房屋。双方签订后该房东业主贾丙银、苏爱兰在收到首付款后，同意协助乙方张楠装修并且可以居住，等待房产证办理好交付房产差价（经适房转变成商品房的补齐差价后）才能按揭过户给乙方名下。客户张楠就把此房简单装修后并且已经住进该房屋内。至于2017年12月房东更换门锁，我们中介公司一概不知道，也没有接到任何人的通知和电话说明。2018年初，由房东贾丙银给我说房产证快办出来了，让我给乙方张楠的父亲张战杰打电话说，让再交壹拾万元的首付款就把该房屋交给乙方张楠所有。我给张楠父亲张战杰打电话说明此事后，听后非常生气，说多少钱也不要此房产了，也没有这壹拾万元，更何况儿子张楠因工作变动调到北京上班去了，就把此房款首付款找房东退了吧，并且也把购房装修费、利息、定金一并算了。我们也找房东贾丙银谈过几次，房东贾丙银都以第一说现在没有钱，第二说如果要等到把此房卖了才能还钱。一直拖到现在房东贾丙银、苏爱兰也没有给乙方张楠和我们中介公司一句具体的话语。双方签订房屋买卖前后，房东贾丙银、苏爱兰已从我房产公司收到房款定金四万元现金，由苏爱兰收，2017年4月6日，并由贾丙银签收收条，2017年3月35日签订合同后，贾丙银收取中介代乙方张楠的房款壹拾壹万捌千元（118000元）现金，2016年至2017年3月25日期间收取中介公司代向乙方张楠房款壹拾肆万（140000）元整，有部分款项要急，由我爱人赵晓立代支付给房东，贾丙银收取（都打的有收条4000元，800元，200元，2000元加1000元，还有300元加200元的都来找借口拿。都是有手续收条，客户张楠无论是要此房产现房产证已下发，但房东到现在都没有找我们谈及房产证已经下发了，客户张楠买房一事该如何解决？打给电话都没有时间来说明，前段时间打电话又说在医院住院，如乙方不购此房就该坐下谈谈，把房款该退还给客户张楠，至于违约事情，此事是由于张楠因工作调动去北京上班不想要此房了，就不存在有违约金一事，只能协商房款、装修费、定金利息共同商谈看咋退还给乙方。被告郑州胜立房地产营销策划有限公司、闫要党提供的证据有：收据复印件3份、苏爱兰身份信息复印件两份、离婚证明复印件一份、房地产买卖合同一份、苏爱兰确认购房买卖合同一份。经审理查明：2017年3月25日，原告张楠与被告苏爱兰、贾丙银及郑州胜立房地产营销策划有限公司签订了房地产买卖合同，闫要党在“甲方：苏爱兰、贾丙银”下面委托代理人处签名。当日，张楠交给郑州胜立房地产营销策划有限公司服务费15000元，定金30000元，首付款400000元整，收款人为闫要党。但被告郑州胜立房地产营销策划有限公司及闫要党仅在2017年3月25日当天支付给被告苏爱兰（贾丙银代）房款110000元，2017年4月6日支付给被告贾丙银该房定金40000元。该房地产买卖合同系贾丙银代苏爱兰签订。合同签订后，原告张楠取得了该涉案房屋的钥匙后与装修公司签订了涉案房屋的装修合同，原告张楠因此支付了装修费共计42989.9元。本案在审理过程中，原告张楠增加诉讼请求：请求解除三方签订的房地产买卖合同。本院认为，原告与被告签订的房地产买卖合同，房产所有人为苏爱兰，甲方签名处系贾丙银代签，贾丙银与苏爱兰已经离婚，没有苏爱兰的书面委托及同意，无权签署该协议。被告郑州胜立房地产营销策划有限公司及被告闫要党称事后已得到苏爱兰的确认，但从被告郑州胜立房地产营销策划有限公司及被告闫要党提供的购房买卖合同看，苏爱兰与被告闫要党爱人赵晓立签订的合同系复印件，没有签订日期，也没有支付凭证，真实性本院不予认可，因此，原、被告之间签订的《房地产买卖合同》为无效合同。原告张楠向被告郑州胜立房地产营销策划有限公司及被告闫要党交纳购房定金、服务费、首付款后，被告郑州胜立房地产营销策划有限公司及被告闫要党未按约定直接将定金及首付款如数支付给被告苏爱兰，仅向被告贾丙银支付了110000元房款、40000元定金，其他费用并没有按约定支付。被告闫要党称共计向贾丙银支付了购房款323800元，因里面包含有贾丙银个人借款，本院无法查实,因此被告郑州胜立房地产营销策划有限公司及被告闫要党的此项主张，本院不予支持。被告郑州胜立房地产营销策划有限公司及被告闫要党提供的其他收条系个人借款，与本案无关。2019年10月17日，被告贾丙银向本院申请笔迹鉴定，申请对原告提供的收条上一份没有贾丙银指印的“贾丙银”签名进行笔迹鉴定，原告提供的证据中并没有收条，被告郑州胜立房地产营销策划有限公司及被告闫要党提供的一份有一处闫要党未按指印的收条，且在本院主持对贾丙银的申请进行质证时，被告贾丙银未按本院通知的时间到庭进行质证，也未向本院提供申请鉴定用的本人签字及书写材料的鉴材，拒接本院工作人员电话，因此视为放弃鉴定。原告对违约金10万元的主张，本院不予支持，可从原告起诉之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息损失。原告主张的装修保证金1000元、物业费2100元，因没有向本院提供该两项主张的支付凭证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第四十八条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贾丙银于判决生效之日起十日内退还原告张楠购房款150000元及利息（以本金150000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年11月21日至实际清偿之日至止）；二、被告闫要党、郑州胜立房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内退还原告张楠购房款280000元及利息（以本金280000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年11月21日至实际清偿之日止）；三、被告贾丙银、闫要党、郑州胜立房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告张楠装修款42989.9元；四、驳回原告张楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9711元，减半收取计4855.5元，由被告贾丙银、闫要党、郑州胜立房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于郑州市中级人民法院。并向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张彦鹏二〇二〇年一月九日书记员  王 涛