云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初11682号原告许连富，男，汉族，1996年1月20日出生，身份证登记住址：黑龙江省肇源县。原告云南七十七号国际贸易有限公司，住所云南省昆明市经开区经景路36号浩宏产业园1#楼1层101号。法定代表人刘兵兵，执行董事兼总经理。两原告共同委托代理人杨利春，公司员工。特别授权代理。被告唐云芬，女，汉族，1968年4月23日出生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。被告孙国栋，男，汉族，1965年1月19日出生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。被告昆明荣城房地产经纪有限公司，住所云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号。法定代表人黄倩，执行董事兼总经理。委托代理人曾洋，公司员工。特别授权代理。原告许连富、云南七十七号国际贸易有限公司（以下简称“七十七号贸易公司”）诉被告唐云芬、孙国栋、昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称“荣城地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告许连富、原告七十七号贸易公司的共同委托代理人杨利春、被告荣城地产的委托代理人曾洋到庭参加诉讼。被告唐云芬、被告孙国栋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告许连富、原告七十七号贸易公司向本院提出诉讼请求：1、解除编号为6010954的《房屋买卖合同》；2、判令被告双倍返还定金600000.00元；3、请求被告支付物业管理费人民币7431.96元，物业管理费一年的利息为人民币1783.67元，以年利率24%计；4、请求被告返还原告购买室内健身器、兵乓球桌及太阳能的费用15000.00元；以上款项共计人民币：624215.63元。5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月31日原告许连富代表其所供职的原告七十七号贸易公司购买员工宿舍，通过被告荣城地产与被告唐云芬、孙国栋签订编号为Ｍ6010954的《房屋买卖合同》，约定被告唐云芬将其所有的位于昆明市官渡区的房屋卖与原告七十七号贸易公司。双方在合同中约定购房款为人民币3300000.00元（大写：叁佰叁拾万元整），房屋过户时原告将购房款全部支付完成；双方并同时在该合同中约定，原告交付购房定金300000.00元（大写：叁拾万元）给被告唐云芬、孙国栋。购房合同签订当日，由七十七号贸易公司法定代表人刘兵兵将其中的250000.00元（大写：贰拾伍万元）汇入荣城地产法定代表人黄倩的中信银行账户62×××93中；另外50000.00元（大写：伍万元）由七十七号贸易公司法定代表人刘兵兵汇入被告唐云芬的中国工商银行账户62×××96中。另有15000.00元（大写：壹万伍仟元整）作为原告购买涉案房屋内的健身器、兵乓球桌及太阳能的款项汇入被告唐云芬的中国工商银行账户62×××96中。原、被告双方签订的编号6010954《房屋买卖合同》合法有效，原告多次找到被告唐云芬、孙国栋、荣城地产要求过户，并给付剩余款项，三被告以各种理由推迟至今，未明确告知原告真实情况，仍与原告签订了房屋买卖合同。原告认为，被告因为权利瑕疵不能履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告与被告签订的编号6010954号《房屋买卖合同》第十一条约定了违约金，基于法律的规定，原告选择适用双倍返还定金的条款。另外在买卖合同签订之后，由于房屋存在争议，原告未实际入住该房屋，但实际缴纳了物业管理费7431.96元，被告应支付给原告物业管理费7431.96元及一年的利息1783.67元。买卖房屋的目的也并未实现，故被告应返还原告购买涉案房屋内的健身器、兵乓球桌及太阳能费用15000.00元。原告为维护其合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，遂诉至人民法院，请求依法予以裁决。被告唐云芬、被告孙国栋未到庭参加诉讼，答辩期间也未向本院递交答辩状。被告荣城地产辩称：1、原告主体不适格，不符合起诉条件，应依法驳回起诉。本案中，买卖合同的买方是自然人许连富，委托代理人是自然人刘兵兵，根据合同相对性原则，该存量房屋买卖合同的权利义务主体，应是出卖方唐云芬、孙国栋以及买受方许连富。在合同签订当日，是买方许连富的委托代理任刘兵兵签字并支付定金。上述整个过程都是自然人之间的买卖，并未体现为公司行为。因此，我方认为原告不是适格的主体，原告的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件。2、合同未能完全履行导致原告权利受损，并非我方原因，我方并非适格被告，故原告对我方的诉讼请求不成立。本案原告与被告荣城地产是居间合同法律关系，房屋买卖双方的违约责任与我方无关。合同不能履行是被告唐云芬、孙国栋存在其他债务纠纷导致房屋被查封限制交易，是出卖方的违约导致。故原告请求被告双倍返还定金的主体应是出卖方，而不是经纪方。其次，合同约定的定金300,000.00元整是由出卖方唐云芬、孙国栋收取，有出卖方的收条予以佐证。故定金合同法律关系的主体应是被告唐云芬、孙国栋与原告许连富。因此，原告主张双倍返还定金的主体应是收受定金的一方，而对于其中250,000.00元由原告七十七号贸易公司刘兵兵直接转账到我公司法定代表人黄倩账户，是出卖方委托我公司代为保管，对于这笔代保管金，我公司愿意依据法院判决依法予以退还。对于原告主张的物业管理费，我方并不知晓该情况。3、原、被告之间形成居间合同法律关系，被告提供了居间服务，有权向原告主张居间报酬。被告荣城地产在签订房屋买卖合同前已到房管局查档，核实涉案房屋产权情况。当时交易房屋已设立抵押，抵押人为深圳市非融信担保有限公司，抵押时间为2016年5月18日，该抵押情况居间方已如实告知原告，且在买卖合同中也有记录。当时该房屋并未存在限制交易的情形。签订合同后，买受方在支付房屋价款前，又一次查档显示房屋已被昆明市官渡区人民法院查封，查封时间为2017年4月5日。被告荣城地产作为房屋经纪机构，已履行了审查义务、如实告知义务以及促成合同签订的义务。居间人的居间行为仅限于促成买卖双方达成交易合同的成立，而非帮助交易双方履行合同或担保交易双方交易合同的履行。且《房屋买卖合同》第十二条约定，由买受方交付被告居间期间服务费人民币伍万贰仟元整。至于合同是否履行，是买卖合同法律关系，与居间合同无关。原告许连富、七十七号贸易公司针对自己的诉讼请求，事实及理由向本院提交如下证据。第一组证据：1、七十七号贸易公司营业执照复印件一份，2、法定代表人身份证明一份，3、法定代表人身份证复印件一份，4、授权委托书，5、推荐函，6、工作证明，7、委托代理人身份证复印件一份，欲证明原告主体资格适格。第二组证据：8、《董事会会议记录》原件一份，欲证明此次买房是经过原告方召开董事会决议一致同意的，也能证明原告许连富系七十七号贸易公司股东，原告许连富是代表其所供职的七十七号贸易公司与被告唐云芬、孙国栋、被告荣城地产签订房屋买卖合同的买受方。第三组证据：9、编号为M6010954的《荣城地产存量房屋买卖合同》原件一份，欲证明原告与被告唐云芬、孙国栋、荣城地产签订了房屋买卖合同，并约定定金为300,000.00元。第四组证据：10、中国工商银行打款凭证原件三张，欲证明原告按照双方签订的合同中第六条定金交付的约定按时按额将定金给付被告方。第一张金额为250,000.00元的中国工商银行打款凭证证明了由原告七十七号贸易公司法人代表刘兵兵向被告荣城地产雇员黄倩账户转账250,000.00元。（打款给黄倩原因：买卖合同第十七条补充协议有约定）。第二张金额为50,000.00元的凭证证明了由原告法人代表刘兵兵向被告唐云芬账户转账50,000.00元。第三张打款凭证金额为15,000.00元，该张凭证证明由原告七十七号贸易公司法人代表刘兵兵向被告唐云芬支付作为购买员工宿舍所用家具的款项15,000.00元。（买卖合同第十七条补充协议有约定）第五组证据：11、昆明世纪城物业管理有限公司物业缴费清单原件一份，欲证明原告在2017年11月24日向被告支付所购房屋（昆明市官渡区世界城春城佳墅6栋3AA1号）的物业费7431.96元。被告荣城地产针对原告七十七号贸易公司提交的上述证据发表了以下质证意见：对原告提交的上述证据的真实性、合法性依法予以认可，关联性与证明目的不认可，因为原告提供的证据与居间合同无关，买卖合同也与我方无关，证据9也只能证明被告荣城地产促成了合同的签订。被告唐云芬、孙国栋未到庭参加诉讼，视为其放弃了对原告许连富、七十七号贸易公司提交的上述证据发表质证意见的权利，同时也放弃了向本院提交相关证据举证的权利。被告荣城地产针对其答辩意见向本院我提交了以下证据：《退款协议》、《情况说明》、《存量房屋买卖合同》复印件各一份。补充证据：《昆明市官渡区法院执行裁定书》、《房屋信息摘抄表》复印件各一份，欲证明被告荣城地产促成原告及被告唐云芬、孙国栋签订合同的时间为2017年3月31日，该房屋在2017年4月5日被查封。两原告针对被告荣城地产提交的上述证据发表了以下质证意见：对被告荣城地产提交的证据《退款协议》、《情况说明》、《存量房屋买卖合同》、《昆明市官渡法院执行裁定书》的真实性、合法性、关联性均予以认可。对《房屋信息摘抄表》的真实性不认可，因其为复印件。被告荣城地产针对与原告的上述质证意见发表了如下的补充意见：涉案房屋被查封的事实发生在房屋买卖合同签订之后，且截至目前，我方未收到原告方的居间服务费用，我方未进行过欺诈。本院认为，因被告荣城地产的自认行为，本院对原告提交的上述证据的真实性、合法性依法予以采信，证据的关联性、证明目的，本院将结合本案的其他证据综合认定。因原告的自认行为，本院对被告提交的证据《退款协议》、《情况说明》、《存量房屋买卖合同》、《昆明市官渡法院执行裁定书》的三性予以认可。《房屋信息摘抄表》，因被告荣城地产未提交原件，无法证实其真实情况，故本院不予采信。根据庭审，以及原、被告的举证质证、当庭陈述和本院的认证，本院确认本案法律事实如下：原告七十七号贸易公司系在云南省昆明市经开区经景路36号浩宏产业园从事果奶贸易、物资销售、货物及技术进出口业务、经济信息咨询等业务的有限责任公司（自然人投资或控股），原告许连富系其股东。2017年3月31日，原告许连富在原告七十七号贸易公司董事会会议决议的授权下，代表公司与被告唐云芬、孙国栋签订了《荣城地产存量房屋买卖合同》（合同编号为Ｍ6010954），被告荣城地产系在云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号从事房地产经纪服务、经济信息咨询服务的有限责任公司（自然人投资或控股），是上述合同的经纪方。该合同约定：被告唐云芬、被告孙国栋将坐落于昆明市官渡区世纪城春城佳墅6幢3ＡＡ1号房屋（该房屋所在楼层为3-4层，建筑面积为316.21平方米）出卖给原告许连富。合同第二条房屋权属情况表明该房屋已经设定抵押，抵押权人为深圳市赢众通非融资性担保有限公司。合同第三条成交价格、付款方式约定为：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币叁佰叁拾万元整（小写3300000.00元）。合同第六条定金交付约定为：签订合同当日，买受人交付给出卖人购房定金人民币叁拾万元整（小写：300000.00元）。该定金出卖人同意由经纪方代为保管，待手续办理完毕，该定金转为买受人向出卖人支付的购房款。合同第九条房屋产权及具体状况的承诺约定为：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转卖给买受人，买受人对于出卖人出售房屋具体情况充分了解，自愿购买该房屋、出卖人房屋现有4人户籍落户，出卖人应于2017年6月30日前全部迁出。合同第十条房屋的交付约定为：出卖人应在买受人付清全部房款当日将该房屋交付给买受人。合同第十一条买卖双方违约责任约定为：除不可抗力因素外，买卖双方不可违约。如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房屋成交价格20%的违约金。合同第十二条经纪方义务与责任约定为：经纪方有审查买卖双方当事人委托关系、房地产资料真伪的义务，经纪方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为买卖双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责，非经买卖双方当事人书面同意，经纪人不得泄露买卖双方的信息资料等，因经纪方过错造成损失的，经纪方应当承担赔偿责任。合同第十七条补充协议约定为：1、该房房价包含室内装修、固定的东西不能拆走（如：灯、门、橱柜、窗帘等）。2、出卖人、买受人商量达成一致意见，室内的健身器、乒乓球桌及太阳能买受人自愿出资人民币壹万伍仟元整（￥15000.00元）购买，此款不包含房价。3、出卖人在签订本合同当日起10天内将此房搬空，买受人实地验房确认无误后，出卖人将委托出具给经纪方，再由买受人把全部房款转给经纪方（黄倩名下账户），待此房《房屋所有权证》解押拿证后再过户给买受人。4、买受人同意协商迁户口，押金不预留。另合同还对税、费承担、中介服务费用的给付、争议解决方式等进行了约定。该合同上有被告唐云芬、孙国栋及原告许连富委托代理人的签名捺印以及被告荣城地产的印章。合同签订当日，原告七十七号贸易公司的法定代表人刘兵兵按照合同约定通过中国工商银行向被告荣城地产的法定代表人黄倩的账户转账250000.00元，向被告唐云芬的账户转账50000.00元，并由被告唐云芬出具收条，收条载明：今收到刘兵兵交来购买世纪城春城佳墅6栋3ＡＡ1号住宅人民币（叁拾万元整）300000.00元，收款人同意将250000.00元记到黄倩账户（62×××39，网点中信银行昆明翡翠湾支行）。另50000.00元（伍万元整）汇入卖房人唐云芬工商银行账号（62×××96）。收款人：唐云芬（有其本人签名及捺印），2017年3月31日。同日，原告按照合同约定通过中国工商银行向被告唐云芬转账15000.00元作为购买涉案房屋中健身器、乒乓球桌及太阳能的费用。合同签订后，原告多次要求给付剩余房款、办理过户手续，被告均以各种理由推脱，后涉案房屋被云南省昆明市官渡区人民法院查封并强制执行，期间原告许连富未实际入住涉案房屋，但支付了涉案房屋物业费共计7431.96元。现原告许连富、原告七十七号贸易公司向本院提起诉讼，要求解除与被告所签订的房屋买卖合同、并由被告双倍返还购房定金并支付原告所支付的物业费及购买涉案房屋中健身器等物品的费用。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件。本案各方当事人签订的《荣城房地产存量房屋买卖合同》系当事人自愿签订的合同，不违反相关法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，各方应当严格履行。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债权人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条的规定：“当事人既约定定金又约定违约金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，原告七十七号贸易公司、原告许连富已经按照合同的约定向被告唐云芬、孙国栋支付了购房定金300,000.00元，已经履行了自己应尽的义务，而被告唐云芬、孙国栋在合同约定的履行期间内未履行办理房屋过户登记的义务，存在违约行为，且该涉案房屋现已经被人民法院查封并强制执行，合同目的已无法实现。因此原告请求判令解除与被告唐云芬、孙国栋签订的房屋买卖合同并由被告唐云芬、孙国栋双倍返还定金的诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持，因居间方荣城地产同意将其代被告唐云芬、孙国栋保管的250,000.00元退还原告，剩余的350,000.00元应由被告唐云芬、孙国栋承担。关于原告提出的要求被告唐云芬、孙国栋支付其所支付的物业管理费7431.96元的诉讼请求，因系被告唐云芬、孙国栋违约导致原告未实际入住涉案房屋而支出的费用，本院依法予以支持，至于其请求支付利息的主张，无法律规定及双方的约定，本院不予支持。关于与原告要求被告返还原告购买涉案房屋室内的健身器、乒乓球桌及太阳能费用15,000.00元的诉讼请求，因该物品的买卖关系系建立在主合同即房屋买卖合同成立之下，现主合同事实上已无法继续履行，该诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告荣城地产所提出的要求原告向其支付居间费用的答辩意见可另案起诉。经本院合法传唤，被告唐云芬、孙国栋未到庭对原告许连富、七十七号贸易公司主张的事实进行反驳并举证，依法应承担不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告唐云芬、被告孙国栋于本判决生效之日起解除与原告许连富、原告云南七十七号国际贸易有限公司签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》（合同编号：M6010954）；二、被告唐云芬、被告孙国栋于本判决生效后十五日内双倍返还原告许连富、原告云南七十七号国际贸易有限公司定金即600,000.00元（其中由被告昆明荣城房地产经纪有限公司返还250,000.00元、由被告唐云芬、被告孙国栋支付350,000.00元）；三、被告唐云芬、被告孙国栋于本判决生效后十五日内一次性支付原告许连富、原告云南七十七号国际贸易有限公司物业管理费7431.96元；四、被告唐云芬、被告孙国栋于本判决生效后十五日内一次性返还原告许连富、原告云南七十七号国际贸易有限公司购买涉案房屋内健身器、乒乓球桌及太阳能的费用15,000.00元；五、驳回原告许连富、原告云南七十七号国际贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,042.00元，由被告唐云芬、被告孙国栋共同承担8000.00元，由原告许连富、原告云南七十七号国际贸易有限公司承担2042.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  马永宏人民陪审员  郑 云人民陪审员  唐红杰二〇二〇年一月二十一日书 记 员  雷 娟