广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初5549号 原告：罗长成，男，1977年1月30日出生，壮族，广西柳州市人，住柳州市柳北区。 原告：柳州市大表哥停车场服务有限责任公司，住所地：柳州市阳和大桥东阳和南路北面阳和村黄泥塘，统一社会信用代码：91450200MA5KCQ1U2J。 法定代表人：罗长成，职务：董事长。 二原告共同委托诉讼代理人：余仕继，广西超仁律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：**钢，柳州市中大法律服务所法律工作者。 被告：柳州市鱼峰区阳和村村民委员会，住所地：柳州市鱼峰区阳和街道阳和村，统一社会信用代码：54450203C210995297。 负责人：龙李坤，主任。 委托诉讼代理人：张建梅，广西众维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈怡，广西众维律师事务所实习律师。 被告：柳州市北部生态新区管理委员会(柳州市阳和工业新区管理委员会)，住所地：柳州市杨柳路7号，统一社会信用代码114502007451316466。 负责人：汤振国，主任。 被告：柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室，住所地：柳州市阳和工业新区阳和中路16号，统一社会信用代码：12450200MB03679457. 法定代理人：黎某，主任。 柳州市北部生态新区管理委员会、柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室共同委托诉讼代理人：朱宁，广西众维律师事务所律师。 柳州市北部生态新区管理委员会、柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室共同委托诉讼代理人：陈怡，广西众维律师事务所实习律师。 原告罗长成、柳州市大表哥停车场服务有限责任公司(以下简称：大表哥停车场)与被告柳州市鱼峰区阳和村村民委员会(以下简称：阳和村委)、柳州市北部生态新区管理委员会(柳州市阳和工业新区管理委员会)(以下简称：阳和管委会)、柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室(以下简称：阳和拆迁办)租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告罗长成、大表哥停车场法定代表人罗长成及其共同委托诉讼代理人余仕继，被告阳和村委负责人龙李坤及其委托诉讼代理人张建梅、陈怡，被告阳和管委会、阳和拆迁办共同委托诉讼代理人朱宁、陈怡到庭参加诉讼。2020年1月6日进行了质证，原告罗长成、大表哥停车场法定代表人罗长成及其共同委托诉讼代理人**钢，被告阳和村委负责人龙李坤及其委托诉讼代理人张建梅、陈怡，被告阳和管委会、阳和拆迁办共同委托诉讼代理人朱宁、陈怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗长成、大表哥停车场共同向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与二被告于2016年3月20日签订的《土地租赁合同》。2、依法判令二被告按照合同违约责任共同赔偿提前收回租赁土地造成原告各项损失共计6283623.5元（其中（1）退回合同保证金50万元；(2)停车地上投资建设的配套设施成本造价损失2398623.5元；（3）双倍的租金赔偿1030000元；（4）公司前期投入大量资金进行基建及培育市场，因后期不能持续经营造成的实际经营损失1870000元；（5）提前解除员工劳动合同经济补偿金225000元；（6）因提前终止合同造成停车场赔付给场内配套租户及已办理月票、年票的车辆等违约金合计260000元，以上合计6283623.5元。3、本案一切诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告于2016年3月20日通过第三方柳州市阳和工业新区征地拆迁安置办公室招投标的方式与被告及第三方共同签订《土地租赁合同》，为方便经营、管理，2016年6月12日原告设立柳州市大表哥停车场服务有限责任公司用于经营合同租赁的场地。原告中标进场后，合同约定使用100亩，但其中有50亩在2017年1月15日后才交付给原告使用，造成了原告场地只得用50亩达7个月经营收入减半的实际损失，当时经营环境比较恶劣，大半是黄泥土地无法正常经营，公司经过几个月时间硬化土地后才能正常经营，公司一年多来持续亏损。原告按五年经营规划第一年投入大量人力，物力，财力，前后在停车场按合同约定打报告批建投入二百多万元资金进行全面基础设施建设来改善经营环境。第二年经过坚持不懈的努力，苦心经营努力培育市场，直到第三年初停车场开始有所盈利，停车场刚刚开始见效益时，被告单方面通知终止合同。合同签订至今三年多来，原告一直按合同约定守法经营，按期缴纳租金、保证金。被告也能将场地交经原告经营、使用。现被告已将该土地通过政府出让给房开商，要求提前收回土地，但被告并不是依法按照双方共同签定的《土地租赁合同》中的约定，通过合法、正当友好协商的途径和方法解决问题，而是于2019年5月24日早上8时通过大量村民拦路强行收回原告正在经营的大表哥停车场，按照双方签订的合同7-8条约定，被告应保证原告从使用之日起，使用满五年。如被告的原由，造成原告不能使用五年的，被告应当按造价予以赔偿。故此，为保护原告的合法权益不受侵犯，尽快、合理、有效解决纠纷，将矛盾解决在萌芽状态，原告特向人民法院起诉，请依法裁判。 原告提交的证据有： 1、土地租赁合同（原件）1份，证明2016年3月20日，原告罗长成与被告阳和拆迁办、阳和村委签订土地租赁合同，原告租用阳和村委位于阳和村黄泥塘停车场，面积约100亩，租赁期限为2016年8月1日至2021年7月31日，租赁用途为停车场、仓储物流信息经营，保证金为50万，前二年的租金为515000元，第三年开始以前一年的租金为基数，逐年增加10%。合同约定二被告应当保证原告使用土地满5年、并对提前收回土地相关赔偿责任、违约金、及其相关的权利义务。 2、营业执照（复印件，与原件核对无异）1份，证明柳州市大表哥停车场服务有限责任公司，住所地：柳州市阳和大桥东阳和南路北面阳和村黄泥塘，即本案租赁合同的租赁地，有效期限为长期。 3、收款收据（原件）1份，证明2016年2月2日，原告依法向阳和村委缴纳场地押金50万元的事实。 4、关于修建配电房、厕所、洗澡间、员工食堂等报告（原件）1份、预算表（大表哥停车场报告附表）（原件）5份、关于柳州市大表哥停车场修建配电房等设施的批复（原件）1份、预算表（征地办批复附表）（原件）5份、关于修建帆布雨棚式货物中转区及中转区周边道路硬化的报告（原件）1份、预算表（大表哥停车场报告附表）（原件）3份、关于柳州市大表哥停车场修建货物中转区等设施的批复（原件）1份，证明2016年7月7日，原告向征地办打报告预算2398623.5元。2016年8月9日、10月24日、12月7日，征地办对上述报告进行确认、答复，批复的预算价为1633123.5元。 5、关于柳州市大表哥停车场申请交付余下50亩停车场用地报告的批复（原件）1份，证明2016年8月16日阳和村委向原告交付土地面积为50亩，剩余50亩是在2017年1月15日交付原告使用。 6、照片（打印件，与手机核对无异）10张，证明原告拍摄于2019年5月，证实场地被收回之前的现状，原告实际经营的客观情况。 7、网上银行电子回单（复印件）3份，证实原告2016年7月28日、2017年8月1日、2018年7月26日分别向阳和村委缴纳租金515000元、515000元、566500元。 8、土地使用权证（复印件，加盖柳州市阳和村民委员会公章）1份、组织机构代码（复印件）1份，证明涉案土地的所有人为阳和村委。 9、柳东新区门头店招（标志）设备备案表（原件）1份，证明大表哥停车场是合法经营，门头得到执法部门许可。 10、照片（打印件，加盖柳州市阳和村民委员会公章）3张，证明交付给原告使用前土地的状况为黄泥地，且经过阳和村委确认。 11、通知（复印件）1份、关于下发停车场搬迁的“通知”的回复函（复印件）1份，证明2018年7月10日，征地办要求原告搬离场地。2018年7月12日原告回复征地办，要求按照合同履行相关补偿、赔偿。 12、照片（打印件，与手机核对无异）3张，证明执法部门拆迁涉案土地租赁物的情况。 13、大表哥停车场工资表（复印件）1份，证明原告的用工情况，合同被提前终止后按照劳动法的约定对员工的补偿。 当庭提交证据14、业务回单（打印件）4份，证明原告收到被告阳和村委退还的租金为566500元。 被告阳和村委辩称，1、原告应向答辩人支付拖欠的10个月租金及滞纳金，答辩人无需向原告退还租赁保证金。2、原告主张的停车场配套临时设施建设损失过高，与事实不符。3、原告要求答辩人赔偿其不能持续经营、提前解除员工劳动合同支付的经济补偿金、以及其赔付给配套租户的违约金等损失，没有事实和法律依据。4、原告主张的违约金过高，违约金应以不超过原告实际损失的30%为限。 被告阳和村委对其辩称当庭提交证据1、电汇凭证（打印件）1份，证明2018年11月15日被告阳和村委将租金566500元退还原告。 被告阳和管委会辩称，答辩人不是本案的适格被告，本案适格被告应当是柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室。 被告阳和管委会对其辩称未提交证据。 被告阳和拆迁办辩称，1、本案《土地租赁合同》的出租方为被告阳和村委，承租方为原告，被告阳和村委提前收回租赁土地，应当自行承担不履行租赁合同的违约责任。2、本案《土地租赁合同》是民事合同，答辩人是行政机关，其作为《土地租赁合同》中的甲方，权利和义务仅为监督和协调《土地租赁合同》的履行，而没有民事责任。3、本案《土地租赁合同》中约定答辩人负责给予原告置换租赁土地的约定超越答辩人作为行政机关的职责范围，违反法律法规的规定，属于无效条款。4、本案《土地租赁合同》中约定答辩人不向丙方出资，就应当保证丙方使用租赁土地五年，否则承担赔偿责任的约定违反法律法规的规定，属于无效条款。5、本案《土地租赁合同》的解除不适因答辩人的原因造成，答辩人不应当承担赔偿责任。6、原告主张的停车场配套临时设施建设损失过高，与事实不符。且要求赔偿其不能持续经营、提前解除员工劳动合同支付的经济补偿金、以及其赔付给配套租户的违约金等损失，没有事实和法律依据。7、原告主张的违约金过高，违约金应以不超过原告实际损失的30%为限。 被告阳和拆迁办对其辩称提交证据有： 1、柳州市阳和村村民委员会关于申请办理阳和工业新区L-10-2L-11-1L-12-1L-12-2号农村集体经营性建设用地上市交易手续的报告（复印件，与原件核对无异）1份，证明本案土地是由被告阳和村委申请上市交易。 2、柳州市人民证据柳政函{2019}123号（复印件，与原件核对无异）1份，证明阳和村委申请上市交易已得到市政府的批准，该土地公开交易。证据1-2共同证明本案的租赁合同解除不是征地办的原因造成。 当庭提交证据：3、柳州市阳和工业新区阳和南路建设用地项目征地拆迁批后实施情况说明（L-11-1地块）（复印件，原件存于柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室）1份、关于柳州市阳和工业新区阳和南路建设用地的批复（桂政土批函【2005】42号（复印件，原件存于柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室）1份、柳州市人民政府征收土地公告（【2005】第2号（复印件，原件存于柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室）1份、柳州市国土资源局征地补偿安置方案公告（【2005】第9号）（复印件，原件存于柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室)1份 4、柳州市2010年度第二批次中心城市建设（复印件，原件存于柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室）（鱼峰Q地块）阳和新村居住及配套设施项目征地拆迁批后实施情况说明（L-12-2地块）（复印件，原件存于柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室）1份、广西壮族自治区人民政府关于柳州市2010年度第二批次中心城市建设用地农民用地转用土地征收实施方案的批复（复印件，原件存于柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室）1份、柳州市人民政府征收土地公告（2011）第24号（复印件，原件存于柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室）1份、柳州市国土资源局征地补偿安置方案公告（【2011】第34号）（复印件，原件存于柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室)1份 5、柳州市2010年度第二批次中心城市建设用地（复印件，原件存于柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室）（鱼峰T地块）液晶显示设备项目征地拆迁批后实施情况说明（L-12-1地块）（复印件，原件存于柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室）1份、广西壮族自治区人民政府关于柳州市2009年度第一批次中心城市建设用地农民用地转用土地征收实施方案的批复（复印件，原件存于柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室）1份、柳州市人民政府征收土地公告（2009）第28号（复印件，原件存于柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室）1份、柳州市国土资源局征地补偿安置方案公告（【2009】第53号）（复印件，原件存于柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室）1份。 证据3-5共同证明本案租赁全部土地已经征收完毕，批文是从2005年到2011年，获得广西自治区政府批准征收，并作出征地公告、补偿安置公告。涉案土地分为3个地块，证据3证明（L-11-1地块）于2011年前已全部征收完毕。证据4证明L-12-2地块已于2010年前已全部征收完毕。证据5证明L-12-1地块已于2009年前已全部征收完毕。 6、关于给予阳和村预留土地集体经济发展用地的批复（复印件，原件存于柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室）1份、阳管复{2018}13号关于柳州市鱼峰区阳和村民委员会三产安置项目立项的批复（复印件，原件存于柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室）1份，证明本案租赁土地于2009年经批准同意预留作为阳和村集体经济发展用地（三产用地），在2018年准备上市交易时取得三产安置项目立项批复，关于涉案3个地块号有红线图。 7、柳州市鱼峰区阳和村民委员会村民代表大会决议（复印件，原件存于柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室）1份、阳和村民代表大会签到表（复印件，原件存于柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室）1份，证明阳和村经村民代表大会讨论决定，将含本案租赁土地在内的本村“三产用地”申请市政府收回使用权并上市交易。 8、柳州市人民政府关于同意以公开交易方式出让阳和工业新区L-10-2号、L-11-1号、L-12-1号地块、L-12-2号地块国有建设用地使用权的批复（复印件，原件存于柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室）1份，证明柳州市人民政府同意收回含本案租赁土地在内的阳和村“三产用地”的国有建设用地使用权并以公开交易方式出让。这块土地是村集体拥有的国有土地使用权的国有建设用地。 9、柳政函【2018】332号（打印件）1份，证明这块地被征收后属于国有但是由于村委决定将其上市，然后政府划拨该土地给村委，这手续是2018年补办。 10、柳政发【2011】55号（打印件）1份，证明上市交易的土地既包括集体建设用地也包括国有建设用地。 被告阳和村委、阳和管委会、阳和拆迁办对二原告提交的证据2、3、5、8、9、11、14均无异议，对证据1、4、7、12的真实性予以认可，但不认可其证明目的，对证据6、10、13的三性不可认，也不认可其证明目的。二原告对被告阳和拆迁办提交证据1、2的真实性无异议，该证据恰恰证实阳和村委在2018年8月单方以上市交易申请为理由，提前违约终止合同收回涉案土地的事实。进一步确认阳和村委存在违约情形，理应按照合同约定承担相应的赔偿责任。二原告对被告阳和拆迁办当庭提交的证据3、4、5、6、7、8、9、10的合法性由法院依法审查，这些证据不能明确指出涉案地块具体征收事实。被告阳和村委、阳和管委会对被告阳和拆迁办提交证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10均无异议。二原告、被告阳和管委会、阳和拆迁办对被告阳和村委当庭提交的证据均无异议。 各方对无异议的证据，本院予以确认，上述证据来源合法，内容真实，可以作为本案定案的依据。对其他证据是否采信将结合本案、各方的质证意见综合参考。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 一、2016年3月20日，甲方(被告阳和拆迁办)、乙方(被告阳和村委)，丙方(原告罗长城)签订《土地租赁合同》合同约定：乙方租赁给丙方的土地位于阳和村黄泥塘停车场，面积约100亩，具体方位，面积以及现状的描述应以测量成果为依据；租赁土地上设施和物品属乙方所有，在租赁期满、合同终止履行或丙方退租后，丙方应当交还租赁土地上设施和物品给乙方。如因丙方原因致乙方设施和物品毁坏或灭失，丙方应负责修复或按设计预算价赔偿；乙方与丙方所签订的闲置土地租赁合同首期租赁期限为五年即租赁期限为2016年8月1日至2021年7月31日；租赁期限届满丙方需续租，应提前30日接到乙方通知后协商续租条款，丙方享有在同等条件下优先续租的权利，续约合同时甲、乙、丙三方另签订土地租赁合同；在租赁期限内甲方规划建设或乙方需要提前收回丙方承租土地的，由甲方负责协调给予丙方置换在阳和新区区域内同等面积（包括与原停车场对应的土地平整和附属设施）的场地，继续履行本合同约定租赁期限的停车场经营。如甲方无法给予丙方置换的，属违约行为，应当按本合同的违约条款承担责任；在租赁期限内因甲方规划建设或乙方需要提前收回丙方承租土地的，丙方在租赁土地上因经营需要并经甲方许可建置的临时建筑物，按当时甲方经设计预算价予以赔偿；前述的搬迁费用以及临时建筑物赔偿，是因甲方规划建设需要收回租赁土地而违约的，由乙方予以赔偿；丙方租赁该地块用于停车场、仓储物流信息经营；租赁地块的租金标准为：前二年每年租金标准为人民币五十一万五仟元整，从第三年开始的租金，以前一年交的租金为基数，逐年增加10%，直至合同终止；本合同租金支付方式为先付租金后使用土地，每年计付一次的方式交付租金，丙方应在本合同签订之日起三日内，按合同的约定一次性支付当年租金给乙方。此后每年租金给付日为本合同租赁期限起始日，即每年8月1日；丙方应当向乙方缴纳人民币伍拾万元作为履行合同的租赁保证金；租赁保证金在合同期满或合同约定终止合同履行的情形出现时，丙方按约定移交乙方土地后三日内，乙方应退还丙方租赁保证金；甲方对乙方、丙方租赁土地进行监督指导，乙方和丙方应当无条件服从；甲方负责协调乙方、丙方在租赁土地过程中与政府其他职能部门之间发生的业务关系和因第三人对租赁土地提出全书异议纠纷；丙方在经营过程中，如在经营范围内，经营场所存在经营性缺失或行政机关责令整改必需添置设备或相关设施建设的，丙方应书面向甲、乙方提出添置或增加设施建设的申请报告。丙方自递交申请报告之日起，五个工作日内，甲、乙方必须以书面形式作出同意或不同意出资建设的批示，则视为同意丙方出资建设添置设备和相关设施建设。如甲、乙方不愿出资而由丙方出资建设完善的，甲、乙方应保证丙方从使用之日起，使用满五年。如甲、乙方的缘由造成丙方不能使用五年的，甲乙方应当按造价予以赔偿；甲、乙方在合同期内终止合同或有合同约定的其他违约行为，应当向丙方支付合同标的总额30%的违约金或向丙方支付当年合同租金总额双倍的违约金，并赔偿丙方因此造成的实际经营损失。 二、合同签订后，在合同履行过程中，被告阳和村委将50亩土地交付二原告使用，二原告将该土地作为停车场、仓储物流经营，成立“柳州市大表哥停车场服务有限公司”。2016年8月26日申请被告阳和拆迁办督促被告阳和村委将剩余50亩土地交付二原告使用，2017年1月15日，被告阳和村委将剩余50亩土地交付二原告使用，交付前填好黄泥土建好围墙。 2016年7月7日，原告大表哥停车场向被告阳和拆迁办递交《关于修建配电房、厕所、洗澡间、员工食堂、员工休息室、娱乐室、工具房、停车棚、收费岗亭一体化等报告》，在报告附预算表：1、修建停车场配电房预算30024元，2、修建停车场大型功能卫生间及司机洗澡间预算65852元，3、司机临时休息室预算119200元，3、员工食堂、员工休息室、员工娱乐室、临时停车棚、工具房预算32664元，4、停车场大门、收费岗亭及场内电网改造预算126380元。上述预算合计374120元。 2016年8月9日，被告阳和拆迁办对原告大表哥停车场上述报告批复，原则同意二原告在停车场内新建临时设施和旧设施改造，并对二原告提交的预算时进行审核，确定各项各项费用如下：1、停车场配电房预算1596元，2、停车场大型功能卫生间及司机洗澡间预算66296.5元，3、停车场大门、收费岗亭及场内电网改造预算128148元，4、司机临时休息室预算120150元，5、员工食堂、员工休息室、员工娱乐室、临时停车棚、工具房预算32664元，上述合计348854.5元。与二原告申请预算少25265.5元。 2016年11月24日，原告大表哥停车场被告阳和拆迁办递交《关于修建帆布雨棚式货物中转区及中转区周边道路硬化的报告》，报告附预算表如下：1、两个临时货物堆放集区(带帆布雨棚)预算313680元，2、临时堆集区域水泥地台及周边水泥道路硬化预算644175元，3、临时货物中转区排水设施预算32666元，上述三项预算合计990521元。 2016年12月7日，被告阳和拆迁办同意原告大表哥停车场《关于修建帆布雨棚式货物中转区及中转区周边道路硬化的报告》，要求符合相关法律法规，不允许修建永久性建筑和不可移除的地面设施，如遇项目用地不予补偿该部分设施。预算按现行的信息价确定各项费用，相关补偿按鉴定合同条款履行。 三、二原告于2016年2月2日支付被告阳和村委租赁押金50万元，2016年7月28日支付第一年的租金51.5万元，2017年8月1日支付第二年租金51.5万元；2018年7月26日支付第三年租金56.65万元，8月22日，被告阳和村委将此款退回二原告，二原告于2018年8月28日再次支付租金56.65万元，二原告于2018年11月15日收到返还租金56.65万元。 四、2018年7月10日、被告阳和村委、阳和拆迁办给原告罗长成送达书面通知。因国家建设需要，柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室、柳州市鱼峰区阳和村村民委员会与你于2016年3月20日三方签订的《土地租赁合同》需要提前终止，柳州市鱼峰区阳和村村民委员会曾于2018年2月经阳和征地拆迁办公室同意已给你送达书面通知，要求你在3月底前完成撤离并交回租赁土地，但你至今未仍履行。为不影响国家集体的规划建设工作进度，现再次通知你于2018年7月31日前自行撤走属于自己的相关设备及物品，并按合同约定将租赁土地及合同乙方提供给你使用的附属设施和物品完好转交给阳和村民委员会接管，逾期不履行所造成的后果将由你方自行承担。 2018年7月12日，原告大表哥停车场给被告阳和拆迁办、阳和村委递交《关于下发停车场搬迁的“通知”的回复函》：阳和村委于2018年2月13日下发给我停车场关于3月底需搬离的通知已收悉。我公司并于2018年4月份将我公司就此通知以书面做出回复，并送达给了村委。现贵办及村委于2018年7月11日送来的通知，就通知内容，我公司回复意见如下：一、我公司与柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室及柳州市鱼峰区阳和村村民委员会于2016年3月20日签署了一份三方合作合同，于2016年8月1日生效，合同的截止日期为2021年7月31日止，其中有50亩地于2017年1月15日才正式交付黄泥地给我公司，我公司经过长期的硬化后，现该土地属于正常经营使用状态。二、依据合同内的事项约定，现贵办及村委提前终止合同要求我公司搬迁的行为属于违约，理应按合同约定（详见合同第9条）给予我公司补偿和赔偿，在补偿和赔偿事宜未协商处理完毕前，我公司就继续履行合同。请贵办及村委安排相关人员接洽相关事宜。 被告阳和村委于2018年4月29日召开村民代表大会，经集体讨论，一致同意将登记在被告阳和村委名下位于阳和工业新区阳和大道与阳和南路交汇处西北角的204亩国有建设用地(即阳和工业新区L-10-2、L-11-1、L-12-1、L-12-2地块)办理收回手续后进行上市交易。2018年8月30日，向柳州市国土资源局递交《柳州市鱼峰区阳和村村民委员会关于申请阳和工业新区L-10-2、L-11-1、L-12-1、L-12-2号农村集体经营性建筑用地上市交易手续的报告》。2019年4月2日，柳州市人民政府《关于同意以公开交易方式出让阳和工业新区L-10-2、L-11-1、L-12-1、L-12-2地块国有建设用地使用权的批复》柳政函(2019)123号，批复内容如下：市自然资源和规划局：报来《关于请予审批收回位于阳和工业新区L-10-2、L-11-1、L-12-1、L-12-2号地块国有建设用地使用权并进行公开交易出让的请示《（柳资源规划让报{2019}5号）悉。经研究，同意收回柳州市鱼峰区阳和村村民委员会位于阳和工业新区的115161.78平方米国有土地使用权并以公开交易方式出让，其中L-10-2、L-11-1地块土地用途为城镇住宅用地、零售商业用地，L-12-1地块土地用途为商售商业用地、商务金融用地，土地使用年限为城镇住宅用地70年、商业用地40年。请将该宗土地交由市土地交易储备中心依法依规公开交易。收回上市公开交易的土地包括涉案土地100亩。涉案的土地于2019年5月24日，柳州市阳和工业新区行政执法局强制拆除地面上的建筑物，原、被告因赔偿事宜协商未果酿成诉讼，诉至本院提出前述诉讼请求。 六、另查明。涉案土地涉及3个地块，L-11-1地块于2011年前已全部征收完毕；L-12-2地块已于2010年前已全部征收完毕；L-12-1地块已于2009年前已全部征收完毕。该地被征收后，作为被告阳和村委的“三产用地”，使用权人为被告阳和村委。2018年6月19日，柳州市人民政府补发了《关于同意将位于柳州市阳和大道以西部分国有建设用地使用权划拨给柳州市鱼峰区阳和村村民委员会的批复》柳政函(2018)332号，涉案的土地包含其中，用于被告阳和村委商服(零售商业、商务金融)用地。按照《柳州市农村集体经济组织经营性建设用地上市交易管理暂行规定》柳政法(2011)55号。“三产用地”交易办理程序，按照《村民委员会组织法》的规定和程序，由农村集体经济组织讨论决定。原告与被告阳和村委、阳和拆迁办签订《土地租赁合同》时未召开村民代表大会讨论决定。 本院认为。 1、关于合同的效力问题。依法成立的合同，自成立时生效。人民法院审查合同效力时，慎重判断强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质。 根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）本村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。 本案涉案的土地是“三产用地”，是国家征收集体经济组织土地后，划拨给该集体经济组织的经营性用地，用来改善民生生活，提高集体经济组织成员生活质量物质保障。被告阳和村委将涉案土地招租，属于《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第（八）项，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产行为，应按第二十二条召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。被告阳和村委未召开村民代表大会擅自将涉案的土地招租。违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，“违反法律、行政法规的强制性规定”，属于违反法律强制性规定。因此，原告与被告阳和村委、阳和拆迁办签订《土地租赁合同》是无效合同，对原告主张解除原告与二被告于2016年3月20日签订的《土地租赁合同》此项诉请予以支持，予以驳回。 2、关于无效合同的处理。 根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，原告依据双方签订的《土地租赁合同》占有并使用了被告阳和村的“三产用地”2年10个月，原告已支付被告阳和村委2年的土地占用费1030000元。《土地租赁合同》被确认无效后，客观上已不具备向被告阳和村委会返还租赁土地原始状态的可能性，原告使用涉案的土地，相应产生一定的收益，理应向被告阳和村委支付其占有使用土地期间的土地使用费，该土地使用费的标准应参照《土地租赁合同》约定的租金标准计算。按公平原则，被告阳和村委无需向原告返还土地占用费1030000元。原告从2018年8月至2019年5月期间占用被告阳和村委的土地占用费，并不是原告拒付，而是被告阳和村委为了尽快收回涉案的土地而拒收，至于该期间的土地占用费，被告阳和村委可向原告另行主张权利解决。被告阳和村委因《土地租赁合同》收取原告保证金500000元应予以返还。 3、关于合同确定无效后的损失问题。 原告认为其损失包括配套设施损失、前期投入的实际损失、提前解除员工劳动合同经济补偿、原告退还客户月票、年票等违约金等。本院认为，原告的损失应根据当事人的过错程度合理确定责任、又要根据客观实际，避免双重获利或者双重受损。 (1)关于配套设施损失问题。根据原、被告签订《土地租赁合同》2-4条、2-5条规定，“在租赁期限内因甲方规划建设或乙方需要提前收回丙方承租土地的，丙方在租赁土地上因经营需要并经甲方许可建置的临时建筑物，按当时甲方经设计预算价予以赔偿；前述的搬迁费用以及临时建筑物赔偿，是因甲方规划建设需要收回租赁土地而违约的，由乙方予以赔偿”。根据二原告向被告阳和拆迁办报请的预算报告以及被告阳和拆迁办审批的金额应为1339375.5元(348854.5元＋990521元)。二原告诉请此项费用2398623.5元过高，对过高部分本院予以驳回。 (2)关于实际损失的认定。二原告诉称，由于前期投入大量的资金进行基建和培育市场，因后期不能持续经营造成的实际经营损失1870000元。本院认为，该部分损失是间接损失，是被告可期待利益，该利益存在很多不确定性，未来二年可能获利、也可能亏损，由于二原告未经营尚未产生利益，无法确定其实际损失，原告也未提供相关证据证明其损失的事实，因此，对原告此项诉请本院不予支持，驳回其此项诉请。 (3)提前解除员工劳动合同经济补偿金问题。该损失是否实际发生，原告是否支付该经济补偿金是问题的关键所在，一是原告虽然提供了2018年12月、2019年3月、5月工资表。原告诉称聘请了25个员工，2018年12月工资表为19人，2019年3月、5月工资表为16人，与原告诉称25人的不符，且被告对该证据不予认可；二是上述员工是否签订劳动合同、是否解除劳动合同、是否实际支付经济补偿金，二原告未提供相关的证据加以证实。因此，对原告主张被告赔偿员工经济补偿金损失225000元无事实依据，本院不予支持，予以驳回。 (4)关于原告退还客户月票、年票等违约金问题。该损失是否实际发生，原告是否支付客户违约金是问题的关键所在。由于原告未提供相关证据，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。对原告主张被告赔偿退还客户月票、年票等违约金260000元无事实依据，本院不予支持，驳回原告此项诉请。 (5)关于支付当年合同租金总额双倍的违约金问题，对违约金的赔偿是在合同有效的前提下，由于违约方的违约行为造成守约方损失的，违约方应当支付违约金给守约方。本案合同确定为无效合同，合同无效自始无效。因此，原告不能从无效合同中获得利益。因此，对原告主张被告支付当年合同租金总额双倍的违约金1030000元，本院不予支持，驳回原告此项诉请。 综上所述，结合全案证据，确定原告的实际损失为配套设施损失1339375.5元。 4、合同确定无效责任承担问题。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告阳和拆迁办是被告阳和管委员的职能部门，被告阳和拆迁办作为合同履行的监督一方，督促合同的履行，在《土地租赁合同》中没实质的权利和义务。被告阳和管委会并非合同主体，也非本案适格的被告，因此，被告阳和拆迁办、阳和管委会不应承担赔偿责任。 被告阳和村委作为国有土地的使用人，对于“三产用地”对外招租，涉及到全体村民和切实利益，按照《村民委员会组织法》的规定和程序，由农村集体经济组织讨论决定，被告阳和村委未经集体经济组织讨论决定，擅自将“三产用地”进行招租，原告竞标成交后也未向原告说明，被告违反法律强制性规定，在签订《土地租赁合同》中存在重大过错，本院酌定应承担80%的赔偿责任，即赔偿原告损失1071500元(1339375.5元×80%)。原告作为承租方在竞标时未对土地权属的性质进行了解，在签订《土地租赁合同》未对签订合同的经办人盖章是否授权，未尽到谨慎审查的义务存在一定的过错，应承担20%的过错责任，原告自行承担损失267875元(1339375.5元×20%)。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第五十条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条，第二十四条，参照《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 一、被告柳州市鱼峰区阳和村村民委员会应于本判决生效之日起十日内返还原告罗长成、柳州市大表哥停车场服务有限责任公司保证金人民币500000元； 二、被告柳州市鱼峰区阳和村村民委员会应于本判决生效之日起十日内赔偿原告罗长成、柳州市大表哥停车场服务有限责任公司损失人民币1071500元； 三、驳回原告罗长成、柳州市大表哥停车场服务有限责任公司其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费人民币55785元（原告已向本院预交），减半收取27892.5元，由原告罗长成、柳州市大表哥停车场服务有限责任公司承担17892.5元，被告柳州市鱼峰区阳和村村民委员会承担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 欧阳九林 二〇二〇年一月十二日 法官助理 邓 珊 珊 书 记 员 高 文 雪 附：本案适用的法律： 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十七条【合同解决争议条款的效力】合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2、《中华人民共和国物权法》 第五十九条【农民集体所有财产归属以及重大事项集体决定】农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。 下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定： （一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包； （二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整； （三）土地补偿费等费用的使用、分配办法； （四）集体出资的企业的所有权变动等事项； （五）法律规定的其他事项。 第六十条【农民集体所有权的行使】对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权： （一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权； （二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权； （三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。 第六十一条【城镇集体财产权利】城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。 3、《中华人民共和国村民委员会组织法》 第二十二条召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。法律对召开村民会议及作出决定另有规定的，依照其规定。 召开村民会议，根据需要可以邀请驻本村的企业、事业单位和群众组织派代表列席。 第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理： （一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准； （二）从村集体经济所得收益的使用； （三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案； （四）土地承包经营方案； （五）村集体经济项目的立项、承包方案； （六）宅基地的使用方案； （七）征地补偿费的使用、分配方案； （八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产； （九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。 村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。 法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。 最高人民法院关于若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。