中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初15465号原告（反诉被告）：余念忠。委托诉讼代理人：王浩，上海李东方律师事务所律师。被告（反诉原告）：塚田佳帆。被告：胡慧萍。两被告共同委托诉讼代理人：刘娜，北京京都（上海）律师事务所律师。原告余念忠与被告塚田佳帆、被告胡慧萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理。依法由审判员刘锋、审判员沈旺迪、人民陪审员邓红霞组成合议庭进行审理。诉讼中，被告塚田佳帆于2019年6月27日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并分别于2019年6月27日、2019年7月17日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）余念忠及其委托诉讼代理人王浩到庭参加诉讼，被告（反诉原告）塚田佳帆、被告胡慧萍共同委托诉讼代理人刘娜及被告胡慧萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余念忠向本院提出本诉诉讼请求：1、解除2018年12月27日由原告和被告胡慧萍签订的房屋买卖合同(该合同由被告胡慧萍代理签署，买卖双方为被告塚田佳帆和原告之间)，并由两被告共同赔偿合同约定违约金人民币（以下币种下同）960,000元（按主合同第十条第三款约定总房价款4,800,000元的20%作为违约金）；2、判令两被告共同返还原告合同预付金150,000元（2018年12月27日签订合同时支付的预付金即房款）。庭审中，原告余念忠认可双方的买卖合同于2019年4月4日予以解除，故撤回上述第一项本诉诉请。本诉的事实与理由：2018年12月28日，由案外人A公司（以下简称A公司）居间，被告胡慧萍帮助被告塚田佳帆与原告签订房屋买卖合同，房屋地址位于上海市闵行区XX路XXXXX街坊XX号XXX室，房屋权利人为单独一人。合同约定2019年1月18日房东本人从日本到上海完成网签，3月31日之前完成交房。结果房东到3月5日才刚刚办完手续，履行了网签，比合同约定的网签日延误了近50天时间，以至于最终影响到交房。中介把交房时间改到4月20日以后，并未得到买家的同意。违约条款明确规定：1月18日以前不能网签，按房价20%赔偿违约金；违约条款还规定：3月31日前不能交房；一，每超一日，按万分之五赔偿。二、逾期交房15天，买家有权解约并有权要求卖家赔偿房价20%（计960,000元）的违约金。房东因中国国籍变成了日本国籍，名字也改成日本名。因此买卖交易必须提交身份证，本该在18号前准备妥当的，却因为A公司工作失职和房东在日本办证的差错，做了多次来回无用功，加上房东日程安排失当，导致事态失控。按理说，2018年底签完合同，有20天充裕的时间够A公司和房东办事，这两家当事方疏于责任管控，一度造成网签违约。虽然在买家的谅解下同意继续履行合同。但两家被告当事方在1月18日以后的阶段一再失误，使得通常几天就能办好的常规手续额外多花了几十天时间，远远超越了买家所给予的宽限时间，再度造成交房违约。现房东拒不承认违约、也不承担任何违约责任。被告没有契约精神，表现为：一、网签延误；二、房东曾一度不论合同合法性和有效性。三、3月5日房东办成身份认证手续换发新证的当天才签的网签，就发了一份催告函，蛮横要求买家两天内必须完成付款，否则追究买家违约责任，要买家赔偿房价20%（960,000元）的违约金。无视原告定于3月9日网签的合法性。四、房东于4月1日提出解约（并曾于2月22日一度同意退款给原告），没过几天，又不想解约，钱也不想退。原告夫妻唯一自住房屋已于2018年年底市场低迷时出售，并已完成过户。为解决一家四口的住房困难，需要重新置换。现双方解约意愿虽然一致，而双方对违约责任的承担却争执不下。原告认为，房东没能如期在1月18日完成网签，违约在先；因延误到3月5日才网签，影响到3月31日交不了房，构成双重违约，并构成解约要件。买家确认不能如期得到交房的事实以及得不到任何赔偿后，停止履行网签和付款，合理合法。而房东始终强势不顾及买家的合法权利，无视社会的公序良俗，拒绝买家的合理诉求，使得事态由小变大。过错责任应由房东承担。原告现诉至法院，请求法院作出公正判决。被告塚田佳帆针对本诉辩称，上海市房地产买卖合同已经于2019年4月1日解除;根据定金罚则，原告拒不履行买卖合同属于根本违约，故被告塚田佳帆有权扣除原告定金150,000元，无需返还定金；被告塚田佳帆不存在违约行为，不应承担20%的违约责任。即使认定被告塚田佳帆存在违约，20%的违约责任明显过高。补充协议签署的主要目的是防止迟延履行造成损失，即双方在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。若迟延履行导致买卖合同根本违约，由主合同即买卖合同进行违约惩罚。本案中，网签合同并非因被告塚田佳帆的自身原因导致迟延，若因此导致原告损失，其同意支付给原告损失。但是即使网签时间迟延，若原告如约履行合同的情况下可以在3月31日前办理过户，故原告并未产生实际损失。故本案中被告塚田佳帆即使存在违约，违约程度也较轻、不存在违约的主观意愿，故希望法院降低违约金的数额。被告胡慧萍辩称，其于2018年12月27日接受被告塚田佳帆的委托，代为办理其在上海市闵行区XX路XXXXX街坊XX号XXX室房屋的买卖事宜，其作为代理人，代理权限为就上述房屋代表被告塚田佳帆签订买卖合同、收取房价款（房款或定金）等一切出售事宜。被告胡慧萍在本案中的代理行为未超出上述代理权限，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的行为承担民事责任，故在本案中被告胡慧萍无需承担民事责任。另被告塚田佳帆向本院提出反诉请求：1、判令原告余念忠支付违约金共计810,000元；2、判令原告余念忠支付赔偿金81,075元（从2019年1月22日计算至2019年4月1日止）；3、判令原告余念忠配合被告塚田佳帆办理解除房屋网签备案，并赔偿被告塚田佳帆房屋不能解除网签期间的损失43,699元。诉讼中，被告塚田佳帆撤回了上述第三项反诉诉请。反诉的事实与理由：被告塚田佳帆常年居住在日本，对国内房屋买卖市场及买卖流程不清楚，遂委托被告胡慧萍办理其名下涉案房屋的出售事宜。2018年12月27日被告胡慧萍代被告塚田佳帆通过A公司居间介绍与原告余念忠签订上海市房地产买卖合同，被告塚田佳帆为甲方，原告余念忠为乙方。合同第二条约定甲、乙双方协商一致，同意上述房地产转让价款共计4,800,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中明确约定。第六条约定甲、乙双方确认，在2019年3月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条（三）约定乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金及房屋总价20%的违约金。合同附件三约定了乙方于2019年1月20日之前，支付甲方房款2,350,000元整及后续付款的期限。在买卖合同履行过程中，原告余念忠未在1月20日之前支付2,350,000元房款，后续款项亦未支付，该行为已违反合同约定。后原告余念忠要求变更网上备案版上海市房地产买卖合同（合同编号为3569790）的买受人为案外人余某、桑某某，并向A公司提供其二人身份信息，A公司同意变更并以案外人余某、桑某某和被告塚田佳帆为买卖双方申请网签合同备案。3月4日晚，双方在A公司处洽谈，原告余念忠要求被告塚田佳帆支付200,000元费用后再继续履行买卖合同，后在A公司及被告塚田佳帆的劝说下才同意继续履行。后约定3月5日在A公司处签订网签合同，但原告余念忠拒绝让余某、桑某某该日签订，要求A公司3月9日找其二人签订网签合同，但原告余念忠于3月9日再次反悔拒绝签订。被告塚田佳帆代理人于3月14日发出催告函要求其尽快与被告塚田佳帆签订网签合同并按照合同约定支付房款，但是原告余念忠迟迟不签网签合同亦不支付房款。为促成网签合同的签订，被告塚田佳帆代理人在3月18日再次与原告余念忠在A公司处洽谈。在此次洽谈中，原告余念忠提出要求被告塚田佳帆支付其500,000元作为担保金才能继续履行买卖合同，被告塚田佳帆认为应按照合同约定履行买卖合同，双方未达成一致。后被告塚田佳帆多次催促其签订网签合同，但原告余念忠仍不签订。被告塚田佳帆发现原告余念忠的行为已充分表明其不会履行合同后，便于4月1日向原告余念忠发出解除合同通知书。原告余念忠于4月4日回复表示同意解除合同并配合解除网签合同。双方约定4月8日到A公司解除网签合同，但是原告余念忠再次反悔，拒绝配合被告塚田佳帆解除网签合同。原告余念忠拒绝继续履行合同的行为已经根本违约，合同目的难以实现，严重损害了被告塚田佳帆的合法权益，根据合同规定及合同法相关规定，被告塚田佳帆有权与原告余念忠解除合同并要求原告余念忠承担违约责任。为维护被告塚田佳帆的合法权益，特提起上述反诉诉请。原告余念忠对被告塚田佳帆提出的反诉辩称，不同意被告塚田佳帆全部反诉诉请。原告余念忠并不存在任何的违约行为，由于被告塚田佳帆的违约行为导致合同无法履行，故要求依法驳回被告塚田佳帆的反诉诉请。本院经审理认定事实如下：2018年12月27日被告塚田佳帆（陈琪）作为委托人出具授权委托书载明：本人陈琪上海市闵行区XX路XXXXX街坊XX号XXX室业主，因本人自身原因无法到现场亲自办理出售上述房屋的相关手续，特授权委托胡慧萍为本人的代理人，就上述房地产代表本委托人签订买卖合同、收取房价款（房款或定金）等一切出售事宜。凡受托人在上述委托权限内代理委托人就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，本人均予以承认，受托人在本人签署本委托书之前就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，本人均予以追认。2018年12月27日由被告塚田佳帆作为卖售人（合同甲方）、原告余念忠作为买受人（合同乙方）签订上海市房地产买卖合同一份，合同约定：第一条甲乙双方通过A公司居间介绍,由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权,房地产具体状况如下:(一)甲方依法取得的房地产权证号为:沪房闵字第虹01334号；房地产座落:XX路XXXXX街坊XX号XXX室,房屋类型结构:依上海市房地产权证书为准；(三)房屋建筑面积:125.68平方米；(四)房屋平面图和房地产四至范围见(附件一）；(六)随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装饰情况见附件二；(七)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系,乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解,自愿买受该房地产。第二条甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款共计为4,800,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后,甲方应开具符合税务规定的收款凭证。附件三（付款协议）中载明：1、乙方签约当日，支付甲方房款150,000元；2、乙方于2019年1月20日之前，支付甲方房款2,350,000元；3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,000,000元，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户；3、乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，直接支付甲方房款1,280,000元。5、乙方于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款20,000元。第五条甲方承诺,自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间,凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的,应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值一倍向乙方支付违约金。第六条甲、乙双方确认,在2019年3月31日之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准。甲方承诺,在乙方或者委托他人办理转让过户时,积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的,乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲、乙双方同意,自本合同签订后,甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。第七条上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方。第八条本合同生效后,甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。在上述房地产转移占有前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用,按本合同附件四约定支付。第九条乙方未按本合同约定期限付款的,甲、乙双方同意按下列第三款内容处理。(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向甲方支付赔偿金,赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算,赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的,甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同,应当书面通知乙方,并有权要求乙方承担违约责任,乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外,还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的,甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款,余款返还给乙方,已付款不足支付的,乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。第十条甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的,甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算,赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产,乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同,应当书面通知甲方。并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第二日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。第十一条经甲、乙双方协商一致,在不违反有关法律、法规之前提下,订立的补充条款或补充协议,为买卖合同不可分割的一部分:合同补充条款与正文条款不一致的,以补充条款为准。第十二条本合同自甲乙双方签订之日起生效。另上述买卖合同所附的补充条款(一)载明：1、甲方保证甲方对该处房屋享有完全产权,并承诺在签订本合同时及整个产权转让过程中该房屋不存在任何受限制情况(包含但不仅限于抵押信息、相邻纠纷、查封等)。而且无任何第三人对该房屋主张权利并保证该房屋在办理过户手续过程中没有任何起诉、查封等将导致该房屋无法正常交易的现实危险存在。2、甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内,至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。3、甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方,交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方,并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。4、甲、乙双方约定,该房地产的维修基金余额及甲方已支付的相关房地产进户费已计入房地产总价,甲方与乙方不再另行结算。5、甲、乙双方于乙方办妥《中华人民共和国不动产权证书》且甲、乙双方对该房地产进行交接后5个工作日内,办理该房地产维修基金、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等的更名手续。6、甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前,办妥原有户口(若有)的全部迁出手续。7、甲方须保证交房时该房地产内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符,下水道通畅。8、有关乙方贷款的特别约定:(1)乙方于付清贷款银行所需首付款项后10日内,备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。(2)若甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前,乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度,则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前,现金补足不足部分。（3)若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的,甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。（4）乙方应于收到房地产交易中心出具的以其为权利人的《中华人民共和国不动产权证书》后5个工作日内,将他项权利证明及贷款银行要求的其他放款材料递交至贷款银行处。9、本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址,任何书面通知只要发往以上地址,均视为已送达,通讯地址如有变动,应于10日内通知签约各方及中介方。10、甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。11、甲方同意乙方有增加或变更买受人的权利，并配合乙方办理相关手续。12、甲方塚田佳帆的英文名TSUKADAKAHO，中国国籍时用名陈琪。合同末尾的甲方处由被告塚田佳帆的代理人被告胡慧萍签字，乙方处由原告余念忠签字。2018年12月27日被告塚田佳帆作为卖售人(甲方)、原告余念忠作为买受人(乙方)签订补充协议一份，协议载明：甲乙双方于2018年12月27日签订关于上海市XX路XXXXX街坊XX号XXX室之房产的《上海市房地产买卖合同》。买卖合同约定的成交价为4,800,000元整,现甲乙双方经友好协商,就此达成如下协议:1、本次交易,甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付。本次交易,甲方承诺该房产为其家庭名下在上海唯一一处房产并且拥有该房产产权已满五年。若甲方此项承诺与事实不相符,甲方承担由此虚假承诺造成的乙方多缴纳的全部税费。2、甲方承诺于2019年1月18日之前至该房地产所在区交易中心办理身份核验手续,待甲方办理完毕身份核验手续后2日内,甲乙双方至居间方以买卖合同约定的交易条件补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》。2、甲乙双方约定,若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化,甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》,以便交易流程正常进行。3、乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。甲乙双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可,但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。4、甲乙双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的第九条、第十条履行)。5、本协议经甲乙双方当事人签章当日成立并生效。本协议为买卖合同的有效组成部分,甲乙双方保证本协议一经签订,即不可撤消。6、本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。协议末尾甲方处由被告被告塚田佳帆的代理人被告胡慧萍签字，乙方处由原告余念忠签字。2018年12月27日被告塚田佳帆作为卖售人(甲方)、原告余念忠作为买受人(乙方)再次签订补充协议一份，协议载明：1、签订买卖合同时,该房屋权利人塚田佳帆(护照:TH8289106)未到场签约,仅有甲方到场并代为签约。甲方承诺已取得该房屋权利人塚田佳帆关于按买卖合同约定的交易条件出售该房屋并委托其代为签订买卖合同,且塚田佳帆会于2019年1月18日前签订买卖合同。若塚田佳帆于2019年1月18日前因自身原因未在上述期限签订买卖合同,则甲方愿意按买卖合同约定的总价的20%赔偿乙方,并且承担全部的中介服务费。2、如乙方在上述期限反悔不购买该房屋,则乙方应按买卖合同约定的总价的20%赔偿甲方,并且承担全部的中介服务费。3、本协议一式三份,甲乙双方各执一份,A公司执一份。2018年12月27日被告胡慧萍代被告塚田佳帆从原告余念忠处收取了房款20,000元、70,000元。2018年12月28日原告余念忠向被告塚田佳帆委托的代理人被告胡慧萍转账60,000元，故被告胡慧萍代被告塚田佳帆总计收取原告余念忠支付的房款为150,000元。庭审中被告胡慧萍称，2018年12月27日突然接到被告塚田佳帆的电话，然给其去与原告谈妥房屋的价格，让其代替被告塚田佳帆签订合同，被告塚田佳帆说价格已经和原告谈妥了，因为被告塚田佳帆在上海没有亲人和朋友，只能由其去签订合同，说价格已经谈妥了，签订之前，其就问中介，将被告塚田佳帆的资料给中介，其反复问中介，中介说可以的，之后其再用微信的形式再次咨询中介，故其就安心的，确认了被告塚田佳帆能在2019年1月18日前飞回上海办理手续，被告塚田佳帆有一个脑瘫的孩子，出售房屋的目的就是为了贴补家用，考虑这样的情况，其就签订了合同，也没有考虑任何的问题，中介让其如何签订，其就如何签订了，其就帮被告塚田佳帆签订了这样的合同。这个时候已经临近过年，原告、中介和被告塚田佳帆都出于比较急促，其实14号被告塚田佳帆赶回上海，必须把原先的产证登记的中文名字陈琪要改成现在的日本的名字塚田佳帆后，房屋才能完成产权过户。原告庭审称，被告塚田佳帆于2019年1月14日回到了国内，与其提及要取得身份证明的证件取错了，要重新回日本，但原告认为更名及拿相关的材料14天就可以了。之后，原告和被告塚田佳帆一直微信沟通，按照中介和被告塚田佳帆的思路是存在问题，原告在2019年1月22日提出，这样的文件存在错误，是行不通的。事实上这些文本也未得到认可，真正认可的是日本的户籍证明和转国籍证明，这2张证明文件被告塚田佳帆在1月22日已经到手，其到大使馆认证需要1个星期，在2月份之前完全能办理，但直至2月28日被告塚田佳帆仍未去办理认证，原告去了房产交易中心疑难杂症的办公室讨论涉及的问题，交易中心说只要户籍证明和转国籍证明，只要上述两份证明认证了就可以了。原告认为其在微信群中在2019年2月1日已经告知了只需要到中国大使馆办理上述两份证明的认证就可以完成产权的更名。这些事情本应该是中介方与被告所做的事情，但都是原告积极去交易中心咨询，而且去交易中心之前，其还跑了很多次信访办等，最后在被告完成上述两份证明的认证手续之后才于2019年3月4日完成了产证更名。被告塚田佳帆没有按照正规的程序的认证，故浪费了很多时间，最终产证更名是在3月4日办理的。另原告表示一开始购房时，其就是想以其儿子和儿媳的名义购买，在1月18日之前，中介人员还让其提交了儿子和儿媳的身份。被告在3月4日提出签订网签合同，但原告认为不能按照被告方的时间，原告准备的签约时间是3月9日，如3月9日没问题肯定是签订网签合同的，但是在3月8日房产中介给了书面的流程，在没有得到原告的同意的前提下就把交房时间3月31日改成了4月20日，而这个条款原告不能接受，故拒绝签约。然后之后就产生了纠纷。之后，通过中介也不断协商违约的问题，3月4日被告方办出产证出后，3月5日要求其在2天内付款，如不按照约定时间付款，追究原告方的违约责任。被告塚田佳帆对此解释称，1月14日其来上海办理手续，其出售房屋的价格也比较低，告知需要先换产证，当晚各方召开协商会议，其认为已经把1月18日签约时间作出更改了，原告口头上说其会耐心等待，只要其去日本办理好资料就可以了。故其认为也没什么关系。在该次会议上，其表示要过好年再回上海。就这样会议结束了。当时中介与原告、两位被告建立了微信群，最终是在3月4日办理好了产证的更名。2月25日又飞回上海办理了房屋的手续，其是按照中介方的要求，把资料全部给了中介的，中介说可以了才签订了合同。而且在3月4日办完产证更名之后，3月5日要求与原告签订网签合同，在中介的要求下，被告塚田佳帆先行签署了网签合同飞回了日本，原告说好是3月9日签订网签合同的，之后改为3月16日，但是至今未能签订网签合同。之后被告方也是去了交易中心了解情况，交易中心要求被告塚田佳帆出具中文名字与日本名字系同一人的证明，并不仅仅是原告所说的那两份证明，对此被告塚田佳帆也是予以积极办理，之后将所有的资料都是交至交易中心。针对以上事实及本诉诉请，原告余念忠向本院提供了如下证据：1、2018年12月27日上海市房地产买卖合同一份，证明原、被告约定在2019年3月31日之前共同向交易中心办理本案的过户手续；主合同第十条第三款被告不按约定转交原告，被告向原告承担20%的违约赔偿；原、被告签订的补充条款双方办理产权过户手续前，办理原有户口的迁出手续，事实上交易中有第三人的户口在涉案房屋内；附件三第一条原告签合同的当天向被告塚田佳帆支付了房款150,000元，故150,000元的性质是房款，2,350,000元时间点的支付原、被告双方签订的补充协议的基础之上的。2、补充协议二份，证明原告和被告塚田佳帆于2018年12月27日签订二份补充协议，第一份协议的证明目的是被告胡慧萍办理身份检验的时间，被告胡慧萍并未在这个时间点办理身份检验；第二份补充协议被告塚田佳帆对原告进行了承诺，如被告胡慧萍没有和原告签订买卖合同，被告塚田佳帆对原告承担20%的赔偿。根据此补充协议要求被告胡慧萍承担连带责任。3、2019年3月5日被告塚田佳帆发给原告的催告函一份，证明被告塚田佳帆的说法自相矛盾，被告塚田佳帆在2019年1月18日要完成身份手续的检验，但是这个时间未完成，但被告塚田佳帆要求原告支付房款自相矛盾。4、太平洋业务员于2019年3月8日的微信聊天内容载明的交易流程一份，作为中介公司已经告知原、被告双方预计交房及过户的时间可能推迟，明显超过原、被告双方买卖合同的约定时间，业务员的姓名叫叶某。5、2019年4月1日被告塚田佳帆向原告发出的解除合同通知书一份，证明被告塚田佳帆的做法是自相矛盾的，是被告塚田佳帆的违约导致了本次买卖合同无法履行。6、原告于2019年4月4日向被告塚田佳帆发出的解除合同通知书告知函回复一份，基于被告塚田佳帆违约的情况下，作为原告也是同意解除双方的买卖合同。7、2018年12月27日收据二份及转款凭证一份，分别是70,000元、20,000元收据，另工商银行的转款凭证60,000元，2018年12月27日原、被告签订买卖合同当天，原告向被告塚田佳帆合计支付了房款150,000元。8、被告塚田佳帆出具给被告胡慧萍的授权委托书一份，证明被告塚田佳帆委托被告胡慧萍签订买卖合同收取房价款。9、原告和中介的微信聊天记录一组，关于被告塚田佳帆的身份验证，原告已经明确告知被告塚田佳帆可以办理身份验证，但是因为被告塚田佳帆的原因一直迟迟未办理，导致合同一拖再拖。10、涉案房屋挂牌信息，证明原告购买时是4,800,000元，现在涉案房屋被告挂牌价为5,900,000元。本案的发生是被告故意违约造成，系因房价上涨。11、原告和涉案房屋中介经办人员的微信聊天记录一组，证明除了违约时间以外，被告还有不迁户口的问题，且是故意不迁。关于迁户口的时间有合同约定，但被告两次回沪都不去办理，故意造成违约。被告塚田佳帆、被告胡慧萍对原告余念忠所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性、关联性无异议，对于证明目的第三条、第十条并不是同一个概念，原告不能依据第十条关于交付的约定要求被告方承担违约责任，对于交付的时间在合同补充条款一中第二条、第三条约定被告收到原告贷款款项三个工作日内，并非于3月31日之前交付房地产给原告；对证据2真实性、关联性无异议，对于该补充协议约定1月18日之前如未签订买卖合同承担20%的赔偿要求被告塚田佳帆承担责任的前提是因自身原因；对证据3催告函中3月5日是打印时间，实际发函为3月14日，该催告函主要目的是催促原告和被告签订网签合同，促成双方房地产买卖合同的履行，实现合同目的；对证据4真实性无异议，根据交易流程可以得知，3月31日之前双方可以办理过户，3月9日双方若签订网签合同，买卖合同可以按照约定时间履行，主合同目的得以实现；对证据5真实性无异议，被告发出解除合同是依据合同法第94条的法定解除权，以及买卖合同第九条的约定；对证据6真实性、关联性无异议，双方同意解除买卖合同；对证据7真实性无异议，收到150,000元，关联性有异议，这个不是预付的房款，而是属于定金。（虽书面未显示定金，但是当时双方口头认为是定金）；对证据8真实性、关联性无异议；被告胡慧萍是被告塚田佳帆的委托代理人；对证据9中针对A8页的真实性无异议，关联性不认可，是原告的单方面说辞，被告方并未主观拖延，不能达到原告的证明目的；证据10真实性无异议，关联性不认可，现在上海房价一年的时间不可能增加那么多，并非被告的挂牌价格必然就是成交价格，存在房屋降价的空间，故不存在对等性。基于这样的事实，被告不会以此为动机进行违约，故被告不存在违约，被告解除协议是因为超过了网签合同的时间，之前被告并未表示过不签合同。上次庭审中被告仍表示愿意以4,800,000元继续履行，被告根本无因高额房价进行违约的主观故意。证据11当庭核实后，对于证据的真实性无异议，该组证据主要是迁户问题，买卖合同补充条款一中第六条约定迁户的时间为过户之前。原、被告双方按照买卖合同的约定履行合同，根据聊天记录原告要求额外添加补充协议及500,000元的预付尾款，去保证被告迁出户口，但是被告认为这个协议不合理，我们有原有的合同，原告以户口迁出额外预留500,000元的尾款是不合理的，故对于这份协议被告不同意签署。针对户口迁出去办理的时候要出示网签合同，因为原、被告双方未签订网签合同，故无法办理迁户。庭后10日内向法庭提交关于派出所迁户口的表格，以证明需要网签合同。被告塚田佳帆针对原告的本诉所提出的抗辩意见，向本院提供了如下证据：1、解除合同通知书、邮寄面单、快递查询信息、X街坊XX号XXX售后服务群微信聊天记录截图一组，证明被告方已根据合同约定及合同法规定于2019年4月1日发出解除合同申请书，通知原告解除房屋买卖合同。2、被告胡慧萍和太平洋房产中介刘某某微信聊天截图四份，证明中介明确确定该被告塚田佳帆的材料可以完成网签，两被告对补充协议内容存在重大误解。3、被告塚田佳帆与太平洋房产中介刘某某微信聊天截图二份，证明被告塚田佳帆回国办理网签合同前，与太平洋中介人员核实材料完备，网签合同时间延迟非因其自身原因。4、2019年3月4日原告、陆某某、两被告、太平洋中介林某某、朱某的会谈录音光盘及文字版一组、网上备案版上海市房地产买卖合同（合同编号3569790）、售后-金汇X街坊XX号XXX室微信聊天记录截图一张，证明补充协议中的网签时间约定已经变更至能办成但不违反买家合同的时间为止；被告塚田佳帆于3月5日签署网签合同，但原告拒绝签订网签合同，虽承诺在3月9日签订网签合同，但至始原告未签；3月9日签订网签合同不会影响房屋3月31日的过户时间，并不影响上海市房地产买卖合同的履行。5、X街坊XX号XXX售后服务群微信聊天记录截图86张、被告塚田佳帆与太平洋房产中介刘某某微信聊天截图30张、催告函及快递查询信息一组，证明被告塚田佳帆至始至终均在尽力履行买卖合同，努力促成买卖合同，不存在任何违约行为，无任何违约的主观意愿。原告余念忠对被告塚田佳帆所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，合同的解除时间是在2019年4月4日；通过被告方的催告函证明本次交易未完成是由于被告方违约所致；对于证据1微信截图及证据2、3中被告方阐述的重大误解，原告是不认可，房屋买卖是大事件，被告方是具有完全行为能力的人，出售房屋之前，其明确知道其入了日本国籍，其应该办理哪些手续其应该明确知道的，故不属实的；对于证据4光盘文字版真实性无异议，证明不认可，被告方的身份验证导致网签及过户的延迟；网上备案版的买卖合同真实性无异议，但是是被告方单方签订的，与原告无关；微信聊天的截图同证据1、2、3中的质证意见；对证据5真实性无异议，不认可证明目的，被告方的原因导致合同无法履行，故责任的承担在被告。被告胡慧萍对被告塚田佳帆所提供的证据经质证后认为：对证据1-5均予以认可，无异议。被告塚田佳帆针对其提出的反诉诉请，向本院提供如下证据材料：1、2018年12月27日被告胡慧萍代被告塚田佳帆通过A公司居间介绍与原告签订上海市房地产买卖合同及附件，证明原告违反买卖合同关于付款期限的约定，应向被告支付赔偿金；原告拒绝履行合同，导致涉案房屋不能在2019年3月31日之前办理转让过户，属于根本违约。2、X街坊XX号XXX售后服务群微信聊天记录截图、被告塚田佳帆与A公司中介刘某某微信聊天截图、3月4日原告、陆某某、两被告、A公司中介朱某的会谈录音一组，证明合同履行期间，原告多次表示不再履行房屋买卖合同。3、网上备案版上海市房地产买卖合同（合同编号3569790）一份，证明应原告要求及中介要求，被告塚田佳帆3月5日与原告儿子、儿媳妇网签合同，但其二人未签，涉案房屋被限制，产生损失。4、催告函、快递查询信息、X街坊XX号XXX售后服务群微信聊天记录截图，证明被告塚田佳帆于3月14日向原告发出催告函，但原告仍拒绝履行合同。5、解除合同通知书、邮寄面单、快递查询信息、X街坊XX号XXX售后服务群微信聊天记录截图一组，证明截至合同履行最后期限2019年3月31日，原告仍不履行合同，被告塚田佳帆根据合同约定于4月1日发出解除合同申请书，要求解除房屋买卖并撤销网签合同。6、回复被告塚田佳帆解除合同书的告知函、X街坊XX号XXX售后服务群微信聊天记录一组，证明原告同意解除买卖合同并同意让其儿子和儿媳妇配合被告塚田佳帆撤回网签合同，但之后原告反悔撤回网签合同，使被告塚田佳帆遭受损失。7、3月4日原告、陆某某、两被告、A公司中介林某某、朱某的会谈录音光盘及文字版、3月18日被告胡慧萍、陆某某与太平洋中介虞总的电话录音录音光盘及文字版一组，证明原告以房价不合适、房屋不符合其意愿、房价下跌等原因拒绝按约定履行双方于2018年12月27日签订的上海市房地产买卖合同。原告余念忠对被告塚田佳帆所提供的上述反诉证据经质证后认为，对证据1房地产买卖合同真实性无异议，对于证明目的不认可，是由于被告方的原因导致合同无法履行，违约责任理应由被告方承担；对证据2真实性无异议，不认可其证明目的，是被告方的违约；对证据3是被告方和案外人的网签，故原告不清楚，对真实性也不认可；对证据4真实性无异议，不认可其证明目的，约定2019年1月18日之前完成身份的验证，但是由于被告方的违约一直未通过身份验证；对证据5真实性无异议，不认可其证明目的，中介工作人员提供的交易流程，交易流程明确告知，双方过户及交房的时间晚于合同约定的时间；对证据6真实性无异议，不认可其证明目的，涉及到案外人的；对证据7真实性无异议，不认可其证明目的。本院结合原告（反诉被告）余念忠、被告（反诉原告）塚田佳帆、被告胡慧萍对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告（反诉被告）余念忠、被告（反诉原告）塚田佳帆所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，被告胡慧萍作为被告塚田佳帆的代理人与原告签订涉案房屋的买卖合同，系原告、被告塚田佳帆真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原告与被告被告塚田佳帆均应按照买卖合同的约定全面善意地履行各自的合同义务，而被告胡慧萍作为被告塚田佳帆的代理人，以被告塚田佳帆的名义实施的民事法律行为，对被代理人被告塚田佳帆发生效力，故被告胡慧萍作为代理人无须承担涉案买卖合同项下的民事责任。而本案主要的争议焦点在于被告塚田佳帆是否存在违约行为。依据双方所签买卖合同的约定，双方应于2019年3月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，由于被告塚田佳帆发生了国籍更换，但涉案房屋登记的权利人为被告塚田佳帆更换国籍之前的陈琪，故涉案房屋需要先将房屋权利人陈琪变更为塚田佳帆之后，才能完成产权变更登记手续。最终被告塚田佳帆于2019年3月4日完成了产权由陈琪变更为塚田佳帆的手续，但是原告认为被告塚田佳帆对于整个产权变更的手续过于拖延，对其产生了极大的不信任，而且原告认为被告塚田佳帆对于涉案房屋的产权变更之行为过于消极，并且其认为被告塚田佳帆与中介公司对于产权变更的方向性把控存在问题，让原告对中介公司及被告塚田佳帆的行为产生了不信任感。而且原告认为被告塚田佳帆在最后一份网签合同中变更了合同的主要条款，故基于此原告拒绝与被告塚田佳帆签订最终的网签合同。对此，本院结合合同的约定以及双方在合同履行过程中的行为，按照合同约定的产权交易过户日期，虽然被告塚田佳帆确实至2019年3月4日才完成产权变更登记的手续，但是即使如此并不最终影响涉案房屋买卖合同所约定的过户日期，故本院难以认定被告塚田佳帆存在违约行为，原告主张要求被告塚田佳帆承担违约责任缺乏必要的事实基础，故对此本诉诉请不予支持。而且在被告塚田佳帆将涉案房屋产权由陈琪变更为塚田佳帆之后即发函要求原告尽快与其签署网签备案合同并支付剩余房款，但是原告始终拒绝与被告塚田佳帆签署网签备案合同，遂被告塚田佳帆于2019年4月1日向原告发出解除合同通知书，原告确认收到上述解除合同通知书，庭审中双方协商一致确认双方所签署的买卖合同及补充协议于2019年4月4日予以解除，对此本院予以确认。上述买卖合同及补充协议解除之后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。考虑到双方买卖合同予以解除，作为被告塚田佳帆理应将其收取的房屋首付款150,000元返还给原告。至于被告塚田佳帆提出的反诉诉请，本院也注意到涉案房屋的产权主体的特殊性，原告也是不断在催促被告塚田佳帆尽快完成涉案房屋的产权变更登记手续，为此原告也是竭尽全力去了解相应的房屋产权过户的政策，给予了被告方及中介公司相应的房屋过户交易政策，但是直至2019年3月4日被告塚田佳帆才完成涉案房屋的变更登记手续，确实也给原告造成了很大的信任危机，虽然被告塚田佳帆确实在最终的网签备案合同中签字，而原告最终拒绝签署该份网签备案合同也是情有可原，不能仅以此为由即认定原告存在违约行为，导致双方未能签署最终的网签备案合同均负有一定的责任及过错，故本院综合判断亦难以认定原告方存在违约行为，故对于被告塚田佳帆主张要求原告承担违约金及赔偿金的诉请均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）塚田佳帆于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）余念忠房款150,000元；二、驳回原告（反诉被告）余念忠的其他本诉诉请；三、驳回被告（反诉原告）塚田佳帆的反诉诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,790元，由原告（反诉被告）余念忠负担10,000元，被告（反诉原告）塚田佳帆负担4,790元。反诉案件受理费减半收取计6,587元，由被告（反诉原告）塚田佳帆负担。如不服本判决，原告（反诉被告）余念忠、被告胡慧萍可以在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）塚田佳帆可以在判决书送达之日起三十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘 锋审 判 员  沈旺迪人民陪审员  邓红霞二〇二〇年一月十日书 记 员  许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。......第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。