重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初23221号 原告：张锦华，男，1967年12月30日出生，汉族，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：闵宇晨，重庆邦民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒春霞，重庆邦民律师事务所实习律师。 被告：重庆联隆西永房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永大道14号附76号，统一社会信用代码915001065828324044。 法定代表人：甄玉川，重庆联隆西永房地产开发有限公司总经理。 委托诉讼代理人：潘宾，男，重庆联隆西永房地产开发有限公司职工，住重庆市合川区。 第三人：重庆特硕企业管理咨询有限公司，住所地重庆市渝北区黄山大道中段50号5-2附5139号，统一社会信用代码91500000MA5UAW4E59。 法定代表人：胡涂难，重庆特硕企业管理咨询有限公司总经理。 委托诉讼代理人：孙权，重庆豪泰律师事务所律师。 第三人：邓宇，男，1985年9月29日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：柏洁，重庆汇远鸿律师事务所律师。 原告张锦华与被告重庆联隆西永房地产开发有限公司（以下简称联隆公司），第三人重庆特硕企业管理咨询有限公司（以下简称特硕公司）、邓宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张锦华的委托诉讼代理人闵宇晨、被告联隆公司的委托诉讼代理人潘宾、第三人特硕公司的委托诉讼代理人孙权、第三人邓宇的委托诉讼代理人柏洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张锦华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年1月17日签订的《隆鑫·花漾汇项目房屋认购书》。2.判令被告返还原告购房款335244元。3.判令被告承担赔偿金200000元。4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年1月17日，原告在第三人邓宇（邓宇系第三人特硕公司的员工）的介绍下，决定购买隆鑫·花漾汇项目21幢7层5号房屋，原被告于当日签订了《隆鑫·花漾汇项目房屋认购书》，其上载明该房屋套内面积为64.47平方米，单价5200元/平方米，价格为335244元。原告分别于2018年1月17日、2018年1月20日、2018年2月5日和2018年6月14日缴纳购房款共计340573元。缴纳购房款后，原告多次询问，均未能正常接房。2019年3月，原告到该房处查看时，发现该房屋已由他人实际居住。直至此时，原告才知被告将该房屋卖给原告后，又卖给他人，已构成一房二卖。被告一房二卖的行为不但使得原告购房目的不能实现，还给原告带来巨大损失。为维护原告合法权益，遂提起本案诉讼。 被告联隆公司辩称，我方认为原、被告之间从未签订过任何房屋买卖的协议或合同。被告从未收取过原告的任何款项，原告要求解除认购协议及返还房款、赔偿损失的请求无法律依据，请求依法驳回。 第三人特硕公司述称，被告与原告签订了该项目的房屋认购书，且原告实际支付了房款，合同依法有效成立。 第三人邓宇述称，我是特硕公司的销售经理，联隆公司于2017年12月14日与特硕公司的员工谭伟签订了《西永花漾汇项目部分房源代理销售协议》，约定由特硕公司代理销售位于重庆沙坪坝区西永大道14号的西永花漾汇项目剩余30套住宅房屋，包括了涉案房屋。协议签订后，特硕公司的员工谭伟向本案被告联隆公司支付了400万元保证金。之后，特硕公司指派我为该项目的销售经理，负责销售这30套房屋。2018年1月17日，原告到售房部来咨询，然后原告到我代理销售的21栋7层5号房屋看了房屋现状，当时定下购买该房屋，并于当日签订了购房协议。之后，我要求原告将购房款打到特硕公司的账户（由于特硕公司未与联隆公司办理最终结算，故原告的购房款当时没有进入联隆公司账户），由于另外的购房者出价比原告高，考虑到我们同一地方还有另外更好的房源，所以将原告所购房屋卖给了第三人。但原告坚持要购买21栋7层5号房屋，现在第三人已经实际入住，最终导致该购房协议无法履行。 本院经审查认定事实如下： 原告提供的三份“《隆鑫·花漾汇项目房屋认购书》”载明：2018年1月17日，联隆公司（甲方、出卖人）与张锦华（乙方、认购人）就订购商品房达成如下协议：第一条，认购房屋具体情况。乙方现决定购买由甲方开发建设的“隆鑫·花漾汇”项目21幢7层5号房屋，该房屋类型为住宅。房屋实测套内面积约为64.47平方米（本认购书中所有面积数据均以房管部门最终核定文件为准）。第二条，认购房屋销售价格及优惠政策。该房屋总价为335244元，实测套内面积单价为5200元/平方米，乙方选择一次性付款。第三条，认购注意事项及责任。1.乙方应于签订本认购书时，向甲方缴纳定金60000元，作为乙方订立《商品房买卖合同》的担保。《商品房买卖合同》订立后，乙方所支付的定金自动转为购房款。……8.双方同意，本认购书仅为确认双方将来之交易行为的预定形式契约，不能借此代替《商品房买卖合同》而完成双方的交易。《商品房买卖合同》签署后本认购书自行终止，双方的权利义务受双方签订的《商品房买卖合同》的规范和约束。9.加盖甲方财务专用章的定金收据是乙方交付认购定金的唯一凭证。10.本认购书经甲方签章、乙方签字后生效，本认购书一式三份，甲方执两份，乙方执一份，具有同等法律效力。11.本认购书最终解释权归联隆公司。 上述认购书共三份(原件一份，蓝色、粉色复写件各一份），三份合同均由原告持有。原件仅有原告签名、捺印；粉色复写件甲方处有“联隆公司合同专用章”的签章图样，乙方处有指印、无签名；蓝色复写件仅在乙方处有指印。原告于审理中申请对粉色复写件中的被告公司的印章真实性申请司法鉴定，但又于鉴定过程中撤回鉴定申请。 原告提供的四份“收据”显示：2018年1月17日，张锦华向特硕公司支付“花漾汇21栋7-5，房屋定金”100000元；2018年1月20日，张锦华向特硕公司支付“华漾汇21-7-5房屋装修款”120573元；2018年2月5日，张锦华向特硕公司支付“花漾汇21-7-5房屋装修款”80000元；2018年6月14日，张锦华向特硕公司支付“花漾汇21-7-5装修款”40000元。 原告持有的“抵押房认购说明”载明：1.认购人张锦华自愿购买由出卖人开发建设的隆鑫花漾汇21栋7-5房屋。2.认购人已知晓本物业因融资合作业务，已作为抵押物向银行申请抵押。3.本说明一式两份，出卖人、认购人各执一份。出卖人处有“联隆公司合同专用章”签章图样，认购人处有原告签名、捺印。被告否认该印章的真实性。原告认为己方证据已足够充分，举证责任在被告，不申请司法鉴定。 第三人邓宇提交的《西永华漾汇项目部分房源代理销售协议》复印件载明：2017年12月14日联隆公司将位于重庆市沙坪坝区西永大道14号的“西永花漾汇”项目剩余30套住宅房屋，共计建筑面积1703.57平方米，套内面积1424.71平方米，交由谭伟代理销售。联隆公司与谭伟指定的销售公司签订销售代理合同。联隆公司不允许谭伟收取除房款之外的其他费用，若谭伟在实际操作过程中有收取房款之外费用的行为，所有后果由谭伟全部承担。如谭伟或谭伟指定销售公司需向客户直接收取房款，须经联隆公司书面同意。乙方可以甲方名义对销售本协议范围内的对应房源，具体销售合同由具体买受人与甲方签订。邓宇另提交一份收据复印件，载明谭伟向联隆公司交纳保证金400万元。联隆公司对上述协议及收据的真实性予以确认。 原告还提供了案外人周永丽、李红霞、蒋华英的《隆鑫·花漾汇项目房屋认购书》、重庆上邦物业管理有限公司专用收据、发票，拟证明另有案外人采用与原告一致的方式，与被告建立了房屋买卖合同关系。被告否认上述证据的真实性。 审理中，特硕公司称与被告系代理销售房屋的关系，被告则称与特硕公司无任何关系；邓宇称系特硕公司的员工，特硕公司称系合作关系，而非员工。 原告曾申请本院调取邓宇在西永派出所的询问笔录，但本案的基础证据材料、基础法律关系未见与邓宇的关联性，而且邓宇本人已经出庭参加诉讼、进行陈述，无调取该证据的必要性。 上述事实，有当事人的陈述，原告举示的认购书、收据、银行流水、业务凭证、抵押房认购说明、案外人认购书，第三人邓宇举示的西永华漾汇项目部分房源代理销售协议复印件、收据复印件等证据为凭。经当事人质证及本院审查，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担相应的不利后果。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；本案中，原告要求解除与被告签订的《隆鑫·花漾汇项目房屋认购书》，首先应当就该认购书订立、生效进行举证。本院认为原告未能完成举证，理由如下： 一、该认购书文本载明：“……9.加盖甲方财务专用章的定金收据是乙方交付认购定金的唯一凭证。10.本认购书经甲方签章、乙方签字后生效，本认购书一式三份，甲方执两份，乙方执一份，具有同等法律效力。”。原告交付定金的对象并非本案被告，而是特硕公司，收据是由特硕公司出具；在原告持有的三份认购书中，均不符合“甲方签章、乙方签字后生效”的条件：原件无被告印章（书面合同本身就应当以原件为准）；粉色复写件有被告印章图样但无原告签字；蓝色无被告印章，无被告签字；三份认购书均由原告持有不符合交易习惯；原告在申请对粉色复写件上被告印章真实性鉴定后撤回鉴定申请，等同于印章不真实或无印章的法律后果。因此，不能认定被告与原告签订了《隆鑫·花漾汇项目房屋认购书》。 二、虽然原告另持有一份加盖有被告印章图样的“抵押房认购说明”，但被告处除了印章图样，无签名、无日期，结合前述第一条分析，该印章的真实性存疑，在被告予以否认的情况下，应由原告进行充分举证，但是原告在本院释明后明确表示不申请鉴定，故该“抵押房认购说明”中被告的印章图样视为不真实或等同于无印章的法律后果。即使该印章真实，即“抵押房认购说明”真实，从其内容来看，也不能推导出上述《隆鑫·花漾汇项目房屋认购书》的成立、生效。 三、原告举示的交纳的装修费用票据、定金收款人为特硕公司，而没有证据证明特硕公司与被告有代收款的法律关系，因此原告要求被告退还诉讼请求中的款项，没有事实依据。 四、虽然原告举示了案外人周永丽、李红霞、蒋华英的《隆鑫·花漾汇项目房屋认购书》，但这些认购书的真实性无法认定，即便真实，也不必然得出原告与被告之间签订了《隆鑫·花漾汇项目房屋认购书》。 五、邓宇举示的案外人谭伟与联隆公司签订的《西永华漾汇项目部分房源代理销售协议》复印件和收据复印件即使真实，也仅能认定谭伟和联隆公司之间存在代理销售关系，并无证据证明特硕公司与被告存在代理销售关系，也即无证据证明与本案原告的关联性，故该证据亦无法作证原告与被告之间签订了《隆鑫·花漾汇项目房屋认购书》。 综上，本院认定原告提供的现有证据不足以证明其与被告之间存在房屋买卖合同关系，原告要求解除合同、要求被告退还房款、赔偿损失等主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 驳回原告张锦华的诉讼请求。 案件受理费9152元，减半收取计4576元，保全费3196元，均由原告张锦华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 张振华 二〇二〇年一月十日 法官助理 王福林 书 记 员 楚龙静