西安市未央区人民法院民事判决书 （2019）陕0112民初6372号 原告：西安某某房地产集团有限公司。委托诉讼代理人：李小娟，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：班晓敏，陕西信邦律师事务所律师。被告：李某某，男。第三人：陕西某某农村商业银行股份有限公司经开支行。委托诉讼代理人：史少博，男，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：赵金英，女，该公司员工，住该公司。原告西安某某房地产集团有限公司（以下简称某某房地产公司）与被告李某某、第三人陕西某某农村商业银行股份有限公司经开支行（以下简称某某银行经开支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某房地产公司的委托诉讼代理人班晓敏、第三人某某银行经开支行的委托诉讼代理人史少博、赵金英到庭参加诉讼。被告李某某经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某房地产公司诉称，2014年7月28日，其与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买位于西安市经开区XX城XX路海璟暖暖的宅1幢2单元8层20806号房屋，总金额489418元。同年，双方及第三人签订《个人住房按揭借款合同》，约定被告向第三人借款34万元，其作为连带责任保证人。后因被告逾期偿还银行按揭贷款，自2016年6月24日至2019年1月25日，其代被告向第三人代偿欠款共计59987.52元。其多次催要上述代偿款项无果，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2014年7月28日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y14077119）；2、被告向原告支付代垫款项59989.52元，并支付违约金7312.53元（暂计至2019年3月11日，应计至实际支付日，计算方式详见附表1），上述共计67302.05元；3、被告自2019年3月11日起，以489418元为基数，按照同期贷款利率双倍支付违约金至涉案《商品房买卖合同》解除之日；4、被告于涉案《商品房买卖合同》解除后七日内配合办理《商品房买卖合同》撤销备案登记手续，提供办理撤销手续相应的文件；5、被告承担本案诉讼费用。另增加诉讼请求：第三人协助办理涉案房屋的预抵押撤销登记手续。被告李某某未作答辩。第三人某某银行经开支行述称，对原告所述无异议。涉案贷款已结清，其愿协助原告配合办理撤销预抵押登记手续。经审理查明，2014年7月28日，原告某某房地产公司与被告李某某签订合同登记号为Y14077119的《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发建设的位于西安市XX区XX城XX路以南、明光路以西的台北湾三期（海璟·暖暖的宅）小区第1幢2单元8层20806号房屋，建筑面积76.26平方米，总价款为489418元整。依合同之约定，买受人于2014年4月20日前支付首付款149418元，余款34万元办理银行按揭贷款。合同附件五“补充协议”第二条第1项约定，双方同意以电话、信函、挂号信、特快专递、报纸公告等任一方式进行通知。出卖人如采用特快或挂号信向买受人登记的地址联系买受人的，自邮件寄出之日3日内视为通知送达买受人……。合同附件六第三条第4款约定，因买受人逾期偿还银行按揭款，导致出卖人承担担保责任的，视为买受人逾期付款。按以下方式处理：（1）买受人未能按期足额向贷款银行偿付贷款本息，出卖人代为偿还的，买受人应在收到出卖人书面追偿通知后7日内偿还出卖人代垫款项并向出卖人支付贷款款项同期两倍贷款利息的违约金。买受人收到出卖人书面追偿通知，逾期超过30日内仍未支付上述代垫款项和违约金的，出卖人有权解除本合同及相关协议，收回该商品房。出卖人解除合同的，买受人除应偿还出卖人代垫款项外，还应向出卖人支付总价款两倍同期银行贷款利息的违约金。附件七第五条第2款约定，无论何种原因致使双方解除合同的，买受人应在解除合同之日起七日内按照国家和地方相关法律、法规，办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续或提供完整的办理《商品房买卖合同》撤销备案登记的相关文件和提供必要的配合。2014年8月17日，原、被告及西安市未央区XX社（即本案第三人某某银行经开支行，于2015年5月13日变更名称）签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，约定被告就上述房屋的剩余购房款34万元在第三人处办理银行按揭贷款，原告为该贷款提供阶段性连带责任保证。2019年12月3日，第三人出具《关于西安某某房地产集团有限公司代偿李某某按揭贷款本息的情况说明》载，借款人李某某自2016年6月起未按期履行还款义务并产生逾期，某某房地产公司履行了代偿义务，截止2019年12月3日，代偿金额为76350.51元。根据代偿明细， 2016年6月24日至2019年1月25日原告代偿款项共计59989.52元；2019年4月26日、7月25日、10月29日代偿款项分别为5454.01元、5453.39元、5455.38元。2019年12月17日，原告代偿1817.15元。同日，第三人向原告发出《某某银行督促履行担保责任通知书》，要求原告就被告的贷款余款本息共计313029.71元承担连带保证责任。次日，原告代被告向第三人结清所欠本息共计313029.71元。被告至今未支付原告上述代偿款项，故原告诉至本院，诉请如前所述。本案因被告未到庭致调解不能。上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）按揭借款合同》、情况说明、追偿通知书、邮单、查询单、《某某银行督促履行担保责任通知书》及当事人的陈述等证据附卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人均应遵守履行。本案中，《商品房买卖合同》系原、被告自愿签订，为双方真实意思表示，且符合法律规定，合法有效，本院予以确认。原告作为连带保证人代被告向第三人清偿了银行按揭贷款本息，故依法有权向被告追偿。被告至今未支付原告上述款项，根据合同之约定，被告构成根本违约，原告有权主张解除双方签订的《商品房买卖合同》、被告向其支付2016年6月24日至2019年1月25日期间的代垫款项59989.52元，并要求被告于涉案合同解除后七日内配合办理《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续，提供办理撤销手续相应的文件。因涉案房屋在第三人处办理银行按揭贷款时就涉案房屋办理了预抵押登记，现银行按揭已清偿完毕，原告主张第三人协助办理涉案房屋的预抵押撤销登记手续并无不当，本院予以支持。关于原告主张的违约金，结合本案实际情况，双方约定的违约金标准过高，本院酌情按照原告自2016年6月24日至2019年1月25日期间每笔实际代偿金额为基数，自代偿之日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至原告主张的2019年3月11日。结合原告已实际代偿全部剩余款项及合同的相关约定，2019年3月11日至合同解除之日期间的利息，以总房款489418元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告西安某某房地产集团有限公司与被告李某某签订的合同登记号为Y14077119的《商品房买卖合同》；二、被告李某某于上述《商品房买卖合同》解除后七日内配合原告西安某某房地产集团有限公司办理该《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；三、被告李某某于本判决生效之日起三十日内支付原告西安某某房地产集团有限公司自2016年6月24日至2019年1月25日期间的代垫款项59989.52元及违约金3656.27元（违约金暂计至2019年3月11 日，之后以总房款489418元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；上述款项由原告西安某某房地产集团有限公司在应退还被告李某某的购房款中予以扣除；四、第三人陕西某某农村商业银行股份有限公司经开支行协助原告西安某某房地产集团有限公司办理位于西安市XX区XX城XX路以南、明光路以西的台北湾三期（海璟·暖暖的宅）小区第1幢2单元8层20806号房屋的预抵押撤销登记手续。五、驳回原告西安某某房地产集团有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1482元、公告费800元，共计2282元（原告已预交），现由被告李某某负担，于本判决生效之日起三十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    唐楠楠审  判  员    李  想人民陪审员    王赁柱 二0二0年一月十六日 书  记  员   王宇航