山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民再25号原审原告：苏允平，男，1963年9月1日出生，汉族，现无固定住址。委托诉讼代理人：步华锋，山东小光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秉坤，北京恒盈律师事务所律师。原审被告：刘爱明，男，1963年10月25日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：孟玲，系刘爱明妻子。原审原告苏允平与原审被告刘爱明房屋买卖合同纠纷一案，本院（2015）芝民一初字第801号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年12月3日作出（2018）鲁0602民监21号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告苏允平及其委托诉讼代理人步华锋、刘秉坤及原审被告刘爱明及其委托诉讼代理人孟玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘爱明称，请求撤销芝罘区人民法院(2015)芝民一初字第801号民事判决；由苏允平发起的对刘爱明的诉讼及再审诉讼费用由苏允平承担。事实和理由：原判决、裁定认定的事实缺乏证据，涉案房屋签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且进行公证并交纳过契税，土地使用证、房产证一并交付，购买行为是合法的。原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证，苏允平提供虚假证明；未经传票传唤，缺席审判，苏允平故意隐瞒我的真实地址，导致传票未能送达，致使其未能行使应诉权利。苏允平辩称,原审送达程序合法，适用法律正确，请求驳回刘爱明的再审请求。苏允平向本院起诉请求：判令原告与被告刘爱明2001年7月16日签订的房屋买卖合同无效。本院原审认定案件事实：原告系烟台市芝罘区只楚镇宫家岛居委会（原烟台市芝罘区只楚镇宫家岛村）居民，被告系城镇居民。涉案房屋坐落于烟台芝罘区宫家岛北街55—1号，登记于原告名下，其所在土地系农村宅基地，用地面积138.15平方米，其中建筑占地82.8平方米，烟台市芝罘区土地管理局于1991年2月1日为该宅基地颁发了烟芝集建（91）字第5240号集体土地建设用地使用证，土地使用者为原告。2001年7月16日，原告与被告签订了房屋买卖合同，约定原告自愿将涉案房屋以18000元的价格出售于被告，并言明房屋四至。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告，被告向原告交付了18000元房款。另查，2002年11月15日，被告将涉案房屋以65000元出卖给案外人孟丽，由其实际居住使用。孟丽系城镇居民，其户口于1995年7月5日由山西省长治市迁至烟台市芝罘区，于1996年9月26日落户于烟台市芝罘区利通街2-3号。2015年8月12日，原告将被告及案外人孟丽共同诉至本院，以涉案房屋系农村宅基地房屋而被告系城镇居民为由，请求判令：1、与被告签订的房屋买卖合同无效；2、被告返还涉案房屋。诉讼中的2016年1月12日，原告撤回对案外人孟丽的起诉，并撤回要求被告返还涉案房屋的诉讼请求。本院原审认为，农村房屋买卖涉及宅基地使用权的转让，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，2001年7月16日原、被告签订房屋买卖合同时，被告系城镇居民，不是原告所在的宫家岛集体经济组织成员，不具备受让农村宅基地使用权的条件，原、被告签订的房屋买卖合同违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，合同签订后又未办理涉案房屋集体土地建设用地使用证和房产证的变更登记手续，故原告要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭陈述事实、提供证据，应视为对自己诉讼权利的放弃，故本院确认原告陈述的事实，采信原告提供的证据，决定缺席判决本案。本院原审判决如下：原告苏允平和被告刘爱明于2001年7月18日签订的房屋买卖合同无效。再审庭审中,刘爱明提供身份证复印件、户口本复印件、本案房屋买卖合同公证书原件、房屋买卖税款发票复印件、苏允平收取房款18000元的收据原件、本案房屋房产证、土地证原件各一份,用以证明刘爱明与苏允平间的买卖合同有效，涉案合同约定房屋交付刘爱明，刘爱明已履行支付房屋价款的合同义务。自2012年其已迁入宫家岛，迁入时是城市户口，现在是居民户。2001年房屋买卖系双方真实意思表示，不违反法律规定，且有村里证明、公证处公证，契税单据为证，该购买行为是合法的。另外，苏允平卖房时该房无人居住，里面垃圾成堆，其买房后对房屋进行扩建、修缮，2002年又将涉案房屋卖给孟玲的姐姐孟丽。苏允平诉讼的原因是因为房价上涨。土地使用证未变更登记的原因非个人原因，而是涉案房屋及所涉及的土地已经全部停止办理过户变更登记手续，该情况不能成为合同无效的理由。苏允平辨称，刘爱明及孟丽在买卖房屋时均不是宫家岛村集体组织成员，他们均无权购买苏允平的房屋，因为该房屋的土地属于宅基地，刘爱明及孟丽在买卖房屋时违反了国家法律关于农村宅基地及房屋禁止违法转让的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律行政法规的强制性规定的合同为无效，故不认可刘爱明证明的内容。庭审中,苏允平提交了2016年4月9日、11日宫家岛居委会出具的两份证明，用以证明涉案房屋买卖过程中（2001年-2002年）刘爱明及孟丽均不是该集体组织成员。刘爱明辩称，原审原告提供的证据证明不了苏允平是处于醉酒的状态下将涉案房屋卖给刘爱明，居委会出具的证明也没有说明刘爱明和孟丽在房屋买卖时并非集体组织成员。本院再审认定事实如下：苏允平系烟台市芝罘区只楚镇宫家岛居委会（原烟台市芝罘区只楚镇宫家岛村）居民，刘爱明系城镇居民。涉案房屋坐落于烟台芝罘区宫家岛北街55—1号，登记于苏允平名下，其所在土地系农村宅基地，用地面积138.15平方米，其中建筑占地82.80平方米，烟台市芝罘区土地管理局于1991年2月1日为该宅基地颁发了烟芝集建（91）字第5240号集体土地建设用地使用证，土地使用者为苏允平。2001年7月16日，苏允平与刘爱明签订了房屋买卖合同，约定苏允平自愿将涉案房屋以18000元的价格出售于刘爱明，并言明房屋四至。合同签订后，苏允平将涉案房屋交付给刘爱明，刘爱明向苏允平交付了18000元房款。2002年11月15日，刘爱明将涉案房屋以65000元出卖给案外人孟丽，由孟丽实际居住使用。孟丽系城镇居民，其户口于1995年7月5日由山西省长治市迁至烟台市芝罘区。合同签订后双方未办理涉案房屋集体土地建设用地使用证和房产证的变更登记手续。以上事实有原审中提交的集体土地建设使用权证、苏允平与刘爱明签订的房屋买卖合同、刘爱明和孟丽签订的房屋买卖合同、户籍证明等在案为证，可以采信。本院再审查明的其他事实与原审一致。本院再审认为，农村房屋买卖涉及宅基地使用权的转让，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，苏允平与刘爱明于2001年7月16日签订房屋买卖合同时，刘爱明系城镇居民，非苏允平所在的宫家岛集体经济组织成员，不具备受让农村宅基地使用权的条件；苏允平将其所有的宅基房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。故苏允平与刘爱明签订的房屋买卖合同违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，现苏允平请求确认房屋买卖合同无效，本院予以支持，刘爱明的主张本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持本院（2015）芝民一初字第801号民事判决。原审案件受理费250元，由刘爱明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李 敏人民陪审员  李树祥人民陪审员  袁连兴二〇二〇年一月十七日书 记 员  孙 萌