四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1304民初3988号 原告：南充市朗晴物业管理有限公司，住所地为四川省南充市嘉陵区陈寿路314号。 法定代表人：文浩，总经理。 委托诉讼代理人：唐友学（公司员工，特别授权），男，汉族，生于1952年6月8日，户籍地为四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：杜平（特别授权），南充市天顺法律服务所法律工作者。 被告：南充市得泰房地产开发有限公司,住所地为四川省南充市嘉陵区火花镇插旗山1幢1层。 法定代表人：孙清泉，执行董事。 委托诉讼代理人：胡杨，四川中超律师事务所律师。 原告南充市朗晴物业管理有限公司（以下简称：郎晴物业）诉被告南充市得泰房地产开发有限公司（以下简称：得泰房产）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理。依法由审判员何泽祥适用简易程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告朗晴物业委托诉讼代理人唐友学、杜平及被告得泰房产委托诉讼代理人胡杨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告朗晴物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费149802.9元及违约金44940.87元，共计194743.77元；2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：南充市嘉陵区“金山大厦”小区系被告开发建设的商品房和安置房。前期物业服务合同系被告与南充金辉物业管理有限公司签订，合同中约定由被告承担6327平方米安置房10年的物业服务费用，合同签订的指导行政单位是南充市嘉陵区火花街道办事处。2016年7月，“金山大厦”小区业主委员会通过公开招聘物业服务企业，原告通过竞争比选与金山大厦小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期限自2016年9月1日至2018年8月31日止。原告服务即将到期后，又与“金山大厦”小区业主委员会续签了两年的《物业服务合同》，合同期限自2018年9月1日至2020年8月31日止。该《物业服务合同》详尽地约定了服务物业范围、服务质量要求、服务价格及违约责任等，原告也继续为由被告承担6327平方米安置房及被告部分物业用房共计6935.32平方米的物业服务。原告依据被告与前期物业服务公司签订的《前期物业管理服务合同补充协议》、被告与南充市嘉陵区火花街道办事处任家桥社区居民委员会协调确认的《火花路北侧改造金山大厦项目住房还房安置结算说明》、《金山大厦遗留问题协议》及南充市嘉陵区火花街道办事处和任家桥社区居民委员会出具的《嘉陵区陈寿路“金山大厦”还房物业情况证明》，原告多次要求被告履行支付6935.32平方米的物业服务费149802.9元的义务，社区领导也多次组织原、被告面对面协商付款，但被告均以没钱为由不履行，被告长期不缴纳物业服务费，导致原告公司举步维艰，同时也极大的损害其他正常缴费的广大业主切身利益，被告不能诚信履行义务，故意违反合同约定，理应承担物业服务费149802.9元和违约金44940.87元。鉴于此，原告诉至法院，请求判令被告向原告支付上述款项。 原告朗晴物业为支持自己的主张成立，向法庭提供了如下证据： 1、原告制作的《金山大厦还房物管构成情况》，拟证明被告应支付自有部分及还房部分的实际还房户数、房号、面积、收费金额； 2、原告制作的《金山大厦还房空置房统计表》，拟证明被告就还房的实际面积进行过核实统计； 3、《证明材料》复印件，拟证明被告承诺给还房业主缴纳10年物业服务费的事实。 4、《前期物业管理服务合同补充协议》复印件，拟证明被告与委托的前期物业服务公司即南充金辉物业管理有限公司约定对“金山大厦”还房户的物业费由其承担的事实。 5、《物业服务合同》两份，拟证明原告与“金山大厦”业主委员会签订了物业服务合同，该合同中第七条第二款明确载明还房由被告承担物业服务费的事实。 6、《金山大厦遗留问题协议》复印件，拟证明原告向被告催缴物业费用以及房屋质量问题事宜在辖区居委会、街道办主持下和被告方洽谈的事实。 7、《火花路北侧改造金山大厦项目住房还房安置结算说明》复印件，拟证明被告向还房业主承诺由其支付10年物业服务费的事实。 8、《嘉陵区陈寿路“金山大厦”还房物业情况证明》，拟证明原、被告所在地的街道办、居民委员会证实“金山大厦”小区还房物业费应由被告缴纳的事实。 9、杜宏宇案件资料复印件，拟证明还房业主杜宏宇就房屋质量对被告进行一系列的投诉、信访，被告对杜宏宇进行安抚等事实。 被告得泰房产辩称：我方不是物业服务合同的相对方，系小区业委会擅自将应该由业主承担的物业费交由我公司承担，我公司没有签字盖章予以认可，原告主张的物业费并没有说由开发商支付，业主和居委会也没有权利要求开发商支付，请求法院驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合庭审笔录,本院认定案件事实如下： 2016年7月31日，原告朗晴物业作为乙方与南充市嘉陵区“金山大厦”小区业主委员会（以下简称：“金山大厦”业委会）作为甲方签订《物业服务合同》。该合同约定:“第一条物业基本情况：物业名称为“金山大厦”，总户数249户，物业类型为商住楼，座落位置为火花路，占地面积为27793平方米，建筑面积为23528平方米，其中住房为23528平方米，门面为1030平方米。…第四条委托物业管理形式：包干制，自负盈亏。第五条委托物业服务期限：2016年9月1日起至2018年8月31日止。…第七条物业服务费用：1.物业服务收费标准按国家、省、市规定小区物业服务议定，物业服务费按业主购房面积，电梯高层每平方米1.00元，营业房每平方米1.20元，门面每平方米1.20元，垃圾处置费每月每户65元，物业费按季、月、年收费，安置房物管费每平方米0.60元，由得泰房产支付；2.业主出租物业的服务费，由租房人承担，另有约定的从其约定，业主负连带责任；3.业主转让物业时，应交清应承担的物业服务费；4.业主或使用人逾期缴纳物业服务费的，按延期应缴服务费承担30%的违约责任。”，此外，双方还对委托物业服务内容、双方的权利和义务、车辆服务费等方面进行了约定。甲、乙双方及其代表人均在该合同上签字并盖章。2018年7月26日，原告朗晴物业作为乙方再次与“金山大厦”业委会签订《物业服务合同》，该合同中双方除对委托物业服务期限延长即从2018年9月1日起至2020年8月31日止有变更外，其余内容均与上次所签《物业服务合同》内容一致，双方均在该合同上签字和盖章。在上述两个《物业服务合同》履行期间，原告朗晴物业为“金山大厦”小区全体业主提供了物业服务。因原告朗晴物业称被告得泰房产应缴纳该小区6327平方米的拆迁安置房及其自有房屋的物业费用，但被告至今未向其缴纳，原告遂诉讼来院，请求法院判令被告得泰房产支付原告的物业服务费149807.90元及违约金44940.87元，合计194743.77元。 同时查明：南充市嘉陵区“金山大厦”小区系被告得泰房产于2002年对位于南充市嘉陵区火花供销社及火花信用社等单位规划红线用地范围内的房屋进行拆迁后所修建，该小区所建房屋分为商品房和拆迁安置用房。2013年3月5日，以被告得泰房产为甲方与南充金辉物业管理有限公司作为乙方签订《前期物业管理服务合同补充协议》，该协议约定“第一条：鉴于甲方无经营性营业用房提供给乙方，加之甲方还房业主面积共计6327平方米的物业管理费用应由甲方承担，两项合计甲方按还房面积每月每平方米0.6元，于当年10月11日前一次性付给乙方。乙方按南充市关于前期物业服务的管理办法对本项目进行接管验收后，本项目正式移交乙方接管提供前期物业管理服务。…第三条：乙方负责按照合同、本协议约定的内容和标准提供本项目前期物业管理服务，接受甲方及政府主管部门的监督指导。物业服务费用采取包干制，甲方除按合同和本协议给付物业服务费外，不另予以其他补贴，但合同期内因主要生产资料价格变动造成的乙方账面亏损，由双方另行协商处理，甲方如不能按时按期给付费用，造成的一切损失由甲方负责。”双方均在该合同上签字并盖章。 2013年5月1日，南充市嘉陵区火花街道办事处与得泰房产共同出具《火花路北侧改造“金山大厦”项目住房还房安置结算说明》第十五条：“物业管理费免收十年，十年后按照嘉陵区其他还房执行。”，因“金山大厦”小区房屋存在外墙及车库漏水、拆迁还房的物业费缴纳等诸多问题，南充市嘉陵区火花街道办事处、南充市嘉陵区火花街道办事处任家桥社区居民委员会、南充市嘉陵区“金山大厦”小区业主委员会与原告朗晴物业进行多次协调解决，其中对原告朗晴物业主张的拆迁还房户的物业费问题，2019年8月7日，南充市嘉陵区火花街道办事处及南充市嘉陵区火花街道办事处任家桥社区居民委员会共同出具《嘉陵区陈寿路“金山大厦”还房物业情况证明》，具体内容为：“南充市嘉陵区陈寿路51号“金山大厦”项目由得泰房产建设，得泰房产选聘了前期物业服务公司，由南充金辉物业管理有限公司提供前期物业服务，双方并签订了《前期物业管理服务合同》和《补充协议》，对于还房业主面积6327平方米的物业服务费进行了合同和协议约定，由得泰房产承担并支付给物业公司。2016年9月1日，由朗晴物业对“金山大厦”商品房与安置房提供物业服务，并与“金山大厦”业委会签订了《物业服务合同》。针对“金山大厦”还房物业费该由谁承担问题，嘉陵区火花街道办事处与得泰房产共同协商并制定了还房物业费处置方案。2013年3月5日，得泰房产与南充金辉物业管理有限公司落实方案签订了《前期物业管理服务合同补充协议》，第一条清晰阐述了还房的物业费应该由得泰房产承担。关于承担时限，嘉陵区火花街道办事处与得泰房产在2013年年5月1日关于《火花路北侧改造金山大厦项目住房还房安置结算说明》中第十五条清晰地阐述了还房业主物业费免收十年、十年期满按照嘉陵区其他还房执行。所以“金山大厦”从2016年9月1日起，南充市嘉陵区“金山大厦”业主委员会与朗晴物业签订的《物业服务合同》中还房面积物业管理费应该由得泰房产支付，直至得泰房产履行完十年缴费义务为止。特此证明。”南充市嘉陵区火花街道办事处及南充市嘉陵区火花街道办事处任家桥社区居民委员会及经手人均予以签字并盖章。 本院认为：针对原、被告的争执焦点，本案应明确以下两个方面的问题：1.被告得泰房产是否应承担原告朗晴物业主张的物业服务费认定问题；2.若被告得泰房产应当向原告朗晴物业承担物业管理费，该费用的金额及相应违约金的认定问题。 关于第一个问题。物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相应场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。据此，原告朗晴物业收取物业服务费的对象本应是其提供物业服务的对象即“金山大厦”小区的全体业主。从本案来看，根据得泰房产与南充金辉物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同补充协议》，双方约定得泰房产对“金山大厦”小区拆迁还房业主面积为6327平方米的物管费用由其承担，并按还房面积每月每平方米0.6元包干向物业服务企业进行支付；在南充市嘉陵区火花街道办事处与得泰房产于2013年5月1日共同出具的《火花路北侧改造金山大厦项目住房还房安置结算说明》第十五条明确拆迁还房业主不予承担十年的物业费；作为该小区所在地的南充市嘉陵区火花街道办及南充市嘉陵区火花街道办任家桥社区居委会出具的《嘉陵区陈寿路“金山大厦”还房物业情况证明》，证实对“金山大厦”小区还房物业服务费应由得泰房产支付；再从原告提供的《物业服务合同》及还房物管构成情况、还房空置房统计表及还房业主签字确认的《情况说明》等证据，证实拆迁还房业主未向原告缴纳物业服务费。综上，上述证据对被告得泰房产应承担给付原告朗晴物业所服务的“金山大厦”小区拆迁还房业主面积为6327平方米十年物业服务费用的事实，形成了系列完整的证据锁链，尽管被告得泰房产未直接与原告朗晴物业签订有物业服务合同或相应书面约定，本院能够认定被告得泰房产应当向原告朗晴物业给付“金山大厦”小区拆迁还房业主面积为6327平方米在其提供物业服务期限内即自2016年9月1日至2019年8月31的物业服务费。 关于第二个问题。从被告得泰房产与南充金辉物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同补充协议》约定来看，被告得泰房产应承担“金山大厦”小区还房业主面积为6327平方米的物业管理费，从《火花路北侧改造金山大厦项目住房还房安置结算说明》载明被告得泰房产为“金山大厦”还房户业主承担十年的物业管理费，因原告的主张在被告承诺向“金山大厦”小区拆迁还房业主承担十年物业管理费的期限范围内，故本院认定得泰房产应向原告朗晴物业承担支付“金山大厦”小区还房业主面积为6327平方米、时间为原告主张的自2016年9月1日起至2019年8月31日止的物业管理费计136663.2元。对原告朗晴物业称被告得泰房产应承担其自有物业计608.32平方米的物业管理费，因未有相应的事实依据，本院对此不予认定，原告可待提供相应充分证据后，另案向被告主张权利。对原告朗晴物业主张被告得泰房产应承担违约金44940.87元，仅有得泰房产与南充金辉物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同补充协议》约定有给付物业管理费的期限及不能按时给付物业管理费造成的一切损失由得泰房产承担外，一是原、被告之间对被告逾期缴纳物业管理费构成违约时未有违约责任的明确约定，二是原告未向法庭提供被告未按期给付物业管理费对其造成损失的任何证据，故对原告朗晴物业主张被告得泰房产给付违约金44940.87元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求部分成立。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告南充市得泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南充市朗晴物业管理有限公司支付南充市嘉陵区“金山大厦”小区拆迁还房业主面积为6327平方米、期间为自2016年9月1日起至2019年8月31日止的物业管理费136663.2元。 二、驳回原告南充市得泰房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2097元，由原告南充市朗晴物业管理有限公司承担597元，被告南充市得泰房地产开发有限公司承担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  何泽祥 二〇二〇年元月十三日 书记员  谭 谈