重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初12417号原告:杨蓉，女，1962年11月17日出生，汉族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人:高悠月，重庆索达律师事务所律师。被告:唐定均，男，1982年8月29日出生，汉族，住四川省达县。原告杨蓉与被告唐定均房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨蓉的委托诉讼诉代理人高悠月到庭参加了诉讼。被告唐定均经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨蓉向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订的《门面房租赁合同》；2、判决被告退还原告缴纳的租金45000元（2019年7月30日至2020年12月30期间），并从2018年11月30日起，按照银行同期贷款利率计算资金占用损失至实际退还为止；3、判决被告退还原告押金15000元；4、判决被告赔偿原告转让费75000元。事实和理由：原、被告于2018年6月5日签订了《门面房租赁合同》，约定被告唐定均将其位于北碚区××号的房屋出租给原告杨蓉用于经营茶楼，租期为2018年7月30日至2020年12月30日。原告向被告支付了租金了100200元、押金15000元。因被告唐定均未按时向重庆市城投公租房建设有限公司缴纳租金，重庆市城投公租房建设有限公司向法院提起诉讼要求解除合同，并返还房屋。2019年10月1日，原告承租的房屋被强制执行收回，导致原告无法继续租赁房屋。原告多次与被告协商均无果，故起诉至法院，要求判如所请。被告唐定均未作答辩。经审理查明，位于××号商铺的权利人系重庆市城投公租房建设有限公司。2013年10月8日，重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称城投公司）与被告唐定均签订了《蔡家两江名居商业配套房屋（商铺）租赁合同》，约定城投公司将位于××号商铺及其设施出租给唐定均，租期从2013年10月10日起至2018年10月9日止。2014年11月18日，城投公司与唐定均签订租赁合同补充协议，约定××号商铺的租赁期限从2014年7月15日至2019年7月14日。同时约定唐定均在租赁期间内，不得擅自将房屋（商铺）转租、转让、转借或者部分转租、转让、转借给他人。如发现有上述行为，城投公司有权立即终止房屋（商铺）租赁合同，并没收履约保证金作为违约金。2018年6月，被告唐定均（甲方）与原告杨蓉（乙方）签订了《门面房租赁合同》，双方约定：1、甲方将其拥有的坐落于××门面租赁给乙方作为商业房使用。2、租赁期限从2018年7月30日至2020年12月30号。3、每年租金支付方式为双方协商。租赁期内，因租赁门面产生的水、电、卫生费、物业管理费由乙方负担。4、甲方应在乙方支付第一次租金之日将上述房屋钥匙交付乙方,甲方保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。5、甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：（2）乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过7天。6、（1）本合同未尽事宜，甲乙双方可以补充协议的方式另行约定，补充协议是本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力。（2）本合同自甲乙双方签字或盖章之日起成立。2018年6月5日，被告唐定均出具收条两张，分别载明：“今收到杨蓉缴纳××号二楼门面押金10000元（壹万圆整）。收款人：唐定均，2018年6月5日”；“今收到杨蓉缴纳××号门面（2楼）水电押金5000元（大写伍仟元圆）。收款人：唐定均，2018年6月5日”。2018年11月30日，被告唐定均出具收条一张，载明：“今收到杨蓉缴纳××号门面房屋租金45000元整。大写：（肆万伍仟圆整）。此款系2019年7月30日至2020年12月30日房屋租金。收款人：唐定均。2018年11月30日。”在该段文字下面还载明：“如后期门面没有正常使用，甲方的原因，此款全额退还给乙方杨蓉，并给予银行基准利息。”2019年5月5日，重庆市第一中级人民法院出具（2019）渝01民终1672号民事调解书，确认：“一、重庆市城投公租房建设有限公司与唐定均签订的案涉房屋租赁合同于2018年5月14日解除；二、唐定均支付重庆市城投公租房建设有限公司截止2018年4月15日租金73274.3元；三、唐定均支付重庆市城投公租房建设有限公司从2018年4月15日到2018年5月14日租金6845.6元；四、唐定均支付重庆市城投公租房建设有限公司违约金19228.77元；五、唐定均应于2019年4月30日前腾空房屋并返还重庆市城投公租房建设有限公司位于××号商铺及其附属设施”。城投公司向本院提出强制执行申请，2019年10月，上述涉案门面被本院强制腾空。另原告杨蓉在庭审中陈述，其正常使用涉案房屋至2019年9月30日。其于2018年6月5日向案外人雷宇支付了转让费75000元。上述事实，有《门面房租赁合同》、《蔡家两江名居商业配套房屋（商铺）租赁合同》、收条、重庆市第一中级人民法院（2019）渝01民终1672号民事调解书、重庆市北碚区人民法院(2019)渝0109执2433号之一执行裁定书及原告的当庭陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，原告杨蓉与被告唐定均签订的《门面房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，虽权利人城投公司与被告唐定均约定涉案房屋不能转租，但在本案中不影响杨蓉与唐定均之间签订的合同效力，故原告杨蓉与被告唐定均签订的《门面房租赁合同》仍属有效合同，对双方当事人均有约束力。关于合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一，当事人可以解除合同：（四）、当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。第九十条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，涉案房屋因被告违约被法院强制腾空，致使无法实现合同目的，原告通过诉讼的方式要求解除合同，唐定均签收起诉书副本的时间为2019年12月30日,故本院确认原被告签订的《门面房租赁合同》于2019年12月30日解除。关于租金的返还及资金占用损失的计算。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人将房屋转租，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超出部分的约定无效。本案中，权利人城投公司与承租人唐定均签订的租赁合同约定的期限至2019年7月14日止，承租人唐定均将涉案房租转租给杨蓉，租赁合同约定的期限至2020年12月30号止，转租期限超出了剩余租期，故超出部分即2019年7月15日至2020年12月30日的租赁约定无效。但原告杨蓉实际占有使用涉案房屋至2019年9月30日，故2019年8月、9月的占有使用费仍应支付。唐定均应当返还的租金为45000元-6000元=39000元。关于原告提出的，租金全部返还，并以45000元为基数，从2018年11月30日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失至付清为止的诉讼请求，本院认为，双方在收条上约定：“如后期门面没有正常使用，甲方的原因，此款全额退还给乙方杨蓉，并给予银行基准利息”，首先，该字迹与唐定均本人签名字迹明显不同，其次，在该约定下方无唐定均的签字，唐定均的签名出现在该约定上方，不符合生活常理，故对该约定内容本院不予采纳。鉴于本案中唐定均明知转租期限超过剩余租赁期限，本院酌情支持从双方合同解除之日起，即2019年12月30日起，由被告唐定均以39000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失至实际返还之日止。关于押金的返还。本案因合同目的无法实现而解除，杨蓉结清了截止2019年9月30日前的水电及物业费，故唐定均收取的门面押金10000元及水电押金5000元应当退还，本院对该诉讼请求予以支持。关于转让费损失。原告要求被告赔偿转让费损失75000元，首先，双方在租赁合同中并未对转让费损失作出约定，其次，转让费也非被告收取，原告无证据证明双方在签订合同时，被告能预见或者应当能预见该损失金额，故原告要求被告退还转让费75000元无法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：原告杨蓉与被告唐均均签订的《门面房租赁合同》于2019年12月30日解除。被告唐定均于本判决生效之日起十日内返还原告杨蓉2019年10月1日至2020年12月30日期间的租金39000元；并从2019年12月30日起，以39000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失至付清为止。被告唐定均于本判决生效之日起十日内返还原告杨蓉押金15000元；四、驳回原告杨蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，减半收取1500元，由原告杨蓉负担900元，被告唐定均负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  陈薇薇二〇二〇年一月一十四日书记员  李 思