广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初3231号 原告：黎明智，男，1957年1月4日出生，汉族，住广西柳州市。 委托诉讼代理人：冯鲜详，律师。 被告：柳州市仟晟房地产经纪有限公司，住所地：柳州市滨江东路6栋1单元1-2号。统一社会信用代码91450200MA5KDGMH8A。 法定代表人：覃文祥，该公司总经理。 被告：乔韦恒，男，1974年6月19日出生，壮族，住广西柳州市。 委托诉讼代理人：乔慧敏，女，1992年9月29日出生，壮族，住广西柳州市。 被告：覃文祥，男，1994年12月19日出生，壮族，住广西柳江县。 原告黎明智诉被告柳州市仟晟房地产经纪有限公司（以下简称仟晟公司）、乔韦恒、覃文祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，根据原告黎明智的申请，追加覃文祥作为被告参加诉讼，并依法适用普通程序，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告黎明智的诉讼代理人冯鲜详，被告仟晟公司、覃文祥，被告乔韦恒的委托诉讼代理人乔慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎明智向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的《房屋委托买卖合同》中的第二条，第八条，和第三条关于“不论上述房产在房产局或银行所填写的成交价是多少，最终成交价以本协议约定的房产总价为准”的约定无效;2.判令被告退还多收的中介服务费56200元;3.判令被告承担本案一切诉讼费。事实和理由：一、被告构成民事欺诈。原告欲购买涉案房屋（座落在柳州市），在签订《房屋委托买卖合同》前反复向被告强调，如涉案房屋有人暴病或其他非正常死亡情况的则不购买。被告反复保证说，没有的，放心购买。于是双方2019年5月28日签订了《房屋委托买卖合同》，涉案房屋买卖成交办好产权证更名登记，原告入住后才听邻居说，该房原房主是暴病身亡的，原告听后很后悔，但无奈，因木己成舟，无法改变己经买到不吉利房宅的事实。由此可见，被告为了私利，不向购买方陈述真实情况，违反合同交易的诚实信用原则，构成民事欺诈。二、被告违反国家规定多收居间费用。在签订《房屋委托买卖合同》前，被告对原告谎称说，原房主卖房价为155000元，税费3500元，总成交价为158500元，另被告中介居间收费仅为4000元。原告信以为真，故按上述条件签订《房屋委托买卖合同》并如数交纳费用。钱是转给被告指定的收款人乔韦恒的。2019年5月28日交给乔韦恒壹万肆仟元（购房定金壹万元和中介居间收费肆仟元共14000元;2019年7月10日，转给乔韦恒伍仟元，又交给柳州市存量房交易中心专户壹拾万元;2019年7月19日再次交给乔韦恒叁万元和壹万陆仟贰佰元共肆万陆仟贰佰元。于2019年7月19日办结更名不动产权证权利人。事后（2019年9月18日），原告经向原房主和柳州市房屋交易中心查询证实，原房主卖出房屋的价格仅为壹拾万元。那么加上房屋买卖双方的房产交易纳税约3853元，土地出让金约2147元，合计原告应付购房费用106000元（不含居间中介服务费）。根据2013年3月20日起执行的《广西壮族自治区物价局，住房和城乡建设厅关于重新规范房地产中介服务收费管理有关问题的通知》【桂价费（2013)33号】第二条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%--2.5%计收，实行独家代理的，最高不超过成交价格的3%。据此，被告仟晟公司作为居间中介方，最多可以向买卖各方分别收取叁仟元的中介居间服务费。被告共收取原告的钱款陆万伍仟贰佰元（¥65200元），扣除原告依法应交纳的购房税金3853元，土地出让金2147元，合法的居间中介服务费3000元，共计扣除9000元，那么被告违法多收取了原告的居间中介服务费用为56200元，多收比例达到房屋成交价的56.2%,远远超过国家规定3%的比值，其多收部分没有任何法律依据，应当向原告退还。上述事实、文件规定足以证明，被告们一是构成民事欺诈，二是违反法律强制性规定乱收费。钱是被告乔韦恒直接收取的，应当有责任与被告仟晟公司共同责任退款。为此，原告多次要求被告退款，但被告拒绝，故原告依法起诉至人民法院，恳请法院秉公断案，依法支持原告的各项主张为盼。 被告仟晟公司及覃文祥共同辩称，其与乔韦恒是合作关系，乔韦恒把房子委托给柳州市仟晟房地产经纪有限公司卖，公司只是收取服务费，其他费用没有收到。 被告乔韦恒辩称，原告在购买涉案房屋时已经了解了房屋的具体情况，黎明智、柳州市仟晟房地产经纪有限公司、乔韦恒签订的房屋买卖合同，原告是认可其中所有的条款的，包括购房成交价158500元的事实，原告向被告仟晟公司支付的款项为购房款，并不是居间服务费，原告要求被告仟晟公司返还居间服务费没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了《房屋委托买卖合同》、银行交易明细、房屋所有权证、查档结果证明书、不动产权证、收条（2份）、桂价费（2013）33号文件作为证据。被告仟晟公司及覃文祥提交了《房屋委托出售合同》、《房屋委托买卖合同》作为证据，被告乔韦恒提交了《房屋买卖合同》、收条、银行个人交易明细、《房屋委托出售合同》、原房屋所有权证书、收据（2份）作为证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月13日，案外人覃红泽作为卖方（甲方）与被告乔韦恒作为买方（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方位于柳州市房产（即案涉房产），总房价为110000元。签订合同后，乔韦恒通过银行转账向覃红泽支付了10000元购房定金。同日，覃红泽向被告乔韦恒出具收条一份，载明：“今收到乔韦恒交来购买位于柳州市购房定金人民币壹万元整（￥10000.00)。” 2019年4月2日，被告乔韦恒作为甲方（委托人）与被告仟晟公司作为乙方（受托人）签订《房屋委托出售合同》，约定：甲方欲出售案涉房产，委托乙方提供购房人的信息，帮助甲方与购房人签订《房屋买卖合同》。出售底价为150000元，待甲方与购房人签订房屋委托买卖合同后，甲方按照最终成交价的3%向乙方支付居间服务费用。 2019年5月28日，原告黎明智作为买方（乙方）与被告仟晟公司作为卖方（甲方）签订《房屋委托买卖合同》，合同第二条约定：经甲方介绍，乙方自愿购买案涉房产，成交总房价为158500元；合同第三条约定：不论上述房产在房产局或银行所填写的成交价是多少，最终成交价以本协议约定的房产总价为准；合同第四条约定：办理房地产所有权证过户手续所需交纳的契税、个人所得税、土地出让金等一切费用均由甲方全部承担。购房定金为10000元。合同第八条约定：甲乙双方在签订本合同当日，乙方向甲方支付房地产交易咨询、居间服务费，即人民币肆仟元整（￥4000.00）。当天，原告黎明智通过银行转账向被告乔韦恒支付14000元。同日，被告乔韦恒作为收款人向原告黎明智出具收条（2份），载明：今收到黎明智购买涉案房产定金10000元、居间服务费4000元。 2019年7月10日，原告黎明智作为乙方（权利申请人）与案外人覃红泽、陈爱红作为甲方（原权利人）签订《柳州市存量房买卖合同》（网上自行成交版），约定甲方自愿将涉案房产出售给乙方，该房屋成交价格为100000元；涉案房产办理过户手续所交纳的税费，由乙方承担。当天，原告通过银行转账向被告乔韦恒支付了5000元，又向柳州市房产交易所存量房交易中心专户转账了100000元。 2019年7月19日，原告办理了不动产登记，取得了案涉房产的所有权，不动产登记证书号：桂（2019）柳州市不动产权第0xxxx4号，附记载有：购买所得；已缴纳土地出让金2147元。当天，原告再次通过银行转账向被告乔韦恒分别支付了30000元、17200元。 之后，原告认为两被告存在欺诈行为，并违反国家规定，多收居间费用，遂诉至法院，酿成诉讼。 另查明，1.柳州市房产（案涉房产）的原房屋所有权证书载明的所有人为覃方補；2.原告称其通过银行转账向被告乔韦恒合计支付的66200元中包括原告已缴纳的1000元物业费，另外，房产交易纳税约3853元。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2019年3月13日，被告乔韦恒与产权人覃红泽订立《房屋买卖合同》，约定房屋价格为11万元，但双方并未办理房屋产权变更登记，被告乔韦恒未取得案涉房屋的物权，其无权处分案涉房屋。2019年4月2日被告乔韦恒与被告柳州市仟晟房地产经纪有限公司订立的《房屋委托出售合同》，被告乔韦恒委托被告柳州市仟晟房地产经纪有限公司出售案涉房屋，因被告乔韦恒未办理房屋产权变更登记，因此无权委托他人出售房屋，该合同并不成立。 2019年5月28日原告与被告柳州市仟晟房地产经纪有限公司订立的《房屋委托买卖合同》、该合同虽然名称为“委托合同”，但从合同的内容上可以表明，该合同实际为房屋买卖合同，其中约定了购房成交价为15.85万元，并约定了定金、办理过户手续的期限、付款方式等，符合法律规定的房屋买卖合同的要件，但由于被告乔韦恒及其委托人柳州市仟晟房地产经纪有限公司均未取得案涉房屋的合法物权，故其亦未拥有房屋的处分权，无权出售案涉房屋，该合同亦未成立。 2019年7月10日案涉房屋的产权人陈爱红、覃红泽与原告订立《柳州市存量房买卖合同》，其中对于房价的约定为10万元，同时亦约定了房屋买卖的其它事项，由此表明，产权人并未认可上述涉及被告乔韦恒、柳州市仟晟房地产经纪有限公司及原告之间订立的房屋买卖或委托合同，产权人另行与原告订立房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此被告乔韦恒及柳州市仟晟房地产经纪有限公司无权处分房屋，所订立的房屋买卖合同未经产权人追认，因此均不成立。2019年7月10日《柳州市存量房买卖合同》已经由房屋登记部门进行备案，并依此办理了房屋产权过户手续，系合法有效的合同。被告乔韦恒辩称该合同系为避税而订立的合同，不应当作为合同履行的依据，对此本院认为，公民依法纳税系国家法律规定的义务，无权亦无理由逃避，该辩称违背法律规定本院不予采信。原告依照《柳州市存量房买卖合同》认定房屋成交价为10万元并无不当，本院予以支持。 根据原告所提交的转账凭证，被告乔韦恒共计收到原告66200元，其转给被告柳州市仟晟房地产经纪有限公司4000元原告予以认可，用于支付物业费1000元及交易税、土地出让金6000元原告亦予认可，扣除上述费用后被告乔韦恒收取款项剩余55200元，被告乔韦恒无权处分案涉房屋，与原告并未订立任何居间或者委托合同，故无权收取或占有原告因此多支付的款项，被告乔韦恒收取的55200元应当退还原告，原告诉请具备事实和法律依据，本院予以支持。 原告诉请要求确认2019年5月28日原告与被告柳州市仟晟房地产经纪有限公司订立的《房屋委托买卖合同》部分条款无效，由于被告乔韦恒、柳州市仟晟房地产经纪有限公司无权处分房屋，合同中约定的房屋成交价未经权利人追认，因此关于该合同中所约定的条款对原告并不发生效力，原告要求确认条款无效的诉请本院在此不作处理。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下： 一、被告乔韦恒退还原告黎明智55200元； 二、驳回原告黎明智的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费1206元（原告已预交），由被告乔韦恒负担1184.5元，原告黎明智负担21.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  鲍晓强 人民陪审员  李 萍 人民陪审员  杨念华 二〇二〇年一月十六日 代书 记员  岑琳琳