呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4650号上诉人（原审原告）：王虹，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：张伯涛（王虹丈夫），住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人（原审原告）：张伯涛，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：毛瑞平，内蒙古善衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁由分，内蒙古铭川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨剑波，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：姜磊，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志敏，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨喆，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人王虹、张伯涛因与被上诉人杨剑波、杨喆侵权责任纠纷一案，不服内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初1846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王虹的委托诉讼代理人张伯涛，上诉人张伯涛及其委托诉讼代理人毛瑞平、祁由分，被上诉人杨剑波的委托诉讼代理人姜磊，被上诉人杨喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王虹、张伯涛上诉请求：撤销原判，依法改判，支持王虹、张伯涛的原审诉讼请求。事实和理由：原判未能全面查清事实，认定事实有误，适用法律错误。2004年，张伯军即办理了房屋所有权登记，之后经转让，登记为王虹、张伯涛，王虹、张伯涛为案涉房屋物权权利人；杨剑波、杨喆未支付购房款，不享有案涉房屋物权；杨剑波、杨喆长期不办理房屋所有权证无正当理由，以杨喆年幼、当兵等作为不申办房屋产权证的理由，根本站不住脚；原判径行认定杨剑波、杨喆为物权真实权利人适用法律错误，违背不告不理的诉讼原则。杨剑波、杨喆辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。杨剑波、杨喆购买，并占有使用房屋，也支付了购房款，当然是房屋的实际权利人。张伯军将该房过户给王虹、张伯涛，而十多年对“自有”房屋不管不顾不问，有悖常情常理。王虹、张伯涛向一审法院起诉请求：1.判令杨剑波、杨喆将位于呼和浩特市××区西户住房交还给王虹、张伯涛；2.判令杨剑波、杨喆补交租住房费用24万元，时间从2012年10月到搬出住房为止（按每年一万五千元计算）；3.判令杨剑波、杨喆承担一切诉讼费用。一审法院认定事实：内蒙古孚友物业工程系统有限公司给呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司施工，2012年呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司将杨剑波所购买的房屋抵给内蒙古孚友物业工程系统有限公司抵付工程款，2015年内蒙古孚友物业工程系统有限公司进行资产评估，将该房屋转到了张伯涛名下，在2015年7月27日杨剑波所购买的房屋办理了呼房权证玉泉区字第XXXX号房屋所有权证，房屋所有权人为张伯涛，共有权人为王虹。2001年11月13日杨剑波（曾用名杨建波）向呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司交付天艺小区3号楼7单元4层西户定金20000元，收款收据号为0095696，收款人为董建英，交款人为杨剑波。2002年3月12日，杨剑波代儿子杨喆与呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司签订一份天艺住宅园预售房协议。协议约定杨喆购买位于呼和浩特市××区第二酿造厂门前、院北住宅楼7单元4层西户，面积102.004平方米，购房价格每平方米1260元，优惠后的购房款为128525.04元，交房时间为2002年3月12日；办理产权手续时，应按国家政策规定，双方各自承担其应交税费；房屋最终面积以房管局实测为准，长退短补。合同签订当日，杨剑波向呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司交付购房款128525.04元，由呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司出具收据，写明今收到杨剑波交来燃气公司顶房款7单元4楼西户人民币128525.04元，收款人为董建英，交款人为杨剑波。在此收据上由张伯军签署“同意支付房屋款”，加盖呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司财务专用章。杨剑波从2004年3月13日至2017年10月17日期间就购买房屋交纳了物业费、取暖费、电费、有限电视费、水费、燃气费、网络通讯费等费用以及与呼和浩特市坤泰热力有限责任公司签订供用热力合同，并一直居住至今。一审法院认为，杨剑波代杨喆与呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司签订天艺住宅园预售房协议，并付清房屋价款，之后领取房屋钥匙交纳了物业等各种费用，实际居住使用该房屋至今，双方的协议真实有效，且已实际履行，杨喆应是房屋的实际所有权人。张伯涛、王虹2015年办理的房屋所有权证仅具有对外的登记效力，并不能否定杨剑波之子杨喆对房屋的所有权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。杨剑波出具的证据足以证实杨剑波的儿子杨喆为房屋真实的权利人。张伯涛、王虹认为涉案房屋是开发商给其的顶账房，开发企业收取杨剑波代杨喆支付购房款，并给杨剑波出具全额收款收据，该收据上有该房屋的首次产权证持有者张伯军签署“同意支付房屋款”的意见，足以证明张伯军对该房屋事实上售予杨剑波（杨喆）是知情的，其在2015年将产权过户给张伯涛、王虹存在主观恶意，杨剑波履行付款义务，开发企业收取款项后与施工方是否存在结算抵顶的工程款同杨剑波（杨喆）并无关联，张伯涛、王虹如因抵顶该房屋没有实现债权，应就其损失向给其房屋所在的开发企业另案主张。综上所述，张伯涛、王虹虽持有涉案房屋的产权证，但其并非案涉房屋的真正权利人，在现有证据的情况下，无权请求杨剑波（杨喆）返还房屋。张伯涛、王虹请求补交房屋租住费无事实和法律依据，对张伯涛、王虹提出的此项诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告张伯涛、王虹的诉讼请求。案件受理费2450元，原告张伯涛、王虹负担。二审法院认定的基本事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，具有证据资格。但不动产登记簿和不动产权属证书也不能最终实体上决定不动产物权的归属，它只有权利推定的效力，即推定登记的物权人为该不动产的权利人，也有与真实权利状态不符的情况。对发生争议的不动产物权归属的最终判断，不能唯登记论。因此，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”对于普通人来讲，房屋是家庭或个人支出的重要事项，对房屋的居住和占有使用等情况一般应当进行实地查看。王虹、张伯涛没有对房屋的真实权利状态进行了解，在进行房屋这类重大交易时，欠缺一般人具有的注意，有重大过失，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条的规定，不构成善意。在物权不涉及善意取得的情况下，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人时，应该维护不动产物权真实权利人的权益。在张伯军、张伯涛与王虹夫妻办理房屋所有权证之前，杨剑波、杨喆已签订房屋买卖合同，支付全部房款，并占有该房屋十年多，非因自身原因未办理过户登记，证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，杨剑波、杨喆为涉案房屋物权的真实权利人，杨剑波、杨喆有权占有该房屋。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”张伯涛、王虹虽然办理了房屋所有权登记，但杨剑波、杨喆已经合法占有该房屋，属有权占有，张伯涛、王虹不能请求杨剑波、杨喆返还房屋。办理房屋所有权登记的人未占有房屋，请求已合法占有该房屋的买受人搬出，合法占有人不交付房屋时，应当保护合法占有人的权利。故张伯涛、王虹夫妻起诉杨剑波、杨喆父子交还房屋并交纳租房费的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。综上所述，王虹、张伯涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2450元，由王虹、张伯涛负担。本判决为终审判决。审判长 包永海审判员 徐金平审判员 王 晶 二〇二〇年一月三日书记员 伊丽娜