四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0113民初2902号 原告：刘江雪，男，1994年1月18日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：叶家易，四川环峰律师事务所律师。 被告：周刚，男，1989年6月15日出生，汉族，住四川省简阳市。 第三人：四川邦投优源房地产营销策划有限公司，住址：成都市青白江区栖凤街3号。 法定代表人：刘杨，职务：总经理。 委托诉讼代理人：贾金秀，公司员工。 委托诉讼代理人：徐虎，公司员工。 第三人：李光圳，男，1993年2月21日出生，汉族，住四川省通江县。 原告刘江雪与被告周刚、第三人四川邦投优源房地产营销策划有限公司（以下简称邦投优源公司）、第三人李光圳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘江雪及其委托诉讼代理人叶家易，第三人邦投优源公司的委托诉讼代理人贾金秀、徐虎，第三人李光圳到庭参加诉讼，被告周刚经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘江雪向本院提出诉讼请求：1、解除刘江雪与周刚及邦投优源公司签订的《存量房屋买卖合同》及《成都市存量房买卖经纪服务合同》；2、周刚向刘江雪返还购房首付款250000元及占用期间利息（利息以250000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月30日起算至实际清偿之日止）；3、周刚支付刘江雪违约金156000元（按照房屋转让总价款的20%计算）；4、周刚承担本案诉讼费。事实和理由：2019年6月5日，刘江雪、周刚及作为居间方的第三人邦投优源公司签订合同编号为《存量房屋买卖合同》（编号：2019060501）、《成都市存量房买卖经纪服务合同》（编号：20190036138）及附件等相关合同文件，约定由刘江雪购买周刚所有的位于青白江区房屋（不动产权证号：2018060513Ｆ90170），该房屋总价为780000元，签约当日支付定金20000元，买卖双方办理网签及产权过户手续当日支付至250000元（含定金20000元），剩余房款由刘江雪申请银行贷款支付。同时因该房屋己分别为二位债权人设立抵押权，周刚需先行赎楼注销抵押登记后再行办理网签及产权过户手续，所以合同约定由周刚在2019年7月15日前结清其银行贷款。合同签订后，刘江雪在第三人李光圳（系邦投优源公司业务员）要求下，将约定的定金20000元转至李光圳银行账户并向邦投优源公司支付了居间服务费，后因周刚资金周转困难，且在李光圳的协调下，刘江雪又提前将购房首付款230000元转至李光圳银行账户，再由李光圳将250000元（含定金20000元）转至周刚银行账户用于周刚进行赎楼事宜。后周刚在约定期间内未结清银行贷款，致使无法注销抵押登记及开展后续事宜，经刘江雪及邦投优源公司多次催促仍不予理睬。诉讼中，刘江雪将第一条诉讼请求变更为解除刘江雪与周刚及邦投优源公司签订的《存量房屋买卖合同》；将第二条诉讼请求中返还购房首付款金额变更为240000元。 周刚未答辩，亦未提交证据。 邦投优源公司述称，李光圳在刘江雪与周刚签订房屋买卖合同时系邦投优源公司的员工，刘江雪支付的首付款250000元，其中20000元没有转账给邦投优源公司和李光圳，230000元是转给李光圳的。因周刚的房子有抵押，需要解除抵押才能进行交易，但周刚没有钱还债务使抵押解除，就请第三方垫资，第三方资金一到账，周刚就逃跑了。 李光圳述称，李光圳居中介绍刘江雪与周刚签订合同，双方系自愿的。刘江雪将首付款先转至李光圳账户，李光圳再将款转给周刚。为了履行合同，李光圳全程陪同，在陪周刚去银行办理还款手续时，周刚以上厕所为由逃跑，导致合同没有履行。周刚有意骗取资金，其系责任主体。 经审理查明，2019年6月5日，买方刘江雪与卖方周刚、居间方邦投优源公司（经办人：李光圳）签订《存量房屋买卖合同》，约定：买卖双方通过居间方购入及出售位于成都市青白江区房屋，出售成交价780000元；在签订合同之日买方直接支付卖方定金20000元，由买方直接交付卖方定金可能产生的风险居间方已向买卖双方明确告知，由此种方式交付定金或房款所产生的任何争议和经济纠纷均与居间方无关。第二部分房款760000元，买方须支付250000元首付款（含定金），在买卖双方到该物业所在地房产管理局办理网签及产权过户手续当日付清给卖方。卖方同意买方通过向银行申请530000元的贷款支付剩余房款。银行贷款可以由居间方协助买方办理。买卖双方同意，买卖双方于2019年7月30日或之前，到该物业所在不动产登记机构办理网签及产权过户手续，买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约。本合同签订后，若卖方有下列行为任何一种行为，则视为违约，卖方应承担交易过程中所产生的一切费用及居间方全部佣金，并且向买方支付本合约约定该物业成交价20%的违约金，卖方须双倍返还买方定金：（1）签约后反悔，不愿意出售该房屋，或以各种理由拖延，致使本合同无法按约定时间履行；（2）因该房屋权属问题，或其他共有人未授权卖方出售该房屋等原因，致使过户无法按本合同约定期限完成；（3）未按本合同约定的时间交齐相关资料；过户或贷款办理过程中需到场时以各种理由推辞，拒不到场；（4）卖方房屋有银行贷款的，卖方未能在约定时间内自行办理完毕提前结案手续，合法取得房屋处分权的。 因涉案房屋有抵押（抵押权人为倪志文和中国建设银行股份有限公司成都高新支行），刘江雪、周刚、邦投优源公司三方协商由刘江雪先将房款转入居间方账户，由居间方协助周刚办理解除抵押事宜。刘江雪的转款情况如下：2019年6月5日，向居间方经办人李光圳现金支付20000元、转账支付100000元，由周刚向刘江雪分别出具收到定金20000元和收到房款100000元的收据两张；2019年7月31日，向李光圳转账支付130000元，以上合计为250000元。李光圳的转款情况如下：2019年6月6日，向案涉房屋抵押权人倪志文转账支付120000元；2019年8月9日，通过银行向周刚转账支付40000元，通过微信向周刚转账支付10000元；2019年8月22日，向周刚转账支付70000元，以上合计为240000元。庭审中，刘江雪和李光圳自愿就上述转账中的差额10000元庭外自行协商解决。截至刘江雪起诉之日，周刚仍未办理解除涉案房屋抵押手续，致使双方签订的《存量房屋买卖合同》无法继续履行。 以上事实，有双方身份信息、《存量房屋买卖合同》、收据、转款凭证、聊天记录、房屋信息查询记录及当事人的陈述等证据在案予以佐证。 本院认为，刘江雪与周刚签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，刘江雪依约向周刚支付了定金、首付款，周刚亦应按约履行合同义务，及时解除抵押，以达到房屋过户的条件。但周刚不履行合同义务，致使合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，刘江雪有权主张解除合同，故对于刘江雪要求解除合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘江雪与周刚在合同中约定若周刚违约，需向刘江雪支付物业成交价20%的违约金，因违约金的约定过高，本院予以适当调低，酌情确定按物业成交价10%支付违约金较宜。刘江雪与周刚在合同中约定了违约金条款，刘江雪再主张支付利息，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告刘江雪与被告周刚于2019年6月5日签订的《存量房屋买卖合同》； 二、被告周刚于本判决生效之日起十日内退还原告刘江雪购房首付款240000元（含定金20000元）； 三、被告周刚于本判决生效之日起十日内支付原告刘江雪违约金78000元； 四、驳回原告刘江雪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3695元，由被告周刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  周海容 人民陪审员  张从阳 人民陪审员  王京玲 二〇二〇年一月八日 书 记 员  万 婵