山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初9136号原告：烟台市江翰置业有限公司，住所地烟台市芝罘区北大街145号。法定代表人：**，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：原国顺，山东鑫楷律师事务所律师。被告：孙明亮，男，1984年9月27日出生，汉族，户籍地山东省宁阳县。被告：王银梅，女，1987年3月4日出生，汉族，户籍地山东省宁阳县。第三人：烟台市住房公积金管理中心，住所地烟台市莱山区黄海路9号黄海置地广场1号楼3楼。法定代表人：邹秀玉，主任。委托诉讼代理人：柳宁，男，该管理中心工作人员。第三人：中国光大银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区南大街111号。负责人：夏伟，分行行长。委托诉讼代理人：宋玉凤，女，中国光大银行股份有限公司烟台分行工作人员。委托诉讼代理人：吕伟，男，中国光大银行股份有限公司烟台分行工作人员。第三人：丁燕，女，1985年4月27日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王云飞，山东劳德律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩一宁，山东劳德律师事务所律师。原告烟台市江翰置业有限公司诉被告孙明亮、王银梅、第三人烟台市住房公积金管理中心（以下简称住房公积金中心）、中国光大银行股份有限公司烟台分行（以下简称光大银行烟台分行）、丁燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人原国顺、第三人住房公积金中心的委托诉讼代理人柳宁、第三人光大银行烟台分行的委托诉讼代理人吕伟以及第三人丁燕的委托诉讼代理人韩一宁到庭参加了诉讼，被告孙明亮、王银梅经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台市江翰置业有限公司向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告孙明亮于2015年10月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为芝预字第151018020027号）；2、解除原告与被告孙明亮和被告王银梅、第三人住房公积金中心、第三人光大银行烟台分行于2015年11月2日签订的《住房公积金个人购房借款合同》；3、原告向第三人住房公积金中心返还《住房公积金个人购房借款合同》项下剩余的借款本金和付款利息及逾期罚息复利（以第三人住房公积金中心出具的明细为准）；4、被告孙明亮和被告王银梅共同向原告偿付第三人光大银行烟台分行从原告账户中扣缴转账给第三人住房公积金中心的借款本金6461.31元和逾期利息9291.75元、原告起诉前代偿被告孙明亮逾期借款本息合计15753.06元；被告孙明亮和被告王银梅共同向原告偿付自被告孙明亮逾期之日起至判决生效后自动履行期限届满之日止原告向第三人偿付的借款本金和付款利息及逾期罚息复利（以第三人出具的明细为准）；5、被告孙明亮向原告偿付违约金88302元（本息441508.32元×20%）和律师费60000元；6、被告孙明亮协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号为芝预字第151018020027号）的登记备案撤销手续及位于烟台市芝罘区芝水小区C2地块（芝华名第）10号商住楼第12层1205号房屋的预告登记撤销手续；7、被告孙明亮、第三人光大银行烟台分行在原告履行完第三项诉讼请求的判决内容之日起10日内协助原告办理位于烟台市芝罘区芝水小区C2地块（芝华名第）10号商住楼1205号房屋的预抵押登记（预购商品房抵押权预告登记证编号为烟房预芝抵字第56884号）撤销手续；8、确认被告孙明亮和被告王银梅与第三人丁燕于2018年12月24日签订的《二手房屋买卖合同协议书》是无效合同，不发生物权效力；9、第三人丁燕向原告返还位于烟台市芝罘区芝水小区C2地块（芝华名第）10号商住楼第12层1205号房屋；并判决自原告起诉之日起至第三人丁燕搬出并向原告返还上述房屋之日止，第三人丁燕按照房屋每月3000元标准向原告支付房屋占用费和迟延履行金。事实与理由：2015年10月19日，原告与被告孙明亮签订编号为芝预字第151018020027号《商品房买卖合同》及补充协议，被告以593563元价格购买原告开发的坐落于烟台市芝罘区芝水小区C2地块（芝华名第）10号商住楼第12层1205号（以下简称涉案房屋）房。首付款143563元于2015年10月18日前付清，余款450000元以按揭贷款方式支付。被告逾期付款超过30日，则原告有权解除合同，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金；被告不履行贷款还款义务，导致原告承担连带保证责任的，原告代为清偿超过3个月，被告仍未向原告支付所有款项，则被告有权解除合同，要求被告清偿款项及代偿金额10%的违约金，扣除相关费用包括利息、诉讼费、律师费等费用后，剩余购房款无息退还被告。2015年11月2日，原告（保证人）与被告孙明亮和被告王银梅（借款人）、第三人住房公积金中心（贷款人）、第三人光大银行烟台分行（受托银行）签订编号为181201511000808号《住房公积金个人购房借款合同》。上述合同签订后，被告向案外人五洲丰农业科技有限公司（以下简称五洲丰公司）举借100000元交纳首付款，案外人五洲丰公司委托其关联企业烟台市嘉禾农业生产资料有限公司（以下简称嘉禾农业公司）垫付了首付款，原告向被告出具143563元首付款收据，第三人亦依约向被告发放了贷款450000元。但自2018年6月份起，被告未依约向第三人偿还贷款本息，截止到2019年3月份，第三人分次自原告保证金账户中扣划了贷款本息15753.06元，故成本诉。被告孙明亮、王银梅缺席，且在法定期间内未提交书面答辩状，亦未提供任何证据材料。第三人住房公积金中心述称：原、被告将第三人住房公积金中心本息全部还清，第三人住房公积金中心同意解除借款合同。第三人光大银行烟台分行述称：原、被告结清第三人住房公积金中心项下的剩余全部借款本金及利息，第三人光大银行烟台分行同意解除合同。第三人丁燕述称：本案案由系商品房预售合同纠纷，原告的第8、9项诉讼请求，分别是确认合同效力纠纷和腾迁纠纷，原告应另案起诉，请求驳回原告8、9项诉讼请求。经审理查明：被告孙明亮与被告王银梅系夫妻关系，双方于2007年11月19日登记结婚。2015年10月19日，原告与被告孙明亮签订的编号为芝预字第151018020027号《商品房买卖合同》及补充协议中约定：原告以出让方式取得位于芝罘区芝水小区内，化工南路以西，楚玉路以东、编号为烟国用（2015）第10125号的地块的土地使用权，规划用途为住宅用地、商服用地，原告在该地块上建设商品房，暂定名为芝水小区C2地块（芝华名第）。被告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2015第131号；被告购买烟台市芝罘区芝水小区C2地块（芝华名第）10号商住楼第12层1205号房屋，总价款593563元；首付款143563元于2015年10月18日前付清，余款450000元以按揭贷款方式支付。被告不履行贷款还款义务，导致原告承担连带保证责任的，被告应于原告代为清偿其贷款后10日内偿还原告代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并应支付给原告代为清偿之款项金额20%的违约金；如自原告代为清偿其贷款之日起计算超过3个月，被告仍未向原告支付以上所有款项，则原告有权解除买卖合同并要求被告承担原告代为清偿之款项以及代偿金额10%的违约金，在扣除相关费用包括利息、诉讼费、律师费等费用后如有剩余，原告无息退还被告剩余购房款。如因被告逾期偿还贷款等违约作为而导致原告行使解除房屋买卖合同权利，被告应于原告书面解除通知送达之日起5日内与原告签订解除买卖合同的协议，同时将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款证明等交还原告，与原告到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。如被告不予配合，形成诉讼，被告需承担诉讼费、律师费等费用。上述合同签订后，被告孙明亮向案外人五洲丰公司举借100000元用于交纳首付款，案外人五洲丰公司委托其关联企业嘉禾农业公司垫付了上述首付款。原告向被告出具143563元首付款收据，第三人亦依约向被告发放了贷款450000元。2015年10月18日，原告与被告至烟台市住房和城乡建设局办理了该《商品房买卖合同》（编号：芝预字第151018020027号）的登记备案手续。2015年11月2日，原告作为保证人、被告孙明亮和被告王银梅作为借款人、第三人住房公积金中心作为贷款人、第三人光大银行烟台分行作为受托银行在签订的编号为181201511000808号《住房公积金个人购房借款合同》中约定：被告孙明亮向第三人住房公积金中心举借人民币450000元用于购买涉案房屋，贷款期限30年，自2016年1月21日起至2046年1月21日止，实际放款日与到期日以借款借据为准；贷款利率为公积金贷款基准利率3.25%（年利率）；被告孙明亮自愿按等额本息还款法归还借款本息；被告应按期偿还借款本息，如未按约定的时间归还，第三人住房公积金中心将按规定对逾期贷款执行的贷款利率水平上加收50%的罚息，对被告未支付的利息计收复利。2015年12月9日，烟台市房产交易中心审批下发的烟房预芝抵字第56884号《房屋预告登记证明》载明：预告登记权利人为第三人光大银行烟台分行，预告登记义务人为被告孙明亮，房屋坐落为烟台市芝罘区芝水小区C2地块（芝华名第）号，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。2016年1月21日，第三人依约向被告指定的原告账户内发放了贷款本金450000元。自2018年6月起，被告未按期归还贷款本息，第三人遂分期扣划原告保证金账户内的款项，截止到2019年3月份，第三人累计扣划了原告保证金账户内的保证金15753.06元。截至2019年12月5日，被告孙明亮尚欠贷款本金421254.38元、利息10261.18元，合计431515.56元。庭审中，原告依据其与被告签订的《商品房买卖合同》及附件的约定，被告在原告代其偿还贷款本息超过3个月仍未清偿的，应向原告支付其代为清偿贷款本息及罚息之和10%的违约金，但原告要求被告支付其代为清偿贷款本息及罚息之和20%的违约金。原告称被告共向原告支付首付款135563元，但原告向被告出具143563元首付款收据，差额8000元未支付，原告未能举证证明。原告提交律师费发票、委托代理合同、诉讼财产保全责任保险收据，予以证明因被告违约而导致的诉讼，原告支付律师费60000元、担保公司担保费1179元。第三人丁燕称其与被告孙明亮、王银梅于2018年12月24日签订了《二手房屋买卖合同协议书》，被告将涉案房屋以780000元价格出售给第三人丁燕，第三人丁燕已付房款280000元。因涉案房屋尚有贷款未还清，故其向原告发函表示自愿代替被告向原告还款，并寄发了相关的函件，但原告拒收退回快件。对此，第三人丁燕提交了房款收据、转账凭证、告知函及快递信息回执。原告质证称：对第三人丁燕的付款情况有异议，付款人的户名为李俊龙，而非第三人丁燕本人，转账凭证没有附言，也没有备注转账用途，与本案无关；对告知函和快递信息回执均有异议，快件未打开，并载明“拒收”，具体情况不清楚。第三人住房公积金中心、光大银行烟台分行均质证称，对第三人丁燕提交的上述证据均没有异议。诉讼中，根据原告申请，本院依法裁定查封了预登记在被告孙明亮、王银梅名下、坐落于烟台市芝罘区芝水小区C2地块（芝华明第）10号商住楼第12层1205号房屋。本院认为，（一）本案原告与被告孙明亮在2015年10月19日签订的编号为芝预字第151018020027号的《商品房买卖合同》及附件和原、被告与第三人住房公积金中心于2015年11月2日签订的编号为181201511000808号《住房公积金个人购房借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，且办理了涉案房屋的预抵押登记手续，对原、被告双方均具有法律约束力。上述协议明确约定了被告不履行贷款还款义务，导致原告承担连带保证责任的，如自原告代为清偿其贷款之日起计算超过3个月，被告仍未向原告支付以上所有款项，则原告有权解除买卖合同及追究被告违约责任权利的内容。履约中，虽原告称被告仅交纳首付款135563，但未能举证证明，且原告向被告出具收款收据载明首付款为143563元，故本院认定被告向原告支付了涉案房屋首付款143563元及以贷款方式支付的购房款450000元，至今被告未向原告清偿原告代被告垫付的贷款本息15753.06元的事实清楚，现原告请求解除与被告孙明亮在2015年10月19日签订的编号为芝预字第151018020027号的《商品房买卖合同》，要求被告协助办理该《商品房买卖合同》登记备案撤销手续和预告登记注销手续的主张，于约相符，本院依法予以支持。（二）被告违反《商品房买卖合同》及附件的约定，在原告代其偿还贷款本息超过3个月，未依约向原告支付原告代其清偿贷款本息及罚息的事实清楚，故原告要求主张两被告赔偿总房款20%违约金88302元（本息441508.32元×20%），于约相合，但因涉案房屋价格明显上涨，原告亦未能举证证明其实际损失情况，本院根据本案实际情况，对原告上述请求不予支持。为实现本案债权，原告委托山东鑫楷律师事务所指派律师参加本案诉讼，并为此支付了律师费60000元，本院酌情支持其中的20000元，超出部分不予支持。（三）被告孙明亮在收取了第三人公积金管理中心发放的贷款450000元后，自2018年6月份起至今未按期足额归还贷款本息，截止到2019年3月份，第三人光大银行烟台分行分期自原告处扣划了贷款本息共计15753.06元的事实清楚。依据《住房公积金个人购房借款合同》的约定，被告逾期归还贷款，第三人有权选择解除合同或宣布本合同项下的贷款本息全部提前到期，故第三人请求被告提前偿还剩余的全部贷款本金431515.56元及利息（以第三人个人贷款系统计算的利息为准），由原告承担连带保证责任的主张，于约相符，本院依法予以支持。（四）鉴于被告违约，原告与被告孙明亮于2015年10月19日签订的编号为芝预字第151018020027号的《商品房买卖合同》应予解除，被告孙明亮应协助原告办理登记备案撤销手续和预告登记注销手续，原告应当返还被告孙明亮已支付的房款。在被告孙明亮及原告偿还《住房公积金个人购房借款合同》项下的全部贷款本息等相关费用之后，为了维护原告对涉案房屋的处分权，原告请求被告孙明亮与第三人光大银行烟台分行协助办理涉案房屋的预抵押登记注销手续的主张，本院予以支持；而被告孙明亮已向原告支付了购房款593563元，原告应当在总款593563元的范围内扣除其用于提前清偿《住房公积金个人购房借款合同》项下的贷款本息、诉讼费用、律师费及办理注销登记的手续费用后，及时将剩余的房款返还给被告孙明亮，具体数额以原告实际偿还额为准。原告主张两被告与第三人丁燕签订的《二手房屋买卖合同协议书》无效，第三人丁燕向其返还涉案房屋并自起诉之日起按照3000元/月支付房屋占有使用费，因其同本案并非同一法律关系，本案依法不予处理。被告孙明亮、王银梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：一、解除原告烟台市江翰置业有限公司与被告孙明亮于2015年10月19日签订的编号为芝预字第151018020027号的《商品房买卖合同》；二、解除原告烟台市江翰置业有限公司与被告孙明亮、王银梅、第三人烟台市住房公积金管理中心、中国光大银行股份有限公司烟台分行于2015年11月2日签订的编号为181201511000808号的《住房公积金个人购房借款合同》；三、限被告孙明亮于本判决生效之日起10日内协助原告烟台市江翰置业有限公司办理涉案《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和预告登记注销手续；四、限被告孙明亮、王银梅于本判决生效之日起10日内向第三人烟台市住房公积金管理中心提前清偿剩余的全部贷款本金利息（以第三人个人贷款系统计算的未清偿的贷款本金及利息为准），并由原告烟台市江翰置业有限公司承担连带保证责任；五、限被告孙明亮于本判决生效之日起10日内赔偿原告烟台市江翰置业有限公司律师费20000元；六、限第三人中国光大银行股份有限公司烟台分行与被告孙明亮自被告和原告烟台市江翰置业有限公司向第三人烟台市住房公积金管理中心清偿了《住房公积金个人购房借款合同》项下的全部贷款本息等费用之日起10日内协助原告办理坐落于烟台市芝罘区芝水小区C2地块（芝华名第）10号商住楼1205号房屋的预抵押登记注销手续；七、原告烟台市江翰置业有限公司应自编号为芝预字第151018020027号的《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续、预告登记注销手续和烟台市芝罘区芝水小区C2地块（芝华名第）10号商住楼1205号房屋的预抵押登记注销手续办理完毕之日起10日内，在已收取被告孙明亮的购房款593563元中扣除其代被告向第三人烟台市住房公积金管理中心偿付的贷款本息及撤销登记的相关手续费用（具体数额均以实际发生额为准）后，将剩余的购房款退还给被告孙明亮；八、驳回原告烟台市江翰置业有限公司的其他诉讼请求。如被告孙明亮、王银梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9698元、保全费3470元、担保费1179元，合计14347元，均由被告孙明亮、王银梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  **荣人民陪审员  郝建平人民陪审员  李建华二〇二〇年一月二十日书 记 员  高 梦