北京市门头沟区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0109执异10号异议人：盛宁（付铁军之妻），女，1978年10月30日出生，汉族，住江苏省徐州市。申请执行人：闫振，男，1988年5月31日出生，汉族，住北京市门头沟区。被执行人：付铁军，男，1979年5月4日出生，汉族，住北京市通州区。本院在执行闫振与付铁军民间借贷纠纷一案[执行依据：（2018）京0109民初4006号民事判决书；执行案号：（2019）京0109执1244号]过程中，于2019年12月28日拍卖了盛宁名下的位于北京市石景山区八宝山南路京汉旭城家园X号楼2005号房屋（以下简称2005房屋）。盛宁于2020年1月8日向本院提出书面异议，要求撤销对2005房屋的拍卖。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。异议人盛宁述称，我认为法院拍卖2005房屋的程序违法，侵犯我的实体权益，请求法院撤销此次拍卖。首先，法院没有在拍卖该房产时提前告知我，在我不知情的情况下，法院将我名下的房屋拍卖。其次，法院拍卖公告中记载该房屋无租赁，但实际上房屋是有租赁的，我认为法院的拍卖公告与事实不符。第三，我与付铁军曾经对房屋评估报告提出异议，认为评估价格过低，申请重新对房屋进行评估，但法院没有回复。第四，2005房屋是我的唯一住房，法律有明确规定，唯一住房不得拍卖。本院经审查查明，2018年8月16日，北京市门头沟区人民法院做出（2018）京0109民初4006号民事判决，判决付铁军于判决生效之日起七日内偿还闫振借款本金104.5万元及利息损失（以110万元为本金，自二○一七年十月二日起至二○一八年五月九日止，按照年利率百分之六的标准计算；以104.5万元为本金，自二○一八年五月十一日起至付清日止，按照年利率百分之六的标准计算）。因付铁军未履行上述生效法律文书确定的义务，闫振于2019年4月11日向本院申请执行。执行过程中，因付铁军符合有能力履行而拒不履行的法定情形，本院于2019年7月31日依法对其采取司法拘留措施。当日，付铁军之妻盛宁自愿以2005房屋作为担保，请求法院提前解除对付铁军的拘留措施。盛宁在其自书的担保书中写明“关于闫振申请执行付铁军民间借贷纠纷执行一案，担保人自愿为（2018）京0109民初4006号中确定的付铁军给付义务及（2019）京0109执1244号案件执行费提供担保。担保人承诺如被执行人付铁军30日内未给付全部案款，担保人自愿接受直接强制执行担保人名下财产。担保人表示签署担保书后，法院可以先查封其名下位于石景山区八宝山南路京汉旭城家园X号楼2005的房屋，如被执行人付铁军未给付全部全款，法院可以强制执行上述房屋。”本院依法提前解除对付铁军的拘留措施。8月1日，本院查封2005房屋。10月8日，因付铁军未如期偿还债务，本院电话告知盛宁，将对2005房屋进行评估拍卖，并定于10月14日上午对2005房屋进行现场勘察评估，要求其家中留人。8日下午，本院在2005房屋张贴评估通知书，再次以书面形式告知盛宁上述事项。10月12日，本院再次致电盛宁，告知其评估事宜；盛宁表示已经知晓评估通知书内容，答复法院直接评估即可，同时询问了评估拍卖的事项及时间，法官在电话中予以告知。本院通过高院摇号随机确定评估单位，受托单位中瑞国际房地产土地资产评估（北京）有限公司（以下简称中瑞评估公司）对2005房屋进行评估。10月29日，中瑞评估公司出具中瑞国际房评字[2019]第XXX号房地产评估报告，估价2005房屋单价为56767元/平方米，总价为338.39万元，本院依法将该评估报告送达付铁军、盛宁。11月14日，付铁军提出异议，认为评估价格低于市场价30余万元，请法院重新评估房屋价格。后，中瑞评估公司对该报告出具说明，认为2005房屋的评估结果客观合理，同时以书面形式详尽说明理由。10月24日，本院致电2005房屋的承租人郭XX，告知其本院将对房屋进行拍卖，询问其是否行使优先购买权，并要求其将拍卖事宜转告出租方盛宁。郭XX明确表示不参与竞拍，不行使优先购买权。申请执行人闫振向本院提交申请书，明确表示同意参照北京房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五到八年租金，请求法院拍卖2005房屋。11月25日，本院在工行融E购司法拍卖网络平台发布拍卖公告，公告载明于2019年12月27日10时至2019年12月28日10时止对拍卖标的2005房屋进行公开拍卖活动，起拍价为2368730元。拍卖公告中关于租赁情况，记载为无租赁。12月28日，2005房屋由竞买人魏XX以成交金额2368730元竞买成功，并将拍卖全款交至本院。本院向魏XX释明2005房屋设有租赁，租期为2019年3月15日至2020年3月14日，但其明确表示接受带租竞拍。截至2005房屋被拍卖，付铁军、盛宁仍未履行金钱给付义务。另查，盛宁与付铁军系夫妻，处于婚姻关系存续期间，二人未在2005房屋居住，另租住融景城住宅共同居住。经查阅执行卷宗，付铁军在谈话中认可法院告知其2005房屋的拍卖事宜，其没有认真对待，与盛宁沟通不够，但其认为法院没有具体说明上网公告时间。本案审查过程中，盛宁表示其知晓2005房屋被查封、评估，并陈述“我的房客在11月底的时候跟我说，有链家的人来看房子。在12月27日的时候，我的房客也告诉我有人来看房子…房客说是我的房子要被卖了，所以有人来看。”上述事实，有（2018）京0109民初4006号民事判决书、（2019）京0109执1244号拘留决定书、协助执行通知书、担保书、房地产评估报告及说明、拍卖公告、谈话笔录、电话联系笔录等证据材料在案佐证。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十一条规定，在执行中，被执行人向人民法院提供担保，并经申请执行人同意的，人民法院可以决定暂缓执行及暂缓执行的期限。被执行人逾期仍不履行的，人民法院有权执行被执行人的担保财产或者担保人的财产。本案中，付铁军作为被执行人，未履行生效判决确定的法律义务。盛宁自愿以2005房屋为付铁军提供担保且同意法院查封该房屋，并承诺若付铁军不能按期还款，法院可以强制执行该房屋。本院依法查封、评估、拍卖2005房屋，符合法律规定。关于盛宁提出法院未对评估报告异议进行回复的主张。首先，本院未收到盛宁对评估报告提出的异议，并且盛宁在本院启动评估程序前，已明确回复法院可直接推进评估程序。其次，付铁军曾以评估价格低于市场价提出异议，中瑞评估公司依法对评估报告进行复查，确认评估结果客观合理，本院的评估程序符合法律规定。且评估价仅作为起拍价的参考价格，房屋实际成交价格以市场竞价最终决定。故对盛宁所提未收到评估报告异议回复的主张，本院不予采信。其次，关于盛宁提出其对拍卖2005房屋毫不知情的主张。盛宁作为本案被执行人付铁军的妻子及担保人，在付铁军被采取司法拘留措施时，盛宁为提前解除拘留措施，自愿以2005房屋提供担保，并承诺若不按期履行，法院可以强制执行2005房屋。故盛宁不同于一般拍卖程序中的利害关系人，其在提供担保时自愿承担不按期履行的法律后果，应对法院处置2005房屋存在预期的认知。且根据查明的事实，本院在评估拍卖2005房屋前多次告知盛宁即将对2005房屋进行评估拍卖及拍卖流程，并向盛宁释明不按期履行将会依法推进评估拍卖工作，盛宁对此予以确认。盛宁作为与付铁军共同居住的配偶，相互享有家事代理权。本院亦在拍卖前告知付铁军2005房屋的拍卖事宜并要求其告知盛宁，对此付铁军予以认可，并确认其与盛宁沟通不够。同时本院告知承租人向盛宁转达拍卖事宜，且根据盛宁的陈述，其房客也在2019年12月27日告知其有人看房，房子可能会被拍卖。因此，对盛宁提出的对2005房屋拍卖事宜毫不知情的主张，本院不予采信。再次，关于盛宁提出的拍卖公告租赁状态披露不实问题。2005房屋的竞买人魏XX对于带租购买2005房屋，没有异议。同时，盛宁作为出租方，以2005房屋存在租赁为由请求撤销拍卖，无相应法律依据，本院不予支持。最后，关于盛宁提出的唯一住房问题。经查，盛宁未在2005房屋实际居住，且唯一住房并非撤销拍卖的法定事由。同时，申请执行人闫振同意参照北京房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五到八年租金，故盛宁的居住权不会受到损害。综上，本院对于2005房屋的评估拍卖程序，符合法律规定，未损害当事人或者竞买人的实体和程序权利。故对盛宁请求撤销拍卖的异议请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第二十一条之规定，裁定如下：驳回盛宁的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按其他当事人的人数提出副本，向北京市第一中级人民法院申请复议。审判长  毕芳芳审判员  高立克审判员  谢耀宗二〇二〇年一月二十二日书记员  马绍敏