北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初35935号原告：北京晟世达房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区花乡郑王坟万柳桥南97号8号楼3102室。法定代表人：殷文慧，总经理。委托诉讼代理人：杨建国，北京市世纪律师事务所律师。被告：电子工业出版社有限公司，住所地北京市海淀区万寿路27号。法定代表人：王传臣，总经理。委托诉讼代理人：张晓霞，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵启智，北京天驰君泰律师事务所律师。第三人：中国人民解放军海军北京地区离退休干部住房营建办公室，住所地北京市海淀区西三环中路19号。法定代表人：朱振宇，主任。委托诉讼代理人：冯晓磊，北京瀛和律师事务所律师。原告北京晟世达房地产开发有限公司（以下简称晟世达公司）与被告电子工业出版社有限公司（以下简称电子工业出版社）、第三人中国人民解放军海军北京地区离退休干部住房营建办公室（以下简称营建办公室）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晟世达公司的委托诉讼代理人杨建国，被告电子工业出版社的委托诉讼代理人张晓霞、邵启智，第三人营建办公室的委托诉讼代理人冯晓磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晟世达公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付北京市丰台区金家村288号院西侧约1000平方米建设用地的房屋拆迁补偿款3759093.12元及利息1468479.69元；2.被告支付北京市丰台区金家村288号院西侧约1000平方米建设用地自2016年1月至今的看管费用1112000元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2003年8月6日，晟世达公司与第三人营建办公室签订《靛厂村海军离退休干部住房项目代建合同》。该合同第二条第四项约定，晟世达公司按建筑面积每平方米3633元代建海军离退休干部住房地上建筑面积219229平方米，代建项目总经费79645万元，该代建经费及计算方式不受市场、政策、法律、法规等因素变化的影响。该代建经费包括靛厂村撤队代征地中住宅用地的土地补偿费、土地拆迁补偿费、住宅用地范围内海军离退休干部住房地上部分的建设安装费以及小区附属配套的大、小市政，即七通一平、交通和绿化设施等建设费。第三条第六项约定，晟世达公司负责在合同生效后240日历日内完成拆迁并开工建设；自开工之日起42个月内完成全部代建项目工程。被告电子工业出版社位于北京市丰台区金家村288号院落与晟世达公司代建的海军离退休干部住房项目（靛厂路9号院落）相邻。2018年11月28日，中国人民解放军海军后勤部军事设施建设局（以下简称海军建设局）向北京市丰台区人民法院提起诉讼，主张电子工业出版社返还在金家村288号院北侧侵占的靛厂路9号院约1000平方米的建设用地（详见2019京0106民初1955号判决书）。2019年3月20日，电子工业出版社向丰台区人民法院提起诉讼，主张海军建设局返还在金家村288号院西侧占用的约1000平方米建设用地（详见2019京0106民初19113号判决书）。经查，电子工业出版社位于金家村288号院落，建设于1995年，1999年取得土地使用权证。金家村288号院自1999年取得土地使用权证后，该院落界址即院墙与目前金家村288号院的界址即院墙完全相同。事实证明，金家村288号院落自1999年起就未按市政府规划用地实施，与取得的土地使用权证界址不符，即在该院北侧占用靛厂路9号院市政规划红线用地约1000平方米，在该院西侧院墙外甩出1000平方米用地，且西侧院墙外甩出的1000平方米用地上居民住宅房屋，电子工业出版社应拆除未拆除、应清偿未清偿。电子工业出版社未按政府规划用地实施，应拆除未拆除、应清偿未清偿的甩项（在西侧院墙外甩出的约1000平方米用地）行为，直接导致晟世达公司于2003年10月实施的靛厂路9号院建设用地的征地拆迁补偿多增加1000平方米。电子工业出版社主张1000平方米用地返还，就应承担晟世达公司对该1000平方米规划用地实施征地拆迁补偿支出的全部费用。《金家村第一居委会平面图》证实，被拆迁居民在金家村288号院西侧1000平方米用地上有居住使用房屋共8户，具体包括第267号住户王玉茹、第68号住户候玉山、第69号住户果茂、第71号住户曹秀霞、第72-3号住户郝宝忠、第215号住户刘杰、第137号住户张录（张世元）、第208号住户赵学荣。上述8户被拆迁居民，在靛厂路9号院规划用地之内的住宅房屋，是根据北京天润房地产价格评估有限公司评估的价格进行的拆迁补偿；而金家村288号院西侧l000平方米用地上居民住宅房屋的拆迁补偿，是经过行政裁决、行政强迁、法院诉讼均无法解决，历经14年之久，最终按照政府有关部门及法院的建议，双方协商签订补偿协议确定。具体协商情况是：8户被拆迁居民中除王玉茹一户没有补偿外，其余7户被拆迁居民均提出补偿要求，不补偿不拆迁。截止2008年2月，7户被拆迁居民中有6户达成协议，最后剩下候玉山一户居民直到2015年12月才最终达成协议同意予以拆迁。因此，由于电子工业出版社过错致使晟世达公司多支出的1000平方米用地上的房屋拆迁补偿款为3759093.12元人民币（详见证据8），电子工业出版社应承担损害赔偿责任。另外，该拆迁补偿款支付至法院判决之日的利息（暂按同期银行贷款利率计算）1468479.69元人民币及为保证该1000平方米用地不被他人占用，晟世达公司支付看管人员的看管费用1112000元人民币（详见证据11《看管人员工资表》），电子工业出版社也应一并支付。综上所述，金家村288号院西侧1000平方米用地，是因电子工业出版社自身原因，未按建设规划实施，应拆迁未拆迁、应清偿未清偿的甩项行为造成，该过错直接导致晟世达公司在实施靛厂路9号院征地拆迁中，多增加了该1000平方米用地的拆迁补偿费用，晟世达公司因此而直接支出的相关费用共计6339572.81元人民币，电子工业出版社应承担赔偿责任。晟世达公司保留靛厂路9号院代建工程项目竣工验收结算后，就其它相关费用向电子工业出版社主张增加损失赔偿的权利。被告电子工业出版社辩称，晟世达公司对电子工业出版社土地使用权范围内的住户违建房屋进行了拆迁，确属事实。对于晟世达公司实际支付的合法、合理的拆迁费用，电子工业出版社同意给予合法合理的补偿，具体数额由法院依法判决。晟世达公司请求的所谓“利息”“看管费用”因为缺乏事实及法律依据，电子工业出版社不同意支付。（一）晟世达公司主张的拆迁补偿款金额不尽合理。1、电子工业出版社并未委托晟世达公司进行拆迁，晟世达公司事先也并未征求电子工业出版社关于拆迁费用标准意见，更未通知电子工业出版社，对案涉违建房屋进行拆迁完全是晟世达公司自身行为。2、晟世达公司主张的七户住户中，侯玉山与中国人民解放军海军后勤部军港机场营房部（下称“海军营房部”）签订了三份拆迁补偿协议，其余六户每户签订了两份拆迁补偿协议。从协议内容看，无法确定哪些款项对应其合法房屋的拆迁补偿，哪些款项对应违建房屋的拆迁补偿，晟世达公司笼统认为第二份拆迁补偿协议（侯玉山为第二、三份拆迁补偿协议）中的金额为对违建房屋的拆迁补偿金额，没有事实依据。3、七户中侯玉山在电子工业出版社土地使用权范围内的违建面积为30平方米，即使按照晟世达公司的主张，第二、三份协议对应的补偿金额即为对违建房屋的补偿金额，二者相加达到2595482.89元，平均每平方米补偿款为86516元，远远高于同地块上其他住户违建房屋的补偿金额（其他住户补偿金额平均为每平方米4828元），相差约18倍。电子工业出版社认为对该住户补偿不合理，不应由电子工业出版社全部承担。（二）晟世达公司主张的利息没有法律依据。1、晟世达公司代电子工业出版社进行拆迁的行为属于无因管理，电子工业出版社取得土地在先，其未利用土地的行为从主观上并没有侵害他人财产的故意，因而晟世达公司主张利息损失没有法律依据。2、晟世达公司代电子工业出版社进行拆迁后，理当立即向电子工业出版社提出补偿请求，及时止损，但是在长达十几年的时间里，其从未提出主张，因而利息损失属于晟世达公司不当扩大的损失，不应由电子工业出版社承担。（三）晟世达公司主张看管费用缺乏事实及法律依据。l、晟世达公司代电子工业出版社拆迁后，应当将该地返还电子工业出版社，但是在长达十几年时间内，并未将案涉土地交还给电子工业出版社。因此，其无权要求电子工业出版社支付所谓看管费用。2、晟世达公司拆迁后，一直占有和使用该地块，并将土地出租盈利。因此，电子工业出版社不应支付看管费用，相反，晟世达公司还应当向电子工业出版社支付占用费。3、即使实际发生了看管费用，也属于不当扩大的损失，应由晟世达公司自行承担。综上，对于晟世达公司实际支付的合法、合理的拆迁费用，电子工业出版社同意给予合法合理的补偿，具体数额由法院依法判决。但对于晟世达公司请求的所谓“利息”“看管费用”，因为缺乏事实及法律依据，电子工业出版社不同意支付，请求法院对该部分请求予以驳回。第三人营建办公室述称，2003年8月6日，晟世达公司与营建办公室签订《靛厂村海军离退休干部住房项目代建合同》（以下称“代建合同”），由晟世达公司负责对约定范围内（详见原告证据18测绘图中红线内的范围）的地块进行拆迁、代建等工作，营建办公室负责住宅建设用地范围内住房工程项目的资金投入，代征用地及原托幼用地的拆迁建设和经费投入均由晟世达公司负责。目前，晟世达公司与营建办公室签订的代建合同尚未履行完毕，拆迁结案尚未完成。本院经审理认定事实如下：1999年11月3日，电子工业出版社取得坐落于北京市丰台区金家村288号的K-6-（36）-9地号的国有土地使用权，土地用途为办公用地，使用权类型为划拨，使用权面积为17110.39平方米。2002年4月5日，北京市规划委员会向电子工业出版社颁发2002规建字371号《建设工程规划许可证》。2005年10月12日，中国人民解放军海军后勤部军事设施建设局（以下简称海军后勤建设局）取得2005规地字0182号建设用地规划许可证，用地位置为北京市丰台区卢沟桥乡靛厂村，用地面积88518.8平方米。2005年12月28日，海军后勤建设局取得坐落于北京市丰台区靛厂路9号院的IV-2-1-39（2）地号的国有土地使用权，地类（用途）为住宅用地，使用类型为划拨，使用权面积为88518.76平方米。上述坐落于靛厂路9号院的地块与坐落于金家村288号院的地块相邻。2003年8月6日，营建办公室与晟世达公司签订《靛厂村海军离退休干部住房项目代建合同》，约定晟世达公司按建筑面积每平方米3633元代建海军离退休干部住房地上建筑面积219229平方米，代建项目总经费79645万元；该代建经费及计算方式不受市场、政策、法律、法规等因素变化的影响；该代建经费包括靛厂村撤队代征地中住宅用地的土地补偿费、土地拆迁补偿费、住宅用地范围内海军离退休干部住房地上部分的建设安装费以及小区附属配套的大、小市政，即七通一平、交通和绿化设施等建设费。2003年10月10日，晟世达公司取得京国土房管丰拆许字（2003）第35号房屋拆迁许可证，项目为“海军靛厂村离退休干部住宅”。营建办公室称海军后勤建设局为其上级单位，海军后勤建设局负责立项，其负责建设，其与晟世达公司的代建合同尚未履行完毕。晟世达公司及电子工业出版社对营建办公室上述主张不持异议，三方均认可晟世达公司代建项目东侧与电子工业出版社作为使用权人的金家村288号院西侧相邻。海军后勤建设局曾于2019年1月4日将电子工业出版社起诉至本院，要求判令电子工业出版社将金家村288号院落内北侧物业办公用房、北大门、自行车棚及停车场占用的军队离退休干部住房建设工程规划用地1000平方米（最终以实际测量为准）返还原告，该用地价值暂按l00万元计算。2019年3月29日，本院作出（2019）京0106民初1955号民事判决，判决电子工业出版社于判决生效之日起十五日内将其北京市丰台区金家村288号院侵占的纵坐标（X）302821.00水平线以上土地返还海军后勤建设局。电子工业出版社不服，上诉至北京市第二中级人民法院。2019年9月3日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终7060号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。2019年5月23日，电子工业出版社张贴《关于限期搬离退还我社土地的通知》，称“电子工业出版社有限公司丰台区金家村288号院西墙向外延伸，宽约9米，长约135米的土地系我社所有……在未经我社同意的情况下，在此处私自占地、搭建简易棚居住属违法行为，请在此处占用土地的相关单位或个人于2019年5月31日前搬离，并恢复土地原貌，逾期不搬者，我社将采取法律途径予以解决”。晟世达公司于2019年5月24日张贴回复称“‘海军靛厂村离退休干部住房’项目建设单位是海军后勤部军事设施建设局。项目西侧的土地征用和拆迁是由海军后勤部军事设施建设局委托北京晟世达房地产开发有限公司负责完成的，该土地的使用必须支付相关费用。如要返还占用的土地，也应由电子工业公司将东北侧占用海军后勤部军事设施建设局的土地先行予以返还，你方尚未返还，有何道理让我方返还”。电子工业出版社于2019年6月6日将海军后勤建设局起诉至本院，要求判令海军后勤建设局返还非法占用的位于金家村288号院西侧约1000平方米土地。2019年6月28日，本院作出（2019）京0106民初19113号民事判决，判决海军后勤建设局于本判决生效后三十日内将位于北京市丰台区金家村288号院坐标J（3）X302821.000、Y494473.514；J（4）X302657.000、Y494473.514水平线以东占用的土地返还给电子工业出版社。海军后勤建设局不服，上诉至北京市第二中级人民法院。2019年8月30日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终10093号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。本案所涉地块即为上述民事判决认定的应由海军后勤建设局返还电子工业出版社的地块（以下简称涉案地块）。晟世达公司主张由于电子工业出版社未按市政府规划用地实施，在金家村288号院西侧甩出约1000平方米的涉案地块，且对涉案地块上居民住宅房屋应拆除未拆除、应清偿未清偿，导致其于2003年10月实施靛厂路9号院建设用地征地拆迁时多支付涉案地块房屋拆迁补偿款3759093.12元；具体包括金家村267号住户王玉茹、68号住户候玉山、69号住户果茂、71号住户曹秀霞、72-3号住户郝宝忠、215号住户刘杰、137号住户张录（张世元）及208号住户赵学荣，其中王玉茹未主张涉案地块房屋拆迁补偿；现电子工业出版社主张返还涉案地块，就应承担其对涉案地块实施征地拆迁补偿支出的全部费用。晟世达公司就其上述主张向本院提交了《相邻通道拆迁补偿统计表》、金家村第一居委会平面图、《北京市住宅房屋拆迁评估报告》、《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》（以下简称《拆迁补偿协议》）、拆迁补偿款发放凭证、中国建设银行存款凭条等为证。金家村第一居委会平面图显示267号住户王玉茹、68号住户候玉山、69号住户果茂、71号住户曹秀霞、72-3号住户郝宝忠、215号住户刘杰、137号住户张录（张世元）在涉案地块存在违建，208号住户赵学荣的违建并不处于涉案地块范围。69号住户果茂、71号住户曹秀霞、72-3号住户郝宝忠、215号住户刘杰、137号住户张录（张世元）均签订了两份《拆迁补偿协议》，其中第一份《拆迁补偿协议》所载拆迁范围内正式住宅房屋建筑面积及被拆迁房屋补偿款与《北京市住宅房屋拆迁评估报告》相对应，第二份《拆迁补偿协议》未记载被拆迁房屋面积及被拆迁房屋补偿款等内容，仅记载拆迁补偿款及补助费总额分别为370890.8元、73933.33元、260753.2元、86933.76元、267685.54元。《北京市住宅房屋拆迁评估报告》记载侯玉山在金家村68号的房屋建筑面积及土地面积均为82.65平方米，拆迁补偿总额为409895.42元；另一份《北京市住宅房屋拆迁评估报告》记载刘秀红在金家村68号的房屋建筑面积及土地面积均为89.9平方米，拆迁补偿总额为434620.24元。金家村68号的《北京市房屋拆迁基本情况调查表》记载被拆迁人姓名为侯玉山、刘秀红，现状建筑面积及宅基地面积均为162.86平方米。侯玉山共签订了三份《拆迁补偿协议》，该三份协议在“二、被拆迁房屋”处记载一致，内容均为“乙方在拆迁范围内有正式住房10间，建筑面积162.86平方米，用地面积162.86平方米”；其中仅第一份《拆迁补偿协议》在“三、拆迁补偿款”及“四、拆迁补助费”处有手写内容，其余两份无手写内容；三份《拆迁补偿协议》在“五、付款方式、期限”处记载的拆迁补偿款及补助费总额分别为794718.51元、1745482.89元、850000元。刘秀红所签《拆迁补偿协议》的内容与侯玉山签订的拆迁补偿款及补助费总额为850000元的《拆迁补偿协议》一致。晟世达公司认可赵学荣的违建不在涉案地块，并表示不再主张该部分房屋拆迁补偿款；提出果茂、曹秀霞、郝宝忠、刘杰、张录（张世元）5人所签第一份《拆迁补偿协议》针对的系靛厂路9号院内正式住宅的拆迁补偿，5人所签第二份《拆迁补偿协议》针对的系涉案地块内违建的拆迁补偿；侯玉山在房屋拆迁评估以前与其妻子刘秀红离婚，故按照其产权分配方案出具了两份《北京市住宅房屋拆迁评估报告》，候玉山所签被拆迁房屋补偿款、补助费共计794718.51元的《拆迁补偿协议》针对的系靛厂路9号院内正式住宅的拆迁补偿，侯玉山所签的另两份《拆迁补偿协议》以及刘秀红所签的《拆迁补偿协议》针对的系涉案地块内违建的拆迁补偿，侯玉山是最后一户同意拆迁的住户，索要补偿较高，现主张的房屋拆迁补偿款为侯玉山所签的另两份《拆迁补偿协议》所载金额；并表示电子工业出版社还应向其支付房屋拆迁补偿款的利息。电子工业出版社对《相邻通道拆迁补偿统计表》的真实性不予认可，对其余证据的真实性均不持异议，提出赵学荣的违建不在涉案地块，侯玉山的拆迁补偿金额过高；表示在房屋拆迁过程中存在评估价格普遍较低，拆迁人为尽早达成拆迁协议，会在评估价格基础上给月被拆迁人额外补偿的情况，侯玉山的补偿明显高于其他用户，可能存在晟世达公司因为评估价格过低而另行给予侯玉山额外补偿的情况，且补偿方案或标准均未经其同意；另表示其当初对涉案地块进行了拆迁，但为居民通行考虑，建设围墙时将涉案地块排除在外；晟世达公司确实对其土地使用权范围内的住户违建进行了拆迁，故对于该公司实际支付的合法、合理的拆迁费用，其同意给予合法、合理的补偿，具体数额由法院依法判决；晟世达公司实施的拆迁行为属于为其自身利益实施，且未及时主张拆迁补偿，故所产生利息为不当扩大的损失。营建办公室表示由于代建合同尚未履行完毕，拆迁结案尚未完成，故对上述证据情况暂无法确认。电子工业出版社表示涉案地块独立成院，配置铁门，对外出租使用，就此提交现场照片为证。晟世达公司对现场照片的真实性不持异议，表示其2015年底建设围墙时将涉案地块与靛厂路9号院隔开，形成配置大门的院落，方便进行看护管理，内设简易房屋由看护人员居住，而非对外出租，并主张电子工业出版社应向其支付2016年1月至2019年5月期间看护涉案地块产生的安保人员工资及相关补助费用，就此提交《看管人员工资统计表》、《劳动合同》、账户交易明细以及《保安员补助领取登记表》为证。电子工业出版社对上述证据的真实性及关联性均不予认可，表示涉案地块为封闭院落无需看管，晟世达公司应将涉案地块返还而未返还，反而将涉案地块出租盈利，其不应支付所谓看管费用。营建办公室表示由于代建合同尚未履行完毕，拆迁结案尚未完成，故对上述晟世达公司及电子工业出版社出具的相关证据情况暂无法确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据双方认可的事实，晟世达公司确实进行了涉案地块的拆迁工作并为此支付了拆迁费用，电子工业出版社作为涉案地块的使用权人应向晟世达公司支付相应拆迁费用。关于候玉山的拆迁费用，晟世达公司提交的数份拆迁合同均未明确显示专门针对涉案地块的拆迁合同，故本院酌情认定候玉山在涉案地块的房屋拆迁费用为850000元。综上，电子工业出版社应支付晟世达公司涉案地块拆迁费用1910196.63元，晟世达公司超出之诉讼请求及有关利息的主张，缺乏依据，本院不予支持。涉案地块总面积仅约1000平方米，系一处封闭院落，晟世达公司未提交证据证明涉案地块存在看管必要，其证据亦不足以证明费用系因看管涉案地块而产生；故对晟世达公司要求电子工业出版社支付涉案地块看管费用的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、电子工业出版社有限公司于本判决生效后15日内支付北京晟世达房地产开发有限公司房屋拆迁补偿款1910196.63元；二、驳回北京晟世达房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28089元，由北京晟世达房地产开发有限公司负担19625元，已交纳，由电子工业出版社有限公司负担8464元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  曹 静二〇二〇年一月二十日法官助理  朱 黎书 记 员  吕鑫坤