北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初11710号原告：王有泉，男，1973年11月27日出生。被告：北京八通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区光机电一体化产业基地。法定代表人：程建，总经理。委托诉讼代理人：黄凯城，北京市嘉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨运霞，北京市嘉昊律师事务所实习律师。被告：北京华美天海房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区经济开发区康宝路12号5层8506室。法定代表人：张璐，董事长。委托诉讼代理人：丁科杰，北京京航律师事务所律师。委托诉讼代理人：方张强，北京京航律师事务所实习律师。原告王有泉与被告北京八通房地产开发有限公司（以下简称八通公司）、北京华美天海房地产经纪有限公司（以下简称华美天海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王有泉，被告八通公司的委托诉讼代理人黄凯城、杨运霞，被告华美天海公司的委托诉讼代理人丁科杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王有泉向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告八通公司签订的《认购协议》和《北京市商品房草签合同》；2、被告八通公司返还原告已付购房款120万元；3、被告八通公司与被告华美天海公司返还原告已付电商款18万元；4、被告八通公司与被告华美天海公司支付原告已付总房款138万元的利息，自原告付款之日起计算至被告付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；5、被告八通公司赔偿原告信赖利益损失，按照双方签订的《认购协议》原单价19200元每平方米减去折后单价13997.11元每平方米的差价5202.89元乘以总面积214.33平方米计算，共计1115135.4137元；6、被告八通公司按照合同约定支付原告违约金，从2017年5月1日起每日按照已交付房款的万分之一计算至付清之日；7、诉讼费用及其他与诉讼有关的费用全部由二被告承担。事实和理由：2016年9月28日，原告与被告八通公司及其委托销售代理公司华美天海公司就×区×号楼×号房屋签订《认购协议》，当天交付10万元订金。随后没多久接到销售人员电话，催缴首付款准备网签，并于2016年12月2日又签订了一份《北京市商品房草签合同》，规定2017年5月1日前交房，原告依据合同交清首付款总计138万元，等待尽快网签和交房。但被告方却迟迟不进行网签，更不能在约定期限内交房，也不履行合同；期间原告多次前往售楼处协商解决，被告却一再拖延，协商未果。2017年6月20日，通过其他业主得知，被告八通公司与施工单位于2016年就开始有诉讼，其开发的×商品房项目存在违法建设等诸多问题，已被北京市规划委员会和北京市住建委处理，并于2016年5月下发《责令停止建设通知书》，于2016年7月下发《责令限期整改通知书》，2016年10月平谷区规划局又向平谷国土局和住建委同时发送停止办理×房屋登记手续的函件，说明在原告签订《认购协议》时该房屋已经是存在问题的停止登记的违建商品房，且该房屋在2016年12月交付之前已经不能进行网签，而二被告却声称马上网签催交首付款。同时经原告调查，该商品房的《商品房预售许可证》也已经于2016年5月份过期，二被告故意隐瞒该房屋存在诸多问题的重要事实，违反诚实信用原则，给原告造成了重要的利益损失和精神压力，为维护合法权益，依法提起诉讼。被告八通公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告主张解除合同的具体理由并不明确，涉诉房屋的合同可以继续履行。原告主张的电商款与我公司无关，其他诉讼请求与合同第十二条的约定不符，且无法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告华美天海公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告以商品房销售合同纠纷为由提起诉讼，我公司与原告不存在商品房销售合同关系，不同意本案中对电商款一并予以处理，根据合同的相对性，我公司不是本案适格主体。我公司实际收取原告15万元，虽然我公司开具了收据，但是受北京金诚房地产经纪有限公司委托收款，相应的责任也应由该公司承担，因该公司已经注销，如本案中对电商款一并处理，我公司申请追加北京金诚房地产经纪有限公司的股东为本案被告。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年9月28日，被告八通公司（甲方）与原告（乙方）签订《认购协议》，约定甲方开发建设的×期，已取得商品房预售许可证，许可证号房预售证字（2014）78号。乙方充分了解“×”项目的详细信息，购买×区×号楼×号房，该房屋建筑面积214.33平方米，建筑面积单价人民币19200元/平方米，总价4115136元；折后单价人民币13997.11元/平方米，折后总价3000000元。签订本定金协议之日，乙方应向甲方支付购买该房屋定金人民币10万元整。协议同时约定了其他内容。原告依约交付了定金，八通公司为原告出具了收据。2016年12月2日，双方签订《北京市商品房草签合同》，约定原告购买上述房屋，合同第十一条交付条件约定“出卖人应当在2017年5月1日前向买受人交付该商品房”。第十二条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在720日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起300日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过720日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起300日内退还全部已付款。”原告于合同签订当日交付购房款1100000元，八通公司为原告出具了房款收据。后八通公司未能按照合同约定期限向原告交付房屋，庭审中虽述称曾通知过原告收房，但未做记录，无法提供相关证据，原告对此不予认可。另对原告起诉主张的涉诉房屋存在违法建设问题，2016年7月20日，北京市规划委员会平谷分局向八通公司下发《责令限期改正通知书》，认定其建设的×期工程未经规划主管部门审批进行建设，存在私挖地下室问题，其行为已构成违法建设，要求其予以改正。经核实，本案中原告购买的房屋为×工程项目范围，不在上述通知认定违法建设并要求整改的范围内，×工程于2013年7月16日开工，2015年10月8日完工，2016年1月29日完成竣工验收，并于同年2月2日报送备案，备案编号0157平竣2016（建）0007号。本院认为，原告与被告八通公司签订的《认购协议》明确写明了所购房屋的坐落位置、房屋价格、房款给付以及双方权利义务，具有商品房买卖合同性质，该协议以及双方签订的《商品房销售草签合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告作为买受人，向八通公司交付了定金及部分房款，被告应按照合同约定向原告交付房屋。双方合同约定，八通公司应于2017年5月1日前向原告交付房屋，但至今尚未交付，至原告提起本次诉讼时逾期时间已超过720日，原告依约享有解除合同的权利，合同自起诉书送达八通公司之日起解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故合同解除后，八通公司应返还原告已付购房款120万元。双方于合同中约定逾期交房超过720日，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起300日内退还全部已付款，而并未约定此情形下被告应支付违约金与利息，故原告要求八通公司给付利息及违约金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。但该约定并不影响原告要求八通公司赔偿可期待利益损失的权利，原告主张按照《认购协议》约定的价款计算该项损失并无相关依据，本院根据双方合同中关于违约责任的约定和权利义务对等的原则，按照约定总房款20%的比例计算该项损失为60万元。原告要求八通公司支付违约金的诉讼请求属于重复主张，本院不予支持。原告向被告华美天海交付电商款的行为，系双方产生的中介服务关系，与本案中的商品房买卖合同关系非同一法律关系，华美天海公司不同意在本案中对电商款事宜一并处理，故对原告向华美天海公司提出的诉讼请求，本案中不予处理，原告可另行起诉解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、原告王有泉与被告北京八通房地产开发有限公司签订的《认购协议》和《北京市商品房草签合同》于2019年10月17日解除；二、被告北京八通房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告王有泉购房款1200000元整；三、被告北京八通房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告王有泉经济损失600000元整；四、驳回的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14261元，由原告王有泉负担3761元（已交纳）；由被告北京八通房地产开发有限公司负担10500元（限本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 扬二〇二〇年一月八日书记员 陈胜杰