湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初148号原告郴州市南鹰商贸有限公司，住所地湖南省郴州市。法定代表人苏曼丽。原告苏曼丽，女，1987年11月10日出生，汉族，河南省夏邑县人，住湖南省郴州市。以上两原告共同委托诉讼代理人雷北翔，广东生龙律师事务所律师。被告郴州博皇家居建材市场经营管理有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区燕泉路1号御泉大酒店1310室。法定代表人李文松，系公司总经理。委托诉讼代理人唐毓鸿，女，1976年10月14日出生，汉族，系该公司副总经理，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人雷翔讲，湖南楚瑞律师事务所律师。被告郴州市郴南房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市御泉大酒店办公楼201、202室。法定代表人李文松，系该公司董事长。委托诉讼代理人王林方，男，1979年2月27日出生，汉族，该公司员工，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人雷翔讲，湖南楚瑞律师事务所律师。原告郴州市南鹰商贸有限公司（以下简称南鹰商贸公司）、苏曼丽与被告郴州博皇家居建材市场经营管理有限公司（以下简称博皇家居公司）、郴州市郴南房地产开发有限公司（以下简称郴南房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南鹰商贸公司的委托诉讼代理人雷北翔，原告苏曼丽及其委托诉讼代理人雷北翔，被告博皇家居公司的委托诉讼代理人唐毓鸿、雷翔讲，被告郴南房产公司的委托诉讼代理人王林方、雷翔讲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南鹰商贸公司、苏曼丽请求本院判令：1、确认原告南鹰商贸公司法定代表人苏曼丽与被告博皇家居公司分别于2014年11月24日签订的《合作经营合同书》无效；2017年11月2日签订的《合作经营合同书》及《补充协议》无效，予以解除；2、被告博皇家居公司赔偿二原告位于郴州博皇家居建材市场内的2F1039、2F1050号铺面商铺装修及材料损失2110300元，电费损失63600元，配套的灯具、办公设备损失268600元，共计2442500元；3、被告博皇家居公司返还二原告交缴的装修管理费2025元、2015年3月至2019年4月的经营管理费、综合管理费共计1146807元；4、被告博皇家居公司返还二原告交缴的经营保证金30375元，履约保证金30375元，共计60450元；5、以上2、3、4项合计3649757元，由被告郴南房产公司承担连带责任；6、二被告承担本案全部诉讼费用。被告博皇家居公司答辩要点：请求法院依法驳回原告全部诉请。博皇家居公司只与苏曼丽签订合同，没有与南鹰商贸公司签订任何合同，南鹰商贸公司不是本案适格原告，郴南房产公司已经将经营管理权长期转让给博皇家居公司，不是本案适格被告。博皇家居公司租给苏曼丽的商铺的消防设施及条件均符合相关国家规定，在其承租期间也没有对其造成任何损害，直至2019年6月1日郴州博皇家居建材市场也未发生过一起消防事故，建筑和装修消防设施都是合格的，博皇家居公司并未违约，苏曼丽应按合同全面履行。苏曼丽未依约交纳租金导致商铺被收回，2019年8月1日到期后也未再与博皇家居公司续签合同，2019年12月2日，博皇家居公司已将商铺转租，现承租方对商铺进行装修合理合法，博皇家居公司无需承担苏曼丽的损失。被告郴南房产公司答辩要点：郴南房产公司已经将郴州博皇家居建材市场的经营管理权长期出让给博皇家居公司，与本案原告无任何关联，郴南房产公司不是本案适格的主体。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下案件事实：2014年11月25日，博皇家居公司（甲方）与苏曼丽（乙方）签订《合作经营合同书》，主要约定：甲方将郴州博皇家居建材市场二楼2F1039、2F1050号铺面出租给乙方，建筑面积675平方米，用于经营鹰牌瓷砖，专柜经营期限自2015年3月28日至2018年3月27日；乙方需向甲方交纳经营保证金30375元、履约质量保证金30375元、经营管理费25元/月/平米，综合管理费20元/月/平米;甲方给乙方提供装修期，在此期间，甲方免收乙方的经营管理费、商场综合管理费和广告费，但乙方必须向甲方缴纳装修管理费2025元；合同有效期届满，乙方没有违约行为并缴清各项费用，完好无损地搬出所使用的专柜并办理完撤场结算手续后15天内，甲方将经营保证金退还乙方，合同解除满一年后，未出现消费者投诉、索赔等纠纷问题，甲方将质量保证金退还乙方；乙方须于每月10号前向甲方交付当月经营管理费、综合管理费以及其他应交费用，逾期不缴或未全部缴清视为违约……甲方除对应交未交的费用按日加收0.5%滞纳金外，拖欠费用超过5天，甲方有权停止供电或停止专柜有关设施的使用，超过10天未缴清，甲方有权停止专柜营业，超过一个月未缴清，甲方有权解除合同并要求赔偿损失；甲方保证所提供的场地能够作上述用途使用，并符合国家有关消防安全规定；合同期满或因乙方违约解除后，专柜的固定装修无偿归甲方所有，而甲方也有权要求乙方拆除装修，恢复原状，所需费用由乙方承担；合同履行期间，如一方违反本合同中任何约定而致使另一方利益遭受损失，另一方有权在违约行为发生后以书面形式告知违约要求其予以纠正及赔偿；如因违约方违反本合同致使守约方发生任何费用、支出、责任或损失，违约方应就此对守约方承担责任并进行赔偿，保障守约方不受损害。此后，苏曼丽向博皇公司交纳了装修管理费2025元，博皇公司也免收了装修期间的经营管理费、商场综合管理费和广告费。2015年2月6日，南鹰商贸公司登记成立，法定代表人为苏曼丽，经营范围为建筑材料、装潢材料等。2015年开始，佛山市鹰牌陶瓷有限公司采取一年一授权的形式准许南鹰商贸公司经营鹰牌陶瓷，现持续授权至2019年。2017年11月2日，苏曼丽又与博皇家居公司续签了上述合同，将专柜经营期限变更为2017年8月8日至2019年7月31日，经营管理费变更为31元/月/平米，上述其他合同内容保持不变。苏曼丽依约持续交纳管理费至2019年4月，因其超出合同约定交费期限未交2019年5月的管理费，2019年5月19日，博皇家居公司向苏曼丽发出《商铺缴费通知书》，催交2019年5月的管理费，并要求于2019年5月19日5点前结清全部欠款。2019年5月26日，南鹰商贸公司向博皇家居公司发出《关于恢复消防安全通道停止侵害中止合同的通知》，函告博皇家居公司将安全通道及楼梯改建为商铺、洗手间，给南鹰商贸公司带来重大安全隐患，待上述隐患消除后继续履行合同，并由博皇家居公司赔偿此期间的损失。2019年5月28日，博皇家居公司向南鹰商贸公司发出《关于恢复消防安全通道中止合同的回复函》，函告一二期商业的建设工程经消防验收合格，消防楼梯改造系因消防整改要求进行调整设计，也经验收合格，请南鹰商贸公司继续履约。2019年5月28日，博皇家居公司向苏曼丽发出《解除合同通知》，催告苏曼丽于2019年5月31日18:00前交清2019年5月的租金及管理费，否则自2019年6月1日起解除合同，收回铺位，重新招商，保证金不退，店内物品抵交租金。2019年5月30日，苏曼丽申请郴州市福城公证处保全证据，2019年6月10日，该处作出（2019）湘郴福证字第4696号公证书，公证经该处工作人员于2019年5月30日前往郴州博皇家居建材市场鹰牌陶瓷铺位现场查看，该店门被白色幕布覆盖，公证保存了现场13张照片。2019年11月22日，南鹰商贸公司再次申请郴州市福城公证处保全证据，2019年12月3日，该处作出（2019）湘郴福证字第9564号公证书，公证经该处工作人员于2019年11月22日前往郴州博皇家居建材市场鹰牌陶瓷铺位现场查看，该店呈断电状态，公证保存了32张照片光盘一张。2019年12月2日，博皇家居公司为清空涉案商铺重新出租，申请郴州市福城公证处保全证据，2019年12月19日，该处作出（2019）湘郴福证字第9946号公证书，公证经该处工作人员于2019年12月2日前往郴州博皇家居建材市场鹰牌陶瓷铺位现场查看，公证保存了该铺位现状的光盘一张和照片14张。此后，博皇公司将涉案店铺中的办公用品等可移动物品移至仓库保管。上述合同签订时，郴州博皇家居建材市场的消防未经验收合格，期间进行了多次整改验收。2019年8月30日，因郴州博皇家居建材市场占用疏散通道（将部分通道改为商铺）郴州市公安局消防支队对郴南房产公司作出行政处罚决定。此期间，因职能交接，建设工程消防设施的审核验收职能移转给郴州市住房和城乡建设局。2019年12月16日，郴州市住房和城乡建设局对博皇家居公司室内装修工程建设工程消防作出验收意见书，评定消防验收合格等。郴州博皇家居建材市场的不动产登记所有人为郴南房产公司，郴南房产公司与博皇家居公司陈述，郴州博皇家居建材市场的经营管理权长期转让给博皇家居公司，苏曼丽与博皇家居公司合同约定的合作经营期在博皇家居公司的经营管理期内。判决的理由及结果本院认为，房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还给出租人的合同应为租赁合同。博皇家居公司将涉案商铺出租给苏曼丽，收取固定费用，未共同经营管理，未共享收益共担风险，其与苏曼丽签订的《合作经营合同书》名为合作经营实为租赁，故本案应为房屋租赁合同纠纷。本院就双方争议焦点问题评议如下：原、被告主体资格问题。两份《合作经营合同书》的乙方始终为苏曼丽，南鹰商贸公司成立之前，苏曼丽的民事行为仅能认定为个人行为，南鹰商贸公司成立之后，并未在续订的合同中签章，且博皇公司作为甲方只能约束乙方苏曼丽在承租后按约定用途经营鹰牌陶瓷，而不能约束苏曼丽个人成立何家公司、成为何家法人、也不能要求必须是苏曼丽取得鹰牌陶瓷的经销权，故上述合同的权利义务的主体为苏曼丽和博皇公司，南鹰商贸公司不具有本案原告的主体资格。郴南房产公司作为涉案商铺的产权所有人，已将不动产的出租管理收益权出让给博皇公司，本案系租赁合同纠纷而不是所有权纠纷，郴南房产公司也不是涉案合同的相对一方，不具有本案被告的主体资格。一、原、被告主体资格问题。两份《合作经营合同书》的乙方始终为苏曼丽，南鹰商贸公司成立之前，苏曼丽的民事行为仅能认定为个人行为，南鹰商贸公司成立之后，并未在续订的合同中签章，且博皇公司作为甲方只能约束乙方苏曼丽在承租后按约定用途经营鹰牌陶瓷，而不能约束苏曼丽个人成立何家公司、成为何家法人、也不能要求必须是苏曼丽取得鹰牌陶瓷的经销权，故上述合同的权利义务的主体为苏曼丽和博皇公司，南鹰商贸公司不具有本案原告的主体资格。郴南房产公司作为涉案商铺的产权所有人，已将不动产的出租管理收益权出让给博皇公司，本案系租赁合同纠纷而不是所有权纠纷，郴南房产公司也不是涉案合同的相对一方，不具有本案被告的主体资格。二、关于两份《合作经营合同书》及《补充协议》的效力及解除问题。原告主张双方在签订合同协议时，博皇家居公司交付的涉案商铺不符合消防安全规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同应认定为无效。经查明，双方在合同签订后按合同约定行使了权利，履行了义务，原告在经营期间，郴州博皇家居建材市场并未发生任何消防事故，原告也未举证证明其因消防验收问题遭受直接损失，涉案店铺一直处于正常经营状态，双方并未因消防问题导致合同目的无法实现，同时消防安全只是对房屋消防管理的规范性规定而不是导致租赁合同无效的禁止性规定，郴州博皇家居建材市场的消防现也已验收合格，故两份《合作经营合同书》未达到法定无效的条件，均真实合法有效，消防问题不能作为合同中止的合理理由。双方在2017年11月2日签订的《合作经营合同书》中约定“乙方须于每月10号前向甲方交付当月经营管理费、综合管理费和以及其他应交费用逾期不缴或未全部缴清视为违约……乙方拖欠费用超过5天，甲方有权停止供电或停止专柜有关设施的使用，超过10天未缴清，甲方有权停止专柜营业，超过一个月未缴清，甲方有权解除合同并要求赔偿损失。”依上述约定，博皇公司在苏曼丽拖欠相关费用10天后，停止对其店铺供电、停止专柜有关设施使用，有合同依据，并无不当；在苏曼丽拖欠一个月之后，博皇公司有权解除合同，故2017年11月2日签订的《合作经营合同书》解除时间应为2019年6月11日，而不是博皇公司通知的2019年6月1日，该合同已依约解除，本案不再确认解除。《补充协议》无原件核对，无法核实真实性，本院对其效力及解除不作评议。三、关于损失的问题。1、店铺装修及材料损失问题。双方在合同中约定“合同期满或因乙方违约解除后，专柜的固定装修无偿归甲方所有，而甲方也有权要求乙方拆除装修，恢复原状，所需费用由乙方承担”，涉案合同因苏曼丽违约解除，故博皇公司实际享有了涉案店铺固定装修的所有权和处分权，无需再对苏曼丽进行补偿或赔偿。2、电费损失。原告在本案中并未明确2019年5月30日之后尚余的电费，本院无法从其已交的电费中予以扣减，故原告主张被告赔偿电费损失63600元证据不足，本院不予支持，原告可待明确后另行主张权利。3、配套灯具、办公设备损失。2019年12月19日，郴州市福城公证处作出（2019）湘郴福证字第9946号公证书可以证实2019年12月2日涉案店铺的办公设备及配套灯具的状况，现上述物品经博皇公司移至其仓库保管，原告并未提交证据证明上述物品被破坏遭受损失，原告可待损失实际发生后或提交充足证据后另行主张权利。另原告称如法院无法确定损失则申请鉴定，原告的请求具有不确定性，且未依法提交书面申请，法院是否确定损失只能在判决书中判定，而不能提前告知诉讼当事人，原告的上述陈述不合理也不合法，本院不予支持。四、关于各项费用的问题。1、装修管理费问题。双方在合同中约定“甲方给乙方提供装修期，在此期间，甲方免收乙方的经营管理费、商场综合管理费和广告费，但乙方必须向甲方缴纳装修管理费2025元”，苏曼丽作为乙方享受了免收待遇，其依约交纳的装修管理费2025元，博皇公司无需退还。2、管理费问题。苏曼丽与博皇公司签订的两份《合作经营合同书》系因苏曼丽违约解除，2015年3月至2019年4月期间苏曼丽始终处于正常经营状态，其主张返还此期间的经营管理费、综合管理费共计1146807元，无事实和法律依据，本院不予支持。五、关于保证金的问题。双方约定“乙方没有违约行为并缴清各项费用，完好无损地搬出所使用的专柜并办理完撤场结算手续后15天内，甲方将经营保证金退还乙方，合同解除满一年后，未出现消费者投诉、索赔等纠纷问题，甲方将质量保证金退还乙方；”，双方合同因苏曼丽违约而导致解除，合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。苏曼丽作为乙方并未交清管理费，也未与博皇公司办理完撤场结算手续，合同解除也未满一年，故其主张博皇公司退还经营保证金和质量保证金，本院不予支持，苏曼丽可待双方办理完撤场结算手续后，主张经营保证金的权利，待合同解除一年未出现消费者投诉、索赔等纠纷问题后，再主张履约质量保证金的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告苏曼丽、郴州市南鹰商贸有限公司全部诉讼请求。案件受理费减半收取计17999元，由原告苏曼丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  李婧铱二〇二〇年一月十六日书记员  梁惠莉附本判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。