黑龙江省鸡西市恒山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑0303民初769号 原告：刘亚东，男。 被告：李振君，男。 原告刘亚东与被告李振君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年10月22日、2019年12月19日公开开庭进行了审理。2019年10月22日至2019年11月21日为庭外和解期间，原告刘亚东与被告李振君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘亚东向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除房屋买卖合同，被告返还购房款11.5万元，承担违约损失2万元，共计13.5万元。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月被告李振君出售其所有的位于恒山区奋斗委3组3楼303室，建筑面积83平方米的房屋给原告刘亚东，经双方协商，该房屋以11.5万元的价格达成协议，被告保证该房屋产权清楚，没有抵押。原告交付所有房款，被告交付房屋。2019年8月原告多次找被告协助办理产权过户，发现该房屋已经在买卖之前被查封，导致合同无法履行，被告的行为已经构成违约，请法院依法判令原、被告解除合同，返还购房款11.5万并承担违约责任2万元。 被告李振君辩称，被告将恒山区奋斗办事处奋斗委3组303室房屋出卖给原告刘亚东，最后协商价为11.5万元，2018年6月1日签订房屋买卖合同，就将房产证及房屋钥匙交付给原告，原告提出暂缓办理房屋过户登记，让被告等原告的通知再协助办理，直至2019年9月办理过户登记时发现房屋被查封，房屋被查封是在签订合同及交付之后，没有及时办理过户登记是原告拖延造成的，与被告没有关系，应由原告自行承担全部责任，且被告房屋查封并不影响居住使用，所以原告没有任何损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的贷款收回一览表复印件两张，证明原告是贷款购买的该房屋。被告认为原告是否贷款买房与被告无关，且购房时并没有告诉被告其是贷款购房。因上述证据被告有异议，且原告仅提交了贷款收回一览表复印件，未提交贷款合同，无法证明该贷款与本案房屋买卖具有因果关系，故本院对上述证据不予采信。2、原告提交的收条凭证、房屋所有权登记申请书、询问笔录、税收完税证明、增值税发票，证明原告办理房屋过户登记时花费的费用。被告对上述证据的真实性无异议，但不同意承担上述费用。因上述证据是原告办理过户登记时由相关部门出具，被告亦对真实性无异议，故本院仅对原告为变更本案争议房屋产权变更登记交纳契税的情况予以确认。3、原告提交的增值税发票、收据、收条，证明原告对该房屋粉刷的费用及物业费、供热费。被告对票据真实性无异议，但认为房屋已经交付，这些费用被告不应承担。因上述证据被告对其真实性无异议，故本院对原告交纳了房屋供热费、物业费、粉刷费一事予以确认。依原告申请本院依法调取了本院执行案件（2018）黑0303执186号、（2019）黑0303执67号部分卷宗材料。原告申请调取证据意在证明被告出售给原告的房屋已经被法院查封。被告对该证据真实性无异议，但认为执行案件中冻结其本人的工资卡和医保卡已经解封，但房屋确实在查封状态中。因上述证据是法院依法作出司法查封文件，原、被告对其真实性均无异议，故本院对本案争议房屋于2018年7月10日被法院查封予以确认。 根据当事人的陈述及当庭质证认证的证据，本院认定事实如下：2018年5月，原告刘亚东与被告李振君协商，将登记在李振君名下的，位于恒山区奋斗办事处奋斗委三组房号3所在层数3的房屋（房权证号为鸡恒房字第H-016209号）卖给原告，价格115 000元，并交付5 000元订金，2018年6月1日原、被告正式签订房屋买卖合同，原告给付房屋剩余价款110 000元，被告将房屋交付给原告。双方还约定，原告欲办理产权变更登记时，被告可随时配合其办理相关手续。2019年9月份原、被告办理房屋登记的过程中得知该房屋已被司法查封。 另查明，因被告李振君与案外人陈凤贤民间借贷纠纷一案，陈凤贤申请执行，鸡西市恒山区人民法院于2018年7月10日作出（2018）黑0303执186号执行裁定书，裁定查封登记在李振君名下的位于恒山区奋斗办奋斗委3组1-303（房权证为H-016209）建筑面积83平方米的房屋一户，查封期限为三年。 本院认为，关于房屋买卖合同是否应解除的问题。原、被告签订房屋买卖协议，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当全面履行合同义务。本案原、被告在办理房屋产权变更登记时发现被告所出售房屋已被法院依法查封，无法办理产权变更登记。在买卖合同签订之后，被告李振君因个人提供担保导致其出售的房屋被法院司法查封，而不动产物权变动以有效的不动产物权变更登记为生效要件，只有依法办理了房屋所有权转移登记，才能产生不动产所有权变动的法律后果，本案中争议房屋处于司法查封状态，构成法律上的履行不能，被告无法继续履行合同，亦无法协助原告办理变更登记手续，属于客观履行不能，故对原告解除合同的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告应否返还购房款及承担违约责任的问题。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除，尚未履行的终止履行，已经履行的可以根据合同性质恢复原状并赔偿损失。按照原、被告双方房屋买卖协议的约定，原告已经支付全部购房款，故原告主张返还购房款115 000元，本院予以支持，原告亦应返还被告本案争议房屋。本案中，被告李振君于2017年经调解对案外人辛勇所负陈凤贤债务承担连带清偿责任，因该债务未清偿完毕，致本案争议房屋被依法查封，李振君对本案争议房屋不能办理产权变更登记负有过错。原、被告于2018年6月1日签订房屋买卖合同，并约定原告欲办理房屋变更登记时找被告协助配合，但原告却于2019年9月才要求被告配合其办理变更登记，其在合同签订后未在合理期限内办理房屋产权变更登记，因此对本案房屋不能变更登记亦负有过错。本案中，原告提出的违约金包括其贷款买房要归还其为购房贷款应付给银行的利息11661元、刷墙费用3 000元，供热费2 100元，房屋交易税3 300元。其中关于购房贷款利息，因原告未能提交贷款合同，且该证据中客户名称分别为刘亚东、刘雅平，其中刘亚东的贷款时间分别为2017年6月13日、2018年4月19日、2018年6月29日、2018年9月20日，与本案买卖房屋时间不相符，综上，无证据证明该贷款利息的产生与本案具有关联性，故本院对原告要求给付利息11 661元诉请不予支持。因考虑原告在房屋买卖协议签订后未及时要求被告办理产权登记手续，具有过错，但不能办理产权变更登记后，被告一直持有原告给付115 000元购房款，该款确实会产生利息，故以115 000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，该利息从2019年9月3日起计算。关于供热费和物业费，根据原告提交的增值税普通发票及收据显示，该费用产生的时间均为2018年年度，该年度房屋已交付原告，原告应当交纳其占有期间房屋产生的费用，故对该费用，本院不予支持。关于刷墙费用，被告认可原告在房屋交付后产生该费用，故本院对该费用产生3 000元予以认可，但因刷墙时间为2018年，至本案法庭辩论终结前该房屋已粉刷完毕一年有余，且本案中原告亦有过错，故让被告承担全部费用有失公平，故本院酌定，原告自负该费用1 000元，被告返还原告粉刷房屋费用2 000元。关于房屋交易契税，原告主张其交纳3 300元，但根据其提交的税收完税证明，显示其交纳税款金额为2 988元，因本案争议房屋未能办理产权变更登记，故对该税费，原告可依法另行主张其合法权益，故对原告要求返还3 300元税费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告主张解除合同，返还购房款115 000元及赔偿损失中合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告刘亚东与被告李振君于2018年6月1日签订的《房屋买卖协议》。 二、被告李振君于判决生效后十日内返还原告刘亚东购房款115 000元及利息（利息以购房款115 000元为基数，自2019年9月3日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、原告刘亚东于本判决生效后十日内返还被告李振君位于恒山区奋斗办事处奋斗委三组房号3所在层数3的房屋。（房权证号为鸡恒房字第H-016209号） 四、被告李振君给付原告刘亚东房屋粉刷费用2 000元，同前款一并给付。 五、驳回原告刘亚东其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3 000元（原告已垫付），减半收取计1 500元，由原告刘亚东负担180元，由被告李振君负担1 320元，于本判决生效后十日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。 审 判 员 姜蓝钰 二〇二〇年一月十六日 法官助理 吴豫林 书 记 员 徐 博