浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0483民初7503号原告：刘双莉，女，1966年1月1日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：陈汝杰，浙江浙博律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛鹏，浙江浙博律师事务所律师。被告：桐乡正黄置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市桐乡市梧桐街道中华路462号201室。统一社会信用代码91330483MA29FHE22D。法定代表人：杨林。委托诉讼代理人：石磊，男，公司员工。原告刘双莉与被告桐乡正黄置业有限公司（以下简称正黄公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈娟独任审判，于2019年12月6日、同年12月25日两次公开开庭进行了审理。原告刘双莉的委托诉讼代理人陈汝杰、被告正黄公司的委托诉讼代理人石磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘双莉向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的《商品房买卖认购书》；二、判令被告返还原告定金100000元；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告正黄公司答辩称，《商品房买卖认购书》在被告发通知的时候已经解除。原告要求被告返还10万元定金的诉讼请求不能成立，请求法院依法予以驳回。理由如下：一、原告在2019年9月15日签署《商品房买卖认购书》之前已经充分阅读并了解商品房买卖合同及补充协议的文本内容，并对内容无异议。被告已经在销售中心公示了拟签署的商品房买卖合同及补充协议等附件的签约文本。原告在签署认购书之前，已与被告工作人员就关于房屋购买事宜进行过磋商，并将房屋的状况和签约文本调查清楚。认购书第四条也可以证明被告已在销售中心公示过商品房买卖合同及补充协议、业主临时规约等附件的签约范本，乙方在签订认购书之前，已经充分阅读并了解被告提供的范本内容，并且对范本条款及填写内容无异议。在上述基础上，原告实施了以下两项行为，一是签署认购书，同日签署延期签约付款申请表，以书面方式向被告申请延期付款及签约，申请原因为个人资金未到位，而非对签约文本有异议，需要增加磋商期。二是在签署认购书时，特别向被告表示了此房源不退不换，进一步印证了原告除资金不足以外，无其他原因导致暂未签约。原告上述两项行为可以证明，截止原告签署认购书及申请表当日，原告对即将签订的商品房买卖合同及其补充协议、业主临时规约等法律文件，并无异议。二、在原告承诺的付款日即2019年10月14日届满之前，被告未收到过原告就商品房买卖合同及补充协议提出的异议。三、原告所述双方商定在2019年10月20日签订商品房买卖合同与事实不符，且原告对首付款的支付时间提出异议，已改变了认购书及申请表中的实质性内容。根据原、被告双方签署的认购书及申请表的内容，表明原告应于2019年10月14日之前付清全款或首付款，并完成签约手续。原告在2019年10月14日之后对认购书及申请表中确定的实质性内容单方面要求变更，已经构成根本违约。故原告以双方没有对合同文本协商一致为由，要求解除认购书的诉求没有事实及法律依据。四、原告所交定金已经被被告没收，不应返还。原告诉状中自称收到过被告的微信通知，证明在原告起诉前，被告已经履行过催告义务。被告没收定金的行为合法有效。被告于2019年10月25日、2019年11月2日，通过EMS分两次向原告邮寄送达了关于终止认购协议的通知书，以此向原告表明，被告已经决定根据法律规定及协议约定没收原告的定金，并且通知书已经于2019年11月27日被原告签收，原告在超出签约期和付款期之后，以原、被告双方未对商品房买卖合同及补充协议达成一致为由诉至法院，实属不诚信的违约行为。综上，原告是单方的恶意根本违约行为，不属于法律规定的不可归责于当事人双方的事由，被告有权不予退还已收取的定金。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告刘双莉意欲向被告正黄公司购买正黄.金域合院的商品房，双方在销售中心进行磋商，胡雪容为正黄公司销售。2019年9月15日，原告刘双莉（合同乙方）和被告正黄公司（合同甲方）签订《商品房买卖认购书》一份，约定：乙方认购甲方位于桐乡市正黄.金域合院2幢1单元1楼102号住房，建筑面积164.26平方米，建筑面积单价为18233.93元／平方米；乙方认购商品房总价为2995105元（该总价未计算各项购房优惠在内，为该商品房优惠前总价）。乙方自愿在本协议签订当日向甲方交纳定金100000元。《商品房买卖合同》签订后该定金转为购房款，作为订立《商品房买卖合同》的担保；甲方从收取乙方定金之日起规定时间内不得再将乙方认购之上述商品房出售于第三人，也不得与第三人签订《正黄.金域合院商品房买卖认购书》，如有上述行为则双倍退还乙方所交纳之定金。乙方在签订本认购书后规定时间内，即2019年9月22日前应主动到正黄.金域合院销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》，如乙方不按前述约定期限与甲方签订《商品房买卖合同》，则本协议自动解除，甲方除不退还乙方已付定金外，并有权将乙方认购之房屋另行销售而无须通知乙方；本认购书自双方签字盖章，且甲方收到乙方全额定金之日起生效。另外，上述认购书第四条以加粗加黑形式载明：甲方已在销售中心公示《商品房买卖合同》及其《补充协议》、《业主临时规约》等附件的签约范本，乙方在签订本认购书之时，已充分阅读并了解甲方提供的范本的内容，并且对范本条款及其填写内容无异议。原告称不清楚被告正黄公司是否有在销售中心公示相关文本条款，其当时注意力主要在房子上且正黄公司也未进行相应说明和提示。合同落款处，由被告正黄公司工作人员手写“实付：2396084元，此房源不退不换！”原告刘双莉在该手写文字上捺印。原告刘双莉于当日支付了定金100000元，并由正黄公司出具收据。同日，原告刘双莉在《延期签约付款申请》上签字，表内载明：付款方式按揭，已交金额100000元，尚欠金额626084元；延期签约原因为因个人资金未到位，故申请延期；本人承诺在2019年10月14日之前付清首付完善签约手续，如逾期，正黄公司有权解除合同，同时没收定金房源不予保留另行出售。后原告刘双莉因出差在外，通过微信方式和正黄公司销售胡雪容沟通，约定仍按该申请表修改前的2019年10月15日签约付首付。原、被告均认可该申请中载明的尚欠金额系本应再付的首付款。2019年10月15日，原告应约前往销售中心，但没准备好首付款，未能签约。次日，原告在微信中向正黄公司销售胡雪容表示15日只看了草签合同，未看到正式合同和补充协议，要求看了正式合同和补充协议后再交钱，双方约定2019年10月20日再次碰面签约付首付。2019年10月20日，原告再次前往销售中心，原告方人员要求先网签再交首付，正黄公司工作人员则表示正式合同必须先交首付才能出来，原告如果不信任他们可以当着建设局的面签草签合同；后原告方又对补充协议中的贷款条款、海报、广告条款等内容不满，要求修改，正黄公司工作人员表示补充协议经过备案，本身无法修改，就贷款条款可以由其或者部门单独给原告写个说明，最终双方未能谈妥，未签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》。同日，正黄公司销售胡雪容通过微信方式向原告刘双莉发送了正黄公司盖章、落款时间为2019年10月15日的函件图片一张，内载明：“您应于2019年10月14日前往该项目营销中心签订该商品房的《商品房买卖合同》及其附件，但您却至今未予前往签订，为保证上述协议目的的实现，请你务必于2019年10月21日前前往签约，否则，我公司将按《认购协议书》第三条的约定，终止该协议，并将上述商品房另行销售，且不退还您已交纳的定金”。2019年10月21日，原告刘双莉通过微信方式向正黄公司销售胡雪容表明应当先签合同再交钱，以及补充协议中关于贷款和海报、广告的条款不合理，要求胡雪容向领导申请修改补充协议的内容并在3天内回复，胡雪容则回复“建设局你去问过了吗？3天不可能的”、“如果你今天不来就等于违约了，我们直接没收定金的，公司也不可能再帮你延了”，刘双莉则表示“钱已准备好了，要是可以修改条款，愿意付款”。2019年10月24日，正黄公司销售胡雪容又在微信中向原告刘双莉表示“如果因为补充协议的原因，这边领导决定因为是已交房的，你这边不签也可以”，原告刘双莉则回复“你们之前这么弄，要没收我定金，我已经委托律师处理了，没有必要再来和我说了”。之后胡雪容联系原告，原告再未回应。另查明，2019年10月21日，原告银行卡上备齐了超过首付款的金额。被告正黄公司于2019年10月25日、2019年11月2日，通过EMS两次向原告邮寄了《关于终止认购协议的通知书》，原告确认收到。以上事实有《商品房买卖认购书》、收款收据、《延期签约付款申请》、录音、微信聊天记录等证据及当事人陈述证明。本院认为，原、被告于2019年9月15日签订的《商品房买卖认购书》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方本应按约履行。现原告要求解除该认购书，被告正黄公司也已发过解除通知，本院确认解除该认购书。本案争议焦点主要为：被告正黄公司是否应当退还原告刘双莉已付的100000元定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本院认为，认购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。判断本约未能最终订立的原因时，应考量在继续进行的磋商中，是否存在一方违背公平、诚信原则的情形，还是双方在公平、诚信原则下进行磋商，但只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立。本案原告主张最终未能订立本约系因为双方在先签合同还是先交首付的问题上以及补充协议内容上存在争议。关于签合同和交首付的次序，《商品房买卖认购书》、《延期签约付款申请》确实未具体区分先后，本应由当事人协商一致。然本案双方在协商订立商品房买卖合同时，对先签合同还是先交首付产生分歧。本院认为，房款的支付属于商品房买卖合同的实际履约内容，原告在约定的期限内提出先签订商品房买卖合同再支付首付款，属于合理正当维护自己权益，并非恶意磋商。被告要求先支付首付款再网签亦系基于自己利益考虑。至于被告抗辩双方约定的签约日期为2019年10月14日故原告违约，本院认为，根据原告和被告销售胡雪容的微信往来，可以看到双方将磋商日期延至2019年12月21日前，现有证据显示原告至少在2019年10月20日磋商时明确提出首付交款时间等问题。故对被告该抗辩不予采纳。另外，关于补充协议相关内容的争议，《商品房买卖认购书》上“乙方在签订本认购书之时，已充分阅读并了解甲方提供的范本的内容，并且对范本条款及其填写内容无异议”的条款，系被告提供的格式文本，排除了原告根据公平自愿原则和被告协商确定合同条款的权利，也未见被告的确有清楚提示和明确说明，应当允许原告就相应条款和被告正黄公司公平诚信的磋商。综上，本案属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，被告正黄公司应当将定金返还原告刘双莉。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告刘双莉与被告桐乡正黄置业有限公司于2019年9月15日就位于桐乡市正黄.金域合院2幢1单元1楼102号房产签订的《商品房买卖认购书》；二、被告桐乡正黄置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘双莉定金100000元（可直接付至以下账户，户名：桐乡市人民法院，账号：62×××68，开户行：中国农业银行桐乡市支行）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，减半收取1150元，保全费1035元，合计2185元，由被告桐乡正黄置业有限公司负担（应负担的诉讼费应于裁判文书生效后10日内缴纳，交纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，账号为：62×××66，逾期交纳将移送执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 陈 娟二〇二〇年一月二十二日书记员 钱玲芳