上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初22522号原告：上海五角场房地产开发公司，住所地：上海市杨浦区。法定代表人：金月生，总经理。委托诉讼代理人：许宏伟，上海市尚伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁慧萍，上海市尚伟律师事务所律师。被告：上海俊维寓医医院有限公司，住所地：上海市杨浦区。法定代表人：宋维，院长。委托诉讼代理人：张俊。原告上海五角场房地产开发公司(以下简称五角场公司)与被告上海俊维寓医医院有限公司(以下简称俊维公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告五角场公司的委托诉讼代理人许宏伟、被告俊维公司的委托诉讼代理人张俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。五角场公司向本院提出诉讼请求：1、解除五角场公司、俊维公司于2010年3月29日签订的上海市房屋租赁合同；2、俊维公司搬离上海市杨浦区包头路XXX号(58号部分)房屋(以下简称系争房屋)，并将该房屋返还给五角场公司；3、俊维公司支付2019年7月1日至2019年9月30日的房租1,775,419.58元及2019年10月1日至其实际返还房屋之日止的租金及使用费，按每日19,456.65元计算；4、俊维公司支付2019年3月30日之前的水电费22,228.20元；5、俊维公司支付违约金1,775,419.58元。事实和理由：2010年3月29日，五角场公司、俊维公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定五角场公司将系争房屋出租给俊维公司经营，租期自2010年7月1日至2025年6月30日，租金支付方式为先付后用，俊维公司应于每自然季度5日前支付下一自然季度的租金；逾期不支付租金累计超过30日的，五角场公司有权解除合同，俊维公司应支付月租金3倍的违约金。俊维公司在租赁合同履行期间，长期未按合同的约定支付租金及水电费。2019年7月1日起的房租调整为每月591,806.53元，俊维公司至今未支付2019年7月1日起的房租，并拖欠2019年3月30日之前的水电费22,228.20元，故要求解除双方签订的房屋租赁合同，对于合同解除后的房屋使用费，现按租金标准即每日19,456.65元主张。故作如上诉请。俊维公司辩称，不同意解除租赁合同，已在陆续支付租金，希望能继续租赁系争房屋。对于五角场公司主张的诉请3、4中的金额及时间段均无异议，现由于内部问题，争取尽快付清拖欠的房租、水电费。对于合同约定的违约金为月租金3倍的约定过高，要求调整。本院经审理认定事实如下：系争房屋的产权人为五角场公司。2010年3月29日，五角场公司作为出租方(甲方)、俊维公司作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定系争房屋权利人为五角场公司，建筑面积为6,509.9平方米。房屋租赁期自2010年7月1日至2025年6月30日止，该房屋每日每平方米建筑面积租金为1.58元，月租金总计为312,855元，一季度租金为938,565元，该房屋租金1年内不变，自第2年起每年环比递增4%，调整比例与乙方上一年上缴税收挂钩，具体事宜由甲、乙双方在补充条款中另行约定。双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁履约保证金80万元。租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：1、乙方未征得甲方同意改变房屋用途、致使房屋损坏的；2、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；3、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；4、乙方逾期不支付租金累计超过30天的。违反该约定的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；给另一方造成损失的，还应承担赔偿责任等。2010年10月29日，五角场公司作为出租方(甲方)、俊维公司作为承租方(乙方)签订《徕茵商务大厦租赁补充协议》，约定甲方原则同意乙方经营租赁15年的要求，遇不可抗力的重大事项时另行协商讨论。首次装修期为：3个月，租赁费由2010年7月1日开始计算等。2016年5月10日，五角场公司(甲方)、俊维公司(乙方)签订《徕茵商务大厦租赁补充协议二》，约定就租金递增事宜达成如下协议：一、2010年7月1日至2016年6月30日租金计算如下：第一年：2010年7月1日至2011年6月30日，租金为每日每平方米建筑面积1.58元，面积6,509.9平方米，年租金为3,754,259.33元；......第六年：2015年7月1日至2016年6月30日，租金在上一年度基础上递增5%，租用面积6,381.57平方米，租金5,625,194.4元(2.415元/天/平方米)。二、自2016年7月1日开始至租赁期满，租金递增比例与乙方上一年(12个自然月)完成的地方税挂钩，计算方式如下：A、上一年完成地方税总额不到200万元(不含200万元)的，租金在上一年基础上递增6%；B、上一年完成地方税总额200万元至400万元(不含400万元)的，租金在上一年基础上递增4%；C、上一年完成地方税总额400万元至600万元(不含600万元)的，租金在上一年基础上递增3%；D、上一年完成地方税总额600万元至800万元(不含800万元)的，租金在上一年基础上递增2%；E、上一年完成地方税总额800万元至1000万元(不含1000万元)的，租金在上一年基础上递增1%；F、上一年完成地方税总额达到1000万元的，租金不作调整，与上一年金额一致；G、上一年完成地方税总额达到1000万元以上，每增加100万元的，当年减免租金5万元。四、截止至2016年6月30日，乙方应付租金29,249,777.93元，已付租金26,228,062元，余额3,021,715.93元乙方应在本协议签订后三日内支付。俊维公司向五角场公司支付了80万元租赁保证金。自2019年7月1日起，系争房屋租金调整为每月591,806.53元。俊维公司至今拖欠自2019年7月1日起的房租，及2019年3月30日前的水电费22,228.20元。2019年10月21日，俊维公司收到起诉状副本。审理中，1、五角场公司表示俊维公司拖欠房租，致本公司利息损失，在合同解除的情况下，会造成房屋空置、免租期、中介费、诉讼费等实际损失。2、五角场公司称，待与俊维公司结清所有费用后，向俊维公司返还租赁保证金80万元。本院认为，五角场公司与俊维公司于2010年3月29日签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。俊维公司租赁使用系争房屋，理应按约支付房租，其至今拖欠2019年7月起的房租，显属违约，理应承担相应的违约责任。五角场公司现依据合同约定要求解除该房屋租赁合同并要求俊维公司搬离、返还系争房屋的请求，于法有据，本院予以支持，并确认该房屋租赁合同于俊维公司收到起诉状之日即2019年10月21日解除。俊维公司理应支付拖欠的2019年7月1日至2019年10月21的房租2,184,009.23元及2019年3月30日前的水电费22,228.20元。因俊维公司至今占用使用系争房屋，故应向五角场公司支付房屋占有使用费，现五角场公司以租金标准主张房屋使用费，并无不当，故俊维公司应按每日19,456.65元支付自2019年10月22日起至其实际返还系争房屋之日止的房屋使用费。俊维公司拖欠房租，理应按约支付违约金，五角场公司现按合同约定要求俊维公司支付违约金1,775,419.58元，审理中，俊维公司认为合同约定的违约金为月租金3倍的约定过高，要求调整，本院现以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定俊维公司应向五角场公司支付违约金60万元。五角场公司审理中表示待与俊维公司结清所有费用后向俊维公司返还租赁保证金80万元的主张，并无不当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、上海五角场房地产开发公司与上海俊维寓医医院有限公司于2010年3月29日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年10月21日解除；二、上海俊维寓医医院有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区包头路XXX号(58号部分)房屋，并将该房屋返还给上海五角场房地产开发公司；三、上海俊维寓医医院有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海五角场房地产开发公司自2019年7月1日起至2019年10月21日止的房屋租金2,184,009.23元；四、上海俊维寓医医院有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海五角场房地产开发公司自2019年10月22日起至上海俊维寓医医院有限公司实际返还上海市杨浦区包头路XXX号(58号部分)房屋之日止的房屋使用费，按每日19,456.65元计算；五、上海俊维寓医医院有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海五角场房地产开发公司2019年3月30日之前的水电费22,228.20元；六、上海俊维寓医医院有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海五角场房地产开发公司违约金600,000元；七、上海五角场房地产开发公司与上海俊维寓医医院有限公司结清所有费用后，向上海俊维寓医医院有限公司返还租赁保证金800,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50,882元，减半收取计25,441元，由上海俊维寓医医院有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  金玮二〇二〇年一月十六日书记员  饶馨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。