浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初8056号 原告：江承满，男，1980年10月21日出生，汉族，住福建省古田县。 原告：廖家道，男，1957年9月6日出生，汉族，住福建省古田县。 被告：浙江中凰商业经营管理有限公司，住所地浙江省嘉兴市圣堂路258号二号楼5楼502室。 法定代表人：林允根，职务：董事长。 委托诉讼代理人：魏如新，男，1958年11月22日出生，汉族，住浙江省泰顺县。系公司副总经理。 委托诉讼代理人：张蓓红，女，1983年11月2日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区，系公司客服经理。 被告：嘉兴中凰置业有限公司，住所地嘉兴市名品商贸中心1幢十二层1202室。统一社会信用代码：9133040058267993X5。 法定代表人：林元晖，职务：董事长。 委托诉讼代理人：魏如新，男，1958年11月22日出生，汉族，住浙江省泰顺县。系公司副总经理。 原告江承满、廖家道因与被告浙江中凰商业经营管理有限公司（以下简称中凰管理公司）、嘉兴中凰置业有限公司（以下简称中凰置业公司）合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2019年11月1日受理后，依法由审判员邓晓芳独任审判，于2019年12月11日、2020年1月2日，二次公开开庭审理了本案，第一次开庭原告江承满、廖家道及被告中凰管理公司的委托诉讼代理人张蓓红到庭参加诉讼，被告中凰置业公司未到庭参加诉讼。第二次开庭原告江承满、廖家道、被告中凰管理公司及被告中凰置业公司共同的委托诉讼代理人魏如新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江承满、廖家道向本院提出诉讼请求：一、依法裁定被告中凰管理公司支付原告下列款项：1、暂付二年租金43331.84元，2、暂付租金逾期违约金3558.63元;2.裁定被告中凰置业公司承担租金及支付租金逾期违约金的连带保证责任;3.本案诉讼费用由被告中凰管理公司或被告中凰置业公司承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为依法裁定被告中凰管理公司支付原告下列款项：1、暂付二年半租金61254.34元，2、暂付租金逾期违约金5931元。事实和理由:2013年6月3日，原告与被告中凰置业公司签订的《浙江省商品房买卖合同》（以下称《合同》，合同编号：13-06-03-2512);同日原告又与被告中凰管理公司签订了《3号馆商铺委托经营管理托管协议》(以下称《托管协议》)，标的物是名品商贸中心×商铺，面积15.99平方米；2017年5月13日凌晨，原、被告三方又签订了《补充协议》。《托管协议》、《合同》、《补充协议》写明规定了以下内容：一、交房的方式及交房后双方权力和义务。从《嘉兴“名品商贸中心”项目验收交付表》和《交房确认书》都先后证明自2014年底涉案商铺己由被告中凰置业公司交付给被告中凰管理公司使用，被告中凰管理公司代为原告签收的事实。依据《托管协议》第三条第2款规定，“商品房买卖合同中约定的交房日期与本托管协议委托期限不一致，不影响本托管协议开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本托管协议约定的权利并履行约定的义务”。二、委托经营管理期限。依据《托管协议》第三条第1-(1)款，委托经营管理期限为自2014年6月30日起至2029年6月29日止。三、最低年租金和付租金的起始之日。依据《托管协议》第四条第2-(2)款及本款A种方式支付时间之规定，“委托期内第四至第十年，乙方确保每年向甲方支付租金不低于叁万伍仟捌佰肆拾伍元人民币（小写35845)，”第四年租金第一次支付时间为2017年6月30日前，第四年租金第二次支付时间为2017年12月31日前。第五年到第十年租金依此类推”。被告中凰管理公司应付原告租金：暂时截止2019年12月31日（次日起至判决之日止，另算），并结合《补充协议》支付时间顺延半年，租金合计（共有五次折时二年半，2019年7月1日至2019年12月31日是托管期限内第六年的前半年)[(163289+3X35845)X8%]X2＋35845/2=61254.34(元)。四、逾期支付租金的违约责任。时至今日，虽原告多次向被告中凰管理公司催讨租金(证据6、7)仍无结果，现被告中凰管理公司应支付原告的四次租金时间都己逾期。依据《托管协议》第七条第2-(6)款规定“在无甲方违约在先等其他无抗辩事由的前提下，乙方应按本托管协议约定的时间足额支付甲方应得租金收益，否则乙方应按欠租金额的万分之三/每天的标准承担违约金。”即每年应支付租金逾期违约金的基数为（163289+3X35845)X8%=21665.92(元）。租金暂时截止2019年12月31日（次日起至实际付款之日止，按每日拖欠违约金万分之三计），并结合《补充协议》支付时间顺延半年，共有四次逾期，折时五年累计为：21665.92÷2x365x5x3÷10000=5931(元）。五、被告中凰置业公司承担被告中凰管理公司租金债务连带保证责任。依据原告被告中凰置业公司签订的《合同》第十九条第5款：“买受人与出卖人签订合同的同时，必须要与出卖人指定的经营管理公司签订《商铺委托经营管理托管协议》”；由此引申《托管协议》第六条第5款“甲方如擅自转让和出租给其它商户的……乙方有权拒绝受让方和甲方自行寻找的承租户进入市场经营……”，这些条款铁证事实是：商铺经营不容原告自营或原告自选托管公司经营，只能由被告中凰置业公司所指定的人（即被告中凰管理公司）包租和被告中凰管理公司全权招租的约定；又据原、被告三方共同签订的《补充协议》“上述一至五条的付款由嘉兴置业有限公司承担连带保证责任。”因此被告中凰置业公司对被告中凰管理公司的租金债务必须承担连带保证责任。六、裁决本案仲裁费由被告中凰管理公司或被告中凰置业公司承担。对于本案，原告始终遵守双方及三方签署的有关托管协议和合同，并按时缴纳首付款（证据8),但由于开发商自身原因，导致受理银行不放贷（证据9、10),责任应由被告中凰置业公司负全责。为体现公正法治和契约精神，必须谁违约谁担责。现被告中凰管理公司分文未付租金给原告，被告中凰置业公司也未承担有职责，原告为维护自身的合法权益，依据原、被告三方签订的《补充协议》“若嘉兴中凰置业有限公司和浙江中凰商业经营管理公司未按上述条款履行付款义务，甲方（原告）有权据此向人民法院提起诉讼”的规定，为此请求法院依法支持原告的上述请求事项。 被告中凰管理公司、中凰置业公司共同答辩称，根据双方签订的《补充协议》约定，应该是每年租金抵购房尾款，原告尾款未付清。因此，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回。 针对自己的主张，原告提供了下列证据： 1.《浙江省商品房买卖合同》(合同编号：13-06-03-2512)一份，证明购房事实及商铺转托管约定。 2、《3号楼商铺委托经营管理协议》一份，证明约定租赁期限、年租额及逾期付租金的违约责任。 3、《补充协议》和《公告》各一份(复印件)，证明《公告》是《补充协议》的组成部分，即《补充协议》中第四条的“委托期内，以租抵贷若租金不足抵扣房款的，由业主补足”部分，是两被告擅自添加的，在业主代表提出抗议后，两被告于2017年5月19日以公告方式予以删除了。 4、《嘉兴“名品商贸中心”项目验收交付表》一份(复印件)，证明由被告中凰管理公司对房屋进行验收并交接，该房屋已经交付。 5、《交房确认书》及邮寄凭证一份(复印件)，证明已交房，交房日期。 6、《租金催款函》（2018年3月28日）及挂号信函收据及回执各一份，证明原告对租金催讨的事实。 7、《租金催款函》（2019年3月27日）及挂号信函收据及回执各一份，证明原告对租金催讨的事实。 8、《销售不动产统一发票(自开)》(发票号码00156219)一份，证明支付购房首付款凭证。 9、《上海浦东发展银行个人业务凭证/回单》及《浦发银行银联卡》各一份，证明原告去办理按揭贷款。 10、《贷款未受理证明》一份，证明银行不受理贷款业务原因。 11、嘉兴仲裁委员会（2018）嘉仲字第167号裁决书，证明因被告逾期交房、逾期交付土地、房屋权属证书，原告到嘉兴仲裁委员会申请仲裁，要求被告支付违约金等。嘉兴仲裁委员会作出了该裁定。 二被告质证认为：对原告提供的证据没有异议。 针对自己的抗辩，被告中凰管理公司提交了以下证据：《补充协议》一份(复印件)，证明原告廖家道本人在该补充协议上签字确认，默认租金抵尾款。 原告质证认为：补充协议上原告是签字了，但协议的第一张内容在盖章时被被告改掉了，业主代表提出了意见，被告于2017年5月19日的出具《公告》即《补充协议》之第四条的“委托期内，以租抵贷若租金不足抵扣房款的，由业主补足”部分已经删除。 本院认证如下：对原告提供的证据，二被告无异议，本院予以认定；被告中凰管理公司提供的《补充协议》与原告提供的《补充协议》为同一证据，本院予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 2013年6月3日，原告江承满、廖家道与被告中凰置业公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同编号：13-06-03-2512。合同约定：江承满、廖家道向被告中凰置业公司购买位于嘉兴的“名品商贸中心”第×幢×号房产，该商品房的设计用途为商贸用房，建筑面积约15.99平方米，合同总价款313289元。合同第七条：买受人于2013年6月3日向出卖人支付购房款163289元整，剩余房款共计150000元整，买受人须在签约后7个工作日内办理完银行按揭贷款手续。合同第九条：出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、…。合同第十六条：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【自行】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十九条：5.买受人与出卖人签订本合同的同时，必须要与出卖人指定的经营管理公司签订《商铺委托经营管理协议》。本合同与《商铺委托经营管理协议》在内容上有冲突的，以《商铺委托经营管理协议》为准。按揭方式付款，买受人未能获得银行贷款或者获得贷款少于申请贷款金额的，买受人须按出卖人要求付清剩余房款，但出卖人须给予买受人必要的准备时间等。 同日，原告江承满、廖家道作为甲方与被告中凰管理公司作为乙方签订《3号楼商铺委托经营管理协议》一份。约定，鉴于甲方购买的座落在浙江省嘉兴市交汇处的名品商贸中心的商铺全权委托给乙方经营管理；…，经双方友好协商就相关事宜达成如下协议：一、委托标的物：位于浙江省嘉兴市交汇处的名品商贸中心内，所购置的商铺为×栋×层×号商铺，建筑面积预测为15.99平方米，实际面积以产权证面积为准。二、委托方式1、甲方将该商铺在委托期限内的所有使用权、收益权、出租权及其它经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的使用权、出租于他人的权利及其它经营权利。三、委托经营管理期限1、本协议的委托经营管理期限为自2014年6月30日起至2029年6月29日止。2、略。3、甲方委托和协助乙方按照交房标准办理房屋交接手续。在办理房屋交接手续时，乙方代表甲方签收，此签收行为代表甲方认同，对甲方具有法律约束力，其签收后果由甲方承担。（略）。甲方在此确认：即使交房时并未具备相关验收手续，也不影响委托乙方代收房、装修和委托经营的开展，相应责任和后果甲方明确知晓并承担。协议还就其它事项作了约定。合同签订当日，原告依约支付了首付购房款163289元。 2013年6月4日，原告江承满、廖家道根据《浙江省商品房买卖合同》约定，前往上海浦东发展银行嘉兴秀洲支行申请案涉商品房按揭贷款业务，并办理了浦发银行银联卡，账号：62×××73。2016年7月14日，浦发银行嘉兴秀洲支行出具《贷款未受理证明》，该证明载明，因开发商嘉兴中凰置业有限公司不符合我行贷款相关要求，故不能受理申请人的贷款申请要求。申请人填写的相关贷款预审资料已经销毁，该贷款业务今后也不再受理。 2014年12月28日，二被告根据原告与被告中凰管理公司签订的《商铺委托经营管理协议》第三条第3款之约定，由被告中凰管理公司代表项目业主对案涉商铺进行了验收交付，同意予以接收。 被告中凰管理公司向原告发出《交房确认书》(落款日期2014年12月31日)，告知原告其购买的嘉兴名品商贸中心×幢×号商铺，根据原告与其签订的《商铺委托经营管理协议》第三条第3款之约定，已于2014年12月28日与被申请人办理房屋交接手续，并确认原告的商铺已进入正常的委托经营期。 2017年5月12日，原告廖家道作为业主代表之一与二被告签订《补充协议》一份(落款日期2017年5月13日)。协议甲方：业主代表(廖家道为签字人之一)，乙方：嘉兴中凰置业有限公司，丙方：浙江中凰商业经营管理有限公司。协议内容：一、对两年租金(第四第五年)支付协商如下：丙方向甲方分四年八次支付。第一年租金支付时间按原合同支付时间顺延半年，以此类推，每半年支付一次，支付比例按第一年3%，第二年3%，第三年3%，第四年5%的比例支付。二、关于办证违约金由乙方最晚分五年支付，每年支付20%。第一次支付时间为2017年10月31日之前，以后每年10月31日之前支付至付完为止。三、关于面积差问题乙方应于2017年6月30日之前一次性支付完毕。四、按揭贷款未批问题的解决方案：截止目前为止，因按揭贷款未批的业主采用以租金抵扣尾款的方式解决。解决方案为首付款加三年租金的金额作为第一期抵扣房款的基数计算租金，第四、五年租金比例为每年8%。以后每年的租金按原经营管理协议执行。委托期内，以租抵贷若租金不足抵扣房款的，由业主补足。第一次支付时间按原合同约定支付时间顺延半年，以此类推。五、关于房屋回购问题，乙方同意按原合同履行。以上一至五条的付款由嘉兴中凰置业有限公司承担连带保证责任。若嘉兴中凰置业有限公司和浙江中凰商业经营管理有限公司未按上述条款履行付款义务，甲方有权据此向人民法院提起诉讼等。 2017年5月19日，被告中凰置业公司、中凰管理公司发布《公告》。内容：鉴于业主代表(甲方)对2017年5月12日与嘉兴中凰置业有限公司(乙方)、浙江中凰商业经营管理有限公司(丙方)签订的《补充协议》的第四条中“委托期内，以租抵贷若租金不足抵扣房款的，由业主补足”提出异议，经公司负责人商榷后同意删除该项。 本案剩余购房款150000元，原告至今尚未支付，也未按《补充协议》约定进行结算。 本院认为：原告与被告中凰置业公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》及原告与被告中凰管理公司签订的《3号楼商铺委托经营管理协议》和原告廖家道(作为业主代表之一)与二被告签订的《补充协议》，均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。本案争议焦点在于被告是否应直接支付原告租金，还是用租金抵扣剩余购房款。根据《补充协议》第四条约定“按揭贷款未批问题的解决方案：截止目前为止，因按揭贷款未批的业主采用以租金抵扣尾款的方式解决。解决方案为首付款加三年租金的金额作为第一期抵扣房款的基数计算租金，第四、五年租金比例为每年8%。以后每年的租金按原经营管理协议执行”。即因原告按揭贷款未批，双方约定以租金抵扣剩余购房款。原告起诉的租金仍未能付清购房款，那么在以租金抵扣剩余房款、房款得以全部结清之前，支付租金的条件不成就。故原告的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告江承满、廖家道的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取651元，由原告江承满、廖家道负担，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  邓晓芳 二〇二〇年一月二十二日 书记员  沈英子