福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽09民终1771号 上诉人（反诉被告）：林开武，男，1969年5月18日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：王丽燕，福建闽润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛美芳，福建闽润律师事务所律师。 被上诉人（反诉原告）：福建省霞浦县冷冻厂，住所地福建省霞浦县松城街道松新街342号。 法定代表人：汤斌，厂长。 委托诉讼代理人：高洁，福建方厚律师事务所律师。 上诉人林开武因与被上诉人福建省霞浦县冷冻厂（以下简称霞浦冷冻厂）租赁合同纠纷一案，不服福建省霞浦县人民法院（2019）闽0921民初1612号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人林开武上诉请求：1．撤销霞浦县人民法院（2019）闽0921民初1612号民事判决第一、二项；2．依法改判驳回被上诉人的全部反诉诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人在无解除权的情况下发出终止合同通知，要求上诉人立即清厂、限期交还，显已违约，且因其违约收回，上诉人无法继续使用冷冻厂，一审判令守约方上诉人支付无法使用期间的租金，显属错误。2018年4月13日，被上诉人向上诉人发出《关于终止冷冻厂与林开武签订的通知》（下称《终止通知》），该《终止通知》以上诉人不按时交纳租金为由单方通知解除合同，并通知“从即日起停止厂内一切施工等活动，做好清厂工作，90天内将企业的房产和土地以及厂区外的生产性随属设施交还企业”。一审判决认定，上诉人的行为不构成违约，解除合同的通知不发生法律效力，该项事实认定正确。被上诉人在租赁期间违法发出解除合同通知，强行收回租赁物并拒绝继续提供，2018年4月，被上诉人两次退回上诉人向其支付的2018年4月至2018年7月期间租金160000元，同月在被上诉人法定代表人汤斌反复索要水电费卡的情况下，上诉人向被上诉人交付了水电费卡，其后上诉人对冷冻厂不再继续使用，亦无法继续使用。被上诉人以退回租金、收回水电费卡等行为方式收回租赁物，并明确表示禁止上诉人继续使用。至今，被上诉人仍然拒绝将冷冻厂交付上诉人使用。因被上诉人收回冷冻厂的违约行为已给上诉人造成前期费用、修缮工程建设投入、投资成本利息等损失，一审法院还判令守约方上诉人支付因被上诉人违约而无法使用冷冻厂期间的租金，显然无事实和法律依据。且，因违约行为引起的争议，在争议解决期间，违约方无须承担任何责任，守约方却要承担全部损失，于理不合，于情不通，无法无据。二、在被上诉人将冷冻厂交付上诉人正常使用前，上诉人无须继续支付租金，于法有据。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，上诉人负有支付租金的义务，被上诉人负有提供租赁物并保障租赁物在租赁期间可使用的义务，在被上诉人明确拒绝提供租赁物期间，上诉人理应无须继续支付案涉租金。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定，上诉人继续支付租金只会进一步扩大损失。为了防止损失进一步扩大，上诉人也只能停止支付租金。故，一审判决上诉人向被上诉人支付租金显属错误。三、一审判决超出被上诉人反诉诉讼请求范围，明显违法，应予撤销。被上诉人一审反诉请求第三项“林开武向霞浦冷冻厂支付2018年4月1日止2018年4月13日的租金16611.11元”、第五项“林开武向霞浦县冷冻厂支付自2018年4月14日起至租赁物实际还款日止按合同约定的标准计算占有使用费”、第六项“林开武赔偿霞浦县冷冻厂占有使用费的租金损失69986.67元，之后该损失以应付占有使用费为基础，按每月2%计算至霞浦县冷冻厂实际支付占有使用费之日止”。而一审判决“林开武应于本判决生效之日起向福建省霞浦县冷冻厂支付2018年4月1日起至2019年8月1日止租金655000元（已扣除3个月免租期）”。显然，占有使用费的性质不同于租金，2018年4月14日起至2019年8月1日的租金不属于反诉诉讼请求范围，一审判决明显超出被上诉人反诉诉讼请求范围，应予撤销。另，被上诉人的反诉诉讼请求无事实和法律依据，对上诉人的财产进行诉讼保全，显属错误，一审判决由上诉人支付财产保全费，亦于法无据。 被上诉人霞浦冷冻厂辩称，1．被上诉人提出的解除租赁合同于法有据，不存在任何违法违约的情形。上诉人在整个租赁期间均没有按时向被上诉人支付相应的租金，并在履行租约的过程中上诉人没有经过被上诉人同意擅自扩建，想要将冷冻厂改建成幼儿园，也严重违反了合同的约定。所以我们认为被上诉人解除合同，是于法有据的。2．被上诉人从未强行收回租赁物系上诉人至今仍占有承租场地，拒不返还。被上诉人在一审的时候，诉请明确是确认合同解除，第二个是要求返还租赁物。如果已经将租赁物收回，就根本不需要在一审的时候进行反诉，要求解除合同和返还租赁物。而且同样的上诉人在上诉时称其已经把租赁物返还。在一审的时候上诉人一直强调要求继续履行合同，不返还场地。因此，上诉人的上诉与其在一审的陈述自相矛盾。若一审期间其同意把租赁用房还给被上诉人，一审法院也不会判合同继续履行。因为上诉人已经以实际行为表明了同意解除合同。被上诉人在一审时提供的照片能够证明，在上诉人发出解除合同通知之后，上诉人将租赁物转租出去，承租人还是仍然占有使用租赁物，没有返还给被上诉人。被上诉人已经充分尽到了举证义务。事实上案涉租赁物涉及到冷冻厂职工安置的问题。被上诉人是非常着急想要将场地收回的。如果场地已经被被上诉人收回，被上诉人也就无须提起反诉了。3．一审法院判令违约方林开武支付2018年4月1日至2019年8月1日的租金是正确的。一审法院认定被上诉人发出解除合同的通知不发生法律效力，那么被上诉人与被上诉人之间的租赁合同是继续履行的，而合同继续履行，上诉人又没有将租赁场地返还给上诉人，就应当按照合同约定支付租金给被上诉人。4．被上诉人在本案中不存在任何的违约行为，上诉人在一审中亦未向被上诉人主张所谓的违约金及损失。二审是的审理也不能超出一审的诉请，因此被上诉人也不存在向其赔偿损失承担违约责任的问题。5．一审法院并未超出被上诉人的诉请范围。被上诉人在一审请求中主张的租金与占有使用费，都是基于上诉人未将承租场地返还给被上诉人主张的费用，如果合同解除了，就是占有使用费，如果合同没有解除，那就是租金。上诉人没有将承租场地返还给被上诉人。所以说，仍然应当支付相应的费用，一审法院不存在超出诉讼请求进行判决的问题。 霞浦冷冻厂向一审法院反诉请求：1．依法确认霞浦冷冻厂与林开武于2016年3月10日签订的《资产租赁合同》于2018年4月13日解除；2．林开武立即将承租场地范围内（除一处职工宿舍外，另留办公室约60平方）所有的房产和土地及厂区外的生产性附属设施高位水池交还给霞浦冷冻厂；3．林开武向霞浦冷冻厂支付2018年4月1日至2018年4月13日的租金16611.11元；4．林开武向霞浦冷冻厂支付逾期缴纳房租违约金61457.73元；5．林开武向霞浦冷冻厂支付自2018年4月14日起至租赁物实际还款日止按合同约定的标准计算的占有使用费；6．林开武赔偿霞浦冷冻厂占有使用费的资金损失69986.67元，此后该损失以应付占有使用费为基数，按每月2%计算至霞浦冷冻厂实际支付占有使用费之日止；7．林开武承担占有使用期间的水费、电费、卫生费；8．霞浦冷冻厂有权没收履约保证金100000元；9．林开武向霞浦冷冻厂支付财产保全费（含法院的财产保全费3751元及保险公司担保函的费用）。 一审法院认定：霞浦冷冻厂的租赁物建设经1976年10月28日福建省基本建设委员会闽建（76）533号文件批准。2016年3月10日，霞浦冷冻厂与林开武签订《资产租赁合同》，约定，霞浦冷冻厂将其所有的位于霞浦县外，另留办公室约60平方）所有的房产和土地及厂区外的生产性附属设施高位水池租赁给林开武；租期15年，自2016年4月1日起至2031年9月30日止，前10年租金为460000元，于当年的4月1日前缴纳160000元，8月1日前缴纳150000元，12月1日前缴纳150000元，第11年起每年租金递增5%，逾期按每日2‰支付违约金；霞浦冷冻厂给予6个月免租期，前3个月作为林开武修缮厂房场地的时间，后3个月作为清场的时间。合同订立后，霞浦冷冻厂将租赁物交付林开武使用，霞浦冷冻厂在收取租金时未扣除修缮厂房场地3个月免租期。林开武支付租金至2018年3月31日，其每期交付租金时未按合同约定时间交付。因林开武在履行合同过程中未按时缴纳租金，霞浦冷冻厂于2018年4月13日向其发出《关于终止冷冻厂与林开武签订的的通知》。2019年6月5日，霞浦冷冻厂向一审法院申请财产保全，缴纳财产保全费3751元。 一审法院认为：霞浦冷冻厂虽未取得房屋所有权证，但该建筑经主管部门批准建设，霞浦冷冻厂有权出租该房产及附属设施等，双方签订的《资产租赁合同》意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。霞浦冷冻厂未按合同约定扣除前3个月的免租期，林开武在履行支付租金义务的过程中虽然存在延迟，但在催讨后均有足额交纳租金，霞浦冷冻厂亦接收了租金，林开武的迟延履行行为不构成违约，霞浦冷冻厂以该理由发出解除合同的通知，不发生法律效力，故霞浦冷冻厂请求确认霞浦冷冻厂与林开武于2016年3月10日签订的《资产租赁合同》于2018年4月13日解除，及请求支付逾期支付租金的违约金64157.73元，没有法律依据，不予支持。因租赁合同没有解除，霞浦冷冻厂请求返还租赁物并没收100000元履约保证金，没有法律依据，不予支持。2018年4月13日后的租金系霞浦冷冻厂自身不接收，而非林开武不交纳，故其请求支付2018年4月13日后的逾期违约金，不符合法律规定，不予支持。合同存续，林开武应按合同约定继续支付租金，故霞浦冷冻厂请求支付自2018年4月1日起至2019年8月1日止到期租金（扣除3个月免租期）为655000元，予以支持。霞浦冷冻厂请求林开武赔偿财产保全费损失3751元，符合法律规定，予以支持，但其以保险公司保函作为保全担保产生的费用，不属于必要支出，亦无明确的请求金额，故该部分请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决：1．林开武应于判决生效之日起十日内向霞浦冷冻厂支付2018年4月1日起至2019年8月1日止租金655000元（已扣除3个月免租期）；2．林开武应于判决生效之日起十日内向霞浦冷冻厂支付财产保全费损失3751元；3．驳回霞浦冷冻厂的其他反诉诉讼请求。 一审认定的事实，有证据佐证，本院予以确认。 二审中上诉人林开武补充提供了以下证据：1．转账凭证、银行流水；2．关于研究县冷冻厂解体职工安置资金有关问题的纪要；3．微信截图；4．告示照片、微信；5．现场照片、视频；6．水、电费数据查询报表；7．录音材料；8．律师函及邮寄材料。 被上诉人霞浦冷冻厂经质证认为：证据1转账凭证和银行流水在一审的时候已经提供过，质证意见与一审一致。证据2没有原件，真实性不清楚，即使真实设也无法体现被上诉人禁止上诉人林开武使用租赁场地。霞浦冷冻厂收取100万的收储费用与收取租金并不冲突，不能作为林开武不支付租金的依据。证据3汤斌的微信真实性无法确定，即使是真实的，也无法体现汤斌或者说霞浦冷冻厂有禁止林开武使用承租场地的问题。证据4真实性有异议，霞浦冷冻厂已更名不再使用肉联厂筹备组这个名称。证据5现场照片和视频，不能证明霞浦冷冻厂有禁止其使用。证据6水电费明细，真实性不能确认，也不能成为认定霞浦冷冻厂已经将场地收回。证据7录音资料，属于证人证言，证人未出庭，证言内容不能作为定案依据的。证据8律师函及寄件材料真实性无法核实，即使有收到也是单方陈述。而且林开武和霞浦冷冻厂之间已经就合同是否继续履行，租赁物是否返还，已经在法院审理阶段，一审法院已做出判决。律师函不能作为合同是否继续履行或者不继续履行、有没有占有租赁物的证据。 经审查，上诉人林开武提供的证据1在一审中已提供，二审不再分析认证。证据6水、电费数据查询报表，真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信。其余证据与本案没有关联性，不能证明林开武实际丧失了对租赁物的占有。 二审另查明，自2018年4月13日霞浦冷冻厂发出《关于终止冷冻厂与林开武签订的的通知》后，林开武将租赁物的水、电缴费卡交还霞浦冷冻厂，此后的水、电费用均有缴纳。双方确认，自通知发出后，林开武与霞浦冷冻厂未办理过租赁物交接手续。 本院认为，自2018年4月13日霞浦冷冻厂发出解除通知后，虽然林开武将水、电缴费卡交还霞浦冷冻厂，但霞浦冷冻厂仍继续缴费，并不影响林开武继续使用租赁物，双方也未办理租赁物的交接手续。林开武主张租赁物已被霞浦冷冻厂收回，其已丧失对租赁物的占有，但未能提供有效证据予以证明，其主张不再支付自2018年4月13日起的租金的上诉理由，缺乏依据。租赁合同关系中，承租人因对租赁物占有使用而向出租人所支付的租金，即属于对租赁物的占有使用费用。林开武主张占有使用费与租金属于不同性质，一审判决超出霞浦冷冻厂的诉讼请求范围的上诉主张，亦缺乏依据。 综上，上诉人林开武的上诉请求，不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5632元，由上诉人林开武负担。 本判决为终审判决。 审判长  马孝斌 审判员  陈潇婷 审判员  韦晓菁 二〇一九年十二月××日 书记员  陈 铮 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。