浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0483民初6249号原告：陆育萍，女，1979年11月4日出生，汉族，住桐乡市。委托诉讼代理人：钟敏丽，浙江圣文律师事务所律师。委托诉讼代理人：费惠德，浙江杰瀚律师事务所律师。被告：浙江巨和装饰工程有限公司，住所地：嘉兴市秀洲区王店镇（蚂桥）纬十路17号。统一社会信用代码91330411609453202T。法定代表人：张一栋。委托诉讼代理人：巩国朋，上海建纬（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴泳波，上海建纬（杭州）律师事务所律师。被告：林建伟，男，1978年8月25日出生，住绍兴市上虞区。原告陆育萍与被告浙江巨和装饰工程有限公司（以下简称巨和装饰）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，原告于2019年10月23日申请追加林建伟为本案共同被告，本院予以准许。本案于2019年11月27日组织证据交换，并于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟敏丽、费惠德，被告巨和装饰委托诉讼代理人巩国朋到庭参加诉讼，被告林建伟经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告陆育萍向本院提出诉讼请求：判令被告巨和装饰继续履行2017年3月30日签订的《房屋转让合同》，办理桐乡市万达一品小区19幢1单元502室房屋的产权过户手续。事实与理由：桐乡市万达房地产有限公司拖欠巨和装饰100万元的履约保证金，将万达一品小区19幢1单元502室房屋一套及汽车位C371一个抵偿给巨和装饰，因万达一品尚不具备办证条件，双方仅签订了《协议》和《商品房买卖合同》。2017年3月30日，巨和装饰工作人员林建伟代表巨和装饰与原告签订《房屋转让合同》，约定原告购买巨和装饰抵偿而来的万达一品区19幢1单元502室房屋及车位，房屋建筑面积为131.48平方米，房屋转让价款为人民币970132元，合同第八条作出了特别约定即涉案房屋以更名形式进行，巨和装饰无条件配合原告。另《房屋转让合同》第三条约定原告在合同签订当天需支付巨和装饰定金人民币10万元，待原告与桐乡市万达房地产开发有限公司签备案合同当天原告支付巨和装饰房款人民币770132元，余款人民币10万元作为车位款，车位确认归原告（桐乡市万达房地产开发有限公司与原告签订车位转让协议当天）原告支付给巨和装饰。原告按约于协议签订当天即2017年3月30日向巨和装饰支付了10万元定金，巨和装饰经办人林建伟亦出具了收条给原告。但巨和装饰承诺办理房屋更名手续的事宜一拖再拖，至今未曾履约。原告虽多次催促巨和装饰并表示愿一次性支付房款，但巨和装饰既不办理相关产权过户手续也不接受房款。被告巨和装饰辩称，第一，林建伟与原告签订的《房屋转让合同》本身是无效的，原告要求继续履行没有事实与法律依据。案涉房屋至今未取得房产证，是不能转让的，原告自认是向巨和装饰购买房屋，可是巨和装饰从未授权林建伟代表公司出卖房屋给原告，以及授权给林建伟代表公司收取任何款项，被告对于该合同也从未追认，林建伟的行为属于无权代理。本案也不存在任何可以使原告产生林建伟构成表见代理的表象。原告作为资深房产中介应清楚且熟知个人代表公司销售房屋应有明确授权，本案林建伟未提交任何授权的情形下，原告也未曾向巨和装饰核实，就相信林建伟的行为能代表巨和装饰，本身存在重大过错。第二，由于涉案房屋的开发商已经破产，案涉房屋在破产过程中被纳入破产债权，是经过破产债权的分配才分给了巨和装饰的，且根据桐乡法院的规定，上述房屋必须过户到巨和装饰名下，不能过户给第三人。第三，从合同角度来讲，原告要求被告继续履行合同没有事实依据，反而是原告没有履行案涉合同，原告要求继续履行的前提是原告与开发商签订房屋买卖合同，要求继续履行也不是向林建伟更不是向巨和装饰要求继续履行，原告并未和开发商签订合同，现在本案原告要求巨和装饰继续履行没有法律依据。第四，对于原告当庭变更后的诉讼请求，要求继续履行《房屋转让合同》并办理涉案房屋房产证，没有事实与法律依据。原告要求履行合同以及办理房屋产权证的对象是丙方（陈刚）并不是巨和装饰和林建伟。被告林建伟辩称，第一，案涉房屋转让合同系林建伟以自己名义和原告签订的。第二，案涉合同没有继续履行的可能，由于林建伟最终没有取得涉案房屋，无法继续履行合同，且合同约定的是更名而非过户，购房合同是直接与开发商签订，按照原告主张的要求继续履行应该是原告找开发商签订购房合同，现在开发商也已经破产。第三，林建伟愿意将收取的定金返还给原告。经审理查明，桐乡市万达一品19幢1单元502室建筑面积为131.48平方米（外加C371车位），系桐乡市万达房地产开发有限公司（以下简称万达房产）用来抵扣其拖欠巨和装饰履约保证金1000000元而约定过户登记到巨和装饰或巨和装饰指定人名下的房屋。2015年7月15日，万达房产与巨和装饰签订《商品房买卖合同》一份，约定万达房产将桐乡市万达一品19幢1单元502室房屋转让给巨和装饰，总价款1049868元，并约定了其他权利义务。2017年3月30日，林建伟以巨和装饰（合同甲方）的名义与原告（合同乙方）签订《房屋转让合同》一份，约定：甲方将桐乡市万达一品小区19幢1单元502室（建筑面积131.48平方米，C371汽车位一个）转给原告，成交价为970132元。协议签订当天原告支付定金100000元，原告与房产公司签备案合同当天原告支付房款770132元，余款100000元作为车位款，车位确认归原告所有（房产公司与原告签车位转让协议当天），原告一次性支付给甲方。双方同意全款清时由甲方将涉案房地产交付给原告，涉案房地产过户手续由双方协助委托丙方代理人办理，房产证、土地证过户所需一切费用由原告承担。涉案房屋以更名形式进行，甲方无条件配合原告，相关更名费各自承担50%，原告与房产公司签约时须再支付房款49868元，上述成交价包含地下停车位C371车位款。甲方违约，应在三日内将定金退还给原告，并再付相当于定金数额的违约金。该房屋转让合同最下方由林建伟在甲方处签字捺印，由原告在乙方处签字捺印，由案外人陈刚在丙方处签字捺印。合同签订当日，原告向林建伟转账100000元，林建伟出具收条一份，载明：今收到陆育萍购买桐乡市万达一品19幢1单元502室购房定金100000元。另查明，涉案房屋现为被查封状态，已预售，购房人为巨和装饰，现尚未办理房屋产权证。以上事实由《协议》、《房屋转让合同》、《商品房买卖合同》、收条、收款收据、记账回执等证据以及当事人的庭审陈述为证。本院认为，本案争议焦点为林建伟以巨和装饰名义与原告签订《房屋转让合同》的行为是否构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，构成表见代理行为应当审查其构成要件，即：1.相对人必须善意无过失；2.客观上存在使相对人足以相信无权代理人拥有代理权的理由。本案中，根据原、被告庭审陈述，林建伟系巨和装饰的员工，从事人事工作。《房屋转让合同》签订时，原告系第一次与巨和装饰发生买卖关系，与林建伟也是第一次见面，而签订合同时林建伟并未持有巨和装饰公章，也未持有巨和装饰出具的授权林建伟以公司名义签订合同的委托书，事后巨和装饰未对该份《房屋转让合同》进行追认，原告亦未将定金支付给巨和装饰，故从外观上不存在足以使买受人即原告有理由相信林建伟有代理权的情形。原告作为一名房产中介，根据交易习惯，其应当知道林建伟仅为公司员工，其职权受到巨和装饰的限制。在此情况下，原告应尽到审慎的注意义务，在签订合同时应核实林建伟有无巨和装饰相应授权。然原告未举证证明与林建伟签订合同时尽到了上述合理的注意义务，故原告具有过失，不属善意第三人，林建伟的行为不能构成表见代理，巨和装饰不应对林建伟的行为承担法律责任。因此，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。被告林建伟经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃对原告主张的抗辩及对原告证据质证的权利，并由其承担由此产生的不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告陆育萍的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，保全费5000元，合计5040元，由原告陆育萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  朱谷玥二〇二〇年一月二十一日法官助理冯枭书记员钱玲芳