天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初16676号原告：北京金色阳光物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市武清区东蒲洼街枫丹天城配建楼5号楼-4。负责人：董利田，经理。委托诉讼代理人：赵丽，女，该公司员工。被告：周辉，男，1977年3月15日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人（系被告之妻）：范莹，女，1983年6月2日出生，汉族，住天津市武清区。原告北京金色阳光物业管理有限公司天津分公司（以下简称金色阳光天津分公司）与被告周辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金色阳光天津分公司委托诉讼代理人赵丽、被告周辉及委托诉讼代理人范莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金色阳光天津分公司向本院提出诉讼请求：1.判令周辉支付拖欠的2017年11月1日至2019年10月31日物业服务费4694.4元；2.判令周辉按照千分之三支付逾期付款的违约期滞纳金直至缴清全部物业费之日止，截止到2019年10月31日应支付违约期滞纳金为14元，以上费用共计4708.4元；3.本案诉讼费由周辉承担。事实和理由：周辉是天津市武清区枫丹天城小区1号楼2单元1302号业主，房屋建筑面积97.8平方米，金色阳光天津分公司系为枫丹天城提供物业服务的企业。金色阳光天津分公司于2013年1月29日与枫丹天城开发商北京裕昌置业集团天津投资发展有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》。周辉于2016年5月16日购买枫丹天城小区1号楼2单元1302号二手房屋。金色阳光天津分公司为连续两年获评天津市物业服务企业信用等级AAA级物业公司。依据金色阳光天津分公司与北京裕昌置业集团天津投资有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》约定，金色阳光天津分公司一直积极履行相关权利与义务。依法依约对该物业小区实施规范的物业管理，为周辉提供了完善的物业服务。自2017年11月1日起至今，周辉未按《天津市住宅前期物业服务合同》约定向金色阳光天津分公司支付物业管理服务费，期间，金色阳光天津分公司以电话、上门、快递邮寄等形式催告周辉交纳上述费用，均未果，截止2019年10月31日，周辉拖欠2017年11月1日至2019年10月31日的物业管理服务费4694.4元，因逾期支付上述费用，周辉还需支付违约期滞纳金计14元，以上费用合计4708.4元。周辉的物业费欠费明细见附件《房屋欠缴费用明细表》。金色阳光天津分公司认为，周辉拖欠物业管理服务费已影响其正常经营，严重损害了其及其他业主利益，为维护其合法权益，故起诉。周辉辩称，不同意金色阳光天津分公司提出的诉讼请求，理由如下：一、金色阳光天津分公司违约，未兑现承诺，造成小区管理混乱，业主权益受损。小区本应封闭式管理，但演变成闲杂人等随便出入，小广告随意发放，且偷盗行为时常发生，机动车只要缴费便能随意出入，乱停乱放，人车分流只是停车收费的敛财工具。二、金色阳光天津分公司违反物业管理相关规定，随意调高物业费收费标准，侵害了业主合法权益。(1)金色阳光天津分公司侵犯业主知情权，违反枫丹天城规约第二十五条、《物业服务收费管理办法》第十八条之规定，从未公示物业公用部位、公用设施、配套设施以及无法实行人车分流地面公摊车位停车收费的相关收益和使用情况。(2)违反《物业服务收费管理办法》第八条规定：物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定，实行明码标价，在物业管理区域内显著位置，将服务内容、标准及收费项目进行公示，而截止目前金色阳光天津分公司没有任何公示信息。(3)随意调高物业费，在业主不知情的情况下，把以前的1.98元/每平调至2.09元/每平米。三、业主多次要求金色阳光天津分公司公示地下车位产权及停车收益情况均无回应。(1)地下车位如属产权车位为何买而无产权。如果是人防车位，物业为什么可以只售不租？这种违法乱纪的霸王条款，坑害业主的行为，是否符合当前法律规定。(2)如果是公摊车位那就是业主的，地面停车位应确权为所有业主公摊车位，在小区无法实现人车分流的前提下，车辆进入小区2小时免费后每小时收取2元，这样的收费标准符不符合当地民情，请物业出示当地政府的价格授权批文。(3)地面停车所得费用是否单独列账，如果没有就是侵害业主的违法犯罪行为。由于这种霸王条款、欺行霸市的行为让很多业主无法承受高昂的停车费用，只能把车停在院外。四、金色阳光天津分公司未向业主提供基本的物业服务，业主有权拒缴物业费。(1)金色阳光天津分公司对公共区域疏于维护与维修，消防箱玻璃破碎无人更换，楼门及地下入门损坏无人修复，楼道纱窗损坏严重从未维修更换，二年前楼道着火现场逃生口指示灯和照明目前都没有恢复，消防设施损坏不及时修复，给业主带来重大安全隐患。户内漏水，物业有义务根据户内管线分布协助查找问题，做好楼上楼下合理的维修，而金色阳光天津分公司则不管，让自己查找。(2)小区封闭式管理荡然无存。非业主随便出入，除停车收费有保安值守，再无其他安保措施。(3)保洁人员配备严重不足，致保洁员因工作量大导致卫生不达标，绿化维护严重不合格，树死变枯干，草死生野草。金色阳光天津分公司与周辉围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，根据质证证据及双方当事人的陈述认定事实如下：金色阳光天津分公司系依法注册的物业服务企业，周辉系天津市武清区东蒲洼街枫丹天城小区高层1号楼2单元1302号业主。2013年1月29日，金色阳光天津分公司与北京裕昌置业集团天津投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》。周辉于购买枫丹天城小区1号楼2单元1302号二手房屋，2017年入住，事实上接受原告的物业服务。涉案《天津市住宅前期物业服务合同》第二条约定：物业服务内容及标准(一)房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理，按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准执行。(二)电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理和服务：按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准执行。(三)共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理，按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准执行。(四)物业装饰、装修的管理，按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准执行。(五)车辆行驶和停放秩序的服务、管理，按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准执行。(六)物业管理区域内公共秩序的服务、管理，按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准执行。(七)物业档案的建立、保管和使用，按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准执行。第三条约定：前期物业服务期限自2013年1月29日开始至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。第六条约定：物业管理服务费收费标准，高层住宅1.4元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行维护、管理费用按建筑面积每平方米0.6元的标准由业主交纳。交纳费用时间为业主于每月5日前交纳，如业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。《天津市住宅前期物业服务合同》还约定了其他事项。金色阳光天津分公司接手物业管理后，一直为枫丹天城小区提供物业服务。2015年度金色阳光天津分公司被评为AA级良好企业，2016年度、2017年度被评为AAA级优秀企业。周辉房屋建筑面积97.8平方米，应按每月195.6元向金色阳光天津分公司交纳物业费，截止到2019年10月31日周辉欠二个年度物业费4694.4元。庭审中，周辉提供业主手册，用以证明安全防范的规定，而金色阳光天津分公司没有做到；水暖竖井巡视维护记录，上面年月日不明确，用以证明金色阳光天津分公司没有做到；物业管理办法规定用以证明金色阳光天津分公司未按规定提供服务；图片用以证明原告的物业服务不合格；光盘用以证明损坏的东西不及时修复，垃圾乱堆放。经质证，金色阳光天津分公司除对业主手册的真实性予以认可认为服务达标，24小时保安在岗，都有门禁卡，贴卡才能进；对水暖竖井巡视维护记录不专业，回去核实，不发表质证意见；对物业管理办法规定物业管理办法规定原告认为是按照一级标准为业主服务；对图片的真实性真实性、关联性、合法性均不予认可，不能证明是枫丹天城的消防栓；光盘原告未发表质证意见。对于2014年10月20日按1.98元/平方米收取周辉的物业费，金色阳光天津分公司解释为当时交房的时候有优惠，所以是1.98元/平方米，是开发商给补交的0.02元钱，后来按前期物业服务合同恢复为2元/平方米。对金色阳光天津分公司对小区环境及物业设施疏于管理，周辉未提供其他证据予以证明。本院认为，金色阳光天津分公司与北京裕昌置业集团天津投资有限公司于2013年1月29日签订的《天津市住宅前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。周辉购买枫丹天城小区1号楼2单元1302号二手房屋入住后事实上接受原告物业服务，根据有关规定，《天津市住宅前期物业服务合同》对周辉具有约束力，双方应按照合同约定履行各自义务。从金色阳光天津分公司2015年度被评为AA级良好企业，2016年度、2017年度被评为AAA级优秀企业来看，金色阳光天津分公司对涉案枫丹天城小区提供了比较好的物业服务，但为创建文明城市，金色阳光天津分公司还应进一步提升服务水平和服务质量，对与业主间如有的矛盾妥善处理。周辉作为枫丹天城小区业主，接受了物业服务，理应交纳物业费，金色阳光天津分公司请求周辉给付2017年11月1日至2019年10月31日二个年度的物业费及违约金4964.4元，有合同依据及法律依据，予以支持。按《天津市前期物业合同》的约定，2017年11月1日至2019年10月31日逾期缴纳物业费的违约金就是14元，故金色阳光天津分公司请求逾期付款的违约金至缴清全部物业服务费之日止，没有法律依据，不予支持。周辉拒交物业费，理据不足。本案经调解未果，故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款规定，判决如下：一、周辉于本判决生效之日起5日内一次性给付北京金色阳光物业管理公司天津分公司坐落于天津市武清区东蒲洼街枫丹天城小区1号楼2单元1302号房屋2017年11月1日至2019年10月31日物业费4694.4元，违约金14元，合计4708.4元。二、驳回北京金色阳光物业管理公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由周辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王志远二〇二〇年一月十三日书记员  于培培附判决所依据法律法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条第二款……物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。