湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0111民初5522号原告：上海铭泰房地产经纪事务所，住所地上海市松江区新桥镇场东路333弄1号2楼前楼。法定代表人：袁冲明,该公司总经理。委托诉讼代理人：刘苏伟，江苏普思律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：徐想，江苏普思律师事务所律师，特别授权代理。被告：武汉软件新城发展有限公司，住所地武汉市东湖高新区花城大道8号。法定代表人：于世平，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦雪，女，1987年5月15日生，汉族，该公司招商部经理，住武汉市洪山区，特别授权代理。原告上海铭泰房地产经纪事务所与被告武汉软件新城发展有限公司合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员姚紫茶独任审判，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告上海铭泰房地产经纪事务所的委托诉讼代理人刘苏伟、被告武汉软件新城发展有限公司的委托诉讼代理人韦雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海铭泰房地产经纪事务所向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付代理费900000元以及逾期付款利息；2、请求判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告拟为其客户银力体育在武汉寻找经营场地，自2018年12月起原告与被告的业务负责人开始接洽，就被告位于武汉东湖技术开发区花城大道8号、9号的武汉软件新城项目的租赁事宜进行沟通，约定原告作为中介方为被告介绍客户，被告给予代理费。其后，原告带客户银力体育前往武汉考察项目，并经原告沟通、协调后，客户最终确认于被告处租赁场地并注册办公。期间，原被告双方就代理事宜签订了《渠道招商代理合同》，约定按照1.5个月有效净租金支付代理费。现原告介绍客户已与被告签约即被告已确认该客户，但被告以系统升级、内部制度问题等为由迟迟不支付代理费。因此，原告为维护合法权益，诉至法院。请法院依法查明，并支持原告的诉讼请求。被告武汉软件新城发展有限公司辩称：1、原被告双方为委托合同法律关系，原告作为受托人，未按委托人的要求处理委托事务，无权要求被告支付报酬。根据原被告签订的《渠道招商代理合同》可以看出，原被告双方为委托关系，被告委托原告进行招商代理工作，且从该合同第2条的约定内容来看，原告不仅仅是向被告介绍客户，还要协助被告与意向客户洽谈并协助被告与客户签订租赁合同，并协助收取租金、履约保证金等费用。然而，原告自签订《渠道招商代理合同》后，除了告知被告客户的基本信息外（且该基本信息是被告可通过公开信息渠道了解的信息），原告并未履行合同约定的协助签订合同、收取租金及履约保证金义务，甚至从未带领客户到被告项目所在地参观、考察，也未参与被告与客户的洽商工作。根据《合同法》第405条规定，“受托人完成委托事务的，委托人应向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。”根据前述规定，原告完成委托事务或不可归因于原告的原因导致委托事务不能完成的，原告才有权获得报酬，而本案委托事务未能完成皆因原告的原因，其无权要求被告支付报酬。2、即使原告如约完成了委托事务，其要求被告支付90万元的代理费及利息也明显过高，没有合同依据。根据《渠道招商代理合同》第4.1条约定，代理费为签约户1个月的有效净租金，特殊项目代理费不超过1.5个月的有效净租金。代理合同约定的有效净租金是指被告与客户签订的《房屋租赁合同》约定的首月净租金乘以实际租赁月数除以租赁合同期总月数。而根据案涉《房屋租赁合同》的合同基本信息表约定，该客户首月净租金为15元/平/月，首期租赁面积为6800.85平米，租赁期为10年。按前述约定的方式计算，即使原告如约完成了委托事务，其代理费按1.5个月计算也仅为15万元，并非原告要求的90万元。另从原告的诉讼请求也可以看出，正是因为原告从未参与涉案租赁合同的洽商，所以才对租赁条件毫不知情，其要求的代理费完全不符合合同约定。综上，原告的诉请没有合同及事实依据，请求驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：原告自2018年12月起开始为被告位于武汉市东湖技术开发区花城大道8号、9号的武汉软件新城项目推荐合适的租赁方，2018年12月28日，原告就案外人银力体育科技（武汉）有限公司（以下简称银力体育）在被告的上述地址处的选址租赁事宜向被告提供订约信息；2019年1月，原告继续就承租方提出的交通、广告、饮食、免租期等问题与被告进行了反映、接洽。被告从原告处获知承租人承租需求后，根据承租方银力体育的需求，给出了租赁订约方案，该方案将被告位于上述地址的武汉软件新城项目D16栋、D17栋推荐给银力体育。此后，原被告双方约定在银力体育签约之前签订渠道招商代理合同，多次磋商后，原告与被告于2019年1月30日签订了正式的《渠道招商代理合同》，甲方为被告武汉软件新城发展有限公司，乙方为原告上海铭泰房地产经纪事务所。合同约定：由乙方为甲方位于武汉市东湖技术开发区花城大道8号、9号的武汉软件新城进行项目的招商代理工作。原告应协助甲方与意向租户达成包括但不限于以下名称的、具有法律效力的《租赁意向书》，并协助甲方与意向租户签订正式《房屋租赁合同》，协助甲方收取履约保证金、首期租金或首付款。招商代理期限为本合同签订之日起1年时间内。招商代理服务费标准为：乙方为甲方招商完成一个《房屋租赁合同》签约的客户，甲方给予乙方该签约户1个月有效净租金，特殊项目另议，最高不超过1.5个月。月有效净租金是指：根据甲方与租户之间书面《房屋租赁合同》约定的首月净租金×实际租赁月数÷租赁合同期总月数。若乙方推荐客户成功租赁面积在3000平方米（不含）以内，甲方按1个月支付代理费；若乙方推荐客户成功租赁面积在3000平方米以上、或者客户为世节五百强的，甲方按1.5个月支付代理费。合同还对双方的其他履约事项作了约定。《渠道招商代理合同》签订后，被告与银力体育于2019年3月签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于武汉市东湖高新区花城大道武汉软件新城三期D4栋房屋（实际标识为D17栋）交给案外人银力体育科技（武汉）有限公司承租，租赁方式为：首批启动楼层1-5层，启动面积：6800.85平方米，于2019年3月10日起租；第二批启动楼层6-11层，启动面积：8740.2平方米，于2019年11月10日起租；租赁期限为2019年3月10日至2029年3月9日；租金单价：2019年3月10日至2020年3月9日为15元/平方米/月；2020年3月10日至2022年3月9日为30元/平方米/月；2022年3月10日至2025年3月9日为35元/平方米/月；2025年3月10日至2027年3月9日为40元/平方米/月；2027年3月10日至2029年3月9日为45元/平方米/月。租赁标的物未来楼栋标识为D17；并约定从2020年3月10日起按照整栋面积15541.05平方米收取租金。《房屋租赁合同》签订后，银力体育于2019年3月14日向被告支付了履约保证金1398694.5及首期租金102012.75元。以上事实，有当事人提交的《渠道招商代理合同》、微信聊天记录、《房屋租赁合同》等证据以及当事人到庭陈述在卷予以佐证。本院认为，案涉《渠道招商代理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同。原告基于其在履行合同过程中成功促成被告与案外人银力体育订约而向被告主张代理服务费，本院认为，原被告就居间事宜的洽谈虽起始于2018年12月，原告向被告推介银力体育的起始时间也是2018年12月，但原告最终实际促成被告与案外人银力体育签约的时间是2019年3月。该签约成功的时间确是在《渠道招商代理合同》约定的合同期限内，因此，被告应当按照《渠道招商代理合同》的约定向原告支付代理服务费。对于代理服务费的支付金额，本院认为，按照合同第4.1.1条约定，代理服务费金额应为“1个月有效净租金，特殊项目另议，最高不超过1.5个月。”另根据合同第10条约定，若乙方推荐客户成功租赁面积在3000平方米以上、或者客户为世界五百强的，甲方按1.5个月支付代理费。而银力体育的起租面积为6800.85平方米，已达到合同约定的3000平方米以上，因此，被告应当按照1.5个月的有效净租金向原告支付代理服务费。同时，合同第4.1.2条对月有效净租金进行了解释，即根据甲方与租户之间书面《房屋租赁合同》约定的首月净租金乘以实际租赁月数除以租赁合同期总月数。而实际租赁月数经本院向双方当事人询问，双方当事人一致确认实际租赁月数为租赁合同期的总月数。由此可知，月有效净租金应为甲方与租户之间书面《房屋租赁合同》约定的首月净租金。根据现有证据及庭审查明的事实可知，银力体育向被告支付的首月净租金为102012.75元，故被告应当支付的代理服务费应为102012.75元×1.5个月=153019.1元。原告提出其与被告在微信中曾协商出租的金额每平米不低于30元/月，本院认为，原被告在微信中磋商的内容属于双方签订正式《渠道招商代理合同》前的缔约过程，并非《渠道招商代理合同》的内容，代理服务费的金额应当以双方最终签订的《渠道招商代理合同》约定为准。因此，原告以缔约过程中提到的租金金额作为代理服务费的计算依据本院不予认可。关于逾期付款利息，本院认为，逾期付款利息的计算起始时间应在被告应付款之日的次日起算。而关于被告应付款时间，本院认为，《渠道招商代理合同》第5条约定：在合同有效期内，如乙方推荐的客户成功与业主方签订租赁期限不低于3年的《房屋租赁合同》，且该客户支付的首期费用不低于《房屋租赁合同》约定的季均租金的，则自该费用达到业主方指定账户后10个工作日内，甲方“会”通知乙方向甲方提供合法有效的等额增值税专用发票交于甲方，甲方在接收到发票后10个工作日内，根据本合同4.1条约定的标准予以结算，一次性现金或转账方式支付乙方相应的招商代理服务费。因承租人银力体育与被告在签订《房屋租赁合同》时就已对首期费用、租金总额、各季度租金等进行了约定，而《房屋租赁合同》中约定的首期费用金额就是低于“季均租金”的，因此，若按照《渠道招商代理合同》关于代理费支付时间支付，被告可完全无需向原告支付任何代理服务费。该合同条款明显免除了被告方支付代理服务费的主要合同义务，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，《渠道招商代理合同》第5条所述的“并且该客户支付的首期费用不低于《房屋租赁合同》约定的季均租金的”约定条款无效。因原被告双方对于代理服务费支付金额一直存在争议，也无证据表明被告曾通知原告开具关于代理服务费的发票，而被告通知原告开票的期限双方也未作强制约定，只载明甲方“会”通知乙方，所以如果甲方未通知乙方开票及开票金额，甲方仍不需付款。故双方在第5条中关于开票后付款的约定也不具有可操作性，客观上也规避了被告对合同义务的履行，免除了被告的主要合同义务。故根据上述法律规定，第五条中开票后付款的约定也应属无效。因此被告应当在收到案外人银力体育支付的首期费用后十个工作日内向原告支付代理服务费。因银力体育支付首期费用的时间是2019年3月14日，故被告应于2019年3月28日前向原告支付代理服务费。由此，原告提出自2019年4月3日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息，本院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行自此对于贷款基准利率标准已取消，故自2019年8月20日起，被告应以153019.1元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金及利息实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告武汉软件新城发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海铭泰房地产经纪事务所支付代理服务费153019.1元；二、被告武汉软件新城发展有限公司于本判决生效之日起十日内原告上海铭泰房地产经纪事务所支付自2019年4月3日起的逾期付款利息（2019年4月3日至2019年8月19日，以153019.1元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计付；2019年8月20日起，以153019.1元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金及利息实际付清之日止）；三、驳回原告上海铭泰房地产经纪事务所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取为6400元，由原告上海铭泰房地产经纪事务所负担5312元，由被告武汉软件新城发展有限公司负担1088元；保全费5000元，由被告武汉软件新城发展有限公司负担850元，原告上海铭泰房地产经纪事务所负担4150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 姚 紫 茶二〇二〇年一月十三日书记员 肖  颖书记员 蔡郑美佳