上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初17030号原告：李胜，男，1982年1月9日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：张浩，上海警荀律师事务所律师。被告：徐洁萍，女，1970年1月13日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。法定代理人：章一天，男，1991年1月31日出生，汉族，户籍地上海市普陀区华池路铁路新村XXX号一楼。系被告儿子。委托诉讼代理人：曹云贺，上海辉和律师事务所律师。原告李胜诉被告徐洁萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。本案于2019年10月22日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张浩，被告法定代理人章一天及委托诉讼代理人曹云贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李胜向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告双方于2015年9月30日签订的上海市房屋买卖合同无效；二、判令被告返还原告购房定金人民币(以下币种均为人民币)22万元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年9月30日签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于上海市青浦区赵巷镇秀泽路XXX弄XXX号XXX室的房屋，转让价款为75万元。双方确认在2016年9月1日之前，向青浦区房地产交易中心网上签订合同的手续和材料，签订网上合同，2016年10月30日前办理过户手续。合同第八条约定：甲方未按照约定时间签订房地产交易合同、未按照约定时间办理过户手续的向乙方承担违约赔偿责任，违约金为每月合同总价的3%；连续两个月未支付违约金的，乙方可以解除合同并要求违约金也可以继续要求履行合同。合同签订后，被告徐洁萍于2015年9月30日将涉案房屋交付给原告李胜。截止至目前，双方约定过户期限早已届满，被告仍未按约定协助将涉案房屋过户至原告名下，且另得知系争房屋已被司法机关查封。按照法律规定，因被告拒不履行合同约定办理过户手续，且系争房屋已被查封，基于被告提供的上海市普陀区人民法院民事判决书【(2019)沪0107民特75号】，原告得知被告为限制民事行为能力人。故原告确认双方签订的合同无效。合同无效后，被告收取原告的定金22万元应予以返还。目前系争房屋依然在原告占有使用中，原告也同意腾退系争房屋。为维护原告自身合法权益,原告诉至法院。被告徐洁萍辩称：针对诉请一、确认合同无效。针对诉请二、原告向被告的银行卡内转账总金额为198,000元，当天被告本人上述银行卡又转走了18万元给案外人，并取现了14,000元。被告认为只收取原告支付的4,000元。针对4,000元，被告同意退还原告。被告也要求原告腾退房屋。经开庭审理查明：原告(乙方)和被告(甲方)于2015年9月30日签订《上海市房地产买卖合同》,合同约定原告向被告购买位于上海市青浦区赵巷镇秀泽路XXX弄XXX号XXX室的房屋，房屋建筑面积75.03平方米，转让价款为75万元。乙方签订合同之日起向甲方支付定22万元。甲乙双方正式向青浦区房地产交易中心签订网上合同后五日内支付购房款3万元整。余款50万元乙方通过银行按揭贷款支付给甲方，甲方有义务负责配合乙方办理银行贷款(如果乙方银行未通过审批，乙方在办理过户后一个月之内付清全部款项)。甲、乙双方同意，甲方于签订合同当日腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。同时给付定金22万元。甲、乙双方确认，在2016年9月1日之前，向青浦区房地产交易中心网上签订合同的手续和材料，签订网上合同。2016年10月30日以前办理过户手续。甲方未按照约定时间签订房地产网上交易合同、未按照约定时间办理过户手续的向乙方承担违约赔偿责任，违约金为每月合同总价的3%。连续二个月未支付违约金的，乙方可以解除合同并要求违约金也可以继续要求履行合同。因为其他原因导致(非乙方过错)无法过户需要解除合同的，甲方按照双倍返还定金或者支付每月合同总价的3%作为违约金。合同还约定了其他事项。2015年9月30日原告向被告转账198,000元。被告当天出具定金收条和房屋交接书一份，该文书载明：今天收到李胜购买徐洁萍、章一天青浦区赵巷镇秀泽路XXX弄XXX号XXX室定金22万元。(其中，19万8千元通过银行转账户名：徐洁萍，账号：62122,61001,03041，0390工商银行，22,000元现金给付)。收到定金房屋同时交付给李胜。后原告占有使用系争房屋至今。另查明，2019年2月14日，章一天向上海市普陀区人民法院申请宣告被申请人徐洁萍为限制民事行为人，该院经审理查明，申请人章一天与被申请人徐洁萍系母子，被申请人徐洁萍因患有精神分裂症，导致思维模糊。2019年2月13日，经司法鉴定科学研究院对被申请人徐洁萍进行精神状态鉴定和民事行为能力评定，鉴定意见为：被鉴定人徐洁萍患有精神分裂症,目前应评定为具有限制民事行为能力。故该院于2019年2月15日判决宣告徐洁萍为限制民事行为能力人。再查明，系争房屋于2016年3月27日办理产证，房屋登记在被告及章一天两人名下，属于动迁安置房。以上事实，由原、被告的陈述、上海市房地产买卖合同、银行卡明细、定金收条和房屋交接书、上海市普陀区人民法院民事判决书【(2019)沪0107民特75号】、司法鉴定科学研究院司法鉴定意见书、上海市房地产权证等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，被告认为，2015年9月30日被告只收到原告柜面转账198,000元，并于当日取现了14,000元，另转账给了案外人周某某18万元。被告认为只收到原告支付的4,000元。为此，被告还提供了借记卡账户历史明细清单，该银行卡目前仍由被告本人保存。原告对上述证据的真实性无异议，但认为转账的198,000元系原告转账，对于被告将钱款转给案外人周某某，原告不清楚，也不认识周某某，认为该证据与本案无关联性。原告认为，除了转账的198,000元之外，还另行支付被告22,000元现金，该笔现金系原告本人自有资金，无其他凭证。根据庭审确认的事实，本院认为：民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。本案中，原告以被告系限制民事行为能力人，主张确认双方签订的合同无效。对此，被告也主张该合同无效，被告的法定代理人已经法定程序，认定被告为限制民事行为能力人，上海市普陀区人民法院也已作出相应的民事判决书。故本院予以确认。对于无效的合同的后果，被告收取原告的款项理应返还，原告已经就198,000元提供了转账凭证，但对于原告所述的22,000元现金未提供其他证据予以佐证，故本院确定被告应返还的钱款为198,000元。被告认为其仅收取4,000元，显与事实不符，本院不予采信。鉴于系争房屋仍系由原告占有使用，原告现同意返还被告，被告也要求原告返还。故本院一并予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第十三条、第十九条、第五十四条、第五十五条及《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，判决如下：一、确认原告李胜与被告徐洁萍于2015年9月30日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、原告李胜应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区赵巷镇秀泽路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋返还被告徐洁萍；三、被告徐洁萍应于本判决生效之日起十日内返还原告李胜钱款人民币198,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,680元，减半收取计人民币2,340元，由被告负担人民币2,170元，由原告负担人民币170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 林 青二〇二〇年一月二十一日书记员 周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第十三条不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。第十九条精神病人的利害关系人，可以向人民法院申请宣告精神病人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。被人民法院宣告为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，根据他健康恢复的状况，经本人或者利害关系人申请，人民法院可以宣告他为限制民事行为能力人或者完全民事行为能力人。第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。