江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终11184号上诉人（原审被告）：秦学成，男，1954年10月5日出生，汉族，住苏州市姑苏区。上诉人（原审被告）：田莲英，女，1957年11月30日出生，汉族，住苏州市姑苏区。上诉人（原审被告）：秦煜栋，男，1982年9月10日出生，汉族，住南京市沿江工业开发区。被上诉人（原审原告）：范建惠，男，1982年12月25日出生，汉族，住苏州。被上诉人（原审原告）：陶娟，女，1984年9月17日出生，汉族，住苏州。上诉人秦学成、田莲英、秦煜栋因与被上诉人范建惠、陶娟房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2018)苏0591民初8761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦学成、田莲英、秦煜栋的上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一、范建惠、陶娟不是本案适格主体。秦学成、田莲英、秦煜栋与唐某在苏州家得顺房地产投资咨询有限公司（以下简称家得顺公司）签订房屋买卖合同时，唐某未告知实际购房人信息。二、如范建惠、陶娟是合同主体，秦学成、田莲英、秦煜栋不存在违约行为，无需承担违约赔偿。秦学成、田莲英、秦煜栋是在交易居间方王丽华反复承诺最迟资金于2018年8月15日到账的情形下才确认房屋出售价格。范建惠、陶娟逾期付款七天以上，且拒绝承担违约责任，秦学成、田莲英、秦煜栋暂缓办理过户手续应视为正常行使抗辩权利。范建惠、陶娟二审未作答辩。范建惠、陶娟向一审法院起诉请求：1、判令秦学成、田莲英、秦煜栋继续履行双方签订的《房屋买卖(居间)合同》；2、判决苏州工业园区唯亭厦亭家园21幢203室(及附属车库)产权为范建惠、陶娟所有；3、判决秦学成、田莲英、秦煜栋配合范建惠、陶娟办理苏州工业园区唯亭厦亭家园21幢203室(及附属车库)的过户手续；4、判令秦学成、田莲英、秦煜栋向范建惠、陶娟支付违约金4万元；5、判令秦学成、田莲英、秦煜栋承担本案的诉讼费。诉讼中，范建惠、陶娟撤回第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2018年5月12日，范建惠、陶娟范建惠、陶娟向案外人苏州家得顺房地产投资咨询有限公司（以下简称“家得顺公司”）员工唐某出具委托书，载明：由于我们工作忙，没有时间，现委托唐某，身份证号320524197202060218办理本人购买苏州工业园区唯亭镇厦亭家园21幢203室房屋，面积95.39平米，车库13.86平米，房屋总价155万元整，本人对唐某签订的购房合同无异议，并全权委托以及承担责任。2018年5月13日，范建惠、陶娟通过唐某支付秦学成、田莲英、秦煜栋厦亭家园21幢203室购房定金2万元，田莲英亲戚田梅英代收该2万元定金并出具了收据。2018年5月15日，秦学成、田莲英（售房人、甲方）与范建惠、陶娟（购房人、乙方）、家得顺公司（居间方、丙方）签订合同编号为1801288《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方自愿将坐落在苏州工业园区唯亭厦亭家园21幢203室出售给乙方，房屋设施固定装修、天然气、空调、彩电、餐桌、床、洗衣机、写字台、书柜等物品含在房价中，价格155万元，房屋产权过户时产生的个税、契税等相关费用由乙方承担；乙方应于2018年5月15日向甲方支付定金2万元，甲方在收取乙方购房定金的同时，将房屋的房产证、土地证等相关权证、凭据、发票交给丙方，丙方出具收件凭据；双方约定款清交房；丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方须在2018年8月15日之前提供相应原合法的证件并进行资金托管，否则视为违约，甲方承诺于乙方领取不动产证前腾空房屋并将发房屋钥匙交于乙方；以上约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金，超过七日，由违约方按以下约定承担违约责任，甲方认可乙方贷款方式付款时，贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已缴纳服务费不予退还，乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失，乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担；甲乙双方保证提供的材料真实有效，甲方保证该房无户口、无用过学区、无产权纠纷，乙方保证无信用不良，违约方按照定金双倍赔付，违约方支付中介费，甲方同意乙方可过户给由乙方指定的买受人。甲方由秦学成签名确认，乙方签名处为“唐某代”，家得顺公司在丙方处盖章。2018年5月25日，范建惠、陶娟与秦学成、田莲英、秦煜栋及苏州工业园区房地产交易管理中心达成《存量房交易资金托管协议》，约定双方将存量房交易资金委托苏州工业园区房地产交易管理中心管理，范建惠、陶娟将购房款153万元存入资金托管账户，双方分别在指定银行开设结算账户。2018年5月25日，陶娟将46万元存入资金托管账户。2018年9月4日，陶娟向中国银行苏州新街口支行申请个人住房贷款107万元，由银行放款并存入资金托管账户。2018年10月至今，范建惠、陶娟已按约定归还银行12期房屋贷款。另查明，苏州工业园区厦亭家园21幢203室建筑面积95.39平方米，另附车库13.86平方米，房屋所有权人为秦学成、田莲英。双方确认涉案房屋仍由秦学成、田莲英占有控制。庭审中，秦学成、田莲英、秦煜栋提交电话录音一份，该录音系2018年10月14日秦煜栋与案外人王丽华的电话录音，秦学成、田莲英、秦煜栋称买卖双方约定好的2018年8月15日前付款，范建惠、陶娟逾期未支付构成违约，最好双方能解除合同，如果协商解决，因范建惠、陶娟逾期付款导致其另行购房计划未能实现，且房价上涨，范建惠、陶娟应予补偿；王丽华回复称签合同时说是最慢三个月放款，后来银行放款时间上有点晚了，解除合同买方不同意的，补偿问题要征求买方意见。秦学成、田莲英、秦煜栋据此主张王丽华系房屋中介人员，其承认范建惠、陶娟延期付款，构成违约，并且范建惠、陶娟愿意协商解决。范建惠、陶娟质证真实性不认可，王丽华并非中介家得顺公司员工，其并不代表范建惠、陶娟，且即便其放款时间晚了一点，也是因为国家信贷政策收紧导致，并不违反合同约定。双方均表示无法提供王丽华到庭接受询问。庭审中，秦学成、田莲英、秦煜栋申请证人唐某到庭，证人唐某陈述，其系家得顺公司员工，做房产中介已经四五年了，范建惠是其朋友，涉案的房屋并没有挂在家得顺公司出售，其是从其他中介处知道涉案房屋出售信息、2018年5月13日范建惠、陶娟交了定金给房东的亲戚田梅英，房东本人没有到，5月15日双方正式签了房屋买卖合同，房东秦学成、田莲英、秦煜栋到店里签字，但范建惠和陶娟无法请假，抽不出时间过来，房屋价格谈好后，由其代范建惠、陶娟签的字，因为当时楼市很热，没有及时签合同的话，房子会很快被其他人买走。签合同时，约定价格155万，对于付款时间，因为范建惠、陶娟要办理银行贷款，时间没有办法确定，所以只是写明2018年8月15日之前办理资金托管，过户时间也没有约定，只是写明款清交房，这些情况均和秦学成、田莲英、秦煜栋讲过的，其承诺会及时跟进办理相关交易手续。8月份时候，秦煜栋电话问其什么时候可以拿到钱，其告知在等银行放款，银行放款后就可以办理过户、领取房款了，秦煜栋说要么补偿差价，要么解除合同。2018年9月4日银行放款了，其电话通知秦学成、田莲英、秦煜栋可以办理过户，秦学成、田莲英、秦煜栋没有来，秦学成、田莲英、秦煜栋觉得房价涨了，要买方加钱不然不会签字的。涉案房屋买卖都是其一人负责，王丽华是唯亭镇做房产中介，但不是家得顺公司员工，并未参与涉案房产居间工作。对于证人证言，范建惠、陶娟质证无异议，秦学成、田莲英、秦煜栋因为房价上涨，拒绝配合办理过户导致本案争议发生。秦学成质证真实性不认可，5月13日，王丽华和其妻妹田梅英打电话给其称155万元可快速出售涉案房屋，其同意田梅英收下购房定金，5月15日签合同当天，也是王丽华带其至唐某店里。上述事实，由委托书、房屋买卖居间合同、资金托管协议、定金收据、银行交易明细、不动产登记证明、证人证言等证据及当事人陈述等在卷佐证，法院予以确认。一审法院认为，范建惠、陶娟与秦学成、田莲英、秦煜栋签订的《房屋买卖（居间）合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同严格履行义务。范建惠、陶娟主张秦学成、田莲英、秦煜栋拒绝配合过户行为构成违约，秦学成、田莲英、秦煜栋辩称范建惠、陶娟未能在2018年8月15日前支付房款导致合同无法继续履行，法院认为，其一，双方在签订的房屋买卖合同中，并未明确约定购房款支付时间，仅是约定了2018年8月15日进行资金托管，中介员工唐某也证实该点，另合同中载明范建惠、陶娟需要贷款形式支付部分房款，银行贷款发放的时间并非范建惠、陶娟所能掌控，合同未对房款支付时间进行约定符合实际情况；其二，秦学成、田莲英、秦煜栋所称王丽华确认范建惠、陶娟逾期付款，因秦学成、田莲英、秦煜栋未能提供王丽华到庭作证，且王丽华并未在合同中签字，其身份也无法确认，范建惠、陶娟及证人唐某均否认王丽华参与涉案房屋居间工作，故该录音无法证实双方约定2018年8月15日即为房款支付时间点，综上，秦学成、田莲英、秦煜栋抗辩无事实依据，法院不予支持，秦学成、田莲英、秦煜栋拒绝配合范建惠、陶娟过户行为构成违约，范建惠、陶娟诉请秦学成、田莲英、秦煜栋配合范建惠、陶娟办理涉案房屋过户手续，有事实及法律依据，法院予以支持。因双方在房屋买卖合同中，特别约定违约方按定金金额双倍赔付守约方，现范建惠、陶娟诉请秦学成、田莲英、秦煜栋支付违约金4万元，考虑范建惠、陶娟未能实际使用该房屋，存在实际损失，其主张违约金金额具有合理性，法院予以支持。另范建惠、陶娟第1项诉讼请求判令秦学成、田莲英、秦煜栋继续履行合同，因法院已经确认双方合同有效，且支持了范建惠、陶娟过户请求，故该项诉请无需在判决主文中表述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、秦学成、田莲英于判决生效之日起十日内协助范建惠、陶娟办理苏州工业园区厦亭家园21幢203室（附车库）房屋的产权过户登记手续，将房屋转移登记至范建惠、陶娟名下；二、秦学成、田莲英于判决生效之日起十日内支付范建惠、陶娟违约金4万元。案件受理费19110元，由秦学成、田莲英负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，秦学成、田莲英、秦煜栋提供了王丽华与田莲英、秦煜栋，唐某与秦煜栋的通话录音，认为本案存在唐某存在中介人员操作自我交易盈利的可能性。范建惠、陶娟质证认为，王丽华作为案外人无法证明房屋买卖的实际情况，唐某作为中介协助范建惠、陶娟办理资金托管是职责所在。本院认为：范建惠、陶娟委托唐某购买苏州工业园区唯亭镇厦亭家园21幢203室房屋，唐某代表范建惠、陶娟与秦学成、田莲英签订房屋买卖合同的行为能够代表范建惠、陶娟，合同合法有效。秦学成、田莲英、秦煜栋认为范建惠、陶娟主体不适格的理由不能成立。双方在合同中未约定付款期限，仅约定2018年8月15日之前双方提供相应合法证件进行资金托管。秦学成、田莲英、秦煜栋认为交易中介方王丽华承诺2018年8月15日付清全部房款，但无法提供证据证明王丽华系涉案房屋买卖关系的中介人，也无法提供证据证明范建惠、陶娟授权王丽华作出了付款时间的承诺，因此秦学成、田莲英、秦煜栋认为范建惠、陶娟逾期付款构成违约的理由不能成立。范建惠、陶娟已经支付了全部房款并存入资金托管账户，秦学成、田莲英、秦煜栋未按合同约定配合办理房屋过户手续并交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。综上所述，秦学成、田莲英、秦煜栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人秦学成、田莲英、秦煜栋，负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年一月六日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。