浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3134号上诉人（原审被告）：嘉兴承天世纪房地产开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区王江泾新桥村青荷创业园内。统一社会信用代码913304117291083150。法定代表人：金仁忠。委托诉讼代理人：李水明，嘉兴市新丰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：夏惠菊，女，1961年6月18日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：阮作云，浙江卓云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏鸿，系夏惠菊丈夫。被上诉人（原审第三人）：黄国平，男，1964年3月28日出生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人（原审第三人）：黄伟平，男，1966年2月26日出生，汉族，住上海市普陀区。上诉人嘉兴承天世纪房地产开发有限公司（以下简称承天世纪公司）因与被上诉人夏惠菊、黄国平、黄伟平房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。承天世纪公司上诉请求：1.撤销原判；2.改判驳回夏惠菊的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由夏惠菊、黄国平、黄伟平承担。事实和理由：1.本案事实为：承天世纪公司与黄国平、黄伟平签订房屋买卖合同实际系承天世纪公司让黄国平、黄伟平向银行按揭贷款（双方系投资合作关系），所贷款项用于承天世纪公司归还逾期的贷款。该按揭贷款实际为承天世纪公司与浦发银行嘉兴分行、嘉兴禾城合作银行协商采用按揭方式以贷还贷，必要时申请法院调查该批按揭贷款的实际用途。故夏惠菊诉请与实际不符，承天世纪公司与黄国平、黄伟平不存在商品房买卖合同关系，故2005年8月10日签订的商铺买卖合同无效。2.黄国平、黄伟平至今未支付房屋首付款。3.承天世纪公司自2005年9月20日至2007年10月29日按约对24幢4、5号商铺还款20批次，计564018.82元，对6号商铺还款19批次，计424607.27元，合计988626.09元。正常购房者按揭贷款后应由购房者按月还款，但本案系承天世纪公司按月还款。应当根据承天世纪公司是否开具正规销售发票来认定双方是否具有真实房屋买卖关系。4.因承天世纪公司经营情况变化，黄国平代承天世纪公司归还4号、5号商铺贷款1385981.18元，黄伟平代承天世纪公司归还6号商铺贷款1035392.73元，以上有财务记账原始凭证证实。5.关于《二十四号楼七套商铺三方协议》，该协议约定房款为一口价，没有单价，与房地产交易习惯不符。黄国平、黄伟平与夏惠菊串通以借款结账方式达到得到商铺的目的。该协议约定夏惠菊已通过黄国平、黄伟平、袁萍等人账户支付浦发银行按揭款828000元，欠浦发银行按揭款2844000元由夏惠菊归还，但夏惠菊至今未履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一，出卖人可以要求买受人支付全部价款。6.2009年8月20日三份汇票共1800000元，系民间借贷关系，与本案无关。7.2009年8月25日400000元银行汇票，注明：“汇票王敏鸿直接代嘉兴承天世纪房地产开发有限公司，付嘉兴恒信电力建设有限公司。”承天世纪公司因账户原因要求王敏鸿直接代其向嘉兴恒信电力建设有限公司支付，并强调必须在三日内支付到位，且明确告知应收单位、账号及开户银行，并要求另行办理汇票或直接将400000元汇付。事后王敏鸿在约定三天内未给付该笔款项，但一审在事实认定中一字未提。夏惠菊二审答辩认为：夏惠菊和承天世纪公司之间的合同真实有效，一审多次验证其真实性。夏惠菊已经提交了汇款凭证，承天世纪公司若认为付款金额不足，则应提供相应证据证明。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉。黄国平、黄伟平未作答辩。夏惠菊一审诉讼请求：1、确认本案案涉房屋为夏惠菊所有；2、承天世纪公司偿付夏惠菊逾期交房违约金，按已付房款587.2万元的每日万分之一即587.20元/天计算，自2010年11月1日起计算至实际交房之日止（截至起诉日止共1638288元）；3、本案诉讼费由承天世纪公司承担。一审审理过程中，夏惠菊放弃第2项诉讼请求，并增加诉讼请求：请求确认夏惠菊、承天世纪公司与黄国平、黄伟平签订的《二十四号楼七套商铺三方协议》合法有效。一审法院经审理认定：2005年8月10日，黄国平与承天世纪公司签订《商品房买卖合同》两份，约定其分别以1901410元和2009980元的总价，购买承天世纪公司开发建设的承天世纪花园24幢4号和5号房屋，房屋用途为商贸，支付时间分别为前者签约前支付941410元，余款95万元通过银行按揭贷款解决，余款10000元交房时付清，后者签约前支付1009980元，余款100万元通过银行按揭贷款解决；黄伟平与承天世纪公司签订《商品房买卖合同》一份，约定其以2939230元的总价，购买承天世纪公司开发建设的承天世纪花园24幢6号房屋，房屋用途为商贸，签约前支付1469230元，余款146万元通过银行按揭贷款解决，余款1万元在交房时付清。上述三份合同约定的交房时间均为2006年6月30日前，且对其他事项作出了约定。上述4号、5号房屋网签备案于黄国平名下，6号房屋网签备案于黄伟平名下。合同签订后承天世纪公司未能在2006年6月30日按约向黄国平、黄伟平交付房屋。2009年8月15日，夏惠菊（丙方）与承天世纪公司（甲方）及案外人黄海平（乙方）签订《二十四号楼七套商铺三方协议》一份，约定24号楼4号、5号商铺原按揭人黄国平，6号商铺原按揭人黄伟平，由丙方购买；4号、5号、6号商铺总面积978.66平方米，总价587.2万元（所有相关费用由甲方支付，交产证为准，丙方不承担任何费用），截止2009年8月30日，丙方已通过黄国平、黄伟平、袁萍等人帐户支付浦发银行按揭款82.8万元，欠浦发银行按揭款284.4万元，由丙方归还，丙方于2009年8月20日支付甲方余款220万元；房产交付时间定在2010年10月底前，房产交易契税由甲方承担；丙方在支付全部银行按揭贷款后，乙方承诺退还甲方4号、5号、6号商铺，甲方负责将此4号、5号、6号商铺过户至丙方名下，黄国平、黄伟平4号、5号、6号商铺退还甲方后，黄国平、黄伟平、袁萍与甲方不存在任何纠纷。此后，夏惠菊于2009年8月20日和8月25日以银行汇票的形式支付了承天世纪公司房款220万元。2014年10月9日，上海浦东发展银行股份有限公司嘉兴分行出具贷款还清证明三份，载明借款人黄国平于2005年8月8日以承天世纪花园24号楼4号、5号房屋为抵押物申请的个人商用房贷款95万元和100万元，该贷款已于2013年5月9日还清；借款人黄伟平于2005年8月8日以承天世纪花园24号楼6号房屋为抵押物申请的个人商用房贷款146万元，该笔贷款已于2013年5月9日还清。承天世纪花园24号楼4号、5号、6号房屋至今未能通过竣工验收。一审法院经审理认为，夏惠菊与承天世纪公司以及案外人黄海平签订的《二十四号楼七套商铺三方协议》中，包含有对黄国平、黄伟平向承天世纪公司所购房屋的财产权利处分的内容，黄国平、黄伟平虽未在协议中签字，但事后予以追认，故该协议系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应受该协议的约束。但因目前案涉房屋仍未竣工验收，属于在建工程，无法交付，亦无法按照《物权法》第九条的规定办理登记，故一审法院对夏惠菊要求确认案涉房屋归属的诉讼请求不予处理。承天世纪公司辩称本案系名为房屋买卖，实为民间借贷，但未能提供相关证据，一审法院不予采纳。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认夏惠菊与承天世纪公司以及黄国平、黄伟平之间的《二十四号楼七套商铺三方协议》合法有效；二、驳回夏惠菊的其他诉讼请求。案件受理费减半收取9772元，由夏惠菊负担9732元，承天世纪公司负担40元，于判决生效之日起七日内交纳至一审法院。二审中,承天世纪公司提供以下证据：1.2009年8月16日确认书，证明承天世纪公司及章贵荣确认自2005年1月31日至2007年7月18日连续八次向王敏鸿、夏惠菊借款，利息计入本金共314万元的事实。2.2009年8月16日协议，证明承天世纪公司及章贵荣自2005年1月31日至2009年8月15日向王敏鸿、夏惠菊借款330万元；2008年10月又向其借款170万元，利息计入本金后为200万元，二者合计530万元，再次计息270万元后共计800万元，本案24号楼4、5、6号商铺系作为该800万元借款的抵押物的事实。3.2009年8月16日债权转让协议书，证明王敏鸿、夏惠菊为回避重复抵押、利息计入借款本金，分期分批向承天世纪公司、章贵荣主张权利的事实。夏惠菊发表质证意见如下：对三份证据的真实性均无异议，关联性均有异议。证据1，该确认书在（2012）嘉秀商初字第177号判决中已经质证，判决载明该确认书系合法有效的借款，该判决上诉后经嘉兴市中级人民法院维持。证据2，嘉兴仲裁委员会已做出（2016）嘉仲字第397号仲裁裁决，将该案所涉四套房屋作价200万元过户给夏惠菊并由嘉兴市中级人民法院执行，承天世纪公司申请不予执行该仲裁裁决，嘉兴市中级人民法院作出（2017）浙04执异60号执行裁定驳回其申请。证据3，债权转让协议不是为了规避风险，（2012）嘉秀商初字第177号判决确认该协议符合债权转让程序。黄国平、黄伟平未发表质证意见。本院认证意见：确认书系证据2所涉协议中所载330万元债务组成的说明，（2012）嘉秀商初字第177号民事判决已判决承天世纪公司返还王敏鸿协议约定的借款330万元。根据（2017）浙04执异60号执行裁定，双方已将协议第一条中的330万元借款转为承天世纪花园第7幢2单元603室、第10幢1单元602室、第11幢1单元602室和第11幢2单元604室的购房款。王敏鸿称承天世纪公司只履行了协议第二条约定的义务，承天世纪公司在前述两案中均未提出本案24号楼4、5、6号商铺已作为协议800万元借款抵押物的抗辩，因此本院对证据1与证据2均不予采纳。证据3，债权转让协议书中夏惠菊转让给王敏鸿的债权属于证据2所涉协议约定的330万元债务组成的一部分，生效裁定已确认该债务转为其他房产的购房款，故与本案24号楼4、5、6号房屋买卖并无关联性，不予采纳。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，夏惠菊、承天世纪公司及案外人黄海平签订的《二十四号楼七套商铺三方协议》中存在对黄国平、黄伟平向承天世纪公司所购房屋的财产权利处分的内容，黄国平、黄伟平虽未在协议中签字，但事后予以追认，故该协议系当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行。承天世纪公司主张本案名为房屋买卖，实为民间借贷。但根据本案证据，不足以认定《二十四号楼七套商铺三方协议》实为民间借贷。承天世纪公司主张400000元银行汇票并未实际支付，但承天世纪公司在汇票号码为00439546的复印件中备注“同意余款人民币肆拾万元正在2009年8月25日一次性全部付清”，结合2009年8月25日400000元银行汇票复印件中承天世纪公司关于“汇票王敏鸿直接代嘉兴承天世纪房地产开发有限公司，付嘉兴恒信电力建设有限公司”的备注，表明承天世纪公司确已收到该张汇票。故一审认定夏惠菊以银行汇票方式支付房款220万元并无不当。此外，承天世纪公司在汇票号码为00439546的复印件中备注“根据2009年8月15日嘉兴承天世纪房地产开发有限公司与夏惠菊签订的商铺转让协议”，表明承天世纪公司认可其与夏惠菊签订的《二十四号楼七套商铺三方协议》系房屋转让合同，且承天世纪公司提供的证据尚无法证明夏惠菊在本案中存在采取伪造证据、虚假陈述等手段捏造民事法律关系的行为，故承天世纪公司关于夏惠菊虚假诉讼，要求将本案移送公安机关处理的申请，缺乏依据。《二十四号楼七套商铺三方协议》系承天世纪公司与夏惠菊、黄国平、黄伟平就二十四号楼4、5、6号三套商铺转让而达成的合意，承天世纪公司关于其与黄国平、黄伟平之间不存在房屋买卖合同关系故夏惠菊的诉讼请求与事实不符的上诉理由，本院难以支持。综上所述，承天世纪公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人嘉兴承天世纪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年一月二十日法官助理葛依依书记员赵婉沁