北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初5501号原告任亚君，女，汉族，1962年3月2日生，住址黑龙江省鹤岗市兴安区。委托代理人臧瑶，北京浩硕律师事务所律师。委托代理人玄丽锦，北京浩硕律师事务所律师。被告曹胜利，男，汉族，1948年9月29日生，住址北京市海淀区。原告任亚君与被告曹胜利房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。任亚君的委托代理人臧瑶、玄丽锦、曹胜利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。任亚君诉称：2017年3月12日，我们双方经北京麦田房地产经纪有限公司（以下简称麦田公司）居间介绍签订了北京市存量房屋买卖合同，这个合同还包括附件1和附件2，双方就没有签订其他的合同了。合同签订当日，我向曹胜利支付定金10万元，之后又陆续付了190万元，但是具体的付款方式和时间全都记不住了。2017年3月底，我就把剩余的房款都凑齐了，但是由于当时房价上涨过快，曹胜利称其母亲病危，短期之内无法腾房，就和我联系，要解除双方之间的买卖合同。我当时就告诉曹胜利不同意。之后我多次与曹胜利沟通，要求尽快履行合同，但是协商未果。到了2019年2月13日，曹胜利向我送达了解除合同通知书，当天我就收到了。我当时就和他联系，要求其返还定金，但是曹胜利不同意。我认为因房价上涨过快，加之曹胜利打算置换的房屋被售出等诸多因素，导致他未及时履行合同。直到2019年2月13日，曹胜利以我没有购房资金为由，向我送达了解除通知。这个合同签订之后，一直没有对付款的时间、步骤进行具体约定，而曹胜利径行向我解除合同，不退还定金，对我是不公平的。双方签订的房屋买卖合同合法有效，曹胜利作为出卖人，在履行合同过程中和解除合同时均存在过错，因为应当双倍返还定金。现诉至法院，要求1、确认我和曹胜利之间的北京市存量房屋买卖合同及附件于2019年2月13日解除；2、曹胜利按照定金罚则双倍返还定金共计400万元。诉讼费由曹胜利承担。曹胜利辩称：我同意确认双方之间的北京市存量房屋买卖合同及附件于2019年2月13日解除，但是定金我是一分钱也不同意退还的。本案当中我不提反诉。2017年年初，我将我的房子挂到麦田的网上，任亚君看上了我的房子。2017年3月12日，经麦田居间介绍，我们双方就签订了房屋买卖合同及附件一、附件二，但是当时签订合同的时候双方没有在一起，是分在两个房间里签的，我没有看到对方签字的人是谁，不确定是不是任亚君本人签的。我还发现合同上没有付款过户等具体的时间，也没有任亚君的联系方式，任亚君还是外地户口，有没有购房资格我不清楚，但是我还是签了。合同签订当日，任亚君给了我2万元现金，三五天之后，对方给我转账50万元，又过了将近1个月，任亚君将148万元转给我，至此200万元定金任亚君交齐了。同时我就感到这个合同有纰漏，所以在2017年3月31日向住建委交了意见书，一周之后住建委给我反馈，说我的案件已经受理了，责令中介予以整改。不久麦田公司找到我，说他们已经按照意见整改，要求我撤回投诉，我就给他们提了要求，一是要进一步明确交付房屋的时间，二是确认任亚君是否有购房资格。之后麦田公司组织了我和任亚君在2017年5月28日三方一起，签订了两份补充协议，一份是关于交房日期的，一份是关于任亚君的资质问题的。原先我和任亚君口头约定8月份办理交税手续，10月31日之前我向任亚君交房。因为我母亲病危，我没有时间处理，所以把交房时间延迟到了2017年12月31日之前。按照补充协议，应当在2017年10月份完成交税和过户。签订补充协议之后，我反复找任亚君，但是对方一直说人在国外，联系中介，中介也不给我解决问题。于是一直拖到了2018年2月初，我们双方又见了一面。任亚君要求合同履行延期，承认自己有过错，当时生意赔了，手里没钱了。任亚君说之前照顾了我的个人困难，现在也要求我能够照顾一下她的实际情况，我就口头承诺她，把她的交款日期延后到2018年12月31日之前，任亚君当时表示同意，可以在2018年年底之前把全款付清。我一直等到2018年12月31日之前，但是任亚君一分钱没有再给我，我通过中介联系任亚君，依然联系不上。我三次到麦田总部反映情况，请求帮助，总部说业务员和任亚君都找不到。我没有办法了，就在2019年2月13日向任亚君发了解除合同的函件，麦田总部说再给双方组织一次见面，但是也没有下文了。2月20日，任亚君给我来电话，说让我退她50万元，解除双方的合同，我说我考虑考虑。当天晚上我给她回了短信，拒绝了她的要求。2019年2月27日我又去了一趟麦田总部，想要麦田约我们双方见面，但是麦田还是约不上。之后双方就没有联系了。经审理查明：2017年3月12日，任亚君同曹胜利签订北京市存量房屋买卖合同，约定曹胜利出售北京市朝阳区清林路1号院X号楼X层X单元XXXX房屋（以下简称争议房屋），该房屋建筑面积264.93平方米，未设定抵押。房屋成交总价1910万元。定金为200万元。任亚君于签约当日自行交接方式支付曹胜利定金10万元，于2017年3月13日以自行交接方式再支付40万元，在该房屋检验通过当日以自行交接方式支付150万元定金。曹胜利同意将购房款5万元作为物业费保证金，于物业费用结清当日支付。剩余购房款买受人于过户前三个工作日支付665万元，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管。另外1040万元过户前三个工作日内由买受人通过银行资金监管的方式支付。买卖双方于办理缴税手续前提供办理网签备案登记的手续所需的全部材料、签署全部文件。房屋通过核验、购房资格通过审核、草拟网签办理完毕等是办理网签备案登记手续的前提。买卖双方应于前述约定的时间前配合办理完毕前述手续，并提供相关材料，签署相关文件。网签完成后五个工作日内双方办理缴税手续，取得契税完税凭证后十个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。曹胜利同意任亚君将房屋所有权转移至任亚君本人或其指定人员名下，任亚君确保其指定人员有购房资格。买卖合同中约定的权利义务仍由任亚君享有和承担。若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理所有权转移登记手续时间顺延。房屋未出租，曹胜利应于过户完成当日将房屋交付任亚君。本次交易应缴纳的各项税费由任亚君承担。买卖双方若逾期违约未超过十五个工作日，则守约方无权单方解除买卖合同，每逾期一日，违约方应自逾期之日起按照房屋成交总价的千分之零点五向守约方支付违约金。出卖人逾期履约超过十五个工作日、以提高总价等为由拒绝出售的，或者提供信息资料不真实、不合法、不完整导致无法办理交易手续的，属于根本违约，买受人有权单方解除《买卖合同》。出卖人应于解除合同之日起十五日内按房屋成交总价20%支付违约金，不足以弥补损失（含房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿损失。如买受人逾期履约超过十五个工作日或拒绝购买房屋的，构成根本违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》。买受人人应于解除合同之日起十五日内按房屋成交总价20%支付违约金，不足以弥补损失（含房屋差价、维权成本等）的，买受人还应赔偿损失。签约后，任亚君分多笔支付曹胜利定金200万元。2017年3月31日，曹胜利向北京市住房和城乡建设委员会、北京市朝阳区房屋管理局发送举报投诉书，举报投诉争议房屋买卖的中介方北京麦田房产经纪有限公司。2017年4月17日，曹胜利出具一份声明，主要内容为：关于市建委受理信访的出卖人为曹胜利，关于争议房屋的投诉，买受人表示理解本人的困难与特殊情况，我们已经达成一致以买到房子为标准时间，双方不存在任何争议。曹胜利同意撤销对麦田公司的投诉。2017年5月28日，曹胜利同任亚君签订两份补充协议，一份约定交房日期延至2017年12月31日，另一份约定应买受人要求，出卖人同意将该房屋的权属过户至买受人指定人员名下。出卖人同意以买受人指定人员或公司作为购买人办理网上签约备案及后续交易手续。买受人保证已经征得其指定人员或公司的同意并且买受人仍应按《买卖合同》及相关协议履行义务。若指定人员不同意，买受人继续享有和履行原合同约定的所有权利义务。买受人保证：买受人指定人员知晓国家及北京市关于住房限购政策规定并具备购房资格。如需撤销网上签约备案，则买受人负责与其指定人员联系办理撤销事宜，如造成出卖人或其指定人员的损失由买受人承担。买受人承诺：若买受人与其指定人员或公司之间出现纠纷：由买受人承担，与他方无关。之后任亚君、曹胜利就合同履行发生争议，任亚君未再支付购房款。2019年2月13日，曹胜利向任亚君发送解除合同通知书，该文件主要载明“贵方与我2017年3月12日签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，现经证实，贵方至今没有资金购买，无法继续履行合同，鉴于贵方至今没有购房资金事实，我正式通知双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议即日解除，我已收200万元定金不予返还。当日任亚君收到该通知，双方进行了沟通，但未达成一致意见。庭审中本院就评估鉴定事宜对双方进行了释明，双方均不申请任何评估鉴定。任亚君提供问题代理合同一份及律师费发票一张，证明自己为维权就本案一审支付律师费7万元。曹胜利质证称真实性、证明目的均不认可。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、委托代理合同、举报投诉书、当事人陈述等在案佐证。本院认为：任亚君同曹胜利签订的北京市存量房屋买卖合同及附件一、附件二都是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。现双方均同意以任亚君收到解约通知的2019年2月13日作为上述合同及附件解除的时间，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。房屋买卖交易有着相对固定的交易流程，曹胜利、任亚君签订的北京市存量房屋买卖合同附件二中对争议房屋的交易时间节点作出了约定。双方拟在网签完成后五个工作日办理缴税，取得契税完税凭证后十个工作日争议房屋过户给任亚君，定金以外剩余购房款需要在过户前三个工作日内支付完毕，房屋本身也应当在过户当日由曹胜利交付任亚君。而且曹胜利提交的两份补充协议还将交付房屋的最后时间固定到2017年12月31日，任亚君不认可补充协议的真实性，但既不能提供反证，也不申请评估鉴定，本院对其意见难以采信。应当说曹胜利同任亚君之间的房屋交易通过数份协议约定有了一个较为清晰的时间流程。任亚君自述多次联系曹胜利，直到收到他的解约通知双方一直没有达成一致。但任亚君作为买方，于2017年12月31日收房的最后期限到来时并未积极主张权利，一直到2019年合同约定的过户交房日期之后近两年才起诉曹胜利，这一表现不合常理。任亚君亦未提供其主张权利的相关证据，她自称早已筹集其剩余款项，但也没有出示相关证据。因此综合全案证据和庭审情况来看，曹胜利的陈述更贴近客观情况，任亚君应当承担举证不能的不利后果。本院依法驳回其返还定金的主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、确认原告任亚君与被告曹胜利签订的北京市存量房屋买卖合同及附件于二〇一九年二月十三日解除。二、驳回原告任亚君的其他诉讼请求。案件受理费一万九千四百元，由原告任亚君负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇二〇年一月九日书记员  姚澍峥