福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5396号 上诉人（原审原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、廖贵辉，该公司职员。 被上诉人（原审被告）：黄晓芬，女，汉族，1986年3月9日出生，住江西省赣州市宁都县赖村镇浮竹村东塘组26号。 委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）与被上诉人黄晓芬因商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初1665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判支持欣盛丰公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由黄晓芬承担。事实和理由：一、一审法院认为合同及附件六并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，属约定不明，并据此认定黄晓芬未逾期付款及未逾期提交办理贷款材料，系认定事实不清。第一，合同附件六第三条第一款明确约定“买受人应于签订合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料”。合同对于提交按揭贷款资料的时间有明确约定，但黄晓芬至始至终未向欣盛丰公司提交按揭贷款所需的材料资料，导致黄晓芬办理按揭贷款存在随意性，甚至无故拖延。黄晓芬拖延的行为对于欣盛丰公司来说是及其不公平的，失去了卖房后回拢资金的目的。黄晓芬拖延办理按揭贷款，导致银行发放贷款时间延后，势必造成欣盛丰公司资金无法及时回拢，造成工程延误、逾期交房等其他的不良后果。因此，黄晓芬并未按照合同约定履行义务，必须按照法律规定和合同约定承担相应的违约责任。而欣盛丰公司认为提交按揭贷款资料的目的是为了尽快办理按揭贷款，促使银行尽快审批通过贷款并发放资金，因为黄晓芬未向欣盛丰公司提交资料，而是自行去银行办理了按揭贷款手续（含签署按揭贷款合同），欣盛丰公司无从得知黄晓芬何时去银行办理按揭手续，所以只能以按揭合同的签署时间为黄晓芬提交资料的截止时间。第二，如上所述合同附件六第三条第一款明确约定按揭贷款所需的资料、文件。银行办理按揭贷款所需的文件和资料是众所周知的事情，比如结婚证、财产情况、信用报告等，即使各银行对所需材料等存在差异，但并不影响大众对按揭贷款资料文件的认知。从黄晓芬自行与银行对接并成功办理按揭贷款手续即可获知，纵使合同并未明确列举，但不影响实际办理按揭贷款。而且，在欣盛丰公司与黄晓芬签订认购协议书时，欣盛丰公司都会以须知或者公示的方式向买受方提示具体所需的材料。第三，通常办理按揭贷款的流程总共花费时间一般在30-60日。双方虽然并未在合同中明确约定黄晓芬办理完成按揭贷款的具体时间，但黄晓芬亦应在符合此类业务通常办理的时限内支付款项。如上所述，因欣盛丰公司未按照约定及时提交按揭贷款所需材料文件，导致购房款支付时间也相应顺延，无疑是将合同风险转嫁给了欣盛丰公司，对欣盛丰公司显失公平。因此，根据相关法律规定，欣盛丰公司可以主张相应的损失。因合同对此有明确约定，黄晓芬逾期支付购房款的违约责任承担的方式，因此，一审判决认为黄晓芬不存在逾期支付按揭贷款，不需要承担逾期付款的违约责任系认定事实不清。第四，根据附件六《合同补充协议》第四条第一款约定黄晓芬付清违约金之前，欣盛丰公司有权拒绝交房。根据前述分析，黄晓芬尚存在逾期办理按揭贷款手续违约金和逾期付款违约金未支付，因此，欣盛丰公司不存在逾期交房的情况，更不应向黄晓芬支付违约金。综上，合同附件六明确约定黄晓芬应提交按揭贷款资料文件的时间，黄晓芬未按时提交并导致办理贷款时间和支付房款时间延迟，根据《合同法》及合同约定，黄晓芬应向欣盛丰公司支付逾期提交按揭贷款资料违约金和逾期付款违约金，欣盛丰公司有权拒绝交房。一审法院认为提交材料和提交时间约定不明认定事实错误。 二、一审判决认定欣盛丰公司向黄晓芬主张代保管费有违公平原则，相应的条款为格式条款并认为逾期收房违约金和代保管费约定无效系适用法律不当，应予纠正。首先，有关逾期收房违约金和代保管费条款以补充协议的方式进行约定，本身就提示黄晓芬进行特别提示的意涵，补充协议亦载明黄晓芬已经详细阅读协议内容且与欣盛丰公司进行了充分协商，并由双方签字或盖章。如黄晓芬对违约金与代保管费内容有异议，应在签订合同当时提出。一审法院认为欣盛丰公司未举证证明有提请黄晓芬注意，约定无效系适用法律错误。因此，违约金与代保管费欣盛丰公司与黄晓芬以附件的形式进行明确约定，是欣盛丰公司与黄晓芬双方真实的意思表示，对双方均具有约束力。其次，欣盛丰公司向黄晓芬主张逾期办理收房手续违约金和代保管费并不违反公平原则。虽然合同约定“买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书载明的交付日期为准，视为已经交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修金、全部税费……由买受人承担”，但该约定主要是说明视为出卖人按时交房，已经履行了交房的以务，黄晓芬不得再向欣盛丰公司主张逾期交房违约金。但买受人却未来办理收楼手续，甚至恶意拖延办理收房手续，黄晓芬收房逾期，应承担相应的违约责任。在黄晓芬逾期收房期间，因其未与物业公司办理相关手续，所以该期间的物业管理及相关费用等均是由欣盛丰公司承受，欣盛丰公司要求黄晓芬支付该期间的代保管费合法有据。故涉案房产2018年6月11日消防备案后，欣盛丰公司多次通知黄晓芬交房，但黄晓芬至今尚未办理收房手续，黄晓芬收房逾期理应承担相应的违约责任即逾期收楼违约金及代保管费。一审法院认定该条款有违公平原则不予支持，适用法律不当，存在明显错误，应予纠正。 黄晓芬辩称，一、原判决认定黄晓芬未逾期付款及未逾期签订按揭贷款合同，认定事实清楚，认定事实正确。实际上，黄晓芬并不存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料和逾期办理贷款手续的情形，因此，欣盛丰公司请求黄晓芬支付逾期办理贷款违约金15593元和逾期付款违约金8855元，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。首先，双方签订的商品房买卖合同没有具体约定办理贷款的具体时间，实际办理贷款时间是要根据贷款银行审核通过后的通知时间来确定的。第一，2015年4月10日，合同签订当天，黄晓芬已经按照合同的约定和欣盛丰公司的要求，向欣盛丰公司交付首套证明、社保清单、一年工资卡流水账单、收入证明、征信证明等办理贷款所需的一切材料，黄晓芬不存在逾期提交贷款材料的情况。同时，双方所签的商品房买卖合同两份原件，欣盛丰公司盖完公章后，均从未向黄晓芬出示过，也没有交付给黄晓芬，黄晓芬手中的复印件还是事后从欣盛丰公司处复印的。这两份中另一份原件，最后也是由欣盛丰公司交付给贷款银行去办理按揭贷款，并由贷款银行保管。第二，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第3款的约定，向贷款银行提交办理贷款所需材料是欣盛丰公司的义务，贷款方式和贷款金额，具体是由欣盛丰公司向贷款银行去交涉的。欣盛丰公司何时将黄晓芬提交的上述贷款材料以及欣盛丰公司持有的《商品房买卖合同》和备案登记证明原件提交给贷款银行，直接影响贷款的进度。欣盛丰公司在一审庭审上也无法确认其何时将这些材料交付给贷款银行。 第三，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第6款的约定“按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后3天内办妥按揭贷款有关的所有事宜”。因此，只有贷款银行会通知黄晓芬去办理贷款手续后，黄晓芬才能去办理。而贷款银行直到2016年2月1日才通知黄晓芬，接到通知后，黄晓芬就按照约定及时办理了按揭贷款。而贷款银行何时将按揭款支付给欣盛丰公司，那是贷款银行与欣盛丰公司之间的事情，与黄晓芬无关。因此，黄晓芬不存在逾期办理贷款和逾期支付按揭款的情况。其次，欣盛丰公司诉称黄晓芬在2016年2月1日才签属按揭贷款合同的责任在于黄晓芬，这完全与事实不符。本案导致黄晓芬无法及时办理按揭贷款的责任恰恰在于欣盛丰公司本身，而非在于黄晓芬。黄晓芬办理按揭贷款时间较晚，并非黄晓芬原因造成，黄晓芬不存在恶意拖延办理按揭贷款的情形。黄晓芬办理按揭贷款时间较晚的直接原因是由于欣盛丰公司案涉工程在2014年底至2015年底期间长期处于停工状态造成的。依据欣盛丰公司在另案中提交的证据——施工许可证上可以看出，案涉工程约定的合同开工日期是2013年9月10日，合同竣工日期是2015年7月20日。但是到了2015年底案涉工程主体工程尚未完成一半，而且还处于停工状态，所以很多购房者多次打厦门市市长专线投诉，到信访局、住建局等部门进行投诉，为了保护购房者的利益，房管局严格监管了欣盛丰公司的两个银行监管账户，要求贷款银行暂停放贷，导致购房者长时间无法办理按揭贷款。后来，贷款经办银行也从中国工商银行松柏支行转到集美支行，而先前提交的办理贷款手续材料也由中国工商银行松柏支行退还给欣盛丰公司，再由欣盛丰公司提交给集美支行。关于案涉工程停工情况，福建电视台帮帮团记者在2018年11月7日上午采访欣盛丰公司负责该工程项目和参与跟业主沟通协调的负责人李福寿副总经理时，李福寿承认案涉工程存在长期停工情况，公司银行账户早就被冻结了，没有资金支付施工方，后续工程无法继续施工等情况。第四，欣盛丰公司诉称根据行业交易习惯，按揭款一般在商品房买卖合同签订后60天内到账的说法，与事实不符，于法无据。事实上并不存在这样所谓的行业交易习惯，同时，双方在商品房买卖合同中也并没有明确约定按揭贷款到账的具体日期。再次，证明黄晓芬对逾期办理贷款是否存在过错的举证责任，应当根据“谁主张，谁举证”的原则，由欣盛丰公司承担举证责任。第一，个人购房借款/担保合同的三方当事人是欣盛丰公司、工商银行、黄晓芬。欣盛丰公司是该合同的保证人，何时可以办理按揭贷款手续，其比黄晓芬更清楚。欣盛丰公司必须将黄晓芬已付购房款金额和需要贷款金额、贷款方式等情况告知贷款银行，银行才根据黄晓芬的贷款金额拟定好个人购房借款/担保合同文本。而贷款银行直到2016年2月1日才通知黄晓芬去签署贷款合同。欣盛丰公司至今没有证据证明其或者贷款银行在此之前已经通知了黄晓芬去办理贷款的事实。同时，欣盛丰公司也没有任何证据证明其在黄晓芬之前签订了个人购房借款/担保合同。第二，厦门市中级人民法院的生效判决（案号为（2018）闽02民终4931号、4932号《民事判决书》）已经确认其他购房人在办理按揭过程中均不存在过错。根据我国《民事诉讼法》司法解释第九十三条的规定，对生效判决已经确认的事实，黄晓芬无需再举证。再次，欣盛丰公司的这部分违约金主张已经超过三年的诉讼时效，应予以驳回。欣盛丰公司是在2019年3月20日才提起诉讼的，而根据本案的情况，欣盛丰公司主张要求黄晓芬支付逾期办理贷款违约金和逾期支付按揭款违约金，最迟应在2019年2月16日之前提出。最后，欣盛丰公司向黄晓芬主张逾期提交材料的违约金是依据《商品房买卖合同》附件六第三条第7款的约定，该条款的约定极不合理，且加重了黄晓芬的责任，违反了《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定，应认定为无效的格式条款，不应采纳。 二、一审判决认定欣盛丰公司向黄晓芬主张逾期收房违约金和代保管费有违公平原则，是适用法律正确，应予以维持。第一，涉案商品房至今尚未达到法律法规规定的交付条件，也尚未达到双方合同约定的交付条件。截止今日，案涉工程规划、人防、环境等验收仍尚未通过，该案涉工程实际上尚未完全竣工，欣盛丰公司至今无法提供《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图、《建设工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等相关材料，小区内部道路、绿化、南大门、东门等基础设施尚未完工，而且还处于停工状态。因此，根据合同第八条交付条件与期限第三款的约定，案涉工程尚未达到法定和合同约定的交付条件。因此，黄晓芬自始至终不存在逾期收房的情况。第二，本案中，黄晓芬不存在逾期收房的情况，欣盛丰公司在未取得“五方”验收和消防验收以及综合验收合格的情况下，发出的商品房交付通知书（2017年9月28日），违反法律强制性规定和双方约定，该通知交房的行为是无效的。欣盛丰公司应当在案涉工程全部验收合格后，另行通知交房时间。从2017年9月28日第一次通知交房后，欣盛丰公司从未再以电话或者书面的形式向黄晓芬通知过交房事宜，直到2018年11月2日，欣盛丰公司才寄出催告收房通知书后。黄晓芬得知催告收房消息后，就于2018年11月7日上午与其他业主一起到欣盛丰公司指定的物业公司和售楼处办理交房手续，却遭到欣盛丰公司和物业公司的拒绝。可见，欣盛丰公司表面上通知业主去交房，实际上却拒绝向业主交房。为此，福建电视台综合频道对此进行了报道，也有业主将该电视台新闻报道视频作为证据向厦门市中级人民法院提交，厦门中院已经认定欣盛丰公司没有履行交房义务。因此，黄晓芬无法按时收房责任完全在于原告。第三，退一步说，欣盛丰公司没有提供任何证据证明其有指派何人何时代为保管案涉商品房，实际支出了多少代保管费？目前尚未收尾工程仍处于停工状态，工地上没有一个工人，更没有一个原告公司员工。欣盛丰公司应当承担举证不能的法律后果。因此，本案不存在代为保管的事情，也就不存在代保管费的问题。第四，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款的约定，“……由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，……该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担”。退一步说，即使商品房达到法律规定和合同约定的交付条件，黄晓芬未按时接收商品房，但按该约定商品房已视为交付，该商品房的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，那么黄晓芬就不存在逾期收房的问题。因此，欣盛丰公司主张要求黄晓芬支付所谓的代保管费和违约金，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。第五，欣盛丰公司的该项诉求是依据《商品房买卖合同》附件六第四条第3款、第4款的约定，这两个条款中关于出售人有权要求买受人支付逾期交房违约金和保管费代的内容是加重买受人责任的无效格式条款，不应采纳。而且该两个条款内容，同样是针对逾期收房的情形，既要违约金又要代保管费，实际上是重复、叠加主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。欣盛丰公司要求黄晓芬支付代保管费、违约金等主张均没有任何事实和法律依据，应予以驳回。 欣盛丰公司向一审法院起诉请求：1.判令黄晓芬立即向欣盛丰公司支付逾期提供办理贷款材料违约金15592.5元、逾期支付贷款违约金8855元、逾期办理收房手续违约金18880.5元、代保管费18880.5元，共计62208.5元。2.本案诉讼费、保全费等费用由黄晓芬承担。 一审法院认定事实：2015年4月10日，黄晓芬与欣盛丰公司签订一份合同编号为03202178的《商品房买卖合同》以及合同补充协议（即附件六），约定黄晓芬购买欣盛丰公司在厦门市同安区2010TP02地块B1-6子地块建设的欣盛园7#楼B梯23跃24层2308室商品房，建筑面积共99.28平方米，房价总金额1004272元。合同第六条约定买受人于2015年4月10日前付654272元整，余款350000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之零点五的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金；2.违约责任在本合同附件六已述及的，按其约定执行，违约责任在合同附件六未述及的，按合同第七条第1种方式约定执行。合同第八条约定出卖人应于2015-12-31前将符合约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫纪其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。合同第十一条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定：本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续。...。附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第7款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条第3款约定，买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担。附件六第四条第4款约定，合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。 2016年2月1日，黄晓芬与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定黄晓芬向中国工商银行有限公司厦门市分行办理个人购置住房贷款，贷款金额为人民币350000元。2016年2月17日，上述贷款支付至欣盛丰公司尾号为8001的工行账户。2017年9月28日，欣盛丰公司向黄晓芬发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年12月23日办理接楼手续。2018年11月2日，欣盛丰公司再次向黄晓芬发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年11月6日，黄晓芬签收《催告收房通知书》。2018年12月7日，欣盛丰公司又次向黄晓芬发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月9日，黄晓芬签收《再次催告收房通知书》。2018年12月16日，黄晓芬实际接收案涉商品房。欣盛丰公司三次寄送收房通知书所填写的收件人、地址和联系方式均与合同所载明的相应内容相同。 另查明，2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。根据黄晓芬提供的电视台新闻报道及业主拍摄视频显示，2018年11月7日上午，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续时遭遇障碍。 上述事实，有欣盛丰公司提交的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、（2017）闽0212民初5018号民事判决书、交房通知书、EMS面单及流转信息、收房材料、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书，黄晓芬提交的（2018）闽02民终4931、4932、5463号民事判决书、电视台记者报道和业主拍摄视频以及当事人陈述等证据证实。经一审法院组织双方当事人质证，上述证据具有相应的证明力，一审法院予以确认。 一审法院认为，黄晓芬与欣盛丰公司自愿签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自双方当事人签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。黄晓芬辩称附件六第三条第7款、附件六第四条第3款、第4款明显加重买受人责任，属于无效的格式条款，理由不足，一审法院不予采纳。 针对欣盛丰公司主张逾期提供办理贷款材料违约金15592.5元和逾期支付贷款违约金8855元，一审法院认为，因欣盛丰公司并未举证证明黄晓芬存在逾期提交并签署全部贷款文件、资料的事实，且合同既未约定黄晓芬应于合同签订之日起60日内付清购房款，亦未约定住房贷款的支付时间，故欣盛丰公司的该项诉讼请求，缺乏事实与合同依据，一审法院不予支持。 针对欣盛丰公司主张逾期办理收房手续违约金18880.5元，一审法院认为，基于查明的事实，欣盛丰公司于2017年9月28日向黄晓芬发出《商品房交付通知书》时，案涉楼盘尚未通过竣工验收和消防验收，不符合法定的交房条件，故该通知书不发生通知交房的效力。截止2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防验收，欣盛丰公司于2018年11月2日向黄晓芬寄送《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续，该通知书发生通知交房的效力，黄晓芬辩称案涉楼盘至今未符合法律规定的交房条件，与事实不符，一审法院不予采纳。但黄晓芬于2018年11月7日前往办理交房手续时，遭到欣盛丰公司的拒绝，故难以认定欣盛丰公司已经妥善履行了交房义务，欣盛丰公司主张2018年6月11日至2018年12月12日的逾期办理收房手续违约金，于法无据且悖于诚实信用原则，一审法院不予支持。后欣盛丰公司于2018年12月7日向黄晓芬寄送《再次催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续，黄晓芬于2018年12月9日签收该通知书，但却迟于2018年12月16日才实际收房，故欣盛丰公司主张2018年12月13日至2018年12月15日的逾期办理收房手续违约金301.28元（1004272元×0.01%×3日），有事实和合同依据，一审法院予以支持，其余部分，一审法院不予支持。 针对欣盛丰公司主张代保管费18880.5元，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，附件六第四条第4项还约定出卖人有权按日向买受人收取房屋总价款0.01%作为代保管费，显然违反了公平原则，且欣盛丰公司作为出卖人亦未举证证明该公司实际履行了保管义务。故该公司关于代保管费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄晓芬应于判决生效之日起十日内向厦门欣盛丰投资有限公司支付逾期办理收房手续违约金301.28元。二、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费人民币1356元，由适用简易程序减半收取678元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担，款限于判决生效之日起五日内交纳。 二审经审理查明，除欣盛丰公司认为福建电视台综合频道报道失实，应不予采信外，双方对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。欣盛丰公司认为一审判决遗漏查明附件六第四条第1款及第13款。 二审中，欣盛丰公司向本院提交以下证据：证据1商品房买卖合同（03276327）及个人借款凭证；证据2商品房买卖合同（03278984）及个人借款凭证；证据31#603,8#2104,7#2503，2#502交房材料。证据1、证据2用于证明同一小区业主陈晓云2016年4月27日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账；同一小区业王晓林2016年4月30日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账，根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账。证据3用于证明欣盛丰公司在消防验收2018年6月11日起多次通知业主来收房，部分业主陆续收房。 黄晓芬质证认为，对证据1、证据2真实性无异议，但与本案无关，对其证明对象有异议。对证据3表面真实性无异议，但与本案无关。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 案涉《商品房买卖合同》未约定黄晓芬办理按揭贷款手续及付清购房款的具体时间，欣盛丰公司提交同一小区业主的按揭款到账情况无法证明黄晓芬应于合同签订之日起60日内付清购房款，其向黄晓芬主张逾期签署贷款文件违约金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 虽然附件六第四条第三款、第四款约定黄晓芬未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费，但该条款亦明确黄晓芬未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为欣盛丰公司已按时交付，自黄晓芬应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由黄晓芬承担。因此，欣盛丰公司要求黄晓芬支付逾期收房违约金、代保管费，显然违反了公平原则。同时，《商品房买卖合同》第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘福建金帝物业有限公司”提供前期物业服务，附件六第五条亦明确约定“买受人须按《前期物业服务合同》的规定支付物业服务费用、公共维修金及其他费用，该费用应由买受人自商品房交付买受人之日或视同交付之日起支付。如买受人未能于出卖人发出的商品房交接通知书所指定商品房交付之日起，负责交付该等费用”，说明讼争房屋相关管义务自卖人发出的商品房交接通知书所指定商品房交付之日起已转移至出卖人所选聘的物业公司，欣盛丰公司也未提交证据证明其实际履行了代保管责任，故欣盛丰公司关于收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1356元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （陈许贞） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇二〇年一月二十日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。