北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初43089号原告：肖梦婕，女，1991年11月11日出生，汉族，户籍地：上海市虹口区。委托诉讼代理人：胡斌，北京丁王律师事务所律师。委托诉讼代理人：王传霞，北京丁王律师事务所律师。被告：北京启美文化发展有限公司，住所地：北京市东城区天坛东路66号11号楼二层2017A室。法定代表人：刘军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓凤，北京楷汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁小丽，北京楷汇律师事务所实习律师。原告肖梦婕诉被告北京启美文化发展有限公司（以下简称启美文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖梦婕及其委托诉讼代理人胡斌、王传霞、被告启美文化公司的法定代表人刘军、委托诉讼代理人邓凤、丁小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖梦婕向本院提出诉讼请求:1.依法判令原被告解除房屋租赁合同，返还原告2019年1月10日至4月30日期间的房租及押金56129元；2.请求法院依法判令被告按月租金的300％支付违约金132387元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月2日，原告与被告就“房屋租赁”事宜签订《房屋体验合同》，合同约定：（1）、房屋坐落于北京市西城区小茶叶胡同XX号院，房本建筑面积229.30平方米，实际体验建筑面积48平方米；（2）、体验标准：12000元/月，体验金总计：人民币144000元整；支付方式：押一付六，押金及体验金于合同签订后支付；（3）、被告应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、治安、卫生等方面的安全条件；（4）、被告迟延交付房屋达2日的，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，应按月体验金的300％向原告支付违约金；事实是原告已按照合同约定履行了全部义务，未有任何违约行为，被告应按照合同约定提供符合合同约定的房屋。然而，原告自入住该房屋后一直伴有头晕、恶心的情况，而且其他租客亦有牙龈出血、恶心、头晕的情况，原告与其他租客与被告负责人刘军沟通房屋空气质量问题，被告负责人刘军表示空气净化器需要一个月清洗一次，并表示安排清洗；经清洗，该净化器仍然处于红色报警状态提示房屋有严重气态污染且原告只要入住该房屋均会感到头晕、恶心，2019年4月18日原告与其他租户共同委托北京新居士环保科技有限公司按国家要求对房屋密闭后进行甲醛、苯、TVOC进行检测，原告房屋的检测结果显示甲醛、TVOC均不合格，原告等其他租户当日将检测结果告知被告负责人刘军后，被告负责人刘军以家具软装或多通风、且北京新居士环保科技有限公司出具的结果无CMA认证为由予以推诿。2019年4月19日，原告与被告负责人刘军达成一致共同委托具有CMA认证资质的北京中环质评环境监测有限公司对被告六户房屋按国家要求密闭后（其中包含未租出A户型房屋）进行甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC进行检测，原告房屋检测结果显示甲醛、TVOC均不符合标准，未租出A户型房屋检测结果显示甲醛、苯、TVOC．均不符合标准。被告负责人刘军认可检测结果，并在所有租客的强烈要求下同意安装新风、对房屋窗帘进行清洗、配置炭包和绿植、房屋明胶处理、每周清洁，每周检测一次甲醛但实际未如约检测；后在租户再三强烈要求下，2019年4月29日，原告等其他租户与被告负责人刘军再次共同委托具有CMA认证资质的北京中环质评环境监测有限公司在开启新风机和空气净化器的条件下对房屋进行检测，检测结果符合标准；但由于新风机噪音过大严重影响睡眠，“随着新风机风量调低或关闭后，原告屋内空气质量每每迅速恶化且原告本人继续有头晕现象，截至2019年7月1日，原告等租户共同委托具有CMA认证资质的的北京中环质评环境监测有限公司对房屋按国家要求密闭后进行检测，检测结果显示，原告房屋甲醛仍不符合标准，甲醛浓度超出国家安全标准60％。根据《房屋体验合同》第6条第（一）款约定，被告应保证房屋建筑结构和设备设施符合建筑、治安、卫生等方面的安全条件；《房屋体验合同》第8条第（三）款第2项约定，被告交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。被告提供的房屋一直不符合合同所约定的安全卫生居住条件，严重影响原告的身体健康，被告上述行为已严重违约。2019年7月16日，原告就被告违约行为委托律所向被告发出律师函，2019年7月20日，原告收到被告1的《律师函》复函，2019年7月25日，原告就被告的《律师函》复函予以回函，并要求被告在收到复函之日起3日内共同委托检测机构对原告房屋进行检测，然被告收到复函后不予回复。针对被告未按照合同约定提供符合居住条件的房屋问题，原告直与被告负责人刘军沟通违约赔偿事宜，但遗憾的是，在原告多次沟通及催促下，被告至今仍未按照合同约定履约。原告多次与被告沟通要求其按房屋租赁合同约定履约，然被告均未予回应，为保护原告自身合法权益，故向贵院提起诉讼，望判如所请。被告启美文化公司辩称，首先，房屋体验合同即将到期终止，合同终止后就不存在解除的问题，并且是原告自愿选择继续居住至今，因此我们是不同意解除合同的，但如果原告坚持要求解除合同，我们也同意解除，但原告要限期3日内搬出涉案房屋。我们在收到原告发送的律师函后，于2019年7月19日向原告回函，告知其所称的恶心头晕、牙龈出血的情况可能与个人的体质有一定关系，为了原告本人的健康着想，建议原告终止体验合同搬离涉案房屋。然而原告在收到我们的复函后，并没有搬离，而是选择继续居住在涉案房屋。第二，对于原告主张的返还已经支付的房屋租金及押金的问题，因为该房屋一直由原告在占有使用，我们按照合同约定收取租金合理合法，不同意退还原告租金。因双方合同尚在履行当中，不存在押金退还的问题，待合同终止后，我们是同意按照合同约定去退还押金的。第三，我方不存在违约行为。原告要求我们承担违约责任没有事实和法律依据。原告自称入住房屋后一直伴有恶心头晕牙龈出血的情况，这仅是原告的一个主观判断，与原告自身的体质是有一定关系的，而且无法说明他的恶心头晕、牙龈出血是因为住在该处所引起的，无法证明双方之间具有因果关系。原告提供的检测报告无法说明房屋空气质量不合格，更无法说明影响了原告的安全健康。首先检测机构系原告单方委托，对于检测时的环境要求及方式均无法确定是否是按照国家标准进行的检测，因此无法确认检测结果的真实性和客观性，并且同一检测机构对同一室内的检测却有不同的结果，可见检测结果的真实性是存在疑问的。其次房屋空气质量是有多方面因素决定的，被告房屋内的家具基本上是原告自行选择后指定答辩人购买的，原告自身也携带了很多家具入住的，而原告委托的检测机构并未进行甲醛或者说空气质量散发源的一个检测，因此无法说明房屋空气质量不合格系我们提供的房屋引起的。再次，假如真如原告所认为房屋甲醛超标、空气质量不合格严重影响安全健康，原告应该在发现空气质量不合格后及时搬离，但是原告并未立即搬出，并且在2019年7月19日我们发函建议原告搬出时，仍然拒绝搬出并继续自愿居住至今，由此说明原告承认检测结果的一个不客观性，检测结果无法反映房屋的真实状态，继续在该房屋内居住是不会对原告的安全或者说健康造成影响。第三，原告主张的违约金没有事实和法律依据，首先，主张违约金的前提应该是有违约行为，但结合本案来看，我们不存在违约的情形。因此，原告主张违约金没有事实依据。其次，根据房屋体验合同第九条第一款的约定，对于说体验金的300%指的应该是一个月体验金的300%，而不是原告故意曲解的全部月份体验金的300%。再次，根据法律规定违约金应当与损失相当，并且约定的违约金的数额不能高于违约损失的30%，而本案中原告没有任何损失的情况下主张违约金本身即是不合法的，并且即使有损失，其主张的违约金也是不能高于违约损失的30%。就本案而言，即使按照房屋体验合同一个月体验金的300%来主张违约金，也是属于明显过高的情形。最后，根据合同法第119条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告拒不搬离，自愿选择在该处居住至今，假如房屋空气质量对原告的安全健康存在影响，也属于原告自愿承担该损失。其行为也属于扩大了损失的范围。综上，原告没有客观合法的证据证明房屋空气质量存在问题，也没有身体不适的相关证据材料，更无法说明他身体不适与在此居住有任何关联性，而原告认为空气质量存在问题后，仍然拒绝搬离，选择继续在此居住的行为也表明了原告其实是认可该房屋的空气质量不会对他的健康造成任何影响的。我方没有违约行为，原告也没有任何的损失，原告的起诉没有事实和法律依据，因此请求驳回原告的全部诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月2日，原告肖梦婕作为体验人（乙方），被告启美文化公司作为出让人（甲方），签订《房屋体验合同》，约定：甲乙双方就房屋体验有关事宜达成如下协议：房屋坐落于北京市西城区小茶叶胡同XX号院，房本建筑面积229.30平方米，实际体验建筑面积48平方米；房屋体验期限自2019年1月1日至2019年12月31日。甲方应于2019年1月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。体验标准：12000元/月，体验金总计144000元整；支付方式押一付六，押金及体验金于合同签订后2日内支付；甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、治安、卫生等方面的安全条件；体验期内，甲乙双方应共同保障房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。第八条合同解除（三）、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达2日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第九条违约责任及免责甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月体验金的300%向乙方支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付了押金12000元和上半年租金72000元。2019年1月10日，被告向原告交付了西城区小茶叶胡同XX号院B房间。2019年4月18日，小茶叶胡同XX号院的承租方自行委托北京新居卫士环保科技有限公司对西城区小茶叶胡同XX号院内房屋的室内甲醛、TVOC、苯进行了采样检测。北京新居卫士环保科技有限公司出具的检测报告显示：E房间、G房间客厅、F房间（二楼）、D房间、B房间（一楼、二楼）的甲醛和TVOC不合格。被告法定代表人刘军当日在小茶叶胡同12号院微信群中表示：“我看到检测结果了，很多房间都有不同程度的超标，想了几个解决方案：1、室外温度大于20度后变开启空调；2、大家每天早上把窗户都打开，晚上酌情内倒试打开；3、给每一户适当配置炭包和绿植。不知检测机构有什么好的建议，也看看大家还有没有方案。装修后没进家具前我们进行过检测，是合格的，初步判断主要是家具和软装。”另案原告杨光表示楼上楼下甲醛都超标，要求被告提供之前测甲醛结果，刘军微信留言：“开窗通风，开启空气净化器，把空调也打开，这样室内暂时应该可以居住，明天我们出一个解决方案，尽量做到对大家的影响最小。”包括原告在内的租户要求被告尽快找人进行专业除甲醛。被告要求租户次日配合关闭门窗，提出找一家具有CMA资质的机构重新进行检测。原告同意被告提出重新检测的意见，但要求被告承担这两次检测的费用，被告同意承担两次检测费用的同时，提出对该院内尚未出租的A房间进行检测，被告的理由是那个房间没有摆放家具，以便判断问题出在哪里。2019年4月19日，双方确认由北京中环置评环境检测有限公司对小茶叶胡同XX号院内房屋的空气质量进行检测。当日，北京中环置评环境检测有限公司对上述房屋进行了采样。报告显示的密闭时间为12小时（自述），未出租的A房间检测结果显示：甲醛标准值≦0.10mg/立方米检测结果0.14，不符合标准；苯标准值≦0.11mg/立方米检测结果0.17，不符合标准；TVOC标准值≦0.60mg/立方米，检测结果0.70，不符合标准，该房间其他指标的检测结果均为符合标准。出租给原告的B房间检测结果显示：一楼甲醛标准值≦0.10mg/立方米，检测结果0.11，不符合标准;TVOC标准值≦0.60mg/立方米，检测结果0.62，不符合标准。该房间其他指标的检测结果均为符合标准。被告收到上述检测结果之后，清洗了室内窗帘并于2019年4月23日在涉案房屋加装了新风系统。经双方当事人协商确定，北京中环置评环境检测有限公司于2019年4月29日对小茶叶胡同12号院内房屋的空气质量再次进行了检测，检测结果显示原告承租的B房间甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC各项指标均符合标准。2019年7月1日，原告单方委托北京中环置评环境检测有限公司对小茶叶胡同XX号院内房屋的空气质量再次进行检测，B房间检测结果显示：甲醛标准值≦0.10mg/立方米，检测结果0.17，不符合标准。其他指标符合标准。为此，原告委托律师于2019年7月13日向被告发出律师函，要求被告采取补救措施，并向原告退还租金、赔偿违约金。2019年7月19日，被告回函表示该公司已经采取了各项措施，涉案房屋空气质量于2019年4月29日经检测合格，原告在2019年7月1日自行检测的情况该公司不清楚，建议原告可以终止体验合同，尽快搬离涉案房屋。原告之后回函被告，如对7月1日的检测结果有异议，可以重新进行检测，如被告不回复且不委托，视为被告认可7月1日的检测结果。2019年7月12日，原告向被告支付了下半年租金72000元，并在涉案房屋居住至今。现原告以被告提供的房屋不符合双方合同约定的标准，构成违约为由，提起本案诉讼。原告要求解除与被告之间的合同，但表示不能及时腾退房屋，后经双方当事人协商同意，双方合同继续履行至合同到期。原告因此对其诉讼请求作了如下变更：1.请求法院判令被告向原告返还2019年2月1日至4月30日期间的房租44129；2.请求法院判令被告支付违约金132387元；3.本案诉讼费由被告承担。被告以其答辩意见，不同意原告的诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《房屋体验合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。我国合同法第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期内保持租赁物符合约定的用途。根据上述规定，被告作为出租方应当保证涉案房屋在租赁期内适租。现根据2019年4月19日的检测报告显示，在原告入住涉案房屋三个月左右，涉案房屋空气质量仍然不合格，即涉案房屋并不符合居住条件。被告提出2019年4月19日的检测报告为承租方单方委托，但根据双方微信群的聊天记录显示，该次检测虽由承租方委托，但该检测机构的选择和申请检测均是经过被告认可并同意的情况下进行的，因此，该份检测报告的真实性、合法性及与本案的关联性均应予以认定。被告另提出甲醛、TVOC超标原因不明一节，因涉诉房屋系被告提供，现被告未提交证据证明2019年4月29日之前涉案房屋甲醛、TVOC超标系原告自身原因所致，被告应承担举证不能的责任。本院对被告在2019年4月29日之前未提供适租房屋的违约事实予以认定。关于违约金，涉案房屋空气质量经检测存在甲醛、TVOC超标的情况后，被告采取了多项补救措施，2019年4月29日经检测已经合格，原告一方于2019年7月委托检测机构作出的涉案房屋室内空气质量不合格的检测报告，是未经被告同意进行的单方检测，本院对原告提交的该份检测报告不予采纳。同时，根据原告在2019年7月按时交纳下半年租金并一直居住使用涉案房屋的情况，结合双方在庭审中均同意继续履行合同至合同到期的事实，应视为原告认可涉案房屋的空气质量在被告采取补救措施后，符合居住使用条件，因此，被告在2019年4月29日之后不应再因空气质量问题承担违约责任，但对于2019年4月29日之前的空气质量问题，被告仍应承担违约责任。关于违约金的数额，被告主张原告没有实际损失，原告主张的违约金数额及双方合同约定的违约金均属过高。对此问题，本院认为，被告在知悉涉案房屋甲醛、TVOC超标后，在原告的配合下积极采取了多项补救措施，使涉案房屋的空气质量在2019年4月29日检测时已经达标；同时，原告未提交证据证明因被告的违约行为给其造成实际损失，原告主张的违约金数额明显过高，应当调整减少，对于被告向原告支付的违约金数额，本院以原告的实际损失为基础，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告赔偿原告违约金24000元。关于原告要求被告退还2019年2月至4月期间租金的请求，涉案房屋的空气质量在2019年4月19日检测时虽存在甲醛和TVOC超标的情况，但原告在上述期间一直占有使用涉案房屋，原告已就被告的违约行为主张违约金，原告再要求被告返还租金的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告北京启美文化发展有限公司给付原告肖梦婕违约金24000元。二、驳回原告肖梦婕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2035元，由原告肖梦婕负担1758元（已交纳），由被告北京启美文化发展有限公司负担277元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二〇年一月二日法官助理 白指洋书 记 员 苏晓明