河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初30986号原告：豆屹松，男，1998年1月12日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：陈振华，河南天坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丹丹，河南天坤律师事务所实习律师。被告：何猛，男，1997年12月15日出生，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人：沈欣，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告：郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区金水路288号11号楼12层1205号，统一社会信用代码：91410105058781671F。法定代表人：郭海军，总经理。委托诉讼代理人：竟太红，男，1992年6月9日出生，汉族，住河南省虞城县，系该公司工作人员。原告豆屹松与被告何猛、郑州市正天房地产经纪有限公司（以下简称被告正天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告豆屹松的委托诉讼代理人陈振华、被告何猛的委托诉讼代理人沈欣、被告正天公司的委托诉讼代理人竟太红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告何猛、正天公司三方于2017年4月12日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告何猛退还原告购房款639000元；3、判令被告何猛支付原告违约金63900元；4、判令被告正天公司退还原告中介费18400元；5、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年4月12日，原告通过被告正天公司介绍，购买被告何猛所有的河南美商置业有限公司（以下简称美商公司）开发的位于中州大道与××米路××地块××＃××东南户房屋。三方共同签订《房屋买卖合同》（以下称合同），约定被告何猛将该处房屋出售给原告，原告需向被告何猛支付639000元，被告何猛协助原告办理更名手续；被告何猛需保证该房屋权属清晰，无相邻、优先购买及其他权属纠纷，且保证该房屋在过户手续办理完毕之前持有合法、有效证件，否则被告何猛支付原告房屋实际成交价10%的违约金并承担由此产生的一切后果；房屋中介费18400元由原告支付。合同签订后，原告按照上述约定向被告何猛支付了全部房款，之后原告才得知该房屋所在楼盘未取得相关资质。现开发商已经濒临破产，该楼盘工程刚动工就已然烂尾，更别说后期办理房屋过户手续了，被告何猛作为该房屋的卖方、被告正天公司作为房屋中介，皆没有尽到核实房屋真实信息的义务，导致合同目的不能实现，也给原告造成了巨大损失。现二被告已然不能继续履行合同约定的义务，也给要求解除合同、退还房款及中介费并支付违约金，但协商未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告何猛辩称：一、原告不具备主体资格，请求法院依法驳回原告的起诉。2017年4月12日，何猛与黄波签订《房屋买卖合同》（以下简称合同），合同尾部的乙方签字“豆屹松、黄波”名字均为黄波所签。2017年4月23日，何猛、黄波到美商公司售楼部办理更名手续，被告何猛通过美商公司将涉案房屋及其前期缴纳的诚意金转让给黄波，美商公司收回之前向被告何猛出具的237506元的诚意金收据，重新向黄波出具“黄波”名字的该涉案房屋的收据，被告何猛更名手续完成后，当天黄波将全部钱转账给被告何猛。根据原告提供的收据可以说明美商公司承认收到黄波关于涉案房屋237506元的诚意金，涉案房屋在开发商那里已经更名为黄波。根据美商公司提供的证据以及黄波转账给被告何猛的银行流水可以证明该案涉房屋的权利归属人为黄波，与被告何猛签订的合同当事人也是黄波，行使该合同项下权利义务主体人也是黄波。被告何猛并没有收取原告任何钱款，也没有将房屋购买资格转让给原告，故请求法院驳回原告豆屹松的起诉。二、该合同项下双方的权利义务已经履行完毕，不具备合同解除的条件，原告要求被告退还购房款及违约金没有合法依据。首先，该涉案合同是在被告正天公司的居间下达成的，因此使用的是被告正天公司的房屋买卖合同模板。该合同虽然名为房屋买卖合同，但从该合同的主要内容及主要条款第四条付款及过户约定为空白、第九条的其他约定部分来看，该合同并不是真正意义上的房屋买卖合同，没有约定一次性付款或者按揭贷款，而是被告何猛将其购房权认购资格转让给黄波的购房资格转让合同。其次，签订合同后，被告何猛已经协助黄波按照双方合同约定，在美商公司已完成合同要求的更名手续，美商公司收回被告何猛诚意金的收据、同时向黄波出具写有黄波名字的诚意金收据能够证实黄波已经取代被告何猛，受让取得涉案房屋的购房资格和购房权，而黄波一方也于2017年4月23日将购房转让金支付给被告何猛，其付款行为也是其确认更名手续完成的意思表示。因此被告何猛作为出让方已经按合同约定完成购房资格出让的义务，并且已经协助办理了更名手续，黄波也相应支付了转让费作为房屋转让资格的对价，本合同已经履行完毕。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定:“有下列情形之一的，合同的权利义务终止:(一)债务已经按照约定履行;……”双方权利义务均已履行完毕，合同权利义务终止。对于原告要求退还购房款639000元及违约金的诉讼请求，因该约定是双方合意达成，并不违反法律法规的约定，现双方合同权利义务已经履行完毕而终止，故第2条、第3条请求无事实和法律依据，请求依法驳回。无论是黄波、还是原告豆屹松，在与被告何猛签订合同时，均知晓涉案房屋的情况。黄波在与被告何猛签订合同前，2017年4月10日，其子豆屹松已经向美商公司缴纳了同小区的其他房屋购房订金，后觉得开发商单价太高，通过被告正天公司找到欲转让购房资格的被告何猛，二者价格进行比较后，遂决定接受被告何猛的购房资格。2017年4月12日，黄波与被告何猛签订了合同;2017年4月23日，黄波、被告何猛在开发商美商公司完成了更名手续，黄波向被告何猛支付了转让费；2017年5月，原告豆屹松找开发商退了自己缴纳的购房订金。黄波、原告豆屹松向开发商购房、退房、又与被告何猛签订合同、在售楼部变更房屋更名手续的一系列行为，足以证明其与被告签订合同时自始至终知晓该涉案房屋的情况，知晓按照合同约定被告何猛只需要协助办理更名手续，而原告在起诉状以“何猛需保证该房屋权属清晰……且保证该房屋在过户手续办理完毕之前持有合法、有效证件”为由要求被告何猛退款并承担违约金，毫无事实依据，应当予以驳回诉讼请求。第三、被告何猛不是本案适格被告，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。如前所述，2017年4月23日，黄波将首付款237506元及转让费401494元支付给被告何猛，被告何猛将该购房资格及前期已交纳的诚意金237506元一并转让给黄波。开发商美商公司向黄波出具237506元的购房诚意金收据，表示开发商美商公司收取了黄波的237506元首付款，二者之间成立房屋买卖关系，黄波购买房屋后的权利义务关系也与被告无关，原告与被告何猛之间并不成立真正的房屋买卖关系，原告起诉被告何猛要求退还购房款639000元没有法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告不具备主体资格，涉案合同已经履行完毕，不具备合同解除的条件，请求法院依法驳回原告的起诉或诉讼请求。被告正天公司辩称：被告正天公司所居间成功的涉案合同，属依法成立的有效合同，各方当事人均应受其拘束。涉案合同并非存量房买卖关系，而是商品房买卖合同的权利义务转让，自买卖双方签订之日起合同生效，被告正天公司即有权收取全额佣金18400元，但截止今日，被告正天公司仅收到原告支付的佣金15000元，对此事实，原告亦予以认可。现被告正天公司已与原告达成调解协议，愿意退还7500元以了事。本院经审理查明：黄波与原告豆屹松系母子关系。2015年11月28日，美商公司出具编号为0007762的《收据》一份，主要载明：交款单位为何猛，金额237506元，收款事由为诚意金，备注：4-2地块D-03#-1204东南，交款人何猛。2017年4月12日，原、被告三方签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：出卖方为被告何猛，买受方为原告豆屹松，居间方为被告正天公司。被告何猛自愿将坐落于4-2地块D-03#-1204东南户的房屋出售给原告，原告对该房屋已做了充分了解并实地看房，对该房屋无任何异议，自愿购买。该房屋的所有权人为被告何猛，楼层为12层，建筑面积87平方米。原告与被告何猛双方协商后的房屋实际成交价格为979000元。原告于本合同签订时支付定金及佣金50000元，被告何猛同意该定金在房屋过户交割手续办理完毕前由被告正天公司保管，在办理房屋交割时转为物业交割保证金，被告正天公司的佣金由原告支付18400元，原告须向被告正天公司交纳过户服务费1000元。被告何猛保证该房屋权属清晰、无相邻、优先购买及其他权属纠纷，若发生与被告何猛有关的权属纠纷或债务纠纷，由被告何猛负责解决并承担一切后果及违约责任；如原告、被告何猛任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，或发生前述等违约责任，均由违约方向另一方支付本合同约定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且被告正天公司所收取的本合同佣金一律不予退还。被告何猛支付总房款为577506元，首付款为237506元，银行贷款为340000元，转让费为401494元，在原、被告双方共同办理更名手续时，原告共须向被告何猛支付639000元；原告与被告何猛双方协商更名手续在2017年4月25日前办理完毕。该合同落款处甲方签名为被告何猛，乙方签名为黄波、豆屹松，丙方为被告正天公司盖章。2017年4月12日，王文科中国农业银行账号62×××76分四次取款10000元。2017年4月14日，黄波向冯彬转账40000元，银行转账交易摘要为“龙湖一号房子”。2017年4月23日，黄波向被告何猛转账289000元，关双（原告称关双系其姑父）向被告何猛转账32万元，钱阳明向黄波转账5000元。同日，美商公司出具编号为0017462的《收据》一份，主要载明：交款单位为黄波，金额237506元，收款事由为诚意金，备注：4-2地块D-03#-1204东南，交款人何猛。同日，被告何猛出具《补充协议》一份，主要载明：本人何猛将美商置业龙湖一号4-2地块D-03#-1204东南户龙湖一号房屋转让给黄波，收据已在2017年4月23日改为黄波名字，收据号0017462，如果后期为房屋手续须何猛配合，何猛应当积极配合办理。原告提交2019年11月25日关双出具的《代付证明》一份，主要载明：本人关双，于2017年4月23日银行转账汇款32万元至何猛账户，该款项系本人代豆屹松向何猛支付河南美商置业有限公司开发的郑东龙湖一号4-2地块D-03#-1204东南户房屋的购房款，特此证明。原告提交2019年11月26日黄波出具的《代付证明》一份，主要载明：本人黄波，于2017年4月12日取1万元现金支付给何猛，于2017年4月14日银行转账汇款4万元至郑州市正天房地产经纪有限公司业务员冯彬账户，于2017年4月23日银行转账汇款28.9万至何猛账户，该三笔款项系本人代豆屹松向何猛支付河南美商置业有限公司开发的郑东龙湖一号4-2地块D-03#-1204东南户房屋的定金、中介费及购房款。2019年10月28日原告提起本诉。在本案审理过程中，原、被告均认可，涉案《房屋买卖合同》由黄波代原告豆屹松所签，被告何猛从美商公司购房的总价款为577506元，已付美商公司237506元，未付房价款24万元，原告再向被告何猛支付转让费401494元，原告应付被告何猛的总价款为979000元。原告陈述，2017年4月12日黄波通过王文科银行卡取现10000元交付给被告何猛，4月14日黄波转账给被告正天公司冯彬4万元，其中2万元为定金、2万元为佣金，2万元定金通过被告正天公司转给被告何猛，被告正天公司钱明阳返还原告5000元，4月23日黄波向被告何猛转账289000元，同日其通过关双转账给被告何猛320000元，共计支付被告何猛为639000元。被告何猛认可其收到款项639000元。被告正天公司认可其实际收到佣金15000元。黄波到庭陈述：其与原告豆屹松为母子关系，其受原告的委托签订《房屋买卖合同》，因2017年7月份该房屋需要网签，原告在外地上学回不来，所以美商公司出具的收据写成了黄波的名字。本院认为：原、被告三方签订的《房屋买卖合同》中载明合同买受人为原告豆屹松，在本案审理过程中，黄波及原告豆屹松均认可黄波是受原告豆屹松的委托与二被告签订买卖合同、进行付款并办理收据更名手续，实际购买人为原告豆屹松，被告何猛实际参与了买卖合同的签订过程，视为其对该合同明知并认可，故被告何猛辩称原告豆屹松不具备诉讼主体资格，依据不足，本院不予采纳。依据本案证据及各方当事人陈述，被告何猛享有以总价款577506元向美商公司购买涉案房屋的权利，被告何猛已向美商公司交纳237506元，美商公司向其出具诚意金收据，被告何猛与美商公司之间达成房屋买卖意向，被告何猛取得具有优惠性质的房屋购买权，并未取得房屋所有权。依据《房屋买卖合同》，原告向被告何猛支付转让费401494元及“首付款”237506元后，可以总价款577506元向美商公司购买涉案房屋，被告何猛配合原告到美商公司办理诚意金收据的更名手续，合同虽约定原告支付被告何猛的237506元为“首付款”，但原告实际受让所得是具有债权性质的房屋购买权，双方之间实为房屋购买权转让合同关系。合同签订后，原告已经向被告何猛支付639000元，美商公司为原告出具237506元的诚意金收据，办理了购房主体的更名手续，表明美商公司与原告之间形成房屋买卖意向，原告取得购房权。原告诉称所购房产无相关资质、工程烂尾等问题，属于原告受让房屋购买权后与美商公司之间的权利义务关系，原告购房目的现未实现是美商公司的行为导致，原告在未经确认丧失购房权的情况下起诉要求解除涉案《房屋买卖合同》，依据不足，本院不予支持。原告主张被告何猛返还639000元，合同约定的639000元包含转让费401494元、“首付款”237506元，原告现阶段主张被告何猛返还转让费401494元，缺乏依据；美商公司向原告出具237506元意向金的收据表明美商公司与原告之间房屋买卖意向的形成，美商公司收取的237506元诚意金的购房权利人为原告，如果原告购房目的最终不能实现，原告可以享有向美商公司要求返还诚意金237506元的合同债权，故原告要求被告何猛返还639000元，依据不足，本院不予支持。涉案合同约定被告何猛保证房屋无与被告何猛相关的权属纠纷或债务纠纷，被告何猛已将其房屋购买权转让给原告，原告至今未取得所购房屋非被告何猛的原因，因此原告诉请被告何猛承担违约金，依据不足，本院不予支持。被告正天公司作为专业的房产中介机构，在交易时应对涉案房屋状况进行审慎查验，规范交易行为，其在涉案房屋无预售许可证的条件下，促成买卖双方达成所谓房屋买卖合同并收取原告佣金，存在重大过错，故对原告要求被告正天公司返还佣金15000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州市正天房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告豆屹松退还佣金15000元；二、驳回原告豆屹松的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5507元，由原告豆屹松承担5392元，被告郑州市正天房地产经纪有限公司负担115元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李楠楠二〇二〇年一月二十一日书记员  高梦雅