上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初59770号原告：胡邦国，男，1954年12月16日出生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：苏士中，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海晨晗资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：严昕，执行董事。委托诉讼代理人：何旺明，男。第三人：徐多山，男，1954年3月10日出生，汉族，住浙江省温州市。原告胡邦国与被告上海晨晗资产管理有限公司(以下简称晨晗公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，追加第三人徐多山，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡邦国及其委托诉讼代理人苏士中、被告晨晗公司的委托诉讼代理人何旺明到庭参加了诉讼，第三人徐多山经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。胡邦国向本院提出诉讼请求：1.确认原告、第三人与被告于2015年8月15日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月27日解除；2.被告将上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢甲单元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)按现状返还原告；3.被告向原告支付2018年1月15日起至2018年4月27日止的租金25,854元(每月租金按7,604元计算)；4.被告向原告支付占用系争房屋的违约金，自2018年5月27日起至实际返还房屋之日止，每月按租金7,604元的双倍即15,208元计算；5.被告向原告支付5个月免租期的房屋租金38,020元；6.被告向原告支付逾期支付房租的违约金，自2018年1月25日起、2018年2月25日、2018年3月25日起，分别计算至2018年4月27日，按每月应付租金7,604元为基数，计算标准为每日万分之五。事实和理由：2015年8月15日，原告、第三人与被告就系争房屋签订了《房屋租赁合同》。合同约定，由被告承租系争房屋，租赁期限为15年，免租期为6个月，月租金7,604元，前3年租金不变，自第4年起租金在上年基础上上调5%。合同8.4条第3款约定，被告逾期支付租金连续达90天(含)以上的，原告有权解除合同。原告于合同订立当日将房屋交付被告。被告自2018年1月15日起至起诉之日的租金拒不支付，被告延付租金的行为已严重违反合同约定，故诉至本院。晨晗公司辩称，原告与第三人共同购买了系争房屋，原告提起涉案诉讼，有无经过第三人的同意或承认。在没有第三人的意思表示的前提下，被告不认可涉案合同于2018年4月27日解除。倘若第三人也要求解除合同，被告同意按现状返还系争房屋。同意原告的第3项、第6项诉请。不同意第4、5项诉请。系争房屋地处偏远，且由被告进行装修，故约定了免租期。由于被告公司无法正常经营，现金流断裂，被告无能力支付租金。合同约定的违约金标准过高，请求予以调整至按月租金标准的1.3倍计。被告承租系争房屋4-5年了，若合同解除，不应当全额支付免租期内的租金，请求按照履行时间对免租期租金进行折算。本院经审理认定事实如下：原告胡邦国、第三人徐多山是系争房屋登记的权利人。2015年8月15日，胡邦国、徐多山为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的晨晗公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋(注明房屋权属为工业用房、面积416.64平方米)出租给乙方使用，乙方可根据实际经营需要对房屋进行招商转租。租赁期限为15年，自免租期满次日起算。自双方签订《房屋交接书》之日起的6个月为免租期，即甲方免除乙方该6个月的租金。系争房屋月租金为7,604元，三年内不变，自第四年起，每年在上一年基础上上调5%(合同第3.1条款)。本合同生效后的7日内，乙方向甲方预付一个月租金的保证金及首期两个月的租金，共计22,812元。租金起算日为免租期满次日。首期租金期满后，租金由乙方每月25日之前向甲方支付，逐月支付。租金由乙方以转账方式支付至甲方指定的银行账户(附胡邦国银行账号)。合同第8.4条约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一，守约方可书面通知违约方解除本合同：……(3)乙方逾期支付租金连续达90天(含)以上的；……”第9.2条约定：“本合同如提前终止、解除或租赁期限届满时，甲方有权要求乙方于合同终止后的30天内将承租物业返还甲方。乙方返还的承租物业应符合正常使用的状态，……该30天为拆除期，甲方免收租金。”第9.3条约定：“乙方不按甲方要求返还而继续占用房屋的，自占用之日起按月租金的2倍向甲方支付违约金。”合同还约定了其他事宜。同日，甲乙双方签订了《房屋交接书》，甲方将系争房屋交付给乙方。另查明，晨晗公司已陆续支付系争房屋的租金至2018年1月14日，晨晗公司曾支付出租方押金7,604元。原、被告确认免租期自2015年8月15起至2016年2月14日止。因晨晗公司拖欠2018年1月15日起的租金未付，2018年4月27日，胡邦国、徐多山向晨晗公司发送解除租赁合同通知书。当日，晨晗公司出具收条一份，写明“今收到上海市川图路XXX号XXX幢甲单元XXX-XXX室业主胡邦国、徐多山与我司解除房屋租赁合同通知书。”此后，因晨晗公司未向出租方交还系争房屋及支付相关费用，胡邦国向本院提起涉案诉讼。审理中，晨晗公司提供了拍摄于2018年8月的照片一组以及施工合同等证据，证明晨晗公司将系争房屋以及其他租户的房屋用于经营酒店，因为消防设施问题被查封，导致未能正常经营，后晨晗公司进行了整改，因工程款问题拖延至2019年6月整改结束，目前系争房屋处正常经营；提供(2019)沪01民终5227号民事判决书，证明相同类型的案件，法院判决逾期返还房屋的违约金按月租金标准计算。经庭审质证，原告对照片以及施工合同的真实性表示无法确认，认为被告经营酒店所需的消防改造系其自身义务，与原告无关；另案判决按租金标准计算违约金系他案原告未主张双倍标准，不同意调整违约金；考虑到涉案合同的履行期限，原告仅主张了五个月免租期租金。原告另称其与徐多山系同学关系，目前原告无法联系到徐多山，由于涉案合同已解除，被告已无履约能力，故提起诉讼。对于押金，原告表示由于合同主体间有其他公用事业费用未结算，本案中暂不要求处理押金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告、第三人作为系争房屋的产权人，与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应恪守。涉案合同的出租方依照合同约定向承租方(被告)交付了租赁物，已经履行了出租人的根本义务。被告将系争房屋以及相邻的房屋用作经营酒店，有关经营酒店所需的证照、消防要求等措施理应由其自行办理及负责。其因消防措施存在问题而遭遇相关部门责令整改的原因不能归责于出租方。2018年1月15日起的租金被告未按约向出租方支付，且拖欠租金时间较长，已经违反了合同约定。原告与第三人于2018年4月27日向被告发送了解除合同的通知，符合合同约定及法律规定。前述通知已由被告签收，故涉案合同自出租方的解除通知送达被告之日即2018年4月27日解除。合同解除后，被告应将系争房屋返还，并根据合同约定的租金标准支付2018年1月15日起至合同解除之日止的租金及逾期支付租金的违约金。被告对欠付租金及逾期支付租金的违约金无异议，应予支付。关于逾期返还房屋的违约金，该违约金的约定，实际包含了房屋占有使用费等损失。原告在扣除30天搬离期后按合同约定的双倍租金标准主张逾期返还房屋的违约金，与合同约定相符，本院予以支持。虽然合同中未约定因承租人违约致使合同提前解除时，免租期的租金如何处理。但出租方给予被告免租期的前提是被告全面履行租赁期较长的涉案合同，由于被告的违约行为致使涉案合同提前解除，出租方给予被告的免租期间的减免租金已成为出租方的实际损失。原告要求被告承担免租期租金损失，本院予以支持。考虑到涉案合同已履行了一段期间，原告据此仅主张了5个月的免租期租金损失，本院予以支持。需要指出的是，涉案合同是由原告与第三人共同出租给被告，现由于原告无法联系上第三人，故由原告一人提起了本案诉讼，且第三人经由本院传唤亦未到庭。被告方虽对本案诉讼的主体提出异议，但本院认为，鉴于涉案合同目前的履行情况，倘若不允许原告提起诉讼，将造成守约方(含第三人)利益的损失，不利于保护合同主体的合法权益。原告提起涉案诉讼，并未侵害第三人的利益，并且涉案合同中约定收取租金的账户即为原告方的账户，原告与第三人有关涉案合同解除后的后果处理在本案中无法分割处理，其二人间内部财产权益的分配，由原告与第三人另行处置。鉴于原、被告之间有其他公用事业费尚未结算，原告不要求在本案中处理押金，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：一、原告胡邦国、第三人徐多山与被告上海晨晗资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年4月27日解除；二、被告上海晨晗资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢甲单元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋按现状返还原告胡邦国；三、被告上海晨晗资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡邦国截止2018年4月27日的欠付租金25,854元；四、被告上海晨晗资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡邦国逾期支付租金的违约金，计算方式：自2018年1月25日、2018年2月25日、2018年3月25日起，按每月应付租金7,604元为基数，分别计算至2018年4月27日，计算标准为每日万分之五；五、被告上海晨晗资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡邦国自2018年5月27日起至返还原告上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢甲单元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋之日止的逾期返还房屋违约金，按每月15,208元为计算标准；六、被告上海晨晗资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告胡邦国免租期租金损失38,020元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,402元，公告费560元，合计3,962元，由被告上海晨晗资产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  何绍辉人民陪审员  沈喆平人民陪审员  夏旭东二〇二〇年一月十九日书 记 员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。