上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91353号原告：上海辕盛实业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：钱亦强，董事长。委托诉讼代理人：张忞昕，上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱玮，上海市联合师事务所律师。被告：上海蓥石汽车技术有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表：芮群伟。原告上海辕盛实业发展有限公司诉被告上海蓥石汽车技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年12月18日、2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告上海辕盛实业发展有限公司的委托诉讼代理人张忞昕到庭参加诉讼，被告上海蓥石汽车技术有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海辕盛实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、原被告之间的房屋租赁合同于2019年7月31日解除；2、被告向原告支付2019年4月欠付租金人民币(以下币种同)248,354.65元以及2019年5月1日至2019年7月31日的租金1,584,077.01元(按照每月528,025.67元计算)，共计1,832,431.66元；3、被告向原告支付逾期支付租金滞纳金252,168.45元(详见原告提交的计算清单)；4、被告向原告支付2019年6月1日至2019年7月31日期间的电费46,013.26元，水费515元；5、被告向原告支付解约违约金1,584,077.01元；6、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年5月，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告向原告租赁上海市浦东新区三林路1503、1505号房屋及地下一层(以下简称系争房屋)，租赁期限自2016年6月14日至2021年10月14日。租赁合同对于租金及付款方式、违约责任等进行了约定。后原、被告签订《晶华楼租金支付补充协议》，对系争房屋的具体租赁期限及租金进行进一步确认。被告自2018年7月起未按时足额支付租金，经原告催缴仍未支付。后原告向被告发送《告商户函》，告知双方租赁合同及附件于2019年7月31日解除并主张相应违约责任。被告上海蓥石汽车技术有限公司未应诉答辩，亦未提交证据材料。原告围绕诉讼请求向本院提交了房屋租赁合同及补充协议、被告房租付款改为月度申请、水电费付款通知、被告转账凭证、告知函及邮寄凭证等证据，本院依法组织了质证。经审理，本院认定事实如下：系争房屋由原告与案外人上海中房置业股份有限公司签订《委托经营合同》，案外人委托原告进行经营管理。2016年5月，原告作为出租代理方(甲方)，被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁系争房屋(对外标识为中房晶华楼)，房屋建筑面积2664.32平方米(又称晶华1号楼)，地下一层建筑面积503.80平方米，租赁期限自2016年6月15日起至2021年10月14日止。合同第6.1条分别对于晶华1号楼及地下一层每一年度的租金进行了约定。合同第6.2条约定，系争房屋先付后用，乙方应于每月的二十五日前向甲方支付下月的租金(遇法定节假日顺延)，逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按到期未付租金的0.05%支付滞纳金。合同第7.1条约定，乙方向甲方支付相当于三个月租金金额的租赁保证金1,468,440.63元。合同第7.2约定，租赁期间，使用本房屋及地下1层区域所发生的水、电、通讯、设备等费用由乙方承担。合同第11.2条约定，一方有下列违约情形之一的，另一方可书面通知解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金，违约金金额相当于当时3个月的租金，给对方造成损失的，如违约金不足抵付损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(6)乙方逾期不支付租金和/或滞纳金、违约金，逾期超过壹个月的……合同签订后，原告向被告交付房屋，2016年7月7日，被告向原告支付保证金1,468,440.63元。2017年，双方又签订《晶华楼租金支付补充协议》，约定：因目前被告经常因内部流程而延迟支付租金。为此，甲、乙双方经友好协商，就该房屋租金支付等有关事宜，特签订如下补充协议：系争房屋原约定的租赁期限及租金标准仍保持不变，甲乙双方再次确认如下：晶华一号楼租金标准：2016年10月15日起至2017年10月14日期间租金标准为405,198.67元/月、2017年10月15日起至2018年10月14日期间租金标准为421,406.61元/月、2018年10月15日起至2019年10月14日期间租金标准为437,614.56元/月、2019年10月15日起至2020年10月14日期间租金标准为453,822.51元/月；晶华一号楼地下一层区域租金具体为：2016年11月21日起至2017年11月20日期间租金标准为84,281.54元/月、2017年11月21日起至2018年11月20日租金标准为87,346.33元/月、2018年11月21日起至2019年11月20日租金标准为90,411.11元/月、2019年11月21日起至2020年11月20日租金标准为93,475.89元/月……补充协议第二条约定：“甲乙方双方确认，自2017年4月1日起，将上述原租赁合同约定的租金支付方式由按月支付改为按季度支付，即乙方就租赁甲方上述房屋应于每季度第三个月的二十五日前向甲方支付下季度的租金。”第四条约定：“本补充协议未涉及的内容，仍按原合同相关约定执行。”2018年9月27日，被告向原告发送《房租付款改为月度支付申请》，表示：“基于贵我双方之前沟通，为使每月房租能更顺利支付，我司现申请房租由原来季度支付改为月度支付。望贵司本着贵我双方良好合作的基础上，给予我司理解与支持，通融为盼。”诉讼过程中，原告向本院提交了被告租金支付凭证，显示自2018年7月起的租金存在延迟支付情况。被告最后一笔租金支付时间为2019年7月5日，通过银行转账方式支付20万元，原告表示其中10万元为1号楼4月份的租金，另外10万元为3号楼租金。2019年4月23日，原告向被告发送《致商户函》，表示截止2019年4月23日，贵司欠缴系争房屋的租金、商场管理费及其他费用合计3,310,225.23元逾期未付，要求被告于2019年4月28日之前付清并承担相应的违约责任。该函件发送地址为系争房屋，送达回执显示为收发室保安收。2019年7月31日，原告再次向被告发送《告商户函》，表示截止至发函日被告未按约支付2019年4月至7月租金及2019年6月至2019年7月水电费、管理费等相关费用共计2,117,046.80元，经原告多次函告，被告仍未按期缴纳拖欠款项，构成根本违约。故函告：1、双方租赁合同于2019年7月31日解除；2、要求被告承担恢复原状等合同义务并承担违约责任。该函件分别发送至系争房屋及被告注册地址上海市宝山区逸仙路XXX号XXX号楼一层，系争房屋地址显示为保安室签收，逸仙路地址显示为退回。另查明，2019年12月23日，原告向案外人上海中房置业股份有限公司分两笔转账，金额分别为20,101.93元(交易附言为蓥石1号楼6月水电费)、28,564.06元(交易附言为蓥石1号楼7月水电费)。再查明，除本案系争的1号楼外，原、被告还就上海市浦东新区三林路1515、1517号房屋(对外标识为晶华3号楼)签订过租赁合同，就3号楼租赁事宜，原、被告于2019年5月27日签署《中房晶华公馆房屋租赁合同关于租赁合同提前终止的协议》，被告确认就3号楼欠缴原告房屋租金1,019,374.77元，并承诺按照每周10万元向原告支付。原告自述被告于2019年9月2日搬离，原告于2019年11月份自行收回系争房屋，目前正在恢复原状，并保留相关权利。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同及相关协议书系双方真实意思表示，双方均应遵照履行。根据原告提交的被告付款凭证，2019年5月22日被告转账摘要记载为“2019年2月三林1号楼租金部分款”，2019年5月29日转账20万元(摘要为房租)。之后，被告分别于2019年6月3日支付20万元、2019年6月17日支付20万、2019年6月18日支付20万元、2019年6月28日支付20万、2019年7月5日支付20万，其中6月3日转账附言为“三林1号楼和3号楼租金各10万”，之后的转账附言均为“房租”，原告表示后面四笔款项均包括1号楼10万元、3号楼10万元，原告陈述与双方就3号楼签订的提前终止协议能够相互印证，结合2019年6月3日被告的转账附言，对于原告关于被告付款方向的主张，本院予以采信。被告欠付租金超过30日，符合双方合同约定的解除条件，原告于2019年7月31日向被告发送解约函，根据法律规定，解除通知自到达相对方时生效，原告虽无直接证据显示被告已签收，但是该解约函分别寄送至系争房屋地址(发送时尚在租赁期限内)以及被告注册地址(同时也是租赁合同中被告所留地址)，原告已尽到通知义务，且原告主张双方租赁合同于2019年7月31日解除并主张至解除之日止的租金，并未加重被告义务，因此，对于原告主张双方租赁合同应于2019年7月31日解除的诉讼请求，本院予以支持。根据双方补充协议约定，1号楼2018年10月15日起至2019年10月14日期间租金标准为437,614.56元/月、地下一层2018年11月21日起至2019年11月20日租金标准为90,411.11元/月，合计为528,025.67元/月，根据原告陈述及其提交的付款凭证，被告租金支付至2019年4月(已付4月租金金额为279,671.02元)，之后的租金未予支付，故对于原告要求被告支付2019年4月至2019年7月31日欠付租金共计1,832,431.66元的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期支付租金的滞纳金，其中2018年7月至2019年4月期间的租金滞纳金196,929.31元，有原告提交的被告银行转账凭证予以佐证，具有合同依据，本院予以支持。关于2019年4月起未付租金的滞纳金，具有合同依据，因原告已发函通知合同于2019年7月31日解除，原告相应滞纳金主张至2019年7月30日，于法不悖，本院予以准许，综上，对于原告主张2019年4月起至2019年7月30日期间与其支付租金滞纳金55,239.14元的诉讼请求，本院予以支持。综上，被告应当支付滞纳金金额为252,168.45元。关于水电费，原告提交了其已经代付的证据，本院据实予以支持。被告已支付原告的保证金1,468,440.63元，原告要求抵扣被告欠付费用，于法不悖，本院予以准许。被告上海蓥石汽车技术有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海辕盛实业发展有限公司与被告上海蓥石汽车技术有限公司之间就上海市浦东新区三林路1503、1505号房屋及地下一层签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除；二、被告上海蓥石汽车技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海辕盛实业发展有限公司欠付租金1,832,431.66元；三、被告上海蓥石汽车技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海辕盛实业发展有限公司逾期支付租金滞纳金252,168.45元；四、被告上海蓥石汽车技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海辕盛实业发展有限公司2019年6月1日至2019年7月31日的电费46,013.26元、水费515元；五、被告上海蓥石汽车技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海辕盛实业发展有限公司解约违约金1,584,077.01元(执行时与被告已支付的保证金1,468,440.63元相抵扣)。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43,204.66元，减半收取计21,602.33元，由被告上海蓥石汽车技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘露二〇二〇年一月二十一日书记员  苏昊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。