北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0112民初38016号原告：樊会江，男，1971年8月28日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：朱思昊，总经理。委托诉讼代理人：王伟娟，女，北京龙源顺景房地产开发有限公司职员。被告：广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110E。法定代表人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：张丹丹，女，广东康景物业服务有限公司北京分公司。被告：北京信达至诚新能源投资有限公司，住所地北京市通州区景盛南一街28号院9号楼1层105。法定代表人：刘安军，总经理。委托诉讼代理人：高晓庆，女，北京信达至诚新能源投资有限公司职员。被告：北京华博恒通供热服务有限公司，住所地北京市通州区景盛北一街12号院7号楼10层1单元1012。法定代表人：卫小平，总经理。委托诉讼代理人：王福平，女，北京华博恒通供热服务有限公司职员。原告樊会江与被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称“龙源地产公司”）、广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称“康景物业公司”）、北京信达至诚新能源投资有限公司（以下简称“信达投资公司”）、北京华博恒通供热服务有限公司（以下简称“华博供热公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊会江、被告龙源地产公司的委托诉讼代理人王伟娟、被告康景物业公司的委托诉讼代理人张丹丹、被告信达投资公司的委托诉讼代理人高晓庆、被告华博供热公司的委托诉讼代理人王福平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊会江向本院提出诉讼请求：一、判令四被告自2018-2019年供暖季始至2059-2060年供暖季止实行分户热计量收费；二、判令被告龙源地产公司与信达投资公司、华博供热公司订立的有关涉诉小区的供热合同无效；三、本案诉讼费由四被告负担。事实和理由：2014年被告龙源地产公司将商品房交付给原告，办理房屋交付手续时，双方约定采暖系统合同内容为：分户计量收费（16采暖系统-16.3户内采暖系统采用分户计量，热计量表设于管井内，散热器采用铜铝复合散热器）。龙源地产公司、康景物业公司、信达投资公司、华博供热公司自2014年供暖至今，未履行按照热计量标准收费，且供暖合同转包严重损害广大业主利益。根据政府供暖主管部门规章，供暖合同不得转包。业主多次与被告交涉要求按照热计量收费无果。广大业主从未与龙源地产公司、康景物业公司、信达投资公司、华博供热公司签订供暖合同。国家规定供暖公司要与每位业主签订供暖协议，被告拒不执行、强制供暖强制高消费，造成民怨沸腾。自2014年至今通州法院和北京第三中级法院受理了近1000起供暖费纠纷案件，立案、开庭、结案都让被告占用大量政府资源，造成人力、物力的浪费，造成法官工作忙碌、业主奔波法院，给广大业主生活带来不便，影响社会和谐和安定团结。归根到底就是被告未履行合同热计量收费造成的，综上，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。龙源地产公司辩称：请求法院驳回原告诉讼请求。我公司不是本案的适格被告，我公司不是供暖方也不是收费方。原告无权要求我公司承担责任。根据北京市城市管理委员会2019年5月22日对供暖公司关于公共建筑热计量政策的回复，热计量收费是北京市倡导的一种供热及收费的方式，并非强制要求。采用分户热计量有技术要求，同时若原告要求按照分户热计量收费，须取得小区全部业主的同意。康景物业公司辩称：同意龙源地产公司的答辩意见，且我公司不是适格被告。华博供热公司辩称：涉诉小区无法使用热计量收费是因为其房屋性质为办公，并非住宅小区。北京市城市管理委员会对公共建筑分户热计量没有强制要求，若要求按照分户热计量收费，需各业主与供暖公司就热计量改造方式及费用承担进行协商，全体业主与供暖公司协商达成一致意见后由业主方支付每年一百多万元的维护费用。供暖单位目前无法正常使用小区的热计量设备，检测热计量设备好坏的费用我公司不予承担。对于全体业主不能达成一致意见采用热计量收费，供暖单位只能采用按建筑面积收费方式。供暖单位与业主并未签署书面合同使用热计量收费。涉诉小区已有三中院其他判例支持供暖单位按照建筑面积收费，另外原告根据商品房预售合同起诉我公司主体不适格，且原告的诉讼请求不明确。信达投资公司辩称：我公司不是适格被告。《民用建筑供热计量管理办法》及《关于进一步推进供热计量改革工作的意见》、《北京市公共建筑供热计量管理暂行办法》均规定由供热单位购置供热装置的建筑必须实施按用热计量计费，而各原告的供热计量装置由开发商自行购买安装，不符合上述必须计量收费的条件。另我公司与龙源地产公司签订的合同是各方真实意思表示，并不违反法律的规定。本院经审理认定事实如下：2014年2月12日，樊会江（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》,约定樊会江购买龙源地产公司开发的通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7#商业办公楼15层1501房屋（以下简称“涉诉房屋”）。《北京市商品房预售合同》第二十五条“前期物业服务”中约定，出卖人依法选聘的物业服务企业为康景物业公司，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务；《北京市商品房预售合同》附件六“装饰和设备标准的约定”部分中约定，“采暖系统：（1）集中采暖：散热器，铜铝复合散热器”。《北京市商品房预售合同》附件七“物业服务”部分中约定，康景物业公司物业服务管理的内容包括对房屋共用的各种管线管道系统、消防设施设备、安保设施设备等公共设施设备及其运行的维护和管理。《北京市商品房预售合同》还约定了其他相关内容。另外，龙源地产公司向业主交付的《商品房使用说明书》第五条“各项系统设施”中有关采暖系统的表述为“16、采暖系统16.1采暖热源由设在9#锅炉房换热站提供。16.2采暖热力入口设置在地下一层热力小室。16.3户内采暖系统用分户计量，热计量表设置于管井内，散热器采用铜铝复合散热器。”2014年，樊会江办理了涉诉房屋的收房手续。自收房至今，涉诉房屋所在的合生世界花园小区（以下简称“涉诉小区”）先后由北京聚能恒通供热科技有限公司、信达投资公司、华博供热公司三个供暖公司为业主提供供暖服务，目前仍由华博供热公司为业主提供供暖服务。上述供暖公司在涉诉小区均按照业主房屋建筑面积收取业主供暖费。涉诉小区供暖锅炉设施设备（包括供暖锅炉）系由龙源地产公司投资建设。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《商品房使用说明书》以及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己的主张，有责任提供证据。龙源地产公司与樊会江之间存在商品房预售合同关系，康景物业公司与樊会江之间存在物业服务合同关系，但上述两公司与樊会江均不存在供用热力合同关系，其均非涉诉小区供热方，不应是使用热计量设备的主体，亦不应是收取供暖费的主体。故樊会江要求龙源地产公司、康景物业公司对其按用热量分户计量收取供暖费没有依据，本院不予支持。目前，北京市采暖收费方式主要有两种，一种是按照采暖建筑面积收费，另一种是按用热量收费。樊会江与龙源地产公司所签订的《北京市商品房预售合同》并未约定涉诉小区供暖按照用热量计费；虽然《商品房使用说明书》中存在有关热计量表的表述，但亦未明确说明涉诉小区供暖按照用热量计费。樊会江收房后，华博供热公司、信达投资公司与樊会江之间并未签订书面的供热合同，系事实供热合同关系，而非商品房预售合同关系，并且双方并未约定按用热量收取供暖费。樊会江也未提供证据证明涉诉小区在华博供热公司、信达投资公司供暖的期间内启用了热计量装置，且涉诉房屋确实具备按用热量收费的基础。另外随着科技的发展，未来40年，供暖方式和计费方法都可能发生变化，本院目前无法确定自2020至2060年一直采用热计量收费方式是否可行。结合以上事实及理由，本院对樊会江请求本院判令华博供热公司、信达投资公司对其实行按用热量收取供暖费的请求不予支持。对于樊会江要求本院判令被告龙源地产公司与信达投资公司、华博供热公司订立的有关涉诉小区的供热合同无效的主张，樊会江并未举证证明相应合同存在违反法律法规强制性规定或其他能够导致合同无效的情形，故其主张缺乏相应依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告樊会江的诉讼请求。案件受理费25元，由原告樊会江负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李宏印二〇二〇年一月十六日法官助理 汤 硕书 记 员 籍 晨