北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0107民初14699号原告:北京金石融景房地产开发有限公司,住所地北京市石景山区阜石路165号院3号楼606。法定代表人：刘洋，董事长。委托诉讼代理人：仇丽娟，大沧海律师事务所北京分所律师。委托诉讼代理人：张增峰，男，1990年11月20日出生，大沧海律师事务所北京分所实习律师，住山东省潍坊市坊子区。被告：北京圣景妍美姿健康科技有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇宏福水城广场一层1F-C-10号。法定代表人：韩庆楠，经理。委托诉讼代理人：李银杰，北京智嵩律师事务所律师。委托诉讼代理人：范亮，女，1982年10月1日出生，北京圣景妍美姿健康科技有限公司职员，住北京市西城区。原告北京金石融景房地产开发有限公司(以下简称金石融景公司)与被告北京圣景妍美姿健康科技有限公司（以下简称圣景妍美姿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告金石融景公司之委托诉讼代理人仇丽娟、张增峰，被告圣景妍美姿公司之法定代表人韩庆楠、委托诉讼代理人李银杰、范亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金石融景公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认原被告双方签订的《商铺租赁合同》于2019年3月14日解除；2．请求法院判决被告于判决生效后7日内给付原告自2018年10月4日至2019年3月14日租金131510．4元；3．请求法院判决被告于判决生效后7日内给付原告违约金73584元；4．请求法院判决被告于判决生效后7日内将房屋腾空返还原告；5．请求法院判决被告给付原告自2019年3月15日至房屋实际返还之日房屋占有使用费，暂计算至2019年4月9日为41932．8元。以上金额暂计247027．2元。事实与理由：2018年3月26日，原被告双方签订《商铺租赁合同》（以下简称合同），约定由被告承租原告位于石景山区石景山路×号房屋，房屋面积102．2平方米，租期自2018年7月4日至2023年7月3日，租金总额为1469791．36元，分二十期支付，前三期支付时间为2018年4月2日、2018年9月24日、2018年12月24日，且被告应于合同签订之日支付租赁保证金73548元。合同签订后，原告依约交付房屋，被告仅依约支付租赁保证金及第一期租金，之后再未支付原告租金，也一直没有开业。原告于2018年11月12日、2018年12月12日向被告分别发出《律师函》、《催收函》催缴租金，期间原告工作人员多次致电被告，均未果。因被告拖欠原告第二期、第三期租金均已超过30日，2019年3月13日，原告依合同约定向被告发出《解除租赁合同通知函》，通知其解除合同，要求其腾退返还房屋，被告收到该解除通知但至今未予腾退返还。原告认为被告欠付租金、拒不返还原告房屋行为严重侵害原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判决支持原告全部诉讼请求，维护原告合法权益。被告圣景妍美姿公司辩称：一、认可原被告签订了《商铺租赁合同》，但该租赁合同属于原告制式合同，其中曾在诸多不公平的条款，规避自己的责任，双方权利义务不对等，违反了民法总则的公平原则，明显显失公平。在租赁合同签订后，被告依合同向原告缴纳了租金及租赁保证金各73548元，共计147096元。合同签订后，被告为装修租赁的房屋还支出了装修费。二、在双方签订租赁合同之前，原告对被告进行了虚假夸大的宣传，在合同履行中，原告未积极履行自己的义务，导致被告合同目的不能实现。原告员工称在2018年7月4日开业时，同时有一家5000平方米的物美超市开业，能保证客流量。但是截止到开业时，仅有7、8家商户开业，仅占10%的比例，不符合开业的条件。截止到2019年4月底，原告承诺的物美超市才开业，但面积仅500平米。根本没有客流量。如果被告强行开业经营，则又要产生员工的开支，不但不能盈利，还要承担更大的损失，被告的合同目的不能实现。在此过程中，被告多次找原告协商此事，要求原告尽早开业，增加客户的开业率。但原告进行推诿，并依据合同中的不公平条款，要求被告缴纳余下的租金并解除合同。因此本案中实际受损失人是被告。被告同意解除合同，但认为原告应当承担相应责任，请求法院依据公平原则对本案进行审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金石融景公司系坐落于石景山区石景山路×幢房屋所有权人。2018年4月2日，金石融景公司（甲方）与圣景妍美姿公司（乙方）订立《商铺租赁合同》，约定：乙方承租的租赁物业位于石景山区石景山路×号商铺（以下简称涉案房屋）；乙方承租的租赁物业的租赁面积为102．2平方米；租赁物业至装修期为自租赁物业交付日起90个日历日；租赁物业之起租日为2018年7月4日，租赁物业之租赁期限为2018年7月4日至2023年7月3日，装修期不包含在租赁期限内；租赁物业自起租日起开始计算租金，租赁物业在租赁期限内租金总额为1469791．36元，其中，各期租金的金额及各期租金的租金标准应以本合同附件4《各期租金付款周期、租金支付日期以及租金金额列表》的约定为准；乙方应在本合同签订当日向甲方支付租赁保证金人民币73584元；除本合同约定的没收情形外，在下列条件均实现（以在后发生的时间为准）的三十日内，甲方将租赁保证金或其扣除欠费和清偿赔款的余额无息返还乙方：租赁期限届满乙方不再续租，或本合同提前终止、解除的；乙方无违约行为；甲方确认乙方对其不再构成可能的经济责任（包括但不限于未结清物业管理费、公用事业费（包括供暖费等）、第三方索赔等应由方承担的任何费用）；乙方办妥以该租赁物业为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续，以取得政府相关部门注销或变更完成单据为准；乙方已按本合同约定退还租赁物业。；乙方未经甲方同意不得将租赁保证金用于抵销应缴付的租金或其他款项；甲乙双方确认，乙方应按照本合同附件4约定的各期租金的支付金额及支付时间，向甲方按期足额支付当期应付租金，其中第一期（2018年7月4日至2018年10月3日）租金的支付时间为2018年4月2日，支付金额为人民币73584元；乙方未按本合同规定的方式和时间，向甲方缴纳租金、租赁保证金及其补足额等所有应付款项，每逾期一日，按应缴款项之千分之一向甲方缴纳违约金。逾期超过三十日或逾期支付累计达三次以上的，甲方有权解除合同；除本条第18．3款及18．4款所述之情况外，因乙方其他原因使本合同提前解除的，甲方有权要求乙方支付3个月租金（以合同解除当月的月租金为标准执行）作为违约金，上述违约金甲方有权从租赁保证金中直接扣除；租赁期限届满或合同提前解除后，乙方应当在租赁期限届满或合同解除之日起7日内将该租赁物业及其附属设备设施恢复房屋交付原状并返还甲方（甲方同意保留的除外），甲方无需对此给予乙方任何赔偿或补偿；租赁期限届满或合同解除，乙方如未按本合同约定返还租赁物业的，每逾期一日，乙方应向甲方支付房屋占有使用费，日使用费的标准按合同解除时日租金标准的双倍计收。附件4为各期租金付款周期、租金支付日期以及租金金额列表，显示：第一期付款周期（租金）为2018年7月4日至2018年10月3日，租金支付日期为2018年4月2日，租金数额73584元；第二期付款周期（租金）为2018年10月4日至2019年1月3日，租金支付日期为2018年9月24日，租金数额73584元；第三期付款周期（租金）为2019年1月4日至2019年4月3日，租金支付日期为2018年12月24日，租金数额73584元…。合同签订后，金石融景公司将涉案房屋交付使用，圣景妍美姿公司依约向金石融景公司交付了第一期租金73584元及租赁保证金73584元，之后未再支付租金。2018年11月12日金石融景公司委托北京观韬（中茂）律师事务所向圣景妍美姿公司作出《律师函》：1、请贵司收到本函之日起15日内，向金石融景公司支付第二个付款周期的租金，共计人民币73584．00元。2、请贵司收到本函之日起15日内，向金石融景公司支付违约金人民币3605．62元。2018年12月12日，金石融景公司在涉案房屋处张贴《缴费通知书》，内容：关于石景山区石景山路54号院7幢-124号商铺需支付租金费用，请贵司/您于2018年12月24日前以支票或汇款方式向我司交付完毕以下款项：2019年1月4日至2019年4月3日的租金73584．00元。2019年3月10日，金石融景公司向圣景妍美姿公司作出《解除租赁合同通知函》，载明：贵公司于2018年3月26日与我公司签订了《商铺租赁合同》，贵公司承租了位于石景山区石景山路54号院-1-124号商铺（“租赁物业”），用于经营美容养生。按照《商铺租赁合同》及《补充协议》的约定，贵公司应于2018年9月24日和2018年12月24日向我公司支付2018年10月4日至2019年4月3日期间的租金，计人民币147168元，贵公司一直未予支付。我公司曾向贵公司发出催缴通知，亦曾委托律师向贵公司出具《律师函》，但截至本函出具之日，贵公司仍未支付，至今已超过30日。根据《商铺租赁合同》的约定，贵公司逾期支付租金连续超过30日或逾期支付累计三次（含）以上的，我公司有权解除《商铺租赁合同》。基于上述，我公司致函贵公司，解除我公司与公司签订的《商铺租赁合同》，我公司将按照《商铺租赁合同》的约定自贵公司支付的租赁保证金中扣除相当于3个月租金金额的违约金，届时请贵公司于2019年3月15日前将租赁物业返还我公司。金石融景公司向圣景妍美姿公司邮寄送达《解除租赁合同通知函》，物流信息显示圣景妍美姿公司于2019年3月14日签收，经询问，圣景妍美姿公司认可于2019年3月14日收到《解除租赁合同通知函》。庭审中，经询问，圣景妍美姿公司同意解除租赁合同，且圣景妍美姿公司尚未将涉案房屋返还予金石融景公司。以上事实有不动产产权证书、北京市普通地下室使用登记备案证、《商铺租赁合同》、《律师函》、《解除租赁合同通知函》、回执、银行回单、照片、装修合同、消防合同及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。圣景妍美姿公司虽抗辩称其未再支付后续租金的原因，系因其与金石融景公司订立的合同显失公平且金石融景公司存在虚假宣传，但圣景妍美姿公司并未提出相应证据予以证明，故本院对于圣景妍美姿公司之抗辩意见不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。金石融景公司与圣景妍美姿公司就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行权利义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据原被告双方订立的合同内容，承租人逾期超过三十日或逾期支付累计达三次以上的，出租人有权解除合同，本案中，圣景妍美姿公司应当依约于2018年9月24日向金石融景公司交纳第二期2018年10月4日至2019年1月3日的租金73584元，但圣景妍美姿公司一直未予支付。根据合同约定，圣景妍美姿公司的上述行为属于合同中约定的违约情形，金石融景公司的单方解除权成就。圣景妍美姿公司认可在2019年3月14日收到《解除租赁合同通知函》，故本院确认金石融景公司与圣景妍美姿公司签订的《商铺租赁合同》于2019年3月14日解除。因圣景妍美姿公司向金石融景公司仅交付了2018年7月4日至2018年10月3日期间的租金，其后未再支付租金，故金石融景公司向圣景妍美姿公司主张2018年10月4日至2019年3月14日租金131510．4元，有事实及法律依据，本院依法支持。因金石融景公司与圣景妍美姿公司之间的租赁合同已于2019年3月14日解除，圣景妍美姿公司继续占有涉案房屋无法律依据，应支付逾期腾房期间的房屋占有使用费。金石融景公司根据租赁合同中约定的日租金标准的双倍主张自2019年3月15日至房屋实际返还之日房屋占有使用费，本院认为，根据租赁合同的约定，圣景妍美姿公司负有在合同解除之日起7日内将该租赁物业及其附属设备设施返还之义务，圣景妍美姿公司如未按本合同约定返还租赁物业的，每逾期一日，圣景妍美姿公司应向金石融景公司支付房屋占有使用费，日使用费的标准按合同解除时日租金标准的双倍计收。故金石融景公司主张的占有使用费在2019年3月15日至2019年3月21日期间，因租赁合同未有约定，本院按照日租金标准（240元/㎡/月×102．2㎡）予以酌定。自2019年3月22日起，占有使用费以日租金标准（240元/㎡/月×102．2㎡）的两倍为基数，支付至圣景妍美姿公司实际腾退涉案房屋之日止。另，金石融景公司作为房屋的所有权人，在租赁合同已经解除的情况下，有权要求承租人腾退房屋。故对金石融景公司请求法院判决圣景妍美姿公司将承租房屋腾退、返还予金石融景公司的诉讼请求，本院予以支持。金石融景公司根据双方租赁合同的约定主张违约金73584元，圣景妍美姿公司抗辩违约金过高。金石融景公司未举证证明其损失金额，鉴于我国法律规定的违约金具有补偿性，以填补损失为目的，根据合同法相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本院综合金石融景公司对于其实际损失的举证情况，兼顾合同履行情况、被告过错程度及原告预期利益、利息损失等因素，参照合同约定，根据公平和诚实信用原则，依法予以酌定。圣景妍美姿公司主张其向金石融景公司交纳的租赁保证金73584元在本案中一并处理，金石融景公司不同意圣景妍美姿公司之主张，并认为租赁保证金退还的前提应为圣景妍美姿公司按照合同约定退还租赁物业，对此本院认为，基于双方租赁合同中关于租赁保证金之约定，目前圣景妍美姿公司尚未将其承租的涉案房屋返还予金石融景公司，且金石融景公司不同意圣景妍美姿公司的抵销主张。故对于圣景妍美姿公司交纳的租赁保证金本院不予处理，圣景妍美姿公司可在日后另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京金石融景房地产开发有限公司与北京圣景妍美姿健康科技有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年3月14日解除；二、北京圣景妍美姿健康科技有限公司于本判决生效后七日内支付北京金石融景房地产开发有限公司2018年10月4日至2019年3月14日租金131510．4元；三、北京圣景妍美姿健康科技有限公司于本判决生效后七日内支付北京金石融景房地产开发有限公司2019年3月15日至2019年3月21日占有使用费5538．58元；四、北京圣景妍美姿健康科技有限公司于本判决生效后七日内按照日租金标准（240元/㎡/月×102．2㎡）的两倍支付北京金石融景房地产开发有限公司自2019年3月22日至实际腾退之日止的占有使用费；五、北京圣景妍美姿健康科技有限公司于判决生效后七日内将承租的位于北京市石景山区石景山路×号房屋腾退、返还予北京金石融景房地产开发有限公司；六、北京圣景妍美姿健康科技有限公司于本判决生效后七日内支付北京金石融景房地产开发有限公司违约金39000元。七、驳回北京金石融景房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5004元，由北京圣景妍美姿健康科技有限公司负担（于本判决生效后七日内给付北京金石融景房地产开发有限公司2502元，余款于本判决生效后七日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  赵 欣人民陪审员  王念青人民陪审员  袁慧民二〇二〇年一月十五日书 记 员  刘海燕