贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初11382号原告：徐雪峻，女，1989年8月6日出生，汉族，住本市南明区。委托诉讼代理人：周家孝，贵州致正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈汇，女，1965年11月21日出生，汉族，系原告徐雪峻母亲。被告：李全玲，女，1963年8月26日出生，汉族，住本市云岩区。被告：张婉琛，女，1994年5月19日出生，汉族，住址同上。二被告共同委托诉讼代理人：方启航，贵州听策律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：罗远江，贵州听策律师事务所实习律师。被告：胡唯，女，1988年7月19日出生，汉族，住本市乌当区。被告：贵州福康家房产经纪有限公司，住所地：本市乌当区保利温泉新城二期15栋2-1。法定代表人：余淼。委托诉讼代理人：廖加华，贵州华尔威律师事务所律师。原告徐雪峻与被告李全玲、张婉琛、贵州福康家房产经纪有限公司（以下简称：福康家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告徐雪峻的委托诉讼代理人周家孝、陈汇，被告李全玲、张婉琛的委托诉讼代理人方启航、被告福康家公司的委托诉讼代理人廖加华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐雪峻向本院提出诉讼请求：1、判令被告李全玲、张婉琛支付原告徐雪峻违约金131580元，被告贵州福康家房产经纪有限公司承担连带责任；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月10日，原告徐雪峻与被告李全玲、张婉琛、福康家公司签订《房屋买卖居间合同》，合同第1条约定：被告李全玲、张婉琛（甲方）自愿将其位于贵阳市云岩区房屋出售给原告徐雪峻（乙方）。合同第2条约定房屋出售金额为102万元。合同第7条约定移交方式：被告李全玲、张婉琛于该房屋过户当日将其房屋正式交付给原告。合同第10条违约责任10.3约定：原告不能按期向被告李全玲、张婉琛付清房款或被告李全玲、张婉琛不能按期向原告交付房产及办理产权过户时，每逾期一日由违约的一方向对方支付相当于上述房产价格1‰的滞纳金。合同签订后，原告与三被告于2017年11月13日到贵阳不动产登记中心办理了过户手续。但被告李全玲、张婉琛未依约于过户当日将其房屋交付给原告，且被告福康家公司一直将该房屋不动产登记证扣留，至今未归还原告。原告多次催促三被告，要求履行交房义务，但三被告一直拖延。2018年3月21日，被告福康家公司与被告李全玲、张婉琛擅自进行房屋钥匙移交。2018年3月22日，被告福康家公司在其办公场所将房屋钥匙转交原告徐雪峻，但物业费、水费等也未结清，所交钥匙不能打开房屋门锁。综上，被告李全玲、张婉琛未按照合同约定向原告交付房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。被告福康家公司对被告李全玲、张婉琛的违约行为负有连带责任。原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求判如所请。被告李全玲、张婉琛辩称：1、交房是双务法律行为，需要双方共同完成。原告不能仅凭未交房的结果即推断是被告违约导致未能交房；2、自双方办理房屋过户之日至被告向中介公司移交钥匙期间，原告从未向被告提出办理交房，被告也从未阻碍过中介公司向原告交付钥匙办理交房；3、被告不仅从未阻碍原告收房，而且多次主动联系原告办理交房，原告要么以各种理由拖延交房，要么完全不予回应，显然双方未办理交房的根本原因是原告自身违约行为导致，而非被告；4、事实上，在双方交易过程中，原告为降低贷款利率提出办理公积金贷款，由于公积金贷款需要先过户才能审核征信记录，所以可能会造成过户后征信审核不能通过的风险，在中介工作人员告知双方前述风险后，建议双方在贷款放款后再办理交房。双方均口头约定调整交付时间。所以才产生了办理过户未交房以及被告提出要交房，原告提出贷款未办理成功的情况；5、双方交易房屋为空置毛坯房，被告并未在房间内居住或放置物品，可以现场交房，原告可直接在中介公司处取钥匙收房即可。且收房后原告本身也有钥匙，根本不需要被告配合才能收房；6、三方居间合同除了包含房屋买卖、居间服务的法律关系，还包括中介为双方履行交易提供协助办理交易事项、办证并兼顾合同履行的服务合同法律关系。交房本身也在中介公司同意协调组织对接的服务事项。被告在交易过程中友好的向原告表达交房意愿，在未收到原告交房通知、中介交房通知情况下，并不存在违约情形。请求驳回原告诉请。被告福康家公司辩称：合同经我司居间签订，协议约定交房的确在过户当日，后因为原告需要办理公积金贷款，而公积金贷款申请流程比较特殊，需要先过户，过完户后才能启动银行贷款手续，考虑到双方安全，过户当日就未交房。原告诉请我方承担连带责任无法律依据，我司在履行合同中并无违约行为，原告反而拖欠我司中介费2万元未支付。请求驳回原告诉请。经审理查明：2017年10月10日，原告徐雪峻作为买方、乙方，被告李全玲、张婉琛作为甲方、卖方及被告福康家公司作为丙方、居间方就位于贵阳市云岩区房屋签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：2、房屋出售金额：甲乙丙三方议定的上述房屋成交价格为1020000元整。3、定金支付：乙方应于合同签订之日交纳购房定金10万元整，由丙方开具收据代收，并在签合同当日转付给甲方，届时定金冲抵房款。4、房款支付方式：以第2项方式支付4.2、银行按揭：乙方应于2017年10月25日前将购房首期款（含定金）￥40万元支付到丙方账户，由丙方开具收据代收并转付甲方。余款62万元由丙方代乙方向银行申请办理住房贷款，贷款发放后，乙方授权丙方一次性支付给甲方……7、移交方式：甲方同意于过户当日将上述房屋正式交付给乙方，房屋移交时其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方，甲方在移交房屋时保证不损坏该房屋的原有装修设施、保留约定的相关配套设施。房屋移交前该房屋产生的债权债务如水、电、气等使用费由甲方负责结清，若在房屋移交时未结清上述费用，则甲方同意丙方从应付房款中暂扣／元作为押金，在费用结清时退还甲方。（房屋移交清单见附件）……9、甲方保证出售给乙方的上述房屋权属清楚，并征得共有人同意，不存在产权问题，若发生与甲方有关的权属纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此而给乙方造成的一切损失，由甲方负责赔偿。丙方需见证并监督合同的履行。10、违约责任10.3、乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产及办理产权过户时，每逾期一日由违约的乙方向对方支付相当于上述房产价格1‰的滞纳金……甲方（卖方）李全玲签名捺印乙方（买方）徐雪峻由徐汇代签丙方福康家公司盖章。庭审中，原、被告均认可合同签订当日，原告支付购房款22万元。2017年10月25日支付房款20万元，次日支付房款10万元。2018年1月10日原告支付房款50万元。案涉房屋过户时间为2017年11月13日。2018年3月21日，被告李婉玲将房屋钥匙、维修基金收据、电卡移交给被告福康家公司，福康家公司于次日将上述物品移交给原告母亲陈汇。各方签署《房屋移交表》，表中载明物管费交费到2017.9.30。原告认为被告未按合同约定交付房屋，违反合同约定，故将三被告诉至我院，诉请如前。庭审中，被告李全玲、张婉琛主张在履行合同过程中，根据福康家工作人员的建议，买卖双方口头将交房时间变更为贷款放款后。对此，被告李全玲、张婉琛提交了2017年11月10日至2018年12月3日期间原告母亲陈汇与李全玲的微信聊天记录，部分记录内容如下：2017年12月12日李全玲：那个陈汇你好，我跟你讲嘛，我的手上有两千块钱的代金券是专门用来交物管费的，等于是我家有个亲戚在未来方舟也买了一套，我们属于老带新，是房开奖励给我们的，只能用于抵物管费。我就想把这个物管费的这个抵用卷拿给你，你们去要交钥匙去收房子咯，你们就去代办一哈，如果不及时去，不去办这个手续是12月30号就要作废。陈汇：那个贷款没有到你的账上的话喃，肯定中介也不会来当着让我把房子收了，也不合适，这个样子嘛，要不你去把物管……你们物管交到什么时间的？如果确实是为了浪费也可惜。现住我不好去办，因为贷款也没打到你的账上，我咋好意思收房子哦，中介肯定也不干。李全玲：我的物管费交到好久讲句老实话我也把它忘了，因为他也没追我喃我们也没有去，我这个券喃是30号月底就要作废，有两千块钱的代金卷。陈汇：现在我去结不合适，我也没得理由去结，这个如果为了节约还是可惜了，就麻烦你抽时间，因为是送给你的，老带新当时是和你那点的，所以怕只有你去结。我的我只有等到收房子的时候，那个时候才能接房子，因为现在那个手续还没办下来，手续还没完善中介是不会同意的，好不好。李全玲：你不是说找得到熟人能早点房款哦，现在我鸿基那边紧到催我签合同，喊我交钱哦，我跟他讲的是12月31号交的嘛，看不晓得撤得到不……陈汇：李姐，这么多的事情有一些基本的时间和程序，你想哈11月13号办的签字过户，16、7号就把产权证拿下来了，而且公积金资料提供的时间也没耽搁时间，所以有些事情这个确实我们也是努力的找人的，你也感受得到。陈汇：那个物管费的事情还是由你那边去结，因为房子钱这个现在我也没得，不适合，所以我都跟你说了，所以你别到时候那两千块浪费了可惜了。2017年12月29日李全玲：你好！麻烦你催下贷款的事，什么时候批下来，我这边催得急。你给我说下大概时间，我也好给这边解释。陈汇：李姐，公积金中心已经批了，已进入权证抵押，估计元月底左右吧。2018年1月10日陈汇：李姐，贷款已经放了，你查一下。李全玲：好的，我咱（咋）个查。不是要先打到中介户上吗？陈汇：哦那你明天看看吧。2018年2月4日李全玲：尾款已收到了。2018年3月7日李全玲：你好！抽个时间我把房子钥匙交给你，或是交给中介。2018年3月12日李全玲：我把钥匙和物管抵用券放在单位上的，你什么时候来拿。原告对微信聊天内容的真实性予以认可，但认为该微信聊天记录是双方商量付款的事实，并不是重新约定交房时间，陈汇如果口头与被告约定延期交房必须得到原告的特别授权，且要达成书面协议才能更改合同约定的交房时间。被告所谓交钥匙及维修聊天是在2018年3月12日，此时被告是在延续违约中，被告明知自己违约，也未主动要求中介参与，要求原告现场交房钥匙的意思表示。陈汇表示被告在录音中提出给我2000元的物管抵扣卷，当时被告的意图是避开中介私下交房。物管费仅交至2017年9月30日，中介2018年3月22日交钥匙给其时，从2017年10月1日至钥匙交付之日还尚欠物管费，说明我方诉请中迟延交房的真实性。被告福康家公司对此无异议。被告还提交2019年1月7日原告转款给被告179.06元，原告认为与本案无关，原告并未就179.6元提起诉讼。陈汇表示对于179.6元电费说明被告没有如期交房，过户完成后房产证被中介无故扣留，造成不能行使房屋所有权，中介也没有履行号居间合同义务，导致水电气没有过户，中介交付的钥匙不能打开房门。后中介不配合，被告也不见面交房，我方无法进行水电气过户，才导致产生的电费由李全玲支付。被告福康家公司对此无异议。庭审中，原告还提交陈汇与福康家工作人员的微信聊天记录、短信聊天记录，拟证明原告2018年都在催促中介公司履行中介服务合同，催促李全玲尽快交房。被告李全玲、张婉琛对此认为原告最早是在2018年2月1日才主张交房，且不是向被告李全玲、张婉琛主张。该证据不能证明原告主张被告逾期违约交房。被告福康家公司对真实性予以认可，但认为聊天记录可印证原告在2018年2月2日主张交房，印证了三方没有在过户当日交房。原告提出交房后，我方积极与卖方沟通，但因临近春节，我方在节后在原告欠付中介费的情况下也积极履行义务催促。本院认为，原告与三被告于2017年10月10日签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，系合法有效协议。本案的争议焦点为原告与被告是否口头约定变更了交房时间。被告李全玲、张婉琛主张在履行合同过程中，根据福康家工作人员的建议，买卖双方口头将交房时间变更为贷款放款后。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，被告李全玲、张婉琛应对其主张承担举证证明责任。对此，被告李全玲、张婉琛提交了原告母亲陈汇与李全玲的微信聊天记录，纵观本案的交易过程来看，陈汇作为原告的母亲代原告签订了《房屋买卖居间合同》，在合同履行过程中与作为卖房人的李全玲、与福康家工作人员协商办理贷款、房屋交付等事宜，至房屋尾款支付后，代原告签署《房屋移交表》。李全玲作为卖房人有理由相信就涉案房屋买卖事宜，陈汇作为原告的母亲有代理权。从李全玲与陈汇的2017年12月12日的微信聊天内容来看，虽然双方主要商谈的是用代金券抵扣物业管理费，但李全玲在聊天中有向陈汇交房的意思表示，陈汇多次表示房屋尾款尚未支付给被告李全玲，其收房不合适。从原告提交的微信聊天记录可知原告的母亲陈汇最早向福康家公司工作人员催促交房亦在贷款发放之后，故可以推定虽然《房屋买卖居间合同》约定于过户之日交付房屋，但买卖双方在履行合同的过程中已协商一致，将房屋交付的时间变更至贷款发放之后。现原告主张被告未按合同约定向原告交付房屋违反合同约定，与事实不符，对原告据此主张的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第七十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告徐雪峻的诉讼请求。案件受理费1465元（已减半收取），由原告徐雪峻负担（已预交）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇一二〇年一月三日书记员  刘航