北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初82705号原告：崔晨，男，1984年12月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：蒋朝辉，北京市国振律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔长河，男，1957年3月8日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。被告：梁秀丽，女，1960年10月30日出生，汉族，住北京市西城区。法定代理人：胡嘉庆，男，1987年5月14日出生，回族，住北京市西城区。被告：胡嘉庆，男，1987年5月14日出生，回族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张海遥，北京初亭律师事务所律师。被告：胡振荣，男，1935年10月24日出生，回族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡嘉庆，男，1987年5月14日出生，回族，住北京市西城区。被告：王桂贞，女，1940年3月19日出生，回族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡嘉庆，男，1987年5月14日出生，回族，住北京市西城区。原告崔晨(以下称原告)与被告梁秀丽、胡嘉庆、胡振荣、王桂贞（以下分别称姓名，并称为四被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋朝辉、崔长河，胡嘉庆（梁秀丽法定代理人，胡振荣、王桂贞之共同委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人张海遥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、四被告协助原告办理北京市某区某路某号院某号楼某层1107号房屋的产权过户登记手续；2、四被告连带向原告支付违约金30万元。事实和理由：2013年10月17日，原告向胡某某支付北京市某区某路某号院某号楼某层1107号房屋购房定金2万元。2013年10月18日，原告与胡某某签订《房屋租售合同》，约定胡某某将上诉房屋自签订协议之日起至房屋过户之前租赁给原告使用。按照两限房政策的规定，在该房屋可以办理过户手续时，胡某某协助原告办理房屋过户手续。该房屋租售成交总价（包含租金）共计1485000元。2014年1月20日前，原告依约共向胡某某支付购房款100万元，余款48.5万元（含租金）约定在办理完房屋过户手续之日支付。2014年7月14日，胡某某死亡。梁秀丽系胡某某之配偶，胡嘉庆系胡某某之子，胡振荣系胡某某之父，王桂贞系胡某某之母。截止2018年6月18日，胡某某取得涉案房屋权属证书已满五年，根据北京市限价商品住房等相关政策及双方合同约定，涉案房屋可以办理过户手续。四被告作为胡某某的法定继承人，依法应协助原告办理房屋权属转移登记手续。综上，原告诉至法院望判如所请。四被告辩称，原告与胡某某签订的房屋买卖合同无效，原告要求四被告协助办理房屋过户登记手续的要求不能成立。首先，涉案房屋系胡某某与梁秀丽的夫妻共同财产，胡某某在未征得梁秀丽同意的情况下将房屋出售给原告，侵害了梁秀丽的合法权益，系无权处分。其次，原告与胡某某签订买卖协议期间，梁秀丽因患某症一直在住院治疗，对买卖一事毫不知情，也从未签署配偶同意出售证明。原告在未见过梁秀丽的情况下即默认胡某某取得梁秀丽的授权，与胡某某签订合同系恶意串通，损害了梁秀丽的合法权益。第三，涉案房屋系胡某某与梁秀丽拆迁安置所得的限价房，没有变更成商品房，也未满五年，住房保障管理部门也没有放弃优先回购的权利，故依法不能出售。原告与胡某某恶意串通买卖限价商品房，违反了国家的相关规定。第四，原告与胡某某签订买卖协议时，梁秀丽因患某症一直在医院住院治疗，不具备民事行为能力。胡某某擅自处分共同财产的行为侵害了梁秀丽作为被监护人的合法权益，违反了关于无民事行为能力人合法权利特别保护的强制性规定。第五，原告和胡某某签订的《房屋租售合同》将租赁关系和买卖关系混杂在一起，权利义务关系不明确，房屋价款、租金标准、租赁期限不明，也未就变更成商品房及政府回购的事项进行约定，故系以合法形式掩盖非法目的。综上，原告和胡某某签订的房屋买卖合同应属无效。关于原告要求四被告支付违约金的诉讼请求，因四被告对原告与胡某某间的买卖协议完全不知情，四被告与原告之间不存在任何合同关系，也从未收取过原告任何款项，故不存在违约行为。另外，胡振荣、王桂贞年事已高，梁秀丽又患有某症，长期在医院住院治疗，故迟迟无法完成涉案房屋的继承手续，四被告也无权对该房屋进行处置。综上，不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：梁秀丽与胡某某系夫妻关系，二人于1985年11月7日登记结婚，婚后生育一子胡嘉庆。胡振荣系胡某某之父，王桂贞系胡某某之母。2014年7月14日，胡某某死亡。2009年11月24日，胡某某（买受人）与北京某房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定胡某某购买北京市朝阳区某乡居住及公共服务设施等用地B2组团某号住宅楼某层1107号房屋，总价款446180元。该合同中约定买受人购买该限价商品住房不满5年的，不得转让，因特殊原因需要转让的，由买受人向其户口所在区（县）住房保障管理部门申请回购，回购价格按照买受人购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。买受人购买该限价商品住房满5年的，转让该限价商品住房时，买受人按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。2013年6月17日，胡某某取得房屋所有权证，登记地址为北京市某区某路某号院某号楼某层1107号（下称涉案房屋），房屋性质为限价商品住房。2013年10月18日，胡某某（甲方、卖方、出租方）与原告（乙方、买方、承租方）签订《房屋租售合同》，约定甲方将涉案房屋自签订本协议之日起至房屋过户之前租赁给乙方使用，月租金3000元。按照两限房政策的规定在达到过户条件时甲方即将房屋出售给乙方。双方协商一致该房屋租售的成交总价（包括租金）为1485000元，乙方向甲方支付房屋租售的定金20万元，于2013年10月17日支付甲方定金2万元，2013年10月30日前支付定金18万元；2014年1月20日前支付房款80万元，余款48.5万元（含租金）在房屋办理完过户手续之日支付。签订本合同当天甲方将该房屋腾空将房屋及钥匙交付乙方；乙方付清首付款100万元时（包括定金20万元）即2014年1月20日甲方将《购房发票》、《房屋产权登记证》、《商品房预售合同》交付乙方保管。现该房屋尚未达到过户条件，故双方同意该房屋产权登记年满五年后，办理产权过户登记手续（按照现政策规定），期间如政策变更，则按照相关政策规定的时间，在可以办理产权过户手续时甲方配合乙方办理过户手续。因甲方不能按照约定履行房屋交付义务；或在过户之前将房屋收回不予租赁给乙方；在达到房屋过户条件时不予配合办理房屋过户手续及甲方提出解除该合同，则甲方除退还乙方已经支付的款项100万元外，按照乙方已付租售房款100万的百分至三十支付违约金，按五年计算，违约金共计150万元。如乙方不能按照约定履行付款义务及办理房屋过户手续，则乙方支付甲方100万元作为违约金。如甲乙双方发生任何意外去世，则本合同权利义务由甲乙双方的继承人承担，合同继续履行。2013年10月19日，梁秀丽出具《配偶（共有权人）同意出售证明》，同意胡某某出售涉案房屋。2013年10月17日，胡某某出具收条，确认收到原告购房定金2万元；2013年10月30日，胡某某出具收条，确认收到原告购房首付款18万元；2014年1月13日，胡某某出具收条，确认收到原告购房款2万元；2014年1月20日，胡某某出具收条，确认收到原告父亲崔长河租售款78万元；2014年1月20日，胡某某出具收条，确认收到崔长河有线电视机器费360元、有线费72元、电费100元。原告称除2013年10月30日房款18万元系通过银行转账外，其他款项均以现金方式支付。另，2013年10月30日，原告向北京某某房地产经纪有限公司支付信息服务费28000元。2013年，原告曾以房屋买卖合同纠纷将胡某某诉至本院，要求胡某某将涉案房屋腾空并交付房屋及钥匙。2013年12月24日，本院出具（2014）朝民初字第00300号民事调解书，载明双方自愿达成如下协议：一、胡某某于二○一三年十二月二十八前将涉案房屋腾空并交付原告；二、胡某某于二○一三年十二月二十八前将涉案房屋钥匙交付原告。2013年12月28日至今，原告一直在涉案房屋居住。诉讼中，原告申请北京某某房地产经纪有限公司员工孙某某出庭作证。孙某某称2013年为原告和胡某某房屋买卖提供居间服务，当时原告和胡某某约定涉案房屋满五年后办理过户，原告通过现金、银行转账向胡某某支付购房款100万元，后来胡某某去世，胡嘉庆和原告就房屋过户事宜还进行过协商。经询，孙某某称未见过梁秀丽，但胡某某告知《配偶（共有权人）同意出售证明》系梁秀丽本人所签，胡嘉庆对此也进行过确认。诉讼中，胡嘉庆申请对2013年10月19日《配偶（共有权人）同意出售证明》上梁秀丽的签字是否为其本人所签进行笔迹鉴定。根据双方协商确定，本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所进行鉴定。2019年11月20日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具《不予受理告知书》，因样本不足退案。诉讼中，胡嘉庆申请对2013年10月19日出具《配偶（共有权人）同意出售证明》时梁秀丽是否具有民事行为能力进行鉴定。根据双方协商确定，本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所进行鉴定。2019年12月10日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具《关于梁秀丽鉴定的退案函》，载明：经审查，根据目前材料，难以对梁秀丽2013年10月19日出具《配偶（共有权人）同意出售证明》时的民事行为能力进行明确判断，该鉴定所需技术超出本机构技术条件和鉴定能力，故予以退案。另，四被告提交住院病案、诊断证明书等拟证明梁秀丽自1995年11月至今一直患有某症在医院住院治疗。2019年9月23日，某大学附属北京某医院某疾病司法鉴定科出具京安精鉴【2019】321号《司法鉴定意见书》，诊断梁秀丽为复发性某，受所患疾病影响，辨认能力削弱，评定为限制民事行为能力。2019年11月1日，北京市某区人民法院作出（2019）京0102民特某号民事判决书，判决梁秀丽为限制民事行为能力人。经本院释明，原告表示如果本院认定涉案《房屋租售合同》无效，同意就合同无效的法律后果另行处理。另，原告向本院提出诉讼财产保全申请，要求查封涉案房屋，并提供某财产保险股份有限公司北京市分公司开具的保单保函进行担保。本院作出保全裁定并于2018年9月14日查封了涉案房屋。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案中，涉案房屋属于限价商品房，限价商品房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特殊性。根据现有政策法规，此类房屋在购买人取得房屋权属证书后5年内不得转让，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。胡某某于2009年11月24日签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》并于2013年6月17日取得涉案房屋所有权证书，而与原告签订《房屋租售合同》的时间是2013年10月18日，尚在涉案房屋的限售期内，故双方买卖涉案限价商品房的行为影响了政策性住房的正常分配，损害了住房保障管理部门的回购权利及其他具备限价商品住房购买资格者的权益，应认定为无效。综上，原告要求四被告协助办理涉案房屋产权过户登记手续的诉讼请求本院不予支持。原告基于《房屋租售合同》主张的违约金，本院亦不予支持。关于合同无效而产生的法律后果及相关损失，双方可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：驳回原告崔晨之全部诉讼请求。案件受理费5800元，由原告崔晨负担（已交纳）。案件保全费5000元，由原告崔晨负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  胡莉芬审 判 员  吴 娜人民陪审员  何小清二〇二〇年一月二十日书 记 员  贾月双