浙江省台州市路桥区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙1004执异2号 异议人（亦系本案被执行人）：台州市健利印刷有限公司，住所地浙江省台州市路桥区横街镇印刷集聚区２号。 法定代表人：王健文。 委托诉讼代理人：李伟军，浙江星册律师事务所律师。 申请执行人：贵溪市金诚工贸有限公司，住所地江西省贵溪市工业园区（贵溪德源铜业有限公司内）。 法定代表人：孙利华。 被执行人：台州新大力印刷有限公司，住所地浙江省台州市路桥区横街镇凤凰西路。 法定代表人：徐再定。 被执行人：陈小莉，女，1975年6月7日出生汉族，住浙江省台州市路桥区。 被执行人：徐再定，男，1970年5月19日出生汉族，住浙江省台州市路桥区。 被执行人：缪海燕，女，1972年3月28日出生汉族，住浙江省台州市路桥区。 被执行人：**福，男，1973年6月14日出生汉族，住浙江省台州市路桥区。 被执行人：台州市路桥大力彩印有限公司，住所地浙江省台州市路桥区横街镇中心南路22—24号。 法定代表人：徐再定。 被执行人：徐再清，男，1970年5月19日出生汉族，住浙江省台州市路桥区。 被执行人：李纷萍，女，1975年4月9日出生汉族，住浙江省台州市路桥区。 被执行人：王健文，男，1968年7月7日出生汉族，住浙江省温岭市。 被执行人：徐文利，女，1969年9月12日出生汉族，住浙江省温岭市。 被执行人：梁建军，男，1980年5月26日出生汉族，住浙江省台州市路桥区。 本院在执行（2019）浙1004执3306号申请执行人贵溪市金诚工贸有限公司与被执行人台州新大力印刷有限公司、陈小莉、徐再定、缪海燕、**福、台州市路桥大力彩印有限公司、徐再清、李纷萍、台州市健利印刷有限公司、王健文、徐文利、梁建军为民间借贷纠纷一案过程中，台州市健利印刷有限公司对本院拍卖台州新大力印刷有限公司所有的位于台州市路桥区横街镇凤凰西路173-189号不动产提出异议。本院受理后，依法进行听证审查，现已审查终结。 异议人台州市健利印刷有限公司（以下简称：健利印刷公司）异议称：异议人健利印刷公司对被执行人台州新大力印刷有限公司（以下简称：新大力印刷公司）所有的位于台州市××横街镇××号不动产享有租赁权，法院应在拍卖程序中确认其租赁权。理由如下：一、异议人健利印刷公司与新大力印刷公司就涉案不动产存在合法有效的租赁合同关系。2010年5月19日，异议人健利印刷公司与新大力印刷公司签订厂房租赁合同，将涉案不动产出租给异议人，租期15年，自2011年11月实际使用时开始计算，异议人已按照合同约定支付租金总计700万元。二、新大力印刷公司于2014年5月26日签订抵押合同，将涉案不动产抵押给上海浦东发展银行，该时间晚于异议人签订租赁合同及涉案不动产租赁交付的日期，根据《物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。但法院拍卖公告中未确认涉案不动产的租赁权。三、异议人健利印刷公司作为涉案不动产的承租人，应享有优先购买权，但法院在执行过程中未予通知，故本次拍卖程序不合法。四、2016年-2017年间，法院曾协助上海浦东新区法院将异议人设备从涉案承租厂房中搬离，该事实证实异议人系实际承租人。为支持其异议请求，异议人向本院提交了《厂房租赁合同》一份、转账回单、台州银行对账单、淘宝网司法拍卖公告一份、（2016）沪0115财保151号民事裁定书（无印章）、（2016）沪0115民初27728号民事判决书（无印章）为证据。 被执行人新大力印刷公司书面答辩称：一、新大力印刷公司在2010年购买横街镇工业园区的一块工业用地，面积约7000平方米。因购买前资金筹备不足，便和异议人健利印刷公司法定代表人王健文提出双方共同购买该厂房，但因产权不能登记在两家公司名下，双方协商后采取厂房租赁的方式进行合作。因此，双方于2010年5月19日签订了《厂房租赁合同》，约定新大力印刷公司在取得该土地使用权后，将其中土地面积1800平方米出租给健利印刷公司，租期15年，自实际使用时开始计算租赁时间。租金700万元，约定健利印刷公司于拍卖之前支付300万元，建房之前支付400万元。二、《厂房租赁合同》签订后，健利印刷公司通过其法定代表人王健文分别于2010年6月5日、6月9日、7月2日将75万、100万、125万汇入新大力印刷公司法定代表人徐再定的账户，另于6月24日通过本票形式向新大力印刷公司股东陈小莉交付70万元。健利印刷公司根据《厂房租赁合同》第四条的付款约定支付了拍卖前应支付的300万元。2010年6月5日，新大力印刷公司通过拍卖取得了涉案不动产的土地使用权，并于2010年7月5日将土地使用权出让款1780万元交付给台州市国土资源局路桥分局。后因健利印刷公司生产需要，健利印刷公司法定代表人王健文又分别于2013年4月18日、6月3日将80万元、250万元转入新大力印刷公司股东陈小莉账户。综上，健利印刷公司已经按照合同约定支付了全部租赁费用，直至法院查封，该租赁合同仍在履行。被执行人新大力印刷公司未向本院提交证据。 申请执行人贵溪市金诚工贸有限公司、陈小莉、徐再定、缪海燕、**福、台州市路桥大力彩印有限公司、徐再清、李纷萍、王健文、徐文利、梁建军收到本院听证传票后，无正当理由未参加听证，亦未向本院提交答辩状和证据。 本院查明：本院就上海浦东发展银行股份有限公司台州路桥支行与台州新大力印刷有限公司、陈小莉、徐再定、缪海燕、**福、台州市路桥大力彩印有限公司、徐再清、李纷萍、台州市健利印刷有限公司、王健文、徐文利、梁建军为民间借贷纠纷一案于2018年7月12日作出（2018）浙1004民初4621号民事判决书，判决如下：“被告台州新大力印刷有限公司于判决发生法律效力之日起十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司台州路桥支行借款本金32045031.61元、代理费20000元，并支付上述本金自2018年3月20日起至判决确定的履行之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利；被告陈小莉、徐再定、台州市路桥大力彩印有限公司、台州市路桥博和纸业商行、徐再清、李纷萍、台州市健利印刷有限公司、王健文、徐文利、梁建军对上述款项承担连带偿还责任，被告陈小莉、徐再定、台州市路桥大力彩印有限公司、台州市路桥博和纸业商行、徐再清、李纷萍、台州市健利印刷有限公司、王健文、徐文利、梁建军承担保证责任后，有权向被告台州新大力印刷有限公司追偿。二、被告温岭市鑫宇装饰材料有限公司、缪海燕、**福对其中借款本金10000000元及其利息、罚息、复利、律师代理费20000元承担连带偿还责任，被告温岭市鑫宇装饰材料有限公司、缪海燕、**福承担保证责任后，有权向被告台州新大力印刷有限公司追偿。三、被告台州新大力印刷有限公司如未按期偿还上述款项，原告可就其所有的坐落于台州市××横街镇××号的房地产[房屋所有权证号：台房权证路字第××、Ｓ0××11号，国有土地使用权证号：路国用（2013）第00185号]折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。”判决生效后，各被告均未予履行，原告上海浦东发展银行股份有限公司台州路桥支行将上述债权转让给贵溪市金诚工贸有限公司，后贵溪市金诚工贸有限公司于2019年8月14日向本院申请执行，本院于同日立案执行，案号为（2019）浙1004执3306号。 另查明：2018年7月31日，本院以另案查封了被执行人新大力印刷公司所有的坐落在路桥区横街镇凤凰西路173-189号的不动产。2019年9月3日，本院作出（2019）浙1004执3306号腾退及申报租赁权公告，载明责令被执行人新大力印刷公司及上述不动产的实际占有人在公告之日起十日内腾退，若不动产已租赁，承租人须于公告之日起五日内向法院申报，由法院对租赁情况进行审核。逾期未申报的，须于申报期间届满之日起五日内腾退。公告张贴后，案外人台州博恒包装有限公司和案外人台州港博印刷有限公司向本院申报租赁权并提交租赁合同相关书面材料。经审查，台州博恒包装有限公司的租赁合同系其与异议人签订，签订时间为2014年11月5日，台州港博印刷有限公司的租赁合同系其与被执行人新大力印刷公司签订，签订时间为2018年8月3日，因二公司的租赁合同签订时间均晚于2014年5月27日抵押设定日，执行实施人员告知其租赁权不得对抗法院强制执行，二申报人对其租赁权不予保护均未提出异议。2019年11月4日，本院作出（2019）浙1004执3306号执行裁定书，裁定拍卖上述不动产。 本院认为，异议人以其在涉案房屋设定抵押或被法院查封前已与被执行人新大力印刷公司签订租赁合同且租赁期限未满为由，主张拍卖不破租赁，要求确认其租赁关系之异议请求是否成立，应围绕租赁合同真实性、租赁合同签订时间节点及异议人是否占有案涉房屋等问题进行审查。对于租赁合同是否真实之争议焦点，本院认为，一、本案异议人健利印刷公司与被执行人新大力印刷公司签订的租赁合同落款时间为2010年5月，虽早于涉案标的物设定抵押的时间，然从异议人及新大力印刷公司答辩意见可知，双方订立该合同初衷系合作竞买土地使用权，于《厂房租赁合同》签订时，新大力印刷公司尚未取得土地使用权，涉案房屋亦尚未建造；于新大力印刷公司取得涉案房地产权属证书后，双方亦未按合同要求签订“交付确认书”，租赁合同就租赁标的物的具体面积、四至等均未予明确。二、租赁合同产生租赁物占有、使用及收益权利，异议人若确为普通承租人，其在承租期长达15年、不动产未实际取得、租赁房屋未建造等情形下，便将300万元租金支付给新大力印刷公司，租赁余款400万元亦于2013年支付完毕，该租金支付方式不符合日常交易习惯。三、根据异议人提交的上海浦东发展银行汇（本）票申请书显示，大力彩印有限公司（法定代表人亦为徐再定）于2010年7月5日以异议人为收款人申请汇票400万元，异议人未就该事实予以解释说明。四、异议人若为实际承租人，其应当知晓本院张贴的腾退及申报租赁权公告相关内容，应与台州博恒包装有限公司、台州港博印刷有限公司一并向本院申请租赁权保护，然其直至拍卖公告发布后才主张租赁权，考虑异议人亦为本案的被执行人，本院对异议人主张其与新大力印刷公司存在租赁关系的事实存疑，且异议人之法定代表人王健文经本院传唤无正当理由拒不到庭接受询问，其应承担举证不利的法律后果。另对异议人是否至今仍占有使用案涉房屋之争议焦点，本院认为，一、异议人陈述知晓公告内容时间不符合承租人身份特征。听证中，异议人陈述经第三人转述，其才得知申报租赁权公告相关内容，后浏览拍卖公告才知晓租赁权未予以保护相关事实，若其确在涉案厂房内从事生产经营活动，其应当知晓公告内容。二、租赁物使用情况陈述不一。听证过程中，异议人先陈述其承租厂房建筑面积约7000平方米，均转租给台州博恒包装有限公司，当问及上述面积值与台州博恒包装有限公司提交的租赁合同中载明租赁标的物总建筑面积约4600平方米为何存在差异时，其陈述差额部分厂房乃异议人在经营使用；差额约2400平方米的建筑面积与其此前陈述仅一台机器在生产存在矛盾。三、工业用电户名已变更。根据电力公司的用户客户信息单显示，2017年8月22日，异议人已将大工业用电过户至台州博恒包装有限公司名下。作为工业生产型企业，若无特殊电力保障，其将无法正常生产。综上，本院认为异议人健利印刷公司提交的证据无法证实其至今仍占有涉案房屋之事实，其主张租赁权保护的异议请求，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回异议人台州市健利印刷有限公司的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审 判 长  周 晨 人民陪审员  徐云正 人民陪审员  陈方来 二〇二〇年一月二十二日 代书 记员  蔡成亮