上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初24088号原告：邱海丽，女，1978年11月27日生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：晏渐，江苏天倪律师事务所律师。被告：张冠南，男，1970年12月1日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：熊诗超，上海李东方律师事务所律师。被告：涟水县汉邦置业有限公司，住所地江苏省。法定代表人：嵇春林，总经理。原告邱海丽与被告张冠南、涟水县汉邦置业有限公司(简称“汉邦置业公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告邱海丽及其委托诉讼代理人晏渐、被告张冠南的委托诉讼代理人熊诗超到庭参加诉讼，被告汉邦置业公司经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邱海丽向本院提起诉讼请求，1、确认位于江苏省涟水县中央城20幢1007室房屋归原告所有；2、判令停止对上述房屋的执行并解除查封。事实和理由：2010年7月19日，原告与汉邦置业公司签订《涟水县房屋拆迁协议书》，约定将其原有房屋与拆迁后的安置房屋即本案系争房屋进行产权调换。2013年3月29日，原告接收系争房屋并居住至今。原告在2019年8月办理产权登记时，发现系争房屋被法院查封。原告作为案外人提出执行异议，但被法院驳回，故提起本案诉讼。被告张冠南辩称：根据物权法的相关规定，系争房屋登记在汉邦置业公司的名下，应认定为汉邦置业公司的财产。汉邦置业公司作为被执行人，法院对其名下财产采取查封措施并无不当，故不同意原告的诉讼请求。被告汉邦置业公司书面辩称：原告所述属实。在法院查封系争房屋之前，原告已与本公司签订了拆迁安置补偿协议，原告也已实际占有使用系争房屋；系争房屋为拆迁安置房，原告享有足以对抗他人的特殊债权，故应对系争房屋排除执行。本院经审理确认如下事实：本院于2016年8月1日立案受理张冠南诉汉邦置业公司民间借贷纠纷一案，并于同年12月27日作出(2016)沪0118民初8095号民事判决，判令汉邦置业公司支付张冠南借款本金人民币1,500万元及利息、赔偿金等。因汉邦置业公司未能履行付款义务，张冠南向本院申请执行，本院于2017年8月2日以(2017)沪0118执6791号立案执行。执行期间，本院于2019年7月24日查封了登记在汉邦置业公司名下的系争房屋。原告得知后，向本院提出执行异议。本院于2019年10月28日作出(2019)沪0118执异245号执行裁定，驳回了原告的异议请求，原告遂提起本案诉讼。庭审期间，原告称其仅有系争房屋一套用于居住，名下无其他房屋。上述查明的事实，由原告提供的(2019)沪0118执异245号执行裁定书及原告与被告张冠南的陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。庭审期间，原告为证明其主张，提供下列证据予以佐证：1、落款日期为2010年7月19日的《涟水县房屋拆迁协议书》复印件一份，拆迁人为汉邦置业公司、被拆迁人为林寿霞。协议称汉邦置业公司因万融国际工程建设需要，经批准实施拆迁，被拆迁人的房屋在拆迁范围内。双方约定以产权调换的方式进行补偿安置，汉邦置业公司以坐落于万融国际18号楼2单元1607室、20号楼2单元1007室的房屋进行产权调换；在协议的其他应载明事项中明确“经林寿霞同意该户拆迁所安置的18－2－1607室、86.08㎡房屋产权属邱海明(其儿子)，20－2－1007室、77.82㎡房屋产权属邱海丽(其女儿)”。2013年，该协议的被拆迁人由林寿霞更改为邱海明、邱海丽。该协议书空白处加盖了国家税务总局涟水县税务局第一税务分局的印鉴，落款日期为2019年8月19日，并书面写明“该拆迁协议原件已被税务局收回，此复印件与原件一致，协议金额201,267元，协议号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX1。被拆迁人：邱海丽、邱海明，邱海丽已抵扣100,633.5元，剩余0元未抵扣；邱海明100,633.5元未抵扣。”原告称协议书原件因缴纳税款而由税务部门收回。证明原告为被拆迁人，系争房屋为拆迁安置房。2、2013年3月29日由汉邦置业公司作为拆迁人、涟城镇房屋征收服务中心作为拆迁实施单位、邱海丽作为被拆迁人共同盖章签字的安置房交接单复印件一份，内容为“中央城步行街20楼2单元1007室安置房计75.87㎡已被被拆迁户邱海丽同志选择，该安置房房款暂不结算，请交付使用”等。原告称原件由汉邦置业公司留存。3、收费时间自2013年11月4日起的涟水县涟缘水务有限公司用户历史数据查询报表一份，载明用户名称为原告，用户地址为中央城20号1007室。以及交费时间自2014年11月25日起的电费明细单四份，该明细单由涟水县幸福物业服务有限公司中央城项目部盖章证明，载明27号1007室业主为原告。上述第3、4组证据证明原告自2013年起实际占有使用系争房屋。4、2019年8月19日由国家税务总局涟水县税务局第一税务分局出具的契税减免税核定通知书一份及税收缴款书一份，载明房产坐落地址为中央城20幢1007室，权属转移时间为2019年8月16日，转移类型为商品住房，成交价格为153,960元，纳税人为邱海丽，契税实缴533.26元等。证明原告已开始办理产权过户手续，房款已全部支付，税款已缴纳，但因房屋被法院查封而未能完成产权过户登记。5、由涟水县涟城街道房屋征收服务中心于2019年11月4日出具的证明一份，内容为“邱海明、邱海丽系中央城步行街(万融国际)项目被拆迁户，安置房屋为18号楼1607室、20号楼1007室”。证明原告所述的拆迁安置情况属实。被告对原告提供的证据1真实性不予确认，认为并非原件，税务部门以在复印件上加盖公章并予以证明的方式不规范，该份证据形式和来源均不合法。协议内容中有关被拆迁房屋情况的内容为空白，并且原来的被拆迁人为林寿霞，原告不是被拆迁房屋的所有权人，不是适格的拆迁安置对象。原告以此协议提起本案诉讼没有事实依据；对于证据2认为是复印件，真实性不予确认，并且原告未能提供相关房屋竣工验收的材料，房屋交付不符合程序，不符合实际交付条件；对证据3认为原告对系争房屋不是合法的占有使用，水电费的缴纳不能证明原告合法占有系争房屋；对证据4真实性没有异议，但是在系争房屋被查封后办理，不具有对抗效力。对于证据5认为属于证人证言，未经当庭质证，不应作为证据采信。本院对上述原告提供的证据认证如下：证据1中加盖了税务部门的印鉴，并注明与原件核对无异，故对该份证据的真实性予以确认。关于双方争议的原告是否属于合法的被拆迁安置对象，该份协议在签订后3年左右将被拆迁人由林寿霞更改为邱海丽和邱海明，说明经拆迁人和拆迁实施单位同意原告是被拆迁安置对象。至于是否合法，不是本案审理范围。对于证据2，因系复印件，不符合证据形式要件，本院不予确认；对于证据3，均加盖有收费部门的印鉴，真实性本院予以确认；对于证据4，真实性予以确认；对于证据5，张冠南的质证意见成立，本院不予采信。根据上述证据的认证情况，本院确认如下事实：1、系争房屋系拆迁安置房，原告系被拆迁安置对象，拆迁协议签订日期早于法院查封日期；2、原告自2013年起实际占有使用系争房屋；3、根据税款缴纳情况，可以确认原告已支付了全部应付房款。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，汉邦置业公司是系争房屋的房地产开发企业。在法院查封之前，原告已与汉邦置业公司签订了产权调换的拆迁协议书，且张冠南并无证据证明原告名下另有用于居住的房屋。系争房屋作为拆迁安置房，原告以失去原有房产为对价购买，其对系争房屋享有的权益应予保护，故本院确认原告对系争房屋的民事权益足以排除法院的强制执行。张冠南的辩称意见无事实和法律依据，本院不予采信。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款的规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案系案外人执行异议之诉，主要解决原告对执行标的是否享有排除强制执行的民事权益，以保护原告的物权期待权。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因系争房屋目前仍登记在汉邦置业公司名下，故对于原告提出的确认系争房屋归其所有的诉请，本院不予支持，原告可通过其他法律程序解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第(一)项和第二款的规定，判决如下：一、不得执行位于江苏省涟水县中央城20幢1007室的房屋；二、驳回原告邱海丽的其余诉讼请求。本案受理费5,800元，由两被告共同负担。当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  **晶人民陪审员  黄承辉人民陪审员  陆淡辉二〇二〇年一月三十一日书 记 员  杜志强附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。