河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1324民初2298号原告：史云平，女，1965年8月12日出生，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：肖军，河南涅阳律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：邓祥森（实习律师），河南涅阳律师事务所律师。特别授权。被告：时间，男，1984年1月15日出生，蒙古族，住河南省镇平县，现住镇平县。委托诉讼代理人：潘金豹，河南宛平律师事务所律师。特别授权。被告：杨玉冰，男，1978年2月3日出生，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：潘金豹，河南宛平律师事务所律师。特别授权。原告史云平与被告时间、杨玉冰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月4日、9月10日、11月29日公开开庭审理了本案。原告史云平及其委托诉讼代理人肖军，被告时间、杨玉冰及其委托诉讼代理人潘金豹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史云平向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告在2012年9月20日签订的泰山庙小竹园区域房屋拆迁补偿协议；2、依法判令被告恢复房屋原状；3、依法判令被告支付房屋租赁费（自2018年1月1日起按每月612元付至恢复房屋原状止）；4、诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告变更第2、3项诉讼请求为：被告赔偿原告拆除房屋的损失50000元；依法判令被告支付房屋租赁费（自2018年1月1日起按每月612元付至判决落款之日）。事实和理由：2012年9月20日，原、被告签订《泰山庙小竹园区域房屋拆迁补偿协议》，约定将位于泰山庙小竹园区域原告所有的房屋交由被告拆迁。原告临时过渡住房自行联系租赁，自原告腾空房屋之日起，被告按照原告的建筑面积，每平方米每月补偿2元，作为原告房屋租赁费，暂定24个月，每12个月发放一次。被告应从政府同意开工之日起，24个月内将回迁安置房保质保量建好，交原告使用，如不能使原告按时迁回，在24个月后应双倍支付给原告房屋租赁费。但原告将标的房屋交付被告拆除后，被告一直未能建房。被告支付房屋租赁费至2017年底。因被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告现依法提起诉讼。被告时间、杨玉冰辩称：合同没有履行有多种因素，并非被告主观过错造成。因原告房屋拆迁系城中村改造项目，需要原告方所在区域的全体居民积极配合，由于个别户不拆迁和人为的增设护栏，导致政府无法按净地挂牌出让，从而造成相关手续拖延。被告已投入大量财力及物力，也希望原告等居民配合工作，尽快建设，请求继续履行合同。另合同未具体约定解除合同的条件，且原告未通知被告解除合同，合同也未达到法定解除条件，因此原告要求解除合同不能成立。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提供的拆迁补偿协议一份，被告对证据的真实性无异议，但称根据协议第四条约定，被告已经按约定履行。协议的第八条约定，从经政府同意开工之日起，24个月后建造好房屋给原告使用，如若未建好双倍支付租金，故原告要求的动工需经政府同意，但政府到现在都没有同意。还有一户没有拆迁，拆迁是政府的行为，因此被告没有构成违约。本院对该组证据的真实性予以采信。2、对被告提供的镇平县泰山庙村委会协议书、镇平县雪枫街道办事处文件（关于泰山庙村小竹园区域城中村改造的请示）、镇平县雪枫街道办事处文件（关于成立雪枫街道泰山庙村小竹园区域城中村改造工程指挥部的通知）、镇平县城中村暨旧城区改造工作领导小组文件、改造主体公告各一份，原告对证据的真实性和关联性有异议，称证据均系复印件。因证据之间可相互印证，且经法庭与被告提交的原件核对一致，本院对该组证据的真实性予以采信。3、对被告提供的2018年设计规划方案一份，原告对证据的真实性无异议，但称该设计方案的出示时间足以证明被告违约，本院对该组证据的真实性予以采信。4、对被告提供的关于镇平县雪枫街道办事处泰山庙小竹园区域城中村改造项目有关情况的汇报，原告对该证据的真实性不发表意见，但称该证据可反映出被告在本案中已经严重违约，情况汇报证实案件出现了四个开发商，说明被告不仅不履行合同，多次转让合同，该合同不能够继续履行。本院对该证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告时间、杨玉冰欲合作开发镇平县雪枫街道办事处泰山庙小竹园区域城中村改造项目。2012年9月20日，原告史云平与二被告签订《泰山庙小竹园区域房屋拆迁补偿协议》，确认原告被拆迁房屋的建筑面积为153平方米，空地面积388平方米。协议约定，二被告在签协议时交付原告20000元保证金，拆除房屋时再交付原告80000元；待第一栋房屋三层完工后，100000元保证金必须全部退回；若被告因故不能在8个月内动工拆迁，合同作废，不予退回100000元保证金。原告临时过渡住房自行联系租赁，自原告腾空房屋之日起，被告按照原告的建筑面积，每平方米每月补偿2元，作为原告房屋租赁费，暂定24个月，每12个月发放一次。被告应从政府同意开工之日起，24个月内将回迁安置房保质保量建好，交付原告使用。如不能使原告按时迁回，在24个月后应双倍支付给原告房屋租赁费。协议还约定了因不可抗力造成建设延期及因原告搬迁迟缓的情况下，工期可顺延。协议签订当天，被告给付原告保证金20000元，2013年被告将原告房屋拆迁后，又给付原告80000元。2013年3月15日，被告时间以英泰房地产开发公司镇平项目部的名义与镇平县泰山庙村委会签订协议，约定由镇平县泰山庙村委会按照镇平县政府城中村暨旧城改造程序，协助英泰房地产开发公司镇平项目部对泰山庙村小竹园区域进行城中村改造建设。2014年12月30日，镇平县雪枫街道办事处向镇平县城中村暨旧城区改造工作领导小组提出请示审批文件，2015年7月14日，镇平县城中村暨旧城区改造工作领导小组做出同意城中村改造的批复。2015年7月19日，镇平县雪枫街道办事处下发文件通知，决定成立泰山庙村小竹园区域城中村改造指挥部。2015年8月12日，镇平县雪枫街道办事处发出雪枫街道办事处关于泰山庙村小竹园区域城中村改造项目改造主体公告，该公告载明雪枫街道办事处泰山庙村小竹园区域城中村改造工程指挥部于2015年8月10日上午，在泰山庙村委会组织召开了由全体改造工程指挥部工作人员和小竹园9位村民代表参加的“确定小竹园区域改造项目改造主体”的专题会议，会议一致通过并报经雪枫街道办事处同意，确定河南冠扬置业有限公司作为小竹园区域改造项目的改造主体。近年来，原告多次催促被告，但至本案庭审辩论终结前，镇平县泰山庙村小竹园区域城中村改造项目未能动工建设。被告按照与原告签订的拆迁补偿协议约定支付原告房屋租赁费至2017年12月31日，庭审中原、被告均认可因被告拆迁原告房屋的行为造成原告损失50000元。二被告于2015年7月7日成立河南冠扬置业有限公司，被告时间系河南冠扬置业有限公司法定代表人，被告杨玉冰为股东。二被告以河南冠扬置业有限公司的名义进行项目报批，获批后由河南冠扬置业有限公司作为建设单位。本院认为，原告史云平与被告时间、杨玉冰签订的《泰山庙小竹园区域房屋拆迁补偿协议》，系双方当事人的真实意思表示。现原、被告为是否应当继续履行拆迁补偿合同发生纠纷，具体为本案拆迁补偿合同主体及拆迁人资格、应否解除双方之间的合同，以及解除合同的后果等。1.关于本案拆迁补偿合同的主体及拆迁人资格问题。原告与二被告签订《泰山庙小竹园区域房屋拆迁补偿协议》，该协议中未显示有其他当事人的存在，原告仅认可二被告为该协议相对人。二被告称其与原告签订协议系代表英泰公司的职务行为，但未提交证据证实自己签订合同时是该公司的代表人或者代理人；2013年3月15日，被告时间以英泰房地产开发公司镇平项目部的名义与镇平县泰山庙村委会签订协议，但原告并非该协议的当事人，对原告无约束力；2015年7月7日二被告成立河南冠扬置业有限公司，并以该公司名义申报涉案城中村改造项目，但被告未提供证据证明其经原告同意后将其与原告签订的拆迁补偿合同中的权利义务整体转让给该公司。故，相对于原告而言，二被告系房屋拆迁补偿合同的拆迁人。被告在庭审中称，根据相应行政法规规定，县级人民政府应系拆迁人。由于二被告对原告的拆迁补偿行为系个人商业行为，而非政府的征地拆迁补偿行政行为，故本案不适用征地拆迁补偿行政法规。我国现行法律法规对商业性质的房屋拆迁补偿合同的拆迁人没有做出限制性规定，二被告具有拆迁人资格。2.关于涉案合同是否应予以解除的问题。原、被告约定若被告因故不能在8个月内动工拆迁，合同作废，不予退回100000元保证金。但双方对约定的“动工拆迁”解释发生争议，原告认为该约定既含拆迁又含安置房动工，被告认为仅指对拆迁的动工。就本案双方签订合同的目的来看，该约定在于约束被告及早动工建设回迁安置房，而不仅仅是将原告的房屋拆迁；同时，争议合同文本系被告提供，应当依法作出对被告不利的解释，且“拆迁”一词中，既含“拆”的行为又含“迁”的行为。故，应当认定该约定既包括拆迁又包括安置房动工。被告至今未能动工建设回迁安置房，双方约定的“合同作废”的条件成就。但原告并未以《中华人民共和国合同法》第九十三条规定请求解除合同，而选择适用该法第九十四条的规定：“有下列情形之一的,当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原、被告合同签订后至今七年有余，被告仅仅对原告房屋进行了拆除，回迁安置房仍未动工建设,致使原告不能实现其合同目的,符合合同法第九十四条第三、四项法定解除情形。故原告主张解除合同理由成立,本院予以支持。3.关于解除合同的是否依法通知二被告的问题。被告认为，原告要求解除合同，应当依法向被告发出解除合同通知。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本条规定的目的在于，当合同约定或者法律规定解除合同条件成就时，指引解除权人使用最经济的方式通知对方解除合同，当合同相对方无异议时，及时终止合同效力，减少诉讼，节约交易成本，合同相对人有异议时再提起仲裁或诉讼即可解决纠纷。原告在未通知被告即向本院提起诉讼的情况下，如果将合同法规定的应当通知被告解除合同作为必要条件，就应当驳回原告起诉或者请求，但在本案双方当事人对应否解除合同存在争议的情况下，原告向被告发出解除合同的通知后，被告再提起诉讼，不仅增加时间成本，亦使一个诉讼变为两个诉讼，明显有悖于合同法立法本意。故被告的该辩解意见，本院不予采纳。原告作为合同解除权人，可以直接向人民法院提起诉讼。4.关于被告的违约责任问题。被告辩称，合同没有履行有多种因素，并非被告过错造成的。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故，无论被告是否有过错，只要对原告构成违约，就应当向原告承担违约责任。5.关于合同解除后责任承担的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”被告支付给原告的10万元保证金，因被告违约而按约定原告不予退还。原告原有的房屋已经被拆除，原告与二被告均认可被拆除房屋价值50000元，故原告要求二被告赔偿原告损失50000元理由成立，本院予以支持。二被告在拆除原告的房屋后，依照协议约定向其每月支付306元的租房费至2017年12月31日，现原告请求二被告双倍支付租房费即每月612元支付2018年1月1日至判决书落款之日的租房费。因双方合同第八条约定，被告应从政府同意开工之日起，24个月内将回迁安置房保质保量建好并交付原告使用，逾期后应双倍支付给原告房屋租赁费。因无证据证明政府就涉案项目已经颁发了建筑许可证，合同约定的24个月不能开始计算，故，原告该项诉讼请求不能成立，但被告仍应按每月306元支付至本判决作出之日。综上，原告部分诉讼请求成立，本院应予支持。诉讼费由原、被告分担。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定判决如下：一、解除原告史云平与被告时间、杨玉冰于2012年9月20日签订的泰山面小竹园区域房屋拆迁补偿协议;二、限被告时间、杨玉冰于本判决生效后十日内赔偿原告史云平50000元；三、限被告时间、杨玉冰于本判决生效后十日内支付原告史云平房屋租赁费7425元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1422元，原告史云平负担162元，被告时间、杨玉冰负担1260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  余 谦审 判 员  唐书振人民陪审员  李 涵二〇二〇年一月八日书 记 员  王雁展