福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0803民初2764号 原告：胡连香，女，1983年9月11日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：汤憬镕，福建诺佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丰传，福建诺佳律师事务所律师。 被告：龙岩市永定区深宝房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市永定区下洋镇新街202号，统一社会信用代码：913508220774442326。 法定代表人：谢步松，该公司总经理。 原告胡连香与被告龙岩市永定区深宝房地产开发有限公司（以下简称“深宝公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡连香的委托诉讼代理人汤憬镕到庭参加诉讼，被告深宝公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡连香向本院提出诉讼请求:1.判令深宝公司协助胡连香办理位于龙岩市永定区下洋镇下洋村田心路御品湾2幢7××号和702号房屋的不动产权证书；2.判令深宝公司向胡连香支付从2017年11月19日起至2019年10月31日（起诉之日）止，逾期办理龙岩市永定区下洋镇下洋村田心路御品湾2幢7××号房屋的权属证书的违约金3530元；3.判令深宝公司向胡连香支付从2017年8月2日起至2019年10月31日（起诉之日）止，逾期办理龙岩市永定区房屋的权属证书的违约金3136元；4.判令深宝公司向胡连香支付从2019年11月1日起至胡连香取得御品湾2幢7××号和702号房屋权属证书之日止,每日按879097元的0.001％计算的逾期办理权属证书的违约金；5.由深宝公司承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2016年8月1日胡连香向深宝公司购买位于龙岩市永定区下洋镇下洋村田心路御品湾2幢7××号房屋一套，并在当日双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“该商品房预测建筑面积共134.21平方米，该商品房总金额为496577元”。2015年2月15日胡连香向深宝公司购买位于龙岩市永定区，并在当日双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“该商品房预测建筑面积共104.8平方米，该商品房总金额为382520元”。合同第二十条房屋登记约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理；2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金”。 合同签订后，胡连香按照合同约定向深宝公司支付了御品湾2幢7××号房屋全部购房款496577元，支付了御品湾2幢702号房屋全部购房款382520元，2016年11月18日深宝公司将御品湾2幢7××号房屋交付给胡连香，2016年8月1日深宝公司将御品湾2幢702号房屋交付给胡连香，胡连香向深宝公司交纳了御品湾2幢7××号和702号房屋的公共维修基金、契税、房产证产权登记费、他项权证登记费等费用，胡连香全面履行了合同约定的义务。 根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，深宝公司应当在御品湾2幢7××号房屋交付后365日内将房屋权属证书交付给胡连香，深宝公司在2016年11月18日将御品湾2幢7××号房屋交付给胡连香后，由于深宝公司没有办理御品湾温泉小区竣工验收备案手续等原因，导致胡连香不能在2017年11月18日前取得御品湾2幢7××号房屋的房屋权属证书。根据合同第二十条的约定，深宝公司应当向胡连香支付御品湾2幢7××号房屋从2017年11月19日起至胡连香取得房屋权属证书之日止,每日按496577元的0.001％计算的逾期办理房屋权属证书的违约金。从2017年11月19日起至2019年10月31日（起诉之日）止，深宝公司应当向胡连香支付逾期办理御品湾2幢7××号房屋权属证书的违约金496577元×711日×0.001％＝3530元。 根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，深宝公司应当在御品湾2幢702号房屋交付后365日内将房屋权属证书交付给胡连香，深宝公司在2016年8月1日将御品湾2幢702号房屋交付给胡连香后，由于深宝公司没有办理御品湾温泉小区竣工验收备案手续等原因，导致胡连香不能在2017年8月1日前取得御品湾2幢702号房屋的房屋权属证书。根据合同第二十条的约定，深宝公司应当向胡连香支付御品湾2幢702号房屋从2017年8月2日起至胡连香取得房屋权属证书之日止,每日按382,520元的0.001％计算的逾期办理房屋权属证书的违约金。从2017年8月2日起至2019年10月31日（起诉之日）止，深宝公司应当向胡连香支付逾期办理御品湾2幢702号房屋权属证书的违约金382,520元×820日×0.001％＝3,136元。 综上所述，深宝公司应当协助胡连香办理不动产权证书，并向胡连香支付逾期办理房屋权属证书的违约金，为此，特提起诉讼。 深宝公司辩称，该工程项目于2013年通过龙岩市永定县国土资源局挂牌出让，2013年8月22日龙岩市永定区深宝房地产开发有限公司通过拍卖获得该地块的。目前该工程已建二栋共136户，已出售110多户，已交房100户。办理房屋不动产权证书需要具备两大方面条件：1、是消防验收，该项目已于2016年6月21日通过消防备案。2、是规划验收，出现办理房屋不动产权证书推迟这个问题是因为根据龙岩市永定区人民政府专题会议纪要【2018】183号的文件：于2018年12月21日印发并同意该地块进行竣工规划条件核实。但从2019年1月1日起，因政府机构改革（国土资源局改为自然资源局），规划股由建设局划归自然资源局管，由于该机构改革及人员调配，无法进行规划条件核实。2019年7月1日，施行新的验收标准（进行消防、档案、规划等网上联合验收），导致一直到2019年11月13日，龙岩市永定区自然资源局才出具规划条件核实意见书。因此推迟办理房屋不动产权证书是政府机构改革导致的，不是开发商的原因。为此，要求依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。胡连香提供的证据：《商品房买卖合同（预售）》、《销售不动产统一发票》、《收款收据》、《E龙岩回复件》;深宝公司提供的证据：龙岩市公安消防支队永定区大队永公消竣备字[2016]第0007号《建设工程竣工验收消防备案凭证》、龙岩市永定区人民政府（2018）183号《专题会议纪要》、《龙岩市永定区建设工程竣工规划条件核实意见书》（编号：2019013）。以上证据各方当事人均未提出异议，其来源、形式合法，内容与本案相关联，本院予以认定并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：深宝公司以出让方式取得位于龙岩市永定区地块（编号：2013-挂-07）的建设用地使用权，国有土地使用权证号为永定国用（2014）第洋2494号，土地使用权面积为7791.14平方米。深宝公司在该地块开发建设“御品湾”商品房项目并经批准预售，预售许可证号为（永）房预售证（2014）第010号。胡连香与深宝公司分别于2015年2月15日和2016年8月1日签订《商品房买卖合同（预售）》两份（合同编号分别为：201500251、201600625），胡连香分别向深宝公司购买“御品湾”2幢702号和7××号套房，房屋预测建筑面积分别为104.8平方米和134.21平方米，单价分别为每平方米3650元、3700元，总价款分别382520元和496577元，合同第二十条约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金。……”。 合同签订后，胡连香已按照合同约定付清了702号的房款，其中支付首付款115520元，银行按揭贷款支付267000元。胡连香也已按照合同约定付清了7××号的房款，其中支付首付款199577元，银行按揭贷款支付297000元；2016年8月1日，深宝公司将702号房屋交付给胡连香，同日胡连香支付了住宅专项公共维修基金、房产证登记费等费用。2016年11月18日，深宝公司将7××号房屋交付给胡连香，同日胡连香支付了住宅专项公共维修基金、房产证登记费等费用。交房后，胡连香至今未取得不动产权证书。 另查明，深宝公司开发的“御品湾”商品房建设工程项目，于2016年6月21日完成了建设工程竣工验收消防备案。2018年12月21日，龙岩市永定区人民政府对“御品湾”项目竣工规划条件核实等事宜召开专题会议，形成（2018）183号《专题会议纪要》，会议议定：对“御品湾项目1号楼未按工程规划许可证的规定进行建设”的问题作出了处理意见，同意按“用地面积7791.14平方米，总建筑面积20703.38平方米，计容建筑面积19294.19平方米（其中商业建筑面积1698.93平方米），建筑占地面积2157.79平方米，建筑密度27.6％，容积率2.48，绿化率32％”的规模对“御品湾”项目予以竣工规划条件核实。2019年11月13日，龙岩市永定区自然资源局通过了对该工程项目竣工规划条件核实。 本院认为，胡连香与深宝公司在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应遵守，全面履行。胡连香已按合同约定支付全部购房款并缴纳办理房屋权属证书的相关费用，履行了合同义务，深宝公司亦应按合同约定履行自身的义务。根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，深宝公司负有办理涉案房屋的权属证书的义务，现胡连香要求深宝公司协助其办理所购商品房的不动产登记证书，符合合同约定和法律规定，应予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金。”深宝公司开发的“御品湾”商品房建设工程项目在2019年11月13日才通过竣工规划条件核实，导致胡连香未能在商品房交付后365日内取得702号、7××号房屋权属证书，深宝公司已构成违约，现胡连香诉请要求深宝公司每日按其实际分别已付的702号、7××号房款382520元、496577元的0.001％计算的逾期办证违约金，符合合同约定和法律规定，予以支持；逾期办证日期应从涉案商品房交付后365日开始计算至不动产权证书办妥之日，案涉的702号、7××号商品房交房日分别为2016年8月1日和2016年11月18日，深宝公司逾期办理案涉的702号、7××号商品房的房屋权属证书违约金开始计算时间应分别从2017年8月2日和2017年11月19日开始，现胡连香主张深宝公司分别从2017年8月2日和2017年11月19日开始计算逾期办理案涉的702号、7××号商品房的房屋权属证书违约金，不违反法律规定和合同约定，予以准许。因此，深宝公司应向胡连香支付的案涉的702号、7××号商品房逾期办理房屋权属证书的违约金应分别从2017年8月2日和2017年11月19日起至胡连香不动产权证书办妥之日止分别按已付房款382520元、496577元的0.001％计算。深宝公司抗辩未能如期办理权属证书并非其原因造成，而是政府机构改革所致，未提供证据证明，从政府会议纪要体现，深宝公司存在未按工程规划许可证规定进行建设需要处罚的情形，因此，其主张与事实不符，本院不予采纳。深宝公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《商品房销售管理办法》第三十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下： 一、龙岩市永定区深宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起六十日内协助胡连香办理坐落于龙岩市永定区下洋镇下洋村田心路御品湾2幢7××号、702号房屋的不动产权证书； 二、龙岩市永定区深宝房地产开发有限公司向胡连香支付从2017年11月19日起至不动产权证书办妥之日止，每日按已付7××号房屋总价款496577元的0.001％计算的逾期办证违约金（判决生效之前的违约金应于判决生效之日起十日内给付，判决生效之后的违约金应于不动产权证书办妥之日起十日内给付）； 三、龙岩市永定区深宝房地产开发有限公司向胡连香支付从2017年8月2日起至不动产权证书办妥之日止，每日按已付702号房屋总价款382,520元的0.001％计算的逾期办证违约金（判决生效之前的违约金应于判决生效之日起十日内给付，判决生效之后的违约金应于不动产权证书办妥之日起十日内给付）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由龙岩市永定区深宝房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林祥贞 二〇二〇年一月十九日 书记员  赖玉珍 附注：本案引用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。