北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初27163号原告：谢广涛，男，1981年9月2日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孙吉，北京市瑞风律师事务所律师。被告：北京彩星行投资顾问有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇岗子村委会西500米。法定代表人：董波，总经理。委托诉讼代理人：郑晓丽，北京君途律师事务所律师。被告：绿地集团北京京永置业有限公司，住所地北京市房山区辰光东路16号院11号楼11层1103。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇骁，北京市盈科律师事务所律师。原告谢广涛与被告北京彩星行投资顾问有限公司（以下简称彩星行公司）、绿地集团北京京永置业有限公司（以下简称绿地京永公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢广涛的委托诉讼代理人孙吉、被告彩星行公司的委托诉讼代理人郑晓丽、被告绿地京永公司的委托诉讼代理人刘宇骁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢广涛向本院提出诉讼请求：1.解除谢广涛与彩星行公司签订的北京市商品房认购书，彩星行公司、绿地京永公司共同返还谢广涛购房款1126371元；2.彩星行公司、绿地京永公司赔偿谢广涛自2017年3月27日至实际给付之日止的赔偿金，按照同期银行贷款利率的四倍支付；3.诉讼费、保全费由彩星行公司、绿地京永公司承担。事实和理由：2016年9月12日，谢广涛认购了位于北京市房山区××项目中的第×幢×号房屋一套，建筑面积为87.8平方米，套内面积62.12平方米，分摊面积25.68平方米。为此谢广涛支付给彩星行公司一共1126371元。2017年3月27日，谢广涛得知国家政策性改变，导致无法办理购房手续。但彩星行公司与绿地京永公司迟迟不予退还购房的认购款。故谢广涛要求依法解除合同。彩星行公司辩称，我公司在政策导致无法履行时，已经向绿地京永公司提出解除协议，绿地京永公司收取我公司款项迟迟未退还，目前我公司也无销售权，是否解除协议由绿地京永公司来决定，因为在这段时间有其他客户与绿地京永公司以直接对接的形式解决了，所以我公司不便作决定。我公司并没有占用资金，不存在过错，不承担任何责任，谢广涛的诉讼请求没有合同及法律依据。绿地京永公司辩称，首先，绿地京永公司与谢广涛之间无任何法律关系，谢广涛起诉绿地京永公司属于主体不适格。第二，绿地京永公司与彩星行公司之间有书面合同，并且双方存在的是商品房买卖关系，彩星行公司并非是绿地京永公司的代表或者是代理人，绿地京永公司也未委托其办理房屋销售相关事宜，而谢广涛与彩星行公司之间有书面合同，因此谢广涛仅可以向彩星行公司主张返还房款的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月9日，谢广涛与彩星行公司签订《绿地×毛坯产品购买意向协议书》，约定意向房源×，协议签订之日起彩星行公司须为谢广涛保留意向房源3日。2016年9月，谢广涛（认购人）与彩星行公司（出卖人）签订《北京市商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定谢广涛向彩星行公司购买出卖人所开发的位于北京市房山区××项目中的第×幢×号房（以下简称×号房），房屋用途为办公，建筑面积87.8平方米，套内建筑面积62.12平方米，总房价款为1935184元，其中房款部分为1608813元，改造及装修费用为317558元，付款方式为贷款。本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。《绿地×毛坯产品购买意向协议书》签订后，谢广涛陆续支付1126371元，其中808813元为房价款，317558元为装修改造款。彩星行公司向谢广涛出具了收款收据。谢广涛未就×号房屋签订商品房买卖合同。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发〔2017〕第112号）。根据该公告，谢广涛不具备商业、办公类项目商品房的购房资格。谢广涛就解除《认购书》的事宜与彩星行公司进行协商。2018年9月2日，彩星行公司将谢广涛持有的刷卡小票5张、收据1张原件收回，并在《文件回收证明》中注明“我司将上述文件收回做退款客户网签使用；客户可将原件复印存留”。《文件回收证明》所附的收据1张为“×号房房款808813元”的收据。关于出具《文件回收证明》的原因，彩星行公司称一些客户要求退房或者以公司名义购买房屋，销售人员收回文件用作核实客户交纳的房款数额使用，故该文件不等于解除合同或同意退款；谢广涛亦未明确“客户网签”的含义，其在庭审中称虽然彩星行公司口头同意解除合同，但双方未签订书面解除协议，也未退款，无法确认《认购书》已经解除，故要求法院判决解除双方之间的《认购书》。另查，绿地京永公司为案涉房地产项目的开发建设单位，彩星行公司与绿地京永公司就×号房屋所在的×号楼签订了销售协议，彩星行公司向绿地京永公司交纳了部分房价款。2016年9月26日，绿地京永公司向彩星行公司开具收据，载明收到彩星行公司交纳的×号房屋房款321434元。再查，谢广涛于2019年10月23日向本院提出诉前财产保全申请，要求冻结绿地京永公司的存款1126371元。本院于2019年10月23日作出（2019）京0111财保241号民事裁定，冻结绿地京永公司的存款1126371元。2019年10月29日，谢广涛提起本案诉讼，本院于2019年12月12日向彩星行公司和绿地京永公司送达起诉状副本。本院认为，谢广涛与彩星行公司在自愿基础上签订的《认购书》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，谢广涛称其曾就《认购书》的解除与彩星行公司进行协商，彩星行公司于2018年9月2日收回谢广涛持有的收据原件并出具《文件回收证明》，但该回收证明中“做退款客户网签使用”的用语并不明确，且谢广涛与彩星行公司均不认为《认购书》已经双方协商一致的方式解除，故不能据此认定《认购书》已解除。因限购政策影响，谢广涛已不具备购买涉案商品房的资格，《认购书》客观上已无法履行，故对于谢广涛要求解除双方所签《认购书》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。谢广涛要求彩星行公司退还购房款（含装修改造款）1126371元，本院予以支持。《认购书》解除后，彩星行公司即负有向谢广涛退还已付款的义务。故对于谢广涛主张的彩星行公司未及时返还购房款的赔偿，本院按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年12月13日起算。谢广涛诉讼请求过高的部分，缺乏依据，本院不予支持。谢广涛要求绿地京永公司就已付款的退还和利息的给付与彩星行公司共同承担责任。依据查明的事实，绿地京永公司与彩星行公司不是商品房委托代理销售的合同关系，绿地京永公司与谢广涛未成立合同关系。故对于谢广涛要求绿地京永公司承担还款付息责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除谢广涛与北京彩星行投资顾问有限公司签订的《北京市商品房认购书》；二、北京彩星行投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向谢广涛退还购房款（含改造及装修费用）1126371元；三、北京彩星行投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向谢广涛支付利息（以1126371元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年12月13日起计算至实际退还之日止）；四、驳回谢广涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7469元，由北京彩星行投资顾问有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由谢广涛负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李欣宇二〇二〇年一月十九日书记员  李长凤