广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4990号 上诉人（原审被告）：柳州市御丽丰健康产业有限公司，住所地广西柳州市航四路9号和谐家园和谐市场3-1，统一社会信用代码：91450200315846406Q。 法定代表人：曾云德，经理。 被上诉人（原审原告）：柳州市峥嵘资产管理有限公司，住所地广西柳州市东环大道141号东街商业楼B2-5号，统一社会信用代码：914502006801087193。 法定代表人：陈丽禅，总经理。 委托诉讼代理人：柯官宝，广西辩维律师事务所律师。 原审被告：谭某，男，1968年11月2日出生，壮族，住广西柳江县。 上诉人柳州市御丽丰健康产业有限公司（以下简称御丽丰公司）因与被上诉人柳州市峥嵘资产管理有限公司（以下简称峥嵘公司）、原审被告谭某物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2018）桂0204民初3788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 御丽丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、第四项，并依法改判，驳回被上诉人要求御丽丰公司支付物业服务费和电费的全部诉讼请求;2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定事实不清。上诉人从2016年1月1日接管航四路和谐家园市场三楼房屋，从租赁之日起，租赁场所出现漏水、浸水，多次请求被上诉人进行维修，被上诉人至今没有解决。在2016年5月份对原来漏水、浸水的10间房屋只修了8间，并对200多平方米被浸水的天面只是滚一次漆，3间客房贴了墙纸。但是，现在贴的墙纸全部发黑，滚漆的天面、走道大面积仍有水印，给上诉人形象和经营造成严重的影响。其次，上诉人315、316两间客房，由于浸水造成发黑发霉，并伴有恶臭，致使两间客房长期无法经营使用，窗帘长期湿水，2016年八月份不得不进行重新装修。2016年5月8日母亲节突遇大雨，雨水从四楼渗入三楼，使上诉人餐厅、休息室、大门电梯口及办公到大门之间的走道一路漏水，浸水长达7天之久，受灾面积达200多平方米，大门及走道变成了水帘洞，导致顾客进门需员工撑伞迎接，营业额直线下降，声誉极坏。大雨过后几天，餐厅天花板装修的石膏线掉落，当时餐厅有三十余人就餐，但使顾客受到惊吓，上诉人对顾客还给予免单消费，并赔礼道歉。由于御丽丰公司在接管以后，对被上诉人多次提出对漏水、浸水的房屋进行修缮，被上诉人只是多次反复勘察，但无实际行动，迫使上诉人于2016年7月4日在南国今报第一版刊登暂停营业，全面装修的公告，并于次日（7月5日)给被上诉人和广西企拉雅商业管理有限公司致函，请被上诉人和广西企拉雅商业管理有限公司给予合理的答复并尽快维修，但至今只是给餐厅屋面进行一次滚漆，目前还有黄色水印；对电梯口大门、休息室、办公室门前到今都没有修复，电路、灯到今都没有检查维修。上诉人停业装修工程到目前己基本结束，在2016年9月11日进行卫生大清理，在9月20日员工全部回来上班培训，27日正式开业经营，被上诉人和广西企拉雅商业管理有限公司未尽物业管理义务给御丽丰公司造成的漏水、墙纸、大门的装修变形依然原样不动。现上诉人租用场地内受漏水浸水导致损坏的电路、电器、灯和设备等上诉人全部维修完毕并书面通知被上诉人和广西企拉雅商业管理有限公司。由于被上诉人和广西企拉雅商业管理有限公司未尽到提供物业应尽服务，给上诉人造成重大损失，应当赔偿。上诉人在与广西企拉雅商业管理有限公司租金纠纷案中己提出赔偿请求，该案正在审理中。一审法院判决上诉人支付物业管理费和电费给被上诉人没有事实依据和法律依据。从一审被上诉人的提供的证据和庭审陈述，可以看出被上诉人没有提供给上诉人任何物业服务，反而给上诉人造成重大损失。关于电费，上诉人不是不交，而是之前交了电费被上诉人没有提供发票给上诉人，变成上诉人要多交税，被上诉人拿上诉人的发票去抵扣税。综上所述，一审法院认定事实不清，判决错误，请求二审支持上诉请求。 峥嵘公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。上诉人的理由均是以其所称有漏雨渗水现象来拒缴物业费没有依据。若其租赁房屋存在上述问题可另案解决，和被上诉人无关。 谭某述称，同意上诉人的上诉请求。 峥嵘公司向一审法院起诉请求：1.判令御丽丰公司、谭某向峥嵘公司支付物业服务费用293310元（暂计算至2018年9月20日，其中物业服务费279060元，垃圾清运费8550元，排污费5700元）并按每日千分之三向峥嵘公司支付违约金（违约金从峥嵘公司、谭某应交物业费用之日起计算至清偿之日止，分段计算）；2.判令御丽丰公司、谭某向峥嵘公司清偿电费280597.17元；3.本案的诉讼费用由御丽丰公司、谭某承担。 一审法院审理查明事实如下：御丽丰公司成立于2014年9月25日，注册地址为柳州市航四路9号和谐家园和谐市场3-1。2016年3月2日，该公司进行投资人变更，由谭某、曾祥东变更为曾云德、曾小卿。2017年7月3日，御丽丰公司办理了名称变更，由广西御丽丰健康产业有限公司变更为柳州市御丽丰健康产业有限公司。 2013年9月20日，峥嵘公司作为甲方与作为乙方的谭某签订了《物业管理服务协议》，协议约定乙方所承租的房屋位于柳州市柳南区9号和谐市场301号商铺，建筑面积2004.48平方米。自乙方进驻甲方管理的商铺办理装修手续之日起，即与甲方产生物业管理服务关系，乙方向甲方缴纳物业管理服务费按2.5元/月/平方米，以后年度的物业费，商户应于物业管理费到期前1个月的5日之前按时履行向物业公司一次性交纳12个月物业服务费的义务。按月缴纳的在每月5日前交付当月物业费。乙方将物业出租给他人使用，如乙方与物业使用人另行约定由物业使用人交纳物业管理费的，从其约定，乙方负有连带交纳责任。乙方应将其约定事项及时书面告知物业管理企业；乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费和其他费用。乙方不得将应缴纳的物业管理费转嫁给第三方，甲方只向乙方收取费用。乙方用电采取预付费电表即乙方需提前向甲方购买商业用电，购电单价为1.2元/度。乙方逾期3日未缴纳物业服务费的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金。同日，甲乙双方还签订了《补充协议》，该补充协议约定：甲乙双方签订了位于柳州市柳南区9号和谐市场301号商铺租赁合同，租赁商铺面积为2004.48平方米。为支持乙方商铺经营业态的发展，双方就该商铺交纳物业服务费事宜达成以下补充协议:一、该商铺物业服务费交费时间:从2013年9月20日至2023年9月19日止,与租赁合同同期。二、乙方租赁商铺的经营场所使用的物业服务费从2013年9月20日至2018年9月19日按1.5元/平方米/月交物业服务费,给予商户2013年9月20日至2014年3月19日免收物业服务费的优惠，同时,给予乙方提供地下停车场20平方米固定电动车停放区域，从2013年9月20日至2018年9月19日期间免费使用。从2018年9月20日至2023年9月19日按2.5元/平方米/月交纳物业服务费。三、甲方给予乙方物业服务费方面支持的优惠政策，乙方务必按期交纳商铺所使用的物业服务费;如乙方未能按期缴纳相关费用或延期交纳的,甲方发书面催费通知乙方仍未按期缴纳的,属乙方违约，甲方有权取消本补充协议给予乙方的物业服务费的优惠，本补充协议作废，乙方必须按双方所签订的物业协议规定按2.5元/平方米向甲方缴纳物业服务费。四、本协议未尽事宜,以双方协商为准。 2015年7月1日，峥嵘公司作为甲方与作为乙方的广西御丽丰健康产业有限公司（柳州御丽丰养生会所）签订《协议书》，协议书约定因乙方行业特点及经营需要，在和谐社区及管辖民警的见证下，经协商一致确定用电抄表、缴费办法：1.每月3日抄表，10日前缴清上月电费。抄表和电费核算，由双方派人负责。2.若10日前未能如期缴清上月电费，从11日起物业有权停止供电服务。3.电价电费按供电局电价基础上多0.02元计算，目前电价为0.93元每度，见证人席某。在电费构成未公示之前，根据乙方的实际情况，暂按此协议执行。谭某在该协议乙方处签字，广西御丽丰健康产业有限公司与峥嵘公司均加盖公司印章。 2018年7月12日，峥嵘公司通过EMS国内标准快递向谭某邮寄了催告函，该催告函载明：“谭某、御丽丰养生会所：贵我双方于2013年9月20日签订《物业管理服务协议》，合同签订后，你们无故拖欠我司物业服务费、水电费等，截止2018年6月15日，你们累计拖欠我公司水电费、物业服务费用等共计人民币50余万元，请求你们在3日内到我司交清以上所欠费用，逾期交纳，我公司将通过法律途径起诉解决此纠纷。”峥嵘公司向该院提交的电费发票显示用户名为广西金森林房地产开发集团有限公司。 峥嵘公司提交的2014年1月1日至2016年1月3日本案案涉房屋的用电表显示实际使用电量度数为1546263.3度。峥嵘公司提交的和谐市场抄表数显示“御丽丰2014年8月底数为1077度，2014年9月为1984度”、“三层楼道灯2014年8月为322度，2014年9月376度”、“负一层御丽丰洗衣房2014年8月100530度，2014年9月108300度”。 在本案审理过程中，峥嵘公司表示本案案涉争议的铺面柳州市航四路9号和谐家园和谐市场3-1的产权人为广西金森林房地产开发集团有限公司，其诉请的物业服务费每月每平方米为2.5元，从2014年7月20日开始计算至2018年11月20日；电费诉请的期间为2014年1月1日至2016年1月3日，按0.93元每度，从2014年1月1日至2016年1月3日共产生电费1438024.87元，扣除已经支付的1157427.70元，尚欠280597.17元；垃圾清运费按每月150元计算，从2014年1月1日开始计算至2018年11月20日；排污费按每月100元计算，从2014年1月1日开始计算至2018年11月20日。御丽丰公司表示现在公司的股东从谭某手中购买股权后，双方已经结清了所有费用，包括峥嵘公司的物业服务费和水电费，且峥嵘公司也没有按照协议约定提供物业服务。 一审法院审理认为，本案中，根据峥嵘公司与谭某签订的《物业管理服务协议》对本案案涉位于柳州市航四路9号和谐家园和谐市场3-1的铺面物业服务费等相关约定以及御丽丰公司于2014年9月25日成立且注册地址为本案案涉房屋的事实，谭某作为合同的相对人应按照合同约定交纳物业费用。御丽丰公司作为本案案涉房屋的实际使用人，也负有缴纳物业管理费及政府规定应缴的其他费用的义务，逾期未缴纳，应承担相应违约责任。现谭某、御丽丰公司未缴纳物业管理费及其他相关费用，物业管理机构对其提起诉讼并无不当。 关于物业服务费。根据谭某与峥嵘公司在《物业管理服务协议》第五条关于“乙方将物业出租给他人使用，如乙方与物业使用人另行约定由物业使用人交纳物业管理费的，从其约定，乙方负有连带交纳责任。乙方应将其约定事项及时书面告知物业管理企业；乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费和其他费用。”约定，谭某作为完全民事行为能力人与峥嵘公司签订了物业管理服务协议，在2014年9月25日将该物业交付给御丽丰公司经营使用，故在2014年9月25日之前的物业服务费由谭某承担。之后的物业服务费由御丽丰公司负担，谭某负连带责任。关于物业服务费的单价，峥嵘公司与谭某在物业管理服务协议中约定每月每平米物业服务费为2.5元，但在签订的补充协议约定从2013年9月20日至2018年9月19日期间按照每月每平米1.5元计算物业服务费，同时该补充协议还约定峥嵘公司给予的优惠，谭某必须按期支付物业服务费，如果未履行约定，峥嵘公司经书面催告后有权取消优惠，仍按照每月每平米物业服务费为2.5元计算。现谭某未提交证据证实其实际按照约定支付了物业服务费，且峥嵘公司提交邮政快递单据证实其已经向谭某催告，故谭某应该支付的物业服务费应按照每月每平米物业服务费为2.5元计算。结合峥嵘公司诉请的物业服务费期间为2014年7月20日至2018年11月20日以及本案案涉房屋面积为2004.48平方米，故谭某自行承担的2014年7月20日至2014年9月24日期间的物业服务费为11038元【2004.48平方米×2.5元/月/每平米×12个月÷365天×67天】。御丽丰公司承担的2014年9月25日至2018年11月20日期间的物业服务费为249928元【（2004.48平方米×2.5元/月/每平米×12个月×4年）+（2004.48平方米×2.5元/月/每平米×12个月÷365天×57天）】，谭某对御丽丰公司应负担的物业服务费承担连带清偿责任。对于违约金以及电费等其他费用，由于峥嵘公司与谭某并未明确约定，故对于峥嵘公司要求谭某对除物业服务费之外的其他费用承担连带责任的诉讼请求，该院不予支持。 关于违约金。峥嵘公司与谭某在物业服务合同中虽约定逾期三日按每日千分之三支付滞纳金，显然较高，该院酌定调整为按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。谭某应支付的违约金应以11038元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2014年7月20日开始计算至本金付清时止。由于双方约定的物业服务费按年度支付，故御丽丰公司支付的违约金应按照以2014年9月25日起算的每个相应年度的物业服务费60134.4元（2004.48平方米×2.5元/月/每平米×12个月）为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从下个年度的9月25日开始计算至2014年9月25日至2018年11月20日期间的物业服务费付清时止。 关于峥嵘公司诉请的排污费、垃圾清运费的问题。峥嵘公司、谭某、御丽丰公司对此在协议中并未明确约定，且峥嵘公司没有提交证据证实该费用实际发生，故对于该项诉讼请求，该院不予支持。 关于电费。峥嵘公司提交的2014年1月1日至2016年1月3日本案案涉房屋的用电表、和谐市场抄表数，御丽丰公司予以认可真实性，故该院对此予以确认。峥嵘公司、御丽丰公司在2015年7月1日签订的协议书约定电价为每度0.93元，峥嵘公司现也按照该单价诉请计算电费，该院予以支持。关于电费具体金额，由于御丽丰公司于2014年9月25日成立，故对于之前的电费应由谭某负担，从公司成立之后的电费应由御丽丰公司承担。而双方均未提交证据证实截止到2014年9月25日具体产生电量的度数，该院按照2014年9月当月产生的总电量平均到每一天进行折算。经折算，2014年9月当月产生的总电量为8695度【（1948度-1077度）+（376度-322度）+（108300度-100530度）】，该月平均每天的电量度数为289.8度（8695度÷30天）。由于截至到2014年9月的总电量为110624度（1948度+108300度+376度），故谭某应承担的2014年1月1日至2014年9月24日期间的电费为101264元【（110624度-289.8度/天×6天）×0.93元/度】。剩下的电费扣除已经支付的1157427.70元应为179334元{【1546263.3度-（110624度-289.8度/天×6天）】×0.93元/度-1157427.7元}由御丽丰公司承担。对于御丽丰公司表示其现在公司股东从谭某处进行股权转让后，已经将包含物业服务费以及水电费的费用支付给谭某的辩称，该院认为，御丽丰公司作为独立的法律主体，对外承担相应的法律责任，公司内部的股东变更并不影响公司作为独立的民事主体对外承担责任，换言之，公司股东的变更并不免除公司的对外责任，二者并无直接的关系，同时，公司股东之间的变更系股东之间的法律关系，也不能因此对抗案外的第三人，故该院对于御丽丰公司的该项辩称，不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，一审法院判决：一、谭某向峥嵘公司支付2014年7月20日至2014年9月24日期间的物业服务费为11038元以及违约金（违约金以11038元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2014年7月20日开始计算至本金付清时止）。二、御丽丰公司向峥嵘公司支付2014年9月25日至2018年11月20日期间的物业服务费为249928元以及违约金（违约金按照每个相应年度的物业服务费60134.4元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从下个年度的9月25日开始计算至2014年9月25日至2018年11月20日期间的物业服务费付清时止）。三、谭某向峥嵘公司支付2014年1月1日至2014年9月24日期间的电费为101264元。四、御丽丰公司向峥嵘公司支付2014年9月25日至2016年1月13日期间的电费179334元。五、谭某对上述第二项判项中御丽丰公司应支付的物业服务费负连带清偿责任。六、驳回峥嵘公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9539元（峥嵘公司已预交），由谭某、御丽丰公司共同负担并径行向峥嵘公司支付。 本院二审期间，上诉人御丽丰公司、被上诉人峥嵘公司均未提供新证据。原审被告谭某提供了：证据1.2015年12月30日《转让合同》，拟证明所有前期物业费、水电费等都应由上诉人御丽丰公司承担；证据2.陈丽婵书写的《御丽丰新商家接手交费明细》，曾云德签字确认（复印件），拟证明曾云德认可是由御丽丰公司承担付款责任；证据3.电费缴费清单（复印件），包括：2013年11月13日至2015年3月3日用电汇总表、2014年1月14日至2015年3月3日用电情况、2014年1月1日至2015年3月3日用电情况明细、2013年11月13日至2015年3月17日交费情况等，拟证明谭某在转让前已经结清了电费。以上证据经质证，御丽丰公司对于以上证据的真实性予以认可。峥嵘公司对以上证据均不予认可，提出以上证据均系复印件且御丽丰公司与谭某之间的内部协议不能对抗峥嵘公司与谭某签订的物业服务合同。 对当事人争议的证据和事实，本院分析认定如下：1.由于本案为物业服务合同纠纷，2015年12月30日《转让合同》系谭某、曾祥东与曾云德之间就转让御丽丰公司的资产问题形成的协议，属于御丽丰公司内部转让协议，该合同中关于物业服务费、水电费的内容，未取得峥嵘公司的同意和认可，且御丽丰公司并未就物业服务问题与峥嵘公司重新签订物业服务合同，不能以此对抗峥嵘公司与谭某签订的《物业管理服务协议》，不能作为本案定案的依据。2.谭某提交的电费缴费清单系复印件，峥嵘公司不予认可，不足以证实其已付清转让前的电费。3.谭某否认2013年9月20日与峥嵘公司签订了《物业管理服务协议》，因峥嵘公司一审提供了《物业管理服务协议》原件，谭某提出异议未能提供反驳证据，本院不予采信。 经二审审查，一审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，峥嵘公司与谭某签订的《物业管理服务协议》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。峥嵘公司、谭某均应当按照合同约定履行。根据《物业管理服务协议》第五条关于“乙方将物业出租给他人使用，如乙方与物业使用人另行约定由物业使用人交纳物业管理费的，从其约定，乙方负有连带交纳责任。乙方应将其约定事项及时书面告知物业管理企业；乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费和其他费用。”由于御丽丰公司2014年9月25日成立后，使用柳州市航四路9号和谐家园和谐市场3-1商铺，该房屋的物业服务合同系谭某所签，御丽丰公司并未与峥嵘公司重新签订物业服务合同。根据峥嵘公司与谭某签订的《物业管理服务协议》第五条规定，谭某将上述房屋交由御丽丰公司使用后，按照合同约定仍需对御丽丰公司使用该房屋产生的物业费承担连带责任。谭某对于一审判决未提起上诉，其陈述称按照其二审提供的2015年12月30日《转让合同》以及《御丽丰新商家接手交费明细》，不应承担连带责任的意见，不属于本案二审审理范围，谭某可就与御丽丰公司之间的纠纷另案提起诉讼。谭某二审陈述已缴纳涉案房屋转让前的电费，因其未能举证证明其主张，本院不予支持。 2014年9月25日御丽丰公司成立后，作为谭某承租的柳州市航四路9号和谐家园和谐市场3-1商铺的实际使用人，接受物业管理服务，应当按照谭某与峥嵘公司签订的《物业管理服务协议》缴纳物业费和电费。御丽丰公司称租赁房屋出现漏水、渗水导致其受到损失的问题属于房屋租赁合同纠纷，且御丽丰公司一审、二审中均未能举证证实，峥嵘公司存在不履行或不完全履行物业服务合同达到减免物业费的程度。因此其主张不缴纳物业费和电费的意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人御丽丰公司对于一审计算物业费、电费、违约金的标准、期间、数额均未提出异议，本院予以维持。 综上所述，上诉人御丽丰公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7739元（上诉人柳州市御丽丰健康产业有限公司已预交），由柳州市御丽丰健康产业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 昀 审 判 员  赵舒颖 审 判 员  黄智文 二〇二〇年一月二日 代书记员  刘秋琼