四川省绵阳市涪城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0703执异411号 异议人（案外人）：何小华，女，1973年5月21日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托代理人：张华，四川联衡律师事务所律师。 申请执行人：绵阳市商业银行股份有限公司小企业信贷中心，统一社会信用代码91510703337727977G，营业场所：绵阳市涪城区文竹街3号1楼。 负责人：敬忠，公司总经理。 委托代理人：马杰，四川道融民舟律师事务所律师。 委托代理人：车钰轲，四川道融民舟律师事务所实习律师。 被执行人：四川劲丰生物技术有限公司，统一社会信用代码915107005796207770，住所地：绵阳市经开区松桠镇正兴街326号。 法定代表人：姚书兰。 被执行人：四川蓝海洋科技有限公司，统一社会信用代码915107000788971101，住所地：绵阳市经开区松桠镇正兴街326号。 法定代表人：姚书兰。 被执行人：四川泷海洋动物药业有限公司，统一社会信用代码91510700754733497L，住所地：四川省绵阳市经开区松桠镇正兴街326-1-1号。 法定代表人：姚书兰。 被执行人：姚书兰，女，1964年10月9日出生，汉族，住四川省三台县。 被执行人：肖勇，男，1963年5月15日出生，汉族，住四川省三台县。 被执行人：萧铂钰，男，1987年4月7日出生，汉族，住四川省三台县。 被执行人：李林蔓，女，1987年4月23日出生，汉族，住四川省三台县。 以上被执行人共同委托代理人：阮国光，男，1973年10月6日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区，系四川泷海洋动物药业有限公司员工。 被执行人：吴红英，女，1970年2月26日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 被执行人：马文贵，男，1970年1月21日出生，汉族，住四川省三台县。 被执行人：巫一辉，男，1970年2月28日出生，汉族，住四川省三台县。 被执行人：何艳红，女，1978年9月28日出生，汉族，住四川省三台县。 被执行人：杨丹，男，1983年6月13日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被执行人：吕静，女，1990年7月6日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 被执行人：龚发明，男，1987年11月28日出生，汉族，住四川省三台县。 被执行人:王丹，女，1990年9月5日出生，汉族，住四川省三台县。 被执行人:黄勇强，男，1979年10月16日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被执行人:付强，男，1985年7月11日出生，汉族，住四川省三台县。 被执行人:康娜，女，1987年6月13日出生，汉族，住四川省三台县。 被执行人:王晓东，男，1982年10月15日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 被执行人：**芳，女，1986年7月14日出生，汉族，住四川省中江县。 在本院执行绵阳市商业银行股份有限公司小企业信贷中心申请执行诉讼保全一案中，异议人何小华向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人称：2019年3月16日，异议人与被执行人吴红英、马文贵通过绵阳天盛房地产营销策划有限公司的居间服务签订《绵阳市存量房买卖合同》，约定吴红英、马文贵将名下位于绵阳市的房屋（绵房权证市房监字第××号）以49.8万元的价格卖予异议人。后异议人在2019年7月14日付清了全部购房款，吴红英和马文贵也将房屋交付给了异议人。为了早日入住新房，异议人一边准备办理过户所需资料，一边于2019年7月16日与装修公司签订了装修合同并开始装修。但在异议人准备好所有资料去办理过户时，却被告知所买房屋已经被查封无法办理过户（后才知晓查封的时间为2019年7月19日）。综上，异议人提出异议申请，请求：停止（2019）川0703执保1280号案件中对位于绵阳市房屋（绵房权证市房监字第××号）的查封。 申请执行人称：1.涉及本案执行的（2019）川0703民初5113号诉讼案件中，马文贵和吴红英共同委托了四川联衡律师事务所的张华律师作为其诉讼代理人，但在该案判决后，张华律师又代理何小华提出以吴红英、马文贵为被申请人的执行异议，我方有理由相信本案与前述（2019）川0703民初5113号诉讼案件存在直接利害关系，这也是法院查封案涉房屋近半年时间后异议人才提出执行异议的原因，我方认为其有帮助被执行人逃避执行的嫌疑，故对案涉房屋交易是否真实存疑；2.案涉房产抵押登记日期为2019年3月2日，解除抵押日期为2019年3月29日，异议人房屋买卖合同签订时间为2019年3月16日，故房屋实际所有人吴红英作为抵押人在抵押存续期间未经抵押权人同意擅自转让抵押物的行为无效；异议人所举证据无法表明抵押权人的真实身份以及异议房屋在抵押期间经过抵押权人同意转让的情况，可以认定案涉房屋转让行为系无效行为；3.案涉房产抵押注销之日到查封之日异议人和被执行人之间并未就房屋办理过户事宜进行协商或者实际办理过户，甚至没有进行房屋交付，因此，即使二者之间的交易关系真实也无法对抗人民法院的执行措施；4.异议人不能证明其实际占有房屋，也无法证明非因其自身原因导致长时间未办理过户登记，故其主张不能排除强制执行；5.如若异议人与被执行人建立了真实的房屋买卖合同关系，也只能采取解除房屋买卖合同并主张被执行人违约的方式进行权利救济，而不能以执行异议的方式错误主张权利。 被执行人四川劲丰生物技术有限公司、四川蓝海洋科技有限公司、四川泷海洋动物药业有限公司、姚书兰、肖勇、萧铂钰、李林蔓的共同委托代理人阮国光称，异议人的异议理由成立，异议人与被执行人之间的房屋买卖是真实的。 被执行人马文贵、吴红英称，案涉房屋是马文贵和吴红英为何涛在游仙信用社贷款提供的抵押物的一部分。2019年初，因我们在三台信用社的一笔贷款逾期，三台信用社起诉了我们，并查封了该房屋。后经各方协调，三台信用社同意解除对该房屋的查封，游仙信用社同意我们自行出售该房屋以清偿部分贷款，后我们委托几家中介公司卖房。后通过绵阳天盛房地产营销策划有限公司以49.8万元卖给何小华。2019年7月14日何小华支付最后一笔房款后，我们按约交付了房屋，并同意办理过户。过了一段时间，中介公司告知不能办理过户，后来才知晓该房屋被查封。其后中介公司和何小华反复找我们尽快处理，后经咨询才知晓应通过执行异议才能得到处理，于是告知何小华提出执行异议。 本院查明：绵阳市商业银行股份有限公司小企业信贷中心与四川劲丰生物技术有限公司、四川蓝海洋科技有限公司、四川泷海洋动物药业有限公司、姚书兰、肖勇、萧铂钰、李林蔓等人金融借款合同纠纷一案，经绵阳市商业银行股份有限公司小企业信贷中心向本院提出保全申请，本院于2019年7月18日对登记在被执行人吴红英名下位于绵阳市游仙区房屋（绵房权证市房监字第××号）予以查封。异议人遂提出异议申请。 另查明，2019年3月16日，异议人何小华与被执行人吴红英签订《绵阳市存量房买卖合同》，约定何小华购买吴红英名下位于绵阳市游仙区房屋（绵房权证市房监字第××号），房屋总价格为49.8万元（房屋成交价为39.8万元，房屋内家具、家电、装修装饰及配套设施等作价10万元），付款方式：2019年3月16日前支付第一笔定金2万元，2019年3月30日前支付第一笔购房款33万元，2019年4月10日前支付第二笔购房款12.8万元，另2万元作为物业交割保证金，于双方办理完物业交割手续后支付。合同还约定双方委托居间方办理房屋网上签约手续，双方应于收到全部房款（含物业交割保证金）30日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，何小华、吴红英与绵阳天盛房地产营销策划有限公司签订《居间服务合同》及《过户服务合同》，约定由该公司作为经纪方为双方房屋买卖事宜及房屋过户事宜提供居间服务，合同对居间费用等事项进行了约定。 还查明，吴红英于2019年3月16日向何小华出具《定金收条》一份，载明收到何小华购买案涉房屋定金2万元。2019年3月21日，何小华向吴红英账户支付33万元，并备注款项为“购房首付款”。2019年3月29日，何小华向吴红英账户转款12.8万元，备注款项为“房款”。同日，吴红英向何小华出具金额为12.8万元的收条一份，载明性质为房屋房款。2019年7月14日，何小华向吴红英账户转款2万元。同日，吴红英将案涉房屋交付何小华，双方签订《交房确认书》。 再查明，2019年12月20日，绵阳市游仙区农村信用合作联社长兴分社出具《关于吴红英房产销售的情况说明》，载明借款人何涛在该社办理新还旧贷款325万元，其中由吴红英为该笔借款提供保证担保，同时提供案涉房屋作抵押担保，该社与抵押人签订合同后办理了抵押登记手续；由于何涛暂时无力偿还借款，经担保人吴红英与借款人协商，吴红英愿意出售抵押物，并于2019年3月16日将房屋出售给何小华，出售价款49.8万元转至该社吴红英账户封闭管理，全部用于归还何涛贷款本息。 审查过程中，异议人申请证人杨明坤作证，杨明坤陈述称：1.杨明坤系绵阳天盛房地产营销策划有限公司员工；2.吴红英和信用社王经理一起到我公司签订买卖合同。因吴红英在信用社有贷款，所有购房款均由吴红英和王经理授意何小华转至吴红英在信用社的账户中。仅剩2万元房款未付时，信用社王经理、吴红英、何小华及我公司人员一起到房管局解除抵押登记，并约定全款付清一个月后办理过户手续；3.何小华付清房款后办理过户时发现无法办理过户，便找我公司解决此事，我公司便找马文贵，马文贵承诺他想办法解决，我公司便一直等待如何解决。前不久何小华了解到此事需要通过执行异议程序才能解决；4.办理过户需要何小华开具符合贷款买房条件的证明和征信报告、做网签合同，我公司在做网签合同时发现该房屋被查封了；5.案涉房屋在买卖之前由卖房出租给他人使用，租期在7月份到期。该房屋大概在7月中旬交付，买、卖房及我公司三方到物管办理了交接清单和交房确认书。 审查过程中，异议人举出《绵阳市装饰装修施工合同协议条款》、照片、《租房协议》、微信截图、银行流水，用以证明：1.案涉房屋于2019年7月14日交付；2.吴红英出售房屋前将房屋出租给案外人张燕，租期在2019年8月25日届至，张燕担心搬家影响小孩学习，在吴红英出售房屋后不愿退租。直到2019年7月14日张燕的孩子放假，经吴红英与张燕协商，提前一个多月解除了租赁合同，故而异议人在2019年7月14日当天才支付了最后一笔购房款并接收房屋并准备办理过户登记。 本院认为，本案争议焦点在于：1.异议人是否在本院查封前合法占有案涉房屋；2.未办理过户登记是否系异议人自身原因所致。 关于异议人是否合法占有房屋的问题。《交房确认书》所载内容与证人证言、异议人所举装修合同、照片等证据能够相互印证，足以认定异议人于2019年7月14日合法占有案涉房屋的事实。 关于未办理过户登记的问题。首先，本案所涉《绵阳市存量房买卖合同》的约定，双方于全部房款付清（含物业交割保证金）30日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，而本案异议人付清全部房款的时间是2019年7月14日，则在该日期后30日内办理过户登记即符合双方合同约定，均不是怠于办理过户。其次，2019年7月14日并非工作日，并不具备当天办理过户的客观条件。最后，案涉房屋在异议人付清房款后的第4日便被查封，众所周知，办理房产过户需要各方事先准备多种相关资料，在如此短的时间内未能办理过户并不能完全归责于房屋买受人。 综上，异议人在本院查封案涉房屋之前已经与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同，且在查封前已付清全部购房款并合法占有房屋，且非因其自身原因未办理过户登记，故异议人的异议理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，裁定如下： 中止对位于绵阳市游仙区房屋（绵房权证市房监字第××号）的执行。 如果不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 孙 静 审判员 张馨睿 审判员 许 珍 二〇二〇年一月九日 书记员 程文豪 何婧