江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9217号上诉人（原审被告）：张有春，男，汉族，1963年10月30日生，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：赵曦，江苏斐多律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘小荣，女，汉族，1970年10月11日生，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：周哲，江苏驰宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：颜树宝，男，汉族，1974年6月10日生，住安徽省全椒县。上诉人张有春因与被上诉人潘小荣、颜树宝房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初9541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张有春上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人潘小荣一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审受理费均由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人张有春就案涉房屋系有权占有。南京市社会儿童福利院于2018年8月7日向上诉人寄发律师函载明，“望你信守承诺，在2018年12月31日前将南京市玄武区后宰门东村80-1号西大楼楼下7间门面房腾空交付给儿童福利院”，该内容直接证明我方与儿童福利院有明确约定，即我方对涉案房屋在2018年12月31日前拥有合法使用权，并非原审法院理解并认定2018年12月31日仅是腾空房屋最后截止期限，而无实际使用权。二、张有春收取的20000元，是在张有春与颜树宝的租赁关系中，颜树宝应支付给张有春的剩余租金，而非潘小荣向张有春支付的案涉租金和转让款，张有春未收取潘小荣任何租金和转让费。三、案涉房屋自案涉租赁合同签订之日，钥匙等已经交付潘小荣，即房屋于合同签订之日已交付潘小荣。四、颜树宝应作为第一责任人对潘小荣承担相关损失赔偿责任。原审法院认定潘小荣未举证证明颜树宝知道或应当知道涉案房屋被限期收回，故最终判定颜树宝不承担责任。南京市社会儿童福利院于2018年8月前确实与上诉人对关于涉案房屋使用及物品腾空事宜进行协商过，同时南京市社会儿童福利院在此之前也与涉案房屋各承租人协商并告知关于房屋使用期限及物品腾空事宜，因此颜树宝不可能不知道在2018年8月前南京市社会儿童福利院已经通知对涉案房屋限期收回。因此，颜树宝获取了潘小荣主要的转让费和租金，其应作为第一责任人对潘小荣承担相关损失赔偿责任。综上，请求贵院依法查明事实，并依法支持上诉人上诉请求。潘小荣辩称，一审法院查明张有春系无权占有涉案房屋，该事实认定清楚。1、南京市儿童社会福利院自2015年起每年向张有春发出通知，表示将收回涉案房屋，并向张有春明确，涉案房屋不得转租。因此，张有春在2018年8月之后并没有合法事由继续占用涉案房屋。因此，在本案涉案租赁合同期限内，张有春系无权占有使用涉案房屋。张有春的行为已经构成违约，理应承担返还租金及赔偿损失的违约责任。2、涉案转让协议约定78500元是租金及转让费，该款项中有20000元是支付给张有春的租金。3、张有春陈述其只愿意将涉案房屋承租给潘小荣至2018年12月31日，该内容与转让协议不符。根据转让协议约定“到2018年12月31日和房东续签租房合同”，故我方认为上诉人的主张与事实不符。4、如张有春的陈述，颜树宝亦明知2018年8月之前南京市儿童社会福利院已经通知要求立即腾空并交还涉案房屋。据此可知张有春、颜树宝的行为属于共同欺诈，损害了潘小荣的合法权益。张有春、颜树宝两人理应共同承担赔偿责任。颜树宝未到庭答辩。潘小荣向一审法院起诉请求：1、要求颜树宝、张有春共同返还785000元并支付利息（按照银行贷款利率计算，自起诉之日至实际给付之日）；2、要求颜树宝、张有春共同赔偿经济损失47000元。事实和理由一审法院认定事实：2018年8月2日，颜树宝（甲方）与潘小荣（乙方）签订一份转让协议，张有春作为见证方在协议上签字。协议约定：“现甲方有后宰门东村80号门面一间，现转让给乙方做美容经营，剩余5个月房租和转让费共计78500元（柒万捌仟伍佰圆整），今一次性付清，至2018年12月31日和房东续签租房合同，即日起该房与甲方无关”。在协议的左下方，手写注明“转两万给张有春”、“余下转给我颜树宝伍万八仟五”。同日，潘小荣与张有春签订一份房屋租赁协议，双方约定：张有春作为房屋的使用权人，将后宰门东村80-1号的房屋出租给潘小荣使用，租期是自2017年12月31日至2018年12月31日，租金标准为7000／月、84000／年。同年8月3日，以银行转账方式潘小荣给付颜树宝56500元；加上以微信转账方式给付的定金2000元，总计58500元。同日，以银行转账方式潘小荣又给付了张有春20000元。同年8月8日，南京市社会儿童福利院发出公告：后宰门东村80-1号福利院西大楼楼下的1-4、5及6-8号住户，所占用的房屋系该单位资产，现因将移交给玄武区国有资产管理部门，由该单位负责清理，所以要求在公告之日起三个月内搬出并腾空占用的房屋。同年8月9日，潘小荣询问南京市社会儿童福利院负责人员：与张有春之间有无授权委托或者租房协议？南京市社会儿童福利院负责人员答复：2015年起每年通知张有春房屋将要收回拆迁、不准转租，2018年5月时又告知了张有春将要收回房屋，2018年7月底明确告知张有春没有资格对外出租房屋，南京市社会儿童福利院与张有春之间没有任何关系。同年8月23日，南京市社会儿童福利院又发出了类似内容的一份公告，要求上述住户在公告之日起二个半月内搬出并腾空占用的房屋。另查明：1、2010年12月20日，南京市社会儿童福利院（甲方）与南京文强机电设备有限公司（乙方、以下简称文强公司）签订一份租赁合同，双方约定：甲方出租南京市玄武区后宰门东村80-1号西大楼楼下7间门面房（1-4号、6-8号）给乙方作为商业门面使用，建筑面积199.49平方米，租期5年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止，年租金为16万元，每年12月31日前一次性支付。2、2015年12月18日，文强公司（甲方）与张有春（乙方）签订一份租赁合同，双方约定：甲方出租南京市玄武区后宰门东村80-1号西大楼楼下7间门面房（1-4号、6-8号）给乙方作为商业门面使用，建筑面积199.49平方米，租期1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，年租金为40万元。3、2018年8月7日，南京市社会儿童福利院曾向张有春送达一份律师函，说明：张有春曾经作出承诺，在需要清房时，无条件腾空并搬出南京市玄武区后宰门东村80-1号西大楼楼下7间门面房（1-4号、6-8号），保证不提出任何条件和要求；现因需将房屋清空移交给南京钟山资产经营管理集团有限公司，所以要求张有春在2018年12月31日前将上述房屋腾空交还。上述事实有转让协议、租赁合同、微信截屏打印页、中国银行明细清单、转账记录、公告以及庭审笔录等证据予以佐证。一审法院认为，潘小荣与颜树宝签订的商铺经营权转让合同，与张有春签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。2010年12月20日，南京市社会儿童福利院与文强公司签订包括涉案房屋在内的租赁合同，双方约定的租期是5年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止。2015年12月18日，文强公司与张有春签订包括涉案房屋在内的租赁合同，双方约定的租期是1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。所以，文强公司与张有春约定的涉案房屋租期，已经远远超过了南京市社会儿童福利院与文强公司约定的租期。因此，自2016年1月1日起，南京市社会儿童福利院与文强公司之间由于没有约定具体的租赁期限，应视为不定期的租赁合同，作为出租人的南京市社会儿童福利院可以随时解除租赁合同且要求作为承租人的文强公司以及次承租人张有春返还涉案房屋。在张有春的律师函中，南京市社会儿童福利院明确限定了张有春返还涉案房屋的最后截止期限，而非同意张有春可以实际继续占用涉案房屋直至最后期限，所以张有春的辩称意见，不予采信。南京市社会儿童福利院明确答复：自2015年起每年通知张有春房屋将要收回涉案房屋、不准转租，2018年5月和7月又已告知张有春将要收回涉案房屋一事。2018年8月8日，南京市社会儿童福利院公告要求，包括涉案房屋在内的张有春占用的房屋住户，应在公告之日起三个月内搬出并腾空占用的房屋。同年8月23日，南京市社会儿童福利院再次公告要求，在公告之日起二个半月内应搬出并腾空占用的房屋。故自2018年8月起，张有春占有涉案房屋的合法根据已经消灭，继续占用涉案房屋已经没有合法事由，应为无权占有。在明确知道已经无权占用涉案房屋后，张有春仍与潘小荣继续签订租赁合同，由于南京市社会儿童福利院主张产权人权利、要求收回涉案房屋，致使潘小荣在签约后却不能对涉案房屋占有使用。因此作为出租人的张有春，由于未能依约向潘小荣提供约定的租赁房屋，所以已经违反双方约定，张有春应对潘小荣承担返还租金以及赔偿经济损失的违约责任。张有春明确认可其与颜树宝之间存在涉案房屋的租赁合同，在潘小荣与颜树宝签订转让协议时，作为涉案房屋合法权利人的张有春同时也在转让人协议上签字确认，且同时潘小荣也与张有春签订了涉案房屋的租赁合同，所以作为转让人的颜树宝，应当已向潘小荣履行了转让涉案房屋承租经营权利的约定义务。在本案审理中，潘小荣也没有举证证明：在2018年8月前，颜树宝知道或者应当知道涉案房屋将被其产权人限期收回。因此潘小荣应当给付颜树宝相应的转让费，而该转让费则应视为因张有春违约而给潘小荣造成的经济损失。所以，潘小荣认为颜树宝与张有春两人构成共同欺诈的诉称理由，因不符合已查明的事实，不予采信。综上，潘小荣要求张有春返还租金和转让费合计78500元的主张，符合已查明的事实和法律规定，予以支持；要求颜树宝与张有春共同承担上述款项返还义务的主张，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十八条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、张有春应于判决生效之日起十五日内返还潘小荣租金和转让费人民币78500元；二、驳回潘小荣的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2810元，公告费（以潘小荣提供的发票数额为准），由张有春负担。二审中，上诉人张有春提交南京市儿童社会福利院出具的书面情况说明一份，证明我方有权使用涉案房屋至2018年12月31日。被上诉人潘小荣质证认为，对该证据真实性、合法性、关联性均存在异议，理由：1、该证据并不完整；2、根据玄武区法院一审期间对南京市儿童社会福利院的现场调查来看，可以确认南京市儿童社会福利院明确表示，其自2015年开始已经多次告知张有春，要求其腾空涉案房屋，归还南京市儿童社会福利院，且不允许转租。2018年12月31日只是交房的最后截止期限，并不代表张有春在该期限内可以继续转租涉案房屋；3、2018年8月8日南京市儿童社会福利院已经向涉案房屋发出书面告知并上锁，要求潘小荣立即清空并腾空房屋，客观上导致我方无法继续使用涉案房屋。本院认为，该证据达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，自2016年1月1日起，南京市社会儿童福利院与文强公司就涉案房屋形成不定期租赁关系，其有权随时解除合同并要求承租人文强公司以及次承租人张有春返还房屋。自2015年起，南京市社会儿童福利院多次明确告知张有春将要收回房屋、不得转租，在此情况下张有春仍与潘小荣签订租赁合同，将涉案房屋转租给潘小荣，应自行承担因南京市社会儿童福利院随时解除合同致其与潘小荣合同无法履行造成的法律后果。2018年8月8日南京市社会儿童福利院发出公告，要求涉案房屋承租人搬出并腾空房屋，应视为双方合同自即日起已解除。张有春未能按约保证潘小荣正常使用房屋，致使潘小荣订立合同的目的无法实现，构成违约，潘小荣有权请求张有春承担返还已付租金及赔偿相应损失的违约责任。张有春主张颜树宝应作为第一责任人对潘小荣承担损失赔偿责任，对此本院认为，2018年8月2日转让协议明确颜树宝自即日起与房屋无关，该协议表明颜树宝是转让人，其退出租赁关系后张有春即作为出租人与潘小荣建立了租赁关系，在该租赁关系履行过程中，张有春未能履行作为出租人保证房屋正常合法使用的义务，故张有春应当承担潘小荣因签订此份租赁合同而造成的损失，一审法院判令张有春返还潘小荣已付租金及转让费共计78500元，并无不当，本院予以维持。综上所述，张有春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1763元，由上诉人张有春负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇二〇年一月二日书记员  孙雪松