山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初928号原告：烟台汇丰物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区胜利路210-209号汇丰广场2楼。法定代表人：丛伯泉，经理。委托诉讼代理人：于建勋，山东西政律师事务所律师。委托诉讼代理人：王甜，山东西政律师事务所律师。被告：胡冀鸿，女，1965年3月20日出生，汉族，山东省上海三菱电梯特约代理有限公司工作人员，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：赵海霞，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙娟，山东鑫士铭律师事务所律师。原告烟台汇丰物业管理有限公司与被告胡冀鸿物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人于建勋、王甜，被告的委托诉讼代理人赵海霞、孙娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2001年1月至2018年7月的物业费1207699.86元（841.72平方米×6.8元/月/平方米×211个月），并按同期贷款利率计付利息758308.82元；2、被告支付原告设备用房使用费476000元；3、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第1项诉讼请求中的利息数额变更为607370.23元（自2002年1月1日至2018年7月31日分段计算），并增加诉讼请求：4、被告拆除汇丰广场7楼中部安装的玻璃入户门及7楼北侧安装的防盗门；5、被告将占用汇丰广场7楼公用通道内的配电室、物业设备用房恢复原状。事实和理由：被告系汇丰广场七楼708-716号房屋的业主，其所购房屋面积为841.72平方米，其自入住汇丰广场后即接收原告未其提供的物业服务，但被告自2001年1月起再未向原告交纳物业服务费；尽管后期被告所购房屋处于空置状态，但汇丰广场由原告为全体业主及物业使用人提供物业服务，故被告应依法向原告缴纳2001年1月至2018年7月的物业费及利息。另外，被告私自在七楼中部安装了仅能供其出入的玻璃入户门，在七楼北侧安装了防盗门，将七楼内的共同通道及七楼的配电室、物业设备间占为己有，导致其他业主无法在七楼整体通行，且严重危害大厦的消防安全，故被告应按每月2000元/平方米的标准支付物业设备用房的占有使用费，并腾退物业设备用房、拆除玻璃入户门及防盗门。被告辩称，（一）原告向被告主张物业费没有事实和法律依据，理由如下：1、原告物业费的诉讼请求已超过诉讼时效期间，应予驳回；即使未超过诉讼时效期间，其过高的收费标准也缺乏依据；2、原告已于2001年9月起停止对被告提供包括水、电、暖、制冷等物业服务，故原、被告之间并不存在物业服务合同关系；3、原告对被告实施了封锁出入的楼层公用门、在被告私人区域堆放垃圾等侵权行为，还停止了相关物业服务，导致被告的房屋因无法使用、出租、出售而长期空置，破坏了被告基础办公条件，其根本未对被告提供物业服务。（二）物业设备用房的所有权人及使用人为全体业主，原告无权向被告主张物业设备用房的占有使用费，且在被告房屋多年空置的情况下根本不可能也不存在占用物业设备用房的行为。（三）原告关于拆除玻璃入户门、防盗门的诉讼请求，与本案并非同一法律关系。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院认定如下：被告于1994年5月从烟台汇丰房地产有限公司（下称汇丰房产）购买了坐落于烟台市芝罘区胜利路208号708-716号房屋（下称涉案房屋，房产证号烟房权证芝字第××号，房产证载明建筑面积为841.72平方米），并于1996年将涉案房屋出租给山东省上海三菱电梯特约代理有限公司（下称三菱公司）使用。1999年6月5日，原、被告在签订的《公共契约》中约定：原告负责管理维护汇丰广场整体物业，原告服务内容为1、整体保洁2全楼保安及消防3公共部分供电及产用电器更换维修4公共部分供水及卫生器具的维修5环境绿化6空调供暖制冷7、机电设备的维修保养8房屋维修9报刊信件等传递；管理服务费实行政府指导价，经物价部门批准，由原告按建筑面积8.8元/月/平方米收取，经与发展商协商暂按6.8元/月/平方米收取，管理服务费标准的调整，按政府指导价调整；管理服务费应于当月8日前交纳，逾期每日按应付款的万分之五加收滞纳金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴纳的，原告可以停止提供服务，并采取一切措施催缴物业费；水电费按自来水公司和电业局的收费标准收取。涉案房屋2000年年底之前的物业费，由三菱公司按6.8元/月/平方米向原告交纳；被告系三菱公司法定代表人。2001年原、被告因故发生争执。2001年8月30日原告给三菱公司发特快专递一封，内容为：贵公司2001年1月至8月物业管理费至今未交，经多次协商和催交无效，严重影响物业管理和服务的正常开展，现正式通知贵公司，务必于2001年9月3日前将所欠物业管理服务费交齐，否则自2001年9月4日起对贵公司停止服务。后，三菱公司于2001年9月底搬离涉案房屋，涉案房屋空置至今。2011年3月7日，本案被告以本案原告从未向其交付七楼公用门钥匙，并于2001年9月4日停止物业服务，将本案被告出入的公用门封锁，致承租涉案房屋的三菱公司无法使用为由，诉至本院，请求判令本案原告停止侵权，交付七楼共用门钥匙，恢复本案被告自由出入涉案房屋的通行权。本院经审理于2011年6月3日作出（2011）芝民社一初字第528号民事判决书，认定本案被告提供的公证证据可以证明本案原告曾妨碍了本案被告的通行权，遂判决本案原告停止侵权，不得妨碍本案被告对七楼公用门的通行。宣判后，本案原告不服，提起上诉。烟台市中级人民法院（下称烟台中院）以（2011）烟民四终字第1304号民事判决书认定本案原告将公用门上锁，侵犯本案被告对其享有的专有部分以外的共有部分的分享权利，侵犯本案被告合法权益，故驳回本案原告上诉，维持原判。2011年9月20日，本案原告收到了该二审判决书。2012年4月20日，本院被告以本案原告的行为导致其房屋无法出租和使用为由，请求本案原告赔偿自2001年9月至2011年9月间的房屋租赁损失2837091.92元。2016年6月15日，本院作出（2012）芝民简初字第565号民事判决书，认定本案原告侵权时间自2010年1月起算，故判令本案原告赔偿本案被告自2010年1月至2011年9月20日的损失567419元。上述判决作出后，本案原、被告均不服，上诉于烟台中院。该案二审中，本案原告主张自2001年9月因本案被告不交物业费对其停止了部分的物业服务，具体是指可以单独提供的，比如空调、制冷以及水电方面的服务，但是对整栋楼的比方电梯、安全之类物业服务是无法停止的。2016年10月13日，烟台中院以（2016）鲁06民终3143号民事判决书驳回上诉，维持原判。本案原告不服，向山东省高级人民法院（下称山东高院）申请再审。山东高院经审查认为，原审法院认定本案原告存在妨碍本案被告对七楼公用门通行的行为应承担侵权责任及侵权事件自2010年1月计算至本案原告收到（2011）烟民四终字第1304号民事判决即2011年9月20日并无不当，故于2018年7月10日以（2018）鲁民申1167号民事裁定书裁定驳回本案原告的再审申请。2018年1月4日，本案被告以本案原告停止物业服务、封锁公用门、停电侵权行为持续导致涉案房屋至今不能使用或出租，要求本案原告按（2012）芝民简初字第565号生效判决书确定的租金损失标准赔偿其2011年9月20日起至被告履行时止按每月28370.95元计算的损失。该案审理中的2018年11月26日，本院组织双方现场交接水电，现场七楼的公用门已打开，七楼卫生间自来水开始有一点水，后来就没有水，本案原告称为防止水漏到六楼，其将阀门关闭。对于能否给涉案房屋通水，本案原告称在没有维修的情况下不能通水，如果本案被告用水，可以在公共卫生间用，因为大楼年限超过20年，水管老化，如果本案被告要单独用水，需交纳相关维修费和水费。对于用电的情况，本案原告称本案被告房内的配电箱在屋内，是本案被告从该楼公用设备间搬迁改造而来，其无法掌控配电箱的使用情况，打开配电箱可见没有电表，电闸处于断开状态，电闸下的接线没有接到电闸上，此情况下，即使供电，涉案房屋也处于无电状态，故没有通电是本案被告没有接线造成，与本案原告无关，2016年5月13日起恢复了包括涉案房屋在内的7楼供水供电，但没有通知本案被告。本案被告称恢复7楼供水供电不知情，并称电线与开关没有接通，是因为在办理公证时把电线接通进行过有无电的测试，为防止意外在公证结束后由电工拆线进行防护，实际其房屋仍无电。本案被告坚持要求交接公用门钥匙，本案原告称没有公用门钥匙，现在公用门是自由通行状态。2019年7月5日，本院以（2018）鲁0602民初112号民事判决书认定，判决生效后，如果本案原告拒不执行已生效的法律文书，本案被告可以通过申请强制执行的法律救济途径解决，但本案被告未向法院申请执行，采取一直向本案原告主张赔偿损失至履行之日止的作法，不符合法律规定，故判令驳回本案被告的诉讼请求。宣判后，本案被告不服，上诉于烟台中院，目前该案正在二审审理中。2019年1月21日，原告诉至本院，要求被告支付2001年1月至2018年7月的物业费及利息、物业设备用房占有使用费，拆除玻璃入户门、防盗门，并将占用的物业设备用房、配电间恢复原状。诉讼中，双方争议焦点如下：一、关于物业费问题原告主张其一直为汇丰广场全体业主提供物业服务，物业服务费为6.8元/月/平方米，被告自2001年1月欠付物业费；原告向被告发函通知停止物业服务，仅是催收物业费的措施，且是因为被告不交物业费才停止了为被告单独提供的供水供电等服务，但是原告的物业管理职责是为全体业主的共用部分提供卫生清扫、设备保养、秩序维护等物业服务，汇丰广场至今仍正常运转，故被告作为业主必然享受到原告所提供的物业服务，就应向原告缴纳物业费，双方之间的物业服务合同关系并不能因原告的通知函而解除。被告则辩称，原告于2001年9月起将七楼公用门上锁，且停止了对被告提供的水电、卫生、空调、制冷等物业服务，并存在持续、反复妨碍被告通行等侵权行为，导致涉案房屋无法使用、出租及出售，故原、被告之间的物业合同已实际解除，原告无权主张物业费。为证明其主张，原告提交如下证据：1、2018年3月13日原告与烟台市乐读乐考教育科技有限公司签订的物业管理委托合同1份以及烟台市乐读乐考教育科技有限公司、烟台市芝罘区智康培训学校有限公司、北京天圆全会计师事务所烟台分所向原告缴纳的物业费发票复印件3张，证明原告为汇丰大厦提供物业服务并收取物业费。被告称该证据与本案不具备关联性，不予质证。2、烟价（1998）121号《关于对汇丰大厦物业管理费标准的批复》1份、烟价（2000）12号《关于对汇丰大厦物业管理费标准的批复》1份，（2005）芝民二初字第423号民事判决书复印件1份,（2000）烟民终字第1003号民事判决书复印件1份，证明原告自1998年7月30日成立时即取得了物业管理资质证书，物业费经物价部门烟价（2001）91号批复批准为6.46元/月/平方米，空调费应单独计算；因涉案房屋系写字间，物业费自2004年1月1日起执行市场调节价，即应由原告及业主在双方之间签订的物业合同中约定，原告多次与被告协商物业费收费标准，但未达成一致，故被告的物业费收费标准应参照汇丰广场其他业主的收费标准执行。被告质证称，烟价（1998）121号文件及（2000）12号文件将试行期延长至2000年9月30日，故该两份文件已失效；烟价（1998）121号批复中明确规定原告物业管理综合服务的内容包括供水、排水、供电、供暖（冷）线路（管网）的保养或维修，但原告未履行相关服务内容，其只收费不服务的行为不应支持；两份判决书与本案没有关联性，也不能确认业已生效，且判决书确定的物业费价格是由原告与其他业主协商确定，并不能证明原告与被告之间也应执行该价格，况且原告与被告之间的物业服务合同关系早已解除，故原告从未与被告协商、催收过物业费，被告也不认可原告的收费标准。3、2003年10月23日原告向被告出具的物业费催收函复印件1张及日期为2003年10月21日、货物描述为“请贵公司2003年10月30日前将所签2001年1月至2003年10月物业费交到本公司”、寄件地址为烟台市辛庄杰89号的快递邮递单1份，2015年11月16日张贴在汇丰广场7楼中部玻璃入户门物业费催缴单照片打印件1张，2017年7月1日张贴在汇丰广场7楼中部玻璃入户门物业费催缴单照片打印件1张及拍摄时间为2017年9月25日的原始载体，证明原告分别于2003年10月23日、2015年1月16日、2017年7月1日向被告催收过物业费。被告质证称，2003年催收函系复印件，不予质证，快递单未加盖快递公司公章，也不能确认寄件人与原告之间的关系，不能证明原告主张；2015年照片没有原始载体，不予质证；2015年、2017年照片无法显示张贴的位置，通知上均未加盖原告的公章，不能证明是原告通知的，被告也从未看到过上述通知；原始载体上的第一张照片所显示的两张通知落款时间分别为2015年1月16日和2017年7月11日，与拍摄时间不一致，且该两张通知从视觉上看纸张新旧程度一致，明显为原告事后补的。为证明其抗辩主张，被告提交了（2011）芝民社一初字第528号民事判决书、（2011）烟民四终字第1304号民事判决书、（2012）民简初字第565号、（2016）鲁06民终3143号民事判决书、（2018）鲁民申1167号民事裁定书佐证。原告质证称，对裁判文书的真实性没有异议，但原告虽于2001年9月4日将七楼公用门上锁，但该行为系在楼层空置情况下所采取的临时安保措施，并不认可系侵权行为，且在接到被告传票之后原告就打开了公用门，不存在原告反复、持续阻碍被告通行的行为。另外，被告还提交了（2017）烟鲁东证民字第1212号、（2017）烟鲁东证民字第2853号公证书，证明2017年5月4日及2017年9月25日涉案房屋仍处于断电状态。原告对该证据的真实性没有异议，但辩称在（2018）鲁0602民初112号案的现场勘查发现，被告将其自有的配电箱的供电零件没有接通，导致涉案房屋在原告正常供电的情况下没有电，因长期空置防止漏水所以没有给涉案房屋供水，但七楼公共空间内有水；涉案房屋所在的七楼公共空间在2016年5月13日有了新住户以后就恢复整个楼层的供水供电，虽然没有通知被告，但被告可以随时到现场查看。二、关于配电间、物业设备管理用房及被告安装的玻璃入户门、防盗门原告主张，被告在汇丰广场七楼中部安装了玻璃入户门，北侧安装了铁制防盗门，将公共走廊中间北部配电室和走廊北侧物业设备间占有使用。为此，原告提交了汇丰广场6-15层平面竣工图1份，现场照片7张，并申请现场勘查。诉讼中，本院于2019年7月4日携原、被告委托诉讼代理人在原告保安安学岐的带领下进行了现场勘验，勘验情况如下：到七楼出电梯后右侧有一公用门，该门大约在走廊中部位置，从该门进入走廊，走廊偏北方向距公用门大约5米左右有一玻璃门，该玻璃门已打开，被告认可是其装修时安装，平时该门被告会锁上；打开玻璃门可以看到房屋空置很长时间，距该玻璃门6米左右又有一玻璃门，未上锁，在该玻璃门左侧有一房间门，门上加有两个明锁，原告称该房间就是其主张的配电室，但原、被告均称不知该锁系何人加上的，无法打开故无法查看该房间内部情况，但该房门与被告房间的装饰装修为同一风格，均为米黄色；走廊北侧尽头有一木质双开门，门右侧有一房间，房间未上锁，原告称该房间为其主张的设备间，房间内右侧墙上有一捆电缆，房间内有3个木质家具，电缆及家具原、被告均称不是其所有，也不清楚是谁的，房间最里侧窗户处加建了一处铝合金推拉门；走廊尽头左侧楼梯口处有一铁制防火门，该门为上锁，可通行，被告认可系其装修时安装，原告称该门即为防盗门；该楼梯口处还有一处木质横双开门；在汇丰广场八楼，与原告主张的配电室相同位置有一房间，打开为配电室，所有电表均安装在该房间，每个楼层走廊尽头楼梯口处均有木质防火门，但四、六楼层的防火门均上锁，无法打开；八楼走廊尽头右手边有一房间，原告称为设备间，但上锁无法打开；三楼已全部改建，与其他楼层格局均不同；四楼出电梯后右转到走廊，走廊左侧有一玻璃门，玻璃门未上锁，有一公司在办公，走廊右侧有一铁制防盗门，该防盗门上锁无法打开；五楼楼梯口的木质防火门可以打开，防火门对面房间及右侧均安装有铁制防盗门均上锁，无法打开。勘查结束后，原告工作人员安学岐说业主只要向原告交纳5000元就可以在走廊上安装玻璃门等。对此，原告不予认可，称安学岐仅为保安，未经原告授权没有资格代表原告对外表示；被告则予以认可，称该人系原告单位服务多年的安保人员，其说法真实可靠，且与现场勘察时对其他楼层的勘验情况相互印证。被告则辩称，涉案房屋面积包含走廊和配电室，被告有权在私有区域内安装入户门、防盗门；被告也并没有占有物业设备间。为此，被告提交了如下证据佐证：1、1994年5月28日被告与汇丰房产签订的《购房合同书》1份，载明被告购买的房屋位于汇丰大厦七楼轴线⑦以北；2、1997年10月8日被告与汇丰房产签订的补充协议，载明汇丰房产同意将汇丰大厦七楼⑥至⑦轴，B轴至C轴的写字间及走廊部分提供给被告，这部分房产面积单独计算面积一同写进房产证；3、涉案房屋房产证1份。原告质证称，对上述证据的真实性没有异议，但从备案的竣工图可以看出，汇丰广场的配电间、走廊是公共部位，属于全体业主共有，汇丰房产无权处分给被告使用；从房产证平面图看配电间、走廊确实在原告的房屋内，但只是登记机关根据现场情况据实测绘的平面图，不能证明走廊与配电间属于被告单方所有；走廊面积与配电间面积不清楚，是否包含在涉案房屋房产证载明的841.72平方米也不清楚，也无法提供涉案房屋的测绘图。本院认为，（一）原、被告于1999年6月5日签订的《公共契约》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。（二）关于物业费的问题。本案中，原告称其为汇丰广场提供物业服务，被告系涉案房屋的业主，故被告应支付自2001年1月至2018年7月的物业费。本院认为，首先，根据《公共契约》第六条及烟价（1998）121号、（2000）12号及（2001）91号文件，该契约约定的6.8元/月/平方米的物业费收费标准系在政府指导价基础上确定，调整亦应按照政府指导价进行，而6.8元/月/平方米的收费标准有效期至2000年9月30日，自2000年10月31日起调整为6.46元/月/平方米，故原告主张被告2001年1月至2003年12月之间的物业费，即使应分别按6.8元/月/平方米及6.46元/月/平方米交纳，也已过超过诉讼时效期间，原告虽称其经常向被告主张物业费，但其所提供的证据不足以证明在此期间存在诉讼时效中断、中止的情形，故原告有关该期间的物业费的主张，本院依法不予支持。其次，原告自认自2004年1月1日《物业服务收费管理办法》生效后汇丰广场物业费应实行市场调节价，即应由业主及原告在物业合同中协商确定，其也提交了汇丰广场其他业主与其签订的物业服务合同为证，故2004年1月1日之后，《公共契约》约定的6.8元/月/平方米的物业费收费标准不再适用，而应由原、被告协商确定，但是原、被告对此并未协商一致，亦未重新签订物业服务合同，而原告要求被告按照原告与其他业主之间物业服务合同中约定的6.8元/月/平方米的收费标准交纳2004年1月1日之后的物业费，亦突破了合同相对性原则，故其关于被告应按6.8元/月/平方米交纳2004年1月1日之后的物业费，于约无据，于法不合，亦不应予以支持。第三，本案中，原告自认其于2001年9月4日起停止了对被告单独提供的物业服务且涉案房屋所在的七楼至2016年5月13日起才恢复了水电供应但并未告知被告，而且涉案房屋在2018年11月本院组织双方交接水电时尚未通水通电，并不具备使用条件，而原告作为物业服务企业，对于物业管理区域内的供水、供电相关管线和设施设备具有养护义务；且因双方争执多年导致涉案房屋自2001年9月空置至今，原告明知涉案房屋空置，其催缴物业费的方式是将催缴通知张贴于涉案房屋入户门上，且仅提供了2017年9月25日拍摄的照片原始载体，故其所提供的证据不足以证明原告积极履行其物业管理义务且向被告主张过权利，在此种情况下原告仅以被告系涉案房屋业主为由向被告收取2004年1月1日之后的物业费，亦有违公平原则。综上，原告主张被告支付2001年1月至2018年7月的物业费及利息，依据不足，理由不当，本院依法不予支持。（三）关于物业设备用房的占有使用费。物业管理用房的所有权依法属于业主，且根据现场勘查情况，原告所称的物业设备用房并未上锁，亦不能认定系由被告占有使用，故原告向被告主张物业设备用房的占有使用费476000元，无事实和法律依据，本院依法不予支持。（四）根据《物业管理条例》第四十六条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止并及时向有关行政管理部门报告。故原告关于被告私自安装玻璃入户门、防盗门的主张，本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《物业管理条例》第三十八条、第四十六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告烟台汇丰物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费26336元，由原告烟台汇丰物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 岳  风  霞人民陪审员 汤  美  玉二〇二〇年一月二十日书 记 员 郝经顺（代）