舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初3774号 原告（反诉被告）：孙立军，男，1966年6月26日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 委托诉讼代理人：胡忠海，舟山市定海区海山法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：胡士华，男，1947年11月30日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 委托诉讼代理人：胡烨明，男，1978年8月22日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区，系被告胡士华儿子。 原告(反诉被告)孙立军与被告（反诉原告）胡士华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，被告（反诉原告）胡士华向本院提出反诉。两案合并审理，依法适用简易程序于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托诉讼代理人胡忠海、被告（反诉原告）委托诉讼代理人胡烨明到庭参加诉讼。因原告(反诉被告)孙立军的申请，本院对被告（反诉原告）胡士华名下的12000元的财产进行了诉讼保全。被告（反诉原告）胡士华提出保全复议。本院裁定驳回复议请求。被告（反诉原告）胡士华在诉讼中对审判员提出回避申请。本院院长决定驳回回避申请。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)孙立军向本院提出本诉诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》自2019年10月30日起解除；2.判令胡士华返还孙立军一个月的租金6083元及租房押金6000元。 事实和理由：原被告于2018年6月7日签订《房屋租赁合同》，约定胡士华将定海区房屋出租给孙立军自主经营，租期自2018年7月1日起至2020年6月20日止，租金为73000元每年，半年支付一次。双方约定若一方违约，则违约方赔偿守约方一个月的房租作为违约金。合同签订当日，孙立军向胡士华支付了3000元作为租房定金。合同签订后，孙立军于2018年6月19日向胡士华支付房租36500元及押金6000元减去定金3000元共计39500元，并按约每半年支付租金，最后一次房租支付于2019年6月30日。后因经营困难，孙立军向胡士华提出十月底退租，提前解除房屋租赁合同，征得孙立军同意后，原告于10月29日搬出并归还了钥匙。因孙立军已支付租金至2019年12月底，孙立军与胡士华协商要求退还一个月租金及6000元押金，但胡士华拒不同意。孙立军认为，《合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，孙立军于2019年10月12日通过微信向孙立军提出“十一月份退租，十月底归还房子”的请求后，孙立军表示同意，则二人的房屋租赁合同经协商一致于2019年10月底解除。其次，根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条，违约金为一个月租金。现孙立军经胡士华同意已于2019年10月底退租并返还租赁房屋，而孙立军的租金已支付至2019年12月底。胡士华拒不退还多余租金及6000元押金的行为违反了合同约定。孙立军经协商未果，提起诉讼。孙立军为主张提交了房屋租赁合同、电子回单、微信聊天截图、解约时交回房屋视频等证据。 被告（反诉原告）胡士华辩称，签订合同和收取押金及租金属实。但要求驳回本诉诉请。理由在于一、合同解除要双方合意，孙立军一方意思表示合同解除，胡士华并没作出合同解除承诺或意思表示，合同尚未解除。二、胡士华没有作出解除合同的承诺，从双方约定角度，不存在返还租金和押金。 被告（反诉原告）胡士华向本院提出反诉诉讼请求：1.孙军支付胡士华2019年9月、10月二个月水电费共计750.92元。2.孙立军赔偿胡士华在租赁期间对于房子墙体、扶手、厨房水槽等的损坏，具体价值为20000元。事实与理由：.原被告于2018年6月7日签订房屋租赁合同，双方在租赁合同的第五条约定：水、电、煤气、有线电视、电话费、网络宽带、税费均由孙立军承担，故孙立军应当支付2019年9月及10月二个月水电费共计750.92元。根据双方签订的房屋租赁合同的第六条之约定：“房屋使用要求及修缮责任：乙方不得破坏室内及周围的一切设施，如由乙方引起损坏、遗失、渗漏等造成甲方或邻居损失的均由乙方按价赔偿。如房屋自然损坏或附属设施老化，均由甲方负责修复，使乙方正常使用”。故孙立军应当赔偿胡士华在租赁期间对于房子墙体、扶手、厨房水槽等的损坏。孙立军在租赁房屋多处打孔，破坏墙面；用玻璃胶贴纸粘贴，导致墙纸撕破损坏；在扶手打孔挂板，导致扶手损坏。胡士华请批灰工人二人劳作6日，每日每人费用340元，购买腻子粉等材料三、四百元，乳胶600元，共计花费4900元。胡士华为反诉提交舟山电力局缴费单两份、房屋部分被损坏现场照片18张。 原告(反诉被告)孙立军对反诉辩称，请求驳回赔偿请求。理由在于一、水电费，如果确欠费，愿意承担。二、孙立军租赁房屋用于办公，没有居住或烧菜，不会损坏房屋。在解约交回房屋时，房主进行过现场验房，并未提出过房屋有损坏。合同约定房屋自然损坏的，由出租方修复。三、胡士华对整个房屋进行重新装修，并非仅仅对所谓损坏部位。批灰工资为整屋批灰的费用。 双方对以下事实无争议，本院予以确认：2018年6月7日，胡士华与孙立军签订《房屋租赁合同（及居间合同）》，孙立军承租胡士华名下坐落于舟山市定海区房屋。合同上胡士华的签名有其子胡烨明代签。合同约定从2018年7月1日开始租赁期三年；每年租金73000元，支付方式为半年一付，下期租金提前7天支付；支付租房押金6000元，定金3000元。合同还约定了房屋使用要求及修缮责任：孙立军不得破坏室内及周围的一切设施，如由孙立军引起损坏、遗失、渗漏等造成胡士华或邻居损失的均由孙立军按价赔偿。如房屋自然损坏或附属设施老化，均由胡士华负责修复，使孙立军正常使用。合同还约定，若一方违约，则违约方赔偿守约方一个月的房租作为违约金。合同签订后，孙立军于2018年6月19日向胡士华支付房租36500元及押金6000元减去定金3000元共计39500元，并按约每半年支付租金，最后一次房租支付于2019年6月30日。后孙立军向胡士华之子胡烨明在微信聊天中提出2019年10月底退租，提前解除房屋租赁合同。胡烨明在微信表示同意。孙立军于2019年10月29日搬出并归还了钥匙给胡士华妻子。胡士华妻子进行了收回房屋，并到房屋进行验收。孙立军已支付租金至2019年12月底。胡士华为孙立军代付2019年9至10月电费401.68元和258.94元、水费90.30元。 双方对以下事实存在争议，本院认定如下： 一、双方租赁合同已经于2019年10月30日解除。孙立军提出解除合同，房屋所有人之一胡士华妻子在2019年10月29日验收了该房屋，收回钥匙，该房屋已经在该日交还房屋所有人。孙立军认为双方合同于交还次日起解除，本院予以认定。 二、胡士华应退还2019年12月租金6083元和房屋押金6000元。租赁合同在2019年10月底合意解除。孙立军自认承担一个月的租金即2019年11月的租金，作为解约的违约金赔偿胡士华。对其主张的2019年12月租金6083元和房屋押金6000元，因孙立军未在占用房屋，应当返还给孙立军。 三、租赁期间对房屋的损害赔偿，认定为赔偿1000元。胡士华主张的房屋损坏，虽未提供前后现场照片进行对比。本院认为孙立军租赁房屋使用过程中有损坏房屋现象，不排除其存在对墙面打孔、污损墙面的行为，但并没有达到胡士华主张的程度范围。从胡士华提供的照片，批灰花费4900元均由孙立军损害造成，明显不合理。本院酌定打孔需一工人批灰一日完成，配合涂料等材料，为花费500元。墙纸、楼梯扶手、洗手台等其他可能的损失酌定为500元。 本院认为，原被告双方签订的合同合法有效。双方意定解除合同，并房屋实际已经收回。双方自房屋收回之日应已经解除。孙立军要求确认双方签订的《房屋租赁合同》自2019年10月30日起解除的诉请，本院予以支持。孙立军自愿按约定扣除2019年11月租金作为解约违约金，要求返还2019年12月租金及房屋押金，因合同已解除，且房屋未被孙立军占用，双方不存在其他解约扣款的约定，则胡士华应当返还2019年12月租金及房屋押金共计12083元。本院支持还款请求。合同约定对租赁期间的水电费由孙立军承担，对房屋损坏的由孙立军承担。胡士华反诉支付水电费750.92元的请求，本院予以支持。对反诉的赔偿请求，本院已经酌定为1000元，支持孙立军赔付1000元。上述三项款项进行抵扣，则胡士华返还孙立军10332.08元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）孙立军与被告（反诉原告）胡士华就舟山市定海区房屋签订《房屋租赁合同（及居间合同）》于2019年10月30日解除； 二、被告（反诉原告）胡士华在本判决生效之日起十日内起返还原告(反诉被告)孙立军租金及房屋押金共计10332.08元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费102元，减半收取51元，由被告（反诉原告）胡士华负担；反诉受理费159元，由原告(反诉被告)孙立军负担50元，被告（反诉原告）胡士华负担109元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员 林 静 二〇二〇年一月二十日 书记员 侯微波