福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0781民初2273号 原告：福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司，住所地福建省邵武市解放东路121号。 法定代表人：刘荣珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚巧连，福建则刚律师事务所律师。 被告：黄辉，男，1988年11月6日出生，汉族，邵武市村民，住。 原告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司（以下简称新嘉园公司）与被告黄辉商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新嘉园公司的委托诉讼代理人龚巧连到庭参加诉讼，被告黄辉经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新嘉园公司向本院提出诉讼请求：1.解除其公司与黄辉签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件），黄辉协助其公司办理注销合同的备案和预告登记手续；2.黄辉立即返还其公司代偿的按揭贷款本息14667.49元，并支付自代偿之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息（其中截止2019年7月5日的资金占用利息为269.29元）；3.黄辉支付其公司解除合同的违约金82000元和本案律师代理费1500元。事实和理由：2016年7月29日，新嘉园公司与黄辉签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件），合同（含附件）约定：黄辉（买受人）购买其公司（出卖人）开发建设位于邵武市商品房，该商品房总价款为410000元，首期款90000元于合同签订之日前付清，余款320000元向贷款机构申请贷款支付；出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同条款为准；买受人在获得贷款后必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同，按期足额向贷款银行归还按揭贷款本息；在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担相应的保证责任（即出卖人代买受人支付银行按揭贷款本息），买受人每日按出卖人代偿款项的5‰向出卖人支付违约金；买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月，视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，要求买受人支付购房总价20%的违约金；出卖人解除本合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金等费用（含出卖人为实现债权而支出的合理费用），在出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人。合同（含附件）还对其他事项作了约定。合同（含附件）签订后，黄辉依约支付了首期款90000元。2016年10月20日，黄辉与兴业银行股份有限公司邵武支行（以下简称邵武兴行）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，其公司作为保证人对黄辉的借款（320000元）提供阶段性连带责任保证。2016年11月18日，邵武兴行将黄辉按揭款320000元汇入其公司账户。截止2018年10月，黄辉均按邵武兴行的要求如期归还贷款本息，但自2018年11月起黄辉再未归还贷款本息。邵武兴行于2018年12月至2019年5月数次从其公司账户内共计扣划14667.49元用以清偿黄辉拖欠的贷款本息。期间其公司多次致电黄辉还款，但黄辉至今未还。综上，其公司认为黄辉未按约定履行还贷义务的行为已构成违约，其公司有权解除《商品房买卖合同（预售）》（含附件），并要求黄辉承担相应的违约责任。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 黄辉未作答辩。 在诉讼中新嘉园公司提供证据4组： 证据1.《商品房买卖合同（预售）》（含附件）、商品房买卖合同备案信息表、预购商品房预告登记申请书及福建增值税普通发票。证明：⑴新嘉园公司与黄辉在《商品房买卖合同（预售）》（含附件）中对购房款的支付方式和按揭贷款的偿还方式作了约定；⑵《商品房买卖合同（预售）》已备案；⑶黄辉依约支付了首期款90000元。 证据2.《个人购房抵押（保证）借款合同》及福建增值税普通发票。证明：新嘉园公司为黄辉向邵武兴行按揭贷款320000元提供阶段性连带责任保证，并于2016年11月18日收到该款。 证据3.《关于黄辉贷款情况的说明》及客户还款明细清单。证明：截止2019年5月，新嘉园公司为黄辉偿还按揭贷款本息共计14667.49元。 证据4.福建增值税普通发票。证明：新嘉园公司因本案诉讼支付律师代理费1500元。 本院认为，黄辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。新嘉园公司所举证据1、2、3、4均来源合法，内容真实，且与本案存在关联，本院均予以采用。 在诉讼中黄辉未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实确认如下：2016年7月29日，新嘉园公司与黄辉签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件），双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定：黄辉（买受人）购买新嘉园公司（出卖人）开发建设位于邵武市商品房，预测建筑面积共94.59平方米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米4334.50元，总价款为410000元；买受人应当于正式签约之日前支付首期房价款90000元，余款320000元向贷款机构申请贷款支付；本合同自双方签字或者盖章之日起生效；合同附件与本合同具有同等法律效力。双方在附件四（关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定）中约定：出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同条款为准；买受人在获得贷款后必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同，按期足额向贷款银行归还按揭贷款本息；在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担相应的保证责任（即出卖人代买受人支付银行按揭贷款本息），买受人每日按出卖人代偿款项的5‰向出卖人支付违约金，违约金从出卖人代偿款项之日起计算至买受人还清代偿款项之日止；买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月（从买受人第一个逾期不归还月供款的还款日起算），视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，将该商品房另行出售，并要求买受人支付购房总价20%的违约金；出卖人解除本合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金等费用（含出卖人为实现债权而支出的合理费用），在出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人。《商品房买卖合同（预售）》（含附件）还对其他事项作了约定。上述《商品房买卖合同（预售）》于2016年7月29日提交邵武市房地产交易管理所备案。合同（含附件）签订后，黄辉依约支付给新嘉园公司首期房价款90000元（含之前预付的定金20000元）。2016年10月20日，黄辉、邵武兴行及新嘉园公司共同签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定：债务人黄辉，债权人邵武兴行，保证人新嘉园公司；借款金额320000元，借款期限为240个月；借款收款人新嘉园公司，新嘉园公司提供阶段性连带责任保证。合同还对贷款利率、还款方式等其他事项作了约定。2016年11月18日，邵武兴行根据约定，将黄辉的借款320000元直接划至新嘉园公司的专用账户。自借款起至2018年10月，黄辉均按合同的约定如期归还借款本息。但自2018年11月起，黄辉未能按合同的约定如期归还借款本息，致使邵武兴行多次从新嘉园公司账户内扣划相应款项用以清偿黄辉拖欠的借款本息，截止2019年5月15日共计扣划14667.49元。 另查明，新嘉园公司尚未将位于邵武市商品房交付给黄辉使用，且该商品房的权属也尚未发生转移。 还查明，新嘉园公司因本案诉讼支付律师代理费1500元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案新嘉园公司与黄辉签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件）系当事人的真实意思表示，内容也未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”新嘉园公司与黄辉在附件四中约定“买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月，视为根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，并要求买受人支付购房总价20%的违约金；解除本合同后，出卖人有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金等费用（含出卖人为实现债权而支出的合理费用）后无息退还买受人。”，鉴于黄辉未能按《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定归还借款本息，且累计超过3个月，并导致新嘉园公司承担了保证责任，新嘉园公司解除合同的条件已成就，故对新嘉园公司要求解除其公司与黄辉于2016年7月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》，并要求黄辉支付按购房总价20%计算的解除合同违约金82000元和因本案诉讼支付的律师代理费1500元的诉讼请求，本院均予以支持。根据法律规定，在《商品房买卖合同（预售）》（含附件）解除后，新嘉园公司应当将黄辉支付的购房款予以返还，且新嘉园公司履行保证（代偿）义务是其公司行使合同解除权的前提条件，为此新嘉园公司在主张解除合同的情况下一并要求黄辉返还其公司的代偿款既无必要也无法律根据，故对新嘉园公司要求黄辉返还代偿款14667.49元并支付相应利息的诉讼请求，本院不予支持。黄辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司与被告黄辉于2016年7月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件），黄辉应于本判决生效后十日内协助福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》的备案和预告登记手续； 二、被告黄辉应于本判决生效后十日内支付原告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司解除合同的违约金82000元和本案律师代理费1500元； 三、驳回原告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2361元，由原告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司负担373元，被告黄辉负担1988元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  车荣建 人民陪审员  缪存彬 人民陪审员  李 健 二〇二〇年一月十四日 书 记 员  金 凤 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。