天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初16267号原告：宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司，住所：天津市武清开发区福源道北侧。负责人：戴万宏，总经理。委托诉讼代理人：韩颖，女，该公司员工。委托诉讼代理人：吴坤，女，该公司员工。被告：张丽，女，1984年3月2日出生，汉族，户籍地：天津市武清区，现住天津市武清区被告：陈宝，男，1982年5月19日出生，汉族，户籍地：天津市武清区，现住天津市武清区。原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司（以下简称奥克斯物业天津分公司）与被告张丽、陈宝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩颖，被告陈九雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥克斯物业天津分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告按照每月152.3元的标准支付原告从2016年4月1日起至2019年10月31日止位于天津市武清区房屋的物业费（暂计为6548.9元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：奥克斯公司天津分公司与案外人天津盛众房地产投资有限公司于2011年9月15日签订了关于盛世馨园项目的《天津市住宅前期物业服务合同》。张丽、陈宝作为天津市武清区的业主于2012年10月13日确认遵守该前期物业服务合同及《临时管理规约》。奥克斯公司天津分公司签订合同后依约履行了物业服务合同约定的全部义务，但张丽、陈宝虽至今一直享受物业服务，却未能按约定支付物业费。后经奥克斯公司天津分公司多次催要，未果。奥克斯公司天津分公司认为，陈九雪享受物业服务却拒不缴纳物业费的行为严重侵犯了其合法权利。故起诉。张丽、陈宝辩称，从2016年开始，小区楼门的门禁卡从安装一直没用过，一楼大厅自行车、电动车乱放，只留一个小道过人。小区路灯不亮，摄像头不管用，电梯间的广告，小区里各种广告牌，我们也查了一下物业管理条例，物业方有对外广告利益，应先经过业主通过，取得利益应用于小区的建设的公示，我们也没有看到过。小区的大厅安装一个水的自动售货机，小区脏、乱、差，小区草坪也很差。我们底商到饭点，油烟特别浓，小草都受伤害，我们住15楼，楼下做什么饭，都知道。南边保安室长期没有人，门禁过车的杆长期开放随便进，家家门口的都有广告条，昨天物业群里说有人敲门，也不知道是谁。五号楼我们是在小区拐角处，挨着格林豪泰酒店，格林豪泰一层打通到我们负一层，想隔两间房，我们认为是我们业主的，杨村镇政府、房管局、市政府我们都打过电话，也报过警，物业也没有管，后来物业说给修房顶，我们不知道现在楼房的安全能不能保障，最后也没有给修，电视台的也来了，东蒲洼的警察也来了，物业还帮着他们运垃圾，小区通道旁边，设置的栏杆，车还停放在那，路现在很小，影响交通，物业的使用区域都应该和业主告知，但是物业从来没有和业主沟通过，物业管理条例51条有相关规定，我们家的房在保修期内，房屋开裂，一直和物业说，物业人员来过一两次，一直也没有给修，小区有个中水池变成车位了，我认为这个也不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据质证意见及结合当事人陈述，本院认定事实如下：奥克斯公司天津分公司系依法注册的物业服务企业，张丽、陈宝系天津市武清区盛世馨园小区5-1-1503室房屋业主。2011年9月15日，奥克斯公司天津分公司与天津盛众房地产投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定，奥克斯公司天津分公司服务内容包括：盛世馨园内房屋共用部位、共用设施、设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理和服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护管理；物业装饰、装修的管理；车辆行驶和停放秩序的服务管理；物业管理区域内公共秩序的服务管理；物业档案的建立、保管和使用等。合同还约定业主应在每月5日前缴纳物业管理费用。奥克斯公司天津分公司接手物业管理后一直为盛世馨园小区提供物业服务。2011年10月19日被告办理入住手续。张丽、陈宝房屋建筑面积84.61平方米，每月物业服务费1.8元，应按照每月152.30元的标准向奥克斯公司天津分公司支付物业管理费。2016年4月1日至2019年10月31日，张丽、陈宝欠6548.9元物业服务费未交。就原告在催缴函里要求的物业费按照每平米1.5元计算的，原告代理人称：盛众房地产投资有限公司每平米给业主补0.3元，直接打到物业公司账户，再向业主收取费用的时候，对于正常缴费的业主就优惠了，没有缴纳物业费的业主仍然按照1.8元收取。张丽、陈宝之前都是按照每平米1.5元缴纳，现在仍有每平米0.3元的优惠。被告提供的照片证明原告物业管理的实际情况，原告认可。另查明，武清区盛世馨园小区2017年物业服务考评被天津市国土资源和房屋管理局评为合格标准。本院认为，奥克斯公司天津分公司与天津盛众房地产投资有限公司于2011年9月15日签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，受法律保护。张丽、陈宝系天津市武清区盛世馨园小区业主，实际享受了奥克斯公司天津分公司提供的物业服务，因此《天津市住宅前期物业服务合同》对张丽、陈宝具有约束力。双方应按照合同约定履行各自的义务。奥克斯公司天津分公司对盛世馨园小区提供了物业服务，且天津市武清区盛世馨园小区2017年物业服务考评被天津市国土资源和房屋管理局评为合格标准，奥克斯公司天津分公司对涉案盛世馨园小区提供了合格的物业服务，但为创建文明城市，奥克斯公司天津分公司还应进一步提升服务水平和服务质量。张丽、陈宝应向奥克斯天津分公司履行给付物业服务费义务。奥克斯公司天津分公司请求的2016年4月1日起至2019年10月3日的物业服务费的请求应予支持，张丽、陈宝欠缴的物业服务费应该给付原告。因优惠政策惠及业主，被告抗辩按照每平米1.5元缴纳物业费合理，被告每月应缴物业费金额为126.91元，每年1522.92元，2016年4月1日至2019年10月31日，张丽、陈宝应缴物业费5457.13元。综上所述，2016年4月1日至2019年10月3日，张丽、陈宝应缴物业费5457.13元，原告此部分物业费诉讼请求予以支持。被告其他抗辩意见不属于本案的审理范围。此案经调解未果，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第七项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款规定，判决如下：一、张丽、陈宝于本判决生效之日起10日内一次性给付宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司坐落于天津市武清区盛世馨园小区5-1-1503室房屋2016年4月1日至2019年10月31日物业服务费5457.13元。二、原告其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张丽、陈宝担负。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王志远二〇二〇年一月十五日书记员  于培培附判决所依据法律法条《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：......（七）继续履行；......《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条第二款.....物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。