天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终1623号上诉人（原审原告）：程辉，女，1971年10月23日出生，汉族，天津市第二医院办公室干部，住天津市河西区。委托诉讼代理人：马冲，天津安邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘胜利，男，1958年5月15日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：张津红（刘胜利之妻），住天津市河北区。上诉人程辉因与被上诉人刘胜利占有物返还纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2019）津0105民初5317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月14日公开开庭进行了审理，上诉人程辉及其委托诉讼代理人马冲、被上诉人刘胜利及其委托诉讼代理人张津红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程辉上诉请求：1.依法撤销天津市河北区人民法院（2019）津0105民初5317号民事判决第二项，改判被上诉人支付上诉人房屋使用费49500元、公有住宅房屋租金1699.5元（共计51199.5元）；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。庭审中，程辉明确其主张房屋使用费和公有住宅房屋租金的期间为2016年10月至2019年6月。事实和理由：一、原审认定程辉不是涉案房屋的合法权利人的事实错误。程辉在原审后，于2019年8月15日取得了涉案房屋的权利人资格，即《天津市公有住房租赁合同》，所以原审判决以程辉没有涉案房屋的权利人资格为由不支持房屋使用费没有事实依据。二、程辉即使不具有涉案房产的权利人资格，也可以主张房屋使用费。本案是因双方对涉案房屋买卖合同纠纷而引起，在另案原审法院房屋买卖合同纠纷生效判决中，认定买卖合同有效，认可上诉人虽然不是权利人，但仍然有权利签订买卖合同并承担违约责任。同理，原审法院判决解除买卖合同后，被上诉人未返还案涉房屋，程辉仍然有权利作为诉讼主体起诉。刘胜利辩称，请求法院驳回上诉人的全部诉讼请求。其和上诉人之间是房屋买卖关系，被上诉人使用涉案房屋是因为上诉人不能按时过户造成的。同时上诉人也使用了被上诉人的购房定金250000元。被上诉人装修涉案房屋还花费40000余元。上诉人在2019年8月15日取得涉诉房屋权利人的资格之前，没有资格支配涉诉房屋。由于房屋始终没有过到被上诉人名下，耽误了孙子上国办幼儿园的资格。程辉向一审法院起诉请求：1.判令被告腾空河北区锦江路房屋并返还原告；2.判令被告支付原告房屋使用费49500元、公有住宅房屋租金1699.5元、取暖费2550元（共计53749.5元）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落天津市河北区，承租人为程辉之母田素荷，产权单位为天津建筑段。2016年9月14日，程辉（卖方）、刘胜利（买方）与天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司（经纪方）签订《公产房屋买卖居间合同》（合同编号：0000560）一份，约定：程辉以价款600000元将涉案房屋卖予刘胜利，定金40000元，剩余房款560000元刘胜利须在2016年9月30日之前筹齐，程辉与刘胜利须在2016年11月25日到津房置换或相关部门办理手续。当日，刘胜利给付程辉购房定金40000元，并给付天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司中介费12000元。2016年9月19日，三方再次就涉案房屋签订《公产房屋买卖居间合同》（合同编号：0000563），该份合同约定，程辉以价款620000元将涉案房屋卖予刘胜利，定金250000元，剩余房款370000元，刘胜利须在2016年9月30日之前筹齐，程辉与刘胜利须在2016年11月25日到津房置换或相关部门办理手续。合同第二部分第6条约定：卖方须在2016年9月30日前负责将该物业交予买方使用，结清该物业相关使用性费用，配合买方办理相关手续的更名事宜。同日，刘胜利再次给付程辉购房定金210000元。因程辉未能将涉案房屋承租人变更至其名下，导致其与刘胜利签订的《公产房屋买卖居间合同》未能继续履行。刘胜利于2016年9月居住使用涉案房屋至今，并对涉案房屋装修花费38700元。田素荷于2008年3月死亡，其夫程文和于1998年3月死亡。田素荷与程文和生育子女二人，即程伟、程辉。根据程文和人事档案显示，程文和与前妻还生育有其他子女。因程辉未取得涉案房屋承租权，导致刘胜利与程辉签订的合法无法继续履行，刘胜利于2018年5月7日到本院起诉程辉，要求解除其与程辉于2016年9月19日签订的《公产房屋买卖居间合同》；判决程辉返还双倍定金以及房屋装修费40000元、中介服务费12000元；诉讼费由程辉承担。一审法院审理后认为三方于2016年9月19日签订的《公产房屋买卖居间合同》系缔约人真实意思表示，合法有效，判决：一、解除刘胜利、程辉、天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司于2016年9月19日签订的《公产房屋买卖居间合同》；二、本判决生效之日起十五日内，程辉一次性返刘胜利双倍定金248000元、预付购房款126000元，共计374000元；三、驳回刘胜利的其他诉讼请求。双方均未上诉，判决已生效。庭审中，双方就原告的第一项诉讼请求，经协商后达成如下调解协议：程辉于2019年8月6日前给付刘胜利剩余的执行款后，刘胜利于2019年8月20日将涉案房屋腾空，返还程辉。如程辉在约定日期未付清剩余执行款，则刘胜利暂不予腾房，待程辉付清执行款之日再行腾房。刘胜利住房问题自行解决。刘胜利对房屋其他使用人负有一并腾房的义务，否则同意承担相应的法律后果。被告对原告的第二项诉讼请求不予认可。一审法院认为，关于原告的第一项诉讼请求，双方已达成一致，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认其效力。关于原告第二项诉讼请求中的房屋使用费49500元，原告向被告主张房屋使用费及租金的前提应当是原告是涉案房屋的合法权利人，现原告未提交证据予以证明，故对原告该项主张不予支持。原告可待取得涉案房屋权利后，另行主张权利。关于原告第二项诉讼请求中的公有住宅房屋租金，根据公有住宅房屋租金的性质和合同相对性原则，原告支付该项费用后，要求被告支付于法无据，不予支持。关于原告第二项诉讼请求中的取暖费，被告已经交纳2016-2017年、2017-2018年、2018-2019年的取暖费，故对原告该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条之规定，判决：一、原告程辉于2019年8月6日前给付被告刘胜利（2018）津0105民初3420号案件中剩余的执行款后，被告刘胜利于2019年8月20日将坐落天津市河北区房屋腾空交与原告程辉。如原告程辉未按约定付清剩余执行款，则被告刘胜利暂不予腾房，待原告程辉付清执行款之日再行腾房。被告刘胜利住房问题自行解决；二、驳回原告程辉其他诉讼请求。本案诉讼受理费减半收取572元，由原告程辉负担532元，被告刘胜利负担40元，此款于本判决生效后十日内给付原告。二审中，程辉提出证据《天津市公有住房租赁合同》，证明其已经是涉案房屋的合法承租人，日期为2019年8月15日。刘胜利质证认为，在第一次双方房屋买卖合同纠纷时，程辉没有该证据。这是在房屋纠纷的第一个案件之后才拿出来的。刘胜利提出证据1户口本复印件。证明购买涉诉房屋的目的是为了让孙子上国办幼儿园。证据2装修装饰合同（原件），证明为涉诉房屋进行了装修。程辉质证认为，这些证据不属于新的证据。在原审的诉讼过程中就已经存在了。证据1户口页的复印件与本案没有关联性。对于证据2，不否认房产装修事实，但是装修的费用在双方解除合同的案件中，法院判决程辉承担双倍返还定金的责任里已经包括了装修等各种补偿和赔偿。程辉所提《天津市公有住房租赁合同》，刘胜利对真实性并未否认，本院对该证据予以确认，该证据可以证实程辉于2019年8月15日取得《天津市公有住房租赁合同》的事实。刘胜利所提两份证据和本案争议内容没有关联性，本院不予确认。另查明，天津市河北区人民法院于2018年12月25日作出（2018）津0105民初3420号民事判决：一、解除刘胜利、程辉、天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司于2016年9月19日签订的《公产房屋买卖居间合同》；二、本判决生效之日起十五日内，程辉一次性返还刘胜利双倍定金248000元、预付购房款126000元，共计374000元；三、驳回刘胜利的其他诉讼请求。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：刘胜利和程辉签订《公产房屋买卖居间合同》之后，自2016年10月至2019年6月期间，占有使用涉案房屋，是否应当向程辉支付占有使用费和公有住宅房屋租金。首先，三方签订的《公产房屋买卖居间合同》明确约定“卖方须在2016年9月30日前负责将该物业交予买房使用”，刘胜利于签订合同之后占有使用了涉案房屋。后一审法院于2018年12月25日作出（2018）津0105民初3420号民事判决，解除了三方签订的《公产房屋买卖居间合同》。在此期间，刘胜利对于涉案房屋系合法占有、有权占有，因此无需支付占有使用费。但由于涉诉房屋为公有住宅，因此对于公有住宅承租人应支付的房屋租金，刘胜利应予承担。根据计算，该期间的公有住宅房屋租金为1390.5元。其次，在一审法院判决解除三方《公产房屋买卖居间合同》之后，刘胜利继续占有使用涉案房屋就失去了合法依据，其占有期间应当向房屋的权利人支付占有使用费。本院根据程辉的诉讼请求，酌情确定刘胜利向程辉支付占有使用费6000元。在此期间，刘胜利无需支付公有住宅房屋租金。程辉的上诉请求，本院部分予以支持。综上所述，由于二审中程辉提出了新证据，本院对一审判决予以调整。上诉人程辉的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市河北区人民法院（2019）津0105民初5317号民事判决第一项；二、撤销天津市河北区人民法院（2019）津0105民初5317号民事判决第二项；三、本判决生效之日起十日内，刘胜利给付程辉7390.5元；四、驳回程辉的其他上诉请求；五、驳回程辉的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取572元，由原告程辉负担532元，被告刘胜利负担40元；二审案件受理费1144元，由上诉人程辉负担979元，刘胜利负担165元。本判决为终审判决。审判长 崔 军审判员 王 新审判员 苏美玉二〇二〇年一月十四日书记员 邢 晨