四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终2119号 上诉人（原审原告）：四川汇丰物业服务有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区交子大道177号1栋1单元3层301号。 法定代表人：吴雪芳，董事长。 委托诉讼代理人：何航，四川泰和泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：华蓥市合顺房地产开发有限公司，住所地四川省华蓥市双河街道办事处明光路信都小区1幢1层11号。 法定代表人：殷小明，总经理。 委托诉讼代理人：杨进军，四川鑫泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨维，四川鑫泰律师事务所律师。 上诉人四川汇丰物业服务有限公司（以下简称汇丰物业公司）、华蓥市合顺房地产开发有限公司（以下简称合顺地产公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服四川省华蓥市人民法院（2019）川1681民初1181号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇丰物业公司上诉请求:1.撤销一审判决第二项，依法改判合顺地产公司承担逾期违约金189,469.21元（违约金以每日千分之三的标准，按月分段累加计算，起算日为一审判决认定日期，暂计算至2019年10月16日，最终金额以实际支付之日为准）、支付租赁费损失6,300元；2.本案一、二审诉讼费由合顺地产公司承担。事实和理由：1.合顺地产公司在一审中并未提出违约金过高，要求人民法院适当减少。一审法院主动调减违约金属法律适用错误。2.按双方合同约定，合顺地产公司应支付租赁费损失6,300元。一审法院酌定租赁费损失6,127元，属认定事实错误。 合顺地产公司辩称，合顺地产公司在2019年3月10日前严格按约定支付了物业费，之后未支付是因为汇丰物业公司未提供申请付款的相关凭证和票据，合顺地产公司不存在违约行为，汇丰物业公司未能履行相应义务并到相关主管部门备案，导致合顺地产公司无法办理房屋预售许可证等手续，汇丰物业公司才是违约方，合顺地产公司不应承担违约金及损失。若二审法院认定合顺地产公司违约，合顺地产公司申请调减违约金。 合顺地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判驳回汇丰物业公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由汇丰物业公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，陈星宇是汇丰物业公司员工。2.本案合同约定结算方式为采用人力成本据实结算，物业费用结算依据应是实发工资，双方已按实发工资对2019年1月27日至3月10日的物业费进行了结算。3.汇丰物业公司未提供申请付款的相关凭证和票据，未能履行相应义务，未到相关主管部门备案，导致合顺地产公司无法办理房屋预售许可证等手续，合顺地产公司不存在违约行为，汇丰物业公司才是违约方，因其原因导致合同解除，应由其自行承担损失。4.一审法院判决所依据的通用审批单是汇丰物业公司单方提供，且合顺地产公司的工作人员殷浩批示并未同意对方申请，要求据实结算。 汇丰物业公司辩称，1.一审判决对陈星宇的身份认定正确，应予维持；陈星宇是与华蓥市创达房地产销售有限公司签订的劳动合同，他不是汇丰物业公司的员工，不能够代表汇丰物业公司，对陈星宇提起通用审批单的真实性、合法性、关联性予以否认。2.双方约定物业费采用人力成本据实结算，结算依据为单人月成本合计，并结合实际结算。3.一审判决认定的物业费金额清楚准确。4.一审判决关于违约责任的划分正确应予维持；合顺地产公司至始至终没有提供证据证明汇丰物业公司提供的物业服务合同不符合约定标准，至于合顺地产公司所诉因汇丰物业公司未备案导致不能取得售房手续从而解除物业合同，不能作为合顺地产公司单方解除的合法依据，而且合顺地产公司发出的2份告知函也没写明因备案而解除合同，合顺地产公司陈述通用审批单中殷浩的批示并没有同意对方的申请，通用审批单在审批时可以选择不同意以及拒绝选项，但殷浩未明确拒绝或不同意，而是批注据实结算，且合顺地产公司没有提供不符合合同约定的证据，应当视为合顺地产公司同意审批单所附结算标准及金额。综上，请求驳回合顺地产公司的全部上诉请求。 汇丰物业公司向一审法院起诉请求：一、判令合顺地产公司向汇丰物业公司支付2018年12月至2019年4月18日期间尚欠的物业服务费共计299,137.53元；二、判令合顺地产公司向汇丰物业公司支付自逾期支付物业服务费之日起至实际付清之日期间的违约金17,170.45元（为计算诉讼费之便，该违约金按照年利率24%暂计算至2019年6月30日，最终金额以实际支付之日为准）；三、判令合顺地产公司支付违约解除物业服务合同给汇丰物业公司造成的损失80,863.97元及滞纳金（按日加收应付费用的千分之三至本金付清止）。庭审中，汇丰物业公司变更第二项诉讼请求为：违约金计算标准以物业服务合同约定为准，即每逾期一日，则按应付款项的千分之三支付违约金；变更第三项诉讼请求为：判令合顺地产公司支付违约解除合同给汇丰物业公司造成的损失6,300元。 一审法院认定事实：一、2018年12月，汇丰物业公司与合顺地产公司签订《领地天玺项目销售案场物业服务合同》（以下简称物业服务合同），简要内容：1、服务范围为坐落在华蓥市领地·天玺销售中心的销售中心区公共区域及附属设施设备、办公区，建筑面积约3000平方米；2、服务内容中物业类型为居住物业（销售中心）、按勾选内容提供物业服务，包括接待引导与礼仪服务、秩序维护、环境维护等；3、双方的权利与义务：甲方（合顺地产公司）有权监督、指导乙方（汇丰物业公司）的服务，有权要求乙方更换不符合工作要求的员工；有权随时抽查乙方现场服务人员的数量和工作状态，甲方对乙方工作计划有建议权和否决权；因乙方原因造成客户投诉的，甲方有权要求乙方限期整改并处罚等；乙方负责将销售中心服务人员按时招聘到位，严格按照双方约定的人员配置数量与任职要求、服务标准提供销售案场物业服务，并保持与甲方相关负责人的日常联系，配合协调各项工作；即时向甲方通报本物业区域内物业服务有关的重大事项，包括但不限于人事变动、外包单位调整等，并接受甲方意见和监督；有义务按甲方要求在15个工作日内更换不符合要求的工作人员；4、本合同物业服务期限为壹年，即2018年12月1日至2019年11月30日；费用计算方式：采用人力成本据实结算方式，项目月度物业费标准为价税合计146028.75元／月，物业服务成本费用见附件1（天玺项目销售案场物业服务费测算表，该表显示月度费用146028.75元），以下Ａ-Ｊ费用不属于物业费列支范围，需甲方另行支付，包括员工宿舍租赁费，因地产对案场调整（包括但不限于编制调整、岗位任职条件调整）所产生的人事费（包括但不限于辞退、劳动赔偿等），地产据实承担产生的相关费用，具体人员配置及任职要求详见附件《销售案场物业服务人员配置与任职要求》，该表显示约定岗位数、编制人数为27人；如甲方根据工作安排需要乙方增加或减少物业配合人员，需提前十五个工作日通过ＯＡ审批，以此作为主合同的物业人员构成及服务费的最终结算依据；5、支付方式：⑴物业服务费按月支付，服务费按照月度服务金额每月15日前支付。每逾期付款一日，则按应付款项的3‰向乙方支付逾期付款违约金。⑵乙方作为一般纳税人，每次付款前5个工作日内乙方向甲方开具增值税专用发票，其中增值税税率为6%。6、服务质量的达标及考核，抽检每周不定时，发现问题拍照或当面确认并及时反馈案场物业负责人，同时填写《销售案场物业服务评价表》，并限时整改；每月不定时对服务现场进行一次巡检并填写《销售案场物业服务评价表》，具体的检查时间和方法不提前知会乙方；甲方每月末结合抽检、巡检情况进行月度评估，填写《销售案场物业服务月度评估表》，确定本月销售案场物业费用的支付情况。 二、2018年12月10日，汇丰物业公司与案外人蔡阳沛签订《华蓥天玺员工宿舍租赁合同》，汇丰物业公司租赁华蓥市红星二巷45号1幢1单元301，租赁期一年，自2018年12月10日起至2019年12月9日止，年房租11,527元，房租为年付，本次付款12,527元（含本次租赁房屋的押金1,000元），汇丰物业公司以微信支付方式于2018年12月8日付款，2019年1月11日，汇丰物业公司购买房屋租赁增值税发票一张（No00379712），价税合计金额11,527元。 三、2018年12月8日，有汇丰物业公司、合顺地产公司负责人参会的《会议纪要》中物业板块简要内容：①完成人力成本测算，2018年12月9日发起审批流程；②物业总编27人，前期13人；③请协调汇丰物业的临时办公区。 四、2018年12月24日，合顺地产公司任命殷浩为该公司执行董事。 五、2019年2月12日汇丰物业公司通过企业微信群向合顺地产公司发出《通用审批单》两份（关于华蓥领地天玺案场2018年12月月度物业服务费用明细的请示），其中一份请示内容：尊敬的各位领导：华蓥领地天玺案场于2018年12月签订案场物业服务合同，合同签订月度物业服务费为146,028.75元，故根据2018年12月人员到岗情况，测算12月华蓥天玺案场物业服务费为56,592.29元。殷浩于次日批示，据实结算，未达标的拒绝支付。另一份请示内容：尊敬的各位领导：华蓥领地天玺案场于2018年12月签订案场物业服务合同，合同签订月度物业服务费为146,028.75元，故根据2018年1月人员到岗情况，测算1月华蓥天玺案场物业服务费为83,756.14元。殷浩于次日批示，据实结算。 六、2019年3月4日，汇丰物业公司通过企业微信群向合顺地产公司发出《通用审批单》一份（关于华蓥领地天玺案场2018年2月月度物业服务费用明细的请示），请示内容：尊敬的各位领导：华蓥领地天玺案场于2018年12月签订案场物业服务合同，合同签订月度物业服务费为146,028.75元，故根据2018年2月人员到岗情况，测算2月华蓥天玺案场物业服务费为102,108.64元。殷浩于次日批示，据实结算，工资表拿一份交给李沂蔓处审核。 七、合顺地产公司于2019年3月13日转账支付汇丰物业公司103,077.47元物业服务费、于2019年3月18日转账支付汇丰物业公司6,600元。 八、2019年3月30日，合顺地产公司向汇丰物业公司发出《关于要求四川汇丰物业服务有限公司撤出领地天玺销售中心的告知函》，简要内容：由于贵司未严格遵守合同之规定，约定服务范围为3,000平方米，现实际服务面积只有400平方米左右，工作量小，且工作上未保持与甲方（合顺地产公司）配合，未听从甲方的意见及要求，未经审核单方行事，甲方多次提出后仍未进行有效整改。现对贵司进行告知，请贵司及时做好物业移交准备工作，并在2019年4月1日按时向甲方进行物业工作移交。 九、2019年4月8日，汇丰物业公司向合顺地产公司发出《关于要求四川汇丰物业服务有限公司撤出领地天玺销售中心告知函的回函》，简要内容：我司按双方合同约定，从2018年12月7日正式进场服务至今，截止2019年3月31日已产生物业费金额为353,661.90元（暂计算至2019年3月31日，2019年3月以后的服务费以实际服务日期为准）并附案场服务费明细表，对贵司2019年3月30日致函回复如下：贵司致函我司所提的内容与实际不符，我司一直严格按照合同约定为贵司提供物业服务，反倒是贵司一直拖欠我司费用不支付。贵司单方解除合同需结算支付拖欠的物业费及赔偿损失后，我司方同意撤出，贵司务必于2019年4月15日之前将所有欠费汇至我司指定账户。 十、2019年4月17日，汇丰物业公司向合顺地产公司发出《关于四川汇丰物业服务有限公司撤出领地天玺销售中心的告知函》，简要内容：截止2019年4月18日已产生物业服务费金额为408，815元，已付金额为109,677.47元，下欠299,137.53元（附案场服务费明细表）。因贵司长期拖欠物业费，并向汇丰物业公司送达告知函，实为贵司欲解除物业服务合同，现函告如下：我司不认可2019年4月1日收到的告知函中陈述的所有内容，请贵司支付拖欠的所有物业费、违约金等。鉴于贵司长期拖欠服务费及违约解除合同，我司定于2019年4月18日撤离，贵司务必于2019年4月18日之前将贵司所有欠费、违约金及赔偿款汇至我司指定账户。 一审法院认为，汇丰物业公司、合顺地产公司于2018年12月签订《物业服务合同》，双方意思表示真实，合同内容亦未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力。汇丰物业公司依约向合顺地产公司提供了物业服务，合顺地产公司也应依约按时支付汇丰物业公司对应的物业服务费，合顺地产公司未依约及时支付，构成违约。合顺地产公司于2019年3月30日向汇丰物业公司发出的《关于要求四川汇丰物业服务有限公司撤出领地天玺销售中心的告知函》，认为汇丰物业公司服务面积不足，服务质量存在诸多问题，以及庭审中辩称汇丰物业公司未到当地主管部门备案，导致合顺地产公司无法办理预售许可证等，因合顺地产公司未提供任何证据予以证明，不予采信。 一、下欠物业服务费金额认定。汇丰物业公司通过企业微信群向合顺地产公司发出了2018年12月至2019年2月的物业服务费请示，该请示附有人力成本费用表（该表记录了每位入职员工岗位、岗位级别、姓名、入、离职时间、应出勤天数、实际出勤天数、月工资应发标准、实际发放工资、员工宿舍、税金），合顺地产公司执行董事殷浩在《通用审批单》上皆批示据实结算，12月虽附条件“未达标的拒绝支付”，但未向一审法院提交未达标证据，故一审法院对通用审批单已经审批的金额予以确认；2019年3月1日至4月18日的物业服务费，虽未经合顺地产公司审批，但汇丰物业公司皆按照前期的工资标准计算，合顺地产公司也未举证反驳，故对汇丰物业公司提交的《广安华蓥天玺案场物业请款费用-3月》及《广安华蓥天玺案场物业请款费用-4月》计算的金额，予以确认，即3、4月的物业服务费分别为111,204.83元、55,153.10元。以上总计为408,815元（56,592.29元+83,756.14元+102,108.64元+111,204.83元+55,153.10元），扣减合顺地产公司已支付金额109,677.47元，合顺地产公司尚欠汇丰物业公司金额为299,137.53元。故对汇丰物业公司诉请合顺地产公司支付下欠物业服务费299,137.53元，予以支持。 二、关于违约金。1、资金占用损失。⑴起算时间。虽汇丰物业公司、合顺地产公司合同约定每月15日前支付物业服务费，但汇丰物业公司2018年12月、2019年1月的物业服务费申请时间为2019年2月12日，合顺地产公司审批时间为2月13日。故该两月物业服务费违约金起算时间，一审法院认定为2019年2月15日。2019年2月的物业服务费申请时间为3月4日，合顺地产公司审批时间为3月5日，故该月的违约金起算时间，认定为2019年3月15日。2019年3月、4月的物业服务费，汇丰物业公司未提供《通用审批单》，但汇丰物业公司通知合顺地产公司于2019年4月15日前付清所欠服务费，后又通知合顺地产公司于18日解除合同并撤场，要求合顺地产公司支付下欠的物业服务费共计299,137.53元，因违约责任在合顺地产公司，拥有合同解除权的一方是汇丰物业公司。故确认2019年3月、4月物业服务费违约金起算时间分别为2019年4月15日、2019年4月18日。⑵计算标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审法院调整违约金计算标准为按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算。2、租赁费损失。汇丰物业公司因履行与合顺地产公司签订的物业服务合同又与第三方签订了《房屋租赁合同》，且已实际支付租赁费11,527元，鉴于汇丰物业公司在前五月已实际报账租赁费4,500元，酌定剩余已支付租赁费6,127元为合顺地产公司违约解除合同给汇丰物业公司造成的损失。综上，酌定合顺地产公司支付汇丰物业公司违约金共计15,727元（9,600元+6,127元），对于汇丰物业公司诉请超出部分，不予支持。 综上，判决：一、华蓥市合顺房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向四川汇丰物业服务有限公司支付下欠物业服务费299,137.53元；二、华蓥市合顺房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向四川汇丰物业服务有限公司支付违约金15,727元；三、驳回四川汇丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4,162元，由四川汇丰物业服务有限公司负担1,151元，华蓥市合顺房地产开发有限公司负担3,011元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。合顺地产公司提交了以下证据：1.通用审批单（2019年3月8日），拟证明双方线下沟通的案场服务费为109,677.47元，随后由汇丰物业公司员工陈星宇、刘凌峰等人网上发起审批流程；2.新闻信息截图，拟证明杨建军、刘凌峰为领地集团管理人员参与了领地在各地的项目；3.汇丰物业公司与华蓥市创达房地产销售有限公司关系图及企业信用信息公示报告，拟证明成都恒量企业管理咨询有限公司、西藏亿美新实业有限公司、华蓥市创达房地产销售有限公司与汇丰物业公司为关联企业，其中华蓥市创达房地产销售有限公司与通用审批单的申请发起人陈星宇以及审核人刘凌峰存在劳动合同关系。汇丰物业公司质证认为，1.通用审批单不是新证据，一审中合顺地产公司已经提交，对该证据的三性不予认可；2.对于新闻信息截图三性不予认可，来源不明确，也达不到合顺地产公司证明目的；3.对于汇丰物业公司企业信用报告的三性不予认可，该份报告来源于天眼查系统，天眼查首页已告知不对查询结果全面准确真实性负责仅供参考；4.对于国家企业公示系统华蓥市创达房地产销售有限公司、西藏亿美新实业有限公司、成都恒量企业管理咨询有限公司这三份报告真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，不能达到合顺地产公司的证明目的，该三份报告只是相关企业控股情况，即使均是领地集团股份有限公司控股的子公司也不能证明其有能力代表汇丰物业作出物业费结算的行为，陈星宇的身份汇丰物业公司在一审已经进行阐述相关事实和理由，至于合顺地产公司所说与刘凌峰的劳动合同关系，一审时并没有提供相关劳动合同也没有提供任何证据证明是汇丰物业公司的员工，其无权代表汇丰物业公司作出任何关于物业费结算的行为。本院认为，对于合顺地产公司提供的新闻信息截图真实性难以确认，不予采信；其余证据虽具有形式上的真实性，但均不能达到陈星宇提起案涉通用审批单的行为代表汇丰物业公司的证明目的。 二审中，合顺地产公司申请调减其违约金。 本院查明的其他案件事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：1.陈星宇提起案涉审批单的行为是否对汇丰物业公司发生效力；2.双方在履行案涉物业服务合同中是否存在违约行为；3.若合顺地产公司违约，违约金应否调整。 关于陈星宇提起案涉审批单的行为对汇丰物业公司是否发生效力问题。合顺地产公司上诉称陈星宇是汇丰物业公司员工，其于2019年3月18日提起的审批单对汇丰物业公司发生法律效力，该审批单载明本次服务费含税费用合计109,677.47元，合顺地产公司已支付。但在案佐证的劳动合同显示陈星宇是华蓥市创达房地产销售有限公司员工，并非汇丰物业公司员工，即便汇丰物业公司与华蓥市创达房地产销售有限公司是关联企业，陈星宇为汇丰物业公司提起案涉审批单也应取得汇丰物业公司授权，本案中合顺地产公司未提供证据证明陈星宇具有代理权，也无证据证明陈星宇的行为对汇丰物业公司构成表见代理，故陈星宇提起案涉审批单的行为对汇丰物业公司不发生效力。物业服务费应当依据合同约定采用人力成本据实结算方式计算。一审判决对汇丰物业公司主张的下欠物业服务费金额299,137.53元是否支持已充分阐述了法律依据和理由，本院经审查并无不当，予以确认。 关于双方在履行案涉物业服务合同中是否违约问题。合顺地产公司上诉称由于领地集团股份有限公司在代建代管期间失职，以及让自己旗下的物业公司服务的原因，无法进行物业备案，导致合顺地产公司一直不能取得预售许可证，合同解除的违约方系汇丰物业公司。但合顺地产公司未提供相应证据证明，对此应由其承担不利的法律后果。根据本案查明的事实，汇丰物业公司按约向合顺地产公司提供服务后，合顺地产公司未按约支付服务费，一审判决认定合顺地产公司违约是正确的。合顺地产公司关于合同解除的违约方系汇丰物业公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于违约金调整问题。一审判决在当事人未申请调整的情况下主动对违约金进行调整，不符合法律规定，本院予以纠正。二审中合顺地产公司提出调减申请，本院依法对合顺地产公司应承担的违约金进行调整，鉴于一审判决酌定合顺地产公司应支付的违约金15,727元（9,600元+6,127元）不违反法律规定，本院以此金额作为调整后的违约金金额。汇丰物业公司的上诉理由虽然成立，但基于二审中出现合顺地产公司申请调整的事实，本院对汇丰物业公司的上诉请求亦不支持。 综上所述，汇丰物业公司、合顺地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决虽在调整违约金问题上处理不当，但裁判结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,158元，由华蓥市合顺房地产开发有限公司负担7,258元，四川汇丰物业服务有限公司负担3,900元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张登贵 审 判 员 阳晓川 审 判 员 罗乔军 二〇二〇年一月十九日 法官助理 刘京峰 书 记 员 程静平