江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终6559号上诉人（原审原告）:林珍宝，女，1936年6月2日出生，汉族，住新疆霍城县水定镇新荣东路北京二巷20号，现住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘景岚，江苏禾汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鲜兴林，男，1956年6月9日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区拉萨路20号502室，现住江苏省南京市建邺区。被上诉人（原审被告）：鲜慧敏，女，1983年8月19日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区拉萨路20号502室，现住江苏省南京市建邺区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：秦凌云，江苏锦隆律师事务所律师。上诉人林珍宝因与被上诉人鲜兴林、鲜慧敏所有权确认纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初7673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林珍宝上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：(一)本案是亲人之间因借名买房引发的纠纷，上诉人有大量人证物证证明自己以大女婿鲜兴林的名字购买诉争房的事实，对此两被上诉人当时也予认可；（二）一审有意回避林珍宝借名买房实际出资的事实；（三）希望二审法院能够主持公道明辨是非，在此基础上促成家族间新的调解。被上诉人鲜兴林、鲜慧敏辩称：上诉人与我方之间不存在借名买房事实，一审期间上诉人也没有举证证明该事实。林珍宝一审请求：1.确认南京市鼓楼区拉萨路20号502室（以下简称涉案房屋）的产权归其所有；2.确认鲜兴林、鲜慧敏于2017年2月就涉案房屋产权交易行为无效；3.涉案房屋所有权过户登记至其名下。一审法院认定事实：林珍宝与丈夫徐革新共育有6个子女（长女徐某1、长子徐建华、次女徐某2、三女徐丽萍、四女徐拥军、五女徐爱民），被告鲜兴林系原告的大女婿，被告鲜慧敏系被告鲜兴林、徐某1夫妇所生之女。涉案房屋即南京市鼓楼区拉萨路20号502室房屋（丘地号为572111-I-14，建筑面积57.11平方米）于1999年12月登记在鲜兴林名下，产权来源为房改购房。2017年2月涉案房屋转移登记至鲜慧敏名下，产权来源为买受。涉案房屋为混合结构，总层数为7层，所在层数为5层。涉案房屋目前在南京市拉萨路小学、南京市第二十九中学的施教区范围内。鲜兴林于1974年入伍，1983年鲜慧敏出生，1989年10月鲜兴林配偶徐某1的户籍自新疆迁入南京市长虹南路389号7幢105室，1990年5月徐某1户籍又迁入涉案房屋内，1990年6月鲜兴林自部队转业（至南京际华三五二一特种装备有限公司工作），1990年7月鲜兴林的户籍迁入涉案房屋内。鲜兴林陈述涉案房屋原为其配偶的姨妈黄国珍（即林珍宝姑妈之女，原在南京市妇幼保健院工作，已去世）一家居住的福利房，后让给鲜兴林一家居住，其户籍落在涉案房屋内。由于涉案房屋系南京脑科医院根据南京市规定统一建造，故1998年南京脑科医院通知鲜兴林参加房改，鲜兴林随后购买了涉案房屋的房改产权。1998年11月，南京脑科医院（甲方、卖方）与鲜兴林（乙方、买方）签订了一份《南京市公有住房买卖契约》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，经该房承租人与同住成年人协商一致，同意由乙方购买上述房屋，受之委托办理一切手续；房价款为13335.9元；1998年11月30日由甲方将涉案房屋交付乙方；乙方购买公有住房后，房屋所有权归乙方所有，使用五年后可依法进入市场等等。在有鲜兴林夫妇购房情况的《南京市职工购买公有住房情况表》中的产权单位处，南京脑科医院加盖了公章。1998年11月涉案房屋的房改产权登记至鲜兴林名下之后所领取的产权证，由林珍宝实际保存。2000年10月鲜兴林配偶徐某1（自南京市啤酒厂）购买了南京市福园1幢3号203室房屋（建筑面积为51.16平方米）的房改产权，该房屋已出售。2007年5月10日鲜兴林在《扬子晚报》刊登遗失公告，声明涉案房屋的所有权证作废，2007年6月鲜兴林申领了新的房屋所有权证。2017年2月10日鲜兴林（甲方、转让方）与鲜慧敏（乙方、受让方）签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，转让价款为150万元，现金交付；2017年2月28日交付房屋等等。2017年2月21日涉案房屋过户登记至鲜慧敏名下。2018年2月鲜慧敏曾给林珍宝书写过一封信，称这次父母将涉案房屋过户至其名下，最主要原因是想让儿子先上小学，只是想在上学前完成一个家访工作，不会拿房屋一分钱，也可以不用住，更不会霸占房屋，但不管是否告诉此事，都不影响此房具有争议性的事实，但得知林珍宝宁愿让杨德全或者杨希磊去住也不愿给孩子一个上学的机会，很绝望；希望林珍宝能来南京，如果在这养老也好，什么都可以为您考虑，大家好好商量，找到一个最佳的解决方案；杨希磊没有上过拉萨路小学不是其造成的，但鲜慧敏的儿子上拉萨路小学是因果关系；希望林珍宝可以指派一个人；如果2018年3月未收到回复，就代表鲜慧敏也失去了孩子上学的资格，也表示其不配具有资格去协调房屋任何事宜，无权再干涉涉案房屋的任何事宜，所有牵头的事情您就当没有说过，已经尽力，所有事宜任凭事态发展等等。2018年6月鲜慧敏以徐拥军、杨德全、杨希磊、林珍宝、徐爱民为共同被告，向一审法院提起返还原物纠纷一案，案号为（2018）苏0106民初5291号，诉讼请求为：1.徐拥军、杨德全、杨希磊、林珍宝（即本案原告）、徐爱民立即从涉案房屋搬出，并向其返还该房屋；2.支付自2016年7月其至实际腾出之日起房屋占有使用费，按照每月3000元计算，截至开庭之日共计72000元。林珍宝等人在该案中对涉案房屋的产权归属提出异议。2018年7月林珍宝另案诉至一审法院即本案，要求判如所请。前述案件已经中止审理。2018年8月鲜兴林工作单位出具一份情况说明，称因其名下有涉案房屋，故未再享受单位福利分房待遇，2011年鲜兴林退休等等。审理中，林珍宝申请证人徐某2出庭作证，徐某2出庭作证时陈述，证人是林珍宝的二女儿，涉案房屋当时以鲜兴林的名义购买，但实际购房款由母亲即林珍宝出资，林珍宝出资12000元交给舅舅林祖根，后又给3000元电表增容款，借名买房没有书面协议，具体由舅舅在办理；证人当时不在场，是父母买了房屋后告诉证人的；1998年房改前涉案房屋由鲜慧敏居住，1998年春节后林珍宝到目前在涉案房屋居住，居住过四五年，小妹妹居住时间较长，直到2010年才回新疆；目前涉案房屋由四妹妹打理等等。林珍宝另提供一份录音资料，以证明鲜兴林到新疆去向林珍宝解释为什么将涉案房屋过户给女儿，说明涉案房屋真实产权人是林珍宝，鲜兴林认可林珍宝把借名买房的钱款给了舅舅，借名买房后房产证一直存在林珍宝处，说明借名买房的事实真实存在。为查明涉案房屋房改购房情况，一审法院联系南京脑科医院进行了调查，南京脑科医院房改办退休干部张洪恩在一审法院调查谈话中陈述，其当时负责南京脑科医院公有住房房改等工作，涉案房屋所在楼房最初是70年代南京市统建办出资、南京脑科医院出地共同建造，其中8套由南京市卫生局分配，涉案房屋即是其中一套；1998年房改过程中，由于土地证在南京脑科医院名下，故由南京脑科医院统一办理；鲜兴林当时拿着户口本、身份证等资料填表后，正常办理手续，审核后报送给了市房改办，后来办理房改过户登记，张洪恩当时就是具体的经办人员；此房房改应当不违反当时的房改政策等等。经一审法院主持调解，林珍宝认为涉案房屋现价值400万元，扣除鲜兴林工龄对应的价值，剩余部分是林珍宝夫妻共同财产，大女儿可分得七分之一，调解方案是涉案房屋归林珍宝，可给鲜兴林、鲜慧敏方二分之一价款；鲜兴林、鲜慧敏认为所有权应归鲜兴林、鲜慧敏，可以补偿给林珍宝15万元，如林珍宝在南京没有地方居住，可以提供地方居住。因双方意见不一，致本案未能调解解决。一审法院认为：民事主体的合法权益受法律保护。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。根据双方的诉、辩意见，本案的一审争议焦点是如何确定涉案房屋的合法所有权人。根据《中华人民共和国物权法》的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。根据林珍宝提供的涉案房屋产权证原件保管在林珍宝处的事实、鲜慧敏信函的内容、证人徐某1的证言以及鲜慧敏另案起诉等事实，可以认定双方当事人之间就涉案房屋的物权归属、内容产生较大争议，林珍宝提起本案诉讼符合法律规定。虽然林珍宝的诉讼请求包含了要求确认涉案房屋归其所有，以及确认鲜兴林、鲜慧敏签订的房屋买卖合同无效、涉案房屋过户登记至林珍宝名下的不同权利内容，但考虑到双方系直系血亲和近亲属，双方为此产生矛盾既久，争议核心是林珍宝对涉案房屋是否享有所有权问题，故本院在本案中一并予以处理，以妥善化解矛盾，减少当事人诉累。根据法律规定、房改政策以及本案查明的案件事实，涉案房屋的房改产权应归鲜兴林所有，理由如下：根据法律规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定，不得以合法形式掩盖非法目的；物权的取得和行使，应当遵守法律，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，林珍宝系鲜兴林的岳母，1998年涉案房屋参加房改之时，双方对我国房改政策以及法律规定均系明知，林珍宝清楚其户籍在新疆，不属于可参加涉案房屋房改购房的人员范围，因此，无论双方是否达成借名买房协议，林珍宝均不能取得涉案房屋的房改产权。根据一审法院向涉案房屋原产权单位经办人员的调查核实，鲜兴林在当时参加房改符合房改政策，相关部门已核准同意并办理了涉案房屋的房改产权过户手续，故鲜兴林依法取得涉案房屋的房改产权，其权利受法律保护。林珍宝认为双方存在借名买房协议故对涉案房屋享有房改产权的主张，违反了我国法律规定及房改政策，一审法院不予支持。至于在购买房改产权过程中的金钱出资问题，双方可另行依法处理。关于现在涉案房屋所有权的确定问题。根据本案查明的事实及前述分析，鲜兴林作为合法的涉案房屋房改产权人，得以买卖等合法方式处分涉案房屋，林珍宝认为鲜兴林无处分权的主张，不符合法律规定，一审法院不予采纳。林珍宝另主张鲜兴林、鲜慧敏签订涉案房屋买卖合同，系恶意串通损害第三人合法权利而无效，不符合法律规定，一审法院亦不予采纳。鲜慧敏目前系涉案房屋依法登记的房屋所有权人，享有涉案房屋所有权。林珍宝系鲜兴林的岳母、鲜慧敏的外祖母，双方系近姻亲和直系血亲，应当依法、公平、协商解决矛盾，鲜兴林、鲜慧敏应当善待林珍宝并尊重其作为老年人的合法权利，妥善处理好全部纠纷。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：驳回林珍宝的诉讼请求。一审案件受理费30800元，由林珍宝负担。本院二审期间，上诉人提交以下证据：证据1：南京市政府颁布的宁政发（1998）278号文一份及南京市鼓楼区颁发的（2018）41号文一份。其中278号文规定1998年12月1日起，南京市停止住房实物分配。鲜兴林一审期间主张其爱人2000年分配得到啤酒厂的住房，在购买涉案房屋时鲜兴林爱人已经在啤酒厂分得房屋了，不具备购买涉案房屋的资格。41号文证明房屋产权是祖父母，孩子也是可以上学的，不一定要是父母的产权。两份文件均可以证明被上诉人的主张没有事实依据。证据2：上诉人委托诉讼代理人律师出具的情况说明一份，证明2019年7月1日上诉人律师去啤酒公司调查，啤酒公司答复合资后未再福利分房，至于之前是否有过不清楚。如果有过福利分房，那么肯定是在1998年之前。对于以上证据，被上诉人质证认为：1、对证据1两份文件的真实性无法确认，该两份文件与本案也不具有关联性，278号文的规定不代表涉案房屋在1998年房改时系非法取得；41号文与本案无关，本案是所有权确认纠纷。2、对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证明系上诉人委托诉讼代理人所在律所出具，其与上诉人存在利害关系，不具有证明效力。对于一审查明的事实，上诉人认为购买案涉房屋时，鲜兴林不具有购房资格。且鲜兴林配偶系在1998年前就已购买过公有住房。其余事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。二审中，双方共同确认案涉房屋原由黄国珍（南京妇幼保健院职工）居住。但林珍宝主张黄国珍之所以能居住案涉房屋系因为其兄林祖根的帮助。本院认为：案涉房屋房改后即登记在鲜兴林名下，上诉人林珍宝虽主张案涉房屋系其借鲜兴林名义购买，但未能就此予以举证证明。如林珍宝认为购买案涉房屋时，鲜兴林不符合相关政策规定，不能取得案涉房屋产权，应向相关部门反映。在相关部门未收回案涉房屋前，鲜兴林作为案涉房屋登记的产权人，有权将案涉房屋转让给鲜慧敏。另，即使购买案涉房屋系由林珍宝出资，但该出资行为并不导致案涉房屋归林珍宝所有的法律后果，双方可另行依法处理。综上所述，上诉人林珍宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人林珍宝负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 龚 震审 判 员 李任飞二〇二〇年一月十三日法官助理 李晓龙书 记 员 倪 辉