重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终3020号上诉人（原审被告）：刘宝兵，男，1971年8月13日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人（原审被告）：孙爽，女，1971年10月30日出生，汉族，住江苏省昆山市。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘晓玲，重庆索通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆新跨越房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区龙洲大道16号，统一社会信用代码91500113790707376N。法定代表人：韩庆，总经理。委托诉讼代理人：卢俊，重庆格林威律师事务所律师。上诉人刘宝兵、孙爽因与被上诉人重庆新跨越房地产开发有限公司（以下简称新跨越公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2017)渝0113民初16267号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘宝兵、孙爽上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人曾当庭申请法庭现场勘验，以证明被上诉人交付或者将要交付的商铺性状严重改变。审判员、陪审员、书记员及双方当事人都到现场去查勘了，但没有勘验记录，一审判决也只字未提现场勘验一事。二、一审判决认为上诉人没有提出反诉并且根据合同约定，并不能以此“被上诉人拟交付的商铺与其宣传严重不符，合同目的不能实现”为由不支付房款。上诉人一再声明是“暂停支付款项”，以此对抗被上诉人的“交付或拟交付违反约定”，待被上诉人交付商铺符合约定，即予付款，上诉人同时表态会承担相应的违约责任。根据合同法相关规定，双方互负债务，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。很显然，上诉人提出的付款抗辩是有法律依据的，与双方有无约定无关。反诉的问题，法律并没有规定被告必须反诉，而是可以反诉。因为上诉人面临对方当事人的“不确定状态”，为了减少大家的讼累，希望庭审中提出抗辩意见，待“状态确定”，或者能恢复大门就接受，或者不能恢复就整体退掉，再另案起诉维权。因此当时未提出反诉请求。基于被上诉人同意继续履行合同，且上诉人诚心买房，上诉人要求被上诉人“恢复两扇大门”立即付款，是合法合理之请求。三、关于被上诉人封闭大门、建设楼梯的时间，未有查明，而这是很重要的事实。庭审时，上诉人就请求查明:被上诉人何时封闭的两扇大门、何时建设的楼梯。签约以来，被上诉人从未告知上诉人5号商铺将要封闭大门并建楼梯。上诉人也是这次庭审才正式看到规划图原件，而距离签约已是三年之久。法庭也给了被上诉人答复期限，但法庭未告知上诉人提交的情况。而一审判决同样只字未提。四、上诉人一再强调被上诉人“擅自分配款项”、“擅自办理房地产权证”以及“交房通知(快递单)疑点问题”等系列行为，是极不诚信的有恶意的严重损害上诉人合法权益的行为，这是上诉人的重要观点，但一审判决未有如实反映，或者肢解问题进行局部回应。上诉人认为一审判决认定事实不清，说理不明，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判。被上诉人新跨越公司辩称，一审判决认定清楚，适用法律正确，要求驳回上诉人的上诉请求。请求维持原判。新跨越公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告向原告支付购房款及各种税费共计2803550元；2、判令二被告向原告支付逾期付款违约金（以逾期应付购房款2803550元为基数，按每日万分之一的标准，从2015年1月25日起至付清为止）；3、由二被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月20日，原告与被告刘宝兵签订《房屋预订合同》，约定刘宝兵预定原告开发销售的新跨越.I33项目1号楼吊铺03、04、05、06共4个商铺，总房款901万元，并约定刘宝兵于本合同签订同时向原告支付定金100万元，并于2014年12月29日前交首付款300万元，其余房款于2015年1月29日支付。房屋预订合同签订后，被告刘宝兵通过银行转账方式向原告支付了100万元定金。2015年1月24日，原告作为甲方（卖方），被告刘宝兵、孙爽作为乙方（买方），签订了三份《重庆市商品房买卖合同》（合同编号分别为：sy1085、sy1086、sy1087），分别约定被告向原告购买原告开发的座落于重庆市巴南区龙庭街5号吊1-商铺3、4、5三个商铺，房屋总成交金额分别为2903833元、3589709元、1143022元。同时约定：付款方式为签订合同之日付清全部购房款、原告方应当在2016年3月31日前将商品房将付被告使用、被告如未按合同约定的时间付款，按逾期时间分别处理，逾期超过60日，原告不解除合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，……。《合同补充协议》作为商品房买卖合同的附件，第一条第4款约定原、被告的权利义务责任均以本合同及本协议的约定为准，原告通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型，售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对原告没有约束力，被告不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。第三条第8款约定无论被告选择何种付款方式，被告除了付清合同约定的房款外，还需在签约当天付清由政府部门规定的相关规费、税费及贷款产生的各种费用（如有），被告应在合同签订当日缴纳物业专项维修基金（将相应金额交给原告委托原告缴纳）。当天，原告还与案外人刘兴袁、王燕签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号为：sy1088），约定刘兴袁、王燕向原告购买座落于重庆市巴南区龙庭街5号吊1-商铺6，总成交金额为1373436元。2014年12月29日，被告孙爽通过中国建设银行向原告电子汇划汇入360万元，其用途为“刘宝兵1号楼，03、04、05、06”，2015年2月5日，被告孙爽通过中国建设银行向原告转账200万元，其用途为“刘宝兵3号4号5号商铺款”。原告为二被告代缴了商铺3、5的各种税、费计156681.33元，代缴了商铺6的各种税、费52702.96元，尚未代缴商铺4的各种税、费。原告将二被告支付的660万元房款自行作了冲抵分配，其中商铺3、5、6的房款和各种税费全部冲抵（商铺6的房款及各种费用共计1433006.08元），商铺4已缴房款冲抵786159元，各种税费冲抵157064.27元。2015年2月2日，原告开具商铺3、5的不动产销售发票，并分别办理了商铺3、5的不动产权证书。二被告对所购商铺目前均未接房。另查明，一审法院在审理原告新跨越公司与被告王燕、被告刘兴袁、第三人刘宝兵、第三人孙爽商品房预售合同纠纷一案中，已作出（2017）渝0113民初7720号民事判决，该判决确认刘兴袁、王燕所购的商铺6房款及各种费用已由刘宝兵、孙爽代付。刘宝兵、孙爽已在本案庭审中确认该事实。一审法院认为，本案的争议焦点是二被告是否应当向原告支付购房尾款及各种税、费。原、被告双方签订《房屋预订合同》以及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应遵守。《商品房买卖合同》约定的付款方式为签订合同之日付清全部购房款，为此，二被告在与原告签订合同时即应当付清全部购房款。但二被告在同时购买商铺3、4、5并分别签订三份《商品房买卖合同》时，约定总房款价为901万元，仅支付660万元（其中为案外人刘兴袁、王燕全额代付商铺6房款及各种费用计1433006.08元），已构成违约，对尚欠房款，应当支付给原告。同时，根据合同约定，应向原告支付违约金。二被告关于原告已接受二被告在接房时交付尾款、原告拟交付的商铺与其宣传严重不符，导致二被告的合同目的不能实现、原告擅自抵扣商铺房款并办理房屋产权证而强迫交易，损害二被告权益的辩解，一审法院经审查认为，二被告在与原告于2015年1月24日签订合同之后，于2月5日支付房款200万元，二被告据此认为原告已接受二被告在接房时交付尾款，该意见显然仅是被告一方之辞，并未得原告认可，虽然被告在支付部分房款时有延期行为，但亦不能就此认定双方已然约定在接房时交纳房屋尾款，为此，一审法院认定二被告未在双方合同约定的时间交纳房款，属违约行为。至于二被告所称的原告拟交付的商铺与其宣传严重不符，导致二被告的合同目的不能实现的问题，如果原告违反双方合同约定或者违反相关法律规定，二被告可据此另讼向原告主张权利，而并不能导致二被告以此不向原告支付房款。关于被告所称原告擅自抵扣商铺房款并办理房屋产权证问题，因双方并未约定房款如何抵扣商铺问题，原告将二被告支付的房款自行分摊在商铺3、5、6并办理产权证书，并不存在违约行为，更不导致二被告以此不向原告支付房款。二被告坚持称如果原告拆除商铺5外步行梯、恢复大门，则同意支付房款，但原告称步行梯系按规划设计图设立，无法拆除，故调解未果。原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议约定被告除了付清合同约定的房款外，还需在签约当天付清由政府部门规定的相关规费、税费，缴纳物业专项维修基金（将相应金额交给原告委托原告缴纳）。为此，原告已为二被告代为缴纳了商铺3和商铺5的相关税、费共计156681.33元，同时代缴了商铺6的税、费52702.96，但未代缴商铺4的税、费，虽然原告提交了“收据”以证明二被告应当缴纳商铺4的税、费金额，但原告亦自认该金额仅是估算，相关单位实际收取的税、费还不能确定，故因商铺4的税、费金额不能确定，一审法院对原告要求被告支付商铺4的税、费157064.27元的这部分请求不予支持。二被告应当支付原告房款为：660万元（被告已付房款）-3016624.06元（商铺3房款及税、费）-1186912.27元（商铺5房款及税、费）-1426138.96元（商铺6房款及税、费）=970324.71元，该款用于支付商铺4的房款后，则还应支付剩余房款2619384.29元（商铺4房款3589709元-970324.71元=2619384.29元）。同时，二被告应当根据合同约定以尚欠房款2619384.29元为基数，按每日万分之一的标准支付原告违约金至付清为止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告刘宝兵、孙爽于本判决生效之日起十日内支付原告重庆新跨越房地产开发有限公司房款2619384.29元，并支付以2619384.29元为基数，按每日万分之一计算的自2015年1月25日起计算至该款付清为止的违约金；二、驳回原告重庆新跨越房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金额义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审案件受理费30540元，减半收取15270元，由原告重庆新跨越房地产开发有限公司承担2140元，由被告刘宝兵、孙爽承担13130元，该款已由原告重庆新跨越房地产开发有限公司垫付，被告刘宝兵、孙爽在支付上列款项时一并支付原告重庆新跨越房地产开发有限公司。二审中另查明，重庆市巴南区人民法院作出（2018）渝0113民初8470号民事判决，判决：“一、孙爽、刘宝兵与重庆新跨越房地产开发有限公司于2015年1月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-5953728）于本判决生效之日起解除；二、重庆新跨越房地产开发有限公司返还孙爽、刘宝兵购房款1143022元；三、重庆新跨越房地产开发有限公司支付孙爽、刘宝兵以1143022元为基数自2015年2月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至返还该款项之日止的资金占用损失；四、驳回孙爽、刘宝兵的其他诉讼请求。”孙爽、刘宝兵不服该判决，上诉至本院，本院于2019年10月17日作出(2019)渝05民终6385号民事判决，驳回了孙爽、刘宝兵的上诉，维持原判。二审查明的其他事实与一审法院审理查明的一致。本院认为，上诉人购买了被上诉人的3、4、5三个商铺，上诉人以合同目的不能实现为由另案起诉解除其与被上诉人签订的《房屋预订合同》及三份《重庆市商品房买卖合同》（合同编号分别为：sy1085对应CQ-5953719、sy1086对应CQ-5953726、sy1087对应CQ-5953728），本院已作出(2019)渝05民终6385号民事判决，判决孙爽、刘宝兵与新跨越公司签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-5953728）于判决生效之日解除，并由新跨越公司返还孙爽、刘宝兵相应购房款，驳回了孙爽、刘宝兵请求解除另两份《重庆市商品房买卖合同》（合同编号分别为：sy1085、sy1086）等诉讼请求。因此另两份《重庆市商品房买卖合同》（合同编号分别为：sy1085、sy1086）因未达到法定或约定的解除条件，双方应继续履行。被上诉人请求上诉人支付剩余房款，上诉人以被上诉人拟交付商铺违反约定为由上诉暂停支付款项，同时认可待被上诉人交付商铺符合约定立即付款并承担相应的违约责任。本院认为，在(2019)渝05民终6385号民事判决中已经认定sy1087合同解除，并驳回了其他诉讼请求，因此上诉人认为待被上诉人交付商铺符合约定后才付款的理由不能成立，上诉人请求暂停支付房款的上诉理由也不能成立，上诉人应当支付sy1085、sy1086合同项下剩余房款。上诉人认为其向被上诉人整体购买了四个商铺，已经支付的660万元系3、4、5号商铺整体付款，本院认为，双方并未在合同中约定四个商铺系整体购买，上诉人事后将其中的6号商铺转让给案外人，且双方就3、4、5号商铺分别单独签订了三份《商品房买卖合同》，因此上诉人主张整体购买及整体付款的理由不能成立。根据一审法院查明的事实，3、5号商铺已经办理了不动产权证书，6号商铺已转让给案外人，被上诉人已经代缴相关税费，因此一审法院根据上诉人已支付款项扣除3、5、6号商铺的购房款及代缴税费，认定上诉人尚未足额支付涉案商铺剩余房款并无不当，应予维持。关于逾期付款违约金的问题。根据双方合同第五条关于付款方式及期限的约定：“乙方于签订合同之日付清全部购房款”及第十条关于逾期付款的违约责任约定：“乙方如未按合同约定的时间付款……逾期超过60日后……甲方不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金”。因此一审法院认定上诉人应按照合同约定支付被上诉人违约金，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费30540元，由上诉人刘宝兵、孙爽负担。本判决为终审判决。审 判 长 商雪梅审 判 员 于 利审 判 员 吴 杰二〇二〇年一月三日法官助理 刘琳妍书 记 员 曾 燕