上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初23756号原告：上海龙之梦百货有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：童锦泉，董事长。委托诉讼代理人：候伟忠，上海瀚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘沁灵，上海瀚元律师事务所律师。被告：上海锅内锅外餐饮有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：章红农，执行董事。被告：杭州锅内锅外餐饮有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：章红农，执行董事。被告：章红农，男，1966年11月25日出生，汉族，住浙江省杭州市。三被告共同委托诉讼代理人：楼铭元，浙江南方中辰律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：杨礼瀛，浙江南方中辰律师事务所律师。原告上海龙之梦百货有限公司与被告上海锅内锅外餐饮有限公司(以下简称上海锅内锅外公司)、杭州锅内锅外餐饮有限公司(以下简称杭州锅内锅外公司)、章红农房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月11日组织当事人进行证据交换，于2020年1月8日公开开庭审理了本案。原告上海龙之梦百货有限公司的委托诉讼代理人候伟忠，被告上海锅内锅外公司、杭州锅内锅外公司、章红农的委托诉讼代理人杨礼瀛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海龙之梦百货有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告上海锅内锅外公司之间的租赁合同于2018年11月28日解除；2.被告上海锅内锅外公司向原告支付2018年7月1日至11月28日的租金1,565,622元；3.被告上海锅内锅外公司向原告支付2018年7月1日至11月28日的物业管理费397,824元；4.被告上海锅内锅外公司向原告支付2018年5月1日至11月28日的水费18,690元；5.被告上海锅内锅外公司向原告支付2018年5月1日至11月28日的电费155,779.50元；6.被告上海锅内锅外公司向原告支付违约金1,194,480元；7.被告上海锅内锅外公司向原告支付装修期的租金、物业管理费共计1,149,120元；8.被告杭州锅内锅外公司、章红农对被告上海锅内锅外公司欠付的全部款项承担连带保证责任。审理中，原告变更其第六项诉讼请求为：被告上海锅内锅外公司向原告支付违约金2,388,960元，并增加一项诉讼请求：被告上海锅内锅外公司支付的保证金1,775,088元由原告没收、不予返还。事实和理由：2015年3月，原告与被告杭州锅内锅外公司签订租赁合同，由该公司承租上海市长宁区长宁路XXX号龙之梦购物中心七层7089号(以下简称涉讼房屋)开设餐厅，租期自2015年7月1日至2021年6月30日。2015年6月1日，原告与被告杭州锅内锅外公司、章红农签订协议，由被告章红农承担租赁合同中承租方的全部权利义务，且被告杭州锅内锅外公司承担连带保证责任。2015年8月11日，原告与三被告签订协议，由被告上海锅内锅外公司承担租赁合同中承租方的全部权利义务，被告杭州锅内锅外公司、章红农承担连带保证责任。此后，原告依约履行了合同义务，但被告上海锅内锅外公司自2018年7月起欠付原告各类租金、物业管理费、水电费等。原告多次催促其支付欠款，未果。原告于2018年11月向该公司发出解约函，于同年11月28日解除租赁合同，该公司于同日搬离租赁场地。因该公司的行为已经构成违约，故应向原告支付违约金并支付装修期内免去的租金、物业管理费等。被告杭州锅内锅外公司、章红农作为担保人，应对上述债务承担连带担保责任。被告上海锅内锅外公司、杭州锅内锅外公司、章红农辩称，同意原告第一项至第五项诉讼请求及第八项诉讼请求；不同意原告第六项、第七项诉讼请求及增加的没收保证金1,775,088元的诉讼请求，理由如下：1.租赁合同系原告提供的格式合同，其中违约金、支付装修期免去的租金和物业管理费、保证金不予退还等条款均为原告可主张的所谓权利，加重了承租人的责任，应属无效。即使上述违约金条款有效，则原告在2018年10月就确定了涉讼房屋的新承租人，并通知被告上海锅内锅外公司拆除装修、恢复原状，收回涉讼房屋后立即交付新承租人，故原告并未遭受利益损失，其主张的违约金显然过高，应予降低。2.原告于2018年8月1日向被告上海锅内锅外公司寄送《律师函》及《租户欠费抵扣情况表》，明确载明截至2018年7、8月被告上海锅内锅外公司合计欠租(费)为955,880.60元，同时载明被告上海锅内锅外公司向原告缴纳的保证金、押金金额。原告依据《房屋租赁合同》将租赁保证金1,291,248元……，给予先行抵扣的意思明确，该抵扣已生效，尚余335,367.40元仍应先予抵扣。3.《房屋租赁合同》约定：若乙方承租该房屋累计期限超过三年，则乙方应保证每三年对该房屋的装修和设施更新一次，租赁期限内，乙方再次装修的……，不再享受装修期的优惠。简言之，原告行使索取权的前提是承租人租期不满三年，而本案租期已逾三年，原告预期的租期利益已经得到满足，故不能重复索取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对上海市房地产权证、《同意证明书》、《龙之梦购物中心.上海房屋租赁合同》、《协议书》、《律师函》、《租户欠费抵扣情况表》及邮寄凭证、《解约函》及邮寄凭证、《房屋租赁合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市长宁区1018号、1022号权利人为案外人上海长峰房地产开发有限公司。经该公司同意，由原告出租涉讼房屋。2015年3月17日，原告(出租方、甲方)与被告杭州锅内锅外公司(承租方、乙方)签订《龙之梦购物中心.上海房屋租赁合同》，合同第一部分通用条款中，3.3条约定：乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金(但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金)。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)，向甲方预付该房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。4.1.1条约定：如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项(但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用)，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还。4.2.2条约定：乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。4.3条约定：租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用(本款各项费用合称能源费用)均应由乙方承担。6.5条约定，若乙方承租该房屋累计超过三年，则乙方应保证每三年对该房屋的装修和设施更新一次。10.1条约定：乙方擅自中途退租的，甲方有权选择乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同12.2条处理。12.2条约定：甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。……(4)逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的……。13.1条约定：乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方因将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品(下称不可移动的物品)拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。合同第二部分专用条款中，19.1条约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方。19.2条约定，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为1,008平方米。19.3条约定：乙方承诺租赁该房屋作为经营“锅内锅外餐饮及饭店”之用途。20.1条约定：该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起6年的时间，即2015年7月1日至2021年6月30日。20.2条约定，甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起3个月的装修期，即2015年4月1日至2015年6月30日。乙方无须承担该装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费……。21.1条约定，自装修期期满后的次日起，该房屋的租金按照保底租金或提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取。21.1.1条约定：保底租金：按租用面积计算。第一、二、三个租金计收年度的月租金额为每平方米300元，月保底租金为302,400元；第四个租金计收年度的月租金额为每平方米315元，月保底租金为317,520元；第五个租金计收年度的月租金额为每平方米331元，月保底租金为333,648元；第六个租金计收年度的月租金额为每平方米347元，月保底租金为349,776元。21.2条约定，乙方应于本合同签订之前或房屋交付时(以日期在先者为准)向甲方支付房屋租赁保证金1,291,248元；21.3条约定：甲方目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月80元核算，即该房屋的每月物业管理费为80,640元。21.10条约定：乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金。装修押金的金额为383,040元，于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分(如有)。21.13条约定：乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金100,800元。2015年6月1日，原告(甲方)、被告杭州锅内锅外公司(乙方)、章红农(丙方)签订《协议书》，约定：甲方与乙方于2015年3月17日签署了《龙之梦购物中心.上海房屋租赁合同》，约定乙方承租涉讼房屋。乙方欲将有关该房屋的权利义务转让给丙方经营。甲方同意乙方将其在租赁合同中的全部权利义务转移给丙方……。2015年8月11日，原告(甲方)与被告章红农(乙方)、上海锅内锅外公司(丙方)、杭州锅内锅外公司(第四方)签订《协议书》，约定：甲方与第四方于2015年3月17日签署了《龙之梦购物中心.上海房屋租赁合同》。此后，甲方、乙方和第四方于2015年6月1日签署了《协议书》。经甲、乙、丙、第四方协商，特达成以下协议：一、甲方同意乙方将其在租赁合同及《协议书》中的全部权利义务转移给丙方，即自本协议签署日起丙方承受乙方在租赁合同及《协议书》中的地位，承担租赁合同及《协议书》项下的所有义务并享有权利，而乙方则不再承担租赁合同及《协议书》项下的任何义务，亦不享有任何权利。二、甲、乙及第四方同意，将乙方根据《协议书》取得的由第四方支付的租赁保证金1,291,248元、装修押金(若有)383,040元及公共事业费保证金100,800元转为丙方名下，乙方和第四方不再要求甲方退回。……六、乙方和第四方愿意作为丙方的保证人，为丙方履行本协议、租赁合同及其他已签署的以及将来签署的与该房屋有关的协议、备忘录等一切文件承担连带保证责任，保证期限从本协议签署之日起至租赁合同及其他已签署的以及将来签署的与该房屋有关的协议、备忘录等一切文件履行完毕后的一年。七、丙方同意，丙方不论任何原因实际租赁不满租赁合同约定的租赁期限/或违反租赁合同的条款及规定，甲方有权向丙方索取甲方给予第四方在该房屋3个月装修期内所免去的所有租金和/或物业管理费和/或广告推广费。此后，涉讼房屋由被告上海锅内锅外公司使用。2018年8月14日，原告向被告上海锅内锅外公司发出《律师函》及《租户欠费抵扣情况表》。原告在《律师函》中指出，被告上海锅内锅外公司未能依据租赁合同约定支付2018年7月至8月租金、2018年5月至7月电费、2018年7月至8月物业管理费、2018年5月至7月水费，共计955,880.60元。要求该公司在2018年8月19日前向原告支付欠付租金、管理费及其他费用及逾期付款滞纳金。原告在《租户欠费抵扣情况表》中列明，被告上海锅内锅外公司拖欠2018年5月水费5,865元、电费57,834.60元，2018年6月水费4,970元、电费47,970元，2018年7月租金316,710元、物业管理费80,640元、水费5,355元、电费38,376元，2018年8月租金317,520元、物业费80,640元，欠款合计955,880.60元。另备注：租赁保证金1,291,248元，公用事业保证金100,800元，装修押金383,040元。2018年9月29日，原告再次向被告上海锅内锅外公司发出《律师函》及《租户欠费情况表》。原告在《律师函》中指出，被告上海锅内锅外公司未能依据租赁合同约定支付2018年7月至10月租金、2018年5月至7月电费、2018年7月至10月物业管理费、2018年5月至8月水费、2018年5月至8月滞纳金，共计1,788,862.19元。要求该公司在2018年10月8日前向原告支付欠付租金、管理费及其他费用及逾期付款滞纳金。原告在《租户欠费抵扣情况表》中列明，被告上海锅内锅外公司拖欠2018年5月水费5,865元、电费57,834.60元、滞纳金5732.96元，2018年6月水费4,970元、电费47,970元、滞纳金3,176.40元，2018年7月租金316,710元、物业管理费80,640元、水费5,355元、电费38,376元、滞纳金13,232.43元，2018年8月租金317,520元、物业费80,640元、水费2,500元、滞纳金12,019.80元，2018年9月租金317,520元、物业费80,640元，2018年10月租金317,520元、物业费80,640元，欠款合计1,788,862.19元。2018年11月27日，原告向被告上海锅内锅外公司发出《解约函》，内容为：……目前，被告上海锅内锅外公司已经欠付原告2018年5月水电费，6月水电费，2018年7月至11月的租金、物业管理费、水费和电费。……由于该公司上述严重违约行为，现原告特通知该公司，自2018年11月28日起解除与该公司的租赁合同及相关补充协议，请该公司于2018年11月28日搬离租赁场地，并根据租赁合同之约定，将租赁场地恢复原状后归还给原告……。2018年11月28日，被告上海锅内锅外公司将其在涉讼房屋内的装修拆除完毕，并将涉讼房屋返还原告。另查明，2018年11月24日，原告与案外人上海点都德餐饮有限公司(以下简称点都德公司)曾签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉讼房屋出租给点都德公司，租赁期自2018年11月29日至2026年11月28日。审理中，原告确认，如本院不支持其没收租赁保证金1,291,248元、装修押金383,040元、公共事业费保证金100,800元的诉讼请求，则同意以上述费用抵充被告锅内锅外公司应向原告支付的费用，依次为租金、物业管理费。被告上海锅内锅外公司确认，其因经营亏损，未能如期支付2018年7月1日至11月28日的租金1,565,622元、物业管理费397,824元，2018年5月1日至11月28日的水费18,690元、电费155,779.50元。本院认为，原告与被告杭州锅内锅外公司签订《龙之梦购物中心.上海房屋租赁合同》，此后，原告先后与被告杭州锅内锅外公司、章红农签订《协议书》，与被告章红农、上海锅内锅外公司、杭州锅内锅外公司签订《协议书》，各方最终一致同意前述房屋租赁合同项下承租人的权利义务一并转让给被告上海锅内锅外公司，前述房屋租赁合同及《协议书》系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。被告上海锅内锅外公司因经营亏损，未能按期支付租金、物业管理费等费用，已经构成违约，故原告依约享有提前解除租赁合同的权利。因原告于2018年11月27日发出《解约函》，被告上海锅内锅外公司于次日就将涉讼房屋返还原告，说明该公司已经知晓原告提前解除房屋租赁合同的意思表示，故房屋租赁合同应于该日解除。原告要求确认房屋租赁合同于2018年11月28日解除，被告上海锅内锅外公司支付2018年7月1日至11月28日的租金1,565,622元、物业管理费397,824元，2018年5月1日至11月28日的水费18,690元、电费155,779.50元，三被告对此均无异议，故上述诉讼请求本院予以支持。原告主张，根据房屋租赁合同约定，被告上海锅内锅外公司逾期付款构成违约的，其所支付的租赁保证金和其他费用均不予退还，据此主张没收租赁保证金1,291,248元、装修押金383,040元、公共事业费保证金100,800元。三被告抗辩称，根据房屋租赁合同约定，装修押金是可以返还的，租赁保证金等也应先行抵充欠款，原告在《律师函》及《租户欠费抵扣情况表》中也明确了抵充欠款的意思表示，故不同意原告该项诉讼请求。本院认为，房屋租赁合同明确约定：被告上海锅内锅外公司应支付装修押金383,040元，原告应于涉讼房屋二次装修工程验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分。因被告上海锅内锅外公司已先行对涉讼房屋进行装修并开业经营，且在房屋租赁合同履行期间并未对涉讼房屋再做装修，在房屋租赁合同解除时也将其装修拆除并将涉讼房屋返还原告，故原告应根据前述约定将装修押金返还被告上海锅内锅外公司。原告主张没收装修押金383,040元，与合同约定不符，本院不予支持。鉴于原告在审理中确认，如本院不支持该项诉讼请求的，同意以装修押金依次抵充被告上海锅内锅外公司拖欠的租金、物业管理费，该主张与三被告的抗辩意见一致，故本院予以准许。原告虽向被告上海锅内锅外公司发出《租户欠费抵扣情况表》，但仅列明欠款项明细及租赁保证金、公用事业保证金、装修押金的金额，并未明确以租赁保证金、公用事业保证金抵充欠款。在之后发出的《租户欠费情况表》及《解约函》中更是仅列明了要求被告上海锅内锅外公司支付的欠款明细，并未提及租赁保证金、公用事业保证金。而根据房屋租赁合同约定，原告有权没收租赁保证金、公用事业保证金或以该两项保证金抵充欠款。原告现主张没收租赁保证金、公用事业保证金合法有据，该项诉讼请求本院予以支持。三被告的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。原告主张，被告上海锅内锅外公司逾期支付租金、物业管理费，违反了房屋租赁合同的约定，根据2015年8月11日原、被告签订的《协议书》，原告有权索取装修期内所免去的所有租金和物业管理费，据此主张被告上海锅内锅外公司支付装修期的租金、物业管理费共计1,149,120元。三被告抗辩称，根据租赁合同约定，被告上海锅内锅外公司应每三年对涉讼房屋的装修更新一次，故原告行使索取权的前提是承租人租期不满三年，而被告上海锅内锅外公司实际租赁涉讼房屋的时间已经超过三年，故原告预期的租期利益已经得到满足，无权再提出该项诉讼请求。本院认为，原告给予被告上海锅内锅外公司三个月装修期，并免予收取上述期间的租金及物业管理费，是基于其长达6年的租赁期所给予的一定优惠。2015年8月11日的《协议书》中特别约定：被告上海锅内锅外公司同意，不论其因任何原因实际租赁期限不满租赁合同约定的租赁期限/或违反租赁合同的条款及规定，原告有权向其索取装修期内所免去的所有租金和/或物业管理费。究其实质，该约定为被告上海锅内锅外公司在违约情形下所应承担的相应责任，与房屋租赁合同中关于其应每三年更新装修的约定并无关联。三被告是在知晓房屋租赁合同约定的前提下共同与原告签订《协议书》，即表明其对于《协议书》的内容尤其是关于支付免租期租金和物业管理费的约定并无异议。三被告现以房屋租赁合同中关于更新装修的约定对抗《协议书》中关于支付免租期租金和物业管理费的约定，显然缺乏依据，其抗辩意见本院不予采纳。原告的该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告另主张被告上海锅内锅外公司支付违约金2,388,960元。三被告则抗辩称，原告主张的违约金过高，应予降低。本院认为，原告除要求被告上海锅内锅外公司支付违约金外，还同时要求该公司支付免租期租金及物业管理费、要求没收租赁保证金、公共事业保证金。虽然被告上海锅内锅外公司因自身原因未能按期支付租金、物业管理费等费用，构成违约，但其已经于2018年11月28日将涉讼房屋返还原告，而原告在解除双方房屋租赁合同、收回涉讼房屋之前就已经开始接洽新的承租人，且与案外人点都德公司签订了新的房屋租赁合同，而新的房屋租赁合同所约定的租赁期限自2018年11月29日，即原告收回涉讼房屋的次日开始，故原、被告之间房屋租赁合同提前解除并未导致涉讼房屋空置，租赁保证金、公共事业保证金足以弥补原告的损失，故原告该项诉讼请求本院难以支持，三被告的抗辩意见本院予以采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、原告上海龙之梦百货有限公司与被告上海锅内锅外餐饮有限公司就上海市长宁区长宁路XXX号龙之梦购物中心七层7089号签订的《龙之梦购物中心.上海房屋租赁合同》于2018年11月28日解除；二、被告上海锅内锅外餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海龙之梦百货有限公司支付2018年7月1日至11月28日的租金1,565,622元，以被告上海锅内锅外餐饮有限公司支付给原告上海龙之梦百货有限公司的装修押金383,040元先行抵充，不足部分由被告上海锅内锅外餐饮有限公司继续支付；三、被告上海锅内锅外餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海龙之梦百货有限公司支付2018年7月1日至11月28日的物业管理费397,824元；四、被告上海锅内锅外餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海龙之梦百货有限公司支付2018年5月1日至11月28日的水费18,690元；五、被告上海锅内锅外餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海龙之梦百货有限公司支付2018年5月1日至11月28日的电费155,779.50元；六、被告上海锅内锅外餐饮有限公司已支付给原告上海龙之梦百货有限公司的租赁保证金1,291,248元、公共事业费保证金100,800元归原告上海龙之梦百货有限公司所有；七、被告上海锅内锅外餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海龙之梦百货有限公司支付装修期的租金、物业管理费共计1,149,120元；八、被告杭州锅内锅外餐饮有限公司、章红农对被告上海锅内锅外餐饮有限公司的上述第一至七项付款义务承担连带清偿责任。被告杭州锅内锅外餐饮有限公司、章红农承担连带清偿责任后，有权向被告上海锅内锅外餐饮有限公司追偿。九、驳回原告上海龙之梦百货有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5,000元，由被告上海锅内锅外餐饮有限公司、杭州锅内锅外餐饮有限公司、章红农负担。案件受理费63,957.58元，减半收取计31978.79元，由原告上海龙之梦百货有限公司负担9,862.46元，由被告上海锅内锅外餐饮有限公司、杭州锅内锅外餐饮有限公司、章红农负担22,116.33元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董 隽二〇二〇年一月二十一日书记员 徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。