河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0823民初5147号原告：焦作市明皇食品有限公司，住所地：河南省武陟县三阳乡东大原东路南。法定代表人：王进根，经理。委托诉讼代理人：郭建平，男，系公司员工。委托诉讼代理人：李小朋，焦作市武陟县木栾法律服务所法律服务工作者。被告：河南皇马车辆有限公司，住所地：河南省武陟县城龙源路（北二环）。法定代表人：李世轩，董事长。委托诉讼代理人：齐华伟，男，系公司员工。委托诉讼代理人：张驰，河南河阳律师事务所律师。原告焦作市明皇食品有限公司（以下简称明皇公司）与被告河南皇马车辆有限公司（以下简称皇马公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明皇公司的委托诉讼代理人郭建平、李小朋，被告皇马公司的委托诉讼代理人齐华伟、张驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明皇公司向本院提出诉讼请求：1、判令皇马公司返还明皇公司房屋租赁费52800元；2、本案诉讼费由皇马公司承担。事实及理由：2015年4月19日，明皇公司与皇马公司签订《房屋租赁合同》，约定皇马公司在其后院建设房屋3488平方米（其中生产车间3168平方米、办公室320平方米）租赁给明皇公司，建设周期50天，租期12年，租赁费5元/平方米?月，年租赁费209000元。明皇公司按约于2015年4月30日前将第一年度、第二年度和第三年上半年租赁费共522500元预交给皇马公司。2015年8月10日，皇马公司在合同约定逾期两个月后仅将3168平方米车间交付给明皇公司使用，而本应同时交付的320平方米办公司此时却还未开工建设，致使明皇公司无处办公，严重影响了正常经营。无奈，明皇公司只得同意皇马公司的方案，垫资190000多元建设办公室，直至2018年5月落成，经皇马公司验收方交付明皇公司投入使用（但垫资工程款至今皇马公司分文未付）。在2015年8月至2018年5月长达两年零九个月的时间内，尚不存在的办公室皇马公司不应收取租赁费，按理应当返还已预交的租赁费52800元（5元/平方米?月×320平方米×33个月）。经明皇公司多次交涉，皇马公司至今仍不返还，也不抵扣以后年度的租赁费。鉴于明皇公司位于皇马公司后院，出入必经皇马公司大门，皇马公司就依仗其地理优势，对其要求稍有异议就堵路，不让明皇公司的车辆、人员经其大门出入。因此，明皇公司的合法权益至今无法落实，故提起诉讼。综上所述，皇马公司在长达两年零九个月的时间内对不存在的办公室向明皇公司无理收取租赁费，属明显不当得利行为，应当如数返还皇马公司。为维护法律公平原则和明皇公司合法权益，提起诉讼。皇马公司辩称，明皇公司的诉讼请求不能成立，1、虽然在当时我们没有建造办公室，但我们提供了补救措施，我们在合同约定以外的地上允许明皇公司建立临时办公室，并且明皇公司同意该方案并未提出异议，双方对此达成共识，应当视为对原租赁合同的部分变更，明皇公司以其实际行动履行了变更后的合同，因此对于该时间段（2015年8月10日交付承租土地至双方达成由明皇公司承建办公楼共识的这段时间）的租赁费用不应当退还，此外对该时间段的租赁费明皇公司主张已超过诉讼时效；针对达成共识至办公楼建成的这段时间，我们也不应当退还租赁费，因为在达成的共识内由明皇公司承建办公楼，其本意已包含了明皇公司使用该320平方米的土地，至于工期长短皇马公司无法控制；2、2015年底、2016年初，明皇公司与皇马公司协商沟通，皇马公司允许明皇公司自建或委托第三方承建，双方对办公楼部分再次达成共识，应当视为再次对租赁合同的变更，以上两点均是双方实际履行变更此前书面租赁合同；3、虽然此后的办公楼是明皇公司承建（或发包给第三方），对于建设办公楼的费用我们会依法支付，只不过双方现在针对数额有分歧，明皇公司已将皇马公司起诉至贵院，案件正在审理中，处于评估阶段，但是该办公楼的所有权仍属于皇马公司，明皇公司在此后的使用仍然存在租赁法律关系，只不过明皇公司是建设施工人（发包方），又是租赁合同的承租人，这两个法律关系并不冲突，不能说办公室系明皇公司所建就可以不付租金，也不能以我们目前未支付工程款为由而认为该部分费用就不用出了；明皇公司在诉状中也曾表述：“原告无奈只得同意被告的方案”，也能够说明双方对此前的租赁合同有新的要约和承诺。综上所述，皇马公司不应当返还明皇公司所谓的多支出部分租金，双方有新的合同条款就应当按照新的合同履行，此前武陟法院已经处理该时间段的租金问题，因此根据一事不再理原则，应当驳回明皇公司的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证本院经审理确认事实如下:2015年4月19日，皇马公司作为甲方，明皇公司法定代表人王进军作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方将在武陟皇马新区建设车间及办公室租赁给乙方使用，车间面积3168平方米，办公室面积为320平方米，甲方将主电接至车间南头，车间内部水、电设施由乙方完成。甲方为乙方修一条通往车间的道路，道路应和车间南段平齐，能通行货车。上水由乙方负责，下排水由甲方负责。二、合同期限为12年，租赁期开始自车间交付之日起算；租赁费为每月每平方米5元，租赁面积为3488平方米，年租赁费为现金209000元，前5年租金不变，自第6年起每两年递增5%，合同签订后乙方将第一、第二年及第三年上半年租金现金522500元分两次预交给甲方，以后按年预交租金，每年提前一个月支付下一个租赁年度的租金（租金含土地税、房产税），乙方不再缴纳管理费。三、甲方建设周期为50天，50天内甲方应将车间、办公室、厕所、电力主要设施建成交付乙方，道路等辅助设施可延缓20天完工。……十一、乙方若有意在租赁期届满后继续承租时，应当在承租期满前半年内书面通知甲方；甲方若有意在租期届满后收回厂房，应在承租期满前半年内通知乙方，如甲方在租赁期满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权，乙方不再继续承租的，因提前半年以书面形式通知甲方；合同到期后，乙方应在30日内将属于乙方的设备、设施、原材料、产成品及其他物品搬走，否则视为自动放弃，所有权归甲方；但有碍于房屋结构安全或房屋日常后正常使用或不可移动的，不能拆移。……十四、……因甲方无故断水、断电、断路造成乙方不能正常经营的，甲方应负责赔偿由此给乙方造成的经营损失。十五、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋和场所：……（五）逾期未交纳按约定应当由承租方交纳的各项费用。明皇公司认可王进军的签字行为代表明皇公司。合同签订后，明皇公司依约交纳了第一、二年及第三年上半年的租金共计522500元。2018年10月29日，明皇公司的法定代表人由王进军变更为王进根。2015年8月10日，皇马公司将生产车间3168平方米交付明皇公司，办公室320平方米因未建造未交付。经双方协商，约定办公室由明皇公司承建,期间由明皇公司暂时搭建简易房临时办公。2016年4月2日，明皇公司与第三方米建光签订《施工协议》，约定：米建光包工、包料办公室建设；工程价款为190700元；于2016年4月2日开始施工，在50天内施工完毕，完毕后由明皇公司验收合格后一次性支付工程价款。2016年4月6日，米光出具收到明皇公司预付工程款100000元的收据。2016年6月10日，米光出具收到明皇公司支付修建办公室工程结算款90700元的收据。2018年7月20日，皇马公司向本院起诉，要求：1、判令明皇公司支付租金104500元（2018年2月至2018年8月），并赔偿损失；2、判令明皇公司赔偿占有、使用合同约定外场地的损失684875.6元；3、解除双方之间的租赁合同。在该案庭审中，明皇公司在答辩时自认正式的办公室是2016年7月份才投入使用，临时办公室废弃了，临时办公室是一个简易房。2018年12月24日，本院作出（2018）豫0823民初2828号民事判决书，判决明皇公司支付皇马公司租赁费104500元及利息，驳回皇马公司的其他诉讼请求。2019年5月7日，皇马公司向本院起诉，要求明皇公司给付自2018年8月10日至今的租金并赔偿损失，并要求解除明皇公司与皇马公司于2015年4月19日签订的《房屋租赁合同》。本院认为，明皇公司与皇马公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规，合法有效。双方均应按照约定全面履行自己的义务。明皇公司预交第一、第二年及第三年上半年租金522500元给皇马公司，皇马公司于2015年8月10日将车间3168平方米实际交付皇马公司，而办公室320平方米因未建造未交付。经双方协商，约定办公室由明皇公司承建，期间由明皇公司暂时搭建简易房临时办公。依据明皇公司与第三方米建光签订的《施工协议》、米光出具的两份收据以及明皇公司在武陟县人民法院（2018）豫0823民初2828号民事案件庭审中的陈述，可以确定办公室320平方米于2016年7月份投入使用。明皇公司称办公室320平方米于2018年5月30日交付投入使用，本院不予采信。在2015年8月10日至2016年7月份期间，办公室320平方米未实际使用，而明皇公司已预付租金，租金计算为5元/平方米?月×320平方米×11个月=17600元；对此问题双方未明确约定如何处理，在明皇公司预交的两年半租金到期后，皇马公司又向法院提起诉讼主张了后期的租金，故此11个月期间的租金17600元，皇马公司应返还明皇公司。明皇公司要求返还33个月的租金，没有事实和法律依据，对超出11个月部分计算的租金，本院不予支持。皇马公司辩称明皇公司要求其返还房屋租金已经超过诉讼时效，本院认为，双方因租金问题多次产生纠纷，直至2019年5月7日皇马公司还向本院起诉要求明皇公司给付租金，而至本案起诉前皇马公司亦未将明皇公司建设办公室的费用支付明皇公司，故明皇公司本次起诉，并未超过诉讼时效。皇马公司辩称其未按约提供320平米的办公室但提供了补救措施，即在合同约定以外的地上允许明皇公司建立临时办公室，并且明皇公司同意该方案并未提出异议，双方对此达成共识，应当视为对原租赁合同的部分变更；本院认为，明皇公司所建的临时办公室只是临时搭建的简易房，其面积与使用环境远不能与合同约定的320平米正规办公室相比，皇马公司亦未提供证据证明明皇公司同意自己临时搭建简易房就视为使用了320平米正规办公室，故对皇马公司的辩称，本院不予采信。皇马公司辩称此前本院已经处理本案所涉时间段的租金问题，根据一事不再理原则，应当驳回明皇公司的起诉，但根据皇马公司举证的本院（2018）豫0823民初2828号、（2019）豫0823民初2216号民事判决书，其处理的租金时间段均在2018年2月份之后，只是在该两起案件中明皇公司辩称过此时间段租金应予扣减，而本院未予处理，故本案所涉时间段租金问题并未经法院处理，对其辩称，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、被告河南皇马车辆有限公司于判决生效后十日内返还原告焦作市明皇食品有限公司2015年8月10日至2016年7月期间的租金17600元；二、驳回原告焦作市明皇食品有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元，减半收取计560元，由原告焦作市明皇食品有限公司负担373元，被告河南皇马车辆有限公司负担187元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  张海滨法官助理张晓二〇二〇年一月四日书记员  张嘉成