上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初89825号原告：吴玲，女，1971年4月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：李航，男，1983年6月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告吴玲与被告李航房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴玲、被告李航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴玲向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿缺失家具的经济损失10,000元；2.被告向原告支付2019年8月17日起至2019年9月17日止的租金或房屋使用费12,000元；3.被告支付拖欠的水电煤及有线电视费共计1,315.68元；4.被告支付逾期支付租金的违约金，计算至2019年12月9日为79,200元；5.被告支付解约违约金24,000元。事实和理由：2018年10月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将上海市浦东新区迎春路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限自2018年10月17日起至2019年10月16日，支付方式付一押二，租金于每月起租日期17号之前5天支付。合同履行期间，被告经常迟延支付租金。2019年8月下旬，被告向原告提出要提前退租、不支付违约金、8月份的租金从押金中抵扣，原告不同意。2019年9月17日，被告在未通知原告的情况下，擅自搬离并单方面将房屋钥匙交给中介，之后在微信中告知原告前述情况。隔日，原告至系争房屋处查看，发现许多家具被被告搬离。原告认为，被告的行为已给原告造成了经济损失，故诉至法院。李航辩称，原告诉请的第1项家具折价赔偿，被告同意支付但对支付金额有异议；对诉请第2、第3项被告予以认可并同意支付，可在被告已付押金中抵扣；其余诉请均不同意。2019年8月17日系争房屋处空调坏了，影响被告生活，考虑到被告尚有2个月租金的押金在原告处，因此在8月下旬被告找原告约谈，打算提前搬离。由于双方对押金退还等后续事宜协商未果，致使产生本案纠纷。本院经审理认定事实如下：原告系系争房屋登记的产权人之一。2018年10月10日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将系争房屋出租给乙方，作为居住使用；租赁期限1年，自2018年10月17日起至2019年10月16日止，月租金12,000元，租金按1个月为一期支付，第一期租金乙方应于2018年10月17日前付清，以后每期租金乙方应提前5日支付甲方；乙方需支付给甲方租赁保证金24,000元，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚、并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方；租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话(通讯费)、电视收线费、网络等房屋使用费由乙方承担；合同第7条甲方的权利与义务中约定，甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)处于正常的可使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备由于老化原因需要维修，应及时通知甲方，甲方在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担，乙方有权根据合同约定直接从租金中扣除相关费用；合同第10条违约责任中约定，若乙方未能按照本协议约定日期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。若乙方有下列情形之一，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应当向甲方支付数额相当于两个月租金的违约金……(5)乙方在合同期限届满前，无正当免责理由提前解除合同的。合同另附房屋交接书，写明甲方将该房屋交付乙方时，以下家具一并交付乙方使用：空调(3)、洗衣机(1个)、衣柜(1个)、冰箱(1个)、微波炉(1)、油烟机(1)、餐桌(1个)、遥控器(3个)、电视柜(2个)、沙发(1套)、茶几(1)、双人床(2)、窗帘(3块)、椅凳(5个)，备注：承租方承诺自行调换的家具在退租时补回，并且家具风格保持一致，且得到甲方认可。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告向原告支付租金至2019年8月16日，另付租赁保证金24,000元。2019年8月17日，被告向原告提出屋内空调坏了。8月26日，被告约原告面谈退租事宜，未果。9月10日，原告发微信给被告，告知倘若需要继续租住则支付该月租金，若不住则尽快搬离。被告回复已经开始搬家，还有杂物未搬完，按照合同约定时间为10月17日，提早了1个月多7天。9月17日，被告搬离系争房屋，房屋钥匙交还给中介，并通过微信告知原告。之后双方就费用结算问题协商未果，原告诉至法院，请求判如所请。另查明，被告承租系争房屋后，处理掉了屋内家具包括床、床垫、大衣柜、卧室电视柜、双人沙发、茶几、餐椅各一个及床头柜二个。就前述物品，被告表示由于物品本身很旧，且有些不能使用了，故被告处理掉了，原打算将更换的物品留给原告，后来双方发生纠纷，就将更换后的物品搬走了，被告仅同意赔偿原告2,000-3,000元。审理中，被告提交了2019年9月17日的收款收据2张，证明当日被告曾让维修人员上门检测，经检测屋内两台空调都坏了。经质证，原告对收款收据真实性无异议，认为被告于8月17日提出屋内空调坏了，原告已让被告联系维修人员上门维修，因维修费用较高，原告打算重新购买，但当时被告提出想提前搬走，让原告退押金，原告未同意，若空调损坏，可以按照合同约定处理，而非提前搬离。原告另称其计算逾期付款违约金的天数是按照自2018年11月起，被告每期租金的逾期天数，计算至2019年7月22日，累计逾期80天，2019年8月16日起的租金至今未付。被告对每期租金的逾期天数无异议。审理中，原告认为因被告违约致使涉案合同于2019年9月17日解除；被告认为因2019年8月17日空调损坏、涉案合同已无法履行，故合同于2019年8月17日解除，但被告同意支付租金至9月17日。对于逾期支付租金的违约金及解除合同的违约金，被告认为合同约定的标准过高，请求调整至被告不予承担。关于租赁保证金，原告同意退还给被告，在被告应付款项中折抵。本院认为，讼争《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应恪守约定、按约履行。原告已向被告交付系争房屋，被告理应按约支付租金、履行合同。被告以屋内空调损坏影响居住为由搬离系争房屋、并拒付租金。对此，本院认为，承租人的主要义务系支付租金。倘若承租期间发生空调损坏，被告完全可以要求出租人(原告)进行修理，若后者拒绝修理的，还可通过自行维修而后要求出租人承担相关的维修费用。被告并无证据证明原告有拒绝维修的行为，且空调损坏并不导致被告不能实现承租目的。故被告认为涉案合同于2019年8月17日解除的观点，本院不予采纳。被告在欠付租金的情况下于2019年9月17日自行搬离系争房屋，致使涉案合同无法继续履行，原告确认涉案合同于2019年9月17日解除，并无不当，本院予以认可。合同解除后，被告应结清欠付原告的租金及相关公共事业费用。2019年8月17日至9月17日的租金12,000元，及水电煤、有线电视费1,315.68元，被告无异议，应予支付。对于原告诉请的家具损失，被告对已处理家具的物品予以认可但对赔偿金额存有异议，鉴于原告也未向本院提供证明其家具损失具体费用的凭证，且处理的物品本身属于旧物，本院酌情确定被告赔偿原告家具损失费5,000元。关于逾期付款的违约金，被告在履行合同期间存在逾期付款的行为，应当承担相应的违约责任。然合同约定的逾期付款的违约责任标准明显过高，被告请求予以调整，本院予以准许。依照公平原则及诚实信用原则，本院酌情确定被告支付原告逾期付款违约金1,500元。被告同时请求调整解除合同的违约金，本院注意到，涉案合同的到期日为2019年10月17日，被告提前搬走的行为本意是想让原告以押金抵付租金，剩余部分予以返还。但其行为与合同约定有悖，且未得到原告的同意。对此被告应当承担相应的违约责任，但被告提前搬走所应承担的违约责任，不应超过其实际履行完毕涉案合同所应承担的费用。涉案合同的剩余租期仅为一个月，本院对被告应承担的解除合同违约金调整至按一个月租金计12,000元。原告同意退还被告租赁保证金，本院予以准许，本案中一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告李航于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴玲缺失家具损失5,000元；二、被告李航于本判决生效之日起十日内支付原告吴玲自2019年8月17日起至2019年9月17日止的租金12,000元；三、被告李航于本判决生效之日起十日内支付原告吴玲水电煤及有线电视费1,315.68元；四、被告李航于本判决生效之日起十日内支付原告吴玲逾期支付租金的违约金1,500元；五、被告李航于本判决生效之日起十日内支付原告吴玲解除合同违约金12,000元；六、原告吴玲于本判决生效之日起十日内退还被告李航租赁保证金24,000元(在上述被告应支付原告的款项中抵扣)；七、驳回原告吴玲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,830元，减半收取计1,415元，由原告吴玲负担215元，被告李航负担1,200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年一月三日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。