上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初19939号原告：闵捷，男，1975年3月21日生，汉族。委托诉讼代理人：崔萍，上海科尚律师事务所律师。被告：陆观耀，男，1954年4月23日生，汉族。委托诉讼代理人：刘涛，上海明庭律师事务所律师。第三人：管锡凤，女，1954年11月6日生，汉族，住上海市宝山区韶山路XXX弄XXX号XXX室。原告闵捷诉被告陆观耀房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，追加管锡凤作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告闵捷及其委托诉讼代理人崔萍，被告陆观耀的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。第三人管锡凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告闵捷向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行闵捷与陆观耀就上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同；2、判令陆观耀涤除第三人管锡凤设立在房屋上的抵押登记；3、判令陆观耀在抵押涤除后配合办理房屋过户手续，将上述房屋产权过户至闵捷名下；4、判令陆观耀支付逾期办理房屋产权过户手续的违约金人民币354,000元(以下币种均为人民币)；5、判令陆观耀支付律师费58,000元。事实和理由：2015年4月21日，闵捷与陆观耀签订房屋买卖合同，约定陆观耀向闵捷转让其名下位于上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，转让款118万元，因系争房屋为动迁安置房，双方约定在交易限制期满后3日内办理产权过户手续。合同签订后，闵捷向陆观耀支付了房款110万元，剩余8万元按约在过户时一并支付。系争房屋于2015年4月21日交付，闵捷装修后入住至今。系争房屋小产证于同年登记在陆观耀名下后交闵捷保管，但后闵捷发现陆观耀私下补办了小产证，并将房屋抵押给了第三人，办理了抵押登记。闵捷认为，陆观耀的行为已严重侵害其权益，现向法院起诉，请求判如所请。被告陆观耀辩称：合同签订、房款支付、房屋交付情况如闵捷所述；其补办了房屋小产证，后向第三人借款100万元，并办理了抵押登记；系争房屋为动迁安置房，三年内不得交易，闵捷与陆观耀签订的买卖合同应为无效；系争房屋虽登记在陆观耀一人名下，但有家人份额，房屋权属存在争议；目前其身患重病，无力偿还抵押借款，不同意过户；另违约金过高，请求予以调低。第三人管锡凤述称：其于2018年3月24日和陆观耀签订房地产抵押借款合同，向陆观耀出借100万元；陆观耀目前只偿还了10个月利息，未归还本金，只有在上述欠款清偿后第三人才同意注销抵押。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月21日，闵捷(乙方)和陆观耀(甲方)签订房屋买卖合同，约定甲方向乙方转让系争房屋，房屋总价款为118万元，该房为动迁安置房，甲乙双方同意在房屋交易限制期满可以过户之日起三日内到房产交易中心办理过户。合同第二条主要约定，第一笔房款110万元于本合同签订后当日一次性支付；该笔房款支付后当日甲方应腾退并交付房屋；第二笔房款8万元在甲方将房屋产权及水、电、煤、房屋维修基金等与房屋相关的公用事业生活设施均过户给乙方后支付等。合同第六条主要约定，甲方承诺对所售房屋有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对房屋主张任何权利；在本合同签订之后至房屋过户之前的过渡期内，甲方不得再对该房屋进行任何权利上的处分等。合同第九条主要约定，在交易限期期满后，如甲方逾期不配合办理房屋过户，乙方有权决定选择以下两种方案中任何一种：……(2)要求甲方继续履行合同，并要求甲方按照本合同购房总价款的30%承担违约金。如果甲乙双方任何一方违反本合同约定导致对方提起诉讼的，守约方可以要求违约方承担因诉讼产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、公告费、调查费、误工费、交通费等。上述合同签订后，闵捷按约向陆观耀支付了房款110万元，系争房屋于同年交付闵捷居住至今。2015年5月8日，系争房屋经核准登记在陆观耀名下。另查明，2014年10月30日，上海市静安区住房保障和房屋管理局和案外人沈某某(陆观耀之母)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定补偿安置包括系争房屋在内的两套住房。又查明，2018年3月24日，陆观耀和管锡凤签订《房地产抵押借款合同》，主要约定陆观耀向管锡凤借款100万元，期限为12个月，自2018年3月24日起至2019年3月23日止，月利率1.5%，并以系争房屋作为抵押等。2018年3月29日，管锡凤经核准登记为系争房屋的抵押权人。因陆观耀未按约办理过户手续，闵捷涉诉，并聘请律师作为代理人，支付律师费用58,000元。在2020年1月8日的谈话笔录中，闵捷表示愿意代为偿还陆观耀的借款，并保留向陆观耀追偿的权利。第三人管锡凤表示同意闵捷代为偿还，确定陆观耀仍拖欠本息共117万元，如闵捷偿还上述钱款，则同意注销其设立在系争房屋上的抵押登记。闵捷后向本院预缴了117万元。关于陆观耀称系争房屋存在权属争议，陆观耀表示无证据可以证明，目前也无诉讼产生。本院认为，闵捷与陆观耀就系争房屋签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。陆观耀关于系争房屋存在权属争议及房屋买卖合同无效的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。根据已查明的事实，陆观耀擅自将系争房屋抵押给第三人管锡凤，致使房屋产权至今未过户至闵捷名下，陆观耀的行为已构成违约，应承担继续履行等违约责任。现第三人管锡凤设立在系争房屋上的抵押尚未涤除，闵捷自愿代陆观耀清偿相关债务、涤除抵押，于法不悖，本院予以准许。第三人管锡凤应在债权清偿后，注销其在系争房屋上设立的抵押登记，陆观耀则应在抵押登记注销后配合将房屋产权过户至闵捷名下，闵捷则应在办理过户手续同日向陆观耀支付剩余房款8万元。闵捷另要求陆观耀支付违约金的诉请，虽符合合同约定，但合同约定的违约金标准明显过高，本院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定陆观耀向闵捷支付违约金200,000元。闵捷另关于律师费58,000元的诉请，符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、原告闵捷与被告陆观耀于2015年4月21日就上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同继续履行；二、原告闵捷于本判决生效之日起三日内，代被告陆观耀向第三人管锡凤清偿债权117万元；第三人管锡凤于债权清偿之日起三日内，办理上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记注销手续；三、被告陆观耀于上述抵押登记注销后三日内，协助原告闵捷办理上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋的产权转移登记手续，将房屋产权过户至原告闵捷名下；原告闵捷在办理房屋产权过户手续的同日，向被告陆观耀支付房款80,000元；四、被告陆观耀于本判决生效之日起十日内，向原告闵捷支付违约金200,000元；五、被告陆观耀于本判决生效之日起十日内，向原告闵捷支付律师费58,000元；六、驳回原告闵捷的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取9,564元，由原告闵捷负担926元，被告陆观耀负担8,638元。保全费5,000元，由被告陆观耀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇二〇年一月十五日书记员  周秋娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条……抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。