成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初7889号 原告（反诉被告）：尹柯，男，1988年8月13日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：胡瑞，成都市武侯区建盛法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：陈超毅，男，1984年4月25日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：申思圆，四川瀛领禾石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王渤，四川瀛领禾石律师事务所律师。 原告尹柯诉被告陈超毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日受理后，被告陈超毅依法向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理。2019年10月9日，本院依法适用简易程序对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。尹柯的委托诉讼代理人胡瑞，陈超毅的委托诉讼代理人申思圆、王渤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 尹柯向本院提出本诉诉讼请求：1.判令陈超毅向尹柯支付2018年11月1日起至房屋腾退完毕之日止的房租（暂计算至起诉之日为420000元）；2.判令陈超毅向尹柯支付违约金200000元；3、本诉案件诉讼费由陈超毅承担。事实与理由：2017年10月31日，尹柯与陈超毅签订了《商铺租赁合同》，约定尹柯将其承租的位于成都市武侯区房屋租赁给陈超毅用于经营烧烤，期限至2022年5月31日，租金为每月70000元，每3个月支付一次，每次租金交付时间应为上一笔房租期满前15天。根据合同约定，陈超毅应于2018年10月16日前向尹柯支付2018年11月1日至2019年2月1日期间的房租，共计210000元，但陈超毅至今仍未按约定向尹柯支付房租。2018年10月，陈超毅在经营烧烤的过程中，因操作不当发生火灾，将其承租的商铺及设施设备烧毁，因尹柯的酒吧与陈超毅的经营场所相邻，火灾直接导致尹柯的酒吧也无法正常经营，关门整改至今仍未恢复。现陈超毅拖欠房租长达6个月之久，已构成根本性违约，经尹柯多次催促仍拒不履行支付房租义务，故诉至法院。 陈超毅本诉辩称，发生火灾的房屋不是案涉租赁房屋，而是租赁房屋上面三楼的房屋。导致尹柯的酒吧以及陈超毅的李不管把把烧无法经营的原因是尹柯租赁的房屋系违法建筑，已被依法拆除且至今仍在整改中。因为陈超毅承租的房屋约一半面积系违法建筑，2018年11月27日被依法拆除后导致装修门面被损毁无法使用，因此陈超毅租赁房屋用于商业经营的合同目的因尹柯原因无法实现，双方租赁合同应当予以解除。而且，陈超毅在得知房屋拆迁前已明确告知尹柯不再租赁（10月23日微信记录）,尹柯也表示同意，陈超毅在2018年11月1日之后就根本没有使用房屋，因此不应承担之后的租金，也没有理由让陈超毅承担租赁面积达不到合同约定且无法使用的房屋租金。案涉租赁房屋在2016年8月16日被成都市规划管理局认定系违法建设，已多次被政府要求拆除，尹柯明知该房屋系违法建筑还租赁给尹柯，其应当承担不利的后果，因此陈超毅不应承担违约责任。根据望江路街道办事处出具的通知可以看出，房屋被拆除是因属于违法建筑，并非尹柯的经营行为所致。案涉房屋的腾退需要尹柯的配合才能进行，因为房屋外面被打围两层无法进入进行腾退，陈超毅主观上一直愿意腾退。故，请求驳回尹柯的本诉诉讼请求。 陈超毅向本院提出反诉请求：1.请求确认双方签订的《商铺租赁合同》已解除；2.判令尹柯退还陈超毅租赁保证金7万元；3.判令尹柯支付陈超毅违约金20万元；4.反诉案件诉讼费用由尹柯承担。事实与理由：尹柯租赁给陈超毅的房屋大半面积系违法建设,已于2018年11月27日配合政府进行了依法拆除,此后租赁房屋已无法正常使用。根据《商铺租赁合同》第五条甲方责任和义务第一款约定“甲方保证出租商铺使用权清晰,若有纠纷,由甲方负责处理。如因甲方原因导致无法履行租约,由此对乙方造成的经济损失,由甲方赔偿人民币贰拾万元”，陈超毅认为,尹柯在明知出租房屋系违法建设、房屋使用权不清晰的情况下进行出租,导致陈超毅投入大量资金进行装修、经营(前期向尹柯支付了7万元保证金)的李不管把把烧店面被依法强拆，其行为严重违反双方合同约定,给陈超毅造成巨大的经济损失。故,陈超毅提出反诉,请求法院依法予以支持。 尹柯反诉辩称，案涉租赁房屋虽属违法建筑，但该部分建筑在陈超毅与房东签订合同之前就已经存在，并非租赁合同签订之后搭建，并且在签订租赁合同之时尹柯也告知了陈超毅该房屋情况，其当时并无异议。即使案涉租赁房屋有部分系违法建筑，但双方之间的租赁行为是有效的，并且是因陈超毅经营操作不当导致火灾，引起了违法建筑被拆除。在尹柯明确要求腾退返还租赁房屋之后，陈超毅于2019年10月10日才将房屋腾退返还给尹柯，所以陈超毅应当支付租金至实际腾退返还之日，应当向尹柯承担违约责任。 尹柯围绕其本诉诉讼请求，依法向本院提交了《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》、微信聊天记录、《告知函》等证据材料。陈超毅围绕其反诉诉讼请求，依法向本院提交了《房屋租赁合同》、银行流水明细、限期拆除违法建设决定书、限期自行拆除违法建设公告、履行规划行政决定催告书、调查取证申请书、租赁房屋拆除前及拆除后照片、微信聊天记录、《告知函》及送达说明等证据材料。上述证据材料，经双方当事人相互进行了质证。本院查证认为，尹柯、陈超毅提交的证据材料均符合证据形式要件要求，其真实性本院予以确认，对于证据与本案的关联性、证明力大小，本院将综合全案予以评定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 一、2016年5月18日，尹柯、李想与房东胡赵华签订了《房屋租赁合同》，约定胡赵华将其所有的位于武侯区时代一幢1层2号131.65平方米商业用房（以下简称有证房屋）出租给尹柯、李想作为酒吧经营使用，租赁期限为6年，第一年房屋租金为每月37500元，第二年租金为39375元，第三年租金为41344元，未经房东书面同意不得擅自转租该房屋等。 二、2017年10月31日，尹柯与陈超毅签订《商铺租赁合同》，将其承租的上述有证房屋房屋转租给陈超毅作为餐饮使用，合同中明确，陈超毅在签订合同前已查阅房屋相关资料并到房屋现场勘查，对房屋、附属设施设备的现状及周边环境、交通状况等情况均已知晓并无异议。合同约定，租赁期限5年，自2017年11月1日起至2022年5月31日止；关于租金、押金的支付方式和期限，第一年和第二年租金为每月70000元，租金支付为三个月支付一次，每3个月为一个租金结算周期，陈超毅应在每个结算周期届满前15天预付下一个结算周期的租金，尹柯收取陈超毅押金70000元，陈超毅付清本应交纳的所有费用后，尹柯将押金全额退还给陈超毅，合同期内陈超毅要解约需提前两个月告知尹柯，方可退还押金；尹柯保证出租商铺使用权清晰，若有纠纷，由尹柯负责处理；陈超毅签订合同后未履行合同，由此给尹柯造成的经济损失，由陈超毅赔偿20万元；关于合同解除，合同期内不得单方解除合同，若出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的，合同解除；关于免责条件，合同期内房屋如遇国家政策变动或不可抗力的原因导致本合同无法继续履行，如地震、拆迁等造成场地或商品损毁，或其他损失的，双方互不承担赔偿或违约责任等。 《商铺租赁合同》签订后，陈超毅向尹柯支付了合同约定的租房押金70000元，并支付了截止2018年10月31日的房屋租金。 三、陈超毅向尹柯实际租赁使用的房屋包括《商铺租赁合同》约定的有证房屋以及部分无证临建房屋（约80平方米），陈超毅使用上述租赁房屋经营“李不管把把烧”烧烤店。与此同时，陈超毅在租赁房屋的三楼上面另行向他人租赁了部分房屋，作为烧烤店配套的厨房使用。 根据成都市规划管理局作出的有关行政决定，该局于2016年8月16日即对上述位于武侯区的部分无证临建房屋认定属于违法建设，并责令违法建设责任主体限期拆除。2017年7月31日，成都市规划管理局对上述违建作出《限期自行拆除违法建设公告》、《履行规划行政决定催告书》，限期违法建设责任主体自行拆除，逾期未自行拆除的依法强制拆除，但直至尹柯与陈超毅签订《商铺租赁合同》之时,该违建仍然未被拆除。 2018年8月19日，陈超毅在经营烧烤店的过程中，因操作不当造成烧烤店的厨房发生火灾事故，导致烧烤店不能正常经营，并进而引发了有关行政机关对该处无证临建房屋的执法查处，2018年11月27日,该处无证临建房屋被有关行政机关依法强制拆除。虽然《商铺租赁合同》范围内的131.65平方米商业用房属合法建设不在拆除之列，但因违法建设部分的拆除导致了该商业用房门前被打围处理，陈超毅所经营的烧烤店无法正常经营。 四、陈超毅在其经营的烧烤店厨房发生火灾事故之后，于2018年10月23日微信联系尹柯称“李不管他们商量了一下记九眼桥那个店还是成本太高他们做不出来，还是算了”，对此尹柯回复“好的”。 2019年4月12日，陈超毅向尹柯发送《告知函》，称案涉租赁房屋于2018年11月27日被望江街道办事处拆除，导致陈超毅无法实际使用房屋，因双方多次协商未果，特告知自贵方收到本函之日起解除双方签订的《商铺租赁合同》。 尹柯收到陈超毅发出的《告知函》之后，于2019年7月22日向本院提起诉讼，诉讼中，尹柯于2019年7月31日向陈超毅发送《催告函》向陈超毅催收欠租，并称若限期3日内仍未支付租金，则依合同约定解除合同并追究违约责任。2019年10月10日，陈超毅与尹柯办理了房屋腾退事宜。 本院认为，尹柯与陈超毅之间签订的《商铺租赁合同》在实际履行过程中已经提前终止履行，对此双方当事人均一致同意解除合同，且双方已经于2019年10月10日办理了案涉租赁房屋腾退事宜，故陈超毅反诉关于确认《商铺租赁合同》已经解除的请求，本院予以支持。 根据本院查明的事实，陈超毅向尹柯实际提供的房屋由两部分组成，一是《商铺租赁合同》约定的有证房屋，二是部分无证临建房屋，因此虽然《商铺租赁合同》约定的租赁物范围仅涉及有证房屋部分，但是根据双方实际履行合同的行为表明，租赁物的范围是由上述两部分房屋组成，体现了双方建立租赁合同关系之时真实的意思表示。根据有关行政机关作出的行政决定，上述部分无证临建房屋在2016年8月即被认定属于违法建设，至2017年7月被公告责令限期自行拆除，逾期未自行拆除将被依法强制拆除，对此事实，尹柯作为出租人应当清楚知道有关行政机关的行政决定，但是尹柯却仍然与陈超毅于2017年10月签订《商铺租赁合同》，将该部分无证临建房屋与有证房屋房屋一并整体进行出租，其出租行为本身是明知而故意为之，双方之间由此而建立的商铺租赁合同关系所涉有证房屋部分合同合法有效，所涉无证临建房屋部分合同关系违法而无效。 陈超毅在使用上述租赁房屋经营烧烤店的过程中，其另租他人房屋作烧烤店配套使用的厨房于2018年8月19日发生火灾事故，客观上必然影响烧烤店后续的正常经营活动。虽然陈超毅于2018年10月23日微信联系尹柯，告知因经营成本太高而不做了，表明其不再继续开店经营，但双方并未在事实上于该时间节点达成解除合同的一致意思表示，合同仍然处于持续履行的状态。因此，无论因火灾事故引起的后果，或者其他市场原因所带来的烧烤店经营困难、经营损失，均属理应由陈超毅自行承担的经营风险，且陈超毅已经实际支付了截止于2018年10月31日的房屋租金，故根据双方当事人截止该时间节点的履行事实，本院认定双方当事人在该合同履行阶段均不存在违约行为，尹柯本诉、陈超毅反诉请求相对方承担违约责任，依据合同相互支付违约金20万元的理由均不能成立，本院不予支持。 按照《商铺租赁合同》约定，陈超毅应在每个租金结算周期届满前15天预付下一个结算周期的租金。根据本院查明的事实，陈超毅于2018年10月23日通过微信将不再继续开店经营的意思表示告知了尹柯，虽然双方当时并未在事实上达成解除合同的合意，但是基于陈超毅经营过程中客观面临的风险，其在2018年10月31日届满之前未提前预付下一个结算周期租金实属情有可原，其行为不构成实质性的违约损害并由此应向尹柯承担违约赔偿责任。而之后于2018年11月27日发生的有关行政机关依法强制拆除无证临建房屋部分的事实，则完全打破了合同继续履行的状态，导致了双方当事人的合同目的不能继续履行实现，其根本的原因在于合同存在部分无效的情形导致了违法后果的出现，双方当事人由此所受到的损失不应按照违约赔偿责任的原则进行处理，而应当根据双方当事人对造成合同部分无效所存在的过错责任予以处理。根据上述，案涉房屋租赁合同关系涉及的有证合法房屋之外的无证临建房屋，早在2016年、2017年期间即被有关行政机关认定属于违法建设而应当依法予以拆除，尹柯对此清楚知道租赁房屋部分存在的违法性，其作为出租人对此应当承担主要的过错责任；陈超毅在签订《商铺租赁合同》之时，明确自己已经查阅房屋相关资料并到房屋现场勘查，对房屋、附属设施设备的现状及周边环境等情况均已知晓并无异议，因此应当视其清楚知道无证临建房屋存在的违法性，其作为承租人对此应当承担次要的过错责任。 虽然陈超毅承租部分中的131.65平方米商业用房属合法建设不在拆除之列，但是承租范围内的无证违法临建房屋被强制拆除，一是导致了陈超毅整体承租从事餐饮经营的目的不能实现，二是强制拆除违建导致了有证合法商业用房门前被打围处理，陈超毅所经营的烧烤店在客观上也实际不能正常经营，因此陈超毅有权在之后于2019年4月12日向尹柯发送《告知函》要求解除《商铺租赁合同》符合法律规定，该合同至此予以依法解除。就本案而言，2018年11月至2019年10月10日,双方办理房屋腾退事宜期间，无证违法房屋已经被依法强制拆除而失去使用价值，不应计算所谓的租金收益损失，因此本案所产生的相应损失应当限于有证合法房屋部分产生的租金收益损失，故尹柯本诉请求陈超毅向其支付该期间的房租，本院不予支持。双方应当按照上述过错责任承担租金收益损失，根据尹柯与房东之间签订的《房屋租赁合同》关于租金的约定，本院酌定上述租金收益损失按照该合同约定的第三年租金标准每月41344元进行计算，即租金损失为468565元（月租金41344元×11个月+月租金41344元×1个月÷3），出租人尹柯承担主要过错责任，应当自行承担租金收益损失281139元，承租人陈超承担次要过错责任，应当向尹柯承担租金收益损失187426元。 关于案涉合同保证金的争议，本院认为，陈超毅按照合同约定向尹柯交纳押金70000元的事实清楚，该押金性质系为保证合同顺利履行的履约保证金，双方当事人之间的案涉房屋租赁合同关系已经事实终止并解除，陈超毅也不存在拖欠或者应付房屋租金的事实，因此该保证金应当予以退还，故陈超毅反诉请求尹柯退还保证金70000元的理由成立，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告尹柯与被告陈超毅于2017年10月31日签订的《商铺租赁合同》已解除； 二、被告陈超毅于本判决生效之日起十日内向原告尹柯支付租金收益损失187426元； 三、原告尹柯于本判决生效之日起十日内向被告陈超毅退还保证金70000元； 四、驳回原告尹柯本诉其他诉讼请求； 五、驳回被告陈超毅反诉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10000元，因适用简易程序减半收取5000元，反诉案件受理费2675元，共计7675元，由原告尹柯负担4605元，被告陈超毅负担3070元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李成春 二〇二〇年一月二日 书记员  陈 岚