江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初5447号原告：靖江市美隆洁具店，统一社会信用代码92321282MA1Q5FWF7T，住所地靖江市江平路518号。经营者：臧小琴，女，1976年11月30日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：谭翔，江苏中毅律师事务所律师。被告：靖江市天宏灯具店，组织机构代码L5158941-X，住所地靖江市江平路418号。经营者：蔡文革，男，1966年9月24日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：谢满生，公司员工。被告：张玲玲，女，1983年7月2日生，汉族，住。原告靖江市美隆洁具店与被告靖江市天宏灯具店（下文简称天宏灯具店）、张玲玲为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，天宏灯具店依法提起反诉，本院受理依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告经营者臧小琴及委托诉讼代理人谭翔，被告天宏灯具店经营者蔡文革及委托诉讼代理人谢满生，被告张玲玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告天宏灯具店立即支付原告2018.8.1-2020.7.31租金合计64万元。2、判令被告天宏灯具店支付原告2018.8.1-2019.7.15的电费25056元。3、判令被告天宏灯具店支付原告违约金64000元。4、判令被告张玲玲对被告天宏灯具店的债务承担连带清偿责任。5、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告为个体工商户，由经营者臧小琴和其丈夫杨金锋共同经营。臧小琴丈夫杨金锋受原告委托于2017年4月10日和靖江市江平路518号大楼产权人的法定代表人吴建龙签订了《房屋租赁合同》一份，由原告整体承租产权人位于靖江市江平路518号、建筑面积合计4800平方米的大楼，租期为6年，自2017年8月1日起至2023年8月30日止，租金及各项费用、管理费等合计138万元/年，租金先付后用等事项进行了约定。案涉大楼产权人已经取得了建设工程规划许可证，并办理了国有土地使用权证、房屋产权证，而且产权人在交付房屋前已经向消防行政管理部门进行了备案，涉案房屋完全符合消防法的相关规定。原告承租该大楼的房屋后，经产权人同意于2017年4月底将该大楼的第一层由东向西第3、4、5、6间门面转租给被告天宏灯具店作为灯具经营使用，原告委托杨金锋和蔡文革签订了《店面转租合同》一份，约定租期为3年，自2017年8月1日起至2020年8月1日止，租金为32万元/年，租金先付后用，每年到期前提前一个月一次性支付给原告；双方还就水电费、违约责任等事宜进行了约定。2018年7月份，被告天宏灯具店应支付下一年度的租金，但被告以种种理由推脱，拒不缴纳。2018年9月8日，原告通过EMS邮寄函件，催缴租金、物业管理费、水电费等。被告天宏灯具店在接到通知后仍拒不交纳。2018年9月21日杨金锋作为原告主体起诉蔡文革，蔡文革认为系靖江市天宏灯具店承租靖江市美隆洁具店的房屋，并非由蔡文革向杨金锋承租，认为杨金锋主体不适格。后靖江市人民法院作出（2018）苏1282民初5985号民事裁定书，以原告主体不适格为由驳回了杨金锋的起诉。后被告一直拖欠租金及电费。原告认为，按照合同约定和法律规定，被告天宏灯具店应承担支付租金、电费并承担违约责任。被告张玲玲系被告天宏灯具店经营者蔡文革之妻，天宏灯具店系由经营者蔡文革和张玲玲夫妻二人家庭共同经营，故张玲玲应对被告天宏灯具店的债务承担连带清偿责任。被告天宏灯具店答辩称，不同意原告的全部诉讼请求并提出反诉请求：1、确认合同于2019年4月9日解除；2、退还已交的全部房租32万元；3、赔偿装修费用46.1万元、间接损失20万元。关于案件事实，对于臧小琴和杨金锋是夫妻无异议。天宏灯具店是蔡文革个人经营的，不是家庭共同经营。原告所述签订《店面转租合同》情况对的。当时蔡文革和杨金锋关系很好，签订合同的时候是杨金锋提供的，后来发现合同都是被告的义务，原告的义务基本没有。当时双方还另外约定了物业费无需给付，内部装修的消防验收由原告负责解决。另外，原告承诺了商贸城会在2017年10月1日整体开业，事关能否形成整体市场。这个承诺对于合同中约定的事项有很大影响。合同签订后，被告交纳了2017.8.1-2018.7.31的租金32万元，原告交付了房屋，被告进行了装修，装修费46.1万元。在装修过程中，原告同时也按合同约定在做消防设施。案涉大楼投入使用后，因消防安全检查不合格，被要求整改了三次，其中一次停业整顿，停了24天。因消防整顿过程中，杨金锋拉闸断电，一个月有两三次停电无法经营的情况，每次停电3-5天。2018.8.1-2020.7.31租金确实没未交。电费25056元，因原告无法提供发票，故确实未交。因消防设施一直存在问题，被告于2019年4月6日通知原告解除租赁合同。被告天宏灯具店认为，1、2017年8月1日原被告签订的店面转租合同第五条双方权利与义务第一款明确规定，甲方保证该房屋及其附属设备能够正常使用，而实际上原告转租的房产属于商贸城商铺，具有招标性质，商贸城涉及到土地规划使用、消防环保、市场管理、物业管理等领域，只有完全通过上述行政审批，才能确保所出租的店铺能够开展正常的经营活动，被告认为原告租赁给被告的店铺转租合同隐瞒了不具备对外经营的实质，存在严重欺诈行为。2、转租合同签订后，原告承诺江苏马洲建筑装修有限公司靖江商贸城一标段1号商铺内部装修建设工程靖江市江平路518号的消防验收通过全由出租方负责，实际上原告于2018.9.19才向靖江市消防大队提交了相关备案材料，但原告在后续没有投入足够的资金和人力确保公安消防通过验收，导致被告租赁的商铺一直处于无法正常开业经营的状态。3、违约的是原告，因原告没有履行租房约定的负责确保安全消防验收通过，导致被告不能正常营业，因此违约责任应由原告承担。因原告不履行消防验收义务，导致被告不能正常营业造成大量客户流失，应象征性的赔偿损失20万元。被告张玲玲辩称，不同意原告要求我承担连带责任的诉讼请求。我与蔡文革是夫妻关系，但没有与蔡文革共同经营天宏灯具店。原告要求我承担连带责任没有事实和法律依据。针对被告的反诉，原告答辩称，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。原告所述不能正常经营造成客户流失不属实，而且反诉原告的商铺已经使用2年，即使合同解除，也应当支付反诉被告租金，而不是要求退还租金。本院经审理认定事实如下：马洲公司的法定代表人系吴建龙。涉案房屋位于江平路518号大楼南侧东起第1、2间（其中部分系楼梯通道），建设单位系马洲公司，马洲公司于2016年11月18日取得建筑工程施工许可证。在马洲公司提供了工程竣工验收报告、消防设施工程竣工图纸、消防产品质量合格证明、消防设施检验合格证明等材料后，靖江市公安消防大队于2018年2月2日核发了案涉房屋的竣工验收消防备案凭证。2017年4月10日，作为出租方的吴建龙与作为承租方的原告签订房屋租赁合同一份，约定吴建龙将靖江市江平路518号4800平方米整体租赁给原告，租赁期限至2023年8月30日。原告与天宏灯具店于2017年签订店面转租合同一份，约定经产权人马洲公司同意，原告将江平路518号大楼第一层第3、4、5、6间（由东向西方向）店面转租给被告天宏灯具店经营灯具，期限自2017年8月1日起至2020年8月1日止，天宏灯具店需在合同签订之日支付2万元押金，若支付押金后不租该房屋的，原告不退押金，年租金32万元，先付后用等。另约定，承租人需装修该房屋应事先通知原告，并征得原告同意，所有装修项目停租后归原告所有，不得破坏和拆除。天宏灯具店于2017年6月进场装修。天宏灯具店交纳2017年8月1日至2018年7月31日的租金32万元。2018年9月，杨金锋曾就本案租赁合同提起诉讼，后本院以杨金锋没有诉讼主体资格裁定驳回起诉。2018年10月15日，消防行政主管部门以靖江商贸城1号、2号商铺消防栓无水，对江苏马洲建筑装饰工程有限公司作出罚款决定。2018年11月14日，消防行政主管部门以靖江商贸城1号、2号商铺未经消防安全检查擅自投入使用，决定给予江苏马洲建筑装饰工程有限公司建设的靖江商贸城1号、2号商铺责令停止使用并处罚款。2019年1月2日，消防行政主管部门接到举报后检查发现消火栓无水，火警自动报警系统瘫痪，靖江商贸城1号、2号商铺未履行停止使用的处罚，将进行催告。被告天宏灯具店于2019年4月9日以商铺存在消防安全问题被责令停止使用为由，通知原告解除合同。案涉租赁商铺一直处于被告天宏灯具店控制使用中。张玲玲曾在商铺内和客户合影并发送至微信朋友圈。以上事实有原告提交的店面转租合同复印件、建筑工程施工许可证复印件、国有土地使用权证复印件、不动产权证书复印件、编号为（2018）第0014号建筑工程竣工验收消防备案凭证复印件、微信截屏，被告提交的靖公消设备字2018第0120号复印件，靖公消行罚决字2018第0109号行政处罚决定书照片打印件，靖公消行罚决字2018第0113号行政处罚决定书复印件，2019第0001号消防监督检查记录原件、解除合同通知书及当事人的到庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告与天宏灯具店签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，对双方具有法律约束力。对于本诉与反诉请求，本院结合查明的事实分析如下：本案首先需要解决的问题是：案涉租赁合同是否已经解除。消防行政部门对江苏马洲建筑装饰工程有限公司（并非天宏灯具店）下发的行政处罚决定书责令停止使用商铺，然而根据后来的消防监督检查表也可以发现江苏马洲建筑装饰工程有限公司并未履行行政决定书，消防行政管理部门也并未申请强制执行，所以事实上没有导致天宏灯具店无法使用商铺。因为并非需要履行的行政决定书。故虽然租赁房屋存在违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，但没有导致房屋无法使用。另外，虽然消防设备存在问题，但被告经营的业务与消防设备无关，不能认为消防设备问题会导致天宏灯具店无法使用商铺。不存在天宏灯具店无法使用案涉商铺的事实，依照法律规定，天宏灯具店没有取得单方通知解除合同的权利。故虽然天宏灯具店发出了解除合同通知，且原告并未及时提起异议诉讼，但天宏灯具店通知解除合同的行为依然不发生解除合同的法律效果。合同未到期亦未提前解除，应当继续履行。依照合同约定，租金先付后用，承租人应缴纳水电费，故原告主张的2018年8月1日起至2020年8月1日止的租金、2018年8月1日至2019年7月15日电费25056元，均属于到期债权，应予支持。合同尚在履行中，天宏灯具店主张赔偿装修损失缺乏依据，本院不予支持。被告未按约支付租金，构成违约，原告可以要求被告承担违约责任。合同中没有约定迟延履行违约金，原告主张参考解约违约金并不妥当，本院不予采纳。但被告违约确会导致原告损失，应予赔偿。原告出租的房屋存在未及时处理的消防问题，导致消防行政部门多次检查，虽然被告未能举证证明，但客观上会对被告的经营造成一些影响，故本院综合考虑酌情确定天宏灯具店需赔偿原告利息损失21300元。本案需要解决的第二个问题是，天宏灯具店能否要求返还租金。首先，天宏灯具店实际向原告租用了案涉商铺，应按照合同约定支付租金。天宏灯具店向原告交付租金属于其履行合同义务，其主张返还应当提供证据证明其多支付的事实。其次，租金标准，天宏灯具店主张原告在签订租赁合同时承诺了一定的市场规模和人气，遭原告否认，其亦未能提供证据证明，本院不予采信。原告与江苏马洲建筑装饰工程有限公司约定的租金标准计算，因合同具有相对性，且原告系整体租赁，风险性较大，故其租金标准对于案涉租赁合同没有参考价值。故，天宏灯具店未能举证证明多支付了租金，其主张返还租金的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案需要解决的第三个问题是，张玲玲是否应承担连带责任。首先，靖江市天宏灯具店系经过登记注册的个体工商户，蔡文革为经营者，经营方式为个人经营，并非家庭共同经营。其次，身份关系不能仅凭自认，现原告并未举证证明张玲玲与蔡文革系夫妻，故原告主张张玲玲承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告靖江市天宏灯具店于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告靖江市美隆洁具店租金640000元（2018年8月1日起至2020年7月31日止）、电费25056元（2018年8月1日起至2019年7月15日止），并赔偿原告利息损失21300元，合计686356元。二、驳回原告靖江市美隆洁具店要求张玲玲承担连带责任的诉讼请求。三、驳回反诉原告靖江市天宏灯具店的全部反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11091元，财产保全费4165元，反诉案件受理费5805元，合计21061元，由原告靖江市美隆洁具店负担956元（已交纳），被告靖江市天宏灯具店负担20105元（其中5805元已交纳，其余部分被告于本判决生效后7日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、并按照对方当事人数量提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  凌 达人民陪审员  韩晓华人民陪审员  龚建军二〇二〇年一月二十三日书 记 员  朱 琴5447案引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。