江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初9828号 原告：王平，男，1984年7月9日生，汉族，住南京市鼓楼区。 原告：郑佩璋，女，1984年12月14日生，汉族，住南京市鼓楼区。 两原告共同委托诉讼代理人：薛莉莉，江苏同安宁律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：陈卓，江苏同安宁律师事务所实习律师。 被告：王道友，男，1979年7月17日生，汉族，住南京市鼓楼区。 被告：杨兰，女，1983年3月1日生，汉族，住南京市鼓楼区。 两被告共同委托诉讼代理人：濮伟，江苏沁典律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：祁超，江苏沁典律师事务所实习律师。 第三人：南京链家房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320116062644725Q，住所地在南京市江北新区中山科技园科创大道9号D5幢111室。 法定代表人：祁世钊。 委托诉讼代理人：朱秀芬，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：娄心玲，女，该公司员工。 原告王平、郑佩璋与被告杨兰、王道友、第三人南京链家房地产经纪有限公司（以下至主文简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王平及其委托诉讼代理人薛莉莉、陈卓、被告杨兰、王道友及其委托诉讼代理人濮伟、祁超、第三人链家公司委托诉讼代理人朱秀芬、娄心玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王平、郑佩璋向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付违约金13.9万元；2、请求判令被告支付律师代理费1.1万元；3、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年3月18日通过第三人南京链家房地产经纪有限公司居间服务，签订了《南京市存量房买卖合同》，双方约定将二原告位于南京市XXX室出售给二被告，房屋面积为49.64平方米，房屋交易总价款为130万元，合同第十条约定双方的违约责任，并明确约定违约金的数额为总房价款的20%。鉴于乙方提出要提前装修部分房屋，双方协商后在合同第十五条补充条款第4款中约定：“原告于2019年4月15日前交付房屋给被告装修，被告接收房屋之日起，原告不再负责该房屋质量问题及房屋内产生的各项问题及各项费用，全部由被告承担”。此后原告在搬洗衣机时发现洗衣机笼头有损坏，立刻告知了被告，被告表示他们进来后会先用堵头堵起来。4月16日被告带人进房测量了室内尺寸开始着手装修，4月17日晨，楼下邻居发现有漏水，后发现自来水总阀不知被谁打开，导致坏了的洗衣机笼头处淌水渗到楼下住户家里，给楼下住户造成了一定的经济损失。楼下住户报警并强烈要求立刻修复并赔偿损失，原告根据补充合同的约定，通知被告过来处理赔偿事宜未果，不得已于4月18日在宝塔桥派出所与楼下六户受损家庭达成赔偿协议，共计损失约75000元。2019年4月22日被告杨兰向原告发出解约通知，以房屋出现漏水状况为由要求解除房屋买卖合同。 原告认为此次房屋漏水纯属意外事件，与房屋本身质量没有关系，且根据双方签订的补充合同，事发时房屋的相关损失应由被告承担，与原告无关。被告要求解除合同没有法律和事实依据。原告要求被告双倍赔偿定金40000元、赔偿楼下业主约80000元、购房定金损失20000元，结合违约金20%，原告作出让步要求被告支付违约金13.9万元。综上，二原告请求法院判如所请。 被告杨兰、王道友辩称：1、原告并没有给出违法解除房屋买卖合同违约金13.9万元诉请的组成或计算方式，依据原告庭前提交的证据，无主张的事实和法律依据。2、原告起诉状中陈述的部分事实和观点，被告不认可。首先，我方并未提出是装修部分房屋才签订补充条款第四点，而是为了装修整个房屋，尽早入住。其次，漏水事件并非意外，漏水是由于王平搬动房屋内的洗衣机导致水龙头损坏，有人打开了楼道内的总阀门所导致，在王平明知道水龙头已经损坏的情况下，未交房前其作为房屋所有人有义务保全房屋及其设施的完好性，漏水是由于王平未尽到房主的保护义务所致，王平有过错，应当对漏水事件和合同的解除承担全部责任。补充条款第四点约定是正式交房的风险转移条款，王平也从未正式将钥匙交给过杨兰，杨兰一共拿到钥匙四次，都是向中介借的，之后就进行了归还，是为了装修房屋量尺寸。漏水不是杨兰所造成的，案涉房屋也未交付，杨兰无需介入到原告和受损业主纠纷赔偿中去。且王平一直拥有房屋钥匙，其也多次进入房内搬家具和电器，直到漏水时家具都未完全搬完。漏水后被告一直在与原告协商处理如何履行合同，双方在第三人的陪同下也进行了沟通，但是原告不仅无理要求被告承担漏水损失，并且对如何整修漏水房屋，何时正式交房一直不与被告协商，反而从第三人处收回了房屋钥匙，并让四楼的受损用户入住，此种情况下，被告方才出具了合同解除通知书。被告经中介同意，发出解除合同通知，是为了减少自身损失。通过第三人协调原告系同意解除合同，只是不同意返还定金，此为双方都同意解除。综上，被告在本案中没有违约行为，请求法庭依法驳回原告全部诉请。 第三人链家公司述称：王平的案涉房屋一直挂在我公司出售，为便于看房，钥匙也一直放在我公司门店。案涉房屋由房东王平与购房者杨兰于3月18日在我公司签订存量房屋买卖合同，当时约定于4月15日交房，4月15日未交成房屋是因为王平表示房屋内有家具，尚未完全搬走，当时我公司多次与王平联系，王平表示要出差，无法交房。双方合同签订后，杨兰说需要装修测量房屋尺寸，中途取用几次房屋钥匙，用完之后又放回门店，王平也去过房屋。4月17日早上9时左右，公司经理联系工作人员，称案涉房屋漏水，楼下业主已经报警，我公司即前往查看处理。4月17日下午，王平到达公安机关与楼下业主协商赔偿事宜，我公司即打电话告知杨兰房屋漏水一事。此后，中介公司也与双方进行协商沟通，由于房屋漏水到主卧室中，所以杨兰要求减少购房款，或者由王平将房屋完全修缮完毕，但是王平方并未同意。后来客户杨兰就发出了解约通知，我公司也派人在微信群将该通知发给王平，并从案涉房屋门缝将该通知放进房屋。 原告王平、郑佩璋围绕诉讼请求依法提交证据如下：1、房屋买卖合同、居间服务合同；2、解约通知书；3、与楼下六户损失赔偿调解书及收条；4、告知函；5、郑佩璋与王子鹏买房合同及解约协议书及2万元定金收据；6、微信群聊天记录；7、《委托代理合同》及律师费发票。被告杨兰、王道友向本院依法提交证据如下：1、王平与杨兰4月7日至13日及4月18日聊天记录；2、装修定金收据1张；3、杨兰与王平4月18日在新九村房屋售后群中的微信聊天记录；4、杨兰与二楼住户周先生聊天记录。第三人链家公司未向本院提交证据。本院组织三方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2019年3月18日，原告王平、郑佩璋（甲方）与被告杨兰、王道友（乙方）签订《南京市存量房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方将XXX室房屋出售给乙方，房屋总价款130万元；甲方确认该房屋主体结构和公共区域不存在漏水、渗水现象；甲方应当保证如实陈述该房屋的权属状况、附属设施、装饰装修情况和相关关系，附件一及物业交割单所列的该房屋附属设施及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方，乙方对甲方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋；甲方应当保证本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况；甲、乙双方定于甲方拿到全部房款（不含物业交割保证金及户口迁出保证金）后5个工作日内正式交付该房屋，乙方在核验房屋无误后，于交付日当天交付物业交割保证金给甲方；该房屋交付时，应当履行下列1-3项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况根据约定的拍照及清单进行验收，并记录水、电、气表读数，并交付附件一及物业交割单中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定义务超过15天的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将房屋出售给第三方的，甲方出现上述根本违约情形之一的，应当向乙方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过15日的，乙方出现上述根本违约情形之一的，应当向甲方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%。乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。甲、乙双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、律师代理费及交通费等。双方在合同补充条款中约定：本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准，乙方应于2019年3月18日支付定金2万元给甲方，2019年5月10日前再支付2万元给甲方；甲方于2019年4月15日前交付房屋给乙方装修，乙方接收房屋交付之日起，甲方不再负责该房屋质量问题及房屋内产生的各项问题和产生的各项费用，其全部由乙方承担。合同附件一载明的附属设施包括装饰装修、家具及家电等。 上述合同签订后，2019年3月19日，原告王平收到被告杨兰给付的定金2万元。2019年4月7日，原告王平与被告杨兰通过微信聊天，王平陈述：“对了，洗衣机龙头是坏的，总阀门我关掉了，你们进去装修的时候先换个龙头，我也是今天才发现”，杨兰表示：“没事，洗衣机我会改到阳台去”、“装个堵头就行了”。杨兰询问“那套家具也会一起搬走吗？”王平表示：“家具晚点搬”，杨兰之后陈述：“你好，今天我这边装修开工的日期已经确定好了，下周日（21号）交底，周一（22号）正式动工，麻烦请之前将你需要的那套家具搬走，谢谢……”。 2019年4月17日，503室房屋出现洗衣机龙头漏水情况，漏水造成楼下住户损失。同日王平与杨兰在微信聊天中双方对房屋被水泡过的损失未能达成一致意见，王平通知杨兰如要进房装修与其联系。 2019年4月22日，被告杨兰向原告王平发送《解约通知书》一份，通知中明确，2019年4月房屋出现漏水渗水状况，造成房屋大面积渗水及积水，不符合买卖合同约定的情况，影响购买正常房屋的诉求，现发出解约通知，双方于2019年3月18日签订的《南京市存量房屋买卖合同》、《南京链家房屋买卖签订文件合订本》及签约文件附件合订本均告解除。房屋中介将解约通知通过手机微信告知王平，王平表示：“不符合购买需要出具相关鉴定机构鉴定证明，不然就是恶意违约”，郑佩璋表示：“买家想退押金可以，漏水问题买家全部承担损失，我们押金一分不少退回。”同日，王平通过手机微信告知杨兰不认可其解约行为，认为杨兰的行为构成根本性违约，要追究其责任，并要求杨兰履行房屋买卖合同的责任和义务。同日，王平通过链家公司工作人员将《告知函》发送给杨兰，该函内容是，2019年4月17日发生的漏水事件造成楼下7户住户被淹，漏水造成损失约75000元，要求原告处理。杨兰未予理会。庭审中，双方当事人一致同意解除《南京市存量房屋买卖合同》。 审理中，链家公司陈述依据合同约定2019年4月15日正式办理房屋交接，交接需要水电气结算、交钥匙门禁卡，买方杨兰、王道友需要支付1万元物业保证金。由于卖方王平、郑佩璋没有将房屋内的床、桌子等家具搬走，双方当日并没有正式交接。买方要求4月21日交接，链家公司门店经理打电话告知了卖方，卖方没有约定其它时间应当视为同意。 本院另查明，2019年3月24日，郑佩璋通过链家公司向王子鹏购买其所有的南京市浦口区房屋，签订《南京市存量房买卖合同》并于3月24日给付王子鹏定金2万元。后因XXX村X号X单元XXX室未能完成出售，无款支付明发滨江XX房屋房款，故于4月25日在链家公司鉴证下与王子鹏达成解约协议，王子鹏不退还2万元定金。 漏水事件发生后，原告王平于2019年4月18日在鼓楼区人民调解委员会调解下，与楼下6户受损居民达成了调解协议。因王平未能全部履行与楼下203室居民朱林达成的调解协议，朱林向本院提起诉讼，本院于2019年7月29日作出（2019）苏0106民初5830号民事判决，判决王平赔偿朱林损失43000元。王平先后共赔偿楼下住户漏水损失75000元。 原告王平、郑佩璋2019年6月11日因本案诉讼委托律师签订《委托代理合同》，于2019年11月20日支付给江苏同安宁律师事务所11000元。 本院认为，原告王平、郑佩璋与被告杨兰、王道友于2019年3月18日签订的《南京市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。根据合同约定，原告应于2019年4月15日前将房屋交付被告装修。该交付行为应当包括移交钥匙、交付房屋附属设施设备、装饰装修等物品及记录水、电、气表读数等内容。链家公司的工作人员，对双方合同履行情况完全知晓。根据链家公司陈述及原、被告双方的微信聊天记录可以确认，原告在签订合同后将房屋钥匙存放于中介公司，被告因装修测量拿钥匙去过503室房屋，后将钥匙返还中介公司。因原告并未将房屋内家具搬空，双方未能在2019年4月15日完成房屋交付，双方通过链家公司协商确认2019年4月21日正式交付房屋。因此，被告取用钥匙到503室房屋进行装修测量的行为不能视为合同约定的房屋交付行为。 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担。2019年4月17日，503室房屋出现漏水事件，漏水原因系屋内洗衣机龙头漏水所致。合同约定，房屋交付前，原告应确保房屋主体结构不存在漏水现象，房屋内各项附属设施状况良好。被告虽然事前知晓洗衣机龙头存在的问题并表示可以“安装堵头”，但在房屋正式交付前，其没有修缮的义务。原告在明知该龙头有漏水缺陷而未能及时修缮是漏水事件发生的主要原因，其未能及时修缮洗衣机龙头造成水淹地板是有过错的。漏水事件发生后的第二日，原告即与楼下受损住户在人民调解委员会的调解下就赔偿事宜达成调解协议。故因漏水赔偿楼下业主的损失，应由出卖人王平、郑佩璋自行承担。漏水事件发生后，事实表明原告在积极处理漏水赔偿事宜，由于原、被告双方未能对此协商一致，被告发出解约通知，原告表示不予认可，并希望合同继续履行。被告并无证据证明该漏水事件导致房屋质量严重受损。漏水事件虽然对双方合同的履行产生一定影响，但在原告及时妥善处理赔偿事宜并修缮的情况下，双方签订的房屋买卖合同仍然可以继续履行。因此，漏水事件并不必然导致双方的合同目的不能实现，而被告未与原告充分协商，亦无房屋存在严重质量问题证据的情况下即向原告发出《解约通知书》，是造成合同不能继续履行的主要原因，已构成根本违约。被告的违约是由房屋水龙头漏水事件引起的，而原告也未能认识自身责任，不能与被告达成协商意见，也是造成合同不能继续履行的一方面原因。故原告要求被告双倍支付定金的请求，本院不予认可。 庭审中，双方当事人一致同意解除《南京市存量房买卖合同》，本院予以确认。 被告在合同履行中存在违约行为，应赔偿原告相关损失。关于原告的损失，合同约定，双方在履行合同过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、律师代理费、交通费等损失，原告因提起本案诉讼已实际发生的律师费损失11000元及合同解除导致购买王子鹏的房屋未能实现损失20000元，本院予以确认。漏水事件发生后，双方协商未果，被告单方解除合同不符合合同约定或法律规定的情形，其应承担违约责任。房屋买卖合同不能继续履行，原告亦存在一定的过错，综合考虑，本院酌定被告赔偿原告损失35000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨兰、王道友于本判决生效之日起十日内赔偿原告王平、郑佩璋损失35000元。 二、驳回原告王平、郑佩璋的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，由被告杨兰、王道友承担770元；王平、郑佩璋承担2530元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省本市中级人民法院。 审 判 长  朱伟萍 人民陪审员  董 红 人民陪审员  严 聪 二〇二〇年一月十三日 书 记 员  夏颖坤 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出入境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。