鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初2621号原告：张晓艳，女，汉族，1962年10月15日出生，住址：辽宁省海城市。委托诉讼代理人：戴南洋，辽宁广佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：行永伟，辽宁广佑律师事务所律师。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，住所地：沈阳市大东区小东路1号。法定代表人：蒋慧英，公司董事长。委托诉讼代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司，住所地：鞍山市铁西区人民路207号。负责人：李振东，公司经理。委托诉讼代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。原告张晓艳诉被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年8月6日及12月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人戴南洋、行永伟、及二被告的委托诉讼代理人崔亦崇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张晓艳向本院提出诉讼请求：1、判令原告与二被告解除《租赁合同》，判令二被告承担连带给付原告违约金、损害赔偿金共335720元;2、判令二被告承担连带责任给付拖欠原告的租金7722元；3、判令二被告返还租赁原告的商铺并恢复原状，给付恢复原状费用5000元；4、本案诉讼费用、及原告律师代理费3000元由二被告承担；总额合计351442元。事实及理由：原告与第二被告于2009年5月15日签订租赁协议一份，6月16日签订租赁协议一份。约定第二被告租赁原告位于鞍山市铁西区人民路207号大商尚城生活商场1层11号建筑面积13.49平方米商铺、116号建筑面积8.51平方米商铺各一处，租赁期限20年。第二被告尚欠违约前未付租金7722元。第二被告于2018年10月19日公告明示违约终止履行与原告签订的租赁合同，构成合同违约，依据“租赁合同”约定，如承租方违约应支付剩余年限全部租金，及如第二被告违约或无力履行租赁合同，由第一被告承担赔偿责任的约定。第二被告系隶属于第一被告的分公司，根据《公司法》的规定，两被告应赔付原告违约金、赔偿金，赔偿原告的损失及逾期合同收益。两被告共同辩称：1、租赁合同已于2018年12月29日解除，2018年10月8日，被告发布人民路超市停业公告，并于2018年10月9日正式闭店停业。2018年12月29日，被告通过邮寄向原告送达《解除合同通知书》，并告知原告已腾空租赁场地、接收房屋。依据《合同法》相关规定，合同自通知到达对方时解除，因此双方合同已于2018年12月29日解除，原告要求解除合同之后的租金没有事实和法律依据。本案适格被告应是人民路分公司，原告要求二被告承担连带责任，缺乏法律依据。2、答辩人同意给付合同解除之日止的租金，两个合同总计11465.83元。3、答辩人同意返还房屋，不同意给付恢复原状的费用。4、不同意给付原告主张的其他费用。经审理查明：原告是鞍山市铁西区人民路大商·尚城生活商铺业主（产籍号分别为2-47-444-116和2-47-444-117），房屋建筑面积分别为8.49平方米和13.45平方米。2009年6月16日及5月15日，原告与被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司分别签订《租赁合同》两份，约定沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司租赁原告上述两处房屋，租期均为二十年，租期均从2009年11月15日起计算，并均约定每5年递增租金，第一个五年两处房屋租金均为330元/平方米/季；第二个五年两处房产租金均为351元/平方米/季；第三个五年两处房产租金均为371元/平方米/季；第四个五年两处房产租金均为392元/平方米/季。2009年11月14日原告就上述两处房产的租赁事宜再次与被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司签订两份《补充合同》，两份合同约定：原告出租的商铺实测建筑面积分别为8.49平方米及13.45平方米；由于签订商铺租赁合同时，被告新玛特鞍山人民路分公司尚未成立，则承租方为沈阳新玛特公司；现将原租赁合同中的承租方被告沈阳新玛特公司更改为被告新玛特鞍山人民路分公司；若被告新玛特鞍山人民路分公司注销或无力支付租金，则被告沈阳新玛特公司仍承担无限连带责任，继续履行主合同。另查，沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司承租包括原告房屋在内的126个有独立产籍号的商铺，及该房地产开发商华奇置业11101.16平方米商铺，用于经营大商超市鞍山铁西人民路店。2018年10月8日，该超市停业，2018年9月3日，被告通知华奇置业要求解除房屋租赁合同，2018年12月29日，被告通知原告在内的业主解除合同。另查，在原告与被告签订的两份《租赁合同》中，第九条关于违约责任的约定均为：1、如甲方（被告）违反其在本合同中所做保证、承诺、陈述的，乙方（原告）有权解除本合同，而无需承担任何责任，甲方应承担因此遭受的全部损失和责任，如因此给乙方造成损失的，需承担赔偿责任(包括物业公司的损失)。2、在租期内，甲方可以提前六个月书面通知乙方，但应在赔偿乙方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失。3、在租期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失。另查，包括原告在内的近五十位业主，经由本院起诉被告租赁合同纠纷案件中，最早的一审辩论终结时间为2019年3月5日。另查，被告自2018年8月15日开始拖欠原告上述两处房屋的租金。上述事实，原告提供的证据有：房屋所有权证两份、《租赁合同》两份、《补充合同》两份、《买卖合同》两份、辽宁增值税专用发票一张。两被告共同提供的证据有：《租赁合同》两份、《补充合同》两份、鞍山银行转账凭证及原告代开的增值税专用发票各一张、停业公告及相片各一张、《解除合同通知书》及EMS邮寄送达快递单各一份、被告与鞍山华奇置业有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》各一份、《关于房屋租赁合同解除通知函》一份。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，原告与二被告签订的租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，故依法有效。二被告在没有与原告协商的情况下单方解除合同，显属违约，应当承担违约责任。但因二被告租赁原告房屋为经营超市，而二被告租赁的范围的主要部分为华奇置业出租部分，在该部分不能继续承租的情况下，要求二被告继续履行与原告的租赁合同，已无实际意义，因此，原告与二被告签订的《租赁合同》及《补充合同》应当予以解除；且二被告应将其承租的2-47-444-116和2-47-444-117号房屋返还给原告。关于支付租金一节，因合同的解除并非依据被告的通知，且包括原告在内的业主就该纠纷均向法院起诉，故解除合同的时间应当以其他业主起诉案件中的第一次辩论终结时间即2019年3月5日为准。据此，二被告应当支付原告涉案两处房屋自2018年8月15日至2019年3月5日的租金。虽然本案原告对于租金的损失，仅主张至2018年12月29日，但对于2018年12月30日至2019年3月5日期间的损失，原告系参照租金标准以违约金的方式提出，鉴于本案为系列案件，为统一裁判尺度，减少当事人诉累，故对于原告租金的损失，以统一裁判标准予以计算，即原告的租金损失自2018年8月15日开始，计算至2019年3月5日。关于支付违约金一节，解除合同的过错在于二被告，因此二被告应当向原告支付违约金，依据合同约定，二被告应当支付原告剩余年限的租金作为违约金，但考虑到距合同期满尚有十年有余，以十年租金衡量原告的实际损失显属过高，结合本地经济状况，本院认为以自2019年3月6日起计算此后四年的租金作为违约金为宜。关于原告请求律师费一节，本案为系列案件，虽有合同约定支付律师费用，但律师费用为原告的非必要支出，原告扩大损失应自行承担，故本院不予支持。综上，二被告应当支付原告两处房屋2018年8月15日至2019年3月5日的租金，两处房屋总计建筑面积为21.94平方米，该期间两处房屋每季度每平方米租金均为351元，即每平方米每月租金为117元，每平方米每日租金为3.9元，故二被告应支付给原告自2018年8月15日至2019年3月5日的租金应为17027.63元（21.94平×351元/平/季×2季+21.94平×3.9元/平/日×19日=17027.63元）。二被告应支付原告的违约金，应以涉案两处房屋自2019年3月6日至2023年3月5日期间的租金为依据予以计算，即按照两处房屋总建筑面积21.94平方米予以分段计算：2019年3月6日至2019年11月14日，两处房屋的租金均为351元/平/季（换算成月租金为117元/平/月、日租金为3.9元/平/日），该期间内两处房屋的违约金应为21391.5元（21.94平×351元/平/季×2季+21.94平×3.9元/平/日×70日=21391.5元）；2019年11月15日至2023年3月5日，两处房屋的租金均为371元/平/季（换算成月租金为123.67元/平/月、日租金为4.12元/平/日），该期间内两处房屋的违约金应为107534.08元（21.94平×371元/平/季×13季+21.94平×4.12元/平/日×19日=107534.08元）。据此，二被告应支付给原告的违约金应为128925.58元（21391.5元+107534.08元=128925.58元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告张晓艳与被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、及被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司之间签订的《租赁合同》及《补充合同》；二、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司和被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司应于本判决生效之日起10日内共同支付原告张晓艳两处房屋租金17027.63元；三、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、及被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于本判决生效之日起10日内共同支付原张晓艳两处房屋违约金128925.58元；四、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、及被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司应于本判决生效之日起10日内返还原告张晓艳产籍号分别为2-47-444-116及2-47-444-117的两处商铺；五、驳回原告张晓艳的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6572元，原告自行承担3842元，沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司及沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司共同承担2730元，该款原告已预交，二被告应于本判决生效之日起10日内将该款给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  衣丽洁人民陪审员  黄 鸣人民陪审员  徐熙彤二〇二〇年一月二日书 记 员  吴禹瑶