天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初16656号原告：融创物业服务集团有限公司。统一社会信用代码911201167581044440法定代表人：汪孟德，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋扬，北京德和衡（天津）律师事务所律师。被告：韩士祝。原告融创物业服务集团有限公司诉被告韩士祝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融创物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人宋扬，被告韩士祝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告融创物业服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付拖欠物业服务费45898.3元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系X项目的物业服务公司，2005年6月1日签订有《天津市前期物业管理服务合同》。合同约定由原告向包括被告在内的全体业主提供物业管理服务。合同中对物业管理的服务内容、物业管理费用作出了明确具体的约定。合同签订后，原告依照合同约定如实履行了各项物业管理服务，被告在接受原告提供的物业管理服务之后，却拒绝交纳2010年1月1日至2019年11月30日期间的物业费，欠费总计45898.3元（建筑面积154.21平方米，收费标准物业费2.5元/平方米，每月物业费385.7元）。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向法院提出诉讼请求。原告融创物业服务集团有限公司向本院提交如下证据：证据1.前期物业管理服务合同1份，证明双方权利义务关系；证据2.企业名称变更核准通知书1份，证明原告进行过合法的企业更名；证据3.房屋产权证复印件1份，证明被告是涉诉房屋的权利人；证据4.天津市物业服务企业年度信用等级证书1份、2017年度AAA级物业服务企业名单1份、天津市住建委关于2018年全市物业服务等级化考评结果通知1份，证明原告从2013年-2016年物业服务评级是优秀、2017年是3A、2018年是优秀；证据5.受案通知书1份，证明原告在2017年6月27日就本案被告欠费事项向法院申请过诉前调解。被告韩士祝辩称，不同意原告诉讼请求。被告房屋从入住开始就有漏水情况，一直在修，但至今没有修好，每次被告报修后，物业公司都会给被告一份报修单，被告填写后物业公司会取走，被告手中没有；每年原告给被告修缮漏水两到三次，一直至2015年，物业公司经理说已经修理好了，可以重新装修，被告就进行了重新装修，但转年又继续漏水，造成更大损失，原告在维修过程中发现外墙主体留有网格状模板拉栓孔，后原告又维修，但至今未解决。维修工人说应该堵住所有孔洞，被告也和物业经理说明了此事，但物业公司至今没有按照此方案修理，被告家三个房间及一个平台被水浸泡。被告找过物业经理询问被起诉的事情，经理说不知道公司为何起诉被告，并表示可以作证至今被告家中仍然没修理好漏水的问题，被告家中漏水的证据都保存在物业公司。卫生间跑水将餐厅和厨房都给浸泡了，楼上的公共部位暖气跑水将被告家中门厅、厨房顶部浸泡。因为小区监控设施不全，导致被告家中失窃，造成经济损失，派出所有备案，物业公司说是因为没有摄像头，所以没有监控录像，至今未解决失窃损失问题。被告家中空调制冷不达标，自2009年开始就不达标，后来物业公司将空调室外机挪移到室外后才发现是因为当初安装时候的问题导致的。小区内多处公共设施无法使用，进出人员混乱，有推销、卖化妆品等进入小区。小区内业主私搭乱盖，占用公共空间，物业至今未解决。因邻居在水管间堆放垃圾，导致失火，物业对楼道垃圾处理不善，安全隐患严重。因失火导致的被告家中水表损坏，物业公司也没有赔偿，被告自行出资更换水表。2017年1楼住户将房间出租给美容院，美容院做艾灸造成的烟熏污染极为严重，导致被告无法开窗通风，被告也报过警，原告也没有解决此问题。另外，原告和融创开发商签订的合同内第九条载明，融创地产委托融创物业对入住的业主房屋负责返修、完善，但原告没有按照合同履行，给被告造成的损失无人承担。被告入住的时候融创物业和融创地产一起给业主开会表示，地产公司将所有业主的反馈交给物业来处理，但现在原告又推脱责任，让被告去找融创地产公司。原告主张存在时效问题。被告韩士祝向法院提交证据如下：证据1.2008-2017年照片打印件34张，证明被告家中漏水情况，漏水给被告家造成的损失；证据2.2018-2019年照片打印件4张，证明依然存在漏水情况，原告对被告家中漏水未修复好；证据3.照片打印件3张，证明原告家暖气漏水和管道井中失火造成的损失；证据4.损失清单一份，证明因被告家中漏水及家中失窃导致的各项损失数额。本院对当事人所举证据认定意见如下：原告提交的证据1、2、3具有真实性，证据来源合法，证据内容与本案待证事实之间存在关联性，本院予以采信；证据4、5的真实性，本院予以确认。被告提交的证据1、2、3，需要其他证据予以佐证，本院不予采信；证据4与本案无关，本院不予确认。本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：原告与天津融创置地有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定：本合同自2005年6月1日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同约定物业服务费收费标准为：住宅房屋按建筑面积计算每月每平方米2.5元。2015年8月18日，原告企业名称由天津市融创物业管理有限公司变更为融创物业服务集团有限公司。被告系天津市X房屋所有权人，房屋建筑面积154.21平方米。被告自2010年1月1日至2019年11月30日未交物业费，原告诉至本院。另，原告曾于2017年6月27日经天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出诉前调解。本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。本案双方争议的焦点是被告不缴纳物业费的理由是否成立？本案中，原告与天津融创置地有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，本院就上述合同的法律效力依法予以确认。被告作为该小区的业主，上述合同对其发生法律效力。现原告依合同约定为被告居住的小区提供了物业服务，被告理应按照合同约定履行交纳相应物业服务费的义务。原告主张的物业费存在超过时效问题，原告虽主张一直在催要但没有证据予以证明，对原告主张被告给付物业服务费的诉讼请求，本院部分予以支持，本院以诉前调解的时间确定被告应给付原告2015年6月28日至2019年11月30日的物业服务费20471.3元。关于被告主张的入住时就出现的房屋漏水、家中失窃等损失问题，与本案无关，被告可另行依法处理。关于被告的其他抗辩主张，未提供充足证据予以证明，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告韩士祝给付原告融创物业服务集团有限公司自2015年6月28日至2019年11月30日物业费20471.3元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取473.5元，由原告负担262.5元，由被告韩士祝负担211元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  赵战勇二〇二〇年一月十六日法官助理张颖书记员贾麟本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。