湖南省高级人民法院行 政 判 决 书（2019）湘行终2231号上诉人（一审原告）：岳阳市富业物资有限公司。住所地：湖南省岳阳市东风湖路洞庭渔都（洞庭办事处捕捞社区）。法定代表人：高慧。被上诉人（一审被告）：岳阳市岳阳楼区人民政府。住所地：湖南省岳阳市巴陵中路523号。法定代表人：黄建文，区长。委托代理人：匡宜明，该政府工作人员。委托代理人：熊新星，湖南坤中律师事务所律师。上诉人岳阳市富业物资有限公司（以下简称富业公司）因与被上诉人岳阳市岳阳楼区人民政府（以下简称岳阳楼区政府）房屋征收补偿决定一案，不服湖南省岳阳市中级人民法院（2019）湘06行初224号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，岳阳楼区九华山片区棚户（旧城）区改造二期（城管局）项目位于岳阳市中心城区，是岳阳市城市建设的重点工程，是岳阳市打造中心城区商业发展的重要配套项目，该项目的实施能够有效改善居民的居住生活条件，能够提升城市品位，加快城市发展，符合公共利益需要。2017年7月31日，岳阳楼区政府发布并公示了岳楼政发〔2017〕35号《房屋征收决定公告》，决定对岳阳楼区九华山片区棚户（旧城）区改造二期（城管局）项目征收红线范围内国有土地上的房屋及附属物实施征收，公告确定征收部门为岳阳楼区征收安置工作局，征收实施单位为岳阳楼区城市管理局。签约期限为被征收人收到分户评估报告之日起90天内。当日，岳阳楼区政府发布《征收补偿安置方案》，方案公布的征收补偿方式及标准为：征收补偿安置实行以货币安置为主，政府搭建服务平台，组织房源信息，落实奖励优惠政策，促进被征收户购买商品房形式为辅的政策。富业公司的房屋位于岳阳楼区洞庭街道办事处捕捞社区渔都市场JY020-201号、JY020-202号，在涉案项目征收范围内。在征收补偿商谈过程中，富业公司未能与征收部门达成协议。2018年10月25日，岳阳楼区政府对岳阳市岳阳楼区洞庭街道办事处捕捞社区渔都市场JY020-201号房屋所有权人作出《岳阳市岳阳楼区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》（以下简称被诉《房屋征收补偿决定》），主要内容：被征收房屋位于岳阳市岳阳楼区洞庭街道办事处捕捞社区渔都市场JY020-201号，经岳阳市房地产测绘中心实地测绘，房屋总建筑面积为824.29㎡（该评估面积已包含ＪＹ020-201号的500.19㎡和ＪＹ020-202号的324.09㎡），经岳阳金图腾土地房地产评估有限公司（以下简称金图腾公司）评估，该房地产主体评估单价为9180元／㎡，总价为7566982元。房屋内装饰、装修及设施、设备因被征收房屋情况复杂而尚未作出评估结论。房屋征收部门为被征收人提供了以货币补偿为主，以周边商品楼盘团购为辅的补偿方式。被征收人未在规定的签约期限内与房屋征收部门达成补偿协议。作出征收补偿决定如下：一、对富业公司位于岳阳楼区洞庭街道办事处捕捞社区渔都市场JY020-201号的房屋实施征收，按照《征收补偿安置方案》的规定，以货币补偿为主，以周边商品楼盘团购为辅给予补偿。二、根据金图腾公司对房屋的分户评估报告和《征收补偿安置方案》的规定，富业公司应得的货币补偿金额为：（一）房屋主体补偿7566982元；（二）室内装饰装修及设施、设备补偿待确定；（三）搬迁补助24729元；（四）停产停业补助52969元，上述四项合计人民币7644680元，全部存储于交通银行岳阳市分行。三、被征收人应在决定书送达之日起60日内与房屋征收部门办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将房屋腾空交付给房屋征收部门。同日，岳阳楼区政府针对富业公司位于岳阳楼区洞庭街道办事处捕捞社区渔都市场JY020-202号的房屋，作出《房屋征收补偿决定书》，主要内容为：一、对被征收人位于岳阳市岳阳楼区洞庭街道办事处捕捞社区渔都市场JY020-202号的房屋实施征收，按照《征收补偿安置方案》的规定，以货币补偿为主，以周边商品楼盘团购为辅给予补偿。二、根据金图腾公司对房屋的分户评估报告和《征收补偿安置方案》的规定，富业公司应得的货币补偿金额为：（一）房屋主体补偿2975146元；（二）室内装饰装修及设施、设备补偿待确定；（三）搬迁补助9723元；（四）停产停业补助20826元，上述四项合计人民币3005695元，全部存储于交通银行岳阳市分行。三、被征收人应在决定书送达之日起60日内与房屋征收部门办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将房屋腾空交付给房屋征收部门。后因测绘面积与房屋所有权证登记面积存在差异，岳阳楼区政府于2019年7月1日向富业公司作出《撤销富业公司JY020-202号房屋征补决定的告知书》，撤销了2018年10月25日对富业公司JY020-202号房屋作出的《房屋征收补偿决定》。2019年8月26日，岳阳楼区九华山片区棚户（旧城）区改造二期（城管局）项目部向富业公司送达了《九华山片区棚户（旧城）区改造二期（城管局）项目部关于拟安置房源的告知书》，载明：“针对您要求产权调换房的补偿安置，我项目部提供安置房源（详见附表）供您选择。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定，我项目部将与您计算、结算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”附表载明了房源名称、楼栋与楼层、户型、面积、房号、房屋均价等信息。富业公司收到该告知书后未予选择。富业公司提起本案诉讼，请求：1.撤销被诉《房屋征收补偿决定》。2.判令岳阳楼区政府以房屋产权调换方式实施征收。一审法院经审理认为，本案争议焦点为被诉《房屋征收补偿决定》是否侵害了富业公司的补偿方式选择权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”产权调换是由征收人为被征收人提供新的房屋，并计算被征收房屋与调换房屋的价值差额，双方进行结算的一种征收补偿方式。本案中，通过对案涉证据的分析，可以认定富业公司选择的补偿方式为产权调换。而岳阳楼区政府作出的被诉《房屋征收补偿决定》载明：“房屋征收部门为被征收人提供了以货币补偿为主，以周边商品楼盘团购为辅的补偿方式。”因被诉《房屋征收补偿决定》并未明确告知富业公司享有产权调换的权利，侵害了其补偿选择权，应当确认违法。但因岳阳楼区九华山片区棚户（旧城）区改造二期（城管局）项目符合公共利益需要，对岳阳市城区的整体提质改造具有重要意义，若撤销被诉《房屋征收补偿决定》判决重作将会导致整个项目在时间节点上滞后，有损公共利益。而且，在诉讼过程中岳阳楼区政府向富业公司送达了可以进行产权调换的房源告知书，明确告知了可供产权调换的房屋具体位置、面积、价格，并告知将与其计算被征收房屋与调换房屋的价值差额以便其选择，岳阳楼区政府在诉讼过程中提供安置房的行为属于行政机关自我纠错的行为，已弥补了被诉《房屋征收补偿决定》的瑕疵，应当认为岳阳楼区政府的行为从实质上已经充分保障了被征收人产权调换的权利，被诉《房屋征收补偿决定》也可以不予撤销。另由于岳阳楼区政府对富业公司作出的涉及富业公司JY020-202号房屋的征收补偿决定已自行撤销，对此不再审查。因岳阳楼区政府作出的涉及富业公司JY020-201号房屋的征收补偿决定中被征收面积实际已经包括了JY020-202号房屋的征收面积，但岳阳楼区政府撤销该份房屋征收补偿决定后，对JY020-201号房屋征收补偿决定记载的面积未予补正欠妥，有违行政行为事实认定应当客观真实的原则，虽并未影响当事人实体权利，但也应当予以指正。另对岳阳楼区政府辩称富业公司不服补偿安置方案的起诉已经超过了起诉期限的意见，因本案富业公司起诉要求撤销的系《房屋征收补偿决定》，并未要求对《征收决定公告》进行审查，该答辩意见不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项之规定，判决确认岳阳楼区政府于2018年10月25日对富业公司作出的被诉《房屋征收补偿决定》违法。本案一审案件受理费50元，由岳阳楼区政府负担。富业公司不服一审判决，向本院上诉称：1.岳阳楼区政府假借旧城改造之名，实施商业开发的征收行为，不符合公共利益征收条件。2.选定评估机构的程序违法，被确定的评估机构系无资质的非法公司，在房产价值评估时未入户勘查。3.被诉《房屋征收补偿决定》违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的相关规定，剥夺了富业公司依法享有产权调换的选择权。4.岳阳楼区政府以明显低于同类房地产市场价格作出货币补偿决定，严重降低了富业公司原有生活水平。5.撤销被诉《房屋征收补偿决定》不会造成公共利益的损害，一审适用法律错误。请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。岳阳楼区政府答辩称：1.富业公司在二审中提出与一审不同的事实和主张，不应受到法律支持。2.关于评估机构选定及评估程序问题。选定评估机构程序合法，虽然存在笔误，但有公证机构的说明，并非富业公司所说的评估机构为无资质的非法公司。评估程序符合法律规定，分户评估报告已送达给富业公司。3.岳阳楼区政府向富业公司提供了产权调换房源信息，并承诺对其结算房屋差价，符合法律规定。4.撤销被诉《房屋征收补偿决定》有损国家公共利益，造成极大社会损失。请求驳回上诉，维持一审判决。各方当事人一审提交的证据，已随案移送本院。经审查，可以作为认定事实的依据。本院查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明：2019年9月18日岳阳市岳阳楼区司法局出具的情况说明中载明：原岳阳市岳阳楼公证处出具的（2017）湘岳楼证字629号公证书中的“岳阳市金图腾房地产评估有限公司”笔误为“湖南金图腾房地产评估有限公司”。原岳阳市岳阳楼公证处于2017年10月撤销，原岳阳市岳阳楼公证处印鉴均已销毁，无法出具新的公证文书，特将此情形进行说明。本院认为，本案的争议焦点为被诉《房屋征收补偿决定》是否合法。一、关于是否为了公共利益。涉案项目根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第三项有关公共事业的规定实施征收，后有关部门将征收类别由公共事业改为旧城区改建，并纳入国民经济和社会发展年度计划，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条、第八条第五项的规定，为了旧城区改建而实施的征收仍然符合公共利益的要求。本案中，岳阳楼区政府就涉案项目出具了社会稳定风险评估报告，征询了被征收人的征收意见。经统计，涉案项目的征收意愿同意率达87.76％，证明涉案项目得到大多数被征收人的同意，反映了公共利益。富业公司有关本案征收并非为了公共利益的上诉理由缺乏事实和法律依据。二、关于是否剥夺富业公司产权调换选择权的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”本案中，涉案《房屋征收补偿决定》载明“以货币补偿为主，以周边商品楼盘团购为辅给予补偿”的方式，但该“团购房”不能替代《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条关于产权调换的规定。涉案《房屋征收补偿决定》剥夺了富业公司的补偿方式选择权。但在本案一审过程中，岳阳楼区政府向富业公司送达了可供产权调换的房屋的具体位置、面积、价格，岳阳楼区政府采取了产权调换的弥补措施。因此，涉案《房屋征收补偿决定》可确认违法。三、评估机构的选定及评估程序问题。（一）关于评估机构的选定。岳阳楼区政府采取协商（选票）办法确定涉案项目房地产价格评估机构。涉案项目应发放选票260份，实发选票232份，收回选票143份，收回有效票143份。由被征收人代表唱票、计票和监票，经统计房地产价格评估机构票选情况为：岳阳市金图腾房地产评估有限公司135票、湖南正阳房地产评估咨询有限公司7票、岳阳方源房地产评估经纪公司1票。该次选定有岳阳市岳阳楼公证处到现场监督，并出具（2017）湘岳楼证字629号公证书证明选定合法有效。故评估机构的选定程序合法，富业公司主张评估机构的选定违法，因无事实根据，本院不予支持。（二）评估程序的合法性。本案评估机构在考虑了涉案房屋的区位用途、建筑结构和楼层、新旧程度、租金收入、空置率以及等影响因素后作出的分户评估报告，确定了相应的房屋价值，与《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第一款关于评估因素之规定相符。评估机构还告知当事人如对评估结果有异议，可以在收到评估报告之日起10日内向评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议，可在收到复核结果之日起10日内向评估专家委员会申请专家鉴定。但是，富业公司拒收分户评估报告，未在法定期限内行使相关权利，其在诉讼阶段对评估结果提出异议不符合法律规定，据此主张补偿标准过低，本院不予支持。四、富业公司认为涉案项目出现不同的评估机构的问题。富业公司认为涉案项目有不同的评估机构，原本选定的评估机构为“湖南金图腾房地产评估有限公司”，之后横空出世另一个评估机构“岳阳市金图腾房地产评估有限公司”，令人不解。经查，上述两家公司实为一个公司，即只有“岳阳市金图腾房地产评估有限公司”，所谓的其他公司是由于笔误造成，有原岳阳市岳阳楼公证处的公证说明。需要指出的是，对用于产权调换的房屋，房屋征收部门应当同样以征收决定公告发布之日作为评估时点，评估确定用于产权调换房屋的价值。岳阳楼区政府在一审过程中提供了可供产权调换的房屋，但没有经评估确定用于产权调换房屋的价值，不妥。岳阳楼区政府应尽快对用于产权调换房屋的价值进行评估，以便被征收人选择产权调换房屋。综上，富业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人岳阳市富业物资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  张坤世审判员  林 芝审判员  李俊颖二〇二〇年一月十六日法官助理丁恒芳书记员潘敏华附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；……