广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初9400号原告：广州市恒远公司物业有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇山前大道金碧御水山庄，统一社会信用代码91440114743595463L。法定代表人：刘宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖志萍，广东联合发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁碧芸，广东联合发展律师事务所律师。被告：谢和生，男，1977年6月25日出生，汉族，住湖南省耒阳市，原告广州市恒远物业管理有限公司（以下简称恒远公司）诉被告谢和生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2019年11月28日公开开庭审理了本案。原告恒远公司的委托诉讼代理人梁碧芸到庭参加诉讼，被告谢和生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告恒远公司向本院提出诉讼请求称：1、判令被告向原告支付自2016年5月1日至2019年1月31日期间被告所拖欠的广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄山林一巷1号603房的物业管理费8267.43元。2、判令被告向原告支付自2016年2月1日至2018年11月30日期间被告所拖欠的广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄山林一巷1号603房的水费671.45元、污水处理费242.63元、公摊水费243.84元及公摊电费514.97元。3、判令被告按每日1‰标准向原告支付自逾期支付次月的1日起至付清款项之日止欠缴费用金额的违约金（以欠费当月的物业管理费、水费、公摊水电费、污水处理费等项目的总额为基数，暂计至2019年6月30日为21037.63元）。4、判令被告承担全部的诉讼费用。事实和理由：原告是广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄（以下简称山庄）的物业管理公司。被告是山庄山林一巷1号603房屋（以下简称房屋）的产权人。2014年1月15日，被告通过购买方式获得房屋产权。根据原告与山庄的开发商广州市花都绿景房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》（以下简称《前期物业合同》）及山庄物业管理费的收费标准，被告应按1.5元/平方米/月的标准计付物业管理费，房屋的建筑面积为167.05平方米，被告应向原告支付每月250.58元物业管理费。被告还应向原告支付房屋的水熟—烫水处理费及公摊水电费。山庄分为A、B、C、D、E、F、G、H共8个区域。在2017年12月前，除E、F区域房屋的自用电费由房屋使用人向供电部门直接缴纳外，山庄全部电费（包括其余6区域的自用电费、公摊电费）是由原告向供电部门全部垫付后按照房屋使用人当月的实际用电量以及小区公共用电分摊情况向房屋使用人收回。2017年12月，其余6区域完成供电部门一户一表改造。自2018年1月后，山庄全部房屋的自用电费均由房屋使用人向供电部门直接缴纳，山庄全部公摊电费由原告向供电部门全部垫付后按照小区户数分布情况向房屋使用人分摊、收回。山庄全部的水费（含房屋自用水的水费、污水处理费及公摊水费）是由原告向供水部门全部垫付后按照房屋使用人当月的实际用水量以及小区公共用水分摊情况向房屋使用人收回。原告在实际发生水电费月份的两个月后向房屋使用人收取前述水电费、污水处理费及公摊水电费。根据《前期物业合同》的约定，若被告未按时足额缴纳物业管理费用的，被告须按应交款项的每天1‰向原告支付违约金。自2016年5月起，被告未向原告支付自2016年5月起的物业管理费及自2016年2月起的水费、污水处理费及公摊水电费。原告多次向被告催收，被告至今仍未向原告支付该等费用。原告认为，原告已尽物业管理服务义务，被告理应向原告付清物业管理费、水费、污水处理费及公摊水电费。被告拖欠该等费用的行为已经损害了原告的合法权益。现原告特向法院依法提起诉讼，请求法院查明事实，判决如原告诉请。被告谢和生没有到庭应诉，亦没有提供书面答辩意见及证据。恒远公司在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。恒远公司所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且恒远公司保证真实，本院经核证后予以确认。经审理查明：恒远公司于2002年10月23日成立，具有三级物业管理资质。涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇山林一巷1号603房，房屋建筑面积为167.05平方米，2014年1月15日登记于谢和生名下。2009年8月20日，恒远公司（乙方）与案外人广州市花都绿景房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方选聘乙方对金碧御水山庄提供前期物业管理服务，约定物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层及高层住宅收费标准为0.9～1.96元/月/平方米，物业管理费按月交纳，业主或物业使用人应在每月6日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业管理费用的，应按《前期物业管理服务协议》每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2009年10月1日起至业主委员会成立止。合同还就其他权利义务进行了约定。恒远公司认为涉案房屋属于F区，物业管理费为每月每平方米1.5元，水费、公摊水电费由恒远公司向有关部门代缴后，恒远公司再根据谢和生的使用、分摊情况，每月制作出收费通知单（内含物业费及缴费时间），再送达到涉案房屋。恒远公司认为谢和生从2016年5月开始拖欠涉案房屋的物业管理费、水费及公摊水电费。2017年2、4月，2018年5、8月，恒远公司向谢和生的户籍所在地邮寄律师函追讨物业管理费、水费、公摊水电费及上述欠费的违约金。现谢和生至今仍未缴纳上述拖欠的物业管理费及其他费用，恒远公司遂诉至本院成讼。诉讼中，恒远公司主张谢和生拖欠2016年5月1日至2019年1月31日期间的物业管理费8267.43元，拖欠2016年2月1日至2018年11月30日期间的水费671.45元、污水处理费242.63元、公摊水费243.84元及公摊电费514.97元，但因欠费期间发生退电费1.7元抵减物业管理费的情况，故至2019年1月31日谢和生尚欠物业管理费8267.43元；因发生退电费0.46元抵减公摊电费的情况，至2018年11月30日谢和生尚欠公摊电费514.97元。恒远公司为证明其主张向本院提交了其向有关部门代缴了污水处理费、公摊水电费的发票、供电公司及自来水公司出具的证明、各月抄表收费明细表、具体电费分摊明细表以及涉案房屋所在区域的其他房屋缴费单据等证据证实。本院认为：恒远公司与广州市花都绿景房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该《前期物业管理委托合同》对谢和生具有约束力，谢和生作为涉案房屋的业主，享受了恒远公司提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，理应按照合同约定向恒远公司支付物业管理费、污水处理费、水费及公摊水电费等费用。涉案房屋每月物业管理费为250.58元（1.5元/平方米/月×167.05平方米），因此恒远公司要求谢和生支付2016年5月1日至2019年1月31日期间的物业管理费8267.43元（250.58元×33个月－退回电费1.7元），有理有据，本院予以支持。关于恒远公司主张的2016年2月1日至2018年11月30日期间的水费671.45元、污水处理费242.63元、公摊水费243.84元及公摊电费514.97元（515.44元-退回电费0.46元），恒远公司已提供计算方式、各月费用明细以及向供水供电部门代缴的凭证予以作证，本院予以采信，因此谢和生亦应向恒远公司支付上述费用。关于逾期缴费的违约金问题，谢和生迟延支付物业管理费及相关费用已构成违约，理应向恒远公司支付违约金，恒远公司依据合同约定要求谢和生以当月所欠费用为本金，从欠费的次月1日开始按每日千分之一的标准分段计算违约金，合理有据，本院予以支持。谢和生经本院合法传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告谢和生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2016年5月1日至2019年1月31日期间的物业管理费8267.43元及违约金，违约金分别以每月欠缴物业管理费250.58元为基数，从欠费的次月1日起按每日千分之一的标准分段计算，违约金以不超过本金为限；二、被告谢和生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2016年2月1日至2018年11月30日期间的水费671.45元及违约金，违约金分别以每月欠缴水费为本金，从欠费的次月1日开始按每日千分之一的标准分段计算，违约金以不超过本金为限；三、被告谢和生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付22016年2月1日至2018年11月30日期间的污水处理费242.63元及违约金，违约金分别以每月欠缴污水处理费为本金，从欠费的次月1日开始按每日千分之一的标准分段计算，违约金以不超过本金为限；四、被告谢和生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2016年2月1日至2018年11月30日期间的公摊水费243.84元及违约金，违约金分别以每月欠缴公摊水费为本金，从欠费的次月1日开始按每日千分之一的标准分段计算，违约金以不超过本金为限；五、被告谢和生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2016年2月1日至2018年11月30日期间的公摊电费514.97元及违约金，违约金分别以每月欠缴公摊电费为本金，从欠费的次月1日开始按每日千分之一的标准分段计算，违约金以不超过本金为限；六、驳回原告广州市恒远物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费574元，由被告谢和生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁红君人民陪审员  何淑仪人民陪审员  任识和二〇二〇年一月十日书 记 员  徐嘉雯