重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10822号上诉人（原审被告）：重庆市和胜汇邦资产管理有限公司，住所地重庆市永川区人民北路113号，统一社会信用代码91500118320351635X。法定代表人：何全红，董事长。委托诉讼代理人：陈文丽，女，系公司员工。被上诉人（原审原告）：重庆辉明物业管理有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道一环南路东段137号附79号，统一社会信用代码915001115789888288。法定代表人：林辉琼，总经理。委托诉讼代理人：唐君，男，系公司员工。上诉人重庆市和胜汇邦资产管理有限公司（以下简称和胜汇邦资产公司）因与被上诉人重庆辉明物业管理有限公司（以下简称辉明物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院(2019)渝0111民初4763号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月9日立案后，对本案进行了询问。上诉人和胜汇邦资产公司的委托诉讼代理人陈文丽、被上诉人辉明物业公司的委托诉讼代理人唐君到庭参加询问。本案现已审理终结。和胜汇邦资产公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回辉明物业公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由辉明物业公司承担。主要事实和理由：1、当事人双方未签订任何形式的合同，和胜汇邦资产公司也未授权他人代为签订合同，前房屋产权人高凯自2013年9月1日购买案涉房屋后未与辉明物业公司签订任何形式的合同，和胜汇邦资产公司无相关权利义务的继承。2、辉明物业公司于2017年11月13日与鹰爵科技五金产业园有限公司（以下简称鹰爵公司）签订物业管理合同不符合物业管理条例的规定，该合同不能突破合同相对性，亦不属于相关法律法规规定的前期物业管理合同。3、根据前产权人高凯提供的物业管理费用收据，案涉房产使用人于2014年有交纳物业管理费用的行为，即在辉明物业公司与鹰爵公司签订物业管理合同前已经由物业管理公司对园区进行管理，进一步证明上述合同不属于前期物业合同。更换物业管理公司由业主以及业委会决定，不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责，根据物权法的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。4、辉明物业公司于2017年11月13日与鹰爵公司签订物业管理合同的时候未有任何相关审批手续，据当时物业管理条例第32条的规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，但没有证据证明辉明物业公司具备物业服务资质，根据合同法第52条规定，该合同违反行政法规的强制性规定，应属无效合同，辉明物业公司起诉的物业费和违约金无依据。5、即使前述合同被认定为有效，因其违反了合同法5条规定，应予以变更或撤销。综上，请二审法院支持上诉请求。辉明物业公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。辉明物业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令和胜汇邦资产公司立即支付辉明物业公司2018年6月12日到2019年6月30日的物业管理费20071.46元、违约金4014元，合计24085.46元。2.请求法院依法判令和胜汇邦资产公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2017年11月13日，辉明物业公司与鹰爵公司签订《物业管理合同》一份，合同约定辉明物业公司为钢材模具市场一期、二期提供物业服务；合同约定：住宅物业收费标准为0.5元/月/平方米；商业物业收费标准为1元/月/平方米；每月1-10号为物业费收取日，超过10号缴纳的，从逾期之日起按欠费总金额每日千分之三的标准支付违约金。服务期限为三年，自2017年12月1日至2020年11月30日。合同签订后，辉明物业公司在钢材模具市场从事物业服务至今。另查明，案涉房屋钢材模具市场13幢1-1号商业门市系案外人高凯于2013年9月7日从鹰爵公司购买，该房屋建筑面积为1588.77㎡。重庆市永川区人民法院于2018年6月11日作出的（2017）渝01×××××执3257号之二执行裁定书裁定将高凯所有的上述房屋作价435万元抵偿给申请执行人即本案和胜汇邦资产公司所有。2018年6月12日至2019年6月30日和胜汇邦资产公司未按时交纳物业管理费。现辉明物业公司以和胜汇邦资产公司拒不交纳物业服务费为由提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。和胜汇邦资产公司作为钢材模具市场一期门面的业主，应当服从建设单位对整个钢材模具市场的管理。鹰爵公司作为案涉物业的建设单位，在部分物业已出售但该物业管理区域内并未成立业主委员会的情况下，有责任对该物业管理区域进行统筹管理，包括聘请物业服务企业对该物业管理区域提供物业服务。和胜汇邦资产公司所有的案涉商业门面属于钢材模具市场一期范围，作为一个整体的组成部分，从整体利益出发，在个体合法权益不受损害的前提下，应当服从建设单位的管理。故参照《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位与物业服务公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。和胜汇邦资产公司通过重庆市永川区人民法院的执行程序获得案涉房屋的所有权，成为钢材模具市场业主，亦应遵守、履行上述物业管理合同约定的义务。本案中，辉明物业公司提供了其已履行了物业服务的基本职责的证据，和胜汇邦资产公司应当履行缴纳物业管理费的义务。和胜汇邦资产公司系钢材模具市场13幢1-1号商业门市业主，该房建筑面积为1588.77㎡。辉明物业公司要求和胜汇邦资产公司支付从2018年6月12日起至2019年6月30日期间所欠物业管理费，依据合同约定，和胜汇邦资产公司应缴纳的物业服务费为1588.77㎡×1元/㎡/月×12.6个月=20018.5元。关于辉明物业公司要求和胜汇邦资产公司支付违约金的诉讼请求。一审法院认为，因和胜汇邦资产公司未履行义务，按照合同约定应承担相应的违约责任。故对辉明物业公司要求和胜汇邦资产公司支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持,但标准不超过年利率24%为限。和胜汇邦资产公司从2018年6月12日起至2019年6月30日期间所欠物业服务费所产生的违约金，按照其物业服务合同约定以每月1-10号为缴费时间，则其违约金应从次月11日开始计算，结合辉明物业公司诉讼请求计算违约金的期间，应以其每月所欠物业服务费1588.77㎡×1元/㎡/月=1588.77元为基数，辉明物业公司请求违约金计算至2019年6月30日，故其违约金为2195.9元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：“一、被告重庆市和胜汇邦资产管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆辉明物业管理有限公司物业服务费20018.5元、违约金2195.9元。二、驳回原告重庆辉明物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费201元（已减半），由被告重庆市和胜汇邦资产管理有限公司负担。”二审中，当事人均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，鹰爵公司是案涉门面所在钢材模具市场的建设单位，其在部分物业已出售但该物业管理区域内并未成立业主委员会的情况下，有责任对该物业管理区域进行统筹管理，其与辉明物业公司签订物业服务合同委托辉明物业公司对该钢材模具市场提供物业服务，是其进行统筹管理的方式之一。综合审理情况，能够确定辉明物业公司客观上对该钢材模具市场提供了物业服务，和胜汇邦资产公司一方面作为案涉门面的产权人，应当服从建设单位的管理，另一方面作为物业服务的直接受益人，理应向辉明物业公司支付物业服务费。至于和胜汇邦资产公司应当按照什么标准支付物业服务费则是本案的争议焦点。虽然辉明物业公司并未直接与和胜汇邦资产公司约定物业服务收费标准，但鹰爵公司与辉明物业公司签订的物业服务合同中约定的商业物业服务费的标准1元/月/平方米,该价格并不存在明显高于市场价格的情况，一审法院据此支持辉明物业公司的诉讼请求并无不当，本院予以确认。对一审法院的其他评判，本院亦予以确认。综上所述，和胜汇邦资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费356元，由上诉人重庆市和胜汇邦资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫信良审 判 员 郑 泽审 判 员 刘 希二〇二〇年一月三日法官助理 王 玲书 记 员 张冬梅