上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初23361号原告：刘建娇，女，1985年3月16日出生，汉族，户籍地湖北省洪湖市。被告：朱红亮，男，1979年9月5日出生，汉族，户籍地江苏省淮安市。原告刘建娇与被告朱红亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告刘建娇到庭参加诉讼，被告朱红亮经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告2个月房屋租金人民币(以下币种同)7,400元；2．被告支付原告违约金3,700元；3．被告支付原告房租罚金7,400元；4．被告支付原告自2019年9月6日起至欠款清偿之日止按照欠款金额日3%累计计算的利息。事实与理由：被告自2019年4月17日至同年9月17日向原告租赁上海市嘉定区槎溪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，累计拖欠原告房租7,400元，现被告无法联系，已视为其单方违约。原、被告签订的租赁合同约定，房屋租金为每月3,700元，若拖欠房租，每拖延一日则按月租金1/30罚金，且约定若被告无故违约或未提前告知原告解除合同，则向原告支付违约金3,700元。2019年9月5日，被告签署欠条表示欠付原告房租、罚金共计20,966元，若未能在2019年9月6日下午16：00前一次缴清，其同意按欠付金额的日千分之三赔付违约金。被告至今未向原告支付租金等款项，故原告起诉。审理中，原告自愿调整逾期付款违约金的计算标准，并明确诉讼请求为：1．被告支付原告自2019年7月17日至2019年9月16日期间的房屋租金7,400元；2．被告支付原告违约金3,700元；3．被告支付原告逾期付款违约金(以7,400元为基数，按照日万分之六的标准，自2019年9月7日计算至实际清偿之日止)。被告朱红亮未作答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记在刘建娇及案外人刘某名下，刘某与刘建娇系夫妻关系，刘某同意刘建娇以个人名义对外出租系争房屋。2018年12月，刘建娇将系争房屋出租给案外人白某，租赁期限为一年，后白某在租赁合同未到期的情况下经刘建娇同意退租，由朱红亮于2019年4月17日继续租赁系争房屋。朱红亮于2019年6月15日及同年6月22日分别向刘建娇支付房租5,000元、2,400元。2019年6月29日刘建娇(出租方、甲方)与朱红亮(承租方、乙方)签订1份《租赁合同》，合同约定：甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使用；房屋租赁期为1年，自2018年7月16日起至2019年7月16日止(此处为笔误，实为2019年7月16日起至2020年7月16日止)；房屋月租金为3,700元；双方议定首期付三月，另付3,500元押金，以后按每三月结算一次，提前3天支付下次房租；房租每延期一天按月租金1/30算滞纳金；甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金3,700元整；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金；合同另约定了其他内容。2019年9月5日，朱红亮向刘建娇出具1份《欠条》，该《欠条》载明现欠房东刘建娇房租总计20,966元，本人承诺所欠房租于2019年9月6号16：00前一次性缴清，若逾期未缴清，本人自愿按所欠金额的千分之三日累计赔付违约金，并且房东有权解除租房合同，并处理本人物品。因朱红亮未按照上述《欠条》确定的付款时间支付房租，刘建娇于2019年9月17日至系争房屋查看，发现朱红亮已搬离系争房屋，刘建娇遂将系争房屋自行收回。审理中，刘建娇表示白某向其租赁系争房屋时，曾向其交纳3,500元房屋押金，其与白某已经确认，白某已与朱红亮就押金进行交接，故朱红亮已向其交纳了3,500元押金。但双方签订的《租赁合同》约定，若朱红亮违约，刘建娇有权不退还押金，故刘建娇不同意返还朱红亮3,500元房屋押金。同时，刘建娇表示白某已支付房租至2019年5月16日，后朱红亮支付的7,400元为2019年5月17日至同年7月16日房租。另外，刘建娇表示朱红亮出具的《欠条》中20,966元的房租组成为：朱红亮已拖欠的2个月租金，以及朱红亮应预付的3个月租金，因《欠条》为2019年9月5日出具，另外算了20天房屋租金，总计20,966元。以上事实，有《租赁合同》、《欠条》等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，刘建娇与朱红亮之间的租赁关系合法有效。朱红亮未按约支付租金，已构成违约，刘建娇于2019年9月17日至系争房屋查看并索要租金，发现朱红亮已搬离系争房屋，朱红亮以实际行动表示不再履行租赁合同，双方租赁关系已于该日解除。房屋租赁期间，朱红亮应当向刘建娇支付房屋租金，但朱红亮至今未向刘建娇支付2019年7月17日至2019年9月16日的租金，故刘建娇主张的要求朱红亮支付7,400元租金的诉讼请求，本院予以支持。朱红亮拒付租金，并致使《租赁合同》无法继续履行，其行为已构成违约，刘建娇有权按照双方约定向朱红亮主张逾期支付房租的违约金及解除合同违约金。关于逾期付款违约金的计算标准，《租赁合同》及《欠条》约定的标准过高，现刘建娇自行调整了逾期支付房租的违约金的标准，该标准尚属合理，本院予以支持。审理中，朱红亮经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系无视法律的行为，应视为其放弃答辩、质证和举证的权利，并应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱红亮应于本判决生效之日起十日内支付原告刘建娇房屋租金7,400元；二、被告朱红亮应于本判决生效之日起十日内偿付原告刘建娇逾期付款违约金(以7,400元为基数，按照日万分之六的标准，自2019年9月7日计算至实际清偿之日止)；三、被告朱红亮应于本判决生效之日起十日内偿付原告刘建娇解约违约金3,700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费77.5元，减半收取38.75元，由被告朱红亮负担(应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 马 丹二〇二〇年一月十四日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。