河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀01民终252号上诉人（原审被告）：冯英某，女，1967年9月1日出生，汉族，住赵县。被上诉人（原审原告）：卜筱某，女，1987年1月3日出生，汉族，住赵县。委托诉讼代理人：张凯鑫，河北陆港律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：石家庄市光大房地产开发有限公司，住所地赵县柏林大街129号。法定代表人：胡春彪，该公司执行董事。统一社会信用代码：911xxx33785737386C。上诉人冯英某因与被上诉人卜筱某、石家庄市光大房地产开发有限公司（以下简称光大地产）排除妨害纠纷一案，不服河北省赵县人民法院（2019）冀0133民初2349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。冯英某上诉请求：一、依法撤销赵县人民法院（2019）冀0133民初2349号民事判决书，发回重审或者依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案的案由是排除妨害。被上诉人卜筱某一审中要求确认房屋买卖合同有效，案由应为房屋买卖合同。被上诉人卜筱某提出的确认买卖合同纠纷，应当列被上诉人石家庄市光大房地产开发有限公司为被告，而不应当是第三人。不是同一法律关系，不应在一个案件中进行审理。二、被上诉人卜筱某所签订的是房屋买卖合同，其取得的是债权，据新闻媒体报道，买受人签订的房屋买卖合同公章不是真实的，因此，该房屋买卖合同应属无效。三、本案中，上诉人冯英某与被上诉人石家庄市光大房地产开发有限公司在2013年9月16日就签订了《房屋拆迁土地置换协议书》，约定被上诉人石家庄光大房地产开发有限公司拆除上诉人冯英某原有房屋后，将在原址建设的阳光新城2号楼4单元xxx号楼房分配给上诉人冯英某，第一套房屋位于7号楼3单元501号楼房已经按照协议履行，该案争议房产没有履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。四、上诉人冯英某提供的《房屋拆迁土地置换协议书》合法有效，均由同一人即受雇于被上诉人石家庄市光大房地产开发有限公司的赵县人民法院原刘院长书写。上诉人冯英某提交的协议，被上诉人卜筱某未提出对该协议书第七条所写的内容是否在印章之上的鉴定，也未提出该第七条书写内容是否与该协议内容其他内容为同一人书写的鉴定。一审法院就认定第七条内容在印章之上，属于无效，一审法院既当鉴定人又当裁判人，所做出的认定缺乏事实和法律依据。五、一审法院虽然到被上诉人石家庄市光大房地产开发有限公司对刘铁某做了询问，但是，仅仅凭借刘铁某一个人的说法就否定了拆迁补偿协议第7条的内容，那么，被上诉人石家庄市光大房地产开发有限公司为什么还按照协议将第一套楼房分配给上诉人冯英某。上诉人冯英某的原有房屋被拆拆后，就没有补偿了吗。上诉人冯英某曾找到被上诉人石家庄市光大房地产开发有限公司协商此事，却遭到刘铁某的无故殴打。在拆迁上诉人楼房时，被上诉人石家庄市光大房地产开发有限公司拆迁本来就没有按照法定拆迁程序进行拆迁，而是雇佣社会闲散人员，对拆迁户进行威胁，往拆迁户院中投掷屎尿，投掷砖块、砸玻璃，违规加盖楼层。楼房盖好后，找各种借口不对拆迁户进行分房，将房屋二次出售给他人。欺压百姓，称霸一方，上诉人冯英某再找被上诉人石家庄市光大房地产开发有限公司协商时被刘铁某无故殴打。因此，刘铁某与上诉人冯英某有利害关系，刘铁某所做的谈话笔录，内容不具有真实性。如果石家庄市光大房地产开发有限公司不提供拆迁协议以我方为准。六、被上诉人石家庄市光大房地产开发有限公司在2019年11月12日发布公告，免去刘铁某在石家庄市光大房地产开发有限公司的一切职务，刘铁某担任石家庄市光大房地产开发有限公司经理期间所做的不合法行为由刘铁某自己承担法律责任。由此可以看出，刘铁某在一审法院所做的谈话内容不能代表被上诉人石家庄市光大房地产开发有限公司，内容不能作为裁判的依据。综上诉述，上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法。上诉人不服一审判决，特提起上诉，望二审法院查清事实依法发回重审或依法改判驳回上诉人的诉讼请求。被上诉人卜筱某答辩称，冯英某的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。一、本案的纠纷起因，是由于上诉人采用非法换锁闹事等手段，阻碍被上诉人所购房产使用权所产生，故此，被上诉人提起排除妨害诉求，被上诉人在一审增加诉求确认与第三人光大地产的购房合同效力问题是基于要求上诉人排除妨害的前提，是案件中需要首先确认的事实，且对于购房合同的签订及履行，被上诉人与第三人并没有异议，故一审法院在本案中针对被上诉人增加的诉求进行合同效力事实的确认是必要的，也是确认排除妨害权的前提，在同一案件中进行审理并无不当。二、上诉人在没有任何证据证实的情况下，称被上诉人与第三人签订的购房合同应属无效，显然没有任何事实和法律依据，其也不是合同的当事人。三、上诉人冯英某上诉称，其没有依据其与第三人签订的《房屋拆迁土地置换协议书》取得涉案房产，其应向第三人主张权利，而不能强行采用非法手段阻碍被上诉人正常使用所购房产。四、上诉人冯英某据以向被上诉人主张权利《房屋拆迁土地置换协议书》存在重大瑕疵，在协议书中，有关置换房产信息约定是手写上的，明显不符合合同的书写要件，有关涉案房产的具体房产面积信息也都填写错误，且书写人也无法证明其授权情况，另上诉人也未提供任何证据证明其协议约定的真实性及有效性。显然该协议不足以证明其对涉案房产拥有任何权力。五、被上诉人与第三人已经依据双方所签署的《购房合同》履行完毕，被上诉人已经支付了全部购房款，第三人也已经将房产交付给了被上诉人居住使用，另外，购房合同也都进行了备案登记，被上诉人为办理房产过户做好了所有准备工作，被上诉人对所购房产已经享有了合法的占有权、使用权等物权的核心权能，一直未办理房产证不是被上诉人怠于履行，而是由于第三人的过错，综上，依据商品房买卖合同的审理原则无论坚持占有在先原则、履行在先原则、登记在先原则，均可以认定被上诉人已经取得了涉案房产的所有权。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。石家庄市光大房地产开发有限公司未到庭答辩。卜筱某向一审法院起诉请求：一、判令被告停止侵害、排除妨碍，立即将放存在原告家中的沙发搬离，被告违法更换的门锁拆除，并禁止被告干扰原告的正常生活；二、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：一、确认原告与第三人签订的石家庄市赵县商品房买卖合同合法有效，涉案房产归原告所有；二、判令被告赔偿原告因其违法行为导致的装修费损失10000元。一审法院认定事实：石家庄市光大房地产开发有限公司成立于2006年3月20日，营业期限自2016年3月20日至2026年3月8日，经营范围包括工业、市政、城镇房地产建筑、综合开发及地基与基础设施配套建设、销售等，原法定代表人为刘铁某，现法定代表人为胡春彪，该公司开发建设了位于赵县城内建设西路南侧的阳光新城商品房。2014年2月18日，原告与第三人签订阳光新城购房定单，约定由原告购买被告开发建设的2-4-xxx号商品房，建筑面积133平方米，单价2900元，总房款385700元，原告预付定金10000元。2014年3月10日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买第三人开发建设的阳光新城第2幢4单元xxx号房，建筑面积133平方米，单价每平方米2900元，总金额385700元，首付125700元，贷款60000元，交房时间为2015年5月31日前。以上合同签订后，原告于2014年6月3日向第三人支付首付款125700元，原告于2014年7月1日在建行赵县住房公积金个人住房借款合同，贷款260000元并支付给第三人，后原告一直按借款合同约定向建行赵县支行偿还借款本息。2019年6月29日，原告向赵县中尚物业服务有限公司支付该房屋面积差价款18155元，2019年7月17日原告取得该商品房钥匙并向赵县中尚物业服务有限公司交纳费用30333元。原告在入住该商品房过程中，被告以该商品房属自己所有进行干涉。另查明，被告冯英某在赵县城内石桥大街西侧李家巷21号拥有宅院及房屋一套，土地面积96.25平方米，房屋建筑面积118.8平方米，混合结构，2层6间，自建于1990年。因第三人开发建设阳光新城商品房，被告与第三人于2013年9月16日签订房屋拆迁土地置换协议书，协议内容如下：一、乙方的房屋（土地）位置坐落于石塔村李家街东侧。房屋性质属住宅用地。二、经双方共同测量：土地东西宽20.2米、南北长7.7米，其使用面积为155.5平方米。乙方同意转让给甲方所有。加：房后空地6m2，李家街走道南北7.7，东西6.1，合计面积47m2，二层楼52.5m2。三、在签定本协议书时，乙方须将土地的使用产权交于甲方，其所属产权要明确；若以后发生产权纠纷由乙方负责解决与甲方无关；并由此造成的损失由乙方负责赔偿。四、本协议按土地置换商品房的方式进行。经甲乙双方协商同意：用土地置换商品房，经双方测量确定按土地面积比例甲方折算给乙方商品房面积为302.7平方米，此房产办理产权的费用及其他费用由乙方自理。置换商品房依房管局测量面积为准，多退少补。置换商品房楼层按均价折算（此手续不含办理房产证及不动产税等费用）。五、本协议由甲乙双方共同盖章签字之日起生效，以上协议当事人双方应共同遵照执行。本协议书一式三份，甲方执两份，乙方执一份。六、置换期2号楼住户三层，为套xxx，车库一个，车库面积1比1.5置换面积计算，如走道发生争议由乙方自行解决，交房时间2016年6月底，租房费每年3600元，免水且暖开口费。七、选单元住户层501，面积为118m2。2号楼住户层四单元三层xxx，面积138.8m2。该协议书中第六、七项内容为手书，且手书字迹覆盖于公章之上。2016年10月份，第三人将阳光新城7号楼3单元501室交付给被告冯英某。再查明，庭审过程中，被告申请本院调取被告与第三人签订的置换协议，但本院未能调取到该协议，被告称该置换协议是一个叫“刘院长”的与其签订的，经向第三人的原法人代表刘铁某进行调查，刘铁某承认“刘院长”系第三人公司聘用人员，但已去世。刘铁某确认没有见过该置换协议。一审法院认为，原告与第三人签订的商品房买卖合同，盖有赵县住房保障和房产管理局商品房买卖合同备案专用章，且原告依该合同办理了石家庄住房公积金个人住房贷款，本院对该合同的真实性予以确认，该合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款，2019年7月17日领取了阳光新城2号楼4单元xxx室的钥匙。原告已依合同实际取得了案涉房屋的使用权。被告与第三人签订的房屋拆迁土地置换协议书，内容为机打和手书相混杂，且部分手书内容明显加叠在第三人的合同专用章之上，原告对该协议书的真实性不予认可，被告也无其他证据对该协议书内容的真实性相佐证，应承担举证不能的法律后果，故本院对被告的抗辩不予采信。原告依法享有案涉房屋的使用权，被告不得干涉原告的正常生活。原告请求本院确认案涉房产归其所有，因不动产物权的设立属登记生效，故原告的该请求，无法律依据，本院依法不予支持。关于原告请求的装修费损失10000元，原告方提交了装修合同和装修终止合同及收款收据，但装修合同的另一方当事人并未出庭作证，原告的证据不能证明损失的确切发生，本院对该请求依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百二十条、第一百七十九条第二项、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、依法确认原告卜筱某与第三人石家庄市光大房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效。二、涉案房屋由原告使用，被告冯英某不得干涉原告的正常生活。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费40元由被告负担。本院二审期间，上诉人冯英某围绕上诉请求提交了证人证言、录音证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院查明事实与一审法院一致。本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案的争议焦点可以归纳为：一、被上诉人卜筱某与光大地产签订的《石家庄市赵县商品房买卖合同》是否应当确认有效；二、上诉人冯英某是否享有阻碍被上诉人卜筱某使用涉案房产的权利。焦点一、本案被上诉人要求确认《石家庄市赵县商品房买卖合同》的效力问题，是能够确认双方权利行使的必要前提问题，且是依据当事人诉求进行审理，故此，一审法院审理确认合同的效力审理符合法律规定。本案中，被上诉人卜筱某提交了与光大地产签订的经房管局备案登记《石家庄市赵县商品房买卖合同》，且该合同双方当事人已按照合同约定履行了各自的义务。被上诉人卜筱某依据该《石家庄市赵县商品房买卖合同》办理了公积金贷款，向光大地产支付了全部购房款，光大地产也按照合同约定将诉争房产交付给了卜筱某，履行了自身义务，可以认定合同的签订是双方真实意思表示，系双方自愿达成的契约，不违反我国法律、法规等禁止性规定，一审法院依诉求确认《石家庄市赵县商品房买卖合同》合法有效并无不当。焦点二、本案中，上诉人冯英某依据其与光大地产签订的《房屋拆迁土地置换协议书》主张被上诉人所购房产系其置换房产，二审开庭又提交的证人证言、录音等证据证明协议书中涉及签章后手写的部分系受雇于光大地产的赵县人民法院原刘院长书写。经本院审理查明，《房屋拆迁土地置换协议书》中涉及涉案房产置换内容确系协议签订后，个人自行书写的情形，且书写人也已经去世，对该事实上诉人也在庭审中予以认可。从约定置换涉案房产内容上看，虽涉及房号与涉案房产一致，但房产面积与涉案房产不相符。光大地产对《房屋拆迁土地置换协议书》中涉案房产约定也未予以履行及认可。上诉人虽提交了证人证言及录音证据，但证人并未到庭作证接受询问亦未提交身份证明，并在证言内容上明确表示不会出庭作证等内容。上诉人称其提交的录音证据系上诉人与物业公司工作人员就置换房产的协商事宜的录音，因物业工作人员不是本案当事人，无法查明录音证据中的内容真实性，且物业工作人员无权代表光大地产作出任何意思表示。故，本院对于上诉人提交的证人证言内容、录音证据均不予采信。由于上诉人对协议内容未提供其他证据加以证实，且结合被上诉人卜筱某与光大地产签订的《石家庄市赵县商品房买卖合同》已经得到履行及涉案房产已经交付、房产未办理不动产权证书也不是购房人卜筱某的过错导致等事实，卜筱某作为善意购房人使用所购房产的权利应当予以保护。故，一审法院对被上诉人依法享有案涉房屋的使用权，被告不得干涉原告的正常生活认定并无不妥。综上所述，冯英某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80.0元由冯英某负担。本判决为终审判决。审判长  孟志刚审判员  李荣水审判员  史兆宏二〇二〇年一月二十三日书记员  杨 岚