北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京04民初542号原告（申请执行人）：中信银行股份有限公司北京分行（原名称为中信银行股份有限公司总行营业部），住所地北京市西城区金融大街甲27号。负责人：刘红华，分行行长。委托诉讼代理人：余永华，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：班宝石，北京市中闻律师事务所实习律师。被告(案外人)：李华，女，1972年9月23日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张志超，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。第三人（被执行人）：包雨龙，男，1961年4月4日出生，香港特别行政区居民。原告中信银行股份有限公司北京分行（以下简称中信北京分行，原名称为中信银行股份有限公司总行营业部，以下简称中信总行营业部）与被告李华、第三人包雨龙申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，于同年12月17日公开开庭进行了审理。原告中信北京分行的委托诉讼代理人余永华、班宝石，被告李华及其委托诉讼代理人张志超到庭参加诉讼。第三人包雨龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。中信北京分行向本院提出诉讼请求：1．判决准许执行北京市顺义区丽来花园*区***幢-*层***房屋（以下简称案涉房屋）的查封、评估和拍卖；2．判决被告支付本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年10月15日，本院就中信总行营业部与包雨龙信用卡纠纷一案作出（2018）京04民初102号民事判决（以下简称102号民事判决），判令包雨龙于判决生效之日起十日内给付中信总行营业部截至2017年7月26日的信用卡欠款共计人民币269737．31元，案件受理费人民币5346元（由包雨龙负担）。后原告申请执行该案，执行过程中查封了案涉房屋。2019年5月14日，李华对案涉房屋提出书面异议。本院于2019年6月10日作出（2019）京04执异92号执行裁定书（以下简称92号执行裁定），裁定中止对案涉房屋的执行。原告不服92号执行裁定，向本院提起诉讼。事实和理由如下，张某与包雨龙于2013年10月13日签订《北京市存量房屋居间买卖合同》，约定张某购买包雨龙持有的北京市顺义区丽来花园*区**栋*至*层**房屋（以下简称丽来花园**号房屋），房屋总价人民币780万元，北京易联至诚咨询服务有限公司（以下简称易联至诚公司）代为办理网签等事项；后因张某无在京购房资格借用李华购房资格购买该房屋。易联至诚公司受委托为包雨龙、李华办理房屋买卖合同网上签约，2014年12月3日网签的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C939***），约定包雨龙与李华成交丽来花园**房屋，建筑面积为265．28平方米，规划设计用途为住宅。之后，张某先后向包雨龙支付了购房款580万元，但包雨龙未履行合同，之后李华诉至法院，法院强制执行将该房屋转移登记至李华名下。现该房屋为张某占有居住。本院依据102号民事判决执行包雨龙的财产时，查封了案涉房屋（产权证号：X京房权证顺字第XXXX号）准备拍卖。2019年5月14日，李华对执行标的提出书面异议。本院于2019年6月10日作出92号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。原告认为李华出借购房资格给他人购房的行为，规避了国家房屋限购政策，扰乱国家的社会经济秩序，违反《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定，其行为不应受法律保护。同时，李华不是本案的实际权利人，没有实际占有案涉房屋，其与包雨龙之间不存在真实的房屋买卖关系，也没有支付该房屋的房款，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封扣押冻结规定》）第十七条的规定中案外人已支付全部房屋价款的条件。李华于2016年10月起诉包雨龙的房屋买卖合同纠纷中没有对案涉房屋的主张，在房屋买卖合同中也未提及案涉房屋，在申请执行时也没有对案涉房屋提出主张，该案涉房屋仍然登记在包雨龙名下，说明该案涉房屋仍属于包雨龙所有。另外，李华未提供证据证明在人民法院查封之前其与包雨龙就争议不动产车库签订书面的房屋买卖协议，未提供证据证明在人民法院查封之前其实际占有案涉房屋，是张某实际居住占有案涉房屋，李华没有支付房款，更没有支付案涉房屋房款，案涉房屋的实际购买人是张某，张某是执行标的的利害关系人，李华不具有异议人的资格，无权对本案的执行提出异议，更不能排除执行。综上，李华名义产权人的权利（且还不是案涉房屋的名义产权人）不具有合法性和真实性，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、《查封扣押冻结规定》第十七条及《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（以下简称《异议之诉指导意见》）第十五条、十六条中关于买受人提出异议并能排除执行的条件。参照《异议之诉指导意见》第十九条之规定，不应阻止对案涉房屋的查封、评估、拍卖，不能排除执行。因此原告请求本院支持其诉讼请求，准许执行涉诉房屋。李华辩称，不同意原告的诉讼请求。事实和理由：1．争议房屋包括在双方的房产交易之中。2009年6月，包雨龙签订的《商品房预售合同》（合同编号为Y807***）中多处明确约定了商品房附属的共用部位如设备用房、会所、住宅访客车位及洗车位等随同该商品房一并转让的事实。2013年10月，张某代理李华与包雨龙签订《北京市存量房屋购房合同》，双方意思表示真实，合同合法有效。包雨龙在转让商品房的同时一并转让的包括附属车位。2014年11月、12月，经纪公司代理包雨龙及李华办理了争议车位的网签合同，《北京市存量房买卖合同》（编号为C929***）中明确约定双方交易车库的事宜，此行为也是交易双方转让商品房及车位的真实意思表示，符合《物权法》的不动产登记原则。2013年11月，包雨龙向李华代理人张某交付商品房及该车位，李华实际占有使用商品房和争议车位至今，并且争议车位与商品房本身就是一体的根本不可分割使用。以上事实说明，商品房交易双方在交易中转让争议车位是双方真实意思表示，合同合法有效，并且交付使用。2．李华及家人履行了付款义务。合同签订后，李华委托哥哥李京及准嫂子张某办理代为购房具体事宜，并且代为支付购房款项580万元。此后，北京顺义区人民法院判决后，李京又代替李华向中信银行股份有限公司北京万达广场支行（以下简称中信万达支行）偿还包雨龙购房贷款236万余元，共计813万余元，其中包括商品房及争议车位的购置款项。李华及家人代表李华履行购房合同约定付款义务，支付合同对价，应当依法享有商品房及争议车库的所有权。3．争议车库属于遗漏执行。2017年，由于包雨龙拒不履行商品房过户义务，李华为保护自己合法权益向法院提起诉讼，要求商品房过户。2017年4月，北京市顺义区人民法院依法作出（2016）京0113民初14***号民事判决（以下简称14***号民事判决），判决将争议商品房过户至李华名下，并且判令包雨龙支付违约金180万元。判决生效后，李华向顺义区人民法院申请强制执行将商品房过户至自己名下。从购房之日起至2018年，李华在起诉、执行的过程中根本不知道争议车库的拥有独立产权一事，执行法官在将商品房过户完成后以包雨龙没有可供执行的财产为由裁定中止执行。事实上，争议车库虽是独立产权，但其是商品房不可分割的一部分，应当随同商品房一并执行过户。争议车库没有强制执行过户，是因为当时李华不知道独立产权一事，以及执行法院未严格审查包雨龙名下资产造成的遗漏执行。争议车库应当与商品房一并执行过户至李华名下。4．借名购房与事实不符。李华一直与父母共同生活，为将来照顾两位老人方便，与哥哥李京、准嫂子张某商议以李华的名义购买一套较大房产，用于家庭共同生活使用。同时，因其没有购房经验则委托哥嫂帮助其看房、选房以及办理购房相关事宜。由于，李京从事艺术事业且经常出差在外，故李华书面委托张某办理购房事宜。在购房过程中，因李华存款未到期且父母的老房子未及时出让等原因，李京及张某则义不容辞为其垫付购房款项，李华、李京、张某均认可借款购房的事实等。以上事实说明，李华为照顾父母以个人名义购房，哥嫂为其垫资办理购房事宜事实存在，但这未改变李华是商品房所有权人的事实。张某也出庭说明其与李京共同生活如果是李京和张某共同购房，李京当时就有购房资格，没有必要用借用李华的购房资格。5．原告重复主张，浪费司法资源。原告提起的本次执行异议之诉主张观点就是“借名购房”，属于主观推测，未提供任何已方证据佐证，并且该观点在本院作出的92号执行裁定中就提出过，由于其没有提供事实及证据证明被本院审理驳回等。6．公正裁判、和谐审判。本次购买商品房虽是以李华的名义但却是倾尽全家的财力购买的此套商品房（别墅），由于李华及家人遭受一系列的打击及折磨，现在没有人愿意使用该房屋，目前属于空置状态。由于银行的查封申请及本诉的尚未完结，该房屋产权尚不完整，导致房屋无法出售。争议车库与交易房屋实为一体结构，虽存在两个产权，事实上根本无法分割使用。如果车库被强制独立划分，将造成被告及家庭的近千万元房产不能正常使用，事实上争议车库也无法独立使用的局面等。当事人围绕诉讼请求和答辩意见向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李华还申请证人张某出庭作证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院综合双方陈述和质证意见，并结合在案其他证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月20日，李华向其兄李京、李京之友张某出具《授权委托书》，其中委托事项为李华委托李京、张某购买丽来花园08号房屋1套，并且代为办理相关购房、过户手续。2013年9月21日，包雨龙（出售人、甲方）与张某（购买人、乙方，乙方的代理人为易联至诚公司）签订《房屋买卖定金协议书》，双方约定：乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了了解，确认以人民币780万元整的成交价格购买该房屋，此成交价为甲方的净得价格，依国家规定缴纳的相关税费全部由乙方承担，乙方的房款支付方式为全款；乙方购买上述房屋向甲方交付购房定金共计人民币30万元整，甲方收取定金应向乙方出具收据；甲乙双方应于2013年10月30日之前签署《北京市存量房屋买卖合同》及《居间成交确认书》等相关法律文件……在2014年5月10日前办理该房屋的权属转移手续，过户当日先取出相关税票，然后乙方将剩余房款人民币500万元整支付给甲方，同时交纳相关税费，然后办理过户手续等，后张某按照约定向包雨龙支付了定金人民币30万元。2013年10月13日，包雨龙（出卖人、甲方）、张某（买受人、乙方）与易联至诚公司（居间方、丙方）签订《北京市存量房屋居间买卖合同》（合同编号：YL0000***）。三方约定：甲、乙双方委托丙方为丽来花园**号房屋的交易提供居间服务，丽来花园**号房屋成交价格为人民币780万元整，甲方、乙方委托丙方代办房屋产权转移登记及附属设施过户手续等。该合同中注明：甲乙双方同意委托并授权丙方在办理房屋买卖合同网上签约的同时设置网签查询密码，设置完成后丙方有告知双方的义务。网上签约合同内容以后附甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》为准。同日，包雨龙与张某签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定丽来花园**号房屋成交价格为人民币780万元，购房款由双方自行交割等。鉴于该房屋存在抵押和出租情况，双方对付款方式、期限、解除租赁和抵押、办理权属转移登记等事项进行了约定，并在《北京市存量房屋买卖合同》附件五中约定买受人张某有权指定第三人购买该房。2013年11月15日，张某向包雨龙支付购房首付款人民币250万元，同年11月21日，包雨龙将丽来花园**号房屋交付李京及张某，张某与物业公司签订《物业管理确认函》及新业主《费用支付确认单》，并按产权面积360．16平方米向物业支付管理费。2014年3月28日至2014年8月22日，李京向包雨龙共计支付购房款人民币90万元，张某、张坤林分别向包雨龙支付购房款人民币30万元、人民币20万元。2014年11月10日，居间方易联至诚公司受委托为包雨龙（出卖人）、李华（买受人）办理房屋买卖合同网上签约，网签的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C929***）中约定，包雨龙与李华成交坐落于北京市顺义区丽来花园*区**幢*层***，该房屋所在楼栋建筑总层数为1层，其中地上0层，地下1层，该房屋所在楼层为-1层，建筑面积94．88平方米，该房屋规划设计用途为车库，所有权证证号为X京房权证顺字第XXXX号，房屋性质为商品房等。同年12月3日网签的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C939***）中约定，包雨龙与李华成交丽来花园**号房屋，该房屋所在楼栋建筑总层数为5层，其中地上4层，地下1层，该房屋所在楼层为-1层至4层，建筑面积共265．28平方米，该房屋规划设计用途为住宅，所有权证证号为X京房权证顺字第XXXX号，房屋性质为商品房等。上述2份《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》均无包雨龙、李华签字。2015年1月21日，张某向包雨龙支付购房款人民币160万元。包雨龙收到张某等人支付的房款人民币580万元后，未按约向贷款银行还款以解除抵押权预告登记，亦未按约与购房人办理房屋权属转移登记手续，并拒绝与李华联系，后李华将包雨龙诉至北京市顺义区人民法院。北京市顺义区人民法院于2017年4月17日作出14523号民事判决，判令李华于判决生效之日起七日内代替包雨龙向中信万达支行清偿丽来花园**号房屋剩余贷款本金、利息、罚息（具体数额以还款当日中信万达支行出具的数额为准）后，中信万达支行及包雨龙于七日内协助李华办理丽来花园**号房屋抵押权预告登记注销手续；上述判决事项履行完毕后七日内，包雨龙将丽来花园**号房屋过户登记至李华名下，中信万达支行予以协助；包雨龙于判决生效之日起七日内支付李华违约金人民币180万元等。在李华代包雨龙向中信万达支行偿还贷款人民币2362258．16元后，中信万达支行于2017年8月3日出具《个人贷款结清证明》，证实包雨龙的住房贷款已全部还清本息。北京市顺义区人民法院于2017年4月17日作出（2017）京0113执4888号执行裁定书，裁定将丽来花园**号房屋从包雨龙名下转移登记至李华名下。丽来花园**号房屋不动产登记证明编号为京（2017）顺不动产权第0027***号，权利人为李华，房屋总层数为*层，房屋所在层**，建筑面积为265．28平方米等。2018年10月15日，本院就中信总行营业部与包雨龙信用卡纠纷一案作出102号民事判决，判令包雨龙于判决生效之日起十日内给付中信总行营业部截至2017年7月26日的信用卡欠款共计人民币269737．31元，并负担案件受理费5346元。102号民事判决生效后，中信总行营业部向本院申请强制执行，本院依法立案执行。本院于2019年4月17日作出（2019）京04执44号执行裁定书，裁定冻结、划拨包雨龙的银行存款；冻结、扣留、提取包雨龙应当履行义务部分的收入；查封、冻结、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖包雨龙应当履行义务部分的财产；以上冻结、划拨、查封、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖包雨龙财产以人民币275643．3100元及至还清欠款或履行生效文书确定义务之日止的应加倍支付的迟延履行期间的债务利息为限等。本院于2019年4月18日作出（2019）京04执44号协助执行通知书，查封包雨龙名下的房产（即案涉房屋），查封期限为3年（自2019年4月18日起至2022年4月17日），并于同日作出查封拍卖公告，对查封的案涉房屋将依法评估、拍卖。后李华对本院查封案涉房屋不服提出书面异议，本院经审查后于2019年6月19日作出92号执行裁定，裁定裁定中止对案涉房屋的执行。另查，在北京市顺义区法院审理李华与包雨龙、中信万达支行房屋买卖合同纠纷一案过程中，李华曾提交李华（甲方）与李京（乙方）、张某（丙方）于2016年8月20日签订《委托购房协议》1份，约定李华委托李京和张某作为其购房代理人，代为办理相关购房事宜。《委托购房协议》中约定丽来花园**号房屋的实际出资人、实际所有权人均为李华（甲方），李京、张某亦出庭作证认可上述房屋的实际购买人为李华，李京及张某作为李华的委托代理人购买上述房屋。在本院审理李华对案涉房屋提出执行异议一案的过程中，张某（李华作为证明人）向本院提交《情况说明》1份，称张某借用李华在京购房资格购买此房产，后在本院审理该案过程中，张某出庭作证证明李华委托其和李京购买丽来花园**号房屋，其和李京支付给包雨龙的购房款是其借给李华的，李华是丽来花园**号房屋的权利人，其没有必要借用李华名义购买丽来花园**号房屋。李华提交李京出具的《情况说明》1份，内容与本案中张某出庭作证的证言内容基本一致。2009年6月3日，包雨龙（买受人）与北京长乐房地产开发有限公司（出卖人，以下简称长乐公司））签订《商品房预售合同》（合同编号为Y807***）及《补充协议》。双方约定：丽来花园**号房屋坐落为顺义区天竺镇薛大人庄村***组合体**层**，楼栋的主体建筑建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为5层，其中地上4层，地下1层等；《补充协议》第一条中“该车库”系指顺义区天竺镇薛大人庄村丽来花园***号地下车库，第三条将《商品房预售合同》第三条第三款表述修改为“该商品房为第一条规定项目中的E**组合体【幢】【座】**号第-**至*层，共*层，其中地上*层，地下*层”，《补充协议》第二十七条关于车库部分，约定在买受人遵守、履行预售合同及本补充协议并足额支付该商品房总房价款的前提下，出卖人将该车库赠与买受人，买受人需于签订预售合同当日，与出卖人签订出卖人拟定之《车库赠与协议》……买受人承诺：该车库与该商品房一并交接、使用、处分。在该商品房进行转让时，在合法的情形下，该车库随同该商品房一并转让，在该车库进行转让时，在合法的情形下，该商品房一并转让等。本院执行实施部门从北京市顺义区不动产登记事务中心调取的包雨龙与长乐公司签订的《车库赠与协议》中约定的内容与上述《商品房预售合同》（合同编号为Y807***）及《补充协议》的内容一致。本院认为，本案系申请执行人提起的执行异议之诉案件，第三人（被执行人）包雨龙系香港特别行政区居民，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）第三百零四条的规定，本院作为案涉房屋的执行法院，对本案具有管辖权。关于本案的法律适用，考虑到本案诉争事项主要涉及不动产物权和合同债权，而案涉房屋所在地、相关合同签订、履行地等均在内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、第四十一条，并结合第二条第二款的规定，本案应适用内地法律作为处理当事人争议的准据法。根据《民诉法解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，虽系中信北京分行提起执行异议之诉，但应由李华就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，在符合一定条件下可以排除执行。本案的争议焦点为：在人民法院查封之前，李华与包玉龙之间就案涉房屋是否存在合法有效的房屋买卖合同关系；李华是否已支付案涉房屋的全部价款，且已合法占有案涉房屋；案涉房屋未办理过户登记，是否系李华自身原因；《执行异议和复议规定》第二十八条在本案中的适用问题。本院综合全案事实和证据，就上述争议问题分述如下：一、关于在人民法院查封之前，李华与包玉龙之间就案涉房屋是否存在合法有效的房屋买卖合同关系的问题。本院认为，李华与包玉龙就案涉房屋已签订真实的合法有效的房屋买卖合同。具体理由是：1．李华委托李京、张某购买丽来花园**号房屋，并代为办理相关购房、过户手续，为此，张某与包雨龙之间签订了《房屋买卖定金协议书》《北京市存量房屋居间合同》《北京市存量房屋买卖合同》，上述协议内容约定了张某、包雨龙委托易联至诚公司代办房屋产权转移登记及附属设施过户手续，委托并授权易联至诚公司在办理房屋买卖合同网上签约的同时设置网签查询密码，且网上签约合同内容以后附甲乙双方（包雨龙、张某）签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》为准，而易联至诚公司受委托为包雨龙、李华网签的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C929***）及《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C939***）内容，除填写的成交价格不是双方的真实交易价格外，约定的其他事项均与上述的张某与包雨龙之间签订的系列协议内容一致，能够证明包雨龙、李华成交的丽来花园**号房屋所在楼层为**至*层，案涉房屋（即被告所称的争议车库）在-**层，双方约定的成交价人民币780万元中包含案涉房屋（争议车库）的价格，故李华辩称其购买的丽来花园**号房屋包含车库及其不知道车库存在独立产权的理由能够成立，本院予以采信。2．包雨龙与长乐公司之间签订的《商品房预售合同》《补充协议》及《车库赠与协议》等协议能够证明，包雨龙从长乐公司处购买了丽来花园**号房屋，该房屋所在楼层为-1至4层，长乐公司与包雨龙签订了《车库赠与协议》，将案涉房屋（争议车库）赠与了包雨龙，同时包雨龙承诺“该车库与该商品房一并交接、使用、处分；在该商品房进行转让时，在合法的情形下，该车库随同该商品房一并转让，在该车库进行转让时，在合法的情形下，该商品房一并转让”，再结合上述《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同等证据，能够进一步认定包玉龙以人民币780万元的成交价向李华出售的丽来花园**号房屋，其中包含案涉房屋（争议车库），而不是仅出售地上4层的房屋。另外，李华与包雨龙就案涉房屋签订房屋买卖合同的时间明显早于本院的查封时间。综上，根据李华提交的证据并结合案件事实，能够认定李华与包雨龙之间就案涉房屋存在真实的合法有效的房屋买卖合同关系。中信北京分行关于李华未提供证据证明在人民法院查封之前其与包雨龙就争议不动产车库签订书面的房屋买卖协议的意见不能成立，本院不予采信。二、关于在人民法院查封之前，李华是否已支付案涉房屋的全部价款，且已合法占有案涉房屋的问题。包雨龙、张某签订《房屋买卖定金协议书》《北京市存量房屋买卖合同》后，李京、张某作为李华的代理人陆续向包雨龙支付购房款人民币420万元，居间方受委托为包雨龙、李华网签合同后，张某向包雨龙支付购房款人民币160万元。之后，李华代替包雨龙向中信万达支行清偿丽来花园**号房屋剩余贷款本金、利息等230余万元，上述支付的房款共计为人民币810余万元，故根据李华提交的证据，能够认定李华按约定支付部分房款，剩余房款已按照法院的要求以替包雨龙还贷的方式予以支付。另外，李华提交的证据还能够证明，张某向包雨龙支付购房首付款人民币250万元后，包雨龙于2013年11月将丽来花园**号房屋交付李京、张某，且张某于2013年11月与丽来花园**号房屋所在小区的物业公司签订了物业管理协议，物业公司亦按照地上住宅和地下车库的总面积收取了管理费，可见，李华合法占有案涉房屋的时间亦明显早于本院的查封时间。综上，根据李华提交的证据并结合案件事实，能够认定在本院查封之前，李华已支付案涉房屋的全部价款，且其已合法占有案涉房屋。三、关于案涉房屋未办理过户登记，是否系李华自身原因的问题。根据李华提交的证据，并结合当事人的陈述，可以认定居间方易联至诚公司受委托为李华、包玉龙办理房屋网上签约后，未及时告知买受人李华相关情况，包雨龙作为出卖人亦未配合李华办理丽来花园**号房屋（包含案涉房屋）的产权过户手续，李华也无法与包雨龙取得联系，案涉房屋未能及时办理过户登记，亦不是李华的过错。故根据李华提交的证据并结合案件事实，能够认定非因李华自身原因未办理过户登记。四、关于《执行异议和复议规定》第二十八条在本案中的适用问题。《执行异议和复议规定》第二十八条系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产所主张的民事权益能否排除执行的判断标准，在执行异议案件的审查中应当依法适用，在执行异议之诉案件的审判中可以参照适用。第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，即当案件符合“登记在被执行人名下的不动产”的情形时，即不动产买受人只要满足第二十八条，即可达到排除执行的目的。具体到本案，张某与包玉龙签订的《北京市存量房屋买卖合同》及居间方为包雨龙与李华在网上签约的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》等协议，对案涉房屋的位置、面积、价款等均作出明确约定，上述案涉房屋买卖协议的签订时间均早于本院对案涉房屋的查封时间，故应当认定李华在本院查封案涉房屋前已签订了合法有效的书面买卖合同，李华支付了案涉房屋的全部价款，并于本院查封前合法占有了案涉房屋，且至今未能办理过户登记并非李华自身原因所致，参照上述第二十八条的规定，其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，案外人李华对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告提出继续执行案涉房屋的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项、第五百五十一条的规定，判决如下：驳回原告中信银行股份有限公司北京分行的诉讼请求。案件受理费人民币70元、公告费人民币260元，由中信银行股份有限公司北京分行负担（均已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  翟长玺人民陪审员  王润华人民陪审员  刁全贵二〇二〇年一月十六日法官 助理  王雅玮书 记 员  杨紫梦