云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6942号上诉人（原审被告）：李亚龙，男，汉族，1965年12月6日生，身份证住址云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：许园园，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨桂梅，女，汉族，1971年1月30日生，身份证住址云南省临沧市临翔区。被上诉人（原审原告）：曹雪灵，男，汉族，1969年11月17日生，身份证住址云南省临沧市临翔区。原审被告：周提，女，汉族，1970年6月14日生，身份证住址云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：喻映辉，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。原审被告:云南集成广福房地产开发有限公司,住所云南省昆明市西山区广福路广福小区广福商业中心。法定代表人：于雄。委托诉讼代理人：郭翠婷，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：昆明邦智晟房地产经纪有限公司，住所云南省昆明市五华区青年路北延长线中段滨江大厦1幢11层B2号。法定代表人：温俊。委托诉讼代理人：张华青，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李静，女，汉族，1978年6月24日生，身份证住址云南省昆明市东川区，系该公司员工，一般诉讼代理。上诉人李亚龙因与被上诉人杨桂梅、曹雪灵、原审被告周提、云南集成广福房地产开发有限公司（以下简称“集成广福公司”）、昆明邦智晟房地产经纪有限公司（以下简称“邦智晟公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初5055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经依法报请延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人李亚龙上诉请求：撤销一审判决第一、二、四、四项，改判李亚龙不承担任何责任；本案一、二审案件受理费及保全费由被上诉人杨桂梅、曹雪灵承担。事实和理由：1.一审法院说理部分与判决自相矛盾，且判项中有两个第四项；2.李亚龙不是《房屋买卖合同》《关于房屋买卖合同补充约定》的当事人，一审认定周提订立合同、补充约定的行为构成表见代理，合同、补充约定直接约束李亚龙和杨桂梅属于事实认定和适用法律错误。案涉房屋及车位的定购人、出卖人是周提而非李亚龙，周提与杨桂梅签订合同、补充约定的行为是将其与集成广福公司商品房预约合同的权利义务概括转让给杨桂梅，而非房屋产权转让，且周提转让的是自己的权利义务，不是代理，更不可能构成表见代理。现周提已履行了更名手续，并得到集成广福公司认可，故合同、补充约定已履行完毕，不符合解除条件。3.周提已退出商品房预约合同关系，应由集成广福公司根据商品房预约合同约定的条件，将案涉房屋的产权登记至杨桂梅、曹雪灵名下。现集成广福公司因拖欠案外人款项，案涉房屋被云南省高级人民法院查封，导致其不能履行办理房屋和车位的产权登记手续，故案涉房屋及车位不能办理产权登记手续的责任不应由周提、李亚龙承担。4.一审法院对案涉房屋是否能够完成房屋产权办理尚未查清，仅依据房屋被云南省高级人民法院保全、查封即作出不能取得房屋产权的依据不足，应查明该事实后判决。被上诉人杨桂梅、曹雪灵辩称，1.一审判决论述逻辑合理、说理透彻，事实清楚、适用法律正确，判决虽有两个第四项，但属于校对排序的小瑕疵，且序号虽有重复，内容却完全不同，不会产生文字理解上的歧义，更不会影响判决生效后的执行。2.邦智晟公司作为中介方自始至终知道案涉房屋的房主就是李亚龙，也知道李亚龙当初拖延稳住却不提供委托书和购房资料，2018年2月8日交易当天，全过程都是李亚龙在指挥、控制、决定和收款，尤其发生2万元更名费、300元物管费的争吵与争执，集成广福公司、邦智晟公司及周提都是听李亚龙的，集成广福公司始终紧密配合及听从李亚龙，周提只是旁观见证并不愿意参与。至2019年1月23日前的近一年时间，杨桂梅、曹雪灵善意信任等待通知签合同，期间对李亚龙是房主、周提是代理人的事实各方都是一致确认的。2019年1月24日后，在多次电话联系和三次面商过程中，李亚龙的言行表现就是房主的角色，完全可以证明李亚龙就是房主。故案涉房屋及车位是李亚龙挂售，房价是与李亚龙商谈，李亚龙是该房产的真实出资人、获利人、控制人。3.对《房屋买卖合同》中卖方签名为“周提代李亚龙”，李亚龙、周提始终不能给出合理解释。《房屋买卖合同》的核心内容是预约合同转让，又包含杨桂梅可以获得房屋、车位所有权等买卖合同内容，存在两种相互独立的合同关系，故应认定为无名合同。4.案涉房屋在被发现属查封保全房之前的一年里，所有当事人均一致合意李亚龙是房主，周提是其代理人，所有交易都是李亚龙决定，房款一致合意支付给李亚龙，这完全符合房屋买卖的付款交易习惯，全过程周提仅履行代理职责，故才会在主合同落款签名处主动手签“周提代李亚龙”。周提、李亚龙虽否认双方存在委托代理关系，但本次房产交易中，李亚龙决定房屋最低售价，周提需要征得李亚龙同意，除集成广福公司的剩余房款外，其余房款包括2万元更名费均由李亚龙收取，以上事实足以让杨桂梅相信周提享有李亚龙的代理权，周提订立《房屋买卖合同》的行为构成表见代理，合同直接约束杨桂梅和李亚龙。5.李亚龙没有尽到告知涉案房产权属真实情况的重要义务，应承担根本性违约责任，一审判决李亚龙承担的仅为补偿性赔偿，并未承担惩罚性赔偿，依据合同的相对性原则，李亚龙与集成广福公司之间的纠纷不能成为李亚龙免除他违本约之责的抗辩理由。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告周提述称，1.案涉房屋的合同权利属于周提，周提是合同当事人，周提转让的仅是房屋的认购权，根据周提与杨桂梅签订的合同补充约定，周提承担违约责任的前提仅是没有完成更名手续，但本案周提已于合同签订当日将房屋的认购权更名至杨桂梅名下，已履行合同约定义务，周提没有违约行为，不符合合同解除条件。2.案涉房屋被查封是集成广福公司的原因所造成，周提不是房屋产权人，也未实际占有和使用房屋，客观上不可能知道房屋被查封的事实。综上，请求支持上诉人的上诉请求。原审被告集成广福公司述称，1.集成广福公司与杨桂梅、曹雪灵之间没有缔结商品房买卖合同关系，如果二审法院经审理后认为我方收取的488998元应予退还，这个费用我方可以退。2.一审开庭时法官询问我方出具的购房人员名单是宋学还是周提，当时我方现场用微信询问了公司工作人员，当时答复的是李亚龙，后法官要求我方提交云南警用装备采购调配中心工会委员会当时给的购房人员名单，我方经核实名单上最终的预购房人是周提，也就是最先是宋学，后最终是周提，名单我方已提交一审法院附卷。3.案涉房屋并非因集成广福公司单方的原因被查封，2009年我方和云南警用装备采购调配中心工会委员会就签了团购合同，2013年5月所有预购的房屋都可以办理房屋的网签备案，我方通知了相应的购房人来进行网签，当时本案的预购房人因我方通知后一直不来办理网签手续，也没有按照合同约定支付剩余预购房款，故后面房屋就被查封了。综上，请求二审法院依法判决。原审被告邦智晟公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨桂梅、曹雪灵向一审法院起诉请求：1.解除原、被告2018年2月8日签订的《房屋买卖合同》及《关于房屋买卖合同补充约定》。2.由各被告共同退还原告购房款119万元、房屋维修基金14645元、居间服务佣金15000元，并支付以上费用自2018年2月9日起至还清之日止按同期银行贷款利率计算的资金占用费。3.由各被告共同向原告支付合同约定20%的违约金23.8万元。4.由各被告共同赔偿因房产涨价造成原告损失39.9万元。5.由各被告共同支付原告本案诉讼的律师代理费3万元。6.由各被告共同支付原告多次上昆明订房、购房、协商退款赔偿等所产生的交通食宿费用1万元。8.由各被告共同承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年9月18日，云南警用装备采购调配中心工会委员会（乙方）和被告集成广福公司（甲方），乙方代表购房干部职工向甲方预定“西山区前卫镇第20号地块城中村重建改造项目”不超过400套的房屋和车位，购房者和对应房号清单由乙方提供给甲方。2011年8月11日，云南警用装备采购调配中心工会委员会（乙方）和被告集成广福公司（甲方）订立《补充协议》，对住房、车位的价格进行了调整。其中建筑面积140平方米的住宅总价约67.06万元，地下车位约10万元一个，预交40%的购房款为30.83万元。本案1806号房屋Ｃ16号车位是上述团购房之一。2013年3月20日，云南警用装备采购调配中心工会委员会购房协调小组出具《收据》。记载收到宋学交纳的1806号房屋房款308240元。2017年6月28日，云南省高级人民法院作出（2017）云民初91号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结被告集成广福公司的财产，保全价值以609966512.72元为限。2017年7月20日，云南省高级人民法院向昆明市西山区住房和城乡建设局发出（2017）云执保58-1号《协助执行通知书》，查封被告集成广福公司所有的，位于昆明市广福小区预售房，查封期限从2017年7月21日至2020年7月20日。本案1806号房屋Ｃ16号车位都在上述查封范围内，1806号房屋还设有在建工程抵押。原告预购买1806号房屋Ｃ16号车位，于2018年1月27日向被告邦智晟公司支付了5万元购房定金。2018年2月8日，在被告邦智晟公司（丙方）居间服务下，被告周提（甲方）和原告杨桂梅（乙方）订立《房屋买卖合同》。约定乙方购买位于昆明市西山区车位。成交价为119万元（含更名费）。乙方于房产更名当天一次性支付全部房款119万元（详见补充约定）。甲、乙双方约定在2018年2月10日前办理《房屋所有权证》过户手续，并委托丙方协助办理。房屋过户涉及的税费由乙方承担。基于居间方所提供的服务，本合同订立之日乙方支付丙方居间服务费18000元，甲、乙双方未依约卖出、买入该物业，任何一方违约，则违约方即时支付丙方18000元作为居间服务费。如甲方未能履行本合同之条款，以致本合同不能顺利完成，甲方应赔偿乙方房价的20%作为违约金，同时立即退还已收款项。被告周提在合同中签字并注明“代李亚龙”，并表示其代“李师”卖房。被告周提（甲方）、原告杨桂梅（乙方）、被告邦智晟公司（丙方）又订立《关于房屋买卖合同补充约定》。约定甲、乙双方于2018年2月8日办理房屋、车位更名手续，乙方当天将119万元支付给甲方，首笔695647元、更名费2万元支付到甲方指定人账户（李亚龙，账号略），剩余房款474353元，乙方支付给指定开发公司财务部。甲方确定收到乙方支付到账的价款当日，必须将房屋、车位更名至乙方名下（即通过开发公司确认变更完毕）。2018年2月8日，原告杨桂梅将695647元价款支付至被告李亚龙账户;将车位和房屋的剩余价款474353元、房屋和车位的维修基金14645元，合计488998元支付给被告集成广福公司。被告集成广福公司向两原告开具收到房屋、车位价款782593元的收据和收到维修基金的收据。被告邦智晟公司从原告交纳的5万元定金中扣除15000元居间服务费，代原告将2万元更名费转账至被告李亚龙账户。原告杨桂梅当天接收了房屋和车位，交纳了2018年、2019年的物管费。原告和被告集成广福公司没有订立商品房买卖合同。2019年1月23日，被告集成广福公司告知原告房屋和车位被保全。之后，原告和被告李亚龙、被告周提就退房、退款事宜协商未果。被告周提陈述，1806号房屋C16号车位的原购房人是宋学，2013年5、6月间，其向宋学支付了308240元购房款和5万元转让费，购买了房屋和车位。其拖欠被告李亚龙款项，准备出售房屋、车位还款，所以将房屋收据交给被告李亚龙，售房时征询被告李亚龙的意见。被告李亚龙陈述，被告周提拖欠其款项，故将房屋手续押给被告李亚龙。为了保障还款，其告知被告邦智晟公司售价不能低于每平方米8000元。另，两原告系夫妻，原告杨桂梅支付了律师代理费3万元。一审法院认为：归纳原被告各自主张，本案存在下列争议焦点：一、本案《房屋买卖合同》的性质和效力。1806号房屋C16号车位房屋、车位属于云南警用装备采购调配中心工会委员会代表购房干部职工向被告集成广福公司预定的“团购房”。房屋、车位的实际定购人无论是被告李亚龙还是被告周提都需要和被告集成广福公司订立商品房买卖合同，并实际履行后才能取得房屋、车位的所有权。被告李亚龙或被告周提和被告集成广福之间存在商品房预约合同关系。《房屋买卖合同》约定在2018年2月8日办理房屋、车位更名手续，原告将474353元房款支付给被告集成广福公司，也就是将原来的购房人变更为原告。原告知道本案《房屋买卖合同》能否履行建立在被告集成广福公司同意将房屋、车位出售给原告的基础之上。因此，所谓更名实质上是商品房预约合同的概括转让。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。合同法没有禁止预约合同转让。2018年2月8日，被告集成广福公司收取了原告杨桂梅支付的剩余房款474353元、房屋和车位的维修基金14645元；向两原告开具相应收据，并办理了房屋、车位的移交。被告集成广福公司的行为表明其同意两原告成为房屋、车位新的买受人。《房屋买卖合同》中的“更名”约定发生法律效力。原告需要和被告集成广福公司订立房屋买卖合同，由被告集成广福公司转移房屋、车位的所有权。但《房屋买卖合同》的主要内容仍然是出卖人交付房屋、车位并转移所有权，买受人支付价款。原告杨桂梅、被告李亚龙、被告周提都知道原告需要和被告集成广福公司订立房屋买卖合同的情况下，以上房屋买卖、所有权转移的约定不能简单视为双方的错误意思表示。双方选择订立“买卖”合同而非“转让”合同，并约定办理房屋所有权变更。真实意思应当理解为，按照《房屋买卖合同》的约定履行，即可保证原告取得房屋、车位的所有权。本案《房屋买卖合同》的核心内容是预约合同转让，又包含原告可以获得房屋、车位所有权等买卖合同内容，存在两种相互独立的合同关系，应当认定为无名合同。该合同是订约双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性、效力性规定，合法有效。二、本案《房屋买卖合同》的“卖方”是被告周提还是被告李亚龙。原告主张，被告周提作为被告李亚龙的代理人订立合同，被告李亚龙是合同当事人。被告周提、李亚龙认为，被告周提是合同当事人，不是被告李亚龙的代理人。“代理”的外观特征是以他人的名义从事民事活动。被告周提表示其代“李师”卖房，并在《房屋买卖合同》落款签名处注明“代李亚龙”，可以认定被告周提以被告李亚龙代理人的身份和原告杨桂梅订立《房屋买卖合同》。被告李亚龙表示其没有预定房屋、车位，被告周提是房屋定购人。本案中，被告集成广福公司没有提供云南警用装备采购调配中心工会委员会出具的原始购房人名单，被告周提也没有出具宋学向其转让房屋、车位的证据。被告周提是房屋、车位实际定购人的主张没有被证明。按照被告李亚龙和被告周提的陈述，由于被告周提拖欠被告李亚龙款项，将房屋手续押给被告李亚龙。被告李亚龙基于对被告周提享有的债权，被告周提转让房屋需要征得被告李亚龙同意，被告李亚龙可以确定房屋的最低售价。即使被告周提是房屋、车位的实际定购人，转让房屋、车位的决定权也属于被告李亚龙。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。被告周提、被告李亚龙否认双方存在委托代理关系。但本次房产交易中，被告李亚龙决定房屋最低售价，被告周提需要征得被告李亚龙同意，除被告集成广福公司的剩余房款外，其余房屋价款包括2万元更名费均由被告李亚龙收取。以上事实足以让原告杨桂梅相信被告周提享有被告李亚龙的代理权。被告周提订立《房屋买卖合同》的行为构成表见代理，该合同直接约束原告杨桂梅和被告李亚龙。三、《房屋买卖合同》、《关于房屋买卖合同补充约定》是否解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。商品房预约合同以订立商品房买卖合同本约为目的。本案房屋、车位2017年7月21日被人民法院依法查封，不得再行转让。原告和被告集成广福公司自始不可能订立商品房买卖合同，原告无法取得房屋、车位所有权。《房屋买卖合同》的合同目的无法实现，原告要求解除《房屋买卖合同》及《关于房屋买卖合同补充约定》的诉讼请求，予以支持。四、合同解除后的责任承担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋买卖合同》及《关于房屋买卖合同补充约定》解除后，发生恢复原状的法律效力。原告请求四被告共同返还119万元房款、房屋维修基金14645元。被告李亚龙基于《房屋买卖合同》及《关于房屋买卖合同补充约定》直接收取原告杨桂梅的价款695647元、更名费2万元以及原告杨桂梅支付给被告集成广福公司的474353元房款，合计119万元应当退还；并承担自2018年2月8日起至款付清之日止，按人民银行同期贷款利率计算的资金利息。本案中，被告集成广福公司愿意退还474353元房款和房屋维修基金14645元。原告杨桂梅也对被告集成广福公司提出了相应的退款请求，上述488998元由被告集成广福公司退还。被告李亚龙和被告集成广福公司之间没有连带债务，被告集成广福公司退还474353元房款的情况下，被告李亚龙的退款金额应降低为715647元。14645元房屋维修基金是两原告和被告集成广福公司订立商品房买卖合同前，被告集成广福公司预先收取的费用。原告杨桂梅要求被告李亚龙承担资金利息没有依据，不能成立。两原告和被告集成广福公司的权利义务关系没有明确约定的情况下，原告杨桂梅主张被告集成广福公司承担14645元房屋维修基金的利息缺乏事实和法律依据，不予支持。被告周提、被告邦智晟公司不是本案《房屋买卖合同》当事人，没有返还119万元价款、14645元房屋维修基金并承担利息的法律义务，原告对两被告提出的这一部分请求，不予支持。原告杨桂梅支付给被告邦智晟公司的15000元居间服务费基于双方的居间合同产生，与本案《房屋买卖合同》是两个独立的合同关系。原告应当另行向被告邦智晟公司主张退还居间服务费，本案中不予处理。原告要求其余三被告退还居间服务费没有事实和法律依据，不予支持。本案《房屋买卖合同》约定，如甲方未能履行本合同之条款，以致本合同不能顺利完成，甲方应赔偿乙方房价的20%作为违约金，同时立即退还已收款项。本案房屋、车位在《房屋买卖合同》订立前已经被查封，被告李亚龙无法保证原告杨桂梅取得房屋、车位的所有权，应当承担违约责任。原告杨桂梅要求被告李亚龙支付违约金238000元，予以支持。其余三被告不是合同当事人，原告杨桂梅相应的违约金请求不予支持。原告杨桂梅主张的房产涨价损失没有充分证据证明，不予支持。原告杨桂梅主张的律师费3万元不是实现债权的必要费用，1万元交通食宿费缺乏充分证据证明，且原告主张的238000元违约金也足以弥补相关损失，上述请求不予支持。两原告虽然是夫妻，但原告曹雪灵不是本案《房屋买卖合同》的当事人，不享有合同解除权及要求被告承担合同责任的权利，其对四被告提出的诉讼请求不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十九条，第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告杨桂梅和被告李亚龙之间的《房屋买卖合同》及《关于房屋买卖合同补充约定》。二、由被告李亚龙于判决生效后十日内返还原告杨桂梅价款695647元、更名费20000元，共计715647元。三、由云南集成广福房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还原告杨桂梅剩余房款474353元、房屋维修基金14645元，共计488998元。四、由被告李亚龙于判决生效后十日内支付原告杨桂梅价款1190000元自2018年2月9日起至款还清之日止，按人民银行同期贷款利率计算的利息。四、由被告李亚龙于判决生效后十日内支付原告杨桂梅违约金238000元。五、驳回原告杨桂梅的其他诉讼请求。六、驳回原告曹雪灵的诉讼请求。本案受理费10935元（原告杨桂梅已预交），已减半收取，由原告杨桂梅承担2734元，由被告李亚龙承担8201元。诉讼保全费5000元（原告杨桂梅已预交），由被告李亚龙承担。对于一审查明的案件事实，上诉人李亚龙对“被告周提在合同中签字并注明‘代李亚龙’，并表示其代‘李师’卖房”提出异议，主张‘代李亚龙’不是代表李亚龙卖房，周提已明确房屋是周提的而不是李亚龙的，集成广福公司也明确其提交的购房名单上购房人是周提。对此，杨桂梅、曹雪灵、邦智晟公司不予认可，周提、集成广福公司予以认可。同时，集成广福公司要求补充确认：云南警用装备采购调配中心工会委员会提供的购房名单上载明案涉房屋、车位的购房人为周提。对此，李亚龙、周提予以认可，杨桂梅、曹雪灵、邦智晟公司不予认可。此外，各方当事人对一审查明的其余案件事实均无异议，本院予以确认。二审中，上诉人李亚龙申请证人苏某出庭作证，苏某陈述：我与李亚龙、周提是朋友，当时聊天周提说要借钱买房，我的钱不方便就没出声，后李亚龙同意就借了20万元给周提，周提出具了借条，我作为担保人签了字。2015年周提打电话给我，表示当时我签过字的借条因为钱已还给李亚龙借条要撕毁告诉我一下，现在钱不够周提又要向李亚龙借款，但是不用我管，李亚龙已办清借款手续了。经质证，李亚龙、周提对证人证言的证据三性、证明目的均予认可；杨桂梅、曹雪灵、邦智晟公司对证人证言的证据三性、证明目的不予认可；集成广福公司对证人证言表示不清楚，请法院依法认定。集成广福公司提交：公安厅购房人员名单，欲证明云南警用装备采购调配中心工会委员会提供的案涉房屋、车位的最终购房人名单为周提。经质证，李亚龙、周提对名单的证据三性、证明目的均予认可；杨桂梅、曹雪灵对名单的证据三性、证明目的均不认可；邦智晟公司对名单的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可。本院认为，证人证言无有效证据加以印证，不能达到上诉人的证明目的，不予采信；公安厅购房人员名单符合法律规定的民事诉讼证据的法律特征，与本案审理具有直接关联，予以采信。针对上诉人李亚龙所提事实异议，从周提所作陈述看，其并未明确表示是代“李师”卖房，故对上诉人李亚龙所提事实异议予以采信，对该事实不作确认；针对集成广福公司要求补充确认事实，从集成广福公司提举的公安厅购房人员名单所载内容看，能有效证明集成广福公司要求补充确认的事实成立，故予以确认。另经审查，一审确认“2009年9月18日，云南警用装备采购调配中心工会委员会（乙方）和被告集成广福公司（甲方），乙方代表购房干部职工……”，内容表述不完整，应为“2009年9月18日，云南警用装备采购调配中心工会委员会（乙方）和集成广福公司（甲方）签订《预购商品房协议》，约定乙方代表购房干部职工……”。综上，本院二审查明的案件事实，除确认“2009年9月18日，云南警用装备采购调配中心工会委员会（乙方）和集成广福公司（甲方）签订《预购商品房协议》，约定乙方代表购房干部职工……”及不确认“并表示其代‘李师’卖房”外，其余查明的案件事实与一审一致。另补充查明：云南警用装备采购调配中心工会委员会提供的购房名单上载明案涉房屋、车位的购房人为周提。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.案涉《房屋买卖合同》的当事人如何认定；2.合同解除后的责任如何承担？本院认为，各方当事人对一审判决集成广福公司退还杨桂梅剩余房款474353元、房屋维修基金14645元，共计488998元均无异议，本院予以维持。针对争议焦点1.案涉《房屋买卖合同》尾部周提作为卖方、产权人进行了签字捺印，并注明“代李亚龙”，周提主张因部分购房款其指示杨桂梅转到李亚龙银行账户，故按照杨桂梅、邦智晟公司要求在其签名后备注“代李亚龙”字样，但案涉房屋、车位是周提而非李亚龙购买的。经审查，集成广福公司提举的公安厅购房人员名单载明案涉房屋、车位的购房人为周提，房屋、车位的更名手续亦系周提与杨桂梅一起到集成广福公司办理，加之周提签订房屋买卖合同时并未出具李亚龙的书面授权委托书证明其是作为李亚龙的代理人出卖房屋。因此，结合各方当事人提举的有效证据及一、二审所作陈述，可证明案涉房屋、车位的购房人为周提而非李亚龙，《房屋买卖合同》及《关于房屋买卖合同补充约定》的“卖方”亦为周提而非李亚龙，一审对此所作认定有误，本院予以纠正，即本案合同当事人为周提、杨桂梅、邦智晟公司。针对争议焦点2.案涉《房屋买卖合同》为无名合同，合法有效，一审对此所作认定正确，本院在此不再赘述。本案房屋、车位于2017年7月21日被云南省高级人民法院裁定查封，不得再行转让，杨桂梅虽支付了全部购房款并办理了更名手续，但因法院的查封行为先于杨桂梅支付全部购房款、办理更名手续的行为，故杨桂梅自始不可能与集成广福公司签订商品房购销合同，亦无法取得房屋、车位所有权。因此，《房屋买卖合同》的合同目的无法实现，杨桂梅据此要求解除合同及补充约定中的房屋买卖合同关系，于法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同及补充约定解除后，周提作为出卖人应向杨桂梅返还价款119万元（含更名费2万元），鉴于集成广福公司愿意向杨桂梅返还其收取的474353元购房款，杨桂梅亦表示同意，故周提还应向杨桂梅返还695647元购房款及更名费2万元。对于杨桂梅主张的资金占用费及违约金的问题。经审查，该两项费用均属于合同不能履行给杨桂梅造成的损失，而案涉合同之所以无法履行，系因周提与杨桂梅到集成广福公司交付购房款并办理更名手续时，集成广福公司对案涉房屋、车位已于2017年7月被云南省高级人民法院裁定查封的相关情况并未如实向杨桂梅予以披露；周提作为房屋、车位的原购房人，其对出卖给杨桂梅的标的物负有权利瑕疵担保义务；现因房屋、车位被法院查封而导致杨桂梅无法取得房屋、车位所有权，在此过程中集成广福公司、周提均存在过错，依法应向杨桂梅承担赔偿损失的责任。本院结合杨桂梅主张的资金占用费、违约金金额及集成广福公司、周提在本案中的过错程度，酌情确定杨桂梅的损失为35万元，由集成广福公司承担70%计245000元，由周提承担30%计105000元。综上，上诉人李亚龙的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但所作处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初5055号民事判决第三项、第六项，即“三、由云南集成广福房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还原告杨桂梅剩余房款474353元、房屋维修基金14645元，共计488998元；六、驳回原告曹雪灵的诉讼请求”；二、撤销昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初5055号民事判决第一项、第二项、第四项、第四项、第五项，即“一、解除原告杨桂梅和被告李亚龙之间的《房屋买卖合同》及《关于房屋买卖合同补充约定》；二、由被告李亚龙于判决生效后十日内返还原告杨桂梅价款695647元、更名费20000元，共计715647元；四、由被告李亚龙于判决生效后十日内支付原告杨桂梅价款1190000元自2018年2月9日起至款还清之日止，按人民银行同期贷款利率计算的利息；四、由被告李亚龙于判决生效后十日内支付原告杨桂梅违约金238000元；五、驳回原告杨桂梅的其他诉讼请求”；三、解除杨桂梅与周提、昆明邦智晟房地产经纪有限公司于2018年2月8日签订的《房屋买卖合同》及《关于房屋买卖合同补充约定》中的房屋买卖合同关系；四、周提于本判决生效之日起十日内返还杨桂梅价款695647元、更名费20000元，并支付杨桂梅损失105000元；五、云南集成广福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨桂梅损失245000元；六、驳回杨桂梅的其他诉讼请求。一审案件受理费10935元，由杨桂梅负担2734元，周提负担8201元；保全费5000元，由周提负担；二审案件受理费21870元，由周提负担6560元，云南集成广福房地产开发有限公司负担15310元。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  金馨二〇二〇年一月三日书记员  武雨