安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终5185号 上诉人（原审被告）：界首市兴皖置业有限公司，住所地界首市中原路十一巷。统一社会信用代码91341282059747352R。 法定代表人：姜勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：张庆，安徽法卫律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨磊磊，男，1985年11月15日出生，汉族，住安徽省界首市。 被上诉人（原审原告）：李丽，女，1984年1月2日出生，汉族，住安徽省界首市。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈涛，男，1975年12月3日出生，汉族，住安徽省界首市，系被上诉人杨磊磊之舅。 上诉人界首市兴皖置业有限公司（以下简称兴皖公司）因与被上诉人杨磊磊、李丽商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2019）皖1282民初3763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴皖公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或予以改判。事实与理由：1、一审判令兴皖公司酌情补偿杨磊磊、李丽25000元无法律依据。兴皖公司地下通道的建造是按照规划图纸进行的，杨磊磊、李丽对其所购房屋的环境、状况、结构、布局等明确了解，并在商品房买卖合同上签字确认，也没有出示有效证据证明兴皖公司在此方面存在违约情形；2、兴皖公司不存在法定告知义务，一审以合同附件十为空白推定兴皖公司未履行告知义务错误；3、兴皖公司仅为协助办理涉案房屋产权证，涉案房屋产权证无法办理非因兴皖公司原因导致，兴皖公司不应承担违约责任。 杨磊磊、李丽辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；2、规划图与实际不符，兴皖公司至今未提供规划图；3、兴皖公司擅自更改规划，地下出口通道占用涉案房屋院落，影响涉案房屋采光通风，且地下出口通道上玻璃存在噪音、反光等问题，严重影响入住体验，兴皖公司应赔偿杨磊磊、李丽所受损失；4、涉案房屋至今未能办理所有权登记，兴皖公司应承担逾期办证的违约责任。 杨磊磊、李丽向一审法院起诉请求：1、判令兴皖公司退还因变更基础设施、公共服务（地下出口通道），未书面通知杨磊磊、李丽，地下出口通道占用杨磊磊、李丽一楼院落对应购房差价款60329元给杨磊磊、李丽。同时补偿原告商品房主卧室窗户被地下出口通道遮蔽造成损失20000元；2、判令兴皖公司支付因逾期未办理房屋所有权登记支付违约金58991元，并及时办理该商品房房屋所有权登记；3、本案诉讼费用由兴皖公司负担。 一审法院查明事实：2015年6月3日，杨磊磊、李丽与兴皖公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：杨磊磊、李丽购买兴皖公司开发的“公园大地璟园”5幢1单元1层103号房，建筑面积97.31平方米，购房单价5613.22元/平方米，总价款为546222元。第十一条交接时间和手续约定：“出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。”第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。”合同签订后，杨磊磊、李丽按约定支付了房屋价款，2018年4月21日，杨磊磊、李丽接收房屋钥匙，实际使用房屋。至今未能取得房屋所有权证书。 一审法院认为，杨磊磊、李丽与兴皖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方应当按照合同的约定各自履行相应的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，兴皖公司应继续履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，协助杨磊磊、李丽办理房屋产权证书。 关于杨磊磊、李丽要求兴皖公司自2016年7月31日起支付逾期办理不动产权证违约金的诉讼请求。双方在合同第二十条第（二）项对于房屋逾期办证的时间约定为：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照以下第1种方式处理，1、买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。由于该房屋实际交付时间为2018年4月21日，因此，本案逾期办理房屋所有权证书的期限应自房屋实际交付之日起经过120日，即从2018年8月19日起，开始计算逾期办证违约金。根据杨磊磊、李丽的诉讼请求，计算至2019年7月31日，为346天，兴皖公司应支付的违约金为18898.52元（54.62元/天×346天＝18898.52元），以后逾期办证违约金按每日全部房价款的万分之一计算至办理不动产权证之日。 关于杨磊磊、李丽要求兴皖公司“退还因变更基础设施、公共服务（地下出口通道），未书面通知杨磊磊、李丽，地下出口通道占用杨磊磊、李丽一楼院落对应购房差价款60329元；同时补偿商品房主卧室窗户被地下出口通道遮蔽造成损失20000元”的诉讼请求。杨磊磊、李丽虽然购买了一楼商品房，但双方在商品房买卖合同中并未约定房前绿化草坪由杨磊磊、李丽个人使用，杨磊磊、李丽所举证据未能证明兴皖公司在签订合同后存在变更基础设施，故对其依照二楼商品房价格、地下通道出口所占用院楼的比例进行计算购房差价款的诉讼主张，不予采纳。但考虑到兴皖公司将地下通道出口建设在杨磊磊、李丽所购买商品房主卧室的窗外，影响到房屋的通风、采光，进而对房屋的价格产生影响。商品房买卖合同第二十四条4约定“出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。具体见附件十”，但附件十“出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明（如该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况）”记录空白。故可以认定兴皖公司在签订合同时未履行告知及说明义务，参照合同中双方约定的违约责任及该小区的房屋价格，酌情确定兴皖公司补偿杨磊磊、李丽25000元，对杨磊磊、李丽超出部分的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、界首市兴皖置业有限公司继续履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，协助杨磊磊、李丽办理房屋产权证书；二、界首市兴皖置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付杨磊磊、李丽逾期办理不动产权证违约金18898.52元（违约金按全部房价款日万分之一计算，自2018年8月19日起计算至2019年7月31日，以后违约金按此标准计算至办理房屋产权证书之日止）；三、界首市兴皖置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内补偿杨磊磊、李丽25000元。四、驳回杨磊磊、李丽的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3086元，减半收取1543元，由杨磊磊、李丽负担1002元，界首市兴皖置业有限公司负担541元。 二审中，双方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明。当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨磊磊、李丽与兴皖公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方均应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。涉案房屋买卖合同中载“出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。具体见附件十”，但附件十内容空白，能够视为兴皖公司未按照上述约定将遮挡或妨碍涉案房屋正常使用的情况明确告知杨磊磊、李丽，故一审以此认定兴皖公司未履行告知义务，并综合全案事实酌情判令兴皖公司补偿杨磊磊、李丽25000元并无不妥。 兴皖公司于2018男4月21日将涉案房屋交付给杨磊磊、李丽，但至今未能按照前述合同的约定办理涉案房屋产权证书，亦未举证证明不能办理房屋产权证书非因其公司原因导致，应当承担逾期办证的违约责任。故对兴皖公司称无法办证系因不动产登记部门及规划部门认为其公司赠送业主面积不合法，应回购并交纳罚款的上诉理由，本院不予采信，一审判令兴皖公司承担支付逾期办证违约金的责任亦无不当。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费898元，由上诉人界首市兴皖置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  杨开多 审判员  李婉璐 二〇二〇年一月十六日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本案适用法律条文 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。