北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初16604号原告：王开方，男，1967年12月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张志同，北京京润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秀杰，北京京润律师事务所律师。被告:长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。法定代表人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：马祯祯，北京京驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：董光辉，北京市致衡律师事务所律师。被告：北京柏基置业有限公司，住所地北京市朝阳区王四营乡王四营村甲1号。法定代表人：许云梅，执行董事。委托诉讼代理人：吴泽普，北京市万商天勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：马现茹，北京市万商天勤律师事务所律师。原告王开方（以下称姓名）与被告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）、北京柏基置业有限公司（以下简称柏基置业公司）服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张志同、刘秀杰，长城物业公司的委托诉讼代理人马祯祯、董光辉，柏基置业公司的委托诉讼代理人吴泽普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、二被告赔偿原告损失共计1178374元；2、二被告修复原告房屋两处裂缝。事实和理由：原告与柏基置业公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了位于北京市朝阳区102号房屋（以下简称涉案房屋）。2018年8月8日，涉案房屋所在地区降暴雨，原告房屋内外积水剧增，造成屋内装修、家具等各类物品遭到污水浸泡损失巨大，并给原告造成了住宿费、误工费以等损失，此外因房屋遭受污水浸泡造成两处墙壁开裂。长城物业公司作为涉案房屋所在小区的物业服务单位，在提供物业服务的过程中管理严重失职，没有预先作出预案并及时通知业主做好防汛工作，没有准备相应防汛用品，没有维修好小区污水抽水泵导致原告财产损失，构成违约。柏基置业公司作为小区开发商与原告之间为房屋买卖合同关系，其向原告交付的房屋及附属设备设施的存在缺陷，导致原告房屋内外遭受污水浸泡，亦构成违约。长城物业公司、柏基置业公司的违约行为给原告造成严重的经济损失，故原告提起本次诉讼。长城物业公司辩称，原告要求长城物业公司承担赔偿责任无事实和法律依据，长城物业公司已经尽到了物业管理服务职责，不应承担赔偿责任。事发时正值北京雨季，当年北京又遭遇特大暴雨，气象部门都有相应报道。夏季每逢大雨，长城物业公司都会在小区公告栏和入户单元门通知业主做好汛期防护，以免遭受损失。长城物业公司按照相关规范定期对开发商专门因小区地势低洼额外配置三个集水池进行了定期维修保养。黑庄户地区的降雨量远远超过常年的平均的降雨量，达到暴雨级别。涉案小区处于地势低洼地带，小区道路低于市政道路三米多，市政道路有大量积水并向小区内倒灌，此种情况下小区积水瞬时上升，柏基置业公司配备的1号和3号集水池水位上涨过快，水泵被淹启动自动断电保护装置，最终导致小区地下车库等区域被泡。此次事故属于天灾，并非长城物业公司未尽管理职责，长城物业公司不应该承担赔偿责任。此外，长城物业公司在暴雨前召开专门会议作出防汛部署，进行防汛培训，额外配备沙袋、抽水泵等防汛物资。事先通知业主，大部分业主也将地库车辆和储藏间物品移出。为应对当天情况，长城物业公司启动防汛应急预案，所有人员积极参与应急抢险排水，以最快速度控制、降低灾情，防止损失进一步扩大。因雨水倒灌、水泵房被淹，长城物业公司也在第一时间临时启用抽水泵进行排水。灾后，长城物业公司帮助业主排水、清扫保洁、消毒杀菌，安排专人对管道雨水井进行巡视看护。长城物业公司已尽到管理服务职责，不应承担赔偿责任。原告在购买房屋后，知道自己房屋的地势低洼也没有尽到注意义务，未采取相应自救措施，未将物品移走，放任倒灌雨水浸泡，应自行承担责任。此外，原告将下沉庭院向外扩展并进行封闭改为房屋使用，应自行承担因加建导致的损失。柏基置业公司辩称，柏基置业公司与原告之间不存在物业服务合同关系，并非本案适格主体，对损害发生亦没有过错，不应承担任何赔偿责任。柏基置业公司对小区的设计、规划、施工、竣工验收等均依法依规办理了相关审批、备案手续，小区不存在设计缺陷。因周边市政配套设施建设滞后，周边防汛排水工程及河道不够畅通，为此柏基置业公司修建三个集水池，为物业及业主应对极端恶劣条件下的防汛工作增加防汛工具和手段，建设集水池并非柏基置业公司职责所在。集水池符合相关设计规范，不存在设计缺陷。三个集水池属于小区的公用设施设备的一部分，且已经移交给长城物业公司运营、维护和管理，长城物业公司系集水池的唯一管理责任人，事故发生与柏基置业公司无关。原告对其因事故遭受的损失负有举证义务。原告提供的照片、视频未经公证机构公证，拍摄时间、地点、拍摄人均不明确，无法认定相关装修、物品为原告所有且事发时位于涉案房屋内，不能据此认定装修、物品损坏、无法修复且与事故存在因果关系，无法证明实际受损金额。事发时屋内物品及物品状况均不确定，也不能确定原告主张的物品损失与本案存在因果关系。涉案房屋交付使用多年，屋内装修和物品存在折旧、磨损情况，部分装修、物品在事故发生前可能已经损坏无法使用，原告按照原价索赔的损失于法无据、于理不合。若相关物品归原告所有使用，原告应该尽到注意和妥善管理义务，涉案房屋地下一层地势较低，原告不应存放贵重物品，且在事发前和事发初期能够且应当将可移动物品及时转移至高处并采取正确应对措施，以避免损失发生及防止损失扩大。在法院释明评估事宜后，原告仍不对其损失情况进行评估，应承担相应的举证不能的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：柏基置业公司系涉案房屋所在小区的开发商，长城物业公司为该小区提供物业服务，原告系涉案房屋的业主。2018年8月8日，涉案房屋所在区域出现强降雨，小区出现积水，包含原告在内的部分业主储藏室和地下室被泡水，水深约30-50厘米。经询，长城物业公司称海棠公社小区与柏阳景园小区为同一小区。柏基置业公司称柏阳景园小区包含海棠公社小区，海棠公社小区为柏阳景园小区的二期，涉案房屋属于三个集水池覆盖范围内。本案审理过程中，原告提供了北京市朝阳区住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）于2018年8月29日作出的朝阳区住房和城乡建设委员会行政事项处理意见书（朝建行答[2018]256号），载明：“收到《反应王四营白鹿司海棠公社房屋漏水被淹问题》的信访件，住建委工作人员前往海棠公社小区调查房屋积水原因，调查结果如下：（一）为应对特殊天气情况，建设单位于2012年在园区内建设了三个蓄水量为1500立方米的蓄水池，每个蓄水池配备三台潜水泵。蓄水池及水泵等设备安装符合图纸、设计要求。建设单位于2012年7月初将蓄水池及设备全部交付给小区物业单位运行和使用。自蓄水池交付使用至此次积水事件前，园区经历多场大雨考验，包括北京最为严重的2012年7月21曰特大暴雨汛情，从未出现过倒灌、积水和进水事故。(二)根据设计单位专业测算，园区内排水系统完全满足国家规范规定的暴雨天气排水需求。设计单位出具的‘设计回复’书面材料中，结论为：如果三座集水池系统正常运转，2018年8月8日不应出现l#、3#集水池被淹的状况。(三)业主代表反映：物业公司在降水造成的水患时，无预警，无告知，无应急措施，无应急工具，无解决办法，听之任之，完全凭借业主自救。(四)物业公司至今未提供关于8月8日海棠公社积水问题的书面报告及当日蓄水池及泵房监控录像。综合几方人员意见以及住建委工作人员调查结果推断，本次海棠公社小区地下室积水问题主要原因为：物业公司对蓄水池及泵房的管理存在问题。住建委已将对该问题调查报告上报区政府，请区政府责成区房管局，对该小区物业公司由于管理不到位造成居民家中积水事件进行立案调查”。长城物业公司对此表示，处理意见书系推断，房管局也未就涉水事件处罚长城物业公司，长城物业公司不应承担责任。长城物业公司提供了相应照片、维护记录表等证据，其表示此次事故属于天灾，市政道路的大量积水向小区倒灌，因水量过大导致水泵房被淹；其事先张贴温馨提示，配备防汛物资、制定应急预案等，在水泵房被淹后临时启用抽水泵抢险排水；灾后帮助业主排水、清扫保洁、消毒杀菌，安排专人对管道雨水井进行巡视看护，已尽到管理责任。柏基置业公司提供了竣工验收备案表、验收合格准许通水证、设计回复、住宅质量保证书、集水池移交确认单等，证明小区的雨污水管线于2011年竣工并经验收合格，保修期早已届满，且由于涉案地区市政基础设施不完善，其超出国家相关规范额外了建设三个集水池，并移交给长城物业公司。对此长城物业公司表示，集水池并非小区原有规划和设计的附属设施，集水池是在小区业主入住、发生被泡事件后才建设的，集水池的相关运营费用是柏基置业公司向其支付的，其收取的物业费中也未包含该笔费用。柏基置业公司表示，集水池设计使用是用于涉案小区雨季的防汛工作，在集水池移交物业公司使用后，就已成为小区共有设施设备的一部分，由长城物业公司负责管理使用；其确实给付过部分补贴，但并非只针对集水池，长城物业公司也可通过正常程序申请调整管理费用；其对原告主张的各项损失不存在过错，不应承担连带赔偿责任。针对上述证据原告表示，如果水泵房正常运行不会出现被淹情况，原告改造房屋与本次淹水没有关联性，长城物业公司提供的证据不能证明其采取及时有效措施，尽到了管理义务；柏基置业公司的证据也不能证明其对此次事故免责。本案审理过程中，原告提供了损失清单、照片及现场视频，证明事故发生造成其电器损失41969元、家具损失84269元、艺术装饰损失48000元、装修及清理消毒等损失234136元、木质改拆维修损失250000元、照片底片等损失150000元、文件资料损失50000元、其他物品损失30000元。原告主张上述物品的全损价值，为证明上述损失情况，原告另提供烤箱等灶具、烟机、洗碗机、冰箱、洗衣机发票、折叠门报价单及定/销货单，上述证据显示购买时间发生在2011年、2012年期间。原告提交房屋租赁合同、收入证明，据此证明房屋遭到浸泡后产生租房费用240000元（租期一年）、误工费50000元。二被告对物品损失不予认可，表示照片和视频系原告单方拍摄，拍摄时间、地点不确定，也未办理公证手续，不能证明该物品系原告所有，也无法确定上述物品是否因此次事故发生损坏；原告自身对于物品存放及管理等存在过错，造成损失扩大；现有证据无法证明该些物品的损坏情况，即使有损坏也需要考虑折旧损坏等因素，残值较少，部分物品即使被水浸泡也可以继续使用，无需新购；原告未对其主张的损失进行鉴定，其主张的损失金额没有法律依据。二被告对于原告的收入证明、租房合同亦不予认可。上述事实，有行政事项处理意见书、照片、视频、票据及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，住建委的行政事项处理意见书作出推断，本次海棠公社小区地下室积水问题主要原因为物业公司对蓄水池及泵房的管理存在问题。蓄水池、泵房等设备在移交长城物业公司后，属于小区公共设施的一部分，应由长城物业公司负责运营使用，长城物业公司作为物业服务公司，未按物业管理规约约定尽到管理职责，应就其违约行为对原告损失承担赔偿责任。柏基置业公司并非物业服务合同的当事人，现有证据亦并未显示柏基置业公司对此次事故发生存在过错，原告要求柏基置业公司承担赔偿责任的意见，本院不予采信。气象部门对此次大雨早有预报，涉案房屋被淹位置地势较低，原告应尽妥善管理义务，及时采取措施将可移动物品或贵重物品等移至他处，以避免损失扩大，本院将考虑上述因素，酌情减轻长城物业公司的赔偿责任。关于原告主张的各项损失中，精神损失没有事实依据，本院不予支持；原告主张修复房屋裂缝，但未提供证据对就裂缝产生原因进行证明，本院难以支持；原告的房屋遭污水浸泡，部分装修及物品遭到破坏，确会产生相应损失，原告提供照片、视频及相应证明，但未就上述物品损失程度、修复费用及部分物品损失与本案的关联性进行证明，本院结合本案实际情况并综合考虑折旧、损耗等因素，酌情予以支持；原告在房屋遭到浸泡后，发生的误工、住宿费用具有一定合理性，但其主张的房屋租赁费用240000元与涉案房屋实际遭受的损失情况不符，本院不予支持，误工费、住宿费用本院酌情予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百二十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告王开方损失十三万元；二、驳回原告王开方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15405元，由原告王开方负担12405元（已交纳），由被告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担3000元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  **晶人民陪审员  钱俊英人民陪审员  张志武二〇二〇年一月十九日法官 助理  李国龙书 记 员  孙 洁