上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初13066号原告：上海海际房地产有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：方轶群，执行董事。委托诉讼代理人：张剑，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海兰雅餐饮有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：吴从美。原告上海海际房地产有限公司(以下简称海际公司)诉被告上海兰雅餐饮有限公司(以下简称兰雅公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告海际公司的委托诉讼代理人张剑到庭参加了诉讼，被告兰雅公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告海际公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2018年12月15日解除；2、被告向原告支付拖欠的2018年10月1日至2018年12月15日期间的租金106,746.84元及逾期付款违约金96,134.54元(按每日0.5%计算，暂算至2019年3月31日止)；3、判令原告有权不予返还被告租赁保证金79,586元；4、被告向原告支付装修期房屋使用费107,250.81元；5、被告支付违约金128,928元；6、被告赔偿原告律师费9,000元。事实和理由：2017年6月30日，原告海际公司与被告兰雅公司签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于上海市杨浦区控江路XXX号控江海际商业广场项目第3层的编号为3F-13/14号商铺(以下简称系争商铺)，租赁面积为201.27平方米，租期三年，自2017年8月31日起计算。租赁合同约定该商铺租金采用固定租金与提成租金取高的方式进行支付，第二个租赁年(即2018年8月31日至2019年8月30日)该商铺每月固定租金为42,976元，固定租金每两个月为一个支付周期，被告应于每个支付周期最后一个月20日前支付下期租金。被告如逾期支付租金、物业费等费用的，须承担每日0.5%的利息。如被告逾期支付租金等其他任何一项费用累计超过15天，或被告擅自停业超过三日的，原告均有权依据租赁合同约定选择解除租赁合同，合同终止之日为自原告书面通知按合同约定视为送达被告之日，同时原告还有权没收被告已支付的租赁保证金、要求被告支付装修期的房屋使用费、要求被告按月租金三倍的金额支付违约金。租赁合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，但被告自2018年10月开始拖欠租金等费用，虽经原告多次电话及签发律师函进行催讨，被告均以各种理由拖延。同时，被告自2018年11月20日起，在未按合同约定提前征得原告书面同意的情况下，擅自闭店停止经营，且经原告多次电话及发函要求其恢复营业，被告均置之不理。原告于2018年12月向被告寄送了解约通知函，正式函告被告租赁合同于2018年12月15日终止。原告认为被告的行为已经违反了租赁合同约定及法律规定，构成严重违约，严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告兰雅公司未到庭应诉答辩，亦未向本院提供证据。本院经审查认定事实如下：上海市杨浦区控江路XXX号地下1、1-4层商场产权人为原告，房屋用途商业。2017年6月30日，出租方(甲方)海际公司与承租方(乙方)兰雅公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于上海市控江路XXX号控江海际商业广场项目第3层的编号为3F-13,14的商铺出租给乙方，该商铺建筑面积331.04平方米，套内建筑面积为201.27平方米，该租赁房屋的租金、物业管理费或其他根据房屋面积计算的款项均以本款约定的套内建筑面积计算。乙方向甲方承诺租赁该商铺经营仅作餐饮用途。合同第3条约定租赁期限为三个租赁年度，租赁起始日自乙方租赁商铺实际开业日开始计算，该商铺交付日为2017年6月10日，甲方将于该商铺交付日前向乙方送达房屋交付通知书，如房屋交付通知书载明的交付日与本合同约定交付日不一致，则以房屋交付通知书载明的房屋交付日为准。甲方给予乙方的装修期为61日，自该商铺实际交付之日起算，乙方承诺于装修期届满之日前完成装修，并具备开业条件，如乙方商铺于装修期内提前开业的，则装修期于乙方商铺实际开业之前一日届满，如乙方装修期届满之日早于本项目统一开业日的，则装修期延长至乙方商铺实际开业之前一日或本项目统一开业日之前一日(两者取早)。在上述装修期内，乙方享有免缴租金、物业管理费之权益，但在该期间内本合同及其附件约定的其他义务均不免除，乙方仍需缴纳装修期间的装修管理费、垃圾清运费、水费、电费等。乙方应自装修免租期届满之次日起支付租金、物业管理费。合同第4条约定租金的计算方式为月固定租金及月营业额提成租金两者取高，租赁期内，第一年月固定租金标准为6.5元/平方米/日，月固定租金39,793元，第二年月固定租金标准7.02元/平方米/日，月固定租金42,976元，第三年月固定租金标准7.58元/平方米/日，月固定租金46,404元。月固定租金按先付后用原则，每两个日历月为一个支付周期，乙方于每个支付周期最后一个月20日之前将下一期的月固定租金支付给甲方，首期固定租金，由乙方在本合同签订后的7个工作日内一次性支付给甲方。合同第5条约定租赁保证金金额为106,958元，乙方须于签订本合同后7个工作日内支付，该商铺的物业管理费应按照租赁面积每平方米每月68元计算，每月物业管理费为13,686元。合同第13.3条约定，甲、乙双方同意，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间停止公用事业供应、不予退还乙方的租赁保证金、并要求乙方补交装修期的使用费(等于【第一租赁年日租金+日物业管理费】*实际装修期天数)、提前终止本合同并合法地提前收回该商铺或其任何部分，同时乙方应另行按月租金及月物业管理费的3倍金额补偿甲方及商场管理公司、物业管理公司(前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金或本合同规定的租赁保证金金额的1/3(两者取高)：13.3.2乙方逾期向甲方支付租金或/及本合同约定的应由乙方向甲方或商场管理公司支付的任何一项费用累计超过十五(15)日的；13.3.4乙方累计擅自中断或停业超过三(3)日，或租赁期内迟开早关累计超过十(10)次的……在发生上述任一情形后，甲方有权立即向乙方发出书面通知终止本合同，书面通知中规定之日期为本合同终止日，该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前收回该商铺的权利。合同第14.5条约定乙方逾期支付相应费用的，除本合同另有规定外，乙方逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费等乙方于本合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金，逾期累计超过十(10)日，甲方有权停止公用事业供应，在前述停止公用事业供应期间，乙方仍须按照本合同及本合同所述之与本次租赁相关的其他协议的约定支付租金、物业管理费等费用，乙方并应承担因此造成的一切后果及所有因此而引起的费用(包括重新接通公用事业供应的费用)。若乙方逾期支付相应费用累计超过十五(15)日的，且甲方依据本合同13.3条款的约定选择解除本合同的，前述违约金应当由乙方支付至实际付清欠款之日止。合同第14.6条约定，本合同任何条款中所指的一方需赔偿另一方的损失和费用均包括但不限于受损方的所有直接损失和为减少损失及解决纠纷支出的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、咨询费、文件制作费、差旅费等。如本合同约定的违约金不足赔偿的，一方有权向另一方继续追偿。《房屋租赁合同》签订后，上海旭鲲企业管理咨询有限公司(以下简称旭鲲公司)于2017年6月20日向乙方递送房屋交付通知书，指定该房屋之交付日期为2017年7月1日，旭鲲公司与被告签订房屋交付确认书，装修期自2017年7月1日起61天。2018年11月27日，原告委托北京国枫(上海)律师事务所向被告邮寄送达《律师公函》，要求被告于收到本函之日起立即恢复租赁商铺的正常营业，并于收到本函之日起三日内向委托人支付欠付全部租金以及相应的逾期付款违约金。2018年12月，原告向被告邮寄送达《合同解除通知函》，表示租赁合同履行过程中，被告自2018年10月起即开始拖欠租金、物业管理费及水费等各项应付费用，且经原告多次电话及书面催讨后仍未支付，截至2018年12月15日，被告已拖欠租金106,747元、物业管理费33,994元及水费2,829.6元，合计143,570.6元，被告上述行为已严重违反租赁合同的相关约定，构成根本违约，故郑重函告被告如下：1.自2018年12月15日起，解除双方签署的租赁合同；2.被告在2018年12月15日前将上述欠付费用全额支付至租赁合同约定的指定收款账户；3.根据租赁合同相关约定被告已缴纳的租赁保证金作为被告的违约金予以没收；4.被告在2018年12月15日前，将租赁房屋恢复至租赁合同附件二约定的原告交付时的原状后返还原告，并申请办理以租赁房屋为注册地址的工商及公共账户的证照注销或变更手续且将相关证明文件提交原告存档，如被告逾期完成房屋返还及证照注销义务的，应承担相应违约责任，如违约金不足以弥补原告损失的，还应赔偿给原告造成的损失；5.同时，原告保留依据租赁合同约定及采取法律途径追究被告违约责任的权利。2018年12月19日，原告向被告邮寄送达《清铺函》，由于被告未能将租赁房屋恢复至租赁合同约定的交付标准返还原告，故原告催告如下：1.请被告务必在2018年12月20日前，将租赁房屋内被告物品全部搬离并清理干净，将租赁房屋恢复至租赁合同约定的交付标准后返还原告，并申请办理以租赁房屋为注册地址或营业地址的各项证照注销或变更手续，并将证明文件提交原告备案；2.如被告未能在上述期限内将租赁房屋内的物品清理完毕并将租赁房屋返还原告的，则原告将视为被告放弃租赁房屋内遗留的一切物品(包括但不限于货品、设施设备、家具、装置和其他添置物等)的所有权，原告有权在本函第1条所列期限后的任何时间内，以原告认为适当的任何方式对上述物品进行处理，由此造成的一切损失及后果均由被告承担；同时，原告有权自行或委托第三方代为将租赁房屋恢复至租赁合同附件二约定的交付标准，由此产生的全部费用和后果均由被告承担；3.原告收回租赁房屋的行为并不免除被告租赁合同项下将租赁房屋恢复原状并按约返还之义务，原告保留依据法律法规及租赁合同进一步追究被告违约责任的权利。2019年5月，原告具状来院，作如上诉请。另查，原告与案外人旭鲲公司于2017年2月签订《“控江旭辉MALL”项目资产管理合同》，约定由旭鲲公司对“海际旭辉MALL”项目进行整体资产管理，期限为十年，自2016年8月27日(或双方另行约定的开业日)起至2016年8月26日。2017年9月21日，旭鲲公司(甲方)与被告(乙方)签订《物业服务协议之终止协议》，其中约定乙方已向甲方支付租赁保证金106,958元，其中包括物业管理费保证金27,372元，甲方同意按乙方要求将物业服务保证金转入物业服务公司，同时乙方应向甲方返还已开具的原租赁保证金收据，甲方在收到原租赁保证金收据后，向乙方开具新的租赁保证金收据，并由物业服务公司向乙方开具新的物业服务保证金收据。2017年12月10日，旭鲲公司出具收据，确认收到被告租赁保证金79,586元，上海永生物业管理股份有限公司出具收据，确认收到被告物业保证金27,372元，原旭鲲公司于2017年8月22日出具的收据作废。为本次诉讼，原告聘请律师支付律师费9,000元。审理中，原告确认被告支付系争房屋租金至2018年9月30日，原告于2018年12月25日左右自行清铺收回系争房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应按约履行。根据双方签订的《房屋租赁合同》相关约定，被告拖欠租金、擅自停业，原告有权解除合同，现被告从2018年11月份开始擅自停业并拖欠2018年10月1日起的房租，已经构成违约，满足合同解除条件，故该《房屋租赁合同》应予解除。原告于2018年12月向被告邮寄《合同解除通知函》，现原告诉请合同解除时间为2018年12月15日，并无不妥，本院予以确认。合同解除后，被告理应按照合同约定支付相应的租金、装修期房屋使用费及违约金，并赔偿律师费。原告诉请有权不予返还被告已支付的租赁保证金，符合合同约定，本院予以准许。至于违约金的金额，鉴于原告认可被告于2018年11月已停止营业，且于2018年12月份清铺收回系争商铺，本院结合合同约定及原告的实际经济损失酌情予以确定。原告同时主张逾期付款违约金，与上述违约责任重叠，本院不再予以支持。被告兰雅公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应自行承担由此产生的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海海际房地产有限公司与被告上海兰雅餐饮有限公司于2017年6月30日就上海市杨浦区控江路XXX号控江海际商业广场项目第3层编号为3F-13,14商铺签订的《房屋租赁合同》于2018年12月15日解除；二、被告上海兰雅餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海海际房地产有限公司2018年10月1日至2018年12月15日期间的租金106,746.84元；三、被告上海兰雅餐饮有限公司已支付的租赁保证金79,586元，原告上海海际房地产有限公司不予返还；四、被告上海兰雅餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海海际房地产有限公司装修期房屋使用费107,250.81元；五、被告上海兰雅餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海海际房地产有限公司违约金85,952元；六、被告上海兰雅餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告律师费9,000元；七、原告上海海际房地产有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,076元，由被告上海兰雅餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 龚  立  琼审 判 员 陆    青人民陪审员 陈  铭  浩二〇二〇年一月八日书 记 员 史晨璐肖蔚瑾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。