山东省费县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1325民初7229号原告：李全法，男，1974年12月7日出生，汉族，居民，住费县。委托诉讼代理人：李萌，山东希蒙律师事务所律师。被告：临沂市画溪品阁置业有限公司，住所地费县胜利路南段东侧，统一社会信用代码：91371325071339538L。法定代表人：钟继民，经理。委托诉讼代理人：丁兆娟，山东信誉永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴云强，山东信誉永恒律师事务所实习律师。原告李全法与被告临沂市画溪品阁置业有限公司（以下简称“画溪品阁公司”）房屋买卖合同纠纷本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李全法的委托诉讼代理人李萌、被告画溪品阁公司的委托诉讼代理人丁兆娟、吴云强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李全法向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告于2017年2月28日签订的费县商品房买卖合同，被告退还原告购房款370643元及利息（自缴款之日起按银行贷款利率计算）；由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原、被告于2017年2月28日签订费县商品房买卖合同（预售房），原告购买被告开发的费县国际商贸城商品房一处，合同约定商品房建筑面积为30.96㎡，套内建筑面积14.95㎡，房价按建筑面积计算，11971.67元/㎡，总金额为370643元，原告按合同约定向被告付房款，但交房时原告发现商品房内有一承重柱，商品房根本无法使用，多次与被告协商未果。为此，特依法提起诉讼，请予判准。画溪品阁公司辩称，原告所诉与事实不符。2017年2月28日原告到答辩人处购买预售房，答辩人向原告出示了国际商贸城房屋销售平面图，销售图已经明示原告意向购买的商品房内有承重柱。双方达成购买合意并签订了商品房买卖合同，且相关机构已经对该房产备案。请求法院查清事实，驳回原告诉讼请求。1.双方签订的合同有效，已经过备案。本案中合同签订双方主体适格、意思自由，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效且成立，原告提出的请求不符合合同解除的条件。另外，涉案房产已经过备案，无法撤销；2.答辩人不具有返还购房款的义务。答辩人已向原告释明房屋构造，不存在隐瞒行为，合同已经生效，房屋已经交付和备案，原告请求解除合同答辩人无法履行；3.根据双方签订的商品房买卖合同第三条规定，该商品房预测建筑面积30.96平方米，其中套内建筑面积14.95平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.01平方米，也就是说答辩人完全按合同约定履行了自己的义务，房屋交付时的面积与合同约定的面积完全一致，不存在无法使用一说。李全法为证明其主张向本院提交如下证据：证据一、原、被告签订的商品房预售合同，证实涉案房屋的建筑面积为30.96平方米，其中套内建筑面积14.95平方米，房价按建筑面积计算11971.67元/平方米，总金额为370643元；证据二、被告出具的收据复印件两张，证实原告已付清房款；证据三、照片四张，证实原告购买涉案房屋建成后发现房内有一承重柱及消防排烟道，商品房无法使用；证据四、中国企业信息公开网调取的被告公司信息；证据五、收据一宗，证实2014年9月27日李全法通过其亲属唐新伟交给画溪品阁公司涉案房屋定金30000元，2016年10月22日又通过唐新伟交给画溪品阁公司涉案房屋房款100000元，2017年10月31日李全法交给画溪品阁公司涉案房屋房款60643元，以上均有画溪品阁公司的工作人员为其出具的收据，2017年10月31日，画溪品阁公司将上述收据收回，并为李全法出具190647元的收据；2017年11月10日，李全法通过临商银行费县支行贷款180000元转给画溪品阁公司作为购房款。以上购房款共计370643元。画溪品阁公司对李全法提交的证据的质证意见为：对证据一、证据二、证据四、证据五无异议；对证据三有异议，虽然照片显示承重柱存在的事实，但不能直接证明该商品房是否不可以使用。画溪品阁公司向本院提交如下证据：证据一、销售平面图，证实原告签订合同时已知晓承重柱存在，其为建筑的一部分；证据二、销售合同，证实双方均接受合同约定的权利义务；证据三、国际商贸城商铺委托出租合同，证实原告已将该房屋出租给答辩人，原告事实上并不存在任何损失；证据四、现场照片四张，证实承重柱的存在不影响房屋的正常使用；证据五、房管局备案的实际面积测绘图复印件一份，证实房屋测绘面积与合同约定面积一致，承重柱面积为0.9×0.8平方米。李全法对画溪品阁公司提交的证据的质证意见为：对证据一有异议，原告签订合同时没有见过这个平面图，且平面图上也没标示2楼120的位置，原告不清楚建成后商品房的状况；对证据二真实性无异议，但不能证实被告的主张，虽然合同约定的套内建筑面积14.95平方米，但是并不知道承重柱占的面积大且占的位置在房屋中间，致使房屋无法正常使用。从双方约定的单价及房屋的价款看并没有因为承重柱的影响严重降低房屋价款；对证据三有异议，证据系复印件不能作为有效证据使用。房屋建成后，受承重柱的影响商品房无法正常使用，被告自愿向外出租，后发现连电冰柜也放不下；对证据四有异议，无法证实出租的房屋就是原告购买的商铺；对证据五有异议，应当以建成后减去承重柱所占用的面积后，剩余的面积作为原告购买房屋的实际面积。结合原、被告的举证、质证及庭审调查，本院认定事实如下：2014年9月27日李全法通过其亲属唐新伟向画溪品阁公司交纳购房定金30000元用于购买被告开发的商品房，2016年10月22日，李全法再次通过唐新伟交给画溪品阁公司涉案房屋定金100000元，画溪品阁公司出具的收据上载明的收款事由为“2-120购房定金”。以上两次交款均有画溪品阁公司出具的收据。2017年2月28日，出卖人画溪品阁公司与买受人李全法签订由画溪品阁公司提供的《商品房预售合同》，合同约定：“……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1号楼2-120号房，房屋代码为123309；该商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，建筑层数地上17层，地下2层，该商品房预测建筑面积30.96平方米，其中，套内建筑面积14.95平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.01平方米第四条计价方式与价款1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11971.67元，总金额为叁拾柒万零陆佰肆拾叁元整……第五条面积确认及面积差异处理……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：面积存在差异的，以工程竣工后房管局实际测绘面积为准，单价以合同单位为准，总房款多退少补；2.双方同意按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房时，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率给付利息……”合同签订后，2017年10月31日，李全法向画溪品阁公司交纳房款60643元，画溪品阁公司将其于2014年9月27日出具的30000元的收据、2016年10月22日出具的100000元的收据全部收回，同时为李全法出具一份总的收据，收据上载明：“交款单位：李全法人民币：壹拾玖万零陆佰肆拾叁元正收款事由：2-120首付款”；2017年11月10日，画溪品阁公司联系临商银行费县支行为购买其开发的商品房的业主提供贷款业务，后李全法在临商银行费县支行贷款180000元，该款由临商银行费县支行直接转入画溪品阁公司银行账户，李全法按照贷款合同约定按时支付利息。画溪品阁公司为李全法出具收据一份，载明：“交款单位：李全法收款方式：贷款人民币：壹拾捌万元正收款事由：2-120房款”。李全法共向画溪品阁公司交纳房款370643元。画溪品阁公司对上述房款无异议。后画溪品阁公司将涉案房屋建设完成并交付李全法时，李全法发现涉案房屋中间有一承重柱，面积为0.94米×0.8米=0.752平方米，另有一消防排烟道面积为2.8米×1.8米=3.78平方米，两处合计面积为4.532平方米，因承重柱、消防排烟道及二者间的夹道占用面积大，影响涉案房屋的使用，李全法与画溪品阁公司产生纠纷协商未果，李全法诉至本院。庭审中画溪品阁公司同意解除其与李全法签订的《商品房预售合同》，退还购房款370643元，但不同意支付利息。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。根据合同约定，涉案房屋建筑面积为30.96平方米，其中套内建筑面积14.95平方米，现被告交付给原告的房屋内的承重柱所占面积为0.752平方米、消防排烟道所占面积为3.78平方米，两处面积共计4.532平方米，超过套内建筑面积的30%，根据《商品房预售合同》第五条：“面积确认及面积差异处理……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：面积存在差异的，以工程竣工后房管局实际测绘面积为准，单价以合同单位为准，总房款多退少补；2.双方同意按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。”、《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之日的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，被告所交付的涉案房屋不符合合同约定，房屋面积误差比远超过3%，严重影响房屋使用，不能实现合同目的，原告有权按照合同约定要求被告退房，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。被告辩称双方签订《商品房预售合同》时原告已经知晓预购买的房屋内有承重柱，但其提供的证据不能证实其主张，对其辩称，本院不予采信。根据原告提交的临商银行的借款凭证及被告于2017年11月10日为原告出具的收据中“收款方式：贷款”可以证实原告所交房款中的180000元系银行贷款，原、被告双方签订的《商品房预售合同》第五条：“……买受人退房时，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率给付利息……”，该合同系被告提供的格式合同，从其内容上看该条约定系格式条款且显失公平，该格式条款无效，被告应按照原告交付房款的数额、时间向原告支付利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告李全法与被告临沂市画溪品阁置业有限公司于2017年2月28日签订的《商品房预售合同》；二、被告临沂市画溪品阁置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告李全法房款370643元及利息（其中，以30000元为基数，自2014年9月27日起至2019年8月20日止、以100000元为基数，自2016年10月22日起至2019年8月20日止、以60643元为基数，自2017年10月31日起至2019年8月20日止，均按照中国人民银行同期贷款利率计算利息；以30000元为基数，自2019年8月21日起至实际给付之日止、以100000元为基数，自2019年8月21日起至实际给付之日止、以60643元为基数，自2019年8月21日起至实际给付之日止，均按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；以180000元为基数，自2017年11月10日起至实际给付之日止，按照临商银行费县支行与李全法约定的银行贷款利率5.51250‰计算利息。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6860元，减半收取计3430元，由被告临沂市画溪品阁置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  展新容二〇二〇年一月十三日书记员  程 坤