江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9376号上诉人（原审被告）：毛然，女，1988年4月4日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：周敦福，江苏同心园律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武学凯，男，1991年11月9日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。委托诉讼代理人：刘开胜，南京市溧水区和凤法律服务所法律工作者。原审被告：毛秋平，男，1962年4月23日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。上诉人毛然因与被上诉人武学凯、原审被告毛秋平房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毛然上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回武学凯的一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实有误：1.毛然没有与武学凯签订房屋买卖合同，也没有委托毛秋平出售案涉房屋；2.毛秋平与武学凯签订的房地产买卖中介合同中，售房人并非毛然，而是毛秋平，毛秋平也并非作为毛然的代理人签订该合同，所以，不存在毛秋平代表毛然出售案涉房屋，本案中不存在表见代理关系。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为毛秋平处分案涉房屋属于无权处分，但又认为毛秋平持有案涉房屋的房票、钥匙，就认为武学凯有理由相信毛秋平具有代理权，因此构成表见代理。这样的判决理由不能成立，也与案件事实不符。1.毛秋平签订案涉合同时，并非以毛然代理人的身份，而是作为出卖人；2.毛秋平并非案涉房屋的所有权人，无权处分该房屋，武学凯没有查明案涉房屋的所有权人前就与毛秋平签订合同，存在过错；3.案涉合同中没有出现毛然的名字，毛然并非合同的任何一方，也不是被代理人，一审判决认为“武学凯有理由相信毛秋平具有代理权”，缺乏依据；4.一审法判决认定构成表见代理的理由包括毛秋平手中有案涉房屋的钥匙，但该依据显然不能成立，钥匙仅是开门工具，并非授权他人卖房的凭证；5.一审法院以表见代理为由认定合同有效，不符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。使用此条认定表见代理的关键点是毛秋平要以毛然的名字与武学凯签订房屋买卖合同，但本案中，毛秋平系以自己名义与武学凯签订合同，一审法院依据上述条文认定合同有效是错误的，损害了毛然的合法财产权利。武学凯辩称，一审法院认定事实正确，毛秋平与毛然是父女关系，毛然在外工作，拆迁时亦委托毛秋平签订安置协议，领取安置房时仍然委托毛秋平代为选房，领取房票和房屋钥匙。案涉房屋的房票、钥匙以及房屋一直由毛秋平保管，在与毛秋平签订案涉房屋买卖中介合同时，具体商谈房屋买卖事宜的也都是毛秋平，其在一审中提交的通话录音以及中介人员出庭提供的证言都可以证明毛然不是不同意出售案涉房屋，只是要求武学凯加钱，而具体加多少钱，双方也曾商谈过。出卖案涉房屋、领取材料以及办理产权证等事宜均由毛然委托毛秋平办理，根据《中华人民共和国合同法》49条、60条以及《中华人民共和国民法总则》第172条规定，从房屋拆迁，到领取安置房，再到出卖案涉房屋，毛秋平都持有案涉房屋的相关材料、钥匙，且在签订买卖合同时，毛秋平也向武学凯出具了毛然的身份证复印件，武学凯有理由相信毛秋平具有对房屋的买卖代理权。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回毛然的上诉请求，维持一审判决。毛秋平辩称，卖房时其并未出具毛然的身份证复印件，案涉房屋的房产证是毛然自己领取的。其出售案涉房屋时认为出售的是其自己的房屋，否则会写上毛然的名字。毛然始终没有参与买卖房屋的过程，武学凯支付首付款也是向毛秋平支付，其出售案涉房屋时，毛然并不知情，但其当时筹钱给毛然结婚，毛然是知道的，其一直认为其出售的是其自己的房屋。武学凯向一审法院起诉请求：一、毛然、毛秋平办理南京市溧水经济开发区秦淮大道188号北宸新苑5幢2单元1005室房屋的产权证，并协助武学凯办理产权过户；二、本案诉讼费用由毛秋平、毛然负担。一审法院认定事实：2015年3月20日，毛秋平（出售方、甲方）、武学凯（买受方、乙方）与南京市溧水区兴嘉房产中介服务部（中介方、丙方，以下简称兴嘉房产）签订了《房地产买卖中介合同》，约定：将所有权人为毛秋平的坐落于北宸新苑5幢2单元1005室房屋（即案涉房屋）出售给武学凯，房屋售价为46.5万元；乙方于2015年3月20日支付首付款人民币27万元并领取房屋钥匙，19万元由银行按揭贷款支付，待该房屋过户及贷款手续全部办理完毕，且甲乙双方确认该房屋交接完毕当日结清剩余尾款人民币5000元；如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生违约责任，均由违约方向守约方支付相当于合同第一条确定的房屋实际成交价的20%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失，同时，违约方应向丙方支付总房款的2%违约金。补充条款中手书约定：1.甲乙丙三方约定，此合同签订之日止房产办理过户期间，房产不得因为房价涨价原因恶意调价或者故意拖延过户，否则属于违约按合同支付违约金；2.开发区管委会通知甲方领取办证之日起十五个工作日内，甲方需通知乙方及丙方过户，否则属于违约，过户结束，乙方需积极提供贷款材料办理贷款；3.甲方自己办理两证的费用与乙方无关。合同签订当日，武学凯通过银行汇款向毛秋平支付了购房款27万元，毛秋平将案涉房屋的钥匙交给了武学凯。武学凯收到钥匙后对案涉房屋进行了装修并入住。2015年3月21日，武学凯向张小芳支付了中介费1万元，张小芳向其出具了收条。2019年5月10日，毛然办理了案涉房屋的产权证书，案涉房屋的所有权人为毛然，位置坐落于南京市溧水区。一审另查明，毛秋平与毛然为父女关系。因毛然在外地，房屋拆迁时，毛然委托毛秋平签订了拆迁安置协议；安置房分配时，由毛秋平代毛然选房、领取房票及房屋钥匙。案涉房屋的房票、钥匙一直保管在毛秋平处，直至签订《房地产买卖中介合同》后交至武学凯。一审法院认为，本案一审争议焦点为：毛秋平出售毛然所有的房屋是否构成表见代理。案涉房屋的所有权人是毛然，毛秋平与武学凯签订上述合同时，毛然并未到场签字，毛秋平亦未持有毛然的授权材料，根据现有证据，并不能证明毛然在毛秋平签订合同时同意出售案涉房屋，或签订合同后表示过追认，故毛秋平处分案涉房屋属无权处分。在与武学凯签订买卖合同时，毛秋平持有案涉房屋的房票、钥匙，武学凯有理由相信毛秋平具有代理权，因此毛秋平出售案涉房屋的行为构成表见代理，应当依法认定为有效，武学凯要求毛秋平协助办理过户符合合同义务，一审法院予以支持。因案涉房屋现登记在毛然名下，毛然亦有义务协助武学凯办理案涉房屋的产权过户手续，过户所需缴纳的税费按照房屋买卖合同的约定由武学凯承担。案涉房屋过户后，武学凯应当按照合同约定支付剩余购房款。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：毛秋平、毛然于判决生效之日起十日内协助武学凯办理位于南京市溧水区房屋的过户手续。一审案件受理费4200元，减半收取2100元，由毛秋平、毛然负担。各方当事人在本案二审期间均未提交新证据，对一审法院认定的事实亦均无异议，本院依法予以确认。二审中，本院询问毛秋平，就何处房屋拆迁安置获得案涉房屋。毛秋平回复，案涉房屋是因其位于南京市溧水区的祖宅拆迁而安置获得。上世纪八十年代，毛然出生前，其就已登记为相应宅基地的使用权人并建好了该房屋，本世纪初还曾翻建。拆迁时，其与毛然的户口均不在该房屋内，但该房屋的一部分登记在其名下，一部分登记在毛然名下。该房屋拆迁是按两户拆迁的，其一户，毛然一户，因为拆迁时毛然已成年。该房屋拆迁共安置给其210平方米的房屋，安置给毛然150平方米的房屋。其可以拿一套90平方米和一套120平方米的两套安置房，毛然可以拿一套60平方米和一套90平方米的两套安置房。其名下90平方米的安置房在北宸新苑5栋1802室，另一套在秦淮新苑，目前该房屋由其母亲和姐姐实际居住。本院询问毛秋平，为什么其在签订案涉房屋买卖协议三年后，在房屋可以办理产权证时将案涉房屋登记到毛然名下。毛秋平回复，不是其办理到毛然名下的，当时开发区在拆迁的时候早就决定好第一次抽签是谁的房屋，第二次抽签是谁的房屋。其一开始认为案涉房屋是其的，但实际上在2015年抽签时，开发区就确定了案涉房屋是毛然的。2018年通知办证时，其才看到案涉房屋是毛然的，其提出是否可以更换成其的，拆迁办的工作人员说不行，因为他们根据抽签资料已经办好了。毛然陈述，其逢年过节回南京探望长辈时只在毛秋平的房屋那里，对案涉房屋的情况不清楚。本院询问毛秋平，其在一审中称之所以出售案涉房屋，是为了给毛然结婚筹钱，其是否将案涉房屋的售房款给毛然用于结婚。毛秋平回复，是的，其告诉毛然是将毛秋平的房屋出售了。本院询问武学凯，其自2015年领取案涉房屋钥匙并装修入住至今，毛然是否向其主张过权利。武学凯回复，没有。本院另查明，一审中，法庭询问毛然，案涉房屋的钥匙是否一直由毛秋平保存。毛然回复，房子交付了以后，其就将房产资料、钥匙放在父母家里的。一审庭审中，法庭询问武学凯，何时知晓案涉房屋系毛然的。武学凯回复，购买案涉房屋开通天然气时需要房主证件，其才知晓房屋是毛然的。以上事实，有一审法院谈话笔录、庭审笔录以及本院询问笔录等在案为凭。本案二审争议焦点为：一、毛秋平向武学凯出售案涉房屋是否构成表见代理；二、一审法院判令毛然协助武学凯办理案涉房屋的产权变更登记手续是否有事实和法律依据；三、本案应否发回重审。对于争议焦点一，本院认为：首先，毛秋平虽称其以为出售给武学凯的案涉房屋是其的，毛然亦表示直至2018年办证时毛秋平才告知其案涉房屋是其的。但根据毛秋平的陈述，案涉房屋在抽签选房时即已确定为毛然的安置房，而实际上，相应拆迁协议的签订、抽签选房、领房票钥匙等手续均由毛秋平办理，抽签选房时，毛秋平对于其提交的相应拆迁资料所对应的抽取房屋应当清楚，且领房票、房屋钥匙时亦会签字确认，因此，毛秋平至迟在抽签选房当时即应知晓案涉房屋系安置给毛然的。毛然在本案中亦认可其系委托毛秋平处理上述事宜，其虽工作在外地，但作为毛秋平的女儿，其与毛秋平的通讯方式多样、交流沟通畅通，其亦应当在毛秋平为其抽签选房后不久即知晓案涉房屋系安置给其的。实际上，毛然在本案也自称，房屋交付后，其就将房产资料、钥匙放在父母家里，每逢年节，其亦会回家探望，因此，毛然关于其直至2018年办理产权证时才知晓案涉房屋系安置给其的陈述，显然不符合常理。综上，毛然、毛秋平关于直至2018年办理房产证时才知晓案涉房屋系安置给毛然的上诉理由和抗辩意见均不能成立，本院不予采纳。其次，毛秋平抽签选房后，因毛然结婚筹钱需要而出售案涉房屋，相应买卖合同虽由毛秋平与购房人武学凯签订，且毛然的名字并未被写于买卖合同中，但如前所述，毛秋平当时应已知晓案涉房屋系安置给毛然，故毛秋平虽仅将其一人的名字写于售房人一栏，该行为并不能构成对于毛秋平实际系作为毛然代理人出售案涉房屋的否定。再次，毛秋平在与武学凯签订合同出售案涉房屋时能向武学凯提供相应房票和钥匙，武学凯确有理由相信毛秋平有权出售案涉房屋。武学凯收房后不久，在开通天然气时即知晓毛然实际为案涉房屋的房主，但基于对毛秋平与毛然父女身份关系的信任、毛秋平已实际交付案涉房屋给其装修入住，以及毛然并未向其主张权利等因素，亦认为毛秋平有权代毛然出售案涉房屋。综合上述情况，一审法院认定毛秋平向武学凯出售案涉房屋的行为构成表见代理，有相应事实和法律依据。关于争议焦点二，本院认为，如前所述，毛秋平向武学凯出售案涉房屋的行为构成表见代理，因此，案涉房地产买卖中介合同的效力及于毛然，毛然有义务履行合同约定的义务，配合武学凯办理案涉房屋的产权变更登记手续。此外，毛秋平在本案中自认，其名下另有一套与案涉房屋同在一幢楼内，面积亦为约90平方米的1805室房屋，并实际由毛然的祖母和姑姑居住；毛然则称自己每逢年节会回南京，其亦应当知晓毛秋平实际出售的系案涉房屋，而非由其祖母和姑姑居住的安置房，但毛然在武学凯装修入住案涉房屋的数年时间内，未曾向武学凯提出异议，在此情况下，亦应视为毛然对于毛秋平出售案涉房屋行为的认可。综上，毛然关于驳回武学凯要求其配合办理案涉房屋变更登记手续的上诉请求不能成立，一审法院判令毛然赔偿办理相应变更登记手续，有事实和法律依据。关于争议焦点三，即，毛然关于将本案发回重审的上诉请求能否成立。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定，“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定，“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的”。本案中，毛然请求发回重审的理由并不符合上述应发回重审的法定情形，因此，本院对其该上诉请求亦不予支持。综上，毛然的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4200元，由上诉人毛然负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 王 路审 判 员 李 斐二〇二〇年一月十四日法官助理 吴伯庙书 记 员 倪 辉