浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初1520号原告：杭州余杭物资回收利用有限公司余杭废旧金属代购点，住所地：杭州市余杭区余杭街道余昌路13号。统一社会信用代码：91330110MA28W1KNOF。负责人：吴建强，经理。委托诉讼代理人：喻云皓、胡云鹏,浙江金成太炎律师事务所律师。被告：张德意，男，1948年2月24日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：邵书砚、刘轲，浙江盈轩律师事务所律师。原告杭州余杭物资回收利用有限公司余杭废旧金属代购点(下称原告)为与被告张德意（下称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2019年2月19日、2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人喻云皓，被告的委托诉讼代理人邵书砚、刘轲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2000年起，原告一直承租被告位于杭州市余杭区的仓库、住宅、场地等。期间，原告为居住及生产经营，多次对余昌路13号的房屋、场地等进行了大规模装饰装修，所有添置的设施设备也是专门配套的，并安装了部分机器,存放了大量的废旧金属。目前，原、被告就租赁事宜履行的系双方于2015年8月16日签订的《租赁合同》，该合同约定：租期为12年即2016年3月30日至2027年3月30日；如遇到征用，租赁期内原告自行投资的装饰装修、机电设备等的补偿款项均归原告所有。2017年10月12日，杭州市余杭区人民政府作出杭余政征字（2017）第9号《征收决定》，被告所有的位于余昌路13号的房屋属于征收范围内。征收期间，政府多次与原告核对装饰装修、机器设备、废旧金属、附属物等财产。2018年12月，被告与征收单位签订了《征收补偿协议书》，原告应当获得经济补偿4000000元（其中装修附属物评估补偿1715668元、房屋搬迁补助126129元、临时安置补助费491902元、停产停业损失1065788元、按土地使用权证的面积评估价值奖励342950元、签约、腾空奖励501768元，合计4244205元）。经原告多次向被告催讨补偿款，但被告未予以支付。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：被告立即支付原告补偿款4000000元，本案案件受理费及财产保全申请费由被告承担。为证明以上事实，原告向本院提供如下证据：1、《租赁合同》1份，用以证明原告承租被告的余昌路13号房屋，以及约定装饰装修、机电设备等补偿归属原告的事实。2、照片一组（打印件），用以证明原告对案涉房屋、场地进行装饰装修，并存放机器设备和废旧金属的事实。3、杭余政征字（2017）第9号房屋征收决定公告（复印件）1份，用以证明案涉租赁房屋属于征收范围的事实。4、装修附属物清单（打印件）十页及企业拆迁机器设备及附属设施评估明细表（打印件）二页，用以证明政府与原告核对装饰装修、机器设备、附属物等，并将属于原告的项目单独制作清单的事实。5、货币补偿协议一份（1），用以证明余昌路13号的房屋征收补偿款5180890元，仅涉及到房屋补偿，与原告无关的事实。6、货币补偿协议一份（2），用以证明该补偿协议的总拆迁补偿款金额为8509110元，涉及到原告装修补偿、附属物补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失及相关评估、腾空奖均属于原告享有（具体归属原告为：房屋装修评估价、附属物中的1715668元；房屋搬迁补助126129元；临时安置补助491902元；停产损失补偿1065788元；评估价值奖励342950元；按时腾空、签约奖励中的一半计501768元）。被告答辩称：一、原告要求被告支付补偿款4000000元，缺乏事实依据。1、被告交付给原告租赁使用的房屋，本身存在基础装修（门、窗、马桶、门套、混凝土、窨井、下水管道、钢板、水泥地、水沟、违章建筑）。原告在被告交付的基础上进行的部分装修，这个基本事实，被告并不否认，故关于装修中应当先进行区分。2、原告提供的《装修附属物清单》、《企业拆迁机器设备及附属设施评估明细表》显示装饰装修、机电设备等补偿总金额为1801219元（其中包含了违章建筑部分）。关于这些装修是否由原告装修，需要原告举证证明。另外，被告基础装修的部分，原告也进行部分拆毁装修，关于这部分装修，原告也应当向被告进行额外的补偿。3、原告在房屋租赁期间，由于政府对房屋进行征收，并不存在被告违约的情形。因此，被告不需要承担违约责任。4、原告停业并非是政府拆迁造成，而是原告自身原因所致。因此，原告无权获得征收补偿款中的停业停产损失。综上，原告要求被告支付补偿款4000000元，无事实依据。二、原告应当将所得补偿款项中的2%补贴给被告。根据双方签订的《租赁合同》约定“原告在取得自行投资的装饰装修、机动设备所得补偿款项后，应当将补贴款项的2%补贴给被告”，即应当在双方确定补偿款金额的前提下，被告有权扣除其中2%部分的款项。被告为证明其辩称事由，向本院提供如下证据：1、《租赁合同》一份，用以证明双方的权利义务关系，约定原告在取得自行投资的装饰装修、机动设备所得补偿款项后，应当将补贴款项的2%补贴给被告的事实。2、照片复印件五份，用以证明在涉案房屋中很大部分是由被告进行装修的事实。3、建筑明细表及户型图各一份，用以证明原告在租赁使用房屋期间，将其中的附属物（计面积16.91平方米）灭失的事实。（一）被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性、证明对象有异议。对证据2的真实性、合法性没有异议，仅仅证明该房屋范围内确实存在这些装修物，并无法证明这些装修物由原告自行装修。对证据3，没有异议。对证据4的三性均有异议，这是单方制作的清单，并没有佐证或相关政府部门的盖章确认。对证据5，没有异议。对证据6，没有异议，该货币补偿方案，针对余昌路13号项下面积2100平方米，对于原告提出的装修的问题，被告对政府部门出具的装修评估金额没有异议，但其中不仅包括属于原、被告的财产评估金额，还包括其他4户的财产部分，故原告所说170多万元补偿不应是对原告的经济补偿；对于搬迁补助安置等，该部分款项属于被告享有，与原告无关。本院认为，上述证据1-6，真实，与本案关联，根据证据载明的内容认定相关事实。（二）原告对被告提供证据的质证意见：对证据1的三性没有异议。对证据2，石砍的照片，其中显示石砍已经自然损耗坍塌，上面长满了野草，故已不存在；对于标记三个圈的房屋部分，系原告自行修建；对于杭州余杭转运站照片的真实性没有异议，可以反映现在的大门有二部分组成，单开门属于原告，电动平推门由原告加装，故该部分补偿款应归原告所有。对证据3，户型图合法性、关联性没有异议，但对证明对象有异议，原告在承租房屋时，被告所述的16.91平方米附属物已不存在，也不存在该房屋（含装修装饰）的拆迁补偿款。本院对上述证据1予以认定；对证据2、3，尚缺乏证据支持，不足证明其待证事实。根据以上证据及当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：自2000年始，原告因经营需要一直承租被告位于余昌路13号的仓库、住宅、场地等（个别留用的房屋由被告自用）。2015年8月16日，原、被告为继续履行租赁合同，双方签订了《租赁合同》一份，主要约定：租期为12年即2016年3月30日至2027年3月30日，每年租金240000元；租赁期间，如遇到被政府征用，原告应当配合被告相关工作，被告积极配合原告取得相应的补偿款，原告自行投资的装饰装修、机电设备等所得补偿款项均由原告所得，同时应当将补偿款项的2%补贴给被告，另对相关条款作了约定。在租赁期间，原告为租赁经营使用，对余昌路13号的房屋、场地等进行了装饰装修，添置了配套设施设备，存放了废旧金属。2017年10月，杭州市余杭区人民政府作出杭余政征字（2017）第9号《房屋征收决定》，案涉由原告租赁使用的位于余昌路13号的房屋、场地等列入征收范围内。征收期间，征收单位与原告、被告等人对房屋的装饰装修、机器设备、废旧金属、附属物等财产进行清点核对，并按规定进行了相应的价值评估。2018年12月，被告与征收单位签订了《货币补偿协议书》二份，其中根据第一份《货币补偿协议书》，征收了被告位于余昌路13号房屋面积398.53平方米（视同权证登记面积），共计补偿被告人民币5180890元。另一份《货币补偿协议书》，载明征收了被告位于余杭区余杭街道余昌路13号房屋，计未登记建筑面积2108.10平方米（其中视同登记权证登记面积1576.61平方米，其他类型建筑面积531.49平方米），上述房屋中，房屋补偿金额为1623258元，装修补偿金额1433403元，附属物及绿化补偿金额934564元（前述房屋装修、附属物补偿详见附件一评估报告，其中承租人吴建强的装修附属物评估价值合计1715668元、张德意的装修附属物评估价值合计461518元、案外人张国法装修附属物评估价值合计2171元、林培研装修附属物评估价值合计31974元、孙连官的装修附属物评估价值合计20850元、郦明的装修附属物评估价值合计97246元），未到期临时建筑补偿金额344412元，房屋搬迁补偿费126129元，临时安置费491902元，停产停业损失补偿金额1065788元，其他金额补偿（土地补偿1143168元、工业土地按土地使用权的面积评估价值奖励342950元、按时签约、腾空奖励1003536元），累计补偿金额8509110元。至2019年10月，被告已经向征收单位交付了货币补偿协议书中载明的被征收房屋等。现原告诉至本院，请求上判。本院认为，原、被告之间的租赁合同关系，依法成立并有效，对双方均具有约束力，应当按约定履行。在合同的履行过程中，由于政府征收，导致租赁合同提前解除，双方之间无须就合同解除承担民事责任。关于案涉租赁房屋被征收后，原告能否从被告处获得相应的经济补偿，以及如原告可获得补偿，其具体相应项目补偿金额的确认。本院审查后认为，根据双方的合同约定“租赁期间，如遇到被政府征收，原告应当配合被告相关工作，被告积极配合原告取得相应的补偿款，原告自行投资的装饰装修、机电设备等所得补偿款项由原告所得，同时应当将补偿款项的2%补贴给被告”，本案中，原告在租赁期间出资对租赁房屋等进行装饰装修、添置了配套设施设备、机电设备等，现已被政府征收，故原告可请求由被告支付相应项目的经济补偿。对于具体相应项目的补偿金额认定，本院认为，案涉《货币补偿协议书》附件中承租人吴建强的装修附属物评估价值合计1715668元，对于上述评估结论，被告辩称财产评估金额包括其本人的财产，但并不能提供有效证据证实，故本院不予采信；由于上述评估价值是征用单位支付被告装修附属物补偿款的直接依据，且原告对该评估结果不持异议，故可认定该项装修附属物补偿金额1715668元应归属原告享有，扣除其中的2%后计金额1681354.64元，由被告支付原告。对原告主张房屋搬迁补助、临时安置补助费、停产停业损失，本院审查后认为，根据案涉《货币补偿协议书》，被告系案涉被征收房屋、场地的房屋搬迁补助、临时安置补助费、停产停业损失的被补偿人，但原告是被征收房屋、场地的实际经营人，因征收原告比被告造成了更多的利益损失，对此本院根据案涉《货币补偿协议书》对房屋搬迁补助、临时安置补助费、停产停业损失补偿的约定标准，考虑被征收房屋、场地由原告一直实际租赁经营使用以及被告出租收入损失状况，酌情确认由被告支付原告房屋搬迁补助、临时安置补助费、停产停业损失中的百分之八十共计1347055.20元。此外，原告主张由被告支付签约腾空奖励以及按土地使用权证的面积评估价值奖励，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张德意支付原告杭州余杭物资回收利用有限公司余杭废旧金属代购点装修附属物补偿款1681354.64元，于本判决生效后十日内付清。二、被告张德意支付原告杭州余杭物资回收利用有限公司余杭废旧金属代购点房屋搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失共计1347055.20元，于本判决生效后十日内付清。三、被告张德意支付原告杭州余杭物资回收利用有限公司余杭废旧金属代购点本案财产保全费3750元，于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告杭州余杭物资回收利用有限公司余杭废旧金属代购点的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费38800元，由原告杭州余杭物资回收利用有限公司余杭废旧金属代购点负担9500元，被告张德意负担29300元。原告杭州余杭物资回收利用有限公司余杭废旧金属代购点于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告张德意于本判决生效后七日内，向本院交纳应承担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  陈自勇人民陪审员  李贤海人民陪审员  方 慧二〇二〇年一月二十日法官助理谈建明书记员钱玲