北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初21867号原告：王述明，男，1973年9月21日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。委托诉讼代理人：邢树宏，北京华沛德权律师事务所律师。被告：北京都市房地产开发集团有限公司，住所地北京市平谷区马昌营镇马天路北侧。法定代表人：方飚，董事长。委托诉讼代理人：陈培强，男，该公司职员。委托诉讼代理人：王振刚，男，该公司职员。原告王述明与被告北京都市房地产开发集团有限公司（以下简称都市公司）房屋买卖合同纠纷一案，北京市平谷区人民法院于2017年7月11日立案后，都市公司提出管辖权异议。北京市平谷区人民法院于2017年9月4日作出（2017）京0117民初6180号民事裁定书，裁定移送本院处理。王述明不服提出上诉，北京市第三中级人民法院于2017年11月14日作出（2017）京03民辖终1483号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2018年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王述明之委托诉讼代理人邢树宏，被告都市公司之委托诉讼代理人陈培强、王振刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王述明向本院提出诉讼请求：1.判令都市公司赔偿违约造成合同解除的损失150万元；2.由都市公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，王述明变更诉讼请求为：1.判令都市公司赔偿违约造成合同解除的损失413269元；2.判令都市公司负担鉴定评估费5000元；3.由都市公司承担诉讼费。事实和理由：2005年5月31日，王述明与都市公司签订了《商品房买卖合同（商业）》（以下简称《买卖合同》），约定由王述明购买都市公司开发建设的海淀区西三旗沁春家园小区×号楼、×1号楼、×2号楼3层以下（含3层）三层×、×1、×2、×3、×4号房屋，上述房屋实际为商铺（以下简称涉案商铺），总金额为524731元，上述商铺已达交付条件，双方于2005年5月31日进行验收交接，都市公司应当在交接后180个工作日内办理完房屋权属转移登记。合同签订后，王述明支付了全部购房款524731元、公共维修基金10494.62元、印花税287元及委托费用1000元。由于都市公司严重违约，王述明遂提起诉讼。2006年11月28日，北京市海淀区人民法院作出（2006）海民初字第24649号民事判决，判决都市公司支付因逾期办理房产证给王述明造成的损失5247.3元。2008年5月4日，北京市海淀区人民法院作出（2008）海民初字第9190号民事判决，判决都市公司为王述明办理所购房屋的产权证，北京市第一中级人民法院于2008年9月1日作出（2008）一中民终字第9905号民事判决，维持了一审判决。因房屋档案材料缺少“测绘图”、“分户图”而不具备办理房屋产权过户的相关条件，相关执行终结。2011年11月8日，北京市住房和城乡建设委员会颁布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》，禁止以任何虚拟的、划线分割的房屋单元进行分割测绘和登记。后都市公司主动诉至法院要求解除双方的合同。2015年4月7日，北京市海淀区人民法院作出（2015）海民初字第4329号民事判决，判决解除双方的合同。后北京市第一中级人民法院维持该判决。出现合同法规定的“法律上或者事实上不能履行”的原因正是由于都市公司的违约拖延，已致双方合同被法院判令解除，实际上根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十一条的规定，作为违约方的都市公司是不享有合同法定解除权的，都市公司无偿占用王述明的巨额购房资金及其他费用长达十年之久，使王述明丧失了购买其他合法有效的商品房的机会，也丧失了正常的资本理财收益，理应赔偿。都市公司辩称，都市公司不同意王述明的全部诉讼请求，理由是：一、双方合同当然解除，应按约定赔偿王述明房价款1%的损失。根据双方合同约定，如因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价的1%赔偿买受人损失。都市公司在2007年6月6日发给每位业主《告业主书》，王述明是知情的，《告业主书》清楚告诉每位业主因北京沁春华美购物中心有限公司（以下简称沁春华美公司）出现违约，无法继续履行合同，并尽快与都市公司签订《回购协议》，否则造成损失，责任自负。涉案商铺也因缺少相关材料而不具备办证条件。王述明虽未提出书面退房申请，但在事实上是清楚上述客观情况的，所以双方合同当然解除。同时，现没有证据证明王述明在知晓了都市公司出现了以上客观情形后及时采取了合理措施避免损失扩大，其不得就扩大损失要求赔偿。另外，都市公司在发出《告业主书》后，王述明并未与都市公司签订相应回购协议，都市公司从合同角度实际并无向王述明支付返租租金的义务，但都市公司在此情况下仍按每月4373元的标准向王述明支付了2005年6月至2015年4月共计约52万元的租金。二、王述明购买商铺，属于投资行为。在（2006）海民初字第24649号判决书中，王述明也自述是投资行为。王述明购买商铺后，立即将商铺出租给当时底商项目的包销商和经营方沁春华美公司，并签订了《商铺租赁合同书》，根据该合同的约定内容以及王述明未在双方合同约定期限内要求办理房产证的事实，可以清楚看出，王述明购买商铺不是为了最终获得产权，而是为了购买后立即返租给沁春华美公司赢得租金，并在三年后由该公司回购商铺以实现保本且收益的投资目的。王述明既然是投资，理应承担投资的风险。三、沁春华美公司违约逃匿，都市公司顾全大局，主动承担责任。2006年下半年沁春华美公司违约逃匿，购买商铺的业主纷纷找到都市公司要求解除合同，退房并收回购房本金，在众多业主及政府部门的压力下，都市公司从维护社会和谐的大局出发，本着负责任的态度，于2007年6月6日发布了《告业主书》，承担回购商铺的义务并承诺在回购前予以返租金形式的损失补偿，此后都市公司开始陆续按照与业主签订的《商铺返租及回购协议》解除《商品房买卖合同》，进行商铺整体回购并如约给业主返租金。四、沁春华美公司违约逃匿，政府政策变动等客观情况，导致都市公司无法为业主购买的商铺办理产权手续。如前所述，都市公司已不具备为商户购买的商铺办证的实际可能，都市公司有权主张解除与王述明签订的合同。五、北京市海淀区人民法院审委会作出解除合同，办理产权证已不可能的答复。针对个别商户要求办理产权证的诉求，北京市海淀区人民法院审委会于2015年作出了解除合同、办理产权证已不可能的答复。六、都市公司已履行了《告业主书》的承诺。如前所述，都市公司在与王述明未签署《商铺返租及回购协议》的情况下，仍向王述明按月支付租金，事实上已经给予了王述明经济上的补偿。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2005年5月31日，王述明（买受人）与都市公司（出卖人）签订了编号为×××的《买卖合同》，其中约定：王述明购买涉案商铺，建筑面积37.41平方米，单价为每平方米14026.49元，合同价款为524731元；付款方式为贷款方式付款，首期支付购房总价款的40%，其余价款可以向北京市昌平区回龙观农村信用合作社借款支付；该商品房已达到交付条件，双方于2005年5月31日进行验收交接；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用每铺200元，代交契税、专项维修资金（公共维修基金）、房产证代办费、房产证张贴印花税、测绘制图费，出卖人应当在交接后180个工作日内，办理完房屋权属转移登记，如因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出书面退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人并按已付房价款的1%赔偿买受人损失，买受人须自出卖人书面通知办理房屋权属转移登记手续之日起10日内交齐全部费用，否则出卖人不承担本条款约定的违约责任。合同签订后，王述明向都市公司支付了全部购房款、契税等费用。2005年6月1日，王述明（甲方）与沁春华美公司（乙方）签订《商铺租赁合同书》，其中约定甲方将涉案商铺委托给乙方统一租赁经营，委托期限为10年，租金每三年调整一次，最后一期为四年，第一期租金为该商铺购房合同总价款的10%，月租金为4373元，此租金为税前租金，乙方有权以代扣代缴形式向政府有关部门支付应由甲方交纳的税费，手续费为每笔50元，由乙方承担，第二期、第三期的年租金标准由甲乙双方依当年市场租金标准协商制定，如协商未达成一致，甲方同意乙方按购房合同原价收购甲方商铺，甲方有权在合同执行第一期期满前三个月以书面方式要求乙方按购房合同原价收购涉案商铺，甲方同样有权要求乙方在租赁合同第二期或第三期期满时按购房合同原价收购，乙方不得拒绝。2006年，王述明以沁春华美公司迟延支付租金为由，将沁春华美公司诉至本院，要求沁春华美公司支付滞纳金4547.92元。本院于2006年11月1日作出（2006）海民初字第22541号民事判决，判决沁春华美公司于判决生效后7日内支付王述明滞纳金4547.92元。沁春华美公司不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2006年12月13日作出（2006）一中民终字第16750号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。同年，王述明还以都市公司未办理产权证为由，将都市公司诉至本院，要求都市公司支付违约金5247.31元。本院于2006年11月28日作出（2006）海民初字第24649号民事判决，判决都市公司于判决生效后7日内赔偿王述明经济损失5247.31元。2007年6月6日，都市公司发布《告业主书》，内容为：“北京海淀区西三旗沁春家园底商是由都市公司开发的物业，都市公司曾与沁春华美公司签订了包销合同并委托其代为销售。沁春华美公司在销售过程中与各位购买底商的业主签订了《商铺租赁合同书》。现沁春华美公司出现违约，无法继续履行合同，给都市公司的名誉和业主的利益都造成了严重影响和损害。都市公司作为开发商，本着诚信负责的态度，基于维护公司信誉和保护业主的投资利益，来承担反租和回购商铺的义务，即由都市公司于2008年6月31日前回购业主购买的底商铺位，并在回购前按月支付返租金额。希望各位业主接到通知后，携带原《商铺租赁合同书》、《商品房买卖合同》和购房发票，尽快同都市公司协商签订《商铺返租及回购协议》，便于都市公司统一安排返租及回购资金，更好地落实和维护各业主的利益。由于业主个人原因未签《商铺返租及回购协议》而造成的损失，责任自负。”王述明与都市公司未签订《商铺返租及回购协议》，但都市公司仍向王述明支付了2006年8月至2014年12月的返租租金441673元。2008年，王述明以都市公司未办理产权证为由，将都市公司诉至本院，要求都市公司办理涉案商铺的产权证。本院于2008年5月4日作出（2008）海民初字第9190号民事判决，判决都市公司于判决生效后90日内为王述明办理涉案商铺的产权证。都市公司不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2008年9月1日作出（2008）一中民终字第9905号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2009年，王述明申请强制执行。本院于2010年3月24日作出（2009）海执字第618号民事裁定，裁定本次执行程序终结。2010年11月8日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》（京建发（2010）647号），其中规定已建成的非住宅项目房屋分割测绘和登记的基本单元是有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号的房屋或特定空间，除划分逻辑幢、拆分车位外，禁止以任何虚拟的、划线分割的房屋单元进行分割测绘和登记。该通知自2010年12月1日起实施。2011年，都市公司将王述明诉至本院，要求解除双方的房屋租赁合同。本院于2011年4月22日作出（2011）海民初字第7903号民事判决，判决自2009年5月1日起解除双方的房屋租赁合同。王述明不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2011年9月16日作出（2011）一中民终字第10247号民事判决，判决撤销本院（2011）海民初字第7903号民事判决，并驳回都市公司的诉讼请求。该判决的“本院认为”的部分内容为：“都市公司与王述明双方虽未签订书面租赁合同，但都市公司发放《告业主书》，表示同意代沁春华美公司履行部分《商铺租赁合同书》义务，且已履行了部分义务，上述情节已由法院生效判决认定双方间就《告业主书》所载的权利义务予以履行，双方间形成事实上的合同关系。双方之间的合同关系属不定期租赁合同，可以随时解除。但依据合同法的相关规定、市场交易习惯及交易稳定原则，双方提出解除合同应当在合理期限之前通知对方当事人，且妥善处理相关合同事宜。因都市公司从未主动履行合同约定的租金给付义务，故原审法院认定都市公司自2008年7月不再向王述明银行卡内存入款系以自身行为表示不再代沁春华美公司履行合同不妥。都市公司在解除合同前并未依法在合理期限之前通知王述明，且妥善处理相关合同事宜，故都市公司现在要求解除合同，依据不足，本院不予支持。王述明上诉要求目前不能解除租赁合同，理由充分，本院予以支持。”2013年6月25日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民申字第4234号民事裁定，裁定再审（2008）一中民终字第9905号民事判决。后北京市第一中级人民法院于2013年12月2日作出（2013）一中民再终字第13669号民事裁定，裁定撤销北京市第一中级人民法院（2008）一中民终字第9905号民事判决及本院（2008）海民初字第9190号民事判决，并发回本院重审。该判决的“本院再审认为”的内容为：“本案事实需进一步查清”。2014年7月9日，本院作出（2014）海民再初字第26号民事裁定，裁定对于王述明的起诉按撤诉处理。另，本院就与王述明相同情形的案外人刘华于2014年6月18日作出（2014）海民再初字第29号民事判决，判决驳回刘华要求都市公司办理房屋产权证的诉讼请求，都市公司支付逾期办理房产证的违约金2213元。该判决已生效。2015年，都市公司将王述明诉至本院，要求解除双方的《买卖合同》等。本院于2015年4月7日作出（2015）海民初字第4329号民事判决，判决解除双方的《买卖合同》，并由都市公司向王述明返还购房款、公共维修基金、印花税、手续费。王述明不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2015年7月13日作出（2015）一中民终字第4617号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。诉讼中，王述明申请对涉案商铺的2015年7月13日的市场单价进行评估。本院委托北京中鼎联合房地产评估有限公司（以下简称中鼎公司）进行评估。中鼎公司于2018年11月1日作出《司法鉴定委托终止函》，函告内容为：“由于商铺物业的特殊性，交易案例较少，且对外公开性较差，我司评估人员自收到评估资料之后就开展了市场调查工作，但仍难以找到2015年同地段同标准的商铺市场价格，故无法合理有据的对涉案房地产在指定价值时点的市场价值进行客观评估鉴定。根据《司法鉴定程序通则》，该鉴定要求超出本机构鉴定能力，我司决定不予受理本次鉴定委托，退回该案件的司法鉴定委托。”经询问，王述明表示在北京法院审判信息网上公布的房地产评估机构名单中的北京建亚恒泰房地产评估有限公司（以下简称建亚公司）可以对此进行评估。后经在入围机构里征询，无鉴定机构承接此案鉴定。诉讼中，王述明自行委托建亚公司对涉案商铺在2015年7月13日的市场价值进行评估。建亚公司于2019年9月2日作出建亚评字19-0221号房地产估价报告，其中载明：“九、估价结果：估价对象于价值时点2015年7月13日的房地产正常市场价值为93.8万元。”王述明支付评估费5000元。经质证，都市公司的质证意见为：都市公司仅认可摇号确定的鉴定机构，不认可王述明单方委托的鉴定机构，该评估机构到现场时没有联系都市公司，报告记载的内容与事实不符，如报告写明有地上停车场，实际上是没有的，而都市公司向房屋管理部门咨询的涉案商铺的2015年6月的指导单价为6500元。本院对该证据的认证为：相关证明力另行评述。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方签订的《买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，应作为双方权利义务的依据，双方均应依约全面履行各自义务。本案的争议焦点在于都市公司是否应就《买卖合同》解除事宜承担违约责任。对此本院认为：王述明虽未与都市公司签署《商铺返租及回购协议》，但根据生效判决，都市公司通过发放《告业主书》表示同意代沁春华美公司履行《商铺租赁合同书》的约定的义务，且已履行了部分义务，双方已形成事实上的租赁合同关系。而根据王述明与沁春华美公司所签订的《商铺租赁合同书》及都市公司的《告业主书》的内容，沁春华美公司在10年租赁期限内均有权以购房合同原价收购涉案商铺，则都市公司代替沁春华美公司继续履行义务时，其同样享有以购房合同原价收购涉案商铺的权利。因双方同时还存在《买卖合同》，权利义务主体一致，故都市公司若要行使回购权利，必然要解除双方的《买卖合同》，此解除权显然与《买卖合同》所约定的违约解除权并非同一解除权，且因租赁合同形成于《买卖合同》之后，两者所约定的内容若存有冲突和矛盾，应以在后的租赁合同所确认的权利义务内容为准。后都市公司在2015年起诉要求解除双方《买卖合同》并同意向王述明返还购房款等费用，实际是其行使回购权利，虽然此时涉案商铺从《买卖合同》角度也已无法实际办理过户手续，但如前所述，都市公司基于租赁合同行使解除权，无需就此解除事宜承担违约责任。因此，王述明要求都市公司按照《买卖合同》约定承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，涉案商铺是否有增值的事实，亦无需予以查明，对王述明所提交的相关评估报告，本院不予认证。另外需要指出，在双方租赁合同的条件下，都市公司在回购涉案商铺之前，应依约向王述明支付涉案商铺的租金，但根据本案查明，都市公司向王述明支付租金的截止日期为2014年12月，与其回购日期尚存一定期限，但相关租金事宜，超出本案审理范围，需由双方另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回王述明的全部诉讼请求。案件受理费7574元，由王述明负担，已交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  翟 彦人民陪审员  商凤鸣二〇二〇年一月二十一日书 记 员  蔡云飞