江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初9299号 原告：涂春琴，女，1983年2月19日出生，汉族，住苏州工业园区。 被告：姑苏区朱鸿兴饮食观前加盟店，住所地苏州市姑苏区。 经营者：李伟男，男，1965年5月15日出生，汉族，住苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：朱亮，江苏安孚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：缪阳，江苏安孚律师事务所律师。 原告涂春琴与被告姑苏区朱鸿兴饮食观前加盟店（以下简称朱鸿兴观前加盟店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告涂春琴、被告朱鸿兴观前加盟店的委托诉讼代理人朱亮、缪阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告涂春琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还合同押金3万元并支付利息（按照月息2%，从2018年10月13日计算至履行之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月27日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将其所属的苏州市观前碧凤坊90号朝南，东面第一间约9平方米左右房屋租赁给原告经营，租赁期限为2018年4月1日至2020年3月30日。2018年10月13日，涉案房屋被切断水电，原告无法继续经营，故搬离涉案房屋。因涉案合同不能继续履行系被告内部纠纷导致，原告已经结清租金、水电费，但原告支付的保证金3万元被告一直未予退还。原告多次催促未果，故诉至法院，望判如所请。 被告朱鸿兴观前加盟店辩称，1、原告没有提供任何证据证明目前无法继续履行合同，而被告是案涉房屋的合法租赁人，是案涉房屋租赁合同的适格主体，可以履行涉案租赁合同。2、因原告提前退场，根据房屋租赁合同的约定，保证金应当赔偿给被告。3、原告主张的利息没有法律及合同依据。因此请求法院驳回原告全部诉请。 本院经审理查明事实如下：2018年3月27日，朱鸿兴观前加盟店（甲方）与涂春琴（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其所属的苏州市观前碧凤坊90号朝南，东面第一间约9平方米左右房屋租赁给乙方经营，租赁期限自2018年4月1日至2020年3月30日；年租金为税后32万元，先付后用，一年一付；履约保证金3万元。 2018年4月27日，朱鸿兴观前加盟店（甲方）与涂春琴（乙方）就涉案房屋签订补充协议，约定由于乙方在经营过程中，受到甲方内部纠纷，并经营有外界各因素干扰，乙方一年一次性支付房租金，经营风险很高，故双方变更租金支付方式为半年一付，税后年租金为36万元，其他内容不变。乙方第一次半年税后租金已付清，甲方已退清乙方多付的半年租金。 2018年12月25日，苏州市朱鸿兴饮食有限公司观前分公司（以下简称朱鸿兴观前分公司）出具收房交接单，称涉案房屋使用人涂春琴已于2018年12月24日结清水电费用，搬离所占房屋。 另查明，2015年11月30日，苏州市朱鸿兴饮食有限公司（以下简称朱鸿兴公司）和朱鸿兴观前加盟店签订合作经营及房屋租赁使用补充说明，约定包括涉案房屋在内的苏州市观前街宫巷108号碧凤坊90号房屋由双方各半出资进行商业开发，由朱鸿兴观前加盟店全面负责经营，双方按照50%进行分成。 2018年3、4月份，朱鸿兴公司和朱鸿兴观前加盟店就前述合作经营事宜产生纠纷，后诉至本院。本院于2019年11月25日作出(2019)苏0508民初4643号民事判决书，判决主文第一项为：原告姑苏区朱鸿兴饮食观前加盟店与被告苏州市朱鸿兴饮食有限公司2015年11月30日签订的《合作经营及房屋租赁使用补充说明》继续履行，由被告苏州市朱鸿兴饮食有限公司按约定将其承租的苏州市姑苏区观前街宫巷108号/碧凤坊90号的房屋交由原告姑苏区朱鸿兴饮食观前加盟店负责商业开发及运营，被告苏州市朱鸿兴饮食有限公司将其实际掌管的原“姑苏区朱鸿兴饮食观前加盟店”店铺按现状直接交付原告姑苏区朱鸿兴饮食观前加盟店经营管理，上述内容均于本判决发生法律效力之日起十日内履行。因朱鸿兴公司不服提起上诉，该案现在二审中。 审理中，涂春琴陈述称，其自2018年4月1日租赁涉案房屋，正常经营至2018年10月13日，向朱鸿兴观前加盟店支付了半年租金，向朱鸿兴公司支付了2018年10月1日至10月13日期间的租金。其开始经营不久就被朱鸿兴公司通知离场，后争取了半年。朱鸿兴公司于2018年10月13日切断涉案房屋水电，故其无法继续经营，于当日自行搬离。后其于2018年12月25日与涉案房屋的实际接管单位即朱鸿兴观前分公司补办了交接手续。现涉案房屋已另租他人，其不同意继续履行涉案合同。 审理中，朱鸿兴观前加盟店陈述称，2018年4月17日前，涉案房屋由其掌控并负责经营，后因其与朱鸿兴公司的合作产生纠纷，朱鸿兴公司于2018年4月20日控制了涉案房屋，后双方发生诉讼。经法院一审判决，确认涉案房屋应由其开发运营，目前该案已进入二审程序。因朱鸿兴公司过于强势，其于2018年10月13日左右无力采取措施保障涂春琴继续使用涉案房屋。 以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、补充协议、收房交接单、被告提供的建设工程规划许可证、苏州市行政审批局审批附件专用照片、合作经营及房屋租赁使用补充说明、授权书、（2019）苏0508民初4643号民事判决书以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，承租人订立租赁合同的目的在于其对租赁物使用、收益，因此，出租人依合同约定向承租人交付租赁物并于租赁关系存续期间保障租赁物符合约定的用途，是出租人的主要义务。本案中，朱鸿兴观前加盟店与涂春琴签订的房屋租赁合同以及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。然根据双方当事人的举证以及当庭陈述，可以认定涉案房屋自2018年4月20日至2019年11月25日期间由案外人朱鸿兴公司实际掌控，并于2018年10月13日被切断水电，以致涂春琴无法继续经营故而搬离涉案房屋。虑及涂春琴搬离涉案房屋系因朱鸿兴观前加盟店与案外人朱鸿兴公司的合作矛盾所致，且朱鸿兴观前加盟店未能采取有效措施保障涂春琴在合同期内对租赁房屋的使用权，结合涂春琴陈述称涉案房屋已另租他人、其亦不愿继续履行租赁合同的情形，本院认定涂春琴与朱鸿兴观前加盟店的租赁合同于2018年10月13日解除，且导致涉案租赁合同解除的责任不可归咎于涂春琴。根据2018年12月25日的收房交接单涂春琴已结清水电费，故朱鸿兴观前加盟店应于2018年12月25日退还保证金3万元。对于涂春琴主张朱鸿兴观前加盟店返还保证金3万元以及支付逾期付款利息的诉请，本院予以支持。因涂春琴主张按照2%月息计息的标准过高，本院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计息，即以3万元为基数，自2018年12月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际支付之日止，其中自2018年12月26日起计算至2019年8月19日的利息为855.5元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下： 被告姑苏区朱鸿兴饮食观前加盟店于本判决生效之日起十日内退还原告涂春琴保证金3万元，并支付利息（暂计算至2019年8月19日计855.5元，以3万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行之日止）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，减半收取275元，由被告姑苏区朱鸿兴饮食观前加盟店负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告涂春琴履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员  李 尧 二〇二〇年一月十日 法官助理  王 璇 书 记 员  季碧珺