福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初5843号 原告：中国银行股份有限公司福州城门支行，住所地福州市仓山区。 负责人：黄晓宁，行长。 委托诉讼代理人：常晖、林煌彬，福建君立律师事务所律师。 被告：林建金，男，汉族，1966年4月14日出生，住福建省闽侯县。 被告：秦小娟，女，汉族，1970年3月29日出生，住福建省闽侯县。 被告：福州新榕城市建设发展有限公司，住所地福州市台江区。 法定代表人：游易楚，董事长。 委托诉讼代理人：董惠文、丁智敏，公司员工。 原告中国银行股份有限公司福州城门支行与被告林建金、秦小娟、福州新榕城市建设发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林煌彬，被告福州新榕城市建设发展有限公司委托诉讼代理人董惠文、丁智敏到庭参加诉讼。被告林建金、秦小娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国银行股份有限公司福州城门支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告立即向原告偿还全部借款本金473048.23元；2、依法判令三被告支付借款利息、罚息、复利、违约金及补偿金至其还清全部借款本息之日止（暂计至2019年9月27日，共计33027.92元）；3、依法判令原告有权以林建金、秦小娟提供的抵押物（折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；4、依法判令三被告承担本案律师费共计5528元；5、本案全部诉讼费用由三被告承担。 事实与理由：2016年2月14日，原告与被告林建金签署编号：（ＣＭ）2016年01字ＨＸＱＣＷＨＧＣ001号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：“原告向被告林建金提供贷款530000元用于购置房屋，贷款期限为15年，实际放款日与到款期限以借款凭证为准，还款方式为按月等额返还本息。”合同附件一第（五）贷款利率约定：“贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；首次定价日为实际放款日，以每12个月为一个浮动周期，重新定价，以重新定价日当日适用的参考率为准。”及合同第三条第6款约定：“若借款人（即被告林建金）未按合同约定日期偿还的贷款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定。”根据合同附件二第二点借款人本合同项下贷款所购房屋提供抵押：“借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将证明抵押权属的相关权利凭证及他项目权利证书交贷款人执管，本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用”之规定，被告林建金为担保上述合同的履行，以其位于为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的相关费用和被告林建金所有其他应付费用提供抵押担保，并于2016年3月15日办理了预购商品房贷款抵押预告登记手续。同时根据合同附件二第四点开发商保证：“保证人应按本合同约定承担阶段性连带责任保证，保证人自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，不再承担阶段性连带责任保证，但对于在之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。”之规定，被告三应对上述债务承担连带保证责任。 上述合同签订后，原告依约于2016年3月2日发放了贷款530000元，借款到期日为2031年1月。但被告林建金违反合同约定，从2018年4月起便未按时足额偿还贷款本息，经催收仍不偿还已构成违约。截至2019年9月27日，被告尚欠借款本金473048.23元、利息29777.59元、罚息、复利、违约金及补偿金等3250.33元。被告林建金、秦小娟系夫妻关系，在夫妻关系存续期间且秦小娟明知的情况下贷款购买房产，应认为该笔债务为夫妻共同债务。三被告的违约行为已经严重侵害原告合法权利，故原告向法院提起诉讼。 被告福州新榕城市建设发展有限公司辩称，一、本案合同关系借款人系被告林建金及秦小娟，其违约未按时偿还贷款，应承担首要责任。 二、被告公司已履行合同义务，被告林建金、秦小娟恶意逃避，拒不履行合同约定的办证义务，被告公司不应再承担阶段性担保义务，不应承担连带责任。2015年9月30日，被告公司办理完产权初始登记手续，并于2016年3月18日，与林建金办理完房屋交接手续，同时告知被告林建金办理房屋产权证等他项权利证明，且林建金也于2016年3月18日领取了办理产权证的相关材料。此后被告林建金一直拖延并拒绝办理产权证等权利证明。依据《个人一手住房贷款合同》附件一特别签订条款第五条担保信息中约定：“借款人应在该期房竣工且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后30日内与贷款人到有关部门办理抵押登记”及附件二第二条第一款、第三条第一款第六项，均约定被告应及时办妥房屋产权证及抵押登记手续。现被告林建金在符合办理房屋权属证明的条件下，拖延并拒不办理产权登记等手续，属于合同法第45条规定的“不正当阻止条件成就”，应当视为办理产权登记条件成就。因此，依据合同约定，被告公司的保证期间已届满，不应再承担连带责任。 三、原告诉请已经明确要求行使讼争房产抵押权优先受偿，如果原告享有该权利，即表明抵押权已经成立，则被告公司按照合同约定的阶段性保证责任也应终止。按照合同约定，被告公司提供阶段性保证，保证期间为债务人履行期届满之日起两年，自借款人办妥抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再承担保证义务和责任。现，原告诉请已经明确要求行使讼争房产抵押权优先受偿，如果原告享有该权利，即表明抵押权已经成立，则被告公司按照合同约定的阶段性保证责任期间也即届满，被告公司不再承担保证责任。 四、本案全部诉讼费应由被告林建金、秦小娟承担，不应由被告公司承担。本案被告林建金、秦小娟违约不履行合同还款义务，且违约怠于办理房屋产权及抵押登记等手续，严重违背合同的诚实信用原则，亦给被告公司造成利益损失，其应当承担本案全部诉讼费用，而不应由被告公司承担。 综上，被告公司已履行合同义务，被告林建金违约未及时办理房屋产权证，被告公司的阶段性担保责任已经届满，不应承担连带责任，本案全部诉讼费应仅由被告林建金、秦小娟承担。 被告林建金、秦小娟未作答辩，亦未向本院提交证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告林建金、秦小娟未到庭参加诉讼，视为放弃到庭质证的诉讼权利。本院对原告及被告福州新榕城市建设发展有限公司提交的证据经审查予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年2月14日，原告与被告林建金、秦小娟、福州新榕城市建设发展有限公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：（ＣＭ）2016年01字ＨＸＱＣＷＨＧＣ001号），约定被告林建金因购买坐落于的房产向原告借款530000元，贷款期限180个月，自2016年1月起至2031年1月止，实际放款日与到款期限以借款凭证为准，还款方式为按月等额返还本息。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；首次定价日为实际放款日，以每12个月为一个浮动周期，重新定价，以重新定价日当日适用的参考率为准。若借款人未按合同约定日期偿还的贷款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定。担保方式为抵押加阶段性连带责任保证，被告林建金提供其所购的坐落于的房产提供抵押担保，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将证明抵押权属的相关权利凭证及他项目权利证书交贷款人执管。被告福州新榕城市建设发展有限公司提供阶段性连带责任保证，保证期间自借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。若借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失。合同签订后，原告依约于2016年3月2日发放了贷款530000元。2016年3月15日，原告与被告林建金、秦小娟办理了预购商品房贷款抵押预告登记手续。自2018年4月起，被告林建金未按合同约定偿还贷款本息，截止至2019年9月27日，拖欠原告借款本金473048.23元、利息29777.59元、罚息、复利、违约金及补偿金等3250.33元。 另查明，被告林建金、秦小娟于1990年6月17日登记结婚；原告为实现本案债权支付福建君立律师事务所律师代理费5528元；被告林建金用于抵押担保物即坐落于的房产已可办理房屋所有权证。 本院认为，原告与被告林建金、秦小娟、福州新榕城市建设发展有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系各方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应依约履行。原告根据合同约定已经履行了向被告林建金发放贷款的义务，然被告林建金未能按照合同约定如期归还贷款本息，其行为已经违反了合同约定，构成违约，故原告关于被告林建金偿还尚欠贷款本金473048.23元及相应利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定，若借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失。故原告要求被告林建金承担律师代理费损失5528元，本院予以支持。 原告主张其对被告林建金、秦小娟提供的抵押物享有优先受偿权，根据本案现有证据，该房产所有权未转移至被告林建金名下，原告办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分，故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，坐落于的房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人林建金怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人林建金负有协助办理抵押登记的义务，被告福州新榕城市建设发展有限公司应督促其办理。本院确定林建金应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记，若其逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人中国银行股份有限公司福州市仓山支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，林建金虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于林建金财产，客观上应作为林建金责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人中国银行股份有限公司福州城门支行有权处分购房人林建金于商品房买卖合同项下的合同权利，而林建金取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故中国银行股份有限公司福州城门支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人中国银行股份有限公司福州城门支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因中国银行股份有限公司福州城门支行与保证人福州新榕城市建设发展有限公司约定的阶段性连带责任保证期间为“自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任”，在抵押权未能依登记而设立情况下，福州新榕城市建设发展有限公司的保证期间延续。但条款中约定的“办妥抵押登记手续，取得他项权证”的目的是为了保障原告对抵押物切实享有优先受偿权，抑制开发商的保证期间被不当延长。既然本案中已确认了原告对涉案不动产拍卖、变卖所得款享有优先受偿权，也就是原告已实际享有抵押权，则福州新榕城市建设发展有限公司的保证责任应予终止。原告在享有抵押物优先受偿权的同时，要求被告福州新榕城市建设发展有限公司承担保证责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。 被告林建金、秦小娟系夫妻关系，被告林建金的上述债务发生于二被告夫妻关系存续期间，且被告秦小娟在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的附件一《特别签订条款》抵押物共有人处签字，可证明被告秦小娟知悉且认可案涉债务，原告主张按夫妻共同债务处理，本院予以支持。被告林建金、秦小娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告林建金、秦小娟应于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司福州城门支行偿还贷款本金473048.23元并支付利息、罚息（暂计至2019年9月27日止的利息为29777.59元、罚息为3250.33元；之后的利息按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定计付至款项还清之日止）； 二、被告林建金、秦小娟应于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司福州城门支行支付律师代理费5528元； 三、被告林建金应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国银行股份有限公司福州城门支行办理不动产（坐落于抵押登记手续，被告福州新榕城市建设发展有限公司应督促被告林建金并配合其办理抵押登记； 四、坐落于抵押登记办妥后，或被告林建金逾期仍未办理抵押登记的，原告中国银行股份有限公司福州城门支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的主债权优先受偿； 五、驳回原告中国银行股份有限公司福州城门支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8916元，适用简易程序减半收取4458元，由被告林建金、秦小娟共同负担，被告林建金、秦小娟应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院将依法予以强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄文 二〇二〇年一月八日 法官助理林海 书记员翁樱滋 附一：本民事判决书引用的主要法律条款 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关机关规定支付逾期利息。 2、《中华人民共和国物权法》 第二十条第一款：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百八十七条：以本法第一百八十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二：执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十四条：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。