湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初3068号原告李自强，男，1967年10月4日出生，汉族，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人罗世超，湖南锐鹏律师事务所律师。被告郴州盛世房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路31号，统一社会信用代码9143100055951415X8。法定代表人张少军，系该公司总经理。委托诉讼代理人南新丹，湖南善道律师事务所律师。原告李自强与被告郴州盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2018年8月24日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年12月29日以（2018）湘1002民初3094号民事裁定书驳回了原告的起诉。原告不服，向湖南省郴州市中级人民法院提起上诉，2019年4月11日，湖南省郴州市中级人民法院以（2019）湘10民终1571号民事裁定书撤销本院（2018）湘1002民初3094号民事裁定书，指令本院继续审理本案。本院于2019年6月11日重新受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李自强及其委托诉讼代理人罗世超，被告盛世公司及其委托诉讼代理人南新丹到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，被告盛世公司书面申请追加凌检、凌伟祥为第三人参加诉讼，经合议庭合议，被告没有直接证据证明涉案购房款是借贷，并通过凌检、凌伟祥归还了利息给原告，故对被告的申请不予准许。本案现已审理终结。原告李自强向本院提出诉讼请求为：1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2、被告退还原告已交的购房款1500000元；3、被告按年利率4.5%的标准向原告支付自2013年8月29日至2018年7月3日的利息327143.84元（之后利息按前述标准另计，直至款项付清为止）；4、被告向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任1500000元；（以上第二、三、四项共计3327143.84元）5、由被告承担本案受理费等一切诉讼费用。被告盛世公司答辩要点：原告和答辩人签订的商品房买卖合同只是作为借款归还的担保，双方之间并没有成立真实的商品房买卖关系，本案借款已经通过凌伟祥、凌检账户归还本息，且本案借款应当列入非法吸收公众存款案的非吸范围。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、原、被告于2013年8月28日签订了一份《郴州市商品房买卖（预售）合同》（编号00000000001），主要约定：①原告购买被告开发的位于郴州市门面，建筑面积184平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8152.17元，总金额为1500000元，原告于本合同签订之日一次性支付全额购房款1500000元给被告。合同并未对具体的房号、房屋套内分摊面积进行约定，也无相应的房屋平面图附件。②2013年8月29日，原告将合同约定的1500000元转账给了被告公司账户，同日，盛世公司出具收条载明“兹收到李自强交来盛世?宏兴花园Ｂ栋1层东起1号门面款壹佰伍拾万元”。双方亦未按合同约定向郴州市房产管理局办理预告登记。二、被告盛世房地产公司于2014年1月22日办理案涉房屋的预售许可证，2016年，案涉门面已改作他用。三、本院（2016）湘1002刑初203号刑事判决书认定：2011年至2014年，被告盛世公司以借钱开发房地产为由，以月息2分至7分不等向社会公众高息借款，投入被告盛世公司的房产开发，经统计，被告单位盛世公司共向不特定社会公众胡爱龙等56人，及湖南富泽置业发展有限公司、郴州市郴流投资有限责任公司2家公司高息借款，造成资金链断裂。因此盛世公司因违反国家金融管理法规，未经中国人民银行批准，变相吸收公众存款数额巨大，构成了非法吸收公众存款罪，被判处刑罚。但该案受害人中并不包括李自强，也未包括其1500000元的购房款。四、2018年8月24日，李自强曾向本院起诉被告盛世公司，2018年12月29日以（2018）湘1002民初3094号民事裁定书，驳回了原告李自强的起诉。原告李自强不服提起上诉，2019年4月11日，郴州市中级人民法院作出（2019）湘10民终1571号生效民事裁定书，认为一审法院以本案所涉款项的事实发生在盛世公司非法吸收公众存款期间、李自强陈述的事实与上述发生法律效力的刑事判决认定盛世公司非法吸收公众存款罪的事实类似为由，推断李自强的诉讼主张与查明的事实及已经发生法律效力的刑事判决书确认的事实和处理结果不符，驳回李自强的起诉证据不足为由裁定：①撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初3094号民事裁定；②本案指令湖南省郴州市北湖区人民法院审理。判决的理由与结果本院认为，本案的争议焦点如下：一、关于本案的基础法律关系的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原、被告对本案基础法律关系有争议，原告主张诉争资金为商品房买卖的购房款，提交了《商品房买卖（预售）合同》、转账凭证佐证其主张，被告抗辩诉争资金为借款，且辩称本案借款本息已经通过凌伟祥、凌检账户归还，提交了《商品房买卖（预售）合同》、转账凭证、相关刑事判决书和民事裁定书佐证其主张，但上述合同仅能证明双方拟建立商品房买卖合同关系，转账凭证也仅可以证明原被告双方与案外人凌检、凌伟祥之间存在诸多其他经济往来，且无直接证据证明被告已将案涉款项还给原告，以上证据均不足以证明诉争资金即为借款，本院不予采信。原被告在签订上述合同时，被告尚未取得商品房预售许可证，且合同中未约定明确的房号、房屋套内分摊面积等，也无相应的房屋平面图附件，在履约过程中亦未达成补充约定，故原被告双方订立的《郴州市商品房买卖（预售）合同》应当是原被告之间对于正式建立商品房买卖合同关系的意向书，是双方在平等自愿的基础上达成,系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属于商品房预约合同，故本院认为，本案应系房屋买卖合同纠纷项下的商品房预约合同纠纷，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议,一般以认购书、订购单、意向书等形式表现。商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。二、关于案涉合同能否解除及被告盛世房地产公司是否应当向原告承担已付购房款一倍即1500000元的赔偿责任的问题。原告李自强请求解除合同，且案涉房屋已改作他用，合同目的已无法实现，故对于原告李自强要求解除《郴州市商品房买卖（预售）合同》，本院予以支持；对于被告盛世房地产公司要求将原告李自强已付的购房款1500000元予以返还，并支付自2013年8月29日至2018年7月3日1500000元资金占用期间产生的利息按照年利率4.5%计算，为331687.5元[1500000元×（4.5%÷360天）×2013年8月29日至2018年7月3日]，原告主张利息为327143.84元，系其对自身权益的处分，且没有超过民间借贷规定的上限，故本院支持原告应支付的利息为327143.84元（自2013年8月29日至2018年7月3日，之后利息按年利率4.5%计算至款项付清之日止）；对于原告要求被告承担已付购房款一倍即1500000元的赔偿责任的诉请，在合同履约过程中，原告明知被告未办理商品房预售许可证，在被告涉嫌非法吸收公众存款罪，公司管理陷入混乱时，也未及时采取措施主张权利，应承担一定的责任。故对于原告要求被告承担1500000元的赔偿责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条第一款、第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告李自强与被告郴州盛世房地产开发有限公司于2013年8月28日签订的《郴州市商品房买卖（预售）合同》(编号00000000001);二、被告郴州盛世房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告李自强已交的购房款1500000元；三、被告郴州盛世房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告李自强利息327143.84元（按年利率4.5%的标准自2013年8月29日至2018年7月3日，之后利息按年利率4.5%计算至款项付清之日止）；四、驳回原告李自强其他诉讼请求；如果被告郴州盛世房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33417元，财产保全费5000元，共计38417元，由原告李自强负担17320元，被告郴州盛世房地产开发有限公司负担21097元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  李建平人民陪审员  雷兰花人民陪审员  卢万辉二〇二〇年一月三日法官助理郑蔚书记员吴津玮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷，不适用本规定第二条出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。当事人持有的借据、收据、欠条等债权凭证没有载明债权人，持有债权凭证的当事人提起民间借贷诉讼的，人民法院应予受理。被告对原告的债权人资格提出有事实依据的抗辩，人民法院经审理认为原告不具有债权人资格的，裁定驳回起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。