广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6386号上诉人（原审被告）：李伯高，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：胡松明，广东法家律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林渭，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：黄凤杏，系林渭的儿媳。被上诉人（原审原告）：黄凤杏，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：曾小波，广东穗卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾海波，广东穗卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林智源，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：曾小波，广东穗卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾海波，广东穗卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林智潘，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：曾小波，广东穗卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾海波，广东穗卫律师事务所律师。上诉人李伯高因与被上诉人林兆灿租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初20311号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。因被上诉人林兆灿在本案诉讼期间死亡，本院依法变更林兆灿的法定继承人林渭、黄凤杏、林智源、林智潘为本案被上诉人，并通知林渭、黄凤杏、林智源、林智潘参加诉讼。本案现已审理终结。李伯高上诉请求（变更后）：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2.改判驳回林兆灿一审起诉请求第二项、第三项、第四项、第五项；3.本案诉讼费用由林兆灿承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。一审已查明佛山市南海区厂房，租赁面积共为10008平方米的涉案租赁物属违法建筑，一审法院本应根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向相关行政机关发出司法建议对林兆灿的违法行为予以处理，但一审法院却将涉案违法建筑当做合法建筑处理。二、一审法院实体处理违法。由于涉案合同无效，则合同约定的违约金及利息条款应属无效，一审判决第二项支持林兆灿的利息请求无法依据。同时由于合同无效而取得的收益即本案的租金依法应予以没收，但一审判决没有依法判决没收林兆灿的租金，却以场地使用费名义将无效合同当有效合同处理。三、涉案租赁物是违法建筑，因违法建筑取得的收入是不当得利，林兆灿请求李伯高支付租金没有依据，一审法院判令李伯高承担租金及利息没有法律依据。李伯高仅欠付六月的租金，且李伯高有押金在林兆灿处，押金可以抵扣租金。林兆灿对李伯高的工人声称李伯高公司破产，并使李伯高公司的一个客户将货款以发工资的形式发给林兆灿。林兆灿的行为导致李伯高的公司倒闭。林兆灿单方阻挠李伯高及李伯高所在的公司搬迁，强行锁了办公室门，并赶走了李伯高安排的看守人员，导致李伯高的公司的设备被哄抢。自2017年7月10日以后，厂房的实际控制人是林兆灿，即使涉案租赁物的租赁合同有效，林兆灿也无权主张李伯高支付2017年7月10日以后的租金，林兆灿应承担粗暴干涉李伯高经营的后果，这部分租金及损失应该由林兆灿承担。林兆灿辩称，一审判决正确，划分责任得当，在合同认定无效的前提下，判决李伯高支付使用费是合理合法的，请求二审法院予以维持。李伯高陈述的不是事实，李伯高破产的原因是负债累累，其不能撤离的原因是上海法院将其设备查封在涉案租赁物里面。由于法院将其设备查封在涉案租赁物里面，导致至今不能腾退涉案租赁物，给林兆灿造成巨大损失。林兆灿向一审法院起诉请求：1.李伯高立即向林兆灿腾退位于佛山市南海区厂房（面积共为10008㎡，包括办公楼、车间、宿舍、附属设施和空地）；2.李伯高立即向林兆灿支付2018年6月1日至2018年7月10日的欠缴租金（含环保设施配套费）239958元（按每月181500元计算）及逾期付款违约金（以181500元为本金从2018年6月2日起、以58458元为本金从2018年7月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍分别计算至租金清偿之日止）；3.李伯高立即向林兆灿支付提前解除合同违约金2178000元（181500元×12个月）；4.李伯高向林兆灿支付自2018年7月11日至实际腾退之日期间的使用费（每月按181500元计算）；5.李伯高承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2002年11月26日，林兆灿（乙方）与南海市平洲区平胜经济联合社（甲方）签订《土地出租（转让）使用合同》，约定：甲方同意将所属工业西区的一块土地以长租形式租给（转让）乙方使用，但只能作工业、仓储用地使用，并可自行出租、转让；租用期限由2003年1月1日起使用至2052年12月31日止。2011年3月24日，林兆灿（出租方、甲方）与李伯高（承租方、乙方）签订《租赁厂房合同》（以下简称涉案合同），约定：乙方向甲方租赁涉案租赁物，其中车间面积为原有车间4635.2平方米，未建车间1080平方米（此车间由土建完成交付使用时计租金），办公楼面积为1412平方米，车库面积为120平方米，饭堂面积为448平方米，门卫室、电房及室外洗手间面积为128平方米，有上盖过道面积为375.3平方米，空地面积为1809.6平方米；租赁期为9年，从2011年6月1日起至2020年5月31日止；甲方提供上述建筑物、过道、空地等给乙方用于开办工厂，其经营项目按乙方营业执照规定的经营；车间、车库、饭堂、电房、门卫室、洗手间每月每平方米16元，办公楼每月每平方米18元，过道每月每平方米14元，空地每月每平方米8元，车间、办公楼、车库、饭堂、门卫室、电房、室外洗手间、过道及空地每月租金共147726.2元，同时，乙方应按平胜村规定每亩每年2000元（即每月每平方米0.25元）缴纳环保设施配套费2502元；车间、办公楼、车库、饭堂、门卫室、电房、室外洗手间、过道和空地租金及环保设施配套费用每月共为150228.2元（实际按150000元收取），租金及环保设施配套费从厂房交付使用之日起即开始计算，另从计租之年起，车间、办公楼、车库、饭堂、门卫室、电房、室外洗手间、过道、空地的租价及环保设施配套费每三年递增10%；乙方每月1日向甲方缴交当月租金，逾期则按缴交租金款每日罚滞纳金2.5%，超过半个月未缴交则属乙方违约，在签合同之日乙方交700000元于甲方作为此合同的押金，合同期满解除合同时甲方将押金返还乙方，合同期内，若乙方违约，押金不予以返还；甲、乙其中一方在合同期内提前解除合同，应提前六个月向对方书面提出，违约方应支付一年的租金总额作为违约金给履约方。李伯高持有一份2011年6月1日签订的《厂房租赁合同》复印件，该合同载明的甲方为佛山市南海区某经济联合社、乙方为李伯高，合同约定甲方有坐落在佛山市南海区厂房一间，甲方将上述厂房租给乙方作工厂（办公）使用，面积1300平方米，每月每平方米租金为7元，租赁期限为9年，从2011年6月1日起至2020年5月31日止，签订合同时，乙方应向甲方支付保证金60000元。2018年11月7日，佛山市南海区某经济联合社出具《证明》，该证明写明位于佛山市南海区某工业区西区厂房（面积约10008平米），南海市建设工程规划许可证报批表编号：南临建（2003）0XX号，上述厂房由林兆灿自行出资兴建，工程名称借用佛山市南海大进实业有限公司名义，上述厂房的所有权及经营、处置权及厂房产生所有收益全部归林兆灿拥有。2018年11月28日，佛山市南海区某经济联合社出具《说明》，该说明写明佛山市南海区某经济联合社与李伯高于2011年6月1日签订了一份《厂房租赁合同》，该合同只做工商、税务登记使用，不做正式履行合同，佛山市南海区某经济联合社开给佛山市金柏机械制造有限公司的发票是应李伯高的要求开具的，发票具体用途不清楚，佛山市南海区某经济联合社没有收取过李伯高或佛山市金柏机械制造有限公司的厂房租金，也没有委托他人收取过李伯高或佛山市金柏机械制造有限公司的厂房租金。另查明，佛山市南海区某工业西区车间（建筑面积4608㎡）、宿舍（2996.8㎡）、办公楼（1344㎡）的建设单位为南海市平洲区平胜经济联合社；2003年7月18日，佛山市南海区规划建设局同意位于佛山市南海区某工业西区车间（建筑面积4608㎡）、宿舍（2996.8㎡）、办公楼（1344㎡）按临时建筑报建[编号：南临建（2003）038号]。一审法院向佛山市南海区国土城建和水务局（规划）致函询问上述临时建筑的使用年限及是否有相关申请人申请延长上述临时建筑的使用年限。2018年10月25日，佛山市南海区国土城建和水务局（规划）出具《关于的复函》，该复函写明临时建设工程规划许可证有效期不超过二年；上述临时建筑没有办理延长使用年限及相关规划报建手续。又查明，林兆灿提供的国内支付业务付款回单及网上银行交易电子凭证显示均显示租金收款人为林兆灿、2017年6月份后的付款金额均为181500元。李伯高主张林兆灿是代佛山市南海区某经济联合社收取租金；林兆灿予以否认，并认为其是依据涉案合同约定向李伯高收取租金。再查明，佛山市金柏机械制造有限公司的法定代表人为李伯高，成立日期2011年8月8日，住所地为佛山市南海区；涉案租赁物内机器设备因佛山市金柏机械制造有限公司、李伯高的债务问题被上海市浦东新区人民法院查封。2018年10月8日，林兆灿提起诉讼。诉讼中，李伯高、林兆灿均确认李伯高就涉案租赁物支付至2018年5月31日前的租金，自2018年6月1日起未支付租金。林兆灿确认其就涉案租赁物向李伯高收取保证金700000元；李伯高陈述林兆灿代佛山市南海区某经济联合社向李伯高收取了保证金700000元。林兆灿、李伯高均确认李伯高承租涉案租赁物是用于开办工厂，用于机械加工、制造。李伯高陈述佛山市金柏机械制造有限公司面积10008平方米。一审法院认为，林兆灿作为本案原告提起诉讼主体适格，理由如下：一方面，涉案租赁物的报建单位为佛山市南海区某经济联合社，该社已在《证明》中明确涉案租赁物由林兆灿出资兴建、产生的收益归林兆灿，并在《说明》中明确2011年6月1日签订的《厂房租赁合同》只做工商、税务登记使用，不做正式履行合同；另一方面，李伯高虽主张其是向佛山市南海区某经济联合社承租涉案租赁物，但其支付的保证金数额及支付的租金数额、实际使用租赁物的面积与2011年6月1日签订的《厂房租赁合同》明显不符，而与涉案合同的各项约定均相符，且李伯高既未提供2011年6月1日《厂房租赁合同》的原件，又未提供证据证明其有按2011年6月1日《厂房租赁合同》的约定履行其义务。故涉案租赁物的出租方为林兆灿，林兆灿、李伯高实际是按涉案合同约定履行各自权利义务，林兆灿是本案租赁关系的适格主体。李伯高认为涉案租赁物的出租方为佛山市南海区某经济联合社，林兆灿不是本案适格主体的抗辩无事实依据，一审法院依法不予采纳。林兆灿、李伯高签订的涉案合同明确载明承租方为李伯高，李伯高既未有证据显示其与林兆灿签订涉案合同时曾向林兆灿披露其是代表设立中的公司名义与林兆灿签订合同，又未提供证据证明佛山市金柏机械制造有限公司设立后，林兆灿、李伯高就涉案合同的权利义务归属佛山市金柏机械制造有限公司协商一致，且诉讼中，林兆灿确认涉案合同的承租人为李伯高，故一审法院认定涉案租赁物的承租方为李伯高。李伯高认为涉案租赁物的承租方为佛山市金柏机械制造有限公司、李伯高非本案适格主体的抗辩无事实依据，一审法院依法不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。涉案租赁物于2003年7月18日按临时建筑报建，现佛山市南海区国土城建和水务局（规划）明确临时建设工程规划许可证有效期不超过二年，涉案租赁物没有办理延长使用年限及相关规划报建手续，林兆灿亦未提供证据证明涉案租赁物尚在主管部门审批同意的临时建筑使用期限内，故林兆灿、李伯高之间就涉案租赁物形成的租赁合同无效。合同无效，因无效合同取得的财产应予返还，故一审法院对林兆灿请求李伯高腾退涉案租赁物的诉讼请求予以支持。虽然林兆灿、李伯高签订的涉案合同无效，但李伯高实际使用涉案租赁物，应参照涉案合同的约定的租金标准支付实际使用涉案租赁物期间的使用费予林兆灿。林兆灿、李伯高均确认李伯高自2018年6月1日起欠付林兆灿使用费，故李伯高应从2018年6月1日起至实际腾退涉案租赁物之日止按181500元/月标准支付场地使用费予林兆灿。参照涉案合同约定，李伯高应在每月1日向林兆灿缴交当月场地使用费，李伯高逾期支付场地使用费，给林兆灿造成了资金占用损失，故李伯高应以181500元为本金从2018年6月2日起、以58458元为本金从2018年7月2日起，各项均至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予林兆灿。2018年7月场地使用费的支付时间应为2018年7月1日，故资金占用损失应从2018年7月2日开始计算，林兆灿要求从2018年7月1日起开始计算资金占用损失无事实和法律依据，超出核定部分，一审法院依法不予支持。涉案合同无效，林兆灿要求按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算逾期付款违约金无事实和法律依据，其诉请超出核定部分，一审法院不予支持。林兆灿、李伯高签订的涉案合同无效，林兆灿依据涉案合同约定要求李伯高赔偿一年的租金总额2178000元作为违约金没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、李伯高应于判决发生法律效力之日起十日内腾退林兆灿与李伯高于2011年3月24日签订的《租赁厂房合同》项下位于佛山市南海区某工业西区厂房予林兆灿；二、李伯高应于判决发生法律效力之日起十日内按每月181500元的标准支付2018年6月1日起至上述第一项判决履行之日止的场地使用费予林兆灿；三、李伯高应以181500元为本金从2018年6月2日起、以58458元为本金从2018年7月2日起，各项均至实际付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予林兆灿，本项随上列第二项清；四、驳回林兆灿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取15325.51元，财产保全费5000元，合共20325.51元，由林兆灿负担10013.51元。二审期间，李伯高没有向本院提交新的证据。二审期间，林渭、黄凤杏、林智源、林智潘向本院提交了林兆灿的《居民死亡医学证明》《户口注销证明》《遗体火化证》《家庭情况证明》，拟证明林兆灿的死亡事实和继承人的情况。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院经核查对林渭、黄凤杏、林智源、林智潘提交的新证据的真实性、合法性和关联性予以确认。另查明一，林兆灿于2019年8月10日死亡，死亡前未订立遗嘱。林兆灿的法定继承人包括其父亲林渭、母亲杨润森、妻子黄凤杏、长子林智源、次子林智潘，其中林兆灿的母亲杨润森已于2016年7月30日死亡，其余法定继承人仍健在。林渭、黄凤杏、林智源、林智潘确认参加本案诉讼及参加继承，李伯高对林渭、黄凤杏、林智源、林智潘参加本案诉讼无异议。另查明二，林渭、黄凤杏、林智源、林智潘于二审庭审中陈述，已收取涉案租赁物2018年7月11日至2019年10月11日的场地占用费共2722500元，并确认于2019年11月15日收回涉案租赁物。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：李伯高应否向林渭、黄凤杏、林智源、林智潘支付涉案租赁物的占有使用费及资金占用损失。因涉案租赁物于2003年7月18日按临时建筑报建，根据《广东省城乡规划条例》第四十八条规定：“在城市、镇规划区范围内进行临时建筑的，应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府申请核发临时建设工程规划许可证。临时建设工程规划许可证有效期不超过二年。”据已查明事实，涉案租赁物在临时建设工程规划许可证到期后未向相关政府主管部门申请延长使用年限及相关规划报建手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”一审法庭辩论终结前，林兆灿、李伯高均未举证证明涉案租赁物已取得建设工程规划许可证或已办理完毕临时建设工程规划许可证续期手续，林兆灿、李伯高签订的涉案合同因违反法律、行政法规的强制性规定为无效合同，该合同自始无效，对双方均无法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”即便涉案合同无效，在涉案合同缔约期间，李伯高未核实涉案租赁物是否已取得建设工程规划许可证存在过错，且其在涉案合同履行期间实际占有使用涉案租赁物。因此，李伯高有义务腾退涉案租赁物，将涉案租赁物交还予林渭、黄凤杏、林智源、林智潘，并参照涉案合同约定的租金标准向林渭、黄凤杏、林智源、林智潘支付涉案租赁物的占有使用费。涉案合同第一条约定：“租赁期为9年：从2011年6月1日至2020年5月31日。”第四条约定：“车间、办公楼、车库、饭堂、门卫室、电房、室外洗手间、过道及空地每月租金共147726.2元人民币。……另从计租之年起，车间、办公楼、车库、饭堂、门卫室、电房、室外洗手间、过道、空地的租价及环保设施配套费每三年递增10%。”第六条约定：“租金缴交：乙方（李伯高）每月1日向甲方（林兆灿）缴交当月租金。”据此，涉案合同约定的租金标准为：李伯高应于每月1日前向林兆灿缴交当月租金；其中2011年6月1日至2014年5月31日期间每月租金为150228.2元，2014年6月1日至2017年5月31日期间每月租金为165251.02元，2017年6月1日至2020年5月31日期间每月租金为181776.122元。本案中，林兆灿、李伯高均确认李伯高已向林兆灿支付完毕起租之日至2018年5月的涉案租赁物占有使用费。因李伯高至今仍有财物留存于涉案租赁物中，上海市浦东新区人民法院亦将李伯高所有的部分机器设备查封留存于涉案租赁物中，即李伯高仍实际占有使用涉案租赁物，其应腾退涉案租赁物。因此，林兆灿请求李伯高以低于合同约定的每月181500元为标准支付属于对其自身权利的处分。一审判决李伯高以每月181500元的标准向林兆灿支付自2018年6月至其实际腾退涉案租赁物之日期间对涉案租赁物的占有使用费妥当。据林渭、黄凤杏、林智源、林智潘陈述，林渭、黄凤杏、林智源、林智潘已收取涉案租赁物2018年7月11日至2019年10月11日的场地占用费共2722500元，并确认于2019年11月15日收回涉案租赁物。因此，李伯高实际腾退涉案租赁物之日为2019年11月15日，其应支付涉案租赁物的占有使用费应至2019年11月15日。从而，李伯高至今仍欠付2018年6月1日至2018年7月10日、2019年10月12日至2019年11月15日涉案租赁物的占有使用费共445748.30元（181500元+181500元÷31天×10+181500元+181500元÷30天×4）。李伯高逾期不缴纳涉案租赁物的占有使用费，给厂房出租人造成资金占用损失。因二审期间出现李伯高偿还部分占有使用费和腾退租赁物的新事实，故本院确认李伯高应支付的利息计算方法为以181500元为本金，从2018年6月2日开始起算利息；以58548.39元为本金，从2018年7月2日起算利息；以181500元为本金，从2018年10月2日起算利息；以24200元为本金，从2018年11月2日起算利息，各项均至实际付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予林渭、黄凤杏、林智源、林智潘。李伯高辩称，因涉案合同无效，应以其向林兆灿缴纳的押金抵扣涉案租赁物占有使用费。对此，李伯高未于一审期间提出反诉主张林兆灿返还押金，却在二审期间以抗辩形式提出，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”因此，李伯高二审期间提出以押金抵扣涉案租赁物占有使用费的抗辩，本院不予审理，李伯高可另案主张。综上所述，李伯高的上诉请求不能成立，本院不予支持。本案因二审出现新的事实而改判，一审判决不属于错误裁判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初20311号民事判决第一项、第四项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初20311号民事判决第二项为：李伯高应于本判决发生法律效力之日起十日内向林渭、黄凤杏、林智源、林智潘支付场地使用费445748.39元；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初20311号民事判决第三项为：李伯高应以181500元为本金从2018年6月2日起、以58548.39元为本金从2018年7月2日起、以181500元为本金从2018年10月2日起、以24200元为本金从2018年11月2日起，各项均至实际付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予林渭、黄凤杏、林智源、林智潘，本项随上列第二项清；四、驳回林渭、黄凤杏、林智源、林智潘的其他诉讼请求。一审案件受理费15325.51元，财产保全费5000元，合共20325.51元，由林渭、黄凤杏、林智源、林智潘负担10013.51元，李伯高负担10312元。二审案件受理费13648.78元，由李伯高负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇二〇年一月十九日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏