四川省蒲江县人民法院 执行裁定书 （2020）川0131执异1号 异议人（案外人）：成都成龙房地产开发有限责任公司，住所地：成都市龙泉驿区龙泉街道公园路一段86号。 法定代表人：蒋浩刚，经理。 委托诉讼代理人：白德琼，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：付能清，四川圆周律师事务所律师。 申请执行人：成都农村商业银行股份有限公司蒲江支行，住所地：成都市蒲江县鹤山街道朝阳大道181号。 负责人：张圳，行长。 被执行人：杨某，女，1982年1月4日出生，汉族，住四川省蒲江县。 被执行人：孙某某，男，1972年10月19日出生，汉族，住四川省蒲江县。 被执行人：王某某，女，1962年9月17日出生，汉族，住蒲江县。 被执行人：杨某2，男，1962年5月29日出生，汉族，住蒲江县。 被执行人：四川蒲江中大工程有限公司，住所地：成都市蒲江县鹤山街道广场东口。 法定代表人：杨某2，董事长。 在本院执行（2020）川0131执217号成都农村商业银行股份有限公司蒲江支行（以下简称农商行蒲江支行）与杨某、孙某某、杨某2、王某某、四川蒲江中大工程有限公司（以下简称中大公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人（案外人）成都成龙房地产开发有限责任公司（以下简称成龙公司）于2020年1月2日对本院执行位于成都市蒲江县×镇×路×号×栋×单元×楼×号房屋（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人（案外人）成龙公司称，请求贵院撤销（2020）川0131执217号之五《执行裁定书》并立即停止执行该裁定书，同时立即解除对案涉房产的查封。事实和理由：2006年5月20日，王某某、杨某2与异议人签订《商品房买卖合同》，购买异议人开发的位于成都市蒲江县×镇×路×号“蒲江县×栋×单元×楼×号房屋。在异议人交房及为王某某、杨某2办理《房屋产权证》后，2008年因特大洪水灾害，致该房屋受损。2010年9月30日，王某某、杨某2与异议人在政府协调下，双方经过协商签订了《退房协议》，异议人以455300元的价款将前述房屋回购。该协议约定“上述回购款，已包括但不限于附属于房屋的设备、设施（不含热水器、炉具）、花园(绿地）、装修及维修基金、保险权利、水电气讯开通费用；乙方交房时按现状交房给甲方，不得损害房屋的结构”（第二条），“乙方应无条件协助房屋权属的过户登记”（第五条）。协议签订后，异议人于2010年10月8日、2011年5月24日分两次向往某某、杨某2支付了全部款项455300元。王某某、杨某2已将该房屋交付异议人，但因多种原因尚未过户。案涉房产的情况符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”,因案涉房产的交易行为早在2011年5月已完成，该交易行为合法有效，应当受到法律保护，房屋所有权属于异议人。贵院将异议人财产予以查封，并拟拍卖，错误明显。为维护异议人合法权益，特提出前述异议。 本院审查查明，2019年3月27日，本院作出（2019）川0131民初302号民事调解书，调解协议主要内容：一、孙某某、杨某在2019年4月10日前归还农商行蒲江支行借款本金150万元及利息、罚息、复利（截止2019年2月12日前的利息为25345.13元，之后的逾期利息按年利率13.68%计算至借款付清时止，同时按年利率13.68%计收复利）；二、农商行蒲江支行在上述款项范围内对杨某2、王某某提供抵押担保的位于蒲江县鹤山镇朝阳大道×号×栋×单元×层×号、蒲江县鹤山镇朝阳大道×号×栋××单元×层××号【房产证号：蒲房权证监证字第0×××4号、0×××5号、0×××2号、0×××3号，抵押权证：川（2017）蒲江县不动产证明第0×××6号】商铺享有优先受偿权；三、杨某2、王某某、中大公司在上述款项范围内承担连带清偿责任。案件受理费9150元，保全费5000元，合计14150元，由孙某某、杨某、杨某2、王某某、中大公司负担，该款已由农商行蒲江支行预交，由孙某某、杨某、杨某2、王某某、中大公司在支付上述款项时一并支付农商行蒲江支行。 2019年4月16日，农商银行蒲江鹤山支行向本院申请强制执行。本院立案执行，案号为(2019)川0131执217号。执行过程中，本院于12月16日作出（2019）川0131执217号之四执行裁定书，查封前述案涉房产。同时向蒲江县不动产登记中心送达该份执行裁定书及协助执行通知书。次日本院作出（2019）川0131执217号之五执行裁定书，拍卖前述案涉房产。 另查明，2006年6月17日，出卖人成龙公司与买受人王某某签订《商品房买卖合同》，购买成龙公司开发的位于成都市蒲江县鹤山镇富民路48号“蒲江县城市花园3栋2单元1楼1号房屋。2008年5月14日，王某某、杨某2取得《房屋产权证》，案涉房产建筑面积133.83平方米，房产证号为：蒲房权证监证字第0×××1号、蒲房监共字第0×××9号。 2008年8月19日案涉房产因特大洪水受损。8月23日相关部门组织协调并形成会议纪要，主要内容：一、退房问题成龙公司接受17户受灾房屋业主退房要求，并按现行清水房的评估价值退房。成龙公司在评估公司出具评估报告后半年办理退房手续。......四、房屋评估问题由房管局牵头，协助成龙公司和受灾业主从成都市房管局评估公司专家库中抽取评估公司，双方认可确定......。 2010年9月30日，甲方成龙公司与乙方王某某、杨某2签订《退房协议》，协议主要内容：第一条甲方同意乙方按成都泰宇房地产交易评估有限责任公司出具的《房地产价格咨询报告》的评估价格将位于蒲江××的×栋×单元×楼×号（房屋产权面积133.83平方米，房产证号为：蒲房权证监证字第0×××1号）的房屋退给甲方。乙方已经征得房屋共有人及共住人的同意。第二条回收款金额：455300元，大写：肆拾伍万伍仟叁佰元整上述回收款，已包括但不限于附属于房屋的设备、设施（不含热水器、炉具）、花园(绿地）、装修及维修基金、保险权利、水电气讯开通费用；乙方交拆除主要装饰后的现状房给甲方，不得损害房屋的结构及表皮。......第四条付款方式：在签订本协议后（于2010年10月10日），支付给乙方227650元（大写：贰拾贰万柒仟陆佰伍拾元整人民币），在乙方将房屋案现状交给甲方，并协助甲方办理完产权后三日内双方办理结算，双方签字认可后180日内，甲方将余款支付给乙方。第五条乙方应无条件协助房屋权属的过户登记。过户产生的税费，由政府全免。......第七条房屋的交付：签订本协议后，乙方最迟180日内将房屋腾空拆除后的现状房交给甲方。超过30日，按本合同第九条执行......第九条违约责任1、签订本协议后，乙方拒绝履行本协议义务或反悔而拒绝退房，造成甲方不能收回房屋，甲方今后将不再收回。该房屋因任何原因产生的任何损害、损失，均由乙方承担，与甲方无关。2、乙方不按时将房屋腾空或按现状将房屋交给甲方，每逾期一天，按日给付违约金给甲方......。第十条其他......3、本协议一式四份，甲方三份、乙方一份，双方签字或盖章后生效，具有同等法律效力。从2010年10月至2011年5月，成龙公司向王某某支付完毕退房款455300元。2011年12月19日，蒲江县房管局向其内设的产权监理科发出《关于城市花园“8.19”洪灾受灾业主退房后注销房产证的通知》。 上述事实，有异议人身份信息、《商品房买卖合同》、《退房协议》、执行裁定书等证据予以证实。 本院认为，异议人以其为案涉房产所有权人为由对执行标的提出异议，所依据的基础权利是其享有对被执行房产的排除执行的实体权益，属于案外人异议，应适用民事诉讼法第二百二十七条进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”、第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；......”的规定，案涉房产为被执行人王某某、杨某2共同共有，本院依法对案涉房产进行查封和拍卖符合法律规定，异议人以保护所有权为由要求本院停止拍卖，并排除执行的主张于法无据，异议人的此项异议理由不成立。 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案实际情况是异议人与王某某、杨某2于2010年签订《退房协议》，时间经过近10年，成龙公司均未将案涉房产办理过户登记。2019年12月案涉房产被强制执行，截止到本院作出裁定之日，异议人未能提供相关证据证明，案涉房产未办理过户登记非因自身原因，因此其排除执行的异议请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）成都成龙房地产开发有限责任公司异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  王国忠 审判员  范春晓 审判员  唐诗怡 二〇二〇年一月十三日 书记员  杨 珮 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；