福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终23号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：刘仙桂，男，1984年10月6日出生，汉族，住三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）：陈姝玥，女，1986年3月2日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：刘仙桂，男，1984年10月6日出生，汉族，住三明市梅列区。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人刘仙桂、陈姝玥房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人刘仙桂、陈姝玥等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘仙桂、陈姝玥全部诉讼请求，一、二审案件受理费由刘仙桂、陈姝玥承担。事实和理由：1.碧桂园公司已于合同约定交房日前通知刘仙桂、陈姝玥收房，刘仙桂、陈姝玥因在验收房屋过程中发现房屋不符合合同约定的交房标准而拒绝收房。而根据《商品房买卖合同》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，只有在房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人才可以拒绝交房。但本案商品房所出现的问题并非为房屋主体质量问题，该问题不属于双方合同约定的不符合合同交付条件的范畴；2.商品房存在的凹陷、不平整等等问题的，碧桂园公司依据合同承担的是修复的责任，而不应由碧桂园公司承担逾期交房的责任，因此，刘仙桂、陈姝玥要求碧桂园公司承担逾期交房的违约责任不能成立。 刘仙桂、陈姝玥辩称：其购买的是精装修房屋，验房时发现讼争房屋存在一系列的质量问题，完全不能满足正常居住使用，碧桂园公司未按合同约定交付日期和交付标准交房，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第148条规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”,《商品房销售管理办法》第30条规定“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”等，碧桂园公司向业主交付商品房的质量标准除了满足前述应当是“竣工验收合格”的房屋之外，还必须是具备使用条件的房屋，即买受人在收房后就能够正常居住使用。碧桂园公司的上诉请求缺乏事实和法律依据。 刘仙桂、陈姝玥向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司向刘仙桂、陈姝玥支付逾期交房违约金72091.9元（按购房合同价款782757元的日0.03%计算，从2016年12月31日计至2017年11月3日）；2.碧桂园公司向刘仙桂、陈姝玥支付逾期办理权属证书违约金21760.6元（按购房合同价款782757元的日0.01%计算，从2017年4月1日计至2018年1月8日）。 一审法院认定事实：1.2014年4月3日，刘仙桂、陈姝玥与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，主要约定：刘仙桂、陈姝玥向碧桂园公司购买案涉商品房，房屋总价款为782757元；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给刘仙桂、陈姝玥使用；碧桂园公司逾期交房超过90日，刘仙桂、陈姝玥要求继续履行合同的，碧桂园公司自双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已付房款的0.03%向刘仙桂、陈姝玥支付违约金；碧桂园公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付刘仙桂、陈姝玥。如因碧桂园公司原因，刘仙桂、陈姝玥不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，刘仙桂、陈姝玥不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按已付房款的0.01%向刘仙桂、陈姝玥支付违约金。2016年12月25日,碧桂园公司通知刘仙桂、陈姝玥办理交房手续。2016年12月30日，刘仙桂在验房时发现案涉商品房存在客厅和房间木地板多处出现凹陷及不平整、客厅和房间木地板踢脚线存在多处缝隙、主卧室空调插座无法使用、主卧窗侧墙壁有很长的裂缝、多处墙面粗糙及墙体颜色不一致、橱柜水池下方门轴松动、客厅推拉门存在异响、客厅木地板压条松动、次卧阳台外墙瓷砖脱落等一系列问题。之后，碧桂园公司对上述问题进行了整改。2017年11月4日，碧桂园公司将案涉商品房交付给刘仙桂、陈姝玥。2017年12月19日，碧桂园公司通知刘仙桂、陈姝玥办理案涉商品房的不动产权证书。2018年1月9日，刘仙桂、陈姝玥取得案涉商品房的不动产权证书。 2.2017年11月24日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号12幢办理了首次登记(总确权)。 3.《商品房买卖合同》及《合同补充协议》订立后，刘仙桂、陈姝玥与碧桂园公司签订了《补充协议书》及《委托办理权属登记协议书》，约定：刘仙桂、陈姝玥委托碧桂园公司办理案涉商品房的房屋所有权证和国有土地使用权证，并将取得案涉商品房权属证书的时间变更为商品房交付使用后210日内。之后，刘仙桂、陈姝玥与碧桂园公司签订了《关于买卖人自行办理房屋权属登记的补充协议》，约定：案涉商品房的权属登记办理事宜不按《委托办理权属登记协议书》履行，由刘仙桂、陈姝玥自行办理案涉商品房的不动产权证书，并将取得案涉商品房不动产权证书的时间确定为商品房交付之日起90日内。 关于本案争议的焦点问题：1．碧桂园公司是否应承担逾期交房的违约责任的问题。一审法院认为，《商品房买卖合同》附件三约定，案涉商品房由碧桂园公司统一装饰，即刘仙桂、陈姝玥购买的案涉商品房属于“精装房”。碧桂园公司虽于2016年12月25日通知刘仙桂、陈姝玥接收房屋，但刘仙桂于2016年12月30日查验房屋时，案涉商品房存在客厅和房间木地板多处出现凹陷及不平整、客厅和房间木地板踢脚线存在多处缝隙、主卧室空调插座无法使用、主卧窗侧墙壁有很长的裂缝、多处墙面粗糙及墙体颜色不一致、橱柜水池下方门轴松动、客厅推拉门存在异响、客厅木地板压条松动、次卧阳台外墙瓷砖脱落等一系列问题，不符合双方签订的所谓“精装房”买卖合同的交付条件，故刘仙桂、陈姝玥有权拒绝收房。碧桂园公司未按合同约定的期限将符合合同约定条件的房屋交付给刘仙桂、陈姝玥，构成违约，依法应承担相应的违约责任。刘仙桂、陈姝玥在合同约定的期限内查验房屋，故逾期交房的违约金应从碧桂园公司交付商品房截止日期的次日（即2016年12月31日）起计算至碧桂园公司履行交房义务之日2017年11月4日。 2．碧桂园公司是否应承担逾期办理权属登记的违约责任的问题。一审法院认为，1.首先，《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月19日，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。其次，在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。再次，房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。最后，办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。2.《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。碧桂园公司于2017年11月4日向刘仙桂、陈姝玥交付案涉商品房，于2017年12月19日通知刘仙桂、陈姝玥办理不动产权证书，时间间隔并未超过90日，故碧桂园公司并未违反前述约定，无需向刘仙桂、陈姝玥支付逾期办理权属证书的违约金。 综上、一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系刘仙桂、陈姝玥与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司逾期交付符合合同约定的案涉商品房，构成违约，依法应承担相应的违约责任。刘仙桂、陈姝玥要求碧桂园公司按其已付购房款的日0.03%支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。刘仙桂、陈姝玥要求逾期交房的天数从2016年12月31日计至2017年11月3日，按307天计算，未超出法律规定的保护范围，予以支持。碧桂园公司已按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，刘仙桂、陈姝玥要求碧桂园公司按其已付购房款的日0.01%支付逾期办理商品房权属登记违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第三款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给刘仙桂、陈姝玥逾期交房违约金72091.9元(购房款782757元×0.03%×307)；二、驳回刘仙桂、陈姝玥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2146元，减半收取1073元，由刘仙桂、陈姝玥负担249元，三明市碧桂园房地产开发有限公司负担824元。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，本案中碧桂园公司出售的商品房属于“精装房”，应符合一般商品房和“精装房”的交房条件。碧桂园公司虽通知刘仙桂、陈姝玥接收房屋，但该商品房交房时客厅和房间木地板多处出现凹陷及不平整、客厅和房间木地板踢脚线存在多处缝隙、主卧室空调插座无法使用、主卧窗侧墙壁有很长的裂缝、多处墙面粗糙及墙体颜色不一致、橱柜水池下方门轴松动、客厅推拉门存在异响、客厅木地板压条松动、次卧阳台外墙瓷砖脱落等装修问题，并不符合“精装房”的交付条件，且该房屋存在的上述质量问题，已严重影响业主正常居住和使用，本案虽然涉讼房产通过质量和消防验收，但不能视为已符合合同约定的交付标准，故碧桂园公司应按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复，修复后再行交付。碧桂园公司提出，只有在房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人才可以拒绝交房的主张，与法律及《商品房买卖合同》的约定不符，不予支持。碧桂园公司未在合同约定期限履行交房义务，已构成违约，依法应承担违约责任。《商品房买卖合同》约定应按已付购房款的日万分之三支付逾期交房违约金，故自《商品房买卖合同》约定的交房之日2016年12月31日起至房屋交付给刘仙桂、陈姝玥之日2017年11月3日止，碧桂园公司应支付给刘仙桂、陈姝玥违约金72091.9元(购房款782757元×0.03%×307)。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2146元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴** 审判员  吴良盛 审判员  徐 浩 二〇二〇年一月十四日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。