山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁17民终2547号上诉人（原审原告）：王洪庆，男，1992年7月13日出生，汉族，居民，住山东省菏泽市牡丹区。上诉人（原审原告）：田翠兰，女，1942年8月10日出生，汉族，居民，住山东省菏泽市牡丹区。上诉人（原审原告）：王福起，男，1969年4月29日出生，汉族，居民，住山东省菏泽市牡丹区。三上诉人共同委托诉讼代理人：王修建，菏泽牡丹北斗法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：李洪进，男，1965年5月16日出生，汉族，农民，住山东省菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：贾茹茹，山东陆直律师事务所律师。上诉人王洪庆、田翠兰、王福起因与上诉人李洪进房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院(2018)鲁1702民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王洪庆、田翠兰、王福起上诉请求：1、撤销一审民事判决第二项，支持其一审诉请或发回重审；2、上诉费用由李洪进承担。事实与理由：1、案涉房屋为田翠兰与王万信生前的夫妻共同财产，房屋买卖合同签订时未经田翠兰授权，应为无效合同。即便有效，因田翠兰为共有人，合同也应解除。2、合同约定定金15万元，超过了合同金额的20%，违反法律规定。且虽约定了定金，但李洪进两次付房款15万元，并未出具定金收据，不应适用定金罚则，该15万元也并非当日支付，与合同约定不符，存在违约行为。李洪进上诉请求，1、撤销一审民事判决，对方继续履行房屋买卖合同，将案涉房屋交付李洪进；2、上诉费用由对方负担。事实与理由：1、案涉房产为王万信生前自有房产，非家庭共有，其拆迁调换协议记载的拆迁人为王万信，李洪进有理由相信为其个人所有，其处分为有权处分。况签订合同时，对方家庭成员均在场，不存在其家庭成员不知情的情况，一审认定为无权处分是错误的。案涉房屋买卖合同是有效合同，双方应当继续履行，如果不履行，则给李洪进带来的损失远非合同约定的违约金可以弥补的，也应当按照房屋增值部分赔偿李洪进损失。2、一审法院适用法律错误的。从合同内容来看，支付的15万元应为首付款，非定金性质，一审适用定金罚则是错误的。另外一审适用定金罚则的同时，又认定对方违约应承担违约责任，那么一审法院应当向李洪进释明如何选择适用，而一审法院直接适用定金罚则是错误的。王洪庆、田翠兰、王福起针对李洪进上诉请求及理由辩称，一审法院判决的第一项正确，涉案房屋是王万信生前与田翠兰的夫妻共同财产，双方签订的售房合同未经田翠兰的授权，也没有在合同中签字，因此该合同为无效合同，应当依法解除。被上诉人李洪进在上诉中明确表示支付的15万元并非定金性质属于首付款，因此一审法院判决的第二项双倍返还房屋定金错误。应当按照支付房款来退还15万元的房款，期间并没有产生利息。因此李洪进的上诉请求与事实不符，应当依法驳回其上诉。李洪进针对王洪庆、田翠兰、王福起的上诉请求及理由辩称，1、李洪进和王万信是在自愿、公平、平等的原则下签订的房屋买卖合同，合同合法有效。而且一审时对方均认可合同有效并要求解除自愿赔偿李洪进的经济损失，故在上诉时又诉称合同无效，有违事实和法律是明显的不诚信的行为。且一审时，王万信生前从未表示要和李洪进解除合同，解除合同并非王万信本人的真实意思表示，所以要求继续履行合同。2、依据合同法解释二第二十八条、二十九条的规定，即使法院判决合同解除也应当按照房屋增值部分来计算上诉人违约给答辩人造成的损失。3、田翠兰等各方均不具有本案的诉讼主体资格，因房屋产权调换协议上的被拆迁人是王万信，售房合同第一条王万信明确表示拥有独立产权，且该合同的签订地点是在王万信的家中，合同签订时田翠兰、王万信均在场，故涉案房产是王万信的个人财产，并非和田翠兰的夫妻共同财产。田翠兰不是本案适格当事人。关于王洪庆因一审时明确表示该房产与其无关，也不是本案适格当事人。王福起也不是本案适格当事人。一审法院认定的涉案房屋由上诉人田翠兰方居住，没有事实依据。王洪庆、田翠兰、王福起向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原、被告双方签订的《售房合同》；2.涉案费用由被告承担。李洪进一审陈述称，双方签订的合同系真实意思表示，合法有效，合同应当继续履行，其要求原告交付房屋。如解除合同，将给其带来巨大的经济损失。原告的违约行为给其造成的损失用原告支付的违约金远远不能弥补，如解除合同，原告应按房屋增值部分赔偿其经济损失。一审法院认定事实：2011年4月24日，王万信生前与菏泽市城乡建设局签订《拆迁房屋产权调换协议书》一份，约定将被拆迁人王万信拥有的位于菏泽市牡丹区房屋实施拆迁，由拆迁人菏泽市城乡建设局补偿安置被拆迁人王万信位于菏泽市牡丹区房屋一套，面积120平方米。2015年12月25日，王万信生前与被告李洪进签订《售房合同》一份，约定将王万信生前由菏泽市城乡建设局补偿安置给被拆迁人王万信位于菏泽市牡丹区房屋一套，面积120平方米，以31万元的价格出售给被告。付款方式，被告分三次付清购房款，合同签订之日，被告向原告支付人民币15万元，作为购房定金，并约定在原告交付被告房屋钥匙之日被告再支付原告人民币14万元，剩余房款人民币2万元于产权交割完毕当日给原告（房产过户完毕）。双方另外还约定了违约责任，如卖方违约，卖方除在15日内返还买方已付购房款并按银行同期贷款利率支付利息，同时双方还约定，一方违约，另一方应按总购房款的5%支付违约金。合同签订当天被告交付原告购房定金15万元。2018年1月26日开发商将房屋钥匙交付原告，由原告居住至今。诉讼期间，原告王万信于2018年3月28日因病去世。王万信的遗产由原告王福起继承。涉案房产由原告田翠兰、王福起二人共有。现原告要求解除《售房合同》，被告不同意解除《售房合同》，双方发生纠纷。一审法院认为，原告以涉案房产系原告田翠兰和王万信生前夫妻共同财产，原告王洪庆和王万信生前对涉案房产没有处分权为由，要求售房合同无效。按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。据此规定，原告王洪庆和王万信生前与被告李洪进签订的《售房合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同有效。有效合同对双方具有法律约束力，双方应全面履行合同确定的义务。原告明确表示不履行交房义务，购成合同违约。由于签订合同时涉案房产系原告田翠兰与王万信生前夫妻共同财产，原告王洪庆和王万信生前与被告签订售房合同时未经原告田翠兰授权，原告王洪庆和王万信生前对田翠兰的财产无权处分，致使王万信生前与被告签订的售房合同无法履行，因此，该售房合同应予解除。涉案房产共有人田翠兰、王福起应按合同约定双倍返还被告交付的购房定金30万元，并赔偿因合同不能履行给被告造成的经济损失。售房合同中除约定定金罚则外，又约定了一方违约向另一方按总房款5%支付违约金，属重复约定违约责任，应按定金罚则执行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国继承法》第二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决：一、解除原告王洪庆和王万信生前于2015年12月25日与被告李洪进签订的《售房合同》；二、原告田翠兰、王福起于判决生效后十日内双倍返还原告李洪进购房定金共计30万元及逾期付款利息（以15万元为基数，自2015年12月25日起至被告实际交付之日止，按利率6%计算）。案件受理费5950元，由原告田翠兰、王福起负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为，对于案涉房屋买卖合同效力问题。李洪进与王万信生前签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效合同。田翠兰认为其为财产共有人，合同签订未经其授权，案涉合同为无效合同的意见，不符合法律及司法解释的规定，依法不能成立。对于案涉房屋买卖合同的履行问题。因案涉房屋为田翠兰、王万信生前共有，王万信、王洪庆未获得田翠兰的授权，其处分房屋的行为为无权处分。田翠兰明确表示不对案涉合同进行追认，致使王洪庆及王万信生前与李洪进签订的案涉合同无法履行，一审法院据此判决解除合同，并由王洪庆及王万信的继承人承担违约责任并无不当。对于合同解除后的责任问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。”本案中，案涉房屋买卖合同签订后，李洪进已经支付了15万元，现合同解除，已支付的15万元应当返还。案涉房屋买卖合同显示，李洪进支付的15万元为定金性质，一审法院在未向李洪进释明的情况下，直接适用定金罚则有所不妥，且其数额也违背了有关定金的法律规定，应予纠正。现李洪进明确要求赔偿损失，认为合同约定的违约责任不足弥补损失，要求以房屋评估增值部分以计算其损失。本院认为，李洪进要求调整违约金的意见于法有据，应予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”李洪进请求按照评估后房屋增值部分计算损失，于法无据，不符合以上法律规定，本院不予支持。因李洪进交付15万元款项，只是总房款数额的一部分，综合本案案涉房屋买卖合同的签订的时间及其他因素，本院酌情认定损失13万元。对一审判项中逾期付款利息问题。本院认为，本案为房屋买卖合同，双方合同解除后，李洪进可要求对方返还财产和赔偿损失，逾期付款利息包含损失范围之内，故再另行认定付款逾期利息，确有不妥，应予以纠正。综上所述，一审法院适用法律错误，相关判项确有不妥，应予以纠正。《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持山东省菏泽市牡丹区人民法院(2018)鲁1702民初929号民事判决第一项；即解除王洪庆和王万信生前于2015年12月25日与李洪进签订的《售房合同》；二、撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院(2018)鲁1702民初929号民事判决第二项。三、判决王洪庆、田翠兰、王福起返还李洪进购房款15万元；四、判决王洪庆、田翠兰、王福起赔偿李洪进损失13万元；五、驳回双方其他上诉请求。一审案件受理费5950元、由田翠兰、王洪庆、王福起共同负担；二审案件受理费5950元，由李洪进负担2975元，由田翠兰、王洪庆、王福起共同负担2975元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  陈尔森审判员  李学军审判员  张秀云二〇二〇年一月十五日书记员  赵 晗