江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初5816号原告:胡冬，男，1996年2月16日出生，汉族，住南京市浦口区。原告：胡玉堂，男，1968年8月20日出生，汉族，住南京市浦口区。以上两原告共同委托诉讼代理人：赵以国，江苏杰仁律师事务所律师。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司董事长。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德东恒律师事务所律师。原告胡冬、胡玉堂与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡冬以及原告胡冬、胡玉堂的共同委托诉讼代理人赵以国，被告图腾公司的委托诉讼代理人芮敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡冬、胡玉堂向本院提出诉讼：1.被告将南京市鼓楼区商铺恢复原样并交还给两原告；2.被告支付逾期交房违约金120366元；3.被告支付两原告商铺占有使用费120366元（按年回报率8.5%从2018年4月30日起计算至2019年4月30日止，实际主张至被告交还商铺之日止）。事实及理由：2010年2月25日，两原告与被告签订一份《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定两原告将其所有的南京市建宁路300号南京大观·天地MALL房号1129室商铺（以下简称1129室商铺）交于被告经营管理，合同期限为八年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止。合同到期后，双方未续签合同。两原告多次要求被告归还1129室商铺，并支付商铺占有使用费，但被告拒绝返还，且仅同意按4%的年回报率支付占有使用费，故两原告诉至法院，请求判如所请。被告图腾公司辩称：1.1129室商铺已与其他商铺统一规划，由被告出租给他人使用，无法单独返还；2.目前商场整体经营状况不佳，且部分业主已与被告签订了新的委托经营合同，年租赁回报标准为房屋总价款的4%，故被告同意比照其他商户租金标准向两原告支付商铺占用期间的商铺占有使用费；3.两原告要求被告支付违约金，不符合法律规定，被告不同意支持。综上，请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市鼓楼区商铺（建筑面积55.24平方米，即1129室商铺）位于一层，登记所有权人为两原告。2009年5月19日，两原告与被告签订了一份《南京市商品房预售合同》，约定两原告购买被告开发建设的1129室商铺，总价款为1416073元，交房时间为2010年4月30日前；（其他约定第10条）鉴于1129室商铺的商业使用用途，为了商业活动的正常开展，两原告同意南京大观天地摩尔企业管理有限公司对涉案商铺的商业活动进行统一管理，全面接受并自觉遵守《临时管理规约》《管理规约》等等。2010年2月25日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方将1129室商铺委托乙方自营或对外租赁经营，1129室商铺登记购买总价款为1416073元；委托经营期限为捌年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；年租赁回报=房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为30092元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金；本合同委托经营期限届满前两个月，甲、乙双方可就本合同终止善后事宜或合同重新签订事项进行具体商洽，具体商洽意见以甲、乙双方书面确认为准等等。上述合同签订后，1129室商铺由被告经营管理，与所在的建筑物用于经营南京大观·天地MALL商场至今。经统一规划、布局，现1129商铺与其他商铺一起整体对外出租，经营“红跑车”面包房。被告与该承租户签订的最后一期租赁合同约定租期至2022年8月31日止，承租面积为176.8平方米，包含1129室-1137室商铺，2019年9月1日至2021年8月31日的租金标准为2.5元/平方米/天等等。2018年2月23日，被告向两原告寄送落款时间为2018年2月20日《关于大观·天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》，载明：双方经营期限将于2018年4月29日到期终止，基于租金倒挂严重，现被告函告两原告两种方案，一是1129室商铺由被告回购，回购价格不低于购买价款1413514元，如两原告有此意向，被告将安排专人洽商具体回购程序等事宜；二是将1129室商铺继续委托被告经营，但租赁回报标准将由原约定8.5%/年降低至不超过4%/年，每季度支付一次。请两原告于合同到期日前一个月内（2018年3月29日之前）将意见书面告知被告。两原告收到上述函件后回函被告，明确表示不同意被告的上述两种方案，若被告不再续签合同应将1129室商铺恢复原状，并予以返还。审理中，两原告称1129室商铺在签订商品房预售合同后，并未实际交付给两原告，而是与其他商铺一并由被告直接对外出租经营。另查明，与1129室商铺一区域位置的1096号商铺（房屋坐落为南京市鼓楼区已与被告签订《委托经营合同书》，委托期限为五年，自2018年4月30日至2023年4月29日，年租赁回报为房屋总价款×4%。2018年7月31日，本院就原告杨春明、杨婷与被告图腾公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）苏0106民初6181号民事判决书，认定“从维护业主长远利益出发，参考同楼层同类商铺（1096号商铺）的年租赁回报为房屋总价款的4%，本院确认被告应按照28127元/年（703187×4%）为标准，以每季度为周期及时向原告支付占有使用费”；判决“一、本判决生效后五日内，被告南京图腾置业发展有限公司给付原告杨春明、杨婷违约金969元；二、本判决生效后五日内，被告南京图腾置业发展有限公司给付原告杨春明、杨婷2018年4月30日至2018年7月29日期间的占有使用费7032元；三、驳回原告杨春明、杨婷的其他诉讼请求”。该判决已生效。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，两原告与被告签订的《南京市商品房预售合同》《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》均为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，上述合同依法成立并有效。其中，原、被告双方签订的《委托经营合同》是两原告将其所有的房屋交由被告出租经营，被告因此按季度支付固定回报的合同，而非两原告委托被告经营1129室商铺，因此《委托经营合同》的性质是租赁合同。现该租赁合同已履行完毕，双方当事人在租赁期届满后，未能就续签合同达成一致，故原、被告双方在2018年4月30日之后就1129室商铺未成立不定期租赁合同关系。关于1129室商铺返还问题。1129室商铺系产权式商铺，两原告虽享有所有权，但1129室商铺与其他商铺之间并无墙体予以分割，商场内除通道、楼梯等公共空间以外，空调、排风等系统亦是从开放式经营的角度进行整体布局，产权式商铺相互之间联系的紧密性决定了整个商场只有统一规划、统一布局、统一管理，才能避免业主单独经营所产生管理混乱，提升商场的经营能力，体现其价值，进而使广大业主获益。从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺，符合整体利益，如将案涉商铺分隔成独立的可封闭空间，必然影响商场整体使用功能和经营效益，既有损其他商铺业主的利益，亦对两原告无益，故个别商铺业主的利益应兼顾广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束。1129室商铺所在建筑由被告统一经营南京大观•天地MALL商场，其中大部分商铺系被告自行持有。委托经营合同到期后，部分商铺业主与被告续签了合同，商场经营仍在持续且经营状况已有好转，如此时返还1129室商铺，将损害业主的利益，无法实现经营产权式商铺的目的，故本院对两原告要求返还1129室商铺的诉讼请求不予支持。因被告无需返还1129室商铺，故本院对于两原告要求追加1129室实际使用人为本案共同被告的申请，不予准许。关于1129室商铺占有使用费标准问题。被告持续占有、使用1129室商铺，应向两原告支付商铺占有使用费。现双方对于支付标准意见不一，从案件事实来看，目前1129室商铺实际转租价格较低，且不具有稳定性，若按此价格标准将不利于整体业态的发展和经营主体的利益，其最终损害的是全体业主的利益。结合商场经营虽有起色，但无力支付原房屋租赁合同约定的高回报率的现状，从维护业主长远利益的角度出发，参考同楼层同类商铺的年租赁回报率为房屋总价款的4%，且该标准已高于被告实际将1129室商铺转租给案外人所计取的租金标准，故本院酌定被告按照56643元/年（1416073元×4%）的标准，以每季度为周期及时向两原告支付房屋占有使用费，故被告应向两原告支付2018年4月30日起至本判决作出之日（2020年1月20日）期间的商铺占有使用费97922.56元（56643+56643÷365×266）。1129室商铺目前虽无法返还，但原、被告仍应根据大观•天地MALL商场的经营现状，对产权式商铺经营等相关问题进行磋商，如在合理期限内仍不能达成合意，两原告可再行主张相关权益。两原告如有证据证明被告收取1129室商铺的年租金回报率超过4%，亦可随时进行主张。关于违约金问题。如前述，委托经营合同期限届满后，被告继续经营1129室商铺符合法律规定，亦具有合理性，无需向两原告返还商铺，故两原告要求被告支付逾期交付违约金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告胡冬、胡玉堂支付自2018年4月30日起至2020年1月20日（本判决作出之日）期间的商铺占有使用费97922.56元；二、驳回原告胡冬、胡玉堂的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4911元，减半收取2455.5元，由原告胡冬、胡玉堂负担1455.5元，被告南京图腾置业发展有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周磊二〇二〇年一月二十日书记员  杨艳