江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9355号上诉人（原审被告）：陈传海，男，1976年3月6日生，汉族，住南京市六合区。被上诉人（原审原告）：江苏弘业股份有限公司，住所地南京市中华路50号。法定代表人：吴廷昌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄帆，江苏新高的律师事务所律师。原审第三人：南京市秦淮区欣运来超市店，住所地江苏省南京市秦淮区钓鱼台131号。经营者：陈传海，男，1976年3月6日生，汉族，住南京市六合区。上诉人陈传海因与被上诉人江苏弘业股份有限公司（以下简称弘业公司）、原审第三人南京市秦淮区欣运来超市店（以下简称欣运来超市店）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初4970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈传海上诉请求：1.请求撤销一审判决第一、第二、第三项判决；2.请求依法改判支持上诉人在一审中的答辩请求；3.被上诉人负担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院查明事实严重不清。1.租赁合同期限认定错误。上诉人自2011年4月1日起与被上诉人的代理人爱涛物业公司签订第一期合同，合同期限自2011年4月1日起至2013年3月31日至，后期延续合同均自每年的4月1日起开始计算合同期限，上诉人也均按半年度或整年度支付租金，最后一期合同被上诉人擅自将合同期限改为2018年的1月1日至2018年的12月31日，但实际应为2018年的4月1日起至2019年的3月31日，上诉人出于信任并未细看合同期限，但仍然支付了2018年4月1日至2019年3月31日期间的房租；且被上诉人收到该款项后也未提任何异议。一审法院并未听取上诉人的真实陈述，罔顾事实，径直简单以合同记载的错误时间认定为合同的履行期间。被上诉人违约在先，应该承担违约赔偿责任。自2019年的3月26日起被上诉人擅自以停电的方式以逼迫上诉人搬离。被上诉人作为一个国有大型企业，这种毫无契约意识的行为和做法给上诉人造成了很大的损失，因上诉人从事的是超市行业，有大量的奶制品、速食品等必须要低温保存，突发的违约停电行为给上诉人造成的损失理应由被上诉人承担，上诉人在一审庭审中虽予以举证，但一审法院却未有任何的考虑。3.一审判决中事实认定多处错误。上诉人在庭审中陈述超市仍有价值40余万元的货物需要处理，判决书中记载为：上诉人要求赔偿货物损失40余万元。上诉人在庭审中陈述陈列和包量返点款项约10万元，但判决书记载为：上诉人开超市支付他人10万元。二、一审法院适用法律错误。纵观几份合同的连续性，可知合同至2019年3月31日方到期，在合同期内，被上诉人违约在先，已经造成根本违约，根据法律规定，违约方应承担违约赔偿责任，但一审法院却对被上诉人的违约行为未予认定，更未予判决本应给与上诉人的任何赔偿。综上所述，请求依法改判。弘业公司辩称：1.上诉人与被上诉人共签订了4份租赁合同，后两份租赁合同的租赁期限均是到12月31日止，上诉人主张的其缴纳租金到3月31日没有证据证明。2.被上诉人在租赁期限届满前已经告知过上诉人应当在租赁合同期限届满后搬离，但上诉人到今天为止都没有将房屋交还我方，上诉人所谓的损失没有任何证据证明，即便有损失也是由上诉人自己造成。弘业公司向一审法院起诉请求：1、判令陈传海及欣运来超市店腾空南京市秦淮区钓鱼台131号门面房并将租赁房屋交付给弘业公司；2、判令陈传海支付弘业公司占有使用费用（每季度12789.9元，自2019年1月1日起至实际腾空搬离房屋时止）；3、判令陈传海支付逾期返还房屋的违约金（按年租金51159.6元的千分之五标准计算，自2019年1月1日起至实际腾空时止）；4、判令陈传海承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于南京市秦淮区房屋产权人为弘业公司。2011年3月30日，陈传海与案外人江苏爱涛物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，陈传海承租位于南京市北侧南面的房屋，面积为80平方米用于经营超市。租赁期限自2011年4月1日至2013年3月31日止，租赁保证金6000元，租金为每月3650元，全部租金合计为87600元。合同签订前3月29日，陈传海交纳了租房押金6000元。该合同履行期限届满后，陈传海又与案外人江苏爱涛物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，陈传海承租位于南京市北侧南面的房屋，面积为100平方米用于经营超市。租赁期限自2013年4月1日至2016年3月31日止，租金为每月3832.5元，租金合计为137970元。弘业公司称之前系委托江苏爱涛物业管理有限公司出租给陈传海。2016年5月12日，弘业公司就南京市门面房与陈传海重新签订了《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限自2014年4月1日起至2017年12月31日止，租金为每月3947.5元，年租金为47370元。2018年，双方又就南京市门面房签订了《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，租金为每月4263.3元，年租金为51159.60元。租赁期满，在同等条件下，乙方（陈传海）有优先续租权，乙方应在租赁届满前两个月，以书面形式将续租事宜通知甲方（弘业公司），否则，乙方不再享有优先续租权。租金等费用以半年为一期，按期支付，先交纳租金后用房。第一期租金应于2018年1月1日前付清，以后每期租金提前七日内支付。乙方租赁期满，本合同终止，乙方应于合同终止后三日内将租赁房屋交还甲方。乙方逾期返还房屋的视为违约，乙方每逾期一天，应向甲方支付年租金总额的千分之五的逾期违约金。合同签订后，2018年3月6日、8月16日，陈传海分别交纳了该年度的两期租金，两次均为25579.8元，合计51159.60元。2018年11月7日，弘业公司向陈传海发出《关于房屋租赁合同到期不再续签的通知》函件，内容为：“陈传海先生：您好，您与弘业公司签订的钓鱼台131号门面房房屋租赁合同将于2018年12月31日到期。2018年10月23日我司工作人员已将合同到期后不再续租，请做好到期腾房准备的书面通知送达至您本人手中，您口头答复已知晓，但是拒绝签收。现再次提前通知您：因我司经营管理的需要，该合同期满后我司不再与您续签租赁合同，请提前做好房屋交接及水电等相关费用的结清工作，同时于合同终止后三日内将所租赁的房屋交还我司。非常感谢您的配合，特此通知”。陈传海收到函件后，向弘业公司提出书面补偿等诉求，弘业公司为此又于2018年12月18日再次回函陈传海，告知陈传海到期如不搬迁，由此导致租赁等损失应由陈传海自行承担等风险。陈传海收到回函后，再次向弘业公司提出书面意见，认为搬迁弘业公司应当给予陈传海补偿等，否则陈传海不予配合并要求弘业公司派人协商解决。合同到期后，陈传海未能迁出，弘业公司遂于2019年3月26日对租赁房屋断水断电，截止目前为止，陈传海仍未迁出租赁房屋。对于租房押金6000元，弘业公司表示认可并同意退还，弘业公司称租赁房屋收回自用，不会再进行出租。对于弘业公司主张的违约金，陈传海认为其不构成违约，如构成违约其认为违约金过高，应当调整降低。另查明，陈传海租赁涉案房屋后，用于经营超市并在租赁地上注册成立南京市秦淮区欣运来超市店，因系陈传海租赁并注册成立南京市秦淮区欣运来超市店，故弘业公司要求陈传海及欣运来超市店一并迁出。以上事实，有《房屋租赁合同》、银行汇款业务回单、函件、诉求书等证据及双方陈述为证。一审法院认为，双方之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定严格履行，根据合同约定，陈传海有优先续租权，但应在租赁届满前两个月，以书面形式将续租事宜通知弘业公司，否则，陈传海不再享有优先续租权。双方之间合同期限截止2018年12月31日，但陈传海未在租赁届满前两个月提出续租，且弘业公司收回房屋系自用，故陈传海应当在租赁期限届满时迁出，因陈传海在租赁地注册成立南京市秦淮区欣运来超市店并经营，故陈传海及欣运来超市店均负有腾空南京市秦淮区钓鱼台131号门面房并将租赁房屋交付给弘业公司的义务。因陈传海在租赁期满后未能迁出租赁房屋，故其应当支付弘业公司自2019年1月4日起（扣除三天迁出宽限期）逾期交付房屋的占有使用费至实际腾空搬离房屋时止，因租赁房屋弘业公司于2019年3月26日采取断水断电措施，事实上对超市经营产生了实质性的影响，故一审法院酌定按年租金51159.6元的标准的50%支付弘业公司占有使用费至实际腾空搬离房屋时止。对于弘业公司主张的违约金，考虑到断水断电的因素及陈传海要求调整违约金的主张，一审法院酌定陈传海支付弘业公司自2019年1月4日起至陈传海实际腾空搬离房屋时止，按年租金51159.6元的标准的千分之一计算的每日违约金。对于陈传海已交纳的6000元押金，弘业公司应当退还。对于陈传海提出的各项赔偿主张，因双方合同期限已届满，弘业公司并无违约行为，故陈传海要求赔偿的主张并无依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定一审判决：一、陈传海及南京市秦淮区欣运来超市店自判决生效之日起十五日内腾空南京市秦淮区钓鱼台131号门面房并将租赁江苏弘业股份有限公司的房屋交付给江苏弘业股份有限公司；二、陈传海自判决生效之日起十五日内支付江苏弘业股份有限公司租赁房屋占有使用费（自2019年1月4日起至实际腾空搬离房屋时止，按年租金25579.8元的标准计算）；三、陈传海自判决生效之日起十五日内支付江苏弘业股份有限公司逾期交房违约金（自2019年1月4日起至实际腾空搬离房屋时止，按年租金51159.6元的千分之一标准支付每日违约金）；四、江苏弘业股份有限公司自判决生效之日起十五日内返还陈传海租房押金6000元（可与判决第二项、第三项的款项冲抵）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费761元，由陈传海负担（弘业公司已预交，陈传海在给付以上款项时加付此款给弘业公司）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，房屋租赁合同租赁期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。本案中，依据合同约定，上诉人陈传海与被上诉人弘业公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同应于2018年12月31日到期，被上诉人在租赁期届满前，明确告知上诉人不再续签合同，要求上诉人返还房屋。租赁期届满后，双方并未签订新的租赁协议，上诉人继续占有使用涉案房屋无合法依据，其应向被上诉人支付相应的房屋占有使用费及逾期交房的违约金。上诉人主张，合同租赁期实际为2018年4月1日至2019年3月31日，被上诉人在租赁期内以停电的方式要求其搬离，违约在先，应赔偿其损失。本院认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，在合同中明确约定租赁期为2018年1月1日至2018年12月31日，上诉人亦按合同约定实际支付了相应的租金，故对上诉人该上诉主张，本院不予采信。考虑到房屋的实际使用情况，一审酌定上诉人按年租赁租金50%的标准支付占有使用费，并相应调低了逾期交房的违约金标准，并无不当，本院予以维持。综上所述，陈传海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费761元，由上诉人陈传海负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇二〇年一月六日书记员  倪 辉