温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初10788号原告（反诉被告）：秦乾旭，男，1993年12月25日出生，汉族，住宁海县。委托诉讼代理人：黄明松，浙江人民联合律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐金宇，男，1986年4月30日出生，汉族，住文成县。原告（反诉被告，以下简称原告）秦乾旭诉被告（反诉原告，以下简称被告）徐金宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，被告提出反诉，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人黄明松，被告徐金宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2019年7月16日签订的《办公室租赁协议》；2.判令被告返还原告租金、物业及电梯费、保证金等共计69000元（其中租金60000元，物业及电梯费4000元，保证金5000元）；3.判令被告支付原告违约损失10000元（违约损失按2个月租金计算）；4.判令被告赔偿原告装修损失54870元；5.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年7月16日，原告与被告签订《办公室租赁协议》一份，约定，被告将其合法拥有的坐落在温州市鹿城区出租给原告使用；建筑面积200平方米；租赁该房屋仅作为办公经营活动使用。房屋租赁期限贰年，自2019年8月1日起至2021年8月16日止；年租金60000元、物业及电梯费4000元；保证金5000元，租赁到期后退还；在租赁期限内，被告因非本合同第九条第1款规定的情况，解除合本合同，提前收回该房屋的，被告应按月租金的两倍向原告支付违约金；如发生产权及使用权的纠纷，应由被告承担原告的全部损失；原、被告在履行本合同过程中若发生争议，双方可向该房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，原告开始对涉案租赁房屋进行装修，并分别2019年7月16日支付被告保证金5000元，于2019年7月20日、2019年7月21日分别支付被告租金及物业、电梯费30000元、3600元、30400元，共计64000元。而后，原告得知涉案租赁房屋系案外人温州鑫鸿节能科技有限公司向吴桥大厦业主委员会承租，并将其中230平方米供被告使用，其由始至终不同意被告将涉案房屋出租原告使用，并多次要求原告腾空涉案租赁房屋。另，被告一直无法向原告提供产权证，致原告无法办理工商登记手续。被告辩称：对解除合同没有异议。《办公室租赁协议》合法有效，被告已经按照约定履行了交付租赁物等义务，被告没有违约，原告要求解除协议没有事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。原告未经被告书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，被告有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成损失的，原告应予以赔偿。对于退还租金、物业及电梯费、保证金等共计69000元的退还和承担违约责任不符合约定，被告不负退还和赔偿责任。原告的装修损失，被告不是过错方，且原告提交的证据无法证明其损失和关联性，被告依法不负赔偿责任。被告一并提起反诉，诉讼请求：1.判令解除2019年7月16日签订的《办公室租赁协议》；2.判令原告将租赁房屋恢复原状，拆除相关装修物，将租赁房屋腾空并返还给被告；3.本案诉讼费由原告承担。原告辩称：原告没有擅自拆改变动房屋结构、损坏房屋，在装修前和被告微信商量过，由于被告违约，原告不需要恢复原状、拆除装修物。本院经审理认定事实如下：2019年7月16日，原、被告签订了《办公室租赁协议》，约定：位于温州市鹿城区，面积200平方米，租期二年，即2019年8月1日至2021年8月16日。保证金5000元，租赁到期后退款。年租金6万元，2019年7月17日至2021年7月16日，电梯费及物业管理费4000元。双方还对其他权利义务作了约定。原告于2019年7月16日支付5000元、于2019年7月20日支付30000元、2019年7月21日支付30400元、3600元，共计69000元。被告将面积近30平方米的阁楼作为自己的房间，（从2019年8月6日起原告更换了钥匙）后不再使用。经被告同意，原告于2019年7月17日实际取得房屋后进行装修，包括钢结构的搭建、油漆的粉刷等施工，之后因故停工。2019年7月25日，案外人潘展伟发现被告转租的情况并告知被告不得转租。温州鑫鸿节能科技有限公司向原告、被告发送告知书，载明业主委员会规定房屋不能转租，停止装潢及该物业的经营事项，通过微信、粘贴等方式于2019年8月9日已发送给原、被告。原、被告协商后，于2019年11月15日解除原告与被告于2019年7月16日签订的《办公室租赁协议》。2019年12月13日，原告将钥匙交付给被告。另查明，2019年3月20日，案外人温州鑫鸿节能科技有限公司与温州市鹿城区吴桥大厦第三届业主委员会签订了《房屋租赁协议》，约定承租温州市鹿城区，面积390平方米，月租金6240元，租期三年，即2019年3月21日至2021年3月20日。押金5000元，电梯费200元，物业管理费每年4700元。租赁期间不得转让，不得改作他用。Ｆ层系设备层。2019年7月10日，案外人潘展伟（温州鑫鸿节能科技有限公司的法定代表人）与被告徐金宇签订了《房屋租赁协议》，将位于温州市鹿城区东面部分面积230平方米出租，租金4万元，租期从2019年7月10日至2021年8月9日。押金3000元，电梯费每年1200元，物业管理费每年2350元。被告徐金宇向案外人李丹于2019年7月12日支付25000元、同年7月29日支付22000元。被告取得房屋后在58同城网发布租赁信息，随后引发本案的租赁纠纷。以上事实由当事人提供的身份证、房屋租赁协议、办公室租赁协议、微信记录、转账记录、告知书及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《办公室租赁协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效。双方均同意解除协议，本院予以确认。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。审理过程中，原、被告认可免租期为一个月，本院认定租期的首月为免租期。从2019年8月16日至2019年12月13日，计算期限为三个月加27日，原告需支付租金及占有使用费为19500元﹝60000÷12×（3+27/30）﹞，被告需退还租金为40500元。至于电梯费及物业管理费，按实际租期计算，被告需支付的金额为1300元﹝4000÷12×（3+27/30）﹞，被告应退还原告2700元。考虑到原告对租赁物已请人装修，实际施工会产生费用，结合双方均有过错，被告应承担相应的责任，本院酌情认定由被告承担装修损失2万元，超出部分的主张，本院不予支持。原告主张被告支付原告违约损失1万元，因双方系协商解除合同，不符合双方约定，本院不予支持。法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案租赁协议解除后，原告应将租赁物恢复原状。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）秦乾旭与被告（反诉原告）徐金宇签订的《办公室租赁协议》已于2019年11月15日解除；二、被告（反诉原告）徐金宇于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）秦乾旭返还租金40500元、保证金5000元、物业及电梯费2700元；三、被告（反诉原告）徐金宇于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）秦乾旭赔偿经济损失2万元；四、原告（反诉被告）秦乾旭于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）徐金宇租赁的位于温州市鹿城区房屋予以恢复原状；五、驳回原告（反诉被告）秦乾旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2977元，减半收取1488.5元，反诉诉讼费80元，合计1568.5元，由原告（反诉被告）秦乾旭负担523元、被告（反诉原告）徐金宇负担1045.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员 黄 莹二〇二〇年一月十五日书记员 潘冰梦