四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初8723号 原告(反诉被告）:成都华韵江南房地产开发有限公司，住所地四川省成都市高新区石羊工业园。 法定代表人：朱文环，公司总经理。 委托诉讼代理人：杨思伟，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵翔，北京中伦（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都琼轩办公用品有限公司，住所地成都市武侯区人民南路四段51号附21号1栋1单元6层36号。 法定代表人：黄翠红，公司执行董事兼总经理。 被告：黄翠红，女，1991年2月11日出生，汉族，住广东省江门市新会区。 二被告共同委托诉讼代理人：董昊，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：韩刚，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。 原告成都华韵江南房地产开发有限公司（以下简称“华韵江南公司”）与被告成都琼轩办公用品有限公司（以下简称“琼轩公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，华韵江南公司申请追加黄翠红为本案被告，本院经审查，予以准许。琼轩公司提出反诉，本院依法予以受理后。依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告华韵江南公司的委托诉讼代理人杨思伟和赵翔、被告琼轩公司和黄翠红的共同委托诉讼代理人董昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华韵江南公司向本院提出诉讼请求：1.确认华韵江南公司与琼轩公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：MLEAS-2038-A-2017-IC00096）已于2019年6月3日解除；2.判令琼轩公司向华韵江南公司支付电费352.5元及逾期支付电费的违约金（逾期支付电费的违约金标准为每日0.3525元，自2019年5月8日起计算，暂计至2019年7月25日为27.85元，最终金额以计算至被告实际清偿完毕之日的金额为准）;3.判令琼轩公司向华韵江南公司支付其将租赁房屋恢复原状所花费的费用9560.38元；4.判令琼轩公司向华韵江南公司支付2019年6月1日至2019年6月3日的租金848.61元；5.判令琼轩公司向华韵江南公司支付违约金55765.8元;6.判令黄翠红对前述第“2”“3”“4”“5”项所列债务承担连带清偿责任;7.判令琼轩公司、黄翠红承担本案案件受理费、财产保全费等全部诉讼费用。事实与理由:2017年11月10日，琼轩公司与华韵江南公司签署编号为MLEAS-2038-A-2017-IC00096的《房屋租赁合同》，租赁华韵江南公司“凯德·天府”5层31号房屋，租赁期限自2017年12月12日起至2019年12月11日止。根据《房屋租赁合同》约定，琼轩公司擅自停止营业并达到十天（含）以上的，视为琼轩公司擅自中途退租。琼轩公司擅自中途退租，华韵江南公司有权选择要求其继续履行合同并就所发生的损失向琼轩公司索赔或者解除合同并按合同12.2条处理，即琼轩公司按照合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的，华韵江南公司可书面通知琼轩公司解除合同。琼轩公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，琼轩公司还须支付给华韵江南公司相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给华韵江南公司造成的损失的，琼轩公司应补足华韵江南公司损失额与违约金之间的差额。《房屋租赁合同》签署后，华韵江南公司积极履行了合同义务，但琼轩公司在未经华韵江南公司书面同意的情况下，自2019年5月11日起擅自停止营业达到十天以上，且直到华韵江南公司向其发送合同解除函件之日仍未开业经营。在前述情况下，华韵江南公司单方发函解除了该房屋租赁关系。《房屋租赁合同》解除后，虽经华韵江南公司一再催告，琼轩公司仍未支付欠付的电费及相应违约金等费用，华韵江南公司的合法权益因此遭受了严重损害。因琼轩公司仅有黄翠红一名股东，琼轩公司为一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，黄翠红应对琼轩公司所负债务承担连带清偿责任。现诉至贵院，请求判如所请。 琼轩公司、黄翠红辩称，1.5月11日商场正常下班后，琼轩公司将部分货品搬离后，5月13日华韵江南公司把店铺搭上围挡，导致承租人无法进入该店，且解除合同的通知实际并未送达，不产生解除的效力，应属华韵江南公司违约解除，合同已于5月13日实际解除；2.琼轩公司从未收到支付电费的通知，也未拖欠华韵江南公司一分钱，琼轩公司不存在违约情形，电费违约金不予认可；3.鉴于合同已于5月13日实际解除，华韵江南公司诉请的6月1日至6月3日的租金不予认可；4.《房屋租赁合同》系华韵江南公司单方面违约解除，恢复原状的相关费用应由其自行承担，即使需要琼轩公司承担也应以公允市场价格为基础，但华韵江南公司未提供相关证据；5.琼轩公司非违约方，且违约金只能以实际损失作为基数，华韵江南公司主张的违约金明显过高，请求予以调减。 琼轩公司向本院提出反诉请求：1.判令华韵江南公司返还保证金人民币44646.9元；2.判令华韵江南公司返还案争店铺的柜台；3.华韵江南公司承担反诉案件受理费。事实与理由：根据《房屋租赁合同》的约定，琼轩公司向华韵江南公司支付了各类保证金共计44646.9元。现主张全额返还并主张返还店铺柜台。 华韵江南公司辩称，1.根据《房屋租赁合同》约定，因琼轩公司擅自停业达到10日以上，华韵江南公司依约解除合同，有权要求琼轩公司承担相应违约责任。具体根据《房屋租赁合同》第12.2条“甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；…12.2.5按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的”之约定，琼轩公司违约在先，华韵江南公司有权不退还保证金；2.根据《房屋租赁合同》第13.1条“乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建的物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用”和第13.2条的约定，琼轩公司无权要求华韵江南公司返还店铺柜台。3.反诉案件受理费应由琼轩公司自行承担。 本院经审理认定事实如下：2017年11月10日，华韵江南公司（甲方、出租方）与琼轩公司（乙方、承租方）签订合同编号为ＭＬＥＡＳ-2038-Ａ-2017-ＩＣ00096的凯德·天府《房屋租赁合同》，主要约定如下：（一）华韵江南公司将位于成都市高新区“凯德·天府”05层31号，面积为13.47平方米的房屋租赁给琼轩公司，用于经营“ＬＡＭＹ（凌美）-钟表／钢笔”。房屋交付期暂定于2017年12月12日，房屋装修期0天，2017年12月12日至2019年12月11日为房屋租赁期。（二）乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同12.2条处理。若乙方需于本合同19.4条约定的商场营业时间内暂停或停止营业，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业。乙方擅自停止营业达到十天（含）以上的，视为乙方擅自中途退租，须按本合同12.2条承担违约责任。第12.2条约定，甲、乙双方同意，按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。（三）房屋租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取，本合同签订时租金的适用增值税税率为5%，保底租金按租用面积计算。第一个租金计收年度的含税月保底租金额为每平方米人民币620元，含税月保底租金为8351.4元；第二个租金计收年度的含税月保底租金额为每平方米630元，含税月保底租金为8486.1元。租赁期内的含税月提成租金为乙方该年度每个日历月营业额的13%计算的金额。房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平米每月60元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为808.2元。本合同签订时物业管理费的适用增值税率为6%。房屋每月的含税市场推广费为人民币0元。（四）乙方逾期支付租金和／或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。（五）乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和／或赔偿。（六）对于任何通知或联络，如直接交付，则在接受一方或其被授权人签收时视为收讫；如用传真，在发出后视为收讫；如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已收讫；如用挂号信邮寄，在寄出五天后视为收讫。（七）租赁保证金为27882.9元，乙方应于合同签订前或房屋交付时（以日期在先者为准）支付。公共事业保证金的金额为1077.6元。（八）本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出：甲方：成都华韵江南房地产开发有限公司收件人：总经理地址：四川省成都市高新区；乙方：成都琼轩办公用品有限公司（地址一）收件人：黄鹤楠地址：四川省成都市高新区，或（地址二）收件人：黄鹤楠地址：成都市武侯区；或者按照接收一方向发出一方最新书面通知的其他地址或传真号码发出。 合同签订后，琼轩公司入住承租房屋经营并将租金缴纳至2019年5月，实际向华韵江南公司支付公共事业保证金、租赁保证金、装修保证金、POS保证金、其他保证金共计43838.7元，后又缴纳租赁保证金补差808.2元，以上保证金合计44646.9元。琼轩公司2019年4月8日至5月7日的用电总量为235度，约定用电单价为1.5元/度。 另查明，琼轩公司租赁的05层31号面积为13.47平方米的房屋，实为商场内的开放式柜台，用作经营“LAMY（凌美）-钟表/钢笔的店铺。琼轩公司自2019年5月13日起未再继续经营。2019年5月31日，华韵江南公司向琼轩公司邮寄《关于解除租赁合同的函》，但琼轩公司未实际签收。在本案的审理过程中，华韵江南公司已将案涉店铺重新租赁给他人。 再查明，琼轩公司为一人有限责任公司，黄翠红为琼轩公司唯一股东。 上述事实有《房屋租赁合同》、《关于解除租赁合同的函》、《电费抄表记录》、快递单、付款回单和发票、照片、工商注册信息、保证金收据等及当事人的当庭陈述在卷佐证。上述证据能够相互印证，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故本院予以采信。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案主要争议焦点是：1.双方的《房屋租赁合同》解除时间如何认定，租金、电费该如何计算；2.华韵江南公司主张的损失以及违约金是否予以支付，琼轩公司支付的保证金和案涉柜台是否应予以返还，对上述争议焦点分别评述如下： 一、关于合同解除时间。琼轩公司承认自2019年5月13日起未再继续营业。停业前几日，华韵江南公司曾和琼轩公司通过微信等方式对店内营业额差异做过沟通，后琼轩公司5月11日陆续搬离柜台物品，5月13日未再继续营业。琼轩公司以自己的行为表示没有再履行租赁合同的必要，2019年5月31日，华韵江南公司向琼轩公司邮寄《关于解除租赁合同的函》，虽然琼轩公司未实际签收，但根据双方合同“在寄出后第三天被视作已收讫”的约定，6月3日应视为琼轩公司已经收到，合同于当日解除。案涉店铺是一个开放性的柜台，实际在华韵江南公司的管理和控制范围内，琼轩公司撤柜后华韵江南公司对店铺是可控的，故对华韵江南公司待琼轩公司租金到期之后的5月31日再以书面邮寄邮件退回的方式主张2019年6月1日至6月3日三天房屋租金的诉讼请求，本院难以支持。对华韵江南公司主张琼轩公司支付2019年4月8日至5月7日的电费352.5元的诉讼请求，因双方不持异议，本院予以认可。 关于华韵江南公司主张的解除合同违约金、逾期支付电费的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失的”。对于违约金数额过分高于违约造成的损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质进行合理调整。结合本案双方提交的证据，解除合同违约金过高，本院予以适当调整。琼轩公司提前解除租赁合同必然导致案涉房屋空置，综合本案其他证据考量，本院酌定琼轩公司应向华韵江南公司支付的违约金以2个月的含税月保底租金和物业管理费为据予以计算，即违约金为18588.6元(8486.1元/月×2+808.2元/月×2）。对华韵江南公司主张的逾期支付电费违约金，因华韵江南公司未进行合理催告，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 关于华韵江南公司收取琼轩公司的租赁保证金、公用事业保证金、装修保证金等各项保证金共计44646.9元，因合同已经解除，华韵江南公司应予以返还。在本案中品迭处理。 三、关于华韵江南公司主张的房屋恢复原状产生的损失。房屋恢复原状产生的损失因华韵江南公司未提交《装修工程施工合同》中关于工程内容的《报价单》，无法确认其具体施工的内容与房屋恢复原状之间的关联性、必要性，华韵江南公司应自行承担举证不能的责任，故本院对华韵江南公司主张房屋恢复原状产生的损失的诉讼请求，不予支持。 四、关于琼轩公司主张的柜台损失，琼轩公司没有提交证据证明柜台的实际价值，自己撤柜没有和华韵江南公司履行交接手续，系自身过错导致。再者，双方签订的《房屋租赁合同》对物品的处置也有约定，故对琼轩公司要求华韵江南公司返还案涉柜台的诉讼请求，本院难予支持。 五、琼轩公司为一人有限责任公司，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，黄翠红作为琼轩公司的唯一股东，未能提供证据证明琼轩公司财产独立于其财产，应当对琼轩公司的上述债务承担连带清偿责任。但本案中，琼轩公司缴纳的保证金已够偿还债务，故黄翠红在本案中无需再承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，第一百一十九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、成都华韵江南房地产开发有限公司与成都琼轩办公用品有限公司于2017年11月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月3日解除； 二、成都琼轩办公用品有限公司向成都华韵江南房地产开发有限公司支付违约金18588.6元； 三、成都琼轩办公用品有限公司向成都华韵江南房地产开发有限公司支付电费352.5元； 四、成都华韵江南房地产开发有限公司返还成都琼轩办公用品有限公司保证金44646.9元； 上述第二项至第四项品迭后，成都华韵江南房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还成都琼轩办公用品有限公司25705.8元； 五、驳回成都华韵江南房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回成都琼轩办公用品有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费717元，反诉案件受理费458元，共计1175元，由成都华韵江南房地产开发有限公司负担717元，由成都琼轩办公用品有限公司负担458元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  敖富 二〇二〇年一月十四日 书记员  徐萌