河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初28504号原告（反诉被告）李洁，女，汉族，1980年10月31日出生，住河南省洛阳市涧西区。被告（反诉原告）刘乐佳，女，汉族，1987年12月6日出生，住河南省巩义市。委托代理人苗奇胜，河南零度律师事务所律师。原告（反诉被告）李洁诉被告刘乐佳（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李洁，被告刘乐佳委托代理人苗奇胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2019年7月2日在郑州煜云诺房地产经纪有限公司签订了位于郑州市××院××楼××室，租期一年，月租金5000元，一次性支付3个月房租15000元及5000元房屋押金和物业费、电费、燃气费，共计20962元，2019年9月5日晚8点左右，被告带着被告丈夫和郑州煜云诺房地产经纪有限公司经纪人、房天下同事和被告邻居及被告亲戚两位男士共6人到涉案房屋中，声称屋内住户多为由，勒令立即搬出，伙同他人威胁原告转30000元房屋补偿费，原告由于是孤身一人22点从外地赶到郑州，房屋内5人将原告围堵，控制人身自由，在此情况下，由于原告需要连夜回到家中照顾生病中的孩子，被迫转给被告29990元，有原告3次微信、支付宝转账给被告记录为证。转账期间有在场5人及证人司某证言为证。根据原告与被告签订的郑州市房屋租赁合同第十条第四项内容，原告并未有任何违约行为，也并未对房屋内物品、设施、主体结构进行人为损坏，涉案房屋属于被告2019年上半年购买的二手房进行首次出租，屋内装修设施并非全新完整，被告仅因个人主观意愿，强行收回房屋，造成原告无法使用房屋，合同强行被被告终止，原告要求被告支付剩余房租及房屋押金合情合理，被告不仅不退回剩余房租及房屋押金，还教唆他人伙同威逼、强迫原告支付给被告超出合同范围以外的高达29990的所谓的精神损失赔偿金，实属强词夺理敲诈、勒索。郑州煜云诺房地产经纪有限公司在原告与被告2019年7月2日签署的房屋租赁协议中并未对涉案房屋内物品，及装修情况告知双方签署确认，郑州煜云诺房地产经纪有限公司有义务在原告和被告发生合同纠纷时就租赁合同内容明确告知双方是否违约，如何按合同约定条款合理解决解约问题，最终导致原告造成经济损失。9月6日凌晨原告回到洛阳照顾孩子痊愈后，于9月10日返回郑州报警110，金水路分局接警，联系电话：0371-86250022记录笔录，证实原告却为被他人勒索钱财，无奈之下请求公安部门帮助。原告为维护其合法权益，诉至本院请求判令：一、判决被告支付原告2019年9月份房租部分4170元、5000元房屋押金及29990元赔偿金和2019年9月-2019年12月份物业费440元，共计39600元（自9月6起）及同期银行利息；二、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，2019年5月21日，被告与原告通过郑州煜云诺房地产经纪有限公司签订了属于本人名下房产的房屋租赁合同，明确约定房屋仅能用于居住自用，不得转租、不得用于商业用途、不得改变房屋结构等。2019年8月底9月初，被告多次接到邻居投诉和物业反馈，称该房屋出入人员较多、身份不明，多为年轻男女、孕妇，噪音较大影响到了其他住户，怀疑是非法组织。2019年9月5日早上被告通过微信询问原告，原告还不承认，所以在9月5日下午18：30，被告在同事及邻居的陪同下到房屋进行核实，发现原告在未告知我方的情况下，私自改动房屋格局，将原有的客厅、餐厅分割成四间房间，房间总体格局形成了七间卧室，当时就有十多人在此居住。发现此情况后，我方离开房子，并立即通知了郑州煜云诺房地产经纪有限公司的相关工作人员到现场核实情况。中介公司工作人员到场后，我们再次来到房子内，在中介陪同下对房屋各个房间敲门查看，发现屋内共配置了12张床铺，两个房间内的男女衣衫不整在床上，其他房间内有女孩儿七八名。经与原告的亲属司某（负责在此处帮忙招呼生意）交谈中了解到，此房目前用于短期住宿，××人。这些留宿人员看到此种情况后陆续悄然全部离开房屋，临走在冰箱内拿出了各种药品、针剂、中药带走。房地产经纪有限公司人员及我方同事、邻居（李明阳、曹蕾）均在现场并可以作证。晚上22：00左右，原告李洁来到房屋内，对非法改造房屋及非法经营的事实予以承认，签名出具了书面处理方案，自愿赔偿房屋损失30000元，承诺对房屋恢复原状，自愿认可房屋租金及押金不退。2019年9月10日，原告亲戚来取走了个人物品。因原告迟迟不给房屋恢复原状，2019年9月25日，被告出钱雇人把房屋中的改建拆除。2019年9月28日至今，被告开始重新吊顶、粉刷墙壁、更换地板等修缮房屋。根据合同第十一条第一款约定，原告违约应支付月租金的100%即违约金5000元，但是实际损失（包括拆除费用，装修和修复费用，租金损失等）远超5000元，即便算上押金、剩余房租以及原告已支付的29990元，还是根本不够。此外，被告还得搭上大把心思气力，还有心情，实在可恨！综上所述，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告刘乐佳反诉称，2019年5月21日，反诉原告与反诉被告通过郑州煜云诺房地产经纪有限公司签订了属于本人名下房产的房屋租赁合同，明确约定房屋仅能用于居住自用，不得转租、不得用于商业用途、不得改变房屋结构等事项。2019年9月5日，反诉原告发现反诉被告私自改动房屋格局，将原有的客厅、餐厅分割成四间房间，房间总体格局形成了七间卧室，共配置了12张床铺，当时就有十多人在此居住。经与反诉被告的亲属司某（负责在此处帮忙招呼生意）交谈中了解到，此房目前用于短期住宿，××人。这些留宿人员看到此种情况后陆续悄然全部离开房屋，临走在冰箱内拿出了各种药品、针剂、中药带走。房地产经纪有限公司人员及我方同事、邻居（李明阳、曹蕾）均在现场并可以作证。晚上22：00左右，反诉被告李洁来到房屋内，对非法改造房屋及非法经营的事实予以承认，签名出具了书面处理方案，自愿赔偿房屋损失30000元，承诺对房屋恢复原状，自愿认可房屋租金及押金不退。因反诉被告迟迟不给房屋恢复原状，2019年9月25日，反诉原告不得不自行出钱雇人把房屋中的改建拆除。为了尽力挽回损失，从2019年9月28日开始至今，反诉原告开始重新吊顶、粉刷墙壁、更换地板等修缮房屋。根据合同第十一条第一款约定，原告违约应支付月租金的100%即违约金5000元，但是实际损失（包括拆除费用，装修和修复费用，租金损失等）远超5000元。目前仅就拆除改装产生的垃圾清运费1415元和装修管理费500元，还有拆除费用3000元，以上共计4915元。因为改装对原装修破坏严重，重新装修合乎常理也是很必要的。按照房屋建筑面积每平米500元的简装标准属于市场合理价格，为此必然产生的重新装修花费应不少于74485元。另外，因反诉被告的违约行为导致停止出租到重新装修完成并适于出租的时间间隔常理意义上不少于六个月，这期间的租金损失按照合同约定的月租金5000元计算，至少还有30000元租金损失，也应由反诉被告承担。以上损失总计109400元。扣除反诉被告已支付的29990元，扣除反诉被告自愿放弃的押金5000元和剩余房租4170元，反诉被告至少还应支付赔偿金70240元。被告刘乐佳为维护其合法权益，诉至本院，请求判令：1、李洁赔偿刘乐佳经济损失70240元；2、本案诉讼费由李洁承担。反诉被告李洁辩称，一、反诉人提交屋内视频所反映出，并非证人所说屋内人员10人以上，纯属刻意夸大其词，反诉人没有证据证明被反诉人改变了房屋居住用途；二、反诉人提供的视频中，可以清楚看到原告并未对房屋内的主体结构进行破坏的违约行为；三、2019年9月5日当晚反诉人已经强行解除租赁合约，合同即当天终止，反诉人提交大量屋内一片狼藉照片均为合同终止之后按自己意愿重新装修造成的破坏，并不能体现出被反诉人在承租期间的房屋设施、主体结构的完好性，对于满足反诉人再次出租需要，房屋内没有任何再次装修的必要，现出具装修人员评估对房屋内设施的安装和拆除，是否对房屋主体结构及原有设施是否有损坏及真实需要多少费用的证明一份；四、2019年9月5日当晚对整理、清运物品费用1000元已由第三方中介代为保管，双方就此事也已达成一致，反诉人之后自己装修产生的费用，被反诉人不应承担；五、在被反诉人强迫转账29990元后，才被中介告知要签订一份免责协议，迫于不签字被告不罢休不让离开，协议上反诉人并未签字生效，只能作为被反诉人支付给了反诉人29990元的凭证；中介方为了开脱合同纠纷责任主观声明免责协议非出自被反诉人本意；六、反诉人曾在2019年9月5日晚11点左右拨打110报警，并叫其丈夫下楼与警察周旋，声称不立马转钱，就让丈夫带警察上来了，协同屋内数人强行逼迫被反诉人转钱后，警察还将反诉人丈夫带至派出所做笔录为证，因为公安部门证据只对公出具，个人无法自己提供出警笔录，特恳请法院查明真相，给弱势女子一个公道；七、本案只是租赁房屋合同纠纷，反诉人提出高达29990元费用明显超出本合同纠纷的范围，请法官判决反诉人退还被反诉人起诉诉求的金额。原告为支持其诉讼请求及反诉答辩意见，向本院提交如下证据：1、《租赁合同》一份；2、证人证言一份；3、收据一份；4、银行流水一份；5、转账凭证一份。被告为支持其答辩意见及反诉请求，向本院提交以下证据：1、《郑州市房屋租赁合同》、不动产权证各一份；2、房屋出租前客厅、餐厅原貌图片两张；3、原告改动后的房屋布局设施状况视频三段、相关图片；4、被告组织人手拆除房内改动设施后的图片；5、垃圾清运费、装修管理费收款收据、装修保证金收款收据各一份；6、委托拆除聊天记录和拆除费用转账记录一份；7、原被告微信聊天记录一份；8、免责协议一份。经审理查明，2019年12月15日，原告作为承租方与被告作为出租方、郑州熠云诺房地产经纪有限公司作为居间方签订《房屋租赁合同》一份，主要约定，原告承租被告房屋居住，居住人数为3人，最多不超过6人。房屋位置金水区纬五路四十七号院3号楼1门703室，租赁期限自2019年7月2日至2020年7月1日，租金每月5000元，房屋押金5000元；按季度缴纳。承租方擅自改变房屋用途，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，未经出租方书面同意将房屋转租给第三人的，出租方有权单方解除合同，收回房屋。承租方有以上情形的，应按照月租金100%向出租方支付违约金，同时出租方有权要求承租方恢复原状并赔偿相应损失。合同签订后，原告于2019年6月30日通过微信转账向被告缴纳三个月房租15000元，半年物业费、天然气费共计962元。2019年10月15日向被告缴纳5000元房屋押金，被告向原告出具收据。2019年9月5日，原告向被告出具《免责协议》，载明：“因承租方李洁（）居住刘乐佳（××）××号院3号楼1单元703号房屋，未经刘乐佳本人同意将房屋格局改动，并把房屋转租给他人非法使用，未告知刘乐佳本人，给刘乐佳本人造成房屋损失和心理阴影，现承租方李洁自愿赔偿刘乐佳房屋损失费￥30000元（大写叁万元整），双方经协商一致2天（7号下午5点之前）把房屋恢复原状，之后房屋租金及押金不退，双方互不承担责任。李洁2019.9.5”2019年9月6日，原告向被告账户转账三笔共计29990元，转账备注为租房补偿金。2019年9月12日，被告对房屋进行整改，产生的垃圾清运费1415元、装修管理费500元、拆除费用3000元，以上共计4915元。原告诉至本院成讼。本院认为，原告、被告与郑州熠云诺房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》，原告、被告签订的《免责协议》，均系各方当事人真实意思表示，除违约金约定过高外，其余内容不违反法律、行政法规等强制性规定，本院依法予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。承租人擅自改变房屋用途，未经出租人同意，将房屋转租给第三人，构成违约应当承担违约责任。双方于租赁期间签订的《免责协议》，系原租赁合同履行中双方重新达成的意思自治，且已实际履行。原告诉请被告返还房租、押金、赔偿金的诉讼，本院不予支持。原告诉请返还的物业费、天然气962元，本院依法予以支持。被告反诉原告赔偿损失70240元，本院认为，被告并未提供该房屋恢复原状的有效证据，且被告按原告的免责协议载明了双方互不担责，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘乐佳（反诉原告）于本判决生效之日起十日内支付原告李洁（反诉被告）物业费962元；二、驳回原告李洁（反诉被告）其余诉讼请求。三、驳回被告刘乐佳（反诉原告）反诉诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取395元，由原告李洁（反诉被告）负担386元，被告刘乐佳（反诉原告）负担9元。反诉案件受理费减半收取778元，由被告刘乐佳（反诉原告）负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 杨 警二〇二〇年一月十五日书记员 刘安立