浙江省湖州市南浔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0503民初3307号 原告：浙江星科木业有限公司，住所地浙江省湖州市南浔区南浔镇人瑞西路333号1幢。 法定代表人：张建新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：童树东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈予瑞，湖州市南浔区众信法律服务所法律工作者。 被告：湖州南浔富仓木业有限公司，住所地浙江省湖州市南浔区南浔镇人瑞西路333号9幢-5。 法定代表人：陈坚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐娟利，该公司股东。 委托诉讼代理人：朱聪聪，浙江浔昂律师事务所律师。 原告浙江星科木业有限公司（以下简称星科公司）与被告湖州南浔富仓木业有限公司（以下简称富仓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后依法适用简易程序审理。在本案诉讼过程中，星科公司申请对富仓公司所有的价值5380000元的财产采取保全措施，本院予以准许。富仓公司于2019年10月8日向本院提起反诉，后因未按期缴纳受理费用而按自动撤回反诉处理。本案于2019年11月8日第一次公开开庭进行了审理，星科公司的委托诉讼代理人沈予瑞、富仓公司的委托诉讼代理人朱聪聪到庭参加诉讼，于2019年12月26日第二次公开开庭进行了审理，星科公司的委托诉讼代理人童树东、沈予瑞，富仓公司及其委托诉讼代理人唐娟利、朱聪聪到庭参加诉讼。2019年9月1日至9月30日、11月10日至12月25日为双方当事人庭外和解期间。本案现已审理终结。 星科公司向本院提出诉讼请求：1.判令富仓公司给付搬迁补偿费425000元、企业临时安置过渡费1043000元、企业歇业补贴费2028000元、企业按时搬迁奖励869000元（按50%计算〉、企业临时建房及设施补偿费1017000元，合计5382000元；2.本案诉讼费由富仓公司承担。星科公司在第二次法庭审理过程中对第1项诉讼请求变更为：判令富仓公司给付搬迁费433870.80元（按50%计算）、临时安置费1015909.63元、停业停产损失费1975379.84元、搬迁奖励846591.36元（按50%计算）、装修及设施补偿费1017000元，合计5288751.63元。事实与理由：星科公司与富仓公司于2018年12月27日签订房屋租赁合同，约定星科公司向富仓公司租赁其所有的位于的房屋（建筑面积约10000平方米、土地使用权面积为255743.9平方米）等相关内容。该合同第四条第一款约定：租赁期间富仓公司土地因政府回购、搬迁征用、双方合同终止，因其所有的房地产（包括星科公司前期在富仓公司土地上搭建的约1800平方米彩钢板房）全部收益归富仓公司所有，但涉及租赁房屋的搬迁费用，按租赁房屋面积计算，其中50%的搬迁费归星科公司，另50%的搬迁费归富仓公司。若政府有发放企业歇业补贴和设备的相应补偿，则归星科公司所有。现富仓公司所有的房地产因政府启动褚家漾区域企业土地收储程序，富仓公司己与政府签订相关协议，政府对此房地产己完成相关评估事宜，据此双方对合同约定富仓公司应补偿星科公司相关损失未能达成一致意见，故诉至法院。 富仓公司辩称，1.对星科公司诉请中各项费用有异议，搬迁补偿费、企业歇业补贴费的计算标准应按实际租赁面积10000平方米计算，企业临时安置过渡费及其他费用应属于富仓公司所有；2.星科公司至今未支付2019年7月、8月、9月的租金500000元；3.因星科公司搬迁延迟，导致富仓公司未能及时收到拆迁补偿款，要求星科公司支付相应利息（按年利率6%计算）；4.根据拆迁相关规定，被征收人是房东而非租客，故请求驳回星科公司的诉讼请求。 星科公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1.房屋租赁合同1份，拟证明双方签订合同、约定拆迁补偿方式等内容的事实； 2.房地产估价报告1份（复印件，后经星科公司申请由本院向南浔镇政府调取原件），拟证明富仓公司房地产的评估情况； 3.准备搬迁通知书1份，拟证明富仓公司通知星科公司终止合同、故支付租金的相对方待定的事实。 对星科公司提交的上述证据，富仓公司质证后，对证据1的真实性无异议，但认为应按合同约定的租赁面积计算有关费用；对证据2中的评估总价及各项价格均有异议，实际评估价格及各项价格以富仓公司提交的评估汇总表为准，因镇政府系按评估汇总表予以赔偿；对证据3的证明目的有异议，认为星科公司于2019年10月7日搬迁，即实际使用至2019年10月7日，故星科公司应按租金标准支付实际占用费。本院审查后认为，上述证据均系原件，来源合法，内容真实，证据内容与本案讼争的纠纷有关联，故均认定为有效证据。 富仓公司为支持其辩解意见，向本院提交如下证据： 1.评估汇总（复印件）1份，拟证明富仓公司在拆迁赔偿中获得的各项费用明细； 2.协议、腾空通知书各1份，拟证明富仓公司与南浔镇政府签订土地收储协议的事实； 3.不动产权证书（复印件）1份，拟证明涉案租赁土地和房屋经所有权登记的面积； 4.协议及附件（复印件）各1份，拟证明星科公司租赁的面积是10000平方米而非14000多平方米的事实。 对富仓公司提交的上述证据，星科公司质证后，对证据1、2无异议，对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，对证据4认为与本案没有关联性。本院审查后认为，证据1、2、3均来源合法，内容真实，证据内容与本案讼争的纠纷有关联，故均认定为有效证据。证据4系复印件，有关抵债房屋的记载与证据3载明的房屋所有权有矛盾，故不予认定为有效证据。 本院于2019年12月4日至湖州市南浔区涉案房屋，对房屋、结构、分布等状况进行现场勘查，星科公司的委托诉讼代理人童树东、富仓公司的委托诉讼代理人唐娟利均到场予以确认。 本院于2019年12月26日依职权向案外人贾梅萍就涉案房屋使用情况进行调查，贾梅萍述称，因浙江福马地暖科技有限公司（以下简称福马公司）对其有债务，故从租赁给星科公司的房屋中匀出一部分（即有所有权登记的1428平方米中的约700平方米）给其无偿作为仓库使用，后其将对福马公司的债权抵作对星科公司的股权，故星科公司同意其继续无偿使用该房屋，其一直以来使用房屋的情况与富仓公司无关，富仓公司受让涉案房屋后亦未对其告知所有权变动情况。对以上述称，星科公司认为贾梅萍使用的仓库仅系已登记所有权面积的一部分，另一部分700多平方米一直由星科公司作为食堂使用。富仓公司认为，贾梅萍使用的仓库以产权证登记的1428平方米为准，对贾梅萍使用仓库情况直至拆迁时才知悉。 根据上述认定的证据、当事人的陈述及本院调查，本院认定事实如下： 位于湖州市南浔区的房屋，原系福马公司所有，于2016年12月29日租赁给星科公司，星科公司将其登记为公司住所地，作为办公、生产经营场所予以整体使用，租赁时双方未实地测量租用房屋的面积。2017年1月24日，福马公司将上述房屋（建筑面积约10000平方米，土地使用面积25574.9平方米）所有权及国有建设用地使用权全部转让给了富仓公司，富仓公司亦未实地测量租用房屋的面积。星科公司仍持续租赁使用上述房屋，当时在该租赁房屋的西面区域，有南北各一处房屋共计1428平方米（即有所有权登记的房屋），其中北面房屋由星科公司作为食堂使用，南面房屋由贾梅萍作为仓库使用，在中部到东面区域由星科公司搭建了彩钢板房（约1800平方米）、车间及行政办公室。星科公司于2018年4月-5月又搭建了样板房，于2017年1月至2018年4月-5月期间平整了一块水泥地坪用于木材堆场。 2018年12月27日，富仓公司和星科公司签订房屋租赁合同，约定：富仓公司自愿将其从福马公司受让的房屋（建筑面积约10000平方米，土地使用面积25574.9平方米）出租给星科公司使用，并确认自2016年12月29日起已实际使用至今；并对租金、租金的递增方式、支付方式及租赁期间作了明确约定。合同另约定：租赁期间富仓公司土地因政府回购、搬迁征用，双方合同终止，富仓公司因其所有的房地产（包括星科公司前期在富仓公司土地上搭建的约1800平方米彩钢板房）全部收益归富仓公司所有，但涉及租赁房屋的搬迁费用，按租赁房屋面积计算，其中50%的搬迁费归星科公司，另50%的搬迁费归富仓公司。若政府有发放企业歇业补贴和设备的相应补偿，则归星科公司所有。星科公司在租赁期间一直处于正常生产经营状况，并已向富仓公司支付至2019年6月止的房屋租金，富仓公司一直未占有、使用涉案房屋、相关设施及所在土地。 2019年5月28日，富仓公司书面通知星科公司，因南浔区政府启动褚家漾区域企业土地收储程序、租赁房屋系收储对象，故终止双方之间的房屋租赁合同，要求星科公司提前做好搬迁准备。2019年7月15日，富仓公司与褚家漾区域企业土地收储指挥部（以下简称褚家漾指挥部）签订协议，约定具体收储事项。2019年7月16日，褚家漾指挥部向收储企业统一下发腾空通知书，告知自即日起进入搬迁腾空期，对企业在30日内、60日内、90日内搬迁腾空的，按照被收储合法土地和地上合法建筑物评估价值的6%、5%、4%分别予以奖励。2019年10月7日-8日，星科公司全部搬迁腾空租赁房屋。 根据褚家漾指挥部对富仓公司各项评估汇总，富仓公司实际用地面积44.03亩，证载土地面积38.36亩，总建筑面积14462.36平方米，认定合法建筑面积12155.23平方米。各项奖励清单分别为：实行货币补偿的补助7054928元，停产停业损失补偿1975380元，按时签约奖励1128788元，按时搬迁奖励1693183元，临时安置补偿1015910元，搬迁补偿733314元，附属物价值（红线内）4462731元，以及装修价值等补偿金额共计48107892元。星科公司与富仓公司为上述各项补偿款的分配多次协商无果，以致纠纷成讼。 本院认为，星科公司与富仓公司的房屋租赁关系系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，应受法律保护。因涉案房屋由政府统一收储，根据双方之间房屋租赁合同的约定，富仓公司于2019年5月28日书面通知星科公司之日该合同已终止。双方自合同终止后围绕涉案房屋各项补偿款的分配产生纠纷，对争议焦点之一“租赁房屋的实际面积”，首先，星科公司和富仓公司均陈述未曾实地进行测量，涉案房屋除西面两处房屋经所有权登记为1428平方米以外，实际总面积无从查证，故房屋租赁合同中写明的“约10000平方米”并非涉案房屋的客观真实面积；其次，星科公司自向福马公司开始并一直持续租赁至搬迁腾空止，均系独立整体使用，即便贾梅萍使用部分房屋，亦系星科公司股东之间安排使用的内部关系，与富仓公司从无交集，且富仓公司自述从福马公司整体受让涉案房屋后一直未实际占有、使用；再者，涉案房屋的面积直至2019年被列入政府统一收储对象后，才经评估汇总确定为总建筑面积14462.36平方米，合法建筑面积12155.23平方米，故应认定星科公司向富仓公司租赁房屋的实际面积为14462.36平方米（其中合法面积12155.23平方米）。对争议焦点之二“星科公司可参与分配的补偿项目”，首先，星科公司和富仓公司在房屋租赁合同中已约定：因政府回购、搬迁征用，涉及租赁房屋的搬迁费用双方各分得50%，企业歇业补贴和设备的相应补偿归星科公司所有；其次，富仓公司各项奖励清单中明确有停产停业损失补偿、按时搬迁奖励、临时安置补偿、搬迁补偿和附属物价值的项目，其中停产停业损失补偿应视为合同约定的企业歇业补贴归星科公司所有，按时搬迁奖励和搬迁补偿均应视为合同约定的搬迁费用由星科公司和富仓公司各半分得；临时安置补偿系对企业因房屋收储而需另行安置过渡的一种损失补偿，而在该收储房屋中一直正常生产经营的企业系星科公司而非富仓公司，故星科公司系临时安置对象应可获得该项补偿；房地产估价报告的附属清单（红线内）补偿金额4462731元与评估汇总的红线内附属物价值4462731元对应一致，附属清单中的“普通水泥地坪”，系星科公司生产需要而平整的设备设施，故对应附属物价值中的该补偿款应视为合同约定的设备相应补偿归星科公司所有；再者，关于装修费用，富仓公司和星科公司在房屋租赁合同中约定，因政府回购、搬迁征用，富仓公司因其所有的房地产（包括星科公司前期在富仓公司土地上搭建的约1800平方米彩钢板房）全部收益归富仓公司所有，而装修已附和于房地产之中，应属于房地产的全部收益归富仓公司所有，且双方未约定装修费用的补偿分配，故装修费用不属于星科公司可参与分配的补偿项目。对争议焦点之三“补偿项目的计算依据”，星科公司和富仓公司在房屋租赁合同中约定“搬迁费用按租赁房屋面积计算双方各得50%”，租赁房屋实际面积已认定为总面积为14462.36平方米（其中合法面积12155.23平方米），而非“约10000平方米”，故相关搬迁费用应按实际面积计算。在褚家漾指挥部对富仓公司各项奖励中，按时搬迁奖励为1693183元，搬迁补偿（根据褚家漾指挥部统一下发的腾空通知书，搬迁补偿按照被收储合法土地面积12155.23平方米而非星科公司主张的总面积14462.36平方米计算）为733314元，两项合计2426497元，其中50%的1213248.5元归星科公司所有；奖励的停产停业损失补偿1975380元按房屋租赁合同约定归星科公司所有；奖励的临时安置补偿1015910元应归星科公司所有，但因政府统一收储房屋而提前终止合同，对富仓公司亦造成可期待房屋租金的损失，故为兼顾双方因提前终止合同各有损失的实际，对临时安置补偿1015910元酌定富仓公司分得500000元，星科公司分得515910元；根据与评估汇总附属物价值对应一致的房地产估价报告的附属清单（红线内），其中“普通水泥地坪”为755104元，该款按房屋租赁合同约定归星科公司所有；以上星科公司应可参与分配的各项补偿款合计为4459642.5元，故对星科公司提出要求富仓公司给付涉案房屋各项补偿款的诉讼请求，对符合双方约定、具备事实依据且不违反法律法规相关规定的部分，经核准后予以支持，其他未约定、无依据的部分，不予支持。因已对上列三个争议焦点予以阐述认定，故对富仓公司第1点、第4点辩解意见不予采信；因星科公司和富仓公司之间的房屋租赁合同已于2019年5月28日终止，故继续支付租金已无事实依据，故对富仓公司第2点辩解意见不予采信；因星科公司已根据褚家漾指挥部于2019年7月16日统一要求的90日内完成搬迁腾空，且褚家漾指挥部系根据30日内搬迁腾空的对应比例6%计算搬迁奖励，应可认定星科公司系按时搬迁，且富仓公司未提交有关因搬迁延迟而未能及时收到补偿款的证据材料，故对富仓公司第3点辩解意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十五条之规定，判决如下： 一、限被告湖州南浔富仓木业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告浙江星科木业有限公司支付因租赁土地收储而产生的各项补偿费用共计4459642.5元； 二、驳回原告浙江星科木业有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费48821元，减半收取24411元，财产保全费5000元，合计29411元，由原告浙江星科木业有限公司负担4611元，由富仓公司湖州南浔富仓木业有限公司负担24800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 叶 菁 二〇二〇年一月十七日 书记员 胡陈丽