山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0113民初841号 原告：葛蓓蓓，女，1980年12月29日出生，汉族，居民，住济南市长清区。 委托诉讼代理人：隋海峰，男，1981年12月29日出生，汉族，居民，住济南市长清区，系原告葛蓓蓓之夫。 委托诉讼代理人：齐民，山东天齐律师事务所律师。 被告：张明金，男，1968年1月29日出生，汉族，居民，住济南市槐荫区，其确认的送达地址为黑龙江省哈尔滨市南岗区。 被告：范丽君，女，1974年11月8日出生，汉族，居民，现住济南市槐荫区。 第三人：济南恒大绿洲置业有限公司，住所地济南市长清区大学路6155号。 法定代表人：崔节论，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王兆娜，女，1985年7月10日出生，汉族，该公司员工，住济南市槐荫区。 原告葛蓓蓓与被告张明金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案受理。2019年11月11日，葛蓓蓓申请追加范丽君作为被告、济南恒大绿洲置业有限公司（以下简称恒大公司）作为第三人参加本案诉讼，本院予以准许并通知范丽君、恒大公司参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告葛蓓蓓、被告张明金参加诉讼；第二次开庭时，原告葛蓓蓓及其委托诉讼代理人隋海峰、齐民，被告张明金、范丽君，第三人恒大公司的委托诉讼代理人王兆娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 葛蓓蓓向本院提出诉讼请求：1.解除葛蓓蓓、张明金于2018年7月3日签订的《房屋买卖合同》；2.张明金返还已付购房款960999元及利息；3.张明金支付违约金154000元；4.张明金赔偿经济损失50000元；5.本案诉讼费、保全费、保险费、律师费、交通费等费用由张明金承担。诉讼过程中，葛蓓蓓变更其诉讼请求为：1.继续履行葛蓓蓓、张明金签订的《房屋买卖合同》，办理完不动产权；2.张明金支付违约金446600元；3.张明金赔偿已付960999元购房款的大额存单利息，约计4万元；4.本案诉讼费、保全费、保险费、律师费、交通费等费用由张明金承担。庭审中，葛蓓蓓明确其诉讼请求第一项中的办理完不动产权系要求张明金将济南市长清区大学路××绿洲小区××楼××单元××室房屋产权登记至张明金名下，变更其诉讼请求第二项为要求张明金支付违约金154000元，明确要求张明金、范丽君共同承担赔偿责任，不要求恒大公司承担责任。事实及理由：2018年7月3日，张明金、葛蓓蓓签订《房屋买卖合同》一份，张明金将坐落于济南市长清区大学路××绿洲小区××楼××单元××室的房屋卖与葛蓓蓓，合同约定付款方式为按揭贷款，葛蓓蓓于2018年7月20日前将首付款88万元存入张明金指定账户（范丽君账户），一部分用于银行解押，一部分还恒大房款，张明金在收到首付款后2个月内办理完不动产权，剩余房款申请银行贷款。张明金在合同中保证该房屋无任何产权纠纷。截至2018年7月20日，葛蓓蓓已向张明金支付首付款880999元。后张明金违反合同约定，以各种理由催要尾款。葛蓓蓓实际已向张明金支付960999元房款，但截至起诉之日，张明金仍未办理产权登记和申请银行解押等过户手续，且隐瞒涉案房屋已于2017年3月被梁山县人民法院查封的情况。据此，葛蓓蓓、张明金之间的合同无法继续履行。另，范丽君与张明金系同居生活关系，且共同履行了房屋买卖合同，收取了部分房屋款项，应与张明金共同承担责任。现诉至法院，望判如所请。 张明金辩称，1.葛蓓蓓未按时支付首付款88万元，违约在先；2.张明金对梁山县人民法院查封涉案房屋不知情；3.隋海峰乱用警力非法扣押张明金9小时，导致张明金身心受到伤害，无法及时履行合同；4.要求继续履行涉案合同，不同意赔偿违约金及已付购房款的利息。 范丽君辩称，范丽君不是合同主体，仅为葛蓓蓓、张明金之间的资金往来提供账户，对双方权利义务不清楚，亦未享受合同权益，不应作为本案被告承担责任。 恒大公司述称，1.葛蓓蓓、张明金之间的纠纷与恒大公司无关，葛蓓蓓无权要求恒大公司承担任何责任；2.张明金银行按揭贷款逾期，导致恒大公司承担担保责任，按照合同约定，恒大公司享有解除权，恒大公司与张明金现尚未解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、合同概况 2018年7月3日，张明金（合同中的卖方、甲方）与葛蓓蓓（合同中的买方、乙方）、长清诚誉房地产评估有限责任公司（合同中的居间人、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定： 第一条房产状况：甲方自愿出售坐落于长清区大学路××绿洲小区××楼××单元××室的房产给乙方，未办理房屋所有权证书，仅有购房合同，房屋成交价格包含附属设施。 第二条成交价格及税费：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为154万元……。 第三条定金：乙方在买卖合同签订时支付甲方定金5万元，定金自动转入购房首付款……。 第四条付款方式和期限：甲乙双方同意于乙方将首付款在2018年（合同中误写为2017年）7月20日前将88万元存入甲方指定账户，一部分用于银行解押，一部分还恒大房款，甲方在收到乙方首付款后2个月内办理完不动产权；剩余房款61万元申请银行贷款，贷款部分的房款在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果抵押贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应于过户前一次性补足。 …… 第六条产权过户：甲乙双方同意于甲方房产证办理完成后且银行贷款解押完毕后且乙方银行贷款审批后共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权网签、缴税、过户等手续，贷款审批后办理房屋所有权转移登记，并按规定的期限和条件及时、全面地履行相关手续和提供完备资料。 第七条房屋交付：……甲方房屋有抵押贷款，甲方需用乙方的首付款办理银行解押手续。 第八条违约责任：1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价10%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）；3.甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后自动解除合同；…… 该合同甲方处有张明金的签名捺印，乙方处有葛蓓蓓的签名捺印，丙方处加盖有长清诚誉房地产交易服务中心公章。 二、合同履行概况 1.葛蓓蓓付款情况。合同签订当日，葛蓓蓓支付张明金定金5万元。此后，葛蓓蓓多次向张明金指定的范丽君、丁方旭、杨伟光、金碧物业有限公司济南分公司等银行账户转账付款，张明金向葛蓓蓓出具收据三份，分别是：落款日期为2018年7月19日、金额为530999元的收据一份；落款日期为2018年7月21日、金额为30万元的收据一份；落款日期为2018年11月8日、金额为75000元的收据一份。其中，落款日期为2018年7月21日、金额为30万元的收据的款项，葛蓓蓓系于2018年7月20日通过银行转账支付。依据收据计算，截止2018年7月21日，葛蓓蓓共计支付张明金880999元（含定金5万元）；截止2018年11月8日，葛蓓蓓共计支付张明金955999元（含定金5万元）。 2.合同其他约定内容的履行。合同约定的不动产权办理、过户、剩余购房款的清偿等尚未履行。诉讼中，双方均同意继续履行涉案合同。 3.前期诉讼过程。2019年2月28日，张明金为要求葛蓓蓓支付违约金154000元，偿还张明金代为偿还的15个月抵押贷款66000元诉至本院，本院于2019年12月23日作出（2019）鲁0113民初856号民事判决书，判决：一、葛蓓蓓于本判决生效之日起十日内赔偿张明金违约金15435元；二、驳回张明金的其他诉讼请求。葛蓓蓓对该判决结果不服，已提起上诉。 4.涉案房屋查封情况。涉案房屋已被山东省梁山县人民法院查封，查封期限为2017年3月24日至2020年3月24日止。张明金主张签订合同当时对上述查封情况并不知情，其于2018年9月才知晓涉案房屋被查封的事实。涉案房屋另被本院查封，查封期限为2019年2月28日至2022年2月27日止。 诉讼中，葛蓓蓓要求张明金支付的违约金154000元，系按《房屋买卖合同》第八条第2项约定按总房价10%计算；要求张明金支付的利息，系以已付购房款960999元为基数，自2018年9月20日起计算至张明金办理完毕张明金本人的房屋产权登记之日止。 本院认为，张明金、葛蓓蓓签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。张明金、葛蓓蓓均同意继续履行该合同，双方应当依法按照合同约定继续履行。 本案双方当事人争议的焦点为：张明金是否违约并承担违约责任，范丽君应否承担本案责任。本院综合分析当事人提交的证据和陈述以及已经认定的事实，阐明如下： 一、张明金存在违约情形并应承担违约责任 第一，张明金知道或者应当知道涉案房屋已被法院查封仍卖与葛蓓蓓的行为构成违约。涉案房屋于2017年3月24日被山东省梁山县人民法院查封，当时，张明金系该房屋的实际控制人，张明金主张当时对此并不知情，但未提交证据证明，本院应认定张明金对此知情或者应当知情。2018年7月3日葛蓓蓓、张明金签订房屋买卖合同时，张明金未告知葛蓓蓓该情形，违反了涉案合同第八条违约责任第1项对房屋被查封等权利限制情况的约定，因此，本院依法认定双方签订房屋买卖合同当时，张明金知道或者应当涉案房屋被查封的事实，张明金仍与葛蓓蓓签订房屋买卖合同，构成违约。 第二，张明金至今未将涉案房屋产权登记至自己名下构成违约。合同约定的房屋总价款为154万元，其构成分三部分，即：总价款154万元=定金5万元+首付款88万元+剩余61万元。据此可以认定首付88万元是单独的价款构成部分，不包括定金5万元。合同第三条约定的定金自动转入购房首付款，仅指“转入”，而非“包含”，如果定金5万元包含在首付款88万元内，那么总价款就不足154万元。合同第四条约定，葛蓓蓓应于2018年7月20日前将首付款88万元存入张明金指定账户，张明金在收到首付款2个月内办理完不动产权。葛蓓蓓于2018年7月20日前仅支付首付款830999元（530999元+30万元），直至2018年11月2日才足额支付。葛蓓蓓逾期支付首付款88万元，张明金在逾期付款的情况下收取该款，并同意继续履行合同，应认定张明金对葛蓓蓓逾期付款的事实已经认可，那么，张明金应当在收取该首付款后继续履行合同约定后续义务，即按照合同约定的期限顺延至葛蓓蓓实际支付该88万元后的2个月内（2019年1月2日前）办理本人的房屋产权登记。截至起诉之日，张明金仍未办理，构成违约。葛蓓蓓要求张明金办理其本人的房屋产权登记，合理合法，本院予以支持。 另，张明金、葛蓓蓓继续履行涉案合同，张明金应当履行的办理其本人的房屋产权登记的义务，均系基于涉案合同的约定产生，是涉案合同当事人即张明金、葛蓓蓓之间的权利与义务，与合同当事人之外的其他人无关，履行过程中是否会发生履行不能的其他情形，与本案不属于同一法律关系，不是本案审查的范围。 二、葛蓓蓓主张的违约金金额应予调整 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综观本案，张明金存在逾期办理房屋产权登记的违约行为，但葛蓓蓓主张的违约金数额154000元明显高于其实际损失，显属过高，虽然张明金未主张调整，但其抗辩理由系不同意支付，本院也应当对违约金予以调整。综合分析葛蓓蓓的实际损失及张明金的过错程度，参照合同第八条约定内容，本院认为以已付购房款955999元为基数，按照10%计算违约金为宜，违约金金额为95599.90元（955999元×10%）。 关于葛蓓蓓主张的已付购房款的利息问题。葛蓓蓓已付款已经固化在涉案房屋内，在葛蓓蓓、张明金均同意继续履行涉案合同情况下，并不存在已付款的利息损失，葛蓓蓓既想实现获得涉案房屋的合同目的又想获得已付款的利息是不合理的，也没有合同约定和法律依据。另，因张明金的违约行为给葛蓓蓓造成的相关损失已在违约金中予以救济。由此，对葛蓓蓓要求张明金支付利息的诉求，本院不予支持。 范丽君不应承担本案责任 范丽君不是涉案房屋买卖合同的当事人，其仅是张明金指定的代收款人之一，其代收行为无法产生承担本案责任的法律效力。葛蓓蓓以范丽君与张明金系同居关系，且参与合同履行为由要求范丽君承担共同赔偿责任，未提交证据证明，且于法无据，本院不予支持。 本案法庭辩论终结后，葛蓓蓓申请追加中国农业银行济南历城支行作为本案第三人参加诉讼。因葛蓓蓓未在法律规定的期限内申请，且其申请事项不影响本案事实的认定，本院不予审查、准许。 综上，案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 张明金、葛蓓蓓继续履行双方于2018年7月3日签订的《房屋买卖合同》，该权利与义务仅限于张明金、葛蓓蓓之间； 张明金于本判决生效之日起六十日内履行完毕将济南市长清区大学路6677号恒大绿洲小区15号楼3单元102室房屋产权登记在其名下的合同义务，该权利与义务仅限于张明金、葛蓓蓓之间； 三、张明金于本判决生效之日起十日内向葛蓓蓓支付违约金95599.90元； 四、驳回葛蓓蓓的其他诉讼请求； 五、驳回葛蓓蓓对范丽君的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15285元，由葛蓓蓓负担13757元，张明金负担1528元；诉讼保全费5000元，由张明金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  侯 永 人民陪审员  周红霞 人民陪审员  李吉寿 二〇二〇年一月十日 书 记 员  郑 艺