广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初24499号原告：尤瑞美，女，1980年1月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：廖巍峰，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖子萱，广东力创律师事务所实习律师。被告：广东东逸湾物业发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂风华路东日豪庭铺面1号。法定代表人：陈天培。委托诉讼代理人：黄祝春，广东顺晖律师事务所律师。原告尤瑞美诉被告广东东逸湾物业发展有限公司（以下简称东逸湾物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尤瑞美的委托诉讼代理人廖巍峰、廖子萱，被告东逸湾物业公司的委托诉讼代理人黄祝春到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付逾期交付商品房的违约金130944.6元（从2017年7月1日起计至商品房实际交付之日止，按同地段同类型房屋租金标准每月30元/平方米计算，涉案商品房建筑面积161.66平方米，每月租金为4849.8元，暂计至2019年10月1日为130944.6元）；2.被告立即向原告支付逾期办理商品房房地产权证的违约金76047.19元（从2017年10月1日起计至商品房实际办理房地产权证之日止，以购房款总额789531元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2019年10月1日为76047.19元）；3.被告在30天内向原告交付商品房（商品房地址位于广东省佛山市顺德区XX号）；4.被告在30天内向原告办理上述商品房的房地产权证；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年4月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于广东省佛山市顺德区XX号的房屋，该房建筑面积为161.66平方米，总价为789531元；原告于2015年4月1日付房款789531元；被告应当在2017年6月30日前，按照国家和地方人民政府有关规定，将已办理竣工验收备案手续，符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付原告使用；被告逾期交付商品房需每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金；被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因被告的原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任；被告需在房屋交付使用之日起90日内协助原告办理房地产权证。被告辩称，原、被告双方曾签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的顺德区XX商品房，《商品房买卖合同》约定2017年6月30日交付房屋。因施工单位延期竣工及政府部门未能及时配合验收，导致商品房未能按期交房，但被告及时组织全体买受人开会商讨减少损失与违约赔偿方案，听取了大部分业主意见，并确定了违约金的赔偿方案，得到了大部分买受人的认同，被告和绝大部分买受人签订了《协议书》，并按协议书向买受人支付了违约金。但仍有少数业主要求被告承担各种不合理的赔偿，原告也是其中一员。原告的第一项诉讼请求缺乏事实和法律依据。逾期交付商品房的违约金，应按原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条“逾期交付责任”之约定计算，不应以佛山市顺德区国土城建和水利局发布的顺建函（2018）2763号通知来计算租金损失。《商品房买卖合同》第十二条“逾期交付责任”条款约定：逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》第八条“逾期付款责任”约定：买受人逾期付款的，按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。由此可见，被告逾期交房的违约金计算方法与原告逾期付款的违约金的计算方法是对等的，该约定是双方真实的意思、合法有效，对原被告双方具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，原、被告双方应遵循《商品房买卖合同》约定的违约金数额或违约金计算方法，双方当事人不得随意变更。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定”。本案中，《商品房买卖合同》对违约金计算方法已有约定，所以原告在合同已经有约定的情况，适用佛山市顺德区国土城建和水利局发布的顺建函（2018）2763号通知估算损失，既违反合同约定也不符合法律规定。故本案应按《商品房买卖合同》第十二条“逾期交付责任”的约定计算逾期交房的违约金。违约金应当以违约方签订合同时可能预见到的损失为上限。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”即当事人一方因违约造成对方损失的，“损失”以违约方订立合同时预见或者应当预见为上限。原告签订合同时并未说明其所购买的房屋将用于出租，被告也无法预见其所购商品房将用于出租；且案涉《商品房买卖合同》于2017年初签订的，而佛山市顺德区国土城建和水利局制作的顺建函（2018）2763号通知于2018年12月25日发布，合同双方订立合同时根本无法预见行政机关发布的文件内容，也不能预见2763号通知的租金计算办法。2763号通知中的租金价格是针对水电家具齐全的住宅，而不是针对毛坯房，且其只是提供一定数额范围供参考，而影响租金价格的因素很多，即25元/平方米至35元/平方米均在参考范围内，原告以30元/平方米计算租金无法律依据。相反，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金计算方法，则是双方签订合同时应当预见到的损失从而确定下来的计算方法。在当事人对违约金有约定的情况下，一方当事人要求提高违约金，应以实际损失为依据，但本案原告不能举证证明其实际损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”原告根据合同法第一百一十四条要求增加违约金应以实际造成的损失为依据，以实际损失为上限，本案原告并没有提供任何造成其实际损失的相关证据，故其诉讼请求缺乏事实和法律依据。《人民法院案例》中发布的（2011）陕民二终字第00005号乌审旗华宇工贸有限公司诉西安雅荷房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案对此作出了较好的诠释。办理房屋产权证起始日应自实际交付房屋次日开始计算，案涉商品房尚未办理竣工验收备案，尚不具备办理产权登记条件，故被告办理房屋产权证未逾期。《商品房买卖合同》第二十条“房屋登记条款”约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”顺德区办理一手商品房房地产权证的流程，必定是先办理验收备案登记等手续，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后再办《房地产权证》，而房屋未办理完成验收备案登记等手续的，相关行政部门不可能予以办理《房地产权证》，而被告逾期交房主因是未取得验收备案登记表，所以不可能代办到《房地产权证》。根据《商品房买卖合同》第二十条房屋登记条款的约定，商品房逾期交房达到180日后，逾期交房时间和逾期办证时间就是重叠的，如果将办理房产证的时间以《商品房买卖合同》约定的交付日开始计算，并依此双重计算违约金的话，等于变相对逾期交付房屋作重复救济；且如果逾期交付房屋同时对逾期办理《房地产权证》作了赔偿，那么在实际交付房屋后，《商品房买卖合同》中“关于产权登记的约定”条款便失去了应有的约束力，这显然违背了签订合同时双方当事人的真实意思。原、被告双方在《商品房买卖合同》上约定逾期办证的违约责任，主要是防止被告在满足办证条件情况下而怠于履行办证义务，并非为了让原告从中获利，故办理房屋产权证的起始日应从实际交付房屋的次日开始计算。退一万步来说，即使被告需要承担逾期办证的违约责任，也应当按《商品房买卖合同》第二十条房屋登记条款约定的违约金计算办法来承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由此可见，在当事人没有约定违约金的情况下才参照利息标准计算违约金。本案当事人对逾期办理《房地产权证》的违约金已有约定，故不能参照利息标准计算违约金，而应适用当事人双方约定的违约金计算办法。被告并无违约故意，并已经采取有效措施减低对原告的损害，原告有权选择退房等其他途径维护自身权利，但原告自愿选择继续等待交付房屋就应接受约定的违约赔偿。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期交房超过180日的，原告可以退房并要求被告支付违约金与利息，但被告逾期交房经过180日后，原告仍坚持不退房，是原告自愿选择的，而且被告逾期交房对被告并无得益，反而须向原告持续支付违约金，所以被告必定想尽快交房，不可能故意拖延交付，但房屋竣工验收行政手续繁琐，非一时半刻可以完成。被告为减少原告的损失，在确定房屋硬件安全适用的情况下，于2018年4月26日发布了通知，让业主可以提前装修，并与各业主代表多次开会协商赔偿方案，听取大部分业主意见，最后确定赔偿方案，且已有90%以上的业主已经同意该赔偿方案并签订相关协议，被告也按协议支付了相关款项。故被告并非故意违约，并且为减少原告损失付出了真挚的努力，但原告仍利用被告的过失谋取不合理利益，有违诚信原则和善良风俗。综上所述，原告的诉讼请求缺乏证据和法律依据，恳请法院查明后，驳回其诉讼请求，作出公正的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证了原告的身份证复印件、被告的企业信用信息公示报告复印件、《商品房买卖合同》、发票、POS机刷卡单、顺建函［2018］2763号《佛山市顺德区国土城建和水利局关于发布顺德区房屋租赁市场租金参考标准的通知》复印件各一份，进账单四份。上述证据真实、合法，与本案存在关联，且被告对其真实性均无异议，本院均予以采信。被告举证了《协议书》、顺德农商银行电子交易回单各三份，上述证据是被告与案外人签订的协议及付款证明，与本案不具有关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2015年4月1日，原告在乙方（买受人）处签名，被告在甲方（出卖人）处加盖公章，签订编号为Y222462的《商品房买卖合同》，约定：甲方东逸湾物业公司将位于广东省佛山市顺德区XX号的商品房出售给乙方尤瑞美，房屋总售价为789531元；乙方于2015年4月1日前一次性交付房款789531元，含履约定金157906元。合同第八条约定，乙方如未按合同规定的时间付款，逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，乙方按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，甲方有权解除本合同，收回并自行处置该商品房，包括但不限于将该商品房售予第三方，且甲方不再退还乙方已付履约定金。合同第九条约定，甲方应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用。合同第十条约定，除不可抗力外，甲方未按照本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期不超过180天，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过180天后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，在房屋交付使用之日起90日内甲方协助乙方向管理部门申请办理房地产权证；如因甲方的责任，乙方不能在规定的期限内取得房地产权证的，双方同意按乙方不退房，甲方按已付房价款的1%向乙方支付违约金的方式处理。2015年6月10日，被告开具发票，证明原告已支付了案涉房屋的全部购房款。庭审中，被告确认涉案房屋尚未完工，没有取得竣工验收合格证明，无法按合同约定向原告交付案涉房屋。本院认为，原告尤瑞美与被告东逸湾物业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告在收到原告支付的购房款后，没有按约定向原告交付房屋，应当承担相应的违约责任。一、关于被告东逸湾物业公司应支付的逾期交付房屋违约金的问题。原、被告在合同中约定出卖人东逸湾物业公司应当在2017年6月30日前将已办理竣工验收备案手续的商品房交付给原告，但被告东逸湾物业公司至今未向原告交付房屋，故原告主张自2017年7月1日起至被告实际交付房屋之日止向被告计收逾期交付房屋的违约金符合合同的约定，本院予以支持。关于违约金的计算标准，双方当事人存在争议，原告主张合同约定的计算标准过低，应予以增加；被告辩称应按合同约定的标准计算违约金；本院对此分析如下：如被告逾期交房超过180天，合同约定有两种追究被告违约责任的方式可供原告选择，其一是解除合同，要求被告退还全部购房款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金；其二，原告要求继续履行合同，合同继续履行，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之一的违约金。被告逾期交付房屋已超过180天，原告在考量上述两种追究被告违约责任方式的利弊后，自行选择第二种方式追究被告逾期交付房屋的违约责任，即应按该约定的标准向被告计收违约金；且原告选择继续履行合同时，也完全可以预测其将在不确定的期限内不能占有使用案涉房屋，逾期交楼可能带来的损失并没有超出双方签订合同时原告可预见的范围，原告亦并未举证证明上述约定的违约金低于被告逾期交房给原告造成的实际损失，故原告主张增加违约金的计算标准无事实及法律依据，本院不予支持。被告辩称应按合同约定的标准计算逾期交付案涉房屋的违约金合法有据，本院予以采纳，被告逾期交付案涉房屋的违约金应以全部购房款789531元为基数，自2017年7月1日起按日利率万分之一计至被告向原告实际交付位于广东省佛山市顺德区XX号的商品房之日止。《佛山市顺德区国土城建和水利局关于发布顺德区房屋租赁市场租金参考标准的通知》是针对可正常使用的房屋发布的参考指导标准，实际租金还会受到周围环境、市场需求等诸多因素的限制和影响，原告主张按该标准计算逾期交付案涉房屋的违约金理据不足，对原告超出合理范围的逾期交房违约金诉讼请求，本院不予支持。二、关于原告诉请被告东逸湾物业公司支付逾期办理房地产权证违约金的问题。原、被告在合同中约定，如因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起90天内取得商品房的房屋所有权证书，则原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。由上述约定可知，被告协助原告办理房地产权证的时间是房屋交付之日起90天内。本案被告东逸湾物业公司尚未向原告交付房屋，故原告请求被告承担逾期办理房地产权证违约责任的条件并未成就，原告主张被告自2017年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付逾期办理房地产权证的违约金无事实及法律依据，本院不予支持。三、关于原告请求被告东逸湾物业公司在30天内向原告交付商品房的问题。在本案庭审过程中，被告确认涉案房屋尚未完工，没有取得竣工验收合格证明，无法按合同约定向原告交付房屋，即被告东逸湾物业公司客观上无法依合同约定向原告交付案涉房屋，故对原告请求被告在30日内交付案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告可等待案涉房屋具备交付条件后再另行主张相关权利。本院在本案中虽不支持原告请求被告在30日内交付案涉房屋的诉讼请求，但造成被告目前无法交付案涉房屋的原因在于被告的违约行为，故原告该项诉讼请求对应的诉讼费应由被告东逸湾物业公司承担。四、关于原告主张被告东逸湾物业公司在30天内为涉案房屋办理房地产权证的问题。如上所述，被告东逸湾物业公司确认涉案房屋尚未完工，也没有取得竣工验收合格证明，即涉案房屋客观上尚不具备办理房地产权证的条件，故对原告的该项诉请，本院不予支持。原告可待案涉房屋具备办证条件但被告仍不按合同约定办理房地产权证时，再另行主张相关权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十八条的规定，判决如下：一、被告广东东逸湾物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告尤瑞美支付逾期交付房屋的违约金（违约金计算方法：以全部购房款789531元为基数，自2017年7月1日起按日利率万分之一计至被告广东东逸湾物业发展有限公司向原告尤瑞美实际交付位于广东省佛山市顺德区XX号的商品房之日止）；二、驳回原告尤瑞美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6882.62元，财产保全费1554.96元，合共8437.58元（原告已预交），由原告尤瑞美负担1142.58元，由被告广东东逸湾物业发展有限公司负担7295元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁萌二〇一九年十二月二十六日书记员  黄瑞