北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初27165号原告：邵琳琳，女，1975年7月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：尚飞（系邵琳琳之夫），男，1976年6月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙吉，北京市瑞风律师事务所律师。被告：北京彩星行投资顾问有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇岗子村委会西500米。法定代表人：董波，总经理。委托诉讼代理人：郑晓丽，北京君途律师事务所律师。被告：绿地集团北京京永置业有限公司，住所地北京市房山区辰光东路16号院11号楼11层1103。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇骁，北京市盈科律师事务所律师。原告邵琳琳与被告北京彩星行投资顾问有限公司（以下简称彩星行公司）、绿地集团北京京永置业有限公司（以下简称绿地京永公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵琳琳的委托诉讼代理人尚飞、孙吉、被告彩星行公司的委托诉讼代理人郑晓丽、被告绿地京永公司的委托诉讼代理人刘宇骁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵琳琳向本院提出诉讼请求：1.解除邵琳琳与彩星行公司签订的商品房预约合同及北京市商品房认购书，彩星行公司、绿地京永公司共同返还邵琳琳购房款2000155元；2.彩星行公司、绿地京永公司赔偿邵琳琳自2017年3月27日至实际给付之日止的赔偿金，按照同期银行贷款利率的四倍支付；3.诉讼费、保全费由彩星行公司、绿地京永公司承担。事实和理由：2016年12月26日，邵琳琳预约购买了位于北京市房山区拱辰街道办事处及长阳镇×地块×#商务办公楼×层×房屋一套，建筑面积为119.12平方米，套内面积84.37平方米，分摊面积34.75平方米。为此邵琳琳支付给彩星行公司一共2000155元。2017年3月27日，邵琳琳得知国家政策性改变，导致无法办理购房手续。但彩星行公司与绿地京永公司迟迟不予退还预约购房款。故邵琳琳要求依法解除合同。彩星行公司辩称，邵琳琳交纳的购房款数额及装修改造费总额是1900155元。我公司在政策导致无法履行时，已经向绿地京永公司提出解除协议，绿地京永公司收取我公司款项迟迟未退还，目前我公司也无销售权，是否解除协议由绿地京永公司来决定，因为在这段时间有其他客户与绿地京永公司以直接对接的形式解决了，所以我公司不便作决定。我公司并没有占用资金，不存在过错，不承担任何责任，邵琳琳的诉讼请求没有合同及法律依据。绿地京永公司辩称，首先，绿地京永公司与邵琳琳之间无任何法律关系，邵琳琳起诉绿地京永公司属于主体不适格。第二，绿地京永公司与彩星行公司之间有书面合同，并且双方存在的是商品房买卖关系，彩星行公司并非是绿地京永公司的代表或者是代理人，绿地京永公司也未委托其办理房屋销售相关事宜，而邵琳琳与彩星行公司之间有书面合同，因此邵琳琳仅可以向彩星行公司主张返还房款的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月，邵琳琳（认购人）与彩星行公司（出卖人）签订《北京市商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定邵琳琳向彩星行公司购买位于北京市房山区×项目中的第×幢×号房（以下简称×号房），房屋用途为办公，建筑面积119.12平方米，套内建筑面积84.37平方米，总房价款为2990155元，其中房款部分为2182708元，改造及装修费用为807447元，付款方式为贷款，邵琳琳须于2016年12月20日之前补齐首付款1900155元整，如到期未缴纳，乙方则须以当日价格3342194元整购买该房屋，仍可享受97折优惠。本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。2016年12月17日，邵琳琳以刷卡形式分两笔向北京星彩房地产经纪有限公司支付20万元。2016年12月17日，邵琳琳以刷卡形式向北京星彩房地产经纪有限公司支付1700155元，向北京保兴利房地产服务机构支付10万元。2016年12月17日，彩星行公司为邵琳琳出具收据两张，分别载明收到邵琳琳房款1092708元、收到邵琳琳装修改造费807447元。同日，北京保兴利房地产经纪有限责任公司出具收据一张，载“今收到邵琳琳×项目×号房电商费10万元”。彩星行公司称北京保兴利房地产经纪有限责任公司为其委托的销售公司，但电商费10万元并非代彩星行公司收取。2016年12月26日，邵琳琳与彩星行公司签订《商品房预约合同》，约定邵琳琳向彩星行公司购买×号房屋，房屋单价每平方米25870.67元，总价款2182708元。该合同第一条中载明“签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为竣工备案”“签订本合同时，买受人已知悉该房屋暂时不具备预售条件，但鉴于买受人对该商品房的喜爱，故买受人向出卖人要求预约购买该商品房，双方签署本合同。同时，出卖人已向买受人披露，该商品房需待竣工验收合格并办理完毕期转现手续后方能签署正式的商品房现房买卖合同并办理在建委网的网签手续，买受人对此不持异议，并不会向出卖人主张任何违约责任”。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，邵琳琳（甲方）与北京万泰荣达工程建设有限公司（乙方）签订《装修工程施工协议》，约定，邵琳琳委托乙方完成对×号房的装修工程施工，双方同意，施工费用由乙方与彩星行公司进行结算。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发〔2017〕第112号）。根据该公告，邵琳琳不具备商业、办公类项目商品房的购房资格。2018年3月9日，邵琳琳与彩星行公司签订《补充协议》，约定原商品房认购书总价2990155元调整为2625700元，原商品房认购书中买受人以贷款方式付款更改为买受人分期付款，分期时间为买受人与绿地京永公司签署商品房买卖合同的同时（即网签合同）签订分期付款协议，买受人依照该分期付款协议支付绿地京永公司剩余尾款。另查，绿地京永公司为案涉房地产项目的开发建设单位，彩星行公司与绿地京永公司就×号房屋所在的×号楼签订了销售协议，彩星行公司向绿地京永公司交纳了部分房价款。2016年9月26日，绿地京永公司向彩星行公司开具收据，载明收到彩星行公司交纳的×号房屋房款465797元。再查，邵琳琳于2019年10月23日向本院提出诉前财产保全申请，要求冻结绿地京永公司的存款2000155元。本院于2019年10月23日作出（2019）京0111财保240号民事裁定，冻结绿地京永公司的存款2000155元。2019年10月29日，邵琳琳提起本案诉讼，本院于2019年12月12日向彩星行公司和绿地京永公司送达起诉状副本。本院认为，邵琳琳与彩星行公司在自愿基础上签订的《认购书》、《商品房预约合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效。《认购书》虽约定双方签订的商品房买卖合同生效后《认购书》自行终止，但双方在其后仅签订《商品房预约合同》而未签订正式商品房买卖合同，且双方于2018年3月仍针对《认购书》签署补充协议，故不能认为《认购书》已自行终止。双方签订合同虽名为“认购”“预约”，但其已具备商品房买卖合同主要内容且邵琳琳已经按照约定支付了部分购房款，故双方之间的《认购书》及《商品房预约合同》应当认定为商品房买卖合同。因限购政策影响，邵琳琳已不具备购买涉案商品房的资格，《认购书》及《商品房预约合同》客观上已无法履行，故邵琳琳要求解除双方所签《认购书》及《商品房预约合同》，理由正当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故邵琳琳交纳的购房款（含装修改造款）1900155元，彩星行公司应予退还。因电商费的收款单位为北京保兴利房地产经纪有限责任公司，而北京保兴利房地产经纪有限责任公司为案外人，且彩星行公司否认电商费系北京保兴利房地产经纪有限责任公司代其收取，故对于邵琳琳要求退还电商费10万元的诉讼请求，本案不宜一并处理，邵琳琳可另行解决。对于邵琳琳主张的赔偿金，邵琳琳解释称系彩星行公司未及时返还其款项的损失，本院参照中国人民银行贷款基准利率标准，自本院向彩星行公司送达起诉状副本次日起计算，邵琳琳主张的过高部分，本院不予支持。邵琳琳要求绿地京永公司就已付款的退还和利息的给付与彩星行公司共同承担责任。依据查明的事实，绿地京永公司与彩星行公司不是商品房委托代理销售的合同关系，绿地京永公司与邵琳琳未成立合同关系。故对于邵琳琳要求绿地京永公司承担还款付息责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除邵琳琳与北京彩星行投资顾问有限公司签订的《北京市商品房认购书》及《商品房预约合同》；二、北京彩星行投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向邵琳琳退还购房款（含改造及装修费用）1900155元；三、北京彩星行投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向邵琳琳支付利息（以1900155元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年12月13日起计算至实际退还之日止）；四、驳回邵琳琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11401元，由邵琳琳负担570元（已交纳）；由北京彩星行投资顾问有限公司负担10831元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由邵琳琳负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李欣宇二〇二〇年一月十九日书记员  李长凤