江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10817号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京苏尧资产管理有限公司，住所地南京市秦淮区九龙新村505号。法定代表人：张荣中，总经理。委托诉讼代理人：徐林，江苏臻宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京易橙汇网络科技有限公司，住所地南京市九龙新村505号一楼部分。法定代表人：夏钧，总经理。委托诉讼代理人：李文昕，江苏同大律师事务所律师。上诉人南京苏尧资产管理有限公司（以下简称苏尧公司）因与被上诉人南京易橙汇网络科技有限公司（以下简称易橙汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初11230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏尧公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》真实有效，一审法院不应判决合同无效并以此判决上诉人承担被上诉人装修损失。1.涉案房屋的所有权是明确的，南京晓山物资公司系涉案房屋的所有权人，上诉人一审提交的证明中南京市秦淮区人民政府秦虹办事处对这一事实进行了确认。涉案房屋是南京晓山物资公司于2009年1月5日向南京市秦淮区发展和改革局立项申请获得同意后改造的，即涉案房屋是经主管部门批准建设的，依相关司法解释双方间订立的租赁合同应是有效的。2.被上诉人承租涉案房屋是用于经营使用，且被上诉人依据上诉人的相关证明材料在工商部门办理了营业执照等经营手续，行政管理部门对被上诉人发放经营手续的行为即是对涉案房屋使用的合法性进行了二次确认，双方间租赁合同是当然有效的。3.被上诉人是对涉案房屋的状况完全知情并进行租用的。双方签订的租赁合同首段即明确了上诉人对涉案房屋拥有的是使用权，被上诉人同意承租使用，合同签订后也处于正常履行的状态，被上诉人一审诉称涉案房屋是违章建筑是其合同履行违约后找的说辞，被上诉人经充分考察后订立合同投入运营是其自身应承担的商业成本，所有费用均应由其自行承担。4.上诉人正常经营、使用涉案房屋，该租赁合同的目的已经达到。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》出台的背景及立法精神主要是为了维护房屋租赁市场正常的交易秩序，因此涉案租赁合同是真实有效的。易橙汇公司辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确。涉案租赁房屋没有产权证只是表象，没有产权证的原因是因为超红线范围，导致涉案房屋不能再办理相关的产权证，即违背了相关的行政法规的强制性规定，从而导致了双方签订的租赁合同无效。因合同无效，所以产生了本案双方的诉讼，至于上诉人提出的我方已经实际使用涉案房屋的问题，这也是客观事实，但是不能因为我方在不知道相关情况使用了涉案房屋就能反过来印证该房屋是合法有效可以出租的。2.对于我方使用房屋的期间，一审法院也判决我方支付了相应的占用费。因此，上诉人的上诉理由没有依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。苏尧公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令易橙汇公司向苏尧公司支付房屋租金509785元、水电费17351元、物业费85440元；2.判令易橙汇公司承担本案全部诉讼费用。易橙汇公司反诉请求：1.判令2016年12月28日苏尧公司、易橙汇公司签订的《租赁合同》无效；2.判令苏尧公司向易橙汇公司支付房屋装修损失1872309元、鉴定费35000元、员工安置费500000元、广告推广费300000元，合计2707309元；3.判令苏尧公司承担全部诉讼费。一审法院认定的事实：2016年12月28日，苏尧公司、易橙汇公司签订一份《租赁合同》，合同约定苏尧公司将其拥有使用权的位于南京市秦淮区九龙新村505号一楼房屋部分出租给易橙汇公司使用，租期自2016年12月28日起至2022年3月27日止；前三年租金为1450000元/年，后三年租金为1530000元/年，水电、物业费由易橙汇公司承担；房屋的押金100000元，装修免租期90天，自2016年12月28日至2017年3月27日。合同签订后，易橙汇公司向苏尧公司交纳了100000元房屋押金，苏尧公司将涉案房屋交付易橙汇公司承租，易橙汇公司将涉案房屋进行了装修并开始营业。2017年7月8日，因南京市纬七路东进建设工程，有关部门对秦虹南路-大明路段北幅采用全封闭方式施工，涉案房屋门前场地被围挡。2018年3月27日前苏尧公司、易橙汇公司房租结清。2018年4月29日易橙汇公司交纳苏尧公司房租50000元，后因易橙汇公司未交纳苏尧公司房租，双方产生纠纷，苏尧公司分别于2018年7月25日、7月30日向易橙汇公司寄发了《解除合同通知书》、《腾退房屋通知书》。2018年9月20日，苏尧公司自行将涉案房屋收回，并将易橙汇公司在涉案房屋内财产拖至他处保管，自行制有财物清单。2018年10月24日，苏尧公司诉至一审法院，要求易橙汇公司支付房屋租金，水电费，物业费。审理中，易橙汇公司提出反诉，要求确认苏尧公司、易橙汇公司《租赁合同》无效，苏尧公司赔偿易橙汇公司损失。一审法院依据易橙汇公司的申请，委托江苏天启资产评估有限公司将易橙汇公司承租涉案房屋装修原值进行评估，评估结论，在评估基准日2017年4月5日评估值为1872309元。一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。苏尧公司出租的涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原易橙汇公司2016年12月28日签订的《租赁合同》无效。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，苏尧公司出租未取得建设工程规划许可证涉案房屋，对合同无效承担主要过错责任，易橙汇公司未对涉案房屋尽到注意审慎义务，对合同无效承担次要过错责任，苏尧公司应当返还易橙汇公司房屋押金100000元及易橙汇公司在涉案房屋内的财产(详见清单)，易橙汇公司应参照合同的租金标准支付苏尧公司2018年3月28日至2018年7月27日的房屋占用费,但考虑到施工围挡对易橙汇公司经营的影响，一审法院酌定易橙汇公司按70%支付该期间房屋占有费338333.3元（1450000÷12×4×70%），扣除易橙汇公司已支付的50000元，计288333.3元。苏尧公司主张的三间平房租金26452元，没有合同依据，一审法院不予支持。关于水电费17351元，系苏尧公司自行抄表计算，易橙汇公司认可10000元，多出部分7351元，因苏尧公司证据不足，一审法院不予支持。关于物业费85440元，苏尧公司没有证据证明为易橙汇公司提供了物业服务，一审法院不予支持。关于易橙汇公司的装修损失1872309元，一审法院综合考量装修全额、剩余租赁期限及苏尧公司、易橙汇公司过错程度等因素，酌定苏尧公司赔偿易橙汇公司的装修损失800000元。关于易橙汇公司主张的员工安置费500000元、广告推广费300000元，无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，一审法院判决：一、原告（反诉被告）南京苏尧资产管理有限公司与被告(反诉原告)南京易橙汇网络科技有限公司于2016年12月28日签订的《租赁合同》无效。二、被告(反诉原告)南京易橙汇网络科技有限公司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）南京苏尧资产管理有限公司房屋占用费288333.3元、水电费10000元，合计298333.3元。三、原告（反诉被告）南京苏尧资产管理有限公司于判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)南京易橙汇网络科技有限公司房屋押金100000元。四、原告（反诉被告）南京苏尧资产管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)南京易橙汇网络科技有限公司装修损失800000元。上述二、三、四项相抵，原告（反诉被告）南京苏尧资产管理有限公司于判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）南京易橙汇网络科技有限公司601666.7元。五、原告（反诉被告）南京苏尧资产管理有限公司于判决生效后十日内将被告(反诉原告)南京易橙汇网络科技有限公司财产返还被告(反诉原告)南京易橙汇网络科技有限公司（详见清单）。本诉案件受理费9926元，原告（反诉被告）南京苏尧资产管理有限公司负担3970.4元，(反诉原告)南京易橙汇网络科技有限公司负担5955.6元。反诉案件受理费17400元，鉴定费35000元，共计52400元由(反诉原告)南京易橙汇网络科技有限公司负担20220元，由原告（反诉被告）南京苏尧资产管理有限公司负担32180元。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审期间，本案的争议焦点为：1.涉案房屋租赁合同的效力；2.苏尧公司是否应赔偿易橙汇公司的装修损失。本院认为，关于争议焦点1，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，苏尧公司出租的涉案房屋，至今未取得建设工程规划许可证，其提供的证据亦不足以证明涉案房屋已经有权限的主管机关批准建设，故一审法院认定涉案租赁合同无效于法有据，并无不当。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，苏尧公司作为出租人，出租未取得建设工程规划许可证的涉案房屋，应对合同无效承担主要过错责任，易橙汇公司作为承租人，亦未尽到审慎审查义务，对合同无效应承担次要过错责任。关于一审法院认定的因合同无效双方应退还或支付的其他费用，因双方无争议，本院二审不再赘述。关于易橙汇公司的装修损失，一审法院经当事人申请，依法委托评估公司对涉案房屋装修原值进行了评估，评估依据充分，评估结果并无不当，应予采信。因合同无效，易橙汇公司的缔约目的已无法实现，其因履行租赁合同而投入的装修损失，苏尧公司依法应予赔偿。一审法院在结合评估结果的基础上，综合考量装修全额、剩余租赁期限及双方的过错程度等因素，酌定苏尧公司赔偿易橙汇公司装修损失800000元，系依法行使裁量权，已充分考量双方权益，并无不当。易橙汇公司认为涉案合同有效，不应赔偿易橙汇公司装修损失的主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，苏尧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人南京苏尧资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇二〇年一月十七日法官助理 谢新辉书 记 员 汪海燕