上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初20358号原告：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张飞云，执行董事。委托诉讼代理人：陈玲玲，女。委托诉讼代理人：朱江南，男。被告：徐周雨，男，1989年7月1日生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市奉贤区。原告上海万街商业经营管理有限公司与被告徐周雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月28日、2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱江南两次开庭均到庭参加诉讼，被告徐周雨第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海万街商业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的租赁合同于2019年4月10日解除；2.判令被告向原告支付2018年12月1日暂计至2019年4月9日期间的拖欠租金26,371.80元(日租金2.30元×88.20平方米×130天)；3.判令被告向原告支付逾期缴纳租金的违约金29,414.70元(日租金202.86元×145天，自2018年11月15日至2019年4月9日)；4.判令被告向原告支付因被告违约导致合同解除的违约金12,340.66元(解约当年两个月的租金)；5.判令被告依约补足原告给予被告的免租期期间租金6,085.80元(日租金202.86元×30日，自2017年4月30日至2017年5月29日)；6.判令被告支付原告自2019年4月10日至返还房屋日期占用费，暂计至2019年6月9日共计24,748.92元(按合同标准租金双倍计算)；7.判令被告依约向原告支付自2017年7月30至返还房屋日期的综合服务费，暂计至2019年4月9日共计10,759.76元(每月529.20元×20个月)；8.判令被告依据租赁合同约定向原告返还房屋。事实和理由：被告于2017年4月20日与原告签订《上海万街经营管理有限公司租赁合同》以及协议，合同约定被告承租原告拥有经营管理权的位于上海市奉贤区兰博路3069弄，商铺编号3079号1-2F室的商铺，租期为2017年4月20日至2021年4月19日。被告将该商铺用于经营。被告应于2018年11月15日前交纳租金，因被告未如期缴纳租金，经原告多次向其催缴无果，原告依照《租赁合同》约定与被告于2019年4月10日解除《租赁合同》，被告的行为造成原告严重的经济损失。故原告提起诉讼。被告徐周雨辩称，原告没有提出过要求解除合同，不确认双方合同在2019年4月10日解除，现同意解除合同，同意返还房屋。对原告第2项诉请金额有异议，被告同意支付2018年12月1日至2019年4月9日的租金。房屋有很多问题，2019年初发生下水道堵住没法营业，向原告反映后，到2月下旬才有人来修下水道，被告一个半月没有经营；房屋一直漏水，到2019年6月才有人过来修，现在不漏了，但是被告的装修因为漏水都坏了。对诉请3不同意，被告没有违约，对违约金计算方式没有异议。对诉请4不同意支付。对诉请5不同意支付。对诉请6房租不同意付双倍。对诉请7不同意，原告没有提供任何服务。本院经审查认定事实如下：2017年4月20日，原、被告签订《上海万街经营管理有限公司租赁合同》，约定由原告出租给被告坐落于上海市奉贤区兰博路XXX弄XXX号1-2F的商铺，面积为88.20平方米，被告租赁房屋用于经营餐饮；房屋交付日期为2017年4月20日前，以原告最终确定的交付之日为准，具体见双方签署的交付确认书，若交付日提前或延迟，合同约定的相应时间节点，包括但不限于合同起租日、租金起算日相应提前或延迟；房屋租赁期为2017年4月20日至2021年4月19日，免租期为2017年4月20日起至2017年5月19日，免租期内原告不收取租金；2017年4月20日至2019年4月19日的租金按每平方米每天2.30元计算，年租金为74,044元，2019年4月20日至2021年4月19日的租金按每平方米每天2.44元计算，年租金为78,487元，年租金计算天数为365天，月租金为年租金的十二分之一；首期(2017年5月20日至2017年8月31日)的租金20,945.30元于签约当日支付，此后每期3个月的租金提前15日支付，先付后用，即第二期(2017年9月1日至2017年11月30日)租金18,510.98元的支付时间为2017年8月15日支付，第三期(2017年12月1日至2018年2月28日)租金18,510.98元的支付时间为2017年11月15日，以次类推；被告逾期支付租金即构成违约，原告有权采取关门、停水停电、清场等措施，且每逾期一日，被告应按届时日租金的100%支付违约金，逾期超过30日，原告有权解除合同，被告还应向原告支付当年两个月租金的违约金；被告应于签约之日支付原告押金18,511元，原告有权从押金中直接扣减被告应付未付费用，包括但不限于租金、物业管理费……；租赁房屋除主体结构非被告原因导致的损坏由原告维修并承担相应费用外，其余房产维修和装潢事项均由被告负责并承担相应的费用；合同终止(包括但不限于合同期满或提前终止)，原告有权收回租赁房产的使用权；被告逾期占用期间的租金、物业管理费等一切费用按合同约定的标准双倍支付；被告擅自解约或违反合同约定或法律规定而导致原告解除合同的，被告应在退租或原告解除合同之日起三日内补齐已享受的免租期租金。2017年4月30日，原、被告签署交付确认书，确认双方于2017年4月30日对房屋进行了交接。同日，双方签订补充协议，约定由被告向原告支付综合管理费，标准为每平方米每月6元，月综合管理费为529.20元，每3个月一付，于每个综合管理费计费周期开始前的15日前支付。合同履行期间，被告按约支付原告押金18,511元，支付租金至2018年11月30日，支付综合管理费至2017年7月31日。被告房屋曾发生漏水情况，经原告维修已修复，但漏水造成被告部分墙面装修受损。2019年3月12日，原告向被告发函，通知被告于2019年3月26日前支付拖欠的2018年12月1日至2019年5月31日的租金共计37,290.41元。2019年3月28日，原告再次发函，通知被告于2019年4月10日前支付拖欠的2018年12月1日至2019年5月31日的租金共计37,290.41元。2019年4月3日，原告发函，通知被告于2019年4月10日解除双方签订的房屋租赁合同，并要求被告于2019年4月10日17：30前腾空商铺并将商铺返还原告。但被告未支付拖欠的租金，也未返还原告房屋。以上事实，由租赁合同、交付确认书、补充协议、委托招商经营管理协议、租金缴纳通知书、特别通知函、解除合同通知书、清场合同通知书、墙面损坏的照片、当事人的陈述等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。另外，关于被告辩称的下水道堵塞造成被告一个半月没有经营的情况，原告未予确认，本院认为，一方面被告提供的照片等证据无法证明系原告房屋存在问题造成下水道堵塞，另一方面，被告辩称2019年初下水道堵塞无法营业，被告证人李某某的证言称2018年4月下水道堵塞停业一个多月，两人的陈述并不吻合，且没有其他相应证据印证，故本院对于被告上述辩称不予采信。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行合同义务。被告未能按约支付原告2018年12月1日起的租金，经原告多次催讨仍未支付，且已逾期超过30日，原告根据合同约定有权解除合同。被告虽辩称原告的房屋存在漏水等问题，但根据原告提供的证据，房屋漏水虽造成部分墙面装修受损，但不至于影响被告正常经营，被告也从未因此提出解除合同，故原告房屋漏水问题不构成根本违约，而被告支付租金是其主要合同义务，被告不按约支付租金已构成根本违约。原告于2019年4月3日通知被告双方合同于2019年4月10日解除后，被告至2019年10月28日庭审前未提出异议，故本院确认双方合同于2019年4月10日解除。合同解除后，被告理应返还原告房屋，并支付原告至合同解除之日的租金，故本院对于原告要求被告支付2018年12月1日至2019年4月9日的租金26,371.80元的诉讼请求予以支持，2019年4月10日合同解除之日的租金202.86元被告也应支付原告。合同解除后被告未及时返还原告房屋的，还应支付原告至返还房屋之日的占有使用费，原告主张房屋占有使用费按合同约定的租金双倍支付，对此被告提出异议，本院认为，房屋占有使用费应以房屋租金标准为宜，故确定被告按合同约定的房屋租金标准支付房屋占有使用费，其中2019年4月11日至2019年4月29日按合同约定的前两年租金标准即每日202.86元计算，2019年4月30日起按后两年租金标准即每日215.208元计算。对于原告主张的逾期付款违约金，原告主张每日按日租金202.86元的100%计算明显过高，本院酌情调整为每日按日租金的2%计算，确定原告主张的145天逾期付款违约金为588.29元。原告主张的免租期租金6,085.80元，是合同约定因被告违约导致合同解除而应由被告承担的费用，与原告主张的合同解除违约金12,340.66元同为合同解除的违约责任，鉴于原告房屋存在漏水问题系原告违约在先，被告的违约责任可适当减轻，故本院确定由被告承担一个半月租金即9,255.50元的违约金。对于原告主张的综合服务费，被告主张按合同约定的每月529.20元标准计算至返还房屋之日，并未超出双方约定，且不违反法律规定，故本院予以支持。对于被告支付的押金，按照合同约定可以直接抵扣被告应付款，原告也同意直接抵扣被告尚欠的租金等，故被告支付的押金18,511元在本案中直接用于抵扣被告应付原告的租金，原告无需再返还被告。综上所述，本院对于原告的诉讼请求依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款规定，判决如下：一、确认2017年4月20日原告上海万街商业经营管理有限公司与被告徐周雨签订的《租赁合同》于2019年4月10日解除；二、被告徐周雨于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告上海万街商业经营管理有限公司坐落于上海市奉贤区兰博路XXX弄XXX号1-2F的房屋。三、被告徐周雨于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司自2018年12月1日起至2019年4月10日的租金8,063.66元(已抵扣押金18,511元)；四、被告徐周雨于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司逾期付款违约金588.29元；五、被告徐周雨于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司自2019年4月11日起至上述房屋返还之日止的占有使用费(其中2019年4月11日起至2019年4月29日按每日202.86元计算，2019年4月30日起按每日215.208元计算)；六、被告徐周雨于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司解除合同违约金9,255.50元；七、被告徐周雨于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司自2017年7月30日起至上述房屋返还之日止按每月529.20元计算的综合管理费；八、驳回原告上海万街商业经营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,247元(已减半收取)，由原告上海万街商业经营管理有限公司负担564元，被告徐周雨负担683元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张英二〇二〇年一月十五日书记员  俞慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。