辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初2461号 原告：盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行。住所地沈阳市于洪区。 负责人：高国珣,系该行行长 委托诉讼代理人：张铭洋，男，1991年6月27日生，汉族，系该行职工，住址沈阳市和平区。 被告：汪家祥，男，汉族，1982年4月22日出生，住辽宁省营口市西市区。 被告：沈阳瑞坤房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：徐文华 原告盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行（以下简称“盛京银行”）与被告汪家祥、沈阳瑞坤房地产开发有限公司（以下简称“瑞坤房地产公司”）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛京银行的委托诉讼代理人张铭洋到庭参加了诉讼。被告汪家祥、被告瑞坤房地产公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿还原告借款本金225858.02元及利息12548.48元，罚息114.3元（利息、罚息暂计算至2019年1月16日，2019年1月16日以后的利息含罚息按合同约定给付至借款全部还清之日止），延迟履行的按《民诉法》253条规定加倍给付延迟履行期间的利息；2、判令原告对被告一抵押的房屋享有优先受偿权。3、判令二被告对上述第一项债务与被告一承担连带给付责任；4、由被告承担诉讼费、保全费等实现债权的全部费用。事实与理由：2015年12月11日，被告与原告及沈阳瑞坤房地产开发有限公司签订《盛京银行个人（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》（以下称借款合同）一份，约定二被告向原告借款人民币本金24万元，期限从2015年12月11日起至2035年12月11日止，年利率4.9%，同时约定，被告汪家祥用位于沈阳市于洪区马三家中街52号2-11-3，面积88.43平方米的房屋抵押给原告作为借款抵押担保，担保的范围为借款本金、利息（含罚息）、以及原告实现债权的费用（包括处分抵押物的费用等）。借款合同第四十条第四款约定：发生下列情况时，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息，并有权处分抵押物或要求保证人跟履行保证责任，该款第三项约定，借款期间，借款人连续三个月或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用的。上述合同签订后，原告如约向被告发放了借款本金24万元，并办理了抵押房屋的抵押登记。截止到2019年1月16日，被告已连续13期未按时偿还借款本息。原告认为，与被告之间的借款合同系双方真实意识表示，且不违反法律规定，合法有效，各方均应按约履行，现被告未按合同约定偿还借款本息，欠款已连续三期以上，实属违约，原告有权按合同约定提前收回全部借款本息，并有权对抵押物享有优先受偿权，故诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告汪家祥、被告瑞坤房地产公司未提交答辩意见，亦未到庭参加诉讼。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，鉴于被告未参加诉讼，根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月11日，被告汪家祥（甲方、借款人、抵押人）与原告盛京银行（乙方、贷款人、抵押权人）及被告瑞坤房地产公司（丙方、保证人、开发商或售房单位）签订《盛京银行个人（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》（以下简称借款合同）1份，第四条约定：借款用途为用于购买沈阳市于洪区马三家中街XX号X-XX-X房屋。乙方向甲方提供贷款24万元，期限从2015年12月11日起至2035年12月11日止，年利率4.9%。还款方式为按月偿还贷款本息，还款总期数为240期，采用等额还款法，按月还款。第十七条约定：甲方用位于沈阳市于洪区马三家中街XX号X-XX-X（面积88.43平方米）的房屋抵押给乙方作为借款抵押担保，担保的范围为借款本金、利息（含罚息）以及乙方实现债权的费用（包括处分抵押物的费用等）。第二十五条约定：在保证期间，丙方愿对甲方的债务承担连带责任，如甲方不能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方有权要求丙方就全部债务承担保证责任，丙方同意乙方从其在乙方开立的存款帐户中直接划扣。第二十六条约定：保证担保的范围包括甲方的借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的赔偿金以及乙方为实现债权而发生的相关费用等。第二十七条约定：保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险盒抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日止。第四十条第四款约定：发生下列情况时，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。该款第三项约定：借款期间甲方连续三个月或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用的。 上述合同签订后，原告如约向被告汪家祥发放了借款本金24万元，截止到2019年1月16日，被告汪家祥已连续13期未按时偿还借款本息。 截至2019年1月16日，被告汪家祥共拖欠原告贷款本金225858.02元及相应利息、罚息。 另查，2015年12月15日，原告在沈阳市房屋登记中心办理了上述房屋的预购商品房抵押权预告登记，证号为沈房预中心字第0215198432号。该房屋至今未取得房屋所有权证。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告汪家祥、被告瑞坤房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。 原告与二被告签订的《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放24万元贷款的义务，而被告汪家祥未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原告、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，原告有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息等。因此，该借款合同具备约定解除合同条件，应予解除。被告瑞坤房地产公司作为连带保证人，应承担连带保证责任。 关于原告主张对被告汪家祥抵押的房屋享有优先受偿权的诉求，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，被告办理的是预购商品房抵押权预告登记，非抵押权登记。所谓预购商品房抵押权预告登记是指购房者预先购买建设中的商品房，该商品房尚未办理产权证书。购房者与银行签订抵押合同时，以预购商品房作为抵押标的。由于此时抵押人尚未取得该房屋的所有权，其提供抵押仅是将来银行在抵押登记条件成就的情况下办理房屋抵押登记而享有的债权，该债权虽可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但本质上并非对诉争房屋享有的现实抵押权，故原告对该房屋不享有优先受偿权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告汪家祥于本判决生效之日起十日内偿还原告盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行本金225858.02元，并按合同约定利率支付欠款利息和违约罚息（具体数额以实际还款日原告银行系统确定的数额为准）； 二、被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司对上述第一项判决承担连带清偿责任； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4687.90元，公告费560元,保全费1754.64元，由被告汪家祥、被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司共同负担并直接给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长 李 英 人民陪审员 郭 那 人民陪审员 孟宪宇 二〇二〇年一月六日 书 记 员 魏立涛