江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9145号上诉人（原审被告）：朱平，女，汉族，1958年10月24日出生，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：芮令辉，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁恒星，男，1994年7月26日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：曹宝琴，江苏玖润律师事务所律师。上诉人朱平因与被上诉人丁恒星房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初14284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱平上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回丁恒星的一审诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由丁恒星承担。事实与理由：一、一审法院未查明本案基本事实。一审判决认定朱平在有关单位提出整改意见后未能履行维修义务以及案涉房屋电路无法正常使用，没有事实依据。丁恒星从李磊手中接受案涉房屋，案涉房屋租赁合同系在丁恒星与李磊谈妥具体条件后安排朱平配合签署的房屋租赁合同。朱平向丁恒星收取租金与房屋权利人孙某,4出租给朱平的租金金额一致，朱平没有任何获利行为。在签订租赁合同时，丁恒星已完全了解案涉房屋系现状交付，朱平于2018年7月28日将房屋交给丁恒星使用，丁恒星于当日验收收房。根据租赁合同约定，丁恒星自行承诺案涉房屋用于商用。对于丁恒星具体从事何种经营行为，朱平未加干涉。朱平仅负责现状转租案涉房屋。丁恒星实际使用案涉房屋用于经营餐饮活动。一审法院关于“在有关管理单位对案涉房屋电路提出整改意见后，朱平经丁恒星告知仍不进行整改，致使丁恒星无法正常使用房屋内电路，对其经营产生影响”的事实认定没有事实依据。根据双方租赁合同第五条的约定“甲方保证房屋建筑结构完好，设施均能正常使用，并负责该房屋的维修，维修费用由甲方承担但因乙方造成的损坏，应当由乙方负责维修，并承担维修费用”。本案中，根据丁恒星提交的2018年11月6日的《安全工作督查记录表》，并无任何证据证明丁恒星在收到该表后要求朱平整改。丁恒星提交的2018年8月发送的短信记录也没有涉及任何电路整改或电路无法正常使用的内容。根据丁恒星提交的证据材料，其所谓的“电力维修、材料费”500元发生于2018年9月26日，而《安全工作督查记录表》形成于2018年11月6日，明显不存在关联。事实上，丁恒星早在2018年7月28日即收房，发生于2018年9月26日前的“电力维修”是否真实存在、如存在究竟是什么原因形成、丁恒星有无通知朱平区检查、维修，丁恒星均未提交任何证据证明。在此情况下，一审法院判令朱平承担该笔费用于法无据。二、一审法院在认定丁恒星的损失及过错方面存在错误。本案诉讼过程中，丁恒星主动联系朱平，告知不愿继续承租案涉房屋，要求朱平收房。为避免损失扩大，朱平于2019年4月1日收回房屋，并当场将案涉房屋直接交给孙某,4，丁恒星对此也明知。朱平并未获得任何利益也不存在任何过错。办理房屋交接时，对于可移动的物品，朱平劝说丁恒星搬离，但丁恒星自行放弃，相应后果应由丁恒星自行承担。此外，对于丁恒星主张的财产损失，并未通过鉴定程序鉴定，一审法院也未现场勘验，仅凭丁恒星单方提交的繁杂收据即认定物品存在于案涉房屋以及物品的相应价值，缺乏依据。因此，一审法院以所谓“即便丁恒星搬离再次利用，亦会存在相应损失为由”，酌定朱平负担4000元，认定事实错误。一审法院酌定朱平就丁恒星遗弃的物品赔偿丁恒星损失，没有任何依据。三、对于已形成附合的装饰装修物品，一审法院不顾合同约定直接酌定朱平承担4.5万元，严重损害了朱平的合法权益。对于已形成附合的装饰装修物品，丁恒星未通过鉴定程序鉴定其实际价值，一审法院在未勘验现场的情况下仅凭借丁恒星提交的来源不明的收据即确定“已形成附合的装修装修物的损失金额为74916元”，没有事实和法律依据。根据双方约定，“租赁期内，乙方如需对房屋进行装修或增加附属设施，必须事先征得甲方书面同意，且乙方不得改变房屋结构。租赁期满后，房屋内由乙方增设的附属设施，乙方自行拆除带走，并将房屋恢复原样”，而丁恒星对房屋进行装饰装修并未获得朱平的书面同意，丁恒星提交的证据材料也不能证明其装修金额，根据约定，丁恒星应在租约期满后应自行拆除装修并将房屋恢复原样，但丁恒星因自身经营不善，将房屋直接弃置并交付朱平，已严重违反合同约定。一审法院在朱平为获得任何利益，没有过错的前提下判令朱平赔偿丁恒星7万余元的“损失”，严重损害朱平的合法权益。四、一审法院适用法律存在错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，综观本案，朱平并不存在任何违约行为，一审法院在并无证据证明朱平存在过错，丁恒星存在损失的情况下错误地适用法律规定。丁恒星辩称，一审其已提交了相应证据，并形成证据链，一审法院采信相关证据并作出合理判决，没有任何事实和法律适用错误。丁恒星向一审法院起诉请求：一、判令朱平返还租金7万元及押金1.1万元；二、判令朱平赔偿各项损失168899元；三、解除其与朱平之间的租赁合同。一审法院认定事实：位于南京市鼓楼区房屋（建筑面积68.84平方米，即案涉房屋）登记所有权人为案外人孙某,4。2015年，朱平与孙某,4签订了一份《房屋租赁合同》，约定孙某,4将案涉房屋出租给朱平，租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止。2018年3月12日，朱平将案涉房屋的部分面积（即案涉房屋）出租给案外人李磊，并签订了租赁合同，约定租赁期限自2016年10月1日起至2019年5月30日止，每半年租金7万元，押金1.1万元等等。2018年7月28日，丁恒星得知李磊转让案涉房屋，故与之商谈，后李磊将朱平及房屋所有权人孙某,4约至案涉房屋内。朱平与李磊终止二人之间租赁合同，案涉房屋转由丁恒星承租。丁恒星、朱平于该日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2016年10月1日至2019年5月30日，半年租金为7万元，押金为1.1万元，丁恒星承诺房屋用于商用；用电、煤气安全由丁恒星负责等等。丁恒星、朱平称，因丁恒星从李磊处受让案涉房屋，故合同租期仍沿用朱平与李磊之间合同的约定内容。该合同签订时，孙某,4提供了案涉房屋的所有权证交由丁恒星查看。2018年7月28日，丁恒星从李磊处接受案涉房屋。当日，丁恒星向朱平交纳了截止至2019年3月30日的半年房屋租金7万元，以及押金1.1万元。此后，丁恒星对案涉房屋进行装修，于2018年9月1日开业。2018年8月24日，丁恒星向朱平反映，案涉房屋内水电煤气无法正常使用。2018年11月26日，南京工业大学对案涉房屋进行安全检查，发现案涉房屋将学校提供用户4平方线进电表，用户私自改成10平方线进电表盒电表后出线10平方进户，存在用电安全隐患，要求物业公司监督用户整改并恢复符合安全用电规范。朱平对此抗辩称，丁恒星系从李磊处接受案涉房屋，朱平仅是配合与丁恒星签订了租赁合同，案涉房屋是以现状交付，丁恒星受让房屋时未提出异议。2019年2月27日，孙某,4出具情况说明，载明其同意在上述租赁期限届满后将案涉房屋继续出租给朱平，朱平可以转租案涉房屋，且其对于朱平此前将案涉房屋转租给丁恒星以及其他次承租人的事实知晓且同意。一审中，丁恒星明确，朱平存在以下违约行为：1.案涉房屋电路不符合商用标准，屋内电路无法满足案涉房屋内电器设备正常使用所需电压，丁恒星多次要求朱平予以解决，朱平拒不理睬。丁恒星自行维修后，南京工业大学仍要求对电路进行整改；2.朱平承诺案涉房屋可以通过外卖平台经营外卖业务，但案涉房屋已被其他经营户作为营业执照的注册地，致使丁恒星无法再次使用。朱平对此抗辩称，租赁合同明确载明系丁恒星承诺将案涉房屋用作商用，并非朱平；丁恒星承租房屋系与案外人李磊协商，朱平仅是配合签订了租赁合同；朱平从未承诺案涉房屋可以经营外卖。丁恒星为证明其在案涉房屋内无法经营外卖业务，提交其与美团工作人员的聊天记录。该聊天记录显示：丁恒星向美团工作人员提供了注册登记经营人为王晓明、经营地址为案涉房屋的营业执照。丁恒星在一审庭审中陈述，其在承租案涉房屋时即已知晓该营业执照。朱平辩称，其从未向丁恒星承诺过案涉房屋可用于外卖平台经营。丁恒星对此亦未能提交证据予以证明。丁恒星对其主张的装饰装修损失先是申请评估，后又撤回评估申请。丁恒星另为证明其装饰装修损失，提交了以下证据：一、收据、销货清单。该组证据载明：消防器具520元、空调及冰箱12095元、门头广告及设计费用11056元、收银系统设备及安装费用7600元、购买五种草1468元、购买桌椅费用8000元、购买各类套餐碗及筷子等餐具7270元、油烟及烟道设备7800元（其中含油烟净化器4500元、烟道铁皮2000元、油烟软管500元、风机2台计700元、电线100元）、烟道安装费用及材料费共计15000元、1.8米平冷台2400元、单眼灶1500元、低汤炉1450元、洗碗槽760元、八格保温柜1750元、筷子机210元、油缸架80元、门店装修费门店装修费28000元、装修材料及灯器费用17500元、电力维修及材料费500元，以上费用合计124959元。二、丁恒星于2018年7月17日与案外人合肥老酒杯餐饮管理有限公司签订《倔骨头合作协议书》，载明丁恒星加盟“倔骨头”品牌，支付产品制作工艺技术培训费合计38000元（此费用含品牌使用、店面设计、技术培训及技术指导），丁恒星仅有权使用该项技术生产相关产品在江苏省南京市进行经营销售，协议有效期自2018年7月17日至2021年7月16日等等。该合同中未注明丁恒星使用该品牌的实际店面地址。一审中，丁恒星称该加盟协议签订在案涉房屋租赁合同签订之前，现在南京市内仍能正常使用。朱平称，丁恒星并未因其所称上述事实而停止营业，对此，朱平提交了拍摄于2019年2月20日、3月19日的案涉房屋开门营业的照片予以证明。丁恒星对于照片的真实性不持异议，但认为店面开门不能等同于正常营业。2019年4月1日，丁恒星、朱平及房屋所有权人孙某,4进行案涉房屋的交接，丁恒星将房屋内1台单门消毒柜、1台电热水器、1台蒸箱搬离，其他物品均未搬离，表示“不要了”。丁恒星、朱平双方均确认，交接房屋之日即为租赁合同解除之日。朱平在交接现场将案涉房屋交还给孙某,4，并终止双方之间的租赁合同。一审法院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，朱平将案涉房屋转租给丁恒星，已经得到房屋所有权人同意，且系丁恒星、朱平双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。各方当事人应当按照约定履行各自合同义务。关于朱平是否存在违约情形的问题。第一，关于案涉房屋电路的问题。丁恒星称朱平承诺案涉房屋系商用。但丁恒星、朱平签订租赁合同约定的内容是“丁恒星承诺房屋用于商用”，而非朱平。且丁恒星承租案涉房屋系从原承租人李磊处转让而来用于经营餐饮，其在与朱平签订租赁合同时亦查看了案涉房屋的所有权证，因此丁恒星对于案涉房屋的用途负有注意义务且应当知晓。此外，案涉房屋电路是民用还是商用并不必然导致丁恒星无法正常使用案涉房屋。因此，丁恒星以案涉房屋电路不是商用为由认为朱平违约的意见，一审法院不予采纳。第二，关于案涉房屋电路无法正常使用以及有关单位要求整改的问题。虽然丁恒星承租案涉房屋系与李磊协商，由李磊将案涉房屋转让给丁恒星，朱平仅是配合与丁恒星签订了租赁合同，但不能据此免除朱平作为出租人应当向丁恒星提供符合约定的、能够正常使用的房屋的义务。此外，在有关管理单位对案涉房屋电路提出整改意见后，朱平经丁恒星告知仍不进行整改，致使丁恒星无法正常使用房屋内电路，对其经营产生不利影响，故朱平对此存在违约情形。第三，关于外卖的问题。丁恒星承租案涉房屋经营餐饮，是否主要依靠外卖由其自行决定，外卖平台所需条件亦为丁恒星知晓，朱平并不经营此类项目，不可苛求其对此明知。且丁恒星在承租案涉房屋时，朱平即已将以案涉房屋为登记地的营业执照交给丁恒星使用，丁恒星对此明知。因此该营业执照是否能由其使用，系丁恒星自行了解内容，与朱平无关。此外，丁恒星与外卖平台协商时亦提供了该营业执照，因此，丁恒星应当自行承担后续无法进行外卖业务的后果。据此，朱平在履行租赁合同中仅存在未能及时整改电路等设施，致使丁恒星无法正常使用案涉房屋的违约情形。关于丁恒星主张返还全部已付租金及押金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。本案中，虽然丁恒星从接受案涉房屋后，仍然进行营业，但案涉房屋内部分设施存在的问题客观上影响了丁恒星的经营，朱平亦未能经催告后予以及时解决，故应当扣减相应的租金。丁恒星、朱平于2019年4月1日解除合同，并完成案涉房屋的交接手续。此前，丁恒星已向朱平支付了截至2019年3月30日的半年租金共计7万元。因此，一审法院根据本案案情及朱平过错情形，酌定朱平应向丁恒星退还1.5万元租金。丁恒星、朱平之间的房屋租赁合同已经解除，故丁恒星要求朱平退还押金1.1万元的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。关于丁恒星主张朱平赔偿各项损失的问题。根据前述分析，朱平存在未及时整改电路的违约情形，但丁恒星可以通过自行整改的方式予以修复，且从2018年8月丁恒星向朱平反映该事实起至2019年3月，丁恒星均处于开门营业状态。因此，朱平的该项违约行为不是导致原、朱平双方之间租赁合同解除的唯一原因。根据丁恒星的陈述，除电路问题外，其无法经营外卖亦是其解除合同的原因之一。但根据前述分析，无法经营外卖的原因应归责于丁恒星自身，因此，丁恒星、朱平对于租赁合同的解除均存在一定过错。据此，一审法院对丁恒星主张的各项损失评判如下：第一，可移动物品。此类物品应由丁恒星自行搬离，减少损失。但丁恒星在房屋交接过程中予以放弃，故此类物品损失应由丁恒星自行承担。且丁恒星、朱平在交接房屋时，朱平即将案涉房屋交还给房屋所有权人。因此，丁恒星主张装饰装修损失中的消防器具（520元）、空调及冰箱（12095元）、收银系统（7600元）、花草（1468元）、碗筷等餐具（7270元），共计28953元，不应由朱平承担。对于可移动物品中的桌椅（8000元）、油烟净化器（4500元）、风机2台（700元）、1.8米平冷台（2400元）、单眼灶（1500元）、低汤炉（1450元）、八格保温柜（1750元）、筷子机210元、油缸架（80元），共计20590元。该部分物品虽然系丁恒星放弃的可移动物品，但该部分物品系丁恒星为在案涉房屋内经营所购置，具有一定的尺寸契合性及性能匹配度，因此即便丁恒星搬离再次利用，亦会存在相应损失。故一审法院结合案情酌定该部分损失由朱平负担4000元。第二，对于已形成附合的装饰装修物。在丁恒星主张损失数额中，已形成附合的装饰装修物的损失金额为74916元（124959元-28953元-20590元-500元），因此，一审法院结合丁恒星装修时间、使用状况以及双方过错等案情，酌定朱平赔偿丁恒星该项损失4.5万元。第三、电力维修及材料费500元，该费用应当由负有维修义务的朱平方承担。第五、关于加盟费。根据丁恒星签订加盟合同约定，加盟期限至2021年7月16日方届满，该加盟合同亦未限定丁恒星仅能在案涉房屋内使用。且根据丁恒星陈述，虽然租赁合同已经解除，但丁恒星所加盟的品牌仍然可以由丁恒星根据加盟合同的约定在南京市的其他地区继续使用，故丁恒星主张朱平承担加盟费损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，朱平应退还丁恒星租金1.5万元、押金1.1万元、装饰装修损失4.9万元、电力维修费用500元，共计75500元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、朱平于判决生效之日起五日内向丁恒星退还租金1.5万元、押金1.1万元，合计2.6万元；二、朱平于判决生效之日起五日内向丁恒星赔偿装饰装修损失4.9万元；三、朱平于判决生效之日起五日内向丁恒星支付电力维修及材料费500元；四、驳回丁恒星的其他诉讼请求。一审案件受理费5048元，由丁恒星负担3523元，朱平负担1525元。朱平对一审法院查明的事实提出异议如下：一、一审判决书第3页中“2018年8月24日”的日期认定有误，其一审中提交的证据中载明的是8月23日周四，下一条信息只显示了周五，一审法院直接认定为8月24日，存在错误。实际上，该短信的形成时间是2018年11月9日，在丁恒星的手机上可以看出；二、一审法院对于“2018年11月26日”的日期认定也存在错误。朱平对一审法院查明的其他事实没有异议。丁恒星对一审法院查明的事实没有异议。二审中，朱平向本院提交新证据如下：一、丁恒星发送给朱平的短信记录打印件1页，显示一审判决认定的2018年8月24日的短信实际发送日期为2018年11月9日；二、接处警工作登记表、孙某,4提供的情况说明、陈某,4身份证复印件各一份，用于证明南京工业大学发出电力整改通知后，其请房主孙某,孙某,4的丈夫陈某,4多次前往案涉房屋处理电力整改事宜，但丁恒星拒不接受整改，还于2018年11月22日与孙某,陈某,4发生矛盾，导致报警。另证明案涉房屋的电路一直能正常使用，丁恒星也一直正常经营，因丁恒星的阻挠，孙某,4直至2019年4月8日才完成电路整改；三、吴海燕、庄丹丹出具的情况说明各一份以及吴海燕、庄丹丹的身份证复印件各一份，用于证明案涉房屋共分为三个门店经营，丁恒星经营其中一个，另外两个门店与丁恒星所经营的门店共用一个总电表、总水表和总煤气表，在丁恒星承租期间内，水、电、煤气都可以正常经营餐饮；四、拍摄于2019年9月19日的照片打印件14张以及拍摄于2019年11月11日的照片打印件6张，用于证明2019年4月1日后，朱平已将案涉房屋当日交还给孙某,4，并未因此获得任何利益，所涉门店资产已由丁恒星放弃。丁恒星质证认为：一、其在一审中提交的短信记录显示的时间是8月24日，朱平提交的短信记录没有完整的聊天界面，也看不出该段对话是朱平后期发送给丁恒星的还是丁恒星发送给朱平的，但其在一审中提交的证据可以清楚地看出丁恒星已发送相关通知给朱平；二、接处警记录显示双方系因更换新电路而发生纠纷，正说明案涉房屋存在很大的电力安全隐患。其于2018年8月24日通知朱平，即使朱平收到该短信是在2018年11月9日，但直至11月22日才上门整改，并未第一时间到场进行处理。南京工业大学2018年11月6日时要求整改电路，但必须是南京工业大学的电工上门整改，以达到要求，而当天上门的是朱平带来的私人电工，没有专业的电工证，且孙某,4及其带来的电工当场均不能保证整改后设备能否正常使用，故当时未能协商一致如何整改。基于与朱平与孙某,4的特殊情况，孙某,4出具的情况说明不应被采信；三、出具情况说明的两位租户没有出庭，相应情况说明中的内容无法核实。吴海燕称其经营服装，并非经营餐饮，其水、电能正常使用也只是符合服装店的经营使用，不能证明可用于丁恒星正常经营餐饮。张丹丹经营的老北京炸酱面仅用于外卖，没有堂食，餐饮经营中，堂食才需要用到更多的电压及锅炉，因此，老北京炸酱面可以正常经营不能证明丁恒星就可以正常使用水、电、气。情况说明仅载明南京工业大学没有停过电，不能证明丁恒星的电路可以正常使用；四、照片的真实性请法院审查，但照片不能证明朱平已交还房屋且未从中获利。从朱平在一审中提交的四、五份租赁合同来看，案涉房屋均由朱平对外出租，不从中牟利与常理不符，且朱平与孙某,4之间的协议的真实性丁恒星无法核实。照片显示，丁恒星的部分物品仍被后续租户使用，仍具有一定价值，一审法院对此酌定了损失，合情合理。对于朱平就一审法院查明事实提出的异议，本院认为，一、朱平在本案二审中提交了相应短信的原始载体，显示该短信的发送时间系2018年11月9日；二、经本院查阅一审卷宗，相应南京工业大学安全工作督查记录表上载明的日期亦为“18.11.6”，因此，朱平关于一审查明事实中相应短信发送时间以及南京工业大学安全检查时间的异议成立，本院予以确认。对于一审法院查明事实中双方当事人均无异议的部分，本院亦依法予以确认。二审中，朱平申请证人孙某,陈某,4出庭作证。证人孙某,陈某,4与2019年11月15日到庭作证，接受双方当事人的询问和法庭的调查。证人孙某,4陈述，其将案涉房屋租给朱平，三家门面的房租是20万元一年，半年一付。朱平与丁恒星签订房屋租赁合同时其在场，但未参与对房屋的验收。南京工业大学给其打电话，要求将电恢复成4个平方的线，其为此三次找到丁恒星要求其恢复原状，但丁恒星不同意整改，所以一直没有整改完成。陈某,4是其丈夫，2018年11月22日，因南京工业大学催其整改，其就跟丁恒星商量，但丁恒星不同意并发生争执，拨打110后仍没有整改完成，其就跟陈某,4回家了。案涉房屋内的电路最终于2019年4月完成整改，整改的方案就是换线。案涉房屋的水、电均为民用，案涉门店一直有电。证人陈某,4到庭陈述，南京工业大学要求电力整改，但丁恒星不给其整改，还打其，故其报警。朱平认为，上述证人证言明确表明，在两位证人在收到南京工业大学的通知后，三次前往丁恒星处要求更换电线均未成功，电力整改遭到丁恒星的无端阻碍，直至丁恒星退场后才完成整改。丁恒星自李磊处以现状受让案涉门店之后，电力直至丁恒星退租都没有发生过改变，也没有对丁恒星造成影响。丁恒星则认为，其于2018年8月24日通知朱平，即使朱平收到短信的日期是11月9日，但也直至11月22日才上门整改，而且也未按照南京工业大学的要求进行整改。当天报警的真实情况是，大房东上门要求改装电路，但因南京工业大学要去整改电路必须是南京工业大学的电工上门整改，而对方带来的电工是私人电工，没有专业的电工证，且不能保证整改后设备能否正常使用，故当时未能协商如何进行整改，并非其拒绝整改。二审中，本院询问丁恒星，其在给朱平发送的短信中称水电气均不能正常使用，具体是什么情况。丁恒星陈述，电路在冬季无法正常使用空调，经常跳闸，客人无法在舒适的环境中堂食；用水方面不能正常排污，污水需要丁恒星用桶接后拎出；煤气无法供应两个锅炉正常使用，而正常餐饮经营需要两个锅炉，一个用于将来的外卖平台，一个用于堂食，但实际仅可供一个锅炉使用。本院询问丁恒星，其称告知朱平水、电、气不能正常使用的信息是在2018年8月24日发送，为何对不能正常用电的解释是在冬季无法使用空调。丁恒星回复，当时其装修完毕打算投入正常使用，8月份仍然是高温，仍然需要开空调，如果灯、消毒柜、收银机器同时使用时空调无法打开。本院询问丁恒星，其于2018年7月17日签订的加盟合同，2018年7月28日签订案涉租赁合同。既然在签订案涉租赁合同之前已经明确了自己的加盟经营项目，在承租案涉房屋时是否审查过案涉房屋内的水、电、气以及相应配套设施是否适合其经营项目。丁恒星回复，其进行过审查，因为案涉房屋当时正用于餐饮经营，其认为基本符合餐饮使用需要，但其承租前，朱平描述其可以进行餐饮经营，而其承租后却发现了水、电、气的问题，无法用于餐饮经营。房屋租赁合同中乙方承诺用于商用，是由朱平书写的，可以推定朱平在签订合同时已知其租赁案涉房屋用于餐饮经营。朱平陈述，将案涉房屋用作商用是丁恒星作出的承诺，并非朱平的要求。丁恒星在一审中已承认其是与案外人李磊商谈案涉房屋的租赁事宜，也去现场看过相应，并同李磊谈妥条件，朱平只是根据李磊的要求配合签署租赁协议，将承租人由李磊变更为丁恒星。本院询问丁恒星，其承租案涉房屋使用的水、电是不是走的分表。丁恒星回复，是的，是朱平安装的分表。本院询问丁恒星，在总表可以正常使用的情况下，分表的用电是否可以正常使用。丁恒星回复，是可以正常使用的。本院另查明，根据朱平与丁恒星签订的房屋租赁合同约定：朱平必须保证该房屋建筑结构完好，设施均能正常使用，并负责该房屋的维修，维修费用由朱平承担。但因丁恒星造成的损坏，应由丁恒星负责维修，并承担维修费用；租赁期限届满后，房屋内由丁恒星增设的附属设施，丁恒星自行拆除带走，并将房屋恢复原样。租房押金1.1万元，在本合同到期是，房屋无损坏且各项费用结清后三日内朱平将押金无息返还给丁恒星。租赁期内，一方要求提前解约，必须提前一个月通知对方，并征得对方同意。一审庭审中，丁恒星陈述，合同约定房屋用于商用性质，但该房屋被一分为三分别出租，电压是朱平改装之后的，无法保证店铺正常经营使用，甚至于连一个空调都会让电路跳闸。南京工业大学水电管理中心多次到店，出具检查报告显示用户私自改电路，并告知可能影响人身安全。同时，煤气管道所能供应的是店内店铺一个锅炉时使用的量，另一个锅炉无法使用。但作为店铺经营一般情况都是需要两个锅炉同时或轮换使用。房屋下水道的通水排道只是通常的民用标准，其需要用水桶将污水排除清到店外。双方合同明确约定朱平保证店内设施均能够正常使用，并维修该房屋，费用由朱平承担，但其自营业以来，多次就上述问题要求朱平解决，朱平均未处理，不履行合同的主要义务，给其带来巨大的经营困难，店铺无法营运。2019年3月6日的一审庭审中，朱平陈述，其今天去现场看了，现场还在营业，并拍摄现场视频刚发送过来，其补充提交刚刚拍摄的视频证据。丁恒星质证认为，视频形成时间无法确认，其经营只是和自己的母亲在帮忙在打理生意，当天根本无开门的可能。法庭询问丁恒星，目前是否还在营业，丁恒星回复“没有，因没有外卖、天气冷，没有空调大家都不来，从年后就开始不开门了。用空调会跳电”。法庭询问丁恒星，9月怎么用空调。丁恒星回复，那时不热，不需要用空调。一审中，朱平提交短信记录一份，用于证明丁恒星主动联系其告知不愿再继续承租案涉房屋。丁恒星对短信记录的真实性予以认可，并陈述，其确认要求交付房屋，时间应当是在2019年3月20日左右，因其人在外地，未赶回来交接，故交接时间迟延至4月1日。朱平提交的相应短信记录载明，3月27日，丁恒星发送短信告知朱平“……案件在诉讼中，按照房子的情况也没办法继续租用……已经将店铺清理出来了，随时可以交接……”，4月2日，朱平发送了内容为“小丁你好，昨天交房你和你爸爸都说店内物品不要了！收银机要拿回去还能用呢？”丁恒星回复“不是我们不要了，是没有经历精力去搞了，收银机是用来做生意的，这么多钱投资下去，现在生意也做不了，还打了官司，那我们就看法院是如何酌情判理的，该赔偿的赔偿，该折算的折算好了”。以上事实，有短信记录、接处警记录、证明、照片打印件、证人证言、合同、一审法院庭审笔录以及本院询问笔录等在案为凭。本院认为，本案二审争议焦点为：一、朱平是否存在违约行为；二、丁恒星要求朱平返还租金7万元、押金1.1万元的主张能否成立；三、丁恒星要求朱平并赔偿损失168899元的诉讼请求能否成立。对于争议焦点一，本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，丁恒星以案涉房屋电路不符合商用标准，无法满足其电器设备正常使用所需，而朱平不予解决，以及朱平承诺案涉房屋可以通过外卖平台经营外卖业务但无法兑现为由，认为朱平构成违约。对此，本院认为：一、案涉房屋系丁恒星自案外人李磊处接手经营，其与李磊协商好后，自李磊处接收案涉房屋，朱平仅为配合丁恒星与李磊的转让经营事宜而与丁恒星签订了案涉《房屋租赁合同》。在与朱平签订合同前，丁恒星已查看过案涉房屋的实际状况，对于案涉房屋的用电性质、电力负荷等情况应有所了解。此外，丁恒星与朱平签订的租赁合同中并没有关于朱平承诺案涉房屋内电路系商用的约定，丁恒星亦未提交证据证明其在案涉房屋内经营期间，系因案涉房屋内系民用电而导致不能正常经营；二、丁恒星在与朱平签订案涉租赁合同前已签订相应加盟协议，知晓其经营项目，其与案外人李磊商议转让经营事宜时应已查看过案涉房屋的具体状况，对于案涉房屋的电力负荷、排水、煤气等各项配套状况是否适合其经营相应加盟项目，应自行作出判断。在丁恒星与朱平签订的租赁合同中，也未对电力负荷等具体配套要求作出具体明确的约定，朱平以案涉房屋当时的现状同意丁恒星承租经营，亦无从知晓丁恒星经营的具体项目以及实际需要的用电量、煤气量等是否符合丁恒星的经营需要，在此情况下，丁恒星进场经营后，再以案涉房屋内的电路、煤气无法满足其实际需要为由认为朱平构成违约，缺乏事实和法律依据；三、丁恒星向一审法院提交的短信记录打印件未明确显示其向朱平反映案涉房屋内水、电、气无法正常使用的具体时间，二审中，朱平提交的新证据证明，丁恒星实际系于2018年11月9日才向朱平发送该短信，而根据丁恒星自己提交的南京工业大学安全工作督查记录表，南京工业大学于2018年11月6日进行安全检查时发现案涉房屋内4平方线进电表被私自改成10平方线进电表盒后出线10平方进户，存在用电安全隐患，故而要求用户自己整改。再根据朱平二审中提交的接处警记录和孙某,陈某,4的证言，朱平接到丁恒星的上述短信后，已通知房主孙某,4整改电路，但房主当月数次上门要求整改电路时却遭丁恒星阻拦，甚至发生冲突以致报警。丁恒星虽在二审中辩称，其并非拒绝整改，而是要求必须由南京工业大学的电工上门整改，但丁恒星的该辩称意见与相应安全工作督查记录表中关于要求用户自己整改的内容不符，因此，丁恒星的该辩称意见不能成立，再根据丁恒星返还案涉房屋后，相应电路整改即于当月完成的情况，可以确认，在丁恒星使用案涉房屋期间，相应电路整改未能完成的原因确系丁恒星阻拦所致；四、丁恒星虽在2018年11月9日发送给朱平的短信中称案涉房屋的水、电、气均不能正常使用，但综合丁恒星在本案中所作陈述，丁恒星所称的水、电、气不能正常使用系相应水、电、气不能满足其实际经营需要，而非朱平提供的水、电、气设施本身存在问题不能正常使用；五、丁恒星接手案涉房屋后自行装修经营，朱平在此期间并未改动过案涉房屋内的电路，并无证据证明被责令整改的违规私自改动电路的行为系朱平所为，而朱平在接到丁恒星关于水、电、气不能正常使用的告知以及南京工业大学要求整改电路的通知后，已联系房主孙某,4上门，但遭到丁恒星的阻拦而整改未果，朱平就此亦不构成违约；六、丁恒星称朱平承诺其可以在案涉房屋内经营外卖业务，但朱平称其从未向丁恒星作出此项承诺，丁恒星亦未就其该主张提供证据加以证明，因此，丁恒星以案涉房屋不能经营朱平承诺的外卖业务为由认为朱平构成违约的主张仍不能成立。综上所述，丁恒星关于朱平违约的主张缺乏事实和法律依据。关于争议焦点二，本院认为，根据丁恒星与朱平签订的租赁合同，租赁期限应至2019年5月30日届满，但丁恒星于2018年12月7日即诉至一审法院要求朱平返还租金及押金，明确其不愿继续履行合同，一审期间，丁恒星于2019年3月27日短信通知已将店铺清理出来，要求交还案涉房屋，双方亦实际于2019年4月1日办理完案涉房屋的交接手续，应视为双方间的租赁合同至当时解除。丁恒星实际向朱平支付租金至2019年3月30日，即丁恒星交还案涉房屋前一天，丁恒星已支付的租金并未超出其交还案涉房屋的期间，故其要求朱平退还租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据双方约定，朱平应于合同到期时，在房屋无损坏且各项费用结清后三日内返还押金给丁恒星，现丁恒星已返还案涉房屋，且朱平并未提交证据证明丁恒星损坏案涉房屋或存在拖欠费用的情况，故丁恒星要求朱平返还1.1万元押金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。对于争议焦点三，本院认为，根据案涉房屋租赁合同，丁恒星应于租赁期届满后自行拆除带走其增设的附属设施，并将房屋恢复原样，但根据朱平在一审中提交的短信记录，丁恒星在交还案涉房屋时并未履行上述恢复原状的义务，对于其自行增添的设施物品也以没有精力处理为由弃置于案涉房屋，而案涉房屋租赁合同的解除亦非朱平违约所致，在此情况下，丁恒星关于要求朱平赔偿其房屋装饰装修、可移动物品、加盟费的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于丁恒星所主张的损失赔偿中另包含的500元电力维修及材料费，因相应收据的开具日期在2018年9月26日，而丁恒星并未提交证据证明当时案涉房屋自有供电设施存在问题、500元费用系用于何种具体电力维修和材料，甚至未能提交证据证明其曾于该时间段通知朱平进行相应维修，在此情况下，其关于应由朱平承担该500元维修费用的主张亦缺乏充分依据，本院亦不予支持。综上所述，朱平的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初14284号民事判决第一项为：上诉人朱平于本判决生效之日起五日内向丁恒星退还押金1.1万元；二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初14284号民事判决第二、三、四项；三、驳回被上诉人丁恒星的其他诉讼请求；四、驳回上诉人朱平的其他上诉请求。一审案件受理费5048元，由上诉人朱平负担75元，由被上诉人丁恒星负担4973元；二审案件受理费1688元，由上诉人朱平负担75元，由被上诉人丁恒星负担1613元。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 王 路审 判 员 李 斐二〇二〇年一月九日法官助理 吴伯庙书 记 员 倪 辉