安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1802民初6387号 原告：黄丽睿（曾用名：黄星玲、黄丽丽），女，1983年6月1日出生，汉族，住云南省宣威市。 委托诉讼代理人：周浩，安徽明泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张冯，安徽明泉律师事务所律师。 被告：汪强林，男，1970年2月9日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市宣州区，住安徽省宣城市宣州区。 被告：姚满平，女，1973年2月13日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市宣州区，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：汪强林（系姚满平丈夫），男，1970年2月9日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市宣州区，住安徽省宣城市宣州区。 原告黄丽睿与被告汪强林、姚满平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄丽睿的委托诉讼代理人周浩、张冯和被告汪强林、被告姚满平的委托诉讼代理人汪强林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄丽睿向本院提出诉讼请求：1、请求确认合同无效；2、请求判令两被告立即偿还原告本金162800元及利息（利息自2016年3月7日起按银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日）；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由:2016年3月6日原、被告经协商签订了《二手房购房合同》，原告以162800元的价格购买被告坐落于安徽省宣城市宣州区房屋。3月7日，原告以现金方式支付了购房款,被告出具了收条,并约定该房屋由其父亲居住。现该房屋一直无法过户登记。根据《中华人民共和国土地管理法》之规定,任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地,农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该买卖合同违反法律规定,应认定无效,被告应返还原告购房款及利息。即使合同有效,现原、被告无法完成过户,合同目的不能实现,也应该解除合同,返还原告本金及利息。综上，特具状法院，望判如所请。 汪强林、姚满平辩称，这个房子是黄丽睿购买的，当时汪强林在深圳出差，黄丽睿打电话跟汪强林说为了尽孝心，买给她父亲住。后，我们问了XX乡政府、房管局，政府明确告知黄丽睿不能过户，如果要过户，必须迁回户口。当时黄丽睿和其父亲的户口都在铜陵，他们去了铜陵，想把黄丽睿父亲的户口迁到XX乡。2016年3月6日下午黄丽睿父亲将户口迁回来并挂户在汪强林名下。随后，就谈房屋买卖，当时找了证人到场，3月6日签了房屋买卖协议。黄丽睿3月6日给了汪强林110000元，3月7日给了汪强林52800元，汪强林向黄丽睿出了收条。3月8日、9日左右汪强林腾空了房屋，并将房产证和房屋交给了原告，黄丽睿父亲当时也入住了，一直住到其把房子出租给了别人住。这个合同肯定是有效合同，合同都签了那么久了，而且当时请了证人到场，原告自己也是有文化且具有行为能力。原告现在起诉的行为违背了社会道德和诚信。 黄丽睿为证明自己提出的诉讼请求所依据的事实，向本院提举了下列证据材料： 一、原告身份证、被告汪强林户口本复印件各一份。拟证明原告、第一被告的诉讼主体资格； 二、《二手房购房合同》（2016年3月6日）、房地产权证、土地证复印件各一份。拟证明原、被告协商一致买卖该房屋，约定被告要办理过户； 三、收条及售房合同（2016年3月7日）复印件各一份。拟证明原告按约支付了全部购房款。 汪强林与姚满平对黄丽睿提举的证据质证意见为：都属实，没有异议。 汪强林在庭审过程中陈述其有手机语音记录一份。拟证明原告在签订合同时就已知晓房屋不能过户的事实。但庭审后汪强林并未按要求提交该份语音记录的书面文字或者存储有该份语音记录的复制件等。 本院结合原、被告陈述的内容及被告的质证意见，根据证据的真实性、合法性、关联性原则，经审查，对原告提举的证据的证明效力均予以确认。 根据原、被告当庭陈述以及对原告提举相关证据证明效力的确认，本院查明本案法律事实如下： 2016年3月6日，黄丽睿与汪强林、姚满平经协商签订《二手房购房合同》一份，购买汪强林、姚满平所有的坐落在安徽省宣城市房屋，该合同载明：“甲方（出卖人）：汪强林、姚满平乙方（买受人）：黄丽丽……一、该房屋具体状况如下：坐落于安徽省宣城市，建筑面积为104.9平方米；…出售房屋的所有权证证号为XXXXXXX；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。该房屋的相关权益随该房屋一并转让……。三、合同总价及付款方式：1、按建筑面积计算价款，房屋单价为人民币每平方米1551.95元，总金额人民币：￥162800.00元，壹拾陆万贰仟捌佰元整；支付时间为／。2、乙方在2016年3月6日付给甲方定金壹拾壹万元正……四、房屋价款乙方分二期付给甲方：1、第一期：在2016年3月6日，付人民币壹拾壹万元（备注定金）；2、第二期：在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款伍万贰仟捌佰元……五、约定事项：1、甲、乙双方定于2016年3月20日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。2、甲方应在2016.5.20前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。……六、甲、乙双方同意，双方应于本合同生效之日起1日内到房地产主管部门办理过户手续……甲方（签章）：汪强林姚满平乙方（签章）：黄丽丽……”。 2016年3月7日，双方另行签订手书《售房合同》一份，载明：“甲方：售房（户主）：汪强林姚满平乙方：购房（户主）：黄丽丽徐永祥（代）今有甲方一幢门面房（上下两层），愿出售给乙方，双方协价拾陆万贰仟捌佰元整。本着双方自愿原则，以现金一次交付（162800）本合同生效，空口无凭，立此为据。另说明：所交现款是购房主人黄丽丽一人所付，其目的是为其父亲居住，但只有居住、使用权。若百年过后，乙方所购的房子由其本人收回居住、使用权，或有变卖权，与任其它一方无干涉。本合同一式两份，甲乙双方各持一份，甲乙双方签名生效。甲方：汪强林姚满平（签名并捺印）乙方：黄丽丽徐永祥（代）（签名并捺印）二〇一六.三月七日证明人：汪家太、姚玉斌、邓团结、汪史胜…（签名）”。 2016年3月6日、3月7日，黄丽睿支付给汪强林、姚满平110000元与52800元，汪强林与姚满平出具收条一份，载明：“收条今收到黄丽丽购汪强林和姚满平XX社区老街口门面房一套，总价拾陆万贰仟捌佰元整（￥162800.00元）已付清。俱收人：汪强林、姚满平2016.3.7（房产证和土地证有乙方黄丽丽代走）”。2016年3月9日前后，汪强林、姚满平将诉争房屋交付给黄丽睿，由黄丽睿父亲入住。后黄丽睿父亲将该房屋出租于他人使用。 另查明，黄丽睿与案外人徐永祥为夫妻关系，汪强林与姚满平为夫妻关系。2002年1月21日黄丽睿的户口迁至安徽省铜陵市，2014年4月18日又将其户口从云南省昆明市西山区迁至云南省宣威市。宣城市宣州区XX村与XX合并为XX村；安徽省宣城市宣州区混合结构房地产权利人为姚满平，建筑面积104.9平方米。该房屋所依附的“宣区集用（XXXX）第XXXX号”土地使用权证载明：土地使用权人也为姚满平，土地权属性质为集体所有，土地使用权类型为宅基地拨用。 本院认为，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告之间所签订的《二手房购房合同》、《售房合同》的买卖标的物不仅只涉及房屋，而且还包括该房屋占用的相应的集体土地宅基地的使用权。宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。2016年3月原告在与两被告签订《二手房购房合同》与《售房合同》时，并非安徽省宣城市XX乡XX社区新农组村民，而是云南省宣威市XX街道XXX村的村民，即与被告不是属于同一集体经济组织成员。我国《物权法》第一百五十三条规定，农村宅基地使用权的取得、行使和转让适应土地管理法等法律和国家有关规定。国务院办公厅《关于严执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。目前，根据我国的相关规定，宅基地使用权只能在本村集体成员之间转让，非本村集体成员不得取得该村的宅基地使用权。因此，被告转让案涉房屋及该房屋所占宅基地使用权的行为因违反了我国法律、行政法规的强制性规定，属于无效行为，故依法应认定案涉《二手房购房合同》、《售房合同》为无效合同。无效合同自始没有法律效力，双方因该合同取得的财产，应当依法予以返还。据此，两被告应当返还原告支付的162800元购房款，原告也应将占用的安徽省宣城市宣州区混合结构建筑面积104.9平方米房屋返还给两被告。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告对致使涉案合同无效，均存在相应的过错。原告自2016年3月起一直对该房屋进行使用、收益，且又在对该合同无效存在过错的情况下，要求两被告支付自2016年3月7日起至实际清偿之日按银行同期同类贷款利率计算的利息的诉讼请求，与法律规定相悖，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条之规定，判决如下： 一、原告黄丽睿与被告汪强林、姚满平签订的《二手房购房合同》、《售房合同》无效； 二、被告汪强林、姚满平于本判决生效之日起十五日内返还原告黄丽睿购房款162800元； 三、原告黄丽睿在被告汪强林、姚满平履行完本判决第二项义务后十五日内腾让安徽省宣城市房屋并将该房屋及其房地产权证、土地使用权证返还给被告姚满平； 四、驳回原告黄丽睿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费已减半收取2067元，原告黄丽睿负担1000元，被告汪强林、姚满平负担1067元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  吴敬宏 二〇二〇年一月十五日 书记员  钱柯钦