江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终524号上诉人（原审原告）：王长梅，女，1975年11月4日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：宋阳，男，1999年12月12日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：蒋龙飞，江苏中舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人王长梅、宋阳因与被上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初12662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王长梅、宋阳上诉请求：撤销一审判决二、三项，依法改判，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）双方之间存在不定期租赁合同关系；（二）一审判决超出其诉讼请求范围；（三）一审按被上诉人意见确定使用费标准，缺乏法律依据。被上诉人图腾公司辩称：（一）一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。（二）双方不构成不定期合同关系，在合同期满前，被上诉人明确表示不愿意按原合同标准支付租赁回报，并且提出两个方案，上诉人不同意被上诉人的续租方案和回购方案。（三）涉案商铺是产权式商铺，少数业主要服从多数业主的意见，被上诉人对外出租的价格不足原房价3%，并且上诉人只代表少数业主，综上请求驳回上诉，维持原判。王长梅、宋阳一审请求：1.图腾公司立即向其支付2018年4月30日至2018年10月29日期间租金18977.2元及违约金（其中2017年4月30日至2018年4月29日期间迟延支付租金违约金为1238.2元；以9488.6元为基数，按每日万分之三的标准，分别从2018年6月15日、9月15日起计算至实际付清之日止）；2.图腾公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：南京市建宁路300号1210室商铺（建筑面积17.62平方米，以下简称1210室）为王长梅、宋阳所有。2008年12月7日，王长梅、宋阳方（甲方）与图腾公司（乙方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，甲方自愿将自己经房地产登记主管部门依法登记核准所有的商铺房屋，在委托经营期限内委托乙方自营或对外租赁经营，商铺为1210室，房屋总价款为470838元；甲方同意在本合同有效期内，将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同约定；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为8年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；本合同约定期限届满，甲、乙双方中的任何一方如需续约，应在本合同期满前60日书面向对方提出申请，经甲、乙双方协商一致重新签订《商铺房屋租赁及委托经营合同》；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；在本合同约定期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为10005元；乙方支付时间为，每年的4月30日至5月15日期间，每年的7月30日至8月15日期间，每年10月30日至11月15日期间和次年的l月30日至2月15日期间；在本合同约定期限执行满五年后，即自第六年起，甲方可向乙方提出转让商铺房屋所有权的请求，乙方承诺按本合同约定接受转让商铺房屋所有权的请求；甲方转让商铺房屋所有权的请求必须在当年的10月1日前以书面方式向乙方提出，甲、乙双方须在当年的12月1日前办理完毕转让过户手续，乙方于当年的12月31日前给付甲方转让款；甲方转让商铺房屋所有权的，甲、乙双方之间的租赁回报按甲、乙双方确认的实际天数结算，多退少补；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除本合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；本合同履行期间，甲、乙双方均不得干扰对方履行本合同，因一方的原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此给对方造成的一切经济损失等等。图腾公司扣除相关税费后，按每期9488.6元支付王长梅、宋阳租金。图腾公司于2018年2月9日向王长梅、宋阳支付了2017年4月30日至2018年1月29日期间的三期租金共计28465.8元，于2018年3月22日向王长梅、宋阳支付2018年1月30日至2018年4月29日期间的租金9488.6元。2018年2月20日，图腾公司向王长梅、宋阳邮寄《关于大观天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》，告知王长梅、宋阳，可以回购涉案商铺，可以按不超过房屋买卖价款的4%每年支付租赁回报等等。王长梅、宋阳收到上述函件，表示不同意图腾公司回购及续租意见。另查明，与案涉商铺处于同一区域位置的1096号商铺（房屋坐落为南京市鼓楼区已与图腾公司签订《委托经营合同书》，委托期限为五年，自2018年4月30日至2023年4月29日，年租赁回报为房屋总价款×4%。2018年7月31日，一审法院就王长梅、宋阳杨春明、杨婷与图腾公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）苏0106民初6181号民事判决书，认定“从维护业主长远利益出发，参考同楼层同类商铺（1096号商铺）的年租赁回报为房屋总价款的4%，一审法院确认图腾公司应按照28127元/年（703187×4%）为标准，以每季度为周期及时向王长梅、宋阳支付占有使用费”；判决“一、本判决生效后五日内，南京图腾置业发展有限公司给付杨春明、杨婷违约金969元；二、本判决生效后五日内，图腾公司南京图腾置业发展有限公司给付杨春明、杨婷2018年4月30日至2018年7月29日期间的占有使用费7032元；三、驳回杨春明、杨婷的其他诉讼请求”。该判决已生效。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，王长梅、宋阳与图腾公司双方签订的《委托经营合同》是王长梅、宋阳将其所有的房屋交由图腾公司出租经营，图腾公司因此按季度支付固定回报的合同，而非王长梅、宋阳委托图腾公司经营涉案房屋，因此《委托经营合同》的性质是租赁合同。该合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于2018年4月30日之后王长梅、宋阳与图腾公司是否构成不定期租赁合同关系的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，王长梅、宋阳与图腾公司之间的租赁合同期限届满后，图腾公司至今未向王长梅、宋阳返还1210室，仍继续使用1210室并要求每年按照不超过房屋买卖价款4%的标准支付租赁回报，但是王长梅、宋阳对于图腾公司提出的支付标准提出异议，因此双方之间就租赁回报的支付标准未达成一致意见，因此双方之间不构成不定期的租赁合同关系。关于图腾公司支付占有使用费标准的问题。图腾公司继续占有使用1210室，图腾公司应支付占有使用费。王长梅、宋阳主张按原租金标准支付占有使用费，图腾公司认为应按照案涉商铺实际转租价格计算。一审法院认为，图腾公司实际转租相关商铺的价格较低，且不具有稳定性；大观天地商场经营虽有起色，但无力支付原房屋租赁合同约定的回报率，从维护所有业主的长远利益出发，参考同一区域同类商铺的年租赁回报为房屋总价款的4%，一审法院酌定图腾公司应按照18833.52元/年（470838×4%）的标准，以每季度为周期及时向王长梅、宋阳支付占有使用费，故图腾公司应支付王长梅、宋阳2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费9416.76元。关于图腾公司是否构成违约的问题。首先，合同期限内，图腾公司逾期支付租金，构成违约，应当按照合同约定支付违约金。图腾公司对于王长梅、宋阳主张的该部分违约金1238.2元不持异议，故一审法院予以确认。其次，合同期限届满后，双方之间未成立不定期的租赁合同关系，图腾公司不构成违约，因此对于王长梅、宋阳主张该部分欠付款项违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、图腾公司于本判决生效之日起十日内支付王长梅、宋阳租赁期内逾期支付租金违约金1238.2元；二、图腾公司于本判决生效之日起十日内支付王长梅、宋阳2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费9416.76元；三、驳回王长梅、宋阳的其他诉讼请求。案件受理费305元，减半收取152.5元，由王长梅、宋阳负担77.5元，图腾公司负担75元。本院二审期间，双方均未提交新证据。对于一审查明的事实，上诉人认为房屋总价款4%的标准并不是涉案房屋的市场租金价值。对其余事实，双方均无异议，本院依法予以确认。本院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。王长梅、宋阳与图腾公司双方之间签订的《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》合法有效，该合同约定的租赁期间已届满。王长梅、宋阳主张在租赁期间届满后，其与图腾公司之间构成不定期租赁合同关系。本案中，原租赁期间届满后，王长梅、宋阳与图腾公司之间对租赁合同的主要条款发生分歧且未达成一致意见，故王长梅、宋阳该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。租赁合同期限届满后，图腾公司仍继续占有使用案涉房屋，故应向王长梅、宋阳支付占有使用费。一审法院对王长梅、宋阳主张的款项性质依法进行认定，并未超出其诉讼请求的范围。一审法院结合商场经营现状，并参考已续签合同的类似商铺的年租赁回报标准，酌定占有使用费标准为房屋总价款的4%，图腾公司应按照85368.04元/年（2134201×4%）为标准，以每季度为周期及时向王长梅、宋阳支付房屋占有使用费并无不当。同时，双方仍应根据大观天地MALL商场的经营现状，对产权式商铺经营等相关问题进行磋商，如在合理期限内仍不能达成合意，上诉人可再行主张相关权益。上诉人如有证据证明被上诉人收取案涉商铺的年租金回报率超过4%，亦可随时进行主张。综上，王长梅、宋阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费305元，由王长梅、宋阳负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 龚 震审 判 员 李任飞二〇二〇年一月十三日法官助理 李晓龙书 记 员 郭旭冬