江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终9045号上诉人（原审被告）：南京慧友服装水洗有限公司，住所地江苏省南京市浦口区夹河新村279号。法定代表人:李志财，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建宏，江苏同盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：**宇，江苏同盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:江苏建扬化工有限责任公司，住所地南京市浦口区夹河新村279号。法定代表人:唐林，该公司总经理。诉讼代表人:叶晓宁，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人刘婷，江苏冠文律师事务所律师。上诉人南京慧友服装水洗有限公司（以下简称慧友公司）与被上诉人江苏建扬化工有限责任公司（以下简称建扬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初4701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。慧友公司上诉请求：1、变更原审判决第一项为被上诉人对上诉人添置的设施设备及新建房屋折价补偿后，上诉人将所承租的房屋返还被上诉人破产管理人并迁出；2、撤销原审判决第二项；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:一、原判决认定基本事实不清。1、从2014年8月青奥会起，上诉人事实上已经停止生产，并主动与被上诉人协商降低租金事宜。2、一审认可电增容而不认可水增容，不合逻辑也不符合事实，进而造成租金结算上的偏差。3、一审判决未顾及上诉人加盖的275平方米房屋权属或扩建造价费用负担，未能妥善平衡双方利益，不利于纠纷一次性解决。4、被上诉人对于上诉人合同期满后无法搬迁撤场存在过错，应当承担相应的责任。5、上诉人未能续租或在合理时间段内搬迁是由于被上诉人自身原因造成的。若被上诉人生产经营正常，未因自身原因濒临破产，上诉人完全可以在合同期满后续租，则本案争议不致发生。二、原审判决适用法律错误。1、被上诉人2016年租金主张超过诉讼时效。2、一审未合理分配上诉人新建厂房的扩建造价费分担。一审中双方对于上诉人新建275平方米厂房的事实都是认可的。上诉人不可能在被上诉人不同意的情况下，在被上诉人同在一院生产经营的情况下，在院内土地上加盖房屋。3、因被上诉人过错导致上诉人大型设备无法搬迁，被上诉人应当就相关设备折价补偿上诉人。4、根据相关政府消息，该地块已经纳入拆迁范围，上诉人投资建厂的而添置的设施、设备及厂房等均为合法财产，均在拆迁政策保护的范围内，可获得相应的拆迁补偿，不能因强制上诉人交还房屋而有意损害上诉人利益，更不能因此而使被上诉人不当得利。建扬公司辩称：一、《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，合法、有效，上诉人应按协议约定按期足额支付租金。对于水增容费用，一审法院前往南京水务集团调查，不能证明上诉人进行了用水增容，上诉人应承担举证不利的法律后果。二、2016年1月1日至2017年12月31日租金未过诉讼时效，且上诉人一直逾期支付租金，应承担违约责任。被上诉人一直向上诉人催要租金，但上诉人一直迟延支付。经多次催要，上诉人于2016年7月1日支付了2015上半年的租金，2017年6月27日支付了2015年下半年的租金，对于2016年至2017年的租金一直拒绝支付。可见2016年、2017年被上诉人均有向上诉人催要租金，上诉人也部分履行，诉讼时效因被上诉人提出履行、上诉人同意履行中断。自2017年6月27日最后一期租金支付，诉讼时效已中断重新计算，2017年12月28日被上诉人书面发函催要租金，2018年4月提起本案诉讼，均未超过诉讼时效。且一审中，上诉人只是对被上诉人主张的2003年、2005年租金提出异议，承认2016年、2017年租金未支付，未提出时效抗辩。三、《房屋租赁协议书》已到期，租赁协议因期满而终止履行，被上诉人已书面告知上诉人期满不再续租，上诉人应及时迁出租赁场地。四、协议约定上诉人扩建房屋期满后无偿交被上诉人所有。如上诉人拒绝交付，被上诉人作为该地块的使用权人，有权要求其拆除并恢复原状。五、上诉人要求被上诉人对其新建房屋的扩建费进行合理分担，设备、设施予以折价补偿的主张系独立的诉讼请求，其应当在一审提起反诉或另案主张，不属于本案审理范围。上诉人主张的拆迁补偿款，仅是其设想的预期利益，并未实际发生，其要求被上诉人予以折价补偿于法无据。且该主张为独立的诉讼请求，上诉人应在一审时通过提起反诉或另案提起诉讼主张权益，而非在二审中直接主张。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉，维持原判，本案诉讼费由上诉人承担。建扬公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即迁出夹河新村279号厂房并返还场地及租赁房屋；2、判令被告支付拖欠的2003年、2005年、2016年及2017年四年房屋租金人民币77000元；3、判令被告按租金21000元每年的标准支付自2018年1月1日起至实际迁出之日止的房屋占用费；4、判令被告支付违约金人民币5000元；5、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2002年9月6日建扬公司、慧友公司签订《房屋租赁协议书》，约定慧友公司租用建扬公司夹河新村279号院内靠近排灌沟旁的平房（6.8米x6.7米房屋两间、7.65米x20.9米挑高厂房一间，20.42米x4米的厂房）275平方米用于经营；建扬公司提供现有的水电设施，慧友公司如需增容，费用由慧友公司代垫，待协议到期最后一年在租金中扣除，增容后的产权归属慧友公司；租赁期限自2003年1月1日至2017年12月31日；自2003年1月1日起至2017年12月31日，前十年租金每年租金16500元，空地占用费为1000元，合计17500元；后五年租金一次增长20%即每年21000元。合同约定，租金每年分两次支付，第一次于前一年12月30日前，第二次于6月30日前，每次各付年租金50%（含空地占用费）；如一方违约，支付另一方违约金5000元。自2016年起慧友公司因其已垫付的水、电增容费超过应支付的租金为理由，未再向建扬公司支付租赁费。另查明，2017年11月7日南京市中级人民法院裁定宣告建扬公司破产，并指定江苏东方清算事务所有限公司担任建扬公司管理人。2017年12月28日，建扬公司向慧友公司发出限期搬离通知书，告知慧友公司法院已宣告建扬公司破产，江苏东方清算事务所有限公司为建扬公司管理人，双方租赁合同已到期，通知慧友公司自收到本通知书之日起七天内向建扬公司管理人指定帐户支付2016年1月1日至2017年12月31日之间的房屋租金42000元，支付2003年、2005年的房屋租金，自租赁协议终止之日起七日内搬离租赁房屋，逾期不搬离管理人将按每天250元的标准向慧友公司收取房屋占用费。2018年3月14日，建扬公司再次向慧友公司寄发了通知书，要求慧友公司从场地中迁出并支付欠付房屋租金及场地占用费。再查明，慧友公司租用建扬公司厂房期间支付电力增容费17827.54元；慧友公司主张还支付水增容费18000元，未向法庭举证，庭审中经向南京水务集团了解，建扬公司厂区土地上共有三家用水单位，慧友公司水管表径为25、建扬公司另两处地址水管表径分别为25、50。因水务局于2004年开始将相关资料录用电脑，2004年之前水表变更情况无法查询。一审法院认为，建扬公司、慧友公司于2002年9月6日签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，现双方租赁期限已届满，慧友公司应将租赁物返还建扬公司，故建扬公司要求慧友公司立即迁出夹河新村279号厂房并返还场地、返还租赁房屋的诉讼请求于法有据，应予支持。对于慧友公司建在建扬公司使用的土地上的其他建筑物，慧友公司应予拆除并恢复原状。建扬公司要求慧友公司支付2003年、2005年租金，因该诉讼请求已过诉讼时效，对建扬公司该项诉讼请求不予支持。建扬公司要求慧友公司支付2016年及2017年房屋租金及房屋占用费的诉讼请求，根据合同约定慧友公司租用厂房期间的增容费用可待租赁合同到期后最后一年在租金中扣除，故建扬公司主张的2016年及2017年房屋租金应扣除慧友公司电力增容费17827.54元后，慧友公司应支付建扬公司租金24172.46元，并按租金21000元每年的标准支付自2018年1月30日起至实际迁出之日止的房屋占用使用费于法有据，故建扬公司的该项诉讼请求，其合理部分的诉请，应予支持。慧友公司辩称其还垫付了水增容费，因其未充分举证，故对慧友公司的该辩解意见不予采纳。因慧友公司逾期支付房屋租金，根据合同约定应支付违约金5000元，故建扬公司要求慧友公司支付逾期付款违约金5000元具有合同依据，应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四之规定，判决：一、南京慧友服装水洗有限公司于本判决生效之日起五日内按《房屋租赁协议书》的约定将所承租的建扬公司租赁物返还江苏建扬化工有限责任公司破产管理人并从上述租赁物中迁出；二、南京慧友服装水洗有限公司于本判决生效之日起五日内支付自2016年1月1日起至2017年12月31日房屋租金人民币24172.46元及违约金5000元，并按租金21000元每年的标准支付自2018年1月1日起至实际迁出之日止的房屋占用使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1981元由南京慧友服装水洗有限公司负担。本院二审期间，上诉人提供以下证据：1、证人童某,4书写的关于水路改造的证明和现场的水路改造的图纸，证明确实存在上诉人承租该地块后对原有水路进行改造，花费费用为18600元。童某,4就是当时来做水路改造的施工方。被上诉人质证称：对证据真实性不予认可，而且该份证据也不属于二审新证据，证据表明是进行水路改造，合同约定的相关内容是水增容；童某,4是否为当时的施工人员，被上诉人无法核实，故对该份证据真实性无法确认；相关费用应当有发票，仅以证人陈述不能证明实际费用发生。2、杨相畴2019年8月8日证明，杨相畴是双方签订合同的见证人，证明上诉人在原有房屋基础上进行房屋加盖，经过出租人口头同意。被上诉人质证称：对于该证据真实性无法确认，证人应出庭作证，该份证明中的杨相畴签字与合同中杨相畴的签字不一致，无法确认是其本人签字。3、陈某,4书面证言，该证人是建造房屋的施工人，证明在加盖房屋时，出租方到现场看过，同意加盖。被上诉人质证称：对该证据真实性不予认可，证人是否是当时建房施工人无法确定，其余同对证人证言的质证意见。4、浦口区发展计划与经济局文件，浦计建（2002）56号；证明当时上诉人承租该厂房后，向当地政府申请建立水洗厂时，相关部门确认建扬公司的厂房面积和占地面积的事实，上诉人承租后购置了相关的设施设备，用于工厂使用，是经过政府部门立项批准，这些设备设施使用原有厂房无法满足，侧面证明上诉人加盖房屋不是违建行为。被上诉人质证称：对该证据真实性认可，根据合同约定，被上诉人确实同意上诉人为了生产经营需要，对于涉案房屋进行改造，同时合同约定，应该在期满后移交被上诉人。5、锅炉改造申报表、关于燃煤锅炉改造的申请报告以及环评报告，证明新建的房屋用于锅炉间和车间使用，是经过政府部门立项和提前规划。被上诉人质证称：对该证据真实性予以认可，但证明目的不予认可，该组证据只能证明政府允许其进行水洗厂进行经营，不代表认可其新建房屋，如果是新建房屋，要求给予补偿，不属于本案审理范围。6、照片打印件6页，证明上诉人现有的设施设备包括锅炉，出租人对场地新建很多建筑，导致上诉人设施设备无法搬走。被上诉人质证称：对现场情况认可，但对于其无法搬出的问题，上诉人从未与管理人沟通，至今未对选出做任何准备。7、申请证人童某,4、陈某,4出庭作证，证明水路改造的事实和改造的费用。证人童某,4到庭陈述：其从事水安装，曾经承接慧友公司的案涉场地的工作，一共找了5、6个人施工，大概施工了7、8天，收取了18600元，包括开户费5400元；其中开户费是由其收取后交给供水部门；其与慧友公司没有签订施工合同；当时案涉场地已经有自来水了，但是小。证人陈某,4到庭陈述：证明在建设厂房过程中，出租人到现场，出租人同意建造后的厂房为上诉人的资产。陈某,4到庭陈述：2002年10月份左右，其帮慧友公司建锅炉房及两间小平房，到工地时，其问慧友公司负责人刘小春，刘说锅炉房很重要，建好后都是慧友公司的资产，所以要把握质量这一关。上诉人质证称：对两证人证言都予以认可，证人童某,4的证言补充了一审法院没有查清楚的关于水路改造的基本情况。证人陈某,4证明房屋建造时得到了出租人的许可，是出租人同意加建的。被上诉人质证称：对于童某,4的证人证言不予认可，证人是否为当时施工的人员以及施工的费用是否属实都无法核实；材料费、配料费、开户费均应当有合法的发票、凭证，仅以证人的陈述是不能证明这些实际费用的发生的，上诉人未妥善保管相应的票据，应当承担举证不利的后果；施工距今已经17年之久，上诉人作为付款方都记不清实际支出的费用，证人仍能清楚地记得具体的开工时间，以及每项收费的金额，明显不合常理；根据租赁合同第一条第二款的约定，甲方提供现有的水电设施，如需增容费用由乙方代垫，证人出庭作证时也表述，当时是有基础的用水的，只是进行了增容，非新开户，所以对于开户的费用不予认可；根据证人出庭作证的陈述，该项工程实际施工了大概7、8天，工人是5、6个人，但是结算的工资是5400元，如果以5400元计算的话，平均工资达到150多元，明显超过2002年的工人工资的标准，所以该证人证言真实性不应当被采信。对于陈某,4证言的真实性不予认可，证人是否为当时的建房施工人无法确定，刘晓春已经去世，是否如证人所述无法核实，而且根据合同的约定，被上诉人同意上诉人建房、改造房屋的前提是期满后无偿交付给被上诉人，否则也不会约定如此低的租金标准；陈某,4在出庭作证时回忆刘晓春的话，表示刘晓春明确说新建房屋属于慧友公司所有，而在书面证明中其表述的是“这也是他们的资产”，“他们”也可以理解为是属于建扬公司的，其陈述并不准确，不能真实反映当时的实际情况。结合两位证人的证言，童某,4表述当时建房时，现场没有新建房屋的，而陈某,4也陈述，其是在2002年11月开始建锅炉房的，但是童某,4所画的关于用水施工的附图上明确标明了有锅炉房，明显两位证人证言是存在矛盾之处的，所以对于这两位证人证言的真实性均无法认可。8、建房的施工设计总平面图、施工图设计说明书、剖面图、土建工程最终决算、协议、预算表、竣工报告，证明其建房情况。被上诉人质证称：该组证据系上诉人与案外人之间的施工合同关系，被上诉人对于双方合同的履行情况不清楚，且与本案无关。被上诉人提供了2003年南京统计年鉴，证明根据该年鉴2002年南京在岗职工年工资标准为19138元，日工资标准73元，与上诉人主张的用水增容相近的行业、建筑业的在岗职工日工资标准69元，证人童某,4证言中关于工人工资5400元的工资标准过高，存在虚假陈述的嫌疑，不应当被采信，据被上诉人了解，2002年临时工的工资在30-50元左右。上诉人质证称：该证据与本案无关，该年鉴统计时是根据劳动管理部门的劳动工作时间以及日工资标准的综合统计的，建筑业的定额标准与实际用工发放标准往往会相差一倍以上。二审经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。另查明，双方2002年9月6日建扬公司、慧友公司签订《房屋租赁协议书》约定，为了便于慧友公司生产经营，建扬公司同意对所租赁房屋进行改造，对改造后原房屋增值部分期满后无偿交甲方所有。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。上诉人慧友公司提出，一审法院未认可其水增容的费用不当，上诉人二审中提供的证人陈述为自来水开户费用，并非增容费用。上诉人主张的水增容费用无证据予以证实，一审法院不予支持并无不当。上诉人提出，一审判决未顾及上诉人加盖的275平方米房屋权属或扩建造价费用负担不当。经审查，双方2002年9月6日建扬公司、慧友公司签订的《房屋租赁协议书》约定，慧友公司对所租赁房屋进行改造后原房屋增值部分期满后无偿交建扬公司所有，双方租赁合同的期限已经届满，慧友公司对房屋的改造部分应当无偿交给建扬公司。对于慧友公司新建房屋，建扬公司抗辩主张慧友公司并未在一审中提出反诉，不属于本案的审理范围，这一抗辩符合法律规定，慧友公司的主张不应予以支持。上诉人提出，被上诉人对于上诉人合同期满后无法搬迁撤场存在过错，应当承担相应的责任。经审查，上诉人这一主张不属本案审理范围，本院不予理涉。上诉人提出，被上诉人2016年租金主张超过诉讼时效。经审查，上诉人在一审中对此并未提出抗辩，其在二审中提出诉讼时效主张不应予以支持。综上所述，上诉人慧友公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1580元，由上诉人南京慧友服装水洗有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  张旭东审 判 员  汪德全二〇二〇年一月二日法官助理  滕文欣书 记 员  郭旭冬