云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初11013号原告：昆明银海物业服务有限公司。住所：云南省昆明市官渡区关上关兴路173号银海花园北区物业管理办公楼。法定代表人：范晓薇，董事长。委托诉讼代理人：张萌、王正达，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。被告：张恒，男，汉族，1988年8月4日出生，身份证住址云南省曲靖市麒麟区。原告昆明银海物业服务有限公司与被告张恒物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告昆明银海物业服务有限公司的委托诉讼代理人王正达、张萌，被告张恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明银海物业服务有限公司诉称：原告提出如下诉讼请求：1.请求判令被告支付2017年1月1日至2019年12月31日期间欠缴的物业服务费14392.8元、二次加压费540元，共计人民币14932.8元；2.请求判令被告按每日千分之一的标准支付自逾期交纳上述物业服务费之日起至实际结清之日止应承担的违约金（其中截止2019年8月31日止共计人民币8087.22元）；3.请求判令被告承担本案的诉讼费等原告实现债权的费用。事实和理由：2014年11月1日，被告接收了所购买的某小区房屋。在办理接收手续时，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，双方建立了物业服务法律关系。协议签订后，原告一直按协议约定为包括被告在内的小区业主提供物业服务至今，但被告未按协议约定支付物业服务费、二次加压费等费用，2017年1月1日至今共计欠缴14932.8元，虽经原告多次催收，但被告均置之不理，至今仍未支付。为维护自身合法权益，原告向本院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告张恒辩称：1.《前期物业服务协议》已履行完毕，现权利义务已终止。原、被告于2014年11月1日签署《前期物业服务协议》（以下简称“协议”），约定由原告向被告提供达标的物业服务、由被告向原告支付物业服务费用【2.6元/平方米/月（含电梯运行维护保养费用）；二次加压费15元/户/月】等，同时约定合同履行期自2014年11月1日起至2016年10月31日止（共计2年）。现合同期内原告向被告提供物业服务，被告向原告足额支付物业服务费，双方均按照约定履行义务，该协议确已履行完毕。2.原告维权缺乏合同依据，缺乏法律依据。2016年10月31日《前期物业服务协议》履行期限届满后，原告单方愿意继续提供物业服务，并自2016年11月1日提供物业服务至今。被告曾多次反对原告提供新的物业服务（不再依照《前期物业服务协议》支付任何费用等），但由于原告提供服务的对象主体特殊性（非单一个人性质的主体），针对的服务对象不仅只是本案的单一个被告，而是群体服务，故被告在被动情况下接受了原告的物业服务事实行为。但是，现在原告就上述的事实行为依据《合同法》第三十七条的规定强行要求被告成立事实服务合同的行为违反了《合同法》第二条至第八条的规定，原告将自己的意志强加给被告，故原告不能以单方事实行为强行主张事实服务合同关系向本案被告主张任何服务费。其次，虽然《前期物业服务协议》第四条有“服务期限届满时，倘若未成立业主委员会且未重新选聘物业服务企业，在乙方愿意继续提供物业服务情况下，甲乙双方按照本协议自动续约”的约定，但是约定中的“续约”并没有就新续约期物业费的收费标准再次进行确认和约定，也没有与任何业主签署过任何补充协议，并擅自以原协议不健全收费依据的收费标准继续制约业主，依照《合同法》第三十九、四十条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”的规定，上述约定既缺乏法律依据也缺乏合同依据，故原告维权缺乏合同依据，缺乏法律依据。3.原告主张物业费中除综合物业费外的电梯使用费收费标准缺乏合同依据，缺乏法律依据。原、被告签订前期服务合同，约定的物业服务费为“2.6元/平方米/月（含电梯运行维护保养费用）”，实际按照明细清单包含综合物业费1.38元/平米/月，以及电梯使用费1.22元/平米/月。被告对于1.38元/平米/月的综合物业费无异议；但对于电梯使用费，原告无法提供任何收费标准的依据......故被告不予认可。原告严重违反了《云南省物业服务收费管理实施办法》、《昆明市物业管理办法》、《昆明市物业服务收费通知》标准，对政府监管部门下发的管理办法，收费标准置若罔闻。昆明市官渡区发展和改革局于2014年10月28日下发官发改物业（2014）9号《关于银海物业服务有限公司银海.尚御小区物业服务收费的批复》，批复中第二条明确了“前期物业服务收费标准：高层住宅1.38元/平方米/月【不含电梯维护（维保、养护、年检）运行电费】；电梯和二次供水等设施设备，其设备的维护保养及运行费用由业主或物业使用人支付，实行代收代管。你公司应单独列账，专款专用，滚存使用，并定期公布收支账目......”等相关明细事项。但是，自2014年11月1日始至2019年12月10日止，原告从未以任何形式向被告及小区其他业主公布任何费用的收支账目，并未滚存使用。经过业主多次要求，原告均以银海物业公司和银海地产公司交接不清为由拒绝提供。截止目前5年的时间里，银海物业公司对于该事项依旧口说无凭，无法提供任何佐证材料。其次，上述收费标准仅为前期物业服务收费标准，期限为仅两年期，被告已经按照该标准足额缴纳期限内所有物业服务费，自2016年11月1日以后的缴费标准，原告并没有通知，也没有发布公告，是否缴费、缴费多少、是否有缴费依据均未见任何规章制度、批复等相关文件。4.原告存在多次多项先行违约行为，在收取物业费后不按约定提供足值足量足标准的物业服务，经众多业主常年多次提出整改意见后，耗时5年均不作出任何有效改变，实则业主支付高额物业服务费后，却享受不到与之相匹配的等价等值物业服务。故原告向被告主张：业主不得以物业服务不到位、物业服务有瑕疵为由拒绝缴纳物业费；同理被告也同样向原告主张：物业不得以提供不到位的、有瑕疵的物业服务后，就能够向业主收取全额的物业费。（1）原告违反了《银海尚御住宅小区物业服务收费标准》综合管理基本要求第三条关于“财务管理运作规范，账目清晰，并按规定定期公布物业服务费和维修基金收支账目”之规定，本小区自交房5年多以来，被告及其他业主均未见原告公布过账目清单，包括电梯广告性收入、小区内5栋1楼云鹿绘本馆出租收入、电梯维护运行费用等收支明细。（2）电梯使用费高昂。原、被告签订前期服务合同，约定的物业服务费为“2.6元/平方米/月（含电梯运行维护保养费用）”，实际按照明细清单包含综合物业费1.38元/平米/月，以及电梯使用费1.22元/平米/月，被告多次咨询原告主动支付物业费1.38元/平米/月部分，电梯使用费等原告公布相关账目后再支付，均遭到原告拒绝。被告不是恶意拖欠物业费，而是原告剥夺了被告对物业费服务明细的知情权。其次1.22元的电梯使用费无任何收费依据。（3）原告违反了《银海尚御住户手册》，存在以下不合格的服务：A、长时间不打扫楼道卫生，3栋入户大堂苍蝇乱飞；B、2栋和3栋之间设有卸货平台，晚上甚至是凌晨仍有大货车装卸货物，分贝大影响休息，被告多次找原告协商，原告一直推诿；C、消防通道堵塞。2栋10楼与11楼之间的安全通道被物业用铁门锁死；D、乱搭乱建；E、未征得业主同意，擅自出租业主共有部分场地经营牟取私利，私自占用电梯和楼道等公共资源，悬挂广告牌和电子传媒显示屏出租，私自出借5栋1楼大堂以牟利，且从未对该部分收益公示；F、部分住户长期将电动车停放在楼道中充电，消防通道长时间堆放建筑垃圾；G、2栋设有酒店，每层楼9户业主，本应共同使用四部电梯，但11-29楼业主却只能使用三部电梯，其中一部电梯为1-10楼酒店专用。H、电梯内张贴的应急设备公示牌中应急电话为空号，如业主遇到紧急情况，生命将遇到威胁；I、绿化树木挖坑后长期不处理，不设置安全警示牌，同时对小区内养狗不栓安全绳不作为，不顾业主人身安全。故原告向被告主张：业主不得以物业服务不到位、物业服务有瑕疵为由拒绝缴纳物业费；同理被告也同样向原告主张：物业不得以提供不到位的、有瑕疵的物业服务后，就能够向业主收取全额的物业费。5.高额违约金无计价依据且不遵循法律法规，不应当受到法律的支持与保护。《前期物业服务协议》第十条有违约金“从逾期之日按每天千分之三的比例加收违约金”的约定，该约定的利率折算成年利率为109.5%，是中国人民银行同期贷款基准利率4.35%的25.17倍有余，高额的违约金堪称比高利贷还高利贷，如此天价不切实际的违约金既没有计价依据、也没有法律法规可遵循，故不应当受到法律的支持与保护。其次，协议合同期（自2014年11月1日起至2016年10月31日止）内被告并没有发生晚交、漏交、少缴的情形，原告任何时间不得以任何形式向被告主张任何金额的违约金。最后，原告在协议合同期内确实存在上述4中多项先行违约行为，原告理应按照协议违约条款先行赔付被告违约金，但现状却是原告在故意回避、减轻、淡化自身责任及义务、未先行履行违约义务承担违约责任的前提下，公然不断强化和加重被告的违约责任，此协议的公平性何在？如此一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式合同，完全违背《合同法》第三十九条、第四十条的规定。协议关于权利义务的约定平等制约当事人双方，原告忽略自身先行违约行为，而单方向被告主张高额违约金的举措，完全属于上演“贼喊做贼”、“恶人先告状”的荒唐闹剧。6.原告为主张自己权利而产生的相关费用，应当由原告自行承担。《前期物业服务协议》第十条、第十四条分别对违约责任及争议解决方案进行了明确约定，但是并未对本案所涉及的律师及案件受理费、公告费、保全费、执行费等相关诉讼费进行约定；且《民事诉讼法》及相关司法解释中并没有诉讼相关费用必须由被告方承担的强制性规定。故本案中原告诉讼请求中所主张的由被告承担案件受理费、律师费等相关诉讼费的诉求并无任何事实依据也无法律依据，无论案件胜诉与否，原告为主张自己权利而产生的相关费用，应当由原告自行承担。综上所述，原告向被告主张：业主不得以物业服务不到位、物业服务有瑕疵为由拒绝缴纳物业费；同理被告也同样向原告主张：物业不得以提供不到位的、有瑕疵的物业服务后，就能够向业主收取全额的物业费。《前期物业服务协议》履行期自2014年11月1日起至2016年10月31日止（共计贰年），现协议确已履行完毕，权利义务已终止。故被告恳请官渡区人民法院驳回原告的全部诉讼请求。原告针对其诉讼请求向本院提交如下证据：第一组：银海·尚御接房流程确认单、银海·尚御住户手册（含前期物业服务协议），欲证明2014年11月1日，被告接收了所购买的银海尚御小区5幢1510号房屋。在办理接收手续时，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，双方建立了物业服务法律关系。协议签订后，原告一直按照协议约定为包括被告在内的小区业主提供物业服务至今。第二组：房屋信息摘抄表，欲证明被告系银海尚御小区5幢1510号房屋所有权人，应当按照约定缴纳物管相关费用。第三组：欠费明细表，欲证明被告未按协议约定支付物业服务费、二次加压费等费用，2017年1月1日至今共计欠缴14932.8元。第四组：物业费违约金计算表，欲证明因被告逾期未缴纳物业服务费，应按照协议承担违约金，截止2019年8月31日共计人民币8087.22元（按照协议约定违约金为每日3‰，计算至2019年8月31日为24261.65元，本案原告主动下调为每日1‰）。经质证，被告对原告提交的证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可。被告针对其抗辩主张向本院提交以下证据：第一组：《前期物业服务协议》，欲证明：1.《前期物业服务协议》已履行完毕，现权利义务已终止；2.原告维权缺乏合同依据，缺乏法律依据；3.原告主张物业费中除综合物业费外的电梯使用费收费标准缺乏合同依据；4.高额违约金无计价依据且不遵循法律法规，不应当受到法律的支持与保护；5.原告为主张自己权利而产生的相关费用，应当由原告自行承担。第二组：1.《云南省物业服务收费管理实施办法》、2.关于贯彻《云南省物业服务收费管理实施办法的通知》、3.《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》、4.《昆明市物业管理办法》、5.关于印发《昆明市政府定价或政府指导价商品价格和经营服务性收费项目清单》的通知、6.《物业服务收费备案表》、7.《关于昆明银海物业服务有限公司银海·尚御小区物业服务收费的批复》、8.（2018）云0111民初5207号《民事判决书》，欲证明：1.原告主张物业费中除综合物业费外的电梯使用费收费标准缺乏法律依据；2.原告存在多次多项先行违约行为，在收取物业费后不按约定提供足值足量足标准的物业服务，经众多业主常年多次提出整改意见后，耗时5年均不作出任何有效改变，实则业主支付高额物业服务费后，却享受不到与之相匹配的等价等值物业服务。故原告向被告主张：业主不得以物业服务不到位、物业服务有瑕疵为由拒绝缴纳物业费；同理被告也同样向原告主张：物业不得以提供不到位的、有瑕疵的物业服务后，就能够向业主收取全额的物业费；3.原告在协议合同期内确实存在多项先行违约行为，应先行履行违约义务承担违约责任。第三组：1.银海物业收费通知单；2.云南同德物业服务有限公司（费用结算票据）；3、银海尚御小区电梯楼宇广告照片，欲证明：1.原、被告签订前期服务合同，约定的物业服务费为“2.6元/平方米/月（含电梯运行维护保养费用）”，实际按照明细清单包含综合物业费1.38元/平米/月，以及电梯使用费1.22元/平米/月。2.银海尚御小区电梯使用费明显远高于本小区周边及昆明市其他区域同等楼盘收费标准。3.原告在协议合同期内确实存在多项先行违约行为，应先行履行违约义务承担违约责任。第四组：律师函，欲证明律师函上所载明的数据是自2017年1月1日起至2029年12月31日止拖欠的物业费共计人民币14932.8元，如果是上述费用的话，被告立马就交钱。经质证，原告对被告提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不予认可，合同明确约定在原告愿意继续提供物业服务的情况下，双方的物业服务法律关系继续履行，同时双方也形成了事实上的物业服务法律关系。物业收费标准是双方在自愿平等的情况下同意的，不存在原告主张的电梯使用收费标准缺乏合同依据的情况。另，设置违约金的目的是督促双方履行合同约定，与贷款利息高低没有任何关系；第二组证据中的1、2、3、4、5、6、8份证据不符合民事诉讼法规定的证据形式，不予质证。对第二组证据中的第7份证据的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不予认可，该份批复可与原、被告双方签订的前期物业服务协议中2.6元的价格收费予以匹配，证实原告的收费标准没有任何问题；对第三组证据中第1份证据的真实性、合法性予以认可，关联性和证明目的不予认可。对第三组证据中第2份、第3份证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。首先，照片无法看出是案涉小区。其次，双方签订的物业服务协议中也没有提到，被告可以以此为由而拒不缴纳物业费。最后，从被告的所有证据来看，没办法证明被告庭上所述原告没有提供与收费标准匹配的服务，所以被告拒不缴纳物业费的行为属于根本违约；对第四组证据的真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的不予认可，从笔迹上来看，确实是2019年，可能是连笔写的稍微模糊了一点。从本案原告方提交的欠费明细也可以看出，这本身就是一个笔误。原告方的欠费明细是根据合同约定2.6元每平方米每月计算出来的，金额与本案的诉讼金额14932.8元也是相符合的。所以本案中被告确实是恶意拖欠物业费。本院认为，原告提交的证据第一组、第二组、第三组证据形式、来源合法，被告对其真实性、合法性予以认可，本院对原告提交的该部分证据予以采信；原告提交的第四组证据系原告单方制作，本院不予采信。被告提交的第一组证据形式、来源合法，原告对其真实性、合法性、关联性予以认可，本院予以采信；被告提交的第二组证据中的1、2、4、5、7、8形式、来源合法，本院对其真实性予以确认。被告提交的第二组证据中的3、6无法确认其来源以及内容的真实性、完整性，本院在本案中不予采信；被告提交的第三组证据中的第1份证据形式、来源合法，原告对其真实性、合法性予以认可，本院对其真实性予以确认。被告提交的第三组证据中的第2份证据不能证明与本案关联，本院不予采信。被告提交的第三组证据中的第3份证据不能证明其来源及与本案的关联性，本院不予采信；被告提交的第四组证据形式、来源合法，原告对真实性及合法性予以认可，本院对该证据的真实性予以确认。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：原告系昆明市官渡区某小区的物业服务企业。被告系前述小区房屋业主，该房屋建筑面积为153.74平方米。2014年11月1日，被告办理完毕该房屋的接房手续。同日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为昆明市官渡区日新路与宝海路交叉口（原云南省中医学院旧址）号房屋（即前述房屋）提供物业管理服务，物业建筑面积为153.74平方米，物业服务期限自第一户业主接房后二年，服务期限届满时，若尚未成立业主委员会且未重新选聘物业服务企业，在原告愿意继续提供物业服务情况下，双方按照本协议自动续约。物业管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米2.6元（含电梯运行维护保养费用），二次加压费每户每月15元。物业服务费及相关费用按年缴纳，业主于当年2月15日前交清当年全年（1-12月）的物业服务费及相关费用。被告不得以工程质量问题、销售承诺、市政配套等地产或其他相关部门、单位造成的问题为由，迟交或拒交本协议规定的物业服务费及其他相关费用，不得以空置为由少交或拒交物业服务费。被告违反协议，不按所约定的收费标准和时间交纳费用的，原告有权要求被告补交所欠费用，并从逾期之日按每天千分之三的比例加收违约金。协议签订后，原告一直为案涉小区提供物业服务。但被告未交纳2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费14390元及二次加压费540元。另查明，2014年10月28日，昆明市官渡区发展和改革局下发关于昆明银海物业服务有限公司某小区物业服务收费的批复，其中第二条明确：“电梯和二次供水等设施设备，其设备的维护保养及运行费用由业主或物业使用人支付，实行代收代管，昆明银海物业服务有限公司应单独列账，专款专用，滚存使用，并定期公布收支账目。”现原告诉至本院，主张前述诉讼请求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告于2014年11月1日签订的《前期物业服务协议》属于物业服务合同，该协议系双方真实意思表示，协议内容不违反法律规定，合同依法成立并生效，双方均应按照诚实信用原则予以履行。《前期物业服务协议》虽只约定服务期限为两年，但同时约定了服务期限届满时，若尚未成立业主委员会且未重新选聘物业服务企业，在原告愿意继续提供物业服务的情况下，双方按照本协议自动续约。前述协议期限届满后，案涉小区尚未成立业主委员会，亦未重新选聘物业服务企业，且原告一直提供物业服务，故双方于2014年11月1日签订的《前期物业服务协议》已自动续约。物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运作所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。被告未按约定缴纳物业费已构成违约，故对于原告要求被告支付物业服务费及二次加压费的主张，本院依法予以支持。对于原告主张的违约金。本案中，原告未按照昆明市官渡区发展和改革局下发的关于昆明银海物业服务有限公司银海·尚御小区物业服务收费的批复定期公布收支账目，在履行《前期物业服务协议》过程中存在瑕疵，同时，原告在提供物业服务的过程中亦存在物业服务不到位的现象，且双方对相应费用的交纳存在争议，其对被告拒绝缴纳物业费具有一定的责任，故本院对该诉请不予支持。对于被告辩解的电梯使用费问题。本案中，原、被告在《前期物业服务协议》中约定物业费按2.6元/平方米/月计算，该费用标准注明包含了电梯运行维护保养费，并应于每年2月15日前交清当年的物业费，因此，被告应按协议约定支付物业服务费及电梯使用费，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张恒于本判决生效之日起十日内支付原告昆明银海物业服务有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费14390元及二次加压费540元，共计14930元；二、驳回原告昆明银海物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费376元，由被告张恒承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  崔光远人民陪审员  丁艳芳人民陪审员  杨嘉升二〇二〇年一月三日书 记 员  邓义缤