四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初4650号 原告：文超，男，1998年5月27日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：张强华，四川友帆律师事务所律师。 被告：四川省吉昌房地产开发有限公司，住所地四川省成都市简阳市简城红建路北段375号，统一社会信用代码915120815883622471。 法定代表人：赖弘，执行董事兼总经理。 被告：陈静，女，1976年7月10日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被告：赖弘，男，1995年1月4日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 三被告共同委托诉讼代理人：郭述林，四川开山律师事务所律师。 原告文超与被告四川省吉昌房地产开发有限公司（以下简称吉昌房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理。文超于2019年12月16日申请追加陈静、赖弘为本案被告，本院依法予以准许。文超于2019年12月23日申请对赖弘的财产进行保全，本院依法予以准许。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文超及其委托诉讼代理人张强华，被告陈静及被告吉昌房地产公司、陈静、赖弘的共同委托诉讼代理人郭述林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文超向本院提出诉讼请求：判决吉昌房地产公司支付逾期交房违约金54,499.83元及延期支付违约金的资金利息损失（以违约金为基数，从2019年11月7日起至违约金付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算）。诉讼中，文超变更诉讼请求为：1.判决吉昌房地产公司支付逾期交房违约金54,499.83元及延期支付违约金的资金利息损失（以违约金为基数，从2019年11月7日起至违约金付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；2.判决吉昌房地产公司支付误工费500元、精神损害抚慰金800元；3.判决陈静、赖弘对上述债务承担连带责任。事实和理由：2017年8月31日，文超与吉昌房地产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，文超购买位于简阳市住房。合同约定购房款为564,764元，于2019年4月27日前交房。合同签订后，文超按约支付房款。吉昌房地产公司违反合同约定，直到2019年11月6日才交房，应承担逾期交房的违约责任。吉昌房地产公司系一人有限责任公司，赖弘系吉昌房地产公司的唯一股东和法定代表人。陈静系赖弘母亲，是吉昌房地产公司的实际控制人，且“滨海佳苑”项目部分业主的购房款直接打入陈静账户中，吉昌房地产公司的财产与赖弘、陈静的家庭财产混同，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，陈静和赖弘应当承担连带责任。为维护合法权益，文超诉讼来院。 吉昌房地产公司辩称，吉昌房地产公司系简阳市建设单位，对双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、收取房款无异议，逾期交房属实。但吉昌房地产公司对交房时间、违约天数和违约金的计算标准有异议，理由如下：1.按照吉昌房地产公司张贴的交房公告，如业主在2019年10月29日前未接房的，视为截止时间接房；2.吉昌房地产公司执行《成都市人民政府办公厅关于印发成都市重污染天气应急预案的通知》、《简阳市强化大气污染应急管控专项行动方案》等规定，在重污染天气预警期间停止施工96天；简阳市人民政府实施“老城区雨污分流改造工程”，致使工程项目所在的蓝鲸路封路，工程停工37天；上述两项属于合同约定的不可抗力，应当在逾期天数中予以扣除133天；3.合同约定的逾期交房违约金的计算标准为日万分之一，根据相关机构对附近房屋租金的调查结果，实际租金损失为1,200元左右，按合同约定标准计算违约金超过其实际损失，应当予以调减。此外，文超主张的延期支付违约金利息、误工费、精神抚慰金，无事实和法律依据，不应支持。 陈静辩称，陈静仅是公司的员工，听从公司的安排，虽然部分购房款打入陈静个人账户，但属于公司内部管理范畴，陈静不是本案适格主体，不应当承担连带责任。其他意见与吉昌公司一致。 赖弘辩称，虽然吉昌房地产公司系一人有限责任公司，赖弘是公司股东及法人，负责公司的经营管理。但是赖弘的财产与公司财产没有混同，赖弘不是合同相对方，不是本案适格被告。即使赖弘需要承担责任，也仅承担补充责任，而非连带责任。其他意见与吉昌公司一致。 本院经审理认定事实如下：吉昌房地产公司系简阳市建设单位，位于简阳市蓝鲸路与五友路的交叉口，有两个出入口，其中一处朝向蓝鲸路，另外一处朝向五友路。2017年8月31日，吉昌房地产公司与文超签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：文超购买吉昌房地产公司修建“滨海佳苑”项目2单元22层2号房屋；总房价为564,764元；出卖人在2019年4月27日前交付房屋；逾期付款在15日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期付款超过15日，出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金；逾期交房在90日之内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分×的违约金（该违约金比率不低于逾期付款在15日内的违约金比率）；逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率不低于逾期交房在90日内的违约金比率）；合同还对其他事项进行了约定。2017年9月8日，文超与吉昌房地产公司签订了《补充协议》，协议第九条约定：因不可抗力不能按照约定履行合同和本协议的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任；因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时通知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日起七日内向另一方当事人提供证明；不可抗力因素包括执行政府的法规、规章等强制性文件，以及因政府及相关部门原因及市政工程建设导致工程无法正常施工的（以政府及相关部门的相关文件、文书为准）等。文超按合同约定支付了房款。2019年10月15日，“滨海佳苑”项目竣工验收合格。2019年11月6日，文超到“滨海佳苑”售楼部办理接房手续。 另查明，2017年11月起至2019年1月，成都市重污染天气应急指挥部及简阳市扬尘污染治理工作领导小组多次发布重污染天气预警。待空气质量达标后，成都市重污染天气应急指挥部均发布了解除重污染预警的通知。上述期间共发布16次重污染蓝色、黄色、橙色预警，重污染天数合计96天。2019年4月26日，简阳市公安局等部门因“简阳市老城区雨污分流改造工程”联合发布施工公告，简阳市蓝鲸路从2019年4月29日至2019年6月5日期间全封闭施工。 再查明，吉昌房地产公司为一人有限责任公司，赖弘为登记的股东及法定代表人，陈静系赖弘的母亲。案涉楼盘部分业主的部分购房款和面积补差款直接支付至陈静，陈静当庭予以认可。 庭审中，吉昌房地产公司自认蓝鲸路封闭期间，工程已经基本完工，仅剩小区路面平整、砌刷围墙及勾画车位线等辅助性工作。 上述事实，有当事人身份信息、企业信息查询通知单、《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、收据、发票、成都市重污染天气应急指挥部发布的启动重污染天气预警的通知和解除重污染天气预警的通知、简阳市扬尘污染治理工作领导小组发布的启动我市重污染扬尘治理应急预案的通知、关于简阳市老城区雨污分流改造工程施工公告、竣工验收报告等证据及双方当事人的庭审陈述在案予以佐证。以上证据真实、合法、有效，本院依法予以确认并采信。对吉昌房地产公司提交的多份工程临时延期申请表、工程最终延期审批表，拟证明因执行成都市、简阳市相关部门关于重污染天气预警通知等文件导致工程停工96天的事实，本院认为上述两份证据显示，案涉项目的承建方在相关部门发布重污染预警的当天或第二天便向监理方申请天数不等的停工，并注明停工截止期间，监理方在当天均予以同意。然而形成时间在前的每份申请表中关于停工的截止时间与发布时间在后的解除预警时间完全相同，不符合常理，且无其他证据佐证停工事实，该证据的真实性存疑，本院不予确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。文超与吉昌房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。《商品房买卖合同（预售）》中约定的交房时间为2019年4月27日，吉昌房地产公司存在违约交房的行为，应当承担相应的违约责任。文超主张延期支付违约金的资金占用利息、误工费、精神损害抚慰金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对争议焦点，本院评议如下： 一、关于逾期违约交房天数的确认。对于交房时间，吉昌房地产公司提出其于2019年10月26日张贴公告要求购房人于2019年10月29日前接房，接房时间应当是公告接房截止时间的抗辩意见，但未举出相应证据证明其张贴公告的真实性。即使张贴公告属实，吉昌房地产公司亦应通知文超办理接房事宜，并给予合理的准备时间，且未举证证明已通知文超接房。故对吉昌房地产公司上述抗辩意见，本院不予采纳，本院确定文超的接房时间为2019年11月6日。对于重污染预警期间天数是否扣减的问题。首先，虽然重污染预警期间建设施工企业有义务控制施工扬尘减少污染，但是大气污染治理日趋常态化，房地产开发企业对此应有充分的预估，其在订立合同时未能预估大气治理给施工天数带来的影响，不属于不可抗力的范畴；其次，吉昌房地产公司提交的工程临时延期申请表以及工程最终延期审批表的真实性存疑，也未提交其他证据证明停工事实。故对吉昌房地产公司主张重污染预警期间天数应当予以扣减的意见，本院不予采纳。对于蓝鲸路封路期间天数是否扣减的问题。蓝鲸路封路时间为2019年4月29日，晚于合同约定的2019年4月27日的交房时间，若吉昌房地产公司按期交房，亦不会发生封路影响施工的情况，且案涉项目位于五友路的另一入口并未封闭，蓝鲸路封路时案涉工程已基本完工，仅剩道路平整等附属工程，封路对案涉工程的施工影响不大。故对吉昌房地产公司主张道路封闭期间天数应当予以扣减的抗辩意见，本院不予采纳。综上，吉昌房地产公司逾期交房期间为从2019年4月28日至2019年11月6日，合计192天。 二、关于逾期交房违约金的计算。文超主张购房合同约定逾期交房超过90天的违约金比率不低于逾期15日付款的违约金比率，而逾期15日付款的违约金比率为日万分之五，逾期超过90日交房的违约金标准应当为日万分之五。吉昌房地产公司抗辩购房合同明确约定了逾期超过90日交房的违约金标准为日万分之一。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》中明确约定了逾期交房超过90日的违约金标准为日万分之一，虽然在逾期交房的违约金条款后附加了违约金标准的幅度，但是双方在订立合同时并未选择幅度内的违约金比例，应当以双方约定的具体违约金比例作为违约金标准，而非按照可选择幅度的最低比率作为违约金标准。故本案逾期超过90日的违约金标准为日万分之一，对吉昌房地产公司的抗辩意见，本院予以采纳。对于违约金是否调整，吉昌房地产公司提出合同约定违约金过高，应当根据租金损失予以调整的抗辩意见。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，吉昌房地产公司逾期交房达192天，势必造成购房者入住延迟，造成相应的租金损失。双方约定的逾期交房超过90日的违约金标准仅为万分之一，吉昌房地产公司出示的证据不足以证明违约金明显高于实际损失。故对吉昌房地产公司提出调整违约金的抗辩意见，本院不予支持。综上，本院确定吉昌房地产公司应支付的逾期交房违约金为：192天×0.1‰×564,764元=10,843.47元。 三、关于陈静、赖弘是否承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，吉昌房地产公司系一人有限责任公司，赖弘系股东及法定代表人，其未举证证明个人财产独立于公司财产，应承担举证不利的法律责任，由赖弘对吉昌房地产公司逾期交房的债务承担连带清偿责任。对于陈静是否承担责任，文超以陈静财产与吉昌房地产公司财产混同为由要求陈静承担连带责任。虽然案涉楼盘部分业主的部分购房款直接支付至陈静的银行账户中，但是无法达到证明陈静财产与吉昌房地产公司财产混同的目的，且陈静不是吉昌房地产公司的股东，文超要求陈静承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省吉昌房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告文超逾期交房的违约金10,843.47元； 二、被告赖弘对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告文超的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取598元，财产保全费238元，合计836元，由原告文超负担674元，由被告四川省吉昌房地产开发有限公司、赖弘共同负担162元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  马丹 二〇二〇年一月七日 书记员  朱玲