湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初3799号原告：刘治平，男，1967年8月24日出生，土家族，户籍地湖南省张家界市永定区，现住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：李建华，湖南大好律师事务所律师。被告：张家界正兴商贸有限公司，统一社会信用代码914308007656096354，住所地张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会北正路332号（1栋S-101）。法定代表人：朱建军，执行董事。第三人：张文生，男，1967年12月7日出生，苗族，户籍地湖南省张家界市永定区，现住湖南省桑植县。委托诉讼代理人：肖红艳，湖南新川律师事务所律师。原告刘治平与被告张家界正兴商贸有限公司（以下简称正兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依照原告刘治平的申请，追加张文生为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，2019年4月9日，本院作出（2019）湘0802民初195号民事判决书，被告正兴公司、第三人张文生不服，向张家界市中级人民法院提出上诉，2019年8月9日，张家界市中级人民法院作出（2019）湘08民终461号民事裁定书，认为一审认定的基本事实不清，裁定：撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初195号民事判决，发回湖南省张家界市永定区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘治平的委托诉讼代理人李建华、被告正兴公司的法定代表人朱建军、第三人张文生及委托诉讼代理人肖红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘治平向本院提出以下诉讼请求：1.判令原、被告签订的《购房合同》有效；2.判令正兴商住楼3-702号房屋不动产权为原告所有；3.判令被告为原告办理正兴商住楼3-702号房屋《不动产权证》；4.本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告刘治平自愿放弃了第二项、第三项诉讼请求，即放弃判令正兴商住楼3-702号房屋不动产权为原告所有，放弃判令被告为原告办理正兴商住楼3-702号房屋《不动产权证》，并增加一项诉讼请求，要求依法确认第三人张文生与被告签订的房屋买卖合同无效。事实与理由：2014年11月22日，原、被告双方签订《购房合同》，双方约定原告以2500／㎡的价格购买被告修建位于永定区，现为3-702），购房款总价为45万元。合同第五条约定，住宅交付后，被告负责办理《房产证》和《国有土地使用权证》。合同签订当日，原告向被告一次性支付购房款40万元，余款5万元于被告交付《房产证》和《国有土地使用权证》时一次性现金付清。原告支付购房款40万元后，原、被告双方签订《张家界正兴商贸有限公司商住综合楼三单元706号住宅交付协议书》，被告将三单元706号房交付给原告。2018年7月18日，被告的法定代表人邓绍维收取2018年物业费1290元。2019年2月20日，第三人张文生提起排除妨害纠纷一案，请求法院支持其要求原告搬出合法占有的正兴商住楼3-702号房，并在庭审时提交了被告与第三人于2014年7月25日签订的《购房合同》及《住宅交付协议书》，在该购房合同和协议书上双方明确约定有回购条款，该购房合同明显是为张文生与正兴公司法定代表人邓绍维和正兴公司之间的民间借贷行为提供担保，按照相关法律规定，该购房合同不是双方真实意思表示，应当按民间借贷关系予以认定。直至原告起诉之日，被告将涉案房屋交付给原告占有和使用，但一直未为原告办理房屋相关产权证照，却为不是真实购房意思表示的张文生办理了正兴商住楼3-702号的房屋所有权证。综上所述，原被告双方签订购房合同后，原告已经按照合同约定履行了全部合同义务而真实有效，被告与第三人签订的购房合同不是真实购房意思表示，是为了民间借贷提供担保，该合同已违反相关法律禁止性规定，理应认定无效。现原告为了维护合法权益，特此具状起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告正兴公司辩称，原告和被告签订的房屋买卖合同显失公平，请求法院依法判定无效，原告与被告签订的合同在第三人之后，第三人早已办理房屋产权证，原被告之间的合同显失公平存在利诱和胁迫的可能；原告与被告之间仅存在经济债务关系，购房合同无效。第三人张文生述称，1、原告的诉讼请求不符合法律规定，在本案中原告要求确认自己的合同有效，另外要求确认被告与第三人的合同无效，两个合同是两个不同的法律关系，诉讼请求不明确；2、就原告与被告之间的合同效力与第三人无关，第三人也不知情；3、第三人与被告之间签订的合同是真实意思表示，且通过房管部门办理了房屋产权登记，依法取得了不动产权证。请求驳回原告要求确认被告与第三人签订的合同无效的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：1.正兴公司成立于2003年12月12日，法定代表人为邓绍维。2017年7月7日，法定代表人变更为朱建军，公司类型为自然人独资，注册资本为伍仟万元。2.2014年11月22日，刘治平（乙方）与正兴公司（甲方）签订《购房合同》一份，合同约定乙方购买甲方修建的位于张家界市的商住综合楼三单元706号（现编号为3-702）住宅一套，面积约180平方米，购房款按2500元／平方米计价，总金额450000元，2014年11月22日乙方一次性交纳购房款400000元，余款50000元在甲方交付《房产证》及《国有土地使用证》时乙方一次性现金付清。同时还约定契税9000元、房屋维修基金6750元、自来水上户费900元、电上户费1000元，共计17650元乙方于2014年11月22日一次性交纳;合同还对住宅交付标准、交付事宜、面积确认及差异处理等事项进行了约定。邓绍维在合同甲方一栏签名并加盖其私章和正兴公司公章，刘治平在合同乙方一栏签名。3.合同签订当天，刘治平向正兴公司交购房款400000元，其中390000元存入正兴公司时任法定代表人邓绍维中国银行账户，正兴公司给刘治平出具编号为0936425的收款凭证一张，收款凭证载明“今收到刘治平交来购房款400000元，三单元706住宅”，收款凭证加盖了正兴公司财务专用章和邓绍维私章，并由邓绍维签名经手。当天，刘治平还向正兴公司交购房有关税费17650元，正兴公司给刘治平出具编号为0936426的收款凭证一张，收款凭证载明“今收到刘治平交来购房有关税费17650元，契税9000元、房屋维修基金6750元、水电1900元。”收款凭证加盖了正兴公司财务专用章和邓绍维私章，并由邓绍维签名经手。4.2014年11月22日，刘治平与正兴公司签订了《张家界正兴商贸有限公司商住综合楼三单元706号住宅交付协议书》，协议约定本住宅自交付之日起由正兴公司进行物业管理，于2014年11月22日交付乙方。当天，正兴公司将三单元706号房屋钥匙交付给刘治平。5.2018年7月18日，刘治平向正兴公司交装修押金1500元，正兴公司给刘治平出具编号为0001066的收款凭证一张，收款凭证载明“今收到刘治平交来装修押金1500元。”收款凭证加盖了正兴公司公章，并由邓绍维签名制单。当天，刘治平还向正兴公司交物业费1290元，正兴公司给刘治平出具编号为0001069的收款凭证一张，收款凭证载明“今收到刘治平交来2018年物业费1290元。”收款凭证加盖了正兴公司公章，并由邓绍维签名制单。此后，刘治平开始对房屋进行装修，张文生发现后，以自己系权利人为由进行了阻止并报警。6．原告刘治平与被告正兴公司签订的《购房合同》中约定的三单元706号与现3-702号系同一套房屋，该房屋现由刘治平一家占用居住。7.自2013年开始，张文生即与正兴公司、邓绍维之间发生借款往来，正兴公司及邓绍维按月息3分、4分给张文生支付利息。自2013年1月1日至2014年7月25日，第三人张文生通过其建设银行账户共计向正兴公司原法定代表人邓绍维转账158.4万元，邓绍维通过张文生建设银行账户陆续向张文生支付利息共计85.3万元，2014年7月14日，正兴公司分两次向张文生转账共计150万元，7月18日转账3万元。2014年7月26日，张文生向邓绍维转账108万元，7月29日，转账8万元，2015年2月12日，转账19万元。正兴公司在向张文生借款时，以正兴商住楼的部分房屋作抵押。2014年7月14日以后至2015年12月31日，邓绍维分55次向张文生建设银行账户转账共计170.95万元。8.2014年7月25日，张文生（乙方）与正兴公司（甲方）签订了《购房合同》和《张家界正兴商贸有限公司商住综合楼三单元705号、706号、806号、905号住宅交付协议书》。购房合同约定乙方购买甲方修建的位于张家界市电梯房，705号约190平方米、706号约165平方米、806号约165平方米、905号约140平方米，共计约660平方米，购房款总计140万元；住宅交付标准为外墙甲方统一装修，内墙砂浆抹平，楼地面砂浆抹平，进户门安装防盗门一个，其余均预留门洞，窗甲方统一安装，厨房、卫生间所有给排水管到位，卫生间蹲式大便器到位，每个房间安装普通白炽灯，所有线路到位；住宅交付后，甲方负责办理《房产证》及《国有土地使用证》，住宅交付后，甲方承担物业管理责任；合同第四条第5小点约定：甲方按本合同第四条约定回购本住宅后，本合同自行中止，合同还约定了其他事宜。交付协议约定在2014年10月24日前甲方返退乙方购房款140万元，甲方有权回购三单元705号、706号、806号、905号电梯房；本住宅于2014年7月25日交付乙方。张文生拿到房屋钥匙后，并未对房屋进行管理、使用，亦未更换门锁。9.2014年7月25日，正兴公司给张文生出具编号为0936415的收款凭证一张，收款凭证载明“今收到张文生购房款1400000元，705号、706号、806号、905号住宅。”收款凭证加盖了正兴公司财务专用章和邓绍维私章，并由邓绍维签名经手。10.2015年12月4日，正兴公司与张文生签订《张家界市二手房买卖合同》，约定将坐落于崇文办事处凤湾居委会的3-702号房屋以28万元转让给张文生，房屋转移过程中所缴纳的税费由张文生承担，2016年1月4日，张家界市房地产管理局为张文生办理了三单元706号房屋的产权登记手续，房屋所有权证号为张房权证崇字第××号，建筑面积为186.32平方米，房屋坐落崇文办事处凤湾居委会1栋3-702号。11．2015年10月，正兴公司在房管部门办理了正兴商住楼每套房屋的产权证，产权人均登记为正兴公司。因正兴公司不具备房地产开发的经营资质范围，正兴公司修建的正兴商住楼未取得商品房预售许可证，其出售的房屋亦未在房管部门办理预告登记。正兴公司给张文生办理房屋产权转移登记手续系以二手房交易方式办理。上述事实有当事人的陈述及原告刘治平提交的《购房合同》、《张家界正兴商贸有限公司商住综合楼三单元706号住宅交付协议书》、《收款凭证》、《张家界正兴商贸有限公司商住综合楼三单元705号、706号、806号、905号住宅交付协议书》、正兴公司的企业信息，第三人张文生提交的《银行交易记录》、《房屋所有权证》、《收款凭证》，本院依职权调取的张文生建设银行交易流水记录等证据证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，从原告刘治平与被告正兴公司签订的《购房合同》看。首先，现有证据不能证实原告刘治平与被告正兴公司及正兴公司原法定代表人邓绍维之间发生过民间借贷关系；其次，合同对面积、单价、房款及交付方式、税费及交付方式等约定明确、具体，基本符合房屋买卖合同的要件。因此，原告刘治平与被告正兴公司签订的《购房合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。故原告刘治平要求确认其与被告正兴公司签订的《购房合同》有效的诉讼请求理由正当，本院予以支持。第三人张文生与被告正兴公司签订的《购房合同》是否无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，具备下列条件的民事法律行为有效：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，第三人张文生与被告正兴公司的原法人邓绍维在签订合同时均具有相应的民事行为能力，第三人张文生与被告正兴公司及正兴公司原法定代表人邓绍维之间虽有长期借贷关系，但现有证据无法证实双方建立房屋买卖合同关系系为双方之间的借款合同履行提供担保，被告正兴公司并未主张双方的基础法律关系为民间借贷而非房屋买卖，双方之间的合同无法定无效的情形，因此第三人张文生与被告正兴公司签订的《购房合同》亦为有效合同，原告刘治平主张第三人张文生与被告正兴公司签订的《购房合同》无效的观点，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告刘治平与被告张家界正兴商贸有限公司签订的《购房合同》有效；二、驳回原告刘治平要求确认第三人张文生与被告张家界正兴商贸有限公司签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费2520元，共计2620元，由原告刘治平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  覃遵辉人民陪审员  刘双喜人民陪审员  杨明春二〇二〇年一月二十日书 记 员  周美辰附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。