江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4569号上诉人（原审原告）：金俊，男，1972年12月12日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：朱学武，江苏云松律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：仇贵华，男，1969年9月29日出生，汉族，户籍地东台市。原审第三人：卞永霞，女，1975年8月29日出生，汉族，住无锡市锡山区。上诉人金俊因与被上诉人仇贵华、原审第三人卞永霞房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2018）苏0205民初4121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金俊上诉请求：撤销一审判决，依法改判仇贵华向其支付自2018年3月13日起至2019年7月30日止的房租合计138355.8元。事实与理由：1.原审中各项证据均不足以证明仇贵华已经支付了100000元现金给卞永霞，也不足以证明仇贵华支付了2017年至2018年7月30日的租金，原审认定事实错误。2.卞永霞与仇贵华之间的租金抵偿借款为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”规则。根据合同的相对性原则，卞永霞与仇贵华之间的租金抵偿借款合意仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而涉案房产的所有权已被其通过拍卖方式取得，已依法取得对涉案房产占有、使用、收益、处分的物权权利。仇贵华通过租金抵偿借款合意取得涉案房屋1年的使用权不可以对抗其的物权。3.涉案房屋竞买公告中租赁情况一栏明确载明“有人承租使用，使用期限为2019年7月30日止”，但并未载明租金已付至2019年7月30日，其作为房屋所有权人有权向仇贵华主张租金。4、2018年7月11日，一审法院执行局才对租金的支付情况进行补充调查，但本案涉案房产在2018年3月18日就由其拍卖获取，其不可能对房屋的租赁状态完全清楚。被上诉人仇贵华书面答辩称：1.其与卞永霞成立租赁关系，租金应支付给卞永霞。一审法院调取的执行笔录中明确其已将租金支付至2019年7月30日，金俊对该笔录的三性无异议，即认可了其的支付事实。2.本案所涉房屋系金俊通过司法拍卖所取得，竞买公告中载明“有人承租，使用期限为2019年7月30日止”，其向卞永霞支付了租金，取得房屋使用权，所以公告中才会出现上述租赁情况。一审认定事实和适用法律并无不当，原判决应予维持。原审第三人卞永霞未作陈述。金俊向一审法院起诉请求：判令仇贵华向其支付自2018年3月13日起至2019年7月30日止的房租合计138355.8元。其中2018年3月13日至2018年7月31日的租金计算方法为100000元/365天*（18+30+31+30+31天）=38355.8元，2018年8月1日至2019年7月30日的租金100000元。一审法院认定事实：2008年6月17日，卞永霞与仇贵华签订租房协议，约定卞永霞将无锡市锡山区桑达园小区XXX房屋出租给仇贵华，年租金40000元，于2008年7月1日起结算租金，每年结算一次，每年7月1日前付清40000元租金，直至租期结束。2016年12月2日，卞永霞向仇贵华出具收条，载明收到2017-2018年房租。2018年2月22日，桑达园小区XXX房屋被无锡市锡山区人民法院拍卖，拍卖公告标的物现状中租赁情况一栏载明底层为商业用房，二层为住宅，分摊土地面积为151.50平方米（有人承租使用，使用期限为2019年7月30日止）。金俊经拍卖拍得上述房屋。2018年4月4日，金俊取得桑达园小区XXX房屋不动产登记证明。2018年7月9日，卞永霞出具证明，载明在桑达园东埔102-11号租赁期间收到仇贵华付2018年至2019年7月底租金。一审中，法院调取（2014）锡法执字第268号执行笔录一份，卞永霞于2018年7月11日在执行笔录中确认，其确实收到仇贵华支付的2017年至2018年7月30日租金100000元，后其又陆续向仇贵华借款100000元，因无法归还，故折算为2018年7月31日至2019年7月30日房屋租金。因双方之间比较熟悉，基本上是提前拿钱的，有时写借条，有时不写借条。一审法院认为：本案的争议焦点为：第一，仇贵华是否已向卞永霞支付截至2019年7月30日租金；第二，本案是否适用“买卖不破租赁”。关于争议焦点一，卞永霞已出具证明确认收到仇贵华2018年至2019年7月底租金，卞永霞与仇贵华在（2014）锡法执字第268号一案执行笔录中一致确认仇贵华支付的租金至2019年7月30日止。支付租金的方式为，卞永霞与仇贵华互负债权债务，卞永霞对仇贵华享有租金的债权，仇贵华对卞永霞享有借款的债权，因双方互负债权债务，故可互相抵销。现卞永霞与仇贵华已一致确认租金支付完毕的事实，金俊仍主张仇贵华未向卞永霞支付相应期间租金，故金俊的实际主张为卞永霞与仇贵华系恶意串通。当事人对欺诈、胁迫、恶意串通的事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实的存在。金俊应当证明卞永霞与仇贵华的一致确认系恶意串通，该证明应当达到排除合理怀疑的程度，方可认定。仇贵华与卞永霞存在长达十年的长期租赁关系，彼此关系熟悉且有一定的信任基础，金额为100000元的借款以现金方式在本地区亦属合理。金俊提供的仇贵华2016年2月1日起至2017年12月31日期间的农业银行交易明细和电话录音，尚不能达到排除合理怀疑的证明程度，尚无法认定卞永霞与仇贵华存在恶意串通的情形。基于上，认定仇贵华已经向卞永霞支付了截止2019年7月30日的租金。关于争议焦点二，案涉房屋竞买公告中租赁情况一栏明确载明“有人承租使用，使用期限为2019年7月30日止”。金俊参与淘宝公开竞买，对房屋的租赁状态应当完全清楚，且未提出异议，应当视为对拍卖公告载明内容的全部认可。本案应当适用“买卖不破租赁”之原则。现仇贵华已将租金向卞永霞支付完毕，金俊不得再向仇贵华主张权利。另，仇贵华向卞永霞租赁房屋在前，出借款项在后，双方之间存在真实的租赁关系。双方是在房屋租赁合同关系、民间借贷关系的基础上，因互负债权债务而抵销，而非仅有抵债合意。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回金俊的全部诉讼请求。一审案件受理费760元，由金俊负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，仇贵华与卞永霞之间存在长达十年的租赁关系，根据一审法院调取的（2014）锡法执字第268号执行笔录，卞永霞于2018年7月11日在执行笔录中确认，其已收到仇贵华支付的2017年至2018年7月30日租金100000元，后其又陆续向仇贵华借款100000元，因无法归还，故折算为2018年7月31日至2019年7月30日房屋租金。据此，可认定仇贵华以向卞永霞出借款项的方式抵销了其应当支付2018年7月31日至2019年7月30日的租金。金俊一审中提供的证据并不能证明仇贵华与卞永霞存在恶意串通，也不足以否定仇贵华已付2018年7月31日至2019年7月30日租金的事实。涉案房屋竞买公告中租赁情况一栏明确载明“有人承租使用，使用期限为2019年7月30日止”，虽未载明租金已付至2019年7月30日，但金俊参与淘宝公开竞买，对房屋的租赁状态应当清楚，且金俊提起本案诉讼主张房屋租金，也表明金俊认可仇贵华对涉案房屋有使用权，故本案应当适用“买卖不破租赁”规则。金俊竞买取得房屋产权后虽有权收取租金，但鉴于卞永霞认可已收取租金的事实，仇贵华无需再另行向金俊支付租金，相应期间的租金应向卞永霞主张，故对金俊要求仇贵华向其支付租金的上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人金俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3067元，由上诉人金俊负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二０二０年一月十七日书记员  翁 强