上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初25825号原告(反诉被告)：赵俊，男，1972年11月29日生，汉族，住上海市虹口区。原告(反诉被告)：鲍湘云，女，1973年10月27日生，汉族，住址同上。被告(反诉原告)：康勇，男，1966年11月7日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：朱增凯，上海摘要律师事务所律师。原告(反诉原告)赵俊、鲍湘云与被告(反诉原告)康勇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)赵俊、鲍湘云，被告(反诉原告)康勇及其委托诉讼代理人朱增凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)赵俊、鲍湘云向本院提出诉讼请求：1、要求解除赵俊、鲍湘云与康勇签订的《房地产买卖合同》。2、判令康勇退还购房意向金人民币20万元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2019年6月30日，赵俊、鲍湘云与康勇签订《居间协议》、《房地产买卖合同》，支付康勇购房意向金20万元，用于购买宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称801室房屋)，双方约定于2019年10月30日前办理过户。2019年9月22日，赵俊、鲍湘云带着设计师从中介公司处借了801室房屋钥匙测量房屋时发现，三间卧室的飘窗均有大面积渗水，墙面涂层已经脱落，经设计师提醒，还发现厨房间的承重墙被损坏。9月28日，康勇要求早日过户，赵俊、鲍湘云则提出康勇需彻底解决渗漏水问题，并将破坏承重墙的事实报备城管，声明与赵俊、鲍湘云无关，且承重墙恢复后与赵俊、鲍湘云看房时的房型不相符，房型的满意度下降，房价需往下调整。2019年10月16日，康勇微信通知赵俊、鲍湘云称物业公司已经将漏水外墙修好，但赵俊、鲍湘云询问了物业公司，物业公司称确实在外墙处涂了防水涂料，但不能保证飘窗不漏水。此后，康勇对卧室墙面渗漏水问题及承重墙问题一直未予解决，经沟通亦无效，故涉诉。被告(反诉原告)康勇反诉并辩称，2019年6月30日，双方签订了《房地产买卖合同》，赵俊支付了康勇购房定金20万元。赵俊、鲍湘云在此前已经两次看房，对801室房屋的状况是充分了解的，目前房屋状况和看房时没有任何变化。双方签订合同后，康勇将房屋钥匙放在中介公司处，赵俊、鲍湘云也去看过房，在前三个月从未提出异议。后来因为房价下跌，赵俊、鲍湘云要求降价所以提出了房屋质量问题。康勇已经让物业公司对外墙渗水进行了维修，房屋质量符合要求。康勇从购得801室房屋时，厨房间的墙面就是现状，厨房间外本是阳台，厨房间和阳台之间的墙壁不清楚是不是承重墙，但部分敲掉不影响房屋质量。康勇不同意退还20万元。康勇向本院提出反诉请求：1、解除康勇与赵俊、鲍湘云签订的《房地产买卖合同》。2、判令赵俊、鲍湘云支付违约金134万元。事实和理由：根据《房地产买卖合同》约定，双方应于2019年10月30日前签订《上海市房地产买卖合同》，违约方按总房价款的20%支付守约方违约金。2019年10月16日，康勇向赵俊、鲍湘云发出催告函，提示对方应于2019年10月30日前签订《上海市房地产买卖合同》，此后又以微信、电话方式催告，但遭赵俊、鲍湘云拒绝。赵俊、鲍湘云已经构成违约，应当按约支付违约金。原告(反诉被告)赵俊、鲍湘云针对反诉辩称，双方签订《房地产买卖合同》前，康勇对室内墙面进行了粉刷，看不出漏水，康勇也没有提示过房屋有漏水，直到8月份台风才暴露了卧室窗台渗漏水的问题。2019年9月22日，赵俊、鲍湘云经设计师提醒才知道厨房间敲掉了墙壁，而且是承重墙。801室房屋实际品质与赵俊、鲍湘云看房时了解的品质完全不同，801室房屋存在的这些风险不应当由赵俊、鲍湘云承担。不同意康勇的反诉请求。经审理查明，2019年6月30日，康勇(甲方)与赵俊、鲍湘云(乙方)、上海云房数据服务有限公司(丙方)签订《居间协议》，约定，乙方查验了该房地产的全部信息，户型分布等时机情况均符合乙方购房需求，向丙方支付意向金20万元，作为与甲方进行洽谈之用；房屋坐落为华灵路XXX弄XXX号XXX室；总房价款670万元；如甲方签订本协议，则乙方同意其交付的意向金转为定金并支付甲方。当日，康勇(甲方)与赵俊、鲍湘云(乙方)签订了《房地产买卖合同》，约定，为办理过户之需，双方同意于2019年10月30日之前至居间方处签订《上海市房地产买卖合同》；乙方支付首期款665万元，内含已付全部定金；双方约定交房时间为2019年10月30日，交房后乙方自行或通过居间方支付尾款5万元；本合同生效后，甲乙双方应全面履行，如任何一方未按本合同约定履行，每逾期一日，按照总房价款的万分之五支付滞纳金，逾期超过十天或经另一方书面催告后仍不履行的，守约方有权逾期继续履行或解除本合同，守约方选择解除合同的，违约方按照总房价款的20%向守约方支付违约金；其他约定：房东净到手价670万元。同日，康勇出具收款收据，载明，收到赵俊支付的20万元，上述款项系赵俊用于购买801室房屋。审理中，赵俊、鲍湘云提供如下证据：1、赵俊与中介公司业务员杨智凯的微信记录，主要内容为，2019年9月23日，鲍湘云告知杨智凯称，发现801室房屋房间窗台渗水，房东新刷的涂料起壳，还发现承重墙被破坏。2、杨智凯与康勇的微信记录，主要内容为，2019年9月28日，康勇询问杨智凯什么时候过户。杨智凯将赵俊反映的情况发送给了康勇，主要内容为801室房屋三件卧室飘窗墙面均有渗水，从物业调取的图纸中发现厨房承重墙被破坏，严重影响房屋品质与签约时房态不符合，要求房东尽快处理，将飘窗和台面换掉，窗台下重新灌水泥，窗外墙防水和房间防水同时做好，彻底解决渗漏水现象，已经破坏的承重墙应去物业和城管报备，如承重墙恢复后与原定房时的房态不相吻合，要求价格下降调整。3、赵俊与康勇的微信记录，主要内容为，2019年9月28日，康勇询问赵俊动迁款是否到位，什么时候过户？赵俊回复，房屋漏水和承重墙问题要先解决。康勇称10月10日物业会修好，承重墙恢复原样就可以。赵俊表示，外墙漏水光在外面修不行，要把窗换掉，大理石窗台敲掉，下面重新灌水泥，否则还会漏。康勇称物业会搞好的。2019年10月16日，康勇称物业已把外墙维修好，并通过微信发送了催告函，主要内容为，约定签订买卖合同示范文本日期临近，请尽快确定签订日期并告知康勇。4、801室房屋图纸，显示厨房间北面为阳台，厨房间和阳台之间有门和墙体，图纸上该部分墙体颜色较深。赵俊、鲍湘云表示，证据4从物业公司处取得，可以显示801室房屋厨房间和阳台之间墙体为承重墙，而现状是该段墙体已经被敲掉。康勇表示，对证据1-3真实性无异议，对证据4真实性无法确定。以上事实，有赵俊、鲍湘云提供的《居间协议》、《房地产买卖合同》、不动产权证复印件、收款收据复印件、微信记录、图纸、照片，及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，赵俊、鲍湘云与康勇签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。赵俊、鲍湘云主张与康勇签订该合同时，并不清楚801室房屋厨房与阳台之间的承重墙被敲掉。从房屋现状看，很难发现现在的厨房由拆除阳台的隔墙后与原厨房合并而成，康勇也未证明将该情况告知过赵俊、鲍湘云，本院对赵俊、鲍湘云的该主张予以采信。赵俊于2019年9月28日向康勇提出了承重墙的问题，康勇回复承重墙恢复原样就可以。说明康勇对801室房屋厨房与阳台之间敲掉的系承重墙是清楚的。虽然该承重墙可能不是康勇拆除的，但其作为房屋出售人应当如实向买受人说明情况。康勇未将拆除承重墙及改变房屋布局的情况告知过赵俊、鲍湘云，对赵俊、鲍湘云选择是否购买该房屋有重大影响。如康勇恢复承重墙，则该房屋布局又与赵俊、鲍湘云看房时不符，故赵俊、鲍湘云不愿意继续购买801室房屋，要求解除《房地产买卖合同》，康勇返还20万元，本院可予准许。康勇主张赵俊、鲍湘云违约，并要求赵俊、鲍湘云支付违约金的反诉请求，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)赵俊、鲍湘云与被告(反诉原告)康勇签订的《房地产买卖合同》；二、被告(反诉原告)康勇于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)赵俊、鲍湘云20万元；三、驳回被告(反诉原告)康勇要求原告(反诉被告)赵俊、鲍湘云支付违约金的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为2,150元，反诉案件受理费8,430元，均由被告(反诉原告)康勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇二〇年一月二十一日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。