福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8595号 上诉人（原审被告）：阳海清，男，1973年11月8日出生，汉族，住福建省福州市仓山区，现住福建省福州市仓山区。 上诉人（原审被告）：李霞，女，1976年3月24日出生，汉族，住福建省福州市仓山区,现住福建省福州市仓山区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：林修勇，社区法律工作者。 被上诉人（原审原告）：福建中茵房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区黎明街15号E区三楼6#。 法定代表人：吴永民，执行董事。 委托诉讼代理人：杨夏冬，福建元一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王泽南，福建元一律师事务所律师。 上诉人阳海清、李霞因与被上诉人福建中茵房地产开发有限公司（以下简称中茵房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人阳海清以及上诉人阳海清、李霞的委托诉讼代理人林修勇和被上诉人中茵房地产公司的委托诉讼代理人杨夏冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阳海清、李霞上诉请求：撤销一审民事判决，双方签订的《商品房买卖合同》恢复履行。事实与理由：一、阳海清与中茵房地产公司签订的《商品房买卖合同》成立，阳海清对该房屋拥有所有权、处分权。阳海清、李霞欠按揭款是债务问题，一审法院的判决改变了房屋所有权的性质，是错误的判决，将导致阳海清、李霞倾家荡产。二、附件六补充协议第六项中关于无条件解除合同的约定显失公平，不能作为判决的依据。三、违约金的计算方式明显错误。关于律师费、执行费、代偿款与本案系不同法律关系，不应合并审理。 中茵房地产公司辩称，一、本案讼争房屋的所有权人为中茵房地产公司，预告登记人对房屋只是享有合同债权，尚未取得房屋所有权。二、阳海清和李霞在一审中拒不到庭和放弃答辩，自愿放弃诉讼权利。三、《商品房买卖合同》及附件六第五条第二款约定:“若买受人累计六个月不归还银行贷款本息，也未向出卖人归还银行的全部扣款等所有相关费用，出卖人有权单方解除本合同，无条件收回该房屋，买受人应向出卖人支付房屋总价款30%的违约金”。阳海清和李霞没有证据证明违约金过高，应当按照约定承担违约责任，因此中茵房地产公司有权收回讼争房屋，并要求阳海清和李霞支付违约金、律师代理费、代偿款和执行费。本案纠纷因《商品房买卖合同》而起，法院判决解除合同和支付代偿款是根据合同约定处理，系在同一法律关系下处理问题，符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。 中茵房地产公司向一审法院提出诉讼请求:1.解除中茵房地产公司与阳海清于2011年5月24日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201133120036）及补充协议；2.阳海清、李霞共同向中茵房地产公司支付违约金326315.7元、为实现债权而产生的律师费6000元，并返还代偿款764431.18元，执行费8932元，共计1105678.88元；3.阳海清、李霞立即腾空位于福州市仓山区北侧城门镇政府南侧上城雅苑（上城国际）第6＃楼11层1005单元的房屋并将房屋返还给中茵房地产公司；4.阳海清、李霞立即配合中茵房地产公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：201133120036）的网签注销、合同预售备案登记注销及房屋预告登记证明（榕房预ＹＲ字第××号）注销等相关手续；5.由阳海清、李霞共同承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年5月24日中茵房地产公司与阳海清签订《商品房买卖合同》（合同编号：201133120036），合同约定阳海清向中茵房地产公司购买仓山区城门镇福峡路北侧城门镇政府南侧上城雅苑（上城国际）第6＃楼11层1005单元房屋，总价款1087719元，阳海清应于合同签订之日付清首付款327719元，剩余购房款760000元由阳海清申请银行贷款支付。合同约定合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视为已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同附件六补充协议第六条约定：……“2、若买受人累计六个月不归还银行贷款本息，也未向出卖人归还银行的全部扣款等所有相关费用，出卖人有权单方解除本合同，无条件收回该房屋，买受人应向出卖人支付房屋总价款30%的违约金，且出卖人有权在扣除该违约金和已发生的所有相关费用（包括代收并已向有关部门缴纳的费用）后，将剩余购房款退还给买受人；3、若因买受人的违约行为导致银行终止与其签订的借款合同、且出卖人已承担保证责任的情形下，出卖人在通知买受人后且无需征得买受人同意，有权直接处分该商品房，所得款项应用于支付相关的处分费（包括评估费、税费、诉讼费、律师费、产权过户费等其他所有费用）、出卖人代付款项以及买受人所应支付的滞纳金、违约金等。”讼争房屋已办理了预告登记（榕房预ＹＲ字第××号）。2012年4月2日阳海清、李霞与建行福建省分行签订《个人住房借款合同》，借款760000元，合同约定若阳海清、李霞不按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项，即构成违约，建行福建省分行有权宣布借款立即到期，要求阳海清、李霞立即全部清偿借款本息及相关费用，中茵房地产公司为阳海清、李霞的债务承担连带担保责任。合同签订后，建行福建省分行向阳海清、李霞发放贷款760000元，建行福建省分行将其在《个人住房借款合同》项下的所有权利义务转给建行城东支行。因阳海清、李霞未按约还款，建行城东支行诉至鼓楼区法院，鼓楼区法院于2016年6月13日作出（2015）鼓民初字第7917号民事判决，判决阳海清、李霞向建行城东支行偿还借款本金627676.81元、利息4078.21元、罚息74.47元（利息、罚息暂计至2016年5月20日，之后至款项还清之日止的利息、罚息按《个人住房借款合同》的约定给付）；赔偿律师代理费10337元；建行城东支行有权以讼争房产折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿；中茵房地产公司对阳海清、李霞的债务承担连带清偿责任；诉讼费10439元、公告费560元由阳海清、李霞、中茵房地产公司共同负担。判决生效后，建行城东支行向鼓楼区法院申请强制执行，鼓楼区法院将该案移送一审法院执行，一审法院于2019年1月24日立案受理。中茵房地产公司委托福建中茵投资集团有限公司于2019年6月26日向建行城东支行支付法院判决款项764431.18元（含借款本金、利息、罚息、律师费、诉讼等），中茵房地产公司委托公司财务陈宝禄于2019年7月1日向一审法院支付执行费8932元。建行城东支行于2019年6月27日书面告知一审法院，中茵房地产公司于2019年6月26日主动履行债务，已全部履行完毕，申请法院予以结案。一审法院于2019年7月29日出具执行完毕告知书，告知中茵房地产公司履行的义务已自动履行完毕。中茵房地产公司于2019年6月13日按《商品房买卖合同》确定的联系地址向阳海清、李霞邮寄催告函，催告阳海清、李霞履行鼓楼区法院判决偿还建行城东支行相关款项的义务，该函件于次日签收。中茵房地产公司于2019年7月3日按《商品房买卖合同》确定的联系地址向阳海清、李霞邮寄解除合同告知函，告知解除阳海清与中茵房地产公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件，要求阳海清、李霞归还房屋并支付中茵房地产公司代为偿还的款项及因违约产生的违约金、律师费，该函件于当日签收。 一审法院认为，中茵房地产公司与阳海清签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据合同附件六补充协议第六条约定，若买受人累计六个月不归还银行贷款本息，也未向出卖人归还银行的全部扣款等所有相关费用，出卖人有权单方解除本合同，故中茵房地产公司有权解除讼争合同，中茵房地产公司已于2019年7月3日按合同确定的联系地址向阳海清邮寄解除合同告知函，告知解除阳海清与中茵房地产公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件，该函件于当日签收，故讼争合同已于2019年7月3日解除，现中茵房地产公司诉请解除《商品房买卖合同》及补充协议，一审法院不予支持。合同解除后当事人可要求恢复原状，故中茵房地产公司诉请阳海清返还房屋、办理合同网签注销、合同预售备案登记注销及房屋预告登记证明注销等相关手续，合法有据，一审法院予以支持。中茵房地产公司诉请阳海清支付违约金326315.7元、律师代理费6000元，并返还代偿款764431.18元、执行费8932元，符合合同约定，一审法院予以支持。中茵房地产公司诉请李霞共同承担相应违约责任，一审法院认为，李霞并非讼争《商品房买卖合同》的相对方，故对于中茵房地产公司的该项诉请，一审法院不予支持。阳海清、李霞经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、阳海清于本判决生效之日起十日内向福建中茵房地产开发有限公司支付违约金326315.7元、律师代理费6000元，并返还代偿款764431.18元、执行费8932元；二、阳海清于本判决生效之日起十日内配合福建中茵房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：201133120036）的网签注销、合同预售备案登记注销及房屋预告登记证明（榕房预ＹＲ字第××号）注销等相关手续；三、阳海清于本判决生效之日起十五日内腾空仓山区城门镇福峡路北侧城门镇政府南侧上城雅苑（上城国际）第6＃楼11层1005单元房屋并返还福建中茵房地产开发有限公司；四、驳回福建中茵房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14590元，减半收取计7295元，由阳海清负担（阳海清应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳）；财产保全费5000元，由阳海清负担（该款已由福建中茵房地产开发有限公司代垫，阳海清应于履行判决时一并支付福建中茵房地产开发有限公司）。 本院二审期间，双方围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对原审查明的事实均无异议，本院对原审法院查明的事实予以确认。 本院认为，中茵房地产公司与阳海清签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应当按约履行。根据合同附件六补充协议第六条约定，若买受人累计六个月不归还银行贷款本息，也未向出卖人归还银行的全部扣款等所有相关费用，出卖人有权单方解除本合同，因阳海清存在违反上述协议的违约行为，故中茵房地产公司有权依约解除讼争合同。阳海清认为补充协议显失公平无效，要求继续履行双方合同的上诉主张，本院不予支持。阳海清主张商品房买卖合同一经成立，阳海清对该房屋拥有所有权、处分权无事实和法律依据，本院不予支持。中茵房地产公司已于2019年7月3日按合同确定的联系地址向阳海清邮寄解除合同告知函，告知解除阳海清与中茵房地产公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件，该函件于当日签收，故原审法院认定讼争合同已于2019年7月3日解除，并无不当。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，案涉《商品房买卖合同》解除后，当事人可以要求恢复原状，故中茵房地产公司诉请阳海清返还房屋、办理合同网签注销、合同预售备案登记注销及房屋预告登记证明注销等相关手续，合法有据，予以支持。中茵房地产公司诉请阳海清支付违约金326315.7元、律师代理费6000元，并返还代偿款764431.18元、执行费8932元，符合合同约定，予以支持。阳海清、李霞主张违约金计算方式有误，律师代理费6000元，并返还代偿款764431.18元、执行费8932元，应另案处理，无事实和法律依据，本院不予支持。中茵房地产公司有权收回讼争房屋，但同时中茵房地产公司应返还阳海清购房款1087719元。原审法院只判令阳海清返还讼争房屋，未判令中茵房地产公司返还阳海清购房款不当，本院依法予以纠正。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4313号民事判决； 二、福建中茵房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向阳海清返还购房款1087719元； 三、驳回阳海清、李霞的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费14590元，由阳海清负担。 本判决为终审判决。 审判长  池开通 审判员  缪 羽 审判员  庄彩虹 二〇二〇年一月十六日 书记员  张仪琴