湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终216号上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司浏阳支行，住所地湖南省浏阳市圭斋东路9号。负责人：张朝晖，行长。诉讼代理人：厉平春，湖南淡远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张红霞，女，1969年9月20日出生，汉族，居民，住浏阳市。被上诉人（原审被告）：吴建良，男，1964年6月4日出生，汉族，居民，住址同上。被上诉人（原审被告）：湖南谦信置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区车站南路699号603房。法定代表人：焦念宝，董事长。上诉人中国建设银行股份有限公司浏阳支行（以下简称建行浏阳支行）因与被上诉人张红霞、吴建良、湖南谦信置业有限公司（以下简称谦信公司）金融借款合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院作出的（2017）湘0181民初8862号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。建行浏阳支行上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持建行浏阳支行的全部诉讼请求；3、张红霞、吴建良、谦信公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1、一审判决严重违反合同相对性的法律原则、强行将买卖合同、租赁合同及金融借款合同进行整体评判缺乏法律依据，严重损害了建行浏阳支行的合法权益，侵害了国有资产的安全。2、一审判决基于公平原则判决只由谦信公司承担偿还借款本息责任的做法，明显适用法律错误，只会造成显失公平的法律结果，应当依法予以改判。3、一审判决忽略其判决继续履行商品房买卖合同的关键事实，将本案商品房买卖合同予以解除，致使本案张红霞、吴建良既享有所购房屋的权利，又无须承担借款合同所应承担的法律责任。被上诉人张红霞、吴建良、谦信公司未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩状。建行浏阳支行向一审法院提出诉讼请求：1、解除建行浏阳支行与张红霞签订的《个人住房借款合同》，宣布未到期借款提前到期；2、判令张红霞、吴建良立即偿还建行浏阳支行逾期借款本金72379.16元，利息及罚息39499.42元，未到期借款本金164371.05元，合计276249.63元（利息暂计算至2017年3月21日止，以后的利息按合同约定计算至清偿日止）；3、判令张红霞承担建行浏阳支行为实现债权所支付的律师费13812元；4、判令建行浏阳支行对张红霞提供抵押的位于浏阳市湖山国际山庄3栋413、414号房产的处置款在上述债权范围内享有优先受偿权；5、判令谦信公司在上述借款本息及实现债权的费用范围内债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由张红霞、吴建良、谦信公司承担。一审法院经审理认定事实如下：张红霞、吴建良系夫妻关系。2006年2月28日，张红霞作为买受人与谦信公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》约定了张红霞购买谦信公司开发的位于浏阳市湖山国际山庄第3区413、414号房产，该房产建筑面积为119.32平方米，总价款为584000元；付款方式为签订合同时支付首期房款184000元，其余房款400000元在原告处办理银行按揭；同时，《商品房买卖合同》中还对其他事项进行了约定。同日，张红霞与谦信公司还签订了《委托租赁合同》和《补充协议书》，由张红霞将自己向谦信公司购买的第3区413、414号商品房委托给谦信公司进行出租，双方约定了租赁期限自张红霞付清全部房款之日起开始计算，租赁期限15年，前5年每月税后月租金3796元，后10年每月税后月租金4185元，如谦信公司逾期2个月未向张红霞转付租金，谦信公司除应按实支付拖欠租金外，还应按日向张红霞支付逾期应付租金的万分之二的滞纳金。谦信公司另将应付的前两年的租金在双方签订《商品房买卖合同》并付清应缴购房款之日一次性支付给张红霞。2006年8月20日，张红霞向建行浏阳支行出具《抵押承诺书》，承诺用其向谦信公司购买的第3栋413、414号房产作抵押向建设银行借款400000元。2006年8月20日，张红霞作为借款人、谦信置业公司作为担保人、张红霞、吴建良作为抵押人与建行浏阳支行作为贷款人签订《个人住房借款合同》，该合同约定：1、张红霞向建行浏阳支行借款400000元，指定划款至谦信置业公司在建行浏阳支行设立43001550061052502487账户上；2、贷款利率实行浮动利率，具体为基准利率上下浮10%，即月利率5.7‰，逾期利率在约定贷款利率基础上上浮50%；3、借款期限为120个月；4、采用等额本息还款方法，每月归还本息金额为3559.63元，由借款人委托贷款人在指定的账户上扣款还款；5、采取抵押加担保的担保方式，抵押物为位于浏阳市，连带担保人为谦信置业公司；6、借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用时，贷款人可以宣布贷款立即到期，并要求借款人立即归还借款本金、利息、罚息及相关费用。合同还对其他事项进行了约定。2006年9月20日，建行浏阳支行将400000元借款划转至谦信置业公司在建行浏阳支行设立43001550061052502487账户上。同日，建行浏阳支行与谦信公司、张红霞共同到浏阳市房屋产权管理局办理了浏房期押字第××号《个人购房抵押贷款登记备案证》，登记证记载的抵押权人为建行浏阳支行，抵押人为张红霞，建设单位为谦信公司，存续期限为2006年9月18日至2021年9月18日。随后，张红霞按月向建行浏阳支行正常支付按揭款至2015年1月。之后未再按约定正常还款，截止至2018年6月4日，张红霞尚欠建行浏阳支行逾期本金113619.1元，利息37827.49元，罚息23667.32元，未到期借款本金123131.11元，合计298245.02元。因张红霞未能按约偿还借款，建行浏阳支行遂向一审法院提起诉讼。诉讼过程中，建行浏阳支行放弃要求张红霞、吴建良、谦信公司承担律师费的诉讼请求。另查明：1、浏阳市西湖山国际山庄房产的商品房预售许可证为浏房售许字（2006）第009号，该许可证记载商品房总层数为5层，批准预售建筑面积为30236平方米，共533套；2、从谦信公司与业主签订的系列《商品房买卖合同》来看，该房产分1区、2区和3区，因浏阳市西湖山国际山庄的房产一直未能办理产权证书，该房产买受人集体多次向浏阳市人民政府申请维权。在政府协调下，浏阳市国土资源局不动产登记中心经过测量于2017年9月6日向谦信公司颁发了两本产权栋证，分别是湘（2017）浏阳市不动产权第0017518、0017506号产权证书，其中第0017518号证书备注为：专有建筑面积15769.07平方米，房屋总层数9层，所在层：-1、1-8,室号部位：-101等419套；第0017506号证书备注为：专有建筑面积8403.34平方米，房屋总层数8层，所在层：-1、1-7,室号部位：-101等223套。因建筑过程中，谦信公司改变房屋设计规划，致使目前实测的房产室号无法与《个人住房借款合同》所确定的房号一一对应，目前张红霞尚未办理分户的产权证书。一审法院认为，谦信公司在开发西湖山国际山庄过程中，与张红霞签订的《商品房买卖合同》、《委托租赁合同》，以及与建行浏阳支行、张红霞共同签订的《个人住房借款合同》均是当事人的真实意思表示，其目的是由张红霞通过按揭贷款方式向谦信公司购买房产并返租给谦信公司获取租金收益，因此，上述《个人住房借款合同》、《委托租赁合同》均系《商品房买卖合同》衍生而来，共同构成一个整体的合同框架，其合同权利义务应当进行整体评判。现因谦信公司在房产开发过程中擅自更改房屋设计规划，致使《商品房买卖合同》中约定的房产无法与实际建设好的房产形成对应关系，且没有将实有的房产产权办至张红霞名下，故在不变更合同的前提下，《商品房买卖合同》客观上已存在履行障碍，已经无法实现合同目的，应当予以解除。因衍生关联合同的牵连性，解除《商品房买卖合同》后的效果，必将导致《个人住房借款合同》、《委托租赁合同》的解除，由于借款合同系实践性合同，借款一经交付，出借方即完全履行了其合同义务，但借款方即张红霞的还款义务至今并未履行完毕，因此解除借款合同必然会给出借方造成借款本金及利息无法收回的损失，该损失系谦信公司违约造成，且建行浏阳支行发放的借款也实际用于了谦信公司的房产开发，因此，建行浏阳支行未收回的借款及利息由谦信公司负责偿还更符合公平原则，该案中，建行浏阳支行虽请求由张红霞偿还借款本息，由谦信公司承担连带责任，但因责任主体的担责方式变更，并非对其诉讼请求的实质变更，故该院在厘清责任主体及其担责方式后，依法对建设银行要求解除借款合同、偿还借款本息的诉求予以支持。张红霞并非是导致合同无法履行的责任方，其不应对合同解除形成的损失承担责任，故建行浏阳支行要求张红霞偿还借款本息的诉求，该院不予支持。张红霞在合同无法履行后形成的损失，其可另行向责任方主张权利。借款合同中约定抵押担保，但一直未办理正式抵押登记，抵押权尚未形成，故建行浏阳支行要求对抵押物行使优先受偿权的诉求，于法无据，该院对此不予支持。张红霞、吴建良、谦信公司经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司浏阳支行与张红霞、吴建良、湖南谦信置业有限公司签订的《个人住房借款合同》；二、湖南谦信置业有限公司在判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司浏阳支行借款本金236750.21元及利息、罚息（利息、罚息计算方法：2018年6月4日前的利息37827.49元及罚息23667.32元，此后的利息、罚息按《个人住房借款合同》约定的利率标准计算至实际履行之日止）；三、驳回中国建设银行股份有限公司浏阳支行其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5651元，公告费560元，合计6211元，由中国建设银行股份有限公司浏阳支行负担211元，由湖南谦信置业有限公司负担6000元。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，涉案房屋系谦信公司开发的返租式酒店，谦信公司在出售商品房的同时，亦与所有买受人签订了《客房租赁经营合同》，长期租赁买受人的房屋。谦信公司仍然占有房屋，实质上属于交付中的占有改定，与普通商品房买卖合同中的现实交付存在重大差异。双方的合同目的是由买受人通过按揭贷款方式向谦信公司购买房产并返租给谦信公司获取租金收益，只有所有的买受人和按揭银行或其他人不占有房屋，酒店才能正常经营，合同目的才可能实现。建行浏阳支行作为谦信公司开发返租式酒店贷款的重要合作方，对上述事实是知道或应当知道的。一审判决将《商品房买卖合同》、《客房租赁经营合同》以及涉案《个人住房借款合同》进行整体评判并无不妥，本院予以支持。建行浏阳支行上诉称一审判决对上述合同进行整体评判缺乏依据的理由不成立，本院不予采纳。涉案房屋因谦信公司改变房屋设计规划导致合同房号与实际房号无法一一对应，且部分房屋无法办理产权证，商品房买卖合同继续履行存在客观障碍，一审判决解除《商品房买卖合同》、《客房租赁经营合同》以及涉案《个人住房借款合同》、并在综合考虑各当事人过错、获益的基础上根据公平原则判决谦信公司承担还款责任并无不妥，本院予以支持。建行浏阳支行上诉称一审判决显失公平依据不足，本院不予支持。此外，抵押权系法定物权，经登记后方发生法律效力。涉案房屋未办理抵押权登记，建行浏阳支行上诉要求对涉案房屋享有抵押权依据不足，本院不予支持。综上所述，建行浏阳支行的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费5651元，由上诉人中国建设银行股份有限公司浏阳支行承担。本判决为终审判决。审判长  侯祥伟审判员  孟庚秋审判员  邓 安二〇二〇年一月十九日书记员  李雪青附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。