江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初11456号 原告：沭阳联创市场经营管理有限公司，统一社会信用代码91321322586603545B，住所地江苏省沭阳县月星家居广场旗舰店三层。 法定代表人；顾财金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何刚，江苏华脉律师事务所律师。 被告：侯丽娟，女，1980年8月7日出生，沭阳县人，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：刘祖军，沭阳县塘沟法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：周守静，男,1981年2月19日出生，沭阳县人，住江苏省沭阳县。 原告沭阳联创市场经营管理有限公司诉被告侯丽娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用小额诉讼程序，后因案情需要转为普通程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告沭阳联创市场经营管理有限公司委托诉讼代理人何刚、被告侯丽娟委托诉讼代理人刘祖军、周守静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付2016年7月31日至2019年7月31日的物业费等费用计4527.9元并支付利息（利息从2019年7月31日起按年利率6%计算至付清之日止）；二、被告承担本案件的费用。事实和理由：被告系沭阳县月星国际家居生活广场7幢7单元1908室房屋的业主，房屋建筑面积81.55平方米。2013年8月30日案外人沭阳联创置业有限公司与原告签订前期物业服务合同，委托原告对案涉小区进行物业管理。2015年7月12日，被告接收案涉房屋并交纳2015年度物业费、装修保证金等费用共计2191元后，至今未缴纳2016年、2017年、2018年的物业管理费，共计4527.9元（从2016年7月31日起至2019年7月31日止，物业费489.3元/年、电梯电费180元/年、电梯维修保护费300/年、电梯检查费120元/年、公共水电费120元/年、二次增压费300元/年）。 被告辩称：原告未提供正式发票给被告，表明原告没有资格资质收取物业费。原告应提供物价部门的收费标准，不应以沭阳县小区物业指挥部出台的相关标准进行收费，小区物业指挥部制定的标准没有法律依据，并且物业指挥部没有资格确定物价。（2016）苏1322民初16231号民事调解书中已撤销物业服务合同的部分条款，合同效力未确认。 本院经审理认定如下事实：被告系沭阳县月星国际家居生活7幢7单元1908室房屋的业主，房屋建筑面积81.55平方米。2013年8月30日，案涉小区开发企业沭阳联创置业有限公司与原告签订前期物业管理合同，委托原告对涉案小区提供物业服务，并约定了物业费的收费标准。委托管理事项为物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；公共环境清洁卫生、垃圾清运等。服务期限自2013年8月30日起至2023年8月29日止。同时约定物业服务费按照0.5元/平方米/月收取，并约定在业主领取交房钥匙后，物业费由业主承担。合同签订后，原告为该小区提供物业管理服务事宜。2015年7月12日，被告缴纳2015年度物业费、垃圾清运费和电梯费1691元。2016年11月，被告因与沭阳联创置业有限公司确认合同无效纠纷向本院提起诉讼，在该案审理过程中，双方达成调解协议，约定撤销双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议中第6条“对于出卖人就该物业的公共设施、公共设备所签订的安装、使用、维修、保养等合同，买受人予以许可，并同意日后由业主委员会继续履行”等条款，现该调解协议已经发生法律效力。现因被告未按期交纳物业相关费用，引起纠纷。 另查明，涉案小区至今未成立业主委员会。2014年8月20日，沭阳县小区物业管理指挥部下发沭物指发[2014]10号《城区小区财务管理规定》，其中第一条第（二）款第4项小区收费指导标准规定，城区高层目前一般标准按0.5元/㎡收取（按建筑面积计算），多层一般标准按0.3元/㎡收取（按建筑面积计算）；其他费用：新上房装修保证金500元/户、装潢垃圾清运费200元/户、代征代缴费用：电梯费每户15元/月、电梯维保费每户25元/月、电梯检查费每户10元/月、公共水电费每户6-10元/月、二次增电费每户25元/月。 上述事实，由原告陈述、被告答辩、收款收据、（2016）苏1322民初16231号民事调解书、《商品房买卖合同》、《前期物业管理合同》等证据证实，足以认定。 本院认为：我国《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。《江苏省物业管理条例》第三十一条第二款对此进一步规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同”。上述法条表明，在业主委员会与物业签订新的物业服务合同之前，由建设单位签订前期物业服务合同是法律创设的制度，具有强制性。本案中的案外人沭阳联创市场经营管理有限公司与原告签订前期物业管理合同并不违反法律规定。在本案中，前期物业服务合同虽然由建设单位与原告签订，但其服务对象包括了入住业主，对业主具有约束力，业主不得以合同并非由其签订为由拒绝履行前期物合同。对于物业服务费、电梯费、二次增压费及维修费收费标准的问题，本院认为，该部分费用协商确定属于民事主体意思自治的范畴，法律并未强制干预。被告在第一次交纳相关费用给被告时视为双方已对各项费用的收费标准协商一致，且被告收取的各项费用并未超出本地区物业管理部门制定的各项收费标准。被告辩称已与沭阳联创置业有限公司协议撤销了关于“对于出卖人就该物业的公共设施、公共设备所签订的安装、使用、维修、保养等合同，买受人予以许可，并同意日后由业主委员会继续履行”的合同条款。本院认为，该被撤销条款并未明确指向上述前期物业服务合同，且物业服务的内容也不仅限于公共设施、设备的维修、养护等。即使部分物业服务的内容包含在上述被撤销条款的范围内，该条款被撤销后该条约定对合同当事人不产生合同约束力，视为双方对此未作约定，但依据我国《物业管理条例》第二十六条和《江苏省物业管理条例》第三十一条的规定，原告提供物业服务仍具有法律法规依据。且事实上，至本案被告接收房屋并使用后，原告一直在提供物业服务，被告亦享受了原告提供的物业服务。根据权利义务相对等原则，被告享受了物业服务，应承担由此产生的物业服务费。综上所述，被告未按期缴纳物业相关费用，构成违约。现原告要求被告支付物业相关费用及自起诉之日起资金占用利息，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩解意见和查明的事实不符，本院不予采纳。调解不成，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、《江苏省物业管理条例》第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 被告侯丽娟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沭阳联创市场经营管理有限公司2016年7月31日至2019年7月31日的物业费、电梯费、电梯维修保护费、电梯检查费、公共水电费、二次增压费共计4527.9元及资金占用利息(利息以4527.9元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率自2019年7月31日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至付清款之日止）。 案件受理费50元，由被告负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费50元。 审 判 长  杨 震 人民陪审员  章如林 人民陪审员  王 辉 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  袁 洋 附本案相关法律条文： 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 《江苏省物业管理条例》 第三十一条第二款规定 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。