湖北省宜昌市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2019)鄂05行终213号 上诉人（原审原告）詹浩，男，1990年6月26日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。 委托诉讼代理人杨春华，湖北夷桢律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人林静，湖北夷桢律师事务所律师。特别授权代理。 被上诉人（原审被告）宜昌市自然资源和规划局，住所地宜昌市沿江大道49号。 法定代表人夏文瀚，该局局长。 出庭负责人覃远琳，该局分管负责人。 委托诉讼代理人韩庆阔，湖北普济律师事务所律师。一般授权代理。 被上诉人（原审被告）宜昌市公共资源交易中心（宜昌市政府采购中心、宜昌市不动产交易和登记中心），住所地宜昌市城东大道2号。 法定代表人赵小谊，该中心主任。 委托诉讼代理人余勤，该中心工作人员。一般授权代理。 原审第三人宜昌市乾恒贸易有限公司，住所地宜昌市沿江大道万达广场写字楼A座1单元12层011201号。 法定代表人杨清，该公司执行董事。 原审第三人湖北当阳农村商业银行股份有限公司，住所地湖北省当阳市长坂路146号。 法定代表人饶泳明，该公司董事长。 上诉人詹浩因诉被上诉人宜昌市自然资源和规划局、宜昌市公共资源交易中心不履行房屋登记法定职责一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院(2019)鄂0503行初4号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原判认定，2011年，原告与宜昌万达广场投资有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》购买沿江大道特165号房屋一套，并于2011年9月19日登记确认所有权，其证号为宜市房权证伍家区字第××号。2014年8月26日，原告签署经湖北省宜昌市猇亭公证处出具（2014）鄂猇亭证字第324号《公证书》，委托吴翔出售上述宜市房权证伍家区字第××号房屋。2015年12月15日，吴翔代理原告与第三人宜昌市乾恒贸易有限公司签订《宜昌市存量房屋买卖合同》，将上述房屋卖予第三人宜昌市乾恒贸易有限公司。2015年12月17日，第三人宜昌市乾恒贸易有限公司向原宜昌市不动产登记中心提交宜昌市房屋所有权登记申请书，原宜昌市不动产登记中心在收到申请并依法审查后，于2015年12月18日将上述房屋转移登记至第三人宜昌市乾恒贸易有限公司名下，所有权证号为宜市房权证伍家区字第××号。2016年3月17日，第三人宜昌市乾恒贸易有限公司以上述房屋为案外人尚友恕向第三人湖北当阳农村商业银行股份有限公司所贷款项提供抵押担保，担保债权400万元，并于2016年3月21日向原宜昌市不动产登记中心提交抵押备案申请，原宜昌市不动产登记中心受理该申请后，对申请材料进行审查，认为申请符合法律规定，于2016年3月22日在上述房产上登记设立抵押担保，抵押担保权人系第三人湖北当阳农村商业银行股份有限公司，抵押担保债权400万元，该抵押担保至今未予解除。2019年1月29日，涉案房屋被宜昌市三峡坝区人民法院以鄂（2019）执保13号文书予以查封。 2018年1月31日，原告向宜昌市三峡坝区人民法院提起诉讼，要求撤销吴翔代其与第三人宜昌市乾恒贸易有限公司签订的《宜昌市存量房屋买卖合同》，并要求第三人宜昌市乾恒贸易有限公司协助把上述涉案房屋登记到原告名下。宜昌市三峡坝区人民法院为此作出（2018）鄂0591民初205号民事判决书，判决：撤销原告与第三人宜昌市乾恒贸易有限公司签订的《宜昌市存量房屋买卖合同》；驳回原告其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。 2018年9月7日，原告以邮寄方式向原宜昌市不动产登记中心提交《变更登记申请书》，要求原宜昌市不动产登记中心将涉案房屋重新登记到原告名下。被告宜昌市公共资源交易中心在收到上述申请书后，至今未予变更登记。2019年1月10日，原告以原宜昌市国土资源局为被告提起本案诉讼，请求法院判决：1.原宜昌市国土资源局撤销宜昌市沿江大道165号房屋（现所有权证号为××号）的房屋登记；2.原宜昌市国土资源局受理将宜昌市沿江大道165号的房屋登记在原告名下的申请。 另查明，原宜昌市不动产登记中心系原宜昌市国土资源局下属单位，其职能包括不动产登记。2019年3月30日，中共宜昌市委机构编制委员会作出宜编[2019]6号文件，成立宜昌市公共资源交易中心，属市政府直属事业单位，将不动产的交易登记职能划归宜昌市公共资源交易中心行使。同日，中共宜昌市委办公室及宜昌市人民政府办公室作出宜办文[2019]21号文件，成立宜昌市自然资源和规划局，对原宜昌市国土资源局及原宜昌市规划局的行政职能进行了调整，原宜昌市国土资源局的部分行政职能被并入宜昌市自然资源和规划局。 原判认为，关于本案被告主体资格问题。根据机构改革相关文件可以确定被告宜昌市公共资源交易中心承接了原宜昌市国土资源局关于不动产登记管理的职能，原宜昌市国土资源局的其他职责现由被告宜昌市自然资源和规划局承接，本案诉争的行政职能现由被告宜昌市公共资源交易中心承接，故宜昌市公共资源交易中心系本案适格被告。 关于被告宜昌市公共资源交易中心对原告要求变更产权登记的请求不予准许的行为是否符合行政法相关规定的问题。根据庭审查明的事实，原告与第三人宜昌市乾恒贸易有限公司签订的房屋买卖合同已经撤销，但房屋买卖合同的撤销并不必然导致物权的变更。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条的规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。根据上述法律规定，并非人民法院作出的所有法律文书都可以引起物权的变动，能够直接引起物权变动的判决书限于法院作出的形成判决，即变更或者消灭当事人之间原来存在的没有争议的民事法律关系的判决，如分割共有财产的判决，而给付判决、确认判决以及各种命令、通知等，都不能直接引起物权变动；能够直接引起物权变动的裁定，主要是执行程序中对不动产和需登记的特定动产拍卖时所作出的拍卖成交裁定和以物抵债裁定等。故原告以其与第三人宜昌市乾恒贸易有限公司之间房屋买卖合同被撤销的民事判决要求直接实现物权的转移登记不符合上述法律规定。又根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。现涉案房屋已经被第三人湖北当阳农村商业银行股份有限公司设定抵押担保物权，而原告并未提交证据证实该抵押担保权的设立不符合法律规定，亦未要求撤销上述担保物权，即便原告享有涉案房屋的所有权，亦不能以此对抗该房屋上已经设立的担保物权。而被告宜昌市公共资源交易中心提交的证据足以证明其在办理房屋所有权变更登记及设立抵押登记时的行政行为符合法律规定，其在收到原告的变更登记申请后，认为变更登记将损害第三人湖北当阳农村商业银行股份有限公司的合法权益，对原告的申请不予准许，并未违反法律法规的规定，故对原告的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条、第六十九条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第二十八条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条、第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二十六条的规定，判决驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费50元由原告负担。 上诉人詹浩上诉称，一、一审判决的说理、论证以及得出的结论不能成立。“房屋买卖合同的撤销并不必然导致物权的变更”无须论证。本案应关注被诉的房屋行政登记行为所依据的基础法律事实房屋买卖合同撤销后，就应该撤销房屋行政登记。二、涉案房屋有无抵押权不影响上诉人诉讼请求的事项。抵押权的设立与善意取得无关。上诉人没有认为涉案房屋上设立的抵押权不符合规定，但是房屋所有权变更了，抵押权若仍然存在，就应该撤销，况且涉案房屋设立的抵押权于2016年3月23日开始，已于2019年3月20日结束。三、上诉人怀疑一审法院滥用审判权，拖延上诉人实现权利。综上所述，请求二审法院判决撤销一审判决，改判被上诉人履行法定职责，由被上诉人承担诉讼费用。 被上诉人宜昌市自然资源和规划局辩称，一、本案所涉房屋转移登记及后续抵押权登记手续完备、程序合法；二、房屋登记职能已由原宜昌市国土资源局划归至被上诉人宜昌市公共资源交易中心；三、涉案房屋存在抵押权登记的情况下，直接判决将房屋所有权登记在上诉人名下，可能引发极大的道德风险，导致金融机构的债权无法保障。上诉人作为完全民事行为能力人将属于自己的民事权益委托给他人，造成的一切后果应由其自行承担。希望二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人宜昌市公共资源交易中心辩称，本案所涉房屋转移登记及抵押权登记事实清楚、证据充分、程序合法。上诉人与原审第三人宜昌市乾恒贸易有限公司签订的房屋买卖合同虽然被法院撤销，但该合同在被撤销前就已经设立了抵押权，判决撤销房屋转移登记将损害抵押权人的合法权益。房屋买卖合同被撤销并不必然导致物权变更。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人宜昌市乾恒贸易有限公司、湖北当阳农村商业银行股份有限公司均没有提交答辩意见。 当事人向一审法院提交的证据已随案移送本院，本院经审查所认定的案件事实与一审相同。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案中，因机构改革，原宜昌市国土资源局的不动产登记职能已划归至被上诉人宜昌市公共资源交易中心行使，故被上诉人宜昌市公共资源交易中心是本案适格被告。 根据上诉人的起诉请求，本案被诉行政行为是:被上诉人宜昌市公共资源交易中心没有依据上诉人提交的申请，将涉案房屋转移登记撤销并将该房屋所有权登记至上诉人名下的行为。在案件审理过程中，各方当事人对原宜昌市不动产登记中心将涉案房屋的所有权由上诉人名下转移登记至原审第三人宜昌市乾恒贸易有限公司名下，以及后续以涉案房屋为抵押物为原审第三人宜昌市乾恒贸易有限公司、湖北当阳农村商业银行股份有限公司办理抵押登记的相应行政行为均无异议。结合各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：涉案房屋买卖合同被撤销后，不动产登记部门能否将房屋转移登记撤销并将房屋所有权登记至上诉人名下。 根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，虽然无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回，但受让人是善意第三人的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。当事人善意取得其他物权的，参照前述规定。本案中，宜昌市三峡坝区人民法院（2018）鄂0591民初205号《民事判决书》已经生效，该判决推定上诉人的委托人吴翔在涉案房屋的买卖过程中，对涉案房屋的处分系无权低价处分，同时推定原审第三人宜昌市乾恒贸易有限公司在受让房产时应知道吴翔系无权低价处分，不构成善意取得涉案房屋，从而撤销了上诉人与原审第三人宜昌市乾恒贸易有限公司之间的房屋买卖合同。由于涉案房屋买卖合同被依法撤销，致使涉案房屋转移登记行为缺乏合法依据，在上诉人追回涉案房屋时，申请不动产登记部门撤销房屋转移登记的，不动产登记部门可以撤销房屋转移登记行为，收回房屋权属证书。但是，原审第三人宜昌市乾恒贸易有限公司经过转移登记取得涉案房屋所有权证之后，以涉案房屋为抵押物为案外人尚友恕向原审第三人湖北当阳农村商业银行股份有限公司借款400万元设置了抵押担保，并办理了相应的抵押权登记。根据善意取得的一般理论，抵押权作为一种他物权，也应适用善意取得制度，且善意取得可以构成对撤销房屋转移登记的阻却事由。由于该抵押权登记至今尚未注销，若撤销涉案房屋转移登记，可能损害已取得涉案房屋抵押权的原审第三人湖北当阳农村商业银行股份有限公司的合法权益。另外，因案外人湖北骏信融资担保有限公司与上诉人、原审第三人宜昌市乾恒贸易有限公司等单位和个人追偿权纠纷一案，涉案房屋已被宜昌市三峡坝区人民法院予以查封，并在不动产登记部门办理了查封登记。为保护涉案房屋转移登记之外的善意第三人的利益，被上诉人宜昌市公共资源交易中心不予撤销涉案房屋转移登记，符合法律规定。上诉人要求撤销涉案房屋转移登记并将房屋所有权登记至其名下的诉求，应不予支持。 在诉讼过程中，上诉人提出，涉案房屋上设立的抵押权已到期，且主债务已得到了清偿，故不存在善意第三人的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。根据上述规定，抵押权的行使期限及于主债权诉讼时效期间。同时，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条规定，即使主债权已经消灭，当事人也应申请办理抵押权注销登记。上诉人在主债权诉讼时效期间且在未办理抵押权注销登记的情形下，主张涉案房屋不存在善意第三人，本院不予支持。 综上，虽然涉案房屋转移登记的基础性法律行为被依法撤销，但由于涉及善意第三人的合法权益，涉案房屋转移登记不宜撤销。被上诉人宜昌市公共资源交易中心不撤销涉案房屋转移登记，并不准予将涉案房屋所有权登记至上诉人名下的行为，符合法律法规的规定。一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人詹浩负担。 本判决为终审判决。 审判长 钟 波 审判员 胡振元 审判员 曹 斌 二〇二〇年一月十三日 书记员 杜 璐