云南省罗平县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0324民初2707号原告：中国农业银行股份有限公司罗平县支行，住所地云南省曲靖市罗平县罗雄街道云贵路249号。负责人：徐洪岗，行长。委托诉讼代理人：丁显聪（客户经理），男，1993年10月3日出生，汉族，家住罗平县板桥镇，特别授权。委托诉讼代理人：周伟（客户经理），男，1995年11月27日出生，汉族，家住罗平县九龙街道。被告：蔡江，男，1985年10月2日出生，汉族，家住罗平县钟山乡鸡场村委会鲁苦村21号。被告：李富彩，女，1987年8月10日出生，汉族，家住罗平县。被告：云南麟昊房地产开发有限公司，住所地昆明市盘龙区锦泰花园4幢305号。法定代表人：陈麟，董事长。原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行（下称农行罗平县支行）与被告蔡江、李富彩、云南麟昊房地产开发有限公司（下称麟昊房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行罗平县支行的委托诉讼代理人丁显聪、周伟到庭参加诉讼，被告蔡江、李富彩、麟昊房地产公司经传票传唤未到庭，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告农行罗平县支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告蔡江、李富彩偿还原告农行罗平县支行借款本金121077.34元，并支付截止至2019年9月4日的借款利息1960.99元、复利26.91元、罚息40.90元，合计123106.14元；2.请求判令被告蔡江、李富彩按合同约定向原告农行罗平县支行支付自2019年9月5日至借款本息清偿之日止的所欠借款利息、复利、罚息；3.请求判令被告麟昊房地产公司对上述债务承担连带偿还责任；4.请求判决确认原告对被告蔡江、李富彩名下的位于云南省曲靖市罗平县罗雄镇九龙大道旁（福居名苑）B幢19层1909号房屋拍卖、变卖后享有优先受偿权；5.诉讼费用由三被告负担。事实和理由：被告蔡江、李富彩为购买被告麟昊房地产公司开发的位于云南省曲靖市罗平县罗雄镇九龙大道旁（福居名苑）B幢19层1909号房屋，被告蔡江、李富彩向被告麟昊房地产公司交纳了首付款后，向原告农行罗平县支行申请按揭贷款，经被告麟昊房地产公司推荐并承诺承担连带担保责任后，原告农行罗平县支行与被告蔡江、李富彩、麟昊房地产公司于2014年6月13日签订了编号为53020120140045400号的《个人购房担保借款合同》，三方约定：原告农行罗平县支行同意借款160000元（壹拾陆万元整）给被告蔡江、李富彩，借款期限为15年即自2014年6月13日至2029年6月12日；被告蔡江、李富彩按照等额本息还款的方式逐月向原告偿还借款本息，被告麟昊房地产公司对该笔借款承担阶段性连带担保责任，并用蔡江、李富彩名下的位于云南省曲靖市罗平县罗雄镇九龙大道旁（福居名苑）B幢19层1909号房屋对该笔借款进行抵押担保。合同签订后，原告按照合同约定于2014年6月13日向被告蔡江指定账户发放了贷款，但被告蔡江、李富彩却未按合同约定逐月偿还贷款本息。现请求判令被告蔡江、李富彩按照合同约定偿还原告借款本息暂计123106.14元，并判令被告蔡江、李富彩按照合同约定承担借款复利、罚息以及原告为实现债权所支付的诉讼费及其他相关费用等，由被告麟昊房地产公司承担连带偿还责任，并确认原告对被告蔡江、李富彩名下的位于云南省曲靖市罗平县罗雄镇九龙大道旁（福居名苑）B幢19层1909号房屋享有优先受偿权。被告蔡江、李富彩、云南麟昊房地产开发有限公司未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状。原告农行罗平县支行为证实自己的诉讼请求，当庭提交以下几组证据：第一组：1.原告营业执照复印件、负责人身份证明书和身份证复印件各一份，欲证明原告主体资格；2.被告蔡江、李富彩身份证、户口本、结婚证复印件各一份；被告麟昊房地产公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书复印件；欲证明被告蔡江、李富彩系夫妻关系及三被告的主体资格。第二组：商品房购销合同、贷款推荐书、个人信贷业务申请表各一份，欲证明被告蔡江、李富彩向被告麟昊房地产公司购买位于云南省曲靖市罗平县九龙大道“福居名苑”B幢19层1909号房屋，被告麟昊房地产公司承诺对被告蔡江、李富彩在未取得房产证书办理房产抵押登记之前，对借款承担连带保证责任。第三组：个人购房担保借款合同、同意房产抵押承诺书各一份，欲证明被告蔡江、李富彩为购买前述房屋，向原告农行罗平县支行申请按揭贷款，经被告麟昊房地产公司推荐并承诺承担连带保证责任后，原告与三被告于2014年6月13日签订了编号为53020120140045400的《个人购房担保借款合同》，三方约定：原告农行罗平县支行同意借款160000元给被告蔡江，借款期限为15年自2014年6月13日起至2029年6月12日止，被告蔡江、李富彩按照等额本息还款方式逐月向原告偿还借款本息，借款期限内遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后次年1月1日起以调整后的基准利率确定执行利率，蔡江、李富彩未按双方约定的期限归还借款本金，原告对逾期借款从逾期之日起在约定的借款执行利率基础上上浮50%计收利息，直至本息清偿为止，逾期期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利息相应上调，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定执行利率计收复利，自借款到期之日起按照逾期借款利率计收复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计收复利，因蔡江、李富彩违约致使原告采取诉讼或者仲裁实现债权的，蔡江、李富彩应承担原告为此支付实现债权的费用，蔡江、李富彩不可撤销的申请授权原告将借款直接划至麟昊房地产公司名下账号24×××78账户中，用于支付房款；麟昊房地产公司在蔡江、李富彩取得房地产权属证书，并在办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续前对蔡江、李富彩的债务承担连带保证责任，担保范围包括上述款项以及诉讼费、律师费等原告实现债权的一切费用。第四组：借款凭证一份，欲证明原告于2014年6月13日将借款划入被告指定的麟昊房地产公司名下账号为24×××78的账户中，用于支付房款。第五组：借款信息查询表一份，欲证明被告蔡江、李富彩未按合同约定偿还借款本息，借款本金160000元至2019年9月4日止，余额为121077.34元，已还利息35996元、未结清本金总金额2954.43元，未结清正常息总金额1960.99元，未结清罚息总金额40.9元，未结清复利总金额26.91元，到2019年9月13日，未结清4期，提前还本金额118122.91元，提前还息金额353.71元，还款总金额123459.85元。被告蔡江、李富彩、麟昊房地产公司未向本院提交证据。对原告农行罗平县支行提交的五组证据，本院认定如下：被告蔡江、李富彩、麟昊房地产公司未出庭质证，视为其放弃质证权利，原告方提供的五组证据来源合法，经审查属实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院确认事实如下：被告蔡江与被告李富彩系夫妻。2014年6月13日，被告蔡江向原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行书面申请贷款用于购买房屋。2014年6月7日，被告蔡江、李富彩向原告农行罗平县支行出具了《同意房产抵押承诺书》，同意用位于云南省曲靖市罗平县的房屋作为抵押物，为其购买该房屋向原告农行罗平县支行的借款所产生的债务提供担保。2014年6月13日，原告农行罗平县支行作为贷款人，被告蔡江作为借款人，被告麟昊房地产公司作为保证人，被告蔡江、李富彩作为抵押人共同签订《个人购房担保借款合同》。其中借款条款约定：借款金额为160000元，贷款执行利率年利率为6.55%，借款期限自2014年6月13日起至2029年6月12日止15年，借款用途为购买位于曲靖市罗平县的房屋；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，自借款发放后，每期末月15日为还款日；贷款人将全部借款直接划入借款人授权的麟昊房地产公司开设在农行罗平县支行账号为24×××78的账户内；借款人未按双方约定归还本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行的规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。担保条款约定：本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押的担保方式，由阶段性保证人麟昊房地产公司提供保证担保，由蔡江、李富彩以曲靖市罗平县的房屋提供抵押担保；保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期日起2年，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2014年6月13日，原告农行罗平县支行按照约定向被告蔡江发放了贷款160000元，借款凭证记载：借款金额160000元，借款用途为购买住房，还款方式为等额本息还款，借款利率为年利率6.55%，到期日期为2029年6月12日。但被告蔡江、李富彩未按约定履行还款义务，至2019年9月4日借款本金余额121077.34元，已还利息35996元、未结清本金总金额2954.43元，未结清正常息总金额1960.99元，未结清罚息总金额40.9元，未结清复利总金额26.91元，到2019年9月13日，未结清4期，提前还本金额118122.91元，提前还息金额353.71元，还款总金额123459.85元。另，上述抵押房产至今未办理抵押登记手续。本院认为，原告农行罗平县支行与被告蔡江、李富彩、麟昊房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》合法、有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告蔡江、李富彩未按照合同约定还款的行为已构成违约，故原告农行罗平县支行要求被告蔡江、李富彩偿还借款本金和相关利息的诉讼请求，符合法律规定和合同的约定，本院予以支持。被告蔡江、李富彩虽向原告农行罗平县支行出具《同意房产抵押承诺书》，但并未对抵押房产办理抵押登记，该抵押权未设立，故原告农行罗平县支行主张对抵押财产享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。因无充足证据证明导致涉案房产未能进行被抵押登记的责任在于原告农行罗平县支行，故被告云南麟昊房地产开发有限公司作为连带责任保证人，应当对涉案债务承担连带清偿责任。综上所述，原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蔡江、李富彩于本判决生效后90日内向原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行偿还借款本金余额121077.34元及截止2019年9月4日的利息1960.99元、复利26.91元、罚息4090元，合计123106.14元；并支付自2019年9月5日起至债务清偿之日止按合同约定的利率计算的逾期利息。二、被告云南麟昊房地产开发有限公司对上述第一条确定的债务承担连带清偿责任；被告云南麟昊房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告蔡江、李富彩追偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3795元、公告费560元，合计4355元，由被告蔡江、李富彩、云南麟昊房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  高 森人民陪审员  王平锋人民陪审员  李荣华二○一二○年一月八日书记员高一凡