湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初2217号原告（反诉被告）：武汉地铁资源经营有限公司，住所地武汉市洪山区欢乐大道77号，统一社会信用代码91420100MA4KNGF237。法定代表人：刘祥森，总经理。委托诉讼代理人：吴欢，公司员工。委托诉讼代理人：桂炜，湖北瑞通天元律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉传琪实业发展有限公司，住所地武汉市东西湖区沿海赛洛城一期商铺50-6（8），实际经营地武汉市硚口区石码正巷95号，统一社会信用代码91420112572029212Y。法定代表人：肖志强，总经理。委托诉讼代理人：李云涛，湖北东吴弘泰律师事务所律师。原告武汉地铁资源经营有限公司（以下简称“地铁资源经营公司”）与被告武汉传琪实业发展有限公司（以下简称“传琪实业公司”）物权保护纠纷一案，本院于2019年4月17日立案。审理中，被告传琪实业公司向本院提出管辖权异议申请，本院于2019年5月5日作出（2019）鄂0112民初2217号之一民事裁定：驳回被告传琪实业公司对管辖权提出的异议。传琪实业公司不服，上诉至武汉市中级人民法院。武汉市中级人民法院于2019年6月28日作出（2019）鄂01民辖终764号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。被告传琪实业公司在答辩期内提出反诉，本院受理后合并审理。本案后依法适用普通程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）地铁资源经营公司的委托诉讼代理人吴欢、桂炜，被告（反诉原告）传琪实业公司的法定代表人肖志强及其委托诉讼代理人李云涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告地铁资源经营公司提出诉讼请求，判令被告传琪实业公司支付2018年12月1日至2019年8月22日期间的场地占用费78.9万元，并承担本案的诉讼费用。事实和理由：我公司与被告传琪实业公司于2017年签订《场地租赁合同》，约定被告传琪实业公司租赁武汉市轨道交通1号线二期东吴大道站后折返线拆迁后用于后期建设（含开发）场地，租期为1年，自2017年12月1日起至2018年11月30日止，年租金为53.6万元。租赁期满后，如双方不能就续租达成一致意见并重新签订续租合同，租赁合同到期终止。对于期满财产处置合同第十一条11.3项约定，乙方（被告传琪实业公司）不得拆迁已进行的装修及增容设置的设施设备。合同签订后，武汉地铁集团有限公司（以下简称“地铁集团”）向被告传琪实业公司交付租赁物，并委托原告履行该合同。《场地租赁合同》已于2018年11月30日到期终止，我公司已明确告知被告传琪实业公司不再续租，并分别于2019年2月18日和2019年3月18日致函要求其腾退所占用的原租赁场地，但其拒不腾退，占用至今，后于2019年8月22日腾退。被告传琪实业公司在合同期满后继续占用使用原租赁场地，拒不搬迁腾退，违反合同约定和法律规定。为维护我公司权益，特诉至法院，请求依法判决。被告传琪实业公司辩称，原告地铁资源经营公司未客观反映场地租赁情况。我公司从2011年开始租赁场地并投入建设，这个投资是经过原告及地铁集团的同意并配合投入的，相应的投入工作在2018年11月30日完成。在我公司刚投入巨资之后，原告地铁资源经营公司突然收回租赁场地，单方面解除租赁合同，违反了公平原则和权利不得滥用原则。我公司本意是不同意解除原租赁合同的，由于军运会的原因，我公司没有反对原告地铁资源经营公司收回租赁场地，相关场地也不是我公司腾退的，是原告地铁资源经营公司和第三方完成的拆除工作。我公司与原告地铁资源经营公司签订了租赁合同，由于第三方原因，原告地铁资源经营公司收回租赁场地，基于公平原则，其应该对我公司进行补偿。我公司不应支付场地租赁费，从原告地铁资源经营公司通知我公司退出场地后，我公司未能经营，导致不能经营的过错在原告地铁资源经营公司，我公司不应当支付场地租赁费，且要求其返还缴纳的10万元保证金。反诉原告传琪实业公司提出反诉请求，判令反诉被告地铁资源经营公司赔偿经济损失11469744.5元及评估费用、公证费101140元。事实和理由：我公司自2001年开始租赁本案诉争场地，并陆续投入巨额资金进行场地建设。2016年，我公司与反诉被告地铁资源经营公司协商一致后，决定向东西湖区人民政府申请利用场地修建大型有偿停车场，在反诉被告地铁资源经营公司的配合及武汉市东西湖区人民政府、住建部等支持下，停车场的建设工作得以推进。为此，由中建三局建设公司设计了规划设计方案，修建大型停车场工程已经于2017年开始施工，至2018年11月30日基本完工。之前，反诉被告地铁资源经营公司从无解除租赁合同的说法，毕竟我公司刚刚投入巨额资金进行了规划建设，其没有任何理由收回租赁场地。2019年3月，反诉被告地铁资源经营公司突然通知公司腾退场地，并明确说明此系东西湖区相关部门的要求，要求我公司尽快腾退。2019年8月16日反诉被告地铁资源经营公司又通知我公司将对兴建的建筑物进行拆除。目前我公司投资的场地上的建筑物均被拆除。我公司认为，反诉被告地铁资源经营公司明知我公司投资兴建的场地为停车场，投资巨大，停车场经营为持久经营，其无视经济活动规律，无视我公司的巨大损失，故我公司诉至法院，请求依法判决。本院经审理认定如下事实：地铁资源经营公司和武汉地铁运营有限公司（以下简称“地铁运营公司”）均是地铁集团的子公司。地铁集团自地铁资源经营公司成立之日起将地铁沿线上盖物业、地下空间、车辆段上盖物业等项目及物业配套设施和地铁站内或列车内广告、自助设备、通信资源及纸媒等衍生资源委托地铁资源经营公司经营。武汉传琪投资管理有限公司系传琪实业公司的前身，于2016年4月20日更名为现名。传琪实业公司自2013年开始承租位于武汉市东西湖区轻轨一号线折返线闲置土地，并将该土地作为有偿停车场进行保护和利用，并自2013年12月30日开始与地铁集团签订土地租赁合同。2016年12月16日，地铁集团（出租方，甲方）与传琪实业公司（承租方，乙方）签订《武汉轨道交通1号线二期东吴大道站后折返线临时场地租赁合同》，约定甲方同意将位于武汉轨道交通1号线二期东吴大道站后折返线拆迁后用于后期建设（含开发）暂时闲置场地物业租赁给乙方，并同意乙方将租赁物用于经营临时停车场，乙方在签订合同前完全知悉租赁物的实际状况，并愿意承担一切法律风险及损失，包括但不限于租赁物甲方后期需建设（含开发）仅暂时闲置；无给排水及供电设备设施；面临随时无条件按甲方要求腾退，且甲方对乙方不承担任何支付、违约、补偿、赔偿责任，乙方自愿承担由此产生的任何法律风险及损失；乙方就本合同履行投入的资金或投资设置的相关设施设备，若因国家建设、市政建设、甲方及或下属公司建设征用、或其它任何原因而导致被拆除，甲方不向乙方承担任何支付、违约、补偿、赔偿责任，乙方自愿承担由此产生的任何法律风险及损失；乙方就本合同履行，自行申办该经营业态的相关行政审批及给排水、供电报装等一切手续，并保证该等行政审批在合同履行期间持续有效，自行承担由此产生的任何费用及法律风险、损失；甲方于2016年12月1日前将租赁物交付乙方，交付时双方到现场办理租赁物移交手续，并签署确认书；租赁物总面积约35亩；租赁期限1年，自2016年12月1日起至2017年11月30日止，2016年12月1日为租金计算起始日（计租日）；自计租之日起满十二个月为一年租赁年度，余下以此类推；合同履行期内租赁物的租金标准为每年每亩14520元，合同年租金为508200元；就合同履行，甲方委托地铁资源经营公司实际履行合同，乙方将合同项下款项支付至甲方指定的地铁资源经营公司收款账户，甲方向乙方开具增值税专用发票；合同签订起五个工作日内，乙方向甲方支付合同项下全部租金至甲方指定的地铁资源经营公司收款账户，乙方应于租金支付至甲方指定账户后七个工作日内到甲方处领取同等金额的增值税专用发票；乙方依据之前租赁合同履行已交纳的履约保证金100000元，自动转为合同项下履约保证金，保证金不计算利息；在合同履行过程中，如乙方未按合同约定按期、足额向甲方支付租金、能源费用、相关其他费用、违约金或损失赔偿等费用的，甲方有权从履约保证金中直接冲抵，不足部分乙方另行补足，乙方应于甲方冲抵履约保证金且收到甲方书面通知后3日内补足履约保证金；合同终止时，若乙方无拖欠任何租金、能源费用、相关其它费用、应付违约金和应付损失赔偿费用、租赁物、临时构筑物及设施设备无损坏，双方交接租赁物及临时构筑物后30日内，甲方将该履约保证金或剩余履约保证金一次性退还乙方；在合同约定租赁期间内，如租赁物及或临时构筑物因国家建设需要需拆除、征用，或其它政府政策需要拆除、征用，或政府行为需拆除、征用或甲方建设、运营需拆除、征用，甲方应书面通知乙方，乙方应在甲方规定时间内，按甲方要求腾退并将租赁物及临时构筑物交付甲方，甲方应退还乙方已支付但未实际发生的费用，甲方对乙方不承担任违约及或补偿、赔偿责任；租赁期间届满不续，因不可抗力事件、甲方依法或依合同约定解除合同导致合同终止的，乙方应于合同终止之日起10日内腾退并将租赁物及临时构筑物无偿、完成交付甲方。乙方不得擅自拆除已进行的设置、改造和装修，对于添附、固定装修部分或拆除后可能影响其实用功能的部分乙方不得拆除，应于向甲方交付租赁物及临时构筑物时一并完好交付，对于不固定装修部分，乙方自行拆除。在上述情形下导致租赁合同终止的，甲方对于乙方设置、改造和装修、添附不予任何补偿。本合同终止乙方未按合同约定的期限及方式向甲方交付租赁物及临时构筑物的，视为乙方放弃租赁物上及临时构筑物内所有物品的所有权，并视为同意甲方按自认为合理的方式处置，甲方有权强行腾退，由此给乙方造成的损失乙方自行承担；乙方未按合同约定的期限腾退的，应自腾退期届满第二日起至实际腾退之日止，按适时日租金标准（按360天计算）的二倍计算，向甲方支付租赁物的实际占用费；合同自双方签章并乙方向甲方足额支付全额租金后生效。上述合同届满后，双方又续签了《场地租赁合同》，合同期限为1年，自2017年12月1日起至2018年11月30日止，计租面积约为23333平方米，计租日为2017年12月1日，租金总额为536000元，该合同的其他约定未发生变更。上述合同期限届满后，双方未再续签合同，但传琪实业公司仍继续占有使用原租赁土地。地铁资源经营公司分别于2019年2月18日和2019年3月18日向传琪实业公司发出《工作联系函》，鉴于第七届军人运动会东西湖区执委会下发的《关于印发东西湖区七军运会环境综合整治提升任务清单的通知》及《第七届军人运动会东西湖区执行委员会关于轨道交通1号线二期东西湖段沿线地铁需综合整治提升的函》的要求，地铁集团将对1号线二期拆迁红线地块进行综合整治提升，双方签订的场地租赁合同期限届满，通知传琪实业公司至迟于2019年3月31日完成场地腾退工作。传琪实业公司拒绝腾退场地。地铁资源经营公司于2019年8月16日再次向传琪实业公司发出《工作联系函》，告知地铁资源经营公司将委托吴家山街道办事处对场地内建筑物进行拆除，拆除物暂时存放在场地内，通知传琪实业公司于2019年8月31日前对拆除物进行处理，逾期视为放弃拆除物。2019年8月20日，传琪实业公司回函，称双方之间的租赁合同纠纷已经本院受理，案件正在审理过程中，具体处理结果以法律生效判决为准；鉴于公司为履行合同投入大量人力物力，传琪实业公司将委托相关鉴定机构对公司的投入进行鉴定，在法院作出生效判决前，地铁资源经营公司无权单方对租赁场地上的建筑物、构筑物拆除或者委托第三方进行拆除，否则产生的一切责任由地铁资源经营公司承担。2019年8月22日，武汉市东西湖区人民政府吴家山街道办事处接受地铁资源经营公司的委托，对武汉轨道交通1号线二期东吴大道站后折返线场地内的建筑物、构筑物进行拆除。2019年8月26日，武汉市东西湖区人民政府吴家山街道办事处向地铁集团发出《关于违法建设全部拆除的函》，该函中记载了被拆除物的构成，拆除面积共计6576余平方米，分别为：驾校停车棚90平方米、驾校报名处及活动板房237平方米、驾校宿舍396平方米、驾校厕所35平方米、驾校砖混构筑物50平方米、长源燃气供应站右边房屋396.65平方米、长源燃气供应站左边房屋974.07平方米、长源燃气供应站233.28平方米、院内未建成的钢构停车场1164平方米、驾校围墙3000余平方米。该地块已于2019年8月22日向武汉市东西湖区住房和城乡建设局进行了移交。另查明，传琪实业公司自行委托湖北省武汉市东西湖公证处对位于武汉市轨道交通1号线二期东吴大道站后折返线临时场地的现状进行了保全证据，同时委托湖北中联正工程勘测评估有限公司对武汉市轨道交通1号线二期东吴大道站后折返线临时场地内的房屋和构筑物面积进行了测算。经该公司测算，地块内房屋建筑面积3748.91平方米、构筑物面积35119.67平方米。传琪实业公司还自行委托湖北天枰资产评估有限公司对场地内房屋建（构）物和1台变压器的市场价值进行评估。该公司于2019年7月31日出具鄂天枰评报字[2019]第078号《资产评估报告》，认定上述评估对象的评估价值为789.17万元，但该《资产评估报告》中特别说明申报评估的14项房屋和13项构筑物所依据的均是湖北中联正工程勘测评估有限公司出具的《武汉市轨道交通1号线二期东吴大道站后折返线临时场地的建（构）筑物测量资料》委托方未能提供申报评估资产的相关工程合同、竣工决算书及付款凭据等资料，1台电力变压器安装在“武汉市轨道交通1号线二期东吴大道站后折返线临时场地”中的停车场内，委托方和被评估单位未提供该设备的购置发票，同时还说明房屋和构筑物所在场地系委托人向地铁集团公司租赁使用，截止评估基准日，双方未续签租赁合同。传琪实业公司还自行委托武汉市**会计师事务有限公司对传琪实业公司及关联公司武汉鑫金堤实业发展有限责任公司、钟祥市金堤实业投资发展有限公司及钟祥鑫园房地产开发有限公司在“武汉市轨道交通1号线二期东吴大道站后折返线临时场地”上发生的投资成本进行专项审核，该公司出具的武**专审字[2019]D070号《专项审核报告》的审核意见为投资成本总额7247244.50元，从报告中的“项目投资成本汇总表”中显示传琪实业公司及其关联公司的投资成本中绝大多数的付款方式是现金付款，除记账凭证外无其他转账记录予以印证。传琪实业公司支出公证费1140元、评估费100000元。地铁资源经营公司因传琪实业公司未按期腾退土地，诉至法院，要求判令传琪实业公司：1、立即腾退位于武汉市轨道交通1号线二期东吴大道站后折返线拆迁后用于后期建设（含开发）场地；2、履行《场地租赁合同》第11.3条义务，不得拆迁已进行的装修（包括但不限于添附、固定装修部分、拆除后会影响其使用功能等部分）及增容装置的设施设备；3、支付场地占用费20.115万元（场地占用费自2018年12月1日暂计算至2019年4月15日），并自2019年4月16日起按原租赁合同租金标准每年53.6万元（每月4.47万元），计至实际腾退之日止。后因场地内建（构）筑物已于2019年8月22日被拆除，并将场地向武汉市东西湖区住房和城乡建设局进行了移交。地铁资源经营公司遂变更诉讼请求，要求如诉称。传琪实业公司向本院提起反诉，要求如反诉请求。上述事实有《场地租赁合同》、《工作联系函》、《通知》、《关于违法建设全部拆除的函》、《关于加快11号地块场内遗留物品清运工作的函》、《关于东吴大道站后折返线场地保护利用的回复》、《关于地铁闲置土地保护和利用问题的请示报告》、《关于场地租赁合同处理的报告》等证据予以证明，本院予以确认。对传琪实业公司提交的《公证书》、《武汉市轨道交通1号线二期东吴大道站后折返线临时场地的建（构）筑物测量资料》、《资产评估报告》及《专项审核报告》，本院认为，传琪实业公司对场地进行的证据保全及评估均系其单方委托，地铁资源经营公司未参与亦未同意，对上述证据的真实性本院予以确认，但评估结论因评估程序不合法，且欠缺评估依据，本院不予确认。本院认为，关于支付土地占用费的请求。地铁集团与传琪实业公司签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。合同约定租赁期间自2017年12月1日起至2018年11月30日，合同到期后双方未再续签合同，双方合同于2018年11月30日届满，合同期限届满后，地铁资源经营公司作为地铁集团的委托人，明确告知传琪实业公司不再续签合同，要求传琪实业公司限期归还土地，传琪实业公司在规定期限内未归还土地，构成违约，其对承租土地的占有属于无权占有。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，对地铁资源经营公司主张传琪实业公司支付无权占有期间土地占用费的请求本院予以支持。但双方合同中约定的关于合同到期终止后，传琪实业公司未按期腾退土地的土地占用费属于双方对违约责任的约定，该条款约定土地占用费的标准为租金的二倍，显然过高，本院酌情按照实际土地占用费的30%确定违约责任，并根据合同约定的租金标准确定土地占用费。据双方确认，地铁资源公司实际收回出租土地的时间是2019年8月22日，故传琪实业公司应支付的土地占用费为390088.89元（536000元÷12个月×8个月+536000元÷12个月÷30天×22天）。因传琪实业公司违约，应承担的违约责任金额为117026.67元。关于赔偿损失的请求。首先，如前所述，《场地租赁合同》真实有效，对双方均具有约束力。该合同中约定传琪实业公司明知租赁物可能面临随时被收回，其在合同履行中投入的资金或投资设置的相关设施设备因市政建设等被征用或被拆除，地铁集团不承担任何赔偿责任，因此传琪实业公司在明知存在上述风险的情况下，在承租场地上投入资金和设施设备的风险应当自行承担，其要求地铁集团赔偿经济损失无事实依据。其次，合同中约定承租场地的用途为停车场，但结合场地上附属建（构）物被拆除的清单可知，传琪实业公司未按照合同约定使用承租土地，而是将部分承租土地用于驾校的经营，改变了承租土地的用途，其对驾校建设的投入不符合双方的合同目的，其就该部分的投入要求地铁集团进行赔偿亦无事实依据。再次，传琪实业公司所主张的损失无相应证据予以证明。虽然其提供了《武汉市轨道交通1号线二期东吴大道站后折返线临时场地的建（构）筑物测量资料》、《资产评估报告》及《专项审核报告》等用以证明其损失，但上述对场地上建（构）筑物面积的测算，无双方当事人在场，不能客观反映被拆之前的情况，《资产评估报告》及《专项审核报告》欠缺评估依据，不能作为定案证据，故其损失计算缺乏证据。综上，对传琪实业公司主张的赔偿损失的请求本院不予支持。传琪实业公司因评估所支出的相关费用亦不是必要支出，对该部分的损失本院亦不予确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉传琪实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉地铁资源经营有限公司支付2018年12月1日至2019年8月22日期间的土地占用费390088.89元，并承担未按期腾退土地的违约金117026.67元，以上合计507115.56元；二、驳回原告（反诉被告）武汉地铁资源经营有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）武汉传琪实业发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11690元，由原告（反诉被告）武汉地铁资源经营有限公司负担7480元，由被告（反诉原告）武汉传琪实业发展有限公司负担4210元。反诉案件受理费45612.70元，由被告（反诉原告）武汉传琪实业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 殷 璇人民陪审员 姚 慧人民陪审员 胡秋梅二〇二〇年一月十三日书 记 员 王 明