云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10135号上诉人（原审原告）：云南辉创通信网络工程有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区青云街道办事处青龙社区居委会青龙村4号。法定代表人：董佳，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：石哲、张骥，云南晨晓律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：许永华，男，汉族，1970年5月19日出生，住云南省昆明市盘龙区。被上诉人（原审被告）：许忠华，男，汉族，1964年5月27日出生，住云南省昆明市盘龙区。被上诉人（原审被告）：许德，男，汉族，1936年10月4日出生，住云南省昆明市盘龙区。被上诉人（原审被告）：许庆华，男，汉族，1963年9月29日出生，住云南省昆明市盘龙区。共同委托诉讼代理人：祝琼华，云南华序律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南辉创通信网络工程有限公司（以下简称辉创公司）与被上诉人许永华、许忠华、许德、许庆华租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初10064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。辉创公司上诉请求：1、撤销（2019）云0103民初10064号民事判决第一项、第二项，改判上诉人与被上诉人签订的《场地房屋租赁合同》于2019年6月28日解除，被上诉人退还上诉人租金47041元，或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人作为出租人，无法尽到适租义务，构成根本违约，上诉人有权依据法律规定解除双方的租赁合同，而上诉人也履行了解除的通知义务，双方的合同关系于2019年6月28日解除，一审法院以租赁标的物内用水费用结算收据所载明的时间作为双方合同解除的时间，该认定无法律依据，被上诉人并非供水供电合同的相对方，是否结清水电与本案合同解除、应退还租金的计算无关。综上，请求二审依法改判。许永华、许忠华、许德、许庆华答辩称：一审以水费结清日期作为双方解除合同的日期符合双方的合同约定，上诉人实际占用被上诉人的房屋至2019年10月11日，故双方的合同关系不可能在2019年6月28日解除，被上诉人并无违反适租义务的行为，至今涉案房屋未被拆除。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。辉创公司向一审法院起诉请求：1、请求解除原、被告双方2018年9月11日签订的《场地房屋租赁合同》；2、请求判令四被告立即退还原告租金人民币85000元；3、请求判令四被告立即退还原告租房押金人民币10000元；4、本案案件受理费由四被告承担。一审法院认定事实：2018年9月11日，辉创公司与四被告签订《场地房屋租赁合同》，合同约定，四被告将位于昆明市盘龙区蜜蜂桥旁的场地房屋租给辉创公司作为经营场所使用；租赁期为五年：自2018年10月8日至2023年10月8日止；该场地房屋租金壹年为人民币壹拾柒万元整（￥170000元），连续五年不涨房租，先付费后使用，支付时间为壹年一付，须提前30天支付；签订本合同之日，辉创公司须向四被告支付人民币壹万元整（￥10000元）作为租赁押金，本合同期满辉创公司如不再续租，在结清所有费用后（管理费／水费／电费／等），四被告应将押金无息全部退还给辉创公司；辉创公司如在租赁期内终止协议，四被告有权不退还押金；由于政府政策原因导致不能全面履行的，双方互不承担责任，租金按实际使用时间计算，多退少补。合同还对其他具体事项进行了约定。2018年9月11日，辉创公司通过银行转账向许永华账户支付了押金10000元，2018年10月15日、16日、17日、18日，辉创公司通过银行转账分四次向许永华账户支付了2018年10月8日-2019年10月7日期间的租金共计170000元。2019年4月22日，昆明市盘龙区城市管理综合行政执法局发出盘城执改［2019］ＮＯ：0011211号《责令期限改正通知书》，载明：因许忠华（单位）存在未能提供相关行政审批手续进行搭建房屋的行为，要求：1．立即停止违法行为；2．在2019年4月25日前自行拆除。该通知经辉创公司工作人员签收后向四被告进行了告知，并转交。另查明，辉创公司于2019年6月中旬搬离本案租赁场地，2019年7月24日结清电费，2019年8月15日结清水费，截至开庭之日，场地钥匙尚未移交。一审法院认为：首先，对于辉创公司要求解除《场地房屋租赁合同》的诉讼请求。辉创公司认为因房屋被拆除，其订立合同的目的已无法实现，故应当解除。四被告认为，虽然行政机关下达了《责令改正通知书》要求拆除房屋，但本案租赁场地的主体部分并未拆除，不影响辉创公司的正常使用，故不构成解除条件。根据双方签订的《场地房屋租赁合同》约定，辉创公司向四被告租赁的标的物为场地及房屋，应包含院墙以内的空地、房屋及相关设施，现行政机关发出了《责令改正通知书》，在未有其他证据推翻的情况下，该具体行为成立并生效，各方均应遵照执行，且本案所涉租赁物的部分围墙及设施已被行政机关强制拆除，辉创公司有理由怀疑该租赁物是否能够长期存续以保障合同能够全面履行。虽双方未能就合同是否继续履行达成一致意见，但辉创公司已经搬离，并结清了水电费，本案合同权利义务客观上已经终止，已无继续履行的必要，故对原告要求解除合同的诉讼请求一审法院予以支持。虽场地钥匙尚未移交，但根据辉创公司提交的通话录音，其已经与被告方协商过交接事宜，系被告方不愿意正面回应，故根据辉创公司结清水电费的最终期间确定双方合同的解除时间，即2019年8月15日。其次，对于辉创公司要求退还租金85000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同中亦约定：由于政府政策原因导致合同不能全面履行的，双方互不承担责任，租金按实际使用时间计算，多退少补。庭审中，辉创公司明确该金额系2019年4月至2019年10月的租金，如前所述，一审法院确认双方合同解除的时间为2019年8月15日，至2019年10月7日尚余53天，故四被告应向辉创公司退还的租金金额应为170000÷365×53天=24684.93元。再次，对于辉创公司要求返还押金10000元的诉讼请求。根据双方合同约定，由于政府政策原因导致合同不能全面履行的，双方互不承担责任。本案系因行政机关具体行政行为导致合同不能继续履行，符合双方上述约定的条件，故双方均不应承担责任，现辉创公司已结清所有费用，故四被告应向辉创公司返还预交的租赁押金10000元。对于四被告的责任承担方式，辉创公司主张四被告承担连带责任，但无法律规定及合同约定，四被告系合同一方，故四被告就上述给付义务应承担共同还款责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、云南辉创通信网络工程有限公司与许永华、许忠华、许庆华、许德于2018年9月11日签订的《场地房屋租赁合同》于2019年8月15日解除；二、许永华、许忠华、许庆华、许德于本判决生效之日起十日内共同向云南辉创通信网络工程有限公司返还租金24684.93元；三、许永华、许忠华、许庆华、许德于本判决生效之日起十日内共同向云南辉创通信网络工程有限公司返还租房押金10000元；四、驳回云南辉创通信网络工程有限公司的其他诉讼请求。本院二审审理期间，被上诉人提交：照片五张，欲证明上诉人在2019年10月11日才将遗留在涉案租赁物内的物品搬离完毕，将钥匙交还给被上诉人，租赁房屋之前一直系上诉人占用。经质证，上诉人对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，但陈述确系2019年10月11日才交还钥匙，遗留物品系2019年9月底前搬离。本院认为，照片无法客观反映拍摄时间，被上诉人的证明目的不能成立，但对上诉人认可的内容予以确认。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。同时，上诉人要求补充确认：2019年6月28日通过电话通知被上诉人许忠华，要求解除合同办理房屋交接手续及退租手续，被上诉人未予理睬，并反复推脱；租赁物内的相关用水、用电线路、账户均为上诉人自行架设、申请开设；租赁物内部分建筑被拆除。对此，被上诉人表示上诉人在2019年6月28日确实打过电话，要求解除租赁合同，但被上诉人表示房屋可以继续正常使用，不同意上诉人的解除要求；租赁物内的水、电是与隔壁企业协调后使用，需要与该企业清结；被拆除的仅为部分围墙，经与政府协调后，已停止拆除。被上诉人要求补充确认：上诉人在2019年10月11日才向被上诉人交还钥匙。经审查，被上诉人完善涉案租赁物的水、电是其权利和义务，该事实不影响案件的处理；上诉人没有明确被拆除的具体情况，以及该拆除行为是否对其造成影响，故不作确认。另，本院补充确认：2019年6月28日上诉人与被上诉人就解除涉案租赁合同进行协商，但未达成一致意见；上诉人自述在2019年9月才从涉案租赁物搬离全部物品；上诉人在2019年10月11日向被上诉人交还涉案租赁物钥匙。此外，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人是否违反适租义务？双方的租赁合同解除时间？被上诉人是否应向上诉人返还租金及押金？本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，上诉人主张因昆明市盘龙区城市管理综合行政执法局在2019年4月22日发出盘城执改［2019］NO：0011211号《责令期限改正通知书》，涉案租赁物系违法搭建，被责令限期拆除，故被上诉人违反适租义务，上诉人在2019年6月28日通知被上诉人时双方的合同即已解除，被上诉人应当向上诉人返还剩余的租金及押金。经审查，虽然上述《责令期限改正通知书》真实有效，但至二审审理中涉案租赁物并未被拆除，上诉人亦无证据表明在该通知书作出后其受到干涉导致无法正常使用涉案租赁物，加之，根据上诉人的自述其在2019年9月底才将所有物品全部搬离，即客观上上诉人一直使用涉案租赁物至2019年9月底，涉案租赁物是因上诉人自行搬离以及结清水电费，导致合同客观上无法继续履行而终止，并非系被上诉人违反适租义务导致解除，故一审根据双方的合同约定按上诉人结清水电费的时间作为双方合同解除时间并无不当，并就此确定被上诉人向上诉人返还剩余租金以及房屋押金亦并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求因无事实和法律依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费2175元，由上诉人云南辉创通信网络工程有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  金馨审判员  李蕊审判员  李锋二〇二〇年一月十日法官助理李俊波书记员汪雪媛