湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1303民初507号原告（反诉被告）：随州市交通运输局。住所地：随州市编钟大道。法定代表人：储云，局长。委托诉讼代理人：尹俊，湖北神农律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：张涛，该局工作人员。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参加和解。被告（反诉原告）：杨波，男，1968年2月17日出生，汉族，住随州市。委托诉讼代理人：成红刚，湖北君随律师事务所律师。代理权限：参加法庭调查、辩论，代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解。被告:随州市兰亭叙假日酒店有限公司（下称兰亭叙酒店）。住址:随州市解放路28号(原交通局办公楼)。法定代表人:杨华，执行董事。被告（追加）：杨华，女，1966年3月22日出生，汉族，住枣阳市。原告随州市交通运输局（以下简称交通局）与被告杨波、随州市兰亭叙假日酒店有限公司（以下简称兰亭叙酒店）、杨华房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告交通局的委托诉讼代理人尹俊、张涛，被告杨波及其委托诉讼代理人成红刚、被告兰亭叙酒店的法定代表人杨华、被告（追加）杨华到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告交通局向本院提出诉讼请求：1、确认随州市九星运业总公司（以下简称九星公司）与被告杨波签订的《房屋租赁合同》于2018年10月16日解除；2、被告将位于随州市解放路28号(原交通局办公楼)租赁房屋腾退并返还给原告；3、被告杨波向原告支付房屋租金2765849元及违约金(按中国人民银行同期贷款利率计算)；4、被告按月租金55000元的标准向原告支付自2018年10月16日起至其将租赁房屋腾退并返还给原告之日止的房屋占有使用费；5、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：位于随州市××路的交通局老办公楼系我局的老办公用房，办公场所迁址后，为发挥老办公用房效用，我局委托九星公司出租该房屋。2010年11月29日，九星公司代理我局作为出租人(甲方)，杨波作为承租人(乙方)，签订《房屋租赁货合同》(以下称合同)，合同约定:为调剂房屋使用的余缺，甲方愿意将交通局老办公楼出租给乙方；出租房屋坐落地址为解放路28号交通局老办楼(建行地上12间和地下室5间除外)，租期2011年1月10日起至2026年1月10日止，租金2010年年租金为66万元，每年增3％-5％。另，合同第五条第2项约定“租赁期间，未经甲方同意，乙方不得擅自将房屋转让给第三人使用，一经发现甲方有权终止合同，收回房屋”；第七条约定“乙方如拖欠租金达壹月以上，甲方可以从乙方履约金中扣除租金，并可收回出租之房屋”。合同签订后，我局将房屋交付给杨波。租赁期间，杨波未按合同约定支付租金，至2018年10月16日，杨波累计欠交租金2765849元，经多次催收无果；且杨波未经原告同意，擅自将房屋转让给兰亭叙酒店使用。2018年10月16日，向杨波送达《解除房屋租赁合同通知书》，通知其解除签订的合同，限期将租赁房屋腾空返还给我局，并付清拖欠的房屋租金等，杨波对此未提出异议，至今也未履行上述义务。为此，诉至本院，请求依法判决。被告杨波答辩并向本院提出反诉请求：1、判令交通局向我支付设备、设施等所有装修款2500000元（以评估价为准）；2、对九星公司未移交的车库、车位、广告位作价（以评估为准）扣减租金；3、本诉及反诉费用由交通局承担。事实与理由：2010年11月29日，我与九星公司签订《房屋租赁合同》，租赁解放路28号交通局老办公楼，租赁期限自2011年1月10日起至2026年1月10日。合同签订后，九星公司移交了办公楼，但未移交广告位和车库、车位。我租赁该房屋用于开办宾馆。由于九星公司未能移交车库及停车位，导致客人无法停车，从而造成大量客人流失，我经营年年亏损，租金交纳出现严重困难，我所投资的数百万元的装修也无回报。我与交通局多次联系，要求收回房屋，交通局同意配合，并口头承诺对九星公司的违约行为给我造成的损失给予补偿，但一直未予兑现。基于出租人九星公司违约在先，现交通局又要求提前收回房屋，故我装修的动产部分，包括电梯、空调、变压设备、消防设备、空气能应按装修价格予以接收，对车库、停车位、广告位应直接折价扣减租金，对装修的不动产部分折价补偿。否则，我不同意迁出。为此，提起反诉。被告兰亭叙酒店、杨华辩称，兰亭叙酒店实际投资人和收益人为杨波，杨华仅是顶名股东，帮杨波进行管理。经审理查明，位于随州市××东关原交通局办公大楼（房产证号：随州市房权证东城字第××号）产权所有人为交通局。2010年11月29日，交通局委托九星公司与杨波签订《房屋租赁合同》。该合同约定：九星公司将解放路交通局老办公楼（建行地上12间和地下室5间除外）出租给杨波；租期从2011年1月10日起至2026年1月10日止，2011年年租金为660000元，每年递增3%-5%；租赁期间若九星公司将房屋所有权转移给第三人，不必征得杨波同意，第三人享有相关权利；出租房屋的房产税、土地使用费由九星公司承担；租赁期间，房屋的管理费、水电费由杨波承担，杨波如拖欠租金达壹月以上，九星公司可以从履约金中扣除租金，并可收回出租之房屋，杨波接受房屋、水电等财产设施后应妥善保管使用，在使用期间的损坏一律由杨波负责维修或更换，如需装修，应事先征得同意，并经房屋修缮管理部门批准后方能施工，装修改造形成的不动产在合同期满后，杨波不得破坏和拆除，应无偿按原状交给九星公司，并归九星公司所有，租赁期满或合同解除，杨波必须按时搬出全部物件，若逾期不搬迁，杨波应赔偿九星公司因此所受的损失，必要时九星公司向人民法院起诉和申请执行。合同同时还就其他事项作出约定。合同签订后，九星公司将出租房屋交杨波使用，杨波交付租赁保证金50000元。杨波接收出租房屋后为经营需要，以杨华的名义出资注册兰亭叙酒店进行经营。为经营需要对租赁房屋进行了全面装修改造，房屋装修改造包括门窗、卫生间和会议室等，添设有变压设备、中央空调、消防设施、电梯、空气能增压设备、监控设备等。2018年10月16日，九星公司向杨波送达《解除租赁合同通知书》，通知解除《房屋租赁合同》，并要求杨波在接到通知后十日内结清拖欠的租金和违约金，腾空返还租赁的房屋。通知到期后，杨波未腾退房屋和结清租金。2019年11月29日，杨波出具《情况说明》，认可与九星公司签订《房屋租赁合同》系受原告随州市交通运输局的委托。另查明，本案在审理过程中，交通局、杨波双方确认，至2018年10月16日，杨波欠付租金2765849元；五间车库及广告牌九星公司未移交给杨波使用；广告牌九星公司每年按3万元对外出租并收取租金，广告牌租金抵扣杨波应支付房屋租金170000元。经杨波申请，本院委托随州天兴资产评估事务所对于杨波所租赁房屋装修改造的卫生间和会议室，添置的变压设备、中央空调、消防设施、电梯、空气能增压设备、监控设备现有价值，以及院内车库九间自2010年11月29日至评估基准日期间的租赁价值进行评估鉴定进行鉴定，其中供电设备、电梯、中央空调、空气能增压设备、监控设备评估值为753000元，消防设施、房屋装修改造的卫生间和会议室1317104元（其中消防设施净值614304元），院内车库九间年租赁价值40416元。本院认为，交通局委托九星公司与杨波签订的《房屋租赁合同》系交通局与杨波双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据上述规定和合同约定，杨波不按期支付租金已构成违约，交通局的代理人九星公司依据《房屋租赁合同》第七条第1项的约定通知解除《房屋租赁合同》符合法律规定和合同约定，且杨波对该解除通知在法定的期限内未提出异议，故本院对解除通知的效力予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，案涉《房屋租赁合同》通知解除后，《房屋租赁合同》应当终止履行，杨波应当返还房屋，并支付合同解除前所拖欠的租金以及合同解除后的房屋占用使用费，故交通局提出要求杨波返还房屋，并支付2018年10月16日合同解除前所拖欠的租金2765849元，以及合同解除后自2018年10月17日起至房屋返还之日止按月55000元计算的房屋占用使用费的主张，符合法律规定，本院予以支持。兰亭叙酒店具有独立的法人资格，且租赁房屋的主体为交通局和杨波。兰亭叙酒店实际投资人及受益人为杨波，杨华仅系兰亭叙酒店的法定代表人，受杨波委托从事酒店经营管理，与涉案房屋租赁并无实际的权利、义务。故交通局提出兰亭叙酒店、杨华应房屋租金承担支付责任的主张，于法无据，本院不予支持。杨波租赁房屋后用于其投资的兰亭叙酒店经营所占用，《房屋租赁合同》解除后，兰亭叙酒店应当与杨波共同承担腾退房屋的义务。关于杨波租赁期间装修改造所形成的不动产资产部分，根据《房屋租赁合同》第七条第4项：“投资形成的不动资产，乙方不得破坏和拆除，应无偿按原状移交给甲方，并归甲方所有”的约定，对会议室、卫生间等所有不动产装修部分，基于合同的解除而应归交通局所有。故对杨波提出对不动产装修部分要求交通局进行补偿的主张，本院不予支持。关于杨波添置的电梯、中央空调、供电设备、消防设施、空气能增压设备、监控设备等动产部分的补偿问题，《房屋租赁合同》未作约定。上述设备具有相应的使用价值，若拆除，交通局或他人在使用该房屋时也需另行安装，为避免社会资源不必要的浪费考虑，以及化解双方纷争的角度出发，上述设备以合理价格作价交由交通局使用更为合理。故根据随州天兴资产评估事务所评估报告，杨波添置的电梯、中央空调、供电设备、空气能增压设备、监控等设备以753000元的净值，消防设施以614304元的净值抵偿杨波应付部分租金。关于车库和广告牌未交付使用问题，其中车库以评估报告年租赁价值40416元计算，自2010年11月29日至2018年10月16日止应扣减杨波应付租金319960元，广告牌按双方确认数额170000元扣减杨波应付租金。杨波应付租金与交通局所接受设备、设施，以及车库和广告牌租金（2765849元-1367304元-319960元-170000元=908585元）相抵后，杨波还应支付交通局租金908585元。交通局应返还杨波租赁保证金50000元在结算房屋占有使用费中一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：原告（反诉被告）随州市交通局委托随州市九星运业总公司与被告（反诉原告）杨波签订的《房屋租赁合同》于2018年10月16日解除；被告（反诉原告）杨波、被告随州市兰亭叙假日酒店有限公司于本判决生效后十日内将随州市解放路小东关的原交通局办公大楼（房产证号：随州市房权证东城字第××号）予以腾退，并与现有的电梯、中央空调、供电设备、空气能增压设备、监控、消防设施交付给原告（反诉被告）随州市交通运输局；被告（反诉原告）杨波于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）随州市交通运输局支付房屋租金908585元；被告（反诉原告）杨波按月租金55000元的标准向原告（反诉被告）随州市交通运输局支付自2018年10月17日起至随州市解放路小东关原交通局办公大楼（房产证号：随州市房权证东城字第××号）腾退并返还给原告（反诉被告）随州市交通运输局之日止的房屋占有使用费；驳回原告随州市交通运输局的其他诉讼请求；驳回杨波的其他反诉请求。案件受理费28927元，反诉费13400元，由原告（反诉被告）随州市交通运输局负担5000元，被告（反诉原告）杨波负担37327元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  汪 洋人民陪审员  王先明人民陪审员  邓义山二〇二〇年一月十五日书 记 员  皮晓阳