北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初7891号原告：北京市东城区富莱茵花园小区业主委员会，住所地北京市东城区沙子口路76号富莱茵花园小区内。负责人：夏卯生，主任。委托诉讼代理人：夏忠良，男，该业主委员会副主任。委托诉讼代理人：孟宪宏，北京市凯鹏律师事务所律师。被告：北京金琪鑫杰物业服务有限公司，住所地北京市丰台区右外东三条4号楼202室。法定代表人：冯淑英，董事长。委托诉讼代理人：孙其明，北京懋德律师事务所律师。委托诉讼代理人：马宁宁，北京市季诺律师事务所律师。原告北京市东城区富莱茵花园小区业主委员会（下称富莱茵业委会）诉被告北京金琪鑫杰物业服务有限公司（下称金琪鑫杰公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富莱茵业委会之负责人夏卯生、委托诉讼代理人孟宪宏，被告金琪鑫杰公司之委托诉讼代理人马宁宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富莱茵业委会向本院变更诉讼请求：1.请求法院依法判决被告退出原告富莱茵花园小区；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年2月28日，原北京市东城区富莱茵花园小区业主委员会与被告签订了富莱茵（花园）物业服务合同，该合同约定：物业服务期限为六年，自2012年2月29日至2018年8月28日。合同达成后，原告方业主积极按合同约定履行了义务，被告未按约定向原告提供物业服务。经业主大会决议，不再与被告续签物业服务合同，并通知了被告，被告也参加了街道居委会指导组织的物业招聘，但被告未被业主大会选聘，后原告多次要求被告退出富莱茵花园小区，在此期间，东城区物业办和街道办事处有关部门积极协调，但被告拒绝退出富莱茵花园小区，故原告诉至法院，请求法院判如所请。被告金琪鑫杰公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告全部诉讼请求。第一，原富莱茵业委会与被告之间的物业服务合同尚未到期，2012年7月16日签订的《补充合同》约定将物业服务期限延长至2023年2月28日，且解聘物业服务企业应由业主大会共同决定，因此在物业服务合同尚在履行期限内、业主也没有作出解聘被告决定的情况下，原告无权单方提前解除合同。第二，被告已按照物业服务合同约定提供了物业服务，没有违约行为。第三，被告通过提供优质的物业服务，已赢得了富莱茵花园小区绝大多数业主的信任和支持，继续履行物业服务合同有利于维护业主利益和富莱茵花园小区的稳定和团结。第四，由于在富莱茵业委会选举的过程中，业主的总人数出现了严重的错误，导致表决的基数也是错误的，因此2018年8月12日业主大会决议的决议内容无效，相应的选举的富莱茵花园小区的业主委员会及委员均无效，新一届的业主委员会并未产生，因此本案原告的主体不适格，其无权提起本次诉讼，其提起的诉讼应该予以驳回。第五，被告和原富莱茵业委会之间的物业服务合同到2023年2月28日到期，为此被告投入数百万元对小区进行了改造和修缮，若解除原、被告之间物业服务合同有失公允。第六，根据2019年8月1日的协议，原告及北京裕展物业没有在2019年8月15日前向被告补齐交接款18万元，故被告有权利保留涉案小区14号楼停车楼管理权及物业、员工住房，包括：富莱茵花园小区14号楼停车楼103室、14号停车楼中控室、17号楼一层值班室、12号楼一层值班室、13号楼22层设备层。本院经审理认定事实如下：2012年2月28日，原富莱茵业委会（甲方）与被告金琪鑫杰公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》，该合同约定，乙方为甲方坐落于北京市东城区沙子口路76号富莱茵花园小区提供物业服务。物业服务期限为6年，自2012年2月29日至2018年8月28日。任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方；本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方，乙方自接到续约通知1个月内回复甲方；本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费按本合同约定的标准缴纳；本合同终止后，甲乙双方应当共同做好交接事宜。庭审中，被告提交其与原富莱茵业委会于2012年7月16日签订的《补充合同》，证明双方的物业服务合同期限延长，自2018年3月1日至2023年2月28日，原告富莱茵业委会不认可该《补充合同》的真实性，认为补充合同没有在东城区房管局物业科备案，也没有经过业主大会决议，所有业主均不知情。本院前往北京市东城区政府永定门外街道办事处调取原告富莱茵业委会在该处备案的相关材料，显示该业委会首次业主大会会议召开时间为2018年8月3日至8月12日。富莱茵花园小区业主大会决议上显示：富莱茵花园小区业主大会采用书面投票表决方式召开，并于2018年8月12日公开唱票、计票，本小区总建筑面积票权数139012，业主总人数964。与前期物业公司进行续聘的表决结果显示：同意续聘的业主表决权数6907，占总表决权数的4.97%；业主81户，占业主总户数的8.4%。不同意续聘的业主表决权数90400，占总表决权数的65.03%；业主505户，占业主总户数的52.39%。选举富莱茵花园小区业主委员会及候补委员的表决结果显示：产生五位业主委员会委员，分别是田某某（持同意意见的表决权数97058，占总表决权数的69.82%；业主560户，占业主总户数的58.1%）、夏某某（持同意意见的表决权数94834，占总表决权数的68.22%；业主537户，占业主总户数的55.71%）、张某某（持同意意见的表决权数92609，占总表决权数的66.62%；业主517户，占业主总户数的53.63%）、夏某某（持同意意见的表决权数90046，占总表决权数的64.78%；业主490户，占业主总户数的50.83%）、王某某（持同意意见的表决权数95585，占总表决权数的68.76%；业主547户，占业主总户数的56.74%）。2018年8月12日制定的《富莱茵花园小区业主大会议事规则》中写明：业主大会有权选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人，业主委员会有权代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同。2019年1月7日，原告向被告发送告知函，其上载明：原告根据2018年12月20日-27日业主大会决议，决定于2019年1月15日上午9点30分，由新聘的北京裕展物业管理有限公司（下称裕展公司）接管富莱茵花园小区物业管理服务业务，请被告依法提前做好移交撤出准备，积极配合。2019年7月13日，原告（乙方）与被告（甲方）在北京卫视《向前一步》栏目组及各位专家调解之下，达成如下调解协议：第一，根据甲方核准的178户七年欠费业主户数，其中不低于50%欠费业主承诺在签署本协议后7日内交齐欠费（缴费期间为：2012年3月1日至2018年8月28日期间）……第四，在乙方履行第一条约定的义务后，甲方在七日内（甚至提前）撤出小区……第十三，违约责任，如果在业主七日内……如果乙方未能依约在约定期间缴纳所欠物业费，甲方有权要求继续履行合同。2019年7月25日，原告、被告、裕展公司签订《协议》，载明：经永定门外街道办事处、富莱茵小区业主委员会调解，现裕展公司、金琪鑫杰公司达成以下协议：一、地下车库管理权由金琪鑫杰公司负责，管理人员由金琪鑫杰公司提供，管理期限为一年……二、金琪鑫杰公司签订本协议后，于2019年7月26日上午9：00撤出富莱茵小区（除地库管理权外）（具体撤出完成的时间按照新老物业交接协议（交接记录）为准）。在金琪鑫杰公司完全撤出富莱茵小区并履行新老物业交接协议（交接记录）后，《向前一步》栏目组见证富莱茵小区业委会在四个小时内将27万的物业费打入金琪鑫杰公司提供的对公账号里……同日，原告、被告、裕展公司签订《物业费分割协议》，约定：一、富莱茵花园小区2019年7月31日前债权归金琪鑫杰公司所有，裕展公司收取小区2019年7月31日以前的物业费、停车费于2019年12月31日前支付；二、自2019年8月1日起由裕展公司管理，物业服务费归属裕展公司所有；三、裕展公司与富莱茵业委会协议时间调整自2019年8月1日-2022年7月31日并签订补充协议。同日，被告（甲方）与裕展公司（乙方）签订《关于物业管理交接事宜协议》，载明：根据《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》相关规定及业主大会决议，就富莱茵花园小区物业管理交接过程中达成以下协议：……八、在本协议签订前，由于小区的物业管理而发生的经济纠纷，由甲方承担，直至纠纷问题彻底解决；本协议签订之日，小区的物业管理由乙方正式接管，乙方接管小区之后所发生的一切物业管理责任由乙方承担……该协议末尾处由被告、裕展公司、原告盖章。2019年8月1日，原告、被告、裕展公司签订《协议》，载明：按照2019年7月25日原物业交接协议方案，金琪鑫杰公司对富莱茵花园小区14号楼停车楼管理权和物业用房及员工住房包括：富莱茵花园小区14号楼停车楼103室、14号停车楼中控室、17号楼一层值班室、12号楼一层值班室、13号楼22层设备层。自富莱茵业委会及裕展公司于2019年8月15日前补齐金琪鑫杰公司交接款拾捌万后，金琪鑫杰公司自动放弃对富莱茵花园小区14号楼停车楼管理权及物业员工住房，只保留富莱茵花园小区14号楼103室办公用房及原物业公司车辆（6辆）不得收取任何费用。庭审中，原告认可被告已将涉案小区的门岗、物业前台、水泵、配电室、电梯、小区人防的钥匙交接给裕展公司。截至2020年1月9日本院到涉案小区进行现场勘验时，原、被告均认可未交接的房屋为：14号楼停车楼103室、14号停车楼中控室、17号楼一层值班室、12号楼一层值班室、13号楼22层设备层、13号楼一层108配电间、17号楼地下一层配电柜间、17号楼地下一层工程值班室、17号楼地下室库房、17号楼地下室资料间。另，原、被告亦认可：被告仍控制涉案小区14号楼停车楼管理权、18号楼东侧业主的售电充值设备；原告及裕展公司未向被告交纳交接款18万元。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定。本案中，在永定门外街道办事处监督指导和社区居民委员会的协助下，富莱茵花园小区于2018年8月12日采用书面表决方式召开了业主大会会议，通过了不同意与被告续聘及产生五位业主委员会委员的决议。上述决议经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，系合法有效。原告根据业主大会作出的决议起诉被告符合法律规定，原告具有提起本案诉讼的主体资格。另根据原告、被告、裕展公司2019年7月25日签订的《物业费分割协议》约定的“自2019年8月1日起由裕展公司管理，物业服务费归属裕展公司所有”内容，本院认为，原告与被告之前的物业服务法律关系于2019年8月1日事实上解除。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”，据此，原告要求被告退出涉案小区的诉讼请求有法律依据和事实依据，本院予以支持。根据本院查明的事实，被告尚实际控制14号楼停车楼管理权、14号楼停车楼103室、14号停车楼中控室、17号楼一层值班室、12号楼一层值班室、13号楼22层设备层、13号楼一层108配电间、17号楼地下一层配电柜间、17号楼地下一层工程值班室、17号楼地下室库房、17号楼地下室资料间、18号楼东侧业主的售电充值设备，基于原告、被告、裕展公司于2019年8月1日签订的《协议》的约定，在原告与裕展公司并未按此协议约定支付被告交接款18万元的情况下，本院认为原告要求被告先行交接14号楼停车楼管理权、14号楼停车楼103室、14号停车楼中控室、17号楼一层值班室、12号楼一层值班室、13号楼22层设备层的诉请，缺乏依据，且此约定涉及案外人裕展公司，原告可另案解决。故，本院认为被告应进行13号楼一层108配电间、17号楼地下一层配电柜间、17号楼地下一层工程值班室、17号楼地下室库房、17号楼地下室资料间、18号楼东侧业主的售电充值设备的交接工作，退出上述物业服务区域。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：一、被告北京金琪鑫杰物业服务有限公司于本判决生效后十日内退出北京市东城区富莱茵花园小区除14号楼停车楼管理权、14号楼停车楼103室、14号停车楼中控室、17号楼一层值班室、12号楼一层值班室、13号楼22层设备层之外的其他物业服务区域；二、驳回原告北京市东城区富莱茵花园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费70元，由原告北京市东城区富莱茵花园小区业主委员会负担35元（已交纳），由被告北京金琪鑫杰物业服务有限公司负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长 李 燕审判员 李成博审判员 冯晓光二〇二〇年一月二十一日书记员 赵 旭书记员 孟德祺