广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初26764号原告：胡丽清，女，1970年4月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**********，公民身份号码440************421。委托诉讼代理人：卢书辛，广东瑞勤律师事务所律师。被告：赵文伟，男，1979年2月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码445************552。委托诉讼代理人：吕伟虹，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉锰，广东宝慧（顺德）律师事务所实习律师。被告：蔡碧恒，男，1992年3月15日出生，汉族，住广东省雷州市**********，公民身份号码440************855。委托诉讼代理人：陈贵红，广东宏尚律师事务所律师。第三人：中国银行股有限公司广州番禺支行，住所地广东省广州市番禺区**********，统一社会信用代码914************316。负责人：黄海明。原告胡丽清诉被告赵文伟、蔡碧恒、第三人中国银行股有限公司广州番禺支行（以下简称中国银行番禺支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡丽清委托诉讼代理人卢书辛，被告赵文伟委托诉讼代理人吕伟虹、李辉锰，被告蔡碧恒及其委托诉讼代理人陈贵红到庭参加诉讼，第三人中国银行番禺支行未到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告胡丽清向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告胡丽清与被告赵文伟签订的房屋买卖合同及补充协议，解除原告胡丽清与被告蔡碧恒签订的补充协议；2.判令被告蔡碧恒与第三人中国银行番禺支行办理对位于佛山市顺德区均安镇均安社区*民委员会百安北路20号尚墅君庭1座1003房屋的解除抵押登记手续；3.判令被告蔡碧恒返还上述房屋并协助原告办理过户手续，过户产生的费用由被告赵文伟、蔡碧恒承担；4.判令被告赵文伟、蔡碧恒向原告支付违约金160000元；5.本案诉讼费由被告赵文伟、蔡碧恒共同承担。事实和理由：原告胡丽清与被告赵文伟于2019年5月16日在维心地产中介服务部签署《房屋买卖合同》，约定将原告位于佛山市顺德区均安镇均安社区*民委员会百安北路20号尚墅君庭1座1003房屋卖给被告赵文伟，成交价为80万元。同日，原告收到被告赵文伟支付的购房定金5万元。2019年6月27日，胡丽清与被告赵文伟签署补充协议作为前述《房屋买卖合同》附件，约定房屋的最终权属登记人为被告蔡碧恒。后由被告蔡碧恒申请商业贷款来支付购房款。现在房屋已办理过户手续，房管部门已出具了新的不动产权证书。但第三人中国银行番禺支行审查贷款手续时认为被告赵文伟、蔡碧恒提供虚假资料决定不发放贷款。该房屋目前办理了抵押登记抵押给第三人。经原告多次催促，被告蔡碧恒却以各种理由拒不履行付款义务，已构成根本违约。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。被告赵文伟辩称，一、其同意解除与原告于2019年5月16日签订的《房屋买卖合同》及于2019年6月27日签订的《补充协议》。二、其在签订《房屋买卖合同》当天向原告支付了定金50000元，在签订《补充协议》之前不存在违约情况。原告在与被告赵文伟签订《补充协议》的同时，又与被告蔡碧恒签订了《补充协议》。两份协议是各方一致合意，将涉案合同的买方主体由赵文伟变更为蔡碧恒。在签订《补充协议》时被告赵文伟已经退出了涉案合同关系，不再承担合同的权利和义务。但为了涉案合同的顺利履行，被告赵文伟垫付了中介费12000元、税费23000元。因第三人中国银行番禺支行没有依约向被告蔡碧恒发放贷款，导致被告赵文伟代蔡碧恒垫付的上述款项无法收回，损失惨重。因此，被告赵文伟无需向原告支付违约金，无需承担返还涉案房屋办理过户时所产生的费用。三、第三人于2019年6月12日向被告蔡碧恒出具《个人住房贷款意向书》，载明“贷款已通过我行初步审核，我行意向贷款金额为人民币捌拾贰万元整”，表明被告蔡碧恒的贷款申请已通过审核。原告提供的房产证附记栏记载“债务履行期限：2019-06-28起2049-06-28止”，表明第三人应在2019年6月（最迟7月份）发放贷款给蔡碧恒。原告提供的不动产登记证明的登记信息，显示涉案房屋已办理全部贷款抵押手续，证明办理贷款的全部资料已经过有关部门的严格审核，获得登记机关发证。因此，两被告不存在提供虚假资料的情况。第三人没有履行向被告蔡碧恒按时足额发放按揭贷款的义务，导致蔡碧恒无法向原告履行支付购房款的义务，应由第三人承担全部责任。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告蔡碧恒辩称，一、2019年4月，被告蔡碧恒想贷款100万元，通过老乡找到“阿展”、“老二”，他们称有途径通过买房贷款，但需要支付18个点的手续费。被告蔡碧恒同意让他们具体操作。2019年6月27日，“阿展”、“老二”带被告蔡碧恒到顺德区房管部门签署网签合同、办理过户手续，所谓的中介曹原诚向被告蔡碧恒的招商银行账户转入23000元，并即时向税务部门缴纳了税费8700元、11600元，剩余2700元通过微信方式转账给了“阿展”。之后前述招商银行账户又收到谢胜东名下的中国农业银行账户转来的53万元，被告蔡碧恒按“阿展”、“老二”指示即时将该款转入被告赵文伟名下的中国农业银行账户，继而一次性转入原告名下的银行账户。原告称其收款后又立即转回给被告赵文伟。被告赵文伟签署了补充协议和收据，确认原告没有实际收到53万元款项。2019年6月30日，“阿展”、“老二”监视被告蔡碧恒支付了188400元至林火明名下账户。2019年8月，“阿展”、“老二”又将被告蔡碧恒带到顺德签署贷款合同。之后，被告蔡碧恒再也无法联系“阿展”、“老二”。整个交易过程，是诈骗团伙成员“阿展”、“老二”打着可以为被告蔡碧恒贷款的幌子，带被告蔡碧恒落入其设定的陷阱。被告蔡碧恒与原告、被告赵文伟、案外人曹原诚、谢胜文、林火明并不相识、无任何来往。被告蔡碧恒只为贷款，不知道自己签署的是什么、意味着什么法律责任，对实际交易无任何认知。二、原告与被告赵文伟签署的《房屋买卖合同》及补充协议，被告蔡碧恒从未见过，也未签名。即使合同成立并生效，合同条款只是对签署合同的双方具有法律约束力，与被告蔡碧恒无关。故被告蔡碧恒不承担违约金。三、被告蔡碧恒与原告于2019年6月27日签订的《房地产买卖合同》约定的成交价为58万元，被告蔡碧恒愿意按该合同继续履行。被告蔡碧恒已缴纳了契税8700元、过户收费11600元，涉案房屋已于2019年7月2日完成了房产登记。如果过户回给原告，被告蔡碧恒不承担因此产生的任何费用。被告蔡碧恒也是受害人，实际损失了188400元。请求法院将本案移送公安机关立案侦查，驳回原告的其他诉讼请求。第三人中国银行番禺支行未到庭，亦未提供书面陈述意见。第三人中国银行番禺支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其自行放弃相应抗辩及举证、质证权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《房屋买卖合同》、《补充协议》各一份，被告赵文伟认可为其与原告签订，本院予以采信。2.原告提供的律师函及EMS邮寄单各二份，其中寄送给赵文伟的函件及邮寄单，被告赵文伟对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信；其中寄送给蔡碧恒的函件及邮寄单，被告蔡碧恒否认收到此函件，原告未能提供证明邮件收寄情况的证据予以佐证，本院不予采信。3.原告提供的《补充协议》（附收据）、顺德农商银行转账单各一份，被告赵文伟、蔡碧恒对其真实性无异议，本院予以采信。4.被告赵文伟提供的个人住房贷款意向书复印件一份，原告与被告蔡碧恒对其真实性无异议，本院予以采信。5.被告赵文伟提供的佛山市自然资源局出具的受理回执单复印件一份，与原告及被告蔡碧恒陈述的涉案房屋过户情况相符，本院予以采信。6.被告赵文伟提供的收款收据复印件、手机银行转账记录截图打印件各一份，原告对其真实性无异议，认可已收取所载款项50000元，本院予以采信。7.被告赵文伟提供的微信聊天记录截图一组，被告赵文伟未提供相应原件以供核对，亦未提供证明通讯双方身份的证据予以佐证，本院不予采信。8.被告赵文伟提供的微信转账记录截图（2019年6月27日）一份，与被告蔡碧恒提供的招商银行账户历史交易表（621**********452）一份、中国农业银行卡交易明细清单一份、手机银行交易截图复印件二份、《补充协议》（附收据）手机截图打印件一份，记载内容可相互印证，可反映涉案房屋过户税费支付及原、被告之间款项往来情况，本院均予采信。9.被告蔡碧恒提供的《房地产买卖合同》复印件（加盖不动产登记查询章）一份，该合同所载成交价与上述《房屋买卖合同》的相应约定及被告蔡碧恒申办的按揭贷款金额均不相符，显然仅为原告与被告蔡碧恒为办理涉案房屋过户手续而签署的文件，并非双方真实意思表示，本院不予采信。10.被告蔡碧恒提供的不动产登记信息查询结果、不动产登记证明各一份，原告与被告赵文伟对其真实性无异议，本院予以采信。11.被告蔡碧恒提供的招商银行账户历史交易明细表（621**********452）一份，被告蔡碧恒未能提供证明所载转账情况与本案关联性的证据予以佐证，仅该证据不足以支持其所称的证明内容，本院不予采信。经审理查明，2019年5月16日，胡丽清与赵文伟签订了一份《房屋买卖合同》，约定赵文伟以800000元的价格向胡丽清购买其名下的位于广东省佛山市顺德区均安镇均安社区****************10****屋（以下简称涉案房屋），赵文伟在签订合同之时支付定金50000元，余款通过银行按揭贷款方式支付，如果银行批准的贷款金额少于赵文伟申请金额的，赵文伟需于过户及抵押登记手续完成后在银行发放贷款的同时补齐给胡丽清；同时约定“……若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。守约方有权解除本合同，属买方违约的，卖方没收买方已付之定金以外买方必须支付卖方该物业交易总金额的20%作为赔偿，属卖方违约的，卖方双倍返还定金给买方以外卖方必须支付买方购买该物业总金额的20%作为赔偿，卖方如收了买方楼款，卖方应在二年内全部退还给买方。另外，守约方有权要求违约方赔偿守约方由此产生的直接经济损失。（1）一方拒绝按约定收取或支付楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合同的不能实现……”。同日，赵文伟依约向胡丽清支付了定金50000元。2019年6月，蔡碧恒以购买涉案房屋的名义向中国银行番禺支行申请按揭贷款。中国银行番禺支行于2019年6月12日向蔡碧恒出具了一份《个人住房贷款意向书》，载明“……贷款已通过我行初步审核，我行意向贷款金额为人民币捌拾贰万元整（小写¥820000.00元整），最终以借款申请人落实我行要求并认可的贷款条件后，双方签署贷款合同约定的贷款金额为准”。2019年6月27日，胡丽清与赵文伟另签订一份《补充协议》，载明“买卖双方于2019年5月16日签订座于佛山市顺德区均安镇均安社区*民委员会百安北路20号尚墅君庭1座1003的房屋买卖合同，现买方决定改房屋的最终权属登记人为蔡碧恒。本补充协议作为《房屋买卖合同》之附件，与《房屋买卖合同》具同等法律效力”。该协议签订后，胡丽清遂与赵文伟指定的权属登记人蔡碧恒办理了涉案房屋的过户登记手续［新产权证号：粤（2019）佛顺不动产权第0016059号］。同日，赵文伟委托曹原诚向蔡碧恒转账款项23000元，由蔡碧恒出面使用其中部分款项支付了契税8700元、交易税11600元；赵文伟又委托谢胜东向蔡碧恒转账款项530000元，由蔡碧恒将该款以“转支购房首付款”的名义转账支付给胡丽清，胡丽清继而将该款转账返还给赵文伟；赵文伟、蔡碧恒与胡丽清为该笔款项往来情况签订了一份《补充协议》（附收据），载明“……甲方（即胡丽清）并没有切实收到乙方（即蔡碧恒）任何资金，汇款凭证只是提供乙方所需”。2019年7月2日，蔡碧恒与中国银行番禺支行办理了涉案房屋的抵押登记手续。但此后中国银行番禺支行未实际发放按揭贷款，赵文伟、蔡碧恒亦未向胡丽清支付剩余购房款，遂引起本案诉讼。另查明，庭审期间，蔡碧恒表示其不具备承担剩余购房款的支付能力，对原告要求解除涉案房屋买卖合同关系的诉讼请求无异议。胡丽清称其已将涉案房屋移交给蔡碧恒，但未能提供相应证据佐证。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同关系当前的买方主体如何确定。二、涉案房屋买卖合同关系是否应予解除，原告胡丽清要求被告蔡碧恒返还涉案房屋并由被告蔡碧恒与第三人中国银行番禺支行协助其办理涉案房屋的过户及解除抵押登记手续有无依据。三、被告赵文伟、蔡碧恒是否应向原告承担违约责任。关于争议焦点一，原告主张被告赵文伟、蔡碧恒同为涉案房屋买卖合同关系的买方主体；而被告赵文伟以上述《补充协议》为据主张其已于2019年6月27日将涉案房屋买卖合同关系的买方权利义务概括转让给被告蔡碧恒。但该《补充协议》仅记载被告赵文伟指定涉案房屋最终权属登记人为被告蔡碧恒，并无约定被告赵文伟已将其对上述《房屋买卖合同》的权利义务概括转让给被告蔡碧恒的内容。此后被告赵文伟向被告蔡碧恒提供资金支付交易税费，及被告赵文伟未要求被告蔡碧恒向其返还已支付的合同定金、交易税费的行为，均与其前述抗辩意见相悖，且被告赵文伟、蔡碧恒均未就此作出合理解释。因此，本院仅采纳原告的前述主张。关于争议焦点二，被告赵文伟在答辩中明确表示其同意解除与原告签订的上述《房屋买卖合同》及《补充协议》，被告蔡碧恒亦在庭审期间表示其不具备承担剩余购房款的支付能力、对解除涉案房屋买卖合同关系无异议，而第三人中国银行番禺支行至本案法庭辩论终结之时仍未就涉案交易发放按揭贷款。显然，原、被告之间的房屋买卖合同关系已无继续履行的可能。因此，原告要求解除上述《房屋买卖合同》及《补充协议》，并由被告蔡碧恒与第三人中国银行番禺支行协助其办理涉案房屋的过户及解除抵押登记手续的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。关于争议焦点三，虽然第三人中国银行番禺支行未按上述《个人住房贷款意向书》承诺发放按揭贷款致使涉案房屋买卖合同关系未能继续履行，但导致此情况出现的直接原因是被告赵文伟、蔡碧恒向第三人隐瞒真实交易价格、虚构支付首期购房款的事实套取超出贷款政策限制及实际交易需求的高额贷款的行为。而原告与被告蔡碧恒、赵文伟签订上述《补充协议》及参与被告蔡碧恒、赵文伟之间的款项往来的行为，表明其对被告赵文伟、蔡碧恒的前述行为知情且同意。因此，原、被告对上述《房屋买卖合同》及《补充协议》未能继续履行均存在过错，原告主张被告赵文伟、蔡碧恒单方违约据此要求两被告向其支付违约金160000元的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。此外，考量原、被告双方各自的过错程度，因涉案房屋买卖合同关系解除所致的扩大损失，即办理过户手续所产生费用，本院确定由被告赵文伟、蔡碧恒承担；相应费用由原告垫付后，与被告赵文伟此前已支付的合同款50000元相抵，多退少补。本案并无证据反映被告蔡碧恒向案外人林火明转账的款项与涉案房屋买卖合同的履行存在直接联系，被告蔡碧恒以其受案外人“阿展”、“老二”欺诈为由主张其不承担合同责任的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。但原告并无证据证实其已将涉案房屋实际交付给被告蔡碧恒，故原告要求被告蔡碧恒向其返还涉案房屋的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告胡丽清与被告赵文伟、蔡碧恒之间的房屋买卖合同关系（即双方签订的上述《房屋买卖合同》及《补充协议》）；二、被告蔡碧恒与第三人中国银行股有限公司广州番禺支行应在本判决生效之日起五日内协助原告胡丽清办理位于佛山市顺德区均安镇均安社区*民委员会百安北路20号尚墅君庭1座1003房产的抵押登记注销手续，并由被告蔡碧恒协助原告胡丽清将该房屋重新过户至原告胡丽清名下；办理过户手续所产生费用，由被告赵文伟、蔡碧恒承担，相应费用由原告胡丽清先行垫付后，与被告赵文伟此前已支付的合同款50000元相抵，多退少补；三、驳回原告胡丽清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为5900元，财产保全费1320元，合共7220元（已由原告预交），由原告胡丽清负担3220元，由被告赵文伟、蔡碧恒负担4000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 高 龙二〇二〇年一月七日书记员 李 素 婷书记员 欧阳凯婷