广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初2914号原告：黄培新，男，汉族，1989年6月3日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：张彬，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：董奎杏，广东晟典律师事务所律师。被告：黄堂芬，女，汉族，1977年5月6日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：刘锦强，广东创道律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司深圳布吉支行，住所地：深圳市龙岗区布吉街道布吉路85号吉信大夏一楼，统一社会信用代码：91440300X1912189XB。代表人：潘劲松，行长。委托诉讼代理人：张向东，北京国枫（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵乃锋，北京国枫（深圳）律师事务所律师。上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，原由深圳市罗湖区人民法院立案受理。受理后，被告黄堂芬提出管辖权异议，深圳市罗湖区人民法院作出（2018）粤0303民初12460号民事裁定，驳回了被告黄堂芬提出的管辖权异议。被告黄堂芬不服，提出上诉。深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民辖终2614号民事裁定，裁定撤销原裁定，本案由深圳市龙岗区人民法院管辖。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张彬，被告黄堂芬及其委托诉讼代理人刘锦强到庭参加了诉讼。第三人中国工商银行股份有限公司深圳布吉支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄培新向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的二手房买卖合同及补充协议已于2018年2月10日解除；2、被告双倍返还原告已支付的定金计40万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月20日，原、被告双方签订了编号为NO.1500510的《二手房买卖合同》及《补充协议》，约定：被告将其名下位于深圳市罗湖区建设路德兴大厦2栋20H房产【粤（2016）深圳市不动产权第0053312号】出售给原告，转让价款为160万元，定金为18万元，付款方式为买方向银行抵押付款，在银行出具贷款承诺函之日起十日内双方办理递件过户手续。标的房屋产权现状为无抵押，且处于出租状态。上述合同签订后，原告依约向被告支付定金20万元，并于2017年月12月22日将首期款48万元监管在指定银行中国工商银行深圳布吉支行。同时向银行申请了二手楼按揭贷款。2018年1月4日，中国工商银行深圳布吉支行出具了编号为2017422786的贷款确认书，承诺为原告发放贷款132万元用于购买上述房产。银行出具承诺函后，原告多次联系被告办理房产过户手续，被告均以各种理由拒绝。后原告发现上述房产已处于抵押状态，原告要求被告赎楼并办理过户手续，并于2018年1月19日发送律师函给被告要求继续履行合同，被告依然未履行承诺。综上，被告的行为已严重违反约定，属于实质性违约。故原告提起诉讼，请求支持原告的诉请。被告黄堂芬辩称，答辩人黄堂芬与原告签订的买卖合同与原告提交的买卖合同是不一致的。答辩人签订的买卖合同的买方是吴俊硕，吴俊硕是以中介老板的身份与答辩人签订买卖合同，当时签订买卖合同不是为了出售房屋，而是帮助答辩人融资。在这期间吴俊硕让答辩人去打印征信报告，并让答辩人签订担保协议，答辩人认为担保费用太高，就让吴俊硕帮忙寻找客户购买房屋，并告知涉案房屋以160万元的价格出售，吴俊硕称其要购买涉案房屋，我们协商确定答辩人是实收160万元，答辩人也告知了涉案房屋是有按揭抵押贷款的。吴俊硕称自己没有购买资格，要用其他人的名义购买涉案房屋，所以在工商银行答辩人就签订了一份空白的二手房买卖合同，答辩人一直不知道买方是原告黄培新。第三人中国工商银行股份有限公司深圳布吉支行未作答辩，亦未提供证据。经审理查明，2017年12月20日原告黄培新（买方）与被告黄堂芬（卖方）签订二手房买卖合同一份，约定：被告将其所有的位于深圳市罗湖区建设路德兴大厦2栋20H房产【粤（2016）深圳市不动产权第0053312号】转让给原告，转让成交价为189万元，买方在合同生效之日起10日内支付定金9万元，在合同生效当日再向卖方支付定金9万元，除定金、交楼押金外的楼款，由买方以向银行按揭贷款的方式支付；在银行出具贷款承诺函之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记及买方按揭银行出具贷款承诺函之日）起十日内，买卖双方需签署深圳市二手房买卖合同并办理递件过户手续；买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，买方不得借故拒绝交易。该物业产权现状没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权；卖方应当于收齐全部房款的三个工作日将物业交予买方；如卖方未按约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，卖方逾期履行义务超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价万分之十的违约金承担违约责任或双倍返还已支付的定金。合同还约定了其他事项。同日，原告黄培新（买方）与被告黄堂芬（卖方）签订补充协议一份，约定：双方约定物业成交价为160万元（买方的首期款在银行监管，贷款以银行承诺书为准），超出实际成交价31万元的部分，卖方承诺在收到买方的首期款2日内退还多收部分，超出实际成交价部分全额退回买方指定人（吴俊硕）的账户。在卖方退回款后2个工作日内，买方应办理此物业的抵押登记手续，逾期未办理的，视为买方根本违约。如卖方未按约定期限履行义务，买方有权追回应退的款项，另按应退回金额为基数日万分之四对卖方加收逾期违约金，如卖方逾期履行义务超过3日视为根本违约。2017年12月15日案外人吴俊硕向被告黄堂芬支付了购买涉案房屋的订金10万元。2017年12月20日原告黄培新向被告黄堂芬支付了购买涉案房屋的定金10万元。2017年12月22日原、被告在第三人中国工商银行股份有限公司深圳布吉支行办理了首期款48万元的资金监管手续。2018年1月4日中国工商银行股份有限公司深圳布吉支行向原告出具二手房按揭贷款确认书，同意待涉案房地产过户到买房人名下并办理了抵押登记手续后向原告发放期限为12年、金额为132万元的贷款。2018年1月29日受原告委托，广东晟典律师事务所向被告发出律师函称：银行出具贷款承诺函后，原告多次联系被告配合办理房产过户手续，但被告拒绝，后原告发现涉案房产尚处于抵押状态，且被告始终拒绝办理赎楼及过户手续。被告拒不配合办理过户手续且隐瞒房产被抵押的事实属于严重违约行为，要求被告收函后10日内注销抵押登记并配合原告办理过户手续，否则，将视为因被告的违约行为，涉案二手房买卖合同及补充协议在被告收函后10日内解除，同时原告保留追究被告违约责任的权利。被告收到该律师函后，仍未办理注销抵押登记手续。涉案房屋现登记的权利人仍为被告黄堂芬，该房屋现仍设有抵押登记，首次登记时间为2016年3月15日，抵押权人为中国建设银行股份有限公司深圳市分行。另查，2017年12月15日被告黄堂芬（卖方）与案外人吴俊硕（买方）签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》一份，约定：卖方拟向买方转让深圳市罗湖区建设路德兴大厦2栋20H房产【粤（2016）深圳市不动产权第0053312号】，该房产处于抵押状态，卖方承诺于合同生效之日起＿日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续，该房产之上存有租约；房产转让总价款为160万元，该转让价款不含税费；房产交易定金为10万元，买方同意在合同签订时向卖方支付定金10万元，合同签订后2日内买方向卖方支付定金余额10万元；买方以向银行抵押贷款的方式向卖方给付除定金、交房保证金外的房款；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20％的违约金。合同落款处备注：卖方黄堂芬允许产权变更至第三人名下，12月31日前付部分尾款8万元，剩余款项过完户付清。合同还约定了其他事项。案外人王小勇亦在合同落款处“卖方”一栏中签名。2017年12月22日吴俊硕收取了黄堂芬的身份证和银行卡作房产买卖用途。被告陈述：当时王小勇是其男朋友，涉案房屋属被告个人所有，亦登记在被告一个人名下，但吴俊硕要求两个人都要签名，现被告与王小勇正在离婚诉讼过程中。原告陈述：双方实际履行的是二手房买卖合同，但涉案房产的真实成交价为160万元，二手房买卖合同约定的房产成交价189万元是为了向银行“高评高贷”使用。在涉案房产买卖过程中，原告仅是吴俊硕的代名人，因吴俊硕没有购房资格，而原告与吴俊硕是同学，原告与吴俊硕各支付了10万元给被告，因当时也有其他买家，所以吴俊硕在2017年12月15日与黄堂芬签订合同后就向黄堂芬支付了10万元定金。此后，因被告在向吴俊硕及原告陈述贷款情况时隐瞒了被告向建设银行还另外申请了装修贷款的事实，在赎楼过程中建设银行要求同时结清按揭抵押贷款和装修贷款，最终导致赎楼不成功。被告陈述：双方实际履行的是《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，签约当日吴俊硕支付了10万元定金，当时吴俊硕称其没有购房资格，找人另外再支付10万元定金。至12月20日买方付清了20万元定金。双方口头约定由买方吴俊硕赎楼，被告予以配合，但吴俊硕未支付赎楼费，导致赎楼没有成功，合同亦没有继续履行。二手房买卖合同和补充协议均是在向工商银行提交申请时签订的，当时合同内容是空白的。案件审理过程中，本院对吴俊硕进行了询问。吴俊硕陈述：吴俊硕不是房产中介人员，也不是担保公司的人员，是从事装饰装修工作。吴俊硕与原告黄培新是同学，涉案房屋是他们两人一起购买，但吴俊硕没有购房资格，且当时还有其他人想购买该房屋，故双方协商先由吴俊硕与被告签订合同支付定金后再让原告与被告签订合同，等吴俊硕有购房资格后再将房屋转让给吴俊硕。当时收取被告黄堂芬的身份证和银行卡是为了帮被告找赎楼公司，但因被告负债太多，所以赎楼未成功。涉案20万元是吴俊硕与黄培新一起交的，但因是以黄培新的名义购房，因此，该20万元全部算作是黄培新支付的。原告对吴俊硕的陈述予以认可，被告对吴俊硕的陈述部分认可，主张当时双方协商黄堂芬是160万元实收，不承担其他任何费用，吴俊硕是房产中介人员，答应帮忙找担保公司赎楼，并收取了黄堂芬的身份证和银行卡去做高评高贷，此后是什么原因未能赎楼，被告黄堂芬不知情。本院认为，被告黄堂芬与案外人吴俊硕于2017年12月15日签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定被告将涉案房产出售给吴俊硕。因吴俊硕不具备购房资格，合同约定允许产权变更至第三方名下。2017年12月20日被告黄堂芬与原告黄培新签订二手房买卖合同及补充协议，将涉案房屋的买方变更为原告黄培新。此后，原告黄培新向被告黄堂芬支付了购房定金10万元、办理了首期款48万元的资金监管手续并取得了中国工商银行股份有限公司深圳布吉支行的按揭贷款确认书。但因被告黄堂芬一直未能办妥涉案房屋的抵押注销手续，导致交易未能继续推进。2018年1月29日原告委托广东晟典律师事务所向被告发出律师函，要求被告收函后10日内注销抵押登记并配合原告办理过户手续，否则，将视为因被告的违约行为，涉案二手房买卖合同及补充协议在被告收函后10日内解除。但被告收函后仍拒绝履行。现原告请求确认涉案二手房买卖合同及补充协议已于2018年2月10日解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院予以支持。被告辩称其不知道买方是黄培新，明显与事实不符。被告关于其签订涉案二手房买卖合同及补充协议时内容为空白的陈述，亦缺乏相关证据支持，本院不予采信。被告主张其实际履行的是与吴俊硕签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》而非涉案二手房买卖合同及补充协议。本院认为，被告与吴俊硕签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》在前，与黄培新签订二手房买卖合同及补充协议在后。除二手房买卖合同中约定的房产交易价格为虚假本院不予确认外，补充协议及合同其他内容合法有效，双方应当切实履行。黄培新按二手房买卖合同及补充协议向被告黄堂芬支付了定金10万元、办理了首期款48万元的资金监管手续并取得了按揭贷款确认书，实际履行了二手房买卖合同及补充协议的相关约定，被告黄堂芬对于原告黄培新的上述履行行为亦为知晓，故被告黄堂芬应当履行涉案二手房买卖合同及补充协议。被告黄堂芬未按约履行义务，已构成违约，应当向原告承担违约责任。涉案二手房买卖合同约定购房定金为9万元，但原告实际向被告支付10万元，被告向原告出具的收据明确注明该10万元为定金，故可确认原告向被告支付的10万元为购房定金。原告要求被告双倍返还该款项，理由成立，本院予以支持。对于吴俊硕支付给黄堂芬的10万元款项，吴俊硕明确表示其支付给黄堂芬的10万元算作原告支付给被告的款项，故黄堂芬应将该款项返还给原告。因黄堂芬出具的收据明确注明吴俊硕支付的10万元为“订金”而非“定金”，故该款项性质应为预付款，原告要求双倍返还该款项，理由不充分，本院不予支持。综上，被告应当双倍返还原告定金20万元及预付款10万元，共计30万元。被告主张应当由买方赎楼、其不存在隐瞒的行为。本院认为，《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》明确约定涉案房屋存在抵押贷款，考虑到原告自述其为吴俊硕代名人的情况，可以认定被告不存在隐瞒房屋存在按揭抵押贷款的事实。但《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》明确约定由卖方即被告黄堂芬自行办妥抵押登记注销手续，涉案二手房买卖合同亦约定“若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记……”，因此，归还涉案房屋项下的按揭贷款并办理抵押登记注销手续，为被告应当履行的合同义务。被告主张其没有该项合同义务，理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄培新与被告黄堂芬签订的涉案二手房买卖合同及补充协议已于2018年2月10日解除；二、被告黄堂芬于本判决生效之日起五日内双倍返还原告定金20万元及预付款10万元，共计30万元；三、驳回原告黄培新的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元（原告已预交），由原告负担1825元，被告负担5475元。财产保全费2520元（原告已预交），由原告负担630元，被告负担1890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘国欢人民陪审员  林翠香人民陪审员  陈森舜二〇二〇年一月十七日书 记 员  彭慧婷