广东省汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0511民初2363号原告：彭月芝，女，1968年6月12日出生，汉族，住浙江省金华市金东区************，身份证号码332************527。委托诉讼代理人：陈颖、李晓，广东融易律师事务所律师。被告：汕头市润佳商业有限公司，住所地广东省汕头市金平区***********，统一社会信用代码91440511MA4UW9P42Y。法定代表人：朱晨东，总经理。委托诉讼代理人：陈华，广东当儒律师事务所律师。原告彭月芝诉被告汕头市润佳商业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告彭月芝及其委托诉讼代理人陈颖、李晓到庭参加诉讼,被告汕头市润佳商业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭（后于2019年11月19日补充提交答辩意见）。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《汕头市房地产租赁合同》；2、被告向原告赔付一倍履约金146664元，并赔偿原告经济损失331660元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因经营需要，向被告租赁位于汕头市******长平大厦首层A-03商铺（下称“案涉商铺”），双方于2019年6月4日签订了《汕头市房地产租赁合同》，合同约定被告将案涉商铺出租给原告作为经营餐厅使用，租期为38个月，自2019年8月1日起至2022年10月9日止，2019年7月1日至7月31日为免租期，被告应于7月1日前将案涉商铺交付给原告，由原告入场装修。双方还约定被告如无法提供案涉商铺，原告有权终止合同，被告应当向原告双倍付还履约金，并赔偿原告的经济损失。合同签订后，原告依约向被告支付了履约金146664元，并聘请装修施工团队，定制厨房用具，购置桌椅碗筷，准备入场装修事宜，但被告却在案涉商铺一直持续经营，原告多次要求被告搬离案涉商铺并明确原告入场时间，但被告却以各种理由推诿，直至2019年7月18日才明确表示不能将案涉商铺租给原告，并于7月30日将履约金退还原告。被告无法提供案涉商铺的行为已构成根本违约，故被告应依法承担违约责任，并赔偿原告因此而造成的损失。由于双方无法就赔偿问题达成一致协议，原告为维护合法权益，现提起诉讼，请求法院查明事实，依法判准原告的诉讼请求。被告辩称：1、本案租赁合同的解除是原、被告协商一致的结果，被告并没有违约。根据双方签订的《汕头市房地产租赁合同》第四条第2款的约定，原告应于2019年7月1日交付案涉商铺前，付清首期三个月的租金合计146664元。也就是说，原告享有在2019年7月1日提前进场以及享有2019年7月1日至7月31日免租期的前提条件是先行付清首期三个月的租金。但由于原告没有事先付清该笔租金，违约在先，故被告没有在2019年7月1日将案涉商铺交付给原告。另外，根据双方的约定，案涉商铺的交付时间是2019年8月1日，在此之前，应原告的要求，并经双方协商一致，被告已将履约金退还原告。鉴于被告不存在违约的情形，故不应双倍返还履约金。2、即使被告存在违约情况，依据“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则以及相关法律规定，原告也不能同时主张违约金和经济损失。即使适用违约金条款，因原告实际并未进场经营，其可能造成的经济损失相当有限，原约定的违约金有可能严重偏离实际损失，故请求法院予以适当减少。3、原告主张的经济损失缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。原告主张的首期装修款损失179400元，因原告并未实际进场装修，装修装饰物未形成附合，未产生实际损失。且原告仅提供首期装修款的收款收据，未能提供相应的银行流水记录，该笔大额资金支出，明显不符合常理；对于原告购置桌椅支出的51950元、购置餐具支出的39810元以及托运费1500元，因原告名下的汕头市金平区金源客快餐店于2019年9月份新开了两家分店，分别是“汕头市金平区金源客快餐店东厦分店”和“汕头市金平区金源客快餐店长平分店”，被告对上述费用的关联性存疑，上述物品完全有可能用于原告开办的其他分店，不足以证明系因本案纠纷的必然损失；原告开办的本案餐厅并未实际经营，不可能产生相关的员工工资损失。原告围绕诉讼请求，提交了《身份证》、《企业信用信息公示报告》、《汕头市房地产租赁合同》、《收款收据》、《汇款回单》、《视频、可信时间戳认证附属材料视频》、《可信时间戳认证证书》、《视频截图》、《视频、微信聊天记录》、《通话记录截图、通话录音、通话录音文字》、《金源客快餐店（长平润佳百货店）装修工程施工合同》、《收款收据》、《销货清单》、《照片》、《工资表》等证据；被告没有提交证据，但在庭审后对原告提交的上述证据补充发表质证意见。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2019年6月4日签订了《汕头市房地产租赁合同》，主要内容包括：1、被告将案涉商铺出租给原告作为餐厅使用，租期为38个月，自2019年8月1日起至2022年10月9日止，每月租金为48888元，2019年7月1日至7月31日为免租期；2、原告应于签约3日内向被告支付履约金146664元，并在被告于7月1日交付案涉商铺前，付清首期3个月的租金146664元；3、被告如无法提供案涉商铺，则原告有权终止合同，被告应双倍返还履约金，并赔偿原告的经济损失等。合同签订后，原告依约向被告支付了履约金146664元，并聘请装修施工团队，定制厨房用具，定制厨房用具，购置桌椅碗筷，准备入场装修事宜，但被告却在案涉商铺一直持续经营，原告多次要求被告尽快搬迁，将案涉商铺交付原告使用，但被告并没有在2019年7月1日交付案涉商铺，直至2019年7月18日才表示不能向原告提供案涉商铺，同月30日将履约金退还原告。此后，双方因赔偿问题协商未果，原告遂于2019年8月28日向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。原告与被告签订合同后，就案涉商铺改造为金源客快餐店的装修问题，于2019年6月20日与彭×推签订了《金源客快餐店（长平润佳百货店）装修工程施工合同》，并于同月25日预付装修工程款179400元，彭×推则向刘×荣定制部分厨房设备，支付了53070元设备工程款；原告还因购置桌椅、餐具而分别支出51950元、39810元，并支付托运费1500元，合计93260元。被告对原告预付装修工程款179400元的事实持有异议，但未能提供相反的证据予以反驳，其以原告于2019年9月份在汕头新开了两家金源客快餐分店为由，对原告购置桌椅、餐具而支出的93260元费用的关联性持有异议，但原告否认该两家分店是自己所开设，而被告又未能提供证据予以证实，故本院对被告的上述抗辩不予采纳。关于原告是否产生员工工资损失的问题。被告则主张原告开办的快餐店并未实际营业，不可能产生员工工资损失。原告则主张其与被告签订合同后，便将位于浙江义乌的两家餐饮店转手他人，并把厨师等主要员工带到汕头，准备本案快餐店的营业准备工作，否则开张时就找不到员工，且厨房如何装修也需要厨师的参与，故快餐店虽未正式营业，但原告需要养着他们，即使不干活也得发工资。直到被告明确表示不能将案涉商铺租给原告经营后，原告才不得不与7个厨师及员工解除聘用关系，并支付35天的工资合计59000元。对此，本院分析认为，合同签订后，原告在与被告的工作人员交涉案涉商铺的移交问题时，多次提及其已将浙江的餐饮店转手他人，并将厨师等高工资人员带到汕头，需要给他们发工资。原告对为何需要继续聘用浙江餐饮店的员工，并将他们带到汕头工作所作出的解释也合乎常理以及餐饮业的通常做法，且有工资表予以证实，故本院予以采信，对原告产生59000元员工工资损失的事实予以确认。关于谁是违约方的问题。原告主张合同签订后，被告虽经原告多次催促，但未能按合同约定于2019年7月1日将案涉商铺移交给原告，而是继续在案涉商铺从事经营活动，被告构成根本违约；被告则认为原告未按合同约定于2019年7月1日前交付首期三个月的租金，原告违约在先。对此，本院分析认为，根据原告提交的《视频截图》、《视频、微信聊天记录》、《通话记录截图、通话录音、通话录音文字》等证据，可以证实原、被告签订合同后，双方围绕案涉商铺的交付问题，多次通过电话、短信、当面协调等方式进行了沟通联络，从双方沟通的内容看，双方都是就被告迟迟未能将案涉商铺交付原告而进行沟通协调，并不存在被告已经准备好交付案涉商铺，只待原告交付首期3个月租金的情况，被告也从未要求原告需先行支付首期3个月租金后，再将案涉商铺交付原告，被告的工作人员在2019年7月18日的电话联系中也承认是被告违约，其后也将原告交付的履约金退还原告。若是原告违约在先，根据合同约定，被告根本无需将履约金退还原告。综上，本院认定被告是本案合同的违约方，且属根本违约。本院认为：原、被告签订的《汕头市房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力。因被告未能依约定期限将案涉商铺交付给原告使用，原告签订合同的目的已无法实现，故原告要求解除合同，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。被告与原告签订了合同，却怠于履行合同义务，即使面对原告心急如焚、着急上火的催促，也并不在意，其行为违反合同约定和法律规定，有违诚实信用原则，应承担相应的违约责任。由于被告违约，直接导致原告在与彭×推签订的《装修工程施工合同》中出现违约，损失了预付的装修工程款179400元，另外，原告购置桌椅、餐具的费用（含托运费）93260元、支付员工工资59000元也属于直接损失。上述经济损失合计331660元，原告要求被告予以赔偿的请求，符合合同约定和法律规定，理由充分，本院予以支持。另外，被告因无法提供案涉商铺，存在根本违约，根据合同约定，应双倍返还履约金，原告要求被告赔付履约金的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，但考虑到本案合同并未实际履行，原告可得的预期利益并不明确以及被告已赔偿原告的相关损失等实际情况，被告关于应适当减少履约金赔付金额的抗辩请求，依法有据，本院予以采纳，结合本案实际，本院酌定履约金的赔付金额减为40000元。原告要求被告赔付一倍履约金146664元，超出部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款、第一百六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告彭月芝与被告汕头市润佳商业有限公司于2019年6月4日签订的《汕头市房地产租赁合同》。二、被告汕头市润佳商业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告彭月芝的经济损失331660元。三、被告汕头市润佳商业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告彭月芝支付履约金40000元。四、驳回原告彭月芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4237元（已减半收取），由原告负担800元，被告负担3437元。受理费原告已预交4237元，本院退还原告3437元。被告应负担的受理费3437元于本判决生效之日起十日内向本院交纳；拒不交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员 张壮群二〇二〇年一月十五日法官助理 姚 丹书 记 员 朱丽燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款民事诉讼应当遵循诚实信用原则。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。