江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初14371号原告（反诉被告）：徐剑，男，1990年9月9日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告（反诉原告）：江苏沭阳南部新城置业有限公司，统一社会信用代码91321322091542795B，住所地沭阳县南湖街道学院路智慧大厦5楼。法定代表人：昌万顺，该公司总经理。委托诉讼代理人:贾爱国，该公司法务。原告（反诉被告）徐剑与被告（反诉原告）江苏沭阳南部新城置业有限公司（下简称“南部新城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告徐剑、被告江苏南部新城公司委托诉讼代理人贾爱国两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐剑向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金（以499612元为基数，自2018年8月31日计算至案涉房屋通过综合验收，并向原告发出书面交房通知之日止）。事实和理由：2017年1月，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的慧居城房屋，价款为499611.3元。合同约定被告应于2018年8月30日前将经综合验收合格的房屋交付原告使用，否则按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。被告至今未能在约定时间内向原告交付经验收合格的商品房，应当承担违约责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告南部新城公司辩称：案涉房屋于2019年4月17日取得《竣工验收备案表》，符合交付条件，违约金应计算至2019年4月17日。我公司于2019年5月8日向徐剑发出书面交房通知，5月9日签收。反诉原告南部新城公司向本院提起反诉请求：判令反诉被告徐剑支付逾期收房违约金7993.79元（以总房款499612元为基数，从2019年5月9日起按日万分之一计算至2019年10月16日）。事实与理由：2017年1月19日，徐剑与南部新城公司签订《商品房买卖合同》，约定徐剑购买南部新城公司购买的边城慧居城9幢403室房屋。在案涉商品房符合交付条件后，南部新城公司于2019年5月8日向徐剑邮寄业主上房通知书，徐剑于2019年5月9日签收，但至今未办理房屋交接手续，迟延收房，根据双方签署合同第九条、附件四第3条约定，反诉被告徐剑应向反诉原告南部新城公司支付逾期收房违约金。反诉被告徐剑辩称：南部新城公司并未明确告知案涉房屋是否经综合验收合格，未出示验收证明文件。商品房买卖合同第十一条的约定属于格式条款，南部新城公司未尽到提示告知义务，该条款约定加重了买房人的义务，属于无效条款，请求驳回南部新城公司的反诉请求。反诉被告从未收到反诉原告的书面交房通知。在本案第一次庭审后，反诉被告至邮递员处查询，才发现快递单仍在邮递员处，未曾投递。反诉人主张的逾期收房违约金过高，请求酌情予以调整。本案经审理查明事实如下：2017年1月19日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买慧居城第9幢403号房屋，建筑面积101.30平方米，其中套内面积87.15平方米，总金额499611.3元。合同第六条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式，签订合同7日内办理银行按揭，乙方（徐剑）于60日内支付剩余按揭贷款，首付100612元，贷款399000元。第八条交付期限：出卖人应当在2018年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格…。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向原告发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：（1）视同房屋验收合格并已经交付，房屋灭失风险由买受人承担；（2）物业费用由买受人自行承担，且另承担合同总价款的万分之一每天的逾期验收房屋违约金。双方约定此违约金标准不调整，且不以甲方损失为调整违约金标准的依据。合同首页第二条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同附件四第1条约定，买受人应如实填写家庭住所、联系电话等内容，如有变更，应及时告知出卖人；否则，出卖人向买受人快递通知到达本合同记载的地址后，即视为出卖人的通知已送达。因不实填写或变更后未及时告知出卖人所引起的无法及时获取通知等引起一切责任均由买受人自行承担。第3条约定，在房屋交付过程中，买受人除因出卖人不具备法定交付条件而拒绝办理交接外，不得以任何理由拒绝办理交接手续，否则按照本合同约定承担违约责任。徐剑在合同中预留的地址为“沭阳县华冲镇东园庄村十一组123号，联系电话150××××6597”。后徐剑将预留地址变更为“江苏省宿迁市沭阳县宁浦冠城3-1-301室”，原联系电话停止使用，未及时将新的联系电话告知被告南部新城公司。2019年4月17日，沭阳县住建局出具备案意见，认为沭阳县南部新城置业有限公司于2019年3月28日报送的沭阳慧居城小区3#、9#楼符合工程竣工验收备案。2019年5月8日，南部新城公司通过EMS（单号为1185205165972）向徐剑邮寄业主上房通知书，地址为“江苏省宿迁市沭阳县宁浦冠城3-1-301，电话150××××6597”，邮件全程跟踪记载投递员为张言，联系电话188××××3735，投递结果为“2019年5月9日他人收”。2019年10月25日，即本案第一次庭审后，徐剑至张言处取走快递，快递封皮备注“空号”，同时张言备注“徐剑本人于2019年10月25日签收”。2019年11月27日，原、被告双方办理了房屋交接手续。现原、被告因案涉房屋逾期交房、逾期收房产生纠纷，原告诉至本院，请求处理。本案的争议焦点为：南部新城公司向徐剑履行书面交房通知义务时间的确定；案涉合同约定的逾期收房违约金是否合法有效，是否明显过高，应否予以调整。本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告向被告购买涉案房屋，且已向被告支付了全部购房款，履行主要合同义务，被告作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付原告使用。案涉房屋约定的交付日期为2018年7月30日，但至2019年4月17日方符合商品房法定交付条件，且南部新城公司至2019年5月8日方向徐剑发出书面交房通知，故南部新城公司应按合同约定向徐剑承担逾期交房的违约责任。对于南部新城公司2019年5月8日邮寄的上房通知书的有效送达日期，即第一个争议焦点，南部新城公司主张为送达日期2019年5月9日，徐剑主张送达日期为10月25日。本院认为，双方对送达地址、联系电话以及法律后果进行了明确约定，在合同履行过程中，徐剑将其送达地址变更为“江苏省宿迁市沭阳县宁浦冠城3-1-301室”，被告南部新城公司向变更后的住址、原预留的联系电话邮寄书面交房通知，已经完成了合同约定的“书面通知买受人办理交付手续”义务。由于徐剑未及时将变更后的联系电话告知南部新城公司或者其他原因导致徐剑未能及时获取通知，产生的相应法律后果应由徐剑承担，故南部新城公司应向徐剑承担逾期交房的违约金至5月9日。南部新城公司辩解违约金应计算至2019年4月17日无事实及法律依据，本院依法不予采信。对于南部新城公司主张的逾期收房违约金，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在商品房符合交付条件后，出卖人通知买受人办理房屋交接手续，买受人无正当理由拒收的，应承担相应的法律责任。案涉商品房买卖合同第十一条第三款是对买受人逾期收房的违约行为约定了违约金，并未加重买受人的合同义务，故在形式上具有合法效力。该条款同时约定“此违约金标准不调整，且不以甲方损失为调整违约金标准的依据”，排除买受人的主要权利。根据《最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。被告亦未能举证证明买受人的逾期收房行为给其造成了哪些具体损失，现买受人认为该违约金约定明显过高，要求本院予以调整，应予支持。考虑到因买受人逾期收房的违约行为客观上给出卖方带来的实际损失不大，同时对买受人怠于履行收房义务的进行惩罚，本院酌定逾期收房违约金按日25元计算。由于南部新城公司的交房通知书并未明确约定具体办理房屋交接手续的时间，本院酌定给予买受人徐剑三天的合理履行期间。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江苏沭阳南部新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐剑支付逾期交房违约金12540.26元（以499612元为基数，自2018年8月31日起按日万分之一计算至2019年5月9日）；二、反诉被告徐剑于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告江苏沭阳南部新城置业有限公司支付逾期收房违约金3900元（自2019年5月13日起至2019年10月16日为156天）三、驳回原告徐剑、反诉原告江苏沭阳南部新城置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，减半收取计110元，由被告江苏沭阳南部新城置业有限公司负担；反诉费25元，由反诉被告徐剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费220元、25元。审判员  于在会二〇二〇年一月六日书记员  孙千千附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。