江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初16512号原告（反诉被告）：叶永胜，男，1985年10月8日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：叶锋，江苏勤辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏沭阳南部新城置业有限公司，统一社会信用代码91321322091542795B，住所地沭阳县南湖街道学院路智慧大厦5楼。法定代表人：昌万顺，该公司总经理。委托诉讼代理人:贾爱国，该公司法务。原告（反诉被告）叶永胜与被告（反诉原告）江苏沭阳南部新城置业有限公司（下简称“南部新城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶永胜委托诉讼代理人叶锋、被告南部新城公司委托诉讼代理人贾爱国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶永胜向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金12305元、逾期办证违约金455元。事实和理由：2016年10月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以按揭贷款方式向被告购房，被告应于2018年7月30日前将合同约定的商品房交付原告使用，直至2019年5月初才交房，逾期办证也超过了90天，被告依法应承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告南部新城公司辩称：案涉房屋于2019年4月17日取得《竣工验收备案表》，符合交付条件，违约金应计算至2019年4月17日。我公司于2019年5月8日向叶永胜发出书面交房通知，5月9日签收。反诉原告南部新城公司向本院提起反诉请求：判令反诉被告叶永胜支付逾期付款违约金946.5元（以贷款数额250000元为基数，从2016年12月6日起按日万分之一计算至2017年1月9日；以贷款数额105000元为基数，自2016年12月16日起按日万分之一计算至2017年1月18日）。事实与理由：2016年10月6日，叶永胜与南部新城公司签订《商品房买卖合同》，约定叶永胜购买南部新城公司购买的边城慧居城2幢504室房屋。合同第六、七条及附件四第7条对付款方式、期限及违约责任作了明确约定，叶永胜应于签订合同之日起60日内支付按揭贷款355000元，即在2016年12月15日前支付，但南部新城公司至2017年1月9日才收到按揭贷款250000元、于2017年1月18日才收到按揭贷款1050000元，反诉被告叶永胜应支付逾期付款违约金。反诉被告叶永胜承认反诉原告南部新城公司的反诉请求。本案经审理查明事实如下：2016年10月11日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买慧居城第2幢504号房屋，建筑面积101.66平方米，其中套内面积87.15平方米，总金额455761元。合同第六条付款方式及期限：签订合同7日内办理银行按揭贷款，乙方（叶永胜）于60日内支付剩余按揭贷款，组合贷款，首付100761元，公积金贷款250000元、商业贷款105000元。第七条买受人逾期付款违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）……。第八条交付期限：出卖人应当在2018年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格…。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向原告发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：（1）视同房屋验收合格并已经交付，房屋灭失风险由买受人承担；（2）物业费用由买受人自行承担，且另承担合同总价款的万分之一每天的逾期验收房屋违约金。双方约定此违约金标准不调整，且不以甲方损失为调整违约金标准的依据。第十五条关于产权登记的规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同首页第二条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同附件四第7条约定，乙方自合同备案之日起，7日内去银行提交齐备的按揭资料并办理按揭贷款手续，60日内支付剩余款项……叶永胜向南部新城公司支付首付款后办理了剩余款项的按揭贷款手续，南部新城分别于2017年1月9日收到了250000元、于2017年1月18日收取了剩余购房款105000元。2019年4月17日，沭阳县住建局出具备案意见，认为沭阳县南部新城置业有限公司于2019年3月28日报送的沭阳慧居城小区1#、2#、6#、7#楼符合工程竣工验收备案。2019年5月8日，南部新城公司向叶永胜邮寄业主上房通知书，叶永胜于2019年5月9日签收，同年5月27日，双方办理了房屋交接手续。现原、被告双方因案涉房屋逾期交房、逾期付款产生纠纷，原告诉至本院，请求处理。本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告向被告购买涉案房屋，且已向被告支付了全部购房款，履行主要合同义务，被告作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付原告使用。案涉房屋约定的交付日期为2018年7月30日，但至2019年4月17日方符合商品房法定交付条件，且南部新城公司履行合同约定书面交房通知义务的时间为2019年5月9日，故南部新城公司应按合同约定向叶永胜支付逾期交房违约金12305元（以455761元为基数，自2018年7月31日起按日万分之一计算至2019年5月9日为12852.46元，原告实际主张12305元）。南部新城公司辩解违约金应计算至2019年4月17日无事实及法律依据，本院依法不予采信。关于原告叶永胜主张的逾期办证违约金，本院认为，根据案涉商品房买卖合同第十五条约定，南部新城公司应于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现至今未能领取出初始权属登记证书，应向原告叶永胜承担逾期办证的违约责任，故原告的该项请求于法有据，应获支持。反诉被告叶永胜承认反诉原告南部新城公司的反诉请求，系当事人对自身民事权益的处分，本院依法予以确认。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江苏沭阳南部新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶永胜支付逾期交房违约金12305元、逾期办证违约金455元；二、反诉被告叶永胜于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告江苏沭阳南部新城置业有限公司支付逾期付款违约金946.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119元，减半收取计60元，由被告江苏沭阳南部新城置业有限公司负担；反诉费25元，由反诉被告叶永胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费119元、25元。审判员  于在会二〇二〇年一月六日书记员  孙千千附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。