山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初14666号 原告:沈维允,男,1963年10月18日生,汉族,住山东省新泰市。 委托诉讼代理人:史新生,新泰国宇法律服务所法律工作者。 被告:山东星火燎原房地产经纪有限公司,住所地临沂市兰山区柳青街道颐高上海街1号楼A座705室，统一社会信用代码:9137130269686528XX。 法人代表:刘江梅,执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:吴淑婷,山东兰亭律师事务所律师。 委托诉讼代理人:田川,山东兰亭律师事务所实习律师。 被告:临沂市天汇房地产开发有限公司,住所地临沂市兰山区北园路319号(隆盛集团办公室五楼),组织机构代码：670534212。 法定代表人:胡瑞工，执行董事兼总经理。 被告:新泰市金泰房地产开发有限公司，住所地新泰市青龙路中段路北商住楼，统一社会信用代码:913709826705084440。 法定代表人:孟庆美,执行董事。 原告沈维允与被告山东星火燎原房地产经纪有限公司（以下简称星火公司）、临沂市天汇房地产开发有限公司（以下简称天汇公司）、新泰市金泰房地产开发有限公司（以下简称金泰公司）执行异议之诉一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈维允的委托诉讼代理人史新生，被告星火公司的委托诉讼代理人吴淑婷、田川均到庭参加了诉讼；被告天汇公司、金泰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告沈维允向本院提出诉讼请求：1、请求中止对金泰公司开发的新泰市陶然名城2号楼1单元103室房产的执行,解除查封,房屋价值445566元；2、本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：被告星火公司与金泰公司民间借贷纠纷一案中，兰山区法院查封了金泰公司开发的新泰市陶然名城包含涉案房产在内的房产,原告沈维允向兰山区法院提出书面异议，请求解除对新泰市陶然名城2号楼1单元103室房产的查封。兰山区法院于2019年7月2日作出(2019)鲁1302执异295号执行裁定，驳回了原告的书面异议请求。原告对该裁定不服,理由如下：一、原告于2016年3月1日与金泰公司签订认购协议购买了涉案房产,后兰山区法院于2017年7月28日查封该房产,原告购买涉案房产在前,此《认购协议》经法院认定为有效协议。签订《认购协议》后，原告已于2016年3月1日全部缴清房款,这符合《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项之已支付价款超过合同约定总价款百分之五十的规定。二、原告通过新泰市不动产登记交易中心查询,原告名下无不动产相关信息,能够证明该房产是原告唯一房产且用于生活居住,这符合《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项之所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。综上,为维护原告的合法权益,原告特依据有关规定行使诉权,请求人民法院查明本案事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告星火公司辩称，我公司申请的查封符合法律规定,应予以支持。首先，原告与被告金泰公司所签订的认购协议中所涉及的房产即涉案房产没有关联性,认购协议不符合正式的商品房买卖合同构成要件,故不能认定在法院查封之前已签订合法有效的书面的商品房买卖合同；其次,对于支付房屋价款的事实,原告仅提交金泰公司出具的收款收据而未有其他转账记录予以佐证,不能证明其足额交纳房款。原告还应提供物业单据、水电费单据证明原告已经实际入住涉案房屋。所以，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定第二十九条之规定,不能阻却法院的查封。综上,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告天汇公司未作答辩。 被告金泰公司未作答辩。 庭审中原告沈维允提交了如下证据:一、2016年3月1日签订的认购协议书一份,证明涉案房产在被告查封之前已经签订了买卖合同,并且此认购协议符合商品房买卖合同主要内容，应当认定为正式的商品房买卖合同;二、收款收据一份,由金泰公司出具的,2016年3月1日交现金款544716元;三、新泰市不动产权查询证明一份,证明原告名下没有其他用于居住的房产；四、兰山区法院(2019)鲁1302执异155号和156号执行裁定书,能够证明本案原告提供的不动产证明符合法律规定,与以上两个案件的不动产证明不论形式和内容都是一致的,并且以上两份执行裁定书是经过兰山区法院开庭进行了实质性审查依法予以确认,但是本案的(2019)鲁1302执异295号裁定书没有进行开庭审理,只是进行了书面的审查,或者说是进行了形式审查,应当以(2019)鲁1302执异155号和156号执行裁定书实际审查为准。同时,兰山区法院存在对同一事实两种不同认定的法律文书。综上,原告起诉完全符合最高院关于审理执行异议和复议第29条的全部内容，涉案房产归原告所有,原告有权利阻却执行。 被告星火公司对原告证据的质证意见为:对证据一,认购协议中第四条约定出卖人通知买受人,换签《商品房买卖合同》起7日内买受人到出卖人指定地点换签《商品房买卖合同》,由此可以看出，该认购协议仅为签订正式的商品房买卖合同所达成的先前意向,系预约合同,并非正式的合法有效的商品房买卖合同；对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议,交费金额为544716元,且入账日期处由2014年改为2016年,有涂改痕迹,且涂改处并未加盖公章或捺印手印,如此大额的收款采用现金的方式,不符合常理,原告仅提交了收款收据，还应该提交相应的刷卡及转账凭证予以佐证,仅凭凭证不能证明原告交纳了足额的房款；对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议,该查询结果尚列明有效期为10天,而出具结果的时间为2019年5月13日,所以该查询结果与本案无关；且根据原告提交的身份信息,原告为农村户口,其在农村应有宅基地或者房屋；对证据四,真实性无异议,且针对该两份执行裁定,我公司已经提起执行异议之诉,案件尚未审理完毕,该两份裁定尚未生效。 被告星火公司提交了如下证据:证据一、兰山区法院作出的(2019)鲁1302执异295号裁定书一份,证明原告的异议已被法院依法驳回,事实清楚，适用法律正确；证据二,兰山区法院作出的(2017)鲁1302民初10541号调解书及查封明细一宗,证明被告的查封符合法律的规定,应予以支持。 原告对被告证据的质证意见为:对证据一有异议,对于被告所说法院只对案件进行形式审查,没有实质审查,并且该执行裁定书没有生效,没有法律效力,并且原告在法定期限内起诉也就是本案；对证据二,没有异议,能够证明被告查封了原告的涉案房产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1、对于原告提交的证据一，该《商品房预定意向书》，系原告与被告金泰公司签订，对其真实性本院依法予以确认；2、对于原告提交的证据二，原告仅提交该收据用以证明已交齐购房款，但无转账凭证等证据予以印证；3、对于原告提交的证据三，证明系新泰市不动产登记交易信息中心出具，对其真实性予以认定；4、对于原告提交的证据四，系本院依法作出的裁定，对其真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下：被告星火公司与天汇公司、金泰公司、第三人胡瑞工存在民间借贷纠纷并产生诉讼，案号为(2017)鲁1302民初10541号。在审理过程中,根据被告星火公司的申请，本院作出(2017)鲁1302民初10541号民事裁定,查封了第三人金泰公司陶然名城的47套房产,其中包括本案所涉×××城×××号楼×××室的房产。本院向新泰市不动产登记中心送达了协助执行通知书。2017年10月20日，经本院主持调解,当事人自愿达成如下协议:“一、被告天汇公司同意于2018年1月20日前一次性偿还原告星火公司借款本金5148590元及利息(利息以借款本金为基数,自2015年8月11日起,按月息2分计算)；二、被告金泰公司、胡瑞工自愿对上述借款本息承担连带清偿责任”。本院于同日作出了(2017)鲁1302民初10541号调解书。因债务人未履行还款义务，星火公司依据该调解书向本院申请强制执行。原告对本院查封山东省新泰市陶然名城2号楼1单元103室房产的行为不服，向本院提出书面异议。本院经审查，认为其对案涉房产享有的权益不能排除执行，于2019年7月2日作出（2019）鲁1302执异295号执行裁定书，驳回沈维允的异议请求。沈维允于2019年9月2日诉至本院。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 原告沈维允与第三人金泰公司2016年3月1日签订的《商品房预定意向书》中，约定了案涉商品房位置、面积、单价、产权、违约责任等内容，并经双方签字盖章确认，虽非正式的商品房买卖合同，但具备商品房买卖合同的实质内容，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定。故本院认定《商品房预定意向书》系合法、有效的书面买卖合同。但庭审中，原告仅提交不动产登记信息查询结果用以证明其名下无其他住房，该证据的证明力不足，不排除原告在在新泰市有宅基地住房等的可能，故对原告主张本院不予认可。对于案涉房款的交付，庭审中，原告仅提交一张金额为544716元收据，无银行转账等其他证据相互印证，对原告主张本院不予支持。综上，原告沈维允的诉求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。第三人金泰公司、天汇公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭陈述答辩、举证、质证，应视为其对一审相应权利的放弃，应当承担相应的法律后果。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，第三百一十二条第一款（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告沈维允的诉讼请求。 案件受理费7983元减半收取3992元，由原告沈维允负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省临沂市中级人民法院。仅提出上诉而未能在上诉期满后七日内预交上诉案件受理费的，视为自动撤回上诉。 审 判 员 张培亮 二〇二〇年一月八日 法官助理 李玉萍 书 记 员 韩雨晓