湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂96民终1147号上诉人（原审原告）：喻久亮，男，1979年5月28日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。上诉人（原审被告）：兰海荣，男，1971年3月14日出生，汉族，陕西省汉中市人，住潜江市。委托诉讼代理人：汪高波，湖北奇睿律师事务所律师。上诉人喻久亮因与上诉人兰海荣房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9005民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。喻久亮上诉请求：1.撤销湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初1454号民事判决的第二、三项;2.本案的一审、二审案件诉讼费由兰海荣负担。事实与理由：1.一审判决认定在《转租协议》签订的同时，兰海荣一次性以现金的方式支付喻久亮2016年12月2日至2017年12月2日的租金95000元没有事实与法律依据。兰海荣一审时没有提交任何证据证明其交纳过上述租金。在一审庭审时，喻久亮要求兰海荣主张其已经交纳了相应租金的事实提交相应的证据，但是兰海荣并未提交，兰海荣应当承担举证不能的法律后果。2.一审判决认定兰海荣全部履行了合同义务没有事实依据。兰海荣没有证据证明其交纳了相应的租金，构成违约。3.一审判决认定2017年4月至2018年3月期间，兰海荣通过支付宝分别向喻久亮转账90600元。喻久亮与兰海荣互负债务，且给付种类相同，并均已过清偿期，彼此债务在对等数额内相互清偿抵销错误。一审中，兰海荣与喻久亮均未主张双方的债权债务予以混同或者清偿抵销。一审法院应当依据喻久亮的诉讼请求进行裁判，本案案由为房屋租赁合同纠纷，与借款合同关系并非同一法律关系，在双方当事人均未主张的情况下，将债务予以混同违反法律规定。4.根据《转租协议》的约定，第一年的租金应当在协议签订之前预付，第二年的租金应当在2018年12月2日付清。喻久亮按照合同约定如期交付了餐厅与“大锅灶”品牌给兰海荣经营，但兰海荣并未按照协议约定在协议签订前预付第一年的租金，在2018年12月2日付清第二年的租金。其于2016年12月8日通过微信转账的方式向喻久亮支付了10000元，于2017年3月向喻久亮陆续支付了75000元，于2018年5月前陆续支付了55000元，剩余款项拖欠至今。兰海荣未按照《转租协议》的约定履行义务，应当支付租金并承担相应的违约责任。租赁合同到期后，喻久亮多次要求兰海荣返还租赁房屋，但是兰海荣拒绝返还。至今，兰海荣还在继续经营产生收益，故兰海荣除应支付违约金外，还应支付协议到期后至判决之日止的房屋租金。5.一审判决认定喻久亮主张兰海荣赔偿“大锅灶”品牌损失55928元的证据不足错误。一审庭审时，喻久亮向法庭提交了一份行政处罚通知书，证明因兰海荣未经同意，私自拆毁“大锅灶”招牌，导致喻久亮与兰海荣发生纠纷而被行政处罚的事实。喻久亮也提交了装修公司出具的装修设计图，该设计图载明了招牌样式、构造和价格。上述证据可以证明喻久亮主张的事实，兰海荣应当予以赔偿。兰海荣辩称，1.喻久亮在其起诉状中自认兰海荣已经支付了第一年95000元的租金，且对于第二年支付了55000元的租金也予以了自认。在双方履行合同的过程中，约定双方互负的债务，可以用借款抵销租金；兰海荣向喻久亮支付的租金加上垫付的款项，远超过喻久亮向兰海荣主张的租金数额。2.喻久亮主张的“大锅灶”的招牌损失没有事实与法律依据。根据双方签订的转租合同的约定，只有在兰海荣经营正常的情况下，每年才交纳115000元的租金。因喻久亮的行为导致兰海荣无法正常经营，所以兰海荣不用按照合同的约定交纳115000元的租金。兰海荣上诉请求：撤销湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初1454号民事判决，改判驳回喻久亮的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.一审判决解除双方签订的《转租协议》没有事实与法律依据。喻久亮与江汉油田教苑实业潜江有限公司（以下简称教苑酒店）签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为2017年5月1日至2020年2月30日止，一审判决确定的解除合同的日期2019年9月2日至2020年2月29日只有半年时间，若解除兰海荣与喻久亮的转租合同，则这半年的时间兰海荣都不能正常经营，会对兰海荣造成极大的损失。2.一审判决认定双方的转租合同到期后，原租赁合同继续有效但租赁期限不确定，充分考虑到了双方的实际情况，让兰海荣继续租赁至2020年2月29日符合双方的交易习惯和实际情况。兰海荣也同意在2020年2月29日立即解除与喻久亮的租赁合同，喻久亮若不能续签租赁合同，在租赁期限到期后兰海荣也同意返还租赁房屋并承担相应义务。3.兰海荣提交了证明在租赁期限替喻久亮垫付的安装雨棚的款项与员工孙金虹的医疗费的证据。4.兰海荣提交了证明其于2018年8月24日通过支付宝向喻久亮转款20000元的证据。5.2019年9月22日，喻久亮将兰海荣的餐馆砸坏，导致兰海荣停业装修且生意一落千丈，近半年的时间无法经营。双方在转租合同中约定这一年若经营状态正常才按照合同约定的租金给付。一审判决认定兰海荣未提交证据证明其经营不正常，仍应按照合同约定正常交付租金错误。一审中，兰海荣提交了派出所的接处警记录、行政处罚决定书等证据，可以证明兰海荣无法正常经营。若喻久亮认为兰海荣在正常经营，举证责任由喻久亮承担。喻久亮辩称，1.损坏店内物品是因为兰海荣未经喻久亮允许，砸拆了“大锅灶”的招牌，喻久亮此后也报了案。2.兰海荣称自己不能正常经营不是事实，其至今还在正常经营。3.喻久亮不同意继续履行与兰海荣的转租经营协议，因为兰海荣未缴纳相应的租金并擅自对租赁房屋进行了装修，改变了租赁房屋的格局。4.兰海荣并未为喻久亮垫付员工医药费；雨棚是兰海荣在租赁房屋以后自行安装的，也是其一直在使用。5.兰海荣称2018年8月24日通过支付宝向喻久亮转款20000元，在兰海荣未提供相应的转账记录的情况下，喻久亮不予认可。喻久亮向一审法院起诉请求：1.判令兰海荣立即返还租赁房屋及返还《大锅灶财产清点单》和《酒水库存单》所列财物；2.判令兰海荣赔偿损失55928元；3.判令兰海荣支付租金及违约金共计171532元（其中，合同到期后未付房租60000元，合同到期后每月应付房租9583元，按每日1%计算违约金至2019年4月3日止）；4.判令兰海荣承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月，江汉油田教苑实业潜江有限公司与喻久亮签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：潜江广华教苑酒店后院板房，喻久亮用于餐饮服务；租赁期限为2017年5月1日起至2020年2月29日止。2016年12月2日，喻久亮（甲方）与兰海荣（乙方）签订了一份《转租协议》。协议约定：转让时间从2016年12月2日至2018年12月2日，第一年租金115000元，在经营正常的情况下第二年租金115000元，若需转租双方需提前半年协议约定，反之乙方若不愿继续转租时需在第一年或第二年结束前二个月告知甲方，便于甲方后续经营；甲方有义务每年带客在“大锅灶”消费20000元，低于20000元时，乙方可在租金中减免差欠的余额来冲抵租金；乙方转租经营的所有费用由乙方自理，之前费用由甲方承担；乙方租金第一年先预付115000元，此后每年结束后付清租金，乙方拖欠租金甲方有权按每日1%收取滞纳金，甲方违约乙方有权扣除半年租金为违约金。《转租协议》签订的同时，兰海荣一次性以现金方式支付喻久亮2016年12月2日至2017年12月2日租金95000元。《转租协议》签订后，双方对转租前“大锅灶”餐馆的有关财产进行了清点，列出了《大锅灶财产清点单》和《酒水库存单》，兰海荣在清单上签字确认（详见清单）。2016年12月9日，兰海荣开始营业。2018年3月，兰海荣一次性支付喻久亮2017年12月2日至2018年12月2日租金55000元。2017年1月至2018年9月，喻久亮在兰海荣承租的餐馆经营期间进餐并签单39019元。2018年9月22日，江汉油田教苑实业潜江有限公司要求兰海荣对悬挂下教苑酒店外墙上喻久亮经营期间安装的“大锅灶”招牌进行整改、拆除，喻久亮发现后进行制止未果，遂用餐馆内铁锤将餐馆内的鱼缸、酒坛、玻璃转盘等物品（鱼缸、酒坛、玻璃转盘属喻久亮所有）进行毁损，造成酒坛内的白酒洒落，给兰海荣造成财产损失。2018年11月15日，兰海荣向江汉油田教苑实业潜江有限公司交纳水电、房租费3611元。2018年12月2日，租赁期限届满，兰海荣继续经营至今。同时查明，2017年4月16日、2017年9月26日、2017年12月26日、2018年3月1日、2018年3月2日兰海荣通过支付宝转账借给喻久亮1000元、39600元、30000元、10000元、10000元，共计90600元。2017年1月，兰海荣为喻久亮垫付冻货款6500元；2018年12月9日兰海荣为喻久亮垫付工资、货款5564元。一审法院认为，喻久亮与兰海荣签订的《转租协议》合法有效，应受法律保护。2018年12月2日，兰海荣租赁期间届满仍继续使用租赁物，喻久亮在2019年5月14日前未提出异议。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。故租赁期间届满后，喻久亮与兰海荣签订的原《转租协议》继续有效。关于租赁合同能否解除以及招牌损失是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”据此，喻久亮于2019年5月14日向本院提起诉讼，主张兰海荣返还租赁的房屋及《大锅灶财产清点单》、《酒水库存单》所列财物，并无不当，该院依法予以支持。喻久亮主张兰海荣赔偿“大锅灶”招牌损失55928元，证据不足，该院不予支持。关于租金的确定问题。《转租协议》约定，租赁期限时间从2016年12月2日至2018年12月2日止，第一年租金115000元，在经营正常的情况下第二年租金115000元；喻久亮有义务每年带客在“大锅灶”消费20000元，低于20000元时，兰海荣可在租金中减免差欠的余额来冲抵租金；租金第一年先预付115000元，此后每年结束后付清租金。根据合同约定，兰海荣在租赁期限内实际上每年应向喻久亮交纳租金95000元。2016年12月2日至2017年12月2日期间的租金，兰海荣按合同约定“租金第一年先预付115000元”，在与喻久亮签订《转租协议》的同时，一次性支付喻久亮95000元租金，该期间的租金兰海荣按合同约定全部履行。2017年12月2日至2018年12月2日期间的租金，2018年3月，兰海荣一次性支付喻久亮2017年12月2日至2018年12月2日期间的租金55000元；2017年1月，兰海荣为喻久亮垫付冻货款6500元，2018年12月9日兰海荣为喻久亮垫付工资、货款5564元，共计12064元，应可冲抵租金。2017年4月至2018年3月期间，兰海荣通过支付宝分别转账借给喻久亮90600元。喻久亮与兰海荣互负债务，且给付种类相同，并均已过清偿期，彼此债务在对等数额内可以相互清偿抵销。故兰海荣尚欠喻久亮2017年12月2日至2018年12月2日期间的租金27936元（95000元－55000元－12064元=27936元），喻久亮可在应返还兰海荣的借款90600元中予以抵销。租赁期间届满后，兰海荣继续使用租赁物的租金确定。鉴于兰海荣在租期届满后继续使用租赁物，经营餐馆，该院认为租金交纳期限计算至2019年9月2日止为宜。根据原《转租协议》的约定，每月租金应为9583元,兰海荣应向喻久亮交纳租金86247元（9583元×9个月），抵销喻久亮应返还兰海荣的借款62664元（90600元－27936元）后，兰海荣还应向喻久亮交纳2018年12月2日至2019年9月2日期间租金23583元。喻久亮主张违约金，依据不足，该院不予支持。兰海荣关于2018年9月22日，喻久亮毁损餐馆财物，导致第二年的经营状态不正常，租金没法确定的主张，未能举出相关证据证明，该院难以支持。至于喻久亮毁损餐馆财物，给餐馆造成了损失，兰海荣可提起侵权之诉，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（三）项、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除喻久亮与兰海荣签订的《转租协议》。兰海荣于该判决生效后十日内返还租赁的房屋及《大锅灶财产清点单》和《酒水库存单》所列财物；二、兰海荣于该判决生效后十日内给付喻久亮租金23583元；三、驳回喻久亮的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4712元，减半收取计2356元，喻久亮负担2000元，兰海荣负担356元。二审期间，喻久亮提交了新的证据，兰海荣未提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人有异议的证据，本院认定如下：喻久亮提交的照片可以证明案涉餐馆在正常营业，但无法证明兰海荣未经喻久亮的同意擅自装修，改变了租赁房屋的建筑结构和装修风格，故对该证据的证明目的予以部分采信。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辨意见，本案的争议焦点为：1.案涉的转租协议是否可以解除；2.兰海荣是否全部履行了支付租金的义务；3.兰海荣是否应向喻久亮支付租赁期限届满后的房屋占有使用费与逾期支付租金的违约金；4.兰海荣是否应当赔偿喻久亮“大锅灶”招牌的损失。针对上述争议焦点，具体分析评判如下：一、关于案涉的转租协议是否可以解除的问题喻久亮与兰海荣签订的《转租协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方于《转租协议》中约定租赁期限为2016年12月2日至2018年12月2日，在租赁期限届满后，双方未再签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，双方的租赁合同关系为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，因此喻久亮有权请求解除合同。虽然喻久亮在一审时提交了书面的合同解除通知书，但其无法证明于2018年11月8日将该通知书送达给了兰海荣或通知了兰海荣解除租赁合同。此后，喻久亮向湖北省天门市人民法院起诉，要求解除其与兰海荣的租赁合同关系，即可视为喻久亮通知兰海荣解除双方的租赁合同关系。兰海荣于2019年5月16日收到了喻久亮的起诉状，因喻久亮单方提出解除合同应当给付兰海荣适当的时间，故本院酌情认定双方的租赁合同关系于2019年6月2日解除。二、关于兰海荣是否全部履行了支付租金义务的问题喻久亮上诉称，一审认定兰海荣支付了2016年12月2日至2017年12月2日的租金95000元没有事实与法律依据。但喻久亮在起诉状中陈述：“第一年结束（2017年）后，兰海荣交付房屋租金95000元。第二年（2018年）交付房屋租金55000元后，至今未交付剩余房租”，据此，兰海荣支付了第一年的租金95000元系喻久亮自认，一审据此认定兰海荣已支付第一年的租金95000元的租金有事实与法律依据，故对喻久亮的该上诉理由不予采纳。双方于《转租协定》中约定，租金为115000元/年，喻久亮有义务每年带客在“大锅灶”消费20000元，低于20000元时，兰海荣可在租金中减免差额消费的金额充抵租金。一审中，兰海荣提交了相应单据证实喻久亮从2017年1月到2018年9月期间在“大锅灶”签单消费了39019元。喻久亮上诉称其不认可没有其签字的单据，其消费数额要予以核实。对此，本院认为，若喻久亮在“大锅灶”消费了40000元，则从2016年12月2日至2018年12月2日的租金每年为115000元，相应消费签单金额应在应付租金中予以扣减，则每年应支付的租金为95000元；若喻久亮带客在“大锅灶”消费未满40000元，相应的差额也要充抵租金，故无论喻久亮是否带客在“大锅灶”签单消费了39019元，对于认定兰海荣每年应付的租金金额为95000元都没有影响。兰海荣上诉称其替喻久亮垫付了员工医疗费8500元，垫付了雨棚安装费7400元，一审法院对上述费用未予认定错误。兰海荣在一审中提交了两份收条，以证明其替喻久亮垫付了员工医疗费与雨棚安装费，但上述两张收条上没有喻久亮的签字，喻久亮亦不予认可，故在无其他证据予以佐证的情况下，不能证明其垫付了上述费用，亦不能证明上述费用系喻久亮应支付的费用。故对兰海荣上诉称其替喻久亮垫付的8500元医疗费与7400元雨棚安装费应从应付租金中扣除的上诉理由不予采纳。兰海荣上诉称其在一审时提交了其于2018年8月24日通过支付宝向喻久亮转款20000元的证据，但一审法院未予认定。兰海荣于一审时提交了数份支付宝转款凭证用于证明其向喻久亮陆续转款共计90600元，一审法院对此予以了全部采信，对该事实予以了认可。兰海荣并未将2018年8月24日的支付宝转款凭证作为证据提交。另外，根据该转账记录显示，兰海荣转款的对象名称为“现实世界”，并不能证明其转款对象为喻久亮，若兰海荣有其他证据能够证明该20000元系其向喻久亮转付，其可以就此另行向喻久亮主张权利。喻久亮不认可兰海荣为其垫付了6500元的冻货款，喻久亮在一审庭审中认可其确实有冻货款未结清，但其不清楚相关金额，也从未委托兰海荣支付冻货款。喻久亮的陈述与兰海荣提交的收条相印证，证明兰海荣支付的冻货款系喻久亮应支付的冻货款。故兰海荣替喻久亮支付的冻货款可以从其应付租金中予以抵扣。兰海荣从2017年4月至2018年3月期间，通过支付宝向喻久亮转账共计90600元。该款项系兰海荣向喻久亮支付的借款。喻久亮上诉称其与兰海荣的借贷关系与租赁合同关系是两种不同的法律关系，一审法院在双方当事人均未主张抵销的情况下，将两种债务混同错误。一审过程中，兰海荣称其愿意用该借款冲抵欠付喻久亮的租金，喻久亮于庭审中亦陈述双方在纠纷发生前就与兰海荣协商用借款冲抵租金。据此，喻久亮称兰海荣未主张将借款冲抵租金并非事实，用借款冲抵租金系双方的共同真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”，借款与租金均系金钱债务，兰海荣一方可以用喻久亮未偿还的借款抵销其欠付喻久亮的租金，一审法院确定用借款冲抵相应租金并无不当，故对喻久亮的该上诉理由不予采纳。兰海荣上诉称因喻久亮将其餐馆的物品砸坏，导致其无法正常经营，故相应的租金不应当按照合同约定的租金支付。因兰海荣未提供充足证据证明因喻久亮的行为导致其无法正常经营的证据，故对该上诉理由不予采纳。喻久亮毁坏其餐馆内的物品，给其造成了损失，与本案的合同之诉不属于同一法律关系，一审法院不予审理并无不当。综上，2017年12月2日至2019年6月2日，兰海荣应付的租金为142500元（95000元÷12个月×18个月），兰海荣已付租金为67064元（55000元＋6500元＋5564元），剩余75436元，可在喻久亮欠付兰海荣的借款90600元中予以冲抵。三、关于兰海荣是否应向喻久亮支付租赁期限届满后的房屋占有使用费与逾期支付租金的违约金的问题双方的租赁合同于2019年6月2日解除后，兰海荣应当向喻久亮返还案涉房屋，但兰海荣至今还在占有、使用该房屋，故兰海荣应当按双方签订的《转租协议》约定的标准，向喻久亮支付从2019年6月3日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费。喻久亮上诉称兰海荣未按照合同约定支付租金，应当按照合同约定的每日1%支付违约金。对此，本院认为，虽然兰海荣未直接给付2017年12月2日至2018年12月2日的全部租金，但此间喻久亮亦向兰海荣借款且未偿还，双方也同意用借款冲抵应付租金，据此可以认定兰海荣已经按照合同履行了支付租金的义务，并不构成违约，不应向喻久亮支付相应的违约金。故对喻久亮的该上诉理由不予采纳。四、关于兰海荣是否应当赔偿喻久亮“大锅灶”招牌的损失喻久亮上诉称，兰海荣私自拆除了“大锅灶”招牌，给其造成了损失，兰海荣应当予以赔偿。对此，本院认为，因该招牌悬挂于教苑酒店的外墙妨碍了酒店的经营，兰海荣作为次承租人暨案涉房屋的实际使用人应出租人江汉油田教苑事业潜江有限公司的要求移除该招牌，并非无故移除，并无过错。兰海荣移除该招牌系为了正常经营，且在移除该招牌后又重新制作、安装了相应的招牌，并未造成喻久亮的损失。故对喻久亮要求兰海荣赔偿其招牌损失的诉讼请求不予支持。综上，喻久亮与兰海荣的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初1454号民事判决；二、确认喻久亮与兰海荣签订的《转租协议》于2019年6月2日解除；三、兰海荣于本判决生效后十日内返还租赁房屋及《大锅灶财产清点单》和《酒水库存单》所列财物；四、兰海荣于本判决生效后十日内按照95000元/年的标准向喻久亮支付2019年6月3日起至房屋返还之日止的房屋占用费（其中15164元在喻久亮欠付兰海荣借款中予以抵扣，其余款项另行支付）；五、驳回喻久亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件4712元，减半收取2356元，由喻久亮负担1767元，由兰海荣负担589元；二审案件受理费4712元，由喻久亮负担3534元，由兰海荣负担1178元。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇二〇年一月十四日法官助理谢筱书记员胡灵