苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初9574号原告：苏州路劲商业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇开平路180号赛格商贸广场-3698。法定代表人：单颂曦。委托诉讼代理人：朱琦丹，江苏博爱星（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华栋，江苏博爱星律师事务所律师。被告：金占山，男，汉族，1963年10月30日生，住所地连云港市灌云县。原告苏州路劲商业管理有限公司（以下简称路劲公司）与被告金占山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月29日公开开庭进行了审理，原告路劲公司的委托诉讼代理人朱琦丹到庭参加诉讼，被告金占山未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏州路劲商业管理有限公司向本院提出的诉讼请求为：1.金占山支付拖欠的自2018年8月1日至2019年4月27日的租金67794元，并支付违约金（以67794元为基数，自2019年6月1日起，按照每日2‰计算至实际履行之日止）；2.金占山支付拖欠的自2018年8月1日至2019年3月31日的物业费16689元，并支付违约金（以16689元为基数，自2019年6月1日起，按照每日2‰计算至实际履行之日止）；3.金占山支付违约金24444.05元；4.诉讼费由金占山承担。事实和理由：吴江区松陵镇你一言我一鱼餐馆系个体工商户，金占山系吴江区松陵镇你一言我一鱼餐馆的经营者。路劲公司与金占山于2018年4月4日签订了《苏州路劲又一城商铺租赁合同》。合同约定，路劲公司将位于苏州市吴江区松陵镇开平路180号赛格商贸广场-3698苏州路劲又一城内编号为1F-4商铺转租给金占山，物业面积为43㎡，租赁期限自2018年4月5日至2019年4月19日止，并约定了租金、物业费的金额及支付方式。其中第一租赁年度的时间为2018年4月20日至2019年年4月19日，租金计算方式为6元/㎡/天，物业费计算方式为45元/㎡/月。合同还约定，吴江区松陵镇你一言我一鱼餐馆设立完成后自动代替金占山成为承租人，金占山对吴江区松陵镇你一言我一鱼餐馆履行上述合同项下的义务承担连带责任；双方在履行合同过程发生争议，诉至法院所实际支付的相关律师费用由败诉方承担。租赁期间，路劲公司已经将涉案房屋交给金占山正常使用，金占山也顺利开业并投入使用，并支付至2018年7月27日的租金及物业费。然而，金占山因自身经营不善，在路劲公司营业期间无故停止营业、撤离派驻人员并拒绝支付2018年7月28日至今的租金、物业费。路劲公司多次讨要，金占山依然置之不理。路劲公司认为，金占山拖欠租金、物业费等行为已严重损害了路劲公司的合法权益。被告金占山未作答辩。经审理查明：2018年4月4日，路劲公司作为出租人（甲方）与金占山作为承租人（乙方）签订《苏州路劲又一城商铺租赁合同》一份。合同约定，甲方将坐落于苏州市吴江区松陵镇开平路180号赛格商贸广场3698苏州路劲又一城内编号为1F-4商铺（以下简称“该物业”）出租给乙方使用。该物业套内面积43㎡，乙方在该物业内经营品牌为“你一言我一鱼”的餐饮。租赁期限自商铺交付之日起1年15天，暂定交付日期为2018年4月5日，即租赁期限自2018年4月5日至2019年4月19日。关于租金及支付时间，租赁合同第4.1.1条约定：1.装修期2018年4月5日至2018年4月19日，装修期租金包含在首期租金内；2.2018年4月20日至2019年4月19日期间租金为6元/㎡/天，合计月租金为7848元、年租金为94176元；3.第一个租约年内首期租金为进场日起至第4个月最后一日期间（2018年4月5日至2018年7月31日）的租金共26382元（具体首期租金额度以附件二房产交付确认书为准），首期租金支付时间为办理进场日支付。除首期租金外，其他租金均按3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳，最后一个月租金归入上一个交租期合并交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的5日前（若5日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。关于物业管理费，租赁合同第4.2.1条约定：1.物业管理费包含空调使用费、公共能耗费、公共保洁费等，每三个月为一个支付期，先支付后使用；2.首期物业服务费为约定装修期结束次日起至第4个月最后一日期间（2018年4月20日至2018年7月31日）的物业服务费共计6505元。除首期物业服务费外，其他费用均按每3个自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳。乙方应当在每个交费期最后一个月的5日前（若5日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期费用。3.物业服务费的收费标准为45元/㎡/月；每月物业服务费=月物业服务费单价*承租面积。关于履约保证金，租赁合同第5.1条约定：乙方向甲方支付履约保证金3万元。租赁合同第5.2.1条约定，租赁期内，如果乙方有违反本合同行为给甲方造成损失的，在甲方发出要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失或支付相应违约金的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该行为且不向甲方赔偿损失或支付违约金的，甲方有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款或违约金，履约保证金不足以支付赔偿款或违约金的，甲方仍可向乙方继续追偿。第5.2.5条约定，甲方应于执行抵扣履约保证金行为后的三个工作日内书面通知乙方，乙方应于收到通知后七个工作日内向甲方补足扣除部分的履约保证金。关于装修期，租赁合同第六条约定：1.装修期为进场日起算不超过15天；2.装修押金为5000元。租赁合同第9.1条约定，乙方正常营业时间为：周日至周四9:30-21:30；周五至周六9:30-22:00（法定节假日期间营业时间由甲方另行通知），如遇不可抗力情形或特殊原因需要调整营业时间的，由甲方另行通知（特殊经营业态的营业时间经甲乙双方商议，另以书面形式订立）。乙方应配合甲方于指定的时间开业并遵守甲方的营业时间，不得在甲方营业时间内无故停止营业、撤离派驻人员。关于物业交还，租赁合同第14.1条约定：乙方应当于合同终止、解除或租期届满之日起三日内将该物业恢复原状并交还给甲方。第14.3条约定，乙方自行将该物业内所有可移动的自有设施与物品搬离或清除出该物业；将该物业恢复至交付给乙方时的原始状态。第14.4条约定，合同解除、终止或期限届满后三日内，乙方应与甲方办理该物业交还手续，由双方签署书面交还确认单。第14.6.1条约定，乙方逾期交还该物业，除应依照最后一个月的租金标准支付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，乙方缴纳的履约保证金不予退还，且每逾期一日，按合同最后一个月的日租金/保底日租金标准的两倍或一次性按合同总金额(即年度租金与管理费的总和乘以合同租赁年限)的20%向甲方支付违约金，直至乙方交还该物业或甲方依照本合同约定收回该物业(上述两种违约金的承担方式甲方可任意选择适用)。关于乙方违约责任，租赁合同17.1条约定：租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费、水、电等其他费用，经甲方书面催告后七日内仍未支付的，自催告期届满之日起，每逾期一日，按逾期应付款项的千分之二支付违约金。第17.2条约定，租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不遵守9.1条约定，每发生一次延迟营业或提前结束营业行为的，乙方应支付违约金2000元。第17.4.3条约定：租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费等任何一项费用超过二十日，或逾期支付租金、物业管理费等费用累计超过四十五日的，或逾期支付租金、物业管理费等任何一项费用累计超过三次（含三次），甲方有权直接解除合同。合同第17.5条约定，甲方根据17.4条约定提前解除租赁合同的，甲方有权没收乙方缴纳的履行保证金。关于争议的解决，租赁合同第二十条约定：甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成时，双方同意向该物业所在地有管辖权的人民法院起诉。在协商或争议解决期间，对于本合同不涉及争议部分的条款，各方仍须履行。除非生效判决/裁决另有规定，各方为解决争议而实际支付的费用(包括但不限于诉讼/仲裁费、合理的律师费、保全费等)均由败诉方承担。关于责任限额，租赁合同第23.3条约定：因一方存在本合同约定的违约情形而导致其他方提前解除本合同的，或一方无正当理由擅自单方面解除本合同的，违约方在赔偿守约方因此所遭受的损失时（包括但不限于预期的租赁收入、招商成本、经营损失、装修费用等），其赔偿的最低限额为合同解除时当年租赁年度三个月的租金，其赔偿的最高限额为合同解除时当年租赁年度十二个月的租金（履约保证金不被计算在内）。租赁合同签订后，金占山支付了履约保证金3万元。路劲公司陈述，2018年4月28日，金占山承租的案涉商铺开业经营。路劲公司确认，金占山已支付了首期租金26382元、首期物业费6505元。2019年3月21日，路劲公司委托江苏博爱星律师事务所向金占山发送《律师函》，要求金占山支付拖欠的租金、物业费。2019年5月8日，路劲公司向金占山发送《商铺租赁合同解除通知书》，内容为：因金占山逾期未支付租金、物业费等费用，在路劲公司催告后30日仍未付清，违反了合同约定，路劲公司通知金占山租赁合同于2019年4月27日解除。租赁合同解除后，所涉商铺由路劲公司自用或另外交给他人使用。根据租赁合同第十四条、第十七条的约定，金占山已缴纳的履约保证金，路劲公司将不予退还。审理中，路劲公司陈述，金占山在2018年11月30日从案涉商铺内迁出，路劲公司于2019年10月将案涉商铺收回。另查明：路劲公司于2018年12月22日申报的改造及内装修工程，经苏州市公安消防局验收后，于2019年1月2日综合评定为消防验收合格。以上事实，有商铺租赁合同、律师函、解除通知书、消防监督结果公开以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，路劲公司与金占山签订的租赁合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行。关于案涉租赁合同解除的问题。租赁合同约定的租赁期限为2018年4月5日至2019年4月19日，根据路劲公司的陈述，金占山于2018年11月底从案涉商铺内迁出，但现有证据不足以证实租赁合同于此时已解除。2019年5月，路劲公司向金占山发出解除合同的通知，此时案涉租赁合同的履行期已经届满，不存在合同解除的问题。综上，案涉租赁合同在约定的租赁期限内并未解除。关于金占山是否应当支付租金、物业费以及相应违约金的问题。本院认为，金占山自2018年4月28日开业经营，在开业经营时涉案商铺所在商场虽未通过消防验收，但金占山已实际开始使用涉案商铺开展营业活动，故应当支付租金和物业费。金占山虽提前撤场，但双方的租赁合同并未解除，故在合同期限届满之前的租金、物业费，金占山仍应支付。经本院核算，2018年8月1日至2019年4月19日期间的租金、物业费分别为67686元、16689元。因金占山迟延支付上述费用，路劲公司主张金占山支付违约金，符合双方的合同约定，但合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整为：2019年6月1日至2019年8月19日期间，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于路劲公司主张的违约金24444.05元是否应当支持的问题。本院认为，根据路劲公司的陈述，金占山于2018年11月底已从案涉房屋内迁出，以自己的行为表明不再继续履行租赁合同，该房屋已具备返还给路劲公司的条件，此时路劲公司也应采取适当措施防止损失扩大，及时将该房屋收回另行使用，以防止损失的进一步扩大。2019年4月19日，案涉租赁合同约定的租赁期限已经到期，此时距离金占山迁出案涉房屋已近5个月，在此期间房屋处于空置状态，路劲公司已有充足时间采取措施防止损失扩大，故在合同到期后，路劲公司已可使用涉案房屋，其后产生的损失属于扩大的损失，路劲公司再主张金占山支付违约金，本院不予支持。关于金占山支付的履约保证金3万元如何处理的问题。路劲公司同意用于抵扣金占山的应付款项，本院予以确认。该3万元元用于抵扣金占山应付路劲公司租金后，金占山尚应支付路劲公司租金37686元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告金占山支付原告苏州路劲商业管理有限公司租金37686元，并支付违约金（以37686元为基数，2019年6月1日至2019年8月19日期间，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算），于本判决生效后十日内履行。二、被告金占山支付原告苏州路劲商业管理有限公司物业费16689元，并支付违约金（以16689元为基数，2019年6月1日至2019年8月19日期间，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算），于本判决生效后十日内履行。三、驳回原告苏州路劲商业管理有限公司其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍债务利息。案件受理费2478元，由苏州路劲商业管理有限公司承担1269元，由被告金占山负担1209元，并于本判决生效后十日内直接给付原告苏州路劲商业管理有限公司。原告苏州路劲商业管理有限公司已预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  陆菊文人民陪审员  沈舜心人民陪审员  吴巧珍二〇二〇年一月十三日书 记 员  吴 昊附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。