北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初34369号原告：北京燕厦物业管理有限公司，住所地北京市东城区安定门外小黄庄一区2号院。法定代表人：孙凯，总经理。委托诉讼代理人：韩笑梅，女，公司法务。委托诉讼代理人：巩姝，山西恒帅律师事务所律师。被告：苏艳，女，1961年3月11日，汉族，北京大同贸易有限公司退休职工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙怀明（被告之夫）。原告北京燕厦物业管理有限公司（以下称燕厦物业公司）与被告苏艳物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告燕厦物业公司之委托诉讼代理人巩姝、被告苏艳及其委托诉讼代理人孙怀明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。燕厦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付民安小区东扬威街X号楼XXX室2007年1月1日至2017年12月31日物业服务费13671.14元，以及违约金1367.11元。2.本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原告受北京市东城区住宅发展中心委托与被告签订民安小区物业管理服务委托管理合同书。双方存在物业服务合同关系。原告为被告所有的民安小区东扬威街X号楼XXX室（面积75.55平方米，以下称涉案房屋）提供物业服务。物业费收费标准由两份前期物业服务合同、与被告签订的服务合同约定。2007年至2014年期间物业费明细：管理服务费0.55元每平米每月，电梯费0.75元每平米每月，高压水泵单价0.1元每平米每月，防范设施维护费0.02元每平米每月，消防服务费0.10元每平米每月，信报箱维护费1元每户每月，生活垃圾维护费30元每户每年。2015年至2017年期间物业费明细：管理服务费0.55元每平米每月，电梯费0.38元每平米每月，防范设施维护费0.04元每平米每月，消防服务费0.10元每平米每月，信报箱维护费1元每户每月，生活垃圾维护费30元每户每年。被告应根据合同约定按时足额支付物业费，但被告一直拒不支付。原告多次派人催收，被告仍拒绝缴纳。2007年1月1日至2017年12月31日，被告共欠缴物业费13671.14元，违约金1367.11元。苏艳辩称，不同意原告的诉讼请求，首先，原告所称两份前期合同我根本没见着。我只见过小区物业管理公约、物业服务合同。我入住时不得以签了合同，因合同有固定版本，根本未协商。当时提出业主达50%时应成立业委会，如物业服务不满意，可以聘新物业公司。但现在16年过去了，业委会没成立，没聘请新物业公司，合同沿用至今。合同没有开始时间，也没有解除时间。如物业公司不逃避或不被换掉，永远执行下去这不合理。没有业主监督物业公司管理上没有约束，服务很难按合同约定标准达到，服务质量不能令人满意。主要表现的以下几点：一个对小区物业范围没有有效管理。服务公约明确指出，物业坐落地点在东至东直门北大街，南至东直门内大街，西至东直门北中街。但实际管理范围不一致，原告住的楼变成一个临街楼。入住后安保措施没有跟进，导致我们住的楼处于开放无人管理状态，外来人员随便出入。这么多年丢了3辆自行车，跟物业公司反映也没有任何作用。业主户门以外应相对封闭，小区主要出入口要全天专人值守，物业未做到这一点。物业管理服务质量和安保规定中，应控制外来人员进入小区。但在这方面都没有做到。我认为小区封闭管理是物业管理重要组成部分，可有效控制外来人员、车辆，保证居民生活安宁。即使不能全封闭也要做到区域封闭。原告按政府指导价收费，应按政府制定服务标准来提供服务，服务项目、收费标准相适应。外墙皮脱落已好几年，要求维修原告没有维修。墙皮脱落就很危险。第二，物业服务方面非常落后，工具非常落后，手段非常落后。2018年我家卫生间有水龙头坏了，想打个眼，物业说冲击钻都没有。第三，小区报箱长期无人维护，坏了没人修，我们的信件经常丢失。第四，小区车辆管理特别乱，车辆没人管，社会车辆就停在我们小区门口。我们门口有一辆僵尸车停了多年，最后是我们打电话给交警队才拖走。治安管理方面也非常缺失，门禁坏了也不维修。楼内经常有人员进去贴各种小广告。第五，原告工作人员对业主缺乏热情，很少有跟业主进行沟通思想，公司工作被动思想僵化。小区生活垃圾、建筑垃圾不及时清理。满意度调查按要求要不低于80%，我看原告也没做到。第六，管理费用支出该公示的不公示，我都找不到公示栏。垃圾堆放混乱、清运不及时处理、业主诉求不到位、周末无客服人员等问题经过相关媒体报道。原告收费应有明细，每年费用多少、管理服务费。对原告物业服务满意度低于50%，电梯服务费应按楼层高度分摊，我在四层，我的自来水是市政管网自然供水。6层以上才需高压泵费用，我根本就用不着高压水泵。楼门无人值守，不应有防范设施费。门口长期被车辆占，一旦发生火灾根本无法靠近，消防费根本不应收。原告掩盖自身违约的事实，我要求法院驳回违约金诉讼请求，由于原告提供的物业服务质量与合同约定标准存在明显差距，物业费只能支付50%。本院认定事实如下：原告出示的前期物业管理委托合同显示，2003年5月，原告（乙方）与东城区住宅发展中心（甲方）签订合同，约定甲方委托乙方对东城区东直门内大街北侧经济适用住房（34万平方米），进行物业管理，并对双方权利义务进行了约定，合同期限为一年。2005年8月，原告（乙方）与东城区住宅发展中心（甲方）签订合同，甲方委托乙方对民安危改小区二、三区进行物业管理，并对双方权利义务进行了约定，合同期限为一年。原告提交的物业管理合同显示，2006年，原、被告签订民安小区物业管理合同，约定原告（甲方）、被告（乙方）就物业管理服务达成协议，委托期限自2006年6月6日起，未约定截止日期。约定甲方对公共设施、设备、绿化、环境卫生、保安等进行服务、管理。物业费标准按照（2000）第163号北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）文件执行。并约定了具体物业费标准。物业费标准遇政府新规定、政策出台时，依照新规定、政策进行调整。原告主张，我公司一直为被告居住的涉案房屋所在小区提供物业服务。为此，原告提交了收支情况报告、2017年的合同履行情况报告、照片、考勤表。该部分证据显示，原告为被告居住的涉案房屋所在小区提供一定物业服务的情况。对此，被告表示，情况报告未见过，履行情况报告未见过。照片等不认可，物业就是从外头来收钱，照片随时都可以照不认可。关于欠费情况。原告主张被告未交纳2007年1月1日至2017年12月31日期间的物业费，物业费参照本市物价局收费标准，共计13671.14元。为此，原告提交了欠费明细、物业交费通知单。该部分证据列明涉案房屋面积即相应物业费标准、数额。对此，原告表示未见过交费通知，不认可欠费数额。被告还强调，物业服务存在瑕疵。为此，被告提交了照片、合同、建委网页打印件。该部分证据显示，涉案房屋所在小区存在建筑、装修垃圾在楼边堆放、车辆乱停乱放缺乏管理、楼道张贴大量小广告、原告因垃圾堆放、清运不及时被相关管理部门曝光等情况。对此，原告表示，被管理部门曝光情况属实，照片的真实性认可，但垃圾成堆只是一刹那的情况，不能表明垃圾一直就是这样子。物业服务是动态，不是静态。对楼外立面脱落后的现状不清楚。原告未在指定时限内向本院提交其关于楼外立面脱落处理的相关证据或书面核实意见。本院认为，原、被告签订的物业服务合同、原告与相关住房发展中心签订的前期物业服务合同，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。双方应依约行使权利、履行义务。原、被告之间形成物业服务合同关系。被告提供的证据显示其提供了一定物业服务，本院对此予以确认。原告主张的物业费标准，具有相关依据，本院亦予以确认。争议焦点在于原告提供的物业服务是否存有达到应减少物业服务费的瑕疵。根据被告提交的相关照片、网页打印件等证据，本院认定原告提供的物业服务存有一定瑕疵，被告要求适当减少物业费的意见，本院予以采纳。考虑到涉案房屋所在小区系危改回迁小区，物业费标准本身较低的实际情况，本院结合该部分情况，根据原、被告提供证据反映的小区物业服务情况，酌情确定物业费具体数额。原告诉讼请求中合理部分，本院予以采纳。不合理部分，本院不予采纳。原告要求被告支付物业费违约金的诉讼请求，本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、本判决生效之日起三日内，被告苏艳向原告北京燕厦物业管理有限公司支付二零零七年一月至二零一七年十二月期间的物业费12304.03元。二、驳回原告北京燕厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88元，由原告北京燕厦物业管理有限公司负担16元（已交纳），由被告苏艳负担72元（本判决生效之日起三日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 杨成龙二〇二〇年一月九日法官助理 肖彦青书 记 员 高 雅