山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0911民初7653号原告：雷芳玲，女，1984年12月21日出生，汉族，住陕西省大荔县。委托诉讼代理人：付鹏伟，山东众寻律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐仲勋，山东众寻律师事务所律师。被告：刘建军，男，1974年11月14日出生，汉族，户籍地泰安市岱岳区，现住泰安市泰山区。被告：吴凤芸，女，1978年2月5日出生，汉族，户籍地泰安市岱岳区，现住泰安市泰山区。被告：山东暖窝房地产经纪有限公司，住所地山东省泰安市灵山大街与迎胜路十字路口西北侧（王府花园11号商业楼）。法定代表人：刘钦彬，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：邵明慧，山东敢当律师事务所律师。委托诉讼代理人：程文靖，山东敢当律师事务所实习律师。原告雷芳玲与被告刘建军、吴凤芸、山东暖窝房地产经纪有限公司（以下简称暖窝经纪公司）房地产买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷芳玲及其委托诉讼代理人付鹏伟、徐仲勋、被告刘建军、被告暖窝经纪公司的委托诉讼代理人邵明慧、程文靖到庭参加诉讼。被告吴凤芸经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷芳玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告刘建军、吴凤芸签订的房地产买卖合同；2、判令被告刘建军、吴凤芸、暖窝经纪公司返还原告支付的首付款30万元；3、判令被告刘建军、吴凤芸、暖窝经纪公司向原告支付违约金152000元；4、判令被告刘建军、吴凤芸向原告支付中介损失13680元、律师费损失20000元；5、判令被告刘建军、吴凤芸、暖窝经纪公司赔偿原告经济损失50000元；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年11月10日，原告与被告刘建军、吴凤芸、暖窝经纪公司签订房地产买卖合同，约定刘建军将位于泰安市岱岳区户房屋转让给原告，刘建军、吴凤芸保证上述房屋权属清晰，同户籍相关亲属及房产共有、所有人同意出售该房产并且承诺自合同生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷、法院查封、贷款债权、债务纠纷等问题导致违约的，由被告承担违约责任，造成损失的，承担赔偿责任。暖窝经纪公司作为中介，为原告与被告房屋转让事宜提供相关服务。该房转让总价为76万元，双方约定原告于2018年11月10日前支付定金5万元，于2018年11月20日前支付部分首付款5万元，于2018年12月20日前支付剩余首付款20万元。待被告办理完房产证后30日内办理房产过户手续，原告于过户当日支付剩余款项。三方签订房产买卖合同后，原告按照合同约定时间向被告履行了支付定金及首付款的义务，被告也按时向原告交付了房屋。2019年4月16日，原告通过泰安市不动产权登记机关查询得知，上述房屋已于2019年1月7日被泰安市岱岳区人民法院查封，该院于2019年7月15日作出（2019）鲁0911执116号裁定书，裁定拍卖上述房屋，目前该房屋正在阿里司法拍卖网上进行公开拍卖。刘建军、吴凤芸作为房屋的出卖方，在原告按约定履行支付房款义务后，本应当全面履行房地产买卖合同约定的义务，保证涉案房屋不存在任何纠纷，保证房屋日后不被法院查封，由于刘建军、吴凤芸的违约，导致原告无法所有，甚至无法继续占有该房屋，被告已构成根本违约，致使合同目的无法实现。根据合同法规定及购房合同相关约定，刘建军、吴凤芸应当向原告承担返还购房款、支付违约金、赔偿中介费等损失的责任。暖窝经纪公司作为中介方，对于房屋的相关情况应当如实向原告报告，由于暖窝经纪公司未尽到合同法以及合同约定的注意义务，导致原告利益受到损失，有义务向原告承担相关违约责任，同时应赔偿原告损失。为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告刘建军辩称，不同意原告解除合同的请求。当初卖房子时没有任何纠纷，刘建军没有主观违约行为。而且原告也没有支付尾款，在交完首付款后原告于第二天就搬进去居住，一直居住到现在。不同意支付违约金、律师费、中介费等费用。吴凤芸在当时卖房时没有签字，当时卖房是刘建军与吴凤芸商量同意后，刘建军签字卖的。吴凤芸不应被列为被告。被告吴凤芸未到庭，未提交书面答辩意见及证据。被告暖窝经纪公司辩称，1、原、被告签订的房地产买卖合同系各方的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。根据合同约定，本案暖窝经纪公司仅提供居间服务，促成双方房地产买卖合同的成立即完成居间义务。在签订房地产买卖合同当时，涉案房产处于无抵押无查封无权利负担的状态，暖窝经纪公司已尽到居间服务范围内必要的注意义务和如实告知义务。暖窝经纪公司居间行为不存在过错和违约行为，其对居间服务结束后才发生的房产查封等问题不应承担法律责任。房地产买卖合同第二条第（一）项约定：“乙方（购买方）对甲方（出售方）以上房产状况已充分了解并做详细认知，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让成交价款为人民币76万元”。第七条第（一）项约定：“鉴于甲乙双方已确认丙方（暖窝经纪公司）提供的服务无瑕疵，并促成了甲乙双方房地产买卖合同的成立，已完成居间义务的事实。乙方同意向丙方支付佣金费用，佣金费用为本合同第二条所述成交总价款的2%，金额为13680元。在本次交易中，乙方支付金额共计13680元，于本合同签订时一次性支付给丙方。”第七条第（二）项约定：“根据合同法等法律规定，如因甲方或乙方的违约行为而导致本合同终止、解除或甲乙双方协商一致解除本合同的，并不影响丙方完成居间义务的事实，因此丙方收取的佣金费用将不予退还，守约方有权要求违约方承担中介费损失”。第十二条约定：“甲乙双方确认丙方已履行必要的审查义务，并将买卖双方与交易相关的信息如实告知甲乙双方，并未有信息隐瞒、欺诈行为。”根据前述约定，原告在缔约时就知晓房产权属状态，并认可暖窝经纪公司居间服务无瑕疵。暖窝经纪公司居间行为不存在过错，没有给原告造成任何损失，故不应承担法律责任。2、涉案房产被查封发生在居间行为完成后合同履行过程中，涉案房产被查封和拍卖系因本案被告刘建军、吴凤芸与案外人存在纠纷造成，与暖窝经纪公司无关，暖窝经纪公司不应承担违约责任。根据房地产买卖合同第三条甲方责任之约定“甲方（出售人）保证上述房产权属清晰，自本合同生效之日，若发生与甲方（出售人）有关的产权纠纷、法院查封、贷款债权、债权纠纷等问题，概由甲方负责解决，并承担民事责任，由此给乙方（购房人）造成的经济损失，甲方应按照本合同约定承担违约赔偿责任”，根据该合同第八条违约责任之约定“本合同签订后，甲乙双方若有任何一方未按照本买卖合同中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照人民币300元/天支付给对方作为滞纳金，逾期超过15日的，守约方除有权要求对方继续履行合同支付滞纳金外，还有权单方解除合同，但应书面通知违约方。守约方解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款的20%作为违约金，并赔偿守约方中介费损失。”根据合同法规定和双方约定，房地产买卖合同的违约责任用于约束原告与被告刘建军、吴凤芸，若发生法院查封等问题应由被告刘建军、吴凤芸负责解决并承担违约责任。原告要求暖窝经纪公司返还首付款30万元、支付违约金15.2万元，赔偿经济损失5万元等缺乏事实和法律依据，应当不予支持。3、原告与暖窝经纪公司就本案争议已经于2019年5月份一次性处理完毕，故应当驳回原告对暖窝经纪公司的诉讼请求。2019年5月21日，原告雷芳玲就涉案房屋问题与暖窝经纪公司交涉，以在暖窝经纪公司门窗上使用红色油漆书写不实言论的方式主张诉求，暖窝经纪公司遂向粥店派出所报警。粥店派出所对该案进行调解处理。原告于2019年5月25日向暖窝经纪公司出具《道歉声明》。在《道歉声明》中，原告承诺“认可在暖窝经纪公司签署的房地产买卖合同仍然并一直有效，放弃对退还房屋买卖中介费等相关费用的主张，认可本人诉求均与暖窝经纪公司的无关，暖窝经纪公司没有责任。”原告证实道歉和作出相应赔偿后，暖窝经纪公司于2019年5月27日出具谅解书。原告与暖窝经纪公司就涉案房屋买卖问题达成了谅解协议，就本案争议一次性处理完毕，故应当驳回原告对暖窝经纪公司的诉讼。综上，原告的主张缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。请求法院在查明事实的基础上依法判决，判决驳回原告对山东暖窝房地产经纪有限公司的诉讼请求，以彰显法律的公正公平。本院经审理认定事实如下：2018年11月10日，甲方（出售方）刘建军、吴凤芸与乙方（购买方）雷芳玲、丙方（中介方）暖窝经纪公司签订编号为NWMMHT00001号房地产买卖合同，约定甲乙双方经丙方居间介绍，由乙方购买甲方自有房产及该房产占用范围内的土地使用权。房产座落于山东省泰安市岱岳区户。房产权属为私房产权。土地使用权类型为出让。乙方对甲方以上房产状况已充分了解并做详细认知，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让成交价款为人民币760000元，此价款不含车位，含配房一个，含房屋专项维修资金。付款方式为分期付款，乙方于2018年11月10日支付甲方50000元作为购房定金，于2018年11月20日之前向甲方支付50000元作为购房首付款一部分，于2018年12月20日之前向甲方支付200000元作为购房首付款余款。甲方办理房产证后，双方于30日内办理房产过户手续，过户当日，支付全款。甲方保证同户籍相关亲属及房产共有、所有人同意出售该房产，且上述房屋权属清晰。自合同生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷、法院查封、贷款债权、债务纠纷等问题，概由甲方负责解决，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方应按照合同约定承担违约赔偿责任。双方同意，甲方于收到收付款（共计30万元）之日五日内腾出房屋，交给乙方，并于之前迁出全部在此房产名下的户口。房产实际交付日之前，根据有关规定应支付的与该房产有关的费用由甲方负责缴付，双方应于房产交易当日对物业等户名进行更名，否则违约方应按合同约定承担违约责任。鉴于甲乙双方已确认丙方提供的服务无瑕疵，并促成了甲乙双方房地产买卖合同的成立，已完成居间义务的事实。乙方同意向丙方支付成交总价款的2%的佣金费用13680元。如因甲方或乙方的违约行为而导致合同终止、解除或甲乙双方协商一致解除合同的，并不影响丙方完成居间义务的事实，因此丙方收取的佣金费用将不予退还，守约方有权要求违约方承担中介费损失。合同签订后，甲乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照人民币300元/天支付给对方作为滞纳金，逾期超过15日的，守约方除有权要求对方继续履行合同并支付滞纳金外，还有权单方解除合同，但应书面通知违约方。守约方解除合同的，违约方还应支付合同总价款的20%作为违约金，并赔偿守约方中介费损失。如甲方违约，乙方损失大于违约金总额的，甲方还应承担赔偿责任。甲方应在接到书面通知之日起10日内退还乙方已支付的房款，并支付滞纳金、违约金和赔偿金以及乙方应支付的中介费。合同还约定了其他相关事项。合同首部吴凤芸三字为打印，尾部甲方处有刘建军、乙方处有雷芳玲的签名，暖窝经纪公司在丙方处盖章，无吴凤芸的签名或捺指印。该合同签订当日，雷芳玲向刘建军支付购房定金50000元，其后分多次向刘建军支付购房首付款计250000元。雷芳玲向暖窝经纪公司支付中介服务费13680元。不动产登记部门查询信息显示，涉案泰安市绿地公馆小区2-4号楼1单元203室房产（合同号：TYS00019074）的为刘建军、吴凤芸共同共有。因刘建军、吴凤芸等未履行本院就刘涛与刘建军、吴凤芸、和秀青、展恩席民间借贷纠纷一案作出并已发生法律效力的（2019）鲁0911民初116号民事调解书确定的义务，2019年1月7日，本院作出（2019）鲁0911民初611号民事裁定书，裁定查封涉案泰安市绿地公馆小区2-4号楼1单元203室房产（合同号：TYS00019074）。2019年12月6日，本院发布公告：2019年11月20日对被执行人刘建军、吴凤芸名下位于泰安市绿地公馆小区2-4号楼1单元203室进行网络拍卖并以658000元拍卖成功。为保障买受人合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，责令案外人雷芳玲（包括实际居住人）在2020年1月15日前迁出泰安市绿地公馆小区2-4号楼1单元203室的房产。因涉案房屋买卖事宜，雷芳玲与暖窝经纪公司发生争议，泰安市公安局粥店派出所接警后对双方争议作了调解，暖窝经纪公司出具了谅解书，雷芳玲作出了道歉声明。为主张本案权利，原告支付律师服务费20000元。以上事实有原、被告的陈述、房地产买卖合同、定金及首付款收条、个人账户交易明细、中介费收据、不动产登记资料查询结果证明、公告、委托代理合同、律师服务费发票、报警证明、谅解书、道歉声明等在案证实。本院认为，涉案房地产买卖合同中，作为出卖房产方权利人之一的吴凤芸未在合同中签字确认，合同存在一定瑕疵。但基于涉案房产属刘建军、吴凤芸共同共有的事实及刘建军、吴凤芸的身份关系，雷芳玲有理由相信刘建军有代理权，故该合同应认定系各方的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行。合同签订后，雷芳玲按照合同约定交付了购房定金及首付款，刘建军向雷芳玲交付了涉案房产，因涉案房产尚未办理不动产权证，合同约定的于甲方办理房产证后30日内办理房产过户手续及过户当日支付购房全款的条件未成就。合同履行期间，因刘建军、吴凤芸与案外人的民间借贷纠纷，导致涉案房产被本院查封并拍卖，现涉案房地产买卖合同已实际无法继续履行，刘建军、吴凤芸的行为构成根本违约，应承担违约责任。雷芳玲诉请解除该房地产买卖合同，于法有据，本院予以支持。刘建军提出的不同意解除合同的抗辩主张，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。暖窝经纪公司系专门从事房地产经纪活动的机构，具有相应的专业知识、风险意识，其在知晓涉案房产属刘建军、吴凤芸共同共有且吴凤芸本人未到场的情况下，未要求吴凤芸提交出售涉案房产的书面意见或委托他人代为办理涉案房产出售事宜的相关材料，暖窝经纪公司在履行居间义务过程中存在一定过失。雷芳玲作为涉案房产的买受方亦未完全尽到审慎注意义务，对合同瑕疵的存在亦存在一定过失。暖窝经纪公司、雷芳玲亦应承担相应的责任。涉案房产因刘建军、吴凤芸与案外人的民间借贷纠纷被本院查封并拍卖致使合同实际无法继续履行而解除，符合“自合同生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷、法院查封、贷款债权、债务纠纷等问题，概由甲方负责解决，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方应按照合同约定承担违约赔偿责任”及“守约方解除合同的，违约方还应支付合同总价款的20%作为违约金，并赔偿守约方中介费损失”的合同约定，雷芳玲要求被告返还购房首付款、支付违约金及中介费、律师代理费损失的诉请，于法有据，依法应予支持。结合本案案情及当事各方的过错程度，酌定由雷芳玲自行承担10%的违约金损失，暖窝经纪公司返还雷芳玲缴纳的中介费13680元，刘建军、吴凤芸返还雷芳玲购房定金及首付款计300000元、支付雷芳玲违约金136800元及雷芳玲为主张本案权利支出的律师代理费20000元。因涉案合同中明确约定了违约金条款，雷芳玲再行提起经济损失请求有悖合同约定及公平原则，亦不符合违约责任以补偿实际损失为原则的相关法律规定，故对雷芳玲要求被告支付其经济损失50000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告雷芳玲与被告刘建军、吴凤芸、山东暖窝房地产经纪有限公司于2018年11月10日签订的编号为NWMMHT00001号的房地产买卖合同；二、被告刘建军、吴凤芸于本判决生效之日起十日内返还原告雷芳玲购房定金及首付款计300000元；三、被告刘建军、吴凤芸于本判决生效之日起十日内支付原告雷芳玲违约金136800元；四、被告刘建军、吴凤芸于本判决生效之日起十日内支付原告雷芳玲律师服务费损失20000元；五、被告山东暖窝房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告雷芳玲中介费13680元；六、驳回原告雷芳玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4578元（已减半收取），由原告雷芳玲负担557元，被告刘建军、吴凤芸负担4021元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王洪海二〇二〇年一月十三日书记员  张统帅