贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15259号 原告：吴明亚，男，汉族，1964年2月13日出生，住贵州省毕节市。 原告：王祥云，女，汉族，1974年9月29日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：周礼贵（特别授权代理），系贵州锐腾律师事务所律师，执业证号：15205201810059283. 被告：贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区麻园大道贵皇苑商住楼C栋2楼，法定代表人：王程。统一社会信用代码：91520500709666272G。 委托代理人：胡春梅（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师，职业证号：15205201911095319. 原告吴明亚、王祥云与被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司（下称：桂华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴明亚、王祥云委托诉讼代理人周礼贵，被告桂华房开委托诉讼代理人胡春梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂定101560.58元（违约金以原告已付房款321496.00元为基数,按日0.05%的标准从2016年12月31日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止;2、请求法院判令被告立即为原告办理房屋产权证书并交付给原告;3、请求法院判令被告立即返还“四通费”3790.00元；4、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由:2014年11月18日原告与被告签订《商品房买卖合同》,合约定由原告购买被告位于商品房,该房号为4-22-3号。房屋建筑面积为127.19平方米,房屋总价款为321496.00元。合同签订后,原告按照合同约定将商品房总房款321496.00元支付给被告,但被告却未按合同中约定的日期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。合同中第二十二条第三款约定:（一）出卖人承诺于2016年06月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理转移登记的有关文书,交付给买受人:;（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照以下约定处理:1、…,2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第（2）项处理:……（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记;2、买受人同意委托出卖人向房产登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用根据国家标准收取,由买受人承担。而时至今日,原告却迟迟未收到被告为原告办理的商品房转移登记的有关文书的通知。原告认为,被告未在合同约定的期限内为原告办理商品房登记的有关文书的行为,已经构成违约,应按照合同第二十二条的约定支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。综上所述,为维护原告的合法权益,特依据《合同法》、《民事诉讼法》之相关规定,诉至贵院,请贵院依法支持原告的诉讼请求为谢。 被告桂华房开公司辩称：一、答辩人因新政策的实施不应承担违约责任，既便认定答辩人要承担逾期办证的违约金，也应扣除办证机关及测绘等中介机构的合理办证时间，减轻答辩人的违约责任。 根据《合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不能预见是指根据现有的技术能力，一般人对某种情形的发生不可预见；不能避免并不能克服就是对发生的客观事实当事人已经尽到最大的努力，采取一切可以采取的措施，仍不能避免其发生以及带来的损害后果。在本案中案中，双方《商品房买卖合同》后《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行，将原有商品房转移登记法定形式进行了改变，规定将房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记于一本不动产权利证书，致使按照涉案合同约定单独办理“房屋所有权证”在法律上成为不可能，只能一体化办理房屋、土地权利合并的不动产权属证书。且毕节市人民政府在新政过渡期内实际“缓办停办”不动产权属登记工作，给被告办证带来了客观障碍。此种在合同订立后，国家新颁布的法律是被告无法预见也无法避免的，且在新旧政策衔接过渡期内“缓办停办”权属登记工作的客观情况也是被告无法避免的，故不动产统一登记制度的实施于被告履行办证义务而言属于不可抗力。 《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第9条规定:“出卖人因不能取得或延期取得依据法律法规规定办理商品房初始登记所需的有关资料，导致办证迟延的，一般应当承担逾期办证的违约责任，但因不可抗力导致的除外。如果存在相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限的情形，人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任。”2015年3月1日《不动产暂行登记条例》的实施，导致办理不动产权属证书业务的迅速增加，而办证机关受理办证的前置条件是，该登记不动产已经完成“立体测绘报告”及“土地落宗”，而至今，毕节市不动产登记部门尚未完成毕节市主城区及各县城主要楼盘的“立体测绘报告”及“土地落宗”工作，且办证工作人员即便24小时不间断工作，也无法在原《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的90日内完成不动产权属登记，因此，按上述规定，不动产办证人员的具体行为已经超过原约定时限，可以酌定减轻出卖人的违约责任，在毕节市范围内，应从毕节市人民政府公告规定的5年过渡期届满的2021年10月1日起计算，在2021年9月30日前，均不应计算出卖人逾期办理不动产权属证书的违约责任 二、涉案合同关于办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金约定过高，不应得到支持。 目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，如前所述，逾期办理商品房转移登记手续有其主观原因也有客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，仅答辩人处就有上千户业主，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展。并且房屋的功能是居住，本案中，涉案房屋已经交付给被答辩人使用，被答辩人基本上已经实现其合同目的，虽然答辩人逾期办理房屋相关手续的违约事实客观存在，但是，被答辩人并没有举证证明因为答辩人的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，请求贵院结合被答辩人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决答辩人支付给被答辩人每套房屋逾期办证违约金3000元。 三、即使被辩人应承担责任，答辩人2020年1月2日取得《贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司玫瑰花园一期幢项目首次登记审查意见》，答辩人已经具备办证条件，并通过短信、张贴公告等方式向被答辩人送达通知，答辩人已经尽到自身义务。 被答辩人于2019年12月30日向不动产登记中心提交申请，毕节市不动产登记中心出具《贵州省不动产登记受理通知单》，2020年1月2日取得《贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司玫瑰花园一期幢项目首次登记审查意见》，具备办证条件。并通过各种方式通知被答辩人提交办证资料。答辩人认为：答辩人的义务已经履行，至于被答辩人何时提交资料，以及不动产登记中心何时办理不懂产权属证书，答辩人不能控制。 四、电视入户费用、供电入户费用等若由其他主体收取，则答辩人主体不适格，应驳回被答辩人诉讼请求。若由答辩人收取，应属代扣代缴。 若电视入户费用、供电入户费用等费用由物管收取，则与本案无关。若由答辩人代收，则由答辩人向相关代扣代缴。代理的法律效果归被代理人承受，答辩人已按约定完成委托事宜，原告若不愿缴纳该费用其应当向服务提供商主张权利。“合同就是当事人之间的法律”，原告认为答辩人收取其相关入户费无法律依据，故而要求退还的主张与事实不符，不应得到支持。 综上所述，答辩人在合同约定时间内已经履行了合同义务，被答辩人所诉无事实及法律依据，应当驳回被答辩人的诉讼请求。 根据原被告提供的证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年11月18日原告与被告签订《商品房买卖合同》,合约定由原告购买被告位于商品房,该房号为4-22-3号。房屋建筑面积为127.19平方米,房屋总价款为321496.00元。合同签订后,原告按照合同约定将商品房总房款321496.00元支付给被告,但被告却未按合同中约定的日期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。合同中第二十二条第三款约定:（一）出卖人承诺于2016年06月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理转移登记的有关文书,交付给买受人;（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照以下约定处理:2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第（1）或（2）项处理对第（1）项打了沟:说明双方对买受人不退房的违约金未作约定。原告依约交清被告房款。另查明，涉案商品房现尚未具办理转移登记的条件。被告于2016年5月24日收取原告办证费 本院认定的上述事实有原被告的陈述及原被告向本院提交的证据。这些证据经庭审质证本院予以确认并已收集在卷。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告向原告交付了涉案商品房，但未交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方合同中约定转移登记的时间为2016年6月30日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。构成违约，故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原、被告合同中仅约定了约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之五承担违约责任；（2）买受人不退房的违约金未作约定。根据约定，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告转移登记的有关文书的违约金应从2016年7月1日起计算。但根据原告主张原告转移登记的有关文书的违约金起算时间为2016年12月31日。对于违约金的截止时间，被告向原告代收办证费用，即原告委托被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。涉案商品房现尚未通过综合验收,尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书到办证部门，属事实上的不能，待被告具备办证条件时，原告再主张。原告主张的电开户费、闭路开户费等费用，原告提供的证据不能证明被告收取该项费，原告应承担举证不能的法律后果。对原告的该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民诉法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴明亚、王祥云逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金；（违约金以原告已付购房款人民币321，496.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2016年12月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告吴明亚、王祥云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1204.00元（已减半收取），由原告吴明亚、王祥云承担602.00元，由被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担602.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇二〇年一月九日 书记员  邵烨旭