天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终6998号上诉人（原审被告）：苏学荣，男，1957年9月30日生，汉族，天津市荣发钢管有限公司经理，住天津市静海区。委托诉讼代理人：熊玉枝，天津天祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘焕志，男，1977年6月5日生，汉族，个体户，住天津市静海区。委托诉讼代理人：郝金源，天津兴朗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘俊文，男，1954年3月2日生，汉族，无职业，住天津市静海区。原审被告：天津市荣发钢管有限公司，住所地天津市静海区杨成庄乡梅厂村北500米。法定代表人：苏学荣，经理。委托诉讼代理人：熊玉枝，天津天祥律师事务所律师。上诉人苏学荣因与被上诉人刘焕志、被上诉人刘俊文，原审被告天津市荣发钢管有限公司（以下简称荣发公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院（2019）津0118民初4355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定不开庭进行审理。本案现已审理终结。苏学荣上诉请求：1.撤销原判第一项，发回重审或改判驳回被上诉人刘焕志对上诉人及原审被告荣发公司的诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1.上诉人、原审被告不是本案租赁合同的当事人，不负有给付被上诉人刘焕志租金的义务。2013年3月3日，被上诉人刘俊文与被上诉人刘焕志签订涉案房屋租赁合同，由此可见，涉案租赁合同的当事人为被上诉人刘焕志和刘俊文，上诉人及原审被告根本就不是涉案租赁合同的当事人，故一审判决第一项解除刘焕志与上诉人之间的天津市房屋租赁合同是完全错误的。2.2017年5月1日，上诉人与被上诉人刘俊文签订的协议，解决的是刘俊文与上诉人之间的经营权让与问题，与本案租赁合同没有任何关联。被上诉人聘用上诉人对荣发公司进行日常管理，代被上诉人刘俊文交付房屋租金的行为，是代理行为，并不由此发生合同主体的变更后果。一审判决仅凭被上诉人的单方陈述，即认定涉案租赁合同的义务主体变更为上诉人，属认定事实错误。本案租金应由被上诉人刘俊文给付。刘焕志辩称，要求驳回上诉，维持原判。刘俊文辩称，要求驳回上诉，维持原判。荣发公司述称，同意上诉人的上诉请求。刘焕志向一审法院起诉请求：1．依法判令三被告立即支付原告2018年4月8日至2019年4月8日之间的租金102500元；2．依法判令三被告支付2019年4月8日至实际搬离原告厂区为止期间的租金（2019年4月8日至2020年4月7日按照年租金198375元计算）；3.依法判令原告与三被告解除租赁合同，立即腾空厂区并交付给原告；4.依法判令三被告将在天津市荣发钢管有限公司名下的变压器变更至刘焕志名下；5.诉讼费由三被告负担。一审认定事实,原告刘焕志与被告刘俊文于2013年3月3日签订天津市房屋租赁合同。合同约定：出租人甲方为刘焕志，承租人乙方为刘俊文，甲方将位于静海区杨成庄乡梅厂村的一处厂院出租给乙方，租赁期限自2013年4月8日至2023年4月8日。甲方于2013年4月8日前将出租的房屋交付乙方。租金支付方式按年支付租金，付款时间为每年的4月1日前付清下年的全部租金。租期内前五年即2013年4月8日至2018年4月8日的年租金为150000元，从第六年开始租金在上一年的基础上每年以15%逐年递增，即调整后的租金为2018年4月8日至2019年4月8日年租金为172500元，2019年4月18日至2020年4月8日的租金为198375元，以此类推。合同第4-3第2项约定，乙方拖欠租金累计达一个月及其以上的，甲方可以解除合同。另，在附件一：注明200型变压器为甲方所有权设备，在乙方经营期间，为了乙方记账电费方便，甲方可配合乙方将其户名转为乙方名下，但在本租赁协议终止前乙方必须将变压器户名转回到甲方名下，期间所发生的一切费用由乙方承担。合同签订后，被告刘俊文入场，该厂房实际为荣发公司经营使用，2013年7月30日荣发公司设立，法定代表人为苏学荣，实际投资人（含设备出资方）为刘俊文。2017年5月1日，被告刘俊文与被告苏学荣签订协议一份，内容为经双方友好协商，天津市荣发钢管有限公司刘俊文(投资人)将天津市荣发钢管有限公司经营管理及相关运营活动无偿转让给该企业前经营者苏学荣。具体的相关权利义务中第1项为：双方首先确认原企业的设备及相关办公用品的数量并确保设备及相关用品完好如初；第3项为：刘俊文承诺乙方无偿使用该企业的经营管理权，如经营中出现相关的债务及法律纠纷由经营者苏学荣负担。协议另约定了其他事项。签订协议后，被告刘俊文告知原告房屋租赁合同的义务主体由自己变更为被告苏学荣，原告刘焕志亦认可合同的义务主体变更为苏学荣，但并未签订书面变更协议。2018年4月8日之前的租金已经按照合同约定足额向原告支付且原告称签订租赁合同后至今租金一直由被告苏学荣支付。2018年4月8日至2019年4月8日期间，被告苏学荣通过案外人苏立军于2018年5月5日向原告支付租金30000元，2018年6月26日支付30000元，2018年7月15日支付10000元，之后未向原告支付租金。另查明，荣发公司设立后，原告将其所有的200型变压器一台变更至荣发公司名下，现该变压器产权尚未变更。诉讼中，原告撤回第四项诉讼请求。再查，2019年6月27日，被告刘俊文和被告苏学荣就租赁厂房内的部分设备完成了交接，接收人为刘俊文，交接人为苏学荣，该交接清单上涉及的设备与两人于2017年5月1日签订协议所附设备基本一致。2019年8月7日，原告出具撤回部分诉讼请求申请书，称在案件审理中，刘俊文与原告联系并于2019年8月6日正式将涉案厂房内所有机器设备搬离厂区，故对于第三项诉讼请求仅要求解除租赁合同，不再要求腾空厂房。刘俊文对搬离厂区的时间无异议，苏学荣称在与刘俊文交接时已经把钥匙和其他东西交付刘俊文，因此不清楚具体腾空厂房的时间。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告刘焕志与被告刘俊文签订的天津市房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效。原告依约将租赁物交付被告刘俊文使用，被告刘俊文应当依约向原告支付租金。因该租赁物实际为被告荣发公司的经营场所，荣发公司的法定代表人为被告苏学荣，2017年5月1日，被告苏学荣与被告刘俊文签订协议，约定自此日后荣发公司产生的债务由苏学荣承担，且原告对2017年5月1日之后苏学荣作为租赁合同的权利义务主体亦是知情和同意的，结合被告苏学荣实际向原告支付租金的事实，足以认定2017年5月1日以后由被告苏学荣变更为租赁合同的承租方，其享有承租方的权利、义务，原告刘焕志仍履行出租方的权利、义务。因被告苏学荣未支付租金累计达一个月以上，故原告有权解除与其之间的合同关系；2018年4月8日至2019年4月8日的租金总额为172500元，因被告苏学荣仅支付70000元，属违约，应对该期间的剩余租金102500元向原告履行义务，并有义务按合同约定自2019年4月9日起至2019年8月5日止向原告支付租金，经计算该期间为119天，按照年租金198375元计算，该期间租金为64676元；原告撤回部分诉讼请求，系其自行处分民事权利和诉讼权利的体现，予以准许。被告苏学荣抗辩其缴纳租金的行为系代被告刘俊文支付，其与原告之间不存在权利义务关系，与常理不符，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告刘焕志与被告苏学荣之间的天津市房屋租赁合同。二、被告苏学荣于本判决生效后十日内向原告刘焕志支付2018年4月8日至2019年4月8日拖欠的租金102500元，2019年4月9日至2019年8月5日的租金64676元，以上总计167176元。三、驳回原告刘焕志的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，由被告苏学荣负担。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，本案争议焦点，上诉人是否负有交纳2017年5月1日之后的租金义务。对此本院认为，被上诉人刘焕志与被上诉人刘俊文签订涉案租赁合同后，被上诉人刘俊文依约将涉案房屋交付被上诉人刘俊文使用，故被上诉人刘俊文负有交纳租金的义务。租赁合同履行期间，上诉人与被上诉人刘俊文于2017年5月1日签订协议，约定被上诉人刘俊文将荣发公司经营管理权无偿转让给苏学荣，如经营中出现相关的债务及法律纠纷由经营人苏学荣负责。上诉人与被上诉人刘俊文该约定就本案而言实质上就是涉案租赁合同承租人的变更。因诉讼中，被上诉人刘焕志明确表示对上诉人与被上诉人刘俊文于2017年5月1日变更租赁合同交费主体知情并认可，故原审法院判令上诉人承担2018年4月8日至2019年8月5日期间的租金并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2350元，由上诉人苏学荣负担。本判决为终审判决。审判长 崔 军审判员 王 新审判员 苏美玉二〇二〇年一月五日书记员 张宇尘