湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初2115号原告（反诉被告）：武汉市万科物业服务有限公司。法定代表人：汪楠钦，总经理。委托诉讼代理人：黄林，公司员工。委托诉讼代理人：徐慧，湖北华徽律师事务所律师。被告（反诉原告）：包松蕊。被告（反诉原告）：邵定。两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：袁笔峰，湖北筑武律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告（反诉原告）包松蕊、邵定物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告（反诉原告）包松蕊、邵定提起反诉，本案依法转为普通程序并公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）万科物业公司的委托诉讼代理人黄林、徐慧，被告（反诉原告）包松蕊、邵定的共同委托诉讼代理人袁笔峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2018年1月1日至2018年7月31日的物业服务费共计1,546.39元；2、被告按《物业服务合同》约定向原告支付违约金1,630.15元；3、被告承担本案全部诉讼费、公告费。事实和理由：被告系万科金域华府小区4栋0114房的业主，原告为万科金域华府小区的物业服务企业。被告自2018年1月1日始即未按《物业服务合同》约定按时交纳物业服务费用，至2018年7月31日共拖欠物业服务费1,546.39元。原告多次对其进行催缴，但被告仍拒不缴纳，按《物业服务合同》第十三条约定应支付违约金1,630.15元。被告（反诉原告）包松蕊、邵定共同辩称，原告未按《物业服务合同》的约定及服务质量标准履行物业服务义务，存在违约行为，是导致被告房屋漏水的根本原因，故其无权主张物业费。被告（反诉原告）包松蕊、邵定向本院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告赔偿损失15,000元；2、反诉被告承担本案本诉和反诉的全部诉讼费用。事实和理由：2011年6月22日，反诉原告与武汉国浩置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买位于武昌区杨园街纺机路29号万科金域华府4幢1层14号商品房一套。合同第十八条第4款约定由反诉被告万科物业公司提供前期物业服务，该合同附件五《前期物业合同》明确约定了双方的权利义务和反诉被告应提供各项物业服务的服务质量标准。2018年初，反诉原告的上述房屋发生厕所外墙渗水漏水现象，反诉原告发现后第一时间联系通知反诉被告维修，但反诉被告拖延推诿拒不及时处理，后反诉原告多次要求反诉被告提供楼上住户信息并协调处理，但反诉被告仍一直不予解决。反诉原告无奈于2018年7月29日报警，在公安机关督促下，反诉被告才联系协调进行维修，并于2018年10月15日维修复原。自2018年初发生渗漏到2018年10月15日维修复原，期间长达10个月之久。反诉原告房屋的承租人因该房屋渗漏严重无法正常使用，于2018年5月起拒交房租并于2018年6月退租，导致反诉原告发生2018年5月-10月期间的租金损失30,000元。反诉原告认为反诉被告未能按照《前期物业服务质量标准》第三条第7款严格履行服务义务，产生管道破裂引发漏水的事故，其次未能按照该标准第六条约定提供综合管理服务，造成反诉原告的经济损失。根据合同法及相关法律规定，反诉被告应当承担违约责任，赔偿反诉原告各项损失。原告（反诉被告）万科物业公司对反诉辩称，被告反诉的主张没有事实和法律依据，被告反诉主张的损失非原告方造成，而是由于第三人侵权，故原告不应承担由第三人侵权而造成的被告的任何损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：万科物业公司提交的本诉证据4催缴函，包松蕊、邵定主张其未收到过，且邮单查询信息显示他人收，故不予采信；证据5、6欠费明细、缴费记录系万科物业公司单方制作，本院将结合其他证据及案件事实综合认定。万科物业公司提交的反诉证据微信截图及短信截图，本院对其真实性予以采信，对其与本案的关联性及证明目的将结合其他证据及案件事实综合认定。包松蕊、邵定提交的证据1、2、3、4、5、6、7，万科物业公司对其真实性均无异议，本院对其真实性予以采信，对其证明目的将结合其他证据及案件事实综合认定。审理中，本院依职权至案涉房屋进行了查勘并形成了调查笔录，双方当事人均无异议，本院予以采信。根据庭审中确认的证据和双方当事人的陈述，本院综合认定如下事实：包松蕊、邵定与出卖人武汉国浩置业有限公司签订一份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市1100XXX90），购买了位于武汉市武昌区纺机路29号万科金域华府4栋/单元1层14号房屋。合同约定房屋建筑面积43.64平方米。合同附件五约定了由万科物业公司对该小区进行前期物业管理服务的相关约定及《万科金域华府前期物业服务合同》摘要。合同对前期物业服务质量标准约定了共用雨、污水管道每季度疏通1次等；还约定了免责事由包括：因物业本身固有瑕疵所致的损害、业主专有及专用部分的受损；因业主、物业使用人或其他第三者故意或过失所致的损害等等。2009年9月24日，武汉国浩置业有限公司与万科物业公司签订《万科金域华府前期物业服务合同》，合同约定：由万科物业公司为该小区提供物业服务；合同期限自2009年9月15日至2015年9月15日；住宅物业服务费用标准为2.98元/月/平方米；物业服务费按季交纳，每季首月15日前支付，每逾期一日应按欠费总额的千分之五支付违约金；还约定了物业服务内容与标准等其他内容。2015年9月16日，武汉国浩置业有限公司与万科物业公司签订《万科金域华府前期物业服务合同补充协议》，约定将前期物业服务合同履行期限变更至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。武汉国浩置业有限公司于2013年3月将房屋交付给包松蕊、邵定，该房屋在房产管理部门登记备案的实际面积为44.2平方米。自2018年1月1日至2018年7月31日，包松蕊、邵定未缴纳物业服务费，依合同约定的标准计算金额为1,547元（5元/月/平方米×44.2平方米×7个月）。包松蕊、邵定将其所有的案涉房屋出租给案外人韩忠彬使用，租期自2017年6月14日起至2019年6月13日止，租金首年为每月5,000元，次年为每月5,500元。2018年5月，案涉房屋的租户向包松蕊、邵定反映，房屋发生渗水漏水现象，该租户及包松蕊先后告知了万科物业公司上述情况并要求维修解决。万科物业公司对管道进行排查后，确认系楼上房屋卫生间漏水导致下渗，故联系二楼房屋的业主协商维修事宜。二楼房屋的租户自行重做了卫生间防水，但未能彻底解决漏水问题。2018年7月29日，包松蕊、邵定曾向武汉市公安局武昌区分局杨园派出所报警称“楼上漏水，与对方协调很长时间，对方躲着不管，影响了楼下做生意”。至2018年10月，二楼房屋业主再次修整卫生间防水工程，案涉房屋至今未再漏水。审理中，本院组织双方当事人对漏水房屋进行了现场查勘。经查，一楼商铺当前未见渗漏，原漏水部位在二楼通往一楼的下水管道周围，对应二楼卫生间，管道及卫生间布局未见私改情况。对于漏水原因，双方当事人均不同意申请鉴定。2019年4月12日，万科物业公司诉讼来院，要求如诉称。包松蕊、邵定提起反诉，要求如反诉称。因双方当事人坚持其诉、辩称意见，本案调解不能。本院认为，万科物业公司与武汉国浩置业有限公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议，包松蕊、邵定与武汉国浩置业有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件，均系各方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。万科物业公司作为接受选聘的前期物业服务企业依约对小区提供物业管理服务，万科物业公司与小区的业主之间存在物业服务合同关系，包松蕊、邵定作为业主应依约支付物业服务费。对于案涉房屋漏水的问题，根据现有证据及现场查勘情况，经过二楼业主对卫生间防水彻底整修后未再漏水，未见下水管道堵塞爆裂情况，未见业主私改房屋管道布局情况，当事人对漏水原因亦不同意进行鉴定，故不能认定系因万科物业公司违约或存在其他过错导致房屋发生漏水。如房屋漏水系因开发商建设的房屋质量问题或相邻业主侵权造成，则包松蕊、邵定应依据相应的合同或侵权关系及法律规定，向对应责任主体主张权利。因此，在万科物业公司履行了物业服务合同主要义务的情形下，包松蕊、邵定仅以其未解决漏水问题为由拒绝交纳物业费缺乏法律依据。万科物业公司要求包松蕊、邵定支付自2018年1月1日至2018年7月31日期间的物业费1,546.39元，于法有据，本院予以支持。因万科物业公司未提交已予书面通知催缴的证据，包松蕊、邵定逾期缴费事出有因并非恶意，故对万科物业公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。包松蕊、邵定反诉主张万科物业公司应对漏水造成的损失进行赔偿，但其无充分证据证明万科物业公司在履行物业服务合同中存在过错或重大瑕疵，故本院对其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:一、被告（反诉原告）包松蕊、邵定于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉市万科物业服务有限公司支付2018年1月1日至2018年7月31日期间的物业服务费1,546.39元；二、驳回原告（反诉被告）武汉市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）包松蕊、邵定的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（武汉市万科物业服务有限公司已预交），由原告（反诉被告）武汉市万科物业服务有限公司负担28元，被告（反诉原告）包松蕊、邵定负担22元；反诉案件受理费88元（减半收取，包松蕊、邵定已预交），由被告（反诉原告）包松蕊、邵定负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李振华人民陪审员  曾 晨人民陪审员  韩顺萍二〇二〇年一月十日书 记 员  崔亚斐