上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初21516号原告：居伟明，女，1961年6月2日出生，汉族，住上海市虹口区。原告：居伟国，男，1965年1月14日出生，汉族，住上海市杨浦区。两原告共同委托诉讼代理人：汪李平，上海钟颖律师事务所律师。被告：居其才，男，1937年3月18日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：居伟安(系被告居其才之子)。被告：居伟安，男，1962年12月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告居伟明、原告居伟国与被告居其才、被告居伟安确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告居伟明及两原告共同委托诉讼代理人汪李平，被告居其才的委托诉讼代理人被告居伟安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告居伟明、居伟国向本院提出诉讼请求：1、要求确认两被告于2003年6月21日就上海市杨浦区延吉二村XXX号XXX-XXX室之房屋(以下简称系争房屋)签订的买卖合同无效；2、要求判令两被告将上述房屋的所有权恢复登记为居其才所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被继承人王锦雯与被告居其才系夫妻关系，生育三子女，分别为原告居伟明、原告居伟国、被告居伟安。王锦雯已于1999年11月13日死亡，其父母均已于解放前死亡。遗留系争房屋一套，该房屋原系公房，在王锦雯与居其才婚姻关系存续期间于1994年12月10日购买成产权房，产权登记为居其才所有，目前市场价约为200万元，在王锦雯去世后一直未办理继承。原告经过聘请律师调查才得知，2003年6月21日，两被告签订上述房屋的买卖合同，将上述房屋产权变更登记为居伟安所有。现为维护原告合法权益，提起诉讼。被告居其才、居伟安共同辩称，不同意原告诉请，原告的诉讼主体资格不符合，原告主张本案系争房屋属于夫妻共同财产，但如要确认系争房屋属于夫妻共同财产，应当由夫妻双方中的一方提出，现王锦雯已经去世，其在世时并未就系争房屋属于夫妻共同财产，以及其在该房屋中享有的相应份额提出过主张，故该房屋所有权应当属于房屋产权登记人，在系争房屋的产权登记信息上并无王锦雯的登记信息。在1994年12月王锦雯在世时，经家庭内部协商一致将原属于公有租赁住房的系争房屋按照94方案购买下产权，该房屋原承租人是被告居其才，购房时房屋同住人为居其才及王锦雯、居伟安及妻子费丽敏、居伟国共5名同住成年人，5名同住成年人依照规定均可购买系争房屋的产权，但根据94方案规定，产权人仅能登记为一人，经家庭内部协商一致，确定房屋产权登记在居其才名下，居伟安并为购房支付了1,000元公积金，费丽敏及居伟国各支付了800元的公积金，居其才也支付了1,300元公积金用于购房。购房时原告居伟明并不属于系争房屋的同住人，户籍也不在该房屋内，不具备购房资格。在王锦雯在世时，王锦雯及原告居伟明均未对系争房屋的产权登记人提出异议，在王锦雯去世后原告方也在相当长的时间内未主张房屋权属分割事宜，现原告并不具备主张购房无效的主体资格和实体权利，所以原告的主张不能成立。本院经审理认定事实如下：王锦雯与被告居其才系夫妻关系，生育三子女，分别为原告居伟明、原告居伟国、被告居伟安。王锦雯于1999年11月15日报死亡。本案系争房屋原系公房，租赁户名为居其才。1994年12月10日，上海市杨浦区房产管理局(甲方、出售人)与居其才(乙方、购房人)签订一份《公有住房买卖合同》，约定：甲乙双方根据《关于出售公有住房的暂行办法》的有关规定，自愿签订本合同。1、甲方同意将座落在上海市杨浦区延吉街道延吉二村XXX号XXX-XXX室的房屋，计建筑面积45.87平方米出售给乙方。2、经该房承租人与同住成年人协商一致，同意乙方购买上述房屋，并受之委托办理购房一切手续，并向甲方交纳定金1,000元整。3、甲乙双方认定上述房屋，以一九九四年规定的价格计算，房屋全部售价为10,281.76元。4、乙方愿意以一次性付款方式支付房价款，房屋实际付款金额为8,225.41元。5、甲方一次性从售房款中支付房屋维修基金2,482.48元，乙方首期支付房屋维修基金620.62元。6、甲方承担房屋全部售价1%的手续费102.82元，乙方承担房屋全部售价1%的手续费102.82元。7、乙方应交纳税费：房屋买卖合同印花税，产权登记权证印花税，房产权证工本费以及房屋登记勘丈费。8、乙方同意在签订本合同后，于1994年12月，到中国人民建设银行上海分行杨浦支行交纳以下款项和金额：①房屋实际付款金额8,225.41元；②首期维修基金620.62元；③其他手续费131.58元；总计8,977.61元。合同并就房屋补贴、房屋维修责任、房屋出售转让、物业管理、违约责任等进行了约定。乙方签章处加盖了居其才的私章。买卖合同签订后，居其才依约于1994年12月支付了购房款8,977.61元，并经房地产主管部门核准，居其才取得系争房屋所有权证，权证编号为杨XXXXXXXXXX。2003年6月21日，居其才(出卖人、甲方)与居伟安(买受人、乙方)签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将自有的系争房屋转让给乙方，房地产座落在上海市杨浦区延吉二村XXX号XXX-XXX室，房屋建筑面积45.87平方米，转让价款为175,000元。甲、乙双方同意，甲方于2003年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交割。自本合同签订之日起的30日内向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方于2003年6月30日前支付175,000元。合同并对违约责任、维修基金交割、税费承担等事项作了约定。2003年6月21日，经核准，居伟安取得系争房屋的《上海市房地产权证》，登记为该房屋权利人，房地产权证号为沪房地杨字(2003)第024226号。系争房屋的户籍户主现为居伟安，居伟安户籍于1984年6月29日迁入系争房屋，居伟安之妻费丽敏的户籍曾于1993年5月6日迁入系争房屋。以上事实，有上海市不动产登记簿信息、户籍资料、《公有住房买卖合同》、个人购房交款凭证、《上海市房地产买卖合同》及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，系争房屋原系公有住房，由居其才担任租赁人，同住人有王锦雯、居伟国、居伟安等人。1994年12月10日，居其才根据国家房改政策，按照94方案办理了购买系争房屋产权手续，签订《公有住房买卖合同》时，已在合同上明确经房屋承租人与同住成年人协商一致，同意居其才购买系争房屋，并受之委托办理购房一切手续。王锦雯、居伟国、居伟安作为系争房屋的户籍在册人员和同住成年人，对居其才按照94方案购买系争房屋的产权均应明知。根据规定，按94方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，相关同住人及出资人可以主张确认房屋产权共有，诉讼时效从发生争议时起算；按94方案购买的房屋，登记权利人死亡后，可以起诉要求确认产权共有条件的人，应在知道或应当知道其死亡之日起2年内提出。另外，如果从房屋登记至产权登记人名下之日，至案件起诉之时已超过20年的，应认为已超过20年的最长保护时效。按94方案购买公有住房、可以主张产权共有的人，如果其生前未主张房屋产权共有，则视为同意房屋产权归于产权登记人，继承人不能主张权利，死者近亲属也不能以夫妻共同财产为由，主张相应权利。王锦雯于1999年11月15日报死亡，王锦雯并未在其生前主张系争房屋产权权益，则视为其同意系争房屋产权归于产权登记人。居伟国、居伟安亦未在规定的时效期限内主张确认系争房屋产权共有。由此可见，居其才于2003年6月21日与居伟安就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》符合法律和政策规定，理应有效。故原告要求确认2003年6月21日系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告居伟明、原告居伟国要求确认被告居其才与被告居伟安于2003年6月21日就上海市杨浦区延吉二村XXX号XXX-XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并要求将上述房屋恢复登记为被告居其才所有的诉讼请求不予支持。本案案件受理费22,800元，减半收取计11,400元，由原告居伟明、居伟国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张    扬二〇二〇年一月二十日书记员 蒋杨锋李玮玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。