江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9952号上诉人（原审被告）：彭佩，女，1939年9月20日生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张治维（系彭佩丈夫），男，1936年3月16日生，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：周霞，女，1989年6月20日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：薛忠贵，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫富，北京市隆安（南京）律师事务所律师。上诉人彭佩因与被上诉人周霞房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初8488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭佩上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人立即返还涉案房屋即房产证。事实和理由：1、上诉人没有恶意违约。涉案房屋是夫妻共同财产，上诉人先生不同意卖，学校房改房也不能卖，上诉人反悔不卖房是合理合法的。一审判决认定上诉人恶意违约没有事实依据。2、2005年上诉人回南京已经明确告知了被上诉人不同意卖涉案房屋，按照协议退房款赔2万元。上诉人提供的郭老师的证人证言可以证明该事实。一审法院对此未予认定，只提及了2008年上诉人曾表示不卖房的意见。3、协议上写明了谁反悔赔两万，2005年上诉人反悔不卖房，被上诉人答复不要钱要房，还威胁上诉人不卖房就要跳楼。被上诉人该行为是对当初的协议出尔反尔。4、一审判决认定上诉人居住外地无法联系不是事实。事实是被上诉人明知上诉人的手机、座机号却从未与上诉人方联系。上诉人为了要回房屋多次回南京找被上诉人，多次打电话给被上诉人，被上诉人也不接。上诉人到涉案房屋找被上诉人结果开门出来的是租户。被上诉人刻意躲避上诉人，占着上诉人的房子不还，用于长期出租获利。5、一审判决认定被上诉人2018年才知晓涉案房屋不能过户不是事实。上诉人2005年已经告知被上诉人不卖房，并要求退还16万元房款加上2万元违约金，是被上诉人坚持要房不要钱。6、一审判决上诉人赔偿被上诉人房屋差价损失148.79万元没有依据。涉案房屋并没有过户，就依然是上诉人的房屋，法院判令上诉人赔偿巨额差价损失没有任何道理。且上诉人2005年以后就占有使用涉案房屋长期出租获取的租金达30万元，被上诉人实际上没有经济损失。7、涉案房屋是上诉人唯一的养老房。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。周霞辩称：1、上诉人的丈夫在长达十几年的时间从来没有向被上诉人明确主张不同意卖涉案的房屋。直到被上诉人起诉后，才在本院到庭陈述不知道涉案房屋出售情况。2、上诉人从来没有与被上诉人方主动联系过，更没有表示过不愿卖房。只是在2008年涉案房屋装修完以后，随口表示有点后悔。被上诉人认为这是一句玩笑话。3、上诉人在长达13年的时间里从未提出过将购房款退还给周霞或是中间人，表明上诉人没有不愿意卖房的意思表示。4、上诉人在长达13年的时间里，从来没有通过司法程序要求解除双方之间的房屋买卖合同，直到被上诉人提起诉讼要求办理过户，且上诉人在该案一审期间仍然未到庭。5、上诉人用被上诉人支付16万元的购房款在深圳为儿子买了一套住房，其升值空间远高于涉案房屋。6、上诉人说自己只有涉案房屋这一套养老房。但上诉人在2004年出售案涉的房屋即知晓该情况，且十五年来，上诉人也是有房居住的。7、上诉人提及的郭老师的证词，因郭老师未出庭作证，且和上诉人是同事关系，该证词不符合客观事实。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。周霞向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方之间的售房协议；2、彭佩返还周霞已支付的购房款16万元；3、彭佩赔偿周霞房屋差价损失150.79万元。一审法院认定事实：彭佩系南京艺术学院退休教师。位于南京市鼓楼区房屋（建筑面积40.38平方米，即案涉房屋）系该校房改房，于2003年4月17日登记所有权至彭佩一人名下。2004年3月21日，周霞、彭佩签订了售房协议，约定彭佩将案涉房屋以16万元的价格出售给周霞，因学校规定需三年后过户，彭佩保证3年后将案涉房屋过户给周霞，且在过户时不变更价格，如违约罚款人民币2万元，过户手续由彭佩办理等等。该协议签订后，周霞分两笔将全部购房款16万元支付给彭佩，彭佩对此出具了收据，并将案涉房屋以及案涉房屋的权属证书交付给周霞。周霞遂入住案涉房屋至今。因案涉房屋迟迟未能过户至周霞名下，其于2017年11月6日另案诉至一审法院，请求判令：1.彭佩将案涉房屋过户至周霞名下；2.彭佩支付违约金2万元。彭佩未到庭参加诉讼，仅递交书面说明称其丈夫不同意其出售案涉房屋，故对出售案涉房屋反悔了。一审法院经审理，认定彭佩在签订售房协议后反悔，拒绝办理过户手续，构成违约，周霞的诉讼请求应当予以支持。2017年12月27日，一审法院作出（2017）苏0106民初11633号民事判决书，判决：一、彭佩于判决生效之日起十日内将南京市虎踞北路15号3幢406室房屋过户至周霞名下（相应税费由彭佩承担）；二、彭佩于判决生效之日起十日内向周霞支付违约金20000元。该案一审判决后，彭佩不服上诉至本院，本院经审理认为案涉房屋系彭佩夫妻共同财产，周霞与彭佩签订的房屋买卖合同中，没有彭佩丈夫的签字认可，不能证明取得共有权人的同意。因案涉房屋尚未转移登记，故周霞要求办理过户登记的主张不应予支持。本院同时认定，周霞与彭佩签订的售房协议系有效合同，彭佩未能履行合同，应当承担违约责任，故彭佩应当支付违约金2万元。2018年6月25日，本院作出（2018）苏01民终3418号民事判决书，判决：一、维持江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏006民初11633号民事判决第二项；二、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏006民初11633号民事判决第一项；三、驳回周霞要求彭佩将南京市虎踞北路15号3幢406室房屋过户至周霞名下的诉讼请求。2018年7月19日，周霞再次以彭佩为被告诉至一审法院，要求解除售房协议、彭佩返还购房款并赔偿案涉房屋差价损失，即本案。在本案审理过程中，因周霞不服前述二审判决，故于2018年8月14日向江苏省高级人民法院申请再审。该院经审查认为，案涉房屋系彭佩与其丈夫共同共有，彭佩丈夫在再审审查阶段明确表示不同意彭佩出售房屋的行为，周霞的母亲也认可彭佩在2008年即告知其不同意出售房屋，鉴于该房屋尚未办理产权转移登记手续，故二审法院改判驳回周霞要求彭佩协助办理房屋过户登记的诉请并无不可。何况，周霞已向南京市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求解除其和彭佩签订的售房协议，彭佩返还购房款16万元，并赔偿损失，法院已立案受理，由此可见，周霞已经认可二审判决结果，故周霞仍要求再审，缺乏依据。2019年4月26日，该院作出（2019）苏民申866号民事裁定书，裁定驳回周霞的再审申请。上述法律文书生效后，彭佩已将生效判决确定其支付的违约金2万元支付至法院。本案审理过程中，周霞称2008年，彭佩的确表示不再出售案涉房屋，愿意赔偿2万元，周霞对此表示不同意。从2008年之后，因彭佩不居住在南京，故无法与其联系，也未再谈及后续事情。经一审法院询问，彭佩对于2008年曾告诉周霞不再出售案涉房屋，以及2008年之后再未见过周霞及周霞母亲，也未再作出不出售房屋的意思表示等事实予以认可。周霞在案件审理中申请对案涉房屋的现值进行评估。一审法院依法委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对案涉房屋进行价值评估，评估基准点为2018年6月25日，该基准点案涉房屋价值为166.79万元。周霞对此评估结论不持异议，彭佩经评估机构通知，无正当理由未到达现场。彭佩表示对于该评估结论不发表意见。周霞另称其于2015年起将案涉房屋对外出租，每月租金2000元，彭佩则认为周霞出租的租金为每月3000元。案涉房屋现仍由周霞使用。关于案涉房屋交还问题。周霞表示其需待本案判决生效后才交付房屋，彭佩表示随时可以接收房屋。但彭佩未在本案中就要求周霞交还房屋提出反诉。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，经生效判决认定，虽然周霞无法基于售房协议取得案涉房屋的所有权，但其与彭佩签订的售房协议合法有效。彭佩在签订协议后，拒绝履行房屋过户义务，构成违约，故应当承担相应的违约责任。关于解除售房协议的问题。根据生效判决，在售房协议履行过程中彭佩系违约方，因此其于2008年作出的解除协议的意思表示，对守约方即周霞不发生法律效力。但根据前述生效法律文书，售房协议现已无法继续履行，且周霞、彭佩在本案中一致同意解除售房协议，故周霞的该项诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于返还购房款的问题。因售房协议解除，故彭佩应当返还周霞购房款16万元，彭佩对此亦予以同意，故周霞的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于周霞要求彭佩赔偿房屋差价损失的问题。第一，虽然生效判决认定彭佩的丈夫不同意出售案涉房屋，因此案涉房屋无法办理过户。但生效判决并未认定彭佩丈夫在长达13年的时间里不知晓案涉房屋的使用状况。在2008年彭佩作出违约的意思表示后，至2017年周霞提起前案诉讼时，近十年的期间内彭佩及其丈夫均未再作出过类似的意思表示，亦均未再与周霞或其家人联系，长时间对售房协议如何处理置之不理，致使案涉房屋能否最终过户存在不确定的因素，也使得周霞对于售房协议能够继续履行持有合理的期待。此外，周霞亦因彭佩居住在外地而无法与其联系。据此，彭佩的恶意违约及后续行为致使周霞损失扩大。应当就周霞的损失承担赔偿责任。第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，彭佩的违约行为致使周霞通过购买取得案涉房屋所有权的合同目的无法实现，二审判决作出时，周霞方知晓案涉房屋无法过户，故以二审判决作出之日即2018年6月25日为评估基准点，符合法律规定。因此，彭佩的违约行为给周霞造成了购买同一房屋而需多支出款项的房屋差价损失，即150.79万元（166.79万元-16万元）。对此，彭佩应当予以赔偿。虽然彭佩已根据生效判决支付了周霞违约金2万元，但该违约金远不足以弥补周霞因彭佩违约而遭受的损失，故彭佩抗辩其已支付过违约金，无需再行赔偿的意见，不符合法律规定，一审法院不予采纳。第三，鉴于生效判决已判决彭佩赔偿了违约金2万元，故该款项应当从周霞主张的损失中予以扣除。第四，案涉房屋系彭佩基于售房协议约定交付给周霞，且即便彭佩于2008年提出不再出售房屋的意思表示后，也未要求周霞支付房屋占有使用费。因此周霞在案涉房屋内居住以及就案涉房屋如何使用、出租系处分自己合法权利的行为，彭佩抗辩周霞长时间使用案涉房屋，后又将案涉房屋出租，未产生任何损失的意见，一审法院不予采纳。据此，彭佩恶意违约致使案涉房屋无法过户，给周霞造成了巨大的经济损失，故其应赔偿周霞房屋差价损失148.79万元。另鉴于周霞在合同解除后，仍未交还案涉房屋，彭佩未在本案中提出反诉，故彭佩可另案主张相应权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、解除周霞与彭佩于2004年3月21日就南京市鼓楼区房屋签订的《售房协议》；二、彭佩于判决生效之日起十日内向周霞返还购房款16万元；三、彭佩于判决生效之日起十日内向周霞赔偿房屋差价损失148.79万元。一审案件受理费19811元，保全费5000元，鉴定费9500元，合计34311元，由彭佩负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中，上诉人坚持认为其2005年即告知被上诉人不同意出售房屋，2005年之后总共上门找了周霞7、8次，但没有找到，每次开门的都是租户。一审查明的其2008年告诉被上诉人不再出售房屋不是事实。一审查明的其他的事实正确，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。周霞与彭佩针对涉案房屋签订的《售房协议》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。彭佩作为涉案房屋的出售方，理应依约履行合同，将涉案房屋过户至周霞名下，但彭佩以其丈夫不同意出售房屋为由拒绝履行过户义务，生效判决也以房屋买卖未经周霞丈夫同意的理由驳回了周霞要求彭佩将涉案房屋过户登记至其名下的主张，造成被上诉人周霞的购房目的无法实现，被上诉人周霞请求解除其和彭佩之间的《售房协议》，彭佩亦同意解除合同，一审法院判令解除《售房协议》》，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，周霞直至（2018）苏01民终3418号民事判决书作出之日方知晓涉案房屋无法过户至其名下，其无法获得涉案房屋的交易价值，其为了购买相似房屋需另行支出款项，产生差价损失，故一审法院以该时间点为评估基准日，判令上诉人赔偿被上诉人房屋差价损失148.79万元（扣除违约金2万元），并无不当。上诉人主张《售房协议》上写明“如违约罚款人民币2万元”，故上诉人可以毁约，且只需要赔偿被上诉人2万元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因此，《售房协议》上约定“如违约罚款人民币2万元”并不表明上诉人可以不履行合同，且该2万元仅系违约金的约定，被上诉人的损失超过该违约金的数额的，可以要求上诉人增加赔偿违约金至实际损失。上诉人主张其2005年即告知被上诉人反悔不同意出售涉案房屋。本院认为，上诉人提交的证人证言因证人未出庭作证，其真实性本院不予确认。即使上诉人2005年即告知被上诉人不同意出售涉案房屋，但如上诉人所述，被上诉人当时就表示“要房不要钱”，双方并未能协商一致解除《售房协议》，其后上诉人并未向被上诉人退还房款，也未通过书面形式或者通过法律途径明确要求解除双方签订的《售房协议》，至被上诉人2017年向法院起诉上诉人要求协助办理过户手续，已逾十年，致使被上诉人产生了合理的期待，客观上造成了被上诉人方损失的扩大。上诉人应对此承担赔偿责任。上诉人主张被上诉人将涉案房屋出租获益，故不存在损失。对此，本院认为，涉案房屋系上诉人交于被上诉人占有使用的，被上诉人在《售房协议》未解除前将涉案房屋出租获益系依法行使其权利，而被上诉人主张的差价损失与此并无关联，对上诉人该意见，本院不予采纳。综上所述，上诉人彭佩的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18191元，由上诉人彭佩负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 帅审 判 员  许云苏审 判 员  刘 凡二〇二〇年一月十三日法官助理  高 峥书 记 员  朱愿情