江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终3027号上诉人（原审原告）：黄旭，男，1964年4月16日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：蒋龙飞，江苏中舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：周毅，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人黄旭因与被上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初12693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄旭上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。主要事实及理由：一审法院对双方之间不构成不定期租赁合同关系的事实认定有误；双方之间存在不定期租赁合同关系，被上诉人亦应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。上诉人与图腾公司签订的《商铺委托经营合同》履行期满，图腾公司发函给上诉人，提出按十年前的商铺价格买回（回购）商铺或以年租金按原房价4%标准续签租赁合同。上诉人不同意其意见，并提出商铺可以按现市值回购或按不低于原合同租金价格续签。图腾公司不置可否，既不表示回购也不退铺，却仍然在继续使用商铺。如果图腾公司不同意上诉人的意见，不同意续租，应当按《中华人民共和国合同法》第二百三十五条以及《商铺委托经营合同》第六条第1款约定，将该商铺恢复至原有状态并返还给上诉人。而图腾公司并未将商捕恢复原状，返还上诉人，后面却仍在继续使用，图腾公司以其行为表示同意按原合同续租。故而，一审法院认为双方不构成不定期租赁合同关系，该认定错误。应当改判为双方构成不定期租赁合同关系，图腾公司应按原合同约定履行合同义务，承担违约责任。图腾公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。1.双方不构成不定期合同关系。在合同期满前，图腾公司明确表示不愿意按原合同标准支付租赁回报，并且提出两个方案，上诉人不同意图腾公司的续租方案和回购方案，因此不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定。2.涉案商铺是产权式商铺，少数业主要服从多数业主的意见，图腾公司对外出租的价格不足原房价3%，并且上诉人代表的是极少数业主。黄旭向一审法院起诉请求：1.判令图腾公司立即向黄旭支付2018年4月30日至2018年10月29日期间租金44479元及违约金（以22239.5元为基数，按每日万分之三的标准，分别从2018年6月15日、9月15日计算至图腾公司实际付清之日止）；2.图腾公司承担诉讼费用。一审法院查明事实：南京市建宁路300号1202室商铺（建筑面积39.46平方米，以下简称1202室）为黄旭所有。2010年1月16日，黄旭（甲方）与图腾公司（乙方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，甲方自愿将上述房屋委托乙方自营或对外租赁经营，房屋总价款为1103608元；甲方同意在本合同有效期内，将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同约定；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为8年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；本合同约定期限届满，甲、乙双方中的任何一方如需续约，应在本合同期满前60日书面向对方提出申请，经甲、乙双方协商一致重新签订《商铺房屋租赁及委托经营合同》；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；在本合同约定期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为23452元（税后每期实际为每期22239.5元）；乙方支付时间为，每年的4月30日至5月15日、7月30日至8月15日、10月30日至11月15日和次年的l月30日至2月15日期间；在本合同约定期限执行满五年后，即自第六年起，甲方可向乙方提出转让商铺房屋所有权的请求，乙方承诺按本合同约定接受转让商铺房屋所有权的请求；甲方转让商铺房屋所有权的请求必须在当年的10月1日前以书面方式向乙方提出，甲、乙双方须在当年的12月1日前办理完毕转让过户手续，乙方于当年的12月31日前给付甲方转让款；甲方转让商铺房屋所有权的，甲、乙双方之间的租赁回报按甲、乙双方确认的实际天数结算，多退少补；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除本合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；本合同履行期间，甲、乙双方均不得干扰对方履行本合同，因一方的原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此给对方造成的一切经济损失等等。2017年1月18日，黄旭以图腾公司为被告诉至法院，要求图腾公司支付2016年1月30日至2017年1月29日期间的租赁回报88958元及违约金。该案经法院调解，双方达成了调解协议。2018年2月23日，图腾公司向黄旭邮寄了《关于大观天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》，告知黄旭数年来大观商业体经营收入在未扣税的情况下已远远低于委托经营合同所约定的经营回报，因此提出以1101654元的价格回购房屋的方案和以不超过4%的回报率支付委托经营回报的方案。但是，黄旭均未同意。2018年7月31日，法院就杨春明、杨婷与图腾公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）苏0106民初6181号民事判决书，认定“从维护业主长远利益出发，参考同楼层同类商铺（1096号商铺）的年租赁回报为房屋总价款的4%，法院确认图腾公司应按照28127元/年（703187×4%）为标准，以每季度为周期及时向原告支付占有使用费”。目前，该判决已经生效。本案庭审中，图腾公司为证明其对外经营率为2%左右，向法院提供了2015至2017年度租金收入专项审计报告，该报告显示该三年中每年的返租实际回报率均不足2%。另外，图腾公司还向法院提供了其与案外人陈晓岚、王锦银签订的新的委托经营合同书，该合同约定的租金年回报率为房屋登记总价的4%。黄旭对该审计报告的真实性不予确认，对该租赁合同与本案的关联性亦不予确认。法院曾询问黄旭，若经法院审理，认为双方之间的租赁合同已经到期终止，黄旭是否变更诉讼请求，请求对方支付房屋占有使用费。黄旭表示拒绝变更诉讼请求。一审法院认为，黄旭、图腾公司双方签订的《委托经营合同》是黄旭将其所有的房屋交由图腾公司出租经营，图腾公司因此按季度支付固定回报的合同，而非黄旭委托图腾公司经营涉案房屋，因此《委托经营合同》的性质是租赁合同。关于2018年4月30日之后黄旭、图腾公司是否构成不定期租赁合同关系的问题。合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。但是，本案中，黄旭、图腾公司之间的租赁合同期限届满后，图腾公司虽然仍在使用1202室，但并不同意按照原租赁回报率支付相关费用，且双方之间对于按照何种标准继续承租该房屋未能达成一致意见，故双方之间的租赁合同已经到期终止。关于租金和逾期支付租金的违约金问题。因合同到期后双方之间已经不存在房屋租赁关系，且黄旭在本案中拒绝要求图腾公司支付房屋占有使用费，故法院对其提出的租金和逾期支付租金的违约金请求，均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，一审法院作出判决：驳回黄旭的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。黄旭与图腾公司双方之间签订的《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》合法有效，该合同约定的租赁期间已届满。黄旭主张在租赁期间届满后，其与图腾公司之间构成不定期租赁合同关系。本案中，原租赁期间届满后，黄旭与图腾公司之间对租赁合同的主要条款发生分歧且未达成一致意见，故黄旭该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。租赁合同期限届满后，图腾公司仍继续占有使用案涉房屋，故应向黄旭支付占有使用费。虽然黄旭在一审中坚持要求图腾公司向其支付租金及违约金的诉请，但对于其所主张的款项性质，法院可依法进行认定，避免当事人诉累。结合商场经营现状，并参考已续签合同的类似商铺的年租赁回报标准，本院酌定占有使用费标准为房屋总价款的4%，图腾公司应按照44144.32元/年（1103608×4%）为标准，以每季度为周期及时向黄旭支付占有使用费。故2018年4月30日至2018年10月29日期间占有使用费应为22072.16元。同时，双方仍应根据大观天地MALL商场的经营现状，对产权式商铺经营等相关问题进行磋商，如在合理期限内仍不能达成合意，上诉人可再行主张相关权益。上诉人如有证据证明被上诉人收取案涉商铺的年租金回报率超过4%，亦可随时进行主张。关于黄旭主张的违约金问题，因双方约定的委托经营期限届满后，未就续签合同达成一致，黄旭的该项主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，黄旭的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初12693号民事判决；二、南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，给付黄旭2018年4月30日至2018年10月29日期间的房屋占有使用费22072.16元；三、驳回黄旭的其他诉讼请求。一审案件受理费912元，减半收取456元，由南京图腾置业发展有限公司负担226元，由黄旭负担230元；二审案件受理费912元，由南京图腾置业发展有限公司负担452元，由黄旭负担460元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇二〇年一月九日书记员  郭旭冬