山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初17611号 原告：刘蔚，女，汉族，1966年5月24日出生，住址：山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：代峰，山东方辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张萌，山东方辰律师事务所实习律师。 被告：青岛金泉源房地产开发有限公司，住所地青岛经济技术开发区。 法定代表人：朱明礼，职务：经理。 委托诉讼代理人：程鲁峰，男，1959年5月6日出生，汉族，住山东省安丘市。系公司员工。 被告：薛清坤，男，汉族，1975年8月12日生，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：朱丽红，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王斌，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 原告刘蔚诉被告青岛金泉源房地产开发有限公司、薛清坤商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘蔚向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告签订的青岛市黄岛区长江西路7号《唐宁国际》9层908户商品房买卖合同有效，位于青岛市黄岛区长江西路7号《唐宁国际》9层908户商品房归原告所有；2.依法判令被告协助原告办理青岛市黄岛区长江西路7号《唐宁国际》9层908户房屋过户手续；3.依法判令被告支付违约金20000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月28日，原告与被告青岛金泉源房地产开发有限公司签订黄岛区长江西路7号《唐宁国际》9层908户，房款509405.12元，已付269405.12元，余款双方协商由青岛金泉源房地产开发有限公司协助原告办理银行贷款。2014年8月5日，青岛金泉源房地产开发有限公司将涉案房屋交付原告，后原告作为仓库使用。2015年8月27日，在未经原告同意情况下，青岛金泉源房地产开发有限公司与薛清坤达成协议，将涉案房产暂时预告登记在被告薛清坤名下作为借款担保。2019年10月4日，薛清坤在未得到原告允许的情况下擅自对涉案房产进行破坏、损毁、强行进行装修，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告青岛金泉源房地产开发有限公司辩称，涉案房屋买卖属实，被告无钱支付违约金，原告尚欠被告购房款，原告支付被告购房款后，被告支付给薛清坤欠款。 被告薛清坤辩称，原告主体不适格，（2015）黄执字第1531号执行异议案中提交证据记载，与被告青岛金泉源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的并非刘蔚而是青岛大有电子玩具有限公司，同时该公司因没有缴足房款导致合同未继续履行；原告提交的与青岛金泉源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系伪造，无效；原告对执行标的物有异议的，应当先提出执行异议，涉案房屋查封在先，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，提起执行异议，对执行异议裁定不服的，再提起执行异议之诉；即使双方签订的《商品房买卖合同》真实，因原告自始至终未付清房款，青岛金泉源房地产开发有限公司有先行抗辩权，原告无权要求办理房屋过户手续。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告青岛金泉源房地产开发有限公司对原告提交的所有证据均无异议。被告薛清坤仅对原告提交的涉案房产已付款项269405.12元无异议，对其他证据均不予认可。 本院经审理查明认定事实如下: 1、2011年6月11日，原告（乙方、买方）与被告青岛金泉源房地产开发有限公司（甲方、卖方）签订《唐宁国际房屋认购协议》一份，约定：乙方预定长江西路7号《唐宁国际》9层901户至922户（以下简称该房屋）；乙方预订的该房屋总房价为人民币11498274元，乙方采取贷款方式付款；乙方同意签订本协议时，支付诚意金人民币600万元，甲乙双方在签订《商品房买卖合同》后七天内，甲方协助乙方办理贷款手续或一次性付齐全额房款；甲方保证在本合同实施期间，乙方购买的房屋部分没有任何抵押及产权纠纷，如违约，每违约一天，甲方承担相应年息8%的利息补偿。刘蔚在乙方处签字、青岛金泉源房地产开发有限公司在甲方处盖章。原告分别于2011年6月13日和2011年7月7日向被告青岛金泉源房地产开发有限公司转款400万元、170万元和30万元。青岛金泉源房地产开发有限公司为原告出具30万和570万元诚意金的收款收据对款项交付的事实予以确认。庭审中原、被告双方均认可剩余房款原告至今未付。 2、2011年12月28日，原告刘蔚（乙方、买受人）与被告青岛金泉源房地产开发有限公司（甲方、出卖人）签订青岛市商品房买卖合同一份，约定：乙方向甲方购买开发区长江西路7号9层908室，房屋总价款暂定509405.12元；第十条约定，甲方应当在2014年10月31日前，按照国家法律、法规、规章等规定将取得的商品房综合验收备案证明以及符合本合同约定的商品房交付乙方使用；房屋交付的条件为乙方签署房屋交接书或甲方发出交付通知满30日；第十一条约定，甲方如未在本合同第十条约定期限内将房屋备案证明和该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之0.5计算，违约金自本合同第十条约定的最后交付期限届满之第二天起算，至实际交付之日止。第十五条约定，甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权也不存在其它产权纠纷和财务纠纷，如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任，并按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条规定赔偿乙方；第二十五条约定，本合同补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同自双方签字之日起生效。双方商定本合同生效之日起30日内由甲方负责向房地产登记机构办理本合同登记备案手续。若甲方逾期不办理登记备案手续并造成乙方损失的，应当承担赔偿责任。2014年8月5日，双方签订房屋交接书。庭审中原告与被告青岛金泉源房地产开发有限公司均认可，原告已经支付房款269405.12元，剩余房款因被告青岛金泉源房地产开发有限公司原因无法办理贷款至今未支付，该款项扣除空调费及房屋改造费后为215847.44元。被告青岛金泉源房地产开发有限公司对原告诉求的2万元违约金亦无异议。 3、2012年12月19日，原告刘蔚（乙方）与被告青岛金泉源房地产开发有限公司（甲方）签订购房补充协议一份，约定：（一）甲方免费赠予乙方唐宁国际地下停车位四个，乙方对此四个停车位享有等同于购买的所有权利。另外，甲方同意乙方另行优先选购地下停车位五个，并按照每个停车位10万元的价格购买……（七）本补充协议与唐宁国际9楼商品房买卖合同具有同等法律效力，且特殊约定条款优先适用。刘蔚、青岛金泉源房地产开发有限公司在协议上签订、盖章。同日，刘蔚、青岛大有电子玩具有限公司（乙方）与青岛金泉源房地产开发有限公司（甲方）签订《补充协议》一份，约定9层共计22户空调设备款及安装费108560.32元、房屋结构改造费433788元由甲方负担，从房款中扣除。 4、两被告之间存在民间借贷纠纷。2014年12月4日，本院做出的（2014）黄民初字第8456号民事调解书载明：一、青岛金泉源房地产开发有限公司共欠薛清坤借款人民币500万元，支付截止2014年11月30日欠款利息人民币158万元，共计658万元，于2015年3月31日前付清……。该案对901-922号房产进行查封，查封期限自2014年9月15日至2016年9月15日。后薛清坤申请强制执行，案号为（2015）黄执字第1531号。在该案执行过程中，2015年8月27日，青岛金泉源房地产开发有限公司（甲方）与薛清坤（乙方）签订补充协议一份，约定：一、甲方已于2011年12月28日与青岛大有电子玩具有限公司签订唐宁国际9层（901-922）的商品房买卖合同，至今该公司已经支付大部分房款。经甲乙双方与青岛大有电子玩具有限公司董事长刘蔚协商，青岛大有电子玩具有限公司拟在近期将剩余房款200万元付清，用于甲方还乙方的借款。但大有公司至今未付。二、乙方为保障自己资金安全，要求甲方将唐宁国际9层901-911室，共计11套房屋暂时签到乙方名下作借款的抵押担保，签订房屋买卖合同并办理房屋预告登记手续。三、待青岛大有电子玩具有限公司向甲方支付剩余200万元房款，甲方还乙方的借款200万元后，乙方应积极配合甲方办理该11套房屋的撤销合同网上备案和注销商品房预告登记事宜，并将9层剩余（912-922）房屋解压。同日，双方到房产交易部门就涉案房产在内的11套房产办理预购商品房预告登记，预告登记权利人为薛清坤。在该案执行过程中，刘蔚曾提出过执行异议申请。2019年9月，因被告薛清坤对901-911户房产进行装修，刘蔚向本院提交上访信及信访。原告刘蔚认为两被告之间系抵押担保关系，不存在真实的商品房买卖。 5、2020年1月6日本院到黄岛区不动产登记交易中心查询：除本案查封外，黄岛区人民法院（2015）黄执字第1531-1号执行裁定书对901-911房产也进行了查封，查封期限自2019年7月2日起至2022年7月1日止；此外登记系统显示901-911号房产状态为“已售”、权利人为薛清坤。庭审中，本院当庭向原告释明，若存在无法协助办理过户情形，是否坚持原主张，原告坚持诉求不予变更。 上述事实有原、被告提交的《唐宁国际房屋认购协议》、银行交易明细及收款收据、青岛市商品房买卖合同、房屋交接书、通知函、保证金收款收据、物业交费收款收据、青岛市房地产业预收款专用收据及购房款发票、购房补充协议、补充协议、（2014）黄民初字第8456号民事调解书、（2015）黄执字第1531号民事裁定书、补充协议、上访信、信访登记表及录音等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。本案争议焦点为：一、原告与被告青岛金泉源房地产开发有限公司签订的青岛市商品房买卖合同是否有效；二、被告是否应协助原告办理房产过户手续；三、被告是否应支付原告违约金2万元。综合本案案情及相关法律规定，本院分析判定如下： 关于焦点一。本院认为，2011年12月28日，刘蔚与青岛金泉源房地产开发有限公司签订的青岛市商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效。原告该项诉求，本院予以支持。被告薛清坤虽不予认可，但未提交证据证明涉案合同存在合同无效情形，对被告薛清坤的相关抗辩，本院不予采纳。 关于焦点二。房屋买卖合同当事人之间存在的是债权债务关系，买受人只能依照合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将房屋的所有权转移给买受人，包括办理房产过户手续，此为给付之诉而非确认之诉，因此出卖人未按约定履行产权过户手续的，买受人不能直接请求对房屋进行确认，买受人不能依据买卖合同而直接取得房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，涉案房产经查询存在预告登记及法院查封情况，在预告登记和法律查封未予解除的情况下，原告诉求被告青岛金泉源房地产开发有限公司协助办理房产过户手续，属于履行不能，经本院当庭释明，原告对诉求未予变更，对原告的该项诉求，本院不予支持。若原告认为两被告存在可能损害其权益行为，属另一法律关系，可另行处理。 关于焦点三。被告青岛金泉源房地产开发有限公司将涉案房产为薛清坤办理预告登记且涉案房产存在查封情形，致使原告合同目的无法实现，已构成违约，合同对违约金进行了约定，原告诉求被告青岛金泉源房地产开发有限公司支付违约金2万元，被告青岛金泉源房地产开发有限公司对此无异议，本院予以支持。 此外，根据合同相对性原则，原告诉求被告薛清坤承担相应责任，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、依法确认原告刘蔚与被告青岛金泉源房地产开发有限公司于2011年12月28日签订的青岛市商品房买卖合同有效； 二、被告青岛金泉源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘蔚违约金20000元； 三、驳回原告刘蔚的其他诉讼请求。 案件受理费9094元，减半收取4547元、保全费2520元，以上合计7067元（原告已预交），由被告青岛金泉源房地产开发有限公司负担，于判决生效后十日内支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  车绍文 二〇二〇年一月十五日 书记员  李卓玲