贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初5043号原告：张从云，男，1950年6月19日出生，汉族，住贵州省金沙县。原告：梁会先，女，1950年4月29日出生，汉族，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人：黄颖（系二原告诉讼代理人），系贵州威驰（金沙）律师事务所律师，执业证号：15224201710508503。被告：张从发，男，1962年10月20日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被告：翁昌菊，女，1959年12月4日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。第三人：罗国敏，女，1973年1月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：黄晓渝，系贵州省贵阳市乌当区新添法律服务所法律服务工作者，执业证号：32401011100306。原告张从云、梁会先与被告张从发、翁昌菊、第三人罗国敏债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张从云、梁会先及其诉讼代理人黄颖，被告张从发、翁昌菊，第三人罗国敏及其诉讼代理人黄晓渝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张从云、梁会先向本院提出诉讼请求：1.请求判决撤销被告张从发、翁昌菊与第三人罗国敏对被告张从发、翁昌菊共同享有所有权的坐落在贵州省贵阳市云岩区房屋（房屋产权证号：黔2018云岩区不动产权第××号），签订的《存量房买卖合同》及转让该房屋所有权的行为；2.请求判决原告张从云、梁会先为行使本案所涉撤销权支付的律师代理费人民币伍仟元整（5000元）由被告张从发、翁昌菊、第三人罗国敏承担；3.请求判决原告张从云、梁会先为行使本案所涉撤销权支付的差旅费人民币贰仟元整（2000元）由被告张从发、翁昌菊、第三人罗国敏承担，合计7000元；4.请求判决本案的案件受理费由被告张从发、翁昌菊、第三人罗国敏负担。审理中，原告张从云、梁会先增加一项诉讼请求：撤销二被告与第三人在2016年7月6日签订的《房屋买卖居间合同》。事实及理由：被告张从发、翁昌菊系夫妻关系。2012年12月1日，被告张从发、翁昌菊共同向原告张从云、梁会先借款本金人民币贰拾万元整（￥：200000.00元），上述债务是二被告的共同债务，二被告依法应当对其上述债务承担连带偿还责任。原告张从云、梁会先在2019年8月1日依法向贵州省六盘水市钟山区人民法院提起诉讼，贵州省六盘水市钟山区人民法院在2019年8月1日立案受理该案，在2019年9月29日作出判决书，该判决书判决二被告于该判决生效之日起十日内偿还原告借款人民币贰拾万元整（￥：200000.00元），本案的案件受理费、财产保全费由二被告负担。坐落在贵州省贵阳市云岩区房屋（房屋产权证号：黔2018云岩区不动产权第××号，以下又称本案所涉房屋）是被告张从发、翁昌菊的夫妻共同财产，该房屋的面积有155.36平方米。上述事实有被告张从发出具给原告的借款《借据》、原告转款给被告张从发的银行转款凭证、黔2018云岩区不动产权第××号房屋产权证等证据相佐证。原告为了维护自己的合法权益，在贵州省六盘水市钟山区人民法院于2019年8月1日立案受理上述案件后，依法向贵州省六盘水市钟山区人民法院提起财产保全申请，请求裁定对二被告共有的本案所涉房屋（房屋产权证号：黔2018云岩区不动产权第××号）采取财产保全措施，其保全的范围（金额）包括以下范围（金额）：1.被告张从发、翁昌菊连带向原告张从云、梁会先偿还借款本金人民币贰拾万元整（￥：200000.00元）及其加倍支付其延迟履行本案所涉判决书判决的债务期间的债务利息；2.本案的案件受理费、财产保全费。原告为申请上述财产保全依法提供了担保。贵州省六盘水市钟山区人民法院在2019年8月1日立案受理该案后，裁定查封二被告共有的本案所涉房屋（房屋产权证号：黔2018云岩区不动产权第××号），在人民法院对本案所涉房屋采取查封过程中，发现二被告在收到人民法院送达的民事诉讼状副本、受理通知书后，被告翁昌菊才委托杜思杰作为其代理人与第三人罗国敏在2019年8月9日对二被告共有的本案所涉房屋签订《存量房买卖合同》，该《存量房买卖合同》约定，被告翁昌菊把二被告共有的本案所涉房屋（房屋产权证号：黔2018云岩区不动产权第××号）出卖给第三人罗国敏，该房屋出卖单价为每平方米4827元，该房屋总价款为人民币大写柒拾伍万元（￥：750000.00元）。本案所涉房屋在被二被告出卖给第三人时，每平方米的市场价值超过人民币壹万元（￥：10000.00元）以上，其总价款超过人民币壹佰伍拾肆万元（￥：1540000.00元）以上，二被告出卖给第三人的本案所涉房屋的价款不足二被告出卖给第三人时市场价值的1／2，被告翁昌菊委托杜思杰作为其代理人与第三人罗国敏于2019年8月9日在贵阳市不动产登记中心把本案所涉房屋登记的所有权人由被告翁昌菊变更登记为第三人罗国敏。事实上，二被告为了逃避债务，使人民法院作出的有关判决不能执行或者难以执行，严重损害原告的合法权益，被告翁昌菊的代理人杜思杰系被告张从发的表侄，二被告与杜思杰存在利害关系，被告翁昌菊的代理人杜思杰与第三人罗国敏存在利害关系，二被告及被告翁昌菊的代理人杜思杰与第三人罗国敏在恶意串通后，转移财产，签订上述虚假《存量房买卖合同》，其转让该房屋的价款不足市场价值的1／2，第三人没有实际向被告支付本案所涉房屋的购买价款，把二被告共有的本案所涉房屋的所有权变更登记在第三人罗国敏的名下。二被告与第三人罗国敏对二被告共有的本案所涉房屋（房屋产权证号：黔2018云岩区不动产权第××号）签订的《存量房买卖合同》及转让该房屋所有权的行为依法无效，也属于应当撤销的行为，贵阳市不动产登记中心把本案所涉房屋（房屋产权证号：黔2018云岩区不动产权第××号）登记的所有权人由被告翁昌菊变更登记为第三人罗国敏的行为依法应当撤销。上述事实有贵阳市不动产登记中心出具的《房屋记载表》、《存量房买卖合同》证据相佐证。因此，原告请求人民法院判决撤销二被告与第三人罗国敏对二被告共有的本案所涉房屋（房屋产权证号：黔2018云岩区不动产权第××号）签订的《存量房买卖合同》及转让该房屋所有权的行为，原告为行使本案所涉撤销权支付的律师费、差旅费依法应当由二被告和第三人罗国敏承担。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》第七十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十三条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等之规定，向法院提起诉讼，请求判如所请！被告张从发、翁昌菊辩称，一、2016年7月6日答辩人翁昌菊与第三人罗国敏签订的《房屋买卖居间合同》是真实意思表示。2014年7月20日因被答辩人资金周转困难，曾向第三人罗国敏丈夫杜思杰借款30万元，杜思杰通过银行向答辩人张从发转款30万元，这一借款事实二原告也是知道的。2016年7月6日，二答辩人因经济收入低，无能力继续偿还于2013年购买的位于贵阳市云岩区房（房屋产权证号：黔2018云岩区不动产权第××号）的贷款，因第三人罗国敏居住在贵阳，二答辩人又无力支付银行按揭贷款，二答辩人和第三人协商一致将位于贵阳市云岩区房（房屋产权证号：黔2018云岩区不动产权第××号），以2013年购买时的价格转让给第三人罗国敏，卖价为434794元（该款是答辩人翁昌菊已经支付的房款首付和银行按揭贷款合计之数，自2016年7月之后的房屋按揭贷款由买方第三人罗国敏负责完全结清），同时约定：434794元中的30万元与买方罗国敏的丈夫杜思杰之前的30万元债务抵销，剩余134794元买方第三人罗国敏以现金形式支付给卖方答辩人翁昌菊，故2016年7月6日答辩人翁昌菊与第三人罗国敏签订的《房屋买卖居间合同》是双方真实意思表示。二、答辩人翁昌菊委托案外人杜思杰处理涉案房屋过户相关事宜的委托行为合法有效；2016年7月6日答辩人翁昌菊与第三人罗国敏签订了《房屋买卖居间合同》当日，答辩人翁昌菊与杜思杰同时签订了《委托书》，委托杜思杰为翁昌菊合法代理人，《委托书》约定委托事项第五条明确受托人“代为办理房屋过户的相关手续，签署房屋的房地产买卖合同、商定房价、代收房款、并缴纳相关费用”，该委托书在2016年7月13日经过贵州省贵阳市立诚公证处公证，故答辩人翁昌菊与杜思杰在2016年7月6日签订的《委托书》合法有效。三、涉案房屋现已过户登记在第三人罗国敏名下是有理有据的。答辩人翁昌菊与第三人罗国敏在2016年7月6日就已经签订了《房屋买卖居间合同》并委托杜思杰作为答辩人翁昌菊的代理人，并于2016年7月13日对该《委托书》进行公证，由于第三人罗国敏一直忙做生意没有及时办理过户手续，2019年8月9日，答辩人翁昌菊的代理人杜思杰与第三人罗国敏一起到贵阳市不动产登记中心办理过户手续时，按照贵阳市不动产登记中心的要求签订了原告在诉状中所说的《存量房买卖合同》，该《存量房买卖合同》就是基于答辩人翁昌菊与第三人罗国敏在2016年7月6日签订的《房屋买卖居间合同》及《委托书》办理过户手续，现该涉案房屋已经登记在第三人罗国敏的名下。综上，二答辩人是因为经济困难实在没有办法偿还欠下的债务及涉案银行按揭贷款的情况下，才以2013年购买涉案房屋的价格与第三人罗国敏签订了《房屋买卖居间合同》，并不是二答辩人逃避债务而是积极履行债务，该《房屋买卖居间合同》是答辩人翁昌菊与第三人罗国敏的真实意思表示，也产生实际的交易，答辩人翁昌菊在2016年7月6日就已经委托了杜思杰作为其代理人处置房屋，该行为经过公证也是合法有效的。所以，答辩人翁昌菊与第三人罗国敏签订的《房屋买卖居间合同》是真实、合法的，杜思杰作为答辩人翁昌菊代理人与第三人罗国敏签订的《存量房买卖合同》也是合法有效的，在贵阳市不动产登记中心的过户行为也是有效的，不应该被撤销。第三人罗国敏述称，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求；因从原告提供的所有证据来看没有律师费收费发票，且就算有发票，原告的律师费要被告及第三人承担无事实依据。二原告主张的交通费并无提供票据，该主张也无事实及依据。至于案件受理费由法院裁决承担比例。第三人与被告在2014年就实际产生借款30万元，由于被告在答辩中所述没有能力偿还第三人的30万元借款，二被告就以2013年购买的价格转让给第三人，当时被告翁昌菊与第三人签订了《房屋买卖居间合同》，且该合同由中介公司办理相关手续，房屋买卖合同签订后二被告与第三人丈夫于2016年7月13日办理了公证书，二份公证书主要证明二被告系夫妻关系及杜思杰帮助二被告办理相关过户手续。二被告收到房屋的卖款后扣除了二被告之前向第三人的借款30万元，2019年8月9日二被告委托杜思杰代被告签订存量房买卖合同，取得了坐落在贵州省贵阳市云岩区房屋所有权，从整个过程来看时间长达3-4年，程序合法有效，杜思杰的委托手续合法有效，也得到登记机关的认可，原告方所诉的被告及第三人恶意串通无事实依据。六盘水市钟山区人民法院的受理案件通知书是2019年8月1日，通知书中明确表明7日内缴费才算立案。裁定书发生时间还没有对第三人产生法律效力，且被告及第三人的过户行为合法有效。综上请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：被告张从发与被告翁昌菊系夫妻关系，原告张从云与原告梁会先系夫妻关系，第三人罗国敏与案外人杜思杰系夫妻关系。2012年12月1日，被告张从发、翁昌菊向原告张从云、梁会先借款200000元，当日原告张从云向被告张从发银行账户转款200000元，2012年12月2日被告张从发向原告张从云出具了《借据》，未书面约定借款期限，口头约定月利率为3%。2014年7月20日，第三人罗国敏之夫杜思杰向被告张从发汇款300000元。2016年7月6日，被告翁昌菊与第三人罗国敏通过贵阳西南林城房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》一份，约定：翁昌菊自愿将自己位于贵阳市云岩区房屋出售该罗国敏，上述房产成交价格为434794元整；银行按揭从2013年11月1日至2016年6月11日已由翁昌菊负责结清，2016年7月1日之后按揭贷款由罗国敏负责结清；在交易过户中产生的税费由罗国敏全部承担；罗国敏应支付贵阳西南林城房地产经纪有限公司代理服务费3000元；翁昌菊、罗国敏协商签订协议之日将上述房屋证实交付给罗国敏，并在房屋移交之前保证房屋是空户口，房屋移交时其该建筑物范围内的土地使用权一起转移给罗国敏；双方还对其他事项进行了约定。同日，第三人罗国敏向贵阳西南林城房地产经纪有限公司代理服务3000元，被告翁昌菊向杜思杰、罗国敏出具收条一份，内容为：今收到杜思杰、罗国敏购房款现金肆拾叁万肆仟柒佰玖拾肆元整（434794.00元）。被告翁昌菊委托杜思杰代为办理房屋转移登记相关手续，并到贵州省贵阳市立诚公证处办理公证。2016年7月13日，贵州省贵阳市立诚公证处出具（2016）黔筑立诚公字第5992号公证书，该公证书载明：公证事项为委托；兹证明翁昌菊于二〇一六年七月六日来到本处，在我的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果；翁昌菊的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。中华人民共和国贵州省贵阳市立诚公证处，公证员：赵云飞。此后，罗国敏、杜思杰共计偿还案涉房屋按揭贷款462343.41元。2019年8月1日，原告张从云、梁会先以被告张从发、翁昌菊向其二人借款200000元为由向本院提起诉讼。2019年8月9日，杜思杰按上述公证委托的内容代翁昌菊与罗国敏签订《存量房买卖和合同》一份，并将位于贵阳市云岩区房屋转移登记至罗国敏名下，罗国敏取得产权证号为黔（2019）贵阳市不动产权第××号不动产权证书。罗国敏为办理案涉房屋转移登记手续缴纳增值税、契税等费用共计128538.94元。同日，税务机关向罗国敏开具金额为1310348.55元的增值税普通发票一份，该发票载明：房屋面积为155.36平方米，单价8032.6403193元，金额1247951.00元，税率5%，税额62397.55元。2019年8月20日，张从云、梁会先向向本院申请财产保全，请求对翁昌菊位于贵阳市云岩区房屋（房屋产权证号：黔2018云岩区不动产权第××号）采取保全措施。因前述房屋已转移登记至罗国敏名下，故本院无法采取财产保全措施。本院于2019年9月29日作出（2019）黔0201民初3559号民事判决，判决被告张从发、翁昌菊于本判决生效之日起十日内偿还原告张从云、梁会先借款本金200000元。现原告张从云、梁会先以二被告出卖房屋价款不足出卖时市场价值的二分之一为由，诉至本院。审理中，各方当事人同意以税务机关向罗国敏开具金额为1310348.55元的增值税普通发票所载金额1310348.55元作为案涉房屋转让价格是否低于市场价格的参考价。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。依据上述规定，原告张从云、梁会先主张的撤销权能否得到支持，应以被告与第三人之间转让案涉房屋是否存在“明显不合理的低价”为前提，而认定被告张从发、翁昌菊及第三人罗国敏之间转让案涉房屋是否存在“明显不合理的低价”的情形，应以第三人罗国敏为案涉房屋所支付的款项及案涉房屋交易当时的市场价值进行判断。如第三人罗国敏所支付的款项低于案涉房屋交易当时市场价值的70%，则可认定被告张从发、翁昌菊及第三人罗国敏之间转让案涉房屋存在“明显不合理的低价”的情形。现原、被告及第三人均同意以税务机关向罗国敏开具的增值税普通发票所载金额1310348.55元（含增值税62397.55元）作为案涉房屋转让价格是否低于市场价格的参考价，而第三人罗国敏为受让案涉房屋所支付的价款为2016年7月6日《房屋买卖居间合同》约定的434794元（含借款300000元）、案涉房屋按揭贷款462343.41元及增值税、契税等费用128538.94元，共计1025676.35元；该1025676.35元已超过各方当事人认可的参考价1310348.55元的78.27%，故本案不能认定被告及第三人转让案涉房屋存在“明显不合理的低价”的情形，故原告张从云、梁会先要求撤销被告张从发、翁昌菊与第三人罗国敏对被告张从发、翁昌菊共同享有所有权的坐落在贵州省贵阳市云岩区房屋（房屋产权证号：黔2018云岩区不动产权第××号），签订的《存量房买卖合同》、《房屋买卖居间合同》及转让该房屋所有权行为的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。对原告张从云、梁会先要求被告张从发、翁昌菊、第三人罗国敏支付其为行使撤销权而产生律师代理费5000元及差旅费2000元的诉讼请求，因其主张的撤销权未得到支持，故本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张从云、梁会先的诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告张从云、梁会先负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员 赵 用二〇二〇年一月二十九日书记员 尹玉庭