重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终269号 上诉人（原审原告、案外人）：彭婕，女，1975年7月18日出生，住重庆市潼南县。 委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：**安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人彭婕因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭，并于2019年9月18日公开开庭进行了审理。上诉人彭婕的委托诉讼代理人陈伟超、文海洲，被上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，原审第三人盛景旅游公司的委托诉讼代理人**宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭婕上诉请求：1.撤销（2018）渝04民初140号民事判决，改判为不得执行位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号（明月绿洲）7幢1单元X-X号房屋；2.本案一、二审案件受理费均由华融资产重庆分公司承担。事实和理由：1.彭婕与盛景旅游公司在法院查封前签订了《商品房买卖合同》并占有使用了案涉房屋。2.吕中能、吕光明、袁刚与重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）间的债权债务关系及盛景旅游公司以其签订的商品房尾款抵偿海丰建设公司债务的以房抵债关系真实，彭婕以其夫袁刚的债权作为履行购房款的支付方式，系房屋买卖双方的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应当认定为彭婕实际支付了购房款。3.彭婕购房时间早于抵押时间，彭婕对案涉房屋未办理过户登记并无过错。4.彭婕对案涉房屋享有的是具有物权性质的物权期待权，而华融资产重庆分公司系受让重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新北路支行）的债权，彭婕对案涉房屋享有的权益优先于华融资产重庆分公司。 华融资产重庆分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实与理由：1.彭婕系通过以房抵债的方式取得案涉房屋，但其举示的证据不能证明与海丰建设公司、盛景旅游公司存在真实的债权债务关系及达成抵房合意，也不能证明该借款尚未偿还，现有证据无法证明彭婕实际支付了全部购房款。2.彭婕提供的《商品房买卖合同》签订时间早于海丰建设公司作出付款承诺的时间，以及付款承诺上载明的借款时间，逻辑上不能互相印证。3.彭婕通过以房抵债的方式取得案涉房屋，其权利与基于消费者购买商品房的权利有根本性的区别，不能获得物权期待权的保护，不能对抗抵押权。4.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，因此本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条进行审理，即使本案需依照《执行异议规定》第二十八条、第二十九条进行审理，彭婕的权益也不足以排除执行。5.根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，债权转让抵押权一并转让。华融资产重庆分公司从重庆银行建新北路支行受让债权，重庆银行建新北路支行对案涉房屋享有的抵押权一并归华融资产重庆分公司享有。6.本案应当适用首轮查封时间，即重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）的查封时间2015年6月8日，重庆市第四中级人民法院（以下简称市四中法院）查封的时间为2017年7月14日，一审认定查封时间错误。 盛景旅游公司述称，盛景旅游公司同时在项目所在地、大渡口区等地设立销售点，各买受人到销售点洽谈购买房屋事宜，在双方达成意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式支付购房款、装修款及税费到盛景旅游公司账户或者盛景旅游公司指定账户，具体支付方式、支付时间以收据载明为准。盛景旅游公司对各买受人提交的《商品房买卖合同》、《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景旅游公司原因未能办理网签、房屋产权证等手续，请求人民法院依法判决。 彭婕向一审法院起诉请求：1.不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号（明月绿洲）7幢1单元X-X号房屋；2.确认重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号（明月绿洲）7幢1单元X-X号房屋系彭婕所有；3.本案的诉讼费由华融资产重庆分公司负担。 一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、海丰建设公司与盛景旅游公司法定代表人均为**安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。从2013年3月起，盛景旅游公司陆续取得该小区各幢房屋的商品房预售许可证，开始对外销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。 2017年7月5日，重庆银行建新北路支行向市四中法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，市四中法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日渝中区法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新北路支行申请执行后，市四中法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，市四中法院于2017年8月2日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱县国土房管局）送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经市四中法院去函，渝中区法院依法将案涉房屋移送市四中法院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新北路支行进行贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱县国土房管局于2015年2月就案涉房屋办理了抵押登记。 再查明：2014年7月4日，彭婕与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》，约定彭婕购买盛景旅游公司位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢1单元X-X号房屋，购房款为301441元。2014年7月4日，盛景旅游公司向彭婕出具收到301441元购房款的收据，收款方式为抵借息。2015年7月13日，海丰建设公司作出付款承诺，载明“2014年7月9日我司借吕中能给独山里腊项目征地赔偿款人民币：500万元（大写：五百万元）整，因我司未及时转付独山高新区，故我司于2014年4月30日算过本息（明细附后），剩余余款158.126万元（大写：壹佰伍拾捌万壹仟贰佰陆拾元整），我司承诺于2015年7月底付50万，2015年8月底付50万，2015年9月全部付清，并按之前的4%每月计息，如若未按期退返，将按总额千分之三日承担违约责任，从2015年5月1日算起。” 2015年4月28日，彭婕办理了接房手续。2015年8月11日，彭婕向重庆盛景酒店管理有限公司缴纳了2015年5月1日至2016年4月30日期间的物业管理费907.69元；2015年8月15日，彭婕向重庆盛景酒店管理有限公司缴纳了2016年4月30日至2017年5月1日期间的物业管理费907.69元；2015年8月24日，彭婕向重庆盛景酒店管理有限公司缴纳了水费28.6元；2016年8月30日，彭婕向重庆盛景酒店管理有限公司缴纳了2016年冬季放水费80元、向重庆市石柱黄水燃气有限公司缴纳燃气费202元；2017年6月29日，彭婕向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2017年5月1日至2018年4月30日期间的物管费907.7元；2017年8月24日，彭婕向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了水费191.4元、冬季放水费80元。彭婕在得知案涉房屋已被市四中法院查封后，向市四中法院提出执行异议。市四中法院经审查后，作出（2018）渝04执异273号执行裁定书，裁定驳回彭婕的执行异议申请。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、彭婕能否依据《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定排除华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行；二、应否确认彭婕对案涉房屋享有所有权。现作如下评述。 首先，关于《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新北路支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新北路支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 其次，关于本案能否适用《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定排除执行问题。 第一，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，彭婕向一审法院提起的为案外人执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即一审法院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”一审法院于2017年8月2日向石柱县国土房管局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。 第二，根据第二十八条的规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。根据第二十九条的规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。关于彭婕请求排除执行是否符合第二十八条规定的四个要件问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，彭婕提起案外人执行异议之诉，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任；但根据查明的事实及其提交的证据，不能认定彭婕已支付了案涉房屋的购房款，彭婕应承担举证不力的法律后果。彭婕主张其购买案涉房屋的支付方式为，以其与袁刚、吕中能共同向海丰建设公司的借款500万元的部分本金抵偿房款，其应当对抵债的真实性及合法性承担举证责任。一方面，彭婕对其主张实际支付了购房款的事实，举示的证据仅为海丰建设公司一份对吕中能的付款承诺及盛景旅游公司出具的收款收据，但该付款承诺只能证明吕中能与海丰建设公司存在债权债务关系，但不能证明彭婕之夫袁刚与吕中能之间、或者海丰建设公司、甚或盛景旅游公司之间的关系；彭婕与盛景旅游公司签订合同的时间为2014年7月4日，而海丰建设公司作出的付款承诺的时间为2015年7月13日，该付款承诺从内容上也看不出任何用债权抵扣购房款的意思表示，且该付款承诺上载明的借吕中能的款项的是2014年7月9日，在双方签订的商品房买卖合同之后，两者之间不能形成逻辑印证，仅凭盛景旅游公司给彭婕出具的收款收据无法证明双方存在基础债权债务关系且双方存在抵债合意并履行完毕，一审法院对彭婕主张以房抵债中基础债权的真实性，难予以认定。彭婕未举示充分的证据证明其用于抵偿房款的债权真实，不能认定彭婕已支付了案涉房屋的购房款，其请求排除执行，不符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条之规定，一审法院对其该项诉讼请求不予支持。 再次，对于彭婕请求确认其为案涉房屋的权利人的问题。彭婕购买案涉房屋后，房屋的原所有权人盛景旅游公司有义务按合同约定协助彭婕办理房产产权过户登记手续，彭婕对案涉房屋的所有权可以通过请求盛景旅游公司履行协助办理过户登记来实现，而非一审法院直接确认其为所有权人。 综上，根据《执行异议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《》第六十四条、第，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回彭婕的诉讼请求。案件受理费5821.61元，由彭婕负担。 二审中，彭婕围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 彭婕举示了如下证据：1.内部施工承包协议书复印件、合作协议原件；2.借款协议书复印件、中国工商银行股份有限公司（以下简称工商银行）凭证原件、工商银行明细清单原件、重庆农村商业银行（以下简称农商行）个人汇款凭证原件、农商行账户明细原件；3.结婚证原件、常住人口登记卡复印件；4.独山项目（吕中能）土地补偿款收支明细表原件、2015年7月13日付款承诺复印件、2016年5月20日付款承诺原件；5.吕中能报告原件、海丰建设公司欠条原件；6.工商银行凭证原件；7.（2016）渝010民破4号之三民事裁定书原件。上述证据1-7拟证明吕中能、吕光明、袁刚三人承建海丰建设公司贵州独山高新区里腊小微企业孵化园轻工类钢结构标准厂房项目期间，海丰建设公司提出借款500万元，袁刚于2014年7月9日向海丰建设公司转款500万元，作为吕中能、吕光明、袁刚三人出借款。截止2015年4月30日，海丰建设公司尚欠吕中能、吕光明、袁刚本金及利息共计2670667元。且在补偿款收支明细表中，**安同意抵扣房款，在抵扣彭婕、吕中能、李绪生房款共计1089407元后，海丰建设公司尚欠吕中能、吕光明、袁刚三人借款本息1581260元。后因吕中能退出合伙，截止2016年5月18日，海丰建设公司尚欠袁刚、吕光明借款本息1393560元，欠吕中能借款本息597240元。另拟证明，彭婕与袁刚系夫妻关系，彭婕以其丈夫袁刚出借给海丰建设公司的借款支付的案涉房屋购房款。 华融资产重庆分公司质证认为，对第1组证据中内部施工承包协议书形式上的真实性予以认可，但该合同为无效合同；对合作协议形式上的真实性予以认可，但不能证实与案涉房款存在关联性。对第2组证据中借款协议书为复印件，三性不予认可；对个人汇款凭证、明细清单、账户明细的真实性、合法性予以认可，但不认可关联性。对第3组证据中结婚证的三性均予以认可，常住人口登记卡为复印件，真实性和合法性不予认可。对第4组证据中补偿款收支明细表形式上的真实性予以认可，但该表并无盛景旅游公司印章，且**安载明“同意抵房款”的签字时间为2015年4月22日，晚于华融资产重庆分公司抵押权设立时间，故未经抵押权人同意的转让行为无效；2015年7月13日的付款承诺书形式上的真实性认可，但该承诺利息超过法律允许范围；对2016年5月20日付款承诺形式上的真实性认可，但该付款承诺是对吕中能的付款承诺，彭婕并未提供证据证明款项尚未偿还，也无法证明与案涉房屋房款具有关联性。对第5组证据中报告和欠条形式上的真实性予以认可，但无法证明与本案案涉房款具有关联性，即便海丰建设公司与袁刚间的债权债务关系属实，但海丰建设公司与盛景旅游公司系两个独立主体，从抵债主体和抵债时间来看，以盛景旅游公司已抵押财产来抵偿海丰建设公司的债务不具有合法性，彭婕也未提供证据证明三方如何结算和以房抵债。对第6组证据的真实性、合法性予以认可，但不认可关联性，该笔借款没有摘要也没有借款协议予以印证，无法认定是借款。对第7组证据，因是打印件，三性无法核实。 盛景旅游公司质证认为，对证据第1-6组的真实性、合法性、关联性均予以认可。对证据第7组的真实性、合法性予以认可，关联性以法院核查为准。 本院认为，对彭婕举示的证据1-7组真实性、合法性、关联性均予以认可，可以证明袁刚、吕中能、吕光明向海丰建设公司出借资金500万元，以及彭婕以其夫袁刚对海丰建设公司的债权作为支付购房款的履行方式。 二审查明：1.2014年4月18日，海丰建设公司与吕中能就贵州独山高新区里腊小微企业孵化园轻工类钢结构标准厂房项目签订内部施工承包协议书，委托吕中能承包修建该项目。2014年4月20日，吕中能、吕光明及彭婕的丈夫袁刚达成合作协议，约定三人共同合伙实施承建。2014年6月27日，独山高新技术产业园区管理委员会与海丰建设公司达成借款协议书，海丰建设公司遂向吕中能、吕光明、袁刚提出借款500万元。2014年7月9日，吕中能、吕光明、袁刚三人共同以袁刚名义转款500万元给海丰建设公司。2015年3月31日，海丰建设公司出具《独山项目（吕中能）土地补偿款收支明细表》，载明截止2015年4月30日，海丰建设公司尚欠本金及利息共计2670667元，且在该表上**安于2015年4月22日载明“同意抵房款”。2.本院（2019）渝民终259号民事判决书查明，市四中法院向石柱县不动产登记中心送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书的时间为2017年7月14日。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为彭婕对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院对此评述如下： 首先，《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。 其次，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新北路支行参加执行，而案涉房屋系市四中法院依据重庆银行建新北路支行的申请而查封，故应以市四中法院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，市四中法院于2017年7月14日向石柱县国土房管局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故市四中法院的查封时间为2017年7月14日。 最后，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，首先，彭婕与盛景旅游公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，虽该《商品房买卖合同》签订时间早于彭婕之夫袁刚向海丰建设公司出借款项的时间，存在倒签可能性，但按照一般交易习惯，应先购房再办理接房等手续，本案中彭婕举示的2015年4月28日办理接房手续的接房单，于2015年8月11日缴纳2015年5月1日至2016年4月30日期间的物业管理费的收据，2015年8月15日缴纳2016年4月30日至2017年5月1日期间的物业管理费的收据，2015年8月24日缴纳水费的收据，2016年8月30日缴纳2016年冬季放水费和燃气费的收据，2017年6月29日缴纳2017年5月1日至2018年4月30日期间物管费的收据，2017年8月24日缴纳水费、冬季放水费的收据等证据，可以佐证彭婕至迟于2015年4月28日前已与盛景旅游公司签订了购房合同，并从此时起占有使用案涉房屋的事实，故上述证据足以证明彭婕在查封前已签订合法有效的书面买卖合同及占有案涉房屋。其次，关于购房款的支付，根据彭婕举示的证据以及本案查明的事实可知，因海丰建设公司欠付袁刚借款及利息，海丰建设公司、盛景旅游公司系关联公司，其法定代表人均系**安，盛景旅游公司、海丰建设公司遂同意以案涉房屋抵偿给袁刚。彭婕与袁刚在夫妻关系存续期间约定案涉房屋由彭婕直接与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》，并以袁刚对海丰建设公司享有的债权作为购房款的履行方式系对夫妻共同财产的合理处置，并不违反生活情理。通过以上事实可以认定盛景旅游公司已经收到了案涉房屋的购房款，符合已支付全部价款的条件。最后，关于未能办理过户登记手续的过错问题，彭婕签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在预售许可证与抵押权并存的情形下，彭婕基于对预售许可证的合理信赖而与盛景旅游公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定彭婕已经履行了合理的注意义务，故案涉房屋未办理过户登记非因彭婕自身原因。因此，彭婕符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，彭婕的上诉理由成立，本院予以支持。二审基于新证据改判。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初140号民事判决； 二、不得执行彭婕购买的重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢1单元X-X号房屋。 一审案件受理费5821.61元，二审案件受理费5821.62元，均由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 重庆市第四中级人民法院（2018）渝04执异273号执行裁定书自动失效。 本判决为终审判决。 审判长  谭振亚 审判员  汤君丽 审判员  姜圆圆 二〇二〇年一月二十一日 书记员  李思琪