广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终5415号 上诉人（原审原告）：许某，男，1987年11月23日出生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州文山县。 委托诉讼代理人：张莹莹，广西金中大（柳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐迎明，广西金中大（柳州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李某，女，1968年7月24日出生，满族，住广西柳州市鱼峰区。 上诉人许某因与被上诉人李某房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 许某上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令解除上诉人与被上诉人于2013年8月18日签订的《房屋转让协议书》；3.判令被上诉人将柳州市房屋恢复原状并返还给上诉人；4.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定不清、法律适用错误。一、上诉人和被上诉人均为完全民事行为能力人，本案所涉《房屋买卖协议书》《协助办理购房贷款合同》系双方当事人真实意思表示，上诉人和被上诉人在遵循自愿、平等、诚实信用原则的基础上对合同内容形成合议，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方均应恪守。上诉人和被上诉人于2016年12月20日签订的《协助办理购房贷款合同》中明确约定：如果被上诉人在两年内(2018年12月30日前)未还清银行贷款的，则上诉人和被上诉人之前签订的柳州市温馨花园15栋1单元3-1号房购房协议作废。该条约定系上诉人享有附条件的合同单方解除权，上诉人和被上诉人提交的银行交易明细、微信记录和短信记录等证据均证明被上诉人未在2018年12月30日前还清银行贷款，合同约定解除的条件已经成就。上诉人于2019年1月将解除房屋买卖合同的通知送达被上诉人，已履行解除合同通知义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十六条之规定，上诉人和被上诉人签订的《房屋买卖协议书》已经于2019年1月解除。二、被上诉人应及时将位于柳州市房屋恢复原状，并返还给上诉人。上诉人和被上诉人签订的《房屋买卖协议书》已经于2019年1月解除。但被上诉人在收到解除房屋买卖合同的通知后，故意到物业公司补齐物业费、办理装修施工许可证，开始对涉案房屋进行装修，以达到及时入住、占有和使用涉案房屋的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被上诉人应将位于柳州市房屋恢复原状，及时并返还给上诉人。三、一审判决以上诉人未向银行提出提前还贷申请或上诉人已向被上诉人提出提前还贷事宜遭拒为由认定上诉人无权解除合同，缺乏事实和法律依据。(一）被上诉人在2018年12月30日前从未向上诉人提出其已具备提前还款的能力，亦从未要求上诉人配合办理提前还贷事宜，才导致上诉人无法协助被上诉人办理提前还贷事宜，包括无法向银行提出还贷申请。一审庭审中，被上诉人自认知道借款期限为20年，还款方式为等额本息，每月还款金额均为1022.53元。因此，被上诉人对贷款合同的内容是十分清楚的，若被上诉人欲履行合同义务提前还贷或具备提前还款能力，其完全可以在2018年12月30日前将尚欠款项直接转入还款账户。但即便在2018年12月30日之后，被上诉人也从未向上诉人表迖欲提前还款或已经具备提前还款能力的意思表示，被上诉人已构成违约的事实。被上诉人在一审中辩称“已经多次提出要求让上诉人配合办理房贷事宜”，但未提供任何证据证明其主张的事实，被上诉人应承担举证不能的不利后果。故，因被上诉人不具备提前还款的意思表示和能力，导致上诉人无法向银行提出提前还贷申请，未依约定时间提前还款的责任在于被上诉人，上诉人并无任何过错。(二）上诉人没有提醒被上诉人提前还款的义务。根据上诉人和被上诉人签订的《协助办理购房贷款合同》可以看出2016年12月，被上诉人提出将房屋的付款方式变更为银行按揭贷款，为达到此目的，上诉人才与开发商指定银行签订商业贷款合同。上诉人协助被上诉人办理购房贷款，即被上诉人作为贷款合同的实际承担者，对贷款合同享有主动权（包括对贷款金额、贷款期限、等额本息的还款方式、扣款方式、还款日等内容的选择）。上诉人只是根据被上诉人的选择被动的配合办理购房贷款，没有必要、没有义务每月提醒被上诉人还款。并且《协助办理购房贷款合同》中已经书面约定被上诉人须在2018年12月30前提前还款，上诉人更没有必要、没有义务向被上诉人提出提前还贷事宜。上诉人和被上诉人在合同中明确约定了行使解除权的情形，双方未就上诉人行使解除权附加任何义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，上诉人和被上诉人签订的《房屋买卖协议书》自解除通知送达被上诉人时解除。而一审判决以上诉人未向被上诉人提出提前还贷事宜遭拒为由判决上诉人无权解除合同，无形中给上诉人的解除权附加了告知提前还款的义务，该判决适用法律错误，有失公允。 李某辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 许某向一审法院起诉请求：一、解除许某与李某2013年8月18日签订的《房屋买卖协议书》；二、本案诉讼费用由李某承担。后当庭增加诉讼请求：三、李某将柳州市房屋恢复原状并返还给许某。 一审法院认定事实：2013年8月18日，许某和李某签订《房屋买卖协议书》，约定：许某自愿将柳州市温馨小区（公安公寓楼）的单位指标集资房，建筑面积90平米，转让给李某；以许某名义购买此套房屋的费用由李某支付，支付的价格为此套房屋的最初原始价格，购得此套房屋的产权归李某所有。在办理购买该房的过程中，购买手续主要由许某负责，李某做必要的协助。该房建成交付后，房屋的所有钥匙交由李某保管，房屋归李某使用；该房屋的所有权证、国有土地使用证办理完毕后，许某应在第一时间内将上述两证交由李某保管。李某须于签订合同当天支付许某房屋转让费120000元；2013年8月25日前支付许某首次购房金150000元。双方商定，购房一切费用均由李某承担，许某负责协助办理。该房的正式过户手续待五年后或可以办理时，再正式办理。 2016年11月24日，许某与柳州市温馨房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定柳州市温馨房地产开发有限责任公司向许某出售位于学院路9号温馨花园15栋1单元3楼1号房屋，建筑面积74.65平方米。2016年12月20日，许某和李某签订《协助办理购房贷款合同》，约定：许某与柳州温馨花园小区开发商指定银行签订《柳州市温馨花园小区15栋1单元3楼1号房》商业贷款合同，李某为许某提供贷款所需的全部资金保障，为保证该事项顺利进行，经双方协定，许某与银行签订20年购房商业贷款合同，李某每月按银行还款期限准时还款，办理贷款所有产生的费用由李某承担。李某需在签订合同时起，两年内将许某本次与银行签订的购房商业贷款还清（2018年12月30日前还清）。如李某每月未按银行规定期限还贷，使许某银行信用等受影响时，或两年内（2018年12月30日前）未还清银行贷款的，之前许某与李某签订的（柳州市温馨花园小区15栋1单元3楼1号房）购房协议作废，同时李某支付给许某的所有交易金额及购房款不退还。李某签订本合同时，交付许某一万元保证金，李某还清银行贷款后，许某将一万元保证金退还给李某。2017年3月7日，许某与中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行同意向许某发放150000个人购置住房贷款用于购房柳州市学院路柳州市温馨花园小区15栋1单元3楼1号房，贷款期限为240个月（2017年3月7日至2037年3月7日），借款人按照按月等额本息还款法（按月计息），借款人自愿选择每月15日未还款日。借款人指定其在中国工商银行开立的个人结算账户（户名许某，账号62×××49）作为还款账户。上述合同签订后，李某开始代许某按月支付涉案房产房贷，但2019年4月13日，李某向许某的中国工商银行账户号为62×××49汇款还房贷失败。2019年1月14日，许某以李某尚未还清房贷已经构成违约为由，通过短信方式向李某送达《解除房屋买卖协议书通知书》。李某则认为系许某拒不配合履行合同约定构成违约，不同意解除合同。因双方协商未果，许某于2019年3月29日诉至法院并提出上述诉讼请求。庭审中，许某认可收到了李某支付的120000元的房屋转让费、150000元的首次购房定金及10000元保证金。许某亦自认其于2019年4月14日变更了涉案房子还贷的银行账户。 一审法院认为，许某和李某签订《房屋买卖协议书》和《协助办理购房贷款合同》，系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，各方当事人应当按照诚实信用原则全面履行合同约定的各项义务。本案中，许某主张李某逾期还贷及未在合同约定期限内还清所有房贷的行为已经构成违约并诉请要求解除合同。经查，双方签订的《协助办理购房贷款合同》约定了如李某每月未按银行规定期限还贷，使许某银行信用等受影响时，或2018年12月30日前未还清全部银行贷款的，双方签订的《房屋买卖协议书》作废，同时李某支付给许某的所有交易金额及购房款不退还。本案中，李某于2018年11月16日转款支付2018年11月的银行贷款本息，许某主张李某在2018年11月未按时支付银行贷款导致其信用受影响，但许某并未提供证据证实其信用受损，故对许某的该项主张不予采信。关于许某主张李某未在2018年12月30日前还清银行贷款的问题，虽然《协助办理购房贷款合同》明确约定了李某须在2018年12月30日前未还清全部银行贷款，但许某系涉案房产的借款人，提前还贷需许某向银行提出申请，李某依约还清全部银行贷款的义务需得到许某的协助，故在许某未举证证实其已经向银行提出提前还贷申请，或举证证实其向李某提出过提前还贷事宜而被李某拒绝的情况下，许某以李某在2018年12月30日前未还清全部银行贷款的行为构成违约为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因许某和李某签订《房屋买卖协议书》未解除，许某诉请要求李某将涉案房屋恢复原状并返还给许某的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回许某的全部诉讼请求。一审本案诉讼费5832元（许某已预交），由许某负担。 本院二审期间，当事人均未提供新证据。经查，一审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，许某、李某签订《房屋买卖协议书》《协助办理购房贷款合同》系当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。许某称李某违反《协助办理购房贷款合同》的约定，未在2018年12月30日前还清全部银行贷款，因此双方签订的《房屋买卖协议书》作废同时李某支付给许某的所有交易金额及购房款不退还。然许某作为借款人，根据其与中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行签订《个人购房借款/担保合同》第七条约定，借款人提前偿还全部或者部分贷款的，应向贷款人提交书面申请，在获得贷款人审批同意后办理提前还贷。本案中，李某前期均能如约履行还款义务并向许某交纳保证金，而许某未向银行提交提前还贷的书面申请，也没有证据证实通知李某提前偿还贷款而遭到拒绝。李某无法自行向银行办理提前还款义务，不存在违约的故意，许某以此要求解除合同并要求李某归还房屋且不退还所有交易金额及购房款的上诉意见，有违合同本意，有违公平原则。因此对于许某的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人许某的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5832元（许某已预交），由许某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 昀 审 判 员  黄智文 审 判 员  赵舒颖 二〇二〇年一月九日 代书记员  刘秋琼