河南省焦作市解放区人民法院行 政 判 决 书（2019）豫0802行初43号原告焦作市解放区丰泽花园公务员西区业主委员会，住所地：焦作市丰收路丰泽花园公务员西区院内。负责人马伟,主任。被告焦作市自然资源和规划局。住所地：焦作市山阳区焦东路3188号。负责人钟会学，局长。委托代理人薛婧媛，该局工作人员。委托代理人李卫霞，河南华凌律师事务所律师。第三人河南建开置业股份有限公司，住所地：焦作市丰收路169号。法定代表人许娅珂。原告焦作市解放区丰泽花园公务员西区业主委员会（以下简称“丰泽花园业委会”）诉被告焦作市自然资源和规划局（以下简称“市资源局”）、第三人河南建开置业股份有限公司（以下简称“建开公司”）撤销行政行为一案，原告于2019年7月19日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，原告丰泽花园业委会负责人马伟，被告市资源局的委托代理人薛婧媛、李卫霞到庭参加了诉讼。第三人建开公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。2007年1月23日，被告市资源局向焦作市建设开发有限责任公司颁发房屋所有权证，将坐落于解放区丰收路169号（综合管理楼）登记为其所有。原告丰泽花园业委会诉称，一、事件起因。焦作市丰泽花园公务员西区位于民主南路与丰收路交叉口向东150米路北，由焦作市建设开发有限责任公司承建，于2004年建成竣工。竣工后，一直由开发商的子公司进行物业管理。2017年10月小区业主委员会成立。2017年12月，通过招投标方式，聘用了新的物业公司，解聘了焦作市嘉运兴物业公司（以下简称“嘉运兴公司”），即开发商的子公司。嘉运兴公司明知被解聘，但是依然占用物业管理用房，原告多次催促，嘉运兴公司拒绝搬离。二、形成诉讼。原告为了维护自己合法权益，于2019年2月向焦作市解放区人民法院提起诉讼，要求嘉运兴公司腾房。在庭审时，嘉运兴公司提供了“解字第××号房屋所有权证”，声称该房产不属于小区公共资产，原告申请腾房于法无据。经过法院到焦作市房产管理中心调查，解字第××号房屋所有权证真实有效，产权所有人为焦作市建设开发有限责任公司，随后，法院建议原告撤诉。三、审批违法。根据《中华人民共和国住宅小区公共管理规定》第十三条规定，分期建设的居住小区，规划行政主管部门在审查修建性详细规划、建设方案以及核发《建设工程规划许可证》时，应对每期工程公共服务设施项目的名称、功能、位置、指标等进行核定。焦作市城市规划管理局颁发《建设工程规划许可证》（焦规建字【2003】第77号）时，明确载明：“经过2005年7月22日第21次局业务会研究同意，建设工程规划许可证做如下变更：1、丰泽园二期西区物业管理办公楼变更为综合管理楼和综合商业楼，以外墙变形缝为界。2、综合管理楼临南北路（即政一街）西侧，建筑面积404.8平方米（其中物业管理用房120平方米）。3、综合商业楼为剩余外墙变形缝以东，建筑面积924.24平方米”。在与《建设工程规划许可证》配套的《焦作市建设工程许可证申请表》中也同样进行载明。被告对规划部门的意见视而不见，于2007年元月向焦作市建设开发有限责任公司颁发了“解字第××号房屋所有权证”。违反了《中华人民共和国住宅小区公共管理规定》第十六条规定，房屋登记机构应当在居住小区配套公共服务设施的房屋所有权证上注明其规划设计用途。依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区物业服务用户，属于业主共有。《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域配建必要的物业管理用房。第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。综上，被告在颁发房屋产权登记证时，把关不严，越权审批。为此，原告提起诉讼，请求判令：1.依法撤销解字第××号房屋所有权证；2.本案诉讼费由被告承担。被告市资源局辩称，2007年1月焦作市房产管理中心（原名焦作市房产管理局）颁发解字第××号房屋所有权证的行为符合法律规定，原告的诉请依法应不予支持。第三人建开公司（原名焦作市建设开发有限责任公司）于2003年建设开发了丰泽花园二期西区住宅楼工程，2004年5月工程竣工验收。2006年第三人建开公司申请初始登记，并提交国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收备案表及其他有关证明文件等，经焦作市房产管理中心认真审查，认为第三人建开公司初始登记申请程序合法，申请材料齐全，符合《城市房屋权属登记管理办法》第六条及第十六条的规定，焦作市房产管理中心为其办理初始登记并颁发权属证书不违反法律法规规定。原告诉称依据的法律法规生效时间在涉案房屋初始登记之后，其认为房屋登记机构对属于全体业主共用的物业用房只在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书的法律依据不适用本案。《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日开始实施，《房屋登记办法》于2008年7月1日开始实施，在《房屋登记办法》中才首次规定了房屋登记簿的内容，在前述法律法规实施之前房屋登记机构行使登记职责依据的是《城市房屋权属登记管理办法》，该管理办法没有对属于全体业主共同的物业用房不颁发房屋权属证书的规定，故房产机构颁发房屋权属证书的行政行为合法，原告要求撤销解字第××号房屋所有权证的诉请于法无据，应不予支持。第三人未提交陈述意见。被告市资源局向本院提交了以下证据、依据：涉案房产（解字第××号）权属档案资料一套（包括登记申请书、国有土地四至申报表、调查勘丈表及房地产测绘报告、房地产分户平面图、房地产登记审核表、土地房屋所有权证、建筑工程规划许可证及建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案表、文件、申请、契税发票、权证存根等材料）。证明指向，证明第三人建开公司提交初始登记的材料齐全，符合法律规定，焦作市房产管理中心为其办理初始登记并颁发权证的行政行为合法。法律依据为《建设部关于修改城市房屋权属登记管理办法的决定》第六条、第十六条、第二十七条；《房屋登记办法》第九十四条、第九十八条；《中华人民共和国物权法》第二百四十七条。原告丰泽花园业委会对被告市资源局提交的证据，质证意见如下：对证据真实性无异议，对第7页的综合管理楼测量平面图，可以明确看出是物业用房，有门岗。对第13页的解字第××号房屋所有权证存根有异议，既然是物业用房，不应登记给第三人。第20页建设工程规划许可证第2项，规划局明确表明，综合管理楼临南北路（即政一街西侧）建筑面积404.8平方米（其中物业管理用房120平方米），证明房子产权规划就是物业用房，应归全体业主共有。规划许可证上就是第13页房屋所有权证存根显示的登记给第三人的物业用房。第28页第2项，建设工程许可证审批表，同时显示综合管理楼有120平方米的物业管理用房。原告丰泽花园业委会、第三人建开公司未提交证据。经审查，关于被告市资源局所举证据，其中第三人建开公司经本院依法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃质证的权利。原告对被告提交证据的真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认。经审理查明，2003年焦作市城市规划管理局根据焦作市建设开发有限责任公司的申请，颁发编号焦规建字（2003）第77号建设工程规划许可证，载明的主要内容：1、丰泽园二期西区物业管理办公楼变更为综合管理楼和综合商业楼，以外墙变形缝为界。2、综合管理楼临南北路（即政一街）西侧，建筑面积404.8平方米（其中物业管理用房120平方米）。3、综合商业楼为剩余外墙变形缝以东部分，建筑面积924.24平方米。2007年1月23日，焦作市房产管理局根据焦作市建设开发有限责任公司的申请，就上述房产向其颁发房屋所有权证书，证书编号为：焦房权证解字第××号，将坐落于解放区丰收路169号（综合管理楼）的房产全部登记归焦作市建设开发有限责任公司所有。房屋所有权证存根另载明：共有人0人。另查明，1、被告市资源局目前履行办理涉案房产登记管理法定职权；2、第三人原名称为焦作市建设开发有限责任公司。本院认为,根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定,行政机关被撤销或者职权变更的,继续行使其职权的行政机关是被告,现市资源局行使房屋产权登记的职权,故市资源局为本案适格被告。根据涉案房产登记时正在生效并适用的《物业管理条例》中华人民共和国国务院令（第379号）第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。以及被告提交的作出涉案行政行为的主要规章依据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定，房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申请。本案中，物业管理用房的所有权依法属于全体业主，应由全体业主作为权利人向被告提出申请，被告才可依法对权利人作出权属登记。而本案被告将涉案物业管理用房不加区别的登记给他人，在确认物业用房共有人时确认为0人，属于认定事实不清、适用法律法规错误。第三人经本院依法传唤未到庭，不发生阻止案件审理的效果。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条一款第（二）项的规定，判决如下：撤销焦作市房产管理局颁发的焦房权证解字第××号《房屋所有权证》。案件受理费50元，由被告焦作市自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  梁学峰人民陪审员  陈小慧人民陪审员  程世强二〇二〇年一月十日书 记 员  张 欢符相关法条：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（二）适用法律、法规错误的。