福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0982民初3629号 原告：陈吓勇，男，1969年7月17日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：胡振鼎，福建惠尔律师事务所律师。 被告：宁德市鼎融置业有限公司，住所地福建省福鼎市太姥大道172号五层（农行大楼），经营场所福建省福鼎市鼎融国际广场12层，统一社会信用代码：91350982569252915E。 法定代表人：余振文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾锋，福建瑞佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾晗，福建瑞佑律师事务所实习律师。 被告：福鼎君豪酒店管理有限公司，住所地福建省福鼎市太姥大道55号中立商住楼六层，统一社会信用代码：91350982068762482M。 法定代表人：付广墩，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：施嵘嵘、雷晶晶，福建于飞律师事务所律师。 原告陈吓勇与被告宁德市鼎融置业有限公司、福鼎君豪酒店管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈吓勇委托诉讼代理人胡振鼎、被告宁德市鼎融置业有限公司委托诉讼代理人曾锋、被告福鼎君豪酒店管理有限公司委托诉讼代理人施嵘嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈吓勇向本院提出诉讼请求：1.判令宁德市鼎融置业有限公司立即向陈吓勇交付符合约定条件（四星级酒店）的鼎融广场1幢1310号酒店客房；2.判令宁德市鼎融置业有限公司向陈吓勇支付自2015年12月30日起至2018年3月2日止，按已付购房款507834元、日万分之五计算的逾期办证违约金201356元；3.福鼎君豪酒店管理有限公司对宁德市鼎融置业有限公司上述义务和债务承担共同责任。诉讼过程中，陈吓勇变更第一项诉讼请求为：判令宁德市鼎融置业有限公司立即向陈吓勇交付符合国家星级酒店评定标准的四星级鼎融广场1幢1310号酒店客房。事实与理由：2013年，宁德市鼎融置业有限公司以广告宣传单、销售推介会、电视广告宣传等多种形式，明确说明其开发的位于福鼎市新城海事处南侧的鼎融广场将建成福鼎第一家产权酒店，取名“鼎商国际大酒店”，并明确说明投资者仅投19万元起，便享有10年稳收益，产权式酒店将回租10年，每年租金以8%递增，每年20天免费入住，永久的酒店产权等。陈吓勇认可了宁德市鼎融置业有限公司的宣传内容及其提供的格式合同文本《商品房定金合同》，认购了鼎融广场1幢1310室酒店客房。该合同第三条约定，乙方签订本定金合同时已详细阅读并充分了解鼎融广场《商品房买卖合同》《委托经营管理合同》及附件并对《商品房买卖合同》《委托经营管理合同》相关条款无异议。合同第八条约定，甲乙双方应当在约定的期限内签订《商品房买卖合同》《委托经营管理合同》及其附件。2013年8月13日，陈吓勇与福鼎君豪酒店管理有限公司签订了上述酒店客房的《委托经营管理合同》，同意福鼎君豪酒店管理有限公司自2015年9月30日起对陈吓勇的酒店客房予以回租。合同第三条约定陈吓勇委托福鼎君豪酒店管理有限公司经营管理期限为10年，即2015年9月30日至2025年9月30日。第四条约定福鼎君豪酒店管理有限公司10年中每年应给陈吓勇的回报按年8%递增。第五条约定，10年经营管理期限内陈吓勇对酒店客房有权每年20天免费入住。2013年8月21日，陈吓勇与宁德市鼎融置业有限公司签订了上述酒店客房的《商品房买卖合同》，合同第八条约定交付期限为2015年9月30日前。合同第十四条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起按已付款日万分之五向买受人支付违约金。上述合同签订后，陈吓勇付清了全额购房款。然而至今，房屋现状仍然是毛坯房，而不是宁德市鼎融置业有限公司广告中宣传的产权式酒店。此外宁德市鼎融置业有限公司逾期办理不动产权证。具体为：第一，未交付约定的酒店客房。宁德市鼎融置业有限公司对上述房屋所作的说明及允诺具体确定，且对《商品房买卖合同》的订立及房屋价格的确定已造成了重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，宁德市鼎融置业有限公司对房屋所作的宣传广告应视为要约，虽未载入合同，也应视为合同的内容，应全面履行。现宁德市鼎融置业有限公司未向陈吓勇交付约定的产权式酒店，交房义务上构成违约，其应立即向陈吓勇交付符合约定条件（四星级酒店）的鼎融广场酒店客房。第二，逾期办证。《商品房买卖合同》第八条关于房屋交付使用期限为2015年9月30日的约定，以及合同第十四条关于因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后取得房屋权属证书违约责任的约定。陈吓勇购买的上述酒店客房迟至2018年3月2日才完成办证，宁德市鼎融置业有限公司应承担自2015年12月30日起至2018年3月2日止，按已付购房款507834元、日万分之五计算的逾期办证违约金201356元。同时，福鼎君豪酒店管理有限公司对宁德市鼎融置业有限公司的上述义务和责任应承担共同责任。理由：1.宁德市鼎融置业有限公司及其注册并实际控制的福鼎君豪酒店管理有限公司要求陈吓勇捆绑订立《商品房买卖合同》《委托经营管理合同》，联合销售产权式酒店给陈吓勇，两公司对向陈吓勇交付产权式酒店的交房及办证义务和责任应承担共同责任；2.《委托经营管理合同》的相关约定内容，与宁德市鼎融置业有限公司前期销售广告宣传内容完全一致，可以证实宁德市鼎融置业有限公司与福鼎君豪酒店管理有限公司两公司联合销售产权式酒店给陈吓勇；3.宁德市鼎融置业有限公司、福鼎君豪酒店管理有限公司法人人格混同，且两公司共同经营鼎融广场楼盘的销售等行为。为维护自身合法权益，陈吓勇遂诉至本院。 宁德市鼎融置业有限公司辩称，1.陈吓勇的第一项及第二项诉讼请求均超过法律规定的诉讼时效。2.案涉房产物权登记时，权利人为陈吓勇、杨春娇，陈吓勇作为主体向法院起诉，要求交付物权的权利人出现遗漏，应追加主体。3.本案案情复杂，涉及多方当事人的权利交叉，应适用普通程序审理。4.案涉房产的广告宣传没有具体条款约定交付标准，该宣传广告不属于要约。《商品房买卖合同》中也没有约定交付四星级酒店。陈吓勇的第一项诉讼请求没有事实和法律依据。5.案涉房产于2016年1月14日竣工验收备案，宁德市鼎融置业有限公司于2016年2月3日便按合同约定办理初始登记。2017年颁发不动产权证的原因在于不动产登记机关对相关法律条文的认知出现不同争议，而非本案房产所在地块存在在建工程抵押。本案不存在逾期办证。6.福鼎君豪酒店管理有限公司与宁德市鼎融置业有限公司不存在人格混同，亦不存在捆绑销售案涉房产行为。 福鼎君豪酒店管理有限公司辩称，1.福鼎君豪酒店管理有限公司不是案涉《商品房买卖合同》的相对方，对宁德市鼎融置业有限公司与陈吓勇之间的商品房买卖并不知情，其不是本案适格被告。2.福鼎君豪酒店管理有限公司与宁德市鼎融置业有限公司的股东组成、管理人员、财务关系、业务范围等均不同，不存在法人人格混同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：陈吓勇提供宁德市鼎融置业有限公司关于鼎融国际广场产权式酒店的广告宣传单、电视广告宣传，宁德市鼎融置业有限公司、福鼎君豪酒店管理有限公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。广告宣传单符合证据形式要件，本院予以采纳，该证据证实宁德市鼎融置业有限公司对鼎商国际大酒店进行广告宣传。电视广告宣传系无法与原件核对的网络下载视频，不符合证据的形式要件，本院不予采纳。陈吓勇提供宁德市鼎融置业有限公司与福鼎君豪酒店管理有限公司于2015年9月12日签订的《委托经营管理合同》，宁德市鼎融置业有限公司、福鼎君豪酒店管理有限公司认为该证据系复印件，不予认可，宁德市鼎融置业有限公司无法确认其是否真实存在。《委托经营管理合同》系无法与原件核对的复印件，不符合证据的形式要件，且合同签订双方均对其不予认可，本院不予采纳。陈吓勇提供宁德市鼎融置业有限公司与张德从于2013年6月15日签订的《商品房定金合同》以及宁德市鼎融置业有限公司与许春芝于2013年6月23日签订的《商品房定金合同》，宁德市鼎融置业有限公司、福鼎君豪酒店管理有限公司对上述合同的真实性、合法性、关联性均有异议。该证据符合证据的形式要件，但宁德市鼎融置业有限公司未在上述合同中签字盖章确认，且该合同的签订方为张德从、许春芝，该证据无法证实陈吓勇亦签订了定金合同，本院不予采纳。陈吓勇提供维权照片、告知函、《告鼎融置业、君豪公司及全体业主书》，宁德市鼎融置业有限公司、福鼎君豪酒店管理有限公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。上述证据仅2018年10月11日出具的告知函及《告鼎融置业、君豪公司及全体业主书》有原件，符合证据形式要件，该证据证实陈吓勇等业主分别于2018年10月11日、2019年3月15日制作了《告知函》以及《告鼎融置业、君豪公司及全体业主书》,但无法证明向宁德市鼎融置业有限公司、福鼎君豪酒店管理有限公司送达上述材料。其余均系无法与原件核对的复印件，不符合证据的形式要件，本院不予采纳。陈吓勇申请张德从作为证人出庭作证，宁德市鼎融置业有限公司、福鼎君豪酒店管理有限公司认为张德从与本案有利害关系，不能作为证人出庭作证。张德从系本系列案的当事人之一，与本案审理结果具有直接利害关系，其出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 宁德市鼎融置业有限公司对产权式鼎商国际大酒店进行广告宣传。2013年8月13日，陈吓勇作为甲方与福鼎君豪酒店管理有限公司作为乙方签订《委托经营管理合同》，将陈吓勇购买的位于鼎融国际广场1幢1310号商品房全权委托福鼎君豪酒店管理有限公司进行管理经营，合同第二条第二款第二项约定“甲方委托乙方与开发商办理房屋交付手续”，第三条约定“甲方委托乙方的经营管理期限为10年，自该物业交付使用之日起计算，即2015年9月30日至2025年9月30日”。陈吓勇以折扣购房款的方式已收取了前三年租金。2013年8月21日，陈吓勇与宁德市鼎融置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买鼎融广场第1幢13层1310号房产，商品房价款为503,100元，合同第八条约定“出卖人应在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”，第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金”。宁德市鼎融置业有限公司分别于2013年8月21日、2014年10月23日、2016年6月17日出具票据收取购房款253,100元、250,000元、4,734，共计507,834元。2016年1月14日，宁德市鼎融置业有限公司申请办理竣工验收备案。2016年2月3日，宁德市鼎融置业有限公司向福鼎市国土资源局申请不动产首次登记，但因在建工程抵押贷款未解除的原因，首次登记申请未获通过。2018年2月24日，陈吓勇、杨春娇与宁德市鼎融置业有限公司共同申请不动产转移登记。2018年3月2日，福鼎市国土资源局颁发了以陈吓勇、杨春娇为权利人的案涉房产的不动产权属证书。陈吓勇等业主分别于2018年10月11日、2019年3月15日制作了《告知函》以及《告鼎融置业、君豪公司及全体业主书》。陈吓勇于2019年11月11日诉至本院。 本院认为，陈吓勇与宁德市鼎融置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效合同，双方应按约定履行合同义务。现对争议焦点分析如下：1.关于是否遗漏当事人的问题，涉案房产权利人虽有共有人杨春娇，但本案系房屋买卖合同纠纷，陈吓勇作为《商品房买卖合同》相对方，根据合同相对性原则，依合同约定单独诉请宁德市鼎融置业有限公司履行约定义务，符合法律规定，并未遗漏当事人。2.关于陈吓勇主张宁德市鼎融置业有限公司承担给付违约金责任是否超过诉讼时效的问题。陈吓勇主张逾期办证违约金，适用诉讼时效的规定。但其与宁德市鼎融置业有限公司在《商品房买卖合同》中并未约定逾期办证违约金的支付日期，而约定以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，诉讼时效应自陈吓勇主张权利之日起往前倒推三年按日单独计算，即2016年11月11日前计算的违约金，已超过三年诉讼时效。3.关于宁德市鼎融置业有限公司在履行合同过程中是否存在违约，是否应当承担违约责任的问题。案涉广告宣传单仅对鼎商国际大酒店进行抽象概括的描述，未对本案房产的位置、朝向、配套设施等作出具体确定的说明和允诺，且陈吓勇未提供充分证据证明该广告宣传对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故该商业广告应认定为要约邀请，未订入合同中的宣传广告内容不能作为《商品房买卖合同》的组成部分。陈吓勇在房屋交接之前与福鼎君豪酒店管理有限公司订立《委托经营管理合同》，委托福鼎君豪酒店管理有限公司与开发商宁德市鼎融置业有限公司直接办理商品房交接手续，并对该商品房进行统一管理和经营十年，在与宁德市鼎融置业有限公司订立《商品房买卖合同》并支付全部购房款后，以折扣购房款的方式已收取了《委托经营管理合同》中约定的前三年租金。在已申领案涉房产的不动产权属证书记载用途为“商务金融用地/办公”符合合同第三条约定“商品房的用途为办公，属框剪结构”的基本情况，应认定宁德市鼎融置业有限公司已交付合同约定商品房。因《商品房买卖合同》《委托经营管理合同》约定的交房时间均为2015年9月30日，由福鼎君豪酒店管理有限公司与宁德市鼎融置业有限公司直接办理商品房交接手续，因此本院认定交付使用的时间为2015年9月30日。陈吓勇已履行合同约定的付款义务，宁德市鼎融置业有限公司应提供证据证明已履行按期协助办理不动产权证书合同义务，其未能提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。宁德市鼎融置业有限公司应按合同约定在2015年10月1日起的60日内办理初始预登记，并向陈吓勇提供相关资料，如因其原因，导致陈吓勇无法在商品房交付使用后90日（即2015年12月29日）内取得房屋权属证书的，应按合同约定承担逾期办证责任。虽然宁德市鼎融置业有限公司在交房后于2016年2月3日向福鼎市国土资源局申请办理房产权属初始登记，但因本案房产所在地块的在建工程存在抵押担保未能及时予以解除，系出卖人原因导致房产未能按约完成房屋权属登记手续，且不动产登记机关对相关法律条文的不同理解不能成为宁德市鼎融置业有限公司的免责事由，其与不动产登记机关之间争议，不属于本案处理范围。2018年2月24日陈吓勇、杨春娇与宁德市鼎融置业有限公司共同申请不动产转移登记，视为当日宁德市鼎融置业有限公司履行了协助办证义务并告知权利人，故宁德市鼎融置业有限公司应承担自2015年12月30日起至2018年2月23日期间的逾期办证违约责任。4.关于福鼎君豪酒店管理有限公司是否应承担共同责任的问题。宁德市鼎融置业有限公司与福鼎君豪酒店管理有限公司系相互独立的两家公司。虽然双方共同参与案涉商品房出售管理，但各自作用不同，陈吓勇提供的工商登记仅证明出售管理时福鼎君豪酒店管理有限公司法定代表人与宁德市鼎融置业有限公司股东系父子关系，但不能证明两公司存在人员混同。在业务上，宁德市鼎融置业有限公司从事商品房开发，福鼎君豪酒店管理有限公司从事酒店管理，双方不存在业务混同。陈吓勇也未提供充分证据证明两家公司存在财务方面交叉或混同。因此，宁德市鼎融置业有限公司与福鼎君豪酒店管理有限公司不构成人格混同，福鼎君豪酒店管理有限公司不承担共同责任。 综上所述，陈吓勇主张宁德市鼎融置业有限公司交付符合国家星级酒店评定标准的四星级的酒店客房，依据不足，本院不予支持。陈吓勇主张宁德市鼎融置业有限公司支付逾期办证违约金201,356元，该诉请中计算违约金的起止时间不符合法律规定，应每日按购房款507,834元的0.05%支付自2016年11月11日起至2018年2月23日止共470天的逾期办证违约金计119,341元，对超过部分本院不予支持。陈吓勇主张福鼎君豪酒店管理有限公司对上述诉请承担共同责任，依据不足，本院不予支持。宁德市鼎融置业有限公司以其逾期办证存在免责事由的抗辩，理由不充分，本院不予采信。福鼎君豪酒店管理有限公司以其不存在人格混同事由的抗辩，理由充分，本院予以采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十一条第一款、第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、被告宁德市鼎融置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈吓勇支付逾期办证违约金119,341元； 二、驳回原告陈吓勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,892元，减半收取5,446元，由原告陈吓勇负担4,530元，被告宁德市鼎融置业有限公司负担916元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审判员  李威 二〇一九年十二月三十日 法官助理陈君 书记员谢英娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。 地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。 各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。