河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0825民初4525号原告：温县盛弘城商业有限公司。住所地：温县人民大街5号。统一社会信用代码：91410825MA3X8QBH6H。法定代表人：李东亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁朝锋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈恭，河南豫星律师事务所律师。被告：田红营，男，1977年2月5日出生，汉族，个体经营者，大专文化程度，系温县武德镇胡冯吝村人，现住温县。原告温县盛弘城商业有限公司（以下简称“盛弘城公司”）与被告田红营租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盛弘城公司的委托诉讼代理人丁朝锋、陈恭，被告田红营到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛弘城公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告田红营立即支付租金446370元；2．判令被告田红营支付自2018年8月1日起至实际付清租金之日止的滞纳金（以446370为基数按每日5‰计算）；3．诉讼费等所有诉讼费用由被告田红营承担。事实和理由：原、被告于2017年9月24日因签订租赁合同开始发生业务关系。合同约定将属于原告盛弘城公司所有的盛弘城一楼北营业面积219平方米“位置编号为Nl-02”的房屋租赁给被告田红营，从事销售“品牌‘美丽约会’”商品，合同于2018年8月31日到期。双方于2018年11月17日续补签了租赁合同，该合同除租金外仍在原基础上继续履行，租金由原合同约定的每月42705元降低至每月30000元，田红营向盛弘城公司交纳租金的支付方式按季度（三个月）支付，每次提前30日向盛弘城公司交纳下次3个月租金，逾期一天按5‰收取滞纳金。因双方实际履行合同的惯例形成了被告田红营应按约定交付的租金，由原告盛弘城公司在被告田红营营业收取“盛弘一卡通购物卡”的款项中予以扣除后，不足部分由被告田红营现金支付。被告田红营在2018年6月30日之前完成租金支付。但自2018年7月1日之后，被告田红营开始不向原告盛弘城公司交付租金。截止2019年9月，被告田红营已欠租金446370元。经原告工作人员月月催收，被告田红营正常营业却拒不支付，拒不履行交付租金的合同义务。被告田红营拖欠租金不符合合同约定，也无法律依据，有悖诚信原则，故请求人民法院依法支持原告盛弘城公司的诉求，维护债权人的合法权益。被告田红营辩称，1．答辩人在合同签订后租用涉案房屋期间，曾多次不定期地向原告给付租金，原告均向答辩人出具有条据，但因原告自身原因，自始未与答辩人进行租金最终结算，现原告起诉租金金额是未经结算的单方计价金额，该租金需要原告和答辩人结算后才能确定，因此原告主张依法应当予以驳回。2．原告严重违反合同约定，未按照合同约定履行相应的义务，给答辩人造成严重损失，所以原告无权要求答辩人支付租金。答辩人与原告签订涉案房屋的租赁合同，其原因是原告作为温县地标商场超市经营人，答辩人信赖原告能够为答辩人提供良好、稳定的经营环境和人气场所及资金结算的便捷，其租赁合同的根本目的是答辩人依靠原告的前述良好的经营环境商业模式、经营平台能够达到答辩人租用原告涉案房屋后获得相应的经营利润。但原告在与答辩人签订租赁合同后，原告因资金问题长期、多次拖欠答辩人营业收入不能正常结算和答辩人货款、利润的获得（包括原告自身出售的购物卡都不能正常的获得在购物活动中和事后的结算），且因原告自身的问题造成商场不定期的多次被有关债主、人员围堵、拉横幅、打标语维权等阻扰正常营业（该事实众所周知），使整个经营场所的经营环境恶化和人流量的急剧下降，相应也造成答辩人的日常营业活动严重受到影响。原告的商业信誉严重下降、经营环境日益恶劣的现象是严重违反合同约定、合同根本目的实现的违约行为，原告的行为致使答辩人对原告的信赖利益、对经营场所的可期待利益等无法实现。同时，因原告的行为造成答辩人前期对租用房屋的装潢投入无法通过经营利润的获取而造成了损失。因此，答辩人作为房涉案房屋的租赁人，与原告签订合同是基于对原告的正常、良好、稳定经营场所环境以及及时结算的信赖、预期利益获得的期待才签订的，根据诚实信用原则和公平原则，原告在未能够正常履行自身合同义务的前提下，无权要求答辩人支付租金，应驳回原告的诉讼请求。3．合同在到期后，原告与答辩人的房屋租赁关系，从有期限的租赁合同关系转化为无固定期限的租赁合同关系。答辩人租用涉案房屋的目的和前提是原告能够为房屋租用客户创造良好的经营环境和盈利环境等，但原告在合同履行中因上述原因造成了经营环境的恶化，致使答辩人的合同目的和信赖利益严重受到损害，营业额度相应急剧下降，原告应对营业收入急剧下降的原因承担主要责任，答辩人租用的房屋租金也应当根据原告商场经营状况的恶化和原告的过错责任而相应的减少，依据公平原则，答辩人同意按照原租金的30%支付原告租金。综上，因原告存在严重违约行为，根据公平原则和诚实信用原则，原告无权要求答辩人支付租金，应当驳回原告的诉讼请求。即使答辩人让步调解，租金也应当按照原租金的30%计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院分析认定如下：1．原告所举百货合同书、账目明细表及联营结算对账单等证据，证明双方存在租赁合同关系以及被告田红营欠租金等446370元的事实，租金主张到2019年9月30日，446370元包括租金，也包括在租赁期间被告田红营应向原告交纳的电费、金融扣点、物业费等费用。被告田红营对证据的真实性并没有异议，但认为原告盛弘城公司不应收取履约保证金、物业管理费、广告促销费，本院对证据的真实性应予认定。至于被告田红营是否应当交纳物业管理费、广告促销费等，本院将在判决说理部分予以阐述。2．被告田红营所举录像7段、照片三张，意在证明原告商场客流量情况，经营比较恶化，原告在被告田红营商铺门口张贴招租广告，将店铺转租的事实。原告盛弘城公司质证认为视频资料与本案无关联性，商场内部的情况与其经营没有关系，至今被告仍继续经营，视频所反映的内容并不存在被告答辩状中描述的经营环境恶化等事实，其租赁房屋之外的其他经营状况不是原告为被告提供经营保障的义务，合同中对此并无规定。3张照片也与本案没有关联性，关于招租照片，不能证明原告对被告租赁物转租、招租，事实上被告仍在使用租赁物。本院认为，被告田红营所举证据虽具有真实性，但仅凭上述证据不能证明被告田红营主张的证明指向；原告盛弘城公司张贴的招租广告，并没有影响田红营的正常经营活动；事实上被告田红营并没有与原告解除合同关系，仍然在租赁使用案涉房屋，其经营状况与原告的经营状况、其他债务纠纷没有因果关系，故本院不予认定。依据当事人的陈述及质辩意见、有效证据，本院确认以下案件事实：1.2017年9月24日，盛弘城公司作为甲方、田红营作为乙方，双方签订一份百货合同书，合同约定：甲方同意提供盛弘城一楼（营业面积219平方米，位置编号N1-02）的商场部分区域设置乙方商品销售专区，乙方提供的商品品牌为“美丽约会”；乙方自行承担专区设计、装修的费用，乙方的设计和装修方案（应包括柜台或设备布局图、专柜装修效果图、设备容量、配电容量要求及上下水施工图等）须预先征得甲方的同意后方可实施。乙方在施工过程中应接受甲方的监督和管理；合同有效期限自商场营业至2018年8月31日止。签订本合同时，乙方应向甲方交纳以下费用：（1）每月租金42705元，半年合计租金256230元，暂交三个月租金128115元，剩余三个月在2017年10月25日补交完。（2）履约保证金10000元，合同期满三个月后，履约保证金以不计息方式退还给乙方。（3）物业管理费按照营业面积计算，每月每平方米5元，交纳方式按照六个月为一个交纳周期，六个月共交纳物业费6570元（物业管理费主要包含中央空调、绿化、保洁、公共设备保养、操作及维护、物业成本、人力成本等）。（4）乙方向甲方缴纳租金的支付方式按半年（6个月）支付，每次提前30日向甲方缴纳下次6个月租金；逾期一天按5‰收取滞纳金；合同期限超过一年且物业管理费缴纳方式按全年缴纳的，则该合同年度的第十个月十五日之前交纳下个年度的全部物业管理费；逾期视为违约，甲方有权对该专柜区域自行进行处理，履约保证金不予退还。乙方经营商品/服务需要在甲方商场开展促销活动时，应经甲方同意后方可实施；乙方同类商品/服务在本地其他商场或专卖店进行促销活动时；应书面通知甲方并在乙方经营专柜同时进行；甲方出于整体考虑，因换季时期、节假日或店庆日等因素而组织统一的营销宣传活动，乙方须配合参加，并承担相应的费用，活动推广费为每年2000元；双方签订正式合同后支付该笔费用。乙方应承担有关银行发行的银行卡及盛弘一卡通相应含税销售额的相关费用（银联卡：1%；盛弘一卡通：3%）；乙方在商场经营期间所发生的水、电费（电费指公共照明，二次照明由乙方承担）由甲方承担（特殊业种及专柜除外）；专（厅）柜内的照明等其他用电产生的电费由乙方承担，由乙方独立安装电表，电费由甲方在乙方每月的营业款中依据乙方实际用电量按l元/度的标准扣除。……等等。合同签订后，盛弘城公司按照约定将商铺交给田红营，田红营开始经营。田红营将每月租金42705元交纳到2018年6月30日。截止2018年6月30日，盛弘城公司应付田红营销售款13786.42元，扣除田红营应付盛弘城公司电费等款556.98元后，盛弘城公司应付田红营13229.44元。田红营没有按照约定向盛弘城公司交纳2018年7月、8月份的租金85410元、物业管理费2190元。2．合同期限届满后，田红营继续使用经营。2018年11月17日，盛弘城公司作为甲方、田红营作为乙方，双方签订一份百货合同书，合同约定：甲方同意提供盛弘城一楼（营业面积219平方米，位置编号N1-02）的商场部分区域设置乙方商品销售专区，乙方提供的商品品牌为“美丽约会”；合同有效期限至2019年8月31日止；签订本合同时，乙方应向甲方交纳以下费用：（1）每月租金30000元，半年合计租金180000元（营业面积）。（2）履约保证金10000元，合同期满三个月后，履约保证金以不计息方式退还给乙方。（3）物业管理费按照营业面积计算，单价每月每平方米/元，交纳方式按照/个月为一个交纳周期，/个月共交纳物业费/元（物业管理费主要包含中央空调、绿化、保洁、公共设备保养、操作及维护、物业成本、人力成本等）。（4）乙方向甲方缴纳租金的支付方式按季度（3个月）支付，每次提前30日向甲方缴纳下次3个月租金；逾期一天按5‰收取滞纳金；合同期限超过一年且物业管理费缴纳方式按全年缴纳的，则该合同年度的第十个月十五日之前交纳下个年度的全部物业管理费；逾期视为违约，甲方有权对该专柜区域自行进行处理，履约保证金不予退还。合同的其他约定同2017年9月24日百货合同的约定。合同签订后，田红营继续经营商铺。之后，田红营仅在2019年4月份交纳租金20000元，拖欠盛弘城公司自2018年9月份至2019年9月份的租金合计370000元。田红营也没有按照合同约定向盛弘城公司交纳活动推广费2000元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告双方签订的百货合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同的约定履行。合同期限届满，被告田红营继续使用租赁物，原告盛弘城公司没有提出异议，原合同（2018年11月17日的合同）继续有效，但租赁期间为不定期。（一）关于租金数额及滞纳金的计算问题。被告田红营未按约定支付租金，构成违约，应承担违约责任，应当继续履行支付原告盛弘城公司租金的义务。从被告田红营所欠原告盛弘城公司2018年7月、8月份租金85410元中扣除盛弘城公司应付田红营的13229.44元后，下欠租金72180.56元，加上被告田红营拖欠原告盛弘城公司自2018年9月份至2019年9月份的租金370000元，合计442180.56元，原告盛弘城公司主张租金442180元并不不当，本院应予认定。因被告田红营所举证据不能证明原告盛弘城公司存在违约行为，而且被告田红营已经使用了商铺，合同目的已经实现，在经营中涉及到的盈利、亏损、风险等问题应由其自行承担，故被告田红营关于原告盛弘城公司严重违约，应驳回原告诉讼请求的抗辩理由，没有依据，本院不予采纳。双方在合同中约定了逾期支付租金的违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告田红营应按照约定的每日5‰向原告盛弘城公司支付逾期付款的滞纳金，滞纳金分段计算至实际清偿之日止。其中72180元租金的滞纳金从2018年8月1日起计算，160000元租金的滞纳金从2018年12月1日起计算，90000元租金的滞纳金从2019年2月1日起计算，90000元租金的滞纳金从2019年5月1日起计算，30000元租金的滞纳金从2019年8月1日起计算。（二）关于物业管理费、活动推广费的问题。因2017年9月24日合同约定被告田红营应交纳物业管理费，2018年11月17日合同约定被告田红营应交纳活动推广费，故原告盛弘城公司要求被告田红营支付物业管理费2190元（2018年7月、8月份）、活动推广费2000元，理由正当，本院予以支持。因双方没有约定延期付款的滞纳金，故不应计算滞纳金。被告田红营关于不应支付物业管理费、活动推广费的抗辩理由没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，判决如下：一、被告田红营应于本判决生效后十五日内支付原告温县盛弘城商业有限公司租金442180元及滞纳金（滞纳金按每日5‰计算，其中72180元租金的滞纳金从2018年8月1日起计算，160000元租金的滞纳金从2018年12月1日起计算，90000元租金的滞纳金从2019年2月1日起计算，90000元租金的滞纳金从2019年5月1日起计算，30000元租金的滞纳金从2019年8月1日起计算，均算至实际清偿之日止）；二、被告田红营应于本判决生效后十五日内支付原告温县盛弘城商业有限公司物业管理费2190元；三、被告田红营应于本判决生效后十五日内支付原告温县盛弘城商业有限公司活动推广费2000元；四、驳回原告温县盛弘城商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7996元，减半数去3998元，由被告田红营负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须自觉履行，如一方拒绝履行，对方当事人可在判决书所确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行。逾期，本院将依法不予强制执行。审判员  王卫东二〇二〇年一月六日书记员  侯琬璐