广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初28813号原告：郑亚玲，女，1958年6月12日出生，香港居民，香港居民身份证号码：C534144（0）。委托代理人：朱继良，广东必至律师事务所律师。委托代理人：谢广南，广东必至律师事务所律师实习律师。被告：谢凤姣，女，1986年8月28日出生，汉族，住湖南省宁乡县******荷花组，身份证号码：430************801。委托代理人：谭群清，国信信扬（东莞）律师事务所律师。原告郑亚玲诉被告谢凤姣房屋租赁合同一案，本院立案受理后，依法由审判员李淑萍适用简易程序独任审理，于2019年10月22日公开开庭审理。原告郑亚玲的委托代理人朱继良、谢广南，被告谢凤姣的委托代理人谭群清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑亚玲向本院诉请：1.被告支付原告自2018年10月1日起至2019年4月16日止的租金209200元及逾期支付租金的违约金221876.5元（逾期付款违约金按欠款总额的0.5%/天的标准，自2018年1月6日起计算,暂计至2019年5月21日为221876.5元）；2.确认原告没收租赁保证金73600元，不必返还给被告；3.被告向原告赔偿A2区B一层06商铺（自2017年11月1日起至2017年12月15日止）的免租损失28131.59元；4.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年1月1日签订了编号YL20151102的《租赁合同书》，合同中约定：原告（甲方）将位于东莞市东城中心A2区**房产出租给被告（乙方）使用，租期自2016年1月1日起至2025年10月31日止。每月租金为1800元，租赁保证金3600元，被告应于每月5日前向原告付清当月租金，否则每日应按逾期支付租金金额的0.5%向原告支付违约金。之后，原告与被告又于2017年11月1日签订了编号YL20171010的《租赁合同书》，合同中约定：原告（甲方）将位于东莞市东城中心A2区***05、06商铺，共计281.67平方米出租给被告（乙方）使用，租期自2017年11月1日起至2027年10月31日止。每月租金为35000元，租赁保证金70000元，A2区B一层06商铺（面积是150.93平方米），免租期自2017年11月1日起至2017年12月15日止（租金合计35000元/月÷281.67平方米×150.93平方米×1.5月=28131.59元。）被告应于每月5日前向原告付清当月租金，否则每日应按逾期支付租金金额的0.5%支付违约金。《租赁合同书》签订后，原告依约履行约定的义务，被告开始还会足额交租，但之后被告经常迟延交租，自2018年2月起就未按时足额支付当月租金，至今为止被告已拖欠原告自2018年10月1日起至2019年4月16日止的租金共计209200元未支付。被告拖欠租金已超过30日，已构成根本违约。根据YL20151102《租赁合同书》第十一条违约责任第2款：“如乙方迟延交纳租金，从迟交日起须按日向甲方给付欠缴金额之0.5%的违约金。如乙方拖欠租金达三十日，甲方有权没收乙方的租赁保证金，解除本合同，…，收回该房产。”，以及YL20171010的《租赁合同书》第十一条违约责任第2款：“如乙方迟延交纳租金，从迟交日起须按日向甲方给付欠缴金额之0.5%的违约金。如乙方拖欠租金达三十日，甲方有权没收乙方的租赁保证金，解除本合同，…，收回该房产。”和第3款中“若乙方在2020年10月31日违约提前解除本合同，乙方必须赔偿甲方免租期租金及相应经济损失”的约定，被告应向原告给付逾期支付租金的违约金，且原告有权没收被告交付的租赁保证金和要求被告赔偿A2区B一层06商铺免租的租金损失28131.59元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，望查明事实判如原告所请。被告谢凤姣辩称，1.原告起诉的主体错误，本案拖欠租金的主体不是被告，而是东莞市装甲部落企业管理有限公司，被告只是该公司的法定代表人；2.违约金过高，远远超过原告的损失，请法院依法调整；3.双方的合同已经在2019年2月15日解除。经审理查明，2016年1月1日，原告郑亚玲作为出租方（甲方），被告谢凤姣作为承租方（乙方），共同签订《租赁合同书》（编号YL20151102），主要约定：原告将位于东莞市东城中心A2区**的房产（以下均简称“案涉宿舍”）出租给被告作宿舍使用；租赁期限从2016年1月1日起至2025年10月31日止；每月租金为1800元，被告应于每月5日前支付当月租金；被告应于签订本合同时一次性支付租赁保证金3600元；如被告迟延交纳租金，从迟交之日起须按日向原告支付欠交金额0.5%的违约金，如被告拖欠租金达30日，原告有权没收被告的租赁保证金，解除合同，停止水、电供应，收回房产；如被告按时交租（包括案涉宿舍及05号商铺的租金），原告将在每年夏季7月、8月、9月每个月补贴300元冷气费给被告。落款甲方、乙方处分别有原告、被告的签名及捺印。2017年11月1日，原告郑亚玲作为出租方，被告谢凤姣作为承租方，共同签订另一份《租赁合同书》（编号YL20171010），主要约定：原告将位于东莞市东城中心A2区B05、B06号的房产（以下均简称“05号商铺”、“06号商铺”）出租给被告作生活馆使用；建筑面积共281.67平方米，作为本合同计算租金的标准；租赁期限为10年，从2017年11月1日起至2027年10月31日止；2017年11月1日至2022年10月31日期间每月租金为35000元，被告应于每月5日前支付当月租金；被告应于签订本合同时一次性支付租赁保证金70000元；05号商铺没有免租期，06号商铺的免租期从2017年11月1日起至2017年12月15日止；如被告迟延交纳租金，从迟交之日起须按日向原告支付欠交金额0.5%的违约金，如被告拖欠租金达30日，原告有权没收被告的租赁保证金，解除合同，停止水、电供应，收回房产；若被告在2020年10月31日违约提前解除本合同，被告须赔偿原告免租期的租金及相应经济损失。落款甲方、乙方处分别有原告、被告的签名及捺印。原告主张其是上述宿舍以及05号、06号商铺的权属人，提交了拍卖成交确认书、公证书、房地产权证予以证实，被告对此没有异议。房地产权证显示：05号商铺的建筑面积为130.74平方米，06号商铺的建筑面积为150.93平方米。上述两份《租赁合同书》的首页均载明“承租公司名：装甲部落”、“承租方名称：谢凤姣”的内容。被告主张其是东莞市装甲部落企业管理有限公司的法定代表人，上述宿舍及商铺都是用于东莞市装甲部落企业管理有限公司运营，上述两份《租赁合同书》的承租人是东莞市装甲部落企业管理有限公司。原告对此不予确认，主张承租人为被告。上述两份《租赁合同书》签订后，被告分别向原告交纳了定金3600元、70000元，共计73600元。原告主张被告从2018年1月开始并未依约按时支付租金，2018年1月至6月的租金36800元实际分别于2018年2月14日、2018年3月27日、2018年4月17日、2018年5月15日、2018年5月21日、2018年6月19日支付；2018年7月至9月的租金36500元实际于2018年7月31日、2018年10月8日、2018年11月14日支付（被告实际转账了36800元，多支付了300元）；2018年10月的租金36800元只支付了30000元（2019年2月22日支付），尚欠6800元；此后再没有向原告交租。对此，原告提交了被告支付租金的银行转账凭证予以证明。被告对该银行转账凭证予以确认。2019年1月23日，原告向被告发出《催收租金通知书》，载明：原、被告于2017年11月签订《租赁合同》合同编号：YL20171010号，承租位于东城中心A2区B05、B06房产和A区宿舍，截止2019年1月份，被告拖欠原告2018年10月至2019年1月的租金达147200元，现原告决定将在2019年2月15日解除双方所签订的《租赁合同》，限被告于2019年2月20日前交清拖欠的水、电、管理费、腾空房屋，并于合同解除之日起15日内交清拖欠的租金及违约金。原告陈述，其于2019年4月19日收到被告通过邮寄返还的宿舍与商铺钥匙，据此主张案涉两份《租赁合同书》均于2019年4月19日解除，提交的微信聊天记录显示，被告于2019年4月14日表示“我们已经在处理库存了，但明天下午前真的处理不完，后天下午可以收铺，麻烦多给一天……”。被告确认于2019年4月19日将宿舍钥匙返还给原告，但主张已于2019年1月23日将商铺的钥匙还给原告，并以原告发出《催收租金通知书》为由，主张案涉两份《租赁合同书》均已于2019年2月15日解除。上述事实，有《租赁合同书》、房地产权证、微信聊天记录、《客户收（付）款入账通知》、拍卖成交确认书、公证书、《催收租金通知书》照片及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：1.被告是否适格；2.案涉合同何时解除；3.案涉宿舍及商铺的返还时间；4.原告的各项诉请依据是否充分。一、关于争议焦点1。案涉两份《租赁合同书》明确载明承租人为被告，被告亦在落款处签名确认，原告主张承租人为被告，依据充分，被告主体适格。被告以《租赁合同书》的首页载明“承租公司名：装甲部落”的内容为由抗辩承租人为东莞市装甲部落企业管理有限公司而非被告，依法无据，本院不予采纳。二、关于争议焦点2。原、被告签订的两份《租赁合同书》为双方真实意思表示，没有违反相关法律法规的禁止性规定，应为有效合同，双方均应根据合同的约定享有权利和履行义务。首先，原告于2019年1月23日向被告发出《催收租金通知书》，以被告拖欠租金达30日为由，明确于2019年2月15日解除双方签订的租赁合同，符合《租赁合同书》约定的解除合同的情形，本院对此予以确认。而且，虽然该《催收租金通知书》上仅载明双方于2017年11月签订的合同编号为YL20171010的《租赁合同书》，并未明确载明双方于2016年1月签订的合同编号为YL20151102的《租赁合同书》，但该通知书载明租赁物包括了05号铺位、06号铺位以及宿舍，催收的租金也包括了05号铺位、06号铺位以及宿舍的租金[4个月的租金147200元，即每月租金36800元（35000元+1800元）]，据此，本院认定《催收租金通知书》中通知被告解除的合同包括了案涉两份《租赁合同书》，即案涉两份《租赁合同书》均已于2019年2月15日解除。原告以被告返还租赁物的时间为由主张合同解除时间，依法无据，本院不予支持。三、关于争议焦点3。双方对被告于2019年4月19日返还案涉宿舍的事实没有争议，本院对此予以确认。至于返还商铺的时间，被告主张已于2019年1月23日将商铺的钥匙还给原告，但原告于2019年1月23日向被告发出《催收租金通知书》并不能证明该事实，被告亦未提交其他证据对此予以证明，应当承担举证不能的不利后果，对被告的该主张，本院不予采纳。原告自认被告于2019年4月19日返还商铺钥匙，并提交了微信聊天记录予以佐证，据此，本院认定案涉商铺的返还时间亦为2019年4月19日。四、关于争议焦点4。首先，租金问题。原告主张被告拖欠2018年10月的租金6800元，且此后再没有交租，被告并未提出抗辩或提交证据证明已付租金的情况，本院对原告的主张予以确认。结合上述《租赁合同书》的解除时间（2019年2月15日）、宿舍及商铺的返还时间（2019年4月19日），可以认定：被告拖欠原告2018年10月至2019年2月15日的租金以及2019年2月16日至2019年4月19日的占有使用费（参照租金标准计算）。由于原告明确仅诉请2019年4月的租金至计算至2019年4月16日（半个月），故被告拖欠的租金及使用费应计算为：6800元+（35000元+1800元）/月×5.5个月=209200元。第二，租赁保证金问题。被告拖欠租金达30天以上，根据两份《租赁合同书》的约定，原告有权没收租赁保证金，故对原告要求没收租赁保证金73600元的诉请，本院予以支持。第三，免租期损失问题。根据编号YL20171010《租赁合同书》的约定，被告在2020年10月31日违约提前解除合同的，被告须赔偿原告免租期租金，故对原告要求被告赔偿免租期租金的诉请，本院予以支持。由于该租赁合同所涉的租赁物包含了05号商铺及06号商铺，且05号商铺没有免租期，06号商铺有免租期，原告诉请以有免租期的06号商铺的建筑面积（150.93平方米）占该租赁合同所涉05号商铺、06号商铺的总建筑面积（150.93平方米+130.74平方米）的比例来计算06号商铺免租期的租金标准，合理有据，本院予以采纳。故免租期租金应计算为：150.93平方米÷（150.93平方米+130.74平方米）×35000元/月×1.5个月（2017年11月1日至2017年12月15日）=28131.59元。第四，违约金问题。虽然案涉两份《租赁合同书》均约定，如被告迟延交纳租金，须按照欠交金额0.5%每日的标准支付违约金。但综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、被告的过错程度、预期利益等因素，再结合上述没收租赁保证金以及赔偿免租期损失在性质上均属于弥补原告因被告违约导致的损失的情况来看，《租赁合同书》约定的违约金标准过高，本院酌定违约金应当以年利率24%的标准计算为宜。而且，2019年2月15日合同解除后的占有使用费依法不应当计算违约金。因此，根据被告迟延交纳租金的情况，违约金应计算为：2018年1月迟延交租违约金943.69元[36800元×39天（2018年1月6日至2018年2月14日）×24%/年]；2018年2月迟延交租违约金1185.67元[36800元×49天（2018年2月6日至2018年3月27日）×24%/年]；2018年3月迟延交租违约金1016.28元[36800元×42天（2018年3月6日至2018年4月17日）×24%/年]；2018年4月迟延交租违约金943.69元[36800元×39天（2018年4月6日至2018年5月15日）×24%/年]；2018年5月迟延交租违约金362.96元[36800元×15天（2018年5月6日至2018年5月21日）×24%/年]；2018年6月迟延交租违约金314.56元[36800元×13天（2018年6月6日至2018年6月19日）×24%/年]；2018年7月迟延交租违约金600元[36500元×25天（2018年7月6日至2018年7月31日）×24%/年]；2018年8月迟延交租违约金1512元[36500元×63天（2018年8月6日至2018年10月8日）×24%/年]；2018年9月迟延交租违约金1356元[36500元×69天（2018年9月6日至2018年11月14日）×24%/年-300元]；2018年10月迟延交租违约金包括两部分，第一部分为3363.42元[36800元×139天（2018年10月6日至2019年2月22日）×24%/年]，第二部分为：以6800元为基数，从2019年2月23日起，按照年利率24%的标准计算至付清之日止；2018年11月迟延交租违约金为：以36800元为基数，从2018年11月6日起，按照年利率24%的标准计算至付清之日止；2018年12月迟延交租违约金为：以36800元为基数，从2018年12月6日起，按照年利率24%的标准计算至付清之日止；2019年1月迟延交租违约金为：以36800元为基数，从2019年1月6日起，按照年利率24%的标准计算至付清之日止；2019年2月迟延交租违约金为：以18400元（36800元×0.5个月）为基数，从2019年2月6日起，按照年利率24%的标准计算至付清之日止。综上，违约金为以下四部分之和：①11598.27元；②以6800元为基数，从2019年2月23日起，按照年利率24%的标准计算至付清之日止；③分别以36800元为基数，从2018年11月（含）至2019年1月（含），每月6日起，按照年利率24%的标准分段计算至付清之日止；④以18400元为基数，从2019年2月6日起，按照年利率24%的标准计算至付清之日止。对原告超过该数额的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告谢凤姣于本判决发生法律效力之日起三日内向原告郑亚玲支付租金及占有使用费209200元；二、原告郑亚玲无须退还被告租赁保证金73600元；三、被告谢凤姣于本判决发生法律效力之日起三日内向原告郑亚玲赔偿免租期租金损失28131.59元；四、被告谢凤姣于本判决发生法律效力之日起三日内向原告郑亚玲支付违约金[违约金为以下四部分之和：①11598.27元；②以6800元为基数，从2019年2月23日起，按照年利率24%的标准计算至付清之日止；③分别以36800元为基数，从2018年11月（含）至2019年1月（含），每月6日起，按照年利率24%的标准分段计算至付清之日止；④以18400元为基数，从2019年2月6日起，按照年利率24%的标准计算至付清之日止]；五、驳回原告郑亚玲的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4564.04元（原告已预交），由原告郑亚玲负担1684.12元，被告谢凤姣负担2879.92元。如不服本判决，原告郑亚玲可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李淑萍二〇二〇年一月十三日书记员  何嘉玮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。