浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0482民初4388号原告（反诉被告）：嘉兴锦启置业有限公司，住所地浙江省平湖市新仓镇朝阳路155号116室，统一社会信用代码91330482MA29GFE81B。法定代表人：周全，总经理。委托诉讼代理人：郑玮、陶冶，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李和，男，1983年9月1日出生，汉族，住安徽省寿县。原告（反诉被告）嘉兴锦启置业有限公司（下简称锦启公司）为与被告（反诉原告）李和（下简称李和）商品房预售合同纠纷一案，于2019年10月16日起诉来院，本院于同日受理后，依法适用简易程序审判。2019年12月15日，李和提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。2020年1月6日，本院公开开庭进行了审理，锦启公司委托诉讼代理人陶冶及李和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦启公司向本院提起如下本诉诉讼请求：1、判令李和向锦启公司支付房款650000元及违约金（其中以100000元为基数，按每日万分之三的标准，自2018年10月15日起计算至实际支付日止；以550000元为基数，按每日万分之三的标准，自2019年10月24日起计算至实际支付之日止）；2、判令李和向锦启公司支付车位使用权转让款70000元并支付利息损失（以70000元为基数，按全国银行间同业拆借利率，自2019年10月21日起计算至实际支付之日止）；3、本案的诉讼费用由李和负担。事实和理由：2018年6月14日，锦启公司与李和就平湖新仓镇建新路《明悦府》8幢1单元6层602号的房屋签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：该房屋总价款为人民币918599元；首期房价款中，2018年6月14日支付278599元，2018年10月14日前支付90000元，剩余房款550000元由买受人申请贷款；买受人未按约定时间付款的，逾期在60日之内的，支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过60日的，出卖人愿意继续履行合同的，买受人按日支付逾期应付款万分之三的违约金。同日，被告签订《明悦府购房合同流程审批单》，原告将该房屋所在小区编号为171汽车停车位使用权转让给被告，并约定转让费总价为80000元整，合同签订支付10000元，剩余车位价款70000元尚未支付。但《预售合同》及《明悦府购房合同流程审批单》签订后，被告仅向原告支付了房价款268599元及车位价款10000元。经原告多次催告，截至起诉日，被告尚有房价款650000元及车位价款70000元未支付，由此成讼。李和答辩称：1、其购买房屋的时候，锦启公司绑定车位销售，房屋总价918599元，已含80000元的车位价格；2、关于锦启公司主张赔偿违约金，锦启公司员工张宇峰答应李和提供贷款材料后寻找银行做后期房屋的尾款贷款，按常规是房地产办理贷款。张宇峰后告知李和，要办贷款的话必须购买理财产品。李和在2018年10月14日前后多次携带90000元和贷款材料去寻找地产商，最终不是业务员离职就是额外需要绑定理财产品，因此是地产商单方面的原因造成业主办理不了贷款；3、被告向原告支付三笔款项20000元、208599元、50000元，合计278599元，即30%的商品房首付款，并且认购书中没有约定被告购买车位使用权。被告从未有购买车位使用权的意思表示，也没有支付10000元购买车位的事实。李和向本院提起如下反诉诉讼请求：1、解除双方于2018年6月14日签订的《浙江省商品房买卖合同》；2、要求锦启公司返还已经支付的房款及利息；3、锦启公司构成欺骗，被告享有撤销权；4、本诉、反诉费用均由被反诉人承担。在庭审中，李和变更第2项诉请为要求锦启公司返还已经支付的房款，撤回第3项诉讼请求。事实和理由：1、双方于2018年6月14日签订《浙江省商品房买卖合同》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”此次贷款之所以未办理成功，是由于锦启公司未予配合，正是由于锦启公司未予配合，李和以贷款购买房屋的目的无法实现，这也导致买卖合同无法履行，根据上述司法解释规定，锦启公司应当将李和已交纳的278599元房款返还。2、锦启公司要求李和支付车位使用权转让款70000元并支付利息损失，与事实不符，于法无据，构成了民事欺诈。根据华夏银行POS单，李和共向锦启公司支付了20000元、208599元、50000元，合计278599元，即30%的首付款，并且《认购书》中也无约定李和购买车位使用权，自始至终，李和从未有购买车位使用权的意思表示。锦启公司故意告知李和购商品房将附赠车位，隐瞒真实情况，由此签订了购房合同流程审批单，根据合同法，李和有权请求法院撤销购房合同流程审批单，李和无须支付车位使用权转让款。锦启公司答辩称，不同意解除双方签订的商品房买卖合同及返还房款及利息，车位转让合同有效，其没有不配合李和办理按揭贷款，锦启公司一直在积极履行协助义务，由于李和自身的原因未办理贷款，导致本案纠纷发生，锦启公司没有过错。根据合同约定，李和拒绝办理或无法办理贷款时，相应房款应由李和向锦启公司自行支付。关于车位，根据购房合同流程审批单，双方就车位转让达成合意，应严格履行。本诉中，锦启公司所举证据和所需证明的事实内容有：证据一、认购书1份，证明被告认购平湖新仓镇建新路《明悦府》8幢1单元602号房屋。证据二、浙江省商品房买卖合同1份，证明：1、房款为918599元；2、首期房款2018年6月14日支付278599元，2018年10月14日前支付90000元；贷款550000元；3、买受人逾期付款的，逾期在60日之内的，支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过60日的，违约金为日万分之三。合同第7条第3点约定了付款期限，第8.2条约定了未办理贷款的情形。第8.1条对逾期付款违约责任作了约定。附件八合同第22页、23页第13条，对交房事项作了约定。李和未付清房款，锦启公司有权拒绝交房。第24页第17条贷款及产权办理有关事项约定，李和并未向锦启公司提交相关材料及抵押合同已经构成违约，李和应在合同签订之日起15日内一次性付清抵押贷款金额。证据三、华夏银行pos单，证明李和支付房价款268599元及车位价款10000元。证据四、海上明悦成交确认单、《明悦府》购房合同流程审批单，证明李和购买的车位使用权171号车位总价为130000元，优惠价格为80000元，李和已支付10000元，剩余70000元未支付。证据五、2019年10月10日催款函(被告于2019年10月14日签收)、快递底单、送达凭证各1份，证明李和购买的车位使用权总价为130000元，优惠价格为80000元，被告已支付10000元，剩余70000元未支付。李和质证认为，证据一、认购书是其本人所签；证据二，对合同有异议，该合同是李和本人所签，但对购房合同没有仔细看。合同明确了由锦启公司办理贷款，在2018年10月14日前后李和共去了4次，3次提供资料。后来锦启公司员工张宇峰说现在办理贷款难了，如果需要正常贷款，必须绑定100000元理财产品，后来了解这100000元理财产品是业务员额外的业务，不是贷款银行的要求，李和没有违约。证据三没有异议，并没有支付10000元车位的款项。证据四对成交确认单有异议，对李和的签字不予认可。李和并不知道车位原价是130000元。《明悦府》购房合同流程审批单是李和本人所签，车位80000元一个，是以折扣方式给李和，当时明确是绑定销售。车位80000元已经含在918599元中。证据五的催款函上并没有日期，李和一直没有收到。如果按锦启公司所述10000元是支付车位的，那么首付不满足房屋总款的30%。在本诉中，李和未向本院提供证据。反诉中，李和所举证据和所需证明的事实内容有：证据一、明悦府购房合同流程审批单1份，证明房屋总价918599元，918599元中包含80000元的车位。证据二、杨磊名片1张，证明杨磊系锦启公司员工，杨磊口头承诺送80000元的车位给业主。证据三、付款凭证3份，证明李和向锦启公司支付共三笔款项：20000元、208599元、50000元，合计278599元，即30%的商品房首付款，并且认购书中也没有约定李和购买车位使用权。证据四、海上明悦成交确认单1份，证明李和签字并不是本人所签，并且上面并无销售签字确认和财务收款签字确认。证据五、张宇峰名片1份，证明张宇峰签订让李和本人提供相关贷款材料后由地产公司寻找银行做后期房屋的尾款贷款。在办理贷款中，张宇峰告知业主，你要办理贷款必须和银行绑定理财产品。李和在2018年10月14日前、后多次携带9万元和贷款材料去寻找地产商，最终不是业务员离职就是银行没有地方联系，要么就是额外需要绑定理财产品，因此地产商单方面的原因造成业主办理不了贷款。张宇峰处有被告的贷款材料。锦启公司质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明内容有异议，无法看出赠送车位的意思表示，车位80000元一个是折扣方案，原价130000元一个，同时证明双方就171号车位形成了买卖的合意。证据二的真实性无异议，不认可李和的证明目的，李和认为车位绑定销售，对此锦启公司不认可，即使绑定销售车位，也是两个销售行为。证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，10000元是支付车位款项，其他是支付房屋款项。证据四予以认可，对李和的证明目的不认可，证据四明确171号车位原价为130000元。证据五的真实性无异议，对证明目的不认可。锦启公司不认可关于客户经理张宇峰在办理贷款时要求李和必须购买理财产品的陈述。根据李和之前的陈述，银行要求其绑定理财产品也是银行为规避高息贷款而与李和所作特殊约定，与锦启公司无关。锦启公司在办理按揭贷款流程中只负有协助义务。按揭贷款的申请及相关资信材料应由李和提供，待银行审查通过后，锦启公司再配合向银行提供资质材料。本案李和并未向银行提供揭贷款申请，因此锦启公司不存在后续义务。在反诉中，锦启公司未向本院提供证据。本院认证如下，本诉中锦启公司提供的证据一、二、三，李和无异议，本院予以认定，证据四仅为锦启公司内部流转的材料，没有李和的签名，本院不予认定，证据五中三份证据能相互印证，本院予以认定，李和提供的证据一、三、五，锦启公司无异议，本院予以认定，证据二、四，系锦启公司员工的名片，对真实性本院予以认定，但不能证明李和的待证事实。本院经审理认定事实如下：2018年6月9日，锦启公司作为甲方(出卖方)，李和作为乙方(买受方)签订《认购书》一份，约定乙方认购平湖市新仓镇建新路《明悦府》8幢1单元602室房屋，建筑面积66.18平方米，单价13880.31元/平方，付款方式为银行商业贷款。乙方同意签订合同时，支付定金20000元，作为甲乙双方当事人签订商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金将转为购房款。乙方采取银行商业贷款的付款方式，乙方承诺当前购房行为符合政策法规要求，满足办理贷款条件，如有不实，乙方愿意承担不能办理转移登记在内的相应法律责任及经济责任。乙方确保协议中乙方的联系方式、地址真实准确，按合同中所载明的联系方式寄送文件的，即为有效送达，以邮寄发出的，寄出后第3日为送达日。认购书李和的地址载明为上海市宝山区吴淞泗东新村45号302室。2018年6月14日，锦启公司作为出卖人，李和作为买受人，签订《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定：买受人购买的商品房为第8幢1单元602号房；该商品房设计用途为住宅，属框架剪刀力墙结构，层高2.9米；土地使用权年限自2017年7月20日至2087年7月20日；商品房建筑面积66.18平方米；该商品房毛坯单价为每平方米13880.31元，总价款918599元；买受人于2018年6月14日向出卖人支付购房款278599元，2018年10月14日前支付90000元，剩余房款550000元，买受人通过商业银行贷款的方式，在合同签订后()(未填写时间)天内向按揭银行提交完备的贷款申请手续，办妥按揭贷款手续，缴纳办理按揭贷款所需的费用。买受人未在规定时间内将贷款手续办理完毕的视为违约，买受人的贷款未被银行或公积金管理中心准许，或实际贷款额不足约定数额的，买受人应在七内以现金方式向出卖人补足，若买受人不能以现金方式补足的，视为违约。买受人未按合同规定的时间付款的，如逾期不超过60日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人应付款万分之三的违约金。逾期应付款是指到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。出卖人应当在2019年6月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用；买受人应支付给出卖人的房款未付清(包括逾期付款的违约金)的，出卖人有权拒绝交房，出卖人不承担逾期交房责任。合同还对其他事项作了约定。同日，锦启公司出具《明悦府》购房合同流程审批单，载明：房屋坐落于明悦府小区8幢1单元602室，建筑面积66.18平方米，车位为地下171，成交单价13880.31元，总价918599元，折扣方案一栏注明：车位8万/个。付款方式及付款期限约定为：今日付278599元(含定价)，90000元于2018年10月14日前付清，在网签备案之前，客户可以选择一次性付款。银行按揭550000元于年月日(未填写时间)前有向银行办理相关按揭手续，李和签名确认。2019年10月10日，锦启公司向李和发放《催款函》，其主要内容为：依据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，约定总价为918599元。同时，双方约定李和购买本项目一个汽车停车位(编号未定)使用权的优惠价为80000元。但截至函发出日，李和尚未支付该房屋的剩余首付款100000元，贷款550000元，以及车位使用权转让款70000元。请李和务必于收到函后7日内支付上述款项及相应的逾期付款违约金(计算至实际付清该房屋购房款之日)。否则，锦启公司将根据预售合同的相关约定要求李和承担相应的违约责任，包括但不限于解除预售合同、要求支付违约金等。该函运单号为1169791724077。2019年10月14日，该函由李和方人员签收。本院认为，锦启公司与李和签订的《认购书》、《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应切实按照合同约定履行各自义务。李和关于“在办理贷款中，张宇峰告知业主，你要办理贷款必须和银行绑定理财产品”的说法，仅是李和的单方陈述，未有其他证据佐证，且双方在购房合同中约定“买受人的贷款未被银行或公积金管理中心准许，或实际贷款额不足约定数额的，买受人应在七内以现金方式向出卖人补足，若买受人不能以现金方式补足的，视为违约”。结合本案，双方均认可房屋贷款没有办理成功，依据合同约定，在李和未能办理按揭贷时，其应及时以现金方式向出卖人补足，但李和未能以现金方式补足，其行为已构成违约。故李和认为锦启公司未予配合，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，要求解除双方签订的商品房买卖合同并返还购房款的诉讼请求不符合合同解除的法定要件和约定条件，本院不予支持，由此李和主张返还已支付房款的诉请，本院不予支持。购房合同约定，李和应在2018年10月14日前支付90000元。但购房合同和《明悦府》购房合同流程审批单均未约定剩余550000元的付款时间，催款函上要求李和在收到该函后7日内支付款项及相应的逾期付款违约金(计算至实际付清该房款购房款之日)。李和在收到该催款函后未对付款时间予以确认，故锦启公司在催款函上规定的付款时间对李和没有约束力。但《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款规定“履行期限不明确的，债务人随时可以履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，本院酌定李和应在收到催款函后半个月内履行付款义务，超过期限的，李和应按购房合同约定的方式支付逾期付款违约金。李和未与锦启公司签订车位使用权转让合同，也明确未支付车位使用权费10000元。至于明悦府购房合同流程审批单仅在折扣方案上记载车位为80000元一个，未明确双方有车位转让的意思表示。故锦启公司要求李和支付车位使用权转让款70000元并支付利息损失的诉请，无事实依据，本院不予支持。李和至今未支付剩余房款640000元，其行为已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。但锦启公司愿意继续履行合同，这是锦启公司对自己权利的处分，不违反法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。锦启公司要求李和支付剩余房款640000元并支付违约金的诉讼请求，既符合合同约定，也于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李和于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）嘉兴锦启置业有限公司剩余房款640000元并支付违约金（以90000元为基数，自2018年10月15日起，以550000元为基数，自2019年11月29日起，均至实际给付日，按合同约定的每日万分之三计算）；二、驳回原告（反诉被告）嘉兴锦启置业有限公司的本诉其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李和的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11146元，减半收取5573元，由被告（反诉原告）李和负担5423元，原告（反诉被告）嘉兴锦启置业有限公司负担150元，反诉受理费2739元，由被告（反诉原告）李和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  林金良二〇二〇年一月十五日书记员  陈丽燕-14--13-