辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初15416号原告：朱家舜，男，1956年1月22日出生，蒙古族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：石玉杰（系原告朱家舜的妻子），住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：石凤来，沈阳市苏家屯区振兴法律服务所法律工作者。被告：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张元峥，辽宁铭迅律师事务所律师。被告：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。法定代表人：董长安，该公司执行董事。原告朱家舜与被告曲贵田、辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称“联合公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱家舜委托诉讼代理人石凤来，被告曲贵田委托诉讼代理人张元峥到庭参加诉讼。被告联合公司经公告送达，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告朱家舜向本院提出诉讼请求：1.请求法院立即停止对原告房产的执行，解除对原告房产的预查封：2.请求法院依法判令涉案房产的所有权归原告所有；3.案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告朱家舜与被告辽宁联合房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定以预售形式购买位于沈阳市苏家屯区的房产，随后原告向被告辽宁联合房地产开发有限公司支付了全额购房款。2012年11月5日，被告辽宁联合房地产开发有限公司向原告交付了该房屋，随后原告使用该处房屋至今。期间，原告多次要求被告辽宁联合房地产开发有限公司为其开具正规购房发票并办理房屋备案及产权登记，但被告辽宁联合房地产开发有限公司对原告的请求一直不予理睬。后和平区法院在执行被告曲贵田与被告辽宁联合房地产开发有限公司一案中，预查封了本属于原告所有的苏家屯区产。因此，原告于2018年4月20日向和平区法院对该项执行提出案外人执行异议申请，后原告的异议被法院驳回。《商品房买卖合同》签订后，被告辽宁联合房地产开发有限公司并未在购房合同上明确标注合同签订日期，声称会在房屋具备备案条件之后再行标注合同签订日期。期间，原告及多位业主要求被告辽宁联合房地产开发有限公司对《商品房买卖合同》空白部分进行标注，但被告辽宁联合房地产开发有限公司态度消极。原告于2012年2月24日一次性全额交辽宁联合房地产开发有限公司房款650,000元（其中：通过银行划卡305,000元〈石玉杰230,000元，女儿朱梓宁75,000元，共计305,000元〉，另外从亲属张连利借款285,000元，支付房费。剩余款60,000元是自己家预留金支付。）根据日常行为常识，可以认定原告与被告联合房地产公司签订合同日期应早于原告向被告支付购房款的日期。同时，被告辽宁联合房地产开发有限公司以该房屋尚不具备备案条件为由，拒绝为原告开具正规购房发票，原告及小区内多位业主多次索要未果。这种现象并非个案，整个小区内一半以上住户都存在着没有正规购房发票和《商品房买卖合同》未明确标注签订日期的现象。由于被告辽宁联合房地产开发有限公司的过错和消极态度，造成原告《商品房买卖合同》未明确标注签订日期和没有正规购房发票的事实，致使法院因此驳回原告的异议申请。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法裁判，维护原告的合法权益。被告曲贵田辩称，1.原告与联合公司签订的商品房买卖合同，并不是合法有效的统一备案合同，不是机打形成的，合同形成的时间和真实性都难以确定，不能认为原告与联合房地产公司在法院查封案涉房屋前签订合合法有效的商品房买卖合同；2.原告提交的购房款收据为联合房地产公司提供的，联合公司与本案有利害关系，仅依据收款收据，不能证明原告支付全部购房款的事实；3.原告提供的银行交易流水，交易对象未明确指向联合房地产公司，且交易金额不一致，不能证明原告实际交纳了购房款；4.案涉房屋是在建工程，未经过竣工验收，不具备交付条件，房屋入住手续，属于违法办理，原告未提供证据证明在法院查封案涉房屋前，合法占有使用案涉房屋。被告联合公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，原告朱家舜与被告联合公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定，原告朱家舜购买被告联合公司开发建设的位于沈阳市苏家屯区产（建筑面积97.91平方米）一处，单价每平方米6,638.75元，总价款65万元，2012年2月27日前付清全部房价款的100%。2012年2月23日、2月24日、2月27日，被告联合公司分别向原告出具三份收款收据，分别载明收到“定金2万元”、“房款33万元”、“房款30万元”。关于支付方式，原告主张均为现金，资金来源为从女儿朱梓宁银行卡中于2012年2月22日取现75,000元，从妻子石玉杰银行卡中于2012年2月24日取现23万元，2012年2月13日从亲家张连利处借款285,000元，并提供了相应银行流水及张连利出具的借款证明。2012年11月5日，被告联合公司向原告出具《商品房准住通知》，其上载明：“根据商品房买卖合同之规定，辽宁联合房地产开发有限公司将沈阳市苏家屯区银杏路28-5号楼，房号1-4-2，建筑面积97.91平方米的商品房依据合同将于2012年9月25日前交付使用。（入住前凭此单办理入住手续）”。当日，沈阳鼎然物业管理有限公司向原告出具五份收款收据，分别载明收到“2012.9.25-2013.9.25电梯费288元”、“有限电视配套费280元”、“预收水费240元”、“预收电费300元”、“垃圾清运费380元”。另查明，2015年7月8日，本院受理原告曲贵田（反诉被告）诉被告辽宁联合房地产开发有限公司（反诉原告）、张志勇（反诉原告）民间借贷纠纷一案。该案经本院审理，于2016年4月28日作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书，判决：“一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2,000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其他诉讼请求。五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求。案件受理费189,300元，保全费5,000元，均由被告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇承担；反诉费59,500由反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇承担。”宣判后，联合公司不服判决，向沈阳市中级人民法院提出上诉。经沈阳市中级人民法院审理，于2016年9月12日作出[2016]辽01民终7220号民事判决书，判决：“维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第一项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1,580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费189,300元，保全费5,000元，共计383,600元，由辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇共同负担353,600元，曲贵田负担30,000元。反诉费59,500元由辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇负担。”上述判决生效后，被告曲贵田申请向本院申请执行，本院于2016年2月22日作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，对被告联合公司名下包括案涉房产在内的共计939套房产进行预查封。该案执行过程中，原告朱家舜向本院提出执行异议，认为案涉房产系其实际所有。本院经审查，于2019年7月11日作出（2019）辽0102执异492号执行裁定书，裁定驳回朱家舜的异议请求。朱家舜于2019年7月26日向本院提起本案案外人执行异议之诉。此外，被告联合公司在开发建设涉案“唯美尚品”项目时，将该工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行，目前该支行已向沈阳市中级人民法院对公证债权文书申请强制执行。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告联合公司经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告及被告曲贵田提供的证据及其当庭陈述意见对本案事实予以认定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。本案中，原告与被告联合公司签订了《商品房买卖合同》，并对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定，应当认定原告与被告联合公司达成合意、订立合同的真实性。虽然该合同落款处未注明时间，但从合同条款对付款期限约定的“2012年2月27日前付清全部房价款的100%”来看，合同签订日期必然早于2012年2月27日，故该合同的签订时间早于诉争房屋被查封的时间。（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。虽原告提供的银行取现数额、时间与被告联合公司出具的房款收据并非完全对应，但取现早于交款，并存在两天的时间差也并非不合常理，且被告联合公司已就原告交纳全部房款出具了相应收款收据，故应认定原告已向被告联合公司支付了全部房款。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被原告合法占有的问题。从原告提供的准住通知及预交水、电费、有线电视配套费、垃圾清运费等收据来看，可以认定原告自2012年11月5日起占有使用本案争议房屋。原告基于其与联合公司签订的《商品房买卖合同》能够证明其对案涉房屋的占有为合法占有。（四）关于是否非因原告的原因未办理过户登记的问题。经查，被告联合公司在建工程时设置了他项权利登记，抵押权人为银行。根据《物权法》第一百七十九条规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”该条对于抵押权的定义，抵押权人具有优先受偿权。此处所谓的优先受偿权是指抵押权人的债权可优先于其他普通债权人的债权从抵押物的变价所得中优先获得清偿，抵押权人对抵押物享有的抵押权，并非是对抵押物本身的实际支配权，而是对抵押物价值（变价所得）的支配权。同时，根据《物权法》第一百九十一条第二款规定，“未经抵押权人同意不得转让抵押物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”据此，抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的，并非绝对无效。通常办理抵押权登记的不动产，在通过清偿债务等方式依法涤除抵押权后，方能办理抵押不动产的物权转移。本案由于被告联合公司未能偿还银行贷款，将该不动产上因负担抵押权而导致原告办理房产备案、过户登记存在的障碍涤除，故原告未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由原告的原因未办理涉案房屋的过户登记，本案诉讼中被告曲贵田又未能提供证据证明原告对此存在过错，故原告对此无过错。另因存在上述抵押权，原告朱家舜在本案中要求确权无事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据现有在案证据，应当认定被告曲贵田享有的是普通债权，而通过与被告联合公司签订《商品房买卖合同》并支付全部购房款的原告朱家舜实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于被告曲贵田享有的普通债权，故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，本院应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、原告朱家舜的异议成立，不得执行位于沈阳市苏家屯区产；二、驳回原告朱家舜的其他诉讼请求。案件受理费10,300元，公告费400元，由被告辽宁联合房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。本院（2019）辽0102执异492号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘 凤人民陪审员  雷中贤人民陪审员  李洪洋二〇二〇年一月六日法官助理姜立娟书记员张锐妍附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。