上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初1120号原告：顾玲芳，女，1972年11月27日生，汉族，住上海市宝山区。原告：张文韬，男，1997年5月14日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：顾玲芳(系张文韬之母)。被告：上海何跃实业有限公司，住上海市宝山区蕰川路XXX号XXX室。法定代表人：吴友朝，执行董事。委托诉讼代理人：刘春梅，上海市万联律师事务所律师。原告顾玲芳、张文韬与被告上海何跃实业有限公司(以下简称“何跃公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾玲芳暨原告张文韬的委托诉讼代理人，被告何公司的委托诉讼代理人刘春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾玲芳、张文韬向本院提出诉讼请求：判令何跃公司支付上海市宝山区蕰川路XXX号北上海商业广场2108号商铺自2013年12月1日起至2020年2月29日的商铺使用费，其中2013年12月1日至2016年2月29日，每年按照投资总额人民币526,597元(以下币种均为人民币)的3.8%计算，2016年3月1日至2019年2月29日，每年按照投资总额的4.3%计算，2019年3月1日至2020年2月29日，每年按照投资总额的4.432%计算。事实和理由：顾玲芳、张文韬是系争商铺的产权人，投资总额为526,597元。顾玲芳、张文韬与何跃公司签订了《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，顾玲芳、张文韬将系争商铺出租给何跃公司，租赁期限为2013年6月1日起至2023年5月31日止，前六个月为免租期，何跃公司每年应按照顾玲芳、张文韬的实际投资额的3.8%支付租金，自第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。何跃公司未足额支付商铺使用费，故涉诉。被告何跃司辩称，同意支付2013年12月1日至2019年11月30日期间的商铺使用费，其中2013年12月1日至2016年5月31日期间的商铺使用费，每年按照投资总额的3.8%计算，2016年6月1日至2017年5月31日期间的商铺使用费，每年按照投资总额的2.0%计算，2017年6月1日至2019年11月30日期间的商铺使用费，每年按照投资总额的2.1%计算。何跃公司已经支付69,503元，须从应付使用费总额中扣除。投资总额以何跃公司的购房发票及合同为准。按照业主大会备忘录规定，何跃公司先用后付，于每季度的次月30日前支付当季度使用费，故2019年12月1日起的使用费尚未到支付时间，不同意支付该日后的使用费。本院经审理认定事实如下：顾玲芳、张文韬是系争商铺的权利人。2004年12月、2005年1月，上海宝茸房地产开发有限公司分别向被告出具2108室商铺的发票，金额分别为232,207元、233,000元。2005年，顾玲芳、张文韬(甲方)与上海同运百货有限公司(乙方)签订《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，甲方将北上海商业广场2楼108号铺位出租给乙方，租期从2005年12月1日至2008年12月1日；乙方承诺自商场正式开业之日起三年内，每年按照3,032元/月的标准给予甲方出租收益金。2013年，顾玲芳、张文韬(甲方)与何跃公司(乙方)签订了《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，乙方将系争商铺出租给甲方，租赁期限为2013年6月1日起至2023年5月31日止，其中2013年6月1日起至2013年11月30日止为乙方六个月的装修免租期，乙方承诺每年按照甲方实际投资额的3.8%的标准支付给甲方出租收益金。2016年3月18日，上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议。其中载明，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项于2016年3月8日至14日采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，全体业主于2016年3月18日就《收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项》进行了表决。表决票共发放和送达1738份，占业主人数100%，占建筑物总面积100%，同意1619票，退信119票。同意占业主人数比例93.15%，超过全体业主所持投票权的三分之二，同意票占建筑物总面积比例95.62%，超过建筑物面积的三分之二，会议有效，依据有关规定，现作出决议如下：1、收回上海何跃实业有限公司北上海商业广场经营监督管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用由业委会从往年收益金中列支；3、寻找新投资方；4、过渡期由业委会配合专业人员进行商场托管；5、托管期间租金按商场实际收支，每季度按实发放。2016年4月13日，何跃公司(甲方)与上海市宝山区北上海商业广场业主委员会(乙方)签订备忘录，主要内容为，因甲方拖欠租金长达九个月，广大业主维权呼声很高，强烈要求业委会收回经营权，并自发组织了多次维权活动，鉴于此，业委会于3月8日至14日召开了业主大会，就相关事宜进行了表决，根据业主大会决议，甲乙双方进行交涉，经友好协商达成如下备忘录：1、根据商铺租赁合同约定甲方保留商场经营管理权；2、甲方同意乙方代表全体业主对本司的财务收支状况集中行使监督权；3、乙方对甲方在运营过程中的资金收入，分配进行严格监督确保业主的利益不受侵犯；4、甲方承诺2015年6月后所欠租金在往后的经营改善后逐步偿还，遵守业主大会决议通过的按实发放决定，根据实际情况暂时每季度不低于合同约定收益率(3.8%)的50%发放，差价部分待商场经营改善后逐步补足；5、租金发放时间调整为先做后付的方式，在每一季度的次月30日前发放前一季度的租金。4月15日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会向何跃公司出具授权函，载明本业委会根据业主大会的决议，授权何跃公司于2016年6月1日起租金发放暂时按不低于商铺租赁合同约定的收益率(3.8%)的50%发放，差价部分在经营改善后逐步补足。审理中，顾玲芳、张文韬确认何跃公司已付商铺使用费总额为69,503元。本院认为，顾玲芳、张文韬与何跃公司签订的《北上海商业广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应恪守并履行。关于上述租赁合同是否已经解除的问题。本院认为，2016年3月8日至14日，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回何跃公司商场经营监督管理权的事项采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，经审核、统计最终做出业主大会决议，并采取公告的方式进行公示。据此，可以认定业主大会的决议对全体业主产生拘束力，全体业主集体决定解除与何跃公司的委托管理合同。其次，根据法律规定，享有解除权的当事人，其解除合同的意思表示到达对方时，合同终止履行。本案中，鉴于何跃公司长期欠租的行为已经构成严重的明示毁约，包括顾玲芳、张文韬在内的小业主，其依法享有单方解除权。而该解除权的意思表示又通过业主大会决议形成一致，并授权上海市宝山区北上海商业广场业主委员会作为全体业主的代表将解除通知送达何跃公司以及处理合同终止履行的后续事宜。2016年4月13日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会与何跃公司签署的备忘录中明确记载了业主大会的情况，可以认定已经将业主大会的决议明确告知了何跃公司。何跃公司严重违约在先，无合法抗辩理由，故可认定租赁合同解除效果依法成立。但备忘录达成的协商结果是何跃公司继续经营商场，显然与业主大会的决议相悖，作为上海市宝山区北上海商业广场业主委员会，其在未经业主授权、未经业主大会召开并形成新的决议的前提下擅自与被告就租赁合同有关重要条款进行重新协商和变更，应当认定该备忘录达成的协议对包括原告在内的业主无法律约束力。依据本案实际情况及前述分析，包括顾玲芳、张文韬在内的小业主系以业主大会决议的形式向何跃公司行使解除权，并未就解除后与何跃公司如何处理商铺返还问题形成决议，故何跃公司无需单独向顾玲芳、张文韬返还商铺。关于使用费的问题。本院认为，根据查明的事实，自2016年3月18日上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具“关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议”之后，何跃公司并未实际退出北上海商业广场，未办理移交手续，商场仍由何跃公司统一进行监督管理和运营。何跃公司每年按照投资总额的3.8%标准计算，支付原告2013年12月1日至2019年12月31日期间的租金及使用费为宜，上述租金及使用费为120,156元(投资总额519,783元×3.8%÷12个月×73个月)。顾玲芳、张文韬与何跃公司主张按照其他标准计算商铺租金或使用费，本院均不予准许。何跃公司已付69,503元，还需支付顾玲芳、张文韬50,653元。顾玲芳、张文韬与何跃公司的租赁合同已经解除，顾玲芳、张文韬主张使用费先付后用缺乏依据。2020年1月的使用费尚未完全发生，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、被告上海何跃实业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告顾玲芳、张文韬2013年12月1日至2019年12月31日期间的商铺租金及使用费50,653元；二、驳回原告顾玲芳、张文韬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取735元，由原告顾玲芳、张文韬负担175元，被告上海何跃实业有限公司负担560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇二〇年一月二十日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。