浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初13877号 原告：宁波耐森物业管理有限公司，统一社会信用代码913302121445453094，住所地：宁波市鄞州区甬港南路36号。 法定代表人：闫凯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王舟宇，该公司员工，住宁波市鄞州区。 被告：余国忠，男，1952年6月5日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 原告宁波耐森物业管理有限公司诉被告余国忠物业服务合同纠纷一案，原告于2019年11月12日诉至本院，本院于同日立案受理，并依法适用简易程序，由审判员张频波独任审判，本案于2019年12月2日进行了调解，并于2019年12月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王舟宇，被告余国忠均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告起诉称：2015年9月1日，宁波史翠英置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》，将四季翠园小区的物业服务委托于原告，合同约定：原告为包括被告在内的整个物业小区提供前期物业服务，物业综合服务费标准为小高层每月每平方米1.8元，商业用房每月每平方米2.5元等，物业服务费用每12月交纳一次，每次交纳费用时间为缴费周期的第一个月的15日前交纳。同时合同对双方的其他权利义务等作了相关约定。被告系四季翠园3幢8单元802室业主，原告实际为被告所在的小区提供了相应的物业服务，但被告于2017年2月起拖欠物业服务费、设施日常维护资金，原告多次催讨未果，遂依法诉至法院，请求判令被告支付以下费用：一、支付原告2017年2月1日起至2018年1月31日止的物业费1869.26元，共用设备设施维修费173.08元，逾期缴纳物业费的违约金计424.3元；二、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付原告2017年2月1日至2020年1月31日止的物业服务费5607.79元，日常维修费519.24元。 被告当庭答辩称：坐落于宁波市鄞州区建筑面积为86.54平方米的涉案房屋，是登记在余国忠名下的房产。答辩人于2017年1月16日到原告在小区的管理处要求原告交付涉案房屋的钥匙，但原告管理处的工作人员声称：交付钥匙前必须先付一年物业费用，且以此为要挟要求答辩人交付2016年2月1日至2017年1月31日的物业费用，答辩人迫于无奈，只能向原告付了一年全额的物业费1869.30元和日常维护费173元，合计2042.30元，答辩人拿到钥匙后因一直住在舟山，故涉案房屋一直空关着。现答辩人同意向原告交付自2017年2月1日至2020年1月31日的三年物业费，要求已交付的2016年度物业费抵消2017年度应交纳的物业费，因为答辩人是2017年1月16日拿到钥匙房屋才算交付使用的，故原告在2017年1月16日收费时，在发票上交款栏目所备注的（2016.2.1-2017.1.31）是错误的，我们不予认可，同时，答辩人一直未装修和入住，按照空关房的标准，仅需按8折交付物业费。另原告向答辩人主张的共用设施维修费，因答辩人已一次性缴纳住宅专项维修资金，故无需再另行交纳该日常维修费。请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。 原告为证明自己的主张，向本院提供了下列证据： 证1、前期物业管理服务合同一份，拟证明原告系四季翠园的物业服务企业、物业费标准的事实； 证2、催缴凭证一份，拟证明原告已于2018年4月15日向被告书面催缴物业费的事实； 原告提交的上述证据1、2已当庭举证，经被告当庭质证，被告对证1、2的真实性、合法性、关联性均无异议。经审核，本院对原告提供的证据1、2真实性、合法性、关联性及相应证明效力均予以认定。 被告为证明其辩称主张，向本院提交了下列证据： 证1、浙江省住宅专项维修资金专用收据一份，证明被告已缴纳了住宅专项维修资金的事实； 证2、业主钥匙移交单、耐森物业水电费、物业费统一收款收据一份，证明被告于2017年1月16日实际接受房屋并向原告交付了一年全额的物业费和日常维修费及支付水电费300元的事实； 证3、被告房屋现场照片3张，证明被告房屋至目前仍然为空关房的事实。 被告提供的上述证据1、2、3已当庭举证，经原告当庭质证，原告对证1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议。经审核，本院对被告提供的证1、2、3真实性、合法性、关联性及相应的证明效力均予以认定。 经审理，本院查明事实如下：位于宁波市鄞州区，系登记在被告余国忠名下房产，该房屋建筑面积：86.54平方米。2015年9月宁波史翠英置业有限公司与原告宁波耐森物业有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份，该合同约定宁波史翠英置业有限公司委托宁波耐森物业有限公司为建筑面积31136万平方米的四季翠园小区提供物业服务，合同第六条约定：“一、物业管理综合服务费，按物业的建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损由均由乙方享有或承担，具体标准如下：小高层：1.8元／月＊平方米，商业2.5元／月＊平方米。”第七条约定：“业主应于房屋交付的次月起交纳物业服务费用……物业服务费用12个月交付一次，交纳费用时间为缴费周期的第一个月的15日前缴纳。”第二十四条约定：“专项维修资金按市政府有关规定交纳、管理和使用。”第三十四条约定：“本合同期限自本合同签订之日至第一届业主大会成立，业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同之日时止。”合同签订后，原告即进驻小区实施了物业管理。2017年1月16日被告向原告索取其房屋的钥匙，原告以被告未缴纳2016年物业综合费为由拒不交付钥匙，被告曾至高桥派出所请求处理，但未果，最后被告为取得房屋钥匙，无奈向原告交付了一年全额的物业费和日常维护费，共计2042.3元。被告交费之日，即2017年1月16日为原告实际取得房屋交付之日。被告自取得房屋之日起至今仍然为空关房，但被告至今一直未交付2017年2月1日至2020年1月30日的物业综合服务费。另查明被告已于2015年12月21日向宁波市鄞州区物业和住房维修资金管理中心一次性缴纳了住宅专项维修资金共9000.16元。 本院认为：宁波耐森物业管理有限公司与宁波史翠英置业有限公司签订的物业服务合同合法、有效。原告为被告提供了物业服务，被告作为该小区业主和房屋所有权人理应支付物业服务费用。被告未按约支付该费用，显属违约。被告的房屋建筑面积为86.54平方米，原告要求被告按合同约定支付物业管理费，合法有据。被告房屋属小高层，应按合同约定为1.8元/月*平方米。即被告应付原告2017年2月1日至2020年1月31日物业服务费。对此原告也表示愿意支付，本院对原告要求被告支付2017年2月1日至2020年1月31日的物业综合服务费的诉讼请求予以支持。现被告要求按照空关房计付物业费，根据《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》：“业主对物业办理交付满一年后仍未入住的空关房，从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例缴纳”的有关规定，本院酌情确定给予被告自交付第2年起，按八折收取物业综合服务费至其入住或出租时止，经计算，被告应付原告物业综合服务费为4860.08元【（第一年5607.79÷3=1869.26元）+（第2-3年5607.79÷3×2×80%=2990.82元）】。另查明，被告实际收房之日为2017年1月16日，而合同中明确业主应于房屋交付的次月起交纳物业服务费，故被告缴付物业费的期限应当自2017年2月起算，现原告在无合同依据情况下收取了原告2016年2月1日至2017年1月31日的综合物业费1869.3元和日常维修费173元，理当予以返还或抵扣。现被告要求以该笔物业费用抵扣前述应付的2017年2月1日至2020年1月31日止的物业费，本院予以准许。经计算，被告实际仍需向原告支付上述三年物业综合服务费2817.78（4860.08-2042.30）元。被告另抗辩已在购房时一次性缴纳住宅专项维修资金，故无需再另行缴纳日常维修费。经审查，根据2017年10月13日颁布的《宁波市物业服务收费管理实施办法》第十八条规定：“原房屋共用部位和共用设施日常维护费纳入物业专项维修资金管理，以日常使用的物业专项维修资金的名义缴纳和使用，具体管理办法由有关部门另行规定。自本办法施行之日起，2011年4月1日以后新建普通小区物业服务项目，不得向业主收取日常维修费，共用部位和共用设施日常维修按专项维修资金有关规定执行。”第二十六条规定：“本办法自2018年1月1日起施行。……此前物业服务收费规定，凡与本办法不一致的，一律以本法为准。”即可有条件的免交日常维修费。因上述政策的实施，故被告在已缴纳住房专项维修资金的情况下，可免予交纳2018年1月1日以后的公共设施日常维修费。本院对原告主张由被告支付2018年1月1日以前的共用设施日常维修费的诉讼请求，予以支持。对要求被告支付2018年1月1日后的日常维修费的诉请不予支持。经计算，被告应当缴纳的日常维修费为158.66元【2017年2月-12月（86.54㎡×2元/年÷12个月×11个月）】，现依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告余国忠于本判决生效之日起十日内向原告宁波耐森物业管理有限公司海曙分公司支付物业管理费2817.78元，日常维修费158.66元； 二、案件受理费50元，减半收取25元，由原告宁波耐森物业管理有限公司海曙分公司负担10元，被告余国忠负担15元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 员 张频波 二〇二〇年一月十九日 代书记员 侯学村 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法通则》 第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。