江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初10003号 原告：苏州尚沃格酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州市。 法定代表人：何彬，执行董事。 委托诉讼代理人：尹继忠,江苏政纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吉鹏程,江苏政纬律师事务所律师。 被告：姑苏区平江盛豪宾馆，住所地江苏省苏州市姑苏区。 经营者：夏锋。 委托诉讼代理人：王多，江苏苏融律师事务所律师。 被告：夏锋，男，1976年4月22日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：胡嘉璐，江苏苏融律师事务所律师。 被告：姑苏区华联商超人民路加盟店，住所地江苏省苏州市姑苏区。 经营者：刘阳阳，男，1986年10月26日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。 委托诉讼代理人：谭浩武，苏州市姑苏区金门法律服务所法律工作者。 第三人：刘抗林，男，1965年6月13日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。 委托诉讼代理人：谭浩武，苏州市姑苏区金门法律服务所法律工作者。 原告苏州尚沃格酒店管理有限公司（以下简称尚沃格公司）与被告姑苏区平江盛豪宾馆（以下简称盛豪宾馆）、夏锋、姑苏区华联商超人民路加盟店（以下简称华联加盟店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月3日公开开庭进行了审理。经审理，本院依法追加刘抗林为第三人，并于2020年1月21日再次公开开庭进行了审理。原告尚沃格公司的委托诉讼代理人吉鹏程、被告盛豪宾馆的委托诉讼代理人王多、被告夏锋的委托诉讼代理人胡嘉璐、被告华联加盟店的经营者刘阳阳两次到庭参加诉讼；被告华联加盟店及第三人刘抗林的委托诉讼代理人谭浩武到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告尚沃格公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告盛豪宾馆、夏锋之间的《租赁合同》于2019年10月31日解除；2、判令被告盛豪宾馆、夏锋、华联加盟店立即将苏州市人民路1585号房屋腾清后交付原告；3、判令被告盛豪宾馆支付原告房屋租金583933元（租金计算期间为2019年9月12日至2019年10月31日，共49日，每日租金为11917元（4450000元除以365日））；4、判令被告盛豪宾馆支付原告房屋使用费暂计357510元（从2019年11月1日起计算至房屋腾清交付之日止，暂计30日，每日房屋使用费参照租金标准为11917元（4450000元除以365日））；5、判令被告盛豪宾馆支付原告滞纳金暂计600000元（从2019年9月29日起计算至租金、房屋使用费付清之日止，暂计60日，每日按10000元计算）；6、判令被告夏锋对被告盛豪宾馆在上述第3、4、5项诉请中应承担的付款义务承担连带保证责任；7、判令各被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告明确被告华联加盟店应腾空返还的房屋为苏州市人民路1585号南邻第一间、第二间沿街商铺，且因原告与被告盛豪宾馆于2020年1月8日就除上述一楼沿街商铺的其他房屋完成交接，故变更第3项、第4项诉请为：判令被告盛豪宾馆支付房屋租金597359元（租金计算期间为2019年9月12日至2019年10月31日，共49日，每日租金为12191元）；判令被告盛豪宾馆支付房屋使用费暂计841179元（自2019年11月1日起计算至2020年1月8日，计69日，每日房屋使用费参照租金标准为12191元，自2020年1月9日起计算至房屋腾清交付之日止，每日房屋使用费参照被告华联加盟店租金标准为1095元）。事实与理由：2013年5月11日，被告夏锋与苏州你的客栈酒店管理有限公司（以下简称你的客栈公司）签订《租赁合同》，约定夏锋承租你的客栈公司名下苏州市人民路1585号房产用于经营“锦江之星”、“百时快捷”旅馆，租赁期限自2013年6月1日起至2023年5月31日止，租金每6个月为一期，先付后用，第7、8年度的租金为445万元/年，第9、10年度的租金为465万元/年。该合同还约定如承租人不按照约定支付租金的，每逾期一日，应向出租人支付滞纳金1万元直至交清全部租金；逾期超过15日的，出租人有权解除本合同并收回租赁物业、场地及附属设施设备，履约保证金不予退还，出租人有权直接派驻人员接受经营“锦江之星”、“百时快捷”旅馆。此外，本合同还约定租赁房屋内的企业尚未成立，待办理好开办手续后，本合同的法律责任和权利、义务由该企业承接，被告夏锋愿意对出租人就本合同的义务承担连带保证责任。2013年9月9日，被告夏锋在租赁房屋登记设立了被告盛豪宾馆，并以此经营“锦江之星”、“百时快捷”旅馆至今。2016年3月4日，被告盛豪宾馆与第三人刘抗林签订《房屋租赁合同》，将苏州市人民路1585号房产一楼“锦江之星”南邻第一间沿街商铺和第二间沿街商铺转租，刘抗林经营被告华联加盟店，租赁期限自2016年3月4日起至2021年3月3日止。2015年起，因你的客栈公司结欠银行债务，经诉讼并执行，原告于2019年8月28日通过司法拍卖获得了苏州市人民路1585号房地产(含设备设施以及装修)所有权。2019年9月20日，原告委托律师发函给被告盛豪宾馆及夏锋，要求其于接函后五日内将2019年9月12日至2019年12月31日期间的租金1353288元支付给原告；如逾期支付，原告将按照1万元/日主张滞纳金；如逾期支付超过15日，原告将解除本合同并收回租赁物业、场地及附属设施设备，并直接派驻人员接管“锦江之星”“百时快捷”旅馆。同时，原告还将按照约定追究违约责任。2019年9月23日，两被告书面回复己收到此函，但认为不欠租金。现原告诉来法院，望判如所请。 被告盛豪宾馆辩称，我方同意解除与原告签订的租赁合同，愿意将苏州市人民路1585号房屋腾空交付给原告，但是由于在租赁合同期限内，我方将承租的房屋中两个门面进行出租，现其中一家已经解除合同并已清场，另一家即被告华联加盟店仍在占有使用。为减少损失，我方希望原告可以先接收除被告华联加盟店占用的门面房以外的其他房屋，交付后产生的房屋占有使用费按照实际金额进行计算。对于已欠的房租及占有使用费的计算起点，我方认为应从原告实际取得该房屋的所有权证载明时间起算，对于滞纳金，我方认为不适用于民事责任，原告无权收取。 被告夏锋辩称，同意与原告解除租赁合同，我在收到原告律师函得知原告获得租赁物所有权后便积极与原告联系。2019年10月10日我专程来苏与原告当面协商关于撤场事宜并开始撤场工作，目前房屋具体情况同被告盛豪宾馆所述，目前能够交付除被告华联加盟店以外的部分，希望原告能够及时接收房屋，减少我方损失。房租问题，在被告盛豪宾馆与原房东你的客栈公司关于本案房屋租赁关系存续期间，双方已经协商一致，将你的客栈公司的法定代表人结欠我的借款及利息冲抵了剩余的租金，故我对拖欠租金不予认可。 被告华联加盟店辩称，我方经营者刘阳阳系刘抗林之子。刘抗林与被告盛豪宾馆签订的苏州市人民路1585号房产南邻第一间、第二间沿街商铺的房屋租赁合同尚未到期，合同到期日为2021年3月3日。2019年10月21日刘抗林已向盛豪宾馆支付下一季房租共计89275元，有权继续履行合同，我方亦有权基于刘抗林的安排继续使用涉案房屋，故不同意将房屋返还原告。 第三人刘抗林陈述称，苏州市人民路1585号房产南邻第一间、第二间沿街商铺的房屋租赁合同系我与盛豪宾馆所签，并将该房屋交由我儿子刘阳阳经营华联加盟店。因合同尚未到期，且我正常支付租金，故认为有权继续使用上述房屋，不同意返还给原告。 经审理查明： 2013年5月，你的客栈公司（出租人，甲方）与夏锋（承租人，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将苏州市人民路1585号房屋（7层，建筑面积约为7013平方米，以下简称涉案房屋）出租给乙方，租期十年，自2013年6月1日起至2023年5月31日，其中2019年6月1日起至2021年5月31日（第七、第八年）期间年租金为445万元，租金先付后用，半年一付，提前15日支付。合同第8.7条约定，本合同签订时，租赁房屋内法人企业（乙方的公司）尚未成立，待乙方办理好政府规定的开办手续后，本合同的法律责任和权利义务由该公司承接，该公司在本合同上加盖公章，已示同意。同时乙方表示愿意对该公司对甲方就本合同的义务承担连带保证责任；合同第8.16条约定，乙方逾期支付租金，每日按1万元支付滞纳金；逾期超过15日的，甲方有权解除本合同并收回租赁物业、场地及附属设施设备。 合同签订后，夏锋自你的客栈公司处接收上述涉案房屋。2013年9月9日，夏锋注册设立个体工商户盛豪宾馆，并在涉案房屋内经营宾馆项目。 2016年3月4日，盛豪宾馆（出租人，甲方）与刘抗林（承租人，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将苏州市人民路1585号一楼沿街商铺出租给乙方经营连锁便利超市，租期五年，自2016年3月14日起至2021年3月3日止，年租金40万元。合同签订后，盛豪宾馆将苏州市人民路1585号房产一楼南第一间、第二间沿街商铺交付刘抗林。现上述房屋由华联加盟店进行超市使用。 因你的客栈公司作为被执行人涉执行案件，苏州市中级人民法院于2019年8月27日至8月29日对涉案房屋进行司法拍卖。尚沃格公司作为竞拍人，以8166万元竞得涉案房屋（包括装修及附属设施）。2019年9月11日，苏州市中级人民法院作出（2019）苏05执恢16号执行裁定书，裁定将被执行人你的客栈公司名下坐落于苏州市人民路1585号商业房地产过户至尚沃格公司名下。 2019年9月20日，尚沃格公司委托律师函告夏锋、盛豪宾馆，告知其经司法拍卖现为涉案房屋产权人，要求夏锋、盛豪宾馆接函后五日内将2019年9月12日至2019年12月31日期间租金1353288元支付给尚沃格公司，逾期支付将按约主张滞纳金并行使合同解除权。 夏锋接函后，于2019年9月23日回函表示不结欠租金。 2019年10月22日，苏州市人民路1585号不动产权属登记至尚沃格公司名下。 审理中，尚沃格公司陈述称，自2019年9月12日起至今，盛豪宾馆、夏锋均未支付过租金。同年10月10日双方协商，就涉案房屋租赁合同解除时间点协商为2019年10月31日。 审理中，夏锋、盛豪宾馆陈述称，同意涉案房屋租赁合同于2019年10月31日解除；其后曾通知刘抗林解除一楼商铺部分房屋的合同并要求其搬离，但刘抗林及华联加盟店均拒绝搬离。 审理中，刘抗林陈述称，其系华联加盟店经营者刘阳阳父亲，华联加盟店原登记经营者为其本人；其已代华联加盟店于2019年11月向盛豪宾馆支付了新一季租金。 审理中，尚沃格公司与盛豪宾馆、夏锋就除华联加盟店目前使用的一楼沿街商铺以外的涉案房屋于2020年1月8日完成了交接；双方办理了书面交接手续。 以上事实，有原告尚沃格公司提交的执行裁定书、不动产权属证书、租赁合同、律师函、回复函、物业交接证明及各方当事人庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，你的客栈公司与盛豪宾馆、夏锋就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，双方均应按约履行。现因你的客栈公司名下的涉案房屋被司法拍卖，由尚沃格公司买受，故根据买卖不破租赁原则，尚沃格公司承继上述房屋租赁合同中的出租人权利义务，其有权向盛豪宾馆、夏锋主张相应的房屋租金。根据苏州市中级人民法院于2019年9月11日出具的执行裁定书，其中明确尚沃格公司已成为涉案房屋的所有权人，故尚沃格公司有权向盛豪宾馆主张2019年9月12日起的房屋租金；盛豪宾馆、夏锋抗辩其就应付租金抵充了你的客栈公司法定代表人借款的意见，因上述抵偿行为未经执行法院认可，故不可对抗尚沃格公司，故本院对盛豪宾馆、夏锋的前述抗辩意见不予采纳。鉴于双方当事人已就涉案房屋租赁合同于2019年10月31日解除达成合意，故对尚沃格公司主张2019年9月12日至10月31日期间租金597359元的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同解除后，盛豪宾馆应及时将涉案房屋腾空交还尚沃格公司，然因其于2020年1月8日方就除一楼沿街商铺以外的涉案房屋交还，故2019年11月1日至2020年1月8日期间尚沃格公司有权参照租金标准，向盛豪宾馆主张房屋占用费计841179元。 关于华联加盟店租用的涉案房屋一楼沿街商铺。虽刘抗林与盛豪宾馆就一楼沿街商铺签订了房屋租赁合同，目前租期尚未届满，然因尚沃格公司与盛豪宾馆就涉案房屋的租赁合同（主合同）已解除，故在尚沃格公司作为物权人主张排他性权利的情形下，刘抗林、华联加盟店均无权继续使用涉案房屋。华联加盟店对其使用部分亦负有向尚沃格公司腾让之义务，故本院对尚沃格公司要求华联加盟店腾空、返还涉案房屋一楼沿街商铺的诉讼请求，亦予支持。华联加盟店、刘抗林可向盛豪宾馆或相关主体，另行主张权利，本案中不予理涉。因华联加盟店至今使用上述房屋，故自2020年1月9日起至实际腾让之日止的房屋使用费，本院参照盛豪宾馆与刘抗林的合同约定，按1095元/日计算，由盛豪宾馆向尚沃格公司支付。 关于尚沃格公司主张的滞纳金，实为逾期付款违约金。盛豪宾馆在尚沃格公司催告履行后仍怠于支付，构成违约，故应承担相应的违约责任；尚沃格公司现按合同约定每日1万元计算，因盛豪宾馆抗辩违约金过高，且尚沃格公司亦认可除利息损失以外并无其他实际损失，故本院在支持尚沃格公司主张逾期付款违约金的基础上，调整违约金的计算方式，按年利率11.7%，以盛豪宾馆欠付租金597359元为基数，自2019年9月12日计算至判决确定的履行之日止；尚沃格公司主张超出部分，本院不予支持。 关于夏锋的连带保证责任。根据你的客栈公司与夏锋签订的房屋租赁合同，涉案房屋承租人在夏锋设立盛豪宾馆后，由盛豪宾馆作为承租人，夏锋则为盛豪宾馆在上述租赁合同项下的承租人义务承担连带保证责任。上述合同约定于法有据，现尚沃格公司承继上述租赁合同出租人权利义务后，有权据此要求夏锋就盛豪宾馆欠付租金、房屋使用费、逾期付款违约金等债务承担连带清偿责任，故本院对其该项诉讼请求亦予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、确认原告苏州尚沃格酒店管理有限公司与被告姑苏区平江盛豪宾馆就苏州市人民路1585号房屋签订的租赁合同于2019年10月31日解除。 二、被告姑苏区华联商超人民路加盟店于本判决生效之日起十五日内腾空搬离苏州市人民路1585号一楼沿街南第一间、第二间商铺，并由被告姑苏区平江盛豪宾馆将上述一楼沿街商铺返还原告苏州尚沃格酒店管理有限公司。 三、被告姑苏区平江盛豪宾馆于本判决生效之日起十日内支付原告苏州尚沃格酒店管理有限公司房屋租金597359元及房屋使用费（暂计算至2020年1月8日房屋使用费计841179元，自2020年1月9日至实际返还上述一楼沿街商铺之日止，房屋使用费按1095元/日继续计算）。 四、被告姑苏区平江盛豪宾馆于本判决生效之日起十日内支付原告苏州尚沃格酒店管理有限公司逾期付款违约金（按年利率11.7%，以597359元为基数，自2019年9月12日计算至判决确定的履行之日止）。 五、被告夏锋就本判决第三项、第四项确定的债务向原告苏州尚沃格酒店管理有限公司承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费112666元，减半收取56333元，由被告姑苏区平江盛豪宾馆、夏锋共同负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州尚沃格酒店管理有限公司履行。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员  李 尧 二〇二〇年一月二十二日 法官助理  王 璇 书 记 员  季碧珺