广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初34755号原告：阳朝元，男，1959年12月13日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县。委托诉讼代理人：陈宏圆，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗松林，广东品杰律师事务所实习人员。被告：谢记良，男，1955年6月24日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。被告：谢海滨，男，1980年9月6日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。原告阳朝元与被告谢记良、谢海滨合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易通程序，公开开庭进行了审理。原告阳朝元的委托诉讼代理人陈宏圆、被告谢记良、谢海滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阳朝元诉称：1.请求确认原告与两被告于2017年12月18日签订的《合资建房合同书》无效；2.判令两被告共同返还原告补偿款231000元；3.判令两被告共同支付原告资金占用期间的利息损失（以231000元为基数自2017年12月18日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至补偿款返还之日止）；4.诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年12月18日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《合资建房合同书》约定，甲方自愿提供白云区太和镇谢家庄十三社鼓岭街33号一处宅基地，由乙方出资拆除后新建一栋9-10层电梯楼房，并约定了建成后楼房权属分配、补偿等事项。合同签订后，原告向被告支付了补偿款200000元。现原告发现上述楼房不能办理权属过户，且《合资建房合同书》实为宅基地转让，属于无效合同，故提起本案诉讼。被告谢记良辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回。《合资建房合同书》约定原告补偿被告200000元拆除损失，该数额是经过双方衡量过的，包含了房屋原租客的遣散费、被告另行租房的费用以及楼房损失费，签订合同前原告已经知道宅基地不能办理权属过户，且原告为了避免风险还带被告去律所做见证，即使涉案合同无效，有过错方也应赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担责任。《合资建房合同书》签订后，被告遣散了原有租户，并按照450元/户支付了遣散费，一共有16户，共计支付7200元；请搬运工清除杂物花费3200元；从2018年1月开始被告租用同村人房屋至2019年10月，1200元/月，20个月共计24000元；房屋空置费从2018年1月至2019年10月，按照450元/户×16户×4层，共144000元；被告重置房屋需要购买床铺费用4680元。原告支付的补偿款不足以弥补被告损失。被告谢海滨辩称：谢记良是我父亲，我是应我父亲要求在《合资建房合同书》中签名，我没有收取过原告的款项，且我父亲收取的款项非我所用，此案与我无关，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：2017年12月18日，谢记良、谢海滨（甲方）与阳朝元（乙方）签订《合资建房合同书》约定，甲方提供广州市白云区太和镇谢家庄十三社鼓岭街33号宅基地旧楼一栋，由乙方出资建成九层或十层电梯楼房，建成后1-3层及顶层归甲方所有，其他楼层归乙方所有。乙方在签订合同后补偿给甲方现有旧房拆除损失费200000元，另需在拆除现有楼房时交纳100000元保证金。签署合同当日，谢记良出具《收据》一份，确认收到阳朝元合资楼旧楼房拆除补偿费200000元。庭审中，阳朝元称另向谢记良转账支付了20000元电费，现金支付了11000元办证费，但未举证证实。谢记良仅确认收取了阳朝元200000元补偿款，以及10000元建房备案金，但称该10000元是代阳朝元向广州市白云区太和镇谢家庄经济联合社（以下简称“谢家庄联社”）交纳，并提交了盖有谢家庄联社财务专用章的《广州市农村财务专用收据》一张，该收据出具时间是2017年12月26日，缴款人是谢记良，内容是交纳建房备案金10000元。另查明，《合资建房合同书》提及的宅基地旧楼并未拆除，现由谢记良、谢海滨使用。以上事实，有《合资建房合同书》、收据及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条亦规定：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效”，根据以上规定可知，国土资源管理部门、房地产行政主管部门均不予认可集体土地上的宅基地房屋向本集体经济组织以外的成员转让。阳朝元非涉案宅基地房屋所在地集体经济组织的成员，故其与谢记良、谢海滨之间达成的《合资建房合同书》实际是以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地，该行为违反国家法律、行政法规的禁止性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。现有证据证实谢记良收取了阳朝元合资建房款200000元，阳朝元要求其返还合理合法，本院予以支持。对于阳朝元主张的20000元电费因未举证证实，且谢记良不予确认，举证不能的不利后果应由阳朝元自负，故本院不予支持。对于阳朝元主张的11000元办证费，实际上是因本案合作建房向案外人交纳的费用，属于阳朝元的损失，由于双方当事人对《合资建房合同书》无效均负有过错，故相关损失应由各方各承担50%的责任。现有证据显示，阳朝元主张的办证费仅是10000元，谢记良应承担50%的过错责任，故应赔偿给阳朝元5000元。对于阳朝元主张的资金占用费损失，根据双方过错程度及公平合理原则，本院酌情确定起诉之日前的合同款200000元的资金占用费损失由阳朝元自负，起诉之日后的资金占用费损失由谢记良承担，办证费损失的资金占用费，无法律依据，本院不予支持。因谢海滨作为合同一方当事人在《合资建房合同书》上签名，即使其未收取涉案款项，也需要承担作为签约人需承担的法律责任，故阳朝元要求谢海滨共同返还涉案款项、赔偿损失，合理合法，本院予以支持。关于谢记良、谢海滨因《合资建房合同书》无效产生的损失，其要求另案处理，属于对自身合法权益的自由处分，本院予以照准，本案不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告阳朝元与被告谢记良、谢海滨于2017年12月18日签署的《合资建房合同书》无效；二、于本判决生效之日起七日内，被告谢记良、谢海滨共同返还原告阳朝元合同款200000元及资金占用费损失（以200000元为本金，自2019年10月25日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至本金付清之日止）；三、于本判决生效之日起七日内，被告谢记良、谢海滨共同赔偿原告阳朝元办证费损失5000元；四、驳回原告阳朝元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2225元，由被告谢记良、谢海滨负担并于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 周 蕾二〇二〇年一月十九日书记员 何丽欣