湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终333号上诉人（原审被告）：高树明（曾用名：高树铭），男，1946年1月19日出生，汉族，武汉市水泥厂退休职工，住湖北省大悟县（户籍地湖北省武汉市青山区）。被上诉人（原审原告）：李辉，男，1962年1月29日出生，汉族，武汉市叠峰水泥有限责任公司退休职工，住湖北省武汉市青山区。原审被告：陈玉清，女，1950年4月19日出生，汉族，武汉市水泥厂退休职工，住湖北省大悟县（户籍地湖北省武汉市青山区）。上诉人高树明与被上诉人李辉、原审被告陈玉清房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初3976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，因案情不复杂，决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。高树明上诉请求：1.确认房产权的真实所有人，判定返还原物，并支持赎回该房屋。2.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。后上诉请求变更为：1.判决2001年9月签订的《房屋售卖协议》未生效。2.判令被上诉人承担所有诉讼费用。事实与理由：1.李辉与高树明于2001年9月4日签订的《房屋售卖协议》未生效。房屋买卖合同是不动产所有权合同，应办理过户登记后才能生效。中华人民共和国物权法实用问题第一章总则第三款“动产转移需要交付后才能生效，而不动产所有权移转，需要登记后才能生效。”根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》，“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律行政法规规定，合同应当办理批准手续或者办理批准登记等手续才生效。在一审法庭辩论终结前，当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。2.一审判决李辉是合同有效受益人，不应该判决上诉人承担诉讼费。如果李辉办理了过户登记手续，房屋所有权是他的，诉讼费应由我承担；如果李辉没有办理过户登记手续，房屋所有权是我的，诉讼费应由李辉承担。3.本案起诉前，拆迁办工作人员老代、刘建中，李辉和我在红钢城三街坊旧房拆迁办公室达成调解协议，协议时4月份签订的，这份协议是否有效，一审判决书没有认可。李辉辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决。陈玉清未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面意见。李辉向一审法院起诉请求：1、依法确认坐落于武汉市青山区三街坊25门附10号房屋的所有权由李辉享有；2、高树明承担本案诉讼费用。诉讼过程中，李辉将第1项诉讼请求调整为：确认李辉与高树明签订的《房屋售卖协议》合法有效，高树明配合李辉办理武汉市青山区三街坊25门附10号房屋的过户手续。一审法院认定事实：高树明、陈玉清系夫妻关系，两人于1974年12月6日登记结婚。1998年12月21日，武汉市水泥厂与高树明签订《房改售房合同》，武汉市水泥厂将武汉市青山区红钢城三街坊25门附10号房屋出售给高树明，高树明以成本价购房，房屋所有权归高树明所有，可以依法进入市场。2001年9月4日，高树明（甲方、售方）与李辉（乙方、购方）签订《房屋售卖协议》，就乙方向甲方购买位于武汉市青山区红钢城三街坊25门附10号砖混结构房屋（建筑面积18.85平方米，实际居住面积8平方米）达成协议。协议主要约定内容如下：房屋售价为4,500元；乙方一次性付款买断，无论今后市场房价发生涨跌，甲乙双方均不得重新论价或提出异议；乙方向甲方付清购房款后，甲方即向乙方交房（含该房屋的所有权宜证明，如：公证书、房产证等）；甲方应主动配合乙方办理过户，并承担勘验费，乙方承担交易综合服务费及税费。高树明在协议甲方处签署“高树铭”，高树铭系其曾用名，李辉在协议乙方处签名。协议签订时，陈玉清在场且知情。协议签订当日，李辉向高树明支付了4,500元购房款，高树明向李辉交付了诉争房屋。此后，李辉一直占有使用诉争房屋至今。武汉市水泥厂为诉争房屋办理了房屋所有权证和土地使用权证，因李辉与高树明同属武汉市水泥厂的职工，李辉直接从武汉市水泥厂领取了诉争房屋的房屋所有权证和土地使用权证。2018年因诉争房屋纳入征收范围，李辉于2019年1月25日向青山区三旧改造三街坊房屋征收项目部上交了诉争房屋的房屋所有权证和土地使用权证。同日，高树明、陈玉清以诉争房屋产权证遗失为由又办理了诉争房屋的不动产权证，证号为鄂（2019）武汉市青山不动产权第0003442号，产权登记在高树明、陈玉清名下。李辉要求高树明、陈玉清配合办理诉争房屋的过户手续，为此发生纠纷。故李辉诉至一审法院，请求判如所请。在审理过程中，一审法院向李辉释明，房屋被征收后无法办理权属变更登记，李辉仍坚持诉讼请求。上述事实，有李辉提交的《房屋售卖协议》，公证书及《房改售房合同》，房屋租赁协议、社区证明、水电气收费凭证，青山区三旧改造三街坊房屋征收项目收件证明单、不动产登记资料查询结果告知单（照片打印件），高树明、陈玉清提交的结婚证等书证，李辉提交的证人证言以及当事人的陈述等证据在案佐证。一审法院认为：本案争议焦点为：李辉与高树明签订的《房屋售卖协议》是否合法有效以及高树明是否应配合办理诉争房屋的权属变更登记手续。关于李辉与高树明签订的《房屋售卖协议》是否合法有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。高树明辩称在签订《房屋售卖协议》后，并未办理房屋所有权变更登记手续，故房屋所有权未发生转移。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，诉争房屋虽未办理房屋权属变更登记手续，但并不影响转让不动产物权的合同效力。李辉与高树明于2001年9月4日签订了《房屋售卖协议》，高树明将其所有的诉争房屋已出售给李辉，李辉、高树明之间形成的是房屋买卖合同关系。法律、行政法规并未规定上述房屋买卖合同应当在办理批准手续或者办理批准、登记等手续后才生效。综上，诉争房屋系高树明在与陈玉清夫妻关系存续期间取得，故属于高树明、陈玉清的共同财产。高树明与李辉签订《房屋售卖协议》时，高树明陈玉清在场且知情。高树明、陈玉清基于共同的意思表示将诉争房屋出售给李辉，李辉已向高树明支付购房款4,500元，高树明也向李辉交付了诉争房屋。李辉与高树明签订的上述《房屋售卖协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述协议依法成立、合法有效，应受法律保护。高树明对此的辩称意见，一审法院不予支持。关于高树明是否应配合办理诉争房屋的权属变更登记手续的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。本案中，诉争房屋已被政府征收，办理权属变更属法律上的不能履行。故李辉要求高树明配合办理权属变更登记的请求，一审法院不予支持。一审判决：一、确认李辉与高树明于2001年9月4日签订的《房屋售卖协议》合法有效；二、驳回李辉的其他诉讼请求。本案减半收取的案件受理费2,900元，由高树明、陈玉清负担。二审时，当事人没有提交新的证据。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。二审时，上诉人认为其与被上诉人在青山区拆迁办签订调解协议的事实，一审法院未查明。本院认为，上诉人的上诉理由是否有理是本案争议的焦点。关于上诉人的第一点上诉理由，上诉人认为李辉与高树明2001年9月4日签订的《房屋售卖协议》未生效，并提出了两个法律依据。本院认为，上诉人混淆了房屋买卖合同生效要件和不动产所有权转移生效要件。本案原告李辉诉请确认《房屋售卖协议》有效，一审法院确定合同有效，上诉人在二审也表示认可该合同的效力。关于该合同是否生效，应适用《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，即“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。上诉人还认为《房屋售卖协议》属于应当办理批准、登记等手续才生效的合同，这是误认为办理不动产转让登记就是合同法第四十四条规定的办理批准、登记手续，上诉人也没有提供法律依据，故本院对该项上诉理由不予支持。关于上诉人的第二点上诉理由，本院认为，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条，“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”，一审判决支持了李辉的诉讼请求，判决高树明承担本案诉讼费，符合上述法律规定。关于上诉人的第三点上诉理由，本院认为，本案审理的是李辉提起的确认《房屋售卖协议》效力之诉，高树明主张的调解协议不属于本案审理的范围，一审没有查明签订调解协议的事实并无不当。故本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。综上所述，高树明的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。减半后一审案件受理费2,900元，由上诉人高树明负担；二审案件受理费5,800元，由上诉人高树明负担。本判决为终审判决。审判长  危永波审判员  胡铭俊审判员  宋 飞二〇二〇年一月十七日法官助理庄敏书记员庄敏