上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初1570号原告：曹连君。原告：史菁。两原告委托诉讼代理人：王建家。被告：上海舒仁房地产咨询有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张涛，总经理。委托诉讼代理人：俞健，上海道舍律师事务所律师。被告：上海祥源房地产有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：周叶婷。原告曹连君、史菁诉被告上海舒仁房地产咨询有限公司、上海祥源房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告曹连君、史菁的委托诉讼代理人王建家，被告上海舒仁房地产咨询有限公司的委托诉讼代理人俞健到庭参加诉讼。被告上海祥源房地产有限公司经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告曹连君、史菁向本院提出诉讼请求：1、判令两被告退还团购费人民币(下同)50,000元；2、判令两被告退还服务费30,000元；3、判令两被告退还中介费60,000元。事实与理由：原告于2016年9月3日至上海祥源房地产有限公司(以下简称祥源公司)所开发的楼盘佳源梦想广场售楼处看房，2016年9月4日表示购买意愿后，售楼处直接委派置业顾问张彪进行接待，张彪以房源紧张为由，要求原告去售楼处小会议室与其领导张辉洽谈具体购房事宜。张辉主动和原告洽谈一套面积为89.15平方米的房产。并告知原告现有团购活动，支付团购费80,000元可以抵140,000元房款，抵扣下来的总价为1,738,416元，折合每平方米19,499.90元。张辉称除了缴纳团购费外，还需额外支付60,000元才能取得购房资格。整个购房过程中张彪没有告知原告张辉是被告舒仁公司的总经理。这样最终原告为房产支付的房款为1,738,416元，折合每平方米21,070元。2016年9月6日，原告再次来到售楼处，在张彪陪同下，原告在二楼将两张银行卡交给工作人员，分别从银行卡分三笔拉掉共计80,000元、60,000元不知名费用以及198,416元部分首付款，又从银行卡拉掉剩余首付款440,000元。以上销售行为违反了《国家发改委关于发布商品销售明码标价的通知》中的第二条、第三条、第五条、第十三条、第十五条。在2017年7月份，上海市奉贤区市场监督管理局对被告上海舒仁房地产咨询有限公司(以下简称舒仁公司)在代理销售佳源三期房产中，“通过高于房产备案价的价格报价，再以团购费等优惠形式降低房产销售价格，使客户的上海市商品房预售合同价格低于备案价格，但客户实际支出价格高于房产的备案价格”，认定为违法销售，进行了行政处罚。被告向原告收取了房屋预售合同标明的价款以外的费用共计140,000元，属于违规收费，这种违规的销售行为也受到了行政处罚，原告作为被告违法销售的受害方，要求被告按诉讼请求赔偿原告。由于当时整个购房过程都是在被告上海祥源房地产有限公司(以下简称祥源公司)的销售大厅内二楼的办公室内进行的，交付团购费、服务费和定金等事项都是在徐健的要求下进行的，预售合同也是徐健交回原告手中的，而徐健是祥源公司的置业顾问，所以祥源公司清楚地知道收据上会盖舒仁公司的章而不是祥源公司的章，祥源公司十分清楚他的代理商舒仁公司的这一违法行为，所以原告认为祥源公司与其代理商结成利益同盟，或者是明知代理商超出授权违法加价而纵容不管。根据民法总则的一百六十七条的规定，祥源公司作为被代理人，应当承担连带责任，与被告舒仁公司一起支付退赔多收的140,000元和利息，故原告诉讼来院。被告舒仁公司辩称，不同意原告的诉讼请求，被告舒仁公司作为被告祥源公司就佳源新都地产项目唯一的独家销售代表，在没有进行摇号的情况下，享有独家销售权。在销售过程中，作为独家销售代理商可以按照客户的要求，在其同意支付团购费和服务费的情形下，让客户买到其指定的房源。作为独家代理销售商，在各项运营成本的过程中，要进行分销、支付其他中介相应的费用，在基于与业主协商自愿的情况下，书面达成一致，业主支付团购费和服务费，该费用是被告舒仁公司自行进行定价的，被告舒仁公司可以不将房屋出售给未支付服务费和团购费的客户。在支付团购费和服务费的过程中，所有的业主都是认可的，以付款的形式履行了双方的约定，被告舒仁公司作为房产的咨询公司，有推广费等运营费用，还向购房者提供了带看房、锁定房源、促成交易的服务。原告自愿履行，形式上没有违反相关的法律法规。被告舒仁公司向原告提供了相应的收据，原告也实际保存，直到提起诉讼，已经过了三年，已经超过了法定的诉讼时效。原告在整个购房过程中，向谁支付款项以及支付哪些款项，均是明知且接受的。在2016年上海楼市价格发生较大波动及政策对楼市进行调控的背景下，普通购房者获取交易机会不易，原告对额外履行金钱给付的行为的意义及风险应该有足够的认识，房屋销售合同已经实际履行，房屋也已经实际交付，原告所交付的系争款项，目的已经达到。被告舒仁公司作为独家代理销售机构，有权利向购房人要求支付其产生的等价服务和自行定价服务的优惠，虽然该行为可能涉嫌违反行业内规定，同时被告舒仁公司也已经因违规行为受到了相应的行政处罚，但从合同法的角度，被告舒仁公司和原告的口头或者书面的合同都是合法有效的，且均是基于双方自愿的基础，也已经实际履行了。被告祥源公司向本院递交答辩意见称，一、原告诉请要求退还的费用不是被告祥源公司收取的，原告要求被告祥源公司退还没有事实和法律依据。二、被告舒仁公司收取原告的费用，是原告和被告舒仁公司之间的服务合同关系，与被告祥源公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的销售现场的一房一价表与政府备案的一房一价表一组，证明虽然不是原告所购买的房屋，但被告销售时的报价与实际在政府备案的房价相差130,000至140,000元。被告舒仁公司对真实性不认可，认为照片中显示签订了认购协议，但原告没有举证认购协议，无法证实该一房一价表的真实性。对此本院认为，该组证据中原告所谓的销售现场一房一价表，因没有被告盖章，也无证据证明来源，故本院对该证据不予认定。2、原告提供的名片一份，证明销售人员是被告祥源公司的人员，不是被告舒仁公司的人员。被告舒仁公司对三性均不认可。对此本院认为，该证据不足以证明销售人员所属的公司，故对该证据不予认定。3、原告提供的签约付款确认单及销售榜照片一份，证明接待原告的是被告祥源公司的工作人员，原告没有接触过被告舒仁公司的员工，张彪是被告祥源公司工作人员。被告对真实性不认可，认为无法证明张彪不是被告舒仁公司的工作人员。对此本院认为，原告未能提供原件，而被告对真实性不予认可，故本院对该证据不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告曾与被告舒仁公司签订《柘林佳源新都订购协议》一份，现原、被告双方均无法提供该订购协议。根据庭审双方的确认，该订购协议内容包含：房屋原报价、团购费金额、团购抵扣后房屋价款，最终应付金额。原告参与了以团购费抵扣房款的团购优惠活动。2016年9月6日，原告向被告舒仁公司支付所认购房屋的服务费10,000元、20000元及团购费50000元，由被告舒仁公司向原告开具收据三份。同日，原告向被告舒仁公司支付60000元，被告舒仁公司未开具收据。经双方确认，认筹金后转为团购费。2016年8月，被告祥源公司出具的《商品房预售方案》中显示：系争项目由被告祥源公司自行销售。2016年9月12日，原告与被告祥源公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：原告向被告祥源公司购买位于上海市奉贤区金海公路XXX号《柘林佳源新都》77号4层403室房屋；建筑面积89.15平方米；房屋总价款1,738,416元。原告共计支付的团购费及购房款与双方曾签订的认购协议约定的数额一致。2017年3月1日，被告舒仁公司与被告祥源公司签订《柘林佳源新都联合分销合同》一份，约定：项目地址为奉贤区柘林镇金海公路99弄；销售范围为柘林佳源新都三四期住宅；委托销售范围及销售价格以被告祥源公司售楼处公示的《销售价格表》为准，被告祥源公司在销售过程中对销售价格进行调整的，被告祥源公司不再另行书面通知被告舒仁公司，舒仁公司相关工作人员在进行对外报价时应时刻关注被告祥源公司售楼处公示或被告祥源公司通知，如出现漏报错报的现象与被告祥源公司无关；委托销售期限自2017年3月1日起至2017年8月31日止；被告舒仁公司安排工作人员配合被告祥源公司案场置业顾问接待由被告舒仁公司在市场上拓展的渠道客户；被告舒仁公司联合其他销售渠道进行项目宣传和客户线上团购报名，线下看房，被告舒仁公司安排业务员配合案场销售员做好客户的营销工作；被告舒仁公司渠道客户按照确认方式完成确定手续并销售成功后，该客户支付团购费60,000元给被告舒仁公司办理团购活动，由被告舒仁公司开具相应金额收据或发票给予客户；参加团购活动但最终未成功购房或销售期间购房，但在后期退房的，由被告祥源公司确认购房者名单和房号，由被告舒仁公司退还团购服务费；除按照以上方式被告舒仁公司收取客户团购费用之外，被告祥源公司根据月度以签约套数计的销售指标完成情况给予被告舒仁公司额外的佣金提成；被告舒仁公司收取客户团购费的POS机应置于被告祥源公司营销部进行统一管理使用，除被告舒仁公司本公司的POS机外，其他二级分销的POS机一概不得进场；团购费须于客户签约付首付时支付，不得提前收取，更不能私自任意收取。2017年7月14日，上海市奉贤区市场监督管理局向被告舒仁公司开具《行政处罚决定书》，经查被告舒仁公司存在2016年9月3日代理销售祥源公司的“柘林佳源新都”房产项目过程中，通过高于房产备案价的价格报价，再以团购费等优惠形式降低房产销售价格，使客户的上海市商品房预售合同价格低于备案价格，但客户实际支出价格高于房产的备案价格的违法事实，属于不执行“政府的行政措施”的违规行为，故给予被告舒仁公司以下行政处罚：1、警告；2、罚款50,000元。另，原告已实际取得房屋，并无退房情况。本院认为，原告与被告舒仁公司曾签订的《柘林佳源新都订购协议》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效。原告获取被告舒仁公司提供的服务并参与团购活动，以双方约定的价格与被告祥源公司成功签订《上海市商品房预售合同》，并最终取得系争房屋的产权，并未发生退房情况。被告舒仁公司已经按约履行了其义务，原告应按照约定支付相应的团购服务费用。原告在POS机上刷卡向被告舒仁公司先后共计支付团购费和服务费共计140,000元并取得被告舒仁公司开具的收据，虽然被告有部分收款未开具收据，双方对付款性质是团购费还是服务费或其他费用也没有确定，但原告对于需要支付被告舒仁公司团购服务费及向被告祥源公司支付购房款是明知且同意的，对于需支付的总金额也在订购协议中进行了明确的约定。现原告对参与团购优惠活动、房屋定价计算问题没有异议，但因发现被告超出政府备案价销售，故认为被告隐瞒备案价、欺骗消费者，违反法规、政策和行业规范，原、被告之间的合同无效，故主张由被告退还团购费。对此本院认为，被告舒仁公司以团购方式变相增加购房者的实际支出，属于不执行“政府的行政措施”的违规行为，并已因此被行政处罚。但该违规行为的存在并不能直接决定原告与被告舒仁公司之间的服务合同关系的效力认定。原、被告之间的服务合同关系属于民事法律关系范畴，应根据双方的合意、合意的内容是否合法等确定民事法律关系是否合法的条件来认定效力。本案中原、被告达成的服务合同关系，并不存在无效情形；且原告已实际取得房屋，并无退房情况发生，故原告要求被告舒仁公司退还团购服务费的主张于法无据，本院对原告的诉讼请求不予支持。对于原告称曾在签订商品房预售合同时提出过异议，但因原告未能提供证据证明其提出过异议，且最终原告签订了该预售合同并已实际履行，故本院对原告该意见不予采信。被告祥源公司与原告之间系房屋买卖合同关系，被告舒仁公司向原告收取团购服务费的行为与被告祥源公司无关，故原告要求被告祥源公司退还团购服务费的诉讼请求，亦于法无据，本院不予支持。被告祥源公司经本院合法传票传唤未到庭，应自行承担相应的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告曹连君、史菁的诉讼请求。案件受理费人民币3,100元，减半收取，计人民币1,550元，由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇二〇年一月三十一日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。