浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终7141号上诉人（原审原告、反诉被告）：程明月，女，1958年1月23日出生，汉族，住平阳县。委托诉讼代理人：温成洪（系程明月丈夫），住平阳县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：温州市电子器材公司。住所地：温州市鹿城区黎明西路16号。法定代表人：吕加纳。委托诉讼代理人：陈颖，北京德恒（温州）律师事务所律师。上诉人程明月因与被上诉人温州市电子器材公司（以下简称电器公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初5798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人温成洪、被上诉人的委托诉讼代理人陈颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程明月上诉请求：撤销原判；判令被上诉人电器公司承担违约责任，赔偿上诉人经济损失92000元；确认被上诉人继续出租涉案房屋，上诉人享有优先权。事实和理由：上诉人与被上诉人于2015年2月6日签订的《房屋租赁合同》，约定合同期满后，如出租方仍继续出租的，承租方享有优先权。被上诉人将涉案房屋出租给案外人徐萍，属于违约。被上诉人与徐萍签订的合同是假的。上诉人还陈述，其认为被上诉人公司的王胜亮、吕加纳及出纳、副经理等人在案外人徐萍承租的过程中涉及犯罪，已向温州市工业投资集团有限公司纪检委、温州市监察局、温州市国资委举报。电器公司辩称，一审认定事实正确，适用法律正确。请求法院依法驳回上诉人程明月的上诉请求。程明月向一审法院起诉请求：确认本人与电器公司的租赁合同继续有效。庭审期间，程明月增加两项诉讼请求：电器公司赔偿本人经济损失92000元；电器公司如继续出租涉案房屋，本人享有优先权。审理中，电器公司提出反诉请求：（1）判令程明月立即腾空位于温州市鹿城区后面部分房屋（面积25平方米）；（2）判令程明月支付上述房屋占有使用费（按每月2500元，自2019年1月1日起计算至实际腾空之日止）；（3）本案受理费由程明月负担。一审法院认定事实：坐落于温州市鹿城区（原××）房屋，有前面（面积20平方米）及后面（面积25平方米）两部分，权利人为电器公司。该房屋前面部分（面积20平方米）由电器公司分配给池松庭（已故）使用，后由案外人池永光使用。2015年开始，池永光将该部分房屋（面积20平方米）出租给程明月。2015年2月6日，程明月与电器公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：温州市鹿城区面积25平方米作为仓库使用，租金15750元，分二次缴纳；租赁期为一年，从2015年2月16日至2015年12月31日；合同期满后，如果电器公司继续出租房屋的，程明月享有优先权。上述合同到期后，程明月继续使用租赁物，电器公司未提出异议，但双方未再签订租赁合同。2016年12月22日，电器公司与池永光签订一份《房屋租赁合同》，约定将原租赁给程明月的面积25平方米租赁物出租给池永光，期限自2017年1月1日至2017年12月31日，每月1200元，年一次性缴纳租金14400元。上述合同期满后，双方未再签订书面租赁合同，池光永向电器公司支付了2018年租金14400元。2017年1月1日，程明月与徐萍（系池永光妻子）又签订一份《房屋租赁协议书》，约定：徐萍自愿将坐落于温州市鹿城区黎明西路房屋一间，面积50平方米出租给程明月；租期一年半，即2017年1月1日至2018年6月30日止；年租金6万元，按月一付，计5000元（每月20日付清），不得拖欠，否则，徐萍有权强制另行出租而不负任何责任。该合同签订后，程明月于2017年1月向徐萍支付一个月租金5000元，并占有使用涉案租赁物至今。因程明月未按约支付租金，徐萍于2017年5月31日向一审法院提起诉讼，请求程明月腾空位于温州市鹿城区（老门牌××）的店面、支付拖欠租金及占有使用费等。期间，程明月提起反诉，请求确认其与徐萍于2005年7月10日至2018年6月30日的系列租赁协议书无效，徐萍退还全部已收租金75.4万元给电器公司，电器公司返还程明月多收的违章面积、使用面积租金24万元、房屋维修费5万元等。一审法院于2018年8月18日作出（2017）浙0302民初6996号民事判决书，判决：“一、确认徐萍与程明月于2017年1月1日签订的《房屋租赁协议书》已经于2018年4月26日解除；二、程明月于本判决生效之日起十日内腾空位于温州市鹿城区的店面；三、程明月于本判决生效之日起十日内向徐萍支付租金36833.33元；四、程明月向徐萍支付占有使用费（自2017年5月1日起至实际腾空之日止，按每月4200元计算）；五、驳回徐萍其他的诉讼请求；六、驳回程明月的诉讼请求。”此后，程明月不服，上诉于温州市中级人民法院，该院于2019年1月28日作出（2018）浙03民终6065号民事判决书，判决：“一、维持温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初6996号民事判决第一项、第三项、第六项及诉讼费负担部分；二、撤销温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初6996号第二项、第四项及第五项；三、程明月于本判决生效之日起十日内向徐萍支付位于温州市鹿城区的店面后面部分房屋占有使用费5000元；四、程明月于本判决生效之日起十日内腾空位于温州市鹿城区的店面前面部分房屋；五、程明月于本判决生效之日起十日内向徐萍支付位于温州市鹿城区的店面前面部分房屋占有使用费（2017年5月1日起按照每月1700元的标准计算至实际腾空之日止）；六、驳回徐萍的其他诉讼请求。”一审法院认为，程明月和电器公司于2015年2月6日就温州市鹿城区（原××）房屋后面部分（25平方米）签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限已届满，后电器公司于2016年12月22日将该部分房屋出租给案外人徐萍，且程明月与徐萍双方亦于2017年1月1日签订了《房屋租赁合同》，约定由程明月向徐萍租赁上述房屋，程明月已按约向徐萍支付了第一期租金。故程明月主张其与电器公司签订的《房屋租赁合同》继续有效及其享有优先租赁权，于法无据，一审法院不予支持。在一审法院（2017）浙0302民初6996号及温州市中级人民法院（2018）浙03民终6065号案件中，程明月对温州市鹿城区（原××）房屋后面部分面积为25平方米均无异议，租赁合同中约定的租金亦非按面积计算，且程明月2015年至2016年期间一直按该金额支付租金且未提出异议，故程明月在本案中主张该部分租赁房屋面积有误差，要求退还相应的租金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。程明月未提供证据证明电器公司对其店面进行断电及所造成的损失，其要求赔偿的损失的诉讼请求，没有依据，一审法院亦不予支持。关于反诉部分。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。程明月与电器公司于2015年2月6日就温州市鹿城区（老门牌××）房屋后面部分（面积25平方米）签订的《房屋租赁合同》约定的租期已届满，而程明月与徐萍于2017年1月1日签订的《房屋租赁协议书》已被生效判决确认于2018年4月26日解除。故电器公司要求程明月自涉案房屋腾空并返还租赁物，有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同解除后，程明月继续占有使用涉案房屋，应向电器公司支付占有期间的使用费。温州市中级人民法院（2018）浙03民终6065号民事判决确定涉案房屋后面部分占有使用费按每月100元／平方米计算，故电器公司主张程明月按每月2500元的标准自2019年1月1日起开始支付涉案房屋的占有使用费，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决“一、原告（反诉被告）程明月于本判决生效之日起十日内腾空位于温州市鹿城区（老门牌××）房屋后面部分（面积25平方米）；”“二、原告（反诉被告）程明月于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）温州市电子器材公司位于温州市鹿城区（老门牌××）房屋后面部分（面积25平方米）占有使用费（按月100元／平方米标准，自2019年1月1日起计算至实际腾空之日止）；”“三、驳回原告（反诉被告）程明月的诉讼请求。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“本诉案件受理费预收2180元，退还原告（反诉被告）程明月80元，计2100元，减半收取1050元，反诉案件受理费56.25元，共计1106.25元，由原告（反诉被告）程明月负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。上诉人程明月在举证期限内申请本院向温州市工业投资集团调取相关文件，以证明案外人徐萍与被上诉人电器公司的房屋租赁合同无效，因程明月与徐萍之间就涉案房屋签订的《房屋租赁协议书》的效力已得到人民法院生效判决确认，故对程明月的该申请，本院不予准许。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的审理，应围绕当事人在本案中提出的诉讼请求及反诉请求，针对双方当事人的争议进行。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”上诉人程明月与被上诉人电器公司于2015年2月6日就黎明西路262弄2号（老门牌××）房屋后面部分（面积25平方米）签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2015年12月31日届满后，双方当事人未继续签订租赁合同，而程明月仍继续使用涉案房屋。故按照该第二百三十六条规定，涉案《房屋租赁合同》在租赁期限届满后合同继续有效，租赁期限为不定期。并根据合同法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本案第六十一条的规定仍不能明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”因此，涉案《房屋租赁合同》此后处于可由双方当事人随时解除的不确定状态。虽然，上述涉案《房屋租赁合同》约定，合同期满后如果被上诉人电器公司继续出租涉案房屋的，上诉人程明月享有优先权。但程明月于2017年1月1日与案外人徐萍就涉案房屋签订了《房屋租赁协议书》并予以履行，是程明月对自己权利的处分，其结果为，徐萍作为涉案房屋的承租人向程明月转租涉案房屋，程明月成为涉案房屋的次承租人，故应视为程明月放弃了对涉案房屋的优先承租权。程明月与电器公司签订的涉案《房屋租赁合同》已事实解除。现程明月起诉请求涉案《房屋租赁合同》继续有效，并请求确认电器公司如继续出租涉案房屋，其享有优先权，意图是请求继续履行涉案《房屋租赁合同》，一审判决不支持上述请求，并无不当。程明月请求电器公司赔偿经济损失92000元，缺乏依据，应予驳回。综上所述，程明月的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由上诉人程明月负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年一月十七日法官助理姜岳良代书记员 蔡瑞洁