南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初4352号 原告：张孟一，男，1988年10月7日生，汉族，户籍地山东省莒南县。 委托诉讼代理人：庄晓新，江苏龙蟠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦士栋，江苏龙蟠律师事务所实习律师。 被告：卓兆清，男，1986年10月26日生，汉族，户籍地福建省三明市尤溪县。 委托诉讼代理人：徐伟娟，山东君诚仁和律师事务所律师。 原告张孟一与被告卓兆清房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月4日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张孟一及其委托诉讼代理人庄晓新、秦士栋，被告卓兆清及其委托诉讼代理人徐伟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张孟一向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付拖欠的房租15.3万元、门面装修费用7500元、物业费2163元、电费11108元、水费556元、垃圾清运费400元；2、被告自2019年6月5日起按日利率0.045%向原告支付所欠房租15.3万元的利息；3、判决原告收取被告保证金15000元不予退还；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月5日，原、被告签订《门面租赁合同》，合同约定租赁期间自2018年7月5日至2020年6月4日，租金半年付一次，需提前一个月支付，保证金1.5万元，若拖延交租超过5天，出租方有权解除合同并没收保证金。合同签订后，被告仅支付了2018年7月5日至2019年1月4日的房租。原告多次催要未果，现原告主张继续履行双方之间的《门面租赁合同》。为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告卓兆清辩称，案涉租赁合同载明被告承租房屋用于餐饮即经营沙县小吃，原告承诺为被告办理营业执照。合同签订后，被告为经营使用投入大笔资金装修并添置设备，原告迟迟无法为被告办理营业执照。后被告得知承租的房屋非商用房，无法办理营业执照，被告着急回笼资金只能无证经营，应付行政部门的停业及罚款处罚，致被告的经营时断时续，给被告造成巨大经济损失。被告因行政处罚不能营业期间支付的房租，原告应当返还。对于装修等相关损失，原告应当承担全部赔偿责任。被告主张继续履行合同并坚持要求原告给被告办理营业执照。 经审理查明，2018年5月7日，原告与案外人刘某签订《门面租赁合同》，原告自2018年5月8日起至2020年6月7日止自刘某处承租南京市栖霞区和悦街10-4号门面（以下简称案涉房屋），用于经营奶茶店，房租自2018年5月8日起至2019年11月7日止，每半年9.75万元，剩余租期房租为11.375万元。2018年6月26日，原告作为经营者在案涉房屋处登记注册个体工商户南京市栖霞区靓度奶茶店。 2018年7月5日，原告将案涉房屋的部分面积转租给被告，原、被告双方签订《门面租赁合同》一份，合同约定“出租方甲方（原告），承租方乙方（被告）；甲方将位于南京市栖霞区和悦街10-4号门面出租给乙方，用于经营沙县小吃；租赁期限二十三个月，即从2018年7月5日起至2020年6月4日止；合同期满前如乙方不租赁经营，应于四十五天前以书面形式提出申请，经甲方同意后方可终止合同。若未经同意单方终止合同，属于乙方违约，乙方缴纳的保证金不予退还；2018年7月5日至2019年1月4日租金7.65万元，2019年1月5日至2019年7月4日租金7.65万元，2019年7月5日至2020年1月4日租金7.65万元，2020年1月5日至2020年6月4日租金6.375万元，房租需提前一个月支付给甲方；签订合同时，乙方须向甲方缴纳合同保证金1.5万元，合同期满乙方按照甲方要求办理退租的相关手续，并由甲方对其所承租房屋进行验收合格后，方可凭租赁合同和收据退还保证金；水、电等费用按照乙方日常使用数计量，按相关部门统一收费标准按月缴纳；乙方经营所发生的各项税费，由其自行负担；备注：水总22、分16，电总1266、分1177”。合同签订后，被告支付了第一期2018年7月5日至2019年1月4日的租金7.65万元及保证金1.5万元，并在其使用的案涉房屋面积经营沙县小吃至今。 庭审中，原告为证明被告自承租之日起至2019年8月27日止欠付原告电费11108元、水费556元，原告陈述：“案涉房屋有水电总表，原告经营的奶茶店有水电分表。因水电阶梯付费，故原、被告双方口头约定由被告以电每千瓦时0.8元、水每立方米4元按照被告实际使用量支付给原告。2019年1月3日，原、被告双方就水电进行过一次核算，当时电表总表示数16782千瓦时，原告处电表分表示数5648千瓦时；水表总表示数226立方米，原告处水表分表示数82立方米。2019年7月28日，案涉房屋电表总表损坏当时示数31075千瓦时，后更换维修，2019年8月27日新电表总表示数3303千瓦时，当日原告处电表分表示数9359千瓦时，故2019年1月3日至2019年8月27日案涉房屋共使用电量17596千瓦时（31075+3303-16782），在此期间原告经营面积使用3711千瓦时（9359-5648），被告使用13885千瓦时（17596-3711），被告应支付11108元（13885千瓦时×0.8元/千瓦时）；2019年8月27日，案涉房屋水表总表示数400立方米，原告处水表分表示数117立方米，故2019年1月3日至2019年8月27日案涉房屋共使用水量174立方米（400-226），在此期间原告经营面积使用35立方米（117-82），被告使用139立方米（174-35），被告应支付556元（139立方米×4元/立方米）”，为此原告举证了上述期间原告拍摄的水电总分表照片、原告拍摄的2019年1月3日核对水电示数的照片、原告缴纳的水电费发票。被告质证原、被告双方确实核算过一次水电示数，但是具体时间被告记不清楚了，对原告举证的2019年1月3日双方核算水电的照片及原告陈述的双方口头约定的水电费支付标准被告记不清楚了，被告不太清楚总分表的事，对原告主张的计算方式不予认可，被告曾经于签订合同大半年左右向原告缴纳过一次水电费。就被告质证意见，原告提交了微信转账记录进行反驳，原告称2019年1月3日原、被告双方核对完水电示数后根据双方约定的水4元/立方米、电0.8元/千瓦时，被告应支付原告水电费合计8382元，被告于2019年1月20日通过微信转账给原告两笔合计7382元，又于当日交付原告配偶现金1000元。被告陈述对原告反驳所述事实无异议。 原告为证明被告欠付原告物业费2163元，原告举证了其就案涉房屋按照每年2366元向物业公司缴纳的2018年6月8日至2020年6月7日的物业费收据，原告认为被告应向原告支付2018年7月5日（承租之日）至2019年8月27日的物业费。被告质证对物业费收据真实性无异议，被告确实没交过物业费，但对原告主张被告支付物业费有异议。 原告为证明其因受到损失要求被告支付所欠租金利息，举证了借呗、微粒贷借款手机截图，原告称因被告不支付租金，原告只能贷款为被告向房东垫付租金，日利率0.045%就是原告贷款的利息。被告质证该证据不予认可，与本案没有关联性。 原告为证明因被告应支付原告装修门面的费用7500元，原告举证了南京庆哥装饰工程有限公司出具的收据两张合计1.5万元，原告称装修的是案涉房屋的门头、玻璃门及卷帘门，因原、被告共用案涉房屋，所以被告应分担一半。被告质证收据的出具时间均在2018年5月，而被告自2018年7月5日起才开始承租案涉房屋部分面积，并且原告作为出租人本就应保障被告能够使用租赁物。 被告为证明原、被告双方达成口头协议约定原告为被告办理营业执照，而原告未能办理成功违约在先，举证了微信聊天记录截图2张、南京市栖霞区市场监督管理局责令改正通知书照片打印件一张。原告质证真实性无异议，但原告仅承诺被告协助办理营业执照，并未承诺全权办理。责令改正通知书落款时间为2018年12月10日，内容系要求被告在2018年12月25日之前办理好相关正好，但被告自2018年12月10日至今仍在正常经营，并未受到影响。 被告为证明其装修承租的案涉房屋面积花费5万元，举证了《江苏省装饰工程合同》一份。原告质证真实性合法性关联性均不予认可，装修施工方并未到场，合同也没有施工方的印章，即使被告有此支出，也是为了被告经营的必要费用，与原告无关。 上述事实，有当事人的陈述、《门面租赁合同》、照片、水电费发票、收据、微信转账聊天记录、南京市栖霞区市场监督管理局责令改正通知书本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订的《门面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，该合同依法成立且生效。在合同履行过程中，被告确有拖欠2019年1月5日至2020年1月4日房租15.3万元的违约行为。被告抗辩原告承诺为被告办理营业执照却未能办理成功应属违约，但案涉合同并未约定以原告不能办理营业执照作为违约条款，被告举证的证据也不能反映原、被告双方进行了口头约定，故对被告的此项抗辩意见本院不予支持，被告应支付原告拖欠的租金15.3万元。就原告主张的第二项诉请“被告自2019年6月5日起按日利率0.045%向原告支付所欠房租15.3万元的利息”及第三项诉请“判决原告收取被告保证金15000元不予退还”，庭审中原、被告双方均坚持并主张继续履行《门面租赁合同》，且被告也确实经营至今，即被告以继续履行合同的形式承担违约责任，同时考虑到被告因无法办理营业执照对被告经营的影响、被告的过错程度及原告的损失状况，故本院对原告的上述第二、三项诉请不予支持。就原告主张被告支付2019年8月27日前的电费11108元、水费556元，原告举证的证据已能完成其证明目的，本院予以采信，对原告的此项诉请本院予以支持。就原告主张的门面装修费用7500元，原告提供的装修收据确定的装修时间早于被告的承租时间，原告也未能提交证据证明被告承诺负担该装修费用，故对原告的此项诉请本院不予支持。就原告主张的物业费2163元，因案涉合同并未明确约定被告承租面积的物业费由哪一方负担，且案涉合同也尚在履行期内，故本院对原告的此项诉请不予支持。就原告主张的垃圾清运费400元，原告未提交证据证明该费用实际发生，也未提交证据证明被告承诺支付该费用，故本院对原告的此项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告卓兆清于本判决生效之日起十日内支付原告张孟一房租153000元、电费11108元、水费556元，合计164664元。 二、驳回原告张孟一的其他诉讼请求。 如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3881.55元，减半收取1940.775元，由被告卓兆清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  朱 悦 二〇二〇年一月六日 法官助理  熊江燕 书 记 员  沈易茜