河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1081民初7525号原告魏保，男，1980年2月13日出生，汉族，住文安县。委托代理人吕颖，河北圣鼎律师事务所律师。被告刘猛，男，1996年6月29日出生，汉族，住霸州市。被告梁雪倩，女，1995年9月8日出生，汉族，住霸州市。二被告委托代理人王建章，河北贾俊清律师事务所律师。被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司。住所地霸州市迎宾道东段路南，统一社会信用代码91131081MA0CJMGM3C。法定代表人刘辉，职务经理。原告魏保与被告刘猛、梁雪倩居间合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，在审理期间经原告申请追加霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司（以下简称德丰公司）作为本案共同被告参加诉讼，原告魏保及委托代理人吕颖、被告刘猛、梁雪倩委托代理人王建章、被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司法定代表人刘辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏保向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告双倍返还原告定金，共计10万元，并向原告赔偿居间服务费损失23200元，同时赔偿原告因被告违约给原告造成的经济损失23200元，诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2019年8月23日，原告就购买位于霸州房屋与被告刘猛、梁雪倩达成一致意见，并于当日签订房屋定金合同。合同约定该房屋交易价格为116万元，本合同签订之日，原告向被告支付购房定金5万元，原告在合同签订后30个工作日内分两笔向被告支付96万元（包括定金5万元》房款，剩余20万元房款在办理完房屋全部过户手续当天原告一次性支付给被告。合同签订当天，原告按约向被告支付定金5万元，但被告却明确告知原告及中介公司该房屋不再出售，经过多次沟通，被告仍拒不履行合同义务，拒收房款，其行为已构成违约。为维护原告的合法权益特诉至贵院，根据双方约定的违约条款，请求依法支持原告的诉讼请求。刘猛、梁雪倩辩称：1、被告刘猛、梁雪倩并没有收到原告交付的5万元定金，不应当承担返还责任，对双方签订的定金合同，我方认可该合同成立并不生效。2、因为原告选择了合同定金罚则，就不应当适用违约赔偿经济损失罚则，因为定金罚则和违约金罚则不能同时使用。3、对于原告主张的居间服务费损失，因为本案是定金合同纠纷，原告主张的居间服务费属于居间合同纠纷，不应同时主张权利，对于原告方诉讼请求我方要求原告向法庭举证证实。原告补充称：2019年8月23日签完合同当天我就把5万元定金从原告账户打到德丰公司给我的账户上了，具体是谁的账户不清楚。居间服务费是给的德丰公司现金，德丰公司给我开的收据，2019年8月24日给的。被告德丰公司辩称：1、《合同法》第424条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机构或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。按照其含义，我方在促成买卖双方签订合同后，便已经履行完居间服务，所以居间费用不应由我方退还，原告的损失应由卖方予以赔偿。2、我方收取伍万元定金经过卖方允许，且收款人处有卖方签字，因此五万元在我方，我方尽到的只是保管义务，且类似于具有担保的性质，在卖方履行相关义务后该费用便支付给卖方，因此，五万元的所有人应为卖方，双倍返还责任也在卖方，不应由我方承担。现在我方手中的五万元，我方可在法院判决后支付给胜诉方，但不承担另外五万元的返还责任。3、根据我们三方签订的合同第9条第1款的约定，卖方违约，居间服务费应由卖方赔偿给原告，而不是由我方返还给原告，因此居间费用的赔偿义务方是卖方，不是我方。4、根据第11条的约定，买卖双方任何一方违约我方都应收取中介费用，且我方不承担任何责任，因此我方收取的中介费不应退还。庭审中原告提交如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告身份。2、2019年8月23日原、被告签订的房屋定金合同、配偶同意出售证明。证实原、被告双方通过霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司于2019年8月23日就被告所有的武平名郡住宅小区11号楼2单1104号房屋达成买卖协议，合同明确约定，合同签订后，买方违约购房定金归卖方所有；卖方违约定金双倍返还给买方，同时由卖方支付居间服务费。同时合同约定，违约金除上述合同约定外，如甲乙双方任意一方违约，违约方赔偿守约方总房款的百分之二百。3、2019年8月23日原告魏保向被告交付50000元定金收据一份，被告刘猛签字，德丰公司盖章，证实原告于合同签订当日按照合同约定完成了交付定金的义务。4、中介公司与被告刘猛、梁雪倩录音各一份，证实自9月5日起被告表示案涉房屋不卖了，后经德丰公司多次沟通，被告刘猛、梁雪倩均表示房屋不再卖与原告，至11月份原告起诉之前，都一再向被告确认，被告明确表示拒绝履行双方签订的房屋买卖合同，其行为导致原告的合同目的不能实现属根本违约。根据法律规定及双方合同约定，被告应当双倍返还原告定金合计10万元。5、2019年8月24日原告魏保交付给霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司23200元案涉房屋中介费收据一份，根据双方签订的合同约定，被告违约，中介费用应由被告承担。被告刘猛、梁雪倩的质证意见为：对证据1无异议。证据2对合同的真实性无异议，但对原告证明目的不认可，根据合同法和担保法90条规定定金合同属于实践合同，签字只能证实合同成立，只有收到定金，定金合同才生效，并且双方签订的定金合同也违反了国家限购政策，及物权法规定的抵押人出售抵押财产应当征得抵押权人同意，未经抵押权人同意抵押人不能出售抵押财产，因为被告涉案房屋在银行办理了抵押贷款手续，因此被告刘猛、梁雪倩二人认为并没有收到原告的定金，合同并不生效，不存在双倍返还，原告主张的违约损失在答辩中我方已经陈述，定金罚则和违约金罚则不应同时运用。证据3收据中的内容真实性认可，但是我方并没有收到原告方的5万元定金，收据中也明确记载，是以转账方式交付，原告方应当向法庭提供将5万元定金交付给具体收款人的相关信息。证据4的真实性认可，对于终止双方房屋买卖合同的事由是因为该房屋的出资款由其父母出资购买，被告刘猛、梁雪倩二人的父母事后不同意出售房屋，并且该房屋也存在银行贷款抵押手续，同时原告也违反了霸州市人民政府关于限制购房的政策规定，因为原告户籍并非霸州市，基于上述原因被告刘猛、梁雪倩二人向原告提出不再出售房屋的事实。证据5中介服务费的事实认可，但是从定金合同第七条可以看出双方签订的定金合同并没有填写具体的居间服务费，并且房产中介机构不应当提前收取原告方的居间服务费，只有在完成居间服务促成原被告双方房屋买卖及办理权属登记手续后才有资格收取居间服务费，同时房产中介组织在签订双方房屋定金合同时存在重大过错，对审查原告方的购房资格没有尽到审查义务，因此房产中介机构收取中介服务费不符合法律规定，应当由中介机构退还原告。被告德丰公司对上述证据无异议。被告刘猛、梁雪倩提交如下证据：1、被告刘猛、梁雪倩身份证复印件各一份，证实被告二人身份。2、霸州市人民政府办公室颁发的2017第66号文件一份，证明原告方无购买资格，违反了该文件通知的第二条规定。3、2019年8月23日被告德丰公司收据一份，证实被告房产公司收取我方房屋买卖合同书一份，房屋契税票一张，房屋发票一张，农业银行贷款放款回执一张，商品房权属办理协议一张，商品房买卖合同补充协议两张，个人购房担保借款合同，商品房买卖合同复印件，因为原告申请中介德丰公司公司作为本案被告参加诉讼，为减少诉累我方请求被告德丰公司对收取我方的资料一并予以返还。原告的质证意见为：对证据1无异议，证据2与本案不具有关联性，被告应明确本案的争议焦点，导致涉案房屋买卖合同不能履行的直接原因是被告拒绝履行该买卖合同，不将房屋出售给原告，而非被告提交的该份实施意见导致的买卖合同不能履行，双方签订的定金合同尾款中明确约定了，卖方给予买方一次更名机会至过户前甲方无条件配合该房屋的过户手续。而且该份实施意见没有相关机关的盖章，对其真实性不认可。证据3的三性无异议，能够证实二被告之间就涉案房屋存在委托关系，被告刘猛、梁雪倩对于涉案房屋的全部手续自愿交由被告德丰公司保管，并基于二被告的委托关系原告以及二被告签订房屋买卖合同，被告无故违约，在被告刘猛、梁雪倩未按照定金罚则未向原告进行赔偿，对被告刘猛、梁雪倩的主张不予支持。被告德丰公司对上述证据无异议。原告申请中介公司员工田某出庭，证人田某，男，1988年10月19日出生，汉族，住霸州市，身份证号：1310811988××××××××。田某陈述称：“定金钱没有交给刘猛，但是买方把钱打过来的时候我告诉刘猛了，等查验房主手续没问题后再将钱转给被告，钱现在还在公司法人刘辉个人账户上”。原、被告三方对证人证言均无异议。本院经审理认定事实如下：2019年8月23日原告（乙方）、被告刘猛、梁雪倩（甲方）及被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司（丙方）三方签订房屋定金合同，原告购买被告刘猛、梁雪倩位于霸州房屋，面积134.89平方米，交易价格为1160000元，约定合同签订之日，原告（乙方）向被告（甲方）支付人民币50000元整，作为购房定金。并约定在30个工作日内分两笔汇款将房款960000元付给被告，剩余尾款200000元双方约定在办理完房屋全部过户手续当天原告一次性支付给被告。原告魏保作为乙方、被告刘猛、梁雪倩作为甲方、被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司作为丙方，在合同上签字盖章，日期为2019年8月23日。被告刘猛、梁雪倩将房屋买卖合同书一份、房屋契税票一张、房屋发票一张、农业银行贷款放款回执一张、商品房权属办理协议一张、商品房买卖合同补充协议两张、个人购房担保借款合同、商品房买卖合同复印件交付给被告霸州市市德丰房产经纪服务有限责任公司，被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司于2019年8月23日为其出具收到上述材料的收据一份。2019年8月23日原告将50000元定金打入被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司指定账户（中介公司员工田某称：打入了刘辉个人账户），被告德丰公司为原告出具了50000元收据一张，收款方式注明为转账，该收据有德丰公司盖章及被告刘猛签名。此款至今仍在德丰公司。2019年8月24日原告以现金方式向被告德丰公司交纳中介费23200元，被告德丰公司为原告出具收款收据一张。之后，被告刘猛、梁雪倩通知被告德丰公司，表示不再出售该房屋给原告。原告魏保户籍为文安县苏桥镇善来营村，非本市户籍。经本院当庭询问原告魏保及被告市德丰房产经纪服务有限责任公司，双方均表示原告魏保在霸州市不具有购房资格。本院认为，原告魏保与被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司双方在明知买房人原告魏保在霸州市不具有购房资格的情况下，违反政府的限购政策，心存侥幸与被告刘猛、梁雪倩签订房屋定金合同，因该合同违反霸州市的限购政策，应属无效，因合同无效，合同各方因该合同取得的财产应予返还。原告交付给被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司的50000元定金由被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司退还原告，并退还原告交付的中介费23200元；退还被告刘猛、梁雪倩房屋买卖合同书一份，房屋契税票一张，房屋发票一张，农业银行贷款放款回执一张，商品房权属办理协议一张，商品房买卖合同补充协议两张，个人购房担保借款合同，商品房买卖合同复印件一份。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原魏保与被告刘猛、梁雪倩、被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司于2019年8月23日签订的房屋定金合同无效。二、被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司自本判生效后七日内退还原告魏保定金50000元，中介费23200元。三、被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司自本判生效后七日内退还被告刘猛、梁雪倩武平名郡小区11-2-1104号房屋的房屋买卖合同书一份，房屋契税票一张，房屋发票一张，农业银行贷款放款回执一张，商品房权属办理协议一张，商品房买卖合同补充协议两张，个人购房担保借款合同，商品房买卖合同复印件一份。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1382元、由被告刘猛、被告德丰公司均担；保全费1170元，由原告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  张晨雨二〇二〇年一月二十日书记员  白向东——