江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0684民初5470号 原告：海门新雅房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320684MA1UQD2J1C，住所地海门市海门街道富江南路698号内9号房。 法定代表法人：徐渊，董事长。 委托诉讼代理人：常玉香、张莉，该公司员工。 被告：姜文婕，女，2003年3月9日生，汉族，住海门市。 法定代理人：姜某（系被告母亲），女，1975年12月25日生，汉族，住海门市。 被告：姜某，女，1975年12月25日生，汉族，住海门市。 原告海门新雅房地产开发有限公司（以下简称新雅公司）与被告姜文婕、姜某商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新雅公司的委托代理人常玉香到庭参加诉讼。被告姜文婕、姜某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告新雅公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告姜文婕签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年8月16日解除；2、判令被告姜文婕支付违约金337012元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月2日，被告姜某代理其女儿姜文婕与原告签订《商品房买卖合同（预售）》，向原告购买位于海门市，房屋总价2230000元。根据合同约定，被告应于2019年5月10日前全额付清购房款，逾期30日以内未支付，则需按每日万分之一的标准支付违约金；逾期30日以上未支付，则需按每日万分之二的标准支付违约金，且出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应按照总房价款的10%支付违约金。被告支付950000元后，经原告两次书面催缴，仍未履行合同义务，已构成违约。2019年8月16日，原告向被告姜文婕邮寄《解约函》，要求与被告姜文婕解除合同并要求其协助注销备案登记。邮件送达后，两被告拒不配合，特诉至贵院，望判如诉请。 被告姜文婕、姜某未答辩。 原告围绕诉讼请求提交了《商品房买卖合同（预售）》、《催款通知书》、《解约函》、EMS邮政快递回执等证据予以佐证。两被告未到庭质证，视为其放弃举证和质证的诉讼权利。经审查，原告提供的证据具有真实性、合法性、与本案的关联性，依法予以确认并在卷佐证。据此，本院对原告陈述的原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，后经原告两次催告，被告姜文婕仅支付购房款950000元的事实予以认定。 另查明，原告于2019年8月16日向被告邮寄的《解约函》，于2019年8月18日由案外人朱献群签收。 本院认为，被告姜某作为被告姜文婕的法定代理人，有权代理被告姜文婕实施民事法律行为。其代理被告姜文婕与原告之间所订立的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。被告姜文婕经原告两次催告，仍未按约足额支付购房款，已构成根本违约。原告向被告姜文婕邮寄《解约函》，邮件送达后，合同解除条件已成就，故原告与被告姜文婕之间所订立的《商品房买卖合同（预售）》已于2019年8月18日解除。合同已约定买受人逾期付款的违约责任，但原告既主张迟延履行违约金，又主张解除合同后的违约金，根据原告诉请为解除合同后的违约责任，而非合同继续履行中的迟延履行违约责任，本院依法调整为按照总房价款的10%支付违约金。被告姜文婕系限制民事行为能力人，承担违约责任应当以其财产限额为限。合同解除后，原告应返还被告姜文婕已付的购房款950000元，该款应视为姜文婕的个人财产，可与其应向原告支付的违约金相折抵，即原告尚需返还被告姜文婕727000元。被告姜某系被告姜文婕的监护人，其代理姜文婕与原告签订合同，应对姜文婕承担的违约责任在其财产不足清偿的情况下，承担相应的民事责任。被告姜文婕、姜某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证等诉讼权利，本院依法缺席判决 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第十九条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告海门新雅房地产开发有限公司与被告姜文婕订立的《商品房买卖合同（预售）》已于2019年8月18日解除； 二、被告姜文婕在其财产限额内于本判决生效之日起十日内支付原告海门新雅房地产开发有限公司违约金223000元（可从其已交纳的购房款中折抵）； 三、被告姜某就被告姜文婕的上述第二项债务，在被告姜文婕的财产不足以向原告海门新雅房地产开发有限公司清偿时，就不足部分对原告海门新雅房地产开发有限公司负给付义务； 四、驳回原告海门新雅房地产开发有限公司其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币24640元，减半收取计12320元。由原告海门新雅房地产开发有限公司负担1070元。由被告姜文婕、姜某负担11250元，并于本判决生效之日起十日内向本院缴纳（原告预交且应退还的案件受理费11250元，由原告向本院申请退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费24640元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。 审 判 员 徐卫宁 二〇二〇年一月六日 法官助理 兰真红 书 记 员 唐 铭 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第十九条八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。 第二十七条父母是未成年子女的监护人。 未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人： （一）祖父母、外祖父母； （二）兄、姐； （三）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。