福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初3891号 原告（反诉被告）：杨丽琴，女，1982年7月23日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：兰永华、刘安金，福建亚太天正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：翁妹妹，女，1983年5月15日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：冯波，平潭综合实验区远大法律服务所法律工作者。 原告杨丽琴与被告翁妹妹、福建旭华房产经纪有限公司（以下简称旭华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨丽琴及其诉讼代理人兰永华、被告翁妹妹的诉讼代理人冯波、被告旭华公司的诉讼代理人何光华到庭参加诉讼。庭后，原告杨丽琴自愿撤回对旭华公司的起诉，本院予以准许并已另行制作民事裁定书。本案现已审理终结。 杨丽琴向本院提出诉讼请求：1.依法确认诉争《房屋买卖合同》于2019年4月29日解除；二、判令翁妹妹支付的定金13万元不予返还；三、判令翁妹妹赔偿原告向旭华公司支付的佣金1万元；四、判令翁妹妹赔偿原告律师代理费2万元；五、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2019年2月2日，杨丽琴与翁妹妹签订了《房屋买卖合同》（合同编号：XH20190XXXX）。该合同约定：杨丽琴将位于平潭县融信大卫城Ｂ区的房屋出售给翁妹妹，旭华公司为居间方；杨丽琴、翁妹妹同意该房屋（包括固定装修、相关附属配套设施）按套转让总价格为1367000元；翁妹妹支付购房定金13万元；翁妹妹购买该房屋采用银行按揭贷款方式付款；若翁妹妹违约，杨丽琴有权没收定金，即13万元整，同时守约方有权要求违约方支付本次交易产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用以及违约行为给守约方增加的一切费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师代理费等）；自违约行为发生之日起超过7日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过5日仍未回复并履约的，守约方有权单方解除合同；原、被告以本合同所记载的通讯地址为联络依据，按照该地址寄发函件，自函件寄发之日（以挂号信函或特快专递出邮戳日期为准）起三个自然日后视为送达；原告与被告约定的付款方式为：第一期款项为定金13万元，签订本合同当日，翁妹妹将部分定金8万元委托旭华公司指定人员林芳付给杨丽琴，杨丽琴开具收款收据给翁妹妹，余下定金5万元作为交房保证金暂由旭华公司代收和保管，旭华公司开具代收收款收据给翁妹妹，旭华公司收到乙方的定金，即视为杨丽琴收讫；第二期款项为397000元，待翁妹妹贷款银行审批通过后并于抵押权人告知还款时间三个工作日内，由翁妹妹将该款项汇至杨丽琴还款账户予以还款解押；第三期款项为84万元，原被告双方约定待杨丽琴把房屋的《不动产权证书》交给旭华公司保管后五个工作日内到翁妹妹贷款银行办理申请贷款手续，待翁妹妹贷款审批通过且杨丽琴已领取其名下的该房屋完全产权的《不动产权证》后三个工作日内，双方至房产交易中心办理翁妹妹名下的《不动产权证》收件手续；待翁妹妹办理抵押权手续后，翁妹妹贷款的金额由金额贷款银行直接支付给杨丽琴。另外，原告与旭华公司于2019年2月1日签订了《佣金确认书》，双方确认原告应在签约时向旭华公司支付佣金1万元。该《房屋买卖合同》签订后，原告依约履行了义务，并于2019年3月4日将房屋的《不动产权证》交给了翁妹妹，翁妹妹收到《不动产权证》后按合同约定办理了房产的评估（闽华泰房估（2019）岚86XXXX号《房地产估价报告》），根据合同约定，翁妹妹应于2019年3月9日前到贷款银行办理申请贷款手续，但翁妹妹迟迟不履行此义务。因此，原告于2019年4月8日向翁妹妹发出《办理按揭贷款通知函》，催告翁妹妹履约，但翁妹妹于2019年4月9日收悉后仍不履行。鉴于翁妹妹的上述行为已构成了严重违约，原告遂于2019年4月25日向翁妹妹发出了《关于解除（房屋买卖合同）并没收定金的通知函》（该函于2019年4月29日送达翁妹妹），通知翁妹妹解除所签订的《房屋买卖合同》并不予返还定金13万元。被告上述行为已构成了严重违约，依法承担违约责任 翁妹妹辩称，杨丽琴在签订合同时明显存在欺诈行为,杨丽琴在签订合同时已经去办理《不动产权证》，已明知该房屋实际面积与合同订立时的约定面积存在巨大误差，却恶意隐瞒重大事实，造成翁妹妹违背真实意思表示情况下签订《房屋买卖合同》，该房产实际建筑面积为而合同上载明的建筑面积为109.39平方米。其误差在6.51%以上，故应撤销该合同，驳回原告的诉讼请求。 翁妹妹向本院提出反诉请求：1.驳回杨丽琴的诉讼请求；2.判令撤销原、被告签订的《房屋买卖合同》；3.判令杨丽琴返还翁妹妹已付定金3万元，并按照日万分之五自2019年2月2日起计至返还之日止的违约金（暂计至反诉之日为1.2万元，合计14.2万元）；4.判令杨丽琴支付第三人佣金1万元；5.杨丽琴承担翁妹妹的律师代理费2万元；6诉讼费由杨丽琴承担。事实与理由：2019年2月2日，原、被告签订了《房屋买卖合同》。合同约定：被告将位于平潭县融信大卫城Ｂ区的房屋出售给原告；原、被告一致同意该房屋按套转让，其总价格为人民币壹佰叁拾陆万柒千元整（¥1367000)，建筑面积为109.39m2。双方签订合同后，原告当场按约给付了定金人民币13万元。但合同签订后，反诉被告向反诉原告提供的《不动产权证》却载明房屋建筑面积为116.51M2。反诉被告要求反诉原告按照《房屋买卖合同》第十四条第四款的规定，以12500元/m2的价格补足差额，反诉原告认为反诉被告在合同时明显存在欺诈行为,造成反诉原告违背真实意思表示情况下签订《房屋买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案反诉被告在签订合同时已经去办理《不动产权证》，已明知该房屋实际面积与合同订立时的约定面积存在巨大误差，却恶意隐瞒重大事实，以109.39m2与反诉原告签订《房屋买卖合同》，明显存在欺诈行为。且参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定：“面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”本案中，该房产实际建筑面积为而合同上载明的建筑面积为109.39m2。其误差在6.51%以上，显然大大超出了《解释》所规定的限额,特提起反诉，望判如所请。 杨丽琴辩称，1.反诉请求无事实与法律根据；2.涉案合同是双方平等自愿情况下进行签订的，是合法有效的，该合同明确约定是按套面积总价进行出售的，按109.39平方基础上所商定的1367000元，另外，双方在买卖合同第十四条约定，该房屋面积产生误差，是进行按每平方米12500元进行多退少补，也是双方协商一致的约定应当是有效的。双方应对合同约定并不存在欺诈行为，反诉原告始终也未向反诉被告进行主张该事项，其所陈述的与客观不符，反诉原告违反诚信，拒不履行合同，其所述的并非事实。即使合同面积与产权面积有误差，也未违反相关法律，因此，应当驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证，对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议的证据，将在下文结合争议焦点进行分析认定，对根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年2月2日，杨丽琴（卖方、甲方）与翁妹妹（买方、乙方）、旭华公司（居间方、丙方）共同签订了一份《房屋买卖合同》（合同编号：XH201902XXXX）。该合同主要内容约定：杨丽琴将位于平潭县融信大卫城Ｂ区的房屋出售给翁妹妹；该房屋建筑面积包括住宅建筑面积109.39平方米详见《商品房买卖合同》，编号：20160685.甲方特此告知乙方该房屋《不动产权证书》暂时未办理，甲方保证于签订本合同后30个工作日内将该房屋《不动产权证书》交给丙方保管，否则视为甲方违约。乙方已知悉该房屋产权情况，也已经充分了解购买该房屋可能存在的风险，乙方仍自愿购买该房屋，并约定若因此产生的任何纠纷及法律责任均由甲乙双方共同协商解决；双方同意该房屋（包括固定装修、相关附属配套设施）按套转让总价格为1367000元；翁妹妹支付购房定金13万元；翁妹妹购买该房屋采用银行按揭贷款方式付款；甲乙双方签订本合同后，如甲方违约，乙方有权要求甲方双倍返还定金，并退还除定金外的已付购房款；如乙方违约，甲方有权没收定金，同时守约方有权要求违约方支付本次交易产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用以及违约行为给守约方增加的一切费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师代理费等）；自违约行为发生之日起超过7日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过5日仍未回复并履约的，守约方有权单方解除合同；原、被告以本合同所记载的通讯地址为联络依据，按照该地址寄发函件，自函件寄发之日（以挂号信函或特快专递出邮戳日期为准）起三个自然日后十位送达；若甲乙双方的通讯地址发生变更，应当及时将新的联系方式以书面形式通知对方及居间方，否则按原地址投递的所有邮件视为送达，由此产生的一起后果由地址变更方承担；签订本合同当日，该房屋处于抵押状态，甲方应在2019年2月28日前向抵押权人申请解押，代乙方贷款银行贷款审批通过后并于抵押权人告知还款时间三个工作内，解押款由乙方出资397000元汇入甲方还款账户予以还款解押，该款项抵作部分购房款，余下解押款的金额由甲方自行出资还款。若该房屋的面积产生误差，按签订本合同的成交单价12500元每平方米多退少补。 本合同签订后，翁妹妹将部分定金8万元委托旭华公司指定人员林芳付给杨丽琴，杨丽琴开具收款收据给翁妹妹，余下定金5万元作为交房保证金暂由旭华公司代收和保管，旭华公司开具代收收款收据给翁妹妹，旭华公司收到乙方的定金，即视为杨丽琴收讫。起诉后，旭华公司将案涉保管的5万元交付杨丽琴。案涉房产的产权登记于2019年3月4日办妥，房产中介旭华公司通知翁妹妹办理银行按揭贷款手续，翁妹妹认为因面积误差过大，拒绝办理相关手续，要求杨丽琴返还13万元的定金。2019年4月8日，杨丽琴向翁妹妹邮寄“办理按揭贷款通知书”，次日，翁妹妹收到该邮件。2019年4月25日，杨丽琴向翁妹妹邮寄“关于解除《房屋买卖合同》并没收定金的通知函”，2019年4月26日，邮寄单显示因电话一直无法接听，该邮件于2019年4月29日作退件处理。嗣后，双方因定金退还问题，遂成讼。 另，原告杨丽琴为实现本案债权聘请福建亚太天正律师兰永华、刘安金律师支出律师费2万元。 本院认为，杨丽琴与翁妹妹之间的签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：案涉房产的面积差能否成为翁妹妹拒绝继续履行合同义务的理由。首先，从案涉合同的内容看，2019年2月2日，双方签订合同时。讼争房屋产权证时尚未办妥，系于合同签订后的2019年3月4日方才办妥；合同中亦有相关产权告知内容且在合同补充条款的最后一点亦明确约定：“若该房屋的面积产生误差，按签订办本合同时成交单价12500元每平方米多退少补”，因此，杨丽琴在办妥产权证之前不知晓房屋的实际面积，与产权登记存在误差系符合常理，翁妹妹主张杨丽琴事先知晓房屋面积并存在欺诈行为，但并未提供证据予以证明，缺乏事实依据，该抗辩主张不予采纳。其次，翁妹妹主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）的相关规定，但从该《解释》第一规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发商（以下统称为出卖人）……”，本案为二手房买卖，不适用该《解释》。因此，翁妹妹以房屋产权面积登记与合同约定面积误差过大为由拒绝继续履行合同约定的付款义务，不符合《房屋买卖合同》约定的内容，于法无据，不予支持。在杨丽琴依合同约定履行相应通知义务后，翁妹妹仍未履行相应合同付款义务违反合同约定，杨丽琴享有单方解除合同的权利，杨丽琴主张案涉合同已于邮件退件之日即2019年4月29日解除，符合合同约定，予以支持。最后，关于定金、居间佣金等费用的处理问题。按合同约定，翁妹妹交付的定金因其违约，守约方杨丽琴有权不予退还，故翁妹妹主张杨丽琴返还定金，不予支持；杨丽琴因本案而支出的律师费2万元，亦应由违约方翁妹妹负担。杨丽琴尚主张的佣金1万元，因原、被告双方并未实际支付，损失未实际发生，故不予支持。翁妹妹的其他诉请，因缺乏依据，均予以驳回。依照《中华人民共和国民合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、翁妹妹已付的定金13万元归杨丽琴所有； 二、翁妹妹应于本判决书生效之日起十日内支付杨丽琴为本案而支付的律师费2万元； 三、驳回杨丽琴的其他诉讼请求； 四、驳回翁妹妹的全部诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17103元、反诉费8551元，均由翁妹妹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  杨航光 人民陪审员  陈桂英 人民陪审员  邵群英 二〇二〇年一月十三日 书 记 员  颜玲玲