贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初127号原告：方建川，男，1971年3月26日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：周茂江（系白云区米兰春天居民委员会推荐），男，1966年12月26日生，贵州省金沙县人，现住贵州省贵阳市白云区。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：黄朝林（系白云区米兰春天居民委员会推荐），男，1977年7月26日生，陕西省平利县人，现住贵州省贵阳市白云区。代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心，统一社会信用代码：915201007952982255。法定代理人：余悦瀚，男，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，贵州省贵阳市人，系贵阳合纵置业有限公司工作人员，现住贵州省贵阳市白云区。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：朱妍，女，1994年3月28日生，满族，广东省广州市人，系贵阳合纵置业有限公司工作人员，现住贵州省贵阳市白云区。代理权限：特别代理。原告方建川诉被告贵阳合纵置业有限公司(以下简称合纵置业)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人周茂江、黄朝林，被告之委托诉讼代理人田甜、朱妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方建川向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付自2015年3月31日起至2016年1月30日止逾期交房的违约金，以购房款505602元为基数，按照购房款的每日万分之一标准计算，共计245天，合计违约金额12387元。2、依法判令被告支付自2016年1月31日起至2018年3月4日止逾期交房的违约金（以购房款505602元为基数，按照购房款的每日万分之二标准计算，共计763天，应支付违约金：77155元）。以上两项合计应支付违约金89542元。3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年6月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于贵阳市白云区房屋一套，建筑面积112.93㎡，购房款总价为505602元，以银行按揭方式付款，其中：首付款为245602元，余款260000元通过银行贷款方式支付给被告。同时双方约定：被告应当于2015年3月30日前向买受人交付该商品房。逾期超过90日，被告应当按照原告全部已付款的万分之一向原告支付违约金。2015年5月15日，原告和被告补签《延期交房承诺书》约定，二期Ｂ区一组团（1-4＃楼）于2016年1月30日交房。如超过上述承诺交房日期仍不能交房，同意自上述约定交房之日起，将违约金赔付比例从现合同约定每日房屋总价款的万分之一提高至万分之二。逾期在90日内，自约定的交付期限届满至次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告支付了全部购房款和维修基金，但被告未按《商品房买卖合同》约定交付房屋，也未支付原告违约金，故原告提起本案诉讼，请求判决支持如前诉讼请求。被告合纵置业辩称，对购房及逾期交房事实不持异议，但原告逾期交房违约金的诉讼请求已经过了诉讼时效不应当得到支持，根据双方签订的买卖合同的第十一条、第十三条的约定，及被告出具的延期交房承诺书第三条的内容，且参照民法总则188条规定，原告在合同约定交房次日起就应当知道其权利受到了侵害，故诉讼时效应当以合同约定交房之日起计算，原告主张逾期交房违约金按日计算，属于继续性债权，应当以每个个别的债权单独适用诉讼时效。原告已从被告处领取了2016.11.10之前的违约金共计21640元。根据原、被告的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》《预售合同备案登记表》、购房首付款收据和《收楼确认书》等证据，本院认定的事实如下：2013年6月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于贵阳市白云区房屋一套，建筑面积112.93㎡，购房款总价为505602元，以银行按揭方式付款，其中：首付款为245602元，余款260000元通过银行贷款方式支付给被告。同时双方约定：被告应当于2015年3月30日前向买受人交付该商品房。合同第十三条“逾期交房责任”对逾期超过90日且买受人要求继续履行合同的，约定为“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”。2015年5月15日，被告出具延期交房承诺书，承诺二期Ａ区交房时间为2015年11月30日，二期Ｂ区交房时间为2016年1月30日，同时约定如超出上述承诺交房日期仍不能交房，同意自上述交房日期起，将违约金赔付比例从现合同约定每日房屋总价款的万分之一提高至每日房屋总价款的万分之二。另查明，原告已从被告处领取2016年11月10日之前的违约金共计21640元。2018年3月4日，被告向原告交付了案涉房屋，且未支付原告逾期交房违约金，故原告诉至本院，请求判决支持如前诉讼请求。本院认为，本案被告对逾期交房和应当支付逾期交房违约金的事实无异议，本院予以确认。双方争议的焦点为被告提出的诉讼时效抗辩是否成立以及违约金如何计算的问题。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”，本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条已明确约定，“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”，因此，该合同约定了支付逾期交房违约金的履行期限，即实际交房后90日内，履行期限届满出卖人不履行支付违约金的义务，买受人才知道其权利受到侵害，从履行期限届满之次日起开始计算诉讼时效。本案被告于2018年3月4日才向原告交房，并应当根据前述约定在交房后90日内向原告支付逾期交房违约金，但被告未予支付，原告向被告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从实际交房90日后起算，至今未超过三年的诉讼时效，故对被告提出的时效抗辩本院不予采纳。关于逾期交付违约金的计算方式问题，原告主张逾期交房违约金自合同约定的交房期限届满次日即2015年3月31日至延期交房承诺书承诺交房之日即2016年1月30日期间每日按已付房款的万分之一计算，自2016年1月31日至实际交房日即2018年3月4日期间每日按已付房款的万分之二计算，本院予以支持。关于原告提交业主交楼延期违约金抵扣物管费确认表，证明原告向房开主张过逾期交房违约金，房开同意违约金抵物管费，但实际并未抵扣的主张，本院认为，原告并无证据予以证明实际并未抵扣，也并无证据证明其领取违约金签字不是本人签字，故本院对其该主张不予采信。由于2015年3月31日至2016年11月10日期间的违约金21640元被告已支付，故从2016年11月11日起至2018年3月4日，被告逾期交房共计478日，应支付的违约金总计为：505602元×万分之二/日×478日=48335.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告方建川逾期交房违约金48335.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1019元（已减半，原告已预交），由原告方建川负担469元，由被告贵阳合纵置业有限公司负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李政发二〇二〇年一月十五日法官助理章振玺书记员李丹丹