上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初24505号原告：上海六星美化装饰设计有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：林益兴，总经理。委托诉讼代理人：董本坤，公司员工。委托诉讼代理人：张玉鹏，上海九泽律师事务所律师。被告：仲美娟，女，1959年3月18日出生，汉族，住上海市虹口区。原告上海六星美化装饰设计有限公司与被告仲美娟装饰装修合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海六星美化装饰设计有限公司(以下简称六星公司)的委托诉讼代理人董本坤、张玉鹏，被告仲美娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。六星公司向本院提出诉讼请求：被告支付装修费143,000元，装修服务费153,000元；被告支付自本市新市南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称新市南路房屋)的房屋买卖合同签订之日起至实际给付之日止的逾期付款违约金(以296,000元为本金，按每日千分之三计算)。事实与理由：2018年4月30日，原、被告签订《六星房屋装修美化及委托出售合同》一份，约定原告将被告所有的新市南路房屋装修包装后出售。合同约定，2018年5月18日交房，装修期90天，装修费143,000元、装修服务费153,000元，委托售价为到手价3,146,000元(净到手价285万元),被告逾期支付装修费和装修服务费的,每迟延一天按未支付部分的千分之三向原告支付逾期违约金。嗣后，原告对新市南路房屋进行了装修。2018年8月17日装修全部完成，双方验收合格。在此期间，该房屋一直由原告的关联公司六星房地产经纪有限公司挂牌出售。出售期间，新市南路房屋由被告委托原告代为出租管理，自2018年9月至2019年2月原告分六次向被告分配租金9,916元。2019年6月被告告知原告其已自行将系争房屋出售给他人。并从原告处取回了全部的钥匙等物品。原告为被告装修投入装修成本148,489.48元，并由原告的关联公司为被告提供了租赁管理和出售等居间服务。在原、被告双方履行装修服务合同过程中，被告未向原告支付任何费用。原告依据合同对新市南路房屋进行装修后再出售是双方为实现增值出售房屋的真实意思表示，是由加工承揽的装饰装修合同与居间出售合同结合而成的房地产市场自由调节下的产物，不违反国家的法律法规和政策规定，是双方当事人在平等、自愿、诚实守信基础上签订的真实有效的合同，双方均应遵守和履行，现被告在买卖双方交易全部完成，原告为其进行的装修服务及租赁管理服务和居间出售服务全部结束的情况下，仍然没有按照双方的约定支付装修费及服务费，经原告方业务员多次催要，被告均不予理睬，故诉至法院。仲美娟辩称，不同意原告的诉讼请求。签订合同时，原告宣传3个月帮被告卖掉房屋，净到手价为285万元，加上中介费和装修费，原告帮被告计算委托出售价格为315万元。合同签订3个月后房屋未能出售，被告自行降价5万。原告在售房期间从未主动跟被告沟通过房屋出售的相关情况，违反了合同中约定的原告积极报告该房屋的出租和出售情况的义务。原告在受托出租房屋期间，原告工作人员擅自居住在新市南路房屋内，被告发现后，原告只支付了一定费用，但原告未如实告知房屋出租的日期和租金金额。合同约定租金收益归原、被告各半所有，原告的服务费已包含在租金收益中，被告自行委托其他中介公司居间出售房屋，并支付了中介费，原告未居间出售房屋，无权收取装修服务费。原告装修完成后造成楼下漏水，装修质量也存在问题。经审理认定事实如下，2018年4月30日，仲美娟(甲方)与六星公司(乙方)签订《房屋装修美化及委托出售合同》一份，约定：甲方委托乙方装修并由乙方的关联公司上海六星房地产经纪有限公司居间出售、出租新市南路房屋；承包方式为乙方包工包料，产生的费用由乙方先行垫付；甲方于2018年5月18日前将该房屋交与乙方进行装修，装修期为90天，自实际交房之日算起；装修费按照每平方米2,799元计算，该房屋总装修费为143,000元；装修工程的设计图、工程材料清单、装修预算以甲、乙双方签字认可的为准，装修后的效果按乙方的标准执行；该房屋美化后，甲方应当委托乙方的关联公司六星地产出售该房屋，同时甲方也可自行或者委托其他中介公司出售该房屋，委托期限为装修完成之日起至房屋出售之日止；甲方同意以3,146,000元的价格(该价格包括甲方应支付给乙方的装修费、装修服务费)委托乙方的关联公司六星地产居间出售该房屋(在甲方不承担买卖交易中产生的一切税费的前提下,甲方同意以2,850,000元的净到手价出售该房屋)；本协议履行期内，如因市场变化等因素发生价格波动，甲方可变更净到手价；甲方应当在与购买方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同当日向乙方支付装修费；该房屋未能成功出售前，甲方无需支付乙方装修费；甲、乙双方一致确认该房屋的装修服务费为153,000元；本合同履行期间成功居间出售该房屋的(甲方与购买方成功签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同即为居间成功),甲方应在签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同当日向乙方支付装修服务费；该房屋未能成功出售前,甲方无需支付乙方装修服务费；该房屋美化完成后,甲方决定不再出售该房屋的,应当在书面通知乙方不再出售之日起30日内立即向乙方支付装修服务费；甲方同意在装修完成后至出售交房前授权乙方出租该房屋；委托租赁期限自装修完成之日起至按照买卖合同约定的交房日期(具体日期以租赁合同为准)；甲方同意乙方按照市场价出租该房屋(具体的租金价格以乙方和承租方签订的租赁合同为准)；甲方同意由乙方联系、筛选、确定承租人；租赁期间收取的租金甲乙双方各获取50%，在乙方向承租方收取租金后三日内将甲方应当获得的租金支付给甲方；该房屋租赁期间产生的物业管理费、保洁费由甲乙双方均摊(保洁时间为每半个月一次),水电煤气费由承租方负担(乙方负责在签订《房屋租赁合同》过程中与承租方协商确定)；甲方逾期支付装修费和装修服务费的，每迟延一天按未支付费用的千分之三计收逾期违约金。仲美娟另在六星公司提供的新市南路《六星美化装饰设计报价预算表》上签字，该报价表上载明工程款预算总计148,489.48元。上述合同签订后，仲美娟将新市南路房屋交付六星公司进行装修，并委托上海六星房地产经纪有限公司居间出售该房屋。2018年8月17日，仲美娟在房屋装修竣工验收单上签字确认装修工程验收合格。嗣后，新市南路房屋由六星公司进行出租和管理，并由六星公司收取租金后向仲美娟支付部分租金收益。2019年7月28日，经上海红申房地产经纪有限公司居间，仲美娟等与案外人签订《上海市房地产买卖合同》将新市南路房屋出售，合同约定房屋转让价款为271万元。审理中，仲美娟表示，因新市南路房屋楼下住户不配合进行勘验，故无法进行新市南路房屋装修质量鉴定，对六星公司主张的装修费，在其提供正规发票核对的前提下，同意支付，不同意支付装修服务费。房屋原安装有门铃对讲机，被六星公司拆除，六星公司同意安装，但未进行安装，门铃的费用100元应由六星公司承担。逾期付款违约金金额过高，要求法院调整。六星公司表示，门铃的费用100元同意在主张的装修费中予以扣除。装修费是装修的成本，而装修服务费包括垫资装修的成本、装修的利润、出租管理期间的服务费、居间出售的居间费等，仲美娟也可以自行委托出售房屋，无论由谁居间成功，房屋出售即应支付装修服务费。上述事实，有《房屋装修美化及委托出售合同》、《六星美化装饰设计报价预算表》、房屋装修竣工验收单、租金分配账单、微信聊天记录、录音、对讲机门铃收据、《上海市房地产买卖合同》、工商银行个人业务凭证及当事人的陈述等证据为证。本院认为，六星公司与仲美娟签订的《房屋装修美化及委托出售合同》涉及房屋装饰装修，委托出租、委托出售三层法律关系。装饰装修法律关系中，六星公司已依约对新市南路房屋完成装修，并由仲美娟确认验收合格，现新市南路房屋已由仲美娟出售并交付案外人，仲美娟应当按照合同约定于2018年7月28日支付装修费143,000元，六星公司同意在该装修费中扣除门铃的费用100元，于法不悖，本院予以确认。仲美娟认为装修质量存在问题，但未能提供相关依据，本院不予采纳。按照合同约定，仲美娟逾期支付装修费的，应当承担违约金，仲美娟认为违约金标准过高，本院结合合同履行情况和六星公司实际损失酌情予以调整。关于装修服务费，六星公司认为该费用包括了垫资装修的成本、装修的利润、出租管理的服务费以及居间出售的居间费用，本院认为，装饰装修法律关系中，双方明确约定了装修费总金额及垫资装修的承包方式，六星公司未提供其他的服务内容，亦应不产生相应对价，委托出租的法律关系中，六星公司已在租金收益中参与分配，亦具有收取出租管理服务费的性质，而委托出售关系中，合同约定的受托方并非本案中的六星公司，且合同明确约定居间成功的情况下支付装修服务费，现新市南路房屋并非由合同约定的中介公司居间出售，综上，六星公司收取装修服务费缺乏法律和合同依据，对六星公司的该诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、仲美娟应于本判决生效之日起7日内向上海六星美化装饰设计有限公司支付装修费142,900元；二、仲美娟应于本判决生效之日起7日内向上海六星美化装饰设计有限公司支付以装修费142,900元为基数，按照年利率6%的标准自2019年7月29日计算至仲美娟向上海六星美化装饰设计有限公司实际支付装修费142,900元之日止的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,219元，减半收取3,609.50元，由上海六星美化装饰设计有限公司负担2,259.50，由仲美娟负担1,350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  赖维娜二〇二〇年一月十六日书记员  孙鼎铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。