江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终3573号上诉人（原审原告）：张晖，男，1971年5月1日生，汉族，住南京市玄武区。上诉人（原审原告）：汤雪飞，女，1973年2月18日生，汉族，住南京市玄武区。上诉人（原审原告）：张淦钦，男，1998年2月7日生，汉族，住南京市玄武区。三上诉人共同委托诉讼代理人：蒋龙飞，江苏中舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人张晖、汤雪飞、张淦钦因与被上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初12707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张晖、汤雪飞、张淦钦上诉请求：1、依法撤销一审判决第二、三项，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、被上诉人承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对双方之间不构成不定期租赁合同关系的事实认定有误；双方之间存在不定期租赁合同关系。依据《合同法》第二百三十六条，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。上诉人与被上诉人图腾公司签订的《商铺委托经营合同》履行期满，图腾公司发函给上诉人，提出按十年前的商铺价格买回（回购）商铺或以年租金按原房价4%标准续签租赁合同。上诉人不同意其意见，并提出商铺可以按现市值回购或按不低于原合同租金价格续签。被上诉人不置可否，既不表示回购也不退铺却仍然在继续使用商铺。故上诉人认为，如果图腾公司不同意上诉人的意见不同意续租，应当按《合同法》第二百三十五条以及《商铺委托经营合同》第六条第1款约定，将该商铺恢复至原有状态并返还给上诉人。而图腾公司并未将商铺恢复原状，返还上诉人，后面却仍在继续使用，图腾公司以其行为表示同意按原合同续租。故而，一审法院认为双方不构成不定期租赁合同关系，该认定错误。应当改判为双方构成不定期租赁合同关系，被上诉人应按原合同约定履行合同义务，承担违约责任。二、一审法院改变上诉人一审诉讼请求，相应判决超出了上诉人一审诉讼请求范围，一审法院相应判决被上诉人支付上诉人占有使用费，改变了上诉人一审依据租赁合同关系主张租金与违约金的诉请，裁判超出了上诉人诉讼请求，应当予以撤销，并依法改判。三、案涉商铺占有使用费标准，应当按照商铺租赁市场现在的价格加以认定，一审法院直接按照被上诉人提出的意见确定，缺乏法律依据，有失公平。即使是要求支付占有使用费，占有使用费乃基于侵权损害赔偿来加以主张，侵权人赔偿的是受害人的损失，损失应当按照案涉房屋租金市场价格来加以认定。换言之，占有使用费标准应当按照案涉商铺当前市场租金价格来加以认定。而不是仅简单的依据被上诉人的单方意见加以认定。此不仅无法律根据，也有违公平公正。图腾公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。该商铺为产权式商铺，与普通商铺不同。张晖、汤雪飞、张淦钦向一审法院起诉请求：1.图腾公司立即向张晖、汤雪飞、张淦钦支付2018年4月30日至2018年10月29日期间租金68838.9元及违约金（已支付租赁回报违约金6773.75元，自图腾公司付款逾期30日起，按本期租赁回报额的日万分之三计算至图腾公司实际付清之日止）；2.图腾公司承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：南京市建宁路300号3040室商铺（建筑面积72.67平方米，以下简称3040室）属张晖、汤雪飞、张淦钦所有。2010年4月3日，张晖、汤雪飞、张淦钦（甲方）与图腾公司（乙方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，甲方自愿将自己经房地产登记主管部门依法登记核准所有的商铺房屋，在委托经营期限内委托乙方自营或对外租赁经营，商铺为3040室，房屋总价款为1707825元；甲方同意在本合同有效期内，将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同约定；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为8年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；本合同约定期限届满，甲、乙双方中的任何一方如需续约，应在本合同期满前60日书面向对方提出申请，经甲、乙双方协商一致重新签订《商铺房屋租赁及委托经营合同》；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；在本合同约定期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为36291元；乙方支付时间为，每年的4月30日至5月15日期间，每年的7月30日至8月15日期间，每年10月30日至11月15日期间和次年的l月30日至2月15日期间；在本合同约定期限执行满五年后，即自第六年起，甲方可向乙方提出转让商铺房屋所有权的请求，乙方承诺按本合同约定接受转让商铺房屋所有权的请求；甲方转让商铺房屋所有权的请求必须在当年的10月1日前以书面方式向乙方提出，甲、乙双方须在当年的12月1日前办理完毕转让过户手续，乙方于当年的12月31日前给付甲方转让款；甲方转让商铺房屋所有权的，甲、乙双方之间的租赁回报按甲、乙双方确认的实际天数结算，多退少补；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除本合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；本合同履行期间，甲、乙双方均不得干扰对方履行本合同，因一方的原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此给对方造成的一切经济损失等等。图腾公司扣除相关税费后，按每期34419.45元支付张晖、汤雪飞、张淦钦租金。2017年2月20日，张晖、汤雪飞、张淦钦以图腾公司为被告诉至一审法院，要求图腾公司支付2016年4月30日至2017年4月29日期间的租赁回报137677.8元及违约金。2017年5月16日，一审法院作出（2017）苏0106民初1328号民事判决书，判决：被告南京图腾置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张晖、汤雪飞、张淦钦2016年4月30日至2017年4月29日期间租金137677.8元及违约金（计算方式：以34419.45元为基数，以每日万分之三为标准，期限分别自2016年6月15日、自2016年9月15日、自2016年12月15日均计算至本院判决确定的给付之日止）。后图腾公司不服，提起上诉。2017年9月29日，南京市中级人民法院作出（2017）苏01民终6377号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年2月23日，图腾公司向张晖、汤雪飞、张淦钦邮寄《关于大观天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》，告知张晖、汤雪飞、张淦钦，可以回购涉案商铺，可以按不超过房屋买卖价款的4%每年支付租赁回报等等。张晖、汤雪飞、张淦钦收到上述函件，并表示不同意图腾公司回购及续租意见。2018年7月31日，一审法院就原告杨春明、杨婷与被告图腾公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）苏0106民初6181号民事判决书，认定“从维护业主长远利益出发，参考同楼层同类商铺（1096号商铺）的年租赁回报为房屋总价款的4%，本院确认被告应按照28127元/年（703187×4%）为标准，以每季度为周期及时向原告支付占有使用费”；判决“一、本判决生效后五日内，被告南京图腾置业发展有限公司给付原告杨春明、杨婷违约金969元；二、本判决生效后五日内，被告南京图腾置业发展有限公司给付原告杨春明、杨婷2018年4月30日至2018年7月29日期间的占有使用费7032元；三、驳回原告杨春明、杨婷的其他诉讼请求”。该判决已生效。一审法院认为，张晖、汤雪飞、张淦钦与图腾公司签订的商铺房屋委托经营合同书系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。关于张晖、汤雪飞、张淦钦、图腾公司是否构成不定期租赁合同关系的问题。一审法院生效的（2017）苏0106民初1328号民事判决书已经认定张晖、汤雪飞、张淦钦、图腾公司签订的《商铺房屋委托经营合同书》系租赁合同，双方之间的法律关系系租赁合同关系。《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。张晖、汤雪飞、张淦钦、图腾公司之间的租赁合同期限届满后，图腾公司至今未向张晖、汤雪飞、张淦钦返还3040室，仍继续使用3040室并要求每年按照不超过房屋买卖价款4%的标准支付租赁回报，但是张晖、汤雪飞、张淦钦对于图腾公司提出的支付标准提出异议，双方之间就租赁回报的支付标准未达成一致意见，因此双方之间不构成不定期的租赁合同关系。关于图腾公司支付占有使用费标准的问题。图腾公司继续占有使用3040室，图腾公司应支付占有使用费。张晖、汤雪飞、张淦钦主张按原租金标准支付占有使用费，图腾公司认为应按照案涉商铺实际转租价格计算。一审法院认为，图腾公司实际转租相关商铺的价格较低，且不具有稳定性；大观天地商场经营虽有起色，但无力支付原房屋租赁合同约定的回报率，从维护所有业主的长远利益出发，参考同期同楼层同类商铺的年租赁回报为房屋总价款的4%，一审法院确认图腾公司应按照68313元/年（1707825×4%）的标准，以每季度为周期及时向张晖、汤雪飞、张淦钦支付占有使用费，故图腾公司应支付张晖、汤雪飞、张淦钦2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费34156.5元。关于图腾公司是否构成违约的问题。双方在原合同中约定“若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金”，图腾公司并未按照原合同约定支付2017年1月29日至2018年4月29期间的租赁回报即租金，未履行按期支付租金的义务，违反合同约定，构成违约，应按照合同约定支付违约金。张晖、汤雪飞、张淦钦要求图腾公司支付逾期支付租金的违约金6773.7元，其主张未超越原合同约定的期限，一审法院予以支持。合同期限届满后，双方之间不构成不定期的租赁合同关系，图腾公司不构成违约，因此对于张晖、汤雪飞、张淦钦主张的违约金要求，一审法院不予支持。张晖、汤雪飞、张淦钦可以另行主张相关损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、南京图腾置业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付张晖、汤雪飞、张淦钦2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费34156.5元；二、南京图腾置业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付张晖、汤雪飞、张淦钦违约金6773.7元；三、驳回张晖、汤雪飞、张淦钦的其他诉讼请求。一审案件受理费1960元，减半收取980元，由南京图腾置业发展有限公司负担。二审中，上诉人提交证据：（2017）苏0106民初6565号生效判决书一份，证明鼓楼区人民法院曾经在被上诉人与业主合同到期后，判决过8.5%的标准支付租金，被上诉人也按上述判决履行了。被上诉人图腾公司质证称，对该判决书的真实性予以认可，但该判决书中的商铺与本案中的商铺并不同期，不能作为参照。双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，案涉商铺系产权式商铺，上诉人张晖、汤雪飞、张淦钦虽享有所有权，但案涉商铺与其他商铺之间并无墙体予以分割，商场内除通道、楼梯等公共空间以外，空调、排风等系统亦是从开放式经营的角度进行整体布局，产权式商铺相互之间联系的紧密性决定了整个商场只有统一规划、统一布局、统一管理，才能避免业主单独经营所产生管理混乱，提升商场的经营能力，体现其价值，进而使广大业主获益。从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺，符合整体利益，如将案涉商铺分隔成独立的可封闭空间，必然影响商场整体使用功能和经营效益，既有损其他商铺业主的利益，亦对上诉人无益，故个别商铺业主的利益应兼顾广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束。案涉商铺所在建筑由被上诉人统一经营南京大观•天地MALL商场，其中大部分商铺系被上诉人自行持有。委托经营合同到期后，部分商铺业主与被上诉人续签了合同，商场经营仍在持续且经营状况已有好转，如此时返还案涉商铺，将损害业主的利益，无法实现经营产权式商铺的目的。故被上诉人未返还租赁物，并不表明双方原租赁合同继续履行，租赁期限为不定期。上诉人主张双方之间不构成不定期租赁合同关系，本院不予采信。合同到期后，被上诉人继续占有使用租赁物，给上诉人造成的损失，被上诉人应予以赔偿。一审法院结合商场经营现状，并参考已续签合同的类似商铺的年租赁回报标准，酌定占有使用费标准为房屋总价款的4%，图腾公司应按照68313元/年（1707825×4%）标准，以每季度为周期及时向张晖、汤雪飞、张淦钦支付房屋占有使用费并无不当，且并未超出上诉人的诉讼请求范围。上诉人如有证据证明被上诉人收取案涉商铺的年租金回报率超过4%，亦可随时进行主张。关于上诉人主张的违约金问题，因双方约定的委托经营期限届满后，未就续签合同达成一致，上诉人的该项上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，张晖、汤雪飞、张淦钦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费667元，由张晖、汤雪飞、张淦钦负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年一月九日书记员  陈晓君