福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初1746号 原告：刘瑞娟，女，1983年6月10日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：胡恒青，男，住福建省漳州市芗城区，经漳州诺贝尔贸易有限公司推荐代理诉讼。 被告：漳州信成房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区江滨路碧湖展示馆102室。统一社会信用代码：91350600315742738H。 法定代表人：游开辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：沈星，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：刘炜，男，该公司工作人员。 原告刘瑞娟与被告漳州信成房地产开发有限公司（以下简称“信成公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘瑞娟的委托诉讼代理人胡恒青及被告信成公司的委托诉讼代理人刘炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘瑞娟向本院提出诉讼请求：判令信成公司偿付暂计至起诉之日的逾期交付商品房264天的违约金43520.4元及自起诉之日起按信成公司逾期交付商品房的违约金标准计付违约金至商品房交付之日止。事实和理由：2016年11月21日，刘瑞娟向信成公司购买了由信成公司开发的龙文区商品房，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定了商品房交付时间为2018年10月31日和供排水等应合格的交付条件。但该商品房至今都还存在供排水等各项问题而达不到使用条件，刘瑞娟据这些问题近一年来多次向信成公司的物业管理部门及售楼部反映，均得不到答复及解决。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款第（2）项之约定：“逾期交付超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。综上，信成公司违反《商品房买卖合同（预售）》约定，其开发的商品房存在供排水等问题达不到使用条件，至今无法交付商品房，其应支付刘瑞娟逾期交付商品房的违约金。 信成公司辩称，一、刘瑞娟主张的质量问题并无有力证据。二、漳州恒大御景半岛5#已于2018年10月20日由建设、勘察、设计、监理、施工五家单位出具竣工验收报告，于2018年10月24日通过EMS发函告知刘瑞娟可以前来办理交楼手续。2019年1月7日通过消防验收视为交楼，已经具备交房的条件。刘瑞娟所说的质量瑕疵并未影响交房。之前也有联系刘瑞娟来交房，其一直没有来办理交房手续。刘瑞娟主张的相关问题合同已经有保修规定，并不影响交房。交房时间是2019年5月15日。 刘瑞娟提供以下证据证明其主张：1、《商品房买卖合同（预售）》，以证明双方商品房买卖关系成立，该合同第十条第一款第一项明确规定了商品房交付的条件需要满足供水、排水、供电设施的齐全以及达到商品房能使用的条件才能交楼。第十一条针对出卖人交付时间和交付手续的办理以及买受人对房屋的查验的相关规定，查验有问题的自查验之日起60日内就要修复。2、《个人购房抵押借款合同》，以证明其已经根据双方合同约定完成了合同约定的付款义务。3、与恒大地产客户服务热线微信聊天记录截屏四张，以证明其自2018年11月份开始就一直向信成公司反映房屋质量问题，请求信成公司解决并交房，却一直未得到答复。4、向恒大帝景售楼部反映房屋质量问题的照片及视频，以证明其于2019年初多次向漳州恒大帝景售楼部多次反映房屋质量。5、敦促收楼通知书，以证明信成公司不但不回复刘瑞娟的多次多方投诉，反而于2019年5月15日向刘瑞娟发出《敦促收楼通知书》，刘瑞娟直接在该通知书上文字反映房屋质量问题，仍无人答复及解决问题。6、2019年5月31日照片及视频，以证明在信成公司所述的交房时间，却连房间门都打不开，进房后房屋存在多个无法交房的质量问题，刘瑞娟也一一书面文字列出这些问题让物业公司人员签收，结果至今未收到信成公司的回复和解决。 经庭审质证，信成公司对证据1无异议。证据2的真实性需要核实。对证据3、4，认为是刘瑞娟单方提供，真实性、关联性有异议，时间和相关问题通过视频也看不出来。证据5真实性无异议，证明对象有异议，其没有收到通知书上的文字反映，且这个是跟物业公司反映，与其没有关联。证据6真实性无法核实，无法核实物业公司是否签收。 信成公司提供以下证据：1、福建省房屋建筑工程竣工验收报告，以证明漳州恒大御景半岛5#已于2018年10月20日由建设、勘察、设计、监理、施工五家单位出具竣工验收报告。2、消防验收意见书，以证明漳州恒大御景半岛5#已于2019年1月7日通过消防验收。3、房屋面积测绘报告，以证明漳州恒大御景半岛5#已于2018年6月5日取得房屋测绘报告。4、竣工验收备案表，以证明漳州恒大御景半岛5#已于2019年7月4日通过竣工备案。5、交楼通知书快递回单，以证明信成公司曾于2018年10月24日通过EMS发函告知刘瑞娟可以前来办理交楼手续。6、督促交楼通知书及快递面单，以证明信成公司曾委托恒大金碧物业有限公司漳州分公司于2019年5月15日、7月12日发函督促刘瑞娟前来办理交楼手续。7、电梯安全合格证书，以证明恒大御景半岛2018年9月15日通过电梯检验。 经庭审质证，刘瑞娟对证据1-4，认为都是专业手续，其并不清楚，真实性、合法性和关联性均不予认可。证据5并未看到刘瑞娟签收该快件的文字，信成公司也当庭确认快件是2018年10月24日寄的交房的相关通知手续，与其前面所说的2019年1月7日交房时间明显自相矛盾。证据6其有收到，该快件5月29日寄出，通知书时间是5月15日，要求刘瑞娟5月28日验收楼房，所以这份证据也是自相矛盾，真实性、合法性和关联性不予认可。7月份的敦促收楼通知书7月寄出8月还在转寄中，该快件刘瑞娟没有收到，真实性、合法性和关联性不予认可。证据7真实性、合法性和关联性有异议，且与本案无关联。 本院认为，信成公司对刘瑞娟提供的证据1无异议，本院予以认定，作为本案认定事实的依据。证据2刘瑞娟已提供该证据原件予以核对，信成公司未提供相反证据予以反驳，故本院对其真实性予以确认，可予采信。证据3-6刘瑞娟所反映的问题与本院于2019年10月11日到现场查勘情况基本一致，予以认定，可以证明刘瑞娟因案涉房屋的质量问题多次向信成公司及物业公司反映。 信成公司提供的证据1、2、4，因该证据系存档于漳州市城市建设档案部门，信成公司已提供该证据原件予以核对，故本院对其真实性予以确认，可予采信。证据3、7系专业部门做出的报告，真实性予以认定。证据5可以证明信成公司向刘瑞娟邮寄交房通知书的事实。证据6中的2019年5月15日敦促收楼通知书，刘瑞娟的老公林建明予以签收，虽签收日期在通知验收楼房时间之后，但不影响上述材料的真实性，予以认定；2019年7月12日的敦促收楼通知书及邮件详情单，虽邮件未显示签收，但可以证明信成公司有向刘瑞娟通知交房的事实。 综上对证据的分析认定结合双方当事人的陈述，本院对本案事实做如下认定： 2016年11月21日，信成公司与刘瑞娟签订一份《商品房买卖合同（预售）》（编号350600010001032016005071）及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定，刘瑞娟向信成公司购买位于漳州市龙文区商品房，建筑面积143.55平方米，每平方米11483.8元，总金额1648500元，买受人于2016年11月21日前支付首期房价款668500元，余款980000元向银行／公积金中心申请贷款支付。 合同第九条商品房交付条件约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。” 合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定：“（一）基础设施设备。1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。买受人同意供水、排水由上述交付条件变更为：供水、排水按设计要求施工，交付时达到使用条件……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）详见附件五”。 第十一条交付时间和手续约定：“（一）出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点……（三）查验房屋……2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：……（2）自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人……” 第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第（1）项中的比率）的违约金。” 合同附件五第（一）条约定：“双方同意本合同第十条变更如下：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2、出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。” 合同附件十一补充协议第二条约定：“双方同意本合同第九条变更如下：（一）出卖人应当按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。（二）‘该商品房经验收合格’是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。” 上述合同及补充协议签订后，刘瑞娟依约履行了全部付款义务。 2018年9月21日，漳州恒大御景半岛5#电梯经检验合格。2018年10月20日、2019年1月8日，信成公司开发的漳州恒大御景半岛5#分别工程竣工验收合格、建设工程消防验收合格。 刘瑞娟与案外人林建明系夫妻关系。2018年10月24日漳州恒大御景半岛物业服务中心向刘瑞娟邮寄交房通知书。自2018年11月起，林建明多次向恒大地产客服反映案涉房屋存在阳台漏水、地漏堵塞等质量问题。2019年3月2日，林建明到案涉小区所属的金碧物业有限公司漳州分公司反映房屋存在质量问题。2019年5月15日漳州恒大御景半岛物业服务中心向刘瑞娟邮寄漳州恒大御景半岛敦促收楼通知书，通知刘瑞娟于2019年5月28日到漳州恒大御景半岛验收楼房。林建明于2019年5月29日收到该通知书后，于2019年5月31日向物业服务中心反映房屋存在质量问题。2019年7月12日漳州恒大御景半岛物业服务中心向刘瑞娟邮寄漳州恒大御景半岛敦促收楼通知书，通知其于2019年7月27日到漳州恒大御景半岛验收楼房。截至目前，刘瑞娟尚未与信成公司办理房屋交接手续。 本院于2019年10月11日组织双方到案涉房屋进行现场查勘，林建明反映的部分房屋质量问题已经修复完整，但仍存在厨房没有排烟管道、大门安装不齐整等问题。 本院认为，刘瑞娟与信成公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。 关于涉讼商品房的交付问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。依照上述规定，符合法定交付条件的商品房可交付使用。因涉讼商品房所在工程已于2018年10月20日工程竣工验收合格，2019年1月8日消防验收合格，直至2019年1月8日涉讼商品房已具备交付条件，信成公司即可将讼争商品房交付刘瑞娟。信成公司尽到交房通知义务后，买受人即使拒收，也视为出卖人已经履行交付义务。2018年10月24日漳州恒大御景半岛物业服务中心向刘瑞娟邮寄交房通知书，但此时房屋尚不具备交付条件，该通知交房无效。2019年5月15日漳州恒大御景半岛物业服务中心向刘瑞娟邮寄敦促收楼通知书，通知刘瑞娟于2019年5月28日到漳州恒大御景半岛验收楼房，刘瑞娟于2019年5月29日收到通知，此时案涉房屋已符合法定交付条件，刘瑞娟拒绝收房于法不符，故2019年5月29日应认定为涉讼商品房的交付时间。刘瑞娟以房屋存在质量问题拒绝接收，因合同第十条规定的商品房相关设施设备交付条件及合同第十一条规定的商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的仅属瑕疵交付，刘瑞娟仍可在接收房屋后通过要求整改修复、损失赔偿等方式主张权利。 关于刘瑞娟主张的逾期交房违约金问题。刘瑞娟已按合同约定履行付款义务，但信成公司未能按照合同约定的时间交房，存在逾期交房的违约行为，应依法承担违约责任。因本案买卖合同约定交房日的次日至本案商品房的视为交付日共计209日（2018年11月1日至2019年5月29日），故信成公司逾期交房的天数应为209日。根据买卖合同第九条约定，出卖人应按日向买受人支付已付款万分之1的逾期交房违约金，故信成公司应支付的逾期交房违约金为34453.65元（209日×0.01%/日×1648500元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、漳州信成房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付刘瑞娟逾期交房违约金34453.65元； 二、驳回刘瑞娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费888元，由刘瑞娟负担186元，由漳州信成房地产开发有限公司负担702元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  严淑珍 人民陪审员  吴群英 人民陪审员  冯雅惠 二〇二〇年一月十五日 书 记 员  蔡燕红 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。