湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12234号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉酷克信通科技有限公司，住所地武汉市青山区建设一路31号宝业中心A座9-14层办公室B166号。法定代表人：谷晓慧。委托诉讼代理人：袁振凤，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司，住所地武汉轨道交通2号线洪山广场东广场负一层商业部分。法定代表人：施磊。委托诉讼代理人：成和彬，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璐，北京市京师（武汉）律师事务所律师。原审第三人：武汉市轨道交通建设有限公司，住所地武汉市江岸区汉口老火车站（京汉街190号）。法定代表人：邹世华，该公司总经理。委托诉讼代理人：程一夫，男，该公司员工。委托诉讼代理人：桂炜，湖北瑞通天元律师事务所律师。原审第三人：武汉宝地汇商企业管理有限公司（原三狮宝瑞股权投资基金管理有限公司），住所地武汉市东湖高新技术开发区东信路SBI创业街8幢1404号。法定代表人：施磊。委托代理人：成和彬，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璐，北京市京师（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉酷克信通科技有限公司（下称酷克公司）因与被上诉人武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司（下称洪广公司）、原审第三人武汉市轨道交通建设有限公司（下称武汉轨道交通公司）、武汉宝地汇商企业管理有限公司（下称宝地公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初9249号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。酷克公司上诉请求：1.撤销一审判决2、3、5、7项，维持其它判项。2.判令洪广公司向酷克公司支付装修损失434125元。计算方式：（679510+36=18875X23=34125）3.判令洪广公司承担所有诉讼费由。事实与理由：1.改判原审第二、三项的事实及理由是洪广公司已经于2019年9月7日开具了增值税专用发票给酷克公司，酷克公司按票交清租金及物业费，双方对于2017年9月6日至2017年12月5日的租金及物业费金额达成了一致意见。原审增加酷克公司差额部分无事实和法律依据。2.原审第五、七项，违约金部分我方不应支付，酷克公司当时主动愿意交房租并向洪广公司发函。洪广公司强行不让酷克公司退场导致酷克公司交租不成，并不是酷克公司单方违约，因洪广公司的房屋一次消防未验收及潮湿问题，导致合同目的不能实现。3.一审争议最大的焦点应是洪广公司违约一次消防未过关,导致酷克公司经常被消防部门要求整改及处罚，酷克公司的合同目的不能实现，而要求洪广公司赔偿洪广公司装修损失的问题。4.洪广公司声称一次消防已经办理为何一审多次开庭，从未拿出一次消防办证的证据。双方在一审的多次庭审笔录都谈到了消防问题，为何一审法官在争议焦点中避而不谈。而且，在一审开庭时，庞大的地下商业体至今一次消防没有过关，如果以后发生重大安全隐患，谁来负责。5.洪广公司的排水、空调根本达不到使用标准，消防没有经过验收备案证，租赁合同4.1条写的：本合同所称“租赁费用”系指租金，商业推广费（此费用单指甲方统一为商场客商策划的营销活动，商场广告而产生的费用）之和。租赁费用自租赁之日起计算。这一条里说的租赁包括给我们做商业推广，但商户并没有看到商场有任何的推广。洪广公司构成蓄谋故意欺诈。《租赁合同》文本是洪广公司提供的格式条款合同，根据《合同法》第四十条，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。5.商铺租赁合同8.7条写的：甲方应保证公共设施（如排水，供电，空调，消防，通讯等管道）的正常使用，但出现非甲方原因造成的故障或者正常检修，甲方不承担责任。这一条里面除了通讯之外洪广公司一个都没有做到的。酷克公司在使用商铺期间，经常没有空调，店内员工冬天个个叫冷，夏天个个叫热，空气不流通。因消防没有经过验收，消防人员经常到店整改。酷克公司无心经营商铺，每天都担心会有安全隐患，因为右边是教育机构，常有小孩到我商铺触碰机器人等职能产品，我公司工作人员担心房屋潮湿漏电，又没有消防验收，而导致发生安全事故，每天经营期间也是胆颤心惊，困扰不已。洪广公司答辩称，酷克公司上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。武汉轨道交通公司述称，本案是租赁合同纠纷，我们作为租赁物的建设方，一审已经提交了证据，办理了竣工备案，且2015年有公安局的消防竣工验收，消防是合格的。宝地公司述称，与酷克公司的意见一致。洪广公司向一审法院起诉请求：1.确认洪广公司与酷克公司2016年12月6日签订的《宝地汇物业租赁合同》及该合同的《面积补充协议》、《宝地汇物业管理服务合同》于2018年5月19日解除；2.判令酷克公司向洪广公司支付自2017年9月6日起至2018年12月13日期间的商铺租赁费812988.12元及逾期付款违约金243896.436元（按812988.12元×30%）、赔偿2016年12月6日至2017年3月5日三个月的租金220320元（按73440元∕月×3个月）；3.判令酷克公司向洪广公司支付自2017年9月6日起至2018年12月13日期间的物业管理费114022元及违约金34787元（以114022元为基数，按月利率2%计算）;4.本案诉讼费、保全费等费用由酷克公司负担。酷克公司向一审法院反诉请求：1.解除合同并不要求确认双方合同无效；2.判令酷克公司承担违约责任。一审法院查明，2016年12月6日，洪广公司与酷克公司分别签订了《宝地汇物业租赁合同》（下称租赁合同）及《宝地汇物业管理服务合同》（下称物业服务合同）各一份。上述《租赁合同》约定内容概括如下：1.由酷克公司承租武汉轨道交通2、4号线换乘站洪山广场东广场地下空间负一层商业建筑铺位号B-13、B-14、B-15#的商铺，商铺建筑面积为405㎡，经营范围为智慧家居产品、智能电子终端产品及维修；2.租赁期从2017年3月6日起至2020年3月5日止，租赁期限3年；3.洪广公司于2016年12月6日前将酷克公司承租商铺按现状交付给酷克公司，洪广公司同意给予酷克公司90天免付租金的权利，免租期为2016年12月6日至2017年3月5日，在该免租期内，酷克公司无需支付租金，但仍需足额缴纳物业管理费和商业推广费（未对商家进行推广不需缴纳此费用）、水电费、空调使用费及其他应缴费用等自行交纳，其中2017年3月6日至2019年3月5日的月租金单价为170元/㎡，每月租赁费用为68850元；2019年3月6日至2020年3月5日的月租金单价为183.6元/㎡，每月租赁费用为74358元；4.本合同签订之日，酷克公司需一次性向洪广公司缴清3个月租赁费用206550元、合同保证金34425元，服务保证金34425元，其后每期支付3个月租金（酷克公司向洪广公司缴纳费用的时间节点为每年的5月20日、8月20日、11月20日、2月20日）；5.酷克公司在本合同履行期间未经洪广公司书面同意，未按时开业、停止经营等损害洪广公司利益行为的，洪广公司有权单方面通知酷克公司解除合同，立即收回酷克公司所承租商铺及没收全部保证金，同时酷克公司需承担洪广公司因此而遭受的经济损失；6.因酷克公司单方面在本合同租赁期满前提前退租或因违约行为导致合同解除的，洪广公司有权按酷克公司违约情况没收本合同保证金及要求违约赔偿；在缴付租金及其他任何费用的期限届满后，酷克公司于7日内仍未缴清有关款项的，洪广公司书面通知解除合同并向酷克公司收回所租商铺的使用权，酷克公司无条件腾退商铺，同时洪广公司对于酷克公司在租赁期间对租赁商铺进行的装修不承担任何赔偿责任；7.在缴付租金及其他任何费用的期限届满后，酷克公司于7日内仍未缴清有关款项的,在不影响洪广公司按本合同赋予的其他权利的情况下，洪广公司同时有权向酷克公司收取自该欠款应缴日起至该款项全数缴清之日止双倍租金及其他任何费用;8.洪广公司依法或依据该合同规定解除合同时，酷克公司应在合同解除后3日内付清租赁费用及其他相关费用并将商铺清理干净交还洪广公司;9.洪广公司有权在下列情况（1.酷克公司违反中华人民共和国法律、法规、进行违法活动的；2.酷克公司未能按本合同约定及时足额向洪广公司支付各项租赁费用和保证金，超过七天以上的……）发生时单方解除本合同，并酌情没收部分或全部本合同保证金，酷克公司应立即将承租商铺无条件退交洪广公司，酷克公司投入的装修无偿归洪广公司所有;10.双方通讯地址以本合同首部约定的地址为准，如拒收信函、文件或因地址变更而未书面通知对方导致延误，均以发出方签发时间的第三日为收到时间。上述《物业服务合同》约定内容概括如下：1.酷克公司按承租商铺的建筑面积405㎡为标准缴纳物业管理费，物业管理费为15/平方米，每月物业管理费用为6075元，酷克公司应至少每期（3个月）结束之日前15日内向甲方支付下期（3个月）物业管理费;2.水费4.0元/吨，电费1.3元/度;3.如酷克公司不按约支付物业管理费或其他应缴费用的，每逾期一日，按应付而未付金额的1‰向洪广公司支付违约金，逾期达15日的，洪广公司还有权终止或停止对其提供物业服务，由此造成的损失，由酷克公司自行承担。同日，洪广公司和酷克公司就共同签署的《洪广宝地汇物业租赁合同》签订了《补充协议》和《洪广宝地汇物业租赁合同面积补充协议》（下称面积补充协议）各一份；其中《补充协议》约定：“原租赁合同第三条第3.5款所述酷克公司同意，在3.2条约定的免租期到来之前或者免租期内，本合同无论何种原因解除、中止或无效，酷克公司方不再享有免租期内免付租金的权利，应按租赁标准及实际占有商铺的时间支付相应的租赁费用，酷克公司不得要求洪广公司给予任何补偿，赔偿或要求降低已履行合同期限内的租金、物业管理费、商业管理费等费用的支付标准。特对其中3.2条约定的免租期到来之前或免租期内，本合同无论何种原因解除、终止或无效…补充修改说明如下：在3.2条约定的免租期内，如酷克公司遵守并履行原合同中关于乙方权利义务及违约责任条款的情况下，洪广公司单方面解除、终止原合同的，洪广公司赔偿此期间酷克公司因租赁物业而产生的租金、人员、装修等费用……。”《面积补充协议》内容概括如下：1.洪广公司与酷克公司双方经协商达成一致后，在原合同的租赁面积之外，酷克公司同意按原合同约定的条件及租赁物的现状承租位于武汉市轨道交通2号、4号线换乘站洪山广场东广场地下空间负一层铺位号为B-12#的商铺；2.面积为94㎡，租赁期从2017年3月6日起至2020年3月5日止，租赁期限为3年，其中2017年3月6日至2019年3月5日的月租金单价为48.83元/㎡，每月租赁费用为4590元；2019年3月6日至2020年3月5日的月租金单价为52.73元/㎡，每月租赁费用为4957元；物业管理费为15元/㎡，每月1410元；本商铺租赁的其他商务条款，如无特殊说明的，与原合同保持一致。上述《租赁合同》及《物业服务合同》签订后，洪广公司依约将租赁房屋B-12、B-13、B-14、B-15#商铺交付给酷克公司承租使用，并依约提供了该租赁房屋的物业管理服务。2016年12月7日酷克公司支付给洪广公司合同保证金共计36270元，服务保证金共计36270元，装修押金8000元；2017年3月6日至2017年6月5日的租金220320元和物业管理费22455元。2017年1月4日，酷克公司与案外人湖北拓元建筑装饰工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》对上述B-12、B-13、B-14、B-15#商铺进行装修，随后投入经营使用。2017年5月18日，洪广公司向酷克公司开具了二张湖北增值税专用发票上载明:系酷克公司交付2017年6月6日至2017年9月5日的租金220320元和物业管理费22455元。2017年6月8日，酷克公司支付给洪广公司租金220320元和物业管理费22455元。2017年8月17日，酷克公司向洪广公司发出《关于酷克信通店面租金下调的申请函》一份，内容概括如下：武汉酷克智能生活服务中心于2016年12月与江南BOX签订该商业体B-12-15共计四个门店的租赁合同405+94=499平方，目前的租金是405平米按170元／平承租，94平按照48.83元／平承租，物业管理费都是按照15元／平承租的。由于地段人流量稀少，从2017年3月19开业至今门店的经营情况一直不理想，公司已经连续缴纳了两个季度的房租，对于第三次房租，公司己明确表示无力承担如此高额的租金以及物业管理费，要求与商业体协商，从2017年9月6起，房屋租金按照100元／平，物业管理费按照10元／平（或是在正常上班时间内8：30-20：00能够长时间保持空调的正常送风物业费还是15元／平）。请贵公司尽快给予相应的答复。针对上述申请函，2017年9月20日，洪广公司回复酷克公司《武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司工作联系函》一份，但该工作联系函没有洪广公司的签章。该工作联系函的内容为:“对于贵司关于租金下调申请，我司决定从贵司申请日起至2017年12月31日止贵司店铺面积405平方米按租金105元／平方米，物业管理费105元／平方米进行缴纳;另外面积94平方米按照租金48.83元／平方米，物业管理费15元／平方米进行缴纳。”2017年9月7日，洪广公司向酷克公司开具了二张湖北增值税专用发票上载明:系酷克公司交付2017年9月6日至2017年12月5日的租金159570元和物业管理费4230元。2017年9月25日，酷克公司支付给洪广公司租金159570元和物业管理费4230元。2017年11月28日，洪广公司回复给酷克公司《武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司工作联系函》一份，该工作联系函有洪广公司的签章。该工作联系函的内容为：武汉酷克信通科技有限公司，对于贵司关于租金下调申请，我司研究决定在贵司遵守《宝地汇物业租赁合同》、《宝地汇物业管理服务合同》所约定每季度准时缴纳租金、物业管理费及其它相关费用的前提下同意将贵司租金阶段性下调为店铺面积405㎡按租金100元／㎡包物业费；另外面积94㎡按照租金48.83元／㎡，物业管理费15元／㎡进行缴纳。租金阶段性下调时间从2017年12月6日至2018年12月5日止，如贵司每季度未按合同约定时间缴纳租金、物业管理费及其它相关费用，视为贵司违约，贵司不能享有租金阶段性下调优惠，且洪广公司收取租金、物业管理费及其它相关费用依照《宝地汇物业租赁合同》及《宝地汇物业管理服务合同》中的相关约定价格执行。2017年11月21日，武汉市公安局轨道交通管理分局及武汉市公安局轨道交通管理分局街道口派出所分别向酷克公司发出《武汉市公安局轨道交通分局消防大队责令立即改正通知书》和《责令改正通知书》，责令酷克公司对其场所内的消防安全违法行为立即改正。此后，2017年12月1日及2018年3月27日，武汉市公安局轨道交通管理分局街道口派出所两次向酷克公司发出《责令改正通知书》，责令酷克公司对其场所内消防安全违法行为予以改正。2017年11月29日，洪广公司向酷克公司开具了二张湖北增值税专用发票上载明:系酷克公司交付2017年12月6日至2018年3月5日的租金135270元和物业管理费4230元。2017年12月7日，酷克公司支付给洪广公司租金135270元和物业管理费4230元。2018年4月4日，酷克公司向洪广公司发出《申请》一份，内容如下“感谢贵公司长期以来对我公司的关心和支持，由于我公司经营长期亏损，基本上每天亏损一万元，导致资金紧张无法支付此地房租，无法继续经营，故申请退出贵场地，以免造成更大亏损，预计退场时间为4月10日-15日，以当时退场时间为准！我公司前期交的房屋押金希望贵公司把房租减去之后退还给我公司对公账户，望予以批准。”收到上述申请后，洪广公司物业部向酷克公司回复了《退租结算表》，表明根据酷克公司单方于2018年4月4日提出提前退租申请及双方签订的宝地汇租赁合同及宝地汇物业管理服务合同，统计相关费用后，酷克公司应向洪广公司补缴498903元。2018年5月16日，洪广公司向酷克公司发送《解除B-12/13/14/15号商铺租赁合同及物业管理服务合同通知书》，该《通知书》内容概括如下：“武汉酷克信通科技有限公司，2016年12月6日贵我双方分别签订了《宝地汇物业租赁合同》及《宝地汇物业管理服务合同》，贵方自2018年2月20日起，一直持续拖欠我方租金费用，依据租赁合同约定，贵方在合同履行期间未经我方书面同意，停止经营的，我方有权单方面通知贵方解除合同，立即收回贵方所承租商铺及没收全部保证金。在交付租金或其他费用期限届满后，贵方于7日内仍未缴清有关款项的，我方书面通知解除合同并向贵方收回所租商铺；现书面致函贵方，正式解除贵我双方于2016年12月6日签订的《宝地汇物业租赁合同》及《宝地汇物业管理服务合同》，请在收到本通知书之日起3日内付清租赁费用及其他相关费用并将商铺清理干净交还我方，如逾期，将通过法律途径维护合法权益。”此后，由于酷克公司未按照上述《退租结算表》支付给洪广公司相关费用，2018年6月14日，洪广公司为维护其合法权益，向一审法院提起诉讼，其本诉请求如前所述。2018年7月12日酷克公司向一审法院提起反诉，其反诉请求如前所述。一审法院另查明，2018年9月3日，在本案审理过程中，酷克公司提出鉴定申请，要求对由于洪广公司违反法律行政法规中的强制性规定导致酷克公司无法继续经营的装修损失和货品损失进行鉴定。根据酷克公司的申请，一审法院委托上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司于2018年12月3日作出的编号为FHWH2018B100419号《公估报告书》。该《公估报告书》主要载明内容为：本案武汉市武昌区宝地汇武汉轻轨交通2号、4号换乘站洪山广场东广场地下空间负一层铺位号为B-13、B-14、B-15的商铺（建筑面积405平方米）的装修损失（设计、基础装修、道具装修）、货品损失（在售及库存）进行司法鉴定金额为546122.86元，其中货品损失13840.03元，装修损失532282.83元。洪广公司在2019年1月15日开庭前对该《公估报告书》提出异议，2019年1月16日上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司对该异议作出回复，向本庭提交了工作联系函一份，该函内容如下：1.我公司是否具备鉴定行为资质及超越资质，在鉴定程序及武汉光谷联合产权交易所有限公司摇号之前就已确定。2.鉴定人员为鉴定公司的具体经办人，经办对公司负责，公司集体的能力和行为对法院负责。且目前国务院和相关部门，对装修行业鉴定人员资质没有具体指导意见，如异议方有，可以向法院提供。3.我司评估依据中，将“中华人民共和国公共安全行业标准-GA185-2014，公安部发布的《火灾损失统计办法》”中商业装修使用年限作为依据参考，无不当参考。4.我司评估报告中，对装修的损失核定中，已剔除了租赁期内实际已使用期间内的占比，详见评估报告。补正函一份，将FHWH2018B100419号中笔误的更正如下：在我司提交的报告中第4页第一行，原文“武汉市洪山区人民法院”属笔误，现更正为“武汉市武昌区人民法院”。2018年12月13日酷克公司将其公司放置于洪山广场东广场地下空间负一层商业建筑B-12/13/14/15号商铺内所有物品予以腾退完毕。本案上述案涉租赁房屋即洪山广场东广场地下空间负一层商业建筑B-12/13/14/15#商铺所有人是武汉轨道交通公司。2016年7月16日武汉轨道交通公司将武汉轨道交通2号线洪山广场东广场负一层商业部分及负二层停车场十年整体租赁经营及进行物业管理权整体委托给三狮公司承租管理。2016年8月26日，宝地公司又将武汉轨道交通2号线洪山广场东广场负一层商业部分及负二层停车场十年整体租赁经营及进行物业管理权整体委托给洪广公司经营管理。2015年4月30日，武汉市公安消防局向武汉市地铁集团有限公司下发《关于武汉市轨道交通二号线洪山广场东区地下空间综合配套用房项目竣工验收检查的复函》，主要内容如下：你单位申报的轨道交通二号线洪山广场东区地下空间综合配套用房项目（该项目位于武汉市洪山广场，地下1层为商业及设备用房，地下2层为汽车库及设备用房工程，建筑面积为38004.68平方米）进行了现场检查，该工程的建筑消防设施经武汉鑫长安系统工程检测技术有限公司检测合格【文号为武长消检XCA（2014）字第480号】。依据我局《关于武汉市轨道交通二号线洪山广场东区地下空间综合配套用房项目施工设计图纸消防技术审查意见的复函》和国家《城市轨道交通技术规范》、《地铁设计规范》、《建筑设计防火规范》、《自动喷水灭火系统设计规范》、《火灾自动报警系统设计规范》等有关要求，我局于4月26日派员提前对轨道交通二号线洪山广场东区地下空间综合配套用房项目消防安全进行了现场抽查，火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、防排烟系统等经抽查测试，运行正常，综合评定该工程此次消防安全检查验收合格。经此检查合格的工程如需扩建、改建（室内外装修、建筑保温、用途变更等）应依法向我局重新申请建筑工程消防设计审核和备案，属公共聚集场所，投入使用、营业前应依法向公安消防机构申请消防安全检查。2018年4月13日，案外人刘昌隆（系酷克公司法人谷晓慧的配偶），向武汉市公安局轨道交通管理分局街道口派出所报警，称其因洪广公司的保安阻止其运出自己商铺（酷克公司）的财物发生纠纷，接警后街道口派出所民警进行了接警工作。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、本案中《宝地汇物业租赁合同》及该合同的《补充协议》、《宝地汇物业管理服务合同》何时解除的问题。1.洪广公司与酷克公司签订的《宝地汇物业租赁合同》及该合同的《补充协议》、《宝地汇物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人均应自觉履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定精神，现洪广公司与酷克公司均同意解除本案案涉上述《房屋租赁合同》，对洪广公司、要求解除双方上述本案案涉《房屋租赁合同》的本诉诉请和酷克公司同意解除本案案涉上述《房屋租赁合同》的反诉诉请，一审法院均予以支持。2.关于本案解除上述本案案涉《房屋租赁合同》的时间问题。洪广公司与酷克公司签订的《宝地汇物业租赁合同》及该合同的《补充协议》、《宝地汇物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人均应自觉履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，2018年4月4日，酷克公司向洪广公司发出《申请》一份，称由于经营长期亏损，无法继续经营，故申请退出场地，预计退场时间为4月10日-15日，以实际退场时间为准，申请洪广公司把减去房租之后的押金退还给酷克公司。收到上述申请后，洪广公司物业部向酷克公司回复了《退租结算表》，表明根据酷克公司单方于2018年4月4日提出提前退租申请及双方签订的宝地汇租赁合同及宝地汇物业管理服务合同，统计相关费用后，酷克公司应向洪广公司补缴498903元，酷克公司并未按照上述表格予以结算，至此，洪广公司与酷克公司就解除合同事项并未达成一致，且酷克公司未提供证据证明其具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以单方解除合同的情形，其提供的证据不能证明由于出租方洪广公司的原因导致无法经营或合同目的无法实现。对于酷克公司认为上述合同于2018年4月13日解除的反诉诉讼主张，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。2018年5月16日，洪广公司向酷克公司发送《解除B-12/13/14/15号商铺租赁合同及物业管理服务合同通知书》，称因酷克公司自2018年2月20日起，一直持续拖欠租金费用，依据本案上述租赁合同约定，现书面致函正式解除双方于2016年12月6日签订的《宝地汇物业租赁合同》及《宝地汇物业管理服务合同》，请在收到本通知书之日起3日内付清租赁费用及其他相关费用并将商铺清理干净交还我方。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，一审法院认为，本案洪广公司、酷克公司在《租赁合同》中“其后每期支付3个月租金（酷克公司向洪广公司缴纳费用的时间节点为每年的5月20日、8月20日、11月20日、2月20日）;在缴付租金及其他任何费用的期限届满后，酷克公司于7日内仍未缴清有关款项的，洪广公司书面通知解除合同并向酷克公司收回所租商铺的使用权，酷克公司无条件腾退商铺，同时洪广公司对于酷克公司在租赁期间对租赁商铺进行的装修不承担任何赔偿责任”有关于一方解除合同的约定，以及酷克公司最后一次交纳租金的日期为2017年11月29日，交纳租金的期间为2017年12月6日至2018年3月5日的事实，酷克公司应依约于2018年2月20日缴纳2018年二季度（2018年3月6日至2018年6月5日）所租商铺的租金等费用，但酷克公司一直未交纳，此时洪广公司单方解除合同的条件已成就，洪广公司作为解除权人可以解除合同，故洪广公司有权书面通知解除合同并向酷克公司收回所租商铺的使用权。且洪广公司在2018年5月16日通过EMS邮政速递向酷克公司邮寄《解除B-12/13/14/15号商铺租赁合同及物业管理服务合同通知书》通知解除了2016年12月6日洪广公司、酷克公司签订的《宝地汇物业租赁合同》及该合同的《补充协议》、《宝地汇物业管理服务合同》，按本案《租赁合同》中“双方通讯地址以本合同首部约定的地址为准，如拒收信函、文件或因地址变更而未书面通知对方导致延误，均以发出方签发时间的第三日为收到时间。”的约定，酷克公司应依约视为收到该通知书，故对洪广公司请求确认,洪广公司与酷克公司在2016年12月6日签订的《宝地汇物业租赁合同》及该合同的《补充协议》、《宝地汇物业管理服务合同》于2018年5月19日解除的本诉诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。二、洪广公司与酷克公司之间租金、违约金、保证金等的数额问题。1、关于合同约定的免租期内，在合同解除后酷克公司是否应当支付租金问题。依据本案《租赁合同》中:“合同免租期为2016年12月6日至2017年3月5日，在该免租期内，酷克公司无需支付租金，但仍需足额缴纳物业管理费”的约定内容和本案《租赁合同》第三条第3.5款中:“酷克公司同意，在3.2条约定的免租期到来之前或者免租期内，本合同无论何种原因解除、中止或无效，酷克公司方不再享有免租期内免付租金的权利，应按租赁标准及实际占有商铺的时间支付相应的租赁费用……”的约定内容。而本案案涉《租赁合同》及该合同的《补充协议》、《宝地汇物业管理服务合同》解除的时间为2018年5月19日，并不符合本案《租赁合同》中“免租期到来之前或者免租期内”的约定期间内。故对于洪广公司要求酷克公司赔偿2016年12月6日至2017年3月5日三个月的租金220320元（按73440元∕月×3个月）的本诉诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。2.关于2017年9月6日至2017年12月5日酷克公司是否差欠洪广公司的租金和物业管理费的问题。在本案案涉《租赁合同》及该合同《补充协议》、《宝地汇物业管理服务合同》履行过程中，酷克公司按照本案案涉《租赁合同》该合同《补充协议》、《宝地汇物业管理服务合同》的约定支付了2017年3月6日至2017年6月5日的租金和物业管理费。2017年5月18日，酷克公司按照本案案涉《租赁合同》及该合同《补充协议》、《宝地汇物业管理服务合同》的约定支付2017年6月6日至2017年9月5日的租金220320元和物业管理费22455元。2017年8月17日，酷克公司向洪广公司发出《关于酷克信通店面租金下调的申请函》。酷克公司在没有得到洪广公司书面同意下调店面租金的承诺下，酷克公司单方面于2017年9月7日支付给洪广公司从2017年9月6日至2017年12月5日期间的租金159570元和物业管理费4230元。依据本案案涉《租赁合同》及该合同《补充协议》、《宝地汇物业管理服务合同》的约定内容即2017年9月6日至2017年12月5日的总租金应约为220320元（含B12-B15商铺，每月405平方米×170元／平方米＝68850元／每月×3个月＝206550元、94平方米×48.83元／平方米＝4590元／每月×3个月＝13770元，206550元＋13770元＝220320.06元）和物业管理费22455元（405平方米+94平方米＝499平方米×15元／每月×3个月＝22455元）。故一审法院确认，酷克公司至今还差欠洪广公司2017年9月6日至2017年12月5日的租金60750元（220320元-159570元＝60750元）和物业管理费18225元（22455元-4230元＝18225元）。3.关于2017年12月6日至2018年3月5日酷克公司差欠洪广公司的租金和物业管理费的问题。本案中，2017年11月28日，洪广公司签章回复酷克公司《武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司工作联系函》，该工作联系函同意在酷克公司遵守《宝地汇物业租赁合同》、《宝地汇物业管理服务合同》所约定每季度准时缴纳租金、物业管理费及其它相关费用的前提下同意将贵司（酷克公司）租金阶段性下调为店铺面积405㎡按租金100元／㎡包物业费；另外面积94㎡按照租金48.83元／㎡，物业管理费15元／㎡进行缴纳。租金阶段性下调时间从2017年12月6日至2018年12月5日止，如酷克公司每季度未按合同约定时间缴纳租金、物业管理费及其它相关费用，视为酷克公司违约，酷克公司不能享有租金阶段性下调优惠，且洪广公司收取租金、物业管理费及其它相关费用依照《宝地汇物业租赁合同》及《宝地汇物业管理服务合同》中的相关约定价格执行。酷克公司收到洪广公司回函后，2017年11月29日，酷克公司按照下调后的租金及物业费的约定支付给洪广公司2017年12月6日至2018年3月5日的租金135270元【（405×100+94×48.83）×3=135270】和物业管理费4230元（94×15×3=4230元）。因此期间属租金和物业管理费阶段性下调期间，洪广公司没有提供证据证明，在此租金阶段性下调期间，酷克公司有违约行为。故一审法院确认，酷克公司不差欠洪广公司2017年12月6日至2018年3月5日的租金和物业管理费。4.关于2018年3月6日至2018年5月19日酷克公司差欠洪广公司的租金和物业管理费的问题。第一、2018年3月6日至2018年4月13日期间，处于洪广公司同意酷克公司租金和物业管理费阶段性下调期间。且根据上述酷克公司与洪广公司之间，酷克公司历次交付洪广公司租金和物业管理费的交易习惯即应先由洪广公司向酷克公司开具租金和物业管理费的湖北增值税专用发票，再由酷克公司向洪广公司按期支付该期间的租金和物业管理费。故一审法院确认，此期间酷克公司还应支付洪广公司1个月零7天的租金55611元【405×100+94×48.83=45090元，45090元／月÷30=1503元／天×7天=10521元，45090元+10521元=55611】及物业费1739元【94×15元／月=1410元，1410元÷30=47元／天，47元／天×7天=329元，1410元+329元=1739元】。酷克公司至今还差欠洪广公司2018年3月6日至2018年4月13日的阶段性下调期间的租金55611元和物业管理费1739元。第二、2018年4月4日，酷克公司向洪广公司发出了内容为“我公司经营长期亏损，基本上每天亏损一万元，导致资金紧张无法支付此地房租，无法继续经营，故申请退出贵场地，以免造成更大亏损，预计退场时间为4月10日-15日……。”的退租通知，洪广公司物业部也回函收到了该退租通知。虽然洪广公司与酷克公司没有就解除本案案涉《房屋租赁合同》后，洪广公司要求酷克公司补缴租金及违约金共计498903元和酷克公司要求洪广公司应退还押金等解除事项，双方未达成合意。但是洪广公司在上述回函中并没有明确表示要求酷克公司继续履行本案案涉上述《房屋租赁合同》和《宝地汇物业管理服务合同》，而对酷克公司要求退租通知即解除本案案涉《房屋租赁合同》和《宝地汇物业管理服务合同》的要约没有明确表示拒绝。此后，2018年4月13日，酷克公司将其公司人员及公司所有的货物从本案案涉租赁房屋即洪山广场东广场地下空间负一层商业建筑B-12/13/14/15#商铺内搬离运出时，洪广公司存在有故意阻止的行为。且该故意阻止酷克公司的上述退租行为，直接导致了酷克公司承租洪广公司租金及经营损失的继续扩大。根据《中华人民共和国民法总则》第三条“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯”的规定和《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第六条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定。本案案涉租赁房屋的承租人酷克公司及酷克公司员工，作为民事主体其财产权利、人身权利以及其他合法权益应受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。对此，洪广公司作为本案案涉租赁房屋出租方和物业管理方应承担相应的法律责任。据此，一审法院确认，洪广公司要求酷克公司支付自2018年4月13日起至2018年5月19日期间的商铺租赁费及物业管理费的本诉诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。5.关于2018年5月20日至2018年12月13日酷克公司差欠洪广公司的租金和物业管理费的问题。因此期间本案案涉租赁合同和物业服务合同均已于2018年5月19日解除。另结合本案中2018年4月13日，案外人刘昌隆（系酷克公司法人谷晓慧的配偶），向武汉市公安局轨道交通管理分局街道口派出所报警，称其因洪广公司的保安阻止其运出自己商铺（酷克公司）的财物发生纠纷，接警后街道口派出所民警进行了接警工作和本案于2018年6月14日已进入诉讼程序，进入诉讼程序后酷克公司多次表示配合腾退及酷克公司在本案审理过程中要求对本案案涉商铺、货品损失进行司法鉴定的法律事实，根据《中华人民共和国民法总则》第三条及《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，故对洪广公司要求酷克公司支付自2018年5月20日起至2018年12月13日期间的商铺租赁费及物业管理费的本诉诉讼请求部分，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，故对洪广公司要求酷克公司支付自2017年9月6日起至2018年12月13日期间的商铺租赁费812988.12元和自2017年9月6日起至2018年12月13日期间的物业管理费114022元两项本诉诉讼请求，该两项本诉诉讼请求中即洪广公司要求酷克公司给付2017年9月6日起至2018年4月13日期间的商铺租赁费及物业管理费的两项本诉诉讼请求，有事实和法律依据的部分本诉诉讼请求，一审法院酌情依法予以支持。6.关于酷克公司与洪广公司之间违约金数额和保证金退还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定。本案中，酷克公司向洪广公司缴纳的合同保证金36720元、服务保证金36720元、装修押金8000元，其法律特征应为合同的履约定金。洪广公司在本诉诉请中已要求酷克公司向洪广公司支付商铺租赁费逾期付款违约金243896.436元（按812988.12元×30%）、物业管理费逾期支付的违约金（以114022元为基数，按月利率2%计算，自2017年9月6日截至2018年12月13日的违约金为34787元）。故一审法院认为，对于洪广公司要求酷克公司支付商铺租赁费逾期付款违约金243896.436元（按812988.12元×30%）、物业管理费逾期支付的违约金34787元（以114022元为基数，按月利率2%计算，期间自2017年9月6日计算至2018年12月13日）的本诉诉讼请求，该诉讼请求中的合理合法部分，一审法院酌情予以支持。商铺租赁费逾期付款违约金计算为11636.1元［以酷克公司欠付洪广公司商铺租金合计116361元（60750元＋55611元=116361元）基数，按10%计算逾期付款违约金为11636.1元（116361元×10%=11636.1元）］。物业管理费逾期付款违约金计算为1576.86元［以酷克公司欠付洪广公司商铺物业管理费18225元为本金，按年利率6%计算时间自2017年12月6日起至2018年4月13日止的违约金，按年利率6%计算约为1479元;以酷克公司欠付洪广公司商铺物业管理费1739元为本金，按年利率6%计算时间自2018年3月6日起至2018年4月13日止的违约金，按年利率6%计算约为97.86元;1479元＋97.86元=1576.86元］。另对于酷克公司要求洪广公司返还装修押金8000元、合同保证金36720元和服务保证金36720元的反诉诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。三、洪广公司是否应赔偿酷克公司装修损失和货物损失的问题。本案中，洪广公司与酷克公司签订的《宝地汇物业租赁合同》中明确约定“因酷克公司单方面在本合同租赁期满前提前退租或因洪广公司违约行为导致合同解除的，洪广公司有权按酷克公司违约情况没收本合同保证金及要求违约赔偿；在缴付租金及其他任何费用的期限届满后，酷克公司于7日内仍未缴清有关款项的，洪广公司书面通知解除合同并向酷克公司收回所租商铺的使用权，酷克公司无条件腾退商铺，同时洪广公司对于酷克公司在租赁期间对租赁商铺进行的装修不承担任何赔偿责任；”且由于本案承租人酷克公司在本案合同租赁期满前，提前退租的单方面解约行为，是导致本案案涉房屋合同解除的直接原因。故对于酷克公司要求判令洪广公司向其支付装修损失679510元的反诉诉讼请求，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。由一审法院委托上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司于2018年12月3日作出的编号为FHWH2018B100419号《公估报告书》中载明“圆形沙发水湿发霉；弧形体验台潮湿霉斑；拐角体验台潮湿生霉；异形体验台潮湿霉变；家庭体验区吊柜潮霉；家庭体验区墙面造型结构缝隙处长霉；莹石专区格子形柜局部结构缝隙长霉；整个营业场所吊顶生霉；整个营业场所墙面上半部污渍、生霉。”、“本案武汉市武昌区宝地汇武汉轻轨交通2号、4号换乘站洪山广场东广场地下空间负一层铺位号为B-13、B-14、B-15的商铺（建筑面积405平方米）的装修损失（设计、基础装修、道具装修）、货品损失（在售及库存）进行司法鉴定金额为546122.86元，其中货品损失13840.03元，装修损失532282.83元。”，可知整个经营场所确实存在潮湿问题。且在2018年4月13日，酷克公司将其公司人员及公司所有的货物从本案案涉租赁房屋即洪山广场东广场地下空间负一层商业建筑B-12/13/14/15#商铺内搬离运出时，洪广公司存在有故意阻止的行为。根据《中华人民共和国民法总则》第三条和《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定。故对于酷克公司要求判令洪广公司向其支付货物损失73604.2元的反诉诉讼请求，对于其中有事实和法律依据的部分，一审法院酌情予以支持，金额按照上述司法鉴定货品损失金额13840.03元计算。四、洪广公司是否应支付酷克公司律师服务费的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对于酷克公司要求洪广公司支付本案的律师服务费的诉讼请求，洪广公司、酷克公司在本案《租赁合同》中未对此项费用进行约定。虽然本案《物业管理服务合同》对其律师服务费有约定，但酷克公司未向一审法院举证证明，该项费用已实际发生和支出。故对于酷克公司要求洪广公司支付律师服务费的反诉请求，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十六条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、2016年12月6日，武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司与武汉酷克信通科技有限公司签订的《宝地汇物业租赁合同》及该合同的《面积补充协议》、《宝地汇物业管理服务合同》于2018年5月19日解除；二、武汉酷克信通科技有限公司自判决生效后十五日内支付武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司2017年9月6日至2017年12月5日的商铺租赁费差额60750元;三、武汉酷克信通科技有限公司自判决生效后十五日内支付武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司2017年9月6日至2017年12月5日的物业管理费差额18225元;四、武汉酷克信通科技有限公司自判决生效后十五日内支付武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司2018年3月6日至2018年4月13日期间的商铺租赁费55611元；五、武汉酷克信通科技有限公司于判决书生效后十五日内支付武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司商铺租赁费逾期付款违约金11636.1元;六、武汉酷克信通科技有限公司自判决生效后十五日内支付武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司2018年3月6日至2018年4月13日期间的物业管理费1739元；七、武汉酷克信通科技有限公司于判决书生效后十五日内支付武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司物业管理费逾期支付的违约金1576.86元；八、武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司自判决生效后十五日内退还武汉酷克信通科技有限公司装修押金8000元，合同保证金36720元和服务保证金36720元；九、武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司自判决生效后十五日内支付武汉酷克信通科技有限公司货物损失赔偿金13840.03元；十、驳回武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司其他本诉诉讼请求；十一、驳回武汉酷克信通科技有限公司其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件（本诉）受理费17634元，减半收取8817元，由武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司负担7172元，武汉酷克信通科技有限公司负担1645元（此款武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司已垫付，由武汉酷克信通科技有限公司随同上述款项一并支付给武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司）。一审案件（反诉）受理费6073元，鉴定费24500元，共计30573元，由武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司负担3091元，武汉酷克信通科技有限公司负担27482元（此款武汉酷克信通科技有限公司已垫付，由武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司随同上述款项一并支付给武汉酷克信通科技有限公司）。二审期间双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，本案二审争议的焦点问题是案涉房屋是否通过消防验收、能否出租的问题。本院认为，首先，武汉轨道交通公司提交了武汉市公安消防局于2015年4月30日向武汉市地铁集团有限公司下发的《关于武汉市轨道交通二号线洪山广场东区地下空间综合配套用房项目竣工验收检查的复函》，该复函已经明确载明案涉房屋通过消防验收，能够出租。酷克公司对此持有异议，但未能提交充分证据证明异议成立。其次，根据双方均认可的事实，酷克公司在向洪广公司的多次联系函中，并未对案涉房屋未提供消防验收而导致经营困难提出过任何异议，反而对洪广公司在履行合同过程中的行为表示肯定和感谢。故，酷克公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上所述，酷克公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12146元，由上诉人武汉酷克信通科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 陈继红审判员 叶 欣二〇二〇年一月十五日书记员 陈喜兰