辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0281民初2152号原告：李永正，男，1964年6月25日出生，汉族，无职业，户籍所在地辽宁省瓦房店市，现住辽宁省瓦房店市。原告：赵丽，女，1965年8月11日出生，汉族，无职业，户籍所在地辽宁省瓦房店市，现服刑。委托诉讼代理人：李永正，系原告赵丽丈夫。原告：李晔，女，1992年8月12日出生，汉族，无职业，户籍所在地辽宁省瓦房店市，现住辽宁省大连市。委托诉讼代理人：李永正，系原告李晔父亲。被告：赫兆刚，男，1976年3月28日出生，满族，系大连海天龙腾建设集团有限公司董事长，户籍所在地辽宁省瓦房店市，现住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：徐绍利，系辽宁昌信律师事务所律师。原告李永正、赵丽、李晔诉被告赫兆刚合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告暨原告赵丽、李晔委托诉讼代理人李永正，被告赫兆刚委托诉讼代理人徐绍利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永正、赵丽、李晔向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告给付房屋和土地转让欠款157600元、开具2016年-2018年度租赁费发票费用15000元、评估费3000元，合计172600元；2.由被告承担本案的诉讼费用。在本案审理中，原告李永正、赵丽、李晔增加一项诉讼请求：请求依法判令被告给付逾期付款违约金150000元。事实和理由：2015年9月6日，原告李永正、赵丽、李晔与被告赫兆刚签订房屋和土地转让协议书，将原告赵丽、李永正夫妻名下位于辽宁省瓦房店市房照号瓦房执字×20、×21号房屋及土地使用权证为瓦国用（2005）第×号的1870平方米土地使用权，合并作价1800000元转让给被告赫兆刚，被告赫兆刚2015年10月23日支付670000元款项后陆续给付680000元，后原告李永正陆续索要款项281000元，扣除被告垫付的律师费1000元及诉讼费10400元，尚欠转让款157600元，原告为领取联通公司铁塔占地费用开具发票15000元以及评估费3000元。另，被告未按协议约定的期限和方式支付款项，应当承担违约责任。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告赫兆刚辩称，不同意原告的诉讼请求，请求依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：1.原、被告在签订房屋转让协议书后，被告除了原告承认包括抵顶律师费等购房款外，被告又为原告垫付了所得税和营业税以及土地增值税，共计227700元，上述被告对其原告垫付的税费，冲抵了房款，被告共计付给原告款项是1873100元。被告已实际多付给了原告73100元，关于房屋交易的契税72905元，根据协议约定已经由被告承担，这个契税是由被告承担的，所以原告起诉与事实不符，被告已将购房款付给原告，不欠原告款项了。2.原告没有按照合同约定将案涉房屋、土地过户到被告名下导致被告向法院提起诉讼，要求按照协议履行，经过法院调解之后，被告同意到案涉房屋和土地抵押的银行，办理解除抵押手续，因为这个房屋在出卖的过程中是抵押在银行的，导致被告不能按照合同约定接收房屋，所以相应的义务应该顺延，在法院调解后原告也同意去办理解除抵押手续，因调解后原告没有办理，所以又签订了补充协议，所以被告没有违约，而是原告违约在先，被告将另案提起诉讼，要求原告按合同总额承担违约责任。原告李永正、赵丽、李晔围绕其诉讼请求依法提交下列证据：证据1.协议书，证明房屋和土地交易金额为1800000元，合同约定税费由被告承担；证据2.瓦房店市人民法院（2015）瓦民初字06068号民事调解书，证明被告应付原告1800000元，但是实际上只支付了160余万元；证据3.房产执照、土地使用权证书，证明原告的土地、房屋所有权；证据4.交税证明，证明被告扣原告三年租塔的钱，没有将税扣除，每年都有开发票5000元的税，其他公司租原告的场地。被告赫兆刚围绕其答辩意见依法提交下列证据：证据1.协议书，证明原告以1800000元将案涉土地和房屋转让给被告；证据2.调解书，证明原告没有按协议履行，然后被告起诉至法院，经调解由被告协助办理产权过户手续；证据3.补充协议，就双方签订的协议书，双方达成补充协议，约定被告只负责房屋的契税和土地使用权证变更的税费，过户和变更产生的其它费用由原告承担；证据4.付款凭证，证明原告收到被告支付的款项共计1631000元；证据5.诉讼费、律师费票据，证明原告应承担律师费10400元、律师费1000元（冲抵房款）；证据6.评估费票据，证明被告支付了3000元的评估费，该费用应由原告承担（冲抵房款）；证据7.完税证明，证明被告为原告垫付财产转让所得税、营业税、土地增值税等共计227700元（冲抵房款）；证据8.完税证明，被告自己缴纳的契税共计72905元。本院组织当事人进行了当庭质证，经审核对上述证据认定如下：原告提供的证据1-3，被告没有异议，本院予以确认；原告提供的证据4，系国家税务总局瓦房店市税务局出具，能够证明原告交纳了租赁场地所产生的税费，本院予以确认。被告提供的证据1-2，原告没有异议，且与原告提供的证据1-2一致，本院予以确认；被告提供的证据3，原告认可系其所签，但称系基于被告同意一次性付款，才签订的，同时称现被告没有一次性付款，该协议应为无效，但从协议内容来看，并没有附有条件，原告亦没有提供证据证明其主张，对于该证据本院予以确认；被告提供的证据4，原告没有异议，本院予以确认；被告提供的证据5，对于被告赫兆刚曾向法院提起诉讼并支付诉讼费、律师费的事实，原告并没有异议，其只是认为该笔费用不应由其承担，关于该笔费用的承担问题，本院将根据其他证据进行综合认定，对于该证据本院予以确认；被告提供的证据6-8，原告对于被告支付3000元评估费以及相关税款的事实没有异议，只是认为上述费用不应由其承担，同上，上述费用的承担问题，本院亦将根据其他证据进行综合认定，对于上述证据本院予以确认。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李永正与赵丽系夫妻关系，原告李晔系原告李永正、赵丽的女儿。2015年9月6日，原告李永正、赵丽、李晔（甲方）与被告赫兆刚（乙方）签订《协议书》，协议约定：“甲方自愿将位于辽宁省瓦房店市的两处房屋（瓦房执字第×20号和瓦房执字第××号）及所有附属物卖与乙方所有，同时将瓦国用（2005）第0131号的土地使用权转让给乙方；房屋和土地的交易总价款为人民币壹佰捌拾万元整，于甲方解除银行抵押，将房产执照和土地使用权证原件交给乙方时付陆拾陆万元，余款于过户当日一次性付清；甲方收到上述第一笔款之日视为房屋交付之日，所有权转移，归乙方所有；甲方确保有权出售，确保无诉讼、担保、查封、继承、析产等民事纠纷，否则视为甲方违约，适用本协议违约条款的同时，乙方有权解除合同；甲方收到乙方给付的上述第一笔款陆拾陆万元后5日内，甲方必须协助乙方办理过户等产权证变更手续，积极提供相关手续，反之视为甲方违约，除适用本协议违约，乙方有权诉讼解决，产权证变更的税费由乙方承担；上述各条，如有一方违约，则违约方向对方支付违约金的数额为交易总价款的30%；本协议生效之日起，甲方与中国联通大连分公司签订的工程场地租赁协议和合同补充协议书中约定的甲方权利同时移交给乙方，即乙方有权行使上述协议书中约定的甲方权利，收取租金；本协议未尽事宜，双方可另行协商，协商一致可作为补充协议，与本协议具有同等法律效力；本协议履行过程中如双方发生纠纷，可先行协商，协商不成可诉讼至瓦房店市人民法院诉讼解决，违约方承担诉讼费和律师费”。《协议书》签订后，被告赫兆刚按照协议约定，于2015年10月23日向原告支付了670000元房屋、土地交易款。原告李永正、赵丽、李晔收到上述款项后，并未按照协议约定到银行解除抵押，亦无法办理产权变更手续，被告赫兆刚向瓦房店市人民法院提起诉讼，瓦房店市人民法院于2015年9月24日作出（2015）瓦民初字第06068号民调解书，达成调解协议的内容为：“一、原告赫兆刚协助被告赵丽、李永正、李晔解除位于瓦房店市祝华街道办事处砟窑村、瓦房执字第×20、×21号房屋及位于瓦房店市土地使用权证瓦国用（2005）第0131号土地的抵押权，解除抵押所需费用由原告赫兆刚代被告赵丽、李永正、李晔垫付，该款项从原、被告双方交易款项中扣除；二、被告赵丽、李永正、李晔于上述房屋及土地抵押权解除后一日内协助原告赫兆刚办理上述房屋所有权及上述土地使用权变更登记手续；三、案件受理费21000元（原告赫兆刚已预交10500元），减半收取10500元，由被告赵丽、李永正、李晔负担”。原告李永正、赵丽、李晔（甲方）与被告赫兆刚（乙方）达成调解协议后，又签订《补充协议》，内容为：“关于原协议第六条约定的产权证变更的税费，乙方只负责房屋的契税和土地使用证变更的税费，过户和变更产生的其他费用由甲方承担（包括法院的诉讼费、执行费和律师代理费等费用）；甲方收到乙方所有交易款后7日内搬出交易的房屋和土地，逾期视为甲方对存放的物品予以放弃，乙方有权处分；上述协议与原协议具有同等法律效力，同时适用原协议的违约条款”。2016年6月份，案涉房屋和土地过户至被告赫兆刚名下。在办理过户手续过程中，被告赫兆刚交纳印花税、契税共计72905元；同时，原告李永正、赵丽、李晔应交纳的个所税、印花税、土增税、营业税、城建税等共计227700元，亦由被告赫兆刚交纳。在本案审理中，原告李永正、赵丽、李晔提供《李永正付款明细表》一份，该明细表记载：2015.10.23，土地款，670000元；2015.11.9，土地款，200000元；2016.2.2，土地款，300000元；2016.6.30，土地款，150000元；2017.1.26，土地款，20000元；2017.11.22，土地款，10000元；过户交税金，120000元；诉讼费，100000元；2016年场地租赁费，27000元；2017年场地租赁费，27000元；2018年场地租赁费27000元；2015年评估咨询费3000元；2015.9.21，律师服务费，1000元；2015.9.24，诉讼费，10400元；2015.10.30，土地款20000元；2016.6.19，土地款50000元；2018.8.1，土地款，10000元；2018.8.27，土地款，20000元；合计1765400元。庭审中，原告陈述该明细表系被告制作，明细表中的过户交税金120000元、2015年评估咨询费3000元，不应由其承担；另原告又陈述其在收取场地租赁费的同时还交纳了税费，每年5000元，三年合计15000元，该款应由被告承担，不应抵顶房屋和土地交易款。原告请求被告给付的172600元的计算公式为：1800000元-1765400元+120000元+3000元+15000元。在本案审理中，原告李永正、赵丽、李晔提供的国家税务总局瓦房店市税务局出具的交税证明显示：原告李永正、赵丽、李晔因场地租赁事宜于2017年交纳税费2568元、于2018年交纳税费3239元，合计5807元。本院认为，原告李永正、赵丽、李晔与被告赫兆刚对于房屋、土地买卖的事实及总价款等均没有争议，双方争议的焦点是：被告赫兆刚是否已经全额支付了房屋、土地交易款？被告赫兆刚交纳的个所税、印花税、土增税、营业税、城建税等及评估费是否应由原告李永正、赵丽、李晔承担？是否可以用于抵顶房屋、土地交易款？首先，关于个所税、印花税、土增税、营业税、城建税等及评估费的承担问题：原告李永正、赵丽、李晔与被告赫兆刚2015年9月6日签订的《协议书》中虽然约定“产权证变更的税费由乙方（被告赫兆刚）承担”，但在此之后，双方再次签订《补充协议》，对税费的承担问题进行了变更，即“乙方（被告赫兆刚只负责房屋的契税和土地使用权证变更的税费，过户和变更产生的其他费用由甲方（原告李永正、赵丽、李晔）承担”，该《补充协议》亦系双方真实意思表示，对双方当事人均有约束力，关于税费及过户产生的其他费用应当按照《补充协议》的约定承担，根据《补充协议》的约定，被告赫兆刚应承担的税费包括“契税和土地使用权证变更的税费”，因原告李永正、赵丽、李晔是将房屋及项下土地一并转让，则被告赫兆刚提供的金额为227700元的完税证明中个所税、印花税、土增税、营业税及城建税等则既包括了房屋产权变更的税费，也包括了土地使用权变更的税费，仅从该完税证明的记载无法区分房屋所有权变更和土地使用权变更所各自产生的税费，而从原告李永正、赵丽、李晔提供的由被告赫兆刚制作的《李永正付款明细表》中的记载来看，被告赫兆刚主张抵顶房屋、土地交易额的税费金额为120000元，可由此确认应由原告李永正、赵丽、李晔承担的税费金额即为120000元；另，根据《补充协议》的约定，过户和变更产生的其他费用由甲方（原告李永正、赵丽、李晔）承担，评估费3000元，系过户过程中产生的其他费用，亦应由原告李永正、赵丽、李晔承担。其次，关于税费及评估费是否可以用于抵顶房屋、土地交易款问题：如上所述，原告李永正、赵丽、李晔在《补充协议》中对于所有权变更所产生的税费、评估费的承担已有约定，该笔费用已由被告赫兆刚代为交纳，其主张用于抵项房屋、土地交易款亦属合理，本院予以支持。再次，关于被告赫兆刚是否已全额支付了房屋、土地交易款问题：从告李永正、赵丽、李晔提供的由被告赫兆刚制作的《李永正付款明细表》来看，被告赫兆刚给付原告李永正、赵丽、李晔房屋、土地交易款的总额为1765400元，而双方约定的交易总额为1800000，尚余34600元未给付，而该1765400元中除包括了被告赫兆刚给付的房屋、土地交易款和其垫付的税费、律师费、诉讼费、评估费等外，还包括了原告李永正、赵丽、李晔收取的本应由被告赫兆刚收取的2016年-2018年的场地租赁费共计81000元，从原告李永正、赵丽、李晔提供的国家税务总局瓦房店市税务局出具的交税证明来看，原告李永正、赵丽、李晔在收取场地租赁费的同时，亦向税务机关交纳了5807元的税费，原告李永正、赵丽、李晔实际收取的土地租赁费并不是《李永正付款明细表》中记载的81000元，原告李永正、赵丽、李晔交纳的5807元税费应从被告赫兆刚已付款总额中予以扣除，则现被告赫兆刚已付房屋、土地交易款金额为1759593元，其尚余40407元房屋、土地交易款未给付原告李永正、赵丽、李晔。另，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原告李永正、赵丽、李晔与被告赫兆刚签订的《协议书》中约定的房屋、土地交易款总额为：1800000元；给付方式和时间为：于甲方（原告李永正、赵丽、李晔）解除银行抵押，将房产执照和土地使用权证原件交给乙方（被告赫兆刚）时付陆拾陆万元，余款于过户当日一次性付清。之后签订的《补充协议》对于房屋、土地交易款的总额及给付方式和时间等并没有进行变更和重新约定，案涉房屋和土地系于2016年6月过户至被告赫兆刚名下，根据双方约定，被告赫兆刚至迟应于2016年6月将余款一次性支付给原告李永正、赵丽、李晔，但从本院确认的事实可见，被告赫兆刚并未在过户当日将房屋、土地交易款付清，在其后亦陆续给付，至今尚未付清，显然被告赫兆刚并未按双方约定的时间和方式给付房屋、土地交易款，其行为构成违约，应当承担违约责任。鉴于原告李永正、赵丽、李晔与被告赫兆刚签订的《协议书》中对于违约金的数额已有所约定，即交易总价的30%，则被告赫兆刚应当根据双方的约定向原告李永正、赵丽、李晔支付违约金。现原告李永正、赵丽、李晔请求被告赫兆刚支付违约金150000元，未超过双方约定的标准，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告赫兆刚于本判决生效之日起十五日内给付原告李永正、赵丽、李晔房屋、土地交易款40407元；二、被告赫兆刚于本判决生效之日起十五日内向原告李永正、赵丽、李晔支付违约金150000元；三、驳回原告李永正、赵丽、李晔的其他诉讼请求。案件受理费6139元，由原告李永正、赵丽、李晔负担2031元，由被告赫兆刚负担4108元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李 玲人民陪审员  牛东红人民陪审员  夏洪祥二〇二〇年一月六日书 记 员  张 然