江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初714号原告:李日阳，男，1990年10月30日出生，汉族，户籍地江苏省淮安市淮安区，现住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：黄晗叶，江苏汇方律师事务所律师。被告：王大伟，男，1981年9月1日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。原告李日阳诉被告王大伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告李日阳及其委托诉讼代理人黄晗叶，被告王大伟到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告李日阳向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《无锡市房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告支付的定金11万元，首付款3万元；3、判令被告支付违约金17万元；4、判令被告承担原告的其他损失即律师费1万元、居间费5000元、保函费1050元。事实和理由：原告与被告于2018年8月16日签订《无锡市房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下的无锡市滨湖区锡铁巷家园4-402房屋，房屋价款95万元，卖方应于2018年9月10日前还清贷款并注销抵押权。但原告支付定金和首付款后，经过原告多次催告，被告仍拒绝清偿贷款且注销抵押权，导致该合同无法继续履行，无法实现该合同的目的。因此，原告起诉被告要求解除该合同，被告返还原告支付的定金11万元，首付3万元，承担违约金及其他损失。被告王大伟辩称:其不同意解除合同。双方签订合同时李日阳就知道房产有抵押，双方约定解除抵押由李日阳负责，李日阳并未解决抵押问题。后李日阳称合同约定抵押问题由王大伟负责，但李日阳没有付清尾款违约在先。另外，双方在诉讼期间达成和解协议，解除合同由其支付2万元违约金，其已按约支付2万元，其无需再支付李日阳违约金。经审理查明：经无锡锦绣世家房地产咨询有限公司中介，王大伟、袁敏与李日阳签订房屋买卖合同一份，王大伟、袁敏将滨湖区锡铁巷家园4-402室房屋出售给李日阳，面积93.56平方米，房价886000元。后经双方重新协商，2018年8月16日，经无锡尚家房产经纪有限公司（以下简称尚家公司）中介，王大伟与李日阳重新签订房屋买卖合同一份，王大伟将滨湖区锡铁巷家园4-402室房屋出售给李日阳，房价95万元，合同约定该房屋有抵押，甲方确认2018年9月10日前还清贷款并注销该房屋抵押权手续。关于付款，签订合同当日支付定金11万元，乙方于办理资金监管当日将首付款9万元存入资金监管账户，若双方协商放弃资金监管，则上述首付款应于过户前一次性支付，乙方于2018年8月30日前办理75万元贷款。双方须在2018年9月30日前提供相应的合法证件和需要资料，并办理网签和资金监管。若乙方需要贷款，则在乙方贷款放款到资金监管账户后3个工作日内办理过户手续。甲方承诺于2019年9月30日前腾空该房屋并将该房屋钥匙交于乙方，乙方应于签订合同当日向尚家公司支付居间费5000元。关于违约责任，约定如有违约情形，逾期7日守约方有权选择即时解除合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。守约方为主张权利而支付的律师费、诉讼费、误工费、交通费、精神损失费等损失均由违约方一并承担。关于特别约定，首付款中的6万元在甲方腾房当天乙方付清，乙方自行贷款，如乙方贷款申请不成功，与丙方无关，乙方负责自行解决。2018年8月16日，王大伟向李日阳出具收条一份，证明收到李日阳房屋定金11万元。2018年9月4日，王大伟向李日阳出具收条，载明王大伟收到李日阳首付款3万元，剩余首付过户当天交清。关于两份合同，王大伟陈述因其生意周转需要，其将涉案房屋抵押给了案外人，但因利息较高其无力负担，其即向葛正国借款3万元，后其还不出利息，葛正国建议其将房屋出售，双方商量房价是88万元。之后葛正国找来李日阳签订买卖合同。其收取了8万元定金，当天其就认为房价卖得太低了，所以其当时就提出8万元定金我退给李日阳，再赔偿李日阳2万元。后来李日阳同意加价到95万元，但要求房屋内的装修及家电全部归李日阳，其提出继续居住在房屋内一年，双方都同意了，于是签订了95万元的合同。卖的时候就说好李日阳负责支付所有房款，并负责抵押问题。关于合同约定条款，其在签订合同时没看。后李日阳称合同约定抵押问题应由王大伟解决，并至法院起诉本案，在本案诉讼期间双方电话协商一致解除合同，其返还已收款14万元，再另付李日阳违约金2万元，其已支付该2万元，即便法院认定其违约，其也仅认可2万元违约金。李日阳陈述葛正国跟其说涉案房屋市场价大概100多万，但是因为急卖，可以88.6万元出售，所以双方签订了第一份88.6万元的合同。当天晚上王大伟就认为卖低了，联系葛正国，说不卖了。其不同意，因为我当时答应给葛正国10万元中介费。后来就加到了95万元，葛正国就说中介费他不要了，其就同意以95万元购买。其知道当时房子有抵押，其去银行贷款面签时发现抵押没有解除。之后房屋就被查封无法买卖了。关于双方诉讼期间的和解方案，其同意王大伟协商当天给其2万元违约金，14万元首付款过年后分三个月归还，但是王大伟一直没有还款，我要了十几次王大伟才分批次支付给其2万元违约金，首付款至今分文未还。因为王大伟未按约还款，所以其也不再同意王大伟仅支付2万元违约金，要求按照合同约定支付19万元违约金，扣除2万元，王大伟还需支付17万元。另查明：锡铁巷家园4-402室房屋产权人为王大伟，根据该房屋登记簿证明载明，2018年6月13日起，该房屋产权上有许靓、王某两个一般抵押权人，抵押金额分别为100万和30万，2018年10月起，该房屋被本院和无锡市新吴区人民法院多次查封。李日阳提供了尚家公司的佣金确认书和江苏汇方律师事务所的委托合同及财产保全保险费发票，证明另外支付了中介居间费5000元，为本案诉讼支付律师费1万元、保险保函费1050元。另外李日阳提供房产网截屏，证明涉案房屋所在小区房价上涨至12000元每平方米，王大伟的违约行为对其造成了损失。以上事实，有房屋买卖合同、收条、不动产登记簿、委托合同、发票、确认书以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，李日阳和王大伟就涉案房屋先后签订了两份房屋买卖合同，双方一致确认以后一份2018年8月16日签订房屋买卖合同为准，该份合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按照合同约定的义务履行合同，合同中明确约定王大伟应于2018年9月10日前还清贷款并注销该房屋抵押权手续，王大伟陈述双方实际约定由李日阳解决抵押权问题，其未看清合同条款即签署合同的意见，显然难以成立，应当认定王大伟违约。在未解决抵押权问题的情况下，李日阳有权拒绝继续支付房款。涉案房屋上已被多家法院查封，双方房屋买卖合同已无继续履行的可能性，合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。王大伟收取的房款14万元应予返还。关于违约金，双方在本案诉讼期间达成了口头和解方案，由王大伟支付违约金2万元并返还房款14万元，但王大伟未按照和解方案履行，李日阳有权仍然按照合同约定进行主张。关于违约金金额，双方约定按照合同总价的20%计算，鉴于该约定金额过高，本院结合守约方的损失、违约方违约情形及过错程度，酌定违约金金额为5万元，至于李日阳主张的律师费、居间费、保函费均属于其损失，本院在违约金酌定时已予以考虑，不再另行计算。扣除王大伟已付的2万元，王大伟仍需支付违约金3万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、李日阳和王大伟于2018年8月16日签订的《无锡市房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、王大伟于本判决生效之日支付李日阳房款14万元、违约金3万元；三、驳回李日阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7615元，保全费2250元，合计9865元，由李日阳负担4795元，由王大伟负担5070元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。(此页无正文)审 判 长  吴传杰人民陪审员  崔晓平人民陪审员  肖锦芳二〇二〇年一月二十一日法官 助理  杨 牧书 记 员  蒋 龄本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。