成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初887号 原告：陈伟权，男，汉族，1973年6月18日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：李星历，四川星历律师事务所律师，特别授权。 被告：张琴，女，汉族，1983年10月3日出生，住四川省眉山市东坡区。 被告：陈湘钶，女，汉族，1971年11月25日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：唐尚婉，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 被告：成华区东方雅居房屋中介部，营业场所成都市成华区华油路138号附22号。 负责人：姚仕军。 原告陈伟权与被告张琴、陈湘钶、成华区东方雅居房屋中介部（以下简称“东方雅居中介部”）排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月17日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告陈伟权的委托诉讼代理人李星历，被告陈湘钶的委托诉讼代理人唐尚婉到庭参加了诉讼，被告张琴、东方雅居中介部经本院传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈伟权向本院提出诉讼请求：1．判决被告张琴立即搬出成都市成华区房屋，将房屋腾退给原告；2．判决被告张琴向原告支付房屋占有使用费22100元（从2018年1月16日至2019年1月15日，暂计至13个月，按每月1700元计算）；3．判决被告张琴从2019年1月16日起向原告支付房屋占有使用费至被告张琴将房屋腾退给原告为止，房屋占有使用费按每月5000元计算；4．判决被告陈湘钶、东方雅居中介部对原告的第2、3项诉讼请求承担连带赔偿责任；5．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年1月16日购买了位于成都市成华区，房屋面积为95㎡，并于2018年1月23日办理了该房的过户变更手续。原告在购买到案涉房屋后，发现被告陈湘钶非法占有房屋拒绝搬出，为此原告多次与其沟通协商，要求其搬出原告购买的房屋，但被告陈湘钶均以各种理由拒绝。此后，原告于2018年8月29日向法院提起了对被告陈湘钶的诉讼，要求其搬出案涉房屋，该案审理过程中，被告陈湘钶提交了《房屋出租合同》一份，证明其已没有居住在案涉房屋中，并在被告东方雅居中介部作为居间方的居间协调下，将案涉房屋以1700元每月价格出租给了被告张琴。为此，原告将该案撤诉并重新主张权利。本案原告系案涉房屋合法权利人，案涉房屋系原告合法购买，并予以登记。被告陈湘钶在非法占有且无权处分的情况下，将案涉房屋出租给了被告张琴，双方的租赁关系应归于无效。被告张琴在被告陈湘钶没有案涉房屋的合法有效证件手续的情况下，仍与其建立租赁关系，二者属恶意串通损害原告合法权益的行为，同理被告东方雅居中介部作为居间方，对居间工作具有法定的审查义务，其在被告陈湘钶没有案涉房屋合法有效证件手续的情况下，仍作为居间方促成案涉房屋对外出租，直接侵害了原告的合法权益。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告张琴未答辩，未举证，未质证。 被告陈湘钶辩称，1．原告是否系案涉房屋合法权利人，系其请求权基础，本案需以另案处理结果为依据，应当中止审理；2．原告未提供房屋买卖合同，对其实际交房时间未能证明；3．我方提交的证据均于25年前形成，彼时房屋产权登记制度和房屋买卖流程均未规范，请法院综合处理；4．案涉租赁合同形成于原告取得产权之前，是否无效需经当时产权人追认，应追加金华公司为本案第三人。 被告东方雅居中介部未答辩，未举证，未质证。 经审理查明，2018年1月23日，陈伟权取得位于成都市成华区房屋（业务件号：2018011800Ｆ02209）的不动产权证书【川（2018）成都市不动产权第××号】。其后，陈伟权对陈湘钶提起排除妨害纠纷诉讼，案号（2018）川0108民初7609号，在该案诉讼过程中，陈湘钶称其已将前述房屋对外出租，该房屋由承租人在实际占有使用，并提交陈湘钶与张琴签订的《房屋出租合同》，其后，陈伟权撤回该案诉讼。 另查明，2017年4月8日，陈湘钶（甲方、出租方）与张琴（乙方、承租方）签订了《房屋出租合同》（合同编号：租房字第××号），约定：甲方现有95㎡面积位于成华区华油路138号3栋3单元5楼左（10号）的房屋，委托东方雅居为中介服务，甲方将该房出租给乙方使用；租房从2017年4月8日起至2020年4月7日止，有效期为三年；该房出租的使用性质为住用房，月租金为1700元，缴租方式为三个月支付一次，乙方须向东方雅居中介部支付中介服务费等。该合同尾部加盖有“成华区东方雅居中介服务部华油店”公章。 庭审中，陈湘钶称其为中国重型汽车重庆销售公司（以下简称重型汽车重庆公司）的职工，案涉房屋由重型汽车重庆公司于1993年购买并分配给其居住，已由陈湘钶占有使用长达25年，并举出重型汽车重庆公司出具的《证明》、重型汽车重庆公司购房的收据等证据。 还查明，2019年2月14日，重型汽车重庆公司以四川科亚房屋开发有限公司（以下简称科亚公司）、成都市房地产经营公司（以下简称成都房产公司）、成都隆信诚基资产管理有限责任公司（以下简称隆信诚基公司）、成都金华商业有限公司（以下简称金华公司）、陈伟权为被告，向本院提起房屋买卖合同纠纷一案，诉讼请求为：1．请求确认成都房产公司、隆信诚基公司、金华公司及陈伟权等主体签订的以成都市房屋为标的的房屋买卖合同无效；2．请求确认重型汽车重庆公司是位于成华区房屋的所有权人；3．请求判决陈伟权协助重型汽车重庆公司办理成华区房屋过户登记手续。本院于2019年11月25日作出（2019）川0108民初1784号民事判决书，认定“案涉房屋不动产所有权登记在陈伟权名下，陈伟权已合法取得案涉房屋的物权，重型汽车重庆公司请求陈伟权协助办理所有权过户登记的诉讼请求依法不予成立”，判决“驳回原告中国重型汽车重庆销售公司的诉讼请求”。重型汽车重庆公司未在该判决上诉期内提起上诉。 庭审中，陈湘钶称案涉房屋门牌号发生过变动，案涉房屋至今仍由张琴占有使用；陈伟权与陈湘钶一致确认，陈伟权名下的房屋与陈湘钶出租给张琴的房屋系同一套房屋。 上述事实，有原、被告身份信息，《房屋出租合同》，房屋信息查询记录，不动产权证、（2019）川0108民初1784号民事判决书等证据，以及原、被告当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原告经依法登记已取得案涉房屋的所有权，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。原告与被告陈湘钶均认可案涉房屋由被告张琴占有使用并举出房屋租赁合同为证，被告张琴未到庭反驳，本院予以采信。 根据全案证据，被告陈湘钶并无占有案涉房屋的法律基础，故被告陈湘钶将其占有的案涉房屋出租给被告张琴，被告张琴构成无权占有，故原告作为案涉房屋的所有权人有权要求占有使用人即被告张琴搬离案涉房屋，并承担侵害物权的赔偿责任，即支付房屋占有使用费。对于原告要求被告张琴搬离、腾退案涉房屋之诉请，本院予以支持。 关于房屋占有使用费的支付。原告提出参照被告陈湘钶与张琴之间的房屋租赁合同约定的月租金标准1,700元/月计算原告起诉之前的房屋占有使用费，该标准系被告陈湘钶与张琴在东方雅居中介部提供中介服务下商定，具有一定合理性，故本院予以采纳，但房屋占有使用费应自原告陈伟权取得案涉房屋所有权之日起算。原告主张按照5,000元/月的标准计算自2019年1月16日之至实际腾退之日的房屋占有使用费，未举证证实其损失大小，对于该标准本院不予采纳，确定参照被告陈湘钶与张琴之间的房屋租赁合同约定的月租金标准1,700元/月计算。故对于原告要求支付房屋占有使用费的相关诉讼请求，本院按照前述标准及确定的期限予以支持，超出部分不予支持。原告未举证证实被告陈湘钶、东方雅居中介部存在主观过错，对其要求被告陈湘钶、东方雅居中介部承担连带赔偿责任，因无事实依据，本院不予支持。 被告张琴、东方雅居中介部经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张琴于本判决生效之日起十日内搬离位于成都市成华区房屋（业务件号：2018011800Ｆ02209）； 二、被告张琴应于本判决生效之日起十日内支付原告陈伟权房屋占有使用费（按照1,700元/月标准，自2018年1月23日起计算至实际返还上述房屋之日止）； 三、驳回原告陈伟权的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费478元，公告费300元，均由被告张琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  苑 颖 人民陪审员  费怀银 人民陪审员  陈远发 二〇二〇年一月十日 书 记 员  刘 丽