广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初4724号原告：**强，男，1988年11月12日出生，汉族，住广西壮族自治区桂平市。委托诉讼代理人：廖旭东，广东粤法律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹鹏，广东粤法律师事务所律师。被告：李琼华，女，1982年6月16日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。委托诉讼代理人：黎立华，广东帅毅律师事务所律师。原告**强与被告李琼华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告**强及其委托诉讼代理人廖旭东，被告李琼华委托诉讼代理人黎立华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告**强向本院提出诉讼请求：1.被告李琼华继续履行于2017年5月13日与原告**强、中介方中山市小榄镇凯信房地产中介服务部东凤营业部签订的《物业买卖及居问服务合同》；2.被告李琼华协助原告将位于中山市××××号友好公馆*幢*单元*房的房地产过户至原告名下；3.被告李琼华支付违约金（从起诉之日至房产过户到原告名下之日，每日按房款720000元的万分之五计）；4.被告李琼华支付原告律师费30000元和因诉讼保全所产生的担保费2000元。此后，原告变更其第二项诉讼请求为被告在收到720000元购房款后，协助原告将位于中山市××××号友好公馆*幢*单元*房的房地产过户至原告名下。事实和理由：2017年5月13日，原告**强与被告李琼华，中介方中山市小榄镇凯信房地产中介服务部东凤营业部签订了《物业买卖及居间服务合同》，约定被告李琼华将其所有的中山市××××号友好公馆*幢*单元*房出售给原告，成交价为720000元，签约当天，原告依合同向被告李琼华支付定金50000元。根据合同约定，被告李琼华应于2017年5月20日之前向银行申请提前还贷手续，但被告李琼华一直没有按合同要求办理申请还贷手续，且涉案房屋因被告李琼华的其他案件被中山市第二人民法院依法查封。原告多次要求被告李琼华尽快解决其遇到的问题，继续履行与原告的物业买卖合同，并将房屋过户到原告名下，但被告李琼华一直在拖延，为维护原告合法权益，现诉至法院，请依法裁判。被告李琼华答辩称，1.原告的诉讼请求要求协助过户，根本上是无法实现的，理由是涉案的房产已被湖北省荆州市荆州区人民法院诉讼保全查封，这是被告与案外人王群的诉讼案件所致，无论被告是否违约，原告的诉讼请求均没有可执行性。2.被告与案外人王群的诉讼案件所产生的诉讼保全措施导致案涉房地产被查封的责任不在于被告，诉讼保全是个人的申请权利，被告方无法阻止，因此不属于被告方违约的情形，并且该案件在一审时被告是胜诉的。3.关于涉案的房产查封的事实，原告是一直清楚的，也与被告一直有联系沟通，原告一直也表示愿意等待案件的结束，从未要求被告承担任何的相关责任，因此，被告认为应当驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李琼华是位于中山市××××号友好公馆*幢*单元*房【不动产权证号：粤（****）中山市不动产权第****号】的业主，该房地产设立了中国工商银行股份有限公司中山东凤支行为抵押权人的抵押登记手续，抵押担保债权金额为430000元，抵押权的不动产登记证明号为粤（****）中山市不动产证明第*****号。2017年5月13日，原告**强作为买方，被告李琼华作为卖方，中山市小榄镇凯信房地产中介服务部东凤营业部作为居间方，三方签订《物业买卖及居间服务合同》一份，约定被告将其所有的位于中山市××××号友好公馆*幢*单元**房的房地产【不动产权证号：粤（****）中山市不动产权第****号】以720000元的价格转让给原告。上述《物业买卖及居间服务合同》另约定如下事宜：1.被告应于合同签订当天，向原告支付定金50000元。2.被告应于2017年5月20日前，向案涉房地产的按揭贷款银行申请提前还贷手续，银行电话或书面通知被告可办理还贷手续后的五个工作日内，原告向被告支付第二笔购房定金210000元用于协助被告清偿银行剩余的贷款，如被告实际的还贷金额大于260000元的，超出的部分由被告自行凑集资金还贷。3.剩余购房款460000元由原告以向银行申请按揭商业贷款的方式支付给被告，办理按揭所需的费用由原告负责，原告须于2017年6月30日前向银行申请贷款资格初审，被告须无条件配合原告提交申请按揭所需法律文书和签署相关贷款文件，双方均不得故意拖延，否则视为违约；在居间方领取原告登记名字的最新产权证后的五个工作日内，原告应向银行签署借款和抵押合同，缴纳办理贷款所需的手续费，将领取到的新的不动产权证交给银行办理抵押登记手续，并授权银行将所贷款项460000元一次性划入被告指定的银行账户内；如果银行最终审批放款的金额不足以支付剩余楼款给被告，原告须在银行放款后三个工作日内用现金或转账方式支付剩余购房款给被告。4.被告须在收到原告的全部购房款后的两个工作日内将案涉房地产按约定现状交钥匙和房卡给原告视为交付使用，被告须在办理过户手续之前结清在交楼前因该物业产生的一切有关该房地产之杂费（包括水电费、物业管理费、有线电视费、电话费等），若被告未能按本条款准时将案涉房地产交给原告，其须按交易总价每日万分之五的标准向原告支付违约金。5.被告保证对案涉房地产享有完整的产权，并能完全支配及处理，本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押等事宜，被告应在签署《广东省房地产买卖合同》前清理完毕，并保证转让后原告无需负责，否则被告必须承担由此引起的一切法律责任。6.原、被告双方须互相积极协助配合办理房屋转让所需各种手续，不得拖延和怠慢。7.原、被告双方一致同意委托居间方中山市小榄镇凯信房地产中介服务部办理案涉房地产的转名过户手续；原、被告双方应于本合同签订之日将办理转名所需的资料提交居间方中山市小榄镇凯信房地产中介服务部办理有关手续。8.本次交易过程中涉及原、被告双方的所有税费和其他相关费用（增值税、个人所得税、契税、按揭评估费、测量费、国土交易手续费、办证工本费等一切与交易过户相关的费用）均由原告承担，原告按交易程序依次自行缴纳，若涉及双方的所有税费因政府出台的新政策而增加的，由原告按政府政策的规定支付因此而产生的新税费。9.鉴于居间方已促成原、被告双方之间房屋买卖合同的成立，原告须在签订合同当日向居间方支付第一笔中介服务费5000元；原、被告双方在东凤综合办理大厅办理过户递件手续后的当天内原告再向居间方中山市小榄镇凯信房地产中介服务部支付中介服务费尾款5000元。10.如被告在收取定金后不依合同约定将房地产授予原告或者不配合对方完成本单交易的过户、缴税、原告按揭贷款业务、被告还贷业务或者被告不能履行属于其责任的所有条款，原告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如被告逾期履行超过十个工作日，即视为被告违约，原告有权解除合同并可要求被告退回已收的款项（含定金），并要求被告按照转让总价款的30%作为违约金赔付给原告。11.如原告未按照合同约定期限履行义务，被告有权要求原告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如原告逾期履行超过十个工作日，即视原告违约，则被告有权解除合同并要求原告按照转让总价款的30%作为违约金赔付给被告，如原告所支付被告的定金及房款大于或小于违约金的，于发生日七天内须多退少补。12.被告保证对物业享有合法的完整所有权，必须如实披露交易标的真实情况，如存在隐瞒与该房地产买卖有关的重要事实或者提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因该房地产出现查封导致该房地产无法递件过户的，即视为被告违约，则原告有权解除合同并可要求被告退回已收的款项（含定金），并要求被告按照转让总价款的30%作为违约金赔付给原告。本合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，并采取措施避免损失的发生或扩大，协商不成的，任一方都可以依法向该房地产所在地的人民法院提出诉讼，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或过错方承担。原、被告双方及居间方中山市小榄镇凯信房地产中介服务部均在上述《物业买卖及居间服务合同》上签名或盖章予以确认。另查明，被告李琼华与案外人王群于2013年2月1日登记结婚，此后于2013年7月26日经本院调解离婚，该案案号为（2013）中二法东民一初字第238号。李琼华与王群在本院调解期间达成财产分割协议一份，双方自愿确认位于中山市××村友好公馆**单元**房的房地产归被告李琼华所有，因购买该房地产所产生的按揭贷款由被告李琼负责偿还。2018年9月20日，案外人王群向湖北省荆州市荆州区人民法院提起离婚后财产纠纷诉讼【案号：（2018）鄂1003民初1794号】，要求依法分割李琼华、王群婚姻存续期间所购买的位于中山市××村友好公馆*幢*单元*房的房地产，折价为1200000元。2018年12月21日，湖北省荆州市荆州区人民法院作出（2018）鄂1003民初1794号民事判决书，认定李琼华、王群、在（2013）中二法东民一初字第238号案件中所达成的财产分割协议已对位于中山市××村友好公馆*幢*单元*房的房地产作出分割，且已发生法律效力，故对王群要求重新分割的诉讼请求不予支持，并驳回王群的诉讼请求。王群不服该判决，依法向湖北省荆州市中级人民法院提起上诉。2019年7月15日。湖北省荆州市中级人民法院作出（2019）鄂10民终881号民事判决书，终审判决驳回王群的上诉，维持原判，该案已发生法律效力。此外，王群在（2018）鄂1003民初1794号案件中曾向湖北省荆州市荆州区人民法院申请财产保全，湖北省荆州市荆州区人民法院依法于2017年6月1日查封了本案交易的房地产，致使原、被告双方无法按照《物业买卖及居间服务合同》的约定完成案涉房地产的交易。再查明，被告与王群之间的诉讼经湖北省荆州市中级人民法院终审判决后，原、被告双方均确认案涉房地产已不存在被案外第三人查封的法律情形，故原、被告双方均同意继续履行《物业买卖及居间服务合同》。原告另认为由于被告未按《物业买卖及居间服务合同》的约定履行义务，故应按约定承担违约金及律师费损失30000元及财产保全担保费2000元。庭审中，原告向本院提交《民事委托代理合同》及律师费发票、《出具担保函协议书》及担保费发票以证明上述律师费及担保费的金额。经查，《民事委托代理合同》及律师费发票载明原告委托广东粤法律师事务所的廖旭东律师负责本案的诉讼事宜，并支付律师费30000元；《出具担保函协议书》及担保费发票则载明原告委托深圳市富昌融资担保有限公司中山分公司负责本案的财产保全措施的担保事宜，并为此支付担保费2000元。被告辩称其无法按《物业买卖及居间服务合同》履行义务的原因是王群恶意提起诉讼所致，被告从未有故意不履行合同的意思表示，亦不存在重大过错，故原告诉讼请求被告承担违约责任并赔偿其律师费、担保费损失并无依据。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方均对《物业买卖及居间服务合同》以及原告已付被告定金50000元的事实并无异议，本院予以认可。此外，原、被告双方均在本案于2019年11月29日的庭审中同意按《物业买卖及居间服务合同》的约定继续履行合同，故本院对原告的第一项诉讼请求予以支持，原告付清所有购房款720000元，被告须协助原告将位于中山市××××号友好公馆*幢*单元****房的房地产【不动产权证号：粤（**）中山市不动产权第**号】过户至原告**强名下。另，原、被告双方所签订的《物业买卖及居间服务合同》并不存在违反法律、行政法规强制性规定的事实，且不存在无效或可撤销的情形，故该合同合法有效，原、被告双方均应按合同的约定履行义务。根据上述合同的约定，被告应于2017年5月20日前向案涉按揭贷款银行申请提前还贷手续，但其并未向本院举证证明已履行该义务，故被告的行为已构成违约，原告有权按照《物业买卖及居间服务合同》的约定要求被告承担违约金、律师费。对于担保费，因《物业买卖及居间服务合同》并未就该款项作出约定，且该款项并非必然产生的费用，故原告诉讼请求被告支付该款项并无依据，本院不予支持。对于被告认为其并不存在恶意不履行合同且不存在过错的答辩意见，本院认为，被告未于2017年5月20日前向案涉按揭贷款银行申请提前还贷手续客观上已构成违约，理应承担违约责任，本院对其该项答辩及抗辩意见不予采纳。如被告认为由于案外人王群的起诉及申请财产保全措施的行为而导致其违约并产生损失，其可另行向王群主张赔偿损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李琼华继续履行与原告**强及案外第三人中山市小榄镇凯信房地产中介服务部东凤营业部于2017年5月13日签订的《物业买卖及居间服务合同》；二、原告**强付清所有购房款720000元后，被告李琼华须协助原告**强将位于中山市东凤镇凤宁路2号友好公馆*幢*单元***房的房地产【不动产权证号：粤（***）中山市不动产权第**号】过户至原告名下；三、被告李琼华于本判决生效之日起七日内向原告**强支付违约金（以720000元为基数，自2019年4月15日起按每日万分之五的标准计算至被告实际向按揭贷款银行申请提前还贷手续之日止）；四、被告李琼华于本判决生效之日起七日内向原告**强赔偿律师费损失30000元；五、驳回原告**强的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11320元，财产保全费4120元，合共15440元，由被告李琼华负担（该款原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内返还给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  阮明俞审判员  黄宏图审判员  廖 雪二〇二〇年一月十三日书记员  巫斯霞尹珍第11页共