濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0902民初11885号原告：李卫峰，男，汉族，1978年8月16日出生，住河南省内黄县。委托诉讼代理人：张怀臣，濮阳市华龙区龙城法律服务所法律工作者。被告：濮阳恒荣置业有限公司，住所地濮阳市开州路与高阳大街交叉口恒大悦珑湾（濮阳市城乡一体化示范区许村东街村民委员会院内）。统一社会信用代码：91410900MAOUUHFO1法定代表人：贾飞，该公司董事长委托诉讼代理人：何士振，男，汉族，1992年10月7日出生，住河南省商城县，公司法务部员工。第三人：李卫卫，男，汉族，1982年9月5日出生，住河南省内黄县。委托诉讼代理人：张怀臣，濮阳市华龙区龙城法律服务所法律工作者。原告李卫峰诉被告濮阳恒荣置业有限公司、第三人李卫卫商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李卫峰、第三人李卫卫及二人共同委托代理人张怀臣，被告濮阳恒荣置业有限公司的委托代理人何士振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李卫峰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还濮阳市恒大悦珑湾15幢2单元13层1302号购房首付款359463元；2、依法判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人(系原告的弟弟)于2018年以银行转账分别向被告交纳购房定金10000元、购房首付款349463元，由于第三人购房在银行贷不了款，被告销售人员王辉说以原告的名字买房可以贷款，然后把第三人的名字变更成原告的名字(有公证书为证)，2018年9月10日，原告与被告通过被告的销售人员王辉在营销中心签订《商品房买卖合同》，原告和第三人已经按照协议约定的事项履行了各自的义务，但被告并没有按合同约定给原告办理银行贷款手续，被告根本没有让原告到银行查询及办理有关征信手续，现在原告也无法办理购房贷款，被告已涉嫌民事欺诈，已构成根本违约，为此，根据《合同法》和其他相关法律法规特诉至贵院，以求贵院依法判决，保护原告请求事项。被告濮阳恒荣置业有限公司辩称：1、本案是原告和被告之间签订的商品房买卖合同纠纷，虽然此前有李卫卫认购涉案房屋，但最终是原告和被告签订的购房合同。李卫卫本人不应参与到本案中来。2、根据双方签的购房合同第七条及附件11，补充协议第二（3）的约定，去银行办理按揭手续并获得银行同意是买受人即原告的义务，如果最终贷款申请未通过，视为买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付涉案房屋总价款的10%，作为违约金。本案中原、被告签订购房合同后，被告工作人员积极配合原告先后去工行、中行等银行办理相关的手续，态度积极友好，原告诉称被告根本没有按合同约定办理贷款手续，没有事实依据。事实上，原告的贷款申请已经经过中行的初步审批，但由于原告在最终审批通过前，贷款购买了车牌号为豫Ｅ×××××的货车，贷款金额为26万元，原告名下突增26万元的债务，导致银行最终没有审批通过原告的贷款申请，是原告自身的原因导致原告未能办理按揭手续，请求法院驳回原告的第一项、第三项诉请，判令解除双方签订的商品房买卖合同，并要求原告支付总房款10%的违约金。第三人李卫卫陈述：同意原告的意见。经审理查明，2018年9月10日，李卫峰与濮阳恒荣置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：李卫峰购买濮阳恒荣置业有限公司开发建设的“濮阳恒大悦珑湾”015幢2单元13层1302号房屋，建筑面积103.76平方米，每平方米8475.93元，总价款879463元；签订合同前买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金在交付首付款时抵作房屋价款；买受人应当于2018年6月28日前支付首期房款359463元，占全部房款的40.87%，余款520000元向银行申请贷款支付；除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意，逾期在180天内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过180天后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付房屋等。另该合同的《补充协议》中约定：如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金逾期10天以上不足20天的，买受人日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金;逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10％作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。另查明，本案涉案商品房原系第三人李卫卫向被告购买，因李卫卫在外地工作，将购房事宜委托高宝勤办理，并将向被告交纳了定金和房款359463元，被告给李卫卫出具了房款收据。后又因李卫卫的贷款手续出现问题，经与被告协商后，将购房人变更为李卫峰，李卫峰与被告签订上述《商品房买卖合同（预售）》，李卫卫所交的房款和定金一并转至李卫峰名下，2019年1月24日被告给李卫峰出具359463元的房款发票。自李卫峰与被告签订《商品房买卖合同（预售）》后，被告的销售代表便协助李卫峰办理银行贷款手续，因李卫峰名下有26万元的购车贷款，购房贷款未通过银行的贷款审批。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原告李卫峰与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的权利义务。双方在合同中约定原告李卫峰支付首期房款后，剩余的52万元房款通过按揭贷款支付，但因原告李卫峰个人债务风险的问题不能通过银行贷款的审核，剩余的房款不能通过按揭贷款支付。自2018年9月10日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》至本案诉讼，原告一直未能支付剩余52万元的房款。现原告诉请解除原、被告之间的商品房买卖合同，并要求被告返还其已经支付的房款，被告辩称同意解除双方之间的合同，但要根据双方合同中的约定扣除总房价的10%作为原告违约的违约金。对此，本院认为，原、被告双方签订合同中对逾期支付房款有约定，原告自双方签订合同后至本案诉讼一直未通过贷款交纳剩余房款，也没有筹集资金交纳房款，被告也一直未与原告解除合同，在原告诉请要求解除合同后，被告才辩称要适用双方签订的商品房买卖合同附带的补充协议中出卖方解除合同时购买方应支付的违约金的条款，但根据本案情况，在被告没有行使解除权的情况下不能适用该条款，应适用双方关于逾期支付房款“逾期超过180天后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”的约定，即自2018年9月10日双方签订商品房买卖合同后，扣除原告办理按揭贷款的合理期间，自2019年1月1日起开始计算原告的逾期日期至原告提起本案诉讼要求解除合同之日，原告逾期支付剩余52万元房款的违约金计算期限为304天，按52万元的应付房款每日万分之一计算，违约金的数额为15808元（52万×304天÷10000），在扣除该部分原告应支付的违约金后，被告应向原告返还剩余的房款343655元（359463元-15808元）。综上，原告要求解除原、被告之间的《商品房买卖合同（预售）》，被告同意解除，本院予以支持。对原告要求被告返还全部已付的购房款359463元的诉讼请求，本院部分予以支持，即扣除其应向被告支付的15808元违约金后，被告应向原告返还剩余343655元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李卫峰与被告濮阳恒荣置业有限公司于2018年9月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、被告濮阳恒荣置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李卫峰购房款343655元。三、驳回原告李卫峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3346元，由原告李卫峰负担152元，由被告濮阳恒荣置业有限公司负担3194元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，并在7日内交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李慧二〇二〇年一月五日书记员  李扬