江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初16226号原告（反诉被告）：刘威，男，1993年5月4日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：刘文景，沭阳县青伊湖法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：江苏沭阳南部新城置业有限公司，统一社会信用代码91321322091542795B，住所地沭阳县南湖街道学院路智慧大厦5楼。法定代表人：徐涛，该公司总经理。委托诉讼代理人:贾爱国，该公司法务。原告（反诉被告）刘威与被告（反诉原告）江苏沭阳南部新城置业有限公司（下简称“南部新城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘威委托诉讼代理人刘文景、被告江苏南部新城公司委托诉讼代理人贾爱国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘威向本院提出诉讼请求：判令被告南部新城公司向原告刘威支付逾期交房违约金24829.40元（以购房款为基数，从2018年7月1日起按日万分之一计算至2019年11月4日）。事实和理由：2016年6月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定刘威购买南部新城公司开发的边城慧居城小区13幢1304室房屋，价款为516468元。合同约定被告应于2018年6月30日前将经综合验收合格的房屋交付原告使用。2018年6月，被告向原告发出交房通知书，因房屋未能通过验收，不符合交房条件，原告拒收。2019年8月，被告又向原告发出交房通知书，原告向被告索要钥匙，被告辩称钥匙在物业处，让原告到沭阳洛博物业管理有限公司取钥匙，沭阳洛博物业管理公司称，原告必须支付从2018年取得竣工验收备案表之日起所有的物业费后才同意交付钥匙，原告拒绝了物业公司的要求，双方未能办理房屋交接。2019年11月4日，原告因索要房屋钥匙再次与被告发生争执，原告遂报警，沭阳县公安局南部派出所出警。原告为减少损失，支付给了洛博物业公司物业费3096元，并取得了房屋钥匙。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告南部新城公司辩称：案涉房屋于2019年4月17日取得《竣工验收备案表》，符合交付条件，违约金应计算至2019年4月17日。我公司于2019年8月9日向刘威发出书面交房通知，已签收，已经履行了书面通知交房义务。我公司确实将房屋钥匙放在物业公司处保管，但从未要求物业公司以必须支付物业费为交付房屋钥匙的条件。反诉原告南部新城公司向本院提起反诉请求：判令反诉被告刘威向反诉原告南部新城公司支付逾期付款违约金1080元（以300000元为基数，从2016年8月17日起计算至2016年9月22日）、逾期收房违约金3408.69元（以516468元为基数，自2019年8月23日起按日万分之一计算至2019年10月28日）。事实与理由：2016年6月17日，刘威与南部新城公司签订《商品房买卖合同》，约定刘威购买南部新城公司开发的边城慧居城13幢1304室房屋。《合同》第六条、第七条、附件四第7条对付款方式、期限及逾期付款责任作了明确约定，被反诉人应在60日内支付剩余购房款300000元，即应在2016年8月16日前支付。而被反诉人直至2017年9月22日方支付按揭贷款300000元，根据合同约定，被反诉人应该支付逾期付款违约金1080元。在案涉商品房符合交付条件后，南部新城公司于2019年8月15日向刘威邮寄业主上房通知书，刘威于2019年8月16日签收，但至2019年10月28日才办理房屋交接手续，迟延收房，根据双方签署合同第九条、附件四第3条约定，反诉被告刘威应向反诉原告南部新城公司支付逾期收房违约金。反诉被告刘威辩称：反诉原告主张的逾期付款违约金超过法定诉讼时效；由于物业公司拒绝向反诉被告交付房屋钥匙，反诉被告并不存在逾期收房的违约行为，不同意承担逾期收房违约金。本案经审理查明事实如下：2016年6月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定刘威购买南部新城公司开发的边城慧居城小区13幢1304室房屋，价款为516468元。合同第八条交付期限：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格…。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向原告发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：（1）视同已经交付，房屋灭失风险由买受人承担；（2）物业费用由买受人自行承担，且另承担合同总价款的万分之一每天的逾期验收房屋违约金。合同首页第二条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2018年12月18日，沭阳县住房和城乡建设局认为建设单位于2018年10月22日报送工程竣工验收备案文件经查验，符合要求，遂向南部新城公司出具沭阳慧居城小区11#、12#、13#楼的《竣工验收备案表》。2019年8月15日，南部新城公司通过EMS向刘威邮寄书面交房通知书。2019年10月28日，刘威至南部新城公司处办理房屋交接手续，并签署了《慧居城交房办理流程表》，双方后因物业费问题产生分歧，刘威未能领取案涉房屋钥匙。2019年11月4日，刘威再次至被告处领取案涉房屋的钥匙被拒，遂向公安机关报案。沭阳县公安局南湖派出所出警。根据刘威的申请，本院调取公安机关出警人员的执法录像，从该录像可以看出，案涉房屋的钥匙在物业公司处保管，刘威拿到房屋钥匙的前提是必须支付物业公司要求期间的物业费，否则，物业公司拒绝交付钥匙。后经公安部门协调，刘威支付了相关物业费用，领取了房屋钥匙。现原、被告因案涉房屋逾期交房、逾期付款、逾期收房等事宜产生纠纷，原告诉至本院，请求处理。本案的争议焦点为：2019年8月16日至11月4日期间应由南部新城公司承担逾期交房的违约责任还是刘威承担逾期收房的违约责任；南部新城公司关于逾期付款违约责任的诉讼请求是否超过法定诉讼时效。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告向被告购买涉案房屋，且已向被告支付了全部购房款，履行主要合同义务，被告作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付原告使用。案涉房屋于2018年12月18日取得竣工验收备案表，可以证明该商品房竣工验收和消防、规划等其他专业验收已经合格，具备商品房交付使用的法定最低标准，已经符合约定的交付条件。关于第一个争议焦点，本院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，南部新城公司将案涉房屋的钥匙交由物业公司保管，在原、被告之间已经达成交接协议，且南部新城公司已经同意将房屋钥匙交于刘威后，物业公司无权以必须支付某特定期间的物业费而拒绝交付钥匙，否则南部新城公司并未完成交接义务，由此产生的法律后果应由南部新城公司承担，故南部新城公司应继续向刘威承担2019年8月16日至11月4日期间的逾期交房违约责任。关于第二个争议焦点，本院认为，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，该违约金请求为继续性债券，随时间推移而不断增长，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案违约金约定计算方式为“日万分之一”，为以日为单位累计计算，南部新城公司主张的逾期付款违约期间为2016年8月17日起计算至2016年9月22日，直至本案中才提起反诉时间，超过了法定诉讼时效，本院依法不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江苏沭阳南部新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘威支付逾期交房违约金24829.40元（以516458元为基数，自2018年7月1日起按日万分之一计算至2019年11月4日）；二、驳回反诉原告江苏沭阳南部新城置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费421元，减半收取计211元，由被告江苏沭阳南部新城置业有限公司负担；反诉费25元，由反诉原告江苏沭阳南部新城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费411元、25元。审判员  于在会二〇二〇年一月十九日书记员  孙千千附录法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。