河南省叶县人民法院民 事 判 决 书（2019)豫0422民初2522号原告：横店影视股份有限公司，住所地：浙江省东阳市横店镇横店影视产业实验区商务楼，统一社会信用代码：91330700681654885B。法定代表人：徐天福，董事长。委托诉讼代理人：马坚，男，系该公司员工。被告：河南省方得置业有限公司，住所地：叶县昆阳镇许南路中段西侧，统一社会信用代码：91410422699950228M。法定代表人：白金增，董事长。委托诉讼代理人：杜润普，河南星烁律师事务所律师。原告横店影视股份有限公司（以下简称横店公司）与被告河南省方得置业有限公司（以下简称方得公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告横店公司的委托诉讼代理人马坚，被告方得公司的委托诉讼代理人杜润普到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。横店公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2015年6月12日签订的《房屋租赁合同书》；2.判令方得公司返还定金200000元整，并以此为基数自2017年1月1日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率支付资金占用损失，暂计算至2019年5月31日止的资金占用损失29000元整；3.判令方得公司赔偿横店公司预期利益损失1300000元整（初始年租金的2倍）；4.诉讼费由方得公司承担。事实与理由：2015年，原、被告签订《房屋租赁合同书》，横店公司租赁了方得公司位于河南省××××大道中段，北临叶舞路，南临前进东街的“紫和城国贸中心”项目商业楼地上第4层面积约为2560平方米房屋用于开设电影城。合同签订后，横店公司依合同约定于2017年1月1日向方得公司支付了定金200000元。按照租赁合同7.1条约定，方得公司的交房日期为2016年6月1日前。交房日期届满后，方得公司无法向横店公司交付约定的租赁房屋，横店公司多次对其延期交房做出让步，但方得公司反而在原、被告双方未依法解除租赁合同的情况下，擅自将租赁标的物转租给第三方开设影院。方得公司的行为严重违反租赁合同约定，给横店公司造成重大的经济损失。针对方得公司的违约行为，横店公司有权请求解除租赁合同，方得公司返还横店公司定金，并按照租赁合同9.4条约定按初始年租金标准的五倍（65万元*5＝325万元)向横店公司支付违约金，用以赔偿横店公司的预期利益损失。横店公司认为，原、被告合法签订的房屋租赁合同，应受法律保护。方得公司单方违约，未经横店公司同意将租赁标的房屋出租给第三方已构成根本违约，应向横店公司返还定金，承担违约责任。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法判如所请。方得公司辩称，1.方得公司现愿意据需履行双方所签订的房屋租赁合同；2.虽然方得公司已经逾期向横店公司交付房屋，但是横店公司曾向方得公司出具过不再追究延迟交房违约责任的书面承诺。因此，不应当支持横店公司的违约请求；3.横店公司所诉预期利益损失数额过高，该数额远远超出横店公司向方得公司支付的200000元，横店公司该请求不能得到支持；4.鉴于双方已经无法继续合作，方得公司愿意返还横店公司200000元，并适当给予一定数额的损失弥补。本院经审理认定事实如下：2015年6月12日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，合同第3.1条约定：标的房屋为：位于河南省××××大道中段，北临叶舞路，南临前进东街的“紫和城国贸中心”项目商业楼地上4层，面积约为2560平方米（注：影城约设计5厅，801座），含一个巨幕厅。租赁面积最终按双方约定的平面图红线范围为准，层高梁底净空≥9米，放映夹层与入场层层高4.5米，巨幕厅层高梁底净空13米。第7.1条约定：该房屋租赁期限为15年，方得公司于2016年6月1日前向横店公司交付该房屋，并提前二个月通知横店公司准确交场时间。交付日至起租日期间的六个月为方得公司的装修免租期。由于方得公司的原因、政府部门审批的原因或不可抗力的原因延误横店公司装修或开业的，装修免租期和租赁期限相应顺延。第8.1条约定：在方得公司向横店公司提交本项目《建设工程规划许可证》后十个工作日内，横店公司向方得公司支付贰拾万元(小写200000）的定金，此定金在影院正常开业后转为履约保证金。横店公司所支付履约保证金直接冲抵最后一期租金。横店公司支付定金后，因横店公司自身原因不租赁的，定金不再退还。第8.3.1条约定：租赁时间以实际交付时间起算，接场后180天，为装修免租期，实际付租日至第3年，保底租金为650000元/年，抽成比例为12%；第4年至第6年，保底租金为700000元/年，抽成比例为13%；第7年至第9年，保底租金为750000元/年，抽成比例为14%；第10年至第12年，保底租金为800000元/年，抽成比例为14%；第13年至第15年，保底租金为850000元/年，抽成比例为14%。年租金标准在每个租赁年度后的第一个月15日前进行一次通算，以电影票房收入抽成或年保底租金两者取其高为当年租金。若年电影票房收入抽成超过年保底金额的按实际抽成计租。第9.4条约定：合同生效横店公司支付定金后，若方得公司私自将标的房屋转租除横店公司外的第三方经营，方得公司除返还定金外，需按初始年租金标准的五倍向横店公司支付违约金用以赔偿横店公司预期利益损失。第16.3条约定：本合同生效后，非依本合同上述约定或法定事由，双方均不得以其他事由为借口或无故单方解除合同，否则应按本合同19.1条款执行。第19.1条约定：因方得公司违反本合同约定导致横店公司解除合同的，方得公司除返还履约保证金，赔偿横店公司对标的房屋进行投资的一切损失，还需按照当年横店公司应缴租金总额的二倍赔偿横店公司的经济损失；因横店公司违反本合同约定导致方得公司解除合同的，方得公司没收横店公司履约保证金，横店公司还需按照当年应缴租金总额的二倍赔偿方得公司的经济损失。合同签订后，横店公司按约定于2017年1月11日向方得公司支付了定金200000元。但方得公司未按合同约定交付租赁物，并于2018年9月份租给了第三人。另查明，“横店电影院线有限公司”于2015年7月8日将名称变更为“横店影视股份有限公司”。上述事实由横店公司提供的《河南叶县紫和城国贸中心电影城房屋租赁合同书》、方得公司给横店公司出具的收据、方得公司将涉案房屋转租第三人的照片及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，横店公司与方得公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效合同。方得公司在合同履行过程中将涉案房屋出租给第三人，已构成根本违约，故横店影视公司主张解除合同，并返还定金200000元的请求，本院予以支持。横店公司主张的预期利益损失1300000元问题，因原、被告明确约定了方得公司私自将标的房屋出租除横店公司外的第三方经营所产生的违约责任的计算方法，该违约计算方法虽系双方一致认可的对预期利益损失的约定，但横店公司仅交定金200000元，也未提供造成损失的其他证据，故该约定明显过高。方得公司违反诚实信用原则，对合同解除存在过错，本院结合本案的实际情况，酌定横店公司预期利益损失为定金的两倍，即400000元。关于横店公司主张的资金占用期间的损失问题，因双方已约定了预期违约金的计算方法，故再主张资金占用期间的损失，缺乏依据，本院无法支持。方得公司的辩解意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告横店影视股份有限公司与被告河南省方得置业有限公司于2015年6月12日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告河南省方得置业有限公司向原告横店影视股份有限公司返还定金200000元；三、被告河南省方得置业有限公司向横店影视股份有限公司支付预期利益损失400000元；上述第二、三项于本判决发生法律效力之日起七日内履行完毕；四、驳回原告横店影视股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17661元，横店影视股份有限公司负担11741元，河南省方得置业有限公司负担5920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山是中级人民法院。审 判 长  王增燕审 判 员  刘振涛人民陪审员  史东旭二〇二〇年一月二日书 记 员  王倩倩附相关法条：《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。