河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初9005号原告陈哲，男，1982年1月5日出生，汉族，住河南省邓州市。委托代理人闫岩，河南展志律师事务所律师。被告李小玲，女，1965年4月13日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告陈哲诉被告李小玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈哲及其委托代理人闫岩、被告李小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈哲诉称，2018年6月18日，原、被告签订“房租合同”一份，约定被告将位于乐平路的房屋一处出租给原告，租期两年，租金6万元。合同签订后，原告依约向被告支付租金4万元，并交纳保证金4000元，并对房屋进行了必要装修用于经营汽车维修。且进行了必要的相关投资。2018年11月16日，原告租用的房屋被政府部门强制拆除，后经了解，被告租给原告的房屋系违法占地所建，且国土部门对被告违法占地建房行为进行过处罚。原告认为，被告与原告签订合同时，故意隐瞒出租房屋系违法建筑的事实，合同履行过程中，因政府部门对被告的违法房屋强制拆除，而使合同无法继续履行，致使原告合同目的无法实现。请求：一、依法判令解除原、被告之间签订的《房租合同》。二、依法判令被告向原告退还房屋租金27500元，保证金4000元，赔偿原告损失41305.75元，共计72805.75元。被告李小玲辩称，一、原告请求的赔偿被告不认可，因原告不能继续租赁涉案房屋与被告无关，是因办事处、政府拆除的，是不可抗拒因素导致的。且在房屋拆除之前，办事处已提前通知原告，原告未搬离，政府部门才强制搬离的。二、对原告请求的应退还租金及保证金数额无异议，但被告方因此前做了开颅手术现无力偿还，被告同意偿还20000元，其余数额被告无力偿还。三、原、被告双方签订合同时，被告已告知原告租赁房屋系违章建筑，被告不应承担政府拆除违章建筑的后果。经审理查明，2018年6月18日，原告陈哲（承租方、乙方)与被告李小玲（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，被告将位于驿城区东平路的自建房屋两间出租给原告用于经营汽车维修。合同约定：甲方拥有坐落于韩庄东头的房产；乙方承租甲方上述房产，用于汽车维修服务；租赁期共24月，甲方从2018年6月18日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年6月18日收回；租金2年6万元整，上半年4万，下半年2万整，18年前付完；甲乙双方协商决定，在本租赁合同签订当日，乙方向甲方支付房屋租赁保证金4000元整，本租赁协议履行完毕后由甲方予以返还等条款。合同签订后，原告向被告交纳房屋租赁费40000元、保证金4000元，并对租赁房屋进行了装修。2018年11月16日，涉案租赁房屋因系违法占地所建被政府强制拆除，原告接到东风办事处通知，于当日搬离涉案租赁房屋。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，一、原告提交，《关于李小玲非法占地的调查报告》复印件一份、《国土资源处罚决定书》复印件一份。原告称，原告到东风办事处国土所询问涉案房屋拆除理由，国土所工作人员向原告提供了调查报告及处罚决定书的复印件各一份。原告用以证明：原告出租的房屋系违法占地所建，出租房屋存在权利瑕疵。被告质证称，对改组证据的真实性均无异议，相关部门对被告所在村庄都有处罚，被告所在村庄的村民均已交过罚款了。但被告所在村庄的村民都盖房子了，不能说被告的房子违建，所以对原告主张涉案租赁房屋违建被告不认可。二、原告提交，①河南省增值税普通发票一张。该发票显示：开票日期2019年1月4日；价税合计24600元。原告用以证明：原告按照合同约定的房屋用途，对涉案房屋进行装修的费用；因房屋装修是案外人承包装修，原告向案外人支付装修费用24600元，后因本案起诉需要，原告到税务机关补开的该发票。②购买地板漆的购货清单（附通用定额发票）。原告用以证明：2018年10月7日，在装修过程中，原告购买的地板漆，然后请人粉刷的。连人工带料共计2990元。③电路材料及施工购货清单（附通用定额发票）。原告用以证明：2018年9月7日，原告为电路施工，购买的材料及人工费用，共计3625元。④门头广告牌部分购货清单（附通用定额发票）。原告用以证明：2018年9月22日，原告为装修门头广告牌，购买材料及人工费用共计3360元。⑤办公室铺设地板革购货清单（附通用定额发票）。原告用以证明：2018年9月11日，原告为装修办公室，自行铺设地板革，购买材料费用1060元。⑥装修过程中的气路和水路施工（附通用定额发票）。原告用以证明：2019年7月10日，原告装修气路、水路连工带料1100元。被告质证称，对①-⑥项证据的真实性均不发表意见，对证明目的有异议。原告是否对租赁房屋进行装修，装修花费多少钱均与被告无关。三、原告提交，烤漆房拆除销货清单一份。原告用以证明：涉案房屋于2018年11月16日拆除，拆除过程中，因烤漆房价值较大，经办事处同意，该房屋延缓一天拆除。后原告找专业人员将烤漆房拆除，拆除费用3000元。被告质证称，对该证据的真实性不发表意见，该部分费用，东风办事处说了，应找办事处解决。房子不是被告拆除的，与被告无关。诉讼中，被告还辩称：合同签订前，原告向被告索要房产证，用以办理营业执照，被告就告知原告，该房屋是在田地中盖的，没有房产证，被告已将该情况提前告知原告，原告愿意租赁；原告称被告的房屋有瑕疵，被告不认可有瑕疵，因为被告已提前向原告说清楚了。上述事实，有原告提交的相关书证等及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，2018年6月18日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，被告将位于驿城区东平路的房屋两间出租给原告用于经营汽车维修，原告向被告交纳租金，故原、被告双方系房屋租赁合同法律关系。法律规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案租赁房屋系违章建筑，未取得建设工程规划许可证，依据上述法律规定，原、被告双方就诉争租赁房屋签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效；现原告请求解除《房屋租赁合同》，本院不予支持。法律规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《房屋租赁合同》无效，被告收取原告的房屋租赁费及保证金应予以返还。关于返还房屋租赁费数额，合同约定“租金2年，6万元整”，被告于2018年6月18日将涉案租赁房屋交付给原告使用，2018年11月16日，原告搬离租赁房屋，被告共使用涉案租赁房屋151天，应付房屋租赁费12411元（151天÷730天×60000元=12411元）。原告实际向被告支付房屋租赁费40000元，扣除应付房屋租赁费12411元，被告应向原告退还房屋租赁费27589元（40000元-12411元=27589元）。故原告请求被告返还房屋租赁费27500元、保证金4000元，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告赔偿装修损失。因①原告提交的装修费用增值税普通发票（价税合计24600元）的开票日期为2019年1月4日，涉案租赁房屋拆除日期为2018年11月16日，发票开票日期晚于涉案租赁房屋拆除日期；②原告提交的销货清单附的发票均为通用定额发票（2990元+3625元+3360元+1060元+1100元=12135元），不能证明销货清单载明的款项均为装修涉案租赁房屋的费用；③涉案租赁房屋已被强制拆除，装修现场已不存在，无法通过鉴定确认涉案租赁房屋装修损失的数额；④《房屋租赁合同》签订后，原告对涉案租赁房屋的装修真实存在。综合①②③④，同时考虑到诉争租赁房屋装修后的已使用期限，本院酌定装修损失数额为20000元较为适宜。又因被告将未取得建设工程规划许可证的自建房屋出租给原告，是造成合同无效的主要原因，应承担主要责任；同时原告承租该房屋时也未尽到合理审慎的注意义务，应承担相应的责任，故认定原告承担30%的责任，被告承担70%的责任较为适宜。按以上比例核算，被告应赔偿原告装修损失14000元。关于原告请求被告赔偿其拆除烤漆房3000元的费用。法律规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。本案中，被告已将烤漆房拆除，视为原、被告就烤漆房形成合意，由承租人，即原告拆除，现原告请求被告赔偿该拆除费用，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告李小玲于本判决生效后十日内向原告陈哲返还房屋租赁费27500元。二、限被告李小玲于本判决生效后十日内向原告陈哲返还保证金4000元。三、限被告李小玲于本判决生效后十日内向原告陈哲赔偿装修损失14000元。四、驳回原告陈哲的其他诉讼请求。如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1620元，由原告陈哲负担620元；由被告李小玲负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张建立人民陪审员  杨秀兰人民陪审员  藏 红二〇二〇年一月九日书 记 员  王 鹏