广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤05民终975号上诉人（原审被告）：吴育武，男，汉族。委托诉讼代理人：谢锦标，广东德韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洪宝贤，女，汉族。委托诉讼代理人：郑惠娜，广东腾翔律师事务所律师。原审第三人：陈壮亮，男，汉族。上诉人吴育武因与被上诉人洪宝贤、原审第三人陈壮亮租赁合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2019）粤0511民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴育武上诉请求：一、请求撤销汕头市金平区人民法院（2019）粤0511民初130号民事判决第一、二、三项判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人在一审中所起诉的内容严重与事实不符。2004年上诉人经中介陈招来介绍向胡松桦租赁位于XX房，租期为壹年，2004年3月19日，胡松桦因资金需要经中介陈招来介绍向吴育武借款人民币3万元，双方并于当日立下《协议书》为凭，陈招来作为证人在协议书上签名作证，双方约定借款期限为3个月，胡松桦以房屋合同为押（即当时上诉人向胡松桦租赁的房屋），如胡松桦违约无法按时付清借款，该房屋为上诉人吴育武所有。后胡松桦无能力按约归还借款，经上诉人吴育武多次催讨仍无法归还，胡松桦明确答复上诉人吴育武该房屋归吴育武所有，由吴育武自由处理，过后胡松桦到房地产公司办理过户手续，因当时客观原因还没能办理房屋所有权证，所以只能将改成上诉人名下的房屋购销合同交给上诉人存执，以上事实被上诉人洪宝贤都是知情并没有异议的。2008年10月份左右汕头市郊区房地产开发公司鮀浦分公司通知胡松桦及上诉人吴育武到该公司领取粤房字第******号房屋所有权证，并由上诉人吴育武缴交了壹仟多元的办证费用，因胡松桦借款到期无法偿还将房屋卖给上诉人的邻居、开发该楼房的房地产开发公司鮑浦分公司也都知道，上诉人接手后也对房屋进行了占有、管理、使用至2013年10月，上诉人在一审时也已向法庭提交了有关电费、卫生费一直由上诉人交纳的证据事实。2013年11月上诉人吴育武将属于自己所有的房屋出卖给陈壮亮居住，并将产权依据交陈壮亮收执。以上事实表明，涉讼的房屋早已经在2004年7月归上诉人所有，受国家法律保护，被上诉人洪宝贤隐瞒事实，时隔14年后企图通过诉讼向上诉人要回房屋，实属违法悖理，严重违背诚实信用原则，是极其不道德的行为。二、本案并非“租赁合同”纠纷，原审法院以“租赁合同”纠纷案由审理该案错误，依法应以买卖合同纠纷审理该案。被上诉人一审时隐瞒胡松桦向上诉人借款，后因借款到期无法偿还而将房屋卖给上诉人的事实，利用原来的租赁关系，刻意制造向上诉人主张过权利的现象，企图通过诉讼向上诉人要回房屋。被上诉人还利用上诉人因客观原因无法办理房屋所有权证的情况，时隔14年后在2016年对汕头市不动产登记中心隐瞒事实，取得房产权利证书。本案胡松桦因无能力还款，将原出租给上诉人吴育武的房屋出卖给上诉人用以抵偿债务，系自愿行为，租赁关系也自此终止，上诉人因客观原因未能办理产权证，不影响该行为的效力，双方当事人基于自愿的行为，应受尊重，依合同法原则，应使当事人基于自愿的行为尽量有效，以维护当事人交易的安全。因此，胡松桦、吴育武双方的买卖行为是合法有效，受法律保护的，本案涉诉的房屋属于上诉人吴育武所有是无可争议的，2013年11月吴育武将属于自己所有的房屋出卖给陈壮亮，现涉讼的房屋已属于陈壮亮所有是无可争议的事实，尽管胡松桦与吴育武、吴育武与陈壮亮的买卖行为存在不完善的瑕疵，但应尊重当事人的意愿，以维护当事人交易的安全。因此，综合本案具体事实，本案争议的焦点应是买卖行为是否有效的问题，而非租赁关系的问题，原审法院以“租赁合同”纠纷案由审理该案错误，依法应以买卖合同纠纷审理该案。三、被上诉人严重违背诚实信用原则，其行为是极其不道德的行为，不仅破坏公序良俗，而且违法悖理，侵犯了上诉人及陈壮亮的合法权益。被上诉人主张房屋是其所有，理由不充分，而且被上诉人的行为也违背常理。2004年上诉人经中介陈招来介绍向胡松桦租赁位于XX座XX房，租期为壹年，上诉人依约按期付租后，此过后胡松桦及被上诉人从未向上诉人要求过支付租金，2008年胡松桦将证件交与上诉人，2009年6月5日胡松桦去世，被上诉人也从未向上诉人主张过任何权利，被上诉人在胡松桦去世后也没有及时办理继承事宜，2013年上诉人将自有房屋卖给陈壮亮，也没有任何人来主张过任何权利，以上事实表明，被上诉人是清楚明白涉讼的房屋在胡松桦去世前已是上诉人所有的。因此，被上诉人主张他人房屋是其所有，是严重违背诚实信用原则，其行为是极其不道德的行为。四、洪宝贤的起诉已超过诉讼时效，其诉讼请求依法应予以驳回。从2004年吴育武租赁涉讼的房屋及胡松桦以物抵债至本案起诉至法院，整整经过了14年之久，这14年来洪宝贤从来没有以任何方式向吴育武主张过任何权利，明显洪宝贤的起诉已超过诉讼时效。综上所述，本案涉诉的房屋属于吴育武所有，吴育武将自己的房屋出卖给他人合理合法。洪宝贤的行为，实属违法悖理，严重违背诚实信用原则，是极其不道德的行为。同时洪宝贤的起诉也已超过诉讼时效，请法庭依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。洪宝贤辩称，一、据上诉人在上诉状中所述，其主张涉案房屋已以物抵债用于抵偿债务的依据是胡编乱造，没有事实和法律依据的。1、答辩人在一审过程已一再强调，其对丈夫胡松桦向上诉人借款3万元一事毫不知情，其也未从中受益，上诉人也未提供证据证实该协议书的真实性，即使该借款事实存在，也属于胡松桦的个人债务，与答辩人无关，至于上诉人所称的房屋已被以物抵债给上诉人，答辩人更是闻所未闻，不相信也坚决不同意。2、从上诉人所举证的《协议书》内容上看，该协议书是胡松桦向上诉人借款时所签订的借款协议，并非针对涉案房屋所签订的房屋买卖合同，《协议书》也写明是“以房屋合同为押”，并非涉案的租赁房屋。即便所谓的“房屋合同”是指涉案租赁房屋，该协议书仅仅是胡松桦以房屋合同作为其向上诉人借款的抵押担保，并不存在买卖房屋的约定或者合意，双方在协议书中的约定，违反我国《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，依法无效，上诉人据此主张以物抵债，房屋归其所有依法依理不能成立。3、上诉人没有提供确实有效的证据证实其上诉状所述情况。二、上诉人主张涉案房屋已由上诉人转让给原审第三人，房屋所有权归原审第三人所有缺乏事实和法律依据，依法不能成立。上诉人并非房屋所有权人，其依法无权处分涉案房屋，根据一审庭审查明，原审第三人不构成善意第三人，因此上诉人与第三人的房屋买卖行为依法无效，答辩人作为房屋所有权人依法有权追回房产，一审判决正确。三、关于答辩人是否有主张权利的问题，答辩人在一审时已举证证实，上诉人在上诉状中所述与事实不符，依法不能成立。四、关于答辩人起诉是否超过诉讼时效的问题，据一审查明事实，胡松桦与吴育武签订的《租约》没有约定租期，根据《合同法》第232条的规定，答辩人的起诉没有超过诉讼时效。五、一审法院将本案以“租赁合同纠纷”立案、审理是正确的，上诉人主张“应以买卖合同纠纷审理本案”依法依理无据。综上，涉案房产是答辩人的合法财产，上诉人的上诉请求和事实与理由没有事实和法律依据，请求法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人陈壮亮辩称，同意上诉人的意见。洪宝贤向一审法院起诉请求：1、请求判决解除胡松桦、吴育武之间的房屋租赁合同；2、请求判决确认吴育武和陈壮亮的房屋买卖合同无效；3、请求判令吴育武立即付还支付洪宝贤自2004年8月15日至2018年12月15日止按月租300元计算的租金51600元整；4、请求判令吴育武和陈壮亮付还洪宝贤自2018年12月16日起至交还租赁房产之日止按月租300元标准计算的房屋占有使用费；5、请求判令吴育武和陈壮亮立即腾空、搬离租赁房产（位于汕头市************），并将租赁房产交还洪宝贤；6、判令吴育武、陈壮亮承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1982年4月7日，胡松桦与洪宝贤在汕头市登记结婚。1992年1月20日，胡松桦向汕头市郊区鮀浦镇房地产开发公司购买位于XX座XX房（现址为汕头市**********），面积69.36平方米，房价为人民币37454.4元，并办理了交易鉴证手续。1995年，房管部门核发《房屋所有权证》（列粤房字第******号），权属人为胡松桦，核定实际面积为62.13平方米。2004年2月15日，胡松桦与吴育武签订了《租约》，约定将上述房产出租给吴育武使用，约定月租300元，每半年一付，没有约定租期。签约后吴育武首付半年租金1800元。2004年3月19日，胡松桦与吴育武签订了《协议书》，约定：胡松桦借到吴育武人民币三万元，为期三个月付清（2004年6月20日），胡松桦以房屋合同为押，如违约，该房屋由吴育武所有，在这三个月内吴育武不能自行处理该房屋（买卖租借）。2008年10月6日，出卖人房地产公司的工作人员陈树锋代胡松桦向房管部门领取了上述《房屋所有权证》（列粤房字第******号）。随后胡松桦将该证原件交与吴育武。2009年6月5日，胡松桦去世。2013年，吴育武将讼争房屋以人民币13万元卖给陈壮亮，没有签订买卖合同，但房款已两清，同时，吴育武将上述《房屋所有权证》（列粤房字第******号）交与陈壮亮存执。陈壮亮一家在上述房屋居住使用至今。2016年7月13日，洪宝贤办理继承公证，并向汕头市不动产登记中心申请继承上述位于XX座XX房房屋（《房屋所有权证》，列粤房字第******号）。2016年9月22日，汕头市国土资源局准予登记，颁发粤（20**）汕头市不动产权第*******号《中华人民共和国不动产权证书》给洪宝贤，权属人为洪宝贤，同时该宗房产的地址变更为现址汕头市**********。2018年11月15日，洪宝贤通知吴育武要求一个月内搬离并结清拖欠租金，但吴育武予以拒绝。洪宝贤遂于2019年1月7日向法院起诉，提出上述诉讼请求。一审法院认为，洪宝贤作为讼争房产的权属人，依法享有占有、使用、受益和处分的权利。吴育武与胡松桦签订的《协议书》，以及吴育武将讼争房屋卖给陈壮亮的行为，均无权对抗洪宝贤作为讼争房产合法所有人的属性。吴育武与胡松桦签订的《租约》，没有约定期限，在洪宝贤提出解除合同、吴育武将涉讼房产卖给陈壮亮的情况下，确无继续履行的必要，应予终止。因此，洪宝贤请求判令吴育武和陈壮亮立即腾空、搬离租赁房产（位于汕头市************），可予照准。洪宝贤提出判令吴育武和陈壮亮付还自2004年8月15日以来的租金（房屋使用费）等请求，不予支持。首先，洪宝贤明知吴育武自2004年8月15日以来没有支付租金，而一直没有主张权利，应视为放弃权利。其次，吴育武与胡松桦签订的《协议书》虽不能对抗洪宝贤所持有的物权，但协议的内容表明了吴育武不用付还租金的客观理由。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条的规定，一审法院判决如下：一、胡松桦与吴育武于2004年2月15日签订的《租约》终止履行。二、吴育武和陈壮亮应于本判决生效之日起三十内搬离汕头市************，将房产交还洪宝贤管业使用。三、吴育武和陈壮亮若逾期交房，应从逾期之日起向洪宝贤支付房屋占用费，按每月300元计算。四、驳回洪宝贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1090元，由吴育武负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，原审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案涉讼房产系登记在洪宝贤名下，故其作为权利人主张吴育武及陈壮亮腾退房产交还其使用，事实清楚，依据充分，原审判决支持洪宝贤腾退的诉求，依法有据，应予维持。吴育武上诉主张该房产系与洪宝贤之丈夫胡松桦签订买卖协议取得，并已支付房款。经查，吴育武系因与胡松桦借款关系并约定款项未能付还，以其抵押的本案涉讼房产抵除债务，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。吴育武与胡松桦的协议所约定以物抵债的条款违反了上述法律的规定，应确认为无效条款。故本案吴育武主张其与胡松桦的行为有效并以此请求驳回洪宝贤的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适应法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2180元，由上诉人吴育武负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丹华审 判 员 林思浩审 判 员 陈瑛瑾二〇一九年十二月十日法官助理 吴 妍书 记 员 佘少芳