江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9662号上诉人（原审原告）：谢小群，男，1975年7月6日生，汉族，住南京市江北新区。委托诉讼代理人：莫燕雯，江苏中虑律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔方鑫，江苏中虑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京市浦口区房产经营有限责任公司，住所地南京市浦口区新马路54号。法定代表人：顾广福，该公司经理。委托诉讼代理人：甄浦鸣，江苏三宝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毛杰，男，1991年12月8日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：王秀风，系毛杰母亲，1970年9月3日生，汉族，住南京市浦口区。被上诉人（原审被告）：谢海群，男，1957年9月18日生，汉族，住南京市浦口区。被上诉人（原审被告）：毛美珍，女，1960年4月3日生，汉族，住南京市浦口区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：顾庶民，江苏三法律师事务所律师。上诉人谢小群因与被上诉人南京市浦口区房产经营有限责任公司（以下简称浦口房产公司）、毛杰、谢海群、毛美珍租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2018)苏0111民初4527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢小群上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持谢小群的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋系谢家祖宅，一直由爷爷、父亲谢生鸿与母亲赵秀英及五名子女(即：谢峰群、谢海群、谢文群、谢保群、谢小群）共同居住，承租证虽登记在谢海群名下，但均由父母向房管部门缴纳房租。谢海群取得租赁权时，与谢小群同户籍。谢小群自1975年出生至今，一直在案涉房屋生活居住。谢峰群、谢海群、谢文群、谢保群结婚后搬出该房，谢海群自1985年结婚后，不在该涉案房内居住。据谢小群回忆，80年代父亲谢生鸿落实政策，房管部门同意谢小群一家住进案涉房屋内，并给父亲谢生鸿800元人民币补偿，只是期间由谢海群为父母代办手续，从而由谢海群取得租赁权证。谢海群于1980-1985年期间先后换过6家单位，当时未婚，没有独立分户，不具备“单位分配接龙取得”资格。时至今日，谢小群户籍仍在涉案房屋内，并缴纳房租。从湾头街31号房产的原始变迁、谢海群的户籍变迁可以清楚地还原本案基本事实，从而正确认定“同户籍”以及明确谢海群与毛杰串通损害第三人谢小群利益的事实，一审法院未调取错误。二、一审未认定毛杰与谢海群无真实转让交易这一重要事实。毛杰和谢海群之间就承租权转让并未形成实际交易，毛杰未看房，也未交付转让款，渉案房屋并未实际交付，双方之间自始不存在真实交易行为。实际是毛杰在得知涉案房屋已纳入拆迁改造范围后，毛杰和谢海群恶意串通为获得拆迁款，损害同户籍人谢小群的利益，而签订《南京市公有住房承租权转让合同》。一审未査明涉案房屋在浦口房产公司历史情况。三、一审法院未予调取纳入拆迁改造范围的证据，拖延至2019年3月份拆迁公告上墙。众所周知，拆迁公告上墙并非拆迁改造第一步，在此之前，早已进行拆迁规划。根据《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》第十四条的规定：“当事人办理公有住房退、承租手续应当提交下列资料:（四）经公证的同户籍家庭成员意见；”这里的同户籍指的应当是涉案房屋的同户籍，如果并非涉案房屋的同户籍，根本不存在对于涉案房屋的承租权。也就是说，谢海群转让涉案房屋承租权，一定需要谢小群的意见，并非与涉案房屋无关的毛美珍的意见，该公证为恶意串通，损害谢小群作为同户籍家庭成员的利益。案涉房屋并非无人居住，房屋内也并非谢生鸿一人的物品，还有母亲赵秀英的部分遗物。四、既然毛杰和谢海群没有发生真实交易，且涉案房屋已经纳入拆迁改造范围，即为损害“同户籍”家庭成员谢小群的利益，一审法院未适用《合同法》第五十二条规定错误。毛杰已于2019年8月20日撤回对（2018)苏0111民初3696号一案的起诉。浦口房产公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。谢小群起诉浦口房产公司没有依据，该合同与谢小群没有关系。谢小群有自己的租赁证，而本案争议的是谢海群的承租证。浦口房产公司审查的是一房一证，浦口房产公司按照承租证管理不存在问题。谢海群将房屋转给毛杰与谢小群没有任何法律关系。根据浦口房产公司掌握的承租管理情况，谢小群有自己的住房，不存在同户籍问题。户籍是由公安部门管理，出租房屋管理是浦口房产公司按照承租证管理，一证一权。谢海群是合法承租人，谢海群将房屋通过公证转让给毛杰，程序合法，浦口房产公司根据公证处的公证书以及谢海群和毛杰的房屋转让协议办理过户手续，符合法律规定和当事人的意思，也不侵害谢小群的利益。毛杰答辩称，原审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。一、涉案房屋产权为浦口房产公司公房，原承租人为谢海群，与谢小群承租的公房均在浦口区中，分为两个户头。谢小群所称其户籍在谢海群房屋内不符合事实。31号楼存在一号两户情况，原先就是各自独立的两个房屋，其中一处是谢小群父母租赁的公房，父母去世后，由谢小群继续承租，门是向邻街方向。另一处是涉案房屋，由谢海群自浦口房产公司承租，该房后由毛杰受让。毛杰与谢海群、毛美珍夫妇之间就涉案公房的租赁权转让行为，符合南京市公有住房承租有偿转让实施细则的相关规定，并经房屋所有权人浦口房产公司许可，且依法办理了转让手续，毛杰对涉案房屋享有合法的公房租赁权。二、毛杰与谢海群之间有无真实交易关系与本案并无关联。首先，谢小群认为毛杰与谢海群之间无真实转让关系，实际上是承认了谢海群对涉案房屋在转让前享有独立的公房租赁权。其次，谢小群虽然也承租案涉房屋同一院落另一处房屋，但谢小群与谢海群的公房租赁权并不相同。从户籍资料看，谢小群户号为001841，谢海群户号为098022317，谢小群与谢海群不在同一户籍，不属于同户籍的家庭成员。谢海群转让给毛杰的公房租赁权是谢海群独立享有的，与谢小群无关。谢海群有权对其租赁的公房进行处分，不需要经过谢小群的同意。谢小群所谓的优先权的基础是与谢海群的亲情，该优先权并无法律依据。毛杰取得案涉房屋后一直向浦口房产公司缴纳房租，直至2019年7月该房拆迁。毛杰作为该房合法的租赁权人，行使租赁权合法合规。2019年8月案涉房屋已被毛杰交付拆迁，毛杰的合法权益得以实现，起诉的（2018）苏0111民初3696号案件已无诉讼必要，毛杰撤诉是正当行使诉讼权利。谢海群、毛美珍答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。一、谢小群提出诉讼的请求权基础为恶意串通损害其利益。我方认为既不存在恶意串通，谢小群对案涉房屋更无利益可言。原属于谢海群的湾头街31号房屋的公租房承租权，系谢海群个人财产权利，在征得所有权人浦口房产公司许可后，谢海群有权对其进行合法处分，与谢小群无关。谢小群以同一门牌号下的另一处房屋的户籍以及承租权登记，企图非法侵占谢海群的房屋，无事实及法律依据。二、谢海群已经放弃继承父亲谢生鸿另外房屋的份额，谢海群目前只对该房屋享有权利。三、谢海群与谢小群并不在同一户籍内，户籍号也并不一致。谢海群的户籍是2010年从湾头街31号迁出，2000年的户口本上谢小群的户籍内根本没有谢海群。浦口房产公司也证实湾头街31号内有两处房屋，不存在谢小群所称的双方为同户籍家庭成员以及破套使用情形。四、谢海群与毛杰之间就该房屋是否存在交易、房屋的对价是多少与谢小群无关。五、案涉房屋直至2019年上半年才被纳入拆迁范围，谢海群转让案涉房屋的时间是2017年，案涉房屋是城镇房屋拆迁，而非集体土地拆迁，拆迁政策也是按照房屋面积进行货币安置补偿。无论是谢海群抑或是毛杰拆迁，均不可能与谢小群的利益有丝毫关系。谢小群向一审法院起诉请求：1、请求确认毛杰、谢海群、毛美珍于2017年5月15日签订的南京市共有住房承租权转让合同无效，并恢复原状；2、请求撤销NO0322205南京市共有住房租赁契约，将南京市浦口区泰山街道湾头街31号的承租权证恢复原状，登记在谢海群名下；3、毛杰、谢海群、毛美珍、浦口房产公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：谢小群与谢海群系同父异母兄弟关系。毛美珍与谢海群系夫妻关系。1979年3月谢小群和谢海群的父亲谢生鸿带子女谢海群、谢文群、谢保群、谢小群及妻子赵秀英接受回城安置，承租在浦口区东门湾头街41号公租房内（现为湾头街31号）。谢生鸿、赵秀英先后于2003年4月、2010年10月去世。由于历史原因，湾头街31号房屋有两个租赁证。一个租赁证面积34.3平方米，登记在谢海群名下。一个租赁证面积26.1平方米，原登记在谢生鸿名下，后登记在谢小群名下。谢小群的户籍号为001841，地址为浦口区。谢海群的户籍号原为022317，后变更为098022317，2010年4月19日由湾头街31号迁出。2000年10月19日，湾头街31号的常住人口公民身份号码登记表中显示，户主谢生鸿，妻子赵秀英，三子谢保群，四子谢小群。2017年5月15日，谢海群、毛美珍（甲方）与毛杰（乙方）签订《南京市公有住房承租权转让合同》，甲方自愿将承租的坐落于浦口区公有住房承租权转让给乙方，转让价款为34万元。2017年5月18日，谢海群、毛美珍、毛杰对南京市公有住房承租权转让合同取得（2017）宁浦证民内字第719号公证书。2017年6月5日，毛杰取得了浦东字第1418号公有住房租赁契约，编号为0322205，使用面积34.30平方米。2018年3月28日，毛杰户籍自浦铁二村1幢403室迁至浦口区，户号为700715117。2019年3月8日，南京市江北新区管理委员会发出《征收范围公告》，对江北新区直管区棚户区改造一期项目（东门2号地片区）国有土地上房屋征收，涉案房屋在征收范围内。谢小群陈述，谢小群的租赁权是在案涉房屋完成非常交易后取得，由谢峰群、谢海群、谢文群、谢保群及谢小群于2017年6月2日完成公证，哥姐4人同时放弃共同居住权。谢小群未放弃对案涉房屋的共同居住权和使用权。另查，案涉湾头街31号房屋内无人居住，有谢生鸿生前部分物品遗留其中。2018年5月16日，毛杰提出诉讼，要求谢小群、谢文群、谢保群将案涉湾头街31号的房屋腾空。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。对于谢小群的诉讼请求：1、请求确认毛杰、谢海群、毛美珍于2017年5月15日签订的南京市共有住房承租权转让合同无效，并恢复原状；2、请求撤销NO0322205南京市共有住房租赁契约，将南京市浦口区泰山街道湾头街31号的承租权证恢复原状，登记在谢海群名下，谢小群认为，谢海群转让承租权应当经同户籍的家庭成员同意，破套使用的公有住房承租权转让的，在同等条件下，同套内其他承租人有优先受让权。另已列入拆迁改造范围的亦不得转让。一审法院认为，根据《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》第七条规定，有下列情况之一的，公有住房承租权不得转让：……（四）已列入拆迁改造范围的；……（七）同户籍家庭成员不能协商一致的。第八条规定，公有住房承租权转让，在同等条件下，公有住房出租人有优先受让权。破套使用的公有住房承租权转让的，在同等条件下，同套内其它承租人有优先受让权。涉案房屋的转让合同于2017年5月签订，毛杰于6月取得租赁证，而涉案房屋纳入征收范围的时间为2019年3月，故对谢小群关于涉案房屋已纳入拆迁改造范围的不得转让的意见不予支持。关于对同户籍家庭成员的理解，谢小群认为谢小群与谢海群系同户籍的家庭成员，一审法院认为，谢海群在湾头街31号的户籍与谢小群不在一处，且自2010年4月起户籍就不在湾头街31号，故谢小群提供的证据不能证明其观点，对谢小群的此项意见不予支持。浦口房产公司已明确在个租赁证，并不冲突，谢小群与谢海群在案涉房屋的使用中并未达成其他协议，谢小群虽在转让前为案涉房屋交纳租金，但未实际使用涉案房屋。谢小群未能提供证据证明湾头街31号系破套使用，故一审法院对谢小群关于对涉案房屋有优先受让权的观点不予支持。综上，谢小群提供的证据不能证明毛杰、谢海群、毛美珍签订的南京市共有住房承租权转让合同无效，一审法院对协小区的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：驳回谢小群的诉讼请求。一审案件受理费80元，由谢小群承担。谢小群对一审法院查明事实的异议之处为：1、一审法院查明的涉案房屋没有人居住及涉案房屋的物品情况有异议，案涉房屋除有谢生鸿的遗物还有赵秀英的部分物品。2、一审法院漏查谢海群80年代初取得承租权时，涉案房屋的同户籍情况，也没有查明毛杰取得租赁契约时，谢小群并无承租权证。毛杰系2017年6月5日取得承租权证，而谢小群系2017年8月24日取得承租权证。一审并未查明涉案房屋纳入拆迁改造范围的真实情况，也未查明涉案房屋的整个历史情况。双方对一审法院查明的其他事实并无异议，本院二审对一审法院查明的其他事实予以确认。本院二审还查明，湾头街31号房屋实际共三间，第一间为临街的面积26.1平方米的平房，门朝临街方向；第二间为约7平方米无独立支撑结构的批房；第三间为靠内侧的面积为34.3平方米的两层楼房，其中一层面积约17平方米，二层约17平方米，门朝左侧道路。案涉26.1平方米房屋的公房承租证于1992年8月由谢明远转登记至谢生鸿名下，于2017年8月24日由谢生鸿转登记至谢小群名下，该房屋坐落于浦口区。案涉34.3平方米房屋的公房承租证于1992年8月由**祥转登记至谢海群名下，于2017年6月5日由谢海群转登记至毛杰名下，该房屋坐落于浦口区。以上事实，有承租权证、登记表、说明、当事人陈述在卷证实。本案二审争议焦点为：毛杰、谢海群、毛美珍于2017年5月15日签订的南京市共有住房承租权转让合同的效力。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。谢小群主张谢海群将其公有住房承租权转让给毛杰，侵犯其优先受让权而无效，该主张并无事实及法律依据。首先，谢小群与谢海群承租的房屋不同。谢小群与谢海群的户籍地址，但谢小群承租的房屋为湾头街31号临街的26.1平方米的平房，谢海群承租的房屋为湾头街31号靠内的34.3平方米的二层楼房，该两房屋结构各自独立，层高也不相同，谢小群上诉主张该两房屋为同一套房屋，并无事实依据，本院不予采纳。其次，案涉34.3平方米房屋与26.1平方米房屋的来源不同，根据查明的事实，谢海群承租的案涉34.3平方米房屋的公房承租权来源为1992年**祥转让所得，谢小群承租的案涉26.1平方米房屋来源为1992年谢生鸿转让所得。谢小群上诉主张该房屋为谢家祖宅，谢海群因代父母办理手续而取得公房承租权，与查明的事实不符，本院不予采信。再次，谢小群主张的《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》为地方规范性文件，该实施细则第八条所针对的是同套房屋中的其他承租人。如上所述，谢小群、谢海群所承租的房屋并非同一套房屋，来源也不相同，谢小群、谢海群也不在同一户籍内，谢小群上诉主张谢海群侵犯其优先受让权，并无事实依据，本院不予支持。谢小群的其他上诉主张，并无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，谢小群的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人谢小群负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇二〇年一月八日书记员  陈晓君