湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初9220号原告（反诉被告）：武汉杰东物业管理有限公司，住所地武汉市江汉区新华西路三金·鑫城国际C区（聚福苑）04栋1单元6层1室。法定代表人宋青春，总经理。委托诉讼代理人：吴健民，湖北关山律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：许萌，湖北关山律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：褚诚浩，男，1982年10月19日出生，汉族，住址武汉市江汉区。原告（反诉被告）武汉杰东物业管理有限公司(以下简称杰东物业公司)与被告（反诉原告）褚诚浩物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杰东物业公司的委托诉讼代理人吴健民、许萌及褚诚浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杰东物业公司诉称：2015年6月30日，杰东物业公司与三金华都小区业主委员会签订《物业服务合同》约定：杰东物业公司在三金华都小区提供物业服务，合同履行期限为5年（自2015年7月1日至2021年6月30日），高层住宅按1.9/2.2元每平方米每月收取物业服务费；业主按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度第一个月的10日前；若业主违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按国家相关规定的标准（银行同期贷款利率6%/年）支付违约金。褚诚浩系三金华都小区01-2-1002室业主，房屋面积101.46平方米。自2016年1月1日起，褚诚浩拒绝缴纳物业服务费，截止至2019年3月31日，褚诚浩欠缴物业服务费7518元，违约金789元，共计8307元。杰东物业公司多次催缴，均未果。为维护杰东物业公司合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判决褚诚浩一次性支付物业服务费7518元，违约金789元，共计8307元;2、本案诉讼费用由褚诚浩承担。褚诚浩辩称及反诉称,杰东物业公司未提供相应的物业服务，并有若干重大损害业主权益的事实；案涉小区1栋2单元1001业主擅自更改大门朝向并危害到其他业主安全及侵占公共走道，褚诚浩从2013年至2020年间向物业投诉，但物业公司一直未履行责任；杰东物业公司长年经营小区电梯内平面广告，小区南门及西门出入口广告及摊位出租，杰东物业公司将上述全部收入据为己有；杰东物业公司未通知褚诚浩进驻小区，在日常物业管理存在重大失误并侵害了褚诚浩公共物业所有权，同时因杰东物业公司不作为导致褚诚浩及家人受到损害。为维护其合法权益，褚诚浩提出反诉，请求法院判令：1、判决杰东物业公司停止物业管理不作为的行为，停止侵害业主权益行为;2、判令杰东物业公司对1栋2单元1001业主擅自改变大门开合朝向，侵占公共走道行为进行纠正，恢复原状；3、判令杰东物业公司返还因经营公共场地设施的不当得利的违规行为，返还所缴纳的物业费4858元；4、判令杰东物业公司所主张的物业管理费及滞纳金不予支持。杰东物业公司针对褚诚浩的反诉辩称，本案系物业服务合同纠纷，褚诚浩提出其他业主改变大门朝向问题属于另一法律关系，应当另案起诉；公共收益属于小区全体业主所有，由业委会负责管理，业委会委托物业公司进行代管，并不是不当得利，且不当得利属另一法律关系，应当另案起诉；物业公司提供的是综合性管理服务，在褚诚浩前期缴纳的物业费已根据双方合意进行了部分的扣减，故不应返还。围绕诉讼请求，杰东物业公司提供了《武汉市物业服务合同》、《武汉市房屋交易查询单》等证据，褚诚浩提供了照片若干张，上述证据经庭审审核，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，褚诚浩系武汉市江汉区三金华都小区1栋2单元1002室房屋业主，房屋建筑面积101.46平方米。2015年6月30日，杰东物业公司与三金华都小区业主委员会签订了《武汉市物业服务合同》，约定物业服务合同期限自2015年7月1日至2021年6月30日止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为每月每平方米1.9元。缴费时间为每季度第一个月的10日前，若业主未能按时足额缴纳物业服务费，应当按照国家相关规定的标准支付违约金。褚诚浩自2016年1月1日起未缴纳物业服务费，杰东物业公司主张截止2019年3月31日，褚诚浩欠原告物业服务费7518元（101.46平方米×1.9元每月每平方米×39个月），违约金789元（以每季度欠缴金额为基数按年利率6%分段计算）。另查明，本案于2016年8月受理杰东物业公司与褚诚浩物业服务合同纠纷一案（案号：（2016）鄂0103民初6158号），后经本院调解，双方当事人达成调解协议，由褚诚浩按70%的比例支付2013年1月1日至2015年12月31日间的物业费4858元，该款已由褚诚浩于当年支付完毕。本院认为，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，杰东物业公司与三金华都小区业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对褚诚浩具有约束力。杰东物业公司为小区提供了物业服务，褚诚浩应当按照合同约定向原告交纳物业服务费。褚诚浩在反诉中要求案外业主恢复大门原状的诉讼请求，涉及第三人侵权，属另一法律关系，褚诚浩可另行主张权利；褚诚浩的反诉提到杰东物业公司收取案涉小区广告收入系不当得利，该项诉讼请求明显与本案不属同一法律关系，褚诚浩亦可另行主张权利；2013年1月1日至2015年12月31日间的物业费纠纷已由生效法律文书予以确认，并履行完毕。褚诚浩反诉要求返还上述物业费，于法无据，本院不以支持。褚诚浩在反讼中提到的物业服务方面存在多方面瑕疵的问题，由于物业管理是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，若业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。故业主不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决。杰东物业公司已对2016年1月1日之前物业费作了部分减免，但褚诚浩仍长时间不缴纳物业费的行为属于违约，故杰东物业公司要求褚诚浩支付2016年1月1日至2019年3月31日期间拖欠的物业服务费并支付相应违约金的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院均予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告褚诚浩（反诉原告）于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉杰东物业管理有限公司支付2016年1月1日至2019年3月31日所欠的物业服务费7518元；二、被告褚诚浩（反诉原告）于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉杰东物业管理有限公司支付违约金789元；三、驳回被告（反诉原告）褚诚浩的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告（反诉原告）褚诚浩承担（褚诚浩于判决生效后十日内向本院缴纳），案件反诉费25元由被告（反诉原告）褚诚浩负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  鲁 林审 判 员  涂金山人民陪审员  胡 豹二〇二〇年一月二十日书 记 员  袁 溢