广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申12738号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：珠海商飞国际旅行社有限公司。住所地：广东省珠海市兴国街4号501房。法定代表人：管雄民，董事长。委托诉讼代理人：黄艳磊，广东中晟律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：珠海市万众房地产投资顾问有限公司。住所地：广东省珠海市香洲区吉大九州大道中1083号9D房之三。法定代表人：梁俊仪，总经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：梁俊仪，男，汉族，1983年5月1日出生，住广东省珠海市香洲区。再审申请人珠海商飞国际旅行社有限公司（以下简称商飞公司）因与被申请人珠海市万众房地产投资顾问有限公司（以下简称万众公司）、梁俊仪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市中级人民法院（2019）粤04民终1143号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。商飞公司申请再审称，一、二审法院认定万众公司业已交付房屋，未构成违约，属认定事实错误。（一）业主是否允许转租是认定案涉租赁合同是否有效的前提条件。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定及最高人民法院民一庭负责人答记者问的相关内容，承租人未经出租人同意签订的转租合同是无效的，除非出租人知道或应当知道房屋转租但未在六个月内提出异议的才有效。本案中，2018年5月24日万众公司与业主方珠海及成通讯科技股份有限公司（以下简称及成公司）签订的《房屋租赁合同》第7.5条约定“乙方有权对该房屋全部或部分、一次或多次进行转租，必须经过甲方同意”，因此万众公司转租案涉房屋必须经过及成公司同意，但2018年6月26日商飞公司与万众公司签订案涉租赁合同时，万众公司并未提供业主同意转租的文件，故案涉租赁合同自签订时即为无效。2.关于万众公司提交的及成公司2018年7月1日出具的《同意转租确认书》的提供时间。按照2018年11月8日第一次庭审时万众公司代理人的陈述，《同意转租确认书》是在8月20日之后出具的，出示给万众公司及商飞公司是在8月31日当天。但商飞公司认为《同意转租确认书》是在2018年11月7日出具的，有2018年7月31日、8月31日、9月2日的录音资料为证。根据上述录音内容，及成公司的代表康雪锋明确表示不同意转租，即使同意也需签订补充协议，而万众公司在8月31日还无法提供同意转租的证明，此后双方开始协商赔偿事宜。因此，转租证明是案涉租赁合同第5.1条明确的条款，万众公司不履行该义务属于严重违约，且其既无法提供转租证明，也无法提供房屋产权证明，商飞公司有权利提出合理怀疑。（二）案涉租赁合同第4.1条约定房屋交付日为2018年7月1日，在此之前万众公司无法提供《同意转租确认书》，就是房屋交付不能的证明。（三）一、二审法院忽略了万众公司与业主及成公司之间的关联关系。1.万众公司是梁俊仪与珠海市纷烁科技有限公司（以下简称纷烁公司）共同出资成立，纷烁公司是由吴文义、吴春梅共同出资成立，吴文义是及成公司的监事。2.纷烁公司与珠海市运泰利发展有限公司（以下简称运泰利公司）共同出资成立珠海宇森融资租赁有限公司，吴启权在运泰利公司中持股比例为96%，康雪锋持股比例为4%。3.吴启权、吴文义、吴春梅是亲姊妹关系，详见商飞公司提交的关联关系图。上述事实反映出，业主方从拒绝到同意转租，是为避免诉讼风险牵连关联公司，业主方与万众公司的利益关系，直接影响证明的证明力。（四）从判断交付过程中的法律风险层面分析，万众公司作为专业的房地产投资顾问有限公司，比商飞公司更懂得业主是否同意转租的法律风险，因此法院理应作出更利于商飞公司的解释和判断。（五）从维护相对方的权利角度，案涉租赁合同由万众公司提供，理应作出不利于合同提供方的解释。（六）在万众公司明确表明其不能履行交付房屋的义务的情况下，商飞公司拒收房屋，属行使先履行抗辩权。（七）认定违约和承担违约金的高低是两个不同的法律概念。商飞公司为履行合同准备酒店公寓的设计方案并装修询价等，必然存在损失，但损失大小不能作为衡量万众公司是否违约的考虑，一、二审法院通过违约金多少否认违约的基本事实，有违公平原则。综上，请求撤销一、二审判决；万众公司、梁俊仪向其连带赔偿违约金4810248元；本案全部诉讼费由万众公司、梁俊仪承担。万众公司提交意见称，（一）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》适用的前提是业主已明确表示不同意转租并向法院提起诉讼，本案中，及成公司自始至终未反对转租，并且在2018年7月1日出具《同意转租确认书》，证明其知晓和认可万众公司的转租行为，不可能提起诉讼，故本案不能适用上述司法解释。（二）双方在案涉租赁合同中没有约定万众公司有向商飞公司出具《同意转租确认书》的义务，商飞公司在交付条件中增加《同意转租确认书》没有合同依据。按照合同约定，万众公司只有保证商飞公司使用租赁物时不受第三人主张权利的义务，商飞公司要求万众公司履行合同中未约定的义务并以此为由拒绝接收案涉房屋，没有事实和法律依据。（三）万众公司已按案涉租赁合同履行约定的全部义务，不存在任何违约行为。本案中，案涉租赁合同未能继续履行的原因是商飞公司为达到索要高额违约金的目的而故意狡辩，寻找各种理由不接收案涉房屋。万众公司已向商飞公司提供案涉房屋的资料清单及其与及成公司签订的租赁合同，证明案涉房屋属于合法建筑且其具有使用权，及成公司出具的《同意转租确认书》符合合同约定的具有出租权的有效证明，万众公司已完全履行约定义务。（四）商飞公司存在以下恶意行为：1.在明知案涉房屋没有产权证的情况下，反复发律师函及在起诉时向万众公司索要产权证；2.在明知万众公司没有向其出具《同意转租确认书》义务的情况下，以各种理由狡辩并索要《同意转租确认书》；3.在明知案涉房屋安装的空调不属于万众公司所有的情况下，增加交付空调的义务；4.采取引诱手段偷录偷拍视听资料；5.在万众公司通知其可随时进场接收租赁物的情况下，反复发函或以微信方式强调万众公司未交付租赁房屋；6.再审申请所述的关联关系系虚构事实，运泰利公司与及成公司没有任何关系，康雪锋并非及成公司代表或管理人员，吴启权等三人也不是亲兄妹关系。综上，请求驳回商飞公司的再审申请。本院再审审查期间，商飞公司向本院提交了新证据：1.2018年7月31日录音材料，拟证明及成公司在7月31日时仍不同意转租；2.2018年8月31日录音资料，拟证明万众公司在交接时明确表示无法取得转租证明；3.2018年9月2日录音材料，拟证明梁俊仪再次承认及成公司不同意转租；4.关联关系图，拟证明及成公司与万众公司存在相互投资的关联关系及同意转租证明的由来。万众公司在答辩状中质证认为：1.商飞公司在明知案涉房屋没有产权证、万众公司没有出具《同意转租确认书》义务的情况下，反复要求万众公司出具产权证、同意转租证明，并采取引诱手段偷录偷拍视听资料等，属于恶意行为；2.运泰利公司与及成公司没有任何关系，康雪锋并非及成公司代表或管理人员，吴启权等三人也不是亲兄妹关系。本院经审查认为，本案系民事再审申请审查案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本院对再审申请人商飞公司主张的再审事由进行审查。（一）关于案涉租赁合同的效力问题。本案中，根据一、二审查明的事实，2018年8月31日万众公司向商飞公司移交房屋时，业主方及成公司在场人员并未阻止房屋转租，且万众公司在诉讼中亦提交了及成公司于2018年7月1日出具的《同意转租证明书》。商飞公司以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定为依据主张案涉租赁合同因擅自转租而无效，但并无充分证据证明及成公司对案涉租赁合同提出异议，故上述司法解释并不适用本案的情形，商飞公司的主张不能成立。（二）关于万众公司是否存在违约的问题。商飞公司主张万众公司未能提供案涉房屋的产权证明、转租证明，构成违约。首先，关于案涉房屋产权证明的问题。案涉租赁合同第5.2条约定：“甲方（万众公司）提供房屋盖有公章的房产证书（或具有出租权的有效证明）作为本合同之附件，并根据乙方要求及时提供与本合同履行有关的资料和法律文件。”万众公司已向商飞公司提交了合同附件资料清单，包括房屋的用地文件、竣工验收资料等文件，商飞公司并未提出异议。结合双方当事人在原审提交的证据，一、二审法院认为万众公司已经依约提供其具有出租权有效证明的相关资料，并无不当。其次，关于《同意转租确认书》的问题。从案涉租赁合同的约定内容看，双方并未约定万众公司应当提供及成公司同意转租的证明，而从微信记录以及万众公司向商飞公司邮寄的《通知函》内容看，万众公司亦表示租赁物可以随时进场，且如上所述，及成公司亦知晓与认可转租行为，故一、二审法院认为不能以商飞公司主张其未见过《同意转租确认书》为由认定万众公司构成违约，并无不当。商飞公司申请再审提交录音资料，拟证明及成公司明确表示其不同意转租，万众公司也无法提供转租证明，故商飞公司可据此行使法定解除权。但因上述证据的对话内容并无相应证据佐证，且如上所述，案涉租赁合同并未约定万众公司应当提供及成公司同意转租的证明，故上述证据依法不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的足以推翻原判决、裁定的新证据。商飞公司还主张及成公司基于和万众公司的关联关系才出具《同意转租证明书》，该主张亦缺乏充分的事实证据。综上所述，商飞公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回珠海商飞国际旅行社有限公司的再审申请。审判长 赵 虹审判员 赖尚斌审判员 王 凯二〇二〇年一月二日法官助理钟蕾书记员苏惠如