江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终153号上诉人（原审被告、反诉原告）：许凤，女，1973年7月13日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：潘超，江苏蔚蓝律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陶琴，女，1991年4月3日生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人许凤因与被上诉人陶琴房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初7570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许凤上诉请求：一、撤销一审判决第四项，改判被上诉人向上诉人支付违约损失赔偿1万元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订的《转让协议》合法有效，双方均应遵照履行。该协议明确约定被上诉人应合法合规使用案涉房屋。但被上诉人在合同履行期间，因在周边多处多次从事违法住宿经营活动，被秦淮区派出所统一处以罚款8000元后，才以上诉人未告知房租逐年上涨为借口提出解除合同。被上诉人被处以8000元罚款一事，一审审理阶段已由法官向派出所得到证实。2、上诉人从未刻意向被上诉人隐瞒房租逐年上涨一事。在双方签订合同前，上诉人向被上诉人进行过说明。被上诉人在周边多处承租房屋，对该地区的房租水平应有合理认知。被上诉人坚称上诉人承诺将案涉房屋出租给其超过8年时间，但8年内房租不涨显然和常理不符。案涉房屋所在地区租房价格逐年上涨100元/月，是合理的，也应在被上诉人合理预期内，被上诉人却以此为由解除合同，其根本原因是其考虑到案涉房屋违法经营已被警方知晓，为避免日后处罚，才坚持解除合同，故相关违约责任应由被上诉人承担。3、按照双方约定，被上诉人承租房屋期间应按时向上诉人交纳房租和水电费，但被上诉人一直拖欠2019年6月23日之后的房租和承租期间的水电费，均属违约行为，理应承担相应赔偿责任。综上，请求二审依法改判。陶琴辩称，涉案房屋上诉人一直用于民宿经营，上诉人告知被上诉人是合法合规的。2019年6月12日，大房东联系不到上诉人，被上诉人主动联系上诉人要求支付租金，故不存在故意拖欠房租的事实。2019年6月13日，上诉人发送的2200元/月的租金收据和之前双方签订的协议不符，上诉人单方表示租金每年上涨100元/月，但双方签订协议时并未告知，实属欺诈。被上诉人经计算，承租8年会比之前约定多出52800元房租，加上转让费，分摊下来房租为3070元/月，不符合市场水平也不符合合同约定，故被上诉人知晓后当即要求解除合同，退还房屋或按原合同执行，但上诉人不同意。2019年6月24日，上诉人对退租置之不理，被上诉人无奈报警，警官告知解除合同需到法院起诉，但案涉房屋不能作为民宿经营，故对被上诉人处以了8000元罚款。2019年8月15日案涉房屋交接完毕，水电费在案件审理过程中大房东已收取过了，未交纳的房租非故意拖欠，而是因上诉人存在欺诈且不收房造成。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陶琴向一审法院提出诉讼请求：1、判令许凤偿还陶琴转让费50000元、房屋押金2000元、房款1605元；2、判令许凤承担本案的诉讼费用。许凤向一审法院提出反诉请求：1、判令陶琴支付自2019年6月23日至2019年8月15日的房屋租金3803.23元（按照2200元每月标准计算）；2、判令陶琴支付自2019年4月23日至2019年8月15日的水费、电费、卫生费605元；3、判令陶琴支付换锁费300元、违约损失赔偿10000元；4、判令陶琴承担本案本诉及反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月10日，许凤与案外人曹家甫签订《房屋租赁合同》，约定曹家甫将诉争房屋出租给许凤使用，租期自2017年7月8日至2027年7月7日；租金2000元每月，每年递增100元；租赁期内，许凤负责承担该房屋的水、电、卫生等费用。2019年4月23日，许凤与陶琴签订《转让协议》，约定许凤将诉争房屋租赁合同转让给陶琴经营，陶琴按合同约定合法合规经营，房屋所有物品一起转让陶琴使用，转让费50000元。签订《转让协议》时，许凤向陶琴出示了其与曹家甫的租赁合同，但该份租赁合同中未载明租金每年递增事宜。《转让协议》签订后，陶琴向许凤支付转让费50000元，两个月租金4000元，押金2000元。许凤将诉争房屋交付陶琴承租使用，陶琴将诉争房屋用于民宿经营。在陶琴经营期间，许凤通过第三方民宿平台收取了诉争房屋房费1605元。陶琴承租诉争房屋期间，许凤分别向曹家甫支付2019年4月水、电费158.5元，2019年5月水、电费92.4元，2019年6月水、电费113.4元，2019年7月水电费共计272元。2019年5月7日，许凤在与陶琴微信对话过程中建议陶琴更换诉争房屋门锁，后续陶琴将诉争房屋门锁进行了拆除更换。合同履行过程中，陶琴与许凤就诉争房屋租金是否递增问题产生争议，双方协商未果，陶琴遂诉至法院。一审案件审理过程中，经一审法院释明，许凤与陶琴解除双方转租、转让合同关系，并于2019年8月15日就诉争房屋进行了交接，陶琴将其自诉争房屋上拆除的门锁返还许凤，许凤亦将其拆除的陶琴安装的门锁返还陶琴，双方确认2019年8月电费金额为90.3元。一审案件审理过程中，陶琴提供通话录音、微信聊天记录截图、微信转账截图等一组证据，以证明许凤承诺给予十几天的免租期，同时自愿负担2019年7月8日前的水、电费，陶琴亦已将2019年7月水、电费272元自行支付给了曹家甫。许凤对通话录音、微信聊天记录截图的真实性不持异议，但是认为上述证据中，许凤从未明确承诺给予免租期并负担水、电费，双方通话中明确说了水、电费由许凤支付给曹家甫后再与陶琴结算；对微信转账截图真实性不予认可，同时认为该截图并不能反映收款人身份。后陶琴表示愿意向许凤支付上述272元水、电费，其自行向曹家甫主张。另，许凤提供诉争房屋内装修照片一组，以证明其转让给陶琴使用的房屋内含装修及家具、电器，故返还时应承担上述装修及家具、电器的折旧费用。陶琴对上述证据的真实性不持异议。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于陶琴要求许凤返还转让费50000元的诉讼请求，一审法院认为，本案中，许凤向陶琴转让、转租诉争房屋时，出示的租赁合同并未载明租金递增事宜，致使双方在合同履行过程中就租金问题产生争议，最终导致合同解除，故许凤理应承担相应违约责任。陶琴在合同解除后已将诉争房屋及屋内设施、设备返还许凤，故一审法院综合考虑陶琴使用诉争房屋的时间、设施设备折旧等因素，酌定许凤返还转让费48500元。关于陶琴要求许凤返还租房押金2000元的诉讼请求，因陶琴已将诉争房屋予以返还，许凤理应将相应押金予以返还，故对陶琴上述诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于陶琴要求许凤返还诉争房屋房费1605元的诉讼请求，一审法院认为，许凤在陶琴承租诉争房屋期间，收取了诉争房屋经营收益1605元，该笔款项亦予以返还，故对陶琴的上述诉讼请求，一审法院亦予以支持。关于许凤要求陶琴按照2200元每月标准支付2019年6月23日至2019年8月15日期间房屋租金的诉讼请求，一审法院认为，陶琴承租诉争房屋后，仅支付租金至2019年6月22日，陶琴虽抗辩许凤承诺给予一定免租期限，但其提供的证据不足以证明其上述抗辩主张，且后续直至2019年8月15日双方才完成房屋交接，故陶琴理应支付2019年6月23日至2019年8月15日期间的租金。关于租金计算标准，因许凤在转让诉争房屋时所提供租赁合同载明租金标准为2000元每月，故陶琴所需支付租金亦应按照2000元每月标准予以计算，具体金额为3548元（2000元/月+2000元/月÷31天×24天）。关于许凤要求陶琴支付水费、电费、卫生费605元的诉讼请求，一审法院认为，从陶琴提供的证据来看，并不能证明许凤承诺负担2019年7月8日前的水、电、卫生费用，陶琴理应自行负担其使用诉争房屋期间所产生的水、电、卫生费，故许凤的上述诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于关于许凤要求陶琴支付门锁更换费用300元的诉讼请求，一审法院认为，许凤在陶琴承租诉争房屋期间建议陶琴更换电子门锁，且此后双方于2019年8月15日房屋交接时亦各自返还了电子门锁，故对于许凤的上述诉讼请求，一审法院不予支持。关于许凤要求陶琴赔偿违约损失10000元的诉讼请求，一审法院认为，本案合同解除系许凤违约所致，其无权向陶琴主张违约赔偿，故对于许凤的上述诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、许凤于判决生效之日起十日内返还陶琴转让费48500元、押金2000元、房费1605元，合计52105元；二、陶琴于判决生效之日起十日内支付许凤房屋租金3548元，水、电、卫生费605元，合计4153元；三、驳回陶琴的其他诉讼请求；四、驳回许凤的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费1140元，减半收取为570元，反诉案件受理费87元，合计657元，由陶琴负担40元，由许凤负担617元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实双方均不持异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点为被上诉人要求解除涉案房屋租赁合同是否存在违约行为，是否应当向上诉人支付违约金10000元。本院认为，上诉人主张在和被上诉人签订《转让协议》之前已经告知被上诉人房租会逐年上涨，但签订《转让协议》时，上诉人向被上诉人出示的其与曹家甫签订的租赁合同上并没有载明租金每年递增事宜，且被上诉人一审提交的通话录音中，上诉人已经承认在签订《转让协议》之时没有告知被上诉人房租递增的事实，故上诉人主张的上述事实，本院不予采信。依据被上诉人一审提交的微信聊天记录，被上诉人在2019年6月13日与上诉人关于房租是否上涨问题产生争议，并在其后表明要退租。上诉人主张被上诉人系因违法经营被公安机关罚款故而要求退租，但未提交证据证明，故一审法院认定本案合同解除系因上诉人出示的租赁合同未载明租金递增事宜致使双方就租金产生争议，并驳回上诉人要求被上诉人给付10000元违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以维持。被上诉人与上诉人2019年6月13日就租金问题产生争议后，被上诉人于2019年7月4日即提起本案诉讼，故被上诉人并不存在故意拖欠租金及相关费用的情形，上诉人主张被上诉人存在相应的违约行为，本院亦不予支持。综上所述，许凤的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人许凤负担。本判决为终审判决。审判长 马 帅审判员 许云苏审判员 刘 凡二〇二〇年一月十五日书记员 高 峥