湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0683民初2071号原告：梁家明，男，1970年3月18日出生，汉族，住枣阳市，委托诉讼代理人：黄先元、夏爱丽，湖北明讼律师事务所律师被告：王宏林，男，1964年2月15日出生，汉族，住枣阳市，委托诉讼代理人：赵进，女，1966年3月10日出生，汉族，住址同上，系王宏林之妻。原告梁家明与被告王宏林租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由简易程序转为普通程序，由田明担任审判长，审判员孙延学、肖利军组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告梁家明及其委托诉讼代理人黄先元、夏爱丽，被告王宏林的委托诉讼代理人赵进到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告梁家明向本案提出诉讼请求，1、请求法院依法解除原被告之间的不定期房屋租赁合同。2、请求法院依法判令被告立即腾空房屋，并将诉争房屋返还给原告。3、请求法院依法判令被告支付自2018年8月1日起于房屋实际返还之日的租金。4、请求法院依法判令被告支付违约金2000元。5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月30日，原被告签订房屋租赁协议，约定原告将租赁枣阳市供销社资产经营管理有限公司所属的位于大北街办公楼一楼坐东向西临街门面由南向北第一间门口橱窗转租给被告使用，租期2017年8月1日至2018年7月30日，年租金4000元，协议另对违约条款等作约定，租赁期限届满后，原告多次找到被告要求其立即腾空房屋，被告拒绝返还租赁物，也不支付租金，并继续占有使用租赁房屋至今。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告王宏林辩称：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。依照合同法第五十二条、第五款的规定，有下列情形之一的，合同无效：（5）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条：当事人举证。第一款：原告向人民法院起诉或者被告提起反诉，应当附有符合起诉调解的相应证据材料。根据法律规定，梁家明必须提供争议房屋的建设工程规划许可证。必须是按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，以及市社的不动产证，以证明房屋所有权的归属问题，否则梁家明的诉讼请求无法律依据，不能成立，梁某无理取闹造成的损失应当赔偿。本人在此店经营二十多年，是众所周知的事，无需举证证明。小店位于市社墙外，小店内墙是市社外墙，属自搭建筑，其性质和旁边炸鸡店类似，不是市社橱窗，后墙是市社楼房承重墙。梁某说小店属于市社资产，且市社租与他、梁某应拿出小店属于市社的证据和市社将小店租与他的明确证据，此案我们拒绝调解。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月1日，梁家明为甲方与王宏林为乙方签订一份《房屋租赁协议》，协议约定：1、甲方将位于大北街市供销社办公楼一楼坐东向西临街门面，由南向北第一间门口橱窗一间，租给乙方，年租金4000元；二、付款方式：一次性付清；三、租赁期限：2017年8月1日至2018年7月31日；四、乙方必须保证所租用的房屋完整无缺，未经甲方同意，不得改变房屋面貌，若乙方私自装修等，包括费用等所有责任概由乙方承担；五、承租期满，乙方应腾空房屋；六、一方违约应由另一方赔偿违约损失2000元；七、本协议自2017年8月1日生效；八、本协议一式两份，甲乙双方各一份。合同（协议）签订后，梁家明收取了本案诉争租赁房屋的租金4000元。现诉争房屋即枣阳市供销社联合社所有的办公楼一楼坐东向西临街门面由南向北第一间门口橱窗一间由王宏林实际占有使用。另查明：2001年12月5日，枣阳市供销社合作社联合社取得的枣阳市大北街赵家巷4＃土地的国有土地使用证（证号枣国用（2001）字第02014015－1号），2006年11月29日，该社取得上述土地房屋所有权（证××枣阳市房权证枣房字第××号）。2017年7月30日，枣阳市供销社资产经营管理有限公司为甲方与梁家明为乙方签订《房屋租赁协议》，协议约定：1、甲方将位于大北街办公楼一楼坐东向西临街门面，由南向北第1至第3间，共3间租赁乙方，年租金每间50000元，共计15万元。2、付款方式：在签订在协议时一次性付清第一年租赁费，下年到期前一个月，一次性付清当年租赁费。3、租赁期限：2017年8月1日至2020年7月31日，以及违约条款等。2019年12月16日，枣阳市供销合作社联合联出具证明：出租给梁家明的三间门面包含橱窗的房屋产权均属于枣阳市供销合作社联合社所有。被告自2018年8月1日起的租金至今未予以支付。本案审理中，本院合议庭前往诉争房屋处实地查看，王宏林辩称的其所经营小店即属枣阳市供销社合作社取得产权产籍证书登记的土地权属范围。以上事实有原被告身份证、《房屋租赁协议》、《国有土地使用证》、《房产证》、枣阳市供销合作社联合社的证明、照片、当事人陈述、庭审记录等证据证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，本案原、被告签订《房屋租赁协议》未违反国家法律规定，该合同合法有效。本案梁家明租赁枣阳市供销合作社联合社房屋，后将其中橱窗出租给王宏林，梁家明应为转租人，王宏林为次承租人，双方的租赁合同实为转租合同。被告王宏林辩称其经营的小店位于市社墙外，小店内墙里市社外墙，属自搭建筑，与枣阳市供销合作社联合社的《土地使用证》、《房产证》不符合，且未提供证据否认其与梁家明签订的租房协议，同时与其辩称的争议房屋应取提的建设工程规划许可证明显矛盾，故可以认定被告王宏林所经营的橱窗是梁家明承租枣阳市供销社联合社房屋的一部分，属与梁家明签订《房屋租赁协议》的事实。由此，被告王宏林作为与原告梁家明成立租赁合同关系的承租方，应当按照协议约定期满腾空房屋交还出租方。根据《中华人民共和国合同法》215条规定，2018年7月31日原被告房屋租赁期满后王宏林未将诉争房屋交还梁家明，双方未签订新的书面租赁合同，应当认定为不定期租赁。原告梁家明主张解除原被告之间的不定期房屋租赁合同，支付不定期租赁期间的租金符合法律规定，本院予以支持。被告辩称是自搭建筑，合同因未取得的建筑规划许可证、合同无效的主张不能成立，本院不予支持。关于原告主张不定期租赁期间的租金，可根据双方2018年7月2日的协议约定的租金计算，自原协议期满之日即2018年8月1日至2019年11月30日计15个月，但诉讼中原告仅主张1年即12个月的租赁费损失4000元属原告自行处分权利，本院予以准许，按4000元支付原告损失，对于原告诉求违约金主张，无法定依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除梁家明与王宏林之间的不定期租赁房屋合同，王宏林于本判决生效之日起十日内将租赁的房屋返还梁家明。二、王宏林于本判决生效之日起十日内支付梁家明租赁费4000元。三、驳回原告梁家明的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由王宏林负担，于本判决生效后三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费。开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交到本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 田 明审判员 孙延学审判员 肖利军二〇二〇年一月十三日书记员 张嘉妮