河北省元氏县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0132执异4号 案外人：杜少敏，女，1982年11月2日生，住元氏县。 申请执行人：赵振虎，男，1963年11月4日生，住元氏县。 被执行人：王海平，男，1975年11月22日生，汉族，住元氏县。 在本院执行赵振虎与王海平民间借贷纠纷一案中，案外人杜少敏于2020年1月9日对执行元氏县锦绣乾城27号楼2单元102房产（不动产权证号0090000424）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人杜少敏向本院提出请求：中止位于元氏县锦绣前程27号楼2单元102室房产（不动产权证号：0090000424)的执行，并解除该房产的查封。其事实与理由：本案涉案房产虽然登记在王海平名下，但案外人杜少敏系实际产权人，2018年1月27日王海平以680000元的价格将涉案房产出售给案外人杜少敏，双方签订书面协议，该协议约定房屋总价680000元，案外人先支付300000元，余款在过户前付清，不计利息，协议签订后原告按照协议约定支付王海平300000元购房款，由于涉案房产出卖时有他人居住，案外人与王海平口头约定让其给两个月时间左右将房屋腾清。2018年4月份王海平将房屋交付案外人杜少敏，案外人全家自2018年4月份在涉案房产居住至今，案外人杜少敏自2018年7月份开始偿还涉案房产公积金贷款，2018年12月15日案外人支付王海平余欠购房款50000元，2019年1月29日支付王海平购房款30000元，2019年7月17日王海平将涉案房屋住房公积金、借款人姓名变更为案外人杜少敏，案外人自2018年7月份起，每月偿还涉案房屋公积金欠款，2019年10月4日案外人又支付王海平购房款10000元。现贵院司法鉴定室在勘验涉案房屋时案外人得知涉案房产已被法院查封，因此依法提出执行异议，案外人认为涉案房产自案外人接收该房产至今，一直由案外人实际控制使用，之所以在法院查封及执行前该房产的产权一直未办理到案外人杜少敏名下，原因不在杜少敏，其原因是因为国家政策原因无法办理过户手续。综上，王海平名下位于元氏县锦绣前程27号楼2单元102室（不动产权证号：0090000424)涉案房产案外人系实际产权人，现依据民诉法规定提出异议申请，请求中止对元氏县锦绣前程27号楼2单元102室房产（不动产权证号：0090000424)的执行，并解除对该房产的查封。 赵振虎称，贵院依法执行（2019）冀0132民初996号民事判决内容完全符合法律规定，被答辩人杜少敏所提执行异议既无事实依据，也无法律依据，应依法驳回，继续执行被答辩人王海平名下位于元氏县（不动产权证号：0090000424）。1、本案的基本事实：2015年1月5日，被执行人王海平以其位于元氏县城区（房产证号:石房权证元字第××）做抵押向答辩人借款20万元，双方于当曰签订《个人抵押借款合同》（以下简称合同），该合同约定了双方的权利义务，同时还约定了借款数额、利息、违约责任及其他内容。答辩人将20万元给付被执行人王海平后，被执行人未能按照合同约定及时给付答辩人利息，截止到2019年3月5日被执行人尚欠答辩人本息341100元未还，答辩人为此借款多次找被执行人索要，然被执行人王海平一直不还，后来竟不接答辩人的电话。无奈，答辩人于2019年4月9日向贵院提起诉讼，贵院于2019年4月11日立案，案号为（2019）冀0132民初996号，答辩人在提起诉讼的同时申请财产保全，贵院做出民事裁定书，依法将被执行人王海平位于元氏县城区（房产证号：石房权证元字第××）查封。贵院经审理于2019年5月做出（2019）冀0132民初996号民事判决书，判决书生效后，王海平仍不履行判决书确定的还款义务，答辩人向法院申请强制执行。2、案外人杜少敏依据2018年1月27日协议主张案涉房产归其所有对抗执行无法律依据。根据我国关于不动产登记的相关规定，房屋属于不动产，不动产登记证书是产权所有人的物权凭证，自2015年7月5日王海平借款至今，案涉房屋王海平的产权登记证书一直由答辩人保存，如果杜少敏真的购买王海平的房屋，杜少敏因何不向王海平索要涉案房产的房产证呢？况且法律规定不动产己完成过户登记方能产生所有权转移的法律效果，截止日前，该房产仍归王海平所有。因案涉房产没有过户登记，杜少敏所谓的“购买”不发生任何效力。另外，若王海平真的将案涉房产出售给杜少敏，其所得房款因何不偿还答辩人呢？若王海平真的将案涉房产出售给杜少敏，杜少敏因何不持有案涉房屋的房产证呢？案外人提交的所谓“购房”证据不仅形式上存在瑕疵，也与他人购买房屋的形式有别，这样的证据实难让人信服。退一步讲，无论王海平与杜少敏购买行为真假，均不能对抗法院的执行。综上所述，被答辩人杜少敏的主张缺乏事实和法律依据。假如法院采纳被答辩人的无理请求，不仅会损害答辩人的合法债权，也会浪费本就紧张的司法资源。案外人杜少敏所提执行异议理由不符合法律规定，人民法院对案外人杜少敏提出的异议应予以驳回。 王海平称，其与杜少敏签订的房屋买卖协议书是真实的，房价是68万元，双方买卖房屋时法院还没有查封该房屋。 本院查明，2015年7月5日，赵振虎与王海平签订《个人抵押借款合同》，约定王海平向赵振虎借款20万，并以王海平名下位于元氏县城区（房产证号：石房权证元字第××，下称案涉房屋）作抵押，合同签订后，赵振虎向王海平支付20万元，王海平将案涉房屋的《房屋所有权证》交付赵振虎保管。 2018年1月27日，王海平与案外人杜少敏签订《协议》，王海平将案涉房屋以68万元的价格卖与杜少敏。当日，杜少敏向王海平支付首期款30万元。由于案涉房屋当时由他人居住，2018年4月份王海平按约定将房屋腾空交付杜少敏，杜少敏自2018年4月其在案涉房屋居住至今。后杜少敏陆续支付王海平剩余购房款9万元。2019年7月17日，双方将案涉房屋在石家庄住房公积金管理中心的还款账号借款人由王海平变更为杜少敏。 2019年4月11日，本院受理原告赵振虎与被告王海平民间借贷纠纷一案。诉讼中，本院于2019年4月16日作出民事裁定书，查封了案涉房屋；2019年5月2日，本院作出（2019）冀0132民初996号民事判决书，判决被告王海平偿还原告赵振虎借款及利息共计354744元；该案执行程序中，本院分别作出（2019）冀0132执753号、（2019）冀0132执753号之一执行裁定书，裁定查封、拍卖案涉房屋。本院委托的评估机构勘验案涉房屋时，杜少敏方知案涉房屋被查封，遂提出执行异议。 另查明，由于开发商手续不完善，案涉房屋预售时虽可办理银行按揭贷款和产权证书，但是现政策已不允许办理产权变更登记。 本院认为，案外人杜少敏提交的购房协议、银行转款记录，可以证实王海平已于2018年1月27日将案涉房屋卖与杜少敏，但由于政策原因，双方未办理产权变更登记；杜少敏提交的锦绣乾城物业证明、北国电器商品销售凭证、物业费票据、供暖费票据可以证实杜少敏自2018年4月份入住案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，杜少敏对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对案外人杜少敏的异议请求本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于元氏县锦绣前程27号楼2单元102室房产（不动产权证号：0090000424)的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郑景云 人民陪审员  闫孟德 人民陪审员  祁亚慧 二〇二〇年一月二十一日 书 记 员  张晓红