广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初25253号原告：俞文静，男，1980年2月18日出生，汉族，住广东省陆丰市，原告：陈海岸，女，1987年12月1日出生，汉族，住广东省陆丰市，两原告共同委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：龚婉娴，广东广岭律师事务所律师。被告：梁嘉豪，男，1995年5月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告俞文静、陈海岸与被告梁嘉豪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告俞文静、陈海岸的共同委托诉讼代理人麦丽妍到庭参加诉讼。被告梁嘉豪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞文静、陈海岸向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告返还定金300000元；2.被告向原告支付违约金900000元；3.被告向原告支付律师费损失20000元、中介费损失30000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月11日，在佛山市顺德区天盈房地产信息服务有限公司（以下简称天盈公司）的居间下，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告以3000000元的价格向原告出售位于佛山市顺德区****办事处小黄圃社区XX号的房屋（以下简称1401号房屋），并约定了原告以银行按揭的方式付款以及相关的违约责任。签订合同后，原告向被告支付了300000元购房定金。2019年8月29日，原告与被告签订《补充协议》，约定原告将付款方式变更为一次性付款，并于2019年10月11日前原被告双方共同到不动产登记中心办理买卖过户手续，同时原告向被告支付购房余款2700000元。然而在交易过程中，2019年9月24日被告因无法及时向抵押权人广州快氪在线小额贷款有限公司还清贷款，导致房屋被司法查封。原告与被告多次沟通，被告均拒绝向抵押权人还款，并拒绝解决司法查封问题，导致房屋交易无法进行。被告的行为是严重的违约行为，严重损害了原告的合法权益，为了保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法秉公判决。被告梁嘉豪未作答辩。本院依法向被告送达起诉状副本和开庭传票，但被告没有到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为自动放弃举证、质证和抗辩的权利。两原告提供的证据有《房屋买卖合同》一份、《补充协议》一份、2019年7月11日不动产登记信息查询结果复印件一份、2019年9月17日不动产登记信息查询结果复印件一份、2019年10月17日不动产登记信息查询结果复印件一份、《委托代理合同》一份、律师费发票一份、账户对账单一份、收据（NO.1332202）一份、《买卖佣金确认书》一份、《付款通知书》一份、《解除通知书》复印件一份、快递单一份、邮件交寄单（收据）一份、交寄邮件收据一份、邮件查询记录打印件两份、《律师函》复印件一份。被告没有提供证据。经审核，两原告提供的《解除通知书》复印件中，落款的通知人处空白，并无两原告签名，两原告也未能提供该通知书原件以供核对，故该证据真实性无法确认，本院不予采信。对于与《解除通知书》相关的邮件交寄单（收据）、交寄邮件收据、邮件查询记录打印件，本院亦不予采信。当事人提供的其他证据来源、形式合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月11日，被告作为甲方、两原告作为乙方、天盈公司作为丙方，三方签订《房屋买卖合同》，约定两原告以3000000元的价格向被告购买1401号房屋。该合同载明，被告确认该房屋设定了两项抵押以及没有被查封的情况。该合同约定，两原告于签订合同当天支付定金300000元，被告提前办理该房屋的银行还贷手续并自行还贷；2019年8月16日前原被告按银行办理贷款的要求提供相关资料并前往办理手续；2019年10月11日前，原被告一起办理该房屋的买卖过户手续，同时两原告向被告支付首期款1100000元；若两原告申请的抵押借款合同或被告申请的不动产登记证明书、房地产他项权注销登记申请审批书由于银行流程原因延期，则过户时间相应顺延；购房余款1600000元由银行直接转入被告账号。该合同第十条第1款第1.2项约定，“若甲方虚假陈述或存在权属等纠纷，导致该房屋无法转让过户，视为甲方严重违约，乙方有权解除本合同，要求甲方双倍返还定金，退回除定金外的已收购房款及其他费用，并向乙方支付该房屋总成交价的30%作违约金；若乙方要求甲方继续履行本合同，有权要求甲方自本合同之日起至完成过户之日止，以该房屋总成交价为基数，按每日万分之六支付延迟履行违约金，并承担乙方通过法律途径追讨而支付的诉讼费、律师费等一切相关费用。”第十条第3款第3.1项约定，“甲、乙双方之间相互违约或单方违约导致无法交易的，不能免除向丙方支付佣金的义务，违约方应代守约方向丙方支付佣金，即违约方须按本合同总价的3%支付佣金；丙方已收取的佣金不予退还，由守约方向违约方追偿。”同日，原告陈海岸向被告转账支付300000元，被告出具收据确认收到两原告支付定金。两原告同时又向天盈公司支付佣金30000元。2019年8月29日，原被告签订《补充协议》，载明原定两原告以银行按揭方式支付购房款，现变更为以现金转账方式支付。《补充协议》约定，2019年10月11日前，原被告一起办理1401号房屋的买卖过户手续，同时两原告向被告支付购房余款2700000元。2019年10月21日，两原告向被告寄去律师函，认为1401号房屋因被告个人债务原因被查封，导致无法办理过户登记手续，故通知被告解除《房屋买卖合同》，并保留追究被告违约责任的权利。该律师函于2019年10月21日寄往被告居民身份证上的登记住址，于2019年10月22日被签收。另查明，1401号房屋于2019年9月24日被佛山市南海区人民法院查封。直至本案庭审结束，该房屋仍处于查封状态，并且仍然有两项抵押登记未注销。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋买卖合同》约定，1401号房屋存在权属纠纷导致无法转让过户的，两原告有权解除合同。原被告约定2019年10月11日前办理房屋过户手续，但直至本案庭审结束，被告仍未能注销该房屋的抵押登记，也未能令该房屋的查封状态解除。被告未能按照合同约定为1401号房屋办理过户手续，导致两原告的合同目的无法实现，被告已构成违约，两原告有权解除合同。两原告主张解除《房屋买卖合同》的通知已于2019年10月22日到达被告，故《房屋买卖合同》自该时解除。原被告签订的《补充协议》属于《房屋买卖合同》的组成部分，故《补充协议》也随《房屋买卖合同》自该时一并解除。两原告已经向被告支付定金300000元。合同解除后，两原告主张被告返还该笔定金，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。两原告主张被告按交易价格3000000元的30%支付违约金900000元，符合双方约定。但考虑到两原告在履行合同过程中尚未实际支付全部或绝大部分购房款，已经实际支付给被告的仅有定金300000元，仅占交易价格的小部分，故按上述约定计算违约金明显过高，应予以适当减少。综合两原告履约情况、可能存在的损失以及被告违约情况等因素，本院仅支持按交易价格的10%计算该违约金。即对于两原告主张的违约金900000元，本院仅支持其中300000元，超出部分不予支持。两原告同时主张由被告承担两原告的律师费、中介费损失共50000元，因两原告该部分损失已经可以通过违约金弥补，本院不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告梁嘉豪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告俞文静、陈海岸返还定金300000元；二、被告梁嘉豪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告俞文静、陈海岸支付违约金300000元；三、驳回原告俞文静、陈海岸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8025元，财产保全费5000元，共计13025元（原告俞文静、陈海岸已预交），由原告俞文静、陈海岸负担25元，被告梁嘉豪负担13000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王小东二〇一九年十二月三十日书记员  黄 瑞