湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民再144号再审申请人（一审被告）：蒋传贤，男，1952年1月15日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：刘法军，河南言华律师事务所律师。被申请人（一审原告）：刘元昌，男，1956年9月24日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：袁琳，湖北国涵律师事务所律师。再审申请人蒋传贤因与被申请人刘元昌确认合同无效纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初3412号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月18日作出（2019）鄂01民申108号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，蒋传贤及其委托诉讼代理人刘法军，刘元昌及其委托诉讼代理人袁琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2017年9月1日，一审原告刘元昌起诉至湖北省武汉市汉阳区人民法院请求：1．依法判决确认原告与被告之间关于武汉市汉阳区永丰街郑家咀村郑家咀新34号的房屋买卖合同无效；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于武汉市汉阳区永丰街郑家咀村郑家咀新34号（原42号）的私房为严冬英所有。严冬英于2000年12月14日因病去世。原告是严冬英唯一合法继承人。2006年2月20日原告将私房以10000元的价格卖给被告，当时未签订书面合同且未经妻子同意。今年原告要求被告搬出时，被告说这是房屋买卖，拒绝搬出。根据相关法律法规政策的规定，农村房屋可以在本村村民内部进行买卖，而被告非该房屋所在村的村民，因此涉案房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定应属无效。故原告提起诉讼请求法院依法判决。一审被告蒋传贤未到庭，亦未提交答辩意见。湖北省武汉市汉阳区人民法院一审查明，位于武汉市汉阳区永丰街郑家咀村郑家咀新34号（原42号）私房是刘元昌母亲严冬英所遗留房屋。该房屋所用土地系汉阳区永丰街郑家咀村集体所有土地。严冬英系汉阳区永丰街郑家咀村村民。**昌系严冬英之子。严冬英与刘世纪再婚，婚后未生育子女，**昌改名为刘元昌。刘世纪于1988年去世。严冬英于2000年12月14日去世。蒋传贤系河南省夏邑县人。2006年2月20日，刘元昌、蒋传贤就买卖该房屋达成口头协议，刘元昌以10000元价格将房屋卖予蒋传贤，刘元昌出具收条一份：“今收到售房费（二间平房）壹万元正。售房人**昌，买房人蒋传贤，证明人郑德君、郑文照”。双方买卖未经汉阳区永丰街郑家咀村村民委员会同意。双方未办理房屋过户手续。蒋传贤购房后将房屋出租。现该房屋纳入拆迁范围。湖北省武汉市汉阳区人民法院一审认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，本案中诉争房屋所涉土地为汉阳区永丰街郑家咀村集体所有土地，蒋传贤并非汉阳区永丰街郑家咀村村民，其与刘元昌于2006年2月20日口头达成的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，应属无效。该院对刘元昌要求确认双方的房屋买卖合同无效的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，该院作出（2017）鄂0105民初3412号民事判决：刘元昌与蒋传贤于2006年2月20日就武汉市汉阳区永丰街郑家咀村郑家咀新34号房屋达成的口头买卖协议无效。案件受理费4450元、公告费560元由被告蒋传贤承担，此款原告刘元昌已交纳，被告蒋传贤于本判决生效之日起十五日内将应承担的款项直接支付给原告刘元昌。蒋传贤申请再审请求：1．依法撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初3412号民事判决；2．依法判令刘元昌、蒋传贤之间关于武汉市汉阳区永丰街郑家咀村郑家咀新34号涉案两间房屋的房屋买卖合同合法有效，驳回刘元昌的诉讼请求；3．本案一审、再审诉讼费用由刘元昌承担。事实与理由如下：第一，本案没有将诉状和开庭传票采用直接送达或邮寄送达等方式送达给蒋传贤，就径行对蒋传贤公告送达，剥夺了蒋传贤的诉讼权利，审理程序严重违法。第二，本案适用法律错误，本案不违反也不适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。本案系一起房屋买卖合同纠纷，当事人诉争标的为两间房屋的所有权，而一审判决却超出房屋所有权纠纷，超出诉请联想到处理土地所有权问题。本案是农村房屋所有权转让，而不是农村宅基地的转让。国家禁止城市居民购买农村房屋，但蒋传贤是外省农村村民，并非城市居民，且仍然从事农业相关经营。因此，本案房屋买卖并不违反国家禁止性规定。一审法院适用法律错误。第三，本案争议房屋蒋传贤已居住使用十多年，而且屋顶墙体等部分已经经过蒋传贤翻修重建，十多年期间刘元昌无异议。一审判决罔顾上述事实的诉讼时效，仍然做出房屋买卖合同无效的判决，有违公平，不合法也不合理。刘元昌辩称，一审法院通过各种方式向蒋传贤送达开庭传票，后又依法公告送达，程序合法。另外本案房屋买卖实质是农村宅基地的买卖，而国务院曾发通知明确规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”。本案房屋买卖违反禁止性规定，应为无效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院维持原判。蒋传贤在本案再审过程中向本院提交了下列证据。证据：一、2006年2月20日购房收条原件一份。二、涉案房屋土地房产所有证。证明双方在证明人郑德君、郑文照的见证下，刘元昌将其继承的两间平房，以总价款10000元的价格出售给蒋传贤的事实。刘元昌出售平房的同时，将相当于该两间平房权属凭证的土地房产所有证一并转让给了蒋传贤。证据三、蒋传贤户口本一份。证明蒋传贤是农业家庭户口，是农民。蒋传贤自1973年起就来到了湖北武汉，但是户口一直在河南，未迁移。证据四、证人证言。证明买卖房屋的真实性。刘元昌在本院再审过程中也提供了新的证据：一、退休、退职工人子女安排申请表，证明刘世纪、严冬英是刘元昌的父母；二、《证明》、《死亡医学证明书》，证明刘世纪于1988年去世，严冬英于2000年12月13日去世；三、严冬英户籍信息，证明涉案房屋为严冬英所有，其一直在房屋居住；四、《收条》，证明2006年2月20日刘元昌将私房以10000元的价格卖给蒋传贤，该买卖合同无效；五、照片，证明房屋现状。经庭审质证，刘元昌称对证据一、二、三的真实性没有异议，对合法性和证明目的有异议，该房屋是农村集体所有，不允许买卖，双方当事人的房屋买卖违反了国家的强制性规定。对证据四的真实性和证明目的有异议。蒋传贤对刘元昌提供的五组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。经审查，本院认为，蒋传贤提供的证据一、二、三真实合法，与本案有关联性，可以作为认定本案事实的证据；对蒋传贤提供的证据四，应属于证人证言，但证人未出庭作证，不作为认定本案事实的证据，而且其他证据可证明蒋传贤与刘元昌买卖房屋的事实。刘元昌提供的证据一至四真实合法，与本案有一定关联性，可作为认定本案事实的证据。本院再审查明的事实与原一审查明的基本事实相同。另查明，蒋传贤系河南省夏邑县农业家庭户口居民。本案的争议焦点为涉案房屋口头买卖协议是否有效。本院再审认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”和《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。出卖人将农村宅基地上的房屋出售给本集体之外的人，应当认定为房屋买卖合同无效。蒋传贤虽属于外籍农村村民，但不属于汉阳区永丰街郑家咀村村民，蒋传贤与刘元昌于2006年2月20日口头达成的房屋买卖协议,违反了法律、行政法规的强制性规定,该口头房屋买卖协议应为无效。本案是本院提审的，依法适用二审程序审理。再审申请人蒋传贤的再审请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初3412号民事判决。再审案件受理费4450元，由蒋传贤负担。本判决为终审判决。审判长  袁跃武审判员  何学年审判员  吴 婷二〇二〇年一月二十日法官助理王楠书记员周玉琴