重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民初2047号原告（执行案外人）：丁方伟，男，1948年6月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：罗小平，重庆立万律师事务所律师。被告（申请执行人）：重庆航港建设工程（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道空港大道360号远洋航港商1幢3-1，统一社会信用代码91500112765922031W。法定代表人：王礼彬，总经理。委托诉讼代理人：陈兵、陈星池，重庆静昇律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆元尚元房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区思源路109号2单元3-24，统一社会信用代码91500104331667125A。法定代表人：胡克炼，董事长。原告丁方伟与被告重庆航港建设工程（集团）有限公司（以下简称航港公司）、第三人重庆元尚元房地产开发有限公司（以下简称元尚元公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁方伟及其委托诉讼代理人罗小平、被告航港公司的委托诉讼代理人陈兵、陈星池到庭参加诉讼。第三人元尚元公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。丁方伟向本院提出诉讼请求：确认位于重庆市大渡口区思源路109号2幢2-3X房屋归丁方伟所有，停止对该房屋的强制执行并解除查封。事实和理由：本案房屋原系元尚元公司抵偿给重庆瑞西卡科技有限公司（以下简称瑞西卡公司）。2019年1月15日，**与丁方伟签订《房屋转让协议》，将本案房屋转让给丁方伟，总价款346460元。之后**向元尚元公司出具《指定购房人确认书》，请元尚元公司协助办理与丁方伟的房屋买卖手续。2019年1月23日，丁方伟与元尚元公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定丁方伟向元尚元公司购买大渡口区思源路109号2幢2-33房屋，总价为346460元。丁方伟于2019年1月15日向**支付现金40000元，2019年1月23日向**支付现金306460元，并于2019年1月23日向元尚元公司交纳购房税费13665.49元。至此，丁方伟已付清全部购房款并由第三人代为办理了网签手续。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中查封的房屋为商住两用房屋，符合上述文件规定，本案中不应对上述房屋进行查封。丁方伟购买本案房屋已办理网签手续，支付了全部购房款，购房也系用于居住，未能办理过户手续系第三人原因造成，丁方伟有权要求排除对本案房屋的执行。航港公司辩称，关于本案房屋的所谓“交易”不是商品房买卖关系，而是以物抵债的行为，以物抵债只能双方自愿履行，以物抵债未能履行的，只能以基础法律关系诉讼，而不能直接按以物抵债诉讼。本案房屋是经过以房抵债人的债权人转手卖给丁方伟，丁方伟没有主张排除执行的权利依据。航港公司对于案涉房屋享有工程价款优先权，本案房屋是办公用途，不是用于居住的普通住宅，不适用消费者居住权的保护规则。要求驳回丁方伟的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：航港公司与元尚元公司、重庆兴兆海实业有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，重庆仲裁委员会于2018年12月11日作出（2016）渝仲字第2469号裁决书，裁决确认航港公司与元尚元公司位于重庆市大渡口区思源路109号思源公园东侧“奥立奥”项目工程结算总金额为85000000元，截止2018年12月6日，元尚元公司已付航港公司工程款54513689元，尚欠30486311元，航港公司作为“奥立奥”项目承包人，就前述工程欠款对该项目房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权等内容。该仲裁裁决生效后，因元尚元公司未如期履行义务，航港公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2019年1月30日作出（2019）渝05执179号之四执行裁定书，查封了被执行人元尚元公司名下包括位于重庆市大渡口区思源路109号2幢2-3X房屋在内的房产。2015年4月1日，兴兆海公司（甲方）与重庆德康建筑劳务有限公司（乙方，以下简称德康公司）签订《“奥立奥”项目零星装修工程》，约定甲方将奥立奥项目零星装修工程发包给乙方，合同暂定总价3000000元。2015年4月21日，兴兆海公司（甲方）与杭州施密特电梯有限公司（乙方，以下简称施密特公司）签订《奥立奥项目电梯设备采购合同》，约定甲方向乙方订购8台电梯产品，合同总价为1966800元。同日，兴兆海公司（甲方）与施密特公司（乙方）签订《奥立奥项目电梯安装工程合同》，约定甲方将九汇·奥立奥项目电梯设备安装工程发包给乙方，合同总价392000元。2015年6月26日，发包方元尚元公司与承包方湖北永阳材料股份有限公司重庆分公司（以下简称永阳重庆公司）签订《奥立奥项目防水工程施工合同》，约定发包方将奥立奥项目防水工程施工合同发包给承包方，总造价800000元。2016年1月1日，元尚元公司（甲方）与重庆高谋房地产营销策划有限公司（乙方，以下简称高谋公司）签订《广告服务合同》，约定甲方委托乙方为九汇元尚元项目提供全程广告代理服务，期限为12个月，服务费总金额600000元。2016年3月，发包方元尚元公司与承包方重庆恒旺装饰工程有限公司（以下简称恒旺公司）签订《奥立奥项目单元入户大堂、公共通道及电梯前室装饰工程合同》，约定发包方将奥立奥项目单元入户大堂、公共通道及电梯前室装饰工程发包给承包方，合同包干价2750000元。2016年，元尚元公司（甲方）与重庆瑞西卡科技有限公司（乙方，以下简称瑞西卡公司）签订《奥立奥项目指纹锁采购及安装合同》，约定：甲方将奥立奥项目指纹锁采购及安装工程发包给乙方，金额410080元。2018年12月3日，瑞西卡公司（甲方）与施密特公司（乙方）、元尚元公司（丙方）签订《债权转让协议》，约定：乙方将其因《奥立奥项目电梯安装工程合同》为丙方提供电梯采购安装服务对丙方享有的债权38340元转让给甲方。2018年12月3日，瑞西卡公司（甲方）与德康公司（乙方）、元尚元公司（丙方）签订《债权转让协议》，约定：乙方将其因《奥立奥项目零星装修工程合同》为丙方提供零星装修工程施工服务对丙方享有的债权294296元转让给甲方。2018年12月3日，瑞西卡公司（甲方）与永阳重庆公司（乙方）、元尚元公司（丙方）签订《债权转让协议》，约定：乙方将其因《奥立奥项目防水工程施工合同》为丙方提供防水工程施工服务对丙方享有的债权58,718元转让给甲方。2018年12月3日，瑞西卡公司（甲方）与高谋公司（乙方）、元尚元公司（丙方）签订《债权转让协议》，约定：乙方将其因《广告服务合同》为丙方提供广告服务对丙方享有的债权134729元转让给甲方。2018年12月3日，瑞西卡公司（甲方）与恒旺公司（乙方）、元尚元公司（丙方）签订《债权转让协议》，约定：乙方将其因《奥立奥项目单元入户大堂、公共通道及电梯前室装饰工程合同》、《奥立奥项目新营销中心装修工程合同》为丙方提供装饰工程服务对丙方享有的债权17283元转让给甲方。2018年12月3日，元尚元公司（甲方）与瑞西卡公司（乙方）签订《抵房协议》，约定：甲乙双方就《奥立奥项目指纹锁采购及安装合同》产生费用用于购买甲方开发的奥立奥项目商品房一事，达成如下协议：1.乙方采取一次性付款方式购买甲方开发的奥立奥项目商品房，具体房号：重庆市大渡口区思源路109号2幢2-X，房屋价款313145元，重庆市大渡口区思源路109号2幢2-3X，房屋价款346460元，以上房屋总价款659605元；2.甲乙双方一致同意，以甲方所欠乙方款项抵偿乙方应支付给甲方的购房款659605元；3.甲乙双方一致同意，以甲方所欠乙方款项抵偿乙方应支付给甲方的购房款659605元，具体明细：（1）甲乙双方因履行《奥立奥项目指纹锁采购及安装合同》及《进度表》核定的金额作为本协议抵房金额，即甲方尚欠乙方款项116239元；（2）甲乙双方与恒旺公司签订的《债权转让协议》中乙方从恒旺公司受让的债权金额17283元；（3）甲乙双方与高谋公司签订的《债权转让协议》中乙方从高谋公司受让的债权转让金额134729元；（4）甲乙双方与施密特公司签订的《债权转让协议》中乙方从施密特公司受让的债权转让金额38340元；（5）甲乙双方与永阳重庆公司签订的《债权转让协议》中乙方从永阳重庆公司受让的债权转让金额58718元；（6）甲乙双方与德康公司签订的《债权转让协议》中乙方从德康公司受让的债权转让金额294296元；4.甲乙双方一致同意，乙方用上述债权一次性抵扣应支付上述房屋的总房款659605元；5.甲方同意乙方或乙方指定的其他自然人作为上述房屋的购房人，并配合乙方办理相关手续；6.甲乙双方签订本抵房协议后，乙方或乙方指定购房人根据甲方通知，与甲方签订正式《商品房买卖合同》。2019年1月15日，**（甲方）与丁方伟（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：1.2018年12月7日，甲方与元尚元公司签订《房屋买卖合同》，购买元尚元公司开发的位于重庆市大渡口区思源路奥立奥项目2-2-3X号房屋，建筑面积37.12平方米，总价款346460元；2.甲方自愿将上述房屋转让给乙方，总价款346460元；3.本协议签订后，乙方支付定金40000元给甲方，甲方收到定金15日内，甲方负责乙方与元尚元公司签订《房屋买卖合同》，乙方与元尚元公司签订《房屋买卖合同》当日，乙方向甲方支付购房款306460元。2019年1月15日，**向元尚元公司出具《指定购房人确认书》，载明：本人与元尚元公司签订了《房屋买卖合同》，购买元尚元公司开发的位于重庆市大渡口区思源路109号奥立奥2-2-3X号房屋，现本人自愿将上述房屋转让给丁方伟，请元尚元公司协助办理与指定购房人的房屋买卖变更登记手续。2019年1月23日，元尚元公司（甲方）与丁方伟（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买坐落于重庆市大渡口区思源路109号2幢2-33房屋，建筑面积37.12平方米，用途为非住宅办公用房，总成交金额346460元，乙方于2019年1月23日向甲方支付房款346460元，甲方应在2019年1月10日前将商品房交付乙方使用。2019年1月15日，元尚元公司出具《售房专用收据》，载明：收到**交纳的奥立奥项目2-2-33号房款346460元，备注为瑞西卡公司抵款房。2019年1月23日，元尚元公司出具《售房专用收据》，载明：收到**交纳的奥立奥项目2-2-3X号税费13,665.49元。2019年1月15日，**出具《收条》，载明：收到丁方伟现金40000元，用于购买大渡口区思源路奥立奥项目2栋2-33房屋定金。2019年1月23日，**出具《收条》，载明：收到丁方伟现金306460元，用于购买大渡口区思源路奥立奥项目2栋2-3X房屋房款。2019年3月1日，深圳市彩生活物业管理有限公司重庆分公司（甲方）与丁方伟（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方将坐落于重庆市大渡口区思源路109号2-2-3X、2-2-3X号商住房屋的前期物业交由甲方管理。《收楼意见书》载明：物业房号2楼332、333号，验收日期2019年3月11日，业主为丁方伟，验房经办人为陈国伟。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案中，航港公司对于案涉房屋依法享有建设工程价款优先受偿权，航港公司对案涉房屋申请执行，仅有消费者对案涉房屋的物权期待权能够排除执行。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条的规定，消费者是为生活消费需要而购买商品、使用商品或者接受服务的人，对于丁方伟是否属于消费者购房，应当以案涉房屋的性质作为判断的客观标准，丁方伟与元尚元公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中明确记载“本商品房用途为非住宅，属于办公”，故本案中丁方伟不属于消费者购房，不能排除对案涉房屋的执行。丁方伟主观认为案涉房屋为“商住两用”不构成足以排除执行的正当理由，本院对其诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告丁方伟的诉讼请求。案件受理费6496.9元，由原告丁方伟负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长 倪洪杰审 判 员 陈 华审 判 员 周 舟二〇二〇年一月十四日法官助理 康 佳书 记 员 张远馨