江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10177号上诉人（原审被告）：南京合美佳房产经纪有限公司，住所地南京市建邺区吴侯街158号4幢14室。法定代表人：许鹫，该公司总经理。委托诉讼代理人：马双，江苏品映律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏雨，江苏品映律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：毛欣玥，女，1992年10月17日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：左思成，江苏圣典律师事务所律师。上诉人南京合美佳房产经纪有限公司（以下简称合美佳公司）因与被上诉人毛欣玥居间合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初7506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合美佳公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人在签署合同中并未约定上诉人需要对被上诉人的贷款审查承担义务，根据《合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。而本案中，上诉人并不存在隐瞒和提供虚假情况，不应承担赔偿责任。二、一审法院基本观点错误。1.上诉人作为中介公司的主要义务是促成居间合同成立，并提供基本的交易政策咨询。被上诉人的贷款涉及银行的具体评估，并非中介公司能够提供的具体信息。通过一审证据显示：上诉人在促成交易时为被上诉人测算基准利率并告知利率会有浮动，利息会上下浮动几百块，具体由银行认定。这一点足以说明上诉人并非没有进行说明，一审法院用了两个“充分”来强调上诉人的过错，显然是给上诉人强加义务。2.被上诉人在一审中曾向法庭提交微信截图复印件，将上诉人员工一条微信刻意删除，其内容为：那时候都讲了，算的是大概费用，具体的肯定要银行那边出明细，我当时算了月供，上下浮动几百……这一点足以证明，上诉人在交易时已经告知了被上诉人利率浮动的情况。3.利率上浮是银行的政策性规定，上浮多少要看客户的资质、房屋的具体情况、首付的情况。上诉人作为中介公司，无法在交易时判断客户的具体上浮比例，只能按照基准利率进行测算供客户参考。一审法院要求中介公司告知具体上浮比例显然是强人所难。4.上诉人组织双方办理贷款面签手续，银行告知被上诉人贷款利率上浮，被上诉人并未提出异议，而且在贷款合同上签字，在提交资料时，被上诉人未带收入证明以及其提供的流水不符合银行要求，故当日未能办成。因此，不排除因被上诉人无法提供符合银行要求的材料，而以贷款利率上浮为由，放弃购房。三、一审法院将被上诉人因其违约行为而主动放弃的定金认定为其损失，没有依据。被上诉人签署买卖合同后，因在办理贷款审批时缺少必要的材料才未能办理手续，后又反悔拒绝购买房屋。被上诉人在违约后向出卖人发信息要求不得另行出售房屋，致使该合同在一年后才得以解除，给出卖人带了较大经济损失，故其用放弃定金来换取出卖人同意解除合同，实质上是弥补出卖人的损失，系因其违约及拖延履行所承担的法律后果，不应认定为其损失。四、被上诉人贷款是其履行房款给付义务，银行并未对被上诉人贷款作出预批，故其能否获得贷款额度以及贷款利率和期限如何，都无法作出最终的认定。在这种情况下，将被上诉人不履行合同的理由，归咎于贷款利率上浮，缺乏必要证据支持，更不能将其成承担的违约责任转嫁给中介公司。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。毛欣玥辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人作为专业的房屋交易中介机构，应当就房屋交易政策向被上诉人履行全面告知义务。根据合同法第四百二十五条的规定，居间人应当就有关签订合同的事项向委托人如实报告。上诉人2018年8月告知被上诉人的却是3月的数据，显然没有尽到如实报告的义务。二、一审证据中无法证明上诉人尽到了充分说明的义务。上诉人员工陈蕾在微信聊天记录中所述的情况是一家之言，没有得到被上诉人丈夫陈群的认可。至于上诉人所述刻意删除某条信息更是与事实不符。微信聊天记录从双方结识到目前的所有内容都完整保留在被上诉人手机中，可供法庭及上诉人核实，在双方洽谈过程中，被上诉人的资质、所购房屋的具体情况、首付情况都是确定的，银行的政策规定都是公开的。被上诉人作为首次购房的消费者不知情、不了解情有可原，但上诉人作为专业的房屋中介机构，收取了高额的佣金，推脱不知道，显然是不可接受的。双方在莲花派出所调解时，双方的买卖合同事实上已经解除。三、银行在为被上诉人办理贷款的时候，按常理来说是不会告知被上诉人利率有所上浮，而是会给被上诉人一个准确的利率，不会拿同期利率做比较。所以上诉人所述的相关的情况与事实不符。综上，请求驳回上诉，维持原判。毛欣玥向一审法院起诉请求：1.合美佳公司退还佣金43200元；2.合美佳公司赔偿毛欣玥损失5万元；3.合美佳公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月10日，毛欣玥（买售方）、李某,4（出售方，其妻宋某,4代理）经合美佳公司居间介绍签订《房地产买卖定金合同》，约定：李某,4将坐落南京市建邺区莲池路48号9幢一单元404室房屋（建筑面积67.29平方米）售予毛欣玥，售价180万元（含电器、家具），毛欣玥于2018年8月11日前给付定金5万元，2018年8月14日面签，2018年8月20日前解押支付35万元（含定金5万元），公积金商业组合贷款126万元，交易过户当日支付18万元，交房当日（2018年9月20日前）支付1万元，交易税费毛欣玥负担；毛欣玥向合美佳公司支付佣金43200元。同日，毛欣玥向合美佳公司支付定金5万元及佣金43200元。2018年8月14日，毛欣玥丈夫陈群向合美佳公司经办人程磊发送微信称：“我和我老婆家里人商量过了，当时谈了多次，算的月供都是最多6800元，今天突然知道7400元，接受不了；而且我们并不知道现在贷款上涨百分之二十，都是你们算出来报给我们的价格”，程磊回复称：“整个南京都是基准利率上浮的，我手机工具算的是基准利率，那时候还讲的大概”，陈群回复称：“你们是专业的，我们不懂，而且这个价格差价太大了，又不是一点点”，程磊遂回复微信发送《南京部分银行贷款利率详情表》图片（截止2018年3月29日，系转发21世纪不动产南京区域微信公众号信息，各家银行首套房利率均上浮，上浮幅度15%至20%不等）。陈群问程磊：“那为什么当时没有提前告知，我们的月供承受也就7千之内，还很吃力；当时的报价直接影响到我们的判断了；你们是正规大公司，就是因为我们什么都不懂，只能相信你们”。程磊语音回复称：“南京上浮20%都有知道，我以为你们也知道这个政策”；我帮你算的肯定是基准利率的，没有上浮过的价格，上浮过后的多的几百块肯定是在预料之中的，买房不都这样吗，差几百块月供而已，你顶多还个几年，到时候你换房，房价再涨一点你还是赚的呀，你不可能真正意义上还三十年”。陈群回复称：“要是月供7400的话，我们就不要了，之前我们不知道，现在知道了不能接受”。程磊回复：“那时候都讲了，算的都是大概费用，具体的肯定银行那边出明细；我觉得当时给您说了，我当算了月供，上下浮动几百，感谢你的信任；我们并没有哄骗的意思，买房月供差几百块，这很正常，我们只能算出大概的，没办法给您这么精确的”。陈群问：“照你这么说，三月份都出政策了，为什么没有在签合同之前告诉我们呢”。程磊语音回复称：“边走边聊天的时候在看房子过程中不都聊过这个南京不都贷款上浮么”。后因月供问题，毛欣玥未提供完整贷款资料。2018年8月17日，程磊向李某,4退还贷款担保费3000元。2018年9月5日，毛欣玥向南京市公安局建邺分局莲花派出所报警称其购买案涉房屋，因买房贷款利息太高与房主发生经济纠纷，民警调解未果。在本案审理过程中，证人宋某,4出庭作证称：其将案涉房屋挂在合美佳公司出售，经合美佳公司认识毛欣玥，月供是毛欣玥、合美佳公司协商的，她没有说什么。因李某,4生病，合同系其代李某,4所签。合同解除问题系毛欣玥报警，其与李某,4同去的派出所，毛欣玥要求解除合同，我方不同意解除，故其未再与毛欣玥协商。贷款面签合同其在担保公司签过字，利率不清楚，不知毛欣玥有无签字，如毛欣玥放弃定金、不要求退还，我方同意解除合同，且案涉房屋并未出售，一直在等毛欣玥。证人李某,4出庭作证称：其与宋某,4系夫妻关系，其同意宋某,4代签合同；到派出所时毛欣玥称不买了、要打官司，其认为毛欣玥违约，案涉房屋一直卖不起来，其可退还定金，但要求毛欣玥承担违约金20万元，其对月供不清楚；如毛欣玥不要定金，其同意解除合同。毛欣玥当庭称告知李某,4其不再买房，李某,4可正常另售房屋，其也不会要求李某,4退还定金5万元。一审法院认为，合美佳公司作为房屋交易中介机构，应就房屋交易政策问题向交易双方履行全面告知义务。本案中，由毛欣玥丈夫与合美佳公司经办人程磊的聊天记录可知，程磊在双方签约时代毛欣玥所算乃基于未予上浮的基准利率，鉴于当时的南京地区金融机构均已执行贷款利率上浮政策，但合美佳公司未有其他充分证据证实其已在签约时对毛欣玥就利率上浮作出充分告知，故毛欣玥此后因利率上浮导致的月供上涨而解除案涉房屋买卖合同，合美佳公司具有一定责任。但毛欣玥以贷款利率上浮后月供超出预期为由要求解除合同，构成违约，故毛欣玥应对此承担违约责任，但合美佳公司亦应就上述政策未全面告知导致的毛欣玥损失承担一定责任。综合以上分析，虑及合美佳公司在该不动产交易中履行了一定义务，且月供上涨金额非属显著激增，故一审法院对毛欣玥要求退还佣金的诉讼请求，酌定支持3万元，对毛欣玥要求赔偿损失的诉讼请求，酌定支持1.5万元。综上所述，一审法院对毛欣玥诉讼请求中符合法律规定的部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、南京合美佳房产经纪有限公司于判决生效之日起十五日内向毛欣玥退还佣金3万元；二、南京合美佳房产经纪有限公司于判决生效之日起十五日内向毛欣玥赔偿损失15000元；三、驳回毛欣玥的其他诉讼请求。一审案件受理费2130元，由毛欣玥负担1028元，南京合美佳房产经纪有限公司负担1102元。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以认定。本院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，上诉人合美佳公司与被上诉人毛欣玥之间的居间合同关系合法有效，对双方当事人均有法律约束力，合美佳公司应当在居间活动中如实告知与订立合同有关的重要事实。购房人贷款后的月偿还能力，系其决定能否购买房屋的决定性因素，故贷款后的月还贷金额系影响购房人决定签订房屋买卖合同的重要事实。上诉人作为专业的房产中介公司，应当如实告知购房人贷款比例以及贷款后所需承担的偿贷金额，供购房人参考。现毛欣玥因贷款月还贷金额超出预期，不能继续购买案涉房屋而向出卖人承担的定金责任，系其因案涉合同所产生的损失，合美佳公司认为毛欣玥向出卖人承担的违法赔偿不属于损失，无事实和法律依据，本院不予采纳。根据双方当事人之间的微信聊天记录可知，上诉人的工作人员在签约前为毛欣玥按基准利率标准计算每月可能承担的月还贷金额，但购房贷款利率上调系签约前就公布的金融政策，上诉人作为专业的中介机构应当知晓，但其工作人员仍然按基准利率标准告知购房人，导致购房人误判自己的购房能力，应当认定上诉人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，依法不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。现一审法院考虑到银行计算的金额与上诉人估算金额相差并非显著，上诉人亦履行了一定的义务，故对双方的过错责任予以调整，系依法行使自由裁量权，不违反法律规定。上诉人认为其不存在隐瞒和提供虚假情况的事实，亦无法决定贷款银行的最终核定金额，不应承担赔偿责任的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，合美佳公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人南京合美佳房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年一月十四日书记员  孙雪松