广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初22045号原告陈丽香，女，汉族。原告李明水，男，汉族。上列原告共同委托诉讼代理人马协，广东益思律师事务所律师。被告深圳市德润创展房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗大道。法定代表人王立建。委托诉讼代理人刘佳，女，系该公司员工。原告陈丽香、李明水与被告深圳市德润创展房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马协及被告的委托诉讼代理人刘佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向两原告履行办理房产证的合同义务；2、被告向两原告支付延期办理房产证的违约金111600元（以标的物总价日万分之三，从2018年9月1日暂计至2019年1月1日，应计至两原告实际取得房产证之日止）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：两原告于2017年3月10日与被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称预售合同），约定两原告向被告购买德润荣君府第4栋A单元24层24K号商务公寓一套，商品总价为3100000元，两原告已依约履行了支付房款等合同义务。被告于2017年12月25日向两原告收取办理房产证税费等共计90000元，但至今未向两原告履行办理房产证的合同义务，根据预售合同约定，被告应履行办理房产证的合同义务并承担延迟办证的违约责任。原告多次联系催促，但被告一直拒不履行合同义务。被告辩称：1、根据双方签订的买卖合同附件五补充条款第十一条第5款约定，对于房产延迟交付、房产初始登记延迟、房产权属转移登记延迟的违约责任在任何情况下均不得同时适用，原告只能选择其中一项适用不累加。因被告已承担了逾期交房违约责任，如被告在办理不动产证上存在违约，也不应同时适用，不应再追究违约责任；2、被告于2018年8月6日发送《关于不动产权证书（房地产证）办理告知书》，书面通知了原告配合提供办理不动产权证书资料，原告至今未提供办证资料，根据合同第二十一条、第二十二条约定原告已构成违约。经审理查明：原、被告双方于2017年3月10日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》一份，约定被告将其获批兴建的位于深圳市龙岗区坂田街道[宗地号：Ｇ03311-××5]的德润荣君府房地产项目中的第4栋A座24层24K号房（建筑面积为61.48平方米）出售给原告，购房总价款为3100000元，被告应于2017年10月1日前将涉案房产交付给原告，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，并应向原告发出《入伙通知书》，本房地产的交付时间为被告《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第二十一条约定：被告应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。被告应选择下列第贰种方式，在将本房产地产交付给原告之日起240日内为原告办理并取得《房地产证》，第贰种方式为：原告书面委托被告向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；原告在接到被告办理《房地产证》的书面通知后5日内，向被告或被告指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。合同第二十二条约定：如被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得《房地产证》的，被告自本房地产交付之日后的第240日起，按日向原告支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，被告按日向原告支付本购房总价款万分之四的违约金。双方签订的《补充条款》第十一条第5款约定，对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，原告只能选择其中一项适用不累加。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房总价款3100000元，被告于2017年12月25向原告交付了涉案房产。2017年12月25日，原、被告签订《谅解备忘录》，确认被告应支付给原告逾期交付房屋的违约金共计83886元，原告须向被告缴纳3个月物业管理费、3个月专项维修资金、300元电费押金、办理不动产权证相关税费共计96189.89元。截止庭审辩论终结时，原告尚未取得涉案房产的不动产权证书。被告提交的《关于不动产权证书办理告知书》，内容为：尊敬的李明水、陈丽香女士/先生，感谢您购买德润荣君府4栋A座24K号房，依据贵我双方签订的《深圳市房地产买卖合同》及相关文件约定，我司已向您发出配合办理不动产权证书的短信及电话通知，请您于2018年8月5日前向我司提供办理该套房屋不动产权证书所需的证件资料。截止本次发函时间，您仍未提供办理该套房屋不动产权证书所需的证件资料。按照贵我双方签订的《深圳市房地产买卖合同》约定：因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理不动产权证书的，出卖人不承担延期办证的违约责任。我司已通知您提交资料的时间系结合德润荣君府整个小区所有需办证业主的数量、不动产权登记中心每日限收文数量统筹安排所得，因您个人原因未能在我司通知时间前来配合办理不动产权证书的，我司不再承担延期办证的违约责任，但后续我司仍会统筹安排并配合您办理该套房屋的不动产权证书。庭审时，被告陈述其于2018年8月6日通过快递的方式向原告邮寄《关于不动产权证书办理告知书》，通知原告于2018年8月5日前提供办理房地产证所需的证件资料，原告于2018年8月7日签收上述告知书。原告陈述其于交房当天即支付了办证费用，原告一直催促被告办理房产证，被告在极容易找到原告的情况下却选择用邮寄的方式通知原告，且被告在通知中并未明确列举办理房产证所需的证件资料。本院认为：原、被告双方在平等自愿、协商一致基础上签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应严格履行。根据合同约定，在被告交付本房地产之日起240日内即可取得房地产证，如被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得房地产证的，被告自本房地产交付之日后的第240日起，按日向原告支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得房地产证之日止，被告按日向原告支付本购房总价款万分之四的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明，格式条款具有本法第五十二条及第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。原、被告签订的补充条款第十一条第五款系被告提供，免除了被告的义务，排除了原告的权利，应当为无效的格式条款。交付房产与办理房产证处于合同履行过程中的不同阶段，被告已支付延期交房违约金并不能影响原告另主张延期办证违约金，被告的相关抗辩，本院不予采纳，被告不能据此免除其延期办理房地产证书的违约责任。被告辩称已于2018年8月6日向原告邮寄《关于不动产权证书办理告知书》，通知原告于2018年8月5日前提供办理房地产证所需的证件资料，2018年8月6日通知于2018年8月5日前提交资料明显不符合常理，且原告于双方签订《谅解备忘录》时已向被告支付了办证费用，故被告提交的证据不足以证实其主张，原告要求被告支付延期办证违约金，有事实及合同依据，本院予以支持。涉案房产交付的时间是2017年12月25日，按照约定，房产交付后240日内即至2018年8月22日前原告即可取得房地产证，但原告因被告未履行合同义务截止庭审辩论终结时尚未取得涉案房地产证，被告不仅应继续积极为原告办理房地产证，另应当承担延期办证的违约责任。从原告至迟可以取得房地产证的时间即2018年8月22日的次日起计算，至原告实际取得房地产证之日，被告应当承担上述期间的延期办证的违约责任，原告主张自2018年9月1日起予以计算延期办证违约金未超出其应得范围，本院予以支持。关于违约金计算标准，合同约定的违约金符合法律规定，且未明显过高，本院仍按照合同约定的标准计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市德润创展房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内为原告李明水、陈丽香办理位于深圳市龙岗区坂田街道德润荣君府第4栋A座24层24K号房的房地产证书；二、被告深圳市德润创展房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告李明水、陈丽香延期办证的违约金（以3100000元为基数、自2018年9月1日起至涉案房产实际办妥产权证书之日止、按日万分之四的标准予以计算）。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2532元，减半收取1266元（原告已预缴），由被告负担。如不服本判决，当事人可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  易小波二〇二〇年一月六日书记员  钟沐辰