浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初4823号 原告：罗益民（又兼原告罗媚琦、罗珏佳、吴洁静共同委托代理人），男，1953年9月16日出生汉族，无固定职业，住上海市虹口区。 原告：罗媚琦，女，1981年4月7日出生汉族，无固定职业，住上海市杨浦区。 原告：罗珏佳，女，1984年8月27日出生汉族，无固定职业，住上海市虹口区。 原告：吴洁静，女，1978年2月1日出生汉族，无固定职业，住上海市虹口区。 被告：金锡惠，男，1947年8月12日出生汉族，无固定职业，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：王铭，浙江甬望律师事务所律师。 被告：陈婕，女，1987年2月11日出生汉族，无固定职业，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：陈桂英（系陈婕母亲），1962年5月25日出生汉族，无固定职业，住浙江省宁波市鄞州区。 第三人：金春叶，女，1987年11月8日出生汉族，无固定职业，住浙江省杭州市余杭区。 原告罗益民、罗媚琦、罗珏佳、吴洁静诉被告金锡惠、陈婕、第三人金春叶确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月18日受理后，适用简易程序进行审理。审理中，因案情复杂，依法裁定转为普通程序，组成合议庭，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告罗益民（又兼原告罗媚琦、罗珏佳、吴洁静委托诉讼代理人）、被告金锡惠委托诉讼代理人王铭、被告陈婕委托诉讼代理人陈桂英到庭参加诉讼。第三人金春叶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告罗益民、罗媚琦、罗珏佳、吴洁静起诉称：四原告祖父罗午生、祖母高翠玉已去世，育有一子，即原告父亲罗惠庄，罗惠庄与郭杏娣系夫妻关系，育有五子女，分别为罗菊珍、罗益宏、罗益源、罗益民和罗益定。郭杏娣于1989年11月去世，罗惠庄于2007年1月21日去世。罗菊珍于1995年4月24日去世，育有女儿吴洁静。罗益宏于1994年3月19去世，育有女儿罗媚琦。罗益定于2017年去世，育有女儿罗珏佳。罗午生在宁波市鄞州区张家瀛村留有多间房屋，涉案平房为其中一间，1969年至1979年罗益源插队时曾经居住，后罗益源离开宁波回上海。2015年，原告才知时任书记的被告金锡惠在罗益源离开后，将涉案平房撬开，把屋内物品洗劫一空，擅自使用，2001年土地登记时，又将该房屋登记在其自己名下。2004年，被告金锡惠以1.5万元的低价将该房屋卖给被告陈婕，比评估价2.67万元低了56%，实际却是分文未付。据被告陈婕父亲陈祥兴陈述，当时与被告金锡惠签订房屋买卖合同并不是为了购买房屋，而是为了讨债，当时被告金锡惠拖欠陈祥兴债务，一直不还，无奈之下，陈祥兴要求被告金锡惠将房产作抵押。2004年7月，在村委会协调下，被告金锡惠将其名下的171号楼房和涉案的170号平房产权变更到被告陈婕名下，抵押给陈祥兴，并约定，如果债务到期不理清，就以该房产抵消债务。2006年被告金锡惠归还了债务，赎回了抵押的房产，却又将该房屋以2万元的低价转给第三人金春叶，比评估价3.8万元低了52%，而金春叶是被告金锡惠外甥女，2000年后一直在杭州居住，根本没必要在农村买房，且2006年时第三人金春叶只有19岁，根本无能力买房，房屋登记到金春叶名下后，一直由被告金锡惠在使用，这些都说明被告金锡惠采用了隐姓埋名的买卖方式，所谓的买卖实际都是被告金锡惠自导自演，是虚假的，且两起交易价格远低于评估价，明显不合理，请求确认被告金锡惠与被告陈婕之间的房屋买卖合同无效。 被告金锡惠答辩称：1、涉案平房系被告金锡惠在1973年从原告祖母高翠玉处花了200元购得，当时双方没有签订买卖合同，但原告在（2016）浙0212行初95号行政判决书的诉称可以印证：“1978年原告罗益源前往上海，原告母亲郭杏娣后将门牌号为××房屋及门对户一间平屋分别出售他人。余下另一间平屋原告留作置物房。最近，原告三兄弟发现剩余一间平屋被第三人王月莲登记并居住。”即原告父母名下的两间平房，一间平房（即涉案平房）卖给了他人（即被告金锡惠），余下另一间平房被王月莲登记并居住，虽然出卖主体、出卖时间原、被告认识不一，但出卖事实明确，涉案平房已经由被告金锡惠买得，因此原告无权主张权利；2、2001年左右，被告金锡惠将涉案平房和其原有的楼房一间一起登记在鄞宅集（2001）28-2376土地证中。2004年，被告金锡惠无力归还被告陈婕父母的债务，就将鄞宅集（2001）28-2376土地证中的涉案平房和楼房一间转到被告陈婕名下，折抵被告陈婕父母的债务。被告金锡惠取得涉案平房和转让涉案平房都符合法律规定，原告对涉案平房不具有所有权，因此无权主张被告金锡惠与被告陈婕之间的房屋买卖合同无效。 被告陈婕答辩称：当时被告陈婕父母想向村里买土地，被告金锡惠是村书记，被告陈婕父母就将土地款30万元左右通过被告金锡惠交给村里，因一直没有购得土地，就要求被告金锡惠和村里还钱。因为讨不到，就和被告金锡惠打了两个官司，第一个官司是11.5万元，第二个官司是7.8万元，其余的钱村里退还。第一个官司打了以后，被告金锡惠就将鄞宅集（2001）28-2376土地证中的涉案平房和楼房一间，转到被告陈婕名下，折抵债务7.8万元左右，并和被告金锡惠约定，如果他能归还债务，房子就还给他。但这房子明显不值7.8万元，被告陈婕母亲陈桂英觉得亏了，就打第二个官司，被告金锡惠无力还款，就将仓库间抵过来，但还是不值。后来第三人金春叶向被告陈婕父亲陈祥兴支付11.5万元，被告陈婕就将房子转给金春叶了。综上，被告陈婕与被告金锡惠的房屋买卖符合当时房价，并不存在不合理低价，应驳回原告的诉讼请求。 第三人金春叶未予答辩。 本院组织双方当事人进行质证，第三人金春叶未到庭，视为自动放弃质证。本院认证如下： 1.原告提供浙江省宁波市鄞州区邱隘镇张家瀛村出具的证明、宁波市公安局鄞州分局邱隘派出所出具的证明，上海市公安局罗惠庄户籍证明、郭杏娣户籍证明、罗菊珍户籍证明、罗益宏户籍证明、吴洁静户籍证明、罗珏佳户籍证明、罗益定与张文娟的结婚证、吴国成与罗菊珍的结婚证、土地产量分户清册（复印件）、材料证明（复印件）、（2018)浙02行终49号行政裁定书、（2018)浙0212行初66号行政判决书等，拟证明涉案平房系原告祖父罗午生所有，鄞州区人民政府作出的包含涉案平房的鄞宅集（2001）28-2376集体土地使用权登记的行政行为违法，两被告无权就涉案房屋进行交易的事实。两被告质证后表示，对证据的真实性无异议，对原告的主张不予认可。本院对证据的真实性予以认定； 2.原告提供被告金锡惠与被告陈婕和被告陈婕与第三人金春叶房屋买卖相关材料（复印件），拟证明被告金锡惠与被告陈婕之间和被告陈婕与第三人金春叶之间就涉案平房低价转让的事实。两被告质证后表示，对证据的真实性无异议，对原告的主张不予认可，认为房屋买卖是真实的，不存在虚假。本院对证据的真实性予以认定，关联性结合其它证据予以认定； 3、被告金锡惠提供（2016)浙0212行初95号行政判决书,拟证明2016年7月7日,罗益源、罗益民、罗益定在请求撤销宁波市鄞州区人民政府将鄞（宅）集用（2001）字第28--2395号集体土地使用证登记在王月莲名下行政行为一案中已经自认,原告已经将涉案平房作价200元卖给了被告金锡惠的事实。原告质证后表示，当时原告母亲郭杏娣曾委托案外人夏松龄想把涉案平房卖掉，但未成功，（2016)浙0212行初95号的诉讼由罗益源操作，其在起诉状中表述错误，罗益民已经在(2018)浙0212行初66号行政诉讼中向法庭提出过，要求纠正，该陈述不能作为本案定案证据。被告陈婕对证据无异议。本院认为，双方对证据真实性无异议，予以认定，关联性结合其它证据予以认定： 4、被告金锡惠提供（2005)甬鄞民一初第2615号民事判决书和执行和解协议,该判决书载明“2004年5月，被告（即金锡惠）将旧房屋一间半抵债给原告（即被告陈婕母亲陈桂英），并于同年9月办理了该抵债房屋的过户手续。2005年4月28日，双方经结算，被告尚欠原告115000元未还，由被告向原告重新出具借条一份。”旧房屋一间半即为楼房一间、平房一间，拟证明陈桂英感觉这么多借款只抵了楼房一间、平房一间，吃亏了，就于2005年7月28日再次起诉金锡惠，要求金锡惠归还借款11.5万元，并支付利息。判决书生效后，金锡惠将仓库间一间抵给陈桂英，不足部分陈桂英自愿放弃。原告质证后表示，“旧房屋一间半”是楼房一间半，不是楼房一间、平房一间，被告金锡惠将仓库转给陈桂英折抵债务与本案无关。被告陈婕质证后，被告金锡惠陈述的情况是实，“旧房屋一间半”是楼房一间、平房一间，不是楼房一间半，实际被告金锡惠也没有一间半的楼房。双方对证据真实性无异议，本院予以认定，关联性结合其它证据予以认定； 5、被告金锡惠提供张家瀛村民委员会于2018年7月2日出具的证明，拟证明涉案房屋因年久失修倒塌，被告金锡惠于1983年重新建造，并且扩建的事实。原告质证后表示，对证据真实性无异议，对涉案平房重建事实有异议。被告陈婕质证后对证据无异议。双方对证据真实性无异议，本院予以认定，关联性结合其它证据予以认定。 经审理，本院认定如下：涉案平房坐落于浙江省宁波市鄞州区邱隘镇张家瀛村170号。2001年，宁波市鄞州区人民政府根据被告金锡惠申请，对被告金锡惠自有的两层楼房一间和涉案平房一间进行了土地登记，并向被告金锡惠核发了鄞（宅）集用（2001）字第28-2376号集体土地使用证。2004年8月26日，被告金锡惠将该两层楼房一间和涉案平房一间（平房一间和楼房一间合计协议价1.5万元，评估价2.67万元）变更到被告陈婕名下（土地使用证为鄞集用（2004）字第28-213号），折抵被告陈婕父母部分债务。2005年7月28日，被告陈婕母亲陈桂英起诉金锡惠，要求金锡惠归还剩余借款11.5万元，并支付利息。鄞州区人民法院作出（2005)甬鄞民一初第2615号民事判决书，判决书生效后，金锡惠将仓库间一间抵给陈桂英（尚未过户），不足部分陈桂英自愿放弃。2006年，被告陈婕父母收到第三人金春叶支付的购房款后，被告陈婕将涉案平房一间和楼房一间过户到第三人金春叶名下（平房一间和楼房一间合计协议价2万元，评估价3.8612万元）。 2017年8月9日，罗益源、罗益民、罗珏佳不服宁波市鄞州区人民政府作出的鄞（宅）集用（2001）字第28--2376号集体土地使用权登记的行政行为，以宁波市国土资源局为被告向本院提起行政诉讼，请求判令撤销宁波市鄞州区人民政府将鄞（宅）集用（2001）字第28--2376号集体土地使用权登记在金锡惠名下的行政行为。鄞州区人民法院经过审理，于2017年12月27日作出(2017)浙0212行初231号行政裁定书，驳回罗益源、罗益民、罗珏佳的起诉。罗益源、罗益民、罗珏佳不服判裁定，提出上诉，宁波市中级人民法院经过审理，于2018年4月19日作出(2018)浙02行终49号行政裁定书，撤销鄞州区人民法院作出的(2017)浙0212行初231号行政裁定，指令鄞州区人民法院继续审理。鄞州区人民法院重新立案审理后，于2018年8月6日作出(2018)浙0212行初66号行政判决书，认为《无证件用地具结书》上记载的内容与事实不符，确认鄞州区人民政府作出的鄞宅集（2001）28-2376集体土地使用权登记的行政行为违法。 本院认为，房屋属于不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生法律效力。本案中，虽然被告金锡惠与被告陈婕之间未就房屋买卖支付约定款项，但被告金锡惠拖欠被告陈婕父母债务是实，用债务折抵购房款并无不当，被告金锡惠与被告陈婕之间的房屋买卖符合相关规定，已经完成交易，涉案平房经过依法登记，已经过户到被告陈婕名下，事后被告陈婕又通过买卖将涉案房屋依法变更到第三人金春叶名下，均已发生法律效力，不可逆转，不论原告方与被告金锡惠之间房屋买卖关系成立与否，本院对原告请求确认被告金锡惠与被告陈婕之间房屋买卖合同无效均不予支持。原告诉称两被告之间房屋买卖虚假，缺乏证据，不予采信。如果原告认为被告金锡惠侵害了原告的财产权，原告可以另行主张权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下： 驳回原告罗益民、罗媚琦、罗珏佳、吴洁静要求确认被告金锡惠与被告陈婕之间房屋买卖合同无效的诉讼请求。 案件受理费2568元，由原告罗益民、罗媚琦、罗珏佳、吴洁静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  厉国平 人民陪审员  蔡 静 人民陪审员  卢昌琴 二〇二〇年一月六日 代书 记员  俞 霜