南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0113民初6307号 原告：苏飞，男，1975年2月10日出生，汉族，住南京市江宁区。 委托代理人：吴华祥，江苏永衡昭辉律师事务所律师。 委托代理人：司盆景，江苏永衡昭辉律师事务所实习律师。 被告：魔方（中国）投资有限公司，统一社会信用代码91320100598004064H，住所地南京市玄武区珠江路185号佳汇大厦315室。 法定代表人：张其奇。 委托代理人：裔滨，女，1982年2月20日出生，回族，公司员工，住上海市闸北区。 委托代理人：樊钰琪，男，1986年7月20日出生，汉族，公司员工，住河南省叶县。 原告苏飞与被告魔方（中国）投资有限公司（以下简称魔方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日受理后，依法由审判员张亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告苏飞及其委托代理人吴华祥，被告魔方公司的委托代理人樊钰琪、裔滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏飞向本院提出以下诉讼请求：1、请求判决被告赔偿装修损失3367958.06元；2、请求判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年4月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租位于南京市栖霞区和燕路371号部分房屋用于餐厅及配套办公经营使用，首年租期自2014年4月18日至2015年4月17日，合同一年一签，如原告未出现违约情形可逐年续签至2023年8月31日。合同签订后，原告经被告许可对承租房屋进行餐饮用途装修。因餐饮市场规模限制，原告在宴会大厅陈列餐饮器具，被告对此明知，符合约定租赁用途。第一年到期后，原告要求续签租赁合同，被告以租赁合同履行过程中不按图纸施工、存在非餐饮业态等违约行为拒绝签约，但一直收取原告租金。2017年8月14日，被告通知原告租赁合同为不定期，解除租赁合同。原告就解除存有异议，被告诉至栖霞区法院。在案件审理过程中，原告得知租赁房产没有建设工程规划许可证，租赁合同为无效合同。双方就无效赔偿协商不成，原告为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告魔方公司辩称，原告在履行租赁合同中存在违约行为，被告依据合同以及原告的违约行为解除租赁关系。被告违约行为主要有以下三点：第一，原告未经过被告同意擅自改变房屋用途，合同约定房屋用途是餐饮及配套办公经营，但实际履行合同过程中，还存在经营茶室等；第二，原告将房屋绝大部分面积，均转租给了第三方，但租赁合同中明确禁止转租；第三，没有经过被告同意，原告擅自进行装修。在签订租赁合同前，原告对于房屋的权属和建设手续是知晓的，故租赁合同无效，原告有很大的过错。 经审理查明，2015年11月18日，魔方（中国）公寓管理有限公司名称变更为魔方公司。2014年4月15日，魔方公司作为甲方与作为乙方的苏飞签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有使用权的座落于南京市栖霞区和燕路371号（东南大学晓庄校区）的部分房屋给乙方用于餐厅及配套办公经营，该房屋面积（含公摊）约为2777平方米；租赁房屋用途：乙方租赁房屋作为餐厅及配套办公经营使用（不得用于KTV、酒吧、洗浴、修理等噪音或脏污严重的行业）；乙方向甲方承诺在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途；合同租期自2014年4月18日起至2015年4月17日止，其中2014年4月18日至2014年9月17日为免租期；此后房屋租赁合同一年一签，如乙方未出现违约情形的，则租赁期届满后，可逐期续租至2023年8月31日止，但每个续租期内不再给予乙方免租期；第1-6年租金为人民币48万元，第7-8年租金为50万元，第9-10年租金为每年52万元，租金按季支付；乙方应支付房屋及水电押金为5万元，待租赁期满且结清费用后，甲方应于15日内将押金无息退还给乙方；甲方应在2014年4月18日将上述房屋交付乙方，双方办理交接手续，房屋交付标准为现状交付，乙方对房屋现状已充分了解，甲方不承担乙方为使用房屋而产生的任何费用；租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋，乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备归乙方所有，未能移动、拆除的设备设施无偿归甲方所有，乙方应保留甲方交付现状不得予以破坏；乙方应在租赁期满后10日内搬离，逾期未搬离物品视为乙方遗弃物品，甲方有权进行处置，甲方不因此向乙方承担任何责任；乙方在不破坏房屋原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，装修前乙方应将装修方案报甲方审批，经甲方同意后乙方方可装修；甲方对乙方装修方案的同意，并不免除乙方因装修破坏房屋主体结构及其他设施给甲方或第三方造成损失而应承担的赔偿责任；为保持东南大学国家大学科技园栖霞园区所有建筑风格统一协调以及建筑物安全性，该房屋的装修改造方案还必须经东南大学相关部门及东南大学建筑设计研究院有限公司审定后方可实施；乙方需装修房屋或者增设附属设施和设备的，必须事先征得甲方的书面同意，且不得破坏房屋的整体结构；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还；在租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋部分或全部以转租或其他形式交予第三方使用；在租赁期内，未将甲方书面同意或未按合同约定的要求，擅自改变租赁房屋的结构或用途或进行其他装修改造的，或者未经甲方书面同意，擅自转租或转让承租房屋的，甲方有权解除合同。合同签订后，苏飞缴纳5万元押金，并支付租赁费用至2017年12月17日。 2014年10月8日，苏飞在租赁房屋所在的南京市栖霞区和燕路371号注册经营了南京市栖霞区苏飞大酒店，工商登记的经营范围为餐饮服务。2014年10月9日，苏飞在租赁房屋所在的南京市栖霞区和燕路371号注册经营了南京苏艺瓷酒店用品有限公司，工商登记的经营范围为酒店用品、餐具厨具、茶具酒具、家居用品、不锈钢制品、窗帘、布艺用品、针纺织品、服装设计、销售；餐饮管理、酒店管理；提供建筑劳务服务；文化艺术设计；酒店装修设计、施工；会务服务、展览展示；软件开发、销售；工艺品、礼品、初级农产品销售。 2016年3月15日，魔方公司向苏飞发出《整改函》，该函件中，魔方公司告知苏飞因租赁期间案涉房屋出现：1.经营范围不符合要求、存在大面积非餐饮业态；2.实际装修和申报图纸不符，改动很大；3.管理混乱，乱停车、乱堆放杂物、乱摆放宗教迷信物品现象严重。魔方公司曾于2015年4月1日致函苏飞整改，但未见效果。因东南大学相关部门要求魔方公司在2016年3月31日前整改完毕及因未续约案涉房屋仍在苏飞实际控制下，魔方公司要求苏飞在2016年3月20前出具整改方案，并于2016年3月31前整改完毕，否则魔方公司将主张解除合同，魔方公司另告知苏飞如未能续约签署正式书面协议，魔方公司将收回房屋。 2016年9月12日，魔方公司向苏飞发出《关于合同变更的沟通函》，魔方公司要求将与苏飞的合同续签及履行合同的相关事宜由案外人魔方（南京）企业管理咨询有限公司代替魔方公司进行处理，苏飞明确表示拒绝。 2017年8月3日，魔方公司向苏飞发出《解约通知函》，魔方公司称，因合同签订后苏飞存在：1.未经魔方公司同意的装修方案进行内部装修；2.未经魔方公司同意擅自改变房屋用途，将房屋部分或全部以转租或其他形式交于第三方使用，东南大学也一再指出苏飞仍存在2016年3月15日《整改函》中的现象，魔方公司告知苏飞双方租赁关系于2017年8月7日解除，并要求苏飞尽快搬出案涉房屋并于2017年9月1日前将案涉房屋恢复原状交还魔方公司。 2017年8月18日，苏飞向魔方公司发出《回复函》，苏飞称其已于2017年8月14日收到《解约通知函》，苏飞明确不同意解除租赁合同，并认为其不存在魔方公司所述的违约行为，并表示其已缴纳了下一季度的租金，不会搬离案涉房屋。 2017年10月10日，魔方公司向苏飞发出了《解约通知函（第二次）》，魔方公司认为双方的租赁关系在2017年8月7日正式解除，要求苏飞尽快办理承租房屋，如苏飞在2017年10月20日前将租赁房屋恢复原状并交还魔方公司，魔方公司同意与苏飞签订相关补充协议，并在双方履行完房屋手续后支付补偿金100万元；苏飞在收到相关补偿款后提供魔方公司相应收据，并不可撤销的承诺放弃一切可能的赔偿损失的追究权利；如苏飞未在收到函件后3个工作日书面回函魔方公司或者签订相关协议后逾期交还房屋的，魔方公司有权采取停水停电并停止物业服务和设施使用来督促魔方公司履行交还房屋义务，并要求苏飞按照合同约定支付房屋占有使用费及其他损失。 2017年10月26日，魔方公司以租赁一年期限届满后，魔方公司未与苏飞续签合同，双方租赁关系转为不定期租赁，且苏飞在使用房屋过程中，违反约定用途为由，诉至本院，请求苏飞腾空返还房屋，并支付房屋占有使用费。在案件审理过程中，苏飞以魔方公司起诉要求解除租赁合同，造成苏飞损失为由，提起反诉，要求魔方公司赔偿经营损失，返还押金，开具已付租金156万元的租赁发票。经审理，本院于2018年9月17日作出（2017）苏0113民初5869号民事判决书，判令苏飞腾空返还租赁房屋，并自2017年12月18日起至实际返还之日止，按每年48万元的标准支付房屋占有使用费，驳回魔方公司其他诉讼请求，驳回苏飞其他反诉请求。苏飞不服上述民事判决，向南京市中院提起上诉。经审理，南京市中院于2019年2月11日作出（2018）苏01民终10234号民事判决书，判令维持本院上述民事判决第一、二项，撤销本院上述民事判决第三项，魔方公司于判决生效之日起十日内向苏飞出具156万元发票，驳回苏飞其他反诉请求。 在案件审理过程中，本院组织双方到现场进行勘验。苏飞认为在其租赁房屋后，其对租赁房屋全部重新进行了装修，但魔方公司则认为部分地板、地砖为其装修，天花板好像是原有的，其他的都是重新装修。在审理中，苏飞申请对其装饰装修进行鉴定。本院依苏飞申请，依法委托相关机构鉴定。经相关鉴定机构鉴定，因部分项目无完整图纸，对于隐蔽工程项目未进行鉴定；对于现场墙体拆除、砌筑工程量及隐蔽的轻钢龙骨纸面石膏板隔墙无法进行测量，未进行造价鉴定；现场可移动的家具、麻将机、餐具用品、陶瓷工艺品、瓷板画、装饰画未进行造价鉴定；电气配管配线、弱电配管配线、给排水管道工程量无法进行测量，未进行造价鉴定；其他工程的造价为3367958.06元，其中：驭美驭人餐饮管理造价为39036.55元、CF厨艺中心造价为127784.05元、苏瓷造价为1101007.7元、周记宏江造价为670228.94元、茶社造价为1324275.05元、外立面涂料造价为97698.88元、绿化工程造价为7926.89元。对于鉴定报告，魔方公司认为缺少鉴定依据，鉴定报告中包含可移动设备，地砖及水墨石地面为魔方公司的装饰装修，鉴定报告中载明的是造价鉴定而不是残值鉴定，没有考虑折旧因素，但苏飞认为报告中提到的部分装饰装修是附着于不动产的，如果拆除影响价值，至于赔偿金额，由法院酌定考虑。 另查，在（2017）苏0113民初5869号民事案件审理过程中，本院组织魔方公司、苏飞至案涉房屋进行现场勘验。经调查，案涉房屋系单独的小楼，案涉房屋内设有隔开分别经营的若干场所，案涉房屋一层、二层全部隔开；就案涉房屋的南部形成一个独立的套内空间，单独由一出入口进入，在该处经营的工作人员称该处为南京黄龙酒店用品公司（以下简称黄龙公司）的经营场所；案涉房屋北面一楼由名为国际宏红大酒店的饭店在经营；案涉房屋就国际宏红大酒店对应北面楼上二层部分为南京苏艺瓷酒店用品有限公司经营场所；除国际宏红大酒店作为餐饮使用外，苏飞指认的作为学生餐饮的地方为一处已被四周隔开的很小（约40㎡左右）的已被锁上的密闭空间，该密闭空间摆放圆桌、桌椅若干，靠墙密集堆放未使用过的碗碟、瓷器；除国际宏红大酒店及上述密闭空间外，案涉房屋剩余的绝大部分面积（包括黄龙公司经营使用面积）除几处小房间用于办公外，随处可见各种陈列架并堆满了各种类型数量众多的瓷器、灶具等。 再查，在（2017）苏0113民初5869号民事案件审理过程中，对于在案涉房屋处经营的黄龙公司，魔方公司称苏飞未经魔方公司允许擅自转租给黄龙公司经营；苏飞坚持其是黄龙公司的实际控制者，并称其不可能在同一处楼房转租给从事同样业务的竞争对手，苏飞提交了其利用微信朋友圈宣传黄龙公司销售产品的截图来证明其主张。经查，黄龙公司法定代表人系尧晓文，股东为尧晓文、尧淑文，注册地址为南京市雨花台区玉兰路99号，成立日期为2012年8月27日。在该案中，本院认为苏飞在微信朋友圈介绍黄龙公司的销售产品，该举证并不能完成其系黄龙公司的实际控制人的证明责任，故本院认定苏飞将案涉房屋的部分面积交付了案外人黄龙公司经营使用。 上述事实，有房屋租赁合同、通知函、民事判决书、勘验笔录、图纸、鉴定报告、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，苏飞与魔方公司签订的房屋租赁合同，违反了相关法律法规的强制性规定，合同应为无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，第一，根据双方签订的租赁合同约定，在租赁期限内，苏飞租赁房屋作为餐厅及配套办公经营使用，未事先征得魔方公司的书面同意，苏飞不得擅自改变房屋的原有结构和用途，但根据（2017）苏0113民初5869号民事案件中查证的事实来看，涉案租赁房屋中的部分房屋未用于餐厅及配套办公经营使用。第二，根据双方签订的租赁合同约定，在租赁期间，未经魔方公司书面同意，苏飞不得将房屋部分或全部以转租或其他形式交予第三方使用，但根据（2017）苏0113民初5869号民事案件中查证的事实来看，苏飞将案涉房屋的部分房屋交付案外人黄龙公司经营使用。第三，自2015年起，魔方公司多次以苏飞未按约定装修、擅自转租租赁房屋、擅自改变部分房屋的用途为由，给苏飞发函，要求苏飞整改。故综合根据双方合同约定、双方过错、鉴定报告、部分未鉴定的隐蔽工程、魔方公司于2017年10月10日给苏飞发出的解除通知函及双方其他举证、陈述，本院酌定魔方公司支付苏飞装修损失补偿105万元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下： 魔方（中国）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付苏飞装饰装修损失补偿合计人民币105万元。 如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币33744元、鉴定费61800元，由苏飞负担65544元，由魔方（中国）投资有限公司负担30000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  张亮 二〇二〇年一月十八日 书记员  杜娟