天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终7930号上诉人（原审被告）：天津市万泰玻璃安防器材制造有限公司，住所地天津市南开区咸阳路50号内。经营者：撒元炜，总经理。委托诉讼代理人：王婉肖，天津中贺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津天晟兴业投资管理有限公司，住所地北辰区京津路282号。法定代表人：陈春祥，经理。委托诉讼代理人：李宁，男，该公司职员。委托诉讼代理人：邢永忠，天津五君律师事务所律师。上诉人天津市万泰玻璃安防器材制造有限公司（以下简称万泰安防公司）因与被上诉人天津天晟兴业投资管理有限公司（以下简称天晟兴业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院(2019)津0113民初5245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。万泰安防公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉请或发回重审；2、一、二审案件诉讼费及保全费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在2016年之前并非涉案厂房的管理权限，已经生效法律文书确认该事实，一审法院认定事实有误。上诉人在2016年之前并未实际占用涉案厂房，对此被上诉人亦未充分举证证明，故不应予以确认。2016年之前的《厂房租赁协议》的签订人并非上诉人及被上诉人，被上诉人无权对上诉人主张权利。双方多年的租金给付均是滚动支付，缴纳租金折抵前两年未付租金，本案中2014-2015的租金应在2016年给付租金中予以折抵，由于没有折抵，可以证明上诉人并不拖欠租金。被上诉人提出本案诉讼已经超过诉讼时效。另，一审法院对于上诉人要求追加天津市鑫锚电子科技工程有限公司（以下简称鑫锚电子公司）为第三人的申请未予准许欠妥，其为合同相对方，应参加本案诉讼。请求二审法院判如所请。天晟兴业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。天晟兴业公司向一审法院起诉请求：1.判决被告支付2014年1月1日至2015年12月31日的房屋占用使用费931307.52元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：案外人撒元炜曾担任原天津市万泰玻璃机械设备制造有限公司（以下简称万泰机械公司）法定代表人，系被告的法定代表人。万泰机械公司后更名为鑫锚电子公司。原告及天穆镇工业公司系天穆镇政府下属企业。2004年1月1日，甲方天津市北辰区天穆镇工业公司（以下简称天穆工业公司）与乙方撒元炜签订了厂房租赁合同，约定甲方将涉案厂房租赁给乙方使用，涉案厂房占地面积6475.52平方米，总建筑面积3527.68平方米。双方约定租赁期限为10年，自2004年1月1日至2013年12月31日止。约定月租金38804.48元，年租金为465653.76元。自2004年3月1日起，乙方向甲方每季度交付一次租金，每次应在租金到期日前7天交付，以此类推。甲方处盖有天穆镇工业公司公章，法定代表人处有签字，乙方处盖有万泰机械公司公章，法定代表人处有撒元炜签字。上述租赁合同履行期间，原告取得涉案厂房管理权限。被告后在此处经营。自2010年至2012年期间，由被告万泰安防公司向天晟兴业公司缴纳租金。2013年12月10日，天穆工业公司向被告万泰安防公司发出《关于限期搬迁的通知》一份，载明“我公司与你单位签订的为期十年的厂房租赁合同于2013年12月31日到期。因规划占地，我方需收回出租房屋，请你单位于2014年2月28日前将承租房腾空交还我方。”接件人处有撒元炜的签字。2014年至2015年期间，涉案厂房并未签署任何租赁合同。被告在此期间占有、使用涉案厂房。期间，被告曾寻他处经营场所，因原告通知其涉案厂房拆迁计划有变，可以继续租赁，双方在此期间协商续租事宜。后天晟兴业公司与万泰安防公司就涉案厂房签署了自2016年1月1日至2017年12月31日为期两年的厂房租赁协议，双方在2019年1月10日签署厂房退租交验协议书，万泰安防公司将涉案厂房腾退并交付给天晟兴业公司。庭审中，经一审法院询问，被告拒绝回答2014-2015年期间的经营场所。再查，2016年4月5日，万泰安防公司向天晟兴业公司出具《厂房续租协议现状说明》，其中载明“我单位天津市万泰玻璃安防器材制造有限公司于2003年与贵单位签订租用郭辛庄大街8号厂房使用至今，因2014年由于政府令有拆迁计划，故使原合同到期未续，就续租协议进行说明，并请求租金减免”。天穆镇政府下属资产办工作人员在该说明上手写同意将厂房年租金372520元调整为32万元。2018年8月20日，万泰安防公司就使用涉案厂房2014-2015年房租未付《情况说明》及《致：天津天晟兴业投资管理有限公司》的说明，载明“贵方于2013年10月份通知我方现租赁的厂房地段在2014年要进行拆迁工作，故不能履行合同至签署期限，要求我方2014年内必须搬迁完毕”，及“我方在2014年12月准备搬迁的过程中，接到通知因政府拆迁工作变动，现厂房停止拆迁，并可继续承租的先提下，我方决定放弃搬迁，继续使用现有厂房。后与贵方达成一致意见，我方继续承租该厂房，前期我方所产生的待搬迁费用由我方承担，贵方免收2014-2015年因拆迁变动给我方造成所产生损失的费用”及“我公司与贵司自2004年就开始了房屋租赁业务，至今已有15年之余”。另查，涉案厂房坐落的土地所有权人为北辰区镇集体。涉案厂房系天津市北辰区天穆镇人民政府投资兴建。天穆镇人民政府先后委托天穆镇工业公司与天晟兴业公司对涉案厂房进行出租、收益、管理等事项。2018年9月17日，天穆工业公司曾作为原告，起诉撒元炜、鑫锚电子公司、本案被告万泰安防公司，要求三被告支付2014-2015年期间的房屋占有使用费，一审法院以主体不适格为由，于2019年1月9日出具（2018）津0113民初7717号民事裁定书，裁定驳回天穆工业公司的起诉。天津市第一中级人民法院出具（2019）津01民终3498号民事裁定书维持上述裁定。在法庭辩论终结前，原告未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法准建手续。一审法院认为，本案争议焦点为：一、就涉案厂房土地，原、被告之间在2014年1月1日至2015年12月31日期间是否形成租赁关系，原、被告主体是否适格；二、假设双方在2014-2015年期间存在租赁合同关系，租赁合同效力如何；三、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。对此，一审法院分析如下：关于争议焦点一，涉案厂房在2014年至2015年期间并未对外签署任何租赁合同，但涉案厂房却有实际承租人，根据天晟兴业公司提交的万泰安防公司向其公司出具的《厂房续租协议现状说明》、2014-2015年房租未付《情况说明》及《致：天津天晟兴业投资管理有限公司》的说明，结合天晟兴业公司提交的万泰安防公司向其缴纳租金的票据等证据，可证实在2014-2015年期间涉案厂房由万泰安防公司承租并占有使用，涉案厂房的实际出租人为天晟兴业公司。原、被告主体适格。庭审中，万泰安防公司辩称其公司并非实际的承租人，涉案厂房实际是由鑫锚电子公司在占有使用，且鑫锚电子公司委托其公司代为缴纳租金，但提交证据不足以证实其主张，其抗辩理由不成立，一审法院不予采信。被告万泰安防公司对相关说明虽不认可，但因加盖被告公章，且被告对公章的真实性予以认可，在被告没有相反证据推翻的情况下，一审法院对上述说明的真实性予以采信。关于争议焦点二，根据合同法相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。由于原来天穆工业公司与万泰机械公司的租赁合同在履行过程中，出租、承租主体变更为原、被告双方，且双方在2014-2015年期间就涉案厂房未订立书面的租赁合同。故原、被告双方在2014-2015年期间系不定期租赁关系。万泰安防公司虽在情况说明中自认其在该期间寻找其他厂房并着手搬迁事宜等，但最终并未搬迁涉案厂房，并于2016年与原告签订书面租赁合同，亦可证实其实际租赁在涉案厂房的事实。原告天晟兴业公司未提供涉案房屋的建设工程规划许可手续，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，双方在此期间，虽然形成不定期租赁合同关系，但因原告未提供涉案房屋的建设工程规划许可手续，双方的不定期租赁合同无效。根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因被告在此期间占有、使用涉案厂房，并未实际搬迁，被告也未举证证明原告同意减免此期间的租金，故原告主张被告应给付2014年至2015年期间对涉案厂房的房屋占有使用费，一审法院依法予以支持。关于数额，参照原《厂房租赁合同》约定计算，被告每月应给付原告占有使用费38804.48元，两年租金应为931307.52元。原告自愿将租金调整为两年745046元，系对自身权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以确认。关于诉讼时效一节，原告主张的是2014年至2015年期间的房屋占有使用费，原、被告双方在此期间并未订立书面的租赁合同，原告可随时向被告主张租赁期间的租金。且根据被告提供的情况说明，被告在2018年8月仍与原告协商2014-2015年期间租金事宜，本案诉讼时效中断并重新起算。故被告辩称本案诉讼时效已过，不符合法律规定，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“被告天津市万泰玻璃安防器材制造有限公司于本判决文书生效之日起十日内支付原告天津天晟兴业投资管理有限公司2014年-2015年期间的房屋占有使用费745046元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5625元，由被告天津市万泰玻璃安防器材制造有限公司负担。”二审审理中，上诉人向本院提交委托付款协议书，拟证明鑫锚电子公司委托其代为支付租金。被上诉人对该证据不予认可，认为不属于新证据范畴。合议庭经评议认为，上诉人提供材料不属于二审新证据范畴，本院对此不予采信。被上诉人没有向本院提交证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：被上诉人是否是本案适格当事人，被上诉人诉请是否查过诉讼时效，一审审理中是否存在遗漏当事人的情形，上诉人应否向被上诉人给付2014-2015年度的房屋占有使用费。被上诉人就其出租人的地位问题，在一审期间举证如下：万泰安防公司向其公司出具的《厂房续租协议现状说明》、2014-2015年房租未付《情况说明》及《致：天津天晟兴业投资管理有限公司》的说明，对于上述材料的内容万泰安防公司虽不予认可，但对其公章的真实性表示认可，在二审期间就上述材料亦无法向本院明确说明产生原因，本院对上述证据予以确认，结合其他证据可以认定被上诉人的出租人地位。上诉人该项上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人诉请已经超过诉讼时效一节，鉴于上诉人向被上诉人出具前述《厂房续租协议现状说明》、2014-2015年房租未付《情况说明》及《致：天津天晟兴业投资管理有限公司》的说明的时间为2016年4月5日及2018年8月20日，说明直至2018年8月20日双方仍在协商涉诉期间的房屋使用费问题，诉讼时效以该日为准应重新起算，被上诉人主张并未超过诉讼时效，上诉人该项主张，理据不足，本院不予采信。对于一审程序中是否存在遗漏当事人的情形，一审期间上诉人申请追加鑫锚电子公司为本案第三人，但被上诉人并未向鑫锚电子公司主张权利，其并非必要共同诉讼当事人，一审法院认定并无不妥，本院对上诉人该项主张，不予支持。关于上诉人应否给付被上诉人涉诉期间的房屋占有使用费的问题，根据现有证据，可以认定上诉人在涉诉期间实际使用涉案房屋，应给付相关房屋占有使用费，鉴于双方对于房屋占有使用费的计算标准并无异议，一审法院认定并无不妥，本院予以维持。上诉人该项上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11256元，由上诉人天津市万泰玻璃安防器材制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孟 夏审判员 曹 静审判员 庞 艺二〇二〇年一月十九日书记员 李珊珊