广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤06执异251号 案外人：黎君,男,汉族，1970年7月1日出生，住广东省化州市。 申请执行人：李乾峰，男，汉族,1975年1月18日出生，住广东省始兴县。 委托代理人：华克诚，男，汉族，1971年8月10日出生，住广东省始兴县。 被执行人：颜燕,女，汉族,1973年6月7日出生，住广东省佛山市禅城区。 被执行人：陈锦钊,男，汉族,1972年7月18日出生，住广东省佛山市禅城区。 关于申请执行人李乾峰申请执行被执行人颜燕、陈锦钊民间借贷合同纠纷一案中，案外人黎君向本院提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月7日进行公开听证，案外人黎君的继承人代表欧海清、申请执行人李乾峰的委托代理人华克诚、被执行人颜燕到庭。本案现已审查终结。 案外人黎君请求依法解除对坐落在化州市××镇××村××车××号的楼房三层的查封，以便案外人分割入户。事实与理由: 化州市××镇××村××车××号地的九层楼房，原是颜燕持有，但由于其建造房屋和生意经营不善，已将该楼抵押给化州市播阳镇信用社贷款150万元，已无法支付利息及分期还款，被迫转卖该楼。为了尽快转卖还贷，颜燕整栋定价300万元，但最终无人买，最后才分层转卖，最后经双方协商一致同意，黎君等八位业主全部成交该楼，并签订房屋买卖合同，各层价格见合同，共计310多万元，其中播阳镇信用社余款142万元，由黎君等八位业主直接代还。还同播阳镇信贷员和颜燕一同赴化州取回不动产证，现不动产证由黎君等八位业主代放在房产所。签订合同后，余款已结清给颜燕，黎君等八位业主立即安装分层水、电表，已搬入住，并办理分割过户手续，化州市国土资源局已公示完毕，就差颜燕签名。但颜燕见房屋好卖，又说卖便宜了，拒绝签名过户，黎君等八位业主已向化州市人民法院起诉，要求法院判决颜燕协助办理过户手续，现有两位业主胜诉，其余六位业主等待化州市人民法院判决。谢万英与颜燕民间借款合同纠纷一案，化州市平定镇人民法庭也曾经查封过该楼，由于黎君等八位业主买楼在先，并实际占用该楼房，谢万英起诉在后，最后于2019年1月8日平定镇法庭解封该楼房。鉴于李乾峰与被执行人陈锦钊、颜燕民间借贷合同纠纷一案，黎君等八位业主是在2018年9月15日签订房屋买卖合同，李乾峰起诉在后。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”不得查封要满足几个条件：1.被执行人与第三人就不动产买卖达成协议；2.第三人已经支付买卖不动产的全部价款；3.第三人已实际占有；4.第三人对办理不动产过户手续没有过错。黎君等八位业主都符合这四个条件，又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，房屋交付使用就已经是转移占有，法院不得查封该房产。”为了维护黎君等八位业主的合法权益，现再次提出查封异议申请，请法院查明事实，立即解封，以免耽误黎君等八位业主办理分割过户。 案外人黎君在异议期间向本院提交了身份证复印件、房屋买卖合同、（2018）粤0982民初3388号之一民事裁定书、账号交易明细查询、收款收据作为证据。 申请执行人李乾峰质证称，首先，房屋买卖合同真实性没有异议。但它的合法性和关联性有异议，涉案房屋只有一个房产证，在没有经过法定行政机关拆分房屋之前房屋过户存在法律障碍，也意味着房屋买卖合同的合法性存在瑕疵。其次，房屋买卖合同上面不仅仅涉及到通道，还涉及到水电以及其他费用的一些分摊。这和正常的一个房屋买卖合同事项会有所区别。收据、转账记录真实性、合法性、关联性有异议，是谢营光转账的，申请执行人无法核实，履约主体与付款方是不对称的。 被执行人颜燕质证称，不知道谁转的款，特别是颜亚胜的，颜燕已支付完毕的款项算进了购房款里面。对方没有按合同支付购房款，颜燕认为是不公平的。 经审查，本院对案外人提交的证据的真实性予以确认。 被执行人颜燕答辩称，请法院判决被执行人于2018年9月16日至9月18日签订的《房屋买卖合同》为显失公平的合同，本诉受理费、反诉受理费、评估费等一切诉讼费由反诉被告承担。事实和理由:关于黎君、谢富强、林声彪、颜亚胜、黄瑞芳、邱达有、赖德发、李永春，一共8位所谓的“新业主”，颜燕的债主谢万英、颜亚胜知道颜燕房屋值钱，于是放高利贷给颜燕，颜燕在他们骚扰、恐吓之下，由于恐惧、精神崩溃，没有理智的情况下被迫在2018年9月15日至18日，由其中一位业主黎君起草合同，强行以低于市场一半左右的价格分层卖给他的亲人朋友，谢万英、颜亚胜的钱颜燕也一直有归还。其中黄瑞芳和谢富强的起诉状,颜燕早已用顺丰快递给化州的法官和书记员收答辩状。签了《房屋买卖合同》后，黎君、颜亚胜叫齐全部“新业主”去播扬银行想代颜燕偿还银行贷款(颜燕用涉案房屋向银行贷款，尚欠142万，颜燕从没有逾期记录)，后私自赎回涉案房屋的《不动产登记证》，因颜燕不在场，银行方面没有理会他们，当时所有的播扬银行工作人员都看到他们到银行闹，后来他们一伙去颜燕家逼颜燕去银行协助赎证，由所谓的“新业主”将部分购房款转到颜燕的银行贷款卡后才赎回涉案房屋《不动产登记证》并由他们交给案外人保管，余下的房款由他们八户所谓“新业主”胁迫颜燕回到平定颜燕家对面的农商银行，围着颜燕进行辱骂。其中，逼迫颜燕签购房合同和收据，引来不少人围观，颜燕在恐慌之下签下合同和收据，9月18日当天银行上班的所有工作人员都看到听到，在银行大厅闹了一个下午，直到5点后银行经理多次出来阻止他们闹事才得以平息，他们商量好所有的办法，克扣颜燕的房款，要求颜燕拿住合同照相等一切可以克扣颜燕的钱才放颜燕离开，当时颜燕手机已经没有电，没有办法报警求助，颜燕马上打摩托车去车站准备坐车上佛山，途中颜亚胜追赶颜燕，差点把颜燕从摩托车上摔下来，经摩托车司机阻止，才令颜燕没有受伤。据颜燕所知，购买第三层的黎君付了定金3万后马上转让给了其他人，随便一转手就赚了10万元，第六层已经转让了第三手，前面的两个人亦赚取了不少差价。颜燕的房屋于2017年11月装修完工，所有家私电器齐全，并于12月申领证照在2018年2月份试业旅业，开业半年期间，由于债主颜亚胜、谢万英不断发微广告拍卖颜燕的房屋，并多次上门骚扰催债辱骂，并扬言要封颜燕房产拍卖，严重影响颜燕营业，被迫于2018年9月1日停止营业，当时因为装修购买家具等物品，经济非常困难，颜亚胜发现停业后，马上去召集朋友购买房屋，由黎君起草合同，黎君说他自己写合同叫业主放心，邱达有也企图恐吓阻止颜燕，他们一伙欺负颜燕一个弱质女子，要按他们的要求写收据和签合同。在2019年4月，他们八位所谓业主一起去化州法院起诉颜燕，要求过户，因颜燕没有收齐房款，在他们胁迫下签订的买卖合同，其中，颜亚胜在9月18日骗取了两份购房合同和收据，向别人借钱给颜燕8万现金，一直没有向颜燕归还一分房款和欠条。颜燕已发银行卡给他，利用合同通过诉讼的方式侵占颜燕的财产，所有的购房人都没有按照合同的约定付清购房款，并于2018年10月份谢万英查封后10月25日强行入住，以达到占有颜燕房产的目的。至今没有支付过电器家具的款项，没有支付过一分钱的电费、水费，供电所一直从颜燕账户扣除电费，平定供电所可以查到颜燕使用电的依据。颜亚胜和所有的所谓的“新业主”利用诉讼的手段强占颜燕房产，事前已经备好一切的所谓证据，欺骗法官，其中6楼，邱达有签了购房合同和收据之后没有付过一分购房款给颜燕。涉案房屋市价约600多万，花多20万加装电梯之后立即升值，颜燕买地建房，购买家具电器等花了500多万，黎君等人以不到300万的价格买走，导致颜燕损失惨重，为此连累到颜燕家破人亡，无法经营生意已经破产。反诉黎君、颜亚胜等8位业主以胁迫的手段逼颜燕以超低价将涉案房屋卖给他们，显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款约规定，属于撤销法定事由。反诉被告没有按合同按时足额支付购房款，因此反诉被告违约在前。反诉被告串通其他购房人采取胁迫的手段强迫交易，并意图通过诉讼的方式侵占颜燕的财产，已经涉嫌违法犯罪。 被执行人颜燕未向本院提交证据。 申请执行人李乾峰答辩称，被查封的房屋所有权人为被执行人颜燕。土地使用权面积仅为125平方米，房屋建筑面积是1114.95平方米。不动产权证只有一个证号，但以案外人所提交的房屋买卖合同并不能将该房屋拆分，双方都有达成交易的意愿，甚至有支付合同的价款，但按现行不动产权转移的法律法规应以是否办理不动产权交易即过户，因此申请执行人认为案外人所提出了执行异议没有事实和法律依据。故请求驳回异议人的异议申请。 申请执行人李乾峰未向本院提交证据。 被执行人陈锦钊未进行答辩，亦未向本院提交证据。 经审理查明，关于申请执行人李乾峰与被执行人颜燕、陈锦钊民间借贷合同纠纷一案，佛山仲裁委员会（2018）佛仲字第394号仲裁裁决书已经发生法律效力，因被执行人未在规定期间内履行义务，申请执行人李乾峰向本院申请执行，本院于2019年5月21日立案受理，案号为（2019）粤06执956号。本院于2019年5月28日向被执行人颜燕、陈锦钊发出执行通知书、报告财产令、限制消费令等法律文书，责令其立即履行佛山仲裁委员会(2018)佛仲字第394号裁决所确定的义务及本案申请执行费，但被执行人颜燕、陈锦钊仍逾期未予履行，也未报告其财产状况。2019年6月6日，本院作出（2019）粤06执956号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人颜燕、陈锦钊银行存款人民币130万元，或查封、扣押其相应价值的财产。本院于2019年7月15日以（2019）粤06执956号执行裁定依法查封了被执行人颜燕所有的位于化州市××镇××村××车××号地的房产（产权证号：化房2××7），查封期限为三年。 另查明，2019年12月27日，本院以（2019）粤06执956号之二执行裁定书及相应协助执行通知书解除了被执行人颜燕位于广东省化州市××村××车××号地的房产（产权证号：化房2××7）的查封。 在本案进行听证调查时，案外人黎君家属欧海清（黎君的妻子）表示，黎君已去世，但其家属未提供黎君去世的相关文件资料。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，案外人提起执行异议应针对执行标的提出。本案中，案外人黎君主张解除对坐落在化州市××镇××村××车××号的楼房三层的查封，但本院已于2019年12月27日以（2019）粤06执956号之二执行裁定书及相应协助执行通知书解除了位于广东省化州市××村××车××号地的房产（产权证号：化房2××7）的查封，该房产已不再是本院（2019）粤06执956号案的执行标的，案外人所提异议已不符合案外人异议受理条件，鉴于本案已受理，故应驳回其申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款之规定，裁定如下： 驳回案外人黎君的异议申请。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提交副本，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  黄健超 二〇二〇年一月九日 法官助理周相聪 书记员黄榕霞