重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初27176号原告（反诉被告）：李林，男，1962年6月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李庆，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王妍，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭嵘`，男，1984年7月11日出生，汉族，户籍地浙江省玉环县。委托诉讼代理人：王双圣，重庆劲立律师事务所律师。原告（反诉被告）李林与被告（反诉原告）郭嵘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，于2019年12月6日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李林的委托诉讼代理人李庆和王妍，被告（反诉原告）郭嵘的委托诉讼代理人王双圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李林向本院提出诉讼请求：1.郭嵘向李林支付自2019年6月10日起至2019年10月7日止的房屋租金230729.46元（174264.83元+188215.48元×27/90=230729.46元）；2.郭嵘向李林支付物业费、水电费共计68983.95元；3.郭嵘向李林支付解除合同违约金（3625273.12元－1006863.45）×20%＝523681.93元；诉讼费由郭嵘承担。事实和理由：2017年8月31日，以重庆大雅地产有限公司为甲方（出租人）、郭嵘为乙方（承租人），双方签订了《商业租赁合同》。约定自2017年9月10日至2022年9月9日，由郭嵘承租位于金开大道1228号3幢17层1至6号的房屋，还约定了租金标准、保证金、违约金等内容。2017年9月11日，以重庆大雅地产有限公司为甲方（转让方），李林为乙方（受让方），郭嵘为丙方（承租方）签订《大雅云居山商铺租赁转让协议》，约定甲方将于2017年8月31日与丙方签订的《商业租赁合同》所享有的权利义务一并转移给乙方，丙方应按照《商业租赁合同》及时足额将租金及其他款项支付至甲方指定账户，并应按该合同的约定履行承租人应尽的其他合同义务。2019年3月起，郭嵘开始拖欠房租、物业费和水电费。经李林多次催讨，郭嵘于2019年5月8日向李林支付了最后一期即2019年3月10日至6月9日的房租。2019年9月25日李林向郭嵘通过短信、微信、EMS快递等方式送达《解除租赁合同通知书》，通知郭嵘双方租赁关系于2019年10月7日正式解除。至今，郭嵘仍未向李林支付拖欠的房租、物业费和水电费。李林为维护自己的合法权益，遂起诉来院。被告（反诉原告）郭嵘辩称，第一，2019年6月10日至2019年6月29日的房屋租金同意支付，但是之后的租金不同意支付。因为2019年6月29日李林对案涉房屋停水停电，造成郭嵘的公司无法正常经营，给郭嵘的公司造成损失，双方租赁合同自此无法继续履行，已于2019年6月29日解除。第二，物业费和水电费的金额待确定。郭嵘所在的公司和物业公司之间有协议，双方曾约定用33000元的装修工程款抵扣物业费和水电费。第三，郭嵘不同意承担违约金。郭嵘虽有延迟支付租金的情况，但是不构成根本违约，李林擅自停水停电的行为致使郭嵘的租赁目的无法实现，构成违约。同时，即使认定郭嵘违约，违约金过高，应当调整，法律规定违约金不能够超过实际损失的30%，且合同是由李林提供的格式合同文本，本身很多条款约定就不公平。被告（反诉原告）郭嵘向本院提出反诉请求：1.李林退还郭嵘保证金107570.88元；2.指定时间让郭嵘拆回安装在租赁房屋内的中央空调；3.李林限期为郭嵘开具已支付租金的房屋租金增值税发票；4.李林赔偿郭嵘损失10000元；诉讼费由李林承担。事实和理由：双方签订合同后已经履行了2年多时间。2019年6月29日下午5点左右，只因郭嵘拖欠了不到一个月的租金，李林就停了租赁房屋的水电，致使郭嵘无法正常营业，员工也无法正常上班，给郭嵘造成了很大的损失。在郭嵘已经支付了十多万元保证金的情况下，李林不能因郭嵘拖欠不到一个月租金的情况下就擅自停水停电。李林违约在先，应当退还郭嵘保证金，并赔偿损失。在郭嵘派人到租赁房屋拆回中央空调的时候，李林无故阻止，在合同已经解除的情况下，郭嵘有权拆回屋内的中央空调。签订合同时郭嵘要求李林开具租金发票，虽然没有约定进合同中，但李林口头承诺开具发票，但合同履行期间，郭嵘向李林支付租金后郭嵘从未向李林开具过租金发票。郭嵘为了维护自己的合法权益，遂提起反诉。原告（反诉被告）李林辩称，第一，郭嵘称2019年6月29日李林停水停电不属实。李林没有在重庆，平时在北京，在郭嵘拖欠租金后于2019年9月回重庆发现郭嵘的公司人去楼空。据李林了解，郭嵘经营公司出现亏损、无法维持经营，在没有通知李林情况下悄悄从租赁房屋搬走。第二，因郭嵘没有按约按时支付租金，经李林多次催告后仍未支付，且拖欠物管费高达68000多元，在无法联系郭嵘的情况下，2019年9月25日李林委托律师向郭嵘邮寄了解除通知，并要求郭嵘在2019年10月9日之前搬离相关物品。故郭嵘反诉要求李林退还保证金不符合合同约定。郭嵘要求拆走中央空调，也是因其未按通知时间搬离物品，责任和损失应由郭嵘自行承担，与李林无关。第三，郭嵘诉请开具发票，双方约定本案中租赁费发票若郭嵘需要，相关费用由郭嵘自己承担，且自租赁合同开始之日起，每次收取的租金李林均是向郭嵘开具了收款收据，郭嵘对此清楚且无异议。第四，本案纠纷是由郭嵘违约导致，相关损失由郭嵘自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《商业租赁合同》、《大雅云居山商铺租赁合同转让协议》、招商银行流水、重庆汇雅物业管理有限公司201909收款单据6张、重庆汇雅物业管理有限公司201910收款单据6张、《解除租赁合同通知书》、EMS快递查询打印件、中信银行业务凭证/客户回单、2019年3月27日打印《重庆汇雅物业管理有限公司收费通知单》6张、2019年11月21日打印《重庆汇雅物业管理有限公司收费通知单》6张、微信聊天记录截图、《收据》、网银交易电子凭证、证人钟君证言等本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对李林举示的重庆汇雅物业管理有限公司收费明细单6张，无签名或盖章，无法核实真实性，故不予采信；2.对李林举示的重庆汇雅物业管理有限公司出具的《证明》，郭嵘不认可真实性，但内容与李林举示的收款单据、中信银行业务凭证/客户回单相互印证，故予以采信；3.对李林举示的清单3张，不清楚签字主体的身份，无法核实真实性，故不予采信；4.对郭嵘举示的《住宅装饰工程合同》和付款明细，合同系案外人重庆汇雅物业管理有限公司和九方空间设计（深圳）有限公司重庆分公司签订，付款明细无相应的付款证据予以佐证，故因无法核实真实性和履行情况而不予采信。经审理查明：案外人重庆大雅地产有限公司（出租人）与郭嵘（承租人）签订了一份《商业租赁合同》，主要约定：第一部分专用条款。1.1出租人将重庆市北部新区金开大道1228号第3幢17层1至6号房屋出租给承租人使用，租用建筑面积为1120.53平方米，该租用建筑面积为实测面积；2.1该房屋仅供承租人作为办公类场所；3.1该房屋的租赁期限为5年，自2017年9月10日至2022年9月9日止，实际租期自交付日开始计算；5.1承租人自2017年9月10日起计缴租金；6.1租金按固定租金的模式收取，固定租金不包括物业服务费及其它费用；6.3按照商铺的计租面积计算，在一个租赁年度内除优惠期另有约定外租金按季度支付（即正常支付周期为三个月），且不跨租赁年度计取；6.4租金起始单价48元/平方米/月，第二年起逐年递增8%，其中2017年9月10日至2018年3月9日为优惠期，出租人给予承租人租金优惠，双方认可，该优惠期是出租人基于承租人整个租赁期限给承租人的优惠；6.5整个租赁期内，该物业按照如下标准收取租金，租赁年度第二年，租金所属期间2018年9月10日至2019年9月9日，月租单价51.84元，每季度应付金额174264.83元，租赁年度第三年，租金所属期间2019年9月10日至2020年9月9日，月租单价55.99元，每季度应付金额188215.42元，整个租赁期租金合计3625273.12元；7.1.1承租人应向出租人缴纳相当于该房屋2个月的月租金（按首个租赁年度除优惠期以外的租金标准计算）的租赁合同履约保证金，作为承租人履行本合同的保证，承租人应缴纳的租赁合同履约保证金共计107570.88元；8.1.1在前期物业服务公司或经出租人书面认可的物业服务公司管理期间，物业服务费为每月每平方米8元。第二部分通用条款。3.1承租人租赁房屋内水、电费等能源费用按月抄表，承租人按实际用量支付相应的费用；3.2.1除首期费用外，承租人须在距下一支付周期起始日15日之前，将下一个支付周期的租金、物业服务费、公摊费及其他相关费用缴纳到出租人公司财务部或支付到出租人/物业服务公司账户（如遇节假日需提前至少1个工作日缴纳或到达出租人账户）；3.3.3租期内，如承租人未能按时足额支付租金、物业服务费、能源费、违约金及其他承租人应当支付的费用或未能履行本合同约定其他义务的，出租人有权从租赁合同履约保证金中抵扣承租人的应付未付款项、赔偿金额或直接以租赁合同履约保证金抵扣承租人违约所造成的损失（该抵扣不影响出租人的任何其他权利或救济方式）；12.1在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人对商铺进行装修形成的添附物，除能够移动或者拆除以后不影响房屋外观、使用的以外，其余部分归出租人所有，承租人不得改变或者破坏；12.3承租人应于租赁期满日或本合同提前解除之日后五个工作日内将租赁房屋腾空并恢复原状后将该房屋及附属设施完好无损的返还给出租人，并应同时完成相关工商注册、水、电、气能源户头的变更事宜，承租人未按前述约定将租赁房屋返还给出租人的，应按合同终止前最后一个月日租金标准的两倍赔偿出租人租赁房屋的占用损失至出租人按前述标准收回房屋之日止；12.4承租人未按上述约定返还房屋的，出租人有权停止一切能源供应并可采取一切可能的方式（包括但不限于以破坏方式开启租赁房屋房门）进入、接管租赁房屋并可更换入户房门的门锁……届时，承租人存放在租赁房屋内的任何物件均视为承租人的抛弃物，出租人有权自行处置，由此给承租人造成的损害由承租人自行承担；12.6承租人未按约定及时交还房屋致使出租人按前述约定收回租赁房屋所产生的包括但不限于律师费、公证费等费用均由承租人承担；13.2如因承租人原因解除合同的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于租赁合同履约保证金、租金、物业服务费及其它承租人已缴纳款项），另外出租人有权向承租人按未履行租期的租金总额的20%收取违约金，承租人应同时付清全部应付费用及违约金；13.3若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、租赁合同履约保证金、物业服务费及其它各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.3%计算收取违约金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或商铺，承租人逾期十日的，出租人有权解除本合同。合同还约定了其他内容。2017年9月11日，重庆大雅地产有限公司（甲方、转让方）、李林（乙方、受让方）、郭嵘（丙方、承租人）共同签订了一份《大雅云居山商铺租赁合同转让协议》，主要约定：甲、丙双方就位于重庆市北部新区金开大道1228号（大雅·金开国际企宸）3号楼17层1-6号房屋的租赁事宜于2017年9月10日签订了租赁合同，该合同的租赁期限截至2022年9月9日；甲、乙双方已达成一致，并于2017年9月11日签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》；本协议生效之日，甲方将其基于租赁合同所享有的出租人权利及负担的出租人义务一并转移给乙方；本协议生效后，丙方应将甲方开具的保证金收据退还给甲方，且乙方应另行向丙方开具以乙方为收款人的保证金收据（或收条）。郭嵘租赁案涉房屋后用于九方空间设计（深圳）有限公司重庆分公司经营办公。2017年10月18日，李林向郭嵘开具了保证金《收据》，载明：今收到大雅金开国际代郭嵘转来了3栋17楼1-6号租房押金107570.88元。郭嵘向李林付清了2019年6月9日之前案涉房屋的租金共计1005069.8元。郭嵘最后一次向李林支付租金时间为2019年5月8日，支付的是2019年3月10日至2019年6月9日期间的租金174264.83元。2019年9月19日，李林向重庆汇雅物业管理有限公司支付了1701号房屋、1702号房屋、1704号房屋、1706号房屋2019年7月1日至2019年9月30日的物管费、2019年6月16日至2019年8月15日的公建基金及能耗输送服务费、商业电费和公共能耗费（水），支付了1703号房屋、1705号房屋2019年7月1日至2019年9月30日的物管费、2019年6月16日至2019年7月15日的公建基金及能耗输送服务费和商业电费、2019年6月16日至2019年8月15日的公共能耗费（水），以上金额合计28260.68元。2019年10月10日，李林向重庆汇雅物业管理有限公司支付了案涉房屋2019年10月1日至2019年10月31日期间的物管费8964.1元。上述金额合计37224.78元。李林举示了重庆汇雅物业管理有限公司出具的《证明》，载明：重庆市北部新区金开大道1228号（大雅.金开国际企宸）3幢17层1-6号房屋，承租人未缴纳2019年3月至2019年6月物管费、水费、电费、公共能耗费共计38699.12元；2019年7月至2019年10月期间的物管费、水费、电费、公共能耗费共计37224.78元已由房屋产权人李林替承租人垫付。2019年9月26日，李林向郭嵘邮寄送达了《解除租赁合同通知书》，主要载明：你方未按照租赁合同的约定按时支付租金及物管费，现已拖欠租金、物管费长达数月之久……我方现正式通知你方，双方的租赁合同关系自2019年10月7日正式解除……同时我方要求你方在2019年10月9日前将租赁房屋内的物品搬离，逾期不搬，则视为你方放弃租赁房屋内的物品，我方将进行处置。郭嵘收悉该通知书。郭嵘为证明李林于2019年6月29日通知物业公司断了案涉房屋的水电，举示了其与李林的微信聊天记录截图，显示李林称：郭总晚上好？麻烦你把房租付了。前几天我到你们公司见了马总，让他付房租他说在想办法！而且每次都拖欠太久了。我告诉了马总月底不付款我只好先停你们的电了。确实不太讲信用，这样合作愉快吗？你们已经违约了。郭嵘申请了证人王双圣出庭作证。证人王双圣陈述：郭嵘是九方公司的董事，九方公司就在案涉房屋办公，我曾在九方公司工程部工作；2019年6月底，记不清楚具体时间了，物业公司断了公司的水电，我们就提前下班，也无法关门，第二天中午公司领导通知我与物业公司沟通，开了10分钟电把门关了，之后我们就无法进去上班了，物业也不准我们搬东西，物业公司说是业主要求断水断电的；断电前两天物业员工告知我，说我们欠付业主租金和部分物业费，业主决定断水断电；之后我在处理公司工地事情，去过几次办公室都没有通电，都没有进入，门口看到没电，想进去门都锁了无法进入；除了开了10分钟关门时拿走私人物品外，之后其他物品有无搬走我不清楚；2019年10月9日公司通知我搬走遗留的空调，但我有事情，同事去的我没有去，同事说业主告知若空调后面承租人要用，则业主就补偿钱给我们，若承租人不用就让我们拆走，当时就没有拆走。李林称，证人钟君是九方公司即郭嵘控制公司的员工，其与郭嵘有利害关系，对证言真实性有异议；证人称停电行为是物业公司实施，无直接证据证明是李林停电。郭嵘称，证言可以证明2019年6月29日李林擅自停了租赁房屋水电的事实，导致合同无法继续履行，此时合同已经解除。庭审中，李林称，郭嵘逾期2个月支付租金属于根本违约李林已经通知郭嵘于2019年10月7日解除合同；郭嵘在2019年7月至9月期间一直占用房屋，故其应支付欠付的租金和该期间的物业费、水电费；合同解除后，郭嵘已于2019年10月8日和10月9日搬走物品，郭嵘当时没有搬走空调；李林于2019年10月11日已经将房屋另行出租，新的承租人已经重新装修使用了，不可能拆除空调；郭嵘的违约行为给李林造成了免租期的损失、房屋空置损失、往返异地至重庆的机票损失、降低租金出租的租金损失。郭嵘称，2019年10月8日和10月9日郭嵘去搬走了除空调和样品外的其他物品，去时李林称已经超过通知搬走的时间了，10月9日之前可以搬，10月9日及之后不能搬；李林主张的违约金过高，且其没有损失；李林主张了违约金则应当退还保证金；主张的损失10000元无证据证明，是象征性主张的。本院认为：2017年9月11日重庆大雅地产有限公司、李林、郭嵘签订了《大雅云居山商铺租赁合同转让协议》，李林和郭嵘成为了《商业租赁合同》的主体，双方建立了房屋租赁合同关系。李林和郭嵘签订的《商业租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。本案的争议焦点是合同解除的时间。郭嵘主张，2019年6月29日李林擅自停了租赁房屋水电，导致合同无法继续履行，此时合同已经解除。郭嵘申请了证人钟君出庭，证人陈述业主于2019年6月29日通知物管公司断了案涉房屋的水电，但无其他证据予以印证，且证人是在租赁房屋办公的九方公司的员工，存在利害关系。故郭嵘举示的证据不足以证明是李林通知物业公司停的水电，故郭嵘主张合同已于2019年6月29日解除无事实和法律依据，本院不予支持。李林主张，其于2019年9月26日向郭嵘送达了《解除租赁合同通知书》，已通知郭嵘于2019年10月7日解除合同。合同第一部分专用条款第3.2.1条约定，郭嵘应于2019年2月23日前支付2019年3月10日至2019年6月9日期间的租金174264.83元。合同第二部分通用条款第13.3条约定，郭嵘未能在约定期限内全额缴纳租金，逾期十日的，李林有权解除合同。郭嵘于2019年5月8日支付了2019年3月10日至2019年6月9日期间的租金174264.83元。郭嵘逾期支付租金超过10日，李林有权解除合同。故对李林称合同已于2019年10月7日解除的主张，本院予以认可。关于租金。郭嵘应向李林支付2019年6月10日起至合同解除之日即2019年10月7日的租金174264.83元/季度×1季度+188215.48元/季度×28天/90天=232820.76元，李林仅主张该期间租金230729.46元是对自己权利的处分，本院予以认可。故对李林要求郭嵘支付2019年6月10日至2019年10月7日期间租金230729.46元的诉讼请求，本院予以支持。关于物业费、水电费。郭嵘已于2019年10月8日和10月9日搬走，其应当支付2019年10月9日之前的物业费和水电费。李林已于2019年9月19日代郭嵘支付了租赁期间案涉房屋的物管费和水电费28260.68元，该费用应由郭嵘向李林支付。李林于2019年10月10日支付了案涉房屋2019年10月1日至2019年10月31日期间的物管费8964.1元，郭嵘应向李林支付2019年10月1日至2019年10月9日期间的物管费8964.1元×0.3＝2689.23元。故郭嵘应向李林支付物管费和水电费合计30949.91元。关于解除合同违约金、退还保证金。合同第二部分通用条款第13.2条约定，如因郭嵘原因解除合同的，李林不予退还承租人已缴纳所有款项，包括但不限于租赁合同履约保证金，另外李林有权向郭嵘按未履行租期的租金总额的20%收取违约金。因郭嵘逾期支付租金导致合同解除，郭嵘要求李林退还保证金107570.88元的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。合同还约定了解除合同的违约金。郭嵘辩称违约金过高，应当调减。李林称郭嵘违约给其造成了往返异地至重庆的机票损失、降低租金出租的租金损失，但是并无证据予以证明。解除合同违约金主要是为了弥补李林的寻租期损失，李林称其已于2019年10月11日将案涉房屋另行出租，保证金107570.88元不退还实际也转变为了解除合同的违约金，足以弥补郭嵘违约给李林造成的损失，故本院酌情认定，李林要求郭嵘另行支付违约金的诉讼请求本院不予支持。关于拆回中央空调。郭嵘称，其于2019年10月8日和10月9日搬走了除空调和样品外的其他物品，在其派人到租赁房屋拆回中央空调的时候，李林无故阻止。但是除了证人钟君的证言外，郭嵘无其他证据证明李林阻止其搬走中央空调，对其该主张本院不予认可。李林称新的承租人已经重新装修入住，拆除中央空调无法拆除。合同第二部分通用条款第12.1条约定，合同解除后，郭嵘对商铺进行装修形成的添附物，除能够移动或者拆除以后不影响房屋外观、使用的以外，其余部分归李林所有，郭嵘不得改变或者破坏；郭嵘未在合同解除五个工作日内返还房屋，其放在租赁房屋内的任何物件均视为郭嵘的抛弃物，李林有权自行处置。中央空调的部分设备是安装在墙面内部的，拆除或者移动该部分设备会对房屋的墙面造成破坏，且即使能搬走郭嵘也未在合同约定的时间内搬离，故郭嵘要求判决指定时间让其拆回安装在租赁房屋内的中央空调没有合同依据，本院不予支持。关于开具发票、损失。郭嵘称签订合同时李林口头承诺开具租金发票。李林称双方约定若郭嵘需要本案中租赁费发票，相关费用由郭嵘自己承担。双方在开具发票的税费由谁承担方面存在争议，郭嵘要求李林承担开具发票相应税费的义务无合同依据，故对郭嵘要求李林为其开具已支付租金的房屋租金增值税发票的诉讼请求，本院不予支持。郭嵘要求李林支付损失10000元，郭嵘违约在先，其主张无合同依据，且郭嵘无证据证明其产生了实际损失及金额，其主张无事实依据。故对郭嵘要求李林赔偿损失10000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告（反诉原告）郭嵘于本判决生效后立即支付原告（反诉被告）李林2019年6月10日至2019年10月7日期间欠付的租金230729.46元；被告（反诉原告）郭嵘于本判决生效后立即支付原告（反诉被告）李林物业费和水电费合计30949.91元；驳回原告（反诉被告）李林的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）郭嵘的全部反诉请求。本诉案件受理费12030元减半收取6015元，由原告（反诉被告）李林负担4123元，由被告（反诉原告）郭嵘负担1892元。反诉案件受理费1326元，由被告（反诉原告）郭嵘负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  黄明真二〇二〇年一月十日书记员  陈 实