江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9262号上诉人（原审被告，反诉原告）：南京三步两食餐饮管理有限公司，住所地南京市浦口区浦口大道1号新城总部大厦1708室。法定代表人：李涵，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吕佩芬，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：南京华龙电子电器投资有限公司，住所地南京市鼓楼区中山路55号。法定代表人：周文有，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李响，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人南京三步两食餐饮管理有限公司（以下简称三步两食公司）因与被上诉人南京华龙电子电器投资有限公司（以下简称华龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院作出的（2019）苏0106民初2355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三步两食公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项内容；2.撤销一审判决第四项内容，改判上诉人无须支付占有使用费；3.撤销一审判决第五项内容，改判华龙公司向上诉人支付违约金306000元；4.撤销一审判决第六项内容，改判上诉人无须支付物业费；5.撤销一审判决第七项内容，改判上诉人无须支付律师费；6.本案诉讼费用由华龙公司承担。事实和理由：一、华龙公司主张上诉人逾期不支付租金与事实不符。1.上诉人承租房屋之初，根据华龙公司要求对房屋公共区域及卫生间进行装修，双方协商由华龙公司应付的装修费用折抵上诉人租金，故不存在上诉人逾期不支付租金的情形。2.因华龙公司拒绝提供适租的房屋，上诉人多次向被上诉人发函催促未果，上诉人有理由拒绝支付无法正常使用房屋期间的租金。二、合同约定的空调使用费系空调使用期间的电费，不存在上诉人欠付空调使用费30000元的情形，且因被上诉人拒绝为空调供电，上诉人并未能实际使用空调导致无法正常经营，此原因是整个事件的起因，华龙公司在一审庭审中当庭撤销该诉请。三、华龙公司一直占用上诉人承租的部分约50平方米房屋，该房屋对应的租金、水电费、物业费等上诉人无须支付，上诉人已支付的部分应当从华龙公司主张的其他租金中抵销。四、华龙公司出租的房屋中约15平方米的房屋因严重漏水曾致使地下室被水淹没，始终未予修复，上诉人一直无法使用，该房屋对应的租金、水电费、物业费等上诉人均无须支付，上诉人已支付的部分应当从华龙公司主张的其他租金中抵销。五、华龙公司未经上诉人同意，使用上诉人隔油池，应当向上诉人支付维保清理费用。六、合同因华龙公司违约致使合同不能履行，故被上诉人应向上诉人支付违约金。七、因上诉人无须向华龙公司承担责任，故被上诉人无权要求上诉人承担律师费、诉讼费。华龙公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。理由如下：1.一审法院已经查明，双方当事人亦一致确认2018年4月28日三步两食公司通过银行转账的方式支付了2018年5月1日至2018年7月1日期间的部分租金，尚欠125278元未付清。根据法律规定及合同约定已经构成违约。此后直至2019年2月19日合同解除，三步两食公司未曾支付过任何租金、物业费，且直至今日案涉租赁房屋仍未归还。故上诉人欠付租金、物费的证据确凿，违约事实清楚。2.三步两食公司上诉理由中关于使用隔油池的问题并没有证据证明。3.三步两食公司逾期支付租金，经被上诉人催告后仍未履行已经违约，应当承担违约责任。被上诉人在合同履行中并未违反合同约定，故无须承担违约责任；合同约定违约方应承担全部的责任，包括律师费、诉讼费、差旅费等必要费用，故三步两食公司应当按照合同约定承担违约金以及本案律师费用。华龙公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间房屋租赁合同于2019年2月15日解除；2.三步两食公司立即交还租赁房屋；3.三步两食公司支付租金164723元；4.三步两食公司支付欠付租金产生的滞纳金187290元；5.三步两食公司按照原租金标准的1.5倍支付自2019年2月15日起至实际交还房屋之日止的占有使用费；6.三步两食公司支付违约金306000元；7.三步两食公司按照原合同约定标准支付自2019年2月1日起至实际交还房屋之日止的物业费；8.三步两食公司承担律师费50000元。三步两食公司一审反诉请求：1.确认双方租赁合同于2019年3月25日解除；2.华龙公司支付违约金306000元；3.三步两食公司退还押金85000元。一审法院认定的事实：南京市鼓楼区中山路55号新华大厦裙楼（以下简称涉案楼房）系南京新华报业房地产开发有限责任公司（以下简称新华房地产公司）所有。2016年10月31日，新华房地产公司同意将涉案楼房中的负一楼交由华龙公司对外招租。2017年8月1日，华龙公司（出租方、甲方）与三步两食公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将南京市鼓楼区中山路55号负一楼的东侧一半，建筑面积805平方米出租给乙方，乙方租赁该商铺用于分租经营餐饮，租赁期限自2017年8月1日至2023年10月31日；甲方给予3个月装修免租期，租金按每平方米3.5元/天乘以年度天数，年租金102万元，每两年递增一次，每次递增按年房租的5%递增；先付后用，按季支付，乙方应于每期10天前向甲方支付下一期租金，乙方应于合同签订之日向甲方支付履约保证金85000元；乙方按照6元/平方米/月标准支付甲方物业费，租赁期间，乙方承担并支付变频空调使用费；乙方逾期支付租金，每逾期一天，按照逾期付款金额的千分之五缴纳滞纳金，逾期支付租金达到15个工作日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付违约金，此费用按当年租金的30%计算；乙方逾期交还房屋的，乙方应按日租金的1.5倍向甲方支付滞纳金；甲方应于2017年8月1日前向乙方交付该商铺；甲乙双方违约或造成对方损失，违约方承担全部责任（包括诉讼费用、律师费用、差旅费用等必要费用）等等。合同签订后，三步两食公司支付履约保证金85000元。华龙公司将涉案房屋交付三步两食公司，三步两食公司装修后将涉案房屋分割出租。2018年4月28日，三步两食公司通过银行转账方式支付2018年5月1日至7月1日期间部分租金129422元。华龙公司分别于2018年12月14日、2019年1月7日、2019年1月11日向三步两食公司发送三份催缴函，要求三步两食公司五日内支付拖欠2018年5月1日至2018年7月31日期间租金125278元、空调使用费30000元。2019年2月18日，华龙公司向三步两食公司发送解除合同告知函，以三步两食公司欠付租金，经催告无果，解除双方之间的租赁合同。三步两食公司于2019年2月19日收到解除合同函。一审审理中，三步两食公司提交工程联系单等证据，证明双方曾口头约定涉案房屋公共区域由三步两食公司装修，装修费用由双方分担，华龙公司应承担125578.5元装修费用抵消2018年5月1日至7月31日期间的欠付的剩余租金；华龙公司否认曾与三步两食公司口头约定分担公共区域装修费用。三步两食公司将涉案房屋进行分割出租，现尚有7户承租户在经营。经一审法院释明后，华龙公司不申请该7户承租户作为第三人参加诉讼，华龙公司承诺自行和该7户业主协商返还房屋或重新签订租赁合同。2018年5月1日至7月31日期间租金，三步两食公司支付了129422元，2019年2月1日起三步两食公司未再支付租金；2019年2月1日起三步两食公司未再支付物业费。华龙公司同意将收取三步两食公司保证金85000元抵扣三步两食公司欠付部分租金。一审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于合同解除问题。双方同意解除合同，三步两食公司于2019年2月19日收到华龙公司发送的解除合同通知，故双方合同于2019年2月19日解除。合同解除后，三步两食公司应返还涉案房屋，故华龙公司要求返还房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于租金问题。三步两食公司提供证据不足以证明华龙公司同意用涉案房屋公共部分装修费用抵消2018年5月1日至7月31日期间的部分租金125278元，应承担举证不能的法律后果，故三步两食公司应向华龙公司支付该部分租金125278元，2019年2月1日至2月19日期间租金为53532.5元；扣减三步两食公司支付的租赁保证金85000元后，三步两食公司应支付华龙公司租金93810.5元。关于逾期付款滞纳金问题。合同约定承租人应于每期10天前向出租人支付下一期租金，故2018年5月1日至7月31日期间租金，三步两食公司应于2018年4月20日前支付，三步两食公司逾期付款，构成违约，应承担相应违约责任。故华龙公司主张自2018年4月22日起以125278元为基数计算违约金至2019年2月19日，并无不当，一审法院予以支持。三步两食公司认为合同约定每日千分之五违约金标准过高，申请予以调整，根据合同履行情况，一审法院酌定按照每日万分之三标准计算逾期付款违约金，故三步两食公司应向华龙公司支付逾期付款违约金11425.35元（125278*304*0.0003=11425.35）。关于房屋占有使用费问题。合同解除后，三步两食公司应返还涉案房屋，逾期返还房屋应支付房屋使用费。合同约定逾期返还房屋应按日租金的1.5倍计算房屋使用费，三步两食公司认为合同约定房屋使用费标准过高，申请法院予以调整，根据合同履行情况，一审法院酌定房屋使用费参照原租金标准即每平方米每天3.5元计算至实际返还房屋之日止。关于违约金问题。三步两食公司逾期支付租金，经多次催告后仍未履行，构成违约，导致合同解除，应承担相应违约责任。合同约定三步两食公司欠付租金导致合同解除，应支付年租金30%的违约金，故三步两食公司应支付华龙公司违约金306000元。华龙公司在履行合同过程中，并未违反合同约定，导致合同的解除，故无需承担合同解除违约金306000元。关于物业费问题。合同约定三步两食公司按照6元/平方米/月标准支付物业费。三步两食公司自2019年2月1日起未按照合同约定向华龙公司支付物业费，故华龙公司要求三步两食公司按照合同约定标准支付自2019年2月1日起至实际返还房屋之日止的物业费，于法有据，一审法院予以支持。关于律师费问题。合同约定双方违约或造成对方损失，违约方承担全部责任（包括诉讼费用、律师费用、差旅费用等必要费用），因三步两食公司欠付租金，构成违约，导致合同解除，华龙公司要求三步两食公司支付华龙公司支出律师费，合法有据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、华龙公司与三步两食公司于2017年8月1日就南京市鼓楼区中山路55号负一楼东侧一半签订的《房屋租赁合同》于2019年2月19日解除；二、三步两食公司于判决生效之日起十日内向南京华龙电子电器投资有限公司返还南京市鼓楼区中山路55号负一楼东侧一半房屋；三、三步两食公司于判决生效之日起十日内给付华龙公司租金93810.50元、逾期付款违约金11425.35元，合计105235.85元；四、三步两食公司于判决生效之日起十日内按照3.5元/每平方米/日的标准（建筑面积805平方米）向华龙公司支付自2019年2月20日起至实际返还上述房屋之日止的占有使用费；五、三步两食公司于判决生效之日起十日内给付华龙公司违约金306000元；六、三步两食公司于判决生效之日起十日内按照6元/每平方米/月的标准（建筑面积805平方米）向华龙公司支付自2019年2月1日起至实际返还上述房屋之日止的物业费；七、三步两食公司于判决生效之日起十日内给付华龙公司律师费50000元；八、驳回三步两食公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费10924元，反诉案件受理费3582元，保全费4082元，合计18588元，由三步两食公司负担。本院审理期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，上诉人三步两食公司提交通话录音作为新的证据，证明：1.双方就案涉房屋由上诉人支付装修及设备的工程款，双方约定了各承担50%的费用，在上诉人支付了该部分费用后并主张抵销租金时，华龙公司以领导变更拒绝予以抵销；2.华龙公司要求将房屋的租金从3.5元涨至4.5元是造成双方合同解除的重大原因；3.华龙公司在上诉人的经营过程中有断水断电及漏雨等情况，没有提供适宜租赁的房屋，且在无合同依据的情况下向上诉人主张额外的空调租赁费。华龙公司质证认为，对该证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，理由如下：1.该录音证据无法确认谈话人员身份，也无法确认是否经过加工；2.录音内容中谈及的人物身份不明，也无法证明“老吴总”具有相应授权；3.录音内容中可以反映出李家义一直是公司的实际控制人；4.该证据并非新的证据。本院审理期间，华龙公司未提出新的证据。本案二审争议焦点为：1.三步两食公司是否应就案涉租赁合同解除承担违约责任；2.如三步两食公司构成违约，其承担责任的范围。本院认为，关于第一项争议焦点。双方当事人对于三步两食公司仅缴纳2018年5月1日至7月1日期间租金129422元、欠付期间租金125278元的事实予以认可，在此情况下华龙公司多次向三步两食公司催告，但三步两食公司仍未缴纳欠付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项及九十七条的相关规定，华龙公司有权解除双方间的租赁合同并要求三步两食公司就合同解除承担违约责任。三步两食公司主张双方曾就公共部位装修费用分摊、以华龙公司应分摊的装修费用冲抵租金协商一致，其应就主张的上述事实提供充分的证据证明，但其仅提交录音证据，但该证据中并不能证明谈话人具体身份、职责及是否有相关授权，在双方对此未签订书面协议的情况下，三步两食公司仅凭该证据不足以证明其主张的事实。因此，对于三步两食公司主张其并不欠付租金、不应承担违约责任并要求华龙公司承担违约责任的相关上诉请求，本院不予支持。另外，三步两食公司以华龙公司未提供适租房屋为由，主张其无需支付租金，但其并未提供充分证据证明华龙公司向其提供的房屋不适租，三步两食公司在案涉房屋实际经营，且本案合同解除的直接原因系华龙公司因三步两食公司欠付租金而主张解除，在此情形下对于三步两食公司以此为由认为无需缴纳租金的诉请，本院不予支持。另外，三步两食公司还主张华龙公司占用其承租的房屋，对此其亦未提交充分证据证实，本院对其该项意见亦不予采纳。对于一审法院判令的租金标准，上诉人并无异议，本院对一审法院判决三步两食公司支付租金93810.5元予以维持。关于第二项争议焦点。第一，占有使用费及物业费的问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案双方间租赁合同解除后，三步两食公司并未及时归还案涉房屋，在此情况下华龙公司要求三步两食公司支付占有使用费具有事实和法律依据。三步两食公司对一审法院判决的占有使用费标准没有异议，本院予以确认。但是，三步两食公司承租案涉房屋用于分割出租，华龙公司对此知晓且未作反对的意思表示，应视为对转租行为认可。在一审过程中，华龙公司明确表示其作为出租人将自行与次承租人就返还房屋或重新签订租赁合同进行协商，在此情形下，房屋是否需要三步两食公司实际返还取决于华龙公司与次承租人自行协商的结果，华龙公司应就协商结果自行承担责任，因此，本院认为占有使用费应计算至2019年6月15日（即华龙公司做出上述承诺之日）。同理，双方在合同中约定的物业费亦应当计算至2019年6月15日，虽然三步两食公司主张在合同履行期间有无法使用空调、漏水等情况，但无法使用空调的行为发生在已拖欠租金行为之后，故即使存在切断空调的事实，华龙公司也系行使合同履行抗辩权的行为；而三步两食公司主张的漏水事实，但物业服务系动态的过程，上诉人并未举证证明漏水持续时间、何时修复、漏水事实足以严重至需要对物业费标准进行调减，在此情况下本院对一审法院认定的物业费标准予以维持。第二，关于逾期付款违约金、违约金的问题。如前所述，三步两食公司因未能按期缴纳租金导致合同解除，应当承担相应违约责任，华龙公司有权要求三步两食公司支付违约金。上诉人主张华龙公司无权同时主张房屋占有使用费和违约金，本院对此认为，华龙公司主张占有使用费，实际是针对合同解除后承租人未及时交还房屋而造成的实际损失，而违约金系对合同履行期间承租人违约行为约定的违约责任，其同时主张并无不当。考虑到案涉房屋租金标准及合同提前解除必将导致出租人重新招租从而产生的房屋空置损失及相关费用，本院认为一审法院判令三步两食公司支付违约金306000元并无不当。但是，双方合同约定，承租人逾期支付租金，每逾期一天应支付逾期款项5‰的滞纳金，逾期支付达到15个工作日出租人有权解除合同，承租人需支付年度租金的30%作为违约金。从上述约定情况来看，逾期付款的滞纳金以及违约金均系针对三步两食公司逾期付款行为而约定的违约责任，在此情形下华龙公司已经主张三步两食公司向其支付年租金30%作为违约金的情况下，又要求三步两食公司再承担逾期付款的违约金（即合同约定的滞纳金）缺乏法律依据，对华龙公司的该项一审诉请，本院予以驳回。第三，关于律师费的问题。双方在租赁合同中明确约定违约方承担的违约责任中包括律师费用，华龙公司也提供相应证据证明了该费用实际发生，在此情形下一审法院判令三步两食公司承担华龙公司律师费用并无不当。综上所述，上诉人三步两食公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初2355号民事判决第一、二、五、七项；二、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初2355号民事判决第八项；三、变更江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初2355号民事判决第三项为：“南京三步两食餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向南京华龙电子电器投资有限公司支付租金93810.5元”；四、变更江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初2355号民事判决第四项为：“南京三步两食餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内按照3.5元/平方米/日的标准（建筑面积805平方米）向南京华龙电子电器投资有限公司支付自2019年2月20日起至2019年6月15日止的房屋占有使用费”；五、变更江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初2355号民事判决第六项为：“南京三步两食餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内按照6元/平方米/月的标准（建筑面积805平方米）向南京华龙电子电器投资有限公司支付自2019年2月1日起至2019年6月15日止的物业费”；六、驳回南京三步两食餐饮管理有限公司其他上诉请求及一审其他反诉请求；七、驳回南京华龙电子电器投资有限公司一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费11472元，由南京华龙电子电器投资有限公司负担171元，由南京三步两食餐饮管理有限公司负担11301元。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 李 斐审 判 员 王 路二〇二〇年一月十日法官助理 李映碧书 记 员 汪海燕