浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3310号上诉人（原审被告）：邵江萍，女，1979年6月27日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人：李卓，系邵江萍丈夫。被上诉人（原审原告）：唐朱华，男，1980年12月17日出生，汉族，住浙江省海盐县。被上诉人（原审原告）：杨帆，女，1989年8月3日出生，汉族，住浙江省海盐县。上诉人邵江萍因与被上诉人唐朱华、杨帆房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初4196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邵江萍上诉请求：驳回唐朱华、杨帆主张的8000元损失。事实和理由：1.唐朱华、杨帆在一审中表示微信聊天记录及聊天内容截屏录像是直接截屏或由第三方录音保留下来的，无法证明其未对内容进行修改，也无法通过特定形式获得验证，违反《最高人民法院关于互联网法院审理案件若干问题的规定》第十一条关于电子证据采信的相关标准和内容的规定，属于无效证据。一审基于该证据支持唐朱华、杨帆的所有诉求不合理。2.《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。唐朱华、杨帆提交的材料中并无其与第三方的合同，收回房屋前邵江萍已多次书面催告要求唐朱华、杨帆搬出并协商解决问题。唐朱华、杨帆不予回应。因此唐朱华、杨帆在租赁期间并无实际损失，其主张的损失缺乏法律依据。3.在原合同中无违约责任的约定，唐朱华、杨帆事实上不存在转租损失。邵江萍仅需退还押金和剩余房租，无需赔偿违约金。邵江萍可酌情给与其补偿，补偿金额为合同约定的1个月租金。唐朱华二审答辩认为：邵江萍已陈述一审庭审播放的录音为其本人录音，证明该证据有效，邵江萍认为录音不完整但其没有提供完整录音。邵江萍将房屋租给案外人已收取房租10000多元，唐朱华请求赔偿8000元损失合理。杨帆未作答辩。唐朱华、杨帆一审诉讼请求：一、判令邵江萍退还唐朱华、杨帆未到期租金1600元、押金2000元，并赔偿唐朱华、杨帆损失8000元；二、判令邵江萍赔偿唐朱华、杨帆为装修租赁方式支出的费用14000元；三、本案诉讼费用由邵江萍承担。一审法院经审理认定：2015年12月10日，邵江萍（甲方、出租人）与唐朱华、杨帆（乙方、承租人）共同签订《租房协议书》一份，约定甲方将嘉兴市利丰商业中心8-415室（毛坯房）出租给乙方，月租600元，半年一付，承租时间为五年，前三年月租金保持不变，后两年按市场行情酌情上涨（涨幅不超过50%）。乙方付给甲方押金2000元，合约结束、乙方结清所有费用后，甲方归还乙方。物业费由甲方承担，乙方不得无故退房。乙方在承租期间应按时交纳水电费等相关费用。乙方在不影响安全的前提下可以进行装修。乙方承租期间该房屋的一切事由均由甲方承担（包含安全问题）。合同期自2015年12月11日至2020年12月10日止。上述协议签订后，邵江萍将房屋交唐朱华、杨帆使用，唐朱华、杨帆对房屋进行装修，自行购买装修材料、支付装修费用。唐朱华、杨帆陈述称，原本装修是为了经营摄影工作室，但装修完成后因故未开设。该房屋空置半年后，唐朱华、杨帆将其转租给案外人修明，用途仍为经营摄影工作室，但并未与修明签订转租协议，也未明确约定租赁期，转租租金为每月1700元。因双方发生纠纷，唐朱华、杨帆已将修明预付租金中2019年4月20日以后的部分退还修明。邵江萍陈述称，唐朱华、杨帆确曾将房屋转租，目前邵江萍已与修明订立房屋租赁合同，合同期为2019年5月1日至2021年5月1日，每月租金1500元。但邵江萍未按一审法院要求补充提供其与修明的租赁合同。案外人修明自2016年起通过网购方式陆续购置各类摄影用品，快递收件地址均为上述租赁房屋地址。2018年12月3日，邵江萍微信称“我就是考虑你有装修才默许你转租，要不然第一年就不让你租了，你现在还跟我说要拆装修，这装修本来口头承诺是不拆的”、“你合不合算跟租房子没有关系，你租的时候说自己用的，现在转租我也没有说你”、“因为我知道你装修花了钱，所以有些地方不要太计较”，后双方协商增加房租金额，当日唐朱华、杨帆通过微信转账方式向邵江萍交付了2018年12月11日至2019年6月10日的租金4800元。2019年1月18日，因房屋漏水双方发生争议，邵江萍认为唐朱华、杨帆直到2019年1月18日才告知，导致屋顶一直受损；唐朱华、杨帆认为已经告知。2019年3月18日，邵江萍微信告知唐朱华“我给你一个月时间搬，来得及吧，4月20日我来收房子，我今天跟租客说了，你也快点跟他们打招呼吧”。后邵江萍曾于2019年3月31日向唐朱华、杨帆书面发函告知搬离。2019年4月10日，邵江萍撬开租赁房屋门锁并更换门锁。一审庭审中，唐朱华、杨帆当庭返还邵江萍门禁卡、钥匙和水卡。邵江萍同意唐朱华、杨帆主张退还2019年4月10日至2019年6月10日的租金1600元，对押金2000元也无异议。双方一致确认《租房协议书》自2019年4月10日起解除。一审法院经审理认为，唐朱华、杨帆与邵江萍签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。经过本案庭审，双方对合同于2019年4月10日解除、邵江萍应退还唐朱华、杨帆预交的2019年4月10日至2019年6月10日的租金1600元均无异议，一审法院予以确认；唐朱华、杨帆当庭返还了邵江萍门禁卡等物品，双方也没有就水电费等费用产生争议，故邵江萍也应将押金2000元一并退还唐朱华、杨帆。关于唐朱华、杨帆主张的损失8000元，实际是指因合同解除导致唐朱华、杨帆无法继续收取的转租租金差额。首先，尽管唐朱华、杨帆并未提供转租合同，但从双方间的微信记录可以看出，邵江萍对唐朱华、杨帆的转租行为是明知并同意的，协议中也没有约定唐朱华、杨帆不得转租，唐朱华、杨帆的转租行为也至少已进行两年多，邵江萍也未举证证明期间曾提出任何异议。故对于唐朱华、杨帆而言，转租租金与承租租金之间的差额是可预见收益；其次，唐朱华、杨帆无法继续转租的原因是邵江萍解除合同并收回租赁房屋，而邵江萍认为解除合同理由是：唐朱华、杨帆未及时告知邵江萍租赁房屋受到来自楼上的漏水而导致房屋持续受损。一审法院认为，一者房屋漏水不是由唐朱华、杨帆过错造成；二者邵江萍在庭审中也自认唐朱华、杨帆已于2019年1月18日告知、只不过告知时间晚于转租后的承租人修明；三者《租房协议书》已明确约定“乙方承租期间该房屋的一切事由均由甲方承担（包含安全问题）”，且协议并未约定唐朱华、杨帆在此种情况下负有告知义务，何况邵江萍自认唐朱华、杨帆当时并未实际使用该房屋。在没有其他证据证明唐朱华、杨帆对合同解除存在过错或者存在法定的导致合同无法履行事由的情况下，邵江萍以这一理由解除合同缺乏依据，应当承担因单方解除合同而造成的唐朱华、杨帆可预见利益损失。唐朱华、杨帆主张的租金损失计算方式为：邵江萍与修明的月租金1500元-唐朱华、杨帆应支付邵江萍的月租金800元=700元/月，自合同解除日2019年4月10日至原协议书租赁期终止日2020年12月10日共20个月，计14000元，唐朱华、杨帆仅诉请要求邵江萍赔偿8000元，该主张具有事实依据，一审法院对唐朱华、杨帆的该项诉请予以支持。关于装修赔偿14000元，《租房协议书》中已明确约定出租时房屋为未装修的毛坯房，协议条款中也约定唐朱华、杨帆可进行装修；从唐朱华、杨帆提供的室内照片以及双方的微信记录中可见，邵江萍对唐朱华、杨帆承租后对房屋进行装修的事实是明知的。邵江萍也未举证证明除唐朱华、杨帆外存在其他装修者，而唐朱华、杨帆却能够提供在承租后的合理时期内的各类装修费用票据，故一审法院对唐朱华、杨帆承租后对房屋进行装修的事实予以确认。关于邵江萍是否应当给予唐朱华、杨帆赔偿，一审法院认为，首先，法律并未明确规定出租人负有对承租人在承租期间的装修费用的赔偿义务；唐朱华、杨帆与邵江萍签订租赁合同时明知房屋系毛坯房，装修是基于唐朱华、杨帆自身经营摄影工作室所需，而非基于邵江萍的要求，相应装修花费属于唐朱华、杨帆自身应承担的、可预见的必要经营成本，邵江萍也无法控制具体费用金额；唐朱华、杨帆虽未实际经营，却也利用装修设施、参照已装修出租房的标准对外转租，并因此获得了两年多的转租租金收益，综上，唐朱华、杨帆仅凭其单方主张的装修费用金额来确定赔偿金额并不合理。其次，邵江萍在2019年5月1日起也继续与转租承租人修明就该租赁房屋签订房屋租赁合同，租赁用途也仍然为经营摄影工作室；邵江萍自认的与修明的租金标准为1500元/月，显著高于毛坯房的租金标准600或800元/月，可见唐朱华、杨帆的装修行为客观上为租赁房屋带来了使用价值的提升，邵江萍也实际享受着此种提升后的收益；况且邵江萍之所以能够在2019年5月1日起，而非直到2020年12月与唐朱华、杨帆的租期届满起才可享有此种收益，正是因为邵江萍的单方解除合同行为，故邵江萍确应给予唐朱华、杨帆合理赔偿。综合考虑上述事由以及装修折旧等因素，一审法院酌定邵江萍应给予唐朱华、杨帆装修赔偿2000元，对超出部分不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、唐朱华、杨帆与邵江萍签订的《租房协议书》于2019年4月10日解除；二、邵江萍于判决生效之日起十日内退还唐朱华、杨帆租金1600元及押金2000元，合计3600元；三、邵江萍于判决生效之日起十日内赔偿唐朱华、杨帆损失合计10000元；四、驳回唐朱华、杨帆其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取220元，由唐朱华、杨帆负担103元，由邵江萍负担117元，于判决生效之日起十日内缴纳。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，唐朱华、杨帆与邵江萍签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，双方均应按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。邵江萍一审以唐朱华、杨帆未及时告知租赁房屋漏水导致房屋持续受损为由要求解除《租房协议书》，但房屋漏水非因唐朱华、杨帆过错导致。邵江萍亦确认唐朱华、杨帆当时并未实际使用该房屋，故唐朱华、杨帆对房屋状况无法及时了解，其于2019年1月18日告知邵江萍漏水情况亦不属于迟延履行告知义务，更不至于导致邵江萍合同目的不能实现。因此，邵江萍解除合同的理由缺乏依据，应承担单方解除合同导致唐朱华、杨帆损失的责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。邵江萍上诉认为微信聊天记录及录像属无效证据，但邵江萍在一审中确认聊天记录真实，只是内容有增删，亦认可唐朱华播放的微信语音内容为其本人所说，故一审认定该证据并无不当。此外，邵江萍主张因唐朱华、杨帆与案外人为不定期租赁且合同未约定违约责任，唐朱华、杨帆并无实际损失，该主张亦不能成立。根据双方微信聊天记录，邵江萍明知且认可唐朱华、杨帆的转租行为，邵江萍也未举证证明其对转租提出异议。对于唐朱华、杨帆而言，转租租金与承租租金之间的差额系其可预见收益。现因邵江萍单方解除合同，唐朱华、杨帆无法继续收取转租租金，故邵江萍应承担唐朱华、杨帆可预见利益损失。一审法院判决邵江萍支付唐朱华、杨帆可得利益损失8000元并无不当。综上所述，邵江萍的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邵江萍负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年一月二十日法官助理葛依依书记员赵婉沁