河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终5253号 上诉人（原审原告）：张媛媛，女，1975年1月9日出生，汉族，现住天津市河北区。 委托诉讼代理人：王长奇，北京至普律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张秀斌，男，1963年7月17日出生，汉族，现住廊坊市安次区。 被上诉人（原审被告）：黄俊芹，女，1966年12月4日出生，汉族，现住廊坊市安次区。 上诉人张媛媛因与被上诉人张秀斌、黄俊芹房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2018）冀1002民初2482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人张媛媛及委托诉讼代理人王长奇到庭参加诉讼，被上诉人张秀斌、黄俊芹经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张媛媛上诉请求：一、撤销廊坊市安次区人民法院(2018)冀1002民初2482号民事判决，依法改判上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》合法有效：一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、重审判决有法不依，却以所谓的“法理分析”，直接对抗最高人民法院关于“以房抵债”案件的审判原则；借口“以房抵债”协议没履行房屋过户手续，因而认定上诉人与被上诉人签订的以房抵债的《房屋买卖合同》无效是根本错误的；二、重审判决违反法律强制性规定，私自“创设法律”并以其作为判案依据，强行判决“以房抵债”合同无效，明目张胆的制造冤假错案，必须予以纠正；三、重审判决虚构涉案合同附条件生效的事实，故意错误适用法律。其所依据的《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条等法条，恰恰从相反的角度让明涉案合同合法有效。强行将法律无效条款套在涉案合同之上，得不出涉案合同无效的结论；四、本案上诉人与被上诉人签订的以房抵债的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。 张秀斌、黄俊芹未出庭答辩。 张媛媛向一审法院起诉请求：判令原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.本案的一审、二审诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告张秀斌、黄俊芹与原告张媛媛之间存在多次借贷，2015年4月27日，被告张秀斌、黄俊芹向原告张媛媛借款1100000元，约定借款期限三个月，利息为月息3分，原告张媛媛在扣除利息后于当日通过银行转账向被告张秀斌转账600000元，向被告黄俊芹转账410000元；2015年5月5日，二被告向原告张媛媛借款150000元，借款期限为10天，该款项打入张秀斌账户；2015年5月6日，二被告再次向原告张媛媛借款500000元，约定借款期限2个月，利息为月息5分，原告张媛媛在扣除利息后于当日通过银行转账向被告张秀斌账户转入207000元，向被告黄俊芹账户转入200000元。2015年5月25日、8月18日、8月19日、8月21日被告张秀斌、黄俊芹分四次向原告张媛媛累计还款400000元。后二被告出现财务困难，被多方催债，始终未能偿还原告剩余借款。 2015年11月27日，在无法偿还原告借款的情形下，被告张秀斌将其名下坐落于廊坊市西宁道路南楼底商门市西数第四间上下层（建筑面积约450平方米、商用）房屋作价1760000元，双方口头约定折抵其欠付欠款本息后，张媛媛仅需支付200000元的剩余房款，在此情形下，原告张媛媛与被告张秀斌签订了《房屋买卖合同》。双方将合同签订时间实际提前写为“2015年4月27日”。2015年11月27日零时，原告张媛媛通过银行转账方式向被告黄俊芹支付了剩余200000元房款。被告张秀斌为原告出具的收到购房款1760000元的收条，双方之前的借条当场撕毁，同时，该收条时间亦倒签为“2015年4月27日”。庭审中，被告张秀斌主张与原告张媛媛签订的《房屋买卖合同》系被原告方胁持到廊坊市签订，且被控制，在报警后才获得自由，申请一审法院调取其亲属孙洪佳在广阳公安局北门外派出所的询问笔录，该笔录证实，2015年11月29日零时，孙洪佳听对象张杰说舅舅（张秀斌）被人扣留在担保公司已经两天，通过与张秀斌电话联系得知在六大街的一家公司，随即报案，与民警一起到该公司见到张秀斌，孙洪佳被一个叫刘涛的男子等人打伤的事实。另外提交张秀斌2015年11月29日10时49分的急诊病例及医疗费票据，证实张秀斌被人打伤12小时后就医并主动出院的事实。 另查明，涉案房屋系被告张秀斌、黄俊芹于2009年6月26日从廊坊市安次区蔡豆庄社区居民委员会购得，该房屋至今未取得房屋所有权证书。2015年10月27日，被告张秀斌、黄俊芹与案外人王文德签订《房屋买卖协议》，将名下坐落于廊坊市西宁道路南楼底商门市西数第四间上下层（建筑面积约450平方米、商用）房屋以总房款17100000元（应为1710000元）卖给王文德；并约定七个月内原告可随时原价回购，七个月后办证费和剩余房款由王文德承担。协议签订后，被告张秀斌、黄俊芹于当日收到王文德500000元，剩余房款折抵二被告在2015年9月30日欠付王文德的借款本息。2015年11月27日，王文德又将涉案房屋卖给金利松。后金利松以王文德反悔、不履行合同义务为由将王文德起诉至我院，经我院主持调解制作了（2015）安民初字第2204号民事调解书，王文德同意继续履行房屋买卖协议，于2015年12月15日前将涉案房屋交付金利松使用。上述民事调解书生效后，张秀斌、黄俊芹认为该调解书损害其合法权益，以独立请求权的第三人身份对上述调解书提出第三人撤销之诉。2016年9月5日，我院作出（2016）冀1002民撤4号民事判决撤销上述民事调解书。王文德、金利松不服提出上诉，2017年3月27日廊坊市中级人民法院作出（2017）冀10民终字118号民事裁定书，撤销（2016）冀1002民撤4号民事判决，发回一审法院重审。2017年6月8日，一审法院再次作出（2017）冀1002民撤1号判决书，判决撤销（2015）安民初字第2204号民事调解书。后王文德、金利松再次上诉，2017年10月14日，廊坊市中院作出（2017）冀10民终3674号民事判决书，维持原判。自此，案外人王文德与金利松之间关于涉案房屋之间的买卖协议被确认无效。 案件审理过程中，原告张媛媛申请我院调取（2015）安民初字2138号民事裁定中对被告黄俊芹、张秀斌名下坐落于安次区西宁道路南23号楼底商门市西数第四间上下两层门脸房查封的相关法律文书，欲证实原告在（2015）安民初字第2138号民事裁定对涉案房产的查封超过法定期限后，原告对该房产的查封已经自动生效，同时影响原被告合同效力的障碍已经消除，原、被告订立的《房屋买卖合同》合法有效。一审法院依法调取（2015）安民初字2138号案件卷宗并交由双方质证，原告认为：1、上述卷宗所载证据首先不能清晰辨明封条所载的时间；2、只能证明人民法院在涉案房屋贴具了查封封条，并不能证明人民法院是在封条上所载的时间之时贴的封条；3、贴封条不是法律规定的查封生效要件，最高人民法院明确规定，查封以送达时才能生效。因此，贴不贴封条与查封生不生效并无太大关系。4、鉴于廊坊市安次区人民法院（2015）安民初字第2138号查封已经超过法定期限，目前已经解除，对本案而言，已经没有任何影响。5、本案诉求并不涉及物权的情况，所以查封与不查封与本案诉求并无关系。被告认为（2015）安民初字第2138号卷宗第58页显示涉案房产已于2015年11月24日查封，故涉案标的物因被司法查控，无法交付，依法不能作为买卖标的物。另查明，涉案房屋至今未办理产权证，一审法院审理的（2015）安民初字第2138号案件于2015年11月24日作出民事裁定书及协助通知书对涉案房屋进行了查封保全，并于同年11月26日电话通知被告黄俊芹到法院应诉领取相关法律文书，黄俊芹也于当日上午接到朋友告知该房屋被张贴了封条。该案二被告于2015年12月7日与他人达成调解协议，并签订民事调解书，同意于2015年12月13日前返还他人借款本金5800000元，该案尚未执行完毕，涉案房屋依然被查封。上述事实有一审法院作出的（2015）安民初字第2138号民事裁定书、协助执行通知书、民事调解书、送达回证及黄俊芹的当庭陈述予以证实。另查明，原、被告签订的《房屋买卖合同》并未约定涉案房屋的具体交付时间，且被告也未将房屋实际交付原告使用。庭审中，原告张媛媛表示曾与被告张秀斌、黄俊芹商量房屋具体的交付时间，但双方未能达成一致意见。 庭审中，张秀斌主张涉案《房屋买卖合同》签订时，其被原告方胁持到廊坊市，人身受到控制，在报警后才获得自由，申请一审法院调取其亲属孙洪佳在广阳公安局北门外派出所的询问笔录。该笔录证实，2015年11月29日零时，孙洪佳听对象张杰说舅舅（张秀斌）被人扣留在担保公司已经两天，通过与张秀斌电话联系得知在六大街的一家公司，随即报案，与民警一起到该公司见到张秀斌，孙洪佳被一个叫刘涛的男子等人打伤的事实。另外提交张秀斌2015年11月29日10时49分的急诊病例及医疗费票据，证实张秀斌被人打伤12小时后就医并主动出院的事实。另查明，被告张秀斌、黄俊芹二人系夫妻关系，二人在2015年度出现严重财务危机，仅在我院作为被告的民间借贷案件就有多起，涉及款项千万元以上。一审法院向原告张媛媛做出释明，告知其本案应当按照民间借贷案件进行处理，原告张媛媛拒绝变更诉讼请求。上述事实有原、被告的陈述、《房屋买卖合同》、收条、蔡豆庄居委会与张秀斌签订的《协议书》、廊坊市安次区北史家务乡村集体专用收款收据、《房屋买卖协议书》、银行交易明细、资金往来信息结果表、《欠条》复印件、《借条》复印件、《借款协议》复印件、录音、证人证言、公安讯问笔录、（2017）冀1002民撤1号判决书、（2017）冀10民终3674号民事判决书、（2015）安民初字2181号案件庭审笔录、（2017）冀1002民初824号案件庭审笔录及本次开庭笔录予以证实。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《房屋买卖合同》的性质；二、《房屋买卖合同》的效力认定及是否存在通谋、胁迫等无效的情形。一、《房屋买卖合同》的性质认定问题。原告张媛媛与被告张秀斌、黄俊芹之间原为借款合同关系，张媛媛为贷款人，张秀斌、黄俊芹为借款人，借款数额为1750000元（实际预先扣除利息后支付1567000元）。借款到期后，被告张秀斌、黄俊芹无法偿还借款本息。双方对账后，签订了《房屋买卖合同》，被告张秀斌将名下房屋作价1760000元（差额200000元在合同签订当日转账支付）出售给原告，以抵消其所欠原告的债务本息。该份《房屋买卖合同》将原定的给付内容由“货币”变为“房屋”，通过替代给付，消灭原有债务，该合同符合以物抵债的基本特征，非买卖合同。庭审中被告主张原、被告之间的争议名为房屋买卖，实则为民间借贷，但根据已查明的事实，原、被告之间虽曾存在民间借贷关系，但双方在签订《房屋买卖合同》后，新的以房抵债协议实际上替代了原有的民间借贷合同，这与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条中规定的以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的形式存在明显的差别，前者为意思表示中给付标的的变更，而后者则是民间借贷合同中担保条款的外化，故一审法院对被告的该项主张不予支持。因此，一审法院综合上述情形认定，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》实质为原、被告之间达成的由原告受领他种给付以替代原定给付，进而使原债权债务关系归于消灭的法律行为，即以物抵债协议。二、《房屋买卖合同》的效力认定及是否存在通谋、胁迫等导致合同无效的情形。以物抵债也称代物清偿，是我国法律允许的一种债权实现、债务消灭的方式。我国《民法通则》、《合同法》等实体法并未对代物清偿行为予以明确规范，但根据民法基本原理，代物清偿作为清偿债务的方法之一，是以他种给付代替原定给付的清偿，以债权人现实地受领给付为生效条件。具体而言，代物清偿强调其要物性，即代物清偿的成立仅有当事人合意尚不足够，必须履行替代给付标的物的转移手续。本案中，原、被告双方在《房屋买卖合同》未约定抵债物（廊坊市西宁道路南23号楼底商门市西数第四间上下层房屋）具体给付时间，同时原告也未实际的占有、使用抵债房屋；另双方在协议签订后，原、被告并未按照物权法的规定完成抵债房屋的交付，即未进行房屋产权变更登记，故原、被告之间签订的代物清偿协议因缺乏现实的给付这一条件而并未生效。另，代物清偿虽然是独立的法律行为，但也是为履行既存债务而成立的合同，故其法律效力受到原始债的关系和代物清偿关系合法性的双重影响。在代物清偿协议未发生效力的情况下，原债权人自然无法依据该协议主张权利实现，代物清偿合同目的不能实现，但原始债权债务关系并未消灭，原告张媛媛作为债权人方仍可以依据原债的关系主张权利的救济和实现，即请求债务人履行原定给付。因此，一审法院在该种情形下向原告张媛媛释明其可以按照民间借贷主张权利，但张媛媛拒绝变更诉讼请求。就原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是否存在通谋虚伪行为的问题。我国《民法总则》第一百四十六条中规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，原、被告双方虽实施了倒签合同时间的行为，但无法就此认定抵债协议非双方的真实意思表示，另被告答辩状认可涉案房屋存在“一房二卖”的情形及庭审中一审法院查明的事实也能证实原、被告对《房屋买卖合同》抵偿债务的目的有着清楚的认识，并不存在在双方为掩盖真实目的，而不希望《房屋买卖合同》约定的内容发生的情形，这与通谋虚伪行为中，意思表示与内心目的不一致的特征不相符，因此，一审法院被告张秀斌、黄俊芹主张的该主张不予采信。就被告签订《房屋买卖合同》时，是否受到原告张媛媛胁迫的问题。被告张秀斌在数次的庭审中均主张其在与张媛媛签订的《房屋买卖合同》时被控制，且受到原告方挟持，《房屋买卖合同》是在受胁迫的情形下签订的。但根据其向法庭提交的2015年11月29日急诊病例及医疗费票据及申请一审法院调取廊坊市广阳公安局北门外派出所对其亲属孙洪佳所作的询问笔录，均无法证实上述事实与原告张媛媛之间的关系，进而也无法证实与《房屋买卖合同》签订之间的关系，故一审法院对被告的该主张亦不予采信。综合上述情形，原、被告之间签订以房屋抵偿欠款的代物清偿协议，未履行房屋过户登记手续，不发生效力，故一审法院对原告要求确认原、被告之间签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条,《中华人民共和国民法总则》第一百四十四六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告张媛媛的诉讼请求。案件受理费10320元，由原告张媛媛承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据,本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，以房抵债是以物抵债的一种具体体现。《合同法》第一百条规定，当事人互负债务，标的物种类品质不相同的，经双方协商一致，可以抵销。张媛媛与张秀斌、黄俊芹之间原为借款合同关系，张媛媛为贷款人，张秀斌、黄俊芹为借款人。借款到期后，张秀斌、黄俊芹无法偿还借款本息。双方对账后，签订了《房屋买卖合同》，张秀斌将名下房屋作价1760000元（差额200000元在合同签订当日转账支付）出售给张媛媛，以抵消其所欠张媛媛的债务本息。该份《房屋买卖合同》将原定的给付内容由“货币”变为“房屋”，通过替代给付，消灭原有债务，该合同符合以物抵债的基本特征，是当事人在债务履行期限届满后达成的以房抵债协议。关于以物抵债协议性质上是属于诺成性合同还是实践合同，学术界存在争论。根据我国合同法规定，在合同成立问题上，以诺成合同为原则，以实践合同为例外。在没有法律明确规定或当事人明确约定的情况下，合同原则上为诺成合同。以物抵债合同在没有当事人明确约定将物的交付作为以物抵债协议的成立要件的情况下，就应当认定以物抵债协议为诺成合同，自双方达成合意时成立，不以抵债物的交付或办理过户登记作为成立要件。故一审法院以未履行房屋过户登记手续，案涉合同不发生效力为由驳回张媛媛的诉讼请求，缺乏法律依据。本案在重审时，张媛媛变更诉讼请求，只请求确认案涉的《房屋买卖合同》合法有效。对此，还应审查以物抵债协议是否存在欺诈、胁迫、恶意串通损害第三人合法权益、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益等情形。本院根据双方的陈述，综合考虑涉案《房屋买卖合同》签订在张秀斌、黄俊芹财务纠纷集中暴发期间，且有多起纠纷进入诉讼程序；合同中未约定房屋交付期限；合同第一项与第三项约定的价款明显不一致；签订合同的实际时间为2015年11月27日却倒签至2015年4月27日；支付剩余20万元房款时是在2015年11月27日零时，等一系列与正常签订房屋买卖合同明显不同的反常情形，无法让本院得出案涉的《房屋买卖合同》合法有效的判断，也不能得出一审判决结果错误的判断。 综上所述，一审判决驳回上诉人诉讼请求的理由虽无法律依据，但判决结果并无错误，张媛媛的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10320元，由上诉人张媛媛负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁志斌 审判员  杨立军 审判员  马 兰 二〇二〇年一月六日 书记员  闫 磊 ——