文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初11875号原告：江苏格林德斯投资有限公司，住所地江苏省昆山市花桥兆丰路8号，统一社会信用代码913205836632507132。法定代表人：陈章华，该公司总经理。委托诉讼代理人：臧其榕，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张学诚，江苏新苏律师事务所律师。被告：杨文富，男，1978年9月21日生，汉族，住黑龙江省集贤县。原告江苏格林德斯投资有限公司（以下简称“格林德斯公司”）与被告杨文富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，由审判员孙学谦独任审理。后因被告杨文富下落不明，本院依法转为普通程序组成合议庭于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告格林德斯公司委托代理人张学诚到庭参加诉讼。被告杨文富经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告格林德斯公司向本案提出诉讼请求：1、判令依法解除原告与被告在2015年4月23日签订的《昆山市商品房购销合同》；2、判令被告将原告的代偿款291683.7元返还原告并支付相应利息(利息计算方式：以291683.7元为本金，以中国人民银行公布的同期同档贷款的基准利率为准，自代偿之日计算至实际支付之日止)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年4月23日与被告签订《昆山市商品房购销合同》一份，合同约定由原告出售给被告位于昆山市，该商品房用途为办公楼，建筑面积72.91平方米，该房屋总价为58.3万元，其中首付款为29.3万元，余款29万元为银行贷款。合同签订后，被告迟迟不肯办理房屋交房手续，原告曾多次发函告知被告，均无任何回应。依据《昆山市商品房购销合同》第十一条的约定“出卖人通知买受人办理交房手续60天之日起，买受人不来办理交房手续的，出卖人有权解除合同，退还已付房款(不计利息)”。后因被告杨文富未归还银行贷款，银行通知原告代其归还了剩余贷款本息合计291683.7元。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告杨文富未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年4月23日，原、被告签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2015XXX）一份，约定由原告购买被告开发的位于昆山市房屋一套，建筑面积为72.91平方米，房屋总价款为583000元。合同第六条“付款方式”约定：买受人以按揭贷款方式支付房价款；买受人应于2015年4月23日之前支付首付款293000元；余款290000元为银行贷款，买受人应于2015年4月30日之前完成所有相关银行贷款手续(签署完银行贷款合同，并且交齐所有贷款材料）。合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。合同第十一条“交接”约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人必须在接到房邮政挂号信函通知后按交房通知上的规定日期和指定地点办理交房手续。2、出卖人通知买受人办理交房手续60天之日起，买受人不来办理交房手续的，出卖人有权解除合同，退还已付房款（不计利息）。原告称前述合同签订后被告直接向其支付了首付款293000元，余款290000元由被告通过办理银行按揭贷款支付，房屋具备交付条件后，其曾发函通知被告前来办理交房手续，但被告并未理睬，至今仍未交房，不动产权证也未办理。另查明：2015年6月16日，上海农村商业银行股份有限公司昆山支行（以下简称“上海农商行”，贷款人和抵押权人，甲方）与被告杨文富（借款人和抵押人，乙方）、原告格林德斯公司（保证人，丙方）签订《个人房屋抵押借款合同》一份，约定杨文富为购买涉案房屋向上海农商行借款290000元，借款期限自2015年6月16日起至2025年6月16日止，涉案房屋作为抵押物，格林德斯公司为该笔贷款承担阶段性保证担保。借款偿还方式约定：按月等额本金方式还款120期，最后一期利随本清。违约责任约定：出现下列任一情况的，将构成乙方违约。甲方有权立即取消全部或部分借款，宣布合同/借款提前到期，提前收回借款本金和相应利息，并行使抵押权和/或按照约定要求丙方承担连带保证责任。A、借款人累计三个月拖欠应还借款本金和/或利息的。借款的保证担保约定：丙方为本合同项下借款提供连带责任保证担保。保证担保的范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、甲方为实现债权而发生的相关费用(包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费等)。前述合同签订后，上海农商行将被告所借款项290000元发放至原告账户，被告即按约还本付息。自2017年4月起至2019年8月期间，被告均未按约履行还款义务。为此，2019年8月6日，上海农商行向原告发出代偿通知书，载明：“借款人杨文富(居民身份证号：）因购买贵司位于昆山市的房产，向我行申请贷款，并于2015年6月16日签订了《个人房屋抵押借款合同》，合同编号：320041XXXX，合同约定借款人在我行贷款人民币290000元，并由贵司为该笔贷款提供阶段性担保，由于借款人未能按约履行还款义务，该笔贷款已经严重违约。根据合同约定，贵司应当履行相应的代偿义务。截止2019年8月6日，具体金额如下：拖欠本息合计金额118019.78元。贵司在接到该《通知书》后，应在7日内代位清偿相应的款项；如保证合同同时存在自然人担保和抵押物担保时，我行有权选择执行任何担保方式。”2019年9月2日，原告分两笔向上海农商行共转账支付291683.7元，转账支票存根附言用途注明：代杨文富还房贷。2019年9月11日，上海农商行出具贷款结清证明，载明：“借款人杨文富(身份证号：)2015年6月18日在我行办理个人住房按揭贷款29万元，合同编号：3200415XXXX，所购房屋位于昆山市。由于借款人未能按约履行还款义务，构成严重违约，贷款已提前到期。我行通知阶段性担保责任人江苏格林德斯投资有限公司履行代偿义务，江苏格林德斯投资有限公司于2019年09月02日代偿了借款人剩余的全部借款本、息，合计金额为人民币291683.7元。目前借款人在我行贷款本息均已提前结清。特此证明!”现原告要求解除合同并由被告返还代偿款项，为此，引起纠纷。以上事实有《昆山市商品房购销合同》、交房通知书、邮寄凭证、《个人房屋抵押借款合同》、还贷账户交易明细、代偿通知书、进账单、转账支票存根、贷款结清证明以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约履行相应义务。被告未按约归还上海农商行贷款，导致原告向该行承担阶段性连带保证责任，代被告偿还了剩余贷款本息。被告的行为已构成根本违约，导致原告获取涉案房屋房款的合同目的无法实现，原告有权据此行使合同解除权，解除前述合同。故本院依法认定原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》于被告收到本案应诉材料之日即2019年11月26日解除。合同解除后，被告应当将原告代偿款项291683.7元返还给原告。原告主张被告赔偿代偿款项的利息损失，合法有据，本院亦予以支持，并依法认定利息损失为：以291683.7元为基数，自2019年9月3日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止。因原告已收取被告直接支付的房款293000元以及上海农商行发放的贷款290000元合计583000元，原告应将583000元扣除其代偿款项291683.7元及前述利息损失的余款返还给被告。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，相应的不利法律后果应当由其自行承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告江苏格林德斯投资有限公司与被告杨文富签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：20150XXX）于2019年11月26日解除。二、被告杨文富返还原告江苏格林德斯投资有限公司代偿的贷款本息291683.7元并赔偿利息损失（计算方式：以291683.7元为基数，自2019年9月3日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止）；原告江苏格林德斯投资有限公司在已付房款583000元中扣除前述代偿款项及利息损失后将剩余款项返还给被告杨文富，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32201986XXXXX753）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9630元，公告费690元，两项共计10320元，由被告杨文富承担。该款原告江苏格林德斯投资有限公司已预交，本院不再退还，由被告杨文富在收取原告江苏格林德斯投资有限公司退还的房款时一并结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年一月三日书记员黄迪附：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。