重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初27930号 原告：重庆佑泓商业地产顾问中心，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河，统一社会信用代码91500114MA5U3FGE7X。 投资人：刘锦武，董事长。 委托诉讼代理人：王煜潇，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨松，重庆索通律师事务所律师。 被告：重庆创童教育咨询有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路1号附1号18-26号，统一社会信用代码915001060542693639。 法定代表人：胡于华。 被告：胡于华，男，1982年10月15日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。 原告重庆佑泓商业地产顾问中心（以下简称佑泓中心）与被告重庆创童教育咨询有限公司（以下简称创童公司）、胡于华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告佑泓中心的委托诉讼代理人王煜潇、杨松到庭参加诉讼。被告创童公司、胡于华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告佑泓中心向本院提出诉讼请求：1.创童公司向佑泓中心支付渝北区红锦大道557号1-1、2-2-1房屋2018年5月12日至2020年2月11日的租金及物管费1267077.08元；2.创童公司自每期租金应付日起，以当期应付租金及物业管理费为基数，按0.05%/日的标准向佑泓公司支付逾期付款违约金至付清之日止；3.创童公司立即向佑泓中心支付装修期间即2017年11月12日至2018年2月11日未收取的租金153102.6元；4.胡于华对前述请求承担连带支付责任；5.诉讼费、保全费、保全担保费、律师费由二被告负担。事实及理由：2017年10月31日，创童公司与佑泓中心签订《房屋租赁合同》，约定创童公司承租佑泓中心授权经营管理的位于渝北区红锦大道557号1-1、2-2-1的部分房屋，租赁期限2017年11月12日至2029年11月11日。创童公司自2018年4月11日起一直拒交租金及物业管理费，佑泓中心多次催收未果，遂起诉来院。胡于华作为一人公司的唯一股东，依法应当承担相应的法律责任。 被告创童公司、胡于华未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 经审理查明：重庆建盛物业发展有限公司是渝北区龙溪街道红锦大道559号唐庄名厦1幢2-28-1的所有权人，案涉房屋属于该公司所有。 2017年10月31日，重庆建盛物业发展有限公司、佑泓中心、创童公司签订《转租授权委托书》，重庆建盛物业发展有限公司同意佑泓中心将渝北区红锦大道557号1-1、2-2-1的房屋转租给创童公司，用途为开办幼儿园及早教中心，转租期限2017年11月12日至2029年11月11日。 2017年10月31日，以佑泓中心为出租方（甲方）、创童公司为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》，主要约定：乙方地址渝北区金石大道锦绣华城小区2栋幼儿园201；1.1甲方将渝北区红锦大道557号1-1、2-2-1的部分房屋出租给乙方，甲乙双方确认该部分房屋用于计算租金及其他费用的租用面积为1701.14平方米；1.2该房屋的租金或其他根据该房屋面积计算的款项均以1.1款约定的租用面积为基数；2.1乙方租赁房屋用途为开办幼儿园及早教中心；3.1本合同租赁期为144个月，自2017年11月12日起至2029年11月11日止，具体以实际交付日起算；3.2甲方应于2017年11月12日将该房屋交付乙方，乙方应于2017年11月12日到该房屋所在地接收房屋，甲方不另行通知；4.1甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付之日起90天的装修期（即2017年11月12日至2018年2月11日），此特定的三个月装修期内乙方不需支付下述第4.3条规定的租金，但必须支付物管费和本合同第五条所规定的其他费用，此三个月装修期到期后，无论乙方是否装修完毕，都需按下述第4.3款的规定付费；4.3自签订合同次日起，该房屋的租金和物业管理费由乙方按照附件（一）所列金额付费；4.4在按照本合同的规定乙方应支付租金的期间内，乙方应按上述4.3条规定的标准向甲方预付每季度的租金和物业管理费，乙方应于2017年10月31向甲方预付该房屋2018年2月12日至2018年5月11日期间的租金153102.6元和2018年2月12日至2018年5月11日期间的物业管理费20413.68元，合计173516.28元，以及2017年11月12日至2018年2月11日期间的物业管理费20413.68元，其后每次预付的租金和物业管理费乙方应在上一季到期之30日之前向甲方付清下一季的租金和物管费（即每季提前30日支付租金和物管费），最晚付款日为非工作日的，付款提前；4.7乙方未按约定支付租金、物管费、水电费，每延期一天支付应付金额的0.05%的违约金，在甲方催收后10日内仍不缴纳的，甲方有权解除本合同；5.1乙方应于本合同签订的同时或之前向甲方支付房屋租赁保证金120000元；6.2.4该房屋交付后，出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金均不予退还，甲方并有权向乙方索取乙方在本合同第4.2款所规定的金额及装修期内的租金。附件（一）约定，1-1面积384.12平方米，第一年租金30元/平方米，第二年租金31.5元/平方米，第三年租金33.08元/平方米……2-2-1面积963.47平方米，第一年租金30元/平方米，第二年租金31.5元/平方米，第三年租金33.08元/平方米……幼儿园活动场地353.55平方米，第一年租金30元/平方米，第二年租金31.5元/平方米，第三年租金33.08元/平方米……租赁房屋物管费面积1701.14平方米，第一年4元/平方米，第二年4.2元/平方米，第三年4.4元/平方米…… 2017年10月26日，胡于华向佑泓中心转账支付幼儿园租园定金50000元；2017年10月31日，胡于华向佑泓中心转账支付“6个月物管费”40827.36元；2017年11月1日，胡于华向佑泓中心转账支付“房租加5万定金”103102.6元。佑泓中心主张，胡于华付清了2017年11月12日至2018年5月12日的物管费40827.36元和2018年2月12日至2018年5月12日的租金153102.6元。 2017年11月12日，佑泓中心与创童公司签署《房屋交接书》和《金城地豪1-1-1、2-2-1房屋内设备、设施交接清单》，将租赁房屋交付给了创童公司，胡于华在上述文件上乙方代表处签字。 2018年8月8日，重庆两江新区教育局向胡于青作出《重庆两江新区教育局关于同意筹设重庆两江新区创童金城幼儿园的批复》，载明：同意筹设“重庆两江新区创童金城幼儿园”，该院举办者及拟任法定代表人均为胡于青，拟办园地址为“重庆市渝北区红锦大道557号”。佑泓中心称，胡于青是胡于华的妹妹，重庆两江新区创童金城幼儿园地址即为案涉房屋。 2018年7月27日、2018年11月13日、2019年7月12日，佑泓中心均向创童公司合同载明地址及注册地分别邮寄了《房屋租赁催收函》。 另查明，唐庄名厦《重庆市房产面积测算报告书》载明唐庄名厦第1幢第1层有幼儿园活动场地353.55平方米；创童公司系自然人独资有限责任公司，胡于华系股东；为本案诉讼，佑泓中心支付保全费5000元，签订《委托担保服务合同》并支付保全担保费3000元，签订《诉讼法律服务合同》并支付律师费16000元。 庭审中，佑泓中心主张，创童公司往租赁房屋内放了一些杂物，没有进行装修，创童公司曾以幼儿园没有符合标准的幼儿活动场地为由拒绝支付租金，现合同在继续履行，创童公司未提出过解除合同，仅是要求降租，因双方一直就降租一事在谈，故佑泓公司认为合同可以继续履行下去，现在不行使合同解除权；胡于华作为一人公司的股东，由其私人账户支付租金，可以证明创童公司与胡于华财产不独立。 上述事实，有房屋产权证及附图、《转租授权委托书》、《房屋租赁合同》、《房屋交接书》、《金城地豪1-1-1、2-2-1房屋内设备、设施交接清单》、重庆市房产面积测算报告书、《重庆两江新区教育局关于同意筹设重庆两江新区创童金城幼儿园的批复》、转账凭证、客户回单、工商信息、房屋租金催收函、EMS详情单、签收查询、收据、《委托担保服务合同》、发票、网上银行交易电子凭证、《诉讼法律服务合同》、发票、业务回单及当事人当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。 本院认为，佑泓中心与创童公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。 关于租金和物管费。创童公司作为租金和物管费的给付方，应对其已支付租金和物管费承担举证责任，现创童公司未对此进行举证，故本院依法采信佑泓中心所称创童公司欠付2018年5月12日至2020年2月11日的租金及物管费的事实。2019年11月12日至2020年2月11日的租金及物管费创童公司应于2019年10月12日前支付，亦已达支付时间，故佑泓中心要求创童公司支付渝北区红锦大道557号1-1、2-2-1房屋2018年5月12日至2020年2月11日的租金及物管费1267077.08元的诉讼请求本院予以支持。 关于逾期付款违约金。《房屋租赁合同》第4.7条约定，乙方未按约定支付租金、物管费、水电费，每延期一天支付应付金额0.05%的违约金；第4.4条约定，每次预付的租金和物管费乙方应在上一季到期之30日之前向甲方付清下一季的租金和物管费。2018年5月12日至2018年8月11日的租金及物管费173516.28元创童公司应于2018年4月12日前支付，2018年8月12日至2018年11月11日的租金及物管费173516.28元创童公司应于2018年7月12日前支付，2018年11月12日至2019年2月11日的租金及物管费182192.1元创童公司应于2018年10月12日前支付，2019年2月12日至2019年5月11日的租金及物管费182192.1元创童公司应于2019年1月12日前支付，2019年5月12日至2019年8月11日的租金及物管费182192.1元创童公司应于2019年4月12日前支付，2019年8月12日至2019年11月11日的租金及物管费182192.1元创童公司应于2019年7月12日前支付，2019年11月12日至2020年2月11日的租金及物管费191276.18元创童公司应于2019年10月12日前支付，创童公司至今未支付上述租金及物管费，故创童公司应以173516.28元为基数从2018年4月13日起、以173516.28元为基数从2018年7月13日起、以182192.1元为基数从2018年10月13日起、以182192.1元为基数从2019年1月13日起、以182192.1元为基数从2019年4月13日起、以182192.1元为基数从2019年7月13日起、以191276.18元为基数从2019年10月13日起，均至付清之日止，按万分之五每日的标准向佑泓公司支付逾期付款违约金。 关于免租期租金。《房屋租赁合同》第6.2.4条约定，该房屋交付后，出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金均不予退还，甲方并有权向乙方索取乙方在本合同第4.2款所规定的金额及装修期内的租金。故佑泓中心有权向创童公司索取免租期租金的前提条件是佑泓中心解除租赁合同，现佑泓公司并未行使合同解除权，租赁合同仍在履行中，故佑泓中心要求创童公司支付装修期间即2017年11月12日至2018年2月11日未收取的租金153102.6元的诉讼请求本院不予支持。 关于担保费和律师费。佑泓中心要求创童公司承担担保费和律师费无合同依据，本院不予支持。 关于胡于华的连带责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。创童公司向佑泓中心支付租金及物管费是通过胡于华的账户，胡于华也未举示证据证明创童公司的财产独立于胡于华自己的财产，故胡于华应对创童公司应支付的款项承担连带给付责任。 被告创童公司、胡于华无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告重庆创童教育咨询有限公司在本判决生效后立即向原告重庆佑泓商业地产顾问中心支付渝北区红锦大道557号1-1、2-2-1房屋2018年5月12日至2020年2月11日的租金及物管费1267077.08元； 二、被告重庆创童教育咨询有限公司在本判决生效后立即向原告重庆佑泓商业地产顾问中心支付以173516.28元为基数从2018年4月13日起、以173516.28元为基数从2018年7月13日起、以182192.1元为基数从2018年10月13日起、以182192.1元为基数从2019年1月13日起、以182192.1元为基数从2019年4月13日起、以182192.1元为基数从2019年7月13日起、以191276.18元为基数从2019年10月13日起，均至付清之日止，按万分之五每日的标准计算的逾期付款违约金； 三、被告胡于华对上述被告重庆创童教育咨询有限公司应付款项承担连带给付责任； 四、驳回原告重庆佑泓商业地产顾问中心的其他诉讼请求。 如果被告重庆创童教育咨询有限公司、胡于华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19228元，减半收取9614元，由原告重庆佑泓商业地产顾问中心负担914元、被告重庆创童教育咨询有限公司负担8700元，保全费5000元由被告重庆创童教育咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 员 黄明真 二〇二〇年一月十七日 法官助理 陈 实 书 记 员 李 洁