河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0105民初32272号原告：河南开祥置业股份有限公司，住所地郑州市金水区天明路86号3层，统一社会信用代码91410100614401415F。法定代表人任小卫，董事长。委托代理人吴利波、曹亚伟，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告：吴xx，男，汉族，1988年6月27日出生，住河南省新蔡县。委托代理人朱重轩，河南亚太人律师事务所律师。原告河南开祥置业股份有限公司（以下简称“原告”）诉被告吴xx（以下简称“被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日作出（2019）豫0105民初20143号民事判决书。原告不服该判决并提出上诉。郑州市中级人民法院于2019年10月28日作出（2019）豫01民终20483号民事裁定书，裁定撤销本院前述民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴利波，被告委托代理人朱重轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年3月10日，被告自愿同原告签订了编号为150××××7299的《商品房买卖合同》（下称“买卖合同”），合同约定，被告购买原告开发的开祥御龙城自开发一期项目即位于金水区××北、××路东××单元××号商品房，总房款为920270元整。合同签订后，被告向中国银行股份有限公司郑州陇西支行（现更名为“中国银行股份有限公司郑州中原支行”）申请并获得贷款64万元用于支付前述所购买房屋的购房款，同时原告、被告与中国银行股份有限公司郑州陇西支行签订了编号为〔2015年郑陇住字第1383号〕的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（下称“贷款合同”），贷款合同约定：贷款期限为2015年5月21日至2045年5月21日，被告应每月以等额本息方式还款，原告为被告贷款提供连带保证责任。截止2018年10月22日，被告因多次拖欠还款导致贷款银行宣布全部贷款提前到期，并要求被告提前清偿剩余全部贷款本金。原告作为被告的连带保证人，被贷款银行起诉至郑州市中原区人民法院，郑州市中原区人民法院于2018年12月21日出具（2018）豫0102民初10780号民事调解书，根据调解书约定，原告于2019年1月18日代被告向贷款银行支付贷款本金及律师费、诉讼费共计人民币627099.61元。原告支付前述款项后多次向被告追偿并发函催告，被告一直无法联系到。根据买卖合同附件四第三条第6款（3）约定：“如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《贷款合同》并要求××承担担保责任，则××除应照本条欠款约定向××还款、赔偿及支付补偿金外，自××代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。××应按照本合同的有关约定承担违约责任。”因此，原告与被告签订的买卖合同已于2019年1月18日解除。又根据买卖合同附件四第三条第6款（3）约定：“××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任的，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及××因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金”。因此，自2019年1月18日起，至买卖合同解除手续办理完毕之日止，被告应以627099.61元为基数按照每日万分之五的标准向原告承担违约责任。综上，被告的行为已构成根本违约，原告有权解除合同，被告应按约承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、确认原告开祥置业与被告吴xx针对位于金水区××北、××路东××单元××号商品房签订的编号为150××××7299的《商品房买卖合同》已于2019年2月19日解除；2、被告吴xx向原告开祥置业支付代偿的律师费15000元、诉讼费5099元及违约金10347.14元（违约金暂计自2019年1月18日至2019年2月20日，实际应付违约金应以627099.61元为基数按照日万分之五的标准计算至被告吴xx实际还款之日），共计人民币30446.14元；3、被告吴xx配合原告河南开祥置业股份有限公司办理解除编号为150××××7299的《商品房买卖合同》的预售商品房备案登记的注销手续和预告登记解除手续；4、被告吴xx承担本案全部诉讼费用。庭审过程中，原告放弃第二项诉请中律师费和诉讼费部分。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》一份；证据二、《个人一手住房贷款合同》一份；证据三、销售不动产统一发票（自开）记账联一份；证据四、（2018）豫0102民初10780号民事调解书一份；证据五、《中国银行国内支付业务收款回单》、《回单》各一份；证据六、律师函寄送证明一份；证据七、《合同信息备案表》、《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》一份。被告辩称：一、关于产生本次诉讼的原因及历审经过。如原告所称，其作为被告的连带保证人，被贷款银行起诉至中原区法院要求保证责任，后该案以调解方式结案（中原区法院（2018）豫0102民初10780号）。之后，原告因为本案，于2019年3月13日在贵院起诉过被告一次，后经贵院裁定（民初12964号），因原告无正当理由拒不到庭，按自动撤诉处理。后原告于2019年5月23日再次起诉至贵院，贵院缺席判决（民初20143号）。原告不服，上诉至郑州市中院。中院以一审违反法定程序为由，发回贵院重审（民终20483号），由此产生本案诉讼。综上，以上多达5起诉讼，被告均没有收到任何原告的书面通知或函件，一切均是在被告不知情的情况下进行。被告一直偿还贷款至2019年1月份，直至原告代偿最后一笔。除了购房款，被告还支出了贷款本息共计154818.59元。可见被告并非故意躲避，否则不可能会一直偿还贷款。被告生长在农村，文化程度较低，家境一般，在城市买房十分不易，却没能从头参与到诉讼中，为自己辩解来维护自身权益。此外，贷款合同的第13条明确约定了仲裁条款，即凡因履行本合同而产生的争议，均应当由郑州市仲裁委员会管辖。故贷款银行起诉原告的案件本应由郑州仲裁委管辖，中原区法院不应受理，且该案关系到被告切身利益，被告却没有成为该案当事人参与诉讼，后该案又快速地以调解方式结案，如今距被告买房时，房屋至少增值50万元，存在串通的嫌疑，严重损害了被告权益。二、关于原告收取被告购房款项的事实及数额。根据原告向被告出具的收据，以及被告刷卡的银行POS机回单可证实，2014年11月9日，原告收取了被告首付款112108元、维修基金5533元、工本费60元；2015年1月25日，原告收取了被告首付款84081元，以上共计201782元。另被告以银行贷款的形式支付购房款640000元，原告提交的发票亦可证实。因此，除去维修基金及工本费，原告共计收到被告交付的购房款836189元，其中个人资金支付196189元，以贷款方式支付640000元。三、关于被告偿还银行贷款的事实及已偿还的本息数额。根据原告提交的由中国银行郑州中原支行出具的贷款已还款明细清单，以及被告提交的中国银行微银行及网上银行贷款还款账户交易明细可知，全部已还本金合计64万元，已还利息合计122079.34元，减去最后一笔（2019年1月21日）代偿本金606740.47元及利息520.28元，即自2015年7月至2019年1月（共计43个月），被告共计偿还本金：贷款总额64万元－原告代偿本金606740.47元＝33259.53元；共计偿还利息：已还应收利息总额122079.34元－原告代偿利息520.28元＝121559.06元。二者相加得出，被告共计偿还贷款本息154818.59元。如前所述，原告已收到被告交付的购房款共计836189元，均是原告因涉案房屋已从被告处获得的价值利益。即使原告代被告偿还了剩余贷款本金606740.47元，扣除即可，扣除后剩余229448.53元。若商品房买卖合同解除，原告应将上述款项返还给被告。四、关于原告主张的违约金、律师费及诉讼费。原告主张的违约金，是以其代偿金额为基数进行计算的，因原告要求解除合同，并没有向被告主张代偿款，也无从谈起××（被告）向××（原告）支付全部代偿款之日，故原告要求被告按日支付代偿利息的诉求，不能予以支持。此外，原告主张的律师费15000元、诉讼费5099元，均非因本案发生，且另案是以调解的方式结案，相关费用的承担未取得被告同意，不能约束被告，所以同样不能予以支持。五、关于被告已缴纳的维修基金及工本费。如前所述，原告不仅收取了被告购房款836189元，还收取了被告维修基金5533元、工本费60元。然而，被告已缴纳的维修基金，属于被告所有，原告不能证明其已经缴纳至管理单位，且原告收取维修基金是附随于商品房买卖合同的，若合同被解除，涉案房屋也没有交付给被告，维修基金仍属于被告，原告就应当返还。又因原被告实际上并未办理产权转移登记手续，所以原告收取60元工本费亦无依据。以上答辩意见，恳请合议庭充分考虑并予以采纳。被告就其答辩意见，向本院提交以下证据：证据一、收据及银联商务POS签购单各四份；证据二、中国银行微银行个人住房贷款手机截屏打印件一份；证据三、中国银行微银行还款记录一份；证据四、贷款已还款明细清单一份。经审理查明：2015年3月10日，原告（××）与被告吴xx（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：150××××7299）一份，主要约定：被告购买原告开发的位于金水区××北、××路东××单元××房，建筑面积85.13平方米，总金额920270元。约定金额280270元，付款时间2015年3月10日，其余房价款64万元，由被告办理完银行按揭贷款手续，并承担相应费用。第七条：被告未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的0.5%向原告支付违约金。附件四中3.6条款载明：如果原告为被告提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）被告未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）被告没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。原告有权选择立即解除本合同。原告选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代被告向按揭银行支付的全部款项。（3）如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任，则被告除应按照本条前款约定向原告还款、赔偿及支付补偿金外，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。被告应按照本合同的有关约定承担违约责任。合同还对其他事项进行了约定。同日，原、被告签订“合同信息备案摘要”，主要载明：××为被告，房屋座落金水区东风路北、××路东××楼××单元××1303；以上商品房买卖合同信息已备案。郑州市房屋交易和登记中心在下方签章。2015年5月21日，被告吴xx（借款人）与案外人中国银行股份有限公司郑州陇西支行（贷款人）、原告（保证人）签订一份《个人一手住房贷款合同》，主要约定：被告吴xx向中国银行股份有限公司郑州陇西支行贷款64万元用于购买位于金水区××北、××路东××楼××单元××号的房屋，原告作为保证人承担连带责任保证等。原告提交销售不动产统一发票主要载明：日期为2015年6月30日，付款方为被告吴xx，收款方为原告，销售的不动产楼牌号为17号楼1单元13层1303号，金额为64万元，款项性质为购房款。中国银行股份有限公司郑州中原支行曾起诉开祥置业公司请求代偿被告吴xx欠付的贷款本金609421.14元及利息、律师费30471元。郑州市中原区人民法院于2018年12月21日出具（2018）豫0102民初10780号民事调解书，主要载明：河南开祥置业股份有限公司于2019年1月18日前偿还吴xx向中国银行股份有限公司郑州中原支行借款的本金609421.14元及利息（具体数额以银行计算机台账为准）；河南开祥置业股份有限公司于2019年1月18日前向中国银行股份有限公司郑州中原支行支付律师费15000元；中国银行股份有限公司郑州中原支行自愿放弃其他诉讼请求；案件受理费5099元，由河南开祥置业股份有限公司负担。原告于2019年1月18日通过交通银行向案外人中国银行股份有限公司郑州中原支行转账627099.61元，备注吴xx贷款、诉讼费、律师代理费。中国银行股份有限公司郑州中原支行于2019年1月21日收到该款项。另查明：原告提交郑州市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明主要载明：位于金水区x，权利人为被告吴xx。2019年9月23日，该涉案房产办理预售商品房买卖预告登记，无抵押，无查封。庭审过程中，原告陈述涉案房屋现在没有交付因为被告首付款还有欠款；被告认可有8万余元的房款没有支付。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应受其约束，全面履行合同义务。合同约定若被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任，则被告除应按照本条前款约定向原告还款、赔偿及支付补偿金外，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。被告未按期向贷款银行支付本息以及尚欠部分房款，构成违约。故原告诉请解除与被告的房屋买卖合同并判令被告协助原告办理商品房买卖合同备案登记注销和预告登记解除手续，依据充分，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告本案中虽未提出反诉，但为避免当事人诉累，并结合上述法律规定，合同解除后，原告应将被告支付的首付款（112108元+84081元）及已付银行贷款本息（154818.59元）并相关费用（维修基金5533元、工本费60元），上述各项合计356600.59元退还被告。因被告逾期偿还贷款本息，原告已选择主张解除合同取回涉案房屋，原告已无权就代偿款项进行追偿。故原告再就代偿款项主张违约金计算至实际付清之日，依据不足，本院不予支持。案件审理过程中，原告放弃本案诉讼费及律师费的主张，属于对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告河南开祥置业股份有限公司与被告吴xx签订的房屋买卖合同（合同编号15001927299）解除；被告吴xx于本判决生效后三十日内协助原告河南开祥置业股份有限公司办理商品房买卖合同（合同编号15001927299）的预售商品房备案登记的注销手续及预告登记解除手续；原告河南开祥置业股份有限公司于本判决生效后三十日内退还被告吴xx购房款等各项合计356600.59元；二、驳回原告河南开祥置业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费561元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  贾 威人民陪审员  郭广华人民陪审员  苗玉红二〇二〇年一月八日书 记 员  王伟亮