北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初24170号原告：李飞，男，1982年1月20日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。委托诉讼代理人：付春美，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张海龙，北京市房山区燕山地区法律服务所法律工作者。被告：耿磊，男，1987年5月9日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：徐朝晔，北京爱申律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛学峰，北京爱申律师事务所律师。原告李飞与被告耿磊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李飞及其委托诉讼代理人付春美，被告耿磊的委托诉讼代理人徐朝晔、牛学峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李飞向本院提出诉讼请求：1．解除双方于2018年12月20日签订的房屋买卖合同；2．要求耿磊双倍返还定金120万元；3．要求耿磊退还李飞购房款140万元；4．要求耿磊支付李飞违约金42万元；5．要求耿磊按合同约定支付逾期返还款项违约金；6．诉讼费由耿磊负担。事实与理由：2018年12月20日李飞经朋友介绍与耿磊签订《房屋买卖合同》，约定李飞购买耿磊位于北京市房山区某房屋，购房款共计210万元。合同约定在李飞交付购房款后，耿磊将房屋贷款还清，并为李飞办理房屋过户手续，合同还对价款支付方式、违约责任等进行详细约定。合同签订后李飞按约定，先后交付耿磊购房款200万元。但耿磊未按约定办理房屋解押手续，耿磊构成违约。此后李飞多次找耿磊协商此事未果，故诉至法院。耿磊辩称：同意第一项诉讼请求，但是理由不认可。对于第二到六项诉讼请求，请求法庭驳回。在签订诉争合同之后李飞为了减少税费，双方曾经签订补偿协议约定2019年9月办理过户，之后由于李飞的原因双方已经把诉争的合同予以变更而且也没有按这个合同实际履行。到2019年8月李飞再次变卦，要求将诉争的房屋直接出售给案外人，为此双方签订了房屋出售收款合同，约定双方就出售房屋办理手续应积极配合，在出售过程中李飞拒绝解除诉争合同，导致诉争房屋没办法向案外人继续履行，造成耿磊向案外人违约，并承担违约责任。在房屋出售收款合同中双方将违约责任变更为10%。关于双倍返还定金及违约金应当选择其一，而且定金过高，已经超过了20%。在耿磊无法向案外人履行合同时经过双方协商已将170万元的退还问题签订了主债权与房屋抵押合同，为此耿磊以自己名下的其他房产为李飞提供了抵押担保，约定了2020年1月23日再向李飞偿还，现在债权尚未到期。由于双方履行房屋出售收款合同的时候，李飞拒绝解除诉争的合同导致耿磊无法正常协助李飞出售诉争房屋，也给耿磊造成损失。综上，李飞的诉讼请求中双倍返还定金、违约金已经超过20%，并且只能选择其一，对于购房款的返还由于还未到期，返还条件未成就，请求依法驳回李飞第二到六项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年12月20日李飞（买受方、乙方）与耿磊（出售方、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉案合同），约定甲方所售房屋位于房山区某房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积69．29平方米，房屋所有权证证号京（2017）房不动产权第XXXX号。该房屋已经设定抵押，抵押权人为厦门国际银行北京分行，抵押金额为145万元。该房屋的抵押，甲方应于90个自然日内办理抵押注销手续。经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为210万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金60万元。如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。2018年12月20日李飞支付定金60万元，耿磊出具了收条。2019年3月12日李飞支付房款10万元，耿磊出具了收条。2019年8月12日耿磊（出卖人、甲方）与案外人刘胤龙（买受人、乙方）、北京链家置地房地产经纪有限公司（居间方、丙方）（以下简称链家公司）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定出卖人所售房屋坐落为房山区某房屋，该房屋已设定抵押，抵押权人为厦门国际银行北京分行。房屋成交价格为154万元，房屋家具、家电、装饰装修及设施设备等作价为73万元。买受人向出卖人支付定金10万元，于2019年8月12日支付。甲方应于2019年8月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续。2019年8月14日李飞（乙方）与耿磊（甲方）签订《房屋出售收款合同》，约定：甲方出售房屋坐落在房山区月华南大街16号院16号楼1单元202号，建筑面积69．29平方米。该房屋所有权证证号为京（2017）房不动产权第XXXX号。甲方于2018年12月20日将房山区月华南大街16号院16号楼1单元202号出售给乙方。甲方已经收到前期购房款70万元。乙方同意协助甲方于2019年8月15日前将甲方用于银行房屋解押的130万元汇入甲方指定账户，甲方应在2019年9月6日完成房屋解抵押手续。现经甲乙双方协商一致同意，将房山区月华南大街16号院16号楼1单元202号出售给第三方，出售房屋所需办理手续甲乙双方应积极配合共同参与，房屋出售总价227万元，出售所得10万元已经汇入甲方指定账户，剩余217万元全部归乙方所有。由于房屋出售所得款项汇入甲方指定账户，甲方应在收到每笔房款后一个工作日内将款汇入乙方指定本人账户。除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告10日内仍未履行该义务，违约方须按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。2019年8月14日李飞给付耿磊130万元。后耿磊未按照约定将130万元用于偿还贷款并办理涉案房屋的抵押登记注销手续。2019年9月25日耿磊（抵押人）与李飞（抵押权人）签订《主债权及房屋抵押合同》（合同编号：20190925002142），约定主债权金额为170万元，债务履行期限为2019年9月25日至2020年1月23日，房屋所有权证号为京（2018）房不动产权第XXXX号，抵押房屋坐落为房山区某1房屋，抵押房屋建筑面积106．53平方米，被担保主债权金额为170万元，担保范围为本金、利息、违约金，债务人为耿磊。双方认可该170万元系指李飞已支付给耿磊的款项。2019年10月12日耿磊（甲方）与刘胤龙（乙方）、链家公司（丙方）签订《解约协议书》，约定甲方通过丙方居间向乙方出售坐落于房山区某之房屋，现经甲乙丙三方友好协商，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其他形式）均告解除。除本解约协议书所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其他任何责任。本协议生效之日起，甲方应履行下列义务：（1）2019年10月12日当天退还乙方已支付定金10万元；（2）2019年10月12日当天支付乙方违约金3万元。现涉案房屋登记坐落为房山区某，登记权利人为耿磊，房屋建筑面积为69．29平方米，不动产权证号为京（2017）房不动产权第XXXX号。经查询，截至2019年12月9日涉案房屋尚有抵押权人为厦门国际银行股份有限公司北京分行的抵押登记未办理注销。本案审理中，经本院询问，李飞要求由耿磊双倍返还定金。因李飞申请财产保全，本院于2019年10月24日作出（2019）京0111民初24170号民事裁定书，对涉案房屋及位于房山区某1房屋的房屋予以查封。本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，李飞与耿磊签订的涉案合同及《房屋出售收款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。李飞与耿磊签订的《房屋出售收款合同》系对原涉案合同内容的变更。因耿磊现未按照《房屋出售收款合同》的约定按期办理涉案房屋的还款解押手续，导致现涉案合同及《房屋出售收款合同》无法继续履行，合同目的不能实现，故李飞要求解除涉案合同及《房屋出售收款合同》并返还已付款项，理由正当，证据充分，予以支持。同时，因耿磊构成违约，应当承担相应的违约责任。现李飞要求耿磊双倍返还定金，综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及李飞的损失情况、预期利益等，对于李飞该诉讼请求予以支持；但因双方约定的定金60万元已经超过涉案合同标的额210万元的百分之二十，故超过部分不予支持。另因双方已就其中170万元的返还时间另行约定，本院亦不持异议。关于李飞要求支付逾期返还款项违约金的诉讼请求，根据合同约定，支付该项违约金的条件并未成就，且双方在《房屋出售收款合同》中就违约金条款进行了变更，李飞现亦主张双倍返还定金，同时考虑到定金的数额已足以弥补李飞的损失，故对于该项诉讼请求不予支持。耿磊主张《房屋出售收款合同》无法履行系因李飞不同意解除涉案合同所致，证据不足，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，判决如下：一、解除李飞与耿磊于2018年12月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及于2019年8月14日签订的《房屋出售收款合同》；二、耿磊于2020年1月23日前返还李飞1700000元；三、耿磊于本判决生效后七日内给付李飞720000元；四、驳回李飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由耿磊负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由耿磊负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  冯淼二〇二〇年一月十七日书记员  陈悦