河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初8303号原告惠玉杰，男，汉族，1990年5月15日出生，住河南省唐河县。委托代理人：赵新，河南青剑律师事务所律师，一般代理。委托代理人：杨柳滨，河南青剑律师事务所律师，一般代理。被告南阳市锦寓置业有限公司，公司住所地：南阳市环城乡土庵村。法定代表人：杨波，任公司董事长。委托代理人：李瑞献，北京达略（南阳）律师事务所律师。特别授权。原告惠玉杰诉被告南阳市锦寓置业有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告惠玉杰、原告的委托代理人赵新、杨柳滨、被告委托代理人李瑞献到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年9月23日，原告与被告签订了《美丽之都认购协议》。上述合同约定：“惠玉杰购买被告开发的位于张衡路与仲景路十字往西300米，美丽之都10号楼3单元1803室房屋，建筑面积均为119.72平米。单价为每平方米（人民币）7826.59元，房屋总价937000元，付款方式为按揭付款，首付款287000元”。合同签订后原告按照合同约定交房款327000元，同时被告为原告开具了《收款收据》。但是，《美丽之都认购协议》签订后，原告多次催促被告办理按揭手续，但被告均以种种理由推诿，后经原告查询，被告在出售给原告房屋时已将该房出售给第三人，被告却故意隐瞒该房屋已经出售的事实欺诈原告签订《美丽之都认购协议》并收取原告房款327000元。原告多次找被告协商处理，至今无果。而原告所支付的购房款被告却仍未退还，原告至今也未收到被告计付的任何补偿款、违约金，致使原告遭受巨大的经济损失。原告认为，被告的行为既是违约行为有事对原告合法权益的侵犯，被告应当返还原告已购房款并支付利息，承担赔偿责任。1、请求依法判决原告与被告南阳市锦寓置业有限公司签订的《美丽之都认购协议》解除；2、请求依法判决被告南阳市锦寓置业有限公司返还原告已付购房款327000元并支付利息和赔偿损失；利息按照同期银行贷款利率从2018年9月23日计付至起诉之日止，共计22890元。依据《合同法司法解释》第二十四条第4款。损失是依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第九条的规定应当赔偿一倍的购房款损失，本案中被告应当赔偿损失为327000元；3、诉讼费用由被告承担。原告针对其诉请向本院提交如下证据：一、惠玉杰的身份证复印件一份：证明原告的诉讼主体资格；二、《美丽之都》认购协议书一份、收据两份、原告的交通银行POS签购单一份，证明：1、原、被告双方签订了《美丽之都》认购协议书，约定了原告购买位于南阳市××与××处西××都××楼××单元××室的房屋。合同约定了房屋的位置、房屋基本状况、面积119.72平米、销售单价7826.59元/平方米、总价款937000元、首付款287000元等内容。原被告双方签订的美丽之都认购协议书，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，故该协议是有效协议。双方应当履行认购协议书约定的义务。2、原告按照合同约定的时间支付了房屋购房款共327000元，原告已经履行了协议书约定的支付房款的义务。3、依据认购协议的内容，被告应当为原告办理按揭手续，但是被告迟迟不办理按揭手续，违反合同的约定，被告作为违约方，应当返还原告的购房款327000元，并承担支付相应的利息和赔偿损失等违约责任。第三组、视频光盘1张、录音光盘1张、文字转换一份：证明被告工作人员“黄信建、陈娟”在录音、录像中予以认可收到原告的购房款是327000元。第四组、商品房预售合同备案：被告在2017年12月27日已将出售给原告的房屋出售给他人，备案号：17981031。被告辩称：1、被告同意解除认购协议；2、按照双方的协议约定，原告应支付的首付款为287000元，被告收到了原告支付的首付款287000元，不实327000元，双方合同约定并未有支付利息及赔偿损失，该部分请求不应得到支持。被告未向本院提交证据。对原告提供的证据，被告质证意见如下：一、惠玉杰的身份证复印件一份：无异议二、《美丽之都》认购协议书一份、收据两份、原告的交通银行POS签购单一份：认购协议书真实性无异议，协议书显示为287000元。287000元收据无异议。40000元收据被告未收到该笔款项。POS单无异议。第三组、视频光盘1张、录音光盘1张、文字转换一份（视频、音频当庭播放）：真实性有异议，音、视频中的40000元与本案无关，购房款应该以财务部门出具的收据为准。第四组、商品房预售合同备案：真实性无异议，证明方向有异议。张红宾为公司员工，当时公司将一部分房产网签在员工名下，这些房产员工并未支付任何房款，这些房产仍然为公司房产。张红宾仅仅是代持，而不是出售给张红宾。经过原告的举证及被告的质证以及法庭调查，本院对原告提交的证据认证如下：被告对惠玉杰的身份证复印件无异议，本院予以认定。被告对《美丽之都》认购协议书、原告的交通银行POS签购单，本院予以认定。被告对收据287000元的收据无异议，本院予以认定。被告对40000元的收据有异议，认为公司未收到该笔款项。后经法庭调查，该40000元收款收据为“团购费”，并加盖有“南阳楼市团购专用章”和“礼品已领取”的章。原告称这40000元为原告与原告妻子分别用浦发银行信用卡、交通银行信用卡、招商银行信用卡分三笔通过POS机刷出的。庭后原告向法庭提交的其中光大银行刷出的20000元的信用卡回执单显示收款方为“山东天天国际旅游有限公司”，并且原告惠玉杰向称其他两张信用卡的收款方也并非被告南阳市锦寓置业有限公司。因此，本院对40000元的收款收据不予认定。被告对原告提交的视频光盘、录音光盘和文字转换的真实性有异议，认为音、视频中的40000元与本案无关，购房款应该以财务部门出具的收据为准。经过当庭播放，视频中未显示原告向被告支付的具体钱数，音频及文字转换中也未显示原告向被告支付的具体金额，因此，本院对视频光盘、录音光盘和文字转换不予认定。被告对原告提交的商品房预售合同备案的真实性无异议。但是被告认为，张红宾为公司员工，当时公司将一部分房产网签在员工名下，这些房产员工并未支付任何房款，这些房产仍然为公司房产。张红宾仅仅是代持，而不是出售给张红宾。结合本院确认的证据及双方当事人庭审中的陈述、诉辩，本院认定案件事实如下：2018年10月9日，原告与被告签订了《美丽之都认购协议》。协议约定：一、惠玉杰购买被告开发的位于张衡路与仲景路十字往西300米，美丽之都10号楼3单元1803室房屋，建筑面积均为119.72平米。单价为每平方米（人民币）7826.59元，房屋总价937000元。二、付款方式为按揭付款，首付款287000元。三、双方权利义务：1、乙方所购房屋面积以房产管理部门核定的建筑面积为准，按本认购书约定的价格据实结算，多退少补。2、乙方必须在签署本《认购协议》后7日内到美丽之都营销中心办理手续、缴纳购房款。若乙方提出退房，乙方已付甲方的购房定金不予退还。3、乙方须在接到甲方通知7天内签署《商品房（预售）买卖合同》，否则视为乙方违约，本《认购协议》自动解除，甲方有权收回该物业另行出售，且乙方购房定金不予退还。2018年10月9日原告惠玉杰通过向被告南阳市锦寓置业有限公司交付287000元购房款，被告出具收款收据一份。另查明，该案涉房屋已于2017年12月27日网签备案登记于案外人张红宾名下。本院认为：一、关于原被告所签订的《美丽之都认购协议》的性质问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决纠纷的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，根据双方签订的《美丽之都认购协议》内容来看，双方仅对当事人的名称、认购房屋位置、房屋面积以及房屋面积的单价和交纳首付款的金额进行了约定，对商品房买卖合同中其他应当约定的主要条款均没有约定。同时，该认购协议中还明确约定了本《认购协议》自签署《商品房（预售）买卖合同》之日起失效的内容。因此该《美丽之都认购协议》的性质应为商品房预约合同。二、关于原告惠玉杰请求解除其与被告南阳市锦寓置业有限公司签订的《美丽之都认购协议》的问题，原告方要求解除《认购协议》，被告方表示同意，本院予以支持。三、关于原告请求判令被告南阳市锦寓置业有限公司返还原告已付购房款327000元的问题，双方在《认购协议》中约定首付款为287000元，原告惠玉杰向被告南阳市锦寓置业有限公司支付首付款287000元，被告出具收据，故应当认定原告已向被告支付首付款287000元。对于原告所提供的40000元的收款收据，经庭审查明该张收据并未有被告公司的印章，无法证明该笔款项由被告收取，故对于原告认为该40000元属首付款的主张，本院不予支持。本案中，原告根据认购协议约定支付了首付款287000元，被告南阳市锦寓置业有限公司拒绝为原告办理银行按揭等手续，应视为被告违约。现原被告双方表示同意解除《认购协议》，被告应退还原告首付款287000元。四、关于原告请求被告支付利息并赔偿损失的问题，本案中《美丽之都认购协议》系双方真实意思表示，原告方依约履行了交付首付款的义务，被告未按照约定为原告办理按揭贷款及网签手续，被告应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，未约定违约金或违约金计算方式的,可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算利息。故对于原告请求被告以327000元为本金从2018年9月23日起支付利息到起诉之日止的诉讼请求，本院调整为以287000元为本金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息。（利息自2019年8月14日起计算至款付清之日止）关于原告请求被告赔偿一倍的购房款损失即327000元的问题，因该案涉协议系商品房买卖预约合同性质，其不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的一倍赔偿的条件，故对于原告请求被告支付一倍购房款损失即327000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下:一、解除原告惠玉杰与被告南阳市锦寓置业有限公司签订的《美丽之都认购协议》。二、被告南阳市锦寓置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告惠玉杰287000元购房款及以287000元为本金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息。（利息自2019年8月14日起计算至款付清之日止）三、驳回原告惠玉杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6378元，2803元由被告南阳市锦寓置业由限公司负担，3575元由原告惠玉杰负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于南阳市中级人民法院。审判员 杜 鸿二〇二〇年一月十七日书记员 丁希龑