北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初3447号原告：鲍锡岭，男，1981年4月18日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：鲍培娥，男，1955年4月13日出生，汉族，亚辰集团华辰工业公司退休职员，住北京市朝阳区。被告：国安社区（北京）网络服务有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：赵晨希，董事长。委托诉讼代理人：陈晨，女，1983年4月11日出生，汉族，国安社区（北京）网络服务有限公司员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：朱萍萍，女，1981年3月23日出生，汉族，国安社区（北京）网络服务有限公司员工，住北京市西城区。原告鲍锡岭（以下简称原告）与被告国安社区（北京）网络服务有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人鲍培娥，被告委托诉讼代理人陈晨、朱萍萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方之间订立的房屋租赁合同；2、判令被告支付拖欠的租赁费用567416.66元；3、判令被告支付违约金123800元；4、判令被告支付拖欠的水、电、卫生费共计14561.5元；5、判令被告将营业执照注册地址从房屋内迁出。事实和理由：我方与被告于2019年2月15日签订《房屋租赁合同》将北京市朝阳区白庙路甲x号xx号楼1-102号房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告，租赁期限自2019年2月16日至2022年2月15日，第一年租金61.9万元，第二年租金64.9万元，第三年租金65.9万元，租金按季度支付。签约后，被告仅支付押金48333.33元及租金105333元，未按合同约定进度及期限支付租金。我方多次催要未果，被告提出解除合同，我方同意解约，但要求被告一次性支付欠付租金及涉房费用并支付违约金。被告表示无力付款，双方未达成一致意见。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告辩称：我方于2019年10月9日与原告父亲联系明确表示于次日撤店搬离房屋，要求原告收房，双方协商以店内资产作为违约金。2019年10月14日双方到达涉案房屋现场，我方已经联系好买家购买店内资产，但原告父亲不同意，双方协商约定于2019年10月18日签订解约协议，但因原告父亲住院未果。认可原告所述签约事实，我方承租涉案房屋用于门店经营，已付押金48333.33元及租金105333元，未按约定付清押金及租金。我方于涉案房屋内遗留物品都不要了，同意留下来抵扣欠付费用。我方于2019年10月8日正式撤场，认可截止至2019年10月10日欠付租金297463.12元。2019年6月开始，我方经营困难，无力负担。我方认可欠付水、电、卫生费14561.5元及违约金，但请求酌减违约金。我方分店确实以涉案房屋为住所地注册营业执照，目前分店主体已经注销。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年2月15日，出卖人（甲方）：原告与承租人（乙方）：被告签订《北京市存量房屋租赁合同》，乙方承租涉案房屋用于国安社区月店建设，包括货品展示、陈列、储存、配送、接待访客，提供各类服务活动、组织社区互动活动等；房屋租赁期自2019年2月16日至2022年2月15日。第一租赁年租金619000元，第二租赁年租金649000元，第三租赁年租金659000元，支付方式为银行汇款，押二付三，按季度支付租金。押金103166.67元，由于乙方在上一个租赁周期内支付给甲方押金48333.33元，本周起需再补缴押金54833.33元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用后，剩余部分应于租赁期满或合同解除后5个工作日内全额返还给乙方。租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。甲方按期提供合规发票，乙方不按照约定支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按当年租金的20%向甲方支付违约金。经询，双方均确认被告已付押金48333.33元、已付租金105333元及欠付水、电及卫生费14561.5元。双方亦认可被告于2019年10月联络原告撤场退还房屋，且于2019年10月14日到涉案房屋内进行查验，后因屋内物品抵扣价值及费用清偿等争议，双方未能达成一致意见。本院于2019年12月11日第一次开庭审理时，双方对涉案房屋内遗留物品价值及处理意见达成一致，均同意被告遗留涉案房屋内的冰箱、空调等家电设备归原告所有，上述物品作价1.5万元抵扣欠付费用。本院亦释明原告可对涉案房屋另行处分。经查，国安社区（北京）科技有限公司朝阳区第八分店以涉案房屋为经营场所于2016年5月27日设立，现该主体已经注销。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行己方义务。原告与被告签署之《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。结合双方诉辩意见及在案证据可知，被告未能依约支付租金及涉房费用，原告依约享有合同解除权。双方虽于2019年10月14日查验房屋，但因费用争议未能达成合意，被告遗留物品于涉案房屋内未能完成房屋交还手续，原告亦未能自此占有使用涉案房屋。本院第一次开庭审理时，双方对解除合同不持异议，且于本院组织下就涉案房屋室内物品处分达成合意，本院以此时点即2019年12月11日作为合同解除时间。考虑到2019年10月15日至2019年12月11日期间，被告明确提出解约意向且未实际使用涉案房屋，原告未能积极处理收房等善后事宜，本院酌情判处上述期间以50%比例计收租金，核算自2019年2月16日至2019年10月14日期间合同约定租金标准扣抵已付租金105333元及押金48333.33元后，酌情判处被告给付原告租金303706元。被告未按约定时间支付租金，违反合同约定，原告主张违约金于法有据。关于违约金数额的确定应参照违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如果约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。被告认为违约金标准过高，原告未能举证证明其因此遭受的具体损失，本院对于违约金予以调整并酌情判处。双方对于被告欠付水、电及卫生费的事实及数额均予认可，本院不持异议并予判处。另，被告已就涉案房屋为经营地址的工商主体予以注销登记，本院对于原告该项诉求不再处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告鲍锡岭与被告国安社区（北京）网络服务有限公司签订之《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年十二月十一日解除。二、被告国安社区（北京）网络服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告鲍锡岭租金三十万三千七百零六元。三、被告国安社区（北京）网络服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告鲍锡岭违约金五万一千五百八十三元。四、被告国安社区（北京）网络服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告鲍锡岭水费、电费及卫生费合计一万四千五百六十一元五角。五、驳回原告鲍锡岭的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5425元，由原告鲍锡岭负担2075元（已交纳），由被告国安社区（北京）网络服务有限公司负担3350元（原告鲍锡岭已交纳，被告国安社区（北京）网络服务有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告鲍锡岭）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年一月十九日书记员 李剑奇