广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6761号上诉人（原审原告、反诉被告）：张文军，男，1969年10月18日出生，苗族，住湖南省麻阳苗族自治县**********。委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小倩，广东正鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄玉桃，女，1983年4月20日出生，汉族，住广东省中山市**********。委托诉讼代理人：胡世斌，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕华，广东中亿律师事务所律师。上诉人张文军因与被上诉人黄玉桃房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初26910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。张文军上诉请求：撤销一审判决，改判黄玉桃向张文军双倍返还定金40万。事实和理由：张文军已履行办理银行按揭义务。2018年11月12日张文军委托律师向黄玉桃发出律师函，要求其收函后七日内配合张文军办理过户手续，但黄玉桃拒不配合，黄玉桃构成根本违约，应按合同约定，向张文军双倍返还定金。涉案合同未就物业管理费承担方式作出明确约定，黄玉桃以张文军未承担物业管理费为由拒不提供不动产资料，导致张文军无法按期办理按揭贷款，这是黄玉桃过错造成的，相应法律后果应由黄玉桃承担。双方继续履行合同并办理完毕银行按揭手续，银行出具《二手房按揭贷款确认书》后，黄玉桃质疑该确认书的真实性，单方认为张文军违约，并以张文军承担逾期付款违约责任作为配合过户的前提，黄玉桃的行为于法无据。黄玉桃明显是恶意拖延过户时间并意图占有定金。一审判决明确了合同履行顺序，但到了黄玉桃履行协助办理过户义务这一步骤时，却认定其拒不履行拒有正当合理性，一审认定事实相互矛盾，一审不认定黄玉桃根本违约于法无据，更有失公平。黄玉桃辩称,黄玉桃在2018年8月6日已经通知张文军取得涉案房产权证的信息，但张文军并没有积极向银行申请贷款，也没有说明理由。黄玉桃于2018年9月初同意再给张文军机会，张文军也没有积极履约。张文军于2018年11月6日才取得银行同贷书。双方买卖合同约定2017年6月1日起涉案房屋的物业费由张文军承担。物业费每个月都会发生，每个月交物业费是张文军基本的义务，但张文军故意不履行合同，拖欠物业费长达一年多。张文军违约的事实毋庸置疑，请求二审法院驳回张文军的上诉请求。张文军于2018年12月20日向一审法院起诉请求：1.解除张文军与黄玉桃于2017年5月7日签订的二手房买卖合同（合同编号：0000926）；2.黄玉桃向张文军双倍返还定金40万元。黄玉桃反诉请求：1.确认二手房买卖合同（编号：000926）已于2018年11月17日解除；2.判令黄玉桃无须向张文军返还定金20万元。一审法院认定事实：1.2017年5月7日，张文军（买方）与黄玉桃（卖方）签订二手房买卖合同，约定，卖方将位于中山市火炬开发区神涌村雅景花园2区*******的房产转让给买方，转让成交价为118.8万元，在本合同生效之日由买方向卖方支付定金20万元，除定金之外的楼款按以下方式履行：买方须于办理出不动产权证书之日将除定金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须在办理出不动产权证书三个工作日内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需买方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；在买方按照合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且买方已取得房产证原件（产权无抵押、查封）之日起的三个工作日内办理递件过户手续；该物业现处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起20日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按每日万分之五的利率支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按每日万分之五的利率支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金；合同第十四条备注约定，卖方要求相关交易房款不由第三方监管；物业管理费用于2017年6月1日起由买方承担。合同还约定了其他事项。次日，张文军向黄玉桃支付购房定金20万。2.2018年7月24日，黄玉桃发微信予张文军，“张先生，这周房产证会出，麻烦过来办手续”。2018年8月4日，黄玉桃取得涉案房产的不动产权证书，并于2018年8月6日微信通知张文军和深通公司，张文军回复“等中介安排好时间吧”。2018年8月24日，黄玉桃发微信予张文军，“张先生，你什么时候过来办理过户手续呀？拖了半个多月了，你们不买就算了，这样合作很没意思”。同日，黄玉桃追问深通公司何时办理过户手续，深通公司答复已约张文军周一（即2018年8月27日）面签，并称只需要黄玉桃提供身份证复印件和收款账号即可。2018年8月28日，黄玉桃微信质问深通公司什么状况；深通公司告知因张文军购票之故将会面过户日期延至2018年8月30日，同时告知黄玉桃须提供房产证复印件，称面签需要提供该资料；沟通期间，黄玉桃强调张文军迄今未转账支付物业管理费，导致其一直代缴物业管理费。2018年8月30日，张文军将银行贷款需要的手续材料提交工行中山张家边支行，包括填写个人客户信息查询和使用授权书和提供收入证明（该证明落款日期为2018年8月30日）。2018年9月7日，涉案房屋注销抵押登记。2018年9月11日，张文军向黄玉桃支付自2017年6月起18个月的物业管理费用，黄玉桃拒收并称已委托律师通知解除了二手房买卖合同；张文军微信回复没有收到解除的律师函，要求继续履行合同。2018年9月13日，黄玉桃微信回复深通公司和张文军，同意继续履行合同，并称给予继续履约的机会不等于放弃或者不再追究张文军的违约责任，房产证复印件和身份证复印件会通过微信再次发送给张文军和中介公司；同时发送了身份证复印件和房产证复印件。2018年9月21日，黄玉桃以EMS快递方式向张文军发出关于张文军与黄玉桃二手房买卖的通知，该快递被退回。2018年11月6日，工行中山张家边支行出具二手房按揭贷款确认书，同意就涉案房屋向张文军发放期限为19年，金额为97万元的二手房按揭贷款。2018年11月7日，黄玉桃向张文军发送微信信息，“1.收到中介公司发过一个不知真假的银行承诺函，但该函件并未显示我卖家为该贷款的指定收款人以及我卖家的收款账户信息，鉴于你方存在恶意拖延履约等情况，现要求你方（买方）或者申请银行出具该贷款指定收款人为买方（黄玉桃）的文件并交付给我方、或者在我方（黄玉桃）现场见证情况下，你作为买方向该贷款银行书面提交有关该贷款指定为由我卖家黄玉桃收取的不可撤销的委托；2.鉴于你方严重逾期履约，我方要求你方须先行承担违约责任之后再进行后续合同事宜。逾期违约金：8月6日-11月6日（暂计至该日）共93天，55242元；拖欠的物业管理费2017年6月起到2018年10月（暂计）共17个月4300元，合计59542元；3.如你方仍有意履行合同，我方可以考虑在上述事项解决的前提下撤销我们发出的解除合同通知；但上述事项未能在七个工作日内解决的，我方将坚持解除双方所签合同的意见”。张文军回复，“这一切办理都是中介公司在办理，怎么说我违约了？你如果怀疑银行承贷函是否真实，你可以到银行查证一下吧。有关物管费我随时可以付给你，但请你只需把交费票据给我就行了”。2018年11月12日，广东正鸿律师事务所谢小倩律师受张文军委托，向黄玉桃发出律师函，函称，张文军已履行支付定金，向银行申请二手房按揭合同义务，银行已出具二手房按揭贷款确认书并按黄玉桃要求出具委托书，但黄玉桃拒不履行过户手续，构成违约，望黄玉桃在收到函件后7天内配合张文军去相关部门履行过户手续。2018年11月15日，黄玉桃向谢小倩律师发出书面回复，将其在2018年11月7日向张文军发送的前述微信内容进行了重申。2018年12月20日，张文军诉至一审法院，主张前述实体权利。2019年2月28日，黄玉桃提起反诉，主张前述实体权利。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张文军和黄玉桃签订的二手房买卖合同系双方当事人在平等自愿基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。从合同义务看，张文军作为买受人，依约按期足额向出卖人支付购房款是其合同项下的主给付义务，通过银行按揭贷款仅是支付方式，其作为购房款支付义务主体身份并未发生变化；黄玉桃作为出卖人，依约交付涉案房产、协助转移所有权于买受人是其合同项下的主给付义务。根据双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、张文军和黄玉桃何方存在根本违约行为；二、案涉合同因何解除，如何确定张文军和黄玉桃的违约责任。焦点一。黄玉桃在收到产权证后即时通知了张文军，张文军在2018年8月6日已获悉黄玉桃取得房产证，却未按合同约定在三个工作日内积极主动及时向按揭银行递交申请材料，其迟延至2018年8月30日才开具好收入证明向按揭银行递交材料；张文军抗辩系黄玉桃没有履行提供房产证复印件的协助义务导致其未能及时向银行递交材料，但没有证据证明其就该事项要求黄玉桃进行协助，而从证据反映，张文军直至2018年8月29日才通知黄玉桃需要提供房产证复印件，在此之前黄玉桃不存在不协助的情形；故，应当认定张文军在2018年8月30日前确实存在迟延履行递交按揭申请材料的违约行为，使黄玉桃收取全部购房款的时间延后，影响了涉案合同的信赖基础。但是，从此后的合同履行情况来看，在黄玉桃提供了房产证复印件后，张文军已按合同约定于2018年11月6日取得银行出具的二手房按揭贷款确认书，使案涉合同具备继续履行之条件；黄玉桃在2018年9月13日发出同意继续履行案涉合同的通知，应视为其放弃行使合同解除权，其未举证证明张文军此后有何其他根本违约行为使其享有合同解除权，应承担举证不能的不利后果，其要求确认涉案合同于2018年11月17日解除，理据欠缺，一审法院不予支持。黄玉桃还主张张文军未支付物业管理费构成违约，但案涉合同只约定由张文军从2017年6月1日起承担物业管理费而未就承担支付方式作进一步明确，在此情况下，不足以认定张文军存在违约行为；且即使认定张文军未按期缴纳物业管理费存在违约，该项违约行为也非房屋买卖合同纠纷中的主合同义务，不构成根本违约，黄玉桃无权依此行使合同解除权。从合同的履行顺序和双方的约定来看，张文军负有先向银行提交按揭申请，在银行出具贷款批复后向黄玉桃支付除定金、银行批复款以外的首付款的合同义务，黄玉桃在收到款项后负有协助转移所有权的过户义务。本案中，在张文军有先期的迟延履行违约行为影响了合同信赖利益的前提下，在张文军未完全履行合同约定的付款义务的情况下，黄玉桃在2018年11月7日、11月15日的回复中提出抗辩主张要求张文军先行承担逾期付款违约责任有其正当合理性，不宜因此认定黄玉桃拒绝履行主合同义务构成根本违约。焦点二。如前所述，一审法院认为，案涉合同具备继续履行条件，不存在任何一方根本违约行为致使合同目的无法实现的情形。引发本案诉讼系因双方当事人在交易过程中丧失信赖利益，又对合同的继续履行缺乏必要的克制容忍所致。案涉合同非因任何一方根本违约导致解除，而系双方没有继续履行的意思表示合意解除，在此情况下，黄玉桃应向张文军返还其已经支付的定金20万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除张文军与黄玉桃于2017年5月7日签订的二手房买卖合同；二、黄玉桃于一审判决发生法律效力之日起七日内向张文军返还定金20万元；三、驳回黄玉桃的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7300元，诉讼保全费2520元，合计9820元，由张文军、黄玉桃各负担4910元（该款张文军已预交，黄玉桃负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付张文军）；反诉案件受理费2150元，由黄玉桃负担（该款黄玉桃已预交）。二审期间，当事人没有向本院提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。2017年5月7日，双方签订《二手房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同明确约定买方须于办理出不动产权证书之日付剩余首期款，并在办理出不动产权证书三个工作日内向银行提交按揭贷款申请的相关资料。2018年8月4日，黄玉桃取得涉案房产的不动产权证书，并于2018年8月6日微信通知张文军。张文军没有按约定向黄玉桃支付剩余首期款，也没有按约定时间向银行提交按揭贷款申请的相关资料。合同还约定自2017年6月1日起由张文军承担物业管理费用，但张文军没有按时承担该费用。故本案张文军违约在先，黄玉桃有先履行抗辩的权利。黄玉桃作为守约方，其有权解除合同且无须返还定金。一审法院判令卖方向买方返还定金不当，但鉴于黄玉桃并未就此提出上诉，本院对此予以维持。综上所述，上诉人张文军的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元（该款张文军已预交），由上诉人张文军负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇一九年十二月十日书记员  杨婉婷