山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0923民初117号 原告：徐鹏，男，1977年7月19日出生，汉族，居民，住东平县。 委托诉讼代理人：樊尊明，山东贯中律师事务所律师。 被告：东平县鑫海房地产综合开发有限公司，住所地：东平县东平街道办事处龙山大街016号，统一社会信用代码：91370923796152914W。 法定代表人：李德方，职务：总经理。 委托诉讼代理人：刘超，东平县法律援助中心律师。 委托诉讼代理人：褚玉玲，山东慧哲律师事务所律师。 原告徐鹏与被告东平县鑫海房地产综合开发有限公司（以下简称鑫海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告徐鹏及其委托诉讼代理人樊尊明，被告鑫海公司委托诉讼代理人刘超、褚玉玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 徐鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告鑫海公司继续履行合同，废除霸王条款并承担违约责任；2、判令被告鑫海公司支付逾期办证违约金46308.46元（暂算至2019年10月26日，应算至被告给予办证之日止）；3、判令被告鑫海公司给原告储藏室办理产权登记手续或赔偿损失五万元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年1月16日与东平县鑫海房地产综合开发有限公司签订《新建商品房买卖合同》一份，合同编号：QY201710674，在鑫海御鑫苑小区购买商品房一套，面积109.42，房号：4-2-708。自今年5月底御鑫苑小区一期交房以来，小区业主就发现开发商在楼房建设、前期物业及售房(预售)合同多处违约等的问题，特别是售房(预售)合同中多处违约多处未按照合同的约定履行，如前期物业合同书中注明的是“正大物业”，而开发商实际上聘用的是“鑫海物业”；多处出现“霸王条款”，如规划的车位车库归开发商所有，按照有关规定地上车位归业主共有，即使开发商规划也无权所有；在交与房管部门和交与业主的合同书之间出现不一致的“阴阳条款”，欺诈业主，如对储藏室的体现，交与房管部门的合同未体现出储藏室，合同书中第三条中：地下0层……，实则地下为二层，原告的储藏室即在负二层，这些侵害了业主对储藏室的产权，不仅给原告，而且给全体小区业主都带来了损失，出现的问题，是由于被告没有遵守《合同法》、《物权法》、《房地产管理法》、《山东省物业服务收费管理办法》等法律、办法相关规定造成的。在此，原告请求法院判令被告东平县鑫海房地产综合开发有限公司对未履行合同书中条款的，继续履行合同并承担违约责任，对阴阳条款承担责任，按照当前的市场价格赔偿原告储藏室产权经济损失五万元，废除霸王条款并承担责任等，特诉至法院，请依法判所诉。 鑫海公司辩称，一、答辩人在向全体买受人出售所开发建设的房屋时，均建立在双方当事人自愿、平等、公平及诚实信用的基础之上，不存在任何霸王条款，符合相关法律法规，且所有的商品房买卖合同均下载自东平县房产开发服务中心，不存在答辩人自行订立霸王条款的情况，原告徐鹏的诉讼请求所谓的判令废除霸王条款并承担违约责任不符合实际情况，应当依法予以驳回。 二、对于原告所诉支付逾期办证违约金一项诉讼请求，根据双方之间签订的合同编号为QY201710674号《山东省新建商品房买卖合同》第八章第二十条房屋(不动产)登记第三款因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房屋产权证(不动产权证)的，双方同意按照下列第2种方法处理：双方协商解决的规定，办理房产证逾期非因出卖人也就是答辩人原因，而是因为该工程系棚户区改造工程，在拆迁房产后需原产权人将手中持有的房产证进行注销后方可办理，答辩人在房屋建造初期便已经同全体拆迁人达成一致拆迁意见，并如期施工，但因个别拆迁户个人原因，导致其个人名下的房产证无法得到注销(含业主李淑辉(因涉及诉讼案件执行被依法查封并拍卖)及业主尹祚芬(因房屋抵押未到期且夫妻双方存在矛盾))，导致办理房产证延期，而且目前答辩人正全力配合东平县房产开发服务中心及不动产管理局对御鑫苑项目进行验收并办理房产证。 三、对于原告所诉储藏室一事，答辩人从未做出过任何有关储藏室办理产权的承诺，且答辩人与原告之间买卖合同签订过程中，已经明确了每平方米4030.64元，根据其购买的御鑫苑4幢2单元7层708号房屋的建筑面积109.42平方米计算，其购买该套房产共需441033元，储藏室不计算在分摊共有面积内，而储藏室系答辩人为了方便业主的生活随房赠与的，而在附件中体现的仅为如包含储藏室价值，房产每平米的平均价价值，因此储藏室不属于买卖合同约定的范围，无法办理房产证；另外根据御鑫源的建设工程规划许可证载明的内容，地下储藏室3114.66平方米，符合国家规划。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原告提交的《商品房买卖合同》、入住协议、照片及光盘；对被告提交的《商品房买卖合同》、建设工程规划许可证等证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交原告提交与鑫海御鑫苑售楼处、东平县规划局、不动产登记中心、建设局、房地产管理局工作人员电话录音，证实涉案工程没有申请竣工验收，至今没有验收，系被告方原因导致原告房产手续无法办理；被告对该证据有异议，认为所有的电话录音以及说话的人均不能代表政府部门说话，也不能代表反映的真实情况，说话的人不见得了解本案涉及的建设工程的具体情况，原告不能凭一个工作人员的发言就断定该工程没有验收，实际上电话录音当中也已经明确告知了原告要一批批的办，该地产目前存在有没有解决的问题，被告在答辩状中已经说明了有两个人的原因，所以因为涉及到棚户区改造的问题比较复杂，所以双方在签订商品房买卖合同时在办证问题上约定的是如在90日之内因出卖人的原因不能办成双方协商解决，而不是支付违约金。本院认为，原告提交的该组证据系证言，根据证据规则应当出庭作证并接受法庭询问和双方当事人质证，原告提交该组证据效力应结合其他证据综合认定。 原告提交御鑫苑三十多户业主签字的维权书一份，证实被告所建设的房屋存在诸多问题，并且在物业方面也存在诸多问题。被告质证认为，对维权书的真实性不发表意见，但该维权书的内容均不符合事实，被告不存在维权书中所讲的问题，并且与本案没有关系。本院认为，原告提交的该份维权书系原告与其他业主对涉案问题单方面的一种反映，在被告不予认可且未经核实的情况下，该证据不能作为定案依据。 被告提交尹祚芬和李淑辉的房屋拆迁补偿安置协议书两份和尹祚芬和李淑辉的房产证两份，证实虽然和他们签订了安置补偿协议书，但因为他们的房产有的在法院拍卖，有的在银行抵押，案件没有处理完毕，导致了房产证整体有所耽误，但目前正在协调办理，被告也正在和各个业主协商。原告质证认为，该组证据与本案没有任何关系，因为是否违约应当以原被告双方签订的商品房买卖合同为依据，被告不能因为另外的与本案无关的原因来十分牵强的陈述不能办证的理由，被告的逾期违约是确凿充分的。本院认为，被告对逾期未办理房产证的事实认可，但认为逾期系案外人原因导致，对被告逾期事实予以认定，是否承担违约责任应根据双方签订的合同约定另行分析认定。 根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年9月2日被告鑫海公司取得涉案工程建设工程规划许可证并建设涉案房产。2017年1月16日，原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定，原告购买被告开发的龙山街以南、榕侨地产公司以东御鑫苑4幢2单元7层708号房屋，测绘建筑面积共109.42平方米，套内建筑面积88.72平方米，分摊共有建筑面积20.7平方米，原告购买房屋价款为每平方米4030.64元，总价款441033元。该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为17层。其中地上17层，地下0层；合同第八章第二十条第（三）款约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第2种方式处理。第2种方式为双方协商处理。 同时查明，原告与被告于2018年5月25日签订《入住协议书》并入住涉案房屋。原告入住涉案房屋后，由于被告的原因未有给原告办理商品房房屋产权登记。 本院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同是真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照执行。关于原告要求继续履行涉案房屋买卖合同并废除霸王条款承担违约责任的主张，本院认为合同系双方当事人自愿签订，无法律规定的无效或其他影响合同效力的情形，原告要求继续履行合同内容符合法律规定，应予支持；至于其他原告主张的“霸王条款”也系合同内容，在签订合同时双方应对合同内容充分了解，该合同条款无《合同法》第五十四条规定的可撤销事由，对该诉讼请求本院不予支持。关于原告提交的在房管部门备案的买卖合同，与本案原告主张的民事权益不具关联性，本案不予涉及。 关于原告要求被告支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求，根据双方签订的商品房预售合同，被告应当在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证（不动产权证），逾期未办理的由双方协商处理。本案因被告原因造成购房业主至今不能取得所购房屋的合法权属证书，其行为已构成违约，被告辩称逾期办理系第三人原因导致，其不应承担违约责任，本院认为确定违约当事人的责任，应主要考虑违约的结果是否是因为违约方的行为造成，而不考虑违约方的故意和过失。合同法第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，如果违约方无违约的免责事由，则应当承担违约责任，被告主张出卖人没有过错不应承担逾期办证违约责任的理由，不属于合同法规定的免责事由，故对其主张不予支持。被告行为已构成违约，应当承担违约责任。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。现原告主张被告承担赔偿损失的违约责任，于法有据，本院予以支持。双方当事人在合同中约定双方协商处理逾期办理房产证的违约责任，但距今逾期已一年半之久，双方仍未对相关问题协商处理，为维护原告合法权益，本院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。现原告依据该司法解释的规定要求被告支付自2018年8月26日起至被告给予办证之日期间延期办证的损失，理由充分，本院予以支持。 关于原告要求被告为原告储藏室办理产权证登记手续或赔偿损失五万元的诉讼请求，原告所诉的储藏室登记位置为地下，不在建设规划中建筑面积的范围，不存在办理产权登记的事项，原、被告对此也未有约定，因此，原告的该项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告东平县鑫海房地产综合开发有限公司与原告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》合同为有效合同、并应继续履行； 二、被告东平县鑫海房地产综合开发有限公司于本判决生效七日内支付原告徐鹏损失（以441033元为基数从2018年8月26日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月20日；2019年8月20日后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）; 三、驳回原告徐鹏其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元，由被告东平县鑫海房地产综合开发有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 员  董广兴 人民陪审员  卜凡青 人民陪审员  崔 菊 二〇二〇年一月三日 书 记 员  赵玉洁