山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终7075号上诉人（原审被告）：付淑华，女，1951年1月24日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：张栋梁，男，1987年6月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：赵华，女，1987年9月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。共同委托诉讼代理人：赵忠勇，山东星河泰律师事务所律师。上诉人付淑华因与被上诉人张栋梁、赵华房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初4545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。付淑华与张栋梁、赵华的共同委托诉讼代理人赵忠勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付淑华上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判，驳回张栋梁、赵华的一审诉讼请求；2、二审诉讼费用由张栋梁、赵华承担。事实和理由：2018年5月26日付淑华购买张栋梁、赵华位于山东省烟台市芝罘区保利紫薇郡11号楼401室的一套面积123.51平方米的涉案房屋，总价2660000元。因为付淑华看好涉案房屋，当时没有和张栋梁、赵华讲价，原定于2018年8月26日付款2660000元，我的资金没有向张栋梁兑现。至今付淑华没有说过不买涉案房屋，张栋梁逼付淑华撤回了涉案房屋买卖合同，把家电全部搬走，剩下空房卖了2200000元（有蓁山房产孙海燕作证）。张栋梁、张华于2019年5月17日把付淑华起诉到一审法院，让付淑华赔偿违约损失费1005800元。经一审法院两次开庭调解，于2019年8月26日宣判付淑华赔偿张栋梁、赵华违约金300000元，律师费6469元，限付淑华10日内付清，逾期不付加倍偿还，无奈之举付淑华只有上诉，付淑华用一年最高利息也不过100000元，在这一年中因为这件事情，付淑华身体因糖尿病出现了并发症眼睛模糊不清，小便失禁以及心脏衰竭，请求二审法院给予公正裁判。张栋梁、赵华共同辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确，付淑华的上诉请求无事实和法律依据，望二审法院依法驳回付淑华的无理上诉请求，维持原判。张栋梁、赵华共同向一审法院起诉请求：1、付淑华给付张栋梁、赵华违约金798000元（买卖合同第十条第1款约定违约金20%，补充协议第一条第3款约定在原买卖合同的基础上额外支付10%的违约金，2660000元×30%=798000元）、滞纳金63800元[按照补充协议第一条第4款约定，2660000元×日万分之五×违约天数（从2018年10月8日计算至2019年3月19日）];2、付淑华赔偿张栋梁、赵华赔偿金92000元、律师费42000元、交通费10000元。诉讼中，张栋梁、赵华撤回要求付淑华给付赔偿金92000元的诉讼请求。一审法院认定事实：2018年5月26日，张栋梁、赵华、付淑华和烟台蓁山房产经纪有限公司（以下简称蓁山房产）在签订的《蓁山房产房屋买卖合同》中约定：张栋梁、赵华同意将所拥有的涉案房屋出售给付淑华，建筑面积123.51平方米。房屋成交价为2660000元。本合同签订之日，蓁山房产代张栋梁、赵华收取定金10000元（定金冲抵房款）。蓁山房产代张栋梁、赵华收取房款2660000元。第五条：付淑华应于2018年8月26日前,将全部房款及佣金备齐交于蓁山房产,在张栋梁、赵华房证查档无问题后,张栋梁、赵华、付淑华双方按照蓁山房产通知办理过户手续，过户手续办理完毕后当日，张栋梁、赵华收取50%的房款，待付淑华新证出证日内，张栋梁、赵华、付淑华交接房屋。张栋梁、赵华保证房屋无任何欠费及其他纠纷、户口迁出，具备交接条件时，张栋梁、赵华收取剩余房款。张栋梁、赵华、付淑华各付蓁山房产200元代办费。第十条第1款：张栋梁、赵华、付淑华如有违约行为，违约方应承担产权转回已缴和应缴税费及房价20%的违约金，并支付蓁山房产房价2%的服务佣金。第十一条：张栋梁、赵华、付淑华双方协商房屋交易过程中所产生的费用，张栋梁、赵华承担10000元，其余由付淑华承担。双方协商张栋梁、赵华不动产证办出来之后，付淑华出资解除房屋抵押后双方办理过户手续，过户当天交房付清全款。2018年8月26日，张栋梁、赵华、付淑华和蓁山房产在签订的《房屋买卖合同补充协议》中约定:截止今日（2018年8月26日），付淑华未能在《房屋买卖合同》第五条规定的最晚时间内按时、足额支付全部房款及佣金,付淑华构成违约,但各方本着尽力达成合同交易的目的,经友好协商，对原合同作如下补充:第一条宽限期的规定：1、各方基于尽力达成合同目的,截止至今付淑华虽已违约,但付淑华仍表示强烈希望购买《房屋买卖合同》约定的标的房产,且付淑华及蓁山房产再三向张栋梁、赵华保证付淑华名下资金一定能够在2018年8月29日之前回笼,并完全有能力于2018年8月29日之前将全部房款及佣金备齐交于蓁山房产,第二个工作日,蓁山房产协助张栋梁、赵华偿还标的房款的银行抵押款,张栋梁、赵华无条件配合标的房产的过户手续,蓁山房产于过户当日向张栋梁、赵华足额支付扣除100000元房屋保证金之后的房款余额,剩余100000元房屋保证金于房屋核验完成当日由蓁山房产支付给张栋梁、赵华。2、张栋梁、赵华同意给予付淑华3日宽限期（宽期限最后截止日为2018年8月29日）,宽限期内付淑华仍享有房屋买卖合同项下标的的房产的优先购买权,张栋梁、赵华暂不追加付淑华的违约责任。3、若付淑华未能在补充协议约定的宽限期内足额支付房款,付淑华同意按照《房屋买卖合同》第十条第一款约定向守约方承担违约责任的同时,应额外再向守约方支付标的房屋成交价总额10%的违约金。4、付淑华保证《房屋买卖合同》及本补充协议项下应支付的违约金,应当最晚于2018年10月8日前足额向张栋梁、赵华支付,每逾期一日,需按应付未付总额每日万分之五标准计算滞纳金。第二条关于守约方损失的赔偿:1、各方一致认可,自各方签署《房屋买卖合同》后,张栋梁、赵华基于付淑华对其履约能力的保证及蓁山房产对付淑华履约能力的保证,张栋梁、赵华已于2018年月日与交易对手签订《北京市存量房买卖合同》,且张栋梁、赵华再三与付淑华、蓁山房产确认付淑华能够在《房屋买卖合同》中约定的最晚付款日之前付全部房款的前提下,并多次重申付淑华若不能及时付款,由此给张栋梁、赵华带来的损失（损失包括但不限于定金损失、链家中介费损失及其他违约金赔偿）的前提下,付淑华、蓁山房产仍向张栋梁、赵华保证付淑华能够在合同约定时间内支付全部购房款,基于付淑华及蓁山房产的保证,张栋梁、赵华已经向交易对方支付买房定金、链家中介费等必要费用。2、各方一致确认,若付淑华未能在本补充协议约定的宽限期内向张栋梁、赵华支付全部购房款,付淑华除承担违约责任外,还应当赔偿张栋梁、赵华因付淑华违约导致无法履行《北京市存量房买卖合同》项下付款义务的包括定金损失、中介费损失、违约赔偿损失在内的所有损失。3、付淑华保证由此给张栋梁、赵华造成的所有损失,应当最晚于2018年10月8日前足额向张栋梁、赵华予以足额赔偿,每逾期一日,需按应付未付总额每日万分之五标准计算违约金。第三条其他：各方一致确认,付淑华未能按照《房屋买卖合同》第五条约定的最晚付款时间内按时、足额支付全部房款及佣金,付淑华已经构成违约,违约方应当按照《房屋买卖合同》第十条第一款的约定向守约方承担违约责任。张栋梁、赵华、付淑华认可一致，付淑华除已向蓁山房产支付合同约定的定金10000元外，再未履行任何付款义务，《蓁山房产房屋买卖合同》的其他条款均未实际履行。另，付淑华主张总房款应为2650000元，张栋梁、赵华对此不予认可，付淑华亦未提供证据证明。另查，2018年6月26日，案外人李维作为出卖人、赵华作为买受人，在北京链家房地产经纪有限公司的居间服务下，双方在签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定：赵华购买李维的坐落于北京市朝阳区房屋，建筑面积126.27平方米。房屋成交价为5000000元，装饰装修及配套设施设备等作价2390000元，赵华一并另行支付给李维。赵华向李维支付定金1000000元，剩余房款全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转。赵华向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将部分房款直接支付给李维，赵华拟贷款金额为3250000元。双方还约定了赵华的逾期付款责任等违约责任条款。当日，李维、赵华和北京链家房地产经纪有限公司在签订的《补充协议》中约定：定金：赵华于2018年6月26日将第一笔定金100000元自行划转支付李维；赵华于2018年7月3日前将第二笔定金100000元以理房通支付的方式支付李维；赵华于2018年8月31日前将第三笔定金800000元以理房通支付的方式支付李维。首付款：赵华于2018年9月10日前（且房屋解除抵押后）将第一笔首付款2000000元（不含前期支付全部定金）以第三方担保支付方式支付李维；赵华于过户前3个工作日将第二笔首付款1020000元以理房通支付方式支付李维。李维和赵华于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。2018年11月30日前，李维和赵华应共同办理房屋不动产转移登记手续。李维和赵华任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2018年9月16日，李维、赵华和北京链家房地产经纪有限公司在签订的《变更协议书》中约定：因赵华单方问题导致无法按合同约定时间付款，导致的逾期，因此协商调整付款时间及违约方式如下：关于原买卖合同中约定的定金800000元和首付款2000000元的支付时间更改为：赵华于2018年9月16日以理房通的支付方式将定金800000元支付给李维，并于2018年9月29日前将首付款2000000元以担保自行支付的方式支付给李维和赵华支付给李维20000元作为违约金，如赵华能在上述约定时间内完成支付，李维将不在追究赵华的违约责任，若出现逾期支付，李维可以按原合同的约定追究赵华的违约责任。本案诉讼中的2019年5月18日，张栋梁、赵华向付淑华出具《解除合同通知书》，载明：鉴于付淑华逾期付款的根本性违约导致无法实现合同目的，张栋梁、赵华已诉至法院追究付淑华的违约责任及相关赔偿责任。现决定自本通知送达之日正式解除张栋梁、赵华、付淑华及蓁山房产2018年5月26日签订的《蓁山房产房屋买卖合同》及2018年8月26日签订的《房屋买卖合同补充协议》，解除合同不影响张栋梁、赵华及相关方对付淑华追究违约责任及索赔请求，解除合同自通知书送达之日起立即生效。蓁山房产、付淑华在该通知书上盖章、签字。庭审中，张栋梁、赵华、付淑华认可一致，2019年5月18日上述合同解除。经一审法院向蓁山房产调查，蓁山房产表示对上述合同在2019年5月18日解除无异议。关于张栋梁、赵华主张的损失。张栋梁、赵华称:因付淑华未按期付款导致张栋梁、赵华遭受的损失，包括张栋梁、赵华为购买房屋向朋友和银行借款2456000元的利息损失（应还总利息共计361265元，截止2019年5月16日已产生利息158566元）、张栋梁、赵华向北京卖方李维支付的违约金20000元、涉案房屋市场价格下跌导致的损失40多万元（张栋梁、赵华通过中介机构问询相关价格确认）、律师费42000元、交通费10000元（因为付淑华违约，张栋梁、赵华为追究付淑华违约责任产生从北京到烟台的往返费用）。张栋梁、赵华对此提供了以下证据：1、张栋梁2018年9月14日-9月16日、9月29日、11月20日-22日、11月25日-26日、11月29日、12月5日、2019年1月2日的招商银行户口历史交易明细表一宗、2018年9月-2019年1月张栋梁向梅玫、毕京斌、孙妍等人出具的借条复印件一宗、2018年9月-2019年5月张栋梁多张银行卡之间的手机转账交易详情截图打印件一宗，证明付淑华逾期付款导致张栋梁、赵华无法按时履行北京的购房合同，张栋梁、赵华多方向朋友借款、向银行消费贷款，遭受了直接损失。2、2019年5月16日张栋梁、赵华和山东星河泰律师事务所签订的《委托代理合同》，合同中约定山东星河泰律师事务所接受张栋梁、赵华委托，指派赵忠勇律师作为张栋梁、赵华诉付淑华房屋买卖合同纠纷一案的诉讼委托代理人，张栋梁、赵华应支付律师代理费42000元。证明张栋梁、赵华因付淑华违约行为委托山东星河泰律师事务所代为诉讼，按照合同约定需支付42000元律师代理费。3、张栋梁、赵华出具的利息损失明细两张，明细中载明张栋梁、赵华向朋友借款1511000元，应还总利息150950元，截止2019年5月16日已产生利息85228元；张栋梁、赵华向金融机构借款945000元，应还总利息210315元，截止2015年5月16日已产生利息73338元。证明因付淑华违约导致张栋梁、赵华无法交付北京房款，为此借款产生的利息损失。4、2018年9月30日张栋梁、赵华通过手机银行向李维转账20000元的截图打印件一份，证明张栋梁、赵华向李维支付了20000元违约金。付淑华质证称，对证据1、2没有异议，对证据3张栋梁、赵华主张的利息损失不知情、不管，对证据4不了解这个事情，没法表示认可或者不认可。一审法院认为，张栋梁、赵华、付淑华和蓁山房产于2018年5月26日签订的《蓁山房产房屋买卖合同》、于2018年8月26日签订的《房屋买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应为有效。张栋梁、赵华、付淑华、蓁山房产均认可上述合同及补充协议已于2019年5月18日解除，一审法院对此予以确认。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。涉案房屋买卖合同履行过程中，付淑华除支付定金10000元外未履行合同约定的剩余房款的付款义务，在此情况下，张栋梁、赵华、付淑华和蓁山房产又签订了补充协议将付淑华付款时间宽限至2018年8月29日，但付淑华仍未能依约付款，故付淑华行为构成根本违约的事实清楚，付淑华应承担相应的违约责任。根据补充协议的约定，付淑华应承担向张栋梁、赵华支付总房款30%的违约金798000元、对逾期支付的违约金自2018年10月8日起按应付未付总额日万分之五的标准支付滞纳金并赔偿张栋梁、赵华因付淑华违约导致无法履行《北京市存量房买卖合同》项下付款义务的所有损失等责任，但本案庭审中，付淑华辩称张栋梁、赵华主张的违约金过高，张栋梁、赵华对其主张的房屋市场价格下跌损失、交通费损失等未提供证据证明，一审法院根据张栋梁、赵华提供的银行卡交易明细、借条、手机转账记录、委托代理合同等证据，以张栋梁、赵华的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定付淑华向张栋梁、赵华支付违约金300000元为宜，张栋梁、赵华请求的过高部分，不予支持。在付淑华以张栋梁、赵华的实际损失为基础向张栋梁、赵华支付违约金的情况下，对张栋梁、赵华要求付淑华另行赔偿相关损失的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、限付淑华于判决生效之日起10日内支付张栋梁、赵华违约金300000元；二、驳回张栋梁、赵华的其他诉讼请求。如果付淑华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12938元减半收取6469元，由付淑华负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。本案中，张栋梁、赵华、付淑华和蓁山房产于2018年5月26日签订的《蓁山房产房屋买卖合同》、于2018年8月26日签订的《房屋买卖合同补充协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。付淑华未按约交付购房款构成根本违约的事实清楚，理应按约支付违约金，一审法院依照上述规定，从审判实践出发,综合考虑相关因素,已对违约金进行调整，降低至300000元，一审判决中已对此作出详尽的阐述，本院予以确认，在此不再赘述。综上所述，一审法院所做判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。付淑华的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12938元，由付淑华负担。本判决为终审判决。审判长 杨 霞审判员 侯伟平审判员 李 安二〇二〇年一月十五日书记员 孙嘉慧