北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初30344号原告：北京市文化创新工场投资管理有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街4号3号楼。法定代表人：王治国，董事长。委托诉讼代理人：王小艾，北京雷杰展达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕婷，北京雷杰展达律师事务所律师。被告：北京雪人体育运动有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街4号3号楼109-4。法定代表人：郑志树，董事长。委托诉讼代理人：冯越洋，北京清律律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨立群，北京清律律师事务所实习律师。被告：北京树桥文化发展有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街4号2号楼2HC室。法定代表人：牛茜，董事长。委托诉讼代理人：冯越洋，北京清律律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨立群，北京清律律师事务所实习律师。原告北京市文化创新工场投资管理有限公司（以下简称文化创新工场）与被告北京雪人体育运动有限公司（以下简称雪人体育公司）、北京树桥文化发展有限公司（以下简称树桥文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文化创新工场之委托诉讼代理人王小艾、吕婷，被告雪人体育公司及被告树桥文化公司之共同委托诉讼代理人冯越洋、杨立群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文化创新工场向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付2018年7月1日至2019年6月14日的房屋租金2303400元、服务费209400元；2、判令二被告支付逾期支付房租违约金481800元；3、判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月1日，原告与二被告签署《房屋租赁合同》，约定由二被告承租位于北京市西城区xxx室，租赁面积600平方米，租赁期限自2017年6月1日至2024年12月31日。2017年6月1日至2019年5月31日租金标准按照11元/平方米/天计算，租金支付方式为租赁合同签订3个工作日支付2017年6月1日至2017年12月31日的租金，2018年1月31日前支付2018年1月1日至2018年6月30日的租金（其中1月1日至1月31日为免租期），后续支付方式为每3个月为一个支付周期，每期租金于每一个计租期到期前10日预付下一个计租期的租金，在签订租赁合同的同时支付押金（履约保证金）人民币594000元。服务费（含物业管理费）由二被告承担，标准为人民币1元/平方米/天计算，首期服务费在交纳首期租金的同时向原告支付，后期服务费随后期租金一并支付。后原告于签订租赁合同当日将租赁房屋交付二被告。二被告自2018年7月1日起未再向原告支付租金及服务费，经原告多次通知催告，二被告尚欠付原告租金及服务费共计人民币2512800元。二被告逾期支付租金及服务费的行为已严重违反了租赁合同的约定，故诉至法院。雪人体育公司及树桥文化公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，《房屋租赁合同》的承租方已变更为树桥文化公司，雪人体育公司的被告主体不适格，不应再承担租金、服务费及违约金给付义务；第二，截至2018年3月30日，原承租方雪人体育公司、现承租方树桥文化公司已经支付租金及服务费2684411．8元，根据《房屋租赁合同》约定的租金及服务费标准，树桥文化公司已实际支付101室租金及服务费至2018年9月底；第三，文化创新工场于2018年9月27日将101室上锁，收回了诉争房屋，树桥文化公司至此无法正常使用，相应租金及服务费应予减免；第四，文化创新工场主张的违约金明显超过其实际损失，申请法院进行调减，并与树桥文化公司已付押金进行抵扣，树桥文化公司亦不就文化创新工场没有采取适当措施而扩大的损失承担赔偿责任；第五，101室没有经过消防验收即投入租赁市场并使用，存在安全隐患不符合使用条件，违反了《中华人民共和国消防法》的相关规定，相应租金、服务费、违约金应予减免。本院经审理认定事实如下：2017年6月1日，文化创新工场（出租方、甲方）与雪人体育公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定房屋位于北京市西城区xxx室（以下简称101室），房屋建筑面积600平方米，租赁用途为办公，租赁期限自2017年6月1日至2024年12月31日，共计91个月，免租期三个月，分别为2017年6月1日至2017年7月31日及2018年1月1日至2018年1月31日。租金标准：2017年6月1日至2019年5月31日为11元/㎡/天，2019年6月1日至2021年5月31日为11．5元/㎡/天。服务费（含物业管理费）由乙方承担，标准为1元/㎡/天。支付方式为合同签订之日起3个工作日支付2017年6月1日至2017年12月31日租金，2018年1月31日前支付2018年1月1日至2018年6月30日租金（其中1月1日至1月31日为免租期），后期租金每3个月为一个支付周期，支付日期分别为2018年6月20日、2018年9月20日以后年份以此类推。甲乙双方合同签订的同时，乙方应向甲方一次性支付首期租金及押金，乙方应在交纳首期房租的同时一次性向甲方支付第一个支付周期的服务费（含物业管理费），后期服务费随后期租金一并支付。押金（履约保证金）为3个月房租594000元，租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还；若有其他欠款，则甲方有权抵扣；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，不予退还。双方在违约责任中约定，乙方未按约定日期支付租金或相关费用超过10日时，乙方需向甲方支付年租金总额的20%作为违约金，且甲方有权单方面解除合同。在乙方拖欠房租超过30日时，甲方有权更换乙方承租房屋的门锁，并有权将乙方在承租房屋内的物品变卖用于折抵房租款、违约金或弥补甲方的损失。合同签订当日，文化创新工场向雪人体育公司交付了101室。文化创新工场提交的合同原件上显示，合同首部承租方（乙方）处及尾部乙方盖章处，盖有树桥文化公司公章。雪人体育公司主张承租人已变更为树桥文化公司，权利义务已发生概括性转移，其不应再承担租金支付义务，并提交了其于2018年1月25日出具的《合同变更申请》欲以证明，该申请载明雪人体育公司申请自2018年2月1日起将上述合同中的原承租方变更为其关联企业树桥文化公司。文化创新工场认为双方最终并未对合同主体作出变更，而是通过树桥文化公司在原合同承租人处加盖公章的方式，由雪人体育公司和树桥文化公司作为共同承租人承租房屋。经询，雪人体育公司表示其持有的合同原件找不到了，另表示各方未签订变更承租人的补充协议，只是由树桥文化公司在合同上加盖公章。2017年6月19日，雪人体育公司向文化创新工场支付押金594000元。2017年11月29日，雪人体育公司向文化创新工场支付1000000元。2017年12月19日，雪人体育公司向文化创新工场支付604411．8元。2018年3月30日，树桥文化公司向文化创新工场支付1080000元。对于上述604411．8元，文化创新工场主张其中101600元系用于支付101室租金及服务费，其余502811．8元系用于支付109-4、10-5、109-6房屋的押金、租金及服务费，文化创新工场就其上述主张向本院提交了三份《房屋租赁合同》及对应的收据、发票、记账凭证、银行贷记通知予以证明。雪人体育公司认为三份租赁合同与本案无关，对收据、发票、记账凭证的真实性不予认可。2018年10月26日，树桥文化公司向文化创新工场发送《解除房屋租赁合同的申请》。2018年11月22日，树桥文化公司向文化创新工场发送《再次提请解除房屋租赁合同》。2018年11月9日，文化创新工场向雪人体育公司、树桥文化公司发送律师函，要求雪人体育公司、树桥文化公司支付自2018年7月1日开始拖欠的房屋租金及服务费1317600元及逾期付款违约金525600元。2018年12月11日，文化创新工场向树桥文化公司发送回函，双方就解除合同事宜未达成一致。2019年3月6日，树桥文化公司向文化创新工场送达《付款计划书》，该计划书载明树桥文化公司自2018年7月1日至今无力按照合同约定履行付款义务，其计划于2019年4月15日、5月15日和6月15日分三期将所欠款项（总金额为1965600元，具体以租赁合同约定为准）缴清，每期拟支付一季度房租款项，即4月15日支付2018年第三季度房屋款项，后两个月以此类推，并申请文化创新工场同意其将承租房屋进行分租。2019年6月21日，文化创新工场向雪人体育公司、树桥文化公司发送《解约通知》，通知雪人体育公司、树桥文化公司解除其之间签订的《房屋租赁合同》，要求雪人体育公司、树桥文化公司于收到通知书三个工作日将租赁房屋内的办公设备设施搬走。雪人体育公司、树桥文化公司于次日收到该解约通知书。2019年7月10日，文化创新工场将101室另行出租。另查，因雪人体育公司、树桥文化公司欠付租金，2018年9月27日，文化创新工场将101室的前门加锁。雪人体育公司、树桥文化公司据此主张租金应予以减免。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。文化创新工场与雪人体育公司签订《房屋租赁合同》后，树桥文化公司承租人处加盖公章，应视为合同加入。文化创新工场与雪人体育公司、树桥文化公司签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。各方应按照合同约定履行各自的义务。雪人体育公司虽抗辩称其于在上述合同中的权利义务已概括转移给树桥文化公司，其不应再支付租金，但其提交的证据不足以证明其主张，故本院对雪人体育公司的该项抗辩意见不予采纳。雪人体育公司应与树桥文化公司共同承担租金及服务费支付义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于欠付租金期间及金额，双方就雪人体育公司于2017年12月19日支付的604411．8元中的502811．8元款项的指向性发生争议，文化创新工场主张502811．8元系针对案外房屋支付，101室房屋租金支付至2018年6月30日。雪人体育公司主张502811．8元系针对101室支付，101室房屋租金支付至2018年9月30日。对此本院认为，文化创新工场就其主张向本院提交了案外房屋的租赁合同及收款记账凭证，能够显示出502811．8元系针对案外房屋支付，雪人体育公司和树桥文化公司虽不予认可，但树桥文化公司于2019年3月6日出具的《付款计划书》亦载明其自2018年7月1日起未支付租金，并承诺于4月15日支付2018年第三季度租金，因此，本院对雪人体育公司和树桥文化公司的该项抗辩意见不予采纳。关于雪人体育公司和树桥文化公司所持文化创新工场对101室上锁租金应予减免的抗辩意见，因合同赋予文化创新工场在承租人拖欠房租超过30日时有权更换门锁，故文化创新工场采取加锁行为属于行使合同履行抗辩权的行为，雪人体育公司和树桥文化公司应当支付加锁期间的租金。雪人体育公司和树桥文化公司另提出101室未经消防验收合格，租金应予减免，但其并未提交任何证据证明其主张的事实，且其主张亦缺乏依据。雪人体育公司和树桥文化公司认为各方租赁合同应于加锁之日解除，缺乏依据，根据租赁合同约定及租金欠付事实，各方租赁合同应自雪人体育公司和树桥文化公司收到文化创新工场发送的《解约通知》之日即2019年6月21日解除。关于雪人体育公司和树桥文化公司要求用押金折抵租金、服务费及违约金的抗辩意见，因双方约定押金系履约保证金，因承租人违约导致合同提前解除时不予退还，且文化创新工场不同意抵扣，故本院对雪人体育公司和树桥文化公司的该项抗辩意见不予采纳。综上所述，本院对雪人体育公司和树桥文化公司的上述抗辩意见均不予采纳，对文化创新工场要求雪人体育公司和树桥文化公司支付2018年7月1日至2019年6月14日租金及服务费的诉讼请求予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。双方合同约定，雪人体育公司和树桥文化公司未按约定日期支付租金或相关费用超过10日时，需按年租金总额的20%支付违约金。雪人体育公司和树桥文化公司无正当理由未按照合同约定支付房租和服务费，构成违约，应当承担违约责任。雪人体育公司和树桥文化公司主张违约金约定过高，文化创新工场未就其损失提交证据，故本院认定文化创新工场的损失为逾期付款产生的利息损失，并依法酌情对违约金数额进行调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，北京雪人体育运动有限公司、北京树桥文化发展有限公司支付北京市文化创新工场投资管理有限公司二〇一八年七月一日至二〇一九年六月十四日的房屋租金2303400元、服务费209400元；二、于本判决生效之日起七日内，北京雪人体育运动有限公司、北京树桥文化发展有限公司支付北京市文化创新工场投资管理有限公司违约金200000元；三、驳回北京市文化创新工场投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10497元，由北京市文化创新工场投资管理有限公司负担988元（已交纳），由北京雪人体育运动有限公司、北京树桥文化发展有限公司负担9509元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 长  田晓昕人民陪审员  佟凤华人民陪审员  赵冬明二〇二〇年一月九日法官 助理  王志伟书 记 员  张晓奕