浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0127民初5277号 原告：中国建设银行股份有限公司淳安支行，住所地：淳安县千岛湖镇新安大街75号。 负责人：余武平，该支行行长。 委托诉讼代理人：尤龙生、段宇瑛，浙江浙杭律师事务所律师。 被告：冯国清，男，1978年4月2日出生，汉族，住杭州市滨江区。 被告：金莉，女，1980年1月10日出生，汉族，住杭州市滨江区。 被告：东方巨龙投资发展（杭州）有限公司，住所地：淳安县千岛湖镇阳光水岸度假村23幢。 法定代表人：俞裕开，董事长。 诉讼代表人：国浩律师（杭州）事务所，系东方巨龙投资发展（杭州）有限公司管理人。 委托诉讼代理人：张丽平、严棋慧，国浩律师（杭州）事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司淳安支行(以下简称建设银行)诉被告冯国清、金莉、东方巨龙投资发展（杭州）有限公司（以下简称东方巨龙）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。建设银行委托诉讼代理人尤龙生、段宇瑛，冯国清，东方巨龙委托诉讼代理人严棋慧到庭参加诉讼。金莉经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行向本院提出诉讼请求：1.判令冯国清、金莉立即归还建设银行借款本金957879.95元及利息317773.36元，本金罚息24181.98元，利息罚息105758.13元（利息、罚息暂计算至2019年8月20日，实际以未付本金为基数，按合同约定计算至款项结清之日止）。2.判令冯国清、金莉承担建设银行支付的律师费4717元；3.判令建设银行对位于淳安县千岛湖镇阳光水岸度假村4幢1409室的房产折价或拍卖、变卖所得款项优先受偿；4.判令东方巨龙对上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由冯国清、金莉、东方巨龙承担。 事实和理由：2010年10月11日，双方签署《个人住房借款合同》。合同约定：冯国清向建设银行借款986000元用于购买房产，借款期限为360个月；按基准利率计息，借款期限内基准利率调整的，于每年的1月1日调整一次；采用等额本息还款方法，还款日为借款起始日在每月的对日；借款逾期的，罚息利率为执行贷款利率水平上上浮50%；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定逾期罚息利率和结息方式计算罚息和复利。同时，冯国清、金莉以所购房产提供抵押担保，并办理了抵押预告登记。金莉签署共同还款承诺书，承诺与冯国清共同还款。东方巨龙作为保证人，对建设银行的债权提供连带责任保证。合同签订后，建设银行依约发放了贷款。冯国清偿还部分本金、利息后停止还款，截至2019年8月20日，尚欠借款本金、利息、本金罚息、利息罚息合计1405593.42元。 冯国清辩称，经朋友介绍，冯国清按揭贷款购买东方巨龙开发的房屋。买卖合同和借款合同是东方巨龙和银行的工作人员一起到冯国清家里签订的。由于东方巨龙开发的阳光水岸小区游泳池回填堆成山，办理产权证延迟了一年半。当时冯国清和其他部分业主要求退房，一起到县政府请愿，政府不受理退房请求。冯国清认为东方巨龙的违约行为已符合约定的退房条件，其在请愿无果的情况下停止还款。冯国清购买房屋的首付款用返租租金支付，归还按揭贷款二年半，已还本息将近20万元。如东方巨龙不肯退房，冯国清也不愿意再承担还款责任。 金莉未答辩，也未出庭质证。 东方巨龙辩称，1.主债务人断供还款资金至建设银行起诉的时间超过诉讼时效期间；2.借款合同约定保证期间至办理正式抵押登记时止。建设银行与借款人之间办理的是抵押预告登记，东方巨龙公司通知买受人可以办理产权登记后，买受人不办理，建设银行也不积极行使请求权。东方巨龙在可以办理抵押登记起免除保证责任。3.建设银行在明知自己的权利受到侵害的时候，不及时主张权利，造成利息、罚息的扩大损失，不应当由保证人承担。 建设银行在庭审中提供以下证据材料及拟证明的事实： 1.个人住房借款合同1份，拟证明冯国清向建设银行借款986000元，冯国清、金莉以所购房屋提供抵押担保，东方巨龙对冯国清的债务提供连带责任保证。 2.结婚证复印件1份、共同还款承诺书1份，拟证明冯国清、金莉系夫妻关系，金莉承诺与冯国清共同还款的事实。 3.抵押预告登记证1份，拟证明冯国清、金莉所购房屋抵押给建设银行，已办理预告登记。 4.个人贷款支付凭证1份，拟证明建设银行已按约发放贷款。 5.个人贷款对账单1份，拟证明截至2019年8月20日冯国清未还贷款本息、罚息的金额。 6.委托代理合同1份、律师费发票1份，拟证明建设银行为实现债权需支付律师费4717元的事实。 经质证，本院对建设银行提供的证据认证如下： 1.对证据1，冯国清对其真实性没有异议，东方巨龙提出其仅在合同尾页签字、盖章，对合同真实性、合法性、关联性无法确认。本院审查认为，东方巨龙作为个人住房借款合同的保证人持有该合同文本，可以与建设银行提供的合同文本进行核对，如发现错误应当具体说明。对东方巨龙没有指出具体错误又不予确认的意见不予采纳，对证据1予以确认。 2.对证据2、3、4、5，冯国清、东方巨龙没有异议，本院予以确认。 3.对证据6，冯国清没有异议；东方巨龙提出合同约定的律师费包括一审、二审和执行程序，目前在一审阶段，代理费发票金额只有约定费用的30%。本院审查认为，委托代理合同和代理费发票发生在建设银行与浙江浙杭律师事务所之间，冯国清、东方巨龙对其本身的真实性没有异议，该律师事务所接受建设银行的委托已指派律师代理诉讼，本院对其本身的真实性予以确认。 冯国清在庭审中提供致东方巨龙“关于要求退房等相关问题的通知函”稿件和EMS邮寄面单（寄件人存），拟证明2013年6月冯国清曾经要求退房，东方巨龙收件后不予理睬。 经质证，东方巨龙对函件内容及邮寄面单的真实性没有异议，提出管理人对东方巨龙有无签收不清楚。建设银行提出函件的内容与借款合同没有关联性。本院认为，冯国清要求解除商品房买卖合同，对借款合同中建设银行的权利没有影响，故该函件和邮寄面单与本案没有关联性。 东方巨龙在庭审中提供个人贷款对账单1份，拟证明建设银行最后一次扣款时间。 经质证，上述证据是建设银行向东方巨龙管理人申报债权时提供，冯国清、建设银行对其本身的真实性没有提出异议，本院予以确认。 根据双方当事人的陈述和本院确认的有效证据，认定事实如下： 2010年10月11日，冯国清、金莉、建设银行、东方巨龙签订个人住房借款合同。合同约定，冯国清、金莉购买东方巨龙预售的千岛湖阳光水岸度假村4幢1409室住房，建筑面积53.63平方米，成交价1233490元，首付款247490元，余款986000元向建设银行贷款支付；借款期限360个月；按基准利率计息，如遇基准利率调整，于每年的1月1日调整；采用等额本息还款方法，于借款期限起始日在每月的对日还款；借款逾期的，罚息利率为合同执行贷款利率水平上上浮50%；冯国清、金莉以购买的阳光水岸度假村4幢1409室住房提供抵押担保；东方巨龙对建设银行的债权提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、违约金，建设银行为实现债权和担保权利的费用，包括律师费；保证期间至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书交由建设银行核对无误、收执之日为止。其中合同第七条约定借款人的还款原则为贷款人实现债权的费用优先于贷款本息清偿；合同第十七条约定的违约救济措施，包括借款人未按时还清任意一期借款本金和利息，贷款人按逾期罚息利率计收罚息和复利；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。金莉向建设银行出具共同还款承诺书。2010年10月20日，淳安县房地产管理处办理了阳光水岸度假村4幢1409室住房预告登记，登记权利人为建设银行，种类为抵押权。2010年11月1日建设银行发放贷款，将986000元转账支付至合同约定的东方巨龙账户。自2010年12月1日起，建设银行在冯国清指定的委托扣款账户扣划每月的应还本息。2012年9月23日，东方巨龙通知冯国清、金莉办理房产证。冯国清拒绝办理房屋所有权转移登记，并要求退房给东方巨龙。因东方巨龙不接受解除买卖合同的退房请求，冯国清于2013年6月开始断供其委托扣款账户资金。截至2019年8月20日，借款本金余额为957879.95元，未付利息317773.36元，本金罚息24181.98元，利息罚息105758.13元，本息合计1405593.42元。 另查明，2017年11月6日，本院受理淳安县国土资源局申请东方巨龙破产清算一案，并指定国浩律师事务所担任东方巨龙管理人。2018年2月，建设银行向管理人申报的债权中包含本案的贷款本息。 2019年9月23日，建设银行与浙江浙杭律师事务所签订委托代理合同，委托该所处理本案纠纷的一审、二审诉讼程序和执行程序中的法律事务，约定律师费用4717元，已付1415.10元。 本院认为，冯国清与东方巨龙之间的房屋买卖合同纠纷买卖合同纠纷，并不影响个人住房借款合同当事人的权利义务。借款合同签订后，建设银行已履行了合同义务。冯国清自2013年6月停止偿还本息，至今长达6年时间，已构成根本性违约，建设银行起诉要求冯国清立即清偿全部借款本息及相关费用，符合合同的约定。金莉作为共同还款人对建设银行负有履行贷款本金、利息及逾期罚息的清偿义务。关于律师费的请求。建设银行委托代理诉讼的律师费属于实现债权的费用，按借款合同约定，应当由冯国清承担，也在东方巨龙的担保范围内。至于律师费金额，委托代理合同约定的价款远低于浙江律师服务收费标准，而且包含二审和执行程序的费用，属于低价服务。对于律师费尚未全额支付的问题。因为委托合同属于诺成性合同，合同成立即具有法律效力，浙江浙杭律师事务所律师履行了代理诉讼的义务，建设银行依约应当支付全额律师费。关于诉讼时效的问题。根据民法总则第一百八十九条规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”本案借款986000元，合同约定分360期按月偿还本息，最后一期履行期限为2040年11月1日，目前建设银行起诉不存在超过诉讼时效期间的事实。关于抵押物优先受偿的问题。虽然冯国清、金莉购买的预售房屋在竣工验收后尚未办理房屋所有权转移登记和抵押权登记，但是根据物权法第二十条关于“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记的抵押权人可以对抗受让人的物权，而物权优于债权，故预告登记的抵押权人可以对抗普通债权人，由此享有优先受偿权也是预告登记制度的应有之义。同时该条关于“自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，是为了防止预告登记权利人怠于行使请求权或履行义务，使相对人的处分权长期处于限制状态。而本案申请抵押权登记的前提条件是冯国清、金莉依据买卖合同完成抵押房屋的所有权转移登记，由于抵押义务人冯国清、金莉在能够进行不动产登记时拒绝办理所有权转移登记，致使冯国清、金莉自身和相对人的权利处于不确定状态。根据立法目的，为维护预告登记权利人的合法权益，不应适用该条规定来认定预告登记失效。同样的理由，东方巨龙主张其保证责任免除的抗辩也不能成立。对建设银行扩大损失的抗辩。因冯国清偿还借款本息是其合同义务，逾期还本付息承担罚息的违约责任，也不能归入扩大损失的范围。在借款人停止还款时，东方巨龙不主动承担保证责任，建设银行也不立即宣布贷款提前到期，只会对建设银行的债权带来潜在的损失风险，并没有增加冯国清、金莉和东方巨龙的合同责任。由于东方巨龙已经进入破产清算程序，根据企业破产法第四十六条第二款规定，“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”因此，东方巨龙承担连带责任的借款计息时间至2017年11月6日止，债权金额应当按破产程序确认，参与破产财产分配。为节约当事人诉讼成本和司法资源，建设银行可以就借款人不能偿还部分先实现抵押权，经抵押物价款清偿后仍不足部分参与破产财产分配。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款、第一百一十三条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告冯国清、金莉于本判决生效之日起十日内返还原告中国建设银行股份有限公司淳安支行借款本金957879.95元及截至2019年8月20日的利息、罚息447713.47元，自2019年8月21日起至还清之日止的利息按合同约定利率计算支付。 二、被告冯国清于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司淳安支行委托代理律师费4717元。 三、若被告冯国清、金莉未按期履行上述一、二项判决，原告中国建设银行股份有限公司淳安支行有权就被告冯国清、金莉抵押的财产（位于阳光水岸度假村4幢1409室的房屋及其国有土地使用权）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿。 四、若抵押财产变价款不足以清偿上述一、二项判决中被告冯国清、金莉的债务，抵押财产变价款清偿后的借款本金余额及其截至2017年11月6日止的利息、罚息，为中国建设银行股份有限公司淳安支行对被告东方巨龙投资发展（杭州）有限公司享有的连带责任保证债权，参与破产财产分配。 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司淳安支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17492元，减半收取8746元，由被告冯国清、金莉负担，被告东方巨龙投资发展（杭州）有限公司负连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  余积祉 二〇二〇年一月二日 书记员  钱宇红 引用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。 第一百一十三条第一款破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿： （一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金； （二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款； （三）普通破产债权。 第二款破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。