辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽05民终36号 上诉人（原审原告）刘希财，男，1963年8月1日出生，汉族，现住辽宁省本溪市溪湖区。 上诉人（原审被告）陈玉萍，女，1963年5月29日出生，汉族，现住辽宁省沈阳市铁西区。 委托诉讼代理人王玉强，男，1965年10月19日出生，汉族，现住辽宁省本溪市明山区。 委托诉讼代理人沈延志，辽宁湘辉律师事务所律师。 上诉人刘希财与上诉人陈玉萍因房屋租赁合同纠纷一案,不服辽宁省本溪市溪湖区人民法院（2019）辽0503民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年01月02日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘希财，上诉人陈玉萍的委托诉讼代理人王玉强、沈延志均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘希财的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由上诉人陈玉萍承担。事实和理由：按照双方签订的房屋租赁合同的约定，陈玉萍在租赁期间违反合同约定在合同履行到第四年，即2018年10月份中途擅自退租，应按当年租金21万元的2倍（即42万元）承担违约金。 陈玉萍提出答辩：不同意刘希财的上诉意见，请求驳回其一审的诉讼请求及二审的上诉请求。事实和理由：1.在租赁期间，因刘希财的原因造成租赁房屋玻璃被砸碎，严重影响陈玉萍的药店经营活动；2.陈玉萍在退租时通过微信、电话等方式多次与刘希财沟通，双方同意解除租赁合同，互不承担违约责任；3.陈玉萍在一审期间提供三名证人能够证明刘希财多次表示不愿将房屋再租给陈玉萍。 陈玉萍的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回刘希财一审的诉讼请求，由刘希财承担一、二审的诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.刘希财早在2018年7月份就向他人表示，不再将案涉房屋租给陈玉萍；2.陈玉萍在租赁案涉房屋期间，因刘希财的原因造成租赁房屋玻璃被砸碎，严重影响陈玉萍药店的经营活动；3.陈玉萍在退租时通过微信、电话等方式多次与刘希财沟通，双方同意解除租赁合同，互不承担违约责任。二、一审判决在采信证据方面有误。1.没有采信陈玉萍在退租时通过微信、电话等方式多次与刘希财沟通，双方同意解除租赁合同，互不承担违约责任的事实；2.陈玉萍在一审期间提供三名证人能够证明刘希财多次表示不愿将房屋再租给陈玉萍。 刘希财提出答辩：不同意陈玉萍的上诉意见。坚持自己的上诉意见及事实理由。 一审法院认定事实：2015年9月28日，刘希财与陈玉萍签订《房屋租赁合同》，刘希财将其坐落于本溪市溪湖区彩屯彩玉社区重型街23栋7-8号（建筑面积200平方米左右）的房屋出租给陈玉萍，双方约定：租期为5年，自2015年10月28日至2020年10月27日止。第一年年度租金20万元，第二年到第五年每年租金21万元，乙方（陈玉萍）应于每年9月28日前向甲方（刘希财）支付租金，如乙方不能按时交清租金，甲方将终止合同。合同中还约定：租赁期间，乙方违反合同约定，乙方中途擅自退租的，乙方应按当年租金的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；在经营过程中，如遇市场变化，主管部门未审批等原因导致无法继续经营，乙方需要提前3个月向甲方提出终止合同，甲方须同意，双方责任互免。甲方转租成功后，剩余房租退还乙方……合同签订后，刘希财将房屋交付陈玉萍，陈玉萍对该房屋进行装修后，用于经营天士力大药房。2018年9月26日，陈玉萍给刘希财发送信息称“希望尽快回来终止协议，并提前告知你不再承租”，后于次月陈玉萍将房屋倒出。现刘希财认为陈玉萍擅自退租、违反合同约定，故提起诉讼，要求判令：1.陈玉萍支付刘希财违约金42万元；2、陈玉萍将房屋危险装修及损坏处恢复原状，将牌匾下降一米，水电结清，归还2张水卡；3.本案诉讼费由陈玉萍承担。 经查，2018年9、10月份，双方多次通话，但双方均未能举证证明具体谈话内容。在此期间，陈玉萍亦曾给刘希财发送信 息，其中2018年9月26日向刘希财发送信息，希望刘希财尽快回来终止协议，并告知刘希财不再承租等；2018年10月24日向刘希财发送信息，告知刘希财其已将房屋腾空，并让刘希财到药店取钥匙等。陈玉萍的工作人员亦曾给刘希财发送过信息。刘希财从未给陈玉萍回复信息。另查明，陈玉萍于2018年9月19日与本溪市宏远物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，所租赁房屋与原租赁的房屋相邻，且陈玉萍现在此处经营天士力大药房。 另外，在审理期间，经释明刘希财就第二项诉讼请求中的将牌匾下降一米的主张已另行主张权利。并经本院调解，陈玉萍将本案所涉房屋钥匙和水卡交给刘希财；陈玉萍将刘希财提出的该房屋外墙及外墙上的管道、街牌以及该房屋内的电源箱、电表箱损坏处进行了修整，而且双方就该房内外仍存在的损坏事宜达成了协议，即陈玉萍用交付给刘希财的2000元抵押金抵顶该房内外所有需要修复的款项，刘希财不得再就该房内外损坏事宜（不含危险装修）向陈玉萍主张权利。 一审法院认为：刘希财与陈玉萍签订的《房屋租赁合同》 系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。 该合同合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案 中，从陈玉萍提供的证据显示，其于2018年9月26日向刘希财发送短信，让刘希财尽快回来，把协议终止，并提前告知刘希财其不再承租；其于2018年10月24日又给刘希财发送短信称，其已将承租的房屋倒出。经查明，陈玉萍实际已于2018年9月19日就与本溪市宏远物业管理有限公司另行签订《房屋租赁合同》，该租赁房屋与原租赁的刘希财的房屋相邻。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。现陈玉萍已明确表示不再租赁案涉房屋，且已将房屋倒出；故依据上述规定，双方签订的《房屋租赁合同》依法应予解除。关于刘希财要求陈玉萍支付违约金42万元的诉讼请求。刘希财依据双方所签订的《房屋租赁合同》第六条6-2即“乙方（陈玉萍）违反合同约定，乙方中途擅自退租的，乙方应按当年租金的2倍向甲方（刘希财）支付违约金”的约定，要求陈玉萍支付违约金42万元。对此，应确定陈玉萍是否存在“违反合同约定，中途擅自退租”情形以及双方的上述关于违约金的约定是否符合法律规定。经查，双方所签订的《房屋租赁合同》第八条8-2约定：“乙方（陈玉萍）在经营过程中，如遇市场变化、主管部门未审批等原因导致无法继续经营，乙方需要提前3个月向甲方（刘希财）提出终止合同，甲方须同意，双方责任互免。”据此条款，陈玉萍“如遇市场变化、主管部门未审批等原因”欲终止合同，需要提前3个月向刘希财提出。陈玉萍未提供证据证明其存在市场发生变化以及主管部门未审批情形，而且陈玉萍也未提前告知刘希财不准备继续承租，在此期间，双方虽有过多次通话记录，陈玉萍亦多次给刘希财发送短信，但都无法证明双方就解除合同事宜已经达成了一致意见。在审理期间，陈玉萍虽提交三份证人笔录（高某、陈某、朱某）以及一份非车险简易赔案处理单，欲证明系因刘希财因素致使租赁房屋周边产生不利于陈玉萍经营药房的情况以及系刘希财自己多次表示不想再租房给陈玉萍了。因陈玉萍所提供的三位证人均与其有利害关系（高某系陈玉萍另行租赁房屋的本溪市宏远物业管理有限公司经理，陈某和朱某系陈玉萍所经营的药店的工作人员），而陈玉萍所提供的非车险简易赔案处理单亦不能证明该赔案系因刘希财所引起。故对于陈玉萍所提供的上述证据不予采信。综上，陈玉萍没有足够的证据证明其已与刘希财就合同解除事宜达成了一致，且又不符合双方约定的免责条款，故陈玉萍存在“违反合同约定，中途擅自退租”情形，其理应承担违约责任。关于刘希财要求陈玉萍按照“当年租金的2倍向甲方支付违约金”的合同约定支付违约金的诉讼请求，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。租赁合同约定：如陈玉萍违反合同约定，擅自退租，则应按当年租金的2倍向甲方（刘希财）支付违约金。该违约金的约定属于“违约金过高”的情形，故对刘希财要求陈玉萍给付违约金42万元的诉讼请求不予支持，但结合陈玉萍违约提前解除合同，给刘希财造成一定经济损失的实际，酌定陈玉萍向刘希财支付违约金60000元。鉴于在审理期间，双方已对部分事宜达成协议，是对自己权利的处分，对此不持异议。据此，一审法院判决：1.解除刘希财与陈玉萍于2015年9月28日签订的《房屋租赁合同》；2.陈玉萍于判决发生法律效力之日起10日内给付刘希财违约金60000元。如果未判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元，由刘希财负担6300元，由陈玉萍负担1300元。 本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审法院查明的基本事实。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”本案中，上诉人刘希财与上诉人陈玉萍签订的《房屋租赁合同》第六条6-2约定：“租赁期间，乙方（陈玉萍）违反合同约定，乙方中途擅自退租的，乙方应按当年租金的2倍向甲方（刘希财）支付违约金。若违约金不足抵付甲方（刘希财）损失的，乙方（陈玉萍）还应负责赔偿。”现刘希财根据该约定主张陈玉萍应承担违约金42万元。但根据上述法律和司法解释的规定，对于刘希财主张约定的违约金是否应予调整，应当以刘希财实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故根据上述法律和司法解释的规定，并结合本案的具体案情等因素综合考量，一审判决陈玉萍承担给付刘希财违约金60000元，并无不当之处，本院予以维持。 关于上诉人陈玉萍提出的在租赁期间，因刘希财的原因造成租赁房屋玻璃被砸碎，严重影响其经营活动，以及其在退租时通过微信、电话等方式多次与刘希财沟通，双方同意解除租赁合同，互不承担违约责任等上诉意见，因没有事实根据和相应的法律依据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费七千六百元，由上诉人刘希财负担六千三百元，上诉人陈玉萍负担一千三百元。 本判决为终审判决。 审判长  高广明 审判员  孙 源 审判员  高 伟 二〇二〇年一月十五日 法官助理王晓雪 书记员回娜 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。