山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1092民初1605号原告：威海市儒房房地产营销策划有限公司（统一社会信用代码91371002571656409F），住所威海市环翠区海滨北路-36号11层。法定代表人：于治雪，总经理。委托诉讼代理人：毕明君，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文博，山东胶东律师事务所实习律师。被告：威海经济技术开发区灏翔房产信息咨询中心（统一社会信用代码92371000MA3FB62U02，个体工商户），经营场所威海经济技术开发区青岛中路-附106号-B2412。经营者：张晓芳女，1981年2月12日出生，汉族，住山东省荣成市黎明东区。原告威海市儒房房地产营销策划有限公司（以下简称儒房公司）与被告威海经济技术开发区灏翔房产信息咨询中心（以下简称灏翔中心）委托合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告儒房公司法定代表人于治雪及委托诉讼代理人毕明君、陈文博、被告灏翔中心经营者张晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。儒房公司向本院提出诉讼请求：判令灏翔中心支付房屋销售利润66832.50元及违约金20049.75元（66832.50元×30%）。事实和理由：2018年10月19日，儒房公司与灏翔中心签订一份《销售合作协议》，约定双方就位于荣成市阳光新城项目进行独家策划与销售代理工作，代理期限自2018年10月19日至2019年1月1日，双方合作方式为利润分成，利润占比各为百分之五十；灏翔中心负责提供售楼处场地，儒房公司负责销售团队组建及人员工资；灏翔中心在制定房产销售合作完成3天内将儒房公司应得的利润一次性支付给儒房公司，如灏翔中心不按期向儒房公司支付应得的利润，每迟延一天，灏翔中心须向儒房公司支付所售房屋价款千分之五的滞纳金，超过15天则按灏翔中心违约处理，并向儒房公司补偿相应的损失。双方通过微信转账方式核对销售房屋的应得利润，通过银行转账付款。自2018年12月20日起至今，灏翔中心拖欠儒房公司阳光新城1号201、602、604、1003室4套已售房屋的利润66832.50元未支付。经索要无果，故起诉至法院，请求依法支持诉讼请求。诉讼中，儒房公司将要求支付违约金的诉讼请求变更为：以66832.50元为基数，自2019年1月1日起至2020年1月15日止，按年利率18%计算。灏翔中心辩称，1.在儒房公司主张的201、602、604、1003室4套房屋中，602、1003室是因儒房公司未按合同履行职责，长久拖欠员工工资，导致员工消极，人员流失严重，业绩跟不上，为保证双方利益，在与儒房公司沟通清算工资后，儒房公司仍拖欠团队员工工资，导致对销售业绩极其不利。基于此，灏翔中心不得不推行业绩考核，促使儒房公司保证团队的稳定及员工的积极性，在通知儒房公司后并执行，当时儒房公司并未提出异议。因此，该两套房屋的销售利润不应支付儒房公司。2.双方的合作期限至2019年1月1日结束，201、604室2套房屋是在双方合作结束后灏翔中心成交的业绩，与儒房公司无关，不存在利润分成的问题。综上，儒房公司的诉讼请求与事实不符，请求依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年10月19日，儒房公司与灏翔中心经协商签订一份《销售合作协议》，约定：双方合作对位于荣成市阳光新城项目34套房屋进行独家策划与销售代理工作，代理期限自2018年10月19日至2019年1月1日，房屋销售均价为5300元/平方米；双方合作方式为利润分成，利润各占百分之五十，灏翔中心负责提供售楼处场地，儒房公司负责销售团队组建及人员工资，其他各项费用开支双方各承担百分之五十；超出销售底价部分的金额记为毛利润，计量单位为每套，毛利润减去渠道佣金费用和案场提成费用记为可分配利润；购房客户在正式签订《顶账协议》并交纳房款总额的百分之五十以上，双方对《顶账协议》中指定房地产的销售即告完成，由灏翔中心在指定该套房产销售合作完成3天内将儒房公司应获得的可分配利润一次性支付给儒房公司，儒房公司在收到灏翔中心转来的可分配利润后应开具收据；如灏翔中心不按期向儒房公司支付应得的利润，每迟延一天，须向儒房公司支付所售房屋千分之五的滞纳金。协议签订后，双方进行了履行。儒房公司销售的阳光新城1号103、203、204、401、501、603、701、804、902、1007室共10套房屋的应得利润，通过儒房公司工作人员孙成岩与灏翔中心经营者张晓芳微信聊天方式核算、确认，共计为225007元，并已由灏翔中心通过银行转账支付给儒房公司。阳光新城1号201、602、604、1003室4套房屋现已销售，经孙成岩与张晓芳于2018年12月20日、12月25日、2019年1月14日、1月23日微信聊天方式核算、确认，儒房公司应得利润分别为24783元、19709.50元、16932元、5408元，合计66832.50元，灏翔中心尚未支付。2019年6月19日儒房公司诉至本院，请求处理。本案在审理过程中，儒房公司为支持其主张，提供如下证据：1.销售合作协议一份，拟证实双方就阳光新城项目楼房的销售代理工作达成协议，并约定了利润分配方式及违约责任。2.儒房公司工作人员孙成岩与灏翔中心经营者张晓芳微信聊天记录打印件一份，拟证实双方通过微信对账的方式对儒房公司应得利润进行核对，确认儒房公司销售的阳光新城1号201、602、604、1003室4套房屋应得利润分别为24783元、19709.50元、16932元、5408元，合计66832.50元。3.中国建设银行客户交易明细清单、儒房公司整理的对账表一宗，拟证实经对账灏翔中心通过银行卡支付所售10套房屋的利润共计225007元，与上述微信聊天记录可以相对应。灏翔中心对儒房公司提供证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但合同没有约定儒房公司违约应承担的责任，从2018年11月16日财务聊天记录中能够看出儒房公司违约，没有按时向员工发放工资，导致员工在卖房现场散漫，儒房公司管理不善，属于违约；灏翔中心之前支付给儒房公司的10套房屋的利润，其中8套房屋是灏翔中心带来的客户。对证据2的真实性无异议，但双方合同约定的代理期限是到2019年1月1日终止，双方没有续签合同，604室、201室房屋分别是在2019年1月8日、1月22日出售的，不是儒房公司卖的，因此不应支付儒房公司利润。602室、1003室房屋应分配给儒房公司的利润分别为18000余元、5408元，但因为儒房公司没有依约履行协议，灏翔中心扣除了该部分利润，从儒房公司提交的微信聊天记录也能看出，而且根据协议约定利润分配应当在客户交纳50%以上房款后进行，现在该两套房屋仅交纳了30%的房款。另外，701室、804室、902室三套房屋也没有达到50%房款，但灏翔中心考虑到儒房公司拖欠员工工资的情况，因此提前预付了利润，灏翔中心要求儒房公司返还。对证据3的真实性无异议，是灏翔中心给儒房公司的转账明细。灏翔中心为支持其抗辩主张，提供如下证据：1.201室、602室、604室、1003室房屋的付款时间明细表及相应的转账记录打印件，拟证明201室和604室房屋是在协议之外成交的，不应支付利润。2.灏翔中心和购房人的微信聊天记录打印件3张，拟证明201室、602室、604室三套房屋并非儒房公司出售。3.灏翔中心和分销商兴兴房产公司、同邦房产公司录音文字整理材料一份，拟证明201室、602室、604室三套房屋均不是儒房公司出售。4.商品房买卖合同照片打印件8页，拟证明争议的4套房屋均是在协议期满后签订的买卖合同。5.张晓芳与儒房公司售楼员郭杰、对接人郭晓鹏、分销商兴兴房产公司孙兴兴、分销商同邦房产许华伟通话录音四份。其中郭杰的通话录音拟证明儒房公司管理混乱，工资长久没有发放，所有儒房公司的员工均辞职；郭晓鹏的通话录音拟证明业绩考核并实施；孙兴兴、许华伟的录音拟证明案涉房屋均是灏翔公司销售的，属于与儒房公司协议之外的。儒房公司对灏翔中心提供证据的质证意见为：对证据1的真实性不认可，即使是真实的，明细表中签约的时间也不是协议约定的事项，网签和付款通常在灏翔中心进行，但网签时间及付款时间不能证明儒房公司没有履行销售义务。对支付凭证真实性无法确认，也不能证明灏翔中心的主张，并且灏翔中心已认可201室、1003室系儒房公司销售。对证据2、3、4的真实性均不认可，且与本案也没有关联性。证据5灏翔中心整理的录音资料纸质版内容经过了删减，并加入了自己主观臆断的内容，完全曲解了对话的本意，从形式和内容上不具备证据的效力，不应予以采信。本院认为，本案争议焦点为：儒房公司诉讼请求有无事实和法律依据。第一，灏翔中心对儒房公司提供的销售合作协议、微信聊天记录、中国建设银行客户交易明细清单及儒房公司整理的对账表均无异议，本院依法确认为有效证据，具有证明力。儒房公司与灏翔中心经协商签订的销售合作协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行。根据上述有效证据及双方当事人陈述，灏翔中心经营者张晓芳在微信聊天中对儒房公司工作人员孙成岩发送的销售阳光新城1号201、602、604、1003室4套房屋应得利润的计算方式、数额等均未提出异议，双方并讨论了关于15000元费用负担等问题，符合双方在销售合作协议中约定的对房屋销售应得利润计算方式及正常做法，能够认定该4套房屋系儒房公司销售，儒房公司应得利润为66832.50元。现双方合作期限已经届满，灏翔中心未按约定支付该利润，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，应承担支付应得利润及滞纳金的违约责任。双方约定的滞纳金计算标准明显过高，儒房公司自愿减少按年利率18%计算，不违反法律规定，本院依法予以准许，但滞纳金的计算期限应自利润核对、确认完毕3日后，并结合儒房公司的诉讼请求确定。第二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，灏翔中心提供的与郭杰、郭晓鹏、孙兴兴、许华伟通话录音纸质版内容，与原始载体录制的内容严重不符。并且，灏翔中心提供的录音属于证人证言，根据法律规定，证人应出庭作证，接受质询。根据灏翔中心提供的录音的内容，并不能证明其拒付儒房公司案涉4套房屋应得利润具有正当理由。故对该宗证据的效力，本院依法不予认定。灏翔中心提供的其他证据，均不能证明其抗辩主张，且其中关于儒房公司管理混乱、拖欠员工工资、员工辞职等内容，属于儒房公司企业内部管理范畴，与灏翔中心应支付儒房公司的房屋销售利润并无关联。如灏翔中心有充分证据证明儒房公司的行为构成合同违约，可要求其承担违约责任。综上，灏翔中心关于不应向儒房公司支付案涉4套房屋应得利润的主张，未提供充分证据证明，应承担不利的后果，对灏翔中心的抗辩主张本院依法不予认定。综上所述，儒房公司的诉讼请求理由正当，证据充分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、威海经济技术开发区灏翔房产信息咨询中心于判决生效之日起10日内支付威海市儒房房地产营销策划有限公司销售利润66832.50元；二、威海经济技术开发区灏翔房产信息咨询中心支付威海市儒房房地产营销策划有限公司滞纳金（以25117.50元、24783元、16932元为基数，分别自2019年1月1日、1月18日、1月27日起均至2020年1月15日止，均按年利率18%计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1972元减半收取986元，由威海市儒房房地产营销策划有限公司负担91元、威海经济技术开发区灏翔房产信息咨询中心儒房公司负担895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 员 徐东舰二〇二〇年一月二十日法官助理 朱晓文书 记 员 王 姣