河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初12558号原告:董慧君，女，1973年8月10日出生，汉族，住河南省安阳市殷都区。委托诉讼代理人：崔瑞楠，河南益仟律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴安徽，河南益仟律师事务所律师。被告：郑州市旭天盛房地产开发有限公司，住所地新郑市孟庄镇中华路北段西侧（与新107国道交叉口向北50米），统一社会信用代码91410184MA3XCBJQ1C。法定代表人：郭京愔，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘鲜艳，公司员工。第三人：中国农业银行股份有限公司郑州金水支行，营业场所郑州市北二七路57号，统一社会信用代码91410100870046854A（1-1）。负责人：何秋月。委托诉讼代理人：陈丹丹，公司员工。原告董慧君与被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司（以下简称旭天盛公司）、第三人中国农业银行股份有限公司郑州金水支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董慧君及其委托诉讼代理人吴安徽、崔瑞楠，被告旭天盛公司的委托诉讼代理人刘鲜艳，第三人中国农业银行股份有限公司郑州金水支行的委托诉讼代理人陈丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董慧君向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号180××××0107）；2、判令被告返还原告购房款281127元，并自2017年6月5日至2019年11月28日止按中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金33532.2元，2019年11月28日至实际支付之日止的违约金按中国人民银行同期贷款利率继续计算，前述两项合计314659.2元；3、判令被告返还原告维修基金7177元；4、判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；5、判令被告将原告尚未偿还的贷款返还第三人；因提前偿还贷款产生的利息、违约金等由被告承担，违约金的具体数额，以第三人出具的提前还贷明细为准；6、判令被告返还原告已向第三人偿还的贷款（贷款具体数额以第三人出具的还贷明细为准），截至2019年12月26日，原告已偿还第三人贷款112615.89元；7、本案诉讼费用由被告承担。以上各项费用暂合计：434452.09元。事实与理由：2018年3月19日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》一份（合同编号180××××0107），原告购买旭天盛公司开发的位于新郑市孟庄镇××路北侧、××东侧阳光城××房屋××套，建筑面积110.43平方米，总房款934127元，约定付款方式为2018年3月19日支付首付281127元，剩余房款653000元银行按揭贷款支付，约定交房期期限为2019年6月30日前。合同还对双方的其他权利义务及违约责任作出了约定。合同签订后，原告分别于2017年6月5日支付首付款281127元，2018年4月3日，以贷款形式支付余款653000元，有旭天盛公司开具的发票为证。合同约定旭天盛公司应于2019年6月30日前交付房屋。如逾期交付房屋超过60日后，原告有权解除合同。原告也于2018年12月17日缴纳专项维修资金7177元。后原告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，贷款653000元，期限300个月，贷款日期为2018年4月3日至2043年4月2日，截止2019年11月26日，原告已经偿还贷款107442.17元。期间，旭天盛公司逾期交房且房屋存在质量问题已影响到居住。原告认为合同签订后，原告已按合同约定支付了购房款，但旭天盛公司并未按照约定的期限向原告交付房屋且房屋有严重质量问题，其行为已经符合双方关于合同解除的约定，依法应予解除且合同解除系由于旭天盛公司的行为导致，旭天盛公司应依法予以退还房款并支付利息损失。原告基于支付购房款与第三人签借款合同，旭天盛公司因向原告出售房屋收取了上述贷款作为购房款。现因旭天盛公司未按合同约定交付房屋，导致原、被告之间的《商品房买卖合同》解除，旭天盛公司应将购房款和贷款返还，该客观情况的变化导致原告与第三人签订的贷款目的无法实现，如借款合同继续存在可能造成原告没有得到房屋的情况下仍需归还贷款和利息的不利后果，故依法应予解除原告与第三人签订的借款合同。鉴于上述理由，原告诉至本院，望判如所请。被告旭天公司辩称，2019年6月27日，旭天盛公司以EMS邮寄的方式向董慧君邮寄了交房通知书且董慧君已接收交房通知书，董慧君未按旭天盛公司通知时间接收房屋，是其自身行为，旭天盛公司不存在违约行为，现不具备解除《商品房买卖合同》的条件，原告应继续履行原被告签订的《商品房买卖合同》约定的义务。维修基金收取单位是新郑市物业管理维修基金中心，被告只是代收单位并非实收单位，不应返还原告主张的维修基金。原告主张的解除《个人购房担保借款合同》，该合同是由原被告与第三人共同签订，属于金融借贷合同，该合同与本案属于两个独立法律关系，不应解除《个人购房担保借款合同》，原告应另行起诉，被告不存在逾期交房的行为，也不存在原告主张的房屋质量问题，被告不应承担违约责任也不应承担提前偿还贷款产生的利息及违约金等，原告偿还贷款的具体金额应以第三人出具的明细为准，请求法院驳回原告诉请，被告不存在违约行为，本案诉讼费应由原告承担。第三人中国农业银行股份有限公司郑州金水支行陈述，其不同意解除《个人购房担保借款合同》，若法院判处同意解除《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》，其要求原告及被告返还购房款609466.6元本金及利息（暂计至2019年12月20日）。本院经庭审认定事实如下:2018年3月19日，董慧君与旭天盛公司签订《商品房买卖合同》（合同编号180××××0107）。董慧君购买旭天盛公司开发的位于新郑市孟庄镇××路北侧、××东侧阳光城××楼××房屋××套，建筑面积110.43平方米，总房款934127元。第六条付款方式及期限。约定金额281127元，付款方式：现金，约定付款时间：2018年3月19日；约定金额653000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2018年4月19日。第八条交付期限。出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之一的违约金。附件四合同补充协议第九条第3款买受人应在出卖人书面交房通知规定的交房时间办理房屋交付手续，并履行领受房屋的义务；如买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按照本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。为了保证双方的合同权益，买受人愿意严格遵守出卖人制定的下述交付流程，办妥相关款项的支付手续，并签署与房屋交接相关的文件，否则，由此引起的房屋逾期交付责任由买受人自行承担。（1）买受人未能按照出卖人发出的交房通知书载明的交付时间、地点及要求办理房屋交付手续的，或者买受人在未收到出卖人交房通知的情况下，未在本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续的，则自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房（视为交付）。4、在办理该商品房交付手续的过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程方面问题影响居住安全以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题……，买受人应以书面形式列明，并由出卖人核实后进行维修，（维修期间，不视为出卖人逾期交付）。买受人在此确认，不以此等质量问题为由拒绝或拖延交接房屋、办理该商品房的交付手续，否则视为该商品房已按出卖人书面交房通知或本合同约定的交付期限届满日如期交付，出卖人无需因此向买受人承担包括逾期交付在内的任何责任。5、买受人对该商品房的交付标准和质量认定有争议，委托该商品房所在地有资质的检测机构检测的，有关争议和检测不影响买受人按照出卖人书面交付通知的交房期限完成对该商品房的验收交接手续。第十条、对商品房质量、装饰、设备标准的补充约定。1、买受人与出卖人对主体结构质量问题发生争议的，应由双方共同选定有资质的建设工程质量检测机构进行检测，如检测结果认定主体结构不合格的，出卖人应承担全部检测费用，同时买受人有权退房。买受人退房的，应在检测结论作出后15日内向出卖人发出书面通知。2018年3月28日，董慧君、旭天盛公司与中国农业银行股份有限公司郑州金水支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定，中国农业银行股份有限公司郑州金水支行向董慧君提供贷款653000元用于购买涉案房屋，借款期限300月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。本合同还款方式为等本递减还款方式，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。贷款双方对提前还款的特别约定为三年内按提前还款金额的1%收取违约金，三年以上不收。旭天盛公司对上述借款提供阶段性保证。原告以涉案房屋作为抵押物。同时，原告将涉案房屋作为抵押物抵押给第三人中国农业银行股份有限公司郑州金水支行。合同签订后，中国农业银行股份有限公司郑州金水支行于2018年4月3日向原告发放借款653000元。截止2019年12月20日，原告偿还中国农业银行股份有限公司郑州金水支行借款本金43533.4元，利息63780.67元，剩余借款本金609466.6元未偿还。被告旭天盛公司分别于2018年3月21日、2019年2月15日向原告出具收取房款发票，显示收取房款281127元、653000元，共计934127元。原告于2018年12月17日向新郑市物业维修资金管理中心交纳维修基金7177元。2019年6月27日，涉案房屋工程通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收。旭天盛公司通过特快专递向董慧君送达交房通知书，通知其定于2019年6月29日办理交房手续。2019年6月29日，董慧君收到其丈夫转交的交房通知书后，与旭天盛公司的工作人员共同到现场查验房屋。董慧君以涉案房屋不具备“三书一证一表”，地基塌陷、外保温空鼓、房屋漏水、室内楼层净高最高与最低处相差6公分、地基未夯实且用垃圾回填、宣传的学校公园市政道路未落实、小区内排水管道堵塞等严重存在质量问题为由拒绝接受房屋领取钥匙。另查，1、原告提交《新郑市住房和城乡建设局对阳光城丽景湾业主的情况回复》，显示新郑市阳光城丽景湾工程截止目前未向新郑市住房和城乡建设局提供任何竣工备案手续，证明新郑市阳光城丽景湾工程截至2019年10月15日未向新郑市住房和城乡建设局提供任何竣工备案手续。2、原告提交《信访事项实体性受理告知书》《信访事项处理意见书》，证明经新郑市住房和城乡建设局调查，阳光城丽景湾项目向业主交付的15#-24#楼房屋至2019年9月17日未办理竣工验收备案手续，新郑市住房和城乡建设局也于2019年7月1日责令被告立即停止交付，说明被告存在不具备交房条件和交房标准的情况下向业主通知交房并遭拒。3、原告提交新郑市住房保障和房地产管理中心《关于高永超信访问题的回复函》、阳光城丽景湾小区照片、涉案小区问题汇总及新闻报告各一份、房屋质量室内录像一份，证明案涉房屋不具备“三书一证一表”，即（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》）。至开庭时也未经有关政府部门验收合格，未取得《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，仍不具备交房标准和交房条件，根据合同约定被告已经构成根本违约，原告现要求解除合同。同时证明涉案房屋质量严重不合格，主体结构和二次砌体质量存在严重问题，如地基塌陷、外保温空鼓、房屋漏水、室内楼层净高最高与最低处相差6公分、地基未夯实且用垃圾回填、宣传的学校公园市政道路未落实、小区内排水管道堵塞严重。被告旭天盛公司认为涉案房屋已于2019年6月27日经五大主体验收合格，具备交房条件，原告所称“三书一表”并非是交房的必要条件，被告不存在违约的行为且原告所称的“竣工验收备案表”，并非是交房的必要条件，因此被告不存在根本性的违约和解除《商品房买卖合同》的条件。新郑市住房和城乡建设局是对李俊红反应的其房屋存在质量问题的回复，并非是针对涉案房屋的回复，且原告所购买的房屋是18号楼，该回复是对16号楼的回复，该证据与本案没有任何关系。照片不能说明原告所购买的房屋存在质量问题。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》，发票，维修基金交存凭证，《新郑市住房和城乡建设局对阳光城丽景湾业主的情况回复》，《信访事项实体性受理告知书》，《信访事项处理意见书》，《关于高永超信访问题的回复函》、照片、房屋质量室内录像，郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，标准快递，《个人购房担保借款合同》及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号180××××0107），系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，为有效合同，附件作为《商品房买卖合同》不可分割的一部分，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。双方均应按合同及附件的约定行使权利履行义务。合同签订后，董慧君分别于2018年3月21日、2019年2月15日向旭天盛公司支付房款281127元、653000元，共计934127元，有购房发票为证，董慧君已履行了合同约定的义务。旭天盛公司应当在双方合同约定的日期前向董慧君交付符合合同约定的房屋。双方合同约定的房屋交付日期为2019年6月30日前，交付条件为“该商品房经验收合格”。对该交付条件如何理解，双方当事人各持不同意见：旭天盛公司主张建设工程通过五大主体验收合格，即视为房屋验收合格。董慧君主张还需提交“三书一证一表”证明文件，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》。对此，本院认为，合同约定的交付条件有五项可供选择的内容：（一）该商品房经验收合格；（二）该商品房经综合验收合格；（三）该商品房经分期综合验收合格；（四）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；（五）为空白自填项。从合同广义理解，上述五种交付条件为递进关系，故第一项“该商品房经验收合格”应属于最低标准的交付条件，而商品房经验收合格，通常是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方竣工验收合格，即视为房屋经验收合格。本案中，双方当事人经协商一致选择上列第一项作为房屋交付条件，系双方真实意思表示，应作为判定诉争商品房是否符合交付条件的依据。旭天盛公司提供的工程竣工验收备案表显示旭天盛公司于2019年11月18日报送备案，亦显示涉案房屋于2019年6月27日经五方竣工验收合格，并达到双方约定的交付条件。2019年6月29日，董慧君收到交房通知书后，双方共同到现场查验房屋，但其以涉案房屋不具备“三书一证一表”，地基塌陷、外保温空鼓、房屋漏水、室内楼层净高最高与最低处相差6公分、地基未夯实且用垃圾回填、宣传的学校公园市政道路未落实、小区内排水管道堵塞严重存在质量问题为由拒绝领取钥匙。董慧君目前提供的证据不能证明涉案房屋地基及主体结构质量不合格；同时，合同附件四补充协议也约定：买受人对交付条件有异议的，应以书面形式列明，并由出卖人核实后进行维修，但维修期间，不视为出卖人逾期交付。买受人不以此等质量问题为由拒绝或拖延交接房屋、办理该商品房的交付手续。因此，对不符合合同约定的内容，董慧君可以要求旭天盛公司继续按照约定进行整改或者要求其承担相应的违约责任，而不能以此拒绝接受房屋。故旭天盛公司向原告交付房屋时，董慧君应予以协助。现原告以被告逾期交房超过60日为由要求解除双方的《商品房买卖合同》，缺乏事实和法律依据，不予支持。同样，原告要求被告返还原告购房款281127元，并自2017年6月5日至2019年11月28日止按中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金33532.2元，2019年11月28日至实际支付之日止的违约金按中国人民银行同期贷款利率继续计算，前述两项合计314659.2元；要求被告返还原告维修基金7177元；要求解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；要求被告将原告尚未偿还的贷款返还第三人；因提前偿还贷款产生的利息、违约金等由被告承担，违约金的具体数额，以第三人出具的提前还贷明细为准；要求被告返还原告已向第三人偿还的贷款（贷款具体数额以第三人出具的还贷明细为准），截至2019年12月26日，原告已偿还第三人贷款112615.89元的诉讼请求，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告董慧君的诉讼请求。案件受理费7740元，减半收取3870元，由原告董慧君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  许俊峰二〇二〇年一月十三日书记员  王靖源