南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初6103号原告：南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处，统一社会信用代码11320113013033442T，住所地南京市栖霞区迈皋桥寅春路18号。负责人：安太平。委托代理人：冯标，江苏欣达律师事务所律师。委托代理人：罗逸，江苏欣达律师事务所律师。被告：南京帝昀特贸易有限公司，统一社会信用代码91320113682541727K，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道丁家庄迈皋瑞福城1号地块17-14-105、106。法定代表人：唐和杰。原告南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处与被告南京帝昀特贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日受理后，依法由审判员张亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处委托代理人冯标、罗逸，被告南京帝昀特贸易有限公司的法定代表人唐和杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的两份栖霞区国有（集体）房屋租赁合同，被告将租用的位于房屋返还原告；2、请求判令被告支付2019年6月10日至2019年7月31日拖欠的租金合计36288.72元，并支付相当于本合同租赁期间内租金总额10%即41380元的违约金；3、请求判令被告自2019年8月1日起按照原合同租金标准支付租金及占有使用费至房屋返还之日；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2017年6月，原告与被告签订了两份房屋租赁合同，租赁期限均为自2017年6月10日至2020年6月9日，租金分别为377.9元/日、319.96元/日，租金为半年一付，先付后租。但在租赁期限内，被告屡次拖欠租金构成严重违约。根据双方签订的合同约定，被告拖欠租金累计达到30天以上的，原告有权解除合同。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告南京帝昀特贸易有限公司辩称，当时被告承租房屋是为了开超市，前几年生意不错，但是这两年生意不好，被告没有支付房租，确实是被告做的不对。原告要求按照四年的房租支付违约金，太高了，希望可以与原告商量。希望原告可以给被告一段时间，待被告将外债要回来以后，支付租金及违约金。经审理查明，2017年6月初，南京安居颐和资产经营管理有限公司作为甲方与乙方南京帝昀特贸易有限公司、丙方南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处签订租赁合同两份，约定按照相关要求，甲方应将包括涉案房屋在内的位于南京市栖霞区%商业配套空置用房移交给丙方管理，丙方为房屋的实际产权方；由于在移交前，甲方已将包括涉案房屋在内的部分商铺租与他人，为保证甲方、丙方顺利交接，并维护乙方的合法权益，三方签订本合同；乙方分别承租位于南京市栖霞区迈皋瑞福城1号地块17-14-105、106房屋，建筑面积分别为88.71平方米、76平方米；乙方承租上述两处房屋仅限于经营超市，未经丙方同意，乙方不得随意变更经营用途；上述两处房屋的租赁期限均为36个月，自2017年6月10日至2020年6月9日，租赁期满后，乙方需无条件将两处房屋交还丙方；上述两处房屋每月租金分别为11494.46元、9732.12元，合同期内租金总金额分别为413800.56元、350356.32元；上述两处房屋的租金均按半年缴付，先付款后使用房屋，付款时间均为每年的6月10日之前、12月10日之前；为保证乙方在合同期内正常履约，乙方需在2017年6月10日前分别向丙方缴纳68966.76元、58392.72元作为履约保证金；合同终止（租赁期满或合同提前解除）时，丙方从保证金中扣除乙方根据合同约定应支付的违约金及其他费用后，保证金若有剩余，丙方应在合同终止且乙方按月交还房屋之日起三个月内将保证金剩余的部分无息退还给乙方；丙方出租的两处房屋，采取先付后用的原则，丙方有权按合同约定向乙方收取租金，在乙方逾期不支付租金的情况下，丙方有权按合同约定采取必要措施追讨或向乙方索赔；三方均认可，在乙方拖欠租金、破坏租赁物等违约情形下，丙方有权单独以丙方名义向乙方主张权利（诉讼、仲裁、强制搬离、控告、举报等形式）；乙方拖欠租金、保证金、物业管理费及其他相关费用累计达三十天以上（含三十天）的，丙方有权解除合同；因乙方违约，丙方行使合同解除权的，除丙方对乙方实施清场措施并收回房屋外，乙方还应向丙方支付相当于合同租赁期限内租金总金额的10%的违约金。合同签订后，因被告拖欠租金，原告分别于2018年5月10日、2018年7月17日、2018年12月13日、2018年12月18日、2019年6月20日向被告发出律师函，要求被告支付租金。被告自2019年6月10日起未再支付原告租金。庭审中，对于被告缴纳的保证金，原告与被告均陈述另行处理，不在本案中处理。原告举证照片数张，拟证明被告承租涉案两处房屋后，将105室房屋用于经营超市（门头为世纪华联精品生活店），将106室房屋用于经营服装（门头为恋衣阁服饰），被告予以认可。经本院现场勘验，被告在租赁105室、106室房屋后，确将105室房屋用于经营世纪华联超市，106室房屋部分（非临街部分）亦用于经营世纪华联超市，部分（临街部分）用于经营服装（门头为恋衣阁服饰）。在案件审理过程中，原告陈述其要求被告支付的违约金指的是被告逾期支付租金的违约金，被告则陈述原告的违约金请求过高。上述事实，有建设工程规划许可证、房屋租赁合同、律师函、照片、质证笔录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反相关法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。据双方签订的租赁合同约定，被告拖欠租金、保证金、物业管理费及其他相关费用累计达三十天以上（含三十天）的，原告有权解除合同，被告应在2019年6月10日之前支付涉案两处房屋自2019年6月10日至2019年12月9日的租金，但被告至今未缴纳，原告依据合同约定及相关法律规定，要求解除租赁合同，支付拖欠的房租及违约金，被告返还涉案两处房屋，并参照合同约定，支付房屋占有使用费至房屋返还之日止，于法有据，本院予以支持。至于原告的租金违约金请求，综合根据原告的请求、合同约定及相关法律规定，本院酌定被告支付原告租金违约金5951元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处与被告南京帝昀特贸易有限公司分别就租赁位于南京市栖霞区迈皋瑞福城1号地块17-14-105（面积为88.71平方米）、106房屋（面积为76平方米）所签订的两份租赁合同。二、被告南京帝昀特贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于南京市栖霞区迈皋瑞福城1号地块17-14-105房屋（面积为88.71平方米）、17-14-106房屋（面积为76平方米）返还给原告南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处。三、被告南京帝昀特贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处上述两处房屋自2019年6月10日至2019年7月31日的租金合计人民币36288.72元及违约金5951元。四、被告南京帝昀特贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内按照377.9元/天的标准支付原告南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处自2019年8月1日起至实际返还上述17-14-105房屋之日止的房屋租金及占有使用费。五、被告南京帝昀特贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内按照319.96元/天的标准支付原告南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处自2019年8月1日起至实际返还上述17-14-106房屋之日止的房屋租金及占有使用费。六、驳回原告南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币707元，减半收取为354元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  张亮二〇二〇年一月十日书记员  杜娟