北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初37608号原告（反诉被告）：北京顺义新城建设开发有限公司，住所地北京市顺义区泰和宜园1号楼-3至3层01内-1层B1-03。法定代表人：陈维波，董事长。委托诉讼代理人：颜丙杰，北京市道和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙翔，北京市道和律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：蔡培垚，女，1989年1月9日出生。委托诉讼代理人：梁志强，吉林盛钰律师事务所律师。原告（反诉被告）北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称顺义新城公司）与被告（反诉原告）蔡培垚商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顺义新城公司的委托诉讼代理人颜丙杰、孙翔，被告（反诉原告）蔡培垚的委托诉讼代理人梁志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）顺义新城公司向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告按照合同约定向原告支付购房总价款20%违约金846310元；2.要求判令被告协助原告办理撤销网签备案手续。事实和理由：2015年12月27日，原、被告签订编号为Y1835544的《北京市商品房预售合同》及其附件，被告购买原告位于丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块1#办公、商业楼7层1单元-703房屋，同日办理了《北京市商品房预售合同》的登记备案手续。预售合同签订后至今被告总计支付首付款431553元，尚未支付首付款1690000元，剩余购房款2110000元，合计未支付3800000元。故原告诉至法院，请求原告支付剩余购房款及违约金。在2019年11月12日开庭审理中，被告明确表示无经济能力履行合同，明确表示解除双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，法院向原告释明有关后果，我公司同意解除合同，但要求被告承担相应的违约责任。根据预售合同补充协议第十一条第二款、第三款、第五款的规定，被告应承担购房总价款20%的违约金。被告（反诉原告）蔡培垚辩称：我方同意协助办理撤销网签手续，原告主张的违约金标准过高，协议签订时，原告具有虚假宣传、私自篡改协议等违约行为，根据民事过错原则，建议法庭对违约金标准予以调整，我方同意在总购房款5%以内承担违约责任。针对原告的起诉，我方亦提起反诉，请求：1.请求判令解除双方签订的《北京市商品房认购书》、《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》；2.请求判令原告向我返还房屋预售款431553元；3.诉讼费由原告承担。事实与理由：一、原告向法庭提交的《北京市商品房预售合同》具有篡改嫌疑。双方签订合同时，原告要求被告在每页上都签署名字，而其向法庭提交的合同仅在附件上有我的签订，主合同页下没有，合同没有骑缝章，不符合该公司签订合同流程惯例。签订合同时，原告向被告表示，合同均为制式合同，不需要详细阅读，只要核实购买房屋号和价款就可以，催促被告在合同的各个地方进行签名，被告出于对鲁能公司的信任，就签字了。签字后，原告没有向被告交付该合同文本，使被告对合同内容知之甚少。因此，被告无法考证原告提供给法庭的合同进行过篡改。二、原告进行虚假宣传，导致被告购房居住的合同目的不能实现。2015年被告刚回国，拟在北京创业，便想在北京购买一处住宅。当时原告开始向社会宣传“榴景沁苑大厦”项目，广告称：“三环区域唯一的高端小户型公寓、钓鱼台美高梅酒店集团提供管家式管理、五星级酒店式公馆，主打科技智能人居理念，从开门到安防，从停车到物业，满足业主多功能需求。住户大门采取电子密码锁、指纹识别、钥匙开门三重设计，室内控制面板可一键开启灯光、窗帘，电器等，便捷实用。项目还配备了达到欧盟标准的高效净化水系统，安装除霾新风系统，由国际知名的钓鱼台美高梅酒店集团进行管家式管理，提供的24小时管家服务。”直到收到原告的诉讼材料时，我才第一次完整阅读了合同全部内容，得知我购买的房产是办公用房，而非住宅。根据我国相关规范标准，住宅与办公建筑的设计规范是不一样的，存在重大区别，根据现行有效的规定，住宅标准为住宅设计规范GB50096-2011，办公建筑标准为办公建筑设计规范JGJ67-2006。因此被告的虚假宣传行为违反了《广告法》、《房地产广告发布规定》等法律、法规，使被告轻信原告的虚假承诺，在签订合同时存在重大误解，所购买的房屋实际不能用于居住，合同目的不能实现，因此依据合同法的规定，原告有权解除合同，被告应当返还已经收取的首付款。三、原告交付房屋不符合合同约定，被告享有不安抗辩权。经被告了解，原告向其他业主交付的房屋存在重大质量问题，自2018年10月份以来，网络上多次报道该项目业主维权事件。鉴于此，被告对原告不具有继续履行合同的信任基础。四、被告不再具有购买该房屋的主体资格和经济实力。双方约定的房屋价款给付方式为50%首付，50%按揭贷款。根据北京市房贷政策，被告需要有北京暂住证、连续五年缴纳社保等要求，被告因创业失败，已经于2016年初离开北京，返回吉林市居住，不具有办理暂住证的条件，且因被告创业失败，不能按揭贷款，已没有经济实力继续履行合同，该合同的履行客观上已经成为不可能。综上，被告请求依法解除双方所签购房合同。原告（反诉被告）顺义新城公司针对反诉辩称：我公司同意解除合同，但要求被告按照合同约定支付购房总价款20%的违约金。被告庭审中希望调减违约金比例的请求不成立，一般合同违约金比例上限是30%，本案中，20%违约金比例是适当的。由于被告的违约，给原告造成的损失不止20%，因为市场房产价格下降很多，给原告造成了直接损失，而被告拖延至今，涉案房屋无法另卖他人，原告失去市场价格高时的机会。被告所说的原告有过错是不成立的，原告没有任何的违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月27日，原告顺义新城公司（出卖人）与被告蔡培垚（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号Y1835544），约定被告购买原告开发的位于丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块S-24地块1#办公、商业楼7层1单元-703号房屋，用途为办公，预测建筑面积63.34平方米，总价款4231553元。该合同第十一条逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计的逾期应付款的4%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。该合同附件五为付款方式及期限的约定，部分约定如下：付款方式为商业按揭贷款（首付分期），买受人应于2015年12月27日之前支付部分首付款431553元，2016年12月26日之前支付剩余首付款1690000元，余款申请银行按揭贷款缴纳；若买受人逾期支付任一期首付款，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，本商品房预售合同及补充协议自出卖人向买受人发出解约通知书之日起立即解除，买受人必须无条件协助出卖人办理建委网签预售合同的解除备案工作，同时买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照总房款百分之四向出卖人支付违约金，双方办理完毕解除除备案工作后十五日内出卖人无息退还买受人全部已付款，出卖人愿意继续履行合同的，经双方协商一致后，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金。本条约定与本合同第十一条约定不一致的，以本条约定为准。该合同附件八为补充协议，其中第十一条合同的解除第2款约定，非因法定或本合同约定事由，出卖人或买受人任何一方希望解除本预售合同和补充协议的，要求解约一方应当向对方发出书面的解约申请，经对方同意后本预售合同和补充协议解除，但要求解约一方应向对方支付不低于预售合同约定总房款20%的违约金。上述合同签订后，双方办理了网签备案登记手续。蔡培垚向顺义新城公司支付第一笔首付款431553元后，未再支付购房款。顺义新城亦未向蔡培垚交付涉案房屋。本案审理过程中，蔡培垚主张顺义新城公司提供的合同文本存在篡改，向北京市住房和城乡建设委员会调取了网签合同文本，经比对，上述合同除出卖人信息页的联系电话和合同条款的个别排版存在不一致外，其他内容并无不同。审理中，蔡培垚表示其因创业失败，于2016年年初口头告知顺义新城公司不能履约要求解除合同，后经协商，顺义新城公司同意由其延期支付购房款，直到2019年5月，顺义新城公司一直催促其履行合同，在双方沟通中，其提出解除合同，顺义新城公司没有进行明示拒绝或反对，双方具有解除合同的意愿，并且顺义新城公司同意为其宽延履行时间，视为对合同的补充，故其没有产生违约行为。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。顺义新城公司与蔡培垚就涉案房屋所签商品房预售合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法应属合法有效，双方均应依约履行。当事人协商一致，可以解除合同。蔡培垚因不具备履约能力，提出解除合同，顺义新城公司同意解除，本院对此不持异议。故对蔡培垚要求解除其与顺义新城公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》的诉讼请求、对顺义新城公司要求蔡培垚协助办理撤销网签备案手续的诉讼请求，本院均予以支持。蔡培垚要求解除双方签订的《北京市商品房认购书》，未向本院提交上述合同，该项请求无事实依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。顺义新城公司应向蔡培垚返还已支付的购房款。蔡培垚在合同签订后仅支付第一笔首付款，未按照合同约定向顺义新城公司支付剩余首付款并申请贷款，其行为已构成违约，故不享有法定和合同约定的解除权。蔡培垚单方提出解除合同，依据补充协议第十一条第2款的约定，应向顺义新城公司支付违约金。但因蔡培垚自2016年年初即表示不具备履约能力、要求解除合同，且之后未再实际履行合同，顺义新城公司依法享有解除权，而未行使该权利，对于因被告违约造成的损失扩大具有一定的责任，故对于违约金的数额，本院综合考虑合同履行情况、双方过错程度、被告损失等予以酌减。蔡培垚以顺义新城公司篡改合同、虚假宣传和交付房屋不符合合同约定为由，主张顺义新城公司存在过错，要求根据过错比例承担违约责任，对此本院认为，经庭审比对，双方提交的合同文本内容并无不同，不存在篡改事实；预售合同明确载明房屋用途为办公，蔡培垚主张因广告宣传产生重大误解，理由不充分；顺义新城公司尚未交付涉案房屋，蔡培垚主张顺义新城公司交付房屋不符合合同约定，无事实依据，故蔡培垚的上述主张均不能成立，据此要求调整违约金承担比例的主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京顺义新城建设开发有限公司与被告（反诉原告）蔡培垚于2015年12月27日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号Y1835544）及补充协议。二、原告（反诉被告）北京顺义新城建设开发有限公司于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）蔡培垚购房款431553元。三、被告（反诉原告）蔡培垚于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京顺义新城建设开发有限公司违约金423155元。四、被告（反诉原告）蔡培垚于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）北京顺义新城建设开发有限公司办理上述合同的网签注销登记手续。五、驳回原告（反诉被告）北京顺义新城建设开发有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）蔡培垚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6132元，由原告（反诉被告）北京顺义新城建设开发有限公司负担3066元（已交纳），由被告（反诉原告）蔡培垚负担3066元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费3887元，由原告（反诉被告）北京顺义新城建设开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  卢晓芳二〇二〇年一月七日书记员  张海燕