江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终6671号上诉人（原审被告）：江苏省布鲁斯达低碳研究中心，住所地南京市鼓楼区古平岗4号。法定代表人：雷勇，理事长。委托诉讼代理人：马新毅，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：钱广明，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市模范路科技创新园区有限公司，住所地南京市鼓楼区古平岗4号。法定代表人：周海娟，执行董事。委托诉讼代理人：杨子江，江苏真释律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛茹月，江苏真释律师事务所实习律师上诉人江苏省布鲁斯达低碳研究中心（以下简称布鲁斯达研究中心）因与被上诉人南京市模范路科技创新园区有限公司（以下简称模范路园区有限公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初10915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。布鲁斯达研究中心上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、根据法律规定，本案诉讼时效为1年，自每期租金应付之日起计算。被上诉人的诉讼请求己过诉讼时效。根据涉案合同第三条约定可知，租金按季度提前一个月支付，那么案涉租赁合同最后一期履行期限届满之日即2016年9月30日当日起开始计入诉讼时效。根据《民法通则》第136条，延付或拒付租金的情况下采用短期诉讼时效，诉讼时效为一年。该案诉讼期间为2016年9月30日至2017年9月29日，因该期间内被上诉人未向上诉人主张权利，诉讼时效自2017年9月29日己经届满。即使按照被上诉人陈述的诉讼时效自2016年9月30日起算，本案在2017年9月30日诉讼时效也已经届满。根据法律规定，被上诉人的全部诉讼请求己过诉讼时效，应当驳回。二、一审认定每平方米2.2元的租金标准错误。双方于2014年4月11日签订《〈南京国睿科技园房屋租赁使用合同书〉之补充协议》，该协议第二条第二款中，双方明确约定，将原租赁合同中2.2元/日/建筑平方米的租金标准变更为2.0元/日/建筑平方米。且双方之前均是按照2.0元/日/建筑平方米履行的，一审判决认定每平方米2.2元的租金标准没有依据。三、一审认定的违约金没有事实和法律依据，且标准过高，应予以调整。在2012年6月至2013年4月期间，上诉人所租房屋，公司标牌、电梯、空调、厕所等多次发生错误故障，对上诉人的正常生产经营活动造成了严重的阻碍，后双方协商，被上诉人口头承诺，给予上诉人2015、2016两年租金免租的补偿。故上诉人未交租金并无违约行为。退一步，即使上诉人违约未支付租金，被上诉人所主张的违约金金额、标准也过高，请求二审法院予以调整。且被上诉人主张的租金己过时效，则相应的违约金也过了诉讼时效。综上，请求二审法院依法改判。模范路园区有限公司辩称：1.被上诉人诉讼请求并未超过诉讼时效，根据民法总则的规定，最后一期租金的诉讼时效应当为3年，至2019年10月。双方合同约定是租赁期为2012年1月1日至2016年12月31日，5年的租期；被上诉人给予上诉人2012年1月1日至2012年4月30日共四个月的免租期，双方合同中约定从2012年5月1日开始作为租金的起算日开始计算租金，又约定上诉人从5月1日开始必须按照季度支付租金。第一次支付租金的日期为2012年5月1日开始的七个工作日内，即2012年5月1日开始的七个工作日内上诉人支付2012年5月至7月份一个季度的租金，后续的租金上诉人应当提前一个月支付。因此，双方租赁合同约定的最后一个季度应当是2016年8月1日至2016年10月31日。根据合同约定2016年10月31日上诉人应当支付2016年11月、12月两个月的租金，从2016年11月31日开始计算诉讼时效，诉讼时效为3年。因此，被上诉人起诉未超过诉讼时效，上诉人应当支付租金。2.上诉人未达到双方合同约定的条件，其不能享受2元/天/平方米的租金优惠，应当补交租金差。3.上诉人称被上诉人口头承诺免除2015年、2016年两年的租金没有事实依据，也不符合被上诉人内部的程序。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。模范路园区有限公司向一审法院起诉请求：判令布鲁斯达研究中心支付所欠租金704598.6元并支付逾期付款违约金（自2012年5月1日至2016年12月31日租金为1480524.8元，布鲁斯达研究中心已支付775926.2元，尚欠704598.6元，违约金以年租金316759.4元为基数，按每日万分之五计算，自2012年5月8日起算至实际支付之日止）；本案诉讼费用由布鲁斯达研究中心承担。一审法院认定事实：位于南京市鼓楼区古平岗4号房屋（建筑面积24042.93平方米）属中国电子科技集团公司第十四研究所（以下简称十四所）所有。2010年1月14日，十四所与南京市鼓楼区人民政府签订合作协议，将十四所老所部办公楼、931楼、ABC楼及联试楼，总计47622.71平方米出租给鼓楼区政府用以打造国睿科技园，租赁期限为5年。后双方签订补充协议，将租赁期限变更为20年。2010年8月，南京市鼓楼区人民政府授权模范路园区有限公司全权负责南京国睿科技园的整体招商运营工作。2011年12月30日，模范路园区有限公司（甲方）与布鲁斯达研究中心（乙方）签订一份《南京国睿科技园房屋租赁使用合同书》，约定：甲方同意将国睿科技园（2号地块），位于南京市，实测建筑面积为394.47平方米及配套设施出租给乙方使用，租赁期限为五年，自2012年1月1日至2016年12月31日止，甲方应于2012年1月1日将出租房屋交付给乙方使用。房屋交付之日起至2012年4月30日，此阶段为免租期，甲方免除乙方租金（但物业管理费和水、电、车位使用费从交付之日计算），甲、乙双方确定租金按建筑面积计算：租金标准为2.2元/日/建筑平方米，以2012年5月1日为租金起算日，每年按365天计算租金，每年租金总额为人民币叁拾壹万陆仟柒佰伍拾玖元肆角（RMB316959.40元）。租金支付方式：乙方应于签约后七个工作日内向甲方交付租房定金人民币15000元，该租房定金在乙方支付首期租金时充抵房租，如乙方在签订本合同后不愿意承租，则租房定金不予返还。租赁期内，乙方须按季度支付租金，第一次支付日期为乙方租金起算日的七个工作日内，以后各期租金乙方提前壹个月支付给甲方，先付后用。如乙方未按时支付租金，甲方将按日收取壹年租金的千分之零点五作为滞纳金（逾期违约金）。双方另就其他事项做了约定。同日，模范路园区有限公司又与布鲁斯达碳业公司签订除使用面积不同其他内容相似的房屋租赁使用书。2014年4月11日，模范路园区有限公司（甲方）与布鲁斯达研究中心（丙方）、布鲁斯达碳业公司（乙方）签订一份补充协议，载明：“本补充协议的甲、丙双方于2011年12月30日签订了关于丙方承租位于南京市，实测建筑面积共为394.47平方米《南京国睿科技园房屋租赁使用合同书》（以下简称《丙方租赁合同》），约定租赁期限为5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，租金按建筑面积计算，租金标准为2.2元/日/建筑平方米，以2012年5月1日为租金起算点，每年按365天计算租金。甲、乙、丙三方经友好协商，对自2013年1月1日起，附条件的给予租金标准优惠事宜，签订本补充协议如下：一、乙、丙双方共同向甲方承诺：在自2014年度起的剩余租赁期限内，乙方及丙方将税务登记迁移至鼓楼区税务机关，且每年缴纳到鼓楼区税务机关的各项税收的留鼓楼区部分合计不低于30万元（含30万元本数）。二、基于乙、丙两方的上述共同承诺，甲方同意：1、以乙、丙双方在2014年度起的剩余租赁期限内均实现以上承诺为条件，《乙方租赁合同》原约定的2.2元/日/建筑平方米租金标准，变更为2.0元/日/建筑平方米的优惠租金标准。该租金标准变更自2013年1月1日起执行。2、以乙、丙双方在2014年度起的剩余租赁期限内均实现以上承诺为条件，《丙方租赁合同》原约定的2.2元/日/建筑平方米租金标准，变更为2.0元/日/建筑平方米的优惠租金标准。该租金标准变更自2013年1月1日起执行。三、乙、丙双方应在次年3月底前向甲方递交关于前一年度在园区实际所完成缴纳的税收金额的有效凭据。如因乙、丙双方任何一方原因导致本合同提前终止的（包括因乙、丙双方任何一方违约，甲方依法提前解除合同的情形），或乙、丙双方原因在次年3月底前未提交该有效凭据的，或乙、丙双方提交的凭据不足以有效证明乙、丙双方在前一年度缴纳到鼓楼区税务机关的各项税收，留鼓楼区部分的税收不低于30万元（含30万元本数）的，均视为乙、丙双方未实现承诺。如乙、丙双方向甲方递交关于前一年度在园区实际所完成缴纳的税收金额的有效凭据显示乙、丙方未能实现本补充协议第一条承诺的，或视为乙、丙双方未实现承诺的，乙、丙双方任何一方都不享受本补充协议变更后的优惠租金标准，并恢复改按原约定的租金标准收取”。四、一旦确定乙、丙双方未实现承诺或视为乙、丙双方未实现承诺的，乙方及丙方均应在接到甲方补交通知之日起3个工作日内，按优惠租金标准缴纳的租金与恢复按原约定的租金标准缴纳的租金的差额，一次性补付给甲方。对此补付租金差额义务，乙、丙双方互为保证人，对甲方承诺连带保证责任。如乙、丙双方或其中任一方未能及时足额补付租金差额的，则视为拖欠租金，并将按《乙方租赁合同》、《丙方租赁合同》，以及本补充协议的约定追究相应的违约责任。五、本补充协议生效后，同时作为《乙方租赁合同》《丙方租赁合同》的附件，如有与《乙方租赁合同》、《丙方租赁合同》原有约定不一致的，则以本补充协议为准……。此后在租赁合同履行期间，布鲁斯达研究中心并未将其税务登记迁至南京市鼓楼区税务机关，也未在鼓楼区税务机关缴纳税款。2014年4月22日，模范路园区有限公司向布鲁斯达研究中心开出发票，载明布鲁斯达研究中心缴纳了2013年1月1日至2013年6月30日的房屋租金143981.55元。2014年5月26日，模范路园区有限公司向布鲁斯达研究中心开出发票，载明布鲁斯达研究中心缴纳了2013年7月1日至2013年12月31日的房屋租金143981.55元。2015年8月20日，模范路园区有限公司向布鲁斯达研究中心开出发票，载明布鲁斯达研究中心缴纳了2014年1月1日至2014年12月31日的房屋租金287963.10元。布鲁斯达研究中心则分别于2014年5月23日、8月20日、2015年8月27日向模范路园区有限公司缴纳了143981.55元、143981.55元、287963.10元。模范路园区有限公司认可如按照2.0元/日/建筑平方米的租金标准，布鲁斯达研究中心已缴纳了2013年、2014年的房屋租金。布鲁斯达研究中心在审理中提出其非营利性企业，模范路园区有限公司为扶持其发展曾答应免除布鲁斯达研究中心自2015年起的房屋租金。模范路园区有限公司对布鲁斯达研究中心上述陈述予以否认，布鲁斯达研究中心就此未能提供证据加以证明，故一审法院对布鲁斯达研究中心陈述的该事实不予确认。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。模范路园区有限公司与布鲁斯达研究中心签订的《南京国睿科技园房屋租赁使用合同书》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的禁止性、强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约全面履行各自的义务。模范路园区有限公司、布鲁斯达研究中心双方所签订的房租租赁合同中约定的租金标准为每建筑平方米日租金为2.2元，后在补充协议中约定自2014年起的剩余租赁期内如布鲁斯达研究中心将其税务登记迁移至南京市鼓楼区税务机关，并年缴纳税款在30万元以上，可按每建筑平方米每日2元的标准计算租金，布鲁斯达研究中心在庭审中认可未将税务登记迁至南京市鼓楼区税务机关，也未在南京市鼓楼区税务机关缴税，不符合双方约定的减少租金的条件，故布鲁斯达研究中心要求按每日每建筑平方米2元计算租金缺乏事实依据，对布鲁斯达研究中心提出的将租金按每建筑平方米每日2元的标准计算的主张不予支持。布鲁斯达研究中心另提出模范路园区有限公司曾答应免收2015年起的租金，模范路园区有限公司对此予以否认，布鲁斯达研究中心就此也未能提供证据加以证明，故一审法院予布鲁斯达研究中心该主张不予支持。《中华人民共和国民法通则》相关规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。因延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。2017年10月1日生效的《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。就两种时效规定的衔接，最高人民法院做出司法解释：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的，人民法院应予支持。就本案而言，模范路园区有限公司、布鲁斯达研究中心双方因租金发生纠纷在民法总则施行之前，适用当时一年的诉讼时效规定，就每期租金则均为独立债务，分别适用诉讼时效期间的规定。双方在租赁合同中约定“以2012年5月1日为租金起算日，租赁期内，乙方须按季度支付租金，第一次支付日期为乙方租金起算日的七个工作日内，以后各期租金乙方提前壹个月支付给甲方，先付后用”，自2012年5月1日开始计算租金，最后一个季度为2016年8月1日至2016年10月31日，该季度租金按合同约定应于2016年7月份缴纳，诉讼时效截止于2017年7月到期，故2016年10月（含10月）之前的租金已超过诉讼时效。就2016的11月、12月租金，按双方交易惯例，应于2016年10月缴纳，也即从2016年10月开始起算诉讼时效，至2017年10月时效届满，由于2017年10月1日民法总则实施，诉讼时效期间适用三年的规定，该两月的租金并未超过诉讼时效。该两月租金52937.87元，布鲁斯达研究中心应予给付。由于2016年10月（含当月）的租金已超过诉讼时效，与之所依附的违约责任也无从主张，模范路园区有限公司可从2016年11月起追究布鲁斯达研究中心延迟缴付租金的违约责任。模范路园区有限公司、布鲁斯达研究中心双方约定违约金按日收取壹年租金的千分之零点五，该约定并不违反法律强制性规定，布鲁斯达研究中心就合同约定内容并未提出抗辩，故模范路园区有限公司主张的违约金可从2016年11月1日起按一年租金总额为基数，按每日万分之五计算至欠缴租金给付之日。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、江苏省布鲁斯达低碳研究中心于判决生效之日起十日内给付南京市模范路科技创新园区有限公司所欠租金52937.87元及违约金（自2016年11月1日起算至所欠租金给付之日止，以316759.4元为基数，按每日万分之五计算）；二、驳回南京市模范路科技创新园区有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13767元，由南京市模范路科技创新园区有限公司负担8717元，由江苏省布鲁斯达低碳研究中心负担5050元。二审中，双方当事人未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，涉案《南京国睿科技园房屋租赁使用合同书》、《补充协议》内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。各方当事人均应按约履行各自的义务。根据涉案合同约定，被上诉人给予上诉人免租期四个月，租金提前一个月按季支付，涉案房屋租金自2012年5月1日起算，据以上约定，及双方交易惯例，涉案房屋2016年11月、12月的租金，应当于2016年10月缴纳，被上诉人2018年9月19日提起本案诉讼，一审法院根据《民法总则》的相关规定，认定涉案房屋2016年11月、12月的租金未超过诉讼时效，具有事实和法律依据。双方当事人就租金标准在合同及补充协议中做出了明确的约定，上诉人未将其税务登记迁移至鼓楼区税务机关，亦没有在此缴纳税款30万以上，故未达到减少租金到2元/日/平方米的条件，一审法院认定上诉人应当按2.2元/日/平方米计算租金，具有合同约定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。上诉人称，因房屋设施多次发生故障，被上诉人曾同意减免其2015年、2016年租金，但未提供证据予以证实，故本院不予采信。合同成立后，违约方应当承担相应的违约责任。涉案合同约定，上诉人未按时支付租金，应每日承担年租金万分之五的违约金。上诉人欠付被上诉人近两年房屋租金，严重违反合同约定，违约行为明显。根据合同约定、本案诉讼时效及上诉人的违约程度，一审法院判定自2016年11月起，按双方约定的违约金标准计算违约金，并无不当。上诉人认为违约金过高，应当调整的上诉理由，本院不予支持。综上，布鲁斯达研究中心的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1123元，由上诉人江苏省布鲁斯达低碳研究中心负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年一月十四日书记员  汪海燕