福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0783民初1793号 原告：福建省建瓯市瓯宁街道水西村村民委员会，住所地：建瓯市瓯宁街道莲花池45号，统一社会信用代码：54350783731886415K。 法定代表人：张世培职务：村主任。 委托诉讼代理人：苏盛众，福建应然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文锦，福建应然律师事务所实习律师。 被告：陈根华，男，1966年12月30日出生，汉族，个体工商户，住建瓯市。 委托诉讼代理人：林建，福建讴斯森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨嘉欣，福建讴斯森律师事务所实习律师。 原告福建省建瓯市瓯宁街道水西村村民委员会（以下简称原告）与被告陈根华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏盛众(已故)，被告陈根华及其委托诉讼代理人林建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令陈根华立即搬离坐落于建瓯市“市第三粮库”路口边约2.13亩的场地（空坪）；2、判令陈根华支付所欠原告2017年4月1日至2018年11月8日的租金28274.13元并支付该款自2018年3月1日起至全部付清日止按银行逾期贷款利率计算的利息损失”。3、判令陈根华支付自2018年11月9日起至搬离之日止按月2501.25元计算的场地占用费；4、由陈根华负担本案诉讼费用。事实与理由：2008年3月30日，原告（甲方）与陈根华（乙方）签订了《承租合同》一份。约定的事项有：（首部）甲方在水西“市第三粮库”路口边有一空坪（下简称空坪），面积约2.13亩，乙方经向有关部门了解并熟知该空坪已被列入城市规划建设改造范围，随时有被征用的可能，甲方只能作为临时出租，但乙方仍自愿承租使用。一、承租期限自2008年4月1日起至2011年3月31日，共叁年。三、第一年租金29000元，于签订协议时交清，同时另付10000元合同保证金；第二年、第三年的租金与第一年相同，均须在当年的3月1日之前一次性交清。五、乙方承租使用该地块期间如遇国家、集体征用，乙方应无条件服从退出该地块的使用权，本合同自行终止；乙方接到甲方通知后一个月内必须退出该地块交还给甲方。逾期甲方有权强制拆除乙方在承租范围内的地面物，强制收回该地块，届时造成的损失及误工费等均由乙方负责。甲方不承担因国家或集体征地而造成乙方任何搬迁、拆除等相关费用、损失、开支等，征地赔偿款归甲方所有。八、承租期满后，乙方承租范围内的所有固定建筑物均无偿归甲方所有。九、承租期满前，如乙方要续租须提前两个月书面报告甲方。经甲方同意，乙方也愿意按本合同条款继续延期壹至叁年承租时，延期的年租金必须按本合同第三条款中的年承租款基础上上调15%，方可续租，甲、乙双方另行签订承租合同。原告依约将空坪交给了陈根华。合同即将到期时，陈根华虽有口头要求续租，但未按约定于到期满两个月前书面提出续租要求；且2011年3月31日到期后，政府已将征用该地块提到议事日程，具体征用日期尚未确定，故双方未签订书面续租合同。而是口头约定：由陈根华续租；租期每年一定；其余按原合同条款执行。2016年原告根据陈根华要求，年租金在上年基础上降10%即30015元［原合同约定的年29000元×（1＋原合同“九”约定的延期期间应增加15%）×（1-下降10%）＝30015元］。但陈根华对2017年3月至2018年2月年度的租金只付20000元，且对2018年3月至2019年2月的租金30015元至今分文未付。因政府已确定征用空坪，故原告于2018年10月8日向陈根华发出《通知》，限陈根华于一个月内搬迁，陈根华当面签收后却置之不理。2019年1月20日，原告委托律师发出《律师函》再次重申：1、你方须于2019年2月底前无条件服从退出该地块包括无偿归水西村所有的你方在承租范围内所有固定建筑物，交给建瓯市政府该地块征用单位依法处置。2、限你按租赁合同的约定，在2019年2月底之前付清所欠水西村租金27253元。但陈根华仍拒不搬离，继续霸占原告集体用地，且通过互联网等渠道四处诽谤原告，严重侵害了原告的合法权益。基于上述事实，陈根华应立即退场、将所欠租金付清并支付逾期付款违约金、且应按租金标准支付场地占用费。租金及违约金具体为：1、2017年3月1日前应付2017年3月至2018年2月的租金30015元，仅付20000元，尚欠10015元；2018年3月1日前应付2018年3月至2019年2月的租金30015元，因原告通知限定于2018年11月8日前退场，故实际应付租金8.3个月计20760.38元，两个阶段租金合计30775.38元；2、对陈根华逾期付款违约金，依法本应从第一期应付款逾期次日起按逾期贷款利率计算，原告现愿均以2019年3月1日为起算日；3、2018年11月9日起，陈根华拒不退场应按每月2501.25元标准支付占用费。据上，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 陈根华辩称，本案租赁合同于2008年3月30日起生效，约定租期从2008年4月1日起到2011年3月31日止，共三年。由于双方在租赁合同到期后，均未签订书面续租合同，由此，从2011年4月1日起至今均处于不定期租赁合同。根据原告提供的《征收补偿安置协议书》，即征收实施单位建瓯市天信房屋征收服务有限公司代表政府与原告签订了补充安置协议，签订时间在2018年9月29日。该协议第十条约定“本协议有甲、乙双方签字之日起生效，即从2018年9月29日起，征收协议范围内的土地已被政府征收，该土地的使用权主体也就不是原告，而是建瓯市人民政府，或者为建瓯市住建局。从2011年4月1日起至2018年9月29日止这段时间为不确定租赁期的租赁合同，原、被告双方均无向对方提出解除合同，由此，租赁状态一直持续。到目前陈根华没有收到任何关于解除租赁合同的书面通知，包括原告和拆迁公司（政府），由此，租赁合同仍然处于不定期租赁状态。从2018年9月29日起，根据买卖不破租赁的原则，租赁土地的出租房已由原告变更为市政府或者建瓯市住建局或者是拆迁公司—建瓯市天信房屋征收服务有限公司。由此，从2018年9月29日之后，原告即丧失出租方主体资格。原告在2018年10月8日向陈根华发出的《通知》，主体已经不适格，即原告已不是出租方无权向陈根华发出通知。该通知如果要发，应当由市政府或者建瓯市住建局或者拆迁公司。综上，原告的第一项、第三项诉讼请求不能成立。关于租金问题，陈根华提供的《存款明细账》表明，陈根华在本案争议2017年3月1日至2018年9月29日租期内，支付过一笔27000元，和一笔2000元。另外，由于在这期间因市政府“白改黑”道路修改工程。原告同意在道路施工工程中严重影响租赁物使用而予以减免。由此，原告的诉讼请求不能成立。由于本案原告的诉讼请求涉及市政府或市住建局或者拆迁公司，因此，现在享有租赁土地使用权人应作为本案的第三人参加本案诉讼。陈根华对此已向法院申请追加第三人参加诉讼。此外，本案租金诉讼时效是一年，已经超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、租赁物是否已变更使用权或所有权主体。原告提交了证据：承租合同1份，证明双方之间的租赁合同关系。被告质证认为双方系不定期租赁合同关系，因拆迁安置，出租人已变更，原告无权主张合同权利。被告提交瓯政（2013）72号《建瓯市人民政府房屋征收公告》1份，证明租赁物在征收范围，被告有相应受偿权。提交原告与建瓯市天信房屋征收服务有限公司联合发出的《搬迁公告》1份，证明租赁物已被征收，原告没有使用权，建瓯市天信房屋征收服务有限公司应当对被告进行补偿。原告质证认为，对瓯政（2013）72号《建瓯市人民政府房屋征收公告》无异议，但补偿问题不在本案审理范围。对《搬迁公告》真实合法性无异议，证明对象有异议。被告未移交租赁物，不存在出租方变更情形。 本院认为，原告提交的租赁合同，真实性双方无异议，用于证实双方曾存在书面租赁合同关系，予以采信。对被告提交的证据，真实性双方无异议。用于证实租赁物的使用权主体变更为建瓯市天信房屋征收服务有限公司或其他主体，关联性不足，故不予采信。 2、对于支付租金问题。原告提交了证据：收款收据5份，证明被告支付租金至2017年3月30日止。被告质证认为，原告计算有误，其中2015年的租金原告已经同意免交，但原告又计算进去。被告又于2018年支付原告租金20000元。被告提交证据：存款明细1份及收款收据3份，证实被告支付2013、2014年租金，又于2016年6月支付租金33350元，于2017年7月支付租金27000元，于2018年8月30日支付租金20000元。原告质证认为，对2013、2014、2016年支付情况无异议，对2017年支付的真实性、关联性有异议。 本院认为，原告提交的证据，符合证据三性，用于证明被告支付情况可予采信。被告提交的证据，用于证实被告2013、2014年、2016年6月支付33350元、2018年8月支付20000元，可予采信。对于2017年7月的款项，关联性不足，不予采信。 综上，本院认定事实如下：2008年3月30日，原告与陈根华签订一份《承租合同》，约定原告将坐落于建瓯市“市第三粮库”路口边约2.13亩的场地空坪（四至详见附图），面积约2.13亩临时出租给陈根华使用；一、租赁期限2008年4月1日至2011年3月31日共3年整；三、租金以及缴纳的方法：第一年租金29000元在签订协议当日一次性支付原告，同时支付10000元保证金，第二、三年的租金与第一年相同，在每年的3月1日前一次性支付原告；五、如遇国家集体征用该地块，陈根华无条件服从退出使用权，合同终止，租金按实际使用计算，未使用天数原告退还陈根华，陈根华收到通知后应一个月内退出并交还地块。逾期原告有权强制拆除承租范围地面物，造成的损失及误工费由陈根华负责，原告不承担陈根华因国家或集体征地造成的任何搬迁、拆迁相关费用和损失开支等，征地赔偿款由原告所有；八、承租期满后，承租范围所有固定建筑物无偿归原告所有……；合同签订后，陈根华使用上述场地至今。2013年8月7日，建瓯市人民政府发出瓯政（2013）72号房屋征收公告，征收范围包括本案租赁物在内。房屋征收部门为建瓯市住建局，实施单位为建瓯市天信房屋征收服务有限公司。2018年9月29日，原告与建瓯市天信房屋征收服务有限公司签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议》，约定根据上述公告，征收涉案租赁物共计2.13亩集体用地（耕地）。约定原告应于2018年10月30日前将土地腾空，并交付拆除。2018年10月8日，原告向陈根华发出通知：“你承租我村放生池场地，由于该场地已被政府征用，现按合同相关规定要求，限你在一个月之内搬迁”，陈根华签字确认收到。2019年1月20日，福建元天和律师事务所向陈根华发出律师函，其中内容：“限你按合同约定于2019年2月底前无条件退出该地块包括无偿归水西村所有的承租范围固定建筑物，2、付清所欠水西村租金27523元。” 另查明租金：2015年3月至2016年3月被告应缴33350元、2016年4月至2017年3月被告应缴30015元、2017年4月至2018年3月被告应缴30015元、至2018年11月8日被告应缴18259.13元，以上共计111639.13元。被告于2015年以后的支付租金情况为：2016年6月支付33350元、2018年8月支付20000元、2019年支付30015元（原告自认）。共计83365元。 本院认为，原、被告于2008年3月30日签订的《承租合同》，系双方当事人真实意思表示，虽然租赁物为农村集体土地，但双方未约定用于非农业建设，故未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告提出涉案租赁物土地使用权已变更为国家或有单位，原告主体不适格，但其提交相关证据不能证实土地使用或所有权性质发生变更或已被收储，故不予采纳。被告提出拆迁单位应对其进行补偿，并申请追加为本案第三人，对此，被告的抗辩内容与本案不是同一法律关系，不在本案审理范围，不予准许。本案合同期限届满，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期届满后，承租人继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告于2018年10月8日向被告发出通知，限期被告1个月内搬迁，被告已接收通知，现原告诉请被告退出租赁物，符合租赁合同第五条约定，被告应退出租赁物，本院酌情给予被告合理搬迁时间15天。此外，被告提出原告始终未向原告发出解除的通知，仍处于不定期租赁状态，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行；(二)合同解除；(三)债务相互抵销；(四)债务人依法将标的物提存；(五)债权人免除债务；(六)债权债务同归于一人；(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形”，因涉案承租合同约定了如国家或集体征用合同自行终止的条款，原告也通知了被告限期退出，故涉案合同已经终止，无需再行解除，不属于不定期租赁状态。被告从2015年起共计欠原告租金111639.13元，已支付租金83365元。故原告诉请被告支付租金28274.13元，予以支持。被告支付租金至2018年8月，故对被告主张原告的诉请超过诉讼时效，不予采纳。原告诉请占用费，被告未能举证证实占用费应按何计算标准，且根据当事人不得从违约中获利原则出发，故原告要求被告至退出之日止的按月租金2501.25元标准计算的占用费并无不当，可予支持。原告主张被告支付违约金实际应为利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，其主张的利率标准不违反法律规定，应予支持，但最高额以合同约定的5000元为限。原告自愿以2019年3月1日为利息起算日，系对自身权利自由处分，不损害他人利益，予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第九十四条第三项、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、陈根华应于本判决生效之日起十五日内退出位于建瓯市“市第三粮库”路口边约2.13亩的场地空坪。 二、陈根华应于本判决生效之日起十五日内支付给福建省建瓯市瓯宁街道水西村村民委员会截止2018年11月8日的租金28274.13元及该款从2019年3月1日起至款付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算的违约金，以5000元为限。 三、陈根华应于本判决生效之日起十五日内支付福建省建瓯市瓯宁街道水西村村民委员会从2018年11月9日起至退出上述第一项租赁场地之日止按月租金2501.25元的标准计算的占用费。 四、驳回福建省建瓯市瓯宁街道水西村村民委员会的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1174元，被告陈根华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  陈瑞完 人民陪审员  吴伟荣 人民陪审员  杨滋美 二〇二〇年一月二日 书 记 员  赵沁文 本判决所依据的相关法律法规 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法〈〉第二百三十九条 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用 法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律 文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行 的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定 履行期间的，从法律文书生效之日起计算。