上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初42559号原告：上海莘盛发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：叶立培，董事长。委托诉讼代理人：陈愔，上海市志源律师事务所律师。被告：上海糖纸餐饮管理有限公司，注册地上海市青浦区。法定代表人：任海君，总经理。委托诉讼代理人：胡义康，北京大成(宁波)律师事务所律师。原告上海莘盛发展有限公司与被告上海糖纸餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈愔，被告委托诉讼代理人胡义康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2019年3月8日解除，被告向原告支付延误归还房屋的违约金人民币(币种下同)165,228.28元(自2019年3月8日至2019年4月11日止，按日租金的两倍计算)；2、被告支付原告自2018年12月1日至2019年3月8日期间的租金242,794.23元，自2018年12月1日至2019年3月8日期间的物业管理费34,685.30元；3、被告支付原告逾期支付租金的滞纳金20,254.45元、逾期支付物业管理费的滞纳金2,893.53元，共计23,147.98元(均暂计算至2019年8月31日，要求计算至被告实际支付之日为止)；4、被告偿付原告违约金223,563元(按月租金的3倍计算)；事实和理由：2017年6月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于上海市闵行区XX路XXX号XX商城地下X层X号商铺，计租的建筑面积175平方米，租期3年。被告应于当月的5日前支付租金及物业管理费。如延迟支付，每延误一日，应按银行同期贷款利率的3倍支付滞纳金；被告归还物业时，应就其违约行为导致的延误向原告支付违约金，每延误一日，违约金为末期日租金的两倍。任一方违约，致使守约方按照合同约定单方解除本合同的，违约方应向守约方支付自合同解除之日至本合同约定的租期届满之日止的租金作为违约金。合同签订初期，被告尚能履行主要义务。自2018年12月1日起，被告开始拖欠租金和物业管理费。原告多次催讨未果。2019年2月28日，原告书面告知被告于2019年3月8日解除租赁合同，要求被告支付欠款及违约金并及时完成商铺复原交还手续。被告直至2019年4月12日才完成商铺复原交接，且未支付所欠款项。现为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。被告辩称：被告于2018年10月10日即通过邮件、信函、微信方式告知原告终止合同。被告于2018年11月30日撤店。被告不应承担2018年12月起的租金和物业管理费。被告曾提出由原告没收被告的239,532元押金作为违约金，但遭原告拒绝。原告作为地产商，相对于被告而言处于强势地位，提供的租赁合同均为原告的格式条款，内容违反公平原则。关于违约的条款属于惩罚性条款，被告单方解约的违约行为所造成的损失，应采用填补原则处理。对于原告主张的违约金、滞纳金均不合理。原告明知被告在2018年11月30日撤店，即应避免扩大损失，及时止损，但原告怠于接收店铺，造成损失扩大，因此扩大的损失不应由被告承担。请求依法裁决。经审理查明，2017年6月29日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，双方签订一份《房屋租赁合同》。合同“专用条款”中约定：租赁物业为地下X层X号商铺，计租建筑面积175平方米；甲方暂定于2017年7月16日向乙方交付物业；乙方在租赁物业内从事以糖纸为品牌的商业经营；租赁期为3年；乙方应付押金239,532元，应付首期租金69,198元，首期物业管理费10,646元；双方商定租金方式为固定租金和提成租金两者取其高的方式支付租金。第一年为69,198元/月,第二年为74,521元/月,第三年为79,844元/月。按照如下约定计算“提成租金，每个月计算并支付一次“提成租金”，第一年为营业额的11%，第二年为营业额的12%，第三年为营业额的12%；若为月度两者取高的方式，则乙方每月先按固定租金支付给甲方，若某个月(含租赁期的第一个月)的提成租金高于当月的固定租金，则乙方须于再下一个月5日前向甲方全额缴纳超出金额。如为年度两者取高的方式，则乙方每月先按月固定租金支付给甲方，满一个会计年度后，甲方将乙方提交的每月税前营业额累计后，按提成租金比率计算；每月物业管理费10,646元；乙方按照每月1,000元现金券向甲方支付广告推广费；免租期为35日。合同的“通用条款”约定：乙方承租的商铺位于上海市闵行区XX路XXX号XX商城；固定租金每月支付一期，各期固定租金应当在当月的5日前支付；物业管理费应于每月5日前支付；本合同效力终止时，乙方应当向甲方返还租赁物业。返还租赁物业前，乙方应当依照起租交付时的“租赁物业交付清单”标准进行拆除、清理、还原；乙方延迟支付包括固定租金、提成租金、物业管理费、押金、水、电、空调使用费以及其他款项，每延误一日，乙方应按照银行同期贷款利率的3倍向甲方支付滞纳金；乙方归还物业时未能在本合同约定的期限内完成清理、拆除、还原的，视为乙方放弃物业内所有财物的所有权。甲方可以自行排除妨害。期间，清理、拆作、还原费用应当由乙方承担；乙方应就其违约行为所导致的延误向甲方支付违约金，每延误一日，违约金标准为末期日租金的两倍；任一方违约，致使守约方按照合同约定单方面解除本合同的，违约方应当向守约方支付自合同解除日至本合同约定的租期届满日止的租金作为违约金；除双方当事人协议解约或法定解约事项外，发生如下事项，合同相对方有权单方解除本合同：1、经甲方书面催告后，乙方仍未履行在书面催告函上所告知的支付期限内支付各款项义务的，甲方有权以书面通知方式解除本合同。2、乙方未在合同约定的支付时间内支付各款项(包括但不限于租金)超过20日的，甲方无须催告，即有权以书面通知方式解除本合同。合同对其他事项亦作了约定。合同签订后，被告支付了239,532元的租赁押金，原告交付了商铺，双方按约履行各自义务。2018年9月28日，被告工作人员龚某通过微信方式联系原告工作人员王某称门店生意不好，想关(商铺)或移一个租金低一点的小面积(商铺)。王某表示(国庆节)节后碰头。10月10日，龚某通过微信索要了王某的电子邮箱XXXXXXXXX@qq.com，并于当天向该电子邮箱发送一封电子邮件，主要内容是准备关闭亏损门店，将于2018年10月31日关店，将于11月5日前将门店恢复毛坯返还，要求原告于接收店铺后3个月内返还押金239,532元。2018年11月26日，龚某又向王某发出电子邮件，表示将于本月(11月)底结束营业后关闭门店，明天(27日)会安排员工与原告接洽撤铺手续等相关事宜，要求予以协助。原告方收到该邮件后于当天即回复称：合约尚在有效期内，望贵司按合约履行。2018年12月3日12：25时，原告工作人员王某通过微信向被告发送一张照片，照片显示被告承租的商铺门口已被金属围栏隔离，商铺已停业。2018年12月7日，被告工作人员龚某通过微信向原告工作人员王某发送一张《食品经营许可(依申请注销)准予通知书》。被告向原告支付了截止2018年11月底的租金和物业管理费。2019年2月28日，原告向被告寄发了《解约函》，主要内容是：被告自2018年12月起未再支付租金、物业管理费等应付款项，已构成严重违约。现通知被告，双方的租赁合同于2019年3月8日解除。要求被告自本函件送达起七日内付清所有应付款项以及违约金，并办理商铺内物品的搬离。被告于2019年3月初收到该函件。原、被告于2019年4月12日交接了商铺。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示，第一项诉讼请求中的延误归还物业违约金的本质是商铺使用费损失，是按照日租金2倍计算使用费损失。在被告付清了全部应付款项后，同意退还租赁押金。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、解约函，被告提供的电子邮件打印件，微信截屏，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自义务。在合同履行过程中，被告因自身原因停止经营，并向原告提出退租申请，但被告单方停业的行为并不具有单方解除租赁合同的效力。在合同未解除的情况下，被告未能按约支付租金、物业管理费，构成根本性违约，原告因此享有合同解除权。原告在2019年2月28日发出的解约函具有解除合同的效力，双方的租赁合同于2019年3月8日解除。被告于2018年11月26日通知原告将于11月30日停止营业，并要求原告协助于11月27日协商退租的相关事宜，而原告在2018年12月3日已知被告确已停止经营，且于同月7日知晓被告已注销了食品经营许可证，被告不可能再恢复经营，租赁合同已无法继续履行，在此情况下，原告及时止损。虽然原告于2019年2月28日发出《解约函》，原告于2019年4月12日收回商铺，但延误房屋的接收并非全部是被告过错，原告在被告明确提出要求恢复商铺原状并退还的情况下，原告却予以拒绝，因此商铺延误交接，原告亦有一定过错。因此，本院认为，被告应当支付2018年12月、2019年1月、2月的租金、物业管理费，但自2019年3月起的租金、物业管理费、房屋使用费系原告在明知合同无法继续履行，被告要求退还商铺的情况下仍怠于接收商铺而导致的扩大损失，不应再由被告承担。原告在庭审中表示第一项诉讼请求中的延误归还商铺违约金，实质是商铺使用费损失。名为延误归还商铺违约金，实为使用费损失，故基于上述已阐述的理由，本院对此项请求不予支持。关于2018年12月、2019年1月、2月的租金、物业管理费，被告确系在合同未解除的情况下未能支付，故按合同约定计算迟延支付的滞纳金即违约金，符合合同约定，本院予以支持。合同约定了此项违约金按银行同期贷款利率的三倍计算,本院认为在原告未能举证证明被告的此项违约行为给原告造成的具体损失的情况下,被告对违约金过高提出抗辩意见,本院予以采纳，逾期付款违约金按照银行同期贷款利率的二倍计算。关于原告主张的解除合同违约金，现原告按相当于三个月的月租金金额主张违约金，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。由于双方的租赁合同已解除,原告收取的租赁押金应退还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、原告上海莘盛发展有限公司与被告上海糖纸餐饮管理有限公司关于上海市闵行区XX路XXX号XX商城地下X层X号商铺签订的《房屋租赁合同》于2019年3月8日解除；二、被告上海糖纸餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海莘盛发展有限公司2018年12月、2019年1月、2019年2月的租金223,563元，物业管理费31,938元，合计255,501元；三、被告上海糖纸餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海莘盛发展有限公司以85,167元为本金(一个月的租金和物业管理费之和)，自2018年12月6日起至实际付款之日为止，按年利率8.7%计算的逾期付款违约金;偿付以85,167元为本金,自2019年1月6日起至实际付款之日为止，按年利率8.7%计算的逾期付款违约金;偿付以85,167元为本金,自2019年2月6日起至实际付款之日为止，按年利率8.7%计算的逾期付款违约金;四、被告上海糖纸餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海莘盛发展有限公司违约金223,563元;五、原告上海莘盛发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告上海糖纸餐饮管理有限公司租赁押金239,532元；六、驳回原告上海莘盛发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10,694.20元，减半收取计5,347.10元，由原告上海莘盛发展有限公司负担1,443.71元，被告上海糖纸餐饮管理有限公司负担3,903.39元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇二〇年一月十六日书记员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同.第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采以适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。