浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终3620号上诉人（原审被告）：柳兰生，男，1949年7月17日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省温州市鹿城区。上诉人（原审被告）：柳小珍，女，1962年5月15日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省温州市鹿城区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：蒲晶琰，浙江震瓯律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：陈孟，浙江震瓯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴宜，男，1960年5月7日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：董立人，浙江海昌（宁波）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵继丹，浙江海昌律师事务所律师。原审被告：柳兰芬，女，1945年10月12日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省温州市鹿城区，2017年5月前往西班牙王国，现地址不详。原审被告：柳兰芳，女，1947年8月3日出生，汉族，1966年8月9日前往香港特别行政区，现地址不详。原审被告：柳小芳，女，1956年11月5日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省温州市鹿城区。2010年6月前往美利坚合众国，现地址不详。原审被告：胡佳燕，女，1983年10月16日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省温州市鹿城区。上诉人柳兰生、柳小珍因与被上诉人吴宜，原审被告柳兰芬、柳兰芳、柳小芳、胡佳燕房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初7567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柳兰生、柳小珍上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回吴宜的诉讼请求；本案诉讼费用由吴宜承担。事实和理由：第一，诉争《房屋卖尽契》项下房屋已经于1995年前后被全部拆除，吴宜声称的此后居住的并于2016年拆迁的房屋并非本案涉案房屋，一审法院认定“涉案房屋进行了改建，原告一直在涉案房屋中居住至2016年拆迁”系认定事实错误，应予纠正。（一）诉争房屋为上诉人祖宅（层高二层），已于1995年前后被全部拆除。以上事实，有一审证据《房屋卖尽契》、（2016）浙0302民初14770号民事裁定书、（2016）浙0302民初14770号案件吴宜证据清单、社员房屋原拆原建（加层）地基申请表等为证，本案双方当事人在庭审中对上述证据的真实性和涉案房屋被拆除的事实并无异议，法院应予以认定。吴宜所称的自1994年起使用22年的房屋，即被鹿城区江滨街道办事处拆除的涂村××房屋，并非《房屋卖尽契》项下房屋，而是经1995年政府审批后重新建造的三层建筑物。双方对此事实亦无异议，法院应予以认定。综上，涉案房屋已经于1995年前后被全部拆除，涉案房屋的物权也因此灭失。一审法院认定“原告一直在涉案房屋中居住至2016年拆迁”系认定事实错误。（二）一审法院混淆了“改建”和“拆建”以及“原拆原建”的概念，混淆了宅基地上房屋所有权和宅基地使用权的属性，导致认定事实错误。我国宅基地制度是房地分离制，房屋灭失后，集体经济组织收回宅基地。宅基地上房屋所有权亦不等同于宅基地使用权，权利人所拥有的房屋所有权和宅基地使用权伴随宅基地上房屋灭失而全部灭失，需要经过政府重新审批方取得宅基地使用权，方可进行房屋建设行为。第二，诉争《房屋卖尽契》项下房屋所占土地属于宅基地，吴宜作为城镇居民，通过与柳文友签订《房屋卖尽契》的方式取得涉案房屋所占土地的宅基地使用权，违反法律强制性规定，《房屋卖尽契》应属无效。一审法院确认诉争《房屋卖尽契》合法有效，适用法律错误。本案诉争《房屋卖尽契》名为房屋买卖，实际上属于宅基地转让合同，违反了《土地管理法（1988年修正）》等规定，应认定为无效。司法实践中，农村房屋买卖行为一般都定性为非法转让宅基地，属于违反土地管理法的行为，是无效行为。我国关于农村宅基地使用权转让问题在法律法规的规定一直是稳定的，即禁止非法转让。吴宜关于国务院1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁抄卖土地的通知》构成了我国法律关于宅基地使用权转让从允许到禁止变化的观点不正确。第三，退一步讲，涉案《房屋卖尽契》即便不被认定为无效，也不再发生法律效力。根据《物权法》第三十条，可以知道涉案契约项下原房屋已因原拆原建行为而灭失，当前被鹿城区江滨街道办事处拆除的房屋系重新建设的三层建筑物。诉争契约因柳文友按契约约定履行完毕相应内容而终止，当前不存在需要履行的义务。第四，即便《房屋卖尽契》有效，也已因全部履行完毕而终止，当前不存在需要履行的义务且《房屋卖尽契》项下房屋已因被拆除而灭失，故吴宜对《房屋卖尽契》不具有拆迁利益，无权提起本案之诉。一审法院没有对吴宜的诉权进行审查，径而进行审理、判决，属于认定事实错误且违反法律规定。第五，一审法院在审理中仅基于双方签字及证人证言认定《房屋卖尽契》合法有效，对于柳兰生、柳小珍提供的证据和法律依据未作审查认定，属于未审先判，严重违反法定程序。吴宜辩称，第一，涉案房屋卖尽契合法有效。卖尽契的签订方均具有民事行为能力，根据证据以及证人的陈述，也足以看出各方的意思表示真实，也不违反当时的法律、行政法规。同时，双方已经实际履行，应当认为有效。1、柳兰生、柳小珍所引用的1999年的国务院通知以及2016年的八民会议纪要，颁布的时间均远远晚于合同的签订时间，根据法不溯及既往的原则，不适用于本案。2、《中华人民共和国土地管理法》并没有明确禁止农村房屋所有权以及宅基地使用权的买卖，更没有限定其在同一经济集体组织的村民之间进行转让。3、国家土地管理局在1990年的请示答复，不具有普适性。且国家土地局并非立法机关，也非司法机构，无权就法律条款进行解释。4、柳兰生、柳小珍所提及的两个案例，因法律环境、社会环境、经济环境都与本案存在着天壤之别，不具有可参考性。第二，本案应当审查的是房屋卖尽契签订时的具体情况以及实际履行的情况，而房屋是否拆建、改建或者原拆原建，都发生在协议签订之后，对协议本身的效力，不造成任何的影响，也不属于本案审理范围。本案的争议焦点是涉案卖尽契是否有效。既然柳兰生、柳小珍将其假设为有效，那么后续的事实其实并不是本案的审理和争论的范围，无需进行审查。第三，双方在一审中已充分发表了各自意见，并且对有关的证据进行了举证和质证，对证人进行了质询和盘某。柳兰生、柳小珍认为一审对证据未作审查，显然缺乏事实和法律依据。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告柳兰芬、柳兰芳、柳小芳、胡佳燕未进行答辩。吴宜向一审法院起诉请求：1.判决确认吴宜与柳文友及其配偶叶品菊于1994年12月14日签订的《房屋卖尽契》合法有效；2.本案诉讼费由柳兰生、柳小珍、柳兰芬、柳兰芳、柳小芳负担。一审法院认定事实：1994年12月14日，在温州市黎明房屋介绍所的介绍下，由邵某代笔，吴宜与柳文友、叶品菊签订《房屋卖尽契》一份，约定：立房屋卖尽契人柳文友自愿将其私有的二层楼房一间、厢屋一间，后面灶房二间及周围空地一并出卖给原告吴宜为业。该房屋坐落于温州市鹿城区，门牌为××（以下简称涉案房屋），计建筑面积约175平方米，建筑占地面积145平方米……双方商定计价款23万元，立契日，双方当即交割清讫，契明价足，永远不找不赎，自今日起该房地产占有、使用、收益、处分等一切合法权益均归受买方所有……今后卖方应积极无条件地配合买方共同到房地产管理部门办理该房地产产权登记和过户手续，过户所需一切税金及费用由受买方承担。合同签订后，吴宜将全部款项交付给柳文友，柳文友也将涉案房屋及土地证交付给吴宜。后涉案房屋进行了改建，吴宜一直在涉案房屋中居住至2016年拆迁。另查明，柳文友与叶品菊系夫妻关系，柳文友于2016年1月29日去世，叶品菊于2011年8月3日去世，柳文友与叶品菊共生育柳兰生、柳兰芬、柳兰芳、柳小兰、柳小芳、柳小珍。柳文友与叶品菊的父母均早于其死亡。柳小兰于1995年11月29日因死亡注销户口，柳小兰生育一女为胡佳燕。一审法院认为，柳文友于2016年1月29日去世，叶品菊于2011年8月3日去世，柳文友的父母及叶品菊的父母也早于其去世，故柳文友与叶品菊的法定继承人应为柳兰生、柳兰芬、柳兰芳、柳小兰、柳小芳、柳小珍。柳小兰早于柳文友与叶品菊死亡，被告胡佳燕作为柳小兰的子女代位继承成为柳文友与叶品菊的法定继承人。吴宜与柳文友、叶品菊于1994年12月14日签订的《房屋卖尽契》系由双方各自签字确认，且有证人邵某的证明，应确认为有效，柳兰生、柳小珍主张该《房屋卖尽契》并非有效协议，但并未提供相应的证据加以证实，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决：确认吴宜与柳文友、叶品菊于1994年12月14日签订的《房屋卖尽契》合法有效。案件受理费人民币50元，由吴宜负担。二审期间，当事人均未向本院提交证据。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为涉案《房屋卖尽契》是否合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。涉案《房屋卖尽契》系吴宜与柳文友、叶品菊的真实意思表示，柳兰生、柳小珍上诉主张涉案《房屋卖尽契》无效所依据的法律并非“效力性强制性规定”，故一审法院确认涉案《房屋卖尽契》合法有效，并无不当。关于柳兰生、柳小珍上诉主张的《房屋卖尽契》项下的房屋已经于1995年前后被拆除的事实，无论该房屋在买卖之后是否进行了改建或拆建，均不影响涉案《房屋卖尽契》的效力。合同履行问题，对合同效力不产生影响。柳兰生、柳小珍上诉主张的涉案《房屋卖尽契》因柳文友已按契约约定履行完毕相应义务而终止，现在不存在需要履行义务的问题，与涉案《房屋卖尽契》效力无关。经审查，一审法院对本案证据的认定符合法律规定，柳兰生、柳小珍主张一审程序违法，缺乏相应依据，本院不予支持。综上，上诉人柳兰生、柳小珍的上诉理由不能成立，本院的对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，公告费300元，由上诉人柳兰生、柳小珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年一月十五日法官助理陈黛锦代书记员  蔡瑞洁