山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0832民初6171号 原告：韩雪杰，女，1983年11月29日出生，汉族，居民，住梁山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：张逸飞（系原告韩雪杰之夫），男，1983年9月10日出生，汉族，居民，住址同上。 委托诉讼代理人（特别授权）：宋广军，山东及时雨律师事务所律师。 原告：济宁鸿泰置业有限公司，统一社会信用代码91370828782307911E，住所地金乡县金城东路47号。 法定代表人：吕立锋，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：毕士艳，山东郭鲁涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕忠良，山东郭鲁涛律师事务所实习律师。 第三人：薛爱群，男，1972年10月16日出生，汉族，农民，住梁山县。 第三人：马桂华，女，1969年1月27日出生，汉族，农民，住址同上。 原告韩雪杰与被告济宁鸿泰置业有限公司（以下简称鸿泰公司），第三人薛爱群、马桂华商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩雪杰的委托诉讼代理人张逸飞、宋广军，被告鸿泰置业的委托诉讼代理人毕士艳、吕忠良到庭参加诉讼，第三人薛爱群、马桂华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩雪杰向本院提出诉讼请求：1、判决被告协助原告办理梁山县惠良家园3号楼4单元302室的产权变更登记手续；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月15日，原告与被告鸿泰公司的梁山分公司签订商品房买卖合同，约定原告以418000元的价格购买被告开发建设的梁山县惠良家园3号楼4单元302室和7号储藏室。合同签订后，原告付清全部价款，被告向原告交付了楼房和车库，原告于2014年7月入住至今。2017年涉案房屋具备了办理房产证的条件，原告申请办理不动产登记，未果。后发现第三人和被告串通，以涉案房屋预抵押，在中国人民建设银行股份有限公司梁山县支行办理了抵押贷款，并于2013年3月7日在梁山县不动产登记中心办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，但该预告登记已失效。综上，原告依法购买涉案房屋并实际入住占有，应当享有涉案房屋的所有权，被告依法应当协助原告办理不动产登记。为维护自己的合法权益，特起诉，请法院查清事实，依法判决。 被告鸿泰公司辩称，梁山县人民法院（2018）鲁0832民初1993号民事判决书已经确认本案所涉房产的购买人为本案第三人，故原告无权要求被告配合其办理产权变更登记手续，请法院依法判决驳回原告对被告的诉讼请求。 第三人薛爱群、马桂华未到庭，亦未书面陈述意见。 经审理，原、被告双方争执的焦点问题是：原告对涉案房屋是否享有所有权，被告鸿泰公司是否应协助原告办理产权变更登记手续。 原告韩雪杰为支持其诉讼请求向法庭提交以下证据： 1、原告与被告鸿泰公司的梁山分公司于2014年1月15日签订的商品房买卖合同，证实原告以418000元的价格购买案涉楼房一套（梁山县水泊东路104号惠良家园3号楼4单元3层西户即3-4-302室）及配房一个，并约定被告鸿泰公司的梁山分公司积极为原告办理权属证书。 2、被告鸿泰公司的梁山分公司于2014年1月15日出具的收据1份及银行转账记录1份，证实原告以交现金（138000元）、银行转账（280000元）的方式交清了房款及配房款共计418000元。 3、工商银行借记卡账户历史明细清单1份，证实卡号为62×××86的交房款账户户名为张逸飞。 4、韩雪杰与张逸飞的结婚证1份，证实韩雪杰与张逸飞系夫妻关系。 5、被告鸿泰公司的梁山分公司于2014年1月15日出具的收据1份，证实原告向被告鸿泰公司的梁山分公司缴纳暖气开口费及办理不动产登记证书费共计15766元。 6、梁山县惠良家园物业管理办公室于2018年7月19日出具的证明1份，证实原告自2014年7月10日在案涉楼房居住，即证实案涉楼房已交付给原告的事实。 7、被告鸿泰公司的梁山分公司负责人李刚于2018年1月16日出具的证明1份，证实被告鸿泰公司的梁山分公司与第三人签订的购房合同为假合同，与原告签订的合同真实有效，案涉房屋所有权归原告所有。 8、梁山县人民法院作出的（2018）鲁0832民初1993号民事判决书，证实第三人对案涉不动产（楼房）不享有物权，案外人中国建设银行股份有限公司梁山支行也不享有抵押权。 9、梁房预梁山县字第ZJ20130189号房屋预告登记证明，证实案涉房屋第三人于2013年3月7日办理了预购商品房预告登记，但截止到目前，第三人未申请不动产登记，依据物权法第20条第2款的规定，预告登记失效。 10、梁山县国土资源局于2017年9月8日颁发的鲁（2017）梁不动产权第0001420号不动产证书，证实同一小区同一楼房自2017年9月8日即可办理不动产登记证书，但预告登记人至今未申请办理，依据物权法第20条第2款，预告登记失效。 经庭审质证，被告鸿泰公司对上述证据的质证意见是：对证据1有异议，原告提交的商品房买卖合同并非正规的商品房买卖合同，该合同既没有网签，也没有办理备案手续，故原告的证明观点不能成立。对证据2有异议，转账凭证显示原告交付房款的时间为2013年5月8日，而原告与梁山分公司签订房屋买卖合同的时间为2014年1月5日，转账凭证显示的款项即使是转账给梁山分公司，也不是本案所涉房款。且收款人为鸿泰分公司的负责人李刚个人，并不是鸿泰分公司，不能视为原告已将房款交清。对证据3、4、5无异议。对证据6，因原告是否在小区居住，被告不知情，请法庭核实。对证据7有异议，因李刚已死亡，原告应当向法庭提交该证明中李刚的签名系其本人所签，即使李刚的签名确系本人所签，其个人的行为也不能代表被告的梁山分公司，关于梁山分公司与第三人购房合同是否有效，应由人民法院予以司法确认，不能仅凭李刚个人的证言就能确定合同的效力。对证据8的真实性无异议，但被告鸿泰公司对事实认定及判决结果有异议。该份判决书可以证实梁山分公司与第三人签订的房屋买卖合同以及抵押预登记合法有效，（2018）鲁0832民初1993号民事判决书仅解除了梁山分公司与第三人的借款合同，并没有解除梁山分公司与第三人的房屋买卖合同，该判决虽然没有判决梁山建行对该房屋享有优先权，但也并没有判决解除抵押预登记，故原告的观点不能成立。对证据9无异议，但原告的观点不能成立，同对证据8的质证意见。对证据10的真实性无异议。 第三人薛爱群、马桂华未到庭，放弃了质证权利。 经审查，原告韩雪杰提供的上述证据均来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。 经审理，本院认定以下事实：原告与被告鸿泰公司的梁山分公司于2014年1月15日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的梁山县惠良家园3号楼4单元3层西户楼房一套及7号配房，房屋建筑面积为104.23平方米，单价为3840元/㎡，计400243.20元；配房面积为5.94平方米，单价为3000元/㎡，计17820元，总金额418000元。原告于2014年1月15日以现金及银行转账的方式交清了房款及配房款，被告鸿泰公司的梁山分公司将案涉楼房交付给原告，原告于2014年7月15日在案涉房屋居住至今。 另查明，第三人薛爱群、马桂华以涉案房屋预抵押，在中国人民建设银行股份有限公司梁山县支行办理了抵押贷款，并于2013年3月7日在梁山县不动产登记中心办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记。 本院认为，济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司与原告韩雪杰签订的商品房买卖合同，主体适格，内容并不违反法律法规的相关规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订商品房买卖合同后，原告韩雪杰按照约定交清购房款，济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司将案涉房屋交付原告，原告实际占有使用至今，因此，应认定原告韩雪杰已取得涉案房产的所有权。因济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司不具备独立法人资格，其民事责任应由被告鸿泰公司承担，故被告鸿泰公司应配合原告办理案涉房产的不动产变更登记手续。虽然第三人薛爱群、马桂华在梁山县不动产登记中心办理了预购商品房预告登记，但其二人未在能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记，预告登记已失效。对于被告鸿泰公司辩解本案所涉房产的购买人为本案第三人，原告无权要求被告配合其办理产权变更登记手续的意见，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，判决如下： 被告济宁鸿泰置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告韩雪杰办理梁山县惠良家园3号楼4单元302室的产权变更登记手续。 案件受理费50元，由被告济宁鸿泰置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  韩道义 二〇二〇年一月八日 书记员  黄璐璐