北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初124号原告：北京茂华物业服务有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：杨建峰，董事长。委托诉讼代理人：薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丙浩，北京市华德莱律师事务所律师。被告：胡幼芳，女，1956年11月12日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：董航言（系胡幼芳之子），男，1989年5月30日出生，住北京市石景山区。原告北京茂华物业服务有限公司（以下简称：茂华公司）诉胡幼芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告茂华公司之委托诉讼代理人薛勇、被告胡幼芳及其委托诉讼代理人董航言均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂华公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告支付欠付的2010年10月1日至2018年9月30日的物业费及滞纳金共计291606．1944元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告在2009年2月7日与开发商签订《北京市商品房预售合同》，购买商品房建筑面积211．51平方米，合同第二十四条约定由出卖人依法选聘北京茂华物业管理有限公司为物业管理企业，收费价格为2．96元／月·平方米（建筑面积），并有附件七约定了物业服务企业的具体服务内容等，因此被告与原告建立物业服务合同关系。被告自2010年10月1日起至今均拒交物业费，其行为已严重违反我国《合同法》的规定。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告胡幼芳辩称，一、对原告提交的证据合法性有异议，原告提交的证据中没有公章，但有胡幼芳的签名；二、第一年的时候我们是交纳了物业费，但前提是物业提供服务良好，履行了合同中规定的各项义务。但之后原告没有履行相关的物业服务，甚至我们认为物业是不存在的，根据合同法我方有权拒绝支付物业费：1、物业服务内容有房屋公共部位及公共设施的相关管理，我方有光盘证据显示公共部位并没有人进行管理，而且存在有严重的消防隐患，存在裸露的电箱；2、物业服务内容有物业管理区域内共同设施的维护、养护和管理，而我方有证据证明物业管理区域内的灯、井盖、椅子等各种公共设施出现各种问题，也存在安全隐患；我方认为十年以内没有物业公司对我方进行服务，显然物业公司就不存在维护、养护等各种服务；3、关于绿化问题，我方有证据证明物业没有进行绿化，绿化区域成为平地或者根本没有绿化；还有关于卫生的问题，这么厚的土让我们怀疑物业是否雇佣打扫卫生的人员；4、关于公共秩序、消防、交通等协管方面的问题，消防通道被占用；人走的便道已经被车占用；小区内的减速带也已经破坏的不成样子，还更有甚者隔离带已经被扔到垃圾堆了，减速带也被保安岗亭拿去当工具了，不划停车区域的地方有车辆进行停放等；5、我方请求相关部门对物业档案情况、维修基金的使用情况、是否给员工缴纳五险一金，是否按时发放工资、办公费用、税务、物业公共部门、设施及费用及公共责任保险的费用等进行核实。如果这些费用都没有产生，我方认为规定的第1、7、8、9都是不存在的，我方没有支付的义务。还有在2016年的7月13日早上我被困在电梯内长达50分钟，最后迫于无奈请了消防人员，物业亦出具说明，此事已经威胁到了我的生命，物业并没有按相关规定在30分钟内解决此事。本院经审理查明的事实如下：涉案房屋位于北京市石景山区璟都馨园小区XX号住宅楼X层XXX号（以下简称：涉案房屋），业主为胡幼芳，房屋面积211．51平方米。2009年2月7日，北京北辰万通国际投资有限公司（出卖人，以下简称：北辰公司）与胡幼芳（买受人）签订《商品房预售合同》，就前期物业服务，双方约定：“（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为：北京茂华物业管理有限公司，资质证号为：京物企资三[2007]0054号。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为2．96元／月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、见附件七。地上停车管理费按市发改委指导价执行，地下停车管理费按市发改委指导价执行。（三）物业服务企业按照第壹种方式收取物业服务费。1、按照年收取，买受人应当在每年的1月15日前缴费。……（四）物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。”附件七约定：“一、物业服务内容：（1）房屋共用部位的维修、养护与管理；（2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理；（3）物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；（4）物业管理区域内的环境与绿化管理服务；（5）物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；（6）物业装饰装修管理服务；（7）物业档案资料的管理；（8）专项维修资金的代理服务。注：物业管理区域指：所管辖小区规划红线范围以内，业主户门以外。二、物业服务质量。本小区物业服务质量按北京市国土资源局和房屋管理局《关于修订的通知》京国土房管物[2003]950号文件规定执行。三、物业收费项目及价格1、物业收费项目构成：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；（2）物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用：（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业公共部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）国家规定的法定税费；（10）物业管理企业的利润。2、物业收费价格为2．96元／月·平方米（8﹟住宅）。四、业主临时公约。五、其他约定：业主入住时签署的《装修管理规定》等文件。”茂华公司按照211．51平方米、2．96元／月·平方米主张胡幼芳欠缴2010年10月1日至2018年9月30日的物业费60342．72元及按照日千分之三主张滞纳金231263．47元共计291606．1944元。胡幼芳认可上述物业费的计算标准及欠缴事实，但主张未交纳物业费的理由是：物业形同虚设，在公共设施维护、卫生保洁、安防、绿化等方面存在问题，并提交照片及视频光盘予以佐证；亦提交2016年7月28日茂华物业璟都馨园客服中心、北京北方西子电梯服务中心向涉案房屋业主发出的《情况说明》、《致歉信》，证明2016年7月13日涉案房屋业主被困电梯50分钟，未按规定在30分钟内解决该问题。诉讼过程中，本院前往被告所在小区进行现场走访，经调查，未发现物业服务在卫生保洁、公共设施维护、车辆进出管理、停车秩序、绿化养护等方面存在严重违约问题。上述事实，有《商品房现房买卖合同》、《情况说明》、《致歉信》、2009年10月1日至2010年9月30日的物业费发票、光盘、现场调查照片及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：被告与开发商签订《商品房预售合同》，就选聘原告作为物业服务企业进行约定，该约定合法有效，且上述合同对收费内容和标准已经做出了约定，对业主具有约束力，业主应按照合同约定的物业费标准交纳相应费用。被告陈述物业服务存在被困电梯解决不及时、服务形同虚设等问题，鉴于物业公司书面认可在2016年7月13日的电梯被困一事中存在中控人员接到报修后未安排工作人员到现场做好安抚沟通解释工作，一定程度上影响了业主生活，故本院结合该事件对业主的实际影响、物业公司的主观过错程度等，酌情对被告2016年度的物业费酌减10%。应当说明的是，该酌减仅针对2016年度，对于其他年度的服务收费没有约束力。此外，被告提交的光盘证据，未能证实物业存在持续性的服务不到位，且对被告生活造成实质性的影响，同时考虑到物业服务的特性及物业服务的标准，不能苛求物业服务企业尽善尽美，因此被告应当支付相应物业费用。另因茂华公司的服务存在仍需完善之处，对茂华公司主张的滞纳金本院亦不予支持。另指出，物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金减少，从而导致物业服务水平与质量下降，如此恶性循环，不利于小区环境改善，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应对存在问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、胡幼芳于本判决生效后七日内支付北京茂华物业服务有限公司2010年10月1日至2018年9月30日的物业费59588．44元；二、驳回北京茂华物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5674元，由北京茂华物业服务有限公司负担4384元（其中2470元已交纳，剩余1914元于本判决生效后七日内交纳），由胡幼芳负担1290元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  滕恩荣审判员  杨小花审判员  曾 扬二〇二〇年一月二十一日书记员  金 辉