重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初22462号 原告：余欣，女，1972年12月22日出生，汉族，住重庆市奉节县。 委托诉讼代理人：李学军，男，1969年1月26日出生，汉族，住重庆市奉节县永安镇乔木街22号1单元3-2，系原告配偶。 委托诉讼代理人：谢馥蔚，北京市鑫诺（重庆）律师事务所律师。 被告：王碧红，女，1985年6月20日出生，汉族，户籍地重庆市巴南区，现住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：杨洲，国浩律师（重庆）事务所律师。 原告余欣诉被告王碧红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序分别于2019年11月11日、2019年12月9日和2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告余欣及其委托诉讼代理人李学军和谢馥蔚、被告王碧红及其委托诉讼代理人杨洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余欣向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《商业用房租赁合同》，并判令被告向原告返还房屋；2.被告向原告支付从2019年6月26日起至合同解除之日止的租金以及按年租金101200元的20%计算的违约金20240元；3.被告支付物管费及水电费1286元（2019年7月28日暂计至2019年10月22日）；本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系重庆市渝北区中央公园北路288号1幢吊2-商铺12号房屋的产权人。原告经金茂租售中心人员的介绍与被告相识，被告表示想承租原告的商铺做经营之用。原、被告双方经过协商，于2019年2月10日签订了《商业用房租赁合同》，合同对计租面积、租赁期限、免租装修期、计租日、租金、押金、经营用途、甲方的保证与责任、乙方的保证与责任、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，被告支付了第一季度的租金给原告，原告将商铺交给被告使用。但随后被告以各种理由拒不支付租金。原告多次催收无果，为维护自己的合法权益，遂起诉来院。 被告王碧红辩称，不同意解除合同；原告交付的房屋存在漏水漏油的严重质量问题，导致从交房之日起被告就无法正常使用，被告不应承担租金；被告不存在违约行为；被告没有实际使用房屋，故不应承担物管费和水电费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《商业用房租赁合同》、渝（2019）渝北区不动产权第00000XXXX号产权证、《重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书》、原告与物管维修人员微信聊天记录5张、业主报修单2张、《渝北区住房和城乡建设委员会群众来信来访登记单》、问政服务平台网页截图打印件、原告和被告微信聊天记录2张、2019年5月13日调解现场录音、2019年7月18日电话录音、原告配偶与被告微信聊天记录2张、EMS邮寄查询打印件、国家企业信用信息公示系统网页打印件、被告与物管人员钟登军的微信聊天记录3张、2019年4月15日视频、2019年4月18日视频、2019年4月20日视频2段、2019年5月18日视频、2019年11月19日视频、2019年11月19日原告和被告的短信聊天记录和微信聊天记录、证人陈强证言、证人唐华碧证言、2019年12月12日现场查勘笔录、照片7张等本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告举示的房屋维修照片8张，无法核实拍摄时间，故不予采信；2.对原告举示的2019年7月22日视频和视频截图2张，无法核实拍摄地点，故不予采信；3.对原告举示的2019年11月19日原告配偶与物管人员的通话录音和微信聊天记录，无法核实对话主体的身份，真实性无法确认，故不予采信；4.对被告举示的与汪圆圆通话记录截图，无法核实通话内容，故不予采信；5.对被告举示的2019年4月21日拍摄食材视频2段，因被告还有其他餐馆在经营、无法看出是否在案涉房屋拍摄，故不予采信；6.对被告举示的2019年7月27日被告姐姐王敏与物业公司微信聊天记录，无手机核实，且对话主体身份无法确认，无法确认真实性，故不予采信；7.对被告举示的《达岸装饰装修合同》、《收据》5张及相应的微信转账记录3张、四川省农村信用社借记卡明细清单、《合伙经营协议书》、《送货单》2张、《收据》及相应的微信转租记录2张、《销售订单》、《收款收据》、中国建设银行个人活期账户交易明细、《收据》3张、《销售单》及相应的微信转账记录2张、《劳动合同》3份、《领条》8张，被告拟证明其损失，但与本案无关联性，故不予采信。 经审理查明：原告是渝北区中央公园北路288号1幢吊2-商铺12房屋的所有权人。原告举示了该房屋的《重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书》，拟证明房屋竣工验收合格且在开发商的保修期内。 2019年2月10日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了一份《商业用房租赁合同》，主要约定：甲方合法拥有座落于渝北区中央公园北路288号1幢吊2-商铺12号商业用房，现将该商业用房出租给乙方使用；该房屋建筑面积为92.04平方米；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为商业使用；该房屋租赁期为60个月，自2019年2月19日起至2024年2月19日止，装修免租期为2个月（2019年4月18日止）；租赁周期2019年2月19日至2020年2月18日，租金10120元/月；4.3双方签订合同时付首期三个月租金和押金，租金（除去免租期）为10120元，押金押一次（不计息，直至租期满），以后按每三个月支付一次租金，提前十五天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金（包括押金）后开具收据或收条交予乙方；5.1自合同签订之日起至租赁期满，乙方自行承担商铺正常经营活动开展所发生的一切费用（包括实际使用的水费、电费、气费、电话费、物业管理费及燃气入户开户费等），并按单如期缴纳；6.2房屋及附属设施如非乙方的过失和错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用；9.1为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，甲乙双方同意本合同的押金为10000元；9.2甲乙双方如有因不可抗力等原因外，合同期内不得单方面解除合同，若甲方违约，甲方须双倍退还乙方押金外，还须赔偿乙方装修费等一切损失，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还押金，乙方还应按照当年年租金的20%赔偿甲方。合同还月的了其他内容。 合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告，被告向原告支付了押金10000元、2019年2月19日至2019年7月18日期间的物管费2630元、2019年2月19日至2019年5月18日期间的租金10120元。 被告接房后对案涉房屋进行装修。被告装修期间发现房屋存在漏油、漏水的情况。 2019年4月3日，被告与物管公司的工作人员钟登军通过微信沟通。被告：你好，我们那个门店抽油烟机那里漏油；我们都找物管说了几次了也没有人来帮我们解决；你帮我们问一下，谢谢。钟登军：好的。 2019年5月13日，原告、被告、社区工作人员和物管公司工作人员等在案涉房屋内进行调解，原告举示了调解现场的录音。录音中，被告方称：今天门一开，依然发现漏油，还漏水；我们现在的诉求就是不在租这个门市了。原告称：当时约定的免租期约到4月19号，4月15号这天他们告诉我们，说门市存在漏油的问题；到5月7号，第一个阶段的维修就告一段落，5月9号维保工程师下周和小王他们就到现场来看，就发现没有漏油了，被告方前后两次提起索赔，我们前后几天进行了沟通，在赔偿上面没有达成一致；今天到这个地方，又发现漏油和漏水现象。物业工作人员：物业是做基础工作，涉及房屋工程质量问题，这是由地产商专门有保修中心在。被告方：我们的租金5月18号到期了，就要交租金了，后面的租金我暂时没办法交；我们现在不租了，把我的装修的钱给我。原告：租赁关系存在，租金该交的要交，我们该赔偿的要赔偿，租金和赔偿是两码事。 原告称其向相关职能部门就房屋漏油漏水进行了反映，举示了渝北区住房和城乡建设委员会群众来信来访登记单，主要内容是：接访时间为2019年4月26日；来件（访）内容为反映重庆金茂中央公园生态新城6号地块12号商铺存在烟道漏油和墙壁漏水问题；法制科拟办意见为建议质监站调查后就职能范围内事项做好具体回复；办理意见为，2019年4月21日下午同投诉人、建设单位共同到投诉人反映的商铺，经查，投诉人所反映的漏油漏水情况属实，目前，建设单位已组织人员对烟道漏油部位进行整改，墙面渗水问题是由主楼与裙楼之间的伸缩缝处处理不到位，应先对伸缩缝处漏水处理处理完毕后再对室内渗水处进行整改。被告还举示了问政服务平台网页截图打印件，显示：2019年6月24日原告反映，案涉房屋从2019年3月初漏油漏烟漏水，租出后租户无法营业，开发商自4月初开始所谓维修，直到今天为止仍然漏油漏烟没有解决，而漏水用一块铁皮挡着；请求政府让开发商给出整改期限，并在政府的监督下真正在约定期限内整改到位。2019年6月27日重庆市渝北区建设管理事务中心回复称，针对投诉反映的问题，区建管中心于2019年4月26日进行核实，情况属实；随后区建管中心曾于5月14日、5月30日、6月10日多次到现场督促整改；2019年6月24日区建管中心再次组织建设单位就投诉人反映的问题进行会议约谈，要求其高度重视；经查，2019年4月24日，建设单位曾组织相关单位多次进行整改，但现场漏水、漏烟问题并未得到根本解决；6月24日约谈会上，区建管中心要求建设单位在2019年7月5日前必须完善该投诉问题的处理。 原告称其向物管公司就房屋漏油漏水进行了报修并维修完成，举示了《业主报修单》2张。报修单显示：2019年4月11日，原告向物管公司报修称案涉房屋烟道漏油、要整改；物管公司现场勘查显示现场漏油明显，整改方案为对接缝进行氩氟焊，补漏后用结构胶进行保护；2019年4月14日进场维修；2019年6月25日维修完成，同日原告签字验收。2019年4月20日原告向物管公司报修称案涉房屋户内烟道外渗水；物管公司现场勘查显示伸缩缝渗水，整改方案为用U型槽做引流，将水隔离；2019年4月22日进场维修；2019年6月5日维修完成。 2019年7月8日，原告向被告发微信：商铺这边漏水和漏油已经观察有一段时间了，不再漏了，所以这周我们抽个时间一起谈赔偿吧，到时候提前联系你。被告：可以，要提前说。 2019年7月18日，原告向被告发微信：门市漏油漏烟漏水已经修好了，之前开发商也给你们说过了的，上周五，7月12号开发商、社区调委会、你们也都在现场去确认了的，现在大家都在积极地谈赔偿，希望有个好的结果；你们这边该开业要开业了哦，如果拖起不开业，后面的租金开发商是不会认赔的，租金损失就是你们自己的了哦。 同日，原告配偶与被告打电话沟通。原告方：我现在要和你说一点，就是现在已经修好了，修好了的话，你们现在应该开始营业了；因为现在已经修好了，你现在一直也不营业，如果之后涉及到租金损失的话，我们这边已经告知了你们，如果出现损失，是属于你们的哦。被告：这个事情我们晚上说哈，我现在比较忙，你说维修完成了也没有一个质量报告给我们。原告方：我只是告知你一下，现在已经修好了。被告：你把报告给我，我肯定给你房租。 2019年7月22日，原告配偶给被告发微信：开发商这边6月25号通知你们门市已经修好，我们怕出现反复，观察了一段时间，发现确实没有漏了，我们于7月8日告知你们修好了，并请了社区组织三方进行赔偿调解，我们多次提醒你们尽快开业，我们租金也要从8号开始计算，如果不交租金，我们可以认为你违约了，将解除合约，一切损失将由你自己负责。2019年7月24日，被告回复：你们的门市至今为止都无法经营，无法使用，我们也无法继续履行合同，请你把我们的损失赔偿给我们。原告配偶：至于赔偿损失，你们没有给出合情合理合法的金额，损失计算方式也没达成一致，但无论怎样，该付的租金应该付，该赔的会赔。 2019年8月9日，原告配偶给被告发微信：从7月12日三方调解至今，我们已多次提醒你们应该履行合同，支付商铺维修完成以后的租金，该赔付的肯定赔付，该付的租金应该付；但你们一直不开业，也不缴纳租金；你们不缴纳租金的行为已违约，请你于2019年8月15日内将商铺维修完成后的租金支付；如你们仍然不开业和不支付租金，我们将有权解除合同，并请你们撤出商铺。 2019年8月10日，原告向被告邮寄送达了催缴租金的通知。 2019年10月10日，本院向被告送达了本案诉状副本、传票等文书。 2019年11月19日，被告向原告发微信和短信：你们之前说的解除合同，我们现在同意解除合同，你们明天上午来拿钥匙我明天上午十点在门市那里等你们嘛；你明天不空的话最迟后天嘛，反正明后天都可以，你确定了时间给我说。原告通过微信回复：我老公今天在下乡搞扶贫，他说等会儿空了他再回你。 2019年12月9日本案第二次庭审时，被告称2019年11月19日其就将房屋钥匙放在了旁边的门市，但是没有通知过原告钥匙放在那里，原告可以随时去拿。2019年12月9日庭审后，原告自行拿回了钥匙、收回了案涉房屋。 2019年12月12日，本院到案涉房屋现场进行查看，显示：屋内厨房冰箱位置上方原本漏油的地方有托盘，从外观看，目前未漏油，托盘内基本无漏油痕迹；被告提出的天花板处的漏水痕迹，但凭肉眼在现场光线下看，无漏水情况，无法确认该痕迹的形成时间及形成原因qing。 被告申请了证人陈强出庭作证。陈强称：我是被告请的装修案涉房屋的装修师傅；2019年2月签订了装修案涉房屋的合同，约定1个月装修完，即2019年3月18日前装修完成；装修时发现烟道漏油又漏水，我就电话告知被告，还发了照片给被告；装修期间没有人来维修；之后我装修了案涉房屋旁边的门市，看到了案涉房屋在维修，但是不清楚具体时间了；2019年8月左右，被告找我看下房屋内烟道是否修好了；2019年8月10日左右我去看了，发现烟道漏油的地方吊了一个托盘，我认为有托盘就没有修好，托盘挡住了漏的地方，看不清楚。原告称，认可装修期间出现漏水漏油的情况；但是有托盘不能认定没有修好，加托盘是为了继续观察是否还漏油。被告称，认可证人陈强证言。 被告申请了证人唐华碧出庭作证。唐华碧称：2019年3月28日开始我给被告打工，做切菜打杂的工作，一直上班到2019年4月30日，之后就没有上班了，我得了4000元工资；上班期间餐馆漏油漏水，有很大的味道；餐馆开门了但是没有开业，有人来吃，但是厨房漏油，一碗面也没有卖出去过。原告称，不认可证人唐华碧证言真实性。被告称，认可证人唐华碧证言。 庭审中，原告称，2019年4月15日被告才告知原告案涉房屋存在漏水漏油的情况；原告在2019年6月24日通过问政平台投诉后，2019年6月25日开发商就维修好了，之后就没有漏油漏水；案涉房屋确实存在质量瑕疵，但是原告积极督促物管及开发商进行维修并维修完成，被告应当在维修好后开业，但是被告以双方对损失赔偿金额没有达成一致为由拒不开业，被告拒不支付租金的行为属于根本违约；依据合同第9.2条主张被告支付解除合同违约金20240元；原告主张的物管费和水电费没有代被告支付；押金应与租金相抵扣。 被告称，被告装修的期间是2019年2月21日至2019年3月21日，被告开门了但是没有经营；2019年2月底被告发现房屋存在漏水漏油漏烟等问题后及时向物管反映，不存在扩大损失的情况；2019年4月时房屋厕所旁边放冰箱的位置漏水，2019年11月冰箱位置没有漏水了，但是厨房又开始漏水了，直至现在若下大雨，案涉房屋仍然会漏水；原告于2019年6月24日在问政平台投诉后，2019年6月25日就修好了不符合逻辑；物业公司出具的《业主报修单》是物业公司为规避其责任出具，故意将维修完成时间提前，不能证明案涉房屋现已经不存在漏水漏油问题；虽然原告于2019年7月8日和2019年7月18日通知被告维修好了，但是被告不清楚是否还漏，所以没有开业经营，需要下几场大雨后确认不漏了才经营；2019年7月18日后被告没有去案涉房屋看过；同意支付修好后的租金，但是原告应当先赔偿被告损失，且已付的租金10120元应当抵扣修好后的租金；被告已于2019年11月19日通知原告解除合同、交还房屋，但是原告无正当理由拒不接收房屋；押金10000元可用于抵扣欠付的费用。 本院认为：原告与被告签订的《商业用房租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 关于解除合同、返还房屋。第一，合同法第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。原告作为出租人，其主要的合同义务是向被告交付具有适租性的房屋。案涉房屋存在漏水漏油影响了被告正常使用案涉房屋。被告将漏水漏油问题通知了物管公司和原告要求进行维修，可以表明被告要求出租人进行维修并继续租赁。第二，2019年5月13日原告与被告调解时，被告提出了不租了即解除合同的意思表示。首先，漏水漏油问题的维修需要一个合理的期限，原告在2019年4月知晓案涉房屋存在漏水漏油问题后，于2019年4月至2019年6月期间向相关职能部门反映情况、向物管公司和开发商报修，应认定原告在积极履行维修义务。其次，漏水漏油问题虽然影响了被告开业经营，但在原告积极协调解决问题、原告同意被告不支付维修好之前的租金、原告同意协商进行赔偿的情况下，该问题不足以导致合同无法继续履行，不会导致合同目的无法实现，故被告不同意继续履行没有合同和法律依据，2019年5月13日被告表示不租了不发生解除合同的法律效果。第三，2019年7月8日原告通知案涉房屋已经维修完毕、希望协商赔偿，被告称可以但要提前联系，2019年7月18日原告再次通知被告及时开业以减少损失扩大。被告称案涉房屋现在下雨时仍然漏水、其无法确认是否确已维修好，故没有在原告通知后开业经营。但是被告在2019年7月18日后没有去案涉房屋看过，其称仍未维修好无相应证据证明，其主张没有事实依据。原告主张要先赔偿损失后开业，但是没有赔偿损失不是合同继续履行的障碍，其主张没有依据。原告多次催促被告开业被告拒不开业的行为属于根本违约，原告有权解除合同。故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。本院于2019年10月10日向被告送达了本案诉状副本等文书。故本院判决于2019年10月10日解除原告与被告签订的《商业用房租赁合同》。 合同解除后被告应向原告返还房屋。因原告已于2019年12月9日收回了案涉房屋，故对原告主张被告返还房屋的诉请不再判决支持。 关于租金、违约金。原告主张2019年6月25日案涉房屋漏水漏油问题均维修好，故主张被告支付从2019年6月26日起至合同解除之日的租金。但是，根据原告举示的证据其于2019年7月8日才通知被告案涉房屋维修完毕，自此被告才负有开业经营并支付租金的义务。故被告应向原告支付2019年7月8日起至合同解除之日即2019年10月10日期间的租金10120元/月×3.1个月＝31372元。被告已支付2019年2月19日至2019年5月18日期间的租金10120元，该期间属于房屋维修的期间，该期间已付租金应抵扣欠付租金，再用押金10000元抵扣欠付租金后，被告还应向原告支付2019年7月8日起至2019年10月10日期间欠付租金11252元。合同第9.2条约定，被告原因导致合同解除的，原告有权要求被告支付当年年租金的20%的违约金。故原告要求被告支付解除合同的违约金101200元×20%＝20240元的诉讼请求本院予以支持。 关于物管费及水电费。合同约定租赁期间的物管费和水电费应由被告承担，但是原告并未代付其主张被告承担的物管费和水电费，故对原告要求被告支付物管费和水电费1286元的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、于2019年10月10日解除原告余欣与被告王碧红签订的《商业用房租赁合同》； 二、被告王碧红于本判决生效后立即向原告余欣支付2019年7月8日起至2019年10月10日期间欠付租金11252元； 三、被告王碧红于本判决生效后立即向原告余欣支付解除合同的违约金20240元； 四、驳回原告余欣的其他诉讼请求。 如果被告王碧红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费9575元减半收取4787.5元，由被告王碧红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  黄明真 二〇二〇年一月十七日 书记员  陈 实