南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0113民初4779号原告：赵乾宇，男，1984年12月15日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。原告：黄伟，女，1984年11月5日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。以上两原告共同委托诉讼代理人：李艳丽，江苏刘洪律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：符志峰，江苏刘洪律师事务所实习律师。被告：高年英，女，1957年1月30日生，汉族，户籍地江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈兆东，江苏玖润律师事务所律师。被告：黄亮，男，1981年8月20日生，汉族，户籍地江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：夏为胜，江苏宁盾律师事务所律师。原告赵乾宇、黄伟与被告高年英、黄亮确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人李艳丽、符志峰，被告高年英，被告黄亮及其委托诉讼代理人夏为胜到庭参加了第一次庭审。原告赵乾宇及两原告共同委托诉讼代理人李艳丽、符志峰，被告高年英及其委托诉讼代理人陈兆东，被告黄亮及其委托诉讼代理人夏为胜到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告赵乾宇、黄伟向本院提出诉讼请求：1、判令两被告于2019年3月26日签订的《借款合同》和《抵押合同》无效；2、判令两被告立即办理栖霞区某某路XX号XX幢二单元XXXX室涤除抵押权手续；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：两原告系夫妻关系。2014年5月21日，两原告经案外人鞠某介绍与被告高年英及其丈夫梁某签订了《协议书》，约定两原告购买被告高年英、案外人梁某名下坐落于栖霞区房屋（以下简称案涉房屋），房屋总成交价为39万元，因该房屋系梁某获得的拆迁安置房，故双方约定在该房屋具备上市条件之日起三十日内办理房屋过户手续。两原告按约定付清房款后，被告高年英及其丈夫梁某于2014年7月3日将房屋交付给两原告使用。现梁某已去世，该房屋于2019年3月21日登记在被告高年英名下，因高年英拒绝配合两原告过户，两原告将高年英及江某（梁某与高年英之子）诉至南京市栖霞区人民法院。在该案审理过程中，两原告发现被告高年英与被告黄亮于2019年3月26日签订了虚假的《借款合同》和《抵押合同》，并就案涉房屋办理了抵押登记，该抵押权的设立直接影响到案涉房屋的过户。为维护合法权益，故两原告诉至法院，请求判如所请。被告高年英辩称，2014年被告高年英的丈夫梁某生病住院，需要20万元救命，附近邻居给被告高年英介绍了一个和其儿子江某年龄相仿的人买房子，案涉房屋售价38万元，都是由梁某及江某处理的，被告高年英没有文化，梁某、江某让其签字按手印其就在《协议书》上照做了。当时买房人是原告赵乾宇还是案外人鞠某，被告高年英并不知晓。后案涉房屋出售给被告黄亮是江某与被告黄亮之间操作的，被告高年英在签字之前曾告知被告黄亮案涉房屋曾卖给过一个小孩，有点麻烦。就两被告签订的《借款合同》、《抵押合同》，被告高年英不是很清楚，别人怎么让被告高年英签字，其就按他人要求的签了。被告黄亮辩称，《协议书》中的购买人是案外人鞠某，并非两原告，两原告的名字是后加的，案外人鞠某应为本案适格主体。两原告并未支付房屋价款给被告高年英，而是支付给案外人江某，补充协议上只有案外人江某的签名并无被告高年英及其丈夫梁某的签名，而江某并未取得被告高年英及梁某的授权，故该协议应是案外人鞠某与案外人江某所签，被告高年英与两原告之间并无房屋买卖法律关系。两原告在被告高年英尚未取得案涉房屋房产证前订立的买卖协议，而案涉房屋作为经济适用房满5年才能上市交易，故该《协议书》是无效的。2018年11月27日，被告黄亮通过中介购买案涉房屋，中介告知被告黄亮案涉房屋待解决继承问题即可过户，被告黄亮遂与被告高年英签订了《存量房买卖中介合同》，被告黄亮并不知道案涉房屋存在一房二卖的情况。2019年3月21日被告高年英取得案涉房屋的不动产权证，被告黄亮为了资金安全在2019年3月26日支付案涉房屋首付款50万前，与被告高年英签订了《借款合同》与《抵押合同》并办理了抵押登记。两被告之间虽不存在借款事实，但《借款合同》与《抵押合同》的签订是两被告共同的意思表示，故该合同是合法有效的。被告黄亮不知晓案涉房屋一房二卖并支付50万元购房款，应为善意第三人。经审理查明，2018年11月27日，两被告及案外人南京亮丽家房产经纪有限公司签订《存量房买卖中介合同》一份，约定：“转让方：梁某、高年英（甲方）受让方：黄亮（乙方）中介方：南京亮丽家房产经纪有限公司；根据国家有关法律、法规和本市相关规定，甲、乙、丙三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其它服务事项达成一致，订立本合同；标的基本情况及价款：所有权人梁某、高年英，房屋坐落某某路XX号某某园XX幢X单元XXXX室……房屋售价陆拾捌万元整（¥680000.00）；甲方委托丙方出售以上房地产，并代办产权转移、房屋交付等相关事宜；乙方委托丙方购买以上房地产，并代办不动产权证、房屋交付等相关事宜……甲方：高年英（签名并捺手印）乙方：黄亮（签名并捺手印）丙方：南京亮丽家房产经纪有限公司（加盖公章）二〇一八年十一月二十七日”。同日，三方达成《补充协议》一份，约定：“根据国家有关法律、法规和本市相关规定，经南京亮丽家房地产有限公司（丙方）居间介绍乙方购买甲方坐落于某某路XX号某某园XX幢X单元XXXX室的房屋，本着平等自愿和诚实信用原则，经协商一致，就交易事项部分细节订立本补充协议。2018年11月27日前，乙方支付定金壹万元整（¥10000.00）；2019年4月5日前支付购房款肆拾玖万元整（¥490000.00）；甲、乙双方同意，2019年12月31日前，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；乙方领取《房屋所有权证》后办理该房屋国有土地使用权证变更手续；甲、乙双方定于甲方收到以上房款后叁日内正式交付该房屋；甲、乙双方约定尾款壹拾捌万元整（¥180000.00），在房屋交付时，甲、乙双方自行交割；甲方承诺2018年12月31日前办理完该房屋的不动产权证书，并配合乙方做全权委托公证及设押；乙方承诺于2019年12月31日无论过户与否，乙方必须支付甲方所有房款。甲方：高年英（签名并捺手印）乙方：黄亮（签名并捺手印）丙方：南京亮丽家房产经纪有限公司（加盖公章）日期：2018年12月27日”。2019年1月22日，江苏省南京市玄武公证处作出（2019）宁玄证民内字第42号公证书，内容为：“申请人：高年英，被继承人：梁某，公证事项：继承房产。查明如下事实：被继承人梁某于二〇一四年六月七日死亡在南京市注销户口；被继承人梁某死后遗有与其配偶高年英夫妻共有的财产为：坐落于南京市房屋一处，建筑面积58.97平方米，有编号为宁房买卖契字第2013160949号的《南京市经济适用住房买卖契约》为凭；被继承人梁某与高年英是原配夫妻，共有一个子女，即独生儿子江某，无养子女，无有扶养关系的继子女，梁某的父亲梁某乙于一九九三年三月十七日死亡，母亲梁某丙于二〇〇一年十月十日死亡；被继承人高年英、江某均称，被继承人无其他继承人，生前无针对上述遗产的遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议，并对此均无异议，截止本公证书出具之日亦无他人向本处提出异议；现申请人高年英表示要求继承被继承人的上述遗产，江某表示放弃继承被继承人的上述遗产。被继承人的遗产应由其配偶高年英、儿子江某、父亲梁某乙、母亲梁某丙共同继承，因被继承人的父母均先于其死亡，现江某表示放弃继承被继承人梁某的上述遗产，故被继承人梁某的上述遗产应由其配偶高年英一人继承”。2019年3月21日，被告高年英取得案涉房屋的不动产权证。2019年3月26日，被告黄亮通过手机银行转账给被告高年英50万元，案外人江某将其中1万元返还被告黄亮。当日被告高年英与案外人江某向被告黄亮出具收条一张，内容为“今收到黄亮购买高年英、江某位于栖霞区处房屋购房款人民币肆拾玖万元整（¥490000.00元）。收款方式：现金转账。收款人：江某高年英（签名并捺手印）日期：2019.3.26”。2019年3月26日，两被告签订《借款合同》及《南京市房地产抵押合同》各一份，其中《借款合同》内容为“借款人：高年英（甲方）贷款人：黄亮（乙方）；甲乙双方共同商定，由乙方提供贷款给甲方；本合同项下的甲方向乙方借款的金额为人民币壹佰贰拾万元（¥1200000.00）；借款期限36月，自2019年3月26日起至2022年3月25日止；甲方向乙方支付利息，月利率为3%；为保证本合同项下的借款得到清偿，高年英同意将坐落于栖霞区某某路XX号XX幢二单元XXXX室的房屋[《不动产权证书》苏（2019）宁栖不动产权第0011902号，建筑面积58.97平方米]抵押给乙方，作为甲方归还借款的担保。房地产抵押合同由高年英与乙方签订。到期一次还本付息，利随本清。甲方：高年英乙方：黄亮2019年3月26日”，《南京市房地产抵押合同》内容为“抵押人（甲方）：高年英抵押权人（乙方）：黄亮甲方抵押担保的主债权数额为壹佰贰拾万元整，1200000.00；债务履行期限为自2019年3月26日起至2022年3月25日止；甲方将《抵押房地产清单》中载明的自有房地产及其附着物、定着物抵押给乙方，作为上述债务人履行债务的担保；甲乙方确认，上述《抵押房地产清单》中载明的房地产总价值为人民币壹佰伍拾万圆整1500000.00；抵押担保的范围为主债务及其利息；抵押物坐落：栖霞区某某路XX号XX幢二单元XXXX室；不动产单元号：320113003014GB00036F00210079；房屋用途：住宅；不动产权证：苏（2019）宁栖不动产权第0011902号；抵押建筑面积58.97”。2019年3月27日，被告黄亮就案涉房屋办理了抵押登记并取得了苏（2019）宁栖不动产证明第0009286号他项权证。2019年4月15日，两原告以经济适用房转让合同纠纷为由将江某、高年英作为被告并将鞠某作为第三人诉至本院，要求法院判令江某、高年英将案涉房屋登记至两原告名下并支付违约金。该案案号为（2019）苏0113民初2355号。庭审中，两原告为证明其已于2014年5月21日通过案外人鞠某向被告高年英及案外人梁某购买了案涉房屋，举证了：1、2014年5月21日《协议书》一份，其中甲方梁某、高年英，受益人江某，乙方鞠某、赵乾宇、黄伟，见证方南京华府房产代理有限公司；2、2014年5月21日案外人梁某、江某向案外人鞠某出具的定金收条一张；2014年6月24日案外人江某向两原告出具的定金收条一张及江某向原告赵乾宇出具的收条一张；2014年7月3日江某向两原告出具的收条一张；2014年12月5日江某向原告赵乾宇出具的收条一张；3、2014年6月24日原告黄伟转账给江某15万元的银行凭证一张及2014年7月3日原告黄伟转账给江某21万元的银行凭证一张；4、案外人鞠某出具的收条2张及《申明》一份。被告高年英质证其年龄大记不清了，其都是按照案外人江某与梁某的要求签字按手指印的。被告黄亮质证其认为《协议书》中两原告的名字是后加的，实际购房人为案外人鞠某；对其余的定金收条、收条及银行凭证等证据真实性无异议。同时，两原告还申请鞠某作为证人出庭作证，鞠某陈述的经过与两原告诉请的事实理由一致。被告黄亮申请两被告的中介南京亮丽家房产经纪有限公司员工李某乙出庭作证，就案涉《借款合同》及《南京市房地产抵押合同》的形成经过，李某乙称：中介要求两被告办理《借款合同》及《南京市房地产抵押合同》是因为案涉房屋当时尚不能过户，被告黄亮担心钱付了房子拿不到，故为了保证被告黄亮50万元购房款的安全，两被告遂以借款的名义办理了抵押。因为被告黄亮担心被告高年英及江某谎称房产证丢失重新办理房产证二押，就设立了120万元的借款金额用以抵押，由于设押价格要低于房屋价格，所以抵押合同中房屋价格定的150万元。上述事实有当事人的陈述、《协议书》、定金收条、收条、《申明》、《不动产登记资料查询结果证明》、《借款合同》、《南京市房地产抵押合同》、《存量房买卖中介合同》、公证书、银行业务凭证、证人证言及本院的庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，就两原告主体问题，两原告基于房屋买卖法律关系在另案中主张该案被告江某（本案案外人）、高年英（同为本案被告）将案涉房屋过户至两原告名下，在该案审理过程中，两原告发现案涉房屋已设立抵押登记，抵押权人为本案被告黄亮，两原告遂以确认合同无效纠纷为由提起本案诉讼，故两原告作为本案主体适格。就本案而言，基于两被告之间的房屋买卖，被告黄亮出于保证其购房款免于风险的目的，在中介协调下两被告之间签订了虚假的《借款合同》，并于当日就该《借款合同》签订了《南京市房地产抵押合同》，而两被告并无真实的借贷事实，故两被告以虚假的意思表示签订的《借款合同》与《南京市房地产抵押合同》应属无效。被告黄亮据此在案涉房屋设立的抵押应予涤除。被告黄亮抗辩其善意取得案涉房屋，与本案并非同一法律关系，本案不予处理，被告黄亮可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，判决如下:一、确认被告高年英与被告黄亮于2019年3月26日签订的关于南京市栖霞区某某路XX号XX幢二单元XXXX室的《借款合同》和《南京市房地产抵押合同》无效。二、被告高年英、黄亮于本判决生效之日起二十日内将设立在南京市栖霞区某某路XX号XX幢二单元XXXX室的抵押权涤除。案件受理费80元，减半收取40元，由被告高年英、黄亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 悦二〇二〇年一月十六日法官助理  熊江燕书 记 员  沈易茜