福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终21号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：吴志华，男，1986年7月17日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：叶诚，福建联合信实（三明）律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人吴志华房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人吴志华的委托诉讼代理人叶诚等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴志华全部诉讼请求，一、二审案件受理费由吴志华承担。事实和理由：1.碧桂园公司已于合同约定交房日前通知吴志华收房，吴志华因在验收房屋过程中发现房屋不符合合同约定的交房标准而拒绝收房。而根据《商品房买卖合同》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，只有在房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人才可以拒绝交房。但本案商品房所出现的问题并非为房屋主体质量问题，该问题不属于双方合同约定的不符合合同交付条件的范畴，因此，吴志华要求碧桂园公司承担逾期交房的违约责任没有法律依据；2.逾期办理讼争商品房权属登记系因国家调整了产权登记制度，在办理不动产权证书时，增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》，并非碧桂园公司原因所导致，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。且在政策调整之前双方关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形，故一审以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖；3.根据司法实践，出卖人在向不动产登记部门完成房屋首次登记后，根据双方的约定房屋权属登记代办事宜，由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。本案违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显存在错误，应予以调整。 吴志华辩称：1.碧桂园公司交付的房屋是精装房的标准，即添置家电即可入住正常使用，而该房屋存在漏水、地面等一系列问题，根本无法保证正常使用，碧桂园公司将明显存在质量问题房屋交付吴志华，不构成实质交付，应当承担逾期交付的违约责任；2.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，其提出情势变更的理由不能成立；3.合同中已经明确约定了逾期交房以及逾期办证的违约金计算方式，在违约情形明确情况下，应当按照合同约定计算违约金。 吴志华向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司向吴志华支付逾期交房违约金31442元（违约金按购房价款794103元的每日0.03%计算，从2017年1月1日计算至2017年5月13日共计132日）；2.碧桂园公司向吴志华支付逾期办理不动产权属证书违约金23343.6元（违约金按购房价款794103元的每日0.01%计算，从2017年4月1日计算至2018年1月25日共计294日）；3.本案诉讼费用由碧桂园公司负担。 一审法院认定事实：2014年4月30日，吴志华与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定吴志华向碧桂园公司购买位于三明市梅列区商品房；总价款为794103元；碧桂园公司应于2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的车位交付给吴志华使用；除合同第八条规定的特殊情况外（不可抗力因素），出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，双方一致同意关于出卖人的逾期交房违约责任按如下执行：1.逾期不超过90日，自买卖双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自买卖双方约定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。本条约定的“逾期”是指出卖人按买卖双方约定的可据实予以延期的原因外的逾期。若出卖人除买卖双方约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90日不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同条件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。碧桂园公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给吴志华。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，且买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。吴志华已依合同约定全额支付购房款。碧桂园公司于2016年12月26日通知吴志华接收涉讼商品房。2017年5月14日碧桂园公司与吴志华办理了涉讼商品房的交接手续。碧桂园公司于2017年12月30日通知吴志华领取办理房屋权属证书所需资料，于同日将办理房屋权属证书所需资料交付给吴志华。 另查明：吴志华在接收涉讼商品房前，分别于2017年1月8日、2017年1月11日、2017年2月17日、2017年3月10日、2017年4月8日、2017年4月10日、2017年4月16日、2017年4月19日对涉讼商品房进行查验。吴志华在查验时发现涉松商品房局部地板破损空鼓、局部踢脚线松动、局部墙面、局部墙面存在裂纹、卫生间天花板渗水等一系列质量问题。为此，碧桂园陆续对涉讼商品房进行维修。吴志华在接收涉讼商品房前所反映质量问题，碧桂园于2017年5月4日完成维修。 关于本案争议的焦点问题：1.碧桂园公司是否存在逾期交付商品房及相应违约金应当如何计算的问题。一审法院认为，（1）通过质量和消防验收是开发商交付房产的法定强制标准。涉讼商品房通过质量和消防验收，不足以佐证涉讼商品房已符合合同约定的交付标准。维修义务是买受人受领标的物后，买受人发现标的物轻微质量问题时出卖人应尽的合同义务，并不能成为出卖人瑕疵交付的理由。（2）按合同约定的标准，吴志华收到房产并添置家具和安装必要电器设备后即可入住。碧桂园公司交楼时，存在的涉讼商品房存在卫生间天花板漏水等一系列质量问题，吴志华显然无法正常入住使用。因此，吴志华以此为由拒绝受领，合法有效。吴志华接到碧桂园公司收房通知后，直至2017年1月8日才前往查验涉讼商品房，视为吴志华自愿将交付时间顺延至2017年1月8日。因此，碧桂园逾期交付涉讼商品房的起诉日期应为2017年1月8日。（3）碧桂园公司未提交证据佐证其对涉讼商品房维修完成后，有再次通知吴志华办理交楼手续。碧桂园公司应为此承担举证不能的不利后果。由此，吴志华要求逾期交房违约金计算至碧桂园公司实际交付涉讼商品房之前一日止，即2017年5月13日。 2．碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任。一审法院认为，2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园公司系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向，应有充分的了解和预判。三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。案涉合同约定的交房时间为2016年12月30日前，实际交房时间为2017年5月14日，均在三明市实施不动产统一登记之后，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见在案涉合同义务履行期限届满前，碧桂园公司有充分履行时间。据此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更，其可以免责的抗辩理由不能成立，不予采纳。吴志华与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和效力性强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致吴志华未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应依合同约定承担违约责任。 3．碧桂园公司逾期协助吴志华办理房屋权属登记的期间如何确定问题。一审法院认为，《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，且买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。碧桂园公司于2017年5月14日向吴志华交付商品房，依合同约定，碧桂园公司应于商品房交付之次日起第91日开始向吴志华依合同约定计付违约金。碧桂园公司主张其于涉讼商品房所在楼栋办理首次登记后即电话通知吴志华办理房屋权属证书，因其未提交证据予以佐证，不予采信。碧桂园公司于2017年12月30日将办理房屋权属证书所需资料交付给吴志华，至此碧桂园公司已尽相应合同义务。吴志华向房屋登记机构申办房屋权属证书及相关事前准备等因素导致其延后取得房屋所有权证书，不宜归责于碧桂园。因此，本案违约金计算至碧桂园通知吴志华领取办证所需资料前一日为宜。 综上、一审法院认为，碧桂园公司未按照合同约定期限履行合同义务，依法应承担相应的违约责任。由此，碧桂园公司应向吴志华支付相应的违约金元（因逾期交付商品房所产生的违约金，每日按吴志华已付房款的万分之三计算，从2017年1月8日计算至2017年5月13日止，共计30017.09元；因逾期协助办理房屋权属登记所产生的违约金，每日按吴志华已付房款的万分之一计算，从2017年8月13日计算至2017年12月29日止，共计11038.03元）。据此，对吴志华提出诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决:一、三明市碧桂园公司房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴志华支付因逾期交付商品房所产生的违约金30017.09元；二、三明市碧桂园公司房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴志华支付因逾期办理商品房权属证书所产生的违约金11038.03元；三、驳回吴志华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1169元，因适用简易程序审理，减半收取585元，由三明市碧桂园公司房地产开发有限公司负担413元，由吴志华负担172元，案件受理费未预交的应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，本案中碧桂园公司出售的商品房属于“精装房”，应符合一般商品房和“精装房”的交房条件。碧桂园公司虽通知吴志华接收房屋，但该商品房交房时局部地板破损空鼓、踢脚线松动、墙面存在裂纹、卫生间天花板渗水等装修问题，并不符合“精装房”的交付条件，且该房屋存在的上述质量问题，已严重影响业主正常居住和使用，虽然涉讼房屋通过质量和消防验收，但不能视为已符合合同约定的交付标准，故碧桂园公司应按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复，修复后再行交付。碧桂园公司提出，只有在房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人才可以拒绝交房的主张，与法律及《商品房买卖合同》的约定不符，不予支持。碧桂园公司未在合同约定期限履行交房义务，已构成违约，依法应承担违约责任。《商品房买卖合同》约定应按已付购房款的日万分之三支付逾期交房违约金，故自吴志华接到碧桂园公司交房通知后，于2017年1月8日前往验收涉讼商品房起，至碧桂园公司实际交付涉讼商品房之前一日止（2017年5月13日），碧桂园公司应支付给吴志华逾期交房违约金30017.09元。 三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施，本案合同约定的交房时间为2016年12月30日前，实际交房时间至2017年5月14日，而碧桂园公司办理初始登记的时间是2017年11月24日，故在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，并非碧桂园公司原因所导致，碧桂园公司不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实和法律依据。 根据《商品房买卖合同》约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给吴志华止，并非碧桂园公司向不动产登记部门完成房屋初始登记之时，碧桂园公司主张已电话通知吴志华领取办理房屋权属证书所需资料，但缺乏相应的证据证实。《商品房买卖合同》约定应按已付购房款的0.01%支付逾期办理商品房权属证书的违约金，故碧桂园公司应于商品房交付第91日起（2017年8月13日）至碧桂园公司将办理房屋权属证书所需资料交付给吴志华（2017年12月30日）止。碧桂园公司应支付给吴志华逾期办理商品房权属证书的违约金11038.03元。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1169元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴** 审判员  吴良盛 审判员  徐 浩 二〇二〇年一月十四日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。