浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书(2019)浙0382民初8460号原告：朱加永，男，1976年1月3日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：林顺友、吴蓓蓓，北京炜衡（温州）律师事务所律师。被告：王燕丹，女，1979年5月11日出生，汉族，住浙江省乐清市。被告：王某，男，2011年6月4日出生，汉族，住浙江省乐清市。以上二被告共同委托诉讼代理人：管志勇，浙江择法律师事务所律师。被告：张贤众，男，1975年2月12日出生，汉族，住乐清市。被告：卢凌志，女，1976年8月23日出生，汉族，住乐清市。原告朱加永诉被告王燕丹、王某、张贤众、卢凌志申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱加永的特别授权委托诉讼代理人林顺友、被告王燕丹及其特别授权委托诉讼代理人管志勇到庭参加诉讼，被告张贤众、卢凌志经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱加永向本院提出诉讼请求:1、准许继续对登记在被告张贤众、卢凌志名下的乐清市城南街道南草垟村不动产【房产证号：0××f48333，0××f48334；土地使用权证号：2-2009-42-3084】四楼的拆迁安置财产权益的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告诉被告张贤众、卢凌志民间借贷纠纷一案，乐清市人民法院受理后以（2018）浙0382民初2819号立案。2018年3月23日，原告向乐清市人民法院申请财产保全，乐清市人民法院于当日作出（2018）浙0382民初2819号民事裁定，查封被告张贤众、卢凌志名下的乐清市城南街道南草垟村不动产【房产证号：0××f48333，0××f48334；土地使用权证号：2-2009-42-3084】（以下简称“涉案不动产”)，后因涉案不动产被拆除，原告申请变更保全标的物，乐清市人民法院裁定解除上述不动产的查封，冻结了涉案不动产的拆迁安置财产权益。2019年4月，被告王燕丹、王某对涉案不动产四楼的拆迁安置财产权益提出执行异议。2019年7月，乐清市人民法院作出（2019）浙0382执异71号执行裁定，中止对涉案不动产四楼的拆迁安置财产权益的执行。现原告认为，浙0382执异71号执行裁定存在错误，理由如下：一、被告王某与张贤众、卢凌志签署的《住宅套房卖契》系无效合同，即涉案不动产四楼被查封前不存在合法有效的书面买卖合同。被告王某于2011年6月4日出生，《住宅套房卖契》签署时间为2016年10月27日，则王某签署卖契时年仅5周岁。根据《民法总则》第二十条的规定，不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人；第一百四十四条规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效；被告王某签署购房款为65万元的《住宅套房卖契》属于一项民事法律行为，有效的前提是行为人具有相应的民事行为能力，故而王某的上述签署卖契行为属于无效的民事法律行为，该卖契不应产生合同效力。二、被告王燕丹、王某未实际占有、使用涉案不动产四楼。1、被告王燕丹、王某提交的用水发票仅一张，时间是在2018年10月22日，系涉案不动产被查封后的发票，同时该发票也未显示是在涉案不动产里使用所产生的水费。同时，被告王燕丹、王某也未提交相关用电依据。2、被告王燕丹、王某提交的由城南街道南草垟村村民委员会、城中村改造专项办公室出具的证明，该证明与客观事实相违背。首先，（2019）浙0382执异69号-72号均出现了同样的证明，除名字外，其他内容几乎都一致，颇为反常；其次，该证明上未有任何相关人员的签名；再次，据原告了解，村委会的章由张贤众的亲属保管，可以随意开出任何形式、内容的证明，该证明不具有法律效力。三、被告王燕丹支付购房款的情况不符合常理。1、无论上述卖契是否产生合同效力，被告王燕丹所述支付购房款的时间早于2016年10月27日，即签署该卖契的时间，明显不符合常理。2、王燕丹已于2016年10月23日通过银行转账汇款20万元，却又通过现金方式另行交付15万元，不符合常理。四、涉案不动产四楼未办理转移变更登记，被告王燕丹、王某存在相应的过错。1、从《住宅套房卖契》可见，被告王燕丹、王某是明知涉案不动产证件情况。根据法律法规及政策，涉案不动产几乎不可能会被分出六个房产证和土地证，但被告王燕丹、王某却仍同意购买，说明二人接受涉案不动产的现状，表现出非善意，无法获得产权登记，二人明显有过错。现归责于涉案不动产四楼无产权登记及未办理过户属客观不能，作为异议理由之一，法院又支持该理由，有失偏颇。2、原告出借款项给张贤众和卢凌志，会了解两人的经济情况，对两人名下经房管部门登记的房产信息，真实性自然产生信赖。如果买方明知房产不可能过户仍购买，只因执行异议时法院会将过错归于卖方，事后依旧能获得所有权益，这表明房管部门确认的房产信息也有可能是虚假的。所以，在这种情况下，法院应依法认定作为买方的被告王燕丹、王某在房屋无法过户上存在过错。五、涉案交易的不动产系违章建筑，双方签订的书面买卖合同不属于有效合同。涉案不动产四楼房屋拆除前的现状与房产证、土地使用权证所登记的占地面积、建筑面积、楼层均不相符，存在违章建筑行为与事实，该事实在被告所提供的《乐清市农村历史遗留违建住宅补办手续申请表》的内容足以体现，即合法部分为0平方米，违法部分建筑面积166.08平方米。可见双方在签订《房屋买卖协议》之时，交易的标的物本身不具有合法性，而且在法院查封该不动产时也没有通过罚款补正使其获得合法性，故该房屋买卖协议书在人民法院查封之前并不属于合法有效的书面买卖合同。综上，原告提出上述诉请。为证明其主张事实，原告朱加永提交了以下证据：1、公民身份证，证明原告的主体资格；2、公民身份证，证明：被告的主体资格及被告王某于2011年6月4日出生，合同签订时系未成年人；3、《住宅套房卖契》，证明涉案不动产四楼买卖交易，签约时间是2016年10月27日，买受人为王某的情况；4、银行转账记录、5、收条，证明涉案不动产四楼购房款的交付情况和经过；6、用水发票，证明被告王某、王燕丹在异议期间提交的用水发票仅一张，时间是在2018年10月22日，系涉案不动产查封后的发票；7、村委会、拆迁办公室证明，证明该书面证明无任何证明人员签署确认，仅加盖印章，不符合证据形式要件，拆迁时间与查封时间不相符，原执行异议裁定采用该证据存在明显错误；8、执行裁定书，证明乐清市人民法院对被告王燕丹、王某的执行异议作出裁定，原告对此表示不认可，有权提起诉讼的事实；9、历月用电明细，证明涉案不动产在拆除之前用电户一直登记在被告张贤众名下，被告王燕丹、王某并不存在实际占有、使用、管理涉案不动产的事实；10、用水情况清单，证明涉案不动产四楼的用水户主（王燕丹）与涉案不动产七楼（建筑物六楼）的用水户主（叶吉拉）过户时间均为原民间借贷案件涉诉之后的2018年8月2日过户，明显存在为了应付本案执行而事后刻意补造的事实；11、房屋买卖协议书，证明本案被告张贤众、卢凌志存在通过伪造房屋买卖协议，企图规避原民间借贷案件执行的嫌疑，该份买卖协议注明的买受方叶吉拉据原告了解系张贤众、卢凌志的外甥女，二人的伪造行为因叶吉拉父亲的坚决反对，后续并未提出执行异议，但相关的转移财产行为已实际发生的事实。被告王燕丹、王某答辩称：一、被告王燕丹、王某购买涉案房屋，已交付了全部价款，并实际占有使用多年，直到被拆迁拆除为止，众所周知，被告王燕丹、王某系该房屋实际权利人。众多证据均相互印证涉案房屋拆迁安置权益属于被告王燕丹、王某享有。为此，南草垟村委会和城中村专项办公室根据事实共同出具了证明，确认被告王燕丹、王某系涉案房屋的拆迁安置权利人，对该房屋进行评估、丈量，并与被告王燕丹、王某签订了《拆迁补偿安置协议书》等等证据，均充分证明了被告王燕丹、王某为涉案房屋拆迁安置财产权益的权利人。二、原位于张贤众名下的59.34平方米的老房早已拆除灭失，现拆迁补偿的对象已不是原登记在张贤众名下的该59.34平方米房屋。现拆迁补偿安置的对象是一幢六层，占地面积135.16平方米，总建筑面积1002.56平方米的房屋，并独立分成六套，其中101和601属张贤众所有，201属林碎和所有，301属魏乐云所有，401属王燕丹所有，501属**挺所有。现在的拆迁补偿是分别对上述每套房屋的所有人进行补偿，而不是仅对张贤众一个人进行补偿。被告王燕丹、王某所享有的拆迁补偿权益为401房，而张贤众应享有的拆迁补偿权益限于其享有的101和601两套房屋，两者享有权益所对应的是不同的房屋。因此，原告的主张应针对101和601两套房屋。退一步讲，按照乐清市拆迁安置补偿的相关规定，对于原张贤众名下的59.34平方米的老房，张贤众最多只享有260平方米左右的安置补偿权益，而根据拆迁办房产分户图所示，张贤众所享有的101和601两套房屋的补偿面积就可达301平方米，而被告王燕丹、王某所享有的补偿面积可达268.42平方米，均超过了原张贤众名下老房应得的补偿利益。如果依照原告的理解执行拆迁安置补偿，张贤众得到的财产补偿权益将远高于其实际应得。因此，不管从哪个角度看，被告王燕丹、王某所享有的荣欣路522号四楼401房屋拆迁补偿权益与张贤众无关，更不是张贤众名下财产。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。为证明其主张事实，被告王燕丹、王某提交了以下证据：1、王燕丹户口本，证明王燕丹与王某系母子关系；2、被拆迁房屋整幢照片，证明涉案房屋已不是原登记在张贤众名下的房屋；3、装修材料单、房屋内部照片、快递单和用水情况清单，证明王燕丹购买该房屋后，对房屋进行装修居住使用，是该房屋的所有权人，也是该房屋拆迁补偿安置权益人；4、拆迁补偿安置协议书、房产分户图和宗地图，5、乐清市棚户区改造项目安置补偿款领取申请表，证明王燕丹系被拆迁人，系涉案401房的拆迁补偿安置权益的权利人，张贤众和卢凌志不是涉案房屋拆迁补偿权益的权利人；6、乐清市农村历史遗留违建住宅补办手续申请表，证明人民政府确认王燕丹为401房的权利人，并同意王燕丹补办相关手续，张贤众和卢凌志不是涉案房屋拆迁补偿权益的权利人。7、证人李某的书面证明（证人证言内容与(2019)浙0382民初8464号案相同，本案证人不再重复出庭），证明多年来涉案房屋水电费均由被告王燕丹缴纳的事实。被告张贤众、卢凌志未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告王燕丹、王某对原告提供的证据均没有异议，但认为原告提供的证据9、10、11不能证明原告的待证事实。原告对被告王燕丹、王某提供的证据的质证意见：1、原告对被告王燕丹、王某提供的证据2的三性无异议，但对证明对象有异议，该照片中的房屋虽与张贤众名下的原土地证面积59.34平方米的老房不相符合，但该幢房屋系张贤众在原老房的基础上改建的，虽为违章建筑，但仍旧是张贤众名下的房屋，被告王燕丹、王某在异议期间提供的买卖合同、拆迁补偿安置协议书等证据均指向权利来源是该老房。2、原告对被告王燕丹、王某提供的证据3的真实性、关联性及证明对象均有异议，由于涉案不动产已经被拆除，无法进行核实比对，另外，即便照片显示的是涉案房屋的屋内情况，但也不能证明系被告王燕丹一家进行的装修。3、原告对被告王燕丹、王某提供的证据4、5的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。本案争议的焦点是被告王燕丹、王某对涉案不动产或衍生的拆迁安置权益是否享有足以排除执行的情形，故依法应参照不动产是否具备足以排除执行的条件来认定拆迁安置财产权益的归属，但该组证据均形成在涉案不动产被人民法院查封之后，与本案待查明的事实不存在关联关系。被告王燕丹、王某是否享有涉案不动产拆迁补偿安置权益，有待本案的审理结果来确定，不能直接证明其系权利人的待证事实。4、原告对被告王燕丹、王某提供的证据6的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。涉案不动产在拆迁安置之前已被人民法院查封，政府行政部门不顾人民法院作出查封裁定，在相关审理结果尚未明确之前直接根据被告的申请签署相关协议书，合法性值得商榷。5、原告对证人证言有异议，认为证人的收费员身份无法被证明，其证人资格有问题，且其对时间表达的模糊不清，不能证明待证事实。对原、被告提供的上述证据，本院经审核后认为，上述证据均与本案有一定的关联性，能从不同角度证明围绕涉案房产买卖、拆迁过程的相关情况，本院予以确认，但对其证明目的结合全案证据与庭审事实综合认定。根据以上证据认证及庭审，本院确认本案事实如下：被告王燕丹、王某系母子关系，被告张贤众、卢凌志系夫妻关系。2009年3月，被告张贤众、卢凌志从赵晓鸥、赵顺锰处购得涉案不动产乐清市乐成镇南草垟村荣欣路522号原址上的二间一层老屋（土地证号：乐政集建（94）字第4201269号；房权证号：乐房权证乐成镇字第××号），双方签订一份《房地产买卖契约》，载明成交金额132000元。2009年3月3日，赵晓鸥、赵顺锰、张贤众、卢凌志在乐清市房产管理局申请转移登记并在询问笔录上签字确认。张贤众于2009年3月30日缴纳契税3450元。2009年3月2日，张贤众与赵晓鸥、赵顺锰另有签订一份《房屋及宅基地（房地产）卖契》，载明房款625000元。叶方森分别于2009年6月2日、6月3日、6月30日分三次转账各100000元（共计300000元）至张贤众银行账户（账号：62×××63）。后应叶方森要求，《房屋及宅基地（房地产）卖契》补注明两人出资购房所占比例分别为张贤众占52%（325000元）、叶方森占48%（300000元），房屋产权过户登记在张贤众、卢凌志名下，土地使用权过户登记在张贤众名下，同时将卖契时间“三月二日”修改为“六月二日”，并将该卖契交叶方森收执。20××年3月31日，叶方森转账500000元至张贤众的上述银行账户用于合伙拆建套房。2012年7月3日，张贤众、叶方森签订了一份《合伙投资、合作建房及产权分配协议书》，约定涉案不动产经合伙拆建成套房，叶方森分得三楼170平方米、五楼170平方米的房地产权；其余房地产权归张贤众所有；涉案房地产权登记在张贤众名下，实际产权由两人按份共有。被告王燕丹欲购买涉案不动产乐清市城南街道南草垟村荣欣路522号的第四层房屋，于2016年10月5日向被告张贤众转账300000元作为购房定金。2016年10月23日，被告王燕丹向被告张贤众分两次转账各100000元，共计200000元。同日，被告王燕丹支付现金150000元，被告卢凌志出具了收条。2016年10月27日，被告王燕丹以被告王某名义与被告张贤众、卢凌志签订了一份《住宅套房卖契》，约定：立卖契人张贤众、卢凌志自己拥有的房屋坐落在乐清市建筑面积约175平方米、即三间一个平面、包括共用分摊面积在内、坐北朝南……土地使用权按国家政策规定分配为准，应份的土地使用权归买受人。该房出卖时无证，经双方在房介中商定今后若国家政策允许可以办理私产权证，其办证、过户的各种税费、规费等由买受人自行支付，立卖契人无条件配合办理相关手续。该房混合结构未装修，……现以650000元市价出卖给买受人所有。房款立卖契人已随本契当面收清，不另写收据。……之后，被告王燕丹一家一直居住于。在乐清市城中村改造过程中，南草垟村荣欣路522号房屋需要被拆除，2018年8月17日，被告王燕丹（乙方）与乐清市城南街道城中村改造专项办公室（甲方）签订了《乐清市城中村改造涉及房屋拆迁补偿安置协议书》，确认乙方房屋协议编号Ｎ××3-（401），房屋为框架结构4间1层，实际房屋占地面积135.16平方米，实际房屋建筑面积166.08平方米；经甲方认定并按规定处罚的房屋（补偿不予15%奖励）建筑面积134.21平方米；甲方补偿乙方总安置面积为134.21平方米，乙方自愿选择产权置换方式为选择安置房面积134.21平方米；甲方一次性补偿乙方房屋残值365367元、搬迁费3600元、第一年临时安置补偿金19929元，合计388896元。上述协议签订后，被告王燕丹一家搬离涉案四楼房屋。现荣欣路522号已经被拆除。之后，被告王燕丹申请办理乐清市农村历史遗留违建住宅补办手续，乐清市城南街道办事处同意给予占地房屋补办166.08平方米手续；王燕丹在拆迁安置补偿款金额为388896元的“乐清市棚户区（城中村）改造项目拆迁安置补偿款领取申请表”上签字。另查明，涉案的不动产的土地使用权权属为宅基地使用权，土地使用权证登记的占地面积为59.84平方米，房屋产权证登记为一层房屋，建筑面积为59.34平方米。涉案不动产被拆除之前，占地面积为135.16平方米，共六层楼层，第四层建筑面积为166.08平方米。乐清市城南街道城中村改造专项办公室的拆迁档案中荣欣路522号宗地图载明其宗地号为Ｎ××3，房产分户图载明Ｎ××3-(401)权利人是王燕丹。另查明，2018年6月19日，本院在审理原告朱加永与被告张贤众、卢凌志民间借贷纠纷一案中，根据原告朱加永提出的财产保全申请，以（2018）浙0382民初2819号民事裁定查封了被告张贤众、卢凌志名下的城南街道南草垟村不动产【房产权证号：0××f48333、0××f48334；土地使用权证号：2-2009-42-3084】，因该不动产被拆除，原告朱加永申请变更保全标的物，本院以（2018）浙0382民初2819号之二民事裁定解除对上述不动产的查封，冻结了该不动产的拆迁安置财产权益。因被告王燕丹、王某就该不动产四楼相应的拆迁安置财产权益提出执行异议，2019年7月3日，本院作出(2019)浙0382执异71号执行裁定书，中止对涉案不动产四楼拆迁安置财产权益的执行，原告朱加永不服该裁定，遂起诉。本院认为：本案争议焦点是被告王燕丹、王某对涉案房产的拆迁安置财产权益是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告王燕丹、王某与被告张贤众、卢凌志在法院查封之前已签订了《住宅套房卖契》，支付了全部购房款，并占有使用涉案房产。上述事实有被告陈述、证人证言及相关买卖协议、银行转账回单、收条、相关用水情况发票清单、证明等证据证实，上述证据能够相互印证，可以证明被告王燕丹、王某与被告张贤众、卢凌志就案涉房产发生真实的买卖情况及对案涉房屋进行占有使用的事实，应予认定。虽涉案不动产在拆除前的状况与房产证、土地使用权证所登记的占地面积、建筑面积、楼层均不相符，但在城中村改造过程中城南街道城中村改造专项办公室对涉案不动产四楼房屋认定给与拆迁补偿安置，并根据被告王燕丹申请同意其办理农村历史遗留违章住宅补办手续，视为政府行政部门对位于四楼的涉案房产权益的确认。故被告王燕丹、王某与被告张贤众、卢凌志就涉案房产签订的书面买卖合同合法有效。虽然涉案房产至今未办理过户登记，但并无证据表明被告王燕丹、王某自身存在过错，故被告王燕丹、王某在涉案房产被拆迁前享有物权期待权，具有阻止对涉案房产强制执行的效力。现涉案的房产已作为城中村改造项目予以拆迁，之后本院又重新作出了冻结该不动产的拆迁安置财产权益的裁定，本案的执行标的已由涉案房产转为拆迁安置财产权益，同理，被告王燕丹、王某具有阻止对涉案房产的拆迁安置财产权益强制执行的效力。综上，被告王燕丹、王某享有足以排除执行涉案房产拆迁安置财产权益的民事权利，故对原告的相关诉讼请求，本院不予支持。因被告张贤众、卢凌志、王燕丹、王某未能办理涉案房屋过户登记致引发本案纠纷，应负担本案受理费。被告张贤众、卢凌志经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告朱加永的诉讼请求。案件受理费7133元，由被告王燕丹、王某、张贤众、卢凌志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  韦开云人民陪审员  吴玲娟人民陪审员  蔡荷微二〇二〇年一月七日代书 记员  蔡好然