广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6881号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所为：中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：梁芝奕，男，1984年7月17日出生，汉族，住广东省罗定市**************。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人梁芝奕商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初16273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、民事行为遵循意思自治原则，双方签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条也规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。双方合同约定的违约金上限符合法律规定，且通过下划线、加黑方式进行了特别提示，买受人也未就该条款申请变更或撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，但本案买受人未就其损失高于合同约定进行充分举证。因房价迅猛上涨，买受人只有获利而无损失。根据合同约定，通大公司逾期交房超过360日的，梁芝奕可以选择解除合同。通大公司作为房地产开发企业，逾期交房时间越长，承担的成本越高，通大公司不存在怠于交房的理由。综上，一审法院不支持违约金上限的约定，不符合事实与法律。二、如梁芝奕在通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前已办理收楼手续的，则通大公司逾期交楼违约行为的截止时间则为梁芝奕办理收楼手续之日，即实际交楼之日。一审法院认定逾期交房违约金截止至涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并实际交付之日止，没有依据。本案尚未生效，一审判决自2019年9月起，通大公司于每月最后一日向梁芝奕支付当月违约金超出梁芝奕的诉讼请求，也不利于双方结算及履行。梁芝奕辩称，涉案合同属格式合同，一审判决的违约金并不高。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。梁芝奕于2019年6月18日向一审法院起诉请求：判令通大公司向梁芝奕支付逾期交房违约金（以购房款472000元为本金，按每日万分之一的标准计算，从2017年7月1日起计至通大公司实际交付房屋之日止，于判决生效之日起十日内支付已实际逾期交房的违约金，以后于每月30日支付当月违约金）。一审法院认定事实：1.2015年4月1日，梁芝奕与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，梁芝奕以472000元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区**********的房屋，合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件六合同补充协议第五条第2款约定，该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算，如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；第八条第4款约定，本合同履行过程中，出卖人向买受人发出任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴纳或补交费用、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且均为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知，以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告，已报纸刊登该公告视为送达；（3）电话/短信通知，送达时间为买受人接到通知交付电话/短信时间。合同签订后，梁芝奕如数支付了全部购房款。2.通大公司确认案涉商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，对于何时才能达到合同约定的交楼条件亦不能确定。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与梁芝奕签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，通大公司应于2017年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付梁芝奕使用。梁芝奕按约交付房款后，通大公司至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，应自最后交房期限的次日即2017年7月1日起承担相应的违约责任。至于违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向梁芝奕支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而梁芝奕如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房已超过两年，目前未能确定何时能够办理案涉商品房的竣工验收备案手续，即通大公司何时才能将符合合同约定的商品房交付给梁芝奕使用尚不能确定。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使通大公司履行义务，不利于梁芝奕实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。并且该约定远低于梁芝奕逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任的约定，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的梁芝奕以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日万分之一的标准计算，理据充分，一审法院予以支持。至于违约金的计算截止时间，一审法院认为，涉案合同约定，房屋的交付条件为在当地建设行政部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，房屋在符合交付条件后，经通大公司书面通知，梁芝奕应在通大公司通知的收楼之日办理收楼手续，梁芝奕不接收时，通大公司不承担逾期交楼责任。因此，根据通大公司之抗辩意见，以及梁芝奕在一审庭审中同意变更违约金截止点的意见，一审法院认定违约金应计算至案涉商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出书面收楼通知之日止。通大公司抗辩如梁芝奕在涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之前办理收楼手续的，违约金计算至办理收楼手续之日，因未验收合格即交付使用违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条等法律、行政法规的强制性规定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：通大公司于一审判决生效之日起十日内向梁芝奕支付逾期交房违约金[以472000元为基数，自2017年7月1日起，按每日万分之一的标准计算至中山市火炬开发区**********取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出书面收楼通知之日止；截至2019年8月31日为37335元，自2019年9月起，通大公司于每月最后一日向梁芝奕支付当月违约金]。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费638元，减半收取为319元，由通大公司负担（该款梁芝奕已预付，通大公司于一审判决生效之日起七日内迳付梁芝奕）。双方当事人在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案二审争议焦点为：一、一审法院认定通大公司承担的逾期交房违约金计算标准是否恰当；二、一审关于计算逾期交房违约金截止日期的处理是否正确。关于争议焦点一。梁芝奕与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》合法有效，合同条款对双方具有法律效力。虽然双方签订的合同中约定了通大公司承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总价款的1%的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期交房行为的违约时限相联系，通大公司的逾期交房行为仍处于持续不确定的状态中。若不论通大公司逾期交房的行为再持续多久，通大公司均只承担涉案商品房总价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司已较长时间逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补梁芝奕的经济损失。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”。因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或者仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。梁芝奕诉讼主张涉案商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，一审法院不以封顶条款为限，以总购房价款为基数，按照合同约定的每日万分之一的标准计算违约金并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。涉案合同约定出卖人应取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，通大公司理应按合同约定向业主交付房屋。本案业主没有在通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前实际收楼，业主也没有主张其在此之前收楼。依照合同约定，通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》后，向业主发出书面收楼通知，告知业主在通大公司确定的合理期间内办理收楼手续，业主无正当理由拒不收楼的，该期限届满之日视为业主收楼之日，故违约金应计至业主实际收楼或视为实际收楼之日。本案中，一审法院将逾期交房违约金计算至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且向业主发出书面收楼通知之日并未加重通大公司的责任，本院对此予以维持。综上所述，上诉人通大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费638元（该款中山市通大房地产有限公司），由上诉人中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇一九年十二月六日书记员  杨婉婷