贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初11507号原告：邓光华，男，1941年8月9日出生，汉族，住本市云岩区。原告：皮国琴，女，1943年5月15日出生，汉族，住本市云岩区。二原告共同委托诉讼代理人：邓春林，系二原告之女。被告：贵州新里程房地产开发有限公司，住所地：本市云岩区省府西路商住楼1幢1层2号。法定代表人：李晓文。委托诉讼代理人：周礼超、卢宁，贵州泽行律师事务所律师。原告邓光华、皮国琴与被告贵州新里程房地产开发有限公司（以下简称：新里程房开）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告邓光华、皮国琴及其委托诉讼代理人邓春林，被告新里程房开的委托诉讼代理人周礼超、卢宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓光华、皮国琴向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告擅自延长拆迁期限、并用2007年2月已向贵阳市房屋征收管理中心申请办理拆迁结案的拆许（2002）字47号《拆迁许可证》欺骗强拆原告位于贵阳市云岩区房屋行为违法；2、请求判令原告与被告2017年12月27日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》撤销无效；3、请求判令被告将原告位于贵阳市云岩区未拆完产权房180平方米修建归还（价值约300万元）；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告明确第一项诉请为要求判令被告用过期拆迁证拆迁原告房屋的行为违法。明确第二项诉讼请求为要求原告与被告2017年12月27日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无效。原告将第三项诉讼请求变更为：要求被告赔偿原告400万元。事实和理由：原告夫妻于1975年在贵阳市云岩区买地修建三层住房，房屋面积180平方米，一层为门面房44.56平方米（产权证上载明经营日杂销售）。2002年被告开发红豆巷项目，原告及其他5户住房的房屋都在被告规划建设红线内，但被告从2002年至2018年16年时间从未与原告及其他5户提出过任何拆迁事宜。可被告却在属于规划红线范围内的房屋16年却没有依法征收的情况下，2007年2月向贵阳市房屋征收管理中心申请办理房屋拆迁完毕的结案手续，又于2009年4月7日通过多家职能部门为被告修建的红豆巷商住楼签字盖章同意验收并办理产权。2018年1月26日中午1点，被告在没有任何通知拆迁公司及拆迁房屋的相关手续，便来强拆原告的房屋，原告一家当时就与被告发生打闹并报警，110及市西派出所均到现场出警并拍摄当时拆房现场。原告当时就要求被告第二天12点以前必须将打坏的房屋修好，被告也同意第二天一定来修复。结果第二天被告便单独约邓光华，并威胁原告邓光华，你家房子今天你同意不同意我们都要拆，我们公司有拆你家房子的政府文件，我们老板明天从北京回来，你不同意拆，到时你家什么都没有，如果你今天同意拆，我们公司可以给你家安排三套小户型房屋及25万元作为补偿。原告邓光华是一位近80岁的老人又没有文化，因头天被告的违法强拆行为已将原告皮国琴惊吓生病，加上原告一家老小又居住在该房内，所以原告邓光华迫不得已便同意了被告的条件，违心的和被告签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。明显这份拆迁协议有失公允，违反社会公序良俗，根本不是原告的真实意思表示。原告皮国琴作为房屋共有人毫不知情也未在该拆迁协议上签字。2018年6月被告又再次欺骗原告邓光华，假装按照拆迁协议将优山美诗2套住房交给原告，要求原告将两套房屋的装修保证金、维修基金、物管费3万元交纳，原告交纳完后便将部分私人物品搬进该房，但被告却破门而入将原告的物品搬出，并强占已经分配给原告的住房至今（原告于2019年1月20日下午3点已在渔安派出所报警）使原告一家老小从被告拆房至今居无定所，只能在未拆迁完的住房内打帐篷居住。因搭帐篷居住太危险，现原告又借高利贷在原住房内修建临时房居住（原告一家居住在拆迁房内当地派出所、社区、居委会、城管局、住建局、规划局、信访局、扫黑办、法院等都有备案）。在原告与被告签订拆迁协议中载明：被告是2002年7月31日取得拆许（2002）字47号《拆迁许可证》，可被告16年后待拆迁许可证过期撤销，主体资格都不具备的情况下，竟采取欺骗、威胁、暴力、低价等违法手段来强拆原告房屋，并且在该协议中故意隐蔽2018年1月26日的强拆违法行为，将2018年1月27日签订的拆迁协议故意将日期提前到2017年12月27日，并将原告搬迁日期定在2018年12月27日签拆迁协议当天，可见被告当时威迫原告签协议真是用心良苦。被告欺骗胁迫原告签订协议将原告房屋拆迁后，又不履行和原告签订的拆迁协议，其用意就是欺诈。综上所述，被告和原告签订的拆迁协议，被告都不是适格主体，完全违背了国家的相关法律法规，在程序上、行为上实属欺诈，该拆迁协议应该撤销无效。因此，原告为维护合法权益，支持原告的诉讼请求为感。被告新里程房开辩称：基于原被告签订的补偿协议合法有效，且已经全部履行完毕，请求驳回原告全部诉讼请求。针对第一项诉请，原告在民事诉讼中请求法院判决被告违法的诉请应属于行政诉讼范畴，并非民事管辖范畴。对于第二项诉请，该房屋拆迁安置补偿协议是双方的真实意思表示，并未违反法律的效力性强制性规定，且双方也实际履行完毕，所以该协议合法有效。针对第三项诉请，由于涉案房屋不复存在，已无恢复的可能，对于原告要求被告进行赔偿400万元不予认可，双方签订的协议已经履行完毕，原告的该项诉请无事实法律依据。经审理查明：二原告系夫妻关系。位于云岩区房屋所有权人为邓光华，产权证载明：房屋结构：混合房屋总层数：2，建筑面积：114.70平方米，设计用途：住宅。附记：该房屋系房屋历史遗留问题补登记办公室办理，补办面积60.81平方用途：非住宅（烟酒，食杂销售），面积：44.56㎡，结构：混合，时间：03年1月至05年1月。2002年7月31日，被告新里程房开取得拆许字（2002）第47号《房屋拆迁许可证》，拆迁范围：东：浣纱路104号至116号，南：红豆巷14号至26号、香狮路63号、浣纱巷（163号、164号），拆迁期限为2002年7月31日至2002年12月31日。在该《房屋拆迁许可证》左下方标注有以下字样“同意延期至2003年6月底2002.12.11加盖贵阳市房地产管理局公章”。2005年8月2日，邓光华、皮国琴作为委托人与案外人刘成庆签订《授权委托书》，该委托书载明：“本委托人：邓光华、皮国琴长期在外，现欲将本人自有资产（房屋坐落在贵阳市，共二层，计：114.7平方米（建筑面积）出售，特全权委托刘成庆为代理人办理以下事宜。一、签订售房合同，收取售房款等一切相关事宜。二、若该房拆迁，有权办理有关拆迁一切手续，并取拆迁补偿费。三、本委托有转委托权。四、委托期限，自公证之日起，直至上述委托办理完毕之日止。被委托人在上述权限内的代理行为，签署的有关文件、协议，合同及缴纳之税费，本委托人均认可。”。对该委托，贵阳市南明区公证处出具了（2005）筑南公字第733号《公证书》。2017年12月6日，刘成庆作为委托人，李幼君作为被委托人签订《委托书》，载明：“委托人刘成庆受邓光华之委托，全权处理邓光华位于贵阳市云岩区（详见产权证）拆迁事务中之一切工作，该委托为全权委托（详见公证书），现因委托人在外工作，不能回贵阳，故转委托，被委托人李幼君全权处理与新里程房开公司就该房所进行处理的一切事务（全权委托）被委托人在该拆迁事务中所有的表态决定及回收赔偿款……等一切行为，我均表示同意，此委托为不可撤销之全权委托。”。2017年12月5日，刘成庆作为乙方、李幼君作为刘成庆的委托代理人与被告新里程房开作为甲方签订《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议载明：“拆迁人：贵州新里程房地产开发有限公司（简称：甲方）被拆迁人：邓光华（简称乙方）甲方经贵阳市人民政府批准，在贵阳市云岩区地区进行项目建设，修建贵大成教学院系列改造工程。甲方遵照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《贵阳市房屋拆迁管理办法》的规定，于2002年7月31日取得拆许（2002）字47号《拆迁许可证》，双方按照规定批准的拆迁安置方案规定，协商订立以下协议共同遵守：一、拆迁范围内涉及乙方云岩区混合结构住宅用途的房屋，建筑面积114.7㎡需拆除。乙方负责出具有效的房屋所有权证和土地使用权证。乙方房屋所有权证、土地使用权证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销。并于2017年12月20日前搬迁完毕。乙方上述房屋如有产权、债务纠纷，由乙方自理，甲方概不负责……三、甲方以“优山美诗”小区21／23幢1单元3／2楼21-1-3-3／23-1-2-4建筑面积61／70.64㎡与乙方进行产权调换，附调换房屋平面图……九、其他：甲乙双方约定：1、甲乙双方新旧房互不补差，水表、电表也互不补差。2、由于乙方对甲方拆迁工作的支持，甲方无偿赠送一个地下车位给乙方使用……甲方新里程房开盖章乙方刘成庆签名盖章委托代理人李幼君签名盖章”。次日，刘成庆、李幼君与新里程房开签订《拆迁安置房屋回购协议》，载明：“回购人：贵州新里程房地产开发有限公司被回购人：邓光华（简称乙方）甲方因开发云岩区红豆巷14号香港名店街项目，依法拆迁乙方位于浣纱巷163号住房一栋（面积114.64㎡，其中商业用44.46㎡）（详见房屋拆迁安置补偿协议），经双方磋商，甲方自愿以其在优山美诗楼盘21-1-3-3号房；23-1-2-4号房共两套（总面积131.64㎡，其中商业用房44.46㎡）外加一个车位给乙方作为拆迁安置房，对此乙方表示同意，同时甲方又自愿以人民币：柒拾万元（￥700000元）作价回购上述全部资产，支付时间为半年（从本回购签署之日计）。若甲方能在三个月内支付回购款，乙方则自愿少收人民币：贰万捌仟元作为奖励。上述70万元，依法作为乙方对甲方享有的相应金钱债权凭证，成立并生效，若甲方逾期未履行，乙方可诉请法院强制执行。若半年逾期次日，甲方仍未支付回购款，则应按月向乙方支付违约金1%（即700000万*1%=7000元）。因此协议涉及到乙方要在贵阳市中级人民法院撤诉，所以一经签署便具法律效力。任何一方无权更改。回购人新里程房开盖章被回购人：刘成庆签名捺印代办人：李幼君签名捺印”。后，原告邓光华作为被拆迁人、乙方与新里程房开作为拆迁人、甲方签订《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议约定：“拆迁人：贵州新里程房地产开发有限公司（简称：甲方）被拆迁人：邓光华（简称乙方）甲方经贵阳市人民政府批准，在贵阳市云岩区地区进行项目建设，修建贵大成教学院系列改造工程。甲方遵照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《贵阳市房屋拆迁管理办法》的规定，于2002年7月31日取得拆许（2002）字47号《拆迁许可证》，双方按照规定批准的拆迁安置方案规定，协商订立以下协议共同遵守：一、拆迁范围内涉及乙方云岩区混合结构住宅用途的房屋，建筑面积114.7㎡需拆除。乙方负责出具有效的房屋所有权证和土地使用权证。乙方房屋所有权证、土地使用权证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销。并于2018年1月27日前搬迁完毕。乙方上述房屋如有产权、债务纠纷，由乙方自理，甲方概不负责……三、甲方以“优山美诗”小区／香港名店街一号楼21／23／1幢3／2／4楼21-1-3-3／23-1-2-4／1-1-4-6建筑面积61／70.46／47.45㎡与乙方进行产权调换，附调换房屋平面图……九、其他：甲乙双方约定：①甲乙双方新旧房互不补差，水表、电表也互不补差。②甲方一次性补偿乙方贰拾伍万元整（￥250000）作为乙方房屋装修、搬家等一切费用，乙方无任何理由向甲方再次索取任何费用。③甲方“优山美诗”小区21-1-3-3／23-1-2-4二套房屋于2018年5月31日交付给乙方……甲方新里程房款盖章乙方邓光华签名捺印2017年12月27日”。2018年1月29日，新里程房开向邓光华转款25万元。同日，邓光华向新里程房款出具以下字条内容：“今收到贵州新里程房产开发公司付云岩区拆迁补偿费合计贰拾伍万元250000元。邓光华签名捺印”。后新里程房开将上述协议中的三套房屋交付给邓光华。庭审中，原告认为该协议实际签订为2018年1月27日，并向法庭申请调取报警记录予以证明，并认为新里程房开公司于2018年1月25日拆原告房屋后，原告向市西路派出所报警，市西路派出所出警后让邓光华与新里程房开公司协商。后邓光华才与新里程房开公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，故该《房屋拆迁安置补偿协议》不是2017年12月27日所签，而是2018年1月27日签订。另，皮国琴也未在该协议上签字。调取的市西路派出所现场处警记录载明：“到现场，找到报警人，经了解得知，报警人称系“新宇”房开公司在拆其隔壁的房子时，将报警人的两扇卷闸门，一扇木门拆走，后我所告知报警人到新宇房开公司处理。我所做登记处理。”。新里程房开公司认为签订的日期应以协议载明的日期为准。产权证上载明的产权人为邓光华，邓光华作为皮国琴的配偶，形成表见代理，且房屋拆迁到现在，皮国琴并未提出任何异议。因李幼君认为新里程房开公司未履行其与新里程房开公司于2017年12月5日及2017年12月6日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《拆迁安置房屋回购协议》，并认为邓光华与新里程房开公司签订的《房屋拆迁安置协议》无效，于2018年将新里程房开公司、邓光华诉至我院，在审理过程中，李幼君向我院申请撤回起诉，我院于2018年10月18日作出（2018）黔0103民初6283号民事裁定，准许李幼君撤回起诉。2019年1月10日，新里程房开通过银行向刘成庆转款75万元。同日，刘成庆向新里程房开出具以下字条内容：“今收到新里程公司付来债权转让款计：人民币柒拾伍万元（￥750000）。此据收款人：刘成庆签名捺印”。后，新里程房开将已交付给邓光华的“优山美诗”小区21-1-3-3/23-1-2-4二套房屋收回。原告就此与新里程房开发生纠纷，将被告诉至我院，诉请如前。另查明，邓光华、皮国琴就本案事实另案起诉新里程房开及第三人刘成庆、李幼君，诉请为1、请求判令第三人刘成庆、李幼君冒用原告邓光华名义与被告2017年12月5日签订的《房屋拆迁补偿协议》、《回购协议》撤销无效；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。第三人刘成庆、李幼君未到庭应诉，但提出以下述称意见：原告诉请撤销的2017年12月5日《房屋拆迁安置补偿协议书》与《拆迁安置房屋回购协议》，已经为该原告与被告重新签订的房屋拆迁补偿协议所取代，原告诉请撤销的协议早已不存在。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告主张邓光华与新里程房开签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是受到新里程房开胁迫、欺骗下所签订，且该协议显失公平，故主张双方所签订的该协议无效。对此原告应承担举证证明责任。结合原告举证及庭审陈述可见，虽然邓光华本人与新里程房开公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》落款时间为2017年12月27日，但从调取的报警记录显示，2018年1月25日原告因新里程房开公司拆除涉案房屋向市西路派出所报警，如邓光华本人已于207年12月27日与新里程房开就涉案房屋拆迁达成协议，2018年1月25日新里程房开拆房时双方就不会发生冲突，故邓光华本人与新里程房开公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》的时间应在2018年1月25日之后，在新里程房开公司2018年1月29日转款25万元给邓光华之前。原告邓华光陈述在签订该协议过程中受到了胁迫并且该协议显失公平，首先其提交证据不足以证明，其次从之后的履行情况来看，其收到新里程房开公司向其支付的25万元，后其接收了新里程房开公司交付的三套房屋，其均未提出异议。故对原告主张受到胁迫的事实，不予认定。关于拆迁许可证的期限问题，该拆迁许可证确已过期，但邓光华用其云岩区房屋与新里程房开公司进行产权调换的意思表示是真实的。关于皮国琴未在该协议上签字，虽然邓光华与皮国琴系夫妻关系，但云岩区房屋登记的产权所有人为邓光华，新里程房开公司有理由相信邓光华有权就其名下房屋签订《房屋拆迁安置补偿协议》。另，从2018年1月29日邓光华收到新里程房开公司25万元及收到三套新里程房开公司交付的三套安置房屋时止，皮国琴从未提出异议，应视为皮国琴对邓光华本人与新里程房开公司签订的该协议知情并同意。综上，对原告诉请判令原告与被告2017年12月27日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》撤销无效的诉请，本院不予支持。至于新里程房开安置给原告的“优山美诗”小区的两套房屋后被新里程房开收回一事，因2005年8月2日，二原告就邓光华名下的浣纱巷163号房屋向刘成庆出具《授权委托书》，且该《授权委托书》双方办理了公证，在未经撤销前，该《授权委托书》合法且有效，之后刘成庆据此将该《授权委托书》委托事项转委托给李幼君，2017年12月5日及2017年12月6日，刘成庆、李幼君携二原告向刘成庆出具的《授权委托书》与新里程房开签订《房屋拆迁安置补偿协议》及《回购协议》，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，刘成庆、李幼君以邓光华的名义与新里程房开签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《回购协议》对原告发生效力。后，邓光华又就浣纱巷163号房屋重新与新里程房开签订《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议系是对刘成庆、李幼君作为邓光华的委托人与新里程房开签订《房屋拆迁安置补偿协议》及《回购协议》的变更，新里程房开应按邓光华本人与该公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》进行履行。后新里程房开公司将已交付给原告的“优山美诗”两套房屋收回与原告发生纠纷，原告可据邓光华本人与新里程房开公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》向新里程房开公司主张权利。对于原告要求被告赔偿损失的诉请，该诉请系基于主张原告与被告2017年12月27日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无效提出，因原告主张无效的诉请不予支持，故对原告的该诉请本院一并不予支持。对于原告诉请确认被告用过期拆迁证拆迁原告房屋的行为违法，新里程房开取得的拆许字（2002）第47号《房屋拆迁许可证》载明的拆迁期限为2002年7月31日至2002年12月31日，虽然贵阳市房地产管理局同意延期至2003年6月底，但新里程房开与邓光华或邓光华、皮国琴的委托代理人刘成庆据该《房屋拆迁许可证》签订《房屋拆迁安置补偿协议》的时间为2017年12月，确实已经超过了《拆迁许可证》载明的拆迁期限。但本案属于因拆迁安置补偿引发的民事纠纷，而非行政诉讼，本案审理的核心是邓光华与新里程房开公司之间签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是否有效问题，并不需要对拆迁行为的合法性进行审查。新里程房开的拆迁行为如果超越了行政许可的范围和期限，应由相关的行政管理机关予以处理。拆迁期限与当事人之间的民事权益争议不具有关联性，新里程房开的拆迁行为是否超越行政机关的批准期限不属于本案审理范围，故对原告诉请确认被告用过期拆迁证拆迁原告房屋的行为违法的诉请，在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第七十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告邓光华、皮国琴的诉讼请求。案件受理费15400元（已减半收取），由原告邓光华、皮国琴负担（已预交）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇二〇年一月九日书记员  刘航