湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终8876号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉新天天渔港海鲜有限责任公司，住所地武汉市江岸区沿江大道长江二桥下观景台。法定代表人：容慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐从政，湖北瑞通天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市蓝湾物业管理中心，住所地武汉市武昌区临江大道15号。法定代表人：张立燕，该中心经理。委托诉讼代理人：谢敏，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小兰，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉新天天渔港海鲜有限责任公司（以下简称天天渔港）因与被上诉人武汉市蓝湾物业管理中心（以下简称蓝湾物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初1570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月4日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。二审中，因双方当事人向本院申请给予三个月的案外和解时间，故本案扣除审限三个月。本案现已审理终结。天天渔港上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人蓝湾物业原审诉讼请求并支持天天渔港原审反诉请求；2.本案上诉费用由蓝湾物业承担。事实及理由：一审法院做出的（2019）年0102民初1576号民事判决书存在事实认定不清，法律适用错误，具体理由如下：一、蓝湾物业主张解除租赁合同的事由系长江岸线码头综合整治项目的实施，证据不足，前提不成立，一审法院事实认定错误。备忘录为水务局内部文件，仅有要求解除租赁合同的意思表示，不能证明长江岸线码头综合整治方案的真实性、关联性，以及要求天天渔港搬离的必要性。1、天天渔港解除租赁合同通知成立的前提为长江岸线码头综合整治项目的真实存在，涉诉房屋处需要进行施工建设，无法继续使用。备忘录并不具有该证明目的，可见蓝湾物业解除租赁合同的行为并不具有正当性。2、自2018年7月13日要求天天渔港搬离至今，天天渔港与经营的场所已经被武汉市武昌区市政建设（集团）有限公司占有并使用，做成了办公室，可见涉诉房屋并非不可使用，蓝湾物业要求天天渔港腾退是为交由他人使用，并没有真正用于政府建设项目，蓝湾物业违法解除租赁合同行为明显，应当向天天渔港赔偿相应损失。二、一审法院认定2017年7月13日，蓝湾物业因天天渔港欠付租金以及长江岸线码头综合整治项目的需要而解除租赁合同，是明显的事实认定错误。蓝湾物业2018年7月13日发出的解除合同通知仅载明系因长江岸线码头综合整治项目需要。且天天渔港与蓝湾物业在合同履行中变更了交租方式，由蓝湾物业通知交租后，天天渔港再行交租，不存在因欠付租金而解除合同。1、一审法院查明，蓝湾物业于2018年7月13日和2018年12月11日向天天渔港两次发出通知。一审法院判决确定双方租赁关系解除时间为2018年7月13日，那么解除事由也应为2018年7月13日发出通知载明的事由，即长江岸线码头综合整治项目建设需要，蓝湾物业2018年12月11日发出的通知仅是在租赁合同已经解除的基础上主张欠付的租金，但一审法院认为解除租赁合同的理由为天天渔港欠付租金和长江岸线码头综合整治项目建设需要两项理由（原审判决书第6、7页），此与事实严重不符。2、天天渔港与武汉市水务局劳动服务公司（2017年注销后，武汉市江滩管理办公室授权蓝湾物业管理涉案房屋的外租经营权）签订的租赁合同虽约定按季度支付，但双方未按合同实际履行，为配合劳动服务公司的审计需求，天天渔港都是在接到劳动服务公司的指令后才缴纳租金，天天渔港此前实际向劳动服务公司缴纳租金多数为半年或一年一交，已经形成了相对灵活的租金缴纳方式。三、一审法院认定天天渔港于2017年12月20日至2019年5月7日期间对涉诉房屋持续占用，系事实认定错误。天天渔港为配合蓝湾物业的腾退要求，已于2018年11月28日搬离了涉诉房屋，也告知了蓝湾物业，蓝湾物业未签收。2018年7月13日蓝湾物业向天天渔港发出通知要求7月30日搬离，没有为天天渔港预留合理腾退时间，天天渔港表示愿意配合，于2018年11月28日腾退房屋并告知蓝湾物业，系蓝湾物业自身原因未收回房屋，2018年11月28日至2019年5月7日期间，天天渔港并未占有使用涉诉房屋，无需支付房屋占用费。四、一审法院依据租赁合同第九条免责条款的约定“如遇防汛、政府建设或不可抗力因素，本合同将无条件终止，甲方不承担任何责任及经济损失”判决蓝湾物业对天天渔港的损失不承担责任，系法律适用错误。蓝湾物业所主张的解除租赁合同的事由并不符合本条款约定，其违法解除租赁合同对天天渔港必然造成经营、装修、裁员等经济损失，蓝湾物业应当承担赔偿责任。依据《租赁合同》第六条第7款之约定以及合同法以一百零七条、第一百一十三条规定，蓝湾物业单方违法解除与天天渔港之间的租赁合同，应当赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因蓝湾物业提前解除租赁合同，天天渔港需另寻经营场所，近半员工离职支付经济补偿金，提前解除租赁合同产生的近一年的经营损失，以及各项装修、设备等，天天渔港面临巨大的损失漏洞继续填补，蓝湾物业却因其单方陈述而免责，企业利益无法保障。蓝湾物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。蓝湾物业向一审法院起诉请求：1、确认蓝湾物业和天天渔港之间的租赁关系已经终止；2、判令天天渔港立即向蓝湾物业返还租赁物[位于武汉市江岸区沿江大道长江二桥下厢式防水墙（汉口段）B区]；3、判令天天渔港向蓝湾物业支付拖欠的租金和占用费人民币579,744元（截止于2018年12月20日）；4、判令天天渔港按照1,584元/日的标准向蓝湾物业支付占用费（自2018年12月21日起至租赁物返还之日止）；5、判令本案诉讼费用由天天渔港承担。天天渔港向一审法院提起反诉请求：1、判令蓝湾物业赔偿天天渔港各项经济损失10,196,674.41元；2、本案的诉讼费用由蓝湾物业承担。一审法院认定事实：武汉市江滩管理办公室系武汉市江岸区沿江大道长江二桥下厢式防水墙（汉口段B区）的管理单位。2011年8月10日，武汉市水务局劳动服务公司与天天渔港签订租赁合同，约定：武汉市水务局劳动服务公司将位于武汉市江岸区沿江大道长江二桥下厢式防水墙（汉口段B区），面积1400平方米出租给天天渔港，租期为2011年8月21日至2017年8月20日，租金每平方米38元，月租金53,200元，租金按季为一期收取，以后租金支付时间在前一个交费期间的最后十五天内一次性付清；租赁期间，如遇防汛、政府建设或不可抗力因素，合同将无条件终止，武汉市水务局劳动服务公司不承担任何责任及经济赔偿。此后，武汉市水务局劳动服务公司与天天渔港签订补充协议，约定从2014年8月20日起租赁单价为每平方米40元，其它条款仍按原签订合同的条款执行。2016年12月29日，武汉市水务局劳动服务公司与天天渔港再次签订补充协议，约定：为了配合黄浦路泵站及进出管涵工程的顺利完成，江岸区水务局需要拆除天天渔港厨房操作间212平方米，从2016年7月15日工程施工之日起，租赁面积按1188平方米计算；根据2016年7月18日水务局组织江岸区水务局、武昌江滩办等单位召开的协调会议精神，由江岸区水务局负责为天天渔港异地重建恢复厨房，费用由江岸区水务局负责，天天渔港表示认可；鉴于征收工作缩小营业面积及对经营收入等影响较大，在合同期满后，再续租两年，即2017年8月21日至2019年8月20日。2017年，武汉市水务局劳动服务公司予以注销。武汉市江滩管理办公室授权蓝湾物业就武汉市江岸区沿江大道长江二桥下厢式防水墙（汉口段B区），面积1188平方米行使外租经营权。天天渔港按上述租赁合同及补充协议约定的租金标准支付租金至2017年12月20日。2018年7月12日，武汉市亮点区块建设工作领导小组办公室作出工作会议备忘录，载明：会议研究长江主轴岸线码头综合整治方案、长江主轴近期建设项目涉及房屋拆迁相关问题及临江大道（二七长江大道-张之洞路）工程涉堤红线调整等事项，市水务局立即要求江滩管理办公室与天天渔港经营者解除合同，迅速开展腾退工作，7月底前完成，实现转功能、提档次。2018年7月13日，蓝湾物业向天天渔港发出通知，写明：因长江岸线码头综合整治项目的建设需要，位于武汉市江岸区沿江大道长江二桥下厢式防水墙（汉口段B区）已不能继续向贵司出租，需立即收回；自本通知作出之日，贵司就武汉市江岸区沿江大道长江二桥下厢式防水墙（汉口段B区）建立的租赁关系即时解除；贵司于2018年7月31日前腾退并交付租赁物。2018年12月11日，蓝湾物业再次向天天渔港发出腾退通知，载明：天天渔港自2018年起未依约支付租金，以及长江岸线码头综合整治项目的建设需要，已于2018年7月13日下达了腾退通知，租赁关系即时解除；不论基于政府建设需要，还是基于拖欠租金事实等，双方的租赁关系已经终止，天天渔港公司有义务腾退租赁物并交付租赁物钥匙，否则承担由此引起的全部法律责任；天天渔港公司应当及时清偿拖欠的租金和占用费，并承担由此产生的一切损失；于2018年12月20日前腾退租赁物。2019年5月7日，天天渔港将诉争房屋钥匙交给蓝湾物业。一审法院认为，武汉市水务局劳动服务公司与天天渔港签订的租赁合同和补充协议，符合法律规定，双方均应按租赁合同和补充协议的约定履行各自的权利和义务。此后，武汉市水务局劳动服务公司注销，武汉市江滩管理办公室授权蓝湾物业就诉争房屋行使外租经营权，天天渔港仍按租赁合同及补充协议的约定使用诉争房屋、缴纳租金，租赁合同和补充协议的相对方变更为蓝湾物业和天天渔港。2018年7月13日，蓝湾物业向天天渔港发出通知，要求解除双方的租赁关系，双方的租赁关系于2018年7月13日解除。双方的租赁关系解除后，天天渔港于2019年5月7日腾退出诉争房屋，还应支付蓝湾物业2017年12月21日至2019年5月7日的租金和房屋占有使用费787,248元[1188平方米×40元×16个月+1188平方米×40元÷30天×17天]。天天渔港已经于2019年5月7日与蓝湾物业办理交接手续，腾退出诉争房屋，对于蓝湾物业要求天天渔港返还诉争房屋的诉讼请求，已无事实和法律依据，一审法院不予支持。蓝湾物业要求解除双方租赁关系的依据是天天渔港欠缴租金且长江岸线码头综合整治项目需要，根据合同约定，如遇防汛、政府建设或不可抗力因素，合同将无条件终止，武汉市水务局劳动服务公司不承担任何责任及经济赔偿，蓝湾物业据此提出解除合同，并不违反法律约定，且天天渔港提交的证据无法证明经济补偿金损失、装修损失、餐厅设备及员工宿舍租金损失、可得利润损失实际发生及发生的实际金额，对于其要求蓝湾物业支付经济补偿金损失6,931,199.6元、装修损失1,024,093元、餐厅设备及员工宿舍租金损失338,580元、可得净利润损失610,148.78元的诉讼请求，一审法院不予支持。天天渔港要求蓝湾物业支付厨房拆迁补偿费1,292,653.81元，天天渔港厨房拆除并非蓝湾物业或武汉市水务局劳动服务公司的行为，与本案的租赁关系并非同一法律关系，天天渔港要求在本案中进行处理，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、蓝湾物业与天天渔港的租赁关系于2018年7月13日终止；二、天天渔港于本判决生效之日起十日内支付蓝湾物业至2019年5月7日的房屋租金和房屋占有使用费787,248元；三、驳回蓝湾物业的其他诉讼请求；四、驳回天天渔港的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,597元，反诉费37,064.07元，由天天渔港承担。因案件受理费已由蓝湾物业预交，天天渔港在支付上述判决款项时，将案件受理费9,597元一并支付蓝湾物业。二审中，天天渔港向本院提交以下证据：1、天天渔港与45名员工签订的劳动合同、天天渔港遣散45名员工后向其支付经济补偿金，员工出具的收条；拟证明：2018年11月28日，因蓝湾物业要求天天渔港腾退出长江二桥下的经营场所，天天渔港不得不重新寻找新的经营场所，经营规模缩小，不得不进行裁员，与45名员工解除劳动合同，现已向遣散的员工每人支付3个月的经济补偿金，共计570,219元，如按照其工作年限支付经济补偿金，共计应当支付1,610,926元；2、2017年1月1日至2017年12月31日期间天天渔港企业所得税年度纳税申报表、2017年1月1日至2017年12月31日缴纳税款的回单、完税证明、2018年1月1日至2018年12月31日期间天天渔港企业所得税年度纳税申报表、2018年1月1日至2018年12月31日缴纳税款的回单、完税证明，拟证明2017年1月1日至2017年12月31日，天天渔港的年收入总额为7,626,859.81元，应纳税所得额为610,148.78元，应纳所得税额为152,537.20元。2018年1月1日至2018年12月31日，天天渔港的年收入总额为5,617,765.89元，较2017年减少2,009,093.92元，应纳税所得额为449,421.27元，应纳所得税额112,355.32元。说明腾退对天天渔港的经营影响较大；3、案涉房屋长江二桥下观景台2019年实地录像及照片，拟证明2019年6月经过实地考察，发现案涉房屋是交给武汉市武昌区市政公司用于办公需求，是蓝湾物业将案涉房屋交由他人使用，蓝湾物业违法解除与天天渔港的租赁合同，应当赔偿天天渔港腾退的各项损失；4、天天渔港与马姗姗签订的汉街门店的租赁合同、天天渔港搬至汉街门店后的开业通知，拟证明2018年7月13日，武汉市蓝湾物业管理中心向天天渔港发出解除租赁合同关系的通知，要求天天渔港于2018年7月31日前腾退房屋。天天渔港收到通知后立即着手准备腾退事宜，于2018年8月13日与汉街门店房东马姗姗签订了租赁合同，租期自2018年8月15日起至2038年8月14日止。2018年11月28日，天天渔港腾退了案涉房屋，并于2018年11月29日在汉街门店开业。自此以后，天天渔港已将案涉房屋交付给蓝湾物业，不再对案涉房屋占有使用，也即无需支2018年11月28日后的租金；5、2014年4月2日至2017年12月12日期间天天渔港支付租金的发票，拟证明天天渔港向武汉市水务局劳动服务公司、武汉市蓝湾物业管理中心支付租金的时间是浮动的，是天天渔港接到通知后缴纳前期的租金，例如：2016年7月1日缴纳的是2015年5月20日至2015年11月19日的租金，2017年4月10日缴纳的是2016年10月20日-2017年3月19日的房租，可见双方并未按照合同约定的租金缴纳时间履行，是相对灵活的租金缴纳方式，2018年11月，天天渔港并未接到缴纳租金的通知，因此并未存在欠缴租金。蓝湾物业质证后认为，天天渔港提交的所有证据均属于逾期提交的证据，且该证据与本案无关联性，天天渔港在另外的地方开分店，不等于这边已退租，一审已查明天天渔港于2019年5月7日才交还钥匙。本院认为，天天渔港提交的证据1、2与本案无关，证据3、4、5不能实现其证明目的，本院均不予采信。二审经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，武汉市水务局劳动服务公司与天天渔港签订的租赁合同和补充协议，均合法有效，武汉市水务局劳动服务公司注销后，武汉市江滩管理办公室授权蓝湾物业就诉争房屋行使外租经营权，故武汉市水务局劳动服务公司在上述协议中的权利义务由蓝湾物业承继。武汉市亮点区块建设工作领导小组办公室于2018年7月12日召开研究长江主轴岸线码头综合整治方案、长江主轴近期建设项目涉及房屋拆迁相关问题及临江大道（二七长江大道-张之洞路）工程涉堤红线调整等事项的会议，会议纪要载明“市水务局立即要求江滩管理办公室与天天渔港经营者解除合同，迅速开展腾退工作，7月底前完成，实现转功能、提档次。”根据合同约定，如遇防汛、政府建设或不可抗力因素，合同将无条件终止，武汉市水务局劳动服务公司不承担任何责任及经济赔偿，蓝湾物业于2018年7月13日向天天渔港发出解除合同通知，符合合同约定“遇防汛、政府建设因素”的终止条件，故一审判决蓝湾物业与天天渔港的租赁关系于2018年7月13日终止，符合合同约定。合同解除后，蓝湾物业依合同约定不应承担任何赔偿责任，故天天渔港主张赔偿其经济损失的上诉请求，缺乏合同依据。因天天渔港在合同解除后未及时交还诉争房屋，直至2019年5月7日才腾退完毕，故天天渔港应当向蓝湾物业支付从2017年12月21日起至2019年5月7日的租金和房屋占有使用费。综上所述，上诉人天天渔港的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46,661.07元，由武汉新天天渔港海鲜有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  丰 伟审判员  刘鑫荣二〇二〇年一月十七日法官助理刘卫书记员陈亮希