湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终721号上诉人（原审被告）：黄红芳，女，1969年6月6日出生，汉族，住武汉市洪山区。被上诉人（原审原告）:武汉南湖重远物业服务有限公司，住所地武汉市洪山区洪山街南湖新城社区居委会3楼。法定代表人：张启民，该公司总经理。委托诉讼代理人：张宏明，湖北搏发律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雨，湖北搏发律师事务所律师。上诉人黄红芳因与被上诉人武汉南湖重远物业服务有限公司（以下简称重远物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初5561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄红芳上诉请求：1、撤销一审判决，查清事实，依法改判驳回重远物业公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由重远物业公司承担。事实和理由：一、一审法院仅以重远物业公司提供的费用催收单的照片来认定重远物业公司多次催收，系事实认定错误。一审中，黄红芳已明确表示从未收到过重远物业公司的催费单，且对重远物业公司提供的费用催收单照片的真实性提出异议。从照片的内容看，该照片的拍摄时间、地点均不能反映催收的具体时间和地点，且部分照片中的费用催收单对同一事项记载的内容存在明显的前后矛盾。一审法院仅以此认定重远物业公司多次向黄红芳催收，属于明显的认定事实错误。二、一审法院已查明重远物业公司成立于2014年6月17日，重远物业公司成立前，发起人股东并没有以重远物业公司名义与武汉市洪山区洪山街南湖村村民委员会（以下简称南湖村村委会）签订《前期物业服务合同》，而是在2014年9月20日由重远物业公司与南湖村村委会签订《前期物业服务合同》，该合同约定服务时间从2014年5月20日开始。一审判决参照适用《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第三条的规定，并推定重远物业公司从2014年5月20日开始履行物业服务合同的法律依据不足，属明显法律适用不当。三、一审法院已查明案涉还建房建成后，湖北诚功房地产开发有限公司（以下简称诚功公司）与武汉市洪山区南湖实业总公司（以下简称南湖总公司）签订《南湖新城家园房屋移交书》，将包含2114套还建房在内的南湖新城家园房屋移交给南湖总公司，交房时南湖村村委会发放《入住通知书》上的房屋面积超出拆迁还建合同所载面积，重远物业公司并没有出示南湖新城小区房屋建设规划、竣工验收报告、测量验收报告等相关手续来佐证房屋面积。根据《物业管理条例》第二十九条规定，重远物业公司承接南湖新城小区物业应移交房屋建设规划、竣工验收报告、测量验收报告等相关手续供业主查看。依据相关规定，房屋面积应按照不动产登记的面积计算，尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。黄红芳认为，南湖村还建房没有进行物权登记，《入住通知书》上所载面积没有实测机构的实测报告，没有房屋面积测量报告，物业公司收费没有法律依据。房屋面积只能按《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》上的面积计算。四、南湖新城小区2011年整体入住，黄红芳与武汉南湖佳园物业公司（以下简称佳园公司）签订《前期物业管理服务协议》，同时缴纳了1年的物业费，佳园公司服务不到一年就更换了物业公司。黄红芳除与佳园公司签订《前期物业管理服务协议》知情，南湖新城小区选聘其他物业服务企业，没有召开业主大会程序签订的物业服务合同，黄红芳均不知情，故物业服务合同对业主没有约束力，业主不予认可。五、重远物业公司未按物业服务合同第二条履行物业管理的义务，存在管理差、停车严重堵塞消防通道、消防车进不了小区，各类硬件设施损坏严重、维护差、未更换等问题。一审法院判决对黄红芳应交的物业服务费仅予以酌减10%错误。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，从而导致错误的判决，请求贵院依法撤销一审判决并改判。重远物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。重远物业公司已采取门上粘贴单据及电话催收，也进行了上门催收，但有些业主不在家、不搭理。重远物业公司自从入驻以来尽到了物业服务义务，不能仅以部分业主提出的异议，认定物业服务不周到。部分业主提出的房屋渗水、要求办理房产证、物业服务不好等问题，都是在2019年7月之后才提出，之前从未提过。业主多年的水费也是重远物业公司先行垫缴的。重远物业公司向一审法院起诉请求：1、判令黄红芳向重远物业公司支付从2014年5月20日至2018年11月19日期间拖欠的物业管理费用共计7943.18元及逾期支付违约金；2、本案诉讼费由黄红芳承担。一审法院认定事实：1、2009年6月，武汉市洪山区洪山街南湖村进行“城中村”改造，拆迁单位诚功公司陆续与村民签订《征地红线范围内房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》，约定了村民因房屋被拆迁将获得还建房的面积和套数，实际还建面积正负误差不超过300平方米的10%，如有不足按2000元/平方米给予货币补偿，如超出面积按2000元/平方米补差价。还建房建成后，诚功公司与南湖总公司于2011年4月7日签订《南湖新城家园房屋移交书》，约定诚功公司将包含2114套还建房在内的南湖新城家园房屋移交给南湖总公司，移交后诚功公司只负责建筑法规定的保修事宜，其他事宜及相关责任均由南湖总公司承担（包括小区后期物业管理等）。2011年5月2日，南湖村村委会就南湖新城家园小区4-2-1504房屋向黄红芳发放《入住通知书》，通知其房屋建筑面积为122.58平方米，已经办理完补交配套费，请到物业公司办理相关手续交纳费用及领取住房钥匙。2011年小区整体入住至2014年5月20日期间，小区物业管理服务由南湖村村委会委托武汉天宇弘物业管理有限公司（以下简称天宇公司）提供，2014年5月20日该物业服务企业从该小区退出，南湖村村委会委托张启民负责小区物业管理。2014年9月20日，重远物业公司与南湖村村委会签订《前期物业服务合同》，约定南湖村村委会聘请重远物业公司为南湖新城家园小区提供物业服务，合同期限为2014年5月20日至2015年6月30日，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅为1.2元/月/平方米，商业物业为2元/月/平方米；物业费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年6月30日前交费，逾期的应按约定标准支付违约金。2015年7月1月，武汉市洪山区洪山街南湖新城社区居民委员会与重远物业公司签订《前期物业服务合同》，约定选聘重远物业公司为南湖新城家园小区提供物业服务，合同期限为2015年7月1日至2016年5月20日，其他约定与前一份合同一致。2016年5月21日，武汉南湖新城家园小区业主委员会与重远物业公司签订《武汉市物业服务合同》，约定由重远物业公司在该小区提供物业服务，合同期限为2016年5月21日至2019年5月20日，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅为1.2元/月/平方米，商业物业为2元/月/平方米；物业费按年缴纳，业主应在每年7月1日前交费，经书面催缴仍未按时缴纳的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同还约定重远物业公司每年上交业主委员会车位租金9万元，场地租金广告费、管理费3万元。重远物业公司从2014年5月20日开始在该小区提供物业服务，黄红芳一直未向重远物业公司支付物业费，经重远物业公司多次书面催缴后仍未缴纳。2、南湖新城家园小区部分业主向有关部门反映小区业主委员会与物业公司签订物业合同未召开业主大会，也未公示合同信息，2019年8月5日，洪山街办事处回复称：“经核实，南湖新城小区业主委员会与物业公司签订合同没有召开业主大会情况属实。按照《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条规定‘业主委员会履行以下职责：（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同’；以及《业主委员会指导手册》中指出，‘决定选聘、解聘物业服务企业，应当召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。’鉴于此情况，物业公司已与业主委员会签订物业服务合同，而物业公司是在房管局备案，合同的有效性需要职能部门认证”。2019年8月1日，南湖新城家园小区部分业主要求查看小区成立业主委员会流程资料，洪山街社会事务服务中心2019年8月5日回复称，“南湖新城小区业主委员会于2015年8月1日来我办备案，经核查相关资料齐全，未查看选票情况，经与社区沟通，要求业主委员会提供当时的选票。因时间过长，目前还在寻找之中”。2019年8月12日，洪山街社会事务服务中心再次回复称：“该小区为城中村还建房，2016年5月21日-2019年5月20日业主委员会与物业公司签订物业服务合同，没有召开业主大会，经过业主委员会的表决。2019年7月，业主委员会又没有经过业主表决与物业公司签订了合同，按照《物业管理条例》第四十九条规定，物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘物业服务企业签订，鉴于此，我办认为业主委员会签订的合同违反了物业管理条例的规定。我办联系过房管局，得知该物业没有在房管局备案。南湖新城小区业主委员会于2015年8月1日在我办备案，当时经核查相关备案资料齐全，予以备案，但未查看选票情况。经与社区沟通，要求业主委员会提供当时选票，可业主委员会表示，因时间过久已丢失，选票真实性无从考证”。3、重远物业公司在相关部门登记成立的日期为2014年6月17日，法定代表人为张启民。4、武汉市洪山区洪山街南湖村原名武汉市洪山区洪山乡南湖村，南湖总公司是由武汉市洪山区洪山乡南湖村兴办的集体所有制企业，该村进行“城中村”改造后成立武汉市洪山区洪山街南湖新城社区。5、重远物业公司在南湖新城家园小区提供物业服务期间存在停车管理不规范、公共设施和公共部位维修养护不到位等服务质量问题，导致业主满意度不高。上述事实，有重远物业公司提交的《南湖新城家园房屋移交书》、《情况说明》、《入住通知书》、《前期物业服务合同》两份、《武汉市物业服务合同》、《催缴通知单》、《征地红线范围内房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》、相关维权回复、照片和视频及当事人当庭陈述等在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点在于重远物业公司与南湖村村委会、武汉市洪山区洪山街南湖新城社区居民委员签订的两份《前期物业服务合同》以及与南湖新城家园小区业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》是否为有效合同，能否对小区业主产生约束力。关于两份《前期物业服务合同》，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，本案诉争的南湖新城家园小区系“城中村”改造还建房，在房屋建成后由诚功公司移交给南湖总公司（即村集体），且移交协议约定移交后诚功公司只负责建筑法规定的保修事宜，其他事宜及相关责任均由南湖总公司承担（包括小区后期物业管理等），据此，南湖村村委会和武汉市洪山区洪山街南湖新城社区居民委员会作为代表村集体的集体经济组织和基层群众组织与重远物业公司签订物业服务合同符合法律规定，其签订的物业服务合同对小区还建房业主具有约束力。关于重远物业公司与小区业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》，黄红芳认为小区业主委员会并非召开业主大会选举成立，签订物业服务合同也未召开业主大会进行表决，程序不合法，故合同无效。但与重远物业公司签订合同的小区业主委员会在相关主管部门办理了备案登记，具备签订物业服务合同的主体资格，《物业管理条例》第三十四条规定“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”，但并未规定业主委员会违反此程序签订的合同属于无效合同，该合同也并不符合认定合同无效的其他情形，故应为有效合同，对重远物业公司和小区业主均有约束力。黄红芳若认为小区业主委员会未经法定程序选举产生、物业服务企业未经法定程序选聘，应另行通过合法途径加以解决。关于黄红芳认为第一份《前期物业服务合同》签订的时间先于重远物业公司成立的时间，未成立的公司不可能提供服务，该合同违法的主张，参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定(三)》第三条：“发起人以设立中公司名义对外签订合同,公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，本案中,第一份《前期物业服务合同》签订时间为2014年9月20日，合同约定重远物业公司开始提供物业服务的时间为2014年5月20日，说明双方在开始提供服务前已经就合同主要内容进行过口头约定，重远物业公司注册成立的时间为2014年6月17日，该日期与开始提供服务的2014年5月20日相距不足一月，在重远物业公司成立前订立并实际履行合同是为设立公司所进行的筹备行为，且重远物业公司最终依法设立并实际履行合同权利义务，故公司成立日期晚于提供服务开始的日期并不影响合同效力，也不影响重远物业公司据此主张合同权利。综上，重远物业公司依据上述三份物业服务合同从2014年5月20日开始在南湖新城家园小区提供物业服务，黄红芳作为该小区业主接受了重远物业公司提供的物业服务，应按合同约定交纳物业服务费。黄红芳从2014年5月20日至2018年11月19日期间共计欠交物业费54个月，欠费金额7943.18元（122.58平方米×1.2元/平方米/月×54个月）。鉴于重远物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，一审法院对黄红芳应交的物业服务费予以酌减10%，且对重远物业公司要求黄红芳支付逾期交费违约金的诉讼请求不予支持，据此，黄红芳应交纳物业服务费7148.86元（7943.18元×90%）。关于黄红芳主张计算物业费所依据的房屋面积应按还建协议约定的面积计算的抗辩意见，因还建协议签订时房屋并未建成，协议上约定的房屋面积并非房屋实际建筑面积，故一审法院对黄红芳该抗辩意见不予采纳。由于房屋尚未办理权属登记，重远物业公司以交付房屋时的《入住通知书》上载明的建筑面积计算物业服务，一审法院予以支持。关于黄红芳认为重远物业公司自2014年9月20日进场，本次起诉已经超过诉讼时效的主张，因重远物业公司从2014年5月20日开始提供物业服务及黄红芳欠付物业服务费的行为具有连续性，且重远物业公司多次通过书面催缴的方式向黄红芳主张权利，故重远物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，一审法院对黄红芳的该抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定(三)》第三条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、黄红芳于本判决生效之日起十日内向重远物业公司支付2014年5月20日至2018年11月19日期间的物业服务费7148.86元；二、驳回重远物业公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由黄红芳负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。一审判决主文第一项中“5月20”应更正为“5月20日”。本院认为，本案诉争的南湖新城家园小区系洪山区“城中村”改造还建房，南湖村村委会和武汉市洪山区洪山街南湖新城社区居民委员会作为代表村集体的集体经济组织和基层群众组织与重远物业公司签订的两份《前期物业服务合同》符合相关法律规定，为有效合同，对南湖新城家园小区全体业主具有约束力。重远物业公司与南湖新城家园小区业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条及相关法律、行政法规规定的认定合同无效的其他情形，故亦为有效合同，对重远物业公司和小区业主均有约束力。黄红芳认为小区业主委员会未经法定程序选聘物业服务企业，侵害业主合法权益，可另行通过其他途径予以解决。本案中，2014年9月20日《前期物业服务合同》中约定，重远物业公司开始提供物业服务的时间为2014年5月20日，而重远物业公司注册成立的时间为2014年6月17日，签订《前期物业服务合同》的日期虽在重远物业公司成立时间之后，但重远物业公司在成立前已实际履行合同中的权利义务，故重远物业公司成立日期晚于提供服务开始的日期，并不影响合同效力，也不影响重远物业公司据此主张合同权利。重远物业公司依据上述案涉三份物业服务合同从2014年5月20日开始在南湖新城家园小区提供物业服务，黄红芳作为该小区业主也接受了重远物业公司提供的物业服务，应按合同的约定交纳物业服务费。关于核算物业服务费的房屋面积标准问题。本院认为，因签订《征地红线范围内房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》时，讼争房屋并未实际建成，该协议中约定的房屋面积并非房屋的实际建筑面积，且讼争房屋至今未办理产权权属登记。一审法院以重远物业公司交付房屋时向业主出具的《入住通知书》上载明的建筑面积作为计算物业服务费的房屋面积，并无不当，且业主按《入住通知书》的内容已办理交纳相关费用、领取住房钥匙等手续。一审中重远物业公司提交了其向黄红芳催交物业服务费的相关证据，且重远物业公司从2014年5月20日起开始为南湖新城家园小区业主提供物业服务，但黄红芳作为该小区业主从未向重远物业公司交纳相应的物业服务费，其欠交物业服务费的行为具有连续性，一审法院认定重远物业公司的起诉未超过诉讼时效，并无不当。一审法院查明重远物业公司在向南湖新城家园小区业主提供物业服务中，管理方面存在一定的瑕疵，故对黄红芳应交的物业服务费予以酌减10%，实体处理并无不当。综上所述，黄红芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄红芳负担。本判决为终审判决。审判长  代娟审判员  黄浩审判员  任文二〇二〇年一月十九日法官助理吴倩书记员程玉