湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0124民初9764号原告：周新强，男，1971年10月15日出生，汉族，居民，住湖南省。委托诉讼代理人：夏文利，湖南光阳律师事务所律师。被告：钟鸿，男，1973年1月4日出生，汉族，居民，住湖南省。第三人：唐宁军，男，1968年12月13日出生，汉族，居民，住湖南省。原告周新强诉被告钟鸿、第三人唐宁军案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月2日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代到庭参加了诉讼。被告到庭参加了诉讼。第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、请求依法确认（煤矿安置小区）14栋303房屋属买方原告所有；2、请求停止对（煤矿安置小区）14栋303房屋的查封；3、请求责令第三人协助将（煤矿安置小区）14栋303房屋转移登记到原告名下；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年12月20日，原告周新强在宁乡市我爱我家房产信息服务有限公司业务员何某的居间服务下与第三人唐宁军签订《房地产买卖合同》，双方约定，周新强购买唐宁军位于（煤矿安置小区）14栋303房屋即案涉房屋，房屋总价为348000元，付款方式为一次性支付。2017年12月24日，周新强一次性支付唐宁军房屋总价款348000元，唐宁军于2018年将涉案房屋的所有权证和土地使用证以及房屋钥匙交付给周新强，周新强取得该房屋的所有权且实际占有了该房屋，将房屋配套设施水电户名由唐宁军更名为周新强，以周新强的名义交纳了水费、电费和物业管理费。但因不属于周新强自身原因，该房屋目前尚不能办理不动产转移登记。2018年9月26日，宁乡市人民法院就被告钟鸿诉唐宁军民间借贷纠纷一案作出（2018）湘0124民初3781号民事判决书，判决第三人唐宁军偿还被告借款本金197500元，逾期利息2653.75元及后期逾期利息。因唐宁军未按期偿还款项，钟鸿遂向宁乡市人民法院申请对唐宁军予以强制执行，诉讼期间，钟鸿向法院申请了诉前财产保全，法院作出（2018）湘0124财保19号执行裁定，于2018年5月23日查封了唐宁军名下的位于（煤矿安置小区）14栋303房屋。2019年，周新强得知房屋查封（房门已换锁进不去）后向法院提出案外人执行异议，主张唐宁军房屋所有权归自己所有，要求解除对该房屋的查封，法院审查后作出（2019）湘0124执异94号《执行裁定书》，驳回了原告的异议诉求。原告不服该《执行裁定书》，认为该《执行裁定书》严重违反法定程序(审判员孟征斌没有参与公开听证),严重损害了自己的合法权益，认为双方签订的《房地产买卖合同》没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效,所购买的房屋不系禁止上市交易的房屋。故原告今特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规的规定，向贵院具状，请求贵院支持原告的诉讼请求！原告为证明其诉讼主张向本院提供了如下证据：1、身份证，拟证明原告周新强的诉讼主体资格；2、公民信息检索单，拟证明被告钟鸿的诉讼主体资格；3、公民信息检索单，拟证明第三人唐宁军的诉讼主体资格；4、房地产买卖合同，拟证明原告与唐宁军在宁乡市爱我家房产信息服务有限公司东方明珠店业务员何某的居间服务下于2017年12月20日签订《房地产买卖合同》，约定原告购买唐宁军位于房屋，房屋总价为348000元，付款方式为一次性支付，房屋交付时间为2018年1月1日；5、湖南省农村商业银行客户回单、收条，拟证明原告通过银行转账方式于2017年12月24日交清唐宁军所出售房屋总价348000元，唐宁军于当日向原告出具收条；6、水费缴纳记录，拟证明（煤矿安置小区）14栋303房屋水电缴纳户名于2017年12月25日更名为原告周新强，周新强交纳水电费的事实；7、证明、营业执照、法定代表人身份证复印件、收据凭证，拟证明原告自2017年购买此房屋开始便一直缴纳物业费；8、房屋所有权证、土地使用证，拟证明唐宁军单独所有的位于（煤矿安置小区）14栋303号房屋，房屋所有权证（号码为宁房权证白马桥字第××号）和土地使用证（号码为宁（2）国用（2016）第12626号）已交付给原告；9、证明，拟证明原告购买唐宁军位于（煤矿安置小区）14栋303号房屋因系煤炭坝镇矿危房职工的安置房，其土地性质为划拨，危房职工的不动产权证早已办理但转移登记目前不能办理。也即周新强购买唐宁军的房屋，只是目前暂不能申请办理不动产转移登记，将房屋转移登记至原告名下；10、报告财产令、执行通知书，拟证明原告所购该房屋的房门上张贴了此两份法律文书，且将房屋门锁更换，原告至今无法进去入住；11、执行裁定书、送达回证，拟证明宁乡市人民法院于2019年11月11日作出（2019）湘0124执异94号《执行裁定书》，驳回了原告的异议申请，原告提起执行异议之诉在诉讼时效内；12、借条、身份证，拟证明原告周新强购买唐宁军位于（煤矿安置小区）14栋303号房屋购房款中的10万元系向朱金波所借；13、在读证明，拟证明原告女儿周湘婷现在宁乡市第十三高级中学就读的事实；14、残疾人证、证明、住院记录、发票，拟证明原告的母亲刘伏华系二级残疾人，需经常住院治疗和照顾的事实；15、金融交易流水，拟证明原告在2017年12月20日从银行取现6万元支付给第三人唐宁军的事实；16、电表用户信息，拟证明原告在2017年12月26日到宁乡市电力部门对该房屋的电表用户号码进行了变更登记。17、证人何某证人证言，拟证明原告与第三人通过房屋中介机构，由原告购买了第三人所有的涉案房屋，房屋价格谈妥后原告通过房屋中介机构向第三人交付定金60000元，原告购房款已付清，由于土地系安置用地，房屋没有办理过户等事实。被告对证据1、2、3、10、11没有异议，证据4、5、6、8、15、16不发表质证意见，证据7真实性有异议，当时的物业服务不是出具证明的物业公司，证据9证明真实性无异议，证明目的有异议，是原告的问题导致不能办房产证，证据12、13、14与本案无关，证据17原告向中介公司交付定金6万元的事实有异议，不符合常理，其他没有异议。第三人未到庭发表质证意见。被告口头辩称，原告诉称与实际事实不同，原告在诉状中说原告实际占用房屋，房屋还是个毛坯房，水电表也是唐宁军的名字，对电费、物业费是原告交的答辩人不认可。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为证明其抗辩主张向本院提供了如下证据：1、不动产证明，拟证明原告的证据7不是真实的，不是原告提供证明的物业公司，且该房屋是唐宁军的；2、电表照片（照片是起诉之后拍的），拟证明涉案房屋的电表户名还是第三人，所以该房屋还是第三人的。原告对证据1房屋登记在第三人名下没有异议，但是事实该房屋已经属于原告，对物业公司盖章有异议，对证据2有异议，原告在2017年12月26日便和第三人到电力部门对电表进行更名，因办理电表户名的更名系第三人在柜台办理，所以在2017年12月26日办理后电表户名确实还是第三人，但是电话号码变更为了原告的电话号码。本院认证如下：原告提供的证据12、13、14与本案无关，不予确认。原告提供的证据16，涉案房屋国家电网的用户名称为唐宁军，因此对证明目的不予确认。原告提供的其他证据均客观真实，形成了证据链，能够相互印证原告购买了涉案房屋，支付了房屋价款，并已实际使用该房屋的事实，予以确认。被告提供的证据1，证明内容与证明目的不一致，不予确认，被告提供的证据2，国家电网载明的涉案房屋用户名称为唐宁军，因此对证明目的予以确认。根据采信的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：案涉房屋位于（煤矿安置小区）14栋303号。2011年4月23日，第三人以97445元的价款从宁乡县采煤沉陷区综合治理领导小组办公室购买了案涉房屋。2015年12月23日办理的房屋产权证载明：房屋所有权人唐宁军，权证编号宁房权证白马桥字第××号，共有情况单独所有，附记载明2011年4月23日安置购买。2016年3月25日办理的土地使用权证载明:土地使用人唐宁军，编号宁（2）国用（2016）第12626号，坐落（煤矿安置小区）14栋303号，使用权类型划拨。2017年12月20日，以唐宁军为卖方，周新强为买方，宁乡市爱我家房产信息服务有限公司东方明珠店为经纪方，三方签订《房地产买卖合同》（三方约），约定：买卖房屋位于宁乡市白马小区14栋303带14栋3号车库。房屋总价款348000元，2017年12月20日买方交卖方定金60000元，剩余房款288000元以转账方式于2018年1月1日前支付给卖方。卖方合法持有房屋所有权证和国有土地使用证，房屋所有权证编号宁房第715019449号，国有土地使用证编号宁（2）国用（2016）第12626号。买卖双方同意该房屋交付使用的时间为2018年1月1日。合同还约定过户时卖方无条件全力配合买方办理过户等手续，否则有权追究卖方赔偿损失的权利。原告于合同签订当日通过经纪方向第三人交付定金60000元，2017年12月24日原告以银行转账的方式将剩余房款288000元支付给第三人，第三人向原告出具了收条，确认收到房屋总价款348000元，第三人将涉案房屋的所有权证和土地使用证交付给原告，并将涉案房屋交付给原告使用。原告购得案涉房屋后，曾去宁乡市不动产登记中心办理房屋不动产权证的变更登记，被告知暂不能办理。2019年10月10日，宁乡市不动产登记中心出具证明：“宁乡市白马安置小区系宁乡市采煤沉治办对宁乡市煤炭坝镇矿危房职工的安置小区，因其土地性质为国有划拨，危房职工的不动产权证早已经办理，但转移登记目前暂不能办理不动产权证，特此证明”。案涉房屋是毛坯房，其水费及物业管理费自2018年起一直由原告交纳。被告因与第三人的民间借贷纠纷诉至本院。本院于2018年9月26日作出（2018）湘0124民初3781号民事判决书，判决第三人偿还被告借款本金197500元，以及按照年利率6%标准计算的逾期利息，判决生效后被告向本院申请强制执行。起诉前被告向本院申请了诉前财产保全，本院作出（2018）湘0124财保19号民事裁定书，于2018年5月23日查封了第三人名下的案涉房屋，原告对此提出异议，认为该房屋系原告所有，请求人民法院依法解除对案涉房屋的查封。2019年11月11日，本院以（2019）湘0124执异94号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求，原告对此不服，遂诉至本院。本院认为，本案的争议焦点为原告对诉争房产享有的实体权利是否能够排除人民法院的强制执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定,原告对登记在第三人名下的案涉房产提出异议，必须同时满足上述四个条件才能排除执行。本案中，原告与第三人在人民法院查封之前签订了合法有效的房地产买卖合同，原告已支付全部价款，且支付房屋价款的事实亦发生在人民法院查封之前，原告自2018年起缴纳案涉房屋的水费及物业管理费的事实表明原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产，宁乡市不动产登记中心出具的证明表明，案涉房屋因政策原因暂不能办理权证变更登记，并非原告自身原因不能办理权证变更登记，故原告的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认（煤矿安置小区）14栋303房屋归原告周新强所有；二、停止对（煤矿安置小区）14栋303房屋的查封；三、第三人唐宁军在本判决生效后30日内协助原告周新强将（煤矿安置小区）14栋303房屋不动产权证转移登记至原告周新强名下。案件受理费6520元，由原告周新强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  黄金友人民陪审员  蒋劲松人民陪审员  姜慧军二〇二〇年一月十日书 记 员  陈 融附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。