中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民申3273号 再审申请人（一审原告、二审上诉人、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李伟伟，该公司员工。 委托诉讼代理人：张羲杰，该公司员工。 被申请人（一审被告、二审被上诉人、执行案外人）：黄荣琼，女，1964年11月9日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 一审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路。 法定代表人：**安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘阳，重庆丽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋雪玮，重庆丽达律师事务所实习律师。 再审申请人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）因与被申请人黄荣琼及一审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游开发公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2018）渝民终580号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 华融资产重庆分公司申请再审称，（一）原审判决认定基本事实错误。华融资产重庆分公司提交以下证据：重庆市第四中级人民法院（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书的送达材料、《重庆盛景生态旅游开发有限公司黄水明月绿洲项目冻结查封情况》及案涉房屋房产证，证明重庆市第四中级人民已经于2017年7月14日石柱土家族自治县不动产登记中心送达了上述执行裁定书、协助执行通知书，本案执行法院重庆市第四中级人民法院对案涉房屋的查封时间是2017年7月14日，并非原审法院认定的2017年8月2日。（二）原审判决适用法律确有错误。原审法院认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条中规定的“人民法院查封之前”的查封节点指本案执行法院对标的物的查封时间，是对法律、司法解释的错误理解与适用。“人民法院查封之前”的查封节点应当是指仍生效的首轮查封时间即2015年6月8日。华融资产重庆分公司提交了以下两组证据：证据一、重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民保字第00305号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证，（2016）渝0103执2630号之五执行裁定书、协助执行通知书，证明首轮查封已经于2018年5月22日续封并转为执行查封，该查封效力并未中断。证据二、河南省三门峡市中级人民法院（2017）豫12民终632号民事判决书，重庆市第二中级人民法院（2017）渝02民终1746号民事判决书，证明房屋一旦被查封即属于限制流通的房屋，购房人购买房屋不具有合法性，也无法取得物权。（三）本案中首轮查封时间是2015年6月8日，而案外人黄荣琼仅能证明其于2016年7月8日实际占有案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。（四）首轮查封申请人舒世君系基于普通金钱债权而查封案涉标的，其权利应当优先于黄荣琼，后于华融资产重庆分公司的抵押担保债权，故从权利的优先劣后顺序上，华融资产重庆分公司债权的清偿顺序应当优先于舒世君的普通金钱债权，也应当优先于首轮查封后购买和占有房屋的案外人黄荣琼。如果将重庆市第四中级人民法院的查封时间认定为本案查封时间，从而得出华融资产重庆分公司的权利劣后于黄荣琼，在法律解释逻辑上存在悖论。综上，黄荣琼对案涉标的的权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，不能排除华融资产重庆分公司的执行。综上，华融资产重庆分公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项的规定申请再审。 再审审查期间，本院于2019年12月30日依职权向重庆市江北区不动产登记中心调取了黄荣琼在重庆市范围内的不动产登记信息，《不动产登记查询信息》显示黄荣琼名下仅有一套位于重庆市九龙坡区的登记用途为“成套住宅”的房屋，建筑面积是110.88平方米，在重庆市范围内（包括重庆市石柱土家族自治县）其名下无其他用于居住的房屋。 华融资产重庆分公司质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但既然黄荣琼在九龙坡区有房产，就不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。 盛景旅游开发公司质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性无异议。 本院经审查认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但是这种情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存居住权利而作出的例外规定，应当严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。也就是说，在这一问题上，根据现行法律、司法解释的规定，并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定，即限于为了生活消费需要而购买商品房的人,不包括一般的房屋买卖合同的买受人。因此，在参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对房屋买受人能否排除对所购房屋的强制执行时，亦应当遵循上述原则。也就是说，只有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形的商品房买受人，才能够排除金钱债权人基于抵押权而申请启动的对前述买受人所购房屋的强制执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，2014年8月16日，黄荣琼即与盛景公司签订了《商品房买卖合同》；同日，黄荣琼与海峰建设公司签订《黄水“明月绿洲”室内装修合同》，并支付了全部购房款、其他税费、装修款。上述时间既早于案涉房屋被设定抵押的时间，也早于重庆市渝中区人民法院对案涉房屋的查封时间，更早于重庆市第四中级人民法院对案涉房屋的查封时间。无论华融资产重庆分公司申请再审所称的重庆市第四中级人民法院对案涉房屋进行查封的时间应认定为2017年7月14日的事实是否成立，无论“在人民法院查封之前”的查封是否仅指重庆市第四中级人民法院对案涉房屋的查封，均不影响上述认定，更不会因此导致对相应法律问题的判断，故华融资产重庆分公司以此为由主张再审不能成立。 对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件不宜仅从文义出发作过于机械的理解，从该条规定系为保护消费者生存居住权利的立法目的看，在房屋数量上，商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，仍可以理解为符合该规定的精神；在范围上，可以在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋为标准加以判断。本案中，案涉房屋性质系住宅商品房，根据本院依职权调查的黄荣琼在重庆市范围内的不动产登记信息，其仅在重庆市九龙坡区有一套建筑面积为110.88平方米的住宅房屋，在重庆市石柱土家族自治县范围内并无其他用于居住的房屋，案涉房屋的建筑面积是36.53平方米，在面积上亦在正常的生活居住范围之内。 综上所述，黄荣琼对案涉房屋的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，能够排除人民法院基于华融资产重庆分公司的申请而对案涉房屋的强制执行，华融资产重庆分公司的再审申请不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司的再审申请。 审判长 司 伟 审判员 马成波 审判员 叶 欢 二〇二〇年一月二十一日 法官助理杨晓婷 书记员罗映秋