太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2019）晋0107民初1427号   原告：山西多彩城商业运营管理有限公司。住所地：太原市杏岭区府东街东段28号(府东公馆)1幢A座5层办公0507号。   法定代表人：何静静，执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：贾玉凤、马骞，山西管辅律师事务所律师。   被告：山西清壹盛酒店管理有限公司。住所地：太原市杏花岭区解放路267号2层8号。   法定代表人：侯志勇，执行董事兼总经理。   被告：侯志勇，男，1978年12月23日出生，汉族，住山西省太原市。   原告山西多彩城商业运营管理有限公司（简称多彩城）与被告山西清壹盛酒店管理有限公司（简称清壹盛）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告多彩城的委托诉讼代理人贾玉凤、马骞到庭参加诉讼。被告清壹盛经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   多彩城向本院提出诉讼请求：1、判令被告1、2连带支付商铺租赁费用1073245.17元；2、判令被告1、2连带支付相关物业费用18000元；3、判令被告1、2因支付相关费用产生的违约金165878.44元；4、判令被告1、2支付运营管理费288709.92元；5、判令被告1、2承担原告维权成本费用371541.7元；6、本案诉讼费用由被告承担。   事实与理由：2017年5月8日，被告二与原告的委托人(商铺出租人)签订商铺租赁合同一份，用于被告一经营店名为“认一力饭庄"的餐饮业。当天被告一、二共同与原告签订商铺管理合同一份，合同约定被告一、二同意，原告有权代原告委托人向二被告行使收取租金等权利。合同签订后，原告及商铺出租人按照合同约定履行了自己的义务。而二被告一直未按约定全面、如实的履行合同义务，原告屡次函告、催促，被告方仍未能如约履行合同义务，已构成根本违约。2018年8月8日，二被告单方撤场的行为已经导致租赁合同与商管合同的目的不能实现。为防止二被告违约行为造成的损失继续扩大，原告已于2018年10月18日通知被告方解除合同。根据合同约定及法律规定，被告应当向原告支付因其根本违约给原告造成的损失费用。综上，为维护原告的合法权利，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。   清壹盛未到庭也未提交书面答辩。   本院经审理认定事实如下：太原市清壹盛餐饮管理有限公司（简称市清壹盛）于2016年5月26日变更为山西清壹盛酒店管理有限公司，原法定代表人为武剑，2017年4月10日变更为侯志勇。   2016年4月18日顺康集团山西汇博商业运营管理有限公司(简称汇博)的委托代理人莫海鸣与市清壹盛签订商铺租赁合同，汇博将其接收委托管理的太原市杏花岭区府东公馆3号楼1002、1003、1004双层商铺，1005号一层商铺，租赁面积753.32平方米，租与市清壹盛使用，经营认一力饭庄。约定，租赁期限5年，自2016年8月8日起至2021年8月8日；房租费、商业管理费第一年免交，第二年按租赁面积交付房租费和商业管理费；在签订本合同时市清壹盛应向汇博的委托方支付租赁保证金200000元，自第二年起租日起，该租赁保证金转为房屋租金。房屋抵押金70000元，市清壹盛应向委托方支付第二年租金时支付。   2017年5月1日涉案房屋所有人陈娟娟给多彩城出具授权委托书，委托多彩城代为管理商铺（府东公馆3栋1001、1002、1003、1004双层商铺，1005商铺一层）并代为收取租金及其他各项费用或逾期违约金。   2017年5月8日陈娟娟与侯志勇签订府东公馆商铺租赁合同，将其位于府东公馆3栋1001、1002、1003、1004双层商铺，1005商铺一层，租赁面积912.91平方米，租与侯志勇使用，经营认一力饭庄。约定，租赁期限2017年5月8日起至2020年8月7日止（4年3个月）。其中1001商铺装修免租期自2017年5月7日起至2017年8月7日止，优惠免租期自2017年8月7日起至2017年11月7日止。1002、1003、1004，1005号商铺优惠免租期自2017年5月8日起至2017年8月7日止。侯志勇单方解除合同或者根本违约导致合同目的不能实现解除合同的，免租期应当按照已履行合同对应的租赁期限进行折算，未履行合同期限对应的免租期不再享受免租待遇，应按照本合同租金标准向陈娟娟及管理公司支付未履行期限对应的租金及商管费，同时向陈娟娟支付710000元的违约金。房屋押金为70000元，侯志勇应在本合同签订的同时支付。在租赁期限内陈娟娟有权从房屋押金中相应扣除侯志勇欠付的租金、商管费、物管费及其他相关费用，侯志勇应在陈娟娟扣除所欠费用之日起7日内补足房屋押金。逾期未能补足的，侯志勇每日应向陈娟娟支付应付金额千分之三的违约金。租赁期内，任何一方违反本合同的有关规定的，应承担违约责任。违约方除承担本合同相关约定的责任外，还应当赔偿守约方为追究违约方责任或追索债权所发生的实际费用，包括但不限于诉讼费、律师费和聘请其他中介机构的费用、差旅费等所有因此发生的费用。   2017年5月8日多彩城的委托代理人莫海鸣与清壹盛的法定代表人侯志勇签订了府东公馆商铺管理合同，多彩城受陈娟娟委托，将其所有权的府东公馆住宅底商商铺全权委托多彩城进行商业运营，清壹盛充分知悉多彩城与陈娟娟的委托关系。   合同约定，清壹盛经营商铺位于府东公馆3栋1001、1002、1003、1004双层商铺，1005商铺一层，租赁面积912.91平方米，商铺用途餐饮业，经营认一力饭庄。管理期限2017年5月8日起至2020年8月7日止（4年3个月）。商业管理费的交付标准1001号面积为159.59平米，每平米第一年至第三年为0.45元，第四年为0.48元，第五年为0.53元。1002至1005号面积为753.32平米，每平米第一年至第三年为0.53元，第四年为0.56元。第五年为0.59元。支付方式，第一年为季交，第二年起为半年交。合同保证金为200000元，清壹盛应在签订合同的同时向多彩城交付。在租赁期限届满一年后，合同保证金转为商管费。物业管理费的交付标准第一、二年每月每平米2元，第三年起每两年递增10%直至递增至每月每平米3.2元。多彩城有权按本合同规定向清壹盛收取租金及其他各项费用或逾期违约金。清壹盛出现将经营场地闲置达10天以上或擅自停业达15天的，应承担违约责任，给多彩城造成损失的，还应承担赔偿责任，多彩城保留单方解除本合同的权利，若解除合同清壹盛应将应付的商业管理费、物业管理费、能源费等相关费用全部结清，若造成多彩城损失的应赔偿实际损失。清壹盛违约单方解除合同或单方终止协议的，应向多彩城支付剩余未满租赁期间的运营管理费。   2018年12月11日山西管辅律师事务所律师贾玉凤给侯志勇、清壹盛发出律师函，2017年5月8日你方与多彩城的委托人（商铺出租人）签订商铺租赁合同，同时与多彩城签订商铺管理合同。合同签订后，我委托人及商铺出租人按照约定履行了合同义务，而你方一直不按约定全面、如实履行合同义务，我委托人多次函告、催促，你方仍未能按照合同履行，已构成根本违约。2018年8月8日你方单方撤场的行为已导致租赁合同与商管合同的目的不能实现，为防止你方违约造成的损失继续扩大，我委托人已于2018年10月18日通知你方解除合同。根据合同约定及法律规定，你方应当向我委托人支付如下费用：1、商铺租赁费1073245.17元。其中包含2018年8月8日至2018年10月18日欠交的租金158744.83元；汇博公司债权转移的应付商铺租赁费（不再享受免租待遇）710000元；多彩城合同不再享受免租待遇的三个月租金204500.34元；2、你方应支付2018年3月8日至2018年10月18日能源费、餐饮业后期产生的电费及维修维护费用、煤气、电话、网络等相关费用共计18000元；4、你方根本违约，致使合同目的不能实现，根据合同约定需支付剩余未满租期的管理费即2018年5月8日至2020年8月7日运营管理费288709.92元。   2019年1月4日多彩城的委托律师贾玉凤与清壹盛的委托律师张继胜，就撤场后相关费用进行协商形成会议纪要，清壹盛的委托代理人的意见为，710000元不属于债权转移，侯总一分钱不认可；280000元商管费认为不合理，没服务不应当收费；2018年8月8日之前费用均已付，之后费用均不承担；70000元押金多彩城未返还，总体费用过高，不认可。   另查明，清壹盛在2018年8月8日撤场前的租赁费、商管费均已付清。   上述事实有，企业工商信息、《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》、律师函、会议纪要等证据以及开庭笔录在卷佐证。   本院认为，陈娟娟与侯志勇签订的《商铺租赁合同》以及多彩城与清壹盛签订的《商铺管理合同》，均是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。在合同履行期间，由于清壹盛擅自撤场致使租赁合同与商管合同的目的不能实现，为防止损失继续扩大，多彩城于2018年10月18日通知清壹盛解除合同，符合合同约定及法律规定，应予准许。侯志勇虽然以个人名义签订房屋租赁合同，但因其系清壹盛的法定代表人，其签订合同的行为系履行职务的行为，且房屋的实际使用人是清壹盛，故多彩城基于房屋租赁、管理合同纠纷提起的诉求，合理部分应当由清壹盛承担义务，侯志勇不承担义务。由于清壹盛违约，致使合同履行提前终止，依据前述两份合同的约定，应承担合理的违约责任。   多彩城主张的各项费用的认定，关于商铺租赁费1073245.17元。其中，2018年8月8日至2018年10月18日多彩城提出解除合同之前欠交的租金158744.83元以及不再享受免租待遇的三个月租金204500.34元，符合合同约定，应予支持；汇博公司债权转移的应付商铺租赁费（不再享受免租待遇）710000元，多彩城认为已在2017年5月8日的商铺租赁合同中以违约金的形式约定，该合同中虽有约定710000元的违约金，但并没有载明是汇博享有债权的转移，对多彩城该笔费用的主张，没有足够的证据证明，不予认定；   关于物业费18000元，多彩城称该笔费用包括能源费、餐饮业后期产生的电费及维修维护费用、煤气、电话、网络等相关费用，但未能提供相关证据佐证，不予认定；   关于剩余未满租期的管理费288709.92元，合同中虽有约定，但清壹盛已经撤场不在享受多彩城提供的服务，继续交付管理费显失公平，不符合法律规定，不予支持；   关于相关费用产生的违约金165878.44元，该费用多彩城是指逾期缴纳房租产生的滞纳金，按千分之三计算的。租赁合同中约定，在租赁期限内陈娟娟有权从房屋押金中相应扣除侯志勇欠付的租金、商管费、物管费及其他相关费用，侯志勇应在陈娟娟扣除所欠费用之日起7日内补足房屋押金。逾期未能补足的，侯志勇每日应向陈娟娟支付应付金额千分之三的违约金。该约定仅是约定了逾期补交押金的违约责任，并没有约定逾期交纳房租的违约责任，不予支持；   关于维权成本费用371541.7元即律师代理费，在租赁合同中明确约定由违约方承担律师费，但应当以实际支出的60000元为限，多余的部分尚未发生，不予支持；   综上，以上费用合计423245.17元，扣除房屋押金70000元，实际支付353245.17元。侯志勇、清壹盛未到庭参加诉讼不影响本案在查清事实的基础依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：   一、被告山西清壹盛酒店管理有限公司于判决书生效之日起三十日内支付原告山西多彩城商业运营管理有限公司各项费用353245.17元；   二、驳回原告山西多彩城商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费22056元，保全费5000元，公告费560元，由原告山西多彩城商业运营管理有限公司负担15458元，被告山西清壹盛酒店管理有限公司各负担12158元（此款原告已预交，在执行一并执行）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 宁 廷   人民陪审员 蔺小娟   人民陪审员 李立萍   二〇二〇年一月十三日   书 记 员  杨  俊     附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   ……   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   ……