汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0511民初2842号原告：邱鸿基，男，汉族，1947年7月22日出生，住所地汕头市金平区**************，公民身份号码440************418。原告：柯少华，女，汉族，1959年2月4日出生，住所地汕头市金平区**************，公民身份号码440************724。被告：汕头市燃料公司，住所地汕头市********，统一社会信用代码914**********432XD。法定代表人：林毓坡，经理。被告：汕头市物资燃料总公司，住所地汕头市********，统一社会信用代码914***********058A。法定代表人：郑光亮，总经理。两被告的共同委托代理人谢顺贤、连智峰，分别系广东潮之荣律师事务所律师、实习律师。原告邱鸿基、柯少华诉被告汕头市燃料公司（下称燃料公司）、汕头市物资燃料总公司（下称燃料总公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告邱鸿基、柯少华，被告燃料公司法定代表人林毓坡，两被告的共同委托代理人谢顺贤、连智峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1995年11月24日原告邱鸿基与被告的承包人赵跃签订涉案门市部《承包经营协议书》一份，期限四年半，约定期满后在同等条件下原告可以优先继续承包。1995年至1997年原告与被告签订涉案相邻旧厂房场地《承包经营协议书》二份，期限分别为5年，面积合共99.42平方米。合同签订后，原告均一次性付清租金，原告在征得被告同意的情况下（被告的李书记、陈继发总经理、何经理、吴经理、现任的林经理和肖永昌物业主任等10多位领导班子成员相继都到施工现场指导视察并认可原告的施工方案，每逢防洪防灾被告则经常到原告的餐厅就餐，餐费抵除租金，被告还无偿提供厂内场地给原告供就餐客人停车），在不加大原建筑物容积率，不超过原建筑物高度，不改变原建筑物外观以及不影响周边环境的情况下，利用原厂房高度7米多的空间，原告分三次自己出资约60万（含借款）对租赁物进行分设修缮，由承租底层修缮至三层，叠合面积为300平方米，并经工商登记为“汕头市升平区鸿华饭店”（即丈夫邱鸿基与妻子柯少华的统称铺号），还为8个包厢附设卡拉OK。因原约定租期将至，被告于2000年4月14日向原告发出招租《通知》，“……期限一般暂定2-3年，期满可双方协商续租……合同经多次续租至2009年10月因原告邱鸿基从1995年起长期患有糖尿病、高血压等慢性病，并发肾功能衰竭无法继续熬夜经营生意，故将铺号委托给郑某某代为经营，原告每月收取固定利润（可得利益）5500元，赖以供给原告治病买药之用，原告与被告仍保持原有的租赁关系。2016年4月1日，被告预先为逃避责任，违背租期每期3年和期满可续租的承诺，突然将租期单方变更为10个月，即至2017年2月28日止，期满可续租也被被告取消。2016年7月15日金平区人民政府以汕金府[2016]94号《关于支持配合开展杏花路及周边违章建筑物拆除行为的函》称：“市国资委：……区委、区政府7月17日(星期日)开展专项整治行为，对杏花路及周边违章建筑物进行全面拆除。鉴于该范围内的汕头市物资燃料总公司存在未经批准建设的违章搭建物，请贵委给予大力支持配合，通知汕头市物资燃料总公司配合本次专项整治行动，于7月16日前对机械设备及人员等自行撤离，并对违章建筑物自行拆除。”原告邱鸿基1947年生，1969年入伍，1970年入党，历任战士、副班长、班长，工作积极，表现突出，多次受到部队嘉奖，1974年复员到汕头中食集团公司开车，1995年下岗，一分钱的生活费也没有，后在该址开起夫妻店自谋生路。在70-80年代原告为部队和地方培训出约20名新司机，安全行车100万公里以上，把青春献给祖国；广东人民政府授予原告“光荣之家”荣誉称号和寄给慰问信。本应是安享幸福晚年，如今却遭遇被告违法征收“国有土地上房屋”，300平方米商铺被拆除平毁，致使合同不能履行，既无补偿又无安置也无签订任何协议，甚至无告知原告有申请行政复议和提起诉讼的权利和期限。因长年积劳成疾经受糖尿病、高血压的折磨，现并发为尿毒症，每月养老金2200元，因身患尿毒症，医院多次下达《病重通知书》和《病危通知书》生命垂危，为挽救生命，至今每月一万多的医药费早已无法为继，全靠亲友借济，现债台高垒，如不及时得到司法救剂，很快就要像其他尿毒症患者一样为了生存不得不向社会求助了。原告依法以金平区人民政府、光华街道办事处为被告，以燃料总公司为第三人，燃料公司为第三人向汕头市中级人民法院提起行政诉讼，请求确认被告和第三人停水、停电和强行拆除行为违法，依法应当赔偿原告损失等。汕头市中级人民法院依法立案受理原告的起诉。2017年6月7日，汕头市中级人民法院以原告非涉案建筑物所有权人或土地使用权人为由作出一审裁定，认为被告的拆除行为对原告没有造成实际影响，裁定驳回起诉；同时认为原告与第三人的合同纠纷可另循法律途径主张权利。明明是违法强行拆除原告赖以治病救命的300平方米商铺，反说对原告没造成实际影响。原告不服，认为自己是涉案土地房产的用益物权人，依《物权法》规定，其合法权益应受到法律保护，含泪上诉于广东省高级人民法院，广东省高级人民法院于2018年12月20日送达原告终审裁定书，认为：“本案系补偿安置纠纷”。汕头市金平区*****第16、17号铺面在上诉人柯少华租赁期间被汕头市金平区****办事处组织人员拆除，因该行为引起的具体补偿范围和方式问题，应由上诉人柯少华与房屋所有人汕头市物资燃料总公司以及被上诉人等协商解决，并且有权在不服被上诉人决定(是否)补偿以及相应的范围和方式时向人民法院提起行政诉讼。根据汕头市中级人民法院和广东省高级人民法院的裁定，原告认为：一、被告断水、断电胁迫原告搬迁，违反合同约定、违反国家法律规定、违反国务院规定、违反中纪委禁令。提供水、电是《租赁合同》第6条约定由被告履行的义务。在合同期内，被告无视约定于2016年8月25日下午不履行义务，断水、断电胁迫原告搬出经营地点是违约行为，违反《行政强制法》第四十三条“行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电……等方式迫使当事人履行相关行政决定”的规定；违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条：“实施房屋征收应当先补偿后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”的规定，违反中纪委《通知》：“切实加大查办违法违规强制征地拆迁案件力度，重点查处采取中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁行为，采取暴力威胁手段或突击、“株连”等方式强制征地拆迁行为，以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后仍然组织实施行政强制拆迁等问题。对有令不行、有禁不止的，违规动用警力参与征地拆迁的，因工作不力、简单粗暴、失职渎职引发恶性事件和群体性事件的，对违法违规征地拆迁行为不制止、隐瞒不报、压案不查的，要严肃追究有关领导人员的责任。涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。对征地拆迁中官商勾结、权钱交易的，要发现一起、查处一起，绝不姑息。”等规定，由于被告上述的违约、违法、违规、违纪行为，致使合同不能履行，造成原告遭受惨重经济损失，包括履行合同后可以获得的利益171.6万元的损失。在当初进行装修时，经被告同意，原告使用的是永久性建材，使用寿命可达50年以上，减去已使用的24年，还有26年的使用受益期，每月固定利润（可得利益）为5500元，加之被告的招租《通知》是承诺：分期签订，每期3年，期满可续租。50年的使用年限，分若干期的三年“续租”也就可以达到。故被告应当赔偿原告合同履行后的可得利益损失171.6万元。每月可得利益5500元×26年(312个月)=171.6万元，根据《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，有过错的一方(被告)应当赔偿对方(原告)因此所受到的损失，依法应当赔偿原告合同履行后的可得利益171.6万元。二、被告和原告签订的《租赁合同》无效。根据汕金府函[2016]94号《关于支持配合开展杏花石路及周边违章建筑物拆除行为的函》“……鉴于该范围内的燃料总公司存在未经批准建设的违章建筑物……”和汕头市中级人民法院(2017)粤05行初2号之二《行政裁定书》第20页第19-21行“……涉案护堤路1号土地及地上建筑物系第三人燃料公司所有，其对金平区政府认定该地上建筑物系违章搭建物、限期拆除，要求其对违章建筑物自行拆除没有异议……”的裁定认为，护堤路1号25亩土地房产是未经批准建设的违章建筑物，被告与原告签订《租赁合同》时故意隐瞒这一违法事实，这是被告的过错，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效……”的规定，被告与原告签订的《租赁合同》无效。包括《租赁合同》中“8.……甲方只向乙方租赁场地，乙方在承租场地上的一切建设装修等费用概由乙方负责，租赁期满或合同中止时，乙方在承租场地上的固定建筑物应无偿交给甲方”的条款是甲方利用优势、不劳而获的霸王条款，违背《民法通则》第四条中“民事活动应当遵循自愿公平、等价有偿”的规定。包括《租赁合同》“10.……”原告没有过错过失、凭什么要替代被告承担其自身造成的改革、改制损失呢？这不是霸王条款又是什么？该二条条款因违反《物权法》第一百二十一条“因不动产或动产被征收、征用致使用益权消灭或者影响行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得补偿”的规定应当认定被告与原告签订的《租赁合同》无效，包括第8条、第10条为无效条款。依据《合同法》的规定，合同无效，致使合同不能履行，有过错的一方(被告)应当赔偿对方(原告)因此所受到的损失，包括应当赔偿原告合同履行后的可得利益171.6万元。故原告提起诉讼，请求判令：1、确认《租赁合同》违法无效(包括第8条、第10条)，致使合同无法履行，被告具有过错，被告赔偿原告履行合同后的可得利益损失171.6万元；2、被告承担本案一切诉讼费用。两被告辩称，一、被答辩人邱鸿基不具有本案原告的诉讼主体资格，应依法驳回其对两被答辩人的起诉。事实依据：1、本案房屋租赁合同以及历史上相应的房屋租赁合同，均是被告燃料公司与原告柯少华签订，交付租金及开具发票也均以柯少华名义进行，因此，本案房屋租赁合同法律关系及对应的权利义务只发生在燃料公司与柯少华之间，原告邱鸿基根本不是本案房屋租赁合同的相对人，无权主张合同任何权利。2、柯少华于2015年5月13日将向被告燃料公司租赁的汕头市************面（建筑面积18.42㎡）登记为个人经营保健按摩服务的经营场所，租赁房屋使用人也是柯少华，原告邱鸿基也不是本案租赁房屋的使用人，与本案毫无任何法律直接利害关系，根本就无权主张本案房屋租赁合同的任何权利。二、原告柯少华于本案提出的诉讼请求没有依据，应依法予以驳回。事实依据：1、被告燃料总公司与被告燃料公司系隶属关系，被告燃料公司为被告燃料总公司主管的下属公司。汕头市*****（用地面积16946.6平方米、建筑占地9000平方米）系被告燃料总公司的合法财产。被告燃料公司于1993年8月12日依法成立后，被告燃料总公司便将汕头市*****厂房场所交由被告燃料公司经营管理。尔后，被告燃料公司分别将护堤路1号16-17号铺面（建筑面积18.42平方米）及保卫房后面-仓库的厂房（建筑面积81平方米）租赁给原告柯少华，接续签订有多份租赁合同。原告柯少华在租赁房屋期间，于2015年5月13日将护堤路1号16-17号铺面登记为个人经营保健按摩服务的经营场所。2、被告燃料公司与原告柯少华最后一份租赁合同于2016年4月1日签订。该合同明确约定，被告燃料公司仍将以上房屋（建筑面积合计99.42平方米）出租给原告柯少华使用，租期至2017年2月28日止；仍约定租金每月每平方米11.37元（混合租金后以总面积平均计算，即铺面每平方米35元、厂房每平方米6元，铺面18.42平方米每月租金644.7元、厂房81平方米每月租金486元），每月租金合计1130.7元；仍约定原告柯少华在租赁期间，不得擅自改建、扩建承租场地或改变场地使用性质，也不得在承租场地进行非法活动和违法经营，原告柯少华若因生产经营需要在承租场地上进行临时建设、装修或增设生产经营设施等，须经被告燃料公司同意，并应符合有关部门申报审批程序，否则，要承担由此引起的一切责任，被告燃料公司只向原告柯少华租赁场地，原告柯少华在承租场地上的一切建设、装修等费用概由原告柯少华负责，租赁期满或合同中止时，原告柯少华在承租场地上的固定建筑物应无偿交给被告燃料公司，不得拆除；租赁期间除发生自然灾害等不可抗力原因需终止合同外，如被告燃料公司因企业改革和政策性原因或政府对该土地实施处置时，双方无条件终止合同，被告燃料公司不承担原告柯少华由此产生的任何经济损失等等。合同签订后，被告燃料公司于2016年7月11日，依约收取原告柯少华交付的2016年4月1日至6月30日三个月租金计3392元。3、原告柯少华承租上述房屋后，自行进行装修以及如何改、扩建均没有征求两被告的同意，也没有按建设工程相关规定向有关机关部门进行申报审批程序。4、2016年7月18日，被告燃料总公司根据汕头市金平区政府创文专项整治行动文件精神，向被告燃料公司下发通知，要求被告燃料公司立即通知所属租户和临设职工住户另寻出路尽早做好搬迁准备，一旦被确定列入拆迁范围，必须保证在三天内进行清退搬迁，不得有误等。被告燃料公司也将该书面通知于2016年7月21日送达给原告柯少华。原告柯少华接到通知后没有异议。5、2016年7月29日，被告燃料总公司根据汕头市金平区政府文件以及市国资委、金平区有关会议精神，政府拟在8月底前对护堤路1号原有厂房场地进行拆除征用，明确拆除范围涉及被告燃料总公司出租场地和原职工临设住房，被告燃料总公司必须积极配合，遂向被告燃料公司下发通知，要求被告燃料公司立即通知所属租户和原厂内临设职工住户提前做好搬迁工作，另寻出路，必须保证在2016年8月20日之前进行搬迁，逾期不搬迁者，届时如场地施设被政府强制拆除所造成的租户任何损失，我司概不负责等。被告燃料公司也将该书面通知于2016年8月2日送达给原告柯少华。原告柯少华接到该通知后也没有异议。6、2016年8月19日，被告燃料总公司根据政府创文要求及工作安排，与汕头市金平区****办事处联合对护堤路1号尚未自行搬迁的租户发出限期搬迁通知书，明确告知按照汕头市城市总体规划，位于护堤路1号被告燃料总公司原有厂房为控制性规划绿化用地。为改善城市环境，提升城市形象，根据汕头市政府关于“创建全国文明城市，强化城市管理”的要求，以及市国资委、金平区政府有关会议精神，金平区政府会同被告燃料总公司定于2016年8月21日对位于该处的被告燃料公司厂房等建筑进行拆除并建设绿化公园。因原告柯少华此前已经接到限期搬迁的通知，现尚未搬离，故再次通知柯少华于2016年8月25日前限期自行搬迁，并在2016年8月25日下午5时对该片区实施停水停电等措施。同时，金平区政府将于2016年8月26日正式组织拆除。逾期不搬迁者，造成的一切损失和后果由当事人负责等。被告燃料公司也于当日将该书面通知送达给柯少华。柯少华接到此通知后也没有异议，并逐渐自行搬走租赁房屋内的设备物品，最后还将铺面拉闸门拆走，于2016年8月25日全部清空了房屋内的设备物品。7、2016年8月26日，被告燃料总公司将护堤路1号全部清退完毕的所有建筑设施移交给光华街道办事处，由其组织相关单位予以拆除。该址现已按规划建设成为公益开放式绿化公园。8、汕头市国土资源局现已根据（2016）117号《市政府工作会议纪要》，向被告燃料总公司收回护堤路1号的国有土地使用证[汕国用（1996）字第90100024号]，并由汕头市*******按程序注销。该址国有建设用地使用权收回补偿方式是被告燃料总公司与汕头市国土资源局按程序办理的事情，与原告柯少华毫不相干。基于以上事实：第一，汕头市*****（用地面积16946.6平方米、建筑占地9000平方米）系被告燃料总公司的合法财产，被告燃料总公司将该财产授权给下属被告燃料公司进行经营，被告燃料公司合法拥有经营出租权，有权与柯少华签订相应的房屋租赁合同。第二、被告燃料公司与原告柯少华于2016年4月1日签订的房屋租赁合同，双方平等自愿、意思表示真实、内容不违法、并且已实际履行，合同有效，应受法律保护。第三、原告柯少华只是护堤路1号16-17号铺面及保卫房后面-仓库的厂房（合共建筑面积99.42平方米）的租赁人，其在租赁期间自行对租赁房屋进行装修以及改、扩建均没有征求两被答辩人同意，也没有按建设工程相关规定向有关机关部门进行申报审批程序，其增设的建筑物并非是合法的，事实是违章建筑。第四、根据汕头市城市总体规划，护堤路1号原有厂房场所为控制性规划绿化用地，市政府为改善城市环境，提升城市形象，要求“创建全国文明城市，强化城市管理”，由政府机关、有关部门、单位组织共同配合进行拆除征用工作并建设为公益开放式绿化公园，是实施汕头市城市总体规划合法的措施。第五、政府为创文依法对护堤路1号原有厂房建筑设施进行征用拆除，处置土地建设为公益开放式绿化公园，符合被告燃料公司与原告柯少华签订的租赁合同第10条中因政府对该土地实施处置而应无条件终止的约定，双方应无条件终止合同，并且被告燃料公司不承担原告柯少华由此产生的任何经济损失责任。况且合同第8条明确约定，租赁期满或合同中止时，原告柯少华在承租场地上的固定建筑物应无偿交给被告燃料公司，不得拆除。故原告柯少华在2016年8月2日接到被告燃料总公司通过被告燃料公司送达的通知后已经无权主张在承租房地产上增设的固定建筑物的任何权利。第六、本案租赁合同提前终止，是政府行为原因，两被告对本案租赁合同因政府行为提前终止不存在任何过错或违约行为，原告柯少华诉请两被告赔偿其履行合同后的可得利益损失171.6万元，没有任何事实和法律依据。第七、即使原告柯少华可不依租赁合同的约定，但国家现有法律法规只规定合法建筑物的房屋所有权人才受国家法律法规的保护。而原告柯少华在租赁房屋上增设的建筑物事实是违章建筑，并非是合法的房屋所有权人，纵然依原告柯少华主张要适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定进行处理，那么，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”第二条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第二十四条第二款：“……对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”的规定，柯少华只是承租人，不是房屋所有权人，也无权要求其在租赁房屋上增设的违章建筑物被拆除进行补偿。综上，被答辩人邱鸿基不具有本案原告的诉讼主体资格，应依法驳回其对两被答辩人的起诉；被答辩人柯少华于本案提出的诉讼请求没有依据，应依法予以驳回。原告对其起诉的理由在举证期限内提供的证据有：1、两被告《企业机读档案资料》，证明被告诉讼主体适格；2、两原告《居民身份证》及《营业执照》、《结婚证》，证明原告诉讼主体适格，两原告是夫妻关系，经营个体户，当时原告邱鸿基有工作单位，故个体户登记为柯少华的名字，实际为双方共同经营；3、汕头市中级人民法院(2017)粤05行初2号之二《行政裁定书》，证明：①被告为落实城市规划，在没有补偿，没有安置原告的情况下，于2016年8月19日以停水、停电胁迫原告于2016年8月25日前搬迁。原告于2016年8月23日被迫搬迁。2016年8月26日被告将原告的三层商铺叠合面积约300平方米拆除平毁，后建成公园；②原告认为其增添在被告(第三人)出租屋内三层楼层及停业损失应得到补偿等问题，可依据租赁合同另循法律途径主张民事权利；4、《承包经营协议书》，证明期满后在同等条件下原告可以优先继续承包；《招租通知》，证明被告向原告招租：每期3年，期满可续租。在合同履行中被告将租期缩水为10个月，期满可续租也被被告取消，被告违约；5、《租赁合同》；6、《限期搬迁通知书》；7、《承包经营合同书》；证据5-7证明：①提供水电是被告应履行的合同义务；②在合同履行期内，被告不履行供水、供电义务，于2016年8月25日断水、断电，致使合同不能履行，造成原告可得利益的损失；③因原告患病，无法熬夜营业，故将经营场所委托给郑某某代为经营，每月原告收取固定利润5500元。原告增添在被告出租屋内的三层楼层可使用50年，减去已使用的24年，还有26年的使用受益期，可得利益每月5500元×312个月=1716000元；8、汕金府函[2016]94号《关于支持配合开展杏花石路及周边违章建筑物拆除行为的函》；9、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(节录件)；证据8-9证明：①被告的出租屋建设未经批准，系违法建筑，其与原告签订的租赁合同无效；②依《合同法》第五十八条规定：“因无效合同取得的财产返还对方”，原告经被告同意增添在被告出租内的三层楼房叠合面积约300平方米依法应返还原告，但被告未返还；10、广东省高级人民法院（2017)粤行终1332号《行政裁定书》，证明广东省高级人民法院认为本案系补偿安置纠纷。汕头市金平区*****第16-17号铺面在柯少华租赁期间被汕头市****办事处组织人员拆除，因该行为引起的具体补偿范围和方式问题，应由柯少华与房屋所有人燃料总公司等协商解决；11、现场照片，证明原告出资增添在被告出租屋内的三层楼层300平方米被被告平毁并建成公园；12、《医院证明》，证明原告柯少华因脑梗死于2015年在省人民医院作过心脏手术；原告邱鸿基从1997年起就患糖尿病、高血压现并发为尿毒症，每天靠血液透析和药物勉强维持生命，医药费用巨大，急需救济。13、名片，这张珍藏二十多年的老名片可以印证涉案商铺是两原告共同经营，职务并列为“经理”。两被告对其抗辩的理由在举证期限内提供的证据有：1、两被告《营业执照》，证明两被告的主体情况；2、汕国用（1996）字第90100024号《国有土地使用证》1份，证明汕头市*****（用地面积16946.6平方米、建筑占地9000平方米）系被告燃料总公司的合法财产；3、汕市物燃总字（2006）3号《关于聘任林毓坡同志的通知》，证明被告燃料总公司系被告燃料公司的主管总公司的事实；4、《租赁合同》、《租约》、《广东省地方税收通用发票》、《广东省增值税普通发票》，证明：①本案房屋租赁合同关系主体自始只有原告柯少华与被告燃料公司；②原告柯少华自始就清楚租赁期间应自行负责房屋装饰、维修费用，如碰到政府行为及有关法令须拆除承租的房屋，原告柯少华应无条件服从，被告燃料公司不承担赔偿拆除房屋所造成的任何损失，租期满或中止，房屋的固定装修一律无偿交给被告燃料公司；5、《个体户机读档案登记资料》，证明原告柯少华于2015年5月13日将汕头市************面（建筑面积18.42㎡）登记为个人经营保健按摩服务的经营场所的事实；6、汕金府函[2016]94号《关于支持配合开展杏花西路及周边违章建筑物拆除行为的函》、汕金府报[2016]49号《关于请求将护堤路1号厂房区建设为开放式公园的请示》、[2016]117号《市政府工作会议纪要》，证明汕头市和金平区政府根据汕头市城市总体规划及创文强管需要确定将护堤路1号约25亩土地由市国土部门予以收回处置建设为绿化公园的事实，被告燃料公司与原告柯少华的租赁合同提前终止有合法的根据；7、《通知》及《限期搬迁通知书》，证明被告积极支持配合政府落实城市总体规划以及创文要求，履行通知租户原告柯少华做好租房搬迁、另寻出路、明确自行搬迁期限以及责任后果的义务，被告燃料公司有通知原告柯少华因政府行为房屋租赁合同须提前终止，不存在违约行为；8、汕国土资地[2017]1号《收回国有建设用地使用权决定书》，证明汕头市国土资源局已经根据[2016]117号《市政府工作会议纪要》向被告燃料总公司收回护堤路1号的国有土地使用证，该址国有建设用地使用权收回补偿方式是燃料总公司与汕头市国土资源局按程序办理的事情，与原告毫不相干；9、《注销证明》，证明护堤路1号的国有土地使用证已由汕头市*******按程序注销；10、汕国资[2017]169号《关于同意支付汕头市物资燃料总公司职工住户腾退补偿金的批复》、《通知》、《护堤路1号及杏花西路32号租户搬迁补贴表》，证明汕头市国资委对被告燃料总公司本案租赁房屋所涉地块等的土地使用权收回补偿款中批复同意每个租户补贴2个月的租金，所有租户一视同仁，没有差别。原告柯少华经多次电话通知后一直不来领取。经开庭质证，两被告对两原告提交的证据认为：对证据1-2三性无异议，对夫妻共同经营有异议，营业执照明示为柯少华个人经营；对证据3三性无异议，对证明内容有异议，裁定书没有确认被告采取强制措施逼迫原告于2016年8月25日前实施搬迁，2016年8月23日原告搬离租赁本案房屋，2016年8月26日被告将原告搬空的房屋交给金平区光华街道相应单位进行拆除，搬迁补贴问题于汕头市国资委对本案土地收回补偿款中进行相应批复，对原租赁的相应租物予以每租户两个月原租金进行补偿，被告多次通知原告柯少华领取，但她不予理会；证据4《承包经营协议书》与本案无关，与两被告无关联性，租赁承包地与本案不一致，《招租通知》是一个邀约，不是合同履行承诺，通知上的燃料制品厂非本案被告；对证据5-6三性无异议，对证明内容有异议，租赁房屋是国家创文及对城市环境建设需要故实施拆迁，拆迁前多次发出通知于原告，告知原告要处置房屋，符合双方签订租赁合同第10条，属于政府对租赁房屋所在土地实施处置的政府行为，原告未搬迁、搬空租赁房屋的时间不存在所谓被告进行断电断水的具体行为，水电设施于2016年8月26日光华街道组织有关部门于现场拆迁建筑物才采取的措施，非两被告所为，原告证明房屋经营还可使用26年的受益期没有事实和法律依据，本案租赁合同第8条、第10条已经明确约定，合同于每一期的租赁期满后原告在租赁房屋上增添的建筑物应无偿交予被告，合同终止或土地被政府处置，原告柯少华无权要求其在租赁房屋上增设的违章建筑物被拆除进行补偿，被告燃料公司不承担原告柯少华由此产生的任何经济损失；证据7与本案无关；对证据8真实性无异议，对证明内容有异议，原告提交的国有土地使用证上有明确记载被告燃料总公司于该地址有9000平米建筑物存在，是被告国营老企业历史存在；对证据9有异议，合同无效需要法律明确规定的情形，该司法解释不适用本案；对证据10真实性无异议，本案为房屋租赁合同关系，并非房屋拆迁补偿纠纷，法律关系不相同，适用的法律规范也不相同；对证据11三性均有异议，是原告自行制作的电脑打印材料，租赁物现已不存在；证据12与本案无关；对证据13有异议，该名片是原告自行制作的，经营主体要以工商登记为主，名片名为鸿华苑酒家，与本案无关联性。两原告对两被告提交的证据认为：对证据1-3三性无异议；对证据4《租赁合同》合法性有异议，区政府文件与汕头市中级人民法院的裁定认定，被告提供的涉案土地房产是违章建筑；《租赁合同》第8条和第10条为无效条款，违反《物权法》第一百二十一条规定；《租约》第5、6条有异议，违反《物权法》，出租人应该给予承租人补偿；对《广东省地方税收通用发票》、《广东省增值税普通发票》无异议；对证据5三性无异议，我方已于此地经营二十多年，之前经营酒店后变更为经营保健按摩服务；对证据6中汕金府函[2016]94号《关于支持配合开展杏花石路及周边违章建筑物拆除行为的函》无异议，汕金府报[2016]49号《关于请求将护堤路1号厂房区建设为开放式公园的请示》、[2016]117号《市政府工作会议纪要》与本案无关，本案是房屋租赁合同纠纷；对证据7合法性有异议，被告承认停水停电违反规定，对原告进行恐吓，被告称搬迁期限为三天不符合国务院对房屋补偿的规定，称阻挠搬迁则移送公安机关；证据8-10与本案无关，本案不是拆迁补偿，而是确认合同无效。经审理查明：原告柯少华连续多年向被告燃料公司租赁汕头市*****16-17铺面及仓库。双方于2016年4月1日签订《租赁合同》，约定：甲方（被告燃料公司）将位于汕头市***********面及一仓库面积计99.42㎡出租给乙方（原告柯少华）；租期从2016年4月1日起至2017年2月28日止；每月租金1130.7元；合同签订时乙方交付三个月租金3392元，以后每三个月交付租金一次，应于每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日交付租金；租赁期间乙方不得将该场地分租、转租、转让给他人使用或作投资入股等，若违约甲方有权解除合同，收回场地，乙方所交保证金不予退还；乙方不得擅自改建、扩建承租场地或改变场地使用性质，也不得在承租场地进行非法活动和违法经营；乙方若因生产经营需要，在承租场地上进行临时建设、装修或增设生产经营设施等，须经甲方同意，并应符合有关规定和有关部门申报审批程序，否则要承担由此引起的一切责任；甲方只向乙方租赁场地，乙方在承租场地上的一切建设、装修等费用概由乙方负责，租赁期满或合同中止时，乙方在承租场地上的固定建筑物应无偿交给甲方，不得拆除；租赁期间，除发生自然灾害等不可抗力原因需终止合同外，如甲方因企业改革和政策性原因或政府须对该土地实施处置时，双方应无条件终止合同，甲方不承担乙方由此产生的任何经济损失责任。甲方须提前二个月通知乙方，并返还乙方保证金，已收的租金及水电费按实际使用时间结算；乙方在租赁场地的一切经营活动，应按有关部门规定，自行办理相关营业执照及经营资质和安监、消防许可证等审批手续，保证证照齐全，守法经营。原告柯少华已实际支付租金至2019年6月30日。2015年5月13日，原告柯少华以上述租赁铺面作为经营场所注册个体户，提供保健按摩服务。2009年10月15日，汕头市金平区休闲阁沐足店将其店铺承包给郑某光经营，双方签订《承包经营合同书》，承包期限三年，承包金每月5500元，落款处该沐足店由柯少华签名确认。另查明，汕头市中级人民法院受理（2017）粤05行初2号原告柯少华诉被告汕头市金平区人民政府、被告汕头市金平区****办事处、第三人汕头市物资燃料总公司、第三人汕头市燃料公司确认行政行为违法及行政赔偿纠纷一案，于2017年6月7日作出（2017）粤05行初2号之二《行政裁定书》，查明以下事实：2016年7月18日，燃料总公司向燃料公司发出《通知》，内容为：“根据金平区政府《关于支持配合开展杏花西路及周边违章建筑物拆除行动的函》（汕金府函[2016]94号）及市、区有关领导指示精神，在本月17日对杏花西路开展创文专项整治行动之后，将继续对杏花桥周边（含堤围周边）违章建筑物采取第二期拆除行动，拆除范围将涉及你司大部分出租场地和原职工临设住房。……市国资委及物资集团领导也高度重视，要求我司给予积极支持配合。因此，要求你司立即通知所属租户和原厂内临设职工住户另寻出路尽早做好搬迁准备，一旦被确定列入拆除范围，必须保证在三天内进行清退搬迁，不得有误。要求你司尽快组织人员对租户和临设职工住户做好动员和说服工作，并将现有租户和临设职工住户具体情况重新进行摸查，列表书面上报总公司。租户提前撤租由你司按有关租赁合同商议执行，临设职工住户撤离善后问题由总公司上报上级有关部门确定补偿办法。”燃料公司于2016年7月19日将该通知转发给柯少华，并注明“柯少华租户：接总公司通知，请按通知要求，做好搬迁腾退工作。”柯少华于2016年7月21日签收。2016年7月28日，燃料总公司再向燃料公司发出《通知》，内容为：“根据金平区政府（汕金府报[2016]49号）文件以及市国资委、金平区有关会议精神，拟在八月底前对我司护堤路1号原有厂房场地进行拆除征用，拆除范围涉及你司出租场地和原职工临设住房。因此，要求你司立即通知所属租户和原场内临设职工住户提前做好搬迁工作，另寻出路，必须保证在2016年8月20日之前进行搬迁……，逾期不搬迁者，届时如场地设施被政府强制拆除所造成的租户任何损失，我司概不负责。要求你司尽快对租户和临设职工住户做好动员搬迁工作，并与租户按有关租赁合同商议提前撤租问题，已到期租户应按期终止租赁合同。临设职工住户问题由总公司上报上级有关部门确定补偿办法，尽力做好职工住户搬迁撤离善后工作。以上通知，请即转达所属租户和职工住户。”燃料公司于2016年7月29日将该通知转发给柯少华，并注明“柯少华租户：请按该通知要求做好搬迁腾退工作。”柯少华于2016年8月2日签收。2016年8月19日，燃料总公司和光华街道办联合向柯少华发出《限期搬迁通知书》，内容为：“按照汕头市城市总体规划，位于护堤路1号市物资燃料总公司原有厂房为控制性规划绿化用地。为改善城市环境，提升城市形象，根据市委市政府关于创建全国文明城市，强化城市管理的要求，以及市国资委、金平区政府有关会议精神，金平区政府会同汕头市物资燃料总公司定于2016年8月21日对位于该处的市燃料公司厂房等建筑进行拆除并建设绿化公园。汕头市燃料公司已于2016年7月28日向租户和原仍住在该处的职工发出限期搬迁的相关通知。现查你户尚未搬离，我处及汕头市物资燃料总公司联合再次通知你户于2016年8月25日前限期自行搬迁，并在2016年8月25日下午5时对该片区实施停水停电等措施。同时，金平区政府将于2016年8月26日正式组织拆除。逾期不搬迁者，造成的一切损失和后果由当事人自行负责。对阻扰搬迁或拆迁者，公安机关将依法予以严厉惩处。”柯少华于2016年8月19日签收。2016年8月23日原告搬离涉案护堤路1号第16-17号铺面及仓库。2016年8月26日，燃料公司将涉案护堤路1号土地即地上建筑物移交光华街道办实施拆除。另查明，燃料公司系燃料总公司的下属企业，涉案护堤路1号16-17号铺面及仓库为燃料总公司所有，交由燃料公司使用，该两公司均为全民所有制企业，目前处于停止经营状态，资产由汕头市国有资产管理委员会管理。2016年7月15日，金平区政府向市国资委发出汕金府函[2016]94号《关于支持配合开展杏花西路及周边违章建筑物拆除行动的函》，内容为：“为贯彻落实市委、市政府有关创文工作的总体部署，金平区委、区政府定于7月17日（星期日）开展专项整治行动，对杏花西路及周边违章建筑物进行全面拆除。鉴于该范围内的汕头市物资燃料总公司存在未经批准建设的违章搭建物，请贵委给予大力支持配合，通知汕头市物资燃料总公司配合本次专项整治行动，于7月16日前对机械设备及人员等自行撤离，并对违章搭建物自行拆除。”汕头市中级人民法院认为，涉案护堤路1号土地及地上建筑物系燃料总公司所有，其对金平区政府认定该地上建筑物系违章搭建物，限期要求其对违章搭建物自行拆除没有异议，并在通知租户和职工住户搬迁后，主动将涉案土地及地上建筑物移交光华街道办进行拆除并清理现场，故本案亦不存在金平区政府对涉案建筑物采取强制拆除措施的行为。光华街道办和燃料总公司联合向柯少华发出《限期搬迁通知书》，是在燃料总公司和燃料公司于2016年7月19日和7月29日两次书面通知租户柯少华终止租赁合同，限期搬迁之后的再一次确认和督促行为。对柯少华的合法权益没有产生新的实际影响。且柯少华在上述三份通知上均予以签收，上述事实足以证明涉案铺面和仓库为违章搭建物，依法应予拆除。汕头市中级人民法院裁定驳回柯少华的起诉。柯少华不服该裁定，提起上诉。广东省高级人民法院于2018年11月20日作出（2017）粤行终1332号行政裁定驳回上诉，维持原裁定。被告燃料总公司于1996年就汕头市*****土地取得《国有土地使用证》[汕国用（1996）字第90100024号]，其上载明建筑占地9000平方米。再查明，1995年10月24日，汕头市新华轴承厂与汕头市升平区鸿华饭店签订《承包经营协议书》，约定该厂将护堤路1号商业铺位第5-6间出租给该饭店，汕头市升平区鸿华饭店的签约代表系邱鸿基。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。原告柯少华依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，请求确认《租赁合同》无效。被告燃料总公司抗辩其持有的《国有土地使用证》上载明建筑占地9000平方米，其中包括涉案租赁铺面及仓库，为其合法财产。但根据《物权法》第九条规定，被告燃料总公司未就该地上建筑物进行不动产权登记，也未能提供建设工程规划许可证，且涉案租赁房屋经生效裁定确认系违章搭建物，故被告燃料总公司该抗辩理由本院不予采纳，原告柯少华该项诉讼请求合法合理，本院予以支持。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。两被告出租未取得不动产权证书及建设工程规划许可证的房屋，原告柯少华租赁房屋时未对房屋权属登记情况进行审查，因此双方对合同无效均存在过错。原告柯少华请求两被告赔偿171.6万元，系依据其将涉案租赁房屋中的店铺承包给他人后的可得利益。原告柯少华无法再将其店铺承包给他人，系因涉案租赁房屋被拆除，该损失并非因租赁合同无效所造成。且依据《合同法》第二百二十三条第一款、第二百二十四条第一款规定，原告柯少华在涉案租赁房屋中增设楼层，将其店铺承包给他人经营，均需经过两被告同意，但原告柯少华未能举证证明已经过两被告同意，应承担举证不能的不利后果。原告柯少华未能证明两被告给其造成的实际损失，其赔偿请求缺乏事实依据，本院不予支持。《租赁合同》签订主体系原告柯少华及被告燃料公司。两原告主张其于1995年签订的《承包经营协议书》中租赁的房屋即为涉案租赁房屋，由原告邱鸿基签订生效，且两原告租赁房屋后用于经营，原告邱鸿基是实际经营者，故原告邱鸿基有权提起本案诉讼。但两原告未能提供证据证明汕头市新华轴承厂与两被告存在关联，且原告邱鸿基在《承包经营协议书》上系作为汕头市升平区鸿华饭店的签约代表签订，并非该协议书及租赁合同的签订主体，两原告也未能提供证据证明在涉案房屋被拆除时，原告邱鸿基系租赁房屋店铺的实际经营者。两被告抗辩原告邱鸿基并非签订《租赁合同》的相对方本院予以采纳，故原告邱鸿基的诉讼请求本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十三条第一款、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告柯少华与被告汕头市燃料公司于2016年4月1日签订的《租赁合同》无效；二、驳回原告邱鸿基、柯少华的其他诉讼请求。本案受理费10122元（已减半收取），由原告柯少华、邱鸿基负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员 郑楚川二〇二〇年一月十九日法官助理 许雅琴书 记 员 马 欢附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。……第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。……《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……