湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0703民初1033号原告：吴细安，男，1961年1月20日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住鄂州市华容区，原告：牛香兰，女，1962年11月7日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住鄂州市华容区，两原告委托代理人：吴文渊、朱云，湖北立丰律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖北省葛店开发区鹏成房地产开发有限公司。住所地：鄂州市葛店镇316国道东岭段南一排。法定代表人：赵伟，该公司总经理。委托代理人：赵小美、李霏，湖北天明律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：鄂州新环境建设投资有限公司。住所地：鄂州市葛店开发区1#工业区（创业服务中心）。法定代表人：魏学智，该公司总经理。委托代理人：郭正桥、程正昊，湖北伸道律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告吴细安、牛香兰与被告湖北省葛店开发区鹏成房地产开发有限公司（以下简称“鹏成公司”）、第三人鄂州新环境建设投资有限公司（以下简称“新环境公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案。在审理过程中，本院依据原告的申请裁定采取保全措施。本案依法适用普通程序组成合议庭于2019年10月30日公开开庭进行审理。原告吴细安、牛香兰及其委托代理人吴文渊、被告鹏成公司委托代理人李霏、第三人新环境公司代理人程正昊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月25日，原、被告签订一份《房屋置换补偿协议》，约定原告将位于葛店镇××国道东岭南××底私房按面积互换方式，取得被告开发的景泰嘉园的房屋，其中，被告用其开发的面积70平米的门面置换原告临街底层一层房屋，用面积115平米的住宅置换原告二层以上的房屋，交付时间为合同签订的2年，交付后，被告协助原告办理相关房产证、土地证。协议签订后，被告并未按期将住房和商铺交付原告，更未按期协助办理不动产证。经原告多次催告，被告才于2018年11月14日将位于景泰嘉园3号楼2-1303房屋的钥匙交付给原告，说明位于景泰嘉园3号楼1-01商铺是安置给原告的商铺。后原告发现被告早已将该住房出售给第三人，导致原告无法取得该房屋。且被告并未办理住房及商铺的竣工验收备案手续，不符合交付条件。同时，经核实住房面积仅92.51平米、商铺面积仅69.28平米，被告未向原告给付对应面积差价，另外，被告提供的商铺宽度仅为3米，导致商铺过狭长且商铺地下设置排污水管，影响商铺的有效利用，致使商铺的使用价值贬损。被告的以上行为严重损害原告的合法权益，应向原告承担赔偿责任。综上，原告为维护其合法权益，现具状人民法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《房屋置换补偿协议》中涉及用住宅房屋置换二层以上房屋部分，被告向原告返还补偿款319818元及利息96504元（购房单价按2781.03元/平方米计算，暂计算至2019年8月5日，最终支付至补偿款支付完毕之日止），并赔偿一倍补偿款319818元；2、被告向原告交付经竣工验收备案的位于鄂州市××店开发区××国道××景泰××楼1-01的商铺，保证能开窗通风、接通水电，并将所有权登记至原告名下，协助办理不动产权证书；3、被告向原告给付景泰嘉园3号楼1-01的商铺的面积差价款14400元以及利息4345元（商铺单价按20000元/㎡计算，暂计算至2019年8月5日，最终支付至补偿款支付完毕之日止），并赔偿使用价值损失；4、被告向原告赔偿逾期交付住房及商铺的违约金计算241817元（住房租金按1500元/月，商铺租金按4000元/月计算，暂计算2019年8月5日，最终计算至实际支付之日止）；5、被告向原告赔偿逾期办理住房及商铺的不动产权证的违约金暂计算417987元（暂计算2019年8月5日，最终计算至实际办证之日止），以上费用合计1414689元；6、本案诉讼费用、保全费、执行费、鉴定费由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、原告身份证复印件两份、国家企业信用信息公示截图2份，拟证实原、被告身份及诉讼主体情况。证据二、房屋置换补偿协议，拟证实2013年12月25日，鹏成公司与吴细安约定吴细安将三底私房按面积互换方式取得鹏成公司开发的位于景泰嘉园的房屋，其中，用面积70㎡的门面置换吴细安临街底层一层房屋，用面积约为115㎡的住宅房屋置换吴细安二层以上房屋，交房时间为签约时间的2年，鹏成公司在交付后办理相关的房产证、土地证。证据三、房屋信息查询截图，拟证实葛店开发区景泰嘉园3号楼2-1303的房屋面积为92.51㎡，买受人为鄂州新环境建设投资有限公司，合同备案号为B2018052800023。证据四、商品房买卖合同、安居客网页截图，拟证实商品房的均价为2781.03元/㎡，商铺的均价约20000元/㎡，被告应按照该单价标准向原告支付对应的补偿款。证据五、商铺现状的照片2张，拟证实被告提供的商铺不符合入住经营条件，且造成商铺使用价值贬损，应向原告承担赔偿责任。证据六、情况说明，拟证实被告应按该住房及商铺租金的市场价标准向原告支付逾期交付的违约金。被告辩称：原告的诉请没有合同和法律依据，应该全部驳回。理由如下：1、原告所诉的不是客观事实，本案案由系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而非商品房买卖合同纠纷，故原告第一项诉请引用商品房买卖合同司法解释错误，且本案诉争房屋被告均已交付给原告，由原告占有使用，安置补偿协议中主要义务被告已经履行完毕，原告起诉请求解除合同理由不能成立，返还购房款以及赔偿一倍购房款请求不应该得到支持；2、3号楼已经于2016年8月28日取得竣工验收备案证，被告已经将商铺交付给原告，原告也提供证明开始使用占有该商铺并装修，故请求驳回第二项诉请；3、关于本案面积差，根据安置补偿协议第二条约定，应该按当时的市场价计算，而不是现在的市场价计算，且不存在所谓的使用价值损失一说，3号楼整个竣工验收备案证的取得说明房屋质量是合格的，另外合同也没有约定存在面积差需要承担利息，故请求驳回第三项诉请；4、本案系安置补偿纠纷，根据葛店经济技术开发区管委会征地拆迁办公室文件（鄂葛拆字〔2011〕16号），本案即使存在逾期交房，根据文件规定，应该按照24元/㎡/年（是月还是年），故请求驳回第四项诉请；5、被告不存在逾期办证违约一说，安置协议既没有约定办证时间，也没有约定由被告办证，且原告损失没有任何证据证明。综上，恳请法院驳回原告的全部诉请。第三人述称：1、我公司经合法途径取得景泰嘉园部分房屋，并已办理备案登记；2、原告对我公司没有诉讼请求。被告为支持其辩称意见，向本院提交如下证据：证据一、房屋置换补偿协议，拟证实原、被告双方签订的置换协议成立有效，协议约定面积差按照当时市场价格计算，交房时间暂定为签约后的2年，房屋交付后，被告只是协助原告办理两证，费用由原告承担。证据二、3号楼工程竣工验收备案证明书，拟证实诉争房屋于2016年8月28日取得竣工验收备案证，具备交房条件。证据三、葛店经济技术开发区管委会征地拆迁办公室文件（鄂葛拆字〔2011〕16号），拟证实原告征收补偿的过渡费为24元/㎡/年，结合证据二，即使被告逾期交房，应当根据文件精神按照24元/㎡/年的标准承担过渡费，但商铺不存在过渡费的问题。证据四、葛店开发区安置房团购协议、被拆迁人及被拆迁房屋基本情况、安置房基本情况、收条两份、回购安置房协议，拟证实：1、被告与第三人于2016年6月3日签订了《葛店开发区安置房团购协议》，约定由第三人向被告团购房屋用于安置被拆迁户，同时约定被安置户签订完购房合同并支付相应的款项后，被告应按照规定时间到房管局办理网上备案手续，在两年内不得办理被安置户的房产证，待第三人将全部购房款支付给被告且经第三人同意后方可为安置户办理房产证；2、用于置换给原告的房屋系被告向廖鹏程、廖鹏举回购801、804房屋得来，被告付款后，廖鹏程、廖鹏举出具收条；因原告提出调换楼层，被告又将原804号调换为1303号房安置给原告。证据五、原告3号楼01号商铺的现场照片2张、入伙通知书、房屋验收记录表，拟证实2018年11月4日被告将诉争房屋移交给原告，原告在入伙通知书和房屋验收记录表上签字认可房屋质量无异议，以及商铺原告已经占有使用并装修的事实。证据六、袁小平以及鲁严彬的《商品房买卖合同》、景泰嘉园3号楼楼盘表，拟证实结合证据一，依据置换协议的约定，面积差应该按照当时市场价进行补差，即参考同楼盘3号楼房屋和商铺的合同单价，房屋单价为2685元，商铺单价1万元；3-2-1303房屋的实测面积为92.51㎡，3号楼1号商铺的面积为69.28㎡。证据七、葛店开发区党政办公室会议纪要，拟证实2016年6月10日以前过渡费的标准为2元/㎡/月，在之后并且过渡期超过一年的，按照4元/㎡/月。第三人为支持其述称意见，向本院提交如下证据：证据一、《鄂州新环境建设投资有限公司提请管委会决策事项审签单》、《葛店开发区安置房团购协议》、《安置团购房付款申请》、《房屋情况明细表》，拟证实其经过合法途径与被告签订购房协议，且已确认房屋无限制条件。证据二、付款凭证三张，商品房合同备案证明，拟证实其已按照合同支付对价，并已办理合同备案登记。经庭审举证质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据二、《房屋置换补偿协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认，但协议约定的是被告协助原告办理相关房产证、土地证，对其证明目的，本院不予采信；原告提交的证据三、房屋信息查询截图，葛店开发区景泰嘉园3号楼2-1303的房屋面积为92.51㎡，买受人为第三人，第三人无异议，本院予以确认；原告提交的证据四、《商品房买卖合同》、安居客网页截图，本案系房屋置换合同，双方对房屋价款有约定，不适用商品房买卖合同，与本案没有关联性，本院不予确认；原告提交的证据五，照片没有拍照时间、地点及其他证据进行佐证，且被告不予认可，本院不予确认；原告提交的证据六，不是鉴定机构或其他有资质的评估机构出具的鉴定意见或评估意见，不能作为定价的依据，本院不予确认；被告提交的证据一，《房屋置换补偿协议》合法有效，协议约定被告协助原告办理房产证、土地证，对其证明目的，本院予以确认；被告提交的证据二，系备案机关向被告出具的竣工验收备案证明，本院予以确认；被告提交的证据三，按照当事意思自治原则，对合同事项双方当事人应当进行约定，置换协议中没有约定过渡费，对该证据本院予以确认；被告提交的证据四，《葛店开发区安置房团购协议》系被告与第三人签订，原告不是该协议的主体，被告亦未告知原告，《被拆迁人及被拆迁房屋基本情况》、《安置房基本情况》、《回购安置房协议》、《收条》系案外人的拆迁及安置情况、案外与被告之间签订的回购安置房协议，不能证实被告已履行了《房屋置换补偿协议》的约定义务，但对原告已同意将804号房调换为1303号的事实，有原告签字为证，本院予以确认；被告提交的证据五，有原告签字确认，证实原告同意调换的1303号房已交付给原告使用，本院予确认；被告提交的证据六，原、被告在《房屋置换补偿协议》中对差异面积单价进行了约定，即“按当时市场价格计算”，对该证据证明目的，本院予以确认；被告提交的证据七，过渡费应当以原、被告约定为准，即“由甲方根据当时葛店市场房屋、门面租金补偿乙方至可进驻经营止”，对该证据的证明目的，本院不予采信；第三人提交的证据一、证据二，对其真实性本院予以确认，但原告并未知晓团购情况，被告亦没有证据证实已向原告告知，因而对原告不具有约束力。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：2013年12月25日，原、被告签订一份《房屋置换补偿协议》。该协议约定：乙方（原告）将位于葛店镇××国道东岭南××底私房按面积互换方式，取得甲方（被告）开发的景泰嘉园的一楼房屋；甲方用316国道旁开发的门面置换乙方临街底层一层房屋，面积70平方米，位置按甲方销售现状布局，位于该幢房屋的西边第一间，实际面积根据乙方需要，依据甲方销售模式，差异面积单价按当时市场价格计算；甲方用开发的住宅房屋置换相当的乙方二层以上房屋，面积约为115平方米左右，楼层由乙方自选，位置处于该幢房屋西边；交付时间，甲乙双方暂定签约时间的2年，商品房屋交付乙方使用后，甲方协助乙方办理相关的房产证、土地证，税费由乙方自理，另甲方不收取乙方水电开户费用水电直通到户，如超过两年甲方不能让乙方进行进驻装修经营，由甲方根据当时葛店市场房屋、门面租金补偿乙方至可进驻经营止，在甲方协助下，如手续还没完善，但乙方可入驻经营，视同2年内交房。2016年6月3日，被告与第三人签订《葛店开发区安置房团购协议》，约定由第三人代表安置户以团购方式购买包括原告在内的安置房屋及门面，签订团购协议后，被告与被安置户签订商品房购房合同，产权证先办理在第三人名下并办理网上备案手续，被安置户签订完购房合同并支付相应款项后，被告应按规定时间到房产局办理网上备案手续，在两年时间内不得办理被安置户的房产证，待第三人将全部购房款支付给被告且经被告同意后方可为被安置户办理房产证。但被告并未与原告签订商品房购房合同。2016年8月28日，被告开发的景泰嘉园3号楼工程竣工验收并备案。2018年11月14日，被告将其开发的景泰嘉园3号楼2单元1303号房屋交付给原告，将位于景泰嘉园3号楼1-01商铺安置给原告的商铺，住房面积92.51平米、商铺面积69.28平米。还查明，按照2015年其他业主与被告签订的商品房买卖合同约定的住宅商品房单价为2685.65元/㎡，2016年其他业主与被告签订的商品房买卖合同（门面房）单价为10000元/㎡。根据《葛店经济技术开发管委会征地拆迁办公室文件》鄂葛拆字〔2011〕17号精神，葛店开发区范围内拆迁过渡费标准为每月2元/㎡。本案争议焦点：《房屋置换补偿协议》中涉及用住宅房屋置换原告二层以上房屋部分内容能否解除？置换的门面房及住宅房屋差价给付标准如何确定以及差价利息能否支持？置换的门面房及住宅房屋能否办证以及办证违约金能否支持？原告的其他诉讼请求能否支持？关于《房屋置换补偿协议》中涉及用住宅房屋置换原告二层以上房屋部分内容能否解除问题。本院认为，原、被告签订的《房屋置换补偿协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告已接受了被告为其调换的1303号房屋，原告在交接书中签字确认，庭审中，原告变更了该项请求为1303号房屋办理产权证。故对于原告部分解除协议内容以及要求返还补偿款319818元及利息96504元并赔偿一倍补偿款319818元诉讼请求，本院不予支持。关于置换的门面房及住宅房屋差价给付标准如何确定以及差价利息能否支持问题。本院认为，原、被告在《房屋置换补偿协议》中对差价进行了约定，即“按当时市场价格计算”。2015年葛店开发区商品房市场价格为2685.65元/㎡，2016年商品门面房价格为10000元/㎡。因此，应当按照该市场价格标准计算差价。门面房差价为（70㎡-69.28㎡）×10000元/㎡=7200元，住宅房屋差价为（115㎡-92.51㎡）×2685.65元/㎡=62400.27元。由于原、被告对于差价利息没有约定，按照当事人意思自治原则，原告要求被告支付差价利息的请求，本院不予支持。关于置换的门面房及住宅房屋能否办证以及办证违约金能否支持问题。本院认为，根据庭审查明的事实，原告的置换房屋已登记在第三人名下，按照被告与第三人的约定，被告应当按照协议的约定协助原告将置换的住宅房屋和门面房登变更记至原告名下。由于原、被告对于办证违约金问题没有约定，故对于原告要求被告支付办证违约的请求，本院不予支持。关于原告的其他诉讼请求能否支持问题。本院认为，原告要求被告保证门面房能开窗通风、接通水电，该项请求属于协议中被告应当履行的义务，被告应当履行。原告要求被告向其支持逾期交房违约金的诉讼请求，因双方未在协议中约定，原告的该项诉请没有法律依据，本院不予支持。原告还要求被告赔偿门面房使用价格损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。门面房完全可以通过采取补救措施解决问题，故对于原告要求被告赔偿门面房使用价值损失的请求，本院不予支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持。对于被告的辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北省葛店开发区鹏成房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告吴细安、牛香兰支付住宅房屋差价62400.27元、门面房差价7200元，共计69600.27元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告湖北省葛店开发区鹏成房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十个工作日内为原告吴细安、牛香兰解决门面房开窗通风、接通水电问题。三、被告湖北省葛店开发区鹏成房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十个工作日内协助原告吴细安、牛香兰办理景泰嘉园3号楼2单元1303号房屋和景泰嘉园3号楼1-01商铺产权证书。四、驳回原告吴细安、牛香兰的其他诉讼请求。本案受理费17533元，由被告湖北省葛店开发区鹏成房地产开发有限公司负担863元，由原告吴细安、牛香兰负担16670元；诉讼保全费5000元，由被告湖北省葛店开发区鹏成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审 判 长  熊 莉审 判 员  姚四明人民陪审员  吴桂红二〇二〇年一月二十日书 记 员  黄显婷