湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0602民初6907号 原告：刘向东，男，1963年5月1日出生，汉族，岳阳市人，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 原告：刘奇，男，1986年8月15日出生，汉族，岳阳市人，个体工商户，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 两原告共同委托诉讼代理人：刘浩，湖南唯平律师事务所律师。 被告：杨诗贤，男，1983年9月24日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 被告：赵景玲，女，1983年7月25日出生，汉族，岳阳县人，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：许毅，男，1963年4月3日出生，汉族，住湖南省岳阳县。 原告刘向东、刘奇与被告赵景玲、杨诗贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘向东、刘奇及其共同委托诉讼代理人刘浩、被告赵景玲及其委托诉讼代理人许毅到庭参加诉讼。被告杨诗贤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘向东、刘奇向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告杨诗贤之间的房屋租赁合同以及被告杨诗贤与赵景玲之间的房屋租赁合同无效，被告赵景玲返还原告门面转让费30000元，原告返还赵景玲的保险柜、冰箱、制冰机、电磁炉、保温桶、电子秤、电饭煲、电子屏、封口机，杨诗贤对30000元赔偿场地连带责任。2、判令被告杨诗贤赔偿原告装修款4822.66元；3、本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：2018年11月25日，原告从被告赵景玲处转让位于岳阳楼区洛王社区好邻居超市旁的一个门面，被告赵景玲收取了原告30000元转让费。同日，原告与被告杨诗贤签订了房屋租赁合同，租赁期限为1年。2019年3月14日，原告被告知，涉案门面系违章建筑，后被政府部门予以拆除。 被告杨诗贤未进行答辩。 被告赵景玲辩称，答辩人与被告杨诗贤签订的合同与被答辩人刘向东、刘奇无关，两被答辩人无权主张其合同无效；答辩人并非本案适格的被告；3、30000元转让费不应当予以返还。 查明的事实 一、无争议的事实 2018年11月25日，原告刘奇、刘向东（承租方）与被告杨诗贤（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定两原告租赁被告位于好邻居超市旁的一间独立门面，租期1年，从2018年11月26日至2019年11月25日，房租为每半年交一次（提起一个月），租金为每月1800元，合同期满后，两原告有优先续租权。同日，该门面的原承租人即被告赵景玲将门面交付给两原告，收取两原告30000元门面转让费，并向两原告出具了收据。后两原告租赁该门面进行经营。2019年3月14日，岳阳楼区城市管理局就涉案门面下发“限期改正（停止）违法行为通知书”，因擅自在道路两侧搭建构筑物的行为，违反了国务院101号令《城市市容环境卫生管理条例》规定，要求在2019年3月20日之前自行拆除。2019年5月份，该门面被政府部门强行拆除。两原告在涉案门面中经营至2019年4月份，共经营了5个月，向被告杨诗贤交付了5个月房租。 二、有争议的事实 1、两原告提供了清单（保险柜、冰箱、制冰机、电磁炉、保温桶、电子秤、电饭煲、电子屏、封口机），证明被告赵景玲转让门面时同时将清单中的物件一并转给了两原告。被告赵景玲认可有这些物件，但认为不仅仅只有这些，但被告赵景玲未提供证据予以证明。本院认为，被告赵景玲未提交尚有其他转让物品的证据，对原告该证据予以采信。2、两原告主张装修损失为4822.66元（招牌制作费850元、多功能切菜机658元、墙纸312元，长桌117.66元，定制办公桌830元，油炸锅379元、熟食柜1698元）。本院认为，原告列举的证据中，物品大部分为原告经营所需的工具，并非是与门面形成附合的装饰装修物，拆除门面时大部分是可以由原告搬离的，故本院根据日常生活经验，酌情认定原告的装修损失为700元。 判决的理由与结果 本院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案门面已被相关政府部门认定为违法建筑,并已被强制拆除,故该租赁合同因违反了法律的强制性规定,应属无效；对原告刘向东、刘奇请求确认与被告杨诗贤签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求,本院依法予以支持。原告要求确认被告赵景玲与杨诗贤之间的合同无效，鉴于原告并非合同的当事人，没有权利进行主张，故对于该诉讼请求，本案不予处理。因房屋租赁合同的无效，被告赵景玲将门面转让给两原告并收取门面转让费的行为系依附于租赁物上的转让行为也属无效。根据《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，基于无效转让、租赁合同取得的财产，本案当事人应当返还或折价补偿。两原告及被告赵景玲均未尽到在房地产行政主管部门查询涉案房屋是否具有合法产权的审慎义务，均具有过错；原告与被告赵景玲的转让行为，各方过错相当，对造成的损失各承担一半的责任。本案原告方在转让行为中支出了30000元，原告方与被告杨诗贤签订的合同为1年，此为原告方基于转让费的可期待利益，原告使用了5个月，被告赵景玲收取的门面转让费按7/12的比例返还给原告较为适宜，即17500元（30000元*7/12）；同时原告应将清单（即保险柜、冰箱、制冰机、电磁炉、保温桶、电子秤、电饭煲、电子屏、封口机）中的物件返还给被告赵景玲；原告要求被告杨诗贤承担连带责任，因杨诗贤并未收取该转让费，原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。两原告主张被告杨诗贤赔偿其装修损失4822.66元，本院酌情认定了装修损失为700元，由于被告杨诗贤对房屋租赁合同无效承担主要责任，故对于该项损失，被告杨诗贤应当予以赔偿。被告杨诗贤经本院合法传唤，未到庭应诉，系对其诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告刘向东、刘奇与被告杨诗贤签订的《房屋租赁合同》无效； 二、限被告赵景玲返还两原告刘向东、刘奇人民币17500元； 三、限被告杨诗贤赔偿两原告刘向东、刘奇装修损失700元； 四、驳回原告刘向东、刘奇的其他诉讼请求。 以上二、三项，限于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费670元，由原告刘向东、刘奇负担381元，由被告赵景玲负担237元，由被告杨诗贤负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  彭莎莎 人民陪审员  方 婧 人民陪审员  易 敏 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  严 尚 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。