广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7505号上诉人（原审被告）：谭明龙，男，1973年2月18日出生，汉族，住广东省罗定市*************。被上诉人（原审原告）：中山市金手指物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区***********牡丹楼28卡，统一社会信用代码91442********9934Q。法定代表人：巫海东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁秋兰，女，该公司员工。委托诉讼代理人：谢明亮，男，该公司员工。原审被告：李彩娟，女，1980年1月14日出生，汉族，住广东省罗定市*************。上诉人谭明龙因与被上诉人中山市金手指物业管理有限公司（以下简称金手指物业公司）、原审被告李彩娟物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初2176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。谭明龙的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金手指物业公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、金手指物业公司主张的物业服务费缺乏依据。谭明龙、李彩娟与金手指物业公司之间不存在物业服务合同关系。悦来花园业主委员会与金手指物业公司签订的物业服务合同期限自2014年6月1日起至2016年12月30日止，该合同期满后既未自动续期，双方也没有重新签订新的物业服务合同。悦来花园大多数业主对原物业服务合同的履行存在争议，金手指物业公司没有履行承诺，没有改善小区环境。业主们曾就此问题多次与金手指物业公司进行交涉，要求金手指物业公司退出小区，但金手指物业公司不同意退出。原物业服务合同因大部分业主提出异议而解除。退一步说，即便合同有效，也因为至2016年12月30日合同期满而解除，金手指物业公司无权再主张合同期满以后的权利。金手指物业公司所谓的事实物业服务属违法的强行服务。原物业服务合同已于2016年12月30日期满，但金手指物业公司拒绝退出小区，非法霸占小区物业两年多，强行向业主提供事实服务，强迫业主交纳不合理的物业费，拒绝接受业主的服务监督，侵犯了业主自由选择其他物业公司的权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，金手指物业公司以单方、强行提供的所谓事实物业服务为由起诉业主，法院应当予以驳回。双方达成合意是事实合同的基础，而事实上金手指物业公司所谓的事实物业服务自始至终未得到多数业主的同意。所以，金手指物业公司无权通过提供单方强行的所谓事实物业服务来要求业主缴纳物业管理费。二、金手指物业公司主张的物业服务费收费标准缺乏依据。业主与金手指物业公司未约定物业服务费收费标准，金手指物业公司收取的物业服务费收费标准未经过物价局核定备案。金手指物业公司收取物业服务费与其提供的服务不相符合。三、金手指物业公司主张的滞纳金缺乏依据。业主与金手指物业公司不存在物业服务合同关系，更没有约定滞纳金。且本案中金手指物业公司主张的滞纳金也明显过高。故金手指物业公司关于滞纳金的主张缺乏合同和法律依据。四、谭明龙、李彩娟实际上已按照较高标准缴纳了物业服务费。谭明龙、李彩娟自2014年6月起至2014年12月止，均是按照0.65元/平方米/月的较高标准向金手指物业公司支付物业服务费，金手指公司竟然还无理起诉谭明龙、李彩娟，也未扣减谭明龙、李彩娟2015年1月份之前已经缴纳的物业服务费，金手指物业公司诉讼请求的本身存在计算错误。金手指物业公司答辩称，金手指物业公司自2014年6月通过悦来花园业主委员会公开招投标，中标后合法进驻悦来花园提供物业服务。自进驻小区后，金手指物业公司始终依法依规、尽职尽责按照合同要求履行物业服务管理工作。金手指物业公司与业主委员会无任何关系，对于业主方指控业主委员会主人廖伟强系金手指物业公司的实际操控人和利益获得者，缺乏事实依据，属于凭空捏造，诬陷他人。依据法律规定，物业公司合同期满以后在小区未选出新的物业公司接手管理之前，原物业公司不论从法律方面或情理方面来讲，均不得擅自离开。所以金手指物业公司与业主形成事实物业服务合同关系，给小区提供物业服务。物业服务费的收费标准经过物价局核实备案、合法合规。李彩娟未向本院提交书面陈述意见。金手指物业公司于2019年1月18日向一审法院提出诉讼请求：1.谭明龙、李彩娟支付2014年6月至2017年6月期间共37个月的物业管理费2682.50元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费82.50元为基数，分别从欠费当月/次月20日起按千分之3利率计算至清偿之日止，暂计至2018年11月10日为7454元）；2.谭明龙、李彩娟支付2014年6月至2017年6月期间共37个月的梯灯费74元。一审法院认定事实：2014年2月10日，悦来花园业委会向中山市房地产行业协会申请备案登记，备案回执载明：位于中山市南区*******的悦来花园项目的第三届业主委员会（任期自2014年1月11日起至2017年1月10日止）备案材料已于2014年2月10日收悉，经形式审查，符合成立条件，现予以备案。2014年4月30日，悦来花园业委会作为甲方，金手指物业公司作为乙方，签订物业服务合同，约定：甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业；甲方将位于中山市南区*******的悦来花园商住小区的物业委托给乙方实行物业管理；物业服务费按住宅每月每平方0.60元的标准收取，各楼梯灯费每月每户2元；乙方应自2014年6月1日开始实施物业工作，并自2014年6月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月的1日-5日；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之3交纳滞纳金；乙方进驻管理后，如在三个月内未有履行完成在投标时定下的“悦来花园物业服务管理承诺方案”的建设12点项目及配备管理人员15名数量等实施管理的话，乙方已属违约处理，甲方有权终止本合同，甲方要求乙方须在限期三个月内整改补充完善，否则，须立即退出小区管理；物业服务期限为2.6年，自2014年6月1日起至2016年12月30日止。合同还约定了其他事项。合同期满后，金手指物业公司继续为悦来花园小区提供物业服务至2017年6月30日。谭明龙、李彩娟办理涉案物业收楼手续后，自2014年6月至2017年6月期间共拖欠37个月物业服务费，且经金手指物业公司催讨仍不支付，金手指物业公司遂诉至一审法院，主张前述实体权利。谭明龙、李彩娟系悦乐街4号8幢702房的产权人，该物业建筑面积为127.18平方米。按合同约定，每月物业服务费为76.31元（127.18平方米×0.60元/平方米），金手指物业公司确认按72.50元/月计收物业服务费。另查：谭明亮、李彩娟提供六组照片拟证明金手指物业公司未全面、恰当履行物业服务义务，该六张照片分别反映小区设备老化未维护、停车秩序混乱、安保措施不足及绿化养护不当等问题。又查：一审法院同时受理了金手指物业公司提起的，以该小区其他三十户业主为被告的物业服务合同纠纷系列案件。在审理过程中，部分到庭应诉的业主均抗辩称，金手指物业公司在对小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，未在三个月内完成悦来花园物业服务管理承诺方案的内容，从而引发业主群体性拒交物业服务费。再查:谭明龙、李彩娟提供黄德的存折拟证明涉案8栋的电表是以个人名义开通及缴纳电费，金手指物业公司不能提供由其方开通8栋电表并已代缴电费的证据。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议焦点为：一、悦来花园小区业委会与金手指物业公司签订的物业服务合同对业主是否具有约束力；二、金手指物业公司提供的物业服务是否符合物业服务合同的约定；三、物业服务费计收标准；四、违约金计收依据及标准。关于焦点一：悦来花园业委会成立后已经中山市房地产行业协会备案，谭明龙、李彩娟虽未与金手指物业公司签订物业服务合同，但悦来花园业委会与金手指物业公司签订了物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，悦来花园业委会与金手指物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。合同期满后，业主委员会虽未与金手指物业公司续签合同，但金手指物业公司继续为悦来花园小区提供物业服务，而谭明龙、李彩娟并无举证证明在合同期满后，悦来花园业委会或业主请求金手指物业公司退出小区管理、移交相关设施及资料，故双方签订的合同继续有效，金手指物业公司与小区业主形成事实上的物业服务合同关系。金手指物业公司为悦来花园小区提供了物业服务，谭明龙、李彩娟应按照物业服务合同的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，支付物业服务费用。关于焦点二、三、四：金手指物业公司要求谭明龙、李彩娟按合同约定全额支付物业服务费，现结合悦来花园小区业主群体性拒交物业服务费的事实，金手指物业公司应就其已全面履行了对悦来花园小区的物业管理服务承担相应的举证责任。一审诉讼中，金手指物业公司不能提供诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理、绿化维护等其他相关管理台账证明其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务，而谭明龙、李彩娟提供的六组照片反映金手指物业公司对小区管护确存瑕疵，故根据《物业管理条例》第四十条关于“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，其要求谭明龙、李彩娟按合同约定全额支付物业服务费理据不足，一审法院不予全部支持。结合系列案件大批业主拒交服务费事实及反映的问题，根据一般生活经验，一审法院酌定对物业服务费予以减免30%，而逾期缴交物业服务费的滞纳金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因金手指物业公司在履行合同中亦存在管理不当、服务不到位的违约过错，亦是导致业主迟延缴纳物业服务费的原因之一，应自担相应损失，故对其主张相应滞纳金一审法院不予以支持。一审法院结合物业服务合同约定，核定谭明龙、李彩娟应支付金手指物业公司物业管理费共计为1877.75元（72.50元/月×37个月×70%）。另，由于金手指物业公司不能提供证据证明涉案8栋电表是由其方开通并已代缴电费的依据，故其主张的梯灯费缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、谭明龙、李彩娟于一审判决发生法律效力之日起七日内向金手指物业公司支付2014年6月至2017年6月期间的物业服务费1877.75元；二、驳回金手指物业公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费55元（金手指物业公司已预交），由金手指物业公司负担45元，谭明龙、李彩娟负担10元（谭明龙、李彩娟负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付金手指物业公司）。二审期间，金手指物业公司提交以下证据：1.中山市发展和改革局文件（中发改价控﹝2015﹞410号），拟证明物业管理费的价格，双方是可以商讨的；2.照片八张，拟证明小区里有些问题是历史遗留问题，并非金手指物业公司的不作为。谭明龙质证称：对于证据1，金手指物业公司进来小区进行管理并未经过业主们的签名同意，而且进来了三个月没有做好管理工作；证据2照片中的围墙是属于小区的，政府不可能想拆除就可以拆除，这属于金手指物业公司的不作为。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：一、金手指物业公司是否有权向谭明龙、李彩娟收取物业服务费；二、案涉小区物业服务费的收费标准如何确定。关于焦点一，即金手指物业公司是否有权向谭明龙、李彩娟收取物业服务费的问题。金手指物业公司与悦来花园业主委员会于2014年4月30日签订的物业服务合同，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。谭明龙、李彩娟作为案涉悦来花园小区的业主，虽其未直接与金手指物业公司签订物业服务合同，但依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，悦来花园业主委员会与金手指物业公司签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力。根据本院查明的事实可知，金手指物业公司自从与业委会签订案涉物业服务合同后，开始进驻案涉小区提供物业服务，故谭明龙、李彩娟作为案涉小区业主，理应按照物业服务合同的约定向金手指物业公司交纳物业服务费。谭明龙主张案涉物业服务合同于2016年12月30日到期，故其不应交纳合同到期后的物业服务费。对此，本院认为，虽然悦来花园业主委员会与金手指物业公司签订的物业服务合同于2016年12月30日到期，但合同到期后，悦来花园小区业主委员会并未立即选聘另外的物业服务公司接手管理案涉小区，也未要求金手指物业公司立即撤出小区。事实上金手指物业公司在合同到期后仍为案涉小区提供物业服务直至2017年6月30日。即谭明龙、李彩娟作为案涉小区的业主，客观上亦享受了金手指物业公司为案涉小区提供的物业服务直至2017年6月30日，一审据此认定金手指物业公司与案涉小区业主在上述期限内形成事实上的物业服务合同关系并无不妥。故金手指物业公司于本案中主张谭明龙、李彩娟交纳2014年10月至2017年6月期间的物业服务费，理据充分，本院应予以支持。另，谭明龙二审上诉主张悦来花园业主委员会（任期自2014年1月11日起至2017年1月10日止）主任廖伟强与金手指物业公司存在利害关系、悦来花园业主委员会于2014年的选举无效等问题，因其未依法主张撤销，亦未提供充分有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对其上述主张均不予采纳。关于焦点二，即案涉小区物业服务费的收费标准如何确定的问题。经查，案涉物业服务合同约定，物业服务费收取标准为住宅每月每平方米0.6元、梯灯费每月每户2元。金手指物业公司虽然自2014年始已进驻案涉小区提供物业服务，但案涉小区业主对其提供的物业服务质量存在诸多争议，且案涉小区存在群体性拒交物业服务费的情况。金手指物业公司于本案中主张案涉小区业主应按照案涉物业服务合同约定的物业服务费收费标准交付物业服务费，但却未能充分举证证明其已经全面履行案涉物业服务合同所约定的义务，为此，金手指物业公司应承担举证不能的不利后果。一审据此认定金手指物业公司提供的物业服务存在瑕疵，并根据物业服务收费标准应与其提供的物业服务水平相一致的原则，结合本案实际情况酌定对物业服务费予以减免30%，该处理并无明显不妥，本院予以维持。谭明龙主张其已经按0.65元/平方米/月的标准交纳了2014年6月至2014年12月期间的物业服务费，但未提交相应的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对其该主张不予采纳。另，对于金手指物业公司诉请业主承担逾期交纳物业服务费的违约金问题，一审法院已驳回金手指物业公司该诉请，金手指物业公司也未对此提出异议或上诉，故本院予以维持。综上所述，上诉人谭明龙的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（谭明龙已预交），由上诉人谭明龙负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇一九年十二月二十三日书记员  杨婉婷