浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0421民初3977号原告：邱广东，男，1972年12月1日生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。委托诉讼代理人：李云，浙江开发律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄孝形，浙江开发律师事务所实习律师。被告：陈利明，男，1973年2月16日生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：张斌，浙江金嘉律师事务所律师。原告邱广东与被告陈利明租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告邱广东的委托诉讼代理人李云、被告陈利明及其委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱广东向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除租地协议；2.判令被告立即赔偿原告养鸡场各项损失合计180000元及退还租金20000元，两项费用合计200000元；3.判令被告承担本案评估费、诉讼费。事实和理由：原告系养鸡户，原告经打听得知被告陈利明位于嘉善县的空闲土地需要出租，后原告与被告协商承租涉案空闲土地用于搭鸡棚养鸡，被告同意并承诺该涉案土地可以搭鸡棚养鸡并通过协议予以明确。2018年3月27日，原告与被告签订租地协议并支付了租金20000元。该协议约定了租期、年租金及土地用途等。租地协议签订后，原告即对承租土地中的部分土地进行了填高、平整、开挖排水沟，之后原告在整理后的土地上搭了6个养鸡棚及配套的水电设施，购买了相应的养鸡设施、设备等合计花费180000元。2019年6月份左右，被告陈利明通知原告说麟溪村委不准养鸡并要求拆除鸡棚等。原告为此事多次找到被告协商并出资5000元请求被告与麟溪村委协商养鸡事宜，截至起诉之日，麟溪村委仍旧要求被告不准原告养鸡，并于2019年6月11日向被告发了书面的督促通知。原告的合同利益因被告无法按照租地协议确保的出租土地符合约定的用途而遭受重大损失，原告与被告多次协商赔偿无果，故向法院提起诉讼。被告陈利明答辩称：天凝麟溪村委的督促纠违通知书，被告并不知情。通知书仅是村委会单方意思表示，不能作为事情处理的最终依据，不具有法律效力，不具备强制执行的效力，相关法律责任必须由法院作出的生效法律文书才能确定和执行。所以，通知书不能构成租地协议能否履行的依据。被告可以依据租地协议占有、使用相应场地。租地协议文本系原告书写，双方签字。原告一直从事养鸡，先前在嘉兴养鸡，被告曾听原告讲在七星养鸡时因政府不允许，所以腾退了。对于协议涉及土地的用途，作为原告非常清楚，存在村委会不允许养鸡的风险，原告不能以自行设置的免责条款而免责，如果最终要承担责任，原告也应承担至少一半的责任。关于原告的诉请，租地协议是经双方协商一致签订，合法有效，协议应当履行，不存在单方解除的情形。原告要求被告赔偿损失180000元及退还租金20000元不成立。原告自行搭建的鸡棚至今存在，没有拆除，不存在损失的情况。原告估算的180000元不符合实际支出情况，每个鸡棚的成本应为7175元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据，本院认定如下：1.租地协议1份。原告以该证据证明双方间的合同法律关系及相应的合同权利义务。被告对该证据的真实性无异议，但认为协议中“乙方搭建鸡棚如政府不准养鸡，由甲方付给乙方搭建鸡棚所有费用”的条款无效。原告未对该证据提出异议，本院予以认定。2.嘉善县村民委员会督促纠违通知书1份。原告以该证据证明案涉土地因政策原因不再允许养鸡并应拆除鸡棚。被告对该证据的真实性无异议，但认为通知书由村委会发出，发送对象没有提及，具体土地情况性质不能以通知书来确认。该通知从内容上可以明确是由嘉善县村民委员会发送给本案被告陈利明，被告对真实性无异议，证据与本案有关联，本院对该证据予以认定。3.照片打印件9份。原告以该组证据证明原告对案涉土地进行了填高填平整理，搭建了6个鸡棚，实际使用3.8亩土地，所搭建的鸡棚为简易临时性用房，土地结构性质没有改变，仍属于农业用地，随时可以耕种。被告对该证据的真实性无异议，但认为实际使用多少土地是原告的权利，与被告无关，原告的该组证据不能证明待证事实，且既然土地性质未改变，仍应按照协议履行。本院对该组证据的真实性予以认定。4.微信支付记录打印件1份。原告以该证据证明已通过微信转账支付给被告租金10000元，另以现金方式支付租金10000元。被告对该证据无异议。本院对该证据予以认定。本院依原告的申请，委托海宁正泰联合资产评估有限公司(现已变更为浙江正泰联合资产评估有限公司)对案涉养鸡场的市场价值作评估。评估结论为：在评估基准日上述评估对象的评估值为人民币104479元。原告已预付评估费10000元。对于评估报告，原告称漏评搭建鸡棚的人工费，但未要求重新评估。被告称不认定评估结论，要求法院参考被告提出的折价方案，被告亦未提出重新评估申请。双方当事人对评估结论虽有异议，但并未提出实质性意见，未要求作重新评估，本院对评估报告予以认定。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2018年3月27日签订《租地协议》，约定被告将自嘉善县租得的土地6.7亩租赁给原告，用于搭建鸡棚养鸡，租金约定为每年每亩1500元，每年10000元，自2018年5月30日开始计算租金，每两年支付一次，租期10年，另约定“乙方搭建鸡棚如政府不准养鸡，由甲方付给乙方搭建鸡棚所有费用”。原告于2018年3月27日通过微信转账给原告10000元，另以现金方式支付给原告10000元。原告在承租的土地上搭建鸡棚养鸡。2019年6月11日，嘉善县村民委员会向被告发出《督促纠违通知书》，通知于2018年6月18日拆除复耕地上的房屋、雪菜池等，按承包协议恢复用途为蔬菜种植。原告得知通知内容后，不再在所搭建的鸡棚内养鸡。原告搭建的鸡棚，在评估基准日的评估值为104479元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。畜禽舍等生产设施用地，按照农用地管理，不需办理农用地转用审批手续，故原、被告间的《租地协议》未违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。原告在庭审中称被告于2019年6月通知原告解除协议，但没有提交相应证据证明，原告主张协议已经解除的理由不能成立。现原告诉请解除该协议，被告也同意解除，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。本案中，因政策原因当地不再允许原告养鸡，属于不可归责于双方当事人的原因所致，原告正常使用所承租的土地至2019年6月，故原告应当支付自2018年5月30日起至2019年6月30日的租金，经计算为10876.71元(10000元÷365天×397天)，原告已支付被告20000元，被告应退还原告9123.29元。2019年6月以后，原告已不能实际使用所承租的土地用于养鸡，故原告无需再支付租金。原、被告在《租地协议》中约定“乙方搭建鸡棚如政府不准养鸡，由甲方付给乙方搭建鸡棚所有费用”，该约定系当事人真实意思表示，当事人应按照约定履行义务。现因政策原因不允许在案涉土地上养鸡，按照约定被告应支付原告搭建鸡棚的费用，金额按评估价为104479元，原告在案涉土地上属于评估范围内的财产相应归被告所有。综上，原告的诉讼请求中，合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告邱广东和被告陈利明于2018年3月27日签订的《租地协议》于本判决生效之日起解除；二、被告陈利明于本判决生效之日起十日内返还原告邱广东租金9123.29元；三、被告陈利明于本判决生效之日起十日内偿付原告邱广东搭建鸡棚费用104479元；四、驳回原告邱广东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告邱广东和被告陈利明各半负担。评估费10000元，由原告邱广东和被告陈利明各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  鄢云峰二〇二〇年一月十七日书记员  张静汉?附页一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。