广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0221民初2741号 原告：易玉明，女，1969年12月24日出生，汉族，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：周漠，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙林杉，广西仁清律师事务所律师。 被告：广西紫域房地产开发有限公司，住所地广西柳州市柳江区穿山镇柳石路56号。统一社会信用代码：91450221695394498K。 法定代表人：罗从保，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒙仕清，广西双贺律师事务所律师。 第三人：刘明树，男，1968年6月3日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 第三人：凌九生，男，1968年9月5日出生，汉族，住广西柳州市城中区。 第三人：王海燕，女，1983年9月11日出生，汉族，户籍所在地湖南省衡阳县，现住广西柳州市柳南区。 原告易玉明与被告广西紫域房地产开发有限公司（以下简称紫域公司）、第三人刘明树、凌九生、王海燕商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月18日、11月21日、2020年1月22日三次公开开庭进行了审理。书记员马洁华担任记录。原告易玉明及其委托诉讼代理人周漠和蒙林杉、被告紫域公司法定代表人罗从保及其委托诉讼代理人蒙仕清、第三人刘明树、凌九生到庭参加诉讼，第三人王海燕经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易玉明向本院提出诉讼请求：一、判决解除易玉明与紫域公司于2018年5月25日签订的购买“白莲南郡”35栋1单元601号房屋的《商品房买卖合同》；二、判决紫域公司退还易玉明购房款456672元；三、判决紫域公司支付给易玉明违约金9100元；四、判决紫域公司支付给易玉明律师费25000元；五、本案诉讼费用由紫域公司承担。 事实和理由：2018年5月25日，易玉明与紫域公司签订《商品房买卖合同》，约定易玉明购买紫域公司开发的“白莲南郡”35栋1单元601号房屋。合同签订后，易玉明依约支付了全额购房款，但紫域公司未依约交付房屋。后易玉明多次催促紫域公司交房均未果，遂诉至法院，并提出上述诉请。 原告易玉明对其陈述事实向法庭提供如下证据： 1、《商品房买卖合同》，拟证明易玉明与紫域公司签订真实的房屋买卖协议； 2、中国农业银行回单，拟证明易玉明已依约足额支付购房款给紫域公司； 3、收据，拟证明紫域公司已收到易玉明支付的购房款。 被告紫域公司辩称，一、易玉明与紫域公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，易玉明在签订《商品房买卖合同》后，未依约于2018年5月25日支付房款，易玉明于2017年支付的款项系因刘明树、凌九生、王海燕之间的抵债行为所形成，与本案的商品房买卖合同无关；二、易玉明于2017年支付给紫域公司的款项，紫域公司已按易玉明的指示退还；三、易玉明未依合同约定于2018年5月25日支付购房款，构成违约，紫域公司不存在违约行为，易玉明的诉请无事实及法律依据；四、若法院认定涉案《商品房买卖合同》有效，紫域公司已依约履行了交房义务，但易玉明未收房，紫域公司不存在违约。综上，请求法院驳回易玉明的诉讼请求。 被告紫域公司对其陈述事实向法庭提供如下证据： 1、商品房抵工程款协议一份、抵款协议一份、申明两份及网上银行电子回单五份，共同拟证明易玉明从紫域公司购买的涉案房屋，实际上是凌九生根据其与刘明树、紫域公司三方签订的《抵款协议》所得，易玉明只是凌九生指定的名义上的房屋购买者，紫域公司经凌九生的授意，已将易玉明支付给紫域公司的房款全额退至王海燕名下的账户，紫域公司实际上没有收取易玉明的购房款； 2、委托交房协议、房屋移交单、报纸公告、竣工备案表及交房公示照片，拟证明涉案房屋已经竣工验收合格，紫域公司已于2014年7月8日通过报纸公告交房，且于2018年5月28日将涉案房屋委托给紫运物业公司进行交付，紫运物业公司已将涉案房屋交房公告张贴公示。 第三人刘明树述称，一、其与凌九生存在债权债务关系，其向凌九生借款1820万元，共计归还5500多万元（不包括涉案房屋），其已还清所借凌九生的所有款项；二、其签订商品房抵工程款协议及抵款协议的目的是为了支付给凌九生借款利息，若紫域公司不愿意抵款，其认为抵款协议可以解除；三、其不清楚涉案商品房买卖合同签订的过程，其同意紫域公司关于合同效力的答辩意见，并同意恢复其与紫域公司、凌九生之间的债权债务关系。 第三人刘明树对其陈述事实向法庭提供如下证据： 转账明细一份，拟证明刘明树向凌九生借款1820万元，已归还5000多万元，刘明树已归还完全部借款。 第三人凌九生述称，一、凌九生不是涉案合同主体，本案与凌九生无关；二、紫域公司与凌九生、刘明树之间是债权债务转移的法律关系，凌九生对刘明树有债权，而刘明树对紫域公司有债权，故三方发生了债权债务的转移，该行为合法有效；三、紫域公司与刘明树、凌九生之间的债权债务转移关系已履行完毕，紫域公司在将涉案房屋抵偿给凌九生后，紫域公司与刘明树之间的债务已清偿，紫域公司的利益并未受损；四、涉案合同合法有效，易玉明购买的涉案房屋，系凌九生从紫域公司抵债所得，故易玉明支付给紫域公司的房款，紫域公司再支付给凌九生亦属合理合法，紫域公司未履行涉案合同约定的义务，应承担相应的责任。 第三人凌九生对其陈述事实向法庭提供如下证据： 抵款协议一份，拟证明刘明树收到凌九生支付的现金80000元，凌九生与刘明树之间的债权债务全部清偿完毕。 第三人王海燕未作出书面答辩，亦未提供任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于易玉明提供的证据1、2、3，紫域公司及凌九生、刘明树对其真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以认定，该组证据可证实易玉明于2017年10月9日通过银行转账方式支付456672元给紫域公司，后于2018年5月25日与紫域公司签订《商品房买卖合同》的事实，本院对此予以认定。关于易玉明与紫域公司之间是否存在真实的商品房买卖合同关系、易玉明支付的款项是否是购房款等证明目的，本院将结合其他证据及各方当事人庭审中的陈述据实予以认定，并在说理部分予以阐述。 二、关于紫域公司提交的证据1，综合庭审中各方当事人的陈述，本院对该组证据的真实性予以认定，关于紫域公司与凌九生、刘明树之间的债权债务转移关系是否与本案有关联性，本院将结合其他证据及各方当事人庭审中的陈述据实予以认定，并在说理部分予以阐述。 三、关于紫域公司提交的证据2，本院对其真实性予以认定，关于紫域公司是否履行了交房义务，本院将结合其他证据及各方当事人庭审中的陈述据实予以认定，并在说理部分予以阐述。 四、关于刘明树及凌九生提交的证据，综合庭审中各方当事人的陈述，本院对刘明树与凌九生之间存在借贷关系的事实予以认定，关于借贷的金额及二人之间的债权债务是否清偿完毕等证明目的，因与本案无关联性，本院在本案中不作认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 因紫域公司与刘明树存在债权债务关系，2017年8月14日，紫域公司与刘明树签订《商品房抵工程款协议》，约定紫域公司将其开发建设的位于紫域白莲南郡二期33-1-302、34-1-603、35-1-601、35-1-701共四套房屋，按4650元/平方米的价格，价款总计1654702.5元，用于抵扣刘明树施工的工程款1654702.5元，该四套房屋由刘明树指定紫域公司与凌九生签订购房合同及办理房产证等一切手续，紫域公司与凌九生办理的一切购房手续刘明树均予以认可，购房合同按4800元/平方米签订。同时，因刘明树与凌九生存在债权债务关系，2017年8月14日，刘明树、罗薇作为甲方，凌九生、王双英作为乙方与紫域公司作为丙方签订《抵款协议》，约定紫域公司将上述四套房屋用于抵扣尚欠刘明树的工程款，后刘明树、罗薇将该四套房屋用于抵扣向凌九生、王双英的借款，届时由凌九生与紫域公司签订《商品房买卖合同》，协议签订后刘明树与凌九生之间的所有债务全部结清。后刘明树在该《抵款协议》上签署“收到凌九生现金捌万元整”字样。 约2017年8月，易玉明经凌九生介绍，经现场看房后，决定购买上述四套房屋作为投资，在未签订购房合同的情况下，于2017年10月9日分五次转账共计456672元给紫域公司。2017年9月18日，凌九生出具《申明》一份，言明由易玉明交款购买的紫域白莲南郡35-1-601号房屋（面积95.14平方米）房款456672元退至王海燕名下账户，但易玉明未在该《申明》上签字确认。2017年10月31日，紫域公司将上述456672元转账至上述《申明》中指定的王海燕名下账户，后该款456672元实际由凌九生收取。 2018年5月25日，易玉明与紫域公司补签订《商品房买卖合同》，合同约定易玉明购买紫域公司开发建设的位于柳州市柳江区房屋，房屋建筑面积95.14平方米，单价为5812.29元/平方米，房屋总价款为456672元，付款方式为一次性付款；紫域公司应当于2018年12月30日前将经验收合格的商品房交付给易玉明使用，若紫域公司未按合同规定的期限交付房屋，逾期不超过180日，自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日，紫域公司按日向易玉明支付已交付房屋万分之一的违约金，合同继续履行，若逾期超过180日后，易玉明有权解除合同，解除合同的，紫域公司应当自易玉明解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的2%向易玉明支付违约金，易玉明要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，紫域公司按日向易玉明支付已交付房款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，紫域公司应当书面通知易玉明办理交付手续。双方进行验收交接时，紫域公司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，紫域公司不出示证明文件或出示的证明文件不齐全的，易玉明有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由紫域公司承担，由于易玉明原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：易玉明在接到收房通知或紫域公司在《柳州日报》、《柳州晚报》、《南国今报》其中一种报刊发布收房通知之日起未在收房通知确定的期限内办理收房手续，紫域公司有权将房屋移交由出卖人委托的物业服务企业，移交之日视同易玉明在该日完成收房，该房屋损毁、灭失的风险由原告承担，并从移交之日起由易玉明交纳相关费用。上述合同签订同日，紫域公司开具“收到易玉明交来购房款456672元”的收据。 涉案商品房于2012年3月18日开工建设，于2014年6月23日通过勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，紫域公司已将房屋备案相关材料提交政府相关部门，但至今房屋未能备案。2018年5月28日，紫域公司与广西紫运物业服务有限公司（以下简称紫运公司）签订《委托交房协议书》，约定紫域公司于2018年6月1日起，委托紫运公司对购房业主进行交房，办理交房的相关手续，紫运公司应及时告知购房业主，符合交房条件的购房业主尽快办理交房手续。2018年5月29日，紫域公司将涉案35#楼共计52套房屋钥匙移交给了紫运公司。2018年6月1日，紫运公司在35#楼张贴交房告示，明确让购房业主携带相关资料办理房屋交接手续。 易玉明在支付房款及补签订《商品房买卖合同》时均知晓涉案房屋已建成，合同签订后，易玉明以涉案商品房未经过相关部门备案为由拒绝收房,遂酿成本案诉讼。 综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》是否是紫域公司与易玉明的真实意思表示，合同是否有效，易玉明是否依约支付房款给紫域公司；二、若涉案合同有效，紫域公司是否已依约履行了交付房屋的义务，易玉明的各项诉请是否有事实及法律依据。 关于争议焦点一，本院认为，首先，易玉明与紫域公司均为具有民事行为能力的签订合同的适格主体，易玉明经凌九生介绍且实地看房后，认为涉案房屋价格较低，决定购房进行投资，虽其在未签订购房合同前即支付大额购房款，但后双方补签了购房合同且紫域公司亦开具了收据，故该行为不存在明显不符合常理的情形，而紫域公司亦明知其与易玉明签订涉案《商品房买卖合同》系为履行紫域公司与刘明树、凌九生之间的抵款协议，系为出售房屋以抵扣应支付给刘明树的工程款，故该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。紫域公司认为签订涉案合同不是其真实意思表示的抗辩意见，未能提供证据证实，本院不予采信。 其次，易玉明虽在未签订涉案合同的情况下支付相应款项给紫域公司，但其支付的款项金额与涉案合同约定的房屋价款一致，且紫域公司亦补开了“收到易玉明交来购房款456672元”的收据交易玉明收执，故易玉明支付的456672元应视为其支付给紫域公司的涉案房屋购房款，本院对此予以认定。虽紫域公司后经凌九生指示将该款项全额退至王海燕账户，但易玉明未在凌九生出具的《申明》上签字确认，紫域公司亦未能提供证据证实易玉明收到其退回的购房款或存在易玉明与凌九生、王海燕恶意串通的情形，故本院对易玉明已依约全额支付给紫域公司涉案房屋购房款予以认定。 关于争议焦点二，本院认为，如前所述，涉案合同合法有效，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。本案中，涉案合同明确约定了交房条件和交房时间，即紫域公司应于2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付给易玉明使用。而涉案房屋已于2014年6月23日通过勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，应视为涉案房屋达到合同约定的交付条件。且紫域公司亦采取了委托物业公司向业主交房等符合合同约定的方式交付房屋，紫运物业公司也于2018年6月1日在涉案房屋所属楼栋张贴交房告示，明确让业主携带相关资料办理房屋交接手续，故应视为紫域公司已依约履行了交房义务。易玉明明知其购买的系现房，但其以涉案房屋未取得相关部门的竣工验收备案为由拒绝收房，理由不充分，因此而导致的不利后果应由其自行承担。易玉明已依约支付了购房款，紫域公司亦依约交付了涉案房屋，故易玉明以紫域公司逾期未交房超过合同约定的180日为由主张解除合同、退还购房款及支付违约金、律师费的诉请，于法无据，本院不予支持。关于易玉明认为涉案房屋未能备案及办理产权证导致其无法收房的意见，本院认为，房屋是否备案及办理产权证，涉及的为紫域公司是否逾期办证的问题，若紫域公司存在逾期办证的违约行为，易玉明可根据涉案合同约定，要求紫域公司承担相应的违约责任，而不能以此拒绝收房或主张解除合同，故对易玉明该意见，本院不予支持。 关于紫域公司主张恢复其与刘明树、凌九生原来的债权债务关系的意见，该主张与本案分属不同的法律关系，紫域公司可与刘明树、凌九生另行协商或另诉处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 驳回原告易玉明的诉讼请求。 本案受理费8662元（原告易玉明已预交），由原告易玉明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉费，上诉于柳州市中级人民法院。逾期不交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  郏鹏洁 人民陪审员  李耀恒 人民陪审员  韦 唯 二〇二〇年一月二十四日 书 记 员  马洁华