江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终21号 上诉人（原审被告，反诉原告）：章建义，男，1962年生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：吴仁宝，广东百朋（东莞）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：揭国兰，女，1964年生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：曹方，江西豫章律师事务所律师。 原审被告：章祺煜，男，1980年生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 原审被告：南昌市优宏酒店有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区十字街570号，统一社会信用代码：91360103MA35LHB16B。 法定代表人：章宏升。 原审被告：章宏升，男，1991年生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 上诉人章建义因与被上诉人揭国兰、原审被告章祺煜、南昌市优宏酒店有限公司（以下简称优宏酒店）、章宏升租赁合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初516号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 章建义的上诉请求为：1.撤销原判，改判驳回揭国兰的一审全部诉讼请求；2.支持章建义的一审全部反诉请求；3.一审案件受理费、反诉费、二审案件受理费全部由揭国兰承担。事实和理由：1.揭国兰单方面强行锁门，关闭店面，关水停电，强迫章建义停业，已构成违约，虽然章建义在2017年12月19日之前拖欠了部分租金，但双方于2017年12月19日经协商一致同意章建义继续经营，章建义并按约定当场写了120万元的欠条，尔后揭国兰继续强行关闭店门，不让章建义营业明显构成违约；2.一审法院认定“现被告章建义超过10个多月未缴纳房租，合同约定，乙方拖欠租金累积超过5日，甲方可终止合同并收回房屋，原告揭国兰于2017年10月26日告知被告章建义解除该租赁合同，并无不妥”与事实不符，双方于2017年12月19日协商一致同意章建义继续经营，属双方的重新约定，且揭国兰已收到2018年1月14日止的租金，本案不具有章建义违约及揭国兰单方解除该租赁合同的前提条件；3.退一万步说，假设拖欠租金累积超过5日，也只是揭国兰通过法律程序解除租赁合同的一个理由，而不是揭国兰强行锁门、关水停电、强迫章建义停业的依据，揭国兰在双方协商之后，还继续强行锁门的行为已构成违约，按租赁合同第十二条第2款，如甲方单方提前终止合同，甲方应按解除合同时的月租金金额两倍向乙方赔偿剩余租赁期的租金损失；4.一审法院认定章建义违约并认定揭国兰有权直接扣收租赁保证金作为违约金，该认定有误，适用法律不当，章建义的房租已交到了2018年1月14日，而揭国兰在2017年12月19日之后仍违反双方约定，单方锁门、关店、关水停电，其行为已构成违约，按租赁合同的约定揭国兰应双倍返还租赁保证金；5.根据租赁合同第十二条第二款约定，如果甲方提前终止合同，甲方应赔偿乙方解除合同始至合同期满止剩余租赁期的月租金金额两倍计算的经营损失，一审法院认为租赁合同于2017年10月26日解除，营业损失并不存在的认定有误。 揭国兰答辩称：1.根据租赁合同约定，拖欠租金累积超过5日的，揭国兰有权终止合同并收回房屋，揭国兰已于2017年10月26日当面向章建义送达了《告知函》，双方解除了租赁合同，章建义提出的所谓揭国兰锁门阻止其营业的行为既没有事实依据，也没有法律依据，根据《告知函》，章建义须在7日内搬离并将租赁物恢复原状，揭国兰不存在任何过错；2.根据双方于2010年10月30日签订的设备资产明细表（合同附件），已经明确了承租物内全部装饰、设备、设施等均为揭国兰所有，章建义主张的财产损失没有任何依据；3.双方就章建义是否可以继续经营酒店、租赁房屋没有重新约定，章建义的租金仅支付至2017年1月14日，已严重违反合同约定，根本不存在另行约定继续租赁房屋或经营酒店的可能性；4.章建义未能按期支付租金，已构成违约，章建义缴纳的15万元保证金应依约由揭国兰扣收。请求驳回上诉，维持原判。 章祺煜、优宏酒店、章宏升称，同意章建义的上诉意见。 揭国兰向一审法院提起的诉请：1.依法判令章建义、章祺煜、优宏酒店、章宏升向揭国兰支付租金120万元，并支付利息36415.57元（利息暂计算至2018年8月1日，实际计算至租金付清之日）；2.本案诉讼费、保全费由章建义、章祺煜、优宏酒店、章宏升承担。 章建义向一审法院提起的反诉请求：1.依法判令揭国兰赔偿章建义已关店门经济损失1563823.2元，400余万元财产长时间被扣损失丢失费用10万元，合计1663823.2元;2.本案诉讼费、反诉费，保全费由揭国兰承担。 一审法院认定事实为：2010年7月11日，揭国兰（甲方）与案外人梅兵（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于南昌市西湖区十字街的租赁物租与乙方用于经营宾馆，房屋及宾馆内物品及住宿、餐饮的设备、设施及附属的设备、设施等全部物品，乙方应妥善使用并承担日常维修义务，合同期满或合同终止后，乙方应将上述物品（无损坏、能正常使用）连同房屋一并交还甲方；2.租赁期限为2010年7月15日起至2020年7月14日；3.租金自2010年7月15日起至2012年7月15日为66660元/月；2012年7月15日起至2014年7月15日为75000元/月，2014年7月15日起至2016年7月15日为83330元/月，2016年7月15日起至2020年7月14日为100000元/月，租金应在每月15日前支付下个月的租金；4.乙方应于本合同签订之日向甲方支付人民币15万元作为租赁保证金，如乙方违约，甲方有权直接扣收该租赁保证金，但甲方应在扣收行为发生后3日内书面告知乙方，乙方应在3天内补足租赁保证金,该保证金15万元乙方已缴纳；5.乙方逾期未交付租金的，每逾一日，甲方有权按拖欠租金金额的3%向乙方加收滞纳金；6.乙方拖欠租金累积超过5日，甲方可终止合同并收回房屋，同时乙方按本合同第十二条第3项（如乙方提前终止合同或因其原因导致合同终止时，房屋不可移动的装修无偿归甲方所有，乙方按合同终止时的月租金金额二倍向甲方赔偿剩余租赁期的租金损失，同时乙方所交租赁保证金也作为赔偿甲方损失支付给甲方）向甲方承担违约责任。 2010年10月30日，梅兵与章建义达成协议，约定：1.梅兵自即日起退出，不再和章建义合作经营南昌市西湖区金丽商务宾馆；2.退出后，梅兵不再负责宾馆的债权、债务和相应的法律责任，盈利和亏损均由章建义一人承担，与梅兵毫无关系。揭国兰与章建义对章建义承受梅兵在《房屋租赁合同》中的权利义务均予以认可。在合同履行过程中，章建义拖欠租金，揭国兰多次催缴并于2017年10月26日当面向章建义送达告知函“你已超过10个多月未缴纳房租，已构成根本违约，租赁合同即日起解除，请你自收到本通知函之日起7日内搬离房屋并恢复原状；立即缴纳拖欠的租金，房租实际交付至双方交接房屋之日止；立即支付违约金”。2017年12月19日，章建义出具欠条载明：现仍欠揭国兰从2017年1月14日至2017年12月14日共12个月的租金，共计人民币120万元。揭国兰已于2018年1月将该房屋租赁给他人。之后，章建义一直未能付清所欠租金，故揭国兰诉至一审法院。 一审法院认为：揭国兰与章建义签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律法规的规定，为有效合同，双方均应按约履行。现章建义超过10个多月未缴纳房租，合同约定，乙方拖欠租金累积超过5日，甲方可终止合同并收回房屋，揭国兰于2017年10月26日告知章建义解除该租赁合同，并无不妥，一审法院予以确认。揭国兰要求章建义支付租金120万元及利息的诉请，合理合法，一审法院予以支持，利息从揭国兰主张之日即2019年1月11日开始计付，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日。章建义向揭国兰出具欠条，载明尚欠原告租金120万元，故章建义所欠房屋租金应为120万元。章建义要求揭国兰返还租赁保证金15万元，因双方租赁合同约定：乙方（章建义）应于本合同签订之日向甲方（揭国兰）支付15万元作为租赁保证金；合同期满后，如乙方未违约、无损坏租赁物及未拖欠租赁、水电费、物业费、赔偿款等及其他一切费用后，甲方一次性退还乙方；租赁期间，如果乙方违约，甲方有权直接扣收乙方向其支付的租赁保证金作为乙方违约金，本案中，章建义未能按期支付租金，已构成违约，故对章建义的抗辩意见，一审法院不予采纳。揭国兰要求章祺煜、优宏酒店、章宏升向其支付租金，根据合同相对性原则，揭国兰未能证明章祺煜、优宏酒店、章宏升为房屋租赁合同的相对方，且章祺煜、优宏酒店、章宏升亦未在欠条上签字盖章，故对揭国兰该主张一审法院不予支持。章建义反诉揭国兰赔偿其因关店门经济损失1563823.2元，因租赁合同已于2017年10月26日解除，其所计算的营业损失并不存在，故对其该主张一审法院不予支持。章建义还提出400余万元财产长时间被扣损失丢失费用10万元的反诉请求，合同中约定，房屋及宾馆内物品及住宿、餐饮的设备、设施及附属的设备、设施等全部物品，乙方（章建义）应妥善使用并承担日常维修义务，合同期满或合同终止后，乙方应将上述物品（无损坏、能正常使用）连同房屋一并交还甲方，合同终止后，相关设备、设施应归属甲方（揭国兰），且章建义未提供证据证明其有相关财产损失或丢失，故对其该反诉请求一审法院不予支持。优宏酒店、章宏升经一审法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为对其辩解权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、被告（反诉原告）章建义于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）揭国兰支付租金120万元及利息（自2019年1月11日至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二、驳回原告（反诉被告）揭国兰的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）章建义的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由揭国兰预交的本诉受理费15927元，由章建义承担，限随上述款项一并偿付；本案反诉受理费9887元，由章建义自行承担。 二审期间，各方均未提交新证据。本院查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，章建义截止2017年12月19日止付清了至2017年1月14日的租金，仍拖欠2017年1月15日始的租金，该事实有视频证据和章建义出具的欠条佐证，一审法院据此认定章建义超过10个多月未缴纳房租，揭国兰可按合同约定终止合同并收回房屋，并无不妥，本院予以维持。章建义以欠条载明12个月租金120万元为由，主张租金已经交到2018年1月14日，章建义不存在违约，揭国兰不具有单方解除租赁合同的前提条件。本院认为，章建义出具的欠条仅载明了缴纳房租及尚欠房租的期间及金额，出具欠条的行为不能等同与缴纳房租的行为，章建义以出具欠条为由主张租金已交付到2018年1月14日，没有事实和法律依据，本院不予支持。揭国兰于2017年10月26日向章建义送达《告知函》，要求解除租赁合同，符合《房屋租赁合同》第十一条第3款的约定。章建义反诉主张关店门期间的经济损失，因《房屋租赁合同》的解除系因章建义拖欠房租导致，根据《房屋租赁合同》的约定，章建义应在合同解除后将房屋交还揭国兰，章建义主张的经济损失既没有合同约定，也不符合法律规定，本院不予支持。章建义上诉提出其与揭国兰于2017年12月19日协商一致同意其继续经营，因章建义未能提交书面协议且无其他证据证明，本院对章建义主张的该事实不予确认。关于15万元租赁保证金，根据《房屋租赁合同》第六条第2款的约定，如果章建义违约，揭国兰有权直接扣收租赁保证金，本案纠纷系因章建义拖欠租金引起，现章建义要求揭国兰双倍返还租赁保证金的上诉主张与合同约定不符且不符合房屋租赁的相关法律规定，本院不予支持。另因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布市场报价利率，故本案中，参照上述规定,本院认为2019年8月20日前的租金利息按同期银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日之后至费用付清之日止应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。 综上所述，上诉人章建义的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初516号民事判决第二、三项； 二、变更南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初516号民事判决第一项为：章建义于本判决生效之日起十日内向揭国兰支付租金120万元及利息（利息以120万元为基数，从2019年1月11日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至费用付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费、反诉受理费按一审判决执行，二审案件受理费25487元（章建义已预交），由章建义负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 燕 审 判 员  王革生 审 判 员  俞志翀 二○二○年元月二十三日 法官助理  刘 岚 书 记 员  滕漪兰