江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0192民初41号原告（反诉被告）：国网江西省电力有限公司南昌市昌北供电分公司，住所地：江西省南昌经济技术开发区4。负责人：李小文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王锦，江西中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：程美坚，江西中山律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张勇，男，汉族，1968年7月27日出生，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：朱永东，江西豫章律师事务所律师。原告国网江西省电力有限公司南昌市昌北供电分公司（以下简称昌北供电公司）与被告张勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理。本案审理过程中，被告张勇提出反诉，本院予以受理，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）昌北供电公司的委托诉讼代理人王锦、程美坚，被告张勇及其委托诉讼代理人朱永东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。昌北供电公司向本院提出诉讼请求：1.判令张勇立即搬离涉案房屋；2.判令张勇立即支付拖欠的租金11362元及逾期利息（按中国人民银行同期贷款利率暂计至起诉之日为279元，直至实际付清之日为止）、房屋使用费（按《房屋租赁合同》计算，自2019年10月1日起算暂计至起诉之日为2173.6元，直至搬离涉案房屋之日止）；3.诉讼费用由张勇承担。事实与理由：2014年，张勇与国网江西南昌市经济技术开发区供电有限公司签订一份《房屋租赁合同》，约定国网江西南昌市经济技术开发区供电有限公司将位于南昌市经济技术开发区广兰大道【南天阳光】13#楼店面101、102、103室出租给张勇使用，租期五年，自2014年10月1日至2019年9月30日止，月租金为4940元；租金自2018年10月1日开始以每年10%的涨幅计算，基价不变，每月结算一次，以转账的方式支付。后因电力公司内部吸收合并，国网江西南昌市经济技术开发区供电有限公司的资产全部由昌北供电公司承继，昌北供电公司即与张勇签订一份补充协议，约定该租赁合同的出租方由国网江西南昌市经济技术开发区供电有限公司变更为昌北供电公司，其余不变。双方签订补充协议后，张勇向昌北供电公司支付了2014年至2017年租金，但2018年和2019年的租金仅支付部分，尚未支付2019年9月份租金以及合同约定的自2018年10月1日开始以每年10%涨幅计算的租金。合同期满之前，昌北供电公司曾多次提醒张勇不再续租赁合同，让其按时搬离涉案房屋以及在合同期满之后发送律师函催促张勇搬离该房屋，然而张勇至今尚未搬离涉案房屋，该侵权行为一直持续至今严重损害了昌北供电公司的利益。为维护昌北供电公司的合法权利，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定向贵院提起诉讼，望贵院支持全部诉讼请求。张勇辩称，双方的《房屋租赁合同》应当继续履行。合同期限为五年，2019年9月30日届满，合同约定对方应当在期限届满前30日通知承租人。但是在本案的实际履行过程中，对方并未履行通知义务，通知义务是一个附随义务。对方在合同期满次日即2019年10月1日发出的律师函，不具有法律效力。在租赁期间届满前，其多次与对方协商，对方将租金提高至40元/平方米，其被迫接受。但是由于种种原因，对方突然于2019年10月1日发函解除协议。其认为对方的解除不符合合同约定，也不符合公平原则。因此，恳请驳回对方的全部诉请。张勇向本院提出反诉请求：1.确认张勇有权继续承租案涉房屋；2.判令昌北供电公司赔偿装修费用142794.08元；3.昌北供电公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年，双方签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2014年10月1日至2019年9月30日。期满前张勇主动和对方的主管领导沟通，主管领导同意续租合同。于是，2019年9月张勇对涉案房屋进行了装修，共花费了142794.08元。双方的续租关系已经成立。根据双方合同第二条第二款的约定“租赁合同期满，双方同意续租的应在租赁届满前30日前签订租赁合同”及第三款约定“租赁期满，如双方未续签租赁合同的，而承租方继续使用租赁房屋的，且出租方未提出异议的，则租赁关系继续存在”。因此，张勇认为，在合同期满前双方虽未签订续租合同，但张勇继续使用该房屋，对方也并未表示反对，且已经得到了主管领导的同意续租的肯定回答，才开始对房屋进行了装修。鉴于此，张勇认为，在签订租赁合同时花费了200多万元对房屋进行了改造和装修，在仅仅使用五年后，对方出尔反尔要求解除合同，违背了基本诚信。因此，恳请贵院依法驳回本诉，并支持反诉诉请为盼。昌北供电公司辩称，第一、双方签订的《房屋租赁合同》期限届满，且双方并未续签合同，对方应将房屋返还。2019年10月1日，其公司书面告知对方，租期届满要求其搬离租赁房屋，但是对方仍不同意将该房屋交还。张勇现属无任何法律依据占有店面，应当支付占用房屋的使用费、拖欠的租金、逾期利息。对方主张主管领导同意继续租赁房屋，但是其提交的聊天记录张旭只是其公司的普通员工，并且该聊天内容并未反映出该工作人员已答应续签租赁合同的事宜。提交的审批表，系综合管理部拟将店面以40元/平方米的价格对外出租的方案提交主管部门审批的流程与对方的合同续租事项无关，公司领导同意将店面出租事项提交给公司办公会会议讨论，没有具体做出对该审批事项的明确答复，且无具体年月，不能认定是哪一年的审批事项。因此，双方并未续签《房屋租赁合同》，对方应将房屋予以返还；第二、房屋的装修费应由对方承担，且须将租赁房屋恢复原状。根据双方签订的租赁合同第五条第四款的约定：“未经出租方同意承租方租赁期间内不得改变或拆除室内原有装修，合同期满或合同解除，承租方需恢复装修原貌。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”因此，对方在未经其公司的同意下擅自对案涉房屋进行装修，由此产生的费用应由承租人自行承担，且需将租赁房屋恢复原状。综上，请求法院驳回张勇的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和提交的证据，本院确认以下事实:张勇（作为承租方）与国网江西南昌市经济技术开发区供电有限公司（作为出租方）签订了一份落款日期为2014年7月1日的《房屋租赁合同》，约定：出租方将位于南昌市经济技术开发区广兰大道【南天阳光】13#楼店面101、102、103室出租给承租方使用；租期五年，自2014年10月1日至2019年9月30日止；租赁期限届满，双方同意继续租赁的，应在租赁期间届满前30日签订租赁合同；租赁期间届满，若双方未续签租赁合同，而承租方继续使用租赁房屋，且出租方又未提出异议的，则租赁关系继续存在；租金为26元/平方米，月租金为4940元，预交房租押金10000元；租金自2018年10月1日起每年增加10%；每月月初结算一次，以转账的方式支付。《房屋租赁合同》还就其他事宜进行了约定。之后，因国网江西南昌市经济技术开发区供电有限公司的资产全部由昌北供电公司承继，昌北供电公司即与张勇签订一份《补充协议》，约定该租赁合同的出租方由国网江西南昌市经济技术开发区供电有限公司变更为昌北供电公司，其余不变。合同期限届满之前，双方曾协商续租事宜，但最终并未签订书面的租赁合同。之后，昌北供电公司委托江西中山律师事务所向张勇发函，该所于2019年9月30日通过快递向张勇发了一份落款日期为2019年10月1日的《律师函》，主要内容为：现租赁期限已届满，你方拒不搬离。根据《中华人民共和国合同法》第三十五条及《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，要求你方立即搬离，否则，委托人将采取法律手段追究你方侵权责任。之后，张勇并未搬离讼争房屋遂引发诉讼。庭审中，双方一致确认，张勇尚欠合同期限内租金10868元。本院认为，国网江西南昌市经济技术开发区供电有限公司与张勇签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力，双方均应当按照约定履行各自的义务。合同履行期间，国网江西南昌市经济技术开发区供电有限公司名称变更为昌北供电公司，根据《中华人民共和国合同法》第七十六条的规定，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。因此，张勇应当继续对昌北供电公司履行上述合同约定的义务。双方当事人争议的焦点在于合同期满后是否达成了续租合同？张勇辩称并反诉称，合同期限届满前，其多次与昌北供电公司的主管领导沟通并征得同意续租才对讼争房屋进行装修改造。双方虽未签订书面的续租合同，但其仍在继续使用讼争房屋，已构成事实上续租关系，昌北供电公司对此予以否认。经查，合同期限届满次日，昌北供电公司便委托江西中山律师事务所向张勇发出终止合同同时要求张勇立即腾退交还讼争房屋。本院认为，张勇关于昌北供电公司主管领导同意续租的主张，只有本人的陈述而不能提供其他相关证据，加之对方不认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，本院不予支持。另外，由于在合同期限届满次日，昌北供电公司已向张勇提出书面的异议，表示终止合同同时要求张勇立即腾退交还讼争房屋。原合同对双方当事人不再继续有效，而原合同期限已届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态”。因此，昌北供电公司诉请张勇腾退交还讼争房屋，于法有据，本院予以支持。庭审中，双方一致确认张勇尚欠租金10868元。因此，昌北供电公司诉请张勇支付拖欠的租金11362元，超额部分，本院不予支持。另外，合同期限届满后，张勇仍占有使用讼争房屋属无效民事行为，昌北供电公司诉请张勇按合同约定的标准支付自合同期限届满次日起的占有使用费，于法有据，本院予以支持。由于昌北供电公司与张勇未达成续租合同，张勇反诉诉请确认其有权继续承租讼争房屋，于法无据，本院不予支持。另外，张勇诉请昌北供电公司赔偿装修费用142794.08元，张勇诉称该次装修改造系与昌北供电公司主管领导沟通并征得该领导同意续租才在合同期限最后一个月进行。对此，昌北供电公司在庭审中予以否认，认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，应由承租人负担。本院认为，第一、张勇提供的证据并不足以证明其支付了上述费用；第二、即使张勇支付了上述费用，由于其不能证明该次装修改造经过了昌北供电公司的同意。根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定，租赁期限内该房屋及所属设施的维修责任由承租方负责。承租方提出进行维修须提前5日书面通知出租方，出租方应积极协助配合；第五条约定，未经出租方同意，承租方租赁期限内不得改变或拆除室内原有装修，合同期满或合同解除，承租方需恢复装修原貌。由此可见，昌北供电公司亦不存在赔偿张勇装修费用的问题。综上，张勇的该诉请，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张勇于本判决生效之日起十日内腾退承租的房屋﹝坐落南昌经济技术开发区广兰大道南天阳光13号楼店面101室、102室、103室，赣（2018）南昌市不动产权第0080973、0080300、0080453号﹞并交还原告（反诉被告）国网江西省电力有限公司南昌市昌北供电分公司；二、被告（反诉原告）张勇于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）国网江西省电力有限公司南昌市昌北供电分公司租金10868元；三、被告（反诉原告）张勇于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）国网江西省电力有限公司南昌市昌北供电分公司房屋占有使用费（以5434元/月为基数，自2019年10月1日起至腾退交还房屋之日止）；四、驳回原告（反诉被告）国网江西省电力有限公司南昌市昌北供电分公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张勇的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费145元，减半收取72.5元，由被告（反诉原告）张勇负担，原告（反诉被告）已预交，被告（反诉原告）于本判决生效之日起十日内一并给付原告（反诉被告）；反诉案件受理费1578元（已减半收取），由被告（反诉原告）张勇负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  沈张茂二〇二〇年一月十五日书记员  熊 婷