天津市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津01执异2号案外人：李广林，男，汉族，1962年7月14日出生，住天津市静海区。申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司，住所地天津市和平区君隆广场1、2号楼西安道2号901、1001。负责人：郑海阳，总经理。委托诉讼代理人：胡佳，女，该公司职工。委托诉讼代理人：李新华，北京盈科（天津）律师事务所律师。被执行人：天津市天水物业发展有限公司，住所地天津市河西区平山道25号。法定代表人：孟念杰，总经理。委托诉讼代理人：郭家营，男，该公司职工。在本院执行中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司与天津市天水物业发展有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人李广林于2019年10月16日对本院查封天津市静海区海城公寓3号楼2门1101号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人李广林称，请求法院解除（2012）一中执字第227号裁定查封的天津市静海区海城公寓3号楼2门1101号房产，立即终止执行，并返还案外人财产。事实及理由：案外人李广林于2009年11月30日与天津市天水物业发展有限公司签订房产买卖协议书，双方已按协议履行完毕，并在2011年11月10日开具了房屋入住通知书，办理了相关入住手续，案外人从入住之日起至今一直在该房屋内居住，该房产自双方约定交付之日起其所有权属案外人所有，且案外人也已按约定支付了全部房款。法院所查封的房产属于案外人个人资产。所以请求天津市第一中级人民法院解除对案外人所有房产的查封。中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司称，不同意案外人解除查封的请求。事实与理由如下：一、李广林主张其于2009年11月30日与天津市天水物业发展有限公司签订房产买卖协议书，并在2011年11月10日开具入住通知，办理入住手续，且至今一直在房屋内居住无事实依据；二、《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”涉案房屋为被执行人天津市天水物业发展有限公司名下财产，案外人主张该房屋归其所有无法律依据，该房屋被查封时间为2012年5月27日，案外人在近三年内怠于办理物权变更手续，其要求解除查封的申请无法律依据；三、2012年5月27日，天津市第一中级人民法院依据原债权人天津银行西青支行申请查封天津市天水物业发展有限公司名下涉案房屋；2012年8月7日，天津市第一中级人民法院就原债权人天津银行西青支行与债务人天津市天水物业发展有限公司间借款合同纠纷出具（2012）一中民二初字第16号《民事调解书》，确认债务人的还款责任，基于天津市天水物业发展有限公司一直未完全履行调解书内容，涉案房屋目前仍处于查封状态，2014年1月15日，中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司与原债权人签订《债权转让协议》（编号：2013-3-西青-001），双方于2014年1月23日在《金融时报》上发布债权转让暨债务催收联合公告，2014年5月15日中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司申请变更为执行主体，中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司为涉案债务的合法债权人和抵押权人，至今债务人未完全履行还款义务，中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司对涉案房屋拍卖、变卖款有优先受偿权。因此，恳请法院驳回案外人的异议申请。天津市天水物业发展有限公司称，同意案外人的请求，对其所陈述的事实以及提供的证据均予以认可。由于中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司查封案外人所购买房产，所以没有及时网签，没有签订正式的买卖合同。没有网签的责任在天津市天水物业发展有限公司，和案外人无关。本院查明，天津银行股份有限公司西青支行与天津市天水物业发展有限公司因金融借款合同纠纷一案，2012年8月7日，双方达成协议，本院作出（2012）一中民二初字第16号民事调解书：一、被告天津市天水物业发展有限公司于2012年9月7日之前偿还原告天津银行股份有限公司西青支行借款本金1000000元；二、被告天津市天水物业发展有限公司2012年11月7日前偿还借款本金6108000元、利息91590.84元及自2012年5月16日至实际给付之日止的利息（按合同约定利率履行）；三、被告天津市天水物业发展有限公司如逾期履行本调解第一项给付事项，原告天津银行股份有限公司西青支行有权申请执行全部款项；四、案件受理费62155元，减半收取31077.5元及保全费5000元，合计36077.5元由被告天津市天水物业发展有限公司承担（此款原告天津银行股份有限公司西青支行已预交），并于2012年9月7日前给付原告天津银行股份有限公司西青支行；五、双方当事人别无其他争执。上述协议如逾期履行按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的有关规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。调解书生效后，天津市天水物业发展有限公司未履行给付义务，天津银行股份有限公司西青支行向本院申请执行，本院以（2012）一中执字第227号立案执行。2016年10月14日，本院以（2016）津01执恢94号之一执行裁定书，裁定：变更申请人中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司为本案的申请执行人。2018年3月20日，本院作出（2012）一中执字第227号民事裁定书，裁定：继续查封天津市天水物业发展有限公司名下的坐落于天津市静海县房屋共计9套。对此，案外人李广林提出执行异议。另查，天津市静海县海福花园北侧、争光渠东侧（北丰路）海城公寓3-2-1101号房产所有权登记在天津市天水物业发展有限公司名下。2011年10月26日，天津市天水物业发展有限公司将该房产抵押给天津银行股份有限公司西青支行，并办理抵押登记。听证中，案外人李广林提交其与天津市天水物业发展有限公司于2009年11月30日签订的《天水印象（海城公寓）认购协议》，该协议约定：卖方天津市天水物业发展有限公司，买方李广林，李广林自愿认购坐落天津市静海县。总房款为519614元，实际成交金额497760元。2009年12月29日，李广林交付房款、维修基金、印花税、登记费、契税共352772元，天津市天水物业发展有限公司为其出具收据。2015年12月10日，天津市天水房地产经纪有限公司为其出具《销售不动产统一发票》，载明：销售不动产楼牌号：3-2-1101，金额：497760元，累计已交：497760元。2011年11月10日，天津市天水物业发展有限公司向李广林发出《领钥匙通知单》，载明：购房人李广林所购海城公寓3号楼2门1101的房款已全部付清，请物业公司给与办理交房入住手续。李广林办理交房入住手续后，入住使用该房产。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案在执行过程中，查封被执行人天津市天水物业发展有限公司名下天津市静海县城争光渠东侧北丰路北侧海城公寓3-2-1101号房产，该查封行为符合上述规定，并无不当。案外人李广林主张被查封房产属于其个人资产，请求解除对该房产的查封。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人李广林与天津市天水物业发展有限公司签订的系房产认购协议，并非合法有效的房产买卖合同，故其主张不符合上述规定情形。案外人李广林要求解除对该房产的查封，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：驳回案外人李广林异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  谭晓辉审判员  于丽英审判员  赵文杰二〇二〇年一月十日书记员  周 晶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款：……人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。