上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初21239号原告：宋琦，女，1971年8月22日出生，汉族，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：张健，上海灏思瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓英，上海灏思瑞律师事务所律师。被告：张锁方，男，1968年12月1日出生，汉族，住江苏省常州市。原告宋琦与被告张锁方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋琦及其委托诉讼代理人张健、孙晓英，被告张锁方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋琦向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的《营业房租赁合同》于2019年11月7日解除；2.判令被告返还位于上海市杨浦区邯郸路XXX号底层东5商铺(以下简称系争房屋)；3.判令被告依法给付租金78,347元；4.判令被告给付违约金3,921,943元；5.判令被告支付拖欠的水电燃气费用共2,000元，至实际搬离之日止；6.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令于2019年11月7日解除原、被告之间的营业房房屋租赁合同关系;2.判令被告给付自2019年4月1日起至2019年11月7日止未付的租金425,030元(58,760元/月×7个月+58,760元/月÷30天×7天)；3.判令被告支付违约金1,094,036.88元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月30日，原告将位于上海市杨浦区邯郸路XXX号东五商铺出租给被告，约定租赁期限为七年，至2024年5月30日止。期间，被告多次未按时支付租金。2019年4月1日始，被告分文未付。原告多次催促被告支付房租或办理解除合同交接手续，被告不予理睬。后被告将房屋关闭锁住，但未搬走物品，人也不出现。2019年11月7日开庭后，被告将系争房屋中物品搬空，并支付了水电燃气费2,000元，所以不再主张被告返还租赁房屋及支付自2019年11月7日起至实际搬离之日的房屋占用使用费以及欠付的水电燃气费用2,000元。但原告坚持认为合同解除之日为2019年11月7日，如法院不予认可，则原告请求判令被告支付自法院认定的合同解除之日起至2019年11月7日止的房屋占用使用费。另，根据双方合同第九条约定，被告擅自解除合同，应该根据剩余租期的租金之总和支付违约金，原告方现自愿主张剩余租金总和的30%计1,094,036.88元作为违约金。被告张锁方辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告签订合同后，被告向原告支付了120,000元的押金，并已付清截止2019年3月31日止的所有租金。2019年4月10日被告将系争房屋的钥匙交给物业公司的保安队长黄林，并电话、微信通知原告自2019年4月10日后不再租赁，里面的东西交由被告处置，此外被告还将钥匙已交付黄林的情况告知了原告，原告还回答好的，故双方的租赁合同于2019年4月10日就已解除。原告于2019年4月20日向被告发送了清场通知，此时系争房屋的门锁已被原告更换，自己也没法进去搬空。现2019年11月7日已将系争房屋中的物品清空，且支付给原告水电燃气费2,000元。故认为合同在2019年11月7日解除不合理，也不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：系争房屋为原告自案外人上海宇田实业发展有限公司处承租。2017年4月1日，原告宋琦作为合同甲方暨出租方与被告张锁方作为合同乙方暨承租方签订《营业房租赁合同》一份，约定，原告将系争房屋出租给被告用于经营餐饮，租赁期限自2017年5月10日起至2024年5月30日止。租金先付后用，以转账方式支付，自2017年5月10日起至2018年5月9日止，每年租金为人民币720,000元；自2018年5月10日起至2019年5月9日止，每年租金为756,000元；按每年5%递增。被告交付原告合同保证金120,000元，原告出具给被告上述款项的收据，每季度的租金于季度月的9日前交付。乙方在经营过程中所产生的一切费用(包括水、电、煤)均由乙方承担。关于合同履约保证金，合同第四条约定，乙方出现下列情形，甲方所收的上述保证金不再退还给乙方，归甲方所有：A乙方单方面提出解除合同，B严重违反合同规定的违约情况；甲方出现下列情形，甲方应双倍返还乙方支付的上述保证金：A甲方单方面提出解除合同，B严重违反合同规定的违约情况；合同终止后3天内甲方需退还上述保证金，延付一天按3%每日支付违约金，超过10日应双倍返还上述保证金。合同第六条，合同届满、解除、终止时乙方应将场地内属乙方的物品设备随同搬离营业房，但不得损坏原建筑物和固定装潢设施，并经甲方确认后归还甲方，如有损坏，修复费用由乙方承担。第七条合同的变更、解除，乙方如需转租上述房屋，需提前一个月书面通知甲方；甲乙双方均不得单方解除合同，否则赔偿对方的实际损失；合同按约终止，乙方在上述租赁房屋内遗留装潢和设备损失由乙方自己处置，如甲方需要保留，则应按沪估价承担费用。第八条免责条款，因市政府规划、自然灾害、部队规划收回等造成不能继续履行本合同同时，本合同自行终止。按甲方和上海宇田实业发展有限公司合同执行，并办理本合同终止手续，甲方无息返还乙方尚未使用期间的租赁费，按规定退还保证金。第九条违约责任，本合同甲乙双方必须全面履行合同，任何一方违反本合同条款项下的约定事项，均应承担违约责任，违约金支付数额为剩余租赁期内甲方可收取租金金额以及守约方因违约方违约而受到的所有经济损失。合同底部，原、被告均签名确认。同日，原、被告还签订了《店铺转租协议书》一份，约定，原告承租系争房屋后，转租给被告，被告同意代替原告向上家履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由原告交纳的水电费及其他各项费用。转租后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归被告所有，租赁期满后房屋装修等不动产归上家所有，营业设备等动产归被告。被告在2017年4月1日前一次性向原告支付转让费共计人民币200,000元，上述费用已包括装修、装饰、设备及其他相关费用，此外原告不得再向被告索取任何其他费用。合同底部，手写载明“收条：今(4月7日)收到张锁方转账款合计贰拾万元整(转让费)(200,000)，甲方保证4月9日将钥匙交于乙方，如推迟一天将付每天4000元整违约金。以转账收到为准。宋琦，2017年4月7日”。2017年7月10日，上海宇田实业发展有限公司发出通知，“东5商户：依据空军南京军区房管处上海办事处为贯彻中央军委关于全面停止有偿服务的指示精神的正式通知，将于2017年8月10日无条件收回我公司沿街门面房及部分经营场地。根据贵我公司签订的《房屋租赁合同》第十一条第一款之规定。请你单位于2017年8月10日前完成结业准备，库存消耗及人员设备安置等歇业相关工作并撤离经营场地。”后，被告张锁方找原告宋琦商讨系争房屋租赁事宜。2018年1月24日，宋琦与案外人上海宇田实业发展有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定上海宇田实业发展有限公司将坐落在杨浦区邯郸路XXX号底层东5商铺(面积113平方米)出租给宋琦用于轻餐饮。房屋租金50,850元/月，房屋租金一年内不变，自第二年即2019年1月1日起，每年按3.5%递增。租金先付后用，本合同签署后于2018年1月31日前原告宋琦将三个月租金138,156元，租赁押金101,700元，合计239,856元整支付到上海宇田实业发展有限公司账户。之后的租金应提前20天支付，先付后用。租赁期限自2018年1月1日至2024年5月31日止。同日，原告宋琦作为乙方还与甲方上海宇田实业发展有限公司签订《备忘》一份，内容如下：甲乙双方于2016年10月28日和2018年签订了上海市杨浦区邯郸路XXX号东5商铺租赁合同，现双方经协商一致，就相关事宜作如下备忘：一、甲方同意给予乙方免租期自2017年5月10日起至2017年12月31日止。二、乙方原已缴纳2017年5月10日至8月9日的租金162,000元可抵付2018年4月1日至2018年6月30日的租金及物业费153,906元。三、剩余多缴的租金8,094元及押金差价6,300元，共计14,394元可抵付2018年1月1日至3月31日的部分租金。四、乙方应于2018年1月31日前将抵扣后的租金及物业费共计139,512元交付甲方。五、甲方知晓并同意乙方将场地转租给张锁方，用途轻餐饮。2018年3月2日，原告宋琦作为合同甲方与被告张锁方作为合同乙方又签订《补充协议》一份，约定：鉴于甲方和乙方于2017年4月1日签订营业房租赁合同(编号：201741-1)，甲方将位于杨浦区邯郸路XXX号东五商铺出租给乙方使用。为配合杨浦区政府拆迁，现原租赁标的物部分已被拆除，现甲、乙双方达成如下协议：一、甲方将邯郸路XXX号东五商铺后面保安室补足给乙方使用，租赁面积由120平米调整为113平米。二、甲方和乙方确认自2018年1月1日起起算租金，租金16.67元/平米/天，原租金60,000元/月，现调整为56,500元/月。三、垃圾费4元/平米/月，452元/月，与租金一并支付。四、租金自2019年1月1日起按每年5%递增(第二年在第一年租金基础上递增5%，第三年在第二年租金基础上递增5%，以此类推)。五、乙方于2017年12月份对现租赁标的物进行了二次装修，乙方同意放弃向甲方主张原租赁标的物因拆迁所造成的所有损失。但甲方如获得上海宇田实业发展有限公司的关于拆迁补偿，应归乙方所有。六、甲方和乙方双方签订的《营业房租赁合同》继续有效，与本补充协议有冲突的，以本协议为准。七、本协议一式三份，甲方和乙方各执一份，另一份交上海宇田实业发展有限公司备案。后，双方依约履行。2019年4月10日，原告通过微信要求被告支付2019年4月1日至6月底的租金，被告张锁方微信告知宋琦“这个门面房我们已经决定不再承租了!我们需要协商下面怎么转让的问题！”原告回复到：“你现在是已经逾期交房租了”。2019年4月20日，宋琦通过微信向张锁方发出通知“张锁方：你租赁邯郸路XXX号A5商铺。2019年4月1日起至6月30日的季度房租人民币(176,280)至今未付，逾期超出10日。按照合同第四款第2、3、4条，已经严重构成违约。请在2019年4月23日之前清场。甲方将于停水停电，一切损失由乙方承担。”然，被告仍未支付该租金，后原告将系争房屋门锁更换。现系争房屋仍处于闲置。庭审中，原、被告均确认2019年年度的租金为58,760元/月，被告支付了截止2019年3月31日前的所有租金。现尚有被告支付的押金120,000元在原告处，双方均同意押金在本案中一并处理。以上事实由原告提交的《营业房租赁合同》、《补充协议》、与上海宇田实业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》及《备忘》、被告提供的租金汇款明细、情况说明、清场通知、微信聊天截图、上海宇田实业发展有限公司发出的通知、《店铺转租协议书》、押金收据及双方当事人的当庭陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。原告宋琦与被告张锁方签订《营业房租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现被告张锁方擅自搬离租赁房屋并通知宋琦收回房屋的行为，表明其不再履行租赁合同，故其行为构成根本性违约。且庭审过程中，经本院再三询问，被告张锁方仍明确表示不愿继续承租系争房屋。原告宋琦在被告张锁方明确告知不愿支付系争房屋的租金后，有权据此解除双方的合同。本院结合案件具体情况，认为双方的租赁合同及补充协议已于2019年4月24日解除。被告张锁方对合同解除前的租金，仍应根据双方租赁协议的约定予以给付。合同解除后，被告张锁方拒绝履行合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任。关于原告主张被告承担自合同解除之日起至2019年11月7日止的房屋占用使用费，本院认为2019年4月20日原告向被告发出的清场通知，已明确告知被告如届期未清场，则后果自负。后被告未按期搬离系争房屋内的物品，视为其放弃该权利，则原告有权进行处理。且系争房屋自合同解除后处于原告的控制范围，原告宋琦作为守约方负有减损的义务，应及时避免损失的扩大，故本院对原告该项主张难以支持。关于违约责任，原告主张按剩余租期租金总和的30%计算违约金，被告认为该计算标准过高请求调整，故本院结合合同当事人的过错、合同的履行情况、出租方的实际损失等因素酌定具体数额。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第一款第二项、第九十四条第一款第二项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告宋琦与被告张锁方就位于上海市杨浦区邯郸路XXX号底层东5商铺签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年4月24日予以解除；二、被告张锁方应给付原告宋琦自2019年4月1日起至2019年4月23日止的房屋租金计45,050元，与被告张锁方已支付的押金120,000元相抵扣后，原告宋琦应于本判决生效之日起十日内返还被告张锁方74,950元；三、被告张锁方应于本判决生效之日起十日内给付原告宋琦违约金160,000元；四、原告宋琦的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费18,489.60元，减半收取计9,244.80元，由原告宋琦负担8,044.80元，由被告张锁方负担1,200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孔 玲二〇二〇年一月十七日书记员 罗奇芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违法合同可能造成的损失。……。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。