山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终6718号上诉人（原审被告）：袁哲，男，1991年3月8日出生，蒙古族，住内蒙古自治区呼和浩特市回民区。委托诉讼代理人：梁仪，山东康桥（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王伟，男，1992年4月1日出生，汉族，住山东省烟台高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：闫化剑，山东嘉翔律师事务所律师。上诉人袁哲因与被上诉人王伟房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0692民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。袁哲的委托诉讼代理人梁仪、王伟及其委托诉讼代理人闫化剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁哲上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费用由王伟承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定“袁哲与王伟于2017年8月15日的约定，已将《房屋买卖合同》中首付款支付方式进行了变更”与事实不符，双方于2017年5月15日签订《房屋买卖合同》，其中约定了首付款的支付方式及金额，自合同签订后，双方从未通过其他方式将首付款的支付方式进行过变更。且该合同第四条中约定：应于本合同签订之日房主办出房产证明之日起，给袁哲首付款贰拾万元整，袁哲、王伟同意由烟台市福满家房地产经纪有限公司代为保管。至2017年6月9日，袁哲取得涉案房屋不动产权属登记证书，便多次通知王伟按照合同约定支付首付款200000元，王伟不予支付，一直未履行合同义务，也未按照合同约定“首付款帮袁哲垫付解押银行贷款”，最终导致合同无法继续履行。二、一审法院判令违约金数额过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案中因王伟未按合同约定交纳首付款，袁哲多次通过中介公司通知王伟交付首付款，王伟均未交纳致合同无法继续履行，也没有按合同约定帮助王伟垫付解押银行贷款，应承担合同无法履行的主要责任。王伟诉状中主张的违约金数额与其本身的过错程度及实际损失严重不符，数额过高。王伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。王伟向一审法院起诉请求：1、解除王伟与袁哲于2017年5月15日签订的《房屋买卖合同》；2、判令袁哲支付王伟违约金136000元、律师费10000元，合计146000元；3、本案诉讼费用由袁哲负担。一审法院认定事实：2017年5月15日，王伟作为乙方与袁哲作为甲方及烟台市福满家房地产经纪有限公司（以下简称房产中介）作为丙方签订《房屋买卖合同》，约定：经房产中介居间促成，袁哲将其所有的房屋转让给王伟，该房屋位于烟台市高新技术产业开发区中海国际社区39号楼1单元2401号，建筑面积约92.91平方米，房屋所有权证号为高预字第151109200060号。该房屋成交总价为680000元。本合同签订之日，王伟应向袁哲支付定金20000元，作为购房担保，双方同意由房产中介代袁哲保管定金，待完成房屋产权过户手续且袁哲将房屋交付王伟并自房屋中迁出户口后，定金抵作购房款，由房产中介支付给袁哲；除定金之外剩余房款660000元，袁哲、王伟约定，王伟应于本合同签订之日后房产办出房产证日起，给付袁哲首付款200000元，双方同意由房产中介代为保管首付款，待完成房屋产权过户手续后由房产中介支付给袁哲，剩余房款480000元申请商业贷款；王伟应于本合同签订之日起房产出新证三个工作日内向贷款机构提交贷款申请的相关资料（袁哲配合贷款需要提供的相关资料也应于同日前备齐），并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续，具体贷款额度、年限、利率以银行（或公积金管理中心）最终审核为准，贷款部分的房款于贷款机构放款的当日直接给付袁哲。袁哲、王伟双方同意于袁哲办出房产证十××个工作日内共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋产权过户手续，并按照规定的期限和条件及时、全面地履行相关手续和提供完备资料。王伟未按本合同约定期限提供相关资料及付款造成过户延期（除贷款机构的原因外），或有其他违约行为的，每逾期一日，王伟应按房屋成交总价的1‰向袁哲付违约金，逾期超过十××日的，袁哲有权以书面形式通知王伟解除合同，王伟应按该房屋成交总价的20%承担违约金；袁哲未按本合同约定提交房屋所有权证及其他资料造成过户延期（除不可抗力影响外），或交付房屋，或有其他违约行为的，每逾期一日，袁哲应按房屋成交总价的1‰支付违约金，违约金可从履约保证金中直接抵扣，逾期超过十日的，王伟有权以书面形式通知袁哲解除合同，袁哲应按该房屋成交总价的20%承担违约金。如因违约引起的诉讼，则违约方应承担由此引起的诉讼费、律师代理费等，同时违约方放弃调整违约金的权利。另合同补充条款中约定王伟首付款帮袁哲垫付解押银行贷款。同日，王伟依约向房产中介支付定金20000元及中介佣金6800元。2017年6月9日，涉案房产取得不动产权证，证号为鲁（2017）烟台市高不动产权第0001287号。2017年8月15日，王伟、袁哲约定，由于王伟、袁哲签订涉案房屋买卖合同中规定，王伟将首付款200000元作为解押款，现方式为走垫资公司进行，王伟支付解押款利息中的11000元。袁哲于同日收到王伟支付的解押款利息中的11000元及涉案房屋的垫资费用1800元。后袁哲为王伟出具的收条中载明，袁哲收到涉案房屋买家王伟支付的垫资费5000元，扣除此款项，房价确定为675000元，过户当日首付为195000元。2017年9月11日，王伟、袁哲约定，因之前约定2017年9月11日开始做垫资解押，由于暂时无法进行，袁哲退还王伟之前交的其承担部分解押款17800元，之前收据作废，之后解押费用承担时，王伟再把需要承担的费用交给袁哲。同日，袁哲通过扫支付宝收钱码付款的方式将款项返还给王伟。另查，中介公司已将王伟交纳由其保管的定金20000元退还给王伟。庭审中，袁哲称2017年9月14日已将涉案房屋另行出售。诉讼中，王伟提交了其与袁哲于2017年8月20日至2017年9月29日间的微信聊天记录，以证明王伟、袁哲一直就合同履行及办理垫资事宜进行沟通，不存在解除合同的情形。袁哲不予认可，称在聊天记录中，袁哲明确要求王伟支付首付款，从中也能看出王伟、袁哲已解除了涉案合同。上述事实，有《房屋买卖合同》、情况说明、补充协议、收据、手机短信截图等为证，还有王伟、袁哲的陈述笔录在案为凭，上述证据均经一审法院开庭质证和审查认证，可以采信。一审法院认为，王伟、袁哲于2017年8月15日的约定，已将《房屋买卖合同》中首付款支付方式进行了变更，王伟也已按变更后的约定向袁哲支付了相应款项，虽后又根据王伟、袁哲于2017年9月11日的约定，袁哲将相应款项退还给王伟，但双方从未有解除合同的意思表示，王伟的行为不构成违约，故对于袁哲称双方未对首付款支付方式作出变更，王伟未按约定支付首付款构成违约及涉案合同已解除的观点，不予支持。袁哲在涉案合同未解除的情况下，擅自将已出售给王伟的房屋转卖给他人，导致王伟合同目的不能实现，袁哲的行为构成违约，故对于王伟要求解除涉案合同及袁哲按照合同约定支付房屋成交总价20%的违约金请求，于法有据，予以支持。现袁哲无证据证明因其违约行为给王伟造成实际损失的数额，结合本案实际情况、袁哲存在过错及王伟称的涉案房屋在合同履行期间房价大幅上涨的情况，王伟、袁哲约定的违约金适当，故袁哲要求调整违约金的要求，不予支持。王伟、袁哲在涉案合同中明确约定了由违约方承担律师费，且王伟也提交了相关证据证明其支出的律师费，故对于王伟要求袁哲支付律师费10000元的主张，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款之规定判决：一、解除王伟与袁哲于2017年5月15日签订的《房屋买卖合同》；二、限袁哲于判决生效之日起十日内支付王伟违约金136000元，律师费10000元，共计146000元；如果袁哲未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3220元减半收取为1610元，财产保全费1250元，共计2860元，由袁哲承担。二审中，王伟提交涉案房屋所在小区同类房屋网上交易价格的网页截图，证明袁哲与王伟签订合同时房屋单价约为每平方米7000元左右，至2018年涨价为每平方米11000元左右，因袁哲违约，给王伟造成了巨大损失。袁哲对该证据的真实性有异议，且认为即使该证据是真实的，也无法证实王伟的损失，本案的产生是因为王伟没有按照合同约定交纳首付款，导致合同无法继续履行，如果产生损失也应由王伟进行承担。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点问题为：一、涉案房屋首付款的支付方式是否进行了变更；二、违约金的数额是否过高。一、关于涉案房屋首付款的支付方式是否进行了变更的问题。袁哲、王伟与房产中介于2017年5月15日签订的《房屋买卖合同》、袁哲与王伟于2017年8月15日签订的书面约定均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。2017年8月15日袁哲与王伟的书面约定中明确载明“买家王伟将首付款贰拾万作为解押款，现方式为走垫资公司方式进行”，已对涉案房屋购房首付款的支付方式进行了变更，故对袁哲“未对首付款方式进行变更”的主张本院不予支持。王伟的行为不构成违约，一审法院对此认定正确，本院予以确认。二、关于违约金的数额是否过高的问题。袁哲虽主张违约金过高，但对此未提交证据证明其违约行为给王伟造成实际损失的数额，且涉案房价存在上涨的情形，故一审法院根据涉案房屋买卖合同的约定认定房屋成交总价20%的违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，一审法院所做判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。袁哲的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3220元，由袁哲负担。本判决为终审判决。审判长 杨 霞审判员 侯伟平审判员 李 安二〇二〇年一月十四日书记员 孙嘉慧