浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终7417号上诉人（原审被告、反诉原告）：金武，男，1973年10月7日出生，汉族，住文成县。委托诉讼代理人：刘化章，男，1969年10月3日出生，汉族，住文成县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：文成县大峃镇珊门社区居民委员会。住所地：文成县大峃镇珊门居民中心。法定代表人：叶益斌，主任。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大峃镇珊门村留地建设指挥部。住所地：文成县大峃镇珊门村。负责人：叶益斌。上列二被上诉人委托诉讼代理人：严永斌，浙江诚意律师事务所律师。上诉人金武因与被上诉人文成县大峃镇珊门社区居民委员会（以下简称珊门居委会）、大峃镇珊门村留地建设指挥部（以下简称珊门指挥部）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省文成县人民法院（2019）浙0328民初2215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金武上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回珊门居委会、珊门指挥部的一审诉讼请求，支持金武的一审反诉请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、2019年5月22日，金武在申请执行后，需要由珊门居委会、珊门指挥部向不动产登记中心缴纳相关税费，金武在企业所得税核定征收鉴定表中填写税收为核定征收，征税单价为1313789元，珊门居委会、珊门指挥部在征税单上盖章确认，双方达成了新的购房款合意。珊门居委会、珊门指挥部同意金武按1313789元交纳税收，因此本案金武应缴纳的房价款为1313789元，珊门居委会、珊门指挥部无权主张超出3%的争议部分房价款。2、珊门居委会、珊门指挥部未履行支付税费的先行义务，无权要求金武支付购房款。根据《商铺买卖合同》第十条的约定以及温州市中级人民法院（2018）浙03民终4824号民事判决书的认定，珊门居委会、珊门指挥部应该先办证，金武后支付购房款，珊门居委会、珊门指挥部在中院判决后一直未向税务部门支付相关税费，金武在办证时代珊门居委会、珊门指挥部交纳税费13万余元，该款珊门居委会、珊门指挥部至今未给付金武，故其无权向金武主张购房款。3、3%以内部分面积应当按整幢楼层平均单价计算。根据合同第七条约定，甲方（珊门居委会、珊门指挥部）交付给乙方（金武）使用商铺面积误差应在3%以内，如超过3%则视为甲方违约，如在3%以内则双方按约定楼层平均单价结算。双方并未约定具体的楼层，应视为约定不明，应当按照整幢楼层的平均单价计算，珊门居委会、珊门指挥部的代理人在（2018）浙03民终4824号案件法庭调查中也认可按整幢楼层平均单价计算，一审以一层商铺计算平均单价，显然无事实和法律依据。二、一审适用法律错误。根据涉案《商铺买卖合同》第七条的约定，甲方（珊门居委会、珊门指挥部）交付给乙方（金武）使用的商铺面积误差应在3%以内，如超过3%则视为甲方违约，乙方有权选择解除合同，也有权选择继续履行合同。现金武选择履行合同，对于超出3%部分的面积应如何处理的问题，可以参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。涉案《商铺买卖合同》第二条约定具体金额按房产权证上登记的面积计算，显然与第七条相矛盾。该合同系珊门居委会、珊门指挥部提供的格式合同，应当按照有利于金武的解释履行。珊门居委会、珊门指挥部违约，金武有权按照3%结算房价款，超出3%部分房价款由珊门居委会、珊门指挥部承担，产权归金武所有。涉案商铺本身就是商品房，一审认为珊门居委会、珊门指挥部不属开发商，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，错误。举轻以明重，在3%以内的面积都要按照平均单价计算，超出3%以外的显然是更严重的违约，当然不需要交纳购房款。三、一审审理程序违法。一审认定涉案商铺所在楼层平均单价为23277.40元/平方米，缺乏依据。珊门居委会、珊门指挥部未提供任何证据交由金武质证，涉案房屋的销售价格应由珊门居委会、珊门指挥部举证，如果一审依职权调取，显然违背“谁主张，谁举证”的原则。即使一审依职权调取证据，也应提供给金武质证。一审将未质证的证据作为定案依据，属审理程序违法。珊门居委会、珊门指挥部辩称：一、一审判决认定事实清楚。1、我方没有与金武重新达成新协议。一审中金武仅提供企业所得税核定征收鉴定表和代开增值税发票缴纳税款申报表以证明双方对房屋价款重新达成协议，该证据不能证明双方对房价款重新达成新协议的事实，我方为履行浙江省温州市中级人民法院（2018）浙03民终4824号民事判决协助金武办理权属变更登记，于2019年5月21日出具企业所得税核定征收鉴定表，暂按《商铺买卖合同》约定价1275519.20元申报，而后在未征得我方同意的情况下被修改为1313789.60元，该价款我方并不知情。双方对总房价款始终存在争议，向税务机关申报房价款仅仅是为了办证过户，而不是双方协议变更房价款。2、浙江省温州市中级人民法院（2018）浙03民终4824号民事判决认定我方先协助金武办理涉诉房屋的权属变更登记，再由金武支付购房款。《商铺买卖合同》第十条系对双方税收承担作出约定，而本案无争议购房款为1275519.20元，金武至今实际缴纳房款仅为1020415元，尚欠无争议房价款255104.20元，该款足以冲抵我方应承担的税款。现金武已办理房屋权属变更登记，其应负有向我方支付剩余房价款的义务，支付税款和房价款可以相互抵销，不存在先后履行顺序。3、涉案《商铺买卖合同》第七条虽然对3%以内的楼层平均单价未作具体约定，但是根据《商铺买卖合同》第二条约定，无论超面积3%之内或之外，均是按实际房产证上登记的面积并以单价26800元/平方米计算。本案金武与我方之间买卖标的不属商品房，销售前也不存在均价，况且现状一楼为商铺，二楼以上为住宅，因此超面积部分单价不应以整幢楼层平均单价计算。一审未按《商铺买卖合同》第二条约定的单价计算，而以查明的一楼商铺平均单价23277.40元/平方米计算已有利于金武，也属合理。二、一审判决适用法律正确。1、本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该司法解释调整的范围为商品房买卖合同，出卖人应为房地产开发企业。我方不属房地产开发企业，不具备商品房买卖合同出卖人的特征。本案双方当事人系一般房屋买卖合同关系，故本案不属该司法解释的调整范围。2、涉案《商铺买卖合同》第一条约定商铺面积最终以房产权证上登记的面积为准，故本案区分3%以内还是超出3%以外的面积误差无实质意义。《商铺买卖合同》第二条又重申最终计价面积按产权证上登记的面积为准，虽然《商铺买卖合同》第七条约定“甲方向乙方交付使用的商铺建筑面积误差应在3%以内，如超过3%则视为甲方违约，如在3%以内则双方按约定楼层平均单价结算”，但结合合同第一条、第二条内容来看，第七条的约定没有任何实质意义，因为最终面积为房产权证上登记的面积，不可能存在误差。涉案商铺属留地安置房，面积误差原因在于签订合同时只有图纸设计面积而无预测面积，双方在订立合同时无法预见重大变化，故合同第二条的价款表述为约人民币1275519.20元，如按金武的主张履行明显不公平，也违背双方合意。且现有其他购房户均已按合同第一条、第二条的约定进行结算。三、一审审理程序合法。1、一审认定涉案商铺所在楼层的店铺平均单价为23277.40元/平方米，该节内容属事实认定，未涉及到证据，故金武认为一审未将证据提交质证属程序违法，缺乏依据。2、根据举证责任分配原则，楼层平均单价的举证责任应由金武承担，一审依职权查明涉案商铺所在楼层的店铺平均单价，系维护金武的利益。珊门居委会、珊门指挥部向一审法院起诉，请求：1.判令金武支付珊门居委会、珊门指挥部购房款230640.80元及利息（从本案受理之日起至款付清之日止按年利率6%计算）；2.由金武承担本案诉讼费。一审审理中，金武提起反诉，请求：1.依法判令珊门居委会、珊门指挥部支付逾期办证违约金70578.70元（按已付购房款1020415元从2018年4月3日起以年利率6%计算至不动产证办理完毕之日止）；2.珊门居委会、珊门指挥部支付金武代为交纳的增值税、企业所得税、教育附加税、印花税等合计133994.30元及利息（从2019年5月23日起按年利率6%计算至实际返还之日止）；3.赔偿金武因办证支出的交通费2400元及误工费5460元；4.诉讼费由珊门居委会、珊门指挥部承担。一审庭审中，珊门居委会、珊门指挥部变更第一项诉讼请求为要求金武支付购房款485745元，扣除税费后为351750.70元及利息（从金武领取涉诉商铺产权证之日起按年利率6%计算至款项付清之日止）。一审法院认定事实：2014年5月，金武向珊门居委会、珊门指挥部购买坐落于文成县间商铺，并分别于2014年5月3日、5月24日向珊门指挥部支付购房款200000元和700000元。2015年1月16日，金武与珊门居委会、珊门指挥部与签订《商铺买卖合同》，合同约定：“甲方为珊门指挥部（法定代表人叶益斌）、珊门居委会（负责人郑月明），乙方为金武。一、甲方自愿将下列商铺出卖给乙方所有。1、商铺坐落：文成县间，店面建筑面积47.594平方米。（具体坐落以甲方提供的施工图确定标明的位置为准，最后商铺面积以房产权证上登记的面积为准）。2、该商铺属在建工程，所有权证尚未办理。……二、甲乙双方商定成交价格为每平方米26800元，合计金额约为人民币大写壹佰贰拾柒万伍仟伍佰壹拾玖元贰角。（具体金额按房产权证上登记的面积为准计算）。乙方支付房款具体约定为：1、于签订本合同后，乙方支付甲方房款壹佰零贰万零肆佰壹拾伍元整。2、于乙方取得上述房地产的房产证和土地证之日，乙方付清甲方商铺余款。……四、今后乙方根据甲方的通知前往县房管部门办理该房地产登记手续，如办理过户由于甲方原因或政府原因造成延期的，则乙方支付余款期限按日顺延。……七、甲方向乙方交付使用的商铺建筑面积误差应在3%以内，如超过3%则视为甲方违约，如在3%以内则双方按约定楼层平均单价结算。……九、甲、乙双方的违约责任：如甲方违约不能在2014年12月31日前交房、所交房产权不清或不能办理产权证等情形，甲方除返还乙方房款外还应支付总房价10%的违约金（如不能按时返还房款的按每月1.5%计息）。乙方不能支付房款造成违约，应向甲方支付总房价10%的违约金。十、上述房地产办理过户登记手续所需缴纳的契税、营业税、印花税、所得税等所有税费，乙方除承担契税外，其他所有税费均由甲方承担。”同日，金武向珊门指挥部交付购房款120415元。2015年11月左右，珊门居委会、珊门指挥部向金武交付涉案商铺。2017年4月5日，珊门居委会、珊门指挥部取得涉诉不动产权证书，证书载明涉诉商铺坐落于文成县，房屋建筑面积为56.2平方米。2017年7、8月，金武向珊门居委会、珊门指挥部主张办理产权过户登记，珊门居委会、珊门指挥部告知金武涉诉商铺房价款应按产权证上登记的建筑面积56.2平方米计算，并补缴相应的房价款，但金武仅同意支付建筑面积47.594平方米及超出47.594平方米3%（含3%）以内的即建筑面积49.022平方米计算的价款，拒绝支付按照产权证上登记的建筑面积计算的价款。2018年4月3日，金武诉至一审法院要求判令珊门居委会、珊门指挥部支付逾期办证违约金及协助办理过户登记手续。一审法院于2018年10月29日作出（2018）浙0328民初920号民事判决书判决驳回金武的诉讼请求。金武不服向浙江省温州市中级人民法院提起上诉，后浙江省温州市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）浙03民终4824号民事判决书，判决：一、撤销浙江省文成县人民法院（2018）浙0328民初920号民事判决；二、被上诉人珊门居委会、珊门指挥部于本判决生效之日起十日内协助上诉人办理坐落于文成县房屋【权证号：（2017）文成县不动产权第000174号】的权属变更登记；三、驳回上诉人金武的其他原审诉讼请求。后双方就商铺总价款多次进行协商，未能达成一致意见，金武向一审法院申请强制执行要求珊门居委会、珊门指挥部配合办理涉案商铺的权属变更登记。2019年2月18日，一审法院向文成县不动产登记中心依法送达协助执行通知书。2019年5月21日，金武提交代开增值税发票交纳税款申报单，其中价税合计1275519.20元，珊门居委会在申报单上盖章确认。办理过程中，文成县税务局认为双方对合同约定总价款及超面积3%的价款不存在争议，将申报单上价税合计一栏修改为1313789.60元，并配合金武办理过户手续。2019年5月23日，文成县自然资源和规划局向金武送达不动产登记申请受理通知书。同日，金武共计交纳税款171531.15元，其中契税为37536.85元，金武为珊门居委会、珊门指挥部垫付的税费为133994.30元。2019年5月28日，金武取得涉案商铺的产权权属证书【（2019）文成县不动产权第0003329号】。2019年7月17日，珊门居委会、珊门指挥部诉至一审法院。涉案商铺所在楼层的店铺平均单价为23277.40元。2019年6月19日，大峃镇珊门村村民委员会名称变更为文成县大峃镇珊门社区居民委员会。一审法院认为，双方争议的焦点为涉案商铺的总价款问题。对于涉案商铺应计算价款的面积认定问题，因双方在《商铺买卖合同》第二条中已明确约定“具体金额按房产权证上登记的建筑面积为准计算”，故涉案商铺面积应按56.2平方米计算相应的房价款。关于金武主张涉案合同应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的意见，一审认为，根据上述司法解释第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，珊门居委会、珊门指挥部并非是房地产开发企业，故涉案合同并不适用上述司法解释。故对金武主张按合同约定的47.594平方米加上3%即49.02平方米计算面积的意见，不予采纳。双方对于合同约定的47.594平方米按单价26800元计算均无异议，予以确认。对于涉案商铺面积超过合同约定的8.606平方米（56.2-47.594）的单价认定问题。根据双方签订的《商铺买卖合同》第七条中约定“甲方向乙方交付使用的商铺建筑面积误差应在3%以内，如超过3%则视为甲方违约，如在3%以内则双方按约定楼层平均单价结算”的内容，对超出3%以外单价及“约定楼层平均单价”均未明确约定，鉴于涉案商铺面积超3%系珊门居委会、珊门指挥部违约，且《商铺买卖合同》系珊门居委会、珊门指挥部提供的格式条款，应作对金武有利的解释，故认定超面积的8.606平方米应按所在楼层的平均单价计算，即涉案商铺的总价款为1475844.50元（47.594平方米×26800元/平方米+8.606平方米×23277.40元/平方米），金武仍应支付珊门居委会、珊门指挥部购房款为455429.50元（1475844.5元-1020415元）。对于金武反诉主张双方已达成新的协议总价款为1313789.60元的意见，不予采信。对于金武反诉珊门居委会、珊门指挥部支付其交纳的税费133994.30元的诉请，珊门居委会、珊门指挥部表示同意，故对其主张予以支持。鉴于本案双方对购房款总价存在争议且合同中未约定逾期交付购房款的违约责任，故对珊门居委会、珊门指挥部要求金武支付逾期付款的利息主张，不予支持。因金武尚需支付珊门居委会、珊门指挥部的购房款远超过其代为支付的税费金额，故对其要求珊门居委会、珊门指挥部支付代交的税费133994.30元的利息主张，不予支持。对于金武主张要求珊门居委会、珊门指挥部支付逾期办证违约金70578.70元的问题，温州市中级人民法院作出的（2018）浙03民终4824号生效判决书中认为《商铺买卖合同》仅约定不能办理产权证的违约金，未明确约定办证的违约责任，故认为金武要求珊门居委会、珊门指挥部支付逾期办证违约金，依据不足，不予支持，现本案中金武反诉再次主张逾期办证违约金属于一事不再理。金武反诉要求珊门居委会、珊门指挥部赔偿办证支出的交通费2400元及误工费5460元，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、金武于判决生效之日起十日内日支付珊门居委会、珊门指挥部商铺余款455429.50元；二、驳回珊门居委会、珊门指挥部的其他诉讼请求；三、珊门居委会、珊门指挥部于判决生效之日起十日内日支付金武税款133994.30元；四、驳回金武的其他诉讼请求；五、判决第一项和第三项相互抵扣后，金武仍应支付珊门居委会、珊门指挥部商铺余款321435.20元。案件受理费8119元，减半收取4059.50元，由金武负担，款限判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费4368元，减半收取2184元，由金武负担694元（已交纳），由珊门居委会、珊门指挥部负担1490元。二审期间，各方当事人均未提供新的证据。二审中，对于一审法院依职权调取的涉案楼盘一层其他商铺的不动产登记信息及珊门居委会、珊门指挥部提供的《银都花苑安置买卖协议书》、发票，珊门居委会、珊门指挥部认为应当作为认定一层商铺平均价格的依据；金武对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，一层商铺单价的具体金额由法院认定。本院认为，上述证据系依法收集，可以证明涉案楼盘一层商铺平均单价为23277.40元/平方米，本院予以确认。本院审核了当事人向一审法院提供的证据及一审法院依职权调取的证据后，依法对一审判决认定事实予以确认。本院认为，涉案《商铺买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。二审中，金武明确陈述其对一审反诉部分的判决内容不提起上诉，故本案二审的争议焦点在于一审对涉案商铺总价的认定是否正确。珊门居委会在企业所得税核定征收鉴定表上盖章系为了协助金武办理涉案商铺的权属登记，金武据此主张双方已就房价款重新达成了协议，缺乏依据。双方对于47.594平方米面积按照每平方米26800元的单价计算并无异议，对于面积误差比在3%以内的部分，合同约定按约定楼层平均单价结算，鉴于涉案房屋系一层商铺，一审认定该部分面积应按一层商铺平均单价计算价款，符合合同文义，金武主张按照整幢楼平均单价计算，依据不足。一审根据涉案楼盘一层其他商铺的不动产登记信息及《银都花苑安置买卖协议书》、发票等证据确定一层商铺平均单价为23277.40元，正确。对于面积误差比超3%部分金武是否应支付房款的问题，考虑到涉案楼盘系珊门居委会、珊门指挥部主导建设的安置房项目，其不属商品房，一审认定本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并无不当，故金武援引该解释第十四条主张其无需支付面积误差比超出3%部分的房款，缺乏法律依据；同时，涉案《商铺买卖合同》未约定面积误差比超出3%部分买受人无需支付房款，故金武主张其无需支付超3%面积部分的房款，也缺乏合同依据。涉案《商铺买卖合同》约定每平方米单价为26800元，具体金额按房产权证上登记的面积为准计算，对于面积误差比超3%的部分应按何种标准计算房价款的问题，合同未作出明确约定，一审按照楼层平均单价23277.40元计算，符合利益平衡原则。另外，鉴于金武拖欠的房款足以抵扣其为珊门居委会、珊门指挥部垫付的税费，金武以珊门居委会、珊门指挥部尚未支付税费为由主张其无权要求金武支付房款，理由不能成立。需要指出的是，一审未将认定一层商铺平均价格的证据交由当事人质证，在审理程序上存在瑕疵。考虑到二审已通过补充质证的方式弥补了一审的程序瑕疵，且该程序瑕疵并未影响一审实体的正确处理，故金武要求将本案发回重审，并无实际意义，本院不予采纳。综上，金武的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4059.50元，由上诉人金武负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年一月二十日法官助理周婷婷代书记员  徐彬妮