贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8326号上诉人（原审被告）：重庆闽路润贸易有限公司，住所地重庆市巴南区龙海大道15号8幢9-11、9-12、9-13、9-14。法定代表人：李敏晖。委托诉讼代理人：张成晟，重庆坤源衡泰（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵阳市花香村批发市场，住所地贵州省贵阳市云岩区花香村农贸批发市场。法定代表人：周云飞。委托诉讼代理人：杨莉，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：付思筑，贵州丰玺律师事务所律师。原审第三人：贵州华城房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路56-58号华城凯旋门E层。法定代表人：冀玉栋。原审第三人：重庆旭龙储运有限公司，住所地重庆市九龙坡区彭镇铝城大道92号。法定代表人：卢兵。原审第三人：重庆宽一商贸有限责任公司，住所地重庆市渝中区新华路138号B幢2层27号。法定代表人：高扬。原审第三人：贵阳海明投资建设开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路23号富中财智中心7楼F座。法定代表人：刘长波。委托代理人：罗珠玉，系该公司员工。原审第三人：高扬，男，1976年10月4日出生，汉族，住重庆市南岸区。上诉人重庆闽路润贸易有限公司（以下简称闽路润公司）与被上诉人贵阳市花香村批发市场（以下简称花香村批发市场）、原审第三人重庆旭龙储运有限公司（以下简称旭龙公司）、重庆宽一商贸有限责任公司（以下简称宽一公司）、贵州华城房地产开发有限公司（以下简称华城房开公司）、贵阳海明投资建设开发有限公司（以下简称海明公司）、高扬案外人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初5451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人闽路润公司上诉请求：一、撤销贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初5451号民事判决，依法改判驳回被上诉人贵阳市云岩区花香村批发市场的全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费等相关费用由被上诉人负担。事实和理由：原审判决认定被上诉人花香村批发市场作为被拆迁人所享有的优先权优于上诉人享有的抵押权，依法可对抗执行系认定事实不清，适用法律有误，被上诉人花香村批发市场对乌金路交汇处（乌金路29号）花香上海城A栋负1层1号房屋中2513.19平方米部分（以下简称案涉房屋）不享有任何权利。首先，案涉房屋进行产权初始登记时系登记在华城房开公司名下，2014年华城房开公司将案涉房屋出卖给宽一公司，并办理了产权变更登记。不动产物权经登记发生法律效力，宽一公司已合法取得了案涉房屋的所有权，进而取得案涉房屋的使用权、受益权等权益。案涉房屋系宽一公司抵押给上诉人、上诉人系善意第三方，合法取得抵押权，在宽一公司对案涉房屋的产权登记未被注销或变更的情况下，花香村批发市场对案涉房屋不享有任何权利。其次，根据原审第三人华城房开公司与被上诉人花香村批发市场的签订房屋移交补充协议第三条约定，花香村批发市场对贵阳市云岩区浣沙路与案涉房屋享有的是使用权和收益权，花香村批发市场对案涉房屋不享有所有权，也不享有所谓对拆迁安置房屋的“优先取得权”，使用权和收益权显然不能对抗上诉人经登记公示并生效判决确认的抵押权。最后，华城房开公司与花香村批发市场签订的房屋移交补充协议同时约定如果华城房开公司对案涉房屋设立抵押权，造成花香村批发市场产生损失，由华城房开公司负责赔偿。华城房开公司与花香村批发市场对损害花香村批发市场使用权和收益权的处理方式已有合同约定，花香村批发市场应按合同约定向华城房开公司主张损失赔偿，而无权在本案中主张排除执行。另外，花香村批发市场对华城房开公司将案涉房屋出卖给宽一公司早已知晓，但一直未对自己的权益进行救济，不符合常理，花香村批发市场自身存在严重过错，甚至不排除花香村批发市场与华城房开公司或宽一公司对案涉房屋已达成了其他处置协议。综上，原审判决认定被上诉人花香村批发市场作为被拆迁人所享有的优先权优于上诉人享有的抵押权，依法可对抗执行系认定事实不清、适用法律错误。请法院依法支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人花香村批发市场答辩称：1.花香村批发市场作为被拆迁人，2011年9月接受拆迁安置即一直使用案涉房屋，并收取租金至今。上诉人以及第三人的房屋买卖以及抵押是在2014年，房屋买卖以及抵押权的设置是在拆迁安置之后；2.花香村批发市场是以4500平方米的停车场拆迁置换取得了2500平方米，对于房屋拆迁安置面积、位置、用途都是明确特定的，按照最高人民法院相关司法解释和指导性案例，均强调了对被拆迁人的保护，故花香村批发市场享有排除执行的权利；3.上诉人提到的华城房开公司和宽一公司达成了其他处置协议，没有事实依据。原审第三人海明公司辩称：本案争议问题与海明公司无关联性。花香村批发市场向一审法院起诉请求：1.判决不得执行贵阳市云岩区浣纱路与乌金路交汇处乌金路29号“花香上海城”A栋附一层7600.25平方米中的2513.19平方米部分（见轴线图）；2.确认贵阳市云岩区浣纱路与乌金路交汇处乌金路29号“花香上海城”A栋附一层7600.25平方米中的2513.19平方米部分的所有权归原告合法享有；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月10日，福建省厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第3993号民事判决书针对该案原告闽路润公司与被告旭龙公司、宽一公司、高扬买卖合同纠纷一案作出如下判决：“一、被告重庆旭龙储运有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆闽路润贸易有限公司货款16677155元，并按合同约定支付加价款直至本判决确定的还款之日止；二、被告重庆旭龙储运有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆闽路润贸易有限公司律师费122000元；三、如被告重庆旭龙储运有限公司未在确定的期限内履行上述两项债务，原告重庆闽路润贸易有限公司有权以拍卖、变卖被告重庆宽一商贸有限责任公司名下的抵押物筑房权证云岩字第××号房屋所有权项下位于浣纱路与乌金路交汇处（乌金路29号）花香上海城Ａ栋负1层1号房产所得价款在最高限额2600万元范围内优先受偿上述两项债权；四、被告重庆宽一商贸有限责任公司、高扬对被告重庆旭龙储运有限公司上述两项债务承担连带保证责任；承担保证责任后，被告重庆宽一商贸有限责任公司、高扬有权向被告重庆旭龙储运有限公司追偿；五、被告重庆旭龙储运有限公司、被告重庆宽一商贸有限责任公司、高扬于本判决生效之日起十日内支付原告重庆闽路润商贸有限公司保全费5000元。”2014年9月5日，闽路润公司作为房屋他项权人，宽一公司作为房屋所有权人就坐落于云岩区花香上海城Ａ幢负1层1号房屋办理了最高额抵押登记。债权数额2600万元整，债务人为：重庆旭龙储运有限公司。云岩区花香上海城Ａ幢负1层1号房屋于2014年9月4日取得不动产权证，登记建筑面积7600.25平方米。2004年2月23日，原告作为乙方与第三人海明公司作为甲方签订《拆迁安置协议》约定甲方拆迁贵阳市花香村批发市场227-239号。2004年7月17日，原告作为乙方与第三人海明公司、华城房开共同作为甲方签订《贵阳市花香村批发市场拆迁安置协议的补充协议》，约定了甲方根据甲、乙双方同意的报送市规划局进行审批的规划总平面布置图和单体建筑图，对乙方原有的商业和办公用房、旅社等用房进行具体定位安置，安置地点为新建的花香村商住小区内，具体安置为……1.3.1甲方在花香村商住小区的负一层……安置乙方2557.2平方米（含公摊面积）1.3.2甲方安置给乙方的地下室（负一层），其使用功能由乙方自定并维护和管理。附件《偿还花香村场部房屋位置、面积表》载明：“地下室合同还房面积2500，实际还房面积2557.2平方米，面积差+57.2备注：最终面积以产权证面积为准……地下室：（1-D）轴-至（1-G）轴交（1-14）轴-至（1-16）轴（1-C1）轴-至（1-G）轴交（1-11）轴至（1-13）轴（1-C1）轴-至（1-H）轴交（1-8）轴至（1-11）轴（1-C1）轴-至（1-J1）轴交（1-6）轴至（1-8）轴（1-C1）轴-至（J）轴交（1-1）轴至（1-6）轴（E）轴-至（J）轴交（8）轴至（12）轴。”2011年9月19日，云岩区黔灵镇人民政府作为监交单位，华城房开公司作为移交单位，原告作为接收单位，签订《花香村批发市场拆迁补偿房屋面积移交报告单》载明具体数据结果：“负一层停车场，协议面积2500，实收面积2513.19，差异面积+13.19。”2011年9月28日，原告作为乙方，与华城房开作为甲方签订《房屋移交协议》一份，约定：“各类拆迁安置补偿房屋实际移交面积……地下负一层停车场移交面积：根据产权部门测绘图及双方确认图，甲方实际交付乙方建筑面积：2513.19平方米……上列移交面积，以产权部门最终确认的建筑面积为准……五、房屋移交完毕，甲方有义务协助乙方完成房屋权属的办理。归属乙方的各类房产，从2011年1月1日起由乙方委托第三方经营管理或自行处置，今后不再与甲方有任何关联。”同日，双方签订《房屋移交补充协议》约定：“三、《房屋移交协议》中，甲方移交给乙方的地下负一层停车场建筑面积2513.19㎡，根据原拆迁协议约定该停车场乙方拥有永久使用权。现双方明确，该停车场乙方具有永久收益权……”因此原告自2011年9月起将诉争的2513.19平方米停车场委托给案外人贵州华贸资产经营管理有限责任公司统一管理并收取租金。庭审中，原告提交2014年8月28日第三人华城房开与第三人宽一公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定宽一公司购买华城房开公司开发的位于贵阳市云岩区房屋，建筑面积7600.25平方米，总价14995293元。2014年9月4日，华城房开向宽一公司移交上述房屋，宽一公司于同日办理了上述房屋产权证。2015年12月29日，宽一公司作为甲方与贵州华贸资产经营管理有限责任公司作为乙方签署《资产委托管理合同》约定：宽一公司将市西花香文体用品市场一、二层裙楼商场及负一层甲方房产委托给乙方统一管理，期限自2016年1月1日起至2018年4月30日。宽一公司2017年5月11日《收入结算说明》第一条载明：“负一层仓库（扣除花香村批发市场面积33%占比后），收入为……”原告用该证据欲证实宽一公司从购买涉案房屋时就知道原告花香村批发市场对其中的2513.19平方米享有占有使用和收益权，因此对该部分的租金也从未向原告主张过权利。2014年9月4日，宽一公司作为抵押人与闽路润公司作为抵押权人签订的《最高额抵押合同》，约定宽一公司用合同附件《抵押物清单》中所列之全部财产为闽路润公司设定最高额抵押担保，限额2600万元整，担保债权为2014年9月4日至2015年9月3日期间发生的，闽路润公司与债务人之间的《钢材销售合同》产生的钢材购销项下闽路润公司对债务人的全部债权。《抵押物清单》载明抵押物为负一层建筑面积7600.25㎡，住房权证云岩字第××号。2014年9月5日，宽一公司作为房屋所有权人与闽路润公司作为房屋他项权人，办理了最高额抵押登记。2017年6月13日，一审法院将该房屋作为闽路润公司申请执行第三人买卖合同纠纷案的执行标的进行了查封，2017年11月3日，法院在房屋所在地张贴执行公告后，原告针对涉案房屋向本院提出执行异议，一审法院作出（2018）黔0103执异13号《执行裁定书》驳回异议，原告不服该裁定，依法提起案外人执行异议之诉。本案审理过程中，原告花香村批发市场向一审法院撤回第二项诉讼请求，法院依法予以准许。另查明，根据云岩区法院（2017）黔0103民初7786号判决书查明的事实，本案第三人华城房开公司法定代表人冀玉栋在该案中称该公司2008年被查后逐渐衰落，未正常经营。所以未收取该案当事人的剩余房款。一审中，法院致函贵阳市不动产登记中心查询本案房产证办理及相关事实。贵阳市不动产登记中心2019年5月30日复函载明：“涉案房屋过户至重庆宽一商贸有限责任公司名下时，并未提供《拆迁安置补偿协议》和《补充协议》。”上述事实，有当事人陈述及其提交的相关证据、贵阳市不动产登记中心复函等证据在卷佐证，法院予以确认。一审法院认为：本案争议的焦点是原告贵阳市花香村批发市场对位于云岩区花香上海城Ａ幢1层1号房屋是否享有足以排除强制执行民事权益。首先，原告依据2004年与第三人海明公司、华城房开签订的《安置补偿协议》及其《补充协议》取得地下负一层停车场中2513.19平方米的拆迁安置补偿面积。2011年9月，原告又与华城房开在《房屋移交协议》中约定，原告对涉案停车场拥有永久使用权及收益权。因此原告于2011年9月起将诉争部分租赁给案外人并收取租金至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等有限受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”之规定，通常情况下，抵押权具有优先受偿效力，所有权及普通债权均不能对抗抵押权的优先受偿权效力，但是法律、司法解释另有规定的情况下，特殊债权可优先于担保物权。被拆迁人对拆迁安置房屋的优先取得权即为特殊债权，因为在拆迁关系中，被拆迁人丧失的是现存房屋的相关权利，取得尚未建成房屋的期待权，该拆迁安置房屋特定化之后具有物权客体特定性的特征，被拆迁人在拆迁关系中处于弱势地位，其期待权能否实现直接影响其基本的居住、使用等权益，故应受到特殊保护。其次，尽管涉案房屋并非另行出售给第三人，而是抵押给第三人，但亦属于处分行为，并且抵押权的设定在拆迁安置协议签订之后，抵押权的行使亦妨碍被拆迁人合法权益的实现，因此，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”可知，如在众多法益存在冲突的情况下：被拆迁人的合法权益优于支付全部或大部分款项的消费者的权益，支付全部或大部分款项的消费者的权益又优于建筑工程承包人优先受偿权，而建筑工程承包人优先受偿权又优先于抵押权，故参照上述法律依据，花香村作为被拆迁人所享有的优先权优于被告闽路润公司享有的抵押权，依法可对抗执行。最后，原告与华城房开公司2011年9月28日签订《房屋移交协议》中约定房屋移交完毕，甲方有义务协助乙方完成房屋权属的办理。华城房开公司法定代表人冀玉栋在本院审理的其他案件中陈述华城房开2008年后未正常经营，故未收取该案当事人尾款。本案中华城房开公司及冀玉栋均未到庭，在无证据证实系原告自身原因导致未办理涉案房屋产权情况下，本院认可原告因华城房开原因未办理房屋权属证明。综上，原告在一审法院查封涉案房屋前与第三人签订了房屋拆迁安置合同明确了具体的安置房屋，且涉案房屋现由原告实际占有、使用并收益。原告作为被拆迁人基于安置优先权提起案外人异议符合法律规定，本案认定原告贵阳市花香村批发市场就执行标的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告要求停止执行贵阳市云岩区花香上海城Ａ幢负1层1号房屋中2513.19平方米部分的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。另，本案涉案抵押物在办理权属登记时未向登记机关如实提供相关资料，其法律后果在本案案外人执行异议之诉中无法处理，原告可就该问题另案起诉。遂依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，经该院审委会讨论决定，判决：不得执行贵阳市云岩区花香上海城Ａ幢负1层1号房屋中2513.19平方米部分。案件受理费60元，由第三人贵州华城房地产开发有限公司负担。二审中上诉人与被上诉人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人花香村批发市场对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，2004年2月23日，花香村批发市场作为乙方与第三人海明公司作为甲方签订《拆迁安置协议》约定甲方拆迁贵阳市花香村批发市场227-239号。2004年7月17日，花香村批发市场作为乙方与第三人海明公司、华城房开公司共同作为甲方签订《贵阳市花香村批发市场拆迁安置协议的补充协议》，约定了甲方根据甲、乙双方同意的报送市规划局进行审批的规划总平面布置图和单体建筑图，对乙方原有的商业和办公用房、旅社等用房进行具体定位安置，安置地点为新建的花香村商住小区内，具体安置为……1.3.1甲方在花香村商住小区的负一层……安置乙方2557.2平方米（含公摊面积）1.3.2甲方安置给乙方的地下室（负一层），其使用功能由乙方自定并维护和管理。花香村批发市场作为被拆迁人与海明公司签订了《拆迁安置协议》，与海明公司、华城房开公司签订了《贵阳市花香村批发市场拆迁安置协议的补充协议》，约定以产权调换方式对其被拆迁房屋进行安置补偿，明确了安置房屋的具体位置、用途、建筑面积等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，花香村批发市场作为被拆迁人对本案所涉安置补偿房屋享有的债权优先于其他房屋买卖合同中买受人的权利。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”之规定以及第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，建筑工程的承包人就商品房享有的工程款优先受偿权优于抵押权，却不能对抗交付了购买商品房的全部或者大部分款项的消费者买受人。故在闽路润公司享有的债权为普通债权的情形下，其享有的债权请求权不能对抗花香村批发市场因拆迁补偿安置关系对案涉房屋享有的权利。原审判决关于花香村批发市场在本案中就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的认定并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。重庆闽路润贸易有限公司的上诉请求及事实理由不能成立，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人重庆闽路润贸易有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇二〇年一月六日法官助理吴曦书记员钟代良