山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终6071号上诉人（原审原告）：关丽君，女，1976年5月5日出生，汉族，住烟台市芝罘区。法定代理人：关某（系上诉人父亲），男，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：曲文臣，山东鑫士铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周磊，男，1984年12月27日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：张洪涛，山东旭冉律师事务所律师。上诉人关丽君因与被上诉人周磊房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初10119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。关丽君的委托诉讼代理人关某、曲文臣，周磊的委托诉讼代理人张洪涛参加诉讼。本案现已审理终结。关丽君上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初10119号民事判决，查明事实依法改判；2、房屋占用租金过低；3、赔偿关丽君11次住院费（除国家报销外）；4、赔偿监护人因讨要涉案房屋而在外租房租金45600元；5、上诉费应由周磊承担。事实和理由：兹因第一次上诉到烟台中院，烟台中院发回重审，重审法院和第一次审理人都在同一法庭，基本上坚持了第一次的错误观点，对周磊霸占房屋虽有新判，但却以关某与刘振玲2014年租房租金标准计算不妥。因为这是双方协商时一让再让的价格，怎能以周磊强行霸占手段取得房屋的卑鄙行为而添就呢，且市场价也上涨了，仍按两年前的协商价而给单方强行霸占价实为不妥。关丽君因房屋被骗去一分钱非但没拿到，倒反给又判20万元，故犯病率高达一年住三四次院，之前三四年住一次院，怎能说无因果关系（有前后驻烟次数对比表说明）。监护人若不是为了讨要涉案房屋不会花钱在外租住房屋，因此在外租房的花销亦与周磊强行霸占房屋有密切关系。周磊辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审驳回上诉，维持原判。关丽君向一审法院起诉请求：1、周磊赔偿破坏关丽君房屋结构损失300000元；2、周磊赔偿2016年9月至2017年12月期间占用房屋的租金损失93400元。原审诉讼过程中，关丽君撤回要求周磊赔偿租金损失93400元的诉讼请求，增加诉讼请求如下：要求周磊赔偿关丽君八次住院的路费3663.50元、住院费20000元；周磊赔偿关丽君为了讨要涉案房屋外出租房的租金21600元（从2014年9月20日到2017年9月20日），并继续计算至周磊实际交房并办理过户手续之日；周磊赔偿房屋内原设施财产电磁炉、洗衣机、油烟机等损失20450元。后，关丽君又撤回要求周磊赔偿住院费20000元的诉讼请求。重审过程中，关丽君又将诉讼请求变更为：1、周磊赔偿关丽君房屋结构破坏损失280000元；2、周磊赔偿关丽君占有房屋使用费180000元（自2016年7月1日按5000元/月暂计算至2019年7月1日，并继续计算至周磊实际交付房屋止）；3、周磊支付关丽君住院医疗费35000元、路费3663.50元；4、周磊支付房屋内原设施财产等损失24500元；5、周磊支付关丽君为讨要涉案房屋外出租房的租金21600元（从2014年9月20日到2017年9月20日），并继续计算至周磊实际交房并办理过户手续之日。后，关丽君当庭撤回第1、4项诉讼请求。一审法院认定事实：诉争的烟台市芝罘区二马路155号13层7号建筑面积161.79平方米的房屋（下称涉案房屋）于2000年9月5日登记在原告名下，产权证书编号为烟房权证芝字第××号。2011年6月15日，关丽君的父亲关某向一审法院申请宣告关丽君为无民事行为能力人，并指定其为监护人。2011年7月15日，一审法院作出（2011）芝民社一特字第8号民事判决书，宣告关丽君为无民事行为能力人，指定其父亲关某作为关丽君的监护人。2014年3月4日，关丽君法定代理人代理关丽君与案外人烟台商讯网络科技有限公司（下称商讯公司）签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋以41500元/年的租金标准出租给商讯公司使用；租金为3年，租赁时间为2014年3月5日至2017年3月4日。协议签订后，关丽君将房屋交付给商讯公司办公使用。2014年6月18日，烟台市住房和城乡建设局依据2014年5月20日的《烟台日报》遗失声明，为关丽君所有的涉案房屋补办了房屋所有权证书，新房屋所有权证书编号为烟房权证芝字第××号。2014年6月27日，关丽君与周磊在签订的《购房协议书》中约定：截止到本协议签订之日关丽君尚欠周磊借款人民币330000元无能力偿还，经协商关丽君以涉案房屋抵顶，该房作价1100000元，扣除关丽君所欠被告借款330000元，周磊应支付关丽君房款人民币770000元；周磊应分别在2014年10月31日前支付关丽君房款400000元，余款370000元由周磊于2014年12月31日前支付；关丽君保证在本协议签订后30日内协助周磊办理过户手续，过户费由周磊承担；如因过户需要，需另行签订购房协议，关丽君必须无条件协助周磊，但双方以本购房协议为准执行；关丽君保证在2015年4月30日前将该房交给周磊，如关丽君不能交房，除全额退给周磊购房款和办理过户的费用外，另行承担违约金300000元作为对周磊的补偿。留存在烟台市房产交易中心档案馆、载明日期为2014年7月1日的关丽君与周磊签订的《房屋买卖合同》中约定：关丽君自愿将涉案房屋出售给周磊，建筑面积161.79平方米，双方议定房屋成交价格为700000元；周磊已向关丽君交付定金300000元，于2014年7月2日一次性付清房款（含已付定金）；双方同意于2014年9月13日由关丽君将房屋交付周磊，双方于2014年7月1日前携带有关材料共同到房屋登记机构申请办理过户手续，所需缴纳的税费由双方按国家规定承担。2014年7月1日，关丽君与周磊办理了涉案房屋的产权转移登记手续，登记的房屋所有权人由关丽君变更为周磊。2014年10月15日，关丽君将周磊诉至一审法院，请求撤销关丽君与周磊签订的《购房协议书》和《房屋买卖合同》。2015年9月8日，一审法院作出（2014）芝民一初字第636号民事判决书，确认关丽君与周磊在2014年6月24日签订的、关于涉案房屋的《购房协议书》及2014年7月1日签订的《房屋买卖合同》无效。周磊不服，上诉至烟台中院，烟台中院以（2015）烟民一终字第1097号民事判决书驳回上诉，维持原判。2016年1月4日，关丽君根据上述生效判决，具状请求周磊将涉案房屋返还并过户于关丽君名下；周磊赔偿关丽君房屋被占用期间的房屋结构破坏损失300000元、租金损失140000元、房屋保全担保费1500元、房屋内原设施财产（电磁炉、洗衣机、油烟机等）损失20450元、住院费20000元、关丽君及其法定代理人精神损失费100000元、房屋租金损失及增加日常开销费用42000元，以上共计623950元。该案诉讼过程中，周磊提起反诉，要求关丽君返还购房款1060000元及办理房产变更登记所支出的费用44771.99元。在该案审理中，关丽君就住院费20000元提交了2014年9月28日至2014年11月21日烟台肺科医院病人费用清单、2015年1月23日至2015年4月2日烟台肺科医院住院病案、2015年4月3日至2015年4月24日西安市精神卫生中心出院病人清单、2015年8月25日至2015年10月8日烟台市心理康复医院住院病案、2015年10月12日至2015年11月27日烟台肺科医院住院病案佐证。就房屋租金损失及增加日常开销费用42000元，关丽君称是其法定代理人从西安到烟台为诉讼租房子以及日常开销所产生的费用，为此关丽君提交了2014年9月18日关丽君法定代理人关某与张秀萍签订的租赁合同及2014年9月20日、2015年3月21日、2015年9月21日、2016年3月21日张秀萍出具的面额分别为3600元的4张收条以及关丽君提交2014年、2015年从西安到烟台车票18张佐证。2016年8月31日，一审法院作出（2016）鲁0602民初125号民事判决书，判令周磊将涉案房屋返还给关丽君，并协助将上述房屋过户至关丽君名下；周磊赔偿关丽君房屋租金损失83000元；关丽君返还给周磊购房款200000元；周磊赔偿关丽君房屋保全担保费1500元；驳回关丽君的其他诉讼请求和周磊的其他反诉请求。关丽君和周磊均不服，上诉至烟台中院，烟台中院以（2016）鲁06民终4454号民事判决书驳回上诉，维持原判。2017年2月27日，关丽君具状要求周磊赔偿破坏关丽君房屋结构损失300000元、2016年9月至2017年12月期间占用房屋的租金损失93400元。后，关丽君将诉讼请求明确为：周磊赔偿破坏房屋结构损失300000元、八次住院路费3663.50元、为讨要涉案房屋外出租房的租金21600元（从2014年9月20日到2017年9月20日，并继续计算至周磊实际交房并办理过户手续之日）、房屋内原设施财产损失20450元。2017年6月30日，一审法院以（2017）鲁0602民初1404号民事判决书判决驳回关丽君的诉讼请求。关丽君不服，上诉至烟台中院，烟台中院以（2017）鲁06民终4596号民事裁定书撤销（2017）鲁0602民初1404号民事判决，发回一审法院重审。本案中关丽君与周磊争议焦点如下：一、周磊应否赔偿其占有房屋期间的租金损失？诉讼中，关丽君与周磊认可一致，（2016）鲁0602民初125号案中周磊赔付给关丽君的租金损失83000元是赔付至2016年7月1日的租金损失。关丽君主张，周磊应支付2016年7月1日至实际腾退之日的租金损失，租金标准应按5000元/月计算，并提交2019年5月23日烟台市美田房地产经纪有限公司出具的虹口大厦租金调查一份，载明虹口大厦1307号房屋租金范围为4500元-5000元/月；2019年5月25日烟台金和房产经纪有限公司出具的证明一份，载明虹口大厦1307号房屋月租金为5000-6000元；2017年6月10日烟台隆基房地产经纪有限公司市场价格分析一份，载明虹口大厦1307室出租年租金78000元到82000元一年；未载有出具时间的链家房地产经纪有限公司解放路店出具的出租或出售信息一份，载明虹口大厦1307室出租年租金78000元到82000元一年；原告用上述证据证明涉案房屋目前的月租金为5000元左右，年租金为78000元至82000元。周磊对该证据的真实性不予认可，称系关丽君单方制作，且与本案无直接关联性，不能证明关丽君的主张。涉案房屋房龄较长，年久失修，租金应为3500元/月左右。经一审法院释明诉讼风险，关丽君明确表示不申请对涉案房屋2016年7月1日至今的租金标准进行司法鉴定。二、周磊应否承担关丽君住院费用及交通费？关丽君主张，因周磊将房屋骗走，导致关丽君犯病率非常高，之前是三四年住一次院，被骗之后一年住三、四次院，关丽君于2014年至2019年期间共花费了99257.54元住院费，上述费用未报销的40%以及为此支出的交通费用应由周磊承担。为此，关丽君提交了如下证据：1、2014年9月28日至2014年11月21日在烟台肺科医院收费票据，金额为16767.08元；2015年1月23日至2015年4月2日烟台肺科医院住院收费票据，金额为19067.69元；2015年4月3日至2015年4月4日西安市精神卫生医院住院结算单，金额为8671.32元；2017年4月24日至2017年6月6日烟台肺科医院住院收费票据，金额为14884.39元；2017年6月6日至2017年6月15日住院收费票据，金额为4907.8元；2017年9月14日至2017年11月9日烟台肺科医院住院收费票据，金额为19593.62元；2018年11月26日至2019年1月22日烟台肺科医院住院收费票据，金额为15365.64元。庭审中，关丽君认可2014年9月28日至2014年11月21日烟台肺科医院收费票据、2015年1月23日至2015年4月2日烟台肺科医院住院收费票据、2015年4月3日至2015年4月4日西安市精神卫生医院住院结算单在（2016）鲁0602民初125号案件中提交过。2、2014年至2015年烟台至火车票票据十四张共3180.50元，2015年6月15日、8月15日、8月26日、10月8日烟台至莱阳汽车票票据四张117元。庭审中，关丽君认可该十四张票据已在（2016）鲁0602民初125号案件中提交过。3、关丽君法定代理人单方制作的房子被骗前后住院次数对比表。证明因与周磊就涉案房屋发生纠纷，关丽君犯病率增高。周磊质证称，对医院收费票据的真实性没有异议，但关丽君本身就患有疾病，其病情加重与关丽君与周磊之间的经济纠纷没有因果关系；关丽君提供的车票亦不能证明与关丽君本人治病有关，关丽君身体的疾病不是周磊造成的，不应由周磊承担费用。对该对比表，周磊称与其没有关联性。三、周磊应否承担关丽君法定代理人的租房费用？关丽君法定代理人称，关丽君及其法定代理人在烟台没有其他房屋。关丽君购买涉案房屋后即用于自己开办公司，作为办公场所使用，此时关丽君与前夫住在一起，后两人分手后涉案房屋就给了关丽君，2011年重新装修也是作为办公场所使用；2014年前关丽君在西安居住，后来偷跑到烟台，房子被骗走后，关丽君就一直住在进德老年公寓，期间有时也去住院治疗，还偷跑到青岛，2017年10月关丽君朋友孙茂国就将关丽君私自接走在外居住，关丽君法定代理人与关丽君失去联系。关丽君法定代理人从2001年开始就一直在烟台居住，有时也回西安，一年在西安住多长时间、在烟台住多长时间记不清了，多半是在西安居住，当时关丽君在迟家买了房子，但具体位置记不清了，迟家的房子也在2006年卖了；关丽君法定代理人于2014年9月听说周磊抢占关丽君房屋、关丽君犯病，就从西安回到烟台，为讨要涉案房屋先后承租了张秀萍、李文江的两间房屋在内居住，故要求周磊赔偿租金损失。为此，关丽君提交法定代理人关某与案外人张秀萍于2014年9月18日签订的、月租金为600元、租赁期限自2014年9月18日至2017年9月18日的租房合同一份以及落款日期分别为2014年9月20日、2015年3月21日、2015年9月21日、2016年3月21日、2016年9月21日、2017年3月21日张秀萍出具的面额分别为3600元的收条六张；法定代理人关某与案外人李文江与2017年9月16日签订的、月租金为1000元、租赁期限自2017年9月18日至2019年9月18日的租房合同一份以及落款日期分别为2017年9月16日、2018年9月10日、2019年3月10日、2019年9月10日李文江出具的收条四张佐证。周磊质证称，对上述证据的真实性不认可，无法确认张秀萍、李文江的身份，无法确认是否是张秀萍本人所签的合同和收条。上述证据与关丽君在（2016）鲁0602民初125号案件中提交的不一致，且合同中的承租方是关某而非关丽君，不能证明租房合同中的租金与关丽君有关以及该损失与周磊有关。关丽君并不在涉案房屋内居住，不会产生关丽君在本案中所讲的租金损失。经一审法院根据关丽君法定代理人提供的电话向张秀萍、李文江询问情况。张秀萍称，关丽君法定代理人确实在2014年9月到2017年9月租过她房子，其身份证号码与合同上载明的一致，但是她摔伤了，所以无法到庭说明情况。李文江称，关丽君法定代理人于2017年9月开始租他的房子，但是他身份证2年前就遗失了，一直没有补办，也记不清自己的身份证号码，平时太忙也不能到庭说明情况。一审法院认为，（一）关丽君与周磊签订的房屋买卖合同无效，周磊理应向关丽君返还涉案房屋。本案中，涉案房屋仍由周磊实际占有使用至今，故关丽君要求周磊支付自2016年7月1日起的房屋占有使用费至实际腾退之日，理由正当，依法予以支持。关于租金标准，关丽君主张按照5000元/月计算租金损失，并提供了四家房屋中介出具的租金调查信息佐证，但不申请对租金进行鉴定。周磊则辩称涉案房屋租金标准仅为3500元/月。一审法院认为，关丽君提供的现有证据，不足以证明涉案房屋自2016年7月至今的租金损失，且关丽君明确表示不对租金标准申请鉴定，故应参照关丽君与商讯公司之间的租金标准来计算关丽君的租金损失。但一审法院注意到，虽然关丽君与商讯公司约定的租金为3500元/月，但租赁期限截止到2017年3月，而房地产市场确实存在租金逐年上涨的现实因素，若一直按3500元/月租金标准认定涉案房屋租金标准，亦有违公平原则。因此，考虑到涉案房屋的坐落位置、面积等实际情况，结合公平原则，一审法院认为，涉案房屋2016年7月1日至2017年3月30日的租金损失应参照3500元/月的租金标准计算为31500元（3500元/月×9个月），而2017年4月1日起应酌定按4000元/月的租金标准计算租金损失为112000元（暂计至2019年7月30日，自2019年8月1日起应按4500元/月标准计付租金至实际腾退之日止），关丽君主张的超出部分不予支持。（二）关于周磊应否赔偿关丽君住院路费3663.50元、医药费35000元以及关丽君法定代理人租房的租金21600元（从2014年9月20日到2017年9月20日，并继续计算至周磊实际交房并办理过户手续之日）的问题。一审法院认为，关丽君主张的住院路费以及部分医药费及部分在外租房的租金，已经（2016）鲁0602民初125号案中予以处理，且关丽君提供的证据不足以证明上述损失的发生和关丽君与周磊间的房屋买卖纠纷存在因果关系，故对关丽君上述诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、限周磊于判决生效之日起10日内向关丽君支付2016年7月1日至2019年7月30日的房屋租金损失143500元（3500元/月×9个月+4000元/月×28个月），并自2019年8月1日起按4500元/月的标准计付租金损失至周磊向关丽君实际腾退烟台市芝罘区二马路155号13层7号房屋之日止；二、驳回关丽君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给关丽君。一审案件受理费应收4904元，由关丽君负担1974元，周磊负担2930元。因关丽君在立案时向一审法院申请缓交，故限关丽君于判决生效之日起10日内向一审法院缴纳1974元，周磊于判决生效之日起10日内向一审法院缴纳2930元。二审中，当事人没有提交新证据。经查，一审法院审理的（2016）鲁0602民初125号案件中关丽君提交的法定代理人关某2014年9月18日与张秀萍签订的租房合同中载明的租赁期限为2014年9月18日至2016年9月18日，本案中提交的落款时间相同的与张秀萍签订的租房合同中载明的租赁期限为2014年9月18日至2017年9月18日。本院于2019年12月25日就租房合同及租金收据问题对关丽君的法定代理人关某进行调查，关某称，其与张秀萍先签订了租赁期限为2014年9月18日至2016年9月18日的合同，合同到期后因为要续租双方重新签订租房合同，并将原来的租期计算在内，因此该份租房合同租赁期限为2014年9月18日至2017年9月18日。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，一、关于一审认定的涉案房屋租金标准是否恰当的问题。关丽君依据四家房屋中介出具的涉案房屋租金调查信息，主张应以5000元/月标准计算租金损失，且一、二审中均明确表示不申请对涉案房屋租金进行鉴定；周磊对该标准不予认可，称涉案房屋租金标准应为3500元/月，但未提交证据证明。本院认为，关丽君提交的上述证据系房屋中介公司单方制作出具，不能够作为认定涉案房屋租金损失的标准，故在双方均未提交充足证据证明涉案房屋租金标准的情况下，一审法院依据关丽君与商讯公司约定的41500元/年的租金标准并结合租赁期限、租金上涨等情况依法予以调整，并无不当，本院予以支持。二、关于周磊应否向关丽君支付住院费用的问题。本院认为，关丽君提交的证据不足以证明其病情加重与涉案房屋买卖纠纷存在因果关系，故对其主张，本院依法不予支持。三、关于周磊应否支付在外租房租金的问题。周磊与关丽君之间因房屋买卖纠纷产生多起诉讼，关丽君的法定代理人关某家住外地且年老体弱，为维护关丽君的合法权益在本地需要租住房屋，必定产生房屋租金损失，但其主张五年的租金损失于法无据，本院仅能支持其因参加诉讼产生的租金损失，结合本案实际情况，应以20000元为宜。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。综上所述，关丽君的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初10119号民事判决第一项；二、撤销烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初10119号民事判决第二项；三、限被上诉人周磊于本判决生效之日起十日内向上诉人关丽君支付租金损失20000元；四、驳回上诉人关丽君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费应收4904元，由关丽君负担1664元，周磊负担3240元，因关丽君在立案时向一审法院申请缓交，故限关丽君于本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳1664元，周磊于本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳3240元；二审案件受理费应收4904元，由关丽君负担1664元，周磊负担3240元，因关丽君在立案时向本院申请缓交，故限关丽君于本判决生效之日起十日内向本院缴纳1664元，周磊于本判决生效之日起十日内向本院缴纳3240元。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年一月八日书记员  孙晓雯