文书内容重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0110民初7156号原告：重庆市香琴房地产开发有限公司管理人，住所地重庆市渝北区龙溪街道金山路18号中渝.都会首站4幢6－1、6－2、6－3。负责人：王抒元。委托诉讼代理人：郎俊豪，男，管理人工作人员。委托诉讼代理人：刘方雄，男，管理人工作人员。被告：王开秀，女，1964年3月18日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：喻祯洪，重庆渝綦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜长坤，重庆渝綦律师事务所律师。原告重庆市香琴房地产开发有限公司管理人（以下简称香琴公司管理人）与被告王开秀破产撤销权纠纷（立案时确定的案由为请求撤销个别清偿行为纠纷，经审理后确定为破产撤销权纠纷）一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，三次公开开庭进行了审理。第一次开庭时,原告之委托诉讼代理人郎俊豪、夏云霞（第二次开庭前，原告取消了对夏云霞的委托），被告之委托诉讼代理人喻祯洪、杜长坤到庭参加诉讼。第二次开庭时,原告之委托诉讼代理人郎俊豪、刘方雄，被告之委托诉讼代理人喻祯洪到庭参加诉讼。第三次开庭时，原告之委托诉讼代理人郎俊豪、被告之委托诉讼代理人喻祯洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香琴公司管理人向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销重庆市香琴房地产开发有限公司(以下简称“债务人”)以其在綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街的房屋抵偿欠被告的1200万元借款的行为。2.请求判令被告将綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街房屋交付原告。3.请求判令将綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附X号等房屋办理产权转移登记至债务人名下。4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告表示，1.因原主张撤销的9个门面抵偿行为中的附XX号这6个门面的抵偿价格不属于以明显不合理的价格进行交易，原告在本案中放弃主张撤销该6个门面抵债行为、返还房产及转移登记至债务人名下的请求。2.本案中现只主张附26号、附48号、附61号的抵债行为撤销、返还房产并过户至债务人。故原告将前述3项诉讼请求中的“附XXX号”变更为“附XXXX号”；同时将第1项诉讼请求中的“抵偿欠被告的1200万元借款”变更为“抵偿欠被告的650770元借款”。事实和理由：重庆市第五中级人民法院于2018年3月1日以(2018)渝05破申2号民事裁定书裁定受理了郭才芬对重庆市香琴房地产开发有限公司（以下简称香琴公司）的破产清算申请，并交由綦江区人民法院审理。綦江区人民法院于2018年6月16日以(2018)渝0110破1号决定书指定重庆经纬资产清算有限公司担任香琴公司管理人。原告接受指定后，即根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）之规定开展破产清算工作，并对涉及债务人财产的行为进行清查。根据王开秀向原告提交的资料，其于2014年至2016年借款给债务人共计1200万元左右。债务人以其位于綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街的房屋抵偿。管理人认为，上述行为系《企业破产法》第三十条、第三十二条、第三十四条规定应予撤销的行为，具体如下:根据债务人的销售台账，债务人抵偿给王开秀的房屋抵偿的建筑面积单价为5000元/平方米至14000元/平方米左右，而该项目下已出售的同类型房屋的建筑面积单价均在12000元/平方米至22000元/平方米左右，上述抵偿价格符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”之规定，应认定为明显不合理的低价。债务人已于2018年3月1日由綦江区人民法院裁定进入破产清算程序，债务人于2017年6月23日将房屋转移登记至被告名下，符合《企业破产法》第三十一条的规定的人民法院受理破产申请前一年内债务人财产以明显不合理的价格进行交易的行为，对上述行为管理人有权请求人民法院予以撤销，对根据上述行为取得的债务人财产，管理人有权追回。综上，为维护债务人及全体债权人的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》《企业破产法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》之规定提起诉讼如上，望法院判如所请。被告王开秀辩称，2017年4月8日香琴公司用位于重庆市綦江区东溪镇新街36号商业休闲步行街附50号甲的房屋抵偿给王开秀的行为合法有效；2017年3月25日香琴公司用位于重庆市綦江区东溪镇新街36号商业休闲步行街附XXX号的房屋抵偿给王开秀的行为合法有效；2017年4月8日香琴公司用位于重庆市綦江区东溪镇新街36号商业休闲步行街附80号甲、附81号的房屋抵偿给王开秀的行为合法有效；其以上行为均未违反《企业破产法》第三十一条的规定，依法应予维持。1.2017年4月8日香琴公司与王开秀签订的《抵债协议》系双方真实意思表示，用房屋抵偿的债权金额为3990000元的借款本息，且该协议签订后，香琴公司于2017年4月10日与王开秀网签订了重庆市綦江区东溪镇新街36号商业休闲步行街附56号(附50号甲)的《重庆市商品房买卖合同》，并于2017年6月23日办理不动产权证。2.2017年4月8日香琴公司与王开秀签订的《抵债协议》系双方真实意思表示，用房屋抵偿的债权金额为3808000元的借款本息，且该协议签订后，香琴公司于2017年5月17日分别与王开秀网签订了重庆市綦江区东溪镇新街36号商业休闲步行街附80号甲、附81号的《重庆市商品房买卖合同》，于2017年6月23日办理不动产权证。3.2017年3月25日香琴公司与王开秀签订的《抵债协议》系双方真实意思表示，用房屋抵偿的债权金额为5940000元的借款本息，且该协议签订后，香琴公司分别于2017年4月10日、2017年4月11日与王开秀网签订了重庆市綦江区东溪镇新街36号商业休闲步行街附XXXX号的《重庆市商品房买卖合同》，分别于2017年6月23日办理不动产权证。以上房屋开具发票的时间为2017年6月7日、2017年6月6日，房屋交付时间为开具发票的当月即2017年6月。在香琴公司向王开秀开具购房增值税发票后，就表明了用房款抵销了借款本息。且抵偿房屋的价款与当时的市场价是相当的，不存在以明显不合理的价格进行交易的情形。因此，应依法维持抵偿行为。综上所述，原告的诉讼请求依法不能成立，被告请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，香琴公司成立于2012年3月28日，经营范围：一般经营范围：房地产开发（凭资质证书执业）；法定代表人周世香，股东为周世香、李焱琴。2014年6月17日，案外人刘林飞通过其在中国农业银行的账号为12010110074XXXX的银行账户，向香琴公司的账号为311207010400XXXX的银行账户转账支付了13100000元（其中3000000元为刘林飞受被告王开秀委托转给香琴公司的款项）。2017年3月25日，由香琴公司作为甲方，被告王开秀作为乙方，双方签订了《抵债协议》。在该《抵债协议》中，载明：2014年6月17日香琴公司法人代表周世香因拍卖东溪地块需要资金，遂在王开秀处借款人民币3000000元并约定月利率3%(王开秀通过刘林飞于2014年6月17日向香琴公司打款3000000元整)。截止至2017年3月25日香琴公司共欠王开秀本息合计人民币5940000元整。为清偿债务，经双方确认并协商一致，甲方自愿以东溪商业步行街商业房产总房款合计为人民币5907890元整抵予乙方，对于差额部分互不补差，一次性清偿。在该《抵债协议》上，香琴公司作为甲方加盖公章并由其法定代表人周世香签字确认，被告王开秀作为乙方签字捺指印确认。就本案涉及的綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附X号房屋，香琴公司与被告王开秀根据《抵债协议》的约定，具体履行情况如下：1.就綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附26号商服用房，香琴公司与被告王开秀于2017年4月11日签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ－213－00800836），约定总成交金额为185360元，建筑面积单价为7000元/平方米，套内建筑面积单价为7444.18元/平方米。2017年6月23日，被告王开秀取得了该处房产的不动产权权利证书[证号为渝（2017）綦江区不动产权第000607XXXX号]。2.就綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附48号商服用房，香琴公司与被告王开秀于2017年4月11日签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ－213－00800893），约定总成交金额为67740元，建筑面积单价为6000元/平方米，套内建筑面积单价为6500.96元/平方米。2017年6月23日，被告王开秀取得了该处房产的不动产权权利证书[证号为渝（2017）綦江区不动产权第00060XXXX号]。3.就綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附61号商服用房，香琴公司与被告王开秀于2017年4月11日签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ－213－00800943），约定总成交金额为397670元，建筑面积单价为7000元/平方米，套内建筑面积单价为7343.86元/平方米。2017年6月23日，被告王开秀取得了该处房产的不动产权权利证书[证号为渝（2017）綦江区不动产权第000607XXXX号]。前述3份《重庆市商品房买卖合同》签订后，香琴公司已向被告王开秀交付房产。2018年3月1日，重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05破申2号民事裁定书，裁定受理郭才芬对香琴公司的破产清算申请，并将该案交由本院审理。2018年4月19日，本院对该破产清算案予以立案[案号：（2018）渝0110破1号]。2018年6月16日，本院作出（2018）渝0110破1号决定书，指定重庆经纬资产清算有限公司担任香琴公司管理人。2019年7月31日，原告香琴公司管理人向本院提起本案诉讼。本院经审查，于2019年8月1日对本案予以立案。审理中，原告表示其提起本案诉讼的主要法律依据为《企业破产法》第三十一条第（二）项“以明显不合理的价格进行交易的”，管理人有权请求人民法院予以撤销。原告同时表示：原告对被告王开秀债权的真实性无异议，只是认为其抵债价格为明显不合理价格，损害了其他债权人权利。被告王开秀则表示，抵偿房屋的价款与当时的市场价是相当的，不存在以明显不合理的价格进行交易的情形，原告的诉讼请求依法不能成立。审理中，被告王开秀提出申请，要求对案涉三处房产在2017年4月11日的房屋价值进行评估。随即，本院根据被告的申请移送评估。2019年11月28日，重庆咨正资产评估房地产土地估价有限公司作出了咨正所评估（2019）司鉴字第015号《房地产估价报告书》(为申请本次评估，被告王开秀垫支了司法鉴定费12000元)。在该《房地产估价报告书》中，载明：估价对象在价值时点2017年4月11日的市场价值为：评估总价63.08万元，其中：            序号              产权证号              权利人              坐落              建筑面积（㎡）              评估单价（元/㎡）              评估值(元)                  1              渝（2017）綦江区不动产权第000607774号              王开秀              綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附26号              26.48              7000              185400                  2              渝（2017）綦江区不动产权第000607776号              王开秀              綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附61号              56.81              6700              380600                  3              渝（2017）綦江区不动产权第000607777号              王开秀              綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附48号              11.18              5800              64800                  合计              94.47                            630800      以上事实，有当事人陈述笔录，身份证明材料，（2018）渝05破申2号民事裁定书，（2018）渝0110破1号决定书，管理人对王开秀的受托人柯珂的询问笔录，王开秀给柯珂的特别授权委托书，不动产登记证明，香琴公司销售台账表，蒋旺芬、文德才、赵明平与香琴公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，香琴公司基本情况及出资信息，刘林飞的身份证复印件及其在中国农业银行綦江南州支行的交易明细，2017年3月25日王开秀与香琴公司签订的《抵债协议》，王开秀与香琴公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及相应的重庆市增值税普通发票、办证完税证明，李启勇的身份证复印件、个人汇款凭证、说明、抵债协议、收条，农业银行业务凭证，个人结算业务申请书，交易明细，冯弟兵、胡兰身份证复印件和结婚证复印件，周世香、李焱琴身份证复印件，2017年4月8日的抵债协议、收条，案涉9处房产的不动产登记申请表9份、不动产权证书9份，（2017）渝0110执2193号执行裁定书，《致估价委托人函》《房地产估价报告》，中国农业银行綦江支行2019年9月30日出具的说明，咨正所评估（2019）司鉴字第015号《房地产估价报告书》，司法鉴定费发票，《关于〈重庆市綦江区人民法院（2019）渝0110民初7156号函〉的回复》，重庆咨正资产评估房地产土地估价有限公司司法鉴定许可证，证人证言等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，可以认定。本院认为，破产撤销权是指破产管理人拥有的，对于债务人在临近破产程序开始的期间内实施的有害于债权人利益的行为，于破产程序开始后予以撤销并将撤销利益复归破产财团的权利。管理人行使撤销权，必须符合相应的条件。本案中，原告香琴公司管理人以香琴公司将其在綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附XXX号房屋抵偿欠被告650770元借款的行为，属于《企业破产法》第三十一条规定“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：……（二）以明显不合理的价格进行交易的……”的行为为由，诉请本院予以撤销。但将香琴公司与被告王开秀签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的案涉房屋单价，与重庆咨正资产评估房地产土地估价有限公司出具的咨正所评估（2019）司鉴字第015号《房地产估价报告书》中载明评估价格进行对比，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……”，可以发现以该约定单价进行交易，并不属于以明显不合理的价格进行交易的行为。对比情况详见下表。            序号              案涉房屋坐落              《重庆市商品房买卖合同》约定单价(元/㎡)               《房地产估价报告书》      评估单价      （元/㎡）                  1              綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附26号              7000              7000                  2              綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附48号              6000              5800                  3              綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附61号              7000              6700      综上，原告香琴公司管理人虽然提起了对案涉房屋的抵偿行为予以撤销，并予以返还等诉讼请求，但因该抵偿行为不属于以明显不合理的价格进行交易的可撤销行为，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国企业破产法》第二条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告重庆市香琴房地产开发有限公司管理人的诉讼请求。案件受理费5154元（原告申请缓交），由原告重庆市香琴房地产开发有限公司管理人负担。就被告王开秀在审理中申请评估垫支的司法鉴定费12000元，由原告重庆市香琴房地产开发有限公司管理人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 张万二〇二〇年一月十三日法官助理 张鑫书 记 员 陈璐