福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初16376号 原告：泉州百捷房地产开发有限公司，住所地晋江池店（泉州大桥南片区市民广场边），统一社会信用代码91350582259799368G。 法定代表人：杨瑞国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗梅，福建炜杰律师事务所律师。 被告：李少强，男，1972年2月18日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：郑云足，女，1975年1月19日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：中国建设银行股份有限公司晋江分行，住所址晋**阳曾井小区，统一社会信用代码91350582856265954M。 主要负责人：陈立新，该行行长。 原告泉州百捷房地产开发有限公司（下简称百捷公司）与被告李少强、郑云足、第三人中国建设银行股份有限公司晋江分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百捷公司的委托诉讼代理人罗梅到庭参加诉讼，被告李少强、郑云足及第三人中国建设银行股份有限公司晋江分行（下简称建行晋江分行）经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百捷公司向本院提出诉讼请求：1.解除其与两被告于2012年10月22日签订的合同编号为ＹＳ00020315的《商品房买卖合同》；2.两被告配合其办理商品房买卖合同备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续；3.两被告协助其办理撤销登记在两被告名下位于晋江市捷·中央领地3幢1205号房屋的产权登记，并协助将该房屋产权恢复至其名下；4.两被告将址在晋江市捷·中央领地3幢1205号房屋腾空返还给其；5.判决两被告支付其代为代付的按揭款款项18337.35元及利息损失（即以9211.33元为基数自2019年9月29日起，以9126.02元为基数自2019年12月20日起，均计算至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；6.两被告支付其因本案诉讼支出的律师费3000元。事实和理由：2012年10月22日，其与两被告签订《商品房买卖合同》，约定两被告向其购买址在晋江市捷·中央领地3幢1205号房屋，总购房款634839元。两被告于签订合同时支付房款194839元，剩余购房款440000元采用向第三人银行按揭贷款方式支付，原告为两被告的银行按揭贷款提供阶段性保证担保。其已依约交付房屋给二两告，多次要求两被告办理房屋所有权证、房屋抵押登记及他项权利证书并交至第三人核对收执，但两被告经其催告后至今未办理房屋所有权证、房屋抵押登记及他项权利证书，导致其无法解除担保责任。且两被告自2019年7月起未按借款合同约定偿还银行按揭贷款，导致其因承担保证责任并代垫按揭贷款18337.35元，两被告的上述行为已构成严重违约。故诉至本院，请求判如所请。 百捷公司围绕诉讼请求依法向本院提供如下证据：1.企业法人营业收执复印件1份，以证明百捷公司的主体资格；2.身份证复印件2份，以证明李少强、郑云足的主体资格；3.企业信用信息公示报告1份，以证明建行晋江分行的主体资格；4.《商品房买卖合同》1份，以证明双方签订合同及相关约定的事实；5.入伙通知书1份，以证明百捷公司已将诉争房屋交付两被告的事实；6.《个人住房借款合同》1份，以证明两被告向银行按揭贷款，百捷公司提供阶段性保证担保的事实；7.邮政回执、通知函各1份，以证明百捷公司通知两被告办理房屋权属登记的事实；8.履行保证责任通知书、个人贷款还款凭证、对账单各一份，以证明两被告逾期偿还银行按揭贷款，百捷公司因承担保证责任代垫款项9211.33元的事实；9.百捷公司财务人员与李少强之间的手机短信往来打印件1份，以证明百捷公司短信告知李少强偿还代垫款项及按时归还银行贷款的事实；10.委托代理合同及律师费发票各1份，以证明百捷公司因本案诉讼支付律师代理费3000元的事实；11.履行保证责任通知书、个人贷款还款凭证、贷款对账单各1份，以证明两被告逾期偿还银行按揭贷款，百捷公司因承担保证责任于2019年12月20日又代垫款项9126.02元的事实。 李少强、郑云足未作答辩也未提供证据。 建行晋江分行未作陈述也未提供证据。 本院认为，李少强、郑云足、建行晋江分行未到庭参加诉讼，又未书面提出异议或提交证据，视为自愿放弃相应的诉讼权利。百捷公司提供的上述证据来源合法，内容真实，与本案待证事实具有关联性，可以作为本案的定案依据。对上述事实和证据，本院予以认定。 经审理查明，百捷公司与李少强、郑云足于2012年10月22日签订的合同编号为ＹＳ00020315《商品房买卖合同》及其附件，约定李少强、郑云足向百捷公司购买址在晋江市捷·中央领地3幢1205号房屋，总购房款634839元。李少强、郑云足于签订合同时支付房款194839元，并于2012年11月27日与建行晋江分行贷款440000元用于支付购房余款，已付清全部购房款。百捷公司为该笔银行按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。因李少强、郑云足在偿还银行按揭贷款期间出现逾期还款情况，百捷公司于2018年3月5日、2018年9月30日向李少强、郑云足发出短信催款通知，要求其及时偿还银行按揭贷款并及时偿还百捷公司代垫的全部款项。建行晋江分行于2018年4月19日向本院提起诉讼，本院于2018年5月23日作出（2018）闽0582民初5042号民事判决书，判决内容如下：一、李少强、郑云足应于该判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司晋江分行借款324500.21元及自2018年4月22日起至实际还款之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息及复息；二、百捷公司对前述债务承担连带责任保证，其承担保证责任后有权向李少强、郑云足追偿；三、李少强、郑云足应于该判决生效之日起三十日内办妥涉案房屋的权属登记及抵押登记手续，将抵押权人设定为中国建设银行股份有限公司晋江分行，抵押登记手续办妥之日，百捷公司的保证责任终止；四、驳回中国建设银行股份有限公司晋江分行的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。百捷公司于2014年7月5日向李少强、郑云足发出催办房屋产权登记手续的通知函，房屋所有权已办理至李少强、郑云足名下，房屋所有权证号为晋房权证池店字第××号，但尚未办理抵押登记手续。截至庭审辩论结束，百捷公司已代偿款项18337.35元。百捷公司因本案诉讼支出律师费用3000元。 另查明，涉案房屋因李少强与案外人民间借贷纠纷一案已于2015年4月7日被本院裁定查封，现涉案房屋仍处于查封状态。 本院认为，百捷公司与李少强、郑云足签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效，双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行各自义务。李少强、郑云足逾期归还银行按揭贷款本息，经贷款银行起诉催告及百捷公司发函催告后仍未履行，已构成违约。但贷款银行起诉催告后，本院于2018年5月23日以（2018）闽0582民初5042号民事判决已认定涉案房屋自该判决生效之日起三十日内具备办理抵押登记的条件，且涉案房屋已经办理了权属登记，该房屋从法律意义上已属于李少强、郑云足所有。涉案房屋现被本院查封，百捷公司基于合同关系请求解除合同，但李少强、郑云足对涉案房屋享有的物权优先于百捷公司的债权请求权，且解除合同的法律效果与物权所确定的权属状态存在冲突，故百捷公司解除合同的诉讼请求，本院不予支持。百捷公司的其他诉讼请求均是基于解除合同的前提所提出，故其就合同解除后的相关主张，本院也不予支持。百捷公司如认为李少强、郑云足在履行合同期间存在违约行为，可另行向李少强、郑云足主张其他违约责任。 综上所述，百捷公司的全部诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 驳回原告泉州百捷房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费10148元，因适用简易程序减半收取计5074元，由原告泉州百捷房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  张安腾 二〇二〇年一月十三日                            本件与原本核对无异                法官助理杨燕萍 书记员蔡秋松 附：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第二条第三款本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人未履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的； （二）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （三）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （四）违反财产报告制度的； （五）违反限制消费令的； （六）无正当理由拒不履行执行和解协议的。