浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2938号上诉人（原审原告、反诉被告）：顾建，男，1963年6月20日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：陈忠华、徐秋芳，浙江匠造律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚春，男，1987年4月1日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：俞秋燕、刘焕明（实习），浙江国傲律师事务所律师。原审第三人：方建勤，男，1972年1月12日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。上诉人顾建因与被上诉人姚春、原审第三人方建勤排除妨害纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初2861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。顾建上诉请求：撤销原判第一、第二、第三项判决，改判姚春停止侵权、搬离并清空案涉房屋；改判姚春赔偿顾建租金损失。事实和理由：一审判决违反《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，属程序违法。2019年6月顾建依法向一审起诉，诉请姚春停止侵权、搬离并清空案涉房屋，改判姚春赔偿顾建租金损失。一审在审理中追加第三人方建勤为无独立请求权第三人，姚春在方建勤被追加为无独立请求权第三人后向法院提起反诉，反诉请求为确认顾建与第三人于2013年2月5日签订的买卖合同无效，确认案涉房屋为姚春所有，顾建协助第三人将案涉房屋产权过户至姚春名下。第三人方建勤对顾建与姚春争议的诉讼标的没有独立请求权，但与案件处理结果有法律上利害关系，而姚春反诉要求确认顾建与第三人签订的《房屋买卖合同》无效，第三人对顾建与姚春争议的诉讼标的享有独立的请求权，方建勤作为有独立请求权第三人可提起诉讼。因此，一审受理姚春提起的反诉并作出审理和判决，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，属于程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十三条规定，反诉与本诉的诉讼请求需基于相同的法律关系，必须针对本案的原告。顾建的诉讼请求是排除物权侵害，案由为排除妨害纠纷，其法律关系是物权侵权；姚春的反诉请求是确认合同无效，案由为房屋买卖合同纠纷，其法律关系是房屋买卖，是两个不同的法律关系，构成两个不同之诉。其次，根据上述法律规定，诉讼请求之间要具有因果关系，顾建的诉讼请求是排除妨害，而姚春的反诉请求是确认合同无效，这两者之间没有因果关系。再次，姚春请求确认合同无效，方建勤是合同当事人，必须将其列为本案的共同被告，而一审法院只是将其追加为无独立请求权第三人，从法律主体上讲，违反了上述民事法律规定。因此，一审判决程序违法。二、一审认定事实错误，适用法律错误，导致判决第一、二、三项错误的原因是一审对方建勤向案外人柳刚借款25万元的实际出资人系顾建这一事实不作认定。第三人方建勤于2012年5月29日与案外人柳刚签订了《房屋抵押借款合同》，借款期限为12个月，借款金额为25万元，并于借款当日办理了公证，案涉房屋也于2012年5月31日办理了抵押登记。2013年2月5日，第三人方建勤、案外人柳刚及顾建共同到房管部门办理了解除抵押登记，这是一审对事实作出的认定。但从第三人方建勤与案外人柳刚签订的《房屋抵押借款合同》上看，出借方即权利人是柳刚，借款人即义务人是方建勤，顾建仅为借款资金的出资人，但并非是出借方。2013年2月5日方建勤与顾建签订《房屋买卖合同》，并在当天办理解除抵押登记手续，从法律关系上讲，方建勤与案外人柳刚之间的借款关系已全部清结，围绕借款产生的权利义务关系已清算完毕。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，顾建与方建勤签订房屋买卖合同时，方建勤与案外人柳刚之间的借款关系已全部清结，故不存在债务履行期未届满的事实。一审在未查明这一重要事实的前提下，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，认定顾建与第三人方建勤签订的房屋买卖合同属于流质契约而无效，适用法律错误。三、《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。姚春在明知物权归顾建所有的情况下，经催告后仍占有顾建所有的房屋，其主观上有占有的故意，姚春一直非法占有案涉房屋，且己造成顾建的损失，最低限度就是顾建租金的损失，姚春应赔偿自2013年4月10日起占有涉案房屋租金损失。姚春二审答辩认为一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，顾建的上诉请求应予以驳回。方建勤二审述称同意姚春的答辩意见。顾建一审诉讼请求：1.责令姚春立即停止侵权，腾退顾建所有的昌盛花园54幢502室房屋及车库；2.判令姚春赔偿损失（按月租金1000元标准自2013年4月10日计算至实际腾退之日止，暂计至2019年5月10日为73000元）。姚春一审反诉请求（变更后）：1.确认顾建与方建勤签订的落款时间为2013年2月5日的《房屋买卖合同》无效；2.确认案涉房屋为姚春所有，顾建协助姚春将案涉房屋产权过户至姚春名下。一审法院经审理认定：2009年2月13日，姚春在“大家房产”居间下与方建勤签订《房地产转让协议》1份，约定姚春向方建勤购买坐落于嘉兴市的房屋及自行车库，总价款190000元，姚春在签订合同时支付定金10000元，交房时支付140000元，方建勤领到三证并过户给姚春，姚春在缴纳契税时或办理按揭贷款后7日内付清余款40000元；该房屋在领取钥匙（交房）时，需交纳的物业管理费、维修基金、清运费、卫生费及装修押金等入住费用由方建勤承担；双方在办理产权交易过户时，所需缴纳的契税、交易费、评估费及其他相关费用均由姚春承担。协议签订当日，姚春即支付方建勤定金10000元，又分别于2009年2月19日、2011年10月17日、2012年3月22日支付方建勤购房款140000元、10000元、10000元。姚春收房后即对案涉房屋进行装修并于2009年6月入住至今。因案涉房屋属拆迁安置房，签订协议时尚不能办理产权登记及过户手续。2011年，姚春在听说可以办理产权登记后一直催促方建勤协助办理案涉房屋过户手续，但方建勤以种种理由予以推脱。2012年3月29日，方建勤办理了案涉房屋产权登记，但未及时告知姚春。2012年5月29日，方建勤与案外人柳刚签订《房屋抵押借款合同》1份，约定方建勤向柳刚借款250000元，借款期限12个月，自2012年6月5日起至2013年6月4日止，月利率2%，本金到期一次性还清，利息按月支付；方建勤将案涉房屋抵押给柳刚，用于上述借款本息的担保。该借款合同签订当日即办理了公证，案涉房屋亦于2012年5月31日办理了抵押登记，抵押权人为柳刚。2012年12月18日，方建勤与顾建签订《借款协议》1份，约定方建勤向顾建借款40000元，借款期限10天，方建勤于2012年12月27日前还清。2013年2月5日，方建勤与顾建签订《房屋买卖合同》1份，约定方建勤将案涉房屋出卖给顾建，总价款320000元，顾建于2013年3月10日前分二次付清，付款方式为现金；方建勤于2013年3月10日前将案涉房屋交付给顾建，一切交易税费由顾建承担。合同签订当日，方建勤、柳刚、顾建共同到房管部门解除抵押登记，并办理案涉房屋过户手续。2013年4月10日，顾建取得案涉房屋所有权证。2013年6月3日，顾建向一审起诉，要求姚春腾退案涉房屋。一审予以受理，案号为（2013）嘉秀民初字第658号。顾建在接受法院调查过程中表示，方建勤向柳刚借款，把案涉房屋作了抵押，后来方建勤要卖房子，顾建才通过柳刚认识了方建勤，并决定购买案涉房屋，之前未到现场查看房屋；其在办理案涉房屋过户手续的当场以现金方式向方建勤付清全部320000元购房款。后该案顾建撤诉。2016年1月15日，顾建再次起诉，要求姚春腾退案涉房屋。一审予以受理，案号为（2016）浙0411民初259号。2016年3月21日，一审以本案涉嫌经济犯罪，公安机关已立案侦查为由裁定驳回了顾建的起诉。公安侦查阶段，方建勤、柳刚、顾建等人先后到公安机关接受调查，顾建在调查笔录中表示柳刚曾告知其案涉房屋正在出租；柳刚表示2012年5月29日《房屋抵押借款合同》所涉借款的出借人是顾建。以上事实，有顾建提交的《房屋买卖合同》、案涉房屋所有权证、借款协议等证据，姚春提交的《房地产转让协议》、购房款收据、社区证明及从公安机关调取的方建勤、顾建、柳刚等人的调查笔录、《房屋抵押借款合同》公证书等证据在卷佐证，一审予以确认。一审法院经审理认为，姚春与方建勤于2009年2月13日签订的《房地产转让协议》合法有效。姚春已按约定支付了绝大部分房款，并已装修入住，系合法占有房屋，虽尚未办理过户登记，但过错不在于姚春，因此姚春对案涉房屋享有的权利应当受法律保护。2012年5月29日的《房屋抵押借款合同》载明的出借人为柳刚，并非顾建。退一步讲，即便顾建系实际出借人，享有案涉房屋的抵押权，但合同约定的借款期限为自2012年6月5日起至2013年6月4日止，在债务履行期限届满前，顾建与方建勤于2013年2月5日签订《房屋买卖合同》，以“以房抵债”的方式将抵押财产归为己有。该合同属于流质契约，损害了姚春的利益，应当认定为无效。另外，在决定“购买”房屋前，顾建至少已经知道案涉房屋“已出租”。出租是对房屋使用权的让渡，对购房人的权利必然产生重大影响，但顾建并未到现场查看房屋、核对租赁情况，有违一般交易习惯，具有重大过失，应认定为非善意，对案涉房屋不构成善意取得。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于姚春已实际占有房屋，为减轻当事人讼累，减少不必要的损失，一审决定由顾建协助姚春将案涉房屋（含车库）转移登记至姚春名下，办理转移登记所需缴纳的税、费由姚春承担。同时，根据协议约定，姚春应将购房款尾款20000元自行支付给方建勤。至于顾建因此所受到的损失，可另循法律途径解决。综上所述，姚春应当为案涉房屋的实际所有权人。顾建要求姚春停止侵权，腾退房屋并赔偿损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。姚春要求确认顾建与方建勤签订的《房屋买卖合同》无效、案涉房屋归姚春所有，顾建协助姚春将案涉房屋转移登记至姚春名下的反诉请求，有事实和法律依据，予以支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、驳回顾建的诉讼请求；二、顾建与方建勤签订的案涉《房屋买卖合同》无效；三、顾建于判决生效之日起十日内协助姚春将案涉嘉兴市及车库502Ｃ所有权转移登记至姚春名下，办理所有权转移登记所需缴纳的税、费由姚春承担。本诉案件受理费减半收取813元，由顾建负担。反诉案件受理费减半收取3050元、财产保全费4020元，合计7070元，由顾建负担。各方当事人在二审中均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，民事诉讼中的反诉是指在已经开始的民事诉讼程序中，被告针对原告提出的与本诉有牵连的诉讼请求。被告反诉的目的旨在通过反诉抵消或者吞并本诉的诉讼请求，或者使本诉的诉讼请求失去意义。构成反诉的实质要件是反诉与本诉具有牵连关系，包括事实上的牵连和法律上的牵连。顾建本诉请求为要求姚春停止侵权并将昌盛花园54幢502室房屋及车库腾退，并赔偿顾建损失，理由是其于2013年2月5日通过与方建勤签订房屋买卖合同的方式取得了涉案房屋的所有权，作为所有权人其有权行使排除妨害的权利。姚春认为顾建与方建勤之间的房屋买卖合同无效，姚春才是房屋的实际权利人。姚春反诉主张顾建与方建勤之间的房屋买卖合同无效，其目的是为了抵消顾建要求姚春腾退的诉讼请求等。顾建、姚春就房屋权利归属各自提出相应的主张，故一审将姚春提出的诉讼请求作为反诉受理并与本诉合并审理并无不当。关于方建勤的诉讼地位，姚春反诉时将方建勤列为第三人，且方建勤认可姚春的主张，一审将方建勤列为第三人并无不当。姚春与方建勤于2009年2月13日签订的《房地产转让协议》合法有效。姚春已按约定支付了绝大部分房款，并已装修入住，系合法占有房屋，虽尚未办理过户登记，但过错不在于姚春，因此姚春对案涉房屋享有的权利应当受法律保护。顾建要求姚春腾退并赔偿损失的本诉请求不能成立。2013年2月5日，方建勤与顾建签订《房屋买卖合同》1份，约定方建勤将案涉房屋出卖给顾建，总价款320000元，顾建于2013年3月10日前分二次付清，付款方式为现金。顾建陈述，因方建勤未能归还借款故双方签订房屋买卖协议，2012年5月29日的《房屋抵押借款合同》中出借给方建勤的25万元、2012年12月18日《借款协议》约定的借款40000元及过户时顾建承担的过户费用即构成房款的支付。按照顾建的陈述，因方建勤未能归还借款故双方签订了房屋买卖协议，故顾建与方建勤之间的房屋买卖协议实质为以房抵债协议。《房屋抵押借款合同》载明的出借人为柳刚，并非顾建。根据方建勤与顾建签订的《借款协议》，顾建作为出借人的借款仅为40000元。因此，方建勤与顾建签订《房屋买卖合同》不能体现双方买卖房屋的真实意思表示。《房屋抵押借款合同》约定的借款期限为自2012年6月5日起至2013年6月4日止，顾建与方建勤于2013年2月5日签订《房屋买卖合同》。根据我国物权法的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。因此，即便顾建系《房屋抵押借款合同》实际出借人，在债务履行期届满前以以房抵债的方式将抵押财产归为己有，所签订的合同应当认定为无效。综上，上诉人顾建的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7726元，由上诉人顾建负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年一月十五日书记员 陈 诚