山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初13001号原告：济宁景辉物业服务有限公司，住所地：济宁市任城区豪德商贸区C区2街3栋090号，统一社会信用代码：9137081108975019XM。法定代表人：胡玉偿，总经理。委托诉讼代理人：刘源，山东中昊律师事务所律师。被告：郭金旺，男，1989年10月21日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：韩应峰，男，1975年6月10日出生，汉族，住济宁市任城区。原告济宁景辉物业服务有限公司（以下简称景辉物业）与被告郭金旺、韩应峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景辉物业委托诉讼代理人刘源、被告郭金旺到庭参加诉讼。被告韩应峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景辉物业向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即支付拖欠原告的物业费9960.8元及违约金（其中自2014年8月1日以1737.4元为基数按日万分之五计算违约金至实际缴纳之日；自2015年8月1日以1737.4元为基数按日万分之五计算违约金至实际缴纳之日；自2016年8月1日以1621.5元为基数按日万分之五计算违约金至实际缴纳之日；自2017年8月1日以1621.5元为基数按日万分之五计算违约金至实际缴纳之日；自2018年8月1日以1621.5元为基数按日万分之五计算违约金至实际缴纳之日；自2019年8月1日以1621.5元为基数按日万分之五计算违约金至实际缴纳之日）；二、诉讼费等由被告承担。事实和理由：被告郭金旺系济宁市仁城雅居小区7号楼2单元803室业主。2013年8月1日被告韩应峰上房时被告与济宁市济源物业公司签订了前期物业管理合同。2016年8月26日济源物业公司退出小区服务，原告与开发商达成协议，由原告代替原物业公司进行服务，并与济源物业达成债权转让协议，济源物业将债权全部转让给原告。原告接手小区服务后，在物价局备案收费标准为1-7号楼每月每平方米1.40元，8-16号楼为1.8元/平方米。被告拖欠从2014年8月1日至2019年8月1日年度共计6个年度的物业管理费。经多次催要，未果。诉至法院，望判如所请。被告郭金旺辩称，一、这个房子我从韩应峰那里买来，现在已经办理房产证，我是实际业主，和韩应峰无关；二、我的卫生间从上房开始就漏水，我找物业公司，物业公司不管，我就自己找人维修漏水问题；三、防盗门锁至今有问题；四、楼道墙砖全部都松掉了，物业公司用钉子给钉上了；五、小区配套设施不完善，卫生脏、乱、差；六、小区保安措施不完善，晚上也没有巡逻的；七、维修押金没有退给我，热力计量表至今都没有给安上，我们都把钱交上了。以上是我拒交物业费的理由。被告韩应峰未作答辩。原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：一、业主档案、上房通知单。证明：业主档案包含业主基本情况登记表、被告与案外人山东鲁源物业服务有限公司（以下简称“鲁源公司”）签订的前期物业服务协议，结合上房通知单证明被告系仁诚雅居小区7号楼2单元803室的业主，于2013年8月1日上房的事实。二、企业信用信息公示报告。证明：鲁源公司于2014年3月14日由原名称济宁市济源物业服务有限公司变更为现名称，二者系同一主体。三、债权转让协议1份、物业转让及催缴物业费公告照片6张。证明：因鲁源公司退出仁诚雅居小区的前期物业管理，原告与鲁源公司于2016年8月26日签订债权转让协议，由原告受让鲁源公司对未缴纳物业费业主及滞纳金的债权，并代替鲁源公司成为小区物业管理服务公司。四、前期物业服务合同。证明：2016年9月1日，原告正式成为仁诚雅居小区物业管理公司，经过开发商考核合格后，原告于2017年7月30日与开发商济宁市建威置业有限公司签订前期物业服务合同，合同中同样明确了原告成为小区物业的时间为2016年9月1日的事实，同时合同中约定了小区物业费价格为普通住宅1.4元/平方米/月，洋房1.8元/平方米/月。五、物业服务收费备案表2份。证明：原告接管物业公司后，2017年9月1日经过济宁市任城区物价局认定并备案的普通住宅物业费价格为1.4元/平方/月。2019年9月16日经济宁市住建局和发改局认定并备案的普通住宅物业费价格为1.4元/平方/月。六、济宁市仁诚雅居物业服务收费明码标价公示栏、济宁市仁诚雅居物业服务四星级标准公示栏照片及其电子版内容。证明：原告接管物业管理工作后，已将其与开发商签订的合同中约定的物业收费标准及其依据的主管部门批准文件进行了公示，结合证据四、五能够证明仁诚雅居小区物业费收费标准为普通住宅1.4元/平方米/月，洋房1.8元/平方米/月。七、催缴通知单照片。证明：原告公告催费无效后，于2019年1月15日再次以向业主入户门张贴催缴通知单的方式催缴物业费。八、房屋面积测绘表一份，证明被告的房屋面积。被告郭金旺向本院提交了手机照片一组，证明小区物业公司服务达不到四星级标准，物业公司服务不到位；证明家里房屋卫生间漏水，我自己维修的卫生间的下水道管子，还有自己弄的地板砖等。手机照片10张，证明我房屋洗手间漏水、窗户小，入户门锁经常坏。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告郭金旺系济宁市仁城雅居小区7号楼2单元803室的业主，房屋建筑面积96.52平方米。2013年8月1日上房时与济宁市济源物业公司签订了前期物业管理合同，同时缴纳了1年的物业管理费。2016年9月1日济源物业公司退出小区服务，原告与开发商济宁市建威置业有限公司达成协议，并试运行到2017年7月30日，经开发商考核合格签订了前期物业管理合同，由原告代替原物业公司进行服务，并与济源物业达成债权转让协议，济源物业将债权全部转让给原告。原告接手小区服务后，被告拖欠从2014年8月1日至2019年8月1日共计5个年度的物业管理费。2019年1月15日，原告将物业催缴通知单粘贴在被告入户门。通知内容为“户号7-2-803，业主郭金旺，物业费7641元（2014年8月1日-2016年8月1日3474元，2016年8月1日-2019年8月1日4167元），请于1月20日前到物业办公室缴纳，逾期按日1%收取滞纳金，下一步进行起诉工作”。另查明，开发商济宁市建威置业有限公司与原告签订了前期物业服务合同，约定的高层收费标准为每月每平方米1.40元，洋房1.8元/平方米.每月。原告在物价局备案的收费标准中有电梯为1.40元/每月.每平方米。本院认为，原告景辉物业与开发商济宁市建威置业有限公司签订的前期物业管理合同，符合法律规定，合法有效，对全体业主均有约束力。被告郭金旺作为济宁市仁城雅居小区7号楼2单元803室的业主，及时缴纳物业管理费是其作为业主的义务，其自上房时缴纳了1年物业管理费，其后一直未缴纳物业管理费。该行为，既侵犯了小区其他业主的权益，又违反了法律规定。据此，原告要求被告支付物业管理费，理由正当，本院予以支持。但原告催收的物业费为7641元（2014年8月1日-2019年8月1日），起诉主张的为9960.8元（2014年8月1日-2019年8月1日），两者相差悬殊。本院查明济源物业管理期间，物业管理费为1.2元/平方米，因此2014年8月1日-2016年8月1日物业费应为2779.78元。2016年8月1日-2019年8月1日物业费4167元，两项合计应为6946.78元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由据不交纳或在催告合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。鉴于原告仅书面催交了拖欠的7641元物业管理费，实应为6946.78元，超出部分本院不予支持。关于被告辩称部分，本院认为，被告郭金旺辩称多系房屋质量问题，与物业服务合同没有关系，本案不予处理。关于瓷砖脱落，单元门损坏，物业公司应及时修理。被告以此为由据不交纳物业管理费，本院不予支持。但物业公司也应多听取业主意见，改善物业服务质量，让业主有一个舒适居住环境。关于违约金问题。本院认为，首先，由于原告与开发商之间的前期物业管理合同，并未有证据证明已告知所有业主。其次，原告系从2019年1月15日才张贴催缴物业费通知单，通知于2019年1月20日前缴纳物业管理费。故本院认定拖欠物业管理费缴纳逾期违约金，应从2019年1月21日开始计算。关于逾期违约金计算标准，由于前期物业管理合同约定按照日万分之五计付，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郭金旺于本判决书生效后五日内支付原告济宁景辉物业服务有限公司自2014年8月1日至2019年8月1日期间物业管理费6946.78元；二、被告郭金旺于本判决书生效后五日内支付原告济宁景辉物业服务有限公司以6946.78元为基数，按日万分之五计算的，从2019年1月21日至实际支付日止的逾期付款违约金。三、驳回原告济宁景辉物业服务有限公司其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告济宁景辉物业服务有限公司负担10元，被告郭金旺负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 刘 威二O二0年元月十九日书记员 胡佳慧