西安市未央区人民法院民事判决书 （2019）陕0112民初11186号 原告：西安市某某某某二公司。委托诉讼代理人：董晨，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：马亚乐，陕西至正律师事务所实习律师。被告：刘某某，男。被告：邓某某，女。原告西安市某某二公司与被告刘某某、邓某某商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安市某某二公司的委托诉讼代理人董晨、被告刘某某到庭参加诉讼。被告邓某某经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安市某某二公司诉称，2013年2月25日，其与被告刘某某签订《商品房买卖合同》，约定被告购买位于西安市未央区XX街XX房XX小区（阳光北郡-北区）1/2号楼第1幢2单元5层20505号房屋，总金额415039元。2013年2月21日，被告向其支付首付款125039元。2013年2月25日，办理合同备案登记手续。2012年6月13日，其与建设银行陕西分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定其对购置的坐落于未央区明光路以西XX街XX房XX小区（阳光北郡-北区）1号楼项目所属之住房房产与建设银行发生的借贷关系的全部债务人提供最高额保证，保证方式为连带责任保证。2012年3月13日，被告与建设银行签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，后办理了抵押登记。2015年1月17 日，其向被告交房。2017年9月19日，因被告未如期履行还款义务，建设银行诉至法院，其依据法院判决向建行支付了欠款本息、罚息及诉讼费、执行费等。现其诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告刘某某签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y13015362），并由被告刘某某协助办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及预抵押登记撤销手续；2、二被告向原告返还位于西安市未央区XX街XX房XX小区（阳光北郡-北区）1、2号楼第1幢2单元5层20505号房屋，并将房屋恢复原状；3、二被告向原告支付中国建设银行股份有限公司陕西省分行诉二被告与原告金融借款纠纷一案中，原告向银行代付的欠款本金251408.88元，利息19683.69元、罚息2428.86元，诉讼费5367元，执行费1894元，共计280782.43元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息；4、二被告向原告支付违约金83007.8元；5、本案诉讼费（包含公告费、邮寄费）由二被告承担；6、确认二被告应向原告支付的各项费用和违约金，在被告刘某某办理完备案登记注销手续后，从原告应当向其返还的购房款中抵押。审理中，原告变更第3项诉讼请求为：二被告向原告支付中国建设银行股份有限公司陕西省分行诉二被告与原告金融借款纠纷一案中，原告向银行代付的欠款本金251408.88元，利息19683.69元、罚息2428.86元，诉讼费5367元，执行费1894元，共计280782.43元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息，并支付款项20%的违约金56156.49元。被告刘某某辩称，对原告所述事实无异议，但其目前因个人原因确无经济能力偿还，希望原告能给予一定的时间。被告邓某某未作答辩。经审理查明，2013年2月25日，原告西安市某某二公司与被告刘某某签订合同登记号为Y13015362的《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发建设的位于西安市未央区纬二十六街以北明光路以西“西安市XX街XX房XX小区（阳光北郡-北区）1#、2#楼”第1幢2单元5层20505号房屋，建筑面积110.28平方米，总价款为人民币415039元整。依合同之约定，被告于2013年2月21日前支付首付款125039元，余款29万元办理银行按揭贷款。……。合同附件五“补充协议”第一条第3项中约定，在出卖人贷款阶段担保期内，如买受人拖欠银行贷款利息、罚息及相关费用而导致出卖人代为偿还的，买受人应在接到出卖人通知之日起除应归还出卖人代其垫付的本息外还应向出卖人支付代付本息金额的20%的违约金；买受人连续六个月或累计八个月未偿还银行贷款本息时，出卖人有权解除本合同，收回买受人所购房产可另行处理。同时对买受人缴纳的房款作如下处理：出卖人扣回代其垫付的本息及总房款20%的违约金，扣除上述款项后的余款在买受人按照相关法律、法规办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续后退还买受人。2018年9月3日，西安市碑林区人民法院就原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行诉被告刘某某、邓某某、西安市某某二公司金融借款合同纠纷一案作出（2018）陕0103民初4953号民事判决书，判决“一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告刘某某、邓某某2013年3月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》予以解除。二、被告刘某某、邓某某于本判决生效之日起偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金251413.59元、利息2332.18元、罚息22.18元、复息16.86元，合计253784.81元（截止2017年11月19日）及自2017年11月20日起至借款实际清偿之日止按照双方合同约定标准计算的利息、罚息、复息。三、被告西安市某某二公司对被告刘某某、邓某某上述债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后有权向被告刘某某、邓某某追偿。……。”该判决书生效后，原告作为担保人于2019年5月8日代被告刘某某、邓某某向中国建设银行股份有限公司陕西省分行清偿了贷款本息及罚息共计273521.43元，另支付诉讼费5367元、执行费1894元。被告至今未向原告支付上述代偿款项，故原告诉至本院，诉请如前所述。被告刘某某对原告所述均无异议。另称其与被告邓某某于2016年9月26日已登记离婚，但离婚证丢失。上述事实，有《商品房买卖合同》、民事判决书、中国建设银行汇款凭证、还款凭证、个人贷款结清证明及当事人的陈述等证据附卷佐证。     本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人均应遵守履行。本案中，《商品房买卖合同》系原告与被告刘某某自愿签订，系双方真实意思表示，且符合法律规定，合法有效，原、被告均应依约履行。原告代被告清偿了银行贷款本息及罚息，被告至今未支付原告上述款项，根据合同之约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告协助办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续。因涉案房屋原告已交付被告刘某某，合同解除后原告主张被告刘某某予以返还合理合法，本院予以支持。原告主张被告刘某某将涉案房屋恢复原状于法无据，本院不予支持。因原告已主张解除合同并收回涉案房屋，故其无权再行主张被告支付其代付的贷款本金及代付本息金额20%的违约金及利息。被告存在过错，构成违约，故原告主张被告支付其代付的利息、罚息、诉讼费、执行费及总房款20%的违约金合理合法，本院予以支持。合同解除后，原告亦应退还被告刘某某已付购房款。根据本案的实际情况，被告刘某某应支付给原告的相关款项应从原告向被告刘某某退还房款中予以扣除为宜。因《商品房买卖合同》为被告刘某某与原告所签订，根据合同的相对性，原告主张被告邓某某承担责任于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告西安市某某二公司与被告刘某某签订的合同登记号为Y13015362的《商品房买卖合同》。二、被告刘某某于本判决生效之日起三十日内配合原告西安市某某二公司办理上述《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；三、被告刘某某于本判决生效之日起三十日内返还原告西安市某某二公司位于西安市未央区纬二十六街以北明光路以西“西安市XX街XX房XX小区（阳光北郡-北区）1#、2#楼”第1幢2单元5层20505号房屋。四、被告刘某某于本判决生效之日起三十日内支付原告西安市某某二公司代偿的欠款利息19683.69元、罚息2428.86元、诉讼费5367元、执行费1894元、违约金83007.8元，以上共计112381.35元，该款项由原告西安市某某二公司在应退还被告刘某某已付的购房款中予以扣除。五、驳回原告西安市某某二公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7525元、公告费800元，共计8325元（原告已预交），现由被告刘某某负担，于本判决生效之日起三十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长    唐楠楠审  判  员    李  想人民陪审员    王赁柱  二0二0年一月十五日 书  记  员   王宇航