广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终868号上诉人（原审被告）：胡建科，男，1964年3月3日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：李凯君，广东奏凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪萍，女，1980年7月7日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。上诉人胡建科因与被上诉人汪萍财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2018）粤0203民初1895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人胡建科及其委托诉讼代理人李凯君，被上诉人汪萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡建科上诉请求：1.撤销一审判决，驳回汪萍之一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由汪萍承担。事实和理由：一审判决第一项有五项金额，除了对于电费、燃气费胡建科是没有异议的，但对另外三项不予认可。1.房屋租金损失2500元，一审判决是一个月的租金。一审法院认为2018年8月20日是汪萍接收房屋的日期，也就是计算租期的最后一天，但是问题是汪萍与胡建科就搬离房屋的问题达成口头协议就是8月20日。一审法院认定胡建科延迟一个月交房与证据和客观事实不符。关于房屋租金每月2500元的细节，一审期间汪萍没有提供任何证据材料证明涉案房租为2500元/月，而一审法院也没有启动其他程序对单价进行调查了解，仅凭主观猜测认定作出判决，没有事实依据，应该予以撤销。房屋损坏赔偿费的问题，关于项目的鉴定程序没有问题。问题在于之前的环节，主要是评估机构对涉案房屋估价的评估程序严重违法，这一点在判决书第3页第1自然段第2行“由于估价人员在勘查日未能进入估价对象室内进行查勘，该次估价仅以估价对象室内为简单装修为前提。”所谓的简单装修跟裸房没有区别。正因为鉴定机构的失误，导致144.83万元的评估结论与准确合理的市场价格相差23万元。在本案之前，胡建科找专业的评估师现场查看评估，得出168万元的金额，包括毛坯房市价、胡建科对涉案房屋豪华装修投入的金额。因为鉴定费没有谈妥，最后鉴定公司没有出具鉴定书。在接下来的拍卖环节中也出现问题，汪萍成交的价格是117万元，这个金额与144.83万元相比，减少19.2%。这细节说明拍卖程序并没有严格的依法进行，存在严重问题。综合上述情况，汪萍购得涉案房屋的基础、前提均存在违法，胡建科已经启动程序救济。请求二审法院依据民诉法150条第1款第5项之规定，对本案予以中止审理。请求二审法院充分考虑前面所述的情况，对本案作出正确的判决。汪萍口头答辩称，关于租金的问题，5月份下裁定之日，汪萍就通知胡建科交房屋，与胡建科多次协商才在8月20日交房，并不是汪萍答应他那时候才交房。这房屋200多平方住了3个月给2500元是非常低廉的。广州市华盟价格事务所有限公司出具的评估结论书有理有据，胡建科鉴定之日也在现场。木地板这一块明显是用水泡过，汪萍也主张了，但是一审没有支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，请求维持一审判决。汪萍向一审法院起诉请求：1.判令胡建科赔偿汪萍房屋损失及水、电、燃气、租金等费用50000元整；2.诉讼费、评估鉴定费、律师费等由胡建科承担。一审法院认定事实：2017年12月18日，深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司评估韶关市武江区工业中路幸福街2号幸福家园二期M栋1803房（复式）价值1448300元。《估价技术报告》载明“建筑规模：房屋建筑面积267.71㎡，房屋套内面积223.22平方米。”、“建成时间：经询问委托人得知，估价对象竣工日期约为2007年。”、“装饰装修：外墙，条形瓷砖；门：大门为防盗门、木门；窗：铝合金窗；地面、厨房：由于估价人员在勘查日未能进入估价对象室内进行查勘，本次估价仅以估价对象室内为简单装修为前提。”2018年6月11日，广东省韶关市浈江区人民法院作出（2017）粤0204执778号之二《执行裁定书》，内容为“申请执行人：许定才，男，汉族，1984年5月3日出生，住韶关市浈江区十里亭五里亭良村公路2号韶关碧桂园云林水岸93街7座903，公民身份号码：。被执行人：胡建科（曾用名胡剑科)，男，汉族，1964年3月3日出生，住韶关市武江区工业中路幸福街2号幸福家园三M幢1803房，公民身份号码：。该院在执行许定才与胡建科民间借贷纠纷一案中，于2018年5月11日委托淘宝网拍卖胡建科、胡家源名下的位于韶关市武江区工业中路幸福街2号幸福家园二期M幢1803房（复式)。2018年6月4日，买受人汪萍（公民身份号码：)以1170000元的最高价竞得。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定如下：一、胡建科、胡家源名下的位于韶关市武江区工业中路幸福街2号幸福家园二期M幢1803房（复式）（产权证号：00039104，00039105)归买受人汪萍（公民身份号码：)所有。上述房产自本裁定送达买受人汪萍时起转移。二、解除对上述房产的查封、抵押。三、注销上述房屋原房产证。”同日，广东省韶关市浈江区人民法院向韶关市不动产登记中心发出（2017）粤0204执778号之二《协助执行通知书》，内容为“关于申请人许定才诉被申请人胡建科民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月27日依据（2016）粤0204民初1991号民事裁定查封了胡建科、胡家源名下的位于韶关市武江区工业中路幸福街2号幸福家园二期M栋1803房（复式），并责令其履行已生效的（2016）粤0204民初1991号民事判决书确定的义务，但被执行人至今未履行。本院依法对胡建科、胡家源名下的位于韶关市武江区工业中路幸福街2号幸福家园二期M栋1803房（复式）进行拍卖。现因买受人汪萍（公民身份号码：）以1170000元的最高价竞得。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，请协助处理下列项目：一、将胡建科、胡家源名下的位于韶关市武江区工业中路幸福街2号幸福家园二期M栋1803房（复式）（产权证号：00039104、00039105）登记到汪萍（公民身份号码：）名下。二、解除对上述房产的查封、抵押。三、注销上述房屋原房产证。附：（2017）粤0204执778号之二执行裁定书一份。”2018年6月15日，汪萍向胡建科发信息“胡老板，胡太太，……望您收到此信息十天内搬离……”。胡建科回复“你太棒了。来日方长”。2018年8月20日，胡建科搬离韶关市武江区工业中路幸福街2号幸福家园二期M栋1803房（复式）。汪萍入住时发现房屋有人为破坏痕迹，遂提起本案诉讼。案件审理过程中，汪萍向该院申请对韶关市武江区工业中路幸福街2号幸福家园二期M栋1803房（复式）人为破坏造成的损失价值进行鉴定。该院经摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司作出穗华价估（韶关）[2018]152号《关于韶关市武江区幸福家园二期M栋1803号房人为破坏造成的损失价值评估结论书》，载明“据了解，木地板保养较好的情况下寿命使用年限在10-20年，因无法对房屋拍卖前的木地板情况进行对比，所以无法确定该木地板是否人为造成损坏。现因当事人对该项提出异议，我司将木地板列入附表内。”附表中对于木地板注明二层客厅及客房木地板出现起泡和翘角迹象，无法确定是否人为造成；木地板评估价值20240元。认定韶关市武江区幸福家园二期M栋1803房人为破坏造成的损失价值为人民币陆万柒仟壹佰零柒圆整（￥67107）。2018年12月20日，广州市华盟价格事务所有限公司开具广东增值税普通发票3000元。庭审中，汪萍明确胡建科欠付电费351.77元，欠付燃气费117元，并主张房屋损失67107元、评估鉴定费3000元、延迟交房期间的租金6000元，并明确主张一个月租金。一审法院认为，胡建科不履行到期债务，其抵押财产韶关市武江区工业中路幸福街2号幸福家园二期M栋1803房（复式）被广东省韶关市浈江区人民法院依法扣押、拍卖。汪萍通过合法途径拍得涉案房屋，已成为涉案房屋所有人。私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。胡建科明知其抵押财产已拍卖，仍拖延搬离，且在搬离时损害涉案房屋，经广州市华盟价格事务所有限公司评估认定韶关市武江区幸福家园二期M栋1803房人为破坏造成的损失价值为人民币陆万柒仟壹佰零柒圆整（￥67107），该损失67107元中有20240元为木地板损坏造成的损失，对于木地板的损坏是否人为造成，鉴定机构无法确定，汪萍亦未提交证据证明，故该院认定胡建科人为破坏韶关市武江区幸福家园二期M栋1803房造成的损失为46867元（67107元-20240元）。对于电费351.77元、燃气费117元，胡建科无异议，该院予以确认。对于鉴定评估费3000元，有广东增值税普通发票予以证实，且为汪萍主张权利花费的必要费用，应由胡建科承担。对于延迟交房期间的租金6000元，2018年6月11日，广东省韶关市浈江区人民法院作出（2017）粤0204执778号之二《执行裁定书》确定“胡建科、胡家源名下的位于韶关市武江区工业中路幸福街2号幸福家园二期M幢1803房（复式）（产权证号：00039104，00039105)归买受人汪萍（公民身份号码：)所有”。2018年6月15日，汪萍告知胡建科“望您收到此信息十天内搬离”。胡建科到2018年8月20日搬离涉案房屋，该院根据涉案房屋面积267.71㎡、汪萍明确主张一个月的费用，酌情认定房屋租金损失费用为2500元。一审法院判决：一、胡建科应于判决发生法律效力之日起十日内向汪萍支付房屋损坏赔偿费46867元、电费351.77元、燃气费117元、鉴定评估费3000元、房屋租金损失2500元，共计52835.77元；二、驳回汪萍的其他诉讼请求。本院二审查明，一、广州市华盟价格事务所有限公司穗华价估（韶关）[2018]152号《关于韶关市武江区幸福家园二期M栋1803号房人为破坏造成的损失价值评估结论书》，是根据评估时点和该地区同类型装修工程造价的市场平均交易价格水平，结合该评估对象实际情况进行修正，评估出各项目修复单价。二、二审期间，广州市华盟价格事务所有限公司针对深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司作出鹏信房估字[2017]第YSG634号《估价技术报告》与其穗华价估（韶关）[2018]152号《关于韶关市武江区幸福家园二期M栋1803号房人为破坏造成的损失价值评估结论书》的估价标准差一事，于2019年7月10日作出穗华价事[2019]340号《关于对穗华价估(韶关)[2018］152号评估结论书说明的函复》：一、关于“市场平均交易价格水平”与“简单装修”的关系问题。我们认为，“市场平均交易价格水平”是指评估标的在评估时点当地修复或建造所需费用的平均价格；而“简单装修”是对房屋装修标准的简称，且“简单装修”也需要按当地“市场平均交易价格水平”进行核定，从这个意思上，两者并不矛盾和冲突。二、关于两份文件对估价对象室内装饰装修的估价标准不一的问题。由于深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司没有进入标的房屋进行勘查，因此在对房屋价值估价时以“简单装修”为基础；而本公司穗华价估(韶关)[2018]152号评估结论书是针对受损的装修项目进行估价，所以两个估价文件不论是估价的目的，还是估价内容都不一样，故而无法判断两个文件的差价。三、一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。二审期间，经做调解工作，双方于2019年7月15日自愿达成调解协议，请求本院院予以确认。本院经审查作出(2019)粤02民终868号民事调解书拟予以确认。因胡建科未履行调解协议，本院在向汪萍送达民事调解书时汪萍提出反悔，故本院作出的(2019)粤02民终868号民事调解书未发生法律效力。本院认为，本案是财产损害赔偿纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对胡建科的上诉意见，本案争议焦点分述并评析如下：一、关于房屋租金损失2500元的问题。韶关市浈江区人民法院于2018年6月11日作出的（2017）粤0204执778号之二执行裁定：胡建科、胡家源名下的位于韶关市武江区工业中路幸福街2号幸福家园二期M幢1803房（复式）（产权证号：00039104，00039105)归汪萍所有。上述房产自本裁定送达买受人汪萍时起转移。即自汪萍收到该裁定之日起，胡建科、胡家源对案涉房屋不再享有不动产权属。汪萍于2018年6月15日要求胡建科在十天内搬离。但胡建科拖至2018年8月20日才搬离涉案房屋，共延期56天。胡建科诉称于2018年8月20日搬离是汪萍与胡建科达成的口头协议，未能提供证据证明，本院不予采信。因此，胡建科延期56天搬离涉案房屋，一审判决只计算房屋租金损失费用2500元并无不当。二、胡建科认为韶关市浈江区人民法院司法拍卖案涉房屋程序违法，请求驳回汪萍的诉讼请求的理由是否成立。如上所述，案涉房屋自2018年6月11日起归汪萍所有。胡建科在搬离案涉房屋之前损坏案涉房屋装修，造成汪萍遭受财产损失，依法应承担赔偿损失的民事责任。本案是财产损害赔偿纠纷，与韶关市浈江区人民法院司法拍卖案涉房屋属于两个不同的法律关系。在该院作出的（2017）粤0204执778号之二执行裁定书未被依法撤销之前，该院司法拍卖案涉房屋具有法律效力。因此，胡建科认为该院司法拍卖案涉房屋程序违法，请求驳回汪萍的诉讼请求的理由不成立，本院不予支持。综上所述，胡建科的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1120.89元，由胡建科负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇二〇年一月六日书记员  沈燕山