浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终5083号 上诉人（原审原告）：钟明华，男，1954年8月28日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 被上诉人（原审被告）：宁波华嘉置业有限公司。住所地：宁波市鄞州区钟公庙街道钟公庙村。 法定代表人：陈华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨倩，浙江太安律师事务所律师。 上诉人钟明华因与被上诉人宁波华嘉置业有限公司（以下简称华嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初2988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 钟明华上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判华嘉公司支付逾期交付房屋权证违约赔偿金48899.51元。事实和理由：一、事发经过。2018年5月18日，华嘉公司要求业主签订交房协议，不签订不交房。钟明华对此提起强烈抗议，要求华嘉公司承担逾期交房责任。华嘉公司现场负责人将钟明华叫到办公室反复劝说，承诺给其特别解决，逾期交房交证的两笔违约金都按照合同约定赔付。华嘉公司先与钟明华签订《协议书》一份（指华嘉公司保留钟明华追诉权,要求其保密的协议，以下简称《保密协议》）。后在华嘉公司有关人员陪同下，钟明华带头签订交房协议，办理好交房手续，一定程度上帮助华嘉公司平息了与业主的争端,阻止了事态恶化。但没想到华嘉公司竟然食言，不兑现承诺。二、华嘉公司称《协议书》（指放弃逾期交证违约索赔的协议）等签订在前，《保密协议》签订在后，与事实不符。既然双方已经签订好《协议书》等，再签订《保密协议》显然画蛇添足。《保密协议》对钟明华而言并没有任何好处。一审判决没有考虑到基本的日常逻辑，导致事实认定错误。华嘉公司还称《保密协议》是针对变更后的交证时间。变更后的交证时间业主人人都知道，不存在保密问题。 华嘉公司辩称，依据钟明华与华嘉公司2018年5月18日签订的《协议书》，华嘉公司已向钟明华支付全部违约金49261.73元，钟明华自愿放弃违约索赔权。双方还对《商品房买卖合同》第16条作了变更，即将土地、房屋权属证书的交付时间变更为“办妥标的房屋的交房手续后的6个月内”。钟明华在《协议书》签订后，担心华嘉公司在《协议书》项下约定的交证时间不能如期交付，在其要求下，华嘉公司才签订了该份《保密协议》。华嘉公司除与钟明华签订《协议书》外，还与150余户业主签订了类似协议，不存在为其特别处理的情形。如果华嘉公司同意一切都按照《商品房买卖合同》约定执行，那就没必要和钟明华签订《协议书》。因此，请求驳回钟明华的上诉请求。 钟明华一审诉讼请求：华嘉公司向钟明华支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约赔偿金48904.56元。 一审法院认定事实：2017年2月21日，钟明华与华嘉公司签订合同编号为2016002300160的《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定钟明华向华嘉公司购买东方雍华府－1小区第2幢2803号房屋一套，建筑面积96.9平方米，总价款1811280元。合同第九条交付期限及条件约定为：出卖人应当在2017年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、×等，具备商品房正常使用的基本条件；4.但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2.县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律法规采取某项行政措施，导致本项目不具备竣工交付条件而造成开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期，但最长不超过三个月。3.本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾、台风等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为。4.交房期限届满，买受人应支付给出卖人的款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项，顺延期限不视为交付逾期。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定为：除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。合同第十六条关于产权登记的约定为：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年03月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的每日万分之二承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款每日万分之二的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款每日万分之二的违约金。补充协议第十一条对本合同第十六条作如下补充：5）甲方在乙方交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差及交房手续后的90日内，为乙方办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后开始根据乙方的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。6）由于甲方的原因导致在房屋交付之日起90日内无法取得房屋所有权证，自乙方应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，甲方按日计算向乙方支付已付房款万分之二的违约金。合同还另行约定了其他权利义务等内容。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，至2017年3月22日，钟明华已支付给华嘉公司购房款共计1811280元。 2017年12月25日，华嘉公司通知业主东方雍华府项目预期将延期交付。2018年5月18日，钟明华与华嘉公司签订两份《协议书》。其中一份《协议书》约定：华嘉公司应向钟明华支付逾期交房问题产生的全部违约金49261.73元；华嘉公司应于钟明华办妥标的房屋的交房手续后的6个月内将标的房屋的权证（不含抵押他项权证）交付给钟明华，如违约以实际支付房价的日万分之二支付违约金；本协议作为此前华嘉公司逾期问题的一次性了结方案，除此之外，钟明华自愿放弃其他与逾期问题相关的违约索赔权利。另一份《保密协议》约定华嘉公司同意钟明华保留合法权益不受侵犯的追诉权。此外，同日还有一份只有钟明华签字的《商品房买卖合同补充协议二》（以下简称《补充协议二》），第二条约定钟明华与华嘉公司一致确认，对于本补充协议签订前双方各自存在的违约情形，双方互不追究责任。钟明华称《保密协议》中的权益即钟明华根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定可以向华嘉公司主张逾期交证违约金的权利；《保密协议》签订在先，有《保密协议》的权益保障，其才配合华嘉公司签订《协议书》和《补充协议二》。华嘉公司称《协议书》签订在先，《保密协议》签订在后，《保密协议》中的权益系针对《协议书》第二条约定的变更后的交证时间的逾期问题，《补充协议二》无华嘉公司盖章，实际并未签订，故不存在华嘉公司强迫钟明华签订的情形。2018年7月31日，华嘉公司向钟明华支付49261.73元。钟明华认为该款项只是逾期交房违约金；华嘉公司认为该款项是逾期交房和交证的一次性了结违约金。 关于交房时间，钟明华称其实际于2018年5月28日交房，华嘉公司称自2018年5月17日开始即可交房。2018年8月14日，涉案房屋办理了权利人为钟明华的不动产权证书，同日交证。 一审法院认为，钟明华与华嘉公司于2017年2月21日签订合同编号为2016002300160《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约履行。根据涉案合同的约定，华嘉公司应当在2017年12月31日前将涉案商品房交付钟明华，于2018年3月31日前取得土地、房屋权属证书（商品房所有权初始登记证），如逾期，应分别按日向钟明华支付已交付房价款每日万分之二的违约金。华嘉公司自2018年5月17日开始方可办理交房手续，逾期交房事实清楚，应承担违约责任。钟明华与华嘉公司于2018年5月18日签订的《协议书》和《保密协议》，亦系双方真实、自愿的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方亦应按约履行。根据《协议书》第三条“本协议作为此前甲方逾期问题的一次性了结方案。除此之外，乙方自愿放弃其他与逾期问题相关的违约索赔权利”的约定，在华嘉公司支付49261.72元违约金后，钟明华与华嘉公司至2018年5月18日的逾期交房、交证问题已一次性了结，钟明华就此前华嘉公司存在的逾期问题，不得再主张索赔权利。根据《协议书》第二条约定，钟明华与华嘉公司已将交证时间变更为“乙方办妥标的房屋的交房手续后的6个月内”；涉案房屋交房时间为2018年5月，交证时间为2018年8月（初始登记证为2018年7月），并未超过6个月，故华嘉公司在交证时间变更后不存在逾期交证行为，钟明华无权再主张逾期交证违约金。综上，钟明华要求华嘉公司支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约赔偿金48904.56元的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：驳回钟明华的诉讼请求。案件受理费1023元，减半收取511.5元，由钟明华负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，华嘉公司自认仅与钟明华签订《保密协议》。 本院认为，本案主要争议有二，一是钟明华能否向华嘉公司主张逾期交证违约金；二是逾期交证违约金能否予以支持，金额如何确定。 关于争议焦点一，华嘉公司与钟明华于2018年5月18日签订了《协议书》与《保密协议》。华嘉公司认为，依据《协议书》约定，华嘉公司应向钟明华支付逾期交房问题产生的全部违约金49261.73元，钟明华自愿放弃其他与逾期问题相关的违约索赔权利。《保密协议》约定的钟明华“保留合法权益不受侵犯的追诉权”，是针对《协议书》项下华嘉公司仍不能按约交证时应承担的责任。钟明华则认为，华嘉公司为让其带头签订《协议书》，以平息事端，才同意其保留“追诉权”，专门签订了《保密协议》，故，其有权向华嘉公司主张逾期办证违约金。本院认为，第一，《协议书》是华嘉公司与150余户业主就其逾期交房、逾期办证等事项签订的解决协议，该协议第二条约定了交付房屋权证的时间及违约责任。华嘉公司未按照《协议书》约定的时间交付房屋权证，按照普通人的认知，钟明华可依约追究其责任，是否保留“追诉权”，并不影响钟明华依据《协议书》主张权利。华嘉公司却迁就钟明华，为此专门与钟明华另行签订《保密协议》，与常理不符。本院也注意到，其他业主并没有要求华嘉公司签订类似的保留追诉权的协议，华嘉公司也仅仅与钟明华签订了该份协议。第二，华嘉公司赔偿150余户业主逾期交房等的违约损失，不存在保密可言，《协议书》也没有约定业主保密的义务。如果按照华嘉公司所述，《保密协议》中的“追诉权”是指钟明华依据《协议书》第二条对华嘉公司违约责任的追诉，那就没有保密的必要。而华嘉公司却在《保密协议》中要求钟明华不得向任何人泄露，否则要承担赔偿责任。华嘉公司对《保密协议》用途的解释，显然存在矛盾。第三，《保密协议》是华嘉公司委派工作人员与钟明华签订，华嘉公司并没有就其签订《保密协议》的理由，提供相应的证据。第四，《协议书》与《保密协议》同一天签订。《保密协议》约定，华嘉公司同意钟明华“保留合法权益不受侵犯的追诉权”。而《协议书》则约定，钟明华自愿放弃逾期交证的违约索赔权利。两份协议内容存在冲突。鉴于开发商在处理群体性事件，通常可能的策略选择。钟明华对两份冲突协议的解释，明显比华嘉公司的说法，具有可信性。综合以上分析，本院认为，双方当事人的真实意思是保留钟明华的追诉权，钟明华有权向华嘉公司主张逾期交证违约金。华嘉公司对《保密协议》与《协议书》的解释，与常理相悖，本院难以采信。 关于争议焦点二，逾期交证违约金能否予以支持，金额如何确定。《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人逾期交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的每日万分之二承担违约责任。《商品房买卖合同》补充协议第十一条补充约定，由于出卖人的原因导致在房屋交付之日起90日内无法取得房屋所有权证，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金的义务。在本案中，华嘉公司需要承担初始登记和案涉房屋的移转登记。华嘉公司未在2017年12月31日前交付涉案房屋,也并未于2018年3月31日前完成初始登记，显属违约。钟明华直至2018年8月14日才取得涉案房产证书，其要求华嘉公司支付已付房款万分之二的违约金，即48899.51元，于约有据，本院予以支持。 综上所述，钟明华的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初2988号民事判决； 二、宁波华嘉置业有限公司自本判决生效十日内支付钟明华48899.51元。 一审案件受理费1023元，减半收取511.5元，二审案件受理费1023元，均由宁波华嘉置业有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年一月十五日 代书记员 项凌燕