浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终7416号上诉人（原审原告）：刘香妹，女，1953年4月10日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：王浩，北京炜衡（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王锦嫦，女，1947年9月22日出生，汉族，住温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：陈辛毅，男，1971年10月28日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：施明强、余隐，北京京师（温州）律师事务所律师。上诉人刘香妹因与被上诉人王锦嫦、陈辛毅房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初7085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘香妹及其委托诉讼代理人王浩，被上诉人陈辛毅委托诉讼代理人施明强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘香妹上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人王锦嫦、陈辛毅承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。被上诉人未如实向中介、上诉人告知房屋存在墙体开裂等质量状况，致使中介未如实向上诉人反映涉案房屋真实状况，导致上诉人在看房时忽略了着重查看外墙状况。合同签订后，恰好当天晚上下雨，上诉人再次去涉案房屋查看时，发现内墙有些潮湿、霉点，才查看房屋外墙，发现有多条开裂情况，且开裂问题严重。上诉人提供的视频、照片等证据亦足以证明涉案房屋存在质量瑕疵，有漏水情况。上诉人发现上述情况后及时通知被上诉人，磋商买卖事宜，但未能达成一致意见。双方虽然在合同中对房屋质量问题没有约定，但根据交易习惯及质量要求，以及被上诉人在签订合同时的口头承诺，上诉人有权主张解除合同并要求返还定金。且上诉人提出解除合同并未给被上诉人造成任何经济损失。一审法院未充分考量解除合同给双方当事人造成的利益得失，对上诉人要求返还定金的诉讼请求不予支持，显失公平。另，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围应为房地产开发企业出卖商品房的情形，而本案系二手房买卖，双方均是自然人，故一审法院依据该解释第十三条的规定对涉案房屋质量问题进行分析论证，适用法律错误。陈辛毅辩称，我方不存在欺骗隐瞒的不诚信行为，在出售房屋时已如实告知房屋基本情况，并供上诉人现场查看房屋。在购买涉案房屋前，上诉人与女儿、房产中介多人共同前往房屋查看。根据房产中介的证言，当时上诉人等人在涉案房屋内四处仔细查看，包括墙面、窗户等，对房屋现状有充足的认识与了解。上诉人二审中强调的外墙面裂痕，在外墙窗台处即存在，上诉人完全可以看到，无须我方特别强调告知。房屋窗台下方墙纸上的霉点在上诉人看房时即已存在，上诉人并未提出异议。上诉人在购房时不能因其自身未尽到注意义务，就称是我方故意隐瞒。上诉人在了解房屋现状的情况下，签订合同后又反悔，无故拒绝履行合同，已构成违约。涉案房屋建于2003年左右，房龄较长，整体建筑存在一定的自然老化，但没有严重质量问题如漏水。涉案房屋部分外墙表面确实有裂痕，是由于涉案房屋房龄较长，外墙表面可能因为沉降、热胀冷缩等原因有一些龟裂的现象，实属正常。外墙裂痕不代表墙体内部存在开裂，不影响房屋正常使用，更与漏水没有必然关系。且该外墙裂痕在上诉人购买房屋前就已存在，整面外墙就是窗沿下方区域出现霉点，更能证明房屋没有漏水。以上房屋存在的现象，不会对房屋正常使用产生影响，不足以构成解除合同的事由，上诉人无权解除合同。涉案房屋的再次出售与本案无关，上诉人单方违约解除合同，依据定金罚则，我方有权不退还收取的定金。王锦嫦未答辩。刘香妹向一审法院起诉请求：（1）解除原、被告于2019年3月22日签订的《房屋买卖合同》；（2）判令被告立即向原告返还购房定金10万元；（3）本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：2019年3月22日，经巨信实业有限公司三中店居间介绍，王锦嫦、陈辛毅作为甲方，刘香妹作为乙方签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将其所有的坐落于温州市马鞍池西路新世界大厦1幢1704室的房屋出售给乙方，建筑面积196.56平方米，土地使用权证号：1-345578，以本房建筑面积为准结算房款；房屋成交价格为每平方米16000元，总售价3144960元（大写叁佰壹拾肆万肆仟玖佰陆拾元）；自本合同签订之日，乙方向甲方付购房定金10万元（大写壹拾万元）；2019年4月30日前，双方各自准备好相关过户手续，按约定办理资金监管、产权过户手续；甲方确认本房产权人陈辛毅对本房的买卖事宜清楚明白，对本合同无任何异议并履行本合同义务，如产权人违约由王锦嫦承担违约责任。同日，刘香妹通过其女儿周亦男将10万元定金汇至王锦嫦账户，王锦嫦出具定金收条，确认收到刘香妹购买涉案房屋定金10万元。上述合同签订后不久，刘香妹以房屋存在漏水等问题，提出要求解除合同并返还定金，双方协商未果。王锦嫦系陈辛毅的母亲。坐落于温州市鹿城区的房屋权利人为陈辛毅。涉案《房屋买卖合同》签订之前，刘香妹对涉案房屋已进行实地查看。一审法院认为，原告刘香妹与被告王锦嫦、陈辛毅签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行。本案原告主张被告方承诺若涉案房屋存在漏水，可退还定金；现房屋存在漏水、墙体开裂等情况，故其根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百四十八条规定，要求解除合同并返还定金。针对原告的上述主张，分析如下：一、购房是日常生活中的重大事件，原告作为购房者在购房时应当持谨慎态度。事实上，原告在购买房屋前亲自看房，对房屋进行了相应的了解，房屋的楼层、房龄、墙体及日照等情况应是清楚的，并作出了购买的决定，支付了购房定金10万元。二、即使被告方承诺房屋漏水就退还定金，但原告提供的照片仅能显示涉案房屋墙角、窗台下方的墙纸上有霉点，无法以此来证明涉案房屋存在漏水情况。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。该条款规定只有房屋质量问题达到了严重影响正常居住使用的程度，买受人才能主张解除合同和赔偿损失。而严重影响正常居住使用一般是指房屋买受人所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证房屋买受人的人身、财产安全及正常居住使用的情形，例如房屋的地基基础工程及主体结构工程等出现严重质量问题，造成地基下沉、房屋倾斜、承重结构变形等。涉案房屋外墙开裂问题并不属于上述严重质量问题范畴，可以通过修复等方式解决。综上，原告主张被告违约不能成立，但涉案房屋已另行出售，《房屋买卖合同》已不能履行，故原告要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以确认。本案系原告未按合同约定履行，故其要求被告返还定金的诉讼请求，没有依据，应不予支持。本案被告王锦嫦虽不是涉案房屋的所有权人，但其在涉案《房屋买卖合同》上签字，故其辩称不是适格被告，没有依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决“一、确认原告刘香妹与被告王锦嫦、陈辛毅于2019年3月22日签订的《房屋买卖合同》解除；”“二、驳回原告刘香妹的其他诉讼请求。”“案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告刘香妹负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院另认定：涉案《房屋买卖合同》在“违约责任”一款中约定：“一、甲方违约，应双倍返还定金；乙方违约无权要求返还定金。”“二、本合同生效后，甲、乙双方不得撤销合同。如单方原因致使本合同终止，视为违约。”涉案《房屋买卖合同》签订前，刘香妹在王锦嫦一方作出“若涉案房屋漏水，则返还定金”的口头承诺后在合同上签字。合同签订后，当天下午，刘香妹再次前往涉案房屋查看，注意到窗台边沿处有霉点，并发现外墙有裂痕，以涉案房屋存在漏水为由，要求解除合同并返还定金。陈辛毅、王锦嫦于2019年6月12日收到一审法院送达的本案起诉状副本。二审审理过程中，陈辛毅陈述称其于2019年5月将涉案房屋出卖给他人。2019年6月13日，陈辛毅将涉案房屋转移过户至他人名下。本院认为，上诉人刘香妹与被上诉人王锦嫦、陈辛毅订立的《房屋买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。现双方当事人对合同解除均无异议，应予以确认。双方二审争议的主要是10万元定金的问题。刘香妹认为案涉房屋存在漏水问题，其有权要求对方退还全部定金。被上诉人则认为案涉房屋不存在漏水，外墙裂痕和窗沿部分霉点属房屋老化的正常现象。可见，双方对于案涉房屋质量状况及漏水问题存在认识上的差异。现刘香妹提供的证据不足以证明案涉房屋存在漏水问题，故应当结合案件实际情况来综合分析。签订合同前，刘香妹确认被上诉人对房屋漏水问题作出口头承诺后才签字，说明刘香妹对于房屋漏水问题十分重视并存有隐忧。签订合同当日，刘香妹再次查看房屋后即提出解除合同并要求退还定金，可表明其于此时才认识到房屋现状与预期存有差异。本院认为，刘香妹年逾六十，理应对购买房屋等个人重大事宜尽到审慎义务，在尚未充分了解房屋现状的情况下仓促签订合同，应当承担一定的责任。被上诉人作为出卖人，明知刘香妹对房屋漏水问题的重视态度及案涉房屋存在老化现象，未充分告知案涉房屋外墙裂缝等相关情况，亦是导致刘香妹仓促签订合同的因素之一。并且，在刘香妹提出解除合同后，双方协商过程中，被上诉人在合同约定的付款期限前亦未催告刘香妹履行付款义务，并自认于2019年5月即将案涉房屋出卖给他人。结合上述情形，为平衡双方当事人利益，综合考虑本案实际情况，本院酌定被上诉人向刘香妹退还定金4万元。综上所述，对刘香妹的其他上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初7085号民事判决第一项；二、撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初7085号民事判决第二项；三、王锦嫦、陈辛毅于本判决生效之日起十日内向刘香妹退还定金4万元；四、驳回刘香妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由刘香妹负担690元，由王锦嫦、陈辛毅负担460元；二审案件受理费2300元，由刘香妹负担1380元，由王锦嫦、陈辛毅负担920元。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年一月十六日法官助理姜岳良代书记员 蔡瑞洁