云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1512号上诉人(原审被告)：张建波，男，1976年10月1日生，白族，云南省巍山县人，住巍山彝族回族自治县。上诉人(原审被告)：杨德云，女，1976年12月10日生，汉族，云南省巍山县人，公务员，住巍山彝族回族自治县。被上诉人（原审原告）：刘凯庭，男，1996年4月16日生，汉族，云南省祥云县人，住祥云县。委托诉讼代理人：林富泉，云南苍洱律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人张建波、杨德云因与被上诉人刘凯庭排除妨害纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张建波、杨德云上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人刘凯庭对上诉人的各项诉讼请求。事实与理由：1.根据一审庭审查明的事实，涉案房屋原系上诉人所有，后转让给案外人宋永伟，但上诉人与宋永伟2014年5月10日签订的《房屋转让补充协议》明确约定，宋永伟付清购房款前，房屋由上诉人管理使用，宋永伟不得要求提前交付，不得将房屋转让他人，即上诉人有权继续管理使用涉案房产直到宋永伟付清购房余款。根据物权法的规定及上诉人与宋永伟的上述合同约定，上诉人继续管理使用房屋系合法占有，应得到法律的保护。2.一审认定被上诉人刘凯庭为房屋所有权人对其财物享有排他性的物权无法律依据，且从合同法买卖不破租赁的规定上看，物权不能一律优先债权，物权的排他性是有限制条件的。本案上诉人合法占有涉案房产在前，被上诉人刘凯庭取得房屋所有权在后，上诉人的权利应当优先。被上诉人刘凯庭应向宋永伟主张合同权利，要求宋永伟履行交付义务，而被上诉人刘凯庭以排除妨碍提起诉讼，该纠纷只能适用于侵权行为，上诉人系合法占有，并未实施侵权行为，一审判决上诉人腾房严重损害上诉人的合法权益。3.宋永伟曾向被上诉人刘凯庭父母借高利贷，因无力还款，被迫以物抵债，将上述房屋抵偿债务，故被上诉人刘凯庭在购买房屋时并未实际支付购房款，宋永伟在过户土地证上也没有签字，被上诉人并不是合法取得涉案房产。且上诉人2014年将涉案房产以668万出售给宋永伟，2015年宋永伟以666万出售给被上诉人，与常理不符。刘凯庭辩称，1.本案有两个买卖关系，第一个是上诉人将涉案房产出售给宋永伟，过了户。第二个是宋永伟将买来的涉案房产又卖给被上诉人。两个买卖关系不能混同，第一个买卖关系与本案无关，第二个买卖关系双方签订了合同付了款，过了户办理了证，故涉案房产现在的物权人是本案的被上诉人。被上诉人作为物权人有权行使物权，上诉人现仍然占有被上诉人的房屋构成侵权，应依法排除妨害；2.被上诉人系合法取得本案涉案房产，被上诉人在签订合同当天支付了500万元，有收条和凭证为证，其中200多万付给张丽梅，是真实付款而非以物抵债，房价666万也是合理的，被上诉人买到房屋后过户也是依法过户的；3.据我方了解宋永伟确实至今还欠上诉人一部分购房款，上诉人已经向人民法院起诉拖欠的该笔房款，人民法院也判决宋永伟支付该房款，并且宋永伟的父母还作为购房担保人也被判决承担担保责任，宋永伟与上诉人的买卖关系已经转换为债的关系，宋永伟的欠款行为不能成为上诉人占有房屋的理由。本案事实清楚，被上诉人合法购房合法办证，善意购房，被上诉人的物权应依法受到保护。综上，上诉人以宋永伟欠款为由长时间占有被上诉人所有的房产违法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张建波、杨德云向一审法院起诉请求：判令被告停止侵占原告所有的大理市环线以东大菠萝甸以南（房产证号为：大理市房权证下关字第××号）的房屋，将该房屋交给原告。一审法院认定事实：被告张建波、杨德云系夫妻，其二人原系位于大理市环线以东大菠萝甸以南房屋即案涉房屋登记所有权人，原持有房权证号为大理市房权证下关字第××号、国有土地使用证号为（2017）第××号。2014年4月8日被告张建波与案外人宋永伟签订《购房协议》，约定将上述房屋以668万元的价格出售给宋永伟，宋永伟支付220万元房款后双方办理过户手续，剩余房款待乙方取得房产证、土地证后支付。2014年4月25日，二被告协助将案涉房屋的土地证和房产证变更登记到宋永伟、王炳燕夫妇名下。2014年5月10日双方签订《房屋转让补充协议》，约定上述房屋具体交付时间为宋永伟付清全部购房款后十日内，宋永伟付清购房款之前房屋由张建波管理使用、宋永伟不得要求提前交房、不得将该房产转让给他人。后宋永伟未支付购房尾款，二被告遂诉至法院，要求宋永伟等四人支付购房尾款及相应利息。经审理后于2016年6月2日作出（2016）云2901民初791号民事判决书,判决由宋永伟、王炳燕、宋林华、董桂珍于判决生效之日起十日内共同支付张建波、杨德云房款298万元；由被告宋永伟于判决生效之日起十日内支付给张建波、杨德云上述购房款298万元的逾期利息。现案件已生效并进入执行程序。2014年9月10日原告与宋永伟、王炳燕签订《房屋买卖协议》，约定：宋永伟、王炳燕将案涉房屋出卖给原告刘凯庭；交易价格为666万元，今付500万元，余款过户时付清（今付500万元按月1%计占用费用至过户之日，冲购房款）；宋永伟、王炳燕应于2014年12月10日前将交易房产全部交付乙方使用；交易的一切税费由宋永伟、王炳燕承担；宋永伟、王炳燕应协助刘凯庭办理产权过户手续；刘凯庭需按期向宋永伟、王炳燕付款，如逾期，应向宋永伟、王炳燕偿付违约金（交易款项20%的违约金），宋永伟、王炳燕必须按期将交易的房产交付刘凯庭使用，否则，应向刘凯庭偿付交易价款20%的违约金。当日，原告父亲梁艳虎向案外人张梅转账268万元、转账用途为其他，原告母亲刘红莲向宋永伟转账207万元、转账摘要为其他。同日，宋永伟、王炳燕向原告刘凯庭母亲刘红莲出具《收条》一份，载明：今收到刘红莲转款475万元、现金25万元，合计500万元。2015年6月26日案涉房屋变更登记至原告刘凯庭名下，由其单独所有，房权证号为大理市房权证下关字第××号。同日，原告母亲刘红莲通过其名下账户分两次向王炳燕转账89万元、30万元，转账用途均为其他。原告自述未支付的47万元款项系根据双方约定以500万元房款自2014年9月10日按月息1%计算至2015年6月26日止的占用费予以抵付。2015年7月8日原告刘凯庭取得案涉房屋国有土地使用证，土地证号为大国用（2015）第××号。现案涉房屋抵押于祥云农商行下庄支行。案涉房屋现由被告张建波、杨德云管理使用，二被告自述该房屋内尚有部分家具、电器、住宿行李及数百盆兰花。一审法院认为，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案原告刘凯庭系案涉房屋权属证书登记所有权人，其对案涉房屋享有排他性的物权。被告张建波、杨德云虽曾系案涉房屋登记所有权人，但其已通过与宋永伟签订《购房协议》并协助其办理过户登记的方式将其物权进行了处分，张建波、杨德云对案涉房屋享有的物权权利已消灭，其二人与宋永伟签订的《房屋转让补充协议》中约定“宋永伟付清购房款之前房屋由张建波管理使用、不得要求提前交房、不得将该房产转让给他人”的内容系基于双方买卖合同的债权权利约定，该约定仅在合同双方即张建波、杨德云与宋永伟之间发生法律约束力，对案涉房屋现登记所有权人刘凯庭没有法律约束力，且该约定系合同权利现原告基于其享有的物权要求二被告排除妨害于法有据，予以支持。结合被告张建波、杨德云自述尚有部分财物放置于案涉房屋的事实，给予二被告三十日时间腾让、搬离案涉房屋。综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十七条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告张建波、杨德云于本判决生效之日起三十日内滕让并将位于大理市环线以东大菠萝甸以南（房产证号为大理市房权证下关字第××号、国有土地使用证号为大国用（2015）第××号）的房屋交付原告刘凯庭。案件受理费400元，由被告张建波、杨德云共同承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张建波、杨德云向本院提交宋永伟出具的《证明》一份，欲证明宋永伟与被上诉人不是房屋买卖关系，是属于借贷关系，是以涉案房屋抵债。经质证，被上诉人刘凯庭认为，上诉人提供的证据系证人证言，证人未到庭接受法庭质询，形式要件不合法，没有证据效力，且该证言内容不客观真实，三性均不予认可。本院认为，上诉人提供的宋永伟证明系证人证言范畴，其未到庭接受法庭质询，形式要件不合法，不作为证明本案案件事实的证据使用，不予采信。对一审认定的案件事实，上诉人张建波、杨德云认为刘凯庭与宋永伟签订的协议是虚假的，宋永伟与刘凯庭买卖房屋的过程上诉人不清楚；被上诉人刘凯庭对一审认定的事实无异议。上诉人张建波、杨德云未提供证据证实其异议主张，异议不成立。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。根据在案大理市房权证下关字第××号、大国用（2015）第××号房屋所有权证及国有土地使用证记载,位于大理市环线以东大菠萝甸以南案涉房屋所有权人为刘凯庭。本案案涉房屋系原所有权人即本案上诉人张建波、杨德云出售给案外人宋永伟，宋永伟又将案涉房屋出售给被上诉人刘凯庭，均有各自签订的买卖合同及变更登记等证据予以证实，故刘凯庭通过买卖的方式取得了该房屋所有权，其物权依法应受法律保护，其依法享有该处房产的占有、使用、收益等所有权权能。现上诉人张建波、杨德云以其与宋永伟的房屋转让补充协议约定在宋永伟付清购房款之前其有权管理使用案涉房屋为由而占有案涉房屋，对善意购买第三人刘凯庭的物权造成妨害，应承担相应的民事责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中上诉人张建波、杨德云主张被上诉人刘凯庭与案外人宋永伟购买案涉房屋系虚假合同，案涉房屋系宋永伟以物抵债且系非法债务，但未向本院提供充分证据予以证实。综上，张建波、杨德云的上诉请求不成立，予以驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人张建波、杨德云负担。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  左丽梅审判员  谷荣华二〇二〇年一月十五日书记员  卞雅娟