浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初13302号 原告：孙斌，男，1985年2月7日出生汉族，公司员工，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：朱夏瑗，浙江同勉律师事务所律师。 被告:宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司（统一社会信用代码913302120749262365）。住所地：宁波市鄞州区潘火街道潘火桥村。 法定代表人：蒋赟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王铭，浙江甬望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨明，浙江甬望律师事务所律师。 原告孙斌为与被告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2018年9月20日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员龚媛媛适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本案于2019年3月20日转为普通程序，组成合议庭审理。本案审理期间，本院依据原告的申请，对涉案房屋的装修费用进行了司法评估。本案分别于2019年1月22日、2019年12月20日公开开庭进行了审理。其中第一次庭审，原告孙斌及其委托诉讼代理人朱夏瑗，被告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司的委托诉讼代理人王铭、杨明到庭参加诉讼；第二次庭审，原告孙斌的委托诉讼代理人朱夏瑗，被告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司的委托诉讼代理人王铭、杨明到庭参加诉讼。本案审理期间，原、被告申请庭外和解但未果。本案现已审理终结。 原告孙斌起诉称：2016年8月16日，原、被告签订《商铺租赁协议》一份，约定被告将位于宁波市鄞州区方圆商业中心一层117商铺租赁给原告，双方确认实际套内面积为42.83平方米。合同签订后，原告向被告支付租金43772元、押金11000元，并对租赁商铺进行装修，花费装修费计90000元。之后，原告购进大批化妆品，招聘三名员工，准备开业。随后原告发现涉案商铺漏水，被告承诺会修复好，不影响原告开业。但涉案商铺一直漏水，且越漏越严重，原告无法开业，一直停业。期间，原告多次对涉案商铺漏水损坏部分进行维修，花费维修费合计20000元，被告亦陆续进行维修，但至今未维修好，原告一直无法正常经营。为此，请求判令：一、解除原、被告签订的《方圆中心商铺租赁协议》；二、被告返还原告租金43772元、押金11000元；三、被告赔偿原告装修损失110000元、网络费2056元；四、被告赔偿原告工资9000元、物业费5000元、广告宣传费2250元。诉讼过程中，原告变更第三项诉讼请求为：判令被告赔偿原告装修损失88267元、网络费2056元。 被告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司答辩称：原告所述与事实不符。被告按约向原告交付商铺，原告依约应向被告支付房屋租金。原告无权解除涉案租赁协议，亦无权要求被告返还已付租金及押金。原告要求被告赔偿装修损失、网络费、工资、物业费、广告宣传费，缺乏依据，且与被告无关。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告孙斌为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： 1.《商铺租赁协议》一份及附件一组，用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，双方就租赁商铺、租赁期限、租金等进行明确约定的事实； 2.汇款申请书、收据各一份，用以证明原告于2016年8月18日向被告支付房屋租金32829元、押金11000元，合计43829元的事实； 3.收款收据三份、电信业务施工单一份、电信业务收据一份，用以证明原告支付装修费74000元、网络费2056元的事实； 4.照片一组，用以证明涉案商铺漏水严重，无法正常经营的事实； 5.《告知函》一份，用以证明原告因涉案商铺漏水问题，于2016年10月25日向被告发函，要求被告赔偿损失并维修的事实； 6.视频、录音光盘一份、录音文字稿一份，用以证明涉案商铺因漏水一直在维修，无法修好；原告已经向被告提交《告知函》的事实； 7.证人证言及证人身份证复印件各两份，用以证明涉案商铺自装修开始就一直在漏水，被告一直未修好的事实； 8.淘宝订单详情单十二份（打印件），用以证明原告因经营涉案商铺而购买铁艺长管灯、化妆品展示柜、沙发、茶几、手提袋、监控摄像头等物品，支付价款合计8768元的事实。 被告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司为证明自己的主张，向本院提交了不动产权证书一份，用以证明被告系涉案商铺产权人的事实。 本案审理期间，本院依职权对涉案商铺进行现场勘查并制作现场勘查笔录一份，经现场勘查：涉案商铺进门的右侧墙存在严重渗漏，右侧墙面的墙纸发霉、发黑并出现脱落，位于二层阁楼的储藏室发霉、发黑尤为严重；被告表示涉案商铺的二楼确实存在渗漏点，具体渗漏原因不明；被告曾就涉案商铺的渗漏进行过维修，具体由涉案商城的总包单位派施工员负责维修，但维修好后，又会出现渗漏；被告未保留书面的维修记录，最早自2016年原告装修开始，发现渗漏，进行维修，之后的具体维修时间记不清了，最近一次维修在2018年6月。 本案审理期间，本院依据原告的申请，对涉案商铺的装修费用进行评估，宁波安全三江工程咨询招标代理有限公司出具《工程造价咨询报告书》，鉴定结论为：本案已完成工程造价含税金造价为79499元；鉴定结论工程造价按常规项目考虑已含9%的税金，即本项目税金为6564元，最终是否要开具发票双方协商，由法院最终判定；无线摄像机及空调未计入本工程；现场二层吊顶部分只有筒灯孔位，确实的筒灯均未计入；活动家具均不计入本次鉴定范围；原告提供的室内装饰工程报价中涉及漏水维修2次费用13000元，未计入本次鉴定造价内。 上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下： 对于原告提交的证据1，被告无异议，本院予以确认。对于原告提交的证据2，被告对收据无异议，但认为原告诉请要求被告返还已付租金43772元，计算错误；对汇款申请书的真实性、合法性均有异议，原告应提供相应的银行转账凭证，但被告认可收到过原告支付的11000元押金。本院对上述证据的真实性予以确认。对于原告提交的证据3，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告未提交书面的装修合同，且原告在诉状中陈述装修费为110000元，与原告提供的装修费收款收据相矛盾，上述证据均与本案无关。因本院在本案审理期间已就涉案商铺的装修费用进行了评估，故对收款收据不予确认，仅对电信业务施工单及收据的真实性予以确认。对于原告提交的证据4，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为无法看出上述照片拍摄于涉案商铺。因原告提交的上述照片与本院现场勘查拍摄的照片相一致，故本院对上述证据的真实性予以确认。对于原告提交的证据5，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告未收到过上述《告知函》。因原告未提交证据证明被告签收过上述《告知函》，被告亦不予认可，故本院对上述证据不予确认。对于原告提交的证据6，被告对形式真实性无异议，但对合法性、关联性均有异议，认为视频、录音中的人员身份不明，不能代表被告，且视频中甲方施工员表示原告装修后漏水，应就此进行鉴定，上述证据不能证明涉案商铺因渗漏而影响经营。因原告未进一步提交证据证明上述视频、录音中相关人员的身份，无法核实其所述内容的真实性，故本院对上述证据不予确认。对于原告提交的证据7，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为证人应出庭作证，且证人与原告存在利害关系。因证人未出庭作证，无法核实证人证言的真实性，故本院对上述证据不予确认。对于原告提交的证据8，被告对真实性有异议，认为从订单无法看出上述物品系原告购买且用于涉案商铺，退一步讲，即便上述订单真实，上述物品系可移动物品，原告可自行拆走，且涉案商铺面积为42.83平方米，而原告订购了16个化妆品柜，显然不合常理。因原告未进一步提交证据证明上述订单的真实性，故本院对上述证据不予确认。对于本院制作的现场勘查笔录，原告无异议，认为现场勘查情况恰恰证明涉案商铺自装修开始一直在维修，渗漏严重，原告无法正常使用涉案商铺；被告无异议，但认为涉案商铺因漏水进行过多次维修，并非一直在维修，不能据此得出涉案商铺不能正常使用的结论。本院对上述证据的真实性予以确认，对原、被告各自的主张将在说理部分予以阐述。对宁波安全三江工程咨询招标代理有限公司出具的《工程造价咨询报告书》，原告无异议；被告对真实性无异议，但认为上述评估报告仅能证明涉案房屋的装修造价，未考虑使用、折旧情况，且评估价包括税金，需要按最终的发票确定。本院对上述证据的真实性予以确认，对原、被告各自的主张将在说理部分予以阐述。 本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实： 2016年8月16日，原、被告签订《商铺租赁协议》一份，约定：被告将位于宁波市鄞州区方圆商业中心一层117号商铺租赁给原告经营使用；租赁商铺红线范围内经双方确认后的实际套内面积为42.83平方米，建筑面积为59.09平方米；租赁店铺只限作于以生活配套业态明星化妆品品牌进行经营；租赁期限3年，从商铺实际交付日起至2019年8月19日止，双方确认租赁商铺交付日暂定为2016年8月20日，最终以双方签署的商铺交付验收单上载明的交付日期为准；双方确认，租赁商铺按本协议明确的实际签约租赁面积计租，租金标准为4.2元／平方米，年租金合计65658元，商铺租金从2016年8月20日至2018年8月19日期间不变，自第3个租赁年度起（包含该租赁年度），每2个租赁年度在上一个租赁年度租金的基础上增加8%；按照先租后付的原则，原告每6个月支付一次租金，本协议签订后五个工作日内，原告支付首期6个月租金计32829元，以后各期租金均需提前15日支付给被告；承租期间，因原告使用、经营租赁商铺所发生的全部费用均由原告自行承担，包括但不限于物业费、水电、能源以及店铺内的其他能耗，原告应自签订本协议之日起5个工作日内与被告指定的物业公司签订书面的物业协议，物业费根据建筑面积59.09平方米，按7元／月／平方米收取；原告签署《租赁合同意向书》当日向被告支付履约保证金11000元，履约保证金不计息，租赁期内，原告不得以该保证金抵付租金、管理费等任何应付费用。合同签订后，原告按约向被告支付租金32829元、押金11000元，合计43829元。被告向原告出具收据一份，确认收到涉案商铺2016年8月20日至2017年8月19日的租金计32829元。被告于2016年8月20日向原告交付涉案商铺。随后原告对涉案商铺进行装修，在装修过程中，发现该商铺墙面出现渗漏，被告安排人员维修，但维修后，墙面仍存在渗漏，最近一次维修发生于2018年6月。本案审理期间，本院依职权对涉案商铺进行现场勘查，发现该商铺进门的右侧墙存在严重渗漏，右侧墙面的墙纸发霉、发黑并出现脱落，位于二层阁楼的储藏室发霉、发黑尤为严重。被告表示涉案商铺的二楼确实存在渗漏点，但具体渗漏原因不明。 本案审理中，本院依据原告的申请，委托宁波安全三江工程咨询招标代理有限公司对涉案商铺的装修费用进行评估，鉴定结论为：本案已完成工程造价含税金造价为79499元（税金为6564元）；无线摄像机、空调、筒灯、活动家具以及原告自行维修漏水的费用均未计入本次鉴定造价内。 本院认为：原、被告签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。被告作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据原、被告的陈述，涉案商铺在原告装修期间，就发生渗漏，被告安排人员维修，之后，该商铺因渗漏进行过多次维修，至本院对涉案商铺进行现场勘查，该商铺的右侧墙仍存在严重渗漏，右侧墙面的墙纸发霉、发黑并出现脱落，位于二层阁楼的储藏室发霉、发黑尤为严重，涉案商铺显然无法正常使用。原告诉请要求解除涉案《商铺租赁协议》，理由正当，于法有据，本院予以支持。根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，涉案商铺自装修开始出现渗漏，经多次维修，仍渗漏严重，无法正常使用。被告抗辩称渗漏不影响涉案商铺的正常使用，但未提交具体的维修记录加以证明，本院根据现有证据难以采信。本院综合考虑涉案商铺的现状及维修情况，认定被告应返还原告已付租金32829元、押金11000元，合计43829元。关于原告要求被告赔偿装修损失88267元的诉讼请求。因原告在本案审理期间未提交相应的装修费发票，故原告主张的上述装修损失应扣减税金6564元。至于上述装修损失包括的活动家具款8768元。因原告所述家具均可移动，且原告已经搬走部分家具，故原告主张的上述装修损失应扣减活动家具款8768元。综上，被告应赔偿原告装修损失72935元。原告诉请要求被告赔偿网络费2056元、工资9000元、物业费5000元、广告宣传费2250元，依据不足，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告孙斌与被告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司签订的《商铺租赁协议》； 二、被告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告孙斌租金32829元、押金11000元，合计43829元； 三、被告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告孙斌装修损失72935元； 四、驳回原告孙斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费3962元，由原告孙斌负担1435元，被告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司负担2527元；司法鉴定费2700元，由被告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  龚媛媛 人民陪审员  赵七楠 人民陪审员  周亚珠 二〇二〇年一月三日 代书 记员  陈 琴