山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初13756号原告：胡继海，男，1980年3月3日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：王志军（特别授权），山东信投律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮久恒（特别授权），山东信投律师事务所实习律师。被告：济宁市金源置业有限公司，住所地：济宁市任城区新闻大厦，工商注册号：370833200000096。法定代表人：王吉勇，执行董事。委托诉讼代理人：胡秀英（特别授权），女，系该公司财务总监，住。原告胡继海与被告济宁市金源置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告胡继海及其诉讼代理人王志军、阮久恒，被告济宁市金源置业有限公司的诉讼代理人胡秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡继海向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《新城雅苑商品房买卖合同》无效；2、判令被告返还原告购房首付款1536000元，并按照银行同期贷款利率支付自2015年7月17日至全部偿还之日止占用期间的利息；3、判令被告赔偿原告已付购房款一倍的经济损失1536000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月17日，原被告签订《新城雅苑商品房买卖合同》，合同载明原告所购商品房为第5号楼东7号商铺上下两层。合同签订后，原告向被告全额支付购房款1536000元，被告出具收款收据。后经有关部门认定，被告是违法建设，至今未能取得商品房预售许可证，其法定代表人王吉勇因此构成犯罪，并受到刑事追究。被告违法建设，故意隐瞒未取得土地出让、商品房建设及预售手续的事实，致使双方所签合同无效，根本无法实现合同目的，给原告造成巨大经济损失。为此，原告现根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律向贵院提起诉请，恳请贵院予以支持，以维护原告的合法权益。被告济宁市金源置业有限公司辩称，一、不认可原告的购房行为，因为公司账目上没有胡继海的购房记录。二、不认可胡继海要求的返还金额及赔偿金额。根据双方于2014年12月9日签订的《协议书》，前期37万元应是借贷关系，不应该是购房款。后续交的钱，也应该认为是借款。还有《新城雅苑商品房买卖合同》内的违约条款，没有违约后要承担一倍赔偿的约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：一、《新城雅苑商品房买卖合同》一份。证明原告于2014年7月17日和被告签订商品房买卖合同，购买新城雅苑5号楼东7号商铺上下两层，面积256平方米，合同价款1536000元。二、新城雅苑购房收款《收据》一份。证明原告于2014年7月17日按照合同价款，向被告支付购房款1536000元，被告于同日收款后出具《收据》。三、《收到条》、中国工商银行《取款凭证》一份，共14张。证明原告于2014年7月1日至2015年7月17日向被告支付现金、转账向被告支付购房款的事实。四、济宁市中级人民法院（2019）鲁08刑终466号《刑事判决书》。证明被告在未取得土地手续、商品房建设及预售手续的情况下，将违法建设的新城苑1号楼、2号楼、5号楼对外出售。被告济宁市金源置业有限公司的质证意见是：对于证据一至证据四，真实性无异议。济宁市金源置业有限公司出示了2014年12月9日与胡继海签订的《协议书》复印件一份。原告没有异议。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年12月9日，济宁市金源置业有限公司与胡继海签订《协议书》，内容为：本公司(济宁金源置业有限公司)在2014年7月1日向胡继海借款人民币贰拾万元整，时至2014年11月23日共陆续向胡继海借款总计人民币37万元。因本公司资金周转困难，今本公司与出借人胡继海协商达成如下协议:—、胡继海同意本公司所借的以上全部借款，从今日起全部折算成购买济宁金源置业有限公司开发的新城雅苑小区房屋首付购房款，本公司优惠出售给胡继海本公司所开发的新城雅苑东7号门面。胡继海补交齐剩余房款人民币1166000元后，本公司再给予办理此门面的房屋合同及收据手续。二、本公司与胡继海一致认为以上欠款已以房屋等额销售收取首付款的方式还清，并一致同意所有《借条》、《借款协议》即时作废。胡继海自愿放弃追讨以上借款的一切权利。本协议签订后，即从2015年1月1日至2015年7月17日，原告通过银行转账和现金方式向被告付款共计78万元。相比116.6万元，相差38.6万元。关于38.6万元的支付方式，原告的解释是：“胡继海向被告公司支付的38.8万元现金，是因胡继海在被告公司在建工地曾从事送料、外墙保温工程分包工作，有较多现金用于分包工程(材料、人员、机械)费用支付；被告公司多次因急需现金款项，又让胡继海用现金支付购房款共计38.8万元。”2015年7月17日，原告胡继海与被告济宁市金源置业有限公司签订《新城雅苑商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的新城雅苑5号楼东7号商铺上下两层，面积256平方米，合同价款153.6万元。合同第一条为商品房销售依据的约定，内容为：“买受人购买的商品房为新城雅苑【预售商品房】。预售商品房在双方同意基础上达成此合同，甲方保留最终解释权。”当日，济宁市金源置业有限公司向原告出具了“购买房款”153.6万元的收据，收据上有王吉勇的签名。另查明，济宁市金源置业有限公司系2007年由自然人发起设立的公司。2009年6月9日，公司法定代表人变更为王吉勇，其他股东包括潘迪青、师红升，但潘迪青、师红升均系挂名股东，不参加公司经营，公司由王吉勇个人实际经营。公司经营范围包括房地产开发与经营等。2013年2月6日，王吉勇代表济宁市金源置业有限公司与济宁市任城区李营街道办事处骆楼村签订协议书，约定由济宁市金源置业有限公司租赁骆楼村土地建设新城雅苑。济宁市金源置业有限公司在未取得土地手续、商品房建设及预售手续的前提下，将其违法建设的新城雅苑1号楼、2号楼、5号楼予以对外销售。王吉勇因犯合同诈骗罪而被追究刑事责任。新城雅苑建设处于停滞状态。本院认为，以抵账方式进行的房屋交易，可认定为买受人已实际支付了购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告济宁市金源置业有限公司作为出卖人，在未取得商品房预售许可证明的情况下，与原告胡继海签订《新城雅苑商品房买卖合同》，且至今仍没有取得商品房预售许可证明，因此，案涉《新城雅苑商品房买卖合同》应认定为无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”案涉《新城雅苑商品房买卖合同》签订时，应当认定被告济宁市金源置业有限公司存在“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”之情形，故原告要求被告返还已付购房款及利息，并请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告胡继海与被告济宁市金源置业有限公司签订的《新城雅苑商品房买卖合同》为无效合同。二、被告济宁市金源置业有限公司返还给原告胡继海已付购房款153.6万元，并自2015年7月17日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分段计算资金占用期间的利息，于本判决生效之日起五日内付清。三、被告济宁市金源置业有限公司向原告胡继海承担已付购房款一倍即153.6万元的赔偿责任，同日付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为15688元，由被告济宁市金源置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  田鹏学二〇二〇年一月十日书记员  郑文倩