浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终3690号上诉人（原审原告）：叶将，男，1967年11月21日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：余隐，北京京师（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：施明强，北京京师（温州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：戴进巧，男，1963年10月3日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人（原审被告）：张洪英，女，1961年8月9日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人（原审被告）：戴乐，男，1982年8月20日出生，汉族，住温州市鹿城区。上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：翁非凡，浙江联英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡崇福，男，1959年1月18日出生，汉族，住温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：徐光明，男，1956年1月8日出生，汉族，住温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：张林海，男，1967年3月12日出生，汉族，住温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：黄银友，男，1946年12月7日出生，汉族，住温州市龙湾区。上列四被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈静，浙江人民联合律师事务所律师。上列四上诉人的共同委托诉讼代理人：周若凯，浙江人民联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：戴进顺，男，1960年9月8日出生，汉族，住温州市鹿城区。原审第三人：戴进良，男，1964年12月22日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人叶将及上诉人戴进巧、张洪英、戴乐因与被上诉人戴进顺、胡崇福、徐光明、张林海、黄银友及原审第三人戴进良房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初12293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。因案件审理需要，经本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。叶将上诉请求：撤销一审判决第一项、第四项，改判支持叶将一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、案件基本事实。2010年1月10日，戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐作为甲方（原来约定戴进良与该四人共同作为甲方，但戴进良当时在北京未能签字，后续一直没有补签）与叶将作为乙方，签订房屋买卖协议书。当日，叶将将全部购房款730万元支付至张洪英银行账户中，戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐等人将房屋移交给叶将。现该房屋被列入拆迁安置范围。因戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐等人拒不配合叶将办理拆迁安置权益的转让手续，同时该四人与担保人胡崇福、徐光明、张林海、黄银友亦拒绝就不足1000平方米部分即514.53平方米的房屋拆迁安置权益向叶将进行赔偿，故酿成本案诉讼。二、涉案房屋买卖合同合法有效，不存在合同部分无效的问题。叶将向戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐购买的是房屋对应的拆迁安置权益，此类买卖合同，并不违反法律法规强制性规定，不存在合同无效的事由。一审法院以涉案房屋买卖合同项下涉及部分违章建筑买卖为由，认定该合同部分无效，显属错误。此外，涉案房屋买卖合同签订于2010年，根据当时鹿城区其他地块拆迁安置政策，2000年段的建筑均视为合法面积可享受拆迁安置权益，结合拆迁单位认定涉案房屋建造时间最晚在2000年段，故双方签约时，涉案房屋均可视为合法建筑。涉案房屋拆迁征收时，因政策发生变化，导致交易对象不足1000平方米拆迁安置权益，致使戴进巧、戴进顺等人部分合同内容无法履行。三、涉案房屋中戴进巧名下的拆迁安置权益应全部判归叶将所有，戴进巧应配合办理相关转移手续。叶将向戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐所购买的房屋系临街五间二层房屋及屋后若干二层建筑中的1000平方米拆迁权益，而不是仅屋后建筑中的1000平方米拆迁权益。根据协议书的约定，该买卖的1000平方米拆迁权益对应的房屋位置是先从临巨江东路五间房屋中东首一间一至二层中取得，不足1000平方米部分在屋后建筑一层部分补足，再不足部分在间房屋中补足，戴进巧名下的所有房屋均在出卖的范围内。但一审法院在戴进巧和戴进顺可合法安置面积小于1000平方米的情况下，仅判决涉案房屋中252.82平方米拆迁安置权益归叶将所有，显然并没有将戴进巧名下的涉案房屋合法安置面积全部计算在内，该判决明显缺乏事实和法律依据。四、本案房屋买卖合同部分履行不能的内容，应由合同主债务人承担赔偿责任。同时，鉴于合同约定的保证人担保范围明确，担保行为独立有效，保证人应对该赔偿责任承担连带清偿责任。戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐出卖给叶将的是涉案房屋1000平方米拆迁安置权益，而拆迁人目前确认的该四人名下的涉案房屋可合法安置面积仅478.84平方米，故对于不足部分即521.16平方米的拆迁安置权益及临时安置费损失，戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐应承担赔偿责任。同时，根据涉案房屋买卖协议书第七条的约定，胡崇福、徐光明、张林海、黄银友等人提供的担保事项共三项，该三项担保内容不存在法律规定的无效情形，且系独立担保条款，即无论本案房屋买卖交易是否合法有效，担保条款均独立存在，两者之间不存在效力依存关系。戴进巧、张洪英、戴乐针对叶将的上诉答辩并上诉请求：撤销一审判决，改判确认叶将与戴进顺、戴进巧、张洪英、戴乐于2010年1月10日签订的《协议书》无效。事实和理由：一、案涉协议书故意虚构房屋买卖，依法应确认无效。一审法院适用房屋买卖合同的法律关系审理本案，系认定事实不清，适用法律错误。1、叶将没有支付购房款，证据显示李武洁支付的款项实为借款。根据调取的银行转账明细，仅有李武洁向张洪英支付320万元款项，该款项金额与购房款金额完全不相符，且无任何证据显示叶将有将该款项归还李武洁或与李武洁存在借款关系。叶将所主张的支付给张洪英的款项，均存在循环打款的情况。李文洁、李武洁等人向张洪英付款后，马上通过金春转回李武洁、李文洁两人。因此，仅从资金的交付情况看，案涉协议的真实目的为李武洁向张洪英发放借款，而形式上虚构了叶将购买案涉房屋并支付购房款的假象，以期在戴进顺无法归还借款时，直接侵占借款人及其家属名下资产。2、循环打款的事实明显反映涉案协议系当事人故意虚构，叶将等人亦无法对循环打款的存在作合理解释。3、涉案协议存在虚伪通谋的意思表示，叶将未支付任何“购房款”，戴进顺也未交付房屋，故应确认为无效。二、叶将等人之行为，以房屋买卖为名，行高利借贷、侵占债务人及其家属资产之实，己涉嫌刑事犯罪，涉案协议也应确认为无效。一审法院已查明温州利安投资管理有限公司于2011年9月26日成立，后于2012年9月24日注销，金春系法定代表人，担任执行董事兼总经理，李武洁担任监事。李武洁、叶将均隐名在金春持有的钱柜ktv股权名下。根据一审庭审调查，戴进顺称其向叶将等人借款的利息高达九分，戴进巧陈述因戴进顺无法归还高利贷，被叶将等人打断肋骨两根，其为了救弟弟，从北京赶回温州签署了涉案的协议。而叶将等人亦存在其他借款纠纷案件，以类似手法发放借款并与债务人签订房屋买卖合同，以房屋买卖之合法外衣，行高利借贷侵占借款人资产之实。从本案循环打款的资金交付、各当事人的陈述、法院调取的银行转账凭证等证据可以勾画出叶将等人涉嫌高利放贷并胁迫借款人及家属签署房屋买卖合同，与当前的套路贷如出一辙，涉嫌刑事犯罪，案涉合同系以合法形式掩盖非法目的，亦损害社会公共利益及第三人利益，应当归于无效。三、农村宅基地及其上构筑物的买卖本身违反法律规定，应认定为无效。农村宅基地在村集体之外的流转本为我国法律、法规所禁止，涉案以农村集体土地上房产为转让标的的《协议书》应当认定无效。叶将并非戴进巧、张洪英、戴乐户籍所在地村集体成员，依法不能参与该村集体土地使用权上房产的流转，更不能获得基于农村宅基地及构筑物拆迁安置所给予村民的补偿权益。胡崇福、徐光明、张林海、黄银友针对叶将的上诉辩称：一、同意戴进巧、张洪英、戴乐的上诉意见。二、主合同无效，故保证合同亦无效。三、即使一审法院认定主合同部分有效，无论是部分有效还是全部无效，作为保证人均不承担保证责任。因为本案主合同当事人虚构一张收据，用循环打款作为真实的收款凭证来欺骗胡崇福、徐光明、张林海、黄银友提供保证，根据相关法律规定，胡崇福、徐光明、张林海、黄银友均不承担相应的担保责任。三、一审法院已经判决胡崇福、徐光明、张林海、黄银友无需承担责任，且一审法院判决部分有效，而有效部分由戴进顺、戴进巧两人的房产足够给付叶将，故本案与胡崇福、徐光明、张林海、黄银友无关。请求二审法院驳回叶将的上诉请求。对戴进巧、张洪英、戴乐的上诉，胡崇福、徐光明、张林海、黄银友表示不发表答辩意见叶将针对戴进巧、张洪英、戴乐的上诉辩称：一、叶将已全额付清涉案房屋买卖合同约定的房价款730万元，不存在戴进巧等人所称的虚假通谋情形，也不存在所谓的套路贷。涉案房屋买卖合同的起因是戴进顺欠金春等人款项，故将房屋转让给叶将，所得房价款一部分用以偿还欠款。二、戴进巧提供的叶将等人的银行账户，虽然没有拆借资金结算的记录，但不代表相关人员之间没有资金拆借的行为。因戴进顺正在服刑，一审的庭审在监狱进行，戴进顺本人始终认为房屋买卖是真实的，只因其欠他人款项，故将房屋卖掉一部分，用于还款。戴进顺的陈述与叶将、金春、李武洁、李文洁等人的证言唯一的差异只是债权人的指向不同，对于房屋买卖是否真实、房价款是否结清是一致的。本案只需要认定730万房价款已经结清，不存在争议即可，之前的借款往来如何结算与本案无关。三、涉案房屋买卖的交易标的实际为房屋拆迁安置权益，不涉及农村宅基地的流转问题。请求二审法院驳回戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐的上诉请求。叶将向一审法院起诉请求：1、判令确认叶将与戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐签订的《协议书》合法有效；2、判令位于温州市鹿城区首）房屋合法面积485.47平方米的拆迁安置权益归叶将所有；3、判令戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐配合叶将办理上述485.47平方米房屋拆迁安置权益转移手续；4、判令戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐对叶将无法取得的514.53平方米的房屋拆迁安置权益10805130元（按21000元／平方米标准计算）以及临时安置费每月20元／平方米（自2017年10月1日起算至安置房交付之日止，暂算至2019年2月28日为174940.2元）承担赔偿责任；5、判令胡崇福、徐光明、张林海、黄银友对戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐的上述10805130元及临时安置费承担连带保证清偿责任。一审法院认定事实：叶将（作为乙方）与戴进顺、戴进巧、张洪英、戴乐（作为甲方）于2010年1月10日签订一份《协议书》，约定将甲方所有的坐落于温州市鹿城区首）临街五间二层房屋及屋后若干二层建筑中的1000平方米所有权及拆迁安置补偿权益转让给乙方所有（1000平方米具体坐落为：临巨江东路五间房屋中东首一间一至二层，不足1000平方米部分在屋后建筑一层部分补足，再不足部分在间房屋中补足），转让单价为7300元／平方米，总价款730万元，乙方付款方式为签订之日一同付清。协议第三条约定：本协议生效后，上述1000平方米所对应的房屋及土地权益均归乙方所有，该房屋被拆迁时，上述1000平方米所对应的拆迁安置补偿权益归乙方所有；根据拆迁政策按照相应系数换算后的安置面积超过1000平方米部分和增购部分均归乙方所有，甲方无权主张权利；新房回购时，甲方保证乙方补足部分面积以与路面房屋一层同样的优惠价回购，差价部分价款由甲方承担。协议第七条约定：胡崇福、徐光明、张林海、黄银友作为担保人对甲方如下义务的履行以及因违反义务所产生的责任承担连带担保：1、甲方对所转让房屋权利清楚，家庭其他人员没有异议；2.甲方不将巨江东路五间房屋和屋后建筑出售任何第三人；3、保证乙方顺利取得所受让的1000平方米所有权及实现拆迁安置补偿权利（包括按照政策规定的系数换算后超1000平方米部分和增购面积的取得），补足部分面积与优惠价差额由甲方承担。该份《协议书》经各方签字确认，并附房屋航拍图纸，戴进巧签字确认位于房屋属于戴进顺所有。后涉案房屋一直由戴进顺父亲戴永滔对外出租并收益，直至列入拆迁范围。关于涉案协议书涉及的1000平方米房屋的具体指向，叶将主张“按先戴进顺的屋后两层建筑和东边一间房屋，不足部分在戴进良、戴进巧的房屋补足”，戴进顺亦明确1000平方米为屋后两层建筑。东边两间半房屋（建筑面积：141.59平方米，另有违章14平方米）房屋产权登记在戴进巧名下。西边两间半房屋（建筑面积：118.22平方米，另有违章54.09平方米）房屋产权登记在戴进良名下。2014年1月18日，经拆迁办丈量，戴进巧名下位于东边两间半房屋总建筑面积323.52平方米，除产权面积141.59平方米外，未登记面积181.93平方米，94段23.48平方米，2000段15.55平方米，其余面积未作认定。戴进顺名下位于屋后建筑总建筑面积899.03平方米，94段320.4平方米，2000段41.57平方米，其余面积未作认定，均是未登记无合法产权的建筑面积。温州市鹿城区人民政府滨江街道办事处于2017年9月6日出具证明，证明其调查登记表所登记的权利人戴进顺并非所有权的确认，仅是因建档需要。审理期间，经再次向温州市鹿城区人民政府滨江街道办事处询问涉案房屋的拆迁面积及安置情况，该街道办事处于2019年5月7日复函称：1、戴进顺名下房屋的总建筑面积899.03平方米，其中合法产权建筑面积0平方米，视为合法建筑面积314.07平方米，不可安置的违章面积584.96平方米。2、戴进巧名下房屋的总建筑面积323.52平方米，其中合法产权建筑面积141.59平方米，视为合法建筑面积23.48平方米，不可安置的违章面积158.45平方米（其中东首一间二层合法产权建筑面积23.148平方米，视为合法建筑面积13.84平方米，不可安置的违章面积57.53平方米）。3、戴进良名下房屋的总建筑面积363.86平方米，其中合法产权建筑面积118.22平方米，视为合法建筑面积46.88平方米，不可安置的违章面积198.76平方米。戴进良、戴进巧、戴进顺共有物分割纠纷一案，经温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初9914号民事判决、温州市中级人民法院（2018）浙0302民终4005号民事判决，确认戴进顺、戴进巧与戴进良对位于温州市鹿城区房屋后面无合法建筑面积的房屋被征收后的征收补偿权益各享有三分之一份额。案外人张伟光、张伟芬、张秀芬与戴进顺于2010年3月18日签订《房屋卖尽契》，约定将坐落于温州市鹿城区北首一至二层违章楼房计违章建筑面积220平方米以176万元出卖给张伟光、张伟芬、张秀芬所有。经温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初7617号民事判决、温州市中级人民法院（2018）浙03民终4005号民事判决，确认双方的《房屋卖尽契》合法有效。现张伟光、张伟芬、张秀芬另行起诉要求确认上述220平方米的拆迁安置补偿权益归其享有，目前尚在诉讼过程中。温州利安投资管理有限公司于2011年9月26日成立，后于2012年9月24日核准注销，金春系法定代表人，担任执行董事兼总经理，李武洁担任监事。李武洁、叶将均隐名在金春持有的钱柜KTV股权名下。经释明，叶将坚持主张确认双方的《协议书》有效，不再变更诉讼请求。一审法院认为，叶将与戴进顺、戴进巧、张洪英、戴乐之间于2010年1月10日签订的《协议书》，戴进顺确认涉案房屋买卖事宜，该协议书项下的款项虽与民间借贷交织，戴进巧等人辩称涉案《协议书》系为民间借贷提供的担保，但未提供充分证据予以证明，故不予采信。由于涉案协议书项下涉及合法产权和违章建筑，其中涉及合法可安置面积357.51平方米应认定有效，购房款金额为2609823元（357.51平方米×7300元／平方米）。上述合法可安置面积357.51平方米中，戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐有权处分的包括屋后建筑合法可安置面积209.38平方米（314.07平方米×2／3）和东边一首两层房屋可安置面积36.988平方米及戴进巧名下剩余合法可安置面积为6.452平方米，以上合计252.82平方米，剩余面积涉及第三人戴进良的合法可安置部分，未经第三人戴进良同意，虽该部分面积所涉合同有效，但叶将无法取得该部分面积对应的拆迁安置权益。由于涉案《协议书》签订时间早于案外人张伟光、张伟芬、张秀芬与戴进巧、戴进顺、张洪英于2010年3月18日签订的《房屋卖尽契》，故叶将就上述252.82平方米拆迁安置补偿权益归其享有，有事实与法律依据，依法予以支持。至于无效合同部分和无权处分部分的处理，经释明，叶将坚持主张认定合同有效，故依法予以驳回，相应民间借贷金额亦不在本案中进一步审查，无权处分部分的购房款和赔偿事宜可在另案中一并处理。由于主合同部分被认定无效，故胡崇福、徐光明、张林海、黄银友无需就无效合同部分承担保证责任，叶将的该项诉请，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认叶将与戴进顺、戴进巧、张洪英、戴乐于2010年1月10日签订的《协议书》中涉及357.51平方米合法可安置部分的面积合法有效，剩余642.49平方米面积无效；二、位于温州市鹿城区首）房屋合法可安置面积252.82平方米的房屋拆迁安置权益归叶将所有；三、戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐配合叶将办理上述252.82平方米房屋拆迁安置权益转移手续；四、驳回叶将的其他诉讼请求。案件受理费177680元，由叶将负担113326元，由戴进顺、戴进巧、张洪英、戴乐负担64354元。财产保全费5000元，由戴进顺、戴进巧、张洪英、戴乐负担。本院二审期间，依戴进巧的申请，本院调取了本院（2019）浙03民申149号共有物分割纠纷案件（再审申请人为叶将，再审被申请人为戴进巧、戴进良、戴进顺，第三人为张伟光、张伟芬、张秀芬）的询问笔录。戴进巧、张洪英、戴乐认为叶将在该此询问中承认戴进巧不是本案涉诉房屋买卖交易的相对方，当时让戴进巧签字的目的是为今后若出现面积不足1000平方米的情况时由戴进巧名下的房屋提供担保。叶将对该份笔录的形式真实性没有异议，但认为不能证明戴进巧等人的待证事实。并称因涉案房屋没有产权，在将来拆迁时，可能因为建筑年限的问题而不能视为合法产权面积，故要求戴进巧和戴进良均在合同上签字，万一发生未登记产权面积的房屋被认定为合法面积不足1000平方米的情况，可以在戴进巧和戴进良登记合法面积的房屋名下找补。因此其一直认为当时签订房屋买卖合同的出卖人除了戴进顺之外还有戴进巧和戴进良，戴进良没有签字是因为其本人当时在北京，约好过年回来补签，但一直没有回来补签。胡崇福、徐光明、张林海、黄银友对该份笔录的形式真实性没有异议，并表示其系误以为是真实的房屋买卖，才签名担保。本院对该份证据的形式真实性予以确认，但该证据不能证明戴进巧、张洪英、戴乐的待证事实。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据涉案《协议书》有关“甲方将其所有的房屋中的1000平方米所有权及拆迁安置补偿权益转让给乙方”、“上述1000平方米对应的房屋及土地权益归乙方所有。该房屋被拆迁时，上述1000平方米所对应的拆迁安置补偿权益归乙方所有”、“甲乙双方应配合直接以乙方名义办理拆迁安置手续。若需借用甲方名义办理，甲方应予以配合”等约定内容，结合《协议书》签订于2010年1月，而涉案地块2014年才进行房屋拆迁情况登记，2017年才进行拆迁安置补偿协议的签约等事实，以及叶将本人在诉讼中的陈述，可以认定叶将系出于投资的目的，购买涉案房屋，以待将来该房屋被拆迁时获得拆迁利益。一审法院认定双方之间系房屋买卖关系，而非拆迁安置权益转让关系，并无不当。鉴于《协议书》中所涉及的1000平方米房屋，大部分建筑被政府部门认定为违章面积，一审法院据此认定合同中涉及违章建筑面积的内容无效，并认定胡崇福、徐光明、张林海、黄银友无需就无效合同部分承担保证责任，处理亦无不当。叶将的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。戴进顺、戴进巧、张洪英、戴乐均系完全民事行为能力人，应当知道作为出卖方在房屋买卖合同上签字的法律后果。其作为转让方均在《协议书》签字，且730万元转让款中，已有320万元进入张洪英账户，其余410万元虽然在张洪英、金春、郑武洁、李文洁之间循环打款，最终并未进入张洪英的账户，但根据一审的证据，戴进顺、张洪英与金春、郑武洁、李文洁之间有多笔款项往来，存在其他经济往来的可能，且戴进顺本人亦承认有欠款，出卖房屋是为了还欠款。现戴进巧、张洪英、戴乐以存在循环打款为由，认为双方之间的房屋买卖系虚构的事实，并据此主张《协议书》无效，理由并不充分，本院不予支持。戴进巧、张洪英、戴乐主张叶将系以房屋买卖为名，行高利借贷、侵占其资产之实等，因缺乏证据支持，本院亦不予采信。此外，戴进顺、戴进巧、张洪英、戴乐与非本村集体成员的叶将签订房屋买卖合同，并不违反法律、行政法规效力性强制性规定，戴进巧、张洪英、戴乐以村集体土地上的房屋不得向本村集体成员以外的人员流转为由，主张该房屋买卖合同无效，理由不能成立。综上，叶将及戴进巧、张洪英、戴乐的上诉请求不能成立，均应予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费113326元，由叶将负担113326元，由戴进巧、张洪英、戴乐负担64354元。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二〇年一月二日法官助理陈黛锦代书记员  胡珏琛