重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10873号上诉人（原审原告）：陈立川，男，1989年11月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：冉晓梅（系陈立川妻子），住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：龚思惠，重庆航宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋淑兰，女，1974年9月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张小山，重庆百君律师事务所律师。上诉人陈立川因与被上诉人蒋淑兰房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2019)渝0112民初18160号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月9日立案后，对本案进行了询问。上诉人陈立川及委托诉讼代理人冉晓梅、龚思惠，被上诉人蒋淑兰的委托诉讼代理人张小山到庭参加询问。本案现已审理终结。陈立川上诉请求：撤销原判第二项，改判解除陈立川与蒋淑兰签订的《转让协议》、由蒋淑兰返还陈立川门市转让费15万元。主要事实和理由：1、陈立川实际经营至2019年1月17日就停止经营了，《转让协议》约定的协议期限尚有大部分未履行，停止经营后，除协议双方对租金承担达成一致外，对协议未履行部分及各方的其他权利义务并未达成一致，因此一审法院将“停止经营”等同于“履行完毕”属于认定事实不清。2、原判以另案判决中认定的重庆锦辉物业发展有限公司（以下简称锦辉公司）询问陈立川是否继续经营后被告知不再经营，因而认定《转让协议》中转租部分未能履行的原因不在蒋淑兰，该认定错误，缺乏个案中对事实的独立判断，锦辉公司一直不认可蒋淑兰的擅自转让行为。综上，造成提前停止经营的主要原因和责任在蒋淑兰，请二审法院对一审的错误判决予以纠正。蒋淑兰辩称，请求驳回上诉，维持原判。陈立川向一审法院起诉请求：1.解除陈立川、蒋淑兰签订的《转让协议》；2.蒋淑兰返还陈立川门市承租权转让费150000元、押金30000元；3.诉讼费由蒋淑兰承担。一审法院认定事实：2018年10月22日，渝北区天天顺超市（乙方）与锦辉公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将重庆市渝北区双龙湖街道锦湖路99号丽景天成5幢1-5、5幢1-6、5幢2单元2-附1-2的房屋租赁给乙方，建筑面积318.97平方米，经营生活超市，租赁期限2018年10月18日至2019年10月17日，月租金25517.6元，按季度缴纳，上一个季度租期的最后一个月的15日作为缴纳下一次房租的时间；乙方向甲方缴纳履约保证金30000元。“渝北区天天顺超市”个体工商户的经营者为蒋淑兰。蒋淑兰向锦辉公司支付了至2019年1月17日的租金。2018年11月3日，以蒋淑兰为甲方、陈立川为乙方，签订《转让协议》一份，主要约定：甲、乙双方经友好协商，就店铺转让达成下列协议，并共同遵守：第一条，甲方于2018年11月3日前将位于重庆市渝北区,1-6，5幢2单元2-负1-2店铺（面积为319平方米）转让给乙方使用。第二条，锦辉公司与甲方签订了租赁合同，租期到2019年10月18号月租为25520元，店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向锦辉公司履行该租赁合同，每月交纳租金及水电费等各项费用。第三条，本合同生效后，甲方于2018年11月3日以上的债务，未收款项与乙方无关。第四条，乙方在2018年11月3日以前一次性向甲方支付店内设备（空调，电脑，冰柜等）费用共计拾陆万元整小写（160000元），合同押金人民币大写叁万元（小写：30000元），已缴纳的房租费大写伍万伍仟叁佰叁拾陆元整（小写：55336元），共计人民币大写贰拾肆万伍仟叁佰叁拾陆元整（小写：245336元），以上金额不含店内货物，店内货物将按进价清点出具体金额后，由乙方向甲方于2018年11月15日前支付给甲方，若未能按合同日期支付费用，则按每日千分之一收取滞纳金。第五条，本合同一式二份，自签字之日起生效。合同签订后，蒋淑兰将案涉超市交付陈立川经营，陈立川按约向蒋淑兰支付了截至到2019年1月17日的租金、押金30000元、店内设备费用160000元。双方对货物进行了清单，陈立川向蒋淑兰支付了货款381228元。蒋淑兰将锦辉公司开具的押金收据交付给了陈立川。陈立川在租赁房屋实际经营，于2018年12月3日以陈立川为经营者登记设立个体工商户“渝北区初一食品经营部”，经营场所为重庆市渝北区双湖街道锦湖路93号丽景天成5幢1-5。陈立川未支付2019年1月18日起的租金。蒋淑兰也未向锦辉公司支付2019年1月18日起的租金。2018年12月27日陈立川与锦辉公司工作人员的对话，锦辉公司工作人员说：“如果她（蒋淑兰）写申请我们可以让她退租，退租了过后你要签合同的话只能跟我们。”2019年1月15日锦辉公司工作人员（以下简称“锦”）、陈立川的妻子冉晓梅（以下简称“冉”）、蒋淑兰均在场对话，锦：“按照法律关系说，我们房东和你们是没有法律关系的，你们双方私下签的什么协议现在我们不管，现在我们三方站在一起谈，首先第一点，现在这个超市你们还想不想做？”冉：“我们没法做。”锦：“现在确定了这一点，下面继续谈，还有就是1月17日该交房租了，如果你们打算不做了，那你们17号晚上把该清的清完，我们18号下午来把铺收回来。”……冉：“你们也没同意他们转让吗？”锦：“我们现在没转让，我们合同还是跟蒋淑兰签的，这种不存在转让，我们又不晓得这个事情，租金是蒋淑兰交给我们的，反正合同我们只认蒋淑兰，至于你们这个哪个来管，我们都不管这些，合同一起转让才叫转让，你们这种情况不叫转让。”2019年1月19日，冉晓梅与蒋淑兰对话，蒋：“昨天晚上我给你打电话也谈了这个事情，我们都不愿意，我们帮你减少点损失，也没得办法得，我也赔点损失，你也赔点，货你也买了，主要就是那个150000元，150000元还是160000元。”冉：“150000元的转让费和10000元的设备费。”蒋：“嗯。”冉：“10000元空调呀设备费。”蒋：“嗯。”后，陈立川起诉蒋淑兰要求确认双方签订的《转让协议》无效。2019年5月20日，法院作出（2019）渝0112民初1231号民事判决书，认定：首先，店铺交给陈立川后，由陈立川代替蒋淑兰向锦辉公司履行租赁合同来看，在签订《转让协议》时陈立川即清楚明白蒋淑兰并非涉案房屋实际所有权人；其次，根据陈立川自己举示的录音证据显示实际所有权人提出收回涉案房屋并非是基于蒋淑兰擅自转租，而是因为实际所有权人询问陈立川是否再继续经营涉案超市陈立川明确告知不再经营。陈立川在清楚蒋淑兰并非实际出租人，且实际所有权人在知道蒋淑兰将涉案房屋转租给陈立川后并未因此主张解除实际所有权人与蒋淑兰之间的合同的情况下，陈立川以蒋淑兰属于无权转让为由仍主张陈立川、蒋淑兰之间的合同无效，缺乏事实与法律依据，法院不予采纳。判决驳回了陈立川的诉讼请求。该判决书已生效。2019年6月3日，陈立川、蒋淑兰签署《房屋交接清单》，约定：经双方协商一致，陈立川将位于渝北区丽景天成5幢1-5／1-6／5幢2-负1-2店铺交还于蒋淑兰，里面的设备设施陈立川自愿放弃，房租从2019年1月18日至2019年6月3日的房租共计50000元交于蒋淑兰，房租结算清楚，其他费用与陈立川无关，付款方式：2019年6月4日转款10000元交于蒋淑兰后从2019年7月31日到2020年4月30日每月月底支付4000元，若违约将按照实际面积318.93平方米，每平方米70元的租金支付（从2019年1月18日到2019年6月3日）共计4个半月，蒋淑兰自愿将追要房租事宜撤诉，陈立川与蒋淑兰签订的转让协议及解除共同经营协议中协议无效，自愿放弃上诉。庭审中，陈立川主张，陈立川放弃继续租用的行为是由陈立川、蒋淑兰以及业主三方一致同意的，是蒋淑兰先叫业主收房，在2019年1月17日双方协商解除了合同；按照合同约定陈立川应向蒋淑兰支付租金，陈立川从2018年11月3日经营到2019年1月17日，在2019年6月3日将租赁房屋的钥匙交还给了蒋淑兰。蒋淑兰主张，双方未协商解除合同，房屋交接只是转让协议内容的变更，变更成了陈立川不再租赁，但转让部分继续有效；蒋淑兰并未要求业主收房；由蒋淑兰继续承租才能享受优惠价格，故蒋淑兰没有向业主发出使用权转让的书面通知；因为陈立川未向蒋淑兰支付租金故蒋淑兰未向业主支付2019年1月19日起的租金。一审法院认为，陈立川、蒋淑兰签订的《转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定，履行合同义务。《转让协议》包含了转租及转让两部分。首先，陈立川已按协议约定向蒋淑兰支付了部分租金及全部转让费用，蒋淑兰已将租赁房屋及屋内设施设备交付给陈立川，陈立川实际经营，转让及转租部分均已履行完毕。其次，生效判决认定，锦辉公司提出收回案涉房屋并非是基于蒋淑兰擅自转租，而是因为锦辉公司询问陈立川是否再继续经营案涉超市，陈立川明确告知不再经营。故《转让协议》中的转租部分未能继续履行，其原因不在蒋淑兰。综上，《转让协议》已经履行完毕，陈立川要求解除《转让协议》的诉讼请求一审法院不予支持。因《转让协议》已经履行完毕，故陈立川要求蒋淑兰返还转让费150000元的诉讼请求一审法院不予支持。《转让协议》中未约定何种情形下押金30000元不予退还，且该押金与锦辉公司是否退还蒋淑兰合同押金无关，故在合同已经履行完毕的情况下蒋淑兰应向陈立川退还押金30000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告蒋淑兰在本判决生效后立即返还原告陈立川押金30000元；二、驳回原告陈立川的其他诉讼请求。案件受理费4980元，减半收取2490元，由原告陈立川负担2190元、被告蒋淑兰负担300元。”二审中，当事人均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，陈立川与蒋淑兰签订的《转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同。协议签订后，陈立川向蒋淑兰支付了部分房屋租金、押金及店内设备费用，蒋淑兰也将超市交于陈立川实际经营，足以表明双方已在实际履行合同。根据另案生效判决文书认定和本案查明的事实，协议履行过程中，涉案房屋原业主收回涉案房屋，并非基于蒋淑兰擅自转租，而是基于陈立川明确表示不再经营。陈立川认为因房屋原业主不同意将租赁合同转至其名下，故其无法继续经营。从本案查明事实来看，《转让协议》中并未明确约定陈淑兰有将原租赁合同承租人转至陈立川名下的义务，在陈立川能够依据《转让协议》继续经营超市的情况下，承租人身份是否由蒋淑兰转至陈立川名下，并不影响陈立川对超市的经营。根据以上分析，则陈立川关于其不再继续经营超市的理由不能成立。在《转让协议》履行过程中，陈立川因不可归责于蒋淑兰的原因而不再继续履行该协议，其要求蒋淑兰退还已支付的店内设备费，一审法院对其该项诉求未予支持，并无不当。基于同样的理由，陈立川要求根据《转让协议》约定的履行期限和双方实际履行的时间对比，由蒋淑兰按比例退还店内设备费，同样不能得到支持。综上所述，陈立川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4530元，由上诉人陈立川负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  闫信良审 判 员  郑 泽二〇二〇年一月七日法官助理  王 玲书 记 员  张冬梅