湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初6002号原告：武汉大本营商业管理有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道201号。法定代表人：王昉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：冯彦琳，男，系该公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：赵亚飞，男，系该公司员工（特别授权）。被告：上海英模特制衣有限公司，住所地：中国（上海）自由贸易试验区金皖路389号金门广场607室。法定代表人：吕益逊，系该公司总经理。原告武汉大本营商业管理有限公司（以下简称大本营公司）诉被告上海英模特制衣有限公司（以下简称英模特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武汉大本营商业管理有限公司的委托诉讼代理人冯彦琳到庭参加诉讼。被告英模特公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。公告期间不计入审限。本案现已审理终结。原告大本营公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年6月1日至2019年4月12日未支付的租金及物业管理费共计221031.05元；2、判令被告支付逾期付款违约金56362.92元（自2019年4月22日起，按照欠款总额的日千分之三，暂计算至2019年7月15日，实际计算至实付之日）；3、判令被告支付违约金46443.35元；4、判令原告不予返还被告已缴纳的保证金100000元；5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年双方签订了《商铺租赁合同》，被告承租南国西汇城市广场第1层第V109、V100、V101号商铺，租期8年，自2014年9月1日至2022年8月31日，租金、物业管理费当月支付。其后，原告向被告交付了涉案房屋。自2018年6月1日起，被告开始拖欠应缴的租金及物管费，原告多次催缴，被告至今仍未缴纳。原告于2019年4月9日发送催缴通知，通知被告应缴纳V227号商铺应缴欠款，被告签收确认（签字人为谢舒媚）；原告同时通过EMS向被告住所地发送了催款通知。2019年4月25日，原告通过EMS向被告住所地发送了解约函，通知被告双方签订的租赁合同已解除，并在收到函件3日内缴纳相关费用，被告签收确认。2019年4月29日，原告通过EMS向被告住所地发送了清铺告知函，通知被告按照约定的标准将房屋返还原告。现被告仍未履行相关义务，故原告诉至来院。被告英模特公司未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2014年，原告大本营公司（甲方）与被告英模特公司（乙方）签订《商铺租赁合同》及《补充协议》。合同约定由乙方承租由甲方管理的位于武汉市硚口区解放大道387号南国西汇城市广场（二期）第一层第V109、V110、V111号商铺，商铺使用面积481平方米。”合同第四条约定：“2、商铺物业管理费：乙方向甲方（或经甲方授权的运营管理公司）缴纳商铺物业管理费，该商铺的物业管理费为每月每平方米45元人民币，乙方每月应缴纳物业管理费合计21645元……5、租金、物业管理费及其他费用的支付期限：租金自南国西汇城市广场（二期）实际开业之日起计租，双方约定：乙方需按月向甲方支付租金，乙方须于每月5号前向甲方提供上月销售额的数据报表，甲方收到乙方提供的销售额报表后向乙方发出《缴费通知》，乙方在收到甲方《缴费通知》的3个工作日内将上月的租金直接汇入甲方账户，并及时以电话或书面形式通知甲方相关负责人。甲方在收到乙方租金之后的5个工作日内提供上述相应金额的票据给乙方。”合同第五条保证金约定：“1、为确保本合同各款项、费用按时足额交纳，保证乙方服从甲方统一管理。乙方同意向甲方缴纳租金保证金、物业管理保证金和经营管理保证金。2、乙方在本合同签订同时向甲方一次性缴纳租金保证金，共计100000元人民币。若乙方逾期缴纳租金或其他约定费用的，甲方有权从租金保证金中直接扣抵或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索。逾期交纳出现三次的，甲方有权解除租赁合同。”原、被告《补充协议》第4条约定：“原合同第四条第1款商铺租金修改为：乙方以销售额为基数的百分比方式向甲方支付租金和装修基金（装修基金自项目整体开业之日起第三年开始收取）。本条中的“销售额”指乙方在甲方所出租的商铺等经营场所范围内，所有商品和服务的销售总额（此销售额为每月税前销售额）。乙方以税前销售额为基数用人民币向甲方（或经甲方授权的运营管理公司）支付下述费用，各租赁年度具体费用如下：第一、二个租赁年度（2014年9月1日至2016年8月31日）每月租金为：月税前销售额的10%。（免租经营期除外）。第三、四个租赁年度（2016年9月1日至2018年8月31日）每月租金及装修基金共计为：月税前销售额的11%。第五个租赁年度（2018年9月1日至2019年8月31日）每月租金及装修基金共计为：月税前销售额的12%。”《补充协议》第12条约定：“原合同第六条修改为：乙方若拖欠租金、物业管理费、各项保证金、其他费用及其他应支付款项的，且经甲方书面催告后超过5个工作日仍未支付的，则应向甲方支付逾期付款违约金。逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之一计算。乙方逾期付款且经甲方书面催告后仍不支付超过15日的，甲方有权解除本合同并按本合同相关约定追究乙方违约责任。”《补充协议》第24条约定：“原合同第十三条第3款修改为：因乙方违约导致本合同解除的，甲方有权立即收回商铺，不返还保证金及乙方已交纳的其他款项，并要求乙方赔偿三个月租金（以违约时所在的租赁年度收缴的平均租金为准）的违约金。”上述合同及补充协议签订后，原告将商铺交付于被告经营，被告缴纳保证金共计人民币100000元。2019年4月9日，原告向被告邮寄送达《催款函》，要求被告支付2018年6月1日起至2019年2月28日期间的租金。因被告未能支付拖欠租金，原告于同年4月22日向被告邮寄送达《关于解除商铺租赁合同的通知》，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》并支付2018年6月1日至2019年4月1日期间的拖欠租金233595.05元。2019年4月28日，原告大本营公司通过EMS向被告英模特公司发出《清铺通知》。2019年11月，英模特公司武汉硚口店与原告大本营公司办理案涉商铺清退交接手续。另查明，2017年11月至2018年5月，英模特公司武汉硚口店销售总额1008962.8元，被告英模特公司应缴纳租金为110985.91元，被告于2018年10月30日支付该笔租金110985.92元，此期间租金已结清。2018年6月至8月，英模特公司武汉硚口店销售额总计人民币315347元，2018年9月至2019年4月12日，销售额总计1052969.1元。被告英模特公司向原告大本营公司分别于2018年8月3日支付15120元，于2018年8月17日支付21645元，于2018年9月14日支付15120元，于2018年9月28日支付21645元，于2018年10月23日支付21645元，于2018年11月9日支付43290元，于2018年11月30日支付36765元，共计175230元。同时，原告大本营公司在向被告英模特公司发出的解除商铺租赁合同通知中自认2019年4月1日至2019年4月12日期间收到被告转账金额12564元。以上事实有原告大本营公司提供的与被告英模特公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》、催款函、关于解除《商铺租赁合同》的通知、清铺通知、英模特公司武汉硚口店2017年11月至2019年4月12日销售额汇总表、汉口银行电子回单、授权书、承诺函、货品清运单等在卷为凭，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。被告英模特公司自2018年6月1日起即未能按照合同约定足额支付租金及物业管理费，其行为已构成违约，原告主张2018年6月1日到2019年4月12日的房屋租金及物业管理费的诉讼请求本院予以支持。被告英模特公司应当支付的租金及物业管理费为198358.46元（315347×11%+1052969.1×12%+21645元×10个月+21645元÷30天×12天-175230元-12564元）。关于违约金及保证金问题，本院认为，违约金应当以补偿性为主，惩罚性为辅，并综合考虑原告的实际损失与预期利益、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，故在被告违约后原告依据合同约定保证金不予退还，被告无需再承担其他违约责任。原告主张被告于2018年8月3日、9月14日支付的两笔15120元费用系预存电费的意见，无相关证据予以证实，该意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海英模特制衣有限公司于判决生效后十日内向原告武汉大本营商业管理有限公司支付2018年6月1日到2019年4月12日的房屋租金、物业管理费198358.46元；二、被告上海英模特制衣有限公司已缴纳的保证金100000元作为违约金，原告武汉大本营商业管理有限公司不予返还;三、驳回原告武汉大本营商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6158元，由被告上海英模特制衣有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判长 王 林审判员 李旭光审判员 夏建飞二〇二〇年一月二十日书记员 罗 丹