广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初8014号 原告：黄靖婷，女，1987年8月5日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人:黄书婷（原告黄靖婷的妹妹），住广西壮族自治区陆川县。 被告：广西红日东升投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市江南区福建路16-6号，统一社会信用代码：914500006821414242。 法定代表人：张功科。 委托诉讼代理人：刘超军，广西万晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻桂林，广西万晖律师事务所实习律师。 案由:商品房预售合同纠纷。 适用程序：简易程序（√）普通程序（）。 立案时间：2019年11月13日。 开庭时间：2020年1月2日。 当事人到庭情况： 原告黄靖婷：委托诉讼代理人黄书婷到庭。 被告广西红日东升投资有限公司（以下简称“红日公司”）：委托诉讼代理人刘超军、喻桂林到庭。 原告起诉要点 诉讼请求：1.被告将位于南宁市兴宁区红日山湖2栋2905号房屋通过五方验收合格交付给原告居住使用；2.被告向原告支付违约金62101元（以358345元为本金，按日万分之一计算，从2015年1月1日暂计至2019年10月1日，后续计算至五方验收合格之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2013年10月23日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市兴宁区红日山湖2栋2905号房，合同总价款358345元，被告应于2014年12月31日前向原告交付符合合同约定的房屋，被告如未能按时交付，应承担相应的违约责任。原告认为被告逾期交房的行为已经构成严重违约，故被告应按照双方合同约定交付房屋并以已付房款的万分之一的标准向原告按日计付违约金。 被告答辩要点 被告辩称，按照双方签订的合同第9条约定，被告存在逾期交房的免责情形，应扣减相应的天数。原告主张违约金自2015年至今已经超过诉讼时效，且合同约定的违约金过高，应该减免被告的违约金。案涉房屋至今没有完成五方验收的交房条件，如原告要求交付房屋，被告亦愿意交房。 认定事实及法律适用 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月23日，原告（买受人）黄靖婷与被告（出卖人）红日公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于南宁市兴宁区红日山湖2栋2905号的商品房，房屋总价款为358345元；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力或重大疫情、流行××、火灾，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2.因国家有关法律、法规、行政规章、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3.政府及有关部门通知停工、封闭道路、禁止车辆进出施工场地的；4.遇大雨、暴雨或非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时（计为一日）的；5.在施工过程中出现规划部门批准的规划变更或设计单位作出的设计变更影响施工的；6.遇到复杂地质情况而需要变更基础设计的；7.买受人未按约付清房款（含以银行按揭贷款或住房公积金贷款且银行未将贷款全额划拨至出卖人指定银行账户的情形），交房日期则相应顺延至买受人付清房款之日起15日内；除上述原因外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还就其他事项进行了约定。前述合同签订后，被告于2013年11月26日为原告就案涉房屋办理了《商品房买卖合同》登记备案证明。 2013年10月19日，被告向原告开具一张《收据》，载明：收到原告交来红日山湖2栋2905号房首期款80000元。2013年10月22日，被告向原告开具一张《收据》，载明：收到原告交来红日山湖2栋2905号房首期款28345元。2014年4月18日的中国建设银行《个人贷款支付凭证》载明：原告作为借款人的所借款项250000元，中国建设银行已经向收款人被告红日公司支付。前述已付房屋价款合计为358345元。 另查明，2012年9月17日，南宁市城乡建设委员会下发《南宁市城乡建设委员会关于做好2012年服务“两会一节”期间全市建筑工地停工整治工作的通知》，其中要求从9月17日14:00至9月25日24:00，全市（不包括6县）在建工地（含私房建设、建筑外立面装修改造工程）停工整治。 2014年9月6日，南宁市城乡建设委员会、南宁市城市管理局联合下发南建质安〔2014〕118号《关于做好2014年“两会一节一赛”期间市区在建工地停工的通知》，其中要求市区在建工地原则上必须在2014年9月10日零点至9月19日24点期间全面停工。 2015年8月26日，南宁市城乡建设委员会下发南建质安〔2015〕108号《南宁市城乡建设委员会关于做好2015年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，其中要求9月12日至9月22日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。 2016年8月11日，南宁市城乡建设委员会下发南建质安〔2016〕57号《南宁市城乡建设委员会关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，其中要求8月25日至9月15日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。 再查明，被告于本院受理的（2016）桂0102民初4068号案件中申请本院分别向广西绿城水务股份有限公司、广西电网有限责任公司南宁供电局调取南宁市兴宁区红日·山湖项目部从2012年8月至该案诉讼期间停水、停电超过8小时的情况。 2017年4月13日，广西电网有限责任公司南宁供电局向本院作出复函，答复：“……我局已开展调查。根据现有记录，从2014年1月起红日山湖项目部计量自动化系统确有超过8个小时的掉线时间，但造成掉线的原因有10kv外线停电、用户自停和终端所在位置信号不好导致掉线，计量自动化系统也无法识别客户侧终端表计是停电还是故障掉线，故请你院斟酌使用。以上所述红日山湖项目部计量自动化系统掉线时间如下：1.2014年1月24日从15:00至23:00，共8小时；2.2014年1月25日从3:00至23:00，共20小时；3.2014年3月5日从1:00至9:00，共8小时；4.2015年7月19日12:00至7月20日17:00，共29小时；5.2015年10月24日13:00至10月25日22:00，共33小时；6.2015年12月17日从12:00至22:00，共10小时；7.2016年2月2日从00:00至2月4日23:00，共71小时；8.2016年4月26日从12:00至4月29日3:00，共63小时；9.2016年6月27日从13:00至6月28日9:00，共20小时”。 2017年4月14日，广西绿城水务股份有限公司向本院作出复函，答复：“南宁市兴宁区红日山湖项目部从2012年8月至今未因欠费而停水。其他原因造成停水情形因我公司没有相关资料佐证，无法进行确认。” 2017年8月30日，南宁市气象局盖章出具了一份《证明》，载明：2010年6月1日至2017年6月30日共有雨日1051天；其中，小雨783天，中雨172天，大雨59天，暴雨及以上37天。经查阅前述《证明》所附每日降雨量数据，2013年10月23日至2014年12月31日期间，大雨以上天数共13天。 还查明，涉案商品房尚无已经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格的材料。此外，原、被告双方于2017年6月28日签署了一份《收楼确认书》，确认被告已将案涉房屋移交给原告。 本院认为，一、关于房屋交付的问题。 被告向原告交付房屋的前提，应为涉案房屋已经符合合同约定的交房条件。现案涉房屋并未取得经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格的相关手续，强令被告向原告交付不符合交房条件的房屋可能有损原告的人身、财产安全。此外，原告亦认可其已实际入住该房屋的事实，至于五方验收手续应以案涉房屋符合五方验收条件为实质标准，且涉及相关部门的管理行为，故原告在本案中要求被告交付通过五方验收的房屋的主张，本院不予支持。但并不因此免除被告按照合同约定交付符合交房条件房屋的义务，被告仍应积极推动五方验收等手续的进行。 二、关于被告是否对原告构成违约的问题。 原告已经依照合同约定履行了向被告支付全额购房款的义务，被告亦应按合同约定于2014年12月31日前向原告交付符合合同约定的涉案商品房。根据双方合同的约定，因国家有关法律、法规、行政规章、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；政府及有关部门通知停工、封闭道路、禁止车辆进出施工场地的；遇大雨、暴雨或非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时（计为一日）的，交付的期限均应当作相应顺延。现从被告提供的证据及本院调取的证据来看，合同签订后至2014年12月31日前，共计有南宁市城乡建设委员会通知“两会一节”期间停工的情形10天、停电超过8小时的情形3天、大雨以上天数13天，故交房期限应顺延26天至2015年1月26日前，且2014年12月31日至2015年1月26日期间再无大雨以上天数可以延长，故最终应认定交房期限为2015年1月26日。被告在该期限届满后亦仍未向原告交付符合合同约定经过五方验收的涉案商品房，其行为已经构成违约，应当就此承担违约责任。 三、关于违约金的支付问题。 根据原、被告双方合同的约定，被告逾期交付涉案商品房的，应自合同约定的最后交付期限之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，现原告要求被告以已付房款总额358345元为基数，按日万分之一标准支付违约金，符合前述约定和法律规定，本院予以支持。违约金的计算期间，应根据上述认定的事实，自交房期限届满之次日即2015年1月27日计算至案涉房屋经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格之日止。至于被告主张的诉讼时效问题，由于双方并未就该项违约金的支付期限予以约定，亦不存在原告在诉讼前向被告追索该项违约金等诉讼时效起算的情形，故对于被告称该项违约金在2016年11月13日之前的部分系超过诉讼时效的主张，于法无据，本院不予采信。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告广西红日东升投资有限公司向原告黄靖婷支付逾期交房违约金（以358345元为基数，按每日万分之一的标准，自2015年1月27日起计至南宁市兴宁区红日山湖2栋2905号房屋经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格之日止）； 二、驳回原告黄靖婷的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费676元，由被告广西红日东升投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 陈龙江 二〇二〇年一月二日 法官助理 曹 畅 书 记 员 唐 静 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。