青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2019）青0104民初5059号原告：姚美荣，公民身份号码：×××，女，汉族，1972年2月15日出生，西宁市城西区姚美荣厨房用品经营部经营者，住西宁市。委托诉讼代理人：郝代东，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：西宁红星美凯龙世博家居广场有限公司，统一社会信用代码：91630100074595860Y，住所地：青海省西宁市城西区五四西路64号。法定代表人：焦富征，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马子真，公民身份号码：×××，男，回族，1988年8月2日出生，西宁红星美凯龙世博家居广场有限公司家具建材部主管，住西宁市。委托诉讼代理人：许正明，北京市盈科（西宁）律师事务所律师。原告姚美荣与被告西宁红星美凯龙世博家居广场有限公司（以下简称“西宁红星美凯龙”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告姚美荣及其诉讼代理人郝代东，被告西宁红星美凯龙诉讼代理人马子真、许正明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚美荣向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告于2019年4月2日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》；2.判令被告返还原告展位定金44477.4元；3.判令被告赔偿原告各项损失合计117224元（展位装饰装修费108000元、安装电表电缆及人工费1000元、装修电费600元、垃圾清理费1424元、KT板100元、导购服装费1000元、档案材料费50元、装修押金5000元、办理施工出入证费用50元）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月，被告西宁红星美凯龙对外招商，宣称西宁海湖红星美凯龙商场六楼即将营业经营。经原、被告协商一致，双方同意原告租用商城六楼F8021展位，用于经营“北斗星集成灶”，2018年12月19日原告向被告支付展位定金44477.4元。2019年3月，被告通知原告商场六楼将于五一正式对外营业，要求原告立即装修展位。随即原告与装修公司签订装修合同，对承租的展位进行装修，原告向装修公司支付了装修费用108000元。在装修过程中被告向原告收取了KT板费、装修押金、导购服费、垃圾清运费等费用8224元。原告为装修承租展位还支付了电表、电缆费及人工费共1000元。但西宁海湖红星美凯龙商场六楼未能如被告承诺的时间正式营业，截止本案起诉之日，商场六楼地面、花台、管网仍在修缮整改中，不具备营业条件。因被告违约导致原告租用展位用于经营的合同目的至今未能实现，根据《合同法》第九十四条的规定，原告可以解除合同，原告因被告违约所遭受的损失应当由被告承担。原告为维护其合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实，判如所请。被告西宁红星美凯龙辩称，1.原告请求解除合同的事实基础不存在，不应判令解除合同。在本案中，双方在私下协商时，未达成解除合同的合意，依据双方签订的合同，原告要解除合同，应提前两个月以书面形式通知被告，并向被告支付相当于两个月租金及市场推广费用和管理费的违约金，且经被告同意才可解除合同，但原告并未提前告知被告，也未支付违约金。2.双方的合同应该继续履行，被告从未向原告承诺过具体的开业时间，也未向原告收取佣金，西宁红星美凯龙商场六楼在四个月前已经具备营业条件，可以营业，些许的修缮是为了更好地服务商户，不影响商户的正常经营，原告所述事实不存在。3.因为原告诉求的基础事实不存在，故原告不享有解除合同的权利，故合同处于生效状态，原告应履行义务，不得擅自变更合同。4.鉴于双方的合同依法生效，原告主张返还展位定金、赔偿损失等诉求不成立，诉讼费不应由我公司承担。经本院审理查明，2018年12月19日，原告（承租方）与被告（出租及管理方）签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》一份，合同约定被告将其位于西宁市××区展位出租给原告，由原告经营“北斗星”品牌的电器、厨电产品，合同约定了租金单价为33元/平方米/月、管理费为22元/平方米/月。当日，原告向被告支付了展位定金44477.4元。2019年4月2日，经双方协议对原告承租的展位进行变更，当日双方重新签订了一份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称《展位租赁及管理服务合同》），约定被告将该商场F8028号展位出租给原告，由原告经营“北斗星”品牌集成灶。合同约定展位实测面积为91.29平方米，商场公摊系数为1.56，展位计租面积为142.41平方米。合同约定原告应于每一付款周期向被告支付租金及管理费，租金单价为21元/平方米/月，原告应付首期租金为17943.66元，末期为17943.66元，期间每一期均为2990.61元；管理费单价为14元/平方米/月，原告应付首期管理费为11962.44元，末期管理费为11962.44元，期间每一期均为1993.74元。合同第4条约定租赁期和服务期限均自2019年7月1日至2020年6月30日止，被告于起租日起将展位交付给原告，租金和市场推广费的起算时间为2019年7月1日，管理费的起算时间为2019年7月1日，租金和管理费的付款周期均为6个月。合同第12条约定了合同的变更、解除和终止，其中第12.3条约定在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知被告，向被告支付相当于2个月租金、市场推广费和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经被告同意并办好所有退租手续后方可撤离展位。合同第12.4条约定除了第12.3条约定情形外，其他有关合同解除和终止的事项，由双方根据合同通用条款以及附件相关约定执行。《展位租赁及管理服务合同》第二部分《通用条款》第21条进一步约定了合同的变更、解除和终止，通用条款第21.6条约定了合同期内因承租方违约，出租方可以解除合同并要求承租方支付违约金及赔偿损失的情形，第21.9条约定合同无论因何原因终止，亦不论展位是否经由承租人出资装修，承租人均不得拆除、破坏展位内的装修和设施设备，出租方无须为此向承租方再支付任何费用和补偿。出租方要求承租方拆除装修的，承租方应当将展位还原成交付时的原状。该份合同签订时，双方口头约定解除原2018年12月19日签订的《展位租赁及管理服务合同》，已缴纳的展位定金44477.4元，视为2019年4月2日重新签订的《展位租赁及管理服务合同》的展位定金。合同签订后，被告将展位交付原告使用，2019年4月6日，原告向被告支付装修押金5000元，并向被告交纳了展位的装修电费600元、垃圾清运费1424元、KT板费100元、导购服费1000元、档案材料费50元、办理施工出入证的费用50元，合计8224元。2019年4月3日，原告姚美荣与李×签订《建筑装饰工程施工合同》，合同约定由李×承包原告姚美荣上述展位的装饰装修工程，包工包料、工程价款为108000元，工期自2019年4月1日至2019年4月29日。合同签订后李×进场装修，至2019年5月初装修完工。装修完工后，展位空置，原告未进行经营使用。另外，在装修工程施工过程中，原告的展位因购置电表、电缆并安装，支出材料及人工费1000元，被告对此不持异议。另查明，2018年8月红星美凯龙家居商场一至五层开业经营。原告提交的视频资料证实，2019年9月9日至2019年12月1日期间，红星美凯龙家居商场第6层公共区域部分地面、墙面仍在进行施工。再查明，被告经营的红星美凯龙家居商场内，悬挂的楼层指引牌中，原告展位所在的第6层，原标识为“F6：电器、厨灶、厨电，装修设计公司”，现变更为“F6：装饰设计公司”。2019年12月11日，本院组织双方对红星美凯龙家居商场第6层进行现场勘查，经双方确认红星美凯龙家居商场第6层部分由被告公司办公使用，另外13户为商铺式展位。13户商铺中，2户未装修，5户正在装修中，原告的商铺已经装修完毕未经营。另外6户商铺正在经营，其中5户为装饰装修公司及设计公司、1户为智能家居。在商城第6层的商铺中，现仅有原告经营电器厨灶类，其他商户为装饰装修公司，智能家居，婚纱摄影、餐饮等。对以上双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方有争议的事实，结合双方提交的证据，本院分别认定如下：原告装修案涉展位支出的装修费用数额的认定。原告主张为装修案涉展位向李×支出装修费用108000元，被告对此不予认可。本院认为原告的该事实主张有装饰装修合同、证人李×、龙×的证言、部分费用转账记录相互印证，且本案审理中向被告释明可就装修价值申请司法鉴定，但被告当庭明确表示对装修价值不申请司法鉴定，故本院对原告主张的装修案涉展位支出装饰装修费108000元的事实主张予以采信。二、原告提出被告向其承诺红星美凯龙家居商场第6层于2019年5月1日开业，因未能在5月1日开业，又承诺于2019年7月1日开业的事实主张是否成立？对此原告提交了2019年9月20日与被告公司员工滕彩祥的电话录音，滕彩祥在原告询问“您不是说五一开业吗？”以及“说七一开，七一也开不了嘛”时，滕彩祥虽未否认，但最后表示对此事不太清楚，需要进一步了解。本院认为双方签订的《展位租赁及管理服务合同》并未约定商城第6层开业时间，被告公司的员工以上口头答复内容并不明确，且《展位租赁及管理服务合同》第12.2条已经约定“承租方特别同意，未经红星美凯龙向承租方出具专门的书面授权书，红星美凯龙工作人员无权代表红星美凯龙作出任何变更本合同约定的承诺、保证或行为，对此承租方在签订本合同时已完全理解和同意”，据此，因原告未提交证据证实被告曾书面授权滕彩祥作出相关的承诺，对原告该事实主张，本院不予采纳。本院认为，原告与被告于2019年4月2日签订的《展位租赁及管理服务合同》，包含了原告与被告之间的场地租赁合同关系，以及双方之间管理服务合同关系，该份合同系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，应予保护，双方均应按合同全面履行各自的义务。本案争议焦点之一在于原告主张解除《展位租赁及管理服务合同》是否成立？对此，本院认为红星美凯龙家居商城是国内知名的专业化家居装饰及家居商城运营商，商场统一运营形成良好的品牌效益及经营收益。本案中，《展位租赁及管理服务合同》约定自2019年7月1日起计租，基于合同权利义务对等的原则，自2019年7月1日起，被告应当为原告提供符合合同约定的经营环境条件，但至2019年12月1日，红星美凯龙家居商场第6层部分商户仍在进行装修，部分公共设施仍在修缮，客观上影响了原告的经营销售。其次，被告虽未在合同中承诺红星美凯龙家居商场第6层为“电器城”，但从被告在商城中先前设置的楼层指引牌证实，被告先前确实将红星美凯龙家居商场第6层规划为“电器、厨灶、厨电及装修设计公司”，原告亦是基于电器、厨灶、厨电集聚销售的规模经济效益产生的信赖利益，与被告签订了案涉《展位租赁及管理服务合同》。但在合同履行中，红星美凯龙家居商场第6层现仅有原告经营厨灶电器，未能形成原告预期的电器、厨灶、厨电集聚销售模式，在此情形下，确实难以形成稳定的顾客流以及可预期收益，原告的合同目的无法实现。现原告在装修完毕后未实际经营，为避免合同履行陷入僵局及损失继续扩大，对原告主张解除《展位租赁及管理服务合同》的诉讼请求，本院予以支持。本案争议焦点之二在于原告主张被告返还定金及赔偿损失是否成立？对此，本院认为案涉《展位租赁及管理服务合同》无法继续履行，被告确实存在一定管理责任及过错，但因商业风险及原告自身的过错造成的损失应由原告自行承担。首先，被告在提供场地出租及管理服务过程中，未与原告协商，将第6层的规划设计从“电器、厨灶、厨电及装修设计公司”变更为“装饰设计公司”，无法形成原告预期的电器类商户整体经营的规模，致使原告独自经营厨电品牌受限，损害了原告基于原先电器类产品集聚销售模式产生的信赖利益；其二，红星美凯龙家居商场对外整体经营、统一管理，被告虽向原告提供了场地出租及管理服务，但因被告与第6层各商户签订的合同履行时间节点不一致，致使大部分展位目前空置或仍在装修中，且合同约定的展位计租期开始后，第6层公共区域仍有部分在进行修缮，经营环境不佳。基于以上事实，本院认为对于合同的解除以及给原告造成的经济损失，被告确有一定的过错，应当承担相应的责任。同时，红星美凯龙家居商场第6层为露天开放式的展位商铺，因本地秋冬季节天气寒冷，客观上影响了顾客流的形成，存在不可归责于被告的客观因素，原告应当预见该经营风险；原告在装修完毕后未实际开展经营，亦造成投入的资金却未能获得经营收益，损失无法进行弥补；另外装饰装修损失为原告的主要损失，而装饰装修的价值高低，由原告自主决定，在红星美凯龙家居商场第6层电器类产品未形成销售规模之前，原告即投入大量资金进行装饰装修，应当预见而未预见到存在的商业风险。再次，在合同约定的计租期2019年7月1日后，至原告于2019年11月提起诉讼，原告怠于主张权利造成了损失的扩大。因此，原告亦应当承担因商业风险及自己的过错产生的相应的经济损失。综上，本院酌定原告主张的各项损失，由被告承担30%赔偿责任，原告自行承担70%。原告主张被告返还展位定金44477.4元的诉讼请求，因案涉展位已于2019年4月交付原告占有使用，《展位租赁及管理服务合同》约定2019年7月1日起计租，合同已经实际履行，原告已支付的定金44477.4元，应扣除原告占有使用展位期间应当负担的合理的租金及管理费用后，由被告予以返还。自2019年7月1日至原告起诉之日2019年11月6日期间产生的租金及管理费为（21+14）元/月/平方米*计租面积142.41平方米/30天*126天=20934.27元，结合本院认定的被告的过错程度，本院酌定由被告返还30%即6280.28元；自2019年11月7日后的预付的展位定金23543.13元（44477.4元-20934.27元），由被告全部返还原告，综上，被告应当返还原告展位定金29823.41元。关于原告主张的装修押金5000元，因案涉展位装饰装修已完成，双方租赁及管理服务合同关系的终止，被告应当向原告返还该装修押金。关于原告主张的经济损失，本院认为因原告装修完毕后未实际投入经营，原告承租展位并进行装饰装修支出的费用均为其经济损失，即装修电费600元、垃圾清运费1424元、KT板费100元、档案材料费50元、办理施工出入证的费用50元、装饰装修价款108000元，购置电表、电缆及安装费1000元，以上合计111224元，由被告承担30%的赔偿责任，即被告应当赔偿原告经济损失33367.2元，剩余部分损失由原告自行承担。综上所述，原告与被告于2019年4月2日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》应予解除，被告应当返还原告展位定金29823.41元、装修押金5000元，并赔偿原告经济损失33367.2元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：一、依法解除原告姚美荣与被告西宁红星美凯龙世博家居广场有限公司于2019年4月2日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》；二、被告西宁红星美凯龙世博家居广场有限公司返还原告姚美荣展位定金29823.41元；三、被告西宁红星美凯龙世博家居广场有限公司返还原告姚美荣装修押金5000元；四、被告西宁红星美凯龙世博家居广场有限公司赔偿原告姚美荣经济损失33367.2元；以上二、三、四项合计68190.61元，于本判决生效后十日内付清；五、驳回原告姚美荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1767元，由被告西宁红星美凯龙世博家居广场有限公司负担745元，原告姚美荣负担1022元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 李成玲二〇二〇年一月七日法官助理 马晓丹书 记 员 严 丽本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。