江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初8655号原告：南京芯光联智能科技有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区高云岭39号。法定代表人：吴松楠。委托诉讼代理人：郑胜春，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：张献捷，国浩律师（南京）事务所实习律师。被告:庄旭升，男，1965年6月23日出生，汉族，住江苏省淮安市清浦区。被告：杨晓文，女，1967年4月16日出生，汉族，住江苏省淮安市清浦区。原告南京芯光联智能科技有限公司（以下简称芯光联公司）与被告庄旭升、杨晓文房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月3日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告芯光联公司的委托诉讼代理人赵崟、张献捷、被告庄旭升、杨晓文，到庭参加诉讼。后由于案情复杂裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告芯光联公司的委托诉讼代理人郑胜春、张献捷、被告庄旭升、杨晓文，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芯光联公司向本院提出诉讼请求：判令解除双方之间的房屋租赁合同关系；判令被告庄旭升返还剩余租金23266.85元（截止于被告收到解约通知的2019年5月30日）、押金4200元、违约金4200元，共计31666.86元；判令被告杨晓文承担连带责任。事实和理由：原告与被告于2019年5月17日签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告承租房屋位于南京市（以下简称案涉房屋），租赁期自2019年5月19日至2020年5月18日，租金每月4200元，押金4200元。双方合同签订后，原告已向被告支付押金及半年租金共计29400元。签订合同的当天，原告了解到案涉房屋曾经办过丧事。被告在出租案涉房屋时，向原告隐瞒了足以影响原告是否决定承租的关键性因素，违反了合同法中的诚实信用原则，应当向原告承担违约责任。根据双方签订的租赁合同第十条第三款约定，若乙方提前退租，应提前三十天通知甲方，根据合同约定，提前三十天且支付一个月租金作为违约金的情况下，承租方可解除合同。但在原告以快递形式将书面通知送达至被告后，被告于2019年5月30日签收后，并未有任何积极表示。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告庄旭升、杨晓文辩称：案涉房屋证件齐全，看房、谈价、签约均按正常程序完成，被告也按约交付了案涉房屋，协议签订系双方当事人真实意思的表示，完全符合法律及行政法规的规定，属合法有效。原告要求解除租赁合同系其单方面提出的无理要求，在被告不同意的情况下，原告的行为违约，应承担违约责任。原告在起诉状中提到毁约的理由是被告曾在案涉房屋中办过丧事，系原告愚昧的表现，被告不能接受，事实情况是被告的母亲在医院病逝后遗体直接送往殡仪馆，在案涉房屋内举行过普通的一些悼念活动，这不仅是人之常情，也是无可厚非的，更是我们中华民族的传统美德，显示的是良好的家风和社会正能量，是合情、合理、合法的，案涉房屋并非所谓“凶宅”，被告没有在法律上告知原告的义务，故原告起诉状中称被告违反诚实信用的理由是不能成立的。原告对案涉房屋中曾经办过丧事这一恶意的宣传，严重的侵害了两被告的隐私权，也伤害了被告的感情，同时也对案涉房屋今后的出租和出售造成了不良影响，希望法庭依法保护两被告的隐私权和其他正当合法的权益，追究原告侵犯被告隐私权以及对被告造成的精神伤害及其他损失。原告在要求解除合同过程中，曾经出现过以汉中门派出所警察的名义给被告打电话的情形，称因为案涉房屋的问题要对被告进行传唤，打电话给被告的电话号码为189××××6371，希望法庭能够予以核实保证被告的人身安全。原告与被告电话交谈中多次谈过毁约的原因，先开始说是因为案涉房屋有质量问题，被告对此予以满足，原告随后又改变理由，原告提出的毁约的理由是自己编造的。被告希望原告能够按照合同约定正常履行义务，并弥补给被告造成的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。通过证据交换及质证，双方对以下事实无异议：2019年5月17日，原告（乙方）与被告（甲方）、南京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将案涉房屋出租给原告使用，租赁期自2019年5月19日至2020年5月18日，房屋租金为每月4200元，支付方式为押一付六，各期租金的支付日期为2019年5月19日、2019年10月19日，房屋押金为4200元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方，租赁合同有效期内，若乙方提前退租的，应提前三十天通知甲方，甲方有权最迟在收到通知后的第30天进行答复，逾期未答复的，视为默认同意，乙方应按照月租金的100%向甲方支付违约金，双方达成解约合意且在乙方正式搬出房屋并结清相关所有费用后，甲方退还乙方剩余租金，双方另就其他事项做了约定。合同签订后，原告支付了押金4200元及六个月租金25200元，被告庄旭升向原告出具了收款收据。案涉房屋曾于2019年4月办理过丧事（设置灵堂）。原告自房屋中介处得知上述情形后，向被告提出解除租赁合同，被告予以拒绝。2019年5月29日，原告分别向两被告的户籍地淮安市清浦区发出解约通知书，其中发送给庄旭升的邮件回单上有“庄旭升”的签名，发送给杨晓文的邮件回单是“丰巢”的签名。原告另提供与邮政投递工作人员陈亮的通话录音（陈亮未到庭），陈亮在通话中确认该邮件由庄旭升本人签收。两被告均否认收到原告发出的解除租赁合同通知书，庄旭升否认邮件回单上系其签名，并称清浦区为庄旭升身份证登记地址，确实在其处居住过，但房号是否后变更则不清楚，2007年就出租后不再居住，后于2015年售出。就邮件回单上是否为庄旭升本人签名，经本院释明后，原告并未申请鉴定。经查，两被告在淮安市名下有两处不动产。两被告另于2015年4月将名下位于西大街室出售。原告称已于2019年5月30日将案涉房屋的钥匙交给了作为中介的南京链家房地产经纪有限公司，实际使用案涉房屋只有十余天。被告称2019年10月19日（收取下半年房租日）联系原告，原告拒绝支付租金，同年11月19日，原告还是拒绝支付租金，并称案涉房屋的钥匙已经交给房屋中介，原告询问中介后方知案涉房屋钥匙确实在中介处，当日被告从中介处将案涉房屋的钥匙取回。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，并不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。案涉房屋曾于2019年4月办理过丧事，原告在签订租赁合同后得知该情形，感觉不吉利，认为被告故意隐瞒遂提出解除租赁关系，遭到被告拒绝。原告坚持要求解除合同，遂根据租赁合同中合同解除条款，向被告发出解除租赁合同告知书，发送地址为租赁合同中载明的被告住所地，两被告均否认收到过该邮件，其中发送给杨晓文的邮件系由“丰巢”快递柜代收，其中发送给庄旭升的邮件回单上有庄旭升的签名，原告提供与邮件送达人员陈亮的通话录音，陈亮表示该邮件为庄旭升本人所签，但庄旭升坚决否认该签名系其本人所签。经本院查明相关事实，原告所发送地址为庄旭升身份证载明地址，庄旭升也表示居住过，但认为该房号实为210室，且该房已于2015年出售，本人早已不再居住在该地，根本不可能签收邮件。本院认为，发送给杨晓文的邮件系发送至“丰巢”快递柜，是否已由杨晓文收取不得而知，原告未能提供证据证明该邮件已由杨晓文收取，故本院不能确认杨晓文已实际收到该邮件。发送给庄旭升的邮件，地址为庄旭升的身份证载明地址，有可能与实际居住情况不一致，庄旭升在该地有住房所有权（不动产登记薄载明），早已于2015年出售，庄旭升并无室房屋的产权登记信息，且在清江浦区另有条件较好住房，庄旭升是否仍在房屋居住不能确定，邮件回单上有庄旭升的签名，对此庄旭升坚决否认为其本人所签，原告虽提供了与邮件送达人员陈亮的录音，但由于陈亮本人未到庭作证，该通话录音的真实性不能确认，虽经本院释明，原告也未就邮件回单上庄旭升签名的真实性申请鉴定，故本院不能确定庄旭升实际收取了原告发出的解除租赁合同的通知书。综上，原告在签订房屋租赁合同后向原告提出退租，已遭到被告拒绝，此后原告向被告发出解除租赁合同通知书系再次向被告提出退租要求的行为，但不能证明该通知已实际送达给被告，故原告主张按合同约定在被告收到解约通知书后30日已解除了租赁关系的主张不能成立，对原告该主张本院不予支持。原告称已于2019年5月30日将案涉房屋钥匙交给了作为中介方的南京链家房地产经纪有限公司，不再实际使用案涉房屋，但就此未能提供证据予以证明，而被告提供相应证据证明从中介处接受案涉房屋钥匙的时间为2019年11月19日，在此期间被告并未控制案涉房屋，但此时已实际解除了双方之间的房屋租赁关系，此期间内造成的损失（租金）应由原告承担。被告实际接受案涉房屋钥匙的时间与出租案涉房屋的时间为6个月，原告已支付6个月的租金及1个月租金的押金，租赁合同解除后原告收取被告的4200元押金应予退还，综上，对原告要求返还租金及押金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九、第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告南京芯光联智能科技有限公司与被告庄旭升、杨晓文所签订的《房屋租赁合同》于2019年11月19日解除；二、被告庄旭升、杨晓文于判决生效之日起十日内退还原告南京芯光联智能科技有限公司押金4200元；三、驳回原告南京芯光联智能科技有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1222元（原告已预缴），由原告南京芯光联智能科技有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  胡 斌人民陪审员  吴济平人民陪审员  朱 锐二〇二〇年一月二日书 记 员  张奕琪履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。