安徽省宿州市埇桥区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1302执异16号 案外人（异议人）：周元果，男，1977年11月22日出生，汉族，住宿州市埇桥区。 申请执行人：陈振山，男，1976年1月10日出生，汉族，住宿州市埇桥区。 被执行人：李兆斌，男，1962年10月8日出生，汉族，住宿州市埇桥区。 在本院执行申请执行人陈振山申请执行被执行人李兆斌民间借贷纠纷一案中，案外人周元果提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人周元果称：请求中止对案涉宿州市××安置小区××楼××室的执行，解除对该房屋的查封。事实和理由：2015年3月，案外人周元果通过宿州市诚信房地产信息发展有限公司与房屋出卖人李兆斌、赵丽影签订了无产权证房地产经纪合同。出卖人将位于宿州市××安置小区××楼××室出售给案外人，该房建筑面积89.4平方米，价款35万元。案外人于合同签订后支付出卖人20万元，于2015年4月10日前支付7万元，于2015年3月31日前移交案外人占有，约定余款在产权证下发后，办理过户当日支付完毕。申请人于2015年10月份支付了剩余房款，为确保出卖人届时配合办理过户，案外人与出卖人口头约定留存1万元过户保证金。后出卖人一方将房产证原件交付案外人，案外人后多次找出卖人办理过户手续。但因出卖人夫妻双方一直不能同时前往，加之出卖人更换手机后，居所变动等，迟迟未能予以进行房屋变更登记。由于案外人支付全款且实际占有至今4年半之久，对未能办理过户手续不存在过错，请求对该房屋中止执行。 案外人周元果提供下列证据：1、迁出公告，宿州市埇桥区人民法院迁出公告，责令被执行人李兆斌在2019年10月30日前迁出位于宿州市××安置小区××楼××室（产权证号20××70）。到期仍不履行的，将依法强制执行。2019年10月8日。2、宿州市诚信房地产信息发展有限公司无产权证房地产经纪合同，2015年3月10日案外人周元果与李兆斌、赵丽影签订，房屋坐落宿州市胜利西路××小区××室，合同约定房款35万元，2015年3月18日案外人周元果支付20万元，2015年4月10日前支付7万元，在产权证下发后，办理过户当日，付剩余房款8万元。2015年3月31日办理房屋移交手续。3、收款凭证，（1）今收到周元果购房款20万元，李兆斌、赵丽影，2015年3月18日。（2）今收到周元果购房款50000元，李兆斌，2015年8月7日。（3）今收到周元果交来购房款20000元，赵丽影，2015年10月11日。4、周元果中国建设银行个人活期账户交易明细，2015年3月18日转账给赵丽影6217001740004753483账户200000元、2015年4月10日转账给赵丽影6217001740004753483账户50000元。4、宿州市万佳物业管理有限公司证明，周元果同志，男，身份证号码3422011977××××××××，现居住在由我公司管理服务的宿州市胜利西路小区11号楼602室。2015年6月1日。5、宿州市中燃城市燃气发展有限公司缴费发票，客户名称赵丽影，地址宿州市胜利路小区11-602。宿州供水服务有限公司发票，住户602，家庭住址金皖安置楼11＃楼。电费发票，户号：5740294913，户名：王舒，地址胜利路11号楼12-7559-10。6、宿州市万佳物业管理有限公司收据，（1）交款单位赵丽影11-602，物业费2015.7.29-2016.7.28，（2）交款单位周元果11-602，物业费2016.7.26-2017.7.25，（3）交款单位周元果11-602，物业费2017.7.26.-2018.7.26。 申请执行人陈振山答辩称：1、宿州市埇桥区人民法院执行过程中的查封行为符合法律规定。2、案外人周元果与被执行人李兆斌及赵丽影签订的无产权证房地产经纪合同，应属于违法法律禁止性规定的合同，属于合同无效。3、案外人周元果没有提供其完全的付款凭证以证实其支付所有价款。4、案外人所称未办理过户手续其实为了逃避房屋不满年限出售而增加的税收，是消极的不行使登记权利，并且借此拖延支付全部房款的时间。 申请执行人陈振山未提供证据。 被执行人李兆斌称：其在房产证下发之后就联系了案外人周元果办理过户的事情，其一直都与周元果保持联系，长时间的不过户是案外人周元果的原因。 本院审查查明：申请执行人陈振山与被执行人李兆斌民间借贷一案，2016年6月7日申请执行人陈振山向我院申请诉前财产保全，我院以（2016）皖1302财保134号民事裁定书查封被执行人李兆斌所有的位于宿州市××安置小区××楼××室（房地权证宿字地20××70号），2016年6月8日宿州市不动产登记中心予以协助查封。2016年6月24日我院立案审理该案，案号为（2016）皖1302民初6060号。2016年8月26日我院以（2016）皖1302民初6060号民事调解书予以确认申请执行人陈振山与被执行人李兆斌自愿达成的调解协议如下：“被告李兆斌自愿于2016年9月30日前偿还原告陈振山借款本金50万元。如逾期不能返还，则由被告承担该借款自2015年4月25日起，按月利率2%计算至借款实际付清之日止的利息。案件受理费5050元，由原告陈振山自愿负担。”后因被执行人李兆斌未按期履行生效调解书确定的法律义务，申请执行人陈振山向我院申请强制执行，我院于2016年10月21日立案，案号（2016）皖1302执3983号。2019年10月8日我院发出迁出公告，责令被执行人李兆斌在2019年10月30日前迁出位于宿州市××安置小区××楼××室（产权证号20××70）。后案外人周元果向我院书面提出异议。 另查明，2019年12月18日宿州市不动产登记中心房产查询证明案涉房屋坐落宿州市胜利西路北侧、××蔬菜市场东侧××安置小区××＃××室，权利人李兆斌、赵丽影，共有方式为共同共有，不动产权证号20××70，登记时间2015年7月17日。2015年3月10日案外人周元果与李兆斌、赵丽影签订《无产权证房地产经纪合同》，合同约定李兆斌、赵丽影以35万元将案涉房屋出售给案外人周元果。案外人周元果于2015年3月18日支付20万元、2015年4月10日支付5万元、2015年8月7日支付5万元、2015年10月11日支付2万元。 本院认为：案外人周元果所提异议系基于对执行标的主张所有权的实体权利异议，既对执行标的提出排除执行的实体异议。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）……；（三）……;（四）……;（五）……”的规定，案涉房屋登记在李兆斌、赵丽影名下，可以认定李兆斌、赵丽影为案涉房屋的权利人。我院执行过程中的查封行为并无不当。关于案外人周元果所称其已与被执行人李兆斌签订房屋买卖合同，且已支付大部分房款，请求中止对案涉房屋的请求，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人周元果虽然与被执行人李兆斌就案涉房屋在查封之前签订买卖合同，但未全部支付价款，且案涉房屋在不动产登记部门的登记时间为2015年7月17日，我院查封时间为2016年6月8日，案外人周元果在签订合同后可以办理过户的情形下，怠于行使自己的权利，长时间不办理过户登记。综上所述，对案外人周元果的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人周元果的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向安徽省宿州市埇桥区人民法院提起诉讼。 审 判 长  魏荣清 人民陪审员  马兆飞 人民陪审员  张体华 二〇二〇年一月十三日 法官助理赵军 书记员刘欢欢 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。