江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终9319号上诉人（原审原告）：江苏金大地房地产开发有限责任公司，住所地南京市玄武区黄埔路2号。法定代表人：朱克平，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙凯，江苏法德东恒（江北新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻挺，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京水务集团有限公司，住所地南京市中山东路460号。法定代表人：单国平，该公司董事长。委托诉讼代理人：董明，江苏当代国安律师事务所律师。上诉人江苏金大地房地产开发有限责任公司（以下简称金大地公司）因与被上诉人南京水务集团有限公司（以下简称水务集团公司）物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019)苏0104民初2187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金大地公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。2.案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、生效民事判决已经驳回了被上诉人要求办理案涉房屋过户的诉讼请求，故被上诉人自该法律文书生效之日起占用案涉房屋的合同依据就已不存在，且是自始不存在，被上诉人自2007年9月13日占有使用案涉房屋没有依据，系无权占有。二、无权占有人对于原物和孳息均应当予以返还，返还是无条件的，并不区分善意占有人还是恶意占有人。三、一审法院认定违反公平原则，造成了被上诉人就同一债权实现了双重受偿。既然被上诉人管网费的利息自2007年9月13日就已经受到保护，那么上诉人所有的不动产权益也应当得到保护，被上诉人应当支付房屋占有使用费。水务集团公司辩称，双方签订商品房买卖合同后，上诉人将涉案房屋自愿交付给被上诉人使用多年，直至2015年上诉人反悔，不履行以物抵债协议，其行为有违诚实信用原则，因此上诉人无权主张2015年9月22日之前的房屋占有使用费。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金大地公司向一审法院起诉请求：判令水务集团公司支付房屋占用费4678400元。一审法院认定事实：2004年，金大地公司与水务集团公司签订《南京市商品房买卖契约》，约定：水务集团公司购买金大地公司开发的103室、203室，房屋总价款3727826.34元，水务集团公司应于2007年7月25日前向金大地公司支付定金20000元，金大地公司于同日将房屋交付水务集团公司，水务集团公司将于2007年7月25日前以冲抵自来水管网建设费的形式冲抵房款3727826.34元，但该契约双方未签字盖章。2004年，水务集团公司实际占有使用103室、203室。2006年9月5日，金大地公司取得103室、203室不动产权。2007年9月12日，双方签订《关于“梧桐花园”T1-T9幢供用水协议》（以下简称《供用水协议》），约定：金大地公司在河西金奥大厦A1、A2地块新建T1至T9住宅楼向水务集团公司申请接水，水务集团公司根据金大地公司提供的用水资料，结合该地区的管网现状提出供水方案，金大地公司应交纳管网建设费2955503元；金大地公司欠缴水务集团公司管网建设费990877元和水务集团公司向金大地公司购房房款3727826.34元与本期工程管网建设费一并结算；金大地公司应缴管网建设费与欠缴管网建设费合计为3946380元，与水务集团公司购房款3727826.34元冲抵后余款218553.66元于本协议同步办理一次付清。该协议签订后，金大地公司向水务集团公司支付218553.66元，但一直未将用于抵充3727826.34元债务的103室、203室过户给水务集团公司。2015年2月11日，水务集团公司诉至一审法院，要求金大地公司将103室、203室的不动产权过户到水务集团公司名下。一审法院判决支持水务集团公司的诉讼请求，后金大地公司不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院。南京市中级人民法院作出（2015）宁民终字第3837号民事判决，认定：水务集团公司提供的买卖合同并无双方签字盖章，虽然《供用水协议》可以认定双方确有以房抵债的意思表示，但不能以此替代双方的房屋买卖合同；当事人即使达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行以物抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，应当驳回其诉讼请求；水务集团公司要求将103室、203室过户至其名下的诉讼请求无事实和法律依据，水务集团公司可另行主张金大地公司继续履行原债权债务合同。据此判决撤销一审判决，驳回水务集团公司的诉讼请求。该判决于2015年9月22日生效。水务集团公司遂于2017年8月3日诉至一审法院，要求金大地公司支付所欠自来水管网建设费3727826.34元并赔偿利息损失。一审法院判决金大地公司于判决生效之日起十日内支付自来水管网建设费3727826.34元，并自2007年9月13日计算逾期利息。金大地公司不服提起上诉，南京市中级人民法院于2018年3月23日判决驳回上诉、维持原判。在本案原审过程中，金大地公司申请对103室、203室2005年1月1日起至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年7月31日的房屋使用费金额及2017年7月一个月的租金标准进行评估鉴定。经一审法院委托，江苏建元恒信资产评估有限公司于2018年4月18日作出评估报告，结论为：2005年1月1日起至2016年12月31日及2017年1月1日起至2017年7月31日的房屋使用费的市场价值为4664700元，2017年7月租金费用的市场价值为46600元。其中，2015年103室、203室的房屋使用费为533000元，2016年103室、203室的房屋使用费为544000元。2018年8月11日，金大地公司收回103室、203室。一审法院另查明，水务集团公司原名南京市自来水总公司，2013年2月20日变更为南京水务有限公司，2013年2月26日变更为现名称。一审法院认为，从金大地公司与水务集团公司签订的《供用水协议》可以认定双方确有以房抵债的意思表示，金大地公司据此将103室、203室交付给水务集团公司占有、使用，在协议履行期间水务集团公司系合法、善意占有房屋。后因金大地公司在物权变更登记前反悔不履行抵债协议，2015年9月22日生效判决驳回水务集团公司要求将房屋过户的诉讼请求，双方签订的《供用水协议》即终止履行，双方因该协议取得的财产应相互返还，即水务集团公司应将103室、203室返还给金大地公司。金大地公司诉请要求水务集团公司自2007年9月13日起支付房屋使用费，因2015年9月22日生效判决作出之前，水务集团公司系依约合法、善意占有使用房屋，故在此期间水务集团公司无需向金大地公司支付房屋使用费；自2015年9月22日起至房屋返还之日即2018年8月11日止应支付房屋占有使用费。参照评估结论，水务集团公司应向金大地公司支付的房屋使用费为1594543元（533000÷12×3+533000÷12÷30×10+544000+46600×12+46600×7+46600÷30×11）。对于水务集团公司提出金大地公司的主张已过诉讼时效的抗辩理由，一审法院认为，水务集团公司占有使用房屋至2018年8月11日返还，处于持续状态；且双方相关纠纷经生效判决确定后才明确如何处理双方的债权债务关系，因此金大地公司主张使用费没有超过法律规定的诉讼时效，故对水务集团公司的该项抗辩意见一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，经一审法院审判委员会讨论决定，一审判决：一、南京水务集团有限公司于本判决生效之日起十日内向江苏金大地房地产开发有限责任公司支付南京市秦淮区大光路117号103室、203室2015年9月22日至2018年8月11日期间的房屋使用费1594543元；二、驳回江苏金大地房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费53834元，鉴定费80000元，财产保全申请费5000元，合计138834元，由江苏金大地房地产开发有限责任公司负担91515元，南京水务集团有限公司负担47319元。二审审理中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，金大地公司与水务集团公司签订的《供用水协议》系双方的真实意思表示，但金大地公司在物权变更登记前反悔不履行抵债协议，致使涉案房屋不能按照约定过户给水务集团公司。虽然生效判决驳回了水务集团公司要求将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，但水务集团公司系依据双方的《供用水协议》合法、善意占有涉案房屋。一审法院基于《供用水协议》未履行所造成的实际原因，判决驳回金大地公司要求水务集团公司支付2015年9月22日之前的房屋占有使用费的诉请，于法有据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31471元，由上诉人江苏金大地房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 孙 伟审 判 员 汪德全二〇二〇年一月十四日法官助理 俞晓洁书 记 员 戴 苗