湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0115民初2463号原告（反诉被告）：武汉远大宇成石化有限公司。法定代表人：亢明勤。委托诉讼代理人：陈汉芹，湖北涛实律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯贤伟，湖北涛实律师事务所律师。被告：李建军。被告（反诉原告）：王加联。武汉远大宇成石化有限公司（以下简称远大宇成公司）诉李建军、王加联租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案。王加联在诉讼中提出反诉，本院依法合并审理，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）远大宇成公司的委托诉讼代理人陈汉芹、被告（反诉原告）王加联到庭了参加诉讼。被告李建军经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。在审理过程中，王加联申请对涉案租赁房屋已形成附合装饰装修物等财产损失申请评估，本院予以准许。本案现已审理终结。远大宇成公司向本院提出诉讼请求：1.李建军向远大宇成公司支付所欠租金、水电费共计32077元，并自2018年4月24日起按日万分之三的标准支付利息481元（暂计算至2018年6月4日），该利息支付至上述款项付清之日止。2.王加联、李建军立即腾退所租赁门面、场地，将其移交给远大宇成公司，并赔偿逾期移交场地的损失6667元（暂计算至2018年6月4日），该损失按月租金4000元的标准计算，自2018年4月15日起算至实际移交之日止。3.本案诉讼费用、保全费由王加联、李建军承担。事实与理由：2016年4月21日，远大宇成公司与李建军签订了《场地租赁合同》，约定：王加联承租远大宇成公司位于其加油站旁四个门面，租赁期限5年，自2016年6月1日至2021年6月30日，该合同还对租金标准、计算方式、支付时间以及双方权利义务进行了约定。合同签订后，远大宇成公司依约履行了合同义务，但李建军违反合同约定，未按时支付租金，擅自将场地、门面转租给王加联。同时，由于李建军新建烤漆房，违反安全管理的相关规定，导致远大宇成公司被江夏区安监局要求整改。由于李建军违约，为此，远大宇成公司与李建军协商解除上述合同，2018年4月8日双方签订了《关于解除的协议》，根据协议约定，双方签订的《场地租赁合同》于2018年4月1日解除。截止2018年4月1日，李建军尚欠租金28000元、电费5976元、水费2101元，共计32077元，李建军应在解除合同后15日内付清该款项，逾期未付，则按日万分之三的标准支付利息。该协议同时约定李建军应在协议签订后7日内即4月15日前向远大宇成公司转交该场地、门面及其他属于原告所有的物品，每逾期一天，按月租金4000元的标准向原告支付租金损失。协议签订后，李建军没有按照协议的约定履行自己的义务，由于该门面、场地已实际由王加联占有使用，为此，远大宇成公司多次要求李建军、王加联将场地、门面腾退移交，但均被推诿，拒不腾退移交。为维护自身合法权益，远大宇成公司特诉至法院。李建军辩称：我同意远大宇成公司的诉讼请求，对其陈述的事实与理由没有意见。当时我和王加联共同租赁了远大宇成公司的4间门面，但是《场地租赁合同》是由我一个人签订的，由于后来经营期间利润不大，我于2016年7月退出经营，由王加联独自经营。王加联辩称：我对远大宇成公司提出的全部诉讼请求有意见，不认可。理由如下：1.门面是我和李建军共同租赁的，但是一直是由我在经营，经营期间不存在欠付租金和水电费的情况。2.门面我从2016年一直做到现在，现在远大宇成公司要求解除合同，对我造成了巨大损失。装修烤漆房是从2016年开始租赁经营时就存在的，远大宇成公司陈述不属实。3.李建军与远大宇成公司签订《关于解除的协议》我不知情，现在远大宇成公司要求解除合同，并关停水电、导致我无法经营，远大宇成公司应赔偿我停电停水期间及解除合同的一切损失。王加联向本院提出反诉请求：1.判令远大宇成公司、李建军共同赔偿我租赁门面装修损失及库存商品损失共计120万元；2.本案诉讼费由远大宇成公司、李建军共同负担。事实和理由：2016年4月21日，王加联和李建军共同与远大宇成公司签订了《场地租赁合同》，约定：李建军承租远大宇成公司位于其加油站旁四个门面，租赁期限5年，自2016年6月1日至2021年6月30日。合同签订后，李建军即退出合伙经营，由王加联独自承租经营，王加联依据合同约定履行了支付租金的义务，同时经远大宇成公司的同意，对租赁的四间门面进行了装饰装修，并新建了烤漆房、洗车、修车等设施、设备，购置了大量车辆零配件等商品，先后投入资金100余万元。2018年4月28日，远大宇成公司擅自与李建军签订《关于解除的协议》，解除《场地租赁合同》，并于5月7日对王加联经营场地即租赁经营的门面采取停水停电措施，导致王加联无法经营，以致酿成纠纷。为维护合法权益，王加联提出反诉，望判如所请。远大宇成公司针对王加联的反诉请求辩称：1.王加联反诉所述远大宇成公司与李建军、王加联共同签订《场地租赁合同》不属实，远大宇成公司只与李建军签订了合同。2.合同签订后，李建军退出，由王加联独自经营，李建军并没有告知远大宇成公司，远大宇成公司对此也不知情，第一次庭审过程中，李建军也陈述他退出的事实没有告知远大宇公司。3.远大宇成公司与李建军签订《关于解除的协议》有事实及法律依据，合法有效。因为《场地租赁合同》签订后，李建军存在违约行为（未按约定支付租金、未经远大宇成公司同意擅自将门面转租给王加联、未按合同约定加强加油站的安全，擅自建造烤漆房，给加油站的安全造成隐患），双方解除《场地租赁合同》有事实依据。4.王加联陈述烤漆房经过远大宇成公司同意，不属实。5.王加联要求远大宇成公司承担他的损失，没有法律依据。双方之间没有合同关系，王加联与李建军是合伙关系，即便王加联存在损失，也应由李建军承担，并且李建军在给王加联的通知中也明确说明，让王加联腾退，王加联所有损失由李建军补偿。6.退一步说，即便如王加联所述，他与李建军共同承租，李建军退出后，由王加联承担《场地租赁合同》的权利义务，那么王加联也违反了合同约定，没有支付租金，且擅自建造烤漆房，影响加油站的安全，王加联存在违约。综上，远大宇成公司不应向王加联承担任何责任，请求驳回王加联对远大宇成公司的反诉请求。李建军对王加联提出的反诉未提交意见。本院经审理查明事实如下：2016年4月21日，远大宇成公司（出租方、甲方）与李建军（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定第一条场地基本情况：场地位于武汉远大宇成石化有限公司加油站旁边门面四个。第二条租赁期限：租赁期限为5年，即2016年6月1日至2021年6月30日。第三条租金标准及计算方式：1、每年租金为人民币48000元整（不含水电等费用）。2、租金按年度支付，每年度的租金乙方提前20天支付。先付款后使用原则。第四条场地及附属设施的修缮：经双方协议，在租赁期限内，场地及其附属设施的修缮义务和费用均由乙方承担。第五条甲方权利义务：1、甲方有依照本合同约定收取租金的权利；2、甲方应协助乙方协调该场地与相关部门及周围群众的关系。3、在租赁期间内，甲方应保证该场地水电供应正常，确保乙方正常使用。4、经甲方同意乙方可对场地进行改造和装修，改造和装修的费用由乙方承担。合同终止或乙方违约造成合同终止时，乙方改造和装修投入场地的资产不得与甲方清算（场地内投入的机器设备除外）。5、甲方不干涉乙方的正常经营活动。6、场地交付给乙方之前，甲方因该场地与其他法人、自然人发生的一切未尽债务关系，均由甲方自行承担，乙方对此不承担任何责任。第六条乙方的权利义务：1、乙方自行设立公司独立经营该处场地，场地在加油站旁，应遵守甲方关于加油站安全管理的相关规定，并独立承担责任。2、乙方应依照本合同约定按时支付租金。3、水、电等费用，由乙方按规定自行向有关部门缴纳。4、乙方享有该场地的完全使用权。5、租赁期限内，乙方不得直接将该场地转租或承包给别人，确需转租或承包给别人必须经甲方书面同意。转租或承包给别人发生的一切法律责任及后果，由乙方和第三方承担。……第七条租金交付时间：1、本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币20000元，租赁开始后，2016年8月底付一年的租金余款28000元。2、以后每年在6月1日前交付全年租金。第八条违约责任：1、租赁期内，乙方无故解除合同的，除赔偿因此给甲方造成的损失外，乙方还应按使用年限向甲方支付违约金，按本合同约定的一年总租金的20%向甲方支付违约金。2、租赁期内，乙方应及时向甲方支付租金，若乙方逾期支付租金，以乙方应付租金额为标的，按日万分之三的标准向甲方支付违约金，若逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方并承担相应的违约责任。双方还就其他事项进行了约定。该合同签订后，李建军支付租金20000元，李建军与王加联在租赁的房屋即四间门面经营汽车维修，并对四间门面进行了装饰装修，且在门面内修建了一间烤漆房，购置了洗车、修车的相关设备等。2016年9月26日，王加联向李建军支付100000元转让费，李建军退出经营，李建军同时向王加联出具了收条，内容为“今收到加年店子转让壹拾万元整￥100000元”。王加联同时以其妻子石秀娟的名义注册登记了个体工商户，名称为“武汉市江夏区路路顺汽车服务中心”，经营汽车维修及美容服务活动。2017年11月8日，王加联通过其妻子石秀娟向远大宇成公司17089301040003184账户转账支付租金40000元。2018年3月24日，远大宇成公司向李建军发出《关于解除的通知书》，远大宇成公司以李建军违反《场地租赁合同》，未经出租人同意，将场地转租或承包他人等理由，要求解除《场地租赁合同》，并由李建军支付租金、腾退场地等。2018年4月8日，远大宇成公司（以下简称甲方）与李建军（乙方）签订《关于解除的协议》，约定：“鉴于：1、甲乙双方于2016年4月21日签订了《场地租赁合同》（以下简称合同）；2、未按时支付租金；3、乙方未经甲方同意，将场地转租或承包他人；4、乙方未按照合同约定和国家相关规定遵守安全管理的相关法律法规，新建烤漆房，该设施与加油站罐区的安全距离不足；5、江夏区安监局已向甲方送达（江夏）安监责改（2018）06008号行政执法文书，要求甲方进行整改；6、乙方已经多方面违约（根本违约），甲方已向乙方发出解除合同的书面通知。为避免给甲方造成更大的损失，现甲乙双方依据《合同法》及相关解释，就解除合同的事宜达成如下协议：一、《场地租赁合同》至甲方向乙方送达书面的解除合同的通知书之日解除。即合同于2018年4月8日解除，合同中双方的权利义务于租赁合同解除之日自行终止。二、乙方应向甲方支付的租金及其他费用计算说明如下：1、乙方仅于签订合同时支付第一笔租金人民币20000元整，后2017年11月20日支付租金人民币40000元整，共计支付租金60000元整。（按照合同约定，乙方应于2016年底支付28000元；2017年5月10日前支付2017年6月1日至2018年5月30日租金人民币48000元，月平均租金人民币4000元）。乙方截止至2018年4月1日，已实际租赁使用22个月，应缴租金人民币88000元，尚欠租金人民币28000元。2、乙方所欠电费人民币5976元整，所欠水费人民币2101元整。（合同约定由乙方自行承担，甲方已代为支付电费￥5976.00元（止码6103度-起码357度=5746度，单价1.04元／度）、水费￥2101.00元（止码745吨-起码78吨=667吨，单价3.15元／吨）。3、租金、水电费乙方共计欠甲方人民币32077元整。三、限定乙方拖欠的所有费用，在解除合同后的15日内付清，逾期未付，按照约定以所欠费用的金额为标的，按日万分之三的标准收取利息。四、甲方不要求乙方将场地恢复原状，但乙方在该场地进行的固定装修归甲方无偿所有，由甲方自行处置。乙方在租赁期间添置的可移动物品归乙方所有，乙方应在本合同签订后7日内将设施设备搬离该场地。乙方逾期未搬离的，视为乙方的抛弃物，甲方有权自行处置。乙方搬离时不得损坏场地和其他属于甲方所有的物品，否则，乙方应负责恢复原状并赔偿甲方的全部损失。五、乙方应在本合同签订后7日内即4月15日前向甲方移交该场地及其它属于甲方所有的物品，并经甲方验收和书面认可；逾期不移交的，每逾期一天，按月租金4000元计算，向甲方支付日租金损失。六、乙方与次承租人之间的纠纷自行解决，与甲方无关。如次承租人无理取闹，造成甲方损失的，乙方应负责赔偿损失。2018年4月28日，李建军向宇成石化南门加油站发出《告知书》，称“由于本人将租赁门面房屋交给王加联经营后，王加联没有按照合同约定条款执行，没有按时交纳租金，没有支付水费、电费，还干涉加油站的经营，我已与远大宇成石化公司签订了解除协议，并已书面通知王加联搬离，请你站依法对油站门面房屋停止供水供电，特此告知”。当日，李建军还向王加联发出一份《告知书》，内容为“王加联同志：你好！由于你没有按照我与宇成石化签定的租赁合同履行你应尽的义务，还干涉加油站的经营，本人与你多次协商，并请劳一村委会多次协调未能解决问题，我于2018年4月8日与宇成石化公司签定了解除租赁合同的协议，如不执行，本人将承担法律责任，而且我已通知宇成石化加油站断水断电。现本人正式书面通知你，请你在五月五号前搬离租赁门面房屋，我给予你十万元搬迁补偿；或者将机械设备等固定资产投资据实核算，由我承担。请你慎重考虑，做出明智的选择，避免以后造成更大的不必要的损失，否则，本人将依法主张维护自己的权益。特此告知”。2018年5月7日，远大宇成公司在与王加联就租赁合同解除事宜协商未成的情形下，采取断水断电措施，导致王加联关门歇业，双方发生纠纷。本案审理过程中，王加联申请对涉案租赁房屋已形成附合装饰装修物及其他财产损失（门面装修、修车设备、库存商品及生活用品等）的价值进行评估鉴定。经本院依法委托，2019年7月7日，湖北中衡信资产评估有限公司作出鄂中衡信鉴评报字【2019】第048号《资产评估报告》，评估对象为王加联与武汉远大宇成石化有限公司、李建军租赁纠纷案涉及的门面装修、修车设备、库存商品及生活用品市场价值。评估范围：王加联位于武汉市江夏区郑店街劳一村3303厂加油站内的四间门面装修、43项修车设备、159项库存商品及154项生活用品市场价值。评估基准日：2018年4月8日。评估方法：为成本法。评估结论：在评估基准日2018年4月8日，王加联与武汉远大宇成石化有限公司、李建军租赁纠纷案涉及的门面装修、修车设备、库存商品及生活用品价值总价￥45.95万元，其中：门面装修价值8.47万元、修车设备价值21.44万元、库存商品价值10.65万元、生活用品价值5.40万元。经当庭质证，远大宇成公司对该资产评估报告的真实性没有异议，但对该报告的结论有异议，其认为由于评估机构不具有对装修工程造价进行鉴定的资质，在现场没有依法核查，所列产品是否真实存在不确定，王加联也没有提供任何物品的购物发票，且在其对同一物品所列价格相差甚远的情况下，评估机构依据其所列明细表内容，所做的鉴定没有事实及法律依据，故该资产评估报告不能作为认定案件事实的依据。另查明，2015年1月19日，远大宇成公司（承租方、乙方）与武汉中远宇成石化有限公司（出租方、甲方）签订《加油站租赁合同》，武汉中远宇成石化有限公司将其位于武汉市江夏区郑店街劳一村3303厂加油站出租给远大宇成公司，租赁期限为19年。武汉中远宇成石化有限公司的3303厂加油站系与国营武汉长虹机械厂（中国人民解放军第3303工厂）租赁取得。该加油站分别于2014年7月25日取得《建设工程规划许可证》、2015年6月23日取得《建筑工程施工许可证》。以上事实，有当事人提交的《场地租赁合同》、现金缴款单、智慧柜员机业务回执、《关于解除的通知书》、《关于解除的协议》、《告知书》、《资产评估报告》、收条等经当庭质证和本院依法核实的证据证实，结合当事人当庭陈述，足以认定。本院认为，远大宇成公司与李建军签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。李建军与王加联是否合伙，属于另一法律关系，不影响《场地租赁合同》的效力。同时，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”之规定，本案中，李建军在《场地租赁合同》订立后，将其租赁合同的相关承租权利全部转让给王加联，该转让行为不违反法律法规的强制性规定，亦合法有效。王加联受让该承租权后，以自己名义进行经营，并于一年后直接向远大宇成公司支付租金，远大宇成公司认为李建军将租赁房屋进行转租构成违约的意见与事实明显不符，本院不予采纳。根据《场地租赁合同》约定，租赁期限为五年，王加联作为承租人应当依照合同及时支付租金。至2018年4月1日前，王加联应付租金为88000元，但其先后仅支付租金60000元，下欠租金28000元未付，构成违约，远大宇成公司主张该部分租金的诉请有理合法，本院予以支持。同时，王加联还应按约定支付逾期付款违约金，远大宇成公司主张违约金按未付款金额自2018年4月24日起按日万分之三的标准支付利息的请求，有理合法，本院予以支持，截止判决之日，王加联逾期付款为622天。对于远大宇成公司主张的电费5976元、水费2101元，本院亦予以支持。由于远大宇成公司在《场地租赁合同》未到期也未经合法解除的情形下，对王加联承租的门面店铺采取停水断电措施以阻止其经营活动，导致王加联自2018年5月起即不能实际使用租赁房屋进行经营，远大宇成公司主张王加联应赔偿逾期移交场地租金损失的请求，本院不予支持。现双方均无意愿继续履行合同，双方合同应予解除，王加联应当及时腾退返还租赁的门面及场地。远大宇成公司本诉的部分诉讼请求有理合法，本院予以支持，王加联应付远大宇成公司租金28000元、逾期付款违约金5224.80元（28000元×622天×0.0003/天＝5224.80元）、电费5976元、水费2101元，合计41301.80元。对于王加联的反诉请求，由于王加联逾期支付租金构成违约，出租方远大宇成公司按照约定享有解除合同权利。但是，远大宇成公司行使解除权应当依法行使并履行通知义务，然而，本案中远大宇成公司并未向王加联履行通知义务。远大宇成公司于2018年3月24日向李建军发出的《关于解除的通知书》并达成《关于解除的协议》，以及李建军向王加联发出的《告知书》，因李建军已不是《场地租赁合同》相对方，该《通知书》不能达到履行通知义务并解除合同的法律效果。远大宇成公司在未履行通知义务、双方租赁合同未到期也未合法解除的情形下，对王加联承租的门面店铺采取停水断电措施以阻止其经营活动，远大宇成公司的上述行为亦构成违约。王加联在租赁期间对承租的四间门面进行了装修，修建了烤漆房车，购置了修理设备、库存商品及生活用品。对于王加联的装饰装修部分，远大宇成公司并未提出任何证据证明其在租赁期表示反对装饰装修，应视为其同意装饰装修。远大宇成公司提出王加联擅自修建烤漆房车等意见没有事实依据，本院不予采纳。因远大宇成公司违约导致王加联的损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”之规定，现双方均无意继续履行《场地租赁合同》，属于因双方违约导致合同解除，故对王加联的租赁门面装修损失及库存商品损失，双方均应当承担相应的民事责任。同时，王加联在中远大宇成公司以其行为表明不履行出租义务的情形下，未及时采取积极有效措施，对其所购买用于经营汽车维修的商品进行适当处置以避免损失的扩大，其对于该部分商品损失的扩大部分，亦应承担相应的责任。关于王加联的损失，经鉴定为门面装修、修车设备、库存商品及生活用品价值总价￥45.95万元，其中：门面装修价值8.47万元、修车设备价值21.44万元、库存商品价值10.65万元、生活用品价值5.40万元。该鉴定程序合法，本院对鉴定结论予以采信。根据双方合同履行中的过错责任，本院酌定由远大宇成公司承担275700元，其他部分损失由王加联自行承担。李建军并非案涉合同的相对方，不应承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、王加联于本判决生效之日起二十日内腾退返还武汉远大宇成石化有限公司位于武汉市江夏区郑店街劳一村3303厂加油站内的四间门面。二、王加联支付武汉远大宇成石化有限公司租金28000元、逾期付款违约金5224.80元、电费5976元、水费2101元，合计41301.80元。三、武汉远大宇成石化有限公司支付王加联赔偿金275700元。四、上述第二、第三项相抵扣后，由武汉远大宇成石化有限公司于本判决生效之日起十日内向王加联支付赔偿金234398.20元。五、驳回武汉远大宇成石化有限公司的其他诉讼请求。六、驳回王加联的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1280元，减半收取640元，反诉受理费7800元，鉴定费7800元，共计16240元，由武汉远大宇成石化有限公司负担9800元，王加联负担6440元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  郑保民二〇二〇年一月六日法官助理王苑书记员梅慧琴