四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初6986号 原告：成都龙河市场经营管理有限公司，住所地成都市新都区木兰镇农和社区。 法定代表人：覃中显，董事长。 委托诉讼代理人：罗以权，四川蜀都金丰律师事务所律师。 被告：孙梅丽，女，1971年8月25日出生，汉族，住成都市成华区。 被告：王礼，男，1977年6月13日出生，汉族，住四川省大邑县。 原告成都龙河市场经营管理有限公司（以下简称“龙河市场管理公司”）与被告孙梅丽、王礼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年1月6日在本院泰兴人民法庭公开开庭进行了审理。原告龙河市场管理公司的委托诉讼代理人罗以权到庭参加诉讼，被告孙梅丽、王礼经本院公告送达民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、合议庭组成人员告知书等诉讼文书，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 龙河市场管理公司向本院提出诉讼请求：1.解除龙河市场管理公司与孙梅丽、王礼签订的《物业租赁合同》；2.孙梅丽、王礼向龙河市场管理公司支付房屋租金和物业管理费44466元；3.孙梅丽、王礼向龙河市场管理公司支付违约金5000元；4.本案的诉讼费用由孙梅丽、王礼承担。事实与理由：龙河市场管理公司与孙梅丽、王礼于2014年5月12日签订了《物业租赁合同》，双方在合同中明确约定了租赁物业的位置、面积、租赁期限、租金以及支付方式、租金优惠政策、物业收费标准、违约责任等，合同签订后孙梅丽、王礼未按合同的约定向龙河市场管理公司支付租金和物业管理费，已属严重违约行为，经核算后孙梅丽、王礼尚欠龙河市场管理公司租金和物业费共计44466元，经律师函催收后也拒不理睬，因此龙河市场管理公司诉至人民法院。 孙梅丽、王礼未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩状。 经审理查明：2014年5月12日，龙河市场管理公司（甲方/出租方）与孙梅丽、王礼、南学伟（乙方/承租方）签订合同编号为AZ-2-204的《物业租赁合同》，约定乙方租赁甲方“龙和国际茶城”物业的有关事宜，物业的位置为新都区木兰镇龙和国际茶城A栋2层204、205、206共3间，建筑面积为180.36平米（取得实测产权面积报告后的次月1日起，本物业的计算面积以实测建筑面积为准）。乙方承租物业经营范围为茶叶，非经甲方书面同意，乙方不得随意更改该物业的租赁用途及经营名称，否则，甲方有权按8.3.2条款约定处理。合同租期为自本合同签订之日起至2018年12月31日止。租赁均价为85元/平方米/月，乙方可以现金、银行转账或电汇的方式向甲方支付租金，租金到达甲方指定账户之日为乙方实际付款日。每次支付三个月租金，支付款金额为45993元。合同租赁期间乙方享受优惠政策如下：                            序号                       租金所属时间                       每次租金交纳时间                       备注                               1                       合同签订之日-2015/12/31                       签订本合同七日内（交3个月）                       2015年1月31日前，租金全免，2015年全年免租九个月                               2                       2016/1/1-2016/12/31                       2015/12/15前                       2016年全年免半年租金                               2016/3/15前                               3                       2017/1/1-2017/12/31                       2016/12/15前                       2017年全年免半年租金                               2017/3/15前                               4                       2018/1/1-2018/12/31                       2017/12/15前                       2018年全年免三个月租金                               2018/3/15前                               2018/6/15前                与本合同相关的所有税收及相关收费，按法律、法规的有关规定及合同约定，由双方各自承担。以上租金均不含物业管理费和其他费用。其他费用包含但不限于水、电、气、光纤、电话、网络等第三方收取的费用，下同。物业管理费按建筑面积每月每平方米5元，物业管理费收取方式为每季度收取，起始时间为市场开业时间。租金支付方式为乙方按以每季度为一结算周期向甲方支付一次租金，首期租金在本合同签订七日内支付，以后租金在各期满前15日内支付（具体支付时间见上表）。若乙方享有优惠，按优惠政策结算租金。在本合同签订当日乙方须向甲方支付履约保证金7500元/间，共计￥22500元。乙方若在租赁期内拖欠甲方租金、物业管理费、其他费用等或违反8.3.2之条款，或乙方责任造成甲方或第三方的经济损失，甲方有权从履约保证金中抵扣相应的款项和费用，并可要求乙方在甲方抵扣后10天内补足经济损失不足部分和履约保证金。租赁期满后，若乙方无拖欠款项，或未给甲方和第三方造成损失，甲方将全额无息返还乙方履约保证金。甲方按物业的现状（即清水房标准）向乙方交付物业，若乙方有任何异议，应当在签约当日提出，否则，视为乙方对甲方交付标准的认可。若乙方逾期支付租金或物业管理费、能源等其他费用的，应按每天欠付金额的1‰向甲方支付违约金。逾期超过15日的，甲方有权解除本合同。合同解除后，甲方有权无偿收回物业，且对乙方的履约保证金不予退还，对乙方的装修等投入不给予任何形式的赔偿及补偿；同时乙方还应按当年度年租金50%的金额向甲方支付违约金，如果造成甲方经济损失的，乙方还应对甲方承担赔偿责任。 2014年5月12日龙河市场管理公司收到保证金22500元，于2014年10月30日收到支付租金12393元，于2014年10月30日、2015年12月30日收到物业费10820元。 2018年9月1日，龙河市场管理公司向孙梅丽、王礼邮寄律师函，载明：截止2018年9月1日，孙梅丽、王礼欠付租金、物业费共计66966元。 龙河市场管理公司诉讼请求中所主张的房屋租金和物业管理费44466元是在律师函所载明的欠费66966元的基础上扣减22500元履约保证金的剩余金额。 本院认为，龙河市场管理公司与孙梅丽、王礼签订的《物业租赁合同》真实并有效，双方应按照约定全面履行各自义务。根据合同约定，孙梅丽、王礼负有按约支付租金及物业管理费的义务，而现有的证据及龙河市场管理公司的陈述表明，在双方未协商一致解除合同的情况下，孙梅丽、王礼仅支付了2015年的部分租金及期间的物管费，且未支付2016年、2017年1-2月的租金及物业管理费，那么孙梅丽、王礼欠付行为构成违约，龙河市场管理公司享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据该规定，行使合同解除权应当经过法定通知程序，且通知应到达对方。现在无证据证明龙河市场管理公司向孙梅丽、王礼送达了解除合同通知，故而本院不能确认龙河市场管理公司已解除了《物业租赁合同》。事实上该合同所约定的租赁期限已于2018年12月31日到期，而孙梅丽、王礼目前已搬离案涉租赁标的，双方合同关系已然终止，本院对已终止的合同不再予以解除。 龙河市场管理公司主张孙梅丽、王礼应支付截至2017年2月28日所欠付的租金54342元及物业管理费12624元，扣减履约保证金22500元后，还应支付44466元，符合合同约定，本院予以支持。 有关违约金问题。根据《物业租赁合同》“8.3.3若乙方逾期支付租金或物业管理费、能源等其他费用，应按每天欠付金额的1‰向甲方支付违约金。逾期超过15日的，甲方有权解除本合同。合同解除后，甲方有权无偿收回物业，且对乙方的履约保证金不予退还，对乙方的装修等投入不给予任何形式的赔偿及补偿；同时乙方还应按当年度年租金50%的金额向甲方支付违约金，如果造成甲方经济损失的，乙方还应对甲方承担赔偿责任。”之约定，孙梅丽、王礼未按时支付租金及物业管理费构成违约，龙河市场管理公司有权向孙梅丽、王礼主张违约金，其主张违约金5000元于前述约定不悖，本院予以支持。 综上所述，依照根据《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、孙梅丽、王礼于本判决发生法律效力之日起7日内向成都龙河市场经营管理有限公司支付租金及物业管理费共计44466元； 二、孙梅丽、王礼于本判决发生法律效力之日起7日内向成都龙河市场经营管理有限公司支付违约金5000元； 三、驳回成都龙河市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1037元，由孙梅丽、王礼负担（此款已由成都龙河市场经营管理有限公司全额预交，孙梅丽、王礼于本判决生效之日起7日内向成都龙河市场经营管理有限公司支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李向东 审 判 员  陈善元 人民陪审员  张心强 二〇二〇年一月十六日 书 记 员  许 超