天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0110民初8417号原告（反诉被告）：天津九安医疗电子股份有限公司（统一社会信用代码911200006008904220），住所地天津市南开区雅安道金平路3号。法定代表人：刘毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓亮，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵宇，天津瀛略律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津毅盈科技企业孵化器有限公司（统一社会信用代码证91120110575143395E），住所地天津市东丽开发区金桥产业园区内亿达路3号。法定代表人：刘效英，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔志萍，女，该公司职工。委托诉讼代理人：魏晓良，天津勒芒律师事务所律师。原告天津九安医疗电子股份有限公司（以下简称“九安电子”）与被告天津毅盈科技企业孵化器有限公司（以下简称“毅盈科技”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，毅盈科技对九安电子提出反诉，本院依法受理后与本诉合并审理。九安电子的委托诉讼代理人赵宇、李晓亮，毅盈科技的委托诉讼代理人崔志萍、魏晓良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九安电子向本院提出诉讼请求：1.依法确认九安电子与毅盈科技之间的《厂房租赁合同》于2019年9月28日解除；2.判令毅盈科技向九安电子退还多付租金151045.83元（多付的租金扣除水电费后）；3.判令毅盈科技向九安电子返还剩余押金27000元（原押金50000元扣除修门费用23000元后）；4.诉讼费用由毅盈科技承担。2019年12月23日，九安电子变更其第2项诉讼请求为：判令毅盈科技向九安电子退还多付的租金141222.01元（多付的租金扣除水电费后）。事实和理由：九安电子与毅盈科技在2017年11月签订《厂房租赁合同》（下称“诉争合同”），就案涉厂房租赁事宜达成合意并实际履行。后因业务调整，九安电子在2019年6月28日送达《厂房退租通知》给毅盈科技，告知其解除房屋租赁合同关系，并在2019年9月30日前交还租赁物，租金及水电杂费支付到2019年9月底。双方于2019年7月6日达成外库退租恢复事项，九安电子开始租赁物恢复工作。此后，毅盈科技拒绝验收和当面沟通，九安电子在2019年9月27日对恢复后的租赁物进行公证证据保全，并将《解除合同后的通知函》加厂房钥匙等通过EMS公证方式寄还毅盈科技。此外，因厂区租赁面积只有15068.85㎡，但九安电子自2017年11月至2019年7月（21个月房租）均按照17271.42㎡（即多算2202.57㎡）支付租金，共计614770.5元，扣除九安电子应付2019年8月、9月房租及水电费后，毅盈科技应当退还多收的房租141222.01元。因为外库门等还原难度较大，双方同意从预交的50000元押金中扣除23000元由毅盈科技自行修理。因此，毅盈科技应当退还剩余押金27000元。九安电子依据合同约定完成解约的全部要件，诉争合同已经于2019年9月28日解除，请求法院依法确认。同时，基于租赁合同关系已经解除，多付租金和剩余押金也应当返还九安电子。综上所述，特诉如所请。毅盈科技辩称，双方约定的解除权要件尚未成就，诉争合同尚未解除，但因九安电子违约终止合同，且已实际搬离案涉厂房，故合同确已无法履行。毅盈科技确实多收九安电子租金，但应扣除毅盈科技已开票的税额。认可退还或抵扣租赁押金50000元。毅盈科技向本院提出反诉请求：1.判令九安电子承担供电增容费用93663元；2.判令九安电子赔偿案涉厂房修复费用230010元；3.判令九安电子赔偿单方解约给毅盈科技造成的租金损失546245.81元。以上费用合计869918.81元；4.判令诉讼费用由九安电子承担。2019年12月27日,毅盈科技变更其第2项诉讼请求为：判令九安电子赔偿租赁物修复费用94250元（不含维修卷帘门费用23000元）。事实和理由：九安电子和毅盈科技于2017年签订《厂房租赁合同书》，租赁期限自2017年11月1日至2020年10月31日。租赁期间，毅盈科技将租赁物交由九安电子使用，并为九安电子安装供电增容设备。至2019年9月，九安电子向毅盈科技发送《关于厂房租赁合同解除后相关事宜的通知函》，表示双方签署的《厂房租赁合同》已经解除并对后续事宜进行了安排，在未经毅盈科技同意且未对租赁物恢复原状的情况下，九安电子擅自搬离案涉厂房。针对九安电子所谓解除合同及搬离事宜，毅盈科技进行了《回函》，表明系九安电子单方解除《厂房租赁合同》，毅盈科技从未同意。双方在沟通期间，九安电子提起诉讼。根据《厂房租赁合同》第4.2条约定，供电增容费用由双方承担，为办理该部分手续，毅盈科技共计支付费用187326元，九安电子应承担50%即93663元。另外，九安电子在承租期间未能合理使用租赁物导致承租厂房地板、墙面、地面、入户门等毁坏、破损无法继续使用。根据《厂房租赁合同》补充条款之约定，九安电子应将租赁物完好交付毅盈科技验收，但九安电子却擅自搬离且未完成对租赁物的修复，故修复费用应由九安电子承担。现九安电子擅自搬离案涉厂房，导致双方签署的《厂房租赁合同》已经无法履行，已构成根本违约，根据《合同法》第113条的规定，毅盈科技要求九安电子赔偿因其单方违约所造成的暂计一个季度租金损失546245.81元。因此，毅盈科技特诉所如请。九安电子辩称，增容费用系产生于毅盈科技与案外人柯顿（天津）电子医疗器械有限公司之间的租赁关系期间，与九安电子无关，且毅盈科技主张的增容费用过高，九安电子仅认可承担该费用的1/8。毅盈科技诉请主张的租赁物修复费用过高，不予认可。九安电子系按约定解除合同，不存在违约情形，故不同意承担违约损失。因此，不同意毅盈科技的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、九安电子提供：厂房租赁合同一份，拟证明双方租赁合同的约定；厂房退租通知一份，拟证明九安电子已于2019年6月28日通知毅盈科技合同解除事宜；外库退租恢复事项一份，拟证明双方已合意解约，并协商确定了租赁物的恢复事项；编号尾号为3353的公证书一份，拟证明九安电子已将租赁物进行了恢复，已完成退租义务；编号尾号为3354的公证书一份，拟证明九安电子已将租赁物的钥匙、门卡、明细及通知函寄送毅盈科技，完成租赁物的返还义务；声明一份，拟证明案外人柯顿（天津）电子医疗器械有限公司同意将其对毅盈科技的租金押金债权转由九安电子主张；厂房租赁协议（柯顿），拟证明毅盈科技与柯顿（天津）电子医疗器械有限公司曾签订租赁合同。上述证据均形式合法、内容可信，且与本案具有关联性，本院依法均予采信。毅盈科技提供：不动产权证一份，拟证明案涉厂房的权属情况；天津市东发衡器制造有限公司情况说明一份，拟证明毅盈科技有权出租案涉厂房；天津市小型建设工程施工合同、编号尾号为0705的往来收据、发票联、中国建设银行转账凭条，拟证明毅盈科技因变电器增容支出费用的情况；施工图预算书两份，拟证明租赁物的修复费用。上述两份预算书均系由毅盈科技单方形成，九安电子不予认可，本院亦不予采信。上述其他证据形式合法、内容可信，且与本案具有关联性，本院依法均予采信。二、依据上述认证意见及当事人庭审陈述，本院确认如下事实：（一）案涉厂房坐落于天津市东丽区，登记权利人为天津市东发衡器制造有限公司，不动产权证编号尾号为0322。该公司出具情况说明一份，上载“本公司所有的不动产权证编号尾号为0322的厂房一直交由毅盈科技对外出租，由毅盈科技作为签约主体，有关租赁合同纠纷均由毅盈科技处理。（二）毅盈科技与柯顿（天津）电子医疗器械有限公司签订厂房租赁合同书一份，约定柯顿公司承租厂区内大车间东南部，租赁面积为15068.82㎡，租赁期限为2014年11月1日至2017年11月1日。毅盈科技提供单独的变压器，供电增容费的手续由毅盈科技负责申办。（三）天津市东发衡器制造有限公司与天津京动机电设备有限公司签订天津市小型建设工程施工合同一份，约定工程为东丽区金桥工业园315VA安装工程项目，总造价150000元，工期自2015年3月1日至2015年3月31日。2015年3月1日，天津京动机电设备有限公司出具往来收据一份，上载“天津市东发衡器制造有限公司交来变压器安装内部工程款150000元”。2015年3月11日，天津市东发衡器制造有限公司向天津市电力公司支付外部工程费、负荷管理装置费合计37326元。（四）毅盈科技与九安电子签订厂房租赁合同书一份，合同约定：毅盈科技将厂区内大车间东南部租赁给九安电子使用，面积581㎡、单间160元/年/㎡,毅盈科技将厂区内大车间除去一层西侧租赁给九安电子使用，面积17271.42㎡、单价145元/年/㎡，以上面积合计17852.42㎡；租赁期间为2017年11月1日至2020年10月31日，租金合计每年2597300元（不含10%的开票税额）；在使用前交齐三个月租金，并由毅盈科技提供相应金额发票，九安电子承担开票费用。租金按季度结算，即九安电子每季度第三个月25-30日支付下一季度的租金。合同签订后，九安电子向毅盈科技一次性支付租金649325元；（第十一条提前终止合同）11.2未经毅盈科技书面同意，九安电子不得提前终止本合同，如九安电子确需提前解约，需提前3个月书面通知毅盈科技，且履行完毕以下手续，方可提前解约：1.向毅盈科技交回租赁物；2.交清已发生租用期间的租金及其他因本合同所产生的费用;3.应于本合同终止前一日或之前向毅盈科技支付当月租金；11.3在租赁期内毅盈科技需要九安电子提前解约，需提前3个月书面通知九安电子，方可提前解约；给予对方的信件一经发出，挂号邮件以及本合同所述地址并以对方为收件人付邮10日后或专人送至前述地址，均视为已经送达；租赁期间的水、电、煤气、物业、空调供应的费用及其他各项费用均由九安电子负担。（五）经双方确认，九安电子支付租金至2019年9月底，经核算，九安电子多付租金141222.01元。此外，因毅盈科技之前已开具增值税发票，票面税额44489.66元。（六）九安电子向毅盈科技发出厂房退租通知，上载“因我公司业务调整，对其租赁物不再进行使用，需终止厂房租赁合同书。2019年9月30日前将租赁物退出并交回”。经双方确认，毅盈科技于2019年6月28日接到上述通知。（七）2019年7月6日，经双方确认，形成外库退租恢复事项一份，对租赁物待恢复事项进行了逐一约定，共计12项。毅盈科技工作人员签字确认。毅盈科技于2019年10月29日出具预算书一份，主张上述恢复事项合计造价230010元。毅盈科技于2019年12月14日出具预算书一份，主张上述恢复事项合计造价为94250元。九安电子对上述造价不予认可。（八）九安电子将案涉厂房钥匙、库房交接单、关于厂区租赁合同解除后相关事宜的通知函、门禁卡等通过EMS邮寄给毅盈科技，上述事实经公证证实。按照EMS查询记录显示，签收时间为2019年9月28日。经毅盈科技确认，九安电子交还租赁物的时间为2019年9月28日或29日。本院认为，毅盈科技与九安电子间系房屋租赁合同关系，该合同关系未见效力瑕疵，应属合法有效，双方应如约履行各自合同义务。一、退还多付租金。经双方确认，九安电子向毅盈科技多付租金141222.01元，依法应予退还。毅盈科技要求扣除已开增值税发票税额44489.66元，但按照现有财税制度，该税款仍有退减可能，是否能够办理目前尚未确定，故本案不予涉及，待税款手续确定后，毅盈科技可另行主张。二、供电增容费用。毅盈科技与九安电子于诉争合同4.2条中约定“因办理供电增容所需费用由双方承担”，鉴于增容设备在诉争合同签订之前已安装完毕，且在合同签订后未再新增相关设备，故上述条款应指对前期增容费用的负担约定。双方未约定负担比例，基于公平原则，并考虑到折旧、受益（九安电子仅在一段时间使用，未取得所有权）等因素，本院认为该费用以九安电子负担1/3的比例为公允。据此，九安电子应向毅盈科技支付供电增容费62442元（187326元×1/3）。三、合同解除问题。双方对诉争合同第11.2条的理解存在争议。依据文义解释，“如九安电子确需提前解约，需提前3个月书面通知毅盈科技......”的约定规定于“未经毅盈科技书面同意，九安电子不得提前终止本合同”的约定之后，按照语义习惯，“如九安电子确需提前解约，需提前3个月书面通知毅盈科技......”应视为不得提前解约的例外情形，即可以提前解约的条件。从体系解释的角度，11.2条规定于“第十一条提前终止合同”项下，故11.2条应视为提前终止合同的约定。此外，11.2条的相邻条款11.3条规定“毅盈科技须提前解约的，需提前3个月书面通知九安电子，可提前解约”，该条款明显系提前解除合同的约定，故11.2条亦应作相同解释方符合对等原则。按照法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上述11.2条即应视为九安电子解除诉争合同的条件，按照该条款约定，解约条件有四：（一）提前3个月书面通知。本案中，九安电子已于2019年6月28日向毅盈科技当面送交书面解约通知；（二）交还租赁物，本案中，九安电子已于2019年9月28日交回租赁物；（三）交清租金及其他因本合同产生的费用，依据合同履行的诚信原则，该条款应理解为已确定、无争议且已发生的相关费用，本案中，九安电子已经交付无争议的相关费用；（四）应于合同终止前一日或之前向毅盈科技支付当月租金。本案中，九安电子已支付租金至2019年9月底。至此，上述解约条件已经全部成就，九安电子至此已具备合同解除权，其要求诉争合同于2019年9月28日解除，依法应予支持。毅盈科技认为九安电子提前终止合同的行为构成违约，并据此反诉主张按一个季度的租金标准确定其违约损失，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。四、租赁物修复费用。依据法律规定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。据此，九安电子在交还租赁物时应对使用期间对租赁物造成的损坏进行适当维修。双方已于2019年7月6日对租赁物应修复事项达成合意，应予遵守，但由于恢复事项约定过于笼统，双方又不能进一步协商确认，导致待恢复的具体部位、具体面积、恢复方式等均无法确定，毅盈科技亦无法提供充分证据证明租赁物出租前的状态以资对比，导致缺乏造价鉴定的前提。本院结合外库退租恢复事项约定及勘验情况，斟酌本案双方报价、租赁物用途、折旧等因素，认为毅盈科技第2项诉请的恢复费用应以60000元为公允。据此，九安电子应赔付毅盈科技租赁物修复费用60000元。五、退还押金问题。按照九安电子提供的声明，柯顿公司已将其对毅盈科技的押金债权50000元转让给九安电子，毅盈科技亦予认可，现九安电子要求扣除修门费用后由由毅盈科技返还27000元，本院依法予以支持。综上所述，九安电子及毅盈科技的诉讼请求，均部分具有事实和法律依据，本院在上述范围内依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八十条、第九十三条第二款、第九十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告天津九安医疗电子股份有限公司与被告天津毅盈科技企业孵化器有限公司签订的《厂房租赁合同书》于2019年9月28日依法解除；二、被告天津毅盈科技企业孵化器有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告天津九安医疗电子股份有限公司返还多付租金141222元、押金27000元，合计168222元；三、反诉被告天津九安医疗电子股份有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告天津毅盈科技企业孵化器有限公司支付供电增容费用62442元、租赁物修复费用60000元，合计122442元；上述二、三项抵销后，被告天津毅盈科技企业孵化器有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告天津九安医疗电子股份有限公司支付45780元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告天津九安医疗电子股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告天津毅盈科技企业孵化器有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取1832元，由被告天津毅盈科技企业孵化器有限公司负担。反诉案件受理费减半收取5571元，由反诉原告天津毅盈科技企业孵化器有限公司负担4642元，由反诉被告天津九安医疗电子股份有限公司负担929元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 张 梁二〇二〇年一月七日书记员 卢思霖本判决所依照的法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。