福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初2328号 原告（反诉被告）：福州中昊通信技术有限公司，住所地福建省福州市五一中路36号高桥大厦一楼，统一社会信用代码91350103772948352K。 法定代表人：林曙升，执行董事。 委托诉讼代理人：王茂盛，福建佐佑律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴宪夫，福建佐佑律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：杨志伟，男，1976年8月10日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：杨瑞田，福建闽润律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）福州中昊通信技术有限公司（以下简称“中昊公司”）与被告（反诉原告）杨志伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告中昊公司的法定代表人林曙升、委托诉讼代理人王茂盛，被告杨志伟及其委托诉讼代理人杨瑞田到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 中昊公司向本院提出诉讼请求：1.判令中昊公司、杨志伟于2014年8月16日签订的《房屋租赁合同》自2019年5月1日起解除；2.判令杨志伟向中昊公司返还租赁押金156000元；3.判令杨志伟向中昊公司支付违约金156000元，并向中昊公司赔偿装修损失200000元、营业损失156000元；4.本案诉讼费用由杨志伟承担。事实和理由：中昊公司（合同乙方）、杨志伟（合同甲方）于2014年8月16日签订一份《房屋租赁合同》，合同主要条款约定：杨志伟将福州市（详见合同附件平面图）出租给中昊公司；租赁期限六年，自2014年8月16日至2020年8月15日，房屋租金每月52000元；房屋租金按月支付，另付押金三个月为156000元；在租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前三个月通知对方，经得双方协商同意后，方可解除协议，甲方无故解除合同的，应当赔偿乙方相当于押金数额的违约金（即156000元），并赔偿乙方装修损失。上述合同签订后，中昊公司投入605750元用于案涉房屋的装修，并持续按约履行合同义务，但杨志伟却严重违约。案涉房屋系由杨志伟从他人处承租并转租给中昊公司，签订本合同时，杨志伟告知原租赁期至2024年，所以双方约定租赁期限至2020年8月15日。但是，房屋所有权人福州市轻集体工业联社于2018年4月份告知中昊公司，原租赁期仅至2019年4月30日，期限届满将收回案涉房屋，并在案涉房屋张贴招租告示，明确声明案涉房屋原租赁期将于2019年4月份到期，已委托福州海峡纵横资产租赁电子竞价平台上网竞租。期间，杨志伟没有以任何方式告知中昊公司原租赁期至2019年4月30日的情况，导致中昊公司正常经营受到显著影响。由于上述情形，中昊公司、杨志伟签订的《房屋租赁合同》已经无法继续履行，杨志伟构成严重违约。杨志伟的违约行为给中昊公司造成巨大的经济损失，包括装修损失及营业损失等，根据合同约定及法律规定，杨志伟应向中昊公司支付违约金及赔偿中昊公司装修损失、营业损失。为此，中昊公司诉至本院，提出上述诉讼请求。 杨志伟辩称：1.中昊公司借讼争房屋产权人重新招租为由拒不支付房租并解除讼争合同，违背诚实信用原则。中昊公司作为承租人，其对租赁房屋权属及使用情况负有审慎审查的义务，中昊公司在签订讼争合同时，就已明知房屋产权人为福州市二轻集体工业联社，也知道陈涵潇是通过公告竞标的方式取得承租权，并知道公告招租的租赁期限是5年，但仍然与杨志伟签订6年的租赁合同。而后，中昊公司因租金过高要求杨志伟减租遭拒，便以产权人重新招租为由要求解除讼争合同，实有违诚实信用原则；2.中昊公司因自身违约所造成的损失应由其自行承担。产权人虽对讼争房屋重新发布招租公告，但并未影响中昊公司承租、使用房屋，其合法权益并未受到侵害，讼争合同也不存在无法继续履行的情形。在此情况下，中昊公司拒绝支付租金并要求解除讼争合同已构成违约，所造成的所有损失应由中昊公司自行承担。综上所述，中昊公司违背诚信、恶意解约，无权要求解除合同，亦无权要求杨志伟支付其违约金及赔偿损失，恳请法院驳回中昊公司的诉讼请求。 杨志伟向本院提出反诉诉讼请求：1.判令杨志伟与中昊公司于2014年8月16日签订的《房屋租赁合同》自2019年6月1日起解除；2.判令中昊公司向杨志伟支付违约金156000元；3.判令中昊公司向杨志伟支付2019年5月1日至5月31日的租金60196.5元，并自2019年6月1日起按照《房屋租赁合同》约定的月租金标准（即2019年6月1日至2019年9月30日每月租金为60196.5元，2019年10月1日起每月租金为63206.33元）向杨志伟支付房屋占用费，至中昊公司向杨志伟交还租赁房屋之日止；4.本案诉讼费用由中昊公司承担。事实和理由：2014年4月30日，杨志伟与案外人陈涵潇签订《房屋租赁合同》，陈涵潇将座落于福州市台江区高桥大厦一、二层（面积约1650平方米）出租给杨志伟，租赁期限自2014年5月1日起至2024年4月30日止。同年8月16日，杨志伟与中昊公司签订《房屋租赁合同》，杨志伟将承租的高桥大厦一层出租给中昊公司，租期自2014年8月16日至2020年8月15日，月租金52000元，自2016年10月1日起，每年月租金以上一个年度的月租金为基数递增5%，租金按月支付，每月支付下个月的房租，租赁押金156000元。合同另约定一方无故解除合同的，应赔偿另一方相当于押金数额的违约金；承租方如无故拖欠房屋租金达30天，出租方可以终止合同，并要求承租方承担全部损失等。合同签订后，双方均依约履行合同。但自2019年5月1日起，在无任何影响中昊公司承租、使用租赁房屋的情况下，中昊公司开始拒绝支付租金，并以租赁房屋由产权人在网上竞租为由起诉要求解除租赁合同。另一方面中昊公司却仍然继续占有、使用租赁房屋，导致杨志伟需每月为其垫付6万余元的租金。现中昊公司拖欠租金已逾30日，且经杨志伟催告后仍拒绝支付租金，其行为已构成违约，杨志伟有权要求解除合同，并要求中昊公司承担违约责任。为此，杨志伟提出上述反诉请求。 中昊公司辩称：1.杨志伟构成违约，中昊公司依法享有合同解除权。租赁房屋的产权人是福州市二轻集体工业联社，福州市二轻集体工业联社确认，原租赁期限仅至2019年4月30日，但是，杨志伟和中昊公司签订的《房屋租赁合同》却约定租赁期至2020年8月15日，杨志伟显然无权超越前手租赁合同的约定出租租赁房屋。并且，签订《房屋租赁合同》时及租赁期间，杨志伟亦从未如实告知中昊公司该情况，杨志伟显然欺诈中昊公司。2019年4月22日及2019年7月30日，福州市二轻集体工业联社委托福州海峡纵横电子竞价平台，且采用电子竞价方式对租赁房屋公开招租，招租公告中明确约定，租赁用途为办公，未经书面同意不得改变租赁用途，不得转租，因此，因杨志伟的责任，杨志伟和中昊公司签订的《房屋租赁合同》事实上已经履行不能，杨志伟不是适格的出租人，无权在2019年5月1日以后继续将租赁房屋出租给中昊公司。由上，杨志伟显然构成违约，中昊公司依法享有合同解除权；2.中昊公司没有违约，杨志伟不享有合同解除权。虽然杨志伟于2019年5月25日向中昊公司发函催缴租金，但中昊公司已经就双方的纠纷于2019年5月10日向法院起诉，双方权利义务关系应以司法裁判为准。中昊公司完全愿意支付2019年5月1日至2019年6月29日的占用费，但中昊公司只能向适格权利人支付，而杨志伟没有提供证据证明其为适格权利人。综上，杨志伟反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回其全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月30日，案外人陈涵潇（甲方）与杨志伟（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将座落在台江区五一中路36号高桥大厦（高厦大楼）房屋出租给乙方使用；2.乙方承租该房屋作为商业使用；3.租赁期限自2014年5月1日起至2024年4月30日。该合同还就其他事项进行了约定。陈涵潇在该合同落款“甲方”处签名、捺印，杨志伟在该合同落款“乙方”处签名、捺印，在本人姓名后加注“（法人）福建福林酒店有限公司”字样，并加盖“福建福林酒店有限公司”公章。 2014年8月16日，杨志伟（出租方、甲方）与中昊公司（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1.租赁地址：福州市；2.租用期限：甲方同意乙方租用六年：自2014年8月16日至2020年8月15日；3.房屋租金：每月52000元。自租赁期第三年起（2016年10月1日起），每年月租金以上一个年度的月租金为基数的5%递增；4.付款方式：房屋租金按月支付，每月支付下个月的房租；另付押金三个月，为156000元。合约到期时，甲方验收无误情况下，将全部押金退还乙方，不计利息；5.租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任并赔偿甲方全部损失：……（2）乙方无故拖欠房屋租金达30天……6.履约保证金支付方式：签订本合同三日内甲方收到乙方所支付的三个月押金后本合同方可生效；7.双方责任及义务：……（2）无论在任何情况下，乙方都不能将押金转换为房屋租金；（3）甲方保证其为租赁房屋的适格权利人，有权出租租赁房屋，如因产权人或第三人提出异议导致乙方无法正常使用租赁房屋的，一切责任由甲方承担；……（6）在租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前三个月通知对方，经得双方协商同意后，方可解除本协议；乙方无故解除的，应当赔偿甲方相当于押金数额的违约金（即156000元）；甲方无故解除合同的，应当赔偿乙方相当于押金数额的违约金（即156000元），并赔偿乙方装修损失。该合同还就其他事项进行了约定。杨志伟在该合同落款“出租方（甲方）”处签名、捺印，中昊公司在该合同落款“承租方（乙方）”处加盖公章。该合同签订当日，中昊公司依约向杨志伟支付了租赁押金156000元，杨志伟依约将租赁房屋交付给中昊公司使用，中昊公司在租赁房屋开设三星品牌产品售后服务点。 2019年4月22日，福州海峡纵横电子竞价平台运营中心发布《五一中路高厦大楼一层部分店面（北侧）招租公告》，采用电子竞价方式对福州市台江区五一中路高厦大楼一层部分店面（北侧）进行公开招租。2019年7月30日，福州海峡纵横电子竞价平台运营中心再次发布公开招租公告，对前述店面进行公开招租。 2019年5月25日，杨志伟向中昊公司发出一份《告知函》，内容为：“根据贵我双方于2014年8月16日签订的位于福州市台江区高桥大厦（高厦大楼）一层的租赁合同约定，自2019年5月1日起租金金额：60196.5元。我方多次与贵方联系，催收贵方5月租金，但贵方一直未能及时支付。鉴于贵方的违约行为，特此声明如下：请您在接到本通知7日之内向我方缴清所欠租金。逾期，我们将按照贵、我双方签订的《房屋租赁合同》约定，解除与您的《房屋租赁合同》，并追究您的违约责任。”中昊公司收到该函件后，于2019年5月29日向杨志伟发出一份《回复函》，内容为：“贵方催缴2019年5月份租金的《告知函》收悉，为厘清责任，特回复如下：根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》，租赁期限至2020年8月15日，但是，房屋所有权人福州市轻集体工业联社声明该房屋其出租期限仅至2019年4月份，并将该房屋上网竞租，据悉，中标承租人为陈涵潇。为此，为维护我司合法权益，我司向台江法院起诉要求解除合同等，贵方亦已应诉。鉴于上述，我司暂不予支付租金／占用费。若法院生效判决确定贵我双方签订的《房屋租赁合同》继续履行及／或我司应向贵方支付租金／占用费，届时我司将足额支付。”杨志伟确认其已收到该函件。 2019年6月29日，中昊公司将福州市台江区高桥大厦（高厦大厦）一楼北侧店面（以下简称“讼争房屋”）移交给杨志伟，杨志伟于同日接收，双方签署了《移交单》。 诉讼中，中昊公司于2019年6月10日向本院提出评估申请，要求对中昊公司的装修损失（即位于福州市租赁店铺根据约定租赁期限扣除折旧后目前的装修余值）进行评估。本院经摇号确定委托福建财经房地产估价有限公司对该房屋于2019年7月16日的装修的市场价值进行评估，结论为：估价对象在价值时点且满足估价假设和限制条件下的装修价值为53735元。 诉讼中，中昊公司向本院提交了一份招租通知，内容为：“福州市二轻集体工业联社位于高厦大楼的一楼部分店面（北侧）、二楼及地下室的房屋将于4月份到期，现已委托福州海峡纵横资产租赁电子竞价平台上网竞租，具体事项请上网点击福州海峡纵横网关注，欢迎有意承租者踊跃竞租。”该通知未载明落款时间及发出单位。中昊公司陈述，该通知于2019年4月中旬张贴于讼争房屋门口。 诉讼中，中昊公司陈述：其与杨志伟签订《房屋租赁合同》时，只看到了杨志伟与案外人陈涵潇签订的房屋租赁合同，并未看到陈涵潇与福州市二轻集体工业联社签订的房屋租赁合同。杨志伟陈述：2014年4月30日其与案外人陈涵潇签订《房屋租赁合同》时，陈涵潇只是告知杨志伟其有转租权，但杨志伟并未要求陈涵潇出具其有权对外转租的相关材料；杨志伟有见到福州市二轻集体工业联社与陈涵潇签订的房屋租赁合同，但合同上约定的租赁期限现在已记不清了；2014年4月30日签订的《房屋租赁合同》中乙方为杨志伟，因承租该房屋是为开设酒店使用，故在乙方处加盖了“福建福林酒店有限公司”的公章。中昊公司、杨志伟双方均确认：1.中昊公司支付租金至2019年4月30日，自2019年5月1日起未支付租金；2.福州海峡纵横电子竞价平台运营中心于2019年4月22日、2019年7月30日发布的《五一中路高厦大楼一层部分店面（北侧）招租公告》中载明的招租标的“福州市台江区五一中路高厦大楼一层部分店面（北侧）”即为双方于2014年8月16日签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋福州市，《招租公告》所附照片亦为本案讼争房屋。 本院认为，中昊公司、杨志伟就讼争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。中昊公司自2019年5月1日起未支付租金，其实际使用讼争房屋至2019年6月29日，且其并未举证证明2019年4月30日之后有其他人向其提出支付租金的主张，根据合同相对性原理，中昊公司仍应按合同约定的租金标准向杨志伟支付讼争房屋自2019年5月1日起至2019年6月29日期间的租金。根据中昊公司、杨志伟签订的《房屋租赁合同》约定，中昊公司应自2014年10月起向杨志伟支付租金，起始租金为每月52000元，自租赁期第三年起（2016年10月1日起），每年月租金以上一个年度的月租金为基数的5%递增。诉讼中，杨志伟提出自2019年5月1日至2019年9月30日期间的月租金标准为60196.5元，与按照合同约定的租金递增方式计算结果一致，故中昊公司应向杨志伟支付拖欠的讼争房屋自2019年5月1日起至2019年6月29日止的租金118386.45元（60196.5+60196.5×29/30）。对于杨志伟的反诉请求中未超过本院上述确认部分，本院予以支持。 2019年4月22日，福州海峡纵横电子竞价平台运营中心发布《五一中路高厦大楼一层部分店面（北侧）招租公告》后，中昊公司仍继续占有使用讼争房屋直至其于2019年6月29日将讼争房屋交还杨志伟，故讼争店面被公开招租并未影响中昊公司实际使用讼争房屋。中昊公司提交的招租通知仅载明讼争房屋已上网竞租，中昊公司亦可就讼争房屋参与网上竞租。该招租通知未体现实际使用人应搬离的内容，中昊公司亦未提交证据证明其曾收到要求提前搬离讼争房屋的通知，故对于中昊公司关于讼争房屋原租赁期限已于2019年4月30日届满，导致中昊公司正常经营受到显著影响，中昊公司、杨志伟签订的《房屋租赁合同》已经无法继续履行的陈述，本院不予采信，中昊公司据此要求确认其与杨志伟于2014年8月16日签订的《房屋租赁合同》自2019年5月1日起解除的诉请，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”现杨志伟以中昊公司无故拖欠房屋租金达30天为由要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，但杨志伟并未举证证明其在本案中提出要求确认该合同自2019年6月1日起解除的反诉请求之前，曾向中昊公司送达了要求解除该合同的通知。故对于杨志伟要求确认其与中昊公司于2014年8月16日签订的《房屋租赁合同》自2019年6月1日起解除的反诉请求，本院不予支持。 诉讼中，中昊公司、杨志伟均要求确认双方于2014年8月16日签订的《房屋租赁合同》已解除，且中昊公司已于2019年6月29日将讼争房屋返还给杨志伟，故本院确认该合同已于2019年6月29日经中昊公司、杨志伟双方协商一致解除。对于中昊公司以杨志伟无故解除合同为由要求杨志伟支付违约金156000元的诉请，以及杨志伟以中昊公司无故解除合同为由要求中昊公司支付违约金156000元的反诉请求，本院均不予支持。 中昊公司基于对杨志伟与案外人陈涵潇之间签订的《房屋租赁合同》的信任，而与杨志伟签订《房屋租赁合同》，且中昊公司与杨志伟签订的合同约定租期在杨志伟与陈涵潇签订的合同约定租期之前届满，该约定有效。诉讼中，经本院委托评估，确定讼争房屋在2019年7月16日的装修价值为53735元，现本院确认中昊公司、杨志伟双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月29日解除，故本院酌情认定杨志伟向中昊公司补偿装修残值损失32241元。对于中昊公司要求杨志伟赔偿装修损失的诉请中超过本院上述确认部分，本院不予支持。中昊公司并未举证证明其营业损失的具体金额情况以及其遭受营业损失与杨志伟的行为之间具有因果关系，故对于中昊公司要求杨志伟向其赔偿营业损失156000元的诉请，本院不予支持。 根据中昊公司、杨志伟双方签订的《房屋租赁合同》，合同签订时，中昊公司向杨志伟支付押金156000元，合同到期时，杨志伟验收无误情况下，将全部押金退还中昊公司，不计利息。现该合同已解除，中昊公司已于2019年6月29日将讼争房屋交还给杨志伟，故在中昊公司向杨志伟付清拖欠的2019年5月1日至2019年6月29日期间的租金后，杨志伟应向中昊公司退还押金156000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下： 一、福州中昊通信技术有限公司、杨志伟于2014年8月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月29日解除。 二、福州中昊通信技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向杨志伟支付拖欠的2019年5月1日至2019年6月29日期间的租金118386.45元。 三、杨志伟应于福州中昊通信技术有限公司实际履行上述第二项判决之日起十日内向福州中昊通信技术有限公司退还押金156000元。 四、杨志伟应于本判决生效之日起十日内向福州中昊通信技术有限公司补偿装修残值损失32241元。 五、上述第二、三、四项相抵后，杨志伟应于本判决生效之日起十日内向福州中昊通信技术有限公司支付69854.55元。 六、驳回福州中昊通信技术有限公司的其他诉讼请求。 七、驳回杨志伟的其他反诉请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11800元，由福州中昊通信技术有限公司负担7735元，由杨志伟负担4065元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费5599元，由福州中昊通信技术有限公司负担1334元（于本判决生效后七日内交纳），由杨志伟负担4265元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  钱苏闽 人民陪审员  李 芬 人民陪审员  刘瑞英 二〇二〇年一月十六日 法官助理江紫沫 书记员郭楚楚 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。