河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1402民初10843号原告(反诉被告)：中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处，住所地商丘市梁园区神火大道556号。负责人：刘建军，职务：书记。委托诉讼代理人：燕雪松、张泽铭，河南坦言律师事务所律师。被告（反诉原告）：商丘市天伦商贸有限公司，住所地商丘市神火大道3号综合楼231号。统一社会信用代码914114027648664298。法定代表人：谢永玉，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王万君、王恩娟，河南尊典律师事务所律师。原告中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处（以下简称商丘房管处）与被告商丘市天伦商贸有限公司（以下简称天伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，被告天伦公司提起反诉,本院依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理，原告商丘房管处委托诉讼代理人燕雪松，被告天伦公司委托诉讼代理人王万君、王恩娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商丘房管处向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原、被告签署的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》；2、请求依法判令被告立即腾退占用的位于商丘市梁园区神火大道556号（坐落号：济豫字第××号）天伦家具城项目；3、请求依法判决被告支付拖欠房地产占用费（租金）375.4275万元及违约金84.99万元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月1日，原告依据军队全面停止有偿服务的工作部署要求，结合场地现状为了维护社会稳定，经与被告协商签署了军队《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》。协议签订后，被告没有履行协议约定义务，截止到2019年9月30日，仍处于拖欠房地产占用费（租金）状态。根据协议第四条、第十条、第十一条的约定，我方对被告催收后，被告仍未支付所欠房地产占用费（租金），已构成严重违约。给我方管理造成巨大困难，我方书面通知被告解除协议，并要求被告承担违约责任，但是被告拒绝腾退场地。为了依法维护军队资产的安全，依法维护原告的管理职责，特提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。被告天伦公司答辩、反诉称：一、被告没有违约行为。自2006年10月1日起被告承租原告位于商丘市梁园区神火大道556号房屋从事天伦家具城项目，由于多年以来涉案房屋配电房电缆线、货梯、消防、扶梯等长期存在问题，且货梯、扶梯、消防等设备均已达到报废期限，这些设备也实际已经不能正常使用，有关单位拒绝发放年检合格手续，造成商场不能正常经营。2018年被告多次向原告提出申请，要求更换货梯、扶梯、配电电缆、更换消防系统设施设备，以保证商场安全使用。原告承诺签订房地产停偿委托管理项目整改协议时一并处理解决设施设备等问题，但自原告和被告于2018年7月1日签订《房地产停偿委托管理项目整改协议》至今原告仍未解决以上问题，因此，被告无奈只能拖欠部分租金以促使原告解决，被告没有违约行为。二、原告不享有合同解除权。本案中，被告未按时支付租金的原因系原告在双方签订《房地产停偿委托管理项目整改协议》的一年后仍未能解决更换货梯、扶梯、配电电缆恢复、更换消防系统设施设备等问题，系原告违约在先，因此，原告不享有合同解除权。三、原告无权依照《房地产停偿委托管理项目整改协议》收取被告自2018年7月1日至今的租金。1、由于原告没有履行为被告更换电梯、消防设施等承诺，造成商场不能正常营业，商户大量流失，被告收入大幅度减少。2、《房地产停偿委托管理项目整改协议》在2019年4月才由原告的上级单位批准生效，在2019年4月前，双方并没有协议，原告无权按照协议收取被告租金。原告的诉讼请求应当驳回。反诉请求为：1、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失310万元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：自2006年起至2018年6月30日，反诉原告一直租赁反诉被告位于商丘市神火大道××号房屋，并按照约定向反诉被告支付了租金。该房屋在2002年建设时，反诉原告就以建商场定金的方式出资120万元，租赁过程中为天伦家具城进行广告宣传，花去了数百万元，使天伦家具城在商丘市具有较高的知名度，反诉原告向反诉被告支付的租金和周边商场租金相比属于较高的价位。2018年初以来，因商场货梯、扶梯均已经达到报废期限，有关单位拒绝发放年检合格手续，消防设施严重老化，造成商场不能正常经营。反诉原告多次以书面形式要求反诉被告更换商场货梯、扶梯、消防设施，反诉被告一拖再拖。2018年7月I日，反诉被告以上级要求为名，要求反诉原告与其签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，在协议签订后反诉原告又多次书面要求反诉被告更换商场货梯、扶梯、消防设施，反诉被告一拖再拖。由于商场无法正常使用电梯等设备，造成商场商户经营困难，大量商户撤场，给反诉原省造成经济损失达310万元以上，反诉被告的行为己经构成违约。反诉原告特提起反诉，请求人民法院查明事实，依法支持反诉请求。原告对被告反诉答辩称：被告天伦公司反诉请求不能成立。该反诉曾经一审、二审法院审理，依法认定天伦公司的反诉请求无事实和法律依据，反诉不能成立。天伦公司反诉原合同的部分在原一二审判决书中已经作出判决，与本案不是同一法律关系。天伦公司反诉该整治协议后的部分，在合同第十二条约定“（一）乙方对甲方所出租的房地产及现有配套设施设备等，用于从事家具商场经营，乙方依法自主经营，自负盈亏，按规定办理各种证照和行业审批手续，照章纳税，自行处理经营活动中所发生的一切纠纷，甲方对乙方承租房地产后进行的经营行为或与外界发生的经济纠纷不承担任何责任，但负有对乙方使用房地产进行检查监督的职责和权力。（二）乙方负责所承租的房地产内的房屋、道路及水、电、管线、消防等附属设施设备的维护和管理，所产生的费用由乙方承担。”根据该约定对现有配套设施设备是明知的，出租方对乙方承租后所进行的经营行为不承担任何责任，对附属设施设备的管理和维护由承租方负责，所产生的费用由承租方承担。天伦公司关于该整治协议签订后的反诉请求不符合双方约定，没有事实法律依据。本案争议焦点问题是：原告起诉及被告反诉是否具有事实和法律依据，起诉及反诉请求能否得到支持。经审理查明认定事实如下：原告商丘房管处位于商丘市梁园区神火大道556号房产（坐落号济豫字第0020A号天伦家具城项目）2011年8月26日出租给被告天伦公司使用，双方签订了《军队房地产租赁合同》。租赁合同约定租赁期限自2011年10月1日起至2016年9月30日止。租赁期满后原告向被告送达《关于签订维护看管协议的通知》，主要内容为可继续履行原租赁合同至2016年12月31日，按照原合同租金标准按月收取房地产占用费，待租赁新政策出台后，再按照新政策处理。后被告天伦公司继续租赁使用该处房产经营家具。2017年5月原告诉至本院，要求被告返还租赁房屋、给付实际占用期间租金等，被告天伦公司提出反诉，要求赔偿其损失221.277万元，本院于2017年11月17日作出（2017）豫1402民初3619号民事判决书，判决：一、被告商丘市天伦商贸有限公司返还原告中国人民放军济南军区房地产管理局商丘办事处坐落于商丘市神火大道××号天伦家具城租赁房屋，于本判决生效之日起60日内履行完毕。二、被告商丘市天伦商贸有限公司支付原告中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处实际占用租赁房屋期间的租金计算至2017年4月30日为156.3416万元;2017年4月30日至本判决生效之日止期间的租金按原合同租金标准422.3万元/年计算。三、驳回原告中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处其他诉讼请求。四、驳回被告商丘市天伦商贸有限公司的反诉请求。上述判决作出后，被告天伦公司不服上诉至商丘市中级人民法院，2018年2月22日商丘市中级人民法院作出（2018）豫14民终423号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。随后原告商丘房管处申请本院强制执行，在执行期间，原、被告双方又对房屋租赁使用进行了协商，被告天伦公司就租赁房屋的消防设施、电扶梯、货梯书面要求原告商丘房管处维修更换，原告回复待签订房地产停偿委托管理项目整改协议时一并处理解决，在2018年6月30日之前务必履行法院判决并按照上级精神和要求签订房地产停偿委托管理项目整改协议后，对该项目的诉讼进行结案。2018年7月2日被告天伦公司将本院（2017）豫1402民初3619号民事判决书确定的房屋租金履行完毕，但被告持续占有使用该房产经营家具，并未返还租赁房屋。2018年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》一份，主要内容为：根据军队全面停止有偿服务政策和国家法律规定，为确保房地产租赁停偿委托管理项目顺利实施，就房地产停偿项目整治相关事宜达成如下协议：第一条项目地址位于河南省商丘市梁园区神火大道556号（坐落号济豫字第0020A号天伦家具城项目），原合同出租面积为18788号平方米，原合同租赁期限为5年，自2011年10月1日至2016年9月30日，原合同租金为年租金422.3万元（首年年租金410万元），原合同租赁用途为家具商场。第二条实测出租面积为18788平方米。第三条整治后租赁期限为自2018年7月1日至/年/月日。第四条经评估机构评估和甲乙双方协商，整改后租金调整为当年租金424.59万元，乙方每6个月支付一次租金，一次性交清，以后租金按照规定提前一个月一次性交付6个月的租金，先交租金后使用房地产，否则视为违约。第九条本协议经双方签字(盖章)后,须经战区级单位批准后生效。第十条合同履行期间乙方不能按时缴纳租金，除应承担合同年度标的额20%的违约金外，甲方有权选择合同继续履行或者解除。第十二条附加条款约定：（一）评估租金参照期限5年，具体整治后租赁期限在实施委托管理时按照相关政策执行，乙方对甲方所出租的房地产及现有配套设施设备等，用于从事家具商场经营。（二）乙方负责所承租的房地产内的房屋、道路及水电、管线、消防等附属设施的维护和管理，所产生的费用由乙方承担。（五）原合同房地产租赁保证金40万元，仍作为该房地产租赁停偿委托管理整治协议的履约保证金，该保证金不计付利息，乙方租用该房地产期间该保证金不能转为租金。《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》签订后，原、被告未按照约定方式收取和给付租金，2018年10月31日被告天伦公司支付7月份租金15万元，2018年11月7日被告支付租金12万元，2018年11月8日被告支付租金6万元（11月9日开具收费票据并记载7月份部分租金）；2018年11月29日被告支付租金6.2万元，2018年12月3日被告支付租金8万元，2018年12月28日，被告支付租金20万元（收费票据记载为8月部分租金）；2019年1月28日被告支付租金14万元、4万元；2019年1月30日被告支付租金2万元，2019年3月5日被告支付租金11万元；2019年4月9日被告支付租金18万元；2019年4月15日，被告支付租金7万元；2019年5月20日被告支付租金9万元；2019年6月10日被告支付租金5.01万元；2019年6月28日被告支付租金5.3万元；2019年7月15日被告支付租金7.8万元，2019年8月19日被告支付租金5.01万元。上述租金共计155.32万元。2019年4月9日中国人民解放军联勤保障部队批准了双方签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》。在整治协议履行中被告天伦公司要求原告更换电梯、消防设施等，并没按约定时间、方式给付租金，2019年9月24日，原告商丘房管处向被告天伦公司发送《关于解除房地产租赁停偿委托管理项目整治协议事（函）》，内容为：2018年7月1日，原济南军区房地产管理局商丘办事处与商丘市天伦商贸有限公司订了军队房地产租赁停偿委托管理项目整治协议，按照协议相关条款你公司没有执行落实，截止到2019年9月30日，拖久应缴租金375.4275万元。按照军委政策委托管理项目按照整治协议移交融通公司经营管理，2019年9月5日，融通地产(河南)有限责任公司资产接收组来对该项目进行现地核查时，你公司不配合工作，提出一些整治协议之外的要求，导致融通地产(河南)有限责任公司对该项目不予接收。2019年9月10日，片区委托河南坦言律师事务所来函，要求你公司按照整治协议约定支付所欠租金，同时配合部队与融通地产(河南)有限责任公司进行资产移交，你公司2019年9月19日回复，依然坚持之前的要求。鉴于此，片区研究决定对你公司进行诉讼，解除2018年7月1日签订的军队房地产租赁停偿委托管理项目整治协议，追缴所欠租金，清除你们公司承租该房地产，一切后果由你公司负责并承担。后原告商丘房管处诉至本院。上述事实，有生效判决，《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，《关于解除房地产租赁停偿委托管理项目整治协议事（函）》，付款银行明细，收费票据，庭审笔录等在卷证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告商丘房管处在与被告天伦公司房屋租赁合同期满后，虽经诉讼判决返还房屋，但原、被告双方并未实际履行生效判决，原告房屋一直由被告租赁用于家具经营。原告商丘房管处与被告天伦公司2018年7月1日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》第九条约定“本协议经双方签字(盖章)后,须经战区级单位批准后生效”，2019年4月9日中国人民解放军联勤保障部队批准前《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》为未生效合同。在《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》中约定具体整治后租赁期限在实施委托管理时按照相关政策执行，租赁期限也只有开始时间，没有结束租赁时间，故此，生效的整治协议为不定期租赁合同，依照法律规定当事人可以随时解除。原告要求解除《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，已于2019年9月24日履行了不定期租赁出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人的义务，该诉求于法有据，依法予以支持。因涉案租赁房屋面积较大，经营商户众多，应给予被告及商户寻找新的经营场所及搬迁的合理期限，以60日为适当。《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》约定年租金为424.59万元，自2018年7月1日至2019年9月30日，被告实际占用使用原告房地产进行经营活动，应当按照约定金额给付租金，该期间租金共计?530.7375?万元，扣除已给付的155.32万元，尚有?375.4175?万元被告应当给付，原告要求被告给付租金375.4175?万元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告在诉讼过程中要求2019年9月30日以后租金按整治协议约定年租金424.59万元计算至返还房屋之日止，结合家具商场搬迁需要合理期限，本院酌定支持2019年9月30日以后租金计算至解除协议判决生效之日止。原告要求被告支付违约金84.99万元，因《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》2019年4月9日被批准前为未生效合同，不能产生请求对方履行合同主要权利义务的法律效力，履行过程中原告也未按《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》收取租金，而是事后逐月计算收取，被批准后生效协议亦无终止期间，为不定期租赁合同，且双方就租赁房屋消防、电梯等设施更换一直交涉，原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。诉讼中，被告天伦公司称2018年7月2给付一笔368833元系2018年7月份以后租金，因原告提交的票据明确记载是2018年6月份租金，对票据记载内容本院予以采信。被告天伦公司反诉请求赔偿经济损失310万元，因协议约定“乙方负责所承租的房地产内的房屋、道路及水电、管线、消防等附属设施的维护和管理，所产生的费用由乙方承担”，反诉原告未能提交反诉请求有效证据，应承担举证不能的法律后果，对反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处与被告商丘市天伦商贸有限公司签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》。二、被告商丘市天伦商贸有限公司于本判决生效之日起六十日内返还原告中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处位于河南省商丘市梁园区神火大道556号的房屋（坐落号：济豫字第××号）。三、被告商丘市天伦商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处2019年9月30日前欠付租金375.4175万元；2019年9月30日以后租金按约定年租金424.59万元计算至解除协议判决生效之日止。四、驳回原告中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告商丘市天伦商贸有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费43630元，减半收取21815元，由被告商丘市天伦商贸有限公司负担18416元，原告中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处负担3399元。反诉费15800元由反诉原告商丘市天伦商贸有限公司负担。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  戴彦欣二〇二〇年一月二十日书记员  夏孟娅