铜川市耀州区人民法院     民 事 判 决 书     (2019)陕0204民初2349号       原告:冯艳芳，女，汉族，住富平县。     委托诉讼代理人：张玉霞，陕西兰天律师事务所律师。     被告:铜川市新区华阳美佳物业管理有限责任公司。住所地：铜川市新区。     法定代表人：王亚军，该公司执行董事。     被告:铜川新区新华联商贸有限责任公司。住所地：铜川市新区。     法定代表人：王军军，该公司执行董事。      被告:王亚军，男，汉族，住铜川市宜君县。  被告:王军军，男，汉族，住铜川市宜君县。   原告冯艳芳与被告铜川市新区华阳美佳物业管理有限责任公司（以下简称美佳物业公司）、铜川新区新华联商贸有限责任公司（以下简称新华联商贸公司）、王亚军、王军军租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序,于2019年12月7日公开开庭进行了审理。原告冯艳芳及其委托诉讼代理人张玉霞，被告美佳物业公司法定代表人既被告王亚军、 新华联商贸公司法定代表人既被告王军军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告冯艳芳向本院提出诉讼请求：一、四被告立即共同恢复原告位于铜川市新区XX座XX广场XX号建筑面积32.48平方米商铺原状，并向原告返还该商铺；二、四被告共同支付原告租金7795.2元，并以7795.2元为基数，从2017年5月1日起至实际支付之日按照年利率6%支付原告违约金；三、四被告按照11692.8元/年的租金标准，赔偿原告2018年5月1日起至实际交还商铺之日的租金损失；四、四被告承担实际交付商铺之前物业管理费、卫生费、取暖费、水电费；五、四被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系铜川市新区XX座XX广场XX号建筑面积32.48平方米商铺业主。被告美佳物业公司管理银座商场物业，让原告与马某某签订租赁合同，约定马某某租赁原告162号商铺，租期三年，至2018年4月27日止，第一年不收租金，第二年租金10元/平方米/月，第三年租金20元/平方米/月，租金提前一个月支付，一次性支付一年。被告美佳物业公司对马某某履行合同义务承担保证责任。合同签订后，马某某没有履行合同义务，被告美佳物业公司擅自将原告商铺交由被告新华联商贸公司使用，由新华联商贸公司承继上述租赁合同承租人的权利义务。新华联商贸公司将商场内其他商铺打通，拆除吊顶，用于开办超市。被告新华联商贸公司按照原告与马某某签订租赁合同的租金标准支付了第二年租金后再未支付原告租金，原告找四被告解决，时至今日，被告既不支付拖欠原告租金，也不向原告返还商铺。为维护原告的合法权益，提起诉讼。   被告美佳物业公司、王亚军辩称，不同意原告的诉讼请求，被告承诺对马某某与原告签订的租赁合同承担担保责任，并未与新华联商贸公司、王军军签订担保合同，所以原告与新华联商贸公司、王军军之间的合同不承担担保责任。   被告新华联商贸公司、王军军辩称，原告陈述的内容不符合客观事实，一、原告与马某某签订的合同中没有恢复原状的约定，按该合同执行，新华联商贸公司也就是新华联超市，已经在2017年10月21日宣布倒闭解散员工。该商铺属于原告的财产，新华联超市并未占有，一直闲置着，是原告放弃使用价值，让被告返还商铺不能成立。二、原告主张赔偿违约金没有约定，赔偿没有依据。三、原告主张被告承担交付商铺之前的物业管理费、卫生费、取暖费、水电费没有依据，被告已将交纳到2017年年底，2018年以后未继续经营，即便主张该权利也应该由物业公司主张。   经审理查明，冯艳芳购买了位于铜川市新区XX座XX广场XX号建筑面积32.48平方米商铺，交由经营公司管理。2014年7月3日王亚军自然人投资注册成立美佳物业公司，为银座商业广场提供物业管理服务。2015年在美佳物业公司引荐下，冯艳芳与马某某签订了租赁合同，约定马某某承租冯艳芳所有的162号商铺，租期3年，自2015年4月27日起至2018年4月27日止，第一年不收租金，第二年租金10元/平方米/月，第三年租金20元/平方米/月，租金提前一个月支付，一次性支付一年。租赁期满，马某某未续租的，冯艳芳有权收回房屋。美佳物业公司为保证人，未约定保证期限和保证方式。合同签订后，马某某未履行合同，经美佳物业公司协调，新华联商贸公司承租了冯艳芳的162号商铺，双方未签订书面租赁合同，但均认可按照冯艳芳与马某某签订的合同内容履行。新华联商贸公司未改造冯艳芳所有的商铺，对其他多名业主的商铺装修改造后开办了新华联超市。王军军支付了冯艳芳第二年租金。2017年11月左右，新华联超市因经营不善关门歇业，2018年11月新华联商贸公司将超市设备搬走。   上述事实，有当事人陈述、庭审笔录等在卷作证。   本院认为，冯艳芳与新华联商贸公司口头约定按照冯艳芳与马某某签订的租赁合同内容履行，是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，双方口头约定租赁合同合法有效，当事人均应全面履行合同义务。新华联商贸公司接收了冯艳芳所有的162号商铺，证明冯艳芳履行了交付房屋的合同义务，新华联商贸公司经营不善歇业后，未及时与出租人协商解除租赁合同、返还房屋，也未按约定支付第三年租金，构成违约。新华联商贸公司系王军军个人独资公司，王军军认可其个人财产与公司资产混同，新华联商贸公司与王军军共同承担违约责任。《中华人民共和国担保法》第十三条规定“保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。”冯艳芳与美佳物业公司、王亚军之间未订立保证合同，美佳物业公司、王亚军亦否认承担保证责任，冯艳芳要求美佳物业公司、王亚军承担民事责任无事实和法律依据，不予支持。冯艳芳所有的商铺并未拆除，冯艳芳要求恢复原状不予支持。冯艳芳要求按照年利率6%计算违约金是对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以采纳。租赁合同期限届满后，新华联商贸公司未向冯艳芳交还商铺，应参照双方约定20元/平方米/月计32.48×20=649.6元支付2018年5月1日至实际交付之日房屋占用费。双方约定租赁期间的物业管理费、卫生费、取暖费、水电费由新华联商贸公司负担，冯艳芳也未承担以上费用，要求四被告承担租赁期间的物业管理费、卫生费、取暖费、水电费不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、铜川新区新华联商贸有限责任公司、王军军于本判决生效后向冯艳芳交付位于铜川市耀州区XX路XX小区XX号楼10260（XX座XX广场XX号）商铺；   二、铜川新区新华联商贸有限责任公司、王军军于本判决生效后三十日内支付冯艳芳租金7795.2元；   三、铜川新区新华联商贸有限责任公司、王军军于本判决生效后三十日内支付冯艳芳违约金，以7795.2元为基数，自2017年5月1日起至实际支付之日按照年利率6%计算；   四、铜川新区新华联商贸有限责任公司、王军军于本判决生效后六十日内支付冯艳芳房屋占用费，按照自2018年5月1日至实际交付之日按照每月649.6元计算；   五、驳回冯艳芳对铜川市新区华阳美佳物业管理有限责任公司、王亚军的诉讼请求；   六、驳回冯艳芳的其他诉讼请求。   案件受理费100元减半收取50元，由铜川新区新华联商贸有限责任公司、王军军共同负担，直接支付冯艳芳。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。   本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                                 审判员张梅                            二0二0年一月十日                                   书记员李婉秋          1