河南省滑县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0526执异01号案外人（异议人）钦州钦廉恒达置业投资有限公司。法定代表人唐巍，总经理。委托诉讼代理人何士振，男，1992年10月7日生，汉族，住河南省商城县。申请执行人肖志功，男，1973年5月7日生，住滑县被执行人刘国然，男，1959年7月17日出生，住滑县新区。被执行人刘建英，男，1982年1月13日出生，住滑县新区。被执行人刘建伟，男，1985年7月28日出生，住滑县新区。被执行人滑县建英商贸有限公司。负责人刘国然，董事长。本院在执行肖志功申请执行刘国然、刘建英、刘建伟、滑县建英商贸有限公司借款合同纠纷一案中，案外人（异议人）钦州钦廉恒达置业投资有限公司向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人（异议人）钦州钦廉恒达置业投资有限公司称，要求法院：1、中止对位于广西××自治区××东大街××.××绿洲××号房的执行；，2、解除对位于广西××自治区××东大街××.××绿洲××号房的查封。理由是：滑县人民法院办理的（2019）豫0526执1340号执行案件中，以（2018）豫0526财保30号民事裁定查封异议人位于广西××自治区××东大街××.××绿洲××号房屋，异议人不服，特提出异议。1、本案房屋不属于田永平，根据钦州市住房和城乡建设委员会颁发的《产权权属证书》（编号2014110149）证实，涉案房屋所有权人系异议人。异议人与田永平签订《商品房买卖合同》后。田未按合同约定履行付款义务，异议人未将涉案房屋产权登记至其名下，根据物权法及其他司法解释规定，房屋所有权仍属异议人；2、2014年5月26日，异议人与田永平签订了《商品房买卖合同》，田永平向异议人购买涉案房屋，同年7月28日，办理预购商品房合同备案登记，备案登记是行政机关一项行政管理行为，没有物权效力，出卖人仍是法律意义上的产权人；3、田永平不再享有案涉房屋的物权期待权，钦州市钦南区人民法院2019年9月2日作出的（2019）桂0702民初1221号民事判决，判决解除双方商品房买卖合同、田永平协助异议人办理注销合同备案手续、返还房屋及支付违约金；4、如继续执行，将损害第三人合法权益，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结、财产的规定》第十八条第二款规定，应对涉案房屋解除查封；5、贵院有权对诉争房产采取预查封，但预查封与正式查封的效力并不相同，法院无权处分预查封房产。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，人民法院可以对办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋进行预查封，但并未规定可以对预查封房屋进行拍卖或变卖。虽然该司法解释规定在预查封期间预查封在限制标的物转让的效力方面与正式查封相同、任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，也不得办理转让、抵押手续，但该规定并未规定预查封就是正式查封，也未规定执行法院有权处分预查封房屋。同时，2004年该通知出台的同时，时任最高人民法院执行工作办公室副主任葛行军法官在中国法院网刊发《最高人民法院解读房地产执行若干问题司法解释---法发[2004]5号文件解读》一文，该文第二部分第（三）项“关于预查封”一节，明确指出预查封和查封有区别，其中第一个区别就是人民法院不能对预查封的房地产进行处分。因此从设立预查封制度的司法解释看，人民法院不得对预查封的预售房产进行处分，仅能限制该不动产物权的变动。申请执行人肖志功称，案外人提出的案外人享有所有权的异议不能成立。理由为，1.钦州市住房和建设委员会的证明，只能证明涉案的1、2号楼属异议人建设，只能作为出售的商品房产权权属证明，不能代替房屋所有权证，该证明仅能证实案外人取得预售许可证和整栋楼办理个人房产证所需要的材料。2.田永平与异议人签订了商品房买卖合同并按照合同的约定交纳了首付款，办理了银行按揭手续，银行按照合同的约定贷款给田永平39万元，异议人直接划扣在自己账户内，买卖房屋合同已完全履行完毕，异议人未按照合同的附带协议540日内给田永平办理房屋登记手续，此违约行为不能归结于田永平的过错。3.继续执行该房产，并不损坏异议人的合法权益，异议人作为担保人为田永平提供银行按揭担保，异议人代还了银行贷款，与田永平形成担保责任的追偿权，追偿权于债权同属债权债务关系，应按照形成的时间先后顺序，向债务人主张权利。4.因异议人未能及时给田永平房屋登记手续，案外人以此理由提出异议不能成立，法发（2004）5号第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。综上，我认为应驳回异议人的异议申请。本院查明，肖志功与被执行人刘国然、刘建英、刘建伟、滑县建英商贸有限公司及田玉平借款合同纠纷一案，本院于2018年9月10日作出（2018）豫0526民初1237号民事判决，判决：一、被告刘国然、刘建英、刘建伟、滑县建英商贸有限公司于本判决生效后五日内连带偿还原告肖志功借款本金600000元及利息（利息按月息1分8厘自2017年5月1日起至实际清偿之日止）；二、驳回原告肖志功的其他诉讼请求。2018年1月1月17日，本院根据肖志功申请，作出（2018）豫0526财保30号民事裁定，查封了位于广西××自治区××东大街××.××绿洲××号房（合同备案编号14050603）。判决生效后，肖志功向本院申请强制执行，2019年12月25日，本院作出（2019）豫0526执1340号执行裁定，裁定拍卖涉案房屋。另查明，案外人（异议人）钦州钦廉恒达置业投资有限公司2014年5月26日与田玉平签订一份商品房合同，合同主要约定，田玉平购买异议人开发的位于广西××自治区××东大街××.××绿洲××号房（合同备案编号14050603），总价款559097元，首期付房款169097元，余款390000元办理银行按揭贷款，2014年7月28日，在钦州市房管局办理了商品房买卖合同备案登记。2014年7月29日，田玉平与华夏银行股份有限公司签订个人房屋抵押借款合同，以涉案房屋作为抵押、钦州钦廉恒达置业投资有限公司作为保证人在华夏银行股份有限公司贷款390000元。2014年11月5日，坐落于钦州市××东大街××号钦州.恒大绿洲1.2号楼在钦州市住房和城乡建设委员会进行了房屋权属登记，产权人为钦州钦廉恒达置业投资有限公司，登记编号为2014110149号。2019年9月2日，广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院作出（2019）桂0702民初1221号民事判决，判决：1、解除原告钦州钦廉恒达置业投资有限公司与被告田永平2014年5月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：14050603）；2、被告田永平应配合原告钦州钦廉恒达置业投资有限公司办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（合同编号：14050603）手续；3被告田永平应返还位于钦州市××东大街××号“钦州.恒大绿洲”2栋1602号房屋给原告钦州钦廉恒达置业投资有限公司；4、被告田永平应支付给原告钦州钦廉恒达置业投资有限公司违约金55909.7元。又查明，田玉平与被执行人刘建伟系夫妻关系。以上事实，有以下证据证明：1.商品房买卖合同及合同备案登记证明；2.银行贷款合同；3.权属证明；4.（2018）豫0526民初1237号民事判决书、（2018）豫0526财保30号民事裁定书、（2019）豫0526执1340号执行裁定书、（2019）桂0702民初1221民事判决书；3.租房合同；4.收到条、转账凭证；5.借款合同、抵押合同；6.询问笔录。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人”，该条第一项规定“已登记的不动产、按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施、按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”本案中，案涉房屋登记在钦州市住房和城乡建设委员会房屋登记薄上，案外人的权利能排除执行，应中止对位于钦州市××东大街××号“钦州.恒大绿洲”2栋1602号房屋的执行。异议人要求解除对位于广西××自治区××东大街××.××绿洲××号房的查封没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：中止对位于广西壮族自治区钦州市子材东大街88号“钦州.恒大绿洲”2栋1602号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  冯军强审判员  郭选让审判员  杜建忠二〇二〇年一月十九日书记员  柴冰一