河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初9508号原告（反诉被告）南阳市体育中心。住所地南阳市滨河东路体育中心。组织机构代码75710238-3法定代表人杨勤，任该中心主任委托代理人张耀存，河南昊宏律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）南阳市小微企业发展促进会。住所地南阳市滨河东路体育中心。法定代表人彭飞，任该会负责人。委托代理人贾金宁、张露，河南梅溪律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）彭飞，男、汉族、1983年8月10日出生。委托代理人闫红音，河南子午律师事务所律师，特别授权。原告南阳市体育中心与被告南阳市小微企业发展促进会、被告彭飞租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日作出（2018）豫1302民初2474号民事判决书，宣判后，南阳市体育中心与被告南阳市小微企业发展促进会、被告彭飞均不服，向南阳市中级人民法院提起上诉。南阳市中级人民法院2019年11月19日作出（2019）豫13民终3208号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）豫1302民初2474号民事判决书，将本案发回重审。原告南阳市体育中心的委托代理人张耀存、被告南阳市小微企业促进会委托代理人贾金宁、张露和被告彭飞的委托代理人闫红音到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告南阳市体育中心诉称：原被告于2013年10月28日和2013年12月3日签订两份《房屋租赁合同》。合同约定，原告将其坐落于南阳市滨河东路南阳市体育中心体育馆三层北大厅566平方米自2013年12月4日起2023年12月31止及三层南大厅、四层南北房间、走廊1100平方米自2013年10月29日起2023年12月31止出租给被告使用，合同约定年租金每平方米15元，从第四年起在第一年基础上每年增加5％，第一年租金在合同签订之日起5个工作日内足额缴付，以后的年租金在每年的l2月31日前足额交付下一年度的租金。乙方拖欠租金连续l0天或累计30天以上，甲方有权终止合同。然而被告2017年的租金到2017年8月21日原告通知被告解除双方租赁合同时还没交纳，拖延8个月之久。原告认为该租赁合同确无继续履行的必要，故请求法院确认原告向被告送达的解除租赁合同通知合法有效，判令被告向原告支付2017年1月至8月份的房租费206940元并按同期同类银行贷款利率支付利息至本息清结之日。另外，原被告在租赁合同第6条第2项规定：“因乙方使用不当而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿。”然而被告在租赁期间未尽妥善保管责任发生火灾事故，致使该租赁房屋四层北侧区域于2017年4月26曰20时50分许发生火灾事故。经南阳市消防支队宛公消火字(2017)第0001号火灾事故认定书人定起火原因系“泛光灯过热引燃周围可燃物所致”，给原告造成过火区域外观修复部分经济损失2383536元。原告于2017年8月21日通知被告按宛公消限字(2017)第0072号《责令限期改正通知书》要求，拆除违章建筑、装修及其附属物，将其所租赁的房屋恢复到原来建筑验收时的状态，但被告至今没有任何行动，为避免损失继续扩大，原告通过有资质的评估鉴定机构对发生火灾区域内的部分土建及网架安全情况进行检测，对要修复的工程所需资金进行预算，按照招投标程序确定施工单位，对过火区域外观部分进行修复。综上，原告请求：1、确认原告2017年8月21日以公证方式向被告送达的解除房屋租赁合同通知有效，判令被告向原告支付2017年1月至8月份的房租费206940元并按同期同类银行贷款利率支付利息至本息清结之日。2、判令被告向原告赔偿因房屋租赁期间未尽妥善保管责任发生火灾事故给原告造成过火区域外观修复部分经济损失2383536元。两项共计2590476元。3、本案诉讼费由被告承担。被告南阳市小微企业促进会及被告彭飞辩称：被告租金交至2016年12月31日，而原告所谓的2017年租金未交是违约的观点是错误的。双方合同约定年租金应在每年的12月15日前足额交付，所以截止2017年8月21日，被告并未违约。被告在履行合同时并无过错。被告按照合同约定，对整个租赁合同提出了装修的书面计划，提交原告，经原告同意被告才按照图纸施工，原告同意装修后，被告才与南阳市宏嘉装修工程有限公司签订施工协议，购置装修材料，装修完毕后由原告组织的局长、主任带队进行了验收并且均无异议，反诉人才将相关内部单位入驻进行办公。长达四年之久，反诉人一直按照被反诉人的管理规范和要求进行合法经营，并不存在过错。房屋发生火灾是因为原告在2017年玉雕节两会期间违规雇佣没有资质的安装工人，使用明火造成体育中心大面积着火，该事故出现后，经市政府组成的联合调查组认定，是原告所雇佣的电焊工违规操作造成的。因此，本案的真实情况是原告违约，给被告造成3169040.5元的损失。原被告分别于2013年10月28日和2013年12月3日签订《房屋租赁合同》，合同约定：“第一年租金在合同签订之日起五个工作日内足额交付甲方，以后的年租金应在每年的l2月31日(或12月15日)前足额交付；任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。”该事故出现后，政府一直在整改，客户无法入住，造成被告损失严重，其中员工工资损失261950元，装修费用损失l838853元，改造料工费损失944137.5元，烧毁物品价值l24100元。现在原告非但不赔偿，反而先起诉。被告不但不应赔偿原告，相反原告还应当赔偿二被告损失。故被告提出反诉，要求：1、依法判决驳回被反诉人的全部诉讼请求；2、依法判决被反诉人赔偿反诉人损失3169040.5元3、依法判决被反诉人承担本案的诉讼费用。但是，鉴于双方合同履行已不可能，同意解除合同，原告南阳市体育中心针对被告南阳市小微企业促进会及被告彭飞的反诉请求发表答辩称反诉请求没有事实根据，也没有法律依据，其反诉不能成立，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、双方分别提交了《房屋租赁合同》、原告提交了被告交纳租金的票据，以证明该租赁合同合法有效，应全面履行合同义务。虽然双方对合同约定的支付当年租金的时间节点认识不同、对交纳租金票据的证明方向即当年的租金应该是上一年的年底交纳还是当年的年底交纳有争议，但对合同及票据的真实性、合法性及关联性均无异议，故本院对该证据予以认定，并据此认定双方存在租赁合同关系。2、原告提交了南阳市公安消防支队宛公消火认字（2017）第001号《火灾事故认定书》、南阳市汉都公证处（2018）豫宛汉证内民字第1731号《公证书》及相关照片及音频视频资料，以证明被告的过错导致火灾事故。被告对其证明方向及证明力的大小有争议，但对真实性、合法性及关联性无异议，本院在本案中仅认定上述证据能够证明租赁合同指向的房屋着火事实。经审理查明，2013年10月28日、l2月3日，南阳市体育中心分别与南阳市小微企业促进会及彭飞签订书面《房屋租赁合同》，约定其坐落在南阳市滨河东路体育中心体育馆三层南大厅、四层南北房间、走廊共计使用面积1100平方米租赁给企业促进会，用途为商业、办公；租赁期限自2013年10月29日起至2023年12月31日止，2013年10月29日至2013年12月31日为装修期，装修期内房租全免，从2014年1月1日起计算房租；将三层北大厅使用面积566平方米租赁给彭飞，用途为商业、办公，租赁期限自2013年12月4日起至2023年12月31日止，2013年12月4日至2013年12月31日为装修期，装修期内房租金免，从2014年1月1日起计算房租。两份合同约定的其他主要条款内容基本相同。其中，关于租金及交付方式约定：租金按使用面积每平方米每月15元计算；前三年租金不变，从第四年开始租金在第一年的基础上每年增加5％；付款方式为年付，第一年租金在合同签订之日起5个工作日内足额交付出租方，以后的年租金企业促进会应在每年的12月15日前足额交付、彭飞应在每年的12月31日前足额交付等等。关于租赁期间出租方保证并承担的责任中约定：出租方因拖欠政府的税费，或因其他经济纠纷导致出租房屋受到限制，影响承租方正常使用的，应负责赔偿；出租方根据市政府的相关规定，对承租方所开设的项目进行监督，如承租方违法经营，由此造成的一切后果自负。关于租赁期间承租方保证并承担的责任中约定：承租方如需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得出租方书面同意，费用自理；因承租方使用不当而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿；承租方应对出租方正常的房屋检查和维修给予协助；承租方根据自己的需要，在装修及使用期间征得出租方的同意后，可对所租用的房屋、场地进行装修，改造，装修、改造必须达到工程相关的质量标准，必须符合消防要求、环境要求，承担相关费用，并承担由此产生的一切安全责任，等等。关于房屋交接的约定：合同期内，因承租方原因不能继续承租时，承租方在承租期内进行的装修、增设的房屋及设施设备无偿留给出租方；因出租方原因不能继续承租时，出租方应按市场评估价回收承租方所有投资。关于违约责任约定：任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担；承租方逾期交付房屋，每逾期一日，由出租方按约定金额的千分之二向承租方加收违约金，违约金可充抵租金；出租方逾期交付房屋，每逾期一日，由承租方按月租金额的千分之二向出租方加收违约金。关于承租方权利约定：出租方不承担维修责任，致使承租方无法正常使用或造成人身伤害、财产损失，承租方有权终止合同，由出租方双倍返还定金，并承担由此产生的责任。关于出租方权利约定：出租方不承担维修责任，致使承租方无法正常使用或造成人身伤害、财产损失，承租方有权终止合同，由出租方双倍返还定金，并承担由此产生的责任。关于出租方权利中约定：承租方未经出租方许可擅自拆改承租房屋结构或改变用途损坏房屋的、拖欠租金连续10天或累计30天以上的，出租方有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租方负责赔偿。关于其他赔偿事由约定：因不可抗力的原因而使承租的房屋或设备损坏的，双方互不承担责任。因不可归责于承租人的原因，致使租赁房屋部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金；因租赁房屋部分或全部毁损、灭失的，致使不能实现合同目的的，承租人可以要求解除合同。关于合同生效时间约定：经租赁双方签章后生效。关于履约保证金，体育中心与企业促进会另行约定：合同签订之日，承租方向出租方支付履约保证金50000元，该履约保证金用于保障承租方使用房屋内的设备完好，如出现设备损坏，承租方应自动修复并承担费用。否则，出租方将从履约保证金中扣除相应的维修费。合同期满后，如无损坏，在10个工作日内一次性无息退还。合同签订当日，双方均签章予以确认。之后，体育中心按合同约定分别将房屋交付小微企业促进会和彭飞使用，企业促进会、彭飞随之对所租面积内房屋进行了装修，并安装了电梯等。租赁期间，企业促进会、彭飞均于12月31日前交清了2014年至2017年当年的房租。2017年4月26日20时55分，在南阳市举办相关节会期间，作为节会主场馆的案涉房屋发生火灾，过火建筑面积约200平方米，烧毁部分物品，无人员伤亡。南阳市公安消防支队经调查，于2017年6月22日以宛公消火认字(2017)第0001号火灾事故认定书对起火原因认定如下：该起火灾起火时间为2017年4月26日20时50分许，起火部位为南阳市体育中心主场馆四层北侧阳台西侧区域，起火点为四层北侧阳台弧形区域内最西侧一根承重柱的北侧、向北最远距该承重柱北立面1.5米、东西方向不超出该承重柱(含西侧贴邻砖柱)东西边缘、上端距此处阳台屋面不超过80厘米的区域，起火原因为起火部位处南阳市体育中心安装的泛光灯过热引燃周围可然物所致。之后，因原租赁合同无法履行，原告南阳市体育中心就变更租赁合同与二被告进行了多次沟通，双方未取得一致意见，案涉房屋一直处于待处置状态。2018年6月6日，南阳市体育中心申请南阳市汉都公证处对该中心体育馆北四楼西边室内现状进行保全公证，该公证处当日对体育中心工作人员拍照、录像，对该区域现状进行了证据保全，并出具了（2018）豫宛汉证内民字第1731号《公证书》，证明与公证书相粘连的U盘系现场所制与实际相符。本院认为，原告南阳市体育中心作为政府办事机构受相关机关委托依职权管理案涉房屋，原告与二被告当时签订的房屋租赁合同，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。双方在起初依合同约定履行时本无纠纷，2017年4月26日，因房屋意外着火致使该租赁合同已不具有履行的可能性，双方也就解除或者变更合同进行了多次协商，但因对引发起火的原因及相关损失的负担问题存在分歧，双方未达成一致意见。现原告提起诉讼要求解除合同，被告同意，本院对解除租赁合同依法予以确认。双方在诉讼中对起火归责及赔偿的不同意见，原告认为起火原因是被告装修及使用中的过错，被告认为装修已通过原告组织相关人员的审核，使用时更无不当，认为起火原因是原告不当堆积易燃材料所致，案涉房屋起火原因需要科学的甄别鉴定，是一个复杂的过程，事发已经近三年，案涉房屋仍因纠纷不能使用，本院为了结束房屋不确定状态，避免损失无谓扩大，暂不对起诉和反诉赔偿进行审理。合同解除，不影响双方要求赔偿的相关权利，待双方对着火原因有充分证据证明时，可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：解除原告南阳市体育中心和被告南阳市小微企业发展促进会、被告彭飞于2013年10月28日、2013年l2月3日签订的关于南阳市滨河东路体育中心体育馆的房屋租赁合同。案件受理费收取100元，由原告南阳市体育中心负担，南阳市体育中心预交的案件受理费27254元，剩余的27154元，退还南阳市体育中心；被告南阳市小微企业发展促进会及彭飞预交的反诉费16076元，予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按不服数额交纳上诉费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  范成然人民陪审员  侯保科人民陪审员  叶 涛二〇二〇年一月十七日书 记 员  朱 森