江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0102民初515号原告（反诉被告）：南京维元酒店有限公司，住所地南京市玄武区中山东路147号16层。法定代表人：干贤君，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈爱东，江苏联勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈庆，江苏联勤律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京金陵大药房有限责任公司，住所地南京市玄武区太平门街55号。法定代表人：高大庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：兰萍萍，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：陈海鑫，国浩律师（南京）事务所律师。原告（反诉被告）南京维元酒店有限公司（以下简称维元公司）与被告（反诉原告）南京金陵大药房有限责任公司（以下简称金陵大药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）维元公司委托诉讼代理人陈爱东、陈庆,被告（反诉原告）金陵大药房委托诉讼代理人兰萍萍、陈海鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告维元公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年11月4日签订的《房屋承租协议》；2、判令被告支付原告租金140万元及逾期付款违约金（以80万元为基数自2018年12月2日起至实际支付日止，按每日千分之五比例向原告支付违约金）；3、判令被告支付欠付的水电费26102元。事实和理由：2015年11月4日，原告与被告签订《房屋承租协议》，协议约定被告承租原告位于中山东路××门面房（以下简称案涉房屋），面积为1200平方米的部分商业用房；租赁期限为6年，自2016年1月1日起至2021年12月31日止，租金为每年280万元；首年租金按季度支付，从第二年开始，租金按半年度支付，被告需于每年的6月1日前、12月1日前向原告支付下一个半年度租金；为保证合同的顺利履行，被告向原告支付80万元的保证金；如被告拖欠租金，每逾期一日，需向原告支付保证金千分之五的违约金。依据协议约定，被告应在2018年12月1日前支付2019年上半年租金140万元，但被告迟迟未付租金。原告多次催要，并于2018年12月24日、12月29日和2019年1月3日向被告发函，但被告仍未支付。被告金陵大药房辩称：1、原、被告签订的房屋租赁协议已经解除，被告已经支付了应付租金及实际占有使用期间的费用；2、被告提出解除合同，原告应当采取积极措施防止损失扩大，对于扩大损失部分被告不应承担；3、被告于2019年1月31日支付了房屋占用期间的相关费用，故违约金应当计算至2019年1月31日止，且原告主张的违约金过高，请求予以调整。反诉原告金陵大药房向本院提出反诉诉讼请求：1、确认房屋租赁协议于2019年1月3日解除；2、判令反诉被告退还租赁保证金80万元。事实和理由：2015年11月4日，反诉原告与反诉被告签订《房屋承租协议》。2018年12月，反诉原告与反诉被告多次沟通协商终止协议事宜，2018年12月26日，反诉被告同意反诉原告解除租赁协议，仅就相关金额存在异议。2019年1月2日反诉原告向反诉被告发出解除函，承诺于2019年1月31日前撤场。双方的房屋租赁协议已经解除，反诉被告应当退还反诉原告交纳的80万元保证金。反诉被告维元公司辩称：反诉原告所述不实，反诉原告不但欠付2019年上半年房租，还将所承租的案涉房屋部分分租给了案外人用于经营饭店和超市，案外人无法向反诉被告交还房屋，反诉原告也还继续占用案涉房屋，因此双方的房屋租赁协议并未解除，故保证金不能退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月16日，甲方中国××房地产管理分局与乙方维元公司签订军队房地产租赁合同，约定：甲方将南京市玄武区××大行宫大厦出租给乙方使用；房屋建筑面积22225平方米；租赁期限自2014年10月1日起至2022年8月25日止；乙方不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施等内容。2015年3月26日，中国××房地产管理分局出具房地产租赁证明一份，同意由维元公司将承租的房屋部分面积进行合作经营和转租，租赁用途为商业、办公使用。2015年11月4日，出租方（甲方）维元公司与承租方（乙方）金陵大药房签订《房屋承租协议》，约定：甲方同意将位于大行宫大厦一层部分商业用房，面积为1200平方米的房产租赁给乙方使用；本协议租约期限陆年，自2016年1月1日始至2021年12月31日止；租金标准为年租金280万元，该租金不含乙方应支付的水、电费等；首年租金按季度支付，从第二年开始，租金按半年度支付，乙方于每年的6月1日前、12月1日前向甲方支付下一个半年度租金；乙方向甲方支付租赁保证金80万元，该保证金不计利息，承租期满，乙方如无违反本协议条款且符合甲方要求的资产移交条件，该保证金在期满后5日内全额一次性返还乙方；未经甲方书面许可，乙方不得将承租资产全部或部分转租给第三方；在本协议有效期内，若因国家政策、城市规划等原因致使该房产协议承租资产无法继续租赁，甲乙双方通过友好协商，可提前终止本协议，但必须提前二个月书面通知对方，并办理相关交接手续，否则视为违约。乙方拖欠租金，应向甲方支付违约金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取保证金之千分之五的违约金，直至提前终止本协议等内容。合同签订后，金陵大药房向维元公司交纳了租赁保证金80万元。2017年6月30日，出租方金陵大药房与承租方衡某签订房屋租赁合同，金陵大药房将从维元公司处承租的案涉房屋东侧部分门面房转租给衡某，建筑面积150平方米，用途只限于华联超市，租赁期为4年，自2017年7月11日至2021年7月10日止。2017年11月10日，出租方金陵大药房与承租方汪某签订房屋租赁合同，金陵大药房将从维元公司处承租的案涉房屋西侧部分门面房转租给汪某，建筑面积290平方米，用途只限于餐饮，租赁期为4年，自2018年1月1日至2021年12月31日止。2018年12月24日、12月29日，维元公司向金陵大药房两次发出通知函，要求金陵大药房交纳2019年上半年度租金。2018年12月26日，金陵大药房工作人员向维元公司法定代表人发送短信，内容为关于解除××147号租赁协议的谈判备忘录，维元公司法定代表人未予回复。2019年1月2日，金陵大药房向维元公司发出关于解除《房屋承租协议》的函，表示：退租××大行宫大厦一楼部分门面房，并承诺于2019年1月31日搬离房屋，按照协议约定缴纳相应租金，同时要求维元公司在3日内结算相关费用并退还保证金。2019年1月3日，维元公司回函表示：金陵大药房在履行合同期间存在将房屋分租和合同未到期退租的违约行为，要求作出相关赔偿后再商谈租金计算、提前解除合同及交接房屋问题，如未解决违约问题之前，应继续履行房屋承租协议等内容。2019年1月31日，金陵大药房向维元公司支付了2019年1月份的房屋租金237808.30元。2019年7月25日，经协商，维元公司与金陵大药房对案涉房屋中金陵大药房承租自行使用部分及转租案外人汪某使用部分进行了交接，维元公司收回了该部分房屋，对金陵大药房转租案外人衡某使用部分，因衡某仍在经营中故未交接。审理中，双方共同确认截止2019年7月25日，金陵大药房尚欠维元公司水电费24000元未予支付。上述事实有军队房地产租赁合同、房地产租赁证明、房屋承租协议、房屋租赁合同、通知函、短信记录、函、银行支付凭证、交接笔录及庭审笔录等证据证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约向被告出租案涉房屋，依据合同约定，被告应于2018年12月1日前支付2019年上半年的租金140万元，但被告未能按约足额支付，仅于2019年1月31日支付2019年1月份的房屋租金237808.30元，已构成违约，被告的违约行为致使原告合同目的无法实现，故对原告主张解除原、被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。案涉房屋中被告承租自行使用部分及转租案外人汪某使用部分原、被告于2019年7月25日进行了交接，被告转租案外人衡某使用部分因仍在经营中尚未交接，被告实际占有案涉房屋的时间已超出原告主张的未支付租金的2019年上半年，因被告于2019年1月31日向原告支付了房屋租金237808.30元，故对于原告主张的欠付租金140万元中的未支付部分即1162191.70元，本院予以支持，且被告应承担逾期付款的违约责任。关于原告主张的逾期付款违约金。房屋租赁合同约定被告拖欠租金，每逾期一日，原告有权向被告收取保证金之千分之五的违约金，该违约金约定标准明显过高，且原告并未提供证据证明因被告违约行为给原告造成的损失，故应予调整，本院酌定以实际欠付租金数额为基数，自2018年12月2日起至款项付清为止按中国人民银行同贷款基准利率及相应参照标准计算。关于原告主张的欠付水电费26102元，因双方在审理中已共同确认截止2019年7月25日尚欠水电费24000元，故被告应给付原告水电费24000元。关于反诉原告主张确认房屋租赁合同于2019年1月3日解除的反诉诉讼请求。本院认为，双方在房屋租赁合同中约定租赁期限为6年，反诉原告于2019年1月2日向反诉被告发出解除函时租赁期尚未届满，反诉原告的行为系提前解除。虽然双方在房屋租赁合同中约定可提前终止协议，但反诉原告的提前解除并不符合合同约定的解除条件，反诉原告虽曾以短信及发函方式向反诉被告提出解除合同，但现有证据不能证明双方就提前解除协商一致，故对于反诉原告该反诉诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告主张退还租赁保证金80万元的反诉诉讼请求，因双方已于2019年7月25日对案涉房屋中的大部分已进行了交接，本院对于原告主张解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求也予以支持，故反诉被告应退还租赁保证金，对反诉原告该项反诉诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第一款第五项、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告南京维元酒店有限公司与被告南京金陵大药房有限责任公司2015年11月4日签订的《房屋承租协议》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告南京金陵大药房有限责任公司应给付原告南京维元酒店有限公司租金1162191.70元，并承担逾期付款违约金（以本金140万元为基数，自2018年12月2日起至2019年1月31日止；以本金1162191.70元为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日止，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，以本金1162191.70元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、被告南京金陵大药房有限责任公司应给付原告南京维元酒店有限公司水电费24000元；四、原告南京维元酒店有限公司应退还被告南京金陵大药房有限责任公司租赁保证金80万元；五、上述第二、三、四项拆抵后，被告南京金陵大药房有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京维元酒店有限公司租金362191.70元、水电费24000元，合计386191.70元，并承担逾期付款违约金（以本金140万元为基数，自2018年12月2日起至2019年1月31日止；以本金1162191.70元为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日止，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算；自2019年8月20日起至本判决发生法律效力之日止，以本金1162191.70元为基数，自本判决发生法律效力次日起至实际给付之日止，以本金362191.70元为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；六、驳回原告南京维元酒店有限公司的其它诉讼请求；七、驳回反诉原告南京金陵大药房有限责任公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费17400元，财产保全费5000元，反诉受理费5900元，合计28300元,由原告南京维元酒店有限公司负担5900元，被告南京金陵大药房有限责任公司负担22400元。原告南京维元酒店有限公司预交案件受理费中的剩余部分16500元由本院退回，被告南京金陵大药房有限责任公司应负担案件受理费部分中的16500元在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘立柱人民陪审员  陆雪萍人民陪审员  单凌波二〇二〇年一月十九日法官 助理  谭雨欣书 记 员  张晶晶