重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0107民初4913号原告：徐霞，女，汉族，1987年1月15日生，住重庆市渝北区。原告：徐炼，女，汉族，1982年1月18日生，住重庆市渝北区.共同委托诉讼代理人：张锦懿，重庆立元律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：王亚岩，重庆立元律师事务所律师。被告：重庆中迪禾邦实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街26号附4号8-1号，统一社会信用代码915001073052285677。法定代表人：李勤，该公司董事长。委托代理人：安鸫杰，泰和泰(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王诗昱，女，汉族，1994年9月29日生，住乌鲁木齐市沙依巴克区，系该公司员工。原告徐霞、徐炼诉被告重庆中迪禾邦实业有限公司(以下简称“中迪实业公司”)商品房销售合同纠纷一案中，本院受理后，被告中迪实业公司向本院提起反诉。本院依法由审判员杨正文担任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭公开开庭进行了合并审理。后被告中迪实业公司向本院申请撤回反诉，本院已口头裁定予以准许。原告徐霞、徐炼及二原告共同委托代理人张锦懿、王亚岩，中迪实业公司的委托代理人安鸫杰、王诗昱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐霞、徐炼向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告已支付房款及税金合计773479.16元；3、判令被告以原告已支付款项为基数，自2017年4月1日起至实际退还款项之日止，按照日万分之0.5向原告支付违约金；4、判令被告支付原告预交的服务费35000元；5、判令被告承担本案诉讼费。审理中，原告自愿撤回要求被告退还服务费35000元的诉讼请求，本院已口头裁定予以准许。事实和理由：2017年3月22日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市九龙坡区杨正街8号X-X房屋，建筑面积48.62平方米，总成交价1427231元。合同签订后，原告向被告支付了首付款及税金769589.16元、大修基金3890元。合同第十二条第一款约定，被告应于本合同签订之日起十日内办理案涉房屋的商品房合同登记备案手续，但截止至2019年2月1日，被告仍未履行合同登记备案义务。此外，案涉房屋装修标准不符合合同约定，存在质量问题，被告在出售房屋时也存在虚假宣传行为，故被告的行为构成违约，原告有权要求解除合同并要求被告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，原告遂诉至本院。被告中迪实业公司辩称，首先，办理合同备案登记的前置条件为按揭客户已经于按揭银行签署按揭贷款协议，原告未按贷款银行要求履行办理按揭贷款的应尽义务，故原、被告签订的合同未备案系原告自身原因所致，并非被告过错，原告无权解除合同并要求被告支付违约金；其次，即便原告享有解除权，其未在约定时间内行使，其解除权超过除斥期间，该解除权消灭。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2017年3月22日，被告中迪实业公司(甲方)与原告徐霞、徐炼(乙方)签订《重庆市商品房买卖合同》，约定徐霞、徐炼购买中迪实业公司开发的位于重庆市九龙坡区杨正街8号X-X号房屋，建筑面积48.62平方米，总成交价1427231元。合同第十二条关于办理合同备案登记的约定，预售商品房的自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房合同备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过90日后，乙方有权解除合同；乙方要求解除合同的，甲方应自解除通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（利息按银行同期贷款利率计算）。该合同附件五《商品房买卖合同补充协议》第17.7条约定，若出现了法定或者约定的乙方可以解除合同的事由，而甲方自发生该等事由之日起15日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃解除权，合同继续履行。合同签订当日，原告徐霞、徐炼向被告中迪实业公司支付了首付款717231元，代收税费52358.16元；向九龙坡区物业专项维修资金管理中心缴纳了重庆中迪广场1栋00单元第2层X-X号房屋物业专项维修资金3890元。2019年2月1日，原告徐霞、徐炼通过EMS快递方式向被告中迪实业公司邮寄了《解除合同说明》，载明因案涉房屋至今未办理合同登记备案，二原告要求解除合同并要求被告退还已支付房款、税金及利息。被告中迪实业公司于2019年2月2日收到该《解除合同说明》。2019年2月19日，重庆市九龙坡区不动产登记中心出具《房屋登记信息证明》，载明：讼争房屋处于网签状态。另查明，重庆市国土资源和房屋管理局就讼争房屋出具的《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，证号为：105字第201907241050679号，登记机构盖章日期为：2017年3月22日。庭审中，原告徐霞、徐炼向法庭举示图片、网页截图、整改告知书、问题回复，拟证明被告在销售讼争房屋过程中存在虚假宣传，对承诺的地标性建筑物进行了更改，宣传引进的商家并未引进，且存在地面漏水、破裂等质量问题。被告认为原告举示的证据不能证明被告存在虚假宣传，对于原告提出的质量瑕疵，被告在积极的履行修复及赔偿义务，原告不能据此要求解除合同。审理中，原告陈述，原告要求解除合同的依据是被告未按约定办理合同登记备案，且被告在销售讼争房屋中存在虚假宣传行为以及讼争房屋存在质量问题；重庆市国土资源和房屋管理局就讼争房屋出具的《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》的落款日期虽然为2017年3月22日，但从该备案证明的编号可以看出系在本案起诉后补正，且该备案证明系被告单方面申请所得，足以证明被告提出的因原告原因导致未能办理合同登记备案的抗辩理由不成立，被告未按约办理登记备案构成违约；原告行使解除权应从知道解除权产生之日起计算，原告于2019年2月1日得知未办理合同登记备案的情况，故解除权应当从2019年2月1日起算；案涉商品房买卖合同对原、被告双方解除权行使期限的约定不对等，对原告约定的期限为15天，而对被告约定的期限为2年，该约定违背了公平原则。被告陈述，以按揭方式支付房款的商品房买卖合同，办理合同登记备案的方式为三并案，即在买受人与银行签订完贷款合同、抵押合同后同时办理合同登记备案、不动产预告登记以及抵押权预告登记，原告因自身原因未能与银行签订贷款合同，故未办理合同登记备案的原因在原告，被告不应承担违约责任，原告无权解除合同；即便原告享有合同解除权，其应当自发生解除事由起15日内行使，故该解除权应当从2017年7月1日起算，原告未在约定期间内行使解除权，解除权已消灭。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《房屋销售专用收据》、《重庆市物业专项维修资金专用收据》、《解除合同说明》、EMS快递单及投递记录截图、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《重庆市商品房买卖合同》是原、被告双方真实意思的表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据合同约定，被告中迪实业公司为原告办理合同登记备案的时间为合同签订之日即2017年3月22日起10日内，故中迪实业公司最迟应于2017年4月1日向房屋所在地土地房屋登记机构提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的受理登记单。本案中，被告抗辩其未能按约办理合同登记备案系因原告未签订按揭贷款合同所致，但从《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》可以看出，在原告自身条件未发生变化的情况下，被告为原告成功办理了合同登记备案，故被告的上述抗辩不能成立，其逾期办理合同登记备案的行为构成违约。被告逾期办理合同登记备案超过90日后，原告有权解除合同，故原告自2017年7月1日起享有合同解除权。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。根据合同约定，原告应自解除权产生之日起15日内行使，逾期视为放弃解除权。该约定属于当事人约定的解除权行使期限，系双方当事人对其自身权利的自由处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，故原告认为该约定违反公平原则的意见，本院不予采信。因此，原告应当自2017年7月1日起15日(即2017年7月16日)内行使解除权，否则视为原告放弃解除权，合同继续履行。原告于2019年2月1日向被告发函解除合同以及在本案中要求解除合同均已超过双方约定的解除权行使期限，其解除权消灭，故被告主张原告合同解除权已过解除时限的抗辩意见，本院予以采信。而原告以被告存在虚假宣传、讼争房屋存在质量问题等理由主张解除合同，因其未举示相应证据证明被告存在虚假宣传行为以及讼争房屋存在足以构成根本违约的质量问题，故本院不予支持。综上，原告请求解除合同并要求被告承担违约责任的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，第六十条第一款，第九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告徐霞、徐炼的全部诉讼请求。本案案件受理费11535元，由原告徐霞、徐炼负担；反诉案件受理费7837元，由被告重庆中迪禾邦实业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨正文人民陪审员  杭 静人民陪审员  王明华二〇二〇年一月十三日法官 助理  杨 扬书 记 员  谭馨婷