济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初3255号原告：山东北城庆合置业有限公司，住所地济南高新区凤凰路以西中林路以北凤凰国际广场1号楼203室，统一社会信用代码：91370100054897853M。法定代表人：李金勇，总经理。委托诉讼代理人：王东波，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：于海萍，国浩律师（济南）事务所律师。被告：牛司刚，男，1988年1月25日出生，汉族，住山东省沂水县，第三人：胡学锋，男，1982年1月26日出生，汉族，住山东省莘县，委托诉讼代理人：邱朋勇，山东贤关律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乐军，山东贤关律师事务所实习律师。原告山东北城庆合置业有限公司（以下简称：北城庆合公司）与被告牛司刚商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，胡学锋申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。北城庆合公司的委托诉讼代理人王东波，第三人胡学锋的委托诉讼代理人邱朋勇、李乐军到庭参加了诉讼。被告牛司刚经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北城庆合公司向本院提出诉讼请求：1.解除北城庆合公司与牛司刚签订的《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201412874162），并将涉案房屋腾空返还北城庆合公司；2.牛司刚返还北城庆合公司代偿银行贷款142194.05元，并支付北城庆合公司违约金14219.4元；3.牛司刚支付北城庆合公司律师费16500元；4.诉讼费用由牛司刚承担。事实与理由：北城庆合公司与牛司刚于2014年4月23日签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201412874162），约定牛司刚购买北城庆合公司开发建设的凤凰国际广场4号楼1216室商品房，建筑面积39.4平方米，合同总价款为332536元。其中16万元系牛司刚通过银行按揭方式支付。但由于牛司刚多次不按时履行还贷义务，导致借款合同违约，北城庆合公司作为担保人代牛司刚偿还款项共计142194.05元。牛司刚怠于履行偿还银行按揭义务的行为，严重违反了双方《商品房买卖合同》的约定。为维护合法权益，北城庆合公司诉至法院，请求判如所请。牛司刚未作答辩。胡学锋述称，1、牛司刚已向北城庆合公司履行完毕付款义务，北城庆合公司履行了保证责任向牛司刚追偿即可。在涉案房屋已经涨价的情况下，北城庆合公司主张解除房屋买卖合同，返还房屋，格式条款设置的权利义务不对等，应当认定无效；2、胡学锋已购买涉案房屋，亦表示愿替牛司刚清偿银行贷款，北城庆合公司本来无需承担保证责任。北城庆合公司已知牛司刚多次不按时还贷，拒不告知胡学锋牛司刚的涉案房屋贷款银行名称，在胡学锋提起诉讼后才替牛司刚偿还贷款，对于牛司刚首次逾期后扩大的损失依法应当由北城庆合公司自行承担，无权向牛司刚主张；3、解除本案合同严重影响胡学锋的权益，胡学锋不同意北城庆合公司解除。胡学锋于2017年7月17日从牛司刚处购买涉案房屋，并已支付房款30万元。胡学锋同意将剩余应付牛司刚房款用于承担牛司刚的违约责任，希望北城庆合公司协助胡学锋办理过户登记手续。综上，胡学锋请求法院依法驳回北城庆合公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。北城庆合公司提交《济南市商品房买卖合同》一份、收据两张、北京银行客户回单一份、北京银行股份有限公司济南分行出具的代偿证明一份、委托代理合同一份、律师费发票及支付凭证各一份，胡学锋提交房屋买卖合同一份、定金收条三张，首付款收条一张，中国农业银行转账业务客户回执两张、受理案件通知书一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月23日,牛司刚（买受人）与北城庆合公司（出卖人）签订编号为销售（字）201412874162的《济南市商品房买卖合同》一份，约定由牛司刚购买北城庆合公司开发建设的位于济南高新区凤凰国际广场4号楼1216室商品房，建筑面积39.4平方米，合同总价款为332536元。合同第六条约定：买受人按下列第3种方式按期付款：……3.银行按揭付款：（1）买受人应于本合同签订之日起7日内（即2014年4月29日前）向出卖人付清首付款172536元（即不少于合同总价款的50%，其中包含已付定金）；（2）剩余房款160000元由买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款并委托银行一次性于本合同签订后30日内支付给出卖人；其他详见附件五之相关约定。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，牛司刚与北城庆合公司签订《济南市商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），其中第一部分关于银行按揭付款方式购房第5条第2款约定:买受人有下列情形之一的，出卖人有权解除合同、收回该商品房，并要求买受人偿还本息及支付代偿本息的违约金，买受人并向出卖人承担赔偿责任，赔偿范围包括银行划扣的保证金本金及利息、诉讼费用、律师代理费以及其他因此造成的全部损失：……（3）银行因买受人逾期还款或其他买受人原因划扣出卖人任意数额保证金或对出卖人造成其他损害的。第七部分关于合同终止、解除的补充约定第2条第2款约定：如买受人原因导致买卖合同及本补充协议解除或终止的，买受人应向出卖人支付不低于总房款2%的违约赔偿金（买卖合同及本补充协议有特殊约定的除外），并赔偿因此给出卖人造成的损失。出卖人有权在退还买受人购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税费先行予以扣除。上述合同及补充协议签订后，牛司刚按照约定支付了购房款332536元，其中160000元系通过银行按揭方式支付。北城庆合公司已向牛司刚交付了房屋。涉案房屋尚未办理产权证书。2019年5月13日，北京银行股份有限公司济南分行（以下简称：北京银行）向北城庆合公司出具代偿证明一份，载明：我行与借款人牛司刚（身份证件类型及号码：，以下简称“借款人”）签订了编号为：37001C140913的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》（以下简称“借款合同”）并如约向借款人发放了贷款人民币本金16万元。为担保上述借款合同项下的借款，贵公司作为担保人与我行签署了编号为37001C140913的《保证合同》（以下简称“保证合同”），约定贵公司对借款人在上述合同项下的债务承担阶段性连带责任保证担保。因借款人未能如约履行按时还款义务，构成借款合同约定的违约事件，贵公司作为担保人在保证合同约定的保证期间内，已根据保证合同的约定于2019年5月10日代借款人偿还借款合同下本金125845.24元、利息12904.83元，罚息3443.98元。以上共计代偿本息142194.05元（大写：壹拾肆万贰仟壹佰玖拾肆元零伍分）。特此说明。另查明，北城庆合公司为解决本次纠纷，于2018年3月16日与国浩律师（济南）事务所签订委托代理合同一份，委托律师代理本案诉讼，支出律师代理费16500元。再查明，2017年7月17日，牛司刚将涉案房屋卖与胡学锋，总价款480000元，胡学锋已向牛司刚支付了300000元。牛司刚已将房屋交付胡学锋，胡学锋在该房屋中居住至今。胡学锋曾于2019年4月24日以牛司刚为被告、北城庆合公司为第三人诉至法院，要求牛司刚为涉案房屋办理网签、过户手续，北城庆合公司协助办理，并要求牛司刚赔偿违约金144000元等。本院经审理以胡学锋要求牛司刚协助办理房屋过户手续存在履行不能为由驳回了胡学锋的诉讼请求。诉讼过程中，北城庆合公司主张根据合同约定解除与牛司刚合同并将涉案房屋腾空返还，要求牛司刚返还代偿款142194.05元、支付违约金14219.4元、支付律师费16500元。牛司刚未予答辩。胡学锋主张解除涉案合同严重影响其权益，同意将剩余应付房款180000元用于承担牛司刚的违约责任，请求法院驳回北城庆合公司的诉讼请求。本院认为，北城庆合公司与牛司刚签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按约履行。牛司刚出现逾期还款的情形，致使北京银行扣划北城庆合公司保证金账户，北城庆合公司承担保证责任后有权按照合同约定向牛司刚行使担保追偿权，对北城庆合公司要求牛司刚返还代偿银行贷款142194.05元并支付违约金14219.4元的诉讼请求，本院予以支持。关于北城庆合公司主张的律师代理费16500元，符合合同约定，且该费用已经实际支出，本院予以支持。关于北城庆合公司要求解除涉案合同，牛司刚将涉案房屋腾空返还的诉讼请求，本案中，牛司刚已于2017年7月17日将涉案房屋卖与胡学锋，胡学锋已经支付了大部分房款共计300000元，且牛司刚已将该房屋交付胡学锋，胡学锋在该房屋中居住至今。北城庆合公司在胡学锋诉至本院后，才向北京银行承担了保证责任，现胡学锋自愿将剩余应付房款180000元用于承担牛司刚的违约责任，并提存款项到法院账户，北城庆合公司的损失可以得到弥补，诉讼中，双方调解不成，本院认为，当前并未达到解除涉案合同的条件，且直接解除涉案合同、牛司刚将涉案房屋腾空返还影响了胡学锋的权益，故本院对该诉讼请求不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告牛司刚于本判决生效之日起十日内偿还原告山东北城庆合置业有限公司代偿银行贷款142194.05元；二、被告牛司刚于本判决生效之日起十日内支付原告山东北城庆合置业有限公司违约金14219.4元；三、被告牛司刚于本判决生效之日起十日内支付原告山东北城庆合置业有限公司律师代理费16500元；四、驳回原告山东北城庆合置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3758元，由被告牛司刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  亓连广人民陪审员  王杜俄人民陪审员  吴同斌二〇二〇年一月二十日书 记 员  宿盼盼