福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初1856号 原告：黄圣祥，男，1975年3月24日出生，汉族，住福建省福清市。 原告：林文泽，男，1972年5月31日生，汉族，住福建省福清市。 两原告共同委托诉讼代理人：陈文、叶一舟，福建天月律师事务所律师。 被告：黄莲芳，女，1972年2月18日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：杨芳，男，1975年10月11日生，汉族，住福建省福清市。 被告：杨小玲，女，1977年2月11日生，汉族，住福建省福清市。 原告黄圣祥、林文泽与被告黄莲芳、杨芳、杨小玲案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月22日立案受理后，依法适用普通程序于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告黄圣祥、林文泽的委托诉讼代理人陈文到庭参加诉讼；被告黄莲芳经传票传唤，被告杨芳、杨小玲经本院公告送达应诉文书及开庭传票，均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄圣祥、林文泽向本院提出诉讼请求：1.判令停止执行杨芳名下坐落于福清市地号（所有权证号：ＲＯ990299号）一幢五层套内面积计1003.98平方米房产，解除对前述房产的查封、冻结、拍卖等强制措施；2.确认2016年5月22日《房屋转让合同》有效；3.判令被告杨芳、杨小玲协助原告办理产权过户登记手续；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年7月28日开始原告黄圣祥、林文泽在查封标的物所在地及另外一幢共有墙房屋打通成立福清市渔溪金禾酒店。2015年7月30日原告与被告杨芳续签定《租赁合同》，将其座落于福清市地号（所有权证号：Ｒ099Ｏ299号）一幢五层套内面积计1003.98平方米房产承租下来，租期20年至2035年。2016年5月22日由于杨芳资金紧张，将该房产以500万元转让给原告，原告依约于第二天通过银行转账200万元首付款给杨芳，双方于2016年6月7日向福清市地方税务局交纳各项交易税费80289.73元，在准备办理产权变更登记时房屋被福清市人民法院查封，余款无法交付，但该房产原告至今仍在使用之中。原告于2019年1月15日才收到福清市人民法院（2018）闽181执恢942号执行裁定书及查封公告。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，原告已经支付购房款并实际占有房屋。虽未办理过户登记，但原告本人没有过错，故不应查封、拍卖讼争房产，请求法院立即中止对讼争房产的执行，解除查封，停止拍卖，将该房产归还原告，并协助房产登记在原告名下。 被告黄莲芳未到庭应诉，其庭后向本院提交答辩状称，杨芳涉嫌转移案涉财产。原告与杨芳签订的租赁合同是双方恶意串通伪造形成，严重损害第三人利益而无效。合同月租金8.3元/平方米不合理，租赁期限20年不符合常理。福清市渔溪金禾酒店房屋和土地涉及杨芳、杨芳姐姐杨琴、杨芳妈妈三个产权人，存在三个买卖合同，交易对方均是原告。2016年5月23日黄圣祥汇给杨芳的200万元系支付杨琴的房屋转让款，不是支付杨芳与黄圣祥之间的房屋转让款。 被告杨芳、杨小玲未作答辩，也未举证、质证。 因被告黄莲芳、杨芳、杨小玲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃对程序和实体的抗辩，本院仅对黄圣祥、林文泽所提供的证据进行审理，经审理查明：坐落于福清市地号整座房产［所有权证号：融房权证Ｒ字第××号，国有土地使用权证号：融渔国用（2002）第03494号，即讼争房产］产权登记人为杨芳。黄圣祥、林文泽此前使用该房屋用于经营福清市渔溪金禾酒店多年。2016年5月22日杨芳（甲方）和黄圣祥、林文泽（乙方）签订一份《房屋转让合同》，约定甲方同意将讼争房产转让给乙方，转让总成交价500万元，该房屋产权交易过程中所产生的所有税收及费用均由甲方全部承担。第四条付款方式约定签订合同三日内乙方首付给甲方200万元，第二笔200万元在房产证过户签名之后付给甲方，剩余款100万元在土地证过户签名之后付给甲方。杨芳、黄圣祥、林文泽均在合同上签字捺印。2016年5月23日黄圣祥通过银行转账至杨芳银行帐户200万元。 原告杨立与被告杨芳、杨小玲民间借贷纠纷一案，2016年5月31日本院作出（2016）闽0181民初692号民事裁定，查封了杨芳名下讼争房产并于同日将民事裁定书及协助执行通知书送达福清市房地产管理交易所。原告黄莲芳与被告杨芳、杨小玲民间借贷纠纷一案，双方就杨芳、杨小玲共同偿还黄莲芳借款本金280万元及利息达成调解协议，本院于2017年8月9日作出（2017）闽0181民初3865号民事调解书。因杨芳、杨小玲未履行调解协议，2017年11月10日，黄莲芳向本院申请执行，本院立案后于2017年12月5日作出（2017）闽0181执3913号执行裁定书，认为本案被执行人与（2017）闽0181执3912号两案被执行人相同，且执行标的均为金钱债务，可以合并执行，裁定冻结、扣划被执行人杨芳、杨小玲在银行的存款71292208元，或冻结、查封、扣押、扣留、提取其价值相当的财产。2017年12月11日本院向福清市不动产登记中心送达协助执行通知书和执行裁定书，要求查封被执行人杨芳所有的讼争房产，福清市不动产登记中心于同日对讼争房产办理轮候查封。2018年6月19日，本院作出（2017）闽0181执3913号之一执行裁定书，裁定终结本院（2017）闽0181民初3865号民事调解书之本次执行程序。2018年12月4日本院立案恢复执行，于2018年12月10日作出（2018）闽0181执恢942号查封公告，于2019年1月2日作出（2018）闽0181执恢942号执行裁定，裁定拍卖被执行人杨芳名下讼争房产。黄圣祥、林文泽提出执行异议。本院于2019年2月12日作出（2019）闽0181执异9号执行裁定书，裁定驳回案外人黄圣祥、林文泽的异议请求。黄圣祥、林文泽不服遂提起本案诉讼。 另查，本案审理过程中，根据本院执行局要求，2019年12月30日黄圣祥将剩余购房款300万元转账至本院账户。林文泽表示经与黄圣祥协商，林文泽放弃其作为讼争房屋买方的权利，相关权利均归属于黄圣祥，黄圣祥对此亦无异议。 以上事实，有原告提交的居民身份证、租赁合同、房屋转让合同、银行历史流水、福清市地方税务局房产/土地使用权权属转移涉税证明、营业执照、（2018）闽0181执恢942号执行裁定书、（2017）闽0181执3913号执行裁定书、查封公告、照片、（2019）闽0181执异9号执行裁定书及送达回证、银行存款明细账、银行账户交易明细、收条、承诺书、2016年5月22日转让方为杨琴的房屋转让合同、土地使用权转让合同、银行客户回单和本院向本院执行局调取的不动产登记信息查询资料和当事人陈述为证，经本院审查核实，予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告黄圣祥、林文泽与被告杨芳于2016年5月22日签订的房屋转让合同主体合法、意思表示真实且不违反法律法规强制性规定，且未有证据证明存在房屋买卖合同无效的情形，故原告诉请确认该合同有效，本院予以支持。本案原告在本院查封讼争房产之前已与出卖人签订房屋买卖合同并已实际占有讼争房屋，已按照合同约定支付部分价款200万元且将剩余价款300万元按照法院要求交付执行，讼争房产未办理过户登记亦非买受人自身原因，故根据前述规定，原告提出的执行异议成立，相关强制措施应予解除并不得执行该房产。原告另请求将讼争房产过户至其名下，但讼争房产现已被法院查封，原告该请求缺乏相关依据，本院不予支持。原告可待讼争房屋强制措施解除后另行主张权利。本案审理过程中，林文泽表示经与黄圣祥协商，放弃其作为讼争房屋买方的权利，系黄圣祥、林文泽作为讼争房屋共同买受人内部对权利的处分，不违反法律规定。被告黄莲芳、杨芳、杨小玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、确认2016年5月22日被告杨芳与原告黄圣祥、林文泽签订的《房屋转让合同》有效； 二、解除对坐落于福清市地号整座房产［房屋所有权证号：融房权证Ｒ字第××号］的查封、拍卖等强制措施，不得执行该房产； 三、驳回原告黄圣祥、林文泽的其他诉讼请求。 本案受理费46800元，由被告杨芳负担，款限本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 游 捷 人民陪审员 王 群 人民陪审员 周国祥 二〇二〇年一月六日 书 记 员 俞 杭 -7-