广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初47521号原告黄三有，男，汉族，1970年6月12日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人郭安元，广东深桦律师事务所律师。被告深圳创友孵化器连锁有限公司，住所深圳市福田区福田街道滨河大道5022号联合广场B座写字楼1703-3，统一社会信用代码91440300682024359X。法定代表人李涛，现羁押于深圳市福田区看守所。委托代理人林彩梅，北京海润天睿（深圳）律师事务所律师。委托代理人焦新聪，北京海润天睿（深圳）律师事务所律师。原告与被告租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告和被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月1日，原告与被告就深圳市福田区下梅林一街高达苑一栋109、110号两间商铺（以下简称涉案商铺）签订房屋租赁合同，合同第十八条约定：出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失……（一）乙方拖欠租金达30天以上……除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）。经银行交租账户记录证实，被告从2019年5月开始中断交租，至2019年6月5日止已连续60天拖欠租金，符合合同约定单方解除合同的条件。原告依法律规定于2019年6月13日向被告发送解除合同的律师函，该函因被告办公场地无人接收被退回。另外，据福田区公安分局梅林派出所提供的案情信息，被告涉嫌黑恶犯罪，法定代表人已被刑事拘留和逮捕。被告与原告签约后即将涉案商铺以远高于租赁合同的价格转租他人，以非法牟取高额租金收入。109号铺转租于案外人陈善强，110号铺转租于案外人何建。被告与陈善强签署的房屋租赁合同显示，2016年7月31日前的租金为每月4000元，2016年8月1日至2017年7月31日租金为每月4200元，2017年8月1日至2019年7月31日租金为每月4900元。被告与何建签署的房屋租赁合同显示，2016年11月30日前租金为每月4000元，2016年12月1日至今租金为每月4500元。经计算，自2015年至今，被告按高出2000元至2900元的月租金向现租户收取租金所获得的非法收入为246800元，该租金差额收入应属原告所有，被告应当依法返还，另外还应支付占有该租金期间的合理利息。为维护原告合法权益，请求判令：1.解除原告与被告于2015年1月1日签订的房屋租赁合同；2.被告返还其在租赁期间非法转租获取的租金差额246800元及利息；3.被告承担本案诉讼费用。第一次庭审时，原告申请撤回第二项诉讼请求的利息部分。第二次庭审时，原告申请撤回第一项诉讼请求。被告辩称：1.涉案租赁合同纠纷涉嫌刑事犯罪，已经被深圳市公安局福田区分局（以下简称福田公安分局）立案侦查，现正处于审查起诉阶段，本案依法应裁定驳回起诉。高达苑一栋首层11间商铺的原租户早在2018年6月就被告的李涛、王昆鹏等人涉嫌强迫交易罪进行报案，福田公安分局于2019年1月7日作出深公福立字[2019]00048号立案决定书，对李涛、王昆鹏、高帅等涉嫌强迫交易罪一案立案侦查。2019年4月26日，原告到梅林派出所就涉案纠纷再次向侦查机关举报并做询问笔录，现该案正处于深圳市福田区人民检察院审查起诉阶段。根据《最高人民检察院、公安部关于公安机关办理经济犯罪案件的若干规定》第二十条第一款、《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条，涉案纠纷与正在侦查处理的李涛、王昆鹏、高帅等涉嫌强迫交易罪一案属于同一法律事实，因此应当依法裁定驳回起诉；2.涉案商铺由一楼架空层违法建造而来，依据法律规定，涉案房屋租赁合同无效，原告诉求解除合同及返还租金差额无事实及法律依据，应依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年1月1日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，用途为办公及商业用途，产权人或合法使用人为甲方；涉案商铺月租金总额4000元，乙方应于每月5日前向甲方交付租金；乙方租用涉案商铺的期限自2015年1月1日起至2030年12月31日止，2015年1月1日至2015年6月30日为免租期；甲方交付涉案商铺时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金即8000元；合同期满时乙方未履行合同，或乙方拖欠租金达30天以上，甲方可不予返还保证金，且有权向乙方提出解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）；租赁期间，乙方可将涉案商铺全部或部分转租予他人；甲乙双方约定以下通信地址为双方通知或文件的送达地址，甲方送达地址为梅林街道办事处，乙方送达地址为深圳市福田区高达苑管理处。一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达。庭审调查时，原告称其在2015年1月1日前不愿与被告签订房屋租赁合同，但是后来经过律师沟通协调即签订了涉案房屋租赁合同。2015年6月至2018年6月，被告按合同约定向原告缴纳租金2000元/月/商铺。2018年7月至2019年4月，被告向原告缴纳租金2200元/月/商铺。2019年5月起，被告未再向原告支付租金。2019年6月份，原告委托广东深桦律师事务所以EMS的方式向被告发出律师函，载明被告从2019年5月到2019年6月5日已连续两个月拖欠租金，符合合同约定的单方解除合同条件。自被告接到律师函之日起，涉案房屋租赁合同解除。同时要求被告返还租金差额收入。该律师函填写的收件人地址为福田区滨河大道联合广场，因“地址无人，寄件人要求退回”而未送达。2019年7月，涉案房屋被原告收回。庭审调查时，原告称被告缴纳的押金8000元抵销了2019年5月和6月的租金，7月份涉案商铺空置，原告未处理，8月份原告即将涉案商铺出租给陈善强、何建。目前9号商铺由陈善强占有使用，10号商铺由何建占有使用。另查明，2019年1月7日，福田公安分局作出深公福立字[2019]00048号立案决定书，决定对原告等人被强迫交易案立案侦查。原告在同年4月26日的询问笔录中称原告购买涉案商铺实际上是以租代买的形式。同年7月10日，福田公安分局作出深公福诉字[2019]00546号起诉意见书，经依法侦查查明，深圳市福田区下梅林高达苑小区的1栋、2栋的架空层是小区刚建时被开发商做成商铺或仓库卖给或以租代售给他人，但均无产权，属于历史遗留问题。原告认可起诉意见书的上述结论。庭审调查时，原告称当时认购涉案商铺时对其是否能办理房产证将信将疑，因为价格便宜就买了。本院认为，福田公安分局的起诉意见书已查明涉案商铺系由架空层改建而来，且未办理房产证，原告是通过以租代售方式从开发商处取得涉案商铺的，不是涉案商铺的所有权人，对涉案商铺不享有权利，不应当享有涉案商铺带来的收益。另外，涉案房屋租赁合同是原告与被告自愿签订的，原告在庭审时已经承认系在沟通协调下签订，没有其他证据证明合同的订立存在瑕疵，故原告及被告均应按照合同约定享有合同权利和履行合同义务。而事实上被告已经按照合同约定向原告及时按月缴纳了涉案商铺的租金。虽然被告自2019年5月份开始未缴纳租金，但原告以押金足额抵扣了2019年5月、6月的租金且已于2019年7月份收回涉案房屋，涉案房屋租赁合同实际已经终止，故原告并无遭受任何损失。被告与陈善强、何建的租赁合同关系与原告无关，原告仅应当就涉案房屋租赁合同的约定享受租金收益，被告的转租加价行为及由此获取的增加的租金差额于法于情于理都不应当归属于原告。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告黄三有的诉讼请求。本案本诉受理费人民币5002元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。当事人上诉的，应在收到交费通知次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 廖  劲  锋人民陪审员 王  红  华人民陪审员 肖  晓  璐二〇二〇年一月九日书 记 员 林雯仪（代）孙智敏（代）