湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初11022号原告：严兰珍，女，1956年9月20日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：任达，湖南任达律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺伶俐，湖南任达律师事务所律师。被告：长沙市天心区城市房屋征收和补充管理办公室，住所地长沙市天心区白沙路389号。法定代表人：胡伟军。委托诉讼代理人：颜宏，湖南英萃律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄国庆，男，1968年9月14日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：长沙天悦投资有限责任公司，住所地长沙市天心区雀园路568号。法定代表人：江宇。委托诉讼代理人：李巨星，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹鹏，湖南如金律师事务所律师。原告严兰珍与被告长沙市天心区城市房屋征收合补偿管理办公室、长沙天悦投资有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告严兰珍及其委托诉讼代理人任达、贺伶俐，被告长沙市天心区城市房屋征收和补充管理办公室的委托诉讼代理人颜宏、黄国庆，被告长沙天悦投资有限责任公司的委托诉讼代理人李巨星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严兰珍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告长沙天悦投资有限责任公司签订的《长沙市商品房买卖合同》；2.判令被告长沙天悦投资有限责任公司向原告返还购房款502860元及物业费、装修押金、维修基金、电费、不动产权工本费共计13299.8元；3.判令两被告连带承担向原告支付装修款62000元、家电家具有关费用22673.7元以及律师费12000元的赔偿责任；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年6月起，被告长沙市天心区城市房屋征收和补充管理办公室多次找到原告，希望原告能以不符合房屋实际价值的补偿款配合办理征收补偿的手续及房屋搬迁事项，原告及家人一直不同意。2018年8月10日，被告长沙市天心区城市房屋征收和补充管理办公室负责原告一户拆迁事宜的工作人员兰波向原告出具一封承诺书，承诺：“该户补偿总金额为贰佰伍拾玖万元整，在房屋腾空拆除时一次性支付，余款在协议备案后支付完毕。在符合国家保障性住房条件前提下负责为齐长林、齐鑫办理经适房各一套，房源安排在天凯东苑经适房小区同一楼层；提供凯悦名城限价房各一套。”基于该承诺，原告一户方才同意该补偿款项，并于当天由原告配偶齐长林及原告之子齐鑫与被告长沙市天心区城市房屋征收和补充管理办公室签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》。2018年12月12日，原告在被告长沙市天心区城市房屋征收和补充管理办公室的工作人员兰波的陪同下与被告长沙天悦投资有限责任公司签订《长沙市商品房买卖合同》。合同签订后，被告长沙天悦投资有限责任公司要求原告一次性交齐购房款502860元及物业费等其他有关费用13299.8元。后原告对房屋进行装修和购置家具家电，花费84673.7元。2019年6月初，原告在去长沙市住房和城乡建设局办理购房资格审核时却被告知；长沙市住房与城乡建设委员会于2017年5月20日发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》中规定“暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品住房（含新建商品住房和二手住房）”，故原告购房资格审查未通过，其所购房屋无法办理产权登记手续。原告认为：被告长沙市天心区城市房屋征收和补充管理办公室在未清楚了解购房政策的情况下出具承诺：除为原告户提供天凯东苑两套经济适用房之外，再提供凯悦名城限价房壹套。而被告长沙天悦投资有限责任公司在未核实原告是否具备购房资格的情况下与原告签订《长沙市商品房买卖合同》，并在签订购房合同后立即让原告缴纳购房款等所有费用，致使原告签订合同后付清房屋全款并对房屋进行装修及购置家具家电，现原告无法办理房屋产权登记手续，故两被告连带承担原告装修房屋、购置家具家电、委托律师等花销的责任，原告有权要求解除与被告长沙天悦投资有限责任公司签订的《长沙市商品房买卖合同》并要求被告长沙天悦投资有限责任公司向原告返还购房款及物业费、装修押金、维修基金、电费、不动产权证工本费共计516159.8元。综上所述，为维护合法权益，原告遂提起诉讼。被告长沙市天心区城市房屋征收和补偿管理办公室辩称：1.被告长沙市天心区城市房屋征收和补充管理办公室是履行国有土地征收行政职能的机关，原告认为被告长沙市天心区城市房屋征收和补充管理办公室的行为侵害其权益，应依照行政诉讼法及国家赔偿法的规定提起行政诉讼，被告长沙市天心区城市房屋征收和补充管理办公室不是本案适格被告；2.被告长沙市天心区城市房屋征收和补充管理办公室并未对原告出具承诺，也未向原告提供涉案房屋，《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》系被告长沙市天心区城市房屋征收和补充管理办公室与案外人齐长林、齐鑫签订，且被告长沙市天心区城市房屋征收和补充管理办公室对齐长林、齐鑫的征收补偿行为已经完成，原告与被告长沙天悦投资有限责任公司的房屋买卖行为与被告长沙市天心区城市房屋征收和补充管理办公室无关，被告长沙市天心区城市房屋征收和补充管理办公室不应承担连带赔偿责任。综上，请求驳回原告对被告长沙市天心区城市房屋征收和补充管理办公室的诉请。被告长沙天悦投资有限责任公司辩称：被告长沙天悦投资有限责任公司同意与原告解除合同，返还购房款，不同意支付其他款项。被告长沙天悦投资有限责任公司已经履行房屋买卖合同的义务，涉案房屋已经交付原告使用，原告没有购房者资格系政府作出的限购政策导致，购房资格审查不是被告的义务，原告作为买方应清楚作为买房应具备的条件，自身应尽到审查义务，原告没有落实清楚购房资格应自行承担后果。被告长沙天悦投资有限责任公司不存在违约行为，原告应自行承担全部损失。另维修基金和物业费并非被告长沙天悦投资有限责任公司收取，不应由被告长沙天悦投资有限责任公司退还。原告主张的律师费没有依据。综上，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：案外人齐长林系原告严兰珍的丈夫，案外人齐鑫系齐长林、严兰珍的独生子。2017年9月14日，长沙市天心区城市房屋征收和补偿管理办公室（房屋征收部门）、案外人齐长林、齐鑫（被征收人）以及长沙市天心区裕南街街道办事处（房屋征收实施单位）签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》（货币补偿方式），协议约定：长沙市天心区人民政府对长沙市天心区南湖巷周边地块棚户区改造项目范围内的房屋作出了《房屋征收决定》，被征收人齐长林、齐鑫房屋坐落长沙市天心区，选择货币补偿方式，支付被征收房屋补偿金额、装饰装修、附属设施及其他补偿金额、各项奖励金额共计2392990元。2018年12月12日，严兰珍（买受人）与被告长沙天悦投资有限责任公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买位于长沙市天心区，该商品房单价为6186元／㎡，总房价为502860元；出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因买受人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由买受人承担全部责任。如因买受人的原因（包括但不限于买受人未按实测面积补足购房款的、买受人未缴纳维修基金或其他办理《不动产权证书》应缴税费的、买受人未能按要求向产权及国土登记机关提交资料的）或政府政策原因，出卖人不能在规定期限内为买受人办理《不动产权证书》的，出卖人不承担责任，《不动产权证书》相应顺延办理。合同签订后，原告严兰珍向被告长沙天悦投资有限责任公司支付购房款502860元、房屋维修基金9754.8元、不动产权证工本费80元、电费100元，以上共计512794.8元，向湖南仁达物业服务有限公司凯悦名称交纳装修押金200元及物业费（2018.12.12-2019.12.11）1365元。2018年12月12日，原告领取《泰悦公寓（凯悦名城）交房通知单》，注明严兰珍户1308号房已办理完成签约交房手续。2019年2月15日，原告与案外人周海清签订《家庭装修合同》，由周海清为长沙市天心区书院路凯悦名城1308室进行装饰装修。2019年2月25日至4月25日，周海清分别出具收条三张，确认收到原告支付的装修工程款共计62000元。原告为涉案房屋购置家电家具共计花费18311元（家具尾款4200元、乐尔乐超市162.7元未计算在内）。原告严兰珍为实现债权共支付律师费12000元。2017年5月20日，长沙市住房与城乡建设委员会发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，通知规定：“暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品住房（含新建商品住房和二手住房），”原告严兰珍的购房资格审查未能通过，其所购房屋无法办理产权登记手续。庭审中，原告提交手写承诺一份，注明：“该户补偿总金额未259万元，在房屋腾空拆除时一次性支付230万元，余款在协议备案后支付完毕。在符合国家保障性住房条件前提下负责为齐长林、齐鑫办理经适房各一套，房屋安排在天凯东苑经适房小区同一楼层，提供凯悦名城限价房一套。兰波，2017.8.10”。该手写承诺未加盖公章。本院认为，原告与被告长沙天悦投资有限责任公司于2018年12月12日签订的《长沙市商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。后原告因政策原因不能办理房屋不动产权证，合同目的无法实现，该《长沙市商品房买卖合同》实际无法履行，原告请求解除与被告长沙天悦投资有限责任公司签订的《长沙市商品房买卖合同》的请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告向被告长沙天悦投资有限责任公司支付购房款502860元、房屋维修基金9754.8元、不动产权证工本费80元、电费100元，以上共计512794.8元，要求被告长沙天悦投资有限责任公司返还上述款项的请求，本院予以支持；原告向湖南仁达物业服务有限公司凯悦名称交纳装修押金200元及物业费1365元，要求被告长沙天悦投资有限责任公司返还装修押金及物业费的请求，本院不予支持。长沙市住房与城乡建设委员会《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》于2017年5月20日发布，原告购买房屋时，双方均应查阅或知晓该规定；虽然《长沙市商品房买卖合同》约定，如因买受人的原因或政府政策原因，出卖人不能在规定期限内为买受人办理《不动产权证书》的，出卖人不承担责任，《不动产权证书》相应顺延办理，该条款系格式条款，加重了原告责任，且被告长沙天悦投资有限责任公司未以黑体标注或其他方式向原告尽到提醒注意义务，应对原告的损失承担相应赔偿责任。关于原告损失，原告未提交充分有效证据证实装修费62000元已实际支付，故本院确认原告的损失为家具家电费用18311元和律师费12000元，被告长沙天悦投资有限责任公司对上述损失承担50%的赔偿责任计15155.5元，超出部分本院不予支持。关于被告长沙市天心区城市房屋征收和补偿管理办公室的赔偿责任，本院经审查后认为，原告出具的手写承诺函未加盖公章，真实性无法确认，且承诺函中明确系给案外人齐长林、齐鑫在符合国家保障性住房条件的前提下办理住房事宜，与原告无关，原告要求被告长沙市天心区城市房屋征收和补偿管理办公室对其损失承担共同赔偿责任的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告严兰珍与被告长沙天悦投资有限责任公司于2018年12月12日签订的《长沙市商品房买卖合同》；二、限被告长沙天悦投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告严兰珍支付的购房款502860元及维修基金、电费、不动产权证工本费合计9934.8元；三、限被告长沙天悦投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告严兰珍赔偿家具家电及律师费等损失共计15155.5元；四、驳回原告严兰珍的其他诉讼请求。如被告长沙天悦投资有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4964元，由被告长沙天悦投资有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  龙玲玲二〇二〇年一月二十二日代理书记员  袁 雄附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。