广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初25478号原告：曾小慧，女，1994年12月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告：黄堪顺，男，1992年12月3日出生，汉族，住广东省雷州市。两原告共同委托诉讼代理人：周蓓，广东一粤律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：唐峰，广东一粤律师事务所律师。被告：叶满鹏,男,1987年10月12日出生,汉族,住广东省佛山市南海区桂城街道。委托诉讼代理人：林胜强，广东焯群律师事务所律师。原告曾小慧、黄堪顺诉被告叶满鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，分别于同年11月26日及12月11日公开开庭进行了审理。原告黄堪顺参加了第一次审理，原告曾小慧及其委托诉讼代理人周蓓、唐峰，被告叶满鹏及其委托诉讼代理人林胜强两次庭审均到庭参加。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《佛山市存量房屋买卖合同》；2.判令被告向两原告支付违约金25万元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告与被告通过中介方广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司居间介绍，于2019年8月16日签订了《佛山市存量房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定被告以125万元购买两原告名下的广东省佛山市南海区（以下简称涉讼房屋）。涉讼合同约定定金为25万元，被告在签约当天支付了2万元定金，2019年8月20日支付了3万元定金，合同约定剩余20万元定金应在2019年9月20日前支付，但截至起诉被告未支付。被告在2019年8月19日前打印了自己与配偶的征信报告，其自己确认符合贷款条件后向原告支付了3万元定金。根据涉讼合同约定，被告应在2019年8月26日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。2019年8月20日，两原告向银行申请了提前还款手续。两原告和中介方多次约被告签按揭资料及支付贷款所需费用，被告每次都只是去银行或者按揭公司，拒不签订相关申请文件，也不缴纳按揭手续费。被告派其表哥向中介提出，要求两原告将涉讼合同约定成交价降低5万元，才配合办理按揭手续。原告拒绝这一要求，被告就开始不接电话，不配合签署按揭贷款申请。被告根本违约，原告曾小慧出于善意，于2019年9月16日向被告发出律师函，希望催促被告积极履约，积极协商解决纠纷。被告不但不解决纠纷还放言法庭见。直到2019年9月19日，原告通过微信提供接收被告另外20万定金的账号，希望被告能继续履行合同。但是被告对中介方说，要两原告等着收法院传票，拒不按期支付剩余20万元定金。请法院支持两原告合理合法的诉请。被告辨称，本案是两原告存在违约行为，具体如下：1.被告及其配偶的征信2019年8月19日打印出来并发给中介方，是中介方确认被告符合贷款条件。2.根据涉讼合同约定，办理贷款的事宜是委托中介方代理，被告于2019年8月20日前已经按合同约定以及中介方的要求将相关办理贷款手续的资料交给中介方于2019年8月21日办理贷款手续，但是被告被告知无法通过贷款申请，当时买卖双方及中介公司都在现场。被告同意提高到五成首付，被告是十分有诚意购买涉讼房屋的，只是多次办理贷款无法通过。被告每次都是按时到中介方约定的地点办理贷款手续，但是每次原告曾小慧都是迟到一个小时以上。按揭公司已经明确告知现有资料被告不能通过贷款申请，不可能再提供任何的申请表等资料给被告申请。3.两原告没有按合同约定履行提前还款申请义务。4.直到2019年9月9日，被告还是配合中介方办理贷款。5.中介方以及两原告欺骗被告，被告在购买涉讼房屋时已经明确告知是要办理贷款手续的，并支付三成首付，如果不能办理贷款，被告就不购买。但实际上，被告多次协助中介方办理贷款都无法通过，即使被告按中介方要求提高到五成首付，也不能通过。在第一次不通过申请时，被告提出解除合同要求返还定金。但是中介方不知道是想成交还是没有转告两原告继续要求被告第二次提供资料，再次申请。之后，两原告催被告办理贷款手续，否则发律师函告被告。被告收到两原告律师函，两原告是存心不想出售房子，一次一次套路被告，要求被告全款购买。6.两原告在2019年9月15日多次提出解除合同的意思表示，返还定金给被告。被告于2019年9月19日委托律师发出律师函，同意解除涉讼合同，要求两原告承担违约责任。涉讼合同于2019年9月20日正式解除，因此被告无需支付没有履行部分的款项。两原告向本院提交如下证据：1.提前还款申请审批表复印件1份、还款凭证及记录原件5份,证明两原告办理了提前还款，涉讼房屋无交易过户的障碍。2.佛山市存量房屋买卖合同原件1份，证明原被告于2019年8月16日签订涉讼合同，对于合同履行的各个时间点都进行了约定，并约定被告应向两原告缴纳25万定金。3.银行流水复印件1份，证明原告曾小慧于2019年8月16日收取被告2万定金，于2019年8月20日被告3万元定金。4.个人贷款提前还款申请审批表复印件1份，证明两原告于2019年8月20日向贷款银行申请提前还款。5.房屋买卖微信群手机截屏1组，证明两原告一直积极履行合同，被告不配合办理向银行提出按揭申请，也不愿按照合同约定于2019年9月20日前支付剩余20万定金。6.与被告微信聊天手机截屏1组，证明由于被告拖延一直不肯去签署按揭贷款申请，两原告一直再催促、联系被告。7.与中介方沟通微信手机截屏1组，证明被告一直不愿配合向银行提出贷款申请，中介人员确认其不肯配合提供资料及签署贷款申请。8.与被告的通话录音光盘1份，证明两原告不停催促被告履行合同。9.与中介的通话录音光盘1份，证明两原告与中介针对被告的违约行为，商量处理的过程。10.律师函与妥投证明原件1组，证明两原告发出律师函，强调被告有办理按揭申请的义务及合同的违约责任。11.查册表复印件1份，证明两原告为涉讼房屋的业主。被告向本院提交如下证据：1.被告身份证原件1份、两原告人口信息查询原件1份，证明双方诉讼主体资格。2.房屋买卖业务签订文件合订本原件1份，证明原被告的权利义务。3.收款证明原件1份，证明两原告收取被告定金5万元。4.律师函原件1份，证明两原告无理解除合同的事实。5.广东增值税电子普通发票原件1份，证明财产保全担保保函费用情况。6.微信记录截屏1组，证明被告一直按合同约定履行义务，被告的征信是经中介方确认的。7.律师函原件1份、签收回执复印件1份，证明被告已于2019年9月19日委托发出《律师函》要求解除涉讼合同，两原告2019年9月20日签收。本院出示如下证据：中国工商银行股份有限公司佛山南海丹灶支行《关于广东省佛山市南海区人民法院调查函的回函》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：两原告提交的证据1、4的内容与本院调取证据内容对应，本院对其真实性予以认可；两原告提交的证据7、9及被告提交证据6相对方为案外人，本院不做审查；两原告提交的证据8，被告虽否认其真实性，但被告表示该证据证明了2019年9月4日双方仍在协商办理贷款问题，表明其认可被告为通话的一方，本院对其真实性予以认可。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区***，不动产权属证书号粤（2017）佛南不动产权第***号，登记的所有权人为两原告。2019年8月16日，两原告（卖方，甲方）与被告（买方，乙方）签订一份涉讼合同，约定：甲方出售涉讼房屋，房屋建筑面积89.59平方米，房屋已经设定抵押48万元，抵押权人为中国工商银行股份有限公司佛山南海丹灶支行，甲方应于2019年9月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请；成交价是125万元，双方约定定金为25万元，乙方应于甲方提供该房地产产权核查文件（查册）2个工作日内前将定金5万元支付给甲方，剩余定金20万元乙方应于2019年9月20日前自行支付给甲方；乙方应在房管部门受理房产递件当天将23.5万元首期款支付给甲方；乙方拟贷款金额为75万元，乙方应于2019年8月26日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；乙方因自身原因未获得贷款机构批准的甲方同意乙方继续向其他贷款机构申请（但最多不超过3家贷款机构），如仍未获得批准的乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款;买卖双方于2019年8月19日之前查征信,若任何一方征信不通过,则买卖双方和平解约,卖方无息退还已收取买方定金;若出现逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方有权没收乙方的定金或要求乙方支付房屋成交价20%的违约金，乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋成交价20%的违约金；等等。2019年8月16日，被告向原告曾小慧转账2万元。2019年8月19日，被告查询了其征信情况。2019年8月20日，被告向原告曾小慧转账3万元。2019年8月20日，原告曾小慧向中国工商银行佛山南海丹灶支行申请提前还款（结清），并在微信群“中恒（6）”表示“我还款申请，今天已经申请了”。2019年8月21日，原告曾小慧与被告前往中介处办理按揭手续，但因被告原因，未签订任何银行按揭贷款材料。2019年8月23日，双方又前往中介处办理银行按揭贷款手续，但仍因被告原因问题，未签订任何按揭贷款材料。2019年9月15日，原告曾小慧在微信群表示“到20号订金未付，我将单方面发出解约合同，订金没收”。2019年9月16日，广东一粤律师事务所向被告发出《律师函》，函件表示原告曾小慧可要求被告支付违约金，请被告联系原告曾小慧，积极处理问题。被告于2019年9月17日签收上述律师函。2019年9月19日，被告委托广东焯群律师事务所发出《律师函》，要求解除涉讼合同，两原告应返还定金并支付违约金25万元。两原告于2019年9月20日签收上述律师函。2019年10月8日，两原告提起本案诉讼。2019年10月23日，本案起诉状送达被告。2019年10月9日，本院立案审理被告诉两原告房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）粤0605民初25323号，被告诉讼请求为判令两原告向其立即返还定金5万元以及支付违约金25万元；判令两原告承担其为实现债权所支付的全部费用。2019年11月19日，两原告办理了涉讼房屋提前还款手续，结清该笔个人贷款。2019年11月26日查询时，涉讼房屋无抵押登记。庭审中，被告明确其无法办理银行按揭贷款的原因为其负债率过高及银行流水不足。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2019年8月16日签订的涉讼合同中有关原、被告双方权利义务的约定为当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。关于原、被告何方违约的问题。两原告方面，两原告按照合同约定于2019年9月1日前向涉讼房屋的原贷款机构提交了一次性还清剩余贷款的申请，并多次配合被告办理银行按揭贷款手续。两原告已履行了涉讼合同的约定。被告方面，被告支付2万元定金后，打印了自己征信材料，其有时机也理应足够审慎地衡量自身是否符合银行按揭贷款的资质，再向两原告支付了定金3万元。之后，因被告自身原因，未能在涉讼合同约定的2019年8月26日前签订按揭贷款文件，被告也未支付按揭贷款所需费用。在上述情况下，被告未表示自行筹集款项完成交易，而是在2019年9月19日发出《律师函》要求解除涉讼合同。此外，涉讼合同约定被告应在2019年9月20日前将剩余定金20万元支付给两原告。截止至本案辩论终结，被告尚未签订银行按揭贷款资料及支付剩余定金20万元给两原告，被告已构成根本违约。关于涉讼合同解除的时间。被告违反涉讼合同的约定并要求解除涉讼合同，两原告出售涉讼房屋的合同目的已无法实现。原告曾小慧2019年9月15日在微信群的表述及2019年9月16日委托律师发出的律师函主要内容仍为催促被告履行合同义务。2019年9月19日，被告委托律师发出的律师函要求解除涉讼合同，但被告作为违约方，没有合同解除权。两原告请求解除合同的起诉状于2019年10月23日送达至被告，本院据此认定涉讼合同中有关原、被告权利义务的约定于当日解除。关于违约责任的承担。涉讼合同解除的原因是被告未按涉讼合同约定期限履行义务，被告构成根本违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。两原告没有举证证明发生超出已收取定金的损失，故两原告主张被告支付违约金25万元，过分高于两原告的实际损失，本院不予支持。被告实际已支付的定金为5万元，涉讼合同约定应支付的定金为25万元，尚未支付的部分因实际未支付故不具备的定金的性质。本院根据涉讼合同的履行情况、买方的过错程度及卖方的实际损失，综合公平和诚信原则予以衡量，本院认定适用定金罚则，酌定两原告没收被告已支付的定金5万元作为被告的违约责任，两原告的违约金主张超出了本院核定范围，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告曾小慧、黄堪顺与被告叶满鹏于2019年8月16日签订的《佛山市存量房屋买卖合同》中有关双方当事人权利义务的约定于2019年10月23日解除；二、被告叶满鹏已支付的定金50000元归原告曾小慧、黄堪顺所有。三、驳回原告曾小慧、黄堪顺的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取8025元（原告曾小慧、黄堪顺已预交）,由被告叶满鹏负担。被告叶满鹏应于本判决生效后十日内向本院缴纳案件受理费8025元，逾期本院将依法强制执行。原告曾小慧、黄堪顺预交的案件受理费8025元，在判决生效后经其书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇一九年十二月三十日书记员  卢丹伦