浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0482民初4703号原告:冯芳，女，1969年5月9日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：王中强、戴锦跃,浙江浙平律师事务所律师。被告:张亚红，女，1964年3月29日出生，汉族，住浙江省平湖市。委托诉讼代理人：潘丹，浙江东港律师事务所律师。原告冯芳为与被告张亚红房屋买卖合同纠纷一案,于2019年11月1日向本院起诉，本院于同日受理后,依法由审判员张雷平独任审判，并于2019年12月31日公开开庭进行了审理。原告冯芳的委托诉讼代理人戴锦跃，被告张亚红及其委托诉讼代理人潘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯芳起诉称：被告系平湖市房产的原所有人。2017年7月16日，原、被告签订房屋转让合同1份，约定：被告将上述房屋转让给原告，房屋总价638000元；原告于2017年7月16日支付被告定金20000元，2017年8月15日前支付380000元，其余房款除20000元过户时付清外于2017年10月1日前付清，款清交房；房款全额付清后，如被告不履行合同违约，应赔偿原告总房款的50%;此价格为一口价，不管房价涨跌任何一方都不得以任何理由违约，违约方赔偿对方市场价的二倍。合同签订后，原告依照约定陆续支付被告618000元。原告得知被告己办理不动产登记后多次通过中介、发函等方式要求被告办理过户手续，被告提出不合理的加价要求，并拒绝过户。综上，原告认为，被告行为已构成违约，原告有权要求被告承担违约责任并继续履行房屋转让合同。2018年9月21日原告曾起诉法院，要求被告办理房屋产权过户并承担违约责任，被告仍然要求加价。2019年9月27日原告撤诉，被告于2019年10月13日发函原告要求过户并支付尾款,原告提出被告承担违约金，被告未同意。现原告请求判令：1、被告立即协助原告办理平湖市的产权转移登记手续；2、被告支付原告违约金60000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告张亚红答辩称：被告同意过户，原告第一次起诉时被告就明确表示同意过户，但原告需支付多出的4.89平方米的房款；被告不存在违约，原告诉请的违约金60000元无事实和法律依据；原告从未向被告提出过过户请求，合同未写明过户时间，原告也未通过中介或者发函的方式要求被告过户；合同约定的违约责任及违约金过高。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。庭审中，原告提供的证据及所要证明的事实有：证据一、房屋转让合同1份，证明：2017年7月16日原、被告签订房屋买卖合同1份，合同约定相关事项。证据二、收条3份，证明原告按合同约定支付被告房款618000元。证据三、收据1份，证明原告支付中介费。证据四、不动产登记证1份，证明被告己办理产权登记。证据五、限期过户通知书、EMS面单及査询单各1份，证明原告要求办理过户的通知情况。证据六、律师调查笔录（附被调查人身份证）1份，证明：房屋转让为一口价，被告明知实际面积；原告通知被告过户，被告以补差价为由拒绝。证据七、答辩状1份，证明：原告起诉要求过户，被告认为存在面积差，双方未能对面积差的解决达成一致意见系不过户原因。证据八、民事裁定书1份，证明原告撤诉的事实。证据九、被拆迁户产权调换结算表1份，证明：2017年4月24日被告已明知房屋真实面积。被告质证认为：证据一无异议。但合同标的为105平方米的房屋，总价也按每平方米6100元计算，合同约定的一口价是房屋价格的涨跌，而不包含房屋面积差；合同未约定过户期限；证据二真实性无异议；证据三真实性无法核实，该证据与被告无关；证据四无异议，但不动产登记证为109.89平方米，与合同约定的105平方米相差4.89平方米；证据五，均为复印件，真实性无法确认，原告邮寄地址并不是被告住所地，与被告无关；证据六，三性有异议，证人应当出庭作证，证人并未出庭作证，也未接受质询，且证人与原告为亲戚关系；从内容看被调查人陈述：“乡下都是讲整数的。”所以应该写110平方米才对，不应写105平方米；证据七无异议，原告第一次起诉时被告就同意过户；证据八真实性无异议；证据九真实性无异议，当时并未以被拆迁户产权调换结算表作为出售房屋的依据。被告未提供证据。原、被告陈述一致的事实有：2017年9月24日，原、被告已办理交房手续。本院认证如下：原告提供的证据一、二、四、七、八、九，被告对证据真实性无异议，本院予以认定；证据四，本院庭后核查，被告的不动产登记时间为2018年8月13日；证据三与本案无关联性，本院不予认定；证据五，原告邮寄地址不是被告住所地，原告不能说明签收人与被告关系，原告没有证据证明通知书已送达被告；证据六，证人应当出庭作证，由于证人没有出庭作证，对此证据本院不予认定；庭审中原、被告陈述一致的事实，本院予以采信。基于原、被告陈述、举证、质证和本院认证，本院查明事实如下：被告经搬迁取得平湖市房屋产权。2017年4月24日，被告在平湖市建设征迁工作指挥部的产权调换结算表上签字确认，上述房产的产权面积为109.89平方米。2017年7月16日，原、被告签订房屋转让合同1份，约定：被告将其所有的上述房产转让原告，房屋建筑约105平方米，总价638000元；原告于2017年7月16日支付被告定金20000元，2017年8月15日前支付购房款380000元，其余购房款除20000元过户时付清外于2017年10月1日前付清，款清交房。合同第四条明确“甲方（被告）应确保房屋的产权合法，并无条件协助乙方（原告）办理转户手续，否则属违约，应支付违约金，即在退还乙方定金的同时，再赔偿乙方已付定金的二倍，并承担已付的中介费。房款全额付清后，如甲方不履行合同违约，应赔偿原告总房款的50%。”备注写明：“此价格为一口价，不管房价涨跌任何一方都不得以任何理由违约，违约者以市场价赔偿，违约方赔偿对方市场价的二倍。”合同签订后，原告于2017年7月16日支付被告定金20000元，2017年8月13日支付被告购房款380000元，2017年9月24日支付被告购房款218000元，以上合计618000元。2017年9月24日被告将上述住房交付原告。2018年8月13日被告办理了上述房屋的不动产登记，并取得了不动产权证。2018年9月21日原告曾起诉法院。要求被告办理上述房屋的产权转移登记手续，并支付原告违约金60000元。被告要求原告按照实际房屋面积对超出部分按市场价补足房款。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。本案中，原、被告签订房屋转让合同，原告向被告购买其所有的坐落于平湖市住房，原告已支付被告购房款618000元，被告已将上述住房交付原告的事实清楚，证据充分。本案需解决的问题：被告是否存在违约，是否应承担违约责任，以及违约金的确认。1、2017年4月24日，被告在产权调换结算表上签字时就已知晓讼争房屋的产权面积为109.89平方米，被告在签订房屋转让合同时未写明产权面积109.89平方米，而写了约105平方米。被告要求原告补足相差的4.89平方米房款，是引起本案纠纷的原因。2、被告在2018年8月13日办理上述房屋不动产登记，并取得不动产权证后，应主动告知原告，并与原告一起办理产权转移登记手续，被告未履行上述义务，应承担相应责任。综上，讼争房屋至今未办理产权转移登记手续的责任在被告，被告应承担违约责任。虽合同约定了较高违约金，但由于被告己交房，原告实际损失较少，故本院酌定违约金30000元。原告要求被告协助办理房屋过户登记手续的诉请，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张亚红于本判决生效后十日内协助办理上述房屋转移登记为原告冯芳所有的不动产过户登记手续，办理过程中需要交纳的费用按相关规定承担；二、被告张亚红于本判决生效后十日内支付原告冯芳违约金30000元；三、驳回原告冯芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告冯芳负担325元，被告张亚红负担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  张雷平二〇二〇年一月六日书记员  陈洪萍