上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初19174号原告：丁永清，男，1966年7月14日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。被告：赵月明，女，1965年2月24日生，汉族，住上海市松江区。原告丁永清与被告赵月明房屋租赁合同一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人顾叶青，被告赵月明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁永清向本院提出诉讼请求：判令1.被告支付补偿款80,000元；2.被告赔偿至本案法律文书生效之日止的利息损失(以80,000元为基数，按同期银行贷款利率从2019年7月9日起算)。审理中，原告变更第2项诉请中的利息起算日期为2019年8月1日，后又撤回该第2项诉请。事实与理由：2015年，原告、被告及案外人王某某签订《房屋租赁合同》约定，原告承租位于松江区小昆山镇鹤溪街XXX号、XXX号房屋，租期为四年。合同履行期间，上述房屋遇动迁，2019年6月28日，原告与被告签订《清退协议》，约定原告于2019年7月8日前将上述房屋清退并将钥匙交给被告，被告应支付原告补偿款80,000元。2019年7月3日，被告通知原告将房屋钥匙交付平原居委会，同月5日被告已领取拆迁补偿款，但未向原告支付补偿款。故原告诉至本院请求判如所请。被告辩称：不同意原告诉请,清退协议起草时没有案外人王某某在场签订，是无效合同，要求变更清退协议之后再支付补偿款；2018年5月租期到期后，原告不搬走也不支付房租，并去被告工作处骚扰被告，故无奈下才签订协议，且王某某认为被告无权代表其签订清退协议亦要起诉被告；如果原告坚持不变更清退协议，则被告仅同意支付补偿款40,000元。经审理查明：2006年1月1日，案外人王某某和被告作为出租人、甲方与原告作为承租人、乙方签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将自有位于松江区鹤溪街35、37号一至三层共360平方米房屋租于乙方使用，并就租金、租期等作出约定，租赁期限截止至2015年12月31日。2015年4月2日，案外人王某某和被告再次作为出租人、甲方与原告作为承租人、乙方签订《房屋租赁协议》，约定甲方将自有位于松江区鹤溪街35、37号一至三层共360平方米房屋租于乙方使用，并就租金、租期等作出约定，租赁期限自2015年5月10日至2018年5月10日。上述两份租赁协议，均由案外人王某某及被告分别在甲方处签名。原告另提供了一份落款日期为2015年5月28日的《房屋租赁协议》，出租人为案外人王某某和被告、承租人为原告，租赁标的亦为松江区鹤溪街35、37号一至三层共360平方米房屋，租期则自2015年5月10日至2019年5月10日。该份租赁协议甲方处有赵月明和王某某签名，原告称该二人签名均由被告一人签署，而被告称其从未签署过该协议，但不申请笔迹鉴定。原告又称签订该份房屋租赁协议时，系因为原告将房屋转租给的案外人中国移动营业厅要求签订4年的租期，故原告与被告协商调整租期而重新签订租赁协议，因当时原告未能联系上王某某，故被告表示其将告知王某某，但被告对原告此项陈述及该份房屋租赁协议均不予认可。2019年6月28日，由被告作为甲方、原告作为乙方签订《清退协议》，载明，经甲乙双方友好协商，现就小昆山镇鹤溪街XXX号、XXX号房屋清退事宜达成如下协议：1.乙方在2019年7月8日前清空里面所有物品，遗留物品属于乙方遗弃物，并把钥匙交给甲方；2.甲方付给乙方补偿款80,000元；2.甲方在收到该房屋动迁款三天内一次性付给乙方补偿款80,000元……4.本协议系双方友好签订，乙方收到补偿款后，双方对终止小昆山镇鹤溪街XXX号、XXX号房屋清退事宜无任何疑义；等。该协议甲方由被告签名、乙方由原告签名，另有见证人签名。就该清退协议，被告称其未得到案外人王某某授权；原告称被告未向其出示王某某授权委托书、原告也无法联系到王某某，但是系被告提出要就35号、37号两套房屋一并清退并达成协议。被告则称其没有提出要一并清退王某某的房屋，且清退协议签订后，王某某得知此事并提出异议。2019年7月3日，松江区小昆山镇平原社区居民委员会出具收条，载明收到原告交来的小昆山镇鹤溪街XXX号、XXX号房屋钥匙一把。另查明，就松江区鹤溪街XXX号、XXX号房屋，原告称其明知该两套房屋分别由王某某及被告各自所有一套，但是具体权属情况不清楚；被告称鹤溪街XXX号房屋为王某某所有、鹤溪街XXX号房屋为被告所有，且两套房屋均没有房地产权证。审理中，被告确认就其所有房屋的动迁款已于2019年7至8月间取得。关于被告与王某某之间的关系，被告称双方并无亲属关系，只是比较相熟。原告为证明被告有权代理王某某，提供了被告与原告的短信往来，被告在2016年5月6日向原告告知银行账户信息以及因王某某没有卡要求原告将租金一并汇至被告账户。而关于房租的收取，原告称存在案外人王某某和被告一起收租和被告一人收租之情况，被告对此不持异议，但认为被告仅仅是代收租金而不能代理王某某。以上事实，有房屋租赁协议、清退协议、收条、短信记录及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原与被告签订的清退协议系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，被告亦没有证据显示其在签订清退协议之时存在法定无效或可撤销之情形，故清退协议应属有效合同，原、被告均应恪守。现在双方的争议焦点在于：1.被告在签订清退协议时是否取得案外人王某某的授权或者事后追认；2.如果被告没有取得王某某的授权或事后追认，是否仍需要向原告支付补偿款80,000元。对于第一个争议焦点：原、被告均确认，被告从未向原告出示过王某某的授权委托书，原告也确认王某某未口头告知其被告为有权代理；而被告亦抗辩王某某对于清退协议涉及其所有的房屋而提出异议，故本院认为，王某某未授权被告就其所有房屋的租赁事宜与原告签订清退协议。原告又称被告可构成表见代理，即“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，对此本院认为，首先，王某某与被告之间并无亲属关系，仅是共同向原告出租自己所有的房屋；其次，从原告与被告以及案外人王某某之前签订租赁协议的惯例看，租赁协议应由王某某本人签订；第三，被告代收房租的行为并不必然推定出其有权代理王某某，特别是原告自认在清退协议签订之前，其已经与被告及王某某就租期的到期日、是否还应当支付租金产生争议。故依据现有在案证据，原告主张被告有权代理王某某或构成表见代理的理由均不成立。对于第二个争议焦点：基于上文的分析，被告无权就属于王某某名下的房屋所涉租赁合同的解除、终止、不再继续履行等与原告达成协议，王某某也非清退协议的当事人，则在现有证据的情况下，王某某无需受原告与被告签订的《清退协议》所约束，原告基于清退协议就王某某所有房屋的行为并不当然对王某某具有约束力；但被告所承诺的由其个人给付原告补偿款80,000元系其当时的真实意思表示，且被告付款的前提条件即原告将鹤溪街35、37号房返还与被告取得房屋动迁款，现均已经实现，则被告应按约向原告支付补偿款80,000元。然被告向原告支付完毕补偿款80,000元，亦不表明案外人王某某与原告之间已无涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告赵月明于本判决生效之日起十日内支付原告丁永清补偿款80,000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,800元，减半收取900元，由被告赵月明负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇二〇年一月八日书记员  顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。