河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初6224号原告：洛阳市洛龙区李楼镇火龙庙村村民委员会，住所地：洛阳市洛龙区李楼镇火龙庙村。法定代表人：张红伟，该村委会主任。委托代理人：璩建伟，河南张振龙律师事务所律师，特别授权。委托代理人：李琴，河南张振龙律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳市国豫农林科技有限公司，住所地：洛阳市洛龙区李楼乡西石罢村。法定代表人：王会珍，该公司总经理。委托代理人：王梦阳，河南洛河畔律师事务所律师，特别授权。原告洛阳市洛龙区李楼镇火龙庙村村民委员会（以下简称火龙庙村委会）诉被告洛阳市国豫农林科技有限公司（以下简称国豫公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告火龙庙村委会的委托代理人璩建伟、李琴到庭参加诉讼，被告国豫公司的委托代理人王梦阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告火龙庙村委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令原被告双方签订的《土地租赁合同》于2019年8月20日解除，并依法判令被告返还原告149.3亩土地（若2019年9月15日前不能返还，则被告应自2019年10月1日起，按照每月19608.07元的标准向原告支付土地占用费）；2、依法判令被告向原告支付欠付的土地管理费59720元，其中14930元自2015年9月16日起，14930元自2016年9月16日起，14930元自2017年9月16日，14930元自2018年9月16日起，至59720元欠款实际偿清之日止，分别按月利率2%支付逾期付款的违约金（截至2019年9月16日，违约金暂计为35832元）；3、依法判令被告向原告支付欠付的土地租金111408.8元，并自2019年3月28日起至欠款实际偿清之日止，按月利率2%支付逾期付款的违约金（截至2019年9月16日，违约金暂计为12775元）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：为了搞好农业综合开发，促进土地流转，原被告双方分别于2012年5月14日、2013年1月23日签订《土地租赁合同书》各一份，共计出租149.3亩土地。双方约定，被告应按每年每亩100元支付管理费，并按每年每亩1200斤小麦的价格支付土地租金；上述费用应当于当年的9月15日前支付。原告将土地交付给被告后，被告即在上述土地栽种果树和绿植，但并未按约定向原告支付管理费和土地租金。其中，土地管理费欠付59720元；2018年度的土地租金欠付111408.8元（2018年小麦价格按1.18元/斤计算）。原告多次向被告主张权利，但被告以各种理由拒绝支付。鉴于被告经营状况不佳，租赁土地处于荒废状态，致使合同目的不能实现，损害了本村村民的合法权益，故诉至法院，望判如所诉。被告国豫公司辩称：对拖欠租金及拖欠的土地管理费事实没有异议，但对原告诉讼请求第二、三项所要求的月利率2%的违约金不予认可，该项请求没有事实和法律依据。请求法院法庭根据被告的实际情况判令双方继续履行所签订的土地租赁合同书，被告的实际控制人及法定代表人因涉嫌非法集资被刑事处罚，导致公司无人经营，现有公司全体人员团结一致才勉强经营至今，但截至目前被告公司陷入不可扭转的困境，由于被告公司涉及非法集资被洛阳市公安局长春路分局等多家司法单位查封，经过被告与洛阳市涧西区处非办协商，并经其同意，现已准许对被告公司资产进行拍卖，如果现在解除双方签订的合同书，将使被告资产失去土地基础，土地附属物及相关建筑物将彻底失去价值，可能导致拍卖不成，并且被告经与涧西区处非办沟通，拍卖后的金额将优先支付所拖欠租金及土地管理费，故请求法院根据本案实际情况判令双方继续履行合同。经审理查明，2012年5月14日，原告火龙庙村委会（甲方）与被告国豫公司（乙方）及李楼镇人民政府（丙方）签订《土地租赁合同书》，约定：一、甲方于2011年10月1日将火龙庙村一般农田50.65亩交给乙方进行农业综合开发；二、租赁期限17年，自2011年10月1日起至2028年9月30日止；三、租赁价格及管理费用，每亩每年管理费100元；土地租金按每年每亩1200斤小麦的价格补偿给村民委员会；四、付款办法及时间，按当时的市场价格折算为人民币，如价格波动，按市场价格计算；每年度土地租金和管理费于当年9月15日前交给火龙庙村委会，由村民委员会直接支付给农户；合同第六条关于违约金，约定乙方不按期支付甲方土地租赁费和管理费，每超一天，按总标的千分之三十处罚；合同第十条约定，丙方作为监督见证方全程监督本合同的实施。2013年1月23日，原告火龙庙村委会（甲方）与被告国豫公司（乙方）及李楼镇人民政府（丙方）再次签订《土地租赁合同书》，约定甲方于2012年10月1日将火龙庙村一般农田98.65亩交给乙方进行农业综合开发；租赁期限16年，自2012年10月1日起至2028年9月30日止。合同其余约定与前述合同内容一致。合同签订后，原告火龙庙村委会即把土地交给被告国豫公司使用，自合同签订之日至2018年9月30日期间的土地租金被告国豫公司已经付清；就2018年10月1日至2019年9月30日期间的土地租金，原告火龙庙村委会认可被告国豫公司已支付10万元；另国豫公司仅付清2015年9月30日之前的土地管理费，之后的管理费被告国豫公司未予支付。2019年8月20日，原告火龙庙村委会向被告国豫公司送达了《解除合同通知书》，要求解除双方于2012年5月14日、2013年1月23日签订的《土地租赁合同》，并要求国豫公司返还占用的149.3亩土地，一次性支付欠付的209946.8元土地管理费及租金。本院认为，原告火龙庙村委会与被告国豫公司签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告火龙庙村委会向被告国豫公司交付了土地，被告国豫公司应当按照约定的期限支付租金。原告主张土地租金按照每斤小麦1.18元的标准计算，但未举证证明该计算标准的事实依据，被告国豫公司对该计算标准亦不予认可，故对该标准本院不予采纳。案涉土地租赁合同约定土地租金按每年每亩1200斤小麦的价格折算为人民币。原告认可被告国豫公司已经付清了2018年9月30日之前的租金。根据《关于印发河南省2018年粮食最低收购价收购工作方案的通知》（豫粮【2018】7号），2018年最低收购价小麦挂牌收购价格（国家三等质量标准）为2.3元/公斤（即1.15元/斤），本院依法参照该标准计算2018年10月1日至2019年9月30日期间的土地租金，即1.15元/斤×1200斤×149.3亩=206034元，原告认可被告已付该年度的租金10万元，扣减后，被告国豫公司仍应向原告支付租金为106034元。关于管理费，合同约定每亩每年管理费100元，被告支付管理费至2015年9月30日，现原告主张2015年10月1日至2019年9月30日被告拖欠管理费59720元（100元/亩×149.3亩×4年），本院依法予以认定，被告国豫公司应向原告支付该费用。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告国豫公司未按期足额支付相应的土地租金及管理费，原告于2019年8月20日向被告国豫公司送达了《合同解除通知书》，故双方签订的前述两份《土地租赁合同书》于2019年8月20日解除。被告国豫公司抗辩要求继续履行合同，无事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉土地租赁合同解除后，被告国豫公司应当将土地恢复原状并返还给原告。被告实际返还案涉土地前，原告主张按照合同约定的租金标准计算被告占用土地期间的费用，不违反法律规定，本院依法予以支持。关于违约金，合同约定被告不按期支付原告土地租赁费和管理费，每超一天按总标的千分之三十处罚，该违约金约定标准过高，结合原告的实际损失，本院依法酌定调整违约金为被告欠付租金及管理费总额的30%即（106034元＋59720元）×30%=49726.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：一、原告洛阳市洛龙区李楼镇火龙庙村村民委员会与被告洛阳市国豫农林科技有限公司于2012年5月14日、2013年1月23日签订的《土地租赁合同书》于2019年8月20日解除；二、被告洛阳市国豫农林科技有限公司应于本判决生效后三十日内向原告洛阳市洛龙区李楼镇火龙庙村村民委员会返还租用的土地，并恢复原状；三、被告洛阳市国豫农林科技有限公司应于本判决生效后三十日内向原告洛阳市洛龙区李楼镇火龙庙村村民委员会支付截至2019年9月30日的土地租金106034元、管理费59720元；自2019年10月1日起，被告洛阳市国豫农林科技有限公司应按照土地149.3亩、每年每亩1200斤小麦的市场价格的标准向原告计付土地占用费至实际返还土地之日止；四、被告洛阳市国豫农林科技有限公司应于本判决生效后三十日内向原告洛阳市洛龙区李楼镇火龙庙村村民委员会支付违约金49726.2元；五、驳回原告洛阳市洛龙区李楼镇火龙庙村村民委员会的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4695元，减半收取2348元，由被告洛阳市国豫农林科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李改飞二〇二〇年一月十日书记员  李 珊