浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终7136号上诉人（原审原告、反诉被告）：温州统一机动车驾驶培训有限公司。住所地：温州市瓯海区仙岩工业园凤四路。法定代表人：陈少达，执行董事兼总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：温州市瓯海区梧田街道老殿后村股份经济合作社。住所地：温州市瓯海区梧田老殿后村。法定代表人：陈建文，社长。委托诉讼代理人：梅陈炎，陈文克，浙江嘉瑞成律师事务所律师。上诉人温州统一机动车驾驶培训有限公司（以下简称驾驶培训公司）、温州市瓯海区梧田街道老殿后村股份经济合作社（以下简称经济合作社）因租赁合同纠纷一案，不服温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初1989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。驾驶培训公司上诉请求：改判一审判决第三项为三个月内腾空。事实和理由：合同约定租赁期限暂为10年，驾驶培训公司前期已投入大量资金建设，一审判决其一个月内腾空完毕，在新场地建成前，客观上无法履行。经济合作社辩称：租赁合同在2019年3月13日即已解除，承租人有充分的时间退场腾空。经济合作社上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审反诉请求。事实与理由：（1）一审认定驾驶培训公司一直催告提供土地合法权利证书，并于2017年8月书面函告经济合作社，缺乏证据证实。（2）一审认定涉案土地用途未改变之前，诉争租赁合同履行不能，缺乏法律依据。（3）一审判决以经济合作社不享有涉案土地物权为由，认定驾驶培训公司享有拒付租金的不安抗辩权，无法律依据。首先，驾驶培训公司在一审中并未主张不安抗辩，一审法院主动援引适用不符合法律规定；其次，合同法第六十八条规定享有不安抗辩的主体是先合同义务人。而本案租赁合同中，驾驶培训公司为后合同义务人。租赁合同约定自订立合同之日起至2015年12月31日为免租金期，可见，驾驶培训公司支付租金义务在后。并且，涉案土地使用权证书是否取得，并不实际影响驾驶培训公司占用、使用土地，且无政府部门责令停止使用；其三，合同法第六十九条规定，行使不安抗辩权应当及时通知对方，但客观上驾驶培训公司从未行使过该权利。（4）一审判决在认定租赁协议有效的情况下，对租金及占有使用费不作处理，于法无据。经济合作社已交付了土地，且驾驶培训公司亦确认进场施工，足见其已实际占有使用租赁土地。否则，驾驶培训公司在三年多时间里从未提出解除协议，显然不符合常理。（5）合同明确约定租金逾期支付超过六个月，经济合作社即有权解除合同。合同法规定解除通知自到达对方时合同解除。一审判决以没有证据证明催讨租金的事实为由未认定合同已于2019年3月13日解除，明显不当。综上，一审判决错误，应予改判。驾驶培训公司辩称:一审判决未认定租赁合同于2019年3月13日解除，于法无据。因土地当年11月份被收回，经济合作社通知先不要付租金。此后，驾驶培训公司多次催促提供土地使用权合法凭证。区政府会议纪要并未明确供地的具体时间，故租赁土地可否使用并不确定。驾驶培训公司实际使用土地是从2018年10月份开始。经济合作社是在驾驶培训公司提起诉讼后才发函解除合同。提交运管局的国有土地使用权出让合同是2008年的，已经失效。现驾驶培训公司的培训资格许可已撤销。驾驶培训公司向一审法院起诉请求：一、确认2015年8月19日签订的《土地租赁协议书》以及2015年11月16日签订的《土地租赁合同》有效；二、继续履行上述两份土地租赁协议。经济合作社向一审法院提起反诉请求：一、确认2015年8月19日签订的《土地租赁协议书》及2015年11月16日签订的《土地租赁合同》已于2019年3月13日解除；二、支付租金暂计100万元（自2016年1月1日，按396000元／年标准计算至实际腾空之日止）；三、逾期支付违约金暂计60万元（第一年违约金以386000元为基数自2016年2月1日起，第二、三年违约金以396000元为基数自当年2月1日起，按日万分之五计算至实际付清之日止）；四、腾空位于温州市瓯海区约6000平方米的二产返回用地。一审法院认定事实：老殿后经济合作社因集体土地被征收，获得政府二产返回用地。2009年5月5日，温州市国土资源局与经济合作社签订《国有建设用地使用权出让合同》（温土资字［2008］-300157号），经济合作社取得位于温州市瓯海区的宗地国有建设用地使用权，该宗地出让面积为6173㎡，用途为工矿仓储用地。2015年4月15日，温州市国土资源局与经济合作社签订《温州市国有土地使用权出让补充协议》，约定因政府协调不到位等原因，导致合同约定项目建设进度未在规定时间内完成，无法按照原出让合同约定进行动工、竣工，故同意延长该出让地块中项目的动工开发期限，并重新约定竣工时间为2017年5月5日。2015年8月，经协商，经济合作社将上述二产返回用地出租给驾驶培训公司作训练场地使用。为此，驾驶培训公司于2015年8月17日支付经济合作社定金10万元。2015年8月19日，双方就此签订《土地租赁协议书》一份，约定：土地租期10年（2006年1月1日起至2025年12月31日，2006年1月1日之前为免租金建设期）；乙方建设相关手续由甲方负责办理，建设施工有关费用乙方承担；乙方租用该地块需建设办公用房，甲方应协助乙方按规定程序向有关部门办理建设方报批手续；乙方应及时支付租金，若超过约定期三个月不支付租金，甲方有权要求乙方按每天千分之三加付滞纳金，若超过约定期六个月不支付租金，甲方有权收回该宗土地等。协议签订后，驾驶培训公司进场进行前期施工建设。为履行相关程序，经济合作社就上述土地承租权组织拍卖，驾驶培训公司于2015年11月12日支付保证金5万元并拍得上述土地的承租权。2015年11月16日，双方又签订内容与上述《土地租赁协议书》一致的《土地租赁合同》。2015年11月9日，温州市瓯海区人民政府召开闲置土地处置工作会议，会议研究决定：因前期政策处理未到位等原因造成经济合作社二产返回用地闲置，由区国土局先行予以收回，待程序到位后重新申请供地并签订土地出让合同，自合同签订之日起36个月内完成工程竣工。2015年11月17日，温州市国土局作出收回案涉土地使用权的决定，并要求经济合作社办理国有建设用地使用权注销登记，交回土地权利证书，逾期不履行义务，该局将直接公告注销。2017年3月14日，温州市国土资源局又与经济合作社签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：330304［2017］Ａ22003），再次将案涉土地出让给经济合作社，宗地用途仍为工矿仓储建设用地，建筑总面积14814㎡，合同还约定经济合作社应于2018年3月14日之前开工建设二产项目，在2020年3月14日之前竣工。驾驶培训公司一直催促经济合作社提供该土地合法使用的权利凭证，但经济合作社未有回复。2017年8月，驾驶培训公司书面函告经济合作社，要求协助其办理相关审批手续并提供土地使用权证。2018年12月28日，经济合作社与温州市国土资源局就案涉地块出让签订补充协议，约定温州市国土资源局同意案涉宗地建设项目开工时间推迟为2019年4月23日、竣工时间为2021年4月23日。2019年3月12日（驾驶培训公司起诉次日），经济合作社以拖欠租金为由函告驾驶培训公司解除案涉土地使用权租赁协议。审理中，经济合作社主张驾驶培训公司自《土地租赁协议书》签订后一直在使用案涉地块但未按约支付租金。驾驶培训公司反驳自案涉地块建设用地使用权被政府收回后一直未使用案涉地块，直到2018年10月得知经济合作社已再次取得建设用地使用权，且经济合作社要求驾驶培训公司暂缓支付租金，待经济合作社重新取得案涉建设用地使用权后再行商议。另查明，截至2019年3月12日，经济合作社从未书面催告驾驶培训公司支付案涉地块租金。2019年，经济合作社启动案涉土地二产返还标准厂房建设项目。同年1月9日，取得建设工程规划许可证。4月4日，取得建筑工程施工许可证。一审法院认为，驾驶培训公司与经济合作社签订的土地租赁协议书及土地租赁合同均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。本案中，行政主管部门在案涉国有建设用地使用权上设置了土地用途、开发期限、投资强度、建筑物、构筑物及其附属设施占用空间的规划等条件后，才将案涉国有建设用地出让给经济合作社用于二产返回标准厂房建设，经济合作社应按照上述约定条件对土地进行开发利用。经济合作社将案涉国有建设用地出租给驾驶培训公司用于驾校教学训练，显然与行政主管部门设置的土地用途等条件不符。因此，在未经有关行政主管部门批准改变土地用途之前，经济合作社与驾驶培训公司间的租赁协议是履行不能的。实践中，经济合作社未及时按照建设用地出让合同约定的条件对土地进行开发利用，行政主管部门便作出了收回建设土地的决定，也充分体现了上述观点。而且，目前经济合作社已就二产返回标准厂房建设取得了建设工程规划许可证、建设工程许可证等，可以明确案涉国有建设用地即将用于工业厂房建设，双方合同目的已无法实现，故驾驶培训公司请求经济合作社继续履行土地租赁协议的条件已不具备，故对其该项诉请不予支持。因此，双方土地租赁协议应予解除，驾驶培训公司应限期腾空建设用地。综合考虑驾驶培训公司已经在案涉地块进行必要的驾校设施建设并开始教学，以及经济合作社二产建设项目已启动等因素，酌定驾驶培训公司腾空期限为本判决生效后一个月。2015年11月17日，温州市国土局作出收回案涉建设用地使用权的决定，此时，经济合作社不再享有案涉建设用地的物权，驾驶培训公司就此享有不安抗辩权，其有权拒绝支付租金直至经济合作社再次合法取得建设用地使用权并交付给驾驶培训公司。另外，经济合作社未提供证据证明其曾向驾驶培训公司催讨租金，故其主张驾驶培训公司经多次催讨拒不支付租金构成根本违约，并据此确认其于2019年3月13日通知解除土地租赁协议的行为有效的诉讼请求，事实及法律依据不足，不予支持。同理，经济合作社要求驾驶培训公司支付逾期违约金，亦不予支持。2017年3月14日，经济合作社再次取得案涉建设用地使用权。此时起，驾驶培训公司应按其实际使用时间并参照租赁协议约定标准支付占有使用费。考虑驾驶培训公司定金、保证金等款项尚在经济合作社处，且租赁合同解除后双方亦有相应损失需要解决，故上述款项一并处理更加经济方便，本案中暂不予处理，双方可另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条的规定，判决如下：一、确认驾驶培训公司与老殿后村经济合作社于2015年8月19日签订的《土地租赁协议书》及于2015年11月16日签订的《土地租赁合同》有效；二、解除驾驶培训公司与老殿后村经济合作社2015年8月19日签订的《土地租赁协议书》以及2015年11月16日签订的《土地租赁合同》；三、驾驶培训公司于本判决生效之日起一个月内腾空位于温州市瓯海区的宗地（地号：330304013020ＧＢ00048）；四、驳回驾驶培训公司其他诉讼请求，驳回老殿后村经济合作社其他反诉诉讼请求。案件本诉受理费80元，由驾驶培训公司负担；反诉受理费9600元，由老殿后村经济合作社负担。二审中，驾驶培训公司提供了驾校场地门口照片、公函邮件、水费清单、《撤销场地许可申请书》以及道路运输管理局部门文件，用于证明其催告土地使用证明及其实际使用租赁物的时间。经济合作社提供了驾驶培训公司向道路运输管理部门申请增设驾校训练场地的申报材料、勘查笔录、现场照片，审批意见及行政许可决定书，用于证明租赁物自合同订立之日起即符合约定用途并实际使用的事实。上述证据，经质证，本院认为，经济合作社对邮件真实性及送达提出异议，称并未收到该邮件，对其他证据，双方均无异议，二审予以认定。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，双方于2015年8月19日签订的《土地租赁协议书》，以及于2015年11月16日签订的《土地租赁合同》均依法成立。因合同订立后，温州市国土局于2015年11月17日收回了案涉土地使用权，直到2017年3月14日才重新签订《国有建设用地使用权出让合同》。一审判决认定在2017年3月14日经济合作社重新取得土地使用权之前涉案租赁合同属履行不能，之后按驾驶培训公司实际使用情况参照协议约定支付占有使用费，并无不当。驾驶培训公司主张自2018年10月开始才实际使用租赁土地，未提供相应证据，尚不足以认定。鉴于在租赁合同订立后，客观上存在土地使用权被收回后重新订立出让协议，以及经济合作社亦未提供催告租金的任何证据，且其书面通知解除合同的行为又发生在本案受理之后，因此，一审判决认定经济合作社于2019年3月13日解除合同的书面通知不发生法律效力，并无不当。一审法院对于合同解除前租赁物使用时间及其租金不作审理认定，虽有不当，但是，鉴于一审判决解除合同后，驾驶培训公司在腾空并交还租赁物期间仍需支付占有使用费，因此，有关租赁期间的租金可与后续占有使用费一并主张处理，故对一审判决结果可予维持。驾驶培训公司主张一个月腾空期限太短的理由不成立，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。驾驶培训公司和经济合作社的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由温州统一机动车驾驶培训有限公司与温州市瓯海区梧田街道老殿后村股份经济合作社各负担40元。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年一月二十日法官助理姜岳良代书记员 徐彬妮