山东省临清市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1581民初2259号原告（反诉被告）：临清市青年路街道办事处南厂居民委员会。住所地：临清市龙山路南段南厂居委会。法定代表人：王立新，书记。委托诉讼代理人：徐涛，临清群星法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵维军，临清群星法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：付金辉，男，1966年3月2日生，汉族，居民，住临清市。委托诉讼代理人：施廷贵，临清志同法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）临清市青年路街道办事处南厂居民委员会（以下简称“南厂居委会”）与被告（反诉原告）付金辉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后转为适用普通程序，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南厂居委会的法定代表人王立新及其委托诉讼代理人赵维军、徐涛，被告（反诉原告）付金辉及其委托诉讼代理人施廷贵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。南厂居委会向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即支付原告剩余购房款255744元及自违约之日起即2006年11月1日至实际给付之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）46万元；2、诉讼及实际支出费用由被告承担。事实和理由：2002年原告在本村筹资建设大富豪浴池一处，后因无力偿还建房时的贷款，于2003年6月16日将该楼房卖于付金辉，双方签订协议书，楼房总价款139万元。协议签订后，原告将大富豪浴池交付给被告，且已确权到了被告名下。此后，被告通过多种方式支付购房款1134256元，尚欠购房款255744元。因此诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。付金辉辩称，原告所诉与事实不符，依法应驳回其诉讼请求。原告不具备本案诉讼主体资格，根据城市居民组织法第8条之规定，原告没有进行依法选举。根据民法通则第135条之规定，原告已超诉讼期间，依法应予驳回。答辩人按照2003年6月份双方签订的协议的约定付清了购房款，原告再次要求被告支付255744元无事实和法律依据。根据有关法律规定，居委会主任为其法定代表人，原告诉状载明法定代表人为居委会书记，不符合法律规定。原告要求从2006年1月1日至实际给付之日止的利息无事实和法律依据，依法应予驳回。付金辉向本院提出反诉请求：要求原告支付被告办理房产证、土地证、维修房产费用共计300278.9元及相应的利息（自2006年10月31日起至实际给付之日止，以300278.9元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息）。南厂居委会辩称，村委会卖的是房子，没卖地，办理房产证、土地证所支出的费用，我方不应承担，村委会也无权卖地。费用确系反诉人所支付，但是因为其至今仍欠我居委会购房款255744元，所以不应进行房产证、土地证的办理，所支出的费用不应由我方承担。同时反诉人主张的维修房产的费用无事实依据，也与本案没有关联性，不属于我方承担范围。所以应依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为凭。本院认定事实如下：2003年6月16日，南厂居委会与付金辉双方签订了《协议书》，约定“付金辉购买南厂居委会建设的大富豪浴池，价款139万元，分四种形式交付。协议生效后，南厂居委会积极配合付金辉办理浴池房产证和土地使用证，办证所支费用双方各自承担50%”。签订合同后，南厂居委会将浴池交付给付金辉，付金辉按合同约定支付了部分房款。同时，付金辉于2003年8月份办理了涉案房产的土地使用权证书及相应的房屋所有权证书。庭审中，原、被告双方就以下问题存在争议。（一）本诉原告南厂居委会要求本诉被告付金辉支付剩余购房款及相应的利息有无事实根据和法律依据。原告称，原、被告双方于2003年6月16日签定协议书后，因款项数额较大，经双方商定，被告付金辉以分期付款的形式支付购房款，第一期被告于立协议之日偿还原告以周振南、杨春义名义从石曹信用社贷款各30万元共60万元，2003年7月30日前交付原告40万元，2006年12月30日前每年交付南厂村浴池票20000张，共计折价9万元，剩余30万元被告保证于2006年10月30日前付清，下余的30万元被告仅支付了几万元，剩余的255744元至今未支付。提交证据如下：1、2003年6月16日双方签订的协议书；2、2018年8月7日南厂居向被告发送的南厂居清产核资通知书，证明截止到该日期，与被告核对，被告尚欠原告购房款255744元，被告以其接手后楼梯坍塌、地面漏水等未经原告确认的理由拒不偿还剩余购房款。2018年8月7日经被告签字确认的通知书可以证实本案并未超诉讼时效，原告一直在向其主张权利；3、被告于2007年元月20日为原告出具的欠条一份，该欠条载明"今欠到南厂村购买浴池款贰拾柒万五千柒百肆拾肆元整，欠款人：付金辉"；4、2007年2月7日收据一张和2007年8月30日记账凭证一张，证明经原告催要后，被告于2007年2月7日支付原告购房款10000元；2008年2月2日收据一张和2008年6月30日记账凭证一张，证明被告于2008年2月2日支付原告购房款10000元。以上凭证均为复印件，原件现均存放于临清市青年办事处经管站；5、青年办事处出具的证明一份，证明临清市城区所有居民都未设居委会，所以居委会小组所有职能都是由居民小组党支部代为行使，居委会主任职权由居委会党支部王立新担任，证明原告是适格主体；6、契税发票、锅炉登记费、土管费、土地出让金、还肥城款1000元等单据14张复印件，原件现存放于临清市青年办事处经管站，证明原告已给被告按协议报销了50%的费用。上述证据足以证实被告欠付原告购房款255744元及相应违约利息未付的事实，且在双方对账以及付款过程中均未提及房屋存在质量问题以及需要原告承担维修费。被告付金辉发表质证意见如下：对原告提交的证据一协议书的真实性无异议。被告已按照原购房协议履行了付款义务，现并不拖欠原告任何购房款。对证据二清产核资通知书，与事实不符，被告不拖欠原告购房款，且该通知书系原告单方书写，被告并没有对该通知进行确认，因原告法定代表人近年来频繁调整，目前原告并不清楚被告已付清其购房款项的事实，被告认为已不拖欠原告的购房款。原、被告自2003年6月签订购房协议之后，原告从未要求被告偿还其购房款，其诉请超过了法律规定的时效期间，应予驳回。证据三、四并不是被告交付购楼款及办理房产登记的全部费用，仅仅是部分款项和费用，由于原告负责人频繁更换，帐目管理混乱，因此要求将在原告负责人任职期间的全部帐目进行清理。原告提交的证据不能作为被告拖欠购房款的依据，被告对此不认可。证据三上不是被告本人签字。对证据五的真实性无异议，但是原告的支部书记不能代表原告主张权利。证据六，是被告缴纳的部分购房款项、部分办理房产及土地的有关费用，原告并没有将办证等有关费用给付被告，要求原告将以上办证的有关费用返还给原告。付金辉提交证据如下：1、原被告双方签订的协议，说明被告按照协议履行了全部付款义务，并不拖欠任何款项；2、商业银行查询记录明细两份，说明被告已按照协议约定的第2条第一项履行了付款义务；3、临国用1950号国有土地使用证、临房权证青私字××号房产证、鲁2006临清市不动产权第0000006号、第0000007号、第0000008号不动产权证书，说明被告已付清款项，原告配合办理了相应的产权登记手续；4、山东省行政事业单位收费政府基金统一票据1张（40512.8元）、收费通知书一张（45元），证明被告已缴纳了土地出让金、办证费用；5、王某的收到条，说明被告购买原告房产之后因墙体塌陷、地面漏水无法正常使用，为此被告向原告原两届居委会负责人要求原告进行维修，当时原告以资金困难让被告先行垫付维修费用，最后再与被告进行结算。被告实际花费维修费26万元。后因原告居委会负责人变更，被告的维修费至今未给被告结算；6、原告原两届书记的录音资料，说明被告维修房屋后，两书记均认可被告维修的事实，并同意与被告进行结算，后因其工作调整，至今也没有结算。以上证据证明第二个焦点被告的主张；7、办理房产及土地的有关费用单据：2003年7月11日开发管理费3000元单据1张复印件、2002年1月2日配套综合开发费2万元单据1张、土地登记费45元单据1张，（测绘费24000元单据丢失）除了提交的办证费用单据之外，被告全部承担的以上费用；8、原任职负责人周振南收取被告10万元现金的证据材料；9、2007年元月20日被告交给原告现金63000元单据1张；10、申请证人王某出庭作证。王某称，付金辉购买了南厂居委会的浴池后，我去维修的地面。因为地面渗水、漏水，把原来的地板砖去了，又重新打的防水工程，原来没有浴盆，只是砖垒的池，渗水，我是二建公司的第一施工队队长，我找了几个人给他维修的，从2003年8月份开始施工，一直干到2004年7月份，打了防水，又铺的地板砖，又安装的浴盆，每一道墙都拆了，又用砖垒的，抹灰刷涂料，共9个房间。我碰到过南厂大队书记周振南，他说大队里给这个钱，但是大队里没钱。当时干活时，付金辉给发工资、给买砖钱，最后还欠我1000余元。2003年我碰到周振南问了这么一句话，说有这个说头，大队里没钱。付金辉说买什么，找他报销。干的包工包料的活儿，东西经我手买，付金辉给我现金，我拿钱去买东西，把剩余的钱和买料的清单给付金辉看，他看后就撕了。劳务费一共261860元，最后总帐付金辉给了26万元。人工费也是付金辉给钱，一个月一万多元工资，有时四五个人，有时七八个人，每天80元，干了十个月，劳务费共十多万元。我不干活，我也没落钱，劳务费都给干活的工人了，领最多工资的那个工人领了24000元，忘记他叫什么了。南厂居委会发表质证意见如下：对被告提交的证据一协议书、证据二银行记录明细、证据三土地证、房产证书的真实性无异议，对证明目的有异议，被告付金辉付款应以我居委会出具的收条为依据，三份证据仅能证明房屋买卖合同存在的真实性，但是不能证明房款已付清。对证据四票据的真实性无异议。对证据五收到条的真实性不清楚，与本案无关联性。对证据六，经过与原告方负责人核实，对于被告提交的通话录音真实性不予认可，无法核实其真实性，即便该录音真实存在，徐东生、周振南个人无权对居委会的权益作出处分。且录音中也并未显示有村委会同意或应当承担被告所主张的维修费。对证据七，开发管理费3000元单据系复印件，不认可；配套综合开发费2万元是通知书，也是复印件，不认可；土地登记费45元单据真实性无异议。对证据八，经核实，周振南明确表示与付金辉没有任何经济往来，更没有借过付金辉的钱。对证据九单据的真实性无异议，该63000元我方在计算时已经予以扣除。对证人证言不予认可。原告要求被告支付剩余购房款255744元及相应的利息，利息以255744元为基数，自2006年11月1日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，本息计款46万元。被告付金辉对此不予认可，称已经全部付清房款。合同约定的139万元都给了。（二）反诉原告要求反诉被告支付房屋维修费及房产证、土地证费用及相应利息有无事实根据和法律依据。付金辉要求南厂居委会支付付金辉房屋维修费（26万元）、土地出让金和办证费（按二分之一计算40278.9元）等共计300278.9元。我方履行义务后，南厂居委会一直未履行义务，要求居委会支付相应的利息，以300278.9元为基数，自2006年10月31日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。我方在第一个争议焦点提交的周振南、徐东生的录音也可以证实我方购买该浴池后，由于浴池的墙体塌陷，需要维修，原告负责人同意由我进行维修，最后进行结算，但至今没有给我进行结算。提交维修费用单据2张、协议书一份，证明被告已支付孙祥林维修费用的事实。被告已支付了全部的维修费用。南厂居委会称，双方签订的协议上没有注明居委会给他修楼，居委会没义务给他修楼，也没义务承担这块费用。被告要求赔偿土地出让金，原告并没有把土地卖给被告，原告不应赔偿土地出让金。本金、利息居委会都不应承担。对维修单据、协议书的证明目的有异议，与本案无关联性，在买卖楼房协议书中并没有约定支付付金辉维修费，我居委会不认可。本院认为，就本诉原告的主体资格问题，根据南厂居委会提交的临清市青年街道办事处出具的《证明》，原告主体资格适格。本诉原告付金辉与本诉被告南厂居委会签订的《协议书》系双方真实的意思表示，且不违背法律规定，应为有效合同。合同中明确约定房屋价款139万元，付金辉作为购买人应当及时足额支付相应的房屋价款。双方签订合同后至2007年8月30日，付金辉按照合同约定向南厂居委会支付房款四笔270000元（230000元+15000元+15000元+10000元），替南厂居委会偿还贷款60万元及相应的利息117800元，替南厂居委会偿还欠肥城款1000元，同时扣除浴池各项费用35456元（上述费用系南厂居委会按照协议约定按照50%的承担比例计算得出，其中不限于付金辉主张的土地出让金40512.8元，还有契税、锅炉登记费、土管费等）。同时结合2007年元月20日付金辉为南厂居委会出具的欠款条，可以认定截至2007年元月20日付金辉尚欠南厂居委会购楼款275744元未付。2007年元月20日之后至2018年8月7日，付金辉又支付购楼款20000元。庭审中付金辉称已经将上述价款全部支付给南厂居委会，但没有提交充分证据，本院不予采信。因此根据目前原、被告双方提交的证据，截至2018年8月7日付金辉尚欠南厂居委会购楼款255744元未付。同时根据南厂居委会提交的《南厂居清产核资通知书》，本案并未超出诉讼时效。因此现本诉原告南厂居委会要求本诉被告付金辉支付购楼款255744元并无不当，予以支持。就利息部分，根据本案案情，可自起诉之日起（2019年5月21日）计算至实际给付之日止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。就反诉原告要求反诉被告支付维修费、土地出让金及办证费的问题。双方协议并未约定涉案房屋交付后，出售方南厂居委会仍负有维修房屋的义务，反诉原告付金辉要求反诉被告南厂居委会承担维修房屋的费用，证据不足，不予支持。就土地出让金（40512.8元）的费用承担问题，南厂居委会在计算付金辉应付的购楼款中已经按照50%的比例予以扣除，不应再重复计算。办证费45元按照协议约定应由南厂居委会承担50%计款22.5元。就开发管理费（2001年7月出具）、综合开发费（2002年1月出具）的问题，该两笔费用单据均系复印件，且均早于双方签订协议的时间，不予支持。就反诉原告付金辉所述反诉被告南厂居委会原任职负责人收取10万元现金的问题，证据不足且与本案没有关联性，不予支持。就利息部分，根据本案案情，可自起诉之日起（2019年5月21日）计算至实际给付之日止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因此综上所述，本诉被告付金辉应支付本诉原告南厂居委会购房款255744元及相应的利息（以255744元为基数，自2019年5月21日起计算至实际给付之日止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。反诉被告南厂居委会应支付反诉原告付金辉办证费22.5元及相应的利息（以22.5元为基数，自2019年5月21日起计算至实际给付之日止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告付金辉于本判决生效之日起十日内向本诉原告临清市青年路街道办事处南厂居民委员会支付购房款255744元及相应的利息（以255744元为基数，自2019年5月21日起计算至实际给付之日止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、反诉被告临清市青年路街道办事处南厂居民委员会于本判决生效之日起十日内向反诉原告付金辉支付办证费22.5元及相应的利息（以22.5元为基数，自2019年5月21日起计算至实际给付之日止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回本诉原告临清市青年路街道办事处南厂居民委员会的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告付金辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告申请执行的期间为本判决生效后自动履行期限届满之日起二年。本诉案件受理费8200元，由本诉原告临清市青年路街道办事处南厂居民委员会承担3065元，由本诉被告付金辉承担5135元。本诉案件保全费3020元，由本诉被告付金辉承担。反诉案件受理费2902元，由反诉原告付金辉承担2877元，由反诉被告临清市青年路街道办事处南厂居民委员会承担25元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 都 伟人民陪审员 于 静人民陪审员 谷文青二〇二〇年一月三日书 记 员 张 昕