河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初454号原告：王晓芝，女，1978年1月18日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：王晶，内蒙古诺敏律师事务所律师。被告：郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段1号210室。法定代表人：姜克宏，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈华，女，1978年2月26日出生，汉族，住郑州市惠济区，系该公司员工。被告：河南清雅贤居房地产营销策划有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路8号东4单元16层1606号。法定代表人：赵钦党。原告王晓芝与被告郑州元通房地产有限公司（以下简称元通公司）、被告河南清雅贤居房地产营销策划有限公司（以下简称清雅贤居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓芝委托诉讼代理人王晶到庭参加诉讼，被告元通公司、清雅贤居公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王晓芝向本院提出并在庭审中明确诉讼请求为：1.依法判令解除原告与元通公司之间关于郑州国际医药港1-3-3074号形成的房屋买卖合同关系；2.依法判令二被告向原告返还已付购房款173600元并支付利息损失（以173600元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2017年12月22日起计算至实际清偿完毕止）、维修基金1820元；3.依法判令清雅贤居公司在收取团购服务费6万元范围内对诉讼请求第2项承担连带清偿责任；4.依法判令二被告赔偿原告直接经济损失1万元，以上合计：185420元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年12月22日，原告与元通公司签订《签约确认单》，约定原告购买元通公司开发的郑州国际医药港1号馆3层3074号商铺，面积28平方米，单价18700元/平方米，总价523600元，已付定金0元，按揭首付(50％及以上)为263600元整(其中20％及以上113600元;30％及以下15万元)，贷款额26万元，维修基金1820元，需补款115420元。元通公司告知原告需支付团购服务费7万元，团购服务费冲抵首付款30%及以下部分，如果不交团购服务费就不享受上述优惠。当天原告在元通公司售楼部，按其要求支付了团购服务费、首付款、维修基金共计175420元。但元通公司开具的团购服务费收款单位是清雅贤居公司，原告后期着手诉讼事宜才知悉。原告在交款前根本不知道清雅贤居公司的存在，从未与清雅贤居公司进行过任何磋商，也未签订任何协议。所谓的“团购服务费”虽然变换名目，应属于清雅贤居公司代元通公司收取的购房款的一部分。2017年12月22日原告交清商铺首期款后，元通公司与原告签订书面商品房买卖合同，但元通公司未在合同上签字或盖章，仅让原告在买房人处签字捺手印。原告多次要求被告前往房管部门办理备案，元通公司一再推脱。后来得知因为元通公司违规提供购房首付融资，被郑州市住房保障和房地产管理局列入严重违法失信企业名单，并共享给银行业协会和银行业金融机构。郑州市住房保障和房地产管理局对房地产开发企业通过第三方在网签合同约定价款之外收取“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”等费用及涉嫌违规提供购房首付分期融资等行为进行处罚，处罚措施之一就是“暂停网签服务”，正是由于元通公司存在这些违法销售行为导致商品房买卖合同至今未能正式签订，进而合同无法进行备案登记。同时，元通公司在商铺销售过程中违反诚实信用原则，存在以下系列的违法、违约行为：1.在2014年--2015年期间，在该项目已经取得的各类证件、预售许可证等均为“中国中部（元通）纺织服装品牌中心建设项目”的情况下，却以建设项目为“郑州国际元通医药港”系省政府重点扶持项目等大肆进行宣传，在售楼部大厅内展示关于医药港的宣传推介，包括医药港的广告、医药港发展战略、医药港项目政府部门在审批过程中的一些文件（实际并未取得最终的批准手续）、医药港每一层、每个铺位具体经营医药业态、业种的详细规划等，夸大经营收益、商业前景，进行了一系列的虚假宣传；2.元通公司销售时承诺的医药港项目在未事先通知原告，未与原告进行任何沟通、协商的情况下变成了灯饰城。原告本是冲着被告规划好的医药港进行房产投资，被告却违反预约合同约定私自将医药港项目变更为灯饰城。元通公司严重的违约行为严重侵犯了原告的权利，已经导致原告合同目的不能实现。综上，原告依法起诉，望判如所请。被告元通公司辩称，一、涉案房屋买卖合同成立并生效，被告有权基于合同收取原告支付的购房款及维修基金。首先，原告向被告交付购房款、维修基金并签订房产买卖合同，该行为不违反法律、法规，双方之间的房产买卖合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告应支付购房款、维修基金。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第四条，本案中，被告分别收取原告支付的首付款及维修基金，该款项数额未超过合同约定金额，故不存在多收原告费用的问题，因此不应当退还。二、本案不存在法定解除合同的情形。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。售房是一方的目的，系取得金钱，购房一方的目的，则是取得购买房屋的所有权。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同，约定由被告向原告出售性质为商业服务的房产，被告元通公司在收取原告首付款后，将能够办理权属转移登记的商业房交付与原告，原告也能基于此将其购买的房屋登记至自己名下，因而原告购房目的已经实现。据此，本案不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的情形。三、涉案商场改变业务，非被告造成。根据其他购房者提交的《商铺委托经营合同》，第四条第一款约定：华联新光受托对商铺统一招商宣传、统一对外出租、统一经营管理。第六条第三款约定：华联新光负责委托期内根据商场的整体经营招商布局规划设计及经营环境规划设计对商铺实行统一规划经营、统一招商宣传，并有权按照经营需求不定期进行调整。华联新光公司具有对商场进行经营管理、调整的权利。华联新光公司决定将商场变更为灯饰城，是华联新光基于其与大多数购房者签订的委托经营协议，行使的经营决定权，被告无权干涉。所以，被告对商场经营方向的改变不存在过错。四、元通公司不应对清雅贤居公司收取的团购服务费承担任何责任。首先，清雅贤居公司收取的团购服务费并非购房款。理由：1.收款主体不同。购房款由元通公司工作人员收取，款项直接进入元通公司；清雅贤居公司收取团购服务费，由清雅贤居公司雇佣人员收取，款项直接交由清雅贤居公司支配。2.收款内容不同。元通公司收取的款项，由元通公司向购房者出具收款凭证，并明确在收据中载明为“首付款”；清雅贤居公司收取的款项，由清雅贤居公司向购房者出具收款凭证，并明确载明为“团购服务费”。3.元通公司收取的购房款，不论是单价还是总价，均是按照房屋买卖合同约定收取，其中并未包含“团购服务费”，故收款的主体、内容、资金数额、资金流向均存在明显差异。其次，清雅贤居公司是以个人名义向原告收取的费用，该收款行为明显不属于代理行为。再次，清雅贤居公司在收取原告服务费后，并没有将服务费交给元通公司，因此元通公司客观上也没有获得、使用该笔款项。结合以上情形，可以确定“团购服务费”并非购房款，元通公司在未使用该笔款项的情况下，不应对团购服务费承担责任。综上所述，被告在履行合同过程中，不存在违约及过错，涉案房屋亦能够满足交付、过户条件，不存在原告购房目的无法实现的情形。据此，在原告与被告未协商一致的情况下，合同不应当解除，请求驳回原告的诉讼请求。被告清雅贤居公司未答辩。本院经审理认定事实如下：1.2017年12月22日，原告因购买元通公司1-3074号房屋交纳了三笔款项：元通公司出具收据载明收到王晓芝1-3074首付款（20%）113600元、元通公司出具收据载明收到王晓芝1-3074维修基金1820元、清雅贤居公司出具收据载明收到王晓芝团购服务费6万元。诉讼中，原告称交纳上述费用后，元通公司未在购房合同上签章。元通公司未提供已经与原告签订正式商品房买卖合同的证据。2.在本院已经受理的同类相关案件中，当事人提供的郑州市住房保障和房地产管理局2018年11月16日发布的《关于部分房地产企业违规行为的通报》第4项显示：郑州元通房地产有限公司。开发项目：元通医药港。存在问题：违规提供购房首付融资。处理措施：将该企业列入严重违法失信企业名单，并共享给银行业协会和银行业金融机构，在开发资质审查中进行重点审核。本院认为，原告提供的证据显示原告为购买被告出售的郑州国际医药港1-3-3074号房屋，已经向元通公司支付了购房费用115420元，据此可以认定原、被告之间的房屋买卖合同法律关系存在。被告收到原告购房费用后，至今未与原告签订书面购房合同，也未办理网签手续，未履行应尽的义务，原告请求解除合同、退还购房费用符合法律规定，本院予以支持。原告交纳的团购费收据，虽然印章为清雅贤居公司，但根据本院其他已生效的同类案件民事判决书认定的事实，该团购费用构成了房款的一部分，该款的最终利益归属于元通公司，故对原告要求元通公司返还团购费用6万元的诉讼请求，本院予以支持，原告因购房共交纳的费用为175420元，元通公司应当予以返还。原告主张的利息损失，于法有据，本院予以支持。原告主张的直接经济损失因未提交证据，且无约定及法定依据，本院不予支持。被告清雅贤居公司以自己的名义收取团购服务费，且该费用后期以高于费用本身较多的数额冲抵购房首付款，配合了元通公司在首付款比例未达标的情况下销售房屋的行为，对本次纠纷的造成具有一定的过错；同时，根据其在本案中所起的作用，被告清雅贤居公司在本案中的地位可以判定为与元通公司同为出售房屋的一方，故其应在收取团购服务费范围内承担连带清偿责任。二被告之间的内部纠纷可自行协商解决，如有争议另行依法处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王晓芝与被告郑州元通房地产有限公司之间关于郑州国际医药港1-3-3074号形成的房屋买卖合同关系；二、被告郑州元通房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王晓芝已付购房款173600元、维修基金1820元，并支付利息损失（以173600元为基数，自2017年12月22日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿完毕止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告河南清雅贤居房地产营销策划有限公司在收取的团购服务费6万元范围内对本判决第二项的义务承担连带清偿责任；四、驳回原告王晓芝其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2005元（已减半收取），由被告郑州元通房地产有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  黄国华二〇二〇年一月二十日书记员  刘金芳