浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0182民初4341号 原告（反诉被告）：周卫东，男，1968年8月20日出生，汉族，浙江省建德市人，住建德市。 委托诉讼代理人：周晓虎，浙江春秋联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋远龙，浙江春秋联合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：余腾跃，男，1990年9月26日出生，汉族，浙江省建德市人，住建德市。 委托诉讼代理人：杨玲，浙江人民联合（建德）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐煜凯，浙江人民联合（建德）律师事务所律师。 原告周卫东诉被告余腾跃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告周卫东及其委托诉讼代理人周晓虎、被告余腾跃及其委托诉讼代理人杨玲和徐煜凯到庭参加诉讼。审理中，被告余腾跃提起反诉，本院经审查予以受理并决定与本案合并审理。本院于2020年1月8日再次公开开庭进行审理。原告周卫东及其委托诉讼代理人蒋远龙、被告余腾跃及其委托诉讼代理人杨玲和徐煜凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周卫东向本院提出诉讼请求经变更后如下：要求被告余腾跃立即支付拖欠原告周卫东房屋租金、物业费、电梯维护费等合计金额393120元，并支付从2019年8月21日至款清之日止按年息6%计算的滞纳金并承担一切诉讼费用。事实和理由：被告余腾跃于2018年8月20日与原告周卫东签订房屋租赁合同一份，合同约定由原告周卫东承租的金马中心三楼部分房屋（面积为1365平方米）转租给被告余腾跃，合同并对租金标准及其他事项进行了约定。合同签订后，原告周卫东已如约将房屋交付被告余腾跃使用，2018年8月20日至2019年8月20日的租金被告余腾跃己支付327600元，尚欠租金32760元。2019年8月20日后至今第二年租金377600元未能按照合同约定支付，两项合计总欠原告周卫东房屋租金、物业费、电梯维护费共387720元。原告周卫东多次与被告余腾跃协商付款事宜，但被告余腾跃一直拖延推诿，今特向人民法院提出诉讼请求，要求依法解决。 被告余腾跃答辩如下：1.原、被告房屋租赁合同已经于2019年10月17日解除。因原告出租给被告的商场于2018年11月30日被建德市公安消防大队责令停止使用、营业，致使租赁房屋不能投入使用，合同目的不能实现，原告应享有法定解除权，被告已于2019年10月21日通过EMS快递向原告投递了《解除租赁合同通知书》，原告于2019年10月23日签收，应认定《解除租赁合同通知书》已发生解除合同的法律后果，并且商场已腾空。2.2018年11月30日后因消防问题就已不能正常使用，原告向被告主张其后的租金、物业费，缺乏依据。《房屋租赁合同》第一条第一款明确房屋是用于正常经营的，因原告原因导致《房屋租赁合同》无法实现合同目的，属于原告方的根本违约，被告支付租金的前提是能按合同约定的房屋供被告使用，被告也无义务履行支付租金、物业费的义务。3.电梯（自动扶梯）至今无法正常使用，原告要求被告支付电梯维护费的该部分诉请缺乏依据。4.合同没有明确约定第二年的租金缴纳时间，原告主张滞纳金，缺乏证据。5.原告不享有涉案房屋的所有权、使用权、无权出租给被告，原、被告签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。综上要求驳回要求原告诉讼请求，现被告提出反诉。 反诉原告余腾跃向本院提出反诉请求经变更后如下：1.要求解除合同；2.反诉被告退回反诉原告2018年11月30日后的租金245700元、保证金30000元；3.反诉费用由反诉被告承担。 反诉被告周卫东答辩如下：原告出租给被告的房屋，系从浙江金润置业有限公司（以下简称金润置业）承租。为明确原、被告双方的权利义务关系，在2018年签订了租赁合同，在签订之前被告已经去现场进行了查看，对场地的实际状况充分了解后才签订了合同，缴纳了保证金。到现在为止，被告承租场地内仍留有被告的物品。原告从金润置业承租房屋之后，除了出租给被告，还有一部分出租给其他人，其他人都能够正常使用。是金马中心整个消防存在问题，不是经营场所消防存在问题。反诉状上提出的消防部门处罚决定书，是周卫东的事情，与反诉原告无关，因为反诉原告在金马承租的场所有独立的营业执照，一直营业至今。双方之间的租赁合同是由反诉被告根据金润置业的合同复制过来的，合同上明确约定，自行办理各项证照。反诉原告承认合同的有效性，只是由于解除合同的补偿协商不成而主张无效。关于2018年10月21日解除合同的问题，双方在所签订的租赁合同中，对一方提前解除合同有明确的规定，至今为止被告并未腾空场地内的物品，也没有与原告办理退租的手续，原告方不同意解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。 原告（反诉被告）周卫东向本院提交了如下证据： 1.原告与金润置业签订的房屋租赁合同，证明原告承租了金马中心5089平方米的房屋，其中包括租给被告的1365平方米。 2.被告与原告在2018年8月20日签订的房屋租赁合同一份，在该合同第一条第二款明确了被告到实地进行了查看后跟原告签订了合同，原告与金润置业签订合同的情况告知过被告，证明原、被告签订了房屋租赁合同和双方的权利义务。 3.拍摄于2019年11月20日的被告承租的场地，现场仍然留有被告的物品，证明被告仍在使用承租的场地。 4.律师函一份，证明原告在2019年9月25日向被告催款了四次。 被告（反诉原告）余腾跃向本院提交了如下证据： 1.中国银行交易流水、原告出具的收条，证明被告于2018年8月15日向原告支付保证金3万元。 2.农业银行交易明细和凭证各一份，证明被告在2018年8月16日向原告支付租金175800元、2019年1月22日向原告支付房屋租金151800元。 3.解除租赁合同通知书一份、EMS快递单一份、投递详单一份，证明被告在2019年10月21日以ESM快递的方式向原告发出要求解除合同的通知以及被告在2019年10月23日收到被告邮寄的快递。 4.照片11张，证明被告已经搬离案涉租赁房屋处，已经腾空了所有的物品。 5.企业信用信息公示报告3页，证明建德市大都建材有限公司（以下简称大都公司）住所地是金马中心2-40；2018年8月24日之前法定代表人是周卫东，2018年8月24日之后变成了周睿，周卫东现在的职务是监事。 6.建德市消防大队调取的消防处罚通知三份，证明大都公司所在的商场是不过审的，被停产停业，是不能展开正常经营活动的。 7.电梯维保公示的照片一组，显示电梯最后一次维保时间2018年6月2日，证明原告没有尽到电梯的维保义务，使被告不能正常的进行经营活动。 8.原告与金润置业房屋租赁合同一份，证明原告与金润置业签订的房屋租赁合同中明确约定原告必须自行办理、领取营业执照、消防证照等各项执照，也可以证明原告承租了金马中心二三层，原告同时也是大都公司变更前的法定代表人，大都公司被责令停产停业，实际上就是商场两三层被责任停止经营。 9.聊天记录一份，证明原告知晓承租的场地被消防处罚，其所称的解决只是交了罚款，但是责令停止经营的处罚并未消除，在责令停止营业期间，原告仍要求被告支付租金。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被告余腾跃提交的第1、2组证据，原告周卫东经质证，对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据和事实，本院分析认定如下： 1.原告周卫东提交的第1组证据与被告余腾跃提交的第8组证据相同，本院均予认定。 2.原告周卫东提交的第2组证据系原被告就案涉房屋租赁事宜达成的书面合同，被告余腾跃对真实性无异议，本院予以认定。 3.原告周卫东提交的第3组证据系2019年11月20日的拍摄于被告承租场地的照片，被告余腾跃对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，理由是拍摄地点不在被告的经营场所。本院认为原告周卫东未举证证明照片拍摄地点在何处，与本案缺乏关联性，不予认定。 4.原告周卫东提交的第4组证据系2019年9月25日向被告催要租金的律师函一份。被告余腾跃对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，理由是消防不过审、电梯无法正常运营。本院认为被告的关联性异议的理由不成立，本院对该证据予以认定。 5.被告余腾跃提交的第3组证据是解除租赁合同通知书、EMS快递单、投递详单。原告周卫东否认收到该解除合同通知书；从投递详单看，快递系由他人签收，被告未进一步举证代收邮件之人系受原告委托的代收人或代收人已将邮件转交给原告，故本院对该证据不予认定。 6.被告余腾跃提交的第4组证据系11份照片，原告周卫东对真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为被告余腾跃未举证证明照片拍摄时间，本院不予认定。 7.被告余腾跃提交的第5组证据系大都公司的企业信用信息公示报告，原告周卫东对关联性提出异议。本院认为，本案系原告与被告之间的房屋租赁合同纠纷，与大都公司无关，本院对该证据的关联性不予认定。 8.被告余腾跃提交的第6组证据系建德市消防大队对大都公司的消防处罚通知，原告周卫东对关联性提出异议。本院认为，本案系原告与被告之间的房屋租赁合同纠纷，该组证据系针对大都公司的处罚，与本案无关，本院对该证据的关联性不予认定。 9.被告余腾跃提交的第7组证据系电梯维保公示的照片，原告对其真实性无异议，本院予以认定。 10.被告余腾跃提交的第9组证据系聊天记录一份，原告对其真实性、合法性无异议，本院予以认定。 本院对本案事实的认定如下： 原告周卫东从金润置业租赁建德市新安江街道金马中心5089平方米房屋（其中2楼约3324平方米、3楼约1765平方米），年租金40万元，租期为2018年5月1日至2020年9月30日。2018年8月20日，原告周卫东与被告余腾跃经协商签订《房屋租赁合同》一份，约定原告周卫东将金马中心三楼1365平方米房屋租赁给被告余腾跃进行行业经营，租赁期限为2018年8月20日至2020年10月20日。租金为每年327600元，先付后用。其中第一年租金于合同签订后付175800元，余款在2018年10月31日前结清。如被告余腾跃延期支付租金，则应按延期支付款项的万分之十按日向原告支付滞纳金，如延期支付逾十五日，原告有权单方解除合同。合同还约定，物业费每月每平方米1元，全年16380元；电梯维护费每月每平方1元，全年16380元。合同约定被告余腾跃应向原告周卫东缴纳合同保证金30000元。合同保证金不计息（续签租赁合同继续有效）。合同保证金的使用范围包括并不限于：1.如遇投诉，问责实施先行理赔的赔偿金。2.规定时间内未支付租金的滞纳金。3.损坏公用设施造成出租方损失的赔偿金。4.租赁合同签订后单方解约违约的保证金。5.其他违约金或损害赔偿金等。合同还约定被告余腾跃需咨询办理、领取营业执照等各项执照，独立经营。合同还对装修事项作了如下约定：原告同意被告在租赁的房屋内进行适当的装修，但不得改变房屋的结构，不得破坏房屋的立面、门面。被告应将立面装修方案报城管备案及审批。待城管同意后方可装修，费用自理。本协议因任何原因解除后，原告不负担该装修、装潢的折旧费，被告不得自行或委托他人拆除或故意损坏。被告余腾跃于2018年8月15日向原告交纳保证金30000元、2018年8月16日向原告支付租金175800元、2019年1月22日向原告支付房屋租金151800元。被告对房屋进行装修后开始经营。第一年租期满后，原告向被告催要租金，被告未付。原告于2019年9月25日委托律师向被告余腾跃发出律师函，要求被告余腾跃支付尚欠的租金、物业费、电梯维护费377600元。被告余腾跃收到律师函后，仍未支付。原告遂向本院提起诉讼。被告余腾跃于2019年11月20日左右撤离租赁场所，搬空了自己的物品。 另查明，案涉租赁房屋内有电梯可供使用，但是该电梯的最后一次维保时间是2018年6月2日。 本院认为，合同应严守。本案双方当事人争议的焦点问题主要是《房屋租赁合同》是否合法有效、有无解除或者应当解除。被告余腾跃既主张原、被告房屋租赁合同无效，又主张其已于2019年10月17日书面通知原告解除该合同，又主张要求人民法院准予其解除该合同。对于合同是否无效的问题，被告余腾跃主张合同无效，理由有二：第一是原告违反了其与金润置业的《房屋租赁合同》关于“不得转租”的约定；第二是案涉房屋装修工程未向消防部门设计备案、检查，违反《中华人民共和国消防法》的规定。对此，本院认为原告转租案涉房屋，是否违反其与金润置业之间的房屋租赁合同，应由合同相对方金润置业来主张权利，现被告余腾跃未举证证明金润置业对转租有异议，故被告余腾跃以此为由主张合同无效，缺乏法律依据。至于装修要经消防部门备案、批准、验收的规定，属于管理性规范，不是效力性规范，违反该规定并不必然导致合同无效的后果。而且被告余腾跃援引的依据是消防部门对大都公司的处罚意见，该处罚意见与本案缺乏关联性。被告在实地查看现场之后再与原告签订《房屋租赁合同》，对房屋现状有所了解，而且《房屋租赁合同》明确约定被告余腾跃“需咨询办理、领取营业执照等各项执照，独立经营”。故被告余腾跃的该项抗辩亦缺乏依据。综上，原告（反诉被告）周卫东与被告（反诉原告）余腾跃签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，除违约金约定过高以外，其余内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。对于房屋租赁合同是否已经解除、是否应予解除的问题。被告余腾跃主张合同已经解除。对此，本院认为被告并未举证证明其已将解除合同的书面通知送达给原告；而且被告余腾跃主张解除合同的法定事由是案涉房屋装修工程未向消防部门设计备案、竣工备案导致消防部门责令停止营业，导致合同目的不能实现。但是消防部门的处罚对象是大都公司，与本案缺乏关联性，故被告余腾跃解除合同的法定事由不能成立，其主张案涉合同已经解除的意见，本院不予采纳。但是，本案双方当事人在履行案涉《房屋租赁合同》过程中，已经形成僵局，被告事实上已经撤离案涉房屋，如果要求被告继续履行案涉合同对其显失公平，而且被告要求解除案涉合同是出于止损，并无恶意违约的情形；在此情况下，原告如果拒绝解除合同，有违诚实信用原则。根据二〇一九年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之精神，本院对反诉原告要求解除案涉房屋租赁合同的请求，依法予以支持。法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张租金、物业费应计算至本院解除案涉合同之判决发生法律效力之日；至于解除合同的损失，双方可以另行处理。原告主张的电梯维护费，鉴于电梯事实上自2018年6月2日以后未作维保，向被告收取电梯维护费有失公允，本院不予支持。原告周卫东主动将逾期付款违约金由日千分之一降低至年息6%，属其自行处分自身权益的行为，并无不当或损害他人利益之处，本院予以准许。反诉原告要求返还30000元的请求，符合法律规定；反诉原告主张反诉被告退回2018年11月30日后的租金245700元的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一．解除反诉原告余腾跃与反诉被告周卫东于2018年8月20日签订的《房屋租赁合同》。 二．被告余腾跃于本判决生效后十日内支付原告周卫东2018年8月20日至2019年8月19日的物业费人民币16380元并支付该款自2019年9月29日起至本判决确定给付之日止按年息6%计算的逾期付款违约金。 三．被告余腾跃于本判决生效后十日内支付原告周卫东2019年8月20日起至本判决生效之日按年租金人民币327600元、年物业费人民币16380元标准计算的租金和物业费并支付该款自2019年9月29日起至本判决确定给付之日止按年息6%计算的逾期付款违约金。 四．反诉被告周卫东于本判决生效后十日内返还反诉原告余腾跃合同保证金人民币30000元。 五．驳回原告周卫东的其他诉讼请求。 六．驳回反诉原告余腾跃的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取计人民币3598元，由原告周卫东负担2005元，被告余腾跃负担1593元。反诉案件受理费人民币2718元，由反诉原告余腾跃负担2422元，反诉被告周卫东负担296元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  沈小明 二〇二〇年一月十三日 书记员  钱妮娜