北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初77788号原告：郭小平，男，1956年4月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘慧，北京市隆安律师事务所律师。被告：董国英，男，1966年2月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：曹雨，北京市京师律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：王云鹏，北京市京师律师事务所律师。原告郭小平（以下简称原告）与被告董国英（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘慧、被告及其委托诉讼代理人曹雨、王云鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告房屋腾退补偿款184174．2元；2、判令被告退还原告租金4246元。事实和理由：2013年初,原、被告双方协商原告承租位于北京市朝阳区崔各庄乡费家村东场地道路北侧被告承租的柿子树所占的地面土地。原告于2013年2月在该地块建造房屋292．34平方米。之后在2013年5月1日，双方签订《协议书》，约定被告同意与原告将原告所租用被告地块道路北侧的柿子树所占的地面（长66米，宽4．5米）共同开发使，以上地块每年给被告壹万元租金，地面上的柿子树由被告自行处理，建筑由原告出资建设，建好后双方按面积各分一半，西边一半归被告，东边一半归原告，所分部分房屋由双方各自支配使用。遇到国家拆迁时，补偿费由双方各享受一半。合同期限自2013年5月1日至被告与村委会合同终止之日。2017年11月26日因涉案地区产业结构调整，村委会及村经济合作社通知腾空所有房屋，在被告要求下原告在2017年12月15日按照通知腾空了所有房屋。被告已就涉案地块上房屋与村委会及村经济合作社签订腾退拆迁补偿协议，并取得补偿款，应按约定比例支付给原告。另外，原告租金支付至2018年4月30日，被告应退还原告2017年11月27日至2018年4月30日期间的租金。故诉如所请。被告辩称，不同意原告诉讼请求。首先，原告主张腾退拆迁款没有合同及事实依据。只有合同期内遇到国家拆迁才存在双方按5:5分成的可能，而涉案合同约定的标的物从未遇国家拆迁，被告与村委会、村经济合作社解除合同的行为非合同约定的条件；村委会清退整治行为与被告无关，村委会对被告的补偿与清退整治也无关，清退的是原告自行招租的社会零散租户，整治的是原告对外出租行为存在的安全隐患；双方合同中所约定的“分成”标的物指向不明，原告没有任何依据将被告可能获得的综合补偿款作为分成的标的。其次，当地村委会对2013年3月28日后新增的2522．59平方米建筑一律不予补偿。双方2013年5月1日签订合同后，原告才开始砍伐柿子树并新建至今面积不明确的房屋。再次，原告要求退还租金没有依据，双方合同在2018年1月16日终止前，双方合同仍在继续履行。最后，本案实际上是之前的案子分离出来的，之前的案子已经经过二审判决。柿子树和旧厂房的问题已经处理完了，二审判决书中明确了原告一审和二审的诉讼请求没有变化，主张的面积也没有变化，实际上原告并没有将柿子树和旧厂房从中剔除，2019京03民终15826号民事判决书的第14页，二审认定原告在该案中主张的房屋面积西院为2893．13平米，东院为2776．79平米，这两块土地的面积是包含柿子树和旧厂房土地房屋的面积，所以我方认为本案原告有关诉讼请求已经处理完毕，根据一事不再理的原则，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2001年3月6日，被告作为乙方与北京市朝阳区崔各庄乡费家坟村民委员会作为甲方签订《土地承包合同》，约定甲方提供废地20亩，其坐落置70地北头（董某房北边），承包期20年，乙方向甲方每年上交土地使用费及管理费每亩地共计100元。2005年8月26日，被告作为承租方（乙方）与北京市朝阳区崔各庄乡人民政府费家村村民委员会（以下简称费家村村委会）、北京市朝阳区崔各庄乡费家村经济合作社（以下简称费家村合作社）作为出租方（甲方）签订《朝阳区农村土地租赁合同书》，约定租赁项目为仓储；规模20．83亩；租赁期限17年，自2005年3月至2021年3月；租金第一年3．766万元，每年3月以前一次交清。2013年8月20日，被告与费家村村委会、费家村合作社签订《费家村集体土地出租上调租金补充协议书》，确认租地亩数：18．83亩，其中12．83亩每亩6000元，6亩每亩4000元，每年租金共计100980元；上调租金实施日期：2013年度。2013年5月1日,被告作为甲方与原告作为乙方签订《协议书》一份，约定甲方同意和乙方将其乙方所租用甲方地块道路北侧的柿子树所占用的地面（长66米，宽4．5米）共同开发使用。以上所用地块（长66米，宽4．5米）乙方每年付给甲方壹万元地租费，此地面上的柿子树甲方自行处理，此地块上的建筑由乙方出资建设，建好后由甲乙双方按面积各分一半，西边一半归甲方，东边一半归乙方，所分部分房前归甲乙双方各自支配使用，日常维护及管理双方各负其责。遇国家或政府对其以上建筑拆迁时，其补偿费用甲乙双方各享受一半，即5:5分成。此协议由2013年5月1日起开始执行至国家或政府拆迁时终止；未遇拆迁，此协议终止日期和甲方与村委会签订租地合同终止日期相同。诉讼中，双方确认原告合同租金交纳至2018年4月30日。2018年3月23日，被告作为乙方与费家村合作社、费家村村委会作为甲方签订《解除租赁（承包）合同（协议）及腾退场地协议》（以下简称《解除协议一》），约定自本协议签字之日起，双方原于2005年3月签订的租赁村中街199号的《土地租赁合同书》予以解除。协议确认地上物情况：占地面积共13590．35平方米，建筑面积10493．6平方米，其中正式建筑面积7971．03平方米、其他附属物2076．37平方米；“3．28”后新增建筑面积2522．59平方米。协议约定，在乙方按本协议约定期限、条件与甲方完成移交后，甲方分阶段向乙方支付解除合同的综合补偿费共计10043498元。同日，双方签订《房屋租赁合同解除协议》（以下简称《解除协议二》），费家村合作社、费家村村委会确认《解除协议一》中综合补偿费是以1260元/平方米的标准对正式建筑面积7971．03平方米的建筑物进行计算并补偿。诉讼中，本院前往费家村村委会调取《调查结果说明》及《测绘成果图》，双方对该两份材料的真实性认可，其中《调查结果说明》载明：“乡非住宅回收领导小组同意后，并依据建筑物实际情况，对本案涉案的院落中自2013年3月38日之前盖的建筑物，以1260元/平米的标准对正式建筑面积（即认定面积）7971．03平米的建筑物进行计算并补偿。”经查，2005年8月6日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订过《租赁合同》一份，约定甲方将坐落在朝阳区崔各庄乡费家村东场地租给乙方使用，其场地面积分别为：1、西院4207．3平方米（6．3亩）；2、东院4133．3平方米（6．2亩），总面积为8340．59平方米（12．5亩）；租期自2003年1月16日起至2018年1月16日止；租金每亩7600元，总租金95000元；合同约定，在以上两块所租场地内所有建筑物、构筑物、水电配管及地面硬化均由乙方承建。场地外北侧水泥道路及厕所均由乙方承建。2012年4月5日，双方签订《补充协议书》，约定东院面积由原来的6．2亩改为6．7亩，新增面积内乙方如建房屋按原合同东院赔偿约定执行；租金调整为13亩地每年10万元，每年分上下半年分两次交付（从2012年1月16日开始执行）。2013年9月16日，双方签订《补充协议书》，约定13亩地每年租金18万元，从2013年1月16日开始执行。2017年，本案被告曾以土地租赁合同纠纷为由向本院起诉本案原告，要求本案原告将北京市朝阳区崔各庄乡费家坟村东场地6．3亩土地及砖砌的房屋、院墙腾退交于本案被告。本案原告提出反诉，要求本案被告支付违约金3万元，支付房租损失17500元。该案二审经北京市第三中级人民法院审理，于2018年3月6日作出（2018）京03民终2435号民事调解书，确认：一、郭小平、董国英一致确认双方于2005年8月6日签订的《租赁合同》中约定租赁场地位置在朝阳区崔各庄乡费家坟村东场地西院6．3亩租期为2003年1月16日起至2018年1月16日止；二、郭小平于2018年3月12日之前支付董国英租金四万五千元；三、郭小平、董国英一致确认郭小平于2018年1月16日将位于北京市朝阳区崔各庄乡费家坟村东场地6．3亩土地及土地上砖砌的房屋、院墙腾退交予董国英，该义务已履行完毕；四、双方一致确认已就涉诉《租赁合同》租金及腾退问题处理完毕，双方就该案所涉纠纷再无其他争议。另查，2018年6月25日，原告以租赁合同纠纷为由起诉被告，要求被告支付原告所承租北京市朝阳区崔各庄乡费家坟村东场地地上自建部分（西院2849．73平方米、东院2689．88平方米）的补偿款，并退还原告租金，2019年11月20日北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终15826号民事判决，判决被告退还原告租金12000元、支付原告拆迁补偿款320万元。对于当事人双方有争议的事实，本院认定如下：一、关于本案诉争标的是否已经（2019）京03民终15826号民事判决处理的问题。被告称原告在该案中并未将本案所涉柿子树地块上建筑面积从中剔除，在该民事判决书的第14页，二审认定原告在该案中主张的房屋面积西院为2893．13平米，东院为2776．79平米，这两块土地的面积包含本案柿子树地块和另案旧厂房地块房屋的面积，所以本案原告有关诉讼请求已经法院生效判决书处理完毕，根据一事不再理的原则，应驳回原告的诉讼请求。原告称（2019）京03民终15826号民事判决中东院和西院这两块土地的面积不包含本案柿子树和另案旧厂房土地上房屋的面积。本院根据现有证据，并结合双方当事人陈述认定，本案双方诉争标的柿子树地块上的房屋并未经（2019）京03民终15826号民事判决处理，理由如下：其一，本案原告起诉被告的依据系双方2013年5月1日签订的租赁合同，与之前判决所涉合同独立，两案件所指向的租赁物亦不相同；其二，被告在（2019）京03民终15826号案件二审审理时理应知晓本案诉讼，其在该案中虽不认可原告所述建筑面积，但未就此提出本项异议，也未进一步举证，故应当认定（2019）京03民终15826号案件所审理的诉讼标的与本案诉争柿子树地块房屋无关。二、双方关于本案涉案地块上原告所建建筑物的形成时间、位置、面积存在争议。原告称本案所涉柿子树地块建筑均系其在双方2013年5月1日签订协议书之前即2013年2月建造，房屋建完之后双方才签订的协议书。被告对原告该陈述不认可，认为原告所称房屋在2013年2月建造不合常理，首先时被告不可能在签订协议书之前就让原告建造房屋，其次，当时正值隆冬季节，不可能进行房屋建造。原告对其建房时间的陈述未提交证据。关于柿子树地块的位置及建房面积，原告指认《测绘成果图》中对应本案其承租的柿子树地块的位置为6和7，该部分对应的建筑面积分别为65．2平方米和215．72平方米，一共280．92平方米。被告称其无法确认柿子树地块在《测绘成果图》中对应的位置。原告另提交其自己制作的房屋平面图及照片，以证明其在柿子树土地上建造房屋的面积为292．34平方米。被告认为房屋已经被拆除，具体房屋情况无法复原，对原告自己绘制的平面图的真实性无法核实，也不能证明其房屋建造时间和面积。本院对《测绘成果图》的真实性予以认定，对原告自制的平面图，因未经双方确认，本院对其真实性不予认定。被告提交费家村村委会、费家村合作社于2019年11月1日出具的“情况说明”以佐证涉案房屋不包含在补偿范围内。经查，该“情况说明”的内容为对被告与费家村村委会、经济合作社之间签订的《解除协议一》中“3．28”所指进行了解释。原告对情况说明的证明目的不认可。结合该证据的内容和原告质证意见，本院对被告提交的“情况说明”真实性予以采信，但对其证明目的不予认定。三、关于原告腾空涉案房屋、土地的时间，双方存在争议。原告称其按照被告及费家村村委会的要求在2017年12月15日前完成房屋腾退；被告称2017年12月15日之后涉案房屋仍在原告控制之下，原告实际在2018年3月31日才向其移交涉案院落及建筑物。原告提交2017年11月26日费家村村委会、费家村合作社下发的《通知》及张贴照片，《通知》内容为：“一、有彩钢板建筑、三合一或多合一、人员密集、消防存在安全隐患的单位，于2017年11月26日起，停止一切经营行为。对拒不履行的单位，将采取断水断电措施，直至拆除违法建筑。二、出租公寓、出租大院要做好全面清退工作，于2017年12月15日前，腾空所有房屋。村将进行验收。对于未按照要求进行腾空的单位，将名单上报乡党委、乡政府，并采取断水断电措施，直至拆除违法建设。”被告对上述证据的真实性认可。原告提交其与梁某、肖某、胡杨某分别签订的《租赁协议》及退还剩余房租的收据，以证明其与租户解除租赁合同并退还租金，按被告要求于2017年12月15日前完成所有房屋腾退。被告不认可上述证据的真实性，认为原告对外出租与其无关。被告提交原告于2017年12月16日书写的《保证书》，以证明清退整治期间，原告仍在继续占有、管理和使用租赁土地直至双方合同期满，《保证书》的内容为：“（1）保证租用范围内只居住本人，不再有其他任何人居住。（2）保证租用范围只有本人居住房屋内有水、有电，其他任何地点必须断电，以保证所租用范围内的防火、防水、治安的各种安全。如发生任何安全事故都由郭小平本人承担各种刑事责任及所有经济损失以及所有法律责任。”原告认可该证据的真实性，但不认可证明目的，称其在当时已将所有房屋交给被告，是被告要求原告在清退以后继续留下防范安全隐患。本院对该证据的真实性予以采信。被告另提交双方在2018年3月31日签字的字条一张，内容为原告把租用被告地面上所有合同房屋、大门钥匙交予被告。原告对该证据的真实性认可，但是原告签署保证书后并不是真正居住涉案房屋，当时已经断水断电，原告只是看管房屋，交钥匙的字条是被告跟原告说有钥匙要交给村委会，还有奖励，原告才签字的。本院对该证据的真实性予以认定。结合费家村村委会、费家村合作社下发的《通知》、郭小平签字的《保证书》以及其他证据，本院对原告提交的上述证据的真实性均予以采信。并据此认定2017年11月26日费家村村委会、费家村合作社下发的《通知》要求涉案租赁土地上的单位停止经营并限期全部腾退，原告于2017年12月16日书写《保证书》，保证租用范围内只居住本人以及所租用范围内的防火、防水、治安的各种安全等事项，原告已按照《通知》要求完成了房屋腾退。本院认为，依法成立的合同，具有法律效力，合同双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案原、被告于2013年5月1日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点有二：一是被告是否应当给付原告腾退补偿款及具体数额；二是被告是否应当退还原告租金及具体金额。关于第一个争议焦点，涉及双方租赁合同的约定及原告建造房屋的时间等。涉案租赁合同约定，遇国家或政府对其以上建筑拆迁时，其补偿费用甲乙双方各享受一半，即5:5分成。双方关于租赁合同到期日约定为国家或政府拆迁时终止；未遇拆迁，协议终止日期和甲方与村委会签订租地合同终止日期相同，即本案《解除协议一》、《解除协议二》签订时间2018年3月23日。2017年11月26日，费家村村委会、费家村合作社下发《通知》，要求涉案租赁土地上的单位停止经营并限期全部腾退。原告于2017年12月16日书写《保证书》，保证租用范围内只居住本人以及所租用范围内的防火、防水、治安的各种安全等事项。原告提交其与梁某、肖某、胡杨某等人分别签订的《租赁协议》及退还剩余房租的收据，证明其与租户解除租赁合同并退还租金，于2017年12月15日前完成房屋腾退，本院据此认定原告已按照《通知》要求完成了房屋腾退。关于原告建房时间，原告称系2013年2月完成房屋建造，房屋建完之后双方才签订的租赁合同；被告认为原告所称房屋在2013年2月建造不合常理，首先时被告不可能在签订协议书之前就让原告建造房屋，其次，当时正值隆冬季节，不可能进行房屋建造。本院认为，双方协议书签订于2013年5月1日，原告虽称涉案地块上房屋系2013年2月建造，但对此并未提交任何证据，根据现有证据，本院无法认定本案所涉房屋属于“3．28”之前建造完成，故本院对原告的陈述不予采信。依照合同约定和被告与费家村村委会、费家村合作社签订的《解除协议一》、《解除协议二》，被告不应向原告支付相应的赔偿款。关于第二个争议焦点。2017年11月26日费家村村委会、费家村合作社下发的《通知》要求涉案租赁土地上的单位停止经营并限期全部腾退，对承租人使用承租土地及房屋造成了一定的影响，且根据查明的事实，原告已于2017年12月15日腾空涉案房屋，因此原告有权要求被告退还自2017年12月16日至2018年4月30日期间的租金。关于被告应当退还租金的具体数额，本院根据涉案院落实际使用情况酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告董国英于本判决生效之日起七日内退还原告郭小平租金三千七百二十六元；二、驳回原告郭小平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千零三十四元，由原告郭小平负担二千元（已交纳），由被告董国英负担三十四元（原告郭小平已预交，被告董国英于本判决生效之日起七日内给付原告郭小平）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张帅宾二〇二〇年一月七日书记员  孙 伟