天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终8296号上诉人（原审原告）：天津骏龙商业管理有限公司，住所地天津市滨海新区中心商务区水线路2号增1号于家堡金融服务中心582房间。法定代表人：许华琳，执行董事。委托诉讼代理人：庞博，天津文懋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彤光，天津文懋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王振强，男，1989年10月12日出生，汉族，住天津滨海新区。上诉人天津骏龙商业管理有限公司因与被上诉人王振强房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院(2018)津0116民初3532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天津骏龙商业管理有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付截止至2018年4月30日的物业服务费及延迟支付物业费违约金；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人作为物业费的追讨主体不适格，是错误的。虽然合同已经约定物业服务公司为山东宝龙商业物业管理有限公司天津分公司，但该公司已经向上诉人出具了委托书，上诉人有权代为收取物业费，且被上诉人一直向上诉人缴纳物业费及水电费、保证金等，一审认定有误。请求二审法院判如所请。王振强未发表答辩意见。天津骏龙商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令确认解除原、被告双方于2016年4月28日签署的《宝龙城市广场商铺租赁合同》；2.判令被告立即给付截止到2018年4月30日的租金172191.48元、物业服务费199777.9元；3.判令被告立即给付2018年5月1日至实际腾房之日止的场地占用费及物业费（截止2018年5月15日的场地占用费11706元、场地占用物业费4720.16元）;4.判令被告立即给付拖欠的租金违约金57397.16元、综合物业费违约金66592.63元；5.判令被告腾出坐落于天津宝龙广场三层编号为3F-017的商铺;6.由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月17日，案外人刘忠磊和原告签订了《委托管理协议》，约定刘忠磊将所购买的天津瑞龙城市广场1813弄311号，建筑面积为324.98平方米的物业的招商及经营管理事宜委托原告代办，委托经营管理期限自2015年5月1日起至2018年4月30日。2016年4月28日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定甲方受所有权人刘忠磊的委托将天津市新港路1813号天津宝龙城市广场A区第三层3F-017的商铺出租给乙方，租赁场所面积暂计为195.1平方米。乙方租赁该场所经营TIMO欢乐世界，赁期限限为1年11月21天，自租赁起始日算，租赁场所实际交付日为租赁起始日，甲乙双方约定的租赁场所交付日为2016年5月10日。租赁年度系指租赁起始日向后推算，每满十二个月为一个租赁年度。第一年租金为每月每平方米25元，月租金为4487.5元，年租金为58530元；第二年租金为每月每平方米60元，月租金为11706元，年租金为131311.38元。该广场由山东宝龙商业物业管理有限公司天津分公司进行统一的商业物业管理服务。乙方应按照租赁场所的计租面积向物业管理公司支付综合物业服务费，标准为每平方米每月50元。乙方应于每个自然季度的末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金。乙方应按自然季度支付综合物业服务费，乙方应于每个自然季度的末月的25日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费。如乙方逾期支付租金、物业服务费（或综合物业服务费）或其他乙方应向甲方支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的5‰作为违约金。若乙方迟延30日且经甲方书面催告后仍不予支付或补交上述款项的，甲方有权解除合同。乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付42922元作为履约保证金。履约保证金在整个合同期内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起七日内退还租赁场所。甲方强行清场乙方未在退换期内按本合同约定迁出并返还租赁场所的，则甲、乙双方同意，甲方有权采取包括并不限于停止能源（水、电、汽）供应，控制人员从租赁场所进出，阻止乙方继续开业经营等措施，或采取任何措施进入该租赁场所，对该租赁进行强行清场。任何根据本合同发往本合同任何一方的通知或其他文件应当以书面方式，按该方在本合同中列明的地址、传真号及联系人发送给该方。如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12:00视为已送达被通知方。倘若任何一方变更联系方式时，应及时以书面形式通知对方。如前述联系方式不准确或无法有效送达或一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的，则由此而引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达。合同约定的被告地址是天津市塘沽区新城镇新城村欣发里8排17号。合同签订后，原告向被告交付涉诉商铺，被告将该商铺装修后经营。合同履行期间，被告向原告缴纳了履约保证金42922元和经营保证金3000元，并于2016年5月13日缴纳了租金23412元。合同履行期间，被告不断预交电费，其中2018年3月16日预交电费200元。2016年4月28日，被告与天津宝龙城市广场编号为3F-017的商铺签订了物业服务合同。一审法院认为，原、被告签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应受合同约束。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现涉诉《宝龙城市广场商铺租赁合同》约定的租赁期限已届满。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告未提供证据证明被告在租赁期限届满后继续使用涉诉商铺，应视为双方之间的租赁合同关系已终止。原告主张确认解除合同，一审法院不予支持。原告依约将商铺交付被告使用，被告应按约定支付租金。原告主张自2016年10月至2018年4月30日期间的租金，根据合同约定的标准计算，此期间的租金为172254.4元，扣除原告认可被告已交付的440.55元后，被告还应给付原告租金171813.9元。被告未按约定支付租金、物业费，应当承担违约责任。合同约定被告每逾期一日支付租金、物业服务费，被告应向原告支付应付未付款项的5‰作为违约金，现原告主张按欠付租金和物业费数额的三分之一计算违约金，原告未提供与违约金相关联的损失证据，从公平角度考虑，综合本案宝龙城市广场的实际经营情况，一审法院酌情将违约金调整为按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。根据被告欠付的租金数额计算，被告应当给付原告自2016年10月1日至2018年4月30日的迟延支付租金的违约金8310元。原、被告双方虽然在合同中约定履约保证金在被告违约时不予退还，具有违约惩罚性质。但鉴于原告已主张了租金的违约金，履约保证金42922元和经营保证金3000元应冲抵被告拖欠的租金。扣除履约保证金后，被告仍需支付原告租金125821.9元。关于物业服务费，因合同约定为涉诉商铺由山东宝龙商业物业管理有限公司天津分公司进行物业管理，由该公司收取物业管理费；且被告与该公司之间存在物业服务合同，原告主张物业费无事实和法律依据，一审法院不予支持。原告主张场地占用费并要求被告腾房，但未举证证明被告在租赁期限届满后继续使用涉诉商铺，该两项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告王振强于本判决生效后十日内支付原告天津骏龙商业管理有限公司自2016年10月至2018年4月30日的租金125821.9元和迟延支付租金违约金8310元。二、驳回原告天津骏龙商业管理有限公司的其他诉讼请求。”二审审理中，上诉人向本院提交（2018）津0116民初3544号民事判决，拟证明一审法院存在同案不同判的情形。被上诉人未予质证。合议庭经评议认为，上诉人提交证据的真实性本院予以确认，但两案的基本事实存在差异，故对其证明目的不予认可。被上诉人没有向本院提交新证据。另，上诉人在一审庭审后，向一审法院邮寄一份上海宝龙物业管理有限公司天津分公司于2018年6月1日向上诉人出具的《委托书》，内容为：“天津骏龙商业管理有限公司：我司（原名称为“山东宝龙商业物业管理有限公司天津分公司”）作为委托方，兹委托贵公司代为收取天津宝龙城市广场内所有商铺的综合物业服务费（包括但不限于物业服务费、水电公摊费用及统一营业时间内的中央空调使用费）、装修保证金、装修管理费等其他费用，并有权就商铺拖欠上述费用及因此产生的违约金向各商铺主张权利，有权起诉至法院。特此委托。委托方：上海宝龙物业管理有限公司天津分公司”，在委托方处加盖该公司的印章。经本院查询相关企业信息，山东宝龙商业物业管理有限公司天津分公司于2018年4月24日更名为上海宝龙物业管理有限公司天津分公司。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：上诉人是否有权向被上诉人主张物业服务费及延迟支付物业服务费的违约金。上诉人主张其有权向被上诉人主张物业服务费，依据是案外人山东宝龙商业物业管理有限公司天津分公司（现名称为上海宝龙物业管理有限公司天津分公司）的《委托书》以及《宝龙城市广场商铺租赁合同》中约定的物业服务费收款账户为上诉人名下账户，但前述《委托书》出具的时间是2018年6月1日，上诉人主张物业服务费的期间截止至2018年4月30日，该《委托书》的效力不能及于本案涉诉期间的物业服务费。虽然物业服务费的收款账户为上诉人名下账户，但不能因此否认《宝龙城市广场商铺租赁合同》第4.2.1条的明确约定，即被上诉人向物业管理公司支付物业服务费。被上诉人与案外人山东宝龙商业物业管理有限公司天津分公司签订的物业服务合同亦作此约定。在二审庭审中，上诉人亦认可由案外人山东宝龙商业物业管理有限公司天津分公司提供物业服务。上诉人并未提供物业服务，亦未充分举证证明其有相关收取物业服务费的授权，故上诉人要求被上诉人给付物业费及违约金的主张，应属主体不适格，对其该项上诉主张，本院不予支持。一审法院对此认定无误，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5296元，由上诉人天津骏龙商业管理有限公司负担。公告费300元，由被上诉人王振强负担。本判决为终审判决。审判长 孟 夏审判员 曹 静审判员 庞 艺二〇二〇年一月六日书记员 李珊珊