北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初37016号原告：王经喆，男，1993年10月1日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘立峰，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳娇娇，北京市京师律师事务所实习律师。被告：孔兵，男，1979年11月28日出生，汉族，无职业，住山东省荏平县。委托诉讼代理人：**峰，河北冀隆律师事务所律师。原告王经喆（以下简称原告）与被告孔兵（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王经喆及其委托诉讼代理人刘立峰、岳娇娇，被告孔兵及其委托诉讼代理人**峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2019年7月27日签订的《北京市房屋租赁合同》已解除；2、请求判令被告返还原告房屋押金75000元、租金33333元、物业费1599元，合计109932元；3、请求判令被告支付律师费15000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月，原告与生根餐饮管理（上海）有限公司洽谈加盟1点点奶茶事宜，该公司要求提供可以使用380伏电压的商铺，并持有加盟商签订的店铺租赁合同方可签订《加盟经营合同》，后原告通过“58同城”网站找到被告发布的位于北京市通州区砖厂南里（华远好天地商业街）X幢X层X号商铺出租信息。在与被告确认该商铺可以使用380伏电压后，原告于2019年7月27日与被告签订《北京市房屋租赁合同》约定，原告承租所有权人为孔兵、袁蕾、孔晶晶的商铺，建筑面积43．69平方米，2019年8月11日至2021年8月10日期间的租金25000元/月，2021年8月11日至2022年8月10日期间的租金28000元/月，2022年8月11日至2023年8月10日期间的租金30000元/月，押金为三个月房租，支付方式为每2个计租月支付。原告向被告支付房屋押金75000元、租金33333元、物业费1599元，合计109932元。原告持有上述《北京市房屋租赁合同》与生根餐饮管理（上海）有限公司于2019年7月31日签订了《加盟经营合同》，并于2019年8月1日支付了加盟费103000元。但原告于2019年8月12日到店铺后得知，该房屋不具备使用380伏电压的条件。原告与被告多次协商未果后，被告已在“58同城”网站更新了出租信息，欲继续出租该商铺，至此，原、被告双方均无继续履行已签订的《北京市房屋租赁合同》的合意。因原告承租被告商铺的目的是用于经营奶茶店，被告与原告签订《北京市房屋租赁合同》前承诺满足使用380伏电压的条件，后因被告违约，导致原告无法实现承租该商铺的目的，故应当返还原告已支付的所有费用，并赔偿原告因此支付的律师费。被告辩称：1、接受原告单方面解约的既成事实，认可双方2019年7月27日签订的《北京市房屋租赁合同》现已解除；2、原告支付的房屋押金、租金及物业费合计109932元为有效租赁合同存续期间内正常合理的费用，原告在被告已完成合同约定的交付义务后单方面解除合同构成违约，根据合同违约条款的约定，原告应支付150000元违约金，不同意原告要求返还押金、租金及物业费的请求，并保留因上述费用不足以弥补被告损失时向原告主张相应差额的权利；3、合同存续期内，被告应原告请求协助其办理了房屋用电增容事项，并最终落实了将电容增至40kw，为此被告垫付了110000元，被告保留要求原告返还该项支出的权利；4、鉴于原告单方面解除租赁合同的行为构成违约，不同意负担律师费及诉讼费，并保留要求原告承担被告律师费、诉讼费等费用的权利。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：位于北京市通州区砖厂南里（华远好天地商业街）X幢X层X号（以下简称案涉房屋）的房屋所有权人为袁蕾、孔静静及孔兵。2019年7月23日，被告在“58同城”网站上发布广告，对外出租案涉房屋。在介绍案涉房屋的“58同城商铺详情”的网页上，被告除介绍了案涉房屋的配套设施之外，还在网页上标注“〇380V”字样。2019年7月27日，被告（甲方）与原告（乙方）就案涉房屋的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》约定：一、甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2019年8月11日至2023年8月10日，甲方应于2019年8月11日前将房屋按约定条件交付给乙方，甲、乙双方在《房屋交割清单》“交房确认”一栏签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成，自交付当日起20日为装修免租期；二、租金标准及支付方式为：2019年8月11日至2021年8月10日期间的租金标准为25000元/月……，押金为3个月的租金共计75000元，于本合同签订之日向甲方交纳，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；三、装修免租期满次日为计租起始日，租金按每二个月计租月支付，乙方应在每个计租月开始前十天向甲方支付月度租金，首期租金乙方应于本合同签署时支付；租赁期内，水费、电费、供暖费、燃气费、物业管理费等费用由乙方承担，免租期内除租金外，上述费用由乙方承担；四、合同解除（第八条）：（一）经甲、乙方双协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方迟延交付房屋达30工作日的，乙方有权单方解除合同。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按约定支付租金达15日的。2、擅自改变房屋用途的。3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……（五）其他法定的合同解除情形；五、违约责任：（一）甲方有第八条第三款情形的，应按当期月租金的6倍向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按当期月租金的6倍向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，甲方应退还相应的租金，乙方应当按当期标准交付免租期租金，并按当期月租金的6倍向对方支付违约金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期1日，应按当期日租金的3倍标准支付违约金。（五）任何一方违约致使对方采取诉讼方式实现债权的，违约方应当承担守约方为此支付的律师费、诉讼费及其他为实现债权而发生的费用。（六）如乙方以租赁房屋为其工商登记注册住所地，租赁期满或合同提前解除时，乙方应将其工商登记注册住所地从租赁房屋迁出，否则，每逾期一日向甲方支付违约金2000元，并赔偿因此给甲方造成的损失，但甲乙双方就此事协商达成书面协议的除外。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告按约定将房屋交付给原告，原告按约定支付给被告房屋押金75000元、租金33333元、物业费1599元。原告在收房的次日，被加盟商安装设计人员告知案涉房屋不具备380V的电压，无法安装相关设备。原告遂向被告提出，被告同意寻求相关部门解决，原告于2019年8月17日将涉案房屋钥匙交与被告。8月16日，被告再次在“58同城”网站发布招租广告，将案涉房屋对外出租，但在介绍配套设施中，未再在网页上标注“〇380V”字样。8月21日，原告在与被告的通话中要求被告将所交纳的款项全部予以退还，并于2019年8月27日、9月4日通过微信向被告发送《律师函》，于2019年8月27日通过顺丰速运向被告寄送《律师函》，要求与被告解除该租赁合同，并委托律师向本院提起诉讼，支付律师费15000元。庭审中，被告对案涉房屋满足380V电压的承诺认可，并向本院提交其与原告以及案涉房屋所在的物业公司工程部经理的微信聊天记录、电量增容承诺、中国工商银行转账记录，用以证明其已积极与相关部门交涉电力增容事宜，且于2019年9月2日向物业公司工程部交纳“好天地商铺增容”费110000元，于2019年9月10日将涉案房屋内电压增至380V，电容量增至40kw。在原、被告的微信记录中，原告坚持要求被告按照承诺，向其提供达到加盟要求的380V电压的案涉房屋。原告提供的中国建设银行转账记录显示，其于2019年8月1日向正禾春餐饮管理（北京）有限公司支付“通州华远店加盟金”103000元。原告增加诉讼请求，要求判令被告向原告赔偿利息损失2198．64元（暂计算至2019年11月10日）。经核实，2019年8月11日至9月20日的租金为33333元。其中，2019年8月11日至8月26日的租金为12500元，2019年8月27日至9月20日的租金为20833元。现被告已将案涉房屋在2019年9月17日出租给他人。本院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人均可以解除合同。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告就案涉房屋签订的《北京市房屋租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当依约履行。本案中，原告据以要求解除合同的理由系案涉房屋内电压达不到380V的加盟要求，租赁案涉房屋用以加盟连锁店的合同目的不能实现，而通过被告之前在“58同城”网站上发布的案涉房屋具备380V电压的招租广告以及合同签订后与原告的通话、微信联系记录以及之后的增容的行为均体现双方在合同签订时确实将案涉房屋满足380V的电压需求作为承租案涉房屋的前提条件，故提供380V电压构成《北京市房屋租赁合同》的内容之一。现被告提供的案涉房屋无法满足双方约定的承租条件，原告据以承租该房的合同目的不能实现，且被告通过再次发布招租广告事实上已经案涉房屋出租给他人，故本院对于原告要求解除与被告签订的《北京市房屋租赁合同》的请求予以支持，合同的解除时间以原告解除合同通知的《律师函》到达被告的时间，即2019年8月27日。关于原告要求退还租金、押金、物业费的请求，本院认为，被告未能按照承诺提供双方约定条件的房屋系致使本案合同解除的根本原因，被告的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，故本院对于原告要求退还押金、物业费的请求予以支持。但原告在合同签订时未尽必要的谨慎义务且收房后在明知案涉房屋未能达到要求的情况下不及时解除合同导致损失的扩大，对于由此造成的租金损失亦应承担责任，并自行承担由此造成的利息损失。关于被告的抗辩主张，本院认为，虽然被告为案涉房屋满足原告承租的需求做出了努力，但案涉房屋交付时达到380V的电压要求与事后达到380V的电压要求二者的意义不同，其根本区别在于房屋交付时是否符合双方约定的条件，故不能以被告事后满足承租条件的努力而忽略交付时房屋不符合约定条件的事实，即使被告事后确实提升了案涉房屋内的电压，但因被告再次发布招租广告的行为及其现有证据，也不能就此认定原、被告双方就房屋的交付条件重新达成了新的合意。综上，本院对于被告的辩解意见不予采信。关于原告主张的律师费，本院认为，被告提供案涉房屋未能达到双方约定的条件，且在原告要求退还已交纳的各项费用时未予以退还，致使原告通过诉讼方式主张权利实现债权，被告亦应按照合同约定负担原告支出的律师费，故本院对于原告要求给付律师费的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第一款第（二）、（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认王经喆与孔兵2019年7月27日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年8月27日解除；二、孔兵退还王经喆押金75000元、物业费1599元、租金20833元，共计97432元，于本判决生效后七日内执行清；三、孔兵给付王经喆律师费15000元，于本判决生效后七日内执行清；四、驳回王经喆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1421元，由王经喆负担148元（已交纳），孔兵负担1273元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二〇年一月二十一日书记员  武 晗