江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10385号上诉人（原审被告）：朱云龙，男，1988年4月21日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：唐凯，江苏东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊伟，江苏东恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：丁少山，男，1971年5月1日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：朱显文(系丁少山侄子)，男，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：王建军，男，1967年11月14日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：李萍，江苏宾至律师事务所律师。原审被告：王静文，女，1988年3月17日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：唐凯，江苏东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊伟，江苏东恒律师事务所律师。原审被告：朱年喜，男，1965年1月4日生，汉族，住南京市江宁区。原审被告：王桂兰，女，1964年4月16日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人朱云龙、丁少山因与被上诉人王建军、原审被告王静文、朱年喜、王桂兰房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初13344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱云龙上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，依法改判或发回重审。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审审理程序存在错误，依法应当发回重审。本案为房屋买卖合同纠纷，一审法院应当就房屋买卖合同法律关系审理本案。丁少山与本案并无法律关系，一审将丁少山作为被告参与本案审理系对其诉讼主体的认定存在错误，违反法律程序。二、一审法院认定的观点没有事实和法律依据。1.一审认为朱云龙仅是因不动产登记程序所需才被登记为产权人，系形式上的产权人。这与不动产物权登记效力原则相违背，应当予以纠正。2.上诉人认为双方签订的《房屋买卖合同》无效，其作为案涉房产所有权人享有对该房产自由处分的权利，包括以抵押担保的形式对外借款。因此一审法院认为上诉人朱云龙无权以其所有的房产办理抵押的观点完全错误且无合理理由，不应作为法院裁判的依据。3.一审法院在未明确认定朱云龙与丁少山之间形成的借贷法律关系是否合法有效的情况下即直接认定抵押权无效，并判决要求注销己经设立的抵押权属于主次颠倒，令上诉人朱云龙难以信服。综上，请求二审法院依法公正裁判。丁少山上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2018年8月1日，朱云龙向丁少山借款30万元，并提出以案涉房产进行抵押担保。丁少山在仔细核实过产权证并上门查看过房屋的情况后同意了朱云龙的借款请求，与其签订了《借款协议》，并把款项交付给了朱云龙。一审判决结果明显错误，严重侵害到丁少山的合法权益。1.本案系房屋买卖合同纠纷，丁少山并非房屋的出让人也并非受让人，与本案不具备直接的法律关系，被上诉人在一审时提交要求追加丁少山为本案被告的申请没有事实和法律依据，审判程序存在严重错误。2.关于案涉房产的抵押权不应属于本案的审理范围。3.丁少山不知晓朱云龙和被上诉人之间存在房屋买卖法律关系。丁少山向朱云龙出借款项时审查了产权情况并上门查看了房屋现状，己经尽到了最大程度的审慎义务，属于善意第三人。一审认定丁少山未尽到合理审查义务并据此认定丁少山无权取得案涉房屋的抵押权没有事实和法律依据，严重损害丁少山的合法权益。王建军辩称，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。王静文陈述同意朱云龙、丁少山的上诉意见。朱年喜、王桂兰未到庭陈述。王建军向一审法院提出诉讼请求：1.判令朱云龙、丁少山注销位于南京市江宁区房屋上的抵押权登记；2、判令朱云龙、王静文、朱年喜、王桂兰协助将上述房屋过户登记至其名下。一审法院认定事实：2013年10月10日，王建军与朱云龙、朱年喜、王桂兰、王静文及案外人好邻居房地产销售有限公司（以下简称好邻居公司）签订一份房地产买卖中介合同，该合同载明：“委托人（出售方）：朱年喜（简称甲方），委托人（买受方）：王建军（简称乙方），受托人（中介方）：好邻居房产（简称丙方）。根据国家有关法律、法规和本市相关规定，甲、乙、丙三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙双方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其他服务事项达成一致，订立本合同。第一条标的基本情况及价款所有权人朱年喜，房屋坐落麒麟定林拆迁安置F-6幢1单元2907室，建筑面积90㎡，房屋来源征地拆迁，房屋售价壹佰壹拾伍万元整。……第九条违约责任（一）三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同；2、与他人串通，损害甲、乙方利益的；3、故意隐瞒，提高委托标的利差；4、其他过失影响甲、乙方交易的。（二）三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。（三）三方商定，上述违约行为方，选择下列第1条约定金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。1、约定违约金为伍万元整……补充协议：经再次协商，对本合同达成补充协议如下：1、乙方先付甲方人民币捌万元整；2、乙方再付甲方人民币叁拾万元整；3、于此房产权过户时尾款人民币伍万元整一次性付清；4、此成交价为甲方净得价，以后关于此房所有费用由乙方承担；5、丙方承诺此房领取房产证后立即过户，甲乙双方必须无条件配合，费用由乙方承担，时间约为叁个月内。此房面积以产权证为准，多退少补。”同日，王建军通过银行向朱云龙转账800000元；朱云龙向王建军出具一份收条，该收条载明：“今收到王建军购麒麟定林拆迁安置F-6幢1单元2907室约90m2房屋房款人民币捌拾万元整（￥800000）。”2014年1月23日，王建军通过银行向朱云龙转账300000元；朱云龙向王建军出具一份收条，该收条载明：“今收到王建军购麒麟定林拆迁安置F-6幢1单元2907室约90㎡房屋房款人民币叁拾万元整（￥300000）。”此后，在王建军、朱云龙、好邻居公司工作人员配合下，王建军收到了好邻居公司工作人员代朱云龙退还的550000元。2015年12月，王建军诉至一审法院，要求确认其与朱年喜、王桂兰、朱云龙、王静文签订的房地产买卖中介合同无效，返还购房款及利息。2016年1月26日，王建军向朱云龙出具一份欠条，该欠条载明：“今欠朱年喜麒麟门长城苑11幢2907室购房尾款7万元（柒万元整），房屋过户手续完成后付清，此据为证。房屋过户正常费用由王建军承担。”2016年2月6日，朱年喜向王建军出具一份收条，该收条载明：“今收到王建军入住款壹万元整￥（10000）整，11幢2907所有费用到2016年11月止，以后由王建军自负。”同日，朱年喜、朱云龙将房屋交付给王建军。2016年2月23日，王建军向一审法院递交一份撤诉申请，以双方已达成和解为由申请撤回起诉。同日，一审法院裁定予以准许。一审另查明，2017年2月6日，位于南京市江宁区登记权利人为朱云龙。2018年8月1日，朱云龙与丁少山签订一份借款合同，该合同约定：“借款人：朱云龙（以下简称甲方）……贷款人：丁少山（以下简称乙方）……甲、乙双方共同商定，由乙方提供贷款给甲方。经协商一致，特签订本合同，以期共同遵守。第一条：借款金额本合同项下的甲方向乙方借款的金额为人民币（大写）叁拾万元（小写￥300000元）。第二条：借款期限借款期限6个月，自2018年8月1日起至2019年1月31日止。第三条：借款利率甲方向乙方支付利息，月利率为1.5%。第四条：借款担保为保证本合同项下的借款得到清偿，甲方同意将坐落于江宁区的房屋（《不动产权证书》苏（2017）宁江不动产权第003621号，建筑面积88.11平方米，土地使用面积2.91平方米）抵押给乙方，作为甲方归还借款的担保。房地产抵押合同由甲方与乙方签定。第五条：还款方式甲方选择以下第2项还款方式：1、到期一次还本付息，利随本清。2、按月结息，利息支付日未每月1日，借款到期利随本清……”同日，朱云龙、丁少山签订一份南京市江宁区房地产抵押合同，该合同约定：“立合同人抵押人（下称甲方）：朱云龙，抵押权人（下称乙方）：丁少山。甲、乙双方依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《房屋登记办法》等相关法律法规、行政规章以及本市有关规定，本着平等自愿、诚实信用原则，经协商一致，就下列房地产一般抵押事项订立本合同。第一条甲方抵押担保的主债权：（一）主债合同名称为《借款合同》；（二）债务人为甲方；（三）主债权数额为（币种人民币）（大写）叁拾万元，（小写）￥30000元。第二条债务履行期限为自2018年8月1日起至2019年1月31日止。第三条甲方将《抵押房地产清单》中载明的自有房地产及其附着物、定着物抵押给乙方，作为上述债务人履行债务的担保；甲乙方确认，上述《抵押房地产清单》中载明的房地产总价值为（币种人民币）（大写）壹佰柒拾万元，（小写）￥1700000。第四条抵押担保范围为：主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用……抵押房地产清单抵押物坐落江宁区……”2018年8月2日，位于南京市江宁区登记抵押权人为丁少山。2018年8月，王建军诉至一审法院，要求朱云龙、丁少山房屋抵押权登记，要求朱云龙、朱年喜、王桂兰、王静文协助其办理房屋过户手续。审理中，王建军与朱云龙、朱年喜、王桂兰、王静文一致确认，双方签订的房屋买卖中介合同中载明的房屋总价款1100000元系中介方害怕卖方违约所写，双方当时约定的房屋总价款为600000元。王建军将1100000元转账给朱云龙后，在中介方与王建军、朱云龙配合下，朱云龙实际又将550000元退给了王建军，实际支付的房屋价款为550000元，后经双方协商王建军同意再支付卖方房屋价款20000元，连同尚未支付的合同载明的购房尾款50000元，共计尚欠70000元未支付。朱云龙称其与丁少山签订房地产抵押合同时，丁少山委托一朱姓人员与其一起至涉案房屋内查看，并提交了载有其与朱姓人员以及房屋内租客（房屋系王建军对外出租）的照片。后因各方意见分歧，致调解未成。上述事实有房地产买卖中介合同、住宅房屋拆迁补偿安置协议书（复印件）、收条、转账回单、银行客户交易清单、欠条、不动产登记资料查询结果证明、借款合同、南京市江宁区房地产抵押合同、照片、一审法院（2015）江宁开民初字第02154号案卷材料及当事人陈述等证据材料证实。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，朱云龙、朱年喜、王桂兰、王静文于2013年与王建军签订房地产买卖中介合同，并按约收取购房款，并于2016年2月将房屋交付给王建军。按照合同约定，朱云龙、朱年喜、王桂兰、王静文在房屋符合登记条件时须办理过户登记，而朱云龙在房屋登记在自己名下后，未履行协助办理过户的义务。案涉房屋在签订合同时因政策原因尚不符合登记条件，故未能及时办理产权变更，王建军对此并无过错。后案涉房屋取得不动产权证书，朱云龙只是因不动产登记程序所需被登记为产权人，系形式上的产权人，房屋的登记状态与实际状态不符，其无权用案涉房屋进行抵押。丁少山作为案涉房屋登记的抵押权人，无论其是否长期从事个人借贷生意，在借款和抵押时，都应尽到合理的注意义务。现其辩称已经安排人员上门对案涉房屋进行了查勘并拍摄照片，朱云龙亦称丁少山委托朱姓人员上门查勘了房屋。然而丁少山在上门进行查勘，发现房屋有非产权人实际租住的情况下仍与朱云龙签订房地产抵押合同，属于未尽到合理的注意义务，其行为不符合善意取得的要件，不能被认定为善意第三人，故不能依法取得案涉房屋的抵押权。因此朱云龙与丁少山应将案涉房屋的抵押登记予以注销。王建军与朱云龙、朱年喜、王桂兰、王静文签订的房地产买卖中介合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。王建军已按约支付了房款，朱云龙、朱年喜、王桂兰、王静文也已将该房屋交付给王建军使用多年。现案涉房屋已取得不动产权证，具备变更登记的条件，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。朱云龙应配合王建军办理涉案房屋产权的变更登记手续，故对王建军要求朱云龙、丁少山注销涉案房屋的抵押登记，并要求朱云龙协助办理房屋产权变更登记的诉讼请求，一审法院均予以支持。合同约定过户税费由王建军承担，一审法院予以确认。房屋产权变更登记后，王建军应按约及时支付剩余购房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、朱云龙、丁少山于判决发生法律效力之日起十日内注销位于南京市江宁区不动产的抵押登记。二、朱云龙于上述抵押登记注销后十日内协助王建军将位于南京市江宁区不动产产权变更登记至王建军名下，变更登记的税费由王建军承担。三、驳回王建军的其他诉讼请求。一审案件受理费80元、保全费5000元，合计5080元，由朱云龙负担。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院认为，王建军与朱云龙、朱年喜、王桂兰、王静文及好邻居公司签订的《房地产买卖中介合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王建军已按合同约定付了房款，朱云龙、朱年喜、王桂兰、王静文亦将该房屋交付给了王建军居住使用多年。现案涉房屋登记至朱云龙名下，已具备办理变更登记的条件，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。故朱云龙应当配合王建军办理涉案不动产的变更登记手续。朱云龙擅自将已出售的案涉房屋抵押给丁少山，明显存在过错。丁少山作为案涉房屋登记的抵押权人，无论其是否长期从事个人借贷生意，在借款和抵押时，都应尽到合理的注意义务。而丁少山在出借款项、办理抵押时对案涉房屋性质及居住情况未履行审慎审查的义务，其行为不符合善意取得的要件，不能被认定为善意第三人，故不能依法取得案涉房屋的抵押权。一审法院判令朱云龙、丁少山将案涉房屋不动产的抵押登记予以注销，并无不当，本院予以支持。丁少山与本案存在利害关系，一审将其列为被告作为民事诉讼的当事人，并不违反法律规定，上诉人朱云龙、丁少山认为一审列丁少山作为被告不适格的理由，不能成立，本院不予采纳。综上，朱云龙、丁少山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人朱云龙、丁少山各负担80元。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 刘 凡审判员 许云苏二〇二〇年一月十日书记员 郭旭冬