湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11640号上诉人（原审原告暨反诉被告）：武汉百步亭联合置业有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区百步亭花园路18号?法定代表人：徐忠，公司总经理?委托诉讼代理人：文柳，湖北英达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，湖北英达律师事务所律师。上诉人（原审原告暨反诉被告）：武汉百步亭花园物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区百步亭花园路18号。法定代表人：田洪斌，公司总经理。委托诉讼代理人：文柳，湖北英达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，湖北英达律师事务所律师。上诉人（原审被告暨反诉原告）：武汉百恒隆基商业发展有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区解放大道21号汉正街都市工业区B2-03号。法定代表人：陈燃锋。委托诉讼代理人：胡鹏，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝苹苇，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市黄陂融基小额贷款股份有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区三里桥银湖大道95号。法定代表人：詹俊，公司董事长。委托诉讼代理人：蔡小虎，公司员工。委托诉讼代理人：熊梦圆，公司员工。被上诉人（原审被告）：湖北百恒控股集团有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第8幢26层1号房。法定代表人：骆常玉。委托诉讼代理人：胡鹏，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝苹苇，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄金杯，男，1976年10月29日出生，汉族，住福建省石狮市，委托诉讼代理人：胡鹏，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝苹苇，湖北山河律师事务所律师。上诉人武汉百步亭联合置业有限公司（以下简称百步亭置业公司）、武汉百步亭花园物业管理有限公司（以下简称百步亭物业公司）、武汉百恒隆基商业发展有限公司（以下简称百恒隆基公司）因与被上诉人武汉市黄陂融基小额贷款股份有限公司（以下简称融基小额贷公司）、湖北百恒控股集团有限公司（以下简称百恒控股公司）、黄金杯房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初3179号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百步亭置业公司、百步亭物业公司上诉请求：1、撤销原审判决第三项，依法改判百恒隆基公司向上诉人返还向商户收取的2019年2月20日后的租金629,135.25元；2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定百恒隆基公司向商户收取的2019年2月20日后的租金629,135.25元，系基于百恒隆基公司与商户收取的租赁合同收取的费用，合同相对方系商户并非上诉人，故上诉人无权主张返还，属认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《金桥汇商业街整体租赁协议书》于2019年2月21日解除，即自2019年2月21日起，百恒隆基公司不再享有对外转租并收取租金的权利及主体资格。因此，自2019年2月21日起，承租商户的租金应由上诉人收取，百恒隆基公司将应由上诉人收取的该租金提前收取，明显系不当得利，给上诉人造成了损失。根据《民法总则》第122条的规定，“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”此外，一审法院既已认定《金桥汇商业街整体租赁协议书》于2019年2月21日解除，就应同时就协议解除后的返还责任一并作出处理。上诉人作为租赁物业的权利人，对2019年2月21日后承租商户已交纳的租金享有所有权，且上诉人已在起诉时提出该项诉讼请求主张其权利。因此，上诉人的该项诉讼请求理应得到法院判决支持。百恒隆基公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项并依法改判；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，一、被上诉人未提交证据证明其实际损失，一审法院判决上诉人支付违约金1000万元无事实依据；上诉人逾期支付租金，被上诉人于2019年2月19日向上诉人发送《解除《金桥汇商业街整体租赁协议书》的通知》，并于2019年2月底接受了诉争商铺，此后与接收的商户签订了商铺租赁合同；《整体租赁协议》的解除后上诉人及时将招商率达到90％的商户向被上诉人进行移交，被上诉人实际控制、管理诉争商铺并开始收取商户的租金，被上诉人针对该《整体租赁协议书》可获得的预期利益并未受损；因此上诉人给被上诉人造成的实际损失，仅为未付部分租金的利息损失。二、上诉人欠缴2016年11月1日-2018年7月31日的租金及违约金已被生效判决所明确；（2018）鄂0102民初9694号民事判决书、（2019）鄂01民终1399号民事判决书载明：上诉人应支付被上诉人2016年11月1日至2018年7月31日的租金10176495.7元；百恒隆基公司未按约定支付租金，应支付百步亭公司及百步亭物业公司逾期支付租金的违约金，双方约定的逾期支付租金的违约金过高，依法酌情百恒隆基公司以未付租金为基数，按同期银行贷款利率上浮30％支付逾期支付租金违约金。三、一审法院适用法律错误。违约金兼有赔偿性和惩罚性。我国《合同法》采以赔偿性违约金为主，惩罚性违约金为辅的原则。《整体租赁协议》中同时约定逾期支付租金违约金和合同解除违约金，明显具有惩罚性，不符合合同法相关的规定，违约金约定明显过高。上诉人逾期支付租金给被上诉人造成的实际损失仅为未付部分租金的利息损失；一审法院在诉争商业街招商完成90％以上并被全部实际接收的情况下判处惩罚性违约金不符合《合同法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定且显失公平。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求贵院依法撤销一审判决并依法改判。百恒隆基公司针对百步亭置业公司、百步亭物业公司的上诉答辩意见和上诉意见一致。百步亭置业公司、百步亭物业公司针对百恒隆基公司的上诉答辩意见：一、一审法院判决被答辩人支付违约金1000万元有事实依据，且因为被答辩人的恶意违约行为，给答辩人造成的损失巨大。二、被答辩人欠缴2016年11月1日至2018年7月31日的租金及逾期付款违约金已被生效判决明确，与本案并无关联。三、一审法院判决支持答辩人1000万元的合同解除违约金适用法律正确。如果是赔偿性的违约金，那么对方应承担的违约金远高于1000万。融基小额贷公司辩称，一审法院未查明武汉市黄陂融基小额贷款股份有限公司作为类金融机构，未经股东会决议对外提供主营业务范围以外的担保，该担保行为应为无效担保。百恒控股公司、黄金杯同意百恒隆基公司的上诉意见。百步亭置业公司、百步亭物业公司向一审法院起诉请求，判令：1、百恒隆基公司立即向百步亭置业公司、百步亭物业公司支付2018年8月1日至2019年2月20日欠缴租金4,935,714.99元；2、百恒隆基公司向百步亭置业公司、百步亭物业公司支付逾期付款违约金207,194.54元（从2018年8月1日计算至2019年2月20日，最终计算至百恒隆基公司实际付清全部欠缴租金之日止）；3、百恒隆基公司向百步亭置业公司、百步亭物业公司支付合同解除的违约金10,000,000元；4、百恒隆基公司向百步亭置业公司、百步亭物业公司返还向商户收取的2019年2月20日后的租金629,135.25元；5、百恒隆基公司向百步亭置业公司、百步亭物业公司返还向商户收取的保证金1,004,251元；6、百恒隆基公司向百步亭置业公司、百步亭物业公司赔偿律师费500,000元；7、本案的诉讼费用由百恒隆基公司承担；8、融基小额贷公司、百恒控股公司、黄金杯对诉讼请求1至7项的费用向百步亭置业公司、百步亭物业公司承担连带支付责任。百恒隆基公司向一审法院提出反诉请求，判令：1、百步亭置业公司、百步亭物业公司向百恒隆基公司支付违约金10,000,000元；2、本案诉讼费用由百步亭置业公司、百步亭物业公司承担。一审法院经审理查明，金桥汇K5商业项目由百步亭置业公司开发建设。百步亭置业公司将部分商铺出卖给买受人后，部分买受人又委托百步亭物业公司对外发租。2014年5月6日，百步亭置业公司、百步亭物业公司与百恒隆基公司、融基小额贷公司、百恒控股公司、黄金杯签订《金桥汇商业街整体租赁协议书》，约定：百步亭置业公司、百步亭物业公司将位于武汉市江岸区百步亭金桥汇K5商业项目内的部分房屋出租给百恒隆基公司，其中A区及C区租赁期限为2014年11月1日至2029年6月28日，B区租赁期限为2014年11月1日至2021年6月28日（其中B7栋为5年，自2014年11月1日至2019年6月28日），免租期为2014年11月1日至2016年10月31日；A、C区租金第3年每月每平方米25元，第4-6年每月每平方米26.50元；B区第3年每月每平方米53元，第4-6年每月每平方米56.50元；百恒隆基公司于合同签约之日支付履约保证金2,000,000元、于2014年12月31日前支付1,000,000元、2015年12月31日前支付1,000,000元作为履约保证金，履约保证金在租赁的第三年起冲抵季度租金；租金按季交付，在每季的10号前（即1月10日、4月10日、7月10日及10月10日）支付本季租金；合同签订之时已出租的商户，承租期间的租金仍由百步亭置业公司和百步亭物业公司收取，百步亭置业公司和百步亭物业公司按租赁面积向百恒隆基公司支付管理费，其中A、C区每月每平方米3.89元，B区每月每平方米20元，管理费支付方式和时间与支付租金的方式和时间相同，百恒隆基公司可直接从应支付的租金中扣减；因房屋不符合安全性要求，百步亭置业公司或百步亭物业公司应负责维修直至验收合格，费用由百步亭置业公司或百步亭物业公司承担，百步亭置业公司或百步亭物业公司不维修的，百恒隆基公司可代为维修，相关费用可从应支付的租金中扣减；百步亭置业公司、百步亭物业公司依据本条解除协议的，百恒隆基公司应向百步亭置业公司、百步亭物业公司合计支付违约金10,000,000元，如果实际损失超出违约金，则对超出部分还应当予以赔偿；百恒隆基公司未依约支付租金的，每延迟一日，应以应付未付金额为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率的两倍标准支付违约金，累计超过3个月，百步亭置业公司、百步亭物业公司有权解除本协议，百恒隆基公司按照9.4条支付违约金；融基贷款公司、百恒控股公司、黄金杯对百恒隆基公司履行本协议约定的义务承担连带保证责任（连带保证责任的范围包括但不限于：因百恒隆基公司违约而产生的违约金、损失赔偿金、诉讼费、律师费、鉴定费等）。上述协议签订后，百恒隆基公司于2014年5月21日支付履约保证金2,000,000元，于2015年11月20日支付履约保证金391,820元和108,180元，于2015年12月4日支付履约保证金300,000元，于2017年6月22日支付履约保证金440,705.50元；百步亭置业公司和百步亭物业公司应付2014年11月1日至2016年10月31日管理费为759,294.5元，该管理费冲抵百恒隆基公司应支付的履约保证金。经核实，百步亭置业公司和百步亭物业公司出租给百恒隆基公司的房屋面积为：A区和C区2016年11月至解除时共计11234.09平方米；B区2016年11月至12月9724.12平方米，2017年1月至6月9783.14平方米，2017年7月至解除时8484.79平方米，从2016年11月1日开始，百恒隆基公司未支付租金。上述协议签订后，百恒隆基公司将部分商铺转租他人经营。2018年7月3日，百步亭置业公司和百步亭物业公司向一审法院提起诉讼，要求百恒隆基公司支付欠缴租金11,281,428.80元（从2016年11月1日计算至2018年7月31日）、逾期付款违约金772,751.36元、赔偿律师费300,000元；融基贷款公司、百恒控股公司、黄金杯上述费用承担连带支付责任。一审法院审理后于2018年11月16日作出（2018）鄂0102民初9694号《民事判决书》，说明抵扣百恒隆基公司支付的履约保证金、相应的维修费用、百步亭置业公司和百步亭物业公司应支付的管理费，百恒隆基公司应支付百步亭置业公司和百步亭物业公司2016年11月1日至2018年7月31日的租金10,176,495.70元；百恒隆基公司还应支付逾期支付租金的违约金；融基贷款公司、百恒控股公司、黄金杯对上述款项承担连带支付责任。百步亭置业公司、百步亭物业公司、百恒隆基公司均对上述判决不服，提起上诉，武汉市中级人民法院于2019年4月10日作出（2019）鄂01民终1399号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2019年2月3日，百恒隆基公司通过EMS向百步亭置业公司、百步亭物业公司发出《移交部分商铺的函》，要求将B区商铺整体向百步亭置业公司、百步亭物业公司进行交还。2019年2月12日，百步亭置业公司、百步亭物业公司签收了该函。2019年3月1日，百恒隆基公司将B区商铺交还百步亭置业公司、百步亭物业公司。2019年2月19日，百步亭置业公司、百步亭物业公司向百恒隆基公司发出《解除的通知书》，载明：百恒隆基公司从2016年11月1日起至2019年2月19日未缴纳租金，根据《金桥汇商业街整体租赁协议书》约定，逾期支付租金累计超过3个月的，百步亭置业公司、百步亭物业公司有权解除合同；故通知百恒隆基公司于2019年2月20日正式解除《金桥汇商业街整体租赁协议书》，百恒隆基公司于解约当日起无权再行使对外转租之权利；百恒隆基公司应于2019年2月27日前自行腾退出金桥汇商业街，并主动提供商户资料。百恒隆基公司于2019年2月21日签收该通知。百恒隆基公司向百步亭置业公司、百步亭物业公司回函，载明：“不同意全部解除《金桥汇商业街整体租赁协议书》”。百步亭置业公司、百步亭物业公司认可2019年2月底接收了诉争商铺。此后，百步亭置业公司与部分商户签订了商铺租赁合同。关于C1-4栋商铺的出租面积，合同附表载明1层快餐厅258.88平方米，该面积实际指的是1层、2层、3层的合计面积，百恒隆基公司接收了上述1层、2层，建筑面积合计172.07平方米，并未接收3层86.81平方米面积。经百步亭置业公司、百步亭物业公司、百恒隆基公司确认，扣除C区快餐厅86.81平方米的面积，百恒隆基公司差欠百步亭置业公司、百步亭物业公司2018年8月1日至2019年2月20日的租金5,141,751.65元，百步亭置业有限公司、百步亭物业公司差欠百恒隆基商业发展有限公司2018年8月1日至2019年2月20日的管理费共计279,916.89元。因本次诉讼，百步亭置业公司和百步亭物业公司支付了律师费250,000元。一审法院另查明，因租赁房屋存在漏水情形，百恒隆基公司自2015年4月至2017年11月进行了维修并支付了维修款项。百步亭置业公司没有协助百恒隆基公司为其承租人武汉英之捷汽车销售服务有限公司、武汉名车汇集汽车销售服务有限公司、陈丽英、冶启发办理营业执照。上述事实，有百步亭置业公司、百步亭物业公司提交的《金桥汇商业街整体租赁协议书》、不动产证、《产权商铺委托经营管理合同书》、（2018）鄂0102民初9694号《民事判决书》、《解除合同通知函》、《解除的通知书》、邮件信息、关于《解除〈金桥汇商业街整体租赁协议书〉的通知书》的回函、民事诉讼委托代理合同、湖北增值税普通发票、客户付款入账通知、关于“实际交付租赁面积与合同约定不符”的说明、Ｂ1-115产权商铺委托经营管理合同书、B3-201产权商铺委托经营管理合同，百恒隆基公司提交的武汉市房产测丈表复印件、百步亭金桥汇商铺明细表、（2018）鄂0102民初9694号民事判决书、（2019）鄂01民终1399号民事判决书、申请、律师函两份、关于提供商品产权证明资料的申请、房屋租赁续签合同、金桥汇商业街租赁合同三份、移交部分商铺的函、快递单及邮递信息、百步亭金桥汇商铺情况统计表、解除《金桥汇商业街整体租赁协议书》的通知书、关于《解除〈金桥汇商业街整体租赁协议书〉的通知书》的回函、一审法院现场查勘记录等经庭审质证、一审法院予以采信的证据及当事人的当庭陈述在卷佐证。一审法院认为，百步亭置业公司、百步亭物业公司与百恒隆基公司、融基贷款公司、百恒控股公司、黄金杯签订《金桥汇商业街整体租赁协议书》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方都应按协议书的约定履行各自的权利和义务。百恒隆基公司未按约定支付租金，累计超过3个月，依据租赁协议约定，百步亭置业公司、百步亭物业公司有权解除双方签订的租赁协议，百步亭置业公司、百步亭物业公司于2019年2月19日向百恒隆基公司发出《解除的通知书》，2月21日百恒隆基公司签收，双方签订的《金桥汇商业街整体租赁协议书》于2019年2月21日解除。百恒隆基公司欠付租金，应予以支付，百步亭置业公司和百步亭物业公司应支付的管理费应用于抵扣租金，百恒隆基公司应支付百步亭置业公司和百步亭物业公司2018年8月1日至2019年2月20日的租金为4,861,834.76元（5,141,751.65元-279,916.89元）。关于逾期支付租金违约金和合同解除违约金的问题，合同约定，百恒隆基公司未依约支付租金的，每延迟一日，应以应付未付金额为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率的两倍标准支付违约金，累计超过3个月，百步亭置业公司、百步亭物业公司有权解除本协议，百恒隆基公司按照9.4条支付违约金，即支付违约金10,000,000元。百步亭置业公司、百步亭物业公司既主张逾期支付租金违约金，又主张合同解除违约金，两项金额相加已超过百步亭置业公司、百步亭物业公司所受到的损失，百恒隆基公司主张调整，综合本案中，基于协议约定的租赁期限、金桥汇商业街的客观情况，百步亭置业公司、百步亭物业公司给予了百恒隆基公司24个月的免租期，而实际合同履行期限仅为4年多，民事活动应当遵循公平原则，故百恒隆基公司应赔偿因违约给百步亭置业公司、百步亭物业公司造成的相应损失，一审法院认为协议约定的合同解除违约金10,000,000元已足以弥补百步亭置业公司、百步亭物业公司的损失，故对逾期支付租金违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。融基贷款公司、百恒控股公司、黄金杯作为连带保证人在协议书中盖章，对于上述百恒隆基公司应支付的租金和合同解除违约金，融基贷款公司、百恒控股公司、黄金杯承担连带支付责任。关于百步亭置业公司、百步亭物业公司主张百恒隆基公司向其返还向商户收取的2019年2月20日后的租金629,135.25元及返还向商户收取的保证金1,004,251元的诉讼请求，因上述费用系百恒隆基公司基于与商户签订的租赁合同收取的费用，合同相对方系商户，并非百步亭置业公司、百步亭物业公司，故百步亭置业公司、百步亭物业公司无权主张返还上述费用，故对上述诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于百步亭置业公司、百步亭物业公司要求百恒隆基公司向其赔偿律师费500,000元的诉讼请求，因律师费并非诉讼必然产生的费用，且双方签订的《金桥汇商业街整体租赁协议书》中并未约定百恒隆基公司承担律师费，故对于百步亭置业公司和百步亭物业公司要求支付律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于百恒隆基公司主张百步亭置业公司、百步亭物业公司向其支付违约金10,000,000元的反诉请求，百恒隆基公司认为诉争房屋存在质量问题不符合使用条件，交付时诉争房屋虽然存在漏水等情形，但百恒隆基公司已自行维修，且维修费已抵扣租金，上述情况符合双方签订的《金桥汇商业街整体租赁协议书》关于百恒隆基公司可代为维修，相关费用可从应支付的租金中扣减的约定，且已扣减，百恒隆基公司未能提交充分证据证明维修后诉争房屋不符合使用条件，故对其观点一审法院不予采纳。百恒隆基公司认为，百步亭置业公司、百步亭物业公司拒不配合租户进行营业执照的办理、商业街公共区域的违章建筑遮挡临街门面等均系百步亭置业公司、百步亭物业公司违约，因双方签订的《金桥汇商业街整体租赁协议书》并未约定百步亭置业公司、百步亭物业公司有上述义务，故对百恒隆基公司的上述观点，一审法院不予采纳。本案系百恒隆基公司未按约定支付租金，百步亭置业公司、百步亭物业公司行使合同解除权，导致双方签订的《金桥汇商业街整体租赁协议书》解除，故对百恒隆基公司的上述反诉请求，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、武汉百恒隆基商业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付武汉百步亭联合置业有限公司、武汉百步亭花园物业管理有限公司2018年8月1日至2019年2月20日的租金4,861,834.76元，武汉市黄陂融基小额贷款股份有限公司、湖北百恒控股集团有限公司、黄金杯对上述租金承担连带支付责任；二、武汉百恒隆基商业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付武汉百步亭联合置业有限公司、武汉百步亭花园物业管理有限公司违约金10,000,000元，武汉市黄陂融基小额贷款股份有限公司、湖北百恒控股集团有限公司、黄金杯对上述违约金承担连带支付责任；三、驳回武汉百步亭联合置业有限公司、武汉百步亭花园物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、武汉百恒隆基商业发展有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费130,538元，由武汉百步亭联合置业有限公司、武汉百步亭花园物业管理有限公司负担19,756元，武汉百恒隆基商业发展有限公司负担110,971元。反诉受理费40,900（已减半），由武汉百恒隆基商业发展有限公司负担。二审审理中，百步亭置业公司、百步亭物业公司未向本院提交新的证据。百恒隆基公司向本院提交以下证据：第一组证据,证据1、金桥汇商业街商铺租赁合同（百恒隆基与昭元实业）；证据2、金桥汇商业街商铺租赁合同（百步亭置业与昭元实业）；证据3、银行凭证；证据4、现场照片。证明内容：上诉人于2019年2月底将整体招商完成的物业整体交还给了被上诉人，被上诉人直接对诉争商铺进行接收并重新与承租人签订租赁合同、收取租金。上诉人未对诉争商铺进行占用，被上诉人针对该协议可获得的预期利益未受损。第二组证据，证据5、百步亭置业律师出具的代理意见。证明内容：百步亭公司自述实际损失为租金1600余万元，财务成本损失不低于979945.9万元。第三组证据，证据6、执行财产清单；证据7、执行笔录。证明内容：（2018）鄂0102民初9694号、（2019）鄂01民终1399号判决书所判令的10176495.7元租金及违约金已在江岸区法院申请执行，除本案被告（被申请人）积极提供执行标的，案外人也提供担保物作为执行标的。上述执行标的的价值足以弥补百步亭置业公司、百步亭物业公司的实际损失。第四组证据，证据8、补充协议。证据9、因未办理营业执照拒缴租金商户统计表。证明内容：由于被上诉人未协助承租人办理营业执照，导致众承租人拒绝缴纳租金。上诉人多次与被上诉人协商未果，承租人向上诉人发送律师函要求赔偿损失，上诉人无奈给予承租户免租期，造成了上诉人的租金损失。第五组证据，证据10、现场查勘笔录。证据11、百步亭金桥汇商业街会议备忘录。证明内容：案涉物业的业态定位为商业性市场，被上诉人应提供符合商业性市场的使用条件的物业。法院已查明有一处400余㎡的违章建筑遮挡了市场尚未拆除；而根据整体规划，健身路是案涉物业的重要配套支撑，直接关系到申请人对物业的使用及招商。9694、1399号判决，本案一审判决均查明被上诉人交付的房屋存在房屋质量问题，且查明被上诉人没有协助承租人办理营业执照。被上诉人作为业主和市场管理方，协调拆除违章建筑、促进健身路的通车、协助上诉人及承租人办理营业执照是其履行协议内容、提供完整合格物业的附随义务。经质证，百步亭置业公司、百步亭物业公司认为，对第一组证据的证据1真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议。对证据2真实性无异议，对合法性有异议，这份合同的签订主体是百步亭置业公司和昭元实业，被上诉人并不是合同主体，对该份证据的来源有异议。对其证明目的也不予认可。对证据3、4真实性无异议，但是和本案没有关联。对第二组证据真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明目的有异议。代理意见中表述是1600多万元的租金成本和财务损失，并不是说基于被上诉人违约所造成的总的损失就是1600多万元。被上诉人违约造成的损失有五项内容组成，其实际损失高达1亿元。对第三组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，对证明目的有异议。被上诉人如果有履行的诚意应该自行向上诉人支付拖欠的租金和违约金，其抵押金额过高是否能弥补租金和违约金还要等法院评估的结果。证明内容中显示的案子是基于被上诉人违约欠缴租金而由上诉人提起的诉讼，本案是因被上诉人拒不缴纳租金导致合同解除产生的纠纷，两案并不是同一诉讼标的，前案的执行也是为履行前案判决的内容，也是弥补上诉人因前案遭受的损失，与本案没有关联。对第四组证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。补充协议签订的双方是百恒隆基和英之杰汽车公司，协议约定免租期但未说明免租期是因何种原因产生，被上诉人说是由于上诉人未办理营业执照造成，应当提供证据予以支持。补充协议不能达到被上诉人的证明目的。被上诉人提交的证据应当严格围绕其诉讼请求，如果被上诉人要证明其主张，应当提出明确的诉讼请求，本案中被上诉人提供的证据与其主张没有关联，不属于本案中法庭的审查范围。对第五组证据的真实性无异议，对关联性有异议。该证据与被上诉人的上诉主张没有关联性。对其证明目的也有异议，上诉人完全履行了租赁合同的合同义务，一审判决中也对部分租赁物进行了核减，被上诉人未遭受任何损失，上诉人也不存在任何违约情形。对被上诉人提到的应该提供符合商业性市场使用条件的物业，上诉人提供的物业是符合条件的是在第一次诉讼中就已经明确了，并不存在被上诉人所说提供的物业不符合条件、存在违章建筑的情形，健康路的通车并不是整体租赁协议书约定的义务，联合置业公司完全履行了整体租赁协议书约定的义务。百恒控股公司、黄金杯同意百恒隆基公司的意见。融基小额贷公司对以上证据没有异议。融基小额贷公司向本院提交以下证据：1、关于同意武汉市黄陂区融基小额贷款股份有限公司试点方案的复函；2、武汉市黄陂区融基小额贷款股份有限公司章程。证明内容：被申请人融基小额贷款股份有限公司作为类金融机构，其主营业务为小额贷款业务，其对非主营业务提供担保，应严格按照财政部令第42号的规定，必须经过股东（大）会或董事会的决议。百步亭置业公司、百步亭物业公司认为以上证据系复印件，不予质证。百恒隆基公司，百恒控股公司、黄金杯不予质证。本院认为，百恒隆基公司提交的上列证据因百步亭置业公司、百步亭物业公司认为均不能达到其证明目的，但百步亭置业公司、百步亭物业公司对百恒隆基公司提交的第一组证据的证据1、第二组证据、第三组证据的真实性、合法性、关联性没有异议，第一组证据的证据2-4真实性无异议、第四组证据的真实性、合法性没有异议、第五组证据的真实性没有异议，故本院对以上证据的真实性予以采信，但第一组证据、第二组证据、第三组证据不足以证明百恒隆基公司所主张的事实，对第四组证据、第五组证据及融基小额贷公司提交的试点方案的复函、章程均不能达到其证明目的，本院不予采纳。本院查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕百步亭置业公司、百步亭物业公司、百恒隆基公司的上诉请求及理由进行审理。百步亭置业公司、百步亭物业公司上诉认为与百恒隆基公司签订的《金桥汇商业街整体租赁协议书》于2019年2月21日解除，即百恒隆基公司不再享有对外转租并收取租金的权利及主体资格。将应由其收取的该租金提前收取，明显系不当得利，百恒隆基公司应向其返还向商户收取的2019年2月20日后的租金629,135.25元。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”之规定，构成不当得利须符合以下要件：一是，一方获得利益；二是，一方获益没有约定或法定的依据；三是，致使对方遭受损失；四是，获利与损失之间存在因果关系。本案中，因上述费用系百恒隆基公司基于与商户签订的租赁合同收取的费用，且合同相对方系商户，并非百步亭置业公司、百步亭物业公司，因此，收款行为有事实依据。故一审不予支持百步亭置业公司、百步亭物业公司返还上述费用并无不妥。关于一审认定违约金是否合理的问题，百恒隆基公司上诉认为逾期支付租金的违约金和合同解除违约金过高，给百步亭置业公司、百步亭物业公司造成的实际损失，仅为未付部分租金的利息损失，且约定的违约金过高并要求调减。根据合同约定，百恒隆基公司未依约支付租金的，每延迟一日，应以应付未付金额为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率的两倍标准支付违约金，累计超过3个月，百步亭置业公司、百步亭物业公司有权解除本协议，百恒隆基公司按照9.4条支付违约金，即支付违约金10,000,000元。本案中，百步亭置业公司、百步亭物业公司既主张逾期支付租金违约金，又主张合同解除违约金，两项金额相加已超过百步亭置业公司、百步亭物业公司所受到的损失，一审综合考虑基于协议约定的租赁期限、金桥汇商业街的客观情况及其他因素的影响不予支持逾期支付租金违约金并无不妥。故原判认定协议约定的合同解除违约金10,000,000元已足以弥补百步亭置业公司、百步亭物业公司的损失于法有据。二审审理期间，百恒隆基公司虽提供了证据，但该证据不足以证明其所主张的事实，本院认同原判确定的违约金金额。百恒隆基公司要求不应承担约定的违约金及承担违约金过高的理由与查明事实及合同约定事实不符，本院不予支持。关于反诉的问题，即百恒隆基公司主张百步亭置业公司、百步亭物业公司存在违约行为，应向其支付违约金10,000,000元的请求，根据本案查明的事实，因百恒隆基公司存在未按约定支付租金的违约行为。百恒隆基公司的反诉请求缺乏事实依据，一审法院驳回百恒隆基公司的反诉请求并无不当。对百恒隆基公司的上诉理由，本院不予支持。综上所述，百步亭置业公司、百步亭物业公司、百恒隆基公司上诉均要求改判的理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费91891元，由武汉百步亭联合置业有限公司、武汉百步亭花园物业管理有限公司负担10,091元，武汉百恒隆基商业发展有限公司负担81,800元。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年一月十七日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹