河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0192民初3105号原告（反诉被告）：沈超峰，男，1985年7月11日出生,汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：李超杰，河南中亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：党亚东，河南中亨律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王旭，男，1985年9月26日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：杨忠友，河南季布律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎彦宾，河南季布律师事务所律师。沈超峰与王旭房屋租赁合同纠纷一案及王旭反诉沈超峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后裁定合并审理。因案情复杂依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。沈超峰及其委托诉讼代理人李超杰、党亚东，王旭的委托诉讼代理人杨忠友、郎彦宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈超峰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告装修损失600，000元、为营业准备的损失238，438.88元、违约金173，340元，共计各项经济损失共计1，011，778.88元；2.被告不扣除租金368，120元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：沈超峰与郑州xx商贸有限公司（以下简称xx公司）于2014年5月1日签订《xxx商贸有限公司经营合作协议》。xx公司将坐落于郑州xx区郑港××与××交叉口xxx负一层出租给原告。约定房屋租赁期自2014年5月1日至2021年4月30日，自2014年10月1日开始计租，第一年租金为577，800元。2014年4月28日，沈超峰支付了2014年5月1日至2015年4月30日的租金577，800元，并开始装修、购置、安装营业相关设施。随后又对房屋进行了整改装修。2014年10月，在沈超峰试营业不久，因为被告出租的房屋无法进行消防验收，沈超峰租赁房屋无法继续使用。在此期间，原告多次要求被告继续履行租赁合同，但被告拒不履行，对原告的要求置之不理。原告要求被告退还房屋租金，被告以拒不退还房屋租金为由，胁迫原告与其签署协议一份。关于赔偿问题，以被告与大房东的纠纷结果作为依据，该协议为无效协议，xx公司亦未在协议书上盖章。原告一直向被告索要被告与大房东纠纷的结果。2018年10月，被告发送给原告一份仲裁裁决书，原告才发现xx公司并没有与大房东进行民事诉讼或仲裁，被告完全是为了不赔偿欺诈原告。原告事后了解，xx公司出租的房屋没有经过合法的消防验收。根据相关法律规定，该租赁房屋是禁止投入使用的，因此双方签订的合作协议实际上是无效协议。另外，双方在合作协议中约定，若甲方无正当理由终止乙方的经营或故意编造理由终止合同，应退还乙方交纳的当年的全部租金，并承担当年租金的30%的违约金。xx公司现已注销，王旭作为xx公司的唯一股东，其应承担相应的责任。为维护原告合法权益，诉至法院。王旭辩称，沈超峰的诉讼请求没有法律依据和事实依据。一、沈超峰在对涉案房屋进行装饰装修时未经王旭同意对案涉房屋进行装饰装修，依据法律规定，其装修损失应当由其自行承担。二、沈超峰租赁房屋的目的是经营美食城，属于消防重点防控部分。根据《中华人民共和国消防法》规定，其本身对其租赁标的物房屋是否具备消防验收条件，应当尽到最大的审慎注意义务，但其未尽该种注意义务，其应当承担相应法律责任。三、关于沈超峰拖欠王旭90余万元房屋租金问题，王旭已经提出反诉。王旭向本院提出反诉请求：1.请求判令沈超峰向王旭支付租金623，641.6元及利息（租金从2014年3月6日起至2015年11月14日止，利息从2015年11月14日起至实际付清之日止，按年利率6%计算）；2.本案反诉诉讼费用由沈超峰承担。事实和理由：2014年，xx公司与沈超峰签订《xxx商贸有限公司经营合作协议》，协议约定，王旭将位于郑州xx区××与××交叉口xxx购物广场出租给沈超峰。协议签订后，xx公司按约将租赁物交付给沈超峰使用。但时至今日，沈超峰仅支付租金300，000元，剩余租金沈超峰一直未予支付。2017年2月28日，xx公司经合法程序注销登记，王旭作为xx公司唯一股东，有权以自己的名义提起反诉，因此为维护王旭的合法权益，特提起反诉。沈超峰辩称，一、王旭提出反诉，超过了诉讼时效，请求法院驳回王旭的反诉请求。二、沈超峰已经按时足额地交纳房屋租金。因为王旭所出租房屋未取得消防合格验收导致租赁房屋无法正常使用，王旭为此退还了沈超峰部分租金，王旭主张租金及利息没有任何事实和法律依据。三、2018年10月份，王旭将郑州仲裁委员会作出的（2015）郑仲裁字第xxx号裁决书发送给沈超峰，沈超峰才知道争议租赁房屋系河南xx置业有限公司（以下简称xx公司）所有。该公司委托河南省xxxx商业物业服务有限公司（以下简称xx1公司）进行出租。xx1公司与xxx公司签订了租赁合同，该合同由于租赁房屋未取得合格的消防资格，被裁决为无效合同。王旭根本没有取得本案争议房屋的出租权利就向沈超峰出租，双方签订的合同应为无效合同。四、xx公司经营范围不包括房屋租赁，并且王旭出租房屋未取得消防合格验收，王旭为完全过错方，负本次争议的全部责任。本院经审理认定事实如下：2013年8月1日，xx公司与xx1公司签订《租赁委托合同》，根据《租赁委托合同》的约定，xx公司就xxx商铺A1、A2、A3、A5、A6和A7区域，委托xx1公司进行招商。2013年11月29日，xx1公司代表xx公司与厦门xxx商贸有限公司（以下简称厦门xxx公司）签订《河南xxxx广场合同》，将xxx项目A3、A5、A6和A7区负一楼约17655平方米租给厦门xxx公司。厦门xxx公司为了更好地对承租的商铺进行招商及管理，在郑州设立以王旭个人独资的xx公司，由xx公司进行招商并收取租金。后xx公司与沈超峰签订《xxx商贸有限公司经营合作协议》，该合作协议载明，一、租赁物业状况1、地址：郑州市xx区xx路与xx街交叉口xxx购物广场。2、计租建筑面积：1070㎡（公摊系数1.35）。二、租赁期限租赁期限为七年，自2014年5月1日起至2021年4月30日止。沈超峰缴纳一年的租金后xx公司赠送五个月，即开业之日起的前五个月为免租期（2014年5月1日-2014年9月30日），租金自第六个月开始计租（2014年10月1日）租赁期间第一年租金45元／㎡／月，年合计金额577，800元。租金自沈超峰计租之日起第一年租金一次性付清，在第一年后沈超峰有自主权（交租自由），沈超峰每次提前一个月支付下一次租金（最低不少于半年）。该协议上由沈超峰及王某签字并加盖有xx公司的公章。经xx公司同意，2014年3月4日，沈超峰与刘某、付某签订《xx美食广场装修合同》，在涉案商铺交付后，对涉案商铺进行装修。装修完成后，沈超峰称其开的是美食广场，因涉案房屋消防验收不合格，其无法再继续经营。故其去找王旭和王某协商涉案房屋问题，并在2016年4月24日签了《协议》，签协议时王某在场。该协议载明，沈超峰与xx公司签订的郑州xx商贸有限公司xxx购物广场C区美食城的租赁合同因多方因素，造成合同无法正常履行，现就沈超峰已缴纳的租金问题，xx公司退还沈超峰租金总计209，680元，退还租金后合同正式解除，再无任何经济及其他纠纷。关于沈超峰提出的装修赔偿问题，因xx公司已通过司法途径解决与大房东的合同纠纷，若xx公司赢得官司并获得大房东经济赔偿，xx公司将按获赔金额与面积的比例赔偿乙方装修损失款（注：若获赔1000万元，沈超峰面积1070平方米，总面积17，655平方米，则获赔金额为1000万元除以17，655平方米乘以1070平方米），若xx公司未赢官司或赢官司并未获得赔偿款，沈超峰自愿放弃对xx公司的装修费用及其他费用的任何索赔，并且不再追究xx公司任何经济赔偿。沈超峰自认其收到了该209，680元。经查，xx公司系自然人独资，王旭系xx公司的法定代表人，王某系该公司监事。该公司于2017年2月28日注销。另，因厦门xxx公司与xx公司就商铺租赁问题发生纠纷，申请郑州仲裁委员会对其纠纷进行仲裁。2018年1月22日，郑州仲裁委员会作出（2015）郑仲裁字第xxx号仲裁裁决书。该裁决书认定2013年11月29日厦门xxx公司与xx1公司签订《租赁合同》时xx公司未能完成一次消防验收所需的申报、验收及备案等全部工作。xx1公司将《消防法》明确规定禁止投入使用的房屋出租给厦门xxx公司建商场使用，违反《消防法》关于房屋使用条件强制性规定，《租赁合同》无效。本院认为，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，王旭未提交相关证据证明其财产独立于xx公司的财产，且xx公司已经注销，故xx公司相关责任应当由王旭承担。《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核；第十三条规定，本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收依法应当行行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案涉案房屋用于经营美食城，系人员密集场所，涉案房屋未取得消防验收，应禁止投入使用。沈超峰与xx公司签订的《xxx商贸有限公司经营合作协议》违反法律、行政法规的强制性规定，该合作协议无效。沈超峰与xx公司于2016年4月24日签订的《协议》系双方在履行合同期间因产生纠纷而进行的约定，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应作为独立解决争议方法的条款予以认定。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。《协议》载明xx公司退还沈超峰租金209，680元，明确“退还租金后再无其他纠纷”。庭审中沈超峰认可其已收到协议约定的租金209，680元，故沈超峰主张王旭向其支付为营业准备的损失238，438.88元、违约金173，340元及主张王旭不扣除租金368，120元的诉请本院不予支持。鉴于双方已经就解决涉案房屋纠纷达成协议，故王旭再向沈超峰主张支付租金623，641.6元及利息缺乏事实依据，本院不予支持。xx公司与沈超峰在2016年4月24日《协议》中约定，若xx公司赢得官司并获得大房东的经济赔偿，xx公司将按获赔金额与面积的比例赔偿沈超峰装修损失款，若xx公司未赢官司或赢官司并未获得赔偿款，沈超峰自愿放弃向xx公司主张装修费用及其他费用。基于此，本院认为，双方对沈超峰的装修损失实际附加了主张的条件。诉讼中，王旭并未提交xx公司与厦门xxx公司或xx公司通过司法途径解决纠纷的相关证据，故认定双方《协议》中关于处理装修损失的条件不成就。关于装修损失，本院按照无效合同酌情予以处理。庭审中，沈超峰称涉案房屋装修合同价850，000元，装修实际用了600，000元，并提交了相关通话录音等证据，结合涉案房屋面积及设计图，本院认定沈超峰装修支出为595，000元。截至2016年4月24日，双方达成协议，剩余租赁期内装修残值酌定为425，000元（扣除租赁期约2年，即595，000元×5／7）。本案中，沈超峰为经营美食城承租涉案商铺，作为承租人其应对承租商铺的消防系统进行重点审查，因其未尽到审慎义务，存在一定过错，酌情承担30%的责任。即王旭应赔偿沈超峰装修损失297，500元（425，000元×70%）。庭审中沈超峰称其与xx公司签订的《协议》是在胁迫的情况下签订，因其未提交相关证据，本院难以采信。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、王旭于判决生效之日起十日内支付沈超峰装修损失297，500元；二、驳回沈超峰的其他诉讼请求；三、驳回王旭的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17，219元，由沈超峰负担13，507元，由王旭负担3712元。反诉案件受理费5018元，由王旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘利鹏人民陪审员  靳二超人民陪审员  李耀华二〇二〇年一月六日书 记 员  蔡 令