江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终9326号上诉人（原审被告）：南京乐易租房产经纪有限公司，住所地南京市浦口区江浦街道浦口大道37号明发新城中心04幢2单元3114室。法定代表人：白亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玉双，江苏正大求实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余彪，男，1968年9月23日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：李煜坤，江苏德善律师事务所律师。上诉人南京乐易租房产经纪有限公司（以下简称乐易租公司）与被上诉人余彪房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初3917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐易租公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、上诉人承担一、二审诉讼费用各50元，剩余诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定解除租赁合同是单方允诺行为，认定事实错误。上诉人与被上诉人解除合同主要有3个原因：1、被上诉人所在小区物业公司明确表示拒绝为上诉人的租客办理出门证。2、被上诉人将其房屋交接给被上诉人的时候其已经将厨房客厅、阳台均改造成隔间，并在厨房、客厅、阳台，隔间增加了7个卫生间，导致楼下住户卫生间运行不畅，被一楼住户发现并向街道举报后，城管下达限期拆除通知书。租赁合同终止是双方协商一致的结果。3、对于认定上诉人逾期支付6610元，酌定承担违约金30000元的认定没有法律依据。二、上诉人只拖欠被上诉人结算款6610元，一审判决上诉人承担逾期付款的违约金30000元显然违反了法律规定，过分高于造成的损失，更何况被上诉人只是因为资金周转困难才延迟支付被上诉人6610元结算款，并没有对被上诉人造成实际损失。三、一审判决上诉人支付被上诉人租金6610元，水费906元，电费627元，违约金30000元，却让上诉人承担全部诉讼费用2226元没有法律依据。余彪辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据。第一、上诉人在上述事实和理由中称该房屋增加了七个卫生间，完全与事实不符。第二，上诉人承认其并没有按照与被上诉人之间的协议履行，上诉人明确其拖欠了被上诉人结算款，很明显是一种违约行为。同时被上诉人也已经在上诉人违约行为发生后，向其明确表示拒绝结算，上诉人就应当按照原合同继续履行。第三，一审法院裁判诉讼费用由被上诉人承担，符合法律规定。余彪向一审法院起诉请求：1、判令解除余彪与乐易租公司签订的《租赁合同》；2、判令乐易租公司支付拖欠的6个月房租（自2019年3月22日至9月22日）、水电费，合计61533元；3、判令乐易租公司向余彪支付违约金178639.8元（按总租金30%计算）；4、判令乐易租公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月23日，余彪委托其女儿余思涵与乐易租公司签订《租赁合同》，约定由余彪将其所有的位于南京市栖霞区房屋租赁给乐易租公司，期限自2017年9月23日起至2022年12月22日止，2018年3月1日前每月8000元，2018年3月22日之后每月10000元。第七条违约责任1、出租委托期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按租期总租金50%向守约方支付违约金。如果甲方违约时还须赔偿乙方为房间添置设施及装修的费用；3、乙方有第六条第三款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方可以要求乙方将房屋恢复原状。双方就租金、付款期限等事宜也作出了约定。该合同签订后，余彪交付房屋，乐易租公司支付租金。后双方发生纠纷，乐易租公司提出解除合同。2019年3月20日，乐易租公司经办人发微信给余彪女儿余思涵：“你好美女，既然大家都是以朋友的身份来了这个事，您也同意终止合同或者降房租，或者找下家，我们公司是这样考虑的，我们不再续租，我在下个月五号之前帮您找下家，这段时间的房租我们来承担，找到你们谈，如果找不到我们的家居家电都留给您，租客就给您，正常办理退房交接后，我们会帮您租房，催交房租，您看行吗？”余思涵回复：“你好任总，您说的解决方案可行。先转租，如果转租不行我们接手房客继续出租。中间可能也需要您提供一些帮助。”2019年4月3日，乐易租公司将房屋里剩余的2位租客尚欠的租金核算后为9610元账单通过微信发给余彪，余彪4月4日回复：“这个清单是石琪给我的，我看了没有问题。就按这个打款就好。”4月5日，余彪催促乐易租公司打款，乐易租公司称清明放假了。余彪说那等清明假期之后打吧。之后乐易租公司未打款。4月11日，余彪微信给乐易租公司：“任总，我觉得我们之前一直沟通都是很愉快也是都为对方考虑的。现在款项都列出清单双方没有异议了，为什么一直拖着不打款呢？如果一直这么拖着也不与回应，那我这里只好先把租客清除出去然后走法律程序解决这件事情了。希望我们往后还可以好好合作，不要因为这些事情双方都难堪。”2019年4月24日，乐易租公司付款3000元给余彪。2019年5月6日，乐易租公司付款6930元给余彪。庭审中，乐易租公司提出解除合同的主要原因是物业不允许群租。对其迟迟付款解释为资金困难，9610元只凑了3000元。对6930元付款解释为系两名租客中的一位陈辉屿将5、6、7三个月的租金及其他费用合计6930元又付给了乐易租公司，乐易租公司立即转给了余彪。乐易租公司实际只欠余彪租金6610元、水费906元和电费627元。而余彪则认为，签订租赁合同时乐易租公司上门查看了房型，是否群租与余彪无关。4月3日，双方微信解除合同后，乐易租公司没有履行付款义务，所以不认可是解除合同。一审法院认为，本案双方签订的租赁合同系当事人真实意思表示，并无违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定全面正确地履行各自的义务。本案主要争议焦点为：1、双方解除合同的时间，实际欠费多少。2、违约责任如何认定，违约金是否过高。关于第一个争议焦点合同解除时间。一审法院认为，4月3日的双方微信，余彪已经同意乐易租公司提出的解除合同的意思表示，并接受了乐易租公司核算的欠费9610元，且催促乐易租公司尽快打款。对于乐易租公司逾期付款，余彪可以要求乐易租公司承担逾期付款的违约责任，但不应当否认其同意解除合同的事实，故2019年4月3日视为双方解除租赁合同的时间。乐易租公司认可尚欠余彪租金6610元、水费906元、电费627元，此款应当支付给余彪。关于第二个争议焦点违约金如何认定。一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力。合同解除后并不影响追究对方违约责任。乐易租公司作为专业的租赁企业，也实地查看了房屋构造，是否允许群租或其它问题与房屋出租人无关。乐易租公司在合同期内提出解除合同属于违约行为，应当承担违约责任。合同约定的违约金计算标准确系过高，一审法院综合双方签订的合同期限以及乐易租公司租赁使用的期限、租赁市场的行情、当事人主观过错等因素，同时根据相关法律、法规规定，衡平当事人之间的利益，酌定乐易租公司应当承担3个月的租金损失即30000元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告余彪与被告南京乐易租房产经纪有限公司签订的《租赁合同》；二、被告南京乐易租房产经纪有限公司自本判决生效之日起10日内支付原告余彪租金6610元、水费906元、电费627元；三、被告南京乐易租房产经纪有限公司自本判决生效之日起10日内支付原告余彪违约金30000元。如当事人未按照本判决指定的期间内履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费4453元，减半收取2226元，由被告南京乐易租房产经纪有限公司负担。本院二审期间，上诉人提供以下证据：证据1、2017年10月16日南京市公安局栖霞分局马群派出所出具的责令改正通知书，该通知书载明：案涉房屋共计228.5平方米，原4室2厅3卫，现改造为8室、7卫生间；存在的问题为：1、该群租房灭火器不足；2、疏散指示标志缺少；3、应急照明缺少。证据2、南京市公安局栖霞分局马群派出所公安派出所异常消防监督检查记录照片打印件两份，时间为2017年10月16日和2018年3月22日。上诉人提供以上两份证据证明案涉房屋内存在的消防隐患，其原因是因为房屋改造，房屋由4室2厅3卫改造成了8室7卫，导致邻居投诉，然后拨打12345，然后当地派出所到现场去了解情况解决纠纷。被上诉人质证称：对证据1的真实性认可，存在问题并不涉及房屋结构问题，并且在2018年3月22日检查过程中，已经由上诉人完成整改；上诉人作为专业的租赁公司，在和被上诉人签订合同时，已经确定了房屋结构，上诉人现在以此为理由要求解除合同，违反了合同约定。证据2无原件，对关联性不认可。证据3、洪女士投诉工单记录、洪女士电话录音、白亮与余思涵微信聊天记录，证明案涉房屋一直被其他住户投诉，物业不给租户入住办理门禁卡。被上诉人质证称：对证据的三性均不认可，该证据与本案无关，无法确定洪女士真实身份，本案与房屋结构或群租无任何关联性，且所有投诉均发生在乐易租公司承租期限，相应责任也应当由乐易租公司承担。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。案涉房屋租赁合同解除后，上诉人乐易租公司与被上诉人就解除事宜基本达成一致意见，由上诉人乐易租公司给付欠款，但是，上诉人乐易租公司之后仍不按约履行，造成本案的纠纷，应当承担责任。但一审法院判决的违约金过分高于被上诉人造成的损失，故酌定乐易租公司给付被上诉人违约金5000元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初3917号民事判决第一、二项；二、变更南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初3917号民事判决第三项为：南京乐易租房产经纪有限公司自本判决生效之日起3日内支付余彪违约金5000元。如当事人未按照本判决指定的期间内履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费4453元，减半收取2226元，由乐易租公司负担134元，由余彪负担2092元。二审案件受理费550元，由乐易租公司负担92元，由余彪负担458元。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  张旭东审 判 员  汪德全二〇二〇年一月十三日法官助理  滕文欣书 记 员  戴 苗