呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初8562号原告：呼和浩特市景都酒店管理有限公司，住所地呼和浩特市新城区乌兰察布西街45号兴泰御都三楼302室。法定代表人：马海东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：秦伟，内蒙古至为律师事务所律师。委托诉讼代理人：安昀昀，内蒙古至为律师事务所律师。被告：张璞，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：尹宏，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张楠，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。第三人：刘春香，女，住呼和浩特市。原告呼和浩特市景都酒店管理有限公司（以下简称景都公司）诉被告张璞、第三人刘春香租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告景都公司的委托诉讼代理人秦伟，被告张璞的委托诉讼代理人尹宏到庭参加诉讼。第三人刘春香经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，缺席审理。本案现已审理终结。原告景都公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2016年12月7日签订的《酒店管理合同》；2.判令被告支付租金248959.65元，并承担延迟支付租金的违约金102778元（按照应付金额的日千分之二计算，暂计算至2019年10月20日，直至付清之日止）；3.判令被告支付租赁期间的水电费3251.75元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原被告于2016年12月7日就呼和浩特市赛罕区乌兰察布西路45号景都酒店3楼商业房签订了房屋管理租赁合同。该合同对于租赁房屋的位置、面积、租期、租金及支付方式、违约条款等均有明确约定，合同签订后，原告即按约定向被告交付了承租房屋，但截止到原告起诉日，被告不仅不按期交付租金，还累计拖欠租金及水电费共计252211.4元，在此期间，被告多次向原告承诺缴纳租金，但被告不仅不予支付，还拖延搬迁承租房屋，被告的根本违约行为给原告造成了巨大的经济损失；为维护原告的合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告张璞辩称，同意解除合同，被告早已搬走，不存在腾退房屋，租赁计算错误，根据合同约定1.8元每天，其余是管理费，因原告未主张管理费，所以应予以驳回；违约金约定超过了合同法解释第二十九条的规定的30%，过分高于以租金按照同期贷款利率的30%计算标准，应予以调整；水电费拖欠，不应由被告自己承担租金及水电费，被告承租房屋是为了组建美容公司，是公司租赁，被告是经办人，公司的住所地就是涉案房屋，应由公司承担；现因公司注销，应由股东在出资范围内共同承担，因此，应由第三人和被告共同承担。第三人刘春香未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月6日，原、被告签订了《酒店管理合同》，约定：被告按照合同约定对酒店主楼3楼303、305、307号房进行经营管理。经营期限自2016年12月18日至2021年12月17日；双方约定的租金的标准为每天1.8元，及管理费的标准；付款方式约定：一年付，第一经营年度管理费于2016年12月7日支付228078元，第二经营年度起管理费于每年9月17日前支付；第十五条违约责任约定：被告逾期支付管理费或其他费用的，每逾期一日应向原告支付欠付租金或欠付费用总额的千分之五的违约金。2018年8月29日，被告向原告出具《保证书》，内容为：我是三楼美容经营部张璞，由于我院资金周转不开，未能按时交纳租金，希望你们给予理解和支持，特为所欠房租做如下承诺：1.所欠房租（2018年2月11日至2019年2月1日）共计228078元，在2018年7月11日已交纳租金29000元，尚欠199078元；2.补交计划在2019年2月1日前的房租分5个月交清，即每个月的25日前交下一个月的租金39815.6元；3.如按月交不上，听候酒店任何处理。2019年2月16日，原告向被告发出《租金催缴通知书》，内容为：原告将酒店三楼租与被告，租金每年228078元，该合同履行期间，被告共交租金78815.6元，尚欠149262.4元，剩余款项多次催促，仍拒不履行支付租金义务，现通知被告：1.限你方于2019年2月20日前所欠款项一次性付清（2019年2月1日后所欠租金另行计算）；2.若在2019年2月20日还不清所欠租金，我方令其在2019年2月25日搬出并通过必要的法律途径解决。2019年8月29日，被告向原告出具《欠条》一张，书写：现欠呼和浩特市景都酒店管理有限公司房租248959.65元，水电费3251.75元，合计252211.4元。庭审中，原告认可被告于2019年8月29日腾退房屋被告认可被告和第三人成立美容公司是在被告租赁房屋之后，且公司成立后未对租赁合同的主体进行变更。本院认为，原、被告签订的《酒店管理合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告应按照合同约定，履行各自的义务，被告未按照合同约定向原告支付租金的行为，已经构成违约，应当承担违约责任；庭审中，原被告认可被告于2019年8月29日腾退房屋，原告接收房屋，原、被告以其行为表示不再继续履行合同，应视为双方对于合同解除达成合意，故本院确认原、被告之间的合同已于2019年8月29日解除；根据被告向原告出具的《欠条》，被告尚欠原告房屋租金248959.65元，水电费3251.75元，故对于原告请求被告支付房屋租金及水电费的诉请，本院予以支持；对于原告请求被告支付租金的违约金的诉请，根据双方合同约定，被告应于2018月9月17日缴纳2018年2月1日至2019年1月31日的年度租金，被告尚欠原告此年度租金109262.4元，应于2018年9月18日起向原告支付逾期交纳租金的违约金；被告应于2019年9月17日缴纳2019年2月1日至2020年1月31日的年度租金，因双方于2019年8月29日解除了合同，原被告确认自2019年2月1日至2019年8月31日，被告尚欠原告租金139697.25元，原告请求自2019年9月17日起计算违约金的诉请，符合法律规定，本金应按照139697.25元计算；原告请求违约金按照日千分之二计算，根据合同约定，被告逾期支付费用，按照每日欠费总额的千分之五计算，被告抗辩称违约金约定过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”，原告未向本院提交证据证明其实际损失情况，考虑到原告的损失为银行贷款利息损失，故本院支持原告按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金的诉请；综上，对于原告请求被告支付自2018年9月18日暂计算至2019年10月20日的违约金7338.47元（109262.4元×4.75%×397日×1.3倍÷365日），及自2019年9月17日暂计算至2019年10月20日的违约金714.24元（139697.25元×4.35%×33日×1.3倍÷365日）的诉请，本院予以支持；被告抗辩称，租赁房屋是公司行为，第三人是公司股东，应由第三人和被告共同承担，因《酒店管理合同》是原告和被告签订，《保证书》、《欠条》是被告向原告出具，且租赁行为发生于公司成立之前，公司成立后也未进行变更，故对于被告的该抗辩，本院不予支持；综上，对于原告请求被告支付房屋租金248959.65元，水电费3251.75元，违约金8052.71元，及支付自2019年10月21日至付清之日止的违约金的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：被告张璞于本判决生效之日起十日内向原告呼和浩特市景都酒店管理有限公司支付房屋租金248959.65元，水电费3251.75元，违约金8052.71元，合计人民币252211.4元；及支付自2019年10月21日至实际付清之日止的利息（本金按照人民币248959.65元计算，利率按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；驳回原告呼和浩特市景都酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费减半收取人民币3412元，由被告张璞负担2353元，原告呼和浩特市景都酒店管理有限公司负担1059元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 韩宇 二〇二〇年一月十九日书记员 杨婷