河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初7937号 原告：石家庄某某公司，住所地：石家庄市新华区中华北大街西侧8号。 法定代表人：袁某某，经理。 委托诉讼代理人：张雪敏，北京市信利（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏某某，男，1974年4月9日出生，汉族，住河南省鹿邑县，该公司经理。 被告：乔某，男，1990年5月30日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 原告石家庄某某公司（以下简称兄弟石家庄某某公司）与被告乔某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兄弟石家庄某某公司的委托诉讼代理人张雪敏、夏某某、被告乔某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告兄弟石家庄某某公司向本院提出如下诉讼请求：一、判决被告向原告支付拖欠的2018年12月22日至2019年4月12日共计4个月房屋租金40000元；同时按年租金的20%支付违约金24000元；支付履约保证金10000元；支付拖欠的物业费4410元，以上费用合计78410元；二、诉讼费及因诉讼产生的其他费用均由被告承担。事实和理由：2018年8月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定自2018年9月22日至2023年9月21日，原告将位于卓达盛世春天商业八107#和108#二层210平方米商业门面出租给被告，租赁费标准为第一年12万元（租金每月10000元);第一季度房租交3万元，第二季度房租交3万元，履约保证金1万元;租赁费总额不含物业费;租金缴纳方式为提前一个月交下一季度房租(每月5日交纳)。合同履行期间，被告仅交纳了第一季度房租3万元，没有交纳履约保证金1万元。且在2018年12月5日前应当提前交第二季度房租3万元，但被告一直未交。原告多次催促，被告仍未交纳。至2019年4月12日，被告提出解除合同。至此，被告共拖欠房租40000元，履约保证金10000元，物业费4410元。同时，根据《房屋租赁合同》第十条第2项规定，被告未按时支付租金还应当按年租金总额的20%支付违约金24000元。上述费用共计78410元，因与被告协商未果，特向贵院起诉，望支持。 被告乔某辩称，不同意支付拖欠的租金，违约金和保证金不同意给付，仅同意给付物业费。合同中有部分格式条款，合同约定条款没有制约被告的条文，权利义务不对等，第6条未通过消防验收，是否存在知法犯法的嫌疑。而且原告被列入失信名单。现合同已经终止，我不再租房子了。但是下一家仍在使用我装修设施。该房屋注册的公司的法定代表人还是我，地暖问题原告实际是可以解决的，但是原告不给解决，导致合同解除，责任在于原告，原告违约在先。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年8月23日，原告石家庄某某公司（甲方）与被告乔某（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容：乙方租赁甲方位于卓达盛世春天商业八107#和108#二层，该房屋的使用期间为五年，时间为2018年9月22日至2023年9月21日，共计210平方米。租赁费标准为第一年12万元（租金每月10000元);第一季度房租交3万元，第二季度房租交3万元，履约保证金1万元;租赁费总额不含物业费;租金缴纳方式为提前一个月交下一季度房租(每月5日交纳)。使用房屋收回的验收：乙方于房屋实用期满后，将所使用的房屋及附属设施、设备完好交还甲方，交还房屋内不得留存物品，否则甲方有权处置，若其影响甲方正常经营或造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。消防设施、制冷制暖：1、该区域未通过一次性消防验收，消防相关手续及后期经营发生的消防问题由乙方自行负责，开业验收乙方自行办理，费用乙方负责。2、不提供制冷制暖服务，使用区域夏季制冷和冬季供暖由商户自行解决。合同的变更、解除与终止：1、双方协商一致可以变更或终止本合同，4、因乙方原因不能继续履行合同时，乙方可提前一个月向甲方书面提出终止合同的申请，双方协商一致后方可终止合同。乙方提出终止合同的，已付管理费不予退还。甲方提出终止合同的，应提前一个月通知乙方，管理费按实际天数据实结算，多退少补。违约条款：1、在使用期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，所交管理费及保证金不予退还，造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任：（1）未经甲方书面同意，拆改、变动房屋结构或损坏房屋；（2）乙方在所使用的房屋内从事违法活动或存放违禁物品的；（3）乙方在所使用的房屋内无证经营、违法经营、出售有毒有害物品的；（4）违反第（2）项规定的，乙方单独承担相关法律责任。2、使用期间，若乙方交纳管理费及其他费用，逾期未超过15日的每逾期一日，乙方向甲方支付所欠管理费千分之五的违约金，并且甲方有权停止对乙方的物业服务，停止供应水、电等。逾期超过15日的，甲方有权解除合同收回房屋，保证金不予退还。保证金不足以冲抵乙方所欠费用的乙方应另行交纳，乙方承担年管理费总额20%的违约金，并赔偿甲方损失。3、使用期内，乙方未经甲方同意单方停止执行合同的，乙方所交管理费及保证金不予退还。造成甲方其他损失的，乙方应另行承担赔偿责任。 2018年8月17日，原告（甲方）与卓达某某公司（乙方）签订《物业房屋管理合同》，主要内容：甲方对违约卓达花园村项目盛世春天小区进行管理，使用期限为六年，自2018年8月1日起至2024年7月31日止。电费标准1.35元/度，水费标准7.87元/度，该区域未通过消防验收，消防相关手续及后期经营发生的相应问题由乙方自行负责，开业验收乙方自行办理，费用由乙方负责。不提供制冷制暖服务，使用区域夏季制冷和冬季供暖由商户自行解决。卓达某某物业处于2019年7月10日出具证明，内容：盛世春天物业处与石家庄某某公司就商业八签订物业房屋管理合同，合同约定商业八由石家庄某某公司向我司交纳房租及物业费，石家庄某某公司有权自主经营。 石家庄市公安局长安分局建北派出所接处警登记表显示：时间：2019年4月6日17时50分，基本情况：夏某某报警称，外贸街与光华路交叉口东西门脸乐足道法人乔某不交房租5月约6万元，约几次不来处理，电话不接，无法清理门脸。处理结果：到场联系乔某答应下星期一（4.8）到场处理解决。被告乔某于2019年4月6日搬离租赁场地，并将房租交纳至2018年12月底。 合同履行期间，被告仅交纳了第一季度房租3万元，未交纳履约保证金1万元，在2018年12月5日前应当提前交第二季度房租3万元，但被告一直未交。原告多次催促，被告仍未交纳。至2019年4月12日，被告提出解除合同。至此，被告共拖欠房租40000元，履约保证金10000元，物业费4410元。 庭审中，原、被告双方均同意解除合同。 关于违约责任，原告称被告拖欠房租、物业费、保证金，被告违约在先，被告不予认可，称因涉案租赁场地系毛坯房，无需缴纳保证金，物，其已向物业支付5千元押金，认为可以抵了；同时认为，原告违约，因消防未验收，原告存在过错，原告如向供暖公司缴费即可供暖，但接管的费用应当由原告负担，原告一直说没有暖气，也不接暖气管，原告违约在先导致其无法正常经营。原告称已代被告缴纳物业费，其有权向被告主张物业费，同时至于供暖问题，当时原告没跟被告说过暖气自己解决，另，根据消防法第11条，涉案房屋工程并不属于消防验收审核之后才能交付使用的范围，所以不违法法律规定，合同是有效的。而第12条规定没有经过审核的是不允许施工的，也不会发放施工许可证，而原告出租的房屋小区有部分办理了房产证，原告出租房屋正在办证，说明该房屋不是必须经过消防验收才能交付使用的。 另庭审中，被告提交装修费用明细、装修完毕的照片，主张原告应赔偿被告装修损失15万元，且原告正在使用我装修的设施，原告对证据不认可，不能证明被告所主张的装修费用，且与本案无关。 另查明，涉案租赁场地已办理规划许可证，但尚未通过消防验收，现原告已将涉案租赁场所另租他人。 以上事实，有原、被告陈述、《房屋租赁合同》等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法确认，双方均应依约履行。涉案租赁场地有无通过消防验收，不影响合同的有效性，故对被告关于未通过消防验收而导致合同无效的辩解，本院不予支持。 依照合同约定，被告应在2018年12月5日交纳下一季度的房租，但被告一直未交纳，逾期超过15日，原告有权解除合同收回房屋，保证金不予退还，本案系被告违约导致合同解除，合同约定被告应按年租金总额的20%向原告支付违约金24000元,被告抗辩称该违约金过高，考虑到本案被告至今未向原告交纳保证金，故被告承担违约责任的方式以向原告支付保证金10000元为宜，对原告主张的承担年租金总额的20%的诉请，本院不予支持。被告于2019年4月6日搬离，应按实际承租期间向原告支付租金，即自2018年9月22日至2019年4月6日止的租金为（10000元/月/30天×13天+10000元/月×6个月-已交租金30000元=34333元）。依照原告与卓达某某公司签订《物业房屋管理合同》，原告有权要求被告返还代缴的物业费4410元，被告抗辩涉案其已向物业交纳5000元押金可予以折抵，与本案不是同一法律关系，本院不予支持。被告称原告未为其提供供暖导致其无法正常经营，依照合同约定，原告不提供制冷制暖服务，使用区域夏季制冷和冬季供暖由商户自行解决，故对被告的观点，本院不予支持。被告提交装修费用明细、装修完毕的照片，主张原告应赔偿被告装修损失15万元，因与本案不是同一法律关系，本院不予处理，被告可另案主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告乔某于本判决生效之日起十日内支付原告石家庄某某公司租金34333元、物业费4410元及履约保证金10000元，共计48743元； 二、驳回原告石家庄某某公司的其他诉讼请求。 案件受理费1760元，减半收取880元，由原告石家庄某某公司负担360元，被告乔某负担520元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  苏丽娜 二〇二〇年一月五日 书记员  董韶坤