河北省霸州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1081民初5800号 原告张玉红，女，1981年4月5日出生，汉族，住唐山市玉田县。 委托代理人刘志华，河北圣鼎律师事务所律师。 被告王号，男，1987年4月13日出生，汉族，住吉林省榆树市。 委托代理人李兆明，吉林睿益律师事务所律师。 被告霸州市东段乡西柳村村民委员会，住所地：霸州市东段乡西柳村。 法定代表人杨克正，该村村长。 委托代理人邢克祥，该村副书记。 原告张玉红与被告王号为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案，于2018年11月30日作出（2018）冀1081民初5499号民事判决书。被告王号不服，上诉至河北省廊坊市中级人民法院，河北省廊坊市中级人民法院于2019年8月26日作出（2019）冀10民终4040号民事裁定书，裁定撤销霸州市人民法院（2018）冀1081民初5499号民事判决书；发回霸州市人民法院重审。本院于2019年9月18日立案受理后，依法由审判员金明吉、吴建民、人民陪审员王建国组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张玉红及其委托代理人刘志华、被告王号的委托代理人李兆明、依法追加的被告霸州市东段乡西柳村村民委员会的委托代理人邢克祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张玉红向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还原告购房款216489元，并赔偿经济损失；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年4月2日向廊坊闪电网络技术有限公司（以下简称闪电公司）交付20000元购房认购款，约定购买其推销的位于霸州市，4月6日原告交付购楼首付款208489元。事后得知该小区项目不是所宣传的70年大产权的房屋，不能办理银行贷款，原告被欺骗，无法达到预期购房目的，故要求公司退还房款。经过交涉公司无理拒绝返还收取的购房款。因为闪电公司销售世源温泉小区的楼房涉及范围广泛，众多购楼户找到所在地方政府寻求解决，但多次协调没有结果，引领众多购楼户依法诉讼。2018年1月4日闪电公司协议注销。原告认为张世伟、王雨佳、庞阔作为公司股东，在公司收受众多客户房款不退的情况下注销公司实为恶意注销，故在2018年2月初起诉公司股东要求依法承担清偿公司遗留债务的法律责任。经法院调解，闪电公司股东承认是被告王号借用公司的名义从事销售房屋的活动，闪电公司账户只收取了原告12000元的提成款，并予以退还（在胜芳法庭，王号、王雨佳均在场），剩余216489元购房款应由被告王号个人予以退还，故起诉。 被告王号辩称，第一、本案应当依法追加张世伟、庞阔、王雨佳为本案的第三人或被告；不能以闪电公司股东承认是王号借用公司名义从事销售房屋的活动，而未追加二股东及实际控制人参加诉讼，以确定实际责任人。第二、霸州市东段乡西柳村村民委员会（以下简称西柳村委会）、霸州东段金帝家具厂（负责人许绍清）是世源温泉小区的开发主体，闪电公司、廊坊第首房地产经纪有限公司（以下简称第首公司）为涉案房屋提供销售服务，挣取佣金，闪电公司、第首公司代西柳村委会、金帝家具厂收取的极少部分购房款已经转给了西柳村委会、金帝家具厂，村委会、家具厂应承担此部分的返还责任。涉案房屋在西柳村的集体土地上建设，村委会、家具厂对本村以外的村民销售致使购房合同解除或者无效，村委会、家具厂有一定过错，其应承担相应责任。第三、闪电公司、第首公司提供涉案房屋的销售服务，购房人将电商款等款项支付给了公司，张世伟、庞阔、王雨佳等应提供涉案房屋的银行流水，使法院查明涉案房屋款项的收入支出、员工佣金、分销渠道款等情况。如其不能提供、拒绝提供，人民法院应依职权调取以查明资金情况，不能以王雨佳辩称每套房屋只收取12000元佣金来否认购房款去向，以此来证明王号是借用公司名义，其也未提供相应证据，王号是公司员工，王号行为是职务行为，王号不应承担责任。公司未清偿购房人相关款项，公司投资人、实际控制人在公司未清算情况下而注销，张世伟、庞阔和王雨佳应承担相应责任。张世伟和庞阔应缴未缴的出资应加速到期缴足出资，对购房人承担责任。其次，王号收到的款项包括王雨佳的转存款代公司收取的郑晓芹的款项、王号个人购买李卫民的房屋而待售，向王雨佳个人借款226876元（2017年3月28日经公司秘书王丹丹即王雨佳爱人对账结算，公司已扣除王号23万元），此房后出售给李桂敏，李桂敏将37万元购房款加6万元电商款合计43万支付给了闪电公司，王号支出的款项包括霸州东段金地家具厂，许绍清30万元，返还原业主的购房款、分销渠道款、公司员工佣金及费用还包括代公司支付柳溪项目款项，王号收到款项扣除支出的款项没有剩余，王号没有截留占有占用公司款项。王号不应当承担清偿责任。第四、购房人明知涉案房屋所占用的土地是村集体土地，未通过出让方式取得，购房人不是该村村民，所以购房人对房屋买卖合同的解除或无效也有一定过错，其应承担一定责任。 被告西柳村委会辩称，对原告起诉的事实不清楚。涉案小区确实是本村委会开发，但是并未有外村人在该小区购房，未收到过原告的购房款，西柳村委会与闪电公司没关系。 在重审过程中，原告为支持其诉讼请求向本院提供如下证据： 原告的身份证一份，2016年9月16日董欣宇、李鑫和原告签订的签约签呈一份，原告与被告西柳村委会签订的新民居购房合同、原告书写的新民居合同补充协议和承诺书各一份。证明原告通过被告所在的闪电公司定购世源小区7号楼3单元302室楼房一套，约定以按揭贷款方式支付房款。 2017年4月2日闪电公司出具的认购金收条一份、售楼处欣宇出具的承诺书一份、2017年4月6日闪电公司出具的首付款收条一份金额为208489元、欣宇出具的收款协议一份、中国农业银行（账号62×××72）个人明细一份，证明2017年4月2日原告支付了世源小区的认购金20000元，2017年4月6日支付首付款208489元，剩余的购房款由贷款方式偿还，该款是由闪电公司收取的。在上一个案件，法院调取了王雨佳闪电公司的流水，证明闪电公司收到了该笔款项，经王雨佳和王号对帐，该笔款项公司扣除了12000元后全部转给了王号。 被告王号的质证意见为： 对原告提供证据的真实性没有异议，但原告所称的王号认可相关款项已经打给了王号的证明目的，王号在原一审中并没有承认，相关的庭审笔录中也没有体现王号认可原告所交的款项已经交给被告王号。王号只是公司的员工。其不应承担此款项的给付责任。 被告西柳村委会的质证意见为： 合同上的村委会公章来源不明，销售房屋的情况不清楚。 被告王号为支持其主张向本院提供如下证据： 证据一、1、收据复印件一份，证明2016年10月10日，许少清为李卫民出具的收到了李卫民162815元的购房款； 2、李卫民的承诺书一份，证明李卫民于2016年12月25日收到王号162815元的款项，李卫民将世源小区房源转给王号； 3、POS机签购单两份，证明闪电公司于2017年3月20日收到李桂敏购买王号房子的房款43万元。 证据二、1、世源温泉家园项目分销渠道合同一份，证明廊坊第首房地产经纪有限公司与三河市顺心置地房产经纪有限公司于2016年12月20日签订了世源温泉家园对接协议； 2、三河市顺心置地房产经纪有限公司营业执照复印件一份，证明法定代表人是宋润姬； 3、王号光大银行流水一份，证明王号于2017年3月30日给宋润姬分销渠道款50000元，3月31日给宋润姬分销渠道款14000元，一共转了64000元。 证据三、收据三份、POS机签购单两份。尾号是901的收据和POS机签购单，证明购房人王会斌将68116元转给了闪电公司；尾号是942的收据，证明王号将68116元交给了柳溪家苑项目的收款人齐文超。 证据四、王海燕给李鑫出具的委托书一份（未注明日期），证明原业主王海燕委托闪电公司的李鑫代售世源小区7号楼3单元502室房屋（此房屋出售给马闯）。 手机截图一张，证明王号于2017年4月3日将77000元转给原业主王海燕。 证据五、2017年4月5日王号光大银行流水一份，证明王号将30万元转给霸州市东段金地家具厂。 证据六、1、柳溪嘉苑渠道压房协议3份、收据3张、POS机签购单6张，压房协议证明2017年4月7日***买断胜芳柳溪家苑5栋2单元602、502、1单元402号，共三套房屋，每套房屋买断费3万元，合计9万元；收据、POS机签购单，证明***将9万元交给闪电公司。 2、王号手机截图一份、王号爱人王亮建设银行卡流水一份，证明***压房反悔要求返还压房款，2017年4月6日王号支付宝支付***2万元，用建设银行支付7万元，合计支付***9万元。 证据七、1、李勃兴等6原业主购房优惠服务协议6份、陆春杰给被告王号出具的收条一份，证明李勃兴等6人与北京海森世纪有限公司签订了购房优惠服务协议，李勃兴等6人向霸州市东段金地家具厂、海森公司支付了737400元款项，此6人委托陆春杰将相关手续交给闪电公司，委托闪电公司代卖上述6套房屋，王号代收此手续。 2、王号光大银行流水，王亮建设银行流水（同前已提交的证据）一份，证明2017年4月9日、4月10日，王号支付陆春杰55万元、5.74万元，王号合计支付陆春杰6套代卖房屋款项607400元。 证据八、2017年4月23日王号的银行流水（同前已提交的证据）一份，证明王号支付龙艳霞6万元购房款（另2018年5月17日在胜芳法庭王号与龙艳霞协商，王号个人以闪电公司名义垫付给龙艳霞48000元购房款，又抵顶了龙艳霞6万元）。 证据九、1、2017年8月5日杨庆出具的承诺书一份、2017年3月13日杨庆给尚岩出具的委托书一份，证明杨庆委托闪电公司的尚岩售房； 2、2017年4月26日、8月5日王号的光大银行流水一份（同前已提交的证据），证明王号于4月26日支付杨庆5万元，8月5日支付杨庆5万元，结清代杨庆代售房屋的房款，合计10万元（后此房卖给王茜）。 证据十、1、2017年4月27日王号的银行流水一份（同前已提交的证据），证明2017年4月27日王号支付李秀君62085元； 2、2017年3月13日李秀君给李鑫出具的委托书一份、2017年4月27日李秀君给李鑫出具的收款协议书一份，证明世源小区原业主李秀君委托公司李鑫代售其世源一期8号楼3单元502号房屋（后此房出售给王金子）。 证据十一、2017年4月28日王号的银行流水一份（同前已提交的证据），证明王号于2017年4月28日转给宋润姬56000元。 证据十二、2017年6月5日王号的银行流水一份（同前已提交的证据），证明2017年6月5日闪电公司给员工尚岩提成款3万元，王号转给尚岩父亲尚尔军。 证据十三、王丹丹书写的材料一份，证明2017年3月28日通过王丹丹和王号结算，闪电公司应支付给王号438679元，已经扣除了王号向闪电公司的借款230000元。王雨佳书写的内容载明了公司支付王号的款项包括了王号的提成款，渠道款等。 证据十四、王雨佳出具的对账材料复印件三页（无出具时间），证明王号应得的提成为295500元。 证据十五、王号制作的王号光大银行尾号6279的存入转出明细表一份，证明王号光大银行存入支出金额明细及项目员工提成情况。 证据十六、王号和王雨佳的通话录音一份（光盘），证明王号是公司员工。 原告的质证意见为： 被告王号提供的证据能够说明王号是在借用闪电公司的资质手续销售房屋，而且这一点已经有生效的判决书确认。 被告西柳村委会的质证意见为：不清楚。 被告西柳村委会未向本庭提供证据。 经审理本院认定的事实如下：被告王号借用闪电公司资质，并以该公司名义销售霸州市东段乡世源温泉小区楼房，该楼房建设在霸州市东段乡西柳村集体土地上，该小区至今未取得商品房预售许可证。世源温泉小区系西柳村委会开发。 2016年9月16日，原告张玉红与销售人员董欣宇、李鑫签订签约签呈一份。约定原告自愿购买世源温泉小区7号楼3单元302室住宅一套；建筑面积117.56平方米；单价为2880元、总金额为338572元。 2016年9月16日，原告（乙方）与霸州市东段乡西柳村村民委员会（丙方）、甲方（为空白）签订了新民居购房合同（世源温泉小区）一份。合同约定，乙方自愿购买甲方位于霸州市东段乡西柳村新民居“世源温泉小区”7号楼3单元302号房一套，该住宅楼用途为自住楼；建筑面积117.56平方米、单价2880元；甲方交付房屋日期为2017年5月1日。 原告分别于2017年4月2日和6日向闪电公司支付世源家园购房款20000元和208489元，闪电公司为原告出具收款收据两份。后闪电公司退还原告12000元购房款。 被告王号借用闪电公司资质，并以该公司名义销售霸州市东段乡世源温泉小区楼房。收取的购房款大部分以闪电公司名义给购房人出具了收款收据，被告王号以闪电公司名义收取购房款后，闪电公司的实际控制人王雨佳多次用自己的银行卡代表闪电公司在每套房扣除8000元至12000元不等的手续费后，将房款又全部转账支付给被告王号。 被告王号的代理人不能说明被告王号借用闪电公司名义共销售了世源温泉小区多少套楼房及每套房收取的购房款数。被告王号主张其是闪电公司员工，王号的行为是职务行为不应承担责任，但未提供充分证据证实。 原审认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中涉及的房屋系在东段乡西柳村集体土地上建设，依法不得对外销售，原告亦非东段乡西柳村村民，故原告与东段乡西柳村村民委员会签订的房屋买卖合同应属无效合同，原告在售楼处与被告签订的订房协议亦应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方签订的买卖合同无效，购房款应予返还，被告王号作为有过错方应赔偿原告因此受到的损失。被告王号收到原告购房款216489元，应当承担返还购房款216489元的责任，原告要求被告王号返还购房款216489元并支付自2017年4月6日起至购房款还清之日以216489元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告王号于本判决生效后十日内返还原告张玉红购房款216489元并支付原告自2017年4月6日起至购房款还清之日以216489元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。判决后，被告王号不服，上诉至河北省廊坊市中级人民法院，该院经审理于2019年8月26日作出（2019）冀10民终4040号民事裁定书，裁定书认为，张玉红持有的《新民居购房合同》没有写明甲方是谁，应当查明谁是销售房屋的主体、谁是开发主体、王号与相关主体是什么关系。原判以张玉红不是本村村民、房屋不得外销为由认定无效，应追加霸州市东段乡西柳村村民委员会为诉讼主体，以查明事实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销河北省霸州市人民法院（2018）冀1081民初5499号民事判决书；二、本案发回河北省霸州市人民法院重审。 本院重审后认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。因本案涉及的房屋系在东段乡西柳村集体土地上建设，依法不得对外销售，原告亦非东段乡西柳村村民，故原告与被告西柳村委会签订的房屋买卖合同应属无效合同，原告与销售人员董欣宇、李鑫签订的签约签呈亦应属无效。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。因原告交付的购房款228489元，收款方均为廊坊闪电网络技术有限公司，该公司将扣除12000元手续费后的216489元购房款又转给了被告王号，故被告王号作为购房款的实际收取人应承担返还原告购房款的民事责任。本案中原被告均未举证证实被告西柳村委会收取了原告的购房款，所以被告西柳村委会不承担责任。原告要求赔偿损失的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持，应以216489元为基数自2017年4月6日起按中国人民银行同期贷款基准年利率4.35%计算至房款付清之日止。被告王号在庭审中主张其与闪电公司之间就银行转账存在其他法律关系上的纠纷及王雨佳扣留的手续费一事，可在承担返还责任后另案主张权利。被告王号在庭审中主张其为闪电公司的职工，其行为是职务行为不应承担责任，因被告王号未提供充分证据证实，故本院对其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告王号于本判决生效之日起七日内返还原告购房款216489元。 二、被告王号于本判决生效之日起七日内给付原告利息（以216489元为基数自2017年4月6日起按中国人民银行同期贷款基准年利率4.35%计算至付清之日止）。 案件受理费4547元，由被告王号承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  金明吉 审 判 员  吴建民 人民陪审员  王建国 二〇二〇年一月六日 书 记 员  徐福宝