江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1281民初5815号原告：郭大红，男，1963年6月21日出生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人:蒋银萍，女，1963年7月2日生，汉族，住兴化市，系原告郭大红小姨子。被告：兴化市嘉丽园房地产开发有限公司，统一社会信用代码913212817974178656，住所地兴化市安丰镇振安南路158号。法定代表人：张德才，总经理。委托诉讼代理人：李兴昆，兴化市信正诚法律服务所法律工作者。第三人：张德余，男，1966年3月24日出生，汉族，住兴化市。原告郭大红诉被告兴化市嘉丽园房地产开发有限公司（以下简称嘉丽园公司）、第三人张德余申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院2019年7月17日立案后，依法适用普通程序进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋银萍、被告委托诉讼代理人李兴昆到庭参加了诉讼。第三人张德余经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭大红向本院提起诉讼请求：请求法院继续对坐落在兴化市安丰镇振安南路东侧富安菜场二期工程前一号楼由东向西202室房屋（以下简称涉案房屋）的执行。事实和理由：原告曾因以房抵押材料款协议纠纷起诉被告的授权委托人张德余，并经法院作出判决和执行。被告嘉丽园公司提出案外人执行异议，法院以嘉丽园公司对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，中止了执行［法院（2019）苏1281执异57号］。原告认为，此执行裁定书已侵犯了原告的权益，法院（2016）苏1281民初8311号民事判决书的被执行人张德余，享有被告授权买卖房屋的权利，其结果被告均予承认。再者张德余与原告发生的以房抵押材料款协议，正是被告嘉丽园公司所需的建筑材料款，以房抵债以及张德才、张德余为亲兄弟特定关系，应当认为被告的委托行为是真实意思表示。本案中，原告对涉案房屋享有所有权，因此要求支持原告的诉讼请求。被告嘉丽园公司辩称：一、嘉丽园公司系张德才独资设立，法院查封涉案房屋的土地是嘉丽园公司于2014年2月25日通过与兴化市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》所购得，土地使用权登记在嘉丽园公司名下，涉案房屋是在该土地上新设立的物权，也是嘉丽园公司开发建设，因此嘉丽园公司享有涉案房屋土地使用权和房屋所有权。二、嘉丽园公司于2014年7月25日与朱兆宏签订协议书，将涉案房屋销售给朱兆宏，并已交付朱兆宏占有使用，但兴化市人民法院于2019年3月26日作出（2018）苏1281民初8098号民事判决书，判决嘉丽园公司与朱兆宏签订的购买涉案房屋协议书无效。根据《合同法》的规定，涉案房屋应返还嘉丽园公司，故嘉丽园公司享有涉案房屋的所有权。三、涉案房屋并非张德余所有，张德余与原告2015月11月13日签订的以房抵款协议，是张德余的个人行为，嘉丽园公司并不知道，也不认可，该协议的真实性，被告无法确认；即使该协议真实，但该以房抵款协议未依法办理相关登记手续，不产生法律效力；该协议在（2016）苏1281民初8311号案件中，原告明确表示不作为证据使用；从嘉丽园公司出具给张德余的授权委托书可以看出，嘉丽园公司并未授权张德余将房屋抵押给他人，故张德余无权将涉案房屋为了个人债务而抵押给原告。四、兴化法院（2017）苏1281执2620号执行案件执行依据是（2016）苏1281民初8311号民事判决书，该判决承担义务的主体是张德余，并非嘉丽园公司，法院在该案执行中查封嘉丽园公司所有的涉案房屋，没有事实和法律依据，侵害了嘉丽园公司的合法权益，应该终止兴化法院（2017）苏1281执2620号执行裁定书的执行，解除对嘉丽园公司所有的涉案房屋的查封。五、兴化法院已于2019年6月4日作出（2019）苏1281执异57号裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明:原告郭大红与被告张德余买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月20日作出（2016）苏1281民初8311号民事判决，判决：被告张德余于判决生效后五日内给付原告郭大红欠款177500元及逾期利息（以177500元为本金，从2016年10月17日至被告实际给付之日止，按年利率6%计算）;案件受理费3850元，公告费200元，合计4050元，由被告张德余负担。判决书生效后，因张德余未履行判决书所确定的义务，原告遂向本院申请执行，本院于2017年6月9日立案受理，执行案号为（2017）苏1281执2620号。2017年11月29日，本院根据郭大红与张德余于2015年11月13日订立的以房（涉案房屋）抵款协议，作出（2017）苏1281执2620号执行裁定书，查封被执行人张德余所有的坐落在兴化市安丰镇振安南路东侧富安菜场二期工程前一号楼由东向西202室的房屋（即涉案房屋），查封期间为三年。涉案房屋至今尚未进行产权登记，案外人朱兆宏与嘉丽园公司签订购房协议后装潢居住至今（嘉丽园公司称朱兆宏已付清购房款）。案外人朱兆宏知悉上述查封情况后，提出执行异议称，涉案房屋是朱兆宏2014年7月15日所购得，且已全部交清房款并实际占有居住至今，该执行措施已侵害了朱兆宏的合法权益，请求撤销（2017）苏1281执2620号执行裁定书。郭大红辩称，郭大红与张德余于2015年11月13日签订协议，是用涉案房屋作还款保证抵押的，请求驳回朱兆宏的执行异议。朱兆宏的执行异议，本院经审查认为，涉案房屋登记在嘉丽园公司名下，并非登记在被执行人张德余名下，申请执行人郭大红与被执行人张德余所签订的协议无效，朱兆宏请求撤销（2017）苏1281执2620号执行裁定书证据充分，理由成立，应予支持，遂于2018年1月4日作出（2018）苏1281执异2号执行裁定书，裁定撤销（2017）苏1281执2620号执行裁定书。郭大红不服，向泰州市中级人民法院申请复议，该院认为朱兆宏系基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，应通过执行异议之诉处理而非通过复议程序，遂作出（2018）苏12执复24号执行裁定书，撤销本院（2018）苏1281执异2号执行裁定，发回本院重新审查。本院重新立案审查，案号为（2018）苏1281执异130号，该案查明，涉案房屋所在的国有建设用地使用权受让人是嘉丽园公司，2014年5月嘉丽园公司领取了兴国用（2014）第1066号土地使用权证，涉案房屋是嘉丽园公司开发建设；嘉丽园公司是张德才以自然人独资形式设立的公司，张德才、张德余系兄弟关系；嘉丽园公司与张德余、陈宁签订授权委托书，授权委托张德余、陈宁销售安丰镇富安菜场二期工程房屋（含涉案房屋），并收取房款。2014年7月15日，朱兆宏（购房方、乙方）与嘉丽园公司（建设方、甲方）、张德余（建设方、甲方）、张德才（建设方、甲方，名字为后来添加）签订购房协议，协议主要约定：1、甲方建设的安丰镇富安菜场振安南路商住楼二层一套202室（即涉案房屋）销售给乙方；2、乙方购房款为陆拾万元，第一批缴款陆拾万元，作购房预定金，领取钥匙交付受用；…5、交付日期为2015年2月份；7、乙方购房款以甲方收据为凭证，作为本协议附件与本协议条款同等效力，协议还约定了其他事项。张德余与郭大红于2015年11月13日签订协议（甲方张德余、乙方郭大红），该协议书主要内容为：兹有甲方张德余在振安南路东侧富安菜场二期工程，因欠郭大红材料款贰拾万元整，现以前一号楼由东向西202室抵押材料款，抵押时间在2016年4月30日，如到期不还材料款，该房产所属权归乙方郭大红所有，甲方张德余必须办理好房产证，土地证，水电开户等移交乙方，如能还清材料款，房产归还甲方，其期间甲乙双方不得买卖该房产。在本院审理（2016）苏1281民初8311号民事案件中，原告郭大红明确表示该协议书不作为证据使用。朱兆宏称，房款是一次性交给张德才的，房屋是2014年交给朱兆宏的，收条是2016年补写的，落款时间写的2014年，因为后来出问题了。郭大红称，涉案房屋原来是抵给郭大红的，钥匙在郭大红处，2017年3月，朱兆宏强行入住装潢，购房协议实际应为2017年左右。（2018）苏1281执异130号案件中，本院认为，涉案房屋的开发建设主体是嘉丽园公司，但房屋买卖合同却在朱兆宏与张德余、张德才、嘉丽园公司之间签订，购房款于2014年给付，收条却在2016年出具，且购房款未按协议约定缴入指定银行专户，朱兆宏自述其岳父与张德余、张德才是亲兄弟关系，故朱兆宏虽已支付全部购房款并实际占有涉案房屋，但难以认定非因朱兆宏自身原因未办理过户登记，故朱兆宏提出的执行异议，理由不充分，本院不予支持。遂于2018年6月15日作出（2018）苏1281执异130号裁定书，驳回朱兆宏的异议请求。2018年9月27日，原告郭大红诉至本院，请求确认2014年7月15日张德余、张德才与朱兆宏签订的买房协议无效，本院立案案号为（2018）苏1281民初8098号。该案本院查明事实如下：朱兆宏与张德余签订的协议，落款为2014年7月15日，协议加盖了嘉丽园公司公章，后张德才在协议上建设方一栏签字。该公司向朱兆宏出具收条一份，载明朱兆宏分三次缴纳现金60万元购房款，落款为2014年7月15日。该案本院认为，案涉购房协议的双方应为朱兆宏与嘉丽园公司，因被告嘉丽园公司未办理规划许可手续、未领取商品房销售许可证，且至今未补办、补领相应审批手续，朱兆宏与嘉丽园公司签订的购房协议无效。本院于2019年3月26日作出（2018）苏1281民初8098号民事判决：落款为2014年7月15日，一方由张德余、张德才签字并加盖嘉丽园公司印章，一方由朱兆宏签字，内容为购买兴化市安丰镇富安菜场振安南路商住楼二层一套202室的协议书无效。本院作出的（2017）苏1281执2620号执行裁定书，查封了涉案房屋。2019年5月28日，嘉丽园公司向本院提出执行异议，本院受理案号为（2019）苏1281执异57号。该案本院认为，根据（2016）苏1281民初8311号民事判决，承担本案判决义务主体是被执行人张德余，执行过程中，查封涉案房屋的执行依据是郭大红与张德余订立的以房抵债协议。听证中郭大红提交嘉丽园公司与张德余、陈宁签订的授权委托书，从该授权委托可以看出，张德余享有对涉案房屋销售和收取价款的权利，并不能证明涉案房屋即为张德余所有。嘉丽园公司享有涉案房屋的土地使用权，涉案房屋亦是嘉丽园公司开发建设，虽然嘉丽园公司未办理涉案房屋建设工程规划、许可等相关审批手续，亦未取得销售房产许可证，但并不能否认涉案房屋为嘉丽园公司所有。故嘉丽园公司请求对涉案房屋排除强制执行的主张，本院予以支持。本院于2019年6月4日作出（2019）苏1281执异57号裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原告郭大红不服，提起执行异议之诉。本案庭审中，原告提供：1、2019年3月28日由居俊东、吴久能签字的材料，证明张德才取得国有土地后，就交于居俊东、张德余合伙开发，建造材料都是由张德余赊欠，用于涉案房屋建设；2、授权委托书（嘉丽园公司授权张德余、陈宁对未销售房屋进行销售并收取房款），证明张德余有权处置被告的房屋。被告质证认为，1、原告提交的2019年3月28日证明材料，其内容不是事实，被告不予认可，并不存在张德余与被告共同开发，应当没有两人合作的协议和股东工商登记材料，即使存在张德余承包被告的工程，被告与张德余之前的债务也早已结清；2、从授权委托书可以看出，涉案房屋系被告开发享有，否则也无需被告出具授权委托书。本案庭审中，原告称，2015年11月13日以房抵押材料款协议，是在原告家中签订的，签订时，居俊东、徐春海在场，张德才不在场，但张德才知晓该协议，当时没有想到盖被告单位公章，因为被告向原告购买材料较多，一直对被告比较信任，没想到被告不认账。被告认为，授权委托书无效，因为（2018）苏1281民初8098号生效的民事判决已确认，被告开发的房屋未领取商品房销售许可证，销售房屋是违法的，授权张德余销售房屋应当无效。本院认为，被告嘉丽园公司是张德才以自然人独资形式设立的公司，涉案房屋所在的国有建设用地使用权受让人为嘉丽园公司，也是嘉丽园公司开发建设，故涉案房屋应为嘉丽园公司所有。庭审中原告提供了2019年3月28日由居俊东、吴久能签字的材料，证明张德才取得国有土地后，就交给居俊东、张德余合伙开发，建造材料都是由张德余赊欠。但被告对此不予认可，原告未提供张德才与居俊东、张德余合作开发的书面协议，亦未能证明居俊东、张德余曾是嘉丽园公司的股东，故不能达到原告的证明目的。根据（2016）苏1281民初8311号已生效的民事判决，承担该案付款义务的主体是被执行人张德余，而非嘉丽园公司，且判决书载明，因抵押的房屋未经相关部门办理他项权登记，开发商实为张德才，原告郭大红明确表示此协议书不作为证据使用。因涉案房屋并非被执行人张德余所有，张德余无权将不属于自已的财产抵押还债。在嘉丽园公司未盖章认可的情况下，郭大红与张德余所签订的以房抵债协议未产生法律效力。原告提供的嘉丽园公司与张德余、陈宁签订的授权委托书，可以证明张德余享有对涉案房屋销售并收取购房款的权利，但并不能据此证明涉案房屋即为张德余所有。张德余行使所有权（签订以房抵债协议）处分涉案房屋的行为，不具有法律效力，故对嘉丽园公司请求对涉案房屋排除强制执行的主张，本院应予支持。综上，涉案房屋归被告嘉丽园公司享有，并非被执行人张德余所有，原告基于（2016）苏1281民初8311号民事判决及与张德余签订的以房抵债协议，要求执行涉案房屋实现债权，证据和理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼>的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告郭大红的诉讼请求。案件受理费3931元，公告费560元，合计4491元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，并预交案件上诉费3931元（户名：江苏省泰州市中级人民法院，开户行：中国银行泰州分行营业部，账号：47×××53，行号：104312800123）。审 判 长  汪龙飚人民陪审员  陈松监人民陪审员  陈金礼二〇二〇年一月八日书 记 员  顾 珺