浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3065号上诉人（原审原告）：施李华，女，1968年6月23日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。委托诉讼代理人：陆东明，浙江诺力亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐力，浙江诺力亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江连杭物流有限公司。住所地：浙江省海宁市长安镇农发大道3号、5号。统一社会信用代码：91330481676164419C。法定代表人：周尚华，经理。委托诉讼代理人：陆琦云，浙江中锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伦伦，浙江中锐律师事务所实习律师。上诉人施李华因与被上诉人浙江连杭物流有限公司（以下简称连杭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初5687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。施李华上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持施李华的一审诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的房屋租赁合同约定项目名称为海宁杭派服饰产业园二期，厂房仅限于服装及上下游配套的生产及经营，连杭公司发放的大量广告也是以服装项目进行宣传，故连杭公司应取得服饰方面的建设项目。但实际上并不存在服饰建设项目，房屋租赁合同指向的标的物从未立项，未获得建设工程规划许可，标的物自始至终不存在，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，房屋租赁合同应认定为无效。二、连杭公司提交的建设工程规划许可证无法证明案涉房屋在该规划许可范围内。海宁长安镇农发大道3号、5号区域内存在至少3宗独立的土地，连杭公司从中选取提交了2宗土地的建设工程规划许可证，但没有将附件和附图提交，无法证明合同指向的房屋位于该建设工程规划许可证的范围内。三、即便合同指向的房屋位于连杭公司提交的建设工程规划许可证范围内，合同仍为无效。该建设工程规划许可证反映的项目名称为“汽配及汽车用品智能仓储基地项目（1-3#宿舍、4-5#）”，并非服装服饰。如连杭公司未按照建设工程规划许可证的要求建设有关汽车项目的工程，私自改为服装服饰项目工程，应当根据法律规定重新办理或变更建设项目名称的行政许可事项。根据前述司法解释第二条，系未按建设工程规划许可证的规定建设，双方签订的租赁合同应属无效。四、案涉项目严重损害社会公共利益，涉及人数众多，涉嫌诈骗，建议移送公安机关。连杭公司辩称，案涉合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效。施李华依据城镇房屋租赁合同相关司法解释主张合同无效缺乏依据。合同所指的海宁杭派服饰产业园与连杭公司已取得规划许可的“汽配和汽车用品智能仓储基地”项目是同一个项目，合同指向的房屋已取得建设工程规划许可。虽然约定的推广名称和规划许可的项目名称不同，但不能仅因名称的不同就认为未按照建设工程规划许可证建设。行政许可的实施属于管理性规定，不属于效力性强制性规定，施李华以项目名称变更未获行政许可为由主张合同无效，缺乏法律依据。案涉项目的土地性质属于工业大类，可以用于服装生产及经营，连杭公司正按规划进行施工建造，不存在施李华主张的诈骗情形。请求二审驳回上诉，维持原判。施李华向一审法院起诉请求：1.判决确认施李华与连杭公司间签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令连杭公司返还施李华租金746928元，并支付施李华自2018年12月19日起至实际返还之日止的利息（按年利率6%计算）。一审法院认定事实：2018年12月18日，施李华与连杭公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：连杭公司将坐落于海宁市长安镇农发大道3号、5号，推广名为海宁杭派服饰产业园二期7幢3层301、302室的厂房（面积1176.19平方米）出租给施李华；租赁期限20年，自交付之日开始计算（交付日期预计为2020年7月1日）；租金为每平方米3175.20元，共计租金3734638元；付款期限为合同签订当日给付746928元，合同签订后三个月内给付1127710元，余款于厂房结顶后以银行按揭贷款的方式付清。当日，施李华给付连杭公司租金746928元。2019年3月，海宁市自然资源和规划局同意对连杭公司拥有的坐落于海宁市长安镇农发大道3、5号的三幅土地使用权合并红线（土地使用面积共计60075平方米），并于同年9月发放不动产权证书一份。2019年5月始，海宁高新技术产业园区管委会核准连杭公司利用已取得的位于海宁市农发大道东侧的90.11亩土地实施技改，技改后的项目名称为浙江连杭物流有限公司海宁杭派服饰产业园。2019年8月21日，海宁市自然资源和规划局向连杭公司发放建设工程规划许可证一份，载明：建设位置为海宁市长安镇农发大道3号、5号，建设项目名称为汽配及汽车用品智能仓储基地项目。2019年8月23日，海宁市住房和城乡建设局向连杭公司发放建筑工程施工许可证一份，载明：建设位置为海宁市长安镇农发大道3号、5号，工程名称为汽配及汽车用品智能仓储基地项目。2019年8月25日，实事集团建设工程有限公司和浙江东方工程管理有限公司出具开工报告一份，载明：建设单位为连杭公司，工程地点为海宁市长安镇农发大道旁，工程名称为汽配及汽车用品智能仓储基地项目（二期），工程类别为工业厂房。一审法院认为，一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本条规定合同无效的根本原因在于房屋缺陷，而房屋缺陷是指房屋属于违法建筑（违章建筑），包括未取得建设工程规划许可证擅自建造的违法建筑，也包括虽取得建设工程规划许可证，但未按建设工程规划许可证规定的内容建造的违法建筑。本案中，虽然双方合同约定租赁房屋的推广名与海宁市自然资源和规划局发放的建设工程规划许可证中载明的项目名称不同，但合同约定的租赁房屋地点等表明租赁房屋属于该建设工程规划许可证项下的房屋，因此，案涉房屋已取得建设工程规划许可证。施李华认为案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，并据此主张合同无效，理由不当，不予采信。案涉房屋合同载明的推广名与建设工程规划许可证中载明的项目名称确实不同，但不能因名称不同而直接认定案涉房屋属于未按建设工程规划许可证规定的内容而建造的违法建筑；是否属于违法建筑，关键在于房屋是否存在违反建设工程规划许可证规定的内容而进行建造的情形，案涉房屋尚未竣工验收，正在施工建设中，现无证据表明存在违反建设工程规划许可证规定的内容进行建造的情形，故案涉房屋现不属于未按建设工程规划许可证规定的内容而建造的违法建筑。施李华认为案涉房屋未按建设工程规划许可证规定的内容建设，并据此主张合同无效，无证据证明，不予采信。二、施李华与连杭公司签订合同时，双方明知案涉房屋尚未建造，并约定案涉房屋在竣工验收合格后交付施李华，现距合同约定的房屋交付期限尚有近一年时间，现无法判定连杭公司是否能在交付期限届满前将案涉房屋通过验收并交付施李华，假设连杭公司在交付期限届满前未能将案涉房屋通过验收，并导致不能交付施李华使用，也属于连杭公司履行合同违约，而不属于合同无效，现施李华以案涉房屋在签订合同时尚未建设完成，不能交付使用为由主张合同无效，理由不当，不予支持。三、连杭公司将案涉房屋用于出租，无证据显示已损害公共利益，施李华以损害公共利益为由主张合同无效，证据不足，理由不当，不予采信。四、案涉房屋建设工程规划许可证载明项目名称为“汽配及汽车用品智能仓储基地项目”，连杭公司以推广名“海宁杭派服饰产业园”与施李华签订合同，项目名称确实不同，但不能仅凭项目名称不同而直接认定连杭公司构成欺诈。连杭公司是否构成欺诈，不仅要从名称上判断，更要从案涉房屋是否符合合同约定的用途等实质要件上进行判断。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下签订的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销合同。即一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下签订的合同，属于可变更、可撤销的合同，而不属于无效合同。本案施李华以连杭公司欺诈为由主张合同无效，理由不当，不予支持。综上，本案合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形。施李华认为合同无效，并要求连杭公司返还租金746928元，证据不足，理由不当，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回施李华的诉讼请求。一审案件受理费11270元，减半收取5635元，由施李华负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为施李华主张案涉房屋租赁合同无效，是否有事实和法律依据。合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。现施李华以出租人连杭公司未取得案涉工程的建设工程规划许可证、即使取得也未按建设工程规划许可证的规定建设、损害社会公共利益等为由主张合同无效。对此，本院分析评判如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然双方租赁合同载明的房屋项目推广名与连杭公司提交的建设工程规划许可证载明的项目名称不同，但合同约定的租赁地点、楼号等显示案涉房屋属该建设工程规划许可证项下的房屋，故案涉租赁标的物已取得建设工程规划许可证。施李华以案涉房屋未取得建设工程规划许可证为由主张合同无效，缺乏事实依据。合同约定的项目推广名与建设工程规划许可证中载明的项目名称确实不一致，但不能仅因名称不同而直接认定案涉房屋属于未按建设工程规划许可证的规定进行建造的违法建筑。案涉房屋目前仍处于建设阶段，并未竣工验收，现有证据不足以证明案涉房屋存在未按建设工程规划许可证进行建造的情形。施李华以连杭公司未按建设工程规划许可证进行建设为由主张合同无效，理由不能成立。施李华在与连杭公司订立合同时，明知租赁物未建成，约定交付时间为2020年7月。该房屋目前仍在建设中，约定的交付期限尚未届至，连杭公司将来能否按约交付符合条件的房屋涉及的是合同能否履行，并不影响合同效力。施李华以租赁物不存在而主张合同无效，于法无据。案涉房屋系用于租赁，无证据显示该租赁行为导致社会公共利益受到损害，施李华认为合同损害社会公共利益而无效，理由不能成立。综上，当事人的意思自治应予尊重，案涉合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，施李华主张合同无效的事由不成立，对其主张本院不予支持。施李华还主张连杭公司实施了欺诈行为，根据民法总则规定，欺诈为合同可撤销事由，即合同如果系因欺诈而签订，具有撤销权一方可以在法定期限内主张撤销合同。本案中，尚不能依据合同载明的项目名称与实际名称不一致认定连杭公司构成欺诈，案涉合同并不具有施李华主张的该项可撤销事由。施李华还以连杭公司涉嫌诈骗犯罪为由要求将本案移送公安机关侦查，因其并未提供连杭公司涉嫌诈骗犯罪的任何证据，对其该请求本院不予照准。综上所述，施李华的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11270元，由施李华负担。本判决为终审判决。审判长  帅国珍审判员  毛 彦审判员  章玉萍二〇二〇年一月七日法官助理沈文潇书记员陈丽琼