湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初537号原告：孙新宇，男，1977年10月7日出生，汉族，住湖北省孝感市开发区。委托诉讼代理人：张斯勇，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更或者放弃诉讼请求，代为起诉，代为举证质证，代为参加庭审，代为进行调解或者和解，代为上诉，代为签收法律文书。被告：湖北宏业房地产开发有限公司，住所地孝感市城站路43号。统一社会信用代码：91420900767442699B。法定代表人：胡江安，该公司总经理。被告：孝感丰乐置业有限责任公司，住所地湖北省孝感市广场街九真社区九真二组13号。统一社会信用代码：91420900557019630H。法定代表人：汤伶萍，该公司总经理。上列二被告委托诉讼代理人：邬建强，湖北董永律师事务所律师。代理权限：代理诉讼，调解，承认、放弃、变更诉讼请求，提起上诉、撤诉，代为申请执行，受领执行标的，签收法律文书。原告孙新宇与被告湖北宏业房地产开发有限公司（以下科称宏业公司）、孝感丰乐置业有限责任公司（以下简称丰乐公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院于2019年1月14日立案后，因双方当事人申请调解、鉴定以及因“新冠”××的不可抗力，疫情防控期间中止审理，现恢复审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张斯勇，二被告的委托诉讼代理人邬建强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙新宇向本院提出诉讼请求：1.判令二被告按《房屋拆迁还建协议》第六条约定向原告一次性支付房款810万元（205㎡x4万元/㎡）并按协议支付违约金，为房款的三倍2430万元；2.判令二被告向原告支付2018年度过渡期间门面房租费及过渡期间经营损失13.31万元；3.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为，1.判令二被告按《房屋拆迁还建协议》第六条约定向原告一次性支付房款615万元（205㎡x3万元/㎡）并按房款的一倍支付违约金615万元；2.判令二被告向原告支付2018年过渡期间的门面房租费及过渡期间经营损失13.31万元；3.判令解除原告与被告宏业公司2010年6月23日签订的《房屋拆迁还建协议》及原告与被告丰乐公司2013年7月15日签订的《房屋拆迁还建协议的补偿协议》；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年6月23日，原告作为拆迁户主（乙方）与被告宏业公司（甲方）作为建设单位签订了《房屋拆迁还建协议》，约定被告宏业公司拆除原告原门面房，改造还建。《房屋拆迁还建协议》约定：乙方原房位于北京××××号门面房，产权证登记房屋面积为142.56㎡，土地证上标明面积为159.8㎡；还建门面房套内使用面积计算为205㎡，还建门面房房产证建筑面积应标明为218㎡。还房日期规定为2013年7月1日。甲方如果在2013年7月1日前不能与乙方办理还建门面房交接手续，则甲方属于违约，当年乙方过渡期间门面房租房费变为12万元／年，同时甲方应于2013年7月5日之前将门面房租房费12万元一次性支付给乙方。以此类推，甲方每推迟一年与乙方办理门面房交接手续，由甲方应按照上一年的门面房租房费的一倍金额一次性支付给乙方作为下一年的门面房租房费，如2014年7月1日为24万元／年，2015年7月1日为36万元／年。《房屋拆迁还建协议》第六条双方约定其他事项1约定：“因政策性原因致使甲方无法办理合法手续开工或其他不可抗拒因素（自然灾害除外，时间可以顺延）致使还建工作无法进行的，全部责任由甲方承担，则甲方按应还建门面房套内使用面积折合孝感市东城区同类门面房同期市场价后一次性付款给乙方，并且同时按该付款总金额的3倍一次性支付给乙方作为违约金。”《房屋拆迁还建协议》于2010年6月23日经湖北省孝感市孝南区公证处公证，取得（2010）孝南证字第1744号《公证书》。2013年7月15日，原告作为拆迁户主（乙方）与被告丰乐公司作为建设单位（甲方）签订了《二被告共同辩称，1.本案房屋拆迁还建协议应当依法认定为无效，拆迁还建协议违反了城市房屋拆迁管理条例的规定，拆迁人应当具备许可证；2.原告请求一次性支付房款615万元，没有事实与法律依据，不应支持；3.原告主张的违约金过高，应依法予以调整；4.原告应当返还或者在被告应支付的房款里扣除从被告处领取的拆迁过渡费用，装修补偿费，合计71.3万元，且被告不应再支付原告2018年度过渡期间门面房租费及经营损失13.31万元；5.原告诉状中引用拆迁还建协议第六条是错误的，因为案涉的拆迁项目并不是未开工，已建成几栋，其他未完成的项目正在办理手续，原告所争议的房屋只是延期交付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据四房屋拆迁还建协议、证据五公证书、证据六房屋拆迁还建协议的补充协议，本院认为，上述证据具有真实性、合法性，与本案有关联性，且能实现原告的证明目的，对上述三份证据予以采信；2.原告提交的证据七保利公馆商铺价格表，本院认为，该证据的真实性不能确认，且原告没有提交原件，故对该证据依法不予采信；3.原告提交的证据八汉川正方资产评估事务所出具的孙新宇房屋资产评估报告书，本院认为，该评估报告是具有评估资质的评估机构及其人员，对涉案房屋依原被告签订的房屋拆迁还建协议的约定的有关内容而作出的，其具有真实性、合法性，且与本案有关联性，对该证据予以采信；3.原告提交的证据九司法鉴定委托不予受理的函，本院认为，该证据是在诉讼期间，被告宏业公司申请重新评估鉴定后，本院委托湖北方联房地产评估咨询有限责任公司就涉案房屋进行司法鉴定时，该鉴定机构出具的不予受理的函件，该证据能实现原告的证明目的，对其证明目予以采信；4.被告提交的证据一领款单，本院对该证据的真实性予以采信；5.被告提交的证据二湖北大成资产评估有限公司评估书，本院认为，该报告过于简单，对该证据真实性、合法性均不予采信；6.被告提交的证据三湖北方联房地产评估咨询有限责任公司房地产估价评估书，本院对该评估报告的真实性、合法性均不予确认，且该证据与本案无关，故对该证据不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：二被告的业务范围包括房地产开发。2010年6月23日，因原告的原门面房拆迁一事，原告孙新宇（乙方）与被告宏业公司（甲方）签订了《房屋拆迁还建协议》一份，协议约定：拆迁乙方位于北京××××号原门面房，产权证登记房屋面积为142.56㎡，土地证上标明面积为159.8㎡，土地使用证号孝城国用（2002）字第030836090号，房屋产权证号孝房字第××号；还建门面房套内使用面积计算为205㎡；还建门面房房产证建筑面积应标明为218㎡，房产证由甲方负责办理，一切费用由甲方承担；乙方与甲方签订完房屋拆迁还建协议，并且拿到全部房屋拆迁补偿款后，在甲方通知搬迁后7天内腾空房屋，经甲方确认，旧房及附属设施由甲方拆除；乙方应在拆迁房屋前向甲方移交有关房屋、土地证件，由甲方统一向房管、土地部门办理有关手续；在乙方过渡期间门面房租房费为每年5万元，在本协议签订生效后，甲方应于每年7月1日之前将门面房租房费一次性支付给乙方作为当年的门面房租金。过渡租房期为甲、乙双方签订本协议之日起至还建门面房交接手续办理后止，不超过36个月；还房日期规定为2013年7月1日，甲方如果在2013年7月1日前不能与乙方办理还建门面房交接手续，则甲方属于违约，当年乙方过渡期间门面房租房费变为12万元／年，同时甲方应于2013年7月5日之前将门面房租房费12万元一次性支付给乙方，以此类推，甲方每推迟一年与乙方办理门面房交接手续，由甲方应按照上一年的门面房租房费的一倍金额一次性支付给乙方作为下一年的门面房租房费，如2014年7月1日为24万元／年，2015年7月1日为36万元／年；因政策性原因致使甲方无法办理合法手续开工或其他不可抗拒因素（自然灾害除外，时间可以顺延）致使还建工作无法进行的，全部责任由甲方承担，则甲方按应还建门面房套内使用面积折合孝感市东城区同类门面房同期市场价后一次性付款给乙方，并且同时按该付款总金额的3倍一次性支付给乙方作为违约金。协议约定乙方原房屋装修补偿为3.2万元。协议签订的当日，由孝感市孝南区公证处对该《房屋拆迁还建协议》进行公证。协议签订后，原告孙新宇从被告处领取了装修补偿款3.2万元，并向被告移交了房屋和相关的证件。被告也依约拆除了原告的原门面房，并向原告支付了自2010年6月30日至2013年6月29日的过渡费15万元。2013年7月15日，原告孙新宇（乙方）与被告丰乐公司（甲方）签订了《在诉讼期间，受原告及湖北熠耀律师事务所委托，汉川正方资产评估事务所对涉案的门面房采用市场法评估，以2018年12月30日为资产评估基准日，确定涉案的门面房市场价值为7725565元。因二被告对上述评估价值不予认可，2019年7月2日由被告丰乐公司就涉案房屋向本院申请评估鉴定，本院委托湖北玖誉房地产评估有限公司孝感分公司进行评估，该公司出具评估情况说明：该房屋在评估委托时已灭失，无法对委托房屋的价值进行合理评估。之后，被告宏业公司向本院申请重新对还建房屋进行评估鉴定。本院委托湖北方联房地产评估咨询有限责任公司对涉案拆迁还建房屋的价值进行评估，该评估机构以房屋因故尚未开工建设，估价对象房屋无实物及相关权益资料等为由，认为作为估价对象的拆迁还建房屋在价值时点时存在重大瑕疵，于2019年9月26日向本院出具司法鉴定委托不予受理的函，决定不予受理本院对拆迁还建房屋的价值进行评估的司法鉴定委托。本院认为，原告与二被告签订的《房屋拆迁还建协议》及《若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告孙新宇与被告湖北宏业房地产开发有限公司于2010年6月23日签订的《房屋拆迁还建协议》以及与被告孝感丰乐置业有限责任公司于2013年7月15日签订的《二、被告湖北宏业房地产开发有限公司、孝感丰乐置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告孙新宇支付2018年7月1日至2019年6月30日过渡期间门面房租费及经营损失133100元；三、被告湖北宏业房地产开发有限公司、孝感丰乐置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告孙新宇支付拆迁房款6150000元及违约金1845000元，合计7995000元；四、驳回原告孙新宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96399元，由原告孙新宇负担27702元，被告湖北宏业房地产开发有限公司、孝感丰乐置业有限责任公司负担68697元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  方晓华人民陪审员  黄芳梅人民陪审员  关新云二〇二〇年一月十七日书 记 员  黄柳林附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。