建昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1422民初2811号 原告：郭华，女，1967年12月25日出生，汉族，退休工人，住沈阳市铁西区。 委托诉讼代理人：吴斌，系辽宁法德律师事务所律师。 被告：郑铁军，男，1983年6月7日出生，汉族，辽宁省建昌县人，农民，住建昌县。 被告：田绍娟，女，1979年7月2日出生，汉族，辽宁省建昌县人，农民。 二被告共同委托诉讼代理人：刘学，系建昌县安平法律服务所法律工作者。 被告：赵书秘，男，1970年8月15日出生，汉族，辽宁省建昌县人，农民，住建昌县。 委托诉讼代理人：刘志遥，男，1994年10月14日出生，汉族，辽宁省建昌县人，个体，住建昌县。 原告郭华诉被告郑铁军、田绍娟、赵书秘案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月8日受理后，于2019年6月11日作出（2019）辽1422民初1226号民事判决。被告赵书秘不服，向葫芦岛市中级人民法院提出上诉。葫芦岛市中级人民法院于2019年9月17日作出（2019）辽14民终1677号民事裁定，撤销本院（2019）辽1422民初1226号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告郭华及委托诉讼代理人吴斌，被告郑铁军、田绍娟的共同委托诉讼代理人刘学，被告赵书秘及委托诉讼代理人刘志遥到庭参加诉讼。本案经审委会讨论决定，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决立即停止对原告购买的位于辽宁省沈阳市于洪区号房屋[房证号辽（2018）沈阳市不动产权第0447931号、0447932号]的查封；2、判决确认原告与被告郑铁军、田绍娟签订的房屋买卖合同合法有效，并确认位于辽宁省沈阳市于洪区房屋归原告所有；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：原告郭华于2018年6月1日借给被告郑铁军、田绍娟夫妻人民币380000元，被告郑铁军、田绍娟于2018年11月30日偿还100000元，剩余280000元未能偿还。因二人无力偿还借款，同意将位于沈阳市于洪区小额贷抵押）房产卖给原告，由原告偿还银行及小额贷的贷款。商定后，原告按被告郑铁军的要求将购房款190000元转给郑铁军指定的帐户。2019年1月30日，原告与被告郑铁军、田绍娟签订《房屋买卖合同》，被告郑铁军、田绍娟将二人共有的位于沈阳市于洪区，面积为139.06平方米的房屋出售给原告，总房款约970000元，剩余银行贷款由原告偿还。2019年3月4日，原告将剩余房贷的本金及利息509800元转给被告郑铁军，并由郑铁军转给银行，还清房屋贷款。当日，被告田绍娟将房屋钥匙交给原告，由原告实际控制该房屋。2019年3月11日，原告与被告郑铁军、田绍娟到于洪区房产局办理过户手续，原告交付房屋契税12000元，并取得房屋契税证。同日，于洪区房产局告知原告于3月15日领取更名为原告郭华的房屋不动产产权证书。2019年3月12日，被告郑铁军、田绍娟与赵书秘因民间借贷一案，建昌县人民法院作出（2019）辽1422财保63号民事裁定书，裁定将原告购买的登记在被告郑铁军、田绍娟名下的位于沈阳市于洪区房屋予以查封。2019年3月13日，原告接到于洪区房产局电话，告知该房屋被建昌县人民法院查封，导致原告无法取得房屋不动产产权证书。2019年3月18日，原告依法向建昌县人民法院提出书面财产保全异议，并提供购房合同、转款凭证及实际占有使用该房屋的相关证据，要求解除对该房屋的查封。2019年3月26日，建昌县人民法院作出（2019）辽1422执异14号执行裁定书，裁定驳回原告郭华的异议，并明确告知原告可在15日内向建昌县人民法院提起执行异议之诉。综上，原告认为，原告与被告郑铁军、田绍娟于2019年1月30日签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，该合同不违反国家法律法规的强制性规定，该合同合法有效。且原告购买该房屋后，已支付全部价款并占有该房屋，已经到房产局办理了房屋过户手续的全部流程，只待四天后取得房屋不动产产权证。故原告依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条等相关法律之规定，诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。 被告郑铁军、田绍娟辩称：原告起诉内容属实，我从原告处借款，后来还不上了，就把房子卖给了原告。我的房贷及我用该房屋抵押的二次小额贷也都是原告打到还款的卡上，房屋贷款已经全部还清。 被告赵书秘辩称：1、本案案由为案外人执行异议之诉，原告提出的第二项诉讼请求判决确认房屋的所有权与本案案由不符，按照民事诉讼法的规定，因不动产纠纷提起的诉讼由不动产所在地法院管辖，故原告的第二项诉讼请求建昌法院无管辖权，不应审理。2、被告赵书秘与被告郑铁军、田绍娟民间借贷纠纷一案，建昌县人民法院已经受理，被告郑铁军、田绍娟从赵书秘处借款200万元，有借据为证，借款事实清楚。在诉讼期间，赵书秘申请法院查封了郑铁军、田绍娟的房屋，原告提出执行异议后，已被依法驳回。3、原告陈述的事实与实际情况不符。答辩人认为原告与郑铁军、田绍娟弄虚作假，即使原告与郑铁军的借款关系成立，那么只欠280000元，却将价值100多万元的房屋进行买卖，明显不符合常理。通过小区监控录像及其他证据显示，2019年3月4日以后被告郑铁军一直在该房屋居住，房屋并未实际交付。因此原告的诉讼请求依法不能成立。 本院经审理认定事实如下：被告郑铁军与田绍娟系夫妻关系，郑铁军与被告赵书秘系亲属关系。2012年，被告郑铁军与田绍娟在沈阳市于洪区碧桂园观澜苑购买了一套住宅楼，该楼座落于沈阳市于洪区，建筑面积139.06平方米。被告郑铁军、田绍娟在购买该住宅楼时通过开发商在上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行办理了按揭贷款，按揭贷款金额56万元，债务履行期限自2013年1月23日至2043年1月23日，借贷双方在沈阳市不动产登记中心办理了抵押登记。2018年5月，原告郭华通过其弟弟郭军与被告郑铁军相识。2018年6月1日，原告通过建设银行帐户（62×××83）转给被告田绍娟帐户（62×××79）38万元。2018年11月29日，被告郑铁军、田绍娟从马晨处借款19万元，并用案涉住宅楼办理了二次抵押及抵押登记。2018年11月30日，被告郑铁军通过银行帐户（62×××82）转给原告10万元。原告与被告郑铁军、田绍娟一致认为上述38万元的转账系被告郑铁军、田绍娟于2018年6月1日从原告处的借款，上述10万元的转账系被告郑铁军、田绍娟对原告的还款，尚欠原告借款28万元。后经协商，被告郑铁军、田绍娟将其所有的位于沈阳市于洪区住宅楼出售给原告，住宅楼价款97万元，因被告郑铁军、田绍娟欠原告借款28万元，剩余房款69万元由原告直接偿还上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行按揭贷款及马晨的小额贷款。2019年1月28日，原告将19万元通过银行转帐到马玉杰帐户（62×××77）。之后，被告郑铁军、田绍娟将二次抵押的房屋办理了抵押注销登记。2019年1月30日，原告郭华与被告郑铁军、田绍娟签订《房屋买卖合同》，合同约定：郑铁军、田绍娟将其所有的位于沈阳市于洪区出售给原告，建筑面积139.06平方米，房屋所有权证号为辽（2018）沈阳市不动产权0447932号，房屋价款为97万元，截至2019年1月30日，乙方（郭华）已经支付房屋总价款47万元（28万元+19万元），由于该房屋有银行贷款，剩余房屋贷款由乙方支付，乙方支付房贷完毕并银行解除抵押后，双方办理房屋过户手续，办理手续应当缴纳的相关费用，由乙方承担。2019年3月4日，原告郭华通过银行账户（62×××83）转给郑铁军银行帐户（62×××80）509800元，同日，郑铁军将该款转给上海浦东发展银行郑铁军的还款账户（71×××88），该抵押账户欠款余额清零。郑铁军又到沈阳市不动产登记中心办理了按揭贷款抵押注销登记。原告郭华于2019年3月4日向沈阳市于洪区税务局缴纳房屋买卖契税12000元，同日，被告田绍娟与原告郭华经置业顾问孙丽见证签订了房屋交验单，并约定于2019年3月11日到于洪区房产大厦办理过户手续。根据原告提供的小区电梯监控录像及手机录像显示，被告郑铁军于2019年3月5日至3月18日期间仍于夜间回到案涉楼房（3月5日23：05回家；3月6日18:11回家；3月7日21:13回家；3月11日20：09下楼外出，3月11日21：04回家；3月12日22:28回家；3月14日23:19回家；3月16日14：01下楼外出；3月17日21:22回家；3月18日21:21回家）。2019年3月11日，原告郭华与被告郑铁军、田绍娟到沈阳市不动产登记中心于洪分中心办理房屋产权过户手续，不动产登记中心予以受理，并给原告出具了《房地产登记受理凭证》。 2019年3月12日，申请人赵书秘以被申请人郑铁军、田绍娟拖欠其借款为由向本院申请财产保全。同日，本院作出（2019）辽1422财保63号民事裁定书，裁定：一、查封被保全人郑铁军、田绍娟名下位于沈阳市于洪区房屋（单元间号2-24-3，房证号0447931、0447932）。查封期限自2019年3月13日至2022年3月12日止，查封期限为三年。本院于2019年3月13日到沈阳市不动产登记中心办理了查封手续。同日，沈阳市不动产登记中心电话告知原告本院查封事实。2019年3月18日，原告向本院提出执行异议，要求本院撤销（2019）辽1422财保63号民事裁定书第一项，解除对沈阳市于洪区房屋的查封。2019年3月26日，本院作出（2019）辽1422执异14号执行裁定书，驳回案外人郭华的异议。2019年4月8日，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审中，原告撤回要求判决确认原告与被告郑铁军、田绍娟签订的房屋买卖合同合法有效，并确认位于辽宁省沈阳市于洪区房屋归原告所有的诉讼请求。 另查明，2019年3月18日，赵书秘以民间借贷为由将郑铁军、田绍娟诉至本院，要求郑铁军、田绍娟偿还借款200万元及利息。2019年7月26日，本院作出（2019）辽1422民初992号民事判决书。判决：1、被告郑铁军和被告田绍娟于本判决生效之日起共同偿还原告赵书秘2016年10月8日的借款本金237500.00元及利息（利息自2016年10月9日起开始给付至本判决生效之日止，利率按照年利率24%计算）；2、被告郑铁军和被告田绍娟于本判决生效之日起共同偿还原告赵书秘2016年12月16日的借款本金600000.00元及利息（利息自2016年12月17日起开始给付至本判决生效之日止，利率按照年利率24%计算）；3、被告郑铁军和被告田绍娟于本判决生效之日起共同偿还给原告赵书秘2016年12月17日的借款本金320000.00元及利息（利息自2016年12月18日起开始给付至本判决生效之日止，利率按照年利率24%计算）；4、被告郑铁军和被告田绍娟于本判决生效之日起共同偿还给原告赵书秘2016年12月20日的两笔借款本金共计220000.00元及利息（利息自2016年12月21日起开始给付至本判决生效之日止，利率按照年利率24%计算）；5、被告已给付原告的利息280000.00元在上述应付利息中予以扣除；6、驳回原告其他诉讼请求。该判决确定郑铁军、田绍娟应偿还赵书秘的借款本金合计为1377500元及利息，该判决现已发生法律效力并已申请执行。 按照葫芦岛市中级人民法院发回重审意见，经被告赵书秘申请，本院于2019年12月5日到沈阳市不动产登记中心调取了案涉房屋不动产电子登记簿，不动产电子登记簿显示，坐落于沈阳市于洪区（单元间号2-24-3）房屋所有权人为郑铁军和田绍娟，共同共有，建筑面积139.06平方米，总层数28层，所在层数24层，有司法查封登记，无抵押、异议、预告等其他登记。 诉讼中当事人向法庭提交了房屋买卖合同、银行转账凭证、不动产登记申请书、抵押权注销登记、房产交易申请单、完税证明、交税凭证、房地产登记受理凭证、房屋交验单、照片、借条、录像视屏光盘等证据材料，依当事人申请本院调取了沈阳市不动产登记中心涉案房屋的不动产电子登记（簿）。本院组织双方当事人对上述证据进行质证，并结合当事人陈述依法认定上述事实。 本院认为：本案系原告郭华与被告郑铁军、田绍娟在履行《房屋买卖合同》并办理房屋产权过户登记手续过程中，被告赵书秘申请本院对郑铁军、田绍娟与郭华买卖交易的房屋进行财产保全，中止产权过户登记程序而引发的案外人执行异议之诉。案件的争议焦点是郑铁军、田绍娟与郭华对《房屋买卖合同》的履行程度及房屋产权过户登记手续的办理进度能否对抗赵书秘因金钱债权提起的财产保全行为，即原告提起的执行异议能否排除执行。合法的房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同，房屋买卖合同应具备房屋交付、合理对价、依法登记等客观要件。关于房屋交付，二审庭审中郭华自认郑铁军、田绍娟于2019年3月4日即将房屋交付其使用，此后郑铁军、田绍娟既不在案涉房屋中居住，一审诉讼中原告提供了田绍娟与郭华签订的房屋交验单及入住照片佐证。但根据赵书秘提供的监控录像等证据显示，直到同年3月18日郑铁军、田绍娟仍在案涉房屋中居住。对此事实原告郭华在重审时解释称，系郑铁军、田绍娟尚有家庭物品未搬走，所以临时借住。此节陈述与原告提供的房屋交验单、入住照片和二审自认相悖，也与生活常识不符，本院不予采信。因此，原告诉称在本院查封之前已合法占有房屋的事实本院不予认定。关于依法登记，本院调取了沈阳市不动产登记中心保存的案涉房屋不动产电子登记簿，电子登记簿显示目前案涉房屋所有权人仍为郑铁军和田绍娟共同共有。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记,不发生效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。依据上述法律规定，可以认定郭华与郑铁军、田绍娟之间的不动产过户登记手续未办理完成。原告提交的房屋买卖契税缴纳凭证及房地产登记受理凭证，仅是办理过户登记手续程序性证明，不具有不动产所有权变更登记的法律效力。因此，原告诉称已与郑铁军、田绍娟完成了房屋过户登记行为的事实本院不予认定。关于房屋对价，被告赵书秘提出异议，认为房屋交易价格过低，房屋买卖事实虚假。本院调取的案涉房屋不动产电子登记簿显示，双方买卖房屋坐落于沈阳市于洪区碧桂园观澜苑，建筑面积139.06平方米，总层数28层，所在层数24层，有司法查封登记（即案涉查封），无其他抵押、异议、预告登记等权利瑕疵。从案涉房屋的地理位置、面积层数、开发商资质等因素分析，案涉房屋交易价格偏低。综上诉述，原告郭华与被告郑铁军、田绍娟对《房屋买卖合同》的履行程度及房屋产权过户登记手续的办理进度，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告提交的证据不能证明原告对执行标的物即位于沈阳市于洪区（单元间号2-24-3）房屋享有所有权或者足以阻止执行的实体权利。原告提起的执行异议不能排除执行，应依法驳回原告的诉讼请求。庭审中，原告撤回要求确认与被告郭铁军、田绍娟签订的房屋买卖合同合法有效及确认位于沈阳市于洪区房屋归原告所有的诉讼请求，是原告对自己的诉讼权利的自由处分，依法予以准许。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条（二）项及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告郭华的诉讼请求。 案件受理费13500元，由原告郭华承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  姜宏涛 人民陪审员  陈春旭 人民陪审员  高 薇 二〇二〇年一月十七日 书 记 员  王 妍