北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初1268号原告（反诉被告）：北京畅思文化交流中心，住所地北京市门头沟区永定镇冯村商业街B区3层1号。经营者：赵红霞，总经理。委托诉讼代理人：程胜华，四川顺泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴伦海，单位员工。被告（反诉原告）：北京旭日中天科贸有限公司，住所地北京市门头沟区双峪路35号院2号楼6层F604-1。法定代表人：张小磊，执行董事。委托诉讼代理人：赵建民，北京市亚太律师事务所律师。原告（反诉被告）北京畅思文化交流中心（以下简称畅思文化中心）诉被告（反诉原告）北京旭日中天科贸有限公司（以下简称旭日中天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告畅思文化中心的委托诉讼代理人程胜华、吴伦海，被告的法定代表人张小磊及其委托诉讼代理人赵建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）畅思文化中心向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认畅思文化中心与旭日中天公司于2017年11月26日签订的《租赁（合作）合同》及《租赁（合作）合同补充协议》于2019年1月21日已解除；2、请求判令旭日中天公司返还畅思文化中心自2018年1月至6月期间房屋租金45万元及利息1.9575万元；3、请求判令旭日中天公司返还畅思文化中心保证金22.5万元及利息0.97875万元；4、请求判令旭日中天公司赔偿畅思文化中心设备及装修损失78.5934万元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：畅思文化中心与旭日中天公司于2017年11月26日签订了《租赁（合作）合同》，约定旭日中天公司将位于北京市门头沟区新隆店三层场所出租给畅思文化中心，用于开办、经营儿童培训教育，租期五年，自2017年11月1日起至2022年11月30日止，租金为45万元/半年，履约保证金为22.5万元。后双方又签订《租赁（合作）合同补充协议》，该补充协议约定旭日中天公司应于2018年2月10日前完成消防疏散楼梯改造及消防验收，取得消防部门验收合格证，并配合畅思文化中心取得经营执照。依照双方约定，畅思文化中心于2017年11月28日、2018年2月9日将涉案房屋租金45万元汇付给张小磊，并于租赁合同签订前将22.5万元保证金给付给张小磊，旭日中天公司于2017年11月26日向畅思文化中心出具了保证金收据。畅思文化中心承租涉案房屋是为了开办、经营儿童教育培训机构，在租赁合同签订前，畅思文化中心反复与旭日中天公司确认涉案场地能否开办儿童教育培训机构，旭日中天公司多次、反复承诺涉案房屋内可以从事儿童培训教育经营，也可以配合畅思文化中心办理营业执照，并取得消防安全许可证。故经对方同意，畅思文化中心开始对涉案场地进行装饰装修并采购了教学设备。但时至今日，旭日中天公司没有依据补充协议的约定履行相应的义务，没有兑现负责畅思文化中心所在区域取得消防部门验收合格证的承诺，没有协助畅思文化中心取得经营执照及办学许可证，致使畅思文化中心开办、经营儿童教育培训机构，不能开展儿童教育培训工作，实现不了合同目的，旭日中天公司的行为已构成了根本违约。为此，畅思文化中心于2019年1月21日，向旭日中天公司送达了解除双方《租赁（合作）合同》及《租赁（合作）合同补充协议》的通知书。畅思文化中心认为上述合同及补充协议已于2019年1月21日解除，合同解除后，旭日中天公司应当返还畅思文化中心已支付的房屋租金及保证金并赔偿利息损失，且需赔偿畅思文化中心购买设备及装修费等一切损失。故提出如上所请。被告（反诉原告）旭日中天公司辩称，我公司没有任何违约情况，也积极履行了相关义务，不同意畅思文化中心的全部诉讼请求。首先，合同约定我公司协助畅思文化中心办理工商执照，并非由我公司负责办理，且我公司已按照畅思文化中心的指示协助其办理了营业执照；其次，我公司已按照合同约定将涉案场地交付畅思文化中心并办理了相关消防手续，我公司已履行了租赁合同及补充协议所约定的全部义务；畅思文化中心的第2至5项诉讼请求，在（2018）京0109民初3923号民事案件中已经提出并被驳回，现在其又提起诉讼，属于重复起诉，请求法院依法予以驳回。我公司于2019年1月21日收到了畅思文化中心的解除合同和租赁补充协议通知书，我公司于2019年1月24日进行了回复，表示同意解除合同，所以房屋租赁合同的解除时间为2019年1月24日。被告（反诉原告）旭日中天公司向本院提出反诉请求：请求判令畅思文化中心给付自2018年7月1日至2019年1月24日的期间的租金51万元。事实和理由：我公司向畅思文化中心交付涉案房屋后，畅思文化中心仅给付了部分租金，尚未给付2018年7月1日至2019年1月24日期间的房屋租赁费。合同解除后，畅思文化中心应按照合同的约定按每半年45万标准计算，支付我公司上述期间的租金51万元。原告（反诉被告）畅思文化中心辩称：我公司于2019年1月24日腾退了涉案房屋，但因之前我公司不能取得营业执照，不能实现合同目的，故不同意旭日中天公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2000年12月，甲方北京市门头沟区商业网点规划建设管理处、乙方北京门城物美商城有限公司、丙方北京市华洋百货总公司签订《商业服务业用房租赁合同》，合同约定：甲方同意将其所有的位于北京市门头沟区新桥南大街18号原华洋新隆副食商场经营使用的房屋及场地（以下简称物件）租赁给乙方使用，总建筑面积为3161平方米，乙方用于经营组建连锁企业；甲方确保乙方承租物件是合法、安全、适合于商业、服务业经营使用。2017年11月26日，旭日中天公司（甲方）与畅思文化中心（乙方）签订《租赁（合作）合同》，合同约定：甲方同意提供场地，乙方愿意采用利润保底方式租赁甲方位于北京市门头沟区新隆店叁层；乙方经营的范围限为儿童培训教育；本合同租赁合作期限为自2017年11月1日起至2022年11月30日止，租期为五年；本合同的计租日开始计算租金的起始日为2018年1月1日；每半年交纳租金的金额为45万元；乙方在签订合同的同时须交纳履约保证金人民币22.5万元，并交付首期租金45万元。同日，旭日中天公司（甲方）与畅思文化中心（乙方）签订《租赁（合作）合同补充约定》，载明：因主合同未约定事项，其他事项约定如下：1、甲方承诺乙方负责乙方所在区域消防改造，消防疏散楼梯改造（楼梯宽度1.4米）及消防验收，取得消防部门验收合格证。2、消防疏散楼梯改造在2018年2月10日前完成。……5、配合乙方取得经营执照及办学许可证。协议签订后，畅思文化中心向张小磊个人账户支付涉案场地租金共45万元，履约保证金22.5万元，旭日中天公司向畅思文化中心出具了保证金的收据。2017年11月，旭日中天公司将涉案房屋交付畅思文化中心，由畅思文化中心进行了装修。经本院现场勘验，畅思文化中心对涉案场地进行了装饰装修并购置了桌椅等教学设备。协议签订后，旭日中天公司协助畅思文化中心办理营业执照事宜。双方协商将在租赁房屋处原注册个体工商户北京市门头沟区京西淘宝服装城转为自然人独资的有限责任公司北京畅思文达教育咨询有限公司，在办理过程中，畅思文化中心的另一位负责人吴伦海（音）曾与张小磊通过微信沟通，并提供企业名称为“畅思文达教育咨询有限公司”。2018年5月8日，北京畅思文达教育咨询有限公司出具执行董事决定，同意聘任赵红霞担任经理职务，执行董事签字赵红霞。赵红霞曾于2018年5月通过电话方式向工商行政管理部门询问关于个体工商户北京市门头沟区京西淘宝服装城转成企业事项的办理进程。畅思文化中心陈述：旭日中天公司在未告知其无法提供产权方产权证明的情况下建议进行上述执照转换，其同意并参与办理登记手续，后手续未办理成功，其向工商行政管理部门核实未办理成功原因系缺少产权证明，之后其向产权方核实才知产权方不同意租赁房屋用于儿童培训教育。2018年7月4日，畅思文化中心以旭日中天公司在签订合同前明知租赁房屋不能用于儿童教育培训，仍与畅思文化中心签订合同，存在欺诈。且双方签订合同后，也不能为畅思文化中心办理儿童教育培训机构的经营执照。旭日中天公司的行为致使畅思文化中心在违背真实意思的情况下签订协议，旭日中天公司恶意收取畅思文化中心房屋租金与保证金，并造成畅思文化中心在装修、采购设备等方面的巨大经济损失。畅思文化中心付款均支付给张小磊个人账户，张小磊个人投资旭日中天公司，其个人财产与公司财产混同，应当对旭日中天公司返还租金、保证金、相应利息、赔偿损失的义务承担连带责任。故以房屋租赁合同纠纷为由起诉了旭日中天公司及张小磊，诉讼请求为：1、请求依法撤销畅思文化中心与旭日中天公司于2017年11月26日签订的《租赁（合作）合同》以及《租赁（合作）合同补充协议》；2、请求判令二被告连带返还畅思文化中心自2018年1月至6月期间房屋租金45万元及利息9787.5元；3、请求判令二被告连带返还畅思文化中心保证金22.5万元及利息4893.75元；4、请求判令二被告连带赔偿畅思文化中心设备及装修损失862224元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。在该案件审理过程中，本院向北京物美超市有限公司调查，北京物美超市有限公司工作人员杨兴武向本院陈述：法院向其出示的旭日中天公司与北京物美超市有限公司之间签订的关于涉案场地的《专柜租赁合同》系真实有效的合同，合同载明内容与其公司存留的合同一致，北京物美超市有限公司与北京门城物美商城有限公司、旭日中天公司就涉案场地签订过合同主体变更协议，北京物美超市有限公司就涉案场地对外签订租赁合同后已将全部合同权利义务变更给北京门城物美商城有限公司,并提供《合同主体变更协议书》。关于涉案场地的经营范围，杨兴武陈述，在北京门城物美商城有限公司与北京市门头沟区商业网点规划建设管理处签订的合同中，未禁止经营儿童教育培训，承租人只要在其他方面能够通过相关部门检查，北京物美超市有限公司对承租人的经营项目不做干涉。在该案中，双方对《回复》及《情况说明》的真实性均无异议，本院对该二份证据的真实性予以认可，并结合双方的举证质证意见认定，畅思文化中心主张北京物美超市有限公司与旭日中天公司之间的《专柜租赁合同》系伪造，未向本院提供证据予以证明，本院已就上述合同的真实性以及合同主体是否适格向北京物美超市有限公司进行核实，且经核算，合同载明的涉案场地每月租金4.2万元、年递增5%与合同备注的收取租金的平滑期及每月实际收取的租金数额之间并无矛盾，二种收取方式在租赁期内北京物美超市有限公司收取的租金总额一致，无法证明上述合同系伪造。故本院对被告提交的《专柜租赁合同》的真实性予以确认。该案中本院认为，北京市门头沟区商业网点规划建设管理处与北京门城物美商城有限公司签订的《商业服务业用房租赁合同》中未明确约定涉案场地不得经营儿童培训教育，北京市门头沟区商业网点规划建设服务中心出具的《回复》及《情况说明》中仅强调涉案房屋应用于经营组建连锁企业，应适合于商业、服务业经营使用，亦未明确表示不得经营儿童培训教育。另，《回复》系针对北京门城物美商城有限公司，并非针对旭日中天公司及张小磊，北京市门头沟区商业网点规划建设服务中心表示已经告知过旭日中天公司及张小磊涉案场地不得经营儿童培训教育，旭日中天公司及张小磊对此不予认可，畅思文化中心亦无其他相关佐证证明旭日中天公司及张小磊知晓涉案场地不得经营儿童培训教育。北京物美超市有限公司在本案中则表示涉案场地未对经营儿童培训教育进行限制。现北京市门头沟区商业网点规划建设服务中心、北京物美超市有限公司、旭日中天公司对涉案场地能否经营儿童培训教育陈述不一致，亦无生效的法律文书对此进行确认，畅思文化中心提供的证据不足以认定涉案场地存在经营儿童培训教育的限制，故对畅思文化中心主张涉案场地无法经营儿童培训教育且旭日中天公司及张小磊签约时明知此事，缺乏事实依据，本院不予采信。畅思文化中心主张旭日中天公司所办理的营业执照并非为其中心办理，但根据双方的微信记录，旭日中天公司在办理北京畅思文达教育咨询有限公司营业执照过程中，系根据畅思文化中心指示确定的公司名称，公司住所地、经营范围均符合畅思文化中心的经营要求，旭日中天公司在办理完上述执照后亦告知了畅思文化中心相应情况，故对畅思文化中心提出的上述营业执照不是为其中心办理的主张，本院不予采信。该案中本院认为，本案的争议焦点在于旭日中天公司对畅思文化中心是否进行了欺诈使畅思文化中心做出了错误的意思表示。一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院予以撤销。据此，“欺诈行为”的认定应具备以下几个要素：1、欺诈的故意；2、告知对方虚假情况或隐瞒真实情况；3、诱使对方做出错误意思表示。畅思文化中心以旭日中天公司隐瞒了涉案场地无法经营儿童培训教育的事实，涉案场地现无法办理营业执照为由主张旭日中天公司构成欺诈。根据本院查明的事实，现没有充分证据证明涉案场地不得经营儿童培训教育，也没有相关权利主体以不得经营儿童培训教育为由阻碍畅思文化中心在涉案场地内经营儿童培训教育，畅思文化中心主张的旭日中天公司隐瞒涉案场地无法经营儿童培训教育，缺乏事实依据。根据合同约定，旭日中天公司在合同签订后应当协助畅思文化中心办理涉案场地的营业执照，依据双方的微信记录，北京畅思文达教育咨询有限公司营业执照、赵红霞签字的执行董事决定以及双方对办理执照事宜的陈述等，可以确认双方签订合同及合同的补充协议后，旭日中天公司履行了协助畅思文化中心办理营业执照的义务。综上，畅思文化中心主张旭日中天公司签约时隐瞒涉案场地无法经营儿童培训教育并导致其公司无法办理涉案场地的营业执照，对其中心构成欺诈，缺乏事实依据，故对畅思文化中心以旭日中天公司构成欺诈为由主张撤销双方之间签订的《租赁（合作）合同》以及《租赁（合作）合同补充协议》的诉讼请求，本院不予支持。对于畅思文化中心基于合同撤销要求二被告返还自2018年1月至6月期间房屋租金及利息、保证金及利息、设备及装修损失的诉讼请求，本院亦不予支持。畅思文化中心另主张上述营业执照因缺少产权方证明而存在被撤销的风险，营业执照是否存在撤销风险非本案审理范围，对畅思文化中心的该项意见本院不予采信。并于2018年12月27日，驳回了北京畅思文化交流中心的全部诉讼请求。另查，2019年1月21日，畅思文化中心向旭日中天公司送达了解除双方《租赁（合作）合同》及《租赁（合作）合同补充协议》的通知书。2019年1月24日，旭日中天公司向畅思文化中心回函，表示同意解除双方签订的《租赁（合作）合同》及《租赁（合作）合同补充协议》。双方一致认可，畅思文化中心于2019年1月24日腾退了涉案房屋。2019年2月19日，畅思文化中心提出申请，要求对涉案房屋装修损失进行鉴定；2019年8月13日，畅思文化中心撤回相关鉴定申请。本院认为，本案的争议焦点在于旭日中天公司的行为已构成了根本违约，畅思文化中心是否能够行使合同的解除权。本案中，畅思文化中心虽表示旭日中天公司没有依据补充协议的约定履行相应的义务，没有兑现负责畅思文化中心所在区域取得消防部门验收合格证的承诺，没有协助畅思文化中心取得经营执照及办学许可证，致使畅思文化中心开办、经营儿童教育培训机构，不能开展儿童教育培训工作，实现不了合同目的，旭日中天公司的行为已构成了根本违约。首先，根据查明的事实，畅思文化中心提供的证据不足以认定涉案房屋存在经营儿童培训教育的限制，故对畅思文化中心主张涉案场地无法经营儿童培训教育且旭日中天公司签约时明知此事，缺乏事实依据，本院不予采信；其次，旭日中天公司根据畅思文化中心指示确定的公司名称，已配合畅思文化中心，办理了的营业执照，该执照中的公司住所地、经营范围均符合畅思文化中心的经营要求。故本院对畅思文化中心提出的旭日中天公司的行为，已构成根本违约的主张，不予采信。根据上述事实，在旭日中天公司的行为没有法定或约定解除事由的情况下，畅思文化中心不享有解除权，其于2019年1月21日向旭日中天公司发出解除通知，并不发生合同解除的效果。之后旭日中天公司于2019年1月24日发出的同意解除合同的回函，应视为双方协商一致的情况下解除合同。故本院认定合同解除时间为2019年1月24日。综上，畅思文化中心提出的各项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。对于旭日中天公司提出的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，但计算数额有误，本院对此予以调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、双方签订的《租赁（合作）合同》及《租赁（合作）合同补充协议》于2019年1月24日解除；二、北京旭日中天科贸有限公司于本判决生效之日起七日内，给付北京畅思文化交流中心保证金22.5万元；三、北京畅思文化交流中心于本判决生效之日起七日内，给付北京旭日中天科贸有限公司2018年7月1日至2019年1月24日期间的租金50.75万元；四、驳回北京畅思文化交流中心的其他诉讼请求；五、驳回北京旭日中天科贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万八千二百一十三元，由北京畅思文化交流中心负担，已交纳。反诉案件受理费八千九百元，由北京旭日中天科贸有限公司负担五十元，已交纳；由北京畅思文化交流中心负担八千八百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  殷文辉人民陪审员  黄文明人民陪审员  崔国云二〇二〇年一月十五日书 记 员  秦华斌