河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初5820号原告：李彦岭，男，汉族，1964年8月6日生，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：刘帅，河南天时达律师事务所律师。被告：河南智联达房地产开发有限公司，住所许昌魏都产业集聚区管理委员会办公楼。法定代表人：李军伟，任该公司总经理。委托诉讼代理人：周华果，河南名人律师事务所律师。原告李彦岭与被告河南智联达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李彦岭的委托诉讼代理人刘帅，被告河南智联达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周华果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李彦岭向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付暂计算至2018年4月17日逾期交房的违约金190373.63元（2018年4月18日至实际交付验收合格的房屋之日违约金以433061元为基数，每日按0.5‰计算）；2、判令被告向原告支付暂计算至2018年4月17日逾期办证的违约金32888.91元（违约金以433061元为基数，自2017年1月11日起至实际办证之日止按年利率6%计算）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以按揭贷款方式购买了被告开发的位于许昌市××河湾小区××东起××单元××层南户的房屋一套，该房屋总价款为433061元。原告按约支付了该房屋的首付款263061元，并于2014年8月以按揭贷款方式支付下余房款170000元。双方约定，2015年3月31日前，被告将验收合格的房屋交付给原告，该房屋交付使用后360日内，办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2015年12月，被告保证于2016年1月16日交付房屋，如不能交付，2015年3月31日至2016年1月16日，被告按总房款的万分之一支付每日违约金，2016年1月16日后的每日违约金按总房款的万分之五支付。后原告多次要求被告交付房屋，因房屋未通过验收，被告未按约交付。原告认为，被告的行为严重损害了原告的权益，特向贵院提起诉讼，请支持原告的请求。被告河南智联达房地产开发有限公司辩称：1、原告只要求支付违约金，并未提出解除合同，因此不应支付违约金。若原告同意解除合同，被告愿意按照原告的实际损失支付违约金。2、原告起诉的违约金金额过高，按照原告计算的违约金金额已经相当于其购买房屋的总价款，明显不公平，应当以实际损失为准，请求人民法院对原告要求的违约金金额予以调整，按照其实际损失予以调整。原告李彦岭提交的证据有：第一组：商品房买卖合同、个人购房借款合同、个人借款凭证、购房发票各一份.证明内容：1、2014年3月31日，原告以433061元价款购买被告开发的运河湾小区第5幢东起1单元11层南户的房屋一套，原告于2014年8月5日银行按揭17万元后付清了房款；2、合同约定，被告在2015年3月31日前将经过验收合格的房屋交付给原告；3、合同还约定，房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。第二组：补充协议、魏都区法院庭审笔录、民事裁定书各一份（均为复印件）。证明内容：1、2015年12月11日，运河湾小区5＃、6＃业主代表与被告签订了补充协议，约定如被告在2016年1月16日不能交付房屋，2015年3月31日至2016年1月16日期间的逾期交房的违约金每日按总房款的万分之一支付，2016年1月16日以后逾期交房的违约金每日按总房款的万分之五支付；2、在杨建平与被告房屋买卖合同纠纷一案庭审中，杨建平出示了补充协议的原件，被告认可协议的真实性。第三组：信访事项实体性受理告知书二份、信访事项处理意见书一份、承诺书照片一份。证明内容：1、2016年5月，运河湾小区5＃、6＃业主代表多次向政府部门反映被告违规交接房屋；2、许昌市住建局于2016年7月29日出具处理意见中，被告将交房时间迟延至2016年9月底；3、2019年1月底，被告再次将运河湾小区5＃、6＃、7＃楼的房屋交房时间迟延至2019年6月30日前；4、被告未按补充协议约定期限交付房屋。被告河南智联达房地产开发有限公司对原告李彦岭提交的证据发表的质证意见为：对第一组证据的真实性及证明目的没有异议。对第二组证据的真实性没有异议，但补充协议并不显示原告的签名，与原告没有任何关系。双方约定的逾期交房的违约金过高，应当以原告实际损失为准。对第三组证据中受理通知书和2016年7月29日处理意见书的真实性均没有异议，但原告并不是信访人，也没有参与信访，该证据与本案无关。对承诺书照片的真实性有异议，该照片没有显示拍摄时间及来源。经审核，本院认为，原告提交的第一组证据，被告无异议，本院予以确认。原告提交的第二组证据，被告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以确认。原告提交的第三组证据客观真实，对其真实性，本院予以确认。被告河南智联达房地产开发有限公司未向本院提交证据。依据上述有效证据并结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2014年3月31日，原告李彦岭与被告河南智联达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告将位于魏都区解放路以西，运粮河街以南运河湾第5幢东起1单元11层南户的商品房出售给原告李彦岭，该商品房预测建筑面积共113.82平方米，单价为每平方米3804.79元，总金额为433061元。合同第六条约定：“买受人按下列第3种方式按期付款:3、其他方式已付首付款贰拾陆万叁仟零陆拾壹元整（￥263061.00），首付比例60.74%，剩余房款壹拾柒万元整（￥170000.00）采用商业贷款方式支付”。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”。合同第十五条约定：“出卖人应当自商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”2014年7月3日，原告李彦岭与中国农业银行股份有限公司许昌铁西支行签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定，原告借款170000元用于购买位于运河湾5号楼1单元11层南户的房产。合同签订后，中国农业银行股份有限公司如约将170000元贷款转入原告账户。2015年12月11日，因涉案房屋未按上述合同约定时间交房，被告河南智联达房地产开发有限公司向运河湾小区5＃、6＃楼业主出具补充协议，协议载明“运河湾二期5#、6#号业主与2015年12月7日同运河湾开发商（河南智联达房地产开发有限公司）协商关于二期房屋延期交房事宜。经与开发商（河南智联达房地产开发有限公司）协商达成如下协议：1、开发商将投入全力保证二期房屋于2016年1月16日交房。2、若2016年1月16日未按时交房，则开发商向业主支付从2015年3月31日至2016年1月16日每日总房款（2015年3月31日前完成银行按揭的业主）万分之一的违约金，要求一周内（2016年1月16日-2016年1月23日）结清二期业主全部违约金。并要求将2016年1月16日之后违约金提高到总房款（2015年3月31日前完成银行按揭的业主）的万分之五。3、若2016年1月26日准时交房，则开发商向业主支付的2015年3月31日至2016年1月16日支付的违约金可分三批（自交房之日起3个月之内）交于业主。若开发商未按上述协议执行，则全体业主有权凭此协议向法院提起申诉。”被告河南智联达房地产开发有限公司在运河湾开发商处加盖公章，王志东在法人代表处加盖印章。2016年5月18日，该小区业主向许昌市信访局反映运河湾小区开发商违规交房，要求市住建部门督促开发商尽快复工，尽早明确交房日期，并补偿违约金等问题。2016年7月29日，许昌市住房和城乡建设局作出处理意见，意见为经多次协商，开发商承诺于2016年9月底交房，如不能按期交房，业主可依合同条款，通过法律渠道维护自身合法权益。但涉案房屋至今未验收合格，被告也未向原告交付房屋钥匙，原告也未实际入住，涉案房屋权属登记也未登记至原告名下。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已依约支付了房屋首付款，下余房款原告李彦岭以按揭贷款方式支付。按照《补充协议》之约定，被告应于2016年1月16日交房，被告未依约履行，应按照合同约定承担相应的违约责任。关于原告主张的逾期交房违约金，依照《补充协议》之约定，若被告2016年1月16日未按时交房，被告应自2015年3月31日至2016年1月16日按日向原告支付总房款万分之一的违约金，2016年1月16日以后按日向原告支付总房款万分之五的违约金。原告李彦岭虽未领取钥匙，且涉案房屋亦未验收合格，但涉案房屋已基本具备了入住的条件，且已有部分业主已于2016年5月份领取了钥匙并实际入住，故本院酌定给予原告李彦岭两个月领取钥匙的宽限期，逾期交房违约金的计算时间截至2016年7月31日。综上，原告要求被告支付自2015年3月31日起以总房款433061元为基数，按照日万分之一计算至2016年1月16日以及自2016年1月17日起以总房款433061元为基数，按照日万分之五计算至2016年7月31日的逾期交房违约金，上述违约金共计（433061元×0.0001×292日）+（433061元×0.0005×197日）=55301.89元，超出部分的逾期交房违约金请求，无事实依据，本院不予支持。关于原告主张的逾期办证的违约金，因涉案房屋未验收合格，被告无法提供相关资料报产权登记机关备案，原告无法取得房地产权属证书，依照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，被告应按已付房款的0.1%向原告支付违约金，故被告河南智联达房地产开发有限公司应向原告支付逾期办证的违约金433061元×0.1%=433.06元。对于原告超出部分的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告河南智联达房地产开发有限公司支付原告李彦岭逾期交房违约金55301.89元；二、本判决生效之日起十日内，被告河南智联达房地产开发有限公司支付原告李彦岭逾期办证违约金433.06元；三、驳回原告李彦岭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4649元，由原告李彦岭负担3455元，由被告河南智联达房地产开发有限公司负担1194元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  张荣胜人民陪审员  菅敬华人民陪审员  齐爱勤二〇二〇年一月十九日书 记 员  李丹丹