北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初46527号原告（反诉被告）：徐雪欧，女，1989年2月2日出生，汉族，网店经营，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨健，北京市大瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，北京市大瀚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李明，男，1965年1月16日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：李佳斌，男，1942年1月15日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于卫东，北京奥北律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦景春，北京奥北律师事务所律师。被告（反诉第三人）：北京大洋房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡观筑庭园会所702楼。法定代表人：张海生，总经理。委托诉讼代理人：乔志军，男，1979年12月25日出生，汉族，该公司职员，住北京市朝阳区周庄嘉园四号院2号楼1单元1504。原告（反诉被告）徐雪欧（以下简称姓名）与被告（反诉原告）李明、被告（反诉原告）李佳斌、被告（反诉第三人）北京大洋房地产开发有限公司（以下分别简称李明、李佳斌、大洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院曾作出（2017）京0105民初3678号民事判决。徐雪欧不服判决，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终3901号民事裁定书，认为一审法院以房屋所有权证尚未办理为由，对交付房屋以及办理转移登记的诉讼请求不予处理，属于基本事实认定不清，故将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。徐雪欧及其委托诉讼代理人杨健、**，李明，李佳斌之委托诉讼代理人于卫东、秦景春，大洋公司之委托诉讼代理人乔志军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐雪欧向本院提出诉讼请求：一、请求确认徐雪欧与高淑会、李佳斌于2016年8月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》合法有效；二、请求判令大洋公司向李明、李佳斌办理位于北京市朝阳区周庄***302号房屋产权首次登记，李佳斌、李明再协助徐雪欧将302号房屋产权过户到徐雪欧名下，徐雪欧在上述产权变更登记之日起三个工作日内将相应房价款280万元支付给李明、李佳斌；三、判令李明、李佳斌将302号房屋交付给徐雪欧；四、判令李明、李佳斌向徐雪欧支付逾期交房违约金2000元及损害赔偿金；违约金按照已付款20万元为基数，按照日万分之十的标准计算自2017年1月1日至2017年1月10日；损害赔偿金计算自2017年1月11日至2019年8月31日，按照每天200元的标准计算，总额为208000元。事实和理由：高淑会、李佳斌系夫妻关系，为北京市朝阳区周庄***302室房屋所有权人。2016年8月10日，双方达成房屋买卖意向后，至8月12日徐雪欧已支付房屋购买定金20万元。2016年8月16日，徐雪欧与高淑会、李佳斌签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋价款为300万元，以及付款方式、期限、违约责任等相关内容。因房价增幅较快，在9月份高淑会、李佳斌明确告知徐雪欧要解除合同，不同意出售房屋。徐雪欧希望继续履行房屋买卖合同，但多次协商未果。故诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。李佳斌、李明共同辩称：针对徐雪欧的第一、二项诉讼请求，我们不同意继续履行买卖合同及补充协议。我们提起反诉，申请解除上述合同及协议。针对徐雪欧的第三、四项诉讼请求，根据双方2016年8月16日签署的补充协议第二条第六款约定，物业交割的时间是产权转移登记后365天内，现在涉案房屋并未办理产权登记，因此李明、李佳斌无违约情形。对于徐雪欧要求的违约金，我方认为没有任何法律依据。对于徐雪欧要求交房的诉请，我们认为交房的条件并未成就。请求法院驳回徐雪欧的全部诉请。大洋公司辩称：如果办理产权证的话，我们只针对拆迁人，拆迁人交完申请材料后，我们会陆续的代为办理。李佳斌、李明向本院提起反诉诉讼请求：依法解除高淑会、李佳斌与徐雪欧于2016年8月10日签署的购房协议书，以及于2016年8月16日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。事实和理由：2016年8月16日，买卖双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定高淑会、李佳斌将位于北京市朝阳区周庄***302号房产出售给徐雪欧，价格为300万元。双方另约定，徐雪欧应于2016年8月12日向高淑会、李佳斌支付定金20万元，并约定在房屋所有权证书下发届满两年起的5个工作日内双方办理产权变更登记手续等。因房屋属于回迁房，高淑会、李佳斌在签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》之前所了解的情况是，该房将于2016年9月份能获得房屋产权证书。故基于前述考虑，高淑会、李佳斌打算出售涉案房屋，并计划用一部分售房款在郊区购买一套住房用于养老，剩余一部分售房款用于日常生活支出。但是到目前为止，高淑会、李佳斌仍未获得涉案房屋的产权证书，而根据合同约定，剩余房款280万元的支付时间均在涉案房屋获得产权证书之后。因此，根据目前房价趋势，高淑会、李佳斌出售涉案房屋并购置养老房屋的合同目的不能实现，且双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》条款显失公平，若继续履行该合同，高淑会、李佳斌将面临巨大经济损失。综上，特提起反诉，望支持反诉请求。徐雪欧针对反诉辩称：我们不同意反诉请求。第一点是因为反诉原告主张解除合同的前提必须是认可了2016年8月16号《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》是真实合法有效，而且反诉原告不具备解除合同的法定和约定条件，在双方合同中也未约定反诉原告具有解除权。从反诉状内容来看，他是基于2016年9月能获得房产证才卖的房屋。据我们了解反诉原告是在2016年6月递交过办理房产证的手续，2016年9月左右反诉原告又给撤回了。2016年年底房产证就能下来，但一直没下来，跟徐雪欧自己没有关系，是因为反诉原告进行阻碍。争议房产虽然没有办理房产证，但合同是有效的，争议房产所在楼层是13号楼，是可以办理房产证的，而反诉原告至今没办房产证，完全是由他自己的行为造成的，不能成为解除合同理由。第五点从诉状看在2016年9月份因为房屋涨价反诉原告不想卖，不符合解除合同条件，请法院驳回反诉请求。大洋公司针对反诉述称：与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：高淑会与李佳斌为夫妻关系，李明为二人之子。高淑会于2018年9月15日死亡。2016年8月16日，高淑会（作为出卖人）、李佳斌（作为共有权人）与徐雪欧（作为买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人出售北京市朝阳区周庄***302号房屋（以下简称302号房屋）给买受人，因产权证尚未下发，出卖人承诺房产证于2016年年底左右正式下发，暂以十八里店乡绿化隔离地区房屋所有权代用证为准；房屋成交价格为1776000元，房屋家具、家电、装修装饰及配套设备等作价1224000元；买受人向出卖人支付定金200000元，剩余房款待房屋所有权证正式下发后支付；（第六条）经出卖人与买受人友好协商，于2016年12月31日将该房屋交付给买受人。（第七条）违约责任。（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在10日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，并于该房屋实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过10日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的50%向买受人支付违约金。（第九条）当事人双方同意，自本案合同签订之日起888日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，高淑会、李佳斌（作为甲方）与徐雪欧（作为乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，甲乙房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总价为300万元。乙方于2016年8月12日向甲方支付定金20万元，定金作为首付款的一部分；乙方于该房屋所有权证正式下发至甲方起的5个工作日内将第一笔首付款100万元支付给甲方，甲乙双方应于办理完毕该房屋所有权转移登记变更手续的5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款手续；双方同意，在该房屋所有权证正式下发届满两年起的5个工作日内，共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应在产权转移登记后365天内，自行办理物业交割手续。合同签订后，徐雪欧于2016年8月12日向高淑会、李佳斌支付了定金20万元。现302号房屋由李佳斌控制使用。另查，2014年12月15日，北京市朝阳区十八里店乡人民政府（作为腾退人）与高淑会（作为被腾退人）签订《十八里店乡绿化隔离地区旧村改造房屋腾退安置协议书》，约定：被腾退人在周庄**号有正式房屋12间，建筑面积155.03平方米，实际安置人口2人，即高淑会、李佳斌，安置房屋2套，分别为周庄**302（即诉争302号房屋）以及周庄**103。经询，302号房屋尚未办理产权登记手续，但目前已具备办理产权登记的条件。负责办理产权登记手续的单位为大洋公司。为证明经济损失，徐雪欧提交租房合同、交付租金收据等，载明徐雪欧向案外人承租房屋，支付相应租金。李明、李佳斌未认可该证据的真实性。为证明李佳斌未按合同约定履行义务，徐雪欧提交其与李佳斌之间于2016年10月9日的录音证据一份，其内容包括：（徐雪欧）“上回不是答应了吗？”（李佳斌）“答应了，她说又不卖了，你知道吗？卖了以后她说我以后住哪去你知道是不是？要不说我说不管这事，你爱怎么着怎么着？”李明、李佳斌未认可该证据的真实性。为证明双方之间交易的本意是房屋交付时徐雪欧支付全款，李明、李佳斌提交双方于2016年8月10日签订的《购房协议书》，载明高淑会将302号房屋出售给李超、徐雪欧，房价款为300万元，定金为20万元，初步定于（具体时间待定）交付该房屋，届时，高淑会腾空该房屋，李超、徐雪欧交纳剩余购房款。徐雪欧主张该《购房协议书》签订于买卖合同和补充协议之前。本院认为：高淑会、李佳斌与徐雪欧签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。《购房协议书》签署于《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》之前，二者在付款条件及数额等均存在不一致的内容，应视为双方就合同条款进行了变更，具体合同条款应以在后签署的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》为准。现高淑会已去世，其相应的权利义务应由继承人李佳斌及李明承继。《北京市存量房屋买卖合同》约定，出卖人应于2016年12月31日将房屋交付给买受人，剩余房款待房屋所有权证书下发后给付出卖人。本案中，高淑会、李佳斌未按约定交付房屋，构成违约，应承担违约责任。现302号房屋已具备产权办理条件，故对于徐雪欧要求办理产权登记手续、交付房屋并赔偿经济损失的诉讼请求，本院予以支持。但其所主张的经济损失数额过高，且并无充分证据予以佐证，故本院结合合同履行情况、双方违约程度等对于损失数额予以酌定。此外，鉴于本院已支持其经济损失，故对于违约金不再支持。关于反诉请求，李明、李佳斌主张合同条款显失公平，且二人出售涉案房屋并购置养老房屋的合同目的不能实现，若履行合同二人将面临巨大经济损失，故要求解除合同，但该合同为双方经过协商所签订，应为双方真实意思表示。李明、李佳斌的所述理由并无充分证据予以佐证，且不符合法律要求。故对其二人的反诉请求，本院难以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、确认徐雪欧与高淑会、李佳斌于二〇一六年八月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》合法有效；二、北京大洋房地产开发有限公司于本判决生效后七日内协助将位于北京市朝阳区周庄***302号房屋所有权证书办理至李佳斌、李明名下；三、李佳斌、李明于取得北京市朝阳区周庄***302号房屋所有权登记后当日协助配合徐雪欧办理过户手续，将上述房屋过户至徐雪欧名下；四、徐雪欧于北京市朝阳区周庄***房屋过户至其名下后三日内将剩余购房款二百八十万元支付给李明、李佳斌；五、李明、李佳斌于本判决生效后七日内将北京市朝阳区周庄***302号房屋交付徐雪欧；六、李明、李佳斌于本判决生效后三日内给付徐雪欧经济损失十万元；七、驳回徐雪欧的其他本诉诉讼请求；八、驳回李明、李佳斌的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15400元，由李佳斌负担（徐雪欧已交纳，李佳斌于本判决生效后七日内给付徐雪欧）。反诉案件受理费15400元，由李佳斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 乐人民陪审员  李金菊人民陪审员  袁丽梅二〇二〇年一月二十日书 记 员  贾宜臻-2--1-