上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初13249号原告：上海一墅房地产经纪有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐勇，董事长。委托诉讼代理人：刘伟峰，男。委托诉讼代理人：严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。被告：上海和赵房产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：陈孝，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。第三人：上海德佑物业顾问有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇环城南路XXX号。法定代表人：徐向东，总经理。委托诉讼代理人：张梦好，女。委托诉讼代理人：高静雅，女。原告上海一墅房地产经纪有限公司诉被告上海和赵房产开发有限公司商品房委托销售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年8月12日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人刘伟峰、被告委托诉讼代理人陈孝到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加上海德佑物业顾问有限公司及王文磊作为第三人参加诉讼，后本院撤回对王文磊的追加。本案于2019年9月24日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人严钧、被告委托诉讼代理人陈孝、第三人委托诉讼代理人张梦好、高静雅到庭参加诉讼。本案于2020年1月13日第三次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人严钧、被告委托诉讼代理人陈孝到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告上海一墅房地产经纪有限公司诉称：被告为“臻水岸苑”别墅楼盘的开发商。2017年10月，原、被告签订销售代理合同,被告委托原告对“臻水岸苑”别墅楼盘进行销售。2018年3月，案外人杨文军、王文磊夫妻经原告二级代理公司上海谦骋房地产经纪有限公司(以下简称谦骋经纪公司)带看房屋后就青浦区赵巷镇业辉路x弄“臻水岸苑”x号商品房与被告签署了上海市商品房出售合同。后，原告按约向被告申请结佣，但被告通知原告,第三人带看王文磊的时间早于谦骋经纪公司带看的时间，故佣金应归第三人所有,并向原告出具了第三人的带看凭证即客户登记表。后，原告通过比较发现,虽第三人客户登记表手写日期早于谦骋经纪公司,但该客户登记表编号大于原告，接正常顺序应是谦骋经纪公司带看客户在先。第三人提供的客户登记表中将客户王文磊勾选为男性,但事实上王文磊为女性,客户签名亦与客户在商品房出售合同上的签名不同。并且，原告还了解到第三人并未取得佣金。综上，原告认为,根据合同约定，该笔佣金应属于原告所有，但被告坚持认为该笔佣金应归第三人所有并拒绝与原告结算该笔佣金，为维护原告的合法权益，原告诉至法院要求：判令被告支付原告佣金人民币(以下币种均同)372,055.68元。被告上海和赵房产开发有限公司辩称：不同意原告诉请。理由如下：一、带案外人杨文军看房的并非是原告方，而是案外人谦骋经纪公司，所以原告无权向被告主张佣金。二、事实上，链家地产即第三人带看杨文军的夫人王文磊在前，谦骋经纪公司带看杨文军在后。根据原、被告签订的委托销售合同，如若一份已经签署的定金合同中多名客户同时是不同销售公司的客户，业绩仅归属于首先陪同并签署客户确认书的销售公司。由于第三人带看王文磊的时间在前，所以被告将涉案房屋的佣金判定给第三人，而非原告。谦骋经纪公司诉原告、被告作为第三人即案号为(2018)沪0118民初20519号案件中，原告明确系争佣金不属于原告所有，原告不具备向被告索取佣金的条件，原告确认第三人带看时间比谦骋经纪公司早，确认被告有权判别佣金的归属。原告在本案诉讼前，充分知晓并确认第三人带看在前，又提起本案诉讼，违反了自认不可撤销的原则。三、如果法院在本案中支持原告诉请，本案的判决结果将与贵院(2018)沪0118民初20519号案件存在矛盾的认定及判决结果，违背裁判统一性的原则。第三人上海德佑物业顾问有限公司述称：第三人是链家集团下属公司，以链家名义作为报备的抬头，如果签订合同则由第三人签章。客户王文磊去门店(仁恒滨江店)找到第三人，由经纪人吴大春向客户发展部进行报备，再由客户发展部向开发商报备，报备后开发商通知可以看房后，再由吴大春带王文磊看房，具体看房时间是2018年1月14日。之后该客户向被告购买了房屋。目前第三人和开发商之间就该笔佣金已经结算清楚，因有几单客户退房，但被告已经支付了佣金，故需要第三人退还佣金，所以系争房屋的佣金用于抵扣退还的佣金。经开庭审理查明：2017年，原告作为受托方(乙方)、被告作为委托方(甲方)，双方签订《销售代理合同》一份，约定被告委托原告代理销售被告开发建造的位于青浦区业辉路x弄臻水岸苑的别墅。委托销售期限自2017年10月16日至2018年4月15日止。合同第3.1条约定，甲方与乙方以《客户确认书》的形式填写客户信息，但《客户确认书》仅作带客登记凭证，最终佣金发放的标志将以本合同第四、五条的约定为准；第3.2条约定，在委托期限内，凡乙方首次带领客户前往甲方销售场所了解该项目相关情形或实地查看该项目的，应提供通知甲方并必须经甲方或甲方指定的确认签署或盖章《客户确认书》，《客户确认书》用于登记其中载明的客户是乙方接洽客户。甲方将在自乙方首次带客户到访并申请登记时起24小时内签署《客户确认书》，甲方将在确认该客户在该到访日前90天内未曾登记为开发商销售员或其它代理公司接洽客户之后方予签署《客户确认书》。甲方与同一代理公司仅签署一次《客户确认书》，签署后方可确认为乙方客户。第3.3条约定，若一份已签署的《臻水岸苑定金合同》内有多名客户同时为多个不同销售代理公司的客户，则该成交业绩权归属首先陪同带看并签署《客户确认书》的销售代理公司。第3.4条约定，在甲方确认乙方客户之日(包含当日)起90个日历天内，若该客户仅登记为乙方接洽客户并由乙方接洽成交(以该客户签署《臻水岸苑定金合同》为准)，则该客户所购独立单元的计提佣金均由乙方获得，本合同另有约定除外。第四条约定乙方成功代理的标志，应同时符合下列两个条件：1、乙方客户与甲方签署独立单元《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》之主合同及附件完成合同备案及预告登记等证明买卖关系成立的有效手续；2、乙方客户已经按照买卖合同约定支付独立单元全部房价款。第五条约定佣金计算及支付方式，1、佣金计算标准为：自2017年10月16日至2018年4月15日期间，甲方根据乙方代理成功的每套独立单元的总房价款的3%向乙方支付佣金。2、结佣条件：甲方应在乙方客户已签署买卖合同并按买卖合同约定支付首付款且在收到乙方提供的增值税普通发票后的30日工作日内一次性向乙方支付全部佣金。2018年1月14日，谦骋经纪公司(乙方、受托方)与原告(甲方、委托方)就上海市青浦区业辉路x弄的别墅签订《臻水岸苑项目分销代理合同》(以下称《分销合同》)。约定合作期限自2018年1月1日至2018年6月30日。另查明，2018年1月20日，谦骋经纪公司为案外人杨文军带看房屋，并于该日填写了《客户登记表》(编号为XXXXXXX)。2018年2月3日，杨文军、王文磊与第三人签订《定金合同》，明确预定房屋的位置、面积、房价等。2018年3月8日，杨文军、王文磊(乙方，买方)与被告(甲方、卖方)签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区赵巷镇业辉路x弄《臻水岸苑》89号1-3层室，总房价款为12,401,856元，合同并对其他事宜进行了约定。杨文军、王文磊已经付清房款，涉及该套房屋满足佣金支付条件。以上查明的事实，由原、被告、第三人的陈述，上海市商品房出售合同、客户登记表予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。本案中，原、被告及第三人就2018年1月14日第三人带客户王文磊看房是否属实存在争议。原告主张第三人是否于2018年1月14日带看客户存疑，为此原告提供如下证据：1、链家地产带王文磊看房所签的《客户登记表》(编号为XXXXXXX)一份，该份证据是被告提供给原告的。原告认为，通过比较，该份客户登记表存在诸多疑点。具体如下：该份客户登记表的时间虽然在先，但是编号却在后。客户登记表的客户确认签署处一般要本人签字，但该客户登记表上的“王文磊”签名和房屋出售合同上的签名笔迹不一致。且在勾选性别的时候，却错误的勾成了男士，其实王文磊是女士。第二部分中链家的业务员王经伟(音)，谦骋经纪公司联系了王经伟，其对涉案房屋的代理情况不清楚，同时表示没有拿到佣金。2、证人证言，证明杨文军表示是由谦骋经纪公司带看并促房屋买卖事宜。对原告提供的上述证据，被告分别质证如下：1、对该份客户登记表的真实性没有异议，对证明目的有异议。登记表上的王文磊签字是真实的。有关性别，因为带看房屋的时候，除了王文磊之外，还有其的多名朋友陪同，所以业务员将性别勾错了。登记表时间在前，编号在后的情况也是存在的，因为有些代理机构会预先拿着一叠空白的登记表以备后用。有关王经伟表示不知晓该笔业务，在之前案件的二审中，谦骋经纪公司表示王经伟从未收取该笔佣金，而不是从未知晓该笔业务，这和被告之前表示佣金还未支付的事实是符合的。本案的争议焦点在于2018年1月14日，链家地产是否带看王文磊，在客户登记表中有王文磊的联系方式及地址，该联系电话和房屋买卖合同上的联系电话是一致的，所以链家地产在当天带看王文磊确属事实。2、对证人证言真实性不予认可。根据法律规定，证人应某出庭接受询问，原告递交证据不符合法律规定。即使该证人证言是真实的，他也回避了2018年1月14日链家地产带王文磊看房的事实。该份证据是谦骋经纪公司在其起诉原告案件的二审中提供，但是谦骋经纪公司没有要求王文磊出具链家地产是否带看房屋的情况。为证明被告的主张，被告提供如下证据：1、客户登记表7份，证明尾号客户登记编号XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX的时间均为2018年1月20日，和杨文军的客户登记表(XXXXXXX)是同一天。而编号为XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX的客户登记表，时间均为2018年1月14日，与尾号XXXXXXX的带看王文磊的客户登记表时间是同一天。由此可证客户登记表尾号在后，书写时间在前的情况十分常见。编号XXXXXXX的客户登记表中，客户姓名、客户方签名处仅填写了姓氏，所以在填写客户登记表中，因为被告或者销售代理公司的疏忽，或者客户不愿意泄露其隐私等诸多原因，客户的信息会存在填写错误。2、被告工作人员朱建平与链家地产工作人员杨林的聊天记录，其中第二页表格中涉案小区房屋佣金未开票的包括本案房屋，由此证明被告和第三人已经就涉案房屋的佣金进行结算，但是尚未支付。对于被告提供的上述证据，原告分别质证如下：1、确认，没有异议。2、对真实性不予确认。对于原告提供的客户登记表，第三人质证如下：对真实性不认可，与第三人保存的客户登记表不是同一个。第三人是链家集团的下属公司，都是以链家名义作为抬头进行报备。对于被告提供的被告工作人员与链家地产的工作人员聊天记录，第三人质证如下：对真实性予以认可。杨林是第三人客户发展部门的一个员工，负责对接经纪人，也会参与报备带看，跟进后续佣金、结算事宜。第三人为证明自己的主张，提供如下证据：1、第三人处留存的2018年1月14日链家地产带王文磊看房的《客户登记表》，登记表上的经纪人叫吴大春。2、被告与第三人之间签订的销售代理合同一份，也是销售涉案楼盘，同原告提供的销售合同内容一致，是被告公司统一的模板。3、第三人客户发展部门人员杨林的手机微信聊天截屏，是一个微信群，证明2018年1月14日早上10：04吴大春向杨林报备王文磊看房的事情。该微信截屏上的内容是杨林交给第三人进行归档的，因杨林手机进行更换过，故手机内查询不到上述信息。4、2018年3月10日客户确认单，证明这单已经被告确认为链家成功销售，是开发商处的项目负责人林志伟签字确认的。对于第三人提供的上述证据，原告分别质证如下：1、对于2018年1月14日《客户登记表》，原告不予认可。理由为：客户登记表上没有报备时间的签署，结合其他客户登记表，现场看房以及报备的时间是一定要在报备表上体现，否则同一天内也会出现多家公司代理看房的情形。报备就是要约看房的时间。链家的都有报备和到访的时间。原告之前提供的2018年1月14日链家带看房屋的客户登记表有看房和报备的具体时间，精确到几点几分。登记表上签署的署名王文磊不是王文磊本人签署的，与定金合同及预售合同上的王文磊的签字的笔迹不一致。2、由法院核实。3、由法院核实。4、由法院核实。对于第三人提供的上述证据，被告分别质证如下：1、三性均无异议，确认2018年1月14日第三人的业务员吴大春带王文磊看房的事实。2、真实性无异议。3、三性均无异议，被告确认在2018年1月14日带王文磊看房前第三人曾向被告进行了报备。4、三性均无异议，被告根据第三人的带看事实，已于2018年3月以书面形式完成了该笔佣金的确认和结算。审理中，原告申请对第三人提供的2018年1月14日客户登记表中王文磊的笔迹是否王文磊本人所签进行鉴定，因无法联系到王文磊本人，原告要求以《上海市商品房出售合同》中王文磊的签字作为样本进行鉴定。对此，被告及第三人均认为没有必要进行笔迹鉴定，理由如下：客户登记表中客户的签字不是必须由客户本人所签，而第三人提供的证据足以证明2018年1月14日链家地产业务员带王文磊看房的事实，即使笔迹鉴定两份材料上的王文磊的笔迹不一致，也不能推翻第三人带看王文磊的事实。本院向原告释明法律风险后，原告认为被告与第三人存在串通，仍坚持申请笔迹鉴定。故本院根据原告的申请委托司法鉴定科学研究院进行笔迹鉴定。2019年12月23日，该院出具鉴定意见书，确认第三人提供的2018年1月14日《客户登记表》中“王文磊”的签名与《上海市商品房出售合同》中“王文磊”的签名不是同一人所签。原告为此支付鉴定费4,200元。根据庭审查明的事实，本院认为：一、程序方面。被告主张原告主体不适格。本案中，原被告之间存在委托代理销售关系，原告与谦骋经纪公司之间存在委托代理销售关系，谦骋经纪公司与被告之间不存在委托代理销售关系，且谦骋经纪公司已经起诉原告支付佣金。根据合同相对性原则，原告有权起诉被告，原告主体适格。二、实体方面。原、被告及第三人一致确认，同一房屋的同一客户或家庭成员为不同销售代理公司进行带看，则该佣金应归属首先陪同带看的销售代理公司。据此，本案的佣金支付对象应为先带客户看房的销售代理公司。本案中，原被告对第三人是否于2018年1月14日带客户王文磊看房的事实存在争议。原告主张第三人留存的客户登记表中客户签名非本人所签从而认定第三人并未于2018年1月14日带王文磊看房，并认为被告与第三人存在串通。被告及第三人对此均不予认可。本院认为，本案中，客户登记表作为销售代理公司交予开发商结佣的形式材料，客户本人是否签字对客户本身并不产生法律后果，但开发商却不能仅以客户登记表非客户本人所签拒绝与销售代理结佣，实际上开发商是否与代理销售公司结佣最终需要看代理销售公司是否先带客户看房。庭审中，第三人未表示其提供的客户登记表中客户的签名确系客户本人所签。实际带看过程中，因操作不规范，亦不排除客户登记表非客户本人所签但实际带看的情况。故本案还应结合当事人的陈述及在案证据综合判断被告与第三人是否存在串通及第三人是否于2018年1月14日带王文磊看房，具体分析如下：1、原告提供的2018年1月14日客户登记表来源于被告，被告表示原告提供的客户登记表系第三人提供，该份客户登记表与第三人留存的客户登记表时间相同、客户相同、带看销售代理公司相同，但编号不同、带看销售代理公司业务员不同等。根据常理，如果被告与第三人存在串通，不可能存在如此诸多不同之处的客户登记表，由此反证被告与第三人之间不存在为侵害原告利益而恶意串通。原告主张客户登记表应载明到场和报备的时间，但第三人提供的2018年1月14日客户登记表未载明到场和报备时间。本院认为原告提供的2018年1月20日客户登记表亦未载明到场及报备时间，故原告不能以客户登记表未载明到场和报备时间为由否认第三人带看事实。原告对比其提供的2018年1月14日和1月20日两份客户登记表，认为1月14日的客户登记表签订时间在前，但编号在后，不符合常理。本院认为，根据被告提供的其他数份客户登记表，1月14日客户登记表的编号与当日其他客户登记表的编号是先后顺序，当日其他客户登记表与1月20日客户登记表相比，也是时间在前，编号在后。故原告不能以此为由否认第三人1月14日带看事实。另，原告还提出异议称其提供的1月14日客户登记表中客户王文磊处勾的是男性，但王文磊实际是女性。根据被告提供的其他数份客户登记表，客户一栏及签名处书写不规范者较为常见，此系销售代理公司内部管理和实际操作中存在的问题，虽需改善，但也不能以此瑕疵为由否认带看事实。2、1月14日客户登记表与被告及第三人提供的其他证据，形成证据链，能够证明第三人的业务员在公司内部进行报备提出于2018年1月14日带王文磊看房，成交后，第三人与被告对该佣金进行确认并结算。3、原告提供的客户杨文军的证人证言即使属实，也仅能证明谦骋经纪公司于2018年1月20日带杨文军看房的事实，但该证人证言并未就第三人是否于2018年1月14日带王文磊看房的事实进行说明，故仅凭该证人证言不能证明第三人未于2018年1月14日带王文磊看房的事实。综上，本院认为第三人于2018年1月14日带客户王文磊看房的事实属实，被告与第三人不存在恶意串通。被告认为应与第三人结佣，合法有据，本院予以准许。原告诉请，依据不足，本院不予支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第三次庭审，不影响本案的审理。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告上海一墅房地产经纪有限公司的诉讼请求。本案受理费6,880.80元，减半收取3,440.40元，由原告负担；鉴定费4,200元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  刘 琳二〇二〇年一月十七日法官助理  赵晓霞书 记 员  赵晓霞附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。