云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初1252号原告（反诉被告）：姜涛，男，1977年4月17日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：谢华，四川诚沐律师事务所律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：杨玉佳，女，1936年5月23日出生，白族，住大理市。委托诉讼代理人：张壮娇，女，1990年7月24日出生，住大理市。系杨玉佳的孙媳，特别授权代理。被告（反诉原告）：杨美花，女，1964年3月19日出生，白族，住大理市。被告（反诉原告）：何纯武，男，1958年7月16日出生，白族，住大理市。被告杨美花、何纯武共同委托诉讼代理人：杜永波，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。被告杨美花、何纯武共同委托诉讼代理人：字艳蓉，云南星震律师事务所实习律师，特别授权代理。原告姜涛与被告杨玉佳、杨美花、何纯武租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案，在审理过程中，被告提起反诉，经审查，本院予以受理，并决定本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜涛及其委托诉讼代理人谢华、被告杨玉佳的委托诉讼代理人张壮娇以及被告杨美花、何纯武的共同委托诉讼代理人杜永波、字艳蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜涛向本院提出诉讼请求：ｌ、判令被告退还原告租金345400元；2、判决依据政府确认的地面建筑物属乙方改建、新建、装修、装潢部分及经营损失的补偿，共计2565028元归原告所有；3、判令被告承担原告因本次诉讼支付的律师费120000元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年2月20日签订了关于大理市院落的《房屋租赁协议》，约定：租赁面积484平方米，租金每年70000元，租期为2014年4月1日至2034年3月31日止，租金共计1400000元。协议签订后，原告已实际支付给被告租金1300000元。原告改建案涉房屋后用于经营“壶碟汇客栈”，且办理了相关证照。2018年12月9日，原被告均向政府作出同意拆迁的书面承诺，政府也对相应部分进行了测绘、拆迁。经大理市湾桥镇人民政府、第三方机构确认，本次测绘“壶碟汇客栈”实际面积578.18平方米，被告合法使用484平方米，原告已经向政府缴纳超面积94.18平方米部分规定费用，经拆迁后剩余面积为209.04平方米。根据协议第六条的约定：“原告在不减少建筑面积的前提下，可以对租赁标的物进行拆除、改建、新建及装修、装潢等。”经原告改建后超出面积部分已按照政府规定缴纳了相关费用。根据第十条第2款约定：“因上述原因（政府行为）终止合同的，甲方应按照实际产生的租赁期限收取租金，乙方租金根据实际使用年限按照多退少补的原则由甲方退还或收取。”被告应当收取的租金为484平方米，5年租金共计350000元，209.04平方米15年租金604600元，两项共计954600元，原告已实际支付1300000元，被告应当退还345400元。根据协议第十条第3款约定：“根据实际情况及政府相关机构标准弥补，土地部分的补偿归甲方所有，地面建筑物属乙方改建、新建、装修、装潢部分的补偿及经营损失归乙方所有。”政府委托第三方机构评估的原告营业补偿407646元，修建的房屋及附属设施2030061元，设施补漏127321元，三项共计2565028元，应归原告所有。根据协议第十三条第4款约定：“违约方需向守约方赔偿实现债权的一切费用，包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费。”原告为维权支付律师费120000元，应该由被告承担。被告杨玉佳、杨美花、何纯武答辩及反诉称，1、被答辩人要求答辩人退还租金345,400元，并要求继续履行原租赁合同的诉请无法律依据。2018年案涉房屋因洱海生态环境保护“三线”划定项目的实施，部分房屋被政府征收拆除，《协议》所约定租赁标的物已不复存在，且《协议》也未约定出现征收部分面积后，剩余部分的协议继续履行，属于《合同法》规定的“客观履行不能”事由，故《协议》应依法解除，并由双方履行返还义务。2、被答辩人主张获得2,565,028元的全额赔偿款缺乏事实依据，且有悖法律的公平原则。双方签订《房屋租赁协议》，愿意以每年70,000元的低价租金出租并同意被答辩人拆除新建，其目的在于获得租赁期满后新建房屋和附属设施的产权，现由于“三线划定”工程项目的实施，答辩人于租赁期满后获得新建房屋和附属设施产权的可能性已不复存在。基于公平、合理的角度，答辩人对该房屋补偿款享有剩余30年部分的补偿（期待收益＋原有房屋拆除的损失补偿）。3、本案诉讼纠纷并非基于双方履行《房屋租赁协议》过程中存在违约行为，是政府行为导致的房屋拆除。根据协议第十条第一款的约定，被答辩人要求答辩人承担120,000元的律师费于法无据。反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人于2013年2月20日签订的《房屋租赁协议》；2、诉讼费用由被告承担。反诉被告姜涛辩称，该合同不符合解除条件，政府对房屋进行了部分征用和拆迁，我对剩余房产部分仍能继续经营。对方是同意我方拆除后新建房屋。对方提出解除合同显失公平，但该合同撤销权行使期限为一年，超过一年则不能主张该权利，双方的合同签订时间为2013年，至今早就超过了一年。我要求退还34万余元的租金是依据合同法的规定，但并未明确指出是依据合同法第97条，而是依据双方合同约定及不当得利的规定提出的请求。对方陈述的第三项理由与其反诉请求无关联性。双方当事人围绕各自本诉、反诉的诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的照片打印件4张，拟证明涉案房屋的外观及现状，仍可以继续经营，合同不应该解除。被告提交的本诉证据《房屋租赁协议》1份，证明原被告签订《房屋租赁协议》及就租期等权利义务的约定情况；《石岭村委会证明》1份、《手绘图纸》1份、《现场照片》4份，证明案涉房屋被征收的面积上的房屋及附属设施情况，且新建房屋的地基和附属设施是被告原来建设的，相应的赔偿款应该归被告享有；报警记录单1份，证明因被告阻止原告继续装修未拆除的房屋发生纠纷的情况；现场照片2张，证明原告强行装修剩余土地上的房产并继续营业。经质证，被告对原告提交的上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明方向不予认可。原告对被告提交的上述证据的真实性均无异议，对证明方向均不予认可。本院认为，原告提交的上述证据及被告提交的《房屋租赁协议》、现场照片形式来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院均予以确认，对被告提交的《石岭村委会证明》、《手绘图纸》及报警记录单无法证明待证事实，本院均不予确认。本院确认当事人无异议的事实为：被告杨玉佳户是居住于大理市的农村居民户，杨美花是杨玉佳的女儿，何纯武是杨美花的丈夫。该户于1992年2月20日领取了№.0018589号云南省大理市宅基地使用证，土地使用面积为230㎡。宅基地使用证登记面积为484平方米。被告户在该宅基地上建盖有坐西朝东砖混结构二层半房屋一幢，一、二层每层五间，一、二层靠南面的半间及第3层均为楼梯间。院子南面为坐南朝北两层砖混结构的房屋；东边为坐东朝西一层砖混结构加石棉瓦顶的房屋，共6间。院内北边、东边均修建有围墙，院内建有水井、花台、草坪，栽种有果树，大门在院内北面。2013年2月20日,原告（乙方）与被告杨玉佳、杨美花、何纯武（甲方）签订一份《房屋租赁协议》，主要约定：甲方将上述院落整体出租给乙方使用，标的物面积为484平方米;租期21年，自2013年4月1日起至2034年3月31日止（其中包含装修免租期1年），租金每年70,000元，租金总额为1,400,000元，第一笔为800,000元，分两次支付：签订合同之日支付200,000元，剩余600,000元在2013年4月1日前正式移交合同标的物时支付；第二笔为600,000元，分五次支付：2015年4月1日前支付200,000元，剩余租金于每年4月1日前支付100,000元，于2019年4月1日前付清；合同期间，在不减少建筑面积的前提下，乙方有权根据生活、经营需要对租赁标的进行拆除、改建、新建及装修装潢等；合同期满后，所有可移动物品归乙方所有，其他固定物品全部归甲方所有；合同期内，因国家建设需要征占租赁标的时，双方互不承担违约责任，甲方应按实际产生的租赁期限收取租金，乙方租金根据实际使用年限按多退少补的原则由甲方退还或收取，双方损失本着公平、公正、互利的原则，根据实施情况及政府相关机构标准弥补，土地部分的补偿归甲方所有，地面建筑物属于乙方改建、新建、装修、装潢部分的补偿及经营损失的补偿归乙方所有。此外，合同还对双方的相关权利义务、违约责任的承担等内容进行了约定。合同签订后，姜涛转账支付给杨美花租金1,300,000元。姜涛于2013年4月1日接收案涉院落后，将东面、南面的房屋、北面的大门和围墙全部拆除，将坐西朝东的房屋进行改造和装修，往上加盖了第三层，在南边新建盖了砖混结构的二层4间房屋，在北面新建砖混结构一栋三层共5间房屋，同时对整个院落的房屋进行了装修。2014年5月1日起，原告在该院落内开设经营“壶碟汇客栈”，后领取了经营者为姜涛的个体工商户营业执照，并于2016年向相关部门缴纳了超占面积以违法建筑的罚款。2018年12月6日，案涉客栈东侧临洱海15米范围内的部分被划入大理市洱海生态环境保护“三线”划定项目的拆迁范围。大理鹏程房地产土地评估咨询有限公司受大理市洱海生态环境保护“三线”划定项目指挥部的委托，到现场对大理市湾桥镇“壶碟汇客栈”所属范围的建筑物、构筑物、林果木及附属设施等进行评估，并于2018年12月6日作出云鼎评房（征）字第2018-18-06号《房地产征收补偿评估报告》，经评估房屋建筑面积共计452.94平方米，评估总价格为2,030,061元[其中房屋部分评估价格为981,864元(1#第一层评估价172,585元、第二层评估价170,526元、第三层评估价107,204元，2#第一、二层评估价均为214,115元、第三层评估价25,703元，3#第一层评估价48,351元、第二层评估价29,265元)、室内装修及附属设施部分评估价格为1,048,197元]。该公司继续对“壶碟汇客栈”所属附属设施进行补漏评估，评估价为127,321元。在原被告分别与相关部门签订同意拆迁的协议之后，2018年12月20日，案涉房屋中坐南朝北的二层房屋（共4间）、坐北朝南的三层房屋（共5间）以及坐西朝东的房屋加盖部分靠东面一米范围内均被拆除，未拆除的房屋现由原告继续管理使用。被告户尚未与相关部门签订搬迁补偿安置协议。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，合同超过20年的部分无效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告向原告交付了标的物，原告交付了租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，因不可归责于出租人的事由，标的物中的部分建筑物于2018年12月20日被拆除，双方均未违约。关于合同是否继续履行的问题，本院认为，案涉院落内的部分房屋被拆除，标的物发生了改变，但本案未出现合同约定当事人可解除合同的情形或法定可解除合同的情形，原告已办理了该房屋为经营场所的营业执照，且原告明确表示在租赁物面积减少的情况下，要求继续履行合同，故本院对原告要求继续履行《房屋租赁合同》的主张予以支持，对被告要求解除合同的反诉请求不予支持。关于租金返还的问题，案涉部分房屋被拆除的日期为2018年12月20日，此时合同标的物已发生改变，此日之前租赁物由原告实际管理使用，租金应由原告负担。此日之后的租金应由双方就标的物的实际情况协商确定。因此原告提出的租金计算方式系其单方意见，故原告要求被告退还租金345,400元的诉请没有依据,本院不予支持。关于案涉房屋、装修及附属设施的搬迁补偿款的归属问题，原告主张补偿款共计2,565,028元未举证予以证明，根据双方提交的《房地产征收补偿评估报告》，案涉房屋被拆除部分的评估总价格为2,030,061元、补漏评估价为127,321元，合计2,157,382元。合同约定：“合同期内，因国家建设需要征占租赁标的时……双方损失本着公平、公正、互利的原则，根据实施情况及政府相关机构标准弥补，土地部分的补偿归甲方所有，地面建筑物属于乙方改建、新建、装修、装潢部分的补偿及经营损失的补偿归乙方所有。”双方对补偿款分配的该项约定不完整，未对原告拆除的原有建筑物加以明确。因原告已将原有房屋拆除，新建了房屋，房屋面积、格局等均发生了变化，以局部的建筑物的归属来划分补偿款并不公平，应当将搬迁拆除的补偿作为一个整体予以分配。依据合同约定：“合同期满后，所有可移动物品归乙方所有，其他固定物品全部归甲方所有。”故对补偿款的分配应当结合双方投入情况、房屋已使用年限等因素予以确认。原告已实际使用被拆除的房屋2090天（2013年4月1日—2018年12月20日），该使用年限占整个租期（20年）的比例28.6%所对应的被拆除房屋的价值应归被告户享有，即评估的补偿款由被告户享有617,011元。原告享有1,540,371元。关于原告主张的律师费的责任问题，如前所述，被告不存在违约的事实，合同对此亦未作约定，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、原告姜涛与被告杨玉佳、杨美花、何纯武继续履行双方于2013年2月20日签订的《房屋租赁合同》。二、就被告杨玉佳户位于云南省大理市院内房地产被搬迁安置一事，由原告姜涛享有房屋、装修及附属设施的搬迁补偿款1540371元。三、驳回原告姜涛的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告杨玉佳、杨美花、何纯武的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31,043元，由原告姜涛负担9,043元，被告杨玉佳、杨美花、何纯武负担22,000元；反诉案件受理费减半后收取15,522元，由反诉原告杨玉佳、杨美花、何纯武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判长  冯晓丽审判员  马 泽审判员  袁惠琼二〇二〇年一月八日书记员  陈晓蓉