云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初3066号原告：大理州新华石寨子旅游有限公司，住所地云南省大理州大理市大理镇下鸡邑村委会大丽路东（南国城A15-6号）。统一社会信用代码：91532900662604487N。法定代表人：冯荣满，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张卫珍，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。被告：卜明，男，1976年6月6日出生，汉族，现住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：彭礡，云南聚朋律师事务所律师，特别授权代理。原告大理州新华石寨子旅游有限公司与被告卜明租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大理州新华石寨子旅游有限公司的委托诉讼代理人张卫珍，被告卜明的委托诉讼代理人彭礡到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告大理州新华石寨子旅游有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告于2016年9月7日签订的合同编号为MW-H-（2016）050号（改）的《商铺租赁合同》和合同编号为MW-H-（2015）033（改2）号的《商铺租赁合同》，并判令被告立即退还原告坐落于大理市大丽路东的密湾小镇商业项目一期B区10幢7、8、22、23号一层的商铺。2．判令被告支付给原告合同编号为MW-H-（2016）050号（改）的《商铺租赁合同》2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金和综合管理费43,026.50元，以及迟延履行违约金27,364.85元，并支付欠款43,026.50元从2019年7月1日起至实际支付之日止按每日3‰计算的迟延履行违约金；判令被告支付给原告合同编号为MW-H-（2015）033（改2）号的《商铺租赁合同》在2019年8月1日至2019年11月30日期间的租金和综合管理费2,787.70元，并支付欠款2,787.70元从2019年8月1日起至实际支付之日止按每日3‰计算的迟延履行违约金。3．判令被告支付给原告合同编号为MW-H-（2016）050号（改）的《商铺租赁合同》2018年6月1日至2019年11月30日期间的物业服务费5,854.02元，以及迟延履行违约金4,800.65元，并支付欠款5,854.02元从2019年7月1日起至实际支付之日止按照每日3‰计算的迟延履行违约金；判令被告支付给原告合同编号为MW-H-（2015）033（改2）号的《商铺租赁合同》在2018年8月1日至2019年11月30日期间的物业服务费1,309.92元，以及迟延履行违约金984.40元，并支付欠款1,309.92元从2019年8月1日起至实际支付之日止按每日3‰计算的迟延履行违约金。4．判令被告支付给原告合同编号为MW-H-（2016）050号（改）的《商铺租赁合同》免租装修期的租金及综合管理费19,510.20元；判令被告支付给原告合同编号为MW-H-（2015）033（改2）号的《商铺租赁合同》免租装修期的租金和综合管理费7,204.56元。5．判令被告支付给原告从2019年12月1日起至房屋实际退还之日止按照293.22元／天的标准计算的房屋占用费。6．判令被告支付原告自2019年12月1日起至房屋实际退还之日止按13.57元／天的标准支付物业服务费。7．判令被告赔偿原告因维权支出的律师费5,000元。8．判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告大理州新华石寨子旅游有限公司主营旅游景点的开发和经营管理，2011年，原告接手负责大理密湾小镇（原南国城）招商运营工作，运营方式为原告及其关联公司与密湾小镇商铺的业主签订租赁合同承租商铺后，由原告再统一对外招商招租。2015年8月1日，被告向原告承租了位于大理市大丽路东的密湾小镇商业项目一期B区10幢23号一层的商铺，2016年9月7日，原被告双方签订了合同编号为MW-H-（2015）033（改2）号《商铺租赁合同》，约定原告将其承租前述商铺转租给被告经营使用，租赁面积为27.29平方米，租赁期限为8年，即从2015年8月1日起至2023年7月31日止，起始租金为8.8元／月．平方米，第二个租赁年度起后续每一租赁年度的租金在前一年度的基础上上浮5%；起始综合管理费为13.2元／月．平方米，第二个租赁年度起后续每一租赁年度的综合管理费在前一年度的基础上上浮5%；物业服务费为3元／平方米．月；水电费为按月代收代缴。2016年6月1日，被告向原告承租了位于大理市大丽路东的密湾小镇商业项目一期B区10幢7、8、22号一层的商铺，2016年9月7日，原被告双方签订了合同编号为MW-H-（2016）050（改）号《商铺租赁合同》，约定原告将其承租前述商铺转租给被告经营使用，租赁面积108.39平方米，租赁期限为8年，即从2016年6月1日起至2024年5月31日止，起始租金为12元／月．平方米，第二个租赁年度起后续每一租赁年度的租金在前一年度的基础上上浮5%。起始综合管理费为18元／月．平方米，第二个租赁年度起后续每一租赁年度的综合管理费在前一年度的基础上上浮5%；物业服务费为3元／平方米．月；水电费为按月代收代缴。两份《商铺租赁合同》都约定了付款方式为：先付款后使用，一年一付。合同第十条第2款还约定，合同签署后，如被告迟延缴纳本合同项下租金、履约保证金、综合管理费、物业服务费、装修保证金、能源费用及其他费用的，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额3‰的迟延履行违约金：迟延缴纳期超过30日的，视为被告严重违约，原告即有权单方解除合同，双方特别确认，在租赁期限内，若被告迟延缴纳租金累计超过三次（含本数），则甲方有权单方解除合同。两份合同签订后，原告如约履行《商铺租赁合同》，向被告交付了房屋，但被告经常逾期支付租金、综合管理费及物业服务费，经原告以多种方式多次向被告催收后，被告仅向原告支付了2018年11月30日以前的租金，却拒不按照合同约定支付后期的租金、综合管理费及物业服务费。依据合同的约定，被告的行为已经构成严重违约，被告依法应当向原告支付逾期支付的租金、综合管理费、物业服务费及迟延履行违约金，同时依照合同的约定，鉴于被告违约拒不支付租金，原告有权解除两份《商铺租赁合同》。被告卜明辩称，诉请一、原告要求解除合同，被告同意解除。诉请二、房屋租金部分，被告认为编号为MW-H-（2016）050号（改）合同的未付租金为17,208元；编号为MW-H-（2015）033（改2）号合同的未付租金为1,112.34元。另原告并未实际履行其承诺的服务内容，综合管理费不应该由被告承担。延迟履行违约金，在双方签订的合同虽然是这样约定，但该约定违反了法律强制性规定，按日千分之三计算不应得到支持。诉请三、原告是旅游有限公司，不是物业服务公司，原告主张物业费不是适格主体，无权主张。诉请四、按照合同约定是免租装修期的租金和综合管理费不应该收取，原告认为被告违约不应该免除，但原告也存在过错，且合同并未对免租期租金和综合管理费进行约定。诉请五、房屋现已空置，原告马上可以收回。诉请六、物业服务费同之前，不该由原告主张。诉请七、聘请律师是原告的自我行为，费用只能由原告负担。事实及理由中，原被告签订租赁合同属实，但原告疏于管理，严重违反合同，没有处理好原告与其他商户之间的关系，导致房东反复找被告麻烦，被告无法正常经营，原告主张的租金也远超实际租金。被告同意解除合同，但过错责任主要在原告，请法庭公正判决。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对到庭当事人有争议的证据，本院认定如下：被告提交的照片37张、微信聊天记录截图打印件68页、公证书复印件1份，形式要件不合法，与本案无关联，不能证明其证明目的，本院不予确认。根据上述有效证据及审理中双方当事人一致陈述，本院确认以下法律事实：2016年9月7日，被告卜明（乙方）与原告大理州新华石寨子旅游有限公司（甲方）签订编号为MW-H-（2015）033（改2）号《商铺租赁合同》，约定甲方将位于大理市大丽路东的密湾小镇商业项目一期B区10幢23号一层商铺出租给乙方用于经营酒吧厨房，房屋建筑面积为27.29平方米；租期为8年，自2015年8月1日起至2023年7月31日止。物业管理由云南密湾物业管理有限公司大理分公司提供。自本合同签订之日起至2016年7月31日止的365天内，为乙方的免租装修期。免租装修期内不计算租金及综合管理费，但须承担物业服务费以及该房屋交接后发生的水、电等各项费用。租金及综合管理费分别为：2016年8月1日至2017年7月31日租金2,881.82元，综合管理费4,322.74元；2017年8月1日至2018年7月31日租金3,025.92元、综合管理费4,538.87元；2018年8月1日至2019年7月31日租金3,176.56元、综合管理费4,764.83元；2019年8月1日至2020年7月31日租金3,337.02元、综合管理费5,003.89元；2020年8月1日至2021年7月31日租金3,504.04元、综合管理费5,252.78元；2021年8月1日至2022年7月31日租金3,680.88元、综合管理费5,514.76元；2022年8月1日至2023年7月31日租金3,864.23元、综合管理费5,789.85元。合同项下的租金、综合管理费及物业服务费均以一个年度为缴费期，乙方应当在每个缴费期届满前20日内向甲方一次性足额支付下个缴费期的租金、综合管理费及物业服务费。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期减免的全部租金，并没收本合同项下之履约保证金。本合同签署后，如乙方延迟缴纳本合同项下租金、履约保证金、综合管理费、物业服务费、装修保证金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金；延迟缴纳期超过30日的，视为乙方严重违约，甲方即有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟缴纳租金累计超过3次（含本数）则甲方有权单方解除合同。合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，原告将商铺交付给被告，被告对商铺进行装修后开始经营酒吧，被告向原告交纳了2019年7月31日前的租金、综合管理费及2018年7月31日前的物业管理费。2016年9月7日，被告卜明（乙方）与原告大理州新华石寨子旅游有限公司（甲方）签订编号为MW-H-（2016）050号（改）《商铺租赁合同》，约定甲方将位于大理市大丽路东的密湾小镇商业项目一期B区10幢7、8、22号一层商铺出租给乙方，用途为休闲、酒吧、餐吧，房屋建筑面积为108.39平方米；租期为8年，自2016年6月1日起至2024年5月31日止。物业管理由云南密湾物业管理有限公司大理分公司提供。自本合同签订之日起至2016年11月30日止的6个月内，为乙方的免租装修期。免租装修期内不计算租金及综合管理费，但须承担物业服务费以及该房屋交接后发生的水、电等各项费用。租金及综合管理费分别为：2016年12月1日至2017年11月30日租金15,608.16元、综合管理费23,412.24元；2017年12月1日至2018年11月30日租金16,388.57元、综合管理费24,582.85元；2018年12月1日至2019年11月30日租金17,208元、综合管理费25,818.50元；2019年12月1日至2020年11月30日租金18,066.45元、综合管理费27,106.17元；2020年12月1日至2021年11月30日租金18,963.91元、综合管理费28,458.88元；2021年12月1日至2022年11月30日租金19,913.41元、综合管理费29,876.62元；2022年12月1日至2023年11月30日租金20,914.93元、综合管理费31,372.40元；2023年12月1日至2024年5月31日租金10,977.74元、综合管理费16,473.11元。合同项下的租金、综合管理费及物业服务费均以一个年度为缴费期，乙方应当在每个缴费期届满前20日内向甲方一次性足额支付下个缴费期的租金、综合管理费及物业服务费。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期减免的全部租金，并没收本合同项下之履约保证金。本合同签署后，如乙方延迟缴纳本合同项下租金、履约保证金、综合管理费、物业服务费、装修保证金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金；延迟缴纳期超过30日的，视为乙方严重违约，甲方即有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟缴纳租金累计超过3次（含本数）则甲方有权单方解除合同。合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，原告将商铺交付给被告，被告对商铺进行装修后开始经营酒吧，被告向原告交纳了2018年11月30日前的租金、综合管理费及2018年5月31日前的物业管理费。此后，被告没有按时交纳租金、综合管理费等费用，原告于2019年7月起对被告承租的物业限供水电。原告因本案诉讼委托律师代理支出律师代理费5,000元。本院认为，原、被告签订的两份《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，形式和内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行。合同签订后，原告已按约将标的物交付给被告，依据MW-H-（2016）050号（改）《商铺租赁合同》约定，被告应在2018年11月10日前交付租金及综合管理费，被告未履行义务，已构成违约，按“本合同签署后，如乙方延迟缴纳本合同项下租金、履约保证金、综合管理费、物业服务费、装修保证金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金；延迟缴纳期超过30日的，视为乙方严重违约，甲方即有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟缴纳租金累计超过3次（含本数）则甲方有权单方解除合同”的约定，原告行使解除权，被告无异议，该合同应予解除。就MW-H-（2015）033（改2）号《商铺租赁合同》，原告起诉要求解除合同，被告同意解除，本院予以准许。上述两份合同解除后，被告应将案涉租赁房屋交还原告。关于租金和综合管理费问题，编号MW-H-（2016）050号（改）《商铺租赁合同》，2018年12月1日至2019年6月30日期间，被告应按合同约定标准支付租金10,038元和综合管理费15,060.79元。2019年7月1日，因原告对案涉房屋采取限供水电措施，影响被告对房屋的正常使用，根据公平原则，至案涉房屋返还原告之日止的租金及综合管理费，由原、被告各承担一半。编号MW-H-（2015）033（改2）号《商铺租赁合同》，被告已付清2019年7月31日前的租金及综合管理费。故2019年8月1日起至租赁房屋返还原告之日止的租金及综合管理费由原、被告各承担一半。关于免租装修期的租金、综合管理费和违约金问题，编号MW-H-（2016）050号（改）《商铺租赁合同》被告应向原告支付6个月免租装修期租金7,804.08元，综合管理费11,706.12元。因被告违约，应承担合同约定的违约责任，但合同“按欠费金额日3‰支付延迟履行违约金”的约定过高，本院予以调整，酌定以截至2019年6月30日应付租金和综合管理费数额44,608.99元（10,038元+15,060.79元+7,804.08元+11,706.12元）为基数按年利率6%计付违约金。就编号MW-H-（2015）033（改2）号《商铺租赁合同》，在原告提起本案诉讼时，被告已向其付清了2019年7月31日前的租金及综合管理费，故被告不应承担免租装修期的租金、综合管理费及违约责任。关于物业管理费问题，合同约定物业管理由云南密湾物业管理有限公司大理分公司提供，故原告不是收取物业管理费的适格主体，被告抗辩有据，就原告要求被告支付物业管理费的主张不予支持。关于律师费问题，没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除原告大理州新华石寨子旅游有限公司与被告卜明于2016年9月7日签订的编号为MW-H-（2015）033（改2）号和MW-H-（2016）050号（改）的《商铺租赁合同》。二、被告卜明在本判决生效之日起十日内将位于大理市大丽路东的密湾小镇商业项目一期B区10幢7、8、22、23号一层商铺交还给原告大理州新华石寨子旅游有限公司。三、被告卜明在本判决生效之日起十日内支付原告大理州新华石寨子旅游有限公司编号MW-H-（2016）050号（改）《商铺租赁合同》2019年6月30日前的租金17,842.08元（10,038元+7,804.08元）和综合管理费26,766.91元（15,060.79元+11,706.12元），并由被告卜明承担2019年7月1日起至交还房屋之日止按合同约定的标准计算的租金和综合管理费的一半。四、被告卜明在本判决生效之日起十日内支付原告大理州新华石寨子旅游有限公司编号MW-H-（2015）033（改2）号《商铺租赁合同》自2019年8月1日起至交还房屋之日止按合同约定的标准计算的租金和综合管理费的一半。五、被告卜明在本判决生效之日起十日内支付原告大理州新华石寨子旅游有限公司违约金（计算公式为：以44,608.99元为基数按年利率6%从2018年12月1日起至款项付清之日止）。六、驳回原告大理州新华石寨子旅游有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,652元，由原告大理州新华石寨子旅游有限公司负担1,062元，被告卜明负担1,590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  冯晓丽人民陪审员  滕 英人民陪审员  李映和二〇二〇年一月九日书 记 员  和雨馨