济南高新技术产业开发区人民法院民 事 裁 定 书（2019）鲁0191民初5276号原告：济南高新区黄金时代业主委员会，住所地济南高新区黄金时代小区。法定代表人：梁钜荣，主任。委托诉讼代理人：邢震，山东鲁舜律师事务所律师。被告：济南乐盈物业管理有限公司，住所地济南市天桥区堤口路41号，统一社会信用代码913701057806203492。法定代表人：杨虎鹰，总经理。诉讼代理人：田俊峰，男，该公司职工。委托诉讼代理人：梁茂卿，山东德衡（济南）律师事务所律师。原告济南高新区黄金时代业主委员会（以下简称黄金时代业委会）与被告济南乐盈物业管理有限公司（以下简称乐盈物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案。黄金时代业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告退出位于济南高新区崇华路1587号的济南高新区黄金时代小区物业服务区域；2.判令被告向原告移交物业服务用房；3.判令被告协助山东怡威物业管理有限公司与供电公司办理缴费户号0271221294的过户手续，变更前的用电费用由被告负责结清；4.判令被告协助山东怡威物业管理有限公司与济南东区供水有限公司办理缴费户号D200038的过户手续，变更前的用水费用由被告负责结清；5.判令被告向原告移交保管的物业档案、物业服务档案；6.判令被告向原告提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；7.判令被告与原告清算并移交所有电表、水表的数据记录和收费记录；8.判令被告与原告清算预收、代收的水电费、物业费、押金等有关费用；9.判令被告向原告赔偿损失10万元；10.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月1日,黄金时代业委会与乐盈物业签订书面服务合同，由乐盈物业对济南高新区黄金时代小区（以下简称黄金时代小区或小区）提供物业服务，服务期限至2014年12月1日，合同到期后，双方未再签订新的物业服务合同。2019年1月，黄金时代小区第三届业主委员会依法成立，为解决乐盈物业在提供物业服务中存在的诸多问题，提升黄金时代小区的物业服务质量，在社区居委会主持下，业委会曾约谈乐盈物业，也召开过工作协调会，但收效甚微。2019年7月14日，在业委会召集下，邀请小区业主代表参加，召开了黄金时代小区业主代表会议。会议中，与会代表普遍认为乐盈物业在车辆管理、安保、绿化、卫生等方面存在诸多不足，问题很多，且长期未得到解决，为了解决上述问题，提升物业管理水平，改善小区环境，黄金时代业委会提议召开业主大会，就物业公司的选聘问题征询全体业主意见，该提议得到与会代表一致通过。2019年7月31日，黄金时代业委会发布“关于召开本次业主大会的具体流程的通知”，对会场设置、投票时间及方式等做了详细说明。2019年8月1日至8月15日，黄金时代业委会向小区业主发放“黄金时代小区物业服务企业选择意见征询表”和“黄金时代小区物业服务等级意见征询表”1251份，收回1231份，投票结果为：解聘现有物业服务企业即乐盈物业，授权业主代表大会以公开招标形式重新选聘物业服务企业。2019年8月27日，黄金时代业委会通过EMS向乐盈物业发出“关于终止物业服务关系的通知函”，通知函明确表示，黄金时代小区与乐盈物业的物业服务关系于60天后终止，该函件亦通过EMS寄至济南高新区舜华路街道办事处、黄金时代居委会、济南高新区房管局等部门备案。同日，业委会召开业主代表会议，讨论小区物业服务等级选择意见，决定授权业委会以四星级服务标准公开选聘物业服务企业。2019年9月28日，经公开招标，山东怡威物业管理有限公司中标，成为黄金时代小区新的物业服务公司。2019年9月29日，原告向乐盈物业发出“关于物业服务企业离场交接的通知函”，要求乐盈物业从2019年10月1日开始，与黄金时代业委会按照通知函所列清单内容开展物业交接工作，乐盈物业拒不交接，10月22日，黄金时代业委会再次向乐盈物业发出“关于物业服务企业离场交接的通知函”，但乐盈物业亦未交接。10月26日，黄金时代业委会向乐盈物业发出“关于物业服务企业限期离场的通知”，乐盈物业非但不交接，还召集社会闲散人员围攻物业办公室，给小区业主的正常生活造成严重影响。原告认为，黄金时代业委会系依法成立，解聘、选聘物业公司亦是依法进行，程序合法，但乐盈物业拒不撤离小区物业服务区域，拒不办理交接，黄金时代业委会为维护小区秩序，给业主创造一个好的生活环境，现依法向法院提出上述诉讼请求，望判如所请。乐盈物业辩称，一、原告不具备诉讼主体资格。依据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第三十一条：业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成；第三十八条：业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。本案原告备案于2019年2月，备案的业委会人数共计5人，与该小区业主大会表决通过的《业主大会议事规则》第八条业委会的组成人数7人不符。且备案的委员左振华、王广振均于2019年3月26日辞去业委会委员职务。自此，该业主委员会仅有委员3人，已经不到《业主大会议事规则》第八条业委会的组成人数7人的半数。按照《业主大会和业主委员会指导规则》第三十八条，该业主委员会会议不可能有过半数的委员出席，作出的决定不可能经全体委员半数以上同意，因此该业委会不能正常开展工作。除非已经按照《业主大会和业主委员会指导规则》第三十四条，在备案内容发生变更后，已经自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。但无论是否报备，原告已经不具备法定有效的人数要求，原告不具备诉讼主体资格。二、原告不具备组织物业公司选聘活动的法定条件。如上所述，原告自2019年3月26日起，已经不具备法定人数的要求，其自2019年7月31日起组织实施的物业公司选聘活动，因其本身主体资格不具备，已不能代表业主实施任何活动，该选聘当然属于违法无效。三、原告委托第三方招标代理公司的方式选聘物业公司，违法无效。依据《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业管理条例》等，选聘物业公司是业主大会决定的事项，选聘应由专有部分占建筑物总面积50%以上且占总人数50%以上业主集体表决通过。任何方式的变通选聘，均属于违法无效。本案原告递交的证据即2019年8月1日的业主意见征询表，有“授权业主代表大会以公开招标形式重新选聘物业服务企业”的内容。该次表决是否合法有效暂不评价，仅该种表决内容，其本身既不具有合法性，且原告最终既未通过业主大会决议的方式选聘，也未通过召开业主代表大会的方式选聘，而是由第三方招投标机构代为选聘，显然不仅违法，也违背业主表决决定的内容，自然属于无效。四、原告选聘的物业企业明显不具备招标公告的资质条件。按照公示的招标公告，投标人需要具备20万平方米以上的物业服务业绩。“中标”的山东怡威物业管理有限公司成立于2018年8月22日，核准于2019年10月23日，参保人数是0。按照物业管理实践和经验，依据该公司的成立时间和参保人数判断，该公司不可能具备20万平方米以上的物业服务业绩。五、物业服务涉及广大业主切身利益，不应被个别业委会成员用来谋取私利。被告自2012年入驻黄金时代小区开展物业服务至今，得到广大业主的支持与肯定。2019年初，个别业主利用小区水改签字之机，骗取业主签字，篡改选票，故意剥夺近600户业主的签字权，投机取巧成立了所谓的第三届业主委员会。该业委会换届后即被广大业主识破，其成立的目的不是为了公共利益，而是为了谋取不当利益。5名业委会成员中有两位主动与其划清界限，辞去委员职务。通过本次诉讼可知，原告所选聘出的物业企业既不是知名企业，也不是有业绩、有管理经验的物业公司，而是一个自然人独资成立于2018年且没有社保缴纳记录的公司，这种选聘结果显然不是在为广大业主的公共利益着想，而是为了谋取个别人的私利。如果任由其胡作非为，最终利益受损的将是广大业主。综上，原告不具备法定的诉讼主体资格，其选聘物业公司的行为程序违法、实体无效，不具备交接物业管理资料的条件。为维护涉案住宅小区广大业主合法权益，被告不应向原告进行交接。恳请人民法院驳回原告起诉。本院经审查认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项应当由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑面积总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。本案中，黄金时代小区第三届业委会换届时间为2019年1月29日，备案时间为2019年6月26日，备案的业委会委员为5人，分别为梁钜荣、姚彤、邵海英、左振华、王广振。业主委员会是基于业主团体的意思自治自行设立的，行政主管部门仅实行备案制度，而非法定的行政审批及核准、确认，不能以其备案作为认定业委会是否依法成立的标准。根据诉讼中黄金时代业委会的陈述，黄金时代小区业主为1872户。济南高新区舜华路街道办事处出具的《关于黄金时代小区业主大会召开的情况说明》中载明的黄金时代小区共有业主1812户，住宅建筑总面积213501.87平方米。《黄金时代小区第三届业主大会报告单》载明：大会业主委员会换届选举表决票情况为：梁钜荣，905票；姚彤，897票；邵海英，888票；左振华，873票；王广振，862票……。根据该报告单显示的结果，即便按照1812户业主计算，业委会所有候选人得票数均未超过业主总人数的半数。在黄金时代业委会出具的《济南市业主委员会成立（换届）备案申请书》中载明，所有候选人得票数均增加了51票，该51票的情况表述为“送达未表示反对”。黄金时代业委会称对每位候选人均增加51票，系参考第二届业主大会议事规则的规定，当业主大会选票中业主未表明其选择项时，均以赞成票计入投票结果，但黄金时代业委会未提交相应证据证明其在发放选票时已明确告知投票人“送达未表示反对”即视为对每位候选人均投赞成票，亦未提交上述计票规则的相应证据，无法认定黄金时代业委会选举已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。诉讼中，黄金时代业委会的委员左振华、王广振出庭作证称两人均于2019年3月26日提出辞职，且之后未再参加业委会会议。黄金时代业委会认可已通过左振华的辞职申请，但称未收到过王广振的书面辞职申请，因此业委会委会尚有4人。《黄金时代小区业主大会议事规则》第八条约定：业委会由7人组成，而黄金时代业委会备案人数为5人（含左振华、王广振），其自认尚有4人；第十三条约定：业委会会议应有三分之二以上的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意，而根据左振华、王广振的陈述，二人自2019年3月26日后未再参加过业委会会议，黄金时代业委会亦未进行人数补足，其提交的业委会会议纪要及业主代表大会会议纪要均未有参会人员签字确认及表决情况记录，故会议召开程序亦不符合《黄金时代小区业主大会议事规则》的相应约定。对于解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，本案中，黄金时代业委会仅提交《黄金时代小区第三届业委会第一次业主大会结果公告》，该结果公告中未载明表决票数对应的业主人数及面积比例，且系业委会自行制作，其未提交其他证据证实该表决结果已经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。综上，黄金时代业委会诉讼主体不适格，其提起的本次诉讼不符合法律规定，应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《国务院物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十四条规定，裁定如下：驳回济南高新区黄金时代业主委员会的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 卉二〇二〇年一月十五日书记员 崔来运