广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终14762号上诉人（原审被告）：李凯昌，男，1967年2月21日出生，汉族，住广东省佛山市三水区**************，公民身份号码440************11X。委托诉讼代理人：曾源，广东信征律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李桂香，女，1967年12月24日出生，汉族，住重庆市万州区***********，公民身份号码511************642。委托诉讼代理人：张世兵，广东深坪律师事务所律师。上诉人李凯昌因与被上诉人李桂香租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初2341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李凯昌上诉请求：l.撤销一审判决第一项，改判李凯昌无需向李桂香退还按金107800元和租金46666.47元；2.李桂香承担一审、二审所有诉讼费用、鉴定费。事实和理由：一审判决认定事实错误。（一）李凯昌无需向李桂香退还租金。本案是因李桂香购买猪苗不慎，养殖过程中发现猪只染上非洲猪瘟，被政府部门要求作无害化处理，并非涉案猪舍不能养殖猪只，李桂香不能以此作为合同不能继续履行的理由，李桂香的农业养殖经营风险应由其自行承担。且2019年春节前生猪经处理后，李桂香仍可继续养殖新一批的健康猪只，至今亦没有任何政府行为或文件规定禁止在涉案猪舍内养殖生猪，涉案猪舍仍可继续养猪。（二）李凯昌与李桂香签订《猪舍租赁协议》将2000平方米猪舍租赁给李桂香用于养猪的行为合法有效。《佛山市三水区人民政府关于引发佛山市三水区畜禽养殖分区划定方案的通知》三府[2017]38号文规定了禁养区与限养区，而李凯昌所建的猪舍属于限养区，即该区域可以养殖，只是在文件发布后不得再新建、扩建或者改建。而李桂香私自在2000平方米猪舍旁边扩建面积338.75平米的简易搭棚，导致其于2019年3月5日收到佛山市三水区大塘镇人民政府发出的《责令限期拆除畜禽养殖场违规搭建棚舍通知书》，通知其拆除未经批准私自搭建的简易棚舍。李凯昌租赁给李桂香的2000平方米猪舍不属于《责令限期拆除畜禽养殖场违规搭建棚舍通知书》责令拆除的范围，李桂香可自行拆除上述338.75平方米简易搭棚，涉案合同仍可继续履行。李桂香以上述理由要求认定本案不能继续履行合同，理由不能成立。（三）根据《猪舍租赁协议》第六条第3款可见，由于李桂香的私自搭建行为被政府部门发文通知要求拆除猪舍，李凯昌是守约方，李桂香是违约方，李凯昌无需退还按金和租金予李桂香。另一审判决认定涉案猪舍于2019年3月份自行拆除，但实际上涉案338.75平方米简易搭建的猪舍至今仍未拆除。综上，一审判决认为在合同履行过程中，因非洲猪瘟防控，李桂香于2019年春节前将生猪进行无害化处理，而涉案猪舍属于违法建设，李桂香不能再进行养殖，导致合同目的难以实现，是认定事实错误。李桂香辩称，（一）一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.李凯昌分别于2017年7月15日和2018年7月15日向李桂香出具的3张《收据》证明，李桂香已按《猪舍租赁协议》约定向李凯昌支付了14万元按金和每年14万元的租金，一审判决依据李凯昌向李桂香出具的《按金收据》确认按金为107800元，虽与客观事实不符，但李桂香为减少诉累，放弃上诉的权利。2.李桂香向李凯昌租赁的猪舍等设施由于违法建设已被政府部门责令拆除，即涉案《猪舍租赁协议》因违法等客观情况及协议的约定已无法继续履行，李凯昌向李桂香退还按金及剩于租金符合法律规定和合同约定。3.《大塘镇生猪无害化处理登记确认表》也证明双方在合同履行过程中，因非洲猪瘟防控，政府部门要求李桂香于2019年春节前将生猪进行无害化处理，由政府部门进行登记确认。因此，导致涉案合同目的难以实现的原因是李凯昌租赁给李桂香的猪舍属于违法建设，李桂香不能再进行养殖，并非李桂香故意终止合同。（二）李凯昌的上诉请求及理由没有事实和法律依据，依法应予驳回。1.由于2018年底受到非洲猪瘟的影响，政府部门禁止生猪养殖，要求对生猪进行无害化处理，李桂香不能在涉案猪舍内养殖猪只，《大塘镇生猪无害化处理登记确认表》已证明大塘镇镇政府对李桂香进行了补偿。2.李凯昌实际租赁给李桂香的不仅包括2000平方米的猪舍，还包括猪舍周围的水、电设施及其搭建的简易棚舍，而政府责令限期拆除违规搭建的棚舍，是包括上述的2000平方米猪舍和338.75平方米简易棚舍。从《猪舍租赁协议》关于“乙方不得拆除现有设施和私自搭建，同时，乙方必须负责现有猪舍及设施等的日常维护保养”的约定可见338.75平方米的简易棚舍是由李凯昌提供给李桂香使用，李凯昌认为是李桂香私自搭建，没有事实根据，也不符合常理。3.政府部门要求李桂香自行拆除违规搭建的338.75平方米简易棚舍，但李桂香并非该棚舍的所有权人，根据《猪舍租赁协议》第3款“乙方不得拆除现有设施”及第六条第7项“乙方无权私自拆除毁坏”的约定，李桂香无权也无义务拆除上述简易棚舍。（三）《猪舍租赁协议》已无法继续履行，李凯昌应根据协议约定退还按金及剩余租金予李桂香。涉案猪舍及其附属设施未经当地政府部门办理合法的建设规划及施工许可手续，是违法建设，已被政府部门责令限期拆除。而《责令限期拆除畜禽养殖场违规搭建棚舍通知书》亦已证明涉案猪舍系违法建筑物，李桂香养殖的生猪也被政府部门进行无害化处理，《猪舍租赁协议》是因无法继续履行而被迫解除。因此，一审法院判决李凯昌向李桂香退还租金及剩余月份的租金正确，应予维持。李桂香向一审法院起诉请求：1.李凯昌返还李桂香押金140000元；2．李凯昌退还李桂香从2019年2月15日至2019年7月14日期间的剩余租金58333.35元；3.本案诉讼费由李凯昌负担。一审法院认定事实：2017年7月15日，李桂香（乙方）与李凯昌（甲方）签订《猪舍租赁协议》，约定甲方出租的猪舍位于广东省佛山市三水区**********猫岭岗，总建筑面积2000平方米。乙方向甲方承诺该猪舍作为乙方养猪使用。租赁期限自2017年7月15日至2026年12月31日止。乙方在使用猪舍前必须先交按金，按金按一年租金收取即140000元，乙方每年7月14日前向甲方支付租金140000元，直到合同结束为止。租赁期内，因政府行为，被禁止养猪的，甲方必须退还乙方已付的剩余月数的使用费，具体退还金额按已付款期限内余下月数计算，同时还需退还按金。李桂香于2017年7月15日向李凯昌交纳了按金107800元和2017年至2018年的租金107800元，李桂香于2018年7月15日向李凯昌交纳了租金140000元。李桂香在2019年春节前已将生猪进行无害化处理。2019年3月5日，广东省佛山市三水区大塘镇人民政府向李桂香发出《责令限期拆除畜禽养殖场违规搭建棚舍通知书》，李桂香所经营的猪棚养殖场，未经批准违规搭建棚舍，违反了《中华人民共同国土地管理法》第四十四条等规定，已构成违法用地违法建设，责令李桂香限本通知发出之日起两天内自行拆除所违规搭建棚舍。一审法院认为，李桂香与李凯昌签订的《猪舍租赁协议》是双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，属合法有效合同。双方约定李桂香租用李凯昌的地方用于养猪，在合同履行过程中，因非洲猪瘟防控，李桂香于2019年春节前将生猪进行无害化处理，而涉案的猪舍属于违法建设，李桂香不能再进行养殖，导致涉案合同的目的难以实现，该结果不可归责于合同双方。李凯昌收取了李桂香的按金，应予以退还李桂香。至于按金的金额，根据李桂香提供的收据反映，李凯昌收取了李桂香按金107800元，李桂香称涉案的猪舍与李本发共同租赁使用，李本发交纳了按金32200元，但李桂香未能提供充分的证据证明，一审法院不予采信。因此，李凯昌应向李桂香退还按金107800元。关于李凯昌应否向李桂香退还租金的问题。《猪舍租赁协议》约定租赁期内，因政府行为，被禁止养猪的，李凯昌必须退还李桂香已付的剩余月数的使用费。李桂香向李凯昌交纳了2018年7月15日至2019年7月14日的租金140000元，李桂香在2019年春节前将生猪进行了无害化处理，涉案的猪舍于3月份自行拆除，综合涉案猪舍的实际使用情况，一审法院酌定李凯昌需向李桂香退还2019年3月至7月四个月的租金46666.67元（140000元÷12个月×4个月）。李桂香主张过高的部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李凯昌于判决发生法律效力之日起十日内向李桂香退还按金107800元和租金46666.67元；二、驳回李桂香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2134元，由李桂香负担472元，李凯昌负担1662元。二审中，李凯昌提交如下证据：《佛山市三水区人民政府关于印发佛山市三水区畜禽养殖分区划定方案的通知》（三府[2017]38号）、地图、图纸、照片、《鱼塘转让协议》、余某强身份证复印件、《鱼塘承包合同书》《大塘镇农村集体资产交易成交确认书》《大塘镇农村集体资产交易表决书》《关于印发我省促进生猪生产保障市场供应十条措施的通知》（粤农农函[2019]1354号），网上查询信息。李桂香没有提交新证据。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，李凯昌提交的上述证据与本案没有关联性，本院对上述证据不予采纳。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据上诉人李凯昌的上诉意见及被上诉人李桂香的答辩意见，本案二审的争议焦点是：李凯昌应否向李桂香退回按金107800元、租金46666.47元。本案中，李凯昌上诉主张其无需向李桂香退还按金107800元、租金46666.47元。经核查，李桂香从李凯昌承租涉案猪舍后，利用该猪舍进行养殖，后因非洲猪瘟疫情蔓延，相关政府部门对涉案猪舍及养殖的生猪进行无害化处理。且当地政府向李桂香发出《责令限期拆除畜禽养殖场违规搭建棚舍通知书》，责令李桂香自行拆除违规搭建的棚舍。由于现有证据未能证明上述通知书所指需要拆除的棚舍被拆除后，涉案合同仍可继续履行，且李桂香已实际退场，据此，涉案合同非因双方原因而实际解除。故李凯昌收取李桂香的按金107800元，应退还予李桂香。至于应退还租金金额的问题。《猪舍租赁协议》第六条第5点约定，租赁期内，因政府行为，被禁止养猪的，李凯昌必须退还李桂香已付的剩余月数的使用费。由于李桂香已向李凯昌支付2018年7月15日至2019年7月14日的租金140000元，而涉案猪舍被当地政府于2019年3月责令两天内自行拆除，一审法院综合涉案猪舍的实际使用情况酌定李凯昌向李桂香退还2019年3月至2019年7月四个月的租金46666.67元，处理正确，本院予以维持。李凯昌的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李凯昌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3389元，由上诉人李凯昌负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 潘伟丹二〇二〇年一月二日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊