广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初27131号原告：黄兰，女，1980年10月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码441************223。委托诉讼代理人：田海波，广东引力律师事务所律师。被告：佛山铂利东物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：冼嘉荣。委托诉讼代理人：廖善国，广东永祺律师事务所律师。原告黄兰与被告佛山铂利东物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序于同年12月24日公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人田海波与被告委托诉讼代理人廖善国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方就位于佛山市南海区**************、C002、2F-COO2号物业签订的《租赁合同》无效；2.被告返还原告已经支付保证金57000元，赔偿造成的损失256995元（包括固定装修106050元，其余为购买经营设施设备的费用）；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年6月21日，原告通过涉案物业上一手并经过被告同意在支付80000元转手费后承租了位于佛山市南海区**************、C002、2F-COO2号物业，并与被告经过协商就涉案物业承租事宜签订了一份《租赁合同》，就租金的支付、保证金金额等相关权利义务进行了明确约定。合同履行过程中，原告发现所承租771平方米物业没有相关规划报建手续及消防合格证明文件，更没有合法的产权证明，原告遂要求被告提交涉案物业产权、消防验收等相关证照手续，但被告始终未能提供。鉴于上述情形，考虑到原告在承租场所经营的是餐饮酒店，没有合法报建手续及消防合格文件的情况，其经营行为合法性无法得到保证，遂要求终止合同，并要求被告返还57000元保证金。虽经双方多次协商，被告只同意终止合同，要求原告搬离承租场所，但拒绝返还保证金。原告于2019年10月15日缴清全部租金和水电费后，搬离了租赁场地，但固定装修仍存留在租赁物内。原告认为，《租赁合同》因承租场所属违建应属无效合同，被告通过无效合同取得财产应当予以返还给原告，原告要求被告返还保证金并赔偿因此给原告造成的各项装修损失理据充分，请求法院判如所请。被告辩称，2011年9月15日，佛山市南海**经济发展公司与陈*铃签订了《东和市场使用权租赁合同书》，将包括本案所涉场地在内的“东和市场”整体出租给陈耀铃经营管理。2017年5月1日，佛山市南海*经济发展公司、陈*铃及被告共同签订一份《租赁权转让合同书》，约定陈耀铃将该市场的租赁权转给被告经营管理。东和市场所在的土地已经办理了《集体土地使用权证》，土地的使用权类型为“批准拔用商服用地”。该市场中建筑物由于历史原因没有办理报建手续，但所在土地的使用性质合法，且上盖物均有办理消防验收手续。2019年6月21日，原、被告签订《租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，原告在签订本合同前，被告已经告知租赁场地的情况，原告在收购前一租户的剩下经营设施的过程中也从上一租户中了解并知晓该场地的情况。原告去工商部门申领营业执照的时候也开具了场地证明等，也在该申领营业执照过程中能了解到被告所出租物业的情况。双方所签署的租赁合同中，被告从没有虚假陈述出租物的报建情况。再且，作为承租人的原告不可能没有向出租人即被告了解过就签署本合同。故原告在签署本案的租赁合同时，是知悉被告所出租的场地的报建情况的。原告向被告提出终止合同，是由于其经营不善而结束经营，并非由于被告所出租的场地没有报建或者消防问题而影响其继续经营。被告所出租的经营场地完全符合正常经营的标准，并不能由于历史原因没有报建而抹杀其实际具有的商贸功能。原告在2019年6月21日签订《租赁合同》后，经营三个月左右，就在10月份向被告提出由于店铺亏损不再经营。当时被告要求原告结清全部工人工资和租金等费用后才能搬走那些场内经营物品，而并原告诉状所述的与被告多次协商返还保证金和赔偿损失问题。从原告提交的其申领的《营业执照》可以得知，原告在2019年6月27日在其租赁的场所上注册申领了营业执照，经营名称为“佛山市南海区禄星美食店”，类型为个体工商户。经营范围为正餐服务，快餐服务，其他饮料及冷饮服务，饮料及茶叶零售。实际上，原告在租赁场所仅仅开办了一个普通的美食店而已并非原告所述的其经营的是餐饮酒店。原告租赁场地后，按正规手续领取了营业执照且顺利经营到其提出终止合同。在原告承租期间，从未收到政府任何部门由于经营场地的建筑因没有报建或者消防问题而要求停业整顿等影响其继续经营的通知。所以，被告物业的报建情况、消防情况并不是造成原告终止经营的原因，仅仅只是原告自身经营不善而已。被告目前所经营管理的东和市场，是丹灶范围内规模较大的大型综合市场，目前过百家商铺通过领取营业执照正常经营，并没有出现由于历史原因所产生的市场建筑报建问题而影响经营。况且，政府的消防单位也定期前往检查和监管。原告并没有按合同的约定交付过保证金给被告，即使原告交付了保证金，但按照双方所签署的租赁合同约定，其单方面终止合同，被告有权没收其保证金。原、被告于2019年6月21日签订《租赁合同》时，被告的经办人员为了方便承租人知道租金的递增，故援用了之前的合同版本，仅修改了原合同中的承租人为原告后便将旧版的租赁合同打印出来给原告签署。但原告至今仍没有向被告缴纳过合同上所约定的保证金。且原告也不能出具银行转账凭证等证据证实其向被告缴纳了保证金57000元。从原告所提供的2019年6月21日《收据》可以看出，原告支付给上一手的转让费，仅仅为店内所有设备费用，并不包含上一手的保证金。至于上一手有没有缴纳保证金，或者保证金如何处理，则根据合同的相对性，也仅仅属于被告与上一租户的关系，与本案的原告无关，实际情况是，上一手承租人也并没有向被告缴纳过保证金。退一步讲，即使原告缴纳了保证金，按照双方所签订的租赁合同的第八条第3条、第九条的第3条H项的规定，原告违反合同约定，提前终止合同，且也存在承租约定场地后，私自将场地中的首层C002号铺分租给张铭宗使用的情形，原告以上行为均违反了双方在合同中的约定，故保证金也可以由于原告的违约而予以没收。被告无须向原告赔偿损失。原告私自终止租赁合同而不再继续经营，是原告自行的处分行为，所造成的后果应该由其个人承担。原告租赁C001、C002、2F-C002铺后，便将C002铺转租给第三方张铭*（原告终止合同后，张铭*才不再向原告交付租金改为直接向被告交付租金），后原告直接用C001、2F-C002的场地申领营业执照（营业执照上的经营场所可见）。原告自领取营业执照，到其主动提出终止租赁，整个租赁过程都能顺利经营，而没有收到过政府部门任何的停止经营的通知。原告仅仅因为其经营不善而结业。况且，原告所分租的铺位目前还正常经营。这进一步说明原告诉述由于被告提供的场地没有报建而不能正常营业的说法是无理的。由于原告私自单方面终止双方所签订的租赁合同，造成目前该场地仍空置，被告保留向原告追讨造成有关损失的权利。经营风险应该由承租人自我承担。按照合同的意思自治和善良风俗、公序良俗，出租人仅需要提供一个可以正常经营的地方予承租人，承租人不应当由于其经营不善而想方设法向出租人索偿利益去弥补其自身经营所造成的亏损。综上所述，本案中，被告作为出租方，已将一个可以正常领取营业执照经营的场地交付给原告使用，已经完成了一个善良的出租人的义务。原告由于其自身经营不善而中途终止租赁合同不再经营，所造成的后果及损失应当由其自行承担。请求法院结合本案事实与证据，作出公正的判决，驳回原告的诉讼请求诉讼中，原、被告围绕其诉讼请求、主张的事实依法提供了证据材料，本院依法组织了当事人进行证据交换及质证，对无异议的证据本院予以采信并附卷佐证。有异议的证据本院认证如下：原告提供的装修费用和购买设备的收据、清单并非正式发票，也无相应银行流水佐证，本院对其证明力不予确认。被告提交的土地使用权证、消防备案表为行政部门资料，本院确认其真实性。被告提供的照片与本案无关，本院对其证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区*******”地段15238.9平方米土地已办理集体土地使用权证，使用权类型为批准拨用商服用地。2015年10月24日，消防部门出具南海*的商铺A-J（均二层）竣工消防验收合格的意见书。2019年6月21日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将*综合市场编号C001、C002、2F-C002面积为771平方米铺位租赁给乙方开展商业经营餐饮；租赁期限至2020年9月30日止；每月租金10890元；履约保证金57000元，保证金在乙方无任何违约的情况下合同期满后三个月内可无息退回；乙方逾期缴纳租金等费用，每逾期一天按应缴纳费用总额的1%计收违约金，逾期5天仍未缴纳，甲方有权解除合同，保证金不予退回；等等。2019年7月8日，原告在承租地址登记成立了佛山市南海*食店。2019年10月14日，陆林初出具一张收据，载明暂收黄兰交来的2019年10月份C001号铺10000元保证金，到时财务结算清楚，扣租金和水电费后多除少补。2019年10月15日，被告出具一张《合同终止协议》，陆林初作为经办人在盖章处签名，内容为“由于黄兰所租用的C001、C002商铺没有到期就不再经营，按合同规定，未到合同年限的，市场方有权收取合同押金，并没收租用方的设备设施。但由于考虑到租用方黄兰确实有一定困难，经双方协商一致，经营方在支付2019年10月15日前所欠的租金及水电费用后，其商铺的设备、电器等在市场方允许的部分可自行拆走。手续办理后并终止经营合同。”当日，被告出具收据，载明收到黄兰C001、C002、2F-C002号2019年10月水电费6298.5元，C001、2F-C002铺位2019年10月份半个月租金尾款4680元，合计10978元。2019年12月16日，张铭宗出具一份情况说明，内容为“在2019年6月间，黄兰租赁了东和市场的C001、C002、2F-C002铺后，便将C002铺分租给本人张铭宗，由我每个月向黄兰缴纳租金，后来在2019年10月份，黄兰经营的店铺经营不善倒闭离场后，我才开始直接向佛山铂利东物业管理有限公司缴纳租金等费用。”另查明，2019年3月18日，被告与周小华签订一份《租赁合同》，约定被告将C001、C002、2F-C002租赁给周小华，租赁期限至2020年9月30日止，履约保证金57000元周小华无违约的情况下合同期满后三个月内无息退回。2019年6月21日，周小华出具一份收据，载明收到黄兰店铺转让款80000元，实收75000元，余额5000元在确认周小华没有其他债务后一个月内支付，转让费包括店内所有设备。2019年12月26日，经本院询问，周小华确认上述转让款中包括了履约保证金57000元，但主张其也是向上一手承租人支付了88000元顶手费中包括该履约保证金，并未实际向被告缴纳。周小华提供了被告开具的57000元履约保证金收据的照片，并提供其与黄兰微信聊天记录，其中2019年7月5日黄兰曾说按5万多的押金来算，相当于出了15000元买了宿舍设备。原告持有一张收据照片，时间为2019年6月21日，收据内容为“今收到黄兰C001、C002、2F-C002号铺位保证金57000元。”其主张在2019年10月15日收到合同终止协议时将该收据原件退还给了被告。被告主张其虽开具了此收据，但因为原告未支付履约保证金故并未将收据原件交给原告。2019年10月29日，原告提起本案诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2019年6月21日签订的《租赁合同》约定租赁标的物为商铺，故本案为房屋租赁合同纠纷。当事人均确认租赁的商铺未办理规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，《租赁合同》为无效合同，原告请求确认合同无效符合法律规定，本院依法予以支持。土地是否办理建设用地手续及商铺是否办理消防验收均不能作为商铺办理合法规划报建手续的依据，本院对被告辩解《租赁合同》合法有效的意见不予采纳。关于原告实际有无向被告缴纳租赁保证金57000元的问题，本院分析如下：首先，原告向上一手承租人周小华共计支付了80000元，周小华确认该款项中包括了其与被告所履行的《租赁合同》中的履约保证金57000元，该陈述真实可信，其提交的被告曾开具收取其押金57000元的收据照片，也足以证明被告主张原告关于涉讼商铺一直未曾缴纳过押金的陈述不真实。从周小华与原告的微信聊天记录来看，上述80000元也是包括了上述履约保证金。其次，原告与被告签订的《租赁合同》以及被告与周小华签订的《租赁合同》均约定了合同的履约保证金为57000元，正如被告庭审中所说，二份合同中均未约定缴纳该履约保证金的时间，也表明原告和周小华实际是无需再向被告缴纳该款项，均为从上一手承租人处受让了该履约保证金。再次，原告提供了被告在2019年6月21日被告开具收取原告保证金57000元收据的照片，虽然原告无法提供照片所载收据的原件，但该照片做假的程度较低，足以认定被告在与原告签订租赁合同时曾开具了收取履约保证金的收据。最后，被告作为专业的物业管理公司，出租商铺收取履约保证金是正常经营方式，被告并未举证证明在合同履行期间向周小华或原告催缴过履约保证金，其出具的《合同终止协议》只载明有权没收合同押金，但并未注明原告并未缴纳押金。综上，本院认定被告收取了原告的履约保证金57000元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，原告请求被告返还履约保证金57000元符合法律规定，本院依法予以支持。无效合同约定的违约责任无效，被告以原告提前终止租赁合同为由，主张其有权依据《租赁合同》中违约责任的约定没收履约保证金的理由不能成立，本院不予采纳。原告作为承租人，应尽到谨慎审查租赁物是否适租的义务，原告在未确定承租的商铺已办理合法规划报建手续的情况下，与被告签订《租赁合同》并实际履行，其自身也具有一定过错。原告购买经营设备设施的费用属于其经营成本，且其在合同终止后已搬离，其请求被告赔偿该部分损失的理据不足，本院不予支持。原告所主张的投入固定装修损失，因其并未提供合法有效证据证明其实际支出了装修费用，且考虑《租赁合同》约定期满的时间为2020年9月30日，其主张投入106050元进行固定装修也不符合情理。现原告因自身原因停止经营，固定装修损失也属于其履行无效合同造成自身损失，应由其自行承担，本院对原告主张被告赔偿该部分损失的诉讼请求也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告黄兰与被告佛山铂利东物业管理有限公司于2019年6月21日签订的《租赁合同》无效；二、被告佛山铂利东物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金57000元予原告黄兰；三、驳回原告黄兰其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3004.97元（原告已预交），由原告负担2479.97元，被告负担525元。被告负担部分应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年一月十七日书记员  黄晓璇