江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0102民初11005号 原告：绿城物业服务集团有限公司江西分公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1376号办公楼1栋2616（第26层），统一社会信用代码913601255816399950。 负责人：竺文英，系该分公司总经理。 委托诉讼代理人：黄春燕，江西中恩信律师事务所律师，执业证号13601201911108857。 委托诉讼代理人：张歆媛，江西中恩信律师事务所实习律师，实习证号36011905210161。 被告：邵某，女，1991年10月23日生，汉族，江西省乐平市人，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：李某某（与被告邵某系夫妻关系），男，住南昌市红谷滩新区。 原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司与被告邵某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司的委托诉讼代理人黄春燕、张歆媛，被告邵某及其委托诉讼代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2016年11月至2019年9月的物业管理费10713.5元（当庭调减为要求被告支付2016年11月至2019年9月的物业管理费9713.5元）；2.判令被告支付暂计算至2019年9月30日的违约金1173.22元；3.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：被告系原告管理的商城凤凰印象小区业主，原、被告于2015年12月18日签订《商城?凤凰印象前期物业服务协议》，全面委托原告对被告小区进行物业管理，被告每6个月预缴一次物业费，缴纳费用的时间为每6个月的第一个月的上旬。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，被告拒不缴纳物业费的行为已严重违约，侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告向法院提起诉讼，请依法判如所请。 被告邵某辩称，原告诉状中陈述的被告自2016年11月至今未交物业费不属实，被告除交清2016年11月之前的物业费外，还于2019年5月31日交纳了1000元物业费。被告未按时缴纳物业费是因为原告先行违约、未按合同和相关规定提供服务。1.原告至今从未主动按《前期物业服务协议》的约定对业主或使用人进行调查和沟通，很多问题得不到及时处理，业主与物业公司矛盾激化，对簿公堂。原告根本未从服务业主、管理好物业的角度去找自身的问题，业主缓交物业费的情况出现后，物业只是电话催费，发所谓的律师函恐吓业主，为催费采取各种卑鄙的手段，甚至涉嫌违法催收。2.原告服务人员未经严格专业培训即上岗，在业主反映问题时推三阻四强词夺理。3.协议约定物业每6个月必须公布一次业主共有部分经营性收支账目，原告至今从未公布，且未经告示擅自引进电梯广告、架空层出售纯净水的设备、B层电动车充电桩、架空层快递箱等，账目也未进行公示。4.协议约定物业工作人员对园区公共区域进行保养维护、循环保洁，但园区内卫生状况不尽人意，果皮箱、垃圾桶设置配备不合理，箱（桶）内垃圾满溢、异味散发、蚊蝇肆意，垃圾暴露在外等现象小区内随处可见，消防门、扶手、玻璃窗等从未见其擦拭、维护，天台屋顶满目疮痍、大面积被占用。5.协议要求物业设置巡逻岗，并要求秩序维护人员手持巡更采集器按指定时间和线路白天2小时巡查一次，夜间每小时巡查一次，遇到异常情况或住户紧急求助时5分钟内赶到现场，但至今从未见过巡逻岗巡逻，深夜夜间警报器响了许久也不见人处理。6.服务标准中要求园区具备录像监控并有人驻守注视各设备所传达的信息，但小区许多地面和地下室监控设备因物业未尽维护义务摄像头不能正常使用，小区围墙上的防盗、防火警示装置和警报形同虚设，常年未响，许多业主遗失东西后，要求物业调取监控时，物业百般阻挠、借口繁多，谎称设备在维修中。7.服务标准中要求车辆管理有专职人员12小时巡逻和协助停车事宜，车库无渗漏、无积水、通风良好、无易燃易爆及危险物品存放，门岗对园区的车辆进行管理和疏导，但物业擅自拆除关闭原开发商安装的灯源，许多拐角处未设立反光镜造成驾驶员视野盲区，车库渗漏严重，小区车辆进出道闸经常损坏以至于外人可以随意进出小区，车库内经常收到各种小广告，车库摄像头经常识别不了车辆，有闸门砸到车的隐患，车库车辆停在车位时经常被顶部掉落石灰砸中。8.服务标准中要求公共绿化草坪草地生长正常，斑秃黄萎低于5%，要求树木每年修剪3次以上，基本做到无枯枝，及时清除杂草、垃圾、黄叶，保持草皮完整，但小区绿化管理形同虚设，多棵树木枯死，草皮枯死，花坛上经常是光秃的泥土，物业不顾业主反对，为了自身利益肆意损坏公共绿化草坪做活动导致草皮严重受损。9.小区内损坏的公用设施设备常年未更换，部分单元门锁损坏后未及时更换，单元门晚上21点后仍然时刻敞开，电梯故障率高，经常有业主被关在电梯里。10.物业不作为导致小区1至6栋顶楼违章搭建肆虐，7至10栋一楼门前公共绿化草皮处违章搭建，严重损坏了园区整体风格和环境，部分业主暴力装修破坏建筑本身结构。之前的（2018）赣0102民初393号案件已作出公正判决，原告服务明显存在瑕疵，后南昌中院对此也作出维持原判的公正判决，原告不引以为戒思考如何提高服务质量，一味追求利益最大化导致服务质量越来越差，新老问题接踵而来，小区问题越来越多。原告所提供的物业服务与其物业管理费明显质价不符，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据合同法对先履行抗辩权的规定，暂时拒绝交纳物业费用。原告应当尽到每半年公示小区物业费收支、资金用途账目，每半年公示外包项目的合同和支付账目的义务，原告也没有做到。请法院在尊重事实的基础上，依法依规作出合理判决，驳回原告诉讼请求，诉讼相关费用由原告自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的商城?凤凰印象前期物业服务协议、南昌市不动产登记信息查询结果、张贴收费通知单的照片、违章建筑处理报告邮寄单、物业提供服务的照片、电梯维修保养合同、小区环境照片及视频资料、微信截图、（2018）赣0102民初393号民事判决书、（2018）赣01民申66号民事裁定书、收费客户回单等证据，本院认定事实如下： 原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司系南昌市红谷滩新区凤凰北大道689号商城凤凰印象小区前期物业服务企业。被告邵某系该小区X号楼X单元XXX室住宅业主，房屋建筑面积为102.72平方米。2015年12月，被告邵某与原告签订《商城?凤凰印象前期物业服务协议》一份，协议约定：1.甲方（即原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司）提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，业主共有的公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理等；2.甲方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准；3.前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；4.甲方每6个月公布一次全体业主共有的共用部位、共用设施设备和场地的经营性收支账目；开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患的应及时予以整改（如在保修期范围内，则由建设单位负责整改）；5.在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括在物业交付使用30日前，与建设单位完成物业项目的承接查验工作；6.物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，甲方按照协议约定的标准或经合法程序调整后的标准由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，并按本协议约定的服务内容及本协议附件约定的质量标准提供服务，住宅物业服务费为2.98元/月*平方米（含电梯、共用照明能耗费用），物业服务费中已经计入高能耗共用设施设备运行所需的能耗费用；7.物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费；8.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日万分之二支付违约金。此外，协议附件还对物业管理服务质量标准作出了约定。原告以被告未向其支付案涉房屋X号楼X单元XXX室2016年11月至2019年9月的物业费为由提起本案诉讼。案件审理过程中，原告陈述已尽到日常管理义务并在不断提高物业服务水平，但被告对原告所称服务改善不予认可。被告提交收费客户回单一份证明其于2019年5月31日交纳了1000元物业费，原告对此予以认可。 本院认为，原告受商城凤凰印象小区开发商委托为该小区提供前期物业服务，被告作为小区业主，应按前期物业服务协议的约定向原告交纳物业费，但同时，原告也应按照约定的标准提供物业服务。虽然原告陈述其已尽到日常管理义务并在不断提高物业服务水平，原告提交的证据也能够证明其针对业主反映的公共设施设备维护维修等问题采取了一定的措施，但结合被告提交的小区2019年的环境照片和视频能够反映小区物业服务仍未能达到前期物业服务协议约定的质量标准。综合本案具体情况，本院酌定被告向原告按80%的比例支付2016年11月至2018年12月期间的物业费6367元（2.98元/月/平方米×102.72平方米×26个月×80%），按85%的比例支付2019年1月至2019年9月期间的物业费2342元（2.98元/月/平方米×102.72平方米×9个月×85%），合计8709元，扣除被告于2019年5月31日交纳的1000元物业费，被告还应向原告支付物业费7709元。对于原告请求的违约金,鉴于原告在物业服务方面确有瑕疵,被告并非无故拒交,对原告的该项主张,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告邵某于本判决生效之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司商城凤凰印象小区X号楼X单元XXX室2016年11月至2019年9月期间的物业费7709元； 二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费35元（已由原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司预交50元），由原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司负担10元，被告邵某负担25元，退回原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  邬化雨 二〇二〇年一月十四日 书记员  钟芬芬 附：相关法律条文及司法解释 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。