襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初2992号原告：李崇华,女,1972年9月27日出生,汉族,住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：李智群，襄阳市襄城区明正法律服务所法律工作者。被告：襄阳彩诚投资实业有限公司,住所地襄阳高新技术产业开发区桐树店村。法定代表人:倪卫东,该公司董事长。委托诉讼代理人：杨阳，该公司员工。被告：襄阳东兴盛物业服务有限公司，住所地襄阳市襄州区张湾镇云湾村光彩工业园雅苑8号楼。法定代表人：李明，该公司总经理。原告李崇华与被告襄阳彩诚投资实业有限公司（以下简称彩诚公司）、襄阳东兴盛物业服务有限公司（以下简称东兴盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李崇华及其委托诉讼代理人李智群、被告彩诚公司的委托诉讼代理人杨阳到庭参加诉讼。被告东兴盛公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李崇华向本院提出诉讼请求：1.判令彩诚公司、东兴盛公司给付李崇华房租款38491元、违约金50000元、财产损失2000元，共计90491元；2.诉讼费由彩诚公司、东兴盛公司负担。事实和理由：2012年10月8日，李崇华、彩诚公司签订《商品房订购书》，约定李崇华购买彩诚公司开发的位于襄阳高新技术产业开发区桐树店村商品房一套，价值436403元，同时约定该房投资时必须与东兴盛公司签订《委托经营合同》。2013年7月1日，李崇华与东兴盛公司签订《委托管理协议》，约定李崇华所购商品房交由东兴盛公司经营管理并出租给承租方，期限3年，每年返租，违约承担违约金50000元。2014年5月14日，李崇华与彩诚公司签订购房合同并支付全部购房款。截止2016年6月7日，彩诚公司、东兴盛公司共欠到李崇华租金38491元。彩诚公司给李崇华出具欠条，约定一年后还清。截止目前，彩诚公司仍未支付。因此，特向法院提起诉讼，请求法院支持李崇华的诉讼请求。彩诚公司辩称，欠条上载明欠付租金38491元，该欠付租金彩诚公司在核实证据后若确定属实则予以认可。违约金是李崇华和东兴盛公司签订的合同约定的，财产损失也未提及是什么财产，故违约金和财产损失彩诚公司不予承担。东兴盛公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有李崇华提供的商品房订购书、购房合同、委托管理协议、欠条等证据；李崇华作了当庭陈述，本院组织当事人进行证据交换和质证，彩诚公司对上述证据无异议，东兴盛公司无正当理由拒不到庭，视为放弃相应权利，本院对李崇华提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月8日，彩诚公司（甲方）与李崇华（乙方）签订《光彩·新街口智臻商所订购书》，约定乙方自愿购买光彩·新街口智臻商所下述商品房用于投资。享受的优惠是总房款减免1.5万元，委托甲方经营管理，第一年返租7%，直接从总房款中扣除。2013年7月1日，李崇华（委托方、甲方）与东兴盛公司（受托方、乙方）签订《委托管理协议》，约定甲方于2013年7月1日购买光彩新街口10栋407号写字楼，每套两层，共一套，总面积共108.14平方米。甲方采用一次性付款/贷款的方式支付房款，在依约定履行合同并成为该智臻商所写字楼的业主时，依法享有上述光彩新街口智臻商所写字楼的合法所有权。智臻商所写字楼内部现状为《商品房买卖合同》附件三。甲方同意将上述写字楼委托乙方对外租赁，乙方有权以自己名义将上述写字楼租赁给承租方。乙方有权根据实际情况，自主制定相应的租金政策和租金标准，甲方不予干涉并同意乙方制定的标准及政策。乙方有权代表甲方签订书面租赁协议，甲方对该协议内容已阅读理解并全部认可。物业管理费、水电等各项费用在上述物业租出后由承租人自行承担；未租出前由甲方自行承担。委托期限为三年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止，委托期限届满，本合同自行终止。如需延长委托期限，双方应另行协商并签订委托管理协议。乙方在上述委托期限内，逐年向甲方支付租金，签订购房合同时直接扣除总房款的7%抵扣租金，第二年支付总房款的8%作为租金，第三年支付总房款的9%作为租金。甲方按约定的时间到乙方处结算租金。具体时间为：委托期限为三年，甲方每年到乙方处领取一次租金，领取时间为交房给业主后的十五日内。甲方在签订本协议时，需向乙方提供有效银行账号，以便租金转账。若甲方变更账号需立即向乙方出具书面变更通知，否则因此造成的损失由甲方自行承担。任一方违反本协议的相关约定均视为违约，否则向守约方承担违约金50000元；违约金不足以弥补守约方损失的，由违约方另行赔偿。2014年5月14日，彩诚公司（出卖人）与李崇华（买受人）签订合同编号XY2014050483的《商品房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得位于襄阳市××新区××村的地块的土地使用权。买受人购买的商品房为合同项目中的第10—（4—5）—007号房，该商品房的用途为非住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3米/3米，建筑层数地上5层。该商品房建筑面积共108.14平方米，其中，套内建筑面积87.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.94平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为4035.54元，总金额436403元。买受人的房屋仅作非住宅（商业）使用。同年5月26日，案涉房屋办理了备案登记。上述合同签订后，彩诚公司、东兴盛公司依约履行了第一年、第二年的合同义务，第三年即2016年的房租未付，经李崇华催要，彩诚公司于2016年6月7日向李崇华出具内容为“今欠S10-（4—5）-007李崇华商户第二、三年投资返租款38491元，公司会在一年以后支付该款项或冲抵相关费用”的欠条。逾期后，彩诚公司以及东兴盛公司仍未能支付，经李崇华多次催要无果，为此引起本案诉讼。本院认为，李崇华与彩诚公司签订的《光彩·新街口智臻商所订购书》《商品房买卖合同》、与东兴盛公司签订的《委托管理协议》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属合同有效，双方均应全面履行自己的义务。根据本案查明的事实分析，本案纠纷的法律关系实际为产权式房屋买卖经营管理纠纷，而此类经营管理合同并非合同法规定的有名合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”，按照合同约定及当事人请求权内容，本院确定本案系房屋租赁合同纠纷。从李崇华与东兴盛公司签订的合同内容来看，该合同内容的标的物系李崇华与彩诚公司签订的商品房买卖合同的买卖标的“非住宅性商品房”，李崇华购买非住宅性商品房的目的在于通过出租取得收益。李崇华按照彩诚公司的要求与东兴盛公司签订《委托管理协议》，由东兴盛公司具体负责经营管理、按期向李崇华支付年收益的主要义务，东兴盛公司是彩诚公司与李崇华均认可的经营管理主体，彩诚公司就东兴盛公司应当向李崇华支付的租金出具欠条，各方当事人均无任何异议。两公司未向业主明确披露各自的相关信息，致使李崇华对两公司之间的关联关系产生合理信赖，据此本院认定上述协议履行主体为彩诚公司与东兴盛公司，彩诚公司亦应受到上述协议的约束。故彩诚公司、东兴盛公司应对《光彩·新街口智臻商所订购书》《委托管理协议》整体合同项下的权利义务共同承担支付租金38491元的责任。关于违约金的问题。违约金的性质以补偿性为原则同时兼具惩罚性，李崇华与东兴盛公司签订的《委托管理协议》虽约定“任一方违反本协议的相关约定均视为违约，否则向守约方承担违约金50000元”，但是适用该违约条款明显超过了其实际损失，应予调整，彩诚公司亦当庭提出核减违约金的请求。综合考量合同履行情况、当事人过错程度，以及预期利益等因素，根据公平原则和诚信原则，本院酌定以李崇华实际损失38491元为基础，按照年利率6%的标准从应当支付之日即2017年6月8日支持违约金。关于财产损失的问题。李崇华主张彩诚公司及东兴盛公司赔偿其财产损失2000元，但至本院作出判决前，其未能提供相应证据证明其事实主张，应当由其自行承担不利的后果，故对李崇华的该项诉讼请求，本院不予支持。东兴盛公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，本院在查明事实后，可依法径行判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、襄阳彩诚投资实业有限公司、襄阳东兴盛物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内一次性支付李崇华租金38491元及违约金（以38491元为基数自2017年6月8日起按年利率6%的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回李崇华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2060元，由襄阳彩诚投资实业有限公司、襄阳东兴盛物业服务有限公司负担762元，由李崇华负担1328元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（二）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户：17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费交至本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陶华兰人民陪审员  刘爱华人民陪审员  吕焕云二〇二〇年一月十七日法官助理亢建书记员王靖