辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9842号上诉人（原审原告）：吴星汉。委托诉讼代理人：由蕾，辽宁双德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昌军，辽宁双德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李方欣。委托诉讼代理人：杜晶晶，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连嘉城置业代理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区黄河街82号2单元15层2号。法定代表人：沈成，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕金秀，女，该公司员工。吴星汉与李方欣、大连嘉城置业代理有限公司（以下简称“嘉城置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2018年11月1日作出（2018）辽0203民初3407号民事判决后，李方欣不服，上诉至本院。本院于2019年6月20日作出（2019）辽02民终3359号民事裁定，将案件发回重审。大连市西岗区人民法院重审后，于2019年9月2日作出（2019）辽0203民初3689号民事判决，吴星汉、李方欣均不服，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。吴星汉的委托诉讼代理人由蕾，李方欣的委托诉讼代理人杜晶晶到庭参加诉讼。嘉城置业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吴星汉上诉请求：撤销一审判决第四、五、六项，改判李方欣支付违约金60万，支付律师代理费34万元；嘉城置业公司就李方欣支付的违约金、律师费承担连带责任。事实和理由：1、一审酌定违约金合理部分为25万元无事实和法律依据。按照法律规定违约金未高于实际损失的30%为合理的违约金，本案中未查明案涉房屋差价损失及占用的资金损失具体数额，因此酌定的违约金远远低于吴星汉的实际损失。根据中介机构的房价走势图，案涉房屋在双方买卖合同签订后几日因为大连限购政策而价格大涨，根据链家网及安居客显示的2018年8月同小区同户型同面积房屋价格在230万至268万之间，房屋价格损失取中间值为49万，而监管资金55万从2018年3月27日到2018年7月20日利息损失为10188.75元，定金、中介费、贷款费共8.4万元，从2018年3月18日至2019年9月19日损失为8078.93元，该损失计算至实际还款日还会更多，因此损失总金额最低为51万，只要违约金不超过51万*130%=66.3万即为合理，因此违约金主张60万并未超过法律保护的上限，法院应予支持。2、一审计算律师费有误，未将解除合同总额作为计算律师费标的金额，且吴星汉己实际支付34万元律师费，上诉期间还会产生新的律师费，一审法院认定的律师费114600元不足以弥补守约方的律师费支出，请求二审法院予以改判。3、嘉城置业公司作为房屋中介本应在签订合同前审核案涉房屋权属状态，保证房屋属于可售可过户状态，但因其未履行应尽的审核义务和注意义务，导致合同无法履行乃至解除的后果，因此其应承担连带责任。李方欣针对吴星汉的上诉请求辩称，不同意吴星汉的上诉请求。一审法院对于违约时间并未查清，我方不应当支付违约金；即使根据一审法院认定的中介费和违约金，相应律师费用按最高标准计算为34300元，对于扩大损失的部分应该由扩大损失方自行承担。嘉城置业公司未到庭参加诉讼，针对吴星汉的上诉请求，亦未提交书面答辩意见。李方欣上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，改判李方欣不承担给付责任。事实和理由：1、一审对于违约时间未查清。一审法院系根据贷款审核来认定违约时间起算点，但双方合意的合同并没有对履行期限的限制，法院无证据的认定增加了我方的义务和责任。2、合同并未明确约定履行时间，故违约金的金额无法确认，根据法律规定，吴星汉只能主张损失，但其未提供损失的证据。对于解除合同，合同条款均不具备法律效力。3、吴星汉盲目诉讼，造成的损失属于扩大损失，相应律师费应自行承担。其在一审提供的律师费并无银行转账予以支持，且律师费、保函费并非必要支出的费用。一审法院认定的违约金和中介费在27万元，但律师费为114600元，明显不合理。吴星汉针对李方欣的上诉请求辩称，不同意李方欣的上诉请求，一审查明的事实正确、清楚，但适用法律不当，违约金部分酌定过低，没有法律依据。双方约定违约方应当承担律师费，一审认定的律师费过低。吴星汉向一审法院起诉请求：1、解除2018年3月18日签订的《房屋买卖居间服务合同》；2、李方欣、嘉城置业公司共同返还购房定金5万元、中介费2万元、贷款费用14000元；3、李方欣、嘉城置业公司连带支付违约金60万元（计算方式：购房款200万元×日违约金千分之五×60天）；4、李方欣、嘉城置业公司连带支付律师代理费34万元；5、保险费5000元由李方欣、嘉城置业公司承担。一审法院认定事实：2018年3月18日，吴星汉与李方欣、嘉城置业公司签订房屋买卖居间服务合同，约定：吴星汉与李方欣通过嘉城置业公司购买位于大连市甘井子区的房屋，建筑面积123.28平方米；上述房屋由吴星汉与李方欣共同委托嘉城置业公司办理相关权属转移事宜；李方欣在签署本合同当日需将房屋相关材料原件存放嘉城置业公司，嘉城置业公司自吴星汉及李方欣所提供的相关文件资料、款项齐备之日起七十个工作日内将委托事项办理完毕；吴星汉已实地看房，对上述房屋状况充分了解并自愿购买；嘉城置业公司已向吴星汉与李方欣提供居间服务，吴星汉自愿给付嘉城置业公司2万元，于签订合同当日交付被告嘉城置业公司；房屋售价为200万元，定金5万元，吴星汉应在签订本合同当日交付；吴星汉采取商业贷款方式向李方欣支付购房款，拟贷款金额为140万元，吴星汉于本合同签订之日起十日内将首付房款60万元(含定金)备齐，存入履约保证银行监管；因李方欣所出售的房屋尚欠银行购房贷款，李方欣自愿出资，于本合同签订之日起30日内还清银行贷款，解除房屋抵押贷款，经协商，由吴星汉出资70万元，为李方欣偿还贷款，交易完成后直接冲抵房款；解除房屋抵押贷款后，李方欣需保证其房屋可以办理过户，如因李方欣原因导致不能过户，则李方欣于5日内退还吴星汉已为李方欣偿还的贷款金额及利息，并承担本合同约定的违约责任；李方欣承诺：该房屋权属清楚，不存在查封、抵押、债权债务纠纷等影响转让的因素，李方欣应在本合同签订之日起15日内将办理房屋过户所需的相关文件资料准备齐全；吴星汉与李方欣约定自愿选择房屋交接为银行放款当日；吴星汉中途毁约，吴星汉交纳的定金归李方欣所有，李方欣有权将该房屋再转让给任何人；李方欣中途毁约，李方欣须双倍返还吴星汉已交定金；守约方因本合同发生争议，产生的律师费、诉讼及执行费、调查取证及复印件费等各项费用均由违约方承担；吴星汉和李方欣任何一方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日由违约方向守约方支付房款总额5‰的违约金，因吴星汉与李方欣双方或一方导致合同无法履行或解除的，违约方应赔偿因此给守约方造成的全部经济损失，嘉城置业公司已收取的佣金不予退还，因此产生的佣金损失由违约方承担，三方另有约定的除外。吴星汉于2018年3月18日向嘉城置业公司交付定金5万元，中介费2万元，于2018年3月27日向嘉城置业公司交付代办贷款费14000元，于2018年3月27日将购房首付款55万元存入履约保证银行光大银行监管，并向中国银行申请商业贷款，中国银行于2018年4月24日对吴星汉的贷款资质审核完毕，并与吴星汉签订了《个人二手往房贷款合同》，约定：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，借款人应在取得房屋所有权证书后5日内与贷款人到有关登记部门办理抵押登记。2018年7月20日，55万元资金监管解除。另查，广发银行股份有限公司大连分行因金融借款合同纠纷将李方欣起诉至大连市中山区人民法院。2018年3月12日，案涉房屋被大连市中山区人民法院查封，查封期限自2018年3月12日至2021年3月11日。2018年4月13日，李方欣签收了法院送达的起诉状及传票。又查，2018年7月6日，吴星汉与辽宁双德律师事务所签订委托代理合同，约定：由该所指派张昌军、由蕾律师为案件提供诉讼法律服务，律师代理费19万元，合同生效后2018年7月15日后支付2万元，同年10月15日前支付8万元，同年12月15日前支付9万元。2019年1月3日，吴星汉与辽宁双德律师事务所签订委托代理合同，约定：由该所指派张昌军、由蕾律师为案件提供诉讼法律服务，律师代理费15元，合同生效后二审开庭日前支付完毕。辽宁双德律师事务所向吴星汉出具增值税普通发票5张，发票金额共计34万元。案件审理过程中，吴星汉申请法院采取保全措施，以保险公司保函为财产保全提供担保，吴星汉为此支付保险费5000元。一审法院认为，吴星汉与李方欣、嘉城置业公司签订的房屋买卖居间服务合同系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定履行各自义务。案涉合同签订后，吴星汉依约履行了付款义务并签订了银行贷款合同，李方欣没有按照合同约定办理过户及交付房屋，系违约，应当承担违约责任并赔偿吴星汉损失。吴星汉因合同目的无法实现而主张解除案涉房屋买卖居间服务合同，于法有据，予以支持。李方欣辩称其对合同未能继续履行不存在任何过错，不应承担责任，无法律依据，不予采纳。关于吴星汉主张李方欣、嘉城置业公司共同返还购房定金5万元、贷款费用14000元一节，因李方欣的违约行为导致吴星汉无法购买案涉房产，吴星汉支付的定金理应返还。关于嘉城置业公司提出的贷款费用已实际支出，不同意返还吴星汉的答辩意见，因嘉城置业公司未就反驳吴星汉诉讼请求所依据的事实提供相关证据予以证明，该项答辩意见没有事实依据，不予采纳。案涉定金及贷款费用均由嘉城置业公司代收，故上述款项均由嘉城置业公司返还给吴星汉。关于吴星汉主张李方欣、嘉城置业公司共同返还中介费2万元一节，案涉合同约定“因吴星汉与李方欣双方或一方导致合同无法履行或解除的，违约方应赔偿因此给守约方造成的全部经济损失，嘉城置业公司已收取的佣金不予退还，因此产生的佣金损失由违约方承担”，故李方欣作为违约方理应承担吴星汉因合同解除导致的中介费损失。嘉城置业公司已促成吴星汉与李方欣签订房屋买卖合同，完成居间义务，虽然李方欣的违约行为致使案涉合同不能继续履行但并不影响嘉城置业公司获得居间报酬，吴星汉要求嘉城置业公司共同返还中介费2万元，无事实及法律依据，不予支持。关于吴星汉主张李方欣支付违约金60万元一节，吴星汉主张的违约金数额系按照案涉合同中“吴星汉和李方欣任何一方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日由违约方向守约方支付房款总额5‰的违约金”的约定标准，以房款总额200万元为基数，自2018年5月16日至2018年7月16日，按照日违约金5‰计算。关于违约金计算的起止时间，案涉合同约定李方欣应当在“在本合同签订之日起15日内将办理房屋过户所需的相关文件资料准备齐全”，但未就李方欣履行过户义务的时间做出约定。吴星汉于2018年4月24日与银行签订贷款合同，李方欣亦应当于此时配合办理房屋过户手续使吴星汉可以办理贷款，吴星汉主张李方欣曾承诺于2018年5月16日前解决与案外人纠纷保证能够办理房屋过户，故以该时间作为违约金计算的起算时间，李方欣对此予以否认。虽然吴星汉不能就李方欣承诺办理过户的时间提供证据，但该时间作为李方欣的合理履约时间，亦为合理，故2018年4月24日可认定为李方欣的违约时间点，吴星汉主张自2018年5月16日至2018年7月16日(吴星汉起诉之日)计算违约金合理，予以支持。关于李方欣提出该违约金过高，要求调整的抗辩意见。根据法律规定，对于违约金是否过高应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。吴星汉主张的损失中的定金、中介费、贷款费用已在其他诉请中予以处理，在违约金计算中仅计算上述费用的利息损失及房屋差价损失。案涉合同签订的时间为2018年3月，资金监管解除的时间为2018年7月，吴星汉主张因2018年3月大连实行房屋限购政策导致案涉房屋周边房价上涨，该主张虽属合理，但吴星汉因李方欣违约的房屋差价损失还受房屋的楼层、面积、房源等具体情况的影响，且李方欣违约系因为案涉房屋被另案原告申请保全所致，综合考量上述因素及从签约到起诉的时间间隔，酌定吴星汉主张的违约金中的合理部分为25万元，吴星汉主张中超出部分，不予支持。关于吴星汉主张的李方欣支付律师代理费34万元、保险费5000元一节，因案涉合同约定：守约方因本合同发生争议，产生的律师费、诉讼及执行费、调查取证及复印费等各项费用均由违约方承担。吴星汉要求李方欣承担其为申请保全提供担保而支出的保险费5000元合理，予以支持。关于律师费的数额，依据《辽宁省律师法律服务收费行业指导标准》之规定，按照本案诉讼（争议）标的额分段按比例累加收费，吴星汉主张律师费34万元过高，按比例确定为1146000元，超出部分不予支持。关于吴星汉主张嘉城置业公司就李方欣应支付的违约金、律师费、保险费承担连带责任的诉讼请求。因吴星汉未能提交证据证明嘉城置业公司在合同履行过程中存在应当承担赔偿责任的行为，吴星汉该项诉讼请求，无事实依据，不予支持。一审法院判决：一、解除原告吴星汉与被告李方欣、大连嘉城置业代理有限公司于2018年3月18日签订的房屋买卖居间服务合同；二、被告大连嘉城置业代理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告吴星汉购房定金5万元、贷款费用14000元，合计64000元；三、被告李方欣于判决生效之日起十日内给付原告吴星汉中介费2万元；四、被告李方欣于判决生效之日起十日内支付原告吴星汉违约金25万元；五、被告李方欣于判决生效之日起十日内支付原告吴星汉律师代理费114600元、保险费5000元，合计119600元；六、驳回原告吴星汉其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14161元、保全费5000元，合计19161元(原告吴星汉已预交)，由原告吴星汉负担14296元，被告李方欣负担4865元。本院二审审理过程中，双方当事人对于一审判决查明的事实均无异议。吴星汉为证明案涉房屋的实际损失在30万至68万之间，提交“链家网”关于案涉房屋在2018年8月均价走势图一份。李方欣对该证据的真实性及关联性均不予认可，认为从网站上截取的信息不能作为确定房屋增值的依据。本院认为，吴星汉提交的证据为网页内容打印件，房屋价格不能仅以中介机构网页显示内容确定，故本院对该证据不予采纳。经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实无异。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。现各方当事人对于解除合同，由嘉城置业公司返还吴星汉定金、贷款费用均无异议，故本院对此予以确认。综合吴星汉、李方欣的上诉请求及答辩意见，本案二审审理焦点为：1、李方欣应否承担违约责任，应否支付违约金；如应支付，违约金如何确定；2、李方欣应否给付吴星汉律师代理费；合理的律师代理费金额如何确定；3、嘉城置业公司应否就李方欣支付的违约金及律师代理费承担连带责任。针对上述焦点问题，本院分析评判如下：一、李方欣应否承担违约责任，应否支付违约金；如应支付，违约金如何确定。案涉《房屋买卖居间服务合同》系各方当事人真实意思表示，依法成立的合同，对各方当事人均具有法律约束力。各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，吴星汉已支付定金、将首付款55万元存入监管账户，并与银行签订二手房贷款合同，可见，其已按约定履行了义务。李方欣上诉称其没有违约行为，系案外人错误查封导致合同无法履行。但根据合同约定，李方欣需保证案涉房屋可以办理过户，并承诺房屋权属清楚，不存在查封、债权债务纠纷等影响转让的因素。根据一审查明的事实，案涉房屋在双方签订合同之前即因另案诉讼被大连市中山区人民法院查封，李方欣虽称对此并不知情，但其至迟在2018年4月13日收到大连市中山区人民法院的起诉状及传票时，应知晓房屋已被查封，存在影响转让的因素，但其仍告知吴星汉可继续办理商业贷款手续、承诺解除查封，直至吴星汉于2018年7月16日提起诉讼，案涉房屋仍未解除查封。故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”之规定，李方欣虽因另案纠纷造成违约，仍应向吴星汉承担违约责任。对于李方欣不构成违约的上诉理由，本院不予采纳。关于违约金的数额。案涉合同第5条第（4）项约定，“任何一方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日由违约方向守约方支付房款总额5‰的违约金”，该合同中虽未就李方欣办理过户手续的时间做出明确约定，但根据合同对于各方义务、履行顺序、全部手续办理完毕时间的约定以及通常的二手房交易流程，在吴星汉于2018年4月24日与银行签订贷款合同后，李方欣应在合理期限内配合办理房屋过户手续以便于银行发放贷款，对于吴星汉在一审时主张的60万元违约金的诉讼请求，因其主张的定金、中介费、贷款费用等损失均已在其他诉请中支持，故一审法院在综合考虑房屋差价损失的影响因素、违约方的过错程度、合同履行情况、违约具体情形等因素，酌定违约金为25万元，有事实和法律依据。对于吴星汉上诉称应支持其60万元的违约金、李方欣上诉称不应支付违约金的上诉请求，本院均不予支持。二、李方欣应否给付吴星汉律师代理费；合理的律师代理费金额如何确定。案涉合同已约定，“因本合同发生争议，产生的律师费……由违约方承担”，因李方欣的违约行为导致合同解除，故吴星汉主张李方欣承担律师费，有合同依据。吴星汉虽称其在一、二审诉讼中共支付律师代理费34万元，并提交委托代理合同、发票、银行电子回单为证，但违约方所承担的律师费应与其违约行为相当，守约方主张的律师费应有合理性、依规性，不应将过高的律师费转嫁至违约一方。一审法院依据《辽宁省律师法律服务收费行业指导标准》之规定，按比例确定合理律师费为114600元并无不妥。吴星汉上诉称应支付其34万元律师费，本院不予支持。李方欣上诉称一审认定的违约金和中介费在27万元，故律师费不合理。吴星汉的诉讼请求虽部分得到支持，但其在一、二审时均委托律师参加诉讼，且律师费并非仅以法院判决确定的返还（或给付）金额作为计算基数，故对李方欣的上诉请求，本院亦不予支持。三、嘉城置业公司应否就李方欣支付的违约金及律师代理费承担连带责任。吴星汉上诉称因嘉城置业公司未履行应尽的审核义务和注意义务，导致合同解除，故应承担连带责任。本院认为，连带责任需有法律规定或合同约定，嘉城置业公司作为案涉合同的居间方，根据合同约定，其义务为“接受委托，提示双方应提供的相关文件资料、备齐所有款项，及时完成委托代办事项”、“自收到买卖双方所提供的相关文件资料、款项齐备之日起70个工作日内将委托事项办理完毕”；关于违约责任，为“如因中介方原因未按时完成，每逾期一日，支付佣金的万分之一作为赔偿支付给守约方；若因委托方不配合或因相关受理部门的原因，导致手续延误，中介方不承担责任”。可见，合同中并无嘉城置业公司承担连带责任的相关约定，吴星汉亦未提交居间方应承担连带责任的相关法律依据，故对其要求嘉城置业公司承担连带责任的上诉请求，本院不予支持。综上所述，吴星汉及李方欣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17818元，由吴星汉负担10674元，由李方欣负担7144元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  阁成宝审判员  任 娲二〇二〇年一月二十一日书记员  任建芳