江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初4482号原告：中国工商银行股份有限公司南京六合支行，统一社会信用代码913201168357269260，住所地江苏省南京市六合区XX街道延安路。负责人：张波强，该行行长。委托诉讼代理人：张博，江苏德序律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩，江苏德序律师事务所实习律师。被告：范捷，男，1984年8月18日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。被告：张静，女，1987年6月20日出生，汉族，住安徽省阜南县。被告：刘宝和，男，1959年8月7日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：刘小文（系刘宝和儿子）。原告中国工商银行股份有限公司南京六合支行（简称工行六合支行）诉被告范捷、张静金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案，原告工行六合支行于2019年8月15日申请追加刘宝和为本案被告，本院依法于2019年9月12日追加刘宝和作为被告参加诉讼。2019年12月16日，本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行六合支行委托诉讼代理人张博，被告刘宝和及其委托诉讼代理人刘小文到庭参加诉讼，被告范捷、张静经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行六合支行向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即归还贷款本金140222.31元及截止2019年5月4日止的利息、罚息、复利1614.57元，并自2019年5月5日起按合同约定支付利息、罚息、复利至实际付清之日止；2、原告对范捷、张静所有的抵押物位于南京市六合区XX街道XX公寓XX幢XX室房屋拍卖、变卖、折价款在抵押担保范围内优先受偿；3、被告承担本案的诉讼费及保全费。案件审理过程中，原告将上述第1项诉讼请求变更为：要求三被告归还截止2019年12月3日的贷款本金140222.31元及截止2019年12月3日止的利息、罚息、复利4559.01元，并自2019年12月4日起按合同约定支付利息、罚息、复利至实际给付之日止。事实与理由：2009年9月25日，原告与被告范捷、张静签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告范捷向原告借款220000元用于购买南京市六合区XX街道XX公寓XX幢XX室房屋，借款期限240个月，采用按月等额本息还款。被告张静向原告出具了《共同还款承诺书》，承诺与被告范捷共同承担还款义务。两被告以上述所购房屋向原告提供抵押担保，抵押担保范围包括“全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用和借款人所有其他应付费用”，并办理了抵押登记，原告取得了房屋他项权证。合同签署后，原告按约于2009年10月3日向被告范捷发放了贷款220000元。贷款期间，两被告多次违反合同约定逾期偿还贷款本息，构成违约。后原告获知被告范捷、张静与被告刘宝和就涉案房屋所签订的房屋买卖合同已经法院判决确认无效，且被告刘宝和应涤除原告在上述房屋上设定的抵押权。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告范捷、张静未作答辩。被告刘宝和辩称：对于原告工行六合支行的诉讼请求没有意见，被告刘宝和同意归还原告贷款本息，但是被告目前没有能力一次性还款。刘宝和一直按期归还房屋贷款至2019年7月，因该还款账户被冻结了，才导致原告没有办法按期扣款。经审理查明：2009年8月31日，被告刘宝和与被告范捷签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定刘宝和将其名下坐落于南京市六合区XX镇XX公寓XX幢XX室房屋出售给被告范捷，房屋作价315000元，首付95000元，余款220000元由范捷以商业贷款方式支付给刘宝和。后双方在房产登记部门将涉案房屋产权变更登记在范捷名下。2009年9月25日，原告工行六合支行作为贷款人，被告范捷作为借款人及抵押人，被告张静作为抵押物共有人，签订了《个人购房借款/担保合同》。合同约定：被告范捷向原告借款220000元用于购置南京市六合区XX镇XX公寓XX幢XX室房屋，借款期限为240个月；借款年利率为4.158%；还款方法为按月等额本息还款，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，无对应日的，还款日为该期最后一日；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同，有权提前行使担保权；抵押财产为南京市六合区XX镇XX公寓XX幢XX室房屋，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告张静并向原告出具了《共同还款人承诺书》，承诺与范捷共同承担还款义务，负责共同按时偿还贷款本息，直到贷款本息全部结清为止。同日，原告工行六合支行与被告范捷、张静签订了《南京市六合区房地产抵押合同》，约定被告范捷、张静将南京市六合区XX镇XX公寓XX幢XX室房屋抵押给工行六合支行，为上述借款提供担保，并办理了不动产抵押权登记手续，登记日期为2009年9月29日，被担保的主债权数额为220000元，抵押担保范围以抵押人与抵押权人约定的为准。2009年10月3日，原告工行六合支行向被告范捷合同指定的指定账户发放贷款220000元。借款凭证载明：借款金额220000元，借款日期为2009年10月3日，到期日期为2029年9月3日，执行利率4.158%，逾期利率6.237%，还款方式为等额本息。后该贷款一直由被告刘宝和偿还，期间时有逾期。2012年7月19日，刘宝和向本院提起诉讼，要求确定其与范捷所签订的上述房屋买卖合同无效，其自愿承担涤除该房屋上的抵押权所产生的一切费用，将房屋产权重新登记到其名下。2012年11月5日，本院作出（2012）六民初字第670号民事判决，判决：一、刘宝和与范捷签订的关于南京市六合区XX镇XX公寓XX幢XX室房屋买卖合同无效；二、刘宝和在涤除中国工商银行六合支行在该房屋上设定的抵押权后七日内，范捷协助刘宝和将该房屋产权变更登记在刘宝和名下。后涉案房屋贷款仍由刘宝和负责偿还，原告在涉案房屋归还贷款账户按约收取应偿还贷款本息至2019年1月3日。2019年1月4日，涉案房屋归还贷款账户因范捷其他经济纠纷，被法院冻结，同年3月4日，该贷款账户被扣划4321.61元。原告自2019年2月起一直未能按约收取还款，截止2019年12月3日，尚未归还的贷款本金为140222.31元，利息、罚息、复利合计为4559.01元。上述事实，有原告工行六合支行、被告刘宝和的陈述、《个人购房借款/担保合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》、《共同还款人承诺书》、房屋他项权证、不动产登记资料查询结果证明、借款凭证、还贷明细、账户明细、本院（2012）六民初字第670号民事判决书等证据予以证实，本院予以确认。2019年6月4日，本院经原告工行六合支行申请，依法查封、冻结了被告范捷、张静名下合计价值160000元财产。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告工行六合支行与被告范捷、张静签订的《个人购房借款/担保合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》，内容具体明确，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同生效后，工行六合支行依约向被告范捷发放贷款220000元，履行了合同义务，被告范捷未能按约还本付息，应承担相应的民事责任。被告张静作为共同还款人，应就上述款项承担共同还款责任。另范捷与刘宝和的房屋买卖合同已经法院生效文书确定无效，且应由刘宝和承担涤除抵押权的义务，故刘宝和对上述款项也应承担共同还款责任。因此原告要求三被告偿还截止2019年12月3日的贷款本金140222.31元及利息、罚息、复利4559.01元，合计144781.32元，并自2019年12月4日起按合同约定支付利息、罚息、复利至实际给付之日止的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告与被告范捷、刘宝和签订房地产抵押合同，并办理了抵押权登记手续，故在三被告均未能依约履行偿还借款本息义务的情况下，工行六合支行有权以抵押物南京市六合区XX街道XX公寓XX幢XX室房屋的折价或者以拍卖、变卖价款在被担保的抵押登记担保范围内对上述债务优先受偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告范捷、张静、刘宝和于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司南京六合支行支付截止2019年12月3日止的借款本息144781.32元，并支付自2019年12月4日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利（按《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算）；二、如被告范捷、张静、刘宝和不履行本判决第一项所确定的债务，原告中国工商银行股份有限公司南京六合支行对位于南京市六合区XX街道XX公寓XX幢XX室房屋的折价、拍卖、变卖价款在抵押登记债权数额及担保范围内优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3196元，保全费1320元，公告费560元，合计5076元，由被告范捷、张静、刘宝和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  宋路军人民陪审员  黄恩明人民陪审员  胡家龙二〇二〇年一月八日法官 助理  黄 苏书 记 员  黄 莉自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。