广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初5911号原告：佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区西南街道健力宝南路28号第六层（3）-（4）轴，统一社会信用代码914406075645365992。法定代表人：何忠，执行董事。委托诉讼代理人：贺俊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于洋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：谢晓淳，女，1980年10月15日出生，汉族，住广东省揭东县地都镇居委乌鸦石五十六号，公民身份号码44522119801015726X。被告：黄鑫，男，1979年10月14日出生，汉族，住广东省南雄市全安镇居委会宿舍344号，公民身份号码440223197910141419。以上两被告共同委托诉讼代理人：张雄敬，广州金鹏律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：崔庆宁，广州金鹏律师事务所律师。被告：佛山市蜂蚁房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道桂澜北路28号南海万达广场南6栋1001室之二，统一社会信用代码91440605MA4W1LGD47。法定代表人：李晓明，总经理。被告：广东南海房钥匙网络科技有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道桂澜北路28号南海万达广场南6栋1001室之一，统一社会信用代码91440605MA4UHETP1Y。法定代表人：匡小梅，总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈镇彬，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司（以下简称“御湖湾公司”）与被告谢晓淳、黄鑫、佛山市蜂蚁房地产中介有限公司（以下简称“蜂蚁公司”）、广东南海房钥匙网络科技有限公司（以下简称“房钥匙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人于洋，被告谢晓淳、黄鑫的共同委托诉讼代理人张雄敬，被告蜂蚁公司、房钥匙公司的共同委托诉讼代理人陈镇彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。御湖湾公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告谢晓淳、黄鑫连带向原告支付逾期付款违约金28428元，并支付以该款为本金，自判决生效之日起至实际清偿之日止按银行同期贷款利率计算的利息；2.判令被告蜂蚁公司、房钥匙公司对上述债务承担连带责任；3.判令各被告承担本案诉讼费用及保全费用。事实与理由：原告与被告谢晓淳、黄鑫于2017年4月30日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：1.原告将佛山市三水区乐平镇范湖新政路12号御澳湾豪庭六座6单元206房出售给被告；2.房屋总价款为660582元；3.被告于2017年5月8日前支付首期款200582元，于2017年5月30日前对余款部分向银行申请按揭；4.逾期付款的向原告支付按日计算逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告谢晓淳、黄鑫因个人资料问题，迟迟未依约办理贷款手续，直到2017年12月22日才完成递交材料义务，共逾期206天，依约应向原告支付违约金28428元。原告已向被告蜂蚁公司、房钥匙公司支付案涉楼盘联合销售代理费用，被告蜂蚁公司、房钥匙公司负有向原告推荐适格客户的义务。而被告谢晓淳、黄鑫系被告蜂蚁公司、房钥匙公司向原告引荐的客户，故被告蜂蚁公司、房钥匙公司对被告谢晓淳、黄鑫的资质与手续瑕疵导致履约不能这一情况具有不可推卸的过错和责任，理应与被告谢晓淳、黄鑫承担连带责任。被告谢晓淳、黄鑫辩称：一、《商品房买卖合同（预售）》系被答辩人为重复使用而预先拟定的格式合同，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条应当采用有利于非提供格式合同一方（即答辩人）的解释，案涉合同第七条“应于2017年5月30日前申请办理银行按揭手续”的约定，2017年5月30日应是答辩人按期申请办理银行按揭手续的日期，而非答辩人完成递交材料的日期。答辩人已于缴纳首期房款的同时向第一家银行即中国农业银行申请办理了银行按揭手续，不存在违约情况。农业银行因调整贷款政策等自身原因导致答辩人未获审批，不能归责于答辩人。且新建商品房交易的行业惯例是购房人在开发商售楼部签订认购书或购房合同、交纳首期购房款的同时，在开发商的售楼部向银行派驻的工作人员申请办理按揭贷款手续。原告提供的业主贷款明细表不具有真实性、合法性、关联性，不能作为定案依据。两家贷款银行均明确告知答辩人的诉讼代理人，业主贷款明细表中的“递交资料时间”是银行将相关资料上传到银行系统进行审核的日期，而非答辩人向银行递交资料的日期，因而该份证据不具有真实性、关联性。此外，两家贷款银行称，被答辩人在向银行索取明细表时未告知该份文件系用于诉讼，贷款银行工作人员系受被答辩人的误导而错将银行贷款系统审核的时间作为递交贷款资料的时间予以填写，因而该份证据不具备合法性。二、退一步说，即使答辩人存在逾期申请办理银行按揭手续的情况，也应当免除其违约责任。因为众所周知2017年房地产市场限购限贷政策严格施行，银行延迟受理房贷申请、提高房贷门槛、减低房贷额度、延长贷款审批期限等的现象非常普遍，这些是购房者在购房时难以预见、避免和克服的，属于重大情势变更。三、答辩人已按约支付了定金、首期款，且原告也收到并实际使用了房屋按揭贷款多年，原告时至今日才提起诉讼，是为了对冲和报复其将支付给答辩人的逾期交楼违约金，因此即便要支付违约金，该违约金标准也应调低。综上，答辩人不存在逾期付款的情况，不应承担违约责任，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应驳回其全部诉讼请求。被告蜂蚁公司、房钥匙公司共同辩称：原告诉请被告蜂蚁公司、房钥匙公司承担连带责任缺乏事实及法律依据。一、原告诉请业主支付逾期违约金是基于原告与业主签订《商品房买卖合同（预售）》，双方对合同条款履行发生争议，被告蜂蚁公司、房钥匙公司并非合同相对方，对其双方签订合同内容没有履行义务。二、被告蜂蚁公司、房钥匙公司确认被告谢晓淳、黄鑫是答辩人代理期间举荐给原告的，但答辩人没有参与原、被告的履约过程，答辩人履行的只是与原告签订的代理销售合同及联动销售代理合同内的义务。三、被告蜂蚁公司、房钥匙公司与原告签订的代理销售合同及联动销售代理合同中没有约定答辩人需对推荐客户的逾期违约情况承担连带责任，同时从未向原告作出口头或书面的类似约定。四、原告提交的在案证据无法证实业主存在逾期办理按揭的事实，原告仅提供由按揭银行出具的贷款资料明细表无法证实业主递交资料的准确时间。综上，请求驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。原告御湖湾公司在诉讼中举证如下：1.《商品房买卖合同（预售）》一份，证明原告与被告谢晓淳、黄鑫于2017年4月30日签订《商品房买卖合同》，并约定了房屋总价款为660582元，购房者应于2017年5月30日前申请办理银行按揭手续，逾期付款的购房者应向开发商支付按日计算的逾期应付款万分之三的违约金。2．《银行放款凭证》《御澳湾豪庭业主贷款资料明细表》《御澳湾豪庭业主中国农业银行贷款名单表》各一份，证明被告直至2017年12月22日才向银行递交贷款资料，共计逾期206天。3.《御澳湾豪庭商品房、商铺、车位代理销售合同》《联动销售代理合同》各一份，证明被告蜂蚁公司、房钥匙公司负责向原告推荐适格客户并协助客户办理银行按揭手续；针对客户履约不能的情况，被告蜂蚁公司、房钥匙公司应当承担连带责任。4.《御澳湾豪庭-客户成交确认表》一份，证明被告谢晓淳、黄鑫是被告蜂蚁公司、房钥匙公司推荐的客户。被告谢晓淳、黄鑫在诉讼中举证如下：1.收据和刷卡单，证明被告于2017年4月30日支付首期款。2.农行的情况说明、短信记录，证明被告分别于2017年5月12日及5月18日向农行三水支行提交贷款资料。3.个人贷款合作协议，证明原告于中国银行佛山分行于2017年11月2日才达成合作协议，被告才能转到中国银行佛山分行进行贷款。4.个人房屋贷款申请表、佛山市个人住房查询结果、银行流水，证明被告已于2017年12月22日在中国银行佛山分行办理了贷款手续。被告蜂蚁公司、房钥匙公司在诉讼中没有提供证据。综合本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年4月30日，原告作为出卖人与被告谢晓淳、黄鑫作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告谢晓淳、黄鑫向原告御湖湾公司购买御澳湾豪庭六座6单元206号商品房，房屋总价为660582元。合同并约定买受人采用按揭贷款方式（商业贷款）付款，首期款自预售合同网上签订之日起7日内支付全部房价款的30.36%，金额200582元，剩余房款金额460000元，应于2017年5月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。2017年5月12日及2017年5月18日，被告谢晓淳、黄鑫作为借款申请人，向中国农业银行股份有限公司佛山三水支行（以下简称“农行三水支行”）提交了相应按揭贷款资料。农行三水支行在审核了谢晓淳、黄鑫的资料后，没有同意放款。2017年11月2日，原告与中国银行股份有限公司佛山分行（以下简称“佛山中行”）签订《个人房屋贷款合作协议》，双方同意就原告的购房客户开展房屋贷款事宜进行合作。2017年12月22日，谢晓淳、黄鑫与佛山中行签订《个人房屋贷款申请表》，佛山中行经审查后于2018年7月11日放款460000元。在案件审理过程中，本院发函向农行三水支行询问本案相关情况，农行三水支行函复称1.与客户签订《个人购房贷款面谈笔录（示范）》时，客户已初步符合贷款条件，即已提供包括但不限于身份证、户口簿、婚姻证明、首期收据或发票、账户银行流水、查册等资料申请贷款，并已进行银行面谈；2.《御澳湾豪庭业主中国农业银行贷款名单表》中“递交资料时间”指客户在农行三水支行申请的贷款已获审批通过的时间；3.谢晓淳、黄鑫于2017年5月12日及2017年5月18日曾提交贷款资料给我行审核，因审核未通过，相关资料已经退回给开发商；4.我行在受理、审批及发放时会根据相关政策进行调整。本院认为，原告与被告谢晓淳、黄鑫于2017年4月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认可。本案双方当事人主要的争议焦点为被告谢晓淳、黄鑫是否依约办理银行贷款手续，是否存在违约行为及责任的承担，对此本院分析如下：其一，原告与被告谢晓淳、黄鑫签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款约定“除首期款外，剩余房款460000元应于2017年5月30日前申请办理银行按揭手续”，该条款的表述并无歧义，明确了购房者的义务就是限期申请办理按揭业务，而本案购房者，在合同约定的期限之前，已经向农行三水支行申请办理按揭供楼，并提交了办理按揭所需的部分资料，依法应认定购房者已经完成合同约定的义务，不存在违约行为。其二，原告作为开发商，应当十分清楚购房者提出申请、提供资料、银行审批、审批通过、银行放款等程序的区别，原告作为格式合同的提供方，选择了最有利于购房者履行义务的方式，没有违反法律规定，应予以认可。其三，本案购房者向农行三水支行申请贷款未获审批后另行向佛山中行申请后获批，整个过程中没有证据显示系因购房者的过错导致审批放款的推迟，反而同一客户资料，在不同的银行审批结果完全不同，可见不同银行对个人贷款条件、房贷政策的理解等方面是不同的，恰恰是这些与购房者无关的因素影响了银行审批放款的进度与结果。其四，本案被告谢晓淳、黄鑫无需承担违约责任，故原告诉请被告蜂蚁公司、房钥匙公司承担连带责任，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取为255元，由原告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 郭赤戈二〇一九年十二月二十日法官助理 劳楚文书 记 员 卢 恩