辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0283民初6313号原告：中国建设银行股份有限公司大连庄河支行。住所地：庄河市黄海大街二段49号。统一社会信用代码：91210283118832793A。负责人：徐宝峰，系该行行长。委托诉讼代理人：刘德盛，系辽宁赢浒律师事务所律师。被告：宋志发，男，1973年10月6日出生，汉族，户籍地：内蒙古通辽市开鲁县。被告：杨立红，女，1973年3月28日出生，汉族，户籍地：内蒙古通辽市开鲁县。被告：大连雍鑫房地产开发有限公司。住所地：庄河市城关街道世纪大街一段3号。统一社会信用代码：91210283787344586W。法定代表人：张景君，系该公司总经理。委托诉讼代理人：隋艳明，男，1987年7月3日出生，汉族，系该公司办公室主任，住庄河市。原告中国建设银行股份有限公司大连庄河支行与被告宋志发、杨立红、大连雍鑫房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘德盛、被告大连雍鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人隋艳明到庭参加了诉讼，被告宋志发、杨立红经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求二被告偿还截止2019年8月5日所欠原告借款本金247240.64元、利息44493.01元；2、请求二被告按合同约定偿还2019年8月6日起至还清所有欠款之日止的利息、罚息及复利；3、请求被告大连雍鑫房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、请求确认原告的抵押权合法有效，原告对抵押物享有优先受偿权；5、诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2015年1月27日，原告与被告宋志发签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向原告借款27万元，借款期限20年，自2015年1月27日起至2035年1月27日止，执行浮动利率，如遇利率调整，于起息日在每年的对月对日调整。合同项下借款逾期，罚息率为在本合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%，并计收复利；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等其他违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并解除借款人的借贷关系。同时，被告宋志发、杨立红自愿以其购买的庄河市房屋作为抵押物，为上述借款提供抵押担保。抵押担保范围包括借款合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项，贷款人为实现债权和担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等），该抵押已办理抵押登记。被告大连雍鑫房地产开发有限公司为案涉借款提供连带责任保证担保。保证范围包括借款合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等）。如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。合同签订后，原告于2015年2月5日发放了贷款，但被告宋志发未按合同约定按时偿还贷款本息，共同债务人杨立红亦未履行还款义务，截止2019年8月5日所欠原告借款本金247240.64元、利息44493.01元，本息合计291733.65元，我行多次催要，二被告不履行还款义务。综上，根据原告与被告签订的有关合同及相关法律，为维护原告的合法权益，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告大连雍鑫房地产开发有限公司辩称，二被告是正常购房，我单位只承担阶段性担保，且积极找原告协助办理房照。若没有房屋，我单位承担连带责任，若有房屋，我单位不承担连带责任，请求以房屋作为抵押物优先受偿。被告宋志发、杨立红未作答辩。根据原告提供的个人贷款申请表、《个人住房（商业用房）借款合同》、房地产抵押申请审批表、房地产抵押贷款意向书、贷款支付凭证、对账单、拖欠明细证据等，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2014年10月23日，被告大连雍鑫房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《楼宇按揭合作协议》，约定双方就甲方开发建设并依法销售的坐落于庄河市，锦绣大街南北侧的经批准命名为状秀苑住宅小区的商品楼宇进行按揭合作，合作期限自2014年10月23日至2023年4月21日。甲方承诺，由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不能履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任，保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括诉讼费及其他费用。保证期间自每笔贷款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书交乙方核对无误、收执之日止。对甲方承担连带保证责任的借款，在保证期间内，如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，购房人未按时足额履行，或者购房人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任，无论主合同项下的债权是否拥有其他担保，乙方是否向其他担保人主张权利，甲方在本协议项下的保证责任均不因此减免。乙方与购房人签订的借款合同生效后，在没有特殊情况下，乙方依据甲方约定，将购房人的借款款项划入甲方指定的存款账户内：账户名称：大连雍鑫房地产开发有限公司，账号：21×××42。被告宋志发、杨立红系夫妻关系。2014年11月19日，宋志发向原告申请贷款，并填写个人贷款申请表，被告杨立红在申请人配偶栏处签字。2015年1月27日，二被告与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：212917000-2012-20150228538），合同约定借款人宋志发向原告借款27万元，用于购买位于庄河市房屋。借款期限240个月，自2015年1月27日起至2035年1月27日止，贷款利率随中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率调整，如遇利率调整，于起息日在每年的对月对日调整，当月无起息日对日的，则以当月的最后一日为利率调整日。还款方法为等额本息，还款方式为委托扣款方式，即借款人授权贷款人直接从借款人在贷款人系统开立的个人结算账户中扣收应还款项。借款人未能在约定还款日前一日将应还款项足额存入指定委托扣款账户，造成拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息及复利。借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。罚息利率为合同执行贷款利率的水平上上浮50%，如遇调整，进行相应的调整。借款人未按合同约定履行还款义务，即构成违约，贷款人有权宣布合同及合同项下尚未偿还的贷款本息提前到期，并要求借款人立即偿还借款本金、利息等。同时被告杨立红、宋志发以其购买的房屋为案涉借款提供担保，并办理了预告抵押登记。合同签订后，原告于2015年2月5日依约发放贷款27万元。被告宋志发自2016年8月起出现逾期情况，截止2019年8月5日尚欠原告借款本金247240.64元、利息44493.01元。本院认为，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《楼宇按揭合作协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告依约发放了借款，被告宋志发未按期偿还借款本息，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。依合同约定，若借款人未按合同约定期限还款，原告有权宣布本合同及合同项下尚未偿还的贷款本息提前到期，并要求被告立即偿还未偿还的借款本息。虽合同中有复利约定，因未有确定复利利率标准，但依据《人民币利率管理规定》第二十一条：“对贷款期内不能按期支付的利息，按合同利率计收复利”的规定。本案按合同约定的利率计收复利。案涉借款发生在被告杨立红、宋志发夫妻关系存续期间，且用于购房，应为夫妻共同债务，应共同偿还。故对原告要求二被告偿还借款本金并承担利息、罚息、复利的诉讼请求予以支持。被告大连雍鑫房地产开发有限公司未提供证据证明未办妥抵押财产他项权利证书并非其自身原因，故其应依据《楼宇按揭合作协议》约定对被告宋志发的案涉借款承担阶段性连带责任保证。关于原告对抵押财产优先受偿请求，因抵押房屋仅办理预告抵押登记，未办理抵押登记，抵押权不成立，原告对抵押财产不享有优先受偿权，对其该项请求，本院不予支持。被告宋志发、杨立红经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宋志发、杨立红于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司大连庄河支行借款本金247240.64元及截止2019年8月5日的利息44493.01元，并承担借款本金自2019年8月6日起至实际还清之日止按《个人住房（商业用房）借款合同》约定方式计算的利息、复利及罚息；二、被告大连雍鑫房地产开发有限公司对前述第一项确定的义务承担连带保证责任，承担保证责任后，有权向被告宋志发、杨立红追偿；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5676元，公告费560元，由被告宋志发、杨立红负担，由大连雍鑫房地产开发有限公司承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李春艳人民陪审员  李 娜人民陪审员  杨晓娟二〇二〇年一月十六日书 记 员  王婷婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。