吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2019）吉0202民初2105号原告：金世彬，男，1952年7月5日生，朝鲜族，户籍地吉林省磐石市，现住北京市昌平区。委托代理人：马仁，吉林佳誉律师事务所律师。被告：尹国泰，男，1959年12月2日生，朝鲜族，户籍地吉林市，现住吉林市。委托代理人：杨明，吉林市昌邑区孤店子镇法律服务所基层法律服务工作者。第三人：吉林经济技术开发区土地房屋征收管理局。法定代表人：姜巍，局长。委托代理人：李鑫，科员。委托代理人：张晓强，吉林证律律师事务所律师。原告金世彬与被告尹国泰、第三人吉林经济技术开发区土地房屋征收管理局（下称开发区征收局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金世彬的委托代理人马仁、被告尹国泰及其委托代理人杨明、第三人开发区征收局的委托代理人李鑫、张晓强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金世彬请求法院：一、确认坐吉林××区二社登记在尹国泰名下的28平方米房屋（原房证号为吉房权昌九字第XXXX号、补办房证号为J27-064072号）归原告金世彬所有;二、判令原告金世彬有权获得房屋征收补偿款147184元;三、本案诉讼费由被告尹国泰承担。事实及理由：1991年3月21日，原告金世彬与被告尹国泰签订协议书一份，协议约定金世彬给付尹国泰总价款14700元，尹国泰将其所居住的坐吉林××区二社28平米的房屋出卖给原告，同时尹国泰将其0.656公顷家庭承包地流转给原告。协议签订后尹国泰将其房证（吉房权昌九字第XXXX号）、集体土地建设用地使用证（吉昌集建（1995）字第0107086号）交给金世彬，并将自家的0.656公顷承包地交给金世彬耕种。1991年3月21日，金世彬与尹国泰父亲尹锡寿签订了《卖房协议书》一份，约定房子砖木建造，长7米，宽4米，实占面积383平方米、建筑面积33平方米。尹国泰收到全部款项即14700元后，就出国打工去了。原告欲办理房屋更名过户手续时，尹国泰拒不配合，所以涉案房屋一直没有办理更名过户手续。金世彬从1991年至2016年一直在涉案房屋居住。2010年2月2日，尹国泰以房证丢失为名到房产部门补办了房产证。2017年4月，尹国泰起诉金世彬，请求确认双方签订的协议书无效，吉林市昌邑区人民法院作出了（2017）吉0202民初1710号判决书，对尹国泰出售房屋并附带流转土地的事实予以了确认，判决驳回了尹国泰的诉讼请求，故涉案房屋的所有权应当从1991年起就已经转移至金世彬。现房屋已被征收，金世彬有权获得房屋征收补偿款。尹国泰用后补办的房产证与第三人吉林经开区土地房屋征收管理局签订《货币补偿协议书》，明显不符合法律规定。尹国泰明知房产证原件在金世彬手里，却以房证丢失为名到房产部门补办房产证，并用其与征收局签订征收补偿协议，尹国泰的行为明显是民事欺诈行为，违背了诚实信用原则。尹国泰将涉案房屋出售给金世彬，金世彬支付了对价，并在涉案房屋居住使用了26年，是因为尹国泰不配合，才没有办理更名过户手续，在房屋交易的过程中金世彬不存在过错，故涉案房屋的所有权应当归金世彬所有，在房屋被征收后金世彬有权获得全部补偿款。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。尹国泰辩称：第一，我与吉林市经济技术开发区土地房屋征收管理局在2017年1月22日所签订的货币补偿协议书是合理合法的，因我是该房屋的产权人，房屋征收管理局没有过错。原告请求撤销货币补偿协议没有理由和法律支持。第二，在1991年我与原告签订的换户协议没有提到房屋一事，只是协议双方互换土地耕种，同时原告补给我1.45万元的换户地区差价，当时口头约定双方房屋互住，并没有买卖。第三，诉状中说在2017年吉0202昌法1710号判决书已认定涉案房屋卖给原告，因此案是土地合同承包合同纠纷，并不是房屋买卖合同纠纷，就房屋一案并没有事实审理，所谓认定并不能作为该房屋的所有权。关于收到房款1万元，我根本没有收到。此条也不是我签字，我不知情。我父亲同原告出具了一份买卖房屋协议，是违背法律规定的，我与我父亲单独居住，房子是我的名下，任何人不经我允许，无权出卖我的房子，这份协议是一份无效协议。第四，房屋登记办法第87条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的除法律法院另有规定外房屋登记机构不予受理。土地管理法第63条明确规定，农村集体所有的土地使用权不得转让、出让、出租。上两条法律法规的禁止性规定对售房的主体有限制，法律虽未禁止农村村民出卖出租宅基地上的住宅，也就是说农民的住宅不得向城市居民和外来农户出售。只有本集体经济组织成员才有资格用该组织的宅基地，由上可知，只有已经在集体经济组织落户的和本集体经济组织成员这两种情况，买农村房子是合法的，原告是磐石市集体的组织成员，并不是本集体经济组织成员，所以购房是无效的。第五，原被告互换土地耕种的协议，已经被九东村村民委员会认定为无效，双方互换行为违反了土地承包法第40条的规定，只限本集体经济组织内进行互换。而原告人由于村委会不承认互换行为，导致户口没有迁入九东村，原告所实施的一切行为都是违背法律法规的强制性规定。第六条，本案应适用物权法第245条第二款的规定，占有人返还原物的请求权自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。货币补偿协议书是在2017年1月22日下达，该请求权已经超过2年，请法院判决已过时效，驳回原告诉请。开发区征收局述称：本案是原告与被告之间的纠纷，与第三人无关。第三人不应当承担任何责任。经审理查明：经中间人朴正万介绍，1991年3月21日，尹国泰与金世彬签订协议书一份，上载明：经双方协议，对换户一事达成如下协议：一、金世彬现金付给尹国泰10000元，交付日期为1991年4月1日；二、其它余款4500元交付日期为1991年12月末一次结清；三、换户总金额为14700元。金世彬交尹国泰定款200元；如一方不按协议对换赔偿对方损失费1000元。本协议从达成协议之日有效。1991年4月11日，尹国泰收到金世彬购房款10000元。同时，尹国泰将上述房屋所有权证和使用证交给金世彬。随后，尹国泰一家搬离二社，金世彬一家入住并耕种尹国泰家原承包地。后金世彬与尹国泰父亲尹锡寿补签了协议书一份，约定对卖房一事达成协议为：一、房（下屋）长7米、4米，实占面积383平方米、建筑面积33平方米；二、经双方协议将房（下屋）定价3000元整。协议落款时间写为：1991年3月21日。该协议签订后，因尹国泰不配合金世彬办理更名过户手续，故该房屋一直未更名。1995年，该房屋经重新核发两证为，吉房权昌九字第XXXX号所有权证（建筑面积28平方米）和吉昌集建（1995）字第0107086号《集体土地建设用地使用证》，至今仍在金世彬手中。2010年2月份，尹国泰以房屋所有权证（所有权证号为吉房权昌九字第XXXX号）丢失为由，向吉林市乡镇房产管理处申请对其坐落于九东村二社28平方米房屋补发房产证，该处经告后为其补发了房产证，证号为J27-064072。另查，1994年二轮土地调整时，九东村委会另将村集体土地0.656公顷发包给金世彬（承包耕地人口4人，劳力3名），承包期自1994年1月1日至2026年12月31日止。再查，2017年初，包括尹国泰名下28平方米房屋和金世彬家承包地0.656公顷在内的九东村二社土地均被吉林经济开发区征占。2017年1月22日，关于上述房屋补偿事宜开发区征收局与尹国泰签订了《货币补偿协议书》，其中第二条约定：房屋货币补偿金额105750元、附属物补偿7701元和1043元、货币奖励21150元、临时安置费2520元、搬迁费1020元、搬迁奖励8000元。总计147184元。后征收部门将该房屋拆除。因存有争议，上述房屋征收补偿款尚未发放。认定上述事实的证据有：原告提供的协议书2份、收据2份、欠条1份、吉房权昌九字第XXXX号私有房屋所有权证1份、吉昌集建(1995)字第0107086号集体土地建设用地使用证1份；（2017）吉0202民初字1710号民事判决书1份、（2017）吉02民终2942号民事裁定书1份、法律文书生效证明1份；（2018）吉0202民初字1045号民事判决书1份、（2018）吉02民终2443号民事裁定书1份、《农村集体耕地承包合同书》1份；2010年2月2日江城日报1份、房证补证申请书1份、吉林市房屋登记簿1份；（2019）吉0202行初6号行政裁定书、（2019）吉02行终68号行政裁定书；《货币补偿协议书》1份。被告提供的协议书1份（尹国泰与金世彬签订）。结合当事人陈述予以确认。本院认为：1991年，原告与被告之间虽曾签订协议书约定换户及价款，且被告主张系互换土地和房屋并约定了差价款，但事实上原告并未向被告交付土地及房屋，亦未有证据证实被告曾向原告主张交付土地及房屋。在（2017）吉0202民初字1710号案件庭审笔录中，尹国泰在回答“被告房屋面积多大”问题时，陈述称其没有去看过。如果换户系双方真实意思表示，换户协议签订前未查证对方房屋和土地状况，不符合常理。故该协议虽载有“换户”字样，其真实意图应为房屋买卖以及土地流转。被告在（2017）吉0202民初字第1710号案件庭审笔录中对原告证据1991年4月11日出具的10000万元收据质证意见为“真实性没有异议，确实收到这个钱了”，本案庭审中被告又质证称：“对房款1万元的收据，不是我的签字，我也没有收到房款1万元”。对前后两次截然相反的质证意见，因第1710号案件诉争与本案诉争的利害关系较弱，故第1710号案件庭审中的质证陈述，更具有可信度，应予采信。因此，结合当年房屋所在地市场价格，应当认定双方房屋买卖价款为10000元。依1991年4月11日收据上载明“房子款”、原告与被告之父尹锡寿签订的协议书中关于房屋买卖的约定、房屋及两证交付、后续原告长期实际占有、使用房屋等情况，被告抗辩诉争房屋当年只是互换居住的观点不能成立，应予认定原告与被告之间为房屋买卖关系。如果被告主张其父无权代为签订房屋买卖协议，依《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”原告基于被告与尹锡寿之间的父子关系，有理由相信尹锡寿有代理被告签订房屋买卖协议的代理权，故与尹锡寿签订了房屋买卖协议，应当认定该代理行为有效，其法律后果应由被告承担。鉴于以上分析，有关合同效力问题，首先，应当认定原告与被告之间房屋买卖是在平等自愿协商的基础上达成的，是双方真实意思表示。其次，案涉合同效力，原则上应依据1991年契约签订时的法律规定加以认定。至今我国法律、行政法规，以及国家政策均没有明确限制农民异地购买农村房屋的规定，也未禁止农村房屋转让给非本集体经济组织的村民，故该契约不违反法律、行政法规的强制性规定。再次，1994年九东村委会将村集体土地发包给金世彬户，说明村集体经济组织对金世彬作为九东村村集体经济成员资格已予确认，且金世彬家自1991年至2017年房屋被征收前长达25年多的时间里，一直在九东村所在社居住和生产、生活，故对金世彬及家庭成员集体经济组织成员资格问题，应当综合考量，并予以确认。结合本案房屋已被征收的现实情况，如果认定契约无效，有违诚实信用原则及公平原则，亦不利于市场经济条件下交易安全的保护。综上，案涉房屋买卖契约应当认定为有效。现房屋已被征收且拆除，房屋权利已转化为依法获取补偿款的权利，且房屋买卖无法继续履行，故金世彬请求确认房屋所有权已没有实际意义，本院不予支持。但依权利义务相一致的原则，应当对房屋补偿款归谁所有给予确认。关于房屋征收补偿款归谁所有如何确定问题。《货币补偿协议书》中确定的附属物补偿7701元和1043元、货币奖励21150元、临时安置费2520元、搬迁费1020元、搬迁奖励8000元，该部分费用与房屋使用人金世彬对房屋的使用行为密切相关，是对房屋征收前实际居住人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，应当归金世彬所有。鉴于双方协议签订后，应当及时办理房屋产权转移登记，因未能及时办理而致契约未能全部履行，双方均有过错，应依过错大小给予确定《货币补偿协议书》中房屋货币补偿金额105750元的分配。依双方过错程度，可酌情确定，原告获得房屋货币补偿金一项的70%，即74025元（105750元×70%），被告获得30%，即31725元（105750元×30%）。鉴于诉争补偿款尚未领取，结合原告诉请，对各自应得金额可予确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、房屋征收补偿款147184元，由原告金世彬分得115459元，被告尹国泰分得31725元。二、驳回原告金世彬的其他诉讼请求。案件受理费1622元，由金世彬负担350元，尹国泰负担1272元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 刘忠军 二○二〇年一月十九日书记员 杨 阳