沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0106民初9405号原告：霍占虎，男，1980年8月27日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。委托代理人：白丹，系辽宁龙格律师事务所律师。被告：姚伟国，男，1972年6月5日出生，汉族，住址黑龙江省五常市。委托代理人：王静，系被告妻子。委托代理人：刘大庆，系沈阳市铁西区大众法律服务所法律工作者。原告霍占虎与被告姚伟国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日受理后，依法适用普通程序，由审判员洪昊澜担任审判长，与审判员贾丽莉、审判员张珈组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告霍占虎及其委托代理人白丹，被告委托代理人王静、刘大庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年2月25日，原告与被告签订租赁协议，租用位于沈阳市铁西区门市，作为经营场所。双方约定租期自2017年3月3日至2020年12月12日，年租金32000元。原告已经向被告支付了2019年12月12日前的全部租金，但由于2019年3月12日，被告将一楼门市出兑，致使原告不能继续使用二楼经营，故原告起诉至法院，请求法院判令：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告立即返还原告已付2019年6月13日至2019年12月12日的租金16000元；3.被告立即返还原告已付的水电押金500元；4.员工工资损失15000元；5.被告赔偿因违约给原告造成的装修损失5000元、经营损失25000元，共计30000元；6.被告承担本案诉讼费用。被告答辩称，一、原、被告之间签订的租赁协议无效。案涉房屋的房主是孟宪章，2015年12月12日，被告与房主孟宪章签订房屋租赁协议，协议第九条约定，乙方在租用期间，不得将门市房私自转租转兑，如乙方私自转租转兑视为无效。2017年2月25日，原告有意承租二楼，在与被告签订租赁协议时，知道被告不是房主，也看过被告与孟宪章的租赁协议，所以原、被告之间签订的租赁协议无效，原告依据无效合同要求被告赔偿不应得到法律支持。二、租金损失应该由案外人王西茜返还。2019年3月12日，被告与王西茜达成口头出兑协议，将门市经营权出兑给王西茜，王西茜同意二楼原告经营至合同期满，即2020年12月12日。兑费70000元，扣除原告已交的租金16000元，王西茜答应给被告兑费54000元。因原告所交租金已经在兑费中扣除，视为已经交给王西茜，故原告应该向王西茜主张返还租金16000元。三、装修损失、经营损失以及其他损失应该向王西茜主张，是王西茜造成原告损失，与被告无关。2019年3月19日，被告搬离门市房，并将钥匙交给王西茜。原告无法经营是因为王西茜将门市房大门封住造成的，与被告无关，原告应向王西茜索要赔偿。经审理查明，2017年2月25日，原、被告之间签订租赁协议，原告租用位于铁西区10门门市（二楼）。协议约定，租期自2017年3月3日至2020年12月12日，租金每年32000元。同时约定“提前一个月交下年租金32000元”，水电费押金500元。甲方同意给乙方6天时间装修房屋。协议还约定，双方必须信守协议，如单方违约，由违约方赔偿经济损失。协议签订后，原告按照约定交纳租金和水电费。2018年12月10日，原告将2018年12月12日至2019年12月12日的租金32000元交给被告。2019年3月12日，被告姚伟国将一楼门市出兑给案外人王西茜。2019年6月13日，原告无法使用二楼继续经营。另查明，被告姚伟国与房主孟宪章签订租赁协议，租期自2015年12月12日至2020年12月10日。协议约定，乙方在租用期间，不得将门市房私自转租转兑，如乙方私自转租转兑视为无效。但在庭审中，原告提供的录音证据显示，房主孟宪章一直知道被告已经将二楼转租给原告，但未提出反对意见。再查明，2019年3月15日，房主孟宪章与案外人王西茜签订租房协议，约定将铁西区10门门市租给王西茜做美容院使用。租期自2019年6月12日至2024年6月11日。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《协议》、收条、营业执照、谈话录音、装修合同及装修报价明细、装修后照片及收据、照片五张、2018年6月3日至8月3日的账簿（部分）、2019年1月至9月原告雇佣三名员工的工资记录（部分）、庭审笔录一份，被告提供的《协议》（被告与房主孟宪章）、收条一份、《协议》（房主孟宪章与案外人王西茜）等证据材料，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。关于被告抗辩称，原、被告之间的租赁合同因未征得房主同意属无效合同问题。本案原、被告之间签订转租协议的时间是2017年2月15日，原告从2017年3月便在此处经营，作为该房屋的房主，孟宪章应该知道被告将二楼转租，且原告提供的录音证据显示，房主孟宪章对被告转租二楼房屋的事宜是知情的，且该知情的时间应已超过六个月。房主孟宪章在知道房屋转租的六个月内并未提出异议，视为同意转租，被告该抗辩不成立。原、被告之间订立的租赁协议，是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，该租赁协议合法有效。关于原告主张与被告解除租赁协议的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案，因被告在转租一楼门市过程中考虑不周，致使二楼大门被封死，无法继续经营，租赁合同的目的无法实现，原告请求解除与被告的租赁协议，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告返还租金及水电费的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告已经按照约定将2018年12月12日至2019年12月12日的租金32000元交予被告，原告经营至2019年6月13日，无法继续经营，同时庭审中被告自认已收到原告交付的水电费500元，故原告请求被告返还租金16000元和水电费押金500元，于法有据，本院予以支持。关于被告抗辩称，该16000元租金已经交给案外人王西茜，原告应向王西茜主张返还。因合同具有相对性，租赁合同的当事人是原告霍占虎和被告姚伟国，至于被告出兑一楼时与案外人如何协商并不影响原、被告之间的约定，故被告该抗辩本院不予采纳。关于原告要求被告赔偿装修损失的问题。综合考量房屋装修时间、折旧等因素，本院酌定被告赔偿原告装修损失3000元。关于原告要求被告赔偿经营损失、员工工资损失的问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告并未有足够证据证明其经营损失25000元和员工工资损失15000元，故对于原告的该项请求，本院不予支持。考虑到原告自2017年3月始在案涉房屋处经营，经营场所被封后无法继续经营确实会给原告造成一定损失，综合考量原告的经营项目、人工费等因素，本院酌定被告赔偿原告经营损失和员工工资损失共计10000元。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告霍占虎与被告姚伟国于2017年2月15日签订的《租赁协议》；二、被告姚伟国于本判决生效之日起十日内返还原告霍占虎租金16000元；三、被告姚伟国于本判决生效之日起十日内返还原告霍占虎水电押金500元；四、被告姚伟国于本判决生效之日起十日内赔偿原告霍占虎装修损失3000元；五、被告姚伟国于本判决生效之日起十日内赔偿原告霍占虎经营损失和员工损失共计10000元；如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费950元，由被告姚伟国承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  洪昊澜审判员  贾丽莉审判员  张 珈二〇二〇年一月十三日法官助理齐丹书记员徐娜本判决所依据的相关法律《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。