上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初21571号原告(反诉被告)：马红磊，女，1971年4月6日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：陈爱珍，女，1957年5月21日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：朱祺，上海市锦天城律师事务所律师。原告(反诉被告)马红磊与被告(反诉原告)陈爱珍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)马红磊，被告(反诉原告)陈爱珍及其委托诉讼代理人朱祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马红磊向本院提出诉讼请求：1、判令陈爱珍归还房屋押金人民币4,300元(以下币种均为人民币)；2、判令陈爱珍退还2019年8月10日至2019年10月5日期间的房屋租金8,600元。事实和理由：2018年4月2日，马红磊与陈爱珍签订《房屋租赁合同》，约定由马红磊承租上海市宝山区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，租期自2018年4月6日至2019年4月5日。合同到期后，陈爱珍表示可以继续租赁给马红磊。马红磊支付租金至2019年10月5日。因陈爱珍不愿与马红磊续签租赁合同，马红磊于2019年8月10日将房屋钥匙放在信箱内并退出房屋，2019年9月1日搬离了房屋内全部物品。此后，陈爱珍以各种理由拒不返还押金及剩余租金，故马红磊提出诉请如上。陈爱珍反诉并辩称，马红磊承租期间违法转租，将房屋挂在网上经营民宿，违反合同约定，应支付违约金，故不同意退还押金，要求没收押金以抵扣违约金。2019年8月9日，马红磊转租的租客恶意将洗衣机水龙头弄坏，造成楼下渗水严重。陈爱珍多次要求马红磊处理，其不予理会，故陈爱珍于2019年8月22日报警并更换了房屋门锁。马红磊于2019年9月1日搬离了房屋内全部物品。双方合同于2019年4月5日到期，到期后未续签过书面租赁合同。马红磊支付租金至2019年10月5日。因马红磊违法转租、恶意破坏房屋内设备，且拖欠有线电视费、水费、电费等费用，故不同意其全部诉讼请求，同时反诉要求：1、解除双方在原租赁合同到期后形成的不定期租赁合同关系；2、马红磊赔偿房屋损失1万元；3、马红磊支付拖欠的有线电视费391元、安保费661元、煤气费169元、水电费625元。2019年9月5日至2019年10月5日的租金要求抵扣上述反诉请求中马红磊应付的钱款。马红磊针对反诉辩称，同意解除租赁合同关系。水龙头因老化导致渗水，损失应由陈爱珍自行承担。安保费没有合同约定，不同意支付，有线电视费不同意支付，水费同意支付，2019年6月1日至7月30日的电费同意支付，2019年8月1日起的电费不同意支付，燃气费同意支付。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为陈爱珍。2018年4月2日，陈爱珍(甲方)与马红磊(乙方)、德佑房地产经纪有限公司(丙方)签订《房屋租赁合同》，约定，由乙方承租甲方系争房屋；租赁期限自2018年4月6日起至2019年4月5日止；每月租金4,300元；在签署本合同时，乙方应直接或通过丙方向甲方支付房屋租赁保证金4,300元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；租赁期间内发生的水费、电费、燃气费、固定电话费、有线电视费、网络费等房屋使用费用由乙方承担；物业管理费(若有)由乙方承担；合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后的三个工作日内，上门维修或提供相应替代物；乙方应遵守《上海市居住房屋租赁管理办法》及公共道德、社区公约，不得破坏房屋原始户型，不得影响周围邻居的居住、休息，且无权将该房屋转租；租赁期限届满，甲乙双方未续签租赁合同，乙方继续支付租金而甲方未表示拒绝的，则按相关法律规定，甲乙双方之间成立不定期租赁关系，在不定期租赁关系中，甲方有权提前一个月通知乙方租赁关系终止；租赁期间，若因乙方原因致使房屋损坏，造成的人身或财产损失，由乙方承担赔偿责任；乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付数额相当于一个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方未征得甲方书面同意擅自改变该房屋用途；乙方擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的。上述合同签订后，陈爱珍按约交付了房屋，马红磊付清合同期内的租金，并支付押金4,300元。合同到期后，双方未续签租赁合同，马红磊继续使用房屋，并支付租金至2019年10月5日。马红磊为证明己方主张，向本院提供其与陈爱珍之间的微信聊天记录，证明陈爱珍于2019年8月10日擅自进入系争房屋，并于2019年8月25日自认门锁已换。陈爱珍针对该证据表示，真实性认可，其于2019年8月22日更换的门锁，换锁以后通知马红磊搬离，马红磊于2019年9月1日将物品全部搬离。陈爱珍为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、陈爱珍与马红磊之子的微信聊天记录，证明陈爱珍于2019年6月才知道马红磊将系争房屋转租，2019年8月9日，系争房屋发生漏水，陈爱珍要求马红磊处理，其置之不理；2、网页截图，证明马红磊将系争房屋转租；3、有线电视收费凭证、安保费收费凭证、水费缴款通知、电费发票、燃气费缴款通知，证明2018年4月1日至2019年9月1日的有线电视费391元、安保费661.30元，2019年8月的水费3.5元，2019年6月1日至8月31日的电费617.70元，2018年4月燃气费169.70元。4、收条及人民调解协议书，证明因马红磊用坏了房屋内水龙头造成楼下水渍事故，陈爱珍赔偿楼下邻居5,000元；5、照片及视频光盘，证明2019年8月10日，陈爱珍开锁进入系争房屋查看渗水情况，当天并没有换锁；6、上海市公安局接报回执单及民警出警时拍摄的视频，证明马红磊转租系争房屋，房屋漏水后也不愿解决问题。马红磊针对上述证据表示：1、真实性认可，无法证明房屋转租；2、截图看不出时间和房屋地址；3、有线电视费付款凭证真实性不认可，安保费真实性不认可，水费同意支付，2019年8月的电费不同意支付，其他期间的电费同意支付，燃气费同意支付；4、收条及调解协议与马红磊无关，不同意支付该费用；5、照片大部分是系争房屋照片，有些看不清楚，光盘真实性无异议，可以看出漏水的部位是阳台，与房间地板没有关系，无法证明对其他家具、物品造成损坏，也无法证明楼下邻居的损失；6、真实性无异议，无法证明马红磊转租，其只是将房屋借给亲戚暂住，房屋漏水系陈爱珍方私自接水管到阳台造成，与马红磊方无关。本院认为，马红磊与陈爱珍就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同到期后，双方未续签书面合同，但马红磊继续承租系争房屋并支付租金，陈爱珍亦未提出异议，故双方之间成立不定期租赁合同关系。现陈爱珍要求解除该不定期租赁合同关系，马红磊也予以同意，故本院对陈爱珍的该项反诉请求予以支持。马红磊支付租金至2019年10月5日。陈爱珍已于2019年8月22日更换房屋门锁，收回房屋控制权，理应向马红磊退还2019年8月22日至2019年10月5日期间的租金6,381元。双方租赁合同约定，乙方擅自转租该房屋，应向甲方支付数额相当于一个月租金的违约金。陈爱珍提供的网页截图、微信聊天记录、公安局接报回执单及民警出警过程中拍摄的视频光盘可以证明马红磊擅自转租的事实，故陈爱珍要求没收押金作为违约金，相关反诉请求具有事实和法律依据，本院予以支持。陈爱珍未能提供充分证据证明系争房屋渗水系马红磊或其转租的租客恶意损坏房屋内设施设备导致，其要求马红磊赔偿房屋损失1万元，本院不予支持。双方租赁合同约定，马红磊应承担承租期间的水费、电费、燃气费、有线电视费、物业费等费用。现陈爱珍要求其支付有线电视费及电费，本院予以支持。马红磊同意支付水费及燃气费，与法不悖，本院予以确认。关于安保费，陈爱珍提供的付款凭证中记载，“管：11.3×17=192.1”、“洁：16.3×17=277.1”、“安：11.3×17=384.2”。根据一般常理理解，保洁及保安属于物业管理范畴，该部分费用应包含在物业管理费范围内，故陈爱珍要求马红磊支付安保及保洁费，本院予以支持。因本院认定陈爱珍于2019年8月22日收回房屋，故本院酌情将马红磊应付的有线电视费调整为383.3元、电费调整为543元、安保费调整为648.33元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)马红磊与被告(反诉原告)陈爱珍就上海市宝山区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋形成的不定期租赁合同关系；二、被告(反诉原告)陈爱珍于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)马红磊房屋租金6,381元；三、原告(反诉被告)马红磊支付的押金4,300元由被告(反诉原告)陈爱珍没收，不予退还；四、原告(反诉被告)马红磊于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)陈爱珍有线电视费383.30元、电费543元、安保费648.33元、水费3.50元、燃气费169.70元；五、驳回原告(反诉被告)马红磊的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)陈爱珍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取61元，由原告(反诉被告)马红磊负担31元，被告(反诉原告)陈爱珍负担30元；反诉费48元，由原告(反诉被告)马红磊负担25元，被告(反诉原告)陈爱珍负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  童翔燕二〇二〇年一月十四日书记员  张紫嫣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。