云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终7334号上诉人（原审原告、反诉被告）：程春，男，汉族，1975年2月15日生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。上诉人（原审原告、反诉被告）：申雅文，女，彝族，1974年4月13日生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。二上诉人共同委托诉讼代理人：郝武甲，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。二上诉人共同委托诉讼代理人：尧宗梁，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王泉达，男，汉族，1982年3月3日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：邹剑云，云南君晟律师事务所律师，特别授权代理。上诉人程春、申雅文因与被上诉人王泉达房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初8596号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人程春、申雅文上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判被上诉人向上诉人支付房屋恢复、修复费用10984.6元及鉴定费5000元；驳回被上诉人要求上诉人退还租金44160元、押金3600元及支付违约金4416元的反诉请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人未按约支付租金、未合理使用租赁物造成租赁物受到严重损失，经一审法院委托的司法鉴定机构鉴定，需要恢复、修复费用10984.6元，根据合同法的相关规定，上诉人享有法定解除权，有权解除合同并要求被上诉人赔偿损失10984.6元，一审对此认定事实和适用法律严重错误。2.被上诉人在租赁房屋内从事无“食品生产经营许可证”、无“食品添加剂生产许可证”生产制作腐败变质、霉变、污秽不洁、感官性状明显异常的食用酸醋、食用蛇酒等严重违反《中华人民共和国食品安全法》的违法行为，如果上诉人继续将房屋提供给被上诉人使用，上诉人将承担严重的法律责任，故上诉人享有法定和约定的合同解除权。同时，上诉人为查看详情及制止被上诉人的违法行为，避免可能给上诉人带来的严重法律责任而进入房屋是上诉人不得已的自身救济行为，上诉人还因此被被上诉人及其同伙故意伤害殴打致上诉人造成轻伤二级的严重后果，被上诉人及其同伙的行为是典型的黑恶犯罪行为，一审居然判决由上诉人退还被上诉人租金及支付违约金，违背基本的公平正义。3.被上诉人在一审中已明确承认“如经鉴定确实损坏，被上诉人会赔偿”，本案经一审法院委托的司法鉴定机构鉴定，确实损坏并需要恢复、修复费用10984.6元，被上诉人应予赔偿。被上诉人王泉达辩称，上诉人的上诉请求没有法律依据，上诉人亦没有提供任何证据证明。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。程春、申雅文向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告双方于2016年4月27日签订的《房屋租赁协议》，由被告立即将租赁房屋返还给原告；2.由被告承担恢复房屋墙体及其他设施的工程费用（预估10万元，最终以评估或实际发生为准）；3.本案鉴定费5000元、诉讼费由被告承担。王泉达向一审法院反诉请求:1.解除反诉人与被反诉人双方签订的《房屋租赁协议》；2.被反诉人退还反诉人2018年6月26日至2019年5月7日租金44160元，以及押金3600元；3.被反诉人支付反诉人违约金4416元；4.被反诉人赔偿反诉人装修损失（暂预估5万元，最终以评估为准）；5.被反诉人承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告（反诉被告）程春、申雅文原系夫妻关系。2011年5月8日，被告（反诉原告）王泉达与原告（反诉被告）申雅文签订《房屋租赁协议》，约定反诉人承租被反诉人位于昆明市西山区房屋，该房屋已取得《集体土地使用证》，合同期限至2016年5月7日。2016年4月27日，被告（反诉原告、乙方）王泉达与原告（反诉被告、甲方）程春、申雅文就上述房屋再次签订《房屋租赁协议》，主要约定，甲方将上述房屋出租给乙方，租赁期限为五年，自2016年5月8日至2021年5月7日止，其中，2016年5月8日至6月7日为免租装修期，2016年只需交纳11个月房租；乙方承诺租赁房屋仅作为餐饮经营等用途；乙方在本轮租期完成顶楼防水及佛堂书房瓦片更换；房屋租赁期内，租金每月4416元，年租金为52992元，每年5月7日前支付下一年度租金；乙方已交付3600元作为使用押金，租赁期满后，房屋经甲方验收合格押金全部退还乙方；乙方应合理使用房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋设施损坏的，乙方负责修复或经济赔偿，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事先征得甲方的同意方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：1、依附于房屋的装修归甲方所有；2、要求乙方恢复原状：一盆牡丹、一盆芍药、四盆睡莲、药柜；3、向乙方收取恢复工程实际发生的费用；房屋租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：1、未经甲方同意，转租、转让承租房屋；2、未经甲方同意，拆改房屋结构；3、损害承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；4、未经甲方同意，本合同约定的房屋用途。5、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。6、逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。7、拖欠房租逾期三个月以上；甲乙双方应全面认真履行合同义务，任何一方不得擅自变更或解除，若有违约应向对方支付违约金4416元，并赔偿由此给对方造成的损失等。2018年5月8日至2019年5月7日的租金，被告（反诉原告）于2018年5月7日分两次转账支付原告（反诉被告）申雅文30000元、5月15日转账支付15000元、5月23日转账支付7992元。经原告（反诉被告）申请，一审法院委托乾盛司法鉴定中心对涉案房屋窗改门、被浸泡的情况及修复费用、进大门右手边小房子改动和颜色恢复费用进行鉴定，鉴定意见为：窗改门恢复费用3253元；受潮房屋修复费用2102.05元；进门右侧房屋恢复费用5629.46元；三项费用合计为10984.6元。原告（反诉被告）因此支付鉴定费5000元。被告（反诉原告）在装修涉案房屋时，原告（反诉被告）申雅文已知晓装修情况。房屋租赁期内，原告（反诉被告）申雅文擅自撬门进入租赁房屋内，搬走屋内物品。另，双方发生纠纷后，各方均向公安机关报警，涉案房屋即处于上锁状态。审理过程中，双方已于2019年7月29日完成了房屋的交接。一审法院认为:本案主要争议的焦点为:一、涉案合同在履行中，谁违约？二、原、被告的诉讼请求应否得到支持？一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性规定，合同依法有效，各方当事人应依据约定全面履行各自的义务。被告（反诉原告）自2011年5月8日起即承租涉案房屋，期间，通过双方的微信聊天记录可证实，被告（反诉原告）最后一次装修涉案房屋系在2015年5月，双方最后一次续签合同的时间为2016年4月，原告（反诉被告）应当知晓房屋的状况，且在鉴定过程中，经鉴定机构现场核实，双方均确认对被浸泡的房屋部分，被告（反诉原告）未做过改动。现原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）未按约定装修房屋，缺乏充足的证据予以证明，对此主张，不予采信。对于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）在房屋内从事制作酸醋、浸泡蛇酒等涉嫌违法行为，也因无充足证据予以证明，不予确认。虽然被告（反诉原告）2018年5月7日、5月15日、5月23日分三次支付2018年5月8日至2019年5月7日的租金不符合合同的约定，但并不构成合同第6.3.6条“逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害”的情形。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案原告（反诉被告）申雅文在合同履行期内，擅自进入涉案房屋引发双方纠纷，导致合同不能继续履行，违反法律规定。综上，原告（反诉被告）在合同履行期内存在违约行为。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案原、被告均对解除涉案合同无异议，双方并于2019年7月29日完成房屋的交接，故确认涉案合同解除。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。由于涉案合同不能继续履行的原因在原告（反诉被告），依据合同第5.3条约定“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：1、依附于房屋的装修归甲方所有。2、要求乙方恢复原状：一盆牡丹、一盆芍药、四盆睡莲、药柜。3、向乙方收取恢复工程实际发生的费用”,原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担恢复房屋墙体及其他设施的工程费用及鉴定费的主张无事实依据，不予支持。被告（反诉原告）在交付了2018年5月8日至2019年5月7日租金的一个月后，原告擅自进入租赁房屋内，引发双方发生纠纷，被告（反诉原告）即未再正常使用房屋，现被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还租金，符合本案事实，酌情扣减两个月的租金予以支持；被告（反诉原告）就退还押金及原告（反诉被告）支付违约金的请求，于法有据，予以支持。因被告（反诉原告）撤回了装修损失的鉴定，对于其装修损失的赔偿主张，缺乏证据支撑，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条的规定，判决：一、原告（反诉被告）程春、申雅文与被告（反诉原告）王泉达在2016年5月8日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月29日解除；二、原告（反诉被告）程春、申雅文于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）王泉达已付租金人民币44160元、押金人民币3600元；三、原告（反诉被告）程春、申雅文于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）王泉达违约金人民币4416元；四、驳回原告（反诉被告）程春、申雅文的其他反诉请求；五、驳回被告（反诉原告）王泉达的其他诉讼请求。本诉案件受理费2300元（原告已预交），由原告程春、申雅文负担；反诉案件受理费1172元（被告已预交），由被告王泉达负担72元，原告程春、申雅文负担1100元（此款原告于本判决生效之日起十日内并支付被告王泉达）。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审查明的案件事实，上诉人对“被告（反诉原告）在装修涉案房屋时，原告（反诉被告）申雅文已知晓装修情况。房屋租赁期内，原告（反诉被告）申雅文擅自撬门进入租赁房屋内，搬走屋内物品。涉案房屋处于上锁状态”提出异议，主张不是事实，房屋是否处于上锁状态上诉人不清楚，房屋是由被上诉人管理。同时要求补充确认：被上诉人未按约定装修房屋，且使用不当，造成房屋大量毁损，排水管多处堵塞，墙体严重浸湿，被上诉人还在房屋内从事制醋、泡蛇酒等违法行为，故上诉人短信通知被上诉人解除合同。对于上诉人所提事实异议，被上诉人不认可，认定一审认定正确；对于上诉人要求补充确认的事实，被上诉人亦不认可。此外，双方当事人对一审查明的其余案件事实均无异议，本院予以确认。针对上诉人所提事实异议，因其未提交相反证据予以推翻，被上诉人又不认可，不予采信；针对上诉人要求补充确认的事实，因其未提交充分有效的证据加以证明，被上诉人又不认可，不予确认。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.上诉人应否返还被上诉人租金、押金及支付违约金；2.被上诉人应否支付上诉人房屋恢复、修复费用及鉴定费。本院认为，双方当事人对一审判决上诉人与被上诉人在2016年5月8日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月29日解除均无异议，但经本院审查，一审法院所作第一判项存在笔误，上诉人与被上诉人系在2016年4月27日签订《房屋租赁协议》，双方当事人对此均予认可，故本院予以纠正，确认上诉人与被上诉人在2016年4月27日签订的《房屋租赁协议》于2019年7月29日解除。针对争议焦点1.上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。被上诉人向上诉人支付了房屋租金，上诉人应按照约定将房屋交付被上诉人使用，但在协议履行期间，即被上诉人对房屋管理、使用期间，上诉人未经被上诉人同意擅自撬门进入房屋从而引发纠纷，导致双方签订的协议不能继续履行，被上诉人不能正常使用房屋，协议目的不能实现，上诉人的行为违反了相关法律规定，被上诉人据此要求解除租赁协议，并由上诉人向其返还未正常使用期间（10个月）的房屋租金、押金及按协议约定支付违约金，于法有据，应予支持。上诉人关于被上诉人在房屋内从事制作酸醋、浸泡蛇酒等违法行为的主张，因其在本案中提交的证据并不能充分有效的证明，被上诉人又不认可，上诉人应承担举证不能的不利后果，对该主张本院不予采信。针对争议焦点2.双方在协议中明确约定，租赁期满后或因被上诉人责任导致退租的，除双方另有约定外，上诉人有权选择以下权利中的一种：……3.向被上诉人收取恢复工程实际发生的费用。上诉人要求被上诉人向其支付房屋恢复、修复费用，但在本案中并不存在协议约定的上诉人有权向被上诉人收取恢复工程实际发生费用的情形，故上诉人的该项诉请无合同依据和法律根据，不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但所作处理略有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初8596号民事判决第二项、第三项，即“二、原告（反诉被告）程春、申雅文于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）王泉达已付租金人民币44160元、押金人民币3600元；三、原告（反诉被告）程春、申雅文于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）王泉达违约金人民币4416元”；二、变更昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初8596号民事判决第一项为上诉人程春、申雅文与被上诉人王泉达在2016年4月27日签订的《房屋租赁协议》于2019年7月29日解除；三、变更昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初8596号民事判决第四项为驳回上诉人程春、申雅文的其他诉讼请求；四、变更昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初8596号民事判决第五项为驳回被上诉人王泉达的其他反诉请求。一审本诉案件受理费2300元，由程春、申雅文负担；反诉案件受理费1172元，由王泉达负担72元，程春、申雅文负担1100元；二审案件受理费2300元，由上诉人程春、申雅文负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  金馨二〇二〇年一月十三日法官助理李俊波书记员武雨