铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1202民初3268号原告：马子懿，女，1979年12月14日出生，汉族，开原市。委托代理人：于斌，系辽宁铁宁律师事务所律师。代理权限：立案、举证、质证、进行和解、代收法律文书。被告：秦锁，男，1983年3月24日出生，汉族，住址铁岭市银州区。被告：孙立峰，男，1978年7月7日出生，汉族，因非法吸收公众存款罪被判处8年，现在于康平监狱服刑。被告：铁岭市诚隆置业有限公司，住所地铁岭市银州区龙首市场三楼。法定代表人：钱本海，系该公司经理。原告马子懿与被告秦锁、孙立峰、铁岭市诚隆置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马子懿及委托代理人于斌、被告秦锁、孙立峰、被告铁岭市诚隆置业有限公司法定代表人钱本海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马子懿向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告铁岭市诚隆置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效；2、不得执行银州区盛发公寓四层23号房产；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月2日，原告与被告铁岭市诚隆置业有限公司签订商品房预售合同，购买盛发商城公寓4层23号房屋，面积为41.15平方米，全款15万元，合同签订后原告当天向被告诚隆置业有限公司交付15万元现款。约定房屋交付后6个月内办理产权登记，并到登记机关备案。由于房屋防火问题不能验收，一直没有办房产证至今。现该房屋一直原告占有使用，所交物业费、取暖费等收费收据为证。2019年3月12日，铁岭市银州区法院808号查封公告，将原告4层23号进行了查封，该房原告购买时已出示被告孙立峰将该房退还给被告诚隆置业有限公司的证据。原告依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十八条一款、二款、三款、四款，依法提出执行异议申请，被驳回。现原告认为驳回异议属于认定事实不清，适当法律不当，为此特提出申请。被告秦锁辩称：原告是从开发商处购买房屋签订合同，原告应起诉开发商。2007年房屋都是孙立峰的名字，房屋在中国银行抵押贷款，在房产交易中心预售备案。孙立峰于2007年和开发商、银行签订合同。现在银行贷款没结清，被告不同意原告的诉讼请求，查封是正确的。被告孙立峰辩称：该房是因被告给开发商送钢材，开发商将此房子顶账给被告的，开发商配合被告去银行贷的款，用贷款的钱买钢材，贷款和利息不是被告还的，有时候被告也替还过，贷多少钱记不清了。被告不知道是谁还的贷款，银行、房产局相关的签字都是被告去签字的。被告没有占有使用过房屋。被告铁岭市诚隆置业有限公司辩称：朱世明和王强找的孙立峰，朱世明是建筑商，王强是开发商，用孙立峰的名给盛发贷的款，一共是9套房子，贷款91万元。孙立峰没有交首付和银行的按揭还款。银行的还款是开发商铁岭盛发商城投资改造有限公司委托诚隆置业还的款，并且孙立峰2011年6月10日跟诚隆置业签订了退房协议，写明了9套房屋与孙立峰没有任何关系，其中包括原告的房屋，这些房屋开发商委托被告代理销售的，这些房屋已经卖出9年到10年了，销售款是以孙立峰的名义陆续还了银行的贷款。现每户有大概有1万到2万没有还。现在所有的还款小票在被告手里。这些房屋和孙立峰没有任何关系。经审理查明：2007年2月26日，被告孙立峰与铁岭盛发商城投资改造有限公司签订了一份商品房买卖合同，双方在合同中约定：孙立峰购买该公司开发的盛发国际公寓1幢4层23号房，建筑面积为42.90平方米。每平方米3000元，房款为128700元，双方并约定由出卖人铁岭盛发商城投资改造有限公司向铁岭市房产管理局申请登记备案。铁岭盛发商城投资改造有限公司于签订合同当日开出了房地产业（预收款）的发票，金额为128700元。同年3月27日，孙立峰在中国银行铁岭分行贷款89000元，用于购买上述房屋，孙立峰与中国银行铁岭分行约定，将上述款项直接划入盛发商城投资改造有限公司的账户内。双方在借款合同中附有抵押物清单，双方约定上述房产由抵押人保管使用，按照要求负责管理。未经贷款人同意，抵押人不得出售、赠与、转让、出租、再抵押或以其他方式处分上述抵押物。上述房屋和其他8套房屋，共9套房屋，共贷得款项91万元。2011年6月10日，被告铁岭市诚隆置业有限公司与被告孙立峰签订协议书，双方约定由于上述9套房屋不能投入使用，孙立峰将上述房屋退还给诚隆置业公司，诚隆置业公司一次性将购房款退还给孙立峰，此后上述房屋的一切债权债务都与孙立峰无关。同日，铁岭盛发商城投资改造有限公司与铁岭市诚隆置业有限公司签订协议书，双方约定诚隆置业公司将9套房屋中的4-24、4-25退还给铁岭盛发商城投资改造有限公司，其余7套（其中包括原告的4-23号）由诚隆置业公司处理。庭审中经本院询问，被告铁岭市诚隆置业有限公司承认铁岭盛发商城投资改造有限公司与孙立峰之间并非存在真实的买卖房屋行为，只是为解决资金问题，孙立峰亦未交纳购房款，上述91万元贷款亦不是由孙立峰偿还的，而是由诚隆置业公司负责偿还，现每套房屋尚欠银行贷款1-2万元不等。孙立峰亦承认，贷款手续均不是其办理的，只是去签字，贷款也不是由其偿还的。2011年7月2日，铁岭市诚隆置业有限公司与原告马子懿签订商品房预售合同，原告马子懿购买盛发商城4层23号，价款为15万元，并一次性交纳购房款，诚隆置业公司给原告出具了收款收据。购买后，原告占用、使用上述房屋，并交纳水、电、取暖、物业等各种费用。2015年11月18日，本案的被告秦锁向本院提起诉讼，要求被告孙立峰偿还借款100万元。本院审理后于2016年4月12日作出（2015）铁银民二初字第00786号民事调解书，双方协议被告孙立峰于2016年9月30日前一次性偿还秦锁借款100万元。该案进入执行程序后，本院于2019年3月12日作出（2016）辽1202执808号查封公告，查封了本案所诉争的房屋。原告向本院提出执行异议，本院2019年7月29日作出（2019）辽1202执异34号执行裁定书，驳回原告的异议。原告于2019年8月14日向本院提起执行异议之诉。本院所确认的上述事实，有原告提交的商品房预售合同、被告铁岭市诚隆置业有限公司的收款收据、原告交纳的水、电、取暖、物业费用的收据、铁岭市诚隆置业有限公司与铁岭盛发商城投资改造有限公司的协议书、铁岭市诚隆置业有限公司与被告孙立峰的情况说明、铁岭盛发商城投资改造有限公司的证明、孙立峰名下的中国银行的活期存折、偿还贷款的小票、孙立峰与铁岭盛发商城投资改造有限公司签订的商品房买卖合同、孙立峰与中国银行铁岭分行的借款合同、发票、本院（2015）铁银民二初字第00786号民事调解书、（2019）辽1202执异34号执行裁定书及当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经本院开庭举证和审查，予以采信。本院认为，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条规定,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中原告出示了其与被告铁岭市诚隆置业有限公司签订的商品房预售合同、收款收据及自2011年7月2日后，原告占有、使用该房屋后所交纳的水、电、取暖费等费用的收据。孙立峰虽于2007年2月26日与铁岭盛发商城投资改造有限公司签订商品房买卖合同，并在房产登记机关办理了房屋预售备案，并在中国银行铁岭分行办理了贷款，孙立峰并未实际交付购房款项，房屋也未交付给孙立峰，贷款所得款项亦由铁岭市诚隆置业有限公司进行偿还。故双方并非存在真实的买卖合同关系，只是被告铁岭市诚隆置业有限公司为了解决资金问题，获得贷款，才办理了上述买卖房屋及贷款手续。关于被告秦锁主张的自2007年开始，诉争房屋就在被告孙立峰的名下，且已在房产管理部门进行了预告登记，并在银行进行了抵押贷款，诉争房产仍为孙立峰所有一节，虽被告孙立峰与铁岭盛发商城投资改造有限公司签订了商品房买卖合同，并办理了预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记只具备对抗效力，孙立峰并不当然享有诉争房屋的物权，孙立峰与中国银行铁岭分行虽在借款合同中约定用诉争房屋抵押贷款，但双方并未办理抵押登记，故孙立峰对诉争房屋并不享有所有权。另外，铁岭市诚隆置业有限公司与铁岭盛发商城投资改造有限公司签订了协议，有权处置诉争房屋，其将诉争房屋卖给原告并无不当。故此，根据原、被告双方所出示的证据，本院认为原告与被告铁岭市诚隆置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，排除对盛发国际公寓1幢4层23号房屋的执行。根据《中华人民共和国物权法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、原告马子懿与被告铁岭市诚隆置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效；二、排除对坐落于铁岭市银州区红旗街道盛发商城1-4-23房号的执行。案件受理费2700元（原告预交），由被告秦锁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审判长  王景龙审判员  曹永光审判员  刘 琳二〇二〇年一月十七日书记员  于亚达