山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初9475号原告:许伟，男，1987年1月5日出生，汉族，无固定职业，住山东省莱州市。委托诉讼代理人：徐学春，山东星河泰律师事务所律师。被告：烟台天安置业有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区卧龙中路1号。法定代表人：孙福建，董事长。委托诉讼代理人：王建文，山东鼎然律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华顺，山东鼎然律师事务所律师。原告许伟与被告烟台天安置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐学春与被告的委托诉讼代理人王建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许伟向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2018年9月2日起至2018年12月10日的逾期办证违约金4803元（以购房款480338元为基数按照日万分之一计算100天），并自2018年12月11日起至被告向产权登记机构提交办证资料之日止仍按上述标准支付逾期办证违约金。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、被告向原告支付自2018年9月2日起至2018年12月10日的逾期交房违约金4803元（以购房款480338元为基数按照日万分之一计算100天）；2、被告支付自2018年12月11日起至被告向产权登记机构提交办证资料之日止以购房款480338元为基数按日万分之一标准计算的逾期办证违约金。事实和理由：2013年11月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的天安山水龙城C区C-4#商住楼第8层805号房屋（以下简称涉案房屋）；被告应于2015年10月31日前交付涉案房屋，并在房屋交付使用180日内将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，每延误一天按照万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告交纳了全部房款，但被告未按期交付房屋，且至今未提交相关办证资料，致使原告一直未能取得房屋产权证书，被告未向原告支付违约金。被告烟台天安置业有限公司辩称，（一）被告于2015年5月30日按合同约定的地址向原告发出入住通知，但原告未按通知要求接收房屋，直至2018年3月9日才接房，原告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。（二）因案外人王宜强、王德法、付培信等拒绝拆迁导致涉案房屋所在的山水龙城C区不能通过竣工验收，而按照《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被告对被拆迁人拒绝拆迁的情况，无法通过政府部门裁决解决，亦不能通过民事诉讼解决，故上述情况属于被告不能预见的商业风险，故逾期办证的责任不在被告。（三）即使被告存在逾期办证的行为，但并没有给原告造成实际损失，原告反而因涉案房屋价格上涨获得利益。综上请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年11月21日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》及附件中约定：原告地址为山东省烟台市莱州市郭家店镇大庙后村；原告购买涉案房屋，房屋总价款为480338元，首付款198069元，按揭贷款280000元于2013年12月21日前付清。被告应当在2015年10月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告。在房屋实际交付原告后的180天内，被告将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，即视为被告履行了办证义务。若原告采用银行按揭贷款或公积金贷款方式付款，在涉案房屋实际交付后的160天内，原告向被告提交办理房地产权属登记证书手续应由原告提供的资料，同时原告全权委托被告办理该商品房的房地产权属登记证书手续，委托手续应办理公证，因原告延迟提交办证材料，由此产生的后果由原告自行承担；被告应在涉案房屋实际交付使用180日内将办理产权登记手续所需要的资料提交产权登记机构，若被告没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据时间为准），每延迟一天按照房屋总价款的万分之一向原告支付违约金；在产权登记机构办理完毕房地产权属登记证书后，被告负责将证书交给贷款银行办理产权抵押登记手续；有关公证费用、办理权属证书的各项费用由原告承担。合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋的购房款480338元，并于2018年3月6日交纳了物业维修基金，被告亦向原告开具了收款收据。后，原告于2018年3月9日接收了涉案房屋。庭审中，被告为证明其抗辩理由向本院提交了如下证据：1、费用报销审批单一张、增值税普通发票一张、建设银行转账支票存根一张、邮局寄发快递邮寄号码及签收时间、签收人列表四张、C区5#楼交房差价明细表一份，证明2015年6月1日前，被告向C区5#楼共162户业主邮寄送达了交房通知，但原告未能接房。2、工程竣工验收报告一份，证明山水龙城C区5#楼于2015年2月2日经建设、勘查、设计、施工、监理单位验收合格，符合合同约定的交房条件。3、2016年2月5日芝罘区黄务街道初家居委会证明3份，证明王宜强、王德发、付培信的房屋在被告拆迁范围内，至2016年2月5日房屋仍然没有拆除，是涉案房屋不能验收的原因。4、初家居委会情况说明一份，证明原告位于山水龙城C区的房屋不能办证，与王宜强、王德发、付培信拒绝拆迁有直接关系。5、初家居委会拆迁补偿安置计划及方案，证明王宜强、王德发、付培信拒绝执行已通过的拆迁方案，拒绝拆迁没有理由。原告质证称，对证据1、2均不认可，被告所称的内部差价明细表及自行统计的发放快递名单不能证明已经将交房通知送达给原告。工程竣工验收报告不能证实涉案房屋已经符合国家规定的交房条件，除了单体验收合格外，还应有消防、规划、环保等部门出具的文件，即综合验收合格。被告应提交综合验收备案表等证明文件，报告落款处也没有载明被告所称2015年2月2日达到竣工验收。对证据3-5真实性没有异议，但对证明内容有异议，原告认为即使情况属实，也不属于法律意义上的不可抗力，不应由原告承担相应的后果。拆迁补偿安置计划及方案是2007年签订的，不能证实三人拒绝该拆迁方案，被告作为专业的房地产开发企业，相关拆迁事宜是被告的责任与义务，与原告无关，被告不能以此作为抗辩理由，应当承担相应的违约责任。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、收款收据、证明、情况说明、钥匙领取单、工程竣工验收报告等为凭，还有庭审笔录中记载的原、被告当庭陈述为证，上述证据均经开庭质证和本院审查认证，可以采信。本院认为，（一）本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系平等主体间的等价有偿行为，且形式要件齐全，内容未违反国家法律法规的强制性规定，本院认定为有效，该合同对原、被告双方具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。践约中，原告已履行了支付购房款的义务，被告应按合同约定向原告交付房屋并向产权登记机构提交办理产权登记手续所需资料，否则就应承担违约责任。（二）践约中，原告已履行了支付购房款的义务，被告即应按合同约定向原告交付涉案房屋，否则就应承担违约责任。本案中，原告于2018年3月9日接房，故原告还主张2018年9月2日至2018年12月10日的逾期交房违约金，理由不当，本院不予支持。（三）根据《商品房买卖合同》及附件的约定，被告最迟应于涉案房屋实际交付原告即2018年3月9日后的180天内即2019年9月5日前办理产权登记前将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，否则应以购房款为基数按日万分之一支付逾期办证违约金。本案中，被告未能举证证明其已依约向产权登记机构提交相关资料，故被告应承担逾期办证的违约责任。现原告要求被告支付自2018年9月2日起的逾期办证违约金，其主张违约金的起算时间错误，应自2018年9月6日起算，故本院仅支持被告支付自2018年9月6日起至被告向产权登记部门提交办证资料之日止以购房款480338元为基数按日万分之一标准计算的逾期办证违约金，对原告诉请超出部分本院不予支持。庭审中，被告主张山水龙城C地块拆迁事宜系无法预见的商业风险及其逾期办证违约行为未造成原告损失的辩解，理由不当，本院均不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告烟台天安置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许伟支付自2018年9月6日起至被告向产权登记机构提交办证资料之日止以购房款480338元为基数，按照日万分之一标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告许伟的其他诉讼请求。如被告烟台天安置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告烟台天安置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 陈  泽  卿人民陪审员 岳  风  霞二〇二〇年一月十五日书 记 员 郝经顺（代）