广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初6453号原告：佛山市鸿裕物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区*******。法定代表人：林杰云，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴文峰，广东龙浩律师事务所律师。被告：谭君，女，汉族，1977年10月19日出生，户籍住址：广东省佛山市三水区************，现住广东省佛山市三水区***********。原告佛山市鸿裕物业管理有限公司（以下简称“鸿裕公司”）与被告谭君物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿裕公司的委托诉讼代理人吴文峰、被告谭君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鸿裕公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付从2018年9月1日至2019年2月11日期间拖欠的物业服务费284.4元、代收代缴垃圾处理费20元、代收代缴水费165.5元、水损费60.6元、公摊电费12.9元、消防设施分摊费89.3元，以上逾期欠款合计632.7元，及逾期付款违约金（逾期付款违约金以逾期欠款总额632.7元为本金，从2019年2月11日起按年息6%计算，暂计算至2019年10月10日为25.31元，要求计至实际清偿日止）。2、判决诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系佛山市三水区**********（下称“案涉房屋”）的业主。案涉房屋所在的三水富景花园建成交付后由佛山市南海区昭信物业管理有限公司（下称“昭信公司”）提供前期物业管理服务并与被告签订《前期物业服务协议》，佛山市三水区白坭镇富景花园（黄金苑）业主委员会与昭信公司于2009年7月17日签订了《富景花园（黄金苑）物业管理委托合同》，约定由昭信公司为被告的案涉房屋所在的富景花园小区提供物业管理服务，并约定黄金苑无电梯住宅物业服务费收费标准为0.7元/平方米/月，在供水、供电部门未接管的情况下由物管公司代收业主水费、电费。2016年12月1日，昭信公司在富景花园小区公示退出富景花园物业管理服务，自该日起由原告承接提供富景花园物业管理服务，原告入驻后继续沿用原收费标准与收费方式向业主收费，并通过实施一些改造工作提升了富景花园的小区整体形象和居住环境。鉴于当时富景花园业主委员会已解散且未重新成立，2017年5月19日在佛山市三水区白坭镇富景社区居民委员的会见证下，以向富景花园每户业主发出、回收、清点征询表的方式，通过投票确认富景花园业主同意由原告提供物业管理服务。富景花园小区于2004年建成后，多年来一直由小区物业管理公司先按小区总水表的用水量垫资向供水公司缴纳总水费，然后抄录小区各户水表后再收取水费，并按各户分表总和与总表相差的用水量按各户用水量向业主分摊收取水损费，由于各户的分表十多年没有更新，故各户水表随使用日久行速变慢现象明显，水损比例一直居高不下。原告曾向佛山水业三水供水有限公司提交《关于解决富景花园业户水损严重的请示》，但未能得到供水公司的解决，水损问题困扰至今。垃圾处理费原告是根据佛山市三水区发展规划和统计局《关于完善三水区生活垃圾处理费和调整收费标准的通知》第三条第（二）款“物业管理小区内的居民住户，每户每月收取生活垃圾运输和处理环节费用4元”的收费标准代收代缴。消防设施分摊费原告是根据佛山市公安局三水分局白坭派出所在2018年7月30日发出的《责令改正通知书》的要求，对富景花园小区公共梯间重新配备灭火器、应急照明、安全出口指示等消防设施，所发生的费用应由业主共同分担，原告已于2018年8月8日作出佛鸿物富管字2018【017】号《通告》，在富景花园小区首层公示，并完成相关整改事项。自2018年9月起被告没有向原告支付案涉费用，截至原告向佛山市三水区白坭镇富景花园业主委员会移交退出富景花园小区的物业管理之日即2019年2月11日为止，被告共拖欠物业服务费284.4元、代收代缴垃圾处理费20元、代收代缴水费165.5元、水损费60.6元、公摊电费12.9元、消防设施分摊费89.3元，原告多次向被告催收无果。以上事实，有《前期物业服务协议》、《富景花园（黄金苑）物业管理委托合同》、公示、告示、物业管理意见征询投票结果公告、知会函、《责令改正通知书》、通告、《关于完善三水区生活垃圾处理费和调整收费标准的通知》、催缴费用通知书等证据为凭。原告认为被告拒绝支付物业管理费等案涉费用的行为已构成严重违约，应当向原告支付逾期付款违约金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。谭君答辩称：1、原告既没有与本人签订物业管理合同，又没有按《物业管理条例》提供管理、维保、巡查、维修等服务，其向本人收费没有标准和依据。2018年3月22日，本人停在小区里的汽车被人碰撞，肇事者逃逸，但原告无法提供事发时的监控录像给公安机关用于破案，可见原告存在不作为、失职的情况。2、原告管理小区存在多个违法情形。停车地方是小区的公共地方，收取车位管理费属违法；原告无法出示其接管案涉小区的业主大会表决结果，昭信公司委托原告对案涉小区进行管理已违反《物业管理条例》第三十九条的规定，原告管理资格不合法。3、原告管理小区不规范。原告负有维护共用消防设备的义务，增设消防设施的费用应从原告管理所得的公共收益里扣除；小区出入口车辆识别系统以次充好、遥控升降改前改后毫无区别，原告的管理水平差，且未向业主公布水损数据、管理费收支情况；也未向本人催收管理费，还口头答应赔偿车辆维修费用后出尔反尔，因此本人才停止交物业管理费。综上，原告不具备管理小区的资格、没有履行应有的物业管理义务，请求法院查明事实，公正判决。当事人围绕诉讼请求和答辩意见提交了证据。经审查，原告提供的证据符合证据三性的特征，本院予以采信并在卷佐证。原告对被告提供的报警回执、广东增值税普通发票、修配厂结算单有异议，上述三份书证出具的时间跨度数个月，无法反映是同一个财产损害事实、该损害事实的发生与原告的行为相关，对上述书证本院不予确认。原、被告双方对于在原业主委员会于2014年7月任期届满后至2018年11月新的一届业主委员成立前，案涉小区处于没有业主委员会状态的事实不持异议，故对被告提供的业主委员会备案登记书，本院确认其真实性。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认原告起诉主张的事实。另查明，佛山市三水区*************************房屋的建筑面积为101.63平方米，所有权人为谭君、熊住兵。案外人昭信公司与熊住兵于2008年12月1日签订《前期物业服务协议》，约定昭信公司为上述房屋提供物业管理服务。富景花园（黄金苑）第一届业主委员会成立后又于2009年7月17日与昭信公司签订《富景花园（黄金苑）物业管理委托合同》，约定委托昭信公司为三水区白坭黄金大道68号、38号富景花园（黄金苑）小区进行物业管理服务，委托管理期限自2009年7月17日起至2011年7月17日止。物业管理委托合同期满后，虽然昭信公司没有再签订新的合同，但依然按原合同约定为案涉小区提供物业服务。直到2016年11月7日，昭信公司与鸿裕公司签订《接管物业管理服务协议》，约定将案涉小区的物业管理在服务质量不变、收费标准不变的情况下移交给鸿裕公司，并在当地居委会的见证下，进行了交接、向小区全体业主公示的相关手续。鸿裕公司接管后自2016年12月1日开始向案涉小区实施物业管理服务，并于2017年在当地居委会的见证下组织小区住户对是否同意其承接管理进行投票，获得过三分之二的业主同意。2018年11月27日，案涉小区成立新一届业主委员会。在业主的授权下，新一届业主委员会决定不再聘请鸿裕公司为物业服务企业。2019年2月11日，鸿裕公司退出案涉小区的物业管理。再查明，根据《前期物业服务协议》及《富景花园（黄金苑）物业管理委托合同》中“黄金苑（A、B、C座）无电梯住宅按建筑面积每月每平方0.7元”标准收取物业管理费的约定，涉案房屋每月的物业管理费为71.1元，缴交时间为每月1-10日。谭君确认没有交纳2018年10月至2019年2月期间的物业管理服务费共284.4元。本院认为，原告鸿裕公司与案外人昭信公司签订的《接管物业管理服务协议》、案外人昭信公司与案涉物业所有人签订的《前期物业服务协议》、案外人昭信公司与案涉小区的业主委员会签订的《富景花园（黄金苑）物业管理委托合同》等一系列案涉合同，均体现了合同当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，均合法有效，应受法律保护。虽然上述协议、合同因为期限届满而失效，但在该小区物业管理服务仍由昭信公司提供或由鸿裕公司提供、因为没有成立新的业主委员无法选聘物业服务企业、按原《前期物业服务协议》和原业主委员会代表业主订立的《富景花园（黄金苑）物业管理委托合同》继续履行亦未加重被告负担的情况下，上述协议、合同对原、被告双方仍具有约束力，双方仍应按照协议的约定履行各自的义务。被告在诉讼中亦没有否认原告在2016年12月至2019年2月间对案涉小区提供了物业管理服务的事实，且自认缴纳物业服务费至2018年9月。现被告又以原告没有管理资格为由拒绝交费，其理据不足。至于原告是否存在没有按约定提供物业服务、或者虽提供了物业服务但不符合约定，本院认为，一方面，被告未提供充分、有效的证据予以证实；另一方面，因物业服务具有公共性，物业服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主仅以物业服务企业履行服务义务有瑕疵而少交或不交费用的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益。物业管理企业管理不善造成业主财产损失的损害赔偿与物业服务合同是两个不同的法律关系，如果被告坚持认为原告应对其车辆损失负有赔偿责任的，被告可另循途径主张。综上，被告抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告不按期交纳相应的物业服务费及代收代缴费，已经构成违约，原告诉请被告支付尚欠的物业服务费284.4元、代收代缴垃圾处理费20元、代收代缴水费165.5元，合法有据，本院予以支持。关于水损、消防设施分摊费用问题，原告委托第三人查勘漏水原因、按相关部门要求增设消防设施是履行物业管理职责、维护小区公共安全的体现，全体业主均受益，因此产生的管理费、责任主体不明的漏水损耗由全体业主共同分担符合公平原则，原告主张被告承担水损费60.6元、消防设施分摊费89.3元，合法有理，本院予以支持。关于公摊电费的收取问题，原告在诉讼中没有提供证据证实案涉小区在其管理期间公共用电的事实，对原告诉请被告分摊费12.9元的主张，本院不予支持。关于违约金的收取问题。首先，《前期物业服务协议》约定业主和使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。被告未按时足额交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按千分之三计收欠费的滞纳金（实为违约金），现原告主张以年利率6%作为计算违约金的标准，合理有据，本院予以支持；其次，《前期物业服务协议》对除物业服务费外的收取时间、逾期责任均未作约定，原告主张逾期交纳其他费用的违约金，依据不足，本院不予支持，其只能请求被告支付逾期交纳物业服务费的违约金；最后，《前期物业服务协议》约定被告应于每月1-10日交纳物业服务费，未按时足额交纳有关费用的，原告有权从逾期之日起计收违约金，现原告只请求从2019年2月11日起计算，属于自行处分自己的权利，本院予以认可。综上，违约金应以被告欠交的物业服务费284.4元为基数，从2019年2月11日起，按年利率6%计算至实际清偿日止。对原告主张的过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告谭君应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市鸿裕物业管理有限公司支付2018年9月1日至2019年2月11日期间的物业服务费284.4元及以284.4元为基数，从2019年2月11日起，按年利率6%计算至实际清偿日止的违约金、代收代缴垃圾处理费20元、代收代缴水费165.5元、水损费60.6元、消防设施分摊费89.3元；二、驳回原告佛山市鸿裕物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元，由被告谭君负担。本判决为终审判决。审判员  林育婷二〇一九年十二月二十四日书记员  陆 珊