上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初27710号原告：吴玉萍，女，1990年11月26日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：印文欣，上海政明律师事务所律师。被告：鲁强华，男，1954年7月7日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：鲁思远(鲁强华之子)，男，1985年11月18日出生，汉族，住上海市静安区。原告吴玉萍与被告鲁强华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告吴玉萍的委托诉讼代理人印文欣、被告鲁强华的委托诉讼代理人鲁思远到庭参加诉讼。经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。经当事人申请，本案庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告吴玉萍向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付暂计至2019年6月4日的逾期交付房屋违约金10,010元、逾期迁出户口违约金10,010元，实际计算至实际交房及迁出户口之日止；2.诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.被告将系争房屋交付给原告；2.被告支付逾期交付房屋违约金，以已付房款1,430,000元为基数，按日万分之五自2019年5月22日起计算至被告实际交付房屋之日止(暂计至7月10日共计35,750元)；3.被告支付逾期迁出户口违约金，以已付房款1,430,000元为基数，按日万分之五自2019年5月22日起计算30天共计21,450元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月23日，原、被告双方经居间签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将位于上海市临汾路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给原告，房屋价款为2,080,000元；双方应在2019年5月15日之前申请办理过户手续；被告应于办理过户手续当日交付房屋，于办理过户手续前办妥原有户口全部迁出手续。合同签订后，原告依约履行，但因被告一再拖延，双方最终于2019年5月21日才前往房地产交易中心申请办理转让过户手续。此后，被告拒绝交付房屋并一直未迁出系争房屋内的原有户口。合同约定，房屋交接手续办妥当日支付尾款。被告拒绝交接房屋，且未迁出户口，原告有权不付尾款。遂涉诉。被告鲁强华辩称，只要原告支付尾款，被告愿意交房。合同补充条款约定，原告办妥贷款审批手续后的15个工作日内办理过户手续，中介2019年5月8日电话告知贷款手续已办妥，故双方在2019年5月29日前申请办理过户手续即可，故并未逾期。对原告主张的逾期交房违约金计算标准无异议，但未能按时交房的原因在于原告不配合，故被告不应支付违约金。至于户口问题，双方协商一致在交付房屋当天才办理迁户申请，合同并未明确约定逾期迁出户口的违约金，故不同意支付；被告打算双方谈妥了就立即申请迁户，但因双方未协商一致才未申请；2019年8月初，其曾主动至派出所申请迁户，但被告知须在迁入地居住满半年才可办理，故未办理成功。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年4月23日，鲁强华(甲方)与吴玉萍(乙方)在案外人居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》并进行了网上备案。该合同约定，甲方向乙方转让上海市静安区临汾路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积41.66平方米；转让价格2,080,000元；2019年5月15日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日转移给乙方；乙方未按本合同约定期限付款的，应向甲方支付赔偿金，按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第二日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日，乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同；甲方未按约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过15日，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同；甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的“/”内，向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续，甲方未能及时迁出户口的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5‰的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行；甲方逾期超过30日未迁出户口的，甲方同意由公安部门将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。该合同补充条款约定，甲乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于双方办理过户手续当日，将该房地产交付于乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气等费用进行结算；甲方应于双方办理产权过户手续前，办妥原有户口的全部迁出手续。该合同附件三约定，乙方于签订本合同前已支付甲方1,050,000元；乙方以贷款的形式向甲方支付600,000元；乙方于双方办理过户手续之前支付甲方380,000元；乙方于双方办妥该房屋交接手续当日直接支付甲方50,000元。2019年5月8日，吴玉萍告知鲁强华贷款审批已通过，可以办理过户手续，双方约定5月21日办理过户手续。截至2019年5月20日，吴玉萍已依约支付房款1,430,000元。2019年5月21日，当事人双方共同至交易中心办理了过户手续。同日，吴玉萍提出交接房屋。鲁强华表示系争房屋是老房子，存在违章搭建，如果在过户完成前交由吴玉萍贸然处理可能造成安全隐患或对外责任，提出产证办出后再交钥匙，遂未交房。吴玉萍同日通过中介向鲁强华发送电子版《告知函》，要求鲁强华及时在2019年5月21日前配合交房，若怠于履行合同义务，有权依约追究违约责任。2019年5月28日，系争房屋核准登记至吴玉萍名下。2019年5月29日，吴玉萍方向鲁强华当面发送纸质版《告知函》，内容同上述《告知函》；在协商过程中，吴玉萍方表示鲁强华不办理户口迁出手续，怎么给尾款；鲁强华则表示吴玉萍不转钱怎么放心办迁户口手续。双方再次协商未果。2019年6月24日，双方又至派出所进行协商，商议由吴玉萍将尾款50,000元交由中介托管，鲁强华将房屋交付给吴玉萍。但吴玉萍希望在房屋交接单上注明鲁强华违约，吴玉萍有权主张违约责任。鲁强华认为如签字等于自认违约，故坚决要求删除。吴玉萍拒绝删除或重写交接单，鲁强华亦拒绝交房。2019年7月11日，双方当事人进行了房屋交接，吴玉萍向鲁强华支付房款50,000元。以银行贷款形式支付的房款600,000元鲁强华亦已收到。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，吴玉萍与鲁强华签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方理应遵守。合同约定在办妥贷款审批手续后的15个工作日内至房地产交易中心办理房地产过户手续，吴玉萍于2019年5月8日收到贷款银行可以办理抵押过户手续的通知，双方当事人5月21日办理过户手续，并未超过15天的期限，故办理过户手续不存在违约。但是根据合同约定，鲁强华应在办理过户手续前迁出户口，双方应在办理过户手续当天交房并结清尾款50,000元，鲁强华辩称双方协商一致于交房当天办理迁户手续并无事实依据。首先，鲁强华未在5月21日前办妥户口迁出手续，显属违约，且其迁出户口应在双方交房及结清尾款之前，故双方就尾款支付及交房问题的争议不应作为其不迁户口的抗辩事由，吴玉萍有权就该行为向鲁强华主张合同约定的违约金。吴玉萍主张的违约金计算方式符合合同约定，且标准尚属合理，故本院依法予以支持。此外，鲁强华以吴玉萍未领取房产证为由拒绝在办理过户手续当天交房，不符合双方合同约定，故吴玉萍有权自5月22日起主张逾期交房违约金。但是，在吴玉萍取得房产证后双方5月29日再次协商时，要求鲁强华办理户口迁出手续才支付尾款。对此，本院认为迁出户口并非房屋买卖合同的主要义务，相反支付房款是买方的主要合同义务，合同亦未约定买方有权直接在尾款中直接扣减违约金，因此5月29日未能交房成功的原因在于吴玉萍，逾期交房违约金应计至该日为止。吴玉萍主张的违约金标准具有合同依据，尚属合理，本院依法予以确认。综上，鲁强华应支付吴玉萍逾期办理户口迁出手续的违约金(计30天)及逾期交房违约金(2019年5月22日至5月29日共8天)，均以1,430,000元为基数，按日0.5‰计算，共计27,170元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第三款规定，判决如下：被告鲁强华应于本判决生效之日起十日内支付原告吴玉萍逾期违约金27,170元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,230元，减半收取计615元，由原告吴玉萍负担323元，被告鲁强华负担292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇二〇年一月七日书记员  张蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。