江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8293号上诉人（原审原告）：蒋辉，男，1945年1月6日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（原审被告）：刘顺强，男，1963年8月10日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王磊，江苏融鼎律师事务所律师。原审第三人：南京光华房地产开发公司，住所地南京市苜蓿园大街128号。法定代表人：杨福强，总经理。委托诉讼代理人：李斌，江苏九州祥和律师事务所律师。上诉人蒋辉、刘顺强因与原审第三人南京光华房地产开发公司（以下简称光华公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋辉上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决没有事实和法律依据，其作为没有一点过错的受害人，还要和刘顺强各负担一半诉讼费。一审法院经判令刘顺强赔偿5000元，其不认可。二、落款日期为2000年9月6日的房屋分配通知单中明确记载，案涉房屋62.5平方米+5.9平方米地下室，光华公司在该通知单上加盖了印章。在2000年9月6日至当年9月底的时间里，刘顺强拿到房子并十分清楚房屋的面积和地下室情况。蒋辉于2000年10月16日付清12万元房款后才知道案涉房屋地下室被盗，实际只有1.9平方米，向光华公司经办人郑和林询问后，郑和林称买房子送地下室，拿到多少就多少。因此，光华公司盗割了案涉房屋的地下室。三、光华公司的郑和林实际上是本案发案主犯：1.郑和林知道刘顺强卖房，预谋要刘顺强交现金，现金支票都不行；2.又以作为夫妻共同财产为名，叫蒋辉配合去公证做个转让协议，给蒋辉下套，有转让协议说蒋辉买的是二手房为证；3.称蒋辉并非被安置人，案涉房屋是安置刘顺强的；4.蒋辉是2000年5月公园路37号拆迁的被拆迁户，是货币拆迁，享受政府拆迁同等待遇。四、郑和林与刘顺强合谋以欺诈盗割了案涉房屋5.91平方米的地下室，应构成盗窃罪。五、蒋辉与刘顺强签订的协议书并非双方真实意思表示，蒋辉根本就不需要公证该协议书，而是被郑和林骗去帮刘顺强做夫妻财产公证的，公证的协议书中也将5.91平方米车库写为6平方米。六、一审法院认定案涉房屋的产权是刘顺强的而非蒋辉的，认定事实错误。蒋辉也是被拆迁户，案涉房屋的产权已变更给蒋辉，跟刘顺强无关，任何人无权侵犯。案涉房屋62.5平方米+5.91平方米地下室是蒋辉的私有财产，光华公司盗割蒋辉的该地下室，应予返还。蒋辉要求赔偿10多年的损失3万元合情合理。刘顺强辩称，蒋辉的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回。光华公司辩称，请求驳回蒋辉的上诉请求，维持一审判决。刘顺强上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回蒋辉的一审全部诉讼请求；二、本案诉讼费由蒋辉承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定刘顺强与蒋辉同南京市白下区四方新区建设办公室签订安置补偿协议的时间均错误。南京市白下区四方新区建设办公室与刘顺强签订《南京市城市房屋拆迁补偿安置协议》的时间为2000年9月6日，而非10月2日。南京市白下区四方新区建设办公室与蒋辉签订《南京市城市房屋拆迁补偿安置协议》的时间为2000年10月12日，而非10月2日。2.一审法院忽略了刘顺强与蒋辉签订《转让协议》时，刘顺强并未拿房，而是依据其房屋分配通知单所载明的面积与蒋辉签订的合同，而最终实际领取的地下室面积大小与刘顺强无关。刘顺强于2000年9月6日领取的房屋分配通知单载明的安置房面积为62.5+5.91，其中5.91为暂定的地下室面积；刘顺强与蒋辉于2000年10月10日签订《转让协议》所约定的房屋面积和地下室面积均是依据该房屋分配通知单。签订《转让协议》时，刘顺强并没有实际领取到案涉房屋，也就是说，《转让协议》相当于刘顺强转让了房屋分配通知单的领取房屋的权利给蒋辉且，蒋辉在与刘顺强签订《转让协议》后，于2000年10月12日同南京市白下区四方新区建设办公室重新签署了一份被拆迁人为蒋辉的安置补偿协议。并在同日领取的房屋分配通知单载明的安置房面积同样为62.5+5.91，其中5.91为暂定的地下室面积。因此，刘顺强并不存在违约行为，至于蒋辉实际领取的地下室面积与房屋分配通知单载明的不符，与刘顺强无关。二、一审法院适用法律错误。1.蒋辉的诉讼请求存在重复。蒋辉坚持要求刘顺强继续履行交付5.91平方米地下室的合同义务，一审法院支持蒋辉关于要求刘顺强进行赔偿的诉讼请求错误。蒋辉的一审诉讼请求包括要求刘顺强归还5.91平方米的地下室，实质上是要求刘顺强继续履行合同，同时另要求刘顺强赔偿损失3万元，这是在刘顺强不能继续履行合同的情况下要求刘顺强承担的赔偿责任。这两项诉讼请求明显属于重复请求，只能选择其一。蒋辉在一审庭审中坚持要求刘顺强继续履行合同，交付5.91平方米的地下室，因此，应当直接驳回蒋辉关于3万元赔偿的诉讼请求。2.本案已经明显超过诉讼时效，一审法院判决刘顺强承担赔偿责任错误。本案为房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民法通则》第135条的规定，请求保护民事权利的诉讼时效为两年，按照蒋辉的陈述，其在支付12万元的购房款后就知道地下室面积不是5.91平方米，因此，蒋辉主张其权利的时间已经远远超过了法律规定的两年诉讼时效。3.一审法院以蒋辉曾要求光华公司处理就否认刘顺强关于诉讼时效的抗辩，没有事实和法律依据。买卖合同的双方主体系刘顺强与蒋辉，如果蒋辉认为刘顺强违约，应当是向刘顺强主张合同责任，因此，蒋辉曾向光华公司主张过权利不能导致本案诉讼时效的中断。更何况蒋辉曾于2016年起诉光华公司，在该案之前，本案的诉讼时效已届满，且在该案中，刘顺强从未放弃过诉讼时效的抗辩。所以，一审法院以蒋辉曾向光华公司主张权利就否认刘顺强在本案中的诉讼时效抗辩，没有事实和法律依据。三、蒋辉在2018年以同样的事由多次起诉到一审法院，又在一审法院开庭后无故撤诉，严重干扰刘顺强的正常生活。希望法院一并依法处理。蒋辉辩称，其起诉并未超过诉讼时效，否则法院不会受理。其起诉光华公司时也曾将刘顺强列为被告，但法院不给告刘顺强。双协议不是其拿出来的，是一审法官伪造的。光华公司辩称，请求驳回刘顺强的上诉请求，维持一审判决。蒋辉向一审法院起诉要求：一、刘顺强归还蒋辉5.91平方米的地下室；二、刘顺强赔偿损失3万元；三、刘顺强承担刑事责任；四、刘顺强承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：刘顺强原系中方村39号产权人。2000年，因中方村39号房屋被拆迁，2000年9月6日，刘顺强被安置南京市四方新村2寸7幢406室（即案涉房屋）以及105室房屋。2000年10月2日，南京市白下区四方新区建设办公室与刘顺强签订《南京市城市房屋拆迁补偿安置协议》，载明：中方村39号产权人系刘顺强，安置房为案涉房屋，建筑面积57.89平方米，半地下室5.9×2÷3＝3.94平方米。同日，南京市白下区四方新区建设办公室与蒋辉亦签订《南京市城市房屋拆迁补偿安置协议》，载明中方村39号产权人系蒋辉，安置房为案涉房屋，建筑面积57.89平方米，半地下室5.9×2÷3＝3.94平方米。2010年10月10日，刘顺强、蒋福萍与蒋辉在南京公证处对刘顺强、蒋福萍与蒋辉签订的《协议书》进行公证，《协议书》载明：刘顺强、蒋福萍系卖方（甲方），蒋辉系买方（乙方）；甲方将案涉房屋以12万元的价格卖给乙方；房屋建筑面积62.5平方米，地下室车库6平方米。后蒋辉向刘顺强支付房款12万元，案涉房屋产权证登记至蒋辉名下。2008年，南京市白下区四方新区建设办公室和南京振东房地产开发有限公司被撤销，整体改制划入光华公司。蒋辉于2000年拿到案涉房屋后，发现地下室面积只有1.9平方米，就此多次找光华公司当年的经办人郑和林。2016年，蒋辉将光华公司作为被告起诉至一审法院，要求光华公司归还其4平方米地下室，经审理，一审法院于2016年12月9日作出（2016）苏0104民初9296号民事判决，驳回蒋辉的诉讼请求。后蒋辉上诉至本院，本院于2017年2月13日作出判决，认定：根据已查明事实，涉案房屋为拆迁安置房，拆迁安置房是政府对被拆迁住户进行安置的房屋。而涉案被拆迁房屋的产权人为刘顺强并非蒋辉，蒋辉也非被拆迁房屋的住户。涉案房屋被拆迁时，南京市白下区四方新区建设办公室已向刘顺强发放了涉案房屋的房票（对此，蒋辉也陈述其是在看到房票的情况下购买涉案房屋的）并签订了《南京市城市房屋拆迁补偿安置协议》，后南京市白下区四方新区建设办公室又与蒋辉签订《南京市城市房屋拆迁补偿安置协议》将涉案房屋分配给蒋辉,其实质是将本应安置被拆迁住户的房屋分配给了非拆迁住户，该协议约定的内容与客观情况不符，亦与刘顺强所签订的安置补偿协议冲突，不符合法律法规规定，应为无效协议，协议双方不具有法律约束力，蒋辉诉讼主张所依据的《南京市城市房屋拆迁补偿安置协议》为无效协议，蒋辉的诉讼请求也就没有了事实基础和法律依据，故对蒋辉的上诉请求不予支持，并驳回蒋辉的上诉请求，维持原判决。关于蒋辉与刘顺强在谈房款时有无对地下室有明确约定价值的问题，蒋辉、刘顺强均陈述，当时没有具体谈到。蒋辉认为拆迁安置协议中载明了5.91平方米地下室，故12万元包括地下室价值，刘顺强认为，当年地下室都是随机分配的，先到先得。案涉房屋有地下室，蒋辉目前使用的面积为1.91平方米。蒋辉陈述，另外4平方米由他人使用多年。经一审法院释明，蒋辉表示，坚持要求刘顺强归还地下室。一审法院认为，蒋辉与刘顺强签订的《协议书》系双方真实意思表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务。虽然刘顺强签订协议时，地下室还未实际交付，但协议书载明有地下室6平方米，蒋辉确认地下室应为5.91平方米，刘顺强作为转让人，应向蒋辉交付5.91平方米地下室。由于地下室已被他人占用多年，刘顺强无法向蒋辉交付该地下室，属于事实上的履行不能，经释明，蒋辉亦坚持要求刘顺强交付地下室，故一审法院对于蒋辉要求刘顺强交付地下室的诉讼请求不予支持。地下室面积缺少，对蒋辉的生活产生不便影响，刘顺强应承担相应的赔偿责任。关于刘顺强提出的蒋辉起诉超过诉讼时效的抗辩意见，蒋辉在知晓地下室面积减少后要求光华公司进行处理，且于2016年已起诉光华公司，对于刘顺强的该抗辩意见，一审法院不予采信。结合本案的实际情况以及购房价格等因素，一审法院酌定刘顺强赔偿蒋辉5000元。本案审理的系民事纠纷，蒋辉要求刘顺强承担刑事责任的诉讼请求，不属于本案审理范围。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、刘顺强于判决生效之日起三十日内向蒋辉赔偿5000元；二、驳回蒋辉的其他诉讼请求。一审案件受理费866元，由蒋辉负担433元，刘顺强负担433元。一审法院认定的事实有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。各方当事人在本案二审期间均未提交新证据。二审中，蒋辉向本院提交其自行书写的“要求赔偿和归还5.91平方米地下室”的书面说明，载明：自2000年10月至2019年4月近19年，5.91平方米的地下室只有1.9平方米，少4平方米，每月按100元出租，租金已达22800元，加上其他损失就更多了。306室在2007年产权证没有下来前就以28万元的价格被张庆霞买走了，没有地下室。实际306室的地下室一直被106室业主徐礼和非法占有。以上事实，有书面情况说明以及本院询问笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：一、一审法院判令刘顺强赔偿蒋辉5000元，是否有事实和法律依据；二、刘顺强关于蒋辉要求赔偿损失的诉讼请求是否已超过诉讼时效。对于争议焦点一，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中：一、根据蒋辉与刘顺强签订的《协议书》，刘顺强负有向蒋辉交付62.5平方米案涉房屋和6平方米地下室车库的义务；二、《协议书》中虽载明了地下室车库6平方米，但对于该6平方米左右的地下室车库的价格，双方一致确认当时并未具体谈及；三、《协议书》签订后，蒋辉已取得案涉房屋及1.9平方米左右的地下室，而刘顺强亦配合将62.5平方米的案涉房屋登记至蒋辉名下。相应地下车库不能办理权属登记至蒋辉名下，蒋辉亦对此没有异议。可见，根据《协议书》的约定，蒋辉自刘顺强处受让的仅为相应地下车库的使用权；三、蒋辉领取案涉房屋当时，即实际仅能就面积约为1.9平方米的地下室享有使用权，与约定的6平方米地下室虽存在面积差，但并无证据证明该相差的面积系被刘顺强侵占，蒋辉亦在本案中称，另4平方米面积的地下室由案外人使用多年；四、刘顺强虽未实际侵占其转让给蒋辉使用的地下室面积，但根据双方《协议书》的约定，刘顺强负有向蒋辉交付相应面积地下室的义务，而刘顺强未能履行上述约定的义务，现亦无法实际履行该义务。在此情况下，一审法院综合考虑刘顺强已实际不能履行交付符合约定面积的地下室的义务、蒋辉至今不能按约定享有相应面积的地下室的使用权、相应地下室使用权的对价等案件具体情况，酌定刘顺强向蒋辉赔偿5000元，并无不当。关于争议焦点二，蒋辉要求刘顺强赔偿损失的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，蒋辉在本案中明确，其要求刘顺强赔偿的损失是其自购买案涉房屋至今未能实际使用相应面积的地下室而给其造成的损失，此损失处于延续发生的状态，蒋辉亦一直在就地下室的面积问题主张权利，直至本案经审理确认刘顺强关于相应面积地下室的交付义务已在客观上履行不能，该损失方得以固定，因此，一审法院认为蒋辉的相应诉讼请求未超过诉讼时效，并无不当。综上，蒋辉、刘顺强的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费866元，由上诉人蒋辉负担816元，被上诉人刘顺强负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 王 路审 判 员 李 斐二〇二〇年一月十五日法官助理 吴伯庙书 记 员 汪海燕