浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初3068号 原告：洪宇辉，男，1994年10月5日出生，汉族，住浙江省嘉兴市海盐县。 被告：童兴家，男，1987年10月24日出生，汉族，住湖南省平江县。 原告洪宇辉为与被告童兴家房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月28日向本院起诉。本院于2019年7月1日予以立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月25日公开开庭进行了审理。后因本案争议较大、案情较为复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭继续审理。在审理过程中，原告向本院申请进行面积测绘，后撤回该申请。本院于2019年12月12日第二次公开开庭进行了审理。原告洪宇辉二次开庭均到庭参加诉讼，被告童兴家第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告洪宇辉起诉称：2018年5月15日，原、被告签订租房合同一份，约定，被告将海盐县第三层A南侧房屋出租给原告用于开办教育培训机构，年租金88000元，租期6年，一年一付，押金20000元。原告于2018年5月16日、2018年10月15日支付被告一年租金88000元，押金20000元。租房合同签订后，原告马上办理工商登记，在此过程中请求被告提供房产证、土地建构图，被告迟迟不予提供，经多次催促拿到相关房产证、土地建构图已是2个月后，导致原告取得营业执照延迟2个月，在此期间原告未能取得营业执照，亦未实际使用该承租房产。被告将房产出租给原告，双方约定用于经营教育培训机构，被告有义务及时提供房产证等资料，但由于被告的履约不当导致承租标的空置2个月，故请求被告退还该2个月分摊的租金。 另，双方租房合同上写明建筑面积约350平方米，实际承租面积经测量约270平方米，相差80平方米。后发现得知，承租区域北侧约80平方米被告已出租给海盐县武原奔奔鸟语言培训中心（经营者马丽君），但在与原告签订租房合同时约定将该区域一并租给原告，实际被告未交付使用。故被告应返还该区域分摊的租金。原告向被告承租该房产后，曾口头询问租赁标的消防检验是否合格，被告保证消防没有问题。后原告在向海盐县教育局办理办学许可证过程中因消防原因未能通过。2019年5月，双方解除租房合同。原、被告双方虽然约定承租期为6年，但1年就解除了租赁合同，解除租赁合同的原因主要是被告提供的租赁标的消防不合格所致，双方友好协调解除租赁合同后，被告应当返还押金，但被告一直拒绝归还押金，故请求判决被告退还押金20000元。综上，原告诉讼请求：1、被告退还原告2个月租金14667元；2、被告退还按照租赁合同约定应当交付而未交付的租赁区域的相应租金约20000元；3、被告退还租房押金20000元。 被告童兴家答辩称：第一，原告第一项诉请证据不足，请求驳回该项诉请；第二，对原告第二项诉讼请求亦不予认可。被告交付给原告的租赁面积并未明确具体面积，且双方有现场确认租赁区域，被告已实际交付，本案与原告陈述的“奔奔鸟”情况无关联性。该项诉请原告同样证据不足；最后，消防不合格并非被告方原因，系政策原因导致，与被告无关，原告承租后由原告负责，租赁当时消防是合格的。考虑到原告确实无法办证，被告同意提前解除租赁合同，双方在协商解除租赁合同当时没有提起押金问题，押金不应当退还。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理查明：2018年5月14日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定，原告向被告承租位于海盐县位于地上第三层A南侧的部分房屋，建筑面积约350平方米；租赁期限为6年，租期自2018年5月15日起算至满72个足月时为止；前三年租金为每年88000元，后三年的租金为每年93000元，租金以年度计算，每年一次支付，在相应的租赁年度开始的一个月前支付；在订立租房合同时，原告应向被告支付履约保证金20000元，该保证金在合同履行完毕原告未有违约情形时，无息返还原告；租赁期内，若发生政府城市建设或改造的原因，致房屋被拆迁或出现其他致合同不能继续履行的情形，本合同终止，双方互不承担违约责任。合同亦对双方其他权利义务作了约定。合同签订当日，原告支付被告保证金20000元。 2018年7月31日，原、被告及案外人王国琴签订《三方协议》一份，约定，原告租赁期限自本协议签订之日起至原、被告租赁合同期结束，原告应于每年4月15日前将下一年度的租金按原、被告签订租赁协议中租金实际金额全额支付给王国琴；本协议只作为被告与王国琴租赁协议中所涉及本协议部分面积的租金支付方式及部分事项的变更，其余本协议未涉及面积、事项依照王国琴与被告之间及原、被告之间签订协议履行；2018年10月15日前支付王国琴房租费44000元。 原告于2018年5月16日向被告支付半年房屋租金44000元，于2018年10月15日按照《三方协议》支付给王国琴另半年租金44000元。 经查，原告在承租前，涉案区域系用于经营教育培训机构。原告承租涉案区域后，自2018年5月16日起因办教育培训机构需要要求被告提供涉案租赁房屋相关材料，但被告至2018年7月中旬期间未提供完整资料，双方同意直接以“过户”形式将被告经营的原教育机构负责人变更为原告。后因消防等原因，原告迟迟无法正常经营，双方于2019年5月15日签订《房屋租赁合同解除协议书》一份，约定原、被告双方于2018年5月14日签署的位于海盐县处部分房屋的租赁合同于2019年5月15日终止；之前签署的该房所对应的租赁合同作废，不再具有任何法律效力；被告从2019年5月15日起不可再向原告收取任何费用。 另，2019年6月，被告将位于海盐县位于地上第三层部分房屋出租给案外人徐洁用于经营培训机构，被告与徐洁签订租赁合同，约定租赁面积约260平方米，租金为每年95000元。后徐洁以涉案租赁区域存在严重消防问题为由向本院起诉，诉请要求被告退还房租、保证金及支付违约金等。后经双方调解，本院作出（2019）浙0424民初3343号民事调解书，确认双方达成解除租赁合同及被告退还徐洁部分房屋租金和全部保证金等协议内容。2019年9月，王国琴因被告拖欠租金等为由向本院起诉请求解除双方之间的租赁合同及被告支付拖欠的租金等费用，本院审理后作出（2019）浙0424民初4299号民事判决书，判决解除双方之间的租赁合同以及由被告向王国琴支付拖欠的租赁费用及违约金等费用。上述判决已生效。该案中经法院查明，涉案房屋的产权所有人是海盐县电影发行放映公司；涉案房屋由海盐县电影发行放映公司委托海盐县时代电影有限公司出租和管理；海盐县时代电影有限公司将部分区域出租给王国琴，王国琴又将部分区域（包含原告向被告承租的区域）转租给被告。 另，原告在庭审中自述原、被告在租房前对租赁具体区域位置进行过了解和确认。 以上事实，由房屋租赁合同、收条、《房屋租赁合同解除协议书》、《三方协议》、微信聊天记录、房权证书、消防及房屋建设工程备案资料及（2019）浙0424民初3343号案卷材料、（2019）浙0424民初4299号民事判决书以及原、被告的当庭陈述予以证实。 本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同解除协议书均系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。因此，原、被告之间签订的房屋租赁合同已于2019年5月15日解除，原告亦已向被告支付了合同解除前租赁期间的租金。但原、被告签订的房屋租赁合同解除协议书未就原告前期已付的租金及保证金如何处理作明确约定，租赁合同解除前如存在原、被告未完全履行合同约定义务的，双方均可向对方主张赔偿损失等权利。对于原告的各项诉请，本院分析如下： 一、对原告要求被告返还因被告拖延提供办证资料导致租赁区域空置2个月的租金的诉请。本院认为，原告租赁涉案区域用于办理培训机构，其应当预见到办理营业执照及相应许可证时必然需要耗费一定的时间。涉案区域是层层转租，被告也明确告知原告其并非产权人，在取得相关资料时必然要跟其上一级出租人沟通，期间也需要耗费一定的时间。因此涉案区域虽空置2个月，但在时间上并非过分迟延。且之后原告对相应租金减少问题并未向被告正式提出过异议，反而于2018年10月仍正常交付下半年度租金。综上，对原告的该项请求，本院不予支持。 二、对原告诉请认为被告交付的区域面积存在少交付，因此相应租金要求返还的诉请。本院认为，一方面，从原告提供的证据材料看，无法确定原告承租区域的具体面积，双方约定中亦载明建筑面积为“约350平方米”，说明双方对租赁区域的面积亦并非十分明确。且原告也认可约定租赁面积中还包含公摊面积，但具体公摊面积的多少亦没有明确。另一方面，原告在承租前，对租赁区域的具体位置也是明确知晓的，该区域的租金标准在当时亦并未存在过高的情形。因此，对原告的该项诉请，依据不足，本院无法予以支持。 三、对原告要求被告返还租房押金，即履约保证金20000元的诉请。本院认为，综合本院查明的事实及原、被告的陈述看，首先，被告实际亦认可原告无法正常经营使用租赁区域系消防等政策原因导致。其次，被告出租给原告的涉案区域房屋在出租前的用途与原告承租用途是一样的，这一点被告也是知晓的。最后，在合同解除前原告已依约支付了租赁期间的全部租金，被告亦未提出原告有拖欠其他费用的情况。综上，本院认为，由于政策原因导致原告的租赁目的在客观上无法实现，原告可以与被告解除租赁合同，并不需要承担违约责任，故被告理应返还原告在签订租赁合同后支付给被告的履约保证金20000元。 综上，原告合理部分请求，本院予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告童兴家于本判决生效之日起十日内返还原告洪宇辉保证金20000元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1167元，由原告洪宇辉负担740元，被告童兴家负担427元。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 （本页无正文） 审 判 长  李亚平 人民陪审员  吴神祥 人民陪审员  洪菊英 二〇二〇年一月十九日 书 记 员  陈敏洁 ??9?