福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9841号 上诉人(原审被告)路永红，男，1979年7月19日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人谢贵运，福建天人和律师事务所律师。 委托诉讼代理人姚锋，福建天人和律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）福建永亨置业有限公司，住所地福建省福州市长乐区漳港街道锦特路88号，统一社会信用代码913501825875396107。 法定代表人郑亨煌。 委托诉讼代理人陈冰冰，上海建纬（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人卓文彬，上海建纬（福州）律师事务所律师。 原审第三人郑建，男，1985年4月27日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 原审第三人傅晴，女，1988年7月16日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 上诉人路永红因与被上诉人福建永亨置业有限公司、原审第三人郑建、傅晴执行异议之诉一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2019）闽0182民初3520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人路永红及委托诉讼代理人谢贵运、姚锋，被上诉人福建永亨置业有限公司的委托诉讼代理人陈冰冰到庭参加诉讼。原审第三人郑建、傅晴经本院合法通知无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 路永红上诉请求：撤销（2019）闽0182民初3520号民事判决书，依法改判驳回被上诉人福建永亨置业有限公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人福建永亨置业有限公司单方向傅晴的退款行为不能产生解除商品房买卖合同的效力。上诉人路永红于2016年7月向福州市长乐区人民法院提起对郑建民间借贷诉讼，长乐区人民法院于2017年2月作出郑建应当向路永红偿还借款本金及利息共计100多万元的判决。被上诉人福建永亨置业有限公司于2017年4月仅向傅晴账户支付退款，而没有证据证实傅晴的该账户是郑建、傅晴共同指定的接收退款的账户，也没有证据证实郑建、傅晴在同意解除合同的意思下已经共同收领该退款。被上诉人福建永亨置业有限公司向长乐区人民法院提交的《案外人执行异议申请书》虽陈述“原告与郑建、傅晴于2017年4月签订《协议书》约定解除双方已签订的《商品房买卖合同》”，但至今未提供该份《协议书》，不能证实其与郑建、傅晴于2017年4月协商解除合同的事实。根据《物权法》第二十条的规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。本案中被上诉人福建永亨置业有限公司未经预告登记权利人郑建、傅晴的同意单方向傅晴个人银行账户退款的行为不能产生解除合同的法律效力，更不能发生物权变动的效力。被上诉人福建永亨置业有限公司的退款金额与本案《销售不动产统一发票（自开）》及《现金交款单》显示的郑建、傅晴合计的缴款金额不相符，且2017年4月12日被上诉人福建永亨置业有限公司早已自行开具销项负数发票。二、被上诉人福建永亨置业有限公司与郑建、傅晴在房屋被法院查封之后签订的协议书不能产生物权变更的效力。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。本案讼争房屋于2017年9月12日预查封，被上诉人福建永亨置业有限公司与第三人郑建、傅晴签订的相关解除房屋买卖关系的协议书落款时间是2018年4月26日，在房屋被法院预查封之后，故相关协议不能对抗申请执行人路永红，执行法院有权继续执行该房屋。被上诉人福建永亨置业有限公司在2018年12月5日提交给长乐区人民法院的《案外人执行异议申请书》中陈述称郑建、傅晴在被上诉人福建永亨置业有限公司退款后至今（即2018年12月5日）失联，导致未按约定办理撤销预告登记的手续，同时长乐区人民法院在2019年1月24日作出的（2019）闽0182执异8号《执行裁定书》中，也记载“本案中，因郑建去向不明……”，但被上诉人福建永亨置业有限公司提供的却是日期为2018年4月26日签订的《协议书》，可见该份协议书中郑建、傅晴的签字形成时间并不是2018年4月26日，应当是更晚的时间。三、被上诉人福建永亨置业有限公司与第三人郑建、傅晴重新达成仲裁协议并在福州仲裁委员会达成仲裁和解的行为发生于本案房屋被查封之后，且仲裁程序违法，不能作为认定商品房预售合同解除的依据。事实上仲裁案的双方当事人所涉及的事项是解除房屋买卖合同的相关事实，但由于仲裁双方当事人无法提供于2017年4月曾签订解除商品房买卖合同内容的协议书，故仅能以被上诉人福建永亨置业有限公司单方落款时间为2018年4月26日的协议书作为申请仲裁的依据，但由于该份协议书并没有约定仲裁条款，故被上诉人福建永亨置业有限公司于2019年7月17日临时向仲裁委补充提交了仲裁双方当事人于2019年3月26日达成的《仲裁协议》，该仲裁协议才是仲裁委作出相应裁决的仲裁协议依据。郑建、傅晴在仲裁过程中对福建永亨置业有限公司的全部主张均无异议，双方在仲裁过程中密切配合，涉嫌虚假仲裁。仲裁裁决书违反福州仲裁委员会仲裁规则，相关笔录只有一个仲裁员对和解协议进行审查而没有组成合议庭进行审查，且仲裁员在明知涉案房屋已查封，双方当事人是利用仲裁裁决书实施注销房屋预告登记违法目的的情况下仍作出确认当事人和解协议的裁决书。被上诉人福建永亨置业有限公司在诉讼过程中提交了两份裁决书，裁决书中《商品房买卖合同》的解除时间由2019年变更为2017年，明显存在为阻碍上诉人路永红执行而虚假仲裁的意图。这两份裁决书系不同的裁决，如果是笔误应当作出补正裁决，而第二份裁决书超过30天补正期限。福建永亨置业有限公司提交的第二份裁决书未提交生效时间的证据，裁决书尚未发生法律效力不应作为定案依据。上诉人路永红不是仲裁当事人，无法向相关法院提出撤销仲裁裁决的申请，应当由本案的审理法院对仲裁裁决作出正确的评价及认定。 福建永亨置业有限公司辩称，一、案涉《商品房买卖合同》在案涉房屋被查封之前已经解除，因原审第三人郑建、傅晴无法向银行申请房屋按揭贷款，也无能力一次性支付剩余购房款，被上诉人福建永亨置业有限公司有权解除合同，双方达成解除合同的合意并实际解除，首期购房款也已经退至傅晴的银行账户。福州仲裁委员会以裁决书的形式明确了案涉合同的解除时间并对合同解除后郑建、傅晴的义务做明确的约定，该裁决书系依法生效的法律文书，效力等同于人民法院的生效判决，可以直接作为本案的判决依据。1、我国《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》附件四关于按揭贷款第3条约定，原审第三人郑建、傅晴延迟履行且无法履行合同义务，被上诉人福建永亨置业有限公司要求解除合同符合合同约定及《合同法》的规定。2、2017年4月被上诉人福建永亨置业有限公司与原审第三人郑建、傅晴经协商一致同意解除《商品房买卖合同》。同年4月21日，被上诉人福建永亨置业有限公司退还首期购房款336929元至傅晴的银行账户，但郑建、傅晴收到退款后，一直未配合办理销预告登记及撤销合同备案。2018年4月26日，被上诉人福建永亨置业有限公司与郑建、傳晴签订《协议书》达成一致意见解除案涉合同。3、因原审第三人郑建、傅晴仍未按约配合办理案涉房屋预告登记注销相关手续，被上诉人福建永亨置业有限公司便于2019年2月12日向福州仲裁委员会申请仲裁，2019年7月22日福州仲裁委员会作出（2019）榕仲裁118号裁决书，裁决确认案涉合同已于2017年4月21日解除，并对合同解除后郑建、傅晴的义务做明确的约定。4、2017年9月12日福州市长乐区人民法院作出（2017）闽0182执1112号执行裁定，裁定查封案涉房屋，而被上诉人福建永亨置业有限公司在2017年4月21日即法院查封前就已依约依法解除与原审第三人郑建、傅晴签订的案涉合同，郑建、傅晴亦已全额收到退还的购房款，其对案涉房屋不再享有任何权利。二、福州市长乐区人民法院对预告登记的房屋进行查封的做法属于预查封，而预查封仅是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。若相关合同解除，所退的房款仍可作为执行标的，因此，预查封并不影响和限制商品房预售合同的解除。原审第三人郑建、傅晴仅办理案涉房屋的预告登记，尚未办理不动产物权的产权登记，其并未取的涉案房产的所有权，涉案房屋仍应为被上诉人福建永亨置业有限公司所有。三、关于上诉人路永红在上诉状中提及的几个问题：1、关于本案是否签订两份协议书的问题。本案仅签订了一份协议书即2018年4月26日的《协议书》，是对合同已经解除的情况下对后续撤销预告登记及撤销商品房预售登记等事宜进行进一步约定，与被上诉人福建永亨置业有限公司在案外人执行异议申请书中所体现协议书内容一致。2、关于原审第三人郑建、傅晴失联的问题。原审第三人傅晴在收到首期购房款后，郑建、傅晴便处于失联转态，并未配合被上诉人福建永亨置业有限公司办理案涉房屋撤销预告登记等事宜，通过各方途径在2018年4月26日联系上郑建并签订案涉协议书，之后郑建、傅晴再次失联。不存在被上诉人福建永亨置业有限公司与郑建串通的情况，如若串通，双方可以签订2017年就解除合同的协议，而非签订2018年处理撤销预告登记等事宜的协议。被上诉人福建永亨置业有限公司于2019年2月12日就案涉合同的解除问题就向福州仲裁委员会申请仲裁，2019年3月20日第一次开庭，郑建、傅晴并未出庭参与庭审，直至2019年7月17日郑建、傅晴才出面协调解决案涉合同的解除及解除后续处理事宜，2019年7月22日，福州仲裁委员会作出（2019）榕仲裁118号裁决书。从申请仲裁到裁决书作出，时间间隔五个多月，不存在郑建、傅晴密切配合和虚假仲裁的情形。3、关于两份裁决书的问题。原（2019）榕仲受118号裁决书裁决内容第一项“确认申请人福建永亨置业有限公司与被申请人郑建、傅晴签订的《商品房买卖合同》（合同编号：CL预售201505796号）已于2019年4月21日解除”系福州仲裁委员会笔误，实际的解除时间为2017年4月21日，现福州仲裁委员会已更正该笔误，并寄送正确的裁定书。4、关于（2019）榕仲受118号裁决书的程序问题。2019年7月17日，仲裁员朱柏涛、陈江艳委托首席仲裁员孙昱晓进行庭审活动，并在首席仲裁员孙昱晓的协调下，被上诉人福建永亨置业有限公司与原审第三人郑建、傅晴达成《和解协议》，庭后仲裁委员会组成仲裁庭对该《和解协议》进行了审查，从而做出了（2019）榕仲受118号裁决书，本案裁决书不存在任何程序上的瑕疵。综上，恳请二审法院依法查明事实，维持原判。 原审第三人郑建、傅晴未答辩。 福建永亨置业有限公司向一审法院起诉请求：1．判决立即停止对位于福建省长乐区永亨海港城A－8幢1402单元房屋（预告登记证号：航房预CL购字第15004672号）的强制执行，并解除对上述房屋采取的查封、冻结措施。2．判决确认位于福建省长乐区永事海港城A-8幢1402单元房屋归永亨公司所有。 一审法院认定事实：2015年5月28日，永亨公司向郑建、傅晴开具诉争房屋的购房发票，发票载明为336929元购房款。同年10月14日，郑建、傅晴向永亨公司支付诉争房屋的购房款336929元。同年11月2日，永亨公司与郑建、傅晴就诉争房屋签订《商品房买卖合同》（合同编号：CL预售201505796号），主要内容为商品房位置为A8幢14层1402房，房屋总价款为1096929元。买受人采取按揭贷款方式付款，买受人应当于2015年11月2日前支付首期房价款336929元，余款760000元向商业银行申请贷款支付。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解；或按照下列第2种方式解决：2．提交福州市仲裁委员会仲裁。同年11月27日，诉争房屋办理了预告登记（证号：航房预CL购字15004672号），预告登记权利人为郑建、傅晴，预告登记义务人为永亨公司。2016年7月22日，本院立案受理路永红诉郑建民间借贷纠纷一案，郑建经公告送达传票未出庭应诉。2017年2月3日，本院作出（2016）闽0182民初407号民事判决，判令郑建于判决生效之日偿还路永红借款本金87万元及利息，该判决于2017年6月19日生效。2017年4月12日，永亨公司就诉争房屋的336929元购房款开具销项负数发票。2017年4月21日，永亨公司向傅晴的银行账号转账支付336929元，备注退海港城A8#1402房款。2017年9月12日，本院作出（2017）闽0182执1112号执行裁定书，查封诉争房屋。2018年4月26日，永亨公司与郑建、傅晴就诉争房屋签订协议书，协议主要内容为，1．由于贷款机构不批准郑建、傅晴的按揭贷款申请，且郑建、傅晴无法一次性付清剩余购房款，双方已达成一致意见解除《商品房买卖合同》（合同编号：CL预售201505796号）及相关协议，郑建、傅晴已于2017年4月21日收回永亨公司退还的购房款336929元。2．由于郑建、傅晴原因，至今未撤销上述房产的预告登记（预告登记证号：航房预CL购字第15004672号），郑建、傅晴承诺：在协议签订后七日内，郑建、傅晴应负责将符合办理撤销预告登记及撤销合同备案的相关材料提交福州市长乐区不动产登记和交易中心，并在本协议签订后十五日内撤销预告登记及撤销合同备案，若由于郑建、傅晴原因导致无法按期撤销预告登记或撤销合同备案的，郑建、傅晴应向永亨公司支付按照每日200元标准的违约金，时间自2018年5月1日起计至全部撤销之日止的违约金。永亨公司于2019年1月14日向本院提出执行异议，本院于2019年1月24日作出（2019）闽0182执异8号执行裁定书，驳回永亨公司的异议请求。2019年2月14日，福州仲裁委员会受理了永亨公司与郑建、傅晴之间的商品房预售合同纠纷案。福州仲裁委员会裁决书根据永亨公司与郑建、傅晴于2019年7月17日达成的和解协议作出（2019年）榕仲裁118号裁决：一、永亨公司与郑建、傅晴签订的《商品房买卖合同》（合同编号：CL预售201505796号）已于2019年4月21日解除；二、郑建、傅晴应在2019年7月25日前配合永亨公司共同前往福州市长乐区不动产登记和交易中心，将符合办理撤销预告登记及撤销《商品房买卖合同》备案的材料提交该中心，并为办理上述手续提供必要协助。若因该中心或法院对案涉房屋查封等非郑建、傅晴原因导致暂时无法办理上述手续的，待撤销预告登记及撤销合同备案手续具备办理件后，郑建、傅晴应在永亨公司通知后3日内配合办理；三、郑建、傅晴未按上述第二项裁决履行义务，郑建、傅晴应向永亨公司支付违约金（按每日200元标准，自2018年5月1日起计至撤销上述预告登记及合同备案之日止），并赔偿永亨公司因本次仲裁所支出的仲裁费20590元、律师代理费33000元。本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。永亨公司又向本院提交了与同一案号的裁决书，但该份裁决书在永亨公司提出的仲裁请求及裁决主文中，双方签订的《商品房买卖合同》解除时间由2019年变更为2017年。 一审法院认为，预告登记，是指为保障将来物权的实现而将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，并不导致不动产物权的设立或变动。根据《中华人民共和国物权法》第二十条有关规定，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。也就是说，在预告登记后，商品房预售合同当事人依然可以通过协商、诉讼或仲裁方式解除合同，消灭商品房预售合同之债。预查封，是指人民法院对尚未进行权属登记但又履行了一定批准或备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的一种预先的限制性措施，只有在登记机关核准登记产权后，才转为正式的查封。郑建、傅晴与永亨公司签订《商品房买卖合同》后仅办理预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的产权登记，郑建、傅晴仅享有该合同的债权，尚未取得讼争房产的所有权。故法院的查封措施只是预查封郑建、傅晴的到期债权，讼争房产被预查封不影响永亨公司依法行使合同解除权。本案中，郑建、傅晴与永亨公司根据《商品房买卖合同》中双方关于本合同的争议交由福州市仲裁委员会仲裁的约定，将商品房买卖合同纠纷交由上述仲裁委员会仲裁，仲裁委根据双方达成的和解协议制作裁决书，裁决解除双方之间的《商品房买卖合同》，该仲裁裁决已发生法律效力。法院的预查封措施不能否定生效仲裁裁决的法律效力。而在解除《商品房买卖合同》的仲裁裁决生效后，本院的预查封即失去对象，对诉争房屋应不得执行。永亨公司请求解除对诉争房屋的查封、冻结，应为执行程序的问题，永亨公司可待本判决生效后，持生效判决书向执行部门要求解除诉争房屋的查封。关于永亨公司要求确认诉争房屋所有权的请求。本院认为，房屋所有权一般应以经登记机关登记才发生物权变动的效力，在登记机关未将诉争房产的所有权登记在永亨公司名下之前，永亨公司请求判决确认诉争房产归其所有没有事实依据，本院不予支持。至于路永红根据购房款发票出具日期与支付购房款的日期不同而主张第三人共支付了两笔购房款，金额均为336929元，而郑建与永亨公司均确认了郑建只支付了首付款336929元。本院认为，在上述日期之后，郑建、傅晴与永亨公司签订《商品房买卖合同》已明确约定了付款方式为，买受人应当于2015年11月2日前支付首期房价款336929元，余款760000元向商业银行申请贷款支付。如果在签订上述合同之前已支付了两笔购房款，双方没有必要再约定余款为760000元，而且余款760000元还要全部向银行申请贷款。且根据在案证据，本案仅有一笔郑建、傅晴向永亨公司336929元的现金交款记录。故本院对于路永红的上述抗辩依法不予支持。路永红主张关于案涉房产因为郑建无法办理贷款手续，变更为郑建的亲属办理贷款手续及永亨公司与郑建存在虚假仲裁、诉讼的可能但未提交充分的证据予以证明，本院依法不予采纳。路永红关于仲裁裁决程序、实体存在错误，未发生法律效力的抗辩，本院认为，根据《中华人民共和国仲裁法》第五十七条规定，裁决书自作出之日起发生法律效力。故路永红抗辩仲裁裁决未发生法律效力，本院依法不予采纳。至于路永红的有关仲裁实体与程序有误的抗辩，因本院不是法定的仲裁裁决的审查机构，路永红应依法定程序向法定机构提出异议，在仲裁裁决未被依法推翻的情况下，应当认定仲裁裁决的法律效力。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条，《中华人民共和国仲裁法》第五十七条、第五十八条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决不得执行福建省福州市长乐区漳港街道永亨海港城A－8幢1402单元房屋（预告登记证号：航房预CL购字第15004672号）。驳回福建永亨置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14672元，由福建永亨置业有限公司负担4672元，由路永红负担10000元。 二审中，当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审查明认定的事实全部予以确认。 本院认为，原审第三人郑建、傅晴仅办理了诉争房屋预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的产权登记。因原审第三人郑建、傅晴未能缴清全部房款致使其与被上诉人福建永亨置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的目的无法实现，福州市仲裁委员会作出（2019）榕仲载118号裁决书裁决原审第三人郑建、傅晴与被上诉人福建永亨置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除，被上诉人福建永亨置业有限公司亦已将原审第三人郑建、傅晴缴纳的部分房款悉数退还，因此原审第三人郑建、傅晴对涉案房屋不具有所有权，一审法院判决不得执行涉案房屋并无不当。综上所述，路永红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14672元，由上诉人路永红负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑乐影 审判员  刘 瑜 审判员  吕德快 二〇二〇年一月七日 法官助理林婧 书记员黄晓辰 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。