山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终9071号 上诉人（原审原告、反诉被告）：卢立莲,女,1978年11月12日出生,汉族,居民，个体,住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：李金，山东鸿之恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：山东军星兵器装备集团有限公司,住所地临沂市金雀山路162-1号。 法定代表人：王际铭,执行董事。 委托诉讼代理人：曾范明，男，该公司员工。 上诉人卢立莲因与被上诉人山东军星兵器装备集团有限公司租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初7149号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢立莲上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求、判决被上诉人继续履行房屋租赁合同、上诉人不支付被上诉人的20万元租赁费；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定事实不清，程序上适用法律不当。（1）本案上诉人虽然是和前夫代表单位签订合同，但合同双方系独立的平等的自然人和法人，合同主体非常明确，假设上诉人与被上诉人原单位法定代表人孙源军没有离婚，婚姻关系一直存续，上诉人在被上诉人不履行合同义务时仍然具有通过法律途径处理纠纷的权利，涉案合同权利义务及法律后果依法应由上诉人和被上诉人承担，而孙源军仅为单位的法定代表人，其在合同上签字是代表人上诉人的职务行为，不是合同的履行主体。（2）被上诉人是由多个股东出资依法成立的有限责任公司，其财产完全独立于上诉人家庭，孙源军仅为法定代表人，法律并无规定作为自然人的夫妻一方不能和夫妻另一方任法定代表人的公司签订合同或进行交易。（3）夫妻财产共有不是一审理解的经营权共有，本案中上诉人和被上诉人均是独立经营。2、上诉人和被上诉人原法定代表人孙源军于2016年5月离婚，后被上诉人于2018年10月变更法定代表人，分别属于上诉人和被上诉人单方民事行为。二、一审对70万元的转款没有认定为租金是错误的。如前所述，上诉人向被上诉人的法定代表人转账70余万元，并作为被上诉人借款转为租金是支付租金的方式，合理合情合法。如此大额的款项在夫妻间进行转账，如仅仅是夫妻间共同财产持有方式，这明显不具有合理性，况且孙源军作为被上诉人的法定代表人为上诉人经营借款做了上千万的个人担保，按一般常理，上诉人在抚养着幼小的孩子和生活支出的情况下，不可能向孙源军转账70多万元，被上诉人负债累累，借款无数，作为被上诉人的法定代表人，孙源军在公司经营急需资金的困难中，向家庭夫妻一方借款用于企业救困，符合人之常理。三、上诉人虽然租用厂房进行了转租，这是被上诉人明知的，该行为双方已实际认可，视为对合同的变更。 山东军星兵器装备集团有限公司辩称，一、一审法院认定事实正确，上诉人称一审法院认定事实不清，程序上适用法律不当没有任何依据。上诉人与被上诉人的原法定代表人孙源军在夫妻关系存续期间签订的租赁合同显失公平，合同中约定的面积与租赁价款，明显过分的低于市场价格。同时，合同第6条明确约定，非经被上诉人同意，不得转租。上诉人在未经被上诉人同意的情况下，擅自将大部分房屋转租，构成根本违约，属于合同法法定解除情形。上述事实在一审法院判决书中得到了确认，并无对事实认定不清，程序适用法律不当的情况。因此，上诉人的上诉理由不成立。一、上诉人认为一审对70万元转款没有认定为租金是错误的理由不能成立。上诉人所主张的70万元借款均发生于租赁合同签订之后，在借款尚未发生时即约定租金与尚未发生的借款抵顶，亦有悖常理。同时，上诉人仅在签订合同后不到1年的时间内支付了全部(10年)的租金，这也有悖常理。上诉人提供的账户转款信息中均载明收款对象为孙源军，且双方存在往来账目，上诉人无证据证实该款系孙源军借款用于公司经营。因此，上诉人应当支付被上诉人自2015年2月1日至2019年1月31日期间的租赁费20万元。 卢立莲向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原、被告签订的厂房租赁合同有效，并判令被告继续履行合同（合同租金总额为50万元）；2.判令被告停止侵权，恢复供水供电；3.诉讼费由被告承担。 山东军星兵器装备集团有限公司向一审法院起诉请求：一、请求依法解除反诉原告与反诉被告在2015年2月1日签订的《厂房租货合同》；二、请求判令反诉被告支付反诉原告自2015年2月1日至2019年1月31日期间的租赁费20万元；三、反诉费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：卢立莲与军星兵器公司的原法定代表人孙源军原系夫妻关系，双方于2010年7月20日登记结婚，后于2016年5月31日经本院调解离婚。在双方夫妻关系存续期间，2015年2月1日，孙源军代表军星兵器公司（甲方）与卢立莲（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：军星兵器公司将位于厂区东办公楼整栋及东场地租赁给卢立莲使用，租赁期限自2015年2月1日起至2025年1月31日止，租金为每年5万元。另外，关于租金约定，合同中有手写载明“经营期间甲方借用乙方款项以租金抵顶”。第六条约定关于租赁物的转租约定：非经甲方书面同意，乙方不得将租赁物转租给他人。合同签订后，军星兵器公司将上述房屋交给卢立莲后，卢立莲将上述房屋转租给他人使用。2018年7月，孙源军因负他人债务，其所持军星兵器公司全部股份被临沂市中级人民法院拍卖给临沂三阳置业集团有限公司，2018年11月19日，该公司的股权在工商部门作了变更，临沂市三阳置业集团有限公司持股4950万元，占公司全部股权的99%，孙照民持股50万元，占公司全部股权的1%。2018年12月17日，军星兵器公司变更法定代表人为王际铭。股份变更后，临沂三阳置业集团有限公司遂通知涉案场地的现经营人向其提供租赁合同并说明情况，无果后其公司便进行了停水停电措施，后经现经营者多次与其公司协商，现已恢复供水供电。 2019年4月26日，卢立莲诉至本院，主张其与军星兵器公司签订合同，约定租期10年，每年租金为5万元，军星公司在经营期间向其借款抵顶租赁费，后该公司的法定代表人孙源军向其借款72万元，按约定其中的50万元全部折抵房租，其应使用租赁物至2025年1月31日。2018年12月份，军星公司变更股东和法定代表人后，军星公司单方拒绝履行合同，并多次采用停水停电的手段影响其正常经营，要求本院确认双方签订的厂房租赁合同有效，并判令军星公司继续履行合同，停止侵权、恢复供电。卢立莲并提交工商银行打款凭证及孙源军的证明各一份证实借款情况。该凭证记载：卢立莲自2015年4月21日至同年10月16日止向孙源军账户转款72万元。证明载明：2015年军星借卢立莲70多万元用于企业员工发工资，当时由于军星有个官司，公司账户处于被冻结状态，所以我让卢立莲转入我私人账户，还有公司其它业务也常用我个人账户证明人：孙源军2019年5月13日。军星公司经质证表示，该银行流水发生于2015年3月至10月,在此期间,原告与孙源军仍系夫妻关系,该流水只是双方的日常交易,不能证实是借款,按照正常借贷习惯,出借人应当要求借款人出具借条,至少会在转款时注明系借款，而且夫妻关系存续期间财产为夫妻共同共有,夫妻之间的借款有悖常理。对证明表示，证人与原告原系夫妻关系,双方存在利害关系,因此该证言不应予以采信。军星公司并反诉称，卢立莲自2015年占用厂房后，从未向公司交纳租赁费，构成根本违约，要求解除双方的租赁合同，并要求卢立莲支付自2015年2月1日至2019年1月31日的租赁费20万元。 一审法院认为，本案争议的焦点是：1、原告要求继续履行租赁合同，反诉原告要求解除租赁合同，哪一方主张成立问题。2、反诉原告要求反诉被告支付拖欠的租金20万元能否成立问题。 关于第一个问题。原告卢立莲虽与被告军星兵器公司原法定代表人孙源军签订的租赁合同约定的租赁期限至2025年，但该合同是在双方夫妻关系存续期间签订的，在我国法律规定夫妻财产属共同共有的情形下，原告卢立莲签订租赁合同产生的收益归夫妻二人所有，相当于军星兵器公司的法定代表人孙源军代表公司与自己签订租赁合同，合同的效力值得商榷。另外，合同中约定用以后的借款折抵房租，亦有悖常理。况且，原告所举打款凭证载明的转款对象为其丈夫孙源军，在无证据证明该款系借款且用于公司经营的情况下，原告主张该款系其丈夫孙源军代表军星兵器公司向其借款，理由不足。最后，合同约定了非经军星兵器公司同意，不得转租，原告将案涉厂房转租给其他人使用，亦违反了合同约定。现军星兵器公司已变更股东和法定代表人，再履行原先的租赁合同，有失公允。因此，原告要求继续履行租赁合同，并要求被告排除妨碍的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告要求解除双方的租赁合同，理由正当，本院予以支持。 关于第二个问题。如前述，原告卢立莲主张被告军星兵器公司借其70万元，其中50万元折抵全部房租，所举证据不足，其主张的事实不能认定。原告卢立莲自2015年2月1日租赁被告军星兵器公司的厂房，用于出租并获得租金收益，其应当按合同约定负有支付房租的义务。因此，反诉原告军星兵器公司要求其支付自2015年2月1至2019年1月31日的租金，理由正当，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条的有关规定，判决，一、解除反诉原告山东军星兵器装备集团有限公司与反诉被告卢立莲于2015年2月1日签订的房屋租赁合同。二、反诉被告卢立莲于本判决生效之日起十日内支付反诉原告山东军星兵器装备集团有限公司房屋租赁费20万元。三、驳回原告卢立莲的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元减半收取4400元，由原告卢立莲负担；反诉费2150元，由原告卢立莲负担。 本院二审期间，上诉人提交新证据二份，证据一，孙源军银行流水一份，证明上诉人将款项转入原法定代表人孙源军个人账户后其将该笔款项实际用于公司的日常经营，该款项应视为公司借款，且双方已约定用该款项折抵房屋租金；证据二，王朝旭证明一份，证实其在被上诉人处担任会计期间，因公司账户被法院冻结，大量资金是由原法定代表人孙源军通过个人账户支付。被上诉人质证，对证据一的真实性认可，但该证据在一审开庭前就已经存在，上诉人在一审时未提交，在二审第一次法庭调查时也未提交，不能作为新证据提交，法院不应采信。另外，该银行流水与上诉人主张的其与孙源军之间的银行流水之间没有关联性，更不能证实上诉人与孙源军之间的银行流水系借款，而且上诉人与孙源军签订租赁合同时尚未发生银行交易，其在租赁合同中约定以借款抵顶租金不符合常理。对上诉人的举证期限已届满，不应采信，并且证人不属于可以不出庭的情形，由于证人未出庭，不确定证人证言的真实性，不应予以采信，并且其记载的内容与本案没有关联性。 本院对上述证据认定如下：对证据一，被上诉人认可该证据真实性无异议，亦认可该银行流水上显示户名为山＊司的账户确为被上诉人银行账户，本院对该证据的真实性予以确认；对证据二，该证人证言因证人未出庭作证，被上诉人对其真实性不予认可，本院对该证据的真实性不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人卢立莲与被上诉人山东军星兵器装备集团有限公司2015年2月签订的厂房租赁合同，内容未违背法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定租赁期限为2015年2月1日至2025年1月31日，租金为每年5万元，付款方式为被上诉人借用上诉人款项以租金抵顶。 本案的争议焦点为上诉人是否履行了付款义务，上诉人提供了本人2015年的银行流水，该证据显示自2015年4月至2015年10月，上诉人分4笔向孙源军（时任被上诉人法定代表人）汇款72万元，其中含涉案合同履行款即租金50万元；另提供了孙源军2015年的银行流水，该证据显示自2015年10月至12月，孙源军共向公司账户汇入超过300万元资金，拟证明其向孙源军的汇款系公司借款用于公司经营。本院认为，上述证据结合孙源军认可2015年被上诉人借用上诉人70多万元汇入了其本人账户，能够证实上诉人已履行了交付租金的合同义务，其诉求继续履行合同应予支持，原审认定上诉人未履行交付租金的合同义务不当，关于涉案厂房的转租问题，2015年上诉人即将涉案厂房转租，而涉案厂房原系被上诉人办公楼即场地，被上诉人应当知晓涉案厂房转租事实，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被上诉人2019年起诉请求解除涉案合同，本院不予支持，以上，原审判令解除合同并同时判决上诉人支付20万元租金不当，本院予以纠正。 关于上诉人要求被上诉人停止侵权，恢复供水供电的诉求，上诉人亦认可被上诉人已恢复供水供电，故本院对上诉人该诉求不予支持。 综上所述，卢立莲的上诉请求成立，一审判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初7149号民事判决； 二、上诉人卢立莲与被上诉人山东军星兵器装备集团有限公司2015年2月1日签订的厂房租赁合同有效，被上诉人山东军星兵器装备集团有限公司继续履行上述合同； 三、驳回被上诉人山东军星兵器装备集团有限公司的诉讼请求； 四、驳回上诉人卢立莲的其他诉讼请求。 一审案件受理费8800元减半收取4400元，反诉费2150元，二审案件受理费8800元均由被上诉人山东军星兵器装备集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 金 宏 审判员 徐天威 审判员 杨海荣 二〇二〇年一月十四日 书记员 殷士娟