江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9422号上诉人（原审原告）：南京建伟物业管理有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区中山北路88号2316室。法定代表人：林灿林，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周二伟，江苏斐多律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩文斌，江苏斐多律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京璟澳建设工程有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路88号19层。法定代表人：仇建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王重飞，北京市隆安（南京）律师事务所律师。上诉人南京建伟物业管理有限公司（以下简称建伟公司）因与被上诉人南京璟澳建设工程有限公司（以下简称璟澳公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初7263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建伟公司上诉请求：请求撤销原判，查明事实后依法改判支持上诉人全部诉讼请求，由被上诉人承担上诉费用。事实与理由：一、一审法院仅以上诉人建伟公司与南京宇航宾馆有限公司（以下简称宇航公司）于2009年6月9日签订的《补充协议》作为裁判依据，属于错误认定事实及错误适用法律。1.补充协议是对前期物业服务协议在特定环境协议下有条件的补充协议，并无替代原合同之意，前期物业服务协议可以独立于补充协议单独适用，并非如一审认定的应当同时适用。2.现有情况与补充协议约定的有效期间（即2009年6月1日至2010年5月31日）内的情况相比已发生巨大变化，补充协议已经无适用基础。3.补充协议具有明确的截止时间，且补充协议之后，被上诉人的法定代表人仇建华已经承诺按照前期物业管理协议的约定履行缴费义务。4.由于被上诉人不履行协议、履行协议不符合约定、协议目的不能实现时，上诉人可以单方解除补充协议，并已经通过诉讼的方式作出了解除补充协议的决定，合同已经于2016年8月22日解除。二、一审法院不仅错误地将补充协议作为认定事实的依据，而且曲解补充协议的内容，严重夸大补充协议适用的前提、条件、范围，导致判决不公。1.被上诉人常年不按时缴费，并且在上诉人催促的情况下，多次多时间段拒绝缴费，属于严重的违约行为，已经不符合缴费优惠的适用前提条件。2.从补充协议内容无法得出公摊水电费属于优惠收费项目，根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定，公摊水电费并不属于一般意义上的物业费，公摊水电费严格意义上属于代收代缴费用。3.将连续缴纳三个月免收一个月的标准直接认定为物业管理费3元每平方米一个月、公摊水电费1.25元每平方米一个月的标准，属于事实归纳错误。璟澳公司辩称：1.上诉人与被上诉人于2009年签订了新的物业服务协议，该物业服务协议的名称就是前期物业服务合同。2.合同到期后虽然双方当事人未能达成新的协议，但是就该部分面积建设单位无权代替业主签订物业服务合同，且建伟公司向璟澳公司发送的催缴通知中亦明确关于服务费的计算标准应该根据补充协议的办法来处理。3.被上诉人的法定代表人仇建华之所以承诺按照前期物业服务协议的标准来收取物业服务费，是因为双方于2009年签订的补充协议即前期物业服务合同，所以他认为应该是按照2009年签订的前期物业服务合同。建伟公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令璟澳公司支付建伟公司建伟大厦19楼物业管理费、自用水电费、公摊水电费及空调能源费共计32620.1元（自2016年7月1日至2018年11月30日，物业费按4元/平方米/月、公摊水电费按1.6元/平方米/月、空调能源费按6元/平方米/月）；2.请求判令璟澳公司支付违约金（自立案之日起按每日万分之五计算至璟澳公司实际给付之日止）。一审法院认定的事实：璟澳公司（原名称南京宇航宾馆有限公司）系中山北路86-88号（建伟大厦）19层不动产的所有权人，该不动产建筑面积为1592.42㎡。2006年5月，建伟大厦开发商南京天环食品（集团）有限公司（以下简称天环集团、甲方）与建伟公司（乙方）签订《建伟大厦物业管理服务合同》一份，约定：天环集团聘请建伟公司为建伟大厦驻场物业管理公司；采取包干制全委服务方式；建伟公司物业费暂按4元∕㎡∕月、公摊水电费按1.6元∕㎡∕月、空调能源费按6元∕㎡∕月收取，鉴于该项目采用包干制管理模式，建伟公司的管理成本及合理利润均在后期的管理收益中产生，原则上自负盈亏；物业服务管理期限暂定5年，自2006年6月1日起至2011年5月31日止。2009年6月9日，建伟公司与仇建华任法定代表人的宇航公司签订《前期物业服务协议》一份，约定：合同期限自2009年6月1日起至2010年5月31日止；公用部分照明等费用，按自用建筑面积占本区交付建筑面积1.60元∕㎡∕月代收代缴；空调能源费按6元∕㎡∕月收取。同日，双方就建伟大厦19楼中的129.11平方米及20楼签订《补充协议》一份，约定：建伟公司对于宇航公司提出的物管优惠问题，建伟公司同意从2009年6月1日起至2010年5月31日止，按原标准每连续收缴三个月免收一个月的办法来处理，其他代收代缴费用不变。空置六个月之内按全额收取、六个月以后从空置之月起按70%收取。2011年5月8日，天环集团与建伟公司签订《补充协议》一份，约定：物业管理期限延长至2014年5月31日止；对空置房屋（连续6个月以上）未入住的，按照70%的标准收取空置物业服务费、公摊水电费及空调能源费；对逾期缴纳物业服务费的从逾期之日起按照每天应交物业服务费的万分之五缴纳滞纳金。2014年5月18日，天环集团与建伟公司签订《补充协议》一份，约定物业管理期限延长至2018年5月31日止。2018年5月18日，天环集团与建伟公司签订《补充协议》一份，约定：物业管理期限延长至2023年5月31日止；业主委员会成立之日，该合同自行终止。物业费收费标准、空置房屋收费标准及违约责任的约定同上述《补充协议》。另查明：2018年7月12日，建伟公司向璟澳公司发出《物业服务费催缴通知》，内容：关于物业服务费的计算标准根据省市法院认可的补充协议规定：即19楼的129.11平方米和20楼的1585.11平方米面积由贵司及贵业主缴纳物管费的按原标准每连续收缴三个月免收一个月的办法来处理，其他代收代缴费用不变的原则。璟澳公司将涉案19楼房屋分租给多人，建伟公司按物业管理费4元/㎡/月、公摊水电费1.6元/㎡/月的标准向各承租户按月直接收取物业费用。2016年7月1日至2018年11月30日期间，因租赁存在空置期，但仍产生物业费用，且双方对其中129.11平方米适用的收费标准有分歧，故建伟公司提起诉讼请求判如所请。以上事实，有前期物业服务合同、《物业服务协议》和《补充协议》、收费通知、来往函件，一审法院（2016）苏0106民初7878号民事判决书、本院（2017）苏01民终2072号民事判决书、江苏省高级人民法院（2017）苏民申4043号民事裁定书等书证、生效裁判文书及当事人的陈述予以证实。一审法院认为：前期物业服务合同是在特定条件下，为维护业主的利益和物业区域的正常秩序，依照法律规定而为。业主是物业服务合同权利义务的实际享有者和承担者，在该特定条件不存在时，不应当再由建设单位代替业主签订物业服务合同，前期物业服务合同也不应再恢复适用。涉案房屋中129.11平方米已于2009年6月9日由建伟公司与宇航宾馆签订了物业服务合同及补充协议，该合同已经取代了前期物业服务合同，该合同到期后，虽然本案双方当事人未能达成新的协议，但是，就该部分建设单位天环集团已无权再代替业主签订物业服务合同，且建伟公司于2018年7月12日向璟澳公司发出的《物业服务费催缴通知》亦明确关于物业服务费的计算标准根据补充协议规定，即19楼的129.11平方米和20楼的1585.11平方米面积按原标准每连续收缴三个月免收一个月的办法来处理。故该129.11平方米适用收费标准应采纳璟澳公司意见。因双方对计算方法达成一致，经计算应扣减5054.66元，欠费应为27565元。违约金，建伟公司主张自立案之日起算合理，应予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：被告南京璟澳建设工程有限公司于判决生效之日起五日内给付原告南京建伟物业管理有限公司物业费27565元及该款项的违约金；违约金自2019年5月31日起，按每日万分之五标准计算至被告实际给付之日止。案件受理费616元，因适用简易程序减半收取308元，由原告南京建伟物业管理有限公司负担59元，被告南京璟澳建设工程有限公司负担249元（此款原告已预交，被告在给付上述款项时加付此款）。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，南京市鼓楼区人民法院（2016)苏0106民初7878号建伟公司诉仇建华关于建伟大厦20楼物业服务合同纠纷案件庭审中，仇建华提供建伟公司发给其的收费通知及发票，证明都是以3元和1.25元每平方米收费。建伟公司质证意见称，均是因为仇建华连续缴费了，所以才是按照3元每平收取，但是补充协议期间过后，还是按照原来的标准。以上事实，有（2016)苏0106民初7878号案件庭审笔录予以证实。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院认为，业主是物业服务合同权利义务的实际享有者和承担者。在业主委员会成立前，前期物业服务合同适用于全体业主。但在物业服务企业已经单独与部分业主签订单独的物业服务合同后，前期物业服务合同已经被新的物业服务合同所替代，在此情况下，不应当再由建设单位代替业主签订物业服务合同，前期物业服务合同也不应再恢复适用。本案中，建伟公司与宇航宾馆已就涉案的129.11平方米房屋于2009年6月9日另行签订了物业服务合同及补充协议，该合同已经取代了前期物业服务合同。该合同到期后，虽然双方并未就后续签订合同形成一致意见，但就该部分建设单位天环集团已无权再代替业主签订物业服务合同。从双方实际履行情况看，《补充协议》的履行期满后，在2013年仍然存在物业管理费按照3元/㎡/月、公摊水电费按照1.25元/㎡/月收取的情况，且建伟公司于2018年7月12日向璟澳公司发出的《物业服务费催缴通知》中，亦再次明确关于物业服务费的计算标准系根据补充协议规定，现上诉人主张应按照物业管理费4元/㎡/月、公摊水电费1.6元/㎡/月的标准收取2016年7月1日至2018年11月30日费用的意见，缺乏合同依据，亦与生效裁判认定不一致，一审法院对涉案129.11平方米的收费标准采纳璟澳公司意见，认定欠费应为27565元，并无不当。综上所述，建伟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人南京建伟物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇二〇年一月十四日法官助理 谢新辉书 记 员 王 凤