浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终7065号上诉人（原审原告）：瑞安市塘下镇华府庭苑业主委员会，住所地浙江省瑞安市塘下镇华府庭苑。负责人：谢炳超，业委会主任。委托诉讼代理人：林正敏，浙江品和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周智才，浙江品和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州瑞鸿置业有限公司，住所地浙江省瑞安市塘下镇韩田工业区，统一社会信用代码913303817719166667。法定代表人：韩国华，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈继峰，浙江玉海律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯金伟，浙江玉海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：实事集团建设工程有限公司，住所地浙江省温岭市城东街道总商会大厦22层2203室，统一社会信用代码91331081704735734P。法定代表人：陈友德，董事长。委托诉讼代理人：夏敏，浙江合一律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜正，浙江合一律师事务所律师。上诉人瑞安市塘下镇华府庭苑业主委员会（以下简称华府庭苑业委会）因与被上诉人温州瑞鸿置业有限公司（以下简称瑞鸿置业公司）、实事集团建设工程有限公司（以下简称实事集团建设公司）侵权责任纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初8658号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华府庭苑业委会上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，并依法改判支持华府庭苑业委会的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为上诉人不具备主体资格，明显属于适用法律错误。上诉人在起诉前，通过业主代表入户向各业主征求意见，后通过业主代表大会形成相应的表决内容，从而提起本案诉讼，因此，上诉人具有诉讼主体资格，起诉也是符合《物权法》第八十三条第二款之规定。一审法院若认为主体不适格，应裁定驳回起诉，但却判决驳回诉讼请求，自相矛盾。二、上诉人主张被上诉人承担赔偿责任，于法有据，一审法院以合同义务为基础，根据举证责任认为相关内容不属于合同义务，从而判决驳回上诉人的诉讼请求，明显违反法律规定。小区业主与房开公司之间虽然签订了《商品房买卖合同》，但双方之间的权利义务并不仅限于买卖合同关系，若其他法律法规作出相应规定的，应当同时作为双方权利义务并予以遵守。被上诉人就涉案工程的施工中，对于外立面部分，被上诉人先施工完毕，再进行设计变更的审批；在未进行设计变更的情况下，对于楼梯间、入户大堂等位置的材料未按照设计图、施工图等施工，交付房屋与竣工图纸不符。被上诉人的上述行为降低了建设标准，且违反了《建筑工程勘察设计管理条例》、《消费者权益保护法》和《商品房销售管理办法》等相关规定，导致造价大幅下调而获取巨额利益，严重侵害了上诉人的合法权益。被上诉人上述行为符合侵权的构成要件，应向上诉人承担相应的赔偿责任。另外，需要特别说明的是：1、合同约定的交付条件，系最低交付标准，而非唯一交付标准，也不影响对经营者行为是否有损消费者权益的法律评判。2、被上诉人侵害消费者权益的行为，通过格式条款免除其责任，限制、排除消费者权利，该合同条款无效。三、被上诉人赔偿损失的计算方式。根据《消费者权益保护法》第五十二条和《侵权法》第十九条的规定，上诉人另行提出鉴定申请并将差价作为赔偿的金额于法有据，该部分既系上诉人因材料变更所引起的直接财产损失，亦是被上诉人因侵权而额外获益部分，符合法律规定。瑞鸿置业公司辩称，一、一审法院认定上诉人不具有诉讼主体资格，并无不当，亦不存在适用法律错误。《物权法》第八十三条第二款之规定是关于业主相关义务以及制止个别业主损害其他业主合法权益行为（属于业委会从事物业管理活动的范畴）并追究其法律责任的规定，并不适用本案当事人之间的争议。该条规定与物业管理条例第十九条第一款所规范的内容不一，故不存在冲突。二、被上诉人并未侵犯上诉人的财产权。首先，被上诉人交付的涉案商品房是否符合约定，应以双方签订的《商品房买卖合同》为准。合同中并未对外墙面三层以下采用干挂花岗岩板及门厅地面和楼梯间采用花岗岩等内容作出约定，在销售商品房时亦没有对此作出承诺，故上诉人主张的交付标准没有合同依据。设计图、施工图、竣工图等不是规制双方之间的权利义务的文件，对双方不具有合同约束力，不能作为认定交付的涉案商品房是否符合约定的依据。即使施工图等可以作为衡量交付的商品房是否符合约定的依据，外墙面、入户门厅和楼梯间材料变更均是被上诉人依法作出变更，交付标准应当以变更后为准，且商品房均已通过竣工验收，符合交付条件。其次，业主作为购房者，其权利除了来源于合同约定，还有法律规定。但若该两者的权利发生冲突的，在合同约定不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，根据约定优于法定的原则，应以约定为准。对于业主的知情权，合同第十一条以及附件八第7条第二款已经作出了约定。被上诉人变更涉案材料未告知业主，符合约定，并未侵犯业主的知情权。且涉案材料的变更不影响到商品房质量及使用功能，亦不存在对上诉人财产权构成侵害。第三，外墙面材料变更是在预售商品房之前已经作出，业主在购房时即已知晓，故该变更不可能侵害上诉人的任何权益。上诉人主张被上诉人承担侵权责任，缺乏依据，其所谓赔偿损失的计算方式更不应得到支持。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。实事集团建设公司辩称，一、华府庭苑业委会不具备诉讼主体资格，无权就本案提起诉讼。华府庭苑业委会仅是华府庭苑业主大会的执行机构，无权直接作出意思表示，其权利来源需要业主大会授权。上诉人未提供业经授权提起本次诉讼的证据，即使业经授权，该授权超出业主大会本身的职责而无效。本次诉讼所涉事项不属于《物权法》第八十三条规定业主大会和业主委员会的管理范围，亦不属于《物业管理条例》第十九条第一款中规定的业主委员会的职责范围。二、实事集团建设公司不是《商品房买卖合同》相对方，不是本案适格的主体。三、《商品房买卖合同》并没有约定门厅地面、楼梯间、楼面、外墙必须要使用特定的材料，也没有约定材料的变更需要通知业主。且在施工的过程中，变更上述部位的材料系经过建设单位、施工单位、设计单位等多方签署同意的，实事集团建设公司根据变更后的图纸和工程联系单进行施工，是为了妥善履行其与瑞鸿置业公司之间的建设工程施工合同。四、实事集团建设公司并不会因材料变更而额外获得更多利益，故即使存在因材料变更而获益的事实，与实事集团建设公司无关。五、建筑施工图、给排水设计说明、竣工图、施工图等并不在华府庭苑业委会与实事集团建设公司之间产生实际的权利义务关系。综上，请求二审法院裁定驳回华府庭苑业委会起诉或判决驳回华府庭苑业委会的上诉请求。华府庭苑业委会向一审法院起诉请求：1、判令瑞鸿置业公司、实事集团建设公司共同赔偿华府庭苑业委会经济损失暂计800万元（实际以评估鉴定意见为准进行计算）；2、本案诉讼费等由瑞鸿置业公司和实事集团建设公司共同承担。一审法院认定事实：瑞安市塘下镇华府庭苑小区系瑞鸿置业公司开发，由实事集团建设公司施工建造。华府庭苑该项目于2013年取得预售证，于2015年12月9日通过竣工验收，于2015年12月31日交付房屋。之后，各业主陆续入住。2018年1月，该小区成立了业委会。入住后，个别业主得知实际交付的商品房与竣工图等存在差异，室内废污水管道应当采用柔性铸铁管，却采用普通的UPVC管道。商品房公共部位与图纸存在以下不相符：1、外墙面三层以下未采用干挂花岗岩板，而采用涂料；2、门厅地面未采用花岗岩地面，而采用瓷砖；3、楼梯间未采用花岗岩地面及楼面；4、电梯机房未设置空调。后双方协商未果，业主遂向温州仲裁委提出仲裁，温州仲裁委以共有部分涉及小区业主的共同利益应由业委会主张权利为由驳回申请人的仲裁申请。现华府庭苑业委会以商品房公共部位与设计图纸不符再次诉至该院。一审法院认为，根据《物业管理条例》第十九条第一款规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定”。而本案系商品房买卖合同引发的纠纷，与物业管理无关。即使本案华府庭苑业委会提起诉讼经过业主大会的授权，也因为该授权超出业主大会本身的职责而无效。根据最高人民法院关于“与物业管理无关的个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼”的相关意见，华府庭苑业委会不具有本案诉讼主体资格。另外，华府庭苑业委会主张瑞鸿置业公司和实事集团建设公司侵犯其财产权，应向法院提供相应的证据。《商品房买卖合同》未对外墙面三层以下采用干挂花岗岩板及门厅地面和楼梯间采用花岗岩等内容作出约定。华府庭苑业委会向法院提供的主要证据为《建筑施工图设计总说明》中注明外墙面三层、门厅地面、楼梯间采用花岗岩等说明，该设计总说明不能证明开发商、施工方与业主之间的合同权利义务关系，亦不能证明瑞鸿置业公司和实事集团建设公司侵犯了华府庭苑业委会的财产权。故华府庭苑业委会要求瑞鸿置业公司和实事集团建设公司赔偿损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回瑞安市塘下镇华府庭苑业主委员会的诉讼请求。案件受理费67800元，减半收取33900元，由瑞安市塘下镇华府庭苑业主委员会负担。二审中，当事人均无新的证据提供。本院经审查当事人一审提供的证据依法对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条的规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。业主委员会系符合上述规定条件的组织，故属于上述法律和司法解释规定的其他组织。另，根据《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：…（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十五条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：…（五）业主大会赋予的其他职责。涉案争议的问题涉及有关小区共有部分的重大事项，华府庭苑业委会提供的会议纪要及情况说明能够证明就该重大事项提起诉讼已经依法得到业主大会授权，故其具备诉讼主体资格。实事集团建设公司是基于与瑞鸿置业公司之间的约定对涉案小区进行施工建设，与小区业主不发生直接的权利义务关系，若建成的商品房存在质量等问题，小区业主可直接基于《商品房买卖合同》向瑞鸿置业公司主张相应的权利。因此，华府庭苑业委会代表业主就涉案小区有关公共部位材料变更向实事集团建设公司主张损害赔偿，依据不足，应不予支持。涉案小区的业主与瑞鸿置业公司签订《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容合法，依法具有约束力，双方应当按照约定全面履行各自的义务。瑞鸿置业公司只有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，其才需向作为合同另一方的业主承担赔偿损失等违约责任。根据《商品房买卖合同》第十一条以及附件八第7条第二款的规定，在商品房建设过程中，可进行一定的规划、设计变更，只要该变更未改变合同项下商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面的，即视为未影响到买受人所购商品房的质量或使用功能，出卖人无需通知买受人。涉案诉争部位材料的变更均未影响到买受人所购商品房的质量或使用功能，故出卖人无需通知买受人，且不影响《商品房买卖合同》的效力和履行。另，合同附件4“装饰、设备标准”中约定外墙材料为真石漆，故瑞鸿置业公司向业主交付外墙面三层涂料为真石漆的商品房符合双方合同的约定，且该部位材料的变更业经规划设计变更。华府庭苑业委会并无证据证明瑞鸿置业公司向业主交付的商品房不符合合同约定的交付条件，亦无证据证明瑞鸿置业公司在前期宣传或出售商品房时对涉案诉争部位的材料有作出承诺，应认定瑞鸿置业公司已经按照合同约定向业主交付商品房，并不存在违约行为。因此，华府庭苑业委会代表业主就上述部位材料变更主张瑞鸿置业公司承担损害赔偿责任，缺乏事实和法律依据，应不予支持。至于涉案商品房诉争部位材料在规划、设计变更方面存在的问题，华府庭苑业委会可向相关行政部门反映处理。综上，华府庭苑业委会的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费67800元，由上诉人瑞安市塘下镇华府庭苑业主委员会承担。本判决为终审判决。审判长  郑文平审判员  邓习军审判员  黄百隆二〇二〇年一月六日书记员  郑淙夫