浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3350号上诉人（原审原告）：吴东，男，1976年7月18日出生，汉族，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：王玉国，上海卓沪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海宁世贸广场置业有限公司。住所地：浙江省海宁市海洲街道文宗南路96号419室。统一社会信用代码：9133048107065160XT。法定代表人：曹晓峰，董事长。委托诉讼代理人：金虎良，浙江虎良律师事务所律师。上诉人吴东因与被上诉人海宁世贸广场置业有限公司（以下简称世贸公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初1015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴东上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴东的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。一审根据海宁市住建局发出的《商品房销售行为检查整改通知书》和海宁市市场监督管理局发出的行政处罚决定书已经认定世贸公司在销售过程中存在虚假广告宣传行为。世贸公司对星光汇项目虚假广告宣传的力度和广度都很强，其通过多种途径对外虚假宣传几十家知名品牌入驻与实际情况严重不符，真实情况是只有三家品牌入驻，因此才会有行政处罚四十万元的决定，并被嘉兴在线新闻网新闻频道评为2017年全市市场秩序十大案件之一，以此警醒市民。一审淡化世贸公司的虚假广告宣传行为，错误认为对吴东不构成误导。商铺是专门用于商业经营活动的房地产，具有很强的商业属性，本案商铺是星光汇商业大楼综合体内部的商铺，在决定购买时当然会重点考虑商场内品牌入驻规模、商业氛围等情况，这些情况都需要世贸公司如实告知。世贸公司发布了大量虚假广告，欺骗和误导吴东，可以认定为欺诈行为。如世贸公司不作虚假宣传，吴东不会对投资回报产生错误认识，亦不会作出购买的决定。2.一审强调多张宣传资料中的一张有“意向入驻品牌”的内容，以此否认世贸公司存在欺诈故意。世贸公司印制发放的宣传资料很多，绝大部分都没有印制“意向入驻品牌”内容。海宁市市场监督管理局出具的行政处罚书已经查明世贸公司存在虚假宣传的行为。因此，世贸公司欺诈的故意明显。3.一审对吴东和海宁兆岸商业管理有限公司（以下简称兆岸公司）签订的统一管理合同的评论错误。从签订时间看出，商品房买卖合同和统一管理合同是同一天签订，世贸公司把提前准备好的商品房买卖合同和统一管理合同的文本放在一起让吴东一起签字，没给吴东时间查看两份合同的具体内容，虽然售楼员提到了前五年有固定租金回报，但相关宣传等让吴东误认为星光汇招商很成功，吴东才会相信前五年固定租金回报的说法。4.一审法院从销售价格的角度来否认吴东的主张没有依据。一审中吴东并未提及过销售价格偏高的事实和理由，一审法院依职权去调查星光汇周边商铺价格的行为对本案并无任何作用，与吴东主张的观点没有任何关联。世贸公司辩称，一审判决正确，本案没有达到欺诈的程度，应当维持。吴东向一审法院起诉请求：1.判令撤销双方之间签订的商品房买卖合同；2.判令世贸公司归还吴东已支付的购房首付款305297元；3.判令世贸公司支付吴东自支付首付款之日起（2016年12月24日）至实际付清购房款之日止按中国人民银行同期存款利率计算的利息。一审法院认定事实：2016年12月24日，吴东（买受人）与世贸公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，载明：出卖人以出让方式取得位于市区城南大道南侧、编号为410-036-007的地块的建设用地使用权。该建设用地使用权来源的批准文件或合同是海国用（2013）第08102号；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为星光汇商城；买受人购买的商品房为预售商品房，位于，建筑层数地上20层，地下2层，该商品房位于第2层，设计用途为商业用房；出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方米25945.01元，总金额为605297元。买受人应在买卖合同签订之日支付首付款305297元，剩余房款300000元通过商业银行按揭贷款的方式予以支付，并于买卖合同签订日起七日内与出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用。出卖人应当在2018年3月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同签订当日，吴东支付了首付款305297元，余款300000元尚未支付。2016年12月24日，吴东与兆岸公司签订《海宁星光汇商业统一经营管理委托合同》1份，约定：吴东将其购买的海宁星光汇商铺Ｄ2-043，建筑面积23.33平方米的商铺委托兆岸公司统一经营管理（包括但不限于统一招商、统一经营管理等事项）并实现商铺经营收益；吴东对兆岸公司的授权内容包括但不限于：在授权经营管理期内，由兆岸公司以自己的名义对该商铺进行统一经营、业态规划及根据经营状况作相应调整；由兆岸公司全权负责确定该商铺的经营管理模式及招商招租标准，对商铺进行统一招商和管理，以兆岸公司的名义或吴东代理人的名义与经营者订立、变更和终止相关租赁、经营合同，收取相关收益并按合同约定与吴东及其他商铺业主作相应分配；委托统一管理期限为10年，从2018年5月1日起至2028年4月30日止。委托管理期间，兆岸公司对吴东经营收益进行保底，保底标准具体如下：第一至三年，吴东所购商铺成交房款的6%；第四、五年，吴东所购商铺成交房款的7%＋统一管理商铺中超过成交房款7%的部分按吴东80%、兆岸公司20%的比例分配；第六至十年，按统一管理商铺收益，由吴东和兆岸公司分别按照90%、10%的比例分配。在世贸公司销售星光汇房屋过程中，海宁市住建局向世贸公司发出《商品房销售行为检查整改通知书》，载明世贸公司在星光汇项目销售过程中存在“项目宣传的绿地酒店房源涉嫌虚假宣传”“项目其他广告宣传涉嫌夸大事实”等，并要求“立即停止绿地酒店房源宣传”“停止其他违规广告宣传”等。2017年7月26日，海宁市市场监督管理局对世贸公司作出海市监处字[2017]328号行政处罚决定书，决定书认定世贸公司存在发布与实际情况不符的广告的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第四条“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者”之规定，已构成发布虚假广告的违法行为，故责令世贸公司停止发布广告，在相应范围内消除影响，并给予罚款400000元的行政处罚。海宁市市场监督管理局在决定书中对世贸公司“发布虚假广告的违法行为”具体查实如下：经查明，当事人（即世贸公司）开发的星光汇项目于2017年6月8日取得预售许可证后，通过宣传单页、微信公众号、业态平面图、电视台、报纸、论坛、网站等方式对外宣传该项目。查实，当事人自2016年12月21日至案发，对外发放“绿地Q酒店”“国际生鲜馆”“区域唯一”“海宁首座进口免税国际生鲜馆”“EUROJOY、Q酒店、ZARA、G-STARRAW、左岸电影城、KFC、BURGERKING”“寻找小汇”“商业热销领跑全海宁”等内容的宣传单页。截至案发，当事人在发放部分宣传单页后，自行销毁了剩余宣传单页。另查实，当事人于2017年3月23日，通过微信公众号“海宁星光汇”对外发布含有“国际生鲜馆位于负一楼，占地2000……”“国际生鲜馆商铺5-10㎡的小户型为主……商场内的各类业态将与国际生鲜馆现场互补”的广告语，以及“星光汇招商已完成超过80%，并且有欧悦真冰场、ZARA、绿地Q酒店等多个世界级品牌入驻……”的广告语。截至案发，上述微信公众号的广告内容已由当事人自行删除。此外，当事人在星光汇项目售楼部对外营销时使用星光汇项目业态分布图。该业态分布图共分三层，每层均标有“屈臣氏”“KFC”等入驻品牌及分布位置。截至案发，当事人已将上述业态分布图全部销毁。2016年6月19日，当事人与上海绿地酒店投资发展有限公司签订了咨询服务合同。约定当事人在上海绿地酒店投资发展有限公司指导下按照绿地Q酒店的风格进行装修。该合同仅为双方正式入驻的前置合同。截至案发，当事人与绿地酒店公司尚未签订正式入驻合同。除北京左岸风影院、ZARA和EUROJOY欧悦真冰场外，当事人尚未正式引进其他品牌。当事人通过宣传单页、微信公众号和业态分布图对外宣传的正式入驻品牌与实际情况不符，应认定广告内容为虚假。再查明，2018年11月20日，嘉兴在线新闻网新闻频道发布了题为《嘉兴这些老板被捕被拘！2017年全市市场维序十大案件出炉》的时文，其中案例八为《宣传的入驻品牌与实际情况不符海宁世贸广场发布虚假广告被罚40万》，该案例指出：2017年4月24日，海宁市市场监督管理局在全市房地产市场秩序专项整治工程中发现世贸公司在对其开发的星光汇项目进行宣传时涉嫌发布虚假广告；世贸公司通过宣传单页、微信公众号和业态分布图对外宣传的正式入驻品牌与实际情况不符，应认定广告内容为虚假；鉴于世贸公司在案发后能主动停止违法行为，积极配合调查，处罚款400000元。一审法院认为，本案争议焦点是世贸公司就星光汇项目所作的广告宣传是否构成虚假广告宣传，是否构成欺诈，吴东有无权利要求撤销案涉商品房买卖合同。吴东认为，世贸公司在销售过程中存在虚假宣传，应属欺诈行为，属于合同可撤销情形。世贸公司认为，世贸公司在销售过程中虽然存在虚假宣传行为，但吴东并未因世贸公司的宣传行为而陷于错误认知并作出购房的意思表示，故世贸公司的宣传行为不构成欺诈。欺诈的构成要件有三，一是行为人主观上具有欺诈的故意，即明知自己的行为会发生损害他人的后果而故意为之，或者放任结果的发生，其目的是使对方陷入错误认识，从而获得某种利益；二是行为人在客观上实施了隐瞒真实情况或提供虚假情况的行为；三是行为人的行为客观上使相对方陷于错误认知，并基于错误认知做出意思表示。围绕上述民事欺诈的法律要件，一审分析如下：首先，从庭审查明的事实来看，世贸公司通过印发宣传彩页、微信公众号推送等形式推销自己楼盘，其宣传内容中包含的“北京左岸风影院、ZARA、EUROJOY和欧悦真冰场”品牌确已签约引进，世贸公司就该品牌的宣传内容属实；同时世贸公司与上海绿地酒店投资发展有限公司签订咨询服务合同，约定按照绿地Q酒店的风格进行装修，虽然双方未签订正式入驻合同，但世贸公司确实已就引入该品牌开展前期工作。关于世贸公司在宣传中所涉的其他品牌，世贸公司对于是否已经入驻的宣传表述并不具体确定，如在吴东提交的业态平面图中，各品牌的LOGO前注明有“意向入驻品牌”字样。当然，世贸公司在广告宣传中确实也存在一定的不当行为，如“海宁首创进口免税国际生鲜馆”“做世界500强酒店的房东”等夸大性宣传。但世贸公司在整个项目开发建设中投入了大量资金，进行了施工装修，建设中及建成后也开展了积极的招商。换言之，世贸公司在主观目的上是有明确意愿开发投资并培育该市场，客观上也实施了大量的建设投入和经营招商行为，仅因部分品牌未能成功入驻即认定其存在欺诈的故意，显然依据并不充分，也有失公平。其次，本案查明绿地Q酒店等品牌确尚未入驻本案涉市场，与世贸公司的宣传不符，但是否由此导致了吴东错误认识并作出了购买商铺的错误意思表示，不无疑问。商铺属于价值较大的不动产，按常理业主购买商铺应当较为谨慎，其在决定购买前往往需要对商铺所在城市及其经济社会发展状况、商铺所处地段及周边消费潜力、收益保障、实体市场整体行情、未来发展前景等因素进行综合判断。从本案原世贸公司的交易过程看，吴东在与世贸公司签订商铺买卖合同的同时，与兆岸公司签订了统一经营管理合同。该合同约定：委托经营管理期限内，兆岸公司以自己的名义对商铺进行统一经营、业态规划及根据经营状况作相应调整，全权负责确定该商铺的经营管理模式及招商招租标准，并对商铺进行统一招商和管理；业主在委托经营管理期内不得以任何理由干扰兆岸公司的经营管理工作和经营者经营活动，不得以任何理由收回商铺的使用权。依上述约定，吴东明知且认可兆岸公司在经营过程中，有权根据市场需求对经营范围、招商业态、经营品牌、经营品种等予以相应变更和调整，意味着现有已签约入驻的品牌及尚未签约的潜在入驻品牌或其他经营项目在经营管理期限内随着市场行情、经营状况等变化均存在退出或者入驻星光汇项目的可能。而不论实际经营状况如何，吴东都有权获得合同约定的租金收益。因此，在吴东将商铺十年的经营管理权充分让渡给兆岸公司的情况下，应当明知或完全可预见市场入驻品牌的可变性和不确定性，对于世贸公司宣传的入驻品牌是否能够完全符合预期应当具有较高的心理承受度，现吴东仅是依据世贸公司入驻品牌宣传的影响而主张导致其作出了错误意思表示的理由，难具说服力，不予采信。此外，根据一审法院对星光汇项目周边其他市场商铺价格的调查，吴东所购商铺的价格与同期同类同属城区的银泰商城、金泰商城等销售价格相比，并不存在偏高现象。故从销售价格看，亦难以认定世贸公司存在以欺诈手段谋取不当利益的故意。综上，世贸公司在投资开发本涉案项目过程中存在夸大性的不当宣传，应当予以谴责。但综观世贸公司对项目的开发经营、双方交易的实际过程等情况，尚不足以认定世贸公司的行为构成法律上的欺诈。吴东以世贸公司的行为导致其作出错误购房意思表示，并要求撤销合同的诉讼主张，理由不能成立，不予支持。故双方签订的《浙江省商品房买卖合同》不存在吴东所主张的可撤销情形，也不存在合同法第五十二条规定的无效情形，应当认定合法有效。需要指出的是，依法保护合同效力是我国合同法的基本原则，维护合同关系的安定也是社会主义市场经济的必然要求。近年来，随着电商市场的迅速发展，商贸综合体市场发展受到了一定的影响。与其他经营相比，商贸综合体市场的经营发展更强调整体性、特色性、互补性，各方投资主体的利益回报更依赖规模效应、商誉效应。因此，对于商贸综合体市场的各方利益的保护，除应关注依法保护个体利益外，更加需要兼顾整体利益和各方交易关系的稳定性。否则，整体利益丧失，必然最终损害个体利益。商贸综合体市场的经营发展并非一个短期行为，需要市场经营方的管理培育、各方投资主体的商业风险担当来实现市场的长期向好发展。从本案星光汇项目的地理位置来看，其地处海宁市区两条主干道交织处，邻近有五星级酒店、海宁皮革城专业市场，中高档小区较为密集，目前属于海宁市区城西区域最主要的综合性商场，应当具有较好的市场发展前景。因此，吴东依欺诈要求撤销合同的诉讼请求不仅欠缺事实和法律依据，而且从商业风险与利益并存的角度，抑或从法律所要保护的价值取向衡量，也应当不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：驳回吴东的全部诉讼请求。一审案件受理费5880元，由吴东负担。二审中，双方均未提交新的证据。一审认定的事实中，星光汇项目于“2017年6月8日”取得预售许可证存在笔误，海宁市市场监督管理局作出的行政处罚决定书载明星光汇项目取得预售许可证的时间为“2016年6月8日”。对一审认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，吴东主张撤销商品房买卖合同的理由是世贸公司在销售时虚假宣传入驻品牌，故意隐瞒真实情况，构成欺诈，并提供了整改通知书、行政处罚决定书、宣传图片等证据。本案双方签订商品房买卖合同的时间为2016年12月24日。2017年7月26日海宁市市场监督管理局作出的行政处罚决定书中查实，世贸公司“自2016年12月21日至案发，对外发放绿地Q酒店宣传单页”“2017年3月19日至案发，对外发放国际生鲜馆宣传单页”“2017年1月中旬至案发，对外发放寻找小汇宣传单页”。处罚决定书另载明世贸公司“在星光汇售楼部对外营销时使用了星光汇项目业态分布图”。因此，根据本案证据可以证明世贸公司在销售时存在虚假宣传品牌入驻的行为。关于世贸公司的虚假宣传行为是否诱使吴东作出错误意思表示的争议。世贸公司在商品房销售过程中实施的广告宣传行为，已被相关行政职能部门认定为虚假宣传并处以相应的行政处罚，但世贸公司的上述行为并不当然等同于合同法所规定的能够影响合同效力的欺诈行为。行政职能部门的认定结论是从行政管理的角度，依据有关行政法律、法规的规定进行审查后作出的，而对于行政违法行为是否构成合同法意义上可撤销合同情形之一的合同欺诈，需要依据合同法等相关民事法律、法规的规定进行分析认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定，合同欺诈有三个构成要件：(1)欺诈方有欺诈的故意。即明知告知对方的情况是虚假的或者故意隐瞒真实情况会使对方陷于错误认识而希望或者放任这种结果的发生。(2)欺诈方实施了欺诈行为。欺诈行为包括积极的行为和消极的行为，前者即故意告知对方虚假情况，后者即故意隐瞒真实情况。(3)相对人因欺诈行为陷于错误认识并作出意思表示，即因为错误认识而与之订立了合同。综上，判断当事人的行为是否构成影响合同效力的欺诈行为，应当考察该行为是否使对方当事人对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。本案中，吴东作为买房人，主张世贸公司的虚假宣传行为构成欺诈，要求撤销合同，对此应考察吴东在签订合同时是否因为世贸公司的上述相关行为产生错误认识并基于错误认识作出了非真实的意思表示，主要考虑宣传对合同的订立及房屋价格的确定有无重大影响。房产属于价值较大的财产，根据一般的认知，购房者在购房前主要是对房屋的质量、价格、地段、周边环境、生活配套设施、交通等方面因素进行综合考虑后才作出购买与否的意思表示。涉案商铺采取委托经营管理的模式，购房人依据委托经营管理合同从经营管理主体处获得租金收益，购房者对经营管理主体开展经营、引进品牌不能进行干涉。作为购房者，吴东购房时也应能知晓商场入驻品牌在今后随着市场行情、经营状况等变化存在退出或者入驻星光汇项目的可能，相关品牌的入驻并非是房屋升值或取得收益的关键保障。因此，世贸公司对品牌入驻的广告宣传并非直接影响吴东决定是否购买的关键性因素，更非唯一性因素。吴东称其是受世贸公司对入驻品牌宣传的影响而作出了购买房屋的意思表示，难以采信。此外，根据一审法院对星光汇项目周边其他市场商铺价格的调查，吴东所购商铺的价格与同期同类同属城区的商铺销售价格相比，并不存在偏高现象，因此难以认定世贸公司有关品牌入驻的虚假宣传影响了本案销售价格的确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”按照上述条文之规定，商业广告等为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的，可以确定为要约。世贸公司对品牌入驻的宣传并不属于对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，而且品牌入驻的宣传表述并不具体、确定，因此，世贸公司的广告宣传资料尚不足以认定构成要约。案涉合同中对吴东所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等内容约定明确，系双方平等协商后达成，且并无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此，世贸公司的广告宣传行为也未使吴东对合同内容产生错误认识。综上，本案不构成欺诈，吴东要求撤销合同的理由不能成立，其诉讼请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5880元，由上诉人吴东负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年一月十日书记员 胡玉婷