青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2019）青0104民初4690号原告（反诉被告）：东山，男，1964年1月1日生，藏族，个体工商户，住西宁市。委托诉讼代理人：陈照才，青海盛通律师事务所律师。原告（反诉被告）：昂加，男，1976年5月8日生，藏族，个体工商户，住西宁市。委托诉讼代理人：陈照才，青海盛通律师事务所律师。被告（反诉原告）：何宗荣（原西宁市城西区帝尊足浴店经营者），男，1971年5月18日生，汉族，住西宁市。委托诉讼代理人：黄升，泰和泰（西宁）律师事务所律师。原告（反诉被告）东山、昂加与被告（反诉原告）何宗荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用普通程序就本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。原告东山、昂加共同委托诉讼代理人陈照才，被告何宗荣委托诉讼代理人黄升到庭参加诉讼。原告东山、昂加，被告何宗荣未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东山、昂加共同向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间的《租赁合同》；2.请求判令被告何宗荣立即腾退西宁市城西区西关大街125号7号楼25-69号商铺；3.请求判令被告何宗荣支付拖欠的房屋租赁费487080元；4.请求判令何宗荣支付违约金118115元；5.请求判令何宗荣支付自起诉之日至实际腾退房屋期间的使用费；6.请求判令被告何宗荣结清自2018年10月12日至实际腾退房屋期间拖欠的水、电、暖、物业费；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月5日双方签订租赁合同，约定：原告将位于西宁市××区商铺出租给被告经营洗浴，租赁期限自2017年8月20日至2025年8月20日止，租赁面积820㎡，租金33元/㎡。2017年8月20日至2020年8月20日租金324720元/年。合同签订后，原告如约交付房屋，被告支付半年租金162360元后，再未交纳任何费用，现共计拖欠租金487080元、取暖费及物业费50359.21元未付，经催要未果，故诉至法院，请求判如所请。被告何宗荣辩称，原告所述不实。2017年6月5日原、被告签订租赁合同，约定由被告租赁原告所有的负一楼商铺经营洗浴。合同签订时，原告向被告出具房屋所有权证书，房屋用途为商业经营，与消防备案不一致，致使被告无法办理消防手续，被告就此多次与原告沟通，原告称正在办理相关手续，至今原告未完成房屋规划用途手续，致使被告无法完成消防验收，原告出租的房屋无法实现合同目的，违反规定，请求驳回原告的诉求。被告（反诉原告）何宗荣向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原、被告签订的《租赁合同》；2.判令反诉被告赔偿装修损失1500000元；3.本、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2017年6月5日双方签订《租赁合同》，原告将其所有的位于西宁市××区商铺出租给被告用于经营洗浴。合同签订时，原告出具《房屋所有权证》，该房规划用途为商业。2017年6月7日被告支付半年房租162360元，原告交付该房屋，被告进行装修。竣工后办理消防验收备案时，才得知该房的规划用途为戊类仓库，与房产证上商业用途不一致，不得用作洗浴经营活动，无法办理消防验收备案，经多次协调无果，请求支持何宗荣的反诉请求。原告（反诉被告）东山、昂加共同辩称，被告的反诉请求不能成立。承租前已向被告出具了商铺规划用途及通过消防验收的报告，按照公共娱乐场所规定，被告应在装潢之前向消防机构提交图纸进行备案，图纸未经消防机构审批，不得自行装潢。案涉房屋规划用途为商业用房，戊类仓库也属于商业用房，法未禁止戊类仓库不得用于经营洗浴。合同合法有效，被告应向物业部门交纳水、电费及物业费等。请求驳回反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年6月5日原、被告签订《租赁合同》，约定：一、在甲方（原告东山、昂加）提供的场地：西宁市××区等商铺，作为乙方（被告何宗荣）营业场所，乙方经营洗浴；二、乙方经营、管理要符合国家有关法律规定，经营时须提供国家相关规定的有关文件（如：营业执照、税务登记证、卫生许可证、特种行业许可证等相关证照）自主经营，自负盈亏；三、租赁期限：合同年限自2017年8月20日至2025年8月20日，共8年，三年后租金随市场行情商议定价，如价格产生分歧，经甲、乙双方商量可终止合同；四、面积、租金及其他费用。4.1租赁面积：820㎡；4.2租金（不含税）：租金起价为33元/㎡。2017年8月20日至2020年8月20日租金33元/㎡，年租金324720元。4.3计租日期：甲方给乙方75天的装修期，装修期内免收取房租，物业费、水电等相关费用则由乙方承担。自甲方将场地正式交于乙方，且乙方核实无误接收场地75天后正式起计租。4.4第一年租金按半年预付方式支付，签订合同后乙方支付甲方，即2017年8月20日支付162360元，2018年4月20日支付162360元，完成第一年租金支付。第二年开始乙方向甲方以按预付全年租金方式支付，合同期后2年即2018年8月20日至2025年8月20日，乙方每年8月20日前一次性向甲方预付全年的租金。如不能按时交纳，乙方需向甲方提交书面申请或与甲方及时沟通协商处理，逾期5天未能正常交纳，乙方承担每天应交纳租金额的5‰作为违约金，逾期15天未能正常交纳的则视为乙方违约，甲方有权单方面解除租赁合同，收回场地。4.5定金和保证金。乙方正式营业之日，乙方自愿一次性支付保证金100000元，作为担保承租人按租赁合同履约的担保和质押金，合同期满双方交接完成，乙方交清所有费用，无任何违约责任后30天内退还乙方（不计利息）。4.6物业管理费。合同期内物业费用（物业管理费、水费、电费、取暖费、设施设备维护费等）乙方与项目物业方直接对接，甲方不再涉入物业相关事宜，乙方与项目物业签订相关的《物业管理公约》，根据物业方统收费用（物业费、暖气费、水、电费）向物业方直接进行交纳；五、违约责任。5.1经营期间，甲、乙双方不得无故解除本合同，更改内容，终止合同期限，如任何一方需解除合同，必须提前30天书面通知对方，并征得对方同意，方可解除合同，否则视为违约。如因单方面解除合同造成对方的损失，则解除方承担被解除方的所有可计算损失，赔偿违约金，违约金按年租金的15%计算赔偿。5.2合同期内，经甲方同意可以转租给第三方。不得以甲方的名义从事经营活动，对外签订合同，不得以承租的房屋对外作抵押。乙方承担自己在经营期间的一切债权债务。乙方在装饰租赁场地时，设计房屋主体和结构需经甲方和物业同意方可施工。合同终止，乙方对场内、外装饰和广告位的拆除须经甲方同意，不得擅自拆除，需按甲方意愿拆除并清理。甲方对乙方的装修和装修后的清理不承担任何费用。5.3经营期间，所有、经营管理均由乙方自行负责，承担经营涉及的所有法律责任和债权债务。甲方无权干涉，也不承担任何责任。七、甲方向乙方交付租赁场地时确保无重复租赁区域，同时甲方向乙方提供《消防验收许可证》，证明项目可投入运营，无偿提供电梯、消防等所有现有设施，在合同期内乙方有维护、管理、修缮设备的权利和义务，并担负为此产生的所有费用。合同期届满后，乙方必须交付运行正常、功能完备的设备和设施。八、合同的解除、终止当乙方有下列各项行为中的任何一项时，除双方了解事实的缘由，通过协商并得到甲方认可的情况外，甲方有权解除合同。11.4乙方逾期向甲方支付租金或物业管理费等相关费用超过30天。合同还对广告费等其他内容进行了约定。合同签订后，原告东山、昂加依约交付自2017年8月20日至2018年8月20日止半年租金162360元，2017年6月7日原告昂加向被告出具收据一份，载明：“今收到何宗荣交来房租162360元”。后被告开始装修，于2017年6月21日成立西宁市城西区帝尊足浴店（经营者：何宗荣，统一社会信用代码：92630104MA756L0C21，企业类型：个体工商户，经营场所：西宁市城西区西关大街125号7号楼125-101室），2018年12月20日经西宁市城西区市场监督管理局核准该企业注册登记，该企业于2018年12月20日注销。经查，坐落于西宁市××区的案涉房屋由原告东山、昂加按份共有，共有份额各占50%，建筑面积820.64㎡，两份房屋所有权证号：宁房权证城西区字第XXXX号、1XXXX号。案涉房屋被告承租前，一直由西宁海湖糖尿病医院承租。2013年8月15日西宁海湖糖尿病医院与东山、昂加签订《租赁合同》，后西宁海湖糖尿病医院装修房屋后开始经营至2016年11月30日撤场后被告承租至今。另查，2013年4月12日西宁市公安消防支队作出，宁公消验字（2013）第0036号《建设工程消防验收意见书》，载明：位于西宁市××区地下1、2层为设备用房及戊类仓库，地上1-3层商业用房，4-33层为住宅。7号楼综合评定为工程消防验收合格，该意见书指出：“工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案。”以上事实，有房屋租赁合同、建设工程消防验收意见书、房屋所有权证、水电费统计表、照片、基本注册信息查询单、手机截图、海湖糖尿病医院的租赁合同、交接协议及附件、建设工程消防设计登记表、物业公司的证明、公共娱乐场所消防安全规定、收据、通话录音文字整理稿、当事人陈述及庭审笔录等证据予以佐证（上述证据均为复印件）。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，审理中组织调解未果，现根据本案证据、事实分析如下：一、关于原、被告共同请求解除案涉租赁合同的问题。2017年6月5日原告东山、昂加与被告何宗荣签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。合同订立后双方均应当按照约定履行自己的义务。原告依约将案涉房屋交付被告，被告已实际装修使用，则应按照合同约定按期支付租金。被告支付自2017年8月20日至2018年2月20日止6个月租金162360元，2017年6月7日原告昂加向被告出具收据一份。被告自2018年2月21日之后长期未支付案涉租赁房屋的租金，已逾合同约定，构成违约。在此情况下，根据合同约定乙方逾期向甲方支付租赁或物业管理费等相关费用超过30天。被告拖欠原告租金早已超过30天，因此，原告有权解除合同，原告于2019年10月10日向本院起诉，请求解除合同，即被告对原告请求解除合同的主张已经知晓，被告应诉后于2019年10月29日向本院提起反诉请求，请求解除《房屋租赁合同》。本院认为，民事主体行使合同解除权，可依约定或法定。基于双方均有解除合同的意思表示，由于双方对案涉合同解除权的诉求一致，因此，原告的诉讼请求，被告的反诉请求，有事实依据，符合约定，且在合同解除时间上，双方为合意，故该合同于2019年10月29日解除，本院予以确认。二、关于原告请求判令被告何宗荣支付拖欠的房屋租赁费487080元的问题。根据合同第四条约定，如不能按时交纳，逾期15天未能正常交纳的则视为乙方违约，甲方有权单方面解除租赁合同，收回场地。基于上述约定，原告只支付自2017年8月20日至2018年2月20日止6个月的房租162360元后，一直至今未交，违反约定，应承担继续交纳房租的责任。现案涉租赁合同于2019年10月29日解除，原告诉求主张2018年2月20日至2019年8月20日18个月的房租487080元，符合约定，予以支持。对自2019年8月21日至2019年10月9日止的房租，由于原告未主张，随其所愿，予以准许。被告抗辩不支付租金的理由不能成立。三、关于原告要求被告腾还所租赁的房屋及支付自起诉之日至实际腾退房屋期间使用费的问题。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，本案中，原告主张的房屋逾期租金，实为房屋占有使用费。关于房屋占用费问题，按照合同解除效力的规定，合同尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同于2019年10月29日解除，被告应承担向原告腾退租赁房屋的法律责任，但被告继续占用租赁房屋，致使原告产生相应损失，应当承担支付房屋租金及占有使用费的责任。关于房屋的租金及占有使用费的计算标准如何确定，因双方均未对当下房屋租赁市场价申请司法评估，原告有权参照法律规定按照租金标准向被告主张赔偿案涉租赁房屋的占用损失。其损失起算时间及数额确定的问题，原告请求参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，结合实际损失情况，原告请求自本案起诉之日至实际腾还房屋之日止的房屋租金及占有使用费，本案于2019年10月10日受理，即自受理时应予支持，故确定按照租金27060元/月的占用费标准，自2019年10月10日起计算至腾退房屋之日止支付较为合理，且有事实和法律依据，予以支持（被告迁出租赁房屋时，腾空范围含房屋内可移动的物品、应将其自行添置的动产部分自行撤离，对装修物品中镶嵌、可移动拆卸部分由其自行拆卸移走）。四、关于原告请求判令何宗荣支付违约金118115元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，违约金的支付应当以损失为基础，原告因本案房屋租赁合同可取得的预期利益为收取房屋租金，原告应收取的租金及房屋占有使用费计算至房屋实际腾还之日，原告并未因此产生实际损失，租金及房屋占有使用费已经足以弥补解除合同所带给原告的损失，故对原告主张违约金的诉讼请求，无证相佐，不予支持。五、关于原告请求判令被告何宗荣结清自2018年10月12日至实际腾退房屋期间拖欠的水、电、暖、物业费50359.21元（按物业公司收费标准计算）的问题。合同约定物业管理费：“合同期内物业费用（物业管理费、水费、电费、取暖费、设施设备维护费等）乙方与项目物业方直接对接，甲方不再涉入物业相关事宜，乙方与项目物业签订相关的《物业管理公约》，根据物业方统收费用（物业费、暖气费、水、电费）向物业方直接进行交纳”。原告主张被告应向其支付拖欠的物业服务费，但未提供证据证实应由原告主张，同时未提交证据证明原告代被告垫付拖欠物业服务费。庭审中原告明确表示只是要求被告向物业公司结清，不再主张，本院予以准许。六、关于被告反诉主张装修损失1500000元的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，涉案房屋已于2013年4月12日通过西宁市公安消防支队备案登记审批，并作出宁公消验字（2013）第0036号《建设工程消防验收意见书》，证明工程备案登记审批，验收合格。该意见书指出，工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案等。本案中，合同第五条约定：“甲方对乙方的装修和装修后的清理不承担任何费用”，故被告装修前依据上述要求对内部装修工程向公安消防机构申请办理消防设计审核、验收或备案等手续，完全可以避免案涉反诉损失。被告现场查看过房屋，根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，被告作为特殊行业及公众聚集场所的使用者，应根据公安局消防机关的要求履行对涉案房屋装修进行建设工程消防设计备案申报的义务。同样应申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得营业。被告在签订合同时对案涉房屋已经完成竣工验收备案情况是否适租进行审核，且在装修前未向公安消防机构提出申报等申请，装修完工后进行申报未获许可，消防登记备案验收手续被拒绝的后果应当由被告承担。故本院认为对于被告主张因原告将规划为戊类仓库的房屋当作商业用途出租给被告，不符合出租用途，致使被告租用的房屋不能办理相关消防手续的反诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持，理应驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款，《中华人民共和国消防法》第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）东山、昂加与被告（反诉原告）何宗荣2017年6月5日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月29日解除；二、被告（反诉原告）何宗荣于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）东山、昂加自2018年2月20日起至2019年8月20日止拖欠的房屋租金487080元；三、被告（反诉原告）何宗荣于判决生效之日起十五日内将坐落于西宁市××区（房屋所有权人东山、共有人昂加、建筑面积820.64㎡，房屋所有权证号：宁房权证城西区字第XXXX号、宁房权证城西区字第XXXX号）的房屋腾还给原告（反诉被告）东山、昂加（被告迁出租赁房屋时，腾空范围含房屋内可移动的物品、应将其自行添置的动产部分自行撤离，对装修物品中镶嵌、可移动拆卸部分由其自行拆卸移走）；四、被告（反诉原告）何宗荣于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）东山、昂加自2019年10月10日起至实际腾还房屋之日止的房屋占有使用费（按每月27060元/月的租金标准计算房屋占有使用费）；五、驳回原告（反诉被告）东山、昂加的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）何宗荣的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9852元，由原告（反诉被告）东山、昂加负担1652元，由被告（反诉原告）何宗荣负担8200元。反诉案件受理费19762元，已减半收取9881元，由被告（反诉原告）何宗荣负担9881元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状副本次日起七日内向青海省西宁市中级人民法院预交上诉费，逾期则视为放弃上诉权。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  牛晓林审 判 员  强亚茹人民陪审员  张玉山二〇二〇年一月二十一日法官 助理  马怡慧书 记 员  蒲晓云本案引用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。三、《中华人民共和国消防法》第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条第一款第（二）项（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。