河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0182民初9422号原告（反诉被告）：郑州五洲国际商业运营有限公司，统一社会信用代码91410182399498444X，住所地荥阳市中原西路与荥泽大道交汇处西200米路北。法定代表人：王曙光。委托诉讼代理人：任欢欢、史宇航（实习），河南荟智源策律师事务所律师。被告（反诉原告）：车灵慧，女，1980年12月12日出生，汉族，住址荥阳市。委托诉讼代理人：马红兵，荥阳市正义法律服务所法律工作者。原告郑州五洲国际商业运营有限公司（以下简称“五洲公司”）诉被告车灵慧租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，被告车灵慧提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人任欢欢和被告的委托诉讼代理人马红兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2016年10月12日签订的《商铺租赁协议》；2．判令被告车灵慧向原告支付欠款10002元、违约金27702元、律师费3000元、滞纳金27356元（暂计算至2019年7月31日止）及2019年8月1日起至实际清偿之日止的滞纳金（按合同约定标准计算）（以上暂共计68060元）；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月12日，原告郑州五洲国际商业运营有限公司与被告车灵慧签订《商铺租赁协议》，约定原告将位于荥阳市三公路与中原路交又口东北角的e电园?郑西电商产业基地2-12号楼首二层A6-3107、A6-3108号房屋交于乙方经营使用，租期为自2016年10月12日起至2021年11月11日止，乙方应按协议约定支付甲方进场经营费、综合管理费等费用。协议签订后，原告将上述房屋交于乙方经营使用，但被告并未按合同约定履行支付相关费用的义务，已构成严重违约。被告辩称：1．双方签订的租赁协议已于2017年10月11日解除，根据协议第7条第一款“以后年度物业管理费于合同到期前一个月缴纳”、第14条第二款第5项“未按协议规定时间和金额足额缴纳进场经营费、物业费及其他费用的，逾期三十日，视为乙方违约，按乙方单方面解除协议处理”，被告在全面履行第一年度各项交费义务（履约保证金1847元、装修保证金2000元、物业费及商服费6650元、垃圾清运费1108元）后，被告即没有依照约定交纳下一年度相关费用，逾期三十日，视为解除协议，2018年4月20日作为协议另一方的原告又单方面强制通知被告解除了上述协议。2．被告不存在违约，被告解除双方协议是符合法律规定的，根据合同法第九十四条第一款“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”、最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，本案协议在履行过程中，被告完全按照协议履行了自己的全部义务，整个e电园·郑西电商产业基地直到2017年3月25日才正式开园，在此之前，整个园区冷冷清清，没有开园，一般人不能随随便便进入，被告已经入驻近半年，2017年2月，原告就开始将部分商户（租房户）解除协议，清理出园区，园区开园后，整个园区还没有象宣传的那样商贾云集、生意兴隆，反而更加凋敝冷落，生意亏损严重，大批商户纷纷撤离，整个园区死寂一般，那是成为全市产业升级的促进园、创业创新的孵化园、协同发展的示范园，各个商户没有享受到一点更加优质、更加全面的便捷服务，保障每一位商户的合法权益的初心根本无法体现，被告到园区就是为了享受到园区的创业氛围，享受到园区的各项服务，自己能够把企业做大挣到更多利润，如今客观情况发生了重大变化，导致被告已经投资近20余万元的企业继续进行已经没有意义，无法实现合同目的，该变化是当事人无法预见的，这种风险不属于普通的商业风险，显然吻合合同法及有关司法解除规定的情势变更情形，属于合同当事人意志之外的客观情况发生重大变化的情形，因此，被告解除合同的行为不属于违约行为，有充分事实和法律依据，2017年10月初和2018年4月20日，被告两次和原告协商是否减免相关物业费等，被告愿意继续撑下去，遭拒。3.2018年4月20日，原告在被告已经解除双方协议的情况下，原告又直接向被告下发了解除协议通知书，这种行为本身就说明了双方签订合同的目的已经无法实现，针对“被告的违约行为”，另一方当事人直接解除协议，合同法第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，从这条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式，法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金更有利于实现合同目的，但是当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为违约方承担责任的方式，原告不要求被告采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，直接解除双方协议，说明原告也明显感到双方之间的合同目的是不可实现，直接解除合同，各自安好，综之，被告依法解除协议，合乎法律，不能视为被告违约。4．本案双方当事人解除协议后的民事责任，不能依据合同法第一百一十三条第一款规定来要求被告适用过错原则承担相应的违约责任，而应该依据合同法司法解释（二）第二十六条的规定，在当事人对于合同解除后的损失承担问题向法院提起诉讼解决时，人民法院应当根据公平原则合同确定损失，被告交纳的履约保证金1847元，装修保证金2000元，特别是被告装修花费15.6万元，即使扣除被告经营的一年期限，剩余四年装修款尚有12.48万元，履约保证金1847元、装修保证金2000元、装修款12.48万元，原告均应当返还和赔偿，至于原告的损失，被告前三年经营费是0元，第一年被告应交的物业费等一分不欠，第二年协议已经解除，被告已经搬离，也不产生物业管理等，至于原告依据协议第14条第二款第一项主张违约金高达27702元也不符合法律规定，合同法第一百一十四条第二款元宝以及合同法司法解释（二）第二十七条规定，违约金明显太高，应予减少。5．原告同时主张违约金和滞纳金是没有法律根据的，滞纳金是逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，它是一种行政责任形式，违约金则是按照当事人约定或法律规定，一方当一只违约应向另一方支付金钱，它是一种民事责任，原告将两个不同的法律概念适用同一民事案件与法不符，不应得到支持。被告的反诉请求：原告退还被告履约保证金1847元、装修保证金2000元，支付反诉人装修款124800元，共计128647元。事实与理由：2016年10月12日，反诉人与被反诉人签订了《商铺租赁协议》，协议签订后，按被反诉人要求于2016年10月12日向被反诉人缴纳了履约保证金1847元和装修保证金2000元，因双方签订协议情势变更目的无法实现，反诉人解除了该协议，根据公平原则，反诉人提出上述请求。原告辩称：1．履约保证金根据双方协议第六条规定，应当扣减。2．装修保证金冲抵第二年的物业费。3．装修款根据协议第十三条约定，被告可以自行拆除并恢复房屋原状，迁出前须结清一切所欠款项，本案中被告违约在先，擅自逃铺，其主张的装修款毫无合同和法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年10月12日，甲方五洲公司与乙方车灵慧签订《e电园·郑西电商产业基地商铺租赁协议》（又名《商户进场经营协议》），约定乙方办公入驻位于2-12号楼首二层A6-3107/3108号房屋，建筑面积为184.68㎡，经营范围为网上销售特色农产品、农副产品，经营期限为61个月，自2016年10月12日起至2021年11月11日止，甲方免费送给乙方一个月的装修期，乙方进场经营费前三年为0元，第四年为28810元，第五年为55404元，进场经营费按年度一次性缴纳，首次进场经营费的缴费时间为本协议签订时缴纳，以后年度于经营费到期前一个月缴纳，乙方在本协议签定当日向甲方缴纳履约保证金（10元/㎡）1847元，如乙方因履约不到位或经营违规被违约扣减的，乙方需在收到甲方通知后三日内补齐该保证金，该保证金于协议期满双方结清所有费用后30个工作日内无息退还，物业管理费收费标准为每月6元/㎡，对入驻电商企业按照50%收取，即3元/每月/㎡（物管费2元/平/月，商服费1元/平/月）的标准在进场经营前按年度一次性缴纳，共计6650元/年（12个月），以后年度物业管理费于合同到期前一个月缴纳，乙方进场经营期间电费、水费、燃气费等服务费用商户自行承担，乙方开始装修前需到甲方公司办理装修手续，房屋装修平面图纸、设备设施图纸及电路线图等手续乙方均应在办理装修手续前提供给甲方，若因乙方原因终止协议，乙方应恢复所进场经营房屋原有格局，交付甲方，协议到期日一个月前，若甲方同意继续经营该房屋，甲方会拟定新的进场经营条件，若乙方继续进场经营该房屋，双方按照新的进场经营条件重新签定《租赁协议》，若乙方决定不继续使用该房屋，须于协议到期日全部迁出房屋并恢复原状，若未能恢复原状的乙方按照《公共设施价目表》（见本协议附件四）赔偿甲方损失，迁出前需结清一切拖欠的款项，若甲方书面同意不用恢复房屋原状的，一切嵌装在房屋结构或墙体内的设备和装修物，乙方一律不得拆走，甲方亦不予补偿，乙方单方面提前解除本协议的，除结清已经使用期间的进场经营费外，乙方还应支付甲方违约金，违约金按不低于半年进场经营费的总额支付（标准每月按25元/平计算），同时，乙方缴纳的保证金甲方不再退还，乙方在协议约定的进场经营日超过15日仍未进行装修的、装修后15日内仍未开始经营的均视为乙方违约，按乙方单方面解除协议处理，乙方未按协议规定时间和金额足额缴纳进场经营费、物业费及其他费用的，每逾期一日，按欠款总额的0.5%向甲方支付滞纳金，逾期15日，甲方有权停止该房屋的水电等物业服务，逾期三十日，视为乙方违约，按乙方单方面解除协议处理。当日，车灵慧支付履约保证金1847元、装修保证金2000元、垃圾清运费1108元、物业管理费6650元（物业4433元、商服费2217元）。因车灵慧承租商铺停止经营，2018年4月20日，郑州义电园电子商务有限公司向车灵慧发出通知，告知车灵慧违反“在协议约定的进场日超过15日仍未进行装修的、装修后15日内仍未开始经营的均视为乙方违约，按乙方单方面解除协议处理”的协议条款，通知其于3天内办理相关手续，否则视为车灵慧单方面解除协议。本院认为：原、被告签订的商铺租赁协议合法有效，双方当事人应当全面履行协议义务。被告车灵慧在交纳第一年费用后，未按约交纳第二年费用，也未正常营业，构成违约，应当承担违约责任。2018年4月20日，原告五洲公司解除租赁协议的通知到达对方，此时双方的租赁协议解除。协议解除后，车灵慧应当退还商铺并按协议约定将商铺恢复原状，但车灵慧未予履行，给对方造成物业管理费损失，车灵慧应当赔偿。自2017年11月12日起至2019年7月31日，产生的物业管理费为11413.22元（184.68㎡×3元/月×20月又18天），与装修保证金2000元相抵后，剩余9413.22元，车灵慧应当赔付五洲公司，之后的损失，按照554.04元/月（184.68㎡×3元/㎡/月）的标准赔付。关于车灵慧交纳的履约保证金1847元，因车灵慧违约，五洲公司根据协议约定有权进行扣减。关于五洲公司主张的违约金、滞纳金，因违约金和赔偿损失不能同时主张，滞纳金属于赔偿损失范畴，又因五洲公司主张的违约金过分高于其受到的损失，本院不予支持。关于五洲公司主张的律师费，无相关证据，本院不予支持。车灵慧辩称租赁协议已于2017年10月11日解除的辩解意见，因合同解除权属于守约方享有的权利，若违约方未承担违约责任则不享有合同解除权，本院不予采纳。车灵慧辩称五洲公司未提供园区服务和创业环境，属于其不可预见的、非不可抗力造成的、不属于商业风险的重大变化，不构成违约的辩解意见，因车灵慧承租商铺从事商业经营，明显属于商业行为，理应承担经营风险，且五洲公司已免收车灵慧三年租金，本院不予采纳。车灵慧反诉要求退还装修款的诉讼请求，不符合租赁协议的约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告郑州五洲国际商业运营有限公司与被告车灵慧签订的《e电园·郑西电商产业基地商铺租赁协议》于2018年4月20日解除；二、被告车灵慧于本判决生效之日起十日内支付原告郑州五洲国际商业运营有限公司赔偿金9413.22元（计算至2019年7月31日），自2019年8月1日起至本判决生效之日止的赔偿金，由被告车灵慧按照554.04元/月的标准向原告郑州五洲国际商业运营有限公司同时支付；三、驳回原告郑州五洲国际商业运营有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告车灵慧的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费751元，由原告郑州五洲国际商业运营有限公司负担726元，被告车灵慧负担25元；反诉费1437元，由被告车灵慧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  赵晖二〇二〇年一月二十日书记员  赵骑