湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1122民初79号原告：刘美玲，女，1962年10月10日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人（特别授权）：谭国平，女，1962年4月4日出生，汉族，湖南省祁东县人，住湖南省永州市冷水滩区。原告：谭国平，女，1962年4月4日出生，汉族，湖南省祁东县人，住湖南省永州市冷水滩区。被告：唐义，男，1965年9月29日出生，汉族，湖南省东安县人，住湖南省东安县。第三人：唐艳梅，女，1973年5月10出生，汉族，湖南省东安县人，住湖南省东安县。原告刘美玲、谭国平与被告唐义，第三人唐艳梅租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭国平，被告唐义到庭参加诉讼，第三人唐艳梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，原告刘美玲因特别授权未到庭。本案现已审理终结。原告刘美玲、谭国平向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除被告原房屋租赁合同并支付违约金；2.请求依法判令被告唐义向原告支付2019年6月14日至2019年12月13日的房屋租金7300元和违约金5256元（违约金按全年租金14,600元+7300元半年租金银行同期贷款利息4倍计算）从2019年12月13日后按实际房屋租赁合同解除之日起再计算租金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告根据永州市中级人民法院（2019）湘11民终1103号判决书多次向被告催收租金，被告置之不理一直拖着不交租金，最后原告向东安县法院申请强制执行才收回租金，现在原告又多次向被告催收2019年6月14日至2019年12月13日半年租金，被告又不履行承租房屋租金义务，同时原告还多次告知被告要解除原承租房屋合同，为了保护原告的合法权益，为此，特向贵院提起诉讼，恳请依法公正判决。被告唐义辩称，1、原告诉请没有法律依据，被告是与涉案房屋共有人杜辉、孙毅华、邓顺年签订的合同，现在房权发生了变化，根据合同的约定，如果甲方房屋出售或者甲方权利人发生变化，不影响本协议的执行，如果需要修改或者变更，双方及当事人必须全部到场协商同意后方可修改或补充或解除合同。原告没有与房屋原所有权人和被告进行协商更改合同内容，被告不存在违约，原告所诉主体不适格。2、被告认为原告获得的房权来源不合法，二审判决书认定“原告是因处分杜辉的抵押房产而取得了东安县白牙市镇湘桂批发大市场7栋103-203室房屋所有权”缺乏事实根据。3、2018年6月30日至2019年6月30日的房租，被告在2018年6月30日已经交付房屋共有人，而后原告于2019年申请法院执行，被告又交了14,600元房租，被告已经交付了两次房租，根本不存在违约，被告后支付的房租应当算支付2019年6月30日至2020年6月30日的房租，或者原告起诉原出租人退还2018年房租。4、由于该涉案房屋修建有十几年了，一直没有维修，房屋严重漏水，考虑到危及人身安全，2018年3月份，转租人与被告进行了协商并取得原房屋所有权人的同意后，于2018年8月份由被告请人维修和搭建雨棚，费用从房租抵扣，防水补漏4700元和盖雨棚6700元，合计11,400元，该笔费用应当由二原告承担。5、根据法院生效的判决，被告每年应当给付原告房屋租金14,600元，转租获取的差价收益归被告，原告多收取的第三人周伟超的房租8500元应当归被告唐义。6、因原告串通转租人周伟超拒绝履行租房合同，现又中途提出终止合同，严重违反了合同约定，侵害了被告的合法利益，应当承担违约责任，退还被告租房押金30,000元，并支付违约金50,000元给被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据，本院认定如下：被告唐义对原告提供的1号证据不动产权证书有异议，认为来源不合法。本院认为，原告提供的不动产权证书系原告的不动产证明，证实出租房屋的所有权，本院予以采信。原告对被告提供的1号证据收条四张及2号证据协助执行通知书均有异议，认为原告不清楚。本院认为，被告提供的1、2号证据与本案无关联性，本院不予采信。原告对被告提供的2010年6月30日的租房协议有异议，本院认为，被告在与原告2018年租赁合同案件中，只提供了两份租赁合同，一直未提供该份租赁合同，故对该份证据本院不予采信。本院经审理认定事实如下，坐落于东安县的房屋原所有权人为杜辉，房屋产权证号为东安县房权证白牙市镇字第××号。2018年6月14日，原告谭国平、刘美玲因司法拍卖取得了上述房屋的所有权，并在东安县国土资源局办理了房产过户手续，领取了（2018）东安县不动产权第0002085号《中华人民共和国不动产权证书》。2010年6月30日，被告唐义与杜辉、孙毅华、邓顺年签订《租房协议书》一份，将湘桂批发大市场7栋二楼的五间门面租赁给唐义，租赁期限15年，每年租金9600元。同日，被告唐义又与孙毅华签订《租房协议书》一份，将湘桂批发大市场7栋二楼的二间门面租赁给唐义经营，租赁期限15年，每年租金5000元。2016年7月1日，被告唐义将所租房屋中的二楼门面转租给第三人唐艳梅，租赁期限8年。原告谭国平、刘美玲取得房屋所有权后，因房屋租金的收取问题与被告唐义及第三人唐艳梅协商不成，于2018年9月18日向东安县人民法院提起诉讼，要求法院依法判决被告唐义、第三人唐艳梅的租金由二原告收取。东安县人民法院作出（2018）湘1122民初1395号民事判决后，被告唐义不服，提起上诉，湖南省永州市中级人民法院于2019年4月12日作出（2019）湘11民终1103号民事判决，判决：一、撤销湖南省东安县人民法院（2018）湘1122民初1395号民事判决；二、从2018年6月14日起，上诉人唐义将承租东安县白牙市镇湘桂批发大市场7栋103-203室每年的租金14600元支付给被上诉人刘美玲、谭国平。终审判决生效后，被告仍未履行判决书确定的义务，二原告依法向东安县人民法院申请执行，被告唐义于2019年10月28日支付二原告2018年6月14日至2019年6月13日的房租。之后，被告唐义未支付2019年6月14日之后的房租。为此，原告提起诉讼，要求判如所请。本院认为，合同应当履行。被告唐义与杜辉、孙毅华、邓顺年签订的《租房协议书》系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当履行。2018年6月，房屋所有权发生了改变，根据我国《合同法》的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故双方均应当按照合同履行义务，被告未按照合同约定的期间支付租金，二原告向法院提起诉讼并申请法院强制执行被告才支付了2018年6月14日至2019年6月13日的租金，对之后的房屋租金未予支付。根据《合同法》第二百二十七条的规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”故对原告要求解除被告唐义与原房东签订的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告唐义支付2019年6月14日至2019年12月13日房屋租金7300元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付违约金5256元的诉讼请求，经查，双方在租房协议书约定的违约罚金为50,000元，违约金约定过高，本案根据被告的违约程度及给原告造成的损失情况，本院酌情考虑被告应支付原告违约金1000元。被告唐义辩称要求二原告返还多收取的租金8500元及应退还租房押金30,000元的主张，没有提供证据证实，本院不予采纳。被告辩称要求二原告承担房屋维修费11,400元的辩称主张，系另一法律关系，且被告未依法提起反诉，本案不作处理。被告要求原告支付违约金50,000元的辩称主张，无事实和法律依据，本院不予支持。第三人唐艳梅经传票传唤后，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院应当依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除被告唐义与杜辉、孙毅华、邓顺年于2010年6月30日签订的《租房协议书》，并于本判决生效后十日内返还原告谭国平、刘美玲位于东安县的租赁房屋；二、解除被告唐义与孙毅华于2010年6月30日签订的《租房协议书》；并于本判决生效后十日内返还原告谭国平、刘美玲位于东安县的租赁房屋；三、被告唐义在本判决生效之日起十日内支付原告谭国平、刘美玲2019年6月14日至2019年12月13日的房屋租金7300元及违约金1000元；四、被告唐义从2019年12月14日起至实际返还租赁房屋时止的房屋占用费按14,600元/年的房租标准支付给原告谭国平、刘美玲。五、驳回原告谭国平、刘美玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，减半收取计57，由原告谭国平、刘美玲负担20元，被告唐义负担37元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  沈燕二〇二〇年一月十五日书记员  王璇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。