襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初2732号原告：陈爱珍，女，1974年10月7日出生，汉族，无固定职业，住武汉市汉阳区。委托代理人：杜俊、周泽，湖北千清秋律师事务所律师，特别授权代理。被告：中国光大银行股份有限公司襄阳分行。负责人：王豫蒙，该行行长。住所地：湖北省襄阳市樊城区解放路特52号（拉美步行街A1）。委托代理人：郭再明，湖北高见律师事务所律师，一般授权代理。原告陈爱珍诉被告中国光大银行股份有限公司襄阳分行（以下简称光大银行襄阳分行）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员彭庆伟担任审判长，人民陪审员程砚妮、陈小玲参加的合议庭，于2019年6月5日公开开庭进行了审理，原告陈爱珍的委托代理人杜俊、周泽，被告光大银行襄阳分行的委托代理人郭再明到庭参加诉讼，因原告陈爱珍将“房屋租赁合同纠纷”变更为“返还原物纠纷”，本院于2019年7月2日就返还原物纠纷一案公开开庭进行了审理，原告陈爱珍及其委托代理人杜俊，被告光大银行襄阳分行的委托代理人郭再明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈爱珍诉称，诉讼请求：1、判令被告腾退原告所有的位于襄阳市××区××步行街××室、××室、××室、××室、××室、××室六间商铺；2.判令被告向原告支付六间商铺的房屋使用费405871.84元（从2017年12月15日始，暂计算至2019年3月31日），但实际应支付至腾退房屋之日止；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年12月15日办理位于襄阳市××区××步行街××、××、××、××、××、××室房产的不动产权证书，取得上述房产所有权。被告自2017年12月15日起至今一直在原告所有的上述房产内经营，且未向原告支付租金。截至2019年3月31日，被告欠付租金405871.84元【（4401.13+4469.70+4842.38+3863.19+4304.44+4304.44）×15.5】。原告多次与被告交涉未果，特诉至法院。被告光大银行襄阳分行辩称，一、买卖不破租赁，原告无权要求返还原物。原告是经过法院拍卖取得不动产权权益的，其不动产权益由于买卖不破租赁的原因，受到租赁合同的限制，是不完整的。二、我方实际占用的商铺只是原告商铺中的一部分，而不是全部，原告按照全部产权面积计算租金，与事实不符。我方已经原《房屋租赁合同》、以及出租方提供的《委托收付房租协议书》附件1、附件2指定的产权人名单及2017-2020年应付租金清单等，将2018-2019年度的租金3087000元支付完毕（其中包含原告认为存有争议的合理、合法部分21920.59元予以留存），我方已经向原告讲明事实和理由，原告拒收，我方对此没有责任。三、只有原告正式向我方书面告知或者我方自己在2018年5月份通过查询确信房屋的产权人已经发生变更的时间节点，才是原告主张所谓的占用费或者租金的起算点。综上所述，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年襄阳市樊城区人民法院在执行陈雨薇、陈爱珍与襄阳虹景实业有限公司（以下简称虹景公司）实现担保物权纠纷一案中，陈爱珍与陈雨薇签订了债权转让协议，并申请将虹景公司所有的位于襄阳市××区××步行街××区××、××面积为953.18平方米的房产（共20间商铺）及面积为174.43平方米的土地使用权以第二次拍卖保留价16644773元抵偿虹景公司所欠债务。本院于2017年5月18日作出（2017）鄂0606执异78号执行裁定书，将申请执行人陈雨薇变更为陈爱珍，并于2017年6月5日作出（2016）鄂0606执135-4号裁定书，裁定将虹景公司所有的位于襄阳市××区××步行街××区××、××面积为953.18平方米的房产（共20间商铺包括涉案的6间商铺），及面积为174.43平方米的土地使用权，以第二次拍卖保留价16644773元抵偿其所欠陈爱珍的债务。上述房屋的所有权自该裁定送达陈爱珍时起转移。2017年12月15日，陈爱珍取得位于襄阳市××区××步行街××室、××室、××室、××室、××室、××室的房屋所有权，上述房屋的建筑面积分别为50.07㎡、50.85㎡、55.09㎡、43.95㎡、48.97㎡、48.97㎡,套内建筑面积分别为28.71㎡、29.16㎡、31.59㎡、25.2㎡、28.08㎡、28.08㎡。之后，陈爱珍要求光大银行襄阳分行腾退房屋并支付上述房屋占用费未果，遂向本院提起诉讼，主张上述实体权利。2010年，光大银行武汉分行（承租方，乙方）与襄阳星苑房地产开发有限公司（以下简称星苑公司，出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方作为房屋权利人，将其享有所有权或出租权的位于襄阳市××区××、套内建筑面积为2108平方米房屋出租给乙方，作开办金融机构及办公使用；租期为10年，期限从2010年6月1日起至2020年5月31日止，其中免租期共计90日，从2010年3月1日起（限于第一年），起租期为2010年6月1日；房屋年租金人民币贰佰捌拾万元（小写280万元），前五年租金不变，合同满五年后按当地房价指数每两年做适当调整，每次调整以上年度租金为基数，调整幅度为5%，广告位免费，车位免费（地下停车场）；租金按年度支付，乙方按先付后用的原则，在每个租赁年度首月20日前向甲方支付本年度全部租金。合同附件包括房屋租赁平面图、出租方房屋产权证明及土地使用证、租赁房屋所属设施及物品清单等，其中租赁房屋一层平面图显示租赁房屋包括本案陈爱珍主张权利的6间商铺（即1030、1031、1032、1143、1144、1145号房），该6间商铺均非临街房屋，而位于面向过道一侧的房屋，实际租赁面积均只占商铺套内面积的一半，即一层平面图阴影部分（其房屋所有权证上无设置抵押权以及法院查封的记录）；出租方房屋产权证明显示涉案房屋的所有权人为星苑公司。光大银行武汉分行、星苑公司在合同落款处签名盖章确认。2010年11月18日，光大银行武汉分行（甲方）、星苑公司（乙方）、拉美公司（丙方）签订三方协议，主要约定：丙方受乙方委托负责乙方商务运作与开发，其与拉美步行街商铺的产权人订立《委托租赁协议书》。乙方因内部管理调整，需将甲、乙双方订立的《房屋租赁合同》出租方进行变更，即由乙方作为出租方变更为丙方作为出租方与甲方签订《房屋租赁合同》，合同内容与甲乙方已订立的《房屋租赁合同》一致，新的合同签订后，原合同废止。若《委托租赁协议书》、《房屋租赁合同》产生纠纷，乙方负责出面解决，丙方须向甲方赔偿时，乙方同意承担连带赔偿责任。本协议三方签字盖章后生效。该协议的签字、盖章处有三方当事人的签名及印章。之后拉美公司与光大银行武汉分行签订《房屋租赁合同》，合同内容与前述《房屋租赁合同》内容一致，仅将出租方由星苑公司变更为拉美公司。合同签订后，星苑公司将租赁房屋交付给光大银行武汉分行，光大银行武汉分行又将租赁房屋交付其下属单位光大银行襄阳分行占有使用，并由光大银行襄阳分行缴纳房租。2017年7月，拉美公司向光大银行武汉分行发出关于垫付2017年房屋租赁缺口资金的函，请光大银行武汉分行为其垫付由税收政策变更导致的10.8万元缺口资金。2017年8月，拉美公司（甲方）与光大银行武汉分行（乙方）签订补充协议，约定：乙方同意为甲方垫付上述10.8万元资金缺口。但乙方支付租金后，若因甲方未将租金如期支付给乙方租赁范围内商铺实际产权人而引起纠纷或负面舆情的，乙方有权要求甲方赔偿由此造成的损失。协议落款处有拉美公司、光大银行武汉分行的印章。2017年，拉美公司与襄阳宸安物业管理有限公司（以下简称宸安物业公司）签订《委托收付房租协议书》，主要约定：拉美公司委托宸安物业公司履行其与光大银行武汉分行于2010年签订的《房屋租赁合同》项下全部权利和义务，并以宸安物业公司名义收取房租，向光大银行武汉分行出具增值税专用发票，且在约定时间之前向与拉美公司签订《房屋租赁合同》或《委托租赁协议书》的产权人的指定账户划付光大银行武汉分行承租房屋租金。2017年9月6日、9月29日，光大银行襄阳分行分别向宸安物业公司支付2017年6月1日至2018年5月31日期间的房租593880元、2601120元，共计3195000元，其中包括了应付给陈爱珍的房租。2018年12月10日，光大银行武汉分行在襄阳日报上向拉美公司作出一份公告，主要内容为：由于拉美公司未履行其与光大银行武汉分行于2010年签订的《房屋租赁合同》中约定的义务，导致光大银行武汉分行2018至2019年房屋租金无法正常支付。租赁房屋涉及的商铺产权人多次要求其支付租金，对其正常经营造成严重影响。故请拉美公司在接到本通知10日与光大银行襄阳分行联系。否则，其将按照拉美公司与租赁房屋涉及商铺产权人签订的《委托租赁协议书》、《房屋租赁合同》等合同、相关法院出具的法律文书，将光大银行襄阳分行2018年6月1日至2019年5月31日房屋租金直接支付给商铺产权人，由此导致的一切法律后果，由拉美公司承担。2018年12月27日，光大银行襄阳分行按照襄阳市襄州区人民法院的通知将应付给虹景公司的2018年6月1日至2019年5月31日的租金共计43823.54元转入襄阳市襄州区人民法院的执行款专用账户。2018年12月27日至28日，光大银行襄阳分行向涉案《房屋租赁合同》租赁房屋的56位所有权人支付2018年6月1日至2019年5月31日的租金共计3021255.87元（含应由拉美公司承担的税款）。上述已支付租金共计3065079.41元，但其并未向陈爱珍支付涉案房屋的租金。光大银行襄阳支行认为其应向陈爱珍支付的2018年6月1日-2019年5月1日期间的租金为21920.59元，但其并未说明其计算依据。庭审中，双方确认陈爱珍主张权利的6间商铺并非临街店铺。陈爱珍认为其系经法院程序合法获得涉案房屋完全产权，并非通过买卖方式获得房屋产权，故本案不适用“买卖不破租赁”这一情形，且其作为涉案房屋的合法产权人，有权获得涉案房屋的孳息（包括房屋使用费、房屋租金等），光大银行襄阳分行应当按照2018年房屋租金测算表（方案六）中确定的租金金额支付房屋占用费，其无权免费使用涉案房屋。为此，其提交了一份2018年房屋租金测算表（方案六），该表显示商铺号为1030、1031、1032、1143、1144、1145的产权面积（套内）分别为28.71㎡、29.16㎡、31.59㎡、25.2㎡、28.08㎡、28.08㎡，税后租金金额分别为4401.13元、4469.70元、4842.38元、3863.19元、4304.44元、4304.44元，同时该测算表上有“仅供参考，不作为实际支付依据。实际金额以税务部门计算为准”字样。经比对，光大银行襄阳分行向其租赁房屋涉及商铺产权人实际支付的租金与上述测算表不完全一致。光大银行襄阳分行对上述测算表不予确认，并称：该表系光大银行为了维护社会稳定，拿出的六套方案之一，要经过包括陈爱珍在内的全部租赁商铺所有权人同意认可后，方能签订补充协议予以履行，且该测算表上有仅供参考字样，不能作为其主张租金权利的依据。且陈爱珍认可的上述租金是全年支付金额，并非每月租金。同时光大银行襄阳分行认为陈爱珍所称本案不适用“买卖不破租赁”原则的主张与合同法第二百九十二条的规定相冲突，并且其根据涉案《房屋租赁合同》支付了全部应付租金，不存在不支付或者无偿使用的问题。最后其认为原告要求支付租金或房屋占用费的起始时间应按照其知道权利变更的时间即2018年5月9日计算。为此，其提交了出具时间为2018年5月9日的涉案房屋的产权产籍查询结果。本院认为，本案争议焦点为：1.本案是否适用“买卖不破租赁”的原则，光大银行襄阳分行应否腾退涉案房屋；2.光大银行襄阳分行是否应向陈爱珍支付房屋占用费，其支付标准如何确定。关于第一个争议焦点。光大银行武汉分行作为承租人与拉美公司于2010年签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋经交付后被承租人的下属单位光大银行襄阳分行占有使用。租赁期间内，陈爱珍通过法院执行程序取得涉案房屋的所有权，并办理了过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”，本案中陈爱珍系于涉案房屋租赁期间内取得房屋所有权，上述《房屋租赁合同》效力不受影响，光大银行武汉分行根据上述《房屋租赁合同》占有涉案房屋属有权占有,此后，光大银行武汉分行将涉案房屋交付光大银行襄阳分行占有、使用，光大银行襄阳分行系有权占有，并且上述《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2020年5月31日，合同尚未到期，故本院对陈爱珍要求光大银行襄阳分行腾退涉案房屋的诉讼请求不予支持。陈爱珍称其经法院程序合法获得涉案房屋完全产权，并非通过买卖方式获得，故不适用“买卖不破租赁”。但《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”的规定并未将“所有权变动”的情形局限为“买卖行为”。且本案中陈爱珍取得权利的涉案商铺系本院在执行陈雨薇与虹景公司实现担保物权纠纷一案中的拍卖物，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，涉案房屋上的租赁权并不因拍卖而消灭，故本院对其主张不予采纳。关于第二个争议焦点。陈爱珍作为涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋享有收益权，而光大银行襄阳分行已实际占有使用了涉案房屋且未全额支付租金，故光大银行襄阳分行应于陈爱珍取得涉案房屋所有权之日即2017年12月15日起向其支付房屋占用费。但由于光大银行襄阳分行已支付了2017年6月1日至2018年5月31日的全部租金，且该部分租金中包括了应支付给陈爱珍的租金，故本院对陈爱珍向光大银行襄阳分行主张2017年12月15日至2018年5月31日期间房屋占用费的主张不予支持，对于该期间内的房屋占用费，陈爱珍可另行向拉美公司主张。关于房屋占用费，本院对陈爱珍的相关主张及光大银行襄阳分行的抗辩意见，分述如下：一、光大银行襄阳分行辩称其应于知道涉案房屋权利变更之日即2018年5月9日起计算房屋占用费于法无据，本院不予采纳。二、陈爱珍主张按照6间涉案商铺全部面积支付房屋占用费，但根据涉案《房屋租赁合同》附件中租赁房屋一层平面图显示陈爱珍所有的房屋系光大银行襄阳分行所占用房屋中面向过道一侧的房屋，该6间商铺（即1030、1031、1032、1143、1144、1145号房）均非临街房屋，而位于面向过道一侧的房屋，6间商铺的套内面积共计170.82㎡【计算方式：28.71㎡+29.16㎡+31.59㎡+25.2㎡+28.08㎡+28.08㎡】，实际租赁面积只占涉案商铺套内面积的一半（一层平面图阴影部分），故应按照光大银行襄阳分行实际占用的涉案房屋面积计算房屋占用费，即85.41㎡【计算方式：170.82㎡÷2】，陈爱珍的该项主张没有事实依据，本院不予支持。三、陈爱珍主张按照2018年房屋租金测算表（方案六）中确定的租金金额支付房屋占用费，但该租金测算表上有“仅供参考，不作为实际支付依据”字样，且光大银行襄阳分行并未完全按照该房屋租金测算表（方案六）支付实际租金，故本院认为不宜按照该测算表计算房屋占用费。四、光大银行襄阳分行称其已预留陈爱珍2018年6月1日-2019年5月31日期间的房租共计21920.59元，但其并未说明该金额如何核算得出，故对其该项辩解本院不予采纳。综上，本院对陈爱珍主张参照2018年房屋租金测算表（方案六）中确定的金额按六间商铺全部面积计算房屋占用费的诉讼请求不予支持。本院认为涉案商铺的房屋占用费应考虑光大银行襄阳分行已实际支付的租金，以光大银行武汉分行与拉美公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金为标准，按光大银行襄阳分行实际占用面积、天数计算为宜。根据光大银行武汉分行与拉美公司于2010年签订的《房屋租赁合同》约定：起租期为2010年6月1日，房屋年租金人民币贰佰捌拾万元（小写280万元），前五年租金不变，合同满五年后按当地房价指数每两年做适当调整，每次调整以上年度租金为基数，调整幅度为5%。以此推算，2015年6月1日至2017年5月31日期间每年租金均为2940000元【计算方式：2800000元×（1+5%）】；2017年6月1日至2019年5月31日期间每年租金均为3087000元【计算方式：2940000元×（1+5%）】；2019年6月1日至2020年5月31日期间租金为3241350元【计算方式：3087000元×（1+5%）】。故涉案房屋2018年6月1日至2019年5月31日房屋占用费为125076.22元（计算方式：3087000元÷2108㎡×85.41㎡）；2019年6月1日至2019年12月31日房屋占用费为76639.17元（计算方式：3241350元÷2108㎡÷365天×213天×85.41㎡），2018年6月1日至2019年12月31日房屋占用费共计201715.39元（计算方式：125076.22元+76639.17元）。由于涉案《房屋租赁合同》中约定的租赁期尚未届满，如光大银行襄阳分行继续占用涉案房屋，租赁期间的房屋占用费应继续参照涉案《房屋租赁合同》约定的标准按实际占用面积、天数计付。故2020年1月1日至2020年5月31日期间的房屋占用费应以实际占用面积、天数为基数按照4.2元/天/㎡（计算方式：3241350元÷2108㎡÷366天）计算。2020年5月31日之后，由于涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期间已届满，若光大银行襄阳分行继续占用涉案房屋，则需与陈爱珍另行签订房屋租赁合同，故对其租赁期间届满之后的房屋占用费本案不宜处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中国光大银行股份有限公司襄阳分行向原告陈爱珍支付2018年6月1日至2019年12月31日房屋占用费201715.39元；二、被告中国光大银行股份有限公司襄阳分行向原告陈爱珍支付从2020年1月1日起至实际腾退之日的房屋占用费（2020年1月1日至2020年5月31日期间的房屋占用费计算标准：以实际占用面积85.41㎡×每平方每天4.2元×实际占用天数计算；2020年5月31日之后发生的房屋占用费由双方自行协商处理）；三、驳回原告陈爱珍的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7388元，由原告陈爱珍负担3694元，被告中国光大银行股份有限公司襄阳分行负担3694元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  彭庆伟人民陪审员  陈小玲人民陪审员  程砚妮二〇二〇年一月六日书 记 员  李 晶