浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初6907号 原告江干区九堡街道九洲芳园小区业主委员会。住所地杭州市江干区金堡街18号1幢西边楼2楼。 负责人陈苗根，该业主委员会主任。 委托代理人吴浪，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。特别授权代理。 委托代理人鲁路，北京炜衡（杭州）律师事务所（实习）律师。特别授权代理。 被告杭州绿宇物业管理有限公司。住所地杭州市拱墅区绿景大厦2幢1210室。 法定代表人张如举，该公司总经理。 委托代理人李飞、张鑫，浙江五前律师事务所律师，特别授权代理。 原告江干区九堡街道九洲芳园小区业主委员会（以下简称九洲芳园业委会）为与被告杭州绿宇物业管理有限公司（以下简称绿宇公司）物业服务合同纠纷一案，于2019年7月19日向本院起诉。本院受理后依法由审判员张波独任审判，于2019年10月30日、2019年12月31日公开开庭进行了审理。原告九洲芳园业委会委托代理人吴浪、鲁路，被告绿宇公司委托代理人李飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告九洲芳园业委会诉称：原、被告于2018年7月23日经招投标签订《九洲芳园物业服务合同》一份，由原告委托被告为原告九洲芳园小区提供物业管理服务。合同约定：被告的服务质量按甲级标准执行；若在服务期内业委会发三次整改通知仍未达到有效整改，且业主不满意超过10%，考核视为不合格；同时在违约责任中约定，若被告违反本合同规定，不符合管理要求，原告有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同并没收乙方的履约保证金。被告于2018年8月1日进场后，并未按照物业服务合同约定以及其书面承诺提供合格的物业服务，进场一月有余，应配备人员仍未全部到岗，保洁工作做得极差；小区公共设施破旧没有维修；电梯故障一拖再拖，监控系统和消防设施也因得不到维护无法正常使用。同时，被告管理水平低下，仅经理岗位就连续换了四任，安保工作更是形同虚设，小区内盗窃案件时有发生；被告进场前的承诺无一按期完成。基于上述情况，业委会于2018年8月19日、9月4日、9月18日三次书面发函要求被告整改，但整改最终并未如愿完成。原告经过对业主满意度调查，不满意度超过10%。原告于2018年11月18日向被告发函协商合同解除事宜。为维护小区正常运转，原告无奈引进另一家物业服务企业为小区提供临时物业服务。原告就退场多次与被告协商，但被告在没有能力提供合格物业服务的情况下，仍执意不退。原告小区于2019年2月21日通过业主大会表决，决定终止杭州绿宇物业管理有限公司物业服务合同，同时授权原告起诉被告。原告于同日通知被告并进行公示，被告收到通知后不但不按规定退出，反而从他处组织保安人员与小区业主对峙。原告为促使被告退场先后请求过街道社区以及电视台的帮助。鉴于此，原告起诉至法院，请求判令：一、确认原、被告之间签订的《九洲芳园物业服务合同》于2019年2月27日解除；二、被告向原告移交物业管理资料（包括：1、各类台账及清单，2、各类协议、报告等材料，3、各类图纸具体详见清单）；三、本案诉讼费由被告承担。在第二次庭审过程中，原告撤回其第二项诉讼请求，本院予以准许。 被告绿宇公司辩称：被告认为双方合同解除不应于2019年2月27日，应当按合同到期日即被告服务期满退场之日2019年7月31日解除；被告已按照原告的工作联系单进行整改，原告的诉求不符合同约定；虽然被告向原告提供的物业服务存有瑕疵，但认为原告召开业主大会程序不合法，也未将投票结果告知被告；故原告单方要求提前解除双方之间依法签订的物业服务合同无法律依据，要求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告于2019年10月30日第一次庭审中，因对原告提交的第六份工作联系单（2019年2月25日）上签收人处“杨峰”的签名真实性有异议，申请对其笔迹进行鉴定，后被告于2019年11月16日向本院要求撤回上述鉴定申请。 经审理本案事实认定如下： 2018年7月23日，九洲芳园业委会（甲方）经过招标与中标人绿宇公司（乙方）签订物业服务合同，约定：甲方委托乙方对九洲芳园小区实行物业管理，期限2018年8月1日至2019年7月31日；物业服务质量按甲级标准执行，若在服务期内业委会发三次整改通知仍未达到有效整改，且业主不满意超过10%，考核视为不合格；合同执行时间1年，如考核不合格，甲方有权终止合同；乙方违反本合同规定，不符合管理要求，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同并没收乙方的履约保证金；等等。 2018年8月19日、2018年9月4日、2018年9月18日原告三次发工作联系单要求被告整改，完成解决物业人员缺岗、改进保洁工作及设施修复更换等工作。2018年11月14日、2018年11月18日原告再次向被告发工作联系单告知其经上述三次发函并多次联系，被告仍未完成整改，未做到合同中承诺的29名物业工作人员到岗，亦未能达到合同约定的物业服务内容和标准；并已启动业主满意度调查，结果显示业主不满意度超过10%，原告决定与被告终止合同。2019年2月21日，九洲芳园小区通过业主大会表决，决定终止杭州绿宇物业管理有限公司物业服务合同，同时授权原告起诉被告，并公示了业主大会会议唱票结果。2019年2月25日原告向被告发工作联系单，告知其原告方已于2019年2月21日完成召开业主大会，大会决议结果为对被告方满意率6.23%并赞成与被告终止合同，被告九洲芳园的物业负责人杨峰于2019年2月27日签收了该份工作联系单。 2019年5月17日，杭州市江干区九堡街道兴安社区居民委员会出具证明1份，证明“九洲芳园小区第一届业主委员会于2019年1月22日至2019年3月7日召开第一届第三次全体业主大会，本次会议在九堡街道兴安社区居民委员会监督下，严格按照程序进行，未发现违规情况”。 上述事实，有原告九洲芳园业委会提交的物业服务合同、被告出具的承诺书2份、工作联系单6份、关于九洲芳园小区业主大会会议公告、九洲芳园第三次业主大会会议表决意见统计表、九洲芳园第三次业主大会会议唱票结果公告、兴安社区居民委员会出具的证明及本案庭审记录证实。 本院认为，九洲芳园业委会与绿宇公司之间的物业服务合同关系系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。本案中，原告九洲芳园业委会因被告绿宇公司提供的物业服务不符合同约定，三次通过发工作联系单要求被告整改，但被告逾期未完成有效整改。原告经过对业主满意度调查并召开业主大会表决，对被告不满意度超过10%，满意率仅为6.23%。原告已分别于2018年11月18日、2019年2月25日将上述结果及终止双方合同的决定以工作联系单的形式书面告知被告，被告亦分别于2018年11月22日、2019年2月27日进行了签收。本院认为现原告要求确认原、被告之间签订的《九洲芳园物业服务合同》于2019年2月27日解除，符合双方合同约定，于法有据，本院依法予以准许。被告辩称双方合同解除时间不应为2019年2月27日，应当按合同到期日即被告服务期满退场之日2019年7月31日解除，本院认为缺乏合同和法律依据，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下： 确认原告江干区九堡街道九洲芳园小区业主委员会与被告杭州绿宇物业管理有限公司签订的《九洲芳园物业服务合同》于2019年2月27日解除。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告杭州绿宇物业管理有限公司负担。 原告江干区九堡街道九洲芳园小区业主委员会于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州绿宇物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  张 波 二〇二〇年一月十三日 代书记员  冯舒绮