天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7447号上诉人（原审被告）：刘鸿祥，男，1971年2月24日出生，汉族，中国联通天津市和平区分公司职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘万通（系刘鸿祥妻弟），男，1975年5月25日出生，汉族，住天津市南开区。被上诉人（原审原告）：天津市华大物业管理有限公司，住所地天津市河西区马场道208号。法定代表人：王欣，总经理。委托诉讼代理人：樊伟，男，该公司职员。上诉人刘鸿祥因与被上诉人天津市华大物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初8999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘鸿祥上诉请求：1.请求依法撤销一审判决；2.发回一审法院重新审理本案；3.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.涉案房屋产权人为上诉人，实际居住人为刘子余（系刘鸿祥岳父），上诉人应只承担连带责任；2.被上诉人未履行合同约定条款，存在服务缺失，不应认定为服务瑕疵；3.上诉人在一审中反映的问题是真实存在的，被上诉人对小区道路等公共区域管理缺失。天津市华大物业管理有限公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。天津市华大物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令刘鸿祥给付2014年6月至2018年5月物业管理费16300.8元；2.本案诉讼费用由刘鸿祥承担。一审法院认定事实：天津市华大物业管理有限公司系物业管理企业，2013年5月30日，天津市华大物业管理有限公司与天津市南开区浩天源花园业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定将浩天源花园（物业项目名称）委托天津市华大物业管理有限公司进行物业管理服务。该合同约定物业管理期限自2013年6月1日起至2015年5月31日终止，物业管理服务费标准住宅为每月每平方米1.4元，配备电梯、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）按建筑面积每月每平方米0.60元，由业主于每季度初交纳。合同到期后，2015年6月1日，天津市华大物业管理有限公司与天津市南开区浩天源花园业主会续签了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定物业管理期限为三年，自2015年6月1日起至2018年5月31日终止。物业管理服务费标准住宅为每月每平方米1.7元，配备电梯、湖水、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）按建筑面积每月每平方米0.60元，由业主按月交纳，业主个人与物业公司另有约定的以其他约定交纳，现天津市华大物业管理有限公司就此期间的费用标准按照每月每平方米2元收取。上述两份合同除服务期限及收费标准外，其余内容基本一致，均明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。2013年11月8日和2015年9月25日，天津市南开区房地产管理局物业管理办公室分别以“南开物备〔2013〕第41号、〔2015〕第49号”《物业管理服务合同备案证明》对上述合同予以备案。华大物业公司依约为刘鸿祥小区提供了物业服务，合同到期后，双方未续签服务合同，并如约撤诉该小区，终止了物业服务工作。另查，刘鸿祥系浩天源花园XXX室房屋的所有权人，其房屋的建筑面积为167.31平方米。一审法院认为，天津市华大物业管理有限公司与天津市南开区浩天源花园业主会签订的两份《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。该合同对天津市华大物业管理有限公司及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。天津市华大物业管理有限公司作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，刘鸿祥作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业管理服务费和机电设施费的义务。现天津市华大物业管理有限公司按照每月每平方米2.0元低于合同约定的标准主张2015年6月至2018年5月期间的物业管理服务费和机电设施费，系自行处分诉讼权利的行为，一审法院予以准许。关于刘鸿祥提出的天津市华大物业管理有限公司诉请超过诉讼时效的问题，物业费的收取属于同一债务分期履行的情形，诉讼时效期间从合同期内最后一期履行期限届满之日起计算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。结合本案，天津市华大物业管理有限公司主张的费用依据不同的物业服务合同，2014年6月至2015年5月期间物业费的诉讼时效，即从2015年6月1日起算，该期间的诉讼请求已超过诉讼诉讼，2015年6月至2018年5月期间物业费的诉讼时效，即从2018年6月1日起算，该期间的诉讼请求未超过诉讼时效。结合刘鸿祥的当庭陈述，天津市华大物业管理有限公司对此并未提交合法有效的证据证实就刘鸿祥拖欠物业费期间在诉讼时效内向刘鸿祥进行过主张或发生其他诉讼时效中止、中断或者延长的情节，故对刘鸿祥提出的天津市华大物业管理有限公司主张的部分物业费超过诉讼时效的情节予以认定。因此，天津市华大物业管理有限公司主张刘鸿祥给付自2015年6月至2018年5月期间的物业管理服务费和机电设施费的诉讼请求，一审法院予以支持。对于刘鸿祥庭审中反馈的问题，因天津市华大物业管理有限公司现已不在小区提供物业服务，考虑物业服务的持续性，现有证据无法证实该问题产生于天津市华大物业管理有限公司服务期限内，但结合庭审中双方的意见，综合考量天津市华大物业管理有限公司物业服务标准与等级、刘鸿祥的当庭陈述及所提供的证据、实地调查情况等因素，天津市华大物业管理有限公司对刘鸿祥提供的服务存在瑕疵，一审法院酌情核减刘鸿祥欠费金额的20%，即刘鸿祥应给付天津市华大物业管理有限公司上述期间物业管理服务费和机电设施费12046.32元（2.0元/月/平方米×167.31平方米×36月）的80%，计9637.06元。一审法院判决：判决生效后十五日内，刘鸿祥给付天津市华大物业管理有限公司自2015年6月至2018年5月期间的物业服务费和机电设施费9637.06元；如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104元，由天津市华大物业管理有限公司负担42元，刘鸿祥承担62元。刘鸿祥承担部分于判决生效后十五日内直接给付天津市华大物业管理有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间系物业服务合同关系。现被上诉人依据合同在案涉期间内向南开区浩天源花园提供了物业服务，上诉人作为该小区业主应当依据合同向被上诉人交纳物业费。一审法院业已查明被上诉人在提供物业服务过程中存在瑕疵，并据此酌减了20%的物业服务费，该处理方式并无不当，本院应予以维持。上诉人的上诉请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人刘鸿祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费208元，由刘鸿祥负担。本判决为终审判决。审判长  张炳正审判员  张 璇审判员  史军锋二〇二〇年一月六日法官助理张红星书记员张晨附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；