北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初18256号原告：陈宇青，女，1970年2月25日出生，汉族，中国国投高新投资有限公司员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：罗丹，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爱国，北京市中银律师事务所实习律师。被告：北京瀚阳博雅贸易有限公司，住所地北京市房山区辰光东路16号院4号楼5层511。法定代表人：苏德阳。原告陈宇青与被告北京瀚阳博雅贸易有限公司（以下简称瀚阳博雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈宇青的委托诉讼代理人罗丹、张爱国到庭参加诉讼。被告瀚阳博雅公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告陈宇青向本院提出诉讼请求：1、判令解除陈宇青与瀚阳博雅公司于2018年9月6日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、判令瀚阳博雅公司将位于北京市房山区辰光东路×号院×号楼×层×的房屋腾空交还陈宇青并将该地址的瀚阳博雅公司工商注册迁出；3、判令瀚阳博雅公司支付拖欠的租金19200元；4、判令瀚阳博雅公司支付房屋使用费（自2019年6月1日起计算至实际腾退并完成工商迁出之日止，截止2019年9月6日以每月3200元为标准计算，自2019年9月7日起以每月3400元为标准计算）；5、判令瀚阳博雅公司支付违约金3400元；6、判令瀚阳博雅公司承担本案的诉讼费用。诉讼中，陈宇青将第三项诉讼请求变更为：判令瀚阳博雅公司支付房屋租金自2018年12月7日起至实际腾退房屋之日止，其中2018年12月7日至2019年9月6日以3200元/月为标准，2019年9月7日后以3400元/月为标准计算；将第四项诉讼请求变更为：判令瀚阳博雅公司赔偿陈宇青损失自实际腾退之日起至完成工商迁走之日止以每月3400元为标准计算。事实和理由：陈宇青自案外人绿地集团北京京永置业有限公司购得商品房1处，该商品房位于房山区拱辰街道05-×-×、05-×-×地块2#商务办公楼×层×。2018年9月6日，陈宇青与瀚阳博雅公司签订了《北京市房屋租赁合同》，将前述房屋租赁给瀚阳博雅公司使用，租赁合同约定租期为2018年9月7日至2020年9月6日，租金按季支付，在2019年9月6日前租金为每月3200元，自2019年9月7日起租金为每月3400元。此外，租赁合同第九条约定：“乙方（瀚阳博雅公司）有下列情形之一的，甲方（陈宇青）有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达七日的……”，租赁合同第十二条约定：“甲方同意乙方用此房屋地址注册公司，并配合乙方办理相关手续，乙方退租前30日，须将公司注册从此房屋中迁出，如延迟迁出，须继续支付甲方租金直至公司注册地址迁出为止”。案外人绿地集团北京京永置业有限公司取得房屋所有权证后，房山区拱辰街道05-×-×、05-×-×地块2#商务办公楼的地址明确为房山区辰光东路×号院×号楼，故陈宇青房屋的地址明确为北京市房山区辰光东路×号院×号楼×层×。租赁合同签订后，瀚阳博雅公司支付了首季度的租金，并因租赁陈宇青房屋，由绿地集团北京京永置业有限公司出具相关证明后将其公司的工商注册地址变更至北京市房山区辰光东路×号院×号楼×层×即所租陈宇青房屋，其工商变更登记的资料中亦记载房屋来源系租赁，期限为2年。但应当继续支付下期租金时，瀚阳博雅公司未再支付租金。自2018年12月拖欠租金至今已逾半年，陈宇青的代理人邓星斌多次催促瀚阳博雅公司的法定代表人支付租金，其均不予理会。瀚阳博雅公司行为毫无诚信可言，已满足租赁合同中解除合同的情形。为此，陈宇青无奈诉至法院，诉请解除合同、瀚阳博雅公司支付租金、违约金、占用费并将工商注册迁出，请求法院判如所请，支持陈宇青的诉讼请求。被告瀚阳博雅公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：陈宇青向法庭提交的陈宇青与绿地集团北京京永置业有限公司签订的《北京市商品房预售合同》、陈宇青与瀚阳博雅公司签订的《北京市房屋租赁合同》、瀚阳博雅公司的工商登记档案材料及微信支付记录，本院对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以确认；邓星斌的微信聊天记录，结合本案其他证据，对上述微信聊天记录的真实性不持异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈宇青（买受人）与绿地集团北京京永置业有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定陈宇青自绿地集团北京京永置业有限公司处购买位于房山区拱辰街道05-×-×、05-×-×地块2#商务办公楼×层×商品房一套，该商品房的用途为商务办公。2015年12月16日，绿地集团北京京永置业有限公司取得房山区辰光东路×号院×号楼的房屋产权证书，上述陈宇青购买的房屋地址变更为北京市房山区辰光东路×号院×号楼×层×。2018年9月6日，陈宇青（出租方、甲方）与瀚阳博雅公司（承租方、乙方）经北京大恒瑞林房地产经纪有限公司居间签订了《北京市房屋租赁合同》，约定陈宇青将位于北京市房山区拱辰街道办事处05-×-×、05-×-×地块2#商务办公楼×层×、建筑面积64．34平方米的房屋出租给瀚阳博雅公司用于商务办公；房屋租赁期自2018年9月7日至2020年9月6日；甲方应于收到乙方交来三个月租金及押金当日将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金总计79200元，押一付三，2018年9月7日至2019年9月6日为3200元/月，2019年9月7日至2020年9月6日为3400元/月，应于2018年9月6日支付12800元、2018年12月1日支付9600元、2019年3月1日支付9600元、2019年6月1日支付9600元、2019年9月1日支付10200元、2019年12月1日支付10200元、2020年3月1日支付10200元、2020年6月1日支付10200元；押金3200元，交于甲方保存，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；合同第九条第四款约定第一项约定乙方不按照约定支付租金达七日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，守约方同时可追究违约方的相应经济损失；甲方同意乙方用此房屋地址注册公司，并配合乙方办理相关手续，乙方退租前30日，须将公司注册从此房屋中迁出，如延迟迁出，须继续支付甲方租金直至公司注册地址迁出为止”；合同同时约定了双方其他权利义务。上述合同签订当日，瀚阳博雅公司向陈宇青支付房屋租金及押金共计12800元，陈宇青将房屋交付瀚阳博雅公司使用。2018年12月11日，瀚阳博雅公司申请将其公司住所变更为上述租赁地址即北京市房山区辰光东路×号院×号楼×层×。现陈宇青以瀚阳博雅公司没有支付后续租金为由向法院提起诉讼。本案审理过程中，瀚阳博雅公司未到庭应诉。陈宇青自述租赁房屋交付时为普通装修的空房，瀚阳博雅公司交纳第一期租金后再未交纳租金，经陈宇青催缴租金，瀚阳博雅公司开始是推托，现在是不予理会，无法沟通。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，陈宇青与瀚阳博雅公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。合同签订后，陈宇青依约交付房屋，瀚阳博雅公司应按期交纳房租，现瀚阳博雅公司仅交纳了押金及三个月租金，未按约定于2018年12月1日交纳下期租金，即2018年12月7日后的房屋租金至今未交，构成违约，应当承担相应的违约责任。瀚阳博雅公司未按约定支付租金已超七日，陈宇青有权单方解除合同并收回房屋，故陈宇青要求解除合同，并要求瀚阳博雅公司交还房屋，符合合同约定，本院予以支持。同时，陈宇青要求瀚阳博雅公司支付2018年12月7日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金或占有使用费（2018年12月7日至2019年9月6日按照3200元/月为标准、2019年9月7日后按照3400元/月为标准计算），并要求瀚阳博雅公司支付违约金3400元，均符合合同约定，理由正当，证据充分，本院亦予以支持。其中，瀚阳博雅公司支付的3200元押金应当在应付租金中予以扣除。关于陈宇青要求瀚阳博雅公司将租赁房屋的工商注册地址迁出的诉讼请求，涉及到工商行政管理部门的行政管理权，不属于法院民事案件受理范围，故本院不予处理。关于陈宇青要求瀚阳博雅公司赔偿自房屋实际腾退之日起至完成工商注册地址迁移之日止按照每月3400元为标准计算损失的诉讼请求，因该损失尚未实际发生，本案暂不予处理，陈宇青可待损失实际发生后另行主张。瀚阳博雅公司经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃答辩和举证质证的权利，本院依法裁判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除陈宇青与北京瀚阳博雅贸易有限公司于2018年9月6日签订的《北京市房屋租赁合同》。二、北京瀚阳博雅贸易有限公司于本判决生效之日起十日内将位于房山区辰光东路×号院×号楼×层×房屋腾空交还陈宇青。三、北京瀚阳博雅贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈宇青房屋租金35800，并按照每月3400元的标准支付2019年12月7日至实际腾退房屋之日的房屋租金及占有使用费。四、北京瀚阳博雅贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付陈宇青违约金3400元。五、驳回陈宇青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费860元，由北京瀚阳博雅贸易有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费560元，由北京瀚阳博雅贸易有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  付 雪人民陪审员  白荣连人民陪审员  刘晓玉二〇二〇年一月十七日书 记 员  瞿叶娟