广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初16807号原告：张职韬，住佛山市南海区。委托诉讼代理人：郑兰运，广东粤龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兴美，广东粤龙律师事务所律师助理。被告：郭锦汉，住佛山市南海区。委托诉讼代理人：彭建明，广东泓涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡宛航，广东泓涵律师事务所实习律师。原告张职韬与被告郭锦汉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月19日、2020年1月3日，公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人郑兰运，被告委托诉讼代理人彭建明、蔡宛航，均到庭参加了两次庭审；原告委托诉讼代理人张兴美到庭参加了第一次庭审；原告张职韬到庭参加了第二次庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的租赁位于佛山市南海区**物业（以下简称涉讼租赁物）的《租赁合同》、两份《补充协议》于2018年7月6日解除；2.确认原告有权拆除安装在涉讼租赁物内所有可移动财产；3.被告退还保证金130000元予原告；4.被告立即接收涉讼租赁物；5.被告赔偿经济损失288000元予原告；6.被告返还原告代被告的其他租户交纳的水费2700元；7.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年3月22日，原被告签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同）、两份《补充协议》。合同签订后，原告向被交纳了130000元保证金，将涉讼租赁物用于经营旅业，并按约支付租金。2012年底原告在使用涉讼租赁物过程中，一直有渗漏，原告多次要求被告维修，但被告没有维修，原告只好自行维修。虽经原告多次花费人力物力维修，但因涉讼租赁物存在质量问题，始终无法彻底解决渗漏，现仍有9间客房一直漏水，该9间客房无法让客人入住，给原告造成了巨大的经济损失，按907、910、942、982房每间客房每天100元收入计，每一年损失为：100元/天×4间×30天×24个月=288000元；渗漏严重影响了原告的正常经营，致使原告经营的旅业亏损严重，现已无法经营，无法实现签订合同的目的。被告在出租前曾擅自拆除消防楼梯，物业不具备消防法律法规规定的基本使用条件，不具备出租物业供经营旅店的使用条件，涉讼租赁物存在严重瑕疵。被告在出租时存在隐瞒、伪造消防部门、城建部门对相关物业的备案文件资料，致使原告在经营旅店期间时，因消防问题被消防部门多次追责，造成原告无法正常经营，损失巨大。被告将物业分租给原告及其他租户，各租户共用一个水表计交水费，自2016年3月起，被告其他租户的水费全部由原告代交，其他租户将水费直接交给了被告，原告多次向被告要求返还其他租户的水费，但被告拒绝。被告辩称：一、原告一直正常使用涉讼租赁物，正常经营酒店，原告在2018年年底还对酒店重新装修改造，说明其还存在继续经营的打算。原告要求法院确认涉讼合同及补充协议于2018年7月6日解除，没有依据，不应支持。如原告想解除租赁关系，在被告没有违反合同约定的情况下，应按原告擅自解除合同、退回租赁物处理，原告应按约向被告承担违约责任，被告保留追究原告违约责任的权利。二、原告明确其要求带走的“可移动财产”的范围及具体指向的财产。涉讼合同第四条8（6）点约定：合同终止时，涉讼租赁物内所有入墙装修均无偿转让给被告所有，如原告故意损毁的，需承担损毁责任，故哪些属于“可移动财产”应由法院认定。三、原告违约擅自解除合同，按约被告有权不退还原告的保证金，对保证金的具体金额，因事隔时间长，原告应提供保证金收据，以证明其交纳保证金的情况。四、如法院判决解除双方租赁关系，应综合考虑各因素以确定具体的接收时间，包括因原告擅自解除合同导致被告一时无法及时找到租客接手承租而产生的租金损失等。五、原告提出的经济损失无从谈起，原告无证据证明其实际损失。根据（2018）粤0605民初15780号案（以下简称15780号案）的鉴定结论可知，原告所谓的渗漏原因与被告无关，原告所谓的损失更不应由被告承担。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，被告身份证复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《租赁合同》复印件1份。3.《补充协议》复印件1份。举证2、3，用以证明①原被告的租赁合同关系；②被告必须开具正规发票给原告，但被告只开具了极少部分的发票给原告；③被告负责涉讼租赁物的整体结构性维修，但被告没有对涉讼租赁物的整体结构缺陷进行有效维修，致使原告损失惨重。4.收据原件1份，用以证明原告已向被告交纳保证金130000元。5.《解除租赁合同通知书》复印件1份。6.手机短信截图打印件3页。7.邮寄证明照片4张。举证5-7，用以证明原告已经通知被告解除双方租赁关系；上述举证中所述“4间客房”应更正为“9间客房”。8.通知接收短信截图2页（出示原始载体过程略记），用以证明原告已经通知被告对涉讼租赁物进行接管，被告也于2019年12月28日到现场与原告口头办理了交接手续。9.水表分表照片2张（出示原始载体过程略记），用以证明2019年12月27日医疗美容公司所使用的分表的读数。经质证，被告对原告举证1-6、8的真实性无异议，举证7、9的真实性有异议。其中：举证2、3，被告已按约开具发票予原告，渗漏的责任不在被告，相关责任不应由被告承担，15780号案鉴定报告反映了渗漏成因，可推定出责任主体。举证5、6，涉讼租赁物不存在质量问题，渗漏原因不在被告，相应责任不应由被告承担；根据15780号案鉴定报告载明的渗漏成因可推定出责任主体；根据涉讼合同的约定，被告没有违约的情况下，原告无权解除合同，若原告想退出租赁，属原告擅自解除合同。举证8，原告在2019年12月28日发送该短信，但原告至今仍使用着租赁物。举证9，无法核实所拍摄的对象、读数。诉讼中，被告举证如下：1.房产证复印件1份，用以证明涉讼租赁物已办理规划报建手续并获得房产证明。经质证，原告对被告举证1的真实性无异议。经审查，当事人对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证7，被告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。2.原告举证9，被告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼租赁物位于佛山市南海区**商场，使用面积2300平方米，登记权属人是被告。2012年3月22日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租予乙方，用途为乙方营业执照所载经营范围及其他旅业；租赁期自2012年3月22日起至2025年10月15日止；每月租金83000元，每隔三年租金递增6%，2019年3月22日起每月租金93258.8元；乙方签订本合同之日应向甲方一次性支付130000元作为保证金；甲方负责涉讼房屋的整体结构性维修，其余维修费用由乙方负责支出；经过甲方书面同意的装修及改造，在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）；未经对方同意提前解除合同或不履行合同，且不符合免责条件的，违约方须赔偿守约方因此而造成的损失；乙方拖欠租金或水电费一个月以上，属于乙方违约，甲方有权单方提前解除合同，收回物业，保证金不作退还，归甲方所有，同时乙方还必须向甲方支付相等于一个月的租金作为补偿，甲方提前解除合同并不视为甲方违约，如果造成甲方财产损毁的还必须负担相应的赔偿费用。同日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《补充协议》（以下简称补充协议一），约定：2012年9、10月份甲方所收的租金不用向乙方提供发票，只开具普通收据。同日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《补充协议》（即补充协议二），约定：乙方计划将大堂设于一楼楼梯口的左边，甲方应予协助；甲方每月须向乙方提供23000元的租金发票，其余金额以开具收据代替；经营场地物业管理费每月由甲方支付。2012年3月27日，原告（付款人）与被告（收款人）签订《收据》，确认：被告收到原告第一期保证金100000元，付款人必须在开业后三个月内付清保证金余款30000元，否则，作付款人违约处理。2018年8月16日，郭锦汉起诉张职韬、佛山市南海区**酒店（以下简称**酒店）租赁合同纠纷，案号：（2018）粤0605民初15780号。该案审理过程中，郭锦汉与张职韬确认涉讼合同项下的保证金已经交付；张职韬、**酒店主张涉讼租赁物存在渗漏，并申请对**酒店中的908、918、927、979、981、981号房天花板渗漏的成因进行鉴定。经鉴定，佛山市安固之房屋检测鉴定有限公司出具《桂城**酒店908、918、927、979、981、981房天花板漏水鉴定报告》，认定：1、908房出现滴水现象是由于该房上方结构砼屋面板处排水管渗漏造成的；2、918房装饰天花和墙体出现渗漏发霉现象是由于排水管开洞后封堵不密实，排水管渗漏造成的；3、927房目前未发现明显渗漏水现象；4、979、981、982房装饰天花出现渗水发黄是由于房间上方结构砼屋面板上的伸缩缝渗漏造成的。2019年6月29日，原告向被告发送《解除租赁合同通知书》，称：因涉讼租赁物存在质量问题，渗漏问题始终无法彻底解决，现仍有4间客房一直漏水，该4间客房无法让客人入住，给原告造成了巨大的经济损失；涉讼租赁物不具备消防法律法规规定的基本使用条件，不具备出租物业供经营旅店的使用条件，致使原告在经营旅店时，因消防问题被调防部门多次追责，造成原告无法正常经营，无法实现合同目的；原告的房屋分租给原告及其他租户，且共用一个水表计交水费，自2016年3月开始，其他租户水费全部由原告代交，被告拒绝返还相关水费；涉讼租赁物存在严重的质量问题，且拒绝履行法定及约定修缮义务，给原告造成了巨大的经济损失，原告经营的旅业亏损严重，原告已无法实现签订合同的目的，现通知原告于2019年7月6日解除涉讼合同及补充协议，原告将拆除安装在涉讼租赁物上的可移动财产，请被告于2019年7月10日前接收涉讼租赁物。2019年9月19日庭审中，被告表示同意解除涉讼合同。2019年12月28日，原告向被告发送短信，称：原告已将涉讼租赁物内的相关设施搬迁、腾空、清场完毕，被告工作人员也已经全部撤离，请被告于2019年12月28日接收涉讼租赁物。2020年1月3日庭审中，原告确认涉讼租赁物一楼木门被其锁上未开锁。2020年1月9日，本院组织原被告到涉讼租赁物进行勘验，发现：涉讼租赁物一楼原**酒店大堂已被拆除，一楼木门被绳索绑着，通过木门上二楼，台阶两边部分装饰被拆除，二层走廊天花、房间天花均有破损，房间内厕所门、电线被拆除，淋浴间落地玻璃、房间内柜体、插电位被破坏；等等。现场勘验后，被告表示同意接收涉讼租赁物。本院认为：涉讼合同与补充协议一、二是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行义务。现原告要求解除涉讼合同及补充协议二，被告无异议，本院予以照准，并确认上述协议于2019年9月19日解除。补充协议一已履行完毕，原告请求解除该协议，于法无据，本院不予支持。原告现已搬离涉讼租赁物，被告亦已接收涉讼租赁物，原告请求确认其有权拆除租赁物内可移动财产、被告协助接收租赁物，已没有必要，本院不予支持。原告张职韬在15780号案中只主张**酒店的908、918、927、979、981、982房存在渗漏，现原告在本案中以907、910、942房存在渗漏为由要求鉴定，但未能提供基本的证据予以证实，被告亦有异议，本院对原告该主张不予采信，原告请求被告赔偿上述房间的经济损失，本院不予支持。982房的渗漏成因在15780号案已进行了鉴定，对于该房间的渗漏给原告造成的经济损失亦已在该案中进行处理，原告在本案中请求对982房渗漏成因进行鉴定并由被告赔偿经济损失，本院不予支持。根据15780号案鉴定报告的意见，979、981、982房的渗漏是涉讼租赁物自身瑕疵导致的，被告提供的租赁物存在瑕疵，在一定程度上影响了原告的经营使用，但被告有积极履行修复义务，且出现渗漏的只是涉讼租赁物83间客房中的一小部分，尚不构成根本违约，原告以涉讼租赁物存在质量瑕疵为由单方提出解除合同，缺乏依据合同及法律依据，原告单方违约致合同解除，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，本院根据双方关于违约责任的约定，结合双方的过错程度，酌定原告已支付予被告的保证金130000元应归被告所有，原告请求被告退还该款，本院不予支持。原被告确认原告与被告其他租户共用水表，并由原告代缴了全部水费，被告没有将其他租户的水费返还给原告。原告主张代被告的租户交纳了水费4019.4元，并提供了被告租户的水表读数，被告虽有异议但未能举证予以推翻，本院予以采信，现原告要求被告支付代垫水费2700元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、确认原告张职韬与被告郭锦汉于2012年3月22日签订的《租赁合同》、《补充协议》（即补充协议二）已于2019年9月19日解除；二、被告郭锦汉应于本判决发生法律效力之日起十日内返还代垫水费2700元予原告张职韬；三、驳回原告张职韬的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6101.04元，减半收取计3050.52元（原告已预交），由原告负担3025.52元，被告负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年一月十七日书记员  程学斌