福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9646号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福州市仓山区甜伊食品有限公司，住所地福建省福州市仓山区浦上大道151号和园18栋01店面。 法定代表人：杜姗，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：林夏，福建闽源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈惠泽，福建闽源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州市建设发展集团有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路15号城投大厦15楼。 法定代表人：黄志强，董事长。 委托诉讼代理人：夏祖铃，福建名仕律师事务所律师。 上诉人福州市仓山区甜伊食品有限公司（以下简称“甜伊公司”）因与被上诉人福州市建设发展集团有限公司（以下简称“建发公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4831号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 甜伊公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回建发公司的一审诉讼请求,支持甜伊公司的一审反诉请求；3.一、二审的诉讼费用由建发公司承担。事实和理由：一、2018年4月22日，甜伊公司与讼争店面前承租人杨啊萍因店面使用权发生纠纷，闹到派出所；2018年11月，甜伊公司向建发公司发出《报告书》请求解决杨啊萍不搬离店面的问题；现场照片可直观反映店面现今仍被他人占用、甜伊公司实际使用的是搭盖的玻璃房。综上，甜伊公司提交的《产权证明》《现场治安调解协议书》《报告书》和现场照片可证明讼争店面由前承租人杨啊萍占用，建发公司未将讼争店面交付甜伊公司。二、一审认为甜伊公司主张未交付讼争店面却持续支付租金且不主张解除合同不符合常理和逻辑，系属错误认定。1.甜伊公司通过竞价获得讼争店面，不愿轻易放弃承租权，希望协商解决纠纷，故一直依约履行合同义务。至2018年11月份，甜伊公司见建发公司对《报告书》反映问题不予处理，才停止支付租金。故甜伊公司持续支付租金至2018年10月份具有合理事由。2.甜伊公司虽未使用讼争店面，但都在讼争店面前搭盖的玻璃房进行经营活动。甜伊公司仍希望可以继续承租讼争店面，扩大经营规模。故甜伊公司未提出解除合同，亦符合利益逻辑。3.甜伊公司已提供足以证明建发公司未交付讼争店面的证据，尽到举证责任。建发公司要求甜伊公司支付租金，应当举证证明已交付讼争店面以及实际使用情况。实际上，甜伊公司仅使用搭盖的玻璃房，未使用建发公司的讼争店面，并无支付租金的义务。 建发公司辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，应当予以维持。一、甜伊公司主张建发公司未交付租赁店面，与双方履行合同的事实不符。1.甜伊公司陈述，租赁合同签订前，其已实际使用讼争店面；签约后，甜伊公司将公司营业注册地址变更为讼争店面所在地，上述事实充分证明建发公司已完成交付义务。2.2017年11月签约后，甜伊公司于2018年3月向建发公司缴纳押金和前期租金，后又按月足额缴纳租金至2018年10月。至建发公司起诉近两年的时间，甜伊公司也从未就房屋的交付问题向建发公司提出异议或请求。如果建发公司逾期交付店面，甜伊公司无理由足额交纳租金长达一年，一审认定甜伊公司的行为不符合常理和逻辑是基于合同履行事实而做出，认定事实清楚。此外，根据现场查看，讼争店面至今仍处于甜伊公司的实际控制占有。甜伊公司主张建发公司未依约交付店面应退还租金，无事实和法律依据。3.甜伊公司提交的《产权证明》仅能证明前承租人为案外人杨啊萍，《现场治安调解协议书》也仅能证明甜伊公司与杨啊萍有个人纠纷，与本案无关。甜伊公司未能向法庭提供建发公司未履行交付义务的证据，应承担举证不利的法律后果。二、甜伊公司拖欠租金，建发公司依约有权解除租赁合同。甜伊公司签收建发公司发出的合同解除通知时，合同即已解除，且甜伊公司在一审中也同意解除租赁合同，一审认定合同解除正确。合同因甜伊公司违约而解除，建发公司有权收取其拖欠的租金、房屋占用费，并没收租赁押金，甜伊公司还应承担相应的违约责任。甜伊公司要求建发公司退还全部租金，无事实和法律依据。 建发公司向一审法院起诉请求：1.解除建发公司与甜伊公司于2017年11月1日签订的《福州市国有房屋租赁合同书》；2.甜伊公司立即搬离福州市仓山区金山桔园二期和园18#楼一层01店面，并将该房屋返还给建发公司；3.甜伊公司应当向建发公司支付租金（按每月7824.81元，自2018年11月起，暂计至2019年6月为62598.48元，最终支付至甜伊公司实际返还房屋之日止）；4.确认建发公司有权不予退还甜伊公司租赁押金22000元；5.甜伊公司应当向建发公司支付拖欠水费及逾期违约金（水费自2018年3月起，暂计至2019年3月为2274元；逾期违约金自2018年4月16日起按每日千分之五计算，超过10天，违约金加倍收取，暂计至2019年6月30日为5526.07元，水费及逾期违约金最终支付至实际返还房屋之日止）；6.由甜伊公司承担本案的诉讼费。诉讼过程中，建发公司变更第3项诉讼请求为：甜伊公司应当向建发公司支付租金（2018年11月1日至2019年10月31日，按每月7824.81元支付，为93897.72元；自2019年11月1日起，按每月8216.58元支付至甜伊公司实际返还房屋之日止）。 甜伊公司向一审法院反诉请求：1.解除甜伊公司与建发公司于2017年11月1日签订的《福州市国有房屋租赁合同书》；2.建发公司立即向甜伊公司返还租金89429元、押金22000元；3.本案诉讼费用由建发公司承担。 一审法院认定事实：建发公司与甜伊公司于2017年11月1日签订《福州市国有房屋租赁合同书》，合同约定甜伊公司向建发公司承租福州市仓山区金山桔园二期和园18#楼一层01店面，建筑面积106.46平方米，租期从2017年11月1日起至2020年10月31日止。2017年11月1日至2018年10月31日，每月租金7452.2元；2018年11月1日至2019年10月31日，每月租金7824.81元；2019年11月1日至2020年10月31日，每月租金8216.58元。租金的支付遵循先交租金后使用的原则，在每月的最后一个月底前付清下一个月的租金。甜伊公司应向建发公司交付22000元作为押金，并于合同签订前交清。甜伊公司应负责缴纳房屋租赁期内发生的物业管理费、水电费、电话费、煤气费等。水电等应由甜伊公司承担的费用应每月结清，于次月十五日前缴清，逾期缴纳按每日千分之五加收违约金，每超过10天，违约金加倍收取，超过两个月，合同自动终止。甜伊公司有下列行为之一的，建发公司有权终止合同，收回房屋，并不退还押金：……4、拖欠租金连续十天或累计三十天以上的。建发公司有下列行为之一的，甜伊公司有权终止合同，由建发公司返还押金：1、建发公司迟延交付出租房屋三十天以上……甜伊公司于2018年3月26日向建发公司补交押金22000元及2017年11月至2018年3月的租金，之后向建发公司支付租金至2018年10月。建发公司于2018年12月20日、2019年2月25日分别向甜伊公司发出书面函告，催告甜伊公司缴清拖欠的租金。2019年4月25日建发公司再次向甜伊公司发出书面函告，告知解除与甜伊公司的租赁合同关系、没收履约保证金22000元作为违约金、要求甜伊公司在2019年4月30日前搬离店面并结清所欠租金及水电费用。 一审法院认为，建发公司与甜伊公司签订的《福州市国有房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。甜伊公司辩称建发公司实际并未交付讼争店面，无权请求租金及押金。一审法院认为，首先，《福州市国有房屋租赁合同书》系2017年11月1日签订的，而甜伊公司于2018年3月26日还向建发公司补交了押金22000元及2017年11月至2018年3月的租金，之后又继续向建发公司支付租金至2018年10月，甜伊公司称建发公司未交付店面却持续支付租金，不符常理；其次，合同约定建发公司迟延交付出租房屋三十天以上，甜伊公司有权终止合同，由建发公司返还押金，甜伊公司称建发公司未交付店面却从未向建发公司提出解除合同，不符逻辑。故对于甜伊公司关于建发公司未交付店面的抗辩，一审法院不予采信。合同约定甜伊公司拖欠租金连续十天或累计三十天以上的，建发公司有权终止合同，收回房屋，并不退还押金，甜伊公司自2018年11月起未支付租金，已构成违约，建发公司有权解除合同。建发公司已于2019年4月25日向甜伊公司发出书面函告，告知解除与甜伊公司的租赁合同关系，甜伊公司对该函告不持异议，故合同已于2019年4月25日解除，现建发公司诉请解除讼争合同，一审法院不予支持。建发公司诉请甜伊公司搬离并返还讼争店面、不予退还押金、支付租金，符合合同约定，一审法院予以支持。建发公司诉请甜伊公司支付拖欠的水费及逾期违约金，但建发公司提交的福建海峡银行回单无法证明代扣的系讼争店面的水费，且建发公司自认讼争店面和隔壁店面共同使用水表、水费包含隔壁店面的水费，建发公司提交的证据无法证明甜伊公司应承担的具体水费金额，故对于建发公司的该项诉请，一审法院不予支持。甜伊公司反诉诉请解除讼争合同，如前文所述，合同已于2019年4月25日解除，故对于甜伊公司的该项反诉诉请，一审法院不予支持。甜伊公司反诉诉请建发公司返还租金89429元、押金22000元，没有依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福州市仓山区甜伊食品有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市建设发展集团有限公司支付租金、占用费（1.按7824.81元/月的标准从2018年11月1日计算至2019年10月31日，按8216.58元/月的标准从2019年11月1日计算至搬离并返还店面之日止）；二、福州市建设发展集团有限公司不予退还福州市仓山区甜伊食品有限公司押金22000元；三、福州市仓山区甜伊食品有限公司于本判决生效之日起十日内搬离福州市仓山区金山桔园二期和园18#楼一层01店面，并将店面返还福州市建设发展集团有限公司；四、驳回福州市建设发展集团有限公司的其他诉讼请求；五、驳回福州市仓山区甜伊食品有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5530元，减半收取计2765元，由福州市建设发展集团有限公司负担1382元，福州市仓山区甜伊食品有限公司负担1383元。反诉案件受理费2075元，由福州市仓山区甜伊食品有限公司负担。福州市仓山区甜伊食品有限公司应负担的本诉案件受理费应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 二审中，甜伊公司向本院提供以下证据：1.《邮政快递单、回执查询单》，证明建发公司收到甜伊公司寄送的关于反映杨啊萍占用讼争店面拒不搬离情况的《报告书》；2.《询问笔录》，证明讼争店面由杨啊萍占有，甜伊公司使用的是向杨啊萍租赁的搭盖的玻璃房；3.《工作记录》，证明物业在讼争店面漏水后通知的使用人是杨啊萍，即杨啊萍与建发公司存在事实上的租赁关系。建发公司质证认为，证据一非新证据，且邮件中的《报告书》内容不明，关联性无法确认，建发公司也未实际收到该邮件；证据二、三均属于证人证言，形式不合法，不应予以采纳。本院认为，甜伊公司提供的证据一不是新证据，证据二形式不合法且不是新证据，证据三形式不合法，本院不予采纳。 根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，双方当事人确认，涉案租赁合同签订前后，均是杨啊萍在讼争店面原有部分经营咖啡店、甜伊公司在讼争店面搭盖部分经营甜品店。签订租赁合同后，甜伊公司将公司注册地址变更为讼争店面所在地址。此外，甜伊公司法定代表人陈述《现场治安调解协议书》的签署背景为：因甜伊公司员工切开咖啡店门锁使用内部厕所，杨啊萍声称丢失现金跟钻石，后双方到派出所制作笔录。 本院认为，建发公司与甜伊公司于2017年11月1日签订的《福州市国有房屋租赁合同书》合法有效，双方均应依约履行。合同约定，建发公司逾期交付房屋，应向甜伊公司支付违约金，经建发公司确认后违约金可抵租金；逾期交付三十天以上，甜伊公司有权终止合同，建发公司应返还押金并承担由此产生的责任。甜伊公司在签约前即已在讼争店面搭盖部分进行经营，了解知悉讼争店面的使用情况；签约后，甜伊公司未向建发公司提出过交付诉争店面的要求、未提出过交付不完全的异议、也未向建发公司主张过逾期交付房屋的违约责任，而是变更公司地址后在原地继续经营并依约按月支付租金长达一年之久，可以推定双方对于租赁物的交付不存在异议。甜伊公司以建发公司未交付租赁物为由主张建发公司无权要求支付租金、没收押金，并反诉建发公司返还租金及押金，缺乏依据，一审未予支持，并无不当。甜伊公司取得讼争店面的承租权后，可依法依约自由使用讼争店面，其与现诉争店面原有部分实际使用人之间的关系与本案无关，本院不予审查。 综上，甜伊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7605元，由福州市仓山区甜伊食品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  金光玉 审判员  黄 锋 二〇二〇年一月十日 法官助理刘奕 书记员郭梦铃