江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初10334号原告：新沂市飞龙物业管理有限公司，住所地江苏省新沂市温州商城B区。法定代表人：任铁兵，该公司经理。委托诉讼代理人：戈宜兵，江苏苏沂律师事务所。被告：沈跃挺，男，1977年9月3日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：贾敏杰，江苏良修律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙美荣，江苏良修律师事务所律师原告新沂市飞龙物业管理有限公司(以下简称飞龙物业公司)与被告沈跃挺物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告飞龙物业公司的法定代表人任铁兵、委托诉讼代理人戈宜兵，被告沈跃挺的委托诉讼代理人贾敏杰、孙美荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。飞龙物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令沈跃挺向飞龙物业公司支付物业服务费690868.08元；2.案件受理费由沈跃挺负担。案件审理过程中，飞龙物业公司将诉讼请求1变更为判令沈跃挺向飞龙物业公司支付物业服务费490516.34元。事实与理由：2011年5月，位于新沂市南京路温州商城B区二层的商铺（以下简称涉案商铺）物业登记为沈跃挺所有，物业面积合计为8224.62平方米。飞龙物业公司为包括沈跃挺的上述物业在内的温州商城A区、B区提供物业服务。2016年10月，飞龙物业公司因与新沂市温信房地产有限公司物业服务合同纠纷案诉至新沂市人民法院，要求新沂市温信房地产有限公司（以下简称温信房地产公司）支付温州商城B区一层及地下车库的物业服务费用，新沂市人民法院作出(2017）苏0381民初7593号民事判决书判令温信房地产公司支付飞龙物业公司至2018年3月底期间的物业费合计223076元。但对于B区二层的物业费，沈跃挺至今未予支付。为此，飞龙物业公司诉至法院，请法院判令沈跃挺按0.71元/月/平方米支付自2013年1月1日至2019年12月31日合计84个月的物业费并负担本案的案件受理费。沈跃挺辩称，1.沈跃挺与飞龙物业公司之间不存在物业服务关系。沈跃挺购买涉案商铺后于2011年5月25日将涉案商铺租赁给案外人张明才，没有和飞龙物业公司进行任何形式的物业服务沟通，对飞龙物业公司提供的物业服务也不清楚。沈跃挺与张明才因涉案房屋租赁合同纠纷一案，新沂市人民法院认定于2015年7月13日解除双方的房屋租赁合同。解除后张明才继续占用涉案商铺直至2016年初。后涉案商铺一直处在锁门状态，直至2019年沈跃挺将房屋再次利用，在这期间沈跃挺从未与飞龙物业进行任何形式的沟通，也未接受过飞龙物业的任何物业服务。2.在沈跃挺与张明才房屋租赁合同纠纷一案中，东杰物业公司出具了一个证明。该案件涉及另外一个物业公司，沈跃挺不清楚东杰公司与飞龙物业之间的关系，也不清楚东杰公司是否也提供过物业服务，因此对飞龙物业的主体资格有异议。3.涉案商铺在2016年初由张明才交付给沈跃挺后一直处在锁门闲置的状态直到再次利用，在这期间沈跃挺也未与飞龙物业有过物业服务相关的沟通，飞龙物业也未向沈跃挺主张过物业费用。即使飞龙物业公司提供过物业服务，其主张已超过诉讼时效。4、飞龙物业公司在最初没有物业服务经营资质，对飞龙物业公司提供物业服务的合法性持有异议。综上，请求法院驳回飞龙物业公司的诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依职权调取了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对案涉事实认定如下：新沂市温州商城二期B区项目由温信房地产公司开发建设，初始登记的房屋所有权人是温信房地产公司。涉案商铺系沈跃挺于2011年5月购买并上房，后于当年取得产权登记，面积为8224.62平方米。张明才因经营家俬商场需要，于2011年5月26日承租涉案商铺。沈跃挺、张明才约定租期自2011年6月1日至2016年5月30日。张明才承租上述商铺后起字号“新沂市万红家具城”对外经营家俬，后因经营不景气，于2013年年底改字号为“新沂市万红服饰鞋帽城”对外经营服装鞋帽。2015年1月14日，新沂市公安消防大队作出新公消封字[2015]第0001号临时查封（期限为2015年1月14日17时至2015年2月13日17时）决定，认定新沂市万红服饰鞋帽城存在火灾隐患，并令其整改。后涉案商铺一直歇业至2019年。飞龙物业公司成立于2012年10月15日。2013年3月1日，温信房地产公司与飞龙物业公司签订《委托物业管理合同》，约定委托管理时间：2013年3月1日至2014年2月底，由飞龙物业公司对商品房交接、空置住宅及商铺、出租房进行管理。2013年11月6日，飞龙物业公司与新沂市温州商城业主委员会签订的《物业管理合同》，约定合同期限至2014年11月5日。期限届满后，飞龙物业公司继续为该小区提供物业管理服务。温州商城商业区业主委员会于2016年1月15日成立。夏晓东受温州商城商业区业主委员会委托向飞龙物业管理有限公司邮寄解除物业管理通知，夏晓东于2017年12月20日将通知交邮圆通公司。邮寄地址为温州商城三期C区飞龙物业管理有限公司办公室，收件人姓名为魏傲云。徐州市楚润物业管理有限公司（以下简称楚润物业公司）成立于2015年11月20日，其于2018年2月1日与温州商城商业区业主委员会签订了《物业管理合同》（合同期限自2018年2月1日至2020年2月1日），约定由楚润物业公司为该小区提供物业管理服务，楚润物业公司有权向该小区业主收取物业费。该物业合同签订后，楚润物业公司按照合同约定为该小区提供了物业管理服务。2018年4月28日，楚润物业在温州商城商业区张贴公告，告知温州商城商业区业主，其与温州商城商业业主委员会签订了物业服务协议，近期将正式进场服务。本院认为，从飞龙物业公司与温信房地产公司、新沂市温州商城业主委员会签订的物业管理合同来看，双方成立物业服务合同法律关系，该物业管理合同对该小区的全体业主均具有法律约束力，故沈跃挺虽未与飞龙物业公司签订物业服务合同，但在飞龙物业公司入驻涉案小区提供物业服务期间，沈跃挺作为业主，应当支付物业服务费，飞龙物业公司作为本案原告主张物业服务费主体适格。双方没有对物业费的收取标准进行约定。参照同类地区物业费，本院对飞龙物业公司要求按0.71元/平方米/月给付的诉讼请求予以支持。对沈跃挺主张飞龙物业公司不具备从事物业服务资质问题。根据国务院印发的《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，已经取消了物业服务企业二级及以下资质认定，二级升一级资质的申报资料也不再受理。取消审批后，将通过建立和加强信息公开、信用体系建设、红黑名单制度、推动行业自律等方式加强事中事后监管。说明自此开始从事物业管理服务的物业服务企业并非一定要取得物业服务企业的资质。故本院对沈跃挺的该辩称不予支持。根据《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条规定：“物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。”飞龙物业诉至本院时未超过诉讼时效，本院对沈跃挺的该辩称不予支持。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同应当提前三个月书面告知另一方当事人。选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域。物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。飞龙物业公司自2013年3月1日起为涉案小区提供物业服务，期限届满后，飞龙物业公司继续为该小区提供物业管理服务,双方形成不定期物业服务合同法律关系有生效判决等予以证实，本院予以确认。飞龙物业公司在物业管理合同到期后继续对该小区业主提供物业管理服务是原合同权利义务延续。温州商城商业区业主委员会委托温州商城商业区业主委员会委员夏晓东向飞龙物业公司邮寄解除物业管理通知，根据夏晓东提交的物流单可以确认夏晓东已于2017年12月20日交邮，邮件上的地址亦是飞龙物业公司的地址，现无法打印出详细的物流信息，根据常理，飞龙物业公司应当收到了解除合同通知书。结合夏晓东交邮的事实及相应的距离、楚润物业公司的公告等事实，本院酌定飞龙物业公司与温州商城商业区业主之间的物业服务合同权利义务终止日期为2018年3月底，对物业服务合同权利义务终止之日后的物业费，本院不予支持。飞龙物业公司为沈跃挺提供物业服务的月数为61个月（2013年3月1日至2018年3月底），其中22.47个月（2013年3月1日至2015年1月14日）的物业费沈跃挺应全额支付，38.53个月（2015年1月15日至2018年3月底）的物业费因涉案商铺未实际经营，参照空置房物业费收费标准，本院确认此期间的物业费沈跃挺按70%支付，故沈跃挺所欠的物业管理费数额为288710元（0.71元/月/平方米×8224.62平方米×22.47个月+0.71元/月/平方米×8224.62平方米×38.53个月×70%），沈跃挺应当向飞龙物业公司交纳。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、沈跃挺于本判决生效后十日内向新沂市飞龙物业管理有限公司给付物业费288710元；二、驳回新沂市飞龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4239元，由新沂市飞龙物业管理有限公司负担1425元，由沈跃挺负担2814元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  张成艳二〇二〇年一月十七日书记员  方 超