四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初9351号 原告：四川中原物业顾问有限公司，住所地:四川省成都市锦江区大业路6号青石桥南街财富中心1栋3单元24层。 法定代表人：庄泽宝，职务董事长。 委托诉讼代理人：蒋燕，四川原友信律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都中奥华实业有限公司，住所地:成都市高新区九兴大道6号高发大厦B幢205号。 法定代表人：张宇超，职务董事长。 委托诉讼代理人：张云良，四川德卓律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：杨春燕，四川德卓律师事务所律师，一般受理代理人。 原告四川中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业公司）与被告成都中奥华实业有限公司（以下简称中奥华实业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中原物业公司的委托诉讼代理人蒋燕，被告中奥华实业公司的委托诉讼代理人张云良、杨春燕到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。 原告中原物业公司向本院提出的诉讼请求为：1、被告支付原告服务费865420.55元；2、被告支付原告违约金100000元；3、本案诉讼费用由被告承担。其事实与理由为：原告与被告签署了《全程策划及销售代理合同》、续约协议、《江宇天府城项目营销代理委托合同》，约定由原告驻场代为销售被告开发之“天府大道”（后更名为金地天府城）项目的物业，并在完成销售后按照合同约定支付相应代理费。按照合同约定，原告一直派驻工作人员驻场代理销售该项目，但被告至今仍有代理费未付清。原告为维护自身权益诉至本院。 被告中奥华实业公司辩称：1、双方合作以来均严格依据合同的约定支付销售代理费，即原告完成当月销售，原告次月结算付款，付款的程序是先由被告提交代理费结算单给原告核对，被告审核后将结算单返回原告，原告核对无误后向被告正式提交付款申请书及合法等额发票，最后由被告将销售代理费转账支付给原告；2、被告付款的依据是双方已经核对销售结算单无误，现原告没有提供任何核对销售结算单，故被告无需向原告支付任何费用。3、序号1-45户，原告只协助签订了认购协议，但销售代理合同上约定的付款条件是签订《商品房买卖合同》后协助客户贷款并协助客户办理备案以及商品房交付的一系列事宜，这部分后续工作原告均没有开展，故后续款项未达到付款条件；4、原告未结算明细表中的序号46-112户，并非由原告完成的居间销售，被告不应支付佣金；5、综上，原告诉请被告支付销售代理费及违约金没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明： 2010年1月4日，原告中原物业公司（代理方、乙方）与被告中奥华实业公司签订《全程策划及销售代理合同》（以下简称合同一）约定，甲方委托乙方作为中奥华天府大道项目的全程策划及本项目一期开发面积唯一驻场销售代理公司；在乙方代理期内，甲方有权委托其他渠道合作方就该项目进行销售和招商。 该合同第五条乙方权利义务第14款约定：负责指导、协助客户办理银行按揭手续，负责须向客户收取办理按揭、产权和他项权证等所需资料，并协助甲方催收购房客户应交纳的各项费用。第15款约定：必须按甲方提供的合同样本与购房客户签约...。第25款约定：在销售过程中，由甲方内部所组织认购的房源（包括甲方授权的其他渠道销售成功的房源），其销售面积计入乙方销售业绩，但不计提佣金，甲方按照300元/套支付服务费给乙方。 该合同第七条第2款约定：代理期内，甲方须按如下方式支付乙方所有售出单位之销售代理费（项目销售总面积的计算以客户签订的《商品房买卖合同》并办理了按揭手续的单位为准；如分期付款的缴纳房款达到10%以上的单位为准；销售代理佣金按上述确认的《商品房买卖合同》的销售金额的1%计提。 该合同第八条销售代理佣金结算：乙方完成的销售合同满足下列条件之一的，乙方即可结算代理佣金：1、付款方式为按揭的，结算的条件为：首付款已付清，按揭资料齐全，通过了银行审批并与银行签订了按揭贷款合同并银行放款回甲方账户，结算金额按销售合同金额计提代理佣金；付款方式为一次性付款的（包含分期付款的客户），结算条件为：销售合同金额全款付清，结算金额按销售合同金额计提代理佣金；2、销售代理佣金每月结算一次，由乙方于次月的15日向甲方提交书面的销售代理佣金结算书，结算时间为每月的20日，甲方须于结算后7个工作日内支付乙方上月的销售代理佣金，如果甲方对乙方提交的销售代理佣金结算书有异议，应在收到的次日起5个工作日内提出异议。第十一条违约责任第1款约定：销售代理期间，甲方若未按本合同约定及时向乙方支付应支付的代理佣金，甲方则向乙方从应付款最后期限的次日起按每日加付万分之一的滞纳金，但因乙方提供的发票及付款通知书不符合要求或其他特殊原因导致甲方不能及时支付的除外，甲方超过应付款最后期限两个月仍未付款的，视为甲方违约，乙方有权提出终止合同，甲方须支付未支付的代理佣金，并支付10万元违约金给乙方。 前述合同经原被告两次签订续约协议，有效期延长至2014年5月31日。 2015年6月15日，原告向被告交付了原告提供的未结算明细表中序号1-45户数的佣金的发票（发票金额为835262.36元），被告于2015年7月21日至2016年2月1日期间合计付款50万元，原告主张序号1-45户数的佣金被告尚欠335262.36元佣金未支付。 2014年6月1日，原告中原物业公司（乙方）与被告中奥华实业公司（甲方）签订《江宇天府城项目营销代理委托合同》（以下简称合同二），约定乙方代理销售甲方开发的江宇天府城项目，委托期限为自本合同签订之日起一年。 该合同第四条委托工作内容第4.4条销售后台事务管理服务约定：此项服务的费用已经包含在本合同第六条的代理费用中；4.4.1配合销售前台完成认购及签约环节；...4.4.4办理交付使用手续...4.4.5协助业主办理房屋所有权证手续...；6.3.1.3在月考核期内，若乙方完成月度销售任务的60%（含60%）以内，甲方按照当月乙方单独完成的已签约总额的0.8%向乙方支付当月的代理费用；若乙方完成月度销售任务的60%以上，80%（含80%）以内，甲方按照乙方单独完成的当月已签约总额的0.9%向乙方支付当月的代理费用；若乙方完成月度销售任务的80%以上，100%（含100%）以内，甲方按照乙方单独完成的当月已签约总额的1.0%向乙方支付当月的代理费用；若乙方完成月度销售任务的100%（不含100%）以上，甲方按照乙方单独完成的当月已签约总额的1.1%向乙方支付当月的代理费用；…6.3.2代理费结算条件：6.3.2.1买受人以一次性付款方式以及分期付款方式购房的，买受人与甲方签订买卖合同并付清全款视为乙方完成该房屋的销售，……6.3.2.2买受人以银行贷款方式购房的，在买受人签订买卖合同、支付首付款、贷款申请通过银行审批后，视为乙方完成该房屋的销售，……6.3.3代理费支付进度：甲方在根据本合同约定的结算程序收到乙方正式提交的付款申请书及合法等额发票之日其二十个工作日内向乙方支付该月代理费；6.3.4结算时间：双方约定开盘当月的次月开始结算，每月5号为上一月代理费结算日。6.3.5结算程序：乙方每月5号将上月代理费结算单提供给甲方审核，甲方须在5个工作日内将审核后的结算单返回乙方，乙方在核对无误后5个工作日内向甲方正式提交付款申请书及合法等额发票，甲方即应在二十个工作日内支付代理费。 庭审过程中，原告明确其放弃未结算明细表中下列9户的佣金主张：序号57、序号58、序号65、序号77、序号93、序号97、序号104、序号107、序号109。 以上事实，有当事人举证的《全程策划及销售代理合同》、发票签收表、付款凭证、《江宇天府城项目营销代理委托合同》等证据在卷佐证。 庭审过程中，就原告汇总整理的《天府城项目未结算明细表（1-3栋）》中，原告主张序号1-45户的佣金中（其中序号45按第二份代理销售合同结算佣金），已向被告开票的佣金数额为835262.36元，被告已支付50万元，剩余335262.36元，被告对前述开票情况、已付款情况及未付款情况不持异议，但被告认为“序号1-45户，原告只协助签订了认购协议，但销售代理合同上约定的付款条件是签订《商品房买卖合同》后协助客户贷款并协助客户办理备案以及商品房交付的一系列事宜，这部分后续工作原告均没有开展”，被告据此认为后续款项未达到付款条件。被告并主张序号46-序号112户系被告通过其他渠道完成的销售（比如外单位团购以及内部员工认购等），并非由原告实施的代理销售，其不应支付原告相应的佣金。但被告并未具体说明这其中哪些户数系外单位团购以及内部员工认购，也未举证出相应证据。 原告对此辩称：序号1-45认购协议、网签备案、商品房预售合同的签订以及按揭手续的协助办理都是原告完成的，且第一份代理销售合同并未约定原告负有协助交房的义务；第一份代理销售合同约定原告是唯一驻场销售代理公司，序号46-108户也是在第一份代理销售合同有效期内所做的销售，此期间属于原告独家代理销售期间，被告应尊重原告工作人员的劳动成果，应予以认可并支付相应的费用；序号109-112户属于第二份代理销售合同有效期间原告完成的销售，被告应依据第二份代理销售合同的约定向原告支付相关佣金。 对此本院认为，原告提供的未结算明细表中的1-44户（合同一项下），根据原告举证及被告陈述，原告已促成客户签订认购协议和商品房买卖合同，再结合被告认可原告已向其开票835262.36元（原告未结算明细表中的1-45户）及被告已付款50万元及前述46户业主房款均已付清的情况，被告接受原告的全部佣金发票并进行部分付款，亦说明被告对原告委托代理销售服务的完成情况予以认可，故应认定原告已完成相应的委托代理销售服务，前述合同一项下的1-44户原告主张的未付的服务费326352.17元本院予以支持。同理原告主张的合同二项下的第45户佣金8910.19元，本院亦予以支持。 对于原告未结算明细表中序号52户、序号70户、序号71户，被告认可原告提供了相应的代理销售服务并主张其已支付了这三户的佣金，被告并提交了相应的结算书复印件、财务凭证复印件等证据予以证明，原告对此不予认可，本院认为，被告无法提供前述证据的原件核对，其真实性难以核实，其主张本院难以采信，故本院按被告未支付前述佣金予以认定。 对于原告未结算明细表中的序号46-112户，被告均不认可原告提供了相应的销售代理服务，均主张并非由原告完成的居间销售，但被告并未举证其另行销售的相应认购协议予以佐证，本院分别论述如下： 序号47，原告未举证认购协议照片打印件，原告调取的该房屋商品买卖合同显示签约时间为2013年5月17日，发生于合同一履行期间，合同上也未载明具体房地产销售人员，原告主张该销售行为发生于合同一履行期间，合同一约定原告系唯一驻场销售代理人，原告据此主张系其完成的该房屋销售并据此主张相应佣金。序号53，原告已举证认购协议照片打印件（认购协议买受人为刘晓琳、认购协议签订时间2013年8月1日），原告调取的该房屋商品房买卖合同载明的买受人为袁建坤，该合同签约时间为2013年7月31日，发生于合同一履行期间，合同上也未载明具体房地产销售人员，原告主张前期及后续销售行为发生于合同一履行期间，合同一约定原告系唯一驻场销售代理人，原告据此主张系其完成的该房屋销售并据此主张相应佣金。 被告主张前述商品房买卖合同上无载明具体销售人员名字的，原告均无法证明是由其完成的代理销售，被告主张在原告代理销售期间，被告工作人员亦在现场进行销售，被告据此不认可原告完成了前述销售并主张不应支付相应佣金。 对此本院认为，对于第47户佣金问题，合同一约定原告为唯一驻场销售代理公司，但原告并未举证认购协议原件或复制件，该房屋商品买卖合同上也未载明销售人员身份，且合同一也并未排除被告自行销售或有权委托其他渠道合作方进行销售，故原告仅依据其唯一驻场销售代理人身份为由主张其完成了该房屋的销售，依据不足，原告关于该房屋的佣金主张本院不予支持。 对于第53户佣金问题，合同一约定原告为唯一驻场销售代理公司，原告举证了认购协议复制件（载明买受人为刘晓琳），该房屋商品房买卖合同上载明买受人为袁建坤，但该合同上未载明销售人员身份，该房屋认购协议及商品房买卖合同签订时间均发生于合同一履行期间，但合同一也并未排除被告自行销售或有权委托其他渠道合作方进行销售，但合同一约定的佣金支付条件为被告收到全部房款，对于认购协议与商品房买卖合同载明的买受人不同的原因，原被告均未进行举证说明，而最终购买该房屋并最终支付房款的买方为袁建坤，原告的举证不足以说明其代理销售行为导致了袁建坤的实际购买，原告仅依据其唯一驻场销售代理人身份为由主张其完成了该房屋的最终销售，依据不足，原告关于该房屋的佣金主张本院不予支持。 序号第48户、序号第49户、序号第50户、序号第51户、序号第52户、序号第59户、序号第96户、序号第101户、序号第106户、序号第110户、序号第111户、序号第112户，前述12户的商品房买卖合同的合同签署页均载明有具体销售人员名字（分别有王蓓、李鑫志、徐浩、吴明燕、周川），原告并举证了这些销售人员与原告的劳动合同原件。被告认为：序号第51户（合同签订时间2017年10月28日）、序号第59户（合同签订时间2016年12月30日）、序号第101户（合同签订时间是2017年9月15日）、序号第110户（合同签订时间2015年7月11日）的商品房买卖合同签订时间均在合同二履行期限届满之后，不能证明是由原告工作人员代理销售的。 对此本院认为，根据原告举证的劳动合同，前述商品房买卖合同载明的具体销售人员为原告员工，可以认定系原告工作人员促成了这些合同的签订，被告对此亦未举出反证，故前述12户的佣金本院予以支持。 对于序号46-112户中，扣除前述原告放弃主张租金的9户及前述未予支持佣金的序号47、53户，剩余56户的佣金支付问题。 本院认为，这56户中，除开前述商品房买卖合同载明了原告具体销售人员（合计12户）之外的其余户数（合计44户），原告均初步举证了认购协议复印件予以证明，且均发生于原告独家驻场代理销售期间，被告虽不予认可，主张并非由原告提供的相应的销售代理服务、主张并非由原告完成的居间销售，但被告作为开发商，理应持有这些户数的认购协议原件，理应将之提供法庭核对，但被告作为证据原件持有方并未进行相应举证，被告也未举证证明系通过其所谓内部员工认购及其他渠道完成的这些户数的销售，故被告应承担举证不能的法律后果，原告举证的这些户数（合计44户）的认购协议复印件，本院予以采信。 这44户再加上前述商品房买卖合同载明了原告具体销售人员的12户，合计56户，根据前文论述，可认定原告已提供代理销售服务。这56户中，根据商品房买卖合同的签订时间及认购协议签订时间（以时间在后者为准），这56户中有5户的代理销售行为发生于合同二履行期间（分别为序号49、50、52、111、112）应按合同二计算佣金（合同二约定买受人付清房款后即视为原告完成房屋的销售，即可结算佣金），有4户的代理销售行为发生于合同二履行期限之后（分别为序号51、59、101、110）可参照合同二计算佣金，其余47户的代理销售行为发生于合同一履行期间，应按合同一计算佣金。前述56户的佣金经核算合计为435840.17元（按购房款的1%计算，认购协议房款与备案房款不一致的，以备案房款计算）。 综上，被告应支付给原告的佣金合计为771102.53元。 对于原告根据合同一主张的违约金10万元，本院认为， 原告未结算明细表中1-44户（经核算其佣金欠款合计为326352.17元）的销售代理行为发生于合同一履行期间，原告2015年6月15日交付序号1-45户的佣金发票与被告，被告予以接受并有后续付款行为，说明发票系根据原被告之间对1-45户佣金的核对结算而开具的，根据合同一约定，被告应在发票交付日后7个工作日内予以付款。被告至今未付款，构成违约，考虑到被告多达一千多天的逾期天数，原告要求被告支付违约金10万元，符合合同约定，且并不过高，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告成都中奥华实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川中原物业顾问有限公司支付销售代理服务费771102.53元； 二、被告成都中奥华实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川中原物业顾问有限公司支付违约金100000元； 三、驳回原告四川中原物业顾问有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6727元，由被告成都中奥华实业有限公司负担6211元，由原告四川中原物业顾问有限公司自行负担516元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 程 洁 二〇二〇年一月二十一日 书记员 舒清茏