湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0302民初5422号原告：李文洋，男，1983年12月12日出生，汉族，湖北省十堰市人，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：张道胜，男，湖北芸才律师事务所律师。代理权限：特别授权（代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解、和解，代为签收法律文书）。被告：十堰伟豪建业置业有限公司。住所地：湖北省十堰市白浪马路村委会201室。法定代表人：陆兴明，该公司董事长。委托诉讼代理人：周涛，湖北延兴律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：陆兴学，男，1968年3月9日出生，汉族，湖北省十堰市人，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：周涛，湖北延兴律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：程汉卫，男，1970年7月13日出生，汉族，湖北省襄阳市人，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：周涛，湖北延兴律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：肖杰，男，1958年9月27日出生，汉族，湖北省十堰市人，住湖北省十堰市经济开发区。委托诉讼代理人：周涛，湖北延兴律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告李文洋诉被告十堰伟豪建业置业有限公司、陆兴学、程汉卫、肖杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李文洋的委托诉讼代理人张道胜，被告十堰伟豪建业置业有限公司、陆兴学、程汉卫、肖杰的共同委托诉讼代理人周涛到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告李文洋向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告同被告十堰伟豪建业置业有限公司签订的《幼儿园房产及经营权转让合同》；2、请求判令被告十堰伟豪建业置业有限公司双倍返还定价200万元，并以100万元为基数承担利息48万元，利息计算起止日期为2016年12月6日至2018年12月5日。后期利息以200万元为基数按照年利率24%计算至付清之日止；3、请求判令被告陆兴学、程汉卫、肖杰对本金及利息承担连带担保责任至付清时止；4、本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：2016年12月5日，原告同被告十堰伟豪建业置业有限公司签订了《幼儿园房产及经营权转让合同》，约定十堰伟豪建业置业有限公司将位于白浪卧龙城幼儿园房产卖给原告，合同总价款为7105595元，原告的付款方式为：首付房款30%，签订合同时先交100万元作为定金，余款1131678.5元在幼儿园一楼竣工后支付，剩余房款采用银行按揭的方式支付，由被告公司负责办理银行按揭，合同同时约定开工时间为2017年2月10日，竣工时间为2017年6月30日，合同第19条约定，被告方法定代表人对本合同承担连带担保责任，担保期限为本合同履行完毕时止。在签订合同时，被告方为了表示诚意特意提出法定代表人方的签字代表为：陆兴学、程汉卫、肖杰。当日双方签订了合同，12月6日原告按照合同约定将定金100万元转让被告十堰伟豪建业置业有限公司建设银行账户，被告方收到原告购房定金后并没有按照合同约定开工建设，导致至今该小区的幼儿园没有开工建设，致使合同不能履行。综上，由于被告十堰伟豪建业置业有限公司在合同签订后没有按照约定开工建设，致使合同目的的不能实现，故请求解除合同，双倍退还定金，三担保人承担连带担保责任。望法院依法予以支持。被告十堰伟豪建业置业有限公司辩称：对本案事实没有争议，同意解除转让合同。幼儿园没有建是因为政府原因不能按时兴建，现公司资金周转困难，同意返还100万元并按年息24%计息，不应双倍返还，希望协商处理。被告陆兴学、程汉卫、肖杰辩称：三被告并非公司的法定代表人，在转让合同上签名，系证明人并非担保人，不应当承担担保责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据，本院认定事实如下：2016年12月5日，十堰伟豪建业置业有限公司（甲方）与李文洋（乙方）签订《幼儿园房产及经营权转让合同》，约定：甲方将自己开发建设并拥有所有权的、位于十堰市××浪经济开发区××路卧龙城房地产开发项目中的幼儿园建筑物及其相应的配套设施，转让给乙方；幼儿园开工日期2017年2月10日，竣工日期2017年6月30日前，交房日期竣工后交付使用；甲方将幼儿园土地使用权证、房产证办至乙方名下；以双方协商价款计价，共计人民币7105595元，乙方首付30%，其中壹佰万元作为定金，于合同签订之日给予，余款1131678.5元在幼儿园一层竣工后给予，剩余70%以幼儿园抵押贷款给予，由甲方负责与银行协调办理；合同签订后甲方不及时动工建设，造成不能及时交付使用的，乙方所缴纳的定金，及乙方交纳时按照月利率2%承担利息计算至房屋交付时至，乙方在交付瑕疵交房款时直接扣除；乙方合同签订后，甲方不按期施工，造成合同不能履行的，甲方除依照法律规定双倍返还定金外，还应当承担月利率为2%的利息，自付款之日起计算；本合同签订后约定开工时间、竣工时间、交房时间三个时间段任何一个时间段逾期一个月未开工的，视为甲方违约，乙方有权解除合同，要求甲方按照违约条款承担赔偿责任；为保障本合同顺利履行，甲乙双方法定代表人本人以个人名义为本合同承担连带担保责任，担保期限自本合同履行完毕时止。合同签章处，陆兴学、程汉卫、肖杰共同在甲方法定代表人处签名。2016年12月6日，李文洋向十堰伟豪建业置业有限公司转款100万元，载明用途为购幼儿园房款。之后，因十堰伟豪建业置业有限公司未取得相关行政许可，双方转让的标的未实际施工建设。另查明，十堰伟豪建业置业有限公司为自然人独资公司，成立于2010年8月23日，股东为陆艳玉。2015年11月16日，公司法定代表人由徐卫变更为陆兴学；2017年6月30日，公司法定代表人由陆兴学变更为张晓东；2018年4月28日，公司法定代表人由张晓东变更为白小勇。本院认为：原告李文洋与被告十堰伟豪建业置业有限公司签订的《幼儿园房产及经营权转让合同》，所约定的内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告十堰伟豪建业置业有限公司已按约定收受了购房款，《幼儿园房产及经营权转让合同》实质为商品房买卖合同。双方在签订合同时，所涉标的并未实际开工建设，亦未取得相应的行政许可。合同签订后，所涉标的一直未实际开工建设，房屋买卖合同目的客观上已不能实现，原告李文洋事实上也无法取得该房屋。因此，原告李文洋请求解除《幼儿园房产及经营权转让合同》及双倍返还定金，符合法律规定及合同约定，应依法予以支持。关于原告李文洋主张自付款之日起按月息2分支付已付房款利息的诉请，因双倍返还定金已足以弥补因被告十堰伟豪建业置业有限公司违约给原告造成合同目的不能实现的实际损失，再按月息2分自付款之日起计息且后期利息以200万元为基数按照年利率24%计算至付清之日，显属违约金约定过高，鉴于被告十堰伟豪建业置业有限公司在合同目的不能实现时未及时返还已支付的购房款，确给原告造成了损失，已支付房款部分可酌情自原告起诉之日起按年利率6%予以支持。合同约定“甲乙双方法定代表人本人以个人名义为本合同承担连带担保责任”，而被告陆兴学、程汉卫、肖杰均在十堰伟豪建业置业有限公司法定代表人处签名，故原告李文洋主张被告陆兴学、程汉卫、肖杰对被告十堰伟豪建业置业有限公司的债务承担连带担保责任。庭审中查明，签订《幼儿园房产及经营权转让合同》期间，被告十堰伟豪建业置业有限公司的法定代表人为被告陆兴学，因此，被告陆兴学依约应当对被告十堰伟豪建业置业有限公司对原告李文洋所负债务承担担保责任。被告程汉卫、肖杰并非该公司法定代表人，故原告对其二人的诉请与事实不符，本院不予支持。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告十堰伟豪建业置业有限公司双倍返还原告李文洋购房款共计200万元；二、被告十堰伟豪建业置业有限公司支付原告李文洋自2018年12月7日起至清偿之日止期间的利息损失（以100万元为基数，按年利率6%计付）；三，被告陆兴学对上述判决第一项、第二项确定的被告十堰伟豪建业置业有限公司的债务承担连带清偿责任；其承担担保责任后，有权向被告十堰伟豪建业置业有限公司追偿；四、驳回原告李文洋对被告程汉卫、肖杰的诉讼请求；五、驳回原告李文洋其他的诉讼请求，案件受理费26640元，由被告十堰伟豪建业置业有限公司、陆兴学负担。上述款项，应在判决书生效之日起十日内履行完毕。逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向法院申请执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  全 琳审 判 员  张守强人民陪审员  彭绣霖二〇二〇年一月八日书 记 员  熊昕越