湖南省华容县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0623民初1550号 原告（反诉被告）：岳阳华腾置业有限公司，住所地华容县马鞍新区茶花园路。 法定代表人：王维金，总经理。 委托诉讼代理人：黄茂兴，男，1973年3月7日出生，汉族，居民，住湖南省华容县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李清，南县法律援助中心法律援助律师。 被告（反诉原告）：刘某，男，1984年5月14日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。 委托诉讼代理人：谢飞，华容县秉道法律服务所法律服务工作者。 原告（反诉被告）岳阳华腾置业有限公司（以下简称华腾置业）与被告（反诉原告）刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华腾置业的委托诉讼代理人黄茂兴、李清，被告（反诉原告）刘某及其委托诉讼代理人谢飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华腾置业向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告立即向原告交还租赁标的物；2、判令被告立即支付原告2018年3月1日至2019年7月1日所欠商铺租金110500元，并支付2019年7月1日至被告交付租赁物之日止的占用费（按合同约定计算）；3、判令被告立即支付物业费10080元；4、判令被告立即支付电费1764元；5、判令被告支付违约金234715元；6、判令由被告支付本案诉讼费、代理费等费用。事实和理由：原、被告于2017年签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告位于华容县的商铺，租期为6年（2017年3月1日—2023年3月1日），由被告经营儿童乐园项目，被告租赁该商铺后，按约定已支付2017年3月1日至2018年3月1日的租金，依约定被告应于2018年2月1日向原告支付2018年3月1日至2019年3月1日的租金109200元，但被告仅支付26000元，尚欠83200元。被告还应于2019年2月1日向原告支付2019年3月1日至2020年3月1日的租金136500元（2019年3月1日至2019年5月1日为免租期），但被告未按合同第三条3.2款约定支付租金，已构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金。被告租赁期尚欠原告2017年7月1日至2018年3月1日的物业费10080元、电费1764元，加上2018年所欠租金83200元以及2019年5月1日至2019年7月1日的租金27300元，共计122344元。现被告将所租商铺关门落锁，原告多次催要未果引发纠纷。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告刘某辩称，1、被告同意附条件的解除《商铺租赁合同》，该合同的解除系由于原告违约在先，原告对此应负全部责任；2、被告可以提供票据证明被告已经交付租金至2019年3月1日，另有华容县公安局城西派出所出具的调解协议书加以证实。被告未继续交租的原因系由于中央广场二楼经营的原华容县大润发惠民超市因侵权而被拆除，后原告又将二楼商铺出租他人用于经营好爱家超市，在进行拆除及重新装修的过程中，原告将商场电梯停用，致使顾客因二楼破败不堪且危险重重不愿意进入被告经营的开心乐园消费。另《商铺租赁合同》中约定，原告承诺4年内不再增设任何形式的相关儿童娱乐设备，但原告违反约定，另外引进了华容县艺贝尔欢乐城，这与被告经营的开心乐园系同一类型，故被告在上述问题没有得到解决时，有权依法行使不安抗辩权；3、被告已经交付了2018年10月31日前的物业管理费，后因物业公司变更，新物业公司要求被告增加每平方米1元的物业管理费，这与《商铺租赁合同》的约定相冲突，但原告对此未予理会，故问题久拖不决，且被告经营开心乐园的第一年，物业公司并未提供完善的物业服务。另外，原告并非收取物业管理费的合法主体，其无权向被告主张物业费；4、被告不曾违反合同约定，而是原告违约在先，被告无需支付违约金，且《商铺租赁合同》中约定的违约金计算标准已经违反法律规定。 反诉原告刘某向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告因无法继续履行合同造成的各项损失共计1058340元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告刘某与反诉被告华腾置业于2017年年初签订《商铺租赁合同》，约定由刘某租赁华腾置业第三层作为其经营儿童乐园的场所，租期自2017年3月1日至2023年3月1日止，并将租金及给付方式、物业管理费的计算方式、保证金、补充禁止事项作出明确约定。合同签订后，反诉原告如期交付相关租金，对场所进行装修，安装相关设备，并开业经营。反诉原告经营近一年时，因反诉被告无法为反诉原告提供正常的进场通道，也不能提供必要的物业管理服务，双方开始多次交涉，产生争议。2018年12月，反诉原告刘某刚开始正常经营，该经营场所二楼的原华容县大润发惠民超市因侵权行为全面停止经营，后反诉被告又将该二楼租给他人用于经营好爱家超市，由于超市拆除和装修，使得二楼环境破败不堪、危险重重，反诉被告更是关停了进出口的电梯，顾客（尤其是带小孩的）无法进行消费和娱乐。同时，《商铺租赁合同》约定，反诉被告承诺4年内不在该商场增设任何形式儿童娱乐设备，但反诉被告仍然引进了华容县艺贝尔欢乐城，该欢乐城与反诉原告经营的项目一致，且位于商场二楼，致使反诉原告无分毫竞争力，现已无法继续经营，反诉被告的违约行为导致反诉原告损失重大，应当全额赔偿。 反诉被告华腾置业对反诉辩称，反诉被告出于商场经营的需要，经常性与商家签订商铺租赁合同，商家对于其经营场所进行装修属于正常现象，并不必然导致反诉原告的经营损失；反诉被告封闭电梯发生在反诉原告停止营业之后，考虑到安全问题，因此关闭电梯；反诉被告引进华容县艺贝尔欢乐城的时间为2019年4月，反诉原告经营的儿童乐园在该时间前已经停止营业；双方签订的《商铺租赁合同》并未约定反诉原告的经营投入应由反诉被告承担责任，反诉原告主张反诉被告对其进行赔偿没有依据，亦与本案租赁合同纠纷无关。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，本院认定如下：1、原、被告于2017年签订《商铺租赁合同》，合同约定：出租方（甲方）为华腾置业，承租方（乙方）为刘某，甲方拟将位于岳阳市华容县如平面图号商铺出租给乙方经营儿童乐园…；合同租期6年，其中第一阶段为2017年3月1日至2018年3月1日（前四个月为免租期），商铺租金109200元，第二阶段为2018年3月1日至2019年3月1日（前四个月为免租期），商铺租金109200元，第三阶段为2019年3月1日至2020年3月1日（前两个月为免租期），商铺租金136500元，第四阶段为2020年3月1日至2021年3月1日，商铺租金171990元…；乙方承诺，如若逾期向甲方或物业公司交纳其应付款项或费用，则甲方或物业公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金按迟延时间每日以应付款项或费用金额的百分之一计算，从应付之日至实际全额付清之日止；…乙方如果在任何一个交租期逾期交租或逾期支付物业管理费（包括逾期未交或逾期未足额交付逾期达15天的），甲方有权解除本合同；《补充协议》1.本商场内甲方承诺4年内不再增设任何形式的相关儿童娱乐设备…。合同签订后，被告刘某对租赁商铺进行装修后经营儿童开心乐园，至2019年3月8日停止经营；2、被告刘某提供了由金元珍与左建华于2018年5月22日在华容县公安局城西派出所调解室达成的调解协议书，该协议内容为：一、左建华愿意支付金元珍2018年3月1日至2019年3月1日的租金26000元（贰万陆千元）；二、左建华2019年2月1日付清2019年3月1日至2020年3月1日的三楼门面租金共计13万5仟元；三、双方不再为门面租金问题，发生任何争执。金元珍系华腾置业法定代表人王维金的妻子，亦系华腾置业的职工，左建华系刘某所经营的开心乐园的三位股东之一，原、被告双方对该调解协议书的真实性均予以认可，本院予以确认。调解协议签订时间为2018年5月22日，发生在《商铺租赁合同》签订之后双方为支付租金发生纠纷，可视为原、被告双方对商铺租金的补充约定，根据文义理解以及联系上下语句整体理解，可认定原、被告在上述调解协议中约定被告刘某经营的开心乐园2018年3月1日至2019年3月1日的租金由109200元变更为26000元，2019年3月1日至2020年3月1日的租金变更为135000元。根据被告刘某同时提供的收款收据，其已经支付了商铺租金26000元，原告对该笔收款亦予认可；2019年2月1日，被告刘某未按协议支付2019年3月1日至2020年3月1日的租金135000元；3、根据被告刘某提供的网络图片新闻信息及中央广场照片，结合当事人陈述可以确认，2018年10月，华容县中央广场二层原华容县大润发惠民超市的经营者因侵害商标权、不正当竞争被起诉，该超市经营者于同年12月对超市予以注销登记，全面停止经营，此后，原告华腾置业将二层商铺另租他人用于经营好爱家超市，期间因超市拆除、重新装修致使中央广场二层环境长时间处于破败杂乱，且原告华腾置业亦在本案中自认后期因考虑到安全问题关闭上下通行电梯；4、根据原告提供的其与高其雄签订的《商铺租赁合同》以及当事人在法庭上的陈述，可以认定原告与高其雄于2019年4月15日签订租期为五年的《商铺租赁合同》，由高其雄于中央广场二层经营华容县艺贝尔欢乐城，主要经营范围为儿童室内游戏、电子游戏、游乐园等，该欢乐城与被告刘某经营的开心乐园经营范围基本一致；5、被告刘某于2019年10月21日向本院申请对其经营的开心乐园内的游乐设备附属设施及装饰装修的现有价值进行评估，本院司法技术室依法受理后委托长沙天时价格评估事务所有限公司指派专业技术人员就委托事项进行评估，该公司于2019年12月26日作出长天时价字（2019）第123号价格评估结论报告书，评估事项价格为人民币柒拾壹万玖仟壹佰捌拾玖元整（719189元），其中不可移动的附属设施及装修装饰如收银台等共计254083.9元，应当视为剩余租赁期内附合的装饰装修残值，列入被告刘某的实际损失范围；6、原告主张被告还应支付2017年7月1日至2018年3月1日的物业费10080元，但原告既未提供证据证实其系收取物业管理费的权利主体，亦未提供证据证实被告刘某确未支付物业费10080元。相反，被告提供了湖南欣同物业运营管理有限公司于2018年12月6日催缴儿童乐园于2018年3月1日至2018年10月31日止拖欠物业管理费10080元的通知单，同时附有被告已经支付该时间段物业管理费8000元的收款收据。如物业公司在业主未缴纳2017年物业管理费的情况下仅催缴业主缴纳2018年的物业管理费，这显然与常理不符，故本院对原告的该项主张事实不予认定；7、原告主张被告尚欠电费1764元，被告当庭予以认可，本院予以确认；8、被告刘某于2017年1月17日向原告支付租赁保证金50000元，根据《商铺租赁合同》约定，如被告未能如约交纳租金或拖欠水电费，给原告造成一定的经济损失，原告有权从租赁保证金中直接予以抵扣或扣除，如不足，对不足部分仍有权向被告追讨；9、被告刘某申请评估机构对其经营的开心乐园的游乐设备附属设施及装饰装修的现有价值进行评估，为此支付评估费11000元，有评估机构出具的收费发票予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系原、被告双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。根据《商铺租赁合同》约定，如被告刘某在任何一个交租期逾期交租（包括逾期未交或逾期未足额交付逾期达15天的），被告有权解除合同，现被告刘某仅支付商铺租金至2019年3月1日，未按约定在2019年2月1日付清2019年3月1日至2020年3月1日的商铺租金135000元，其行为构成违约。原告华腾置业作为中央广场的所有人及管理人，应当保障其商户的必要经营环境和经营氛围，但自2018年10月起，华容县中央广场二层经营的原华容县大润发惠民超市因侵权纠纷全面停止经营，后该超市被拆除，原告华腾置业随后将该广场二层另租他人用于经营好爱家超市，期间因超市的拆除、重修致使中央广场二层环境长时间处于破败杂乱，且原告华腾置业亦在本案中自认后期因考虑到安全问题关闭上下通行电梯，上述客观环境显然对被告刘某经营以儿童娱乐为主要经营项目的开心乐园造成了一定的负面影响，另外，原告华腾置业与高其雄于2019年4月15日签订了租期五年的《商铺租赁合同》，约定由高其雄于中央广场二层经营华容县艺贝尔欢乐城，原告此举违反了《商铺租赁合同》中“本商场内甲方承诺4年内不再增设任何形式的相关儿童娱乐设备”的约定，亦系被告刘某无法继续履行合同的主要原因，原告行为已经构成违约。现原告华腾置业依据合同约定主张解除《商铺租赁合同》，被告亦明确表示无意继续履行合同，故对于原告的该项主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，现原、被告均违约，应当各自承担相应的民事责任。原告华腾置业的损失为其租金损失，被告刘某已经支付原告商铺租金至2019年3月1日，根据原、被告双方约定，2019年3月1日至2020年3月1日的商铺租金为135000元（其中前两个月为免租期），经计算该阶段每月商铺租金为13500元，原告可依法主张被告支付自2019年5月1日至2019年7月1日的商铺租金，即27000元。被告至今未交还商铺，应当向原告支付商铺占用期间的合理费用，原告主张被告按合同约定的租金支付自2019年7月1日起至实际交付租赁商铺之日止的占用费，本院予以支持。原告主张被告支付违约金234715元，根据《商铺租赁合同》约定，如被告逾期向原告交纳其应付款项或费用，则原告有权按迟延时间每日以应付款项或费用金额的百分之一向被告收取迟延履行违约金，该违约金条款约定的标准显然过高，本院酌情确定违约金为以欠租额为基数按照年利率6%的标准支付自2019年2月1日起至租金还清之日止的利息。被告刘某的损失为其装修装饰损失，被告刘某主张原告华腾置业对其投入经营的全部游戏设备附属设施及装修装饰进行赔偿，但其购买的游戏设备可以重复利用，部分附属设施及装修装饰未与房屋完全结合，可拆除、可搬离，故本院仅认定与房屋形成附合的装饰装修物作为被告刘某的实际损失，经本院核算，该部分损失评估后折旧总价值为254083.9元，由原告对被告进行赔偿。原、被告对合同解除均负有责任，原告应当退还被告租赁保证金50000元，可按合同约定，与被告应当交纳的租金等各项费用进行抵扣。原告主张被告支付物业费10080元，未提交相应的证据证实，本院不予支持。原告主张被告应支付电费1764元，被告予以认可，系其对自身权利的处分，本院予以确认。原告要求被告承担律师代理费，因无合同约定，亦无法律依据，对该项主张，本院不予支持。被告刘某申请对其投入的游乐设备、装修装饰等进行价格评估，为此支付评估费11000元，该项费用系为查清被告实际损失所支付的合理费用，但被告申请的评估项目明显超出可列入被告实际损失的相关项目，故本院酌定由原、被告各承担该笔费用的50%，即5500元。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持，对被告的反诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）岳阳华腾置业有限公司与被告（反诉原告）刘某签订的《商铺租赁合同》； 二、被告（反诉原告）刘某于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）岳阳华腾置业有限公司中央广场三层出租商铺； 三、被告（反诉原告）刘某向原告（反诉被告）岳阳华腾置业有限公司支付自2019年5月1日起至2019年7月1日止的商铺租金27000元，并按合同约定的租金标准支付自2019年7月1日起至交还租赁商铺之日止的商铺占用费； 四、被告（反诉原告）刘某按年利率6%的标准支付自2019年2月1日起至商铺租金还清之日止的租金（商铺占用费）利息； 五、被告（反诉原告）刘某支付原告岳阳华腾置业有限公司电费1764元； 六、原告（反诉被告）岳阳华腾置业有限公司应返还被告（反诉原告）刘某租赁保证金50000元，可与上述三、四、五项被告（反诉原告）刘某应支付的费用进行抵扣； 七、原告（反诉被告）岳阳华腾置业有限公司赔偿被告（反诉原告）刘某装修装饰损失254083.9元； 八、原告（反诉被告）岳阳华腾置业有限公司支付被告（反诉原告）刘某评估费用5500元； 九、驳回原告（反诉被告）岳阳华腾置业有限公司的其他诉讼请求； 十、驳回被告（反诉原告）刘某的其他反诉请求。 以上三、四、五、六、七、八项均限于本判决生效后十日内支付完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6856元，减半收取3428元，反诉案件受理费14325元，减半收取7162.5元，共计10590.5元，由原告（反诉被告）岳阳华腾置业有限公司、被告（反诉原告）刘某各负担5295.25元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  郝海云 二〇二〇年一月九日 法官助理刘晴 书记员刘杰