四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终9213号 上诉人（原审原告、反诉被告）：黄和军，男，1965年8月20日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：李凊，四川博绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李俊伸，四川博绅律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：夏光强，男，1979年1月6日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：李凊，四川博绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李俊伸，四川博绅律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋国平，男，1971年1月5日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：李凊，四川博绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李俊伸，四川博绅律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张尚林，男，1966年9月24日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：罗毅，四川遂宜律师事务所律师。 上诉人黄和军、夏光强、蒋国平与被上诉人张尚林房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初4793号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄和军、夏光强、蒋国平上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项、第四项；二、依法改判支持黄和军、夏光强、蒋国平的一审诉讼请求，驳回张尚林的一审全部反诉请求。 事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决黄和军、夏光强、蒋国平与张尚林对黄和军、夏光强、蒋国平的损失各自承担50%有失公允，应当改判张尚林承担全部损失责任。黄和军、夏光强、蒋国平与张尚林于2015年7月5日签订了《房屋租赁合同》，合同明确约定房屋为张尚林的自建房，尚未办理产权证。另，张尚林向黄和军、夏光强、蒋国平提供了一份《证明》和一份《房屋说明》。《证明》系洛带镇八角井社区居民委员会于2015年7月15日出具，证明内容是案涉房屋产权属张尚林所有，可作商业用房，占用土地为非耕地。《房屋说明》系洛带镇人民政府和八角金社区居民委员会于2015年8月25日出具，说明内容是案涉房屋可作为商业使用。黄和军、夏光强、蒋国平基于对政府机关及被张尚林的信任，相信案涉房屋可用于商业经营，亦可办理产权证。张尚林明知案涉房屋为违章建筑仍出租给黄和军，且提供了公权力机关出具的《证明》和《房屋说明》，使黄和军、夏光强、蒋国平认为政府同意被张尚林将案涉房屋用来商业出租，且能够为张尚林办理案涉房屋的产权证。张尚林采用欺骗手段与黄和军、夏光强、蒋国平签订案涉合同，致使黄和军、夏光强、蒋国平无法正常经营使用该房屋，张尚林对合同无效具有全部责任，应当对合同无效给黄和军、夏光强、蒋国平造成的损失承担全部责任。 二、黄和军、夏光强、蒋国平为履行房屋租赁合同已支付了房屋租金594263.88元，按照法律规定，张尚林应当全部返还，一审法院未支持黄和军、夏光强、蒋国平的诉请明显错误。黄和军、夏光强、蒋国平在案涉合同生效后向张尚林支付了租金594263.88元，而案涉合同被一审法院认定为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，张尚林因合同取得的房屋租金594263.88元应全部返还。黄和军、夏光强、蒋国平在收房后进行了房屋装修，装修期满开业当天即被消防部门责令停产停业，处罚6万元，黄和军、夏光强、蒋国平已支付租金却未能合法使用该房屋，张尚林应当全额返还。 三、黄和军、夏光强、蒋国平因合同无效导致的损失约为480254元，一审判决仅为150000元，明显不当。黄和军、夏光强、蒋国平因合同无效导致的损失有装修费225930元、广告制作费122967元和灯具电线费用71357元、行政罚款60000元，共计480254元。对于装修费，一审法院仅认定为90000元，明显低于黄和军、夏光强、蒋国平的实际损失225930元。对于已形成附合的装修装饰物的广告牌和灯具电线，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款之规定，张尚林不同意利用的，由双方按照导致合同无效过错分担现值损失，因案涉合同无效全部由张尚林导致，其应全部承担广告制作费122967元和灯具电线费用71357元，共计194324元的损失。且张尚林未提供消防安全合格的房屋，导致黄和军、夏光强、蒋国平被消防部门责令停产停业并处罚6万元，该损失应由张尚林全部承担。 四、黄和军、夏光强、蒋国平不应支付房屋占用使用费，一审判决黄和军、夏光强、蒋国平向张尚林按照合同约定的28元/㎡支付房屋占用使用费显失公平、明显错误。张尚林主张黄和军、夏光强、蒋国平应当按照合同约定的28元/㎡支付房屋占用使用费，根据黄和军、夏光强、蒋国平与张尚林签订的案涉合同第五条第十二款“甲方办理乙方承租面积的消防措施费用及相关消防手续。如在2015年12月31日前未办理完成，顺延期的房租甲方免租金。”之约定，案涉房屋未办理消防手续前，房租免费。至今张尚林未能给案涉房屋办理消防手续，按照双方合同约定，黄和军、夏光强、蒋国平无需向张尚林支付房屋租金。案涉合同虽被一审法院认定为无效合同，但对于房屋占有使用费仍应按照合同约定免租金执行。综上，请求二审法院判如所请。 张尚林辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回黄和军、夏光强、蒋国平的上诉请求。 黄和军、夏光强、蒋国平向一审法院起诉请求：一、判令解除黄和军、夏光强、蒋国平与张尚林于2015年6月签订的《房屋租赁合同》；二、判令张尚林向黄和军、夏光强、蒋国平返还已经支付的租金594263.88元、押金50000元；三、判令张尚林赔偿黄和军、夏光强、蒋国平经济损失1510986元。在诉讼过程中，黄和军、夏光强、蒋国平变更诉讼请求：一、判令张尚林返还黄和军、夏光强、蒋国平房屋租金594263.88元、押金50000元，并赔偿黄和军、夏光强、蒋国平消防罚款损失60000元；二、判令张尚林赔偿黄和军、夏光强、蒋国平装修等损失1510986元（房屋装修损失225930元、超市收银系统223480元、广告费122967元、货架462520元、发电机33220元、空调冷柜费用220800元、灯具费用71357元、储物柜6600元）。 张尚林向一审法院提出反诉请求：一、请求判令黄和军、夏光强、蒋国平支付拖欠的一楼租金660293元、二楼租金64944元；二、判令黄和军、夏光强、蒋国平承担提起解除合同的违约金413887.92元；三、判令黄和军、夏光强、蒋国平支付合同解除后的租金206943.96元。在诉讼过程中，张尚林变更诉讼请求：一、判令黄和军、夏光强、蒋国平向张尚林支付房屋占用使用费，从2016年10月1日暂计算至2018年2月8日为1089483.78元，并要求计算至2018年10月1日止；二、判令黄和军、夏光强、蒋国平向张尚林支付因案涉房屋消防工程产生的损失250000元。 一审法院认定事实，2015年7月5日，张尚林作为出租人（甲方）与黄和军、夏光强、蒋国平作出承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定：甲方将位于四川省成都市龙泉驿区自建房30号至42号一楼临街商铺七间及后面一楼（中庭＋1号楼）面积的营业用房（详见本合同附图）出租给乙方。该房屋建筑面积共计2358.19平方米；合同第二条约定：房屋的用途为百货超市；合同第三条约定：租赁期限定10年，自2015年7月1日至2025年6月30日；合同第四条第1项约定：2015年7月5日至2015年12月31日为装修和上货期免租金，2016年1月1日至2018年12月31日，租金为28元／㎡／每月（不含税价）……；合同第四条第四项约定：双方约定乙方承诺向甲方支付本合同履约誉信金50000元，签订合同时支付，合同到期甲方不计息退还保证金。（乙方使用过程中造成甲方房屋结构破坏，乙方不维修，甲方另外请人维修，从誉信金中扣除。乙方租房期满或提前终止合同，乙方装修的内容，甲方要求移走，乙方未移，甲方另外请人清除的内容，从誉信金中扣除，不足部分由乙方补足）；合同第五条第十一项约定：甲方所提供的出租房屋为甲方自建房，尚未办理产权证，只能向乙方提供社区或街道办权属证明；合同第五条第十二项约定：甲方办理乙方承租面积的消防措施费用及相关消防手续，如在2015年12月31日前未办理完成，顺延期的房租甲方免租金。 合同签订后，张尚林将案涉房屋交付黄和军、夏光强、蒋国平使用，出租人向承租人支付了租金594263.88元、誉信金50000元。 黄和军、夏光强、蒋国平以承租的案涉房屋开设的“世纪华联超市”从2015年11月初经营至2018年3月。 2018年8月10日，黄和军与张尚林签订协议书，约定：黄和军在2018年8月17日前腾空成都市龙泉驿区房屋一、二楼，腾退后，黄和军将房屋一、二楼所有钥匙均交接给张尚林（黄和军已于2018年4月份向张尚林交付钥匙一把）。而后，黄和军腾退了房屋并将钥匙交付给张尚林。 一审另查明，2015年12月1日，成都市龙泉驿区公安消防大队出具《行政处罚决定书》，给予黄和军经营的龙泉驿区洛带镇世纪华联超市责令停产停业，并处陆万元罚款的处罚。 成都市龙泉驿区公安消防大队于2017年10月20日向一审法院出具《情况说明》：成都市龙泉驿区于2015年10月9日在消防备案系统上进行消防设计备案，备案后未在规定时限内提供资料。该场所未进行竣工验收备案。对其进行了处罚。 以上事实有各方当事人当庭陈述、《房屋租赁合同》、《行政处罚决定书》、《情况说明》等证据材料在案为证，一审法院依法予以认定。 一审法院认为，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，张尚林与黄和军、夏光强、蒋国平签订的《房屋租赁合同》无效。 关于黄和军、夏光强、蒋国平各项主张是否成立的问题。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故黄和军、夏光强、蒋国平主张返还誉信金50000元，于法有据，一审法院予以支持。双方签订合同后，出租人将案涉房屋交付承租人使用，承租人用以开设的超市从开业一直经营至2018年3月，后于2018年8月腾退房屋，承租人应当支付该期间的房屋占用使用费。故一审法院对黄和军、夏光强、蒋国平主张返还租金594263.88元不予支持。对于主张的各项损失（房屋装修损失225930元、超市收银系统223480元、广告费122967元、货架462520元、发电机33220元、空调冷柜费用220800元、灯具费用71357元、储物柜6600元），黄和军一审当庭认可货架、空调、冷柜、发电机、收银系统已由其搬离，故黄和军、夏光强、蒋国平主张该部分损失，无相应的事实和法律依据，一审法院不予支持；广告费122967元，黄和军、夏光强、蒋国平未提供充分证据证明该项损失实际发生，一审法院不予支持。对于房屋装修损失，黄和军、夏光强、蒋国平申请鉴定，四川天信资产评估有限公司于2018年8月22日以申请人无法提供装修工程竣工决算清单、装修工程发票、装修物资购置发票等评估所须资料为由退回鉴定委托；后，黄和军、夏光强、蒋国平再次申请鉴定，四川恒中资产评估有限责任公司于2018年12月10日以申请人无法提供装修物资购置发票、装修工程合同、竣工图纸、工程结算等评估所须资料为由退回鉴定委托。一审法院于2018年12月20日组织双方对案涉房屋装修进行现场查看，张尚林认可装修损失为88000元。一审法院结合现场查看情况以及张尚林自认的意见，酌定已形成附和的装饰装修损失为90000元。未形成附和的灯具以及柜子，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，可由承租人拆除，故黄和军、夏光强、蒋国平该项损失主张，于法无据，一审法院不予支持。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张尚林未取得案涉房屋建设规划许可证，但黄和军、夏光强、蒋国平签订案涉租赁合同时已知晓该房屋系自建房，无产权证，应当自行尽到审慎的义务，故案涉租赁合同无效，双方均有过错。黄和军、夏光强、蒋国平主张的装饰装修损失以及罚款损失，共计150000元，应当各自承担50%，即75000元。 关于张尚林反诉主张是否成立的问题。张尚林主张黄和军、夏光强、蒋国平支付房屋占用使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，一审法院对其该项诉请予以支持。另，黄和军、夏光强、蒋国平于2018年8月10日后腾退房屋，张尚林主张房屋占用使用费计算至2018年8月10日，一审法院予以支持。案涉合同约定2016年1月1日至2018年12月31日的租金标准为28元／㎡／每月，故2016年10月1日至2018年8月10日的房屋占用使用费为1474655元。张尚林主张的消防工程产生的损失250000元，其提供的证据不足以证明该项损失实际发生，故其主张无相应的事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、张尚林于判决生效日起十日内返还黄和军、夏光强、蒋国平誉信金50000元；二、张尚林于判决生效日起十日内支付黄和军、夏光强、蒋国平损失共计75000元；三、黄和军、夏光强、蒋国平于判决生效日起十日内支付张尚林房屋占用使用费共计1474655元；四、驳回黄和军、夏光强、蒋国平其余诉讼请求；五、驳回张尚林其余诉讼请求。品迭上述第一、二、三判项金额，黄和军、夏光强、蒋国平于判决生效日起十日内向张尚林支付1349655元。一审本诉案件受理费24042元，由黄和军、夏光强、蒋国平负担22685元，张尚林负担1357元；一审反诉案件受理费20321元，由张尚林负担2946元，黄和军、夏光强、蒋国平负担17375元。 本院二审期间，黄和军、夏光强、蒋国平向本院提交了如下新证据：证据1．市长热线投诉办理情况和办理结果，拟证明张尚林建设的用于出租经营的房屋系违建，洛带镇政府在2014年已经知晓张尚林出租给黄和军、夏光强、蒋国平的房屋系违建；证据2．张尚林违法建设房屋的照片，拟证明张尚林违建房屋面积达几万平方米；证据3．洛带镇八角井社区出具的《证明》，拟证明张尚林为让黄和军、夏光强、蒋国平履行租赁合同，使用案涉房屋，向黄和军证明了案涉房屋可以用于商业经营；证据4．胡建江出具的《证人证言》，拟证明购买装修所用的玻璃砖支出85000元；证据5．《送货单》；证据6．深圳市正端高科技有限公司负责人吴斌出具的《证人证言》，拟证明购买照片产品设备等共计支出48150元；证据7．深圳市正端高科技有限公司负责人吴斌出具的《证人证言》，拟证明购买电线电缆支出35600元；证据8．唐兵彬提供的《洛带结算表》言，拟证明该装修项目合计364987元；证据9．唐兵彬出具的《证人证言》，拟证明装修款共计365000元已全部结清；证据10．新剑龙办公家具公司出具的《送货单》，拟证明购买办公家具支出10900元。上述证据4至证据10还拟证明黄和军、夏光强、蒋国平为经营超市，支出的包括购物中心和办公室装修材料费、装修设计策划费、装修施工费等装修费用共计634912元；证据11．南京商超成都办事处负责人李岩勇出具的《证人证言》及其身份证复印件；证据12.2016年2月7日的《收据》；证据13.2016年9月24日的《收条》；证据14．吴成平出具的《证人证言》；证据15．彭某出具的《收款收据》；证据16．成都艮信机电设备有限公司出具的盖有该公司财务专用章的《收据》；证据17．成都艮信机电设备有限公司法人李艮信出具的《证人证言》；证据18．与蔡晓签订的《委托开店协议书》，上述证据10至证据18拟证明未形成附合物品费用，含收银系统费用、广告制作费用、货架费用、机电设备费用、空调设备费用、储物柜费用共计775412元；证据19．安居网上案涉房屋周围商铺租赁价格截图，拟证明房租价格是13-15元/月/平方米；证据20．唐兵彬、吴斌、吴成平的当庭证言，证明装修、灯具及货架等支出情况。证据21．视频，证明案涉房屋实际腾退系发生于2018年3月30日。证据22．公证书，证明案涉房屋的租赁价格，该证据系公证处到案涉房屋周边四个经营门店采集，可以说明租金价格为4、5元至14元不等；证据23．其他超市的租赁合同及缴费凭证，证明正常营业的超市电费标准，佐证承租人2018年3月30日已返还房屋的事实。 张尚林对上述新证据发表质证意见称，对证据1的真实性无法判断，对其真实性、关联性不予认可；对证据2的真实性予以认可；对于证据4至证据18不能作为二审新证据，不予认可，黄和军、夏光强、蒋国平损失的诉请在一审就已提出，相应的证据在一审中就应当提交，对其真实性、关联性不予认可；对证据19的真实性、关联性不予认可。对证据21的真实性认可，但出租人取钥匙系为了抄水电表，而非接受返还的房屋；对证据22的真实性予以认可，但公证处没有职权做调查，而且价格有波动，该调查的价格跟本案无关。对证据23的关联性不予认可。 对上述证据1、2、3、19、21、22、23的真实性、合法性予以认定，对证据4至18，本院对该系列证据的真实性、合法性不予确认，于本案中不予认定。对上述已确认真实性、合法性的证据的关联性及其证明力，于本院认为部分结合相关事实予以认定。 对于一审法院查明事实中的“黄和军、夏光强、蒋国平以承租的案涉房屋开设的世纪华联超市从2015年11月初经营至2018年3月。”，黄和军、夏光强、蒋国平提出异议，认为其在2015年11月就没有正常经营。对此，经本院核实，于2019年3月4日开庭时，黄和军一方自认其经营到了2018年3月，故一审根据该自认的事实认定案涉超市的经营时间并无不当。本院经审理查明的事实及采信的相应证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院根据本案双方当事人的诉辩意见，现对本案争议焦点问题评判如下： 一、关于案涉租赁合同的效力问题。鉴于案涉房屋并未取得报规报建手续，亦无足以采信的证据证实该房屋系经有权机关批准建造的房屋，故一审依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定合同无效正确，本院予以确认。 二、关于案涉合同无效的过错认定问题。依《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，该无效合同的责任属缔约过失责任，须视过错情况确定责任。本案中，造成合同无效的根本原因在于案涉租赁标的物系违法建筑，即标的物存在权利瑕疵。出租人对于其出租的标的物在明知存在权利瑕疵的情形下仍对外进行出租，系过错方。但对于该标的物瑕疵，双方于合同中已清楚约定“甲方所提供的出租房屋为甲方自建房，尚未办理产权证，只能向乙方提供社区或街办权属证明”，故出租人在出租时已向承租人告知了该房屋系自建，且尚未取得房屋权属的瑕疵情形，应在其已告知的范围内免除其相应的权利瑕疵担保责任。但本案中，双方对于该责任免除的范围及过错的分担在于双方对上述告知条款的理解存在分歧，承租人认为，“尚未办理产权证”仅表明暂未取得房屋权属证书，不能适用于本案中永续不能取得的违法建筑情形。对此，本院认为，从现有证据来看，尚不能认定案涉房屋无法于事后取得相应手续，不宜直接认定案涉房屋为永续不能取得的违法情形。具体依据包括，洛带镇八角井社区居民委员会出具的《证明》及洛带镇人民政府出具的《房屋说明》，该《证明》认为案涉房屋权属属出租人所有，可作商业使用；而《房屋说明》亦载明案涉房屋可作商业使用。而承租人提供的市长热线回复亦表明案涉房屋用地在国有土地范围内，系出租人与洛带镇签订土地转让协议取得，因“种种原因至今未办理”，但2014年洛带镇人民政府与原龙泉驿区规划局已将《关于依法妥处洛带镇五宗国有土地违法建设工作实施方案的报告》上报龙泉驿区政府，“待批复处置”。结合上述证据，本院认为，出租人在出租时就已告知房屋系“自建”，且“尚未办理产权证”，尽管该告知内容并不充分，但亦与出租时的房屋实际情况相符，不构成恶意隐瞒。但考虑到出租人在案涉合同中并未详细、充分地载明案涉房屋及土地的权属情况，亦未载明报规报建等手续办理的实际情况，故出租人的告知尚不足以构成对标的物权利瑕疵的整体免责，仍属有过错。同时，承租人在明知案涉房屋系出租人“自建”，且尚未办理产权证的情况下，对可能存在风险亦应有所预判，故其对此亦有过错。鉴于双方对此均有过错，故一审根据本案实际情况认定双方各承担50%的过错并无不当，本院予以确认。 三、关于案涉合同无效的损失分担问题。依前述《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，对于造成合同无效的法律后果，一是发生返还的效力；二是产生过错损害赔偿责任。 首先，关于返还的问题，本院认为，案涉合同财产包括租金及房屋。就房屋的返还，其实质系房屋的占有利益之返还，该房屋在承租人已占有期间的占有利益因时间的自然经过而发生确定的、不可逆的丧失，故缺乏返还的事实基础，故依《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定构成“不能返还”的情形，仅能就该占有利益进行折价补偿。而对于承租人于合同履行期间尚未实际占有的占有利益，则依房屋之返还一并完成了该房屋占有利益的返还。 关于实际返还房屋的时间问题，本院认为，该房屋返还应由负有返还义务的承租人承担举证责任，尽管承租人提交了交付钥匙的视频等证据对其交付案涉房屋钥匙予以证实，但本案中该钥匙的交付仅为返还房屋的节点信息、过程信息，该证据并不足以证实承租人已腾空房屋并将该房屋返还给出租人，故承租人提交的该证据尚不足以证实其已于2018年3月30日发生了法律意义上的返还。鉴于之后双方以协议腾退方式确认了返还的时间，且出租人认可的返还时间在该协议返还时间之前，故一审以出租人主张的该8月10日认定双方房屋的腾退时间并无不当。 关于占有使用费是否应当给付及给付的标准问题。关于是否应当给付该占有使用费的问题，承租人认为不应当给付，其理由系认为依双方合同约定，即“甲方办理乙方承租面积的消防措施费用及相关消防手续。如在2015年12月31日前未办理完成，顺延期的房租甲方免租金”，故其不应当承担该占有使用费。对此，本院认为，尽管上述关于租赁违法建筑的合同无效，但无效主要是对当事人之间就有法律缺陷的标的物进行流动的否定，属法律对于物之利用上的否定。但双方对上述关于费用计算和给付的约定仍可参照执行。鉴于本案中，出租人已于合同中承诺承担该消防措施费用并办理相关消防手续，但引发本案纠纷的恰系因消防问题而遭受行政处罚，故出租人应当提交证据证实其已按双方上述合同约定办理了案涉房屋的相关消防手续。鉴于出租人并未提交足以采信的证据证实其已按约定办理了相关手续，故承租人有权参照上述条款主张顺延期间的租金免除。但须予指出的是，该名为租金实为占有使用费的免除应仅限于顺延期限内，鉴于双方并未对该顺延期间的长短作出合理约定，而本案合同已确定为无效合同，而双方亦缺乏继续履行的可能，故该顺延期若不设合理期限，又将导致出租人因此丧失的占有利益将始终无法得到弥补，亦欠缺公平性，故本院将该约定的合理顺延期限确定为3个月，承租人可参照上述约定条款对2015年12月31日之后的该合理顺延期限的占有使用费免除，即免除承租人2016年1月1日至3月31日期间的占有使用费。对于2016年4月1日至2018年8月10日期间的占有使用费，承租人仍应给付。关于该占有使用费的给付标准问题。本院综合考虑合同无效的情况、承租人实际的经营情况，并参照同地房屋的租金价格等情况，酌情认定为15元/平方米/月，故承租人应就2016年4月1日至2018年8月10日占有使用期间的占有利益折价向出租人支付1002230.75元。鉴于承租人已给付了594263.88元，故承租人还应支付407966.87。 其次，关于损害责任的分担问题。对于一审认定的损害范围，承租人提出异议，并在二审中提交了证据证实其实际损失已超过一审认定的范围。本院认为，依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，对于因租赁合同无效时装饰装物的处理，应区分为未形成附合的装饰装修物及已形成附合的装饰装修物，并分别处理。本案中，对于承租人主张的货架、发电机、空调冷柜、灯具、储物柜，通常属未形成附合的动产；且承租人并未提交足以采信的证据证实以上物品已与案涉房屋形成了附合，导致其与房屋不可分离或分离严重有损其价值，故按该司法解释第九条第一款之规定，应由承租人自行取回，并不纳入损失的范围；而对于承租人主张的房屋装修损失，因一审鉴定不能的原因系申请人无法提供评估所需资料而被退回鉴定委托，故应由承租人承担举证不能的不利责任。一审在出租人对装饰装修损失认可代表基础上对该部分损失酌情认定为9万元并无不妥，本院予以确认。于二审中，承租人提交的关于该装饰装修损失的证人证言、结算表等材料，且证人称付款方式为现金，对于上述证据，因其真实性本院无法确认，故本院于本案中不作为损失的依据进行认定。另外，对于承租人主张的广告费、超市收银系统，本院认定与一审一致，对该两项损失主张亦不予支持。综上，本院认定的损失与一审一致，即装饰装修损失9万元及行政处罚损失6万元，共计15万元。对于该费用，由双方各承担50%的责任。即由出租人赔偿承租人装修及罚款损失75000元。 综上，黄和军、夏光强、蒋国平的上诉主张部分成立，本院就其成立的主张予以支持。依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二项之规定，判决如下： 一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初4793号民事判决第一项“张尚林于本判决生效日起十日内返还黄和军、夏光强、蒋国平誉信金50000元”、第二项“张尚林于本判决生效日起十日内支付黄和军、夏光强、蒋国平损失共计75000元”； 二、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初4793号民事判决第三项“黄和军、夏光强、蒋国平于本判决生效日起十日内支付张尚林房屋占用使用费共计1474655元”、第四项“驳回黄和军、夏光强、蒋国平其余诉讼请求”、第五项“驳回张尚林其余诉讼请求”； 三、黄和军、夏光强、蒋国平于本判决生效日起十日内向张尚林支付占有使用费407966.87元； 四、驳回黄和军、夏光强、蒋国平其余诉讼请求； 五、驳回张尚林其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费24042元，由黄和军、夏光强、蒋国平负担22647.56元，由张尚林负担1394.43元；一审反诉案件受理费20321元，由黄和军、夏光强、蒋国平负担4673.33元，由张尚林负担15647.17元；二审案件受理费24042元，由黄和军、夏光强、蒋国平负担22647.56元，由张尚林负担1394.43元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇二〇年一月八日 书记员  刘昱君