广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1481民初593号 原告（反诉被告）：黄民彩，女，1971年1月13日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市。 原告（反诉被告）：方芮，女，1994年6月14日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市。 二原告共同委托诉讼代理人：凌梁珠，广西龙津律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁政，男，1969年3月12日出生，汉族，住广西壮族自治区凭祥市。 被告（反诉原告）：宁军，男，1967年8月1日出生，汉族，住广西壮族自治区凭祥市。 原告黄民彩、方芮诉被告宁政、宁军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，被告宁政、宁军于2019年7月17日提起反诉，本院依法适用普通程序，合并公开开庭进行了审理。方芮及黄民彩、方芮的委托诉讼代理人凌梁珠，宁政、宁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄民彩、方芮向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿付原告土地出让金244,636元；2.判令被告偿付原告办理过户的各项费用的一半共计154,953.51元（其中：教育费附加1,546.58元、地方教育附加1,031.06元、增值税51,552.92元、个人所得税206,211.7元、城建税3,608.7元、房屋买卖契税38,494.68元、印花税122.3元、国有土地使用权出让契税7,339.08元，合计309,907.02元，被告负担一半即154,953.51元）；3.判令被告退还原告房屋面积差价81,287元；4.判令被告偿付因其拖延交房而给原告造成的经济损失96,000元；5.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年11月9日，被告宁政、宁军两人为卖方（甲方），原告黄民彩、方芮两人为买方（乙方），双方签订《房屋买卖合同协议书》（以下简称合同），约定被告将凭祥市房屋（以下简称129号房，面积217平方米）以223万元的价格转让给原告。合同第二条第2项约定：房屋过户所需手续费用由乙方承担，办理过转的各类费用由宁政、黄民彩承担。合同第三条约定：合同签订之日24小时内乙方首付款80万元；该房屋具备过户条件后，由甲方通知乙方，乙方应于30个自然日内第二次付款60万元；余下的63万元在办过方芮名字后一次性付清。合同第四条约定：自乙方支付完第二次购房款后，甲方应于一个工作日内配合乙方办理相关房屋过户手续，办完房屋过户手续后70个自然日内，甲方须将该房屋交由乙方自行管理。合同第五条约定：甲方保证在交易时该房屋没有任何产权纠纷，符合房屋出售的法定条件。合同第六条约定：甲方必须全力配合乙方办理相关手续，并提供各种办理手续所需的有效证件。 合同签订后，原告按被告要求分三次转给被告购房款160万元，但因被告未缴纳土地出让金等原因未取得房产证，不具备法定的房屋出售条件，无法办理房屋转让的过户登记手续。经交涉，被告仍不缴纳土地出让金，无法提供办理房屋转让过户的有效证件，因而不能办理房屋过户到原告名下，原告迫不得已为被告缴纳了土地出让金244,636元，于2019年1月8日为原告办得了房产证使之符合法定出售条件。同时在原告缴纳房屋买卖契税38,494.68元、教育费附加1,546.58元、地方教育费附加1,031.06元、增值税51,552.92元、个人所得税206,211.7元、城建税3,608.7元、房屋买卖契税38,494.68元、印花税122.3元、国有土地使用权出让契税7,339.08元，合计309,907.02元后，于2019年2月才办得了将房屋过户登记到原告方芮的名下。同时经房管部门测量实际面积为209.09平方米，比合同约定的面积217平方米少了7.91平方米。 原告认为，在房屋登记到被告名下（即被告取得房产证）之前的土地出让金等费用均应由被告承担，从被告名下过户登记到原告名下的费用才由原告承担一半，因而原告缴纳的土地出让金244,636元应由被告承担。由于房屋实际面积比合同约定面积少了7.91平方米，被告应当退还房屋面积差价，按照原合同约定面积217平方米房屋转让价格为223万元计算，转让单价为每平方米10,276.497元，被告应当退还原告的房屋差价为81,287元。由于双方签订合同的时间是2017年11月9日，因被告原因直到2019年1月8日被告房屋才取得房产证符合法定出售条件。被告拖延了1年多时间，给原告造成了大额资金被占用的利息损失（或者房屋未能及时使用经商的经济损失或房屋出租的租金损失），以原告资金160万元被占用1年、年利率6%计算，被告应当赔偿原告的经济损失为96,000元。以上土地出让金244,636元、办理过户各项费用的一半154,953.51元、房屋差价81,287元、利息损失96,000元，四项合计576,876.51元，被告应当偿付给原告。 被告宁政、宁军辩称：1.认可由被告偿付原告土地出让金244,636元，此项费用应由被告支付。2.不认可由被告偿付原告办理过户的各项费用的一半。根据合同第二条第二项约定，本合同标的房屋过户所需办理相关手续费用（包含但不限于各种类税费、手续费）全部由乙方（原告）承担，因此被告不用承担。3.不认可由被告退还原告房屋面积差价81,287元。合同第二条第一项是约定甲方将129号房屋（面积217平方米）以223万元的价格转让给乙方。之所以认定为217平方米，是根据凭祥市土地管理局颁发的凭国用(1995)字第xxx号国有土地使用证认定的，该证认定屏山路133号（即现在的129号）用地面积为217.4平方米，其中建筑占地217.4平方米。4.不认可由被告偿付因拖延交房而给原告造成的经济损失96,000元。因为原告不是将资金I6O万元存到被告这里，而是因买房而支付的款项。2019年1月8日被告已将房屋过户给原告，让原告取得合法的房产证，但原告一直没有将余款385,364元（630,000元-244,636元）支付给被告，违反了合同第三条的约定。 宁政、宁军向本院提出反诉请求：1.判令方芮、黄民彩违反合同约定，支付违约金10万元；2.判令方芮、黄民彩支付房屋购房剩余款385,364元给宁军、宁政；3.本案诉讼费用由方芮、黄民彩承担。 事实和理由：2017年11月9日，宁军、宁政、方芮、黄民彩经过自愿协商，一致同意将房屋产权共有人宁军、宁政位于凭祥市登记面积为217平方米的房屋以223万元的价格转让给方芮、黄民彩，并签订了房屋买卖合同书；方芮、黄民彩已于2019年1月8日取得房产证，需将房屋购房剩余款385,364元支付给宁军、宁政；按合同第六条的约定，方芮、黄民彩应当支付给宁军、宁政违约金10万元。 方芮、黄民彩就宁政、宁军的反诉辩称，宁政、宁军要求支付违约金没有法律依据，方芮、黄民彩在房屋买卖过程中不存在违约行为；宁政、宁军没有缴纳土地出让金才造成房屋无法过户，方芮、黄民彩为宁政、宁军缴纳了土地使用金，剩余的款项应在抵扣后再支付。 黄民彩、方芮就其主张提交以下证据材料：1.黄民彩、方芮的居民身份证；2.房屋买卖合同协议书；3.存量房买卖合同；4.收据；5.凭祥市人民政府凭政函（2018）164号-关于同意凭祥市宗地原划拨国有土地使用权补办出让方案的批复；6.不动产产权证；7.税收缴款书、增值税普通发票、一般缴款书、银行回单。 宁政、宁军就其主张提交凭国用（1995）字第xxx号国有土地使用证。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 宁政、宁军对黄民彩、方芮提交的证据均无异议。 黄民彩、方芮（诉讼代理人）对宁政、宁军提交证据亦无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月28日，黄民彩向宁政交付购买凭祥市房屋（该房原编号为xx路xx号，原属宁政、宁军已去世的母亲何勤满）的定金20万元；2017年11月9日，宁政、宁军两人为卖方（甲方），黄民彩、方芮两人为买方（乙方），双方签订《房屋买卖合同协议书》，约定宁政、宁军将129号房（房产登记面积217平方米）以223万元的价格转让给黄民彩、方芮。 其中合同第二条第二项约定：房屋过户所需办理相关手续费用(包含但不限于各类税费、手续费)全部由乙方承担。因房屋转让由宁政、黄民彩协商办理，办理过转的各类费用由宁政、黄民彩承担。 第三条约定：乙方于合同签订之日起24小时内向甲方首付款80万元；该房屋具备过户条件后，由甲方通知乙方，乙方应于30个自然日内向甲方支付第二次购房款60万元，剩下余款63万元，办过方芮名字后一次付清。 第四条约定：自乙方支付完第二次购房款后，甲方应于一个工作日内配合乙方办理相关房屋过户手续，办完房屋过户手续后70个自然日内，甲方须将该房屋交由乙方自行管理。 第五条约定：甲方保证在交易时该房屋没有任何产权纠纷，符合房屋出售的法定条件。 第六条约定：甲方必须全力配合乙方办理相关手续，并提供各种办理手续所需的有效证件。如出现因房屋存在债权债务纠纷或房屋共有人中途不同意出让等造成该房屋无法最终交易，甲方须支付乙方违约金10万；如因乙方原因造成该房屋无法完成最终交易，乙方须支付甲方违约金10万。因本次交易由宁政、黄民彩共同完成，宁军积极配合，如无法完成最终交易，宁军不必支付违约金，但退回黄民彩预付的房屋转让费80万元。 合同签订当日，黄民彩付给宁军房屋转让费80万元，2018年7月26日，黄民彩、方芮付给宁政房屋转让费60万元。2019年1月，在黄民彩向政府相关部门代缴该房的土地出让金244,636元后，宁政、宁军取得该房的产权证。随后黄民彩、方芮办理该房从宁政、宁军过户到方芮的登记手续，在向政府相关部门缴纳了房屋买卖契税38,494.68元、教育费附加1,546.58元、地方教育费附加1,031.06元、增值税51,552.92元、个人所得税206,211.7元、城建税3,608.7元、房屋买卖契税38,494.68元、印花税122.3元、国有土地使用权出让契税7,339.08元，合计309,907.02元后，方芮于2019年2月取得了该房的产权证（桂（2019）凭祥市不动产权第xxx号）。该产权证载明，该不动产宗地面积为209.09平方米，房屋建筑面积为265.98平方米。 另查明，至今宁政、宁军未将129号房交付给黄民彩、方芮。 综合当事人的诉辩意见，本院认为本案争议的焦点是：1.129号房买卖的各项税费应由哪方承担；2.宁政、宁军是否应退还黄民彩、方芮房屋面积差价；3.宁政、宁军是否应偿付因拖延交房而给黄民彩、方芮造成的经济损失；4.哪方存在违约行为。 一、关于129号房买卖的各项税费应由哪方承担问题 本院认为，宁政、宁军与黄民彩、方芮就129号房的买卖签订的合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。 合同第二条约定，房屋过户所需办理相关手续费用(包含但不限于各类税费、手续费)全部由乙方（黄民彩、方芮）承担。而教育费附加、地方教育附加、增值税、个人所得税、城建税、房屋买卖契税、印花税、国有土地使用权出让契税等均属于税费，所以办理129号房过户登记需缴纳的教育费附加、地方教育附加、增值税、个人所得税、城建税、房屋买卖契税、印花税、国有土地使用权出让契税等税费应全部由乙方即黄民彩、方芮承担。黄民彩、方芮要求宁政、宁军偿付办理房屋过户的各项费用的一半的诉讼请求与合同约定不符，本院不予支持。 二、关于宁政、宁军是否应退还黄民彩、方芮房屋面积差价问题 本院认为，凭国用（1995）字第xxx号国有土地使用证与桂（2019）凭祥市不动产权第xxx号不动产产权证记载的土地面积虽有些差异，但指向的都是同一地块即129号房地块；黄民彩、方芮未能提供证据证明该地块的实际面积有所减少，黄民彩、方芮要求宁政、宁军退还房屋面积差价的诉讼请求缺乏事实根据，本院不予支持。 三、关于宁政、宁军是否应偿付因拖延交房而给黄民彩、方芮造成的经济损失问题 本院认为，黄民彩、方芮未按合同约定在取得129号房的产权证后向宁政、宁军付清全部房屋转让款，宁政、宁军有权依法拒绝交房，黄民彩、方芮要求宁政、宁军偿付因拖延交房而给其造成的经济损失的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。 因买卖129号房需缴纳的土地出让金244,636元依法应由作为卖方的宁政、宁军承担，因此黄民彩、方芮要求宁政、宁军偿付已由黄民彩、方芮代缴的土地出让金244,636元的诉请本院予以支持；但鉴于宁政、宁军认可由其承担该土地出让金，并以其行为表示与黄民彩、方芮欠其的63万元（未付的房屋转让款）债务中的244,636元（土地出让金）抵销，因此宁政、宁军无需再行支付。 因黄民彩、方芮尚欠宁政、宁军房屋转让款63万元未付，宁政、宁军要求方芮、黄民彩支付购房剩余款385,364元（已扣减土地出让金244,636元）合法有据，本院予以支持。 四、关于哪方存在违约行为问题 本院认为，合同第五条约定，签订合同之后甲方（宁政、宁军）承诺所售房屋符合房屋出售的法定条件；但宁政、宁军在签订合同之后未缴纳土地出让金，未使房屋符合出售的法定条件，存在违约行为。而黄民彩、方芮未按合同约定在取得房屋产权证后付清购房款，亦存在违约行为。 另，合同第六条约定，如因乙方（黄民彩、方芮）原因造成房屋无法完成最终交易，乙方须支付甲方违约金10万。而现不存在因乙方原因造成房屋无法完成最终交易的情形，因此宁政、宁军要求黄民彩、方芮支付违约金10万元的诉讼请求没有事实根据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、第六十七条、第九十九条、第一百二十五条第一款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）宁政、宁军偿付原告（反诉被告）黄民彩、方芮土地出让金244,636元（已抵销，无需再行支付）； 二、原告（反诉被告）黄民彩、方芮于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）宁政、宁军支付购房剩余款385,364元（已扣减土地出让金244,636元）； 二、驳回原告（反诉被告）黄民彩、方芮的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）宁政、宁军的其他反诉请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请强制执行。 本诉案件受理费9,569元，由原告（反诉被告）黄民彩、方芮负担5,511元，被告（反诉原告）宁政、宁军负担4,058元；反诉案件受理费8,580元，减半收取计4,290元，由被告（反诉原告）宁政、宁军负担884元，原告（反诉被告）黄民彩、方芮负担3,406元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  刘日凭 人民陪审员  李 壮 人民陪审员  谭春玲 二〇二〇年一月六日 书 记 员  马兴洲 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。