成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初9801号 原告（反诉被告）：李东，男，1989年3月30日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。 委托诉讼代理人：刘应霞，四川公生明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李夏，男，1965年5月31日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：肖敏，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原告李东与被告李夏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日受理后，被告李夏向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理。2019年11月13日，本院依法适用简易程序对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告李东及其委托诉讼代理人刘应霞，被告李夏的委托诉讼代理人肖敏到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 李东向本院提出本诉诉讼请求：1、确认双方于2017年6月6日签订的《写字楼（别墅）租赁合同》于2019年1月29日解除；2.判令李夏向李东返还物品（详见清单）；3.本诉案件诉讼费用由李夏承担。事实与理由：2017年6月6日，李东与李夏签订《写字楼（别墅）租赁合同》，李夏将位于成都市武侯区房屋租赁给李东。2018年12月，双方口头协商解除租赁合同，因李夏不在成都，当时双方无法签订书面解除协议。李东将房屋交予李夏后，李夏未将李东添置的空调等物品归还给李东。 李夏本诉辩称，本案基础是双方签订的租赁合同，合同主体是三方当事人，包括了居间方，因此本案诉讼主体不应当只有李夏。租赁合同解除时间是2019年3月19日，解除原因是李东根本违约，不想再继续租赁房屋，导致合同无法继续履行，李东具有过错。李东请求返还原物，是对合同解除后的处理，应当由其证明物品目前仍存在且确实由李夏占用，并且是可以拆除搬走的，但是李东并没有举证予以证明。因此，合同解除是由李东导致，且其未尽到相应的举证责任，请求驳回李东的本诉诉讼请求。 李夏向本院提出反讼诉讼请求：1、判令双方已于2019年3月19日解除了《写字楼（别墅）租赁合同》；2判令李东向李夏支付租金20000元、物业费1964元；3、判令李东向李夏返还房屋钥匙一套；4、判令李东向李夏支付赔偿金10000元；5、判令李东赔偿李夏损失50000元；6、本案反诉诉讼费由李东承担。事实和理由：双方签订的《写字楼（别墅）租赁合同》约定了房屋租期、租金支付、物业费承担等内容。合同签订后，李夏依约向李东交付了案涉房屋。2019年1月，李东在租赁期内违反约定拒绝向李夏支付相关租金，李夏遂根据约定在2019年3月19日解除了案涉合同，并要求李东及时支付剩余租金、返还房屋钥匙，但其至今未支付逾期租金、返还房屋钥匙。 李东反诉辩称，微信聊天记录可以证明双方于2018年12月达成解除合同合意，李东于2019年1月29日在李夏的许可同意之下搬离房屋，因此双方解除合同时间是2019年1月29日，不存在李东违约的情形。李东已经支付了2019年1月29日之前的全部房租，并且在李夏同意搬离后结清了物业费用，因此李夏反诉请求支付租金、物业费于法无据。李东是在李夏的同意下于2019年1月29日搬离房屋，此时双方租赁关系已经解除，李东已经将房屋钥匙返还给了李夏，且中介也在场，若认为李东未归还钥匙，李夏应当举证证明，因此李夏反诉返还钥匙不予认可。李夏手中有房屋钥匙，其怠于对房屋行使相应权利所产生的后果应由其自行承担，不应将该后果推卸给李东，因此其反诉李东支付赔偿金及房屋空置损失没有事实和法律依据。 李东围绕其本诉诉讼请求，依法向本院提交了租赁合同、物业费结清凭证、聊天记录、购买案涉物品照片、电工师傅证明、微信聊天记录及朋友圈图片等证据材料。李夏围绕其反诉诉讼请求，依法向本院提交了房屋查询记录、结婚证、租赁合同、微信聊天记录、缴纳物业费凭证等证据材料。上述证据材料，经双方当事人相互进行了质证。本院查证认为，上述证据材料均符合证据的形式要件要求，其真实性本院予以确认，其与本案的关联性及证明力大小，本院将综合全案予以评定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 一、李夏与田耘系夫妻关系，居住于在贵州省遵义市，坐落于成都市武侯区房屋（建筑面积270平方米）系夫妻共有。 2017年6月6日，李夏委托房屋中介方与李东签订了《写字楼（别墅）租赁合同》。合同约定，李夏将上述案涉房屋出租给李东作（办公）使用，租期3年（2017年8月1日至2020年7月31日），2017年6月5日至7月31日为装修试用期免收租金，每月租金10000元，第一年按3个月一次支付，合同签订之日首次支付租金30000元，第二次及以后支付租金按租赁合同签订对应日期提前15日付清，李东应按时交纳水、电、物业管理费等费用，如有欠费须及时交纳，李东如未按时交付后续租金，经李夏提醒后仍未交付，视为违约。李夏有权在违约之日起进入自己的房屋进行管理并收回房屋，责任由李东承担。若李夏违约，退还李东剩余租金及房屋押金，同时支付李东10000元赔偿金；若李东违约，李夏已收房屋租金及押金不予退还，作为李东违约的赔偿金，并有权自违约之日起收回房屋并追索李东10000元赔偿金。李东合同期内提前终止退租，视为李东违约，同时李东需结清房屋所欠水电、物业等费用。 上述租赁合同签订后，李东按约向李夏支付了租房押金10000元，李东租赁使用案涉房屋期间向李夏支付了相应租金，双方确认截止2019年1月31日的房屋租金已全部付清。 二、2019年1月29日，李东搬离案涉房屋，其在搬离的过程中，小区物业管理公司联系李夏、田耘同意后对李东放行，同时李东向物业管理公司结清了租赁房屋的物业管理费用，其在搬离之时尚有部分自己的物品未从房屋中搬走，放置于租赁房屋之中。 三、2019年3月19日，田耘回到成都，李东于当日在房屋中介方处将案涉房屋钥匙交付给田耘。田耘收房之后即在房屋中介方将案涉房屋挂牌招租，于2019年7月16日将案涉房屋另行出租给他人使用。 2019年11月20日，李东将放置于案涉房屋内部分自己的物品清理搬走，清理搬走的物品有黑色皮沙发、老虎椅、电脑椅、背椅、黑色书桌、木桌茶几、全身镜、格兰仕微波炉、吸尘器、饮水机、绿植、卫生间立柱盆及配件、空调、衣柜、吊灯及射灯、挂烫机等物品，除上述清理搬走的物品外，李东对其他物品予以放弃，并与李夏办理了《物品退还清单》，该清单载明了上述物品清理腾退的事实。 本院认为：李东与李夏之间建立的房屋租赁合同关系是双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。根据本院查明的事实，合同约定房屋租赁期限3年，承租人李东已经提前搬离案涉房屋，出租人李夏也在租期之内将房屋收回并另租他人使用，因此房屋租赁合同已经事实终止履行，双方当事人诉讼中均明确表示一致解除合同，故案涉房屋租赁合同予以解除。 本案中，承租人李东本诉主张双方于2019年1月29日解除合同，出租人李夏反诉主张双方于2019年3月19日移交房屋钥匙之时解除合同，因此案涉房屋租赁合同何时解除是本案争议的焦点。本院认为，李东于2019年1月29日实际搬离房屋，该行为事实发生在房屋租赁合同期限届满之前，虽然李东不能充分举证证明事前或者当时双方已经达成解除合同的合意，但是，李夏在李东搬离房屋的过程中，同意小区物业管理公司在李东结清物业管理费用后放行，表明李夏此时清楚知道李东已经实际作出了单方面终止合同履行的行为，因此双方当事人之间的房屋租赁合同关系于该日事实解除。故，李东本诉主张房屋租赁合同于2019年1月29日解除的理由成立，本院予以支持，李夏反诉主张合同于2019年3月19日解除，本院不予支持。 李东搬离房屋的行为导致了房屋租赁合同提前于履行期限届满之前终止，因李东不能证明双方当事人对此已经达成合意提前解除合同，故李东的行为仍然属于单方提前终止合同履行的违约行为，应当承担违约责任。根据合同约定，李东合同期内提前终止退租视为违约，因其违约李夏已收房屋押金10000元作为违约赔偿金不予退还，且有权追索李东赔偿金10000元，故李夏反诉请求李东支付赔偿金10000元的理由成立，本院予以支持。 因双方已经于2019年3月19日完成了租赁房屋钥匙的交付，故本院对李夏请求李东返还房屋钥匙不予支持。至于李东搬离房屋之时放置于租赁房屋内的部分属于自己的物品，双方已经于2019年11月20日办理了物品清理退还手续，故本院对李东本诉请求李夏返还物品不予支持。 本案中，李夏反诉请求李东支付2019年2月至3月租金20000元、物业费1964元以及2019年4月至5月期间的损失50000元，该部分请求的性质属于出租人因房屋空置损失的范围，属于案涉房屋租赁合同履行期限届满之前，因李东违约行为导致合同不能正常履行到期，李夏作为合同相对人因此而遭受的合同履行利益损失范围。本案中，对于李夏反诉请求李东支付违约金10000元，本院已作认定并支持，另根据合同约定，李东交纳的押金10000元应当作为违约赔偿金，本院支持李夏不予退还，因此李东对其违约行为实际已向李夏承担了违约金20000元，但尚不足以弥补李夏基于合同履行利益所受到的损失，二者之间存在一定的差额损失。对此，本院认为，李东应当对其违约行为承担赔偿责任，损失赔偿额应当相当于因其违约所造成的损失，上述存在的差额损失系因合同约定违约金低于违约所造成的损失所致，李夏有权请求主张赔偿。但是，根据前述，李夏清楚知道李东于2019年1月29日实际搬离房屋，在此情况下，虽系李东单方提前终止合同违约,但李夏作为出租人也有义务采取适当措施防止损失的扩大，而李夏却迟迟于2019年3月19日收回房屋钥匙之后才对外招租，客观上存在怠于及时收回房屋招租减损的行为，该行为对于房屋发生6个多月空置损失的后果存在一定的影响，应当适当减轻李东的赔偿责任。因此，根据本案的实际情况，就上述存在的差额部分损失，本院酌定由李东赔偿李夏损失10000元。故，本院对李夏该部分反诉请求在上述认定范围内予以支持，超出部分的请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）李东与被告（反诉原告）李夏于2017年6月6日签订的《写字楼（别墅）租赁合同》于2019年1月29日解除； 二、原告（反诉被告）李东于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李夏支付违约赔偿金10000元， 三、原告（反诉被告）李东于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李夏赔偿损失10000元； 四、驳回原告（反诉被告）李东本诉其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）李夏反诉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费58元，反诉案件受理费925元，合计983元，由原告李东786元，被告李夏负担139元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李成春 二〇二〇年一月十七日 书记员  陈 岚