广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初16433号原告：张牛仔，男，1942年2月19日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：谢冠环，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志豪，广东广和（东莞）律师事务所辅助人员。被告：黄有学，男，1985年4月16日出生，汉族，住广西陆川县。原告张牛仔与被告黄有学租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后发现有不适宜适用简易程序进行审理的情形，依法裁定转为适用普通程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人谢冠环到庭参加诉讼，被告黄有学经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张牛仔向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《厂房合约》已于2019年3月30日终止；2.判决被告向原告支付拖欠的房屋租金62369.6元和水电杂费904.4元，两项共计63274元；3.判决被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告请求变更第一项诉讼请求为确认原告与被告签订的《厂房合约》无效，变更第二项诉请请求为判令被告向原告支付拖欠的房屋占有使用费62369.6元和水电杂费904.4元。事实和理由：2016年3月4日，原告张牛仔与被告黄有学签订《厂房合约》，合约约定：原告将其位于（××镇）××路××号的楼宇，建筑面积约300平方米租给被告作经营使用，租金每月2500元，水费4元/立方，电费1.35元/度；租用时间为3年，自2016年4月1日起至2019年3月30日止；当月租金必须在当月5日前一次性交纳；被告租用期间每月应当自行缴交水电费和卫生费。合同签订后，原告依约将案涉厂房交予被告实际使用，但被告自2016年10月起称其资金周转困难，每月的交租均出现了拖延的情形。2018年10月，原告再次前往案涉厂房处抄写水电读数时发现厂门紧闭，厂内并无人进行生产，于是原告致电被告询问情况，被告称其老家有事处理需离开一两个月，之后还会回到厂里，自己与原告签订了合同，安抚原告不必担心。原告心想被告过往也存在类似拖延的情况，手上也还有与被告签订的合同，故信以为真，遂自行抄写水电读数后便离开。但直至《厂房合约》约定的租赁期结束之日，被告仍未返回厂房，期间也未支付一直拖欠的租金和水电杂费。综上所述，基于《厂房合约》约定的租赁期已经届至，且被告已拖欠原告多月租金和水电杂费，原告现为维护自身合法权益，特此提起诉讼。经核实，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证及房产证，根据相关法律规定，案涉《厂房合同》无效。因此，原告变更诉讼请求，望法院判如所请。被告黄有学未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告缺席诉讼，应视为其放弃举证、质证及抗辩的权利，故本院对原告提交的证据进行审查后予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月4日，原、被告签订一份《厂房合约》，主要约定：原告将位于龙眼路4号楼出租给被告经营使用，建筑面积约300平方米，租期三年，自2016年4月1日至2019年3月30日止；租金每月2500元，水费4元/方、电费1.35元/度，租金必须在当月5日前一次性支付原告，如过期到一个月作违约处理，原告有权收回楼房使用权；被告租用期每月缴交有关营业税、租赁税，水费、电费、卫生费、楼房装修中途补休、改造、补养由被告负责。上述《厂房合约》签订后，原告依约将案涉租赁物交付被告使用。经查，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证和房产证，亦未办理其他合法报建手续。庭审中，原告承认合同到期即2019年3月30日后其已收回案涉租赁物。2018年7月18日，原、被告双方就被告欠费情况进行对账并制作了相应单据，被告确认截至2018年7月18日尚欠原告房屋租金42369.15元。上述单据并载明，案涉租赁物的卫生费为50元/月、垃圾卫生运输费为13元/月。原告主张对账后至合同到期日被告再未向原告支付任何费用，故目前被告欠费金额如下：2018年7月（含当月）之前的租金42369.15元；2018年8月至2019年3月期间的租金20000元（按每月2500元计算）、水电费及杂费904.4元（2018年8月的水电费加卫生费、垃圾运输费合计463.4元，之后每月杂费63元），以上合计63273.55元。以上事实，有原告提交的厂房合约、2016年起原、被告双方的对账记录、集体土地建设用地使用证、当事人陈述以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。因为案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，亦未办理其他合法的报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉《厂房合约》依法无效。前述司法解释第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，被告于2018年7月18日对账时确认尚欠原告租金42369.15元，参照该标准，被告应向原告支付2018年7月前（含7月）的占有使用费42369.15元。对于2018年8月至2019年3月期间的占有使用费、水电费及杂费，由于被告未将租赁物交还给原告，故上述费用理应继续由被告承担，参照双方的约定，占有使用费为2500元/月，杂费（卫生费+垃圾运输费）为63元/月。至于原告诉请的2018年8月水电费，原告未能提交任何证据证明上述费用已实际产生，且根据原告自行制作的表格显示，被告于2018年7月、2018年9月-2019年3月期间均未产生水电费，期间却于2018年8月产生水电费，不符合常理，故本院对该笔水电费不予认定。综上，被告应向原告支付占有使用费62369.15元（42369.15元+2500元/月×8个月）、杂费504元（63元/月×8个月）。对于原告诉请中超过的部分，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张牛仔和被告黄有学于2016年3月4日签订的《厂房合约》无效；二、限被告黄有学于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张牛仔支付占有使用费62369.15元、杂费504元；三、驳回原告张牛仔的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1382元（原告已预交），由被告黄有学承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈 波人民陪审员  曾秀春人民陪审员  郑绮媚二〇二〇年一月十四日书 记 员  曾乐怡强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。