江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9802号上诉人（原审原告）:南京德江物业管理有限公司，住所地南京市江宁区汤山街道汤泉东路162号。法定代表人：胡德江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李峻，江苏天晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京炮兵学院北苑小区业主委员会。负责人：任明学，该业委会主任。被上诉人（原审被告）：中国人民解放军陆军炮兵防空兵学院南京校区。委托诉讼代理人：方昉，江苏联创伟业律师事务所律师。上诉人南京德江物业管理有限公司（以下简称德江公司）因与被上诉人南京炮兵学院北苑小区业主委员会（以下简称北苑小区业委会）、中国人民解放军陆军炮兵防空兵学院南京校区（以下简称炮兵学院南京校区）物业服务合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初12193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人德江公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：(一)一审法院对北苑小区业委会的成立及性质均未作任何认定，且认定事实前后矛盾；（二）北苑小区业委会根本不是《物业管理条例》意义上的业主委员会，它只是炮兵学院的内设机构；（三）从上诉人为被上诉人提供的物业服务内容来看，被上诉人炮院南京校区应当支付物业服务费；（四）《物业管理条例》中的“物业管理”与《军队经济适用住房建设管理办法》中“物业管理”内涵不一致，被上诉人主张上诉人应向购房人主张权利缺乏依据，且存在事实上的障碍。（五）一审法院的判决不仅没有起到“定纷止争”，反而给上诉人增添了新的矛盾与争议。被上诉人北苑小区业委会未发表意见。被上诉人炮兵学院南京辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实均不能成立。德江公司一审请求：1、判令北苑小区业委会、炮兵学院南京给付其物业服务费755640元及利息；2、北苑小区业委会、炮兵学院南京支付其律师费47773元；3、北苑小区业委会、炮兵学院南京承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月22日，德江公司与北苑小区业委会签订一份物业服务委托合同，该合同载明：“第一章总责第一条合同当事人委托方（甲方）：南京炮兵学院北苑小区业主委员会，受委托方（乙方）：南京江宁德江物业管理有限公司……根据《中华人民共和国合同法》和军队相关规定，以及国家、江苏省、南京市有关物业管理的法律、法规，在自愿、平等协商一致的基础上，甲方将作厂街3号营区内北苑小区委托乙方实行专业物业服务，订立本合同。第二条物业基本情况中国人民解放军南京炮兵学院北苑小区座落于南京市江宁区，建筑面积约54000平方米。第三条基于甲方军事物业的特殊性，甲方有权根据实际需要对第二条所列物业进行变更，但必须提前1个月通知乙方……第二章物业服务项目第五条房屋建筑公共部位的管理：包括屋顶、墙面、楼梯间、走廊通道、窗户、门厅等。第六条公共设施设备的养护和管理：包括上下水管道、落水管、输配电设施、电梯、公共照明设备、天线、水泵房、楼内消防设施设备、防盗设施等……第三章物业服务期限第十四条物业管理期限为壹年：2017年元月1日起至2017年12月30日止。第四章双方权利义务第十五条甲方的权利义务1、代表和维护中国人民解放军南京炮兵学院的合法权益。2、审定乙方拟定的物业管理制度……8、承诺按合同规定的数量、时间和方式向乙方支付管理服务费用。第十六条乙方的权利和义务1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业服务准则。提供的所有物业管理服务，必须符合国家的法律、行政法规和有关部门，江苏省、南京市的行政法规和行业标准……5、按合同规定的服务内容和期限全面地为甲方提供服务。对超过合理的时间不能提供服务的项目，甲方有权委托第三方进行，乙方须负责甲方因此而造成的全部经济损失……8、乙方安排12名服务人员……进驻学院营区为甲方提供物业管理服务……第六章物业管理服务费用第十八条物业服务总费用本合同费用总额为人民币伍拾玖万元/年。第十九条物业服务费用收取北苑小区物业管理服务费正常支付时间为次月10日前，由甲方支付肆万玖仟壹佰柒拾元整给乙方，乙方提供相关收费票据。第二十条物业管理服务费用包含所有人员的基本工资、节假日加班费、社保福利、服装费，以及共用部分和设施日常运行维护费、电梯年检维保费、小区内绿化养护费……第七章违约责任第二十三条甲方违反本合同第十五条的约定，使乙方未完成规定服务目标，乙方有权要求甲方在规定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿……第二十六条甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付全年物业服务费用10%的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿……”2018年5月24日，北苑小区业委会与德江公司签订一份关于陆军炮兵防空兵学院南京校区内的北苑小区物业管理情况的说明，该说明载明：“北苑小区的物业管理工作与校区业主委员会只签了2017年一年的合同，2018年1月至3月在没有续签的情况下仍然正常运作。由于2017年全年的物业费全都没有支付，经业主委员会讨论通过，从4月1日起北苑小区的物业管理工作被迫停止正常运作。此后，北苑小区的物业管理工作只保留了负责人1名，安保人员2名，小区内拖垃圾及道路清扫工1名，并一直维持到现在。小区内的电梯还必须继续维保，相关费用将从维修基金中支出。业委会多次与校方协商无果的情况下，建议物业管理公司与原南京炮兵学院北苑小区业委会打经济纠纷案，要求实发2017年全年物业管理合同经费，补发2018年1月至3月所有工作人员的工资及补发4月至5月部分工作人员的工资等。”2018年6月12日，北苑小区业委会与德江公司签订一份谅解备忘，该材料载明：“时间：2018年6月12日地点：北苑小区物业办公室参加人：业委会任明学主任、德江物业胡德江2017年3月22日双方签订物业服务合同，由德江物业对作厂街3号营区内北苑小区提供专业物业服务，物业服务面积54000平方米，物业管理期限为壹年（2017年1月1日至2017年12月31日），每年服务费用为59万元，但学校一直未付上述费用；2018年1-5月份的费用也未支付。学校（中国人民解放军陆军炮兵防空兵学院南京校区）管理保障处领导要求德江物业通过诉讼方式解决，现双方就此达成如下谅解：一、所欠物业费用由德江物业起诉业委会、学校（中国人民解放军陆军炮兵防空兵学院南京校区）主张权利。二、诉讼过程中产生的诉讼费、律师费等均由业委会、学校（中国人民解放军陆军炮兵防空兵学院南京校区）承担。”另查明，座落于南京市江宁区经济适用房，已出售给当时在炮兵学院南京工作的工作人员并已交付房屋。双方在签订经济适用住房出售协议书时已经明确房屋出售后实行社会化物业管理。2017年6月29日，南京市公安局江宁分局稽查大队依据南京炮兵学院院务部的介绍函，为南京炮兵学院北苑小区办理公章（名称为：南京炮兵学院北苑小区业主委员会）备案手续。又查明，2014年5月1日，德江公司曾与炮兵学院南京的前身中国人民解放军南京炮兵学院（以下简称南京炮兵学院）签订一份物业服务合同，约定南京炮兵学院将作厂街3号营区内北苑小区委托德江公司实行专业物业服务，物业管理期限自2014年5月1日至2016年4月30日。2017年3月5日，德江公司与南京炮兵学院签订一份营院临时保洁、垃圾清运工作续签协议书，约定由德江公司承揽南京炮兵学院营院保洁、垃圾清运工作，协议期限自2017年3月5日至6月30日。南京炮兵学院向德江公司支付过北苑小区的物业服务费。德江公司因本次诉讼与江苏天晖律师事务所签订委托代理合同，约定由江苏天晖律师事务所指派律师作为德江公司的委托诉讼代理人参加诉讼。德江公司支付江苏天晖律师事务所律师费47773元。2018年7月，德江公司向一审法院提起诉讼，要求北苑小区业委会、炮兵学院南京给付2017年的物业服务费590000元、2018年1至3月的物业服务费147500元、2018年4、5月物业服务维持费用18140元及相应利息。审理中，德江公司称其根据北苑小区业委会的委托，向部分业主收取了2017年的物业服务费共计88296.92元。炮兵学院南京称北苑小区的业主是其工作人员或家属，其代为支付物业服务费是给相应福利，2016年上级已经通知严禁各单位代缴物业服务费，其不可能与德江公司签订任何合同。后因双方意见分歧，致调解未成。一审法院认为：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，北苑小区业委会与德江公司签订书面物业服务委托合同，系其履行业主委员会的职责，其与德江公司签订的物业服务委托合同对北苑小区内的所有业主具有约束力。北苑小区内的业主应向实际提供物业服务的德江公司支付相应的物业服务费。德江公司要求北苑小区业委会支付物业服务费及利息等诉讼请求，没有法律依据。炮兵学院南京已将军队经济适用房出售并完成了房屋交付，房屋已由其工作人员或家属实际占有使用。其与德江公司之间自2017年1月1日起就北苑小区物业服务并未签订物业服务合同，其并非物业服务合同的相对方，北苑小区业委会与德江公司之间签订的物业服务委托合同对其不具有法律约束力。德江公司要求炮兵学院南京支付其物业服务费及利息等诉讼请求，亦没有事实及法律依据，一审法院亦不予支持。德江公司称北苑小区业委会系炮兵学院南京的下属内部管理结构，并未提交充分有效的证据予以证实，与事实不符。据此，依照《物业管理条例》第十五条、第三十五条、第四十二条、《最高人民法院》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：驳回德江公司的诉讼请求。一审案件受理费11356元，由德江公司负担。本院二审期间，德江公司、炮兵学院南京均未提交新证据。对于一审查明的事实，德江公司、炮兵学院南京均无异议，本院二审予以确认。本院认为：本案中，北苑小区业委会已经办理相关备案手续，德江公司主张北苑小区业委会系炮兵学院南京内设机构无相应证据证明，本院对此不予采信。涉案物业服务委托合同系北苑小区业委会与德江公司签订，被上诉人炮兵学院南京并非该合同当事人，也无证据证明炮兵学院南京曾承诺支付相关物业服务费用，故德江公司向炮兵学院南京主张支付物业服务费无合同基础及法律依据。另，涉案物业服务委托合同中并未约定相关物业服务费用由北苑小区业委会承担。支付物业服务费用亦非业委会的法定义务，故一审驳回德江公司的诉讼请求，并无不当，本院二审予以维持。综上所述，上诉人南京德江物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11356元，由上诉人南京德江物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 龚 震审 判 员 李任飞二〇二〇年一月七日法官助理 李晓龙书 记 员 孙雪松