湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0527民初1226号原告:曾小平，男，1977年8月12日出生，汉族，居民，户籍所在地湖南省邵阳市双清区，现住绥宁县（涉案房屋）。委托诉讼代理人：杨建忠，绥宁县宝剑荣法律服务所法律工作者。被告:王学军，男，1962年5月23日出生，汉族，居民，住绥宁县。被告:刘道金，男，1983年11月20日出生，苗族，农民，住绥宁县。被告:肖金谊，女，1986年2月13日出生，汉族，农民，住址绥宁县，现住绥宁县。原告曾小平与被告王学军、刘道金、肖金谊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案受理后，先适用简易程序，后转为普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告曾小平及其委托诉讼代理人杨建忠、被告王学军、刘道金、肖金谊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾小平向本院提出诉讼请求：判决三被告连带赔偿原告房屋装修费10万元、过户税金1.0527万元等经济损失共计11.0527万元。事实与理由：2016年10月15日原告与王学军签订《购房协议书》约定：王学军将位于建筑面积145.78平方米、房地产权证号码71××40的房屋一套转让给原告；王学军不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证对转让房产拥有完全的所有权，保证没有权属纠纷，保证房屋不受他人合法追索，由此给原告造成的经济损失，由王学军负责赔偿；王学军收到原告押金后，原告可以装修，王学军如果毁约，王学金负责返还押金，并赔偿装修费10万元等。原告在合同签订后，交付了部分房价款，并进行了装修，共花费装修费10万元。2016年12月19日至2017年1月19日依王学军的要求办理房产过户手续，缴纳了税金1.0572万元。但由于房产所有权人是被告刘道金、肖金谊夫妻的，被告肖金谊不同意，过户手续没有办成。不久，被告肖金谊向原告及王学军、刘道金签订了《房屋处置协议》约定：刘道金不能将房屋收回到自己一人名下时，刘道金应当承担10万元的装修费，离婚时应作为夫妻共同债务优先偿还。现法院已将房屋所有权判决给了被告肖金谊。综上所述，被告王学军将不属于自己所有的房屋转让给原告，应当按照双方的约定承担赔偿责任。被告刘道金没有征得妻子肖金谊的同意，处置房屋不当，应对造成原告的损失承担连带责任。基于被告刘道金的行为，构成夫妻共同债务。被告肖金谊不仅是夫妻债务当事人，还是原告装修损失的直接受益人，故也应对原告的装修损失承担连带责任。因多次协议不成，特起诉请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告王学军辩称：一、本答辩人王学军与原告的购房合同属于无效合同，由此合同产生的损失应各自负责，原告应自己负责自己的损失。原告购买的房屋产权原来一直登记在另一被告刘道金名下，在购房时原告与被告多次协商并明确说明此情况，王学军要求原告与刘道金直接签订合同，但原告为稳妥起见要求与王学军签订购房协议，王学军为尽快收回房款答应了原告要求，整个过程无任何隐瞒。原告明知房屋产权不是王学军的仍与王学军签订无效购房协议，原告应自己承担自己的损失。二、根据权利和义务相一致的法律依据，此案装修费用应由房产的受益者负责。此房产经过装修使房产升值，故此房产的受益人被告刘道金和肖金谊两人应承担因房屋装修而增值的部分。三、由于被告刘道金违约，被告刘道金及家庭应承担装修全部费用和损失。(1)原告的装修是得到被告刘道金的同意的，刘道金在与王学军签订《房屋收回合同》及收到了原告的部分退房款后，将此房钥匙直接交付给了原告并将其原存在此房内的一些物件自己搬走，同意原告装修居住。(2)在《房屋收回合同》第四、五条也规定由违约者负责全部损失(见房屋收回合同)。因刘道金违约没有处理好家庭矛盾，无法履行收回合同，造成损失理应由刘道金及家庭承担。(3)根据王学军与原告和被告刘道金在2019年5月11日签订的《房屋处置搬迁协议》明确约定由被告刘道金家庭在处理此房产时，刘道金家必须优先偿还原告装修费及损失费壹拾万元整，否则违约者赔偿对方拾万元损失，装修费用应由被告刘道金和肖金谊二被告共同承担(见《房屋处置搬迁协议》)。(4)根据《房屋收回合同》，此房产装修费损失也应由被告刘道金和肖金谊承担。《房屋收回合同》第四条明确规定王学军有权追回退还给乙方的购房款及装修补偿金共计6万元整，第五条也规定由违约者负责全部的损失。四、当时肖金谊是刘道金的妻子，也是本房产的受益者，此房产是刘道金和肖金谊的家庭共有财产，由此房产产生的共同债务也应该由此家庭财产共同偿还。五、王学军在装修问题上既不是参与者也不是受益者，不承担原告装修方面的损失。六、根据《房屋搬迁协议》由被告刘道金家庭在处置家庭共同财产时，优先支付壹拾万元给原告的条约及违约者赔偿对方拾万元的条款，也足以证明王学军可以不承担任何装修损失。七、本房产的装修费用应由刘道金、肖金谊与原告相互验证，以实际费用为准。综上所述，王学军不承担任何装修损失，装修费及损失应由违约者刘道金及肖金谊承担。被告刘道金辩称：1、刘道金于2011年3与9日购房开始，首付一部分房款，余下的房款至今未付，期间开发商多次电话催款未交，只能与开发商协议签订房屋收回合同，并配合开发商处理房产。2、根据权利与义务一致的法律依据和（2019）湘0527民初623号判决，房子判给肖金谊，至此房子一切债务跟刘道金无关。被告肖金谊辩称：一、肖金谊与前夫刘道金夫妻续存期间，在2011年3月9日至24日共同购买的房产(旺旺新村D栋2402室)共同交付集资建房款8万元，并签订《合伙建房承包合同书》,住房产权系肖金谊共有。肖金谊打工赚钱还四处借钱装修此房，剩下玻璃未装和墙体未刮腻子胶。2016年10月15日，刘道金私自单方面与曾小平签订《购房协议书》非法无效，肖金谊在《购房协议书》上没有亲笔签名，曾小平所付的款项也不是肖金谊本人领取，造成肖金谊房产损失重大!根据《中华人民共和国物权法》第97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之强制性法律规定，属于违法、无效合同，不存在履行问题。刘道金2016年10月15日同一天又与王学军签订《房屋收回合同》也属非法无效，违反《中华人民共和国物权法》第106条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律法规应当登记的已经登记不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失之规定，曾小平以远远低于市场价、明显不合理的价格受让，曾小平属公职员工，在明知刘道金和肖金谊尚未离婚情况下，系非法侵占肖金谊住房的行为属知法犯法。肖金谊于2017年6月29日、9月6日分别到旺旺小区住房告知曾小平，肖金谊与刘道金没有离婚情况，不搬离此房将支付房龄加房租金三倍，有照片证明及110派出所出警照片和记录为证。2017年肖金谊亲自到场到房产局出具的《关于撤销房产交易备案的告知书》和《关于请求县房产局交易所中心撤销刘道金房产交易备案手续的报告》已证实刘道金、王学军都无权把夫妻共同产权及住房产权人肖金谊的住房转让给曾小平，曾小平无合法依据进住他人住房，属于非法侵占肖金谊住房。此房的判决书(2019)湘0527民初465号已经生效，驳回开发商要收回房屋要求。直至(2019)湘0527民初623号民事判决书于2019年9月26日生效，判决(旺旺新村D栋2-402室)房屋归肖金谊所有。所欠房屋装修款31278元由肖金谊偿还。二、曾小平诉称装修费10万元，肖金谊不认可，该住房的水电安装、门窗、地板瓷砖、卫生间、厨房、各房间的装修，曾小平非法侵占该住房前已经装好。曾小平装修认可清单在上线判决书、庭审上已经陈列过。还有就是照片录音里开发商王学军承诺一切责任他承担，与肖金谊无关。三、曾小平是否缴纳税金1.0572万元与肖金谊无关。四、2019年5月11日曾小平与王学军、刘道金签订《房屋处置协议》非法无效，与肖金谊无关。五、曾小平与王学军签订《购房协议书》及曾小平与王学军、刘道金签订《房屋处置协议》，实际上曾小平也与刘道金签订过所谓的《房屋转让协议》，综观这三个协议，曾小平、王学军、刘道金三人合伙、串通一气损害肖金谊的合法利益，曾小平、王学军、刘道金均有重大过错。六、曾小平从2016年来非法侵占肖金谊住房，导致肖金谊被迫在外租房度日，造成肖金谊租房经济损失3万余元及法院判决肖金谊多余支付王学军房款利息损失10万余元合计13万余元的经济损失应当由过错方曾小平、王学军、刘道金承担。综上，请求法院驳回曾小平诉求；肖金谊的经济损失13万余元应当由曾小平、王学平、刘道金承担，肖金谊另行起诉主张权利。本院经审理认定案件事实：刘道金与肖金谊原系夫妻关系，其婚姻关系存续期间，2011年3月9日，刘道金、肖金谊与案外人王学军签订了名为合伙实为买卖的《合伙建房承包合同书》，由刘道金、肖金谊按照单价1280元／㎡向王学军购买位于绥宁县建筑面积145.78平方米的房屋一套，应付购房款为192370元（含税费）。后刘道金、肖金谊向王学军交房款共计8万元。王学军于2011年12月31日、2012年4月21日先后为案涉房屋办理了土地使用权证（绥国用（2011）第1552号）、《房屋所有权证》（绥房权证长铺镇字第××号），载明房屋所有权人为刘道金，共有情况为共同所有，共有权人为肖金谊。本院于2019年9月3日作出的（2019）湘民初623号生效判决确认：2013年至2014年10月期间，肖金谊、刘道金共同对房屋进行了装修，铺设了地砖，安装了4道房间门，2道卫生间门，防盗网，厨房灶台等，未吊顶，未粉刷腻子胶。因余欠房款经多次催收未果，王学军要求收回案涉房屋所有权，刘道金表示无力支付余欠房款、同意退回房屋。2016年10月15日，王学军（甲方）与曾小平（乙方）签订《购房协议书》，载明：“甲、乙双方在平等、自愿、协商一致性的基础上就甲方将拥有的一套房屋按现状转让给乙方一事，达成以下转让协议，以共同遵守。为明确双方的权利和义务，根据《中华民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，订立合同如下：第一条：房产坐落、位置1、该楼房位于卫住宅楼，房屋的建筑面积145.78平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台及其附属没施）。2、出售房屋的《房地产权证》证书号码为：第71××40号，国有土地使用权证号为：2011第1552号，该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该屋一并转让。第二条：甲方对产权的承诺：甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证对转让房产拥有完全的所有权，保证上述房产没有设定提保、没有权属纠纷及债权债务纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。第三条：转让价格和付款方式1、转让价格：双方商定该房屋转让价格为（包括房屋交易费及过户费）叁拾万零贰仟捌佰元整。2、付款方式：乙方在签订协议时交付订金壹拾贰万元整，甲方须将房屋的全部钥匙交付乙方，余款乙方须在收到房屋过户手续后一个星期付清余款，否则甲方有权收回房屋并扣除壹万元过户手续费。第四条：房屋过户甲方收到乙方交付房屋订金后，甲方应为乙方办理好房屋转让手续到乙方名下，办理产权转让手续等相关费用由甲方承担。第九条：违约责任甲方收到乙方购房押金后，乙方可以装修。甲方如果毁约，甲主（方）负责返还押金，并赔偿装修费用10万元整。如果乙方毁约，购房押金不退。第十条：关于房屋其他事项的约定合同自甲、乙双方签字之日起生效，合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。”购房协议签订后，曾小平对案所涉房屋进行了部分装修，尔后在该房屋内居住。当日，被告刘道金和曾小平亦签订了一份《购房协议书》，除了房屋的建筑面积为145.57平方米、转让价格为贰拾捌万零贰仟捌佰元整、扣除壹元过户手续费等内容不一致外，其余内容与王学军和曾小平签订的《购房协议书》的内容基本一致。《购房协议》签订后，曾小平对案涉房屋进行了补充装修后入住，装修项目：粉刷腻子胶（包括墙漆、角线处理），铝合金门窗（次卧除外），纱窗、窗帘、窗玻璃（次卧除外）、电视墙、衣柜、鞋柜、橱柜门、室内灯具及卫具。另购置了沙发、电视柜、茶几、餐桌、子母床、抽油烟机、冰箱、消毒柜等家具。2016年12月8日，王学军和刘道金、曾小平到绥宁县政务中心房产交易所办理了案所涉房屋的交易备案事宜，为办理房屋过户手续曾小平缴纳税金1.0527万元。后因房屋共有产权人肖金谊提出异议，2017年9月5日，绥宁县政务中心房产交易所撤销了刘道金、肖金谊位于与曾小平的房产买卖交易备案（业务宗号:201612080006）。本案审理过程中，曾小平已到办理退税手续。2017年10月30日，王学军向法院起诉要求解除其与刘道金、肖金谊签订的《合伙建房承包合同书》及退回刘道金、肖金谊房款6万元，并收回该房屋所有权。2018年12月29日本院作出（2018）湘0527民初576号民事判决，因肖金谊明确表示愿意付清剩余房款，不按时交纳建房款非《合伙建房承包合同书》约定的解除事由，且王学军依《合伙建房承包合同书》的约定已为涉案房屋办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，登记在刘道金、肖金谊名下，王学军对涉案房屋系无处分权，被告刘道金系未经三分之二以上按份共有人或全体共同共有人同意的无独立处分权人，曾小平系明知被告肖金谊享有涉案房屋所有权的非善意方，故判决确认王学军与曾小平及刘道金和曾小平签订的《购房协议书》无效，驳回王学军诉讼请求，该判决已经发生法律效力。2019年5月11日，曾小平（甲方）与刘道金、王学军（乙方）签订《房屋处置搬迁协议》，载明:“因刘道金家庭矛盾，房屋不能过户到曾小平名下，原乙方（刘道金）与王学军（开发商）在2016年10月15日签订的的《房屋收回合同》无法履行，经双方平等协商签订如下搬迁协议。(1)、乙方自行解决家庭矛盾，将房屋产权收回到乙方一人名下时，甲乙双方按原与王学军(开发商)2016年10月15日签订的《房屋收回合同》执行。(2)、乙方如不能将房屋收回到乙方一人名下时，经甲乙双方协商同意，乙方承担已发生的装修费用及损失费共计壹拾万元整。(3)、根据婚姻法夫妻共同财产先用于偿还夫妻共同债务的条款，乙方家庭在处理此房产时，乙方家庭必须优先偿还岬方的已发生的装修费及损失费壹拾万元整，否则甲方不予搬迁。(4)、乙方偿还甲方的装修费和损失费壹拾万元后，甲方十五日内自行搬迁。（5)以上条约双方遵守不得违约，违约者赔偿对方拾万元损失。”2019年9月3日，刘道金、肖金谊经本院判决解除婚姻关系，夫妻共同财产即案涉房产归肖金谊所有，所欠王学军购房款、利息由肖金谊偿还；所欠房屋装修款31278元（不包含曾小平补充装修的部分）由肖金谊偿还。该判决已经发生法律效力。本院院认为，王学军与曾小平及刘道金签订的《购房协议书》、王学军与刘道金签订的《房屋收回合同》均已经本院生效判决确认为无效合同。之后，刘道金与曾小平、王学军签订的《房屋处置搬迁协议》未经肖金谊追认，也属无效合同。无效合同自始无效，包括违约责任条款也自始无效。根据法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，曾小平依据无效合同《购房协议书》及《房屋处置搬迁协议》约定的违约责任条款诉讼请求王学军、刘道金、肖金谊赔偿原告房屋装修费10万元、过户税金1.0527万元等经济损失11.0527万元，实际上是要求返还对案涉房产投入价值相应的对价，而曾小平对房屋装修费10万元未提供有效证据予以证实，过户税金1.0527万元已办理退税手续。装修物属于添附于案涉房屋的新形态的财产即该添附已物化于案涉不动产之中，添附价值体现在案涉不动产现有价值之内，曾小平对添附价值负有举证义务，经本院释明，曾小平也未对其添附部分申请鉴定，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定，曾小平应当对该事实承担举证不能的法律后果，故其主张要求王学军、刘道金、肖金谊连带赔偿被告赔偿经济损失11.0527万元没有相应的依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告曾小平的诉讼请求。案件受理费2450元，由原告曾小平负担。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  杨莉苹人民陪审员  李新德人民陪审员  王飞辉二〇二〇年一月十六日书 记 员  彭晓芳《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的应当对该事实承担举证不能的法律后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。