江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0211民初8375号原告：鲍春新，男，1980年4月30日生，汉族，住无锡市惠山区。原告：周宝妹，女，1981年10月4号生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：王一松，受两原告共同委托，江苏金匮律师事务所律师。被告：无锡市滨湖红星置业投资有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区太湖街道周新苑280号。法定代表人：郭大宇，该公司经理。委托诉讼代理人：殷晓刚，江苏太湖律师事务所律师。原告鲍春新、周宝妹与被告无锡市滨湖红星置业投资有限公司(以下简称红星公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鲍春新、周宝妹的共同委托诉讼代理人王一松，被告红星公司的委托代理人殷晓刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲍春新、周宝妹向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《商品房买卖合同（预售）》，为合同涉及的商品房敷设燃气管道，同时赔偿违约金（自2018年10月30日起至燃气管道实际达到使用条件之日止，按每日10元标准）；若不能履行上述义务,要求被告支付自原告收房之日起至房产证使用年限到期之日止的代履行金(按每日10元计算,为124480元)。2、判令被告履行《商品房买卖合同（预售）》，为合同涉及的商品房提供供暖设备(即两台1.5匹的格力空调),同时赔偿违约金（自2018年10月30日起至供暖设备实际达到使用条件之日止，按每日10元标准）。事实和理由：2017年3月22日，其与红星公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，其向红星公司购买无锡市滨湖区星汇商务广场1-9-720号房屋。合同中关于燃气约定，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。合同中关于供暖约定，交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。其按约付清所有购房款项,涉案商品房于2018年10月30日交付。在交付后的验房过程中，其发现涉案商品房没有按约敷设与城市燃气管网连接的燃气管道，也没有合同约定的供暖设备。其多次向红星公司反映上述情况，红星公司至今未予回复，红星公司应当立即履行合同相应约定并支付逾期履行违约金。被告红星公司辩称：1、案涉的商品房买卖合同系住建部门提供的示范性网签备案合同文本，此类文本并没有针对不同区域、不同属性的商品房进行区分，文本中统一出现了燃气、供暖的相应字样，造成了鲍春新、周宝妹的误解。2、尽管合同文本中把供暖、燃气作为房屋设施设备的交付条件之一，但在合同中还约定了如果设施设备没有达到交付条件应当按照补充协议的约定来处理。补充协议明确约定与商品房正常使用直接关联的基础设施、公告配套建筑内容以商品房设计图纸为准。所有与案涉房屋有关的图纸均没有任何关于燃气、供暖的设计，其也就没有敷设供暖、燃气的义务，也即无需支付任何违约金。3、案涉房屋系商业土地、办公用房，燃气公司明确案涉房屋不能开通燃气。另外，其未交付燃气、供暖等设施对鲍春新、周宝妹也未造成实际损失，故其不应承担违约金。4、案涉房屋为精装修房屋，在相关的装修标准中没有提供需要使用燃气的灶具等设备，而是提供电磁炉，标准中也没有空调设备，同样在样板房中也不存在任何使用燃气与供暖有关的设施设备。综上，请求驳回原告的全部诉请。经审理查明：2017年3月22日，鲍春新、周宝妹与红星公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（该合同为住建部门制定的备案合同，文本为示范文本），鲍春新、周宝妹向红星公司购买无锡市滨湖区星汇商务广场1-9-720号房屋,合同约定房屋该商品房所占用的土地用途为商业,商品房的规划用途为办公，房屋精装修交付。房屋建筑面积为38.9平方米,总价476902元。合同第十条商品房相关设施设备交付条件，第（一）项基础设施设备的第3点供暖约定，交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，/第4点燃气约定，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，/如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照合同附件十一补充协议处理。补充协议第10条约定，关于合同第十条基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺的补充约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑内容以该商品房设计图纸为准，图纸中载明的供水、供电设施在该商品房交付时达到使用条件，图纸中载明的电话、有线电视、燃气在买受人自行向相关单位办理开通手续后按相关单位规定时间达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，如因出卖人原因造成的，从买受人实际收房之日起至实际达到使用条件之日止由出卖人按每日10元的标准赔偿损失。在合同附件六装修设备交付标准中，关于厨具包含油烟机、电磁炉、水槽、龙头、洗衣机龙头。未有燃气灶和空调的交付。关于合同约定条款后下划线上“/”这一符号，红星公司解释合同说明页第4条约定本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容双方当事人应当协商确定，【】中选择内容以划√方式选定，对于实际情况未发生或双方当事人不做约定时应当在空格部位打×，以示删除。红星公司表示案涉合同中【】中均没有打×，而是以/代替，因此文本中/的意思就是实际情况未发生或者说当事人不做约定，是否定的意思表示。对此鲍春新、周宝妹反驳，合同第十条商品房相关设施设备交付条件，第（一）项基础设施设备的第1点供水、排水，第2点供电的条款后方，也均有“，/”，证明该符号并非否定性意思，而应理解为逗号后无正文。对此，红星公司解释，合同中共有149条斜杠，除了供水、供电的两条斜杠外其他斜杠均是否定意思，供水、供电的两条斜杠系其填写合同内容时存在失误。鲍春新、周宝妹反驳，在合同的附件7保修约定中，在供热、供冷系统和设备的保修期限一栏的下划线上，红星公司填写了“2个供暖期、供冷期”的内容，红星公司解释该约定系针对住宅用户，本合同所涉房屋为非住宅用户。经查，涉案小区所有房屋性质均为商业办公，不存在普通住宅。另查明：鲍春新、周宝妹按约支付了房款，红星公司于2018年10月30日交付涉案房屋。2018年11月，涉案小区业主代表鲍春新、周宝妹代表包括鲍春新、周宝妹在内的几十户业主向红星公司发函反映涉案房屋未提供燃气和供暖设备。本案审理过程中，鲍春新、周宝妹提供了红星公司销售时的样板间照片，照片中显示样板间内设有挂壁式空调，另外在红星公司的销售宣传页中明确房屋系公寓而非商业办公，在宣传页的房屋模型图片中厨房位置有燃气灶。红星公司认为涉案房屋为商住两用，虽然样板间设有空调，但该空调系为了提供舒适的参观条件而安装，交付设备应当以合同附件六装修设备标准范围为准，合同约定的装修设备不包括空调、燃气灶。关于图纸，红星公司提交涉案房屋全套设计图纸，证明涉案房屋所在整个小区的设计图纸中原本就没有燃气和供暖的设计，按照补充协议的约定，燃气和供暖不在房屋交付应当具备的设施设备范围内。对此，鲍春新、周宝妹表示红星公司从未向其出示过图纸，故该图纸内容对其不具有约束力。红星公司庭审中认可未向购买房屋的业主出示过图纸，但认为合同约定以图纸为准，未约定其需要出示图纸。关于合同版本及燃气问题本院向产监处进行咨询，产监处工作人员答复备案合同确实为住建局的格式文本，未对住宅、非住宅版本进行区分，合同上的文字无法更改或删除，但是可以通过在后设的下划线填写特别约定的相关内容，或者采用后附补充协议的方式进行特别约定。关于燃气，房屋接入燃气的硬性规定必须为厨房系单独隔离空间，涉案房屋为开放性厨房，不符合燃气接入的条件，所以也无法补充办理燃气接入的相关手续。以上事实，由《商品房买卖合同（预售）》、补充协议、照片、函件、图纸等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同附件补充协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行相应义务。现双方一致确认涉案房屋交付时无燃气、供暖的相关设施。本案的争议焦点为双方关于涉案房屋的燃气、供暖设施如何约定？1、关于/这一符号的含义，在合同燃气、供暖设施条款后方下划线的内容均有/这一符号，该符号为红星公司填写。根据合同说明页约定，对于实际情况未发生或双方当事人不做约定时应当在空格部位打×，以示删除。红星公司关于案涉合同中没有打×，而是以/代替的说法没有合同依据，且鲍春新、周宝妹反驳合同供水、排水、供电的条款后方也均有/这一符号，该反驳显然将红星公司的前述说法予以推翻。故本院无法认定燃气、供暖设施条款后方下划线上的/这一符号代表否定性含义。2、关于红星公司辩称备案合同系住建局版本合同其无法修改，条款内容给鲍春新、周宝妹造成误解的意见，根据产监处的解释，虽然备案合同上的文字无法更改或删除，但是完全可以通过在后设的下划线填写特别约定的相关内容，或者采用后附补充协议的方式进行特别约定。而纵观本案合同约定，首先在燃气、供暖后方的下划线上红星公司不采用合同约定的符号×，而采用意思含义模糊的/，其次在合同的附件7保修约定中，红星公司在供热、供冷系统和设备的保修期限一栏的下划线上，填写了“2个供暖期、供冷期”的内容，最后在合同补充协议中仍出现了“图纸中载明的电话、有线电视、燃气在买受人自行向相关单位办理开通手续后按相关单位规定时间达到使用条件”这一包括“燃气”字样的条款。上述约定中，红星公司不但没有对燃气、供暖给予否定性约定，反而多处对燃气、供暖的相关内容进行了明确约定，作为专业的房产开发商，红星公司仅作“订立合同时存在失误”这一解释，难以成立。3、关于图纸，虽然补充协议中约定以设计图纸为准，且图纸中无燃气、供暖的相关设计内容，但红星公司确认未向鲍春新、周宝妹出示过图纸，故红星公司应对鲍春新、周宝妹明知房屋无燃气、供暖的事实承担举证责任，红星公司未提交相应证据，综上，本院认定红星公司未按合同约定交付相应燃气、供暖设施，构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于鲍春新、周宝妹要求红星公司继续敷设燃气管道的诉讼请求，经相关行政主管部门明确，涉案房屋不符合敷设燃气管道的强制性条件，故该诉讼请求无法实现，红星公司应当以赔偿损失的方式承担违约责任。关于供暖，合同约定条款为“供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网”，该文字表述内容含义显然为使用锅炉房或热电厂等集中热源向每户进行供暖，因涉案房屋所在城市无锡属我国南方地区，要求红星公司提供供热系统不具有操作可能性。至于鲍春新、周宝妹主张的空调与合同约定的“供暖系统”显然非同一内容，空调交付应属于精装修标准而非基础设施范畴，是否交付空调应以双方合同约定的交付设备标准为准，双方合同约定的装修设备中并无空调，鲍春新、周宝妹要求红星公司提供空调的主张无相应依据。关于鲍春新、周宝妹主张违约金按照合同约定每天10元计算至房屋使用年限到期之日，红星公司辩称其即便违约也未对鲍春新、周宝妹造成实际损失。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金应当结合因违约产生的损失予以确定。就本案而言，红星未提供燃气、供暖设施显然会对鲍春新、周宝妹造成一定损失，但涉案房屋为商业办公这一性质系双方合同明确约定，该房屋与一般家庭住宅在使用属性上具有显著区别，燃气、供暖均非该房屋的必要设施。结合涉案房屋面积、成交价格、燃气与电费差价及一般商业用房使用情况等综合因素，加之鲍春新、周宝妹未查看图纸即签订合同亦存在部分过错，本院酌定由红星公司向鲍春新、周宝妹支付违约金1万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、无锡市滨湖红星置业投资有限公司于本判决生效之日起5日内支付鲍春新、周宝妹违约金1万元。二、驳回鲍春新、周宝妹的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2950元，由鲍春新、周宝妹负担2900元，由无锡市滨湖红星置业投资有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李敏嘉人民陪审员  崔晓平人民陪审员  肖锦芳二〇二〇年一月八日法官 助理  杨 牧书 记 员  蒋 龄本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。