浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0182民初619号 原告：建德市土地收购储备中心（统一社会信用代码123301824704819534），住所地建德市新安江街道新安东路20号。 法定代表人：金绮哲。 委托诉讼代理人：夏忠勤，浙江杭星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：储立，浙江杭星律师事务所律师。 被告：秦秀梅，女，汉族，住建德市。 委托诉讼代理人：周新富（系被告秦秀梅丈夫），住建德市。 委托诉讼代理人：王俊臣，浙江春秋联合律师事务所律师。 原告建德市土地收购储备中心（以下简称土地收储中心）与被告秦秀梅财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序于2019年5月13日公开开庭进行了审理。庭审中，原告土地收储中心提出鉴定申请，本院委托杭州众诚价格评估有限公司进行鉴定，鉴定结论出具后，本院于2019年9月24日再次公开开庭进行了审理。原告土地收储中心的委托诉讼代理人夏忠勤（第一次开庭时到庭）、储立，被告秦秀梅的委托诉讼代理人周新富（第一次开庭时到庭）、王俊臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告土地收储中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告秦秀梅赔偿原告土地收储中心损失670091元，并与另案两被告周新林、徐向阳共同承担鉴定费9000元；2.本案诉讼费用由被告秦秀梅承担。事实和理由：2009年2月27日，根据建德市人民政府（2009）49号抄告单精神，原告土地收储中心与建德市物产实业有限责任公司（以下简称物产公司）、姜光明签订《国有土地使用权收购合同》一份，约定：土地收储中心整体收购物产公司、姜光明坐落于的房屋及土地使用权【国有土地证号为建国用（2005）第××、0××1、0373号，用地面积约合592.05平方米。房屋产权证号为建房权证新移字第××号、建房权证新移字第××号、建房权证新移字第××号，建筑面积约合2148.17平方米】；整体收购补偿价11198400元，土地收储中心于本合同签订之日起三日内支付8000000元，剩余款项待物产公司、姜光明将该宗国有土地、建筑物腾空，处理好物产公司、姜光明与原租赁户租赁合同的终止，结清水、电等相关费用，并将该宗地、房产和相关设施完整、完好地整体移交土地收储中心后三个月内一次性结清；物产公司、姜光明应于2009年3月15日前负责处理好该宗地收购范围内租赁户合同终止移交工作，处理好一切历史遗留问题。合同签订后，原告土地收储中心分两次向物产公司、姜光明支付整体收购补偿款11198400元，但物产公司、姜光明没有全面履行“处理好与第三人租赁合同的终止移交工作、处理好一切历史遗留问题”等合同义务。截至2017年3月23日，物产公司已处理好《国有土地使用权收购合同》项下除四户外的其他原租赁户租赁合同的终止移交工作，被告秦秀梅为除外户之一。2006年8月1日，姜光明曾与被告秦秀梅签订《房屋租赁协议》一份，约定姜光明将坐落于物资局大楼院内第二幢一层砖混结构房屋四间半建筑面积122平方米的房屋出租给被告秦秀梅使用，租期2006年8月1日至2011年7月31日，租金每年48000元。2009年3月15日以后，被告秦秀梅在姜光明并未依约将其原承租房屋关系进行清结移交的情况下仍实际占有该房屋，直至2018年5月17日该房屋被拆除。原、被告一致认可原、被告之间在2009年3月15日至该房屋拆除之日并不存在租赁合同关系。原告土地收储中心认为，被告秦秀梅在与原告土地收储中心未形成租赁关系的情况下，长期占有该房屋，未支付对价，应按照同期同地段同类型房屋的租金市场价赔偿损失。双方无法协商解决，故原告土地收储中心诉至法院。原告土地收储中心对鉴定结论不予认可，坚持参照被告秦秀梅与物产公司签订的《房屋租赁协议》中的租金价格，按照租金的1.5倍计算自2009年3月15日至2018年5月17日的损失。 被告秦秀梅辩称，一、原告土地收储中心在诉状中称物产公司、姜光明没有全面履行“处理好与第三人租赁合同的终止移交工作、处理好一切历史遗留问题”等合同义务，但物产公司、姜光明在2009年3月份左右确实和各租户说过收购的事情，因为被告秦秀梅与姜光明签订的《房屋租赁协议》租期自2006年8月1日至2011年7月31日，收购时合同未到期，故出租方需变更；当时原告土地收储中心要求物产公司、姜光明办理租赁交接事宜，被告秦秀梅与其他租户一样，也收到过一份原告土地收储中心作为出租人的《租赁补充协议》，约定就剩余租期重新签订租赁合同，被告秦秀梅在《租赁补充协议》上签了字。被告秦秀梅已支付合同期内的租金，各方在（2017）浙0182民初1549号案件中也确认过2009年4月1日之后的租金由原告土地收储中心收取，总计金额85453元，原告土地收储中心已接替物产公司、姜光明成为出租人。原告土地收储中心曾于2017年向各租户发送解除原租赁合同的通知，且在（2017）浙0182民初1549号案件中陈述与被告秦秀梅之间存在租赁关系。综上，原、被告之间存在不定期租赁关系，被告秦秀梅并非毫无法律根据的侵占或财产损害，原告土地收储中心也不可能任由个人侵占其价值上千万的合法财产长达十年而不采取任何措施，故本案中原告土地收储中心的请求权基础错误。二、2017年之后，被告秦秀梅因为生病不能正常经营，案涉房屋长期处于闲置状态，且因为城市规划需要，案涉房屋也于2018年5月17日被强制拆除，但属于被告秦秀梅的物品、装潢还在店内，该强拆行为给被告秦秀梅造成了重大的损失，根据双方原有合同约定的“若遇政府规划等不可抗力，房屋装潢赔偿归承租人所有”，若原告从拆迁部门领取了房屋装潢补偿款，被告秦秀梅保留向原告及拆迁部门主张的权利。三、2010年之后被告秦秀梅未支付过租金，因为案涉租赁房屋在原告土地收储中心在收购后无人管理，也无人催讨租金；因案涉房屋是老房子，年久失修，被告秦秀梅自行支付管理修缮，加之被告生意不好，所以在没有人催讨的情况下就没有主动交纳租金。原告主张租金已超过诉讼时效，应予以驳回。即使是财产损害赔偿的请求权，最长诉讼时效也只有三年，超过诉讼时效的部分金额也应予以驳回。四、对于鉴定费用不予认可，租金或损失均应沿用原先租赁合同中的标准，无需鉴定。 原、被告举证、质证及本院分析认证如下： 原告土地收储中心为证明其主张，向本院提交了如下证据材料： 1.《国有土地使用权收购合同》一份，证明原告土地收储中心向物产公司、姜光明收购位于的房屋及土地使用权，原告土地收储中心系案涉房屋的权利人，2009年3月15日后的相关权益由原告土地收储中心享有的事实。 2.租赁协议复印件一份，证明被告秦秀梅与姜光明之间的租赁情况。 3.（2017）浙0182民初1549号民事判决书一份，证明原告土地收储中心与被告秦秀梅之间不存在合同关系，但被告秦秀梅在2009年3月15日后一直占用案涉房屋。 4.鉴定费发票原件一份，证明原告土地收储中心花费鉴定费9000元的事实。 5.评估报告书一份及《房屋租赁合同》两份，证明鉴定报告中的价格偏低。 原告土地收储中心提供的上述证据材料，被告秦秀梅质证后对证据1无异议；对证据2无异议，原告土地收储中心在原租赁合同期限内收购案涉房屋，根据买卖不破租赁原则，原、被告之间形成了事实租赁关系；对证据3无异议，但对其证明对象有异议，原告土地收储中心在（2017）浙0182民初1549号案件中主张原、被告之间是租赁关系；对证据4无异议，但认为租金可沿用原合同标准，无需鉴定，故被告秦秀梅不承担鉴定费；对证据5中评估报告书的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，原、被告之间存在不定期租赁关系，租金可沿用原租赁合同的标准，原先约定的租金为每年48000元，原告土地收储中心以侵占为由申请鉴定，鉴定结论与本案无关且金额偏高，对《房屋租赁合同》的真实性、合法性及关联性均有异议。 本院分析认为，原告土地收储中心提交的证据1、2、3、4经被告秦秀梅质证后无异议，本院予以认定。原告土地收储中心提交的证据5，其中评估报告书由本院摇号确定的鉴定机构出具，原告土地收储中心对该评估报告书有异议并申请鉴定人员出庭接受询问，鉴定人员经本院通知后到庭回答了双方当事人的询问，并向本院提交了鉴定结论金额的组成清单，本院认为该鉴定机构具有相应的资质，鉴定结论具有证明力，故予以认定；其中《房屋租赁合同》两份由原告土地收储中心提供，本院认为该证据材料不具有证明力，且与本案不具有关联性，故不予认定。 被告秦秀梅为证明其主张，向本院提交了如下证据材料： 1.租赁补充协议一份【（2017）浙0182民初1549号案件中调取，原告土地收储中心曾作为证据提交】，证明被告秦秀梅在原告土地收储中心提供的租赁补充协议模板上签字的事实。 2.租金明细表一份【（2017）浙0182民初1549号案件中调取，可结合该判决书第八页的内容分析】，证明原告土地收储中心收取2009年4月1日后的租金，故原告土地收储中心的地位系新的出租方。 3.通知的照片打印件一份，证明原、被告之间存在租赁关系，双方之间的租赁关系于2017年终止的事实。 被告秦秀梅提供的上述证据材料，原告土地收储中心质证后对证据1不认可，认为该协议是物产公司、姜光明操作的，原告土地收储中心未在该协议上盖章确认，租赁关系未成立；对证据2的真实性无异议，认为该租金明细表是物产公司、姜光明制作后交给原告土地收储中心的，原告土地收储中心未认可，原告土地收储中心与物产公司、姜光明之间的结算未结束，该表中涉及的租金是否在原告土地收储中心应付给物产公司、姜光明的款项中扣减不清楚；对证据3无异议，原告土地收储中心向所有租户发放了该通知，但对证明对象有异议，被告秦秀梅在原告土地收储中心催缴租金时并不认可租赁关系。 本院分析认为，被告秦秀梅提交的证据1，该证据属采用合同书形式订立的合同，但该合同中没有双方当事人的签字或者盖章，合同未成立，本院不予认定。被告秦秀梅提交的证据2，原告土地收储中心质证后无异议，本院予以认定，结合原告土地收储中心提交的（2017）浙0182民初1549号民事判决书，本院认为，原告土地收储中心与物产公司、姜光明就收购后的租金进行了结算，即使对金额存在争议，原告土地收储中心对于案涉房屋已出租的事实是清楚的，收取收购之后的租金的意思表示也是明确的。被告秦秀梅提交的证据3，原告土地收储中心质证后无异议，本院予以认定。 本院经审理认定如下事实：2006年8月1日，被告秦秀梅与姜光明签订《房屋租赁协议》一份，约定被告秦秀梅承租位于物资局大楼院内第二幢一层的砖混结构房屋四间半（122平方米）的房屋用于经营餐饮业，租赁期限自2006年8月1日至2011年7月31日止，租金每年48000元，协议签订日付清第一年房租48000元，2007年7月20日前付清第二年租金，以此类推，先交后用。2009年2月27日，原告土地收储中心与物产公司、姜光明签订《国有土地使用权收购合同》一份，约定原告土地收储中心（甲方）收购坐落于的房屋及土地使用权，价款11198400元，物产公司、姜光明（乙方）于2009年3月15日前负责处理好该宗地收购范围内租赁户合同终止移交工作，原租赁户租期未到期的，原租赁合同乙方与原租赁户终止后，由甲方与原租赁户续签，乙方应协调好原租赁户与甲方续签工作，按原租赁协议，合同签订前的租金由乙方收取，签订移交后之日起由甲方收取，乙方按原租赁合同已收取的租金乙方同意由甲方在收购费中直接扣除。原告土地收储中心未与被告秦秀梅签订新的书面租赁合同。2017年2月6日，原告土地收储中心向各租户包括被告秦秀梅发放了《通知》，通知原租赁关系于2017年1月22日终止，要求被告秦秀梅于2017年2月28日前腾退房屋并结清房租，告知如在2017年2月28日以后仍拒不腾退的，则继续占有期间的使用费按同类地段租金市场价计算等。 另查明，2017年3月28日，原告土地收储中心曾以土地使用收购合同纠纷为由起诉物产公司、姜光明，邹建文、周新林、徐向阳、秦秀梅作为第三人参加诉讼，本院于2017年12月26日作出（2017）浙0182民初1549号民事判决书，该判决书对原告土地收储中心与物产公司、姜光明就收购后的租金进行结算的事实作出了认定。 再查明，原告土地收储中心另案起诉了周新林【案号为（2019）浙0182民初617号】及徐向阳【案号为（2019）浙0182民初618号】，案由与本案一致，均为财产损害赔偿纠纷，均主张原、被告之间不存在租赁合同关系，被告占有房屋应支付损害赔偿款。基于前述请求权基础，原告土地收储中心申请鉴定，支付鉴定费9000元。2019年7月5日，杭州众诚价格评估有限公司出具评估报告书，案涉房屋自2009年3月15日至2018年5月17日的租金合计347684元，金额组成分别为2009年3-12月25709元，2010年1-12月32381元，2011年1-12月35301元，2012年1-12月35842元，2013年1-12月37565元，2014年1-12月37381元，2015年1-12月38690元，2016年1-12月40774元，2017年1-12月44999元，2018年1-5月19042元。 本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，根据庭审查明的事实，原告土地收储中心在收购案涉房屋后与被收购方对已收租金进行了结算，收购之后的租金由原告土地收储中心收取，原告土地收储中心未与被告秦秀梅签订新的租赁合同，后于2017年2月6日通知各租户解除原租赁合同，本院综合分析后认定原、被告之间在原告收购案涉房屋之后建立了不定期租赁合同关系；被告秦秀梅未按期支付租金，原告土地收储中心向被告秦秀梅发出解除合同通知，并给予了22天的合理腾退期限，原、被告双方自该期限届满之日起解除合同。被告秦秀梅基于原租赁合同占有使用案涉房屋，原告土地收储中心可向其主张租金及合同解除后逾期未腾退的违约责任，但原告土地收储中心坚持选择以侵权责任为请求权基础向被告秦秀梅主张损害赔偿，本院予以准许。 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，原、被告解除合同前，被告周新林基于合同占有使用案涉房屋未构成侵权，原、被告解除合同后，被告秦秀梅继续占有使用案涉房屋损害了原告土地收储中心的物权，根据原告土地收储中心向各租户发出的《通知》，原告土地收储中心告知如2017年2月28日以后仍拒不腾退的，则继续占有期间的使用费按同类地段租金市场价计算，本院对双方解除合同后自2017年3月1日至2018年5月17日期间的租金损失予以支持，根据鉴定机构的意见，该期间的租金计算为56541元，被告秦秀梅应予以赔偿。原告土地收储中心花费的鉴定费9000元，本院酌情确定由被告秦秀梅承担253元。 综上，原告土地收储中心合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告秦秀梅于本判决生效后十日内赔偿原告建德市土地收购储备中心租金损失56541元，并支付鉴定费253元。 二、驳回原告建德市土地收购储备中心的其他诉讼请求。 本案案件受理费10591元，由原告建德市土地收购储备中心负担9705元，被告秦秀梅负担886元。 当事人于本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用，依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  邓丽君 人民陪审员  刘谨彤 人民陪审员  李巧生 二〇二〇年一月六日 书 记 员  邵涵韵