贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3983号原告（反诉被告）：铜仁市碧江区新华物业有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区解放路7号。法定代表人：黄文皓，该公司经理。委托诉讼代理人：李德议，铜仁市碧江区中心法律服务所法律工作者，特别授权。被告（反诉原告）：铜仁七天酒店管理有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区解放路7号福霖大厦附楼9号。法定代表人：简子洋，该公司经理。委托诉讼代理人：穆涛，贵州公达律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘小果，贵州公达律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）铜仁市碧江区新华物业有限公司（以下简称新华公司）与被告(反诉原告)铜仁七天酒店管理有限公司（以下简称七天酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人李德议,被告(反诉原告)委托诉讼代理人穆涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。新华公司向本院提出本诉请求：1、依法判决终止原、被告共同签订《租赁合同》；2、依法判决被告支付2016年至2017年租赁费131万元、2017年至2018年08月19日租赁费88万元；2018年08月20日至2019年08月19日95万元；水电费15799.65元，以上合计人民币3155799.65元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年07月10日，原、被告双方共同签订了《租赁合司》（以下简称合同），依照该合同约定：原告将属其所有的位于碧江区顶、面积3382.74平方米出租给被告经营旅馆业。租赁期为12年（从2012年08月20日起至2024年08月19日止），租金支付标准为2012年08月20日至2024年08月19日，前六年每年租金20万元，六年后，从第七年起前两年每年按95万元支付，从第九年起后四年的租金每年按106万元支付。合同签订后，原告按合同约定将租赁物如期交给被告使用，但被告从2016年开始故意毁约而多次拖欠租金，经原告多次催收未果，至拖欠2016年至2017年8月止租金、水电费人民币3155799.65元。综上所述，鉴于被告严重毁约，己丧失诚信，其行为导致该合同无法继续履行下去。为此，原告为了依法维护其正当合法权益，特依照我国《合同法》第八条、第一百一十三条及相关规定向本院提起民事诉讼，请支持原告诉请。七天酒店针对本诉辩称：一、本案房租付款条件未成就，被答辩人的诉请依法应当予以驳回。《租赁合同》第三条第（二）项约定，甲方收取乙方的租金时，开据相应的税票，先票后款。但是被答辩人至今未向答辩人开据相应的税票，也就是答辩人的付款条件未成就，被答辩人的诉请依法不应支持。二、被答辩人起诉的房屋租金金额也不对。《租赁合同》第三条（二）项约定租金标准为，2012年08月20日-2024年08月19日，前六年每年租金按20万元支付。从2012年起算至第六年应为2018年，每年均为20万元，被答辩人起诉的2016年和2017年的房屋租金应为20万元，所以其金额不对。三、《租赁合同》第6-3条约定，出现以下情况导致乙方无法正常经营使用该租赁物业或无法使用全部租赁区域的，乙方自经营受限之日起无需支付租金，且甲方应赔偿乙方经营损失每日2万元。第D项其他影响乙方正常营业或使用租赁物的行为或情形。根据上述约定，由于被答辩人于2017年6月对答辩人进行断电导致答辩人无法经营，由于被答辩人的原因导致答辩人不能经营至今，按照每日2万元进行赔偿。七天酒店向本院提出反诉请求：l、请求判决确认双方于2012年07月10日签订的《租赁合同》已解除；2、请求判令被反诉人返还反诉人保证金20万元，赔偿反诉人损失320万元（从2017年07月01日暂算至11月27日160天计算，每日2万元），共计340万元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：2012年07月10日，反诉人与被反诉人签订了《租赁合同》，约定被反诉人将其所有的位于碧江区顶、面积3382.74平方米出租给反诉人，用于经营酒店。租赁期为12年，即从2012年08月20日起至2024年08月19日止，合同对租金标准等进行了明确约定，在合同履行过程中，由于被反诉人于2017年6月擅自将酒店断电，造成酒店不能经营至今，反诉人在开设酒店时进行大量投入，且在经营过程中一直正常。因被反诉人的行为，导致反诉人至今不能经营，造成一次性投入和营业损失，被反诉人应当予以承担，根据双方签订的《租赁合同》第6-3条约定，被反诉人每日赔偿反诉人2万元损失。因被反诉人向法院提起诉讼，现特提起反诉，请求法院予以支持反诉请求为谢。新华公司针对反诉辩称：1、反诉人提起的反诉既无事实依据更无法律依据。2、反诉人提起的事实及理由依法不能成立。3、反诉人诉称反诉被告擅自断水断电造成酒店不能经营，该诉称没有合法有效的证据，且该诉称纯属背离客观事实。4、导致反诉人不能经营的客观事实有两点。第一、是因反诉人的高管人员将公司经营的款项携款外逃，导致反诉人资金链断裂，导致反诉人不能缴纳租金，从而导致酒店倒闭。第二、由于反诉人在租赁有效期间严重违约，恶意拖欠反诉被告的租金高达300余万元，之外，反诉人在经营期间由于拖欠水电费被水电管理部门以其拖欠水电费违约断水断电。所以反诉人反诉原告提起的反诉既无事实依据也无法律依据，建议驳回反诉人的反诉意见和诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院认为，新华公司提供的营业执照复印件、租赁合同、证明、欠费停电通知书、《关于七天酒店断水断电情况说明》、租赁物的产权登记证明、照片、《关于七天酒店自愿放弃经营使用权的函》、《关于七天酒店资产清查的工作汇报》、《七天酒店资产清查表》、微信聊天记录，以及七天酒店提供的租赁合同、建设银行网上银行电子回单、税务发票，上述证据均来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院均予以认定作为本案定案依据。七天酒店提供的记账凭证系其单方制作，转账凭证的收款人并非新华公司，银行转账记录未加盖银行公章，本院不予认定作为本案定案依据。七天酒店申请证人赵某、汪某出庭作证，因两位证人系七天酒店职工，与七天酒店具有利害关系，故本院对两位证人的证言不予采纳。本院经审理认定事实如下：2012年，新华公司（原为贵州省新华书店铜仁市支店）与七天酒店签订《租赁合同》，约定如下：新华公司将其位于铜仁市临街民主路位置4-8楼及9楼楼顶（实际租赁建筑面积为3382.74平方米）出租给七天酒店用于酒店经营，租赁期限为2012年08月20日至2024年08月19日止。租金支付标准为：2012年08月20日至2024年08月19日，前六年每年租金按20万元支付，后六年，从第七年起前两年每年按95万元支付，从第九年起后四年的租金每年按106万元支付。第一次付款应付40万元，其中20万元为租金，另20万元为保证金（此20万元已支付），合同到期后无偿退还20万元保证金。收取租金时，并开具相应税票，先票后款。合同签订后，七天酒店向新华公司支付了2012年08月20日至2016年08月19日止的租金80万元及保证金20万元，2016年08月20日以后租金至今未支付。2017年7月以来，七天酒店因拖欠水电费被供水供电部门停水停电。2019年05月30日，铜仁供电局城区分局向七天酒店发出《实施欠费停电通知书》，载明：七天酒店于2017年08月01日已欠费22912.83元（其中电费本金为8036.77元，违约金为14876.06元）。2019年08月26日，新华公司会同铜仁市碧江区市中办事处西门社区一起清查七天酒店所有房间资产并登记造册，后新华公司于2019年09月16日向七天酒店发出《关于七天酒店自愿放弃经营使用权的函》，并于2019年09月18日向七天酒店方以发送信息的方式要求与七天酒店进行洽谈，载明：如不回复视为自行放弃经营权，将采取单方强制措施收回租赁房产和强行终止合同，一切后果由七天酒店承担。现原告诉至本院，并提起前列诉讼请求。另查明，2012年05月18日，原告名称由“贵州省新华书店铜仁市支店”变更为“贵州省新华书店铜仁市碧江区支店”：2018年11月20日由“贵州省新华书店铜仁市碧江区支店”变更为“铜仁市碧江区新华物业有限公司”。以上事实，有原告诉称及其提供的证据材料、被告辩称及其提供的证据材料以及本案庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本案争议焦点：一、原被告所签订的《租赁合同》解除条件是否成就？二、原被告在履行《租赁合同》过程中是否存在违约行为？被告应支付原告的租金金额及应否承担水费及水费的金额？现对焦点问题作如下分析：焦点之一：原被告所签订的《租赁合同》解除条件是否成就？根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，七天酒店仅支付了2012年08月20日至2016年08月19日止的租金80万元，2016年08月20日以后租金至今未付，其不履行主要义务的行为已构成根本违约，新华公司依法享有合同解除权，有权解除双方签订的《租赁合同》，因此涉案《租赁合同》的解除条件已经成就。焦点之二：原被告在履行《租赁合同》过程中是否存在违约行为？被告应支付原告的租金金额及应否承担水费及水费的金额？如前所述，七天酒店未按约支付租金已构成违约，合同解除的条件已成就，新华公司有权解除涉案《租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，因七天酒店的违约行为给新华公司造成了租金损失，新华公司有权要求七天酒店予以赔偿。本院认为，按照《租赁合同》的约定，七天酒店应向新华公司支付2016年08月20日至2019年08月19日止的租金共计135万元，该期间产生的租金135万元属于因七天酒店的违约行为所遭受的损失，扣除七天酒店已支付的保证金20万元，剩余损失115万元，七天酒店应予赔偿。新华公司主张七天酒店支付2016年08月20日至2019年08月19日止的租金为314万元，其超出部分199万元不予支持，未超出部分115万元予以支持。另，新华公司主张为七天酒店代缴水费共计15799.65元，但未提供水费缴纳凭证予以印证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及其《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”新华公司应当承担举证不能的法律后果，故本院对新华公司要求七天酒店支付水费15799.65元的诉讼请求不予支持。庭审中，七天酒店主张涉案《租赁合同》在2019年08月26日对酒店资产进行清查之后就已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，解除合同以通知、提起诉讼或申请仲裁的方式提出，虽然七天酒店没有证据证明已经收到解除合同的通知，但新华公司于2019年08月26日对酒店的资产进行了清理，应视为该清理行为具有解除合同的意思表示，故可以认定《租赁合同》已于2019年08月26日解除，本院对七天酒店的上述主张予以支持。另，七天酒店主张新华公司擅自断电导致其无法经营，新华公司存在违约行为，应当赔偿其营业损失，但未提供证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，理应承担举证不能的法律后果，故本院对七天酒店的该项请求不予支持。另，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款之规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本诉请求金额为3155799.65元，已减半收取诉讼费16023元，本院支持本诉请求金额为115万元，应减半收取诉讼费7575元，故本诉诉讼费应由新华公司负担8448元，由七天酒店负担7575元。反诉请求金额为340万元，已减半收取反诉费17000元，因本院对该金额不予支持，故应由七天酒店自行负担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款之规定，判决如下：一、确认本诉原告铜仁市碧江区新华物业有限公司与本诉被告铜仁七天酒店管理有限公司签订的《租赁合同》已于2019年08月26日解除；二、本诉被告铜仁七天酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付本诉原告铜仁市碧江区新华物业有限公司租金115万元（租金计算至2019年08月19日止）；三、驳回本诉原告铜仁市碧江区新华物业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告铜仁七天酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费已减半收取16023元，由本诉原告铜仁市碧江区新华物业有限公司负担8448元，由本诉被告铜仁七天酒店管理有限公司负担7575元。反诉费已减半收取17000元，由反诉原告铜仁七天酒店管理有限公司自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  李枝彬二〇二〇年一月七日法官助理丁雄代理书记员  刘 谊