山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终9487号上诉人（原审原告）：张立志，男，1983年12月30日出生，汉族，山东新联谊工程造价咨询有限公司高级项目经理，住济南市。委托诉讼代理人：赵开勇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董小岑，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东省泉景置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈俊读，执行董事。被上诉人（原审被告）：济南市市中区公共就业服务中心（济南市市中区外来务工人员综合服务中心），住所地济南市。法定代表人：张焕利，主任。委托诉讼代理人：李坤，女，该单位工作人员。委托诉讼代理人：张军，北京市金杜（济南）律师事务所律师。上诉人张立志因与被上诉人山东省泉景置业有限公司（以下简称泉景置业公司）、济南市市中区公共就业服务中心（济南市市中区外来务工人员综合服务中心）（以下简称市中就业中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初3236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张立志的委托诉讼代理人赵开勇、董小岑，被上诉人市中就业中心的委托诉讼代理人李坤、张军到庭参加诉讼。被上诉人泉景置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张立志上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案上诉费用由泉景置业公司、市中就业中心承担。事实和理由：一、一审认定“市中就业中心并非涉案房屋买卖合同主体，且不是该商品房买卖合同的实际受益人，因此不承担连带责任”与客观事实不符，事实不清、法律依据不足。根据《物权法》第九条规定，泉景置业公司、市中就业中心虽签订《济南市市中区劳动培训中心大楼所有权转让合同书》，但至今仍未就土地及大楼所有权进行物权变更登记，因此，市中就业中心仍为涉案房屋的实际权利人，其应为商品房买卖合同关系中实质上的受益人，张立志有权要求泉景置业公司、市中就业中心共同承担返还购房款及相关损失的连带责任，一审仅依据市中就业中心不是商品房买卖合同的相对方认定其不承担连带责任，明显与客观事实不符，缺乏事实与法律依据。二、泉景置业公司、市中就业中心系委托代理关系，市中就业中心授权泉景置业公司代为销售涉案房屋，因此，其系涉案房屋项目的实际受益人。根据泉景置业公司、市中就业中心签订的《备忘录》载明：市中就业中心授权泉景置业公司就涉案房屋项目进行代签协议、代收有关款项。由此表明，泉景置业公司仅为市中就业中心就涉案房屋项目销售事宜的委托代理人，代为进行签订商品房买卖合同并代收相关购房款项，市中就业中心为涉案房屋项目的实际受益人，因此，张立志与泉景置业公司之间商品房买卖合同关系，系基于市中就业中心对泉景置业公司的授权形成，实质上泉景置业公司的代理后果应由市中就业中心承担。张立志有权要求其共同承担返还购房款及赔偿损失的相关责任。市中就业中心辩称，上诉状中反映的情况，已在一审中进行审查，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。泉景置业公司未作答辩。张立志向一审法院起诉请求：1.判令张立志与泉景置业公司、市中就业中心签订的商品房买卖合同无效；2.判令泉景置业公司、市中就业中心返还张立志购房款225732元及利息（以225732元为基数，自2009年12月31日至2018年3月31日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），赔偿损失137313元（根据张立志与泉景置业公司签订的补充协议，泉景置业公司应支付给张立志造成的租金损失自2009年12月31日至2018年3月31日止，按每日每平方米3.74元计算，合每日租金45.15元）；3.本案诉讼费由泉景置业公司、市中就业中心承担。一审法院认定事实：2009年4月5日，张立志（甲方、委托方）与泉景置业公司（乙方、受委托方）签订协议书，约定甲方已于2009年4月5日预订财富自由港商务大厦二层A区2-A19-1号，建筑面积12.071255平方米，甲方委托乙方自约定交房之日代为联系，办理房屋租赁手续。租金按3.74元/平方米/日计算，自双方约定的交房日期2010年1月1日开始计算租金。每年房屋空置不超过两个月，通过乙方努力实现减少或无空置，相关租金作为代办费用归乙方所有，如空置每年超过两个月，相应房租由乙方承担。本协议书自约定交房之日起两年内有效，期满前三个月，双方协商终止或续签。张立志在上述协议书中签名并捺印，泉景置业公司由经办人陈祥萌签名并加盖公司合同专用章。2009年6月17日，张立志（买受人）与泉景置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定买受人购买位于济南市市中区经五小纬二路66号财富自由港商务大厦二层2—A19—1号商铺一套，建筑面积12.071255平方米，总价款225732元;出卖人以出让方式取得位于济南市市中区经五小纬二路66号土地使用权，出让合同号为济国土资合字[2004]294号，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，命名为财富自由港商务大厦，建设工程规划许可证明为济南市规划局济规监（2002）76号文件，建设用地规划许可证号为（92）鲁01-02-070，建设工程施工许可证号为（95）济市建施字0091号；买受人于签订合同三日内一次性付清购房款项；出卖人应当在2009年12月31日前将验收合格的房屋交付买受人；出卖人如未按本合同规定之日将该商品房交付买受人使用，逾期交房超过180个工作日，双方均有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达后按有关规定无息退还全部首付款，并向买受人支付已付款每日万分之一的违约金（最长不超过180个工作日），双方与银行共商偿还按揭贷款事宜。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，出卖人向买受人支付已付款每日万分之一的违约金（自合同规定的交房之日起至实际交房之日止），但违约金累计额最高不超过已付款的3%。张立志在上述合同中签名，泉景置业公司由法定代表人陈俊读签名并加盖公司合同专用章。张立志分别于2009年3月31日、4月5日、4月8日，分三次向泉景置业公司支付全部购房款225732元，泉景置业公司向张立志出具收款收据三份并加盖该公司收款专用章。另查明，2001年9月16日，济南市市中区劳动服务公司与泉景置业公司签订济南市市中区劳动培训中心大楼所有权转让合同书，约定将济南市市中区劳动培训中心大楼共十七层的所有权转让给泉景置业公司，转让总价款为4250万元，泉景置业公司按约定分期支付。合同生效后，原冠名“济南市市中区劳动培训中心大楼”，更名为“泉景商务大厦”，即涉案的财富自由港商务大厦。同年12月28日，济南市市中区劳动服务公司与泉景置业公司就济南市市中区劳动培训中心大楼建设项目转让相关事宜召开会议并签订备忘录，其中第四条载明：在交接工作过程中，为了满足用房单位、个人的要求，提高工作效率，回笼该建设项目投入的资金。济南市市中区劳动服务公司授权泉景置业公司就大楼预销售展开工作，代签协议、代收有关款项。2002年4月2日，济南市市中区劳动服务公司更名为济南市市中区劳动就业办公室。一审法院认为，《最高人民法院》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。泉景置业公司未取得涉案房屋商品房预售许可证明，张立志与泉景置业公司签订商品房买卖合同应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依照上述法律规定，张立志主张返还购房款225732元符合法律规定，一审法院予以支持。张立志主张的损失包括两部分，一是逾期付款利息损失，二是预期可得租金损失，对此一审法院认为，第一，合同无效的原因在于泉景置业公司未能取得商品房预售许可证明，其对此具有过错，故张立志主张的利息损失的计算基数、起止日期及计算标准均不违反法律规定，一审法院依法应予支持；第二，张立志以其与泉景置业公司签订的协议书约定的内容作为计算租金损失的依据，而涉案商品房未交付使用，张立志主张的上述赔偿标准缺乏事实依据，但其主张的数额未超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的购房款一倍的赔偿标准，故一审法院对张立志主张的损失数额137313元予以支持。关于张立志提出的要求市中就业中心承担连带责任的请求，一审法院认为，涉案商品房买卖合同的相对方为张立志与泉景置业公司，市中就业中心并非涉案房屋买卖合同主体，且现有证据不能证实市中就业中心系实际受益人的事实，故张立志要求市中就业中心就上述诉讼请求承担连带责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、《最高人民法院》第二条、第九条之规定，判决：一、张立志与山东省泉景置业有限公司签订的商品房买卖合同无效；二、山东省泉景置业有限公司于判决生效之日起10日内返还张立志购房款225732元；三、山东省泉景置业有限公司自判决生效之日起10日内赔偿张立志利息损失（以225732元为基数，自2009年12月31日起至2018年3月31日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、山东省泉景置业有限公司于判决生效之日起10日内赔偿张立志损失137313元；五、驳回张立志的其他诉讼请求。案件受理费8030元，由山东省泉景置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张立志提交：证据一、济南市自然资源和规划局出具的《关于申请查询市中区经五小纬二路66号地块的相关规划信息的答复意见》（信息公开[2019]规-257号）。证据二、济南市住房和城乡建设局出具的《政府信息公开告知书》（济建复[2019]C124号）。欲证明张立志与泉景置业公司签订的商品房买卖合同中载明的建设用地规划许可证（编号（92）鲁01-02-070号）、建设工程施工许可证（编号19950091号），用地规划主体、建设主体均为市中就业中心，并非泉景置业公司。因此，市中就业中心与泉景置业公司系委托代理关系，市中就业中心授权委托泉景置业公司代为销售该地块开发的商品房项目，代签协议，代收款项。市中就业中心虽不是商品房买卖合同的签订主体，但其是商品房买卖合同关系的实际受益人。证据三、济南市自然资源和规划局出具的《政府信息公开告知书》（信息公开[2019]土-247号）。证明张立志与泉景置业公司签署的商品房买卖合同中载明的国有土地使用权出让合同，出让合同编号为济国土资合字（2004）294号，权利主体为市中就业中心，市中就业中心系涉案地块项目的实际权利人。证据四、济南市自然资源和规划局出具的《关于查询济南市市中区经五小纬二路66号地块的相关信息规划的答复意见》（信息公开（2019）规-233）。证明张立志与泉景置业公司签订的商品房买卖合同中载明的济南市规划局济规监（2002）－76号文件，实际系规划部门对市中就业中心在未取得建设工程规划许可证的情况下违法建设行为的行政处罚决定。泉景置业公司向规划局书面承诺，自愿代替市中就业中心承担过错并履行相应的处罚义务。但济规监（2002）－76号文件实际处罚主体为市中就业中心，从而进一步证明该案商品房实际权利主体为市中就业中心。市中就业中心质证称，对证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议。根据市中就业中心与泉景置业公司签订的涉案转让合同，市中就业中心已将涉案项目的所有权全部转让给了泉景置业公司，并且在涉案的商品房买卖合同中，市中就业中心也不是签约主体，张立志的主张没有事实依据。关于证据四中提到的济规监（2002）－76号文件，进一步证实市中就业中心已将涉案项目转让给了泉景置业公司，与一审查明的事实相符。市中就业中心对张立志提交的证据真实性无异议，本院予以采信。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。另，2019年3月24日，中共济南市市中区委机构编制委员会发布《关于调整市中区部分事业单位机构编制事项的通知》（市中编发[2019]1号），将济南市市中区劳动就业办公室更名为市中就业中心。本院认为，张立志与泉景置业公司签订涉案商品房买卖合同，张立志向泉景置业公司支付了购房款，事实清楚。涉案商品房合同中并未有泉景置业公司接受市中就业中心委托的相关内容，市中就业中心亦未向张立志出具相关授权委托书，委托泉景置业公司代其签订涉案商品房买卖合同或收取购房款，虽然商品房买卖合同中载明的土地使用权出让合同、建设用地规划许可证等权利主体为市中就业中心，但根据本案当事人提交的证据，市中就业中心已将涉案房屋所在项目转让给泉景置业公司。为确保泉景置业公司行使与房屋相关的权利，市中就业中心、泉景置业公司之间签订了相关协议，但相关协议仅对其双方具有约束力，张立志依据泉景置业公司、市中就业中心签订的备忘录，主张泉景置业公司与市中就业中心之间系委托代理关系，泉景置业公司代市中就业中心与其签订涉案商品房买卖合同，市中就业中心系涉案房屋买卖合同关系的实际受益人，证据不足，本院不予采信。张立志要求市中就业中心承担连带责任，没有法律依据，一审判决正确，本院予以维持。综上所述，张立志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8030元，由张立志负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年一月十九日书记员  马 晴