北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初92号原告：北京西单光明岛眼镜店，住所地北京市西城区西单北大街118号。经营者：王艳军。委托诉讼代理人：李绍飞，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：周卫法，北京市义博律师事务所律师。被告：北京成加帮餐饮有限责任公司，住所地北京市朝阳区水碓子东路14号4号楼一层。法定代表人：邹吉生，经理。委托诉讼代理人：沙立星，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘露，北京市京师律师事务所实习律师。第三人：北京盛世成加帮餐饮管理有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街1号一字楼401至436。法定代表人：郭军校，执行董事、经理。委托诉讼代理人：张晴晴，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：妥紫荣，北京市京师律师事务所实习律师。原告北京西单光明岛眼镜店（以下简称光明岛眼镜店）与被告北京成加帮餐饮有限责任公司（以下简称成加帮公司）、第三人北京盛世成加帮餐饮管理有限公司（以下简称盛世成加帮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告光明岛眼镜店之委托诉讼代理人李绍飞、周卫法，被告成加帮公司之委托诉讼代理人沙立星、刘露，第三人盛世成加帮公司之委托诉讼代理人张晴晴、妥紫荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光明岛眼镜店向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认双方在2014年12月28日签订的租赁合同于2018年10月13日解除；2、请求法院依法判令被告及第三人立即将位于北京市西城区xxx号四层的房屋退还给原告；3、请求法院依法判令被告支付原告拖欠的租金777916．5元；4、请求法院依法判令被告支付原告违约金311667元；5、请求法院依法判令被告支付原告逾期未交租金的滞纳金70124元；6、请求法院确认原告收取的被告的押金425000元不予退还；7、请求法院依法判令被告支付原告二个月零十天的免租期的租金330555元；8、请求法院判令被告支付原告2017年至2018年、2018年至2019年供暖费60060元；9、请求法院判令被告及第三人共同支付原告房屋占有使用费（自2018年10月14日起以每日5194元至实际腾退交付房屋之日止）；10、诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：2014年12月28日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，约定原告将位于北京市西城区xxx号四层，建筑面积715平方米的房屋出租给被告作为餐饮房屋使用，租赁期限为2014年12月28日至2023年12月27日，实际起租期为2015年3月11日。租金标准为2014年12月28日至2017年12月27日年租金1700000元，2017年12月28日至2020年12月27日年租金递增10%即1870000元，2020年12月28日至2023年12月27日年租金递增10%即2057000元。合同还约定了押金、免租期和租金交付方式。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，依约履行合同约定的义务，但被告却没有按照合同约定的时间按时足额支付给原告房屋租金，特别是按照合同约定被告应当于2018年9月11日前支付2018年第四季度三个月租金时，被告仍然不按时交纳，且根据双方合同约定应当交纳时间至立案时逾期了一个多月的时间，但仍未支付。鉴于此，原告向被告发出了合同自动解除的通知，要求被告腾退房屋交还给原告并承担违约责任。同时，依据合同违约责任第四项，因被告违约致合同解除的，我方不返还被告所交房屋押金，用于补偿因被告违约给原告造成的损失。此外，第三人非法占有房屋，理应腾退并支付相关占用费。成加帮公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，原、被告提交的两份租赁合同租金标准不一致，实际履行的是我方提交的合同。原告提交的合同签订以后，因电梯停靠问题影响了我方餐厅客流量，从而双方进行了降租，并签订了我方提交的租赁合同，日期是倒签的。后来因经营不善，我们双方又口头协商降租，2016年4月28日之后按年租金1500000元支付，因此我方并未拖欠2018年9月27日之前的租金。第二，我方未交纳2018年第四季度租金，但原因是客观上我方无法交纳，为配合原告避税，租金都是一部分支付至原告对公账户，一部分支付至其法定代表人个人账户，所以每次交纳租金前要先由原告进行分账，但该期租金交纳时，经被告询问，原告拒绝回复，因此交租的前置条件没有达成。并且在合同履行中，我方都是迟于合同约定的期限一个月后支付，合同仍在继续履行，可以推定双方无须严格按照合同约定日期支付。第三，我方没有违约，不应承担违约金，而且违约金和滞纳金都是违约金性质，即使法院认定我方违约，也应当承担其中一项并酌情降低违约金标准，并且押金按照合同约定看，可以折抵相应的应付费用。免租期不需要支付租金，所以不同意支付免租期租金。第四，我方承租房屋以后交给关联公司即第三人无偿使用，双方未签订合同。我方未收到原告的合同解除通知，合同没有解除，不同意腾房，同意支付房屋使用费和供暖费，对于使用费标准同意按照每季度425000元的标准支付，但合同并未约定供暖费标准且供暖效果不好。盛世成加帮公司述称，同被告答辩意见，此外我方不同意腾退房屋和支付房屋使用费。被告将房屋无偿提供我方使用，使用期限未到，且在我方使用房屋期间，由于原告直接侵权行为给我方造成严重经营损失，包括牌匾、发电机租赁、经营收益等损失，我方保留追究原告相关的侵权责任的权利。本院经审理认定事实如下：2013年11月15日，光明岛眼镜店与案外人北京华利佳合实业有限公司商务楼签订《房屋租赁合同》，承租西城区xxx号一层、二层、三层全部及四层部分房屋，租赁期限自2014年1月5日至2024年1月4日。北京华利佳合实业有限公司商务楼于2014年10月22日出具的《委托书》载明，光明岛眼镜店有权就承租房屋进行转租。2014年12月28日，光明岛眼镜店（出租人，甲方）与成加帮公司（承租人，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市西城区xxx号四层，建筑面积715平方米的房屋（以下简称诉争房屋）出租给乙方作为餐饮房屋使用，租赁期限自2014年12月28日至2023年12月27日，免租装修期为贰个月零十天自2014年12月28日至2015年3月10日，实际起租期为2015年3月11日，租金支付方式为每季度支付一次(3、6、9、12月11日前)，合同签订同时支付2015年3月11日至2015年5月10日三个月租金并支付三个月租金作为押金，押金不得冲抵房租，在合同到期或解约后，甲方在乙方不拖欠任何费用和保持房屋及室内设施完好的情况下返还。合同第十三条违约条款约定：A．甲方不得将此房转租给第三方，如果甲方违反此条款，将支付违约金，金额按合同二个月租金交纳违约金。B．乙方如违反上面第十条“乙方责任”中的任何一项，乙方将承担违约金，违约金为二个月房屋租金，如果逾期不交租金，每迟交一天租金按月租金的3%交纳滞纳金。⑶乙方租金逾期15天未交的，本合同自动解除，甲方有权处置乙方房屋内所有设施、设备，由于乙方违约造成的一切损失由乙方负责，与甲方无关。⑷由乙方违约至合同解除的，甲方不返还乙方所交房屋押金，此押金用于补偿因乙方违约给甲方造成的损失。⑸由乙方原因造成的合同解除，二个月零十天的免租期的租金据实支付给甲方。合同第十条乙方责任约定：(1)按本协议有关条款规定，应按时足额缴纳房租。(2)乙方在合同期内应遵守物业公司的相关规定，并按时向物业公司交纳水、电、冷、暖、天然气等相关费用。……上述协议签订后，光明岛眼镜店向成加帮公司交付了诉争房屋。成加帮公司和盛世成加帮公司均表示，双方系关联公司，盛世成加帮公司从成加帮公司取得诉争房屋，双方并未签订合同，亦不需支付租金。庭审中，光明岛眼镜店与成加帮公司均认可诉争房屋位于北京市西城区阜成门外大街1号四层，表示合同载明的“阜成门内大街1号”系笔误。关于合同约定的租金标准，双方提交的《租赁合同》存在明显不同。光明岛眼镜店提交的《租赁合同》中载明：租金标准为2014年12月28日至2017年12月27日年租金1700000元，2017年12月28日至2020年12月27日年租金递增10%即1870000元，2020年12月28日至2023年12月27日年租金递增10%即2057000元；季度支付标准为前三年每季度支付425000元，第四年至第六年每季度支付467500元，第七年至第九年每季度支付514250元；押金为三个月房租即425000元。成加帮公司提交的《租赁合同》中载明：租金标准为2014年12月28日至2017年12月27日年租金1530000元，2017年12月28日至2020年12月27日年租金递增10%即1683000元，2020年12月28日至2023年12月27日年租金递增10%即1851300元；季度支付标准为前三年每季度支付382500元，第四年至第六年每季度支付420750元，第七年至第九年每季度支付462825元；押金为三个月房租即382500元。成加帮公司认可两份《租赁合同》的真实性，光明岛眼镜店对成加帮公司提交的租赁合同中签字盖章的真实性亦表示认可。光明岛眼镜店和成加帮公司均表示己方提交的租赁合同是后续倒签日期并得到实际履行的。光明岛眼镜店所持理由为2014年12月28日签订成加邦提交的合同时只交付了诉争房屋的部分面积，在十几天后又交付了诉争房屋的其他面积，故双方重新签订了合同并对租金进行提租；成加帮公司则认为两份合同租赁面积相同，光明岛眼镜店的理由不能成立，并主张因2014年12月28日签订光明岛眼镜店提交的合同时，光明岛眼镜店承诺电梯可以从商城一层通往四层诉争房屋，在实际使用中发现电梯不能直通，只能从过街天桥上二层再乘坐电梯通过四层诉争房屋，减少了餐厅客流量，故双方重新签订了合同对租金进行降租。光明岛眼镜店表示电梯问题在双方签订合同时均明知。另查，一、庭审中，光明岛眼镜店向本院提交了供暖费发票和供暖明细表，证明光明岛眼镜店垫付了供暖费。发票显示光明岛眼镜店交纳了2017-2018年度供暖费60900元、2018-2019年度供暖费60900元，供暖明细表显示60900元供暖费对应的供暖面积为1450平方米，供暖费标准为每平方米42元。成加帮公司和盛世成加帮公司对该组证据的真实性予以认可，但认为供暖费中包括了光明岛眼镜店自用部分的供暖面积，不能全部由成加帮公司承担。二、庭审中，光明岛眼镜店向本院提交了邮政发票和记账凭证，证明光明岛眼镜店向成加帮公司邮寄了解除合同通知书。成加帮公司和盛世成加帮公司对该组证据的真实性予以认可，对证明目的不认可，认为无法显示邮寄物品名称。三、庭审中，成加帮公司向本院提交了其员工与光明岛眼镜店曹会计的微信聊天记录截屏打印件，证明其支付房租时按光明岛眼镜店要求分别支付至光明岛眼镜店的对公账户和王艳军个人账户。光明岛眼镜店称该证据未提交原件，且曹会计已离职无法核实，对真实性不予认可。四、庭审中，成加帮公司向本院提交了电子银行回单、银行转账汇款凭证和付款明细表，证明其交纳租金情况，经计算其中2015年12月28日至2018年10月27日交纳租金金额为4307530元。光明岛眼镜店对电子银行回单、银行转账汇款凭证的真实性予以认可，对付款明细表中有支付凭证备注的租金金额和实付租期予以认可。成加帮公司表示，2015年11月10日之前的租金交纳凭证已丢失，但从后续租金交纳情况可以看出，其在2016年4月27日前是按照年租金153万元交纳，在2018年7月27日前是按照年租金150万元交纳，在2018年7月28日至10月27日的租金是按照年租金170万元交纳。五、庭审中，盛世成加帮公司向本院提交了照片、视频及收据，证明光明岛眼镜店私自对诉争房屋停电、拆毁地面影响其正常经营。光明岛眼镜店对该组证据的真实性和关联性均不予认可。成加帮公司对该组证据的真实性予以认可。经询，双方均认可成加帮公司交纳租金至2018年10月27日，均认可成加帮公司交纳的押金为425000元。光明岛眼镜店表示其与成加帮公司签订的两份租赁合同均应予以解除，其第三项诉讼请求主张的租金欠付期间为2015年12月28日至2018年10月27日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，刘永杰作为法定代表人代表成加帮公司与光明岛眼镜店签订《租赁合同》，故该合同的权利义务实际应由成加帮公司承担。光明岛眼镜店与成加帮公司订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，当属有效。双方均应依约履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。合同签订后，光明岛眼镜店依约交付了房屋，成加帮公司应当支付租金。租赁合同约定分期支付租金，成加帮公司未按期足额支付，光明岛眼镜店有权要求成加帮公司补足欠付租金。关于租金标准问题，光明岛眼镜店主张租金标准为前三年租金1700000元/年，第四年至第六年租金1870000元/年，并提交其所持有的租赁合同作为证据。成加帮公司则主张租金标准为前三年租金1530000元/年，第四年至第六年租金1683000元/年，并提交其所持有的租赁合同及电子银行回单、银行转账汇款凭证作为证据。上述两份租赁合同除租金金额和押金金额不同，其他内容一致。双方对两份租赁合同的真实性不持异议，但均主张己方持有的租赁合同是变更后得到实际履行的。从两份租赁合同可以看出，租赁面积并未发生变化且租金标准亦非依据交付面积确定，故本院对光明岛眼镜店所持因交付面积增加导致提高租金从而后签订己方租赁合同的意见难以采信；成加帮公司所持因电梯停靠问题影响餐厅客流量导致降低租金从而后签订己方租赁合同的意见，具有一定合理性，同时结合成加帮公司实际交纳的租金金额与其主张的租金标准最为接近，光明岛眼镜店亦未能对此作出合理解释，再行考虑双方均认可在先租赁合同系2014年12月28日签订，押金应于合同签订日支付，而成加帮公司交纳的押金系425000元，故本院确认成加帮公司提交的租赁合同系对光明岛眼镜店提交的租赁合同的变更，双方实际履行的是成加帮公司提交的租赁合同，从而认定租金标准为前三年租金1530000元/年，第四年至第六年租金1683000元/年。光明岛眼镜店主张成加帮公司欠付2015年12月28日至2018年10月27日的租金777916．5元，结合租金标准及成加帮公司提交的租金交纳凭证，本院对光明岛眼镜店该项诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。成加帮公司未支付2018年第四季度及后续租金构成违约，达到合同约定的解除条件，光明岛眼镜店具有合同解除权。成加帮公司所持因光明岛眼镜店未能及时分账导致其无法交纳租金的抗辩意见，不能成为其拒绝交纳租金的合理理由，本院不予采纳。光明岛眼镜店要求确认双方之间租赁合同于2018年10月13日解除，但其提交的证据不足以证明其该日向成加帮公司送达了解除通知，且成加帮公司亦不予认可，故光明岛眼镜店的该项诉讼请求不当，本院结合本案实际情况确认解除日期为送达起诉状之日。需要指出的是，因光明岛眼镜店提交的租赁合同内容已被成加帮公司提交的租赁合同内容变更和覆盖，光明岛眼镜店提交的租赁合同已无解除必要，故本院确认成加帮公司提交的租赁合同予以解除。合同解除后，成加帮公司应当将房屋返还给光明岛眼镜店，盛世成加帮公司作为实际占房人，亦具有腾房义务，故对光明岛眼镜店要求成加帮公司、盛世成加帮公司返还诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，成加帮公司未交还房屋，光明岛眼镜店要求其支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。对于房屋使用费的标准，光明岛眼镜店主张有误，成加帮公司同意按照每季度425000元的标准支付，结合合同约定租金标准，本院认为并无不当，予以采纳，此后不再考虑递增。因光明岛眼镜店对合同解除时间存在认识错误且其认可成加帮公司交纳租金至2018年10月27日，故为避免诉累，本院将其主张的2018年10月28日至2019年1月22日期间的使用费调整为租金，并判决成加帮公司支付2019年1月23日至实际腾房之日止的房屋占有使用费。光明岛眼镜店要求盛世成加帮公司共同支付房屋占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。另，根据合同约定，“由乙方原因造成的合同解除，二个月零十天的免租期的租金据实支付给甲方”，因此光明岛眼镜店要求成加帮公司支付两个月零十天的免租期租金，具有合同依据，本院予以支持，但其计算有误，本院依法予以调整。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方《租赁合同》的约定，当成加帮公司逾期支付租金时，应支付相应的逾期付款滞纳金；当逾期支付租金超过15天光明岛眼镜店有权单方解除合同，光明岛眼镜店不返还成加帮公司所交房屋押金。合同另概括性约定，因成加帮公司违反“乙方责任”中的任何一项，应支付两个月房屋租金作为违约金。由上述合同约定内容可见，当成加帮公司违反合同约定，逾期支付租金时，在合同中虽然表述为应承担相应的逾期付款滞纳金，但该滞纳金实质上具有违约金的性质，实质为逾期付款违约金。当成加帮公司逾期支付租金超过15天时，则构成根本违约，会导致合同提前终止的法律后果，此时成加帮公司所交房屋押金不予退还，该条款亦具有违约金性质，实质为提前解除合同违约金。因此当成加帮公司因同一违约行为即逾期支付租金，且已超过15天，并致使双方合同解除时，其应依照合同承担根本违约情形下的违约金，而不应再承担合同中约定的逾期付款违约金。因此，光明岛眼镜店针对成加帮公司同一违约行为，同时主张滞纳金和两项违约金缺乏依据，鉴于本院已认定成加帮公司所交房屋押金不予退还，故对光明岛眼镜店主张的滞纳金和逾期付款违约金不再支持。根据合同约定，供暖费由成加帮公司负担，现光明岛眼镜店已经垫付2017-2019两个年度的供暖费，且成加帮公司对光明岛眼镜店提出的供暖费标准予以认可，故光明岛眼镜店要求成加帮公司按照涉案房屋面积支付供暖费60060元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京西单光明岛眼镜店与北京成加帮餐饮有限责任公司签订的租金标准为“2014年12月28日至2017年12月27日年租金1530000元”的《租赁合同》于2019年1月22日解除；二、于本判决生效之日起十五日内，北京成加帮餐饮有限责任公司、北京盛世成加帮餐饮管理有限公司将北京市西城区xxx号四层房屋（建筑面积715平方米）腾空，交还北京西单光明岛眼镜店；三、于本判决生效之日起七日内，北京成加帮餐饮有限责任公司支付北京西单光明岛眼镜店二〇一五年十二月二十八日至二〇一八年十月二十七日的租金154970元；四、于本判决生效之日起七日内，北京成加帮餐饮有限责任公司支付北京西单光明岛眼镜店二〇一八年十月二十八日至二〇一九年一月二十二日的租金398124元；五、于本判决生效之日起七日内，北京成加帮餐饮有限责任公司支付北京西单光明岛眼镜店两个月零十天的免租期租金296920元；六、于本判决生效之日起七日内，北京成加帮餐饮有限责任公司支付北京西单光明岛眼镜店房屋占有使用费，按照每年1683000元的标准，自二〇一九年一月二十三日支付至实际腾房之日止；七、于本判决生效之日起七日内，北京成加帮餐饮有限责任公司支付北京西单光明岛眼镜店供暖费60060元；八、确认北京成加帮餐饮有限责任公司向北京西单光明岛眼镜店交纳的押金425000元不再退还；九、驳回北京西单光明岛眼镜店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22608元，由北京西单光明岛眼镜店负担7354元（已交纳），由北京成加帮餐饮有限责任公司负担15254元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 长  田晓昕人民陪审员  佟凤华人民陪审员  李桂芳二〇二〇年一月二日法官 助理  王志伟书 记 员  郭莹莹