上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初18979号原告：范天君，男，2001年9月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：龚洪岗，男，1975年4月19日出生，汉族，住上海市青浦区。原告：范雄英，女，1976年10月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：上海帝都房地产经纪有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：夏忠海，总经理。委托诉讼代理人：魏剑军，上海市国鑫律师事务所律师。被告：上海鸿业房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：蔡昌琴，董事长。委托诉讼代理人：叶灿灿。原告范天君、范雄英与被告上海帝都房地产经纪有限公司(以下简称帝都公司)、上海鸿业房地产开发有限公司(以下简称鸿业公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序。本案于2019年11月5日公开开庭进行了审理，原告范天君的法定代理人龚洪岗、被告帝都公司的委托诉讼代理人魏剑军、被告鸿业公司的委托诉讼代理人叶灿灿到庭参加诉讼。同年12月26日公开开庭进行了第二次审理，原告范天君的法定代理人龚洪岗、原告范雄英、被告帝都公司的委托诉讼代理人魏剑军、被告鸿业公司的委托诉讼代理人叶灿灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范天君、范雄英诉讼请求：1.判令两被告退还原告以团购费或服务费名义而收取的房款人民币10万元；2.判令两被告支付原告相应利息，以10万元为基数，按同期银行存款利率，从2016年2月28日起计算至实际退款之日止。事实与理由：2016年1月，原告向鸿业公司购买上海市青浦区竹盈路339弄“青浦卓越商务广场”71号2806室办公房(以下简称涉案房屋)，总价1,122,755元。2016年1月16日，双方签订了购房意向书。2016年2月28日，鸿业公司的销售人员告知原告需额外支付团购费10万元。原告考虑到已支付了各项定金等房款，如果不支付团购费，那前期房款便白付，所以才支付了团购费。帝都公司向原告出具10万元的收据，事由一栏载明系团购费。之后收据被收回，帝都公司另向原告开具10万元的发票，事由一栏载明系服务费。原告认为被告以团购费或服务费名义收取额外房款10万元，该行为不符合上海市发改委发布的《关于贯彻落实的通知》中“一房一价”以及“不得在标价之外加价销售商品房”的相关规定，应当退还。虽然帝都公司系收款人，但该交易行为发生在鸿业公司售房处，且经办人亦为涉案房屋的销售人员，原告故诉至法院要求判如所请。被告帝都公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1.帝都公司不是本案适格被告，商品房出售合同系原告与鸿业公司签署，帝都公司不是房屋销售合同缔约方。2.涉案的10万元系2016年2月28日原告支付的，至今已3年多，原告的诉讼请求已超过诉讼时效。3.涉案的10万元是服务费(团购费归在服务费中)，不是额外收取的购房款。涉案房屋的房款在原告提供的确认书和合同中已明确，原告在明知涉案的10万元并非约定的购房款的情况下，仍自愿额外支付10万元服务费，视为认可，故不存在加价销售房屋的情况。4.原告由分销方带到售房现场，并接受了被告售房现场销售人员的售房服务，既然接受了服务理应支付相应服务费，而且帝都公司已将涉案房屋服务费中的大部分支付给了分销方。5.对办公房售房收取服务费或团购费，法律并无禁止。2017年7月，上海市发布的住房售房监管通知，明确商品住房不得收取团购费，监管对象是住房，而涉案房屋是办公房，涉案房屋一不是住房，二购买时监管规定也未出台，故收取服务费合理合法。且原告就被告收取服务费向有关监管单位提出过申诉，但被告并未因此受过处罚，故被告收取服务费的行为并无不妥。被告鸿业公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1.收取团购费或服务费的主体并非鸿业公司，鸿业公司不是本案适格被告，原告要鸿业公司返还相关钱款并支付相应利息，无事实和法律依据。2.原告支付的10万元，不是涉案房屋的房款，鸿业公司也从未授权帝都公司代收额外房款，发票明确记载为服务费而不是房款，原告要求鸿业公司返还10万房款无事实和法律依据。3.10万款项不是商品房销售合同中的相关款项，本案案由错误。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：1.购房确认书1份，证明2016年1月16日，原告范雄英从鸿业公司处购买涉案房屋，房屋总价为1,122,755元；2.上海市商品房出售合同1份，证明原告范雄英、范天君与鸿业公司就涉案房屋买卖事宜签订正式商品房出售合同，明确房屋总价为1,122,755元；3.签购单3张，证明原告向鸿业公司支付涉案房屋房款，以及付款的时间、金额等详细情况；4.上海增值税普通发票、收据各1张，证明原告支付部分房款后，被告临时告知要额外支付10万元的费用，收据是隔壁邻居的，情况一致；5.上海市青浦区市场监督管理局价格投诉受理告知书1份，证明原告2017年4月21日就被告价格问题向相关单位投诉，相关单位予以受理；6.青浦卓越商务广场一房一价表1张，证明上海市青浦区住房保障和房屋管理局对涉案房屋备案价格规定的最高限额为1,138,479元；7.新闻报道1则，证明类案处理情况；8.上海市发展改革委关于贯彻落实《商品房销售明码标价规定》的通知1份，证明被告的行为不符合“一房一价”以及“不得在标价之外加价销售商品房”的相关规定。帝都公司质证意见：对证据1、2，真实性无异议，但关联性不认可，不能证明原告的证明目的，反而均明确原告支付涉案的10万元款项时已明知涉案房屋的房款总价。对证据3，真实性无法确认，关联性不认可。对证据4，对发票真实性予以确认，但明确表明是服务费，对收据真实性和关联性不予以确认，主体不是原告，与本案无关。对证据5，真实性无法核实，帝都公司至今未因价格问题受到相关单位的行政处罚。对证据6，真实性无法确认，实际合同中确定的涉案房屋的购房款未超过备案金额。对证据7，真实性无法确认，内容与本案无关。对证据8，真实性无异议，但被告均未多收房款，涉案10万元系服务费，与文件规定无关。鸿业公司质证意见：对证据1、2，真实性无异议，但关联性不认可。对证据3，真实性予以认可，但关联性不认可。对证据4，开具主体不是鸿业公司，无法核实真实性。对证据5，开具主体不是鸿业公司，无法核对真实性。对证据6，鸿业公司的确去备案过，但只是参考的售房价格范围，与本案无关。对证据7，内容与本案无关，不予认可。对证据8，真实性无异议，但未多收原告房款，未违反文件规定。帝都公司提交了以下证据：1.涉案房屋同城转账/费用回单、发票以及分销代理协议各1份，证明帝都公司委托案外人上海创隆房地产经纪有限公司(以下简称创隆公司)就涉案房屋所在的楼盘提供销售服务，原告在购房过程中也享受了销售服务，涉案房屋销售成功后，帝都公司2016年3月3日向创隆公司支付了相关服务费用，汇款附言中载有涉案房屋房号，2016年3月1日，帝都公司向创隆公司支付7.5万元，项目为服务费，备注中载有涉案房屋房号；2.销售代理合同1份，证明就涉案房屋所在楼盘“青浦卓越世纪中心”项目，鸿业公司委托帝都公司进行销售，帝都公司是销售总代理。原告质证意见：对证据1.该证据与本案无关，无法确认真实性，原告支付涉案10万元款项的对象是帝都公司，创隆公司与本案无关。对证据2.真实性予以认可，但与本案无关。合同明确收取其他费用是鸿业公司与帝都公司之间的约定，原告不知情。鸿业公司质证意见：对帝都公司提供的证据无异议，系争房屋所在楼盘项目的销售确由帝都公司代理。鸿业公司未提交证据。经审查，本院对上述证据认证如下：对原告提交的证据1、2，各方对真实性无异议，本院予以确认；证据3，当庭出示原件，本院对其真实性予以确认；证据4，发票当庭出示原件，本院对其真实性予以确认，但收据的相对人非原告，与本案无关，本院不予采信；证据5，当庭出示原件，本院对其真实性予以确认；证据6，当庭出示原件，且鸿业公司予以确认，本院予以采纳；证据7，系网络新闻报道复印件，真实性难以确认，且与本案无关，本院不予采信；证据8，各方对其真实性无异议，本院予以确认。对帝都公司提交的证据1，当庭出示原件，本院对其真实性予以确认；证据2，当庭出示原件，本院对其真实性予以确认。至于上述相关证据的关联性，在本院认为部分予以阐述。根据当事人陈述及本院采信确认的证据，本院认定以下事实：鸿业公司(甲方、委托方)与帝都公司(乙方、代理方)签订《销售代理合同》，约定由乙方对甲方开发建设的上海市青浦区“青浦卓越世纪中心”项目进行市场调研、营销策划并代理销售，合作期限自2016年1月1日起至2016年6月30日止。帝都公司委托创隆公司分销涉案房屋所在的“青浦卓越世纪中心”项目。2016年1月16日，范雄英(乙方)与鸿业公司(甲方)签订《购房确认书》。乙方向甲方购买涉案房屋，房屋总价1,122,755元，采取分期付款方式支付：乙方应于2016年1月16日前支付房价款5万元，应于2016年1月19日前支付房价款7万元，应于2016年2月29日前支付房价款452,755元，应于2016年3月15日前支付房价款56万元。购房确认书上除原告范雄英的签名、被告鸿业公司的盖章外，还有销售员、专案经理、地产销售经理、地产财务的签名。随后，鸿业公司(甲方、卖方)与范雄英、范天君(乙方、买方)签订《上海市商品房出售合同》，明确乙方购买甲方涉案房屋，房屋总价为1,122,755元。原告按约履行了涉案房屋房款的支付义务。另，范雄英向帝都公司支付10万元。2016年10月14日，帝都公司向范雄英开具相应上海增值税普通发票，名目为服务费。2017年4月21日，范天君的法定代理人龚洪岗通过网站方式，向上海市青浦区市场监督管理局提出价格投诉。2017年5月9日，龚洪岗得到(2017)第1168号价格投诉受理告知书，被告知上海市青浦区市场监督管理局将按照《价格行政处罚规定》组织调解。上海市青浦区住房保障和房屋管理局出具的《一房一价表》明确，涉案房屋用途为办公，备案总价为1,138,479元。根据庭审查明的事实，本院认为本案争议焦点为：1.案由是否为商品房销售合同纠纷；2.原告诉讼请求是否超过诉讼时效；3.涉案的10万元系购房款还是服务费，是否应予退还。一、关于本案案由是否为商品房销售合同纠纷民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案中，原告诉讼请求为两被告退还以团购费/服务费名义收取的房款10万元并支付相应利息。即，原告主张两被告违反涉案房屋销售合同，在合同确定的房款之外，额外收取了10万元房款，故以商品房销售合同纠纷为案由并无不妥，本院予以确认。二、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。本案中，原告范天君的法定代理人龚洪岗于2017年4月21日通过网站方式，向上海市青浦区市场监督管理局提出价格投诉。上海市青浦区市场监督管理局向其出具告知书，告知将按照《价格行政处罚规定》组织调解。据此，2017年4月21日，本案诉讼时效中断。本案立案之日为2019年10月9日，未超过《民法总则》规定的三年诉讼时效期间。三、涉案的10万元系购房款还是服务费，是否应予退还当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，就原告提出的涉案10万元款项实际系被告加价收取的购房款的主张，购房确认书和上海市商品房出售合同均明确涉案房屋的总价为1,122,755元，原告在明知涉案房屋总价的情况下，仍额外支付10万元，与购房确认书载明的付款时间、付款金额不符。另，作为涉案房屋所在的楼盘项目销售总代理的帝都公司，就涉案房屋向原告开具的发票以及就涉案房屋向案外人(分销方)创隆公司开具的发票均明确该款项为服务费，且原告在购房过程中的确享受了包括销售员、专案经理、地产销售经理、地产财务等多人提供的销售服务，帝都公司亦就涉案房屋向创隆公司支付了相应的服务费，故根据原、被告的陈述和被告的举证，帝都公司辩称原告因享受了涉案房屋的销售服务而向帝都公司支付10万元服务费有事实依据，本院予以采纳。现原告要求帝都公司和鸿业公司退还服务费并支付相应利息，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告在明知涉案的10万元款项并非购房确认书和商品房出售合同中约定的购房款的情况下，仍向帝都公司额外支付了10万元。且原告确实享受了包括销售员、专案经理、地产销售经理、地产财务等多人提供的销售服务，故原告支付涉案的10万元服务费具有法律和事实上的给付原因，且与被告达成了合意。现其要求予以退还并支付相应利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条之规定，判决如下：驳回原告范雄英、范天君的全部诉讼请求。本案受理费2,300元，减半收取计1,150元，由原告范雄英、范天君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 郑 重二〇二〇年一月八日书记员 黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。四、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。