北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6943号原告：宿同海，男，1981年9月21日出生。原告：马宝磊，女，1983年6月17日出生。二原告的委托诉讼代理人：韩东，北京知润律师事务所律师。二原告的委托诉讼代理人：张云鹏，北京知润律师事务所实习律师。被告：张一瑶，女，1969年8月3日出生。被告：张俊龙，男，1955年2月23日出生。被告：张俊凤，男，1957年5月14日出生。被告：张俊华，男，1960年2月4日出生。被告：张俊勇，男，1962年9月27日出生。第三人：张慧师，女，1984年1月2日出生。第三人：张会瑜，男，1982年4月8日出生。第三人：平志鹏，男，1984年8月15日出生。第三人：张慧彩，男，1985年5月5日出生。第三人：袁春香，女，1957年5月27日出生。第三人：张仲琨，男，1985年2月24日出生。被告张俊龙、张俊凤、张俊华、张俊勇，第三人张慧师、张会瑜、平志鹏、张慧彩、袁春香、张仲琨的委托诉讼代理人：张浩，北京市华堂律师事务所律师。第三人：北京中五房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区右安门外大街205号院1号楼1层2单元103。法定代表人：龚华兵，执行董事。委托诉讼代理人：詹志强，男，1986年4月10日出生，北京中五房地产经纪有限公司门店经理。委托诉讼代理人：茹意，男，1989年11月2日出生，北京中五房地产经纪有限公司区域经理。原告宿同海、马宝磊与被告张万庆,第三人张一瑶、张俊龙、张俊凤、张俊华、张俊勇确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告张万庆去世，本院依法通知其继承人张一瑶、张俊龙、张俊凤、张俊华、张俊勇作为被告，追加张慧师、张会瑜、平志鹏、张慧彩、袁春香、张仲琨、北京中五房地产经纪有限公司（以下简称中五经纪公司）作为第三人参加诉讼。原告宿同海、马宝磊及其委托诉讼代理人韩东，被告张俊龙、张俊凤、张俊华、张俊勇，第三人张会瑜、张慧彩、张仲琨；被告张俊龙、张俊凤、张俊华、张俊勇及第三人张慧师、张会瑜、平志鹏、张慧彩、袁春香、张仲琨的委托诉讼代理人张浩；第三人中五经纪公司的委托诉讼代理人詹志强、茹意到庭参加诉讼。被告张一瑶经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宿同海、马宝磊向本院提出如下诉讼请求：确认二原告与张万庆于2019年3月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》有效。事实与理由：二原告系恋人关系，为准备婚房，2019年3月22日，经中五经纪公司作中介，与张万庆签订了《买卖合同》及《补充协议》，购买了位于北京市门头沟区小园×××2704号房屋（以下简称2704号房屋），房屋总价款为150万元。我们依约支付了房款，张万庆亦将房屋交付给我们，随后我们对房屋进行了装修并入住。因2704号房屋系安置房屋，没有房产证，现无法过户，而张万庆家人对该房屋的权益存在争议，故诉至法院，请求判如所请。被告张俊龙、张俊华、张俊勇、张俊凤辩称：2704号房屋系北京市门头沟区×××1排4号房屋（以下简称1排4号）拆迁所获之安置房，房屋征收过程中，张万庆系被征收人。张万庆去世后，1排4号所获之安置利益应由其继承人共有，同时张慧师、张会瑜、平志鹏、张慧彩、袁春香、张仲琨作为在册人口，亦需要安置，对2704号房屋享有共居人的合法权利。关于诉争《买卖合同》及《补充协议》，我方认为涉及违反交易习惯和公序良俗，恶意串通、损害第三人的情形，应属无效。首先，原告提交的签约录像并未显示时间、地点，无法核实张万庆签署的系何协议，无法看出张万庆对文件内容进行了详细阅读，结合其年龄、身体状况、文化认知能力，说明张万庆签字并非其真实意思表示；其次，二原告并未出现在上述视频中，且二原告称二人系未婚夫妻，但自签约至今仍未登记结婚，不合常理；第三，在交易过程中进行录像与常理不符，且《补充协议》第四条也约定，与甲方有关且签署本合同时未到场的继承人或相关权益人、权利人，应于本合同签订后3日内，向交易服务人提供相关权益人、权利人同意出售证明，说明二原告明知除张万庆外尚有其他共居人，除张一瑶外尚有其他子女，故二原告以录像方式记录交易过程恰证明其系故意隐藏真实目的的欺诈行为；第四，视频中显示二原告将共计95万元房款以现金方式支付给张万庆及张一瑶，现金并非在购房、购车中常见的支付方式，一般均通过专用账户等进行房款支付，且95万现金对于行动不便的张万庆而言亦不方便携带，二原告此行为欲盖弥彰，证明其虚假交易；第五，结合市场情况，2704号房屋的交易价格明显比市场价值略高，二原告在明知2704号房屋存在其他相关人的情况下，并未提出降低房款，与交易习惯不符。综上，诉争协议系二原告串通张一瑶及中五经纪公司，以不符合常理和交易习惯的方式，胁迫张万庆将房屋出售，且房款由张一瑶实际占有或者根本不存在现金交易，然后通过诉讼迫使我们及第三人追认交易。被告张一瑶经本院合法传唤未到庭。在本院与其谈话中表示，出售房屋是我陪同张万庆办理的，因为张万庆身体不好，需要将房屋出售后治病，协议是有效的。张万庆因拆迁获得了两套安置房，本想将来给我一套，但我的哥哥们不同意，故张万庆一气之下就把房子出售了。房款共计150万元，二原告已经支付140万元，其中40万元我取出用于给张万庆看病了，其余100万元在父亲处，现在在哪里我也不知道。第三人张慧师、张会瑜、张慧彩、平志鹏、袁春香、张仲琨述称，与被告张俊龙、张俊凤、张俊华、张俊勇意见一致。第三人中五经纪公司述称，我方与原被告均不认识，交易过程系通过正规手续办理，不存在欺诈行为，我方作为中间人，提供的服务是合理合法的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：张万庆与蔡瑞连系夫妻，育有张俊龙、张俊凤、张俊华、张俊勇、张一瑶（曾用名张翠华）五个子女。张慧师系张俊华之女；张慧彩系张俊华之子；张会瑜系张俊龙之子；平志鹏系张俊勇之子；袁春香系张俊凤之妻，张仲琨系二人之子。张万庆于2019年8月25日去世。蔡瑞连先于张万庆去世。2012年6月22日，张一瑶作为张万庆的委托诉讼代理人与北京市门头沟区房屋征收事务中心签订《房屋征收补偿安置协议》约定，被征收人张万庆，被征收人在征收范围内1排4号有住宅平房4间，建筑面积62.94平方米，被征收人在册人口8人，实际居住8人，为户主张万庆、之孙女张慧师、之孙子张会瑜、之孙子平志鹏、之孙子张慧彩、之女张一瑶、之儿媳袁春香、之孙张仲琨。被征收房屋补偿：安置房三居室一套，二居室一套。被征收人奖励、补助费扣减应缴房款后为28497元。2015年5月11日，张万庆与北京市门头沟区房屋征收事务中心签订《房屋征收补偿安置补充协议》约定，被征收人选定新增100万平方米安置房建设地块、商业项目定向配建棚户区安置房及其他房源共二套，其中二居室一套、三居室一套。征收补偿奖励和补助、二次搬家费、周转费共计72642元。关于1排4号，拆迁档案中：1、北京市门头沟区房屋征收调查登记表中标明：“电信局房，无房本”；2、北京市房屋征收估价结果通知单《房屋位置示意图》标注为1号、2号房屋，其中1号房屋标注为“已购”；2号房屋标注为“自建”。在《无证房申请确认表》中记载：“张万庆，于2006年自建房屋”。2019年1月2日，张万庆签署缴费确认单，载明两套安置房屋分别为：2704号房屋与北京市门头沟区中门寺×××1906号。2019年3月22日，张万庆作为出卖人，宿同海、马宝磊作为买受人，双方签署《买卖合同》，约定：张万庆将2704号房屋出售与宿同海、马宝磊；房屋价款1500000元，买受人在签订合同同时支付50000元定金，在2019年8月24日前支付部分房款1400000元；于产权过户当日支付剩余房款。出卖人同意买受人在交付定金伍万元后办理先期入住。同日，张万庆作为出售方，宿同海、马宝磊作为买受方，中五经纪公司作为居间方签署《北京市存量房屋买卖居间见证合同》。同日，张万庆作为出卖方（甲方），宿同海、马宝磊作为买受方（乙方），中五经纪公司作为见证方（丙方），签署《补充协议》，约定张万庆将2704号房屋出售与宿同海、马宝磊，房屋价款1500000元，定金50000元；乙方于2019年3月22日前支付定金50000元；于2019年3月24日前支付房款450000元；于2019年6月24日前支付房款500000元；于2019年8月24日前支付房款400000元；剩余房款100000元于过户当天支付。甲方保证房屋产权有关人员明确确认放弃该房屋的继承权，因此产生的房屋纠纷由甲方全权承担，属于甲方违约。与甲方有关且签署本合同时未到场的继承人或相关权利人应于本合同签订后3日内，向交易服务人提供《配偶及相关权益人权利人同意出售证明》，否则，视为甲方违约，乙方有权解除《买卖合同》并有权按照违约责任条款要求甲方承担相应的违约责任。同日，宿同海、马宝磊向张万庆支付定金5万元；同年3月24日支付45万元；同年6月23日支付50万元；同年8月23日支付40万元（注：该笔款收款人为张一瑶）。宿同海、马宝磊装修并入住2704号房屋。各方当事人争议的焦点：张万庆与宿同海、马宝磊签订的《买卖合同》与《补充协议》是否有效。宿同海、马宝磊认为上述合同有效；被告张俊龙、张俊华、张俊勇、张俊凤与第三人张慧师、张会瑜、张慧彩、平志鹏、袁春香、张仲琨认为，《买卖合同》与《补充协议》违反了公序良俗和交易习惯，合同双方恶意串通，损害了第三人利益，应属无效，未提供相关证据证实。第三人中五经纪公司认为上述合同有效。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，张一瑶经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利。根据查明的事实，张万庆与宿同海、马宝磊于2019年3月22日签署的《买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，当属有效。宿同海、马宝磊要求确认《买卖合同》及《补充协议》有效的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。张俊龙、张俊凤、张俊华、张俊勇、张慧师、张会瑜、平志鹏、张慧彩、袁春香、张仲琨称《买卖合同》及《补充协议》非张万庆签署；签署合同系双方恶意串通损害第三人利益，但未提交相应证据予以证明，本院不予采纳；上述当事人关于2704号房屋涉及其他人权利的抗辩意见，并非影响合同效力的事由，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：张万庆与宿同海、马宝磊于二〇一九年三月二十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》有效。案件受理费九千一百五十元，由张俊龙、张俊凤、张俊华、张俊勇、张一瑶负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王连波二〇二〇年一月十日书记员  王英俊