广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初28309号原告：肖奇伟，男，1988年4月3日出生，汉族，住湖北省天门市***********，公民身份号码************。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********，统一社会信用代码**********。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。原告肖奇伟诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告肖奇伟，被告的委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《物业使用权转让合同》及《盛明广场装修协议》；2.被告退还原告已支付款项189336元及支付违约金（以189336元为本金自2019年1月1日至实际退款之日按日千分之一计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月21日、原、被告签订了编号为3C×号的盛明广场《物业使用权转让合同》以及编号为3C×号的《盛明广场装修协议》。根据该合同的约定，被告应在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给原告使用，否则应向原告支付违约金，违约金自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，依原告全部已交转让款的千分之一按日计算。2019年10月31日，原告向被告依照合同分期付款已支付189336元，但是被告未按照合同约定时间交付物业使用权。2019年4月14日，原、被告签订了《协议书》，被告承诺在交付该物业使用权之前自愿每月补贴原告2100元，并口头承诺每月10日前转款，且连续5个月均实现。根据被告逾期交付该物业的事实以及双方关于违约金的约定，被告应当向原告支付自2019年1月1日起至实际交付之日止的违约金及利息。被告在2019年10月31日仍未向原告支付2019年9月补贴款，严重逾期，且《协议书》并未表明补贴款支付日期，以及该物业使用权的实际交付日期，侵害了原告的相关权益。被告盛明公司辩称，一、被告同意解除双方签订的转让合同及装修协议，并要求解除双方签订关于支付补贴款的协议书。原告诉请被告全额返还已收取的物业使用权转让款及装修款共计189336元（其中包含物业使用权转让款152836元和装修款36500元）无事实与法律依据，原告在计算被告应当退还的款项时，应当扣减被告已向原告退还的款项10500元，即原告诉请被告返还的物业使用权转让款及装修款的总额应为178836元。根据原告与被告签订的《协议书》第一条“甲方（被告）自愿补贴乙方（原告）2100元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止”约定可知，该协议属于附条件的合同，即原告收取2100元/月补贴款的条件为自愿等待被告将涉讼物业交付至原告使用之日止，现原告要求解除涉讼的《物业使用权转让合同》及《装修协议》，即原告已不满足涉讼《协议书》所设置附条件收取补贴款的情况，故原告应当将其已经收取的10500元的补贴款用于抵扣其已支付的物业使用权转让款及装修款，故抵扣后，被告向原告返还的物业使用权转让款及装修款总额仅为178836元。二、原告诉请被告支付违约金缺乏法律依据与事实依据。首先，原告基于《协议书》收取了被告支付的补贴款的情况下，现在又诉请被告支付违约金，原告的诉请属于重复主张，应当予以驳回。其次，退而言之，结合上述第一点答辩意见，假设法院认定原告的违约金合法有据，且假设法院认定被告已向原告支付的10500元的补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款及装修款，被告已向原告支付的10500元的补贴款也应当用于抵扣原告诉请的违约金。原告与被告签订的装修协议并未约定任何的违约金条款，原告将其已经支付的装修款36500元纳入计算违约金本金中无事实及法律依据，应当予以驳回。最后，原告请求的违约金过高，远远超于原告按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率标准计收的利息，应当予以调整。综合上述事实和理由，被告仅须向原告退还物业使用权转让款及装修款的总额178836元，关于原告诉请的退款款项超出178836元的部分以及违约金的诉请应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。双方就对方提交的证据真实性均无异议，本院确认其真实性并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场3座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年8月21日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：3C×号），约定甲方将×号物业的使用权转让给乙方，建筑面积30.13平方米，其中套内面积21.46平方米，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为175500元，不包含乙方应另行支付的装修款用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款69500元于本合同签订当日支付（含定金），38008元在一年内平均分2期免息付清，于2018年2月23日前支付19004元，于2018年8月23日前支付19004元，余款67992元在三年内平均分12期免息付清，第一期应在2017年11月19日前支付5666元，之后每三个月支付5666元，以此类推最后一期应在2020年8月19日前支付5666元。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。在本合同履行期满10年之日前1个月内（即自2029年4月1日至2029年4月30日期间），乙方有权可向甲方提出书面回购申请，要求甲方以148400元回购该物业使用权，逾期，乙方自动放弃回购申请。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》（合同编号：3C×号），约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年8月23日前一次性支付装修费用36500元给甲方，乙方于2019年1月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年4月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。原告向盛明公司付款情况：2017年8月21日支付106000元；2018年2月12日、8月18日分别支付首期款余额第一、二期，每期19004元；2017年11月18日、2018年2月12日、5月18日、8月18日、11月18日、2019年2月16日、5月18日及8月18日分别支付第一至八期分期款，每期5666元。原告与盛明公司一致确认原告已支付转让款152836元及装修款36500元。2019年4月14日，被告（甲方）、原告（乙方）与案外人佛山市戴斯物业管理有限公司（丙方）签订《协议书》，约定乙方向甲方租赁使用权的盛明广场3C座×号房物业的实际交付使用时间将会延后，甲方自愿补贴乙方2100元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止；待该物业符合交付条件时，甲方直接与乙方委托经营管理方即丙方办理物业使用权交接手续；乙方同意若甲方按照上述约定支付了相应的补贴，则双方之间基于该物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究。2019年11月20日，原告提起本案诉讼，被告盛明公司于2019年12月21日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，盛明公司陈述称涉讼物业尚未竣工验收。双方一致确认被告已向原告支付5期补贴款共10500元，从2019年10月后没有再支付补贴款。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权出让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。《物业使用权转让合同》约定盛明公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定毛坯交付时间为2018年12月31日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2018年12月31日起算，《物业使用权转让合同》所约定的实际租赁期限为33年（2018年12月31日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2018年12月31日至2038年12月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2038年12月31日至2051年12月30日）的约定无效。关于《物业使用权转让合同》有效部分约定的解除问题。《物业使用权转让合同》约定盛明公司应在2018年12月31日前将涉讼物业毛坯交付原告，双方之后签订的《盛明广场装修协议》约定原告于2019年1月1日提供涉讼物业给盛明公司进行装修，2019年4月30日前完成装修并交付使用。为此，盛明公司应当于2018年12月31日前将毛坯物业交付原告检验是否符合合同约定的交付标准，2019年4月30日前将装修好的物业交付原告使用。原告累计向盛明公司支付转让款152836元，已超出其承租20年应支付的对价（175500元÷33年×20年），但至本案庭审辩论终结之日，盛明公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，仍不具备将毛坯交付予原告检验的条件，盛明公司迟延交付毛坯超出合同约定的期限，虽然双方签订《协议书》约定延后交付，但被告未依照《协议书》约定如期支付补贴，故原告有权根据《物业使用权转让合同》的约定解除合同，原告主张解除合同的起诉状于2019年12月21日送达至被告，本院据此认定《物业使用权转让合同》关于2018年12月31日至2038年12月30日的租赁约定于当日解除。《物业使用权转让合同》不再履行，原告与被告签订的《盛明广场装修协议》合同目的无法实现，且被告亦同意解除《盛明广场装修协议》，故本院对原告诉请解除《盛明广场装修协议》予以支持。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，因此盛明公司应返还已收取的转让款152836元予原告。《物业使用权出让合同》约定合同因盛明公司逾期交付超过90天而解除的，盛明公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金。该违约金标准过高，本院结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、盛明公司的过错程度、原告的预期利益及实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定盛明公司以原告已实际支付的转让款152836元为本金从逾期之日即2019年1月1日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予原告。被告因延期交付而补贴原告10500元，现合同因被告逾期交付解除，原告已收取补贴应从上述违约金中予以扣除。经核算，至本案庭审终结日（2020年1月6日），被告应支付的违约金为28351.08元，扣减后，被告仍需支付计至2020年1月6日尚欠的违约金17851.08元及以152836元为本金自2020年1月7日起至实际清偿之日止按日万分之五计付的违约金。《盛明广场装修协议》解除，盛明公司应返还装修款36500元予原告。原告同时主张装修款亦按日千分之一计付违约金没有依据，被告盛明公司收取原告装修款，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定盛明公司以36500元为本金从原告主张权利之日即2019年11月20日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算利息予原告。原告诉请的违约金超出以上核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告肖奇伟与被告佛山盛明置业有限公司于2017年8月21日签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定于2019年12月21日解除；二、解除原告肖奇伟与被告佛山盛明置业有限公司于2017年8月21日签订的《盛明广场装修协议》；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款152836元予原告肖奇伟；四、被告佛山盛明置业有限公司应支付截止至2020年1月6日尚欠的违约金17851.08元，以及以152836元为本金从2020年1月7日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告肖奇伟，本项随上列第三项清；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款36500元予原告肖奇伟；六、被告佛山盛明置业有限公司应支付以36500元为本金从2019年11月20日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予原告肖奇伟，本项随上列第五项清；七、驳回原告肖奇伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2501.71元（原告肖奇伟已预交2789.84元），由佛山盛明置业有限公司负担并于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费2789.84元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年一月十七日书记员  林浩成