上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初84353号原告：诸进泉，男，1942年10月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱洁(诸进泉之女)，女，1976年1月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：祝杰华(诸进泉之女婿)，男，1976年4月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海天歌置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆彦臣，总经理。委托诉讼代理人：吴秀青。被告：上海小马过河企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵成文，执行董事。委托诉讼代理人：黄佳庆，上海问学律师事务所律师。原告诸进泉诉被告上海天歌置业有限公司(以下简称天歌公司)、上海小马过河企业管理有限公司(以下简称小马公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诸进泉向本院提出诉讼请求：1、判令原告与天歌公司解除合同；2、判令两被告返还房屋销售款合计人民币1,598,000元(其中天歌公司收取1,085,444元及小马公司收取512,556元)；3、判令两被告赔偿原告利息损失(以1,598,000元为基数，从2017年10月8日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期存款利率计算)；4、判令两被告支付违约金(以1,598,000元为基数，从2018年10月1日起至判决生效之日止，按日万分之二计算)；5、判令两被告向原告支付赔偿金15,980元(总房价的1%)6、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年10月5日，原告与小马公司签署了《定金合同》，购买位于上海市浦东新区锦绣东路5111弄“天歌商都”2号3层3056室房屋，价值人民币1,598,000元，当时向小马公司支付定金70,000元。2017年10月7日，原告与天歌公司签订《上海市商品房预售合同》，与小马公司签订《销售服务协议》，与案外人上海万街商业经营管理有限公司签订《统一运营管理合同》，分两笔在售楼处通过POS机刷卡的方式向天歌公司付款1,085,444元，向小马公司付款442,556元。之后两被告向原告出具了相应发票，小马公司开具的是512,556元的服务费发票。因天歌公司未按时交房，原告在2019年1月2日去售楼处把要求“单方面解除合同告知函”交到销售代表案外人陈鹏手中并让其转交给天歌公司法人处，同日把要求“单方面解除合同告知函”以快递形式寄给位于上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号天歌公司处。被告天歌公司辩称，天歌公司已为原告所购房屋作了预告登记，希望继续履行合同，天歌公司愿意按照合同在交房之日承担逾期交房违约金。如果合同解除，天歌公司愿意返还实际收到的购房款，并按中国人民银行同期存款利率支付利息损失，合同解除时间以法院判决为准。在合同解除的情况下，不同意承担逾期交房的违约金。被告小马公司辩称，小马公司依据与原告签订的销售服务协议，收取签约转让金，协议已履行完毕，故不同意返还该款。另小马公司并非房屋开发商，不具有交房义务，原告要求小马公司承担《预售合同》约定的违约责任，缺乏相应依据。本院经审理确认如下事实：2017年2月23日，天歌公司与小马公司签订《商业地产项目收购合同》一份，约定，小马公司拟收购天歌公司开发的天歌商都项目，收购标的坐落于锦绣东路XXX弄XXX号1011-1030、2001-2039、3001-3039；2号1001-1064、2001-2066、3001-3064(详见预售依靠可证和预测报告)；销售标的中1号楼的销售期限为2017年3月1日至2018年5月31日，2号楼销售期限为自小马公司支付2号楼50%收购款后开始销售；合同期内，双方不签订正式购房合同，小马公司有权将该项目的房源指定第三方购买，天歌公司应与指定第三方签订正式购房合同，指定第三方应支付购房款(含客户的货款金额)视为小马公司支付的购房款；超出底价部分的购房款(溢价房款)由小马公司直接向指定第三方收取，并承担相应税费……。该收购合同第三条第七款约定，小马公司以买断、独家销售代理的方式销售该项目所购房屋，即在本合同有效期内，天歌公司委托小马公司独家销售代理该项目的所购房源：2017年8月31日前，本项目其他房源(3-8号楼)的销售天歌公司拟指定小马公司以本合同约定的方式收购及销售，具体的合约条款由双方另行协商确定，若双方协商不一致，天歌公司可自行销售或委托第三方销售该项目其他房源。2017年10月5日，原告作为乙方(预定方)、小马公司作为甲方(卖方)签订《定金合同(供商品房预订时使用)》一份，约定，预定房屋地址浦东新区锦绣东路XXX弄XXX号XXX室，购房总费用1,598,000元，定金70,000元，双方约定：乙方于2017年10月28日到甲方售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》，原告同意签订本合同时，支付定金作为甲乙双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，原告支付的定金转为购房费用。房款支付方式为乙方于2017年10月28日前一次性付清所有购房费用1,598,000元(含已支付的定金70,000元)……。2017年10月7日，原告与小马公司签订《销售服务协议》，约定：小马公司在原告购房过程中，提供服务。原告向小马公司支付销售服务费512,556元。…本合同单独于原告因购买该房屋而签订的相关协议，与该等协议并无直接关联。同日，原告与天歌公司签订《上海市商品房预售合同》，由原告向天歌公司购买坐落于上海市浦东新区锦绣东路5111弄《天歌商都》2号3层3056室房屋，政府批准的规划用途为商业，暂测建筑面积37㎡，每平方米房屋建筑面积单价29,336.32元，房屋总房价款暂定为1,085,444元。合同第11条约定，天歌公司定于2018年9月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。第12条约定，天歌公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，原告有权单方解除本合同。第19条约定，原告行使本合同条款中约定的单方解除本合同权利时，应书面通知天歌公司，天歌公司应在收到原告书面通知起30天内将原告已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还原告，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1.00%，在退还房价款时一并支付给原告。合同签订后，原告分别向两被告支付了约定金额的钱款。因天歌公司未按期交付房屋，且已经超过90天，原告于2019年1月2日向天歌公司发出书面解除合同函，要求单方解除合同。现原告向本院起诉，要求判如所请。以上事实，有原告提供的《上海市商品房预售合同》、《定金合同》、《销售服务协议》、收据等材料，被告小马公司提供的《商业地产项目收购合同》及原被告当庭陈述，在案佐证。本院认为：原告与天歌公司签订的《上海市商品房预售合同》以及原告与小马过河公司签订的《定金合同(供商品房预订时使用)》系双方真实意思表示，各方均应恪守。根据预售合同约定，天歌公司应于2018年9月30日交付房屋，然至原告起诉，天歌公司已经逾期交房超过90天，达到了合同约定的原告可以单方解除合同的条件。原告依据合同已向被告天歌公司发出书面函件要求解除合同，对此，原告的主张于法有据，与约相符，本院予以支持，合同解除之日以原告向天歌公司发出书面解除函即2019年1月2日为准。合同解除后，天歌公司理应退还已收取的房款并按合同约定支付原告利息及赔偿金。至于小马过河公司是否应退还所收取的款项，根据两被告之间的《商业地产项目收购合同》约定，“超出底价部分的购房款(溢价房款)”由小马过河公司直接收取，原告方与小马公司签订的《定金合同(供商品房预订时使用)》亦明确约定“购房总费用1,598,000元”；据此足以认定小马过河公司收取的是溢价房款，属购房款性质。考虑到按期向购房者交付房屋系天歌公司作为开发商的基本义务之一，现天歌公司不能按期交房并达到了购房者可以单方解除合同的条件，天歌公司应按购房者实际支付的购房款总额作为赔偿金的计算基数，向原告支付约定的赔偿金和逾期交房违约金，但逾期交房违约金本院仅支持90天，原告主张至判决生效之日，与约不符，不予照准。至于天歌公司与小马公司之间的费用结算约定或利益分配关系，与购房者无关，不能成为天歌公司减免自身责任的事由。小马公司并无交付房屋的义务，无需承担该部分赔偿金和违约金。但小马公司作为购房款的收款人，应向付款人返还本金并承担占款期间的利息损失。原告要求两被告共同承担相应责任，缺乏事实和合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告诸进泉与被告上海天歌置业有限公司签订的《上海市商品房预售合同》于2019年1月2日解除；二、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告诸进泉购房款人民币1,085,444元；三、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告诸进泉以人民币1,085,444元为本金按中国人民银行同期存款利率计算的自2019年1月3日起至实际付款之日止的利息；四、被告上海小马过河企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告诸进泉人民币512,556元；五、被告上海小马过河企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告诸进泉以人民币512,556元为本金按中国人民银行同期存款利率计算的自2019年1月3日起至实际付款之日止的利息；六、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告诸进泉支付逾期交房违约金(以人民币1,598,000元为基数，按每日万分之二的标准计付90天)七、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告诸进泉赔偿金人民币15,980元；八、驳回原告诸进泉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币29,456元，由被告上海天歌置业有限公司和上海小马过河企业管理有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  谷丽云二〇二〇年一月十日书记员  何 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。