江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2262号 上诉人（原审被告）：江西省云盛置业有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县。 法定代表人：陶银保，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋筠，广东宏港律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈立衡，男，汉族，1979年8月29日出生，户籍地：江西省丰城市。 委托诉讼代理人：成新生、胡剑平，江西求正沃德律师事务所律师。 原审第三人：江西卫生职业学院，住所地：南昌市小蓝经济开发区。 法定代表人：赖国文,系该学院院长。 委托诉讼代理人：李凤阳，女，该学院在职职工。 上诉人江西省云盛置业有限公司（以下简称云盛公司）因与被上诉人陈立衡、原审第三人江西卫生职业学院（以下简称江西卫院）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2018）赣0121民初3581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 云盛公司上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.驳回陈立衡的诉讼请求。事实和理由：1.原审法院对云盛公司与江西卫院签订、履行《协议书》及《附属协议》所产生的法律关系的法律性质认识错误。双方协议本质上是“为他人”设定利益的合同，即约定云盛公司以远低于市场价的“团购价”向江西卫院在职员工出售商品房，在编职工和离退休人员与江西卫院存在隶属关系，江西卫院为在编职工和离退休人员设定购房福利是属于其单位内部政策性事件，不形成法律上的民事关系，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，江西卫院与职工因福利房产生的纠纷不属于人民法院的主管和受理范围。2.原审法院以“司法实践理念认可”来代替法律明确规定，无视合同相对性原理，否定双方协议关于享受团购优惠对象的明确约定，鼓励违约行为，是错误的司法导向。云盛公司与江西卫院所签署的《协议书》明确约定购房对象为在编教职工和离退休人员，陈立衡明显不在约定范围内，无权要求云盛公司依据《协议书》中与江西卫院的约定与其签署商品房买卖合同并进行产权登记。3.一审法院认为陈立衡与案外人李甡、蓝晶转让购房指标的行为未损害我方利益属于事实认定错误。该行为实际上严重损害了云盛公司的预期可得利益，致使云盛公司开发楼盘的潜在购买者转而以远远低于市场价的团购价购得本该给江西卫院在编教职工和离退休人员的住房，致使云盛公司在被欺骗、陷入错误认识的情形下进行了房屋交付，存在重大误解，也严重显失公平。4.云盛公司从未认可非《协议书》约定的人员可以依据《协议书》以团购价获得开发的房产。云盛公司在发现江西卫院在编教职工和离退休人员存在买卖指标的行为之后，一再发函要求其严格按照《协议书》履行，提供在编教职工和离退休人员的名单，确认是否具有购房资格，但江西卫院仍向云盛公司提供虚假名单，使云盛公司错误地向包括陈立衡在内的其他非《协议书》约定的人员交付房屋。一审法院未查清交房的真实意思表示，认定云盛公司的交付行为已实际认可了陈立衡的团购房资格，是对《协议书》及其附属协议内容的变更和确认，认定云盛公司与陈立衡存在商品房买卖合同关系，有义务履行买卖合同义务是错误的。 陈立衡辩称：1.一审判决认定江西卫院与职工间存在委托团购商品房法律关系，认定事实与适用法律正确。根据云盛公司与江西卫院签订的协议书，涉案房屋在建成之后初始房屋权属人是云盛公司，根本不属于“单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”，不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的情形。双方签订的协议系委托团购商品房法律关系，云盛公司完全知晓相关商品房是由委托人江西卫院职工购买，江西卫院与其签订的《协议书》及附属协议是直接约束江西卫院职工与云盛公司的，其最终体现就是江西卫院职工与云盛公司之间存在商品房买卖合同法律关系，即拥有购房资格的卫院职工可以购买云盛公司开发的商品房。2.云盛公司的预期可得利益即为其向江西卫院职工出售商品房可获取的利益，陈立衡购买的房屋在云盛公司协议约定出售的范围内，云盛公司也收到了江西卫院转付的涉案房屋全部购房款，其可获得的预期利益也全部得到了实现,陈立衡与江西卫院职工李甡、案外人蓝晶转让购房指标的行为没有损害云盛公司的利益;云盛公司委托物业公司向陈立衡办理了交房手续，并与其办理了商品房网签登记手续，云盛公司以自己的行为确认了陈立衡拥有购房资格，双方之间存在商品房买卖合同关系。3.基于以上事实，云盛公司违约不与陈立衡签订商品房买卖合同，办理商品房备案手续，办理涉案商品房的不动产权属登记手续并交付不动产权证，违反了诚实信用原则，该行为不应得到支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。 江西卫院辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。 陈立衡向一审法院起诉请求：1、判令江西卫院立即与陈立衡签订春和景明花园X栋X单元X室《南昌县商品房买卖合同》并办理登记备案手续；2、判令被告立即协助原告办理春和景明花园X栋X单元X室房屋的不动产权属登记手续并交付不动产权证书；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年7月16日，江西护理职业技术学院（以下简称护理学院）作为甲方，云盛公司作为乙方，签订了《协议书》，约定：“甲方于2006年6月5日与江西小蓝经济开发区签订了100亩职工生活配套用地合同，……,建设甲方职工生活配套住宅。为尽快推进甲方生活配套用地开发，经双方友好协商达成如下协议：一、乙方提供甲方在编教职员工和离退休人员每人一套住房（夫妻均为双职工仅限一套），共约430套，均价3488元/㎡，容积率为1.6。乙方必须按土地挂牌时政府规定的容积率规划设计。具体每套房价由甲方根据房型结构和楼层自行调整。聘用制人员参照团购价优惠。……六、乙方按政府部门规定时间与每位职工签署购房合同，并按合同要求承担相应的法律责任。乙方按合同要求及时办理甲方职工生活配套住宅房屋所有权证和土地使用证，并按时做好物业管理等相关配套工作。七、甲方每位业主在正式签订购房协议后不得更改户名。”2014年7月18日，护理学院作为甲方，云盛公司作为乙方，签订了《生活配套用房补充协议书》，约定：“……二、乙方认可2012年7月底前交足合同购房款的学院本院职工购房资格。关于2012年7月底前没有如期交纳首笔购房款的51户职工，经双方协议同意确认在2013年4月18日前交足与其他职工相同比例购房款的这部分职工的购房资格。针对以上部分职工推迟交款乙方不追究罚款，同时这部分职工也不能追究乙方延迟交房的违约金。经双方协议确认，甲方购房职工中，大户型（90平方米以上）数量不多于138户。所有成本房不论高层多层，购房均价与主协议一致。三、甲方职工与乙方正式签订商品房购房合同时，以甲方提供的名单（含职工家属）为准。……”2016年3月28日，江西卫院作为甲方，云盛公司作为乙方，签订了《生活配套用房补充协议书（二）》，约定：“……一、因国家今年5月实行营改增税收政策，乙方提出因成本规划调整，增加了建设成本，为了不增加税收成本要求在营改增实施后签约，网上签约时间在2016年5月底之前完成。乙方确保在2016年4月10日之前交房，如超过规定交房期限和未按期进行网上签约，则严格按照主协议第三条和补充协议第一条规定赔偿甲方购房职工的损失。……三、甲方购房职工与乙方正式签订商品房购房合同，以甲方提供的名单为准。甲方提供签约名单和部分职工未按时交购房款等事项，与乙方按主协议及补充协议违约延时交房责任，双方本着互相包容的姿态互不追究。如2016年4月10日前未交房，则严格按照双方所签订协议追究乙方责任。四、甲方在乙方交房后一天内将第四期5%尾款一次性缴纳。……”（该补充协议云盛公司未盖章签字，但是当庭对真实性、合法性予以认可。）2016年6月30日，江西卫院作为甲方，云盛公司作为乙方，签订了《生活配套用房补充协议书（三）》，约定：“……一、乙方承诺于2016年7月10日前办理甲方职工的集资房购房合同签署，否则甲方将追究乙方的违约及违法责任。二、因乙方未能在2016年5月底前完成甲方职工的集资房购房协议签署，现同意甲方职工先行办理交房手续，交房时所需缴纳的各项费用按照甲方职工的个人意愿可当时缴纳，也可出具个人承诺书后于签署合同时一次性缴纳，以便于职工房产交易。……”。江西卫院向云盛公司提供了包括原告陈立衡在内的405户名单及购房款共计人民币142778655.59元，并从2012年7月至2016年4月，江西卫院分14次支付给云盛公司购房款共计人民币140590000元。 2015年9月15日，江西卫院职工李甡作为甲方，案外人蓝晶作为乙方，陈立衡作为丙方签订了《集资房转让协议》，约定：甲方李甡将江西卫院单位集资房一套的购房指标（位于江西省南昌市南昌县象湖新城金沙大道与莲安路交汇处春和景明住宅小区）以人民币30000元转让予乙方蓝晶，乙方蓝晶将该集资房购房指标以人民币70000元再次转让予丙方陈立衡，由丙方陈立衡将乙方蓝晶已付款项人民币167600元支付给乙方蓝晶，剩余款项由甲方李甡协助丙方陈立衡及时向江西卫院支付。甲方李甡无条件地协助丙方陈立衡将该房屋的所有权、土地使用权从开发商处直接登记在丙方或丙方指定人的名下，办理房产证、土地使用权证的费用由丙方陈立衡负责。如果因不可抗力而未能从开发商处将该房屋的房产证、土地使用权证直接登记在丙方或丙方指定人的名下，从而需要从甲方名下过户时，甲方应在合理期限内无条件地将房屋的房产证、土地使用权证过户到丙方或丙方指定人的名下，相关税费由丙方负担，甲方不得收取其他任何费用。合同签订后，陈立衡向案外人蓝晶、李荷花支付款项人民币237600元，获得了甲方李甡单位第三人江西卫院收款凭证两张，共计人民币167600元。2015年9月16日，陈立衡向第三人江西卫院支付购房款人民币237600元，2015年9月18日，支付购房款人民币14800元。陈立衡向第三人江西卫院共计支付购房款人民币420000元。江西卫院向云盛公司提交的《江西卫生职业学院“春和景明”住宅小区团购房一览表》载明，陈立衡所购房屋坐落于春和景明花园X栋X单元X室，房屋单价为3271元/㎡,总价为人民币415613.26元，陈立衡支付的购房款尚多余4386.74元。 2016年4月10日，陈立衡通过春和景明物业服务中心，接收了春和景明花园X栋X单元X室房屋，并已装修居住在该房屋内。2018年1月云盛公司已为原告陈立衡在南昌县房产管理局商品房网签系统进行该商品房网签，合同编号为2018-000608，但未办理备案手续。 云盛公司在2014年8月19日至2016年6月1日期间，7次发函给江西卫院，要求江西卫院按照合同约定提供其在职教职工人员名单，提出拒绝为非在职教职工办理购房手续。 同时查明：2016年4月始，云盛公司通过景明物业服务中心向包括陈立衡在内的由江西卫院提供的405户团购房业主陆续交付了房屋；2018年1月，云盛公司在南昌县房产管理局商品房网签系统对包括陈立衡在内的该405户团购房业主进行了网签，为其中212户业主（校内职工）办理了网签合同及备案手续。 一审法院认为，江西卫院与云盛公司签订的《协议书》、《生活配套用房补充协议书》、《生活配套用房补充协议书二》、《生活配套用房补充协议书三》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认，从上述协议内容及签订协议的过程，应认定江西卫院与本单位职工存在委托团购商品房法律关系，而并非云盛公司辩称的签订的《协议书》及其附属协议是为第三人单位职工设立利益，应适用《中华人民共和国合同法》第六十四条、第八十八条的规定，法院认为此辩称意见缺乏事实依据，不予采纳。本案争议焦点：云盛公司是否应该与陈立衡签订《南昌县商品房买卖合同》并办理备案登记手续及交付不动产权证书。一、云盛公司与江西卫院签订的《协议书》约定向江西卫院提供430套团购商品房，而实际上交付了团购房405套，未超出协议书约定的团购房数额；二、陈立衡与江西卫院职工李甡、案外人蓝晶签订了《集资房转让协议》，实为转让团购房指标，该行为并未损害云盛公司的利益且不违反法律规定，亦为司法实践理念认可；三、江西卫院收取了陈立衡全部购房款支付给了云盛公司，并向云盛公司提供了包括陈立衡在内的405户团购房业主名单，云盛公司对包括陈立衡在内的非教职工购房资格多次提出异议，拒绝为非第三人单位团购房人员办理房屋买卖手续，但此后又向包括陈立衡在内的非教职工交付了房屋，办理了商品房网签。江西卫院及云盛公司上述行为已实际认可了陈立衡在本案中的团购房资格，是对双方签订的《协议书》及其附属协议内容变更及确认。综上，根据民事法律行为的不可反悔和诚信原则，应认定陈立衡与云盛公司存在商品房买卖合同关系，云盛公司有义务履行与陈立衡签订《商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任；……第（三）项有其他违背诚实信用原则的行为”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第八条“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批谁或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批谁或者申请登记的，属于《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任”的规定，陈立衡诉请要求云盛公司立即与之签订春和景明花园X栋X单元X室《南昌县商品房买卖合同》并办理登记备案手续；协助其办理春和景明花园X栋X单元X室房屋的不动产权属登记手续并交付不动产权证书，于法有据，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条，第四十二条第（三）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第八条之规定，判决：江西省云盛置业有限公司在本判决书生效后十日内与陈立衡签订春和景明花园X栋X单元X室《南昌县商品房买卖合同》并办理登记备案手续；协助陈立衡办理春和景明花园X栋X单元X室房屋的不动产权属登记手续并交付不动产权证书。 二审中，云盛公司向本院补充提交了一份案号为（2017）赣0103执1230号之一的南昌市西湖区人民法院协助执行通知书复印件，证明：根据房地产法以及相关民事法规定，已经被查封的房屋是不能被交易的，也就意味着涉案房屋不能再进行交易。 陈立衡及江西卫院庭审中对该证据不予认可，但庭后核实补充质证认为涉案房产仍被查封，但西湖区法院对涉案房屋的查封是错误的。 对于云盛公司提交的证据，虽然陈立衡、江西卫院对其真实性无异议，但云盛公司在涉案房屋被查封前已经收取了购房款并完成了交房，陈立衡也已收房入住，房屋属已交易状态，故该证据不能达到云盛公司的证明目的，本院不予采信。 二审另查明，云盛公司为陈立衡办理网签后从南昌县房管局系统中打印了合同编号为2018-000608的《南昌县商品房买卖合同》，陈立衡在合同上签字按手印，但云盛公司未在合同上签章。 其他事实与一审认定的事实基本一致，本院予以确认。 本案的争议焦点为：1.本案是否属于人民法院主管和受理范围？2.陈立衡与云盛公司之间是否存在房屋买卖关系？3.江西卫院职工李甡转让购房指标的行为是否损害了云盛公司的预期可得利益？ 本院认为，关于本案是否属于人民法院主管和受理范围问题。云盛公司上诉称，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，该案不属于人民法院的主管和受理范围。虽然该通知规定因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，但本案购房人陈立衡并非单位职工，其诉请亦非针对江西卫院，纠纷亦与单位内部建房、分房无关，而是陈立衡与云盛公司两个平等的民事主体之间发生的纠纷，属于人民法院民事诉讼受案范围。本院对云盛公司的该项上诉请求不予支持。 关于陈立衡与云盛公司之间是否存在房屋买卖关系的问题。本院认为，该问题应从陈立衡是否具有购房资格、云盛公司向陈立衡交房并办理网签的行为性质予以综合认定。（一）对于陈立衡是否具有购房资格问题。根据云盛公司与江西卫院签订的《协议书》，虽然其中约定由云盛公司提供江西卫院在编教职工和离退休人员每人一套住房，聘用制人员参照团购价优惠，但并未对江西卫院职工转让购房指标行为进行限制。虽然协议履行过程中，云盛公司自2014年8月至2016年6月七次向江西卫院发函，表示不与非在编职工、离退休人员签订购房合同，但均系其单方意思表示，未得到江西卫院的认可，且双方签订的三份补充协议中亦未有禁止转让指标行为的约定。而从江西卫院向云盛公司提供的《江西卫生职业学院“春和景明”住宅小区团购房一览表》中将陈立衡列为涉案房屋的购买人来看，江西卫院实际已经认可了学院在编职工李甡将房屋指标转让给陈立衡的行为以及陈立衡购买涉案房屋的资格。故对陈立衡与蓝晶、李甡签订《集资房转让协议》的行为，既无他方合同进行限制，亦未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，且意思表示真实，该指标转让行为合法有效。云盛公司以陈立衡非江西卫院职工否定其购房资格缺乏合同依据。（二）对于云盛公司交房行为的性质问题。云盛公司自2014年8月即已知晓江西卫院部分职工存在转让购房指标的行为，并多次发函对该行为表示反对，拒绝与校外人员签订购房合同，其明知江西卫院提供的名单中包含非学院在编人员及离退休人员，但又向包括陈立衡在内的全部405户支付购房款的人员交付了房屋。其交付房屋的行为应视为对陈立衡购房资格的认可。本院对云盛公司所称其系因江西卫院提供虚假名单导致错误交房的上诉意见不予支持。（三）对于云盛公司提请网签的性质问题。网签是房管部门针对开发商一房多卖行为采取的行政监管措施，但就云盛公司向南昌县房管局提请网签的行为而言，其本身已表明了云盛公司与陈立衡就购买涉案房屋达成了意思表示一致。本案的特殊之处在于，在网签之前，陈立衡已经选定了房屋、支付了全部的购房款并已收房装修入住，实际上已经履行了作为买受人的主要义务，网签行为不过是云盛公司对陈立衡购房人资格的再次确认并以网签形式确认其与陈立衡之间成立房屋买卖关系，而从云盛公司从南昌县房管局网签系统中下载打印的《南昌县商品房买卖合同》文本看，其中已经载明了买卖双方基本信息、房屋坐落、面积、单价、总价、付款方式及期限、违约责任等商品房买卖合同的主要条款，更足以说明双方在网签时已经明确了合同主要条款的具体内容。本院据此认定双方房屋买卖合同于网签时成立。网签后云盛公司拒绝在《南昌县商品房买卖合同》纸质文本上签章，不影响双方房屋买卖关系的成立。依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人应全面适当地履行合同义务。云盛公司已实际收取了陈立衡全部购房款，理应与陈立衡签订正式的商品房买卖合同，其在交付房屋、办理网签后继续以陈立衡不具备购房资格为由拒绝签约，没有事实和法律依据。本院对陈立衡要求云盛公司与其签订正式的书面商品房买卖合同、办理登记备案手续、协助办理不动产权属登记手续并交付不动产权证书的诉讼请求予以支持。 关于江西卫院职工李甡转让购房指标的行为是否损害了云盛公司预期可得利益问题。根据云盛公司与江西卫院签订的《协议书》，云盛公司需向江西卫院在编职工及离退休人员提供约430套住房，其实际向江西卫院在编职工、离退休人员及受让购房指标的校外人员交付了405套，未超出协议书约定提供的住房数量，其预期可得利益并未因校外人员购房行为受到损害。 综上，云盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7500元，由江西省云盛置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 王革生 审 判 员 俞志翀 二〇二〇年一月十九日 法官助理 喻文勇 书 记 员 万志新