北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初87381号原告（反诉被告）：徐红川，男，1987年11月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王新发，北京克勤律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京悦壹利盈投资合伙企业（有限合伙），住所地北京市西城区岳峰园2号楼B2-041。执行事务合伙人：上海东源汇信股权投资基金管理有限公司（委派袁虹玲为代表）。委托诉讼代理人：闫进龙，北京市博瀚律师事务所律师。原告（反诉被告）徐红川（以下称姓名）与被告（反诉原告）北京悦壹利盈投资合伙企业（有限合伙）（以下简称悦壹利盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。徐红川及其委托诉讼代理人王新发、悦壹利盈公司的委托诉讼代理人闫进龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐红川向本院提出诉讼请求：1、判决悦壹利盈公司返还我已支付的租金14000元、物业费400元、保证金31500元、装修押金5000元、装修期间物业费400元，共计51300元；2、判决悦壹利盈公司赔偿我的装修损失、员工工资损失等各项损失共计55000元。事实和理由：2019年4月2日，我与悦壹利盈公司签订《缤果街项目租赁合同》，约定由我承租北京市朝阳区103号（以下简称103号铺位），面积为8.45平方米，租赁期限自2019年4月1日至2021年3月31日，用途为餐饮小吃，我方须于2019年5月1日前完成装修工程并开业。合同签订后，我向悦壹利盈公司支付了各项费用共计51300元，并进行了装修，之后我被告知承租的商铺无法办理工商注册登记。因悦壹利盈公司提供的房屋不能办理营业执照和餐饮经营许可证等证照，致使我无法开业经营，合同目的无法实现。我于2019年5月16日向悦壹利盈公司提交《告知书》解除双方签订的租赁合同，并要求退还全部已付费用，但悦壹利盈公司拒绝退费，为了维护自身合法权益，故提起本次诉讼。悦壹利盈公司辩称并反诉称：不同意徐红川的诉讼请求，103号铺位所在房产属于铺位分割房产，必须符合北京市工商局对房产铺位分割的相关要求，并需要在装修分割完成后，方可以向工商部门申请办理相关手续，对于该情况徐红川明知。造成延期系工商部门的原因，我方在履行合同过程中没有过错，不存在违约。此外，双方合同中约定了如我方违约应当退还的款项名目，徐红川的诉讼请求超出了双方的合同约定。另徐红川完成装修分割后，我方即向北京市工商局申请办理相关手续，并于2019年5月完成了相关登记手续。之后，我方通知了徐红川并承诺顺延免租期，但徐红川拒绝履行合同，不办理工商登记也不交纳租金。徐红川的的行为已经违反了双方合同约定，故我方提起反诉，要求徐红川支付我方2019年6月至12月的房屋租金104000元。对于反诉，徐红川辩称：不同意悦壹利盈公司的反诉请求，我方已经在2019年5月16日通知解除了合同，因此不需要支付任何租金。双方合同中关于出租人违约责任的约定属于格式条款，悦壹利盈公司没有采取合理的方式提醒我注意，应属于无效条款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市朝阳区110号房屋（以下简称110号房屋）登记在悦壹利盈公司名下，建筑面积为788.68平方米，用途为文化娱乐。该房产位于一层属于开放式区域,悦壹利盈公司将该区域分割为不同铺位进行出租，103号铺位即为其中之一。2019年4月2日，徐红川与悦壹利盈公司签订租赁合同，约定：徐红川承租103号铺位，面积8.45平方米，租赁用途为经营餐饮小吃。租期自2019年4月1日至2021年3月31日，2019年4月1日至2019年4月30日为装修期，装修期内无需缴纳租金，但需缴纳物业管理费400元。承租人必须于2019年5月1日前完成装修工程并开业。关于租金，2019年5月1日至6月30日期间月租金14000元，之后的租金分段递增。物业费自2019年5月1日起每月400元，合同保证金31500元，装修押金5000元。若承租人办理相关证照需要出租人协助时，出租人应提供协助。出租人违约导致合同解除并提前收回房屋的，出租人应向承租人无息退还承租人合同保证金及已缴纳但尚未到期的租金、物业管理费及其他相关费用，出租人除此之外无需再承担任何违约责任。合同签订后，徐红川向悦壹利盈公司支付首期租金14000元、首期物业管理费400元、合同保证金31500元、装修期间物业管理费400元、装修押金5000元并对铺位进行了装修。因无法办理营业执照，103号铺位未实际开业经营。经询，悦壹利盈公司称未办理营业执照的原因系工商部门要求其先就110号房屋进行铺位分割并分别登记，登记完成后才能办理营业执照。2019年5月28日，徐红川向悦壹利盈公司出具律师函称，由于悦壹利盈公司的原因导致无法办理工商登记，多次协商未果的情况下，徐红川要求解除合同并要求悦壹利盈公司于2019年6月10日前退还全部已付费用51300元并赔偿损失55000元。2019年5月31日悦壹利盈公司回函称，由于北京市工商局对房产铺位分割有明确要求，导致悦壹利盈公司在办理事确实存在延期，但截至5月28日已经办理完毕相应手续，承租人已可以正常办理相关执照，悦壹利盈公司愿意顺延免租期以保证合同继续履行。庭审中，徐红川向本院提交其与案外人何辰的微信聊天记录及录音、告知书、装修发票，并称自签订合同至今都是何辰与徐红川接洽，据此证明由于悦壹利盈公司的原因导致徐红川无法办理执照无法正常开业，后徐红川于2019年5月16日向何辰送达了告知书要求解除合同、赔偿损失。另外，徐红川认为悦壹利盈公司隐瞒房屋无法注册办理执照的事实，属于明显恶意。悦壹利盈公司称何辰为其合作公司的招商负责人，并非悦壹利盈公司的员工，何辰没有将徐红川的告知书转交给悦壹利盈公司。另外，悦壹利盈公司认可徐红川进行了装修但认为发票出具单位不具有装修施工资质，因此对发票不予认可。本院认为：依法成立的合同应受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自的义务；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方可以解除合同，解除通知到达时合同解除；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，徐红川与悦壹利盈公司签订的租赁合同书，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。双方已在合同中约定租赁用途为经营餐饮小吃，并定于2019年5月1日开业，但由于被告原因致使徐红川无法取得营业执照，进而造成合同目的无法实现，徐红川以此为由解除合同并要求悦壹利盈公司赔偿损失并无不当。悦壹利盈公司称徐红川对于进行铺位分割及无法如期开业情况知情，但并未提交证据予以证明，本院不予采信。鉴于103号铺位在徐红川占用期间未达到实际经营条件，合同解除后，徐红川主张悦壹利盈公司退还已交付的房租、保证金、装修押金、物业管理的诉讼请求，本院予以支持。装修期间物业费已实际发生，徐红川要求返还无事实依据，本院不予支持。关于双方合同中约定“出租人违约导致合同解除的，出租人无需承担除了退还保证金、已交纳未到期租金、物业费等费用外的任何违约责任”的条款属于出租人提供的格式条款，该条款排除了承租人主张相应财产损失的权利，并未有证据显示悦壹利盈公司在与徐红川签订合同时对该条款进行了提示说明，应属无效。徐红川主张的装修费用实际发生并有相应正规票据佐证，本院予以支持。但其未就员工工资损失进行举证，本院难以支持。悦壹利盈公司要求徐红川支付房屋租金的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京悦壹利盈投资合伙企业（有限合伙）于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）徐红川租金14000元、物业费400元、保证金31500元、装修押金5000元，共计50900元；二、被告（反诉原告）北京悦壹利盈投资合伙企业（有限合伙）于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）徐红川装修损失32000元；三、驳回原告（反诉被告）徐红川的其他的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京悦壹利盈投资合伙企业（有限合伙）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1213元，由原告（反诉被告）徐红川负担267元（已交纳），被告（反诉原告）北京悦壹利盈投资合伙企业（有限合伙）负担946元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费1190元，由被告（反诉原告）北京悦壹利盈投资合伙企业（有限合伙）负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 玲二〇二〇年一月十九日书记员 李国龙