广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初6320号原告：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区*********************，统一社会信用代码：914***********。法定代表人：林杰龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭招娣，广东百浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凯沦，广东百浩律师事务所实习律师。被告：欧红，女，1974年2月9日出生，汉族，住广东省广州市海珠区***********，公民身份号码：432*************。委托诉讼代理人：姚慧，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾远，广东一粤律师事务所实习律师。原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）诉被告欧红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序于2019年12月13日公开开庭进行了审理，原告恒福公司的委托诉讼代理人谭招娣、吴凯沦，被告欧红及其委托诉讼代理人姚慧、曾远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒福公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付购房余款242500元；二、请求判令被告向原告支付逾期付款违约金（暂计至2019年10月16日的违约金为85075.25元，之后至实际清偿日止的违约金仍按合同约定标准计算）；三、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月21日，原告作为出卖人与被告作为买受人双方签订合同编号为201*********的《商品房买卖合同（预售）》(以下简称《购房合同》)，合同约定：被告购买原告开发的位于佛山市三水区*******10*******1**************屋，总房价为389868元；付款方式及期限为：1、签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；2、买受人采取按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的51.27%，即199868元，剩余房款190000元应于2017年3月28日前申请办理银行按揭手续，以按揭方式付款；逾期付款的，逾期在120日之内，买受人向出卖人支付逾期应付款额每日万分之五的违约金；逾期超过120日的，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人向出卖人支付逾期应付款额每日万分之八的违约金等内容。被告于2017年3月21日（合同签订之日）支付了购房款139868元（含定金），尚欠60000元首期购房款未能按时支付；2017年6月20日，被告支付购房款7500元，还剩余52500元的首期购房款、190000元按揭部分购房款仍未支付。2018年12月10日，原告发书面函件予以催收。被告在接收催款通知函后，仍未履行其支付购房款和违约金的义务。按照合同的约定，被告的行为已经构成违约。原告为维护其合法权益，特起诉到法院，请法院判如所请。被告欧红辩称，一、当事人互负债务，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求，根据之前佛山市三水区人民法院所审理的同类案件所查明的事实，原告通过广告宣传和销售人员向被告做出了精装修和每月返租等承诺，应视为要约，构成合同的一部分，但原告实际上并未如约履行上述合同义务，而其在《购房合同》中对装修装饰的约定属于格式条款，对原来的承诺做出了变更，但未向购房者明示，原告作为专业的房地产公司通过专业的销售团队，带购房者参观样板房，以及还有先前售卖的部分符合广告允诺的房屋，使后来的购房者对其产生合理的信赖，因此原告未向答辩人明示其对包装修的承诺，通过合同作出了改变的行为，构成欺诈，应认定该《购房合同》无效。若基于鼓励交易的价值取向，不能认定该《购房合同》无效，至少应认定关于装饰装修的约定以广告允诺为准。答辩人有权要求原告继续履行为其进行精装修的行为给付义务，或有权要求对答辩人的损失进行折价补偿，这才符合民法的诚实信用原则，亦符合原来的合同目的，因此在原告如约履行其合同义务之前，答辩人拒绝其履行要求，答辩人不构成违约，原告无权要求答辩人支付违约金。二、本案表面看是房屋买卖合同纠纷，实际上是借贷合同纠纷，原告所谓违约金实际上是借款利息，可通过借款合同和催告函看出，还有《购房合同》第三章第七条第三款约定了全部价款存入第三方账户，可以合理推断已完成指示交付。由于原告在未取得金融牌照的情况下，向不特定的人发放贷款，该借贷合同因违反法律禁止性规定而无效。因此原告无权要求答辩人支付利息，答辩人仅负有返还本金的义务，且原告主张的利息已超过年利率24%，明显过高，不应获得法院支持。三、即使根据2019年9月11日全国法院民商事审判工作会议纪要精神，统一裁判尺度，采取同案同判思维，认定答辩人构成违约，但根据法院的观点，该违约金的计算仍根据双方的过错综合判断。若仍判答辩人需支付，则认为购房者的过错比开发商大，显然不符合事实不符合常理，因此答辩人仍认为不应向原告支付违约金。综上所述，恳请法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院主要认证如下：对原告恒福公司提供的收款收据，被告对上述证据的真实性没有提出异议，对其真实性，本院予以确认；对于原告提供的《购房合同》、通知函、顺丰速运邮寄底单，经本院核查，本院对其真实性予以采信。被告提交的（2019）粤0607民初824号民事判决书、（2019）粤0607民初518号民事判决书，为本院依法作出的判决，对其真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合本院作出且已生效的（2019）粤0607民初2464号民事判决书，对于原告诉请的事实，本院予以确认。本院另查明，原告在本案以及（2019）粤0607民初6321号案中，共提供了运单号分别为036692811918、764500715439的两张顺丰速运底单，经本院核查，该快递的送达日期分别为2018年5月30日、2018年12月14日。运单号为036692811918的速运底单没有注明邮寄为何物，运单号为764500715439的速运底单注明邮寄物为通知函。该通知函为有关催促被告支付购房款等内容。本院认为，原、被告签订的《购房合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案争议焦点为：1.被告向原告支付购房款过程中是否构成违约；2.如构成违约，被告应如何承担违约责任。关于第一个争议焦点。针对被告支付首期款是否构成违约的问题，涉案《购房合同》约定首期款199868元应于该合同网签之日（即2017年3月21日）起1日内支付。被告实际支付首期款为139868元。被告未依时足额支付首期购房款，已构成违约，应当自约定缴纳首期购房款期限届满次日即2017年3月22日起向原告承担违约责任。被告未能举证证实其与原告签订有借款合同，也不能进一步证实原告曾将相关款项实际支付予被告。根据日常生活经验法则可知，若被告依约支付了剩余首期款60000元，作为开发商的原告根本无须再与被告签订借款合同约定出借借款给原告用于支付首期款。由此可知，原、被告之间并不存在真实的借款合同关系。故此，本院认定双方之间不存在“首付贷”的事实。被告辩解原告向其提供“首付贷”，违反法律禁止性规定，从而借款合同无效，被告不应支付利息，仅支付本金的意见，缺乏理据，本院不予采纳。被告提出因原告未兑现返还租金及提供“精装修”房屋的承诺等，不能作为其拒绝向原告支付购房款的法定抗辩事由，本院对该抗辩意见不予采纳。被告提出的原告没有依约交付精装修房屋构成欺诈，本案《购房合同》无效的意见，缺乏理据，本院不予采纳。针对被告支付按揭部分（剩余购房款）是否构成违约的问题，本院认为，《购房合同》中关于剩余购房款，约定被告应于2017年3月28日前向银行申请办理按揭手续，并未明确约定被告支付剩余购房款（银行贷款）的期限，被告至今尚未支付剩余购房款，在被告未能举证证实其在约定期限办理银行按揭手续的情况下，被告收到原告催款通知函后还未支付原告剩余购房款，已构成违约。关于第二个争议焦点。被告逾期支付购房款已构成违约，被告要求原告支付购房款242500元（52500元+190000元），合理有据，本院予以支持；原告要求被告支付违约金，合理有据。被告辩解违约金不应支持，被告只负有偿还本金的意见依据不足，本院不予采信。本院认为，原告因被告逾期支付购房款，致使该部分资金被占用，其损失客观存在。但本案中，原告并无证据证实在此之外存在其他损失，综合涉案《购房合同》履行过程中各方过错程度，原告的具体损失等因素考虑，本院酌情确定被告以逾期支付的首期款60000元为本金，从2017年3月22日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至2017年6月20日，计算为720.42元；以逾期支付的首期款52500元为本金，从2017年6月21日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至实际清偿之日止。根据原告提供的顺丰速运底单以及邮寄通知函快递的签收情况，结合原告主张从2018年12月22日开始起算剩余购房款部分违约金的诉请，本院认定以逾期支付的剩余购房款190000元为本金，从2018年12月22日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告欧红应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司支付购房款242500元；二、被告欧红应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（分两部分计算：①以逾期支付的首期款60000元为本金，从2017年3月22日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至2017年6月20日，计算为720.42元；以逾期支付的首期款52500元为本金，从2017年6月21日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至实际清偿之日止；②以逾期支付的剩余购房款190000元为本金，从2018年12月22日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至实际清偿之日止）；三、驳回原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3107元（原告已预交），由原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担801元，被告欧红负担2306元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  卢秀丽二〇一九年十二月二十七日书记员  麦婉青