北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初90号原告：王秀敏，女，1965年3月11日出生，汉族，住北京市密云区。公民身份号码×××。原告：冯瑞忠，男，1966年1月8日出生，汉族，住北京市密云区。公民身份号码×××。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：卢承书，女，1989年5月7日出生，壮族，绿地集团北京京纬置业有限公司员工。第三人：北京铭源嘉琪商贸有限公司，住所地北京市密云区西大桥路67号十里堡镇政府办公楼407室-783。统一社会信用代码91110228397749465R。法定代表人：杜文。原告王秀敏、冯瑞忠与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称：绿地京纬公司）、第三人北京铭源嘉琪商贸有限公司（以下简称：铭源公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王秀敏、冯瑞忠，被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人卢承书到庭参加诉讼。第三人铭源公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王秀敏、冯瑞忠向本院提出诉讼请求：1.判令绿地京纬公司、铭源公司返还王秀敏、冯瑞忠购房款264686元及利息（以264686元为基数，自2015年12月20日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令绿地京纬公司、铭源公司赔偿王秀敏、冯瑞忠房屋差价损失37100元；3.判令绿地京纬公司、铭源公司负担案件受理费。事实和理由：绿地京纬公司系密云区绿地朗山国际健康产业园开发商。2015年12月20日，王秀敏、冯瑞忠与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，约定王秀敏、冯瑞忠购买密云区绿地朗山×号公寓一套，房屋价格为15374.83元，房屋建筑面积为46.54平方米，成交总价款为715545元。协议签订后，王秀敏、冯瑞忠分别于2015年12月20日、2016年1月15日向绿地京纬公司支付了房款60000元、154686元，并向铭源公司支付了服务费50000元。因绿地京纬公司未取得预售资格导致王秀敏、冯瑞忠因房屋新政丧失了购房资格。现双方发生纠纷，王秀敏、冯瑞忠诉于本院。王秀敏、冯瑞忠向本院提交以下证据予以证明：收据、中国建设银行持卡人存根、绿地密云朗山选房确认单（公寓）、房款交款确认单、交易明细、宣传单。绿地京纬公司辩称：在解除双方商品房预约合同的前提下，绿地京纬公司同意退还王秀敏、冯瑞忠购房款214686元。铭源公司收取的50000元和绿地京纬公司无关。预约合同系双方真实意思表示，合法有效，合同无法继续履行是受北京限购政策影响，责任不可归结于任何一方，属于情势变更。绿地京纬公司不同意赔偿王秀敏、冯瑞忠利息损失，如法院认为应当支付利息则应从合同解除之日起计算。涉诉房屋价格发生贬损，绿地京纬公司不同意赔偿差价损失。绿地京纬公司未向本院提交证据予以证明。铭源公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。铭源公司经本院合法传唤，未到庭应诉，视为铭源公司放弃了举证和质证的权利。本院经审理认定事实如下：2015年12月20日，王秀敏、冯瑞忠通过铭源公司与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》。双方约定：王秀敏、冯瑞忠购买绿地京纬公司开发的销售房号为×的房屋一套，建筑面积为46.54平方米，原房价为856753元，成交单价为15374.83元/平方米，成交总价715545元。同日，王秀敏、冯瑞忠向绿地京纬公司交付房款60000元。2016年1月15日，王秀敏、冯瑞忠向绿地京纬公司交付房款154686元，并向铭源公司交付电商款50000元。铭源公司为王秀敏、冯瑞忠出具收据一张，内容为：“今收到冯瑞忠交来绿地朗山公寓×电商款人民币伍万元整。”庭审过程中，王秀敏、冯瑞忠与绿地京纬公司共同确认双方之间签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》于2020年1月6日解除。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截至2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，绿地京纬公司在关于绿地朗山项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，17#18#”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而绿地朗山项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。绿地京纬公司负责开发的绿地朗山项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。涉案房屋的规划用途为商业办公类。绿地京纬公司制定并实行了向电商交纳50000元可以抵顶80000元房款的定购房屋方案。对于王秀敏、冯瑞忠交纳的50000元电商费，王秀敏、冯瑞忠称系抵顶购房款80000元。上述事实，有当事人陈述、收据、中国建设银行持卡人存根、绿地密云朗山选房确认单（公寓）、房款交款确认单、交易明细、宣传单等证据材料在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中铭源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。王秀敏、冯瑞忠与绿地京纬公司订立的商品房预约合同，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。现因“3.26”购房政策，王秀敏、冯瑞忠丧失购买涉案房屋的资格，双方之间合同无法履行，双方之间就解除合同达成了合意。本院对双方共同确认双方之间签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》于2020年1月6日解除的合意，不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对王秀敏、冯瑞忠要求绿地京纬公司返还购房款并赔偿利息损失的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。关于房屋差价损失，绿地京纬公司在销售涉案房屋过程中，将商业办公类房屋宣传为居住用途，存在虚假宣传，对《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》履行不能存在明显过错，其应就王秀敏、冯瑞忠因该协议履行不能遭受的损失承担赔偿责任。故王秀敏、冯瑞忠要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。王秀敏、冯瑞忠要求铭源公司就返还购房款、利息及赔偿房屋差价损失承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。本案的争议焦点系王秀敏、冯瑞忠向铭源公司交纳的50000元电商费如何定性及定购协议解除后该50000元服务费如何处理？根据王秀敏、冯瑞忠提交的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》中载明的房屋总价款与成交总价的关系，王秀敏、冯瑞忠享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，结合《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》上载明的折扣等事实，王秀敏、冯瑞忠有理由相信铭源公司所收取的50000元系涉案房屋的房款，铭源公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该50000元应认定为王秀敏、冯瑞忠所交纳的定购涉案房屋的房款，铭源公司收取50000元的法律后果，应由绿地京纬公司承担。故王秀敏、冯瑞忠要求绿地京纬公司退还购房款264686元及利息的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条之规定，判决如下：一、绿地集团北京京纬置业有限公司返还王秀敏、冯瑞忠购房款二十六万四千六百八十六元及利息（以六万元为基数，自二〇一五年十二月二十日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以二十万四千六百八十六元为基数，自二〇一六年一月十五日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），限本判决生效之日起七日内执行。二、绿地集团北京京纬置业有限公司赔偿王秀敏、冯瑞忠房屋差价损失三万七千一百元，限本判决生效之日起七日内执行。三、驳回王秀敏、冯瑞忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千六百三十五元（王秀敏、冯瑞忠已预交），由绿地集团北京京纬置业有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 徐征征二〇二〇年一月十六日法官助理 任佳薇书 记 员 吴立娟