河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2019豫0311民初6537号原告：洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司，住所地：河南省洛阳市经济开发区关圣街7号医药城1幢301号，统一社会信用代码：9141030061481157X2。法定代表人：沈祥臣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：牛丽环，河南大鑫律师事务所律师，特别授权。被告：朱克奇，男，汉，1956年10月5日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：马在涛，河南洛源事务所律师，特别授权。被告：朱海涛，男，汉族，1988年10月12日生，住址同上。委托诉讼代理人：于冬菊，女，汉族，1956年9月28日生，住河南省洛阳市洛龙区，系被告母亲，特别授权。被告：洛阳九嘉房地产开发有限公司，住所地：洛阳市伊滨区诸葛镇西韩村。统一社会信用代码：91410381556928736J。法定代表人：李永刚。委托诉讼代理人：杜海杰，河南南云事务所律师，特别授权。原告洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司诉被告朱克奇、朱海涛、洛阳九嘉房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司委托诉讼代理人牛丽环、被告朱克奇及其委托诉讼代理人马在涛、被告朱海涛委托诉讼代理人于冬菊、被告洛阳九嘉房地产开发有限公司委托诉讼代理人杜海杰到庭参加了诉讼，本院现已审理终结。原告洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令继续查封九嘉·伊滨花园13号楼2单元1-2层01、02、03、04、05、06房产;二、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年9月24日，原告收到贵院送达的(2019)豫0311执异194号《执行栽定书》。原告认为贵院根据案外人被告对原告诉洛阳九嘉房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中部分查封标的提出执行异议而作出的“中止九嘉·伊滨花园13号楼2单元1-2层01、02、03、04、05、06房产的执行”的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、被告朱克奇2014年8月所购买的房产系九嘉海港城的房产，与原告所保全的九嘉·伊滨花园的房产不一个地方。被告所述于2019年4月16日房《九嘉海港城认购协议》中约定的房屋及车位变更为伊滨花园13号楼2单元1-2层由东向西01-06号底商，并将购房人变更为其儿子朱海涛，带有很大的随意性。不排除被告之间恶意串通侵害原告利益的情形。二、本案所涉房产没有《商品房预售许可证》，根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定:未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。因此，被告之间并没有签订合法有效的书面买卖合同。不符合权利能够排除执行的要件。法院(2019)豫0311执异194号《执行裁定书》中认定被告签订了合法有效的书面买卖合同是错误的。三、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第二款:所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;才符合权利能够排除执行的要件，而本案争执的标的属于商铺，显然不是用于居住的。因此，案外人的异议请求是不能够排除对涉案房产的执行的。四、涉案房产系原告所建，为维护原告利益，原告已对涉案商铺行使了留置权。该房产也一直由原告进行使用。综上，特向人民法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告朱海涛、朱克奇共同辩称：一、洛阳市洛龙区人民法院作出的(2019)豫0311执异194号执行裁定书，中止九嘉·伊滨花园13号楼2单元1-2层01、02、03、04、05、06房产的执行的裁定事项，认定事实清楚，适用法律正确。2014年8月12日，朱克奇与九嘉公司签订一份《九嘉海港城认购协议》，购买九嘉海港城A座1-3层群楼，协议约定房屋价款共计800万元，房屋交付时间为2015年8月31日。2014年8月12日九嘉公司向朱克奇、朱海涛出具一份收到购房款200万元的收据并加盖财务专用章;2014年9月日九嘉公司向朱克奇、朱海涛出具一份收到购房款600万元的收据并加盖财务专用章。2015年12月30日，朱克奇又与九嘉公司签订协议书一份，将朱克奇所购商铺垂直投影面积内规划车位一次性补偿给朱克奇。2019年4月16日，九嘉公司又与朱海涛签订《房屋预购协议书》一份，将朱克奇所购的《九嘉海港城认购协议》、《协议书》中约定的房屋及车位变更为伊滨花园13号楼2单元1-2层由东向西01-06号底商，并将上述商铺变更为朱克奇之子朱海涛所有。2019年4月16日九嘉公司向朱海涛出具一份收到购房款800万元的收据并加盖财务专用章，以上事实均有《九嘉海港城认购协议入、协议书，《房屋预购协议书》收据等为证，足以证实答辩人买房的事实。2、九嘉公司已将九嘉·伊滨花园13号楼2单元1-2层01、02、03、04、05、06款已全部付清，答辩人享有房屋的所有权。3、洛阳市洛龙区人民法院作出的(2019)豫0311执异194号执行裁定书，使用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定:对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人:(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。本案中，答辩人与九嘉公司双方在人民法院查封之前已签订有合法有效的书面买卖合同，并已交付800万元购房款，九嘉公司对此予以认可，且九嘉公司过错未能办理过户登记手续。因此，答辩人系该涉案房产真实、合法的权利人。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条，第二十四条之规定，中止对九嘉·伊滨花园13号楼2单元1-2层01、02、03、04、05、06房产的执行，认定事实清楚，适用法律完全正确。二、根据《物权法》第二百三十条规定，动产可以设置留置权。本案涉案九嘉·伊滨花园13号楼2单元1-2层01、02、03、04、05、06房产为不动产，根本无法设置留置权。原告主张对涉案房屋行驶留置权没有任何法律依据，原告的诉讼理由根本不能成立。三、原告的诉讼请求不能成立。答辩人与九嘉公司签订了真实合法的房屋买卖合同，并且已经交付了800万元的购房款，九嘉公司承诺交付条件成就时会立即交付房产，答辩人享有涉案房屋的合法权益，原告根本无权查封答辩人的房产。因此原告的诉讼请求不能成立。综上所述，答辩人购买了涉案房屋，并且支付800万元购房款，答辩人是涉案房屋的权利人。洛阳市洛龙区人民法院作出的(2019)豫0311执异194号执行裁定书，中止九嘉·伊滨花园13号楼2单元1-2层01、02、03、04、05、06房产的执行的裁定事项，认定事实清楚，适用法律正确。请求人民法院查明本案事实，依法驳回原告的无理诉求。被告洛阳九嘉房地产开发有限公司辩称：九嘉公司先后与朱克奇签订《九嘉海港城认购协议》后由于朱海涛签订《房屋预购协议书》并且九家公司已经收到了朱克奇、朱海涛的800万元购房款，对此事实九嘉公司予以认可。第二点，涉案房屋目前水电工程没有完工，不具备交付条件，所以九嘉公司没有进行交房九嘉公司不存在过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人提交的证据，本院认定事实如下：2014年8月12日，朱克奇与九嘉公司签订一份《九嘉海港城认购协议》，购买九嘉海港城A座1-3层群楼，协议约定房屋价款共计800万元，房屋交付时间为2015年8月31日。2014年8月12日九嘉公司向朱克奇、朱海涛出具一份收到购房款200万元的收据并加盖财务专用章;2014年9月1日九嘉公司向朱克奇、朱海涛出具一份收到购房款600万元的收据并加盖财务专用章。2015年12月30日，朱克奇又与九嘉公司签订协议书一份，将朱克奇所购商铺垂直投影面积内规划车位一次性补偿给朱克奇。2019年4月16日，九嘉公司又与朱海涛签订《房屋预购协议书》一份，将朱克奇所购的《九嘉海港城认购协议》、《协议书》中约定的房屋及车位变更为伊滨花园13号楼2单元1-2层由东向西01-06号底商，并将上述商铺变更为朱克奇之子朱海涛所有。2019年4月16日九嘉公司向朱海涛出具一份收到购房款800万元的收据并加盖财务专用章。2019年7月12日，本院在执行原告诉洛阳九嘉房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中查封了包含伊滨花园13号楼2单元1-2层由东向西01-06号底商在内的伊滨花园13号楼2单元1-2层全部商铺，案外人朱克奇、朱海涛提出执行异议，本院(2019)豫0311执异194号执行栽定书裁定中止申请人洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司与洛阳九嘉房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中对九嘉·伊滨花园13号楼2单元1-2层01、02、03、04、05、06房产的执行，原告不服向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案提起异议的标的物系未登记的建筑物，由洛阳九嘉房地产开发有限公司开发。洛阳九嘉房地产开发有限公司在仅有土地使用权登记，未取得《商品房预售许可证》的情况下与朱海涛订立《房屋预购协议书》，该协议无效，且房屋买卖合同只能在合同当事人之间产生合同之债，争讼标的未办理登记不发生物权转移的效力，依照法律规定不能够排除执行，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、二十九条之规定，判决如下：继续查封九嘉.伊滨花园13号楼2单元1-2层01、02、03、04、05、06房产。案件受理费100元，由被告朱克奇、朱海涛承担。如不服本判决，可以在接到判决书十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  姚少庆二〇二〇年一月六日书记员  丁丽鸟