上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民再7号原告：上海声之望电子技术有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：井宁，总经理。委托诉讼代理人：陈黎华，上海智众律师事务所律师。被告：夏芳，女，1972年5月28日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，住上海市长宁区。被告：陈一鸣，女，1948年2月9日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：肖小伟，上海市新华律师事务所律师。原告上海声之望电子技术有限公司(简称：声之望公司)诉被告夏芳、陈一鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月27日作出(2018)沪0105民初3839号民事判决。原审判决生效后，陈一鸣不服向上海市第一中级人民法院(简称：一中院)申请再审。一中院于2019年4月26日作出(2019)沪01民申60号民事裁定，裁定一中院提审。一中院再审后，认为原审基本事实认定不清，于2019年7月2日作出(2019)沪01民再46号民事裁定，撤销原审判决，发回本院重审。本院于2019年7月17日立案受理后，依法由审判员张栋、梁玫、陆长庆组成合议庭并适用普通程序进行审理。2019年9月6日进行了庭前证据交换。2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告声之望公司的委托诉讼代理人陈黎华，被告夏芳，被告陈一鸣的委托诉讼代理人肖小伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告声之望公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告夏芳返还原告预付的2017年8月18日至2018年2月17日的租金61,500元;2.要求被告夏芳返还原告租房押金10,000元;3.要求被告夏芳赔偿原告装修费损失22,000元;4.要求被告陈一鸣对第1-3项诉请承担连带赔偿责任。审理中，原告撤回了第4项诉讼请求。事实和理由：2015年8月13日，夏芳持有陈一鸣签字的授权书、两被告的身份证和陈一鸣名下上海市长宁区仙霞路XXX-XXX号房屋(系争房屋)产权证复印件与原告签订了《租赁合同》。原告承租了系争房屋。当时双方确定：系争房屋用途为商业用房，租赁期限三年自2015年8月18日起至2018年8月17日止；同时约定月租金10,250元，半年支付一次租金合计61,500元。合同签订后原告以现金方式向夏芳支付了押金10,000元,以转账方式向夏芳账户支付租金，租金支付至2018年2月17日。原告承租房屋后，夏芳按原告经营西门子助听器长宁区仙霞路店的要求提供相应证明，原告办理了营业执照。同时，原告与上海缘海建筑装潢有限公司签订了《装修施工合同》，委托该公司对承租房屋进行了装修，花费装修费66,000元。2017年8月原告获悉，系争房屋及周边全部被列为违法建筑要整顿。2017年8月28日上海市长宁区新泾镇违法建筑治理领导小组办公室出具了公告，要求租户在9月1日前清空物品撤离违法建筑。原告无奈只能按上述公告要求被动清空店内所有经营物品并撤离全部工作人员。嗣后原告与夏芳联系，要求解决善后事宜，均遭夏芳搪塞推诿。原告2018年2月向两被告提起诉讼，两被告均未到庭应诉，原审作出判决后，陈一鸣提出申诉并提供证据，此时原告才得知租赁合同和委托书上陈一鸣的签名均是夏芳代签，且陈一鸣明确表示不予追认。为此，在再审过程中，原告基于本案事实证据，要求直接责任人夏芳承担一切法律责任，包括返还原告租金、押金和赔偿原告损失。在合同签订和履行过程中，原告始终是守约方，夏芳代陈一鸣签名，原告当时并不知晓，且在履行合同过程中，原告的权利义务也未因此受到过阻碍，使得原告当时有理由相信夏芳是有代理权的。在整个事件中，原告不存在过错，一切责任应由夏芳承担。原告为支持其主张，提供了以下证据材料：1.有陈一鸣签名的《委托书》及两被告身份证复印件，拟证明签订租赁合同时，夏芳提供给原告的材料，使原告当时有理由相信夏芳具有代理权。2.《租赁合同》(有陈一鸣签名)，拟证明夏芳代陈一鸣与原告签订了《租赁合同》。3.系争房屋产权证、编订门弄号牌通知、许卫华的工作情况记录及上海市长宁区房屋土地管理局证明，拟证明原告承租期间，夏芳提供了系争房屋的相关资料，使得原告办出证照得以正常经营，由此让原告当时更有理由相信夏芳是陈一鸣的受托人。4.系争房屋《装饰装修施工合同》及装修款支付凭证，拟证明原告对房屋进行了装修，提前结束承租产生了损失。5.押金、租金支付凭证，拟证明原告向夏芳支付了押金及截至2018年2月17日止的租金。6.新泾镇违法建筑治理领导小组办公室张贴的公告，拟证明系争房屋的违章是因为破墙开店，政府要求搬离并会封墙，原告不得已搬离。7.系争房屋整治后照片，拟证明系争房屋被整治后的情况。8.夏芳向一中院提供的答辩状，拟证明本案纠纷是两被告之间的问题，两被告的纠纷后果不应当由原告来承担。9.《租赁合同》(有夏芳签名)，拟证明原告最初同被告是签订的该份合同，合同中夏芳是陈一鸣的代理人。10.声之望公司仙霞路分公司营业执照，拟证明原告承租房屋后，依法办理了营业执照，使原告当时更有理由相信陈一鸣委托了夏芳办理房屋出租事宜。被告夏芳辩称：不同意原告对夏芳的诉讼请求。理由：原告同陈一鸣签订的《租赁合同》与夏芳没有关系。原告承租陈一鸣房屋时，其是应陈一鸣的委托帮忙处理过一些事务，如缴纳物业费及开票等，但陈一鸣对此事是知情的。原告办理营业执照必须产权人亲自到场提供房产信息才能受理，原告实际经营了2年多，加之政府拆违前对每一户业主都通知，陈一鸣称其完全不知情是不可能的。此外陈一鸣提供的所有合同均系伪造，原告支付的每一期房租夏芳都如数以现金方式送去了陈一鸣家中。引起本案纠纷，夏芳不懂法虽有过错，但陈一鸣的过错应该更大。相应责任不应当由夏芳一人承担，陈一鸣也应当承担相应责任。请求法院依法裁判。被告夏芳未提供证据材料。被告陈一鸣辩称：本案系争合同，非原告所签，原告也从未委托夏芳签署，原告不知情也不认可。理由：1.陈一鸣同原告之间没有直接的租赁关系。陈一鸣将其所有的房屋两间(包括原告承租的一间)全部出租给了夏芳，陈一鸣只向夏芳收取租金，陈一鸣不禁止夏芳自行转租。2.陈一鸣与夏芳之间不存在委托关系。声之望公司提供的《租赁合同》和委托书上陈一鸣的签名均不是其本人所签。陈一鸣也没有收取过声之望公司的租金。原告办出营业执照并不代表陈一鸣知晓并认可其与原告存在直接的租赁合同关系。3.陈一鸣同夏芳的租赁关系已经完成结算，因房屋拆违，陈一鸣也退回了多收夏芳的租金。被告陈一鸣为支持其主张，提供了以下证据材料：1.原审庭审笔录、民事起诉状及《租赁合同》，拟证明声之望公司与陈一鸣之间未签署过租赁合同，《租赁合同》上陈一鸣签名系夏芳冒充陈一鸣所签。声之望公司与夏芳之间存在租赁关系，并由夏芳收取原告租金、押金，应由夏芳承担相应返还及赔偿责任。2.《房屋租赁合同》及银行流水，拟证明陈一鸣将系争房屋出租给夏芳，并不知晓夏芳将房屋转租给原告，夏芳与陈一鸣之间并不存在代理关系。3.收条及转账凭证，拟证明系争房屋被拆后，陈一鸣与夏芳已结算完毕，陈一鸣已将2017年9月至10月的租金及押金均返还给了夏芳。本案当事人围绕诉辩称意见依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告夏芳对原告所举证据的质证意见：对原告证据3-10无异议，对证据1、2真实性无异议，但证据1当时与原告签订合同时，其提供给原告的陈一鸣身份证和房产证是复印件，原件在陈一鸣处。证据2上陈一鸣的签字均由夏芳代签，由于第一份合同上只有代理人夏芳的签名，原告要办证，所以应原告的要求，夏芳补签了委托书和租赁合同。被告陈一鸣对原告所举证据的质证意见：对原告证据6、7无异议。对证据1、2不认可，原告和夏芳均承认委托书和租赁合同上的签名不是陈一鸣签的。对证据3的真实性和合法性无异议，但产证上陈一鸣的签字也不是陈一鸣签的，且办理执照与陈一鸣知晓认可无必然关联。对证据4、5、9不清楚，与陈一鸣无关。对证据8不同意夏芳的答辩意见，其与夏芳有租赁合同。对证据10不清楚，办证时陈一鸣不知晓未到场。原告对被告陈一鸣所举证据的质证意见：对证据1无异议，但原审时法院依法向两被告进行了送达。对证据2、3，原告不清楚，两被告之间的租赁合同和往来情况希望法院查实。被告夏芳对被告陈一鸣所举证据的质证意见：对证据1无异议。对证据2真实性有异议，三份合同第二页的签名确实是本人签的，但合同第一页和第二页不配套，夏芳目前无法提供当时与陈一鸣所签合同的原件，另外银行流水支付的租金是夏芳自己向陈一鸣承租的那一套房屋(仙霞路XXX号)的租金，夏芳代收的原告租金，夏芳是通过现金交付的方式直接给陈一鸣的，每半年一次，每次60,000元，1,500元是开票费用，交付给陈一鸣后未让其写过收条。对证据3有异议，认为与陈一鸣女儿的微信聊天记录不是关于系争房屋终止租赁结算的事情，是两人其他货款的结算事宜，对收款收条不清楚。本院认证：对各方无异议的证据予以认定。对各方有争议的证据，其中夏芳的答辩状系其个人意见，所陈述事实和理由需要有相应的证据予以印证，现夏芳对转交租金及合同伪造并未提供反驳证据，故夏芳答辩状不能作为原告印证相关事实理由的证据。另被告陈一鸣提供的证据3收条和转账凭证，与本案无直接关联，本院亦不作认定。各方提供的其他证据，有异议的当事人虽提出异议但未提供反驳的证据，该部分证据可以反映本案各方当事人之间的关系、系争合同的签订情况及各方当事人履行各自义务的情况，与本案存在一定关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、系争房屋基本情况本市长宁区仙霞路XXX弄XXX号XXX室房屋(简称：102室房屋)的产权人是陈一鸣，房屋原始性质是住宅用房，建筑面积89.45平方米。2000年7月7日，上海市长宁区房屋土地管理局出具证明，102室房屋改为非居住用房，后102室门牌号改为仙霞路XXX号和987-1号。二、两被告间租赁合同签订情况2014年11月，陈一鸣将102室其中的小套出租给了夏芳，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租期自2014年11月25日起至2019年11月24日止，月租金4,600元。2015年5月，陈一鸣又将102室其中的大套出租给了夏芳，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租期自2015年5月12日起至2020年5月11日止，月租金5,100元。2016年5月，就102室整套房屋，陈一鸣和夏芳重新签订了《房屋租赁合同》，明确102室房屋即仙霞路XXX号和仙霞路XXX-XXX号房屋，约定租期2016年5月12日起至2022年5月11日止，月租金9,900元，押金10,000元等。三、本案系争租赁合同签订履行情况2015年8月，夏芳以陈一鸣(甲方、出租方)代理人身份与声之望公司(乙方、承租方)签订了《租赁合同》，合同约定：出租方同意将位于上海市长宁区仙霞路987-1房屋出租给声之望公司；房屋套内面积89.45平方米(系打印)，声之望公司已实地勘察该房屋现状，同意现状租赁；房屋用途为商业用房；租期三年，自2015年8月18日至2018年8月17日止；月租金含税10,250元，半年一付，先付后租；押金10,000元；物业管理费由出租方承担，水电费由声之望公司承担；任何一方违约的，应当承担违约责任，给对方造成损失的应当进行赔偿；出租方必须配合承租方办理相关证照，如因出租方原因无法办理相关证照的，本合同视为无效；承租方不得转让承租的房屋。该份合同的落款，甲乙双方盖章签字错位，声之望公司在甲方处盖章，签署日期为2015年8月18日，夏芳在乙方处签字，签署日期为2015年8月13日。后因声之望公司办证需要，夏芳同声之望公司又重新签署了一份《租赁合同》，该份合同中承租房屋套内面积系手写为50.68平方米，其余租金、付款方式等约定与此前的合同一致。夏芳虽仍以出租方代理人名义与声之望公司协议出租办证事宜，但其代理人身份在该份合同中未显示，合同落款处出租方陈一鸣的签字系由夏芳代笔，声之望公司则在承租方处盖章，落款日期均填写为2015年8月13日。声之望公司承租后，依约将押金、租金交付给夏芳，并于2015年9月18日办妥了营业场所为本案承租房屋的声之望公司仙霞路分公司营业执照。承租期间，声之望公司委托上海缘海建筑装潢有限公司对承租房屋进行了装修，用于开设西门子助听器门店，双方签订了《装修施工合同》，合同价款66,041元，实际结算价款66,000元。2017年8月4日，声之望公司向夏芳帐户汇付了2017年8月18日至2018年2月17日的租金61,500元。夏芳收取声之望公司租金均出具发票。2017年8月28日，声之望公司收到上海市长宁区新泾镇违法建筑治理领导小组办公室发出的公告，公告写明：“北虹公寓14-20号底层商户(仙霞路XXX-XXX号)：该处存在违法搭建，影响市容环境面貌，根据《关于本市加强违法建筑拆除工作的实施意见》和‘破墙开店’综合整治工作的相关要求，现责成各商户于2017年9月1日前搬空违法建筑内所有物品并撤离人员。新泾镇违法建筑治理领导小组办公室将联合相关职能部门对违法建筑进行强制拆除，并采取封墙措施。如逾期未搬空撤离，一切后果由房屋搭建人和使用人自行负责，请各业主及商户积极配合。”声之望公司于2017年9月1日前自行搬离了承租房屋。声之望公司确认在整个承租期间，其未曾见到过陈一鸣，也没有陈一鸣的联系方式，与出租方的联系均通过夏芳。系争房屋被集中整治后，始终处于空关无人使用状况。四、原告主张权利情况声之望公司因多付了承租费且承租房屋被强制整治后也不可能再继续承租，遂开始与夏芳联系要求妥善处理善后事宜。在向夏芳和陈一鸣两被告催讨均无果的情况下，原告声之望公司提起了原审诉讼。本院认为，本案的争议焦点为：(一)本案《租赁合同》是否有效；(二)各方对合同效力结果是否有过错；(三)本案责任如何承担。(一)本案《租赁合同》是否有效。原告认为，原告在最初签订合同时，根据夏芳当时出示的资料，相信了夏芳有代理权，可以代理陈一鸣出租房屋。但本案经过多次诉讼后，现原告得知夏芳是无权代理，故合同效力由法院依法裁判，相应责任则由夏芳承担。被告夏芳认为，夏芳是陈一鸣的代理人，在整个租赁合同履行过程中，陈一鸣不可能不清楚房屋出租情况，合同是否有效由法院依法裁判，但责任不应由夏芳一人承担。被告陈一鸣认为，陈一鸣未委托夏芳出租房屋，本案系争合同及委托书上陈一鸣的名字都是夏芳代签的，陈一鸣对夏芳以陈一鸣名义将房屋出租给原告的行为不予追认，本案合同对陈一鸣不发生法律效力。本院认为，法律规定行为人没有代理权，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案已查明的事实表明，夏芳在事前未征得陈一鸣同意的情况下，以陈一鸣的名义出租房屋给原告承租使用，期间收取原告的押金、租金但未有证据证明已交付给陈一鸣，陈一鸣知晓此事后自始至终对夏芳的代理行为不予追认。故本案《租赁合同》属效力待定未被追认的合同，应为无效。(二)各方对合同效力结果是否有过错。原告认为，从夏芳提供的签订合同及办理证照的材料看，原告当时有理由相信夏芳是有代理权的，且在整个合同履行过程中，原告也充分履行了义务，是夏芳无权代理造成本案的后果，原告无过错。被告夏芳认为，夏芳的过错是夏芳不懂法造成的，但始终认为陈一鸣也应承担责任。被告陈一鸣认为，本案合同是夏芳和原告签订的，原告和夏芳应当承担过错责任，与陈一鸣无关。本院认为，夏芳在没有陈一鸣书面授权的情况下，以陈一鸣名义出租房屋，收取租金，是造成本案无权代理合同无效的直接行为人，过错明显。原告作为承租人，在整个承租过程中未与其认为的出租人陈一鸣有过任何接触，在未经核实的情况下与夏芳签订合同，原告未尽到审慎注意义务，对本案合同无效结果也有一定过错。陈一鸣作为被代理人，自始至终未参与也不认可夏芳的代理行为，对本案合同无效结果不存在过错。(三)本案责任如何承担。法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现原告向夏芳主张返还押金和多收的租金，符合法律规定，本院予以准许。原告最后一期租金支付到2018年2月17日，原告和夏芳都确认原告在相关部门规定的2017年9月1日前已搬离了系争房屋，经核算被告夏芳应当返还原告多收的租金56,716.67元。此外，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求夏芳赔偿装修损失，考虑到原告也存在一定过错，本院酌定被告夏芳赔偿原告损失12,000元。综上所述，本案被告夏芳无权代理与原告签订的合同，被代理人陈一鸣不予确认，应认定为无效。导致合同无效的主要责任在被告夏芳，原告主张要求夏芳返还钱款和赔偿损失，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、原告上海声之望电子技术有限公司与被告夏芳于2015年8月就上海市长宁区仙霞路XXX-XXX号房屋签订的《租赁合同》无效;二、被告夏芳应于本判决生效之日起十日内向原告上海声之望电子技术有限公司返还押金和多收取的租金，共计钱款66,716.67元；三、被告夏芳应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海声之望电子技术有限公司损失12,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,137.60元，由原告上海声之望电子技术有限公司负担137.60元，被告夏芳负担2,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长 张 栋审判员 陆长庆审判员 梁 玫二〇二〇年一月十四日书记员 周晓宇附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。二、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；……