江苏省丹阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏1181执异2号 异议人（申请执行人）：毛鑫会，男，1974年3月3日生，汉族，住丹阳市开发区。 被执行人：徐建民，男，1966年8月8日生，汉族，住丹阳市开发区（城头山）。 本院在执行毛鑫会申请执行徐建民民间借贷纠纷一案中，申请执行人毛鑫会对本院作出终结本次执行程序的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2015年9月22日，本院对毛鑫会诉徐建民民间借贷纠纷一案作出(2015)丹民初字第2455号民事调解书：徐建民欠毛鑫会借款本金48000元加利息6720元，合计54720元，由徐建民从2015年10月起每月25日前给付15000元，至全部付清时止，如有一期未履行，毛鑫会可就余款一并申请执行。2015年10月26日，本院根据毛鑫会的申请立案执行，案号为(2015)丹执字第4278号。2016年4月19日，本院作出(2015)丹执字第4278号执行裁定，终结(2015)丹民初字第2455号民事调解书的本次执行程序。 2015年9月22日，本院对毛鑫会诉徐建民、丹阳市开发区幸福眼镜厂民间借贷纠纷一案作出(2015)丹民初字第2457号民事调解书：徐建民欠毛鑫会借款本金430000元加利息83200元，合计513200元，由徐建民自2016年2月起每月25日前给付15000元，至全部付清时止，2016年2月起未给付的本金部分每月按2%计算利息，随本金15000元一起给付。如有一期未履行，毛鑫会可就余款一并申请执行。根据毛鑫会的申请，本院于2016年2月26日立案执行，案号为(2016)苏1181执920号，2018年8月28日，本院作出(2016)苏1181执920号执行裁定，终结(2015)丹民初字第2457号民事调解书的本次执行程序。 2016年5月26日，本院根据申请执行人的申请，恢复对(2015)丹民初字第2455号民事调解书的执行，案号为(2016)苏1181执恢117号，对被执行人徐建民位于丹阳市开发区城头山的私有房屋二层楼房（建筑面积为142.82平方米）、一层平房（建筑面积为42.56平方米）作出查封、拍卖的执行裁定。2016年8月31日，江苏三师土地房地产评估有限公司对涉案房产作出估价，二层楼房（建筑面积142.8平方米）价值11.66万元，一层平房（建筑面积42.56平方米）价值3.48万元，共计15.14万元。2017年7月15日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台发布对涉案房地产185.38平方米建筑面积的拍卖公告，定于2017年8月19日10时至2017年8月20日10时止签订第一次拍卖竞价会起拍价为151400元，并特别说明，根据分家协议，被执行人徐建民名下的平房一间半要给其父母石金和、徐顺娣居住至百年之后。该场拍卖因故撤回，2017年8月2日，本院对涉案房地产（建筑面积为142.82平房米）发布拍卖公告，定于2017年9月29日10时至2017年9月30日10时，起拍价100000元。该场拍卖因故又撤回。 2017年10月，毛鑫会因不服本院只拍卖二层楼房（建筑面积为142.82平房米）而提出执行异议，本院于2017年10月26日作出(2017)苏1181执异145号执行裁定，驳回毛鑫会的异议请求，后毛鑫会向镇江市中级人民法院申请复议，镇江市中级人民法院于2018年4月11日作出终审裁定，撤销本院(2017)苏1181执异裁定，对被执行人徐建民位于丹阳市开发区城头山房屋共计185.38平方米的二层楼房、一层平房由本院重新委托评估机构进行评估后整体拍卖。2018年10月，本院委托博文房地产评估造价集团有限公司对涉案房产作出估价，二层楼房（建筑面积142.8平方米）价值15.08万元，一层平房（建筑面积42.56平方米）价值3.49万元，共计18.57万元。2018年11月27日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台发布对涉案房地产185.38平方米建筑面积的拍卖公告，欲对被执行人徐建民的上述房产进行整体拍卖，后因未清场而撤回拍卖。2019年11月16日，本院向申请执行人毛鑫会发出案件执行情况告知书，认为被执行人徐建民的父母石金和、徐顺娣目前居住在平房内，按照双方的约定，两位老人将居住至百年之后，由于其父母均已年迈，对涉案房产享有居住权，法院不能要求两位老人强制腾房，否则无法保障他们的生存权利，还会引发新的社会矛盾，认为涉案房产暂时不具备拍卖条件，被执行人徐建民又无其他财产可供执行，本院拟对本案作终结本次执行程序处理。2019年11月20日，本院作出(2016)苏1181执恢117号执行裁定，终结本次执行程序。 毛鑫会提出异议称，终结执行程序必须穷尽财产调查措施，被执行人的房产经二次评估并非真正上网拍卖，其在欠债不还的情况下还以儿子名义购买了天波城200平方房产，该房产系家庭共同财产，应对债务共同承担；徐建民的父母居住权不能对抗法院的强制执行，丹阳法院围绕居住权，以借口拒不执行已生效的法律文书，应承担一切不作为后果；终结本次执行程序前，法院应听取当事人的意见，但法院没有主动约当事人，违背了终结执行程序的规定。法院对可执行房产一拖再拖，不予依法执行，要求追究相关人员不依法执行的责任。 另查明，1999年6月1日，被执行人徐建民的父母石金和、徐顺娣与徐建民及徐建荣（徐建民的弟弟）签订一份协议书，约定徐建民的父母将丹阳市开发区双庙村三五组（即丹阳市开发区城头山）两间楼房及平房一间半归徐建民所有，另两间楼房及平房一间半归徐建荣所有，徐建民和徐建荣各自所分得的平房给父母居住至百年之后。该份协议书经过了公证。石金和、徐顺娣一直居住生活在三间平房内。石金和今年81岁，徐顺娣今年78岁，石金和目前身患严重疾病，两人明确表示不愿意搬离所居住地。 还查明，2011年8月21日，徐国强与丹阳市天波房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定徐国强购买天波城77幢501室建筑面积197.39平方米的房屋，房价981620元，徐国强付清了房款和契税，2011年11月17日，天波城77幢501室登记到徐国强名下，房屋产权证号为丹房权证开发区第02024589号。徐国强1988年3月19日出生，购房时已成年。 本院认为，被执行人徐建民虽然名下有案涉房产，上级法院亦作出了对案涉房产整体拍卖的终审裁定，但根据相关规定，不动产应在清空后再行拍卖。被执行人徐建民的父母将自己所建房产赠予给被执行人是附条件的，即父母享有所赠房屋的居住权至百年后，居住权具有人身属性，不因房屋的所有权发生改变而改变，根据利益平衡原则应优先予以保护，对所有权具有一定的限制。 目前被执行人徐建民的父母已处于耄耋之年，年迈、病弱，本人坚持不愿搬离，如强制两位老人腾房，势必引发家庭矛盾和赡养问题，不利于两位老人安享晚年。老年人是受法律保护的特殊群体，为体现法律的人文关怀，防止出现不稳定、不和谐因素，应适当考虑暂缓拍卖，有期限地保留老人的居住权。在平衡申请执行人与被执行人权益的问题上，应既坚持法理又兼顾情理。案涉房产目前暂不具备拍卖条件，被执行人徐建民无其他可供执行的财产，本院经合议庭评议并经院长批准后，裁定终结本次执行程序并无不当。 另外，不动产物权实行登记制度，已经登记的不动产，按照登记判断权属。丹阳市天波城77幢501室房产登记在徐国强名下，且购房时徐国强已成年，应认定徐国强为该房产的所有人，异议人认为登记在徐国强名下的上述房产属于被执行人的家庭共同财产，要求法院执行该房产，目前并无事实和法律依据。 综上，异议人的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下 驳回毛鑫会的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省镇江市中级人民法院申请复议。 审判长  张智慧 审判员  葛丹开 审判员  刘莉莎 二〇二〇年一月十六日 书记员  田 莉