四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初2578号 原告：张先荣，男，汉族，1966年10月30日出生，住四川省南部县。 原告：邓菊芳，女，汉族，1970年8月24日出生，住四川省南部县。 二原告共同委托诉讼代理人：杨彬，广元市利州区大石法律服务所法律工作者。 被告：广元万融房地产开发有限公司，住所地：广元市利州区南河广州路41号，统一社会信用代码915108025796193031。 法定代表人：昝清林，董事长。 委托诉讼代理人：高怀锦，广元市利州区上西法律服务所法律工作者。 被告：广元市顺达房地产开发有限公司，住所地：广元市利州区南河骏仕锦城13楼，统一社会信用代码91510802720828578D。 法定代表人：张仲平，董事长。 委托诉讼代理人：何松林，四川广府律师事务所律师。 原告张先荣、邓菊芳与被告广元万融房地产开发有限公司（以下简称万融公司）、广元市顺达房地产开发有限公司（以下简称顺达公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人杨彬、被告万融公司委托诉讼代理人高怀锦、被告顺达公司委托诉讼代理人何松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张先荣、邓菊芳向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告之间签订的《房屋产权置换补偿协议》；2.要求被告依法承担因其违约给原告造成的经济损失共计197110元（其中包括2016年7月1日至2019年4月1日的过渡费85350元及装修补偿差额111760元）；3.本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：被告万融公司、顺达公司于2014年取得广元市利州区南河广州路41号改造重建项目，并于2014年1月19日与项目拆迁范围内的住户原告张先荣、邓菊芳自愿签订《房屋产权置换补偿协议》，按照合同约定，原告在期限内将旧房（产权证编号：广房权证城字第××号，土地使用权证号：广国用（2013）第××号）交给了被告，而根据合同约定，被告应当在合同签订后两年内向原告交付所置换的房屋，但逾期被告并未按照合同的约定交付给原告置换房屋，且拖欠过渡费三年之久。另核实，二被告就该拆迁补偿协议已经无法继续履行，故原告要求依法解除与被告之间签订的《房屋产权置换补偿协议》，并赔偿其违约造成的各项损失。原被告就此时多次协商处理无果，故起诉来院。原告明确过渡费计算方式为：2016年7月1日至2017年1月1日按每月1500元计算，2017年1月1日至2017年7月1日按每月1500元上浮15%计算，2017年7月1日至2019年按每月3000元计算。装修补偿差额计算方式为：按1600元／㎡，乘以原房屋面积111.76平方米得到178816元，再减去被告已支付的67056元得到111760元。 庭审中，原告增加诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房的违约金，按照房屋总价值的每日万分之五计算至法院判决之日止；2、判令过渡费按合同约定计算。 被告万融公司辩称，1、万融盛世项目为按照广元市旧城的城市发展需求，依照《城市规划法》的规定，被政府确定为旧城改造的项目。原告单方解除合同，必然会给城市功能完善、人居环境、城市形象以及城市规划发展受到阻碍。且目前还建房屋即将竣工交付，仅有部分过渡费未支付。故从城市发展的大局来看，不应解除《房屋拆迁安置补偿协议》。2、原、被告所签订的房屋拆迁安置补偿协议未约定合同解除的任何条件，且原告要求解除合同的理由也不符合《合同法》规定的法定解除的事由。之所以至今未向原告交付所换件的房屋系因部分业主未就拆迁换件的事宜达成一致意见。同时政府规划的变更系被告不能预见、不能避免和克服的原因，故被告同意支付2019年7月31日之前的过渡费，请求法庭对原告要求解除合同的请求不予支持。3、原告主张的过渡费应当按照每月1500元的标准进行计算，根据合同约定，过渡费为每月1500元，超出约定期限交房半年内的，每月过渡在1500元的基础上增加15%，超出一年后交房，过渡费在原定的基础上双倍支付；超出三年未交房的，按照三倍支付。但上述期限的起算时间是从所有拆迁户搬迁完毕为止，而目前尚有5户没有完成搬迁，故约定的双倍和三倍支付过渡费的条件尚未成就。4、原告主张按照每日万分之五计算违约金没有合同依据与法律依据，请求驳回。 被告顺达公司辩称，与上述万融公司的答辩意见一致。另外，被告顺达公司不应承担《房屋产权置换补偿协议》约定的权利义务，顺达公司已经把该项目的开发权转让给了万融公司，根据城市房地产开发经营管理条例第21条之规定，原拆迁补偿合同应由受让企业承担。同时，顺达公司已依法通知了被拆迁人，被拆迁人不得再向顺达公司主张权利。 本院经审理认定事实如下：2014年1月19日，原告张先荣、邓菊芳（乙方）与被告万融公司、顺达公司（甲方）签订《房屋产权置换补偿协议》，约定：一、甲方拆除乙方坐落于广元市利州区住房一套（系砖混结构），建筑面积111.76平方米，乙方保证该房屋无产权争议，无抵押、无担保、无租赁。该《房屋所有权证》号为广房权证城字第××号。《国有土地使用权》号为广国用（2013）第××号。二、房屋产权置换：根据《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置暂行办法》第二十九条规定，按1:1.3的还房政策（与其他拆迁户一致），甲方应还建乙方建筑面积145.288平方米，乙方自愿以期房一套进行产权置换。所选期房为座落在广元市利州区【万融盛世】2号9楼（坐南朝北、东北角），建筑面积108.98平方米，最终以实测面积为准。乙方所选房屋建筑面积小于被拆除房屋建筑面积的部分面积36.308平方米，甲方暂按每平方米5000元／㎡补给乙方，待办新证时按市场实际销售价格以实际测绘面积最终补偿金额。三、置换房屋过渡期暂定24个月（乙方向甲方交付房屋所有权证、国有土地使用权证及钥匙起至领取新房钥匙再延长两个月的装修时间止）。乙方需在本协议签订时30日内搬迁完毕，在向甲方交付《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及钥匙后，甲方七日内向乙方支付以下款项（注：按签订协议的先后顺序选房）：1、装修补偿费67056元；2、安置过渡费36000元（24个月）；3、搬家费3000元；4、面积补差181540元。合计金额贰拾捌万柒仟伍佰玖拾陆元整（小写287596元）。乙方在约定的时间内完成搬迁和未交付《房屋所有权证》、《土地使用权证》及钥匙，乙方按补偿金额的百分之一支付给甲方违约金（违约金在甲方支付乙方的补偿款中扣除）。四、甲方负责办理该置换房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，其税、费按国家相关政策缴纳。甲方交付的新房必须五通。五、乙方必须保证被拆迁房屋门窗及一切附属设施完好无损。因产权、抵押、担保、租赁及债务纠纷，均由乙方承担全部责任。六、甲方保证在两年内交房（以所有搬迁户搬家完毕至领取新房钥匙止）。如两年内甲方未向乙方交付置换房屋，超出半年过渡费在原定的1500元／月的基础上增加15%，此款项必须提前一个月一次性支付给被搬迁户，如超出一年后交房，过渡费在原定的基础上双倍支付，此款项必须提前一个月一次性支付给被拆迁户；超过三年未在原地交付新房，过渡费以此类推，按三倍支付至交付新房止。 原告张先荣、邓菊芳系位于广元市利州区住宅（建筑面积111.76平方米）所有权人，房屋产权证号为广房权证城字第××号。2014年11月16日，被告万融公司与案外人安登远就该项目取得建设工程规划许可证。2015年8月25日，被告万融公司与安登远就该项目取得建设工程施工许可证。2015年9月11日，被告万融公司取得商品房预售许可证，载明售房单位为“广元万融房地产开发有限公司”。2015年11月9日，被告万融公司取得建设用地规划许可证。 原告张先荣、邓菊芳已将其房屋所有权证、国有土地使用权证以及钥匙交给被告万融公司，《拆迁安置补偿协议》约定的过渡期满后，被告万融公司未如约向原告交付还建房屋，至本案辩论终结前，被告万融公司仍未交房。 被告万融公司向原告支付过渡费的情况为：2014年2月28日至2016年2月28日的3.6万元已支付完毕。此后未再向原告支付过渡费。 2019年6月10日，被告顺达公司发出公告，告知广元市南河广州路“万融盛世”房地产开发项目的全部被拆迁人，其已将该房地产开发项目依法转让给被告万融公司，原《房屋产权置换补偿协议》有关权利义务应由万融公司履行。 另查明，案涉土地座落于广元市利州区，土地使用权人共计29户，其中包括案外人安登远。案外人安登远作为案涉土地使用权人，使用权面积为4066.575㎡，证号为广国用（2010）第××号。2014年12月16日，安登远将该土地为案外人绵阳市商业银行股份有限公司广元分行设定抵押，抵押土地面积为4066.575平方米，抵押贷款金额为500万元，抵押贷款期限为2014年12月10日至2015年12月9日，他项权证号为广他项（2014）第××号。2015年12月18日，该宗地抵押贷款期限变更为2015年12月16日至20年12月15日。 2019年7月16日，本院立案受理原告绵阳商业银行股份有限公司广元分行（以下简称绵商行广元分行）诉被告广元亿虹商贸有限公司、冯娟、安登远金融借款合同纠纷一案，并于当日作出（2019）川0802民初4192号民事调解书，原被告双方在审理过程中达成协议，约定原告绵商行广元分行对被告安登远抵押的上述土地拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 2014年3月25日，广元市人民政府召开市政府办公会，专题研究土地管理及规划建设有关问题，并形成了《研究土地管理及规划建设有关问题的纪要》（广府阅〔2014〕19号），该会议纪要明确万安旧货市场项目享受旧城改造政策、不再享受市政府之前确定的灾后重建政策。 本院认为，原告张先荣、邓菊芳与二被告签订的《房屋产权置换补偿协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照协议的约定履行各自的义务。原告已按约履行交付被拆迁房屋及相关房屋产权证件义务，被告方应该履行支付补偿款项及交付还建房屋的义务。本案争议焦点在于：一、本案《房屋产权置换补偿协议》是否应当解除；二、关于本案过渡费、装修补偿额及违约金是否应当支付的问题；三、本案责任承担的主体问题。 一、关于本案《房屋产权置换补偿协议》是否应当解除。首先，原告房屋所坐落的广元市利州区确定的旧城改造范围，有数十户的原住户被纳入旧城改造的范围，有二十余户住房已被拆除。本案原告也是此次旧城改造范围的人员，其原住房也属拆迁范围，诉争房屋所在的楼栋是旧城拆迁安置还房，原被告双方也签订了补偿协议。该合同的履行涉及众多群体利益及城市总体规划发展，解除该协议会影响众多拆迁户的利益及社会公共利益的实现。其次，从该协议的履行情况来看，原告的原房屋已经交付给被告进行拆迁改造，还建房屋目前已经主体结构修建完成，仅余进行收尾工程及竣工验收等工作，无特殊情况短期间内应当可以交房，双方约定的合同目的可以得到实现。最后，对于本案诉争房屋土地已被案外人设置抵押、能否实现实际交付的问题。案涉土地虽然已被使用权人安登远为案外人绵商行广元分行设置抵押，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，按所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，被拆迁人对补偿安置房享有优先权。同时，案涉土地的抵押权将在案外人安登远清偿借款后消灭，该抵押并不必然影响案涉房屋的实际交付。故对于原告要求解除本案《房屋产权置换补偿协议》的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于本案过渡费、装修补偿额是否应当支付的问题。 1、对于原告主张的装修补偿款。原、被告双方在2014年1月19日签订的《房屋产权置换补偿协议》中明确约定被告方应当向原告支付装修补偿费、安置过渡费、搬家费及面积补差款的金额，被告方已将该协议载明的装修补偿费、搬家费及面积补差款支付完毕。原告现在主张按照1600元每平方米再计算装修补偿款，没有事实和合同依据，本院不予支持。 2、对于原告主张的过渡费及违约金。本案原、被告确认已将协议约定的24个月过渡费（即2014年2月28日至2016年2月28日）3.6万元付清，原告主张2016年3月1日至2017年1月1日按每月1500元计算，2017年1月1日至2017年7月1日按每月1500元上浮15%、即按1725元（1500元+1500元*15%）计算，2017年7月1日至2019年6月按每月3000元计算的标准未超出合同约定，本院予以确认。从2016年3月1日至2017年1月1日的过渡费应为15000元（1500元*10个月），2017年1月1日至2017年7月1日的过渡费应为10350元（1725元*6个月），2017年7月1日至2019年6月1日72000元（3000元*24个月）。则截止2019年4月1日，被告方应付过渡费应为97350元（15000元+10350元+72000元）。对于被告方认为过渡费递增应按所有搬迁户搬迁完毕开始起算的辩解意见，因该约定实质是将案外人的搬迁时间作为双方过渡费计算递增的起算时间，原告并不能决定并影响案外人的搬迁，该约定对原告不公平。被告应当从原告实际搬迁起支付过渡费用，过渡费递增的约定同时也是对逾期交房违约责任的约定，本院对原告主张的过渡费计算标准予以支持，对被告方该辩解意见不予采纳。关于原告主张按房屋总价值的每日万分之五计算违约金的问题。本案《房屋产权置换补偿协议》约定的递增过渡费，事实上是对逾期交房违约责任的约定，本院已对原告主张的过渡费递增进行了支持。同时，原告主张的按照房屋总价值的每日万分之五计算违约金没有合同依据，本院不予支持。 三、对于本案责任承担主体的问题。被告顺达公司在与原告签订《房屋产权置换补偿协议》后，未实际参与开发修建位于四川省广元市利州区“万融盛世一期”，而将该项目转让给被告万融公司，该行为实际是将《房屋产权置换补偿协议》约定的应当由其承担的交付置换房屋、支付相关费用等合同义务进行转让，被告顺达公司将该合同项下的债务转让给被告万融公司时，并未征得债权人即本案原告的同意，该债务转让对原告而言并未发生效力。被告万融公司与被告顺达公司的转让约定并不具有对外效力，其效力并不及于原告，不能对抗原告要求其二人承担共同责任的权利。故被告万融公司、顺达公司应当共同承担本案支付款项的责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告广元万融房地产开发有限公司、广元市顺达房地产开发有限公司共同在本判决生效后三十日内向原告张先荣、邓菊芳支付过渡费97350元； 二、驳回原告张先荣、邓菊芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2121元，由被告广元市顺达房地产开发有限公司、广元万融房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员 赵 伟 二〇二〇年一月六日 书记员 郝梦雪