江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7686号上诉人（原审被告）：南京常胜行房地产营销策划有限公司，住所地南京市浦口区星甸街道三明南路6号-30。法定代表人：萧长胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘帅，江苏德擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙诚君，江苏德擎律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张静，女，1990年4月12日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：王兴，男，1991年11月20日生，汉族，住南京市江宁区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘欢，江苏恩格律师事务所律师。上诉人南京常胜行房地产营销策划有限公司(下称常胜行公司)因与被上诉人张静、王兴合同纠纷一案,不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初1732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常胜行公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。主要事实和理由：被上诉人成功购买涉案房屋并已享受购房价格优惠，而一审判决认定事实错误。1.上诉人常胜行公司与被上诉人之间系居间合同关系，常胜行公司依约履行全部义务，促成被上诉人成功订立合同并成功购买涉案房屋，且已经享受了价格优惠。2.被上诉人向常胜行公司缴纳的99000元报名费系居间服务费，该费用在常胜行公司与涉案房产销售公司即南京崇策房地产营销顾问有限公司（以下简称崇策公司）签订《渠道分销合作协议》有明确约定，该费用即常胜行公司的渠道营销拓展佣金和费用（包括但不限于员工工资、广告费用、差旅费用等），在《团购优惠申请表》亦明确记载“申请人自愿支付本次报名费，若最终成功订购本次房源的，本次优惠活动的报名费不予退还，同时不计入房价中，申请人对此无异议。”。3.而《团购优惠申请表》中被上诉人享有“总房价额外优惠180000元的待遇”，该优惠待遇是崇策公司制定的销售政策，常胜行公司仅为信息发布平台。常胜行公司的职责在于促成被上诉人成功订立购房合同并享受购房价格优惠，而不能确保被上诉人最终购房时享有的优惠程度，该提示信息也已明确约定在《团购优惠申请表》“购房的所有权益均以正式购房合同为准”。而被上诉人与开发商签订的《翡翠绿洲商品房认购协议书》能表明被上诉人享有购房优惠，因常胜行公司不是合同相对人故不持有此份证据，进而不能以此举证被上诉人已享有购房优惠，一审法院依据此事实认定常胜行公司未履行合同义务致使合同主要目的不能实现，对常胜行公司实属不公平。张静、王兴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1.一审查明开发商镇江恒利达地产开发有限公司与崇策公司签订的营销合同，并未授权崇策公司可以转委托，镇江恒利达地产开发有限公司对崇策公司转托上诉人进行分销不予认可，因此，上诉人并无合法的授权，无权分销案涉房屋。2.一审中镇江恒利达地产开发有限公司明确表示，对案涉款项不知情，也从未收取。并且案涉房屋的实际售价与开发商出售时的实际单价只有4000多元。而上诉人与被上诉人签订的合同单价达到了6000多元。上诉人并未向被上诉人如实陈述房价的实际情况。3.上诉人也无任何证据证明被上诉人享受了房价180000元的优惠，且镇江恒利达地产开发有限公司对此不予认可。上诉人在一审中陈述该费用系服务费，但被上诉人并未享受到该服务。且案涉房屋实际总价仅40余万元。因此，上诉人收取9.9万元的服务费明显违背常理。如上诉人在销售时如实陈述案涉房产的实际价格，任何一个普通的正常人绝不会与上诉人签订协议，并且支付9.9万元的服务费。4.上诉人收取的该笔费用也未支付给镇江恒利达地产开发有限公司。综上，上诉人利用其地位以及案涉房屋销售时的信息不对称，向被上诉人隐瞒真实情况，涉嫌欺诈。张静、王兴向一审法院起诉请求：1.判令常胜行公司返还99000元报名费；2.常胜行公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2017年9月24日，张静、王兴签署《团购优惠申请表》一份，服务商为常胜行公司，约定:1、常胜行公司享有的恒利翡翠绿洲在售花园洋房团购优惠权利，申请人(指张静、王兴)在签署本申请表及支付相应报名费后在现场认购以上房源的可享受总房价额外优惠180000元的待遇；…3、申请人在自愿支付本次报名费后若最终成功订购本次恒利翡翠绿洲在售花园洋房的，则本次团购优惠活动的报名费将不予退还，同时不计入房价当中等内容。申请表中还载明:“9月30日按时签约方可享受此团购优惠”。2017年9月30日，张静、王兴向常胜行公司交纳99000元。同日，常胜行公司出具收据，并注明收款事由为“定金”。2017年9月30日，张静、王兴与镇江恒利达地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定:镇江恒利达地产开发有限公司将位于镇江万元的价格出售给张静、王兴。当天，张静、王兴支付18万元，剩余26万元以按揭贷款方式支付。因合同备案问题，双方于2018年4月8日网签一份与2017年9月30日内容一致的《商品房买卖合同》。一审中，张静、王兴举证第三人与镇江恒利达地产开发有限公司签订《翡翠绿洲商品房认购协议书》一份，用于证明他人已享受交10万元抵充18万元的优惠政策。对此，常胜行公司不予认可。一审中，常胜行公司举证其与南京崇策房地产营销顾问有限公司签订的《渠道分销合作协议》一份，用于证明常胜行公司只要促成案涉房屋成交，就应收取购房导购服务费。张静、王兴对该证据的三性均不予认可。一审中，常胜行公司未能举证张静、王兴已享受“总房价额外优惠180000元的待遇”。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张静、王兴签署《团购优惠申请表》、交纳99000元报名费并于2017年9月30日签订《商品房买卖合同》后，即与常胜行公司形成合同关系。常胜行公司不仅有促使张静、王兴与开发商签订《商品房买卖合同》，还有让张静、王兴享受“总房价额外优惠180000元的待遇”的义务，但常胜行公司无证据证明张静、王兴已享受“总房价额外优惠180000元的待遇”，致合同主要目的不能实现，因此，常胜行应将收取的99000元返还张静、王兴。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，一审法院作出判决：南京常胜行房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内返还张静、王兴人民币99000元。二审中，常胜行公司提交案外人与开发商镇江恒利达地产开发有限公司签订的《翡翠绿洲商品房认购协议书》两份（复印件），拟证明案外人与本案情况类似，认购协议书中载明的价格为65.564万元，而享受18万元价格优惠后，成交总价为44.5万元，而且特别注明该房已享受10万元抵18万元的优惠；本案被上诉人签订了同样的认购协议书，享受了价格优惠。否则，被上诉人不会向上诉人支付服务费用。张静、王兴质证认为，该两份协议书系打印件，对真实性不予认可；两份认购协议书双方均系案外人，与本案没有关联性，不能证明本案中上诉人与被上诉人也是同样的情况。本院依法向镇江新区城乡建设局调取镇江恒利达地产开发有限公司销售镇江新区通港路东绿港苑02幢房屋预售许可证存根（新住建第133039号）及房屋备案价格。双方当事人对所调取证据的真实性均不持异议。经审理查明，张静、王兴与镇江恒利达地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定:镇江恒利达地产开发有限公司将位于镇江万元的价格出售给张静、王兴。张静、王兴陈述其首付款为23.8万元，贷款20万元。一审法院查明的其他事实属实。另查明，案涉镇江新区通港路东绿港苑02幢房屋预售许可证发证日期为2013年9月24日，许可证编号为新住建第133039号，案涉02幢09楼0902号备案销售单价4900元/平方米，总价448742元。上述事实，有《团购优惠申请表》、《商品房买卖合同》、收据、《渠道分销合作协议》、预售许可证存根、备案表和当事人陈述等证据证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，常胜行公司收取张静、王兴99000元，并在《团购优惠申请表》约定申请人在签署本申请表及支付相应报名费后在现场认购以上房源的可享受总房价额外优惠180000元的待遇。但根据法院查明的事实，案涉房屋备案价格销售单价4900元/平方米，总价448742元，张静、王兴与镇江恒利达地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定销售单价4782.7元/平方米，总价438000元，常胜行公司主张张静、王兴购房时已享受优惠180000元，与事实不符，本院不予采信。常胜行公司未履行《团购优惠申请表》约定的义务，其收取张静、王兴99000元费用缺乏依据。一审法院判令常胜行公司向张静、王兴返还该99000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，常胜行公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2275元，由南京常胜行房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇二〇年一月九日书记员  杨文艳