河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0502民初3502号原告（执行案外人）：杨闯，男，1987年8月29日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：祝卫青，河南大创律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，河南大创律师事务所律师。被告（申请执行人）：河南鹏盛电力工程有限公司，住所地安阳市文峰区益民路（原安汤路）北段路西（房产局院内）。法定代表人：崔庆阳，职务总经理。委托诉讼代理人：李岩，河南国厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚非，河南国厚律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：河南跃顺置业有限公司，住所地安阳市文峰区相州路中段路西。法定代表人：郭飞跃，职务董事长。委托诉讼代理人：宗贝，河南骏腾律师事务所律师。原告杨闯与被告河南鹏盛电力工程有限公司（以下简称鹏盛电力公司）、第三人河南跃顺置业有限公司（以下简称跃顺置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告杨闯及其委托诉讼代理人**，被告鹏盛电力公司委托诉讼代理人李岩、李亚非，第三人跃顺置业公司委托诉讼代理人宗贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨闯向本院提出诉讼请求：1.判决停止对安阳市文峰区益民路131号博易园小区4号楼西单元25层2号房产的执行，解除对该房产的查封；2.确认安阳市文峰区益民路131号博易园小区4号楼西单元25层2号房产归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月23日，因第三人跃顺置业公司欠付工程款，第三人用其开发的博易园小区4号楼西单元25层2号房产以416448元抵顶给李海丰。后因李海丰需要现金，其将上述房屋转让给原告，原告通过支付部分现金及将自己名下房屋变卖给李海丰的方式取得了房屋的所有权，2017年9月23日李海丰向原告杨闯交付房屋，原告合法占有该房屋。原告认为，原告与第三人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，原告所购商品房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋，原告已支付完毕全部购房价款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告的权利能够排除执行，法院应当支持原告的请求。原告对法院执行安阳市文峰区益民路131号博易园小区4号楼西单元25层2号房产不服，提出异议，法院作出（2019）豫0502执异70号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请，原告不服该裁定，特提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。被告鹏盛电力公司辩称，1.原告不是涉案房屋的权利人，涉案房屋登记在第三人跃顺置业公司名下。本案中涉案房屋系由第三人开发建设，土地使用权、建设工程规划许可、施工许可等均登记为第三人所有，且该房屋未办理初始登记，原告也未与第三人签订商品房预售合同并进行预告登记。因此该房屋的权利人为第三人，并非原告。2.原告主张排除对涉案房产的执行没有事实及法律依据。（1）原告与第三人未签订合法有效的书面买卖合同，原告与第三人签订的认购协议书不属于合法有效的书面买卖合同，认购协议书仅约定了房屋位置及总价款，对房屋面积、单价、交款时间及签订商品房买卖合同的时间等重要条款均未约定，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条及《商品房销售管理办法》第16条关于商品房买卖合同的规定，因此，该认购协议书不应当被认定为商品房买卖合同。（2）原告因自身原因未办理过户登记。原告声称没有足够的钱缴纳契税等，因此未签正式合同，明显不符合常理。另，原告提供的证据显示其还支付4.5万元购买了车位，这与其声称没有足够钱缴纳契税明显自相矛盾。（3）原告未能提供充分证据证明其在法院查封前已经合法占有涉案房屋。首先，原告声称2017年9月23日李海丰向其交付房屋，然而涉案房屋登记在第三人名下，与李海丰不存在任何关系。其次，原告认可其是在法院查封后擅自装修了涉案房屋。（4）原告未向第三人支付购房款。首先，原告提供的2016年3月23日第三人给其开具的购房款、地下室的收款收据，对于票据的真实性被告不予认可，且仅凭该收据，没有其他证据相互印证，不足以证明其已向被执行人交付了购房款。其次，原告与第三人签订认购协议书是在2018年12月20日，收款与签订协议间隔两年九个月之久，明显有违常理。3.原告主张涉案房产系其用于居住且名下无其他用于居住的房屋，没有事实依据。第三人跃顺置业公司述称，认可原告的购房事实和诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交认购协议书、购房款收款收据、停车位合同、单据、物业费、装修费票据、第三人向李海丰出具的房款收据复印件、房屋买卖协议、房产证复印件、不动产权证书、第三人向李海丰出具的房款收据（作废）及背书、中国邮政储蓄银行取款凭证、账户历史明细清单、跃顺置业公司付款申请单、工程款收据、装修施工出入证、执行裁定书、送达回证，原告申请证人李某出庭作证的证人证言，被告提交执行异议笔录、照片，第三人提交会计账簿、单据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.鹏盛电力公司与跃顺置业公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年12月22日作出（2018）豫0502民初4912号民事判决书，判决跃顺置业公司给付鹏盛电力公司工程款2807600元及利息等。判决生效后，鹏盛电力公司向本院申请执行，在执行过程中，本院于2019年3月29日查封了被执行人跃顺置业公司名下位于博易园商住小区4号楼25层2单元2502室房产一套。案外人杨闯向本院提出执行异议，请求法院终止对上述涉案房屋的执行，本院于2019年8月2日作出（2019）豫0502执异70号执行裁定书，裁定驳回案外人杨闯的异议请求。杨闯对该裁定不服，向本院提起本案诉讼。2.2016年3月23日，第三人跃顺置业公司向李海丰开具房款收据（NO.0519703），写明“2016年3月23日，今收到李海丰交来房款4-2-2502人民币肆拾壹万陆仟肆佰肆拾捌元整，￥416448元”，该票据加盖跃顺置业公司财务专用章，票据粘贴单下方书写“同意工程款顶房款肆拾壹万陆仟肆佰肆拾捌元整（416448元），薛红军2016.3.23”。2017年9月23日，该票据上背书“自愿更名为杨闯。李海丰2017.9.23”，第三人在该票据上加盖了“作废”印章并收回该票据，重新向原告杨闯出具收据（NO.3210173），写明“2016年3月23日，今收到杨闯交来房款4-2-2502人民币肆拾壹万陆仟肆佰肆拾捌元整，￥416448元”。上述两种收据均在第三人提交的会计账簿中入账。原告申请李某出庭作证，李某称2014年、2015年时，其带领一二十名工人，在博易园住宅小区工地负责批墙工程，薛红军承包了1号、8号楼的建设，承包方欠工人三年的工资款大约四五十万元未支付，其向薛红军催要工资款，薛红军找开发商用一套房子抵顶其工程款，房子是博易园小区4号楼西单元25层中户；2016年3月，开发商为其开具了房款收据，写的是其儿子李海丰的名字，李海丰跟着其在工地上干活，用房子顶工资款是李海丰去办的手续；其为了给工人发工资想把房屋变卖，原告杨闯是其儿子的大舅哥，杨闯称需要房子，其以42万元将该房屋转让给杨闯，与杨闯签订了房屋买卖协议，2017年9月，李海丰与杨闯到开发商跃顺置业公司办理了房款收据的更名手续；杨闯先支付其11.5万元，又将杨闯名下火车站附近的一套旧房子以20余万元转让给其，约定之后每年支付其2万元，杨闯尚欠其六七万元未支付。原告提交跃顺置业公司的付款申请单及薛红军出具的收据，证明跃顺置业公司向薛红军支付博易园1号、8号部分工程款的事实，薛红军在博易园小区承包工程。3.2018年1月16日，原告杨闯（买方、乙方）与李某（卖方、甲方）签订房屋买卖协议一份，约定：一、甲方将位于安阳市文峰区彰德路玄鸟十字交通口北路西博易园小区的一套住宅单元房（总价值42万元，含地下室一间）4号楼西单元25层中户（三室一厅，131平方米）转让给乙方；二、乙方将位于安阳市北关区解放路办事处南厂街2号院的一套住宅单元房3号楼2单元5层14号（三室一厅，73.69平方米）以22万元的价格抵顶给甲方；三、乙方付给甲方11.5万元；四、乙方尚欠甲方8.5万元，乙方需每年偿还甲方2万元，第四年偿还2.5万元，即2018年春节前偿还2万元、2019年春节前偿还2万元、2020年春节前偿还2万元、2021年春节前偿还2.5万元。2017年9月7日，原告母亲马小连在中国邮政储蓄银行办理定期销户取款7万余元，原告用银行卡取款3万元，2017年9月21日原告用银行卡取款2万元，原告称上述取款12万元用于支付李某、李海丰购房款。原告杨闯名下原有位于安阳市××区××街道办事处××楼××单元××号房屋，2018年8月9日该房屋变更登记至李某、白俊霞名下，办理了不动产权证书，原告名下无其他用于居住的房屋。4.2018年12月20日，原告杨闯（乙方）与第三人跃顺置业公司（甲方）签订认购协议书一份，约定乙方认购博易园4号楼2单元2502号房，价款416448元整。除上述房款收据外，第三人向原告出具地下室收款收据，写明“2016年3月23日，今收到杨闯人民币贰万柒仟伍佰元，（￥27500），摘由地下室”。2019年3月25日，原告与第三人签订停车位合同一份，约定车位使用权转让价款45000元；同日，博易园物业中心向原告出具车位款收据。原告称其2019年3月向安阳远豪物业管理有限责任公司博易园服务中心交纳物业管理费、装修垃圾清运费、电梯使用费、装修违约保证金、出入证费、预交水电费等，物业公司向原告发放了装修施工出入证，填写装修日期为2019年3月25日至2019年6月25日；2019年4月初，原告在涉案房屋内铺设地板砖、瓷砖，后续装修工作停止。5.2019年9月5日，被告工作人员与执行法官现场查勘涉案房屋、张贴公告时，涉案房屋大门上粘贴有2019年6月12日“燃气设施入户安全检查‘到访不遇单’”。原告称其现在新乡工作，博易园小区房屋尚未装修完毕，其未在博易园小区居住。本院认为，根据原告杨闯及第三人跃顺置业公司提交的房款收据及证人证言显示，涉案博易园小区4号楼25层2单元2502室房屋是因第三人跃顺置业公司欠付工程款抵顶给李某的，2016年3月23日第三人向李某的儿子李海丰出具了房款收据（工程款顶房款416448元）；之后，李某、李海丰同意将该房屋转让给原告杨闯，2017年9月7日、9月21日，原告及其母亲取款12万余元向李某支付购房款，2017年9月23日李海丰在其房款收据上背书“自愿更名为杨闯”，第三人跃顺置业公司为李海丰与杨闯办理了涉案房屋房款收据的更名手续，2018年1月16日原告与李某签订房屋买卖合同，原告按照双方合同约定，将原告名下南厂街的一套房屋作价22万元转让于李某，并于2018年8月9日李某办理了南厂街房屋的不动产登记证书；2018年12月20日原告与第三人跃顺置业公司签订房屋认购协议书，约定原告认购博易园4号楼2单元2502号房，价款416448元；2019年3月原告交纳了该房屋的物业费、装修保证金等，3月25日原告办理了该房屋的装修施工出入证，之后对房屋进行了部分装修。涉案房屋于2019年3月29日被法院查封，上述房屋转让均发生在涉案房屋被查封之前，在该房屋被查封之前，原告与第三人已签订房屋认购协议，明确具体的房屋位置、房号及价款，原告所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，原告已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，原告作为商品房消费者，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告要求停止对安阳市文峰区益民路131号博易园小区4号楼西单元25层2号房产（即博易园商住小区4号楼25层2单元2502室房产）的执行，确认该房屋归原告所有，本院予以支持。原告要求解除对该房产查封的主张，不属于本案的审理范围，本案不做处理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行安阳市文峰区益民路131号博易园小区4号楼西单元25层2号房产（即博易园商住小区4号楼25层2单元2502室房产）；二、确认安阳市文峰区益民路131号博易园小区4号楼西单元25层2号房产归原告杨闯所有。案件受理费7546.72元，由被告河南鹏盛电力工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。本院（2019）豫0502执异70号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  孙莉莉审 判 员  张 伟审 判 员  李 雪二〇二〇年一月八日代理书记员  于 婧