北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初3906号原告：鑫思维（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：曲龙，执行董事。委托诉讼代理人：杨赢，北京东燕律师事务所律师。被告：天津市天汇房地产开发有限公司，住所地天津市静海县团泊大桥收费站南侧津团路东侧。法定代表人：潘伟，经理。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。原告鑫思维（北京）房地产经纪有限公司（以下简称原告）与被告天津市天汇房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于原告起诉后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨赢、被告委托诉讼代理人王丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告于本判决生效后三日内返还原告定金2013256元，并以3360877元为基数，按照年利率6%的标准支付自2019年2月21日至2019年12月11日的利息；以2013256元为基数，按照年利率6%的标准支付自2019年12月12日至实际返还之日止的利息；2、判令被告于本判决生效后三日内给付原告代理佣金643504元，并以643504元为基数，按照年利率6%的标准支付自2019年4月5日至实际给付之日止的利息。事实和理由：原、被告于2018年12月28日签订了《天津市静海区XXXX项目2018年7-12月鑫思维物业买卖委托代理协议》，对前期的商品房委托代理销售活动进行了确认，包括对原告支付的代理销售定金的返还和佣金结算。项目委托代理销售期间自2018年7月30日至2018年12月31日，原告依据双方商定，于2018年7月30日向被告支付了房源定金3360877元，依约该款应在合同期满或提前解除后30个工作日全额返还；但被告在合同期满后并未依约返还，在原告起诉后被告仅返还1347621元。被告在原告代理销售期间尚欠原告销售佣金643504元逾期未付。原告认为，被告行为不仅有失诚信，且已经构成根本违约。被告辩称，关于原告第一项诉讼请求，被告同意向原告返还定金2013256元，不同意给付利息。关于原告第二项诉讼请求，不同意支付佣金，根据合同第五条，原告所有确认的客户应当与被告签订渠道客户带看确认单、成交确认单，原告均未完成合同约定的两项客户确认，该合同未实际履行，不同意支付相应的佣金及利息。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《天津市静海区XXXX项目2018年7-12月鑫思维物业买卖委托代理协议》（以下简称《委托代理协议》），双方就天津市静海区XXXX项目中介代理事宜达成以下约定：“第二条法律关系：2.1甲方依照天津市有关法律、法规，对上述物业拥有合法的所有权（占有、使用、收益、处分权）。现甲方、乙方一致同意甲方委托乙方负责该物业的销售代理，乙方负责向甲方介绍客户，并协助促使向甲方介绍的客户与甲方签署商品房买卖合同并办理完毕商品房买卖合同在建委网的网签和备案手续（以下简称‘商品房买卖合同’）。2.2乙方已向甲方支付336.0877万元作为部分房源的定金，具体房源由甲乙双方协商确定，该部分房源乙方有权按原合同约定销售并结算佣金，甲方需配合办理该部分房源的销售工作。本合同期满或解除后，三十个工作日内，甲方一次性向乙方全额返还已支付的定金。第三条代理时间：3.1自2018年7月30日至2018年12月31日止。此期间内乙方为甲方的非独家中介合作者，甲方有权同时委托其他第三方负责该物业的销售代理。第四条各方的权利、义务：4.1甲方：4.1.1甲方应如实向乙方及乙方推介的客户介绍项目情况，提供相关信息，做好销售工作。4.2乙方：4.2.1乙方负责向甲方介绍新客户，跟踪、跟进客户的购房及履约情况，直至客户与甲方签订商品房买卖合同、办理完毕网签手续并按商品房买卖合同的约定按时间向甲方支付购房款及其他相关款项。乙方有权接待案场自然到访客户，自然到访客户经乙方接待与甲方签署商品房认购协议即确认为乙方客户，该客户与甲方签署了商品房买卖合同并完毕网签备案手续及支付购房款后，乙方可计提该客户所购房屋产生的代理佣金。第五条客户确认：5.1乙方应将意向客户及时告知甲方，并与甲方签署《渠道客户带看确认单》。若甲、乙双方就客户归属及确认发生任何争议，最终均以《渠道客户带看确认单》为准。客户登记有效期为30天，自签署《渠道客户带看确认单》之日起算，在此期间客户与甲方达成购房意向并交纳定金视为乙方成交客户，否则后续不再按乙方推介客户处理。甲方应当与乙方就乙方成交客户签署《渠道客户成交确认单》。第六条代理佣金：6.1乙方接待过及推介之客户经甲方确认并登记（见《渠道客户带看确认单》），若该登记之客户（或经提供有效证明文件，确为其子公司、分公司等关联企业、公司）在登记有效期内购买了该物业范围内的房屋，与甲方签署了商品房买卖合同并完毕网签备案手续及支付购房款后，乙方可计提该客户所购房屋产生的代理佣金。代理佣金的计提标准为客户购买的该物业总销售额（以最终交易协议成交总价为准、不含税）的2%。第七条佣金支付：7.1客户采用一次性付款方式向甲方支付购房款的，在客户向甲方支付全部购房款并且甲乙双方完成代理佣金结算并签署应付款补充协议后60个工作日内，甲方将该客户对应的乙方代理佣金一次性支付给乙方。7.2客户分期付款的，当甲方收到客户全部首付款后，并且甲乙双方完成代理佣金结算并签署应付款补充协议后60个工作日内付给乙方相应付款比例的代理佣金，在甲方收到剩余房款并且甲乙双方完成代理佣金结算并签署应付款补充协议后60个工作日内付清剩余的代理佣金。7.3客户贷款的，根据客户的资质情况，当甲方收到客户全部首付款后，甲乙双方完成代理佣金结算并签署应付款补充协议后60个工作日内付给乙方相应付款比例的代理服务费，当甲方收到贷款银行发放的剩余房款后，在甲乙双方完成代理佣金结算并签署应付款补充协议后60个工作日内支付剩余的代理服务费。第八条佣金退还：8.1如甲方与乙方推介的客户签署的商品房买卖合同提前解除或终止的，乙方应自客户申请退房之日或接到甲方通知之日起10个工作日内将甲方已经支付的该客户相应的代理佣金全额退还给甲方，如乙方推介的客户已与甲方签署正式网签合同的，视为乙方推介销售工作成功完成，乙方不承担退还代理佣金。”被告认可收到原告部分房源定金3360877元。2019年12月11日，被告退还原告房源定金1012467元；2019年12月18日，被告退还原告房源定金335154元。剩余2013256元定金被告尚未退还。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于原告是否促成了18套房源的成交。原告称已促成18套房源的成交，被告应付代理佣金共计643504元，并提交2019年8月24日被告工作人员张某向原告渠道经理姜某某发送的微信记录佐证。微信包括以下内容：“（张某向姜某某发送名称为‘鑫思维可结佣明细’的xlsx文件）张：姜总，这是可结佣的明细。姜：收到。”微信记录中“鑫思维可结佣明细”的xlsx文件显示通过原告或原告的渠道公司成交房源共计18套，付款比例均为100%，2%应结佣金共计643504元，其中15-6、34-4房源分类为“退房另售”，其他16套房源分类为“散售”。原告称“退房另售”的含义是前客户退房后由原告另行出售，18套房源全部确认已成交。被告对微信记录的真实性认可，关联性、证明目的不认可，认为“鑫思维可结佣明细”xlsx文件只是单纯的表格，有不同含义，不能反映可结佣金的数额，“姜总，这是可结佣的明细”这句话不能代表和原告确认可结算佣金的数额，其有多种含义。被告另称双方没有按照协议约定签署《渠道客户带看确认单》、《渠道客户成交确认单》，原告主张的18套房源均未进行确认，佣金没有发生，被告不应当支付，且被告发送“鑫思维可结佣明细”xlsx文件不是结算依据，15-6、34-4房源的退房另售是指签订买卖合同后退房，相应的佣金应当扣除，对此被告未举证。本院认为，结合被告质证意见，本院对原告提交的微信记录的真实性、关联性予以采信，从该微信记录中可以看出，2019年8月24日被告工作人员张某向原告渠道经理姜某某发送的“鑫思维可结佣明细”xlsx文件中被告认可有18套房源通过原告或原告的渠道公司成交，有明确的网签日期，且上述房屋购房款的付款比例均达到100%。双方虽未按照协议约定签署《渠道客户带看确认单》、《渠道客户成交确认单》，但该合同履行瑕疵不影响被告对已成交房屋的认可。被告所称两套“退房另售”房源是客户退房、佣金应当扣除，但其未提交任何证据证明该两套房源的买卖合同提前解除或终止，且“鑫思维可结佣明细”xlsx文件中被告确认了该两套房源的网签日期、已交款项、应结佣金数额，本院对被告的上述主张不予采信。所以，本院认定原告促成了18套房源的成交。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。关于原告要求被告退还定金2013256元，被告同意，本院不持异议。关于原告主张的逾期退还定金的利息，根据《委托代理协议》第2.2条的约定，被告应当在合同期满三十个工作日内一次性向原告全额返还已支付的定金，合同在2018年12月31日期满，被告应在2019年2月15日前退还原告定金，被告逾期退还构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告要求被告支付2019年2月21日至实际返还之日的利息损失有事实和法律依据，本院予以支持，利息标准由本院确定。关于原告主张的代理佣金，原告已经促成了18套房源的成交，符合《委托代理协议》第6.1条约定的代理佣金支付条件，被告以未签署《渠道客户带看确认单》、《渠道客户成交确认单》、“鑫思维可结佣明细”xlsx文件不是结算依据为由拒绝支付代理佣金没有依据，原告要求被告支付643504元代理佣金有合同约定，本院予以支持。关于原告主张的代理佣金的利息，原、被告双方未签订应付款补充协议以确定代理佣金支付日期，原告主张利息没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还原告鑫思维（北京）房地产经纪有限公司定金二百零一万三千二百五十六元；二、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后七日内以三百三十六万零八百七十七元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向原告鑫思维（北京）房地产经纪有限公司支付二〇一九年二月二十一日至二〇一九年八月十九日的利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告鑫思维（北京）房地产经纪有限公司支付二〇一九年八月二十日至二〇一九年十二月十日的利息；以二百零一万三千二百五十六元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告鑫思维（北京）房地产经纪有限公司支付二〇一九年十二月十二日至实际退还之日止的利息；三、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告鑫思维（北京）房地产经纪有限公司代理佣金六十四万三千五百零四元；四、驳回原告鑫思维（北京）房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14802元，由原告鑫思维（北京）房地产经纪有限公司负担802元（已交纳）；由被告天津市天汇房地产开发有限公司负担14000元[原告鑫思维（北京）房地产经纪有限公司已预交，被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告鑫思维（北京）房地产经纪有限公司]。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘茵茵二〇二〇年一月十日书记员  栾晨焕