江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10576号上诉人（原审原告）：南京下关房产经营有限公司，住所地南京市鼓楼区热河路8号。法定代表人：胥亚林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴小喜，江苏协恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛晓康，江苏协恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京王府名殿商业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区裴家桥29号302室。法定代表人：吴玖虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：蓝飞，江苏苏韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宣，江苏苏韬律师事务所实习律师。上诉人南京下关房产经营有限公司（以下简称下关房产公司）因与被上诉人南京王府名殿商业管理有限公司（以下简称王府名殿公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初7077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。下关房产公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院适用法律错误。一、涉案大楼一共三家业主，分别为上诉人，南京证券股份有限公司南京热河路证券营业部及业主朱正华、吴玖虎，上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务协议》与同大楼其他两家签订的条款一模一样。同一性质的用房，用于同一用途，就收费条款对上诉人而言，物业收费极度不合理，物业管理费每平方每月单价比同大楼其他两家平均高出68%，4楼保安费还是另外专项收取每月18217元，上诉人全部建筑面积内的内部保洁也都是单位人员自行保洁。上诉人的建筑面积是其他两家的3-4倍，单价乘以面积得出的物业费总金额远远大于其他两家，被上诉人的乱收费没有任何服务项目明细和法律依据，对上诉人来说显失公平。2019年1月15日，上诉人与被上诉人签订交接书约定被上诉人退出管理，移交资料，也正是因为继续履行合同将更加显失公平。二、从三家业主各签订的《物业管理服务协议》时间来看，被上诉人的行为严重违反物业管理条例第十一条的规定，聘请被上诉人进行物业管理并不是三家业主同时、共同的决定，被上诉人的行为是乘虚而入的非法牟利行为。一审庭审中，被上诉人陈述其系应急来参与涉案大楼的物业管理服务，但是对大楼配电房电压线至今都没有修好，关系到大楼安全最紧急的事却没有做好，其不负责任的物业管理服务与其收费标准极不匹配，也再次证明双方签订的《物业管理服务协议》显失公平，应予撤销。王府名殿公司辩称：一、关于上诉人与另二家业主的物业收费不同，是考虑其物业服务的项目、要求、实际物业管理面积等因素，由双方意思自治自愿订立，不存在上诉人所述的“显失公平”。1.大楼三家业主的三部分空间基本独立，上诉人七层（负一至六层）的产权面积实际为11856.98平方米（其中负一层为3994.07平方米、一至三层为2932平方米、四层为1229.32平方米、五至六层3701.59平方米）远大于物业合同中约定的7862.91平方米，如果按照实际物管面积，被上诉人的物业费标准低于合同约定。2.所有的安保、保洁几乎都是为上诉人一家服务，都是在上诉人的区域内工作。另上诉人与被上诉人订立物业合同是真实意思表示，且收费低于同地段同类地区的物业收费标准。二、被上诉人系基于前物业公司突然离场，大楼物业真空的情况下，应三家业主要求接手大楼物业，不违反物业管理条例。原物业公司百花物业突然离场，导致存在严重安全隐患，是包括上诉人在内的三家业主邀请被上诉人签订为期一年的应急物管合同的根本原因。三家业主分别签订物业合同，即是共同指定被上诉人进行管理，被上诉人是临危授命。上诉人称被上诉人的行为是“乘虚而入的非法牟利行为”完全是颠倒黑白。在双方签订物业合同后，上诉人不仅没有支付物业费，消防及电路维护改造费也全部拖欠，就连其发生的电费也找出各种理由抵赖不付，合同期间上述费用都是被上诉人全额垫付，该部分费用被上诉人已经通过另案主张。关于大楼配电房的维修不到位，完全是因为上诉人要求以其为主导进行维修，造成延误和安全隐患。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。下关房产公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法撤销下关房产公司、王府名殿公司双方于2018年6月1日签订的《物业管理服务协议》；2.本案的诉讼费由王府名殿公司承担。一审法院认定的事实：下关房产公司与王府名殿公司于2018年6月1日签订《物业管理服务协议》，协议的期限自2018年6月1日起至2019年5月31日止。双方约定下关热河路8号文化艺术中心大楼公共物业管理费为每平方米每月5.5元，下关房产公司名下产权位于因司法纠纷暂按七折收取公共物业管理费，4层1229.32平方米，公共物业管理费为每月6761元，专项保安费为每月18217元；5-6层，5层培训中心600平方米向文化局收取、其中600平方米按每月每平方米5.5元交纳，其余1901.5平方米按空置七折缴纳公共物业管理费；物业管理服务内容包括房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、建筑物本体、消防与报警等专业、特种设施设备的维护和保养、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放以及房屋装饰装修管理等。南京证券股份有限公司南京热河路证券营业部位于南京市鼓楼区热河路8号文化艺术中心大楼1-4层，王府名殿公司与南京证券股份有限公司南京热河路证券营业部签订《物业管理服务协议》，双方约定大楼1-4层面积为2781.54平方米，协议期内物业服务费用为100000元。物业管理服务内容注明包括消防、配电和外保洁，其余服务内容同下关房产公司、王府名殿公司于2018年6月1日签订的《物业管理服务协议》，协议期限自2018年9月1日起至2019年8月31日止。王府名殿公司与朱正华、吴玖虎签订《物业管理服务协议》，双方约定下关热河路8号文化艺术中心大楼公共物业管理费为每平方米每月3元。物业管理服务内容注明包括消防、配电和外保洁，其余服务内容同下关房产公司、王府名殿公司于2018年6月1日签订的《物业管理服务协议》，协议期限自2018年9月1日起至2019年8月31日止。2019年1月15日，下关房产公司与王府名殿公司签订交接书约定王府名殿公司退出管理、移交资料，目前王府名殿公司已退出热河路8号文化艺术大楼物业管理。以上事实，有当事人陈述、下关房产公司提供的《物业管理服务协议》、交接书、交接清单及回复函、2019年2月26日下关房产公司会议纪要和下关房产公司上级部门《专题会议记录》；王府名殿公司提供的关于撤出原下关文化艺术中心大楼物业服务的函、关于撤出原下关文化艺术中心大楼物业服务的通知等；以及本案开庭笔录等证据予以证实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据合同法的相关规定，当事人因重大误解订立的、在订立合同时显失公平的、或者一方以欺诈、胁迫或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，下关房产公司主张订立合同时存在重大误解、在订立合同时显失公平，要求撤销合同。从下关房产公司、王府名殿公司订立的《物业管理服务协议》来看，双方就物业管理服务内容、范围、价格等重要事项进行了明确的约定，下关房产公司主张其订立合同时存在重大误解的情形，未提供证据证明，一审法院对其主张不予采信。关于下关房产公司主张物业服务费用高于同一栋大楼中其他两位业主的物业服务费，认为订立合同时存在显失公平的问题。从三份合同来看，另两份协议物业管理内容注明是外部保洁，与下关房产公司的合同服务内容有所区别。退而言之，即使服务内容一致，价格上的差异是合同当事人综合各自的情况，协商一致的结果，不能以另外两份合同物业服务费价款低于该份合同物业服务费的价格，即认定该份合同存在显失公平的情形。关于下关房产公司提交了内部的开会记录，主张公司的签约人员超越权限，未经内部民主程序擅自订立合同的问题，对于该证据王府名殿公司认为仅有手写记录，无与会人员签名，对真实性不予认可，故对该证据真实性无法确认，即使下关房产公司所述属实，签约人员超越权限签订合同是下关房产公司内部管理不规范所致，不影响对外合同的效力。综上，一审法院认定，下关房产公司、王府名殿公司签订的物业服务合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同签订双方主体适格，意思表示真实，合同合法有效。下关房产公司主张撤销合同，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及之规定，一审法院判决：驳回南京下关房产经营有限公司的诉讼请求。一审案件受理费9426元减半收取4713元，由南京下关房产经营有限公司承担（南京下关房产经营有限公司已预交）。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，双方当事人确认，涉案大楼三方业主各自所有的区域无法相互通行，是相互隔开的。有一个停车场是上诉人公司的，三方各走各的门。以上事实，有二审谈话笔录予以证实。本院二审期间，上诉人无新证据提交。被上诉人王府名殿公司提交：《承诺书》（2018年7月19日）一份、《通知》（2018年8月20日、2018年9月21日）两份；《关于下关文化艺术中心大楼变压器维修的通告》（2018年9月27日、2018年10月10日）两份，拟证明配电房的维护、维修工作一开始是由被上诉人来组织，但后来应上诉人要求由其牵头，正是由于其牵头导致整个维修线路的停滞和无人管理，被上诉人在担任物业管理期间不停向业主阐明配电房存在安全隐患急需维修、维护这一事实，上诉人在上诉状的陈述不符合事实。证据原件已经邮寄给上诉人，所以被上诉人没有留存原件。上诉人下关房产公司质证认为：1.该组证据系复印件，对真实性不予认可。上诉人代理人在发生纠纷后一直处理相关事宜，从未听过及见过上述通知。2.该组证据与本案无关。《通知》是在2018年8月20日发出的，但上诉人在此之前早就和被上诉人明确协议无法履行，因为存在诸多违规违法行为，上诉人正在追究相关责任。上诉人在8月份就已经对原来的法定代表人进行处置，区域的相关部门也在处理相关事宜。因此，从时间来看不可能会有这份通知。3.由于合同不存在继续履行下去的情况，此时被上诉人再向上诉人提出这些内容也不符合常理。即便这些通知是存在的，也只是被上诉人单方的意向，上诉人没有任何书面或者口头答复。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案文化大楼虽然有三方业主，即上诉人、南京证券股份有限公司南京热河路证券营业部及朱正华、吴玖虎，但三方业主与被上诉人的《物业管理服务协议》均系平等协商，独立签订，其内容未违反法律法规的禁止性规定，且上诉人与被上诉人订立《物业管理服务协议》在先，双方在协议中就物业管理服务内容、范围、价格等重要事项进行了明确的约定，下关房产公司并未提供充分证据证明其在订立合同时存在重大误解的情形。另从三方业主分别签订的物业服务协议内容来看，另两份协议物业管理内容注明是外部保洁，与下关房产公司的合同服务内容有所区别，且即使服务内容一致，合同当事人综合各自的情况，协商一致后确定不同的价格并不违反市场交易规则，并不能直接以此推定上诉人的合同即存在显失公平的情形。关于下关房产公司认为签约人员超越权限、未经内部民主程序擅自订立合同问题，属于其内部管理问题，不影响对外合同的效力。综上，下关房产公司认为合同显示公平、应予撤销的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，下关房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9426元，由上诉人南京下关房产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇二〇年一月十五日法官助理 孙成艺书 记 员 汪海燕