广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0307民初20552号 原告：胡建国，男，汉族，1983年7月13日出生，身份证住址深圳市。 委托诉讼代理人：昌国徽，广东兆广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈梓康，广东兆广律师事务所实习律师。 被告：深源实业（深圳）有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道万鑫柏龙商业广场商铺A1017，统一社会信用代码914403007341789834。 法定代表人：傅心源。 被告：深圳佰利通置业有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道龙岗大道6058号万鑫柏龙商业广场商铺B2002，统一社会信用代码914403003264547743。 法定代表人：苏林顶。 被告：苏林顶，男，汉族，1983年4月20日出生，身份证住址广东省遂溪县。 被告：苏理贵，男，汉族，1982年4月21日出生，身份证住址广东省遂溪县。 上列原告诉被告合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡建国委托诉讼代理人昌国徽、陈梓康到庭参加诉讼，被告深源实业（深圳）有限公司（以下简称深源公司）、深圳佰利通置业有限公司（以下简称佰利通公司）、苏林顶、苏理贵经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告深源公司支付从2015年4月1日起至判决之日止（暂计至2019年10月31日为157272.5元）的租金及自2015年4月起至判决之日止（暂计至2019年10月31日）以拖欠金额为基数按年利率6%的标准计算的逾期付款损失；2、被告佰利通公司、苏林顶、苏理贵对上述租金逾期付款损失承担连带责任；3、本案诉讼费、保全费由四被告承担本案。事实和理由：深源公司系“万鑫柏龙商业广楼盘项目的开发商，佰利通公司系受深源公司委托销售商铺的代理商，苏理贵、苏林顶为深源、佰利通公司的实际控制人。在深源公司、佰利通公司的宣传下，原告与苏理贵签订了《房地产买卖合同》，约定由原告购买万鑫柏龙商业广场商铺，由深源公司返租商铺。原告支付了相应价款后，又与佰利通公司签订《商铺返租协议书》，约定原告将其购买的商铺返租给佰利通公司经营管理。《商铺返租协议书》签订后，佰利通公司依约支付了部分租金，但自2015年4月起拖欠原告租金至今。原告与佰利通公司签订的《商铺返租协议书》，该协议合法有效，双方应依约履行，佰利通公司自2015年4月起未依约按月支付租金，已构成违约；原告购买商铺前，商铺已由深源公司整体出租给深圳市苏宁易购销售有限公司，原告购买商铺至今，深源公司仍按与深圳市苏宁易购销售有限公司签订的合同收取租金，故深源公司实际为涉案商场的共同承租人，应当与佰利通公司共同承担支付租金，同时被告苏林顶、苏理贵是深源公司、佰利通公司的实际负责人，又是租金的实际收取方与发放方，与被告深源公司、佰利通公司有关联关系，因此要对支付租金、逾期付款损失承担连带责任。为维护原告的合法权益，遂起诉至法院，并提出上述诉请。审理时，原告明确第一项诉讼请求中的判决之日明确为2019年12月31日，逾期损失以每月拖欠租金金额为基数从次月1日起按年利率6%的标准计算至付清之日止；第二项诉讼请求中租金逾期付款损失明确为对租金和逾期付款损失均承担连带责任。 四被告未到庭应诉、答辩，亦未提交证据。 经审理查明，2015年4月24日原告与苏理贵签订《房地产买卖合同》约定：原告购买万鑫柏龙商业广场1层B161、B162号商铺(建筑面积均为2.8平方米)，购买价为380000元，签署本合同时支付定金20000元，签署本合同之日起3日再支付定金20000元；第二部房款340000元以银行按揭方式支款；该物业现附有租赁合同，租赁期至2019年10月31日，买卖双方同意继续履行租赁合同。2015年5月18日，原告与苏理贵签订《房地产买卖合同》约定：原告购买万鑫柏龙商业广场商铺，建筑面积2.57平方米，购买价120000元，签署本合同时支付定金20000元；第二部分房款100000元以银行按揭方式支付；该物业现附有租赁合同，租赁期至2019年10月31日，买卖双方同意继续履行租赁合同。其后，涉案商铺办理了房地产权证书，B1161、B1162登记的建筑面积均为2.8平方米，C2047登记的建筑面积为2.57平方米，登记权利人均为原告。 另查，本院受理的本批系列案中，部分原告与被告佰利通公司签订《商铺返租协议书》，约定将其购买的商铺返租给佰利通公司经营管理，返租期限为10年；返租期内，佰利通公司对原告出租的商铺及其附属设施享有占有、使用、收益等权利，且有权自主决定招商、转租、分租或自行处理经营管理等事项；在返租期间内原告同意由佰利通公司全权处理商铺出租等经营事宜，在商铺过户到原告名下时，由佰利通公司按月支付返租款。返租协议书签订后，苏林顶、傅心源、张辉等通过其个人账户向业主转账支付了部分租金。少部分原告选择以租金抵扣余款的方式，并与佰利通公司签订了相关的合同，约定了租金抵扣房款金额及租金抵扣届满时间。本案原告未提供《商铺返租协议书》，也未提交银行流水。 原告提交深圳市环凯置业房地产有限公司出具的《收款收据》显示，原告于2015年4月24日向该公司支付B1161、B1162商铺定金20000元，于2015年4月25日支付B1161、B1162号商铺定金20000元；提交深源公司出具的《收款收据》显示，原告于2015年5月15日支付B1161、B1162商铺首期款145000元，于2015年5月18日支付C2047商铺定金20000元及首期款40000元。经核算，原告已支付C2047号商铺60000元，未支付款为60000元（120000元-60000元），已支付B1161、B1162号商铺185000元，未支付款为155000元（340000元-185000元）。 又查，就涉案广场商铺返租纠纷，部分业主就租金问题向本院提起诉讼，案号为(2018)粤0307民初11890号、15950号等案，判决已生效，查明如下事实：一、被告深源公司系“万鑫柏龙商业广场”楼盘项目的开发商，自2004年开始对外销售万鑫柏龙商业广场商铺，这些商铺均为未实际间隔的产权式商铺，销售一部分后因故停止销售。自2015年开始，深源公司又陆续对外销售该商铺。在销售过程中，深源公司或其授权人苏理贵分别以各自名义或共同签字盖章的方式与买方签订房地产买卖合同。二、2015年5月8日，深源公司与深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）签订《联动代理合同》，约定深源公司委托家家顺公司为万鑫柏龙商业广场项目的外围联动销售代理人，深源公司指派对接人确认工作成果，且对接人可代表所属公司为授权范围内的行为。合同附件《对接人确认书》中深源公司所指定的对接确认人均为佰利通公司的员工。家家顺公司于2016年6月16日向本院出具《关于万鑫柏龙商业广场项目的情况说明》显示，商铺推广期间其公司曾收到深源公司关于万鑫柏龙商业广场的宣传折页资料，该宣传资料声称房屋返租期为十年，深源公司对其公司工作人员的宣传培训项目及现场销售经理也一直强调商铺返租期为十年，每平方米租金为350元，同时，开发商的全部店面宣传、室外广告都在极其明显的位置表明该项目商铺的返租期为十年。原告提供了涉案广场外照片及宣传单，上面亦显示关于返租的宣传内容。三、该案原告提交深源公司于2015年4月24日、4月25日、2016年7月1日出具的《法定授权委托证明书》等复印件证明源深公司授权苏理贵、佰利通公司办理签订房产买卖合同、房产返租、物业管理及回购等事宜；在(2017)粤0307民初9004号案件中，该案深源公司的委托代理人确认授权了佰利通公司出售万鑫柏龙商业广场的物业，深源公司与佰利通公司是深度合作伙伴关系，佰利通公司代深源公司出售万鑫柏龙商业广场的物业及相关的运营例如出租等。四、苏宁易购公司从2004年10月开始承租万鑫柏龙商业广场的部分商铺，最早由柏龙公司作为出租人与承租人苏宁易购公司签订房屋租赁合同，2004年至2011年期间苏宁易购公司与柏龙公司、深源公司分别或共同签订租赁协议、补充协议、增租协议等，将租赁范围扩展至万鑫柏龙商业广场1－4层合计15345.75平方米，租赁期限亦延长至2019年10月31日。 在本案庭审中，原告陈述在2019年10月31日租期届满后，苏宁易购公司已停止在涉案场地的经营活动并搬离该租赁场地，现该场地处于空置状态。 再查，深源公司成立于2002年3月8日，股东原为鸿源集团有限公司，注册资金为港币1000万元，2002年3月13日鸿源集团有限公司足额缴纳了该注册资金，相关会计师事务所出具了验资报告予以证实。2017年4月27日注册资金变更为884.9万元，股东亦变更为深圳瑞源丰实业有限公司（出资额8840151元，出资比例99.9％）、傅心源（出资额8849元，出资比例0.1％）。佰利通公司成立于2015年1月20日，股东为苏林顶，认缴注册资本为500万元。2015年1月19日的公司章程载明：公司股东认缴的注册资本总额为500万元，股东认缴出资额由股东根据公司实际经营需要决定出资计划。2015年3月25日经深圳联合产权交易所见证，苏林顶与崔龙签订股权转让协议书，苏林顶将其持有的佰利通公司1％的股权以人民币1元的价格转让给崔龙。佰利通公司的股东相应地变更为苏林顶（出资额495万元，出资比例99％）、崔龙（出资额5万元，出资比例1％）。公司章程亦于2015年3月26日进行了相应地修改。修改后的章程明确载明各股东已于公司登记注册之日前足额缴纳各自认缴的出资额。苏林顶确认公司注册成立时，其委托朋友转账500万元进行注册资金的验资，验资后即将该款项转走，此后其也没有再投入500万元进入公司。崔龙亦确认其没有向佰利通公司缴纳过注册资金。 又查，佰利通公司因未能履行其他生效案件确定的义务，已被深圳市中级人民法院、深圳市福田区人民法院、深圳市龙岗区人民法院等列为失信被执行人。 本院认为，本案的问题：一、涉案商铺是否与佰利通公司存在租赁关系；二、被告是否应向原告支付租金。 关于问题一，涉案商铺是否与佰利通公司存在租赁关系。本院认为，首先，《房地产买卖合同》约定了原告所购买的B1161、B1162、C2047号商铺附有租赁合同，租赁期至2019年10月31日，买卖双方同意继续履行租赁合同；其次，原告未支付完余款，深源公司亦未向其主张支付余款；最后，根据(2018)粤0307民初11890号、15950号等案生效判决，可知涉案广场商铺系整体出租，各业主与佰利通公司存在商铺返租关系。基于此，本院确认，原告与被告佰利通公司之间存在返租关系。 关于问题二，被告是否应向原告支付租金。本院认为，第一，原告与被告深源公司的代理人苏理贵就涉案B1161、B1162、C2047号签订的《房地产买卖合同》，约定付款方式为银行按揭，原告虽称由于按揭贷款被退回，于是在2015年9月底自筹资金付清全部的尾款，但对于尾款支付情况，原告未提交任何证据证明，对此，原告应承担举证不能的法律后果；第二，对于涉案广场商铺返租事宜，本批系列案中部分原告提交了《商铺返租协议》及支付租金《银行流水》证明，而本案的原告未提交任一证据证明被告应支付原告租金，又应何时起支付；第三，本院上述确认原告就涉案商铺与被告佰利通存在返租关系，因原告未举证证明其已支付了商铺余款，鉴于原告未支付完余款，商铺又存租赁关系，因涉案广场同系列案中部分商铺存在以租金（350元/平方米/月）抵扣房款方式，结合本案的情况，本院确认，原告亦存在以租金抵扣房款的形式；第四，根据原告提交的《收款收据》可知C2047号商铺尚有余款60000元未支付，B1161、B1162号商铺尚有155000元未支付，根据未付款核算C2047号商铺余款60000元应抵扣租金月数为66.7个月（60000元÷350元/平方米/月×2.57平方米），B1161、B1162号商铺余款155000元应抵月数为79.08个月〔155000元÷350元/平方米/月×(2.8平方米+2.8平方米)〕；第五，根据涉案商铺《房地产买卖合同》签订时间及前述核算出的抵扣月数核算，C2047号商铺应支付的原告租金起算时间为2020年12月9日，B1161、B1162号商铺应支付的原告租金起算时间为2021年11月26日。因此，原告主张被告支付B1161、B1162、C2047号商铺自2015年4月1日起至2019年12月21日租金，于法无据，本院不予支持。 综上，四被告经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，理应承担相应消极答辩及举证不能的法律后果，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告胡建国的全部诉讼请求。 案件受理费3445元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判长  陈美华 审判员  黄梅兰 审判员  屈子兰 二〇二〇年一月十四日 本件与原本核对无异 书记员  张锦煌