北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50978号原告：孙红奎，男，1976年8月21日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：闫宝春（原告孙红奎之母），女，1958年3月6日出生，汉族，黑龙江省鸡西市梨树区供销社退休员工，住北京市西城区。被告：王舒妍，女，1989年12月11日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：季晓川，北京天驰君泰律师事务所律师。原告孙红奎（以下简称原告）与被告王舒妍（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人闫宝春、被告及其委托诉讼代理人季晓川均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2019年1月19日签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告给付原告2019年3月10日至2019年8月10日期间房屋空置费54000元、执照押金5000元、保证金10000元、燃气补卡费及煤气费200元、恢复门锁及设施费用550元、违约金18000元；3．判令被告给付原告中介费4000元、交通费1000元。事实和理由：原告将坐落于北京市朝阳区百子湾东里228号楼一层101室62．34平方米私有房屋出租给被告经营化妆品、文具用品、计算机等用品和设备，2019年1月19日，双方签订房屋租赁合同，约定租赁期限从2018年10月10日起至2021年10月9日止，期限三年，每月租金9000元，租金每半年被告向原告支付一次共计54000元，2018年10月10日前交付首次租金，被告在指定期限未给付原告租金，原告曾多次索要，被告以无钱为由，一拖再拖迟迟不给付。2019年3月19日，原告到被告经营的店索要，被告不在，原告在经营店门上张贴通知，进行催要房屋租金。第二天发现被告搬走，房屋被锁，给被告打电话被告不接，于是原告向110报案，警察告知该房屋是自己的，可以自己找开锁公司开锁，原告请开锁公司将门锁毁掉又重新换锁。原、被告的《房屋租赁合同》是依法成立的合同，是双方真实意思的表示，不存在欺诈和欺骗。被告不讲诚信不按时给付房租，构成违约，同时致原告房屋至今不能出租，给原告造成了经济损失，不能实现合同目的。原告特提起诉讼。被告辩称，不同意原告的各项诉讼请求。被告签署的房屋租赁合同是与二房东签署的，履行的权利义务并非原告主张的租赁合同。原、被告之间并不存在直接事实上的房屋租赁合同关系，且双方签署的房屋租赁合同并没有实际履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系北京市朝阳区百子湾东里228号楼1层101号房屋（以下简称涉案房屋）产权人，房屋性质为商品房，规划用途为配套商业，房屋面积为62．34平方米。2019年1月19日，原告作为甲方（原告之委托诉讼代理人作为原告代理人）、被告作为乙方，就涉案房屋签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定乙方承租涉案房屋，租赁期从2018年10月10日起至2021年10月9日止，月租金9000元，租赁保证金10000元，如乙方需要注册需另行交纳保证金5000元，合同期满乙方迁出工商等相关手续，凭有关证明予以退还，如合同期满乙方未迁出工商等手续，属乙方违约，租赁保证金和已交纳租金等不予退还。租金按半年支付，乙方应提前30日向甲方支付下期租金，首期租金于2018年10月10日前支付，第二期租金于2019年3月10日前支付。乙方有下列情况发生时，视同乙方严重违约，甲方有权单方解除租约，立即收回出租房屋及钥匙，包括换锁及将室内物品视为自动放弃，保证金和已交纳租金不予退还，并承担相应的违约金等经济损失：…e．如乙方未履行完合同，或未按时交纳租金逾期五日的视为违约，保证金和已交纳租金等不予退还，并承担由此给甲方造成的违约损失…如租约双方任何一方有以上款外的其他违约行为，导致另一方利益遭受损失，守约方有权终止本租约，要求违约方支付金额相当于两个月租金18000元作为违约金，并赔偿由此产生的实际经济损失。涉案合同底部系原告签名及日期（2018年10月10日）、被告签名及日期（2019年1月19日）。涉案合同尾部有原告之委托诉讼代理人手写补充条款：因此合同是由藏（藏XX）转手，收取乙方前半年租金54000元、押金10000元。由甲方今日将原合同收回作废，但租金甲方承认。但由乙方从藏（藏XX）讨回10000元，合同期内不得有变，房屋税票由乙方负责转给甲方。涉案合同签订后，被告未向原告支付租金、保证金等各款项。2019年3月10日前，被告亦未向原告支付第二期租金。2019年3月19日，原告在涉案房屋门口张贴通知，载明：房东通知租户，请及时解决与二房东遗留问题，本房不再与其他人续租，限3日内解决问题完毕，如不及时处理，本房于3月21日进行回收。同日，被告搬离涉案房屋。次日，原告收回涉案房屋。因被告搬离涉案房屋时，未将其承租涉案房屋时使用的门锁打开并取走，故原告收回房屋时，请开锁公司将该锁打开，为此，原告支付开锁费180元。原告另提交2019年3月29日开锁专用登记簿、2019年4月7日收据，表示被告再次锁门，致使原告开锁支出370元。2019年5月19日，原告作为出租方，案外人丁XX作为承租方，签订《北京市房屋租赁合同》，约定：承租方承租涉案房屋，租赁期限自2019年6月3日至2024年6月2日，租金为每月9000元。原告表示因被告未将以涉案房屋地址为注册地址注册的公司（北京曦信商贸有限公司）迁出，故案外人丁XX未向其正常支付房屋租金。原告为此提交双方于2019年8月29日签订的《补充协议》，载明：因涉案房屋地址被北京曦信商贸有限公司占用，致使丁XX不能正常营业，故上述租赁合同自2019年9月1日开始履行，即丁XX自该日起交纳租金。原告另表示为将涉案房屋再次出租，其向中介公司支付中介费4000元。2019年8月26日，被告注销北京曦信商贸有限公司。审理中，被告提交其与案外人藏XX签订的《北京商铺租赁合同》，称其占有使用涉案房屋，系因其自案外人藏XX处承租涉案房屋，并已向案外人支付租金60000元、保证金10000元。《北京商铺租赁合同》显示出租方为案外人藏XX、承租方为被告，租赁期限为2018年10月10日至2021年10月9日，租金为每月10000元。审理中，原告提交其与案外人藏XX签订的《房屋租赁合同》，称其曾将涉案房屋出租给外人藏XX，同时表示对于案外人藏XX向被告转租涉案房屋事宜，其未授权，亦未同意，故双方之间转租行为应属无效。《房屋租赁合同》显示出租方为原告、承租人为案外人藏XX，租赁期限为2018年9月30日至2019年9月26日，租金为每月9000元。本院认为，当事人的第一个争议焦点，是双方所签订《房屋租赁合同》的法律效力问题。本案中，一方面，被告述称其系受到原告胁迫，故与原告签订《房屋租赁合同》。另一方面，被告表示其所履行的租赁合同系其与案外人藏XX签订的《北京商铺租赁合同》，故原、被告所签订的《房屋租赁合同》事实上并未履行。针对胁迫一节，本院认为，作为主张胁迫的一方，被告应对胁迫事实承担证明责任，并达到排除合理怀疑的证明标准。本案中，被告并未提交相关证据予以证明其系基于原告胁迫签订的《房屋租赁合同》，故本院对此意见不予采信。针对《房屋租赁合同》未实际履行一节，因被告未提交证据证明案外人转租涉案房屋系征得原告同意，故本院无法依此认定被告系依据其与案外人藏XX签订的《北京商铺租赁合同》有权占有涉案房屋。考虑到被告在与原告签订《房屋租赁合同》前后，已实际占有使用涉案房屋，且双方已就2018年10月10日至2019年3月9日期间的涉案房屋租金数额及支付方式等达成一致意见，故本院认定双方已实际履行《房屋租赁合同》。综合上述情形，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定履行合同义务。当事人的第二个争议焦点，是双方所签订《房屋租赁合同》的法律效果问题。本案中，原告依约向被告交付了涉案房屋，不存在违约行为。被告占有使用涉案房屋，但未依约向原告支付租金，且未经原告同意，擅自搬离涉案房屋，构成违约，故应承担相应的违约责任。原告锁门之行为，系被告违约后，原告依法行使抗辩权，故不构成违约。就原告所提各项诉讼请求，本院分项论述如下：关于解除《房屋租赁合同》一节，因被告构成根本违约，故对于原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于执照押金5000元、保证金10000元一节，因以上费用系用于保证《房屋租赁合同》履行，现合同已经解除，不涉及继续履行事宜，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于燃气补卡费及煤气费200元一节，因原告未提交证据证明发生上述费用，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于恢复门锁及设施费用550元一节，因被告锁门行为致使原告于2019年3月20日开门发生开锁费用180元，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告提交的2019年3月29日、2019年4月7日开锁费用票据，不足以证明系被告上锁，故对上述两笔开锁费用370元，本院不予支持。关于违约金18000元一节，因被告构成根本违约，故对于原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于中介费4000元、交通费1000元一节，因该项费用并非被告违约必然发生的损失，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于2019年3月10日至2019年8月10日期间房屋空置损失54000元一节，虽然被告未按时迁出涉案房屋上的注册地址，确会对原告另行出租涉案房屋产生不利影响，但不足以导致涉案房屋无法另行出租、失去使用价值，原告自行与案外人协商上述期间租金无需支付，属于未采取适当措施防止损失扩大之情形，对此亦有过错。本院综合考虑违约金数额、双方过错程度及原告预期利益等因素，酌情判令被告赔偿原告房屋空置损失的具体数额。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、原告孙红奎与被告王舒妍于二〇一九年一月十九日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告王舒妍于本判决生效之日起七日内支付原告孙红奎违约金一万八千元、房屋空置损失九千元、开锁费一百八十元；三、驳回原告孙红奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5931元，由原告孙红奎负担1212元（已交纳），被告王舒妍负担4719元（于本判决生效之日起七日内交至本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 高 磊人民陪审员 李 琳人民陪审员 吴 华二〇二〇年一月十七日书 记 员 胡琪汶