江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9683号上诉人（原审原告）：江苏建威房地产开发有限公司，住所地南京市秦淮区游府西街8号305室。法定代表人：XINLING，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁国栋，男，该公司职员。委托诉讼代理人：杨宏，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏明星健身中心有限公司，住所地南京市鼓楼区上海路42号。法定代表人：曹文祥，该公司经理。上诉人江苏建威房地产开发有限公司（以下简称建威公司）因与被上诉人江苏明星健身中心有限公司（以下简称明星公司）物权保护纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初8602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建威公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付占用费336700元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人已支付半年租金，系认定事实错误。被上诉人仅提供收条复印件，而复印件不能单独作为认定案件事实的依据，且被上诉人是否向案外人曹文宁支付半年租金，与本案无关。即使被上诉人向案外人曹文宁支付了半年租金45000元，因上诉人从未收到该款项，故不应在本案的占用费中予以扣减。二、一审判决认为上诉人发现被上诉人使用涉案地下室并未及时制止存在较大过错，该认定与事实不符。上诉人从2016年3月即开始制止被上诉人的装修及使用行为，在本案中上诉人并无过错。三、一审判决确定的占用费80000元（共37个月，3年），明显过低。一审法院已确认被上诉人与案外人曹文宁就涉案房屋签订的租赁合同所约定的租金标准为每年9万元，且被上诉人按约向曹文宁履行了半年的租金缴费义务，但每年9万元的租金明显低于市场价格。明星公司辩称：上诉人与被上诉人2011年8月签订的五年租赁合同到期后，上诉人公司负责人曹文宁2016年8月找被上诉人，继续把涉案地下室租给被上诉人，还向被上诉人提供了人防图纸、照片、钥匙，后被上诉人开始装修。被上诉人即将快营业时，上诉人却打电话12××5举报消防不合格。被上诉人多次找上诉人，上诉人却说曹文宁已被开除，不是其公司的人。第一份租赁协议、第二份租赁协议都是曹文宁和被上诉人签订的，是连续租赁的协议。现被上诉人已交还涉案地下室，小区业委会对被上诉人补偿了5000元。建威公司向一审法院起诉请求：明星公司向建威公司支付京隆名府负一层地下室占用费336700元。一审法院认定事实：涉案地下室系人防工程，平时功能为车库，建威公司系其使用管理单位，2016年以前一直空置。2016年1月12日，明星公司的法定代表人曹文祥（乙方）与当时建威公司的副总经理曹文宁（甲方）签订《地下室租赁合同》，约定，甲方将涉案地下室以现状租赁给乙方使用，租赁期限五年，自2016年8月10日起至2021年8月9日止；年租金90000元，采取预付六个月租金的办法实施；甲方将涉案地下室交付给乙方后，甲方本合同项下的出租义务即履行完毕，所有使用相关事宜，包括但不限于供水、供电、维修、与业主的协调等，由乙方与京隆名府的物业管理公司、京隆名府业委会或其他相关部门、机构自行协商解决并承担相应费用，与甲方无关，甲方将涉案地下室交付给乙方后，无论因何原因（甲方单方毁约除外）导致乙方不能使用租赁地下室，其责任和后果均由乙方自行承担，乙方不得向甲方索要任何形式的赔偿或补偿。合同签订后，明星公司以现金方式支付半年租金45000元，曹文宁向其出具收条，明星公司遂对涉案地下室进行装修。2016年3月，南京市京隆名府住宅小区业主委员会（以下简称京隆名府业委会）起诉建威公司，要求停止修建健身房、恢复原状。建威公司辩称，其从未在涉案地下室修建健身房，并已对该擅自施工行为进行制止。后京隆名府业委会撤回对建威公司起诉，另行起诉明星公司。南京市秦淮区人民法院于2016年12月8日作出（2016）苏0104民初5476号民事判决，判决明星公司将涉案地下室恢复原状。该判决已发生法律效力。2017年7月，明星公司起诉建威公司，请求判令双方签订的《地下室租赁合同》有效、建威公司配合办理营业执照变更手续及消防合格证手续。该案审理中，明星公司在庭审中陈述，其于2016年1月对涉案地下室进行装修，2月经营。南京市秦淮区人民法院于2017年9月22日作出（2017）苏0104民初5812号民事判决，驳回明星公司的全部诉讼请求。该判决亦已发生法律效力。2018年8月，明星公司仍在将涉案地下室作为健身房使用，健身人员较少。一审审理中，建威公司申请对涉案地下室面积进行测量，后因明星公司于2019年3月13日将涉案地下室移交给京隆名府业委会，建威公司撤回鉴定申请，并撤回停止占用涉案地下室并恢复原状的诉讼请求。建威公司陈述，曹文宁出租涉案地下室的行为系其个人行为，建威公司从未收取租金、曹文宁也从未上交收益给公司，且因为曹文宁擅自出租涉案地下室公司已将其辞退。明星公司陈述，承租涉案地下室后，因京名府业委会案件及消防问题，其未能正常经营，存在巨大损失。一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，明星公司自2016年1、2月起至2019年3月间使用涉案地下室，建威公司作为涉案地下室的管理人，要求明星公司支付使用费用，于法有据，但考虑涉案地下室系建威公司原管理人员出租给明星公司使用、建威公司发现明星公司使用涉案地下室并未及时制止，本身存在较大过错，结合明星公司已按约支付半年租金等本案案情、涉案地下室的性质等，一审法院酌定明星公司支付自2016年2月至2019年2月期间占用费80000元。明星公司关于其与建威公司无合同关系的辩称意见，一审法院认为，本案系物权保护纠纷，建威公司基于涉案地下室管理人主张权利，符合法律规定，故对明星公司的该项辩称意见不予采信。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、江苏明星健身中心有限公司于判决生效之日起十日内向江苏建威房地产开发有限公司支付占用费80000元；二、驳回江苏建威房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为3175元，由江苏建威房地产开发有限公司负担2175元，江苏明星健身中心有限公司负担1000元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，建威公司曾于2011年8月与明星公司法定代表人曹文祥就涉案小区02幢房屋签订为期五年的房屋租赁合同。本院认为，涉案地下室系人防工程，用于出租经营活动显然不符合原规划要求，对小区业主的正常生活秩序、安全造成一定影响。虽然建威公司不认可其与明星公司签订《地下室租赁合同》，但曹文宁在与明星公司的法定代表人曹文祥签订2016年1月12日《地下室租赁合同》时担任建威公司的副总经理，明星公司依据该合同在涉案地下室进行经营活动。即使明星公司提供收条复印件不能够证明其已支付半年租金，且建威公司对明星公司使用涉案地下室曾进行过制止，也不能排除建威公司存在过错。因此，一审法院认定建威公司存在过错，并无不当。建威公司上诉主张其在本案中没有过错，本院不予采信。一审法院综合考虑当事人的过错，结合本案案情、涉案地下室的性质，酌定明星公司支付建威公司占用费80000元，并无不当。建威公司关于一审法院确定的占用费过低的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，建威公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5150元，由上诉人江苏建威房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇二〇年一月二日书记员  汪海燕