陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0423民初4536号原告：贾某1，女，汉族。委托诉讼代理人：王某某，男，汉族。系原告贾某1丈夫。委托诉讼代理人：黄某某，陕西太柏律师事务所律师。被告：泾河新城实业发展有限公司。法定代表人：周某某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：贾某2，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷某某，陕西稼轩律师事务所律师。原告贾某1诉被告泾河新城实业发展有限公司确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贾某1向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原、被告签订的《崇文·尚学二期配套幼儿园合作框架协议书》为有效合同；2、解除原、被告签订的合同；3、被告支付原告违约金及损失1258600元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月8日，原被告经过协商，签订了《崇文·尚学二期配套幼儿园合作框架协议书》。约定被告将开发的崇文·尚学二期内的房屋出租给原告用于开办“金色摇篮幼儿园”。合同约定被告提供幼儿园房屋为主体建设符合相关规定且装修与设备采购安装达到国家相关要求标准幼儿园用房，原告自主经营。合同期限20年。被告在幼儿园正式开园后，向原告提供5年免租及其他符合当地政策法规的扶持。5年免租期满后，该幼儿园按照每年20万元租金缴纳，每三年递增一次，每次不超过5％，以预交方式每年3月15日前缴纳清当年租金。双方约定的幼儿园交接时间为2017年12月31日。直到起诉时，被告也未向原告交接幼儿园。原告为开办幼儿园，前期已经向北京“金色摇篮幼儿园”管理机构支付加盟费、人员培训、设备采购费等，花费十分巨大。综上，被告的行为已经严重违反了合同约定，应当承担相应责任，现诉至法院，请求判如所请。被告答辩称，第一、合同签订后，由于各种因素，合同没有如约履行。被告与原告多次沟通无果，分别于2019年7月3日、2019年8月7日发出函件要求协商合同事宜。原告不到场，双方无法沟通，2019年9月26日向原告发出解除通知函，原告已经签收，依据法律规定，该合同已经解除。第二、因西安市政办发（2019）30号文件，原被告的协议违反政策性规定，合同目的无法实现，解除该协议属于不可抗力。该文件第六条、第11.5条要求，新建商品房项目中配套义务教育阶段幼儿园的，义务教育阶段幼儿园应移交教育部门，未移交教育部门的，住建部门不予竣工验收。该文件属于西安市政府为进一步加强西安市居住区XX学校XX园的建设管理工作提出的意见，被告在工程结束后应将幼儿园移交教育部门，否则不予竣工验收，幼儿园将无法正常使用。因此，原被告签订的协议书合同目的无法实现，被告提出解除协议。第三，协议书中的内容条款设置显失公平，租金约定严重低于市场水平。协议中约定，由被告对幼儿园内部进行室内装修及设备采购安装，并在交付后5年不收租金，之后每年收取租金20万元。该园建筑面积2560㎡，仅装修就投入404万元，整体造价1621.41万元，而合同约定，原告无偿使用长达5年，之后每年的租金仅收20万元，每月1.67万元，这将造成公司的巨大损失，西咸新区的其他区域房屋租金为13万元/月，其中某地产配套幼儿园2000㎡的租金为13万元/月。由此可以出，该合同原告投入很少成本，就可以经营获利，这对于双方来说权利义务是不对等的。对被告来说，将造成国有资产流失的巨大风险。第四，原告未积极履行合同，应承担违约责任。合同第（二）条第2款约定：“乙方应向甲方提供审核需要的的品牌使用及自身公司的相关材料，并保证这些材料的真实有效性，不会造成甲方的损失，否则应依法赔偿甲方”。合同签订后，原告未提供任何相关资质文件供甲方审核，双方并未实际履行该协议，仅仅是完成了签字盖章的流程。审核合同相对方是否具有办学资质及品牌授权是被告的权利，本合同为双务合同，双方应同时履行合同的义务，原告没有履行合同的义务，致使合同无法达到合同的目的，应承担相应的责任。综上，合同已经解除，双方的合同内容不符合西安市政府文件的要求，已无继续履行的可能，合同设置显失公平，继续履行合同对被告利益产生重大伤害，不符合公平原则，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方无异议的证据，合法有效，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，原告提供的证据3、品牌授权证书以及交费票据3张；证据4、原告与泾河新城实业有限公司前期报建部的邮件及微信来往；证据5、金色摇篮幼儿园的内外装饰；证据6、被告泾河新城实业有限公司的销售房屋广告；证据7、原告给被告的工作联系函两份和双方的邮件往来。被告有异议，认为不真实，结合双方签订的合同以及被告销售楼盘的的宣传海报，装修的情况，证据3、4、5、6、7均为真实、客观的、与本案有关联，能证明案件的事实，本院予以确认。对被告提供的证据3、幼儿园造价、施工、装修合同，证据4、西咸新区XX城的租金截图2张，原告不予认可，证据3真实客观，予以确认；证据4，XX城XX城较远，不能证明泾河新城的的租金水平，况且为复印件，没有证明效力，对此证据不予采信。本院经审理认定事实如下：被告开发崇文·尚学二期楼盘小区位于泾河新城（原泾阳县）崇文镇崇文塔东侧。被告在开发建设楼盘过程中，为提升楼盘的整体形象和社会价值，在宣传的过程中，将配套幼儿园的宣传作为组成部分。原告之丈夫王某某出面，以原告名义出面引进并经营北京“金色摇篮幼儿园”品牌管理幼儿园，多次与被告协商，2017年2月8日，原、被告最终达成协议，签订了《崇文·尚学二期配套幼儿园合作框架协议书》。协议主要条款约定：一、甲乙双方的合作项目为：崇文·尚学住宅小区配套幼儿园，建筑面积2560㎡…二、合作内容。1、甲方提供的幼儿园房屋为主体建设符合相关规定且装修与设备采购安装后达到国家相关要求标准的幼儿园用房，乙方按期向甲方缴纳租金及物业费，乙方进行自主经营…2、幼儿园办园性质须为经当地教育行政主管部门批准或者成立的民办幼儿园、乙方确保能够符合当地政府要求的办园条件…三、双方权利义务（一）甲方的权利义务4、甲方有权在自己开发的项目，就乙方举办幼儿园事宜进行善意宣传，宣传的内容必须双方书面沟通确认；（二）乙方的权利义务1、乙方保证合法拥有北京“金色摇篮幼儿园”品牌的使用权及相关知识产权…2、乙方应向甲方提供审核需要的品牌使用及自身公司的相关资料，并保证这些资料的真实有效性…4、乙方全面负责幼儿园的经营管理，并自负盈亏。乙方应负责向有关部门申请相关办学许可证照，并按照教育主管部门相关规定和要求，不断提高幼儿园教育质量…5、乙方保证优先招收甲方或其关联单位、公司员工及开发的本项目业主的子女，并按照约定对崇文·尚学小区子女保教费优惠30％，管委会家属子女保教费优惠60％，伙食统一收费…四、费用和期限1、本协议租赁期20年。甲方在幼儿园正式开园后，向乙方提供5年免租及其他符合当地政策法规的扶持。5年免租期满后，该幼儿园按照每年20万元租金缴纳，租金以预付的方式缴纳，每三年递增一次，每次递增不超过5％，租金按年缴纳，缴纳时间为每年3月15日前…3、园舍正式交付日期2017年12月30日…六、特别约定及违约责任4、若因甲方的任何原因致使乙方或幼儿园无法继续享有该园舍完整有效使用权以达到本协议目的（即办园），导致乙方行使协议解除权的，甲方应按照本协议未履行期间园舍租金总额的20％向乙方支付违约金，并赔偿守约方因此遭受的实际损失…合同签订后，被告方在楼盘的销售中，与原告方多次交流，使用原告提供的图像、资料，以“金色摇篮幼儿园”做形象宣传。被告按照原告提供的部分相关资料样式加快幼儿园的装修，同时，原告也积极筹建幼儿园的其他事宜，包括两次委派教师去北京总部培训，筹划装修、支付加盟费、设备采购费等。幼儿园交接时间2017年12月31日到后，被告因故无法按照约定向原告交付园舍。直到起诉时，被告也无法向原告交接幼儿园园舍。因此，被告的园舍未按时交付，原告也无法顺利办理民办幼儿园的相关办园手续。2019年4月22日，西安市政府颁发政办发（2019）30号文件，该文件第六条、第11.5条要求，新建商品房项目中配套义务教育阶段幼儿园的，义务教育阶段幼儿园应移交教育部门，未移交教育部门的，住建部门不予竣工验收。该文件属于西安市政府为进一步加强西安市居住区XX学校XX园的建设管理工作提出的意见，被告在工程结束后应将幼儿园移交教育部门，否则不予竣工验收，幼儿园将无法正常使用。2019年9月26日被告向原告发出解除通知函，原告签收，双方无法达成一致意见解决纠纷，诉至法院。本院认为，原被告双方签订的《崇文·尚学二期配套幼儿园合作框架协议书》，系双方真实意思表示，并就相关细节问题做了约定，具备了合同的基本条款，该合同合法有效。关于本案处理，有以下几个争议焦点问题。第一，合同是否已经解除。审理中被告称，为解决合同履行问题，被告分别于2019年7月3日、2019年8月7日发出函件要求原告协商合同事宜。原告不到场，双方无法沟通，2019年9月26日向原告发出解除通知函，原告已经签收，依据法律规定，该合同已经解除。原告认为，收到通知属实，自己也很快作了回应，被告最后提出解除合同，原告在收到通知后提出了诉讼，未超出3个月期限，合同还未解除。根据《合同法解释二》第二十四条规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”原告的收到解除通知至起诉还未超过3个月，该合同还未解除。第二，是否存在显失公平，合同应否予以解除。审理中，被告称协议书中的内容条款设置显失公平，租金约定严重低于市场水平。协议中约定，由被告对幼儿园内部进行室内装修及设备采购安装，并在交付后5年不收租金，之后每年收取租金20万元。对被告来说，将造成国有资产流失的巨大风险。原告认为，幼儿园区别于营利企业，是小区的配套设施，服务于小区业主，且降低保教费，根据合同的约定，还兼顾被告的员工以及管委会的员工子女保教，并且相关费用都是有折扣，另外，租金符合泾河新城附近的水平，并非被告所诉的太低。本院认为，被告提供的证据不能证明租金过低显失公平，其主张显失公平不能成立。被告未按期向原告交付园舍，加之西安市政府的文件规定，导致双方的合同无法继续履行，被告提出解除合同，原告也有解除合同的意向，故该合同应当予以解除。第三，本案中的违约责任，原告的损失多少以及如何承担。被告未按期向原告交付园舍是导致合同无法履行的主要原因。原告在签订合同前，为取得北京“金色摇篮幼儿园”品牌使用的知识产权，缴纳了加盟费用，被告为提升小区的整体形象，以“金色摇篮幼儿园”品牌入住作了大量宣传，为尽快让被告装修好幼儿园交付开园，原告派员去北京培训，采购器材设备，并配合被告进行装修，提供多种北京“金色摇篮幼儿园”品牌幼儿园的装修方案，双方为此均付出了人力、财力。按照原被告合同的约定，违约方应支付守约方违约金60万元并赔偿相关损失。该案中被告未按期交园舍，为主要违约方，其认为原告应当保证合法拥有北京“金色摇篮幼儿园”品牌的使用权及相关知识产权，应负责向有关部门申请相关办学许可证照，至起诉时仍未办理相关手续属于违约行为，原告未能取得相关的办学许可，与被告不能按时交园舍有一定的的关系，考虑到双方的现状，被告在不能按期交园舍后提高租赁条件，改变合同的核心内容，在双方无法达成一致的情况下，通知原告解除合同，属于违约方，原告现表示同意解除，可适当减轻被告应承担违约责任的20％。根据审理情况，被告承担适当的违约金60万元，超过原告因签订合同并为履行合同先期支出的加盟费，教师培训费等，足以弥补原告在签合同前以及合同签订后的损失。依据《中华人民共和国合同法》第十条，第六十条，第九十一条，第九十二条、第九十六条、第九十七条，第九十八条，第一百零八条，第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释合同法解释二第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告贾某1与被告泾河新城实业发展有限公司2017年2月8日签订的《崇文·尚学二期配套幼儿园合作框架协议书》。二、由被告泾河新城实业发展有限公司于判决生效后10内向原告贾某1承担违约金480000元。案件受理费8064元，由原告贾某1负担4838元，被告泾河新城实业发展有限公司负担3226元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  马瑞文二〇一九年十二月十八日书记员  晏 雯附：法律条文《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释合同法解释二第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。1