浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0381民初13258号 原告：张秀莲，女，1957年7月22日出生汉族，住瑞安市莘塍街道市。 委托诉讼代理人：尤戈镭，浙江司策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林茜茜，浙江司策律师事务所律师。 被告：朱如周，男，1969年9月29日出生汉族，住瑞安市。 被告：樊园桂，女，1976年2月1日出生汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：刘清国，江西商豪律师事务所律师。 第三人：吴顺勇，男，1969年7月20日出生汉族，住瑞安市。 第三人：董晓萍，女，1970年11月17日出生汉族，瑞安市。 第三人：缪棉富，男，1965年1月8日出生汉族，住瑞安市。 第三人：薛碎珠，女，1967年5月20日出生汉族，住瑞安市。 原告张秀莲与被告朱如周、樊园桂、第三人吴顺勇、董晓萍、缪棉富、薛碎珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序于2019年12月16日、12月30日、2020年1月13日三次公开开庭进行了审理，张秀莲及其委托诉讼代理人林茜茜、被告朱如周（第二、三次庭审未到庭）、被告樊园桂的委托诉讼代理人刘清国（第二、三次庭审未到庭）、第三人吴顺勇、董晓萍（第三次庭审未到庭）均到庭参加诉讼，第三人缪棉富、薛碎珠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张秀莲向本院提出诉讼请求：1.确认原告张秀莲与被告朱如周于2002年11月20日签订的《房地产买卖协议书》、被告朱如周和第三人吴顺勇于2001年11月25日签订的《房地产买卖协议书》合法有效；2.判令第三人缪棉富、薛碎珠、吴顺勇、董晓萍和被告朱如周、樊园桂办理位于瑞安市的不动产初始登记手续，并协助原告办理该房屋的不动产过户手续。事实和理由：被告朱如周、樊园桂和第三人吴顺勇、董晓萍及第三人缪棉富、薛碎珠均系夫妻关系。2001年11月25日，被告朱如周和第三人吴顺勇经房屋介绍所居间介绍，签订了一份《房地产买卖协议书》，约定：1、甲方（即第三人吴顺勇）自愿将其坐落于瑞安市莘塍街道南镇村富南大厦商品房一间出卖给乙方（即被告朱如周），该房屋层次为二楼，建设面积143平方米左右；2、出让价格151000元，立协议之日付定金2万元，2001年12月10日付121000元，余下1万元待产权手续过户后付清；3、甲方无偿协助乙方办理房产证、土地证过户手续。协议签订后，被告朱如周按约向第三人吴顺勇支付购房款。2002年11月20日，原告张秀莲和被告朱如周经房屋介绍所居间介绍，签订了一份《房地产买卖协议书》，约定：1、甲方（即被告朱如周）自愿将其坐落于瑞安市莘塍街道南镇村富南大厦商品房一间出卖给乙方（即原告张秀莲），该房屋层次为二楼，建设面积143平方米左右；2、出让价格218000元，立协议之日付定金2万元，2002年12月12日付188000元，余下1万元待产权手续过户后付清；3、甲方无偿协助乙方办理房产证、土地证过户手续，过户税费由乙方负担。协议签订后，原告按约向被告支付购房款共计208000元。此后，原告张秀莲及家人对该房屋进行了装修并搬入居住至今。期间，原告多次要求被告和第三人协助办理该房屋所有权及土地使用权的登记过户手续，被告和第三人均以种种理由予以推诿，至今未果。另2000年11月，第三人吴顺勇向瑞安市土地管理局申请将上述房产的土地使用权从第三人缪棉富过户至自己名下，并获批准。2003年10月8日，第三人吴顺勇取得了上述房产的国有土地使用证权（证号：瑞国用（2003）字第10-××号），登记地址为莘塍街道富南大厦一单元201室，使用权类型为出让，但上述房产至今未办理房屋产权登记手续。综上，涉案的房屋买卖协议合法有效，应受法律保护，被告及第三人理应协助办理产权登记及过户手续，原告故起诉。诉讼过程中，原告补充陈述：同意涉案房屋所需补交的超建部分建筑面积土地出让金及税费、办理不动产权属初始登记、过户登记所需税费均由原告先行垫付。原告明确第二项诉讼请求为：判令被告朱如周、樊园桂、第三人吴顺勇、董晓萍、缪棉富、薛碎珠协助原告张秀莲办理坐落于瑞安市房屋的不动产权属初始登记（包括解除行政限制）及转移登记至原告张秀莲名下的手续。 被告朱如周辩称：原告诉称我们双方签订《房地产买卖协议书》、原告已支付我购房款208000元，尚欠我10000元购房款均属实，我也愿意协助原告办理涉案房屋的不动产初始登记、变更登记手续，但是原告不应该把我前妻樊园桂列为共同被告，这件事和她没关系。我同意原告尚欠我的10000元购房款，直接转付给第三人吴顺勇，因为我也尚欠第三人吴顺勇10000元购房款。涉案房屋是我与我前妻樊园桂婚姻关系存续期间我向第三人吴顺勇购买的，购买的时候我前妻樊园桂是知情的，我把涉案房屋出卖给原告我前妻樊园桂是不知情的，后来卖了之后大概半年左右她才知道，当时我们大吵了一架。 被告樊园桂辩称：被告朱如周、樊园桂婚姻关系存续期间被告朱如周购买涉案房屋被告樊园桂知情，被告朱如周出售涉案房屋被告樊园桂直到收到本案起诉状才知情，此前被告朱如周仅告知被告樊园桂涉案房屋借给朋友居住，以后给儿子，因被告朱如周是为朋友两肋插刀的性格，被告樊园桂就相信了，一直未向原告张秀莲主张涉案房屋的权利。涉案房屋系被告朱如周、樊园桂的夫妻共同财产，被告朱如周未经共有权人被告樊园桂同意擅自处分涉案房屋，出售樊园桂的部分无效，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人吴顺勇、董晓萍述称：涉案房屋确实是我方从第三人缪棉富处购买土地后由我方建造而成，后我方将涉案房屋出卖给被告朱如周，后被告朱如周出卖给原告张秀莲。我方同意协助原告办理涉案房屋的不动产初始登记、变更登记手续。被告朱如周尚欠我方购房款10000元，我方要求原告张秀莲将欠付被告朱如周的10000元购房款直接支付给我方。 第三人缪棉富、薛碎珠未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人缪棉富、薛碎珠未到庭应诉，又未能提供证据，视为其放弃举证并承担举证不能的法律后果。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1、原告张秀莲提交的证据4中原告张秀莲与被告朱如周签订的《房地产买卖协议书》，拟证明涉案房屋买卖事实。被告朱如周、第三人吴顺勇、董晓萍均质证称无异议，被告樊园桂质证称，对其真实性无异议，合法性有异议，违反城市房地产管理法、婚姻法、婚姻法司法解释、民法通则、物权法相关法律规定，应属无效合同。本院认为，证据4中原告张秀莲与被告朱如周签订的《房地产买卖协议书》各方当事人对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信，对其合同效力在本院认为部分详细阐述。 2、原告张秀莲提交的证据6协议书及富南大厦分房表、瑞安市国有土地使用权转让审批表，拟证明第三人缪棉富将涉案土地转让给第三人吴顺勇的事实。被告朱如周质证称，对证据6不知情。被告樊园桂质证称，证据6与本案无关，又是复印件，不予质证。第三人吴顺勇、董晓萍均质证称无异议。本院认为，证据6与本院依职权查明的事实相符，本院予以采信。 3、原告张秀莲提交的证据7国有土地使用证，拟证明涉案房屋土地使用权已登记在第三人吴顺勇名下的事实。被告朱如周质证称，对证据7不知情。被告樊园桂质证称，对证据7无异议，且可以证实原告对涉案房屋并未按照法定要求善意取得。第三人吴顺勇、董晓萍均质证称无异议。本院认为，各方当事人对证据7的真实性无异议，本院予以采信，原告对涉案房屋是否构成善意取得，在本院认为部分详细阐述。 4、原告张秀莲提交的证据8水费缴纳短信通知截图，拟证明涉案房屋由原告居住的事实。被告朱如周质证称，对证据8不知情。被告樊园桂质证称，对证据8真实性无异议，但不能证明原告对涉案房屋享有合法的产权，只能证明原告实际占有使用。第三人吴顺勇、董晓萍均质证称无异议。本院认为，各方当事人对证据7的真实性无异议，本院予以采信。 5、原告张秀莲提交的证据9离婚协议书，拟证明被告朱如周、樊园桂的离婚协议书中载明双方无共同财产，故被告樊园桂对涉案房屋的出卖是知情的。被告樊园桂书面质证称，对证据9的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，因为证据9仅限于被告朱如周、樊园桂两人之间的协议和说辞，并非是对原告张秀莲或第三方的承诺保证。第三人吴顺勇、董晓萍均质证称无异议。本院认为，各方当事人对证据9的真实性无异议，本院对其真实性予以采信，可以证实被告朱如周、樊园桂两次签订离婚协议书时，均明确无共同财产，可以证实被告樊园桂明知对涉案房屋的财产权利在与被告朱如周婚姻关系存续期间已处置完毕，在与被告朱如周离婚时已不是被告朱如周、樊园桂的夫妻共同财产。 6、本院依职权调取的证据10瑞不动产函[2019]136号关于吴顺勇等不动产登记的复函、证据11（2019）浙0381民初6686号民事判决书。原告张秀莲质证称无异议，被告樊园桂质证称，对证据10的三性无异议，但证据10能够证明原告的诉讼主张因不能依法办理不动产转移登记而不能得到支持，对证据11的真实性、合法性无异议，但不具有关联性，因各案有各情，不能张冠李戴。本院认为，证据10、11系本院依职权调取的证据，对其真实性予以采信，证据10能够证实涉案房屋在买受人代为补交不动产超建面积的土地出让金及税费并解除行政限制之后，可以办理不动产的初始登记及转移登记，证据11能够证实2000年12月8日，经瑞安市土地管理局审批，同意第三人缪棉富将坐落于瑞安市莘塍街道南镇村富民路47.25㎡土地转让给第三人吴顺勇。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告朱如周、樊园桂原系夫妻关系，第三人缪棉富、薛碎珠系夫妻关系，第三人吴顺勇、董晓萍系夫妻关系。2002年11月20日，经瑞安市莘塍镇利民房屋介绍所经纪人季如高介绍原告张秀莲与被告朱如周签订了一份《房地产买卖协议书》，合同约定:被告朱如周自愿将其坐落在莘塍镇南镇村富南大厦二楼（建筑面积约143㎡，东至外墙皮为界，南至外墙皮为界，西至缪国员为邻，北至外墙皮为界，现瑞安市）一套房屋出卖给原告张秀莲，双方商定成交价款为218000元，订立协议之日原告付定金20000元，2002年12月12日付款188000元，余下10000元待房产权证、土地证过户后付清。合同签订后，原告张秀莲按约于2002年11月20日支付被告朱如周定金20000元，于2002年12月12日支付被告朱如周购房款188000元，被告朱如周按约将涉案房屋交付原告使用。现诉争房屋的国有土地使用证登记在第三人吴顺勇名下。 另查明：2000年12月8日，经瑞安市土地管理局审批，同意第三人缪棉富将坐落于瑞安市莘塍镇南镇村富民路47.25㎡土地转让给第三人吴顺勇。2001年11月25日，第三人吴顺勇经瑞安市莘塍镇利民房屋介绍所经纪人季如高介绍将涉案房屋以购房款151000元出卖给被告朱如周。2003年10月8日，第三人吴顺勇取得涉案房屋的国有土地使用证【证号：瑞国用（2003）字第10-××号】。本院经向瑞安市不动产登记服务中心莘塍分中心发函查询获悉：因涉案房屋存在超建情况，瑞安市不动产登记服务中心莘塍分中心对涉案房屋进行行政限制，涉案房屋需补交超建部分建筑面积的土地出让金及税费后方可办理解除行政限制、办理不动产权属初始登记、转移登记手续。 本院认为，2000年12月8日，经瑞安市土地管理局审批同意第三人缪棉富将坐落于瑞安市莘塍镇南镇村富民路47.25㎡土地转让给第三人吴顺勇，且涉案坐落于瑞安市房屋的国有土地使用证已登记至第三人吴顺勇名下，故可以认定第三人缪棉富已将涉案房屋出卖给第三人吴顺勇。被告朱如周与第三人吴顺勇于2001年11月25日签订的《房地产买卖协议书》、原告张秀莲与被告朱如周于2002年11月20日签订的《房地产买卖协议书》均系合同相对方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定或者社会公共利益，也无其他无效情形，应认定合同有效。被告朱如周应按照合同约定协助原告张秀莲办理坐落于瑞安市房屋的不动产权属初始登记、变更登记手续。被告樊园桂、第三人吴顺勇、董晓萍、缪棉富、薛碎珠也应一并协助原告办理涉案房屋的不动产权属初始登记、转移登记手续。被告樊园桂抗辩称，涉案房屋系被告朱如周与樊园桂婚姻关系存续期间购买，系夫妻共同财产，出卖涉案房屋系被告朱如周个人行为，被告樊园桂一直不知情，直到原告起诉才知情，被告朱如周私自出卖夫妻共同财产，其与原告张秀莲签订的《房地产买卖协议书》应属无效合同。本院认为，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，被告朱如周于2001年11月25日以购房款151000元向第三人吴顺勇购买涉案房屋后，于2002年11月20日以购房款218000元出卖给原告张秀莲，价格合理并不存在价格过低的情形；原告张秀莲购买涉案房屋居住至今已达17年之久，在此期间被告樊园桂从未向原告张秀莲主张涉案房屋的相关财产权利；被告朱如周、樊园桂两次签订离婚协议书时，均明确无共同财产，可以证实被告樊园桂明知对涉案房屋的财产权利在与被告朱如周婚姻关系存续期间已处置完毕，在与被告朱如周离婚时已不是被告朱如周、樊园桂的夫妻共同财产；综上，被告樊园桂的抗辩意见没有事实与法律依据，本院不予支持。第三人缪棉富、薛碎珠无正当理由拒不到庭，视为对原告所陈述的事实和提供的证据放弃抗辩与质证的权利，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认被告朱如周与第三人吴顺勇于2001年11月25日就坐落于瑞安市【国有土地使用证号:瑞国用（2003）字第10-××号】房屋签订的《房地产买卖协议书》、原告张秀莲与被告朱如周于2002年11月20日就坐落于瑞安市【国有土地使用证号:瑞国用（2003）字第10-××号】房屋签订的《房地产买卖协议书》均合法有效； 二、判令被告朱如周、樊园桂、第三人吴顺勇、董晓萍、缪棉富、薛碎珠于本判决生效之日起七日内协助原告张秀莲办理上述房屋的不动产权属初始登记（包括解除行政限制）及转移登记至原告张秀莲名下的手续。 案件受理费13800元，减半收取6900元，由被告朱如周、樊园桂共同负担(被告朱如周、樊园桂定于本判决生效之日起7日内向本院缴纳，原告张秀莲定于本判决生效之日起7日内来本院退回预交的受理费13800元)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。[在递交上诉状后到本院领取上诉缴费通知书，并在收到通知书之日起7日内先预缴上诉案件受理费13800元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多退少补），逾期不缴按自动撤回上诉处理]。 本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。 审 判 员 潘仁珠 二〇二〇年一月十四日 代书记员 涂瑞梅 附录一：原告张秀莲提供的证据目录 证据1：原告张秀莲身份证1份； 证据2：被告朱如周、樊园桂户籍证明各1份、结婚登记申请书1份； 证据3：第三人吴顺勇、董晓萍、缪棉富、薛碎珠户籍证明各1份、结婚登记申请书2份； 证据4：《房地产买卖协议书》2份； 证据5：收款收据2份； 证据6:协议书及富南大厦分房表1份、瑞安市国有土地使用权转让审批表1份; 证据7：国有土地使用证1份； 证据8：水费缴纳短信通知截图1份； 证据9：离婚协议书2份。 附录二：本院依职权调取的证据 证据10：瑞不动产函[2019]136号关于吴顺勇等不动产登记的复函1份； 证据11：（2019）浙0381民初6686号民事判决书1份。 附录三：本案涉及的主要法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。 第五十二条：合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; （三）以合法形式掩盖非法目的; （四）损害社会公共利益; （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并已转标的物所有权的义务。 （二）《中华人民共和国婚姻法》 第十七条第二款：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 （三）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》 第十七条：婚姻法第十七条关于“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 （四）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附件四：不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当按照要求将指定的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6.【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7.【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 附件五：执行风险告知书 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。