辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初1959号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，住所地沈阳市沈河区北站路72号。负责人：丛树枫，系该行行长。委托代理人：刘新，辽宁腾坤律师事务所律师。被告：关正利，男，1982年8月27日出生，锡伯族，住址沈阳市沈北新区。被告：沈阳景盛万利房地产有限公司，住所地沈阳市沈北新区正义四路4-1号。法定代表人：栗剑。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行与被告关正利、被告沈阳景盛万利房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员王云娇担任审判长，人民陪审员唐占刚和人民陪审员史秋卓参加评议的合议庭，于2019年1月2日公开开庭进行了审理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行的委托代理人刘新到庭参加诉讼，被告关正利和被告沈阳景盛万利房地产有限公司经本院公告送达无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告关正利签订的《个人购房借款及担保合同》；2、判令被告关正利按借款合同约定偿还所欠借款本息共计252481.84元（截至2018年12月6日，拖欠本金249132.24元、利息3349.6元，自2018年12月7日至实际清偿日按借款合同约定计付利息、罚息及复利），被告沈阳景盛万利房地产有限公司对前述欠款承担连带给付责任；3、判令如被告关正利不能按期偿还借款本息及诉讼费用，原告有权向人民法院申请处置其抵押的房地产，并有权就处置所得价款优先受偿；4、判令被告承担本案全部诉讼费用及律师代理费1000元。事实与理由：2013年10月31日，被告关正利与原告签订了《个人购房借款及担保合同》（以下简称“借款合同”），借款合同约定被告借款人民币27万元用于购买位于沈阳市沈北新区，建筑面积86.33平方米房屋，借款期限为360个月，初始年利率为5.895%，采用等额本息还款方式，并以前述购买的房产为合同借款及诉讼费等费用提供抵押担保。被告沈阳景盛万利房地产有限公司提供阶段性连带责任保证，担保的范围为贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、赔偿金以及贷款人等实现债权的费用等。原告依借款合同约定按时足额地发放了贷款，但被告关正利未按借款合同约定归还借款，符合合同约定实现抵押权的条件。综上所述，被告关正利应按贷款合同约定向原告归还所欠本息，被告沈阳景盛万利房地产有限公司应对此承担连带给付责任，如被告关正利不能按期偿还借款本息及全部诉讼费用，原告有权向人民法院申请处置被告关正利抵押的房地产，并有权就处置所得价款优先受偿。经原告多次催要未果后，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告关正利未到庭，未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月12日，被告关正利向原告提交个人房屋贷款申请表，为购买位于沈阳市沈北新区房屋向原告申请贷款27万元。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行（贷款人）与被告关正利（借款人）、被告沈阳景盛万利房地产有限公司（保证人）于2013年10月31日签订了《个人购房借款及担保合同》，约定原告向被告关正利提供贷款人民币27万元，用于购买位于沈阳市沈北新区（建筑面积86.33平方米）的房屋，贷款期限为360个月，自2013年10月31日至2043年10月31日止，实际放款日与到期日以借据为准，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%执行，采用按月等额本息还款法。合同约定，担保方式为抵押加保证，被告关正利以其购买的沈阳市沈北新区房屋为该笔借款提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。原、被告于2013年12月10日办理了预购商品房抵押权预告登记。被告沈阳景盛万利房地产有限公司同意为本合同项下的贷款本金、利息及相关费用向贷款人提供阶段性连带责任保证担保，保证期间至正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权利证书。同时合同约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用，贷款人有权宣布解除本合同。合同签订后，原告于2013年10月31日向被告放款27万元。被告未按合同约定偿还贷款本息，截至2018年12月6日，被告关正利已累计拖欠本金249132.24元、利息3349.6元。本院认为,根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告关正利经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。本案中，原告与被告签订的《个人购房借款及担保合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行义务，原告依约履行了放款义务，而被告未按合同约定的时间履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，故原告要求解除与被告签订的借款及担保合同，并要求其立即偿还全部贷款本金及利息，符合合同约定和法律规定，应予支持。关于原告提出的对抵押房产享有优先受偿权的诉求。针对本案诉争房屋，原告办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，办理抵押权设立登记后，抵押权人对抵押财产享有优先受偿权，而抵押权预告登记不同，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，因此，预告登记权利人对登记的不动产享有排他权，未经其同意，不动产的所有权人及其他任何第三人处分该不动产，均不能发生物权的效力，排他权与优先受偿权并非同一权利，排他权是对他人权利的限制，而优先受偿权则为优于他人受偿。从预告登记的法律后果看，权利人享有的仅为排他权，以及在登记条件成就后请求办理正式登记的权利，并非优先受偿权，故原告诉请对办理了抵押权预告登记的诉争房屋享有优先受偿权，本院不予支持。关于原告要求被告沈阳景盛万利房地产有限公司对被告关正利的上述债务承担连带责任的诉讼请求。根据合同约定，被告沈阳景盛万利房地产有限公司对被告**向原告的贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用提供连带责任保证，现诉争房屋并未办理房屋产权证，原告并未取得诉争房屋的实际抵押权，故根据合同约定，被告沈沈阳景盛万利房地产有限公司应当承担连带责任，原告诉请，本院予以支持。关于原告请求判令被告向其支付律师代理费1000元的诉讼请求，因律师费非原告实现其债权的必要支出，且未提交相关证据，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行与被告关正利、被告沈阳景盛万利房地产有限公司于2013年10月31日签订的《个人购房借款及担保合同》；二、被告关正利于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行欠款本金249132.24元；三、被告关正利于本判决发生法律效力后十日内给付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行欠款利息3349.6元（截至2018年12月6日，自2018年12月7日起至债务实际清偿之日止的利息、罚息及复利按合同约定计算）；四、被告沈阳景盛万利房地产有限公司对第二、第三项确定的被告关正利的给付义务承担连带给付责任；五、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5102元、公告费800元，由被告关正利和被告沈阳景盛万利房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王云娇人民陪审员  唐占刚人民陪审员  史秋卓二〇二〇年一月二日法官 助理  姚佳林书 记 员  訾 旭