山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5788号上诉人（原审被告）：烟台奕安汽车维修服务有限公司，住所地：烟台市芝罘区南崖南路1号（新建体育场西侧）。法定代表人：吕泳霖，经理。委托诉讼代理人：王旭，上海市华诚（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台市体育工作大队，住所地：烟台市莱山区观海路288号。法定代表人：林涛，大队长。委托诉讼代理人：邓军，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人烟台奕安汽车维修服务有限公司（以下简称奕安公司）因与被上诉人烟台市体育工作大队（以下简称烟台体工队）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初10227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奕安公司上诉请求；1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初10227号民事判决，发回重审或驳回烟台体工队的诉讼请求。2、案件受理费由烟台体工队承担。事实和理由：一、烟台体工队一审作为原告主体不适格，一审法院对于奕安公司提出的原告主体问题，认为烟台体工队享有管理、使用、经营权的观点是错误的。1、2017年11月22日，淄博仲裁委员会出具的（2017)淄仲裁字第755号裁决书确定烟台市芝罘区约99043平方米的宗地权益变更登记至案外人烟台市银保置业有限公司。2017年11月28日，烟台市中级人民法院已经向烟台市国土资源局送达协助执行裁定。该裁定送达到烟台市国土资源局之日，裁决书确定的宗地权益已经变更到烟台市银保置业有限公司。土地使用权易主，土地上的房屋随之转移。2、2018年5月11日，山东鑫士铭律师事务所出具的律师函明确告知：烟台体工队出租给奕安公司的场馆的土地使用权已经变更给烟台市银保置业有限公司，要求奕安公司五日内腾迁。因此，主张奕安公司腾迁的权利应由烟台市银保置业有限公司行使。3、虽然奕安公司与烟台体工队于2017年10月7日签订了《山东省行政事业单位国有场馆租赁合同》，但在2018年9月25日，烟台体工队起诉奕安公司时，腾迁房屋的土地使用权已经转移，土地上的附属物也随之转移。此时，奕安公司与烟台体工队签订的《山东省行政事业单位国有场馆租赁合同》也已经超过了租赁期限。4、2018年下半年和2019年上半年，在奕安公司交涉拆迁补偿的还有银都实业、银都实业拆迁公司的工作人员，银都实业、银都实业拆迁公司均是烟台市银保置业有限公司为此次开发成立的公司，这说明烟台市银保置业有限公司已经着手对取得使用权的土地行使管理权利，之所以烟台体工队又作为一审原告起诉奕安公司，是因为这样可以避免向奕安公司支付拆迁补偿。每次开庭时，旁听席上都有两位烟台市银保置业有限公司的工作人员旁听，表现出对本案的进展最大的关注。之所以关心，因为烟台市银保置业有限公司才是腾迁和支付拆迁补偿的当事人。二、奕安公司和烟台体工队之间不是腾迁的纠纷，而是烟台体工队逃避配合奕安公司向政府申请办理有关拆迁补偿事宜的约定义务，并且帮助实际拆迁人清理拆迁前的障碍，将拆迁利益最大化。1、依据租赁合同第7条2.4条款，如遇到政府行为对出租的建筑重新发展、拆卸的权利，烟台体工队应积极配合奕安公司向政府申请办理有关拆迁补偿事宜。2、2018年4月2日，烟台体工队通知奕安公司：因芝罘区政府对征收烟台体育工作大队所属新建体育场进行改造的通知。烟台体工队为此期满不再续签。奕安公司认为该通知使租赁合同第7条2.4条款成就。烟台体工队有约定义务，即应积极配合奕安公司向政府申请办理有关拆迁补偿事宜。3、烟台体工队在起诉前也确实协调奕安公司及政府拆迁办的工作人员拆迁补偿的事宜，有至少7个录音材料佐证，但最终没有取得实质效果。三、体育场改造、拆迁已经是个不争的事实，无需证明。1、烟台人都知道，体育场内原是热闹的夜市，因为拆迁改造，每个摊位都给了2000元的补偿，一夜间人走地空。四周都围上围挡。除此之外，就剩下包括奕安公司在内的四家租赁户。针对这四家租赁户，政府不会出台一个拆迁公告，也不会出台一个拆迁补偿标准。但没有拆迁公告、没有拆迁标准也不能否认体育场拆迁的事实。2、2018年4月2日，烟台体工队通知奕安公司收回场馆的法律效力应认定对奕安公司已经开始启动拆迁补偿的程序。3、出台征收的政策和收回场馆的通知均在租赁期内。烟台体工队也多次召集开会提到拆迁补偿奕安公司的问题。烟台体工队与政府拆迁办的工作人员、银都实业、银都实业拆迁公司的工作人员都曾与奕安公司交涉拆迁补偿事宜，现在看，他们都是在采取拖延的伎俩，拖过租赁期。4、对于奕安公司租赁的房屋，烟台体工队曾经组织过评估公司评估过。烟台体工队的这些行为，都应当视为对奕安公司应该得到拆迁待遇的认可。四、奕安公司与烟台体工队或者拆迁补偿义务人没有就拆迁补偿达成共识前，奕安公司依据合同和为了维护自身利益，没有腾迁，理由正当。1、在租赁期内（2018年4月2日），因拆迁导致双方不能继续履行租赁合同和续签合同。依据合同，烟台体工队应积极进行拆迁评估，并与奕安公司签订拆迁补偿协议。依据拆迁补偿协议，奕安公司按照约定腾迁。烟台体工队确实对奕安公司租赁的场馆进行了拆迁评估，但奕安公司至今没有见到评估报告，也没有人与奕安公司签订拆迁补偿协议，在此情况下，奕安公司有权拒绝腾迁，一旦腾迁，租赁场馆的现状无人看护，有破坏的险情。因此，奕安公司为了维护自身利益，没有腾迁，理由正当。2、涉及到拆迁，奕安公司认为，即便最终结果不需要任何补偿给奕安公司，能不能人性化的处理一下奕安公司和拆迁主体之间的矛盾。奕安公司毕竟在租赁房屋上投入大量的资金，使之成为养家糊口的生计，先把奕安公司经营的场所拍照、录像、评估之后，即把证据固定下来，然后再拆。因为一旦租赁场地夷为平地，奕安公司原先的投入也有证据保存下来。五、烟台体工队违反租赁合同的约定，不诚信。奕安公司不应支付此后房屋占有使用费和律师费。1、依据租赁合同第7条2.4条款，终止合同，烟台体工队有提前3个月通知的义务。2、烟台体工队必须提供芝罘区政府的征收通知文件，这是一切的源头，烟台体工队不能说有就有，说没有就没有。这是一级政府机构，没有文件，烟台体工队出具虚假通知，是什么背景赋予烟台体工队如此大胆，奕安公司对此要坚决逐级反映，直至弄清真相。3、烟台体工队说体育场没有拆迁公告。拆迁公告不是征收拆迁的唯一标准。烟台体工队辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。烟台体工队向一审法院起诉请求：1、奕安公司将坐落于烟台市芝罘区新建体育场西侧房屋腾空并返还给烟台体工队；2、奕安公司支付自2018年4月8日至2018年9月7日的房屋占有使用费44166.66元，同时自2018年9月8日至实际返还房屋之日，仍按每日289.61元的标准计算房屋占有使用费；3、奕安公司支付律师费15000元；4、奕安公司支付水电费8987.10元。5、诉讼费由奕安公司承担。一审法院认定事实：烟台体工队与奕安公司的租赁关系始于2002年3月。2017年10月7日，烟台体工队与奕安公司在签订的最后一期《山东省行政事业单位国用场馆租赁合同》（合同编号为：烟体房034号）中载明：烟台体工队将坐落于烟台市芝罘区新建体育场西侧（使用面积约397平方米）房屋租赁给奕安公司使用；租赁期限自2017年10月8日至2018年4月7日，租赁期限为半年；租金每平米152.31元，总额为26500元；支付期限自签订合同起3个工作日内按时交纳；租赁合同期满或解除后，奕安公司场馆装修、改善、增设他物无偿归烟台体工队所有；每月的25日前为缴纳水电费时间；奕安公司应于租赁期满或合同解除后2日内将所租赁场馆全部交还给烟台体工队，烟台体工队予以验收；烟台体工队有因政府行为对出租场馆的重新发展、拆卸的权利，但烟台体工队应提前叁个月书面通知奕安公司，才得以终止本合同，烟台体工队应积极配合奕安公司向政府申请办理有关拆迁补偿事宜；本合同终止或被解除时，奕安公司应当最迟在解除之日起七个工作日内或本合同终止日当日腾空并搬离出租场馆，同时应归还所出租场馆的全部钥匙；若奕安公司未按规定归还所出租场馆时，则烟台体工队享有将奕安公司出租场馆腾空并将其恢复原状的权利，烟台体工队因此而发生的全部费用，包括但不限于腾空所租场馆、将所租场馆恢复原状以及将奕安公司出租场馆内物品存放在它处的保管费、律师费等均应由奕安公司承担；在奕安公司仍继续占用出租场馆期间，奕安公司需向烟台体工队支付实际占用期间的占用费，占用费收取标准为奕安公司应按照本合同约定的租金的双倍向烟台体工队缴纳占用出租场馆的实际使用费；奕安公司如决定在本合同期满后续租，须在本合同终止叁个月前书面通知烟台体工队，能否续签形成新的租赁关系，以双方最终签订的书面合同为准。该租赁合同订立后，奕安公司向烟台体工队支付了2018年4月7日前的租金，欠付2018年4月8日后的房屋使用费及2018年1-5月水电费8987.10元。涉案房屋现仍由奕安公司管理，但已断水断电。2018年4月2日，烟台体工队向奕安公司发出了《关于新建体育场场馆收回的通知》，该通知载明：根据芝罘区政府对征收烟台市体育工作大队所属新建体育场进行改造的通知要求，我单位与你签订的合同编号为（烟体房034号）《新建体育场地西侧租赁合同》，已于2018年4月7日期满，为此合同不再续签，请你接到通知后于2018年4月15日前，将房屋交还我单位。奕安公司于2018年4月4日签收了该通知。2018年9月25日，烟台体工队与山东鑫士铭律师事务所在签订的委托代理合同中约定：山东鑫士铭律师事务所接受烟台体工队的委托指派朱永浩、邓军律师作为承办律师代理本案一审诉讼，支付代理费15000元。2018年10月15日，烟台体工队具状至一审法院。诉讼中的2019年4月23日，烟台市体育局在出具的证明中载明：烟台新建体育场位于烟台市芝罘区，南通路以东，建昌南街以南，胜利路以西。兴建于1973年，隶属于烟台市体育工作大队。烟台新建体育场其场馆（含土地使用权）自1973年至今一直由烟台市体育工作大队管理、使用、经营。庭审中，烟台体工队主张，其与奕安公司签订的租赁合同于2018年4月7日到期，其于2018年4月2日通知奕安公司合同期满不再续签，应为合同到期的合同终止。因奕安公司至今仍占有使用涉案房屋，应当按照合同约定向其支付房屋占有使用费。而涉案房屋至今也未开始拆迁补偿工作，其也未取得任何拆迁补偿。奕安公司则主张，芝罘区政府对征收烟台市体育工作大队所属新建体育场进行改造的通知发生在烟台体工队与奕安公司租赁合同期内，双方间的租赁关系处于中断状态，奕安公司继续占用涉案房屋无需交纳房租。为证明其主张，奕安公司提交了录音证据及整理的书面材料共7份。具体如下：1、2018年7月25日奕安公司法定代表人的父亲吕志武与烟台体工队工作人员张春剑的手机录音2份；2、2018年8月3日于维忠（政府拆迁办工作人员）与吕志武手机通话录音1份；3、2018年8月27日张春剑与吕志武、阿东茶庄的经营者周勇、芝罘区润泽摩托配件店的经营者王江、芝罘区陈永伦百货商行的经营者陈永伦的录音1份；4、2018年8月26日张春剑、于维忠与奕安公司法定代表人的父亲吕志武、阿东茶庄的经营者周勇、芝罘区润泽摩托配件店的经营者王江、芝罘区陈永伦百货商行的经营者陈永伦的录音1份；5、2018年9月18日烟台体工队张科长与烟台体工队代理人邓军、奕安公司法定代表人的父亲吕志武、阿东茶庄经营者周勇、芝罘区润泽摩托配件店的经营者王江、芝罘区陈永伦百货商行的经营者陈永伦录音；6、2019年1月3日奕安公司法定代表人的父亲吕志武、银都实业张文生、银都实业拆迁公司鞠远明现场录音1份。内容大致上是双方间协商有关涉案房屋评估、拆迁、补偿等问题。证明：1、涉案房屋已经开始进行拆迁，烟台体工队一直在和奕安公司协商拆迁补偿的问题；2、烟台市银都实业有限公司的下属子公司银都实业拆迁公司要介入奕安公司的拆迁工作，且表示要拆迁的地与产权均属于烟台市银保置业有限公司。烟台体工队认可录音光盘与整理的书面材料一致，录音光盘中的声音是奕安公司所称的各人的声音，但认为不能证明奕安公司要证明的问题。又查，2017年11月8日，烟台市银保置业有限公司向淄博仲裁委提出仲裁，请求：1、确认其与边景于2017年10月26日签订的《土地权益转让协议》合法有效；2、边景协助其办理其依据山东省威海市中级人民法院（2014）威执一字第202号之十执行裁定而取得的位于烟台市芝罘区约99043平方米的宗地权益的变更登记手续。2017年11月22日，淄博仲裁委员会作出（2017）淄仲裁字第755号仲裁裁决书，裁决：烟台市银保置业有限公司与边景于2017年10月26日签订的《土地权益转让协议》合法有效；边景协助烟台市银保置业有限公司将其依据山东省威海市中级人民法院（2014）威执一字第202号之十执行裁定书取得的位于烟台市芝罘区约99043平方米的宗地权益变更登记至烟台市银保置业有限公司名下。该裁决作出后，烟台市银保置业有限公司向山东省烟台市中级人民法院申请执行，该院于2017年11月28日作出（2017）鲁06执117号执行裁定书，裁定：将边景依据山东省威海市中级人民法院（2014）威执一字第202号之十执行裁定书取得的位于烟台市芝罘区约99043平方米的宗地权益变更登记至烟台市银保置业有限公司名下。一审法院认为，烟台体工队与奕安公司双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，应为合法有效，双方均应恪守遵行。烟台体工队享有对涉案场馆进行管理、使用、经营的权利，虽然烟台市银保置业有限公司于2017年11月28日取得了涉案场馆的土地权益，但是不影响烟台体工队对涉案场馆管理、使用、经营权益的行使。故烟台体工队主体适格，奕安公司的此项抗辩于法无据，原审法院不予采信。本案租赁合同于2018年4月7日期满，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，奕安公司应当向烟台体工队返还涉案房屋。又因烟台体工队与奕安公司在签订的房屋租赁合同“本合同终止或被解除时，奕安公司应当最迟在解除之日起七个工作日内或本合同终止日当日腾空并搬离出租场馆，同时应归还所出租场馆的全部钥匙。”、“在奕安公司仍继续占用出租场馆期间，奕安公司需向烟台体工队支付实际占用期间的占用费，占用费收取标准为奕安公司应按照本合同约定的租金的双倍向烟台体工队缴纳占用出租场馆的实际使用费”之约定，现烟台体工队主张奕安公司将涉案场馆腾空并返还并自2018年4月8日起以每日289.61元（26500元/183天×2）的标准支付房屋占有使用费的请求，原审法院依法予以支持。奕安公司承租涉案场馆期间实际产生水电费8987.10元的事实清楚，奕安公司欠付烟台体工队水电费8987.10元的证据充分，现烟台体工队主张奕安公司支付水电费8987.10元的请求，理由正当，法院依法予以支持。烟台体工队主张奕安公司支付律师费15000元，系烟台体工队为实现其权益而产生的实际花费，且与烟台体工队与奕安公司签订的房屋租赁合同“若奕安公司未按规定归还所出租场馆时，则烟台体工队享有将奕安公司出租场馆腾空并将其恢复原状的权利，烟台体工队因此而发生的全部费用，包括但不限于腾空所租场馆、将所租场馆恢复原状以及将奕安公司出租场馆内物品存放在它处的保管费、律师费等均应由奕安公司承担”之约定相符，故对烟台体工队的此项主张，法院亦予以支持。奕安公司关于不同意返还涉案房屋、不应支付房屋使用费以及烟台体工队应积极配合奕安公司向政府办理拆迁补偿事宜等抗辩理由，无事实和法律依据，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、烟台奕安汽车维修服务有限公司将坐落于烟台市芝罘区新建体育场西侧房屋腾空并完好无损的返还给烟台市体育工作大队。二、烟台奕安汽车维修服务有限公司支付烟台市体育工作大队房屋占有使用费44166.66元（自2018年4月8日至2018年9月7日，按每日289.61元计算）；同时自2018年9月8日起至实际返还房屋之日，仍按每日289.61元的标准支付房屋占有使用费。三、烟台奕安汽车维修服务有限公司支付烟台市体育工作大队水电费8987.10元。四、烟台奕安汽车维修服务有限公司赔偿烟台市体育工作大队律师费15000元。以上第一至四项，均限烟台奕安汽车维修服务有限公司于本判决生效之日起10日内履行。如烟台奕安汽车维修服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1504元，由烟台奕安汽车维修服务有限公司负担。限其于本判决生效之日起10日内向原审法院交纳。二审中，本院依法对烟台市银保置业有限公司就涉案房屋所在土地使用权问题进行调查了解，该公司经理仲常青称，涉案土地是净地出让，地上建筑物的拆迁和处置由政府负责，土地上建筑物的原所有权人和使用权人继续行使他们的权利，与烟台市银保置业有限公司无关。在政府将净地交付给烟台市银保置业有限公司后，公司才行使相关权利。对于涉案土地上相关房产是否面临拆迁，与他们公司无关，是政府的决定。经质证，上诉人主张被调查人员所称内容与事实不符。被上诉人对被调查人员的陈述没有异议。本院查明的其他案件事实同原审。本院认为，案涉房屋所属的烟台新建体育场及场馆自新建起即隶属于烟台体工队，烟台体工队享有管理、使用、经营之权利的事实清楚。奕安公司与烟台体工队就案涉房屋签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违背国家法律、法规规定，应为有效。2017年11月28日烟台市银保置业有限公司虽取得了案涉房屋的土地使用权益，但并未对涉案房屋的租赁提出权利主张，未对烟台市体工队与奕安公司间的租赁关系提出异议，也未要求与奕安公司另行签订租赁合同，故烟台体工队通知奕安公司自2018年4月7日租赁期限届满后起不再续签租赁合同的行为，既符合双方租赁合同之约定，也不违背法律法规禁止性规定，奕安公司在租赁合同期满后，理应按照租赁合同约定将案涉房屋返还给烟台体工队，并承担房屋占有使用费和律师费，奕安公司认为烟台体工队无权要求返还房屋和主张房屋占有使用费及律师费的诉请，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。上诉人主张双方的纠纷不是房屋腾迁纠纷而是拆迁补偿纠纷，亦与事实不符，其主张于法无据，本院依法不予支持。综上所述，奕安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1504元，由上诉人烟台奕安汽车维修服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  董玉新审判员  杨卫东审判员  陈晓彦二〇二〇年一月七日书记员  于红科