北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初10819号原告：陈耀光，男，1966年12月1日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：阴政宏，北京市京兴律师事务所律师。被告：马瑞，男，1970年4月10日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨雪飞，河北乾翔（北京）律师事务所律师。原告陈耀光与被告马瑞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈耀光及其委托诉讼代理人阴政宏，被告马瑞及其委托诉讼代理人杨雪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈耀光向本院提出诉讼请求：1、马瑞返还租金或占有使用费56666.66元（2017年11月18日至2018年1月18日）；2、马瑞给付陈耀光房屋腾退费176732元、装修设备附属物补偿款1252157元、工程配合奖726466.50元、搬家补助费121078元，共计2276433.50元；3、本案诉讼费由马瑞负担。事实与理由：陈耀光系从事服装生产、销售经营业务。2016年11月29日，陈耀光与马瑞签订《租赁合同》，双方约定马瑞将位于北京市大兴区长子营镇牛坊村的厂房及宿舍、办公室租赁给陈耀光使用，租赁面积约4300平方米；租赁期限自2017年1月18日至2033年11月17日止；租金每年支付一次。陈耀光在支付第一年租金340000元后取得了房屋的使用权，并对房屋进行了装饰装修，安装了中央空调。后又根据生产经营需要出资建设了200平方米的员工宿舍。2017年11月18日，马瑞在未提前告知陈耀光的情况下，与有关单位强行将涉案诉争房屋拆除，导致陈耀光部分生产成品、经营设施、设备及办公用品、家具压在废墟里以及建筑、改建房屋以及房屋装饰装修损失高达1246000元。陈耀光认为自己作为上述房屋的合法承租人及合法经营者，依法享有此次拆除腾退利益包括停产停业损失、搬家补助费、搬家奖励费、房屋重置及装饰装修损失等，现马瑞意欲将上述利益据为已有，故诉至法院。马瑞辩称，不同意陈耀光的诉讼请求，理由如下：首先涉案厂房租赁合同因没有建设工程规划许可证，租赁合同及补充协议均属无效；其次，陈耀光并未向马瑞足额交付租金，仅交付了330000元，迄今仍拖欠10000元；第三，陈耀光主张的房屋腾退费和装修设备附属物补偿款没有事实和法律依据；第四，陈耀光并未配合拆迁工作，无权主张工程配合奖；第五，陈耀光无权主张搬家费，因为合同已经无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年11月29日，马瑞（甲方）与陈耀光（乙方）签订租赁合同，双方约定马瑞将位于北京市大兴区长子营镇牛坊村的厂房及宿舍、办公室租赁给陈耀光使用，租赁面积约4300平方米；租赁期限自2017年1月18日至2033年11月17日止；租金每年支付一次，租金为每年340000元，每年递增10000元，5年后每年递增5000元，10年后递增终止。同日，双方签订了《租赁合同补充协议》，第2条约定合同期内甲方提供国家认可的营业执照，若遇政府拆迁，国家所赔偿乙方承租后的装修费（新做贴地砖、辛吊平顶、新做中央空调、墙面新做乳胶漆）由甲乙双方均分，十年以后若遇政府拆迁，所有装修费归甲方所有；第3条约定，若遇政府拆迁，国家赔偿搬迁费归乙方所有。合同签订后，陈耀光支付了第一年租金330000元。关于陈耀光主张剩余10000元现金给付的意见，因马瑞不认可，且陈耀光并未提供证据证明，本院不予采信。陈耀光向本院提交了其与何某的协议书并申请证人何某进行了出庭作证，以证明向何某已支出装修费用599748元，尚有50000元未付；马瑞的质证意见为陈耀光装修未经马瑞同意且未将装修明细提交马瑞，马瑞不清楚。陈耀光向本院提交了其与徐某的协议书并申请证人徐某进行了出庭作证，以证明其在承租厂房内安装了中英空调，支出246000元；马瑞的质证意见为陈耀光装修未经马瑞同意且未将装修明细提交马瑞，马瑞不清楚。本院根据马瑞与陈耀光签订的租赁合同补充协议及陈耀光提交的证据同时结合从拆迁公司调取的装修、设备及附属物价款明细，本院认定陈耀光对承租厂房进行了装修及新建。马瑞向本院提交了村委会出具的情况说明并申请证人李某出庭作证，情况说明载明马瑞在2017年8月18日向陈耀光提出过终止合同，村委会进行过断水、断电;陈耀光对该证人证言不认可。经本院询问，马瑞表示其所出租厂房建设于2011年初，并未取得建设工程规划许可证或相关审批手续；关于陈耀光搬离承租厂房的时间，双方均认可为2017年11月18日大火之后一至三天。陈耀光向本院提交的房屋平面图及说明载明陈耀光自行加建房屋319平方米；马瑞的质证意见为平面图中两间厕所（36平方米）和饭厅（85平方米）是陈耀光建的，用的是马瑞的材料。后在委托律师后又称房屋平面图中10号房屋和5-1房屋系陈耀光所建。马瑞向本院提交了从拆迁公司调取的2014年11月12日、2016年5月18日、2016年11月19日谷歌航拍地图，证明除5-1房屋和10号房屋外，其余房屋均为马瑞所建，陈耀光的质证意见为真实性无法核实，证明目的不予认可。通过对比航拍图、拆迁公司绘制的房屋平面图、陈耀光绘制的平面图，本院要求陈耀光出具了说明，陈耀光在说明中陈述10号房屋、5-1房屋系陈耀光所建，陈耀光所绘制平面图中有126平方米在拆迁档案中未记载，办公30平方米系在13号厂房内西南角，男厕所和女厕所对应1号房。本院根据双方的意见，结合上述证据和双方当事人陈述意见，本院采信马瑞的意见，陈耀光所建厂房为10号房屋和5-1房屋，面积为134.58平方米。根据调取的北京长亦兴土地开发有限公司拆除腾退补偿档案记载，长亦兴公司对厂房房屋条件调查登记的时间为2017年1月1日，复核时间为2017年6月29日，审计审核时间为2018年10月27日。拆除腾退货币补偿协议载明：马瑞在腾退退范围内有4843.11平方米房屋及装修附属物，房屋腾退补偿款为2828137元（房屋腾退费1575980元、装修设备及附属物补偿价1252157元）、腾退补助1574011元（工程配合奖1452933元、搬家补助费121078元）。上述事实，有双方当事人陈述意见、证人证言、拆迁档案、租赁合同、村委会证明等证据材料佐证，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。乡村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照本解释处理。本案中马瑞自建出租的房屋并未取得建设工程规划许可证或相关部门批准手续，故其双方签订的租赁合同无效。同时又由于实践中拆迁单位进行拆迁补偿通常不审核房屋建设工程手续是否完备，也不考虑租赁合同的效力问题，因此租赁合同的效力问题不影响租赁主体间拆迁利益分配，故本案中根据双方在租赁合同补充协议的约定，装修设备及附属物补偿价1252157元应当由双方平分，搬家补助费121078元归陈耀光所有。租赁主体因扩建房屋产生的拆迁利益，合同有约定的，依约定处理；没有约定的，房屋重置成新价等基于扩建房屋而获得的拆迁利益，应以房屋实际建造方获得为宜。本案中，关于陈耀光在租赁期间新建房屋所产生的利益应当归陈耀光所有，根据本院认定的陈耀光所建房屋面积，经计算为43793.22元。本案中争议的焦点为工程配合奖如何分配，工程配合奖是大兴区农村集体经营性建设用地入市试点项目特设的奖励，即对于在规定的工程奖励期限内将非住宅房屋等交给拆除公司进行拆除的被腾退人给予工程配合奖，故从定义来看交还的的主体为出租人即房屋及附属物的所有权人，但考虑到本此腾退中涉案厂房有陈耀光所建部分（获赔部分约134.58平方米，未获得赔偿部分约126平方米），且本案中由于所承租房屋并未取得停产停业损失的原因（根据《大兴区集体土地非住宅房屋拆迁补偿办法》第五条规定2009年2月19日区政府控违大会后建设完成且未取得规划部门审批手续增建的房屋不作为确认营业面积的基数，即不能取得停产停业损失），本院酌定工程配合奖中的10%归陈耀光所有，即陈耀光应得工程配合奖为145293.30元。关于房屋腾退费，根据双方约定，结合陈耀光实际搬离时间，本院认定陈耀光实际使用时间为10个月，经计算马瑞应当退还陈耀光房租46666.66元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马瑞返还原告陈耀光租金46666.66元（于本判决生效后十日内履行）；二、被告马瑞给付原告陈耀光房屋腾退费、装修设备附属物补偿款、工程配合奖、搬家补助费共计936243.02元（于本判决生效后十日内履行）；三、驳回原告陈耀光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25011元，由原告陈耀光负担14725元（已交纳），由被告马瑞负担10286元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张凤华人民陪审员  王志刚人民陪审员  梁秀丰二〇二〇年一月十四日法官 助理  韩 冰书 记 员  张国倩书 记 员  王卿雯