上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初8752号原告：上海嘉任房地产开发中心，住所地上海市青浦区。投资人：刘志彤。委托诉讼代理人：赵强，上海里兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱奇峰，上海里兆律师事务所律师。被告：上海知豆电动汽车销售有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：毛丹丽，执行董事。被告：知豆电动汽车有限公司，住所地浙江省宁波市。法定代表人：鲍文光，董事长。上列两被告的共同委托诉讼代理人：陈永胜，知豆电动汽车有限公司公司员工。上列两被告的共同委托诉讼代理人：蒋伟，上海知豆电动汽车销售有限公司员工。原告上海嘉任房地产开发中心(以下简称嘉任中心)与被告上海知豆电动汽车销售有限公司(以下简称上海知豆公司)、知豆电动汽车有限公司(以下简称知豆公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉任中心的委托诉讼代理人邱奇峰，被告上海知豆公司、知豆公司的共同委托诉讼代理人蒋伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉任中心向本院提出诉讼请求：1.确认嘉任中心与上海知豆公司之间的《上海市房屋租赁合同》于2018年9月14日解除；2.上海知豆公司支付2018年3月15日起至2018年9月14日的装修期内租金5,421,187.32元；3.上海知豆公司支付违约金8,131,780.98元；4.上海知豆公司支付拖欠的2018年7月15日起至2018年9月14日的物业管理费495,085.60元以及滞纳金(以上海知豆公司每期欠付的物业管理费为本金，分别按照每期拖欠金额的日万分之五的标准计算，自应付之日起算至实际付款之日止)；5.知豆公司对上海知豆公司上述第2、3、4项诉请中的付款义务承担连带责任。事实和理由：2018年2月24日，嘉任中心与上海知豆公司就上海市四川北路XXX号海泰国际大厦1-4层房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，上海知豆公司向嘉任中心承租系争房屋，租期2018年3月15日起至2023年9月14日；房屋建筑面积6,188.57平方米；上海知豆公司自2018年3月15日起享有6个月的装修期；装修期后2018年9月15日起至2019年9月14日期间月租金为903,531.22元，月物业管理费为247,542.80元。合同签订后，上海知豆公司未于2018年3月15日派员与嘉任中心办理系争房屋交接手续，其后，嘉任中心收到上海知豆公司发出的11份延期交付房屋申请报告，但未表示同意。上海知豆公司支付了2018年3月15日起至2018年7月14日的物业管理费，并于2018年6月1日将系争房屋作为注册地址进行了工商变更登记。系争房屋应视为已于2018年3月15日交付上海知豆公司。因上海知豆公司未能及时支付首期租金且欠付2018年7月15日起的物业管理费，嘉任中心于2018年9月6日向上海知豆公司发送《通知函》，催告其付款。2018年9月14日，嘉任中心收到上海知豆公司邮寄的解约函，当日，嘉任中心自行收回系争房屋。2019年4月4日，上海知豆公司将其工商注册地址从系争房屋内迁出。2019年7月，嘉任中心将系争房屋重新对外出租。上海知豆公司擅自解除租赁合同构成违约，应承担违约责任。根据知豆公司出具的《知豆电动汽车有限公司保证函》，知豆公司作为上海知豆公司的连带保证人，对上海知豆公司欠付嘉任中心的租金、违约金和其他费用应承担连带责任。就上海知豆公司支付的租赁保证金2,710,593.66元以及物业管理费保证金742,628.40元，同意用于抵扣上海知豆公司欠付嘉任中心的款项。上海知豆公司、知豆公司辩称，嘉任中心与上海知豆公司签订的租赁合同约定房屋交付日为2018年3月15日，当天上海知豆公司未派员与嘉任中心办理系争房屋交接手续，其后上海知豆公司向嘉任中心发出11份延期申请报告，申请将系争房屋的交付日期从2018年3月15日延期至2018年9月14日，嘉任中心工作人员签收了延期申请报告并予以认可。嘉任中心实际未将系争房屋交付上海知豆公司，上海知豆公司从未进入系争房屋，也未对系争房屋进行装修。嘉任中心工作人员于2018年9月13日签收上海知豆公司发出的《关于海泰大厦1-4楼租赁合同协商解约函》，双方租赁合同应于2018年9月13日解除，系争房屋也于当日视为交还嘉任中心。现同意支付2018年3月15日起至2018年9月13日的装修期内租金及2018年7月15日起至2018年9月13日的物业管理费，不同意支付物业管理费的滞纳金。因双方合同于装修期内解除，上海知豆公司未违约，故不同意支付违约金，且嘉任中心主张的违约金和物业管理费的滞纳金过高。知豆公司同意对上海知豆公司的付款义务承担连带责任。就上海知豆公司支付的租赁保证金2,710,593.66元以及物业管理费保证金742,628.40元，要求用于抵扣上海知豆公司欠付嘉任中心的款项。本院经审理认定事实如下，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。上海市四川北路XXX号海泰国际大厦1-4层、501室房屋产权人系上海泰中投资管理有限公司(以下简称泰中公司)，2017年1月1日起，嘉任中心向泰中公司承租上海市四川北路XXX号海泰国际大厦1-4层、501室房屋，租期至2026年12月31日。2018年2月24日，嘉任中心(出租方、甲方)与上海知豆公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，乙方向甲方承租系争房屋，建筑面积6,188.57平方米；甲乙双方约定，甲方于2018年3月15日前向乙方交付系争房屋，房屋租赁期自2018年3月15日起至2023年9月14日止；系争房屋每日每平方米建筑面积租金为10元，月租金总计1,882,356.71元；补充条款约定：2.2，乙方拟在系争房屋经营：主要用于办公、经营知豆汽车及相关的其他新能源汽车(包括但不限于与乙方相关联的其他公司入住系争房屋办公营业等)；3.1，双方同意补充本合同关于房屋交付日期的约定如下：甲方同意在本合同签署且乙方已根据本合同约定付清租赁保证金、预付租金等相关款项的前提下于2018年3月15日(“交付日”)将系争房屋交付给乙方，甲、乙双方交付系争房屋时，应共同检查系争房屋，并签署物业交付记录单，乙方签署物业交付记录单即视为甲方已依约履行了房屋交付义务；乙方未在交付日派员与甲方共同检查系争房屋的，甲方应被视为已在交付日将符合本合同要求的系争房屋交付给了乙方；双方同意，不影响系争房屋使用的轻微瑕疵不应成为乙方拒绝签署物业交付记录单的理由；3.3，双方确认，自交付日起算，即2018年3月15日起算至2018年9月14日乙方共享有6个月的装修期，在装修期内，乙方无需缴纳租金(不含物管费)，但应支付下列费用：(1)装修期物业管理费：乙方需按物业管理公司管理规定的标准向物业管理公司缴纳装修期物管费1,485,256.80元；(2)装修保证金309,428.50元，该保证金在乙方装修结束后经物业管理公司检视后退还；(3)装修管理费20元/平方米；…；(6)在乙方违约导致租赁合同解除的情况下，乙方应按照合同解除时适用的租金的标准向甲方支付其已经使用的装修期的租金，乙方违约导致本合同在装修期内解除的，乙方应按照本合同项下的初始租金的标准向甲方支付其已经使用的装修期的租金；4.1，鉴于乙方优惠的租金支付方式，甲方同意按照下列标准计算和执行系争房屋的租金，其中2018年9月15日-2019年9月14日，日租金为4.80元/m2，月租金为903,531.22元；双方一致同意并确认，若双方关于系争房屋的租金标准有任何与本补充条款第4.1条的约定不一致的，以本补充条款第4.1条约定的租金标准为准，且本条款为本合同唯一租金支付标准条款；4.3，财务结算及支付方式：租赁期内，租金原则上按照公历月进行结算，乙方应于每公历月第5日或之前预先支付该公历月的租金及物业管理费，物业管理费的标准为40元/平米/月；乙方应于2018年9月15日之前预付租赁期第一年的1个月(即2018年9月)的租金及于2018年3月15日或之前预付租赁期第1个月(即2018年3月)的物业管理费；在租赁期内，若乙方逾期支付租金及/或物业管理费及/或其他费用，乙方必须按日向甲方支付逾期金额万分之五的滞纳金，除非本合同另有相反规定外，乙方逾期支付租金及/或物业管理费的时间，从应付日起至甲方实际收到全部该笔款项日止计算，但乙方有证据证明确已付出的除外；4.4，租赁期内，乙方须向甲方指定的上海海泰物业管理有限公司(以下简称海泰公司)支付合同所列明的物业管理费及其他费用；甲方有权代表海泰公司向乙方就所拖欠的物业管理费进行追讨；4.6，免租装修期内，乙方无须缴付租金，但仍需缴纳物业管理费等除租金之外的其他费用、列于装修手册乙方应缴纳的费用及其他相关费用，包括但不限于装修保证金等；5.1，乙方须向甲方支付租赁保证金及物业管理费保证金，以保证其履行本合同之条款；甲、乙双方约定，乙方应在本合同签署之日起10个工作日内，但最终不得迟于2018年2月12日前向甲方支付100万元作为租赁保证金的首期，在2018年3月15日前支付1,710,593.66元保证金的剩余部分，合计等同于第一年3个月的租金作为租赁保证金即2,710,593.66元；于2018年3月15日或之前，向海泰公司预付等同于3个月的物业管理费作为物业管理费保证金即742,628.40元；5.2，甲方及甲方促使海泰公司分别向乙方开具租赁保证金和物业管理费保证金的足额收据，在整个租赁期内，甲方无须向乙方支付保证金的利息；租赁期内，乙方未能在规定的日期内支付相应的租赁费、物业管理费、公用事业费等任何应付费用且拖欠连续超过60天，甲方有权根据合同10.10约定追究乙方的违约责任，并从保证金中抵扣该等应付费用；7.3，乙方应在本合同租赁期满或提前终止之日起45天内，办妥以系争房屋为注册或使用地址的相关注销/变更登记手续；10.1，租赁期间，非本合同规定之情况，任何一方擅自解除本合同或者违反本合同的约定，违约方按照下列标准向守约方支付违约金：(1)从本协议签署之日到2021年9月14日期间内，违约方应向守约方支付届时有效的相当于9个月月租金的违约金；(2)从2021年9月15日到2023年9月14日的期间内，违约方应向守约方支付届时有效的相当于6个月月租金的违约金；10.10，在不影响甲方因乙方违反、不遵守、不履行本合同而依照法律或本合同向乙方行使任何权利的前提下，如乙方未按时支付本合同所定的租金、物业管理费或任何其他费用的全部或一部分超过30日或乙方违反、不履行本合同规定之任何条款、条件规定、义务并在甲方发出书面通知后30日内未予纠正，甲方有权按日向乙方收取逾期金额0.05%的逾期滞纳金；如逾期连续超过30日，甲方有权停止供应水、电等公用设施，因此造成的一切后果由乙方自行承担，逾期连续超过60日或在1个日历年内累计超过90日，甲方有权解除本合同，并按本补充条款第10.1条追究乙方的违约责任；10.14，租赁期内，合同一方单方面解除本合同，一方需提前3个月书面送达另一方，若不足3个月通知，需按本合同第10.1条双倍赔偿对方违约金；附表六为2018年2月24日知豆公司致嘉任中心的《知豆电动汽车有限公司保证函》，载明，鉴于2018年2月24日，嘉任中心与上海知豆公司就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定租期自2018年3月15日至2023年9月14日止。知豆公司出具以嘉任中心为唯一受益人的、无条件的、不可撤销的、连带责任的保证函，并以知豆公司的资产为上海知豆公司履行《上海市房屋租赁合同》项下全部义务作出如下保证：知豆公司对上海知豆公司与嘉任中心订立的与系争房屋有关的一切文件和协议下的全部责任和义务、应付的违约金、赔偿和其他费用等承担连带保证责任；知豆公司出具本保证函时出于自愿，且知豆公司在签署本保证函时，知豆公司完全了解《上海市房屋租赁合同》和本保证函中所有条款，并自愿为上海知豆公司的所有行为(包括违约行为导致的一切损失)承担连带保证责任。2018年3月15日，上海知豆公司未派员与嘉任中心办理系争房屋交接手续。2018年3月26日至2018年9月10日期间，上海知豆公司先后向嘉任中心发出11份《关于海泰大厦1-4楼租赁合同项下交付日延期申请报告》，一再以上海知豆公司施工期延长为由向嘉任中心申请将系争房屋交付日从原合同约定的2018年3月15日延期至2018年9月15日，嘉任中心收到该11份申请报告后未有回复。之后，上海知豆公司始终未派员接收系争房屋。2018年3月28日，嘉任中心向上海知豆公司开具2,710,593.66元租赁保证金的收据，海泰公司向上海知豆公司开具742,628.40元物业管理费保证金的收据。2018年3月至2018年7月期间，上海知豆公司分四次支付海泰公司2018年3月15日至2018年7月14日的物业管理费共计990,171.20元。此后，上海知豆公司未向嘉任中心支付租金，也未再向海泰公司支付物业管理费。2018年9月6日，嘉任中心向上海知豆公司发出《通知函》称，双方于2018年2月24日就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》，根据合同第三条约定，系争房屋已于2018年3月15日交付给上海知豆公司，且上海知豆公司已按照合同约定支付2018年3月15日起至2018年7月14日止的物业管理费。根据合同补充协议第4.3条约定，上海知豆公司需在2018年9月5日前支付2018年9月15日起至2018年10月14日止的首期租金计903,531.22元。要求上海知豆公司按合同约定及时支付首期租金及欠付物业管理费(2018年7月15日起至今)，否则嘉任中心将根据合同约定追究上海知豆公司的违约责任。该《通知函》由上海知豆公司工作人员签收。2018年9月13日，上海知豆公司向嘉任中心发出《关于海泰大厦1-4楼租赁合同协商解约函》称，自上海知豆公司与嘉任中心在2018年2月24日签订了关于“四川北路XXX号海泰大厦1-4楼的租赁合同及补充条款”以来，由于该租赁项下的房产结构极为复杂，致使上海知豆公司前期的设计装修准备工作花费较长时间，正当准备进场施工时，又由于国补、地补政策的变化和上海知豆公司的战略调整等诸多不利因素，致使目前上海知豆公司经营已经非常困难，在上海市场没有销量，企业没有收入来源，员工工资发放困难，如果再继续租赁系争房屋，将会面临更加严重的亏损甚至导致企业破产，届时嘉任中心的权益可能也会受到影响。现在解除合同，一方面可以减轻上海知豆公司债务负担，另一方面嘉任中心也可以将房产另行租赁，避免嘉任中心利益受损或陷入合同纠纷。因此，本着对双方负责的态度，上海知豆公司正式向嘉任中心提出解除租赁合同，请嘉任中心收到解除函后，安排人员与上海知豆公司对接，共同协商合同具体解除事宜并进行账务清算。当日，嘉任中心工作人员徐峻签收该解约函，同时上海知豆公司还通过EMS快递向嘉任中心寄送该解约函，嘉任中心于2018年9月14日收悉该快递。之后，嘉任中心自行收回系争房屋，并已将系争房屋另行对外出租。另查明，2018年6月1日，上海知豆公司的住所地由上海市嘉定区安亭镇昌吉路XXX弄XXX号XXX室变更登记为上海市虹口区四川北路XXX号XXX层、XXX层、XXX层、XXX层。2019年4月4日，上海知豆公司的住所地由上海市虹口区四川北路XXX号XXX层、XXX层、XXX层、XXX层变更登记为上海市嘉定区安亭镇墨玉路XXX号XXX层XXX室。审理中，海泰公司向本院出具情况说明称，海泰公司同意并授权嘉任中心代其向上海知豆公司收取、追讨物业管理费，追究相关违约责任，并同意嘉任中心以物业管理费保证金抵扣上海知豆公司拖欠的装修期租金、违约金、物业管理费、滞纳金以及其他应付费用。本院认为，嘉任中心与上海知豆公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同履行过程中，上海知豆公司一再以施工期延长为由申请将系争房屋交付日延期至2018年9月15日，之后又以相关政策变化及其战略调整等因素致其经营困难为由于2018年9月13日提出解除合同，构成根本违约。现嘉任中心要求确认双方合同解除，于法有据，应予支持，合同解除时间以嘉任中心确认合同解除的时间2018年9月14日为准。嘉任中心主张2018年3月15日起至2018年9月14日装修期内租金5,421,187.32元及2018年7月15日起至2018年9月14日物业管理费495,085.60元，符合合同约定，本院应予支持。根据双方合同约定，如上海知豆公司逾期支付物业管理费，嘉任中心有权向上海知豆公司收取逾期金额日0.05%的滞纳金。现上海知豆公司至今拖欠2018年7月15日起至2018年9月14日期间的物业管理费，嘉任中心主张物业管理费的滞纳金，应予支持。鉴于上海知豆公司主张物业管理费的滞纳金过高，本院酌情予以调整。根据合同约定，任何一方在装修期内擅自解除合同，应支付相当于9个月租金的违约金。现上海知豆公司在装修期内擅自解除合同，嘉任中心主张违约金，应予支持。鉴于上海知豆公司主张违约金过高，本院以嘉任中心实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、上海知豆公司的过错程度等因素，根据公平原则酌情确定违约金金额。嘉任中心同意以上海知豆公司支付的租赁保证金2,710,593.66元及物业管理费保证金742,628.40元抵扣上海知豆公司欠付嘉任中心的款项，与法不悖，本院予以准许。因知豆公司承诺对上海知豆公司在与嘉任中心的系争房屋租赁合同中的全部合同义务、应付款项承担连带保证责任，现嘉任中心要求知豆公司对诉请2、3、4中上海知豆公司的付款义务承担连带责任，知豆公司也表示同意，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、上海嘉任房地产开发中心与上海知豆电动汽车销售有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年9月14日解除；二、上海知豆电动汽车销售有限公司支付上海嘉任房地产开发中心2018年3月15日起至2018年9月14日装修期内的租金5,421,187.32元及2018年7月15日起至2018年9月14日物业管理费495,085.60元，共计5,916,272.92元(本项所付租金、物业管理费以租赁保证金2,710,593.66元及物业管理费保证金742,628.40元先行抵扣，不足部分另行支付)；三、上海知豆电动汽车销售有限公司支付上海嘉任房地产开发中心违约金2,710,593.66元；四、上海知豆电动汽车销售有限公司支付上海嘉任房地产开发中心物业管理费的滞纳金(1、以247,542.80元为本金，按照日万分之二的标准计算，自2018年7月6日起算至上海知豆电动汽车销售有限公司实际付款之日止；2、以247,542.80元为本金，按照日万分之二的标准计算，自2018年8月6日起算至上海知豆电动汽车销售有限公司实际付款之日止)；上述第二、三、四项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕；五、知豆电动汽车有限公司对上述第二、三、四项上海知豆电动汽车销售有限公司的付款义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86,015.08元，由上海知豆电动汽车销售有限公司、知豆电动汽车有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  华 琴人民陪审员  陈海英人民陪审员  张 明二〇二〇年一月二十一日书 记 员  王梦熊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。