北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初5930号原告：关旻，男，1968年12月22日出生，汉族，北京天泽万物动物医院有限公司总经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：吴博，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡骋，北京市两高律师事务所实习律师。被告：北京山水绿洲房地产开发有限责任公司，住所地北京市丰台区永外宋家庄16号。法定代表人：姜玲，董事长。委托诉讼代理人：韩雪良，男，1977年10月26日出生，汉族，北京山水绿洲房地产开发有限责任公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王阳，北京市浩天信和律师事务所律师。原告关旻与被告北京山水绿洲房地产开发有限责任公司（以下简称山水绿洲公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关旻及其委托诉讼代理人吴博，被告山水绿洲公司的委托代理人王阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关旻向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《北京市商品房认购书》及《补充协议》；2、判令被告返还购房款300万元，并支付房款利息（自2018年3月18日始按照年利率百分之六的标准支付至实际返还之日止）；3、判令被告双倍返还300万元；4、判令被告赔偿房屋价格上涨损失200万元及缔约机会丧失损失190万元共计390万元；5、判令被告赔偿房屋装修损失34.8万元；6、诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年11月17日，原告与被告签订《北京市商品房认购书》，双方约定：被告将其开发的位于北京市丰台区田清园项目中的第9幢110号房屋（现地址为北京市丰台区方庄南路58号院9号楼110室）出售给原告，总房价款为300万元，付款方式为一次性付款，付款时间为签订认购书的当日，交房时间为2015年11月23日。签订认购书后，原告于当日支付被告购房款300万元，被告于2015年11月23日向原告交付了房屋。因被告的原因未能办理该房屋的网签，双方于2017年3月17日签订了《补充协议》，约定双方同意将协商商品房买卖合同的期限延长至2018年1月31日，同意自2016年4月30日起按年利率6%计算利息，双方共同挑选市场价值为25万元的车位用于利息互抵并完成过户。2018年1月10日，一伙自称拍卖公司的人员到上述房屋看房，原告才得知该房屋因被告与他人之间的债务纠纷被查封并已进入执行程序，且被告已经将该房屋设定抵押。原被告签订的认购书合法有效，且原告已经付清了购房款，但被告已将房屋设定抵押且被查封，被告已经构成根本违约，导致原告无法实现合同目的，故提起本案诉讼。被告山水绿洲公司辩称：认可双方签订认购书的事实，但认购书中的房屋价格不是全款，还有210万元的房款没有写进去。由于我公司的法定代表人涉及刑事案件，所以没有及时办理解除抵押手续，双方经协商签订了补充协议，我方同意承担百分之六的利息，并将正式签订房屋买卖合同的时间推迟到2018年1月31日，还用车位折抵了房款利息；签订完补充协议后，限购政策出台，原告无法购买涉案房屋，而且被告经济困难，无法办理解除抵押手续。同意解除认购书和补充协议，同意返还300万元，同意按照年利率的百分之六自2018年3月18日起支付利息，但不同意按照认购书第六条双倍支付300万元，由于双方签订补充协议是对于此前约定的变更，不应再执行第六条的约定，也不同意赔偿房屋价格上涨及缔约机会丧失损失390万元，这是限购政策造成原告无法购房，而且房屋价格本身也是510万元，装修费用合理部分如果原告不再使用我方可以考虑适当承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月17日，原告关旻（认购人）与被告山水绿洲公司（出卖人）签订《北京市商品房认购书》，约定：认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市丰台区田清园项目中的第9幢110号房（现地址为北京市丰台区方庄南路58号院9号楼110号房屋，以下简称110号房屋），该商品房的用途为配套，建筑面积共111.03平方米；该商品房单价为28571.43元/平方米，总房价款为3000000元，叁佰万元整；出卖人同意认购人按照一次性付款方式付款；认购人应当自签订本认购书之日起当日内，向出卖人支付认购房款叁佰万元，出卖人在收取房款后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间，认购人同意在支付房款之日起至2016年1月31日止，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款；出卖人在认购人支付认购房款之日起至本认购书解除之日止，未在约定的期限内与认购人协商商品房买卖合同相关条款并完成网签，出卖人应当向认购人双倍返还认购房款；其他约定：认购人应当自签订本认购书之日起至该房屋解押完毕达到签约条件时止，与出卖人签订商品房买卖合同，无论何种原因，认购人未在上述期间与出卖人签订商品房买卖合同的，本认购书自动解除；认购人签约后该房屋为现状交付，按照相关规定认购人购买房屋为非住宅的，出卖人不承担该房屋保修责任；交房时间为2015年11月23日，同时交钥匙，水、电、燃气达到正常使用。签订上述合同后，2015年11月19日，原告关旻交纳购房款300万元。2015年11月23日，被告山水绿洲公司将110号房屋交与关旻使用。双方未能在上述合同约定期限内签订正式的商品房买卖合同。2017年3月17日，原告关旻（乙方）与被告山水绿洲公司（甲方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2015年11月17日就认购位于北京市丰台区田清园项目第9栋第110号房屋一事签订《认购书》，因出卖人原因不能按双方约定时间办理网签，现双方经友好协商，认购书约定的认购期限延长一事达成一致，并认立如下补充协议：《认购书》中约定，认购人（即本补充协议乙方）应于2016年4月30日之前与出卖人（即本补充协议甲方）就商品房买卖合同签约实现进行协商，现双方确认，鉴于认购书中所涉及的商品房因甲方原因不能办理网签，甲方应承担相应责任，故双方同意将协商商品房买卖合同的期限延长至2018年1月31日止；双方协商一致，同意从2016年4月30日开始按年利率6%计算利息标准，并由双方共同挑选市场价格25万元的车位一个用作利息互抵的标的物且完成过户，本协议暂延长至利息互抵完毕时止，若届时未完成该房屋网签，具体事宜双方另行协商，若互抵完毕前完成签约，其余款据实结算。另查，北京市住房和城乡建设委员会于2017年3月26日发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。据此，个人不再具备购买商办类房屋资格。在双方签订《北京市商品房认购书》时，涉案房屋已设定抵押。双方认可涉案房屋目前存在查封。本案在审理过程中，经原告关旻申请，本院依法委托国宏信价格评估集团有限公司对涉案110室房屋装修价值进行价格评估，结论为290452元。原告关旻另行申请对110号房屋的现值进行评估鉴定，后关旻未按照规定交纳相关鉴定费用。本院认为：依法订立的合同具有法律约束力。原、被告签订《北京市商品房认购书》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，上述合同有效。原、被告虽然未签订正式的商品房买卖合同，但上述《北京市商品房认购书》内容已具备商品房买卖合同的主要内容，并且原告已按照合同约定支付了全部购房款，被告亦已交付了涉案房屋，该认购书应当认定为商品房买卖合同。被告主张认购书中的房屋价格不是全款，还有210万元的房款没有写进去，原告不予认可，被告未向本院举证，本院不予采信。原告称在签订认购书时被告未告知涉案房屋存在抵押情形，因双方所签认购书载明“认购人应当自签订本认购书之日起至该房屋解押完毕达到签约条件时止，与出卖人签订商品房买卖合同”，故原告主张被告存在欺诈事实，本院不予认定。因被告原因未能在认购书约定期限内办理网签手续，目前原告个人已不具备购买涉案房屋资格，且房屋存在抵押查封，涉案合同无法继续履行，双方均同意解除上述认购书及补充协议，本院应准予。合同解除后，被告应当返还原告全部购房款300万元。认购书约定出卖人未在约定的期限内与认购人协商商品房买卖合同相关条款并完成网签，“出卖人应当向认购人双倍返还认购房款”，后双方于2017年3月17日签订《补充协议》，确认因被告原因不能办理网签，“双方协商一致同意从2016年4月30日开始按年利率6%计算利息标准，并由双方共同挑选市场价格25万元的车位一个用作利息互抵的标的物且完成过户，本协议暂延长至利息互抵完毕时止，若届时未完成该房屋网签，具体事宜双方另行协商，若抵完毕前完成签约，其余款据实结算”，该条款系双方对《北京市商品房认购书》“出卖人应当向认购人双倍返还认购房款”条款做出变更约定，认购书中上述条款不再予以履行。故原告要求被告按照原认购书约定双倍返还购房款300万元，本院不予支持。双方协商一致同意从2016年4月30日开始按年利率6%计算利息标准，并以价值25万元车位一个折抵利息，现利息折抵完毕，原告要求被告自2018年3月18日始继续按照年利率百分之六的标准支付利息至实际返还之日止，被告表示同意，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿房屋价格上涨损失200万元及缔约机会丧失损失190万元共计390万元，因原告提出鉴定申请后，未按约定期限交纳鉴定费用，鉴定无法完成，对原告主张该笔费用数额本院无法认定，故原告该项诉讼请求本院不予支持。关于房屋装修损失，经鉴定原告对涉案房屋所做装修价值为290452元，本院予以认定，本院以该价格标准确定原告所做装修价值。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决如下：一、解除原告关旻与被告北京山水绿洲房地产开发有限责任公司签订的《北京市商品房认购书》及《补充协议》。二、被告北京山水绿洲房地产开发有限责任公司于判决生效后七日内返还原告关旻购房款三百万元。三、被告北京山水绿洲房地产开发有限责任公司于判决生效后七日内给付原告关旻利息（以三百万元为基数，自二○一八年三月十八日始按照年利率百分之六支付，至购房款返还之日止）。四、被告北京山水绿洲房地产开发有限责任公司于判决生效后七日内赔偿原告关旻装修损失二十九万零四百五十二元。五、驳回原告关旻其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83420元，由原告关旻负担56639元（已交纳），由被告北京山水绿洲房地产开发有限责任公司负担26781元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费7588元，由原告关旻负担5152元（已交纳），由被告北京山水绿洲房地产开发有限责任公司负担2436元（于本判决生效之日起七日内给付原告）。保全费5000元，由原告关旻负担3395元（已交纳），由被告北京山水绿洲房地产开发有限责任公司负担1605元（于本判决生效之日起七日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丹竹人民陪审员  任桂珍人民陪审员  王 菲二〇二〇年一月十三日书 记 员  姜名朔