成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初2711号 原告（反诉被告）：刘戈，男，汉族，1976年5月10日出生，住成都市青羊区。 原告（反诉被告）：陈春霞，女，汉族，1977年11月27日出生，住成都市青羊区。 两原告共同委托诉讼代理人：周婷婷，四川君合律师事务所律师，特别授权。 两原告共同委托诉讼代理人：银瑶瑶，四川君合律师事务所律师，一般授权。 被告（反诉原告）：成都恒大新东城置业有限公司，住所地成都市成华区新鸿南路86号25幢2层。 法定代表人：杨珩。 委托诉讼代理人：王海霞，女，系公司员工，特别授权。 原告刘戈、陈春霞与被告成都恒大新东城置业有限公司（以下简称：恒大新东城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，被告恒大新东城公司提出反诉，本院予以受理，并依法适用简易程序，于2019年5月14日公开开庭就本反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）刘戈、陈春霞的委托诉讼代理人银瑶瑶、周婷婷，被告（反诉原告）恒大新东城公司的委托诉讼代理人王海霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘戈、陈春霞向本院提出诉讼请求：恒大新东城公司向刘戈、陈春霞交付《商品房买卖合同（预售）》原件，并支付延迟交房违约金31,558.73元。 原告（反诉被告）刘戈、陈春霞提出的事实与理由：2017年6月23日，原被告签订了商品房买卖合同及补充协议，原告购买被告开发的位于成华区间，面积318.13平方米，房屋总价款3254763元，原告于合同签订当日向被告支付了首付款，剩余房款在签订合同当日按照被告要求在指定的贷款银行办理了按揭贷款手续，经过银行审核，尾款160万元也于2018年3月28日发放到被告处。根据双方签订的买卖合同第十八条第一款约定“出卖人在2018年3月31日前向买受人交付该商品房”，第十九条第一款约定“如逾期交房在180日内，自本合同第十八条第一款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金”。直至2018年5月2日，被告通知原告收房，逾期交房时间达32天。收房时，原告委托的物业管理公司金碧物业有限公司成都分公司强制向原告收取了4月、5月未收房期间的物管费共计2715元。原告认为，被告延期交房不存在法定或约定的免责事由，应当按照合同第十九条的约定向原告支付违约金，原告所购买房屋为商铺，属于投资性房产，依据目前原告与案外人签订的租赁合同，租金为27041元／月，因此，被告延迟交房导致原告无法将房屋出租造成的巨大损失是违约金无法弥补的，应当以原告的实际损失（实际损失为两个月租金以及向物管交纳的4、5月份未收房期间的物管费）确定违约金数额，特向法院提起诉讼。 被告恒大新东城公司辩称，恒大新东城公司逾期交房的原因系刘戈、陈春霞逾期签订贷款合同，逾期付款，刘戈、陈春霞存在违约行为，故交房时间理应顺延，不应当承担逾期交房违约金，且在交房之前双方正在协商解除合同事宜，不适宜交房；即使恒大新东城公司要承担逾期交房违约金，也应当按照合同约定计算。 反诉原告恒大新东城公司向本院提出反诉请求：刘戈、陈春霞向恒大新东城公司赔偿损失78,900元。事实和理由：双方于2017年6月23日签订商品房买卖合同（预售）及补充协议，合同约定刘戈、陈春霞合同签订当日付清首付款1,634,763元后，余款1,620,000元通过银行贷款方式支付。合同明确约定，买受人应当在合同签订起1日内亲自前往银行递交银行贷款申请手续并签订抵押贷款合同，如未在约定期限内向银行递交按揭申请手续并签订抵押贷款合同，或因买受人自身原因造成向银行递交的按揭资料不真实或不齐全，导致银行按揭手续无法办理的视为违约，违约达30日的，出卖人有权解除合同，买受人需向出卖人支付全部已交款作为违约金。而刘戈、陈春霞在合同签订后近7个月才与银行签订《个人购房担保借款合同》，自合同签订后长达9个多月贷款才审批通过，刘戈、陈春霞已严重违反了合同约定，恒大新东城公司有权解除合同，但为了促进交易，仅要求刘戈、陈春霞按照银行同期贷款利率的1.5倍向恒大新东城公司支付2017年7月23日至2018年3月28日、共计248天的损失金额78,900元。 反诉被告刘戈、陈春霞辩称，恒大新东城公司的反诉请求无事实和法律依据，刘戈、陈春霞在签订购房合同当日即按照恒大新东城公司和银行要求提交了全部贷款申请材料，并且缴纳了办理抵押贷款合同公证的相关费用，已经履行完毕自身的全部义务，之后无论是恒大新东城公司还是银行，从未告知刘戈、陈春霞存在贷款资料不齐全或虚假等情况，而是因为项目的原因，银行审批时间过长，才在2018年1月通知刘戈、陈春霞贷款申请通过并签订贷款合同，并在贷款合同签订后进行了放款。并非刘戈、陈春霞违约，且合同也并未约定银行审批时间过长应当由买受人承担任何违约责任。 经审理查明，2017年6月23日，刘戈、陈春霞作为买受人，恒大新东城公司作为出卖人，签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称：合同）及《成都恒大中央广场商品房买卖合同补充协议》（以下简称：补充协议）。合同第四条“商品房基本情况”约定，商品房位于6幢1层24号，预测建筑面积318.13平方米；合同第八条“计价方式与价款”约定，该商品房单价为每平方米13,596.64元，总价款为3,254,763元；合同第九条“付款方式及期限”约定，买受人采取贷款方式付款，买受人于2017年6月23日前支付首期房价款1,634,763元，占全部房价款的50%，余款1,620,000元向中国农业银行股份有限公司成都锦城支行申请贷款支付，期限10年；合同第十条“逾期付款的处理”约定，除不可抗力外，买受人未按照合同约定的时间付款，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，书面通知买受人；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第十八条“交付时间和手续”约定，出卖人在2018年3月31日前向买受人交付该商品房，因不可抗力需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人；合同第十九条“逾期交房责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第一款约定的时间向买受人交付该商品房的，逾期在180日内，自本合同第十八条第一款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第四十条“合同生效”约定，合同自双方签字、盖章之日起生效，合同及附件一式柒份，其中出卖人陆份，买受人壹份。补充协议第2条约定，双方同意买受人采取按揭付款的方式购房，须在合同签订当日付清首付款1,634,763元，申请按揭贷款1,620,000元，买受人应自本合同签订之日起1日内亲自前往银行递交银行贷款申请手续并签订抵押贷款合同（协议）等，买受人委托按揭银行将取得的按揭款全部一次性转付出卖人指定的账户。补充协议第2.1条约定，出卖人在与买受人签订合同前已向其明示按揭银行贷款须知规定的应由买受人提供的办理贷款所需资料，若买受人未在约定期限内向银行递交按揭申请手续并签订抵押贷款合同（协议）或因买受人自身原因造成向银行递交的按揭贷款资料不真实或不齐全，导致银行按揭贷款手续无法办理的，视为违约，前述违约达30日，出卖人有权单方解除合同，买受人需向出卖人支付全部已交房款作为违约金，出卖人可另行销售该房屋；补充协议第7.1条约定，买受人选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准的，交楼期限顺延。 恒大新东城公司未向刘戈、陈春霞交付合同及补充协议。合同签订当日，刘戈、陈春霞向恒大新东城公司支付购房首付款1,634,763元，恒大新东城公司向刘戈、陈春霞出具《收款收据》，载明收到刘戈、陈春霞交来恒大豪庭6号楼商铺1,634,763元，收款收据加盖恒大新东城公司财务专用章。 2018年1月10日，陈春霞作为借款人（抵押人），刘戈作为抵押人，中国农业银行股份有限公司成都锦城支行作为贷款人（抵押权人），恒大新东城公司作为保证人，签订《个人购房担保借款合同》，约定陈春霞向中国农业银行股份有限公司成都锦城支行借款1,620,000元用于购买成都市成华区双林北支路1号恒大豪庭6幢1层24号商业用房，并以该房屋作为贷款抵押担保。合同签订后，2018年3月28日，中国农业银行股份有限公司成都锦城支行将贷款1,620,000元支付至恒大新东城公司账户。 2018年1月10日，案涉房屋进行商品房买卖合同签约备案（备案号为3028965）。 恒大新东城公司向金碧物业有限公司成都分公司发出《成都恒大豪庭准予入住通知书》，载明，成都恒大豪庭6号楼商铺124房的业主现准予入住，请你司予以办理有关手续，该业主办理手续时间为2018年5月2日。 庭审中，刘戈、陈春霞（甲方）举出与成都市成华区红旗连锁有限公司（以下简称：红旗连锁公司）于2018年5月25日签订的《房屋租赁合同》载明：租赁期限为2018年5月29日起至2023年6月28日止，乙方接收房屋之日起装修期共1个月，免租期内免收租金，甲方应在2018年5月29日前将房屋按约交付给乙方使用；2018年6月29日-2019年6月28日期间的租金为27,041元/月；租金支付方式为季付。陈春霞的银行流水明细载明：2018年6月12日，红旗连锁公司向其转款108,164.15元；2018年9月4日，红旗连锁公司向其转款81,123.15元；2018年12月10日，红旗连锁公司向其转款81,123.15元。 庭审中，刘戈、陈春霞为证明按照合同约定办理了贷款申请的相关手续，并交纳了公证费用，向本院提交了《收据》一张。《收据》载明2017年6月23日收到陈春霞代办预告预抵及公证费2,780元，收据加盖成都置晟房地产经纪有限公司财务专用章。恒大新东城公司不认可《收据》的关联性，认为无法达到刘戈、陈春霞的证明目的。 庭审中，刘戈、陈春霞举出《金碧物业有限公司成都分公司收费收据》复印件一张，拟证明：金碧物业有限公司成都分公司收取的2018年4月至5月（32天）的物管费2,715元属于损失范畴。恒大新东城公司不认可该收据复印件的真实性。 上述事实有：原、被告的身份信息，《四川省商品房买卖合同（预售）》、《成都恒大中央广场商品房买卖合同补充协议》、《收款收据》、《个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同摘要》、《成都恒大豪庭准予入住通知书》、《房屋租赁合同》、银行交易明细、《收据》（预告预抵及公证费）、《金碧物业有限公司成都分公司收费收据》以及原、被告当庭陈述等予以证明。 本院认为，刘戈、陈春霞与恒大新东城公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大中央广场商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。对刘戈、陈春霞提出的恒大新东城公司向其交付《商品房买卖合同（预售）》原件的诉请，由于双方约定“合同及附件一式柒份，其中出卖人陆份，买受人壹份”，而恒大新东城公司未向刘戈、陈春霞交付《四川省商品房买卖合同（预售）》原件，故对刘戈、陈春霞的上述诉请，本院予以支持。 关于逾期交房违约金，根据合同约定，恒大新东城公司应于2018年3月31日前向刘戈、陈春霞交付案涉房屋，但恒大新东城公司实际交房时间为2018年5月2日，恒大新东城公司逾期交房的行为构成违约，应当按照合同关于“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”的约定向刘戈、陈春霞支付逾期交房违约金10,415.24元（3,254,763元×0.0001×逾期天数32天）。对恒大新东城公司提出的逾期交房系因刘戈、陈春霞逾期付款且双方在协商解除合同不适宜交房，不应支付逾期交房违约金的主张。本院认为，双方签订的合同明确了恒大新东城公司能够逾期交房的事由仅有不可抗力及合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准两项。但在合同约定交房之日，刘戈、陈春霞的银行贷款已经通过批准且贷款已经支付给恒大新东城公司，故对恒大新东城公司的上述答辩主张，本院不予支持。对刘戈、陈春霞提出的按两个月租金以及向物管公司交纳的2018年4月、5月未收房期间的物管费的金额增加违约金数额的主张，首先，物业管理费收取的单位并非恒大新东城公司，刘戈、陈春霞主张恒大新东城公司承担该笔物业管理费无法律依据；其次，刘戈、陈春霞在2018年5月2日收房后，于2018年5月25日与案外人签订《房屋租赁合同》，并非收房后立即与案外人签订《房屋租赁合同》，即刘戈、陈春霞不能证明恒大新东城公司逾期交房使其产生了本应收取但因逾期交房而未能收取的租金，综上，对刘戈、陈春霞提出的按两个月租金及向物管公司交纳的2018年4月、5月物管费的金额增加违约金数额的主张，本院不予支持。 对恒大新东城公司提出的刘戈、陈春霞赔偿损失78,900元的反诉请求。虽然双方约定买受人未在合同签订的1日内向银行递交按揭申请手续并签订抵押贷款合同，则视为违约。但刘戈、陈春霞陈述贷款银行在销售房屋的售楼处设有柜台，在签订房屋买卖合同当日其即向银行提交了相关贷款申请手续，由于该陈述与成都置晟房地产经纪有限公司出具的《收据》载明“2017年6月23日收到陈春霞代办预告预抵及公证费2,780元”的内容能够相互印证，且符合商品房买卖交易习惯，本院予以采信；贷款合同签订时间为2018年1月10日，恒大新东城公司作为保证人在合同上盖章，说明恒大新东城公司认可该合同签订时间，未对逾期签订贷款合同提出异议并以自身行为表示继续履行合同；贷款发放时间为2018年3月28日，系银行审批的过程，并非刘戈、陈春霞的原因，且合同并无因银行审批放款的问题需要买受人承担相应责任的约定。故对恒大新东城公司提出的刘戈、陈春霞赔偿其损失78,900元的反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都恒大新东城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘戈、陈春霞交付《四川省商品房买卖合同（预售）》原件一份； 二、被告成都恒大新东城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘戈、陈春霞支付逾期交房违约金10,415.24元； 三、驳回原告刘戈、陈春霞的其他本诉请求； 四、驳回被告成都恒大新东城置业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费589元，减半收取计294.5元，由原告刘戈、陈春霞承担197.5元，由被告成都恒大新东城置业有限公司承担97元；反诉案件受理费886元（已减半），由被告成都恒大新东城置业有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 王 演 二〇二〇年一月九日 书记员 喻兰菊