南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初4933号 原告（反诉被告）：南京太新医院，住所江苏省南京市栖霞区燕子矶街道太新路57号。 法定代表人：季远稳，该医院院长。 委托诉讼代理人：胡先龙，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓辉，北京市隆安（南京）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：江苏乾嘉生鲜超市有限公司，统一社会信用代码91320113MA1WTDE35T，住所江苏省南京市栖霞区燕子矶街道燕子矶新城春树街1-12至1-19号门面及二楼。 法定代表人：朱彬，该公司执行董事。 被告：黄宜明，男，1975年12月2日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：梁岩、温开杨，江苏胜衡律师事务所律师。 原告（反诉被告）南京太新医院（以下简称太新医院）与被告（反诉原告）江苏乾嘉生鲜超市有限公司（以下简称乾嘉公司）、黄宜明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）太新医院的委托诉讼代理人胡先龙、邓辉，被告（反诉原告）乾嘉公司与黄宜明的委托诉讼代理人梁岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太新医院向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告和被告之间的《房屋租赁意向协议》；2、判令二被告共同退还原告保证金22万元，并支付原告违约金22万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月5日，原告与被告乾嘉公司签订了《房屋租赁意向协议》一份，被告黄宜明作为担保人也在该协议上签字，明确被告黄宜明为被告乾嘉公司的所有违约承担连带保证责任，上述协议约定：乾嘉公司将其与苏果超市有限公司联合经营的燕江新城春树路1-18号一楼房屋（建筑面积约180平方米）与二楼房屋（建筑面积约870平方米）出租给原告用作医疗机构用房，原告需支付22万元作为保证金，如被告乾嘉公司解除协议，需向原告支付双倍保证金作为违约补偿。后原告按协议约定完成了全部义务，并于2019年5月5日支付给被告乾嘉公司22万元保证金。2019年5月7日，原告在建设项目环境影响登记表备案系统上登记备案，并前往卫生局办理预公示。2019年5月20日，预公示办理成功。2019年5月26日，被告乾嘉公司违反《房屋租赁意向协议》，对本约房屋租赁协议进行实质性修改，最终双方未能签订正式房屋租赁协议，被告乾嘉公司构成违约，被告黄宜明应对被告乾嘉公司的违约行为承担连带责任。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告乾嘉公司、黄宜明辩称，原、被告双方签订的《房屋租赁意向协议》明确约定原告在取得预公示环评备案申报手续后，就应该与被告签订正式租赁合同。签订正式合同并非完全按照《房屋租赁意向协议》，相关条款可以有差别，《房屋租赁意向协议》并没有约定正式合同要按照意向协议。被告向原告发出正式合同电子文本，并没有要求正式合同必须按照电子文本来执行，文本也备注了就该电子协议的条款双方如有意见可以协商。原告以被告所修改的正式合同与《房屋租赁意向协议》条款差别大为由拒绝签订正式合同是没有道理的。原、被告双方在签订意向协议后，被告从未有违约行为，也从未提前解除意向协议并多次与原告就签订正式合同进行协商，而原告自2019年5月5日签订意向协议至2019年7月原告提起诉讼期间提出要求解除意向协议，2019年6月24日及2019年7月5日原、被告双方的微信聊天记录可以看出原告以街道环保科不同意为理由再次提出不租赁房屋，但原告并未提交街道环保科不同意的证据。同时从微信聊天内容可以反映原、被告双方从签订意向协议到2019年7月5日之间双方就房屋租赁一直在洽谈协商。原告在没有向被告书面明确拒绝签订正式合同时提起诉讼，属于单方违约。因被告乾嘉公司不存在违约行为，故被告黄宜明不应当承担连带责任。 反诉原告乾嘉公司向本院提出如下反诉请求：1、判令反诉被告太新医院赔偿因故意解除意向协议拒不签订正式租赁合同给反诉原告乾嘉公司造成的三个月租金损失22万元；2、全部诉讼费用由反诉被告太新医院承担。事实与理由：2019年5月5日，太新医院与乾嘉公司、黄宜明签订了《房屋租赁意向协议》一份，协议约定：乾嘉公司将其与苏果超市有限公司联合经营的燕江新城春树路1-18号一楼房屋（建筑面积约180平方米）与二楼房屋（建筑面积约870平方米）出租给太新医院用于医院经营，太新医院应在2019年5月15日前完成预公示和环保部门环评备案等手续并在完成后联系乾嘉公司签订正式房屋租赁合同。签订意向协议后，太新医院先后办理了上述手续，但太新医院却违背意向协议，故意以乾嘉公司拟定的正式合同与意向协议不一致为由要求解除意向协议，后又以街道环保科不同意在出租场所经营医院为由终止意向协议要求乾嘉公司退还22万元保证金。太新医院又提起诉讼要求解除意向协议，以达到其违反协议不再租赁的目的。太新医院的违约行为，严重侵害了乾嘉公司的合法权益，使得原本用以出租的房屋闲置三个多月，为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 反诉被告太新医院辩称，乾嘉公司的反诉诉请没有事实法律依据。根据2019年5月5日双方签订的《房屋租赁意向协议》，乾嘉公司应当在合同约定的2019年5月15日签订正式合同，否则乾嘉公司应当退还太新医院预交的22万元保证金。意向协议签订后，太新医院给付了22万元保证金并办理了环评和预公示手续。乾嘉公司要求提高租金才和太新医院签订正式合同，太新医院无法同意，故正式合同无法签订是乾嘉公司造成的。请求依法驳回乾嘉公司诉请。 经审理查明，2019年5月5日，太新医院、乾嘉公司与黄宜明签订《房屋租赁意向协议》一份，合同约定“甲方：乾嘉公司，乙方：太新医院，丙方：黄宜明；租赁房屋：燕江新城春树路1-18号一楼房屋（建筑面积约180平米）与二楼房屋（建筑面积约870平米），乙方向甲方承租房屋作为医院经营地；……2、该房屋的初始年租金为88万元（含税开票），租金每两年递增6%，具体租金标准及开票额按《房屋租金支付日期及金额一览表》（附件）执行。甲方收到租金后15个工作日内开具行业规定的发票，逾期则乙方支付后续租金的进度相应顺延；3、乙方签订本意向协议时支付保证金22万元给甲方；4、正式租赁合同签署时，甲方将给予乙方3个月的免租期；5、乙方须在2019年5月15日前完成预公示和环保部门环评备案、平面图手续等各项申报手续；6、乙方在申报后，2019年5月15日前，如成功申领上述2官方文件后，当日即应主动联系甲方，双方应立即基于本意向协议签订房屋租赁合同，若在该期间内预公示引起居民过激反应，或者未能成功申领上述2官方文件的，则租赁意向协议解除，所交保证金5个工作日内全额退还，甲方有权将该房屋另租。如乙方后期成功申领上述2官方文件后，双方再重新协商签约；7、如在2019年5月15日前甲方解除租赁意向协议，将向乙方双倍支付保证金作为违约补偿，该违约补偿由丙方提供担保并承担连带责任；8、如乙方在上述第五条约定的期限内，成功申领相关的官方文件，甲乙双方将于次日签订正式租赁合同，如乙方拒接依照本意向书签署正式租赁合同，则自愿支付1个月租金作为补偿；9、租期：签订正式租赁合同日到2022年12月25日（甲方将给予乙方3个月的免租期）；……12、甲方负责处理与电信公司的解约事宜并自行承担相关违约金，乙方对此给予1.1万元的补偿，该款在乙方收到甲方房屋钥匙之时支付；……16、意向协议属于预约协议，租赁协议属于本约协议，本预约协议依法对租赁双方均具有约束力；17、甲方的所有违约责任，概由丙方承担连带保证责任……”。当日，太新医院依约支付了22万元保证金，乾嘉公司向太新医院出具收据一张，确认收到上述款项。后太新医院申请了建设项目环境影响登记表备案，并在2019年5月7日完成了《南京太新医院变更地址后新址的环境保护措施》网上备案。后又在2019年6月6日办理了《南京太新医院变更地址后新增射线装置应用项目》的网上备案。 在太新医院、乾嘉公司与黄宜明所建名为“社区医院项目”的微信群聊里，有太新医院方的季远稳（法定代表人）、洪某、邵某某、胡先龙（律师）及黄宜明、宋某某（律师，乾嘉公司、黄宜明方）六人。其中，2019年5月7日，邵某某在聊天群内称“今天上午去卫生局申请后卫生局网站的公示、环保局网站的公示，因提供的房屋门牌号是不准确的，公示都无效”，黄宜明回复“一楼几户经营户都沟通过了，可以提前退出来”，邵某某称“那我们哪天去贴公示公告”，黄宜明回复“下一步要跟电信公司沟通，等我通知”；2019年5月13日，季远稳向黄宜明问“楼下商铺都协调好了吗？我们什么时候可以预公示？”，黄宜明回复“我们下午去物业时见面再说吧”；2019年5月16日，邵某某向黄宜明问“今天去卫生局盖章，卫生局在公示日期上已经按照明天5月17日。明天我们就要去公示了，还要拍现场照片发给卫生局。今天房子那里电信和商户的事一定要处理好”，黄宜明回复“电信公司要三万元装修损失”，邵某某回复“明天能否公示呢”，黄宜明回复“下午跟电信公司再谈一下”，邵某某称“好的，卫生局那里不能更改了”；2019年5月20日，邵某某向黄宜明问“黄总，今天我们要去现场公示，你那里没问题吧”，黄宜明回复“好的”，后邵某某在聊天群发送了在案涉房屋张贴的公示材料照片。 2019年5月24日，邵某某和黄宜明之间通过微信发送内容，邵某某称“我们公示手续的办理和张贴，没有任何故意拖延，卫生局也很支持配合，20日才开始公示的原因就是你要跟几个客户谈导致的，这点如果你否认，那我就无语了”，黄宜明回复“请你们理解我们的难处，拖了这么长时间，我们压力实在拖不起，压力很大”，邵某某回复“你压力大我们当然理解，但事到如今只差那么2-3天，签订正式协议后就按程序走，签合同、付款以后就没什么麻烦事。刚才政府网站的公告截屏也给看了。不是我们想瞎编的。今早我还跟洪总联系，也提到你已经压力大的事，洪总说一直就同意签订正式合同后你需要资金周转他可以借给你，我们可以27日晚上把正式合同讨论好，28日工作时间签字盖章，同时付款”。 当日，季远稳在“社区医院项目”的微信群聊里向黄宜明、宋某某称“我们从4.15接触到5.5签意向协议，这么重要的事情需要一个彼此了解对方以及房屋相关情况的过程，二十天时间应该是比较快的，谈判就是相互妥协的过程，不存在迁就。但是一旦签订意向协议，就应该按照协议约定执行。当然我们当时也就政府批文、公示等需要多长时间（不以我们意志为转移）达成共识，这些时间是要排除在外的。之所以20日才开始公示，是因为你们和几个商户没有谈妥，让我们等通知的。可以这么讲，我们一直在积极开展工作，没有耽误你们的。现在我们考虑，预公示28号结束，我们能不能在27晚提前商定一下正式合同，28日上午一旦预公示通过即签订正式合同。你们看行不行？”黄宜明回复“如果28号签不了合同怎么办？有些租赁条款要重新谈”，季远稳回复“要看是因为什么原因导致的了”，当天下午洪某在微信群聊向黄宜明、宋某某称“我建议下周一晚上谈，谈好就准备好文本周二上午签字付钱，谈不好就退钱结束”，黄宜明回复“两位院长明天上午先谈一下，简单爽快一点”，洪某回复“周一我们一起谈就好，先谈也不会有什么结论”，宋某某回复“这么大的房子一直空置是显性损失”。2019年5月26日，黄宜明在微信群聊中发送正式合同《房屋租赁合同》的电子文本，黄宜明称“这是租赁合同草稿，大家看一下，有无修改，明天下午定下来”，该《房屋租赁合同》电子文本就《房屋租赁意向协议》相比较承租面积、租金总额、租金支付方式等均进行了变更。季远稳回复“这份新拟的合同与我们前期的意向协议风马牛不相及，把以前对承租方的承诺几乎全部推翻。正式合同应该在原有意向协议基础上适当微调即可。这样没有诚意和诚信的话，我看后面也很难合作，不需要再签合同了。如果这样，请把保证金按约定时间退还给我们，你们另请高明吧”。 2019年6月24日，季远稳在微信群聊中称“黄总，因为街道环保科反对等原因，经过我们近一个月努力，还是没有结果。且原“意向协议”已中止，请黄总在一周内（即日起）把我院支付的保证金22万元退还我院。如房屋各事项解决好，可以申办医院，再商谈租赁事宜”，黄宜明回复“我们周五已跟街道领导约好，今天要找街道协调的，看这两天协调的情况”，季远稳回复“不影响的。如果街道同意了，我们再签合同”。 2019年7月5日，黄宜明在微信群聊中称“季院长，根据意向协议，环保局备过案，卫生局预公示通过以后，你们就要跟我们签合同。环保局五月中旬就备过案了，卫生局预公示五月27日也通过了，你们说5月28日跟我们签合同，但是你们拖着没签。你们说要到物业公司办装修手续，正常程序是承租方跟出租方签过租赁合同后才可以到装修公司办装手续……不签合同，房子都不是你的，你怎么去物业公司办装修手续，你们违反了起码的正常办事手续”；季远稳回复“你这个说法是没有任何道理的，这个微信群里都有记录的。我们医院是特种行业，如果街道、环保不批复，即使我们签订正式合同也是无效的，这个你也是知道的。……6月4日，为尽可能达成新的协议，我们为你们考虑，同意不要电信房子，也同意了半年一付房租，前提条件是电梯污水要得到物业同意的批复。黄总让我们报的电梯安装、排污水处理方案、尺寸、环境影响备案表、预公示的现场照片等都及时给了黄总，是黄总报给物业公司后物业报给街道后，黄总通知我们，街道环保科张副科长反对在那里开办医院。从6月10日后黄总告诉我们他在积极协调，期间我们也去找过环保科张副科长，他一口回绝说不可能同意在那里开医院。此情况反馈黄总，黄总说正在找区、街道有关领导协调做工作，直到现在”，宋某某回复“电梯污水这些都是附随义务，属于正式签约之后的问题，否则应当在预约协议里明确作为签订正式合同的前置条件，这些问题在签约前有没有解决，都不影响承租方的签约义务。预约协议是有法律效力的，意向协议没有约定到的问题都应该在签订正式协议之后解决。总是提出签订各种前置条件，就等于单方变相撕毁预约协议。至于环保科的科长反对不反对的问题，我方无法确认。这个不是我方过错造成的，预约协议上明确约定的是环保备案，所以它也不是签订正式协议的前提条件”。太新医院遂于当月提起本案诉讼。 庭审中，太新医院为证明乾嘉公司在2019年6月将案涉场所对外出租，举证了黄宜明于2019年6月19日发送的微信朋友圈（显示“燕子矶新城小区旁边沿街门面出租”及附照片三张）；乾嘉公司及黄宜明质证黄宜明发送的朋友圈所涉系本案案涉面积以外的房屋，案涉场所至今仍为其实际占有尚未出租给他人，为此乾嘉公司及黄宜明举证照片一张反驳太新医院；太新医院对照片的证明目的不予认可。 上述事实，有原、被告双方的举证、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，太新医院、乾嘉公司与黄宜明之间签订的《房屋租赁意向协议》系双方真实意思表示，并未违反国家强制性法律规定，该合同依法成立且生效，合同双方均应按照合同约定履行各自义务。围绕原、被告双方的诉辩意见，太新医院坚称《房屋租赁意向协议》签订后致未能签订正式合同，系2019年5月26日乾嘉公司与黄宜明发出的《房屋租赁合同》（正式合同）电子文本改变了《房屋租赁意向协议》的主要合同内容，乾嘉公司与黄宜明则抗辩太新医院以各种理由拒不签订正式合同。综合全案证据，《房屋租赁意向协议》签订后太新医院、乾嘉公司与黄宜明双方确在履行意向协议约定的义务，在协商解决预公示的问题后，乾嘉公司与黄宜明发出正式合同文本要求协商，太新医院表示与意向协议的主要内容差距较大，后双方进一步协商，在季远稳于2019年7月5日的微信群聊中发送的“6月4日，为尽可能达成新的协议，我们为你们考虑，同意不要电信房子，也同意了半年一付房租，前提条件是电梯污水要得到物业同意的批复”内容来看，太新医院在后续协商过程中并未完全否定2019年5月26日乾嘉公司与黄宜明发出的正式合同的文本内容，但从微信群聊记录来看因种种原因致太新医院、乾嘉公司及黄宜明之间终未能签订正式合同。现太新医院、乾嘉公司与黄宜明在庭审中均要求解除《房屋租赁意向协议》，故该合同应予以解除，就合同解除，太新医院、乾嘉公司与黄宜明均有过错，各自承担相应的民事责任。综上，因乾嘉公司、黄宜明均有过错，故黄宜明应按《房屋租赁意向协议》约定对乾嘉公司民事责任承担连带保证；就太新医院主张乾嘉公司支付违约金，因太新医院亦有过错，本院对此诉请不予支持；就太新医院支付的22万元保证金，考虑到乾嘉公司的反诉主张，双方于2019年5月即签订了意向协议，而协商至7月终未能签订正式合同，乾嘉公司确有损失，结合双方的过错程度等，本院酌定乾嘉公司退还太新医院保证金20万元。就乾嘉公司反诉主张的其他损失由乾嘉公司自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）南京太新医院与被告（反诉原告）江苏乾嘉生鲜超市有限公司、被告黄宜明于2019年5月5日签订的《房屋租赁意向协议》。 二、被告（反诉原告）江苏乾嘉生鲜超市有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）南京太新医院保证金20万元。 三、被告黄宜明对被告江苏乾嘉生鲜超市有限公司的上述债务承担连带保证责任。 四、驳回原告（反诉被告）南京太新医院的其他本诉诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）江苏乾嘉生鲜超市有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币7900元，减半收取3950元，由原告（反诉被告）南京太新医院负担1950元，由被告（反诉原告）江苏乾嘉生鲜超市有限公司负担2000元。反诉案件受理费2300元，由反诉原告江苏乾嘉生鲜超市有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  朱 悦 二〇二〇年一月二十日 法官助理  熊江燕 书 记 员  沈易茜