广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21630号原告（反诉被告）：薛朋春，男，1968年6月4日出生，汉族，住安徽省毫州市谯城区观堂镇晨光行政村薛庄村10号。委托诉讼代理人：邱锦添，广东群立弘律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市环市******，住所地广东省佛山市**********，统一社会信用代码：914**********525XC。法定代表人：邓武卫，经理。委托诉讼代理人：李仁，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：李政均，广东华登律师事务所律师。原告薛朋春诉被告佛山市环市******房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员赵昌斌独任审理。诉讼中，被告向本院提起反诉，本院予以准许并与本诉合并公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人邱锦添、被告委托诉讼代理人李仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即返还保证金77313元和利息（从起诉之日至本金还清为止，按银行贷款利率）给原告；2、被告立即退还租金65892元和利息（从起诉之日至本金还清为止，按银行贷款利率）给原告；3、被告立即办理移交退场手续，对原告投入的水电、基建设施由原告拆除，该财物归原告所有；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2013年4月19日在佛山市禅城区签订了《物业租赁合同》（合同编号：佛骐物二字第1308001号），双方约定：甲方（被告）出租给乙方（原告）坐落在佛山市禅城区****市发电厂对面的物业，租赁面积为3681.50平方米；租赁期从2013年8月1日至2018年7月31日止，租赁期满后，在同等条件下，乙方对本物业有优先续租权，乙方需要继续承租本物业的，则应于租赁期届满前贰个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；在签订本合同之日，乙方应向甲方缴纳77313元履约保证金。原告在签订《物业租赁合同》后，即向被告交付保证金77313元，且对该物业进行水电设施、基建设施，投入约1470000元，原告在合同期内已交清租金，履行了合同义务。且在合同届满前贰个月，已提出续租的要求，并交付合同满后两个月租金65892元，但被告收到租金后，以政府要征用为由拒不签订续租合同，合同期满至今，原告要求被告办理移交退场手续，被告不履行，为使合法权益得到保护，特诉请上述请求。被告辩称：一、原告故意拖欠被告的租金和管理服务费，且拖欠时间较长、拖欠金额较大，其明显已经构成严重合同违约，并给被告造成了较大经济损失。截至目前，原告已经就涉案租赁物业拖欠被告自2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金204108元、管理服务费136068元，拖欠2018年9月至2019年7月期间的电费32764.60元、2018年9月至2019年6月期间拖欠水费1480.50元，合计欠费374421.10元。虽经被告多次催收，原告均拒不缴纳，原告故意拖欠租金等费用的行为，明显已经构成了严重合同违约，并给被告造成了较大经济损失。根据涉案《物业租赁合同》第八条约定，原告不仅无权要求退还履约保证金77313元以及要求被告支付利息，还应当向被告按月租金的两倍支付违约金，并向被告返还涉案租赁物业。二、由于涉案《物业租赁合同》约定的租赁期限已于2018年7月31日届满，且被告已经明确书面通知原告要求其返还涉案租赁物业，但原告却置之不理并占用涉案租赁物业至今仍未返还，以及拒不缴纳占用期间的租金、物业管理费，原告的前述违约行为明显带有恶意性质。根据涉案《物业租赁合同》第三条约定，租赁期限从2013年8月1日起至2018年7月31日止，若原告在租赁期限届满后需要继续租赁涉案物业的，应于租赁期届满前两个月向被告提出续租书面要求，经被告同意后重新签订租赁合同。显然，在租赁期限届满后，双方不仅未就涉案租赁物业续租的事宜达成合意，被告还明确书面通知原告因涉案租赁物业已被列入佛山市*********项目征收拆迁范围，所以要求其返还涉案租赁物业。但原告却仍然继续占有使用涉案租赁物业至今，并拒绝缴纳租金、物业管理费，给被告造成了较大的经济损失，也严重影响了前述项目的征收拆迁工作的开展。现原告要求退还合同租赁期限届满后两个月（即2018年8月、9月份）的租金以及要求被告赔偿利息，明显属于毫无事实和法律依据的诉讼请求，恳请法院依法驳回。三、被告一直敦促原告返还涉案租赁物业并办理有关退场手续，至于原告主张拆除涉案租赁物业的水电、基建设施并归其所有，这明显缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回。如上所述，由于租赁期限早已届满，被告也一直要求原告返还涉案租赁物业并办理有关退场手续，而涉案租赁物业未能及时返还给被告，其过错和责任明显在于原告。另外，根据涉案《物业租赁合同》第七条第5款约定，合同期满或提前终止与解除时，原告在租赁期间增加的固定设施（如水电设施、基建设施）和装修、装饰等所有添附物均无偿归属被告所有，原告不得拆走或损坏。因此，原告在本案中主张拆除涉案租赁物业的水电、基建设施并归其所有，这明显缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回。综上所述，原告在本案中提出的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回其全部诉讼请求，并判令其承担本案全部诉讼费。被告向本院提出反诉请求：1、确认涉案《物业租赁合同》已于2019年5月1日解除；2、原告向被告返还位于佛山市禅城区****市发电厂对面的房屋及附属设施；3、原告向被告支付涉案租赁物业自2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金204108元（租金暂计至2019年9月30日，自2019年10月1日起至原告实际返还涉案租赁物业之日的租金按17009元/月另行计付）；4、原告向被告支付涉案租赁物业自2018年10月1日至2019年9月30日期间的管理服务费136068元（管理服务费暂计至2019年9月30日，自2019年10月1日起至原告实际返还涉案租赁物业之日的管理服务费按11339元/月另行计付）；5、原告向被告支付2018年9月1日至2019年9月期间的电费31068.80元、水费2592元；6、原告缴纳的履约保证金77313元归被告所有。事实和理由：2013年4月19日，被告与原告签订了《物业租赁合同》【合同编号：佛骐物二字第1308001号】，约定被告将坐落于佛山市禅城区****市发电厂对面的房屋及附属设施出租给原告从事生产经营。租赁期限从2013年8月1日起至2018年7月31日止，履约保证金为77313元，原告须于每月拾日前向被告缴纳当月的租金、管理服务费等费用。合同期满之日起五日内，原告应结清所有与使用租赁物业有关的费用并撤离涉案租赁物业，原告在租赁期间增加的固定设施（如水电设施、基建设施）和装修、装饰等所有添附物均无偿归被告所有，原告不得拆走或损坏；若因城市规划建设或者其他原因需收回、征用、拆迁本租赁物业时，被告应提前两个月告知原告，原告应在规定时间内无条件搬离，并按被告要求办理好有关退场手续，原告的损失，被告不予补偿，本合同自动终止。若原告拖欠租金累计两个月以上的，被告有权解除合同、收回租赁物业，履约保证金不予退还，给被告造成损失的，由原告赔偿。租赁期限届满之前，原告便已得知涉案租赁物业被纳入征收范围，被告也明确不同意再续租。2018年12月28日，佛山市禅城区人民政府正式作出佛禅房征决告【2018】第7号《佛山市*********项目土地和房屋征收决定公告》，正式将涉案租赁物业纳入征收范围。为此，被告于2019年3月1日向原告送达了《拆迁通知》，明确通知原告解除涉案《物业租赁合同》，并要求原告结清所有费用以及返还涉案租赁物业，因原告拒绝签收该拆迁通知，被告将该通知粘贴在原告厂房门口并拍照为证。2019年3月5日，被告再次向原告送达了《拆迁通知》，但原告还是拒绝签收。截至2019年9月10日止，原告已就涉案租赁物业拖欠了被告自2018年10月至2019年9月期间的租金204108元、管理服务费136068元以及2018年9月1日至2019年9月期间的电费31068.80元、水费2592元（合计欠费373836.80元），虽经被告多次催收，原告均置之不理，为维护被告的合法权益，特提出反诉，恳请法院依法判如所允。原告针对被告的反诉辩称：被告的反诉没有事实和法律依据，请求驳回被告的反诉诉请。涉案合同于2018年7月31日到期，原告于2018年8月1日将涉案土地及固定设施移交给被告，故本案中不存在合同在2019年5月1日解除的事实。诉讼中，原告就本反诉一并提交以下证据：1、原告身份证、被告企业信息，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《物业租赁合同》，证明涉案案由为土地使用租赁合同纠纷，非房屋租赁合同纠纷；原告按合同约定向被告交付了按金；涉案合同是被告提供的格式合同；原告认为合同第七条第5点是无效条款；合同期限为2013年8月1日至2018年7月31日，原告在合同期内已经缴纳了租金，合同到期后2018年8月1日由于被告不同意续签合同，原告按被告的意思多缴纳了两个月的租金。3、《收据》，证明被告收到原告缴纳的保证金77313元。4、《存款账户历史流水查询（按大集中账号）》、转账凭证，证明原告按被告的要求缴纳2018年7-9月租金，其中8、9月份是合同期满后被告要求原告缴纳的两个月租金被告同意与原告续签合同，原告缴纳后被告不肯续签合同。5、《证人证言》、证人笔录（薛彪、薛强），证明原告租赁的是空地，原告租赁后在空地投资了约150万元搭建铁棚，在合同期内原告缴清物业管理费、租金等所有费用，合同到期后原告要求被告续租，被告不同意续租，2018年8月份原告确将涉案土地交付给被告。诉讼中，被告就本反诉一并提交以下证据：1、《物业租赁合同》，证明①原被告之间存在租赁合同关系，但租赁期限至2018年7月31日届满，2017年8月1日起至2018年7月31日的租金为18709元/月、管理服务费为12473元/月，租金费用按月计算，并于每月10日前支付；②根据合同第四条第2款，租赁合同期满，原告应在结清其应承担的所有费用的前提下于合同期满7日内办理完毕物业移交和退场手续；③根据合同第七条第5款，合同期满时，原告在租赁期间增加的固定设施（如水电设施、基建设施）和装修、装饰等所有添附物均无偿归被告所有，原告不得拆走或损坏；④根据合同第八条第1款第（6）项，原告拖欠租金累计两个月以上的，被告有权解除合同、收回租赁物业，履约保证金不予退还，且原告还应按月租金的两倍支付违约金，给被告造成损失的，由原告赔偿。2、《佛山市*********项目土地和房屋征收决定公告》（含附件1）、《拆迁通知》、张贴拆迁通知的照片，证明涉案土地房屋已经被纳入该项目的征收范围，在租赁期限届满后，原被告之间并未签订过新的租赁合同，且被告已将有关征收拆迁事宜以书面形式通知了原告并明确要求原告在收到通知之日起两个月内结清所有费用、办好退场手续并返还租赁物业，因此原告无权要求继续租赁或者占有使用涉案租赁物业。3、《薛朋春欠费租金水电明细表》（2019年9月25日自行制作），证明截至2019年9月，原告拖欠被告租金、管理服务费的情况，原告已经构成严重合同违约，无权要求退还租金、履约保证金以及赔偿有关利息，而被告将向原告主张该有关拖欠费用以及违约责任。4、《关于土地经营管理的情况说明》、建设用地使用权证，证明涉案物业的权属情况及被告有权出租涉案物业。5、照片（电表）、《缴费通知单》、广东增值税电子普通发票，证明截止2019年9月6日，涉案物业的电表行码为3855度。6、照片（水表）、《缴费通知单》，证明截止2019年9月，水表度数为12159度。7、《收款收据》，证明原告只缴纳到2018年8月31日的水电费。经质证，本院认证：对原告的证据1，本院经审查对真实性予以确认；对证据2-4，或有原件核对或被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；对证据5，本院对证人进行了询问，并核对证人证言原件，对于证明力及证明内容，本院综合全案证据待后论述。对被告的证据1，与原告的证据2为同一证据，本院对真实性予以确认；对证据2，本组各证据能相应印证真实性，本院对真实性予以确认；对证据3，系被告自行制作的表格，本院待后综合全案证据一并论述；对证据4，经核对原件，本院对真实性予以确认；对证据5、6，除广东增值税电子普通发票为原件外，该两组其余证据或为被告自行拍照，或系其自行制作，均无原告确认，也无其他证据佐证系涉案租赁标的物之使用产生的水电费具体情况，不具关联性，本院不予采信；对证据7，原告对真实性无异议，本院确认真实性。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：涉案土地坐落于佛山市禅城区****市发电厂对面，面积为3681.50平方米，系集体土地建设使用权证号为佛府集建（91）字第0600060900002号项下地块的一部分，登记的土地使用权人为佛山市环市水电所（现名为佛山市禅城区****水利所）。2013年4月19日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》（合同编号：佛骐物二字第1308001号），约定原告向被告承租上述涉案土地。合同主要内容：“……三、租赁期限1、租赁期从2013年8月1日起至2018年7月31日止，为期伍年。2、租赁期满后，在同等条件下，乙方对本物业有优先续租权。乙方需要继续承租本物业的，则应于租赁期届满前贰个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。否则，视为乙方放弃优先续租权，甲方有权将本物业另行处理。四、履约保证金、水电按金约定1、在签订本合同之日，乙方应向甲方财务缴纳77313.00元（大写：柒万柒仟叁佰壹拾叁元）履约保证金……2、租赁合同期满，在结清其应承担的所有费用的前提下，乙方应在合同期满柒日内办理完毕物业移交和退场手续。乙方在租赁期内无违约行为发生，则在办理完相关手续拾日内甲方对本物业现场进行验收，如发现没有损坏房屋及附属设施情况的，甲方应将履约保证金和水电按金无息归还给乙方；反之，甲方有权从履约保证金和水电按金中将相应费用扣除。五、租赁费用计算及支付1、租赁本物业按照先付款后使用的原则，乙方应按照本合同约定向甲方预付租金。2、双方同意按以下第【3】、【4】种方式确定租金：……【3】按租赁总面积计算租金，具体约定如下:……第二阶段：2015年8月1日起至2017年7月31日租金每月每平方米4.62元；每月租金合计17009.00元。第三阶段：2017年8月1日起至2018年7月31日租金每月每平方米5.08元；每月租金合计18709.00元。【4】按租赁总面积计算管理服务费及其他费用，具体约定如下：……第二阶段：2015年8月1日起至2017年7月31日管理服务费每月11339.00元。第三阶段：2017年8月1日起至2018年7月31日管理服务费每月12473.00元；每月各项费用合计12473.00元。3、租金按月结算费用，乙方须于每月拾日前向甲方支付当月的租金，甲方开具收款凭证。4、支付方式：乙方以现金、银行转帐或支票方式进行支付……5、乙方自行承担并按时缴纳使用本物业所发生的一切费用，包括但不限于物业管理费、自用水电费、公用水电费分摊、垃圾处理费、电梯运行维护费（若本物业有电梯的）等。在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用本物业有关的费用，均由乙方支付。乙方承担的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间为：(1)、上述费用按收费相关部门标准和协议约定收取，公用水电费分摊按租赁面积计算或实际支出计算；(2)、乙方须于每月拾日前向甲方交纳当月的上述费用。……七、物业移交及退还事宜……3、合同期满或提前终止与解除合同时，乙方须向甲方办理物业退场手续，并以《物业移交清单》作为退租验收基本依据，交还给甲方的房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。如有损坏，乙方负责恢复原状并赔偿甲方损失（自然损耗除外）。验收完毕后双方签章予以确认《物业退还清单》作为返还本物业的依据。4、合同期满或提前终止与解除合同之日起伍日内，乙方应结清所有与使用本物业有关的费用，撤离本物业，否则，经甲方催告后五日内，乙方仍未对本物业内的物品进行处理，被视为放弃任处，甲方有权自行清场，所造成的损失由乙方自行负责，甲方不负任何责任。5、合同期满或提前终止与解除合同时，乙方在租赁期间增加的固定设施（如水电设施、基建设施）和装修、装饰等所有添附物均无偿归属甲方所有，乙方不得拆走或损坏，否则需负责修复或承担修复所需费用。6.因城市规划建设或其他原因需收回、征用、拆迁本物业时，甲方应提前两个月告知乙方，乙方应顾全大局，在规定的时间内无条件撤离，并按甲方通知要求办好退场手续，所有物业补偿归甲方所有，乙方的损失，甲方不予补偿，本合同自动终止。八、解除和变更合同的条件1、乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，收回本物业，履约保证金和水电按金不予退还……（6）拖欠租金累计两个月以上。……九、违约责任……2、乙方应在租赁期满、合同终止或解除之日起柒日内交还本物业给甲方。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付5%违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。……4、因乙方行为给甲方造成的所有损失，甲方都有权从履约保证金中加以扣除。”同日，被告收到原告交纳的上述合同项下的履约保证金77313元。2018年11月23日，原告向被告支付104111元。2018年12月30日，被告向原告出具《收款收据》，确认原告已向被告交纳2018年6月1日至2018年8月31日的水电费，合计19067.30元。2019年3月6日，被告在涉案土地的上盖建筑物门口张贴《拆迁通知》，上载：“薛朋春租户：承蒙您长期以来对我司的大力支持和配合，根据禅城区土地和房屋征收中心征收公告，您承租我司位于佛罗路的物业已被列入佛山市*********项目征收拆迁范围。为顺利实施征收工作，经公司会议研究，决定与您解除租赁合同，收回您租赁我司的物业及地上建筑物。根据租赁合同约定，双方签订的《物业租赁合同》（编号为：佛驻物二字第1308001号）于通知之日起满两个月即告解除，请您于通知之日起两个月内结清所有费用并办好退场手续，将场地物业交还我司。请您顾全大局，履行合同及征收拆迁工作顺利进行。否则，我司将按合同约定及有关法律规定依法执行。联系人：黄彩楼（8230802*******454368)，钟文钦（8337003*******534332)。”2019年9月20日，佛山市禅城区****水利所出具《关于土地经营管理的情况说明》，确认其自2013年4月1日起委托被告对涉案土地及其上盖建筑物进行包括租赁等在内的经营管理。另查明一，被告出具《薛朋春欠费租金水电费明细表》（制作日期2019年9月25日），上载：就涉案土地，原告欠交2018年10月至2019年9月租金共计204108元（每月17009元）和管理费共计136068元（每月11339元），原告欠交2018年9月至2019年9月电费共计31068.80元和水费共计2592元。另查明二，本院于2019年9月4日将原告的起诉状等材料送达至被告。另查明三，本院于2019年12月6日组织原、被告双方对涉案租赁标的物进行现场勘查，涉案租赁标的物已处于闲置状态，同时被告确认予以接收。诉讼中，原告申请薛彪、薛强作为证人出庭。针对被告、原告及本院的发问，证人薛彪答复称：其系原告儿子；涉案土地租赁期间，证人薛彪平时负责物业的管理、经营；原告从2018年8月或者9月开始不再续租涉案土地；2018年12月，证人薛彪与原告到被告处商谈续租事宜；原告知道要拆迁，当时问被告领导如果退还押金是否有补偿，被告领导称现在退押金的话肯定没有补偿，原告才没有办理退场手续；原告缴纳了2018年7至9月的租金，到2018年12月，被告要求原告缴纳2018年10至12月的租金，原告就到被告处谈续租，如能续租，原告就将10至12月租金缴清，但被告领导要原告等通知；原告仍未与被告办理退场手续；2018年7月31日涉案合同到期后，被告不同意续租，原告的客户已搬走，涉案物业已空置，即视为原告不再使用被告的物业。证人薛彪还另行出具了书面证词：“薛朋春跟环市物业管理中心与骐昌产经营管理有限公司公司合作以来5年内从未拖欠过租金，至于骐昌公司说薛朋春拖欠租金从2018年10月1日至2019年9月30日的租金。物业租赁合同是2013年8月1日至2018年7.30日为期5年。2018年5月份薛朋春收到了拆迁通知书，知道后就去骐昌公司跟里面的领导苏总、岳总去聊拆迁的这个问题，因为当初2块地块一块3681.5平米建造的资金约150万左右，一块1140.08平方米建造资金约50万左右。从烂地到标准厂房，途中也没有赚到钱5年来连本金都未收回，想着拆迁看看是否能争取点补偿款，也跟骐昌公司的领导说明了观点，因为合同到期。物业管理李生叫薛朋春在缴2个月的租金，续租合同，但环市物业与骐昌资产经营管理有限公司不续租赁合同又不准使用。如果环市物业与骐昌产经营管理有限公司不能续租，接下来是不会交付租金的了。当时他们领导都同意了，也说明了合同到期也不需要缴纳租金的事实。到2019年的6月份问他们领导能不能给我们争取到补偿款，他们说不行，不行的话，就去退回押金，也不给你们找麻烦了。”针对被告、原告及本院的发问，证人薛强答复称：其系原告儿子；原告在被告不同意续租情况下仍然交纳2018年8月和9月租金，是合同到期后被告称会有补偿，原告才交纳的；原告仍未与被告办理退场手续；2019年3月1日、3月2日，被告到涉案土地送达《拆迁通知》，证人薛强及薛彪收到后将内容告知了原告；证人薛强在涉案物业负责水电等经营管理工作；场地已交还给被告，与被告的场地交接手续是薛彪去办理的，有无办理薛彪才知道。证人薛强还另行出具了书面证词：“薛朋春跟环市物业管理中心与骐昌产经营管理有限公司公司合作以来5年内从未拖欠过租金，至于骐昌公司说薛朋春拖欠租金从2018年10月1日至2019年9月30日的租金。物业租赁合同是2013年8月1日至2018年7.30日为期5年。2018年5月份薛朋春收到了拆迁通知书，知道后就去骐昌公司跟里面的领导苏总、岳总去聊拆迁的这个问题，因为当初2块地块一块3681.5平米建造的资金约150万左右，一块1140.08平方米建造资金约50万左右。从烂地到标准厂房，途中也没有赚到钱5年来连本金都未收回，想着拆迁看看是否能争取点补偿款，也跟骐昌公司的领导说明了观点，因为合同到期。物业管理李生叫薛朋春在缴2个月的租金，续租合同，但环市物业与骐昌资产经营管理有限公司不续租赁合同又不准使用。如果环市物业与骐昌产经营管理有限公司不能续租，接下来是不会交付租金的了。当时他们领导都同意了，也说明了合同到期也不需要缴纳租金的事实。到2019年的6月份问他们领导能不能给我们争取到补偿款，他们说不行，不行的话，就去退回押金，也不给你们找麻烦了。”诉讼中，双方一致确认：水电费由原告向被告交纳，再由被告向水电部门交纳。原告陈述：因原告已于2018年8月1日将涉案土地及固定设施移交给被告，没有签署退场的物业移交清单。被告陈述：被告确实收到了104111元这笔款项，但该笔款项应当包含了2018年7月至9月的租金、管理服务费85044元以及2018年6月至8月份水电费19067元；因原告一直持续在使用涉案租赁物业且至今仍未返还给被告，故原告无权主张返还该笔租金，更无权主张有关利息；2019年3月1日、3月2日，被告上门送达，原告拒绝签收，故被告3月6日张贴通知；因原告没有将涉案土地及上盖建筑移交给被告，没有签署退场的物业移交清单。庭审中，本院询问被告对即时收回涉案租赁标的物有何意见。被告陈述同意收回涉案租赁标的物，至于何时收回不确定，但前提是确定没有次承租人，且原告将里面的物品搬走。本院认为：根据原、被告双方于涉案《物业租赁合同》第二条第1点约定，租赁标的物主要作为空地方式使用。由此可见，双方签订上述合同时，尽管不排除涉案土地上已有建筑物、构筑物等，但双方的真实意思为原告向被告承租涉案土地进行使用，故本案实为土地租赁合同纠纷。上述《物业租赁合同》系原、被告双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议的约定善意、全面、严格地履行各自承担的义务。关于双方租赁关系解除问题及涉案土地及地上建筑物、构筑物等返还问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，原告申请证人薛彪、薛强出庭作证，两人还出具了书面证人证言，两人均称原告于2018年5月份收到被告的《拆迁通知》，两人还称，原告于涉案合同期满后即已实际将涉案土地及地上建筑物、构筑物交还给被告。证人薛强称被告于2019年3月1日、3月2日到涉案土地向原告送达《拆迁通知》，其与证人薛彪知悉该通知内容，并告知原告。鉴于两证人系原告的儿子，与原告有利害关系，其出具的关于原告于2018年5月份收到被告发出的《拆迁通知》，被告于2019年3月1日、2日向原告送达《拆迁通知》的证言，不利于原告而有利于被告，该证言可信度较高。而被告于诉讼中也主张原告于涉案合同期满前既已知道涉案土地已被政府部门征收，被告不同意续租，以及被告于2019年3月1日和2日向原告送达《拆迁通知》之事实。而原告对此未能提供有效证据予以反驳，由此，本院确认被告于涉案合同期届满前后均明确向原告表示届满不再续租，双方的涉案土地租赁合同关系实际于2018年7月31日届满即终止，双方此后既未签订新的租赁合同，也没形成不定期租赁合同关系之意思表示，故再无租赁合同关系。因此，被告反诉诉请确认双方于2019年5月1日解除涉案《物业租赁合同》，与事实不符，本院不予支持。至于租赁标的物等的返还，本院认为，根据涉案《物业租赁合同》第七条第5点“合同期满或提前终止与解除合同时，乙方在租赁期间增加的固定设施（如水电设施、基建设施）和装修、装饰等所有添附物均无偿归属甲方所有”的约定，如原告在被告土地之上添增上盖建筑物、构筑物和固定设施、装饰装修等添附物，被告依约可无偿取得物权，则原告有义务于租赁关系因合同期满而终止时将涉案土地及上盖和固定设施等一并返还被告，并无权主张被告补偿。原告主张其已于双方合同期满后即已将涉案土地及上盖建筑物、构筑物和固定设施、装饰装修等添附物移交被告，并拟通过证人薛彪、薛强的有关证言佐证其该主张。但如前所述，两证人系原告的儿子，与原告有利害关系，对于有利于原告的关于原告已将涉案土地及附属设施移交被告的证言，亦无其他有效证据予以佐证，且该证言所述也与证人薛强所述其知悉被告于2019年3月1日、3月2日到涉案土地送达《拆迁通知》存在逻辑矛盾，还与双方于涉案合同中达成的验收完毕后双方签章予以确认《物业退还清单》作为返还依据的约定不一致，原告对此应承担举证不能的不利后果，故本院依法不予认定原告的上述拟证明内容。但被告已于2019年12月6日确认接收涉案租赁标的物，本院对此予以确认。故原被告主张的办理场地移交之诉请至此已实现，本院不再另行处理。而原告诉请主张其增添的水电、基建设施由其拆除归其所有，无合同和法律依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告占有使用费。如前所述，原告未于合同终止后返还土地及附属设施，系无合同和法律依据对此占有使用，对被告造成损失，被告依法有权要求原告支付占有使用费。双方于合同之中既约定了月租金，还约定了原告每月应另行支付管理服务费，从性质上看，该管理服务费已具有租金之性质，其与约定之租金共同构成涉案合同项下之真实租金。故被告主张原告支付租金、管理服务费实则系主张占有使用费。但是，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，原告向本院提起诉讼诉请被告办理移交手续，本院于2019年9月4日将原告的起诉状等材料送达至被告，但即使本院在庭审时询问如何处理交接问题后，被告仍未积极采取措施以接收涉案租赁标的物，直至2019年12月6日被告才在本院主持下予以确认接收。由此可见，被告于2019年9月4日收到起诉状后，因没有采取适当措施，致使其就涉案场地占有使用利益的损失扩大，其依法不得就扩大的损失要求原告赔偿。因此，结合被告诉请2018年10月1日之后的占有使用费，本院认定原告仅应对2018年10月1日至2019年9月4日期满的占有使用费承担责任，其应向被告支付。至于占有使用费的标准，被告主张按照每月28348元（17009元+11339元）标准计算，本院认为，如前所述，每月实际租金为约定的月租金与管理服务费之和，对比双方约定的过往租金和管理服务费标准，被告主张的占有使用费标准合理，本院酌定以28348元/月计付占有使用费。因此，被告主张原告按28348元/月支付自2018年10月1日起至2019年9月4日的占有使用费，理据充足，本院予以支持。经核算，占有使用费为315607.73元（28348元/月×11月+28348元/月×1月÷30天×4天）。被告反诉诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张返还2018年8月和9月的租金65892元。如前所述，涉案合同于2018年7月31日期满后，原告未向被告返还涉案租赁物，原告应向被告支付占有使用的费用。因此，该部分款项实为原告以租金和管理服务费、水电费形式向被告支付的2018年8月和9月的占有使用费及2018年7月前的部分租金和水电费，且并不明显超出双方合同约定的实际租金标准，故本院予以确认。故原告诉请返还该款项及利息无法律依据，本院不予支持。关于保证金。原告主张被告返还保证金77313元，被告反诉主张因原告拖欠租金累计两个月以上，并没收该保证金。对此，本院认为，首先，在原、被告双方之间的《物业租赁合同》约定合同期内，无证据证明原告有拖欠租金累计两个月以上之行为。其次，如前所述，上述合同因期满而终止后，原告拒不返还租赁标的物，被告对此多次催促原告返还，由此可见，双方此后并未签订新的租赁合同，也无形成不定期租赁合同关系之意思表示，故双方并无租赁合同关系，原告占用被告租赁标的物系对被告物权和占有利益之侵害，产生的效果是原告向被告赔偿相关损失，性质上不同于租赁关系项下之租金。综上，被告主张没收原告的上述履约保证金无事实和合同依据，本院不予支持，其理应向原告返还。但因被告不返还之原因系原告拒不返还租赁标的物和不与被告办理结算手续，且原告亦拖欠被告占有使用费，故原告诉请保证金之利息理据不足，本院不予支持。关于被告反诉诉请原告支付水电费，本院认为，原告未予认可欠付事实，被告也未提交充足证据予以证明或者举证其已代缴，被告应承担举证不能的不利后果。故，本院对被告的该项诉请不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告佛山市环市******于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告薛朋春返还保证金77313元；二、原告薛朋春于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市环市******支付自2018年10月1日起至2019年9月4日的占有使用费315607.73元；三、驳回原告薛朋春的其他诉讼请求；四、驳回被告佛山市环市******的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取1582元，由原告薛朋春负担728元，被告佛山市环市******负担854元；反诉受理费减半收取4034元，由原告薛朋春负担2824元，被告佛山市环市******负担1210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇一九年十二月六日书记员  罗凤华附：当事人送达地址1、原告薛朋春：广东省佛山市禅城区*********碧桂园城市花园南区二座1810室，收件人：邱锦添，联系电话：189*****698（确认地址）。2、被告佛山市环市******：广东省佛山市禅城区**********，联系电话：83370031（公司地址）；广东省佛山市禅城区*******环球国际广场2106，收件人：李仁、李政均，联系电话：139*****241,137*****056（确认地址）。