江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10134号上诉人（原审原告）：王志慧，女，1992年9月20日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：陈董旺（系王志慧之夫），住南京市江宁区。委托诉讼代理人：丛宾，江苏致邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵武敬，女，1994年12月11日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：杨世飞（系赵武敬丈夫），住南京市江宁区。上诉人王志慧与上诉人赵武敬房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服江苏省南京市江宁区人民法院作出的（2019）苏0115民初5514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王志慧上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持其一审全部诉请；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉房屋及屋内家具、设施等发生严重受潮的原因系赵武敬使用不当，其应依约承担损害赔偿责任。王志慧己依约向赵武敬提供了质量合格的案涉房屋，但因实际居住人数远超出房屋正常使用的能力，同时因不当使用加湿器等原因，导致了房屋及屋内家具、设施等均发生了严重的受潮受损。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，赵武敬应依约承担损害赔偿责任。赔偿金额应按照王志慧一审中提供的专业机构作出的《修复装修预算表》为依据计算。2.赵武敬无权单方解除合同，双方也并未协商一致解除合同，应按照约定支付房租，一审法院认定合同于2018年12月25日解除有误。赵武敬单方搬离房屋的行为并不产生解除合同的法律后果，故其还需向王志慧支付欠付的另外6个月的房租12600元。3.王志慧从未同意免除赵武敬迟延支付房租应承担的违约责任，原审法院所作的“迟延交付租金已得到王志慧同意”的认定属事实认定错误，王志慧仅同意在赵武敬延迟交付租金的情况下不会依据合同约定收回房屋，而未免除其延迟支付房租的违约责任。4.赵武敬存在严重违约情形且造成了房屋及家具、设施受损，其所交押金不应予以退还。赵武敬辩称，其不同意王志慧的上诉理由，房屋是王志慧要求搬离，而非赵武敬违约搬离。家具损坏在一审中通过协商已经解决，房屋受潮是因为漏水自然形成的，不是承租人人为造成，不同意王志慧要求赔偿房屋装修费用的诉请。赵武敬上诉请求：1.请求二审法院撤销（2019)苏0115民初5514号民事判决书第一项判决，并依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付房屋租金的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.案涉租赁房屋由于自身质量问题导致卫生间存在渗水问题，赵武敬在租赁期间多次要求王志慧进行维修，但其一直未解决房屋漏水问题，已严重影响承租人日常生活。由于王志慧未履行对房屋渗水的维修义务，存在违约情形，赵武敬并不违约。2.王志慧要求赵武敬搬离房屋，并非赵武敬单方解除行为，赵武敬并非违约方，不应承担违约责任。3.由于王志慧的违约行为，且其要求赵武敬搬离房屋的情况下，赵武敬在2018年12月25日才不得不搬出案涉房屋。一审法院却认定赵武敬单方解除，系违约方，并要求支付2018年12月2日至2019年2月19日的期间的租金有误。王志慧辩称，其已经向赵武敬提供了质量合格的房屋、卫生间，仅仅是存在下水较慢的情况，而且其也已经上门维修过，并不影响其正常使用。赵武敬搬离案涉房屋并非应王志慧要求，也没有通知，完全属于其单方行为，其行为并不产生解除合同的法律后果，双方房屋租赁合同仍然有效，赵武敬应该支付欠付的另外六个月的房租。王志慧向一审法院起诉请求：1.赵武敬支付其欠付的房屋租金10500元（主张至2019年4月），并按每逾期一天以月租金2100元的0.5%的标准支付违约金至实际给付之日止；2.赵武敬赔偿因使用不当致使房屋及其内部家具受损造成的损失（暂估为39721元，最终以实际鉴定为准）；3.赵武敬承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年4月12日，双方当事人签订《房屋租赁合同》一份，约定王志慧（甲方）将案涉房屋出租给赵武敬（乙方）使用；租赁期限自2018年4月20日至2019年4月19日止；押金2100元；月租金2100元，按3个月支付，支付时间为3个月的前一周，以实际收到为准，以后每期租金提前7日支付，乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金；合同期内若造成该房屋的相关附属设施的损坏，将由乙方负责维修或赔偿，等等。后双方开始履行合同，赵武敬交纳了押金2100元、半年的租金12600元。但搬入案涉房屋不久，即发现卫生间下水较慢，排水不畅，并向王志慧反映此情况。赵武敬入住约两月许，楼下住户向赵武敬反映其卫生间漏水，影响到楼下住户。赵武敬要求王志慧维修，王志慧亦多次维修，但效果不佳，漏水现象未能消除。7月许，双方曾协商是否解除合同，但因赵武敬临产，不方便搬家，双方遂又协商同意继续履行合同。赵武敬出院后另行找到房屋，遂于12月25日搬出案涉房屋，并将房屋交还王志慧。一审法院至案涉房屋勘验，发现卫生间四周墙体有霉变现象。关于霉变原因，赵武敬主张系卫生间防水未做好，漏水所致及天气潮湿的原因；王志慧主张系赵武敬居住人数超出房屋正常能力，使用加湿器等使用不当的原因所致。一审审理中，王志慧认可刚开始赵武敬临产其体谅赵武敬，缓了缓房租。赵武敬确实9、10月份把房租补上的，双方继续履行合同。双方一致认可与渗水无关的由赵武敬使用不当造成的家具损失500元。上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋产权证书、结婚证、接处警工作登记表、照片及当事人陈述等证据材料证实，一审法院予以确认。一审法院认为，王志慧与赵武敬之间的租赁合同关系合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，案涉房屋卫生间存在渗水情况的原因系房屋自身质量原因，赵武敬亦在发现问题后及时要求王志慧维修，因维修效果不理想，双方曾一度协商欲解除合同。后因赵武敬自身生孩子生活需要，对该渗水现象予以容忍，双方又协商同意继续履行合同。赵武敬出院后不愿意继续容忍卫生间渗水现象，遂搬出案涉房屋，并将房屋交付王志慧，故双方合同于2018年12月25日解除，该合同系赵武敬单方解除行为，该行为未得到王志慧同意，故赵武敬应当承担违约责任。综合考虑赵武敬单方解除合同系因案涉房屋存在渗水现象，赵武敬为了自身利益容忍该渗水现象，继续履行合同的事实，以及王志慧另行安排案涉房屋的出租事宜需要必要的准备时间，对王志慧主张的租金，除了双方解除合同之日赵武敬实际租住时间外，一审法院酌定其另行给付至2019年2月19日的租金作为王志慧另行安排出租的合理时间。另，虽然赵武敬存在迟延交付租金的情况，但其迟延交付租金已得到王志慧同意，故对于王志慧主张的逾期支付租金的违约金，一审法院不予支持。关于王志慧主张的损失，因赵武敬使用不当造成的家具损失500元得到双方确认，一审法院予以；对于其他损失，因王志慧提供的证据并不足以证明系赵武敬使用不当所致，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、赵武敬支付王志慧房屋租金8400元；二、赵武敬赔偿王志慧因使用不当致使房屋及其内部家具受损造成的损失500元；王志慧返还赵武敬押金2100元；三、驳回王志慧的其他诉讼请求。综上第一、二项，赵武敬给付王志慧6800元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。本案案件受理费1380元，由赵武敬负担。本院审理期间，王志慧对一审法院查明的楼下住户反映卫生间漏水的事实有异议，其认为卫生间仅是下水较慢，不存在漏水；王志慧对一审法院查明的其他事实没有异议。赵武敬对一审法院查明的事实没有异议。对于双方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，王志慧未提交新的证据。赵武敬在二审发表辩论意见之后提交录音证据，本院认为，该证据不属于二审中出现的新证据，且该证据本身亦不足以否认一审法院认定的事实，本院对该证据不作为新证据予以采纳。本案二审争议焦点为：1.王志慧主张赵武敬赔偿其房屋受损的损失有无事实和法律依据；2.案涉租赁合同是否解除，及如果合同解除，相关民事责任应当如何承担。本院认为，关于第一项争议焦点。一审中，双方当事人对于与渗水无关的由赵武敬使用不当造成的家具损失数额已经确认，二审中双方争议的损失系王志慧主张房屋受潮、霉变而产生的损失，本案审理期间，王志慧既未提供证据证明赵武敬有足以导致房屋受潮、霉变的不当使用行为，也未证明该损害结果与赵武敬可能的不当行为之间有相应因果关系，故一审法院未支持其相应诉请并无不当。关于第二项争议焦点。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同履行过程中，出租人有义务按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；而承租人则有义务按照约定方法或租赁物性质使用租赁物并缴纳租金。从本案双方履行合同情况来看，赵武敬入住不久后，即向王志慧反映房屋质量问题，之后又因卫生间漏水影响到楼下住户向王志慧提出维修，在租赁合同履行的较短期间王志慧亦多次进行维修，可以看出案涉房屋确实存在影响正常使用的质量问题，王志慧作为出租人存在未提供适租租赁物的违约行为。而赵武敬在发现房屋质量问题后，因个人原因选择继续履行合同，但履行过程中存在未及时、足额支付房租的行为，虽然一审中王志慧认可其同意缓缴第二期房租，赵武敬也补缴了第二期房租，但在第二个房租支付周期对应的租赁期届（2018年10月20日）满后，赵武敬仍使用案涉房屋至2018年12月25日，且该部分租金至今尚未支付，赵武敬也未提供证据证明王志慧对该部分租金亦同意缓缴，故赵武敬作为承租人因其未及时足额支付租金的行为，亦构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。如前所述，本案承租人、出租人在履行案涉租赁合同过程中，均存在违约行为，双方均有权提出解除案涉租赁合同，但当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知义务。案涉合同履行期间，双方曾就是否继续履行合同多次协商，直至2018年12月25日赵武敬搬离案涉房屋，应当视为其以行为作出解除案涉租赁合同的意思表示，但其并未提供证据证明就何时搬离房屋向王志慧恰当地履行了通知义务，故赵武敬搬离过程中的行为亦存在严重瑕疵。考虑到本案合同履行的实际情况、双方当事人违约的具体情形，一审法院经过酌定，最终判令赵武敬给付王志慧6800元，处理结果并无明显不当，本院对该判决结果予以维持。综上所述，王志慧、赵武敬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1055元，由王志慧负担885元，由赵武敬负担170元。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 李 斐审 判 员 王 路二〇二〇年一月三十一日法官助理 李映碧书 记 员 冯 瑞