四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1503民初2076号 原告：成锋，男，1983年11月26日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告：曾丽娟，女，1984年11月11日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：李长城，重庆瀛永律师事务所律师。 上述二原告共同委托诉讼代理人：牟丹，重庆瀛永律师事务所律师。 被告：四川宜宾鑫宇房地产开发有限责任公司，住所地：宜宾市南溪区文化街党校综合楼。 法定代表人：李达鑫，职务：董事长。 委托诉讼代理人：古强，四川契合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭芳莉，四川契合律师事务所律师。 原告成锋、曾丽娟与被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司（以下简称：鑫宇房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成锋、曾丽娟及其委托诉讼代理人李长城，被告鑫宇房产公司的委托诉讼代理人郭芳莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告成锋、曾丽娟诉称：1、判令被告支付原告绿化补偿款9184.14元；2、判令被告支付原告逾期交房违约金1588.61元；3、判令被告支付原告逾期办理产权证的违约金自2018年1月1日起以248220元为基数每日按万分之0.5计算至实际办理产权转移登记之日止，并为原告办理房屋产权转移登记；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告开发的位于宜宾市南溪区地块上建设的商品房，暂定名为“鑫宇.钻石城”2号楼29层29-5号的商品房，房屋建筑面积68.95平方米，售价为248220元；2、被告应当在2015年12月31日前向原告交付商品房，逾期交房在60日之内的被告应当自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日向原告支付已交付总房款万分之二的违约金；3、被告应当在2017年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明。如因被告原因未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的合同继续履行，被告按日向原告支付已付总房款万分之0.5的违约金直至办好转移登记。《商品房买卖合同》签订后原告按照合同约定向被告支付全部购房款，但被告未按照合同约定按期交房，截止原告起诉之日被告仍未按照合同约定为原告办理房屋产权转移登记。且实际接房之后物业内的绿化面积远低于被告出售商品房时承诺的绿化面积。综上所述，被告的行为已经严重违反合同约定给原告造成损害，为维护原告的合法权益特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告鑫宇房产公司辩称：一、针对原告要求被告支付绿化补偿款的问题，绿化部分并非原告私有产权而是共有部分，根据《物权法》的相关规定，针对绿化补偿，应该有超过三分之二的业主共同或签订同意书提起诉讼或者由业主委员会提起诉讼，而原告不能以个人名义要求被告支付共有部分的绿化补偿款，原告并非适格的诉讼主体，故原告的第一项诉讼请求依法不能得到支持；二、关于逾期交房违约金，被告并不存在逾期交房行为，根据原、被告双方于2014年9月9日签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2015年12月31日，2015年12月14日被告即在《宜宾日报》上发布交房通知书通知原告于2015年12月24日-2015年12月26日到“鑫宇.钻石城”项目现场接待中心办理交房手续，后又于2016年11月17日与原告签订《协议书》，协议约定，被告方具备房屋交付条件的时间为2016年2月1日，且就《商品方买卖合同》产生的权利义务关系，经原、被告双方一致确认，被告方就该合同项下的全部权利一次性补偿原告2330元，现原告已实际领取了这笔补偿款。协议签订后即生效，除本协议约定之内容外，原、被告双方均不能基于《商品方买卖合同》（包括但不限于绿化整改、违建拆除、公厕补偿、延期交付等），故原告无权再主张逾期交房违约金；三、关于逾期办证违约金的问题，根据《商品方买卖合同》约定，被告需在商品房交付之日起730日内为原告办理案涉房屋所有权证书，但原、被告又于上述合同后签订了《协议书》，根据协议书的内容，被告已无需再向原告支付逾期办证违约金，即使人民法院认定被告方应向原告支付逾期办证违约金，也应当从接房后的720个工作日届满之后起算逾期办证违约金。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法核实后予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告成锋与曾丽娟系夫妻关系。2014年9月9日，原告成锋、曾丽娟作为买受人与被告（出卖人）鑫宇房产公司签订了合同编号为：2014003250号的《商品房买卖合同》，约定：商品房的基本情况：座落于鑫宇钻石城2号楼第29层29-5号成套住宅；建筑面积共68.95平方米，套内建筑面积54.83平方米；商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米人民币4527.08元，总价款为248220元；第六条付款方式及期限：买受人采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国银行股份有限公司南溪支行银行或住房公积金管理机构借款支付；第十一条交付条件：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房责任：出卖人未按照合同约定的期间和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；第二十条产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人按日向买受人支付已付总房款万分之零点五的违约金；（二）转移登记：商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付总房款万分之零点五的违约金，直至办理好转移登记；如买受人未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款），未及时付清政府规定的税（费）、专项维修基金、办证手续费、登记费以及按合同约定应该由买受人交纳其他费用、未及时按约定前来办理交房手续、未及时提供办理房屋权属登记所需的全部资料、未按通知时间履行办理产权签字手续等配合义务，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移的相关手续，由此产生的后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间作相应顺延且不承担任何违约责任”。合同签订后，原告按照合同约定于2014年9月9日支付了首期购房款78220元、贷款办证费160元。并于2015年12月31日前付清了全部房款、契税2482元、维修基金6206元、办证费用123元。 2015年12月14日被告鑫宇房产公司在《宜宾日报》上发布交房通知书，通知“鑫宇.钻石城”业主于2015年12月24日-2015年12月26日期间到“鑫宇.钻石城”项目现场接待中心办理（住宅）交房手续。 2016年10月21日，在宜宾市南溪区住建局（以下简称南溪住建局）主持下，召开由“鑫宇.钻石城”业主代表、鑫宇房产公司代表共同参与的（钻石城遗留问题一揽子解决补偿方案）钻石城业主代表协商会，形成了钻石城业主代表会议纪要：一、经过算账核对明细为：包括绿化、C区电梯问题、厕所问题、延期交房问题、节能保温问题等问题测算出来为每100万元购房款应补偿为1.653元；二、经过协商，且业主均充分知晓鑫宇钻石城现状，开发商鑫宇公司愿意一揽子解决包括但不限于以上问题的所有有关钻石城项目的问题，即每100万元购房款增加补偿款2.047万元，即按照每100万元购房款补偿3.7万元结算；三、补偿后，业主不得再以商品房买卖合同向开发商通过诉讼、信访等方式主张任何权利，但关于办理两证的问题，从业主接房办理相关接房手续后计算两年，如果开发商未能在两年内办证（房权证、土地证），依旧要按照合同的违约责任赔付；四、本协商仅作为协商之用途，包括但不限于今天协商的业主代表均不能以今天的协商结果为证据通过信访、起诉的方式主张任何权利。本次协商会形成了《钻石城业主代表协商会议纪要》，业主代表、鑫宇公司代表、住建局代表在上述会议纪要中签字按印表示认可该纪要内容。 2016年11月17日，鑫宇房产公司作为甲方与原告成锋、曾丽娟作为乙方签订《协议书》，协议约定：甲乙双方一致认可双方约定的交房期限届满日即2015年12月31日，但甲方具备房屋交付条件时间为2016年2月1日；就甲乙双方基于履行《商品房买卖合同》而产生的权利义务关系，甲乙双方经协商后一致确认：乙方就该合同项下的全部权利，甲方一次性补偿给乙方人民币2330元，甲方支付乙方补偿款的方式为：按月代为支付物业管理费予以抵扣，物业公司在该协议上盖章予以确认。同时，乙方应履行该合同项下未履行的义务，按该合同约定在签订本合同后立即完清其购房款的缴付义务并办理交接房手续等。甲乙双方确认，自乙方完清购房款且办理接房手续后的720个工作日内，在乙方提供完整的资料的情况下甲方为乙方依法办理房权证；本协议签订后即行生效，除本协议约定内容外，甲乙双方均不能基于《商品房买卖合同》（包括但不仅限于绿化整改、违建拆除、公厕补偿、延期交付等）项下的一切内容向对方主张任何权利。上述协议书由被告鑫宇房产公司、案外人宜宾荣盛物业管理有限公司盖章、原告成锋、曾丽娟签字确认。2016年11月17日，原告曾丽娟在被告鑫宇房产公司出具的《领条》上签字捺印，领条载明：今领到四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司钻石城住房2-29-5一次性补偿费人民币贰仟叁佰叁拾叁元，￥2330.00，领款人：曾丽娟。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实、合法、有效，本院依法予以认定。 本案原、被告争议的焦点为：一、被告是否应当向原告支付绿化补偿款、逾期交房违约金；二、被告是否应当向原告支付逾期办理转移登记的违约金。 针对争议焦点一，即关于被告是否应当向原告支付绿化补偿款、逾期交房违约金的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。针对绿化补偿，原、被告已经在《协议书》中就《商品房买卖合同》项下的全部权利（包括但不限于绿化整改、违建拆除、公厕补偿、延期交付等）达成了一致意见，即被告鑫宇房产公司一次性补偿原告2330元，支付补偿的方式为：按月代为支付物业管理费进行抵扣，且原告已经在被告鑫宇房产公司出具的《领条》中签字确认，即视为原告同意该种补偿方式。故本院对原告关于绿化补偿款9184.14元的诉请依法不予支持。至于逾期交房补偿款，《商品房买卖合同》约定的交房期限为2015年12月31日，经庭审查明原被告双方认可的实际交房日为2016年2月1日，因此，被告鑫宇房产公司确属存在逾期交房的违约行为。但鉴于被告已在双方后续签订的《协议书》中对逾期交房问题进行了补偿，该问题的补偿款已包含在2330元中，故原告要求被告支付逾期交房违约金1588.61元的诉请在本案中属重复主张，故本院依法不予支持。 针对争议焦点二，即关于被告是否应当向原告支付逾期办理转移登记的违约金的问题。本院认为，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》关于“转移登记：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2中方式处理：（2）合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付总房款万分之零点五的违约金，直至办理好转移登记”的约定以及《钻石城业主代表会议纪要》的记载“关于办理两证的问题，从业主接房办理相关接房手续后计算两年，如果开发商未能在两年内办证（房权证、土地证），依旧要按照合同的违约责任赔付”，本院依法认定被告应当在交房后两年内办证（房权证、土地证）。《协议书》是被告单方制作的，虽然原告在《协议书》上签了字，但被告并未举证就720个工作日进行了说明提示，因此，被告以《协议书》中“关于720个工作日办理产权转移登记相关问题”重新作出了约定的抗辩理由不能成立，本院对被告的该项抗辩主张，依法不予采纳。《协议书》上确认交房时间为2016年2月1日，原告按照合同约定主张从2018年2月2日起，由被告按日向原告支付已付总房款万分之零点五的逾期办证违约金至权属转移登记办理完毕之日止的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成锋、曾丽娟逾期办证违约金（逾期办证违约金的计算方法为：以购房款总额248220元为基数，从2018年2月2日起至权属转移登记办理完毕之日止，以日利率万分之零点五为标准进行计算）； 二、驳回原告成锋、曾丽娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费70元，减半收取计35元，由原告成锋、曾丽娟负担10元，被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长  陈德容 二〇二〇年一月十三日 书记员  朱昶霖 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法律提示：申请执行的期间为二年。当事人应当在法律规定的期间内向人民法院申请强制执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。