山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初1289号原告：山东省鲁邦房地产开发有限公司，住所地青岛市市北区山东路177号。法定代表人：王宾,该公司总经理。委托诉讼代理人：丁世栋,国浩（青岛）律师事务所律师。被告：青岛乔伊斯文化传播有限公司，住所地青岛市市南区漳州路150号。法定代表人：沈强，该公司总经理。原告山东省鲁邦房地产开发有限公司（以下简称“鲁邦公司”）与被告青岛乔伊斯文化传播有限公司（以下简称“乔伊斯公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲁邦公司委托诉讼代理人丁世栋到庭参加诉讼，被告乔伊斯公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁邦公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认《房屋租赁合同》于2018年3月30日解除；2、依法判令被告支付租金人民币113250元，支付逾期付款的违约金人民币90114.73元（暂计算至2018年5月31日），并自2018年6月1日起，每日按未支付租金的日千分之二支付至被告清偿租金之日止；3、依法判令被告补缴已豁免的租金人民币45929元；4、依法判令被告支付律师费人民币5000元；5、本案诉讼费由被告负担。青岛乔伊斯文化传播有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。一、鲁邦公司提交《房屋租赁合同》一份，证明：1、2016年4月25日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将青岛市城阳区正阳中路162号8单元03号商铺租赁给被告使用。合同约定租期自2016年5月1日至2022年4月30日，第一年（2016.5.1-2017.4.30）免租，被告需在鲁邦风情街举办六场活动作为第一年免租的置换；第二年（2017.5.1-2018.4.30）年租赁275575元，被告应于2017年4月1日前支付。2、被告实际支付租金至2017年10月31日，剩余租金至今未付。根据《合同》第三条、第十条第二款的约定，被告应缴纳剩余租金及违约金。3、被告未按照合同约定的数量举办活动，根据《合同》第十二条第九款及合同补充协议，有关合同免租期的约定自动失效，被告应补缴已豁免的租金。4、根据《合同》第十三条的约定合同违约方应承担守约方所遭受的损失，包括但不限于直接损失、间接损失、律师费、诉讼费等。5、根据《合同》第三条第四款的约定合同履行期间，若乙方出现违约行为应向甲方支付违约金或乙方有任何欠付甲方款项的（含因乙方违约造成甲方应向物业管理公司等第三方支付款项的），甲方有权自保证金中扣除相应款项。二、鲁邦公司提交《关于解除的通知》、EMS邮政特快专递回执单，证明因多次催收租金未果，原告于2018年3月向被告发送了《关于解除的通知》，并再次催促被告支付租金及违约金、物业费、水电费、补交已豁免租金等，被告于2018年3月30日前签收后，未提出异议。双方合同已于2018年3月30日报解除。三、鲁邦公司提交《关于要求支付租赁商铺租金及相关费用的函》、EMS邮政特快专递返单，证明《房屋租赁合同》解除后，原告于2018年6月6日向被告发送《关于要求支付租赁商铺租金及相关费用的函》，再次催付，并通知其保证金用于抵扣物业费、水电费等，不予返还，被告无正当理由拒收函件。四、鲁邦公司提交《扣除物业费说明》、《水电物业欠费说明》、《电费欠费明细表一份》、《水费欠费明细表一份》、《物业服务协议一份》，证明被告拖欠物业费、水费、电费共计23852.23元，原告已将上述款项按照房屋租赁合同的约定从保证金中扣除并给付青岛鲁邦物业管理有限公司，青岛鲁邦物业管理有限公司不再向被告主张。五、鲁邦公司提交《委托代理合同》、律师费缴费凭证及发票、律所更名通知，证明：1、原告因房屋租赁合同纠纷起诉被告，原告于2018年6月与山东亚和太律师事务所签订了《委托代理合同》，2018年12月24日交纳律师费基础费用5000元，根据《房屋租赁合同》第13条约定，被告作为违约方应承担原告作为守约方所遭受的损失。2、山东亚和太律师事务所现变更为国浩律师（青岛）事务所。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、鲁邦公司（甲方）与乔伊斯公司（乙方）于2016年4月25日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于青岛市城阳区鲁邦国际风情街正阳中路162-8单元03号房屋租与乔伊斯公司，租赁物建筑面积约为754.94平方米，租期6年，自2016年5月1日起至2022年4月30日止。租金支付方式分段计算，于每年的4月1日前支付当年度的租金：2016年5月1日至2017年4月30日，免租；2017年5月1日至2018年4月30日，按照1元/平米/天的标准计算，年租金为275575元，此后租金标准按年度递增，2018、2019年度按照1.5元/平米/天的标准计算，2020、2021年度按照1.6元/平米/天的标准计算。合同第三条约定涉案房屋的物业费由乙方负担。合同第十条约定了违约责任：租赁合同终止后，乙方逾期返还租赁物的，除逾期期间须按合同约定支付租金和费用外，每逾期一日，还应按照本租赁合同终止前十二个月租金总额千分之二向甲方支付违约金。乔伊斯公司给付保证金30000元。租赁期间，乔伊斯公司给付租金至2017年10月31日，后未给付租金，鲁邦公司于2018年3月20日向乔伊斯公司发函通知解除租赁合同并催付租赁费、水电费、物业费等各项费用。乔伊斯公司于2018年6月6日从涉案租赁房屋中搬离。二、鲁邦公司系涉案房屋进行出租的权利人。上述事实有上有原告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，当事人均应遵从。乔伊斯公司作为承租方应按照与鲁邦公司签订的《房屋租赁合同》履行给付租赁费、水费、电费、物业费等费用的义务，但是乔伊斯公司并未如约给付。乔伊斯公司在合同租赁期限内，在未足额履行给付租金等相关给付义务的情况下离开承租的房屋，且无法联系，使得鲁邦公司的租金利益及期待性利益受有损失。乔伊斯公司的上述行为违反了《房屋租赁合同》的约定，鲁邦公司可解除与乔伊斯公司间的租赁合同关系，本院对鲁邦公司关于当事人双方签订的《房屋租赁合同》于2018年3月30日解除的诉请，予以支持。乔伊斯公司的行为违反了租赁合同中关于违约条款的相关约定，应承担给付相关费用、给付违约金等的责任。鲁邦公司主张欠付租金数额为113250元，并明确是150天的租金数额（275575÷365×150天=113250元），计算时间自2017年11月1日至2018年4月30日，本院对其该项诉请予以支持，但数额计算不准确，因乔伊斯公司此前已经给付保证金30000元，扣减掉水电费23852.23元后，剩余107102.23元。因租赁合同已于2018年3月30日解除，故该项费用包括租金亦包括占有使用费，本院支持的该项费用为107102.23元。鲁邦公司诉请的违约金按照逾期金额的千分之二计算，本院认为，违约金约定过高，故支持按照年利率24%计算，基数为欠付租金数额，起算时间为2018年4月1日起，至世纪给付之日止。鲁邦公司主张乔伊斯公司补交已经豁免的租金45929元，因该项诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。鲁邦公司主张乔伊斯公司给付律师费5000元，系《房屋租赁合同》中所约定的，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告山东省鲁邦房地产开发有限公司与被告青岛乔伊斯文化传播有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年3月30日解除。二、被告青岛乔伊斯文化传播有限公司于本判决生效后十日内支付原告山东省鲁邦房地产开发有限公司租金及占有使用费107102.23元。三、被告青岛乔伊斯文化传播有限公司于本判决生效后十日内支付原告山东省鲁邦房地产开发有限公司以107102.23元为基数，自2018年4月1日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算的利息。四、被告青岛乔伊斯文化传播有限公司于本判决生效后十日内支付原告山东省鲁邦房地产开发有限公司律师代理费5000元。五、驳回原告山东省鲁邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5114元，由原告山东省鲁邦房地产开发有限公司负担2255元，由被告青岛乔伊斯文化传播有限公司负担2859元；公告费600元，由被告青岛乔伊斯文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘晓东人民陪审员  焦延禄人民陪审员  崔爱香二〇二〇年一月二十一日书 记 员  邵娟娟