安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1122民初4700号原告:李荣,女,1960年6月11日生,汉族,住安徽省来安县。委托诉讼代理人：姚大志，来安县新安法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李鸣（系李荣丈夫），住安徽省来安县。被告:金静,女,1985年5月20日生,汉族,住安徽省来安县。委托诉讼代理人：马艳，安徽永阳律师事务所律师。原告李荣与被告金静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法简易程序，公开开庭进行了审理。原告李荣及其委托诉讼代理人姚大志、李鸣，被告金静委托诉讼代理人马艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李荣向本院提出诉讼请求：1.判决金静支付房屋租赁费108000元(2015年5月10日至2017年5月10日)及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止）；2.本案诉讼费、保全费由金静承担。事实与理由：2014年6月10日,其与金静签订了房屋租赁合同,金静租赁其位于来安县城河西路原来安县法院西大街一层第六间门面房及北起二层一至五间,用于经营美容养生馆,合同约定租赁期限为六年(2014年6月10日至2020年6月9日),每年的租金为56000元等相关条款。合同签订后,金静使用了该租赁的房屋,只支付了一年的房屋租金。第二年房屋租金到期后,金静未能按期支付,在其催要下,金静一再拖延,并将租赁的房屋经营门店关闭。至2015年1月,金静又以王万华对租赁的房屋楼梯间钻洞、打孔等理由拒绝给付租金。2017年3月份,其为此向法院提起诉讼,要求和金静解除租赁合同,返还租赁的房屋和给付租赁费。后金静以向王万华起诉,准备向王万华主张损失为由,和其协商,其撤回起诉,双方解除租赁合同,并将房屋交还给其,房屋的租金待金静向王万华主张损失后给付。但在其撤诉后,金静一直未能向王万华起诉,并怠于行使权利。金静的行为严重损害了其合法权益，故提起诉讼。金静辩称，李荣诉称与事实不符，基于与李荣所签合同第五条约定李荣建造一楼通往二楼的楼梯、水电到位后交给其装潢，同时第四条约定由李荣将楼梯改造好以后由其进场进行装潢，但李荣该部位的楼梯就楼梯的所有权、使用权与他人未能达成一致意见，造成纠纷，其将房屋装潢用于美容营业以后，案外人王万华多次将楼梯进行毁损，并向楼内倾倒各种污染物，向楼梯墙面钻孔，钢筋穿墙，使其金色丽人养生会所无法正常营业，为此其多次报警并和李荣进行协商解决，但是李荣和王万华之间的楼梯所有权、使用权纠纷没有得到任何解决，致使其金色丽人养生会所再无法经营下去。自2014年12月26日至2015年6月间，王万华砸楼道共十四次，向室内多次倾倒垃圾，多次进行墙体毁损，其多次更换室内设施仍无法正常经营，在此期间职工进行放假，所以是李荣根本的违约行为造成了本合同履约受阻，李荣应对其装潢损失、营业损失承担违约责任。王万华与李荣之间的矛盾应该由李荣和王万华之间解决，其和李荣之间只是合同纠纷，李荣应该严格按照合同第四条、第五条约定建造一条通往二楼的楼梯，此楼梯保证其正常使用，因李荣违约行为，该问题并不是其进行代为行使权利，而是李荣积极的解决问题，给其一个安定的经营环境，这才是合同正常的履行行为，所以李荣诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：2014年4月8日，李荣作为甲方与乙方金静签订一份《租房合同》，约定：一、甲方将位于原法院西大街北起一层第六间门面房及北起二层一至五间租给乙方作营业之用；二、租赁期共六年,从2014年6月10日起至2020年6月9日止；三、房屋租金前三年每年为人民币伍万陆仟肆佰元整(56000元),第四年起每年在上一年租金的基础上增加6%；四、租金支付方式：房租按年交纳，先交房租后用房，第一年合同签订时交半年房租贰万捌仟元，待楼梯改造好进场装潢时乙方于2014年8月10日交齐余款，次年起提前三个月付清下年房租,不得拖欠；五、甲方建造一楼通往二楼的楼梯,水、电到位交与乙方装潢；六、乙方经营和装修期间应维护房屋及配套设施,不得破坏房屋结构,如有改动必须征得甲方同意，装潢费用由乙方自理，无论期满与否，乙方应按装修后的现状交给甲方,甲方不支付任何费用；七、租赁期间,甲方若出售房屋必须让乙方知情,同等条件下乙方可优先购买,房屋出售后,也必须维护此合同至期满,租金由新房主收取；八、租赁期间,乙方如需转让房屋必须经过甲方同意并重新签订合同,如乙方私自转租,甲方有权收回房屋,终止合同,后果由乙方承担。乙方在租赁期满后若需续租,应在合同期满日提前三个月通知甲方,并与甲方重新签订续租合同；九、乙方必须遵章守法,文明经营,照章纳税，经营期间所发生的一切费用均由乙方付给。做好防火防盗工作,注意环境保护,不打扰周边居民生活，如违反国家条令和相关部门的规定造成后果,由乙方承担；十、租赁期间双方共同遵守以上条约,乙方如未按条约履行,拖延房租等,甲方有权提前收回房屋；十一、如遇国家政策性变化或人力不可抗拒的自然灾害导致乙方不能经营,甲方应退还剩余的房屋租金,双方均不负违约责任。未尽事宜,双方协商解决。本合同一式二份,甲、乙双方各执一份,签字收到租金后生效。租赁合同签订后，金静交付了一年的房租56000元。2017年5月10日，金静（甲方）与李荣（乙方）达成协议书一份，协议载明：甲乙双方于2014年4月8日签订租赁合同，甲方租赁乙方位于原法院西大街北起一层第六间门面房及北起二层一至五间营业，因王万华对甲方租赁房屋多次实施侵权，金静经营受阻，现经双方达成如下协议：一、自本协议签订时，双方解除租赁协议，甲方将房屋交付给乙方；二、双方签字确认交付行为，乙方承诺在甲方起诉期间不改变房屋装潢，乙方委托其弟弟接受房屋。金静和李荣的弟弟李林山在该协议书上签字。另查明，2018年8月1日，曹书玲向本院提起诉讼，要求解除其与李荣签订的房屋租赁合同并返还保证金，本院于2019年7月25日作出（2018）皖1122民初2181号民事判决书，该判决查明：2018年6月初，李荣同意将位于来安县老法院大门北起第2间门面及2楼1层的5间房屋出租给曹书玲从事美容经营。曹书玲向李荣支付了租房保证金20000元。2018年7月2日，李荣（徐冬宁）与曹书玲签订《合同书》一份，李荣同意将位于安徽省来安县老法院大门北起第二间门面房及二楼一层五间租给曹书玲作为美容经营之用。合同签订后，李荣将案涉房屋钥匙交给曹书玲，曹书玲取得钥匙后，将所租一楼门面房的原装璜拆除，在对二楼所租房屋装修时，案外人王万华称曹书玲所租房屋上楼的楼梯使用权存在争议不能装修，否则后果自负。2018年9月4日，王万华损坏了楼梯间部分墙体，报警后公安介入进行了处理。后曹书玲与李荣协商要求解除合同、返还保证金未果。2009年12月2日，李荣、王万华、孙仁和、叶琴四人通过拍卖购得原来安县法院办公楼，由王万华为代表与法院签订《房地产转让协议》。2012年12月14日，李荣、王万华、孙仁和、叶琴签订《房产权分配协议书》，对购买的全部房地产进行分割。2013年11月17日，李荣与王万华、叶琴签订《合伙房产作价分割方案》，对共有房产进行分割，明确了各人分得的房产，其中李荣分得西楼二楼、北楼一楼及由原传达室和北楼楼梯部分改造而来的两间门面房，王万华分得北楼二、三、四楼及西楼的两间门面房，院落由三人共有。2014年11月11日，王万华、孙仁和、李荣、叶琴签订《房产权分配协议书》一份，载明：“2009年11月份，协议四方参加了来安县城河西路东侧，来安县公安局西侧原来安县老法院办公楼土地用途为用地竞买，建筑面积1952平方米，土地使用面积1158.8平方米，现四人经友好协商，重新分配如下：南楼二、三、四楼产权归叶琴所有，北楼二、三、四楼产权归王万华所有，西二楼产权归李荣所有，中间庭院产权归王万华、叶琴、李荣所有。……北楼9、10、16、17、18、19、20、21号门面房为李荣所有（详见附图）。以上房屋未取得相关权属证书。该判决认为，曹书玲与李荣签订的《合同书》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，该合同合法有效。案涉房屋系李荣、王万华、孙仁和、叶琴四人联合竞买所得，未取得相应权证，联合竞买人对况买房屋进行了分割，明确了各竞买人分得的相应份额，分割协议载明“李荣分得西楼二楼、北楼一楼及由原传达室和北楼楼梯部分改造而来的两间门面房”“西二楼产权归李荣所有，中间庭院产权归王万华、叶琴、李荣所有。……北楼9、10……号门面房为李荣所有”，故李荣有对分得的份额按自己的意愿进行处分的权利，其出租分配给自己的相应房屋并无不当，判决驳回曹书玲的诉讼请求。金静在庭审中陈述2015年6月停业后又断断续续的进行经营。2019年10月23日，李荣向本院申请诉前财产保全，要求冻结金静银行存款120000元或查封、扣押、冻结等额财产，并提供担保。本院于同日作出（2019）皖1122财保159号民事裁定书，裁定冻结金静银行存款120000元或查封、扣押、冻结等额财产。为此李荣支付保全费1120元。上述事实，原、被告当庭陈述及原告提交的租房合同复印件，（2018）皖1122民初2181号民事判决书复印件，营业执照复印件、税务登记证复印件，协议书复印件，（2017）皖1122民初614之1号民事裁定书复印件；被告提交的租房合同复印件，接警情况登记表，协议书复印件等证据在卷佐证。本院认为，根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人和代理人的陈述意见，本案的争议焦点是：李荣的诉请能否得至支持。李荣与金静签订的租房合同、协议书均系双方在自愿协商的基础上签订，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行，双方已于2017年5月10日解除租赁合同，金静理应支付2015年6月10日至2017年5月10日期间的租金，按每年度56000元标准计算，金静应向李荣租金107333.33元（56000元/年÷12×23个月）。对李荣主张的利息损失，金静应按租房合同约定支付租金，而金静久拖不付,故自解除租房合同之日起理应支付李荣利息损失，利息损失以107333.33元为基数，自2017年5月11日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。金静辩称李荣所改造楼梯的所有权、使用权与案外人王万华存在纠纷，而根据（2018）皖1122民初2181号民事判决书中查明李荣分得西楼二楼、北楼一楼及由原传达室和北楼楼梯部分改造而来的两间门面房，故李荣有权对分得的份额进行处分、收益。金静还辩称其所承租房屋遭受案外人王万华侵害无法正常经营，王万华所实施的行为与本案不是同一法律关系，对此，金静可另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告金静于本判决生效后三十日内支付原告李荣房屋租金107333.33元及利息损失（利息损失以107333.33元为基数，自2017年5月11日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告李荣的其他诉讼请求。（上述款项汇至执行款专户：来安县人民法院,账号：34×××62,开户行：中国建设银行来安支行）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，减半收取1230元，保全费1120元，合计2350元，由被告金静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  付春燕二〇二〇年一月二日法官助理纪红林代理书记员  孙 凌附:本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。