河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初5819号原告：王大伟，男，汉族，1984年12月8日生，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：刘帅，河南天时达律师事务所律师。被告：河南智联达房地产开发有限公司，住所许昌魏都产业集聚区管理委员会办公楼。法定代表人：李军伟，任该公司总经理。委托诉讼代理人：周华果，河南名人律师事务所律师。原告王大伟与被告河南智联达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王大伟及其委托诉讼代理人刘帅、被告委托诉讼代理人周华果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王大伟提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付暂计算至2018年4月17日逾期交房的违约金252727.37元（2018年4月18日至实际交付验收合格的房屋之日期间的违约金以574903元为基数，每日按0.5‰计算）；2、判令被告向原告支付暂计算至2018年4月17日逾期办证的违约金43661.13元（违约金以574903元为基数，自2017年1月11日起至实际办证之日止按年利率6%计算）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以按揭贷款方式购买了被告开发的位于许昌市××河湾小区××东起××单元××层东户的房屋一套，该房屋总价款为574903元。原告按约支付了该房屋的首付款204903元，并于2014年5月、2014年7月分二次支付下余房款370000元。双方约定，2015年3月31日前，被告将验收合格的房屋交付给原告，该房屋交付使用后360日内，办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2015年12月，被告保证于2016年1月16日交付房屋，如不能交付，2015年3月31日至2016年1月16日，被告按总房款的万分之一支付每日违约金，2016年1月16日后的每日违约金按总房款的万分之五支付。后原告多次要求被告交付房屋，因房屋未通过验收，被告未按约交付。原告认为，被告的行为严重损害了原告的权益，特向贵院提起诉讼，请支持原告的请求。被告河南智联达房地产开发有限公司辩称：1、原告只要求支付违约金，并未提出解除合同，因此不应支付违约金。若原告同意解除合同，被告愿意按照原告的实际损失支付违约金。2、原告起诉的违约金金额过高，按照原告计算的违约金金额已经相当于其购买房屋的总价款，明显不公平，应当以实际损失为准，请求人民法院根据民法的公平原则及合同法的损失补偿原则对原告要求的违约金金额予以调整，按照其实际损失予以调整。原告王大伟提交的证据有：第一组：商品房买卖合同一份、首付款收据二份、个人购房借款合同、个人借款凭证、银行转账凭证各一份。证明内容：1、2014年4月3日，原告以544903元价款购买被告开发的运河湾小区第5幢东起1单元4层东户的房屋一套，其中原告于2014年1月25日和2014年5月6日分二笔支付首付款204903元，于2015年3月20日银行按揭贷款30万元支付下余房款；2、合同约定，被告在2015年3月31日前将经过验收合格的房屋交付给原告；3、合同还约定，房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。第二组：补充协议、魏都区法院庭审笔录、民事裁定书各一份（均为复印件）。证明内容：1、2015年12月11日，运河湾小区5＃、6＃业主代表与被告签订了补充协议，约定如被告在2016年1月16日不能交付房屋，2015年3月31日至2016年1月16日期间的逾期交房的违约金每日按总房款的万分之一支付，2016年1月16日以后逾期交房的违约金每日按总房款的万分之五支付；2、在杨建平与被告房屋买卖合同纠纷一案庭审中，杨建平出示了补充协议的原件，被告认可协议的真实性。第三组：信访事项实体性受理告知书二份、信访事项处理意见书一份、承诺书照片一份。证明内容：1、2016年5月，运河湾小区5＃、6＃业主代表多次向政府部门反映被告违规交接房屋；2、许昌市住建局于2016年7月29日出具处理意见中，被告将交房时间迟延至2016年9月底；3、2019年1月底，被告再次将运河湾小区5＃、6＃、7＃楼的房屋交房时间迟延至2019年6月30日前；4、被告未按补充协议约定期限交付房屋。被告河南智联达房地产开发有限公司对上述证据发表的质证意见为：对第一组证据无异议。对第二组证据的真实性没有异议，但补充协议并不显示原告的签名，与原告没有任何关系。双方约定的逾期交房的违约金过高，应当以原告实际损失为准。对第三组证据中受理通知书和2016年7月29日处理意见书的真实性均没有异议，但原告并不是信访人，也没有参与信访，该证据与本案无关。对承诺书照片的真实性有异议，该照片没有显示拍摄时间及来源。经审核，本院认为，原告提交的第一组证据，被告无异议，本院予以确认。原告提交的第二组证据，被告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以确认。原告提交的第三组证据客观真实，对其真实性，本院予以确认。被告河南智联达房地产开发有限公司未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月3日，原告王大伟与被告河南智联达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。约定：原告购买位于许昌市魏都区××以西、××粮××以南××河湾小区××东起××单元××层东××房屋××套，房屋建筑面积为143.51平米，单价3796.97元/平方米，总价款544903元，付款方式为已付首付款204903元，首付比例37.60%，其中30000元采用公积金支取方式支付，剩余房款340000元采用公积金贷款方式支付。交房时间为2015年3月31日前，该房交付时需经验收合格；逾期交房不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该合同还约定交接手续、商品房质量、产权登记、争议解决方式等内容。2014年6月5日，原告王大伟与中国工商银行股份有限公司许昌分行签订《个人购房借款/担保合同》，向该行贷款340000元用于上述房产购房款。2015年12月11日，因涉案房屋未按上述合同约定时间交房，被告河南智联达房地产开发有限公司向运河湾小区5＃、6＃楼业主出具补充协议，协议载明，运河湾二期5＃、6＃楼业主与2015年12月7日同运河湾开发商（河南智联达房地产开发有限公司）协商关于二期房屋延期交房相关事宜。达成如下协议：1、开发商将投入全力保证二期房屋于2016年1月16日交房。2、若2016年1月16日未按时交房，则开发商向业主支付从2015年3月31日至2016年1月16日每日总房款（2015年3月31日前完成银行按揭的业主）万分之一的违约金，要求一周内（2016年1月16日-2016年1月23日）结清二期业主全部违约金。并要求将2016年1月16日之后违约金提高到总房款（2015年3月31日前完成银行按揭的业主）的万分之五。3、若2016年1月16日准时交房，则开发商向业主支付的2015年3月31日至2016年1月16日支付的违约金可分三批（自交房之日起3个月之内）交于业主。被告河南智联达房地产开发有限公司在运河湾开发商处加盖公章，王志东在法人代表处加盖印章。2016年5月18日，该小区业主向许昌市信访局反映运河湾小区开发商违规交房，要求市住建部门督促开发商尽快复工，尽早明确交房日期，并补偿违约金等问题。许昌市住房和城乡建设局于2016年7月29日作出处理意见，开发商承诺于2016年9月底交房，如不能按期交房，业主可依合同条款，通过法律渠道维护自身合法权益。另查明，原告于2016年5月9日在物业处领取房屋钥匙并入住，但目前涉案房屋未经相关部门验收,也未办理不动产产权登记。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。被告出具的《补充协议》系针对5＃、6＃楼业主出具，该协议系其真实意思表示，合法有效，应对双方均具有约束力。原告依约向被告付清了购房款，被告未按照约定期限交付房屋，其应按照合同约定承担相应的违约责任。关于原告主张的逾期交房违约金，依照《补充协议》之约定，若被告2016年1月16日未按时交房，被告应自2015年3月31日至2016年1月16日按日向原告支付总房款万分之一的违约金，2016年1月16日以后按日向原告支付总房款万分之五的违约金。另外，原告明知涉案房屋不符合合同约定的交付条件仍接收房屋并装修入住，应视为房屋已实际交付。被告应当承担的逾期交房违约金的时间应从2015年3月31日起计算到2016年5月9日止，对2016年5月9日之后的违约金请求，本院不予支持。综上，原告可要求被告自2015年3月31日起以总房款544903元为基数，按日万分之一计算至2016年1月16日止以及自2016年1月17日起以总房款544903元为基数，按日万分之五计算至至2016年5月9日止的逾期交房违约金，上述违约金共计（544903元×0.0001×292日）+（544903元×0.0005×114日）=46970.64元。超出部分的逾期交房违约金请求，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的逾期办证的违约金，因涉案房屋未验收合格，被告无法提供相关资料报产权登记机关备案，原告无法取得房地产权属证书，依照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，被告应按已付房款的0.1%向原告支付违约金，故被告河南智联达房地产开发有限公司应向原告支付逾期办证的违约金544903元×0.1%=544.9元。原告主张逾期办证的违约金按年利率6%计算，于法无据，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定,判决如下:一、被告河南智联达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王大伟支付逾期交房违约金46970.64元；二、被告河南智联达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王大伟支付逾期办证违约金544.9元；三、驳回原告王大伟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5746元，由原告王大伟负担4758元，被告河南智联达房地产开发有限公司负担988元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于许昌市中级人民法院。审 判 长  张荣胜人民陪审员  菅敬华人民陪审员  齐爱勤二〇二〇年一月十九日法官助理李丹丹书记员韩方方