长春市双阳区人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0112执异4号案外人：周明语，男，住长春市双阳区。申请执行人：吉林省嘉圣房地产开发有限公司。住所地长春市双阳区泰富嘉园售楼处。法定代表人：张长江，总经理。被执行人：孙晶莹，女，户籍地长春市双阳区。本院在执行申请执行人吉林省嘉圣房地产开发有限公司（以下简称嘉圣地产）与被执行人孙晶莹商品房销售合同纠纷执行一案中，案外人周明语向本院提出书面异议，要求依法解除案外人所有被执行人孙晶莹下的，申请执行人嘉圣地产开发的房产，该房产合同编号为658***，建筑面积75.12平方米，丘地号为13-1/***-9，位于长春市双阳区东华大街泰富嘉园小区C区C-9幢1单元****号房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查。现已审查终结。案外人周明语称，2013年6月22日案外人与被执行人孙晶莹签订了《房屋买卖协议》，协议约定被执行人孙晶莹将其在嘉圣地产处购买的，位于长春市双阳区东华大街泰富嘉园小区C区C-9幢1单元****号，建筑面积75.12平方米房产出卖给案外人。协议第二条约定案外人向被执行人孙晶莹交付其所缴纳的首付款、契税、入住费及部分银行按揭贷款，以上折价100000元，2013年7月1日后的银行按揭贷款由申请人负责偿还，被执行人孙晶莹保证房产产权清晰、无抵押、查封和任何纠纷。合同签订后案外人向被执行人孙晶莹交付购房款100000元，并从2013年7月1日起至今向银行交付按揭贷款。案外人一直在购买的房产中居住至今，6年多与该房产有关的取暖费、物业费、水电费等费用均由案外人缴纳，因此案外人是该房产的所有人。2018年4月23日双阳法院在案外人的房屋上张贴了传唤被执行人孙晶莹的开庭传票，案外人曾口头向法院办案人申请参加诉讼，办案人告诉案外人回去等待通知，案外人一直等到2019年8月29日也没有等到通知，却等来了双阳法院查封案外人房产的裁定书和查封公告。经上网查询得知双阳法院于2018年9月28日以（2018）吉0112民初924号民事判决书，判决被执行人孙晶莹向申请人嘉圣地产支付所欠借款及违约金。申请执行人根据生效判决向法院申请执行并查封了案外人所有的登记在被执行人孙晶莹名下的房产。最高人民法院2016年1月26日发布并施行《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”案外人能够提供充分的证据证明法院查封的泰富嘉园小区C区C-9幢1单元****号房产虽然登记在被执行人孙晶莹名下，但案外人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在法院查封之前已合法占有该不动产并已支付全部价款，非因申请人自身原因未办理过户登记（该房产至今未办理初始登记）。因此案外人是该房产的所有权人，案外人的财产权利完全能够排除执行。综上，案外人向法院提起执行异议申请，请求法院支持申请人的全部请求。案外人周明语提供以下证据：《房屋买卖协议》、《个人购房担保借款合同》、《分期付款协议》、交易明细各一份、农村商业银行业务凭证二份、《房屋租赁合同》三份、《中国农业银行业务凭证》六份、长春市久翼物业服务公司开具的《收据》六份。本院经审查查明，申请执行人吉林省嘉圣房地产开发有限公司与被执行人孙晶莹商品房销售合同纠纷执行一案，执行依据为（2018）吉0112民初924号民事判决书，判决内容为：一、被告孙晶莹于本判决生效之日一次性给付原告吉林省嘉圣房地产开发有限公司购房首付款79600元及违约金（以79600元为基数，自2013年12月23日起至实际给付之日止按以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算）。二、驳回原告吉林省嘉圣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1790元、公告费560元，合计2350元由被告孙晶莹承担，于本判决生效之日一次性给付原告吉林省嘉圣房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决生效后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请人嘉圣地产于2019年3月1日申请强制执行，经审查符合立案条件，本院于同日立案，执行案号为（2019）吉0112执181号。2019年3月4日，本院作出（2019）吉0112执181号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、或扣划被执行人孙晶莹名下不动产或特定动产、银行存款、到期债权及其他财产，总财产价值与人民币121860元相当（迟延履行期间的债务利息暂未计算）。2019年8月28日，经长春市双阳房地产管理服务中心协助，本院依法查封案涉房产。另查明，2013年1月4日，借款人、抵押人孙晶莹、贷款人（抵押权人）中国农业银行股份有限公司长春双阳支行、保证人吉林省嘉圣房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，该合同约定：借款金额为人民币贰拾肆万元。借款用途为购买房产，房产位于长春市双阳区东双阳大街北泰富嘉园小区C-9号楼1单元****室，建筑面积75.12平方米，购房合同编号0000000000658***。由阶段性保证人嘉圣地产按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。各当事人分别签字捺印、盖章。2013年6月22日，甲方孙晶莹、李楠楠与乙方周明语签订《房屋买卖协议》，约定乙方购买甲方合法拥有的坐落于长春市双阳区泰富家园C区9栋****号，建筑面积75.12平方米（赠送阁楼）的房产一套，同时约定甲方购房时所付的首付、契税、交房所交的一切费用、已经还给银行的月供款一共折合人民币十万元，乙方签订合同之日起一次性付清，2013年7月1日以后的银行按揭还款由乙方继续以甲方名义清还，此房价为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。孙晶莹、李楠楠在甲方处签字捺印，周明语在乙方处签字捺印，赵欣在中间方处签字捺印。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能够排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……””根据《商品房合同备案信息查询结果证明》，案涉房屋的买受人即所有权人为被执行人孙晶莹，本院查封被执行人名下的不动产，符合法律规定。本案是在执行程序中提起的执行异议，故仅进行形式审查，对案外人与被执行人签订的《房屋买卖协议》及其他证据的效力，本案不予审查。故对案外人提出的请求解除对案涉争议房屋查封的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四百六十五条的规定,裁定如下:驳回案外人周明语的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向长春市双阳区人民法院提起诉讼。审 判 长  魏文文人民陪审员  钟文珠人民陪审员  赵兴学二〇二〇年一月十四日书 记 员  黄 琼