山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0911民初7771号原告：陈晓，女，汉族，1991年7月15日生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：安文果，山东同畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：王贵真，山东同畅律师事务所律师。被告：泰安天润人和置业有限公司。住所地:泰安市长城路中段。法定代表人：于华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张强，该公司职工。原告陈晓与被告泰安天润人和置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈晓的委托诉讼代理人安文果，被告泰安天润人和置业有限公司的委托诉讼代理人张强，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈晓向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告偿还的18个月的贷款本息共计56287.68元，并支付利息（以56287.68元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年12月6日起计算至实际给付之日，暂按照10000元计算，以实际为准）；二、判令涉案房屋自2012年9月至2014年12月期间的价值增值部分归原告所有，由被告支付给原告，暂按照5万元计算，以实际为准；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月27日，原告预交被告购房款47843元。2012年10月9日，原告与被告签订《商品房预售合同》，预定购买被告的泰安恒大城18号楼2单元304室房产一套，总价款668211元，首付款208211元，原告采取银行按揭贷款方式支付被告460000元。此后，原告按月偿还银行贷款本息。2013年12月31日，被告向原告交付了房屋。自2014年6月份起，原告方因经营出现困难，无力偿还银行贷款本息，被告承担担保责任后，于2014年12月5日通知原告解除合同并向法院起诉。判决生效后，原告协助被告办理了撤销网签手续并返还了房屋。原告自合同签订后至合同解除，期间偿还银行本息56287.68元，被告应予返还。涉案房屋在原告所有的两年多时间内升值较大，被告在无条件占有原告47843元预购房款作为违约金的情况下，再无偿收回房屋，明失公平，导致原被告双方之间利益严重失衡，对房屋价值增值部分，请求依法予以调整，判归原告。泰安天润人和置业有限公司答辩称，一、答辩人没有返还原告偿还的银行贷款本息及支付相应利息的义务。（2015）岱民初字第1461号民事判决，判令答辩人与原告签订的商品房买卖合同已经解除，原告向答辩人支付银行利息34901.29元（答辩人代偿还的银行贷款），但至今未偿还该款项。原告偿还的银行贷款本金，应抵偿答辩人代其偿还的银行贷款，答辩人没有款项可以返还；原告偿还的贷款利息系银行收取，答辩人没有返还的义务；双方商品房买卖合同关系的解除是因原告的违约行为所致，原告没有因此遭受任何损失，反而是答辩人未收回所有的代偿款项，存在一定损失。二、关于房屋的增值部分。无法确定房屋于2012年9月至2014年12月期间的价值变动情况，不能确定房屋是否增值及增值具体数额。即使房屋在此期间产生增值利益，根据物权法第三十九条规定，涉案房屋登记的权利人自始至终都是答辩人。答辩人依法享有房屋的物权权利，原告在取得房屋所有权前，与答辩人只存在债权债务关系，无权主张物权权利。三、原告的诉讼请求明显已超过诉讼时效。原告与答辩人签订的合同已于2014年12月5日解除，原告主张偿还的银行贷款本息及增值利益，诉讼时效应从2014年12月5日起算，已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年9月27日被告预交原告购房款47843元。2012年10月9日陈晓与泰安天润人和置业有限公司签订《商品房预售合同》一份，购买原告开发的泰安恒大城18号楼2单元304室房屋一套，合同登记备案号YS0041114。合同约定总价款668211元，首期房款208211元，陈晓采取银行按揭贷款方式支付46万元。2012年10月19日，陈晓、泰安天润人和置业有限公司和中国工商股份有限公司泰安分行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定陈晓从银行处借款46万元，泰安天润人和置业有限公司承担阶段性连带保证责任。2013年12月31日泰安天润人和置业有限公司将商品房交付陈晓。陈晓共计归还银行贷款本金6891.33元，自2014年5月未履行还款义务，致使泰安天润人和置业有限公司承担保证责任，向银行偿还贷款本金利息。泰安天润人和置业有限公司因此诉至本院，案号（2015）岱民初字第1461号，本院依法作出判决，主要内容为：一、确认泰安天润人和置业有限公司与陈晓就泰安恒大城18号楼2单元304室房屋签订的《商品房预售合同》已经合法解除；限陈晓在判决生效后五日内返还上述房屋。二、陈晓支付给泰安天润人和置业有限公司违约金47843元。三、陈晓向泰安天润人和置业有限公司支付银行利息34901.29元。四、陈晓于法院判决生效后十日内到泰安市房屋管理局管理部门协助泰安天润人和置业有限公司办理撤销泰安恒大城18号楼2单元304室房屋网签手续。五、驳回泰安天润人和置业有限公司的其他诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，判决已生效，泰安天润人和置业公司依法申请本院强制执行。本院认为，经（2015）岱民初字第1461号案件审理，原被告签订的《商品房预售合同》已依法解除，本案争议的焦点是：一、合同解除后，被告作为出卖人是否返还原告支付的房屋贷款本息以及房屋增值价值；二、关于泰安天润人和置业有限公司主张与原告债务抵销问题。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求损害赔偿。陈晓通过贷款形式支付泰安天润人和置业有限公司房屋价款，已向银行偿还贷款本金6891.33元，成为原告方支付房屋价款的一部分，合同解除后，泰安天润人和置业有限公司应将该部分价款返还陈晓。对于贷款利息，系陈晓向银行借贷所承担的费用，应由其个人承担，陈晓主张泰安天润人和置业有限公司返还房屋贷款利息无法律依据。本院（2015）岱民初字第1461号判决认定因陈晓违约、致使合同无法履行，合同解除的责任在陈晓，且陈晓未举证证明泰安天润人和置业公司存在违约情形，对于陈晓主张的房屋增值损失，无法律依据，本院不予支持。关于焦点二，对于泰安天润人和置业公司主张与陈晓债务抵销问题。抵销权作为形成权，只要符合法律规定的条件即可产生。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定了抵销权的形成条件，即当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。（2015）岱民初字第1461号判决陈晓向泰安天润人和置业有限公司支付银行利息34901.29元，并正在本院依法执行程序中。本案泰安天润人和置业有限公司返还陈晓的贷款本金6891.33元，双方种类、品质均相同，泰安天润人和置业有限公司有权主张抵销。在诉讼过程中，通知原告债务抵销，不违反关于抵销债务通知对方的规定。《合同法》第九十一条规定，债务相互抵销的，合同权利义务终止。本院确认，原、被告互负的债务6891.33元抵销。综上所述，泰安天润人和置业有限公司返还陈晓贷款本金6891.33元，泰安天润人和置业有限公司主张抵销符合法律规定，原告的债权已通过抵销消灭，原告诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、九十七条、第九十九条之规定，判决如下：驳回陈晓对泰安天润人和置业有限公司的诉讼请求。案件受理费2624元，减半收取计1312元，由原告陈晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王伟华二〇二〇年一月二十二日书记员  张文文