江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初14726号原告（反诉被告）：马丽，女，1982年6月22日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：刘楼，江苏名典律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏沭阳南部新城置业有限公司，统一社会信用代码91321322091542795B，住所地沭阳县南湖街道学院路智慧大厦5楼。法定代表人：徐涛，该公司总经理。委托诉讼代理人:贾爱国，该公司法务。原告（反诉被告）马丽与被告（反诉原告）江苏沭阳南部新城置业有限公司（下简称“南部新城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马丽委托诉讼代理人刘楼、被告江苏南部新城公司委托诉讼代理人贾爱国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马丽向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金（以434500元为基数，自2018年7月1日起按日万分之一计算至实际交付之日止）。事实和理由：2016年6月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定马丽购买南部新城公司开发的边城慧居城小区13幢902室房屋，价款为434500元。合同约定被告应于2018年6月30日前将经综合验收合格的房屋交付原告使用，否则按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。南部新城公司至今未能在约定时间内向马丽交付经验收合格的商品房，应当承担违约责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告南部新城公司辩称：案涉房屋于2018年12月18日取得《竣工验收备案表》，符合交付条件，违约金应计算至2018年12月18日。我公司于2019年8月15日向马丽发出书面交房通知，8月16日签收。反诉原告南部新城公司向本院提起反诉请求：判令反诉被告马丽向反诉原告南部新城公司支付逾期收房违约金（以总房款434500元为基数，从2019年8月16日起按日万分之一计算至被反诉人实际收房之日止）。事实与理由：2016年6月12日，马丽与南部新城公司签订《商品房买卖合同》，约定马丽购买南部新城公司开发的边城慧居城13幢902室房屋。在案涉商品房符合交付条件后，南部新城公司于2019年8月15日向马丽邮寄业主上房通知书，马丽于2019年8月16日签收，但至今未办理房屋交接手续，迟延收房，根据双方签署合同第九条、附件四第3条约定，反诉被告马丽应向反诉原告南部新城公司支付逾期收房违约金。反诉被告马丽辩称：商品房买卖合同第十一条的约定属于格式条款，南部新城公司未尽到提示告知义务，该条款约定加重了买房人的义务，属于无效条款，请求驳回南部新城公司的反诉请求。南部新城公司寄送的交付通知书并非是验房通知书，第十一条约定的是验房责任，不等同于交付责任。通知书也没有明确具体拿房时间、具体地点。边城慧居城小区所有房屋还是临时用电，不符合交付条件。即便被反诉人有逾期收房的行为，反诉人主张的逾期收房违约金明显过高，请求酌情予以调整。本案经审理查明事实如下：2016年6月12日，马丽与南部新城公司签订商品房买卖合同，约定马丽向被告南部新城公司购买慧居城第13幢902号房屋，建筑面积111.98平方米，其中套内面积88.04平方米，总金额434500元。马丽在商品房买卖合同双方当事人处预留地址为“沭阳县桑墟镇舒窑村二组1号，联系电话：152××××4720”。合同第八条交付期限：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格…。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向原告发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：（1）视同已经交付，房屋灭失风险由买受人承担；（2）物业费用由买受人自行承担，且另承担合同总价款的万分之一每天的逾期验收房屋违约金。合同首页第二条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同附件四第1条约定，买受人应如实填写家庭住所、联系电话等内容，如有变更，应及时告知出卖人；否则，出卖人向买受人快递通知到达本合同记载的地址后，即视为出卖人的通知已送达。因不实填写或变更后未及时告知出卖人所引起的无法及时获取通知等引起一切责任均由买受人自行承担。第3条约定，在房屋交付过程中，买受人除因出卖人不具备法定交付条件而拒绝办理交接外，不得以任何理由拒绝办理交接手续，否则按照本合同约定承担违约责任。2018年12月18日，沭阳县住房和城乡建设局出具备案意见，认为沭阳县南部新城置业有限公司于2018年10月22日报送的沭阳慧居城小区11#、12#、13#楼符合工程竣工验收备案。2019年8月15日，南部新城公司通过EMS（单号为1131222328692）向“沭阳县凤凰国际城25-2-602、电话152××××4720”地址邮寄上房通知书，备注文件名称为“第二次催业主上房通知书”，投递结果为“妥投，投递到代理站”。2019年11月4日，原、被告双方办理了房屋交接手续。现原、被告因案涉房屋逾期交房、逾期收房等事宜产生纠纷，原告诉至本院，请求处理。本案的争议焦点为：案涉房屋是否符合交付条件；南部新城公司向马丽履行书面交房通知义务时间的确定；案涉合同约定的逾期收房违约金是否合法有效，是否明显过高，应否予以调整。本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告向被告购买涉案房屋，且已向被告支付了全部购房款，履行主要合同义务，被告作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付原告使用。案涉房屋于2018年12月18日取得竣工验收备案表，可以证明该商品房竣工验收和消防、规划等其他专业验收已经合格，具备商品房交付使用的法定最低标准，已经符合约定的交付条件。南部新城公司于2019年8月15日向马丽预留的地址发出书面交房通知，已经完成了合同约定的“书面通知买受人办理交付手续”义务，故南部新城公司向马丽承担逾期交房的违约金应至2019年8月16日。南部新城公司辩解违约金应计算至取得竣工验收备案表之日无事实及法律依据，本院依法不予采信。对于临时用电问题，若马丽认为因开发单位提供的电力设施给其造成了实际损害，可另案主张权利，但以此拒收房屋理由不成立。对于南部新城公司主张的逾期收房违约金，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在商品房符合交付条件后，出卖人通知买受人办理房屋交接手续，买受人无正当理由拒收的，应承担相应的法律责任。案涉商品房买卖合同第十一条第三款是对买受人逾期收房的违约行为约定了违约金，并未加重买受人的合同义务，故在形式上具有合法效力。根据《最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。被告亦未能举证证明买受人的逾期收房行为给其造成了哪些具体损失，现买受人认为该违约金约定明显过高，要求本院予以调整，应予支持。考虑到因买受人逾期收房的违约行为客观上给出卖方带来的实际损失不大，同时对买受人怠于履行收房义务的进行惩罚，本院酌定逾期收房违约金按日25元计算。由于南部新城公司的交房通知书并未明确约定具体办理房屋交接手续的时间，本院酌定给予买受人马丽三天的合理履行期间。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江苏沭阳南部新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马丽支付逾期交房违约金17857.95元（以434500元为基数，自2018年7月1日起按日万分之一计算至2019年8月16日）；二、反诉被告马丽于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告江苏沭阳南部新城置业有限公司支付逾期收房违约金1900元（自2019年8月20日起按日25元计算至2019年11月4日）三、驳回原告马丽、反诉原告江苏沭阳南部新城置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费273元，减半收取计137元，由被告江苏沭阳南部新城置业有限公司负担；反诉费25元，由反诉被告马丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费273元、25元。审判员  于在会二〇二〇年一月八日书记员  孙千千附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。