杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初15005号 原告林晓东，男，1973年10月17日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托代理人张莹、李培伟，浙江宏昊律师事务所律师。 被告杭州闽浙传媒科技有限公司，统一社会信用代码91330109MA2CFB6G26，住所地浙江省杭州市萧山区新街街道塘芝沙路368号。 法定代表人郑扬君，系总经理。 委托代理人於仁根，杭州市萧山区之江法律服务所法律工作者。 原告林晓东诉被告杭州闽浙传媒科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理后，依法由审判员杨莉适用简易程序于2019年11月6日、2019年12月23日公开开庭进行了审理。期间，双方申请庭外和解一个月，但未果。原告林晓东及其委托代理人李培伟，被告法定代表人郑扬君及其委托代理人於仁根到庭参加第一次庭审，原告林晓东委托代理人李培伟，被告委托代理人於仁根到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告林晓东诉称：2018年11月27日，原告与杭州闽浙五金机动市场经营管理有限公司（现变更为被告）于2018年11月27日订立商铺定金单据协议，由原告租赁被告1号楼一层65号、67号、70号、71号四间商铺，总面积为132.80平方米，月租金每平方米85元，每间缴纳定金20000元，四间定金为80000元，所有商铺统一起算时间为2019年3月1日，仓库起算时间为2019年1月1日。协议订立后，原告于2018年11月26日、27日将80000元定金汇入被告银行账户，被告开具收款收据给原告。然而，被告到目前为止，无法提供租赁商铺给原告，致使双方协议不能履行。故原告起诉要求：被告双倍返还定金160000元。 被告杭州闽浙传媒科技有限公司在庭审中辩称：2018年11月27日，原、被告双方订立商铺定金单据，协议由原告租赁被告一号楼一层65号、67号、70号、71号四间商铺，总面积为132.80平方米，月租金为每平方米为85元，约定每间每年管理费为2000元。原告于2018年11月26日、27日将80000元定金汇入了被告的帐户。根据双方于2018年11月27日订立的商铺定金单据约定所有商铺租金在2019年1月1日之前全部交清，否则所交的定金与商铺一律作废，定金不予返还，同时被告有权把商铺另行租赁给其他经营户。而且在该单据中，原告在2019年1月1日全部交清租费后，商铺的租期统一起算时间为2019年3月1日，在此有两个月的期限，被告根据收取的各客户定金，完全可以满足单据的要求按约提供商铺，并且，出租方杭州浙宝城大卖场商业有限公司也作出承诺，被告收取各租户的租金后，会按时交付并供租户使用。最终，原告未按约于2019年1月1日前付清每年的租金135456元及每年的管理费，导致租赁合同无法签订以及无法履行，考虑到本案的实际，被告同意退还原告80000元并承担从收款之日起至还款为止按银行利率计算的利息。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.杭州闽浙五金机电市场有限公司客户商铺定金单据1份，证明原告欲向被告租赁商铺，缴纳定金的事实；2.银行流水明细1份，证明原告于2018年11月26日、27日分两次将80000元定金汇入被告银行账户的事实；3.收款收据2份，证明被告收到原告定金80000元后向原告开具了收款收据的事实。经质证，被告对证据1的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，该证据恰恰能够证明2019年1月1日前原告应该将商铺的租金全部缴清，但原告未缴清，系原告违约，认可商铺定金单据上面代表被告公司签字的高永才有权限代表被告签署商铺定金单据；对证据2、3的“三性”均无异议。 对原告提供的证据，本院经审查后对证据的真实性均予以认定。庭审中经双方确认，对于证据1中所载明的1号楼一层65号、67号、70号、71号商铺，在双方签订商铺定金单据时并未分割出来，2019年12月23日，经本院实地查看了位于杭州市萧山区的机电市场，发现案涉1号楼的商铺从1号到17号，并不存在65、67、70、71号四个商铺，被告亦认可目前并非由他们出租出去，而是由原来的房东出租给之前的商户。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.被告与杭州浙宝城大卖场商业有限公司签订的《房屋租赁合同》1份；2.杭州浙宝城大卖场商业有限公司出具的承诺书1份，上述两份证据共同证明原告欲租赁的商铺实际由被告向杭州浙宝城大卖场商业有限公司租赁的事实。经质证，原告对上述两份证据的关联性、合法性均有异议，因为单从该份合同和承诺书上来看，并不能证明该份房屋租赁合同已经实际履行，因为合同的履行，还需要由房屋交接单、支付租金的凭证及发票等相应的证据来证明该房屋租赁合同已经实际履行。 对被告提供的证据，本院经审查后认为，《房屋租赁合同》系被告与案外人杭州浙宝城大卖场商业有限公司于2018年11月15日签订，而承诺书的落款时间虽为2018年11月19日，但根据被告的陈述，系在第一次庭审后，被告找到杭州浙宝城大卖场商业有限公司出具，系实际形成时间是在2019年11月或12月；根据该承诺书的内容，“如闽浙五金机动市场将该面积（即1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼一层）分割给各租户，待租户交清租金费用后，我大卖场商业有限公司可以按时交付并供租户使用”，但本院认为，被告与案外人杭州浙宝城大卖场商业有限公司之间存在房屋租赁关系，原告作为租户与被告之间存在房屋租赁关系，在他们三者之间存在着两个房屋租赁关系，如三者的房屋租赁合同均正常履行的话，案涉租赁房屋应由杭州浙宝城大卖场商业有限公司交付给被告，再由被告交付给其下面的租户，类似于原告这样的租户有无向被告交付租金与杭州浙宝城大卖场商业有限公司是否将案涉租赁房屋交付给被告并没有必然的联系，且经实地查看，原告欲租赁的1号楼一层65号、67号、70号、71号商铺截至目前并未分割出来，且目前1号楼一层的房屋均维持了原有的租赁关系，即仍旧由原来的出租人租赁给原来的承租人，并非由被告出租给商铺，因此被告并非实际占有1号楼一层的房屋，因此本院对上述两份证据均不予认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2018年11月27日，由高永才代表被告与原告签订杭州闽浙五金机电市场有限公司客户商铺定金单据一份，约定由原告向被告租赁位于杭州市萧山区的商铺，面积为132.80元，1平方米每月的租金价格为85元，管理费每间每年价格2000元，前三年租金不变；所有商铺包含25%公摊后计算租赁面积，每10个平方实际使用面积为8平方米；每间缴纳定金20000元，合计定金80000元；所有商铺租期统一起算时间为2019年3月1日；所有商铺租金在2019年1月1日之前全部交清，否则所交的定金与商铺一律作废，定金不予退还，同时被告有权把商铺另行租赁给其他经营户。2018年11月26日、同年11月27日原告分两次将定金80000元转账支付给被告，并由被告向原告开具了相应的收款收据。此后，双方未签订相应的租赁合同。因原告认为被告存在无法交付商铺的情形，故原告未向被告缴纳商铺租金，被告至今也未向原告交付案涉四间商铺。2019年12月23日，经本院工作人员查看位于杭州市萧山区，发现1号口一层的商铺由1至17号组成，并不存在案涉的65号、67号、70号、71号商铺；被告在庭审中亦确认上述1号楼1层的商铺仍维持了原来的租赁关系，即由原来的出租人租给原来的租户，并非由被告出租。 另查明，被告曾用名杭州闽浙五金机动市场经营管理有限公司，于2019年6月12日变更为杭州闽浙传媒科技有限公司。 本院认为：本案的争议焦点为：1.本案是否适用定金罚则。本案中原、被告签订了商铺定金单据，原告也已经向被告交付了定金80000元，故原、被告之间存在定金合同。该定金合同的订立是为了保障双方之间的房屋租赁合同的履行，根据定金罚则的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。虽根据双方商铺定金单据的约定，所有商铺租金在2019年1月1日之前全部交清，所有商铺租期统一起算时间为2019年3月1日，即原告具有向被告交付租金的先履行义务，被告具有向原告交付商铺的后履行义务，但在原告向被告交付租金前，其发现其欲租赁的商铺并未进行任何改建，商铺实际也由案外人租赁给原来的租户，基于被告存在无法向原告交付商铺的现实风险，原告作为先履行一方，可以行使不安抗辩权，故其未在2019年1月1日前向被告交付租金的行为并不构成违约。结合现有状况，截至目前，原告曾欲租赁的1号楼一层65号、67号、70号、71号商铺仍未分割出来，即不存在该四个商铺，商铺所在的1号一层仍由案外人出租给其他商户，被告实际也未占有1号楼一层，因此被告在2019年3月1日前无法将商铺交付给原告。至于被告辩称其需要收取各租户的租金后，出租方杭州浙宝城大卖场商业有限公司才能按时交付租户商铺，本院认为杭州浙宝城大卖场商业有限公司与被告之间和原、被告之间的房屋租赁关系是两个不同的法律关系，租户有无向被告交付租金与杭州浙宝城大卖场商业有限公司是否向被告交付商铺并没有必然联系。因此，被告作为无法履行义务一方，应向原告双倍返还定金。2.本案约定的定金数额80000元是否符合法律规定。虽双方最终没有签订租赁合同明确租赁期限，但根据双方签订的商铺定金单据上载明“前三年租金不变”，即原告至少可以要求签订三年的租赁合同，三年租金的金额为406368元，故定金的金额并未超过标的额的20%，应属合法有效。综上，原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项、第一百一十五条之规定，判决如下: 杭州闽浙传媒科技有限公司于本判决生效后十日内双倍返还林晓东定金160000元。 如杭州闽浙传媒科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3500元，减半收取1750元，由杭州闽浙传媒科技有限公司负担。 林晓东于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州闽浙传媒科技有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  杨莉 二〇二〇年一月三日 书记员  张艳