辽宁省沈阳市沈河区人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽0103执异863号案外人沈阳万锦新世纪置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市浑南区金阳街9-1号1门、2门。法定代表人朱洪，该公司董事长。委托诉讼代理人游会荣，辽宁仲领达威律师事务所律师。申请执行人祁峰，女，1981年4月2日出生，汉族，住址沈阳市大东区。被执行人张波，男，1980年3月19日出生，汉族，住沈阳市东陵区。本院在执行申请执行人祁峰与被执行人张波（2018）辽0103执异863号民间借贷纠纷一案中，案外人沈阳万锦新世纪置业有限公司提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人沈阳万锦新世纪置业有限公司称，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定:被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。本案张波所购买房屋并未交付，张波未实际占有房产，同时商品房买卖合同中约定了异议人的解除权，并且已经浑南法院(2018)辽0112民初1785号民事判决书，现所有权已经归属异议人沈阳万锦新世纪置业有限公司，该商品房买卖合同的备案已经不存在了。二、司法预查封不影响异议人与张波之间签的《商品房买卖合同》的解除。本案沈河区法院对诉争房产的查封是司法预查封(含轮后)，现因商品房买卖合同己经解除，张波取得产权的依据已经不存在，则预查封永远不可能转为查封，预查封失去了意义，该房屋所有权已将归属异议人。《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三款规定，人民法院可以预查封被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋;十六条规定，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记；法院虽可预查封被执行人购买的办理了商品房预告登记的房屋，但此时预查封的对象并非物权，而是作为房屋给付请求权的债权，其本质是一项对未届履行期债权的保全措施。因此，享有预告登记房屋所有权的房地产开发商，在满足商品房买卖合同解除条件的情形下，可单方面行使合同解除权，且该权利不应被法院以预查封是公权力具有排他性为由而剥夺。预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权一一江南公司诉孙有英夫妇房屋买卖合同纠纷案案例要旨:预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。该合同被裁判解除后，法院应当中止对预查封房屋的执行，但有权执行被执行人到期债权。审理法院:江苏省宜兴市人民法院来源:山西省高级人民法院网，2014-12-29。同时，在2014年12月18日《人民法院报》刊登了由江苏省无锡市中级人民法院供稿的文章，其指出，预查封不影响预售商品房合同当事人行使合同约定解除权，同月23日刊登在江苏省唯一全国公开发行的法制主流报纸《江苏法制报》中亦有文章指出，预查封期间房地产开发商可以行使合同解除权。《民事审判指导与参考?总第65辑(2016.6)》人民法院可以对被执行人购买的办理预告登记的房屋进行预查封，但商品房买卖合同解除后，不可采取预查封措施一一甲公司对预查封执行异议案案例要旨:被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。但商品房买卖合同解除后，被执行人确定不能获得房屋所有权，房屋属于出卖人的财产，则不再属于可执行财产的范围，法院不可再继续采取预查封措施。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号，下称《通知》)虽然规定“预查封的效力等同于正式查封”。但预查封毕竟不是正式查封，采取该措施的目的是为了查封条件成就时的查封。《通知》第十六条规定，土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。也就是说，只有当土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下时，预查封登记才转为查封登记。在本案中，由于被执行人在取得商品房产权前，买卖合同已经解除，其取得产权的依据已经不存在，则预查封永远不可能转为查封，预查封失去了意义。综上，请求解除对争议房屋的查封。三、异议人事是在2017向浑南区法院起诉解除与张波签订的商品房买卖合同，浑南区人民法院是在2018年6月25日作出(2018)辽0112民初1785号民事判决书，2018年6月26日公告，判决于2018年8月26日生效。沈河区法院执行局是在2018年8月9日执行立案，是在2018年9月初向沈阳市房产大厦下达协助查封执行手续。从异议人提出解除诉讼主张开始，到浑南法院判决解除与张波签订的商品房买卖合同，再到解除商品房买卖合同生效。从异议人提出解除商品房买卖合同的时间与沈河法院查封沈阳市浑南区金阳街9-30号2-3-1房屋时间来看，商品房买卖合同解除应该在先。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理:“(一)该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持”。综上，请求依法解除对沈阳市××南区××街××2-3-1房屋的查封。请求事项：1、请求依法撇销沈河区人民法院给沈阳市房地产大厦发出的对沈阳市浑南区金阳街9-30号2-3-1房屋司法预查封(含轮后)的协助执行裁定民初10114号。2、请求解除对沈阳市浑南区金阳街9-30号2-3-1房司法预查封(含轮后)。3、案件受理费由被申请人承担。本院查明，本院在审理祁峰与张波、韩娜民间借贷纠纷一案中，本院依申请于2016年9月22日，以（2016）辽0103民初10114号民事裁定书预查封了备案登记在张波名下的坐落于沈阳市××南区××街××2-3-1房屋。本院于2018年1月2日作出（2016）辽0103民初10114号民事判决，判决：“一、被告张波、韩娜于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告祁峰借款本金250000元；二、被告张波、韩娜于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告祁峰利息（以250000元为基数，从2013年12月1日至债务清偿之日止，按年利率24%计付）；三、驳回原告祁峰其他诉讼请求。”韩娜不服上述判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉，该院于2018年4月25日作出（2018）辽01民终3865号民事判决，判决：“一、维持沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初10114号判决第三项；二、变更沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初10114号判决第一项为：被告张波于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告祁峰借款本金250000元；三、变更沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初10114号判决第二项为：被告张波于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告祁峰利息（以250000元为基数，从2013年12月1日至债务清偿之日止，按年利率24%计付）。”该判决书生效后，被执行人未按照判决书确定的内容履行给付义务。申请执行人向法院申请强制执行，本院立案执行。异议人对本院预查封的上述房产提出异议。另查明，沈阳万锦新世纪置业有限公司与张波、第三人交通银行股份有限公司辽宁省分行、沈阳红米实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，沈阳市浑南区人民法院于2018年6月25日作出（2018）辽0112民初1785号民事判决，判决：“一、原告沈阳万锦新世纪置业有限公司与被告张波于2015年9月28日签订的商品房买卖合同(合同编号为E1527105181)于本判决生效之日立即解除；二、被告张波于本判决生效之日起五日内赔偿原告沈阳万锦新世纪置业有限公司经济损失58766.61元(其中包括利息37371.12元、罚息1886.92元、利息复利2932.34元，罚息复利99.53元，案件受理费6873元，保全费2377元，公告费800元，执行费6136元;备案费损失290.7元);三、被告张波、第三人交通银行股份有限公司辽宁省分行于本判决生效之日起五日内协助原告沈阳万锦新世纪置业有限公司办理沈阳市浑南区金阳街9-30号2-3-1室房屋的撤销抵押权预告登记手续；四、被告张波于本判决书第三项义务履行完毕之日起五日内协助原告沈阳万锦新世纪置业有限公司办理商品房买卖合同(合同编号为E1527105181)撤销备案登记手续。”本院认为，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，沈阳万锦新世纪置业有限公司虽与张波签订了涉案房产的《商品房买卖合同》，但该房产并未实际过户登记至张波名下。故张波享有的是合同的债权请求权，而并非涉案房产的物权。现涉案房屋的买卖合同被生效判决解除，房屋买受人即本案被执行人张波不再是该房屋的权利人。故案外人提供的证据可以证明其系该房屋权利人，且取得该权利合法真实，可以排除执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对坐落于沈阳市浑南区金阳街9-30号2-3-1室房屋的执行。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 邹红黎审 判 员 周大承审 判 员 黄耀宇二〇二〇年一月十四日法官助理 佟 殊书 记 员 刘佳佳本裁定适用的相关法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。