南京市高淳区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0118民初3337号原告：南京江鸿物业发展有限责任公司高淳分公司，住所地南京市高淳经济开发区花山路17号1幢1140室。负责人：王明月,该公司经理。委托诉讼代理人：高蕊，江苏玄博律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晖，江苏玄博律师事务所律师。被告：南京创家园物业管理有限责任公司，住所地南京市高淳区淳溪镇北岭山庄58幢501室。法定代表人：陈小娣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高洁，江苏君赞律师事务所律师。原告南京江鸿物业发展有限责任公司高淳分公司(下称江鸿物业高淳分公司)与被告南京创家园物业管理有限责任公司（下称创家园物业公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江鸿物业高淳分公司的委托诉讼代理人高蕊、王晖，被告创家园物业公司的委托代理人高洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江鸿物业高淳分公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告返还应当由原告收取的款项共计1000000元；2、判令被告依法向原告进行物业交接（包括但不限于移交占用的物业共用部分、物业办公设备等固定资产，结清预售、代收和预付、代付的有关费用，物业管理期间财务往来账目、收支明细相关资料等）。事实和理由：2013年1月19日，南京江鸿物业发展有限责任公司（下称江鸿物业公司）与被告签订了《中杭国际花园、湖滨一品项目合作协议》，为拓展在高淳地区的物业服务业务，成立江鸿物业高淳分公司。被告以原告下属之一独立管理处的形式进行全责经营，其收支明细由江鸿物业公司为被告单独建账、专款专用，被告拥有该账户的使用权。该合作协议期限为自签订之日起三年，即2016年1月19日到期。2015年4月13日，因中杭国际花园房屋不符合交付条件，南京中杭置业有限公司（下称中杭置业公司，中杭国际花园项目的开发商）、原告及该小区业主在高淳区政府主管部门的协调下开展了相关会议，会议纪要内容为：业主自2015年4月14日自愿拿房，交付一年物业费和公摊费用给原告，并冻结在原告账户上，直至小区具备交付条件之日起开始启用。时至今日，中杭国际花园仍不具备交付条件。2015年4月16日，中杭置业公司与原告《关于中杭国际花园交付产生费用的报告》约定，由中杭置业公司自2015年4月14日起至小区具备交付条件之日止支付原告35580元/月。但是，被告未按2015年4月13日会议纪要内容履行相关义务，自2015年4月14日起一直在以原告名义私自收取自愿拿房业主的物业费及公摊费用共计800000元。2016年1月19日，江鸿物业公司与被告的合作协议到期之后，被告不仅未将中杭国际花园的物业管理服务移交给原告，而且依旧在以原告的名义收取本应由中杭置业公司支付给原告的款项共计200000元。现原告提出前述诉讼请求，请法院依法判处。被告创家园物业公司辩称：原告要求被告公司返还款项并移交物业管理没有事实和法律依据，理由如下：1、原、被告之间在2013年1月19日签有中杭国际花园、湖滨一品项目合作协议书，双方约定被告对中杭国际花园和湖滨一品进行物业管理，合作期限是3年，合作终止后上述两个管理处的相关财产都归被告所有，所有债权债务也由被告公司承担。中杭国际花园项目自始至终都是被告在内进行实际物业管理，因此被告收取管理费合法合理，更符合双方协议的约定；2、在原、被告双方另一个关于湖滨一品项目纠纷的案件中，高淳区法院和南京市中院都已经作出相应判决，现在二审生效判决已进入强制执行阶段。在该案件中，一、二审法院均认为原、被告双方不是一个合伙关系，而是被告挂靠原告进行物业管理，被告作为物业的实际管理人，理应有权获得管理费，所以原告认为管理款项应当由原告收取的说法是毫无道理的，更不存在被告要向原告移交物业全部材料的事宜。3、原告在双方对合作协议的纠纷已经有了生效判决的情况下仍然恶意诉讼拖延执行，并保全被告的基本账户，造成了被告的经济损失。综上，请法院依法驳回原告的诉请。经审理，本院对以下事实予以确认：2012年12月，原告江鸿物业高淳分公司注册成立。2013年1月19日，江鸿物业公司与创家园物业公司以江鸿物业公司中标的南京高淳中杭国际花园和湖滨一品的物业管理项目为基础，签订了《中杭国际花园、湖滨一品项目合作协议》1份，约定：由江鸿物业公司组建高淳分公司，被告派代表担任分公司的负责人，财务由被告负责；中杭国际花园、湖滨一品以高淳分公司下属之一独立管理处的形式对上述物业进行全责经营，其收支费用由江鸿物业公司为被告单独建账，专款专用；被告每年向江鸿物业公司支付管理费80000元；协议合作期限为协议签订之日起三年；协议终止后，该项目管理处的相关财产归被告所有，同时所有债权和债务由被告承担。协议另就相关事项作了约定。协议签订后，原告并未实际成立独立管理处，而由被告以原告江鸿物业高淳分公司的名义对中杭国际花园、湖滨一品两项目的物业进行管理、服务。因中杭国际花园房屋不符合交付条件，高淳区政府主管部门曾于2015年4月13日组织中杭置业公司、该小区部分业主及被告实际负责经营管理的江鸿物业高淳分公司进行过协调，但没有证据证明形成了会议纪要。2015年4月16日，中杭置业公司与江鸿物业高淳分公司共同形成《关于中杭国际花园交付产生费用的报告》，约定由中杭置业公司自2015年4月14日起至小区具备交付条件之日止支付江鸿物业高淳分公司物业产生的费用35580元/月。之后，被告自认以江鸿物业高淳分公司名义收取了约40万元的物业费。2016年1月19日合作协议期满后，被告以自己名义继续为中杭国际花园物业管理提供服务，但在2017年4月仍使用原告已挂失的“南京江鸿物业发展有限责任公司高淳分公司”公章向中杭置业公司出具了江鸿物业高淳分公司于2017年4月7日退出中杭国际花园小区、不再提供日常物业服务的《关于退出中杭国际小区现场管理的函件》。但被告未与江鸿物业公司或者原告办理终止协议相关手续。另查明，案涉合作协议履行过程中，江鸿物业公司与被告就湖滨一品项目亦发生纠纷，双方已另行通过诉讼程序解决。经本院释明，原告明确自己主张权利的基础是被告侵害了其经营管理权中的物业管理权以及收费权，要求被告承担的是侵权责任，而不是主张合同权利。本案的争议焦点是：一、被告以原告名义收取费用的行为是否构成对原告的侵权，被告是否应承担返还所收取的费用的责任？二、被告应否向原告进行物业交接？本院认为：关于第一个争议焦点：侵权责任法规定，行为人有过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任，被侵权人有权要求侵权人承担停止侵害、返还财产等侵权责任。侵权责任的承担，应满足三个条件：侵权行为的存在、损害结果的发生、侵权行为与损害结果之间存在因果关系。本案中，被告与江鸿物业公司之间的合作协议没有违反法律规定，应为合法有效。原告是江鸿物业公司为履行与南京中杭置业有限公司之间《前期物业服务合同》及合作协议而成立的分支机构。对外，原告代表江鸿物业公司履行《前期物业服务合同》；对内，原告系江鸿物业公司为履行与被告之间的合作协议而成立的，原告的行为是被告向江鸿物业公司履行合作协议的行为。因此，在合作协议期内，原告既是江鸿物业公司的分支机构，同时也是被告履行合作协议进行物业管理行为的主体，被告以原告的名义进行相关的物业管理活动及收取管理费用等行为是履行合同的正当行为，不构成对原告的侵权。在合作协议期满后，被告未经江鸿物业公司或原告同意，无权再以原告名义进行经营活动。但被告出于履行原合作协议的善意目的，以原告名义收取业主或开发商合作期内应交而未交的管理费等，根据合作协议的约定，该费用应属被告所有，故亦不能认为构成侵权。在合作协议期满后，实际上被告是以自己的名义进行物业管理，收取的费用也主要用于物业管理等相关事务，故原告主张被告以原告名义收取费用构成对原告的侵权理由不足，本院不予采纳。同时，原告对被告以原告名义实际收取了多少费用既无证据，将该费用作为应予返还给自己的损失亦无充足依据。二、关于第二个争议焦点问题。物业交接问题，应由合作协议及合同法相关规则进行规范，相关权利亦应由合同相对人进行主张。如原告认为被告应进行物业交接而未交接，应根据合作协议的规定判断是否构成对江鸿物业公司的违约，但不构成对原告的侵权。原告以被告侵权为由要求被告向原告进行物业交接没有法律依据，本院不予支持。综上所述，原告主张被告侵权依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告南京江鸿物业发展有限责任公司高淳分公司的诉讼请求。本案诉讼费13800元、保全费5000元，合计18800元，由原告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于南京市中级人民法院。审 判 长  赵锁宝人民陪审员  杨秋林人民陪审员  史春花二〇二〇年一月十三日书 记 员  王 力