江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1204民初7002号 原告：顾莉霞，女，1988年12月27日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：顾蓉，江苏清越律师事务所律师。 被告：马之苠，男，1989年11月16日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：王祖文，江苏创业者律师事务所律师。 第三人：泰州市天为易居房产经纪有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道三水大道558号，统一社会信用代码91321204088438604C。 法定代表人：张加庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈俊骐，该公司员工。 原告顾莉霞与被告马之苠、第三人泰州市天为易居房产经纪有限公司（以下除判决主文简称天为易居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，根据原告申请，于同年11月20日作出（2019）苏1204民初7002号民事裁定，裁定：冻结被告马之苠的银行存款160000元或查封、扣押其等额价值财产。本院依法适用简易程序于同年12月18日公开开庭进行了审理。原告顾莉霞及其委托诉讼代理人顾蓉、被告马之苠委托诉讼代理人王祖文、被告天为易居公司委托诉讼代理人陈俊骐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾莉霞向本院提出诉讼请求：1.被告双倍返还原告购房契约定金100000元；2.被告支付原告逾期违约金12730元、误工费3000元、交通费1000元、违约金100000元；3.被告承担中介费30552元及律师费7900元。事实与理由：2019年5月2日，原、被告在第三人居间下签订了《房地产转让合同》，合同约定：被告将坐落于姜堰区帝景蓝湾4幢1203室（房屋面积为138.88平米、车棚面积约8平米）的房屋，以人民币1273000元的总价出售给原告；原告需向被告支付契约定金5万元；2019年10月31日前办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，原告支付首付款453000元（含己付定金）；剩余房款820000元于2020年1月31日以贷款方式付款。合同同时约定：中介费为成交价2%，合同履行过程中，若有一方违约，第三人应得的全部中介费（注：按房屋成交价的2.4%收取)由违约方承担，并可优先从违约方应当支付的违约金（含定金）中支付，同时还应当支付第三人为主张权利而产生的相关费用（如律师费、交通费等）。若被告中途悔约，应书面通知第三人和原告，除需按原告所付定金的双倍及己付款返还给原告外，被告还需承担违约责任，并赔偿损失。若被告未按合同约定的期限将上述房地产过户给原告，每逾期一日，由被告给付原告相当于上述房屋总价款1%的滞纳金，逾期超过10日视作悔约行为，并由被告承担违约责任；如一方违反本合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金100000元；本合同经三方签字后立即生效等内容。合同签订当日，原告即向被告支付了定金50000元。但被告未能履行合同，多次让其母亲到第三人处无理取闹。第三人处的工作人员曾多次与被告本人联系：其中2019年10月12日通知被告，买家首付款己准备好需办理过户手续，但被告明确表示不再向原告出售房屋；2019年10月30日合同约定的最后履行期限，第三人再次通知被告办理过户手续，被告还是予以拒绝。原告随即向被告及中介表示不同意解除合同或要求被告在支付违约金并赔偿损失后同意解约，但被告均置之不理。2019年11月16日被告向原告及第三人发出《解除合同通知书》，其称“双方成交意愿不明确，经买卖双方口头协商同意解除合同。等”内容均与事实不符。被告单方面擅自解除合同的行为违反了合同约定及法律规定，系违约方。综上，原告认为双方所签《房地产转让合同》为合法有效的合同，双方均应严格遵守。被告在收取了原告购房定金后却拒绝继续履行合同，显属严重违约；且由于姜堰房价自签约后至今持续快速上涨，因被告的违约致原告购房延迟，使得原告购房成本大大增加，故原告有权要求被告按合同约定双倍返还定金、支付违约金、逾期违约金，并承担中介费、原告律师费等损失。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告马之苠辩称，1.原告违约在先，原告未能在2019年10月31日前支付453000元，构成违约。2.被告在合同未解除前，将房屋产权证交由第三人，虽然被告不愿意出售房屋，但仍保留合同效力。被告提出解除合同的时间为2019年11月16日，是在双方约定交付首付款及过户的时间之后。3.即便被告存在违约行为，原告诉请的赔偿事项亦不能得到法律支持。4.对原告诉称其收到解除合同通知的事实无异议。5.被告未实际收到50000元定金，实际由第三人收取。 第三人天为易居公司陈述，2019年8月22日10时3分电话联系被告，被告确认房屋不再出售。同年9月7日下午15时35分电话联系被告，再次确认不出售房屋。同年10月12日，通知被告客户的首付款已准备齐全，被告仍表示不出售。同年10月30日，联系被告，让其回来办理过户手续，被告称不出售房屋，有事情可以联系其母亲。 本院经审理认定事实如下：2019年5月2日，原告顾莉霞（乙方受让方）、被告马之苠（甲方转让方）及第三人天为易居公司（丙方居间方）签订了《房地产转让合同》一份，约定甲方将坐落于姜堰区帝景蓝湾4幢1203室（建筑面积为138.88平米、车棚面积约8平米）的房屋，以人民币1273000元的总价出售给乙方；乙方向甲方支付契约定金50000元，双方于2019年10月31日前办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，乙方支付首付款425000元（含已付定金）；剩余房款820000元乙方于2020年1月31日以贷款方式支付甲方；乙方承担成交价2%的中介费，合同履行过程中，若有一方违约，丙方应得的全部中介费（注：按房屋成交价的2.4%收取)由违约方承担，并可优先从违约方应当支付的违约金（含定金）中支付，同时还应当支付丙方为主张权利而产生的相关费用（如律师费、交通费等）；若甲方中途悔约，应书面通知乙方和丙方，除需按乙方所付定的双倍及己付款返还给乙方外，甲方还需承担违约责任，并赔偿损失。若甲方未按合同约定的期限将上述房地产过户给乙方，每逾期一日，由甲方给付乙方相当于上述房屋总价款1%的滞纳金，逾期超过10日视作悔约行为，并由甲方承担违约责任；如一方违反本合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金100000元；等。合同签订当日，原告向被告支付定金50000元，第三人出具《见证收据》一份，证明被告收到上述款项。被告领取30000元定金，另20000元定金在第三人处。 合同履行过程中，被告称不愿意出售房屋。第三人于2019年8月22日10时3分电话联系被告，被告确认房屋不再出售。同年9月7日下午15时35分第三人再次联系被告，被告再次确认不出售房屋。同年10月12日，第三人通知被告，并告知原告首付款已准备齐全，被告仍表示不愿出售。同年10月30日，第三人联系被告告知其应于次日办理过户手续，被告坚称不再售房。 2019年11月16日，被告向原告送达《解除合同通知书》一份，称双方因成交意愿不明确，经口头协商，同意解除合同后，原告未于2019年10月31日前支付购房首付款，案涉合同已经事实解除。 审理中，原告明确同意解除案涉合同，并要求被告承担违约责任。 另查明，原、被告均未支付中介费。 上述事实有当事人提交的《房地产转让合同》、收条、证人证言及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告及第三人签订的《房地产转让合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效。合同签订后，原告按约支付定金50000元，并积极与被告联系后续履约事宜，被告应按约履行办理房屋产权、土地使用权变更过户手续的义务，但被告因自身原因拒绝履行作为出卖方的主要义务，并多次向第三人强调不再出售案涉房屋，致合同目的无法实现，构成根本违约，双方之间的《房地产转让合同》应予解除。合同解除后，原告有权依据原合同的违约条款，要求被告承担相应的违约责任。关于被告违约责任的承担，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。依据该条款，定金与违约金不能同时适用，故原告既主张被告双倍返还定金100000元，又主张被告支付违约金100000元的诉讼请求，本院难予同时支持。从原告利益角度出发，综合考虑被告违约行为对原告期待利益的影响以及对原告实际造成的损失，对原告要求被告支付违约金100000元的诉讼请求，本院予以支持，另原告支付的50000元定金，被告应予以返还。被告辩称原告违约在先，未按期支付首付款，被告因此于2019年11月16日书面通知原告解除合同，本院认为，合同履行过程中，原告已备足首付款准备支付，但被告却多次反复向第三人强调不再出售案涉房屋，明确表示不再继续履行合同，已构成违约，且双方对交付首付款和办理过户手续的时间约定是一致的，在此情况下，原告未支付首付款系合理行使抗辩权，被告作为违约方，以此为由要求与原告解除合同，既与事实不符，亦有违诚实信用原则。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。案涉合同约定“若甲方未按合同约定的期限将上述房地产过户给乙方，每逾期一日，由甲方给付乙方相当于上述房屋总价款1%的滞纳金，逾期超过10日视作悔约行为，并由甲方承担违约责任”，对该条款中被告逾期过户应按逾期天数计算滞纳金的约定，应适用于被告履行了过户义务，但存在逾期的情况下，计算相应的违约金。对于被告未履行过户义务，构成根本违约的情况，应适用合同约定的违约金条款，即由违约方向守约方支付违约金100000元，故原告主张的逾期违约金12730元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的误工费和交通费，一方面，原告未提交证据证明该损失的实际发生，另一方面，该损失亦非被告违约行为造成的直接损失，故本院不予支持。 关于原告主张的中介费30552元，依据双方合同规定，原告承担成交价2%的中介费，合同履行过程中，若有一方违约，第三人应得的全部中介费（注：按房屋成交价的2.4%收取)由违约方承担，目前该款项原告未实际支付，应由第三人向违约方主张支付该费用，原告向被告主张要求支付中介费于法无据，本院不予支持。关于原告主张的律师费7900元，因双方合同中仅约定第三方主张中介费时产生的律师费等必要费用由违约方承担，原、被告之间未就律师费的承担作出明确约定，故本院对原告该诉讼请求亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下： 一、被告马之苠于本判决生效后十日内返还原告顾莉霞购房定金50000元； 二、被告马之苠于本判决生效后十日内向原告顾莉霞支付违约金100000元； 三、驳回原告顾莉霞的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5128元，减半收取计2564元，由原告负担1057元，被告负担1507元（原告同意其预交的案件受理费1507元由被告直接给付，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费5128元。 审 判 员 肖立芹 二〇二〇年一月十九日 法官助理 钱 昀 书 记 员 顾 云 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。