北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初14919号原告（反诉被告）：原告陈闯，男，1988年12月14日出生。委托诉讼代理人：张玉梅，北京京硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈国符，男，1960年6月12日出生。被告（反诉原告）：北京香豆豆食品有限公司，住所地北京市房山区窦店镇久安路38号。法定代表人：刘长安，总经理。委托诉讼代理人：刘刚，北京市房山区良乡镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨振娟，女，1970年11月6日出生。原告（反诉被告）陈闯与被告（反诉原告）北京香豆豆食品有限公司（以下简称香豆豆公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈闯的委托诉讼代理人张玉梅、陈国符，被告香豆豆公司的委托诉讼代理人刘刚、杨振娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈闯向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告30万元保证金。2、依法判令被告支付原告豆皮款84744元。3、依法判令被告赔偿因不能提供有效污水处理系统，导致原告成本扩大支出污水清运费21万元。因不能扩大再生产，导致的经营损失（待评估）。4、诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，陈闯变更诉讼请求为：1、依法判令被告支付原告豆皮款84744元。2、依法判令被告赔偿因不能提供有效污水处理系统，导致原告成本扩大支出污水清运费21万元；另赔偿原告经营损失63004.06元。3、诉讼费用、鉴定费用由被告承担。事实与理由：2018年原告作为承租人，与被告就凯达公司豆皮生产车间三楼东面部分场地租赁达成协议，双方签订了《车间场地租赁合同》，原告依照合同约定履行了合同的义务，入场生产后的第一个月，原告按照约定将限量生产的污水排入被告的污水处理系统，之后被告拒绝原告使用其污水处理系统，让原告雇佣车辆向外清运污水，并承诺2月内改造好污水处理系统。但是一直到2018年7月底，被告告知原告，他们的污水处理系统不再改造。由于被告不能提供符合合同目的的污水处理系统，生产车间产生的污水需要雇佣车辆向外清运，致使原告从投入经营就面临扩大成本支出、必然亏损的状态。被告违反合同约定构成根本违约，应对此承担责任。就上述情况原告与被告进行了协商，最终未能达成一致意见。为此，原告特诉至贵院，请求贵院依法判令上述所请。被告（反诉原告）香豆豆公司辩称，不同意原告诉讼请求。第一、本案原被告不是直接发生的租赁合同，我们将场地及设施租赁给马德刚，本案原告是先与马德刚就场地和设施转租一事达成一致后才向我方通知，征求我方意见。在这个环节中，原告对马德刚的所有租赁状况应该是明确知晓，并自愿从马德刚处转租该场地及设施，并自愿承受马德刚同本案被告签订的合同义务。第二、对已经存在的遗留问题在双方转租协议上进行了明确说明，污水确实是遗留的问题，该问题本案原告是清楚的，我们把租金改为5万元每月，原来是7.5万元每月，我们是为了解决这个遗留问题才降低租金的，原告在转租的时候是知晓污水问题的。原告承租后我方于2018年3月15日为了降低原告经营损失，水费从10元每吨降成8元每吨，从4月6日由8元每吨将为5元每吨。原告仍拖欠我方水费、电费，原告租赁期间未经被告同意擅自将租赁场地转租给许双明，在许双明拖欠原告租金发出通知的时候我们才知道原告擅自转租的事。因此，我方提出反诉。被告（反诉原告）香豆豆公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告给付反诉原告2018年7、8月份租金100000元。2、判令反诉被告给付反诉原告2018年7、8月份水电气费用37819.8元。3、判令反诉被告给付反诉原告违约金5万元。4、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：一、2016年12月20日，反诉原告与马德刚就厂房及设备签订租赁合同。2018年1月13日，经反诉原告同意马德刚将厂房及设备转租给反诉被告，由反诉被告继续承担原合同的权利与义务。合同特别约定：因污水处理遗留问题，将每月租金由7.5万元降为每月5万元。故污水处理问题反诉被告明知，但仍愿继续租赁。我们不存在违约问题。二、2018年7月28日反诉被告的厂长陈国符给我方负责人后勤部杨主任打电话通知“不干了”，而且未经我们同意，陈闯将厂房及设备转租给他人，每月收取租金。经与反诉被告的崔文明主任核实情况属实。反诉被告存在严重违约行为。截止2018年7月25日反诉被告欠反诉原告水电、气款21858.60元；自2018年7月26日至2018年8月25日反诉被告欠反诉原告水电、气款15961.20元，共计欠反诉原告水电、气款37819.90元。拖欠反诉原告2018年7月份、8月份租金共计是10万元。三、反诉原告没有收取马德刚保证金，也从未收到陈闯30万元保证金。四、反诉原告还为反诉被告降低水费。从3月15日由原水费10元每吨调整为水费8元每吨；4月6日由水费8元每吨，调整为5元每吨。综上，陈闯违反合同约定，无故单方解除租赁合同，并私自转租，无故拖欠反诉原告租金和水电气费用损害了反诉原告的合法权益，故反诉原告提起反诉，请求人民法院支持反诉原告的反诉请求，维护反诉原告的合法权益。原告（反诉被告）陈闯对香豆豆公司的反诉辩称，不同意被告反诉请求。8月份租金不存在，7月底已经停止生产，原告提出解除合同。7、8月份水电费用被告应提供相关证据，我方8月份没有生产，没有产生相关费用，被告有证据的话我方同意从马德刚的押金中扣除。违约金不存在，违约责任在被告。本院经审理认定事实如下：2016年12月20日，香豆豆公司作为出租方（甲方）与马德刚作为承租方（乙方）就甲方将自己所有的厂房及设备出租给乙方独立生产经营一事签订《租赁合同》，双方约定：厂房的位置、面积及用途为厂房位于北京市房山区x镇x路x号，面积约2200平方米，现有设施（详见设备清单）。甲方根据乙方生产要求，一次性对厂房进行装修和购置相关生产设备、设施及冷库等，并为乙方提供蒸汽、水、电等。用途生产豆制品。租赁期限两年，自2016年12月23日起至2018年12月22日止。租金及其他费用的交付方式为本合同租金第一、二租年为90万元整，第三租年为100万元整。租金交付方式为租金按月交付，自投产之月开始，每月提前一个月预付交清。蒸汽按每立方280元，清运生产废水每吨8元，电每度1.0元收取费用。如遇国家调整电的价格电价随之调整。天然气价格浮动超过20%时按比例调整蒸汽价格。费用的交付方式：以上所列费用，按双方所确认的15日、30日表数，由乙方于当日交清费用。汽水电供应方式：国家规定节假日期间不提供汽、水、电，乙方提前做好生产调整，如自行安排生产，所造成的损失，乙方承担。甲方的权利义务为：有权监督乙方合理使用该厂房及设备设施。保证乙方的正常使用蒸汽水电路的供应和使用。按合同规定时间足额收取租金及汽水电费。协助乙方协调关系。乙方的权利义务为：合理使用厂房设备、设施，租赁期满保证能正常生产使用。按合同规定时间数额缴纳租金、汽、水、电费等。按照国家规定依法办理各项经营手续，按照国家要求合法经营。租赁经营期间，不得使用甲方或香豆豆公司的名义对外签订合同、协议。乙方独立经营租赁期内发生的债权债务由乙方承担。未经甲方允许，不得私自改造房屋结构，如需改造需以书面形式经甲方同意确认方可实施。按甲方的要求做好食品卫生、环境卫生，积极配合甲方搞好接待参观工作，对所属职工加强管理，如出现偷盗、损坏公司院内财物的行为，乙方负责赔偿。租赁经营期间，乙方不得转租转借。违约责任为乙方不按时缴纳租金和费用超过10日。因乙方违反发生违法行为受到执法部门处罚的。租赁期间以甲方或凯达公司名义对外签订合同、协议或产生纠纷的。发生上述违约行为，应当承担违约责任，乙方应当向甲方支付违约金，并且甲方有权中止合同。甲方无故中止合同，承担保证金数额责任。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，香豆豆公司向马德刚交付了出租的厂房及设备。在合同履行过程中，2018年1月13日，香豆豆公司作为甲方，马德刚作为乙方，陈闯作为丙方三方签订转租协议：第一、原甲乙双方自2016年12月23日起至2018年12月22日止签订的《租赁合同》自2017年12月23日起，承租人由乙方改为丙方。乙方原有的权利和义务全由丙方承担，甲方同意此次转让。甲丙双方权利义务均按原合同执行。第二、甲丙双方同意对于合同订立、执行过程中各自的任何形式的损失自行负责承担。第三、因甲方污水处理的遗留问题，现在对于承租方进行限量生产期间月租更改为5万／月。限量生产解除后恢复原房租7.5万／月。第四、2017年12月23日至2018年1月22日的房租乙方已交清，丙方不再另行支付。第五、甲丙双方都保留通过诉讼解决本合同争议的权利，在本协议生效后，如果任何一方不履行本协议约定的义务，另一方有权通过诉讼解决争议。第六、未尽事宜双方协商解决。协议签订后，陈闯即入场进行生产经营。在租赁过程中，因香豆豆公司的污水处理系统不能正常使用，陈闯需将加工生产豆制品产生的污水外运，并产生污水外运支出。香豆豆公司为了减少污水外运损失，将收取陈闯生产用水标准进行了调整，自2018年3月15日由原水费10元／吨，调整为水费8元／吨；2018年4月6日由原水费8元／吨，调整为水费5元／吨。现陈闯已将租金、水、电费等交至2018年6月底，2018年7月以后未向香豆豆公司支付租金及水、电、汽费用。2018年8月6日陈闯向香豆豆公司邮寄送达了主要内容为解除租赁合同、赔偿损失等的律师函。2018年8月13日，陈闯向香豆豆公司提交声明一份，内容为：“关于三期车间三楼租给许双明部分产地使用一事，结止2018年8月13日终止租赁。原因拖欠陈闯7月份租金。自终止之日起三期所产生一切费用陈闯概不负责”。另，2018年1月8日，陈闯的生产负责人陈国符与许双明签订《车间场地租赁合同》，约定许双明租用陈闯所承租的香豆豆公司豆皮生产车间三楼东半部分场地用于生产豆腐干，月租金为8000元（不含水、电、气和其它任何费用）。2018年8月22日晚，陈国符与许双明签订《终止协议》，双方一致同意终止陈国符代替陈闯与许双明于2018年1月8日所签《车间场地租赁合同》，在终止前该场所所产生的一切费用由许双明支付给陈闯（房租金、水、电、汽）费用。审理中，陈闯称签订转租协议时，香豆豆公司向其作出承诺保证其2条生产线使用公司的污水处理系统并承诺尽快改造升级污水处理系统。香豆豆公司对此予以否认，称当时让陈闯自己负责外运污水。陈闯称其已于2018年8月12日搬离承租的场地；香豆豆公司对此予以否认，称陈闯转租部分的承租人许双明仍继续使用承租场地至2018年8月底。在诉讼过程中，陈闯申请要求对因不能正常使用香豆豆公司的污水处理系统，导致不能正常生产造成的经营损失进行评估，本院委托中鸿茂盛资产评估有限责任公司进行了评估，经评估陈闯自2018年1月22日至2018年7月30日经营损失评估价值为63004.05元。上述事实，有双方当事人陈述，陈闯提供的《租赁合同》、《转租协议》、律师函、快递存根、《污水处理协议》；被告香豆豆公司提供的《租赁合同》、《转租协议》、用水收费调整证明、《车间场地租赁合同》、声明、《终止协议》、水电气费用明细表、不动产权证书；资产评估报告及异议回复函以及证人周某出庭陈述等在案作证。本院认为：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，陈闯租赁香豆豆公司的生产车间进行生产经营，双方签订的转租协议虽约定因污水遗留问题对陈闯承租期间进行限量生产，但未明确约定陈闯不可以使用香豆豆公司提供的污水系统进行生产排放污水，故香豆豆公司作为出租方负有保证陈闯正常使用车间及附属排水设施进行生产的义务。但在转租协议履行过程中，香豆豆公司要求陈闯自行外运生产污水，至2018年7月，香豆豆公司作为出租方较长时间内仍未对其污水处理系统存在的问题进行有效的解决，致使陈闯不能正常使用排水设施进行生产，应承担违约责任。香豆豆公司不能保障陈闯正常使用污水系统排放生产污水，陈闯进行污水外运支出费用较大，致使陈闯生产经营困难造成损失，合同目的不能实现。因此，陈闯在向香豆豆公司发出解除合同的律师函后，陈闯起诉要求解除合同以及要求赔偿经营损失及污水外运损失，具有法律依据，本院予以支持。关于合同具体解除之日，虽然陈闯于2018年8月12日左右停止生产，撤出租赁场地，但其转租部分场地的承租人许双明并未停止生产，撤出场地，仍应视为陈闯继续使用租赁场地，故本院根据本案2018年8月22日晚，陈国符与许双明签订《终止协议》，双方一致同意终止陈国符代替陈闯与许双明于2018年1月8日所签《车间场地租赁合同》这一情况，酌情确定陈闯与香豆豆公司签订的转租协议于2018年8月22日解除；合同履行当中，因香豆豆公司存在违约，因此应当赔偿陈闯因不能正常生产造成的经营损失，具体损失数额，本院根据评估结果确认。关于陈闯要求赔偿的污水外运损失，本院根据外运污水租车费用支出情况以及香豆豆公司减让水费等情况酌情确定为10万元。陈闯主张的豆皮款，因双方合同履行过程中，一直用豆皮款抵顶租金，故本院根据双方的交易习惯一并处理。关于香豆豆公司反诉要求陈闯支付租金及使用水、电、气费用的反诉请求，符合合同约定，具体数额，本院根据合同约定的标准及本院确定的合同解除日期酌情确定。被告反诉主张陈闯无故解除合同应支付违约金的反诉请求，因本院确定解除合同系香豆豆公司的原因造成，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京香豆豆食品有限公司于本判决生效后7日内赔偿原告（反诉被告）陈闯经营损失63004.05元，污水外运损失100000元；二、被告（反诉原告）北京香豆豆食品有限公司于本判决生效后7日内给付原告（反诉被告）陈闯豆皮款84744元；三、驳回原告（反诉被告）陈闯的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）陈闯于本判决生效后7日内给付被告（反诉原告）北京香豆豆食品有限公司租金85484元；五、原告（反诉被告）陈闯于本判决生效后7日内给付被告（反诉原告）北京香豆豆食品有限公司水费、电费、汽费合计37400元；六、驳回被告（反诉原告）北京香豆豆食品有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3333元，由原告陈闯负担1025元（已交纳），由被告北京香豆豆食品有限公司负担2308元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2028元，由原告陈闯负担1327元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告北京香豆豆食品有限公司负担701元（已交纳）。评估费7500元，由被告北京香豆豆食品有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  路 军人民陪审员  隋玉民人民陪审员  李在忠二〇二〇年一月二十日书 记 员  张亚楠