江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初13339号 原告：赵璇，女，1982年6月21日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区，现住江苏省南京市秦淮区。 原告：藏桂霞，女，1957年2月23日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区，现住江苏省南京市秦淮区。 两原告共同委托诉讼代理人：周翔，江苏法臻律师事务所律师。 被告：江苏资产管理有限公司，住所地江苏省无锡市金融一街8号。 法定代表人：汤兴梁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：庄佩琰，江苏德聚律师事务所律师。 第三人：南京尚亿工贸实业有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区板桥镇古楼村石巷二组。 法定代表人：张浩，该公司总经理。 原告赵璇、藏桂霞与被告江苏资产管理有限公司（以下简称资产公司）、第三人南京尚亿工贸实业有限公司（以下简称尚亿公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告藏桂霞及藏桂霞、赵璇的共同委托诉讼代理人周翔，被告资产公司的委托诉讼代理人庄佩琰，第三人尚亿公司的法定代表人张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵璇、藏桂霞向本院提出诉讼请求：停止腾空并交付南京市秦淮区房屋（以下简称案涉房屋）的执行，确认原告对案涉房屋享有抵押权设立前的租赁权并带租拍卖。事实与理由：赵璇于2011年起担任尚亿公司的进口部经理并从事外贸业务。2012年12月20日，赵璇与尚亿公司就案涉房屋签订《租赁合同》，约定由赵璇与藏桂霞承租属于尚亿公司的案涉房屋，租期自当日至2022年12月19日，每月租金4000元；因尚亿公司给予赵璇业务创收中的奖金颇丰，遂约定案涉房屋租金由尚亿公司自赵璇奖金中扣除。上述合同签订后，藏桂霞与赵璇母女花费十七万余元对案涉房屋进行装修，并于2013年2月装修完毕后入住至今，每年均交纳案涉房屋的物业费及水、电、气费等费用。2013年6月，尚亿公司向赵璇支付上年度奖金，并从中扣除了案涉房屋的租金。2014年5月，尚亿公司及其负责人涉嫌刑事犯罪被查，未在该年支付赵璇上年度应得奖金，赵璇在配合公安机关调查时提交了案涉房屋的《租赁合同》。2017年5月尚亿公司的负责人刑满释放，赵璇多次要求其提供《租房合同》。因原《租赁合同》被公安机关收缴，尚亿公司与赵璇按照原《租赁合同》内容重新签订以资凭证。案涉房屋于2014年4月24日设立抵押权，被告于2019年依据生效判决申请法院强制执行，法院于2019年8月26日至案涉房屋送达执行公关稿，要求腾空并交付案涉房屋。赵璇与藏桂霞提起执行异议后，于2019年10月28日收到法院驳回异议请求的裁定。两原告认为，两原告是在案涉房屋抵押权设立前已经承租案涉房屋并居住至今，原告享有该房屋的租赁权，法院应当停止要求两原告“腾空并交付房屋”的执行，并在拍卖时实行带租拍卖。故两原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告资产公司辩称，两原告自认其提供的租赁合同系赵璇与尚亿公司于2017年补签，不能证明两原告在案涉房屋的抵押权设立前即承租案涉房屋；两原告提供的证据也不足以证明其实际居住在案涉房屋内，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人尚亿公司述称，赵璇自2011年入职尚亿公司，是尚亿公司重要的业务人员，为了奖励赵璇，尚亿公司将购买的案涉房屋出租给赵璇，房租只是象征性地收取，且非直接支付房租，而是从尚亿公司应当支付的奖金中扣除。对于原告主张的事实没有异议，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋由尚亿公司于2012年11月自案外人处购买所得，并于2012年11月12日将所有权变更登记至尚亿公司名下。 2014年4月18日，尚亿公司与中国光大银行南京分行（以下简称光大银行南京分行）签订了《综合授信协议》，约定光大银行南京分行向尚亿公司提供最高额为2000万元人民币的综合授信额度。同日，尚亿公司与光大银行南京分行签订《贸易融资综合授信协议》，约定光大银行南京分行向尚亿公司提供最高不超过2000万元人民币的贸易融资总额。尚亿公司向光大银行南京分行提供了2份《进口押汇申请书》和3份不可撤销跟单信用证申请书。后光大银行南京分行实际垫资共计1730270美元，尚亿公司仅偿还了其中的押汇本金246542.14美元，尚欠1483727.86美元及相应利息。后案外人江苏汇鸿同源进出口有限公司、简繁、尚亿公司法定代表人张浩等分别与光大银行南京分行签订了《最高额保证合同》，约定为上述《综合授信协议》提供最高额连带保证责任担保，江苏汇鸿同源进出口有限公司和张浩所担保的主债权金额为2000万元人民币，简繁担保的主债权最高本金余额为1000万元人民币，且放弃物的担保优先权。同日，尚亿公司与光大银行南京分行签订了《南京市房地产抵押合同》，约定以其名下的本案所涉房屋为上述《综合授信协议》提供抵押担保，所担保的借款本金金额为334.55万元。同日，尚亿公司与光大银行南京分行签订了《最高额抵押合同》，约定尚亿公司以该房产为上述《综合授信协议》提供抵押担保。2014年4月24日，双方办理了抵押登记。2016年7月18日，光大银行南京分行与资产公司签订《分户债权转让协议》，约定自2016年3月20日24时起，将上述主债权及担保权利一并转让给资产公司，并在报纸上发布了联合公告。 2017年10月23日，资产公司将尚亿公司、江苏汇鸿同源进出口有限公司、张浩、简繁等诉至本院。2018年10月22日，本院作出了（2017）苏0106民初10923号民事判决书，判决：一、尚亿公司给付资产公司本金1483727.86美元、截止2017年9月14日的利息181100.22美元、罚息172357.01美元、复利3177.03美元，并继续支付罚息和复利至实际清偿之日止；二、如尚亿公司不履行上述义务，资产公司有权对尚亿公司提供抵押的本案所涉房屋折价或者拍卖、变卖后所得的价款优先受偿；三、江苏汇鸿同源进出口有限公司、张浩、简繁等对尚亿公司的上述债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向尚亿公司进行追偿，或者要求其他保证人分担其承担的份额。上述判决作出后，尚亿公司虽提出上诉，但因其未缴纳上诉费用，故被南京市中级人民法院以民事裁定书裁定按自动撤回上诉处理。本院判决生效后，资产公司向本院申请强制执行。本院于2019年8月26日作出执行裁定，裁定拍卖被执行人尚亿公司名下的案涉房屋。2019年8月28日，本院将执行公告送达至案涉房屋内，当时在场的人为张海峰，其在本院送达的执行公告上签署了姓名。赵璇、藏桂霞以其是承租人为由，向本院提出执行异议。藏桂霞称张海峰系其亲戚。 赵璇、藏桂霞主张尚亿公司取得案涉房屋后，即将案涉房屋出租给赵璇，双方约定租期十年，赵璇和藏桂霞对案涉房屋进行了装修，此后案涉房屋一直由赵璇与藏桂霞居住使用。对此赵璇与藏桂霞提供了房屋租赁合同、装修款收据、物业费、停车费、公摊水、电费收据以及装修工人殷国卫、亲戚张海峰的证言。租赁合同约定尚亿公司将案涉房屋出租给赵璇，租期暂定10年，从2012年12月20日至2022年12月19日，每月租金人民币肆仟元整；租金的付款方式为每年年终由公司从赵璇奖金中扣除。合同落款时间为2012年12月20日。赵璇和藏桂霞称本案中提交给法院的租赁合同系2017年补签，原2012年12月签订的合同因为尚亿公司涉嫌刑事犯罪，为配合公安机关调查，已将原合同交给公安机关，现无法提供原合同。上述收据均为近三年的收据，收据上仅载明交款单位为701房屋，未注明交款人的真实姓名。殷国卫出庭作证称其于2012年底、2013年初为藏桂霞、赵璇装修案涉房屋；张海峰称其于2019年8月带孩子至南京游玩，期间借住在藏桂霞家，法院送达执行公告时，其正好在案涉房屋内，故签收了公告。尚亿公司对两原告提供的上述证据没有异议。资产公司为赵璇、藏桂霞提供的上述证据不能证明赵璇在案涉房屋抵押权设立前即承租案涉房屋，也不能证明赵璇、藏桂霞一直居住在案涉房屋内。本院认为，赵璇、藏桂霞提供的上述证据可以证明尚亿公司在取得案涉房屋的所有权后，即将案涉房屋交付赵璇使用，赵璇和藏桂霞对案涉房屋进行了装修，但现有证据无法证明尚亿公司在2012年将案涉房屋交付赵璇使用系基于租赁关系，更无法证明赵璇和尚亿公司在案涉抵押权设立前即约定赵璇可承租案涉房屋至今甚或2022年。 上述事实，有当事人陈述，赵璇、藏桂霞提供的本院执行裁定、租赁合同、收据、证人证言以及本案庭审笔录为证。 本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议，人民法院自收到书面异议之日起十五日内审查，理由不成立的，裁定驳回异议，案外人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内可向人民法院提起执行异议之诉。本案中，资产公司向本院申请执行后，本院裁定腾空并拍卖变卖案涉房屋，赵璇、藏桂霞提出书面异议，本院经审查后裁定驳回赵璇、藏桂霞的异议，赵璇、藏桂霞在收到裁定后于十五日内向本院提起执行异议之诉，即本案诉讼，符合法律规定。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，赵璇、藏桂霞提供的租赁合同并非2012年所签，而是2017年所签，即使赵璇在2012年即开始承租案涉房屋，现有证据也无法证明赵璇与尚亿公司在2012年即签订租期为10年（至2022年12月19日止）的租赁合同；案涉房屋抵押权设立于2014年4月，赵璇、藏桂霞提供的证据不足以证明其在上述抵押权设立前即对案涉房屋享有承租至2022年12月19日的权利。故对两原告请求本院中止腾空案涉房屋，并在拍卖时实行带租拍卖的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告赵璇、藏桂霞的诉讼请求。 案件受理费3180元，由原告赵璇、藏桂霞负担（两原告已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审 判 长  颜 敏 人民陪审员  刘贵鸣 人民陪审员  袁德良 二〇二〇年一月二十一日 见习书记员  徐 玲