浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0104民初10874号原告周峰，男，1985年7月13日出生，汉族，住所地浙江省江山市市区。原告祝丽利，女，1988年11月4日出生，汉族，住所地浙江省江山市。委托代理人周峰，身份同上。被告杭州宝铂商业运营管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区东方星城13幢102室。法定代表人王墨臣。委托代理人王仁辉，员工。原告周峰、祝丽利为与被告杭州宝铂商业运营管理有限公司（以下简称宝铂公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告周峰、被告宝铂公司委托代理人王仁辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周峰、祝丽利诉称：2019年1月10号，原告周峰与被告宝铂公司签订房屋委托管理协议，实为房屋租赁合同，约定：原告周峰将坐落于杭州市江干区东方时代中心2-517面积为65.32平方米的房屋租赁给被告宝铂公司,租赁期限自2019年1月10日至2024年1月30日;2019年1月10日至1月31日为免租期，2019年2月1日开始计租，租金每月4700元，每三个月支付一次，每次应付14100元；原告每年支付被告4700元管理费，于每年第一个季度租金中直接扣除，双方对此在合同附件二中约定了合同履行期限内的付款计划。同日，双方签订补充协议，第八条约定，原告已明确告知被告，双方签订合同所涉房屋房产证还没办好，被告不得以房产证未拿到为由要求原告承担任何责任。合同签订后，原告依约履行合同义务并向被告交付房屋，被告于2019年1月10日、5月1日依约定的付款计划，向原告支付了第一笔、第二笔房屋租赁费。但，被告在2019年8月1日支付第三笔房屋租赁费时，违反合同约定，以原告未取得房产证为由，少支付3600元租金。被告没有依约足额支付房屋租金已违反合同约定，原告多次要求被告足额支付租金未果，现诉请判令：一、解除原被告《宝铂房屋委托管理协议》及补充协议，并由被告向原告支付违约金14100元整；二、被告支付未足额支付的房屋租金3600元；三、被告在判决生效之日起十五日内将房屋及附属物完好交还原告，并支付自2019年11月1日起计算至实际交还房屋之日止的租金（约定的月租金/30天*实际使用天数）。被告宝铂公司辩称：1、合同约定的房屋用途为居住、办公两用房。2、补充协议第八条约定：原告已明确告知被告，签订合同时房产证还没办好，被告不得以房产证未拿到为由要求原告承担任何责任。但房子用于办公注册时，因为该房本身属于商住两用房，并不需要房产证，只要有购房合同、竣工备案表就可以作为注册地址办公，同房产证没有关系。3、如果房屋可以作办公注册地址，被告可以收取3600元费用；因为原告的原因，缺少竣工备案表，导致房子不能用于办公注册地址，故扣减原告3600元。4、合同没有对竣工备案表作出约定，也没有就不能用于办公注册地址的费用为3600元作出约定，但房子是商住房，合同约定的用途就为居住、办公，现房子不能用于办公，原告已经违约；如果仅能用于居住，房子的价格没这么高。5、被告已经多次通知原告配合办理，但现在仍无法注册。6、对原告主张的各项诉讼请求，被告均不予认可。原告周峰、祝丽利为支持其诉称，向本院提交的证据有：1、合同书及附件1份，以证明原被告签订房屋租赁合同及补充协议的事实。2、银行个人账户交易明细1份，以证明被告向原告支付租金、2019年8月1日未足额支付第三笔租金的事实。该组证据被告无异议，予以确认。被告宝铂公司为支持其辩称，向本院提交的证据有：租房协议书2份，以证明被告将中豪国际的房屋出租给他人仅作办公注册用，每间可收取3600元费用的事实。该证据原告有异议，认为其他楼盘的协议不能用来证明东方时代楼盘的情况，两地价值并不相同，存在差异；中豪国际楼盘可收取3600元，不代表被告可以扣原告3600元。经查，该证据是否真实无法确定，即使具有真实性，与本案并无关联，本院不予确认。根据认定的证据，结合当事人的陈述，本院确认下列事实：2019年1月10日，原告周峰与被告签订房屋委托管理协议，约定：原告将坐落于杭州市江干区东方时代中心2-517已装修房屋委托给被告管理，房屋的用途为居住、办公；房屋建筑面积65.32平方米；被告租赁托管原告房屋的权限为：代为管理标的房屋、带看；代为与承租人签订、变更、解除租赁合同；代为收取租金及相关费用；代为处理与承租人因房屋租赁产生的纠纷；代为提前因前述原因所需要的诉讼；代为对房屋进行装饰装修及办理必要的手续及程序；代为对房屋进行维修、修缮，交纳水、电、气等日常费用；代理期中，开始的前20天为免租期，作为被告装修打扫或接洽承租的工作期；自2019年2月1日起正式计租，计租时间截止到2024年1月30日；如遇需按日结算费用的，代理期限内每个月按30日计算；租金标准为4700元/月，日租金计算标准为月租金/30；付款时间：被告按季支付，自2019年1月10日开始付款，每期房租支付日与首期房租支付日相同；原告同意自计租日起，向原告每年支付管理服务费，用于被告对房屋的维修保养、保洁和首/再出租；管理服务费在每年第一次房租付款中扣除30天的租金；被告未按约定划付租金达7个工作日以上的，原告有权单方解除合同，被告应按照月租金300%向原告支付违约金；根据该款解除合同的，除结清装修增配费用及租金和其他费用外，违约方应支付守约方相当于月租金300%金额的违约金；逾期支付房屋租金，除应付清的拖欠的各项费用外，每逾期一日，被告需向原告按拖欠费用的千分之三违约金等。同日，原告周峰与被告签订补充协议，第八条明确载明：原告已明确告知被告，签订合同时房产证还没办好，被告不得以房产证未拿到为由要求原告承担任何责任。被告于2019年1月11日支付了租金4700元、1月23日支付了4700元；2019年5月5日支付14100元；8月2日，被告以原告提供的房屋无法办理办公注册地址为由，擅自扣留3600元租金，向原告支付了租金10500元；原告在10月23日向本院提交诉状，组织双方调解期间，被告于11月1日向原告支付了截止至2020年1月31日的租金14100元。庭审中，原被告均确认，案涉房屋为商住性质，目前尚未取得竣工备案表；办公注册地址需要提供购房合同及竣工备案表；被告系专业从事房屋托管的中介机构。另查明，原告周峰与祝丽利系夫妻。本院认为：原被告签订的合同名为房屋委托管理协议，但合同约定原告的主要义务为将房屋交由被告对外出租，被告的主要义务为按照固定金额向原告支付租金，被告是否对外出租、是否获取实际承租人的租金，均不影响被告支付租金的义务，不符合委托合同的委托人仅获取工作成果的法律特征，故原被告之间的法律关系实为房屋租赁合同；原告以房屋租赁合同向被告主张权利，被告也未提出异议，本院确认本案法律关系为房屋租赁合同。案涉房屋租赁合同由原告周峰与被告签订，根据合同相对性原则，合同主体应为原告周峰、被告宝铂公司，原告祝丽利虽系原告周峰妻子，其对案涉房屋享有相关权利，但属于两原告之间的内部关系，不宜作为本案原告向被告主张权利。合同约定，被告应于2019年8月1日向原告支付租金人民币14100元，但被告未能足额支付，构成违约。被告主张合同约定的用途为居住、办公，原告提供的房屋不能用于办公注册，故其有权扣留办公注册费用3600元的辩称。经查：原告在补充协议中已明确向被告宝铂公司告知案涉房屋未办理产权证，也不存在故意隐瞒的情形，自不应对租赁房屋不能用于办公注册的后果承担责任；被告宝铂公司作为专业从事租赁业务的单位，理应对其所租赁的房屋能否用于办公注册进行了解并据此决定是否承租，被告未尽调查职责的后果应由其自行承担；双方约定的房屋办公用途，常规理解应指将房屋租赁给他人办公使用，而被告主张的损失费用系指将房屋地址提供他人办公注册使用，在双方未就将租赁房屋仅用于提供地址进行办公注册使用的情况下，被告宝铂公司以无法用于办公注册为由扣留单方主张的费用损失，不具有合同依据，本院不予采纳。合同约定，被告未按约定划付租金达7个工作日以上的，原告有权单方解除合同，被告应按照月租金300%向原告支付违约金。被告宝铂公司未足额支付应于2019年8月1日支付的租金，且经原告多次主张未果，至今已逾近六个月，已符合合同约定的解除条件，原告诉请解除合同具有合同依据，本院予以支持。原告向被告主张三个月租金额的违约金，明显过高，本院根据合同履行情况、产生纠纷的原因，酌情确定为相当于一个月租金的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告周峰与被告杭州宝铂商业运营管理有限公司于2019年1月10日签订的房屋委托管理协议、补充协议；二、被告杭州宝铂商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付给原告周峰租金人民币3600元；三、被告杭州宝铂商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告周峰违约金人民币4700元；四、被告杭州宝铂商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内将座落于本市江干区东方时代中心2-517室房屋及附属设施返还给原告周峰；五、被告杭州宝铂商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告周峰自2020年2月1日起至实际返还房屋之日止按年租金51700元标准计的占用费；六、驳回原告周峰、祝丽利其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币121.50元，原告周峰负担人民币64.50元，被告杭州宝铂商业运营管理有限公司负担人民币57元（原告应于本判决生效后十日内向本院申请案件受理费的退费；被告应于本判决生效后十日内支付至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  潘水良二〇二〇年一月二十二日书记员  姚 渊