广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终6534号上诉人（原审原告）：张小娜，1956年3月2日出生，汉族，户籍地武汉市。上诉人（原审原告）：孟小娜，女，1974年3月8日出生，汉族，户籍地广东省深圳市。委托诉讼代理人：崔建年，广东俭德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王羽，广东俭德律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：惠东县长银房地产开发有限公司，住所地惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓1、2、6栋2层01号。法定代表人：符某1。委托诉讼代理人：姚小刚，广东广法律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑雪燕，广东广法律师事务所律师。上诉人张小娜、孟小娜与被上诉人惠东县长银房地产开发有限公司（下称长银公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市惠东县人民法院(2019)粤1323民初513号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人向本院提出上诉请求：一、依法改判原审判决第二项，（一）判令被上诉人支付违反要约的违约金（按照购房总价款5％的比例计算）24150元；（二）判令被上诉人补偿涉案房屋装修价值差价53505元（两项合计金额77655元）；（三）判令双方签订的《补充协议》第十一条无效。二、判令被上诉人承担本案一、二审受理费。事实和理由：因原审法院作出的一审判决支持了上诉人要求被上诉人支付的延期办证违约金的诉求，故上诉人提出的上诉请求现为以下三项：一、判令被上诉人按照购房总价款的10％支付违反合同要约的违约金；二、判令被上诉人补偿涉案房屋的装修差价；三、确认格式条款无效。因上诉人的三项诉求为本案一审的审理焦点故上诉人依据事实与法律，针对一审法院就以上三项诉求在事实的认定与法律的适用等方面提出以下上诉的事实与理由。一、被上诉人的商品房销售广告资料的内容为合同要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》”）第三条指出:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。上诉人依据以上司法解释，并根据被上诉人的销售广告资料中的内容构成合同要约的事实提出第一项诉求。（一）销售广告资料中的“六星级度假酒店”等内容为合同要约因涉案商品房的销售广告资料中存在以下虚假宣传内容，即涉案楼盘为六星级度假公寓酒店，全球第一的美国温德姆豪生酒店经营，六万平方米的巴厘园林，30个温泉池，独有富铁温泉、24小时温泉入户、产权酒店等:故被工商行政管理部门认定为虚假宣传，并对再审被申请人作出了处罚决定。尽管该行政处罚决定经行政复议以已过查处时效为由撤销，但行政复议决定并未否认涉案商品房的销售广告宣传资料虚假宣传的事实。对于被上诉人在广告宣传资料中的“近50个6星级的度假配套设施”“尊享六星级服务”及“6星级檀悦豪生公寓”“6星级檀悦豪生温泉度假酒店”等宣传内容中提及的“六星”，一审判决认为:以上宣传内容侧重的是酒店的设施、服务可以为业主带来的主观感受（见一审判决书第15页）。《中华人民共和国星级酒店评定标准》规定，从一星级酒店开始，每一星级酒店均有对应的客观的评定标准，每一星级酒店均有对应的、具体的物质设施要求，故不同星级酒店的主观感受产生于对应的客观物质设施条件。我国五星级酒店的评审权限在国家旅游局，我国酒店星级标准的最高等级为“白金五星”。因再审被申请人宣传涉案商品房系“六星”级酒店，高于五星级酒店；经查:我国星级酒店评定标准中没有“六星”，故上诉人谨以我国最高等级的白金五星级酒店与其进行对比，据《中华人民共和国星级酒店评定标准》，白金五星级对于房屋和硬件设施有清晰、具体的标准，第6.6.8条白金五星级酒店在以下项目中至少具备5项:a.普通客房面积不小于36平米；b.有布局合理、转饰豪华的、格调高雅、符合国际标准的高级西餐厅，可提供正规的正式西餐和宴会；c.有位置合理、装饰高雅、气氛浓郁的独立封闭式酒吧d.有净高不少于五米至少不容纳500人的宴会厅；e.国际知名度极高、平均每间可供出租房客收入连续三年居于所在地同星级饭店前列；f.有规模壮观、构思独特、布局科学、装潢典雅、出类拔萃的专项配套设施，此外还有其他众多对设施明确具体的标准。正常人都知道入住的酒店星级越高房间越大设施越豪华（如奢华的迪拜帆船七星级酒店），主观感受也是由客观设施带来的，物质条件决定精神舒适度。由上述可见，所有的星级酒店均须具备相应的物质设施条件，这是具体的客观存在，不是一个抽象的、空洞的主观概念。被上诉人在销售广告资料中对与“六星级酒店”有关的内容所作的说明和允诺具体而明确，因此其在销售广告资料中宣传“六星级酒店”等等有关内容的性质属于合同要约。由于被上诉人提供的设施，未达到上述白金五星的标准，更不可能达到六星级的标准。明显属于违反要约的情形，故应承担违约责任。一审判决违背客观事实，草率作出再审被申请人宣传的“六星级酒店”，是“主观感受”的主观认定，这一主观认定源于唯心主义的自由心证，没有客观事实根据，不应当见诸人民法院的司法判决之中。而且一审判决在此回避了被上诉人的销售广告资料中以上虚假宣传内容构成合同要约的实质性问题，以及适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第三条的规定的情形。因此属认定事实不清（缺乏证据证明），并且适用法律明显错误。（二）被上诉人的销售广告资料有关“温泉”等内容为合同要约。被上诉人的涉案商品房销售广告资料除了6星级度假酒店，89年.全球No:1温德姆.豪生酒店集团经营等属于合同要约的内容外，以下内容则属于涉案商品房开发规划范围类的具体设施，即60000平方米巴厘园林，30个（富铁）温泉池，近50个6星级的酒店配套设施。这些宣传内容，属于被上诉人就涉案商品房开发规划范围类的相关设施所做的说明和允诺具体确定，由于这些销售广告宣传资料的内容对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大的影响，符合根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第三条的规定，因此属于合同要约。被上诉人没有提供其宣传的六万平米巴厘园林属于违反要约的情形，而一审法院对此未作认定。涉案商品房开发规划区域内是否有“温泉”？是一审的重点。没有证据证明该区域内有地下涌出或经人工钻井取得的“温泉”或“地下水”。《中华人民共和国矿产资源法》第三条规定:矿产资源属于国家所有，由国务院行使国家对矿产资源的所有权。地表或者地下的矿产资源的国家所有权，不因其所依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变。国家保障矿产资源的合理开发利用。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏矿产资源。各级人民政府必须加强矿产资源的保护工作。勘查、开采矿产资源，必须依法分别申请、经批准取得探矿权、采矿权，并办理登记；但是，已经依法申请取得采矿权的矿山企业在划定的矿区范围内为本企业的生产而进行的勘查除外。国家保护探矿权和采矿权不受侵犯，保障矿区和勘查作业区的生产秩序、工作秩序不受影响从事矿产资源勘查和开采的，必须符合规定的资质条件。和破坏。《中华人民共和国矿产资源法实施细则》第五条规定:国家对矿产资源的勘查、开采实行许可证制度。勘查矿产资源，必须依法申请登记，领取勘查许可证，取得探矿权；开采矿产资源，必须依法申请登记，领取采矿许可证，取得采矿权。矿产资源勘查工作区范围和开采矿区范围，以经纬度划分的区块为基本单位。具体办法由国务院地质矿产主管部门制定。《中华人民共和国水法》第三十六条规定在地下水超采地区，县级以上地方人民政府应当采取措施，严格控制开采地下水。在地下水严重超采地区，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以划定地下水禁止开采或者限制开采区。在沿海地区开采地下水，应当经过科学论证，并采取措施，防止地面沉降和海水入侵。最高人民法院在［1996年5月6日（1996）法行字第5号］关于对地下热水的属性及适用法律问题的答复中指出:地下热水（25度以上）具有矿产资源和水资源的双重属性，开采地下热水，须依法登记，应当附具水行政主管部门和城市建设行政主管部门的审查意见。根据规定，获得采矿权之前首先要有探矿权，该区域内也并未有任何相关探矿权设立，也就是该区域根本就没有勘探出来有温泉资源，故现无任何证据证明涉案楼盘所在区域存在地下温泉。况涉案楼盘距离海边不足300米距离，假如有温泉的话被称之为海洋温泉，目前网上能够检索到的广东省内海洋温泉，只有珠海海泉湾海洋温泉。上诉人入住涉案商品房后，没有富铁温泉的生活感受及体验，经实地勘验核实，涉案商品房的所谓的“富铁温泉”水源于锅炉热水。上诉人根据以上事实和法律，认为涉案商品房开发规划区域内没有符合富铁温泉性质的地下热水，并向当地政府有关部门多次反映。惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会于2017年3月16日回复檀悦业主的意见中指出：经查，现该区域内（即涉案商品房开发规划区域内）未设立采矿权，即没有开采地下热水。惠东县**监督管理局根据调查结果，认定涉案商品房开发区域内没有温泉，因此涉案商品房的销售广告宣传资料关于“温泉”的内容为虚假宣传，并作出了相应的行政处罚决定尽管惠东县人民政府行政复议撤销了该份行政处罚决定，但并未否认涉案商品房没有温泉的事实。应当指出，行政处罚程序中的行政主管机关是主动行使行政权力进行事实调查，然后在调查的基础上形成结论，并根据调查结论作出的行政处罚决定，因此其调查结论具有极强的真实性、客观性。与本案有关联的大部分案件已经一审、二审民事审判程序，并经过了行政处罚程序和行政复议程序，在一审、三审民事审判程序和行政处罚及行政复议这四个阶段中，“温泉”始终是调查和争议焦点之一。按照常理，被上诉人在这四个阶段提供证据证明涉案商品房开发区域内存在温泉以自证清白，是对其自身利益的最大保护。但被上诉人在以上程序均未提供证据证明涉案商品房的开发区域内有温泉，或者未提供证据证明涉案商品房开发规划区域内的“温泉”源于地下水。根据民事诉讼高度盖然性证明标准，以上事实足以证明涉案商品房的开发规划区域内没有温泉。就本案而言，涉案商品房开发区域内是否有温泉？是本案要查明的重要事实。一审判决认为:“原告未能提交证据证明长银公司通过钻井引入温泉池的地下水不符合《中国温泉行业标准》中对‘温泉的“具有一定温度且含有矿物质、微量元素’定义的情况下尚不能认定长银公司对外宣传其提供温泉服务构成虚假宣传”（见一审判决16页）。以审判决在此舍本逐末，奢谈温泉的行业标准，回避了涉案商品房没有温泉的这一根本事实，并且颠倒了举证责任。“谁主张谁举证”是民事诉讼程序的举证原则，即谁主张的积极事实谁承担举证责任，谁主张消极的事实并不必然需要承担举证责任，如买卖合同纠纷中，买受人可以主张自己没收到货，却不需要拿出证据来证明自己没收到货（也无法证明自己没收到货）所以被上诉人主张他们提供了温泉，那么被上诉人就应当举证证明这一事实，这才是符合谁主张，谁举证”这一原则。此外在本案中被上诉人主张涉案楼盘是温德姆酒店集团的事实均由被上诉人举证证明（且一审法院认定该事实）那么同理被上诉人提供了温泉的事实也应当由其证明，既然被上诉人没有提供任何证据能够证明他们提供了温泉，那么就应当认定涉案商品房开发规划区域内没有温泉。故一审法院认定被上诉人提供了温泉服务是没有证据证明的。退一万步讲，假定被上诉人从地下盗采出了温泉，但是盗采国家矿产资源和水资源的行为严重违反《中华人民共和国矿产资源法》《中华人民共和国水法》，造成矿产资源流失和地面沉降、海水入侵等不可逆的环境损害，该盗采行为随时可能被多个政府部门制止、处罚、取缔，实质上业主们享受温泉的合同权利还是始终处在一个不稳定的状态，被上诉人的履约行为也属于瑕疵履行（不适当履行），实质上还是构成了违约，也应该承担违约责任。（三）涉案商品房不是美国温德姆豪生酒店经营。被上诉人的销售宣传广告资料称涉案商品房由美国温德姆.豪生酒店经营，美国温德姆豪生酒店集团为境外企业法人，但其提交的证据却为上海豪生酒店，系两个独立的法人主体，上海豪生酒店为境内法人，不是被上诉人在销售广告宣传资料中所称的“美国温德姆豪生酒店集团”被上诉人发布以上虚假广告宣传的目的是为了销售涉案商品房，上诉人是根据以上广告宣传内容，在涉案房屋单价高于同期同地段其他在售商品房单价约50％的情形下购买了涉案房屋。一审判决竟然认为:“购买者没有提出充分的证明因长银公司何种具体的宣传导致了多大影响的证据，缺乏对购买者可能存在损失的定量化的事实依据”。一审法院对上诉人提出的这一过分苛刻、无法实现的举证要求，使上诉人不得不质疑一审法院司法的公正性。二、上诉人主张装修差价补偿的事实和法律的依据。建设部《商品房销售管理办法》第三十一条规定:“房地产开发企业销售商品房时设置样板房时，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”（2002）190号《商品住宅装修一次到位实施细则》2.2.3规定:“居室装修质量首先应表现在样板间上，样板间应当真实地反映装修档次和装修施工质量，交付给购房者的装修质量不应低于样板间的装修质量。”因此样板间的装修档次、质量为商品房装修质量的衡量标准。精装修商品房是2010年后在房地产市场上大量出现的商品房销售品种，精装修商品房的交付以装修样板房为标准是精装修商品房的交易惯例。有购买精装修样板房意愿的买受人，是在参观样板房的装修标准及室内设施后，并对样板房的装修质量感到满意后，才与出卖方签订商品房买卖合同，因精装修样板房是向所有有购房意愿的人开放，因此精装修样板房属于商品房销售的实物广告。由于涉案楼盘的精装修商品房的样板房装修涉及房屋内部设施，因此为合同要约。上诉人提出要求被上诉人赔偿装修差价的主张，是依据《合同法》第一百一十三条的规定依法主张要求被上诉人承担损害赔偿责任的权利。不是对原合同内容的变更。《合同法》第一百一十条:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”对于经入住涉案房屋的再审申请人而言，如果按照合同约定由再审被申请人选择同等品质的材料对涉案房屋装修进行更换，除需要对涉案房屋已经装修部分进行拆除，还有漫长的装修期间无法入住的损失，这一事实符合“法律上或者事实上不能履行”的情形，因此上诉人要求被上诉人以补偿套内建筑面积每平方米1500元装修差价的方式代替更替装修材料的违约责任承担方式，更有利于解决双方目前的纠纷。为证明上诉人的装修差价补偿的主张，上诉人在一审期间提交了两份证据，一为上诉人与被上诉人签订的《檀悦度假酒店公寓精装修交房协议》；二为被上诉人与涉案商品房业主之一的盛亚娟签订的《檀悦度假酒店公寓精装修交房协议》。前者用于证明买卖双方一致约定“涉案房屋的装修标准参考样板房的标准”。后者用于具体证明样板房的装修标准为3000元/平方米。同时，上诉人还申请一审法院调取了被上诉人与案外人惠阳建筑工程总公司签订的施工协议根据该协议7.6.2的约定“室内装修工程按竣工前完成工程量造价的1％计取”（见协议第4页），因涉案楼盘工程造价为16000万元，故涉案楼盘的装修费用总额为160万元；另因涉案楼盘的建筑面积为11万平方米（见协议第1页），故涉案楼盘建筑面积平均每平方米的装修费用为14.54元，远低于3000元/平方米的装修标准，上诉人一审时一再指出这一事实，但一审法院却仍然罔顾这一事实。证据的关联性，即证据内容的事实与待证案件事实之间存在某种联系。关联性是实质性和证明性的结合。盛亚娟与被上诉人签订的《檀悦度假酒店公寓精装修交房协议》补充协议明确载明涉案楼盘样板房每平方米装修标准为3000元，由于盛亚娟这份证据有关涉案楼盘样板房装修标准的内容与本案事实存在直接必然的联系，因此关联性毋庸置疑。在上诉人已充分履行举证责任，双方并存在争议的情形下，被上诉人应当举证证明涉案房屋的装修价值标准，由于被上诉人有装修和集中采购涉案房屋内的家私、家电、厨具、洁具相应的票据凭证，因此被上诉人对此具备足够的举证能力，但因其未提出任何证据支持其主张，故因为涉案商品房的装修标准证据为审理案件需要的主要证据，如上理应承担举证不能的责任。诉人单方进行评估不具有充足的证据效力，“属于因客观原因不能自行收集”的证据，故为核实涉案房屋的真实装修价格，上诉人在以上充足的事实和法律的基础上，向一审法院申请了司法评估鉴定，但一审法院既未释明任何原因，也未接受上诉人的评估申请，这是非常错误的。对涉案房屋装修价值标准进行评估，有利于彻底查明本案争议事实，有利于分清案件事实的是非曲直，也有利于案结事了，申请评估鉴定是再审申请人正当的诉讼权利，人民法院应当予以支持。三、《补充协议》第十一条为无效格式条款。《补充协议》第十一条排除及限制了上诉人作为房屋所有权人的享有的处分权，明显属于无效的格式条款。认定该合同条款是否属于无效的格式条款，应当根据《合同法》的规定和公平原则，而不是根据合同一方当事人是否属于“完全民事行为能力人，或者以“双方系真实意思表示”来判定；如果仅仅根据是否属于“完全民事行为能力”或“双方系真实意思表示”作为判定合同条款是否无效的的依据，那么《合同法》中关于认定无效合同及无效合同条款的法律规定是没有意义的，一审判决在此显然悖离了《合同法》的立法原意。涉案商品房的性质属于商品房，所有权人为上诉人，购买涉案商品房的业主有的用于度假或自住，有的用于投资，有的委托给被上诉人指定的人格高度混同的关联企业出租经营无论涉案房屋的用途如何，都不会改变涉案房屋的所有权属性，更不应该改变所有权所属的处分权，如果因为第三方经营所需的因素剥夺或者消灭所有权所属的处分权，无异于是动摇或改变民法及物权法的根本的制度与原则。被上诉人低价（不到3000万元）获得涉案商品房开发区域地块后，以低廉的工程造价进行建筑施工，以高价出售给买受方，然后拟定格式条款，强制性的要求涉案房屋所有权人以低廉的收益率将涉案房屋出租给其指定的人格高度混同的关联企业，被上诉人以这种方式垄断房源，以获取巨额的经营收益。此外被上诉人还肆意侵占共用面积，用于经营牟利，被上诉人的以上行为严重损害涉案商品房所有权人的合法权益；如果涉案房屋的所有权人拒绝其委托出租的条件，再审被申请人则采用停水、停电、限制出入等黑恶手段，以胁迫业主们就范。被上诉人不仅违反了诚实信用原则，还违反了不得违反法律法规和公序良俗的原则，更加违反了有利于节约资源和保护生态环境的原则（简称绿色原则），其不当行为给惠东县的地产业、旅游业造成了巨大的负面影响；涉案商品房小区不是法外之地。对被上诉人的违反诚信经营的不当行为应当予以规范，以彰显法律的强制、教育、指引功能，营造良好的社会生态环境。综上，上诉人认为:鉴于一审判决均存在认定事实不清，适用法律错误等情形，故请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人辩称：一、本案，被上诉人长银公司的销售广告和宣传资料不存在虚假宣传。1.关于“6星级的度假配套设施”“6星檀悦豪生公寓”的宣传。从被上诉人在房管局存档的拟发布的广告样式以及上诉人一审时提交的宣传资料可以看出，被上诉人对外宣传的内容为“近50个6星级的度假配套设施”“6星级度假格局”“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”等，并非是传统意义上的“六星级酒店”，而我国目前的并没有“六星级酒店”资质的级别划分，这是众所周知的，所谓的“6星级服务”、“星级度假格局”等宣传标语侧重的是设施、服务的一种主观感受。2.关于美国温德姆豪生酒店集团经营管理并有RCI全球度假交换平台、酒店公寓的宣传。涉案房屋管理公司获得了上海豪生酒店管理有限公司的特许经营权，且豪生品牌系温德姆酒店集团旗下品牌，（2018）粤惠惠州第2176号公证书、惠东县**监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的回复函》、上海豪生酒店管理有限公司出具的证明、英文版信件、中文版信件等证据，证明涉案房屋是由美国温德姆豪生酒店集团旗下品牌经营管理并有RCI全球度假交换平台，涉案楼盘的业主缴纳会员使用费及交换手续费即可享受RCI度假交换权益。3.关于六万平方米巴厘园林、温泉的宣传。上诉人以被上诉人不具有采矿权为由，认为被上诉人关于“温泉”属于虚假宣传，没有事实根据和法律依据。不具有采矿权不等于没有温泉，不具有采矿许可证而开采的地下水不等于不是温泉水。“采矿权”即采矿许可证，仅仅是我国法律对于矿产资源管理的一种行政许可的方式和手段，并不是对“温泉”的定义定性。事实上，我国法律及法规对“温泉”的定义及标准至今仍未有明文规定将采矿权与温泉等同，就如同“没有准生证的新生儿就不是人”一样，极其荒谬，被上诉人以“温泉”对涉案项目楼盘进行宣传以及向上诉人销售涉案房屋时，毫无事实根据和法律依据我国仅有一部2011年6月1日起正式实施的首部全国性的温泉行业标准《中国温泉行业标准》（2011年5月通过国家旅游局批准，行业标准编号:LB/T016-2011，全称为《温泉企业服务质量等级划分与评定》），对温泉、温泉企业、温泉服务进行了明确的规定，而根据该行业标准的规定，被上诉人通过钻井而引入温泉池的具有一定温度且含有矿物质、微量元素的地下水属于广义的温泉，被上诉人以“温泉”对外宣传不属于虚假宣传。根据上述《中国温泉行业标准》第3.3款“温泉企业”是指:利用温泉资源，并具备相适合的设施设备和环境条件，以温泉服务为主，并提供健康理疗、住宿、餐饮、会务、休闲、度假等相应服务的经济组织。包括温泉酒店、会所、度假村、疗养院、洗浴中心、温泉旅游小镇、温泉旅游度假区、温泉城等各类温泉企业。第3.4款“温泉服务”是指:以温泉（含地热蒸气、矿物泥或冷泉）为载体，以沐浴、泡汤和健康理疗为主，提供参与、体验和感悟温泉养生文化的相关产品，达到休闲、疗养及度假等目的的服务。即广义的温泉包含了地热蒸汽、矿物泥或冷泉。而根据该行业标准第3.2“冷泉”的规定:冷泉是从地下自然涌出或人工钻井取得且水温＜25℃，并含有对人体健康有益的微量元素的矿水。本案中，被上诉人通过钻井而引入温泉池的具有一定温度且含有矿物质、微量元素的地下水属于该行业标准规定的广义的温泉，被上诉人以“温泉”对外进行完全宣传符合行业标准，不属于虚假宣传。因此，被上诉人通过钻井将具有一定温度且含有矿物质、微量元素的水引入温泉池，并以“温泉”进行宣传，非但没有违反法律、法规的规定，反而是符合中国旅游局发布的行业标准的，即被上诉人以“温泉”进行宣传的行为不属于虚假宣传。二、被上诉人长银公司的广告和宣传资料仅是要约邀请，广告和宣传资料的内容不属要约，被上诉人长银公司不存在违反要约的情形，无需向上诉人支付违约金。1.被上诉人长银公司在其发布的广告和宣传资料中已明确注明“本手册所有图片及文字仅为要约邀请”，且宣传内容并未在商品房买卖合同中进行约定，因此，被上诉人的广告和宣传资料内容不属于要约，被上诉人不存在违约的情形。①被上诉人长银公司在其发布的广告和宣传资料中已明确注明“本手册所有图片及文字仅为要约邀请”。《补充协议》第十五条第一款约定:“上述售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束”。即出卖人已明确商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请。②关于上诉人主张被上诉人违反要约的“6星级”“六万平方米巴厘园林”温泉”“美国温德姆豪生酒店集团提供经营管理”等内容，双方并未在商品房买卖合同或补充协议中进行约定，该类内容不属于合同内容。综上，被上诉人的广告和宣传资料仅是要约邀请，不属于要约，被上诉人不存在违反要约的情形，无需向上诉人支付违约金。2.被上诉人宣传的“温泉”对本案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定不是具有重大影响的因素。①房屋的价格除了受市场调节外，还主要与房屋使用性质、所在片区、地理位置、周边环境、建筑结构、建筑质量、开发商品牌和商誉等综合因素相关。就本案而言，涉案房屋所在项目属于海滨度假酒店公寓，项目所属片区为海滨旅游胜地惠东县双月湾，被上诉人销售的楼盘名称为“檀悦度假酒店公寓”。即，涉案房屋项目的核心价值在于“酒店式经营管理”、“海滨度假”，主打酒店管理团队、酒店品牌许可以及海景，这才是购房者考虑是否购买海滨酒店式公寓以及房屋价格具有重大影响的因素。针对本案，按照日常的经验判断，打算在惠东港口双月湾购买酒店公寓的购房者主要考虑的、对其购房以及评估房屋价格具有重大影响的应当是房屋的地理位置、海滨景色、酒店管理团队、酒店品牌许可。②本案，根本没有证据证明是否存在“温泉”是上诉人考虑是否以合同约定价格购买涉案房屋的重大影响因素。上诉人是完全民事行为能力人，而购房属于重大价值的交易行为，其在购买房屋过程中，应具有更高的注意义务，对购买房屋的状况会更加谨慎判断，如果是否存在“温泉”是其是否愿意以合同约定价格购买涉案房屋的重大影响因素，那么上诉人在决定是否购买涉案房屋前就会以谨慎态度去核实涉案项目是否有温泉的相关审批资料、证件。但是，本案根本没有证据显示，上诉人在购买涉案房屋前，有要求被上诉人提供或向相关部门了解、查询相关温泉审批资料、证件如果温泉是这么重要、关键，在合同没有对温泉进行任何明确约定的情况下，上诉人作为完全民事行为能力人就不可能签合同了。由此可证明，对上诉人而言，是否存在“温泉”并不是其考虑是否以合同约定价格购买涉案房屋的重大影响因素。3.本案被上诉人的广告和宣传资料不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。只有在“商品房出卖人没有明确商品房的销售广告和宣传资料是要约还是要约邀请”的情况下，才能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条来认定商品房的销售广告和宣传资料是属于要约邀请还是属于要约。根据《合同法》第十四条的规定，构成要约的意思表示须符合“（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。而本案中，被上诉人在所有的广告和宣传资料中均没有作出类似的表明、注明。相反，被上诉人发布的广告、宣传资料已明示了属于要约邀请，商品房买卖合同也约定了以政府最终审批的法律文件为准等，且《补充协议》第十五条第一款也约定了“上述售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束”。即，上诉人明确知道被上诉人的广告和宣传资料仅是要约邀请。三、上诉人收楼时已对房屋装修及室内设施等予以了认可，上诉人要求被上诉人补偿涉案房屋装修价值差价没有依据，一审法院判决驳回上诉人的该项诉讼请求有理有据。1.双方签订的商品房买卖合同第十三条约定“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理:1出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；2出卖人可以同等品质的材料设备代替。”也就是说上诉人无权要求差价补偿。2.双方签订的《檀悦度假酒店公寓精装修交房协议》明确约定了装修交房标准，且约定“售楼处样板间、沙盘、楼书等宣传资料及媒体广告仅为示意之用，有关商品房的装饰装修及室内设施设备、家具、电器等与本交房标准不一致的，以本交房标准为准，未列明的内容均不属于交房标准”。交房时，上诉人签署的《房屋验收情况表》、《开发商交楼标准设施移交清单》确认:“以上室内设施已清点完毕，无缺漏破损并可使用，双方确认移交接受。”因此，上诉人已经对被上诉人所交付的房屋装修及室内设施等予以了确认并认可。四、被上诉人已按商品房买卖合同及补充协议的约定履行了义务，被上诉人无需向上诉人支付延期办证的违约金。1.被上诉人已按商品房买卖合同及补充协议的约定履行了义务。一审法院已查明:根据双方签订的商品房买卖合同第十五条及补充协议第九条的约定，被上诉人应当完成两项义务，第一项义务是应当在房屋约定之日起按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；第二项义务是90天内书面通知买受人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料。因不动产登记政策改革，进行不动产登记需要进行权籍调查，而各个地区的办证机关根据不同情况分阶段分类型逐步开展、实施不动产统一登记工作，此种办理房产权属转移登记过程中增加的程序，并非订立合同时当事人可以预测的。被上诉人于2016年10月9日将涉案房屋交付给上诉人，根据商品房买卖合同第十五条及补充协议第九条第1款“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被上诉人已于2017年9月28日取得《不动产清单》，不动产登记政策改革后，《商品房屋权属登记证明书》已改为《不动产清单》，被上诉人已按约定履行了义务。根据被上诉人提供的权籍调查成果表、宗地图等证据，可以看出惠东县国土资源勘察测绘队于2018年12月18日才绘制出宗地图，因此，被上诉人取得权籍调查成果的时间应晚于2018年12月18日而被上诉人在领取了权籍调查成果表后，已按约定向上诉人发送通知，通知上诉人前来领取办理房产证登记需由出卖人提供的资料以及办理面签手续。因此，被上诉人已按约定履行了通知义务，不存在违约。一审法院认定的2017年6月9日完成权籍调查是错误的，该权籍调查是被上诉人办理权属登记备案前的权籍调查，并非是办理涉案房屋转移登记前的权籍调查。2.商品房买卖合同及补充协议均没有约定“被上诉人逾期通知上诉人前来领取办理《房地产证》登记需由被上诉人提供的资料，被上诉人需要承担违约任和支付违约金”，因此，被上诉人无需向上诉人支付逾期办理不动产权证的违约金。商品房买卖合同第十五条约定“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（3）项处理…（3）双方同意本条款按照附件补充协议执行《补充协议》第九条第1款约定了“如因出卖人责任未能在合同约定交付之日起360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至实际完成之日止，每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金”，对于该条款约定的义务，被上诉人已按约定的时间履行而补充协议第九条第2款约定“出卖人在取得《品房屋权属登记证明后90天内书面通知买受人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料…买受人应在取得资料后10天内前往商品房所属的产权登记部门申请办理房地产证》，否则，由此造成的责任由买受人承担”，该条款并没有约定被上诉人需因逾期履行通知义务而向上诉人承担违约责任和支付违约金，也没有约定违反该条款的违约金标准，因此，从双方签订的商品房买卖合同和补充协议可以看出“每日按已付房款的万分之一”的违约金标准仅是针对《补充协议》第九条第1款“出卖人逾期提交资料报产权登记机关备案”的约定，并不是针对“出卖人期通知买受人领取办理《房地产证》需由出卖人提供的资料”的约定，商品房买卖合同和补充协议其他条款也均没有约定被上诉人须因逾期通知上诉人领取办理《房地产证》资料而应承担的违约责任以及违约金标准。五、上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第十一条不属于格式条款，是同双方真实的意思表示，合法有效，上诉人主张无效没有依据。1.上诉人是完全民事行为能力人，其在购买涉案房屋之前已明确知道涉案酒店公寓的管理模式和合同条款，也清楚购房后会对其无权进行一定程度的限上诉人在签订合同时对该条款进行了充分了解后与被上诉人签订了《补充协》，作出对其自有物权的处分，该条款系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规定的效力性强制性规定，是合法有效的约定，合同双方都应遵守。2.惠东县**监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的回复函》（惠东市场监管函［2017］18号）也认定:“经查阅相关委托经营协议合同，签订合同协议是经营者与服务业主以自愿为原则的自主民事行为，业主拒绝签订委托经营合同并不影响业主对其房屋所有权的全部权利，由此相关协议不属于霸王条款。”3.为实现整个楼盘的整体价值，被上诉人以及酒店管理公司对涉案楼盘进行品牌许可、管理团队、配套设施等巨额投入，大大提升了涉案房屋的价值。现上诉人欲“撕毁”委托经营条款，实则是恶意违约。综上所述，上诉人的主张没有事实根据和法律依据。实际上本案上诉人及其他部分业主提起的该系列案件诉讼的真正原因并不是因被上诉人违约导致其利益受损，其真实原因是上诉人及部分业主受到众多不法分子的怂希望利用被上诉人所提供酒店品牌、服务及配套设施，自行经营客房、在酒店里开店中店，在该行为遭到酒店制止后，上诉人及其他业主即通过各种手段向被上诉人施压、制造纠纷，希望以此撕毁双方合约，将被上诉人及酒店管理公司逼走。该行为完全违背了合同的诚实信用原则，如果真如其所愿，被上诉人及酒店管理公司无法继续经营管理涉案酒店项目，那么将会损害绝大多数业主的合法权益、导致绝大多数业主购买涉案项目房屋的目的无法实现，且会导致酒店几千名员工失业。请求二审法院依法查清事实，判决驳回上诉人的全部诉讼请求。被上诉人补充答辩：一、被上诉人宣传资料中“6星级的度假配套设施”“六星檀悦豪生温泉度假酒店”“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”中使用的“六星”，不构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条所规定的要约。1.正如上诉人在其上诉状所述，《中华人民共和国星级酒店评定标准》规定，从一星级酒店开始，每一星级酒店均有对应的客观的评定标准，但该评定标准最高只规定了“白金五星”，并没有对“六星”所应具备的设施、设备作出具体的评定标准，即被上诉人宣传的“星级的度假配套设施”六星檀悦豪生温泉度假酒店”“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”没有具体、客观的标准，被上诉人的该宣传内容不属于是对房屋及相关设施所作的具体确定的说明，因此，不属于要约。2.我国并没有“六星级酒店”的评定这是众所周知的常识，即上诉人在购买涉案房屋时明知或应当知道涉案项目并不是六星级酒店，即被上诉人关于六星的宣传内容不是对上诉人签订商品房买卖合同以及房屋价格的确定有重大影响的因素。二、关于“温泉”，被上诉人不存在违约行为，且被上诉人关于“温泉”的宣传不构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条所规定的要约。1.被上诉人通过地下水井开采地下泉水供应到温泉池，而该地下泉水含有较为丰富的矿物质，也有一定的温度，被上诉人称之为“温泉”并进行宣传，并不违反法律法规的强制性规定。且被上诉人宣传温泉主要是侧重的是酒店有提供温泉服务，而根据《中国温泉行业标准》第3.4“温泉服务”是指:以温泉（含地热蒸气、矿物泥或冷泉）为载体，以沐浴、泡汤和健康理疗为主，提供参与、体验和感悟温泉养生文化的相关产品，达到休闲、疗养及度假等目的的服务。即广义的温泉包含了地热蒸汽、矿物泥或冷泉。而根据该行业标准第3.2“冷泉”的规定:冷泉是从地下自然涌出或人工钻井取得且水温＜25℃，并含有对人体健康有益的微量元素的矿水。即被上诉人通过钻井将具有一定温度且含有矿物质、微量元素的水引入温泉池，均是符合《中国温泉行业标准》的规定。2.不具有探矿证、采矿权不等于没有温泉，“探矿权”、“采矿权”即采矿许可证，仅仅是我国法律对于矿产资源管理的一种行政许可的方式和手段，并不是对“温泉”“温泉服务”的定义、定性。本案是民事诉讼并不是行政诉讼，被上诉人是否具有探矿证、采矿权与被上诉人提供的温泉服务分属不同的法律关系，也不是本案审理的范畴。综上，请求二审法院依法查清事实，驳回上诉人的全部上诉请求。原审原告向一审法院起诉请求：1.被告支付违反要约的违约金48300元；2.判令被告补偿涉案房屋装修价值差价53505元；3.判令被告支付延期办证的违约金（自2017年10月4日起计至领取不动产权证之日，暂计至2018年11月30日，计422天，计20382.6元）。4.判令双方签订的《补充协议》第十一条无效；5、被告承担本案案件受理费（标的合计122187.6元）和评估费。一审法院认定事实：被告长银公司系于2017年3月28日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：房地产开发，建筑装饰工程等。涉案房产位于惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓×号房。2017年9月28日，惠东县国有土地资源局出具不动产清单，根据清单显示，涉案房产不动产权证号粤（2017）惠东县不动产权第×号，不动产单元号：×，房屋编号：×。2018年12月8日惠东县国土资源局出具涉案房产所在地块的宗地图，显示宗地代码：×，土地权利人：张小娜、孟小娜等全体业主。2014年12月5日，原告张小娜、孟小娜作为买受人与被告长银公司作为出卖人签订合同编号×《商品房买卖合同》及相关附件、附录，该商品房买卖合同于2014年12月18日在惠东县房产交易所备案。涉案商品房为预售商品房，预售许可证号为惠东房预许字第×号；被告将其开发建设的惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓×号房出售给原告；合同约定房屋交付日期为2016年6月30日前，房屋总价款为48.3万元，签订商品房买卖合同时买受人已经支付首期房款24.3万元，余款24万元分两期支付：2015年3月15日前支付第一笔12万元，2015年9月15日前付清余款12万元；第十三条约定：“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定附件三的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理:1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2.出卖人以同等品质的材料设备代替。”第十五条约定“出卖人应当在商品房方交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、双方同意本条款按照附件补充协议执行。”第二十条约定：“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议附件四。”商品房买卖合同附件三《关于装饰装修及相关设备标准约定》对房屋的装饰、装修、设备标准进行了约定。商品房买卖合同附件四补充协议约定：“买卖双方经协商一致，订立如下条款，作为对商品房买卖合同（以下简称本合同）的补充。买受人确认，出卖人在签订本合同及本补充协议书、相关附件前，已就所有条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。”补充协议第九条补充：“1、如因出卖人责任未能在合同约定交付之日起360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至实际完成之日止，每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。延期达360天以上的，买受人有权解除买卖合同，出卖人应向买受人合计支付合同总额5%的违约金。2、出卖人在取得《商品房屋权属登记证书》后90天内书面通知买受人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料，通知发出后即视为出卖人履行了办证义务。买受人应在取得资料后10天内前往商品房所属的产权部门申请办理《房地产证》，否则，由此造成的责任由买受人承担。3、买受人应按出卖人书面通知上的时间及地点领取办证的相关资料，买受人可选择自行办理《房地产证》或委托他人代办《房地产证》，如委托他人代办的，受托人必须出具经公证部门签发的《委托公证书》如律师，律师事务所，应出具律师事务所见证的授权委托书，否则，受托人无法领取相关办证资料。4、如因买受人未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求无法办理相关证件，所有责任由买受人承担。5、买受人需按合同约定交清全部购房款项及委托出出卖人代缴的所有相关税费，包括但不限于契税、维修基金等。如买受人未交纳或交齐。出卖人有权自买受人交清全部购房款项之日起360日内，才将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且并不因此承担违约责任。”补充协议第十一条约定：“关于委托出租的约定，为维护本项目的高端形象，保障广大业主的人身财物安全，买受人必须将房屋委托给檀悦豪生酒店资产管理有限公司统一对外经营，业主获得相应收益，所得收益即为扣除酒店运营相关服务后的50%。”补充协议第十四条约定：“出卖人就本房地产项目下列现状向买受人做如下告知，（一）本项目后续工程施工可能会有噪音及生活影响，（二）重要提示，1.本项目在各销售中心及销售资料中公布的总平面图及售楼模型为规划方案，该方案和经济技术指标仅供参考，项目总平面图以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示意，具体内容以政府规划部门最终审批的规划方案为准，在履行法律规定程序后，该规划可能发生局部调整；2.本项目部分户型因外立面、楼梯结构、设计风格及平面设计不同，相同户型会有局部细节差异，最终以买卖双方签订的商品房买卖合同为准；3.因建筑结构不同，电梯厅及其它公共部位可能存在面积、布局和装修效果差别，以交付时的现状为准；4.项目在售价中已经充分考虑了以上各项不利因素可能对居住造成的影响；5.本项目因宗地平面限制及户型布置等因素，房屋采光、通风、日照等要素各有不同，房屋销售价格已综合考虑以上因素的影响；6.公寓未设计使用燃气，房屋内不设计燃气接口；买受人知悉并确认由于条件限制出卖人难以穷尽本项目红线内外所有现状，买受人确认购买前已仔细比较并慎重决策后方签署本合同及其补充约定，买受人确认以上告知均属现状，若发生变更，出卖人无义务另行告知。本项目红线外非出卖人规划开发范围，因此，因各种原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关。”补充协议第十五条约定：“广告和宣传资料，1.本条所述“符合要约条件”的售楼书、宣传资料或广告须是出卖人作出的在本合同生效前仍有效的售楼书或广告，且同时满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的条件。若上述售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束；2.出卖人所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在本合同中另外约定的以本合同约定为准；3.出卖人在项目现场展示的样板间、临时搭建的构筑物、装饰物、摆放物、销售模型、道路等均不构成要约或者合同内容，双方不受其约束。”补充协议第十六条约定：“关于买受人权益的其他约定，1.檀悦豪生度假酒店已与RCI签订战略合作协议，买受人有权加入RCI交换平台，但买受人需根据RCI入会规定办理相关手续及缴纳相关费用。2.出卖人承诺买受人可尊享檀悦系列度假酒店优惠入住权益，游泳池、健身房、太极房、瑜伽房、影剧院配套服务。”2014年9月15日，被告出具4495元涉案房产备案费收据给原告收执。2016年10月9日，被告分别出具14490契税收据、48.3万元房款收据给原告收执。同日，原告孟小娜在4号楼标间房屋验收情况表的业主签字确认处签字，确认阳台设备及室内配套、房屋等合格，同时备注闭门器未调整好等。另，原告在四号楼A1户型《开发商角楼标准设施移交清单》（45㎡）的业主签字处签名捺印，该清单未标注时间。2016年10月9日，原告支付2016年10月1日至2016年12月31日的917.18元物业费。2017年3月7日，惠州市东部供水有限公司于向惠东县港口滨海度假区管理委员会出具关于檀悦酒店个别业主质疑自来水水质问题调查的复函，记载“经过我司实地调查了解，檀悦酒店主要使用水源是自打的水井和港尾水源，其水源没有经我司供水管道供水”。2017年3月8日，惠东县**监督管理局向港口管委会出具复函，该复函记载“据了解，RCI隶属温德姆集团旗下，是一家美国分时度假交换公司，檀悦集团已与RCI集团建立了战略合作关系并缴纳了加盟费，凡是购买檀悦豪生酒店公寓业主，即可享受RCI会员资格，业主入伙后，通过申请，缴纳一定会员使用费及交换手续费，即可享受RCI度假交换权益。目前檀悦酒店项目有业主约2200户，到目前为止只有10户左右加入了RCI成为其会员，不存在强制入会的情况。经现场检查，现场未发现惠东县长银房地产开发有限公司有承诺免费加入RCI度假平台的宣传广告，相关投诉不成立。”。2017年3月10日，惠东县国土资源局向惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会出具关于港口委员会请求调处檀悦酒店个别业主提出相关诉求的复函，记载“关于檀悦酒店温泉水开采许可的问题，经查现该区域未设立采矿权”。2017年3月16日，惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会向案外人郑某、阎某等九名业主代表出具关于第二阶段调处檀悦酒店业主诉求的回复意见，记载“关于檀悦酒店温泉水开采许可问题。经查，该区域未设立采矿权”。2017年3月30日，惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会向案外人郑某、阎某等九名业主代表出具关于第三阶段调处檀悦酒店业主诉求的回复意见，记载“经过惠州市东部供水有限公司实地调查了解，檀悦酒店主要使用水源是自打的水井和港尾水库水源，其水源没有经惠州市东部供水有限公司供水管道供水”。2018年4月4日，惠州市公证处出具（2018）粤惠惠州第2176号公证书，该公证书主要内容为从温德姆酒店集团网站中能够找到惠州双月湾檀悦豪生温泉度假酒店的宣传介绍网页，以此证明涉案楼盘是温德姆酒店集团旗下品牌。2018年7月27日，上海豪生酒店管理有限公司出具的证明。该证明记载“兹证明惠州双月湾檀悦豪生温泉度假酒店（位于广东省惠州市惠东县******）是经由特许方上海豪生酒店管理有限公司授权特许经营的酒店，豪生品牌是温德姆酒店集团旗下品牌。”2019年1月16日，惠东县**监督管理局出具惠东市监处字〔2019〕第96号行政处罚决定书给被告长银公司，该决定书记载，经查，……从当事人发布的广告内容看，一方面使用“6万平方米巴厘园林+28个温泉池”、“独有富铁温泉”、“产权酒店，温泉入户”等广告违反了相关规定，构成虚假宣传。再一方面使用“88年，全球第一的温德姆豪生酒店集团”、“酒店由美国温德姆﹒豪生集团经营”等内容违法相关规定，构成使用绝对化广告用语行为。……综上所述，当事人发布的房地产广告违反《中华人民共和国广告法》第四条、第九条第（三）项、第二十六条第（四）项，及第二十八条规定的事实成立。本局决定对当事人作出如下处罚：1、责令当事人停止发布广告。……。被告长银公司对该决定不服，提起复议，2019年5月30日，惠东县人民政府作出惠东府行复〔2019〕23号《行政复议决定书》，决定：撤销惠东县**监督管理局于2019年1月16日作出的《行政处罚决定书》（惠东市监处字〔2019〕第96号）。2019年3月14日，被告长银公司出具《关于权籍调查已经办结可进行面签及后续手续办理的通知》给原告，通知：涉案房产已经完成权籍调查，原告在2019年3月16日至2019年3月18日携带面签资料至被告檀悦都喜天丽合同部办理面签手续。被告长银公司提交顺丰速运单号及快递查询信息主张书面通知原告。顺丰快查询信息显示2019年3月18日，代签收（门卫）。2019年7月15日，惠东县自然资源局根据一审法院致函作出《关于调查取证函的回复》，回复：“一、孟小娜、张小娜购买位于惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓×号房的房屋于2017年6月9日完成权籍调查，因不动产登记平台新旧切换，具体权籍调查申请时间无法核实。二、截止今天，我局未收到涉案房屋申请办理转移登记的材料。”被告提交其在惠东县房产管理局存档的广告样式记载的宣传内容与原告提交的宣传资料基本一致，主要内容为①涉案房产拥有六万平米巴厘园林及多个温泉池，②涉案楼盘属于全球第一的温德姆•豪生集团经营管理，有RCI全球度假交换平台，③涉案楼盘有近50个六星级的酒店配套设施，广告宣传语中多次出现“六星级”“六星檀悦豪生温泉度假酒店”字样。被告与案外人惠阳建筑工程总公司于2013年4月15日签订的建设工程施工协议及补充协议，合同约定工程造价为16000万元，该协议未对涉案楼盘装修价款进行具体约定。庭审期间，原被告共同确认原告已经交清购房款，涉案房产实际于2016年10月9日交付，房屋初始登记于2017年9月28日，确认无六星级酒店国家标准相关规定。被告称其2019年才拿到权籍调查结果，之前有电话通知原告，2019年3月14日书面通知原告。另查，被告与案外人盛亚娟签订《檀悦度假酒店精装修交房协议》补充条款，约定出卖人承诺现有的两房一厅79.98㎡样板房装修标准每平方米不低于人民币3000元。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系，一、被告是否存在虚假宣传行为及是否应承担违约责任的问题；二、被告是否应补偿涉案房屋装修差价的问题；三、原、被告双方签订的补充协议第十一条是否有效的问题;四、被告有无逾期办证承办逾期办证违约责任。关于第一个焦点，分述如下，（1）关于六星级酒店公寓问题。结合原告提交的证据，被告对外宣传为“近50个6星级的度假配套设施”“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”“惠州市双月湾檀悦豪生温泉度假酒店项目系华南首家6星级温泉度假酒店”等宣传标语，原、被告均确认无六星级酒店的国家标准相关规定，该宣传标语并不足以证明被告宣传了涉案楼盘为传统意义上的“六星级酒店”，该宣传侧重的系设施、服务的一种主观感受，原告主张被告进行了虚假宣传该事实并请求被告支付违约金，理据不足，一审法院不予支持。（2）关于美国温德姆•豪生酒店集团经营管理并有RCI全球度假交换平台问题。对RCI度假交换问题，被告已举证证明涉案楼盘的业主缴纳一定会员使用费及交换手续费即可享受RCI度假交换权益，原告该主张没有事实依据；关于经营管理问题，结合现有证据，被告已举证证明涉案房屋管理公司获得了上海豪生酒店管理有限公司的特许经营权，且豪生品牌系温德姆酒店集团旗下品牌，被告宣传涉案房屋由美国温德姆•豪生酒店集团提供管理，而“集团”的含义较为宽泛，原告主张被告虚假宣传该事实并请求被告支付违约金，理据不足，一审法院不予支持。（3）关于温泉问题。根据2011年6月1日正式实施的《中国温泉行业标准》中对“温泉”的定义：从地下自然涌出或人工钻井取得且水温≧25℃，并含有对人体健康有益的微量元素的矿水。本案中，原告未能提交证据证明长银公司通过钻井引入温泉池的地下水不符合《中国温泉行业标准》中对“温泉”的具有一定温度且含有矿物质、微量元素定义的情况下，尚不能认定长银公司对外宣传其提供温泉服务构成虚假宣传。(3)关于小业主提交的《行政处罚决定书》拟证明长银公司虚假宣传的问题。首先，该份《行政处罚决定书》已被惠东县政府依法撤销，该份决定书不产生相应的法律效力。其次，即使长银公司在售楼广告、宣传资料中所述内容经市场监督管理部门认定属于欺骗、误导消费者的虚假广告并作出相应行政处罚的，不必然导致长银公司需承担民事违约责任，开发商需承担违约责任的情形仍需按照双方签订的《商品房销售合同》所约定的合同条款予以认定。综合以上分析，在目前证据条件下尚不能认定长银公司存在虚假宣传的事实；此外，即便出卖人为提升物业美誉度所作的宣传广告涉及违反《中华人民共和国广告法》，也应当由相关行政管理部门依据广告法的规定对其进行行政处罚。买受人就该宣传事项要求出卖人承担赔偿责任的，应根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，就自己所遭受的损失进行举证。本案中，原告没有提出充分的证明因长银公司何种具体的宣传导致了多大影响的证据，缺乏对购买者可能存在损失的定量化处理的事实依据。故对原告诉请被告虚假宣传承担违约责任，一审法院不予支持。关于第二个焦点，原告与被告签订的商品房买卖合同第十三条约定：“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定附件三的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理:1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2.出卖人以同等品质的材料设备代替。”《檀悦度假酒店精装修交房协议》系案外人盛亚娟与被告签订，协议约定房产为样板房，原告不是该合同相对人，原告请求被告补偿装修差价，与原、被告之间的合同约定不符，一审法院不予支持。关于第三个焦点，从现有证据看，原告在购买房屋之前已明确知道该酒店公寓的管理模式和合同条款，也清楚购房后会对其物权的占有、使用、收益进行一定程度的限制，作为完全民事行为能力人，原告签订合同时对该条款进行充分了解后作出对其自有期待物权的处分，该条款系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，双方理应遵守，原告请求确认该条款无效，理据不足，一审法院不予支持；若当事人在履行涉案房屋委托经营管理事宜过程中发生争议，当事人可就委托经营管理事宜另循法律途径解决。关于第四个焦点，合同约定涉案房屋在2016年6月30日前交付，原告确认于2016年10月9日收楼，根据原告与被告签订的商品房买卖合同第十五条“出卖人应当在商品房方交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、双方同意本条款按照附件补充协议执行。”及补充协议第九条“1、如因出卖人责任未能在合同约定交付之日起360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至实际完成之日止，每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。”的约定，被告长银公司应将相关资料报产权登记机关备案的期间为自2016年10月10日至2017年10月5日，被告长银公司于2019年3月14日通知原告携带资料于2019年3月18日前办理面签，故逾期提交资料的时间自2017年10月6日起计至2019年3月18日为528天，逾期办证违约金以483000元为基数按日万分之一计528天为25502.40元。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、被告惠东县长银房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期办理房产证的违约金25502.40元给原告张小娜、孟小娜。二、驳回原告张小娜、孟小娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2774元（原告张小娜、孟小娜已预交），由原告张小娜、孟小娜共同负担2336元，被告惠东县长银房地产开发有限公司负担438元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：一、长银公司是否存在虚假宣传行为及是否应承担违约责任的问题；二、双方签订的补充协议第十一条关于专属委托管理是否有效的问题；三、长银公司是否应补偿涉案房屋装修差价的问题。关于第一个争议焦点，长银公司是否存在虚假宣传的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”依据上述规定，要约邀请视为要约的前提条件，一是宣传内容均在商品房开发规划范围内，二是对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，三是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中涉争“近50个6星级的度假配套设施”“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”“美国温德姆•豪生酒店集团经营管理并有RCI全球度假交换平台”“六星檀悦豪生温泉度假酒店”宣传条款是否构成虚假宣传，应当依据上述司法解释的规定来进行评判。长银公司在宣传资料上明确载明“近50个6星级的度假配套设施”“尊享6星级服务”及“6星檀悦豪生公寓”“六星檀悦豪生温泉度假酒店”中的“六星”，以上宣传内容侧重的是酒店的设施、服务可以为业主带来的主观感受，目的是为了提升酒店的美誉度。该说明或允诺没有客观的评判标准，根据以上司法解释的规定，该部分的宣传内容不属于“房屋及相关设施所作的说明和允诺”，不属于要约邀请视为要约的情形。对于宣传内容中“美国温德姆•豪生酒店集团经营管理并有RCI全球度假交换平台”“檀悦豪生公寓”“檀悦豪生温泉度假酒店”的部分，该部分宣传内容属于涉案房屋开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺，且该说明和允诺具体确定，对买卖合同的订立和房屋价格的确定具有重大影响，应视为合同内容。在长银公司的以上宣传内容构成要约的情况下，其是否未能实现以上合同内容从而构成虚假宣传的问题，原审法院对宣传内容中的酒店公寓、美国温德姆•豪生酒店集团经营管理并有RCI全球度假交换平台的合理性及客观性进行了详细的阐述，本院认可原审法院对该部分事实的分析认定及对法律法规的理解适用。关于宣传资料上所述的“温泉”是否构成虚假宣传的问题，本院认为，判定长银公司提供的是否为“温泉”，应按照国家相关行业标准所定义的“温泉”属性从而得出客观的评判结果。一审法院认为在买受人未能提交证据证明长银公司通过钻井引入温泉池的地下水不符合《中国温泉行业标准》中对“温泉”的“具有一定温度且含有矿物质、微量元素”定义的情况下，尚不能认定长银公司对外宣传其提供温泉服务构成虚假宣传并无不妥。至于长银公司是否违反了相关的行政规定挖掘地下水资源，与其提供的温泉服务分属不同的法律关系，本案对此不作评述。至于小业主提交《行政处罚决定书》拟证明长银公司虚假宣传的问题。一审法院已作详细的阐述，本院不再赘述。至于是否存在部分的瑕疵管理经营，导致双方的矛盾升级，长银公司应对此进行反思，做好与业主的沟通协调工作，努力创造一个和谐的度假环境，维护好那一片海的宁静。关于第二个争议焦点，双方签订的补充协议第十一条关于专属委托管理是否有效的问题。小业主主张该条款为格式条款，排除及限制了其作为所有权人的租赁权，应为无效条款。本院认为，涉案房屋在出售时便不同于一般的自住房屋，而是带有经营性质管理模式的酒店，业主在购买涉案房屋亦是认同该交易模式，即业主在签订商品房买卖合同时便已明确知晓该条款约定内容，不属于未经双方充分协商后形成的格式条款。该条款确保了涉案房屋对外经营管理的统一性，保障的是全部业主的共同权益。如按业主所主张的，所有权人可以任意委托经营管理或者自行经营，则涉案度假酒店的经营模式必将被破坏，其他恪守合同义务的所有权人必将遭受重大损失，亦违背了民法所倡导的诚实信用原则。综上，双方签订的补充协议第十一条系双方真实意思表示，不违反相应的法律规定，合法有效，双方均应恪守。关于第三个争议焦点，长银公司是否应补偿涉案房屋装修差价的问题。经查，小业主主张长银公司应补偿涉案房屋装修差价的依据是案外人盛亚娟与长银公司签订的《檀悦度假酒店公寓精装修交房协议》中明确约定了不低于3000元/平方的装修标准，从而推定涉案房屋的装修标准为3000元/平方，故业主向一审及二审法院提出装修造价鉴定申请，要求长银公司依据鉴定结论补偿装修差价。对此本院认为，业主的以上主张没有事实和法律依据，本院难以支持。理由如下：本案业主承认其与长银公司签订的《檀悦度假酒店公寓精装修交房协议》中并未约定具体的装修价值，仅仅约定了装修交房标准。那么案外人盛亚娟的合同能否作为认定涉案楼盘所有房屋的装修标准？根据合同的相对性原则，对于涉案楼盘的装修标准或者具体的装修价值，是购房人与开发商在订立商品房销售合同时双方磋商的具体事宜，尤其是对于装修标准这种个人主观喜好较重的条款，不排除案外人盛亚娟对此协议条款进行了单独的协商并得到了长银公司的装修价值承诺，该承诺的建立具有特定性，不具有广泛性。况且，业主与长银公司对装修标准亦是有相关合同条款予以确认的，即长银公司在与本案的业主对装修标准的协商中均是按照合同约定的以实际交付的标准为最终装修标准，该约定并未违反相关的法律规定，且业主在收房时亦对装修房屋的标准进行了确认。现业主用案外人的合同推翻其与长银公司建立的合同关系，并申请对涉案房屋进行装修造价鉴定的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。长银公司已按照合同约定交付了涉案房屋，业主要求长银公司补偿涉案房屋装修差价的主张本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用2447元，由上诉人张小娜、孟小娜负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  胡 江二〇二〇年一月十三日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；