安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民初263号 原告:萧县眼病（康复）医院，住所地安徽省萧县龙城镇交通路27号，组织机构代码1234132274486774X1。 法定代表人：郭利，该医院院长。 委托诉讼代理人：陆秀玉，安徽三联律师事务所律师。 被告：萧县万基房地产开发有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇公园路与顺河路交会处，统一社会信用代码913413225957147146。 法定代表人：郑自学，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张帅，安徽徽都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史精响，安徽汇龙律师事务所律师。 被告：林雁飞，男，1972年12月4日出生，汉族，住福建省长乐市。 被告：郑锦良，男，1972年8月15日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 被告：林芳，女，1972年9月20日出生，汉族，住福建省长乐市。 原告萧县眼病（康复）医院与被告萧县万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）、林雁飞、郑锦良、林芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告萧县眼病（康复）医院的法定代表人郭利及其委托诉讼代理人陆秀玉，被告万基公司的委托诉代理人张帅、被告郑锦良到庭参加诉讼。被告林雁飞、林芳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 萧县眼病（康复）医院向本院提出诉讼请求：1.判令解除案涉《购买协议》及《购房买卖协议书（续）》；2.判令万基公司返还购房款3000万元并支付违约金1275万元（暂定，应算至实际返还完毕之日止）；3.林雁飞、郑锦良、林芳对上述购房款及违约金承担连带责任；4.几被告共同承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月16日，萧县眼病（康复）医院与万基公司签订了《购买协议》，约定万基公司将位于萧县龙城镇万基大观天下一期西南角整栋商业大楼，全层五层，建筑面积7900平方米（以总房产证为准）以3900万元的价格出卖给萧县眼病（康复）医院。协议第二条约定，萧县眼病（康复）医院于签定协议当日支付购房款1500万元，于2018年8月26日前支付购房款1500万元，共计3000万元。万基公司应当自收到购房款后七个工作日内解除此楼在银行的抵押手续，十个工作日内在房管局办理好登记备案手续，如不能按期办理，万基公司应补偿萧县眼病（康复）医院千分之一的违约金（每日按三万元计算），直至办理好登记备案为止。萧县眼病（康复）医院按协议约定支付完3000万元后，万基公司一直未按约定解除案涉楼房在银行的抵押手续。2018年7月3日，万基公司又与萧县眼病（康复）医院签订了《购房买卖协议书（续）》，万基公司承认违约，愿意按2018年8月16日签订的购房协议中规定的违约条款支付违约金，万基公司承诺2019年9月30日前解除一半的银行房屋抵押及办理完房产转户手续，林雁飞、郑锦良、林芳对该份协议书承担担保责任。现约定的期限已过，万基公司仍未按约定办理好解押手续，亦无法办理过户手续。 万基公司答辩称：其公司同意解除上述《购买协议》及《购房买卖协议书（续）》，并同意返还案涉购房款，但由于经济困难，希望分期偿还。萧县眼病（康复）医院诉请的违约金过高，超过了法律规定。根据其实际损失，以银行同期贷款利率为宜。对于本案合同解除后，其违约金也应当是固定数额，根据萧县眼病（康复）医院计算的违约金数额已经超过该标的额的30%。萧县眼病（康复）医院在签订《购买协议》时对于案涉房屋在银行有抵押的事实是明知的。萧县眼病（康复）医院也属于低价购买，对于该合同的解除也具有过错。根据万基公司的实际状况，公司存在大量的诉讼案件，特别在淮北市中级人民法院执行的债务本金4000万的借款及两分利息的案件，其公司也准备申请破产，出于对其他人的债权人权利的保护本案的违约金也应当计算至明确的数额。 郑锦良答辩称：其并非提供担保，仅为见证。其不同意承担担保责任。 林雁飞、林芳未到庭答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。萧县眼病（康复）医院提供如下证据：第一组：萧县眼病（康复）医院的法人证书复印件一份，欲证明萧县眼病（康复）医院的自然情况；第二组：萧县眼病（康复）医院与万基公司于2018年8月16日签订的购买协议一份、中国建设银行客户回单6张、万基公司给萧县眼病（康复）医院出具的收据2份，欲证明万基公司将其所有的位于萧县龙城镇万基大观天下一期A栋5层商业大楼约7900平方米以3900万元的价格出卖给萧县眼病（康复）医院；双方约定的付款方式为2018年8月16日付款1500万元，2018年8月26日之前付款1500万元；万基公司应当在收到购房款7个工作日内解除该栋楼在银行的抵押手续，并在10个工作日内在房管局办理好登记备案手续；如万基公司不能按期办理，应当支付3000万元购房款千分之一的违约金，即每日3万元，直至办理好登记备案为止；萧县眼病（康复）医院分别于2018年8月16日、2018年8月22日通过中国建设银行萧县支行分六笔共计转账给万基公司3000万元；第三组：萧县眼病（康复）医院与万基公司于2019年7月3日签订的购房买卖协议书（续）一份，欲证明萧县眼病（康复）医院与万基公司于2018年8月16日签订的购房协议继续有效；万基公司承认违约，自愿按照原购房协议约定的违约金赔付，未付的900万元购房款作为违约金进行抵扣，购房款3900万元已全部付清；万基公司保证在2019年9月30日前解除一半的银行房屋抵押及办理完房产过户手续；2019年11月30日前解除一半的银行房屋抵押及办理完房产过户手续，但万基公司至今未能解除银行抵押；万基公司继续承担3000万元购房款千分之一的违约金，即每日3万元；林雁飞、林芳、郑锦良对该笔购房款及违约金与万基公司承担连带责任。 万基公司质证认为：购买协议及收据、银行回单真实性无异议，但可以明确该楼在银行具有抵押，萧县眼病康复医院购买后也同意继续使用该办公楼两年，该楼实际交付日期为2020年8月份，萧县眼病（康复）医院在购买该房屋时是具有过错的。对于所签订的房屋买卖协议书（续）真实性无异议，但其约定的违约金属于过高情形，按照萧县眼病（康复）医院的诉请违约金达到总房款的50%以上。郑锦良质证认为：同万基公司的质证意见。本院对上述证据的认证意见为：对萧县眼病（康复）医院提供证据的真实性予以确认，上述证据能够证明本案其主张的事实，本院对上述证据的证明效力均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月16日，萧县眼病（康复）医院与万基公司签订了《购买协议》，约定万基公司将位于萧县龙城镇万基大观天下一期西南角整栋商业大楼，全层五层，建筑面积7900平方米（以总房产证为准）以3900万元的价格出卖给萧县眼病（康复）医院。协议第二条约定，萧县眼病（康复）医院于签定协议当日支付购房款1500万元，于2018年8月26日前支付购房款1500万元，共计3000万元。万基公司应当自收到购房款后七个工作日内解除此楼在银行的抵押手续，十个工作日内在房管局办理好登记备案手续，如不能按期办理，万基公司应补偿萧县眼病（康复）医院千分之一的违约金（每日按三万元计算），直至办理好登记备案为止。协议签订后，萧县眼病（康复）医院按协议约定于2018年8月16日向万基公司支付1500万元，2018年8月22日向基公司支付1500万元。但万基公司未按约定解除案涉楼房在银行的抵押手续。2018年12月12日，林雁飞向萧县眼病（康复）医院出具承诺书，载明万基公司售于萧县眼病（康复）医院的办公大楼原合同签订保证2018年8月份办完房产证，因没有到银行解除抵押，出现违约至今没能办理，经法定代表人郭利再三催促，我方再次承诺于2019年1月30日前到银行解除抵押并办理结束，并给萧县眼病（康复）医院办理房产证，具体价格根据双方之间签订的合同为准。如不能如期办成，由承诺人及担保人承担萧县眼病（康复）医院一切损失。林雁飞于“承诺人”处签字，郑锦良于“担保人”处签字。2019年7月3日，万基公司又与萧县眼病（康复）医院签订了《购房买卖协议书（续）》，部分内容载明，万基公司未能在规定时间办理银行解除抵押手续，导致此房产未能在规定的时间内交付萧县眼病（康复）医院，至此已达十个月之久。期间经萧县眼病（康复）医院多次催促，万基公司多般推脱，现补充协议为继续履行双方2018年8月16日签订的买卖合同，万基公司承认违约，愿意按照《购买协议》约定的违约金赔付给萧县眼病（康复）医院，万基公司承诺于2019年9月30日前解除一半的银行房屋抵押及办理完房产转户手续，于2019年11月30日前将剩余一半房产办完房产转户手续。万基公司于2020年8月30日前无条件将此楼完整交付给萧县眼病（康复）医院。以上内容，双方自愿同意，不得再次违约。如违约，万基公司应按照每日3万元的标准支付违约金，自签订协议之日起至解决完为止。林雁飞、郑锦良、林芳在该份协议书“担保人”处签字确认。现约定的期限已过，万基公司仍未按约定办理好解押手续，亦无法办理过户手续。双方发生纠纷。 本院认为，对于解除案涉《购买协议》及返还购房款3000万元，万基公司不持异议。萧县眼病（康复）医院在签订《购买协议》后依约于签订协议当日支付1500万元，于2018年8月26日前将约定的3000万元支付完毕。但万基公司并未依约在收到购房款后的七个工作日内办理房产解除抵押手续，也未在《购房买卖协议书（续）》约定的时间办理上述手续，该房产至今仍处于抵押状态。故，万基公司在履行案涉《购买协议》中存在违约。双方于本案的争议焦点为万基公司应支付的违约金应如何确定，郑锦良是否应承担担保责任。审理认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，双方签订的案涉《购买协议》及《购房买卖协议书（续）》均约定违约责任的计算标准为每日3万元，计算至办理好案涉房屋的登记备案止。但考虑到萧县眼病（康复）医院未如约取得案涉房产所有权，其受到的损失应为所支付房款的利息损失。双方约定的每日3万元的违约金过高，属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”的情形。万基公司亦要求人民法院予以调整。综合考虑本案案情，本案酌情认定万基公司应自萧县眼病（康复）医院支付购房款之日按照年利率24%的标准支付利息至实际支付完毕之日止。 关于郑锦良是否应承担担保责任的问题。审理认为，《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，林雁飞、郑锦良、林芳在《购房买卖协议书（续）》“担保人”处签字确认。同时，郑锦良亦在林雁飞向萧县眼病（康复）医院出具的承诺书中的“担保人”处签字。根据上述法律规定，林雁飞、郑锦良、林芳应对返还案涉购房款及支付利息的义务承担连带担保责任。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》《中华人民共和合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告萧县万基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还萧县眼病（康复）医院购房款3000万元及利息（利息以3000万元为基数，其中1500万元自2018年8月16日起、剩余1500万元自1500万元自2018年8月22日起，均按照年利率24%计算至实际履行完毕之日止）； 二、驳回萧县眼病（康复）医院的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费255550元，由萧县眼病（康复）医院负担4580元，萧县万基房地产开发有限公司负担250970元，保全费5000元，由萧县万基房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  吴昊彧 审 判 员  张 奥 人民陪审员  刘引建 二〇二〇年一月十五日 书 记 员  王 艳 附本案适用相关法律条文： 《中华人民共和合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。