重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0106民初17877号 原告:重庆市沙坪坝区儿童艺术学校，住所地重庆市沙坪坝区烈士墓大水井41号，统一社会信用代码12500106450438464J。 法定代表人：张熙，重庆市沙坪坝区儿童艺术学校校长。 委托诉讼代理人：蔡琳，重庆中钦国彦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾嵩，重庆中钦国彦律师事务所律师。 被告：重庆加尼房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小新街2号附1-28-6号,组织机构代码202930316。 法定代表人：谢正德，重庆加尼房地产开发有限公司董事长。 委托诉讼代理人：苏文生，重庆大江律师事务所律师。 第三人：章国兰，女，汉族，1951年7月4日出生，住重庆市渝北区。 第三人：何丹，男，汉族，1966年3月28日出生，住重庆市沙坪坝区。 第三人：郭弘，男，汉族，1969年4月13日出生，住重庆市沙坪坝区。 原告重庆市沙坪坝区儿童艺术学校（以下简称儿童艺校）与被告重庆加尼房地产开发有限公司（以下简称加尼公司），第三人章国兰、何丹、郭弘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案受理后，依法由审判员龚陵川担任审判长，与人民陪审员陈捷、人民陪审员安东组成合议庭，适用普通程序于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告儿童艺校的委托诉讼代理人蔡琳，被告加尼公司的委托诉讼代理人苏文生到庭参加诉讼,第三人章国兰、何丹、郭弘经本院公告送达起诉状副本和开庭传票未到庭参加诉讼。审理中，双方申请和解期限230日。本案现已审理终结。 原告儿童艺校向本院提出诉讼请求：1、要求被告将原告购买的位于重庆市沙坪坝区（即XRLZ201701008《重庆市房产面积测算报告书》载明的重庆市沙坪坝区）的房屋由被告协助原告办理不动产权属证书。2、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：1.1999年4月11日，原告经沙坪坝区教育委员会批准，与被告签订《联合建房协议书》，约定原告投入部分土地含地面建筑，在所建房屋朝向学校一侧分得还建房，面积为“实际建筑面积的30%”。联建合同尚未结算。2.2001年12月29日，原告与被告签定《订房合同》，约定：原告订购被告在“重庆市沙坪坝…”，并约定“具体问题，在购房合同中落实。”2003年3月15日，原告与被告签署《关于沙坪坝区儿童艺术学校购买重庆加尼房地产开发有限公司新建房屋的意向协议》，确定购买房屋的层数增加为3层，即增加第6层、第7层，每层楼建筑面积167.69平方米，共计建筑面积503.07平方米；确认购买单价变更为1300元；确认交易价格653991元。原告已按照约定支付价款475000元。其后，2003年6月24日，原告与被告签订《协议》，确认交付原告的2、3号楼（登记为沙坪坝）裙楼房屋平面布置施工图，确定学校所得房屋为其中靠学校侧大跨度框架结构部分（附图中各楼层D1C1D4C4部分）；在原告裙楼房屋与原告校区间修建天桥作专用通道。2003年10月21日，原告与被告又签订一份《协议》，由被告为原告应分得裙楼房屋修改楼道、修建专用楼梯间，原告依照该协议向被告支付了相关建筑费用30000元。3.2004年3月，被告取得预售许可证。同年7月，房屋基本完工，被告将沙坪坝朝向学校一侧大跨度框架结构部分交付原告。4.按被告制作的图纸标注数据，每层建筑面积约有415平方米，其中原告在每层占有约165平方米。但被告违约，没有为原告在产权监理所办理所购房屋的登记。相反，被告却与其公司职员郭弘、何丹恶意串通，在2005年3月、4月分别签订了《商品房买卖合同》并都在产权监理所办理了预售合同登记，这两个合同标的包含了原告购买且被告已经交付原告占有、使用、管理的房屋。原告认为，被告与他人签订的预售合同非法处分了原告购买、且已合法占有、使用、管理的房屋，是无效的，因此提起了诉讼，已经（2010）沙法民初字第204号及（2010）渝一中法民终字第5463号、（2010）沙法民初字第205号及（2010）渝一中法民终字第5462号判决。上述判决认定原告与被告签订的《订房合同》、《关于沙坪坝区儿童艺术学校购买重庆加尼房地产开发有限公司新建房屋的意向协议》、2003年6月24日的《协议》、2003年10月21日的《协议》，共同构成一个完整的购房协议，依法确认为有效合同；判决被告与本案第三人签订的商品房买卖合同中涉及重庆市沙坪坝区大跨度部分无效，何丹与章国兰签订的相关合同权益转让无效。因此，原告所购房屋应当为原告所有，被告应当依照约定和有关规定，为原告购买的重庆市沙坪坝区大跨度框架结构部分房屋办理商品房买卖合同登记和该房屋的权属证书。实测交房面积，其与原被告约定面积的差额按国家规定办理。因此，儿童艺校特诉请人民法院依法判决。 被告加尼公司辩称：1.原告已实际占有使用涉案房屋，但原告并未支付完相应款项，原告应当先将款项支付我方，我方才有协助原告办理相关手续的义务。2.诉讼费应由原告自行承担。请求法院驳回儿童艺校的诉讼请求。 第三人章国兰未作答辩。 第三人何丹未作答辩。 第三人郭弘未作答辩。 本院经审理查明以下事实：1999年1月25日，重庆市沙坪坝区教育局作出沙教发（1999）17号《关于同意沙区儿童艺校与重庆加尼房地产公司联合建设改造童家桥47#区域的批复》，同意儿童艺校提供原校门通道、原锅炉房、食堂等面积约700平方米和加尼房地产公司47井区域共同建设改造。 1999年4月11日，儿童艺校（乙方）与加尼公司（甲方）签订《联合建房协议书》。协议约定，乙方将儿童艺校原锅炉房、食堂等学校土地约250平方米与甲方位于47号区域[地块编号为93（沙童）－C15，国有土地使用权出让合同为重地字（1993）沙区106号]土地进行联合建设。 2000年7月12日，加尼公司与重庆市土地房屋管理局签订《重庆市国有土地使用权出让合同》。合同约定，出让方同意将位于重庆市坪坝区片区面积为3321平方米（以交地面积为准）的国有土地交给受让方作为商住楼建设用地，其中用于拆迁还建的773平方米，予以行政划拨，其余的2548平方米给予有偿出让。 2001年12月29日，儿童艺校（乙方）与加尼公司（甲方）签订《订房合同》。合同约定，经甲、乙双方共同协商，乙方订购甲方位于重庆沙坪坝儿童艺校还建房上的第五层，为明确双方责任，保障双方权益，特拟定本订房合同如下：一、订购楼房1层，面积190平方米左右。二、乙方交定房款100000元。三、房屋价格每平方米1200元，超出面积仍按1200元。四、有关房屋质量、实际面积等具体问题，在购房合同中落实。 2003年3月15日，儿童艺校（乙方）与加尼公司（甲方）签订《关于沙坪坝区儿童艺术学校购买重庆加尼房地产开发有限公司新建房屋的意向协议》。协议约定，一、甲方以1300元/平方米的价格向乙方出售房屋三层，每层楼建筑面积167.69平方米，三层楼共计建筑面积503.07平方米，合计金额653991元。二、在甲方工程基础开挖时，乙方向甲方支付30%购房款，修至六层楼时乙方向甲方支付40%购房款，待房屋交付使用时乙方付清余款。四、上述房屋由甲方无偿负责办理该房屋具有使用权的房管证、国土证。五、甲方向乙方所售房屋的价格是甲方对乙方及沙区教育的支持，鉴于此，本房屋交付乙方后，该房屋所有的装修工程价格、质量同等的条件下优先考虑甲方。八、本房屋交付时间在签订该协议后16个月，如延期交付房屋按国家有关规定处罚。 2003年6月24日，儿童艺校与加尼公司签订《协议》。协议约定，加尼房地产开发公司（甲方）还建和出售给沙区儿童艺校（乙方）的辅楼共七层，经双方协议，拟建协议如下：一、以甲乙双方2003年6月24日共同审议的平面布置施工图为准进行施工（平面布置施工图需双方签字盖章后生效）。二、室内无柱子，实际空高（梁下口至地面净高），二楼3.9米，其余楼层2.9米。三、三楼至学校堡坎修建师生通行天桥。四、在以后施工中如对今日审核的平面布置施工图进行改动，需经双方书面认可。五、因改变结构（取消房屋内柱子）和修建师生通行天桥，增加房款100000元，在2005年底之前支付。注：增加的100000元房款在2005年底之前如乙方有多余资金则及时支付。该协议后附平面施工布置图。 2004年3月，加尼公司取得重庆市商品房预售许可证（渝国土房管[2004]预字第053号）。 2004年7月，加尼公司将裙楼1至7层大跨度框架结构部分交付儿童艺校，儿童艺校一直作为教育用房使用至今。 2009年12月24日，本院受理儿童艺校与加尼公司，何丹、章国兰房屋买卖合同纠纷一案。2010年9月15日，本院作出（2010）沙法民初字第204号民事判决：加尼公司与何丹签订的《重庆市商品房买卖合同》，以及何丹与章国兰签订的《本合同权益转让书》中涉及儿童艺校购买的和基于联合建房取得的位于重庆市沙坪坝区大跨度部分（第四层建筑面积约165.24平方米，第五层建筑面积约165.24平方米）无效。加尼公司不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2010年12月17日，重庆市第一中级人民法院作出（2010）渝一中法民终字第5463号民事判决：驳回上诉，维持原判。 2012年5月15日，重庆市沙坪坝区人民政府童家桥街道办事处就加尼公司开发的沙坪坝区填报《办理 重庆市沙坪坝区童家桥街道办事处委托重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所对沙坪坝区房屋分户面积进行测绘，2017年1月4日，重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所作出《重庆市房产面积测算报告书》，该报告书中的房屋面积分户汇总表载明，三单元（裙楼）第1层2号房建筑面积174平方米，同户型数1；第2层1号房建筑面积238.33平方米，同户型数1；第2层2号房建筑面积174平方米，同户型数1；第3-7层1号房建筑面积238.33平方米，同户型数5；第3-7层2号房建筑面积202.07平方米，同户型数5。第8-9层1号房建筑面积452.84平方为，同户型数2。备注：2、本报告书根据重庆市人民政府办公厅关于“解决主城区群众房屋办证遗留问题的通知”（渝府办[2014]21号）精神，按照市国土房管局“关于解决当前群众房屋办证有关问题的纪要”的要求测算出具，本报告书的使用需与楼盘办证会审表配合，才能用于群众房屋办证问题项目的办证使用。3、本报告书是根据沙坪坝区童家桥街道办事处现场指认房屋功能和房屋范围界限，实地测算所得（委托方未提供房屋竣工等资料）。4、房屋数据统计：本幢房屋共13层（地上12层，地下1层），总建筑面积为15281.62平方米，第1-7层教育用房（3单元2号房）（平层7套）建筑面积为1358.35平方米。5、特殊情况说明：（1）本次测绘根据沙坪坝区童家桥街道办事处的申请，本栋房屋作为两证遗留问题处理。附件，办理房地产权证遗留问题联合审批表。（2）本栋房屋因申请单位无法提供竣工图、规划盖章的施工图及其他行政部门资料对该房屋各部位功能作确认，此次测绘本栋房屋的范围界限和各部位功能性质均由申请单位现场指认。（3）本报告是根据申请单位的现场指认作出的功能划分，对不能确定其使用范围的公用部位作不分摊的公用面积处理。（4）根据沙坪坝区童家桥街道办事处的申请，将原报告中3单元2号房由住宅变更为教育用房，数据均不发生变化。（经街道证实3单元2号房现状为学校实际使用）。（本报告分户汇总表中3单元2号房的建筑面积总和，包含楼梯间全部建筑面积）。 2019年11月14日，重庆市沙坪坝区房屋取得渝（2019）沙坪坝区不动产权第001218490号不动产权证。上述房屋权利人为重庆加尼房地产开发有限公司，建筑面积：1358.35平方米，套内面积：1110.78平方米，用途：教育。上述房屋除本院因本案进行的诉讼保全外，未设定其他查封及抵押。 另查明，2002年1月8日，儿童艺校向加尼公司支付定房款20000元，加尼公司出具编号为041655的收据一份；2003年3月24日，儿童艺校向加尼公司支付购房款120000元，加尼公司出具编号为0177303的收据一份；2003年6月18日，儿童艺校向加尼公司支付购房款75000元，加尼公司出具编号为0015907的收据一份；2003年10月22日，儿童艺校向加尼公司支付房屋结构变更费30000元，加尼公司出具编号0015908的收据一份；2003年11月5日，儿童艺校向加尼公司支付购房进度款260000元，加尼公司出具编号为0015910的收据一份。其中130000元系支付联合建房的费用。原告实际支付房款375000元。 审理中，儿童艺校同意将剩余房款交到本院暂保。 第三人章国兰、何丹、郭弘经本院公告传唤，公告期间届满仍未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。 上述事实，有当事人提供的《关于同意沙区儿童艺校与重庆加尼房地产公司联合建设改造童家桥47#区域的批复》《联合建房协议书》《订房合同》《重庆市国有土地使用权出让合同》《关于沙坪坝区儿童艺术学校购买重庆加尼房地产开发有限公司新建房屋的意向协议》《协议》、（2010）沙法民初字第204号民事判决书、《关于沙坪坝区教育委员会来函的回复》《办理 本院认为，儿童艺校与加尼公司订立的《订房合同》《关于沙坪坝区儿童艺术学校购买重庆加尼房地产开发有限公司新建房屋的意向协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。 沙坪坝区楼盘销售后，因各种原因，长期未进行房屋初始登记，致使购房者不能办理房地产权证，购房者反映强烈。为解决主城区群众房屋办证遗留问题，重庆市沙坪坝区童家桥街道办事处委托重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所对沙坪坝区房屋分户面积进行测绘。因未提供竣工图、规划盖章的施工图及其他行政部门资料对该房屋各部位功能作确认，重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所根据重庆市人民政府办公厅“关于解决主城区群众房屋办证遗留问题的通知”（渝府办[2014]21号）精神，按照市国土房管局“关于解决当前群众房屋办证有关问题的纪要”的要求，进行现场查勘，由沙坪坝区童家桥街道办事处现场指认房屋功能和房屋范围界限，实地测算得出测绘结论。到目前为止，该测绘结论最能反映沙坪坝区房屋面积。且审理中，儿童艺校与加尼公司对该测绘报告书的真实性均无异议。故本院对重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所作出《重庆市房产面积测算报告书》的证明力予以确认。根据《重庆市房产面积测算报告书》，涉案房屋建设面积202.07平方米，按1300元/平方米计算，儿童艺校应支付加尼公司房款788073元，扣除加尼公司已支付的375000元，儿童艺校还应支付加尼公司413073元。 审理中，加尼公司抗辩，儿童艺校未按照双方约定支付购房款，致加尼公司协助其办理不动产权属证书的条件未成就。本院认为，加尼公司应当协助儿童艺校办理涉案房屋的不动产权属变更登记，但因涉案房屋所在的楼盘未完成初始登记，造成儿童艺校所购买的涉案房屋一直不能办理不动产权属变更登记，加尼公司公司已构成违约，儿童艺校有权暂缓向加尼公司支付剩余房款。现涉案房屋已办理初始登记，儿童艺校亦同意将剩余房款交付到法院，且儿童艺校有支付能力，故加尼公司应当协助儿童艺校办理涉案房屋的不动产权属变更登记。 2019年11月14日，涉案房屋，即重庆市沙坪坝区房屋取得渝（2019）沙坪坝区不动产权第001218490号不动产权证；且上述房屋上除本院进行的诉讼保全外，未设定其他抵押、查封。故加尼公司协助儿童艺校办理不动产权属变更登记不存在法律上和事实的履行不能的情形，因此本院对儿童艺校要求加尼公司协助办理涉案房屋的不动产权属变更登记的诉讼请求予以支持。 第三人章国兰、何丹、郭弘经本院公告传唤，公告期间届满仍未到庭应诉，本院依法进行缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 被告重庆加尼房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即协助原告重庆市沙坪坝区（即XRLZ201701008《重庆市房产面积测算报告书》载明的重庆市沙坪坝区）的房屋权利人由被告重庆加尼房地产开发有限公司变更登记为原告重庆市沙坪坝区儿童艺术学校。 案件受理费80元，公告费150元，共计230元（原告已预交190元），由被告重庆加尼房地产开发有限公司负担，此款限被告重庆加尼房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即向本院交纳80元，给付原告150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。 审 判 长  龚陵川 人民陪审员  陈 捷 人民陪审员  安 东 二〇二〇年一月十七日 书 记 员  张 立