河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初4870号原告南阳市宛城区林业局法定代表人：薄鹏举住所地：南阳市宛城区。委托诉讼代理人：宋文绪，河南汉冶律师事务所律师。被告南阳市元阳商贸有限责任公司法定代表人：王丰梧。工商注册号：4113002000006。住所地：南阳市宛城区。被告：南阳市兴民房地产开发有限公司。法定代表人：赵起松。工商注册号：411300100010404。住所地：南阳市高新路中段。原告南阳市宛城区林业局诉被告南阳市元阳商贸有限责任公司、南阳市兴民房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南阳市宛城区林业局的委托诉讼代理人宋文绪到庭参加庭审，被告南阳市元阳商贸有限责任公司（以下简称“元阳商贸公司”）、南阳市兴民房地产开发有限责任公司（以下简称“兴民公司”）经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2001年5月11日南阳市质量技术监督管理局宛城区分局与元阳商贸公司、兴民公司签订《协议书》一份，约定元阳商贸公司将其所有的位于南阳市东环路北段东侧（××与××大道交叉口南80米处）的土地一处约2.4亩委托兴民公司建综合办公楼一幢，由兴民公司全权负责处置给宛城技术监督局；其中第八条明确规定：本项目所需办理的各种手续由兴民公司负责办理，所发生的费用和应纳税金全部由兴民公司承担（含办理房屋所有权证及土地过户等相关费用和税金）。2002年12月10日上述三方又签订补充协议一份，对地下室、附属设施、付款办法等问题作出约定。2002年2月16日，原告与宛城技术监督局、兴民公司签订《协议书》一份，约定办公楼的四楼、五楼约560平方米转让给原告，作为原告的办公场所归原告所有；一楼门厅、过道、楼梯间、门卫室约7.38平方米由原告和宛城技术监督局平均分摊、共同所有。协议书第三条明确约定该办公室建成后，由兴民公司负责将房屋所有权证直接办理到原告名下，但至今未能办理。最近发现，原告购买的房屋产权证书已经分层办理在元阳商贸公司名下。而原来办理在元阳商贸公司名下的国有土地使用证按照协议应该过户给原告及宛城技术监督局但却一直没有过户。原告认为，被告的行为已经构成违约。向本院提出诉讼，请求判令被告元阳商贸公司、兴民公司：立即履行合同，将位于南阳市宛城区独山大道东侧国有土地使用证号为国用（98）字第03306号的土地一处及其附属的所有权证号为宛市房权证字第××号、51××37号等相关房屋过户给原告，并承担本案的全部诉讼费用。被告元阳商贸公司、兴民公司在法定期间内未提交书面答辩，也未到庭参加诉讼。原告宛城区林业局为支持自己的请求向本院提交了如下证据予以证明：第一组证据，原告的统一社会信用代码证书，法人代表身份证明书，法人代表身份证复印件，授权委托书，律师事务所公函，证明原告及代理人基本情况。第二组证据，私营企业基本注册信息查询单二张，证明二被告基本情况。第三组证据，南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初7479号民事裁定书，证明原告一直在主张权利。第四组证据，2001年5月11日协议书一份，2002年12月16日协议书一份，证明原告购买被告房屋是办公面积为560㎡及过道、卫生间等公用部分。价款为39.14万元加上3.69万元，总共是42.83万元。被告应将房屋产权证直接办理在原告名下。第五组证据，付款凭证一组，证明原告已支付部分房款。第六组证据，房产证两份，用于证明原告购买的房产现仍在被告名下。第七组证据，国有土地使用证（国有（98）字第03306号）一份、地籍档案一份，用于证明房屋所有权仍归被告元阳商贸公司所有。被告元阳商贸公司、兴民公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其对举证、质证权利的放弃。通过原，被告的举证、质证，经本院审查原告所举证据，本院对原告所举证据的真实性予以认证，对其证明方向，在以下评述中于以评析。经审理查明，2011年2月26日，元阳商贸公司作为甲方，兴民公司作为乙方签订《联合开发协议书》该协议约定：“1、甲方座落在东环路的地皮东西长40米，南北宽（平均）37米，折合2.2亩作价壹佰伍拾万元整，甲方作为联合开发的投资金，待开发至房屋三层结顶时，乙方一次性付给甲方壹佰万元整，其它伍拾万元待六层房层结顶时，有乙方一次性付给甲方。2、协议签订后，甲方应及时将该地块的土地使用证交给乙方，有乙方进行土地评估，并用该土地抵压贷款，所贷款项用于该项目开发所需周转金。3、办理建筑房屋的，一切手续全部由乙方负责，并承担所有费用，在开发过程中，甲方负责处理四邻关系，因四邻关系出现意外，由甲方负责解决。……。”针对上述联合开发项目，2001年5月11日，南阳市质量技术监督局宛城分局（甲方）与被告元阳商贸公司（乙方）、兴民公司（丙方）订立《协议书》，约定：“为解决乙方办公困难，缓解政府办公大楼拥挤问题，经甲、乙、丙三方协商同意，丙方将位于市东环路柴庄路口东南角给甲方开发的办公楼四、五层楼有偿一次性转让给乙方作为办公场所，就有关事宜达成如下协议：一、丙方给甲方开发的办公楼为砖混六层，平均房价690元／㎡，每层面积为280㎡（实际面积以房管部门核发的产权证为准）。一层为门面房，由丙方自行留用。二、三、四、五、六层为双面办公房，经甲、乙、丙三方协商，二、三、六层为甲方办公场所，四、五层为乙方办公场所。其中过道、门厅和一层梯间共同面积为93㎡，门卫值班室6.7㎡，共用部分造价均由甲乙双方按1:1比例分摊。该办公楼的总面积为1400㎡，其中，甲方的办公面积为840㎡，乙方的办公面积为560㎡。二、经甲乙双方协商，二层房价为754元/㎡，三层房价为754元／㎡，四层房价为724元/㎡，五层房价为674元/㎡，六层房价为544元／㎡。办公部分：甲方款57.46万元，乙方款39.14万元。共用部分约为：1.门厅20㎡×690元/㎡=1.38万元。2.过道56㎡×690元/㎡=3.8万元。3.梯间17㎡×690元/㎡=1.2万元。4.门卫室：6.7㎡×3000元/㎡=2万元。四项合计7.38万元，甲乙双方以1:1分摊，各位3.69万元。那么，办公与共用部分通算，甲方款按原协议执行，乙方款为42.83万元。考虑到契税4%,销售税5.5％和交易费1.2％等约11%，即全款为47.11万元（以实际发生税、费等一并计入房款中，并由乙方全部承担）。三、该办公楼建成后，由丙方负责将房屋所有权证直接分别办理到甲乙双方名下，乙方直接将房款交付丙方，由丙方办理收款手续，乙方应在协议签订后付款30万元，壹个月内再付15万元，余款应于房屋所有权证办齐后一次性交清房款，此时丙方必须把房屋所有权证书交给乙方。四、丙方自行留用的一层所有门面房，其环保绿化占道费用及日常经营中所发生的水、电、卫生等－切费用由丙方或其购买户负责交付，单独计量，各户各自办理。大门外临街面（过道两侧）保证允许甲方（乙方）悬挂单位牌子，门面房装修使用中不得破环整体（承重）结构，不得影响整个大楼安全。临街门面房装修高度要有限制，一楼临街门面房广告装饰牌最高不高于二楼窗户平台以下0.3米处。丙方在处理和使用门面房时应告知使用者。否则，由此造成的后果按法律规定追究当事人的责任。五、该办公楼及院内场地以甲方管理为主，乙方为辅，日常管理工作由甲方协调处理，发生的合理费用由甲乙双方共同承担。水、电由甲乙双方分别安表计量（水电表需要有资格的计量机构检定），所发生的水电费由双方各自承担。卫生、治安门卫等应由两单位共同支出的费用由甲乙双方按1:1承担．其它不可预见的费用如较大的办公楼修缮、主管道爆裂、堵塞疏通等由甲乙双方协商解决，共同承担。日常的水电设施修理更换，双方各自负责承担。六、过道、门厅、一层楼梯间和所有楼梯间（紧急通道）及院内空地由甲乙双方共同使用。为确保院内空地整洁美观和办公安全，甲乙双方及其职工不得擅自改变楼层结构或在院内搭棚建房，若建车库等必需的设施，需经甲乙双方共同协商，签订协议后方可施工。……。”2002年12月16日，南阳市质量技术监督局宛城分局（甲方）与南阳市宛城区林业局（乙方）、兴民公司（丙方）订立《协议书》，约定：“为解决乙方办公困难，缓解政府办公大楼拥挤问题，经甲、乙、丙三方协商同意，丙方将位于市东环路柴庄路口东南角给甲方开发的办公楼四、五层楼有偿一次性转让给乙方作为办公场所，就有关事宜达成如下协议：一、丙方给甲方开发的办公楼为砖混六层，平均房价690元／㎡，每层面积为280㎡（实际面积以房管部门核发的产权证为准）。一层为门面房，由丙方自行留用。二、三、四、五、六层为双面办公房，经甲、乙、丙三方协商，二、三、六层为甲方办公场所，四、五层为乙方办公场所。其中过道、门厅和一层梯间共同面积为93㎡，门卫值班室6.7㎡，共用部分造价均由甲乙双方按1:1比例分摊。该办公楼的总面积为1400㎡，其中，甲方的办公面积为840㎡，乙方的办公面积为560㎡。二、经甲乙双方协商，二层房价为754元/㎡，三层房价为754元／㎡，四层房价为724元/㎡，五层房价为674元/㎡，六层房价为544元／㎡。办公部分：甲方款57.46万元，乙方款39.14万元。共用部分约为：1.门厅20㎡×690元/㎡=1.38万元。2.过道56㎡×690元/㎡=3.8万元。3.梯间17㎡×690元/㎡=1.2万元。4.门卫室：6.7㎡×3000元/㎡=2万元。四项合计7.38万元，甲乙双方以1:1分摊，各为3.69万元。那么，办公与共用部分通算，甲方款按原协议执行，乙方款为42.83万元。考虑到契税4%,销售税5.5％和交易费1.2％等约11%，即全款为47.11万元（以实际发生税、费等一并计入房款中，并由乙方全部承担）。三、该办公楼建成后，由丙方负责将房屋所有权证直接分别办理到甲乙双方名下，乙方直接将房款交付丙方，由丙方办理收款手续，乙方应在协议签订后付款30万元，壹个月内再付15万元，余款应于房屋所有权证办齐后一次性交清房款，此时丙方必须把房屋所有权证书交给乙方。四、丙方自行留用的一层所有门面房，其环保绿化占道费用及日常经营中所发生的水、电、卫生等－切费用由丙方或其购买户负责交付，单独计量，各户各自办理。大门外临街面（过道两侧）保证允许甲方（乙方）悬挂单位牌子，门面房装修使用中不得破环整体（承重）结构，不得影响整个大楼安全。临街门面房装修高度要有限制，一楼临街门面房广告装饰牌最高不高于二楼窗户平台以下0.3米处。丙方在处理和使用门面房时应告知使用者。否则，由此造成的后果按法律规定追究当事人的责任。五、该办公楼及院内场地以甲方管理为主，乙方为辅，日常管理工作由甲方协调处理，发生的合理费用由甲、乙双方共同承担。水、电由甲乙双方分别安表计量（水电表需要有资格的计量机构检定），所发生的水电费由双方各自承担。卫生、治安、门卫等应由两单位共同支出的费用由甲乙双方按1:1承担．其它不可预见的费用如较大的办公楼修缮、主管道爆裂、堵塞疏通等由甲乙双方协商解决，共同承担。日常的水电设施修理更换，双方各自负责承担。六、过道、门厅、一层楼梯间和所有楼梯间（紧急通道）及院内空地由甲乙双方共同使用。为确保院内空地整洁美观和办公安全，甲乙双方及其职工不得擅自改变楼层结构或在院内搭棚建房，若建车库等必需的设施，需经甲乙双方共同协商，签订协议后方可施工。……。”依据上述协议，南阳市宛城区林业局支付价款23万元。另查明，南阳市宛城区林业局，机构性质系机关单位，元阳商贸公司其上级主管部门系南阳市商贸局，四方协议所占用的土地（证号：国有（98）字第03306号）权属性质为国用地，土地用途为工业用地。南阳市宛城区林业局于2002年12月25日对南阳市宛城区政府制作了《宛城区林业局关于购置办公用房的申请报告》。本院认为，1.当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，有负有举证责任的当事人承担不利的后果。在合同纠纷案件中，主张合同成立并生效的一方当事人对合同的成立生效的事实承担举证责任。2.依法成立的合同，自成立时生效，法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。结合本案，2002年12月16日，南阳市质量技术监督局宛城分局与南阳市宛城区林业局、兴民公司订立的《协议书》，是基于2011年2月26日，元阳商贸公司与兴民公司签订的《联合开发协议书》和2001年5月11日，南阳市质量技术监督局宛城分局与被告元阳商贸公司、兴民公司订立的《协议书》而签订的，是对2001年5月11日订立的三方协议中南阳市质量技术监督局宛城分局权利义务的部分继受。3.元阳商贸公司与兴民公司签订的《联合开发协议书》和2001年5月11日，南阳市质量技术监督局宛城分局与被告元阳商贸公司、兴民公司订立的《协议书》，实属当事人真实意思表示，但该《联合开发协议书》与《协议书》所开发的宗地（证号：国有（98）字第03306号）其权属性质为国用地，土地用途为工业用地。《中华人民共和国土地管理法》第56条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿适用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门的同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当经有关城市规划行政主管部门的同意。依据三方联合开发协议，是将该宗土地由原来的工业用地变为商住地，显然改变了土地建设用途，庭审中原、被告均未提供经有关人民政府自然资源主管部门的同意，报原批准用地的人民政府批准的批文，且该项目是在城市规划范围内改变土地用途，也未提供经过有关城市规划行政部门同意的相关文件；因此该《联合开发协议书》与《协议书》实属效力待定。4.原告签订的《协议书》是对2001年5月11日订立的三方协议中南阳市质量技术监督局宛城分局权利义务的部分继受，因此该协议的效力亦是待定。且原告是机关法人，为购买该房产，虽向宛城区人民政府报告，但未向本院提供政府批文。综上，原告依据《联合开发协议书》及两份《协议书》请求三被告立即履行合同，将位于南阳市宛城区独山大道东侧国有土地使用权(证号为国用（98）字第03306号)及其附属的房产所有权（证号为宛市房权证字第××号、51××37号）过户给原告，本院不予支持。5.被告元阳商贸公司、兴民公司经本院合法传唤未到庭，视为其对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国土地法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告南阳市宛城区林业局的诉讼请求。案件受理费7724.5元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  宋良中审判员  郜付林审判员  张治菊二〇二〇年一月八日书记员  李嘉彬