江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11341号上诉人（原审被告）：杨乃标，男，1972年10月6日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：周铁军，北京德恒（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈则羽，北京德恒（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈英，女，1964年11月29日生，汉族，住江苏省铜山县。委托诉讼代理人：李深辉，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈兵兵，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。上诉人杨乃标因与被上诉人陈英房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2019)苏0111民初7609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨乃标上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人承担涉案房屋装修费用及损失；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、涉案《房屋租赁合同》解除条件未成就，上诉人杨乃标不存在根本违约的情形。1、上诉人杨乃标不存在拖欠物业费的行为，不属于《房屋租赁合同》第8条规定的严重违约的情形。被上诉人已于2017年11月交纳了2018年整年度的物业费。双方签订租赁合同时，涉案房屋的物业和被上诉人均未向上诉人说明物业费交纳状况，也未曾催促交纳物业费，在一审中，被上诉人未对向上诉人告知物业费交纳情况和催缴事宜进行举证。杨乃标已经交纳2019年全年的物管费用2456.4元，在其租赁期限内已如期交纳物业费。2、即使认定2018年5月至2018年底的物业费应由上诉人交纳，根据合同约定，被上诉人有权从保证金中扣除，杨乃标在签订租赁合同时，已经向出租人支付1400元保证金，被上诉人未提及交纳物业费一事，却在一年后以杨乃标拖欠物业费为由要求解除合同缺乏法律和事实依据。3、一审法院认定“被告拖欠租金，逾期达一个月”缺乏事实依据。被上诉人未举证杨乃标拖欠租金的事实。双方约定房租交纳周期为6个月，杨乃标已按约交纳了租金，即使认定杨乃标拖欠租金，被上诉人也可按合同约定在保证金中先行偿付。4、一审法院在论证上诉人是否属于根本违约时，以拖欠物业费、租金为依据，而未将是否构成非法转租作为论证依据，该节事实也不应作为二审法院的争议焦点。且双方签订的合同当中明确约定将涉案房屋作为租赁使用，并非“居住”用途，证明杨乃标在转租房屋时已经获得了被上诉人方的书面同意，不存在非法转租的情形，未达到解除合同的条件。综上，请求二审法院查明事实后，撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。陈英辩称，一审认定事实正确、法律适用正确。1、上诉人未经被上诉人书面同意擅自转租涉案房屋，且逾期缴纳物业费，被上诉人有权解除租赁合同。房屋租赁合同中约定甲方将出租房屋交付乙方使用，但该“出租”并非“转租”之意，而仅指涉案房屋作为出租之用；在出租合同中直接约定同意转租，也与常理不合。2019年6月、7月左右，被上诉人因为上诉人没有缴纳物业费，一直与其沟通此事，在沟通的过程中方知晓转租事实。2、物业费一般应于上一年年底或者本年度年初交纳，被上诉人于一审中提交的物业费收据可证明2018年1月2日交纳了2018年整年的物业费，所以上诉人在2019年7月份缴纳2019年度物业费，已经严重违约。3、上诉人要求赔偿损失，因其一审中提出反诉，二审法院不宜直接判决，但被上诉人愿意与上诉人进行调解。陈英向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令杨乃标立即腾空并交付承租的位于浦口区房屋；3.判令杨乃标支付物业费840元；4.判令杨乃标承担诉讼费。一审法院认定事实：2018年5月6日，陈英（甲方）与杨乃标（乙方）经南京高业房产经纪有限公司居间介绍签订了《房屋租赁合同》，约定房屋坐落于浦口区，产权人为张锐。租赁期60个月，自2018年7月6日至2023年7月6日，将此出租房交付乙方作出租使用。租金1400元/月，每6个月支付一次即8400元。保证金1400元，乙方于签订本合同时交付甲方。该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空，交还房屋并已经结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后无息返还乙方。甲方于签订本合同后，未经乙方同意，擅自提前解除本合同，或其他严重违约，致使本合同无法履行，甲方除退还保证金外，还须偿付一个月房租作为违约金，若给乙方造成损失的，甲方还应负责赔偿。乙方在租赁期限内，经甲方书面同意，方可将承租的房屋部分或全部转租给第三方或第三人互换房屋使用或其他变相方式供第三人使用。租赁期内，该房屋所有公用事业费，如水、电、煤气、电话费和物业管理费等由乙方使用而产生费用均需乙方承担，若乙方逾期交付电话费、水、电、煤气及物业管理费等费用，则每逾期一天，按上述费用的征收部门规定支付滞纳金，逾期达一个月的，视为严重违约，甲方有权提前终止合同。甲方在租赁期内若是违约需赔偿乙方装修的费用以及违约金和剩下的房租交还，装修费用为40000元。合同签订后，陈英将涉案房屋交付杨乃标，杨乃标支付了保证金1400元并对承租房屋进行了装修。2019年6月9日，杨乃标与案外人丁曼签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋转租给丁曼使用。2018年7月6日至12月31日的物业费840元系陈英代为支付。杨乃标仅支付了2019年物业管理费2456.4元用公共能耗费409元。另查明，2019年7月6日至2020年1月5日的租金共计8400元，杨乃标于2019年7月9日仅支付租金8000元。杨乃标提供的《房屋租赁合同》的第八条其他约定事宜中结尾处有手写的“甲方：房主包物业”。陈英表示对此部分手写内容并不知情。杨乃标陈述合同签订时其未仔细看内容，但双方当时谈好是由出租人支付。第二天，其发现后找中介公司在其持有合同中添加的，陈英不在场。以上事实，有双方的当庭陈述，房屋租赁合同、物业费票据、短信记录、转帐记录等证据在卷证明。一审法院认为，双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。陈英要求解除租赁合同，一审法院认为当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方合同约定，杨乃标承担租赁期限内的水、电、气、物业管理费，逾期达一个月的，视为严重违约，陈英有权提前终止合同。现杨乃标拖欠物业费、租金，逾期达一个月，双方约定的解除条件成就，陈英可以解除合同，对此诉请一审法院予以支持。陈英要求杨乃标腾空并交付承租房屋，一审法院认为合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同已解除，杨乃标应当腾空并交付承租房屋，对此诉请一审法院予以支持。陈英要求支付物业费840元，杨乃标辩称物业费应由陈英支付，一审法院认为双方合同明确约定物业费由杨乃标负担，而杨乃标提供的合同中手写“甲方：房主包物业”系其自行找中介公司添加，并未与陈英协商一致，故对此意见不予采信，杨乃标未支付2018年7月6日至12月31日的物业费，陈英诉请符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，一审判决：一、解除陈英与杨乃标签订的《房屋租赁合同》。二、杨乃标于判决生效之日起三十日内腾空并交付承租的位于南京市浦口区房屋。三、杨乃标于本判决生效之日起三十日内支付陈英物业费840元。一审案件受理费1422元，已减半收取711元，由杨乃标负担元。对于一审查明的事实，上诉人杨乃标认为双方签订的租赁合同中未注明物业费支付时间，被上诉人在沟通中也未提及物业费问题，且一审法院遗漏查明被上诉人解除合同的根本原因是想卖房。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杨乃标提交了以下证据：1、杨乃标与陈英、陈英之子张辉的微信聊天记录，证明其没有拖欠租金、物业费，而是陈英要提前卖房。2、杨乃标与陈英的通话录音光盘1份及文字记录，以证明陈英在电话中表明其要卖房。3、杨乃标与租客聊天记录1份，证明租客因为本案双方纠纷已经搬离房屋；4、杨乃标与陈英爱人通话记录1份，证明陈英解除合同的原因是要卖房。被上诉人对证据1、2、4的真实性无异议，但认为解除合同的真实原因是因杨乃标迟延交付物业费的现象非常严重，在2019年1月至7月间陈英一直与杨乃标沟通让其缴纳物业费，所以陈英以卖房为借口，目的是想让杨乃标赶快缴纳物业费；对话中也能看出物业费应由杨乃标承担。对证据3的真实性、关联性不认可，且房客是自行搬离，与陈英无关。本院对上述证据形式上的真实性予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。二审中，因双方就损害赔偿问题分歧较大，致双方调解不成。本院认为，双方当事人签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。双方签订的《房屋租赁合同》第一条第2款虽约定被上诉人将出租房屋交付上诉人作出租使用，但被上诉人在答辩中对此能够作出合理解释，第五条第2款亦明确约定转租需经被上诉人书面同意。上诉人虽称被上诉人知晓且同意其转租，但未能提供相应书面证据予以证明。在此情况下，不能认定《房屋租赁合同》中已约定上诉人明知并同意被上诉人转租房屋。上诉人还称物业费用应系被上诉人支付，但其持有的合同中“房主包物业”系其单方书写，未与上诉人达成协商一致意见，其提供的录音材料亦能证明被上诉人一直主张应由上诉人支付物业费；且上诉人支付了2019年物业费后，亦未提供证据证明其向被上诉人主张上述费用，故其这一理由，不能成立。上诉人还称其仅应支付租期起始之日起一年的物业费用，但对此未能提交书面证据予以证明。据此，在上诉人未能提供被上诉人同意转租的证据，且延迟交纳物业费的情况下，一审判决租赁合同解除、被上诉人腾空交付房屋并支付欠付物业费用，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1422元，由杨乃标负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇二〇年一月十六日书记员  滕文欣