江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4791号上诉人（原审原告）：张发明，男，1981年8月4日生，汉族，住苏州市吴中区。被上诉人（原审被告）：无锡新世界国际纺织服装城市场管理有限公司，住所地无锡市新吴区江溪街道坊前纺城大道288号。法定代表人：黄伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王诏炜，江苏海辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵小舟，江苏海辉律师事务所实习人员。上诉人张发明因与被上诉人无锡新世界国际纺织服装城市场管理有限公司（以下简称新世界公司）合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初1149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张发明上诉请求：撤消一审判决，改判支持其一审诉请。事实与理由：1.新世界公司没有履行《租赁协议》中主要义务，包括对案涉商铺进行整体宣传、招商、寻找承租方和没有对案涉商铺及附属设备设施等进行维护，侵犯了其权利。2.一审认定新世界公司提供的20份合同书是对其招商的依据，没有法律依据，并不是新世界公司签定的合同书就一定与案涉商铺有关联。被上诉人新世界公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.双方于2014年9月15日签订的委托租赁协议是双方真实意思表示，合法有效，双方在协议中明确约定了权利义务，协议明确约定商铺未能实际收取到相应租金的，甲方无需向乙方支付任何租金或补偿。2.其提供的2015-2019年若干份广告宣传证据，足以证明其在委托租赁期间对整个市场进行了宣传、招商工作，涉案商铺作为整个市场商业综合体中的一部分，当然属于宣传招商范围内，其不可能也不现实到只为张发明的涉案商铺单独进行宣传、招商，其已经履行了合同义务，尽到了最大努力宣传招商，但最终能否招商成功非由其决定。3.张发明委托其对外招商经营管理商铺，本质是投资行为，如张发明在上诉状中所述，市场运转有周期性，以前的萧条不代表以后萧条，恰表明了张发明对涉案商铺将会处于空置状态是有预期的，是张发明对市场投资风险负担的选择，后果应自担。张发明向一审法院起诉请求：判令新世界公司赔偿因合同违约造成其的商铺租金损失79410.24元及相应利息损失。一审法院认定事实：2006年2月18日，张发明向深圳市新世界集团江苏房地产有限公司买得无锡市新吴区纺城大道298号A3-XXXX号商铺，该房屋登记在张发明、蒋玲玲名下，商铺面积21.33㎡。2006年2月18日，张发明作为委托方（甲方）与无锡市新世界国际纺织服装城市场有限公司作为受托方（乙方）签订租赁委托协议书，载明为最大程度保障投资者利益以及确保新世界国际全国招商成功，乙方为新世界国际项目提供统一委托招租、统一全国招商、统一经营管理的专业市场管理服务，甲方委托乙方为其购买的A栋A3-XXXX商铺进行招商服务工作，甲方委托乙方进行上述商铺全国招商，并代表甲方与租赁户签订租赁合同，租赁指导价格其中三层平均每平方米每月租金240元，甲方同意委托乙方签订租赁合同的最长租期到2012年1月1日，甲方同意在本委托书有效期内不自行或委托第三方进行招商活动，如违约甲方则赔偿乙方招商费用，每间商铺承担违约金50000元。2010年12月3日，张发明作为委托方与新世界公司作为受托方签订新世界国际纺织服装城商铺委托租赁协议，双方在“做旺市场，就必须确保市场的招商、经营、管理统一”共识下，张发明将其所有的A栋A3-XXXX商铺委托给新世界公司对外进行招商及经营、管理，约定：1、委托招商、经营、管理期限自2010年12月3日起至2015年12月2日止，自本协议签订之日起，上述商铺由新世界公司独家代理，在委托期限内，张发明以及其他任何第三方无论通过何种途径与客户签订租赁合同，未经新世界公司书面同意的，此合同无效，张发明须向新世界公司支付10000元违约金，并承担由此产生的法律后果；2、张发明委托新世界公司作为受托出租方与承租方签订租赁合同，接受新世界公司的统一经营管理，新世界公司有权作为管理方与承租方签订市场管理合同，对新世界公司依据租赁合同和市场管理合同行使权利的行为，张发明均表示认可。2014年9月15日，张发明作为委托方与新世界公司作为受托方再次签订《新世界国际纺织服装城商铺委托租赁协议》，双方在“做旺市场，就必须确保市场的招商、经营、管理统一”共识下，张发明将其所有的A栋A3-XXXX商铺委托给新世界公司对外进行招商及经营、管理，约定：1、委托招商、经营、管理期限自2015年12月3日起至2019年1月19日止，自本协议签订之日起，上述商铺由新世界公司独家代理，在委托期限内，张发明以及其他任何第三方无论通过何种途径与客户签订租赁合同，未经新世界公司书面同意的，此合同无效，张发明须向新世界公司支付10000元违约金，并承担由此产生的法律后果；2、张发明委托新世界公司作为受托出租方与承租方签订租赁合同，接受新世界公司的统一经营管理，新世界公司有权作为管理方与承租方签订市场管理合同，对新世界公司依据租赁合同和市场管理合同行使权利的行为，张发明均表示认可；3、新世界公司的权利义务包括，对市场整体进行宣传、招商、寻找承租方，在委托经营期内代为对案涉商铺及附属设备设施等进行维护，与承租方签订租赁合同及收取相应租金，并在收取租金扣除佣金后，按本协议约定将租金交付给张发明，但商铺未能实际收到相应租金的，新世界公司亦无须向张发明支付任何租金或作任何补偿；4、新世界公司按照履行租赁合同相应的租赁期每半年向张发明支付租金收益，在本协议期间，新世界公司与承租方签署租赁合同的，张发明应当向新世界公司支付租赁合同总金额5%的佣金；5、商铺市场综合管理费每月15日前按每月22.8元/㎡标准向市场经营管理部门缴纳，还需缴纳空调、公摊等市场经营费及水电费，商铺没有实际租赁期间，由新世界公司负责承担该商铺市场综合管理费及空调、公摊费等市场经营费用及水电费；6、特别约定，张发明再次进一步确认：本协议的所有条款已认真阅读，新世界公司也进行了充分的解释，张发明已准确理解本协议所有条款的含义，张发明自愿签订本协议。在签订上述2006年2月18日租赁委托协议书后，案涉A3-XXXX室商铺即交由新世界公司进行统一招商经营管理，张发明亦未缴纳市场综合管理费等物业费用。张发明陈述，案涉A3-XXXX室商铺在2006年至2008年期间曾有对外租赁经营，张发明也收到过几千元的租金，在2010年之后该商铺一直处于空置状态；新世界公司陈述，因整个市场环境不好，案涉商铺在2006年之后基本处于空置状态，新世界公司未再向业主收取物业管理费用，其自行对案涉商铺进行维修管理。2018年10月，张发明告知新世界公司，在2014年9月15日《新世界国际纺织服装城商铺委托租赁协议》委托期限到期后，不再续签委托租赁协议。新世界公司遂于2018年10月8日回函给张发明，同意在2019年1月19日委托到期后不再续签委托租赁协议，要求张发明在到期前15日内前来办理自营手续，并要求按8元/㎡/月收取综合管理费。2019年1月期间，张发明与新世界公司就交付案涉商铺发生争议，双方各执一词。一审中，张发明认为新世界公司未能履行2014年9月15日《新世界国际纺织服装城商铺委托租赁协议》约定的宣传、招商、寻找承租商等合同义务，导致案涉商铺长期处于空置状态，因此要求新世界公司赔偿2014年9月15日至2019年1月19日期间经济损失79410.24元，经济损失按照2016年2月18日租赁委托协议书约定的三层平均每平方米每月租金240元，再打折扣三折计算得来。新世界公司辩称，市场大环境不景气，特别是电商兴起后，对实体商铺冲击很大，导致包括案涉商铺在内的整个商业综合体内有大量商铺长期空置，在2010年、2014年两次续签租赁委托协议书时，新世界公司已向业主说明了商铺空置状态，业主仍选择委托新世界公司统一经营管理商铺，系双方自愿选择的共同合意。新世界公司提供2015年、2016年、2017年、2018年发放广告宣传的合同书20份，反映新世界公司为综合体内商铺招租，每年在各个社区、电视台、微信等平台发布了大量广告，证明新世界公司履行了宣传招商义务。经质证，张发明认为新世界公司提供的广告合同书与本案无关联性，不能证明系为案涉A3-XXXX室商铺进行招商。一审法院认为，张发明与新世界公司签订的2014年9月15日《新世界国际纺织服装城商铺委托租赁协议》真实、合法、有效，当事人双方均应按约履行合同义务。根据合同内容与权利义务安排约定，张发明委托新世界公司对外招租经营管理商铺，系其选择的商铺经营方略，属于自由的市场投资行为，新世界公司对案涉商铺负有宣传、招商、寻找承租方、维护、管理等义务，以实现商铺对外租赁经营，并收取租金利益。在委托租赁合同期内，案涉A3-XXXX室商铺长期处于空置状态，未能实现租金收益，该事实客观存在，根据合同中关于“但商铺未能实际收到相应租金的，新世界公司亦无须向张发明支付任何租金或作任何补偿”约定，新世界公司无需向张发明支付任何租金或作任何补偿。但是，张发明认为新世界公司未能履行上述合同义务，导致案涉商铺长期空置，因此要求新世界公司赔偿相应租金损失。对此，法院审查认为，新世界公司所提供发放广告宣传合同书等证据，客观真实，与待证事实具有关联性，能够证实新世界公司在委托租赁期内对整个商业综合体进行了宣传招商工作，案涉A3-XXXX室商铺作为整个商业综合体中一部分，亦属于宣传招商范围之内，表明新世界公司履行了相应合同义务。新世界公司管理的整个商业综合体在开业后尤其2010年以来基本处于萧条经营状态，包括案涉A3-XXXX室商铺在内的大部分商铺长期空置，属于市场经营竞争淘汰的后果，张发明明知2010年之后商铺已然处于空置状态，仍选择与新世界公司签订2014年9月15日《新世界国际纺织服装城商铺委托租赁协议》，表明其对商铺空置状态已有相当心理预期，这属于对市场经营投资风险负担的选择，应由经营投资人自行负担。综上，张发明以新世界公司违约为由，要求其承担赔偿租金损失的请求，事实依据不足，法院对此不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决：驳回张发明的诉讼请求。一审案件受理费减半收取893元，由张发明负担。二审中，张发明提供照片及宣传广告，证明新世界公司是分区域、分业态进行招商行为，但没有对其所在的商铺进行招商。新世界公司经质证，对上述证据真实性没有异议，但认为上述证据恰恰证明其已经履行了对整个市场的整体进行招商宣传、管理的义务。本院二审对一审认定的事实依法予以确认。本院认为，新世界公司一审中提供了发放广告宣传合同书等证据，二审中又补充提交了相关合同的付款依据，经本院审核，付款依据客观真实，能够证实新世界公司在委托租赁期内对整个商业综合体进行了宣传招商工作。张发明二审中提供的证据，同样能证明新世界公司履行了对整个市场的整体进行招商宣传、管理的义务。新世界公司作为整个商业综合体的管理方，对整个市场进行的招商宣传、管理，利益涉及商业综合体内全体商铺，张发明所有的A3-XXXX室商铺作为整个商业综合体中一部分，亦属于宣传招商范围之内，据此可以认定新世界公司履行了委托租赁合同约定的义务。事实上，2010年以来新世界公司管理的整个商业综合体基本处于萧条经营状态，包括案涉A3-XXXX室商铺在内的大部分商铺长期空置，但新世界公司未能招商成功属市场因素，并非新世界公司所能决定。张发明主张系新世界公司没有履行对案涉商铺进行整体宣传、招商所造成，与事实不符，本院不予采信。张发明要求新世界公司赔偿商铺租金损失，既无合同依据，也无法律依据，故对其上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人张发明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1786元，由上诉人张发明负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年一月二十一日书记员  翁 强