天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7042号上诉人（原审原告）：天津市工商业用房经营管理中心，住所地天津市和平区重庆道124号。法定代表人：刘文浩，主任。委托诉讼代理人：刘会云，天津华盛理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市彤舟商贸有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽三号路天骄公寓11号底商。法定代表人：丁桂萍，董事长。委托诉讼代理人：霍影娜，女，该公司职员。上诉人天津市工商业用房经营管理中心因与被上诉人天津市彤舟商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初4186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天津市工商业用房经营管理中心上诉请求：1．依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持上诉人全部诉讼请求；两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定自2013年10月1日起至2015年11月30日止期间，上诉人不能证明存在诉讼时效中止或中断的事由，从而驳回上诉人对上述期间租金的诉讼请求，认定事实错误，适用法律错误。一审法院认定上诉人主张按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算违约金标准过高，无法律依据，适用法律错误。天津市彤舟商贸有限公司辩称，同意一审判决。天津市工商业用房经营管理中心向一审法院起诉请求：1．判令天津市彤舟商贸有限公司向天津市工商业用房经营管理中心支付自2013年10月1日至2019年6月30日期间的租金514802元；2．判令天津市彤舟商贸有限公司给付天津市工商业用房经营管理中心违约金32792.88元；3．诉讼费用由天津市彤舟商贸有限公司承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于天津市和平区，产权人为天津住宅建设发展集团有限公司（以下简称住宅集团公司），建筑面积为647.99平方米，1999年天津市工商业用房经营管理中心（更名前为天津市工商业用房经营管理部、天津市工商业用房经营管理处）成立，住宅集团公司出具说明表示自天津市工商业用房经营管理中心成立以来，涉案房屋即委托天津市工商业用房经营管理中心管理。2004年11月1日天津市工商业用房经营管理中心（天津市工商业用房经营管理处）与天津市彤舟商贸有限公司签订公有非住宅租赁合同，约定将涉案房屋出租给天津市彤舟商贸有限公司使用，租赁期限自2004年11月1日起至2007年5月31日止，合同到期后双方并未续签合同。合同约定，市政府规定调整租金，双方均应服从规定，按调整后的租金交缴。合同附件一租赁房屋基本情况租金类别为金融业，房屋结构为砖木二等，地段等级为甲级，附加租金暖气为194.4元。2014年12月1日，天津市发展和改革委员会和天津市财政局联合下发的《市发展改革委市财政局关于调整公有非住宅房屋租金标准的通知》，将金融业用房砖木二等地段为甲级的房屋租金调整为11.44元每平方米每月。天津市工商业用房经营管理中心分别于2014年12月31日、2015年10月28日、2016年11月30日、2017年10月25日、2018年9月18日以涉案房屋为地址向天津市彤舟商贸有限公司邮寄《租金催缴函》，天津市彤舟商贸有限公司认可自2013年10月1日起至2019年6月30日止期间未缴纳租金，现涉案房屋仍由天津市彤舟商贸有限公司使用。天津市工商业用房经营管理中心曾于2014年1月17日向一审法院起诉天津市彤舟商贸有限公司房屋租赁合同纠纷，一审法院于2014年8月15日作出（2014）和民二初字第0077号民事判决，确认适用租金一年的诉讼时效，上述民事判决已生效，经生效民事判决确认的上述事实，一审法院亦予以确认。一审法院认为，天津市工商业用房经营管理中心与天津市彤舟商贸有限公司签订的天津市公有住房租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。天津市工商业用房经营管理中心已将涉案房屋交付天津市彤舟商贸有限公司使用，天津市彤舟商贸有限公司应按合同约定支付租金。关于天津市彤舟商贸有限公司抗辩2013年房屋漏水，天津市工商业用房经营管理中心未予修复。天津市彤舟商贸有限公司未提供证据予以证明，且即使发生漏水事实，如确有维修必要，可以自行维修后，将维修费用与租金相抵扣，但天津市彤舟商贸有限公司一直使用至今，可见其不足以达到房屋完全无法使用的程度，故不得以此作为拒交全部租金的理由，故对于天津市彤舟商贸有限公司的该项抗辩意见，一审法院不予采信。关于天津市工商业用房经营管理中心主张天津市彤舟商贸有限公司支付自2013年10月1日起至2019年6月30日止期间的租金，天津市彤舟商贸有限公司抗辩天津市工商业用房经营管理中心主张的期间超过诉讼时效，因生效判决已确认，适用租金一年的诉讼时效，故自2013年10月1日起至2015年11月30日止期间，天津市工商业用房经营管理中心不能证明存在诉讼时效发生中止或中断的事由，故对天津市彤舟商贸有限公司关于该期间的抗辩意见，一审法院予以确认。天津市工商业用房经营管理中心要求天津市彤舟商贸有限公司支付自2013年10月1日起至2015年11月30日止期间的租金的主张，一审法院不予支持。天津市工商业用房经营管理中心以该期间租金基数计算的违约金主张，一审法院亦不予支持。关于2015年12月1日起至2019年6月30日止期间的租金，在诉讼时效保护期间内，故天津市工商业用房经营管理中心按照每平方米每月11.44元，面积为647.99平方米，每月附加租金194.4元，合计43个月，共计327118.2元计算主张，一审法院予以支持。关于天津市工商业用房经营管理中心主张以该期间租金为基数计算的违约金，因天津市彤舟商贸有限公司未按期支付确系造成天津市工商业用房经营管理中心损失，且天津市工商业用房经营管理中心亦对天津市彤舟商贸有限公司的拖欠履行了催收催缴义务，故天津市工商业用房经营管理中心主张违约金于法有据，但天津市工商业用房经营管理中心主张年利率4.9%的1.3倍的标准过高，一审法院按照以327118.2为基数，年利率4.9%，共计16028.79元予以支持。一审法院判决：一、判决生效之日起十日内，天津市彤舟商贸有限公司给付天津市工商业用房经营管理中心自2015年12月1日起至2019年6月30日止期间的房屋租金327118.2元；二、判决生效之日起十日内，天津市彤舟商贸有限公司给付天津市工商业用房经营管理中心自2015年12月1日起至2019年6月30日止期间未付租金违约金16028.79元；三、驳回天津市工商业用房经营管理中心其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9276元，减半收取计4638元，由天津市工商业用房经营管理中心负担1414.5元，由天津市彤舟商贸有限公司负担3223.5元（判决生效之日起十日内，由天津市彤舟商贸有限公司直接给付天津市工商业用房经营管理中心）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交照片两张，用以证明上诉人曾于2015年12月31日在涉案房屋所在地张贴租金催缴函，对被上诉人所欠租金进行催收，诉讼时效产生中断。被上诉人认为，照片不能作为证据，照片是打印件，对其真实性、合法性和关联性均不认可，照片中的日期可以修改。本院认定如下：上诉人提交的证据不属于新证据，不能证明其主张，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的天津市公有住房租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。上诉人已将涉案房屋交付被上诉人使用，被上诉人应按合同约定支付租金。自2013年10月1日起至2015年11月30日止期间，上诉人不能证明存在诉讼时效发生中止或中断的事由，上诉人要求被上诉人给付上述期间租金，依据不足，本院不予支持。一审法院认定上诉人主张按照年利率4.9%的1.3倍计算违约金过高，确定按照年利率4.9%计算违约金，并无不当，本院应予维持。综上所述，天津市工商业用房经营管理中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9276元，由天津市工商业用房经营管理中心负担。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年一月十七日法官助理梁菁菁书记员郭梦迪附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……