四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4876号 上诉人（原审被告）：南充市仁和春天投资有限公司，住所地四川省南充市顺庆区金鱼岭路502号1幢15号502室。 法定代表人：蒋思东。 委托诉讼代理人（特别授权）：周亚龙，四川华晨（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何林洪，四川华晨（南充）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵婷，女，汉族，生于1992年6月4日，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审原告）：易晓芹（曾用名易晓琴），女，汉族，生于1966年10月2日，住四川省南充市顺庆区，系赵婷之母。 委托诉讼代理人：李智鹏，四川恒耀律师事务所律师。 上诉人南充市仁和春天投资有限公司（以下简称仁和春天公司）因与被上诉人赵婷、易晓芹商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初5845号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 仁和春天公司上诉请求：1.撤销被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金的判项；2.上诉人不承担一、二审诉讼费以及保全费。事实及理由：首先，被上诉人的诉讼请求是判决上诉人立即为其办理案涉房屋的“不动产登记证”。根据南充市房屋管理登记中心（以下简称房屋登记中心）办理不动产登记之规定，登记的首要条件就是买卖双方必须签订《商品房买卖合同》。只有签订《商品房买卖合同》后才能办理不动产登记。且房屋登记中心颁发的房屋权属证明只有房屋“不动产权证书”，没有“不动产登记证”，故被上诉人的诉讼请求与一审判决结果是不存在的。其次，被上诉人违背诚信原则。被上诉人在起诉状中关于“其于2015年6月19日向上诉人交纳了购房款”的诉称与事实不符。事实上，被上诉人根本没有向上诉人交纳购房款，该款源于第三方抵债的抵偿款。依据《商品房销售管理办法》第十六条第四款规定，买卖双方应明确“商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间”。本案中，双方没有确定付款方式、付款时间。即使本案已进行结算，因被上诉人没有付款依据，也不能确定商品房总价款为430392元。双方在协商购房款事宜并签订《商品房买卖合同》后方可办理房屋不动产登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”。该规定明确若出卖人已按约定收受购房款，应当认定案涉《住宅认购书》为商品房买卖合同。反之出卖人没有收到购房款，《住宅认购书》就不能认定为《商品房买卖合同》。最后，上诉人与被上诉人没有签订《商品房买卖合同》、没有办理登记的约定。双方未签订《商品房买卖合同》是因被上诉人没有向上诉人实际支付购房款导致。故上诉人没有违约，不应承担违约金。上诉人在审理中陈述，若法院审查认为上诉人存在违约行为，则请求法院降低违约金的计算标准。 赵婷辩称，1.上诉人的上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。双方未签订《商品房买卖合同》并非被上诉人过错，而是上诉人一直不与被上诉人签订合同所致。但双方签订的《住宅认购书》明确了购房款金额、房屋具体位置，被上诉人也按照该认购书交付了房款，可以视为案涉房屋的买卖合同。2.上诉人不按规定给被上诉人办证就是违约，应承担逾期办证的违约金。一审法院按照相关规定判决上诉人向被上诉人支付违约金正确。3.本案纠纷系上诉人不给被上诉人办证引发，上诉人存在过错，应当承担本案的诉讼费和保全费。 易晓芹未作答辩，也未提交书面答辩意见。 赵婷、易晓芹向一审法院起诉请求：1.判决仁和春天公司立即为赵婷、易晓芹办理南充市顺庆区房屋的不动产登记证；2.判决仁和春天公司向赵婷、易晓芹支付从2017年3月26日起以430392元为基数按照人民银行同期同类贷款基准利率计算至办证之日止的逾期办证违约金；3.本案诉讼费用、保全费、律师费等全部费用由仁和春天公司承担。 一审法院认定事实：易晓芹的个人档案显示其曾用名为易晓琴；相关证据显示易晓琴与易晓芹系同一人。 2015年12月9日，赵婷、易晓芹以“易晓琴”与仁和春天公司签订《住宅认购书》，购买仁和春天公司开发的位于南充市顺庆区。《住宅认购书》载明：所属房屋建筑面积89.46平方米、套内面积71.126平方米，建筑面积单价4811元／平方米，房屋价款430392元。同日，仁和春天公司向“易晓琴”出具了房款《收据》，款项为购房款，合计金额为430392元。 2016年12月27日，仁和春天公司向“易晓琴”出具《仁和春天售房款及维修基金结算清单》，对实际购房款和维修基金进行了结算，“结算清单”载明：房屋实际建筑面积为89.46平方米，建筑单价4811元/平方米，房款最后明确为430392元，维修基金3578元，总计433970元。 2017年4月27日，赵婷、易晓芹向成都仁和春天物业管理有限公司南充分公司交纳了相应物管费用，物管公司即日出具了“专用收据”。赵婷、易晓芹以此时间为交房时间。 另查明，关于购房款的支付，赵婷、易晓芹提供的《情况说明》载明：2013年仁和春天公司开发南充“仁和春天花园”项目，四川川北数码港建设股份有限公司（以下简称川北数码港公司）第一工程公司是“仁和春天花园”项目总承包单位，而唐作金是川北数码港公司“仁和春天花园”项目的修建人。因唐作金修建“仁和春天花园”项目资金紧张向赵婷（身份证号：5113021992××××××××）、易晓芹（身份证号：5129211966××××××××）借款。因仁和春天公司拖欠唐作金工程进度款，经沟通，赵婷、易晓芹同意在仁和春天花园购买住房。经几方同意，赵婷、易晓芹到“仁和春天花园”项目的售楼部选好了房源（3栋802）并与仁和春天公司签订了《住宅认购书》，仁和春天公司给赵婷、易晓芹出具了购房款收款收据（金额430392元），并于2016年通知接房。现案涉房屋已装修入住。因承建商川北数码港公司账户查封，故通过南充泽霖建筑工程有限公司（以下简称泽霖公司）进行相关财务处理。泽霖公司开具了工程款收据附付款审批单交由仁和春天公司签字确认。川北数码港公司与仁和春天公司对其购房款（金额430392元）予以确认并在建筑工程款中予以扣减。“情况说明”尾部加盖了四川川北数码港建设股份有限公司第一工程公司以及泽霖公司印章。 期间，仁和春天公司未协助办理所属房屋的权属登记，赵婷、易晓芹遂提起本案诉讼。 一审法院认为，首先，综合本案的证据能够确认案涉购房人系易晓芹、赵婷母女。《住宅认购书》、《收据》、《仁和春天售房款及维修基金结算清单》等载明的“易晓琴”是易晓芹的曾用名，因此不影响易晓芹、赵婷以原告身份主张本案民事权利。其次，赵婷、易晓芹与仁和春天公司通过《住宅认购书》订立了商品房买卖合同，系当事人的真实意思，合法有效。一是虽然《住宅认购书》不是制式规范的商品房买卖合同，但是其载明了出卖人及买受人情况、商品房位置、商品房面积、商品房面积单价、商品房价款等，已经具备商品房买卖合同的主要条款及合同履行条件。二是易晓芹、赵婷已经如数交纳了案涉房款。仁和春天公司直接向易晓芹出具了收款《收据》，直接通过《仁和春天售房款及维修基金结算清单》与易晓芹进行房款结算，显示赵婷、易晓芹如数交纳了所购房屋价款。特别是《情况说明》载明了付款方式和途径进一步证明赵婷、易晓芹如数付清了购房款，以及对于购房主体易晓芹、赵婷的确认。虽然赵婷、易晓芹举出的《住宅认购书》为复印件，但结合《收据》、《仁和春天售房款及维修基金结算清单》等系列证据，双方实际上是按照《住宅认购书》的内容履行权利义务，由此确认《住宅认购书》复印件的真实性。据上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当确认《住宅认购书》合法有效，双方达成了商品房买卖合同。三是所属房屋通过前期物管直接向赵婷、易晓芹进行了交付且赵婷、易晓芹已经接房入住，合同的主要义务已经得到了实际履行，也相应确认了已经收到购房款的事实。综上，在本案商品房买卖合同主要权利义务已得到基本履行的情况下，仁和春天公司再提出合同效力问题与合同签订和履行的实际情况严重相悖。再次，案涉双方建立的商品房买卖合同合法有效，各方当事人应当恪守履行，仁和春天公司未予以履行协助办证义务，构成违约，应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定承担违约责任，赵婷、易晓芹要求仁和春天公司协助办理所属房屋的不动产登记证以及支付违约金的诉讼请求，应予支持。同时，赵婷、易晓芹请求逾期办证违约金以实际购房价款430392元为基数，从2017年7月26日起选择按照人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率标准计算至办证之日止，理由成立，予以支持。综上，依法成立的合同具有法律拘束力。当事人应当恪守诚信原则，构成违约的应当承担继续履行等违约责任。依照《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下：一、仁和春天公司在判决生效后十日内协助赵婷、易晓芹办理位于南充市顺庆区房屋的不动产登记证；二、仁和春天公司在判决生效后十日内按照以下标准向赵婷、易晓芹支付逾期办证违约金（违约金计算方式为：以430392元为基数，按照人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率，自2017年7月26日起计算至办证之日止）。本案受理费3878元、保全申请费2671元，由仁和春天公司全部负担。 二审查明：仁和春天公司在本院审理中陈述其已取得案涉房屋的初始登记。 二审查明的其余事实与一审一致。 本院认为，本案主要争议焦点为：一、仁和春天公司应否承担逾期办证违约金；二、违约金的计算标准问题。 一、关于仁和春天公司应否承担逾期办证违约金的问题。虽然赵婷、易晓芹与仁和春天公司仅签订了《住宅认购书》，未签订《商品房买卖合同》，但《住宅认购书》对房屋价格、位置、付款方式等均作出了约定，符合商品房买卖合同的实质属性。赵婷、易晓芹虽不是以现金或转账方式交付购房款430392元，而是以案外第三人唐作金在仁和春天公司的应收款中抵偿购房款，并经仁和春天公司同意，且仁和春天公司向赵婷、易晓芹出具了430392元购房款《收款收据》并交付房屋。故仁和春天公司主张赵婷、易晓芹未交购房款的理由不成立，本院不予支持。仁和春天公司负有在合理期限内取得案涉房屋初始登记及为赵婷、易晓芹办理房屋权属转移登记的义务。仁和春天公司未给赵婷、易晓芹办理房屋转移登记，应承担逾期办证的违约金。 二、关于违约金标准。仁和春天公司主张一审法院以购房款总额为基数，按照人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率计算违约金的标准过高，请求予以降低。本院按照“同一楼盘同一处理”的原则，并参照类似案件的处理情况，酌定仁和春天公司按照日万分之零点五的标准向赵婷、易晓芹支付逾期办证违约金。 本案纠纷系因仁和春天公司未给赵婷、易晓芹办理房屋登记引发，赵婷、易晓芹主张仁和春天公司承担本案诉讼费和保全费的理由成立，本院予以支持。 综上，仁和春天公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初5845号民事判决第一项，即“南充市仁和春天投资有限公司在判决书生效后十日内协助赵婷、易晓芹办理位于南充市顺庆区房屋的不动产登记证”； 二、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初5845号民事判决第二项“南充市仁和春天投资有限公司在本判决生效后十日内按照以下标准向赵婷、易晓芹支付逾期办证违约金（违约金计算方式为：以430392元为基数，按照人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率，自2017年7月26日起计算至办证之日止）”为“南充市仁和春天投资有限公司在本判决生效后十日内以430392元为基数，自2017年7月26日起，按照日万分之零点五的标准向赵婷、易晓芹支付违约金至实际办理不动产权证书为止”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7756元、保全申请费2671元；二审案件受理费445元，均由南充市仁和春天投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年一月三日 书记员 汤 彬