江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8643号上诉人（原审被告）：张鑫，女，满族，1992年3月5日生，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：左锋，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅雯，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:陈辉，男，汉族，1974年9月16日生，住江苏省南京市下关区。委托诉讼代理人：张银平，江苏臻宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴翩，江苏臻宇律师事务所律师。上诉人张鑫因与被上诉人陈辉房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初2421号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张鑫上诉请求：一、依法撤销一审法院民事判决，改判驳回被上诉人陈辉的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人陈辉承担。事实及理由如下：一、一审判决认定事实错误。1、南京市住房保障中心复函不能证明涉案房屋系被上诉人因家庭收入低、住房困难所得的经济适用房。①2010年陈辉向南京市住房保障中心申请的为租赁补贴，而非是对经济适用住房的申请。且依据被上诉人提供的证据材料，也只能证明其在2010年度申请过房屋租赁补贴，并不能证明其于2011年至2014年之间也申请并获取了房屋租赁补贴，更不能证明其于2011年至2014年之间申请并获取了经济适用住房。②案涉房屋系因2013年3月19日拆迁，被上诉人于2013年4月16日申请购买经济适用住房，南京市住房保障中心于2014年10月17日向陈辉发放经济适用房购买通知书。③根据上述两点事实，一审法院调取的南京市住房保障中心回复函中所述的“案涉房屋系陈辉家庭于2010年因与父亲陈继纲、母亲陈秀华、兄弟陈林、侄子陈启源一家七口共同居住在原陈继纲名下煤炭港39号房屋内，其家庭收入低、住房困难申请的我市经济适用房保障安置所得”与事实不符。该函仅依据被上诉人曾于2010年度申请获取了房屋租赁补贴，即主观推断并复函证明涉案房屋系被上诉人因家庭低收入、住房困难申请的保障安置房。而实际被上诉人2010年的租赁补贴申请与其2014年所购买的经济适用房毫无关联。因此，该函不能证明涉案房屋为陈辉因家庭收入低、住房困难而得的经济适用房。2、案涉房屋性质为拆迁安置房，而不是经济适用房。①案涉房屋虽名为经济适用房，但被上诉人陈辉能够购买该房系基于其与父母家人共同居住的房屋被拆迁，其取得房屋的程序与通常城市低收入家庭因住房困难申购经济适用房并不相同，其申购的房屋亦与《经济适用住房管理办法》中规定的经济适用住房的性质不同，本质上应为对被拆迁人予以政策补偿的拆迁安置房，该房并非是用于解决城市低收入家庭住房困难所取得。②上诉人提供的证据证明，张鑫于2015年6月16日向南京市拆迁安置办公室打款261212元，是用于支付购买丁家庄经济适用房的购房款。若如被上诉人所言，案涉房屋是其因家庭收入低、住房困难申请到的经济适用房，为何购房时要将购房款打至拆迁办的银行账户而非是南京市住房保障中心的银行账户呢？由此可见，案涉房屋的性质为拆迁安置房，而不是因家庭收入低、住房困难申请到的经济适用房。③在《丁家庄经济适用房购房明细确认表》中，也可以明确的看出，案涉房屋有68740元的封闭资金，这是因房屋拆迁封闭管理的资金，若超时未支付261212元的购房款，封闭资金也将一起丧失。而因家庭收入低、住房困难申请到的经济适用房，不会有此封闭资金。基于案涉房屋为拆迁安置房的性质，才有此封闭资金。④在《丁家庄经济适用房购房明细确认表》中，房源组与审核组均由下关区房屋拆迁安置办公室盖章。由此可更加明确涉案房屋的来源不是住房保障中心，而是因拆迁房屋所致。二、一审法院适用法律错误。案涉经济适用住房买卖合同有效，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，更不违反社会公共利益。一审法院认为案涉房屋买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定，损害了社会公共利益，没有依据。社会公共利益是一个不确定的法律概念，若适用该条认定合同无效，需要论证经济适用房买卖合同侵犯了何种社会利益，还应衡量这种公共利益与合同自由之间孰轻孰重。本案中是被上诉人自己主动出卖自己的经济适用房，并挂在中介处要求出卖，等房价大涨之后却出尔反尔违背合同，主动跳出来主张买卖合同无效，要求上诉人返还房屋。且案涉房屋为拆迁安置房，虽然也属于经济适用房，但并非用于解决城市低收入家庭住房困难的房屋，故并未损害社会公共利益。上诉人与被上诉人之间的买卖合同应属合法有效。综上所述，原审法院认定事实存在错误，导致适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法裁决。陈辉辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人上诉请求。一、对上诉人在上诉状中第一部分所陈述的各时间点发生的事情均予以认可，但是上诉人混淆了经济适用房的两种申请条件，根据南京市经济适用住房实施细则所规定的经济适用房有两种情况，第一种系上诉人称的申购经济适用房，根据该实施细则第29条第二项的规定，国有土地上的被拆迁家庭同时符合四项条件的，同样可以申购经济适用房，被上诉人申购案涉房屋虽是发生在其父亲房屋被拆迁之后，但是该案涉房屋与拆迁无关，符合南京市经济适用住房管理实施细则的规定，同时对于案涉房屋的交易也应当适用该经济适用房实施细则；二、关于上诉人在上诉状中称南京市住房保障中心出具的回复函不能证明案涉房屋的房屋性质，上诉人认为南京市住房保障中心的主要职责之一即为南京市住房保障建设管理，所以案涉房屋的性质只有该中心能够作出说明和解释，而该中心出具的函件也符合上诉人家庭的经济状况；三、上诉人在上诉状中称一审法院适用法律错误，被上诉人认为，经济适用房主要功能是为了保障城镇城市低收入家庭的基本居住，且相关法律法规明确如需对外转让应先经过政府回购，该程序的设置也是为了保障其他更多低收入家庭，为了实现经济适用房的社会保障功能，为了避免商业投资者利用困难家庭的特殊情况而不当的享受政府的优惠政策，案涉合同实际上损害了其他众多经济困难家庭的利益，所以所谓合同自由不能突破公共利益和法律规定，案涉合同应属无效。陈辉向一审法院起诉请求：一、请求法院判决张鑫搬出南京市栖霞区华银路17号燕舞园21幢502室房屋并将房屋交至陈辉手中；二、请求张鑫支付房屋占用费（自2015年10月14日起至实际返还之日止，按月租金1500元标准计算）；三、请求确认双方于2015年5月26日签订的协议无效；四、判令本案全部诉讼费由张鑫承担。一审法院认定事实：2013年3月19日，陈继纲（被拆迁人、乙方）与南京市土地储备中心南京市下关区国有资产经营中心（拆迁人、甲方）签订南京市城市房屋拆迁补偿协议，约定：甲方委托下关区房屋拆迁安置办公室实施滨江老城改造项目的房屋拆迁，被拆迁房屋坐落于煤炭港39号，为乙方所有，系私有住宅。上述协议第1页首部另载明：陈继纲已申购产权调换房、陈辉、陈林、许广兰已申购经济适用房住房。2015年3月9日，陈辉向张鑫出具借条1份，载明：今借到张鑫50万元，于2015年5月9日前一次性还清。2015年5月18日，陈辉（甲方）与张鑫（乙方）签订《协议》，约定：甲方于2015年3月9日借乙方50万元，双方约定于2015年5月9日归还，因甲方现无钱偿还，经甲乙双方协商，乙方同意甲方从拆迁安置的位于丁家庄01组团1幢1单元502室房作价偿还乙方借款，此房未交纳的购房款由乙方支付，甲方配合办理相关手续，此房符合过户条件时，甲方配合办理过户手续，办理过户费用由乙方承担，乙方不再向甲方追偿借款，双方互不相欠。2015年5月26日，陈辉（出售方、甲方）与张鑫（买受方、乙方）、南京朝瑞房产销售代理有限公司（中介方、丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定：甲、乙、丙三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其它服务事项达成一致，订立本合同，标的为丁家庄01组团1幢1单元502室，建筑面积68.74平方米，房屋售价379952元。当日，陈辉（甲方）与张鑫（乙方）还签订另一份《协议》（以下简称案涉协议），约定：甲方因下关区煤炭港39号拆迁申购的丁家庄01组团1幢1单元502室房屋一套，因甲方配偶生病医治无资金购买此房，如在规定时间内不能支付购房款，逾期取消所选房号，已支付的购房款68740元不予退还。甲方与乙方协商借款购买此房，经双方协商订立如下协议：1、乙方于2015年6月20日前借给甲方261212元用于支付购房款，为防止甲方用于其他用途，由乙方直接支付到拆迁单位账户，专款专用；2、甲方于领取房屋钥匙当日，将此房交于乙方居住使用至此房能上市交易时止，乙方另借给甲方83740元给甲方配偶治病；3、甲乙双方约定待此房满足上市过户条件后两个月内，甲方将此房过户给乙方，办理过户所产生的各项税费由乙方支付，乙方另在办理过户后领取权证当日，再支付甲方35000元作为对甲方售房的补偿，不再支付其他费用，借款充作乙方购买此房的购房款；4、如乙方在此房能上市出售时，不想购买此房，则甲方将借款全额无息退还乙方，乙方将占住的房屋退还甲方；5、如甲方在此房能上市出售时，不将此房过户给乙方，甲方在此房能上市出售当日后三日内，按此房当时市场出售价格支付给乙方，乙方将此房退还给甲方。南京朝瑞房产销售代理有限公司作为见证方在协议尾部盖章，三方还确认原三方签订的售房合同自动作废。当日，陈辉出具收条1份，载明：今收到张鑫购买本人申购的丁家庄01组团1单元502室购房定金20000元。2015年6月16日张鑫向单位账户转账261212元。2015年6月17日，陈辉出具收条1份，载明：今收到张鑫购房款38740元。2015年10月14日，陈辉出具收条1份，载明：今收到张鑫购买华银路17号21幢1单元502室房款10000元。上述合计329952元。2014年10月17日，南京市住房制度改革办公室出具宁房改（2014）第D06243148-1号南京市经济适用住房购买通知书，载明：购房申请人陈辉，购房位置汇杰新城，房屋套型60平方米。2015年4月21日，陈辉签字确认的丁家庄经适房购房明细确认表载明：陈辉申购的01组团1幢1单元502室房屋，购房面积68.74平方米，总房款329952元，购房补贴68740元，应付房款为261212元。2015年9月24日，坐落于南京市栖霞区（以下简称案涉房屋）登记在陈辉名下。一审另查明，2015年9月陈辉将案涉房屋交付给张鑫，张鑫对案涉房屋占有使用至今。一审审理中，一审法院向南京市住房制度改革办公室调查了解案涉房屋是否属于保障低收入困难户的经济适用房，南京市住房制度改革办公室回函载明：案涉房屋系陈辉家庭（陈辉本人、妻子陈建敏、子女陈启轩）于2010年因与父亲陈继纲、母亲陈秀华、兄弟陈林、侄子陈启源一家七口共同居住在原陈继纲名下煤炭港39号（建筑面积40.58平方米）房屋内，其家庭收入低、住房困难申请的我市经济适用住房保障安置所得，期间原陈继纲名下煤炭港39号房屋已被拆迁，暂未发现此户涉违规申购事项。一审法院认为：关于陈辉与张鑫之间关于案涉房屋是否存在房屋买卖合同关系。对此陈辉主张双方之间存在借款关系，张鑫主张双方关于案涉房屋系买卖关系。一审法院认为：1、从合同签订情况来看，双方通过南京朝瑞房产销售代理有限公司的居间介绍签订了《房地产买卖中介合同》，并在该公司的见证下签订了案涉协议。2、从合同履行情况来看，双方签订案涉协议后，张鑫向陈辉付款329952元，陈辉出具的收条中均载明张鑫支付的款项系购房定金或购房款，且案涉房屋由陈辉交给张鑫居住使用，陈辉未举证其对此提出过异议，亦从未归还过借款。3、从合同内容及目的来看，案涉协议中约定了房屋过户的条款。结合以上分析，一审法院认定双方就案涉房屋存在买卖合同关系，双方所签案涉协议实为房屋买卖合同。关于双方于2015年5月26日签订的案涉协议效力的问题。根据双方提交的证据及南京市住房制度改革办公室的回函，案涉房屋系陈辉以其家庭收入低、住房困难申请的南京市经济适用住房保障安置所得，属于保障城市低收入住房困难家庭的政策性住房，符合《经济适用住房管理办法》中规定的经济适用住房的性质，因此案涉房屋应当认定为经济适用房而非拆迁安置房。根据国务院制定的国发[2007]24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易，如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。该规定的目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难，发挥社会保障功能，维护国家利益以及社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定，损害社会公共利益的合同无效。本案中，陈辉将属于用于解决住房困难家庭之经济适用房的案涉房屋转让给张鑫，且双方签订房屋买卖合同的时间处于五年交易限制期内，违反了上述规定，不仅破坏了经济适用房的管理秩序，还损害了国家利益和公共利益。因此，应当认定案涉房屋买卖合同无效。关于陈辉主张张鑫返还陈辉案涉房屋的请求。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现案涉房屋由张鑫占有使用，故陈辉主张的这一请求，合法有据，一审法院予以支持。关于陈辉主张张鑫支付房屋占用费（自2015年10月14日起至实际返还之日止，按月租金1500元标准计算）的请求。因就双方之间存在何种法律关系及案涉协议性质均存在争议，且陈辉也未对计算标准进行举证，故陈辉的这一请求，缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、陈辉与张鑫于2015年5月26日签订的关于坐落于南京市栖霞区房屋的房屋买卖合同无效；二、张鑫于判决生效之日起三十日内将上述房屋腾空交付给陈辉；三、驳回陈辉的其他诉讼请求。一审案件受理费6999元，减半收取3499元，由张鑫负担（此款陈辉已向一审法院缴纳，由张鑫于本判决生效之日起三十日内直接给付陈辉）。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，上诉人张鑫提交以下证据：证据1、中国工商银行业务委托书及借记卡历史明细清单，证明上诉人将有关购房款打入南京市下关区拆迁办公室，也就是说购房款是支付给了拆迁办，说明案涉房屋是拆迁所获得；证据2、《丁家庄经适房购房明细确认表》，证明被上诉人陈辉申购房屋的申请表经下关区拆迁安置办公室盖章，因拆迁所获得的封闭资金是68740元，涉案房屋的取得是因拆迁所致。被上诉人陈辉质证称：对证据1，银行流水的真实性予以认可，业务委托书真实性无法确认，即便该委托书是真实的，款项确实是汇入下关区拆迁办公室，但是根据《南京市经济适用住房实施管理细则》第33条第二款，申购经济适用房按照下列程序办理，被拆迁家庭购买经济适用住房的程序按有关规定执行，案涉房屋的申购过程中确实与拆迁有关，但是因为其申购不同与第29条规定的第一种经济适用房，所以申购流程包括款项支付与安置房的申购是一致的，但是不能因此就否认房屋性质；对证据2，真实性予以确认，但是无法达到上诉人证明目的，拆迁办对于保障性住房履行的申购或者安置的工作职责，具体房屋性质的认定甚至经济适用房的规划均是南京市住房保障中心的职责，所以案涉房屋的取得并非拆迁所致，只是在拆迁过程中南京市住房保障中心给予了被上诉人家庭一次申购保障性经济适用房的机会，案涉房屋为保障性质的经济适用房。二审中，双方均确认2015年3月9日陈辉向张鑫出具的借条涉及的50万元双方并未实际履行借贷行为。陈辉表示张鑫归还房屋后其愿意归还房款329952元。张鑫则表示除此之外陈辉还需赔偿其房屋增值损失。二审中，本院再次向南京市住房保障中心发函询问涉案房屋的性质，该中心向本院回函，确认涉案房屋系因家庭收入低、住房困难申请的经济适用住房。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、涉案房屋属于拆迁安置房还是经济适用房；二、双方签订的协议的效力如何认定；三、上诉人张鑫是否应当返还涉案房屋给被上诉人陈辉。关于争议焦点一，本案双方均未提交涉案房屋不动产权利证书，一审中调取的《不动产登记资料查询结果证明》亦未载明房屋性质，但从一审中南京住房制度改革办公室（南京市住房保障中心）的回函看，涉案房屋系陈继纲家庭因家庭收入低、住房困难申请经济适用住房保障安置所得，故一审法院认定涉案房屋系保障城市低收入住房困难家庭的经济适用房并无不当。上诉人张鑫主张涉案房屋系拆迁安置房，但其提交的证据不足以证明其主张，故本院对其主张不予支持。关于争议焦点二，双方签订的协议实际系关于涉案房屋的买卖协议，因涉案房屋系经济适用房，故双方在被上诉人陈辉取得该房屋五年内进行买卖违反了法律的强制性规定，依法应认定为无效。上诉人张鑫主张双方签订的协议并未损害社会公共利益应属有效，没有依据，本院对此不予支持。关于争议焦点三，因双方签订的协议无效，故按照相关法律规定，双方取得的财产应当相互返还。上诉人张鑫返还房屋的同时被上诉人亦应返还被上诉人陈辉相应的财产价值。现被上诉人陈辉在二审中表示愿意归还房款329952元，但上诉人张鑫则表示除此之外还要求陈辉赔偿其房屋增值损失，故本院认定上诉人张鑫返还房屋之前被上诉人陈辉应当先返还房款329952元，上诉人张鑫主张的其他损失可另行主张。综上所述，张鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；但一审法院对房款的处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初2421号民事判决第一项、第三项；二、变更南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初2421号民事判决第二项为：陈辉于本判决生效之日起十日内向张鑫返还房款329952元，张鑫收到以上房款后三十日内将坐落于南京市栖霞区房屋腾空交付给陈辉。一审案件受理费减半收取3499元，二审案件受理费6249元，均由上诉人张鑫负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇二〇年一月三日书记员 倪 辉