湖北省黄冈市黄州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂1102执异5号异议人（利害关系人）：湖北钰涛阀门球体有限公司。住所地：黄冈市黄州区青砖湖路298号。统一社会信用代码：9142110009853611XC。法定代表人：阮秀梅，总经理。委托诉讼代理人：罗翔林，湖北坤正律师事务所律师。代理权限为一般代理。申请执行人：湖北黄冈农村商业银行股份有限公司黄州支行。地址：黄冈市黄州区黄州大道71号。组织机构代码：34348711-3。负责人：黄琳，行长。委托诉讼代理人：王涛，该公司职员。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：童劲松，湖北中鑫律师事务所律师。代理权限为一般代理。被执行人：湖北钰丰阀门集团有限公司。住所地：黄冈市黄州工业园南湖二路2号。统一社会信用代码91421102670353251F。法定代表人：戴元林，总经理。在本院执行申请执行人湖北黄冈农村商业银行股份有限公司黄州支行（以下简称“农商行黄州支行”）与被执行人湖北钰丰阀门集团有限公司（以下简称“钰丰公司”）、戴元林、刘友明、孟汉华借款合同纠纷系列案件过程中，异议人湖北钰涛阀门球体有限公司(以下简称“钰涛公司”)对本院作出的（2017）鄂1102执865、866、867、868、870、871、872号公告不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年1月10日举行听证。异议人钰涛公司委托代理人罗翔林，申请执行人农商行黄州支行委托代理人童劲松、王涛到庭参加了听证，被执行人钰丰公司、戴元林、刘友明、孟汉华未到庭。现已审查终结。钰涛公司称，我们是钰丰公司厂房的实际施工人，因钰丰公司及戴元林无力支付我们的工程款及农民工劳务工资，自愿将案涉厂房及辅助设施租赁给我们以抵扣工程欠款及利息。贵院（2016）鄂1102民初2444号民事判决书及黄冈市中级人民法院（2017）鄂11民终553号民事判决书已确认我们对案涉房产享有20年的租赁权，该租赁权合法有效，任何人不得剥夺。如果要排除承租人的权利，应当在补偿或者保障异议人的工程款及利息的前提下进行。且作为案涉标的物的承租人，我们对案涉厂房享有优先购买权，但在整个执行过程中没有得到通知。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，我们的异议请求应当得到支持。现要求撤销黄州区人民法院（2017）鄂1102执865、866、867、868、870、871、872号公告，如要异议人迁出案涉厂房，应当依法保障异议人的合法权利，即申请执行人应当补偿异议人建设工程欠款及包括农民工工资在内的合理费用。农商行黄州支行辩称，异议人的异议请求不成立。主要理由：我行对案涉标的确已经租赁给异议人的事实无异议，已经人民法院判决书确认，但是根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，案涉标的已经抵押给申请执行人，该租赁对受让人不具有约束力。本案的租赁是在抵押之后设立的，这一事实，已经湖北省高级人民法院（2017）鄂民申2720号民事裁定书确认。尽管我们对异议人深表同情，但是案涉标的物已被处置。为保护申请执行人的合法权利，我们建议法庭驳回异议人的异议申请。异议人钰涛公司提供以下证据拟证明其异议主张成立：黄州区人民法院（2016）鄂1102民初2444号民事判决书及黄冈市中级人民法院（2017）鄂11民终553号民事判决书各一份、工程结算编制书两份、汇总表一份。拟证明钰丰公司由于欠钰涛公司工程款无力偿还，故签订租赁合同，以租金抵付工程款，该合同经过两级人民法院判决是合法有效的。由于钰涛公司是案涉标的物的承租人，对于该厂房有优先购买权，但是在整个执行过程中没有得到通知。工程款涉及到几十个家庭，包括大量的农民工工资，以租金抵债也是迫不得已的做法。农商行黄州支行对证据中的两份判决书真实性无异议，对证明目的有异议，认为法院保护的是租赁关系，并不保护抵偿等其他权利。对差欠工程款的事实无异议，但是对数额有异议，并没有审计报告，并未进行结算，欠不欠、欠多少未知。异议人钰涛公司并非工程类公司，与钰丰之间不应当有工程款的债务关系，即便有，也没有优先受偿权。经审核，合议庭认为异议人提交的证据不完整，不能达到证明目的，本院不予采信。申请执行人农商行黄州支行向本院提交以下反驳证据：证据一：黄州区人民法院（2017）鄂1102民初149号、150号、153号、154号、155号、156号、157号七份民事判决书。拟证明申请执行人对于案涉厂房在2015年8月11日已经办理了抵押登记；且该抵押权的设立在异议人与被执行人签订租赁合同之前。证据二：湖北省高级人民法院（2017）鄂民申2720号民事裁定书。拟证明异议人的租赁合同在申请执行人办理抵押之后，因此按照法律规定不能对抗抵押权人行使抵押权。异议人钰涛公司对证据一、证据二无异议。经审核，合议庭认为农商行黄州支行提交的两组证据真实、合法，本院予以采信。本院查明，农商行黄州支行与钰丰公司、戴元林、刘友明、孟汉华借款合同纠纷七案，本院于2017年3月21日作出的（2017）鄂1102民初149号、150号、153号、154号、155号、156号、157号七份民事判决书已经发生法律效力，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，权利人农商行黄州支行向本院申请执行，申请执行标的额本金为9800万元及相关利息、律师费、诉讼费等，本院依法立为（2017）鄂1102执865号、866号、867号、868号、870号、871号、872号七案执行。2018年3月1日，本院作出（2017）鄂1102执865、866、867、868、870、871、872号执行裁定书，查封了被执行人钰丰公司所有的位于黄州区南湖××、××、××、××、××、××、××、××、××幢的房屋（房屋所有权证号S102667、S102668、S102669），10幢、11幢、12幢的房屋(房屋所有权证号S102664、S102665、S102666）及其位于黄冈市黄州区南湖工业园的土地（地号190006118），查封期限为三年。上述房屋及土地均于2015年8月11日办理了他项权证，抵押权人为农商行黄州支行。2018年4月18日，本院作出（2017）鄂1102执865、866、867、868、870、871、872号之一执行裁定书，裁定对上述查封的厂房及土地予以拍卖。利害关系人钰涛公司承租的厂房在上述拍卖范围内。2019年6月18日，本院在钰丰公司涉案厂区内张贴公告责令各承租户在2019年7月19日前迁出。到期仍不腾退，本院将依法强制执行。案涉厂房及土地于2019年11月21日在京东网上司法拍卖成交，买受人湖北瑞扬置业有限公司（以下简称“瑞扬公司”）以6951.2968万元的最高价竞得。本院于2016年11月2日立案受理钰涛公司诉钰丰公司及第三人农商行黄州支行确认合同有效纠纷一案，在审理中查明：2016年8月18日，钰涛公司（甲方）与钰丰公司（乙方）签订一份《厂房租赁合同》：钰丰公司将2、3、4号车间、配电房［房权证黄州字第××号(注明：该房权证号后变更为S102667)、房权证黄州字第××号(注明：该房权证号后变更为S102665)、房权证黄州字第××号(注明：该房权证号后变更为S102666)]及其设备租赁给原告方使用；租赁期限为20年，即从2016年8月至2035年8月止；租金每年为15万元；租金从甲方应付给乙方的球体货款利息或甲方应支付给松泰公司张友琴的建筑工程款利息中支付。我院于2017年2月15日作出（2016）鄂1102民初2444号民事判决书判决湖北钰涛阀门球体有限公司与湖北钰丰阀门集团有限公司于2016年8月签订的《厂房设备租赁合同》合法有效。该判决现已生效。本院认为，本案争议的焦点问题为：钰涛公司对执行标的物的租赁权能否排除向买受人交付该不动产的执行；承租人钰涛公司对执行标的物是否有优先购买权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。案涉厂房抵押权人农商行黄州支行设立抵押权的时间为2015年8月11日，并办理了抵押权登记。钰涛公司提供的租赁合同显示，其签署该合同的时间系2016年8月18日，可见，该租赁关系成立于抵押权设立后。根据上述规定，该租赁权不能对抗抵押权人对抵押物优先受偿权的实现。异议人的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。法律规定租赁权的物化原则,是为了在租赁物的物权发生变动时,保护承租人对租赁物的使用权,防止出租人任意终止租赁关系以及剥夺承租人的优先购买权。但是,《中华人民共和国物权法》第一百九十条对于抵押权与租赁权并存的情形作了明确规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。因此,在后的租赁权不得对抗在先的登记抵押权,承租人主张的“买卖不破租赁”规则以及承租人的优先购买权,依法均不得对抗抵押权。异议人钰涛公司在后的租赁权,依法不得对抗本案申请执行人农商行黄州支行在先登记的抵押权,其主张优先购买权,缺乏法律依据,本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第(一)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人湖北钰涛阀门球体有限公司的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起异议之诉。审判长 陈 峰审判员 龙振羽审判员 裴 展二〇二〇年一月十三日书记员 贺乐君