江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0102民初11004号 原告：绿城物业服务集团有限公司江西分公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1376号办公楼1栋2616（第26层），统一社会信用代码913601255816399950。 负责人：竺文英，系该分公司总经理。 委托诉讼代理人：黄春燕，江西中恩信律师事务所律师，执业证号13601201911108857。 委托诉讼代理人：张歆媛，江西中恩信律师事务所实习律师，实习证号36011905210161。 被告：章某某，男，1969年10月31日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市东湖区。 被告：王某某，女，1970年12月27日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市东湖区。 原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司与被告章某某、王某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司的委托诉讼代理人黄春燕、张歆媛，被告章某某、王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2017年5月至2019年9月的物业管理费12930.81元；2.判令被告支付暂计算至2019年9月30日的违约金1178.84元；3.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：被告系原告管理的商城凤凰印象小区业主，原、被告于2015年10月3日签订《商城?凤凰印象前期物业服务协议》，全面委托原告对被告小区进行物业管理，被告每6个月预缴一次物业费，缴纳费用的时间为每6个月的第一个月的上旬。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，被告拒不缴纳物业费的行为已严重违约，侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告向法院提起诉讼，请依法判如所请。 被告章某某、王某某辩称，原告所诉物业费金额不正确，被告及父母亲于2019年2月4日入住，物业费已从2019年2月交至2019年12月，有银行转账记录为证。被告入住前，电梯已关了1个多月，直至春节前才修复，据说是物业公司没交维保费，类似电梯从20楼直接掉到15楼的事件也不停上演。原告诉状中称提供了完善的服务不知有何依据，其物业服务费收费标准远超政府指导价，按照建筑面积计算其物业管理费收入除去人员、水电开支后物业实际取得收入每年近270万元，利润达35%，远远超过普通住宅不超过服务成本的10%的要求。原告目前员工约56人，实际上30万平方米的物业所需人力应在百人左右，原告收取不菲的费用，提供的服务水平和品质与业主付费不相符。1.原告利用其开发商指定物业服务单位的主导地位及信息不对等优势，采取欺诈行为，以不交费就不能装修为由要挟多收无合同约定的费用。在收取2000元装修协议履约金外，收取了敲墙建筑垃圾清运费40元/平方（收取被告预收拆墙费1000元）、装修垃圾清运费3元/平方（收取被告454元），被告装修期间拆墙5.63立方，雇工打包运到装修集中存放点，当时南昌市建筑垃圾清运含装卸费为每车240至260元（车载重8方），物业公司不思如何服务好业主，只是一味巧立名目，挖空心思重复收费，欺诈收费合计每户现金五百至一千多元，整个社区1186户业主，共计多收取约为1186000元。2.原告未尽心履职，对一些业主的侵权行为没有监督、制止。属于全体业主的公共绿地、天台沦为私家花园和阳光房，违反了双方签订的《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，被告的商品房建筑面积中包含了绿地和天台，原告按现有约定及面积收取物业费侵害被告权益，要予以减免。根据《民用建筑设计统一标准》对建筑物门窗的设计要求，高层建筑不应采用外平开窗，所以小区内1至6栋均为内开窗，但装修期间高层住户封闭阳台采用平开窗的比比皆是，均在小区道路一侧，原告疏于管理和服务，既无要求也未作为，留下重大安全风险，业主不仅要时刻提防经反复修补仍掉下的外墙粉层，还要提防窗扇从天而降，2019年11月18日凌晨就有一扇窗掉下。这与开发商承诺的高端社区、一流服务差异太大。3.设施缺少维护，安全意识淡漠，日常巡查检查不到位。物业工程人员责任心缺失，无视生命、安全和规范，安全意识不足，日常巡查检查不到位，维修不及时，公共区域灯具无专人负责开关，长明灯或瞎子灯是常态，灯具内未进行固定时间清扫、积聚灰尘和虫骸，甚至于孩童嬉戏聚集的区域、道路旁地灯线头裸露，小区内的景观喷水池成为摆设，除春节偶有使用外常年不工作，成了藏污纳垢和小孩玩耍的场所，潜伏着触电的风险。4.保洁人员流失严重，整个小区只有16个保洁人员，且未经专业培训上岗，服务品质差，一块抹布、一个拖把从1楼到32楼都没有清洗和更换，墙面、门框积尘，吊顶蛛网密集，每天对不锈钢扶手清洁保养工作也没有落实，违背《前期物业服务协议》约定的公共区域清洁卫生服务标准，四年来外墙从未清洗，楼宇外饰花岗岩从未打蜡抛光养护。5.公共区域绿化日常养护缺位，草坪、树木、花坛花境土壤板结、缺枝、空档。更有甚者，物业无视养护不力的绿地，公然在社区草坪中举行谋利的商业活动，影响极端恶劣。基于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原告违背诚实信用原则，未履行物业合同服务责任，提供的服务质量达不到物业合同约定的标准，擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准，业主拒交是基于正当理由，对原告的不正当诉请应予以驳回，请求判令物业服务企业违规收取的费用，采取欺骗手段多收取的费用予以退还，终止侵权行为，对已存在的侵权事实予以整改恢复且由原告承担诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的南昌市商品房买卖合同、商城?凤凰印象前期物业服务协议、张贴收费通知单的照片、违章建筑处理报告邮寄单、物业提供服务的照片、电梯维修保养合同、小区环境照片及视频资料、微信截图等证据，本院认定事实如下： 原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司系南昌市红谷滩新区凤凰北大道689号商城凤凰印象小区前期物业服务企业。被告章某某、王某某于2014年12月与该小区开发商签订《南昌市商品房买卖合同》购买该小区X号楼X单元XXXX室住宅一套，房屋建筑面积为149.63平方米，商品房买卖合同附件五约定前期物业管理由选聘的绿城物业服务集团有限公司提供，物业管理公共性服务收费标准为2.98元/平方米建筑面积。2015年10月，案涉房屋交房，被告王某某与原告签订《商城?凤凰印象前期物业服务协议》一份，协议约定：1.甲方（即原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司）提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，业主共有的公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理等；2.甲方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准；3.前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；4.甲方每6个月公布一次全体业主共有的共用部位、共用设施设备和场地的经营性收支账目；开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患的应及时予以整改（如在保修期范围内，则由建设单位负责整改）；5.在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括在物业交付使用30日前，与建设单位完成物业项目的承接查验工作；6.物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，甲方按照协议约定的标准或经合法程序调整后的标准由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，并按本协议约定的服务内容及本协议附件约定的质量标准提供服务，住宅物业服务费为2.98元/月*平方米（含电梯、共用照明能耗费用），物业服务费中已经计入高能耗共用设施设备运行所需的能耗费用；7.物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费；8.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日万分之二支付违约金。此外，协议附件还对物业管理服务质量标准作出了约定。收房时，两被告向原告预交了案涉房屋6个月的物业费，之后又于2019年6月向原告转账支付物业费2675元（转账附言备注交纳的是案涉房屋2019年2至7月的物业费），于2019年9月向原告转账支付物业费893元（转账附言备注交纳的是案涉房屋8月9月的物业费），于2019年10月向原告转账支付物业费446.5元，于2019年11月向原告交纳物业费892元。原告以两被告未依约支付案涉房屋2017年5月至2019年9月期间的物业费为由提起本案诉讼。庭审过程中，两被告陈述称2019年支付的四笔物业费已交清案涉房屋2019年2月至2019年12月期间的物业费，原告则主张被告于2019年交纳的费用应先冲抵之前欠付的物业费。 本院认为，关于案涉房屋2019年2月至2019年9月期间的物业费是否已交清的问题，因被告转账时已经通过附言备注方式指定其交纳的物业费的具体期间，原告主张被告2019年交纳的费用应当先冲抵之前欠付物业费于法无据，故案涉房屋2019年2月至2019年9月期间的物业费已结清，原告要求两被告支付该期间物业费的诉讼请求，本院不予支持。原、被告双方虽对被告于2015年10月收房时预交的一笔物业费应冲抵10个月的物业费还是12个月的物业费存有争议，但通过庭审查明的事实，两被告尚未交纳案涉房屋2017年5月至2019年1月期间的物业费。原告受商城凤凰印象小区开发商委托为该小区提供前期物业服务，两被告作为小区业主，应按约向原告交纳物业费，但同时，原告也应按照约定的标准提供物业服务。虽然原告陈述其已尽到日常管理义务并在不断提高物业服务水平，原告提交的证据也能够证明其针对业主反映的公共设施设备维护维修等问题采取了一定的措施，但结合被告提交的小区2019年的环境照片和视频能够反映小区物业服务仍未能达到前期物业服务协议约定的质量标准。综合本案具体情况，本院酌定两被告向原告按80%的比例支付2017年5月至2018年12月期间的物业费7134元（2.98元/月/平方米×149.63平方米×20个月×80%），按85%的比例支付2019年1月的物业费379元（2.98元/月/平方米×149.63平方米×85%），合计7513元。对于原告请求的违约金,鉴于原告在物业服务方面确有瑕疵,两被告并非无故拒交,对原告的该项主张,本院不予支持。两被告提出的要求原告退还违规收取的费用、对侵权事实予以整改恢复的问题，两被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告章某某、王某某于本判决生效之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司商城凤凰印象小区X号楼X单元XXXX室2017年5月至2019年1月期间的物业费7513元； 二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费75元（已由原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司预交），由原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司负担50元，被告章某某、王某某负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  邬化雨 二〇二〇年一月十四日 书记员  钟芬芬 附：相关法律条文及司法解释 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。