四川省攀枝花市西区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0403民初715号 原告（反诉被告）：攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司，住所地四川省攀枝花市西区苏铁中路289号，统一社会信用代码91510400MA6210D67Q。 法定代表人：罗南海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱琨，四川智达律师事务所律师，执业证号15104200410725506。 委托诉讼代理人：刘光军，四川昌雄律师事务所律师，执业证号15104201510640228。 被告（反诉原告）：周霞，女，1971年1月13日出生，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：李世敏，四川宏肯律师事务所律师，执业证号15104201811063039。 委托诉讼代理人：袁勇,四川联一律师事务所律师，执业证号15101200610133680。 原告攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司（以下简称西鼎公司）与被告周霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。2018年5月30日，双方申请庭外和解15日。2018年6月21日，双方申请庭外和解20日。2018年7月10日，周霞申请本院整体回避。2018年7月11日，本院作出（2018）川0403民初715号决定书，决定驳回周霞提出的回避申请。周霞不服该决定，申请复议。2018年7月13日，本院作出（2018）川0403民初715号复议决定书，决定驳回复议申请，维持原决定。2018年7月17日，周霞向本院提出反诉，本院于2018年8月1日予以受理，并合并审理。之后，周霞向本院申请鉴定。本院依法作出（2018）西区法技委字第50号司法鉴定委托书，委托四川中联资产评估有限公司（以下简称中联公司）进行鉴定。2019年12月6日，中联公司作出资产评估报告书。2019年12月12日，因双方争议大，不宜继续适用简易程序，裁定转为普通程序。依法组成合议庭，分别于2019年12月23日、25日公开开庭进行了审理。原告西鼎公司的委托诉讼代理人朱琨、刘光军、被告周霞及其委托诉讼代理人李世敏、袁勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西鼎公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.判令被告周霞限期搬离并返还租赁房屋；3.判令被告周霞向原告西鼎公司支付租金2,323,333元、违约金221,583.8元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告西鼎公司变更诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.判令被告周霞限期搬离并返还租赁房屋；3.判令被告周霞向原告西鼎公司支付租金2,323,333元、违约金221,583.8元，起诉之后的租金按合同约定的标准支付至实际搬离时止，起诉之后的违约金按合同约定的每日万分之五计算至款项付清时止；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月1日，原、被告签订了房屋租赁合同。该合同约定西鼎公司将位于西区苏铁中路289号附85-86-87号房屋出租给周霞使用，租赁期为10年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止；租金每两年调整一次，调整方式按照当年度国家统计部门公布的上年度GDP增速相应调整，第一年度、第二年度租金为每年35万元；每年租金分两次付清，首次支付时间为当年度5月31日前，第二次支付时间为当年度12月30日前，每次支付金额均为当年度租金的一半；经双方委托，由第三方对西鼎公司因水电系统和外墙渗水造成周霞营业损失进行评估，评估后周霞在2006年至2014年期间认定欠西鼎公司租金为199万元，周霞承诺在2015年12月30日前支付所欠房租50万元，在2016年6月30日前支付所欠房租50万元，余下99万元在2017年至2021年每年支付19.8万元；周霞未按照约定履行租金支付义务的，西鼎公司有权解除本合同；周霞无正当理由逾期支付租金的，每逾期一天，西鼎公司有权按0.05%的标准向周霞收取违约金。2016年12月16日，原、被告就历史欠租事宜签订补充协议，约定2006年至2014年所欠租金共计199万元，2015年欠租金62,500元，周霞应在2016年年底前支付租金62,500元，2017年年底前支付租金50万元，2018年年底前支付租金50万元，2019年年底前支付租金99万元。西鼎公司依约向周霞交付了租赁房屋，周霞却未按协议约定支付租金。2018年1月17日，周霞向西鼎公司发出通知，明确表明将不再履行之前签订的房屋租赁合同及补充协议。周霞的行为已构成实质性违约，给西鼎公司造成了巨大经济损失，符合解除合同的约定。在西鼎公司起诉后，周霞依然未缴纳历史欠租。周霞以外墙渗漏、维修打围等原因作为支付租金的抗辩理由不成立。西鼎公司与攀枝花市锦橙酒店管理有限公司（以下简称锦橙公司）签订的住宿合同，在西鼎公司与锦橙公司之间产生权利和义务，不当然地在原、被告之间产生权利义务，周霞不能据此向西鼎公司主张权利，作为租金缴纳的抗辩事由。目前，该住宿合同未结算，抵扣金额未确定，抵扣条件不具备。为维护自身合法权益，遂提起诉讼。 被告周霞辩称，根据原、被告签订的房屋租赁合同，租赁期限从2015年1月1日起，周霞在该份合同履行中没有任何违约行为。根据西鼎公司出具的书面证明、收据等，周霞已全部交清2015年至2018年的房租。因本案租赁房屋的质量瑕疵带来的损失事实，周霞对租金的支付请求具有合理的履行抗辩权，西鼎公司请求解除合同不符合合同的约定，也不符合法律的规定。2019年1月1日，西鼎公司在诉讼中，就其使用周霞的酒店客房及租金的抵扣问题签订了协议，表明西鼎公司与周霞继续履行本案房屋租赁合同的意愿。签订该协议时，周霞在场，并且是认可的。本案合同继续履行，符合相关方的意愿。2019年，西鼎公司用了25间房间，一天的住宿费就是5000多元。2019年的房屋租金与住宿费并未抵扣，未结算，本案不应处理2019年的租金问题。对于199万元未付租金，所对应的是周霞与攀枝花市西区人民政府签订的房屋租赁合同。西鼎公司没有证据证明其具有主张该199万元的主体资格。这属于另案合同关系。即使该租金应由周霞支付。西鼎公司在2018年5月2日起诉时，到期的租金50万元，本案应以起诉时债权的届期状态为裁判依据，而未付租金中的99万元在一审辩论终结前仍未到期。因西鼎公司向周霞提供的租赁物存在严重的瑕疵，该瑕疵长时间得不到解决，给周霞造成严重损失，周霞多次寻求解决，向西鼎公司发出暂缓支付申请，属于履行抗辩权。周霞不构成违约，不应支付违约金。依据周霞与攀枝花市西区人民政府签订的房屋租赁合同的约定，滞纳金按当年租金的1%支付。周霞是所属营业单位的实际投资人、管理者，西鼎公司对此事实明知且是认可的，不存在违法转租问题。要求驳回西鼎公司的诉讼请求。 反诉原告周霞向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告西鼎公司支付因外墙漏水、外墙维修造成的宾馆、西餐厅营业损失100万元（以鉴定机构鉴定结论为准）；2.要求反诉被告西鼎公司赔偿宾馆和西餐厅装修损失100万元（以鉴定机构鉴定结论为准）。诉讼过程中，反诉原告周霞变更反诉请求：1.要求反诉被告西鼎公司承担因外墙漏水、外墙维修造成的宾馆、西餐厅营业损失及装修损失1,888,700元、鉴定费58,800元，合计1,947,500元；2.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：西鼎公司的出租房屋存在质量瑕疵，严重影响周霞对出租房屋的使用。特别是2016年3月开始，该房屋周围搭建钢架，进行外墙维修。2018年2月底，维修结束。在长达2年的维修期间，周霞的宾馆和西餐厅经营严重受损。靠近外墙的宾馆部分房间因外墙漏水，致使房间装修受损、无法入住，造成宾馆入住率大大降低。出入通道上搭建了手脚架，致使周霞新装修的西餐厅无法正常经营。周霞多次要求解决，一直未给予答复。因这些原因致使周霞经营困难，严重亏损，不仅无法按时支付租金，还无法支付人工工资。西鼎公司出租的房屋存在质量瑕疵，给周霞造成较大经济损失。在这种情况下，周霞并未选择关闭酒店，而是选择继续经营，将损失降低到最低限度。根据租赁合同约定及法律规定，租赁房屋的质量瑕疵带来的损失，应由出租人承担。中联公司作出的资产评估报告书应予采信。鉴定的证据材料是客观真实的。西鼎公司提供的价格咨询报告书所采取的鉴定方法与本案所采取的鉴定方法一致。周霞的反诉请求，应得到支持。 反诉被告西鼎公司辩称，周霞代表其他单位一并主张损失，其主体资格不符。周霞提供的搭建钢架网的照片无法显示搭建钢架的起止时间。并非西鼎公司拆除广告牌，拆除广告牌的费用不应由西鼎公司承担。双方在2015年对之前渗水造成的损失已经进行了结算。周霞提供的渗水照片不能确定发生在结算之后。受损房间统计无法确定其真实性。周霞无证据证明西鼎公司存在违约行为或侵权行为以及该行为与损害发生存在因果关系。依据价格咨询报告书和房屋租赁合同的约定，周霞应自行采取有效措施做防水，防止损害继续发生。对于扩大的损失，西鼎公司不承担责任。外墙渗水装修损失系周霞单方制作，并未确定真实性。周霞主张权利，已超过诉讼时效。资产评估报告书存在诸多问题，依法不应采信。从现场财务凭证查验看，周霞提供的票据、收据未装订成册、杂乱无序，完全不符合财务管理规定。部分收入仅是白条。凭证没有与收银系统对应。审计报告与本案无关。酒店特许联盟协议书与本案无关。收入报表是单方制作的。鉴定机构在现场也明确表示无法确定提供的检材是否充分、完整，在此情况下，也难以现有检材作出评估。财务是重要的商业秘密，西鼎公司无法获取其真实的财务情况。从西鼎公司提供的公安机关入住信息来看，周霞未提供完整、充分的收入财务凭证。2017年、2018年入住人数明显高于2015年，而周霞提供的财务凭证却呈减少趋势。西鼎公司的行为对其经营未造成实质影响。从税务机关的证明看，账目设置不完整，不能准确核算收入和成本，账目及凭证保存不完整。周霞也难以提供完整、充分的财务凭证，其是有选择性地出示凭证。该报告评估的是攀枝花市长江源酒店管理有限公司（以下简称长江源公司）、锦橙公司、攀枝花市西区萨嘉诺欢享牛排自助西餐厅（以下简称欢享西餐厅）、攀枝花市西区树缘咖啡馆（以下简称树缘咖啡馆）的损失，并非周霞的损失。这些企业使用房屋并未取得西鼎公司的同意。西鼎公司对这些企业不承担赔偿责任。净损失应比较成本而得出，但周霞未提供损失评估所需要的成本费用凭证，评估的资料并不完整、不充分。该报告对造成的营业净损失的影响因素确定为外墙渗漏、搭建外墙钢架网，前后表述不一致。经营损失可能基于自身的经营能力等原因造成。该报告包括了与本案无关的费用。周霞的反诉请求不成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年4月11日，攀枝花市西区人民政府作为甲方，周霞作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》。该房屋租赁合同记载：“第一条租赁房屋坐落于苏铁中路玉泉广场西部阳光大厦三楼，建筑面积4481.343平方米（以产权测绘为准）。第二条租赁期限从2006年4月14日至2014年12月31日。甲方应在2006年4月14日之前将出租房屋交付给乙方。第三条租金：共计肆佰叁拾万元整。2007-2010年，每年50万；2011-2012年，每年55万；2013-2014年，每年60万元。（2006年12月31日之前不计收租金，由乙方装修和试营业）……乙方逾期交付租金的，除应及时补交外，还应支付滞纳金，滞纳金按当年租金的1%交付给甲方……”2009年9月1日，攀枝花市西部城市建设综合开发有限公司（以下简称西部公司）取得位于西区苏铁中路289号附85、86、87、88、89号房屋的房屋所有权证。2014年9月10日，攀枝花市西区人民政府召开第十届第三十八次常务会议，原则同意《关于攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司计提管理费用相关事宜的请示》。2014年10月起，包括西部阳光大厦三楼在内的相关区国有资产移交西鼎公司进行管理。 2015年5月24日，攀枝花市西区机关事务管理局、西鼎公司、长江源公司向中联公司出具《关于外墙渗水造成部分房间无法正常经营的情况说明》，该情况说明记载：“长江源公司于2006年与贵政府签定租房协议经营长江源商务宾馆。因建筑物外墙渗水，11个房间长期无法接待入住客人。西鼎公司、长江源公司共同委托贵公司对长江源公司的直接经济损失进行咨询评估。现将受损情况列表说明如下：长江1号-长江11号，外墙渗水，受损后不能营业起止日期2012年1月5日至2015年2月7日，拆除墙纸后更换为墙砖。”2015年5月29日，中联公司作出川中联评咨字[2015]第03号价格咨询报告书，其价格咨询结论：在价格咨询基准日2015年5月24日，长江源商务宾馆因外墙渗水所造成的11个房间装修损失及相应的营业净损失为39.28万元。之后，西鼎公司作为出租方，周霞作为承租方，双方签订了落款日期为2015年1月1日的《房屋租赁合同》。该合同记载：“第一条出租房屋情况：1.1出租房屋所占土地使用权以（出让/划拨）方式取得，土地使用权证号18428号，房屋所有权证号：00003597号、00003598号、00003599号。1.2房屋坐落于西区苏铁中路289号附85-86-87号；建筑面积为4481.343平方米，房屋用途为商业，房屋类型为框架结构。第二条出租：2.1甲方将房屋出租给乙方，乙方租赁房屋后可根据自身情况决定使用用途。2.2租赁期：租赁期十年，从2015年1月1日起到2024年12月31日止。2.3租金标准：本合同项下租金每两年调整一次，调整方式为：按照当年度国家统计部门公布的上年度GDP增速相应调整（如：2017年公布的2016年度GDP增速为7%，则2017、2018年度的租金在2016年度租金的基础上上浮7%）。第一年度、第二年度租金为每年度35万元。2.4租金支付方式：当年度租金分两次付清，首次支付时间为当年度5月31日前（租金调整年，则为国家统计部门公布上年度GDP增速长），第二次支付时间为当年度12月30日前，每次支付金额均为当年度租金的一半。2.5甲方按乙方实际交纳租金开具发票。第三条房屋的交付：3.1鉴于本合同所涉房屋的原承租人为乙方，本合同生效之日即为房屋交付日。3.2乙方不得以任何理由主张承租房屋不符合约定或不能满足其使用需求或存在功能瑕疵。第四条房屋的装修：4.1乙方对房屋的翻新、装修、装饰均应以符合法律法规、部门规章为前提，且不得对房屋的安全及功能产生负面影响。4.2乙方应在不影响房屋结构安全的前提下，对房屋进行装修，乙方自行负责装修的安全、卫生、消防、环保工作。装修期定为2015年7、8、9月，装修期间不计入房租。4.3租赁期届满后，甲方对该资产按照国有资产处置程序处理，在同等条件下，乙方拥有优先租赁权；如在无第三方参与竞争的情况下，乙方愿自动放弃租赁权，甲方收回该房产，对乙方的装饰装修不予补偿，乙方可对该资产可移动部分的装饰装修进行自行拆除，对不可移动部分应不予拆除并完整交予甲方；如有第三方获得该资产的租赁权，甲方可协助乙方和第三方对该资产的残值评估达成补偿协议。第五条物业管理费及其费用：租赁期间，使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。第六条房屋转租或出售：6.1租赁期内，乙方可将房屋部分或全部转租给他人，但转租前，乙方需以书面形式报甲方同意，转租期不得超过本合同约定的租赁截止时间……第七条房屋的修缮：7.1租赁期间，房屋主体结构、给排水系统、电路系统主管网因老化导致不能正常使用的，由甲方承担维修费用；由乙方负责房屋内部排水系统、电路系统的维修保养，如因乙方维护不善等人为因素导致主体结构破损、水电系统影响正常经营或瘫痪的（含日常维修、修缮、消防、电梯等全部设施），乙方承担责任及费用。7.2因甲方未及时尽到维修保养责任而导致的一切损失，由甲方承担。因乙方未及时尽到维修保养责任而导致的一切损失，由乙方承担。第八条房屋的返还：8.1租期届满或按本合同规定提前终止时，甲方给予乙方30天进行搬迁，搬迁完毕后且甲方支付补偿费后，应立即返还房屋，此期间不计租金；逾期未返还房屋的，甲方有权采取强制手段收回房屋，并按本合同约定的当年租金标准的两倍收取房屋占用费用。第九条声明和保证……第十条承诺……10.4经双方委托，由第三方对甲方因水电系统和外墙渗水造成乙方经营损失进行评估，评估后乙方在2006年至2014年期间认定所欠甲方房租金额为199万元。乙方承诺在2015年12月30日前支付2007年至2014年12月30日所欠房租50万元，2016年6月30日前支付所欠房租50万元，余下99万元在2017年至2021年由乙方每年支付19.8万元给甲方，由甲方开具收款证明。10.5乙方承诺按本合同约定按时足额支付租金。第十一条合同的终止和解除：11.1有下列情形之一的，本合同终止，房屋租金按乙方实际使用天数计算，甲方多收取的租金应退还乙方：（1）房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用、拆除或改造的；（2）因不可抗力导致房屋、附属设施毁损、灭失致使本合同不能继续履行的；（3）房屋出售给乙方，导致产权人和承租人同一的。11.2符合下列任一条件的，甲方有权解除本合同：（1）乙方未按照本合同约定履行租金支付义务，且经甲方书面催告后仍逾期30日的。第十二条违约责任：12.1甲方的违约责任：（1）甲方未按合同第三条规定向乙方交付该房屋的，每逾期一天，乙方有权按日租金向甲方收取违约金；（2）按照约定本合同终止或解除的，甲方应在合同终止或解除后的15个工作日内退还乙方多支付租金，甲方逾期未支付的，每日按应退还金额的0.05%承担逾期支付责任。12.2乙方的违约责任：（1）乙方无正当理由逾期支付租金的，每逾期一天，甲方有权按照0.05%的标准向乙方收取违约金；（2）租赁期间，因乙方原因造成房屋主体结构损坏由此造成甲方损失的，应承担赔偿责任。第十三条争议解决：本合同项下争议向甲方所在地有管辖权的法院起诉。争议期间，各方仍应继续履行未涉争议的条款……” 2015年6月19日，西鼎公司出具收到周霞2015年1月至6月租金100,000元的收据。2016年1月11日，西鼎公司出具收到周霞房租费100,000元的收据。2016年3月，西部阳光大厦因外墙大理石出现脱落现象，采取了安全处理措施，在主要通道和商铺门口搭建了安全网和安全通道。2016年6月30日，西鼎公司出具收到长江源周霞房租费90,000元的收据。2016年7月20日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞房租费35,000元的收据。2016年7月25日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞房租费50,000元的收据。 2016年12月16日，西鼎公司与周霞签订了《关于周霞（长江源）历史欠租问题的补充协议》。该补充协议记载：“根据周霞对西部阳光大厦三楼实际经营情况，为促进经营户发展，以达到租赁双方共赢的目的，西鼎公司与周霞就历史欠租问题进行沟通，现签订补充协议，本协议与主合同具有同等法律效力。1.2006-2014年所欠租金共计199万元，2015年欠租金62,500元，2016年年底向甲方缴付62,500元，2017年年底向甲方缴付50万元，2018年年底缴付50万元，2019年年底缴付剩余99万元。2.本协议经双方盖章即生效。本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份，具有同等法律效力。”2016年12月19日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞2016年7-12月房租费50,000元的收据。2017年2月21日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞2016年下半年房租费50,000元（2016年7-12月份）的收据。 2017年6月16日，周霞向西鼎公司发出《关于装修受损，严重影响经营的紧急报告》。2017年6月23日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞2016年7-12月份房租费30,000元的收据。2017年7月11日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞房租费60,000元的收据。2017年8月28日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞房屋租金30,000元的收据。2017年9月18日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞房租费30,000元的收据。2017年10月30日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞房屋租金30,000元的收据。2017年12月4日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞房租费30,000元的收据。2018年1月3日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞房屋租金30,000元的收据。西部阳光大厦外墙安全隐患整治期间，拆除了三楼长江源所有广告。 2018年1月17日，周霞向西鼎公司发出《暂不予支付租金及变更合同条款的通知》，该通知记载：“我方与贵公司就西区苏铁中路289号附85-86-87号的房屋于2015年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定对2006-2014年的未付租金199万元的支付方式及2015年-2024年的租金支付方式。现我方已就承租房屋的外墙脱落、水电渗透等问题向贵公司书面报告，就上述问题造成的我方经营、装修损失商定解决方案，但贵公司却一直未与我方协商，现我方就上述问题向贵公司发出以下确定及变更通知：一、暂截止至2017年1月1日，因外墙墙砖脱落（张贴安全标语）导致我方宾馆和西餐厅营业损失已达228万元左右；因房屋渗水、墙体破坏等原因已导致我宾馆装修损失及营业损失高达164.84万元；综上，望贵公司在收到本通知函后7个工作日内与我公司确定损失具体金额，以免损失扩大。二、根据《房屋租赁合同》第七条的约定，承租房屋的主体结构、排水系统等，由贵公司承担维修费用，因贵公司未及时尽到维修保养责任而导致的一切损失，由贵公司承担。故我方宾馆及西餐厅的装修、营业损失应由贵公司承担。三、因贵公司的原因（贵公司违反合同的维修保养及支付损失的约定）已经导致我方严重的经济损失，故贵公司的租金我方暂不予支付，待贵公司确定我方损失金额及损失解决方案后，双方再另行协商确定承租房屋的租金支付方式及金额（不再履行《房屋租赁合同》及2018年1月15日之前的有关租金支付的约定）。综上，望贵公司收到本通知后7个工作日内对我公司的上述要求予以书面回复，若贵公司在收到本通知的7个工作日内未予以书面回复的，则视为贵公司同意我公司的要求，对《房屋租赁合同》的部分条款按照本通知进行变更。”2018年2月28日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞房屋租金30,000元的收据。2018年4月3日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞房租费30,000元的收据。 2018年5月2日，西鼎公司向本院提交民事起诉状。2018年5月3日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞房屋租金30,000元的收据。2018年5月23日，西鼎公司出具收到周霞租金30,000元的收据。2018年5月25日，西鼎公司出具收到周霞租金127,500元的收据。同日，西鼎公司向周霞出具证明一份，该证明记载：“根据我公司与周霞签订租赁合同约定，周霞应向我公司缴纳2015-2017年租金共计962,500元（该租金已扣除3个月装修期内免收的租金87,500元），周霞于2015年-2018年5月分别向我公司缴纳租金共计835,000元，现周霞于2018年5月25日向我公司转入2015-2017年所欠剩余租金127,500元，该笔租金收到后，其2015年至2017年所欠租金已缴清。”2018年7月5日，攀枝花市西区人民政府、西部公司、西鼎公司签订情况说明一份，该情况说明记载：“西鼎公司认定攀枝花市西区人民政府与周霞签订了《房屋租赁合同》及西鼎公司与周霞签订了《房屋租赁合同》，攀枝花市西区人民政府与周霞签订了《房屋租赁合同》项下权利义务、债权债务一并由西鼎公司承接。” 在本案审理中，周霞向本院提出申请，申请对位于攀枝花市西区其宾馆和西餐厅的以下损失进行鉴定：1.2015年1月至2018年2月期间宾馆22间客房因外墙渗水导致的营业损失；2.2016年3月至2018年2月期间宾馆40间客房因搭建外墙钢架网导致的营业损失；3.2016年3月至2018年2月西餐厅的营业损失；4.因外墙漏水导致受损宾馆房间的装修损失；5.因按西鼎公司要求拆除广告牌，造成原广告牌损失及重新制作的损失。之后，本院依法作出（2018）西区法技委字第50号司法鉴定委托书，委托中联公司进行鉴定。 2018年12月19日，重庆阿富尔酒店管理有限公司（以下简称阿富尔公司）作为甲方，锦橙公司作为乙方，周霞作为乙方负责人，签订了酒店特许联盟协议书，该协议书有效期间自2019年1月1日起至2022年12月30日止。2019年1月1日，锦橙公司作为甲方，西鼎公司作为乙方，双方签订协议。该协议记载：“经友好协商，双方就乙方在甲方住宿的有关事宜达成如下协议：一、甲方为乙方提供宾馆住宿等服务（不含餐费），甲方应充分保障乙方的住宿需求。乙方每次订房，需提前通知甲方，以便甲方安排房间。住宿房间地址：攀枝花市西区。二、住宿费标准：每个房间198元，在合同期内，此价格不做调整。三、双方每月按乙方实际住宿房间数量进行结算，结算的住宿费与周霞（身份证号：5xxx××××××××）应付乙方房屋租金进行抵扣，乙方不再另行支付住宿费给甲方。四、违约责任：甲方在宾馆接待能力范围内未能根据乙方的订房要求为乙方提供住宿房间的，甲方应向乙方支付违约金，违约金的计算方法：乙方未能提供的房间数量乘以每个房间198元。五、本协议双方均盖章即生效。合同期限从双方签订之日起至2024年12月30日。本协议一式两份。甲、乙双方各执一份。” 2019年12月6日，中联公司作出川中联评报字[2019]第34号资产评估报告书。该资产评估报告书记载：“本项目资产评估基准日为2019年2月20日，资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。评估结论：1.2015年1月-2016年2月期间22间客房因外墙渗水导致的营业净损失119,500元；2.2016年3月-2018年2月期间22间客房因外墙渗水、40间客房因搭建外墙钢架网导致的营业净损失873,000元；3.2016年3月-2018年2月期间西餐厅因搭建外墙钢架网导致的营业净损失725,600元；4.因外墙漏水导致受损宾馆房间的装修损失（拆除和恢复费用）54,600元；5.因按西鼎公司要求拆除广告牌的损失（拆除和重新制作费用）116,000元。合计1,888,700元。”2019年12月9日，中联公司向周霞出具收到鉴证咨询服务评估费58,800元的四川增值税普通发票。 2019年12月12日，锦橙公司向西鼎公司转款支付350,000元。2019年12月13日，锦橙公司向西鼎公司出具代周霞支付2018年房屋租金350,000元的说明一份。同日，西鼎公司向周霞出具收到2018年租金35万元的收据。同日，西鼎公司出具说明一份，该说明记载：“我公司于2019年12月13日收到锦橙公司转入350,000元，该笔款项用于周霞支付我公司2018年房屋租金。”2019年12月25日，西鼎公司向周霞出具收到2018年租金23,450元的收据。 另查明：本院在审理西部公司与攀枝花市金质建设监理有限公司等建设工程施工合同纠纷一案中，于2017年3月28日委托四川求实司法鉴定所对攀枝花市西区阳光大厦外墙面石材装饰脱落原因及恢复费用的造价进行司法鉴定。2017年5月29日，四川求实司法鉴定书作出川求实鉴[2017]2721号司法鉴定意见书，该意见书记载：“鉴定意见：根据现场鉴定和原因分析：攀枝花市西部阳光大厦外墙面、柱面大理石石材装饰大面积空鼓、水泥砂浆灌浆不密实，粘贴不牢固，施工工艺不当，是造成大理石石材脱落的主要原因……在使用过程中，又因自然因素影响（如温差变化、材质老化等），也是造成大理石石材坠落的原因之一……” 另查明：2019年4月23日，长江源公司、锦橙公司向本院出具情况说明，该说明记载：“1.长江源公司、锦橙公司及西餐厅与周霞是合作关系。2.长江源公司将涉案长江源宾馆转让给锦橙公司后，允许锦橙公司继续使用长江源品牌。3.长江源公司、锦橙公司及西餐厅对周霞在本案中主张的损失不持异议，将不再另行主张。”同日，欢享西餐厅的原经营者汤善洪向本院出具情况说明，该说明记载：“1.欢享西餐厅与周霞是合作关系，合作时间为2015年6月-2017年3月；2017年3月西餐厅已注销，合作关系中止。2.欢享西餐厅对周霞在本案中主张的损失不持异议，将不再另行主张，主张后的损失所得归周霞所有，与本人无关。”同日，树缘咖啡馆向本院出具情况说明，该说明记载：“1.树缘咖啡馆与周霞是合作关系，合作时间为2017年3月-2017年11月；2017年11月西餐厅因亏损经营中止，税务局纳税已报停，西餐厅装修、设施设备及经营权在当月已归还回周霞本人。2.树缘咖啡馆对周霞在本案中主张的损失不持异议，将不再另行主张，主张后的损失所得归周霞所有，与本馆无关。” 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 关于合同的效力问题。涉案房屋登记在西部公司名下，属于区国有资产。依据十届三十次区政府常务会议纪要、西鼎公司出具的证明等证据，2014年10月起，西部阳光大厦移交西鼎公司进行管理。西鼎公司作为涉案房屋的管理人，与周霞签订的房屋租赁合同及补充协议，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应当按照约定履行各自的义务。 关于解除合同问题。西鼎公司以周霞未按约定支付租金为由，要求解除房屋租赁合同，并要求周霞限期搬离并返还租赁房屋。对此，周霞不予认可。从双方签订的房屋租赁合同及补充协议的约定看，本案涉及的租金包括2006年至2014年的历史欠租199万元、2015年签订合同后的租金。依据攀枝花市西区人民政府、西部公司、西鼎公司签订的情况说明，西鼎公司承接了涉案房屋的相关债权债务。这与西鼎公司和周霞签订的房屋租赁合同及补充协议的约定相互印证，周霞辩称西鼎公司对于历史欠租无权进行主张的辩解理由不能成立。对于该历史欠租，双方已进行结算，并在房屋租赁合同及补充协议中予以确认，双方对于历史欠租199万元已形成债权债务关系。如未按约定时间支付该历史欠租，可以主张相应的违约责任。从西鼎公司出具的收据、证明等证据看，西鼎公司与周霞签订房屋租赁合同后，周霞虽未按约定的时间、数额支付租金，但陆续支付了2015年至2018年期间的租金，并已付清该期间的租金。2018年12月19日，周霞作为锦橙公司的负责人与阿富尔公司签订了酒店特许联盟协议书。2019年1月1日，西鼎公司与锦橙公司就西鼎公司住宿事宜签订协议，明确约定西鼎公司在签订该协议之日起至2024年12月30日期间，西鼎公司实际住宿的住宿费与周霞应付西鼎公司的房屋租金进行抵扣，周霞对此也予以认可。从该情况看，双方仍有继续履行房屋租赁合同的意思表示。此外，涉案房屋所在的西部阳光大厦因外墙出现大理石石材脱落，确实存在长时间整治的情况。针对该情况，周霞先后向西鼎公司发出了《关于装修受损，严重影响经营的紧急报告》《暂不予支付租金及变更合同条款的通知》。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”以及第二百二十一条的规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”以及第六十六条的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”周霞针对涉案房屋存在的该情况，就房屋租赁合同期间的租金通知西鼎公司暂缓支付，属于履行抗辩权。结合上述分析，从本案的相关情况看，周霞的违约程度不影响该合同目的的实现，根据诚实信用原则，该合同不应解除。故对于西鼎公司请求解除房屋租赁合同，要求周霞限期搬离并返还租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持。 关于欠租数额及违约责任问题。周霞已付清西鼎公司2015年至2018年期间的租金。对于西鼎公司主张的2019年及其之后的租金，如前所述，该期间西鼎公司的住宿费至今未进行结算，不能确定抵扣的租金数额，对于2019年之后的租金，在本案中不予处理。双方结算后进行抵扣，如协商不成，可另案处理。西鼎公司要求按日万分之五支付未付租金的违约金。双方签订房屋租赁合同后，涉案房屋所在的西部阳光大厦因外墙出现大理石石材脱落，存在长时间整治的情况，周霞对于该合同履行期间的租金延迟支付，具有一定的正当理由。西鼎公司要求支付2015年之后应付租金逾期产生的违约金，结合本案的实际情况，对于该部分违约金的请求本院不予支持。依据2016年12月16日双方签订的补充协议的约定，周霞应在2017年底支付50万元，在2018年底支付50万元，在2019年底支付剩余的99万元，现均已超过支付期限，周霞应支付上述历史欠租。周霞在判决前并未支付该租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。该补充协议明确约定本协议与主合同具有同等法律效力。该补充协议对于违约责任没有约定，适用房屋租赁合同对于违约责任的约定。双方签订的房屋租赁合同约定无正当理由逾期支付租金的，每逾期一天，按0.05%的标准收取违约金。从房屋租赁合同和补充协议对付款时间的约定看，双方对于该历史欠租199万元的付款时间进行了变更，应以补充协议约定的付款时间为准。从欠租时间、租金数额等情况看，双方约定的该违约金标准并不高，周霞也未举证证明该违约金过分高于造成的损失，应承担举证不利的法律后果，本院确定从逾期支付历史欠租之日起，分别按日万分之五支付违约金，直至付清该款项之日止。 关于周霞主张的损失问题。西鼎公司作为涉案房屋的出租人，应当履行租赁物的维修义务，因维修租赁物影响承租人使用的，应当承担相应的法律责任。双方在房屋租赁合同中约定：“因甲方未及时尽到维修保养责任而导致的一切损失，由甲方承担。”依据攀枝花市西区人民政府、西部公司、西鼎公司签订的情况说明，西鼎公司承接了涉案房屋的相关债权债务。涉案房屋存在的外墙渗水以及搭建钢架网给周霞造成的损失，应由西鼎公司承担责任。依据房屋租赁合同的记载，周霞继续租赁涉案房屋，租赁期限为十年，周霞承租房屋后可根据自身情况决定使用用途。西鼎公司的住所以及办公地点，与涉案房屋在同一栋楼，结合西鼎公司出具的收款收据，对于该房屋的状况及使用情况，其应当清楚。西鼎公司辩称周霞存在违法转租的意见，本院不予采纳。长江源公司、锦橙公司、欢享西餐厅、树缘咖啡馆分别向本院出具了情况说明，明确对周霞在本案中主张的损失不持异议，将不再另行主张。周霞作为涉案房屋的承租人，由其对相关损失一并进行主张并无不当。周霞提供了外墙渗水受损房间的照片、施工协议等证据，主张22间客房存在外墙渗水。结合双方签订的房屋租赁合同的记载，涉案房屋的外墙存在渗水现象。从周霞提供的司法鉴定意见书、照片等证据可知，涉案房屋所在的西部阳光大厦因外墙出现大理石石材脱落，存在长时间整治的情况。在整治中，涉及拆除已有广告牌的情况。周霞依据四川合纵物业服务有限公司西区分公司出具的情况说明、证明等证据，主张2016年3月至2018年2月搭建了外墙钢架网。西鼎公司并未提供足以反驳的相反证据，应由其承担举证不利的法律后果，本院对于周霞的该事实主张予以确认。周霞要求赔偿相关损失，并申请鉴定。对于中联公司出具的资产评估报告书，西鼎公司有异议，提出其中存在诸多问题。对于鉴定材料，本院已多次组织双方质证。对于实际入住人次与登记入住人次、纳税情况与实际经营情况之间的差异，周霞在质证中作出的说明符合实际情况。依据西鼎公司提供的《关于外墙渗水造成部分房间无法正常经营的情况说明》、川中联评咨字[2015]第03号价格咨询报告书的记载，之前涉案房屋的部分房间存在外墙渗水，西鼎公司等人也委托中联公司出具价格咨询报告。前后两份报告所采用的方式方法类似。没有充分的证据证明该资产评估报告存在不能作为证据使用的情形。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条的规定：“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。”故本院对于该资产评估报告书予以采信。依据价格咨询报告书的记载，对于2012年1月5日至2015年2月7日因外墙渗水所造成的11个房间装修损失及相应的营业净损失进行过评估，对于重复期间的费用应予扣除。依据资产评估报告书的记载，2015年1月至2016年2月期间22间客房因外墙渗水导致的营业净损失为119,500元，即每月8535.7元，本院确定2015年2月8日至2016年2月的该营业净损失为108,830元。依据资产评估报告书的记载，2016年3月至2018年2月期间22间客房因外墙渗水、40间客房因搭建外墙钢架网导致的营业净损失873,000元，2016年3月-2018年2月期间西餐厅因搭建外墙钢架网导致的营业净损失725,600元，合计营业净损失为1,707,430元。造成宾馆、西餐厅营业净损失的影响因素，除了外墙渗水、搭建外墙钢架网以外，还有经营者的管理能力、经营能力、服务质量、市场环境等诸多因素。根据公平原则和诚实信用原则，结合合同的履行情况、造成的损失、当事人的过错程度以及预期利益等情况，本院酌情确定外墙渗水、搭建外墙钢架网造成的营业净损失为1,536,687元。对于周霞主张的其余营业净损失，本院不予支持。对于周霞主张因外墙渗水导致受损宾馆房间的装修损失54,600元和拆除广告牌损失116,000元，结合中联公司的评估意见，本院予以支持。西鼎公司辩称已过诉讼时效，从周霞提供的报告、通知可知，周霞并未放弃主张相关权利，存在诉讼时效中断的情形，西鼎公司的该辩解理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第四十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、被告周霞在本判决生效之日起十日内支付原告攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司租金500,000元及其违约金（以500,000元为计算基数，从2018年1月1日起至付清该款之日止，按每日万分之五计算）； 二、被告周霞在本判决生效之日起十日内支付原告攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司租金500,000元及其违约金（以500,000元为计算基数，从2019年1月1日起至付清该款之日止，按每日万分之五计算）； 三、被告周霞在本判决生效之日起十日内支付原告攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司租金990,000元及其违约金（以990,000元为计算基数，从2020年1月1日起至付清该款之日止，按每日万分之五计算）； 四、驳回原告攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司的其他诉讼请求； 五、反诉被告攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付反诉原告周霞营业净损失1,536,687元、装修损失54,600元、拆除广告牌损失116,000元，合计1,707,287元； 六、驳回反诉原告周霞的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费27,160元，由原告攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司负担3000元，被告周霞负担24,160元。反诉案件受理费11,164元、鉴定费58,800元，合计69,964元，由反诉原告周霞负担6996元，反诉被告攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司负担62,968元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判长  杨发彬 审判员  何国环 审判员  蒋春霞 二〇二〇年一月二十日 书记员  张珊珊 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 第四十五条法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。 权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。