辽宁省清原满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0423民初2653号 原告：中国建设银行股份有限公司清原支行。住所地清原满族自治县清原镇清河路29号。 负责人：秦智勇，系该行行长。 委托诉讼代理人：高全璐，系该行工作人员。 委托诉讼代理人：朱志宏，系该行工作人员。 被告：李冬妮，女，1971年9月2日出生，汉族，现住清原满族自治县。 被告：闫荣胜，男，1969年2月2日出生，满族，现住清原满族自治县。 被告：中房集团清原房地产开发有限公司，住所地清原满族自治县清原镇河堤南路12号。 法定代表人：李雅清，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李延云，系该公司法律顾问。 原告中国建设银行股份有限公司清原支行（以下简称清原建行）与被告李冬妮、闫荣胜、中房集团清原房地产开发有限公司（中房集团公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清原建行的委托诉讼代理人高全璐、朱志宏，被告中房集团公司的委托诉讼代理人李延云到庭参加诉讼。被告李冬妮、闫荣胜经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 清原建行向本院提出诉讼请求：1．请求判令依法解除与被告李冬妮之间的《个人住房借款合同》，判令被告立即清偿所欠原告借款本金147,994.49元、利息2,471.90元、罚息86.40元，本息合计150,552.79元（截至2019年7月31日）及至上述欠款全部清偿之日发生的利息（利率按合同约定执行）；2．请求判令原告与被告李冬妮之间签订的《抵押合同》合法有效，原告对被告抵押的房产享有优先受偿权；3．请求判令被告中房集团清原房地产公司承担连带保证责任；4．请求判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2011年10月8日，原告与被告李冬妮签订《个人住房借款抵押合同》，合同约定原告向被告发放个人住房贷款24万元，贷款期限15年，即从2011年10月8日至2026年10月8日，贷款用于购买中房集团开发的清原镇中房花园15号楼1单元501号商品房，面积114.61平方米，清原县房清预字第预告20110658，所购商品房是期房，双方约定以被告购买的上述房屋作为借款的抵押，并办理了房屋预告登记，证明商品房抵押权登记。原告与被告中房集团清原房地产开发有限公司签订保证合同，约定向被告足额发放了贷款，然而自2019年5月8日起，被告开始拖欠原告贷款本息，经我行多次催收被告李冬妮拒绝偿还，为维护原告的合法权益，依据相关法律及双方签订的合同约定，请贵院依法裁决。 李冬妮、闫荣胜未作答辩，未向本院提交任何证据。 中房集团公司辩称，我公司不应该承担连带偿还责任。因为我们的担保已经过了担保期限，所以我们不应该再承担担保责任，也就是不应该再承担连带偿还责任。双方签订的保证合同第四条第二款已明确规定约定只是办理了物的担保，我公司的保证责任就已经结束了。从预告登记证办理的那天起就不再承担连带保证责任了。关于抵押权问题，我们认为银行已经丧失了抵押权，因为物权法规定预告登记到能够办理正式登记之日起3个月内不办理的，预告登记就失效了。所以现在清原建行不具有优先受偿权。 本院经审理认定事实如下：2011年10月8日，原告清原建行与被告李冬妮签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定原告向被告发放个人住房贷款240,000.00元，贷款期限15年，即从2011年10月8日至2026年10月8日，用于购买被告中房集团公司开发的位于商品房（建筑面积114.61平方米），双方约定以被告购买的上述房屋作为借款的抵押，其中合同第三十四条约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日。被告李冬妮、闫荣胜在借款人及抵押人处签字、捺印。双方当事人于2011年10月8日办理了预购商品房抵押权预告登记。原告清原建行于2011年10月8日向被告李冬妮提供借款240,000.00元。 2010年11月28日，原告清原建行与被告中房集团公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定内容如下：第二条一款，本最高额保证所担保的债权是指2010年11月28日至2015年11月28日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金……第三条保证方式，甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。第四条保证期间，保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第（二）条所述之日止，其中（二）款，该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。 另查，涉案房屋已交付购房人李冬妮，但至今未办理抵押权登记手续。自2019年5月8日起，被告李冬妮、闫荣胜开始拖欠原告贷款本息，原告清原建行遂诉至法院。 本院认为，第一，被告李冬妮、闫荣胜向原告借款240,000.00元，被告中房集团公司自愿为被告李冬妮、闫荣胜借款承担连带责任保证，并签订个人住房（商业用房）借款及最高额保证合同，均系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法应予以保护。被告李冬妮、闫荣胜未按照合同的约定按期偿还借款本金及利息，是形成本案纠纷的原因。对此，被告李冬妮、闫荣胜应承担违约责任。自2019年5月8日起，被告李冬妮、闫荣胜尚欠原告借款本金147,994.49元及利息、罚息，根据合同的约定，被告李冬妮、闫荣胜应立即归还剩余借款本金147,994.49元及利息、罚息。利息、罚息依照合同的约定计付。 第二，本案争议焦点即案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因购房人怠于办理抵押登记，预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受偿权。由物权法第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。本案中，原告基于已办理的预购买商品房抵押权预告登记向本院主张优先受偿权，于法无据，应当予以驳回。 第三，关于被告中房集团抗辩不应承担连带保证责任一节，根据被告中房集团公司与清原建行签订的保证合同，本案保证期间约定为自原告与被告李冬妮、闫荣胜签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止，但案涉房产迄今未办理抵押登记，在抵押权未能依登记而设立情况下，被告中房集团公司的保证期间延续，仍应承担连带保证责任。在被告中房集团公司承担保证责任后，有权依《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，在其承担责任范围内向被告李冬妮、闫荣胜追偿。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司清原支行与被告李冬妮、闫荣胜签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告李冬妮、闫荣胜于本判决生效后立即偿还原告中国建设银行股份有限公司清原支行借款本金147,994.49元及利息、罚息（按照合同约定计算，从2019年5月8日起至欠款全部实际给付之日止）； 三、被告中房集团清原房地产开发有限公司对本判决第二项的款项承担连带清偿责任，在承担保证责任后，有权在其承担责任范围内向被告李冬妮、闫荣胜追偿； 四、驳回中国建设银行股份有限公司清原支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,311.00元（已减半收取），由李冬妮、闫荣胜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审判员 李 艳 二〇二〇年一月十五日 书记员 郭承昊