山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终7834号 上诉人（原审被告）:丁广惠,女,1956年12月27日出生,汉族,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:张峰(系丁广惠之夫),1952年12月3日生,汉族,住临沂市兰山区。 被上诉人（原审原告）:临沂西越物业管理有限公司。住所地:临沂市兰山区王庄路与开阳路交汇处东路南。统一社会信用代码号：91371302669323581A。 法定代表人:赵海燕,总经理。 委托诉讼代理人:姜洪永,男，汉族，1982年6月2日出生，该公司职工，住莒南县。 上诉人丁广惠因与被上诉人临沂西越物业管理有限公司（以下简称：西越公司）物业服务合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初11911号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。二审调查结束时，上诉人提出回避申请,因不符合回避的有关法律规定，本院已当庭予以口头驳回。本案现已审理终结。 丁广惠上诉请求：依法撤销（2019）鲁1302民初11911号民事判决，依法改判。事实和理由：一、被上诉人不是适格的原告，一审法院采纳被上诉人提交的证据二《临沂泰和花园小区物业服务合同》对上诉人没有约束力。该合同未盖上诉人住所地泰和花园东区社区居民委员会（以下简称东区居委会）的印章。按《合同法》第三十二条规定，该合同未成立，对泰和花园“东区居委会”和上诉人都没有约束力。二、被上诉人在其民事起诉状中明确表述与上诉人的住所地泰和花园“东区居委会”签订了《临沂泰和花园小区物业服务合同》，一审法院应当依法审理被上诉人与上诉人住所地泰和花园“东区居委会”签订的《临沂泰和花园小区物业服务合同》是否符合《合同法》的规定？三、被上诉人在庭审中，既未修改其《民事起诉状》，又未变更诉讼请求，采信被上诉人与“东关居委会”的串通，并作为裁判的证据判决，不符合《民事诉讼法》的规定，四、一审法院采纳被上诉人提交的证据四，不符合《民诉法》第六十四条第三款的规定。庭审中围绕是否成立了业主委员会，双方当事人各执一词，并无证据证实各自的主张。一审法院应当知道上诉人所在的街道办事处能证实泰和花园东区是否成立了业主委员会。但偏袒被上诉人未履行应当由一审法院调查收集证据的法定程序。五、一审法院支持被上诉人适用住建部第58条，由业主物业所在地居委会代行业主大会与物业企业签订物业服务合同，违反相关法律规定。六、一审判决适用法律错误。 西越公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 西越公司向一审法院起诉请求：1、依法判决被告支付拖欠的2017年4月26日至2018年12月31日物业费1922元及违约金;2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年4月26日，原告西越公司与临沂市兰山区金雀山街道东关社区居民委员会（以下简称东关居委会）签订了《临沂泰和花园小区物业服务合同》，其“第2条:物业基本情况：小区概况:泰和花园小区坐落于。建筑面积10万平方米,共有11栋单元住房。共设有22部电梯。物业类型:小高层住宅。第3条:乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。本物业的全体业主、使用人均应履行本合同,承担相应的义务”。合同约定物业费按房屋建筑面积每月每平方米0.9元收取，实际按照0.8元/平方米收取，物业费按季度实行先交后住，每季度的首月为交费期，业主和物业使用人逾期交纳物业费的，每逾期一日应按物业费总额的千分之三向原告支付滞纳金。被告丁广惠系临沂市兰山区泰和花园小区东区52号楼104室的业主，其房屋建筑面积为119.2平方米。原告主张被告丁广惠欠交自2017年4月26日至2018年12月31日的物业费1922元，其计算方法为119.2平方米*0.8元*20个月零5天=1922元。庭审中被告未对该数额及其计算方法提出异议。现原告仍持续对该小区进行物业服务。 一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，在涉案小区没有业主委员会的情况下，原告西越公司与代表小区广大业主的东关居委会签订的《物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应当按照合同约定的内容履行义务。原告作为物业服务企业，已对涉案小区提供了物业服务，被告作为业主，应当按照合同的约定支付物业管理服务费用。被告未按照约定交纳物业服务费等费用，已构成违约，依法应当承担相应的民事责任。现原告要求被告支付自2017年4月26日至2018年12月31日的物业费1922元，证据充分，理由正当，予以支持。合同约定的逾期交纳物业费的每逾期一日应按物业费总额的千分之三支付滞纳金，此项约定实质是对迟延支付物业费约定的迟延履行的违约金，该违约金标准过高，可调整为按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率的标准支付，且自2017年4月26日起（于每季度的首月月末）按季度分段以各个季度实际拖欠的物业管理费为基数计算至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，参照《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十一条、第六十五条规定，判决：一、被告丁广惠于本判决生效之日起十日内，向原告临沂西越物业管理有限公司支付2017年4月26日至2018年12月31日的物业费1922元；二、被告丁广惠于本判决生效之日起十日内，向原告临沂西越物业管理有限公司支付合同违约金（按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算，自2017年4月26日起，于每季度的首月月末按季度分段，以各个季度实际拖欠的物业费为基数，计算至实际付清之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告丁广惠负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的基本事实，本院认定与一审相同。 本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：上诉人是否应向被上诉人缴纳物业服务费。 一审中，被上诉人主张其与泰和花园东区社区居委会签订《临沂泰和花园小区物业服务合同》，一审法院根据查明的事实，认定被上诉人与东关居委会签订《临沂泰和花园小区物业服务合同》并无不当。涉案小区是否成立业主委员会，上诉人并未提交有效证据证明，因此，一审法院认定涉案小区未成立业主委员会并无不当。在涉案小区没有业主委员会的情况下，根据住房和城乡建设部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”的规定，被上诉人西越公司与代表小区广大业主的东关居委会签订的《临沂泰和花园小区物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。被上诉人作为物业服务企业，进驻涉案小区提供服务，上诉人并未提出异议，上诉人作为受到被上诉人服务的业主，应当按照合同的约定支付物业管理服务费用。 综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人丁广惠负担。 本判决为终审判决。 审判长  王树东 审判员  马凤霞 审判员  邵 波 二〇一九年十一月十二日 书记员  徐丽芹