湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终9859号上诉人（原审原告）：胡果，男，1968年12月8日出生，汉族，住长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：湖南兴威建设开发集团有限公司，住所地长沙市天心区南二环二段306号兴威帕克水岸园2栋27-29楼。法定代表人：彭要文，经理。委托诉讼代理人：戴亚斌，男，1983年12月29日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区，系该公司职工。上诉人胡果与被上诉人湖南兴威建设开发集团有限公司（以下简称“兴威公司”）排除妨害纠纷一案，长沙市天心区人民法院于2017年5月25日作出（2017）湘0103民初1695号民事判决，胡果不服，上诉至本院，本院于2017年10月23日作出（2017）湘01民终5705号民事判决，驳回上诉，维持原判。胡果不服，向湖南省高级人民法院申诉，湖南省高级人民法院于2018年6月29日作出（2018）湘民申278号民事裁定，指令本院再审，本院于2018年11月23日作出（2018）湘01民再146号民事裁定，撤销长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初1695号民事判决、本院（2017）湘01民终5705号民事判决，将本案发回长沙市天心区人民法院重审。长沙市天心区人民法院受理后，于2019年6月28日作出（2019）湘0103民初3578号民事判决，胡果不服，向本院提出上诉。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人胡果及被上诉人兴威公司的委托诉讼代理人戴亚斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人胡果上诉请求：一、撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初3578号民事判决；二、判决排除兴威公司在胡果房产建筑架空层“住改商”的妨害。事实与理由：一、重审认定事实不清，判断事实错误。1、原审认定案涉小区房产系经济适用房，就应根据经济适用房管理办法规定及合同法第五十二条法规，认定湖南开关厂处分和兴威公司受让案涉架空层的行为违法。2、原审认定架空层权利人为湖南开关厂，架空层为地面上一层，根据区分建筑物所有权纠纷司法解释第二条，物权法第六章的专有部分，第三条后属部分的法律解释，依常理推定湖南开关厂架空层产权证是非法存疑的，从2007年至今12年兴威公司无法登记过户，也就违背物权取得须登记的原则，也就没有资格在涉案地行使物权。3、湖南开关厂与兴威公司签订《补充协议》，以出租架空层使用权的方式转让，违反了合同法和经济适用房管理办法。同时兴威公司违反城乡规划法第三十五条的规定，在建筑基础结构施工，改变下水管道等多种危害建筑安全的行为。二、重审判决逻辑概念认定错误。1、虽然涉案架空层办理了产权证，但这仅是行政机关对湖南开关厂拥有架空层的民事法律关系认同，并不等于基本法律事实，更不意味着兴威公司取得架空层物权，根据物权法定原则，需经法律确认取得土地使用权的房屋所有权人才具有物权。架空层设计用途为非住宅，指的是架空层的用途，房屋的功能性并不能否认建筑房屋为住宅的性质，所以原审认定兴威公司将架空层进行改造不属于“住改商”是错误的。2、重审法院认定原告于法无据不是事实。三、重审法院判决适用法律不当、不明。原审法院适用物权法第三十九条和区分建筑物所有权纠纷的司法解释第十条和第十一条错误，本案应适用区分建筑物所有权纠纷的司法解释第十四条。四、请求人民法院公正司法，依法改判。被上诉人兴威公司答辩称：兴威公司所使用的房屋是依法从湖南开关厂取得了合法的使用权的非住宅性质的房屋，兴威公司有权对其经营并使用。一审判决事实认定与法律适用都是准确的，胡果的上诉请求应当予以驳回。胡果向一审法院提出诉讼请求：1、判令兴威公司排除对位于长沙市天心区的占用及“住改商”造成业主生活不便的妨害，并迅速恢复房屋架空层原状；2、本案诉讼费由兴威公司承担。一审法院认定事实如下：胡果系案涉小区5栋106、206号房业主，案涉小区系经济适用房，含2-6栋房屋，该小区负2层至6层共八层（均在地面基准线以上）为住宅区，地面基准线以下为架空层（含架空通道层）。房屋建成后，架空层南半部分被隔出一个夹层，变成了两层。2004年，架空层作为负2.1层办理产权登记至案外人原湖南开关厂名下，性质为杂屋，2007年5月23日，案外人原湖南开关厂与兴威公司签订《补充协议》，约定案涉小区2-6栋房屋南向地上一层面积为5523.14平方米，案外人原湖南开关厂转让给兴威公司独立使用，使用期限为50年。合同签订后，案外人原湖南开关厂将整个负2.1层交予兴威公司使用。2012年，兴威公司将负2.1层的北半部分的架空通道层装修改造成兴威综合农贸市场出租。胡果认为兴威公司将案涉小区架空层住改商，市场吵闹，有异味致使其无法居住，影响了胡果利益，诉至一审法院，酿成纠纷。一审法院认为：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”胡果据此主张兴威公司排除妨害，但该架空层已办理房屋产权登记权证，明确该架空层设计用途为杂屋，属于非住宅，兴威公司将架空层进行改造，开设菜市场的行为不属于擅自住改商的行为，胡果的相关诉求，于法无据，一审法院不予支持；胡果关于菜市场吵闹和异味影响胡果居住以及兴威公司擅自占用小区公共部分的主张，胡果未向一审法院提供有效证据证明，该院均不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：驳回原告胡果的诉讼请求。本案受理费80元，由原告胡果承担。本院二审审理期间，上诉人胡果提交如下证据：4号栋证00325104号，湖南开关厂00357577号4号栋架空层产权证，业主4号栋714338642号负2层产权证。业主4号栋713261438号6层产权证。总共只有8层，湖南开关厂的也是-2.1层，业主也是-2.1层，这是矛盾、重合的，总有一个不是真实的。证明湖南开关厂的产权证是过期作废的。针对胡果提交的上述证据，兴威公司发表质证意见称：1、争议房屋的规划实际是9层，在胡果提供的证据《长沙市规划信息服务中心建筑复核表》，双方都曾经提交过该证据，在兴威公司的证据中是第一组证据的第二项，从该表中可看出涉案房屋只有1栋是8层，其余均是9层，上面8层是住宅，底层是非住宅，住宅的编号是从-2至6层，但实际是在地上的，地下的-2.1层是最下面那一层，是底层，是非住宅。业主的权证与湖南开关厂的权证并不冲突。在原审中兴威公司提交的证据2与证据3都能补充说明，证据2是-2层与-1层的平面图，-2.1层是裙楼，面积相比-2层与-1层要大2/3，胡果一直强调兴威公司提交的栋证是过期的，在原审二审时专门就该证据查证过，兴威公司当时也提交了原件。4栋的-2.1层面积有851.62平方米，产权来源是析产。坐落的描述是天心区新开铺路174号富绿新村4栋架空层，权利人名称是湖南开关厂。根据这两份证据，胡果提交的这份新证据所述的湖南开关厂的产权证是过期作废的说法是错误的。兴威公司没有提交新的证据。对于胡果提交的证据材料，不属于新证据范畴，不予采纳。本院查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案争议的焦点为，兴威公司对富绿新村小区架空层的使用经营行为是否构成对业主生活的妨害。一、兴威公司对富绿新村小区架空层的使用经营行为，是基于其与湖南开关厂签订的合同而取得，兴威公司与湖南开关厂签订合同之时，湖南开关厂已取得架空层产权证，签订合同之时，兴威公司已尽审查义务，其主观上无明显违法性。兴威公司与湖南开关厂之间合同目的的实现，倘若侵害了业主胡果的利益，应由湖南开关厂负责，兴威公司不是侵权责任主体。二、湖南开关厂对诉争小区架空层的权属的合法性，或者许可他人经营使用的正当性问题，以及可能与本案当事人权利上的冲突，由于湖南开关厂不是本案当事人，不在本案中处理。三、本案纠纷的起因在于，诉争小区架空层登记在湖南开关厂名下，湖南开关厂许可兴威公司有偿经营使用的行为，是否与作为业主的胡果的建筑物区分所有权等权利相冲突的问题。如前所述，确权或者权利边界之争，不是本案审理范围。本案涉讼多年，对双方当事人尤其是业主一方生活质量造成一定困扰，双方应本着平等、安居、互利的角度，寻求协商解决之道。兴威公司即使依约履行合同，亦应力求维护经营环境的安全有序。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费80元，由胡果负担。本判决为终审判决。审判长 易 颖审判员 杨 雅审判员 龙显雄二〇二〇年一月二十日法官助理严新龙书记员邓晓亭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。