四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终3113号 上诉人（原审原告）：汤路琼，女，汉族，1982年1月10日出生，住四川省绵阳市涪城区。 被上诉人（原审被告）：四川省润无声物业发展有限公司，住所地：四川省成都市武侯区。 法定代表人：向国荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何泽永，该公司员工。 上诉人汤路琼因与被上诉人四川省润无声物业发展有限公司（以下简称润无声公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初4869号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。上诉人汤路琼、被上诉人润无声公司的委托诉讼代理人何泽勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 汤路琼上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回润无声公司的全部诉讼请求；二、请求二审法院解除润无声公司与上诉人之间的事实物业服务关系；三、请求二审法院判令润无声公司返还上诉人个人公共收益2800元；四、请求二审法院判令润无声公司赔偿上诉人精神损失费1000元；五、本案一、二审受理费由润无声公司承担。事实与理由：一、上诉人与润无声公司之间并不存在合同关系。前期物业合同是开发商和润无声公司签订的，在购房时，开发商并未将该合同向上诉人出示，对前期物业合同上诉人并不知情。润无声公司提出的前期物业合同是业主手册中的一部分，业主手册中明确约定，物业服务期自物业整体正式交付使用之日起计算。事实上，案涉小区御景名城至今尚未完全交付使用（第二十五栋正在建设中），这意味着润无声公司与开发商之间签订的前期物业合同并未开始履行，根据《四川省物业管理条例》第五十二条的规定已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业管理费由建设单位承担。业主手册签订于2012年7月31日，至2015年7月30日前期物业合同已经期满。原判在没有合同关系的情况下判令上诉人向润无声公司缴纳物业管理费实属不当。二、润无声公司系于2019年5月16日起诉要求上诉人缴纳费用。根据民事诉讼法中有关诉讼时效的规定，2016年5月16日之前的费用已经超过了诉讼时效，不应当得到支持。三、案涉小区早在2015年就成立了第一届业主大会，在第一届业主大会业委会履职期间，业委会已经发函告知全体业主及润无声公司前期物业合同已经失效。润无声公司在前期物业合同失效后，应当及时召开业主大会征求意见续签或者另签合同，但润无声公司并未履行其义务。2015年7月31日后，润无声公司就应当退出案涉小区。现在润无声公司也无权依据其与开发商之间约定的计费标准来向上诉人主张权利。四、润无声公司在2012年至2015年为案涉小区提供物业服务期间，并未按照约定提供适格的物业服务。致使上诉人遭受到不明人员的威胁、辱骂，使上诉人的精神遭受了伤害，现请求二审法院判令润无声公司向上诉人赔偿精神损失费1000元。五、小区公共收益其所有权应当归于所有业主。案涉小区地面车位35个，润无声公司就这35个车位进行了收费管理，同时小区广告位、易速递、临时车辆停车费等均是由润无声公司在收取，对该部分费用应当是由全体业主共享。故请求二审法院判令润无声公司向上诉人返还公共收益2800元。 润无声公司辩称，本案案由是物业合同纠纷，上诉人汤路琼在上诉请求中提及的与本案无关的上诉请求被上诉人不作任何答辩。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。 润无声公司向一审法院起诉请求：一、判令汤路琼支付从2015年8月1日至2019年12月31日拖欠的物业管理费8233元（1.5元×103.56平方米×53个月）、生活垃圾费246元（6元×41个月），并承担逾期违约金1695.8元（8479元×20%），共计10174.8元；二、本案诉讼费由汤路琼承担。 一审法院认定事实：润无声公司系四川省绵阳市涪城区高水南街46号御景名城小区20栋1单元15楼1号房屋的业主，房屋建筑面积103.56平方米。2008年3月1日，案涉小区建设单位四川省三台慧川房地产开发有限责任公司、绵阳市兴苑房地产开发有限责任公司与原告签订《前期物业管理委托服务合同》，约定由润无声公司为开发的御景名城小区提供前期物业服务，物业管理前期介入阶段指从业主入住之日起至第一次召开全体业主大会、选取业主委员会之日止，期限暂定三年，自交房之日起计，若在此期间本物业成立业主委员会，委托期限则至业主委员会正式成立之日另行签署合同之时止。 2012年7月31日，汤路琼与润无声公司的分公司四川省润无声物业发展有限责任公司御景名城分公司签订了《小区费用收缴协议》、《前期物业服务协议》，载明由润无声公司为案涉小区提供物业服务，为御景名城前期物业管理阶段的物业管理服务单位，前期物业管理服务期限为三年，服务期限自物业整体正式交付使用之日起计，合同服务期限内若成立业主大会，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，汤路琼每月每平方米应缴纳物业费用1.5元，每月缴纳生活垃圾清运费6元，如未能按时如数缴纳物业管理费的，应按日千分之三的标准支付违约金。业主使用人首次应缴纳半年物业管理费，以后由业主自行选择年缴、季缴、半年缴方式。汤路琼从2015年8月1日起未缴纳物业管理费和垃圾清运费。 根据110警情信息反映，2015年4月29日汤路琼向110报警求助称发生纠纷，后特巡警四大队出警到事发地点御景名城出警。润无声公司称该小区开发商对案涉小区进行过小区业主对物业服务的满意度调查并申请调查取证，经一审法院核实，案涉小区开发商称当时确向案涉小区业主告知要进行调查，当时也安排工作人员开展调查，但后因好多业主找不到工作无法进行而停止，也未形成完整调查结果，所有公司并未有调查结果及资料。 一审法院另查明：润无声公司为证明其催收物业管理费提交照片打印件一份及四川联衡律师事务所关于催收物业管理费律师函复印件一份，照片打印件内显示润无声公司向业主汤路琼张贴催费通知单，该照片由润无声公司备注“21-1-15-1业主催费通知单。2018.12.22”，律师函复印件落款时间为2018年1月25日。润无声公司于2019年5月16日向一审法院提交本案的民事起诉状向汤路琼主张权利。润无声公司另在一审法院起诉了多位案涉小区业主，要求业主支付物业管理费等费用，多数业主在应诉时均反映润无声公司存在物业服务瑕疵。 一审法院认为，依照《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；……”规定，结合双方当事人签订的《前期物业服务协议》和润无声公司与开发商签订的《前期物业管理委托服务合同》，证实约定的前期物业服务期限均为三年，在期限届满后，双方未重新签订其他书面物业服务合同，案涉小区至今仍是润无声公司在为其提供物业服务，故应认定期满后本案双方当事人存在事实上的物业服务关系，对于物业服务内容和物业费标准应参照原合同继续进行。小区环境和秩序与小区业主的整体素质有很大关系，不应完全归责于物业服务企业。同时，物业服务企业对小区的管理没有执法处罚权，业主不能以服务瑕疵为由拒交物业管理费。故依照《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用……”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，润无声公司实际为小区提供了物业服务，汤路琼应当按原约定标准支付物业管理费。《前期物业服务协议》系虽润无声公司的分公司签订，因依照《中华人民共和国公司法》第十四条规定，因分公司不具有法人资格，其民事责任均由公司承担，故民事责任应当由润无声公司承担。 关于润无声公司主张的物业管理费是否已超过诉讼时效的问题。润无声公司提交的催费通知单系照片打印件，且根据其自行备注内容显示其备注张贴房号并非汤路琼房号，故该照片打印件无法证实其对汤路琼案涉房屋进行了张贴，润无声公司提交的催费律师函系复印件一审法院无法核实其真实性，且无法证实该律师函已向汤路琼进行送达。综上，对其润无声公司主张物业管理费及垃圾清运费已向汤路琼进行催收，一审法院不予采信。根据《前期物业服务协议》双方明确约定业主自行选择年缴、季缴、半年缴方式，故对于汤路琼每年未缴纳的物业管理费，润无声公司最迟至次年1月1日应当知晓其权利被侵害，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，润无声公司主张汤路琼支付2015年8月至2015年12月期间的物业管理费已超过诉讼时效期间，汤路琼仅应按协议约定标准向润无声公司支付2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费6524.28元（1.5元/月/平方米×103.56平方米×42月）。因双方并未明确约定垃圾清运费的支付期限，且2019年垃圾清运费润无声公司现尚未实际代缴，故汤路琼仅应按协议约定承担润无声公司向主管部门代缴的2015年8月1日至2018年12月31日期间生活垃圾清运费246元（6元/月×41月）。 汤路琼虽于2015年4月29日因纠纷报警，但110警情信息无法证实该纠纷发生与润无声公司物业服务存在直接关系，且经查现案涉小区开发商处并无汤路琼所称的业主满意度调查结论及资料，但经查该小区有众多的业主未交纳物业管理费及多数业主在应诉时均反映润无声公司存在物业服务瑕疵，说明润无声公司的服务在一定程度上确存在瑕疵，润无声公司主张的违约金一审法院不予支持。 依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，一审法院遂判决：一、汤路琼于判决生效之日起五日内向润无声公司支付2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费6524.28元及2015年8月1日至2018年12月31日垃圾清运费246元；二、驳回润无声公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27元，由汤路琼负担。 本院二审期间，上诉人汤路琼向本院提交了3组证据材料，第1组证据材料为照片9张，拟证明润无声公司并未按照二级标准提供物业服务；第二组证据材料系回函一份，拟证明润无声公司明知前期物业服务合同已经履行完毕；第三组证据材料系收款票据和照片，拟证明润无声公司在未与小区业主达成合意的情况下收取了物业费，该费用应当及时返还给业主。被上诉人润无声公司质证认为：对于第1组证据材料不予认可，认为达不到上诉人的证明目的。被上诉人定期对小区绿化带进行修剪，并打扫了卫生，在本案一审过程中，被上诉人也提供了相应的证据予以证明；对于第2组证据材料的真实性予以认可，但必须明确的是回函是因为开发商要更换物业公司，被上诉人回函告知开发商在前期物业合同到期的情况下，须由业主大会来决定是否更换物业公司，开发商单方更换物业公司的行为是无效的；对于第3组证据材料认可其真实性，但没有证据证明这个钱是公共收益。本院将结合本案其他证据对上述证据材料进行认证。 本院二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：本院二审争议的焦点在于上诉人汤路琼是否应当缴纳物业管理费的问题。就此问题，本院作出如下认定：一、虽然汤路琼辩称前期物业合同系案涉小区开发商与润无声公司签订的，开发商并未将该合同向汤路琼出示，汤路琼对前期物业合同并不知情，其与润无声公司之间并不存在物业服务合同关系，但在本案一审过程中，润无声公司提交的《前期物业服务协议》、《小区费用缴纳协议》上均有上诉人汤路琼本人的签字确认。同时，汤路琼连续三年按年度向润无声公司缴纳物业管理费的行为能够证实汤路琼对润无声公司向其提供物业服务的事实是知晓的，且汤路琼也是按照前期物业合同中的约定履行了合同义务的，故对上诉人汤路琼辩称的其对前期物业合同不知情、不受该合同约束的理由，本院不予采信；二、案涉小区开发商与润无声公司签订的《前期物业管理委托服务合同》第三章第十七条约定：“……前期物业管理服务委托期限暂定三年，自交房之日起计，若在此期间本物业成立业主委员会，委托期限则至业主委员会正式成立之日另行签署合同之时为止。”根据该约定，再结合汤路琼与润无声公司签订的《前期物业服务协议》、《小区费用缴纳协议》，能够证明在2012年开发商已经将汤路琼所有的位于案涉小区的物业交付给了汤路琼使用，在此期间，润无声公司也向物业业主汤路琼提供了物业服务。在此情况下，上诉人汤路琼抗辩的案涉小区尚有楼房正在建设中不应当视为交房完成在交房完成前应当由开发商承担物业管理费用的理由，于理不合，本院不予采信；三、虽然按照《前期物业管理委托服务合同》、《前期物业服务协议》、《小区费用缴纳协议》中的约定，前期物业合同已经履行完毕，但是到期后案涉小区成立的业主大会或业主委员会（业主委员会已经被取消登记）并未另行与其他物业公司签订物业管理合同。同时，润无声公司并未退出案涉小区，依旧在向案涉小区提供物业服务，所以原审法院有关本案双方当事人在前期物业合同履行完毕后成立了事实上的物业服务关系，物业服务内容和物业费标准应当参照原合同继续执行的认定并无不当，本院予以确认。同时，应当明确的是，润无声公司作为物业服务提供方，其并不具备召开案涉小区业主大会的主体资格，润无声公司并无上诉人汤路琼所主张的该项义务。上诉人汤路琼以润无声公司未履行召开业主大会商讨续约事宜的义务应当退出案涉小区不能再收取物业管理费的抗辩理由，本院不予采信；4.在润无声公司对小区业主不文明行为并无执法处罚权的前提下，上诉人汤路琼要求润无声公司就案涉小区其他业主的不文明行为承担全部责任的主张过于苛责。上诉人以物业服务瑕疵拒不缴纳物业管理费的行为不应当得到支持。 二、关于本案诉讼时效的问题。在本案一审中，润无声公司向一审法院起诉请求人民法院判令汤路琼支付2015年8月1日至2019年12月31日期间的物业管理费，但润无声公司是于2019年5月16日向一审法院提起民事诉讼要求汤路琼支付费用，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，润无声公司主张汤路琼支付2015年8月1日至2016年5月15日期间的物业管理费已经超过诉讼时效期间。原判认定2016年1月1日至2016年5月15日期间的费用未超过诉讼时效期间错误，本院予以纠正。汤路琼应当按照前期物业管理合同的计费标准向润无声公司支付2016年5月16日至2019年6月30日期间物业管理费5825.25元（1.5元/月/平方米×103.56平方米×37.5月）。 三、关于上诉人汤路琼的上诉请求第二项解除润无声公司与其之间的事实物业服务合同关系、第三项判令润无声公司向其返还公共收益2800元、第四项判令润无声公司赔偿其精神损失费1000元，上述三项上诉请求均不属于本院二审的审理范围，本案不予处理。 综上所述，汤路琼的部分上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初4869号民事判决； 二、汤路琼于本判决生效之日起五日内向四川省润无声物业发展有限公司支付2016年5月16日至2019年6月30日期间的物业管理费5825.25元及2015年8月1日至2018年12月31日垃圾清运费246元； 三、驳回四川省润无声物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费27元，由汤路琼负担；二审案件受理费54元，由汤路琼负担45元，四川省润无声物业发展有限公司负担9元。 本判决为终审判决。 审 判 长 于红霞 审 判 员 陈兴旺 审 判 员 张宗文 二〇二〇年一月十六日 法官助理 杨小艺 书 记 员 蒋思琪