浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0421民初5084号原告：孟慧华，女，汉族，1988年5月2日生，住嘉善县。被告：潘杰，男，汉族，1984年4月2日生，住嘉善县。委托诉讼代理人：刘文华，女，汉族，1950年2月10日生，住嘉善县，系被告母亲。原告孟慧华与被告潘杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告孟慧华，被告潘杰及其委托诉讼代理人刘文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟慧华向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房地产买卖居间协议》；2.被告双倍返还原告定金60万元；3.被告返还原告预付的购房款25万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告向被告购买坐落于嘉善县房屋一套，双方在中介机构签订协议一份。原告按照约定分三次向被告支付定金共计30万元，并支付了预付款25万元，但被告未按约定的2019年8月15日前往中介机构一起签订《房屋买卖合同》，后经多次催促，被告始终未签订合同。鉴于被告的违约行为，原告现放弃购买其房屋的想法，现诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。被告潘杰答辩称，一开始说是10万元的定金，怎么现在变成30万了？当时中介让我们去办理过户，但是因为身份证掉了就没去。大概过了半个月的时间，被告身份证补办好了，就跟原告说可以过户了，但是原告说她要休假，又拖了好久。被告把原告付的钱都用掉了，没有拿去还银行的贷款。被告愿意继续把房子卖给原告，合同约定的购房款是139万元，原告只付了55万元，还有84万元没有付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据（房地产买卖居间协议、收款收据、追加定金确认书、银行交易流水清单各一份，不动产权证书复印件一份）三性均无异议，仅认为原告支付的款项中只有10万元是定金。本院对以上证据的三性予以确认并在卷佐证。被告未提交证据。本院经审理认定事实如下：2019年7月4日，被告潘杰（甲方）与原告孟慧华（乙方）、案外人选家房地产营销策划（上海）有限公司嘉善分公司（丙方，以下简称“选家嘉善公司”）签订《房地产买卖居间协议》（编号：SZ0001014）一份，约定甲乙双方委托丙方提供居间服务。协议对交易房屋的坐落、权利人、面积、贷款余额等基本情况进行了明确，交易价款为139万元。协议约定，甲乙双方同意在本协议签订后于2019年8月15日前共赴丙方处签订该房屋的《房地产买卖合同》，若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订买卖合同的，则乙方支付给甲方的定金（含由丙方保管的定金）不予返还。双方在“首期房价款”项下约定，乙方应于签订买卖合同并申请办理公证手续（若需）后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款计55万元，含已付的全部定金。甲方应将该款项用于偿还抵押权人（如银行等）的借款余额（若有不足，甲方自行补足），须于签订买卖合同后当日内办理申请手续并领取抵押注销材料及时完成该房地产抵押登记的注销手续，确保该房地产在办理产权过户手续前无任何抵押。双方在“第二期房屋价款”项下约定，乙方通过申请贷款方式支付第二期房价款84万元。乙方应于签订《房地产买卖合同》后当日内向银行申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付给甲方。双方在“交易过户”项下约定，甲乙双方应于贷款审核通过（若有）、买卖合同公证书（若有）出具、借款抵押合同及公证书（若有）出具、抵押登记（若有）注销、甲方应积极配合乙方按照房地产登记条例等相关规定办理完毕购房资格、税费认定等手续（若有）后三日内赴该房地产所在地的房地产交易中心申请产权过户；乙方须于房地产交易中心出具以乙方为权利人的产权证后三日内通知贷款银行及丙方共同至房地产交易中心办理抵押登记手续，以配合贷款银行将乙方申请的按揭贷款尽快放款至甲方账户。协议第十二条约定，“经甲乙双方协商一致，乙方于2019年7月5日追加定金至10万元，7月15日再支付10万元，7月30日再次追加定金10万元。”当天，被告潘杰在一份《收款收据》“收款人”处签字捺印，主要内容为，确认收到孟慧华购买案涉房屋的定金2万元。潘杰还在乙方《追加定金确认书》上签字捺印，主要内容为，承诺以下账户用于收取孟慧华购买案涉房屋追加的定金，购买人可随时追加定金，但以实际到账为准，实际到账即直接转为定金。经查明，原告孟慧华向被告潘杰付款情况如下：2019年7月4日付2万，7月5日付8万，7月15日付10万，8月1日付10万，8月16日付25万。以上合计55万元。另查明，案涉房屋不动产权证号为浙（2019）嘉善县不动产权第0004692号，权利人为潘杰，坐落于嘉善县。被告收到原告支付的款项后，并未用以偿还该房屋的抵押贷款，未办理抵押登记注销手续。本院认为，原被告及案外人选家嘉善公司三方签订的《房地产买卖居间协议》，对交易房屋的权利人、坐落、面积、价款、款项支付方式等内容进行了明确约定，原告孟慧华作为购买人已经按照该协议的约定支付了“首期房屋价款”55万元，被告潘杰接受了价款，且表示愿意继续出卖案涉房屋。根据合同法的有关规定，双方虽然没有签订书面的《房地产买卖合同》，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。合同成立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于被告潘杰而言，其义务是将原告支付的55万元用于偿还抵押权人银行的借款，并且及时完成该房屋抵押登记的注销手续，确保该房屋在办理权属转移登记手续前无任何抵押。对于原告孟慧华而言，其义务则是办理向银行申请贷款的手续，用以支付被告“第二期房屋价款”84万元。待上述事项办理完毕后，被告配合原告办理房屋权属转移登记手续。然而，双方并未履行上述义务，其根本原因在于被告收到原告支付的55万元购房款后，并未偿还抵押权人银行的借款，而是挪作他用，导致该房屋的抵押权无法注销，所有权转移登记无法进行，原告即使向银行申请贷款也无法获批。原告未贸然办理向银行申请贷款的手续，系正当行使同时履行抗辩权。因被告表示无力偿还案涉房屋的银行抵押借款，该房屋的抵押登记无法注销，客观上导致无法将该房屋所有权转移登记至原告名下，合同目的已无法实现。原告请求解除《房地产买卖居间协议》，其本质是解除双方在事实上已经存在的房屋买卖合同关系，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告已付款55万元既包含定金，由包含购房款。根据三方签订的《房地产买卖居间协议》第十二条约定的内容，“7月15日再支付10万元”系约定不明，不应认定为定金，故本院认为原告支付的定金为20万元，其他35万元为购房款。对原告诉称定金为30万元及被告辩称定金为10万元的意见，本院不予采纳。原告已付房款35万元，被告应予返还。双方的合同目的不能实现，系被告违约所致。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》的有关规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。故被告应双倍返还原告定金40万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告孟慧华与被告潘杰之间的房屋买卖合同自本判决生效之日起解除；二、被告潘杰于本判决生效之日起五日内返还原告孟慧华购房款35万元；三、被告潘杰于本判决生效之日起五日内双倍返还原告孟慧华定金40万元；四、驳回原告孟慧华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费12300元，减半收取6150元，保全申请费4770元，合计10920元，由原告孟慧华负担738元，由被告潘杰负担10182元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  江万景二〇二〇年一月十三日书记员  周 丹