湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初11245号 原告：湖南人民印务有限公司，住所地湖南省长沙市桐梓坡西路328号。 法定代表人：杨平，董事长。 委托诉讼代理人：詹海燕，湖南华硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋晓辉，湖南华硕律师事务所实习律师。 被告：长沙市开福区好粥道粥铺，住所地湖南省长沙市黄兴中路249号。 经营者：方正明。 委托诉讼代理人：饶路林，湖南三湘律师事务所律师。 原告湖南人民印务有限公司诉被告长沙市开福区好粥道粥铺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南人民印务有限公司的委托诉讼代理人詹海燕、蒋晓辉，被告长沙市开福区好粥道粥铺的委托诉讼代理人饶路林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南人民印务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即腾退占有原告所有的位于长沙市开福区xx号（xx号）的房屋，并将房屋内已拆除的一楼至二楼的楼梯恢复原状；2、被告向原告支付自2019年10月15日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（按900元/日计算，计算至2019年11月7日的占有使用费为21600元）；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年10月13日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告将其所有的位于长沙市开福区xx号（原xx号），面积为330平方米的房屋出租给被告；租赁期为3年，自2016年10月15日起至2019年10月14日止，租赁期满，本合同自动解除；第一年租金为29万，第二年租金为30万，第三年租金为32万。租赁期内，被告因经营需要将租赁房屋内一楼至二楼的楼梯进行拆除并承诺租赁合同终止后恢复原状。现租赁合同已到期，双方未签订续租合同，被告仍占有租赁房屋，拒不腾房，亦未按承诺将楼梯恢复原状。被告的行为侵犯了原告的合法权益。 被告长沙市开福区好粥道粥铺辩称，原、被告前期合作较为愉快，被告请求与原告续签租赁合同，继续承租租赁商铺，若原告不同意续签，请求原告给予被告一定时间进行腾房，以便被告安置员工，否则将造成被告与员工之间的劳动争议纠纷，给被告造成重大的经济损失。房屋楼梯已报请相关部门批准，属合法建筑，若被告退租，该楼梯亦可使用，有利于原告将案涉商铺出租给他人，请求原告基于上述考虑，是否可以不要求将案涉楼梯拆除、恢复原状。因原告在未经被告同意的情况下将案涉商铺的空调外机移动，给被告造成了严重的经济损失，原告对该事实予以认可并同意减免被告2019年10月15日至2019年11月6日期间的租金。案涉商铺的楼顶在租赁期间存在严重的漏水情况，被告多次要求原告对该房屋楼顶进行修缮，但原告一直未进行维修，被告只能自行请专业人员进行维修，为此花费56373元，该费用应由原告承担。被告已经缴纳1万元定金和押金，该押金可以抵扣部分租金。 本院经审理认定事实如下：原告系长沙市xx号房屋的所有权人。 2016年10月13日，原告（甲方）与被告（乙方）就长沙市xx号房屋签订一份《房屋租赁合同书》，约定乙方租赁甲方1至3楼面积为330平方米的门面（房屋）；租赁期限：三年。自2016年10月15日起至2019年10月14日止，期满本合同自动解除。同等条件下，根据双方需要，可优先乙方续租；年租金：第一年租金贰拾玖万元，第二年租金叁拾万元，第三年租金叁拾贰万元；付款方式：按照先付款后使用的原则，在本合同签订当日，乙方向甲方缴纳信誉保证金壹万元。年租金按季度付清；违约责任：1、租赁期内，如乙方提前终止合同，保证金不予退还，如甲方提前终止合同，甲方赔偿乙方所发生的相关损失。2、乙方应按时付给甲方租金和水电费（由甲方提前一个月通知乙方），不得拖延，如时间超过一个月，甲方按乙方应交年租金的5%加收滞纳金，严重违约的，甲方可终止合同。且不退还保证金。3、乙方在承租期内，在不影响房屋整体结构的前提下，可根据需要进行装修，但必须符合消防、治安要求，并与房屋整体外貌特征保持协调一致。租赁期满，双方终止合同时，装修设施采取来修去丢的原则，无偿留给甲方。否则，不退还保证金。4、乙方在承租期内须依法经营，并承担区域内的消防安全、社会综合治理、计划生育管理和门前三包、垃圾代运费。如有违法行为，由乙方承担行政上、经济上的一切责任，直至追究法律责任。5、乙方在租赁期内，不得将房屋转租给第三方使用，否则视同违约，甲方有权终止合同，恕不退还保证金和租金；如遇不可抗拒的因素（含城市道路建设、棚户改造和土地红线调整）等政府行为导致合同不能继续履行，甲方应及时通知乙方并退还保证金和未到期的租金，乙方其它经济损失甲方不予承担；如甲方因需终止合同，应提前1个月通知乙方；甲方不负责乙方房产租赁税缴纳，如乙方需要发票自行缴纳一切税费。原告按约向被告交付房屋，被告使用上述房屋经营好粥道餐厅。 2019年2月19日，被告向原告作出《关于好粥道中山亭店房屋在租赁期间出现问题的函》，提出因房顶漏水问题已垫资49000元进行维修，该费用应由原告负责，反映下水道不能正常疏通，原告未经被告同意安排移动空调外机位置导致空调效果不佳、严重影响生意，隔壁烤肉店影响周边环境卫生、影响被告店面形象，消防通道被他人违规搭建导致电表不能正常检修等问题。 2019年3月8日，原告向被告作出《关于先锋厅好粥道楼梯改造问题的处理意见》，内容为“你单位租赁我公司先锋厅一至三楼门面作餐饮经营，因场地需要调整向我公司提出改造要求。2019年3月7日，公司派物管部长张阔敏和基建科负责人王兰与工程师周龙一起到先锋厅进行了现场查看，原楼梯间一至二楼已拆除。公司基于与你方合作期较长，而且你方信誉良好，现就此事给出如下意见：1、拆除的楼梯从房屋安全结构角度考虑，勘查后基本无结构安全问题；2、因该楼梯一直作为相邻二楼网吧经营场所的消防通道，现你方已在店堂内开辟另外消防通道。网吧营业受开福区文广新执法局业务管理，管理人：陈理、罗昭毛。电话：xxxx，开福区政府办xx室。你方请自行与上述管辖机构人员联系，经开福区文广新执法局同意你方改造后另辟的消防通道，不因此事而影响网吧正常营业，则我公司同意你方动工进行改造，否则必须无条件复原，所有关系协调你方负责，我公司不参与；3、今后你方合同到期如解除租赁关系，你方必须恢复原楼梯间原貌，否则扣除押金不退还，并赔偿其他相应损失。特此通知，并请负责人签收执行”。被告的负责人方正明于2019年3月16日签字确认签收并备注“1、好粥道和二楼网吧是独立的经营个体，且无任何经济及股权往来关系，所以我们好粥道无权处理网吧任何事物，敬请谅解。2、公司原有消防通道已经被公司其他租赁户封闭，事实上已经严重违反国家相关相关条例和公司对我们租赁户的消防要求，请公司积极处理，恢复消防通道，确保我们租赁户能正常经营”。 2019年3月16日，被告的负责人方正明出具《承诺书》，内容为“我单位长沙市好粥道餐饮公司租赁湖南人民印务有限公司xx厅一至三楼房屋做经营场地，因我方营业场所内部调整需要将一楼至二楼楼梯拆除，原二楼网吧的消防通道另辟为二楼至我方店堂内出入，湖南人民印务有限公司经专家勘查后认为改造无损房屋结构安全。我方承诺：1、此次改造以不影响相邻租户经营为原则，我方自行与网吧管辖部门开福区文广新执法局协商，另辟的消防通道得到执法局认同后再动工改造，否则不动；2、如今后我方不再租赁该房产，退租之前将按照原貌恢复楼梯间结构，否则同意人印公司不退还我方的房屋押金，并赔偿相应损失。1、湖南好粥道餐饮有限公司租赁湖南人民有限公司物业用于经营好粥道餐厅，无能力改善房屋性质及用途，敬请谅解。2、我方承诺租赁到期后恢复房屋原貌。3、请公司解决屋顶漏雨问题”。 2019年3月19日，被告向原告作出《关于房屋屋顶维修的申请》，提出屋顶多次漏雨、维修，存在严重的安全隐患，严重影响正常生产经营，申请公司派人维修并承担相应费用。 2019年3月19日，被告向原告作出《免租申请》，内容为“我店自租赁贵公司位于xx栋xx楼门面作为餐饮经营8年来，一直与贵公司合作良好，从未有任何矛盾。2018年5月，公司安排人员拆除我们空调，并未经我们同意和验收，且公司也承诺我们，如果空调出现问题，全部由公司负责。目前我们门店7台空调，只有一台能勉强运行，且效果非常不好。我们多次申请公司解决，目前一直没得到解决，导致我们二楼、一楼营业接待场地一直不能正常运营，亏损严重。特向公司申请免除我们从2018年5月至空调经权威专业部门验收合格能正常运转期间的房租，同时给予此期间（2018年5月至公司协调处理好我们门店能正常运转，使我们店能正常营业期间）所产生的亏损，对我们进行合理的亏损补偿。特此申请，望批准”。2019年10月23日，原告向被告作出《关于好粥道空调问题诉求的答复》，内容为“你单位租赁我公司先锋厅一至三楼门面，合同已于2019年10月14日到期，合同签订人方正明2019年10月22日下午1:30分来我公司，就么之烤肉店移动好粥道空调外机产生纠纷的问题找公司等待答复。公司同意：从2019年10月15日至2019年11月6日期间，你单位停止营业，我公司给予免除租金。如协商不成，双方均有权向所在地法院起诉”。 被告向原告支付了1万元押金并支付了租赁期内的租金。合同到期后，被告至今仍在经营，未向原告返还房屋，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告向本院提交《好粥道中山亭路店结算清单》、照片及收据，拟证明其因维修屋顶漏水已花费56373元。 上述事实，有书证、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为，一、原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原、被告签订的合同约定租赁期限至2019年10月14日止，被告出具《承诺书》承诺租赁到期后恢复房屋原貌，现租赁期间已届满，被告应当向原告返还符合约定的房屋，原告诉请被告腾退长沙市开福区xx号（原xx号）房屋并恢复已拆除的一楼至二楼的楼梯于法有据，本院予以支持。二、合同到期后，被告仍在使用房屋用于经营好粥道餐厅，并未停止经营，故应向原告支付房屋占有使用费，根据本案实际情况，本院酌定被告按32万元/年的标准向原告支付自2019年10月15日至实际腾房之日止的房屋占有使用费。被告承诺如今后不再租赁房产，退租之前将按照原貌恢复楼梯间结构，否则同意原告不退还房屋押金，被告至今未恢复楼梯间结构，尚不符合退还押金的条件，故被告主张押金抵扣房屋占有使用费缺乏充分依据，本院不予采纳。被告主张房屋存在漏水等问题影响房屋使用，但未能提供充分证据予以证明，故被告就此提出的抗辩主张缺乏充分依据，本院不予采纳。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告长沙市开福区好粥道粥铺于本判决生效之日起三十日内腾退长沙市xx号房屋并将房屋内拆除的一楼至二楼的楼梯恢复原状； 二、被告长沙市开福区好粥道粥铺于本判决生效之日起三十日内向原告湖南人民印务有限公司支付长沙市xx号房屋的占有使用费（按32万元/年的标准，自2019年10月15日计算至实际腾退房屋之日止）； 三、驳回原告湖南人民印务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费170元，由被告长沙市开福区好粥道粥铺承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  房淼淼 二〇二〇年一月九日 代理书记员  彭小波