河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初2014号原告：郭英辉，男，汉族，1965年12月22日出生，住河南省卢氏县。委托诉讼代理人：任亚涛，河南松盛永进律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：王充沛，河南成昊律师事务所律师，特别授权。被告：孙江涛，男，汉族，1971年9月20日出生，住洛阳市高新区。被告：马学来，男，汉族，1972年10月18日出生，住洛阳市洛龙区。原告与两被告为合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后依法适用普通程序对该案进行了公开开庭审理。原告及其委托诉讼代理人任亚涛和王充沛到庭参加了诉讼。两被告经本院合法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告马学来于2014年8月9日签订的《房屋转让合同》；2、判决二被告共同连带赔偿原告经济损失2445498元；3、本案诉讼费、诉前保全费、保全担保费由被告承担。事实与理由：2013年前后，原告托被告马学来在洛阳买房，后马学来在洛龙区紫金风景线小区购得住房两套，分别为7-2-3103和7-2-1303，据马学来说，当时安排孙江涛具体办理，因此该两套房屋暂时登记在孙江涛名下。2014年8月9日，原告与被告马学来签订《房屋转让合同》，甲方为出卖人被告马学来，乙方为买受人原告郭英辉，该合同约定：甲方将其从洛阳市泰益德房地产开发公司购得的，位于洛阳新区××街××、××以北紫金风景线7-2-3103号建筑面积197.6平方米房产，转让给原告郭英辉所有，房屋价款为人民币柒拾陆万元。原告向被告马学来支付了全部购房款，马学来出具收到条一份，载明：今收到郭英辉购买洛阳市新区紫金风景线7-2-3103号房屋购房款人民币柒拾陆万元（760000元），待开发商统一办理房产证时我负责将房产证过户到郭英辉名下。收款人：马学来，2014年8月9日。合同签订后，马学来把孙江涛与洛阳市泰益德房地产开发公司所签订的《商品房预售合同》原件及该房屋钥匙等交给原告，原告与被告孙江涛一起到该小区物业，将该房屋的业主更改为原告郭英辉的名字，并履行了签字手续。2014年10月5日，原告在物业的监督下对房屋进行了现场验收，并在《商品房质量保修单》上签字确认。2014年10月9日，原告出资13.8万元购买车位一个，2014年10月1日以来，原告对该房屋进行了装修，并购置了家具生活用品居住至今。因被告孙江涛与张改霞存在债权债务关系，2014年11月13日，涧西区人民法院作出（2014）涧民一初字第615号民事裁定书，查封了原告购买的紫金风景线7-2-3103号房产，涧西区人民法院对张改霞与孙江涛之间的民间借贷纠纷一案作出（2014）涧民一初字第615号民事调解书，2014年11月18日张改霞申请强制执行。2015年7月份原告得知购买的紫金风景线7-2-3103号房产要被法院执行，立即向涧西区人民法院提出执行异议，该法院作出（2015）涧法执异字第22号执行裁定书，驳回郭英辉的异议，原告不服又提起执行异议之诉，法院作出（2016）豫0305民初1623号民事判决书，判决不得执行紫金风景线7-2-3103号（房屋代码821819）房屋，撤销对该房的查封等执行措施。张改霞不服提起上诉，洛阳市中级人民法院终审作出（2017）豫03民终440号民事判决书，撤销涧西区人民法院（2016）豫0305民初1623号民事判决；驳回郭英辉的诉讼请求。由于原告的执行异议最终没有胜诉，涧西区人民法院对该房产强制执行，经司法评估该房地产市场价值为2445498元，司法拍卖该房产以成交价1922938.6元被第三方拍得，且已经签署拍卖成交确认书。原告从被告马学来处购买紫金风景线7-2-3103号房产，已支付全部购房款，且已经装修入住至今，但由于被告孙江涛与他人的债务问题导致房产被涧西区人民法院强制执行，实际上该房产已属于他人所有，原告已无法取得，原告与被告签订《房屋转让合同》的合同目的已无法实现，故要求解除原告与被告马学来于2014年8月9日签订的《房屋转让合同》；由于被告马学来与孙江涛的行为导致原告无法取得房产，该房产被拍卖所得款项用于偿还孙江涛的个人债务，因此二被告应共同赔偿原告的经济损失，为防止二被告转移财产，便于判决的顺利执行，维护原告的合法权益，原告于2018年10月23日向洛阳高新技术产业开发区人民法院申请诉前保全，该法院作出（2018）豫0391执保273号民事裁定书，并已经对二被告的财产采取保全措施，现原告依法起诉，请人民法院公正判决。两被告未到庭，未提交书面答辩状。经审理查明：2013年前后，原告郭英辉因其自己在洛阳情况不熟悉，委托被告马学来在洛阳为其购房，2013年2月26日，原告将从银行取出的现金70万元，交给被告马学来，用于购房。被告马学来又转委托被告孙江涛，并且以被告孙江涛的名义去办理购房事宜。被告孙江涛在洛龙区紫金风景线小区以其名义办理受托事宜，被告孙江涛以其名义就7-2-3103号房产与洛阳市泰益德房地产开发公司所签订了《商品房预售合同》。2014年12月31日以被告孙江涛名义作为买受人与洛阳市泰益德房地产开发公有限公司作为出卖人就位于紫金风景线7-2-3103号房产签订《商品房预售合同》一份，载明：买受人于2014年5月23日一次性付清房款756808元等等。2014年8月9日洛阳卓赛商贸集团有限公司实际上是被告马学来个人作为房屋的出卖方系甲方与原告郭英辉作为房屋的买受人系乙方就位于洛龙区紫金风景线小区被告孙江涛名下7-2-3103号房产签订《房屋转让合同》一份，约定：在购买房屋时由公司员工孙江涛负责出面与开发商签订了《商品房预售合同》，暂登记在孙江涛名下，甲方承诺该房屋为卓赛商贸集团马学来出资并拥有实际所有权，该房屋相关资料及手续由甲方持有；双方一致同意，该套房价款总金额为760000元，具体以甲方出具的收房款收据为准；甲方在本合同签订之日，将与洛阳市泰益德房地产开发公司所签订了《商品房预售合同》原件、房屋钥匙及相关原始票据材料交于乙方，即视为房屋移交，并共同到小区物业管理部门办理物业移交、登记、备案手续；因本合同签订时，该房屋产权及房产证尚在开发商办理过程中，无法即时过户，甲方有义务继续办理，并在办理完成后过户给乙方，涉及契税、维修基金等后续费用由乙方承担；乙方若需另购地下停车位、储物间等，费用乙方自行承担，甲方应按开发商要求给予配合；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，房屋移交后至房产过户前，甲方不得就该房屋作抵押、质押、转让等行为，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法在房屋所在地人民法院起诉等等。当天原告郭英辉将剩余房款6万元交给被告马学来，被告马学来合并向原告郭英辉出具了收到条，载明：郭英辉购买洛阳市新区紫金风景线7-2-3013号房屋，购房款人民币柒拾陆万元整（760000.00元），待开发商统一办理房产证时我负责将房产证过户到郭英辉名下，收款人：马学来2014年8月9日。后被告马学来将以被告孙江涛名义与开发商洛阳市泰益德房地产开发公有限公司签订的商品房预售合同原件交给原告郭英辉，被告孙江涛协助原告郭英辉到小区的物业部门办理了相关的物业交接、装修入住等手续。2014年10月份，原告郭英辉接收上述资料和接受房屋后就对房屋进行装修并且实际入住。由于被告孙江涛与张改霞之间存在民间借贷关系，张改霞将孙江涛起诉至洛阳市涧西区人民法院，由于孙江涛没有按时向张改霞偿还借款，张改霞申请对孙江涛强制执行。由于位于紫金风景线7-2-3103号房产当时仍然登记在被告孙江涛名下。所以被洛阳市涧西区人民法院予以查封。原告郭英辉为此向法院提出执行异议，执行异议被驳回后，郭英辉又提起执行异议之诉。洛阳市涧西区人民法院一审判决支持了郭英辉的诉讼请求，（2016）豫0305民初1623号民事判决不得执行紫金风景线7-2-3103号（房屋代码821819）房屋，撤销对该房的查封等执行措施，在该判决中被告孙江涛曾陈述：100%的房款，系其是从洛阳卓赛商贸集团有限公司拿的钱交的房款；房子的钥匙是马学来让其给郭英辉的，随着购房合同原件一起给了郭英辉。张改霞不服提起上诉，洛阳市中级人民法院作出（2017）豫03民终440号民事判决书，撤销涧西区人民法院（2016）豫0305民初1623号民事判决，驳回郭英辉的诉讼请求。涧西区人民法院对该房产强制执行。2017年10月31日，该套房产经洛阳市涧西区人民法院委托由河南鼎坤房地产评估咨询有限公司进行评估，出具豫洛鼎评字{2017}SF10305A号房地产司法鉴定估价报告，该报告运用比较法对涉案房产确定市场价格为2445498元。经司法拍卖，该房产以1922938.6元成交被第三方拍得，且已经签署拍卖成交确认书，拍卖款用于偿还被告孙江涛欠张改霞的债务。虽然豫洛鼎评字{2017}SF10305A号房地产司法鉴定估价报告使用期限为一年，但是运用该报告的比较方法可以推断，截止目前该房产的市场价与2017年10月31日的市场价相比较肯定高于原评估价，原告仅要求原评估价计算损失。因两被告缺席，致调解不能。本院认为，从2013年前后，原告郭英辉委托被告马学来在洛阳为其购房，到2014年8月9日洛阳卓赛商贸集团有限公司实际上是被告马学来个人作为房屋的出卖方系甲方与原告郭英辉作为房屋的买受人系乙方就位于洛龙区紫金风景线小区被告孙江涛名下7-2-3103号房产签订《房屋转让合同》和后被告马学来将以被告孙江涛名义与开发商洛阳市泰益德房地产开发公有限公司签订的商品房预售合同原件交给原告郭英辉，被告孙江涛协助原告郭英辉到小区的物业部门办理了相关的装修入住手续，以及被告孙江涛在（2016）豫0305民初1623号案件中曾陈述：100%的房款，系其是从洛阳卓赛商贸集团有限公司拿的钱交的房款；房子的钥匙是马学来让其给郭英辉的，随着购房合同原件一起给了郭英辉，该一系列事实，可以认定原告郭英辉与被告马学来和被告孙江涛之间存在委托购房合同关系。因买卖商品房不同于普通商品交易，所以，对于受托买房事务的交付只有在交付房产和完成过户行为后才属于完全完成受托事务。2014年8月9日被告马学来个人与原告郭英辉就位于洛龙区紫金风景线小区被告孙江涛名下7-2-3103号房产签订《房屋转让合同》，名为房屋转让合同实为被告马学来就如何交付受托事务所做的协议安排。后因张改霞与被告孙江涛之间的个人债务，该套房产经洛阳市涧西区人民法院予以司法拍卖，致使原告受损和被告孙江涛债务减少而受益，同时被告马学来在选择被告孙江涛作为受托人时未严格审查受托人的财务状况以致受托事务无法完成而存在过失，其两人应共同对原告的损失承担责任。该房产截止2017年10月31日的市场价经评估为2445498元，两被告应按该价格予以赔偿。两被告无正当理由，拒不到庭应诉，视为放弃了对原告起诉的抗辩和质证的权利，对原告的相关陈述及出具的相关证据予以采信。综上所述，原告诉求解除原告与被告马学来于2014年8月9日签订的《房屋转让合同》，以及要求两被告共同连带赔偿原告经济损失2445498元，证据充分，理由充足，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第三百九十六条、第四百条、第四百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告郭英辉与被告马学来于2014年8月9日签订的《房屋转让合同》即日起予以解除。二、被告孙江涛和被告马学来共同于本判决生效后十日内赔偿原告郭英辉2445498元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26364元，由被告孙江涛和被告马学来共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本八份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  王忠民人民陪审员  张伟苹人民陪审员  徐宏伟二〇二〇年一月十一日书 记 员  王 琳