江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8482号上诉人(原审被告)：南京建瑞房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区梦都大街130号紫鑫国际公寓2601、2701室。法定代表人：JohnWilson，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁胜寒，江苏袁胜寒律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢炜豪，江苏袁胜寒律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周玲，女，1983年1月1日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：朱军，江苏三法律师事务所律师。上诉人南京建瑞房地产开发有限公司（以下简称建瑞公司）因与被上诉人周玲房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初2420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建瑞公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回周玲的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由周玲承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，建瑞公司与周玲在《商品房认购协议书》中的约定不具有法律效力，双方在认购合同中约定的拆除自动扶梯的条款无效。二、建瑞公司与周玲签订的合同中并未约定建瑞公司不能拆除扶梯时，周玲可以退房。一审法院在当事人无法履行合同约定时即判令合同解除，没有遵循《合同法》坚持合同稳定性原则。三、一审法院认定自动扶梯是否移除对周玲签约产生重大影响错误。1.周玲购买的房屋具正常使用功能，且己办理了产权手续，享有完全产权。从该房屋规划设计可以看出，案涉房屋大门朝北开设，而自动扶梯位于房屋南侧，挡住的仅是房屋的落地窗。2.周玲如果认为“移除自动扶梯”条款重要，应在正式合同中增加，而正式合同中并未增加，周玲显然没有将“不能移除自动扶梯”上升到“无法实现合同目的”的高度考虑。3.周玲认为其房屋无法租售，且原因为建瑞公司没有拆除自动扶梯所致，而从实际状况看，周玲隔壁与其户型相同且落地窗也被遮挡大半的房屋已出租给快递公司。周玲将案涉房屋溢价428623元出售但未能售出，并不能得出建瑞公司未能拆除扶梯导致其无法卖房。四、周玲所称东侧过道被堵塞与建瑞公司的房屋买卖合同没有任何关联，如果开放过道被个人或单位封堵，对周玲造成影响，周玲可以通过向规划、城管、消防等行政部门投诉解决，或者向人民法院提起排除妨碍之诉。周玲主张因房屋公共区域被堵而要求开发商退房无任何依据。周玲答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。由于自动扶梯对房屋存在重大影响，且有明确移除时间，现因建瑞公司未能履行义务，导致楼梯的商业用途无法达到，结合案涉房屋现状，建瑞公司无权更改规划，撤销扶梯，故移除条款无法履行。周玲主张解除合同的依据是法定解除，一审法院认定的自动扶梯在签约时对周玲的影响以及房屋现状难以发挥商业价值的判断正确。周玲向一审法院起诉请求：1.解除周玲、建瑞公司所签《紫鑫中华广场商品房现售合同》及《商品房认购协议书》，建瑞公司退还周玲购房款1321377元并支付利息（自2013年2月6日，按银行基准贷款利率计算至支付完毕之日）；2.建瑞公司协助周玲将案涉房屋所有权及土地使用权证件登记至建瑞公司名下，并赔偿周玲办证税费损失46850元；3.建瑞公司赔偿周玲因合同解除导致的房屋增值损失（暂定损失为30万元，具体金额以司法评估鉴定结论为准。）；4.建瑞公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月13日，周玲与建瑞公司签订《商品房认购协议书》，约定：周玲认购建瑞公司开发的坐落南京市建邺区梦都大街132号119室（建筑面积53.11平方米，简称案涉房屋），房屋单价24880元，总房款1321377元；签约时支付定金10万元，在守约的情况下定金充抵房款，签约后十个工作日内一次性付清总房款；案涉房屋无抵押；建瑞公司拒绝签订商品房现售合同的，双倍返还已收取的定金，周玲拒绝签订商品房现售合同的，无权要求建瑞公司返还定金；本认购协议在建瑞公司收到周玲购房定金之日起生效，在双方签署《南京市商品房现售合同》后自失效。建瑞公司在该协议尾部盖章确认“注：本公司同意将自动扶梯于2014年12月30日前移除，条件成熟时可提前移除”。2013年1月23日，周玲与建瑞公司签订《商品房现售合同》，约定：建瑞公司将案涉房屋售予周玲，周玲于2013年1月13日前支付定金5万元，在最后一次付款时充抵合同价款；单价24880元，总价款1321377元于2013年1月23日前付清房款；建瑞公司于2013年2月20日前交付案涉房屋。嗣后，周玲按约支付全部房款，建瑞公司已按期交房。2013年2月6日，建瑞公司向周玲开具《销售不动产统一发票》，确认周玲已付清案涉房屋购房款。2013年11月5日，案涉房屋登记至周玲名下，注明规划用途为“商业”。2014年3月3日，案涉房屋土地使用权人登记为周玲，地类为“其他商服用地”。周玲已支付案涉房屋产权登记费550元、转让手续费265.6元、面积测算（配图费）20元、房屋买卖契税39641.3元、住宅专项维修资金6373元。另查明，案涉房屋区域在规划核准图中显示为：案涉房屋北面开门（北面通道内），南面无门（系落地窗），南面正对楼梯区域。案涉房屋南面被自动扶梯的承接楼梯封堵近半，扶梯区域闲置，现场杂物堆砌。案涉房屋北面（正门）公共过道东侧被封堵。2015年8月、2016年6月、2017年11月19日期间，周玲在林升不动产、南京金玉满堂房地产经纪有限公司、南京二手房交易网、21世纪不动产、链家地产等挂牌出售案涉房屋，注明系“紫鑫中华广场商铺，52平方米，上下两层，实际面积100平方米”，挂牌价为160万元、165万元、175万元不等，但至今未售出。还查明，周玲曾于2016年12月22日在一审法院起诉建瑞公司要求解除案涉房屋买卖合同、退还购房款等，后周玲撤回该案起诉。在本案审理过程中，一审法院前往房产中介机构就与案涉房屋同类、同地段房屋售价于2013年1月至今的成交价走势进行询价，得知该类房屋挂牌单价在3万元左右，多年来涨幅不大，但无实际成交记录。经周玲申请，一审法院委托江苏天仁房地产土地评估有限公司（简称天仁公司）对案涉房屋予以评估，该公司评估报告（苏天房报字[2019]第19010号）评估意见为：不考虑自动扶梯限制情况下（假设手扶自动扶梯已拆除，估价对象能面对内部道路开设通道）自购房之日至价值时点时房屋价值上涨40.64万元。但建瑞公司对该评估意见的合法性、关联性不予认可，认为：1.评估内容与周玲主张不一致，周玲主张鉴定购房之日和价值时点的房屋市场价值上涨损失，而非鉴定“不考虑自动扶梯限制情况下的房屋市场价值”，评估机构将“自动扶梯拆除、面对内部道路开设通道”作为假设的前提不合法的，因“自动扶梯拆除、面对内部道路开设通道”均系违反建设规划的行为，即使自动扶梯拆除，案涉房屋也不得面对内部道路开门；2.对评估所采收益法不予认可，因有无自动扶梯难以通过收益法确定，评估机构应采取多种方法评估，如市场比较法，且市场比较法更为客观、公正；3.自动扶梯即使不拆除，案涉的价值也应能够作出评估，故该案评估报告不应仅评估“没有自动扶梯且开门”的房屋价值，而应就“无自动扶梯且不能开门”的房屋价值与“有自动扶梯且不能开门”的房屋价值分别作出两种评估结论，因为有无自动扶梯，房屋价值均有上涨，不能单纯地以“无自动扶梯且开门”的房屋价值减去当初购房价值，周玲购房时自动扶梯已合法存在，周玲系认可现状后方才签约，应按此刻房屋现状（有自动扶梯限制状况）的市场价值计算现值。后天仁公司就建瑞公司异议回复称：1.商业用房价值主要体现在吸引消费人流进而实现租金增长，而消费人流与房地产区位、交通、朝向等因素制约，本次评估结合现场勘验、周玲评估诉求后应为不考虑自动扶梯限制情况；2.未采用比较法系因符合条件的可比实例少，交易案例难以取得，即使取得交易案例，价格的真实性、可靠性也较低，收益法的客观租金系现场调查取得，现实性较强，考虑管理费、维修费、保险费、税金等后，并采取了合适的还原率；3.对“自动扶梯不拆除的案涉房屋市场价值”进行评估，不符合周玲诉求精神，亦无必要。周玲对回函予以认可，建瑞公司对回函内容不认可，认为：答复函未就“评估对象能面对内部道路开设通道”作出合理合法说明，收益法使用不能公平公正的评估该房屋价值,对商业用房价值主要在于商业租赁行为的说法不予认可，因租赁仅为用途之一，还可用于经营、买卖、租赁，甚至抵押。后一审法院又委托天仁公司按案涉房屋现状（含自动扶梯限制、南面不得面对内部道路开设通道）对自购房之日至评估时的房屋是否增值（含增涨价值）补充评估，该机构对此出具鉴定意见（苏天房报字[2019]第19010-1号，简称补充评估1）称：按房屋现状自购房之日至评估时房屋价值没有增值。建瑞公司认可上述补充评估1，但周玲认为有扶梯的前提不符合周玲购买房屋时的预期，不予认可。后一审法院亦委托该机构对房屋按案涉房屋（不含自动扶梯限制、南面不得面对内部道路开设通道）对自购房之日至评估时的房屋是否增值（含增涨价值）补充评估，该机构对此出具鉴定意见（苏天房报字[2019]第19010-2号，简称补充评估2）称：按房屋现状自购房之日至评估时房屋价值增值17.04万元。建瑞公司认为补充评估2不符合房屋现状及规划要求，不予认可，周玲认为该报告的增值评估过低。一审法院认为，当事人应按约全面履行自身义务。本案中，周玲与建瑞公司签订《商品房认购协议书》时，因案涉房屋已存在自动扶梯遮挡的实际状况，故双方签订认购协议时，为达成此后的现售合同签约，建瑞公司在《商品房认购协议书》中盖章确认“本公司同意将自动扶梯于2014年12月30日前移除，条件成熟时可提前移除”，应视为双方已予特别约定。虽建瑞公司抗辩称认购协议已因现售合同的签署而自动失效，但因双方于2013年1月23日签订《现售合同》时，上述特别约定的履行期限尚未届满，且上述失效条款系建瑞公司的认购协议中的格式文本，如直接适用于上述特别约定将直接导致建瑞公司的责任免除，有失公平，故失效条款效力不应及于该特别约定。由建瑞公司的陈述及一审法院现场勘验可知，建瑞公司至今未能拆除自动扶梯，构成违约。因双方在认购协议上就自动扶梯移除予以了特别约定，可视为“自动扶梯移除”对周玲签约产生了重大影响，又因案涉房屋规划用途系“商业”，故双方关于移除扶梯的约定，关乎周玲购房用于商业利用价值的目的考量。从一审法院现场勘验状况看，虽自动扶梯区域处闲置状况，但扶梯的承接楼梯将案涉房屋正南面落地玻璃窗封堵近半，且与该落地玻璃窗间距不足半米，杂物堆砌，再结合案涉房屋北面过道东侧封堵的现状，不符合一般商铺的可视性、可达性要求，事实上也造成了周玲难于出租的现状。鉴于该自动扶梯属规划配置，非经法定程序不能拆除，且约定移除期限届满至今已逾四年，建瑞公司未能履约，属建瑞公司的违约行为对案涉房屋实现周玲合同目的造成较大影响，故对周玲要求解除现售合同及认购协议的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院认为，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，周玲已付清购房款1321377元，故合同解除后，周玲有权要求建瑞公司返还全部购房款。关于周玲主张的房款利息，因周玲曾于2016年12月22日首次向一审法院起诉建瑞公司要求解除案涉房屋买卖合同、退还房款等，应视为周玲从该日起向建瑞公司主张权益，故其主张的利息损失宜从该日起算。关于房屋增值损失，因案涉房屋依规划未经法定程序自动扶梯不可拆除、南面不可开门，故周玲对自动扶梯限期移除的预期缺乏合法依据，结合评估机构对案涉房屋现状（含自动扶梯限制、南面不得面对内部道路开设通道）自购房之日至价值时点时房屋价值上涨评估意见为没有增值，故对周玲主张的房屋增值损失，一审法院不予支持。关于办证税费损失，一审法院认为，周玲为办理案涉房屋权属登记而支出税费，合同解除后房屋权属将不再属周玲所有，故相应税费支出属周玲实际损失，但因案涉房屋系现房销售，签约时周玲应对房屋现状充分了解，故周玲选择解除合同，对其主张的该项损失负有责任，一审法院综合虑及周玲实际损失、双方过错等因素酌定支持3.5万元。综上所述，一审法院对周玲诉讼请求中符合法律规定的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、解除周玲与南京建瑞房地产开发有限公司分别于2013年1月13日、2013年1月23日就坐落南京市建邺区梦都大街132号119室所签《商品房认购协议书》及《商品房现售合同》；二、南京建瑞房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向周玲返还1321377元并支付利息（以1321377元为基数，按中国人民银行同类同期贷款利率，自2016年12月22日起计至实际给付之日止）；三、南京建瑞房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内协助周玲将坐落南京市建邺区梦都大街132号119室不动产所有权、土地使用权登记至南京建瑞房地产开发有限公司名下；四、南京建瑞房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日向周玲赔偿损失3.5万元；五、驳回周玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19814元，评估费15150元，合计34964元，由周玲负担21094元，南京建瑞房地产开发有限公司负担13870元。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，建瑞公司提交：证据1、案涉房屋规划图一份，拟证明涉案房屋的规划设计中，门、过道及自动扶梯具体位置。该规划图与一审法院调取的规划图不一致；证据2、光盘一份，系建瑞公司于2019年9月20日上午11点拍摄的现场录像。拟证明案涉房屋有正常通道进入，也有正常的大门可以开启。现场的杂物和冰箱、洗衣机阻碍通行是侵权法律关系，不应在本案中解决。证据3、施工蓝图一份，拟证明挡住案涉房屋窗户的是水泥台阶底座和栏杆，不是自动扶梯。证据4、案涉工程竣工验收备案表，拟证明案涉工程竣工备案时间为2006年4月12日；证据5、照片5张，拟证明现场的自动扶梯、水泥台阶均已被拆除。周玲对上述证据真实性并无异议，但认为该规划图中自动扶梯的位置被遮挡，自动扶梯边为案涉房屋的玻璃窗，所以自动扶梯对案涉房屋商业价值影响巨大。自动扶梯和水泥台阶是不可分割的整体，双方在签约时约定的拆除自动扶梯，包含自动扶梯和水泥台阶连接部分。案涉建筑是合法规划设计的建筑，现场虽已经将自动扶梯拆除，但建瑞公司的拆除行为不能改变一审判决内容，电梯未经全体业主同意，不能拆除。建瑞公司未经规划许可，擅自拆除违反了城市管理的相关法律法规，侵害了公共利益。因双方对上述证据的真实性并无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。本院二审另查明，案涉自动扶梯及水泥台阶已被拆除，周玲所购房屋的南侧落地窗前现为平整的空地。二审中，周玲陈述：周玲购房后做了几个月的打印店，因其购买的是商业用房，需要展示空间，案涉房屋北侧不具备展示价值，只有南面可以。购房时周玲提出自动扶梯影响商业价值，建瑞公司同意拆除，周玲才会购买。拆除自动扶梯是购买条件，如果案涉自动扶梯不拆除，该房屋的价值将大大降低。即便自动扶梯被拆除，该拆除以违法行为为代价，仍然应当作出对开发商不利的判决，周玲坚持主张一审的诉讼请求以及事实和理由。建瑞公司陈述：案涉房屋北侧存在通道，但被杂物遮挡。案涉房屋楼上的2层整体为银行使用，所以周围四部自动扶梯早已废弃不再使用，其他三部自动扶梯因权利人认可，早已由建瑞公司拆除，但案涉自动扶梯对应的楼上区域还有1间房屋为单独出售，之前建瑞公司要移除案涉房屋边上的自动扶梯时，因业主提出异议，所以一直未能移除。周玲的房屋功能可以正常使用，仅因自动扶梯的台阶和平台挡住窗户影响采光，不能导致双方合同解除。因周玲坚持要求拆除，公司克服最大困难，将废弃已久的自动扶梯拆除，该自动扶梯拆除后，有消防步行楼梯，也有电梯供楼上居民出行，该区域也经过多次检查，符合消防法的规定。在自动扶梯已经拆除的情况下，周玲仍坚持一审诉请，其真实目的是购房多年后房屋未升值导致。以上事实，有规划图、光盘、施工蓝图、竣工验收备案表、照片、当事人陈述在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为：周玲与建瑞公司签订的《商品房认购协议书》及《商品房现售合同》是否应予解除。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。建瑞公司在与周玲签订案涉《商品房认购协议书》时，明确承诺将自动扶梯于2014年12月30日前移除，条件成熟时可提前移除。该条款虽然在《商品房现售合同》中并未约定，但从案涉房屋的竣工验收时间为2006年4月12日，该房屋在2013年1月才签订现房销售合同，以及在认购协议书中建瑞公司作出的承诺中可以看出，案涉自动扶梯的拆除与周玲购买案涉房屋之间存在重要关联，建瑞公司应按其书面承诺履行义务。周玲在本案起诉时主张因建瑞公司未拆除自动扶梯导致案涉房屋无商业价值，其合同目的不能实现，但建瑞公司现已将自动扶梯及连接的水泥台阶拆除，周玲购买的案涉房屋南侧已经清空，建瑞公司已经履行了其书面承诺。二审中，在建瑞公司已经拆除自动扶梯，履行了书面承诺的情况下，周玲主张的基础事由已不存在，其仍然坚持要求解除周玲、建瑞公司所签《紫鑫中华广场商品房现售合同》及《商品房认购协议书》，建瑞公司退还周玲购房款1321377元并支付利息，协助周玲将案涉房屋所有权及土地使用权证件登记至建瑞公司名下，并赔偿周玲办证税费损失及合同解除导致的房屋增值损失的诉讼请求，既无事实依据，也不符合法律规定，周玲的一审诉讼主张均应予以驳回。周玲如果认为因建瑞公司迟延拆除自动扶梯对其使用房屋造成影响，应另行主张其权利。建瑞公司在本案二审期间方拆除自动扶梯及相连接的水泥台阶，应自行承担相应的诉讼费用。综上所述，因二审出现新证据，导致一审查明事实发生变化，建瑞公司已将案涉自动扶梯及水泥台阶拆除，周玲一审诉讼请求所依据的事由已消失，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初2420号民事判决；二、驳回周玲的一审全部诉讼请求。一审案件受理费案件受理费19814元，评估费15150元，合计34964元，由周玲负担21094元、南京建瑞房地产开发有限公司负担13870元。二审案件受理费19814元，由南京建瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇二〇年一月十三日书记员  郭旭冬