广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19753号原告：佛山市南海区大沥镇忠添五金建材商行，住所地：广东省佛山市南海区********************************位，统一社会信用代码*。经营者：易红云。委托诉讼代理人：丘坚，广东奔犇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨创铄，广东奔犇律师事务所律师。被告：佛山市南海凯民茶博城有限公司，住所地：广东省佛山市南海区******转弯，统一社会信用代码914********0817698。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：张华华，女，该公司员工。委托诉讼代理人：蓝颖，女，该公司员工。原告佛山市南海区大沥镇忠添五金建材商行诉被告佛山市南海凯民茶博城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序于同年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丘坚、杨创铄与被告的委托诉讼代理人张华华、蓝颖均到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《租赁合同》；2.被告向原告退还已缴纳的押金27000元、按金2000元、租金36000元、综合费45000元；3.被告赔偿原告的装修损失。事实和理由：2018年6月17日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于凯民茶博城内A12座首层*号的铺位出租给原告使用，租赁期限自2018年6月1日至2024年5月31日，每月租金为4000元，免租期两个月，该铺位已于2018年6月1日交付原告使用。在原告对商铺进行装修的过程中，发现租赁商铺天花顶部漏水严重，同时天花顶部有大范围混凝土脱落的现象，造成天花顶部多处钢筋外露。原告多次发函给被告沟通、协商，要求被告查明原因，并对问题进行处理，使案涉商铺达到安全使用的条件。但是被告却消极对待原告的请求，一直未向原告提供一个合理的解决方案。鉴于上述事实，原告认为由于案涉商铺存在严重的质量问题，铺位的安全隐患已导致合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，特依据民事诉讼法的规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：2018年4月28日，经充分协商，佛山市云鼎建材有限公司（以下简称云鼎公司）向被告承租了A12座首层*号商铺，总面积为2150平方米，每月租金90000元，租期为六年。此后云鼎公司向被告提出，其在承租的商铺内注册了三个公司，其目的涉嫌套取银行的承汇贷款。三个公司成立后，被告与原告就*号商铺签订了租赁合同。因为虚假经营无需使用大场地，原告开始以云鼎公司名义假借租赁场地漏水为由提出借口，考虑到当时确实有部分地方漏水，被告积极协调各部门商量原告提出的问题。原告在承租之前已查看过租赁场地，对现场是充分了解的，原告所主张的漏水问题早已解决，其提出的一两处钢筋裸露的情况，也完全是可以通过装修进行处理。租赁的房屋二楼目前仍有租客在正常使用，不存在结构性问题，原告以各种理由不愿意履行合同，不缴纳租金，又不及时搬离，原告已构成根本违约，应视为未解除合同。被告多次向原告发函要求缴纳租金，原告不予理睬，并以租赁场地仍有货物为由，不准许被告进入。原告现在提起诉讼，属于恶意诉讼，请求法院依法处理。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以采信并附卷佐证。原告对被告提供的租金表、出租价格表、收款明细表均有异议，认为并未得到原告确认，且广告位与本案无关。经审查，原告质证理由成立，本院对被告提供的该组证据的证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：2018年6月17日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将凯民茶博城内A12座首*号铺位出租给乙方使用，租赁总面积为215平方米，乙方已对承租的铺位和仓库位进行了充分了解，愿意承租；租赁期限为六年，自2018年6月1日起至2024年5月31日止；铺位于2018年6月1日交付，免租期二个月；铺位每月租金4000元；乙方在签订合同时向甲方一次性缴纳27000元作为合同押金，向甲方一次性缴纳2000元作为水电管理费按金，并付清首月租金4000元；乙方应于每月期满前五日支付下一个月租金、物业管理费和水电费；乙方承租商铺经营建材；乙方可在商铺大门上方横挂本商铺广告招牌一面，其位置和规格大小应服从甲方统一规定；如乙方收铺时，发现铺内留有装修乙方必须作全面检查，该拆除重装则重装，如要使用要确保安全使用，否则由此引发的意外或不安全事故，一切责任均由乙方负责，甲方不承担任何责任；乙方未按时缴纳租金、物业管理费和水电费的，每逾期一天按总额的3%加收违约金，逾期超过3天，甲方将视乙方违约程度，有权停止供水供电，由此造成后果均由乙方负责；因乙方严重违约，甲方有权解除租赁合同，收回铺位（包括附属铺位）和仓库，乙方所交的押金和杂费按金及其它款项等不予退回；甲方违约要求提前终止合同，必须将押金、杂费按金退回给乙方，并按押金和杂费按金总额的100%作为违约赔偿金；乙方同意如因商场其他客户和商铺外其他人引致乙方遭受任何损失者，甲方无需向乙方负任何责任，但甲方可协助乙方追索赔偿；等等。同日，双方签订一份《补充协议》，约定乙方每月应交付的综合费用为5000元，乙方应在每月期满前五日支付下一个月的综合费用，每逾期一天按10%加收滞纳金，逾期超过三天甲方有权视乙方违约，收回铺位解除合同，押金和按金不予退还。2018年6月17日，被告还与云鼎公司签订一份《租赁合同》，约定被告将凯民茶博城内A12座首层*号铺位出租给云鼎公司使用，租赁物面积1200平方米，租期从2018年6月1日起至2024年5月31日止，免租期二个月，每月租金24000元，签订合同时缴纳合同押金162000元、水电按金12000元和首月租金24000元。同日，双方还签订一份《补充协议》，约定每月综合费为30000元。2018年6月17日，被告还与佛山市炜业包装材料有限公司签订一份《租赁合同》，约定被告将凯民茶博城内A12座首层*号铺位出租给佛山市炜业包装材料有限公司使用，租赁物面积645平方米，租期从2018年6月1日起至2024年5月31日止，免租期二个月，每月租金12000元，签订合同时缴纳合同押金81000元、水电按金6000元和首月租金12000元。同日，双方还签订一份《补充协议》，约定每月综合费为15000元。2018年7月10日，被告向云鼎公司发出回复函，称收到关于天花漏水的告知函，已多次与二楼租户进行联系，由于查找漏水源头，需要一定时间，铲去不少地面做防水，目前工程仍在进行中，将继续与二楼租户协商解决方案和时间。2018年7月13日，被告向云鼎公司发出联系函，称前一天已于二楼租户一起将漏水工程解决方案交给了原告，会督促二楼租户按该方案按时完成工程，因漏水影响商户进场，会考虑相应延长免租期，具体方案待三方商议达成一致意见后决定。2018年8月10日，被告向云鼎公司发出《关于延长免租期及广告位处理的告知》，称因A12座2楼租户经营过程中出现部分位置漏水，该租户与云鼎公司协商的维修方案并经被告协商，漏水修复工程已于2018年7月31日全面完工，达到了修复要求，视为维修工程于2018年7月31日终结。因二楼租户称在维修中除修复漏水位置外，还根据原告的要求进行了其他修复且未收取费用，故二楼租户不同意再进行赔偿，被告基于以和为贵的精神，决定延长1个月免租期作为补偿，不再承担其他任何责任，提醒云鼎公司从2018年10月起按合同约定缴纳租金。2018年8月14日，云鼎公司作出复函，称漏水问题基本解决，提出因漏水问题要求延长免租期二个月至2018年10月30日。2019年1月6日，云鼎公司向被告发出《关于茶博城漏水联络函》，主张自承租以来漏水不断，于2019年1月5日发现一处天花顶部漏水，已通知被告相关人员到现场实地确认，希望被告能及时处理漏水问题。被告于1月7日签收该函件，并注明已安排楼上商户处理，将密切跟踪，请云鼎公司配合楼上商户做好修复工作。同日，云鼎公司还向被告发出《关于茶博城天花钢筋外露联络函》，提出发现天花顶多处钢筋外露，不时出现水泥块掉落的问题，对被告一直无视就该问题的投诉提出强烈抗议。被告于1月10签收该函件，并注明已敦促产权人到现场处理，请等候下一步处理方案。2019年1月25日，云鼎公司再次向被告发出《关于茶博城天花掉灰问题联络函》，提出问题仍未解决，再次发生多次掉灰问题，希望给出有效方法和时间解决掉灰问题。被告于1月31日签收该函件，注明已多次与物业产权人联系解决方案，目前正在努力联系。2019年2月14日，云鼎公司又向被告发出告知函，称关于楼顶钢筋外露导致水泥块掉落一直未能解决，当天再次出现水泥块掉落，严重影响公司正常营运，希望尽快给出解决方案。被告当日签收了该告知函，并注明已与产权人联络多次，但暂无解决方案，正在努力联系，云鼎公司方也可催促产权人尽快解决。2019年2月20日，云鼎公司再向被告发出《关于茶博城水泥块掉落问题的联络函》，称当日又发生水泥块掉落问题，联系了工程部到现场查看并证实水泥块掉落。被告于2月21日签收该函件，并注明目前仍与物业产权方沟通，会派杂工临时性处理。2019年3月5日、3月13日，云鼎公司又二次函告被告，被告均签收函件并注明仍在商讨解决方案。2019年4月20日，云鼎公司向被告发出通知函，要求被告必须在4月30日前彻底解决质量问题，否则将从5月起暂停交租，等质量问题全部解决后，再补缴租金。当日，被告签收了该函件。2019年4月27日，云鼎公司向被告发出关于解除《租赁合同》的洽商函，称已委托第三方专业机构对租赁物的安全性进行评估，评估结果为租赁物存在严重的安全隐患，不适合继续使用，被告未履行出租方应尽义务，云鼎公司于2019年4月26日正式撤场，停止使用租赁物，要求协商解除《租赁合同》，要求被告承担原告的装修及广告宣传所投入费用的损失。另查明，云鼎公司在2018年4月28日共转账5笔款项给被告，金额合计380000元，其中290000元为三份租赁合同的押金，90000元为3份合同2018年8月份租金和综合费。2018年10月22日，被告收取a30-a36号商铺租金和水电费，金额分别为57853.98元、27000元、9000元。2018年11月10日，被告收取a30-a36号商铺租金和水电费，金额分别为55817.98元、27000元、9000元。2018年12月26日，被告收取a30-a36号商铺租金和水电费，金额分别为54000元、1279.48元、27000元、9000元。2019年1月20日、25日、27日，被告分笔收取a30-a36号商铺租金和水电费，金额分别为54000元、1231.1元、27000元、9000元。2019年2月25日、28日，被告分笔收取a30-a36号商铺租金和水电费，金额分别为30000元、24000元、1764.86元、27000元、9000元。2019年3月18日、28日、31日，被告收取a30-a36号商铺租金和水电费，金额分别为54726.8元、27000元、9000元。2019年8月14日，原告和云鼎公司、佛山市炜业包装材料有限公司均提起诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2018年6月17日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。原告与云鼎公司同时签订租赁合同，共同缴纳合同押金和按金，租赁场地相通，租金、综合费和水电费共同缴纳，故本院确定云鼎公司与被告沟通联系函同时代表了原告。本案争议焦点是何方构成根本违约。对此，本院分析如下：首某1，2018年7月10日，被告已就原告所提出的漏水问题对原告进行了回复，也在当日向二楼租房发出联系函，2018年8月10日，被告向原告发函称漏水问题已于2018年7月31日修复完工，并同意给予原告延长一个月免租期，要求原告从2018年10月开始缴纳租金，原告虽复函提出延长二个月免租期，但并未获得被告同意。考虑到漏水问题发生在免租期内，该问题也是在免租期内得到解决，本院确认原告在2018年10月22日向被告缴纳的租金为当月租金，并对原告以涉讼商铺存在严重漏水问题而主张被告构成根本违约的理由不予采信。其次，原告从2019年1月6日开始，数次发函提出天花顶部分钢筋外露及水泥块掉落的问题，并在2019年4月20日以存在该问题通知被告将暂停交租，后于2019年4月27日提出解除租赁合同。针对该问题，本院已进行现场勘查，经现场勘查，天花顶部钢筋外露的问题并未达到影响安全使用的程度，水泥块的部分掉落也完全可以通过室内装修进行处理，但实际上原告在将原有吊顶拆除后并未重新进行吊顶，才导致水泥块直接掉落在地面。本院认为原告所提出该二项质量问题并未达到租赁物无法使用的程度，原告以此作为被告构成根本违约的理由不能成立，其发出的解除合同的通知函并不具备单方面解除合同的效力。最后，原告作为承租人，在签订《租赁合同》前理应对租赁场地进行适当勘查了解，对租赁物现状尽到充分注意义务，况且《租赁合同》中明确约定对涉讼商铺内留有装修原告必须作全面检查，该拆除重装则重装，如要使用要确保安全使用，否则由此引发的意外或不安全事故，一切责任均由原告负责，被告不承担任何责任，原告同意如因商场其他客户和商铺外其他人引致其遭受任何损失者，被告无需向原告负任何责任，但被告可协助原告方追索赔偿。综上，本院认为被告并不构成根本违约。原告虽然从2019年4月开始未再缴纳租金，但其已于2019年4月20日向被告发出了通知函，被告在收取通知函后并未提出异议，此前被告也针对原告提出的天花顶部分钢筋外露及水泥块掉落的问题数次承诺协调产权人一并处理，可见原告未缴纳租金的行为也未构成根本违约。2019年4月27日，原告向被告提出解除合同并告知其已于2019年4月26日正式撤场，表明其已无继续履行租赁合同的意愿和行为，被告对原告提出解除合同的主张并未提出异议，本院对原告诉请解除《租赁合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后因该合同取得的财产应予以返还，现原、被告之间的租赁合同并非因原告根本违约而解除，原告请求被告返还合同押金27000元、按金2000元合法合理，本院依法予以支持。2018年9月至2019年3月期间，原告占有使用租赁场地，其支付的租金36000元、综合费45000元属于其使用租赁场地的对价，本院对原告主张被告返还该两笔款项的诉讼请求不予支持。如上所述，原告以天花顶部分钢筋外露及水泥块掉落的问题主张被告构成根本违约的理由不能成立，其投入的装修损失属于其自行提出解除合同导致，应由其自行承担，本院对原告主张被告赔偿装修损失的请求不予支持，并对原告申请对租赁场地进行质量和装修损失鉴定的申请不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告佛山市南海区大沥镇忠添五金建材商行与被告佛山市南海凯民茶博城有限公司于2018年6月17日签订的《租赁合同》；二、被告佛山市南海凯民茶博城有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还合同押金27000元、按金2000元，合计29000元予原告佛山市南海区大沥镇忠添五金建材商行；三、驳回原告佛山市南海区大沥镇忠添五金建材商行其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3575元（原告已预交），由原告负担1787.5元，被告负担1787.5元。被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一九年十二月二十七日书记员  黄晓璇