福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0781民初2505号 原告：福建沪华置业投资有限公司，住所地邵武市张三丰大道363号。 法定代表人：李国恩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚巧连，福建则刚律师事务所律师。 被告：兰军，男，1985年10月7日出生，畲族，邵武市村民，住。 原告福建沪华置业投资有限公司（以下简称沪华置业公司）与被告兰军商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沪华置业公司的委托诉讼代理人龚巧连到庭参加诉讼，被告兰军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沪华置业公司向本院提出诉讼请求：1.解除其公司与兰军签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件），兰军协助其公司办理注销合同的备案和预告登记手续；2.兰军立即返还其公司代偿的按揭贷款本息16184.88元，并支付每期代偿款自代偿之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息和按日万分之五计算的违约金（其中截止2019年7月31日的资金占用利息和违约金分别为298.66元和1090.10元）。事实和理由：2016年10月8日，沪华置业公司与兰军签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件），双方在合同（含附件）中约定：兰军（买受人）购买其公司（出卖人）开发建设位于邵武市商品房，该商品房总价款为402000元，首期房价款81000元于合同签订日前付清，余款321000元申请贷款支付；买受人同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起10天内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人同意按日万分之五向出卖人支付违约金；在《房屋所有权证》、《土地使用权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还等权利。合同（含附件）还对其他事项作了约定。兰军于2016年10月9日支付给沪华置业公司首期房价款81000元。2016年10月13日，兰军与中国农业银行股份有限公司邵武市支行（以下简称邵武农行）签订《个人购房担保借款合同》，其公司作为保证人对兰军的借款（321000元）提供阶段性连带责任保证。2016年11月14日，邵武农行将兰军的借款321000元汇入其公司账户。截止2018年10月，兰军均能如期归还借款本息，但之后再未归还借款本息。邵武农行于2018年10月30日至2019年6月28日数次从其公司账户上共计扣划16184.88元用以清偿兰军拖欠的借款本息。期间其公司多次致电兰军归还代偿款，但兰军至今未还。综上，其公司认为兰军未按约定履行还贷义务的行为已构成违约，其公司有权解除《商品房买卖合同（预售）》（含附件），并要求兰军承担相应的违约责任。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 兰军未作答辩。 在诉讼中沪华置业公司提供证据3组： 证据1.《商品房买卖合同（预售）》（含附件）、商品房买卖合同备案信息表、预购商品房预告登记申请书、现金缴款单及福建增值税普通发票。证明：⑴沪华置业公司与兰军在《商品房买卖合同（预售）》（含附件）中对购房款的支付方式和按揭贷款的偿还方式作了约定；⑵《商品房买卖合同（预售）》已办理备案和预告登记手续；⑶兰军于2016年10月9日支付了首期购房款81000元。 证据2.《个人购房担保借款合同》。证明：沪华置业公司为兰军向邵武农行按揭贷款321000元提供阶段性连带责任保证。 证据3.《关于兰军贷款情况的说明》及业务凭证。证明：截止2019年6月28日，沪华置业公司为兰军偿还按揭贷款本息共计16184.88元。 本院认为，兰军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。新嘉园公司所举证据1、2、3均来源合法，内容真实，且与本案存在关联，本院均予以采用。 在诉讼中兰军未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实确认如下：2016年10月8日，沪华置业公司与兰军签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件），双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定：兰军（买受人）购买沪华置业公司（出卖人）开发建设位于邵武市商品房，预测建筑面积共104.01平方米；商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米3865.01元，总价款为402000元；买受人应当于2016年10月8日前支付首期房价款81000元，余款321000元向贷款机构申请贷款支付；本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同的解除应当采用书面形式；本合同及附件共47页，合同附件与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项作了约定。双方在附件四（关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定）中约定：买受人同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起10天内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人同意按日万分之五向出卖人支付违约金；在《房屋所有权证》、《土地使用权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房。上述《商品房买卖合同（预售）》于2016年10月8日提交邵武市房地产交易管理所备案。2016年10月9日【合同（含附件）签订次日】，兰军支付给沪华置业公司首期购房款81000元。2016年5月26日，兰军（借款人）、邵武农行（贷款人）及沪华置业公司（保证人）共同签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：贷款金额321000元，贷款用途为购买案涉商品房，贷款期限20年；借款人授权贷款人将全部借款直接划入沪华置业公司在邵武农行设立的账户；沪华置业公司作为保证人提供阶段性连带责任保证；本合同经各方签字或盖章之日起生效。合同还对贷款利率、还款方式等其他事项作了约定。2016年11月14日，邵武农行根据约定，将兰军的借款321000元直接划入沪华置业公司的专用账户。自借款起至2018年10月，兰军均按借款合同的约定如期归还借款本息。但自2018年11月起，兰军未能按借款合同的约定如期归还借款本息，致使邵武农行多次从沪华置业公司账户内扣划相应款项用以清偿兰军拖欠的借款本息，截止2019年6月28日共计扣划16184.88元。 另查明，沪华置业公司尚未将位于邵武市商品房交付给兰军使用，且该商品房的权属也尚未发生转移。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，本案沪华置业公司与兰军签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件）系当事人的真实意思表示，内容也未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，沪华置业公司与兰军在附件四中约定“在《房屋所有权证》、《土地使用权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房。”，鉴于兰军未能按借款合同的约定如期归还借款本息，并导致沪华置业公司承担了保证责任，根据双方约定和法律规定，沪华置业公司解除《商品房买卖合同（预售）》（含附件）的条件已成就，故对沪华置业公司要求解除其公司与兰军于2016年10月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件）的诉讼请求，本院予以支持。根据双方约定及相关法律规定，在《商品房买卖合同（预售）》（含附件）解除后，沪华置业公司应当将兰军支付的购房款予以返还，并负责将兰军尚欠邵武农行的贷款还清，且沪华置业公司履行保证（代偿）义务是其公司行使合同解除权的前提条件，为此沪华置业公司在主张解除合同的情况下一并要求兰军返还其公司的代偿款（包括利息、违约金）没有法律依据，故对沪华置业公司要求兰军返还代偿款16184.88元并支付相应利息和违约金的诉讼请求，本院均不予支持。兰军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告福建沪华置业投资有限公司与被告兰军于2016年10月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件），兰军应于本判决生效后十日内协助福建沪华置业投资有限公司办理注销该《商品房买卖合同（预售）》（含附件）的备案和预告登记手续； 二、驳回原告福建沪华置业投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费7594元，由原告福建沪华置业投资有限公司负担264元，被告兰军负担7330元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  车荣建 人民陪审员  李 健 人民陪审员  吴淑群 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  金 凤 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。