河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终5170号上诉人（原审原告）曾庆钦，男，1986年4月8日生，汉族，住河南省新县。委托诉讼代理人李亚兰，女，1986年2月8日生，汉族，住河南省新县。上诉人（原审原告）李亚兰，女，1986年2月8日生，汉族，住河南省新县。委托诉讼代理人曾庆钦，男，1986年4月8日生，汉族，住河南省新县。上诉人（原审被告）河南良子置业有限公司。住所地河南省新县城关艾洼区将军南路。法定代表人王建成，任执行董事。委托诉讼代理人田庆勇，河南庆勇律师事务所律师。委托诉讼代理人秦立志，男，1982年6月2日生，汉族，住武汉市黄陂区。上诉人曾庆钦、李亚兰因与上诉人河南良子置业有限公司（以下简称良子公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省新县人民法院（2019）豫1523民初1112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曾庆钦、李亚兰，上诉人良子公司的委托诉讼代理人田庆勇、秦立志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曾庆钦、李亚兰上诉请求：请求依法撤销河南省新县人民法院（2019）豫1523民初1112号民事判决第一、二项，依法改判支持曾庆钦、李亚兰的原审诉讼请求，一、二审诉讼费由良子公司承担。事实和理由：一、一审法院认定良子公司施工期间是否停工的事实不清、适用法律错误。1、根据良子公司在一审提供的多份有关政府部门文件，并未有文件要求建筑工程施工工地停工，仅有部分文件禁止土石方作业施工，但实际双方签订合同时被上诉人的有关土石方作业已经完工，并不存在不得施工的情形。2、根据良子公司在一审提供的多份政府部门文件，仅对建筑工程施工工地作出了六个百分百（工地周边百分百围挡、物料堆放百分百覆盖、出入车辆百分百冲洗、施工现场地面百分百硬化、拆迁工地百分百湿法作业、渣土车辆百分百密闭运输）要求，系对建筑工地提出的完善性要求，完成相应要求后完全可以正常施工。若却因未达到要求而导致停工，属于良子公司违法相关行政法律法规的规定导致，属于良子公司过错，并不能归于不可抗力。3、只有不可预见、不可避免并不能克服的客观情况才属于不可抗力。就本案而言，根据良子公司一审期间提供对有关政府部门文件可以看出，其中有多份系双方购房合同签订之前已经发布，即良子公司在双方签订合同前即已经明知环境治理的有关要求，良子公司在已经预见相应治理要求的情况下仍然向曾庆钦、李亚兰承诺可在2018年5月1日交房并签订了购房合同。且良子公司根据相应文件的要求做到六个百分百要求后也同样可以正常施工，并非不可避免、不能克服的情形。一审法院据此认定不可抗力的存在适用法律严重错误应予以纠正。4、双方签订的购房合同第八条中如下约定“如遇下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”，双方对不可抗力的适用作出了特别约定，且该约定并不存在无效的情形，属有效约定。民事合同行为应以合意为准，无约定情况下方从法定。根据该条的约定，即使经法院认定存在不可抗力情形，良子公司亦只有在履行约定义务后方能据实延期，而本案中良子公司从未向曾庆钦、李亚兰告诉过有关情况。5、就本案一审双方提交的证据，无证据能够证明良子公司在施工期间确实有因政府行为而停工的情况，以及确切的停工日期、停工天数，一审判决中认定的停工166天也没有任何说明，曾庆钦、李亚兰甚至无法得知该166天从何而来。6、一审法院、良子公司所称因政策调整导致停工，与事实不符，在一期没有综合验收后交付使用的情况下，同小区二期、三期均以预售并盖成封顶，甚至部分一期、二期业主，在良子公司默许下，在房屋没有验收情况下，已经装修入住。上述所说停工，无事实依据，违背常识和生活逻辑。综上所述，一审认定良子公司遭遇不可抗力并扣除相应违约天数认定事实不清、适用法律错误，应予以纠正。二、一审法院对2019年5月18日至今良子公司应承担违约金不予处理属于适用法律错误。一审判决书所表述的“本案在审理过程中，曾庆钦、李亚兰要求计算2019年5月17日（起诉之日）以后的损失，因本院亦无法确定具体交房的日期，本此不予处理，待双方另行解决”，原审判决有故意纵容、包庇良子公司拖延履行法定义务的嫌疑，即是该判不判，能拖就拖，既不判决2019年5月17日以后违约金的具体计算方法，也不确定直至判决下达时良子公司应赔偿的具体金额。甚至为了追求所谓的“同案同判”，将曾庆钦、李亚兰主张的2019年5月17日至2019年6月30日期间，曾庆钦、李亚兰并以此为期交了诉讼费的合法期间，随意处置，不予判决。1、曾庆钦、李亚兰在一审起诉时对违约金的诉求是非常明确的，表述如下：“请求判令良子公司向曾庆钦、李亚兰支付因逾期交房产生的违约金，按日以房款总价的万分之三计算，自2018年5月2日起算至良子公司依约履行完毕交房义务之日止，暂算至2019年6月30日，为424天，计64074元”。所主张的违约金并非仅至2019年5月17日，而是至良子公司依约履行完毕交房义务之日止，并明确列明了违约金的计算方式，仅因立案时尚无法确定良子公司何时可以交房，故暂时计算至6月底，一审法院据此认定曾庆钦、李亚兰仅主张至2019年5月17日的违约金严重侵害了曾庆钦、李亚兰的诉权。2、曾庆钦、李亚兰所主张的违约金损失计算方式自立案始即已经确定，且不受本案关键事实的查明影响，亦不会影响本案中良子公司违约的既定事实，更不需要在庭审中作何特别准备，曾庆钦、李亚兰认为一审法官对此的认定应对此予以纠正。3、一审法院对曾庆钦、李亚兰第一项、第三项、第四项诉请避而不谈，属于漏判。良子公司答辩称：曾庆钦、李亚兰的上诉理由不能成立，一审判决扣除的天数不可预见不可避免，一审扣除掉的天数有事实和法律依据，良子公司在一审提交了大量的停工文件和政府专门出具了证明证实这期间是停工的，证实停工的不仅仅是良子公司，其他企业也停工了。新县在信阳是一个特殊的县城，新县引起了上面领导的高度重视，最近九月份习主席来，没有下文件就停工了，前段时间省长来就停工了十来天，停工期间的损失比购房户是大的，一审的依据相当充分。万分之三是，给用户造成的损失不大，本案曾庆钦应该是最后一个起诉的，没起诉之前就通知交房了，曾庆钦没有去领钥匙，万分之三良子公司认为过高。良子公司上诉请求：请求对河南省新县人民法院（2019）豫1523民初1112号民事判决进行改判，将降雨天气90天，中高考10天共计100天从良子公司延期交房天数中予以扣除；原审法院按照日万分之三的计算标准要求良子公司支付曾庆钦、李亚兰违约金过高；一、二审诉讼费由曾庆钦、李亚兰承担。事实和理由：一、一审法院所认定的事实部分不清，但良子公司对一审法院已认定且扣减的154天扬尘治理天数无异议。除此之外，一审法院应将降雨天数90天、中高考10天，总计100天时间从良子公司预期交房的时间内全部扣减。本案房产项目是良子公司的第一个房地产开发项目，初衷是力争打造城南标志性建筑。同时良子公司作为商品房的销售者，非常明白按时按质的向曾庆钦、李亚兰交付房屋的重要性以及对自身社会信誉的重要性。若不是因为不可控因素，导致逾期交房，良子公司是没有任何理由故意拖延交房时间的，反而会增加自身成本。（一）良子公司是没有能力预估降雨天数的，一审法院应当充分考虑良子公司的市场预判能力，把降雨无法施工天数从延期交房天数中扣除。在一审庭审过程中，通过法庭调查知晓，依据良子公司的工程量，该工程最低需一年半到两年的时间才能完成，更何况加上天气原因。（二）高考停工10天这一事实，在新闻广播上也有通知，都是众所周知的事情，无需上诉人证明。为了给考生提供良好安静的考试环境，在此期间必然要停工，并不能因为给上诉人能预见而不予以扣除，显然增加上诉人因此支付的违约金。二、一审法院按照日万分之三的计算标准要求良子公司支付曾庆钦、李亚兰违约金，实属过高。一审法院认为，曾庆钦、李亚兰本意是为了住房而不是炒房，良子公司的违约造成曾庆钦、李亚兰损失实际为租房住而交付的租金。按照曾庆钦、李亚兰所在地区租房年租金最高计算也就是每年7千元左右，而一审法院判决良子公司支付曾庆钦、李亚兰34303元，其扣减年租金后，良子公司的赔偿金额是曾庆钦、李亚兰损失的3倍多。日万分三的标准确实过分高于曾庆钦、李亚兰的损失，所以一审法院判决要求支付34303元的违约金，实属过高。综上所述，无论作为购房者的曾庆钦、李亚兰还是卖房者的良子公司，双方都想如期按照合同约定的时间交付房屋和接收房屋。但在工程建设过程中，良子公司不仅仅肩负着维护买房者的利益，也得同时兼顾社会利益。曾庆钦、李亚兰答辩称：1、因为一审判决扣除了154天工期，对方说还要扣除100天，一年365天已经扣除了154天，一年两百多天开工。曾庆钦上午拍的照片，一期、二期全部完工，二期已经有部分业主入住了，以一年200多天的工期，到2023年都不能交房，不管从事实上还是法律上没有依据。2、万分之3在合同写的很清楚，2017年1月份开盘的时候就写在合同里，既然写了万分之3，对方是大企业，肯定能在五一前交房。曾庆钦、李亚兰向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令良子公司履行合同义务，尽快将符合双方购房合同约定标准的商品房交付曾庆钦、李亚兰（包括严格按照购房合同十四条约定标准完成水、电、供气等基础实施安装；严格按照该小区住建局规划审批图及购房广告、沙盘高标准修建小区内部道路等公共配套建筑，不要再违约加收安装费或变相加收安装费，否则综合验收交房后另行提起违约赔偿诉讼）；2.请求判令良子公司向曾庆钦、李亚兰支付因逾期交房产生的违约金，按日以房款总价的万分之三计算，自2018年5月2日起算至良子公司依约履行完毕交房义务之日止，暂算至2019年6月30日，为424天，计64074元；3.请求判令良子公司向曾庆钦、李亚兰支付因逾期办理房地产权属证书产生的违约金151元，按总房价款的万分之三计算；4.请求判令良子公司向曾庆钦、李亚兰支付因逾期交房导致曾庆钦、李亚兰不得不租房居住产生的租金6500元（2018年11月25日至2019年11月25日）。一审法院认定事实：2017年1月15日，曾庆钦、李亚兰与良子公司签订了《商品房买卖合同》，约定：1、曾庆钦、李亚兰以总价503726元购买良子公司所开发并预售的尚城名都1栋3单元302室房屋；2、合同签订当日曾庆钦、李亚兰应支付良子公司首期房款价103726元，剩余房款400000元应在交足首期购房款十五日内向银行提交经银行确认的全部按揭资料并与其签订贷款协议，若曾庆钦、李亚兰在上述期限内未能完成全部贷款手续，则视为曾庆钦、李亚兰逾期付款，逾期超过30日后，曾庆钦、李亚兰应按日向良子公司支付逾期应付款万分之三的违约金；3、良子公司应于2018年5月1日前将经综合验收合格的标的房屋交付曾庆钦、李亚兰，如遭遇不可抗力，且良子公司在发生之日起30日内告知曾庆钦、李亚兰的，良子公司可据实予以延期；4、若良子公司逾期交房超过30日，则自约定的最后交付期限的第二天起，即自2018年5月2日起至实际交付之日止，良子公司应按日向曾庆钦、李亚兰支付已交付房款万分之三的违约金。曾庆钦、李亚兰于合同签订当日向良子公司支付了首付款103726元，并于2017年3月3日与建设银行签订了信阳市个人住房公积金委托贷款合同，向银行借款40万元用以支付房屋尾款，2017年4月25日建设银行依照与曾庆钦、李亚兰的借款合同向良子公司方发放贷款。后良子公司未能于约定期限完成房屋交付，引起曾庆钦、李亚兰诉讼。庭审中良子公司表示遭遇政府的扬尘治理及高考停工天数为188天，天气原因90天，曾庆钦、李亚兰对此均不认可。一审法院认为，合法的民事行为受法律保护。本案的焦点是双方约定的违约金条款在政策调整情况下如何适用问题。我国民事法律中违约金不仅是债权担保形式，而且是一种民事责任。在此模式下将违约金理解为以补偿性为主，惩罚性为辅的责任。基于此，补偿性体现了违约金最基本功能，因一方的违约给予相对方的补偿应能填补其损失。平衡双方当事人的利益，达到实质公平。具体本案，因良子公司在建设房屋的过程遇到国家政策调整，间断停工达166天，而该政策作为在双方签订合同时是不可预期而且是不可抗力，对良子公司而言属法定免责情形，应当予以扣减。良子公司抗辩应扣减恶劣天气及高考天数，本院认为四季气候自然循环及高考天数固定明确，良子公司完全可以预期确定，不应成为扣减的理由。本案在庭审过程中，曾庆钦、李亚兰要求计算2019年5月17日（起诉之日）以后的损失，因本院亦无法确定具体交房的日期，本次不予处理，待双方将来另行解决。根据上述，经核算，逾期交房违约金暂从2018年5月2日计算至2019年5月17日（起诉之日），共计381日。良子公司主张应扣除扬尘治理188天中，第二项文件中未提及停工天数，该6天不予支持；第六项、第十二项高考中招属于每年固定时间；第九项、第十四项、第十七项、第十八项均与对应前项重复计算，该相关天数不予支持；扣除天数合计为22天（6天＋5天＋1天＋5天＋1天＋2天＋2天），故良子公司扬尘治理天数应为166天（188天－22天）。曾庆钦、李亚兰与良子公司签署购房合同及交首付款时间为2017年1月15日，2017年1月15日前不应计算扬尘治理天数，应扣除第1项、第3项、第4项、共计12天（5天＋1天＋6天），总计本案良子公司扬尘治理天数为154天（166天－12天）。综上，良子公司应支付曾庆钦、李亚兰逾期交付房屋的违约金34303元〖503726元×0.0003/天×（381天－154天）〗。双方所诉的房屋买卖目的，曾庆钦、李亚兰本意是为了住房而不是炒房，从这一价值角度看良子公司的违约造成曾庆钦、李亚兰的损失为租房住而交付的租金，扣减后曾庆钦、李亚兰应得到的赔偿高于其租金损失，对曾庆钦、李亚兰而言违约金的补偿功能已经实现，且兼顾一定的惩罚性。故上述核算数额本院确认为良子公司的赔偿数额。经本院组织调解，双方未能达成一致协议。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、良子公司于本判决生效后30日内支付曾庆钦、李亚兰逾期交付房屋的违约金34303元（从2018年5月2日起计算至2019年5月17日止）；二、驳回曾庆钦、李亚兰其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1568元，由良子公司承担。二审查明的事实与一审查明的事实相同。另查明，良子公司提交单位（子单位）工程质量竣工验收记录载明：竣工日期为2018.12.30，验收时间2019年9月18日，综合验收结论为：经验收符合设计及规范要求。曾庆钦、李亚兰质证认为：如果验收了，曾庆钦、李亚兰没有什么问题。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。良子公司未能按照《商品房买卖合同》的约定向曾庆钦、李亚兰按期交付房屋，应当依照《商品房买卖合同》第九条的约定向曾庆钦、李亚兰承担逾期交房的违约责任，但曾庆钦、李亚兰没有提供充分的证据证明良子公司逾期交房给其造成损失，该违约金约定过高，良子公司请求人民法院予以适当减少的理由成立，本院予以采纳，根据本案情况，良子公司应向曾庆钦、李亚兰支付已交付房款的日万分之1.5计算违约金。新县住房和城乡规划建设局文件《关于进一步明确2017-2018年秋冬季大气污染防治暨建筑施工现场扬尘治理工作任务的通知》第二条载明：从2017年11月15日至2018年3月15日，实施“封土行动”。县城城区停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工，停止道路工程、水利工程、土地整治等土石方作业。该文件是对整治环境污染、净化环境质量的强制性规定，房屋建筑和市政基础设施工程施工现场必须执行。良子公司因政策主导的扬尘治理停工天数121天，属于不能预见、不能避免且不能克服或者能预见亦不能克服的不可抗力事件，应当从逾期天数中予以扣除。曾庆钦、李亚兰与良子公司签订《商品房买卖合同》第八条约定良子公司应于2018年5月1日前将经综合验收合格的标的房屋交付曾庆钦、李亚兰，单位（子单位）工程质量竣工验收记录载明该工程验收时间2019年9月18日，经验收符合设计及规范要求，证明该房屋于2019年9月18日具备交付条件，曾庆钦、李亚兰应当接收房屋。良子公司应支付曾庆钦、李亚兰逾期交付房屋的违约金29014.62元〔503726元×0.00015元/天×384天〕。良子公司和曾庆钦、李亚兰的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省新县人民法院（2019）豫1523民初1112号民事判决第二项，即驳回曾庆钦、李亚兰其他诉讼请求；二、变更河南省新县人民法院（2019）豫1523民初1112号民事判决第一项为：河南良子置业有限公司于本判决生效后30日内支付曾庆钦、李亚兰逾期交付房屋的违约金29014.62元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费1568元，由曾庆钦、李亚兰负担784元，由河南良子置业有限公司负担784元。本判决为终审判决。审判长 李 虎审判员 左立新审判员 姚 涛二〇二〇年一月九日书记员 朱云飞