上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初19055号原告(反诉被告)：吴菲菲，男，1980年6月27日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：徐勇，上海平宵律师事务所律师。被告(反诉原告)：郦云水，男，1963年9月12日出生，汉族，户籍地浙江省上虞市。委托诉讼代理人：樊平，上海律宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳远，上海律宏律师事务所律师。原告吴菲菲诉被告郦云水排除妨害纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案分别于2019年11月5日、2019年11月25日两次公开开庭进行了审理，原告吴菲菲及委托诉讼代理人徐勇、被告郦云水及委托诉讼代理人樊平、陈佳远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴菲菲向本院提出诉讼请求：1、判令解除吴美华与被告就上海市青浦区赵巷镇秀沁路XXX弄XXX号XXX室房屋达成的口头房屋买卖协议。2、判令被告将上海市青浦区赵巷镇秀沁路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复原状并交还给原告。事实与理由：吴美华系原告之父，2019年1月21日吴美华遭遇车祸去世，其所有的系争的青浦区赵巷镇秀沁路XXX弄XXX号XXX室房屋由原告继承。后原告得知吴美华生前已就系争房屋与被告达成口头房屋买卖协议出售给被告，但被告不具备购房资格无法办理过户手续且一直没有付清房款，已构成违约，故此原告诉至法院作如上诉请。被告郦云水答辩称：不同意原告的诉请，在原告取得系争房屋产证之前，被告已与原告之父就系争房屋达成口头买卖协议，并已支付部分房价款，因此要求继续履行房屋买卖合同。本案案由应为占有物返还，而非排除妨害纠纷，被告的占有行为是合法占有。为此被告提起反诉请求：1、确认上海市青浦区赵巷镇秀沁路XXX弄XXX号XXX室房屋归被告所有；2、判令原告协助将上述房屋的权利人变更登记至被告名下；3、反诉费由原告负担。针对反诉，原告吴菲菲辩称：不同意反诉请求，被告在吴美华多次催促下仍未支付购房款，已经严重违约。且被告不具备本市的购房资格，即便到明年也无法办理过户手续，也是一种违约，故此请求法庭解除房屋买卖合同。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：吴美华系吴菲菲之父。系争的上海市青浦区赵巷镇秀沁路XXX弄XXX号XXX室房屋为动迁安置房，原登记权利人为吴美华。吴美华于2019年1月21日死亡，2019年7月吴菲菲以法院民事调解书为依据，根据继承取得系争房屋，房屋产权变更登记为吴菲菲单独所有。另查明，2015年4月，吴美华将系争房屋以80万元价格出售给郦云水，为此双方未签订书面买卖合同。后吴美华于2015年8月左右将系争房屋(毛坯状态)交付郦云水，郦云水对系争房屋装修后入住使用至今。因吴美华与郦云水系朋友关系，未签订书面买卖合同，又未明确约定购房款支付的时间，故此吴美华与郦云水对付款时间持有不同说法：吴美华认为应当先付75万元，剩余5万元办理过户交接时付清；郦云水认为双方没有约定房款支付时间，等过户时付清即可。郦云水为非沪籍人员，在上海市没有缴纳社保或个税的事实，属于未取得购房资格人员。又查明，2015年4月23日，任小庆账户转账10万元至吴美华账户，代郦云水支付房款。2016年7月22日，郦云水向吴美华转账10万元，记载用途为买车。2016年9月3日，郦云水向吴美华汇款20万元。2017年1月27日，吴美华账户进账1万元；以上合计41万元，款项支付原件均由郦云水持有。郦云水表示上述款项均为支付吴美华的购房款，除此之外另有：吴菲菲结婚时，郦云水借款5万元给吴美华；另有现金1万元给过吴美华。总之一共支付过48万元购房款，剩余32万元未付。2019年1月13日，吴美华、郦云水、王润华、徐瑞荣、严国荣等5人见面会谈，由王润华等人协调吴美华与郦云水间关于系争房屋买卖事宜，双方对总房价款80万元、已付款48万元(含房款、借款、贺礼等在内)没有争议，主要争议是在付款时间：吴美华认为郦云水没有及时支付约定的需先支付的购房款75万元，现在房价已涨至约190万元，因郦云水不及时付款存在违约，因此要么不卖给郦云水了、要么按170万元出售；郦云水认为双方没有约定付款时间，已经支付了48万元，剩下的32万元只要在过户的时候付清就可以了，但愿意支付一些利息或适当补偿。双方未能达成一致意见。庭审中，郦云水表示：吴菲菲是基于法定继承取得房屋产权，且办理不动产权证的时间晚于郦云水占有系争房屋的时间，故不能对抗吴美华与郦云水之间的房屋买卖关系。郦云水及其配偶都是非沪籍人员，目前在上海尚未开始缴纳社保或个税。如法院最终认定系争房屋买卖合同需要终止或解除的，郦云水要求吴菲菲返还已付房款48万元，并要求吴菲菲赔偿装修款186,000元以及房屋差价损失120万元。为证明郦云水对系争房屋进行装修事实，郦云水提供了装修合同及相应的支付凭证。吴菲菲表示：认可吴美华已收房款为20万元，其他款项并非购房款，不予认可。对于装修合同及支付凭证的真实性无法确认，且与本案无关。但，如果房屋买卖合同解除，郦云水返还房屋的，吴菲菲愿意返还购房款20万元，对装修添附费用依据房屋解除双方过错来分担。郦云水在购买系争房屋时就应该知晓和预见到房屋会因郦云水不具备购房资格而不能过户的风险，而非等到合同终止时主张房屋差价。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。吴美华与郦云水虽未签订书面房屋买卖合同，但就房屋买卖事宜达成口头合意，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行各自的义务。因双方未有书面约定，且吴美华业已过世，对于双方争议的付款时间之口头约定已难以查清。对于付款时间，即使当事人没有约定或约定不明，也可以依据法律规定或交易惯例来确定。但，本案根本的问题不是付款时间，而是郦云水及其配偶均未在上海市缴纳社保或个税，在本市没有购房资格，所涉房屋买卖合同客观上无法继续履行、更无法办理房屋产权变更登记手续，因此吴菲菲要求解除系争房屋的买卖合同关系，于法有据，本院予以支持。但造成本案房屋买卖合同解除的后果，吴美华与郦云水双方均有过错责任，买卖双方均应当为自己的交易对象、交易条件行谨慎审核义务；同时，郦云水应当明知自己不具备购房资格，且在最初购买系争房屋迄今长达几年的时间里，未能积极采取措施以使自己符合购房资格，至今仍属限购对象以致合同根本无法继续履行，主要过错在郦云水方。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。系争房屋的买卖合同解除后，郦云水基于房屋买卖继续占有使用房屋已没有合同或法律依据，应当腾退返还系争房屋；而吴菲菲作为吴美华的财产继承人，亦应将吴美华已收房款返还给郦云水。对于郦云水在系争房屋内的装修添附，考虑到有益添附客观存在，且吴菲菲自愿进行分摊，故本院酌情确定吴菲菲支付郦云水装修补偿款9万元。合同解除的主要过错在郦云水方，郦云水要求房屋差价损失的请求，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告吴菲菲承继的由吴美华与被告郦云水就上海市青浦区赵巷镇秀沁路XXX弄XXX号XXX室房屋达成的房屋买卖协议于2019年11月25日解除；二、被告郦云水应于本判决生效之日起十日内腾退上海市青浦区赵巷镇秀沁路XXX弄XXX号XXX室房屋，将房屋交还给原告吴菲菲；三、反诉被告吴菲菲应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告郦云水购房款人民币48万元；四、反诉被告吴菲菲应于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告郦云水装修补偿款人民币9万元；五、反诉原告郦云水的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由被告郦云水负担。反诉受理费人民币5,900元，由反诉原告郦云水负担人民币1,200元，由反诉被告吴菲菲负担人民币4,700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 徐冬梅二〇二〇年一月三日法官助理 杨 洁书 记 员 朱 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。