四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终2751号 上诉人（原审被告）：阳运芬，女，汉族，生于1970年2月14日，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：贾小玉，四川众城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨睿宜，四川众城律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：绵阳科创区天铭苑酒店，住所地：绵阳科创区园艺东街10号东辰阳光清华D区8幢二层8-3号。统一社会信用代码：92510700MA64H9U26F。 经营者：阳运芬，女，汉族，生于1970年2月14日，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：贾小玉，四川众城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨睿宜，四川众城律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：王久辉，男，汉族，生于1965年6月12日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：鲁开燕，四川博思律师事务所律师。 原审被告：唐志军，男，汉族，生于1972年5月21日，住四川省仁寿县。 上诉人阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店、王久辉与被上诉人唐志军租赁合同纠纷一案，阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店、王久辉均不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初248号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，阳运芬及其与绵阳科创区天铭苑酒店的共同委托诉讼代理人贾小玉、王久辉的委托诉讼代理人鲁开燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王久辉上诉请求：1.改判唐志军、阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店向王久辉支付2018年6月6日至2019年6月5日期间欠缴的房屋租金277288元、违约金6万元；2.唐志军、阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店向王久辉支付2018年10月16日至腾房完毕之日止的房屋占用使用费，计算标准为半年222000元；3.由原审被告承担二审诉讼费。事实与理由：1.唐志军、阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店应向上诉人支付2018年6月6日至2019年6月5日期间欠缴的房屋租金。案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》因唐志军、阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店的违约行为已解除。按照约定及审理查明的事实，还欠付租金277288元；庭审期间，2019年3月13日绵阳科创区天铭苑酒店因未取得公安机关许可证被责令停止经营活动，一审法院以停业无收入为由不支持2019年3月13日至2019年6月5日期间的租金，对被上诉人不公平，唐志军、阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店无证经营导致被停业，应该支付占有期间的房屋租赁费。2.一审法院以房屋租赁合同中未约定房屋占用费的计算方法为由，要求上诉人另行主张房屋占有使用费至房屋腾退之日止没有事实及法律依据。本案中房屋租赁合同已经解除，但房屋尚未腾退，应当按照租金标准支付房屋占用费。3.原审法院未支持违约金无法律及事实依据。2018年6月21日出具的欠条中载明9000元违约金，该违约金仅是对该期间欠付租金行为的违约责任，该违约金还没有履行，不能认为双方对违约责任进行了结算，也不能证明双方对合同解除的违约责任达成了新的合意。 阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店答辩称，王久辉是案涉房屋的二手房东，原房东与二手房东李梅已经解除房屋租赁协议，目前正在和原房东协商租赁房屋；王久辉不是本案适格主体，没有权利起诉，本案房屋所有人是其他人，与李梅签订的租赁合同约定了房屋不能转租，本案是一个无效合同。 唐志军未答辩。 阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店上诉请求：撤销原判第二项、第三项、第四项或发回重审；判令阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店不支付王久辉免租期租金146666.67元和物业服务费62700元、水电费82057元；判决或调解不继续履行租赁合同至租赁期届满；一二审诉讼费由双方依法承担。事实与理由：1.一审认定事实不清，阳运芬也与王久辉签订了租赁合同而不是唐志军一个人。2.一审认定阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店、唐志军已经与王久辉解除了租赁合同错误，不符合法律规定。阳运芬还欠王久辉租金51400元没有支付的原因在于房屋存在漏雨、与半山亦景酒店共用楼梯，房屋产权人发函要求将房屋租金支付给产权人，房屋产权导致消防审批手续没有办理，因此阳运芬暂停支付租金符合法律规定。3.绵阳科创区天铭苑酒店、阳运芬、唐志军没有支付租金不构成实质性违约，王久辉通知解除租赁合同系违法解除。阳运芬一致在协调解决并承担了迟延支付租金违约金9000元，王久辉也表示同意，认定实质性违约解除合同导致阳运芬的投资无法收回明显不公平。4.绵阳科创区天铭苑酒店不是本案适格主体，与王久辉没有合同关系，在本案中不应承担责任，一审认定阳运芬与唐志军共同经营绵阳科创区天铭苑酒店不是事实。5.一审判决支付免租期租金146666.67元没有事实根据，不符合合同约定。本案是王久辉执意要解除合同，责任在王久辉，不是承租人提前退租，阳运芬愿意继续履行合同。6.一审判决阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店、唐志军支付物业服务费、水电费是错误的，不符合合同约定。根据合同约定，物业费、水电费的收取主体是物业公司，王久辉不是房屋所有权人，是阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店、唐志军与物业公司形成物业管理合同。7.一审判决生效后十日内搬离并腾空房屋错误，没有考虑投入利益，没有对无法搬离的设施装修进行补偿，违反房屋租赁合同有关司法解释规定。8.本案房屋租赁合同及补充协议系无效合同，合同无效给酒店的经营造成巨大损失，王久辉应当赔偿，一审没有释明导致权力无法得到救济。9.本案程序违法，不应当按照简易程序审理。 王久辉答辩称，本案主体适格，王久辉与阳运芬签订的合同是合法有效的。 王久辉向一审法院起诉请求：1.判令三被告连带支付原告房屋租金286888元；2.判令三被告腾退原告房屋，并向原告支付逾期腾退房屋占用费至腾退完为止；3.判令三被告连带向原告支付违约金6万元；4.判令三被告连带向原告支付4个月免租的租金146666.67元（按444000元/年计算）；5.判令三被告结清租赁之日起至实际腾退房屋之日止产生的水电气物业费等费用；6.本案诉讼费用被告承担。诉讼中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令三被告连带支付原告2018年6月6日至2019年6月5日的租金277288元，将第5项请求变更为判令被告支付2011年11月6日至2019年3月13日的水电费82057元、物业费62700元。 一审法院审理查明的事实：2016年11月6日，原告王久辉作为甲方与被告唐志军作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将房屋出租给乙方使用，合同租赁房屋坐落于绵阳：东辰阳光清华Ｄ区8栋2层图示（34）-（1）轴线交（Ａ）-（Ｈ）列及1层（29）-（26）轴线交（Ａ）一（Ｈ）列实际现状分隔范围（以下简称该房屋）租赁面积约1100㎡（非套内面积，以实际办房产证测量为准，据此租金多退少补），租赁用途为中餐和住宿，乙方不得擅自改变租赁房用途，租赁期限自2016年11月6日至2026年11月6日止。合同第三条第（2）项约定免租期为4个月，从2016年11月5日至2017年3月6日止，租赁期满10年此免租期乙方无需支付甲方的房租，若乙方提前退租不享受有上述免租期，租金标准按照首年年租金标准支付。合同第四条第（1）项约定租金标准：10号8栋二层房屋起始租价33元／㎡.月，每两年在上年租价的基础上按8%递增。每年租金如下：第一年、第二年每年按33元／㎡.月，第三年、第四年每年按35.64元／㎡.月……免租期满后2017年3月6日前乙方支付甲方2017年3月6日至2017年9月6日半年的租金共计222000.00，签订合同当日乙方向甲方缴纳租房保证金6万元。合同第九条第（2）约定乙方未按约定时间支付租金达3日的，甲方有权解除合同，乙方应按保证金标准向甲方支付违约金。 2016年11月11日，原告王久辉与被告唐志军签订《房屋租赁补充协议》，约定被告2017年3月6日前10日内支付2017年3月6日-2017年12月5日九个月租金共计333000.00元，2017年12月6日前10日内支付2017年12月6日至2018年6月5日半年租金共计222000.00元，2018年6月6日前10日内支付2018年6月6日期2018年12月5日半年租金共计222000.00元，2018年12月6日前10日内支付2018年12月6日-2019年6月5日半年租金共计230888.00元。 上述合同签订后，原告王久辉收取被告唐志军保证金6万元。 2018年6月9日，被告阳运芬向原告作出《承诺书》，承诺于2018年6月10日24时之前支付房租费共计152000元，并保证承诺在下一次支付房租时提前一星期，如不能按支付，本酒店自愿放弃酒店一切投入，自动退出。2018年6月21日，被告阳运芬向原告王久辉出具欠条，载明：今欠到房东房租（2018年6月6日至2018年12月6日），合计15.8万元，违约金9000元，总合计16.7万元。2018年7月2日，被告阳运芬向原告王久辉作出《承诺书》，承诺于2018年7月7日前交清所欠房租16.70万元，如未交清本酒店自动关门，并且不带走酒店任何东西，本人阳运芬及合伙人唐志军所欠一切债务，均与新的承租人和房东无关。 被告阳运芬于2018年7月7日转款支付原告王久辉10万元，于2018年8月31日通过微信向原告王久辉转款1000元、于2018年9月15日通过微信向原告王久辉转款5000元、于2018年12月9日通过微信向原告王久辉转款9600元，故被告阳运芬在2018年7月7日至2018年12月9日共计向原告王久辉支付房租115600元。 由于被告唐志军和阳运芬未向原告交纳租金达四月之久，2018年10月15日，原告王久辉向被告唐志军和阳运芬发出《律师函》，从即日起解除与唐志军签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，要求二被告在2018年10月23日前结清全部款项（包括租金、物业费、水电气、房屋占用费），并于2018年10月23前搬离案涉房屋。 2019年3月18日，绵阳市东辰物业服务有限公司向王久辉、阳运芬等人发出《关于要求支付物业服务费、水电费的函》，载明截止2019年3月13日案涉房屋尚欠物业公司物业服务费62700元、水电费82057元。被告阳运芬认可上述费用金额，但称该费系被告唐志军所欠。 被告绵阳科创区天铭苑酒店由被告唐志军和阳运芬合伙经营，酒店工商登记为个体工商户，经营者为阳运芬。 2019年3月18日，绵阳市公安局城北分局元通派出所向绵阳科创区天铭苑酒店发出《公告》，载明：被告绵阳科创区天铭苑酒店未取得公安机关相关许可证件，责令酒店立即停业经营活动，并依法予以取缔。被告唐志军、阳运芬从2019年3月13日起停业经营绵阳科创区天铭苑酒店。 审理中，原告提供《绵阳市驰龙混凝土有限公司的商品混凝土购销合同》及绵阳市驰龙混凝土有限公司的法定代表人李行超与原告王久辉之妻李梅签订的《房屋租赁合同》，称原告出租案涉房屋合法有效；被告阳运芬称根据该《房屋租赁合同》约定，原告是不能转租的，原告出租的房屋存在瑕疵。 审理中，被告阳运芬，绵阳科创区天铭苑酒店提供《律师函》，证实案外人任婕委托四川巨帆律师事务所于2018年7月6日向其发出《律师函》，称案涉出租房中有123.48平方米的房屋产权为任婕所有，要求被告将未支付的相应部份房屋租金交至产权人或委托代理人处，停止向原告租赁合同出继续支付租金。原告称被告收到该《律师函》后未向原告告知该情况，且被告欠付原告租金在收到律师函之前，原告有权按合同约定解除合同。 一审法院认为，被告唐志军经本院传票传唤逾期未到庭应诉和提出答辩意见，亦未提供任何证据，本院视其放弃对原告王久辉主张事实和诉讼请求的反驳，由此而产生的不利法律后果由其自行承担。原告王久辉与被告唐志军签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》时，被告唐志军并未对原告出租房屋的产权提出异议，被告唐志军、阳运芬已支付租赁期间大部分租赁费，双方形成了租赁关系，故双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》对原、被告具有效力。 被告唐志军、阳运芬未按约向原告王久辉支付租金已构成违约，原告王久辉于2018年10月15日向被告唐志军和阳运芬发出《律师函》，解除与唐志军签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，故《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》已经解除。被告阳运芬于2018年6月21日向原告出具《欠条》，该《欠条》明确载明，所欠原告2018年6月6日至2018年12月6日的房租为15.80万元、违约金9000元共计16.70万元，该欠条应视为原、被告对2018年6月6日至2018年12月6日房租和违约金的结算。被告阳运芬于2018年7月2日再次向原告王久辉作出承诺，承诺于2018年7月7日前付清所欠房租，但被告阳运芬仅在2018年7月7日至2018年12月9日期限支付原告房租115600元。所以，被告唐志军、阳运芬未支付原告2018年6月6日至2018年12月6日的房租为51400元。由于绵阳市公安局城北分局元通派出所于2019年3月13日责令被告绵阳科创区天铭苑酒店停业，被告唐志军、阳运芬于2019年3月13日起停业后并无经营收入，如按租赁合同的租金约定来计算停业后2019年3月13日至2019年6月5日之间的租金，明显对被告唐志军、阳运芬不公，2019年3月13日之后的房屋占用费，由于双方未在租赁合同中明确房屋占用费的计算方法，故一审法院支持原告主张的租金为2017年3月6日至2019年3月12日期间的未付租金，2019年3月13日之后房屋的占用费，原告王久辉可另行主张。按《房屋租赁补充协议》的约定，2018年12月6日-2019年3月12日期间租金为128271.11元（230888.00元÷180天×100天）。故被告唐志军、阳运芬应支付原告王久辉2018年6月6日至2019年3月12日期间未付房租179671.11元。被告唐志军、阳运芬作为租赁合同的债务人，且二被告共同经营绵阳科创区天铭苑酒店，故三被告应当共同承担履行本案债务的责任。现原告要求三被告支付未付租金277288元，支持其中的179671.11元，其余部分不予支持。原告要求三被告立即腾退房屋，予以支持。由于被告阳运芬向原告出具欠条时，承诺支付原告违约金9000元，该约定视为原、被告对违约金的结算，且已包含在未付租金16.70万元中，现原告要求三被告支付违约金6万元的主张，不予支持。由于被告唐志军、阳运芬未按约支付原告租金，现原告要求三被告支付4个月免租期的租金146666.67元（按444000元／年计算），符合《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的约定，予以支持。绵阳市东辰物业服务有限公司向王久辉、阳运芬等人发出《关于要求支付物业服务费、水电费的函》，要求支付尚欠物业公司物业服务费62700元、水电费82057元，由于该费系被告在经营期间产生，故物业费62700元、水电费82057元，应由三被告向原告王久辉支付，再由原告王久辉向物业公司缴纳。至于原告王久辉出租的房屋是否存在产权争议问题，可由其权利人向侵权人主张权利。原告王久辉的其他诉请，予以驳回。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百二十六条、二百二十七条之规定，一审法院遂判决如下：一、被告唐志军、阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店在本判决生效后十日内支付原告王久辉2018年6月6日至2019年3月12日期间未付房屋租金179671.11元；二、被告唐志军、阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店在本判决生效后十日内搬离并腾空原告王久辉位于绵阳的房屋；三、被告唐志军、阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店在本判决生效后十日内支付原告王久辉4个月免租期的租金146666.67元；四、被告唐志军、阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店在本判决生效后十日内支付原告王久辉物业服务费62700元、水电费82057元；五、驳回原告王久辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4352元，由被告唐志军、阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店负担。 二审审理中，上诉人阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店提交了如下证据：1.租赁合同解除协议，拟证明2019年9月19日李梅和李行超的女儿颜宇邛签订了解除协议，2019年6月2日以后不再收取租金。2.物业费收据，拟证明酒店经营过程中陆续支付物业费、物业费不能支付给王久辉，否则物业公司会催收。王久辉对租赁合同解除协议的真实性予以认可，但认为不能达到证明目的，王久辉在此期间也要向李行超支付房屋占用费；对收据的三性不予认可，没有加盖印章，王久辉可以主张欠付的租金和物业费。 王久辉提交了：1.2015年12月30日消防意见书及建设工程竣工备案证书，拟证明王久辉交付租赁房屋时通过了消防验收，酒店未取得消防许可手续的原因是自身原因导致。2.酒店住宿收据两张及工商信息查询资料一份，拟证明酒店名称变更为绵阳新月酒店，在持续经营中，2019年3月份酒店被处罚是自身原因，之后通过自己整改取得了消防验收许可。阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店对证据的真实性无异议，对关联性持异议。 二审查明的事实：1.2015年12月30日，绵阳市公安消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》（绵公消验字[2015]第0072号），载明“综合评定该工程消防验收合格”。 2.2019年9月19日，李梅与颜宇邛签订了《租赁合同解除协议》，载明“双方同意2019年6月2日起解除双方之间已签订的《房屋租赁合同》，李梅不再支付2019年6月2日以后的租金，租赁标的房屋由李行超收回另行招租或自行另做处理”。2016年11月6日李梅通过王久辉将案涉房屋系出租给唐志军、阳运芬。 3.2019年11月18日，李行超之子李栋与李栋之妻颜宇邛、任婕与阳运芬、绵阳科创园区新月酒店签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》的标的与案涉房屋一致。租赁期限自2019年6月1日至2026年11月30日。 4.2019年5月15日，绵阳科创区天铭苑酒店名称变更为绵阳科创区星月酒店。 5.阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店称自行向物业公司缴纳物业费和水电费。 本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩理由，现将本案争议焦点予以归纳并分析如下： 一、关于2018年6月6日至2019年6月5日期间的租金的问题。原审判决唐志军、阳运芬及绵阳科创区天铭苑酒店向王久辉支付2018年6月6日至2019年3月12日期间的租金，唐志军、阳运芬及绵阳科创区天铭苑酒店对此没有提出异议，本院予以确认。对于2019年3月13日至2019年6月5日期间的租金问题，绵阳科创区天铭苑酒店因未取得相关经营许可证被公安机关责令停止营业，但根据审理查明的事实，现有证据不能证明绵阳科创区天铭苑酒店停止营业系案涉房屋存在瑕疵所致，王久辉对绵阳科创区天铭苑酒店停止营业不承担责任，并且，根据李梅与颜宇邛签订的《租赁合同解除协议》及李行超之子李栋与李栋之妻颜宇邛、任婕与阳运芬、绵阳科创园区新月酒店签订的《房屋租赁合同》，足以认定李梅与王久辉应当向案涉房屋业主支付租金至2019年6月2日；另外，王久辉虽然存在转租行为，但案涉房屋业主并未对此提出异议，故阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店据此认为《房屋租赁合同》无效的理由不成立。综上，即便王久辉与唐志军、阳运芬解除了租赁合同，唐志军、阳运芬与绵阳科创园区新月酒店应当按照合同约定的租金标准向王久辉支付自2019年3月13日至2019年6月2日期间的占用费105182.31元（230888.00元÷180天×82天），一审以双方未明确约定占用费的计算方法不予处理不当，予以纠正。 二、关于违约金及免租期的租金的问题。按照王久辉和唐志军、阳运芬签订的《房屋租赁合同》约定，未按照约定时间支付租金达3日的应当支付6万元违约金，但2018年6月21日阳运芬向王久辉出具《欠条》，阳运芬向王久辉支付违约金9000元，在王久辉明知阳运芬、唐志军违约的情况下，自愿仅向阳运芬主张违约金9000元，故对王久辉起诉主张6万元违约金的诉请不予支持。但阳运芬未按时支付租金构成违约，根据约定，一审判决阳运芬、唐志军向王久辉支付免租期租金并无不当，予以维持。 三、关于是否腾退房屋及水电费、物业费的问题。2019年9月19日，李梅与颜宇邛签订了《租赁合同解除协议》，约定自2019年6月2日起解除已签订的《房屋租赁合同》，租赁标的房屋由李行超收回另行招租或自行另做处理；2019年11月18日，李行超之子李栋与李栋之妻颜宇邛、任婕与阳运芬、绵阳科创区星月酒店签订了《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给阳运芬、绵阳科创园区新月酒店。故阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店主张不再承担腾退房屋义务的理由成立，予以支持。对于科创区天铭苑酒店应当缴纳的水电费，阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店称直接向物业公司缴纳，王久辉也没有证据证明物业公司向王久辉催收过物业费或水电费，故绵阳科创区天铭苑酒店主张直接向物业公司缴纳并无不妥，如果绵阳科创区天铭苑酒店未向物业公司缴纳水电费、物业费给王久辉造成损失，王久辉可以追偿。 综上，王久辉与阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店的部分上诉请求具有事实及法律依据，依法应当支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、维持四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初248号民事判决第一项、第三项，即“一、被告唐志军、阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店在本判决生效后十日内支付原告王久辉2018年6月6日至2019年3月12日期间未付房屋租金179671.11元；三、被告唐志军、阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店在本判决生效后十日内支付原告王久辉4个月免租期的租金146666.67元”； 二、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初248号民事判决第二项、第四项、第五项，即“二、被告唐志军、阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店在本判决生效后十日内搬离并腾空原告王久辉位于绵阳的房屋；四、被告唐志军、阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店在本判决生效后十日内支付原告王久辉物业服务费62700元、水电费82057元；五、驳回原告王久辉的其他诉讼请求”； 三、唐志军、阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店向王久辉支付2019年3月13日至2019年6月2日期间的占用费105182.31元； 四、驳回王久辉的其他诉讼请求。 上述给付义务限在本判决生效之日起十五日内支付，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费按一审判决负担。二审案件受理费王久辉预交3452元，由王久辉负担2000元，唐志军、阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店负担1452元；阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店预交5671元，由阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 志 审判员 田 苑 审判员 陈兴旺 二〇二〇年一月六日 书记员 刘 凤