浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3178号上诉人（原审原告）：黄全良，男，1968年6月5日出生，汉族，住浙江省平湖市。委托诉讼代理人：金磊，浙江信专律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张猛猛，男，1991年5月26日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。上诉人黄全良因与被上诉人张猛猛占有物返还纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初1182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄全良上诉请求：撤销原判，改判支持黄全良一审诉讼请求。事实和理由：1、房屋使用权属于黄全良。黄全良举证的各项证据、张猛猛提供的证据以及法院向陆秀凤、蔡永忠、张保林调查取证所作的笔录均可以证明本案张猛猛取得房屋的过程为：张保林明知本案所涉房屋使用权系黄全良所有的情况下，在未征得黄全良同意的情况下，擅自将房屋转让给蔡永忠。蔡永忠明知该房屋使用权人系黄全良，仍向张保林购买，后又转让给陆秀凤。陆秀凤也明知该房屋并无产权登记手续，后将房屋转让给张猛猛夫妇。期间陆秀凤在未提供合法手续的情况下，让新埭镇政府出具证明。事实上，本案房屋所谓的交易过程，一直以来都是在没有任何合法手续的情况下进行转让。而黄全良取得该房屋的使用权是从钟玉根处合法购买，从张保林转卖开始，所有的合法手续已经全部中断，之后的转让均无法律依据。该房屋的使用权一直都属于黄全良。2、张猛猛并未善意取得房屋使用权。首先，自张保林开始，所有交易都是非法转让，不能导致权利发生变化。其次，虽然张猛猛夫妇支付了相应的对价，但是，权利转让并不符合善意取得之条件。新埭镇政府并非不动产权登记机关或确权机关。没有任何法律授权乡镇政府的内部机关(村镇办)具有对不动产权利具有登记或者确认权属的权力。众所周知，行政机关的权力应当得当法律授权，法无授权即禁止，而本案中，新埭镇政府村镇办擅自出具房屋产权确认证明，属于越权无效行为，其出具的证明属无效证明。综上，房屋所有权系不动产产权，不动产产权应当以登记为准，符合善意取得制度应满足房屋已进行登记的条件，故张猛猛并未善意取得该房屋的使用权。张猛猛答辩称其是合法取得房屋，请求驳回上诉，维持原判。黄全良向一审提出诉讼请求：判令张猛猛停止侵权，立即腾退平湖市新埭镇星阁路70弄中梯201室房屋，并返还给黄全良使用。一审法院经审理认定：1999年5月3日，黄全良与案外人钟玉根签订购房协议1份，载明钟玉根将南桥轮窑厂福利房（中梯二楼东室），面积约80平方米，转让给黄全良，房屋价款为39000元。2008年5月27日，案外人蔡永忠与陆秀凤签订房屋转让协议1份，载明蔡永忠将位于平湖市，约80平方米的房屋转让给陆秀凤，房屋价款为65000元，包括房屋中原来装修及附属电器、家具设备（包括电视机一台、空调一台、热水器一台、吊扇二台、餐桌一套、电视柜一套）。2018年4月2日，陆秀凤与张雅签订房屋转让合同1份，载明陆秀凤将位于平湖市的房屋转让给张雅，房屋价款为295000元。2018年4月2日，平湖市新埭镇村镇建设办公室出具证明1份，载明位于平湖市房屋及西端第八个车库（不包括他人自建车库）属陆秀凤个人所有。2018年4月9日，在平湖市新埭法律服务所的见证下，陆秀凤与张雅再次签订房屋转让协议书1份，载明陆秀凤将位于平湖市的房屋转让给张雅，房屋建筑面积约90平方米，车库面积约10平方米，房屋价款共计295000元，该房屋无产权证，无土地证，现不能过户，如今后可办理土地证或过户产生的费用由张雅承担，陆秀凤予以协助，协议签订时，陆秀凤将平湖市新埭镇村镇办的证明交给张雅，陆秀凤将房屋转让给张雅后，如该房屋遇国家征用或拆迁等，一切赔偿款全部归张雅所有。一审另查明，张猛猛与张雅于2013年9月16日登记结婚。陆秀凤在接受一审询问时陈述称，讼争房屋是轮窑厂集资建的干部宿舍，没有独立的产权证，这个大家都知道的。2008年其从蔡永忠那里花65000元买了讼争房屋。当时是没有车库的，所以陆秀凤就从王志根那里借用了一个车库。一直到了2014年3月份，其就干脆从王志根那里买了下来，花了10000元。从2008年6月15日开始就一直住在房子里，一直到2016年7月份。从2017年1月份开始，陆秀凤把房子租出去了。在2018年3月份，陆秀凤将讼争房屋在萱萱房产中介所挂牌出售。2018年4月2日，陆秀凤和张雅还有萱萱，三方共同签订了房屋转让合同。当时张雅提出讼争房屋没有产权证，怕有问题，就想让其出一份证明，然后陆秀凤就拿着当时买房子和车库的协议原件找到新埭镇村镇办，由村镇办出具了一份证明（即张猛猛提供的证据）。2018年4月2日签了房屋转让合同，当天张雅预付了20000元定金，后来张雅要求再通过新埭法律服务所见证，重新签一份转让协议。房屋价款总共是295000元，其中20000元是2018年4月2日张雅现金直接给的。剩下的275000元是2018年4月9日张雅现金给的。张保林在接受一审询问时陈述称，位于平湖市的房屋，其知道黄全良一直住在里面。大概10年前黄全良欠银行贷款50000元，是张保林替他担保的。后来银行贷款快到期的时候，黄全良联系不到，其联系他的大舅子赵引龙，赵引龙说不清楚。因为银行贷款要到期了，张保林就想把黄全良的房子处理掉去还贷款。当时张保林打了姚浜村村里的电话，想让村里来人其要把房门撬开，把里面的东西腾出来，把房子卖掉还银行贷款，结果后来村里没有人来。黄全良是有一年过年之前走的，开年之后的4、5月份张保林把房子腾空，东西搬到了赵引龙家里，又过了一个月把房子卖给了蔡永忠。当时蔡永忠也知道房子是黄全良的，张保林跟他说过的，是因为黄全良欠银行贷款，人联系不上了，张保林就把他的房子卖掉还贷款。当时卖了50000元，张保林把50000元还给了银行，自己还付了两三千的利息。一审认为，讼争房屋并未办理不动产权登记，双方当事人也没有举证证明讼争房屋是否取得了建设工程规划许可证。但是即便讼争房屋缺乏相应行政许可，无法办理物权登记，但其仍然具有一定财产价值，当然也就不排除其具有流通价值和使用价值的可能。故在本案中，一审仅就当事人是否对讼争房屋享有占有、使用、收益等权能进行评判。张猛猛占有讼争房屋属有权占有，黄全良要求其腾退并返还讼争房屋缺乏事实与法律依据，一审不予支持。理由如下：黄全良主张讼争房屋系其从案外人钟玉根处购买所得，现被张猛猛占用，故要求张猛猛腾退并返还讼争房屋。黄全良的上述主张成立的前提即其系讼争房屋的占有权利人，而张猛猛无权占有。根据双方提供及一审出示的证据材料，讼争房屋的流转过程大致为：钟玉根转让给黄全良，黄全良未及时偿还银行贷款，张保林作为保证人将讼争房屋出卖给蔡永忠，蔡永忠将讼争房屋转让给陆秀凤，最后陆秀凤又将讼争房屋转让给张猛猛的配偶张雅。2018年4月9日，陆秀凤与张雅签订房屋转让协议，约定陆秀凤将讼争房屋及另一车库作价295000元出卖给张雅。一方面从合同效力来看，上述房屋转让协议系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规范，当属合法有效。另一方面从物权行为效力来看，陆秀凤从蔡永忠处购买了讼争房屋并长期居住，黄全良主张陆秀凤出卖讼争房屋属无权处分，但其在本案中并未提供证据证明陆秀凤对讼争房屋的占有系无权占有。陆秀凤将其从蔡永忠处购买的讼争房屋转让并交付给张猛猛夫妻，张猛猛当然取得讼争房屋的占有权能。退一步讲，若陆秀凤出卖讼争房屋属于无权处分，则张猛猛亦可依善意取得成为讼争房屋的有权占有人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”具体到本案中，第一，张猛猛、张雅夫妇从中介机构知悉陆秀凤出售讼争房屋，双方经协商达成买卖合意并签订书面合同，符合一般市场交易规律。在现实生活中，类似讼争房屋没有办理不动产权登记的情况特别是在农村地区并不少见，张猛猛方在双方交易过程中到讼争房屋处实地查看，并要求陆秀凤到讼争房屋所在地政府部门开具了相应的证明材料。从普通民众的角度看，张猛猛方作为买受人已经就讼争房屋可能存在的权利瑕疵履行了必要及合理的注意义务。相对的，黄全良也没有提供证据证明张猛猛知道或者应当知道陆秀凤系讼争房屋的无权处分人。第二，张猛猛方已经依其与陆秀凤签订的房屋转让协议全额支付了房屋价款，且该价款金额也符合市场规律。第三，陆秀凤与张猛猛方在签订房屋转让协议时已经明确讼争房屋暂无法过户登记，陆秀凤也已经将讼争房屋交付给了张猛猛，现为张猛猛占有使用。因此，张猛猛夫妻构成善意取得，系讼争房屋的有权占有人。综上，黄全良要求张猛猛腾退并返还讼争房屋的诉讼请求，一审不予支持。黄全良若认为其财产权利受到侵害，可提供证据向责任人另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决：驳回黄全良本案的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由黄全良负担。双方在二审中均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，黄全良起诉认为张猛猛系无权占有人，要求张猛猛腾退涉案房屋。根据查明的事实，张猛猛系根据其与陆秀凤签订的房屋转让协议而占有、使用涉案房屋。张保林作为黄全良的债权人将房屋出售给蔡永忠，并将房屋出售价款代为偿还银行，后蔡永忠将房屋转让给陆秀凤，陆秀凤再转让给张猛猛配偶。涉案房屋一直未进行产权登记，相关房屋所有权人未能进行公示登记，房屋受让人张猛猛对房屋原系黄全良占有、使用无从得知。即使相关出卖人构成无权处分，张猛猛对此亦不存在过错，张猛猛占有、使用涉案房屋具有依据，不构成无权占有。黄全良要求张猛猛腾退，缺乏依据。综上，上诉人黄全良的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人黄全良负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年一月十三日书记员 赵婉沁