北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初6065号原告:北京牛大碗快餐连锁有限责任公司，住所地北京市朝阳区安慧北里逸园20号楼1层101内部分。法定代表人：赵玉昆，总经理。委托诉讼代理人：吕牧红，北京市曙鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴勇，北京市曙鹏律师事务所律师。被告：北京德奥达汽车销售有限公司，住所地北京市朝阳区北四环十字口甲一号。法定代表人：石桂元，董事长。被告：赵国强，男，1966年10月11日出生，汉族，住址河北省沧州市运河区。二被告共同委托诉讼代理人：曹海良，北京市盈科律师事务所律师。原告北京牛大碗快餐连锁有限责任公司（以下简称牛大碗公司）与被告北京德奥达汽车销售有限公司（以下简称德奥达公司）、被告赵国强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。牛大碗公司委托代理人吕牧红、戴勇、德奥达公司、赵国强的共同委托代理人曹海良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。牛大碗公司向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认我公司与德奥达公司、赵国强之间签订的房屋租赁合同于2018年7月31日解除，该合同的落款日期是2011年5月9日；2、判令赵国强、德奥达公司连带退还我公司自2018年8月1日至2019年6月15日租金2035026.33元及利息，利息的计算方式为以2035026.33元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年8月1日算至实际退还之日止。事实与理由：赵国强、德奥达公司同我公司于2011年5月9日签订房屋租赁合同，将自北京拓远伟业酒店管理有限公司（以下简称拓远公司）处承租的位于北京市朝阳区安慧北里逸园A栋商业用房（以下简称涉案房屋）出租给我公司经营使用，合同期限至2019年6月25日，房屋租金共计1900万元。经北京市朝阳区人民法院于2017年9月18日作出的（2017）京0105民初34277号民事判决书确定，合同期限至2019年6月I5日结束，房屋租金共计18935984元。因拓远公司拖欠该物业所有权人北京欣和投资管理有限公司（以下简称欣和公司）租金，欣和公司于2018年7月31日强制将涉案房屋整体收回，并于2018年8月1日分别与北京溪昴物业管理有限公司（以下简称溪昴公司）、北京海天恒远商品交易市场有限责任公司（以下简称海天公司）签订房屋租赁合同，将房屋出租给了上述二公司。因欣和公司已于2018年7月31日强制将房屋整体收回，我公司己不能实际使用涉案房屋，因此与赵国强、德奥达公司签订的房屋租赁合同之目的不能达到，我公司多次要求赵国强、德奥达公司退还已交纳的2018年8月1日以后的租金，但他们以各种理由拖延。我公司无奈起诉至贵院，德奥达公司辩称：不同意牛大碗公司的诉讼请求。我公司和牛大碗公司之间没有租赁合同关系，我方作为被告主体不适格。牛大碗公司是和赵国强之间签订的房屋租赁合同，并且他们双方实际履行了，与我方无关。德奥达公司于2006年6月20日与拓远公司、赵国强三方签署了协议书，约定德奥达公司将与拓远公司就涉案房屋签署的房屋租赁合同中的权利义务全部转让给了赵国强，拓远公司与德奥达公司之间没有任何合同权利义务关系。2011年5月9日我公司、赵国强和牛大碗公司就涉案房屋虽然签署了房屋租赁合同，但我公司并没有出租权，所以这份合同没有实际履行。牛大碗公司和赵国强两方重新就涉案房屋签署了房屋租赁合同。赵国强辩称：不同意牛大碗公司的诉讼请求。涉案房屋应该是欣和公司所有的，欣和公司出租给了拓远公司，拓远公司又转租给德奥达公司。事后我同德奥达公司、欣和公司签订三方协议，通过三方协议德奥达公司把他们的合同权利义务转让给了我。德奥达公司、我和牛大碗公司三方确实在2011年5月9日签订了一份房屋租赁合同，也就是牛大碗公司要求确认解除的这份合同，当时为什么签订这份三方协议我不清楚，但是后来考虑到德奥达公司没有出租权，所以同一天的晚些时候由我个人同牛大碗公司签订了房屋租赁合同，并且实际履行，这个事实得到了生效判决的确认，牛大碗公司也向我支付了租金。双方的争议已经通过（2017）京0105民初34277号判决书解决了。牛大碗公司依据他们与我和德奥达公司的合同主张退还租金，因为该合同没有实际履行，所以据此主张退还租金是没有依据的。在欣和公司和拓远公司的诉讼当中，双方达成和解，继续履行他们之间的房屋租赁合同。我从来没有接到过任何腾房的信息，我认为我和牛大碗公司之间的租赁合同是正常履行完毕的。我不同意承担任何诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2004年3月18日，欣和公司同拓远公司签订房屋租赁合同一份，约定欣和公司将自有的北京市朝阳区安慧北里逸园A栋南侧部分出租给拓远公司用于经营，建筑面积3404.68平方米。租赁期限自2004年6月16日至2019年6月15日。双方还就租金、保证金、违约责任、装修改造等事项进行了约定。同日，拓远公司作为甲方同乙方德奥达公司签订房屋租赁合同，约定甲方将自有的北京市朝阳区安慧北里逸园A栋商业用房出租给乙方使用，建筑面积3700平方米。租期自2004年6月26日至2017年6月25日。租金标准每年230万元。此外，双方还就转租、续租、违约责任等事项进行了约定。赵国强与拓远公司、德奥达公司于2006年6月20日签订协议书一份，写明拓远公司与德奥达公司于2004年3月18日签订房屋租赁合同，约定拓远伟业公司将自有的租赁物业出租给德奥达公司，现德奥达公司在上述房屋租赁合同项下的权利义务转让给赵国强，租赁期限从2017年6月25日延至2019年6月25日；从现到租期期满租金共计3900万元，赵国强无需再向拓远公司支付任何费用；拓远公司在此同意，赵国强可以将房屋转租；拓远公司对该房屋享有所有权，如因其他方就此房屋主张权利影响赵国强承租，赵国强有权解除合同，拓远公司应向赵国强退还已收取租金的未履行部分，并赔偿赵国强的全部经济损失。后牛大碗公司、赵国强于2011年5月9日签订房屋租赁合同，约定赵国强同意将涉案房屋转租给牛大碗公司，租赁期限自本合同签订日起至2019年6月25日止；出租房屋租金总额为1900万元；本合同签订当日，牛大碗公司应向赵国强支付第一笔租金200万元，2011年5月30日前，牛大碗公司向赵国强支付剩余租金1600万元，剩余100万元在2011年6月30日前付清；上述款项赵国强应向牛大碗公司开具符合法律手续的凭证，如牛大碗公司要求，则赵国强应配合牛大碗公司对此凭证做公证处理；如牛大碗公司不按合同约定支付租金及其他费用，赵国强有权自迟延之日至牛大碗公司实际支付之日每日按2万元向牛大碗公司索取违约金。如因赵国强原因造成无法正常履行这份合同，牛大碗公司有权要求赵国强退还剩余租金并赔偿由此造成的全部损失（包括贷款利息等）。赵国强于2011年9月28日出具收条，写明已累计收取牛大碗公司支付租金1830万元。2017年赵国强在本院起诉牛大碗公司，要求1、牛大碗公司给付欠付租金70万元、违约金92.4万元。本院经审理于2017年9月18日依法作出（2017）京0105民初32477号民事判决书，认为牛大碗公司同赵国强约定的租赁期限已超出欣和公司与拓远公司的租赁期限，现未有证据证明双方就此有特殊约定，就超出部分的约定，应属无效。故判决：“一、被告北京牛大碗快餐连锁有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告赵国强欠付租金六十三万五千九百八十四元。二、被告北京牛大碗快餐连锁有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告赵国强违约金五万元。三、驳回原告赵国强的其他诉讼请求”。该判决现已履行完毕。案件审理过程中，牛大碗公司提交1、2011年5月9日牛大碗公司、赵国强、德奥达公司三方签订的房屋租赁合同一份，牛大碗公司同德奥达公司签订的房屋租赁合同一份，该两份合同内容与2011年5月9日赵国强同牛大碗公司签订的房屋租赁合同基本一致，在租赁物、租金标准、租赁期限等主要事项上的约定没有差异。牛大碗公司以此证明己方同赵国强、德奥达公司共三方形成了租赁合同关系，应当由德奥达公司合同赵国强连带向其承担合同项下义务。2、催款函、合同终止告知书、腾房通知各一份，证明在拓远公司拖欠租金的情况下，欣和公司于2018年7月31日将房屋整体收回。3、欣和公司同溪昴公司、海天公司在2018年8月1日签订的房屋租赁合同各一份，证明欣和公司将涉案房屋重新出租给了欣和公司、溪昴公司。赵国强、德奥达公司质证称：1、真实性认可，证明目的不认可，德奥达公司的权利义务已经转让给赵国强，无权再就涉案房屋签订租赁合同，因此各方并未实际履行这个三方的合同。牛大碗公司、赵国强履行的是两方签订的房屋租赁合同。2、真实性、证明目的均不认可。3、真实性无法确认，证明目的不认可，我们不了解欣和公司和拓远公司是否就他们之间的租赁合同发生争议、是否提前解除或终止合同、拓远公司是否实际腾空房屋等情况，赵国强没有收到任何腾房或解除合同的通知或信息。赵国强提交了牛大碗公司、溪昴公司、海天公司的工商登记信息各一份，欲证明这三家公司的实际控制人为一家人，不排除恶意串通，损害他人合法权益的情形。牛大碗公司对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为三家公司都是独立法人企业。案件审理过程中，本院与欣和公司联系，就该案件相关情况进行进一步询问，该公司工作人员隋先生表示：案涉的北京市朝阳区安慧北里逸园A栋商业用房确系欣和公司所有，是靠南侧的部分，欣和公司和拓远公司签订了租赁合同，将房屋出租给了拓远公司，但是拓远公司之后的转租情况其并不清楚，拓远公司和德奥达公司、赵国强、牛大碗公司之间的关系公司也并不了解。欣和公司知道牛大碗公司确实在案涉房屋经营。欣和公司和拓远公司之间的租赁合同应于2019年6月15日到期，按照合同约定，拓远公司应当在2018年5月1日之前将剩余全部租金交给欣和公司，但是拓远公司并未交纳，故欣和公司在2018年5月、6月之间相继给拓远公司发送了催款函、合同终止告知书、腾房通知，并于2018年6、7月间腾退了案涉场地。2018年8月份，欣和公司就重新将案涉场地出租给了海天公司和溪昴公司，这两家公司与牛大碗公司之间是否有关系欣和公司不清楚。针对合同解除问题，本院要求牛大碗公司就2011年5月9日出现了多份内容相近、主体不同的房屋租赁合同进行解释。该公司称：2011年5月9日当天只签订了一份合同，就是我方和德奥达两家签订的那份合同，因为德奥达公司经济实力雄厚，实际上之前也是拓远公司把自己承租的欣和公司的房子转租给了德奥达公司。过了几天，德奥达公司的负责人石桂元和我方的负责人赵天杰商量，说让赵国强来办这个事情，赵国强是石桂元的亲戚。在石桂元的要求之下，赵天杰和赵国强倒签了一份房屋租赁合同。签完之后，我公司又认为不妥，实际履行是和德奥达公司履行，所以又拉上德奥达公司一起三方倒签了一份房屋租赁合同。对此，赵国强、德奥达公司则表示：在2011年，牛大碗公司的赵天杰通过拓远公司的法人任某，想租赁涉案房屋，经拓远公司沟通，赵国强同意转租。牛大碗公司认为是通过任某认识了德奥达公司，所以希望与德奥达公司签订租赁合同，于是就有了牛大碗公司和德奥达公司的租赁合同，这份合同是2011年5月9日签订的。由于涉案房屋上德奥达公司的权利义务已经转让给了赵国强，所以事后德奥达公司认为不应当签订这份合同，经与牛大碗公司协商，要求他们和赵国强直接签署，牛大碗公司不同意，只相信德奥达公司，不信任赵国强，可以三方签订，所以在2011年5月9日之后又签订了牛大碗公司、赵国强、德奥达公司的三方租赁合同。签完这份合同之后，在合同履行过程当中，由于办执照出现了问题，而且德奥达公司又意识到参与这份租赁合同没有任何意义，所以又要求牛大碗公司与赵国强签订了第三份租赁合同，并且把德奥达公司、赵国强同拓远公司的转让协议书作为合同附件。之后，由于牛大碗公司拖欠租金，赵国强才起诉的。本院认为：牛大碗公司要求解除同德奥达公司、赵国强签订的房屋租赁合同，但在同一个落款日期2011年5月9日，出现了三份内容极为相近的房屋租赁合同，分别是牛大碗公司同赵国强签订，牛大碗公司同德奥达公司签订，牛大碗公司、赵国强与德奥达公司三方签订。就同一个租赁事实不可能同时履行多份合同，本案应当首先明确，各方就涉案房屋的租赁真实意思为何，到底履行的是哪份合同。从在案证据来看，涉案房屋系欣和公司所有，该公司将之出租给拓远公司，拓远公司又出租给德奥达公司，承租一段时间后，德奥达公司同赵国强、拓远公司签订协议，把自己在原租赁合同中全部权利义务转让给了赵国强，因此德奥达公司已经同涉案房屋无关。（2017）京0105民初32477号案件进一步印证了这一事实，该案中赵国强自己以出租人名义起诉牛大碗公司拖欠租金，牛大碗公司同意继续履行与赵国强之间的房屋租赁合同，未就合同主体提出异议，并且赵国强、牛大碗公司都承认牛大碗公司支付赵国强1830万元租金。因此，本院有理由确定真实的情况是赵国强同牛大碗公司之间形成了房屋租赁合同法律关系，实际得到履行的是赵国强与牛大碗公司两方之间签订的那份房屋租赁合同。现牛大碗公司要求本院确认他们与赵国强、德奥达公司三方签订的房屋租赁合同无效，实际上该合同在约定的租期内并没有实际履行过一天，因此本院对该项诉讼请求不予支持。关于租金的退还问题，即使需要退还租金，退款方也应当是赵国强，同德奥达公司无关。从本院调查的情况来看，至迟到2018年8月1日牛大碗公司所承租的房屋已经被产权单位欣和公司收回，欣和公司在当日把房屋重新出租给海天公司和溪昴公司，因此2018年8月1日之后的租金应当由赵国强退还牛大碗公司。结合生效判决，牛大碗公司同赵国强之间的租赁期限应至2019年6月15日解除，正常履行完毕租金共计18935984元，故赵国强应当退还的租金为2018年8月1日至2019年6月15日的租金2035026.33元。赵国强无故长期占用租金，给牛大碗公司造成一定损失，应当支付利息，利息按照应退还租金（现为2035026.33元）为基数，以中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年8月1日计算至实际退还完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、被告赵国强于本判决生效之日起十日内退还原告北京牛大碗快餐连锁有限责任公司二〇一八年八月一日至二〇一九年六月十五日的租金二百零三万五千零二十六元三角三分。二、被告赵国强于本判决生效之日起十日支付原告北京牛大碗快餐连锁有限责任公司利息，计算方法为以应退还租金（现为二百零三万五千零二十六元三角三分）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自二〇一八年八月一日计算至退还完毕前述租金之日止。三、驳回原告北京牛大碗快餐连锁有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万一千五百四十元，原告北京牛大碗快餐连锁有限责任公司负担三千五百四十元（已交纳），被告赵国强负担八千元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇二〇年一月十九日书记员  姚澍峥