重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初26747号原告：孔小琼，女，汉族，1981年4月4日生，住重庆市垫江县。被告：何刚，男，汉族，1981年2月19日生，住重庆市北碚区。第三人：重庆到家了网络科技有限公司石杨路二分公司，住所地重庆市九龙坡区石杨路66号1幢1-商业12，统一社会信用代码91500107MA5UP4CT4H。负责人：周燕。委托诉讼代理人：李壮壮，男，汉族，1996年7月8日生，住重庆市涪陵区，系公司员工。原告孔小琼诉被告何刚及第三人重庆到家了网络科技有限公司石杨路二分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钱涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孔小琼，第三人重庆到家了网络科技有限公司石杨路二分公司委托诉讼代理人李壮壮到庭参加了诉讼。被告何刚经本院依法传唤，无正当理由未出庭应诉，本院依法进行缺席审理。庭后，被告要求到本院陈述本案有关事实，本院依法进行了询问。本案现已审理终结。原告孔小琼诉称，原告经第三人居间与被告签订《存量房交易文件》，约定被告将位于重庆市九龙坡区石桥铺街道石新路158号附2号祥御巴山小区3幢16-8号房屋出售给原告，房屋成交价138万元。原告按约支付了定金5万元及解押款31万元。原告申请银行按揭贷款获得审批后与被告办理房屋过户手续时，被告提出必须全款付清才能过户，原告予以拒绝，故双方一直未能办理过户手续。后原告多次与被告协商如不能过户则退还已付款，但被告将房屋再次办理抵押贷款，并要求原告再支付解押款才能过户，被告的行为致使原告无法继续履行合同。原告多次要求被告退还房款，被告表示将房屋另行出售后才能退还。现原告起诉至法院请求：1、判令确认原、被告之间的房屋买卖合同关系于被告收到起诉状副本的时间即2019年11月15日解除；2、判令被告双倍返还原告定金10万元退还原告首付款31万元；3、案件受理费由被告承担。被告何刚未到庭应诉答辩。第三人重庆到家了网络科技有限公司石杨路二分公司述称，请求法院依法判决。经审理查明，2018年8月12日，原告（乙方）、被告（甲方）与第三人（丙方）签订关于重庆市九龙坡区石桥铺街道石新路158号附2号3幢16-8号房屋的《存量房交易文件》，约定乙方购买甲方自有房屋，房屋建筑面积102.22平方米。其中《房屋买卖合同》约定：房屋成交价为138万元；乙方于签订本合同当日向甲方支付定金5万元，乙方交付首付款31万元用于该房屋解押，乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付甲方首付款11万元，乙方申请银行按揭贷款90万元由放贷银行直接交付予甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付差额予甲方，尾款1万元于交房时支付；乙方贷款购买房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押，甲乙双方应于接到经纪方通知后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料；甲乙双方应于接到经纪方通知后5个工作日内办理房屋权属转移登记申请手续。2018年9月10日，被告出具收到原告支付定金5万元的《收条》。2018年9月25日，被告出具收到原告支付房屋首付款31万元的《收条》。审理中，原告举示《按揭签约信息流转表》、《广发银行个人活期对账单》拟证明原告第一次办理银行按揭贷款未获审批，原告也不清楚原因，后第三人协助原告重新办理了银行按揭贷款，原告根据银行要求向账户内支付23万元，银行审批贷款金额为79万元。第三人认可该证据并称原告的银行按揭贷款最终只审批了70余万元。审理中，原告举示与第三人及被告的微信聊条记录，拟证明原告银行按揭贷款获批时间为2018年11月初，原告因被告要求提前支付了解押款，但被告一直拖延解押，被告实际于2018年12月才办理解押，2019年6月原告催告被告要么退钱要么过户，但被告一直拖延。微信聊条记录载明：2018年9月29日，原告询问第三人业主是否办理解押手续，第三人回复已经解押，但一周后才能拿房产证；2018年11月6日，第三人回复原告银行按揭贷款79万元审批通过；2019年5月14日，原告向第三人告知被告要求解约，但被告如不退还房款及承担5万元违约金，原告则不会解约；2019年6月9日，原告催促被告什么时候退钱？什么时候过户？但被告未作明确答复。审理中，原告陈述：1、2018年12月26日左右，被告告知原告已经解押可以办理房屋过户，原、被告一起去第三人处协商，但被告提出要将剩余房款一次性支付被告才能办理过户，当时原告提出其具备首付款的支付能力但银行按揭贷款应由银行支付，第三人也要求原告全款支付，原告不同意，故过户事宜未能谈成；2、被告将房屋解押后又办理抵押贷款，虽然被告告知了原告已办理贷款64万元，但被告要求原告付清房屋尾款后才办理解押与过户手续；3、原告要求被告自行解除64万元抵押贷款并办理过户手续，但被告一直不同意，被告提出要求原告全款支付尾款系单方变更合同内容，被告将房屋用于抵押也阻碍了过户条件，且被告一直拒绝办理房屋过户手续构成违约。经本院庭后询问被告，被告陈述：1、讼争房屋合同可以继续履行，鉴于原告主张解除合同，被告也同意解除合同及解除时间，但被告未违约，被告不应承担双倍返还定金的责任，被告同意退还原告定金5万元及首付款31万元，但需要等待被告另行出售房屋后才能筹款退还；2、合同不能继续履行及办理过户手续责任在于原告，原告无法支付被告首付款23万元且亦不同意出具首付款23万元的欠条，故根据合同约定被告也不能办理过户手续，被告并未要求原告支付所有购房尾款才同意办理过户手续；3、因原告表示不再购买房屋，被告急需用钱，被告才于2019年2月将房屋再次抵押办理贷款，被告在办理前告知了原告且表示如原告同意继续履行合同，被告可随时解押。第三人陈述：1、因为原告银行按揭贷款金额不足合同约定的90万元，原、被告及第三人协商过户事宜时并未要求原告直接支付全部尾款，而是要求原告付清首付款才能过户，原告当时称无足额资金支付首付款，被告要求原告出具首付款的欠条但原告予以拒绝故房屋过户事宜未谈成；2、原告要求被告退款，被告表示要将房屋另行出售才能退款，双方对于还款时间未能达成一致意见，故未能就解除合同事项签订协议，双方也未再就继续履行合同进行过协商。上述事实，有当事人陈述、《存量房交易文件》、《收条》、微信聊天记录等证据在卷为凭，并经过当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告及第三人签订的关于讼争房屋的《存量房交易文件》的系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。关于合同的解除问题。因原告主张解除合同，且被告同意解除合同及解除的时间，故本院予以确认原、被告之间关于重庆市九龙坡区石桥铺街道石新路158号附2号3幢16-8号房屋的买卖合同关系于2019年11月15日解除。合同解除后，被告应退还原告已缴纳款项，被告也明确同意退还，故被告应当退还原告定金5万元及首付款31万元。关于原告主张被告承担双倍返还定金的责任问题。对于合同的履行，首先，合同签订后原告按约支付了解押款，原告称被告迟延解押，但合同约定贷款购买房屋的，则解押应在通过按揭贷款审批之后，原告的银行按揭贷款实际于2018年11月才通过审批，故被告完成房屋贷款解押后于2018年12月底与原告协商办理房屋产权过户手续不构成违约；其次，原、被告对于未能办理过户的原因各执一词，但原告对于其诉讼主张有责任提供证据予以证明。原告称被告要求全款支付作为过户的条件但原告对此未能充分举示证据予以证明，且原、被告的微信聊天记录对此也并未提及，而被告与第三人的陈述相一致，其证明力更具有优势，且根据常理分析，被告能容忍原告两次办理银行按揭贷款，在原告的银行按揭贷款通过审批后不可能再要求原告全款支付房款，因原告贷款获批金额少于合同约定金额，被告要求原告根据合同约定于过户时补足房款理由正当，且具有高度可能性，故原告主张被告单方变更合同内容构成违约，本院不予采信；最后，虽被告单方将已解押的房屋又另行办理抵押贷款，客观上给合同的履行造成的障碍，但从当事人的微信聊天记录上看，原、被告双方并未仅仅协商继续履行合同，同时也在协商解除合同，故合同能否继续履行尚不明确。原告自认被告将房屋进行贷款抵押告知了原告，但原告称被告要求原告付清房款才能再次解除抵押并办理过户，原告对此也未能充分举证予以证明。被告称如原告同意继续履行合同，被告可随时解除抵押，故原、被告在对合同能否履行未能协商一致的前提下，被告的行为并未构成根本违约，也不必然导致合同事实上的不能履行。综上，原告主张被告违约而要求其承担双倍返还定金的责任，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告孔小琼与被告何刚于2018年8月12日签订的关于重庆市九龙坡区石桥铺街道石新路158号附2号3幢16-8号房屋的买卖合同关系于2019年11月15日解除；二、被告何刚于本判决生效之日起七日内退还原告孔小琼定金5万元及首付款31万元；三、驳回原告孔小琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4206元，诉讼保全费2570元，共计6776元，原告孔小琼负担3000元，被告何刚负担3776元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  钱 涛二〇二〇年一月十九日法官助理  李 林书 记 员  周媛颐