江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9203号上诉人（原审被告）：南京市粮食和物资储备局，住所地南京市秦淮区建邺路148号。负责人：许明，该局局长。委托诉讼代理人：杨博炜，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文璐，江苏三法律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京市白下区房屋拆迁安置办公室，住所地南京市秦淮区御道街58号-1九楼。负责人：邹建东，该办公室主任。委托诉讼代理人：张毅，江苏德擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静，江苏德擎律师事务所律师。原审被告：南京市商务局，住所地南京市秦淮区建邺路148号。负责人：孔秋云，该局局长。委托诉讼代理人：孙家贵，南京市商务局公职律师。原审第三人：南京市白下区兴隆杉货茶叶店，住所地南京市秦淮区马府新村1幢8号。经营者：赵爱珠，女，1950年3月23日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：彭俊生，江苏宁法律师事务所律师。上诉人南京市粮食和物资储备局（以下简称南京市粮食局）因与被上诉人南京市白下区房屋拆迁安置办公室（以下简称白下区拆迁办），原审被告南京市商务局、原审第三人南京市白下区兴隆杉货茶叶店（以下简称兴隆杉茶叶店）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初10191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南京市粮食和物资储备局上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的起诉。2.一、二审诉讼费、评估费、鉴定费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋原产权人改制为企业，相关债权债务应由改制后企业承担，一审法院判决上诉人承担责任无事实依据。第三分局原系上诉人下属事业单位，上诉人虽将其撤销，但根据《关于撤销粮食分局组建公司的通知》（宁粮市字（2002)154号），第三分局以原有建制，成立法人企业，组建南京秦淮粮油贸易公司。即原第三分局被改制重组成南京秦淮粮油贸易公司，新组建的公司负责原分局及所属单位人财物及国有资产的经营管理，涉及有关房产、土地权属变更，应随粮食分局撤销组建公司而相应转移过户。也就是说改制后的公司负责接收、管理改制前的资产。上诉人只是改制决定的批准者，并非财产的继受者，更不是第三分局债务的责任人。一审法院仅以上诉人决定撤销第三分局为由判决第三分局承担全部责任与事实不符。二、上诉人仅是原产权人的行政主管部门，一审法院判决上诉人承担案涉房屋买卖纠纷所产生民事赔偿责任无法律依据。第三分局的事业单位法人资格主体虽然消灭，但其资产却被继续保留至改制后的新公司，从权利义务相一致的原则，改制之前债权债务也一并由新成立的南京秦淮粮油贸易公司承担更符合法律的精神。三、本案被上诉人所主张的权利已超过法定的诉讼时效《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”本案中即便如一审法院所述被上诉人是在2001年8月与第三分局“达成协议”，到一审起诉已有17年多的时间，被上诉人已超过法定的诉讼时效。四、案涉的房款25万元，最终是于2001年8月9日由好管家公司取得，收款事由系马府街售房款，那么因此好管家公司是明知涉案房屋已经被处置的这么一个事实。当时案涉房屋虽然登记在三分局名下，但实际上是由好管家公司控制，因此被上诉人的相关诉求，好管家公司应当承担。五、本案所诉争的相关处置行为，按规定应无效行为。三分局作为行政事业单位，其资产为国有资产，根据行政事业单位国有资产管理办法的规定第27条的规定，其处置相关国有资产的行为，应当向主管部门或财政或者是国资监管部门报告，并履行相应的审批手续，未经批准是不得处置的。被上诉人白下拆迁办，本身作为行政事业单位，对此规定也是明知，因此存在过错，应当承担相应责任，因此双方的处置行为应为无效。综上，上诉人既非本案所涉房屋买卖纠纷当事人也非相关赔偿责任的承担主体，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回对被上诉人的起诉。白下区拆迁办辩称：1、白下拆迁办与粮食局第三分局之间存在有房屋买卖关系。本案的一审诉讼之前，兴隆杉货茶叶店起诉了涉案房屋的产权人和白下拆迁办，要求办理房屋的过户手续。该案件经过一审、二审及再审，省高院再审的裁定书虽然是驳回了再审申请，但是已经认定白下拆迁办与粮食局第三分局之间存在房屋买卖关系。因此就涉案的房屋白下拆迁办和粮食局第三分局之间存在房屋买卖关系是经生效法律文书已经确认的事实。2、关于办证的时间问题，虽然茶叶店的店主入住房屋时间较长，但是因为涉案房屋的权属比较复杂，并且经过改制，对于其权属的情况一直没有相对应的部门或者单位承诺给予办证，也是经过上次庭审之后才最终确认的买卖合同的相对人。因此，无论是白下拆迁办还是本案的第三人赵爱珠，都在积极的要求产权人或者粮食局第三分局的相关人员办理房屋登记的手续，未及时办理房产证的责任并不在于白下拆迁办或者赵爱珠,本案未超过诉讼时效。综上，一审的判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院二审法院驳回上诉，维持原判。南京商务局述称，本案与我方无关，同我方的一审答辩意见。兴隆杉茶叶店述称，同白下区拆迁办的意见。白下区拆迁办向一审法院起诉请求：判令南京市商务局、南京市粮食局承担不能交付位于约20平方米（实际以测绘面积为准）门面房并办理不动产登记手续的违约赔偿责任，赔偿白下区拆迁办给造成的经济损失1500000元（实际以马府新村1幢8号房屋评估价值为准）。一审法院认定事实：1991年，原南京市白下区房地产管理局起诉赵爱珠、赵爱霞、桂毓芳、（桂毓芳系赵爱珠、赵爱霞母亲）至原南京市白下区人民法院，后签订民事调解书，内容为：“原南京市白下区房地产管理局安置并作价出售给被告本市大中桥泵站复建房朝东的门面房一间，建筑面积18.5平方米，每平方米800元，共计14800元，该款由被告于本调解书送达时先付7400元，余款7400元于房屋交付使用的同时付清，该门面房产权归赵爱珠所有。”后上述门面房于2001被拆迁，2001年8月7日，白下区拆迁办向兴隆杉货茶叶店作出承诺，内容为：马府街8号的产权证由我拆迁办负责办理，其费用由我单位承担，期限约为5个月左右。2001年8月，兴隆杉货茶叶店开始使用诉争房屋至今，诉争房屋面积约为20平方米。诉争房屋的电卡记载户主为赵爱珠。2001年8月9日，白下区拆迁办向第三分局通过转账支票的形式支付250000元，用途记载补偿款，在被背书人一栏盖有第三分局公章以及周素娥印章。另查明，1995年2月20日，马府新村01幢产权人登记为南京市白下区粮食局，产权来源自建。1997年，白下区粮食分局与秦淮区粮食分局合并，建立第三分局。1998年，南京市粮食局发出《关于组建“南京好管家国粮连锁有限责任公司”的通知》，明确好管家公司由四个股东单位组成，即：市粮油食品总公司、市粮食局第一分局、第二分局、第三分局；为了便于新组建的连锁公司运作，决定从上述四个单位中暂剥离出22个站（店）进行人财物集中管理，实行直营连锁，其中三分局包括马府街等7个店。在房屋划拨范围明细表载明马府街房屋所有面积随站划转。2001年7月2日，马府新村01幢产权人登记为第三分局。2002年，好管家公司提交《南京市单位体制改革中房屋权属转移变更申请表》，申请将马府新村01幢产权进行变更。2003年，马府新村01幢产权登记在好管家公司名下，诉争房屋系其中一间，产权来源改制。2003年12月18日，南京市国土资源局土地利用处向好管家公司发出《核定土地出让金通知》，要求改制后的企业在市政府批准之日起六个月内凭有关改制批准文件和变更后的房屋产权证办理土地受让手续，超过六个月的需重新核定出让金。2004年3月7日，好管家公司交纳诉争房屋土地出让金153999元。1998年1月26日，南京市白下区粮油食品贸易总公司等四家公司作为股东设立好管家公司，周素娥系南京市白下区粮油食品贸易总公司法定代表人，南京市白下区粮油食品贸易总公司经济性质为国有企业，周素娥担任好管家公司董事。2015年，江苏众兴苏港资产评估有限公司对南京市下关粮食仓库拟转让所持第三人10%的股权所涉及的股东部分权益价值出具《评估说明》，在《固定资产-房屋建筑物评估明细表》记载马府街01幢房屋，评估单价为每平方米23400元（评估价值中含土地价值）。2002年12月4日，南京市粮食局发出宁粮市字（2002）154号《关于撤销粮食分局组建公司的通知》，通知撤销南京市粮食局第三分局，组建南京秦淮粮油贸易公司；新组建的公司均作为市粮食局直属企业单位，分别负责原分局及所属单位人财物及国有资产的经营管理；涉及有关房产、土地等权属变更，应随粮食分局撤销组建公司，而相应转移过户。2007年7月2日，南京市粮食局作出宁粮产字[2007]69号《关于组建“南京天悦粮食物流（集团）”等四家公司的决定》，决定组建南京嘉易盛贸易实业公司，行使对鼓楼粮油实业总公司、绿禾粮油经贸公司、秦淮粮油贸易公司、金秋粮油有限公司、雨花粮油总公司、奥凯工贸有限公司、天宇粮油贸易公司的经营管理职权；新公司关系的原独立法人企业按照“循序渐进、平稳过渡、有利发展”的原则，逐步撤销。2010年5月14日，南京市粮食局作出宁粮办字[2010]43号《关于同意南京嘉易盛贸易实业公司更名的批复》，同意南京嘉易盛贸易实业公司更名为南京金秋投资控股有限公司。2011年4月27日，南京市商务局作出宁商务[2011]164号《关于南京金秋投资控股有限公司申请更名的批复》，同意南京金秋投资控股有限公司更名为南京金秋投资控股集团有限公司。2012年11月15日，南京市财政局、南京市人民政府国有资产监督管理委员会作出宁财资[2012]826号《关于将南京金秋投资控股集团有限公司等企业无偿划转给南京商茂旅游发展集团有限责任公司的通知》，将南京市商务局持有的南京金秋投资控股集团有限公司和南京金谷商贸发展有限公司及2家公司管理的关联企业整体产权无偿划转给南京商贸旅游发展集团有限责任公司。2017年11月25日，中国共产党南京市委员会、南京市人民政府作出宁委[2017]414号《关于组建南京旅游集团有限责任公司的决定》，将南京商贸旅游发展集团有限责任公司更名为南京旅游集团有限责任公司，为市直属企业，由市国资委列名监管，主要从事我市旅游资开发与保护，酒店、会展运营管理，旅游产品开发，旅游配套设施投资、建设和运营。2016年1月6日，兴隆杉货茶叶店起诉白下区拆迁办、好管家公司至一审法院，要求好管家公司协助白下区拆迁办将诉争房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证转移变更登记至白下区拆迁办名下，在完成变更后白下区拆迁办将前述房屋所有权证、国有土地使用权证转移变更登记至兴隆杉货茶叶店名下，上述两次过户产生的契税、增值税由白下区拆迁办承担。一审法院经审理作出（2016）苏0104民初146号民事判决，判令：一、第三人好管家公司于判决生效之日起三十日内将诉争房屋所有权证、国有土地使用权证办至白下区拆迁办名下。二、以上登记完毕次日起十五日内，白下区拆迁办将诉争房屋所有权证、国有土地使用权证办至兴隆杉货茶叶店名下。三、上述两次过户所产生的契税、增值税由白下区拆迁办承担。上述判决作出后，好管家公司不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院，该院经审理认为，兴隆杉货茶叶店提供的证据不能直接证明白下区拆迁办和第三分局之间存在房屋买卖合同关系，遂作出（2016）苏01民终7969号民事判决：一、撤销南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初146号民事判决。二、驳回兴隆杉货茶叶店的诉讼请求。上述判决作出后，兴隆杉货茶叶店向江苏省高级人民法院申请再审，该院经审理认为，白下区拆迁办与第三分局未签订书面房屋买卖合同，在双方无其他债权债务关系的情况下，白下区拆迁办于2001年8月9日向第三分局支付250000元，且在该款项支付后，诉争房屋已实际交付兴隆杉货茶叶店使用至今，综合考虑以上情况，可对2001年8月白下区拆迁办向第三分局购买诉争房屋的事实予以认定。但因好管家公司通过改制方式，向南京市粮食局支付转让金并缴纳土地出让金，已经取得了诉争房屋的所有权，故兴隆杉货茶叶店要求好管家公司将诉争房屋所有权证、国有土地使用权证转移变更登记至白下区拆迁办名下，再由白下区拆迁办转移变更至兴隆杉货茶叶店名下于法无据，遂作出（2017）苏民申2501号民事裁定，驳回兴隆杉货茶叶店的再审申请。案件审理过程中，因双方就诉争房屋市场价值无法达成一致，白下区拆迁办遂申请就诉争房屋市场价值进行评估。因诉争房屋无单独权属证书，无法确定具体建筑面积，故白下区拆迁办申请先行就诉争房屋建筑面积进行测绘。后一审法院委托江苏象仁土地房地产资产评估有限公司就诉争房屋建筑面积进行测绘，该机构经测绘作出《建筑物面积测绘报告》，载明：经计算，诉争房屋实际建筑面积为24.36平方米。白下区拆迁办为上述测绘支付测绘费用6000元。各方当事人对于测绘报告结论均不持异议。后一审法院委托北京仁达房地产评估有限公司就诉争房屋市场价值进行评估，该机构经评估作出《房地产估价报告》，载明：按照国家关于房地产评估的有关规定，运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时点2018年11月20日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果为，单位建筑面积价值41171元/平方米，房地产总价1000000元。白下区拆迁办为上述评估支付评估费10850元。白下区拆迁办对于评估报告认为其确定的价格过低，且评估时点为2018年11月20日，但因为房屋面积测绘导致评估报告作出与委托日期相隔了四个月，此后房价存在上涨，因此评估结论明显不合理；同时评估报告取整数为1000000元也不合理，评估价格应当精确到元。南京市商务局、南京市粮食局对上述测绘、评估报告的真实性、合法性均不持异议，但是认为白下区拆迁办诉请与南京市商务局、南京市粮食局均无关联。兴隆杉茶叶店认为评估报告确定的估价过低。后评估机构作出《复函》：1.评估委托书中明确规定评估基准日为2018年11月20日，故本次评估价值时点以此为确认依据；2.评估对象总价精确至元为1002926元；3.本次评估结果是估价师以有关法律、法规、政策文件以及委托方提供的相关资料为依据，遵循房地产估价规范，在认真分析了有关资料，并对估价对象进行了实地查勘后，根据估价对象实际情况，结合周边市场调研的基础上，选择符合规范的方法，得出的客观合理的价格。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于白下区拆迁办要求南京市粮食局赔偿违约损失的诉讼请求，一审法院认为，生效裁判文书已经就白下区拆迁办向第三分局购买诉争房屋的事实予以认定，但诉争房屋不动产权已登记至案外人好管家公司名下，而无法过户登记至第三人名下，第三分局理应向白下区拆迁办承担相应违约赔偿责任。第三分局已于2002年12月4日被其上级主管机关南京市粮食局撤销，故南京市粮食局作为撤销机关理应承担第三分局的相关债务。关于违约损失具体金额的确定，白下区拆迁办对此申请评估，但对评估报告确定的基准日期持有异议，一审法院认为，诉争房屋市场价值的评估时点，应当以白下区拆迁办申请评估之日为准，故评估机构以此时点作为评估价值基准日期并无不当。白下区拆迁办及兴隆杉茶叶店就评估报告确定的金额持有异议，认为明显低于市场价值，但对此未能提供充分证据予以佐证，故亦不予采纳。现经评估，诉争房屋市场价值为1002926元，故南京市粮食局向白下区拆迁办承担的违约赔偿金额应为1002926元。关于白下区拆迁办要求南京市商务局承担共同赔偿责任的诉讼请求，一审法院认为，南京市粮食局与南京市商务局均系独立的机关法人，故白下区拆迁办上述诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、南京市粮食局于判决生效之日起十五日内赔偿南京市白下区房屋拆迁安置办公室违约损失1002926元。二、驳回南京市白下区房屋拆迁安置办公室的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18300元，减半收取为9150元，测绘、评估费16850元，合计26000元，由南京市粮食局负担。二审中，上诉人粮食局提交以下证据，证据1、2001年8月8日银行进账单，证明粮食局第三分局收到了白下区拆迁办的25万元，但是在副记这一栏提到的是代好管家代收补偿款。证据2、2001年的8月9日收据，付款人是粮食三分局，款额是25万元整，收款事由是马府街售房款，有好管家公司的财务专用章，是周所写的，是由粮食三分局同意支付这笔款。证据3、2001年8月9日银行的付款凭证，收款人好管家公司，金额25万元，用途代收补偿款，该三份证据证明案涉的25万元的房款是实际上是由好管家公司最终获得。被上诉人白下区拆迁办质证认为，因为无法确定该三份证据的原件的来源，因此真实性不能确认。在我们上一次的案件中，一审、二审包括再审中，法院多次问过好管家公司，“是否与白下拆迁办之间有买卖房屋买卖关系，有没有收到购房款？”好管家公司均予以否认，因此我方认为上诉人补充的证据不但应当提供证据的原件，还应当由好管家公司出具说明认可，才能作为本案的证据进行质证。原审被告南京市商务局质证认为，与我方无关，不发表质证意见。原审第三人兴隆杉茶叶店质证认为，真实性由法院核实。在前关联案件中，就款项的去向及是否有买卖关系，承办法官和周素娥进行了电话沟通，周素娥均予以否定，后法官前往金秋集团调取相关的证据，并了解相应的情况，金秋集团亦没有认可这三份证据。如果今天上诉人所提供的这份证据属实的话，请法院按照现行的法律规定对好管家之前在案件中的陈述是否属实，是否有妨碍民事诉讼的行为，以及2016苏01民终7969号案件是否应当启动再审请法院予以依法处理。二审中，粮食局申请本院至南京金秋投资控股集团有限公司调取其提供的上述三份证据，经本院调查核实，上述三份证据的真实性应予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2019年1月9日中共南京市委机构编制委员会办公室作出《关于市发展和改革委员会职责机构编制幢隶方案的通知》，明确将南京市粮食局职责及21名编制划转至市发展和改革委员会，市发展和改革委员会挂市粮食局和物资储备局牌子，2019年1月22日南京市粮食和物资储备局注册登记，本案南京市粮食局的诉讼主体变更为南京市粮食和物资储备局。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，经生效裁判文书确认，被上诉人白下区拆迁办与南京市粮食局第三分局就涉案房屋存在房屋买卖合同关系，故本院确认双方存在房屋买卖合同关系。现上诉人上诉提供证据证明南京市粮食局第三分局收取的25万元房款转至了好管家公司，故应当认定白下区拆迁办与好管家公司存在房屋买卖关系，本院认为，南京市粮食局第三分局收取25万元房款时案涉房屋登记在南京市粮食局第三分局名下，至于此后25万元房款的去向并不能影响房屋买卖关系主体的认定，对上诉人的上诉理由，本院不予采信。因诉争房屋不动产权现已登记至案外人好管家公司名下，无法过户登记至原审第三人兴隆杉茶叶店名下，致白下区拆迁办订立合同目的无法实现，故南京市粮食局第三分局应当向白下区拆迁办承担相应违约赔偿责任，但因机构调整，2002年12月4日南京市粮食局第三分局被其上级主管机关即本案上诉人撤销，现上诉人应当承继上述房屋买卖合同关系中的权利义务。关于上诉人是否应当作为涉案房屋买卖合同纠纷违约赔偿责任的承担主体问题。上诉人主张，其仅为原产权人的行政主管部门，不应当承担民事赔偿责任。本院认为，机关法人被撤销的，法人终止，其民事权利和义务由继任的机关法人享有和承担；没有继任的机关法人的，由作出撤销决定的机关法人享有和承担。本案中，2002年南京市粮食局发文撤销南京市粮食局第三分局组建南京秦淮粮油贸易公司时，由南京秦淮粮油贸易公司负责原三分局单位人财物及国有资产的经营管理，但案涉房屋的资产却并未划入新组建单位，而是于2003年变更登记至好管家公司名下，因此南京市粮食局应当承担案涉房屋买卖合同的权利义务。现第三分局在机构改革中被撤销，南京市粮食局作为撤销决定的机关法人，一审认定其作为涉案房屋买卖合同纠纷违约责任的承担主体，并无不当。经评估，涉案房屋市场价值为1002926元，一审判令南京市粮食局赔偿白下拆迁办违约损失1002926元，有事实与法律依据，本院予以维持。综上所述，南京市粮食局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由上诉人南京市粮食和物资储备局负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇二〇年一月七日书记员  戴 苗