山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初11839号 原告(执行案外人)：山东天元房地产综合开发有限公司，住所地临沂市银雀山路35号，统一社会信用代码913713006139948379。 法定代表人：张贵宝，经理。 委托诉讼代理人：李莉娟，山东正之源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王光友，山东正之源律师事务所律师。 被告（申请执行人）：临沂君易贷金融信息服务有限公司,住所地临沂市兰山区通达路涑河南街生活广场A号楼2201号,统一社会信用代码913713004941699566。 法定代表人:倪成友,董事长。 委托诉讼代理人：李传华，临沂兰山金达法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：王怀志,男,1986年10月11日出生,汉族,住临沂市兰山区。 原告山东天元房地产综合开发有限公司（以下简称天元房地产公司）与被告临沂君易贷金融信息服务有限公司（以下简称君易贷公司）、王怀志案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天元房地产公司的委托诉讼代理人李莉娟、被告君易贷公司的委托诉讼代理人李传华、被告王怀志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天元房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认涉案商品房预售合同已解除,位于临沂市兰山区××新区水韵××小区东××楼××单元××室、××号配房归原告所有(该房产合同价款465023元)；2.请求依法判决不得执行以上房产,并撤销对该房产的查封裁定,解除对该房产的查封、拍卖等强制措施;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因被告君易贷公司与被告王怀志之间的追偿权纠纷,贵院于2018年2月9日查封了预售备案在被告王怀志名下的位于临沂市兰山区××新区水韵××小区东××楼××单元××室、××号配房。2018年4月26日,贵院就该案作出(2018)鲁1302民初3717号民事判决书。2018年9月4日,被告君易贷公司申请强制执行,案号为(2018)鲁1302执5524号,并于2018年10月2日申请拍卖涉案房产。执行过程中,原告提出书面异议,贵院作出(2019)鲁1302执异271号执行裁定书,驳回了原告的异议请求。原告在2019年6月27日签收执行裁定书。2017年10月26日,原告与被告王怀志签订了涉案房产的商品房买卖合同(预售),2017年10月27日原告依约办理了商品房预售网上备案手续。该合同约定被告王怀志购买原告开发的涉案房产,总价款465023元,付款方式为贷款,以及被告王怀志应在合同签订后7日内提交申请个人住房贷款的全部真实有效材料并积极协助银行办理相关贷款手续。但实际上,被告王怀志支付20%首付款95023元后,未如约申请办理贷款。在原告多次催告之后,被告王怀志仍未申请办理贷款,也未向原告支付剩余房款。被告王怀志的行为构成根本违约,导致合同目的无法实现,原告申请仲裁解除与被告王怀志的商品房买卖合同(预售)。2018年6月5日,临沂仲裁委员会作出裁决书裁决解除原告与被告王怀志之间的合同。基于以上事实,商品房买卖合同(预售)的签订仅使被告王怀志取得了债权,而并非涉案房屋的所有权。根据《城市房地产管理法》第四十四条和《城市商品房预售管理办法》第十条的规定,商品房预售合同应当办理登记备案手续。预售登记备案仅是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段,属于对房地产开发企业的行政强制行为,并不具有物权变动效力。根据《物权法》第六条、第九条、第十四条的规定可知,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依法办理登记,而且自记载于不动产登记簿时发生效力。根据以上法律规定和物权法定的原则,被告王怀志并未取得涉案房屋的所有权,涉案房屋仍为原告所有。另外,由于被告王怀志的前述违约行为,被告王怀志仅支付了涉案房屋总价款的20%，尚未支付全部购房款,也并不能取得对涉案房屋的物权期待权。综上,涉案房屋仅是预售备案在被告王怀志名下,被告王怀志并未取得所有权,原告是涉案房产的所有权人。贵院查封并执行涉案房产侵害了原告的合法权利,原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,因此原告依据《民事诉讼法》的相关规定向人民法院提出执行异议之诉,请贵院依法支持原告的诉讼请求。 君易贷公司辩称，我方申请依法查封被告王怀志房产并无不当,根据《最高人民法院关于人民法院查封扣押的规定》第二条第一款的规定,人民法院可以查封扣押被执行人占有的动产,登记在被执行人名下的不动产,特定动产及其他财产权,因此法院查封被告王怀志的财产符合相关法律规定,请求依法驳回原告的诉讼请求。 王怀志辩称，我申请贷款了,但是我身上还有其他贷款,所以银行不给贷款,然后就拖着,就出现了被告君易贷公司查封的情况。该涉案房产不是我的房产,所以不应当被查封扣押。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提供（2018）临仲裁字第258号裁决书一份，拟证明原告与被告王怀志签订商品房预售合同后,被告王怀志仅支付首付款95023元,剩余房款并未支付,原告与被告之间的商品房买卖合同已经依法解除,被告王怀志应当配合原告撤销涉案商品房预售备案登记手续,并向原告支付违约金46502元及承担仲裁费1679元。该仲裁裁决书已经发生法律效力。被告君易贷公司对该份裁决书的真实性、合法性、关联性均有异议,主张该证据系原告与被告王怀志达成调解协议的情况下,仲裁庭出具的调解书,该调解书有损害他人利益的目的，且该裁决书出具的时间系2018年6月5日,涉案房产的查封时间是2018年2月9日,该裁决书系法院查封之后做出的,不能对抗法院的查封。本院认为，该裁决书系临沂仲裁委员会作出，对其真实性本院予以确认。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。该裁决书系在涉案房产被查封后作出，裁决结果“解除双方签订的商品房预售合同并由王怀志协助天元房地产公司撤销涉案商品房预售备案登记手续”，系对已查封财产的处分行为，不得对抗作为申请执行人的君易贷公司。 结合当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告天元房地产公司与被告王怀志于2017年9月26日网签商品房买卖合同（预售）（合同编号YS201752363）一份，双方于2017年10月26日签字盖章，并于2017年10月27日办理了商品房预售合同网上备案手续。合同约定王怀志购买天元房地产公司开发的×××小区东×××号楼×××号房屋、-331号配房，房屋总价款为465023元。王怀志支付了首付款95023元，余款拟通过贷款方式支付。后因贷款申请未获银行批准，剩余房款一直未予支付。本院在审理（2018）鲁1302民初3717号君易贷公司诉王怀志追偿权纠纷一案过程中，于2018年2月9日查封了备案在王怀志名下的上述房产。2018年5月29日，天元房地产公司向临沂仲裁委员会申请仲裁，要求解除与王怀志签订的商品房预售合同并由王怀志承担逾期付款的违约金46502元及仲裁费。双方于庭前达成调解协议，临沂仲裁委员会于2018年6月5日依据调解协议作出如下裁决：一、解除申请人山东天元房地产综合开发有限公司与被申请人王怀志签订的编号为YS201752363的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》；二、被申请人王怀志于本裁决送达之日起半年内协助申请人撤销涉案商品房预售备案登记手续;三、被申请人王怀志于收到本裁决之日起支付申请人逾期付款违约金46502元、仲裁费1679元(3359元减半收取1679元),该两笔款项共计48181元,由被申请人从申请人交纳的涉案房屋首付款95023元中扣除。后因王怀志未履行已生效的（2018）鲁1302民初3717号民事判决书确定的义务，君易贷公司向本院申请强制执行，本院于2018年9月4日立案执行。案件进入执行阶段后,诉讼中采取的财产保全措施自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。君易贷公司于2018年10月2日申请拍卖涉案房产。案外人天元房地产公司提出书面异议,本院作出（2019）鲁1302执异271号执行裁定书，驳回了天元房地产公司的异议请求。天元房地产公司不服上述裁定，于法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。本案中，原告天元房地产公司与被告王怀志签订的商品房买卖合同虽然经过备案登记，但备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权效力。且王怀志已支付的购房款仅占合同约定总价款的百分之二十，涉案房产亦未实际交付给王怀志，故王怀志对涉案房产不享有所有权。涉案房产的唯一合法权利人为原告天元房地产公司，其享有的权利足以排除执行。故对于原告天元房地产公司要求不得执行涉案房产并确认涉案房产为其所有的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行位于临沂市兰山区××新区水韵××小区东××楼××单元××室、××号配房的房产； 二、确认位于临沂市兰山区××新区水韵××小区东××楼××单元××室、××号配房的房产为原告山东天元房地产综合开发有限公司所有； 三、驳回原告山东天元房地产综合开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费8275元，由被告临沂君易贷金融信息服务有限公司、王怀志平均负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临沂市中级人民法院。仅提出上诉而未能在上诉期满后七日内预交上诉费用的，视为自动撤回上诉。 本院（2019）鲁1302执异271号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  刘国良 人民陪审员  王秀云 人民陪审员  许跃勇 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  王春阳