江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初12055号原告：苏善超，男，1945年3月2日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：张世锋，江苏谢满林律师事务所律师。被告：南京海之盟营销策划有限公司，统一社会信用代码913201040626426900，住所地江苏省南京市秦淮区中山东路300号01幢2601室。法定代表人：张坤,该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴华祥，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：司盆景，江苏永衡昭辉律师事务所律师。原告苏善超与被告南京海之盟营销策划有限公司（简称海之盟公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告苏善超及其委托诉讼代理人张世锋，被告海之盟公司的委托诉讼代理人吴华祥、司盆景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏善超向本院提出诉讼请求：判令海之盟公司返还不当得利122600元及产生的利息约11000元。诉讼过程中，原告苏善超变更诉讼请求为：判令海之盟公司返还多收的房款122600元及产生的利息11000元（按年利率4.9%计算，以基数122600元，自2017年11月15日起至2019年9月19日止，2019年9月19日之后的利息损失不主张）。事实和理由：苏善超截止2015年10月20日向海之盟公司支付了245000元，并购买山东三庆置业有限公司乳山分公司（简称三庆公司）的房子，后因三庆公司不讲信用，擅自变造和伪造合同，次年合同取消，三庆公司于2016年8月向海之盟公司全额退还购房款。在海之盟公司不退只换的条件下，苏善超被迫换了“海岸嘉景24-416(43.6平方米）”。后因海之盟公司原因，苏善超再次被迫换成“海岸嘉景21-3-211”。海之盟公司仍然告知苏善超房屋购房款为243008元。后海之盟公司授意陈咏梅于2017年11月15日模仿苏善超签字，填写了《授权委托书》并利用伪造的委托书于当日与庞某,4，朱婷婷签订了《不动产产权转让合同书》，约定庞某,4、朱婷婷以12万元的价格将银滩海岸嘉景21-3-211出卖给苏善超。依据陈咏梅擅自代替苏善超与庞某,4、朱婷婷签订的《不动产产权转让合同书》，海之盟公司只为该房屋购买支付了12万元，而海之盟公司收取了苏善超245000元，扣去房款，中介费高达125000元，高达104%，而中介费行业标准一般为2%，依据合同法第二百二十五条的规定，故海之盟公司应当将多余购房款退还苏善超，故苏善超诉至法院。被告海之盟公司辩称，一、双方之间成立房屋买卖合同关系，为合法有效的合同，且双方义务均已履行完毕。苏善超参观案涉房屋后与海之盟公司曾口头约定购买案涉房屋，并就总价款、交付条件等达成合意。2018年8月6日，双方签订《补充协议》，书面确认了案涉房屋总价款，配套设施等交付条件。苏善超已接受海之盟公司向其交付的房屋，领取了产权登记证书等。海之盟公司的合同义务已履行完毕，基于合同约定，海之盟公司收取238000元房款，不存在不当得利的情形。二、庞某,4、朱婷婷并非真实的交易相对方。房产登记部门的合同仅为办理产权需要，不能作为认定苏善超与海之盟公司之间的权利义务，尤其不能作为房款的依据。案外人庞某,4、朱婷婷因债务事宜协商退房至海之盟公司，海之盟公司仅为了便捷办理产权证等手续，要求庞某,4、朱婷婷配合海之盟公司办理产权过户，向苏善超交付。房屋登记部门的价格并非真实价格。综上，请求驳回苏善超的诉讼请求。苏善超围绕诉讼请求依法提交了不动产产权转让合同书、购房款缴纳情况一览表（自行制作）、补充协议复印件、收据照片、交易明细表、2016年8月24日证明复印件、授权委托书、不动产权证、民事判决书、民事裁定书、不支持监督申请决定书等证据。海之盟公司提交了补充协议、证明、庞某,4、朱婷婷的证明、银行凭证等证据，并申请证人庞某,4、赵某,4出庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。海之盟公司对苏善超提交的证据质证认为对收据照片的真实性无法核实，对其他证据的真实性无异议，认可当时苏善超因向三庆公司购房支付房款24.5万元，后苏善超通过海之盟公司协商退房，扣除案涉房款后，余款1992元已退还苏善超。苏善超对海之盟公司提交的证据质证认为，对补充协议、银行凭证的真实性没有异议，但不认可证明目的；对其他证据的三性和证明目的均不予认可。苏善超对庞某,4证言的真实性无法确定；对赵某,4证言的三性均不予认可，与本案无关。海之盟公司对证人证言没有异议，认为证人证言可以印证海之盟公司的答辩意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将在之后进行分析认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，苏善超通过海之盟公司购买三庆公司开发的坐落于山东省乳山市银滩旅游度假区第46座1单元46A-1005号商品房，苏善超支付购房款245000元。苏善超通过海之盟公司办理退房。后苏善超通过海之盟公司看中坐落于山东省乳山市银滩海岸嘉景21号3-211室，并决定购买该房。海之盟公司已将两套房款差额1992元退还给苏善超。2017年11月15日，庞某,4（庞某,4同时系朱婷婷的委托代理人）与陈咏梅签订了出卖人为庞某,4、朱婷婷，买受人为苏善超的《不动产产权转让合同书》，合同约定：庞某,4、朱婷婷将坐落于山东省乳山市银滩海岸嘉景21-3-211房屋出售给苏善超，房屋价款为12万元。该房屋已登记至苏善超名下。陈咏梅系海之盟公司工作人员。苏善超委托陈咏梅用于办理产权登记的授权委托书上“苏善超”的签名不是苏善超本人所书写。2018年8月6日，苏善超与海之盟公司签订《补充协议》，协议约定：今有业主苏善超购买银滩旅游度假区海岸嘉景21幢211号房，实际支付总房款为贰拾肆万叁仟零捌元整；该房屋实行包租式销售，租金已抵扣总房款，现业主可将该房屋收回自住。（注：房屋收回自住物业费有（由）业主自行承担）业主也无需缴纳额外费用。目前该房屋不动产权证已办理。业主苏善超购房时承诺拎包入住，具体室内家电配备如下：略。该房屋已达到正常交付标准，开发商确保水、电、燃气均可以正常使用；业主苏善超享有海之盟公司老业主度假班车免费往返5人次。同日，海之盟公司将案涉房屋（即坐落于山东省乳山市银滩海岸嘉景21号3-211号室）的不动产权证交给苏善超。该不动产权证载明“产权来源：存量房买卖”。现苏善超持有案涉房屋的钥匙。另查明，庞某,4、朱婷婷购买案涉房屋支付20万元（含装修、家具、家电等5万元），并另行支付公共维修基金、契税、办理费用、天然气初装费、电视初装费等6397元。案涉房屋转让给苏善超的交易税费由海之盟公司实际交纳。因庞某,4、朱婷婷退房，海之盟公司指定人员于2017年12月22日向庞某,4、朱婷婷指定的收款人赵某,4转账支付188600元，摘要为“海岸嘉景庞某,4房款”。海之盟公司提交了案涉房屋开发商乳山鲁兴房地产开发有限公司出具的《证明》，主要内容为：“银滩海岸嘉景21-3-211室”为海之盟公司包销房产（买断销售），海之盟公司有权自行确定销售价格，并收取房款；因该房屋为海之盟公司包销，故直接与海之盟公司洽商退房事宜；庞某,4、朱婷婷退房后续等事宜均由海之盟公司处理。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，苏善超决定购买案涉房屋，海之盟公司根据苏善超的购房要求，购买了庞某,4、朱婷婷的案涉房屋，海之盟公司已将产权登记至苏善超名下，苏善超与海之盟公司签订《补充协议》，表明苏善超购买案涉房屋的意思表示真实，并对房款总数额进行了确认。基于上述事实，苏善超与海之盟公司之间应为委托合同关系，苏善超委托海之盟公司以总房款243008元购买案涉房屋，并约定其他房屋交付条件。案涉房屋原系海之盟公司买断销售，因庞某,4、朱婷婷退房，苏善超决定购买案涉房屋，故原庞某,4、朱婷婷的案涉房屋转让给苏善超。由于海之盟公司系营利法人，苏善超与海之盟公司之间未对委托费用进行明确约定，根据约定及交易情况，可认定总房款中应当包含了海之盟公司因购买案涉房屋可以取得委托费用和房屋交易的税费等费用。从庞某,4、朱婷婷指定收款人收到的款项数额来看，《不动产产权转让合同书》中约定的房款并不是真实的交易价格，该房款数额不能作为房款实际数额予以确认。鉴于海之盟公司已按苏善超的要求购买了案涉房屋，且案涉房屋已实际登记到苏善超名下，同时苏善超也与海之盟公司签订书面《补充协议》，确认购买案涉房屋，以及苏善超应支付的全部款项等内容，故苏善超主张退还房款及利息损失依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回苏善超的诉讼请求。案件受理费2972元，减半收取计1486元，由苏善超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李义军二〇二〇年一月六日见习书记员  张 伟