天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终7314号上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市远驰房地产开发有限公司，住所地天津市河东区。法定代表人：赵文武，总经理。委托诉讼代理人：宫闻雨，天津泓毅律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张国栋，男，1970年3月1日出生，汉族，住天津市河东区。原审被告：招商银行股份有限公司天津分行，住所地天津市河西区。负责人：毛国英，行长。上诉人天津市远驰房地产开发有限公司（以下简称远驰公司）、张国栋因与原审被告招商银行股份有限公司天津分行（以下简称招商银行）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。远驰公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判远驰公司不向张国栋给付偿还的贷款利息；撤销一审判决第五项，改判远驰公司履行完毕一审判决第一、二、三项中的偿还本金的义务，同时，张国栋应将涉诉房屋交还给远驰公司，否则张国栋应按照每月5000元标准向远驰公司支付房屋占有使用费，直至房屋返还之日止；3.一、二审诉讼费由张国栋承担。事实和理由:1.原审判决的腾房时间不具有可操作性，实质是变相为张国栋收回房屋设置了不合理的条件，严重损害了远驰公司的利益，导致远驰公司可能长期无法收回房屋。具体理由为：第一，退还房款和腾房属于双方互负义务，应同时进行。第二，办理房屋相关撤销手续属于附随义务，且由相关部门决定办理，时间不可控。第三，法院判决办理完毕所有手续后才腾房的判项将造成远驰公司已支付房款却无法收回房屋的情形。远驰公司便无法占有使用及享有的房屋的收益，严重损害了远驰公司的利益。第四，自退还房款直到办理完毕房屋手续的时间相当长时间内，房屋实际仍由张国栋占用，而此行为并无合法依据。张国栋取得财产利益是建立在远驰公司受到损失的基础上，属于不当得利。第五，无论是本案主体在另案一审判决还是同类案件一审判决，就腾房一事判项均为：远驰公司退还房款履行完毕，张国栋腾空交还房屋，并无房屋办理手续的制约。2.对于贷款利息部分，张国栋已在之前判决中获得利益，且远驰公司已履行判决书内容，此案不应重复支付贷款利息，应由张国栋承担。张国栋辩称，不同意上诉人的上诉请求。请求法院支持己方上诉请求。招商银行未发表答辩意见。张国栋上诉请求：对于一审判决结果没有异议。但是一审法院判决适用法律错误，应予纠正。事实及理由：本案应适用《最高人民法院的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。远驰公司辩称，请求驳回张国栋的上诉请求。坚持己方的上诉请求。招商银行未发表答辩意见。远驰公司向向一审法院起诉请求：1.判令二被告解除签订的《个人贷款借款合同》及《个人授信最高额抵押合同》并解除抵押登记；2.被告张国栋协助原告办理解除合同相关手续，如撤销合同备案、撤销预告登记、数据恢复等；3.判令被告张国栋立即将房屋腾空后按房屋现状返还给原告并协助原告办理房屋所有权转移手续，如到期未返还按每月5000元标准向原告支付房屋使用费直至房屋返还之日止；4.诉讼费由二被告承担。张国栋向一审法院提出反诉请求：1.依法判令由远驰公司返还张国栋已支付贷款的本金截止到贷款合同终止，偿还剩余本金之月止；2.依法判令远驰公司返还张国栋贷款利息，截止到贷款合同终止，偿还贷款余额之月止；3.反诉费用由远驰公司负担。一审法院认定事实：2013年4月28日,远驰公司与张国栋签订就坐落天津市河东区新浦路2号2-1-1007号房屋（合同地址为天津市河东区，华捷道7-21号（单号），新浦路2号1-2号楼-2-1-1007）签订《天津市商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积为53.57平方米，房屋价款为995025元。约定张国栋于2013年5月12日前交纳首付款505025元，同时约定贷款付款,2013年7月2日，张国栋与招商银行签订《个人贷款借款合同》，贷款金额490000元。后张国栋与招商银行签订《个人授信最高额抵押合同》及《个人授信协议》，现张国栋尚有剩余贷款本金未偿还。张国栋于2014年8月12日取得涉讼房屋的房地产权证。后张国栋因房屋质量问题与远驰公司交涉未果，成讼一审法院。一审法院于2018年4月27日作出（2016）津0102民终927号民事判决，判决：“一、解除原告张国栋与被告天津市远驰房地产开发有限公司于2013年4月28日就天津市河东区房屋签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》；二、解除原告张国栋与被告招商银行股份有限公司天津分行就天津市河东区房屋于2013年7月2日签订的《个人购房贷款借款合同》以及于2013年6月14日签订的《个人授信最高额抵押合同》；三、被告天津市远驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告张国栋购房款人民币502053元及利息（以购房款505025元为基数支付自2013年5月13日至2014年7月15日止、以505025元为基数支付自2014年7月16日至实际给付之日止的利息）；四、被告天津市远驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告张国栋已偿还被告招商银行股份有限公司天津分行贷款本金及利息（自原告张国栋偿还贷款日至实际付款日止的金额，具体以被告出具为准），因逾期还款产生的罚息由原告张国栋负担；五、本判决生效之日起三十日内，被告天津市远驰房地产开发有限公司偿还被告招商银行股份有限公司天津分行剩余贷款本金及利息（剩余贷款本金及利息以银行出具的最终金额为准）；六、被告天津市远驰房地产开发有限公司对上述第三、四、五履行完毕之日起三十日内，原告张国栋与被告天津市远驰房地产开发有限公司共同到涉讼房屋管理部门办理解除合同相关手续，如一方逾期，对方可自行办理上述手续；七、被告天津市远驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告张国栋装修损失80000元、差价损失370000元，共计450000元；八、上述三、四、五、七项履行完毕，同时原告张国栋将坐落天津市河东区房屋腾空交还被告天津市远驰房地产开发有限公司；九、驳回原告张国栋的其他诉讼请求。”后远驰公司与张国栋均不服提起上诉，本院作出（2018）津02民终4689号民事判决，认为：“根据《最高人民法院的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。本案中，抵押权人招商银行明确表示自己是无独立请求权第三人，未在本案一审中提出诉讼请求，故本院认为，张国栋与招商银行之间关于抵押合同关系的处理应待本案解除房屋买卖合同判决生效后，另行解决。一审判决第二、四、五项超出诉讼请求，处理意见不当，应予纠正。因涉诉房屋上仍存在贷款，故该房屋的腾还以及张国栋与远驰公司共同到涉诉房屋管理部门办理解除合同相关手续，也应在解决完毕涉诉房屋贷款等问题后另行解决”，因此判决：“一、维持天津市河东区人民法院(2016)津0102民初927号民事判决第一项；二、撤销天津市河东区人民法院(2016)津0102民初927号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项；三、天津市远驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告张国栋购房款502053元;四、天津市远驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿张国栋装修损失33211元，差价损失370000元，共计403211元；五、驳回张国栋的其他诉讼请求；六、驳回张国栋的其他上诉请求；七、驳回天津市远驰房地产开发有限公司其他上诉请求。”张国栋不服二审判决于向天津市高级人民法院申请再审，该院于2019年5月22日作出（2019）津民申632号民事裁定，驳回张国栋的再审申请。一审法院认为，本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，将本案争议焦点归纳为：争议焦点其一是在远驰公司与张国栋之间的商品房买卖合同经生效法律文书确认解除后，张国栋因购买涉诉房屋向招商银行贷款过程中所签订的有关合同是否应当解除及如何解除的问题；其二则是远驰公司与张国栋之间的商品房买卖合同解除后，其后续手续如何妥善处理的问题。首先，关于原、被告之间的合同是否应当解除的问题，一审法院认为：上述合同具有担保合同的性质，担保合同是主债权债务合同的从合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条规定，设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。现远驰公司与张国栋就涉诉房屋所签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》经生效判决确认应当解除，故上述抵押借款合同应当一并解除。对于远驰公司该项诉讼请求，予以支持。第二，关于抵押合同解除后的法律后果及相关手续的办理问题。庭审中经询，远驰公司同意按照抵押合同解除之日，招商银行出具的还款明细偿还贷款本金，并同意给付张国栋已付贷款本金，对此依法照准。对于张国栋主张远驰公司支付已付贷款利息及解除抵押合同所产生还款利息及违约金问题，一审法院认为主合同解除的原因在于远驰公司，故远驰公司公司应当承担抵押担保合同解除所产生的贷款利息及违约金。庭审中远驰公司认为其已向张国栋支付房屋增值损失不应再支付贷款利息一节，一审法院认为，张国栋在购房后随着时间的推移导致房屋价值上升，那么因远驰公司的原因造成合同解除，张国栋是存在房屋增值损失的，故此，生效判决中确认远驰公司应当赔偿这一损失，这与贷款利息的性质不同，弥补的也不是同一损失，不能因支付了房屋增值损失，就免除负担贷款利息的责任。故此，对远驰公司在反诉中的上述抗辩，不予支持。远驰公司应当支付张国栋实际支出的贷款本息，同时向招行银行偿还剩余贷款本息。在上述贷款本息全部偿还完毕后，张国栋、远驰公司、招商银行应当相互配合，注销涉诉房屋的抵押权登记手续，并至相关房管部门办理涉诉房屋的撤销合同备案、预告登记、进行数据恢复、进行所有权恢复手续等，上述手续的具体办理流程以房管局的要求及现行规定为准，在这一过程中产生的相关费用则由远驰公司负担。对于远驰公司主张要求张国栋腾房并支付房屋使用费一节，双方因商品房质量问题经过诉讼时间较长，双方商品房买卖合同解除，在上述产权登记撤销手续办理完毕后张国栋应当将涉诉房屋腾出交还远驰公司，此前远驰公司主张该期间房屋使用费的诉讼请求，不予支持。需要说明的是，远驰公司本案中主张解除《个人贷款借款合同》和《个人授信最高额抵押合同》，但经招商银行陈述贷款过程中亦签订有一份《个人授信协议》，该协议应当与其余两份协议一并解除方可办理手续，故此，一审法院确认该协议与《个人贷款借款合同》和《个人授信最高额抵押合同》应当一并解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十三条第一款，《最高人民法院的解释》第十六条之规定判决：“一、解除张国栋与招商银行股份有限公司天津分行就天津市河东区房屋于2013年7月2日签订的《个人购房贷款借款合同》以及于2013年6月14日签订的《个人授信最高额抵押合同》、《个人授信协议》；二、本判决生效之日起三十日内，天津市远驰房地产开发有限公司给付张国栋已偿还招商银行股份有限公司天津分行贷款本金及利息（自张国栋偿还贷款日至实际付款日止的金额，具体以招商银行股份有限公司天津分行出具的还款明细为准），因逾期还款产生的罚息由张国栋负担；三、本判决生效之日起三十日内，天津市远驰房地产开发有限公司偿还招商银行股份有限公司天津分行剩余贷款本金及利息、违约金等（剩余贷款本金及利息、违约金以招商银行股份有限公司天津分行出具的最终金额为准）；四、天津市远驰房地产开发有限公司对上述第二、三履行完毕之日起三十日内与张国栋及招商银行股份有限公司天津分行相互协助，共同到涉讼房屋管理部门办理涉诉房屋的抵押权撤销手续、撤销合同备案、预告登记、进行数据恢复、进行所有权恢复手续等，将涉诉房屋恢复至天津市远驰房地产开发有限公司名下，具体事项以房屋管理部门的要求为准，在上述实际办理过程中产生的相关费用，由天津市远驰房地产开发有限公司负担；五、上述第四项履行完毕后的三日内，张国栋将坐落天津市河东区房屋腾空交还天津市远驰房地产开发有限公司；六、驳回天津市远驰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回张国栋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，反诉费40元，由天津市远驰房地产开发有限公司负担。”二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.远驰公司是否应当向张国栋支付涉诉房屋的贷款利息；2.张国栋履行腾房义务的时间。对于争议焦点1，远驰公司是否应当向张国栋支付涉诉房屋的贷款利息问题。经审查，合同解除的原因在于远驰公司，远驰公司应当承担相应的违约责任。鉴于因涉诉抵押担保合同解除所产生的贷款利息系张国栋的实际损失，远驰公司应当承担该部分费用。远驰公司认为一审法院重复计算贷款利息，对此，因本案所涉贷款利息并非张国栋支付购房款产生的利息，相关生效判决中确认远驰公司应当赔偿的损失与贷款利息的性质不同，弥补的也并非同一损失，故对远驰公司该项上诉请求，本院不予支持。对于争议焦点2，张国栋履行腾房义务时间问题。因涉诉合同已被生效判决确认解除，合同解除产生了退还房款及腾空房屋的法律后果，一审法院判令在相关产权登记撤销手续办理完毕后张国栋将涉诉房屋腾出交还远驰公司，没有法律及合同依据，本院予以纠正。双方应同时履行退还房款、撤销产权登记相关手续以及腾空房屋的法定义务。关于远驰公司主张的张国栋到期未腾房的使用费问题，并非本案审理范围，不予涉及。对于本案的法律适用问题，本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件和适用法律问题若干解释》第二十五条第二项关于商品房买卖合同被确认无效或被撤销解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人的规定。但经审查，一审法院并无适用法律错误的问题。综上，上诉人远驰公司、张国栋的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院的解释》第十六条、第二十五条规定，判决如下：一、维持天津市河东区人民法院（2019）津0102民初147号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销天津市河东区人民法院（2019）津0102民初147号民事判决第五项、第六项；三、上诉人天津市远驰房地产开发有限公司对一审判决第四项履行完毕，同时上诉人张国栋将坐落天津市河东区新浦路2号2-1-1007号房屋（合同地址为天津市河东区，华捷道7-21号（单号），新浦路2号1-2号楼-2-1-1007）腾空交还上诉人天津市远驰房地产开发有限公司；四、驳回上诉人天津市远驰房地产开发有限公司的一审其他诉讼请求及其他上诉请求；五、驳回上诉人张国栋一审的其他反诉请求及其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取计40元，反诉费40元，由天津市远驰房地产开发有限公司负担；二审案件受理费120元，由天津市远驰房地产开发有限公司负担80元，上诉人张国栋负担40元。本判决为终审判决。审判长 崔 军审判员 王 新审判员 苏美玉二〇二〇年一月二十日书记员 邢 晨