河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0402民初4052号 原告（案外人）：陈玉磊，男，1975年12月2日出生，汉族，住河北省邯郸市馆陶县。 委托诉讼代理人：姚兆娟，河北浩博律师事务所律师。 被告（申请执行人）：朱洪，男，1966年8月17日出生，汉族，住邯郸市临漳县。 委托诉讼代理人：郭志强，河北十力律师事务所律师。 原告陈玉磊与被告朱洪执行异议之诉一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉磊及其委托诉讼代理人姚兆娟，被告朱洪及其委托诉讼代理人郭志强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈玉磊向本院提出诉讼请求：1、请求贵院终止（2016）冀0402执412号案件的执行并终止对邯郸市邯山区的查封拍卖；2、请求依法确认陈玉磊对邯郸市邯山区享有所有权；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月11日贵院受理申请执行人朱洪对王先海、程风英进行强制执行申请，执行案号为（2016）冀0402执412号。2015年7月27日贵院根据朱洪的财产保全申请查封了王先海名下位于邯郸市邯山区，于2017年7月26日续行查封上述房产。2019年4月17日，原告向贵院提出执行异议申请，贵院于2019年11月19号裁定驳回原告异议请求。贵院所查封的美的城3-1-1501号房产在贵院查封前已由王先海抵顶给陈玉磊，并由陈玉磊实际占有控制。2013年6月6日，王先海向陈玉磊借款200万元，并出具借据。2014年6月4日，因王先海在规定期限内无法按时偿还借款，遂与陈玉磊签订以物抵债协议：自愿将位于邯山区冲抵所欠款项60万元，剩余欠款140万元在半年付清；王先海将美的城房产钥匙及合同手续已实际交付给陈玉磊；并且在此房产证办下来后无条件办理此房的过户事宜，陈玉磊负责过户费用。房产交付给陈玉磊时因房产开发商的原因，该房产不具备办理产权证的条件，故未能办理过户手续。直至2015年9月18日，开发商才对房产进行测绘，并进行备案。后因王先海外出逃债，无法联系，致使该房产至今未能办理过户手续。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告与王先海的以房抵债协议在贵院查封案涉房产前已经签订，系双方真实意思表示，抵顶借款的房产价格符合市场价格，并且双方存在真实的债权债务关系。原告实际占有控制该房产，且非因陈玉磊自身原因未办理权属转移登记。综上，原告在合法占有，支付对价的情况，非因自身原因未办理权属转移登记，其对案涉房产享有足以排除强制执行的权益。望贵院判如所请，以维护原告的合法权益。 朱洪辩称，原告所述与实际情况不符：1、涉案房产签有正式的且已在房管部门备案的房屋买卖合同，合同登记权属者为王先海、程风英夫妻二人，目前该房产仍然登记在该二人名下；2、被告与王先海、程风英之间的民间借贷纠纷，邯山区人民法院作出（2015）邯山民初字第01070号民事判决，且该案已经进入执行阶段，被告对涉案房产的申请执行具有合法的执行依据；3、与本案执行异议纠纷相关的诉讼，邯山区人民法院已作出（2018）冀0402民初2701号民事判决，就被告朱洪和张志方之间关于涉案房产的执行问题，已经作出明确裁决且已生效，该判决支持了被告朱洪具有合法的申请强制执行涉案房产的权利，排除张志方的执行异议；4、在上述裁决中，张志方向法庭出示了涉案房产的相关材料，人民法院也对房产使用状况做了必要的调查，可以证实：原告陈玉磊对房产没有进行过任何形式的支配和占有，更没有对其进行装饰和装修。如按原告所述其和王先海之间属于民间借贷关系，且没有通过法律程序确认，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除被告申请执行涉案房产的任何情形。据此，应依法驳回原告的诉讼请求，保障被告执行权益的进行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 陈玉磊向本院提交了以下证据：1、原告陈玉磊身份证复印件，证明原告主体资格；2、借款合同一份；3、借据一份；4、邯郸银行转账单一份；5、房屋备案登记证明一份；6、证明一份；7、商品房买卖合同；当庭提交8、中电洲际环保科技发展有限公司收费专用票1份、美的物业收款收据；9、邯山区人民法院（2019）冀0402执异53号执行裁定书及送达回证一份；证据2-4证明王先海与陈玉磊之间存在借款关系，陈玉磊已履行借款义务。证据5证明未办理过户手续非陈玉磊本人原因；证据6-8证明该房产实际由陈玉磊控制使用并收益。 朱洪对上述证据提出以下质证意见：对证据1无异议；对证据2-4有异议，该组证据与本案并非同一法律关系，其中涉及的民间借贷并未经过法院依法审理，无法核实该借贷关系的真伪以及履行情况；对证据5证明目的有异议，并不能体现房屋未办理过户的缘由，且该内容体现的是以房抵债的内容，结合涉案房产的具体情况，并未产生物权变动的效果；对证据6-8有异议，该组证据并不是原告所持有，其证明目的是虚假陈述，该组证据在邯山区人民法院审理2018冀0402民初2701号执行异议之诉中当时的涉案被告张志方向法庭出示过相同的证据材料，并且在执行过程中经人民法院查明和执行对接的对象为居住人张志方，故此该组证据不能够原告的主张，并且请求法院对原告提交虚假证明的诉讼行为依法处理。对证据5房屋备案登记证明，该证明显示房产目前仍然保持原始的权属状态与原告无关，其他意见同6-8质证意见；对证据9无异议。该事实情况经过执行异议支持了被告的权益主张，印证原告对涉案房产不具备排他性权益。 朱洪向本院提交了以下证据：1、被告朱洪身份证复印件，证明被告身份信息；2、邯山区人民法院（2015）邯山民初字第01070号民事判决，证明朱洪与王先海、程风英之间的民间借贷关系经过人民法院依法审理已经做出生效判决；3、邯山区人民法院（2015）邯山民初字第1070号民事裁定书，证明朱洪对涉案房产申请财产保全2015年7月27日法院下达查封裁定；4、邯山区人民法院（2018）冀0402执异17号执行裁定书及邯山区人民法院（2018）冀0402民初2701号民事判决书，证明案外人张志方就涉案房产的执行问题向人民法院提起异议，经依法审理最终驳回其异议诉求，准许继续执行涉案房产。 陈玉磊对上述证据提出以下质证意见：对证据1无异议；对证据2，程风英与王先海在该判决作出时已解除夫妻关系，故对本案的真实性存疑；对证据3，该证据恰证明该房产于可办理产权证时已被人民法院查封，导致陈玉磊无法办理产权证；对证据4，张志方对该房产的使用是基于陈玉磊的授意，张志方因与陈玉磊之间存在债权债务关系，陈玉磊在得到该房产使用权后授意张志方装修居住以抵顶陈对张的债务，张志方非该房产的以物抵债债权人，陈玉磊对该房产因以房抵债协议使其与王先海的债权债务关系被以房抵债协议中的权利关系取代，故其为直接权利人。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在审理查明的事实中予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因审理朱洪诉王先海、程风英民间借贷纠纷一案,根据朱洪的财产保全申请,本院于2015年7月27日以（2015）邯山民初字第01070号民事裁定书查封了王先海名下位于邯郸市邯山区房屋，后本院于2015年10月26日作出（2015）邯山民初字第01070号民事判决书,判决:王先海、程风英在本判决生效后十日内偿还朱洪借款本金855734元，案件受理费12357元、保全费4200元由王先海、程风英负担。判决生效后,因王先海、程风英未履行义务,朱洪申请本院执行,本院于2016年3月11日立（2016）冀0402执412号案件。该案在执行过程中,本院于2017年7月26日以（2016）冀0402执412号之一执行裁定书和协助执行通知书续行查封了王先海名下位于邯郸市邯山区。 本院在执行过程中,案外人张志方向本院提出书面异议,本院于2018年8月10日作出（2018）冀0402执异17号执行裁定书：裁定中止对邯郸市邯山区的执行。朱洪不服,遂提起执行异议之诉，经审理，于2018年12月20日作出（2018）冀0402民初2701号民事判决：准许执行本院查封的邯郸市邯山区，案件受理费12357元，由张志方负担。该判决已经发生法律效力。 本院依朱洪的执行申请，再次对涉案房产进行执行过程中,案外人陈玉磊向本院提出书面异议,要求中止对涉案房产的执行。本院于2019年11月19日作出(2019)冀0402执异53号执行裁定书,裁定驳回案外人陈玉磊的异议请求。陈玉磊不服,遂提起执行异议之诉。 另查明,2013年7月11日,王先海与邯郸市美的房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同,合同编号:ＮＯ00076713,以总金额659237元购买了位于邯郸市邯山区。根据邯山区人民法院（2018）冀0402民初2701号民事判决书证实：张志方提供的王先海与陈玉磊于2013年6月4日签订的借款合同,主要内容为:“甲方（借款人）王先海,乙方（出借人）陈玉磊,具体约定（一）乙方借给甲方人民币贰佰万元整。（二）本合同借款用途流动资金周转……;甲方将美的城3-1-15层、面积129.21平方米进行抵押,合同签名为王先海,抵押价值60万元,此房产为足额抵押,甲方必须保证此房产为一次性付清、无贷款、无经济纠纷……”。张志方提供的王先海于2014年6月4日书写的证明,主要内容为:“王先海欠陈玉磊贰佰万元整,因本人在规定期限内无法按时还款,自愿将抵押物（美的城3号楼1单元1501号）冲抵所欠款项陆拾万元整剩余欠款壹佰肆拾万元整（1400000元）,在半年内付清,王先海将美的城房产钥匙及合同手续已实际交付陈玉磊。自此陈玉磊可对美的城房产进行居住、拍卖、转让,王先海无权干涉。并且在此房产证办下来后,无条件办理此房产的过户事宜,陈玉磊负责过户费用”。张志方提供的其与陈玉磊于2014年6月8日签订的房产转让协议,主要内容为“甲方:陈玉磊,乙方:张志方,经甲、乙双方协商,陈玉磊因无力偿还借张志方的陆拾捌万元整借款,达成如下协议:位于邯郸市,原户主王先海,因王先海拖欠陈玉磊借款未偿还,2014年6月4日,王先海自愿将该楼房给付陈玉磊抵顶60万元借款,陈玉磊实际占有该楼房。现因陈玉磊无力偿还张志方借款,自愿将该房作价陆拾捌万元抵顶给张志方,包括购房的一切手续及钥匙。张志方自此拥有此房的出租、居住、转让的权利。在此房具备办理房产证手续条件后,陈玉磊应协助配合。过户费用由张志方承担”。后张志方占用争议房产至今。 再查明,张志方于2016年1月21日以王先海为被告,陈玉磊为第三人向本院提起债权人代位权纠纷之诉,案号为（2016）冀0402民初241号,并在该案中申请了财产保全,要求依法查封、扣押被申请人（王先海）位于邯郸市邯山区,本院于2016年3月31日作出（2016）冀0402执保7号民事裁定书轮候查封了王先海名下的涉案房产。直至2015年9月18日,开发商才对该房产进行测绘,并进行备案。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，陈玉磊是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益是本案审查的核心问题。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本案的问题焦点有四：1、陈玉磊与王先海是否在本院查封案涉房产前签订了合法有效的以房抵债协议；2、陈玉磊是否在本院查封前合法占有该不动产；3、陈玉磊是否已支付全部价款，或者已按合同约定支部部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；4、陈玉磊对未办理过户登记是否具有过错。 第一，陈玉磊提交的证据《证明》内容显示，“王先海欠陈玉磊贰佰万元整，因本人在规定期限内无法按时还款，自愿将抵押物（美的城3号楼1单元1501号）冲抵所欠款项陆拾万元整，剩余欠款壹佰肆拾万元整（1400000元），在半年内付清，王先海将美的城房产钥匙及合同手续已实际交付陈玉磊。自此陈玉磊可对美的城房产进行居住、拍卖、转让，王先海无权干涉。并且在此房产证办下来后，无条件办理此房产的过户事宜，陈玉磊负责过户费用。”该证据内容体现为，在王先海未偿还陈玉磊借款的情况下，经双方对账，将六十万元借款转化为购房款，并对房屋交付和办理过户登记的权利义务做出约定。双方经协商一致终止六十万元的借款合同关系，建立商品房买卖合同关系。在借款合同到期王先海难以清偿债务时，通过将其所有的商品房出售给陈玉磊以冲抵债务的协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，是实现双方权利义务平衡的一种交易安排。因此，该以物抵债协议合法有效； 第二，在陈玉磊提交的证据《证明》中显示，2014年6月4日，王先海已将案涉房产钥匙交付给陈玉磊。后陈玉磊本人收到房屋钥匙及相关手续后即将房屋交由他人居住。本院认为对房屋的占有和对房屋的实际居住使用并不等同，陈玉磊在获得房产钥匙后随即交由他人居住的行为，系其对本人合法权利的自由处分，并未脱离对该房屋的占有。本院根据朱洪申请对案涉房产做出查封裁定的日期为2015年7月27日。因此，本院认为陈玉磊在本院查封前已合法占有该不动产，朱洪提出“陈玉磊对房产没有进行过任何形式的支配和占有”的主张，本院依法不予认可； 第三，在陈玉磊提交的证据《证明》中显示，王先海将其名下房屋冲抵欠款六十万元，剩余欠款一百四十万元。朱洪提出“陈玉磊所述其和王先海之间属于民间借贷关系，且没有通过法律程序确认”的主张，对王先海与陈玉磊之间的债权债务关系的真实性提出怀疑。因（2016）冀0402民初241号本院判决书已对王先海与陈玉磊之间二百万元的借贷关系的事实进行了认定。另，案涉房屋以六十万元的价格抵债，与王先海与美的房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同显示的价款659237元相比，属于正常价格。故本院认为陈玉磊已支付了全部价款； 第四，由于房产开发公司的原因，该案涉房产至今不具备办理不动产权利登记证书的条件。根据房产备案登记证明显示，案涉房产的所有权人仍为邯郸市美的房地产开发有限公司。因此，陈玉磊对未办理过户登记没有过错。 关于陈玉磊要求确认其对案涉房产享有所有权的诉请能否成立的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”之规定，王先海与陈玉磊虽有以物抵债的协议，但案涉房产尚未完成权属转移登记手续。故陈玉磊依据以物抵债协议主张其对案涉房产享有所有权，缺乏法律依据，因此，本院对陈玉磊确权的主张不予支持。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第九条规定，判决如下： 一、不得执行对邯郸市邯山区的查封拍卖； 二、驳回陈玉磊的其他诉讼请求。 案件受理费13600元，由朱洪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  李海亮 人民陪审员  马 林 人民陪审员  王晓中 二〇二〇年一月八日 书 记 员  石建光 附相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国物权法》 第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 ——