河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫11民终47号 上诉人（原审被告）：杨占强，男，汉族，1967年5月18日出生，住漯河市郾城区。 委托诉讼代理人：孙伟雷，河南森鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张伟杰，男，汉族，1977年10月10日出生，住漯河市召陵区。 委托诉讼代理人：丁宁，河南强正律师事务所律师。 上诉人杨占强因与被上诉人张伟杰房屋租赁合同纠纷一案，不服召陵区人民法院（2019）豫1104民初3917号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨占强的委托诉讼代理人孙伟雷，被上诉人张伟杰的委托诉讼代理人丁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨占强上诉请求：1.依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求或将本案发回重审。2、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：1.原审法院在被上诉人没有解除合同的诉讼请求时审理解除合同，是错误的。被上诉人的诉讼请求为返还保证金，而返还保证金的前提是双方租赁合同解除。根据《合同法》及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条、46条、48条规定，合同解除方式有两种：通知解除、起诉解除；并且，人民法院应当对合同解除的时间予以认定。而本案中，被上诉人自始至终未通知解除租赁合同，也未提出关于解除租赁合同的诉讼请求，即双方的租赁合同至今未通过任何方式进行解除，租赁合同继续有效。在被上诉人没有解除合同的诉讼请求时，人民法院对解除合同进行审理超出了其诉讼请求范围，是错误的。其次，虽然上诉人知晓被上诉人撤场，但知晓并不能代表同意解除，更不能以知晓直接默示为合同解除。原审人民法院通过默示的方式推定合同解除，更是错误的。2.原审法院关于保证金性质的认定错误。在《房屋租赁合同》中第三条第三款、第九条约定了保证金，在这两条中分别约束被上诉人与上诉人，在同一合同中，对于同一“保证金”其性质应当做相同理解。《房屋租赁合同》第九条，明确约定“在乙方经营期间，甲方不得无故干扰乙方经营，不得以任何借口终止合同，否则赔偿双倍保证金”，这是将保证金的性质等同于定金。故《房屋租赁合同》中第三条第三款，对于被上诉人保证金性质应当同样理解为“定金”，在被上诉人违约情况下应予没收。3.原审法院在认定上诉人租金损失时依据事实和法律错误。原审法院认定被上诉人承担3万元的再租赁损失的理由在于合同约定“如遇特殊原因，需要解除本合约时，一方应提前三个月通知另一方，经一方同意达成协议后方可执行，否则，由此产生的损失，对方有权继续追偿权利。”，而该条款是关于解除合同应当履行的形式进行的约定，并且，明确约定“如遇特殊原因，一方应提前三个月通知另一方”，更加强调的是“经一方同意达成协议后方可执行”，这一条款的约定是督促双方诚信履行合同，保障合同稳定性，强调的是双方协商一致方能解除，防止一方随意解除。该条款中没有一方不履行通知手续，仅向对方承担3个月租金损失的意思，原审法院引用该条作出判决，属于认定事实错误。此外，该条款中明确约定“否则，由此产生的损失，对方有权继续追偿权利”，所以，人民法院应当考虑上诉人的损失。本案中，涉案租赁场地用于经营大排档生意，根据常理常识，大排档生意旺季在夏季，而被上诉人在旺季经营之后选择在淡季撤场，必然导致租赁场地难以租赁的事实，实际情况是：至今房屋场地空闲，无人问津。根据《合同法》第一百一十三条规定，在考虑损害赔偿额时应考虑合同履行后可以获得的利益，本案中，双方租赁期限尚有六年，而下一年度租金为12万元，即上诉人期待利益至少为72万元，10万元难以弥补上诉人的损失。原审法院未考虑被上诉人趋利避害、恶意违约的行为，未考虑上诉人可期待利益损失，仅让被上诉人承担3个月的再租赁损失，无疑纵容了违约方的恶意行为，未能充分保护守约方利益，未能充分发挥鼓励市场经济诚实信用原则的法律效果。 张伟杰二审答辩称：1.双方租赁合同已经实际解除。原审判决根据庭审查明情况以及双方当事人自认事实，认定张伟杰2019年8月4日搬离租赁场地认定事实正确。本案中，张伟杰主营烧烤，在政府已下达停止违法行为通知书的情况下，不可能再继续违法营业。另一方面，杨占强强行对租赁场地停水停电，张伟杰迫于无奈只能搬离租赁场地。张伟杰认为，通知解除包括口头通知和以行为通知。本案中，应当视为合同当事人以行动表明解除合同，原审认定并无不当。2.杨占强所述保证金系定金无依据。合同中并无关于定金性质及没收保证金的任何约定，杨占强凭空推测认定10万元系定金无任何依据，也违反当事人意思自治原则。3.本案合同解除的原因主要系政府管控环保出台新政策所致，并非张伟杰无任何原因单方违约所致。原审将该原因认定为合同约定的特殊原因，并无不当。且原审法院已按照对杨占强有利的原则扣除了张伟杰3个月的租金近3万元，已经充分保障了杨占强在此过程中的利益。4.杨占强将尚未取得的不确定利益以及场地损失费用计算为其直接经济损失明显没有事实根据且缺乏必要的法律依据。本案是由于政府政策原因介入导致合同的中断，张伟杰搬离场地并不属于恶意违约行为。在不能经营烧烤的情况下，双方合同目的显然受到严重影响。在张伟杰已经搬离的情况下，杨占强仍要求按合同缴纳租赁费用计算其损失明显缺乏事实依据。原审以合同的内容约定计算杨占强损失及并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求法院查明事实后依法驳回杨占强的上诉请求，维持原判。 张伟杰向一审法院请求：1.依法判决返还10万元保证金。2、本案诉讼费用由杨占强承担。 一审法院认定事实：2016年8月8日，当事人双方签订房屋租赁合同。合同约定：1.张伟杰租赁杨占强位于召陵区解放路人民路口东一百米路南院内近二百平方米及院内西北部场地，经营大排档生意；2.租赁期限自2016年8月6日至2025年8月5日；3.第一阶段2016年8月-2019年8月年租金10万元，第二阶段2019年8月-2022年8月年租金12万元，2022年8月-2025年8月年租金15万元；4.每年租金应提前一个月缴纳下一年租金，如不及时交纳，逾期加收1%的滞纳金；张伟杰入场前必须先交纳10万元保证金；5.张伟杰不得擅自转租；6.张伟杰经营期间，杨占强不得无故干扰张伟杰经营，不得以任何借口终止合同，否则赔偿张伟杰双倍保证金；7.合同第十三条约定解除合同：（1）如遇不可抗力或国家政策、政府规划等原因造成合同不能继续履行时，本协议终止，双方互不追究责任。……（3）如遇特殊原因，需要解除合同的，一方应提前三个月通知另一方，经另一方同意达成协议后方可执行，否则，由此产生的损失，对方有继续追偿权利等条款。合同签订后，张伟杰履行了合同第一阶段的义务并进行经营活动。2019年5月20日漯河市召陵区污染防治攻坚战领导小组下发召环攻坚办（2019）24号通知，治理范围……建成区内取缔露天烧烤等。2019年7月13日漯河市召陵区城建监察大队向张伟杰下发通知书，要求停止露天烧烤行为。2019年8月6日杨占强对张伟杰等提起（2019）豫1104民初3303号房屋租赁合同诉讼，要求履行合同支付第二段租金，张伟杰反诉退还保证金，后双方均撤诉。杨占强在该案庭审中承认2019年8月4日张伟杰已自行搬离租赁场地。 一审法院认为，张伟杰与杨占强签订的房屋租赁合同，当事人无异议，该合同是双方真实意思表示，法院予以确认。本案争议的焦点：是否存在国家政策原因造成合同不能继续履行，保证金应否退还的问题。合同双方当事人均应当按照合同全面、谨慎行使权利、履行义务。在合同实际履行过程中，双方发生解除合同争议，应严格按照合同约定来认定是否符合约定或法定解除的情形及违约责任。1.所谓大排档是聚成堆的小吃摊，一溜排开去，有人专门做炒菜，有人转门做烧烤。本案中，双方合同约定张伟杰在南院内近二百平方米及院内西北部场地，经营大排档生意，而大排档不仅限于烧烤，召环攻坚办（2019）24号通知中治理范围是取缔露天烧烤，2019年7月13日漯河市召陵区城建监察大队要求张伟杰停止露天烧烤行为，只是张伟杰的部分经营项目受到了影响，不符合双方第十三条约定的解除合同的条件，张伟杰以此解除租赁合同，法院不予采纳。所以，张伟杰不履行租赁合同的行为是违约行为。2.张伟杰称其2019年7月已撤离场地，杨占强不认可，杨占强在（2019）豫1104民初3303号房屋租赁合同纠纷中已承认2019年8月4日张伟杰已自行搬离租赁场地，那么2019年8月4日应认定张伟杰搬离租赁场地之日。3.关于保证金10万元应否返还的问题，杨占强辩称保证金的性质是对违约方的惩罚措施，但双方合同仅约定张伟杰如不及时交纳房租，逾期加收1%的滞纳金以及张伟杰入场前必须先交纳10万元保证金，没有约定保证金的性质和张伟杰无故终止合同保证金如何处理的条款，所以，应按正常理解为保障出租人的相关权益用于承租人违反合同时给出租人带来损失的补偿。即出租人的损失可以主张从保证金中扣减。根据双方合同约定“每年租金应提前一个月缴纳下一年租金，如不及时交纳，逾期加收1%的滞纳金以及如遇特殊原因，需要解除合同的，一方应提前三个月通知另一方，经另一方同意达成协议后方可执行，否则，由此产生的损失，对方有权继续追偿权利”，张伟杰应于2019年7月6日前支付杨占强2019年8月6日-2020年8月租金12万元（每月1万元），而其未交，应承担1%的滞纳金即0.12万元；张伟杰解除合同应提前三个月通知杨占强，其没有证据证明通知杨占强，应承担因此给杨占强造成的三个月再租赁损失3万元。上述计3.12万元，应从10万元保证金中扣减。综上，杨占强应返还保证金6.88万元，张伟杰称10万元保证金应全部退还以及杨占强辩称属于惩罚性款项不应返还，法院不予采纳。因在合同履行过程中，张伟杰在未与杨占强协商一致的情形下自行解除合同搬离租赁场地，应承担引起本案讼争的责任，承担本案诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告杨占强于判决生效后十日内返还原告张伟杰保证金6.88万元；二、驳回原告张伟杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元，原告张伟杰承担。” 二审期间，当事人双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点：一是一审判决是否超出张伟杰诉讼请求；二是保证金性质应当如何认定；三是一审判决张伟杰支付杨占强三个月的损失是否适当。关于争议焦点一：本案中，张伟杰一审的诉讼请求为请求杨占强返还保证金10万元并由杨占强承担诉讼费用，一审判决杨占强返还张伟杰保证金6.88万元并依法对诉讼费负担作出认定，而合同是否解除是认定的案件事实问题，故一审判决并未超出张伟杰的诉讼请求，杨占强上诉称一审判决判非所诉的理由不能成立。关于争议焦点二：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，当事人双方租赁合同约定张伟杰入场前须向杨占强交付10万元保证金，且杨占强交付给张伟杰的收款收据显示该10万元亦为“保证金”，杨占强主张该10万元保证金系“定金”，应当适用定金罚则的理由不能成立。关于争议焦点三：当事人双方合同约定“如遇特殊原因，需要解除本合约时，一方应提前三个月通知另一方,经另一方同意达成协议后方可执行，否则,由此产生的损失,对方有权继续追偿权利。”张伟杰解除合同应提前三个月通知杨占强，其未能提供证据证明其按照合同约定通知了杨占强，故一审判决张伟杰承担因此给杨占强造成的三个月再租赁损失3万元有事实和法律依据。综上，上诉人杨占强的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人杨占强负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕茹辛 审判员  张素丽 审判员  林晓光 二〇二〇年一月十七日 书记员  李晶晶