江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7218号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京金高房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区江东中路333号。法定代表人：钱凌玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈酉建，江苏圣典律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪薇，江苏圣典律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京法诺企业管理有限公司，住所地北京市丰台区菜户营58号财富西环名苑1407室。法定代表人：唐玉辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭其军，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。上诉人南京金高房地产开发有限公司（以下简称金高公司）与上诉人北京法诺企业管理有限公司（以下简称法诺公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初8358号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金高公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第二、五、八项，依法改判支持其一审全部诉讼请求，依法撤销一审判决书第七项，依法改判驳回法诺公司一审该项诉讼请求；二、本案一、二审的本诉及反诉费用均由法诺公司承担。事实及理由如下：一、本诉中，一审法院认定事实不清。1、在本诉中，原审法院已确认法诺公司存在欠缴租金的违约行为，但却在未明确认定金高公司违约的前提下以金高公司开业前配套不完善为由，忽略当事人意思自治原则，仅支持法诺公司二次开业前欠缴租金及物业管理费的60%与二次开业后应付费用之和，既没有事实依据，也没有法律依据。2、原审法院认为补交免租期租金也属违约金性质，一并归入违约金主张不符合法律规定。且法诺公司在五次庭审笔录中均没有明确提到违约金过高要求调整的抗辩，原审法院违背合同意思自治原则，径行调整违约金，且调整数额明显过低，明显存在不公。二、在反诉中，原审法院认定事实不清，与本诉相悖，同时适用法律错误。1、原审法院认为是因双方违约导致合同解除，与本诉中认定不符。金高公司不存在违约行为，配套不完善、存在渗漏水等因素，并非金高公司构成合同违约的合同依据或法律依据。2、法诺公司反诉提起的是违约之诉，称因金高公司违约，导致冷链产品及设备损失、装饰装修残值损失、经营损失、员工遣散费用等，但原审法院认定的金高公司的违约行为是金高公司配套不完善、房屋渗水，该行为与法诺公司提起的损失后果之间，没有直接关系，因此，原审法院对法诺公司此诉请的支持没有法律依据。法诺公司辩称：一、由于双方的租赁合同附件4第13条明确约定了金高公司应保证商场开业率，2015年10月1日达到80%以上，否则法诺公司有权延迟开业，并不承担相应的违约责任，并且减免此期间未达到80%开业率的租金、物业、推广费，而法诺公司为配合金高公司前期商场的暖场以及由于法诺公司已经对涉案房屋完成装修，故法诺公司在开业率未达到80%的情况下进行开业，其后由于金高公司开业率一直不满足合同要求，金高公司未按合同约定提供完整的物业配套设施，并且房屋漏水问题一直未进行解决等违约行为，故法诺公司未缴纳租金有事实和合同依据；二、由于金高公司构成先期违约，而在相关的违约行为经法诺公司函告后仍未解决的情况下，期间双方也就有关的租金及物业不达标等问题通过往来函件进行多次协商，由于金高公司单方发出解除函并且强行对店铺进行封闭围挡，收回房屋，致使合同无法继续履行，金高公司的行为属于违法解除合同，应当对法诺公司的损失承担赔偿责任。法诺公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回金高公司的原审全部诉讼请求，支持法诺公司的原审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用均由金高公司承担。事实及理由如下：一、原审判决未准确认定金高公司在履行房屋租赁合同过程中存在的先期违约行为，错误将法诺公司迟延交纳租金的行为认定为违约行为，于法无据。1、金高公司不仅存在物业配套不完善、房屋渗水等违约行为，而且还存在商场开业率未达80%以上等先期违约行为，原审判决对此并未查明并认定。根据房屋租赁合同附件四第13条的约定：金高公司需保证商场在2015.10.1开业率达80%以上，否则法诺公司有权延迟开业并不承担相应的违约责任，并减免此间未达到80%开业率期间的租金，物业，推广费用。具体到本案，由于法诺公司一直主张金高公司不仅在法诺公司第一次开业即2015年11月7日，而且在第二次开业即2017年2月8日时的商场开业率均未达80%以上，且根据民事诉讼举证规定，金高公司应当对商场开业率已达80%进行举证，但原审判决未将该举证责任分配给金高公司，致使原审判决未查明商场开业率问题，进而错误认定法诺公司应交纳租金、物业、推广费的期间。2、法诺公司迟延交纳租金的行为不应构成违约。2015年8月1日，法诺公司与金高公司签订《房屋租赁合同》后，法诺公司按照合同约定交纳了租赁保证金、装修押金、租金、管理费、推广费等，但是由于金高公司存在物业配套不完善、房屋渗水、开业率未达80%等先期违约行为，且经法诺公司多次函件催告后仍未进行整改，致使法诺公司不得不因此拒付租金，也就是说法诺公司迟延交纳租金是因金高公司存在先期违约行为所致，并非法诺公司主观原因所致。二、原审判决未准确认定房屋租赁合同解除的原因及责任，对法诺公司主张的冷链损失、装饰装修残值损失、人员遣散及营业损失酌定数额过低。1、如前所述，由于金高公司存在先期违约的行为，法诺公司有权拒付租金等，但金高公司在未告知的情况下，于2016年6月30日单方采取断电措施，由于法诺公司经营行业的特殊性，加之当时正处夏季，金高公司的停电行为直接导致法诺公司备货的12万元冷链产品全部报废，该损失是客观产生的直接损失，原审判决酌定数额过低。2、由于金高公司存在先期违约的行为，金高公司以法诺公司迟延交纳租金等为由于2017年8月9日发出解除租赁合同通知，属于违法解除，不应发生解除合同的效力，法诺公司收函后，明确告知金高公司不同意解除，但金高公司仍于2017年8月23日对案涉店铺强制围挡封店，单方收回房屋，致使房屋租赁合同无法继续履行，根据法律规定，因金高公司的违约行为导致房屋租赁合同解除的，金高公司应当赔偿法诺公司的损失。3、关于案涉房屋的装饰装修残值损失，原审法院已经委托江苏天启资产评估有限公司进行资产评估，并依据成本法确定装修余值为703727元，因此应按该评估值予以认定，原审判决将装修残值损失按责任进行酌情分担缺乏法律依据。关于人员遣散及营业损失，由于法诺公司在原审时已提供人员遣散的损失证据及经营报表，但原审判决未能准确分析证据所反映的客观内容，径行酌定于法无据。金高公司辩称：一、房屋租赁合同是转移房屋使用权收益的合同同时房屋租赁合同也是有偿合同，交付租金和转移租赁物的使用收益之间存在对价关系，我方不存在先期违约的行为，根据附件4第13条的约定双方理解存在差异，金高公司对该条款的理解为法诺公司若认为金高公司在2015年10月1日开业率为达到80%有权延迟开业并不承担相应违约责任，并减免迟延开业期间的租金、物业、推广费，该条款的补充是针对原合同第14.5.4条中承租人未按合同约定开业的违约责任的修正，但法诺公司已于2015年11月7日选择开业，表示其应当按照合同约定从2015年11月7日开始正常缴纳租金等相关费用，2015年11月7日之前无需支付租金和违约责任，退一步说，按照法诺公司的理解，该条款为附条件不支付租金的条款，即条件成就时不支付租金，法诺公司就该条款的成就承担相应的证明责任，通俗点说，法诺公司占用使用房屋并不支付租金等相关费用且不证明其有理由不支付租金的情况不符合常理；二、法诺公司延迟缴纳租金的行为已经构成根本违约，无论是二次开业前法诺公司与金高公司对开业率条款的理解有争议，还是二次开业后双方搁置争议选择重新装修继续履行合同，法诺公司均存在拖欠租金、物业费、推广费用等，该拖欠租金行为已经构成根本违约；三、原审判决中对房屋租赁合同解除的原因已经明确，金高公司并非是由于二次开业前法诺公司拖欠租金的行为解除的租赁合同，而是由于双方达成新的合意后法诺公司二次开业，即2017年2月8日后仍不缴纳租金的行为，在金高公司多次发函通知法诺公司缴纳相应费用，法诺公司仍未及时缴纳费用的情况下，金高公司才选择了行使合同约定的解除权，因此，合同解除的原因是法诺公司的违约行为。金高公司向一审法院起诉请求：1.确认金高公司与法诺公司于2015年8月1日所签《房屋租赁合同》于2017年8月9日解除；2.法诺公司向金高公司支付截止2017年8月9日拖欠的房屋租金（按11406.3元/月自2016年10月1日计至2017年8月9日）、管理费（其中2015年11月7日至2015年11月30日计7000元，按8750元/月自2015年12月1日计至2017年8月9日）、推广费（其中2015年11月7日至2015年11月30日计1000元，按1250元/月自2015年12月1日计至2017年8月9日）、抽成（与租金两者取其高，其中2016年4月1日至2016年4月30日计2745.1元，自2016年5月1日至2016年5月31日计3029.8元，自2016年6月1日至2016年6月30日计2274.5元）、水电费16856.2元（自2017年2月1日计至2017年10月2日，按电费1元/度、水费4.2元/吨）等各项费用合计353246.83元；3.法诺公司向金高公司支付房屋占有使用费25500元（自2017年8月10日至2017年9月12日）；4.法诺公司向金高公司补交免租期租金22875元（2015年8月1日至2015年9月30日）并补偿金高公司60468.90元（按租金及管理费月标准总计的三倍）;5.法诺公司向金高公司支付违约金515052.07元（每逾期一日按各项费用的0.5%计）；6.法诺公司承担本案全部诉讼费用。法诺公司向一审法院反诉请求：1.金高公司返还法诺公司租赁保证金40312.6元、装修押金1万元、多交的电费2万元；2.金高公司赔偿法诺公司冷链产品及设备损失133100元、剩余租赁期内装饰装修残值损失152万元、经营损失25万元（按4万元/月主张6个月）、员工遣散费用158000元；3.金高公司承担反诉费用。一审法院认定事实：2015年8月1日，金高公司（甲方）与法诺公司（乙方）签订《房屋租赁合同》及合同附件等，约定：法诺公司向金高公司承租坐落南京市建邺区江东中路329号金奥国际中心项目B1层B105室（租赁面积125平方米），租期自2015年8月1日至2020年9月30日，交付日暂定为2015年8月1日（以房屋交付通知书载明的房屋交付日为准），装修免租期61日（自2015年8月1日至2015年9月30日，自实际交付日起算并相应顺延）；月保底租金为11406.3元（按日租金乘以365天和该房屋租赁面积所得除以12所得之平均值为准），租金采取保底租金和营业额抽成（两者取其高）的支付方式，其中2015年10月1日至2016年9月30日（第一年）月租金为0元，月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的10%，合同期内第一年保底租金参照第二年保底租金，每三个公历月为一期于每期第一个公历月的第五个公历日前支付当期保底租金，2016年10月1日至2017年9月30日（第二年）月租金为11406.3元，月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的10%，两者取其高；若采取保底租金与营业额抽成（两者取其高）的租金计算方式，则需于合同签订后七日内支付相当于租赁期内第二年的一个月的租金作为租赁保证金，若采用纯营业额抽成租金的，租赁保证金为40312.6元，合同期届满或租赁关系提前终止时，在法诺公司付清所有应付款项、办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，法诺公司所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照合同交付条件之规定恢复原状、90日内未发生有关法诺公司的消费者投诉赔偿事件、诉讼仲裁等的前提下，金高公司应在法诺公司交还房屋后90日后的5日内将租赁保证金（或剩余租赁保证金）无息退还法诺公司，但金高公司有权在法诺公司拖欠费用情况下不予返还租赁保证金；商场管理费为每月8750元，推广管理费每月1250元，支付时间均同租金支付节点；装修押金最低1万元，自法诺公司装修结束并经金高公司或商场管理方验收通过后，10个工作日内无息返还；水电费需由法诺公司于收到书面结算通知后5个工作日内或金高公司另行确定的时间支付上一月的该笔费用；管理费、推广费每逾期支付一日均按逾期支付款项的0.5%支付滞纳金，逾期超过10天的，后果由法诺公司自行承担；本合同提前解除或合同自然终止，凡涉及法诺公司对房屋进行了装修、增建或改建的，法诺公司在返还时应自费使该房屋恢复至交付时金高公司所属装修附属设施及设备之状态或金高公司书面认可的状态，金高公司违反本合同约定，无正当理由提前解除合同的除外。租赁期间，非本合同规定的情况金高公司擅自解除本合同、提前收回房屋的，金高公司应按最高月租金及商场管理费的3倍向法诺公司支付违约金；若法诺公司中途擅自退租的，视为法诺公司放弃保证金所有权，还应按按最高月租金及商场管理费的3倍向金高公司支付违约金；金高公司需保证商场在2015年10月1日开业率达到80%以上，否则法诺公司有权延迟开业并不承担相应的违约责任，并减免此间未达到80%开业率期间的租金、物业、推广费用；如法诺公司逾期支付租金及本合同约定的任何一项费用累计超过15日，则金高公司有权不予返还租赁保证金，并要求法诺公司补交免租期租金、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时应按最高月租金及商场管理费的3倍金额补偿金高公司；租赁期间，金高公司不及时履行合同约定的维修、养护责任致使房屋损坏，造成法诺公司财产损失，金高公司应承担赔偿责任。2015年10月27日，法诺公司向金高公司发送电子邮件称：其公司已基本具备开业状态，但金奥项目目前全面开业条件还不完备，商业气氛相对薄弱，其公司根据以往和新开商场的有效配合经验，结合节日商圈效应，并参考之前合约签订80%开业率之条款，审慎规划于2015年12月25日圣诞开业，希望金高公司在前三至五月试营业期间能够全免各项费用，以平衡其公司较高的营运费用。2015年11月7日，金高公司、法诺公司共同确认承租涉案房屋的“FANOSCOFFEE”法诺士金奥门店开业。2015年11月30日，金高公司向法诺公司发送电子邮件称：法诺士门店已于2015年11月7日对外营业，考虑开业前期贵司销售业绩不太理想，本着互利共赢原则，金高公司给予法诺公司2015年11月7日至2015年12月6日共计1个月租金的减免，物业费及推广费正常交纳。2016年4月，法诺公司向金高公司发送电子邮件称：贵司2016年2月24日致函已收悉，经了解商场开业率未达80%，公共设施（北面一层与负一层手扶式电梯一直未开、负一层靠北公共卫生间系统一直维修停用、负一层北门一直未完全开启）有未投入使用情况，故依据合同第15.1条、附件四第13条，不应支付租金、管理费、推广费等未达约定支付条件的费用。2016年4月15日，法诺公司向金高公司发送电子邮件称：高度重视双方关切的问题，因2016年4月11日双方实际沟通中尚无决策方向的考量，使沟通延期，期待进一步面谈。2016年4月19日，法诺公司向金高公司发送电子邮件称：基于现实商业环境和严重亏损的经营业绩，申请支持：免租金至2017年12月31日、减免2018年4月30日前减免综合物管费的50%并免除推广费、自行投资补位LOGO灯箱并适度调整遮阳伞外摆区、如负一楼商业街长久启动不了申请调到一楼。2016年5月3日，法诺公司向金高公司发送电子邮件称：五一假期前突接贵司律师函，背离实事求是，我司完全不能接受，我司将于2016年5月4日前往贵司对接。2016年6月23日，金高公司向法诺公司发送电子邮件（含附件），附件中称：截止2016年5月31日，法诺公司尚需向公司交纳2016年4月至5月抽成租金5774.9元、2015年11月至2016年5月物业费59500元及推广费8500元，请法诺公司于发函后一周内交纳，否则有权停止商场管理及推广服务。2016年6月28日，法诺公司向金高公司发送电子邮件称：我司将严格依据合同附件四第13条，将不会另行支付任何费用直至贵司开业率达80%以上，且贵司将保证金擅自单方修改为租金，将保留追索违约及侵权责任。2016年7月1日，金高公司向法诺公司发送电子邮件称：望法诺公司尽快确认约谈时间，其公司已于2016年6月30日下午将法诺士商铺电源恢复。2016年7月4日，法诺公司向金高公司发送电子邮件称：贵司于2016年6月30日突然停电，造成备用2周的冷藏制品、备用3至4周的冷冻制品共价值12万余元损失；合同附件四第13条约定贵司需保证商场在2015年10月1日开业率达80%，否则法诺公司有权迟延开业并不承担违约责任，并减免此间未达80%开业率的费用，尽管未达约定条件，我司仍配合贵司开业并履行合同，同时我司总部在发现未全额缴纳保证金时要求华东地区即责办，贵司也用后续行为予以确认，贵司未尽公共配套服务区内的约定义务，构成违约；贵司单方停水停电无任何警示，已造成我方严重损失。2016年7月5日，金高公司向法诺公司发送电子邮件称：法诺士金奥店自2016年7月1日起停业至今，贵司开业以来，考虑到经营困难，我司于2016年3月才联系贵司交费，并于5月3日发送律师函。贵司于端午节前缴纳了部分保证金及租金，且贵司承诺于端午节后交纳拖欠的物业管理费等，但贵司迟迟未能兑现承诺，其公司已恢复商铺用电，并迫切希望法诺公司北京方面负责人沟通协调确定约谈时间。2016年7月12日，法诺公司同意金高公司的邀约面谈。2016年7月27日，法诺公司向金高公司发送电子邮件称：作为恢复开业的首要因素，即满足基本物业条件，就我司所处位置墙面、顶面、玻璃、地面等基本商业空间的漏水、渗水等问题系开业刚性条件，望尽快解决；6月30日的停电损失除产品损失外，增加了我司人力成本、设备维护及工程勘验损失；为保证商业经营，LOGO店招恢复、电梯开放、常规促销支持望借二次装修一并弥补；租金等应相应顺延，如租期自二次装修开业后至原约定的五年期满，原合同约定的租金起租日后计算的成就条件即开业率问题应纳入，新起租日前我司已交纳的租金和物业推广费顺延至重新开业日计算，并计入新条款合约期内或退还我司，从新开业日起两年内物业费减免50%，推广费减免100%；开业日计算方式为二次装修15至20个工作日、重新备货和人力实验5个工作日，前提是物业即漏水需全面修复及电梯开放、店招调整，基本满足开业率80%左右为合约生效日；重新装修费用针对漏水设计的所有立面重修升级，最省费用为7万元至9万元。2016年7月31日，金高公司向法诺公司发送电子邮件称：法诺公司2016年7月26日商务函已收悉，同意法诺公司对金奥店进行第二次装修并全力配合，法诺公司所称第二次装修时间为15至25个工作日，请尽快确定开业时间，但对于法诺公司提出的租金、租期调整和顺延问题，仍按原合同执行，不做任何更改。品牌店招的安装请贵司提供方案，电梯开放需等待物业部交付。2016年8月10日，法诺公司向金高公司发送电子邮件称：贵司应全面履行双方所签租赁合同减免费用并承担补救措施，因贵司交付的房屋存在质量瑕疵且未按约履行物业维护，另一违约是未达80%开业率，未达前租金、物业、推广费应予减免，贵司持续盲视我司不能接受，贵司至今未提供楼层平面图及招租情况；合同未有任何一次明确开业时间默认为我司认可贵司达80%开业率；贵司单方停电给我司造成的实际损失亦处盲视，但对LOGO及扶手电梯问题的贵司积极态度表示欢迎；贵司不予理睬双方目前主要问题的态度，我司目前只能依然暂停（无限期推迟）南京金奥店的重新开业及二次装修。2016年9月13日，法诺公司向金高公司发送电子邮件称：结合双方于2016年9月7日会谈成果，我司希望尽快进入店面装修，否则冷链停电会导致设备损耗及进一步破坏设备，迫切希望贵司查找渗水原因，以便我司尽快二次装修及正常营业。2016年9月29日，金高公司向法诺公司发送电子邮件称：9月14日来函收悉。贵司2016年6月30日闭店至今，我司已积极约谈两次。对工程和二次装修事宜会全力配合，排查渗水原因并修复确保二次装修顺利开展。2016年10月20日，金高公司向法诺公司发送电子邮件称：就往来函件中提及的诸多问题，出于友好合作，经多次良好协商达成一致意见如下：一、同意减免贵司自本年度最后一次缴费后至2016年12月31日止的租金、物业管理费等相关费用，同时自2017年1月1日起按合同约定正常收取贵司应缴费用；二、删除原合同附件四条款13（原条款为：甲方需保证商场在2015年10月1日开业率达80%以上，否则乙方有权延迟开业并不承担相应违约责任，并减免此间未达80%开业率期间的租金、物业、推广费用）；三、我司不承担贵司函件中所提冷链设备及相关产品、原材料的损失；四、经双方协商，贵司装修自2016年11月中旬进行，并于2017年1月1日起正式对外营业，请尽快提供二次装修方案报审我司物业部门，同时我司会尽力排查商铺内渗水原因并妥善修复完毕。该附件加盖金高公司印章。2016年10月26日，法诺公司向金高公司发送电子邮件称：未交租金属实但系因贵司多处违约（未依约履行公共配套、未尽房屋修复查漏义务、未达合同约定的租金起算日）；突然停电已满4个月损失贵司必须赔付，且贵司长时间的流程将结果于两个月后公布，直接导致双方协商成果利益被“窃”；贵司单方要求删除合同附件四第13条我方不予认可；渗水一直存在，请贵司尽快查漏。2016年10月28日，金高公司向法诺公司发送电子邮件称：我司于2016年10月20日所发邮件系误发，并非双方最新沟通结果。最新沟通结果以本次附件为准。2016年11月23日，金高公司向法诺公司发送电子邮件称：一、我司提供两期“精神堡垒”广告位给贵司做广宣之用（租金12000元/两期免收），法诺公司只需支付制作维护费共1200元；二、我司目前开铺率已达80%以上，请贵司尽快安排人员核实；三、贵司二次装修自2016年11月中旬进行，并于2017年1月1日正式对外营业。2016年12月15日，金高公司向法诺公司发送电子邮件称：案涉铺位漏水问题已全部解决，确保后期不会出现漏水情况，望贵司进场二次装修，确保2017年1月1日正式营业。2017年1月8日，金高公司向法诺公司发送电子邮件称：我司已完成漏水修缮，贵司也完成了第二次装修，望贵司在2017年1月15日前完成开铺工作。2017年1月21日，法诺公司向金高公司发送电子邮件称：我司金奥店开业日期最终定于2017年2月8日，我司继续贯彻执行总部要求调整到位、营造开业准备，希望贵司大力支持。2017年1月23日，金高公司向法诺公司发送电子邮件称：同意法诺士金奥店于2017年2月8日正式开业，计租日为2017年2月8日，请贵司按合同约定按时缴费，另外取消房屋租赁合同附件四中第13条（甲方需保证商场在2015年10月1日开业率达80%以上，否则乙方有权延迟开业并不承担相应违约责任，并减免此间未达80%开业率期间的租金、物业、推广费用），如贵司对以上内容无异议我司将拟定补充协议，双方用印盖章。2017年4月11日，金高公司向法诺公司发送电子邮件称：贵司店铺已于2017年2月8日开业，目前截止2017年4月11日，我司尚未收到贵司缴纳的相关费用，明细如下：2017年2月至5月尚欠租金11406.3元/月及物管费8750元/月，2017年2月至月尚欠推广费1250元/月，2016年欠缴水电费10642元，2017年1月至2月水电费3073元，请贵司于2017年4月14日12:00前交费，否则将收取延迟交费滞纳金并追究违约责任。2017年4月21日，法诺公司向金高公司发送电子邮件称：我司于今年2月8日试营业，目前营业情况处较大亏损，基于双方战略性约定，会继续坚持并期许各方面好转；开业以来，贵司物业和推广尚不能达到双方约定之条件，故目前我司按约定缴纳2月和3月租金费用，除去2月7天实际21天，故租金应为8554元+11406元=19960元，我司近日安排进入交费流程；函件中首次提及的水电费用，我司金奥店去年6月底早已闭店，如此巨大的费用和产生来源不明，超出预期评估，缴纳前将在技术层面核实；贵司强调我司从2015年开业以来未交纳1分钱电费不客观，调阅南京公司财务凭证，仅停电之前最近月份即2016年4月、5月，我司已于2016年4月20日、2016年5月29日交纳电费4000元；6月底停电后，我司金奥店基本处于全部设备关闭状态，仅加工间一台双门冷柜未关闭，可配合调研。2017年4月25日，金高公司向法诺公司发送电子邮件称：贵司2017年4月21日回函已收到，请贵司于2017年4月27日12:00前交费如下：2017年2月租金8554.73元、物管费6562.5元、推广费937.5元，2017年3月至5月租金11406.3元/月及物管费8750元/月，2017年3月至4月推广费1250元/月；另，贵司回函对电费水费能耗费疑问，具体交款情况如下：2015年贵司开业至2017年3月31日止累计交纳电费18000元尚欠16613元，2月产生水费42元尚欠42元，合计欠水电费16655元，如有疑问请于2017年5月5日12:00前安排工程人员核对并交费。2017年5月16日，金高公司向法诺公司发送电子邮件附件“补充协议”未盖章文本内容如下：双方于2015年8月1日签订的《房屋租赁合同》现因经营需要，经双方友好协商达成如下协议：一、协议中将原合同附件四第一条作废，重新修改为：自2017年2月8日至2017年9月30日日租金为3元/日/平方米即月租金11406.3元，月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的10%两者取其高；自2017年10月1日至2019年9月30日日租金为3.5元/日/平方米即月租金13307.3元，月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的11%两者取其高；自2019年10月1日至2020年9月30日日租金为4元/日/平方米即月租金15208.3元，月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的12%两者取其高；二、原合同附件四第13条删除；三、双方均认可金高公司已免除2017年2月8日前的法诺公司租金（不含物业费、水电费等公共事业费用），针对双方在2017年2月8日前产生的争议部分，互不追究对方其他任何责任；四、其余条款不变，按照原合同正常执行。本协议自双方签字盖章之日起生效。2017年6月6日，金高公司向法诺公司发送电子邮件附件“补充协议”未盖章文本，除该文本内容删去“二、原合同附件四第13条删除”外，其他内容同金高公司上述2017年5月16日向法诺公司所发电子邮件的“补充协议”内容。2017年6月16日，法诺公司向金高公司发送电子邮件称：收悉贵司修改后函件，我司公共事务部要求全面评估本次补充合约修改，包括年初重开节点、近日修改后补充条款及运营负责人总体推进方向，下周初回复贵司。2017年6月20日，法诺公司向金高公司发送电子邮件形式的《补充协议》版本（双方均未盖章），内容包括：1.2016年7月1日因金高公司单方停电导致法诺公司产品损失共133100元，因物业不合格造成损失和重新装修费117400元、人员赔偿和遣散费用89100元，现法诺公司承诺不得追究金高公司因此行为给乙方这导致的上述损失；2.原租赁合同租赁期限不变的情况下，附件四第一条作废，重新修改为：2017年2月8日至2018年2月6日期间日租金2元/日/平方米即租金7604元/月，月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的10%，两者取其高；2018年2月7日至2018年9月30日期间日租金2.5元/日/平方米即月租金9505元，月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的11%，两者取其高……；3.原合同5.2.1.1条款修改为法诺公司应于租赁期内按约定向金高公司支付商场管理费（按租赁面积40元/月/平方米）即5000元/月；4.原合同5.2.1.1条款免除；5.双方均认可2017年2月8日前的租金、物业费用等（不含水电费）法诺公司无需交纳予以全免，法诺公司不得再行主张原租赁合同附件四第13条，双方确认租金起付日为2017年2月8日；6.其余条款不变，按原合同正常执行。2017年6月22日，金高公司向法诺公司发送电子邮件《致供应商函》称：贵司2017年6月20日回复邮件已收悉，均未提及原合同条款中租金、物管费的修改，故不同意原合同条件的调整，其他补充协议内容暂无异议。金奥店欠付包括：2017年2月8日至2017年5月31日止的租金、物管费、推广费合计80273.63元，2015年开业之日起至2017年5月31日止的电费20118元、水费109.2元。上述费用需于2017年6月29日下午17:00前交清。该函件加盖金高公司印章。2017年7月7日，金高公司向法诺公司发送电子邮件称：双方于2017年7月7日下午在金奥国际购物中心5楼会议室沟通协商，达成以下共识：1.贵司从2017年2月8日开始缴纳各项费用；2.合同中保留“开铺率达80%”这一条款；3.剩余有争议部分另寻时间下次沟通，沟通不成交第三方处理。2017年7月14日，法诺公司向金高公司发送电子邮件形式的《合作谅解备忘录MOU》（双方均未盖章），内容包括：双方此前所签房屋租赁合同所有条款暂定不变；双方商议暂从2017年2月8日作为租金、物业管理费、推广费的起算点，但该起算点不视为法诺公司对租金起算点的最终认可；双方关于起算点即原合同条款14.1条的理解和适用，包括关于2016年7月1日金高公司单方停电导致法诺公司的损失，另行协商不成再行决定，不论如何不影响合同的继续履行，法诺公司也不得在未有协商或权威认定前擅自单方停止支付租赁费用；金高公司理解由于法诺公司门店停业8个月造成目前经营客观情况不佳，故提供一定的活动促销费用和场地宣传支持。2017年7月18日，金高公司向法诺公司发送电子邮件称：根据贵司回复的邮件和补充协议内容，结合我司合同格式拟定了补充协议（金高公司未盖章），请贵司用印盖章，一式五份，附件包含补充协议和费用催缴函。该附件“补充协议”第一条内容同金高公司于2017年5月16日向法诺公司发送电子邮件附件“补充协议”未盖章文本内容的第一条租金标准。第二条约定从2017年2月8日作为租金、物业管理费及推广费的起算点，双方于一个月内（2017年8月20日前）就2017年2月8日前争议部分沟通面谈，如仍未达成一致，交由第三方裁定处理,并于2017年9月30日前解决所有遗留问题，不论如何不得影响合同的继续履行，法诺公司不得在未有协商或权威认定前擅自单方停止支付相应费用，一旦法诺公司再次违约，金高公司有权立即解除合同并按原合同追究法诺公司违约责任；第三条还约定由于法诺公司停业8个月，造成目前经营状况不佳，金高公司愿提供一定活动支持用于法诺公司恢复经营。该邮件附件“致供应商函”中，金高公司向法诺公司催交2017年2月8日至2017年8月31日期间的租金、管理费、推广费，要求法诺公司尽快完成费用交纳，避免产生滞纳金。该函件加盖金高公司印章。2017年8月9日，金高公司向法诺公司发出电子邮件《解约函》称：法诺公司截止2017年7月31日已欠高额租金、管理费、能耗费，经双方多次谈判，法诺公司均无法按照约定事项履行合同，已严重违约；法诺公司逾期付费超过15日的，金高公司有权不予返还租赁保证金，并要求法诺公司补交免租期租金、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时应按最高月租金及商场管理费的3倍金额补偿金高公司，并支付2016年10月1日至2017年8月31日租金、2015年11月7日至2017年8月31日管理费及推广费、2016年4月1日至2016年6月30日抽成、2017年4月至2017年6月电费、2017年2月至2017年6月水费、截止2017年8月31日的租金违约金、管理费违约金共计60468.9元；法诺公司于发函之日起一周内交费并于2017年8月15日前将店内设备及物品清楚，否则将代为拆除及清空相关物品，由此产生的费用和可能的损失由法诺公司承担。同日，法诺公司向金高公司经电子邮件发出《关于所谓解约的回函》称：已收悉金高公司所谓解约函，对金高公司不按双方最后一次约定、违背会议谅解备忘录精神深表诧异和奇怪，金高公司允诺及时发送合约文字版电子文稿而至今未发，法诺公司舍弃自身固定商务条款补充版本而用金高公司版本修改，已属建设性示意，却突遭解约实在不得用意。2017年8月10日，金高公司向法诺公司发送电子邮件称：收到贵司回复邮件，我司已多次主动邀约贵司商谈补充协议事宜，并按贵司提出的条件完成双方补充协议的修正，并于2017年5月16日、2017年6月6日、2017年6月22日、2017年7月7日、2017年7月18日五次发送补充协议邮件，但贵司屡次违反双方共识修改我方协议，且未缴纳贵司已认可费用，仍处违约状态。我司已于2017年8月9日发出解约函，请贵司遵函配合。2017年8月14日，法诺公司向金高公司发送电子邮件形式称：已收到贵司8月9日、10日函件，并以2017年5月至8月期间多次联系我司催交费用未果为由据此解约，但该函中表述和关键词令罔顾事实；我司于2017年6月至8月期间多次以不同形式邮件等保持多频次沟通后回复，我司于2017年6月30日已先行打款2万元作为新合作起点（收据至今未交我司），我司能够做到该回复回复、该打款打款；在此期间，我司催促贵司传递文字版电子稿，贵司改变最后约定抛出解约函，实让人愕然。2017年8月15日，金高公司向法诺公司发送《告知函》称：金高公司已于2017年8月9日发送解约函要求法诺公司限期（2017年8月15日）将店内设备拆除并清空，否则金高公司将代为拆除清空，至今金高公司未收悉任何费用，故金高公司将于2017年8月16日10:00停止物业服务同时收回铺位，请提前做好冷藏品保鲜及电器设备维护工作，否则损失自负。2017年8月22日，金高公司向法诺公司发送《告知函》称：其公司至今未收悉法诺公司任何拖欠费用，故将于2017年8月23日10时对涉案房屋闭店处理同时收回铺位，请法诺公司于两个工作日内清空铺位设备，否则损失自负。2017年8月23日，金高公司对案涉店铺围挡封店。2017年8月24日，法诺公司向金高公司发送电子邮件称：双方房屋租赁期限尚未届满，我司并无违约行为，贵司商场配套设施不完善、开业率不能满足合同要求，无正当理由断电，均违约在先，不同意解除房屋租赁合同，贵司无权收回铺位，否则追究贵司侵权责任。2017年9月4日，金高公司向法诺公司发送《致供应商函》称：其公司于2017年8月15日以邮件形式发送的《告知函》明确告知双方合同已经解约，请贵司于2017年8月15日将欠费全部交清，但至今仍未收到任何费用，亦未拆除设备并清空，依据合同第10条有权收回房屋，郑重告知贵司于2017年9月8日前清空铺位设备，届时将收回铺位，否则损失概不负责。2017年9月12日，金高公司收回案涉商铺后另行出租，商铺内装修已全部拆除。金高公司将案涉商铺中软装及道具、机器设备存于自有仓库，法诺公司以道具系专铺定制、机器设备久置后无再利用价值为由，不愿取回上述可移动物品。一审另查明，2015年9月13日，法诺公司与南京国华装饰工程有限公司（以下国华公司）签订《建筑装饰装修工程施工合同》，约定：法诺公司委托国华公司承包涉案法诺士金奥门店装饰工程，合同价款939188.73元，承包方式为包工包料（部分主材甲供，承包范围详见预算及图纸），工期40天（2015年9月16日开工，2015年10月26日竣工）。2015年9月1日、2015年9月30日、2015年10月15日，法诺公司向广州迅发制冷设备有限公司分别支付定制安装费35308元、8827元、44135元。2015年9月8日、2015年9月30日、2015年10月12日，法诺公司向上海开展贸易有限公司分别支付工程费39468元、49335元、9867元。2015年9月18日、2015年10月12日，法诺公司向南京巨咖酒店用品有限公司（以下简称巨咖公司）分别支付工程费16465元、16465元。2015年9月21日、2015年10月19日，法诺公司向山东好食好客信息科技股份有限公司分别支付设备费34986元、14994元。2015年9月8日、2015年10月12日，法诺公司向珠海三麦机械有限公司分别支付定制安装费29110元、29110元。2015年9月18日、2015年9月30日、2015年10月15日、2015年11月2日，法诺公司向国华公司分别支付装修费281756.6元、375675.5元、234797元及管理费37096.2元。2015年9月17日、2015年10月12日，法诺公司向上海锐祥装饰用品有限公司分别支付定制费33644元、25233元。2015年9月23日，法诺公司向金高公司支付11375元（含装修押金1万元）。2015年12月28日，国华公司出具《决算清单》，项目汇总价1391653.18元〔其中项目表一942376.98元（含基础结构、弱点信息、辅助软装系统设计施工及嵌入，广告陈列系统设计定制施工及嵌入）、项目表二449276.2元（含定制道具、咖啡机吧台、净水设备、冷链设备、食品料理热能设备、收银系统设计施工及嵌入）〕。2016年12月，法诺公司就案涉商铺进行二次装修。法诺公司称，二次装修总价为128706.82元，并称两次装修已付134万余元，并未实际付清。2016年1月11日、2016年2月20日、2016年5月29日法诺公司向金高公司各支付代收电费2000元三笔合计6000元。2016年5月5日，法诺公司向金高公司现金支付8750元（含2015年11月租金抽成0元、2015年12月租金抽成3106元、2016年1月租金抽成2231.9元、2016年2月租金抽成1668.9元、2016年3月租金抽成1743.2元）。2016年5月16日，法诺公司向金高公司支付保证金20156.4元。2017年6月30日，法诺公司向金高公司支付2万元用于暂缴有争议电费。一审还查明，法诺公司于2016年6月22日向李云支付冷冻面包团费用8598元。法诺公司于2016年6月23日、2016年6月30日向南京斯普林食品有限公司支付冷冻甜品费用各26475元、9587元，合计36062元。法诺公司于2016年6月27日向陈利萍支付冷链速冻餐饭费用各9938元、9000元，合计18938元。2016年7月13日至2016年7月30日期间，法诺公司与陈金凤、吴青、孙德芳、柏玲、曹子涓签订《遣散赔偿协议》，分别支付赔偿金8596元、9900元、3016.86元、8850元、3701.34元。法诺公司于2017年1月16日向吉利支付设备维护除虫害费用9399元。2017年9月14日至2017年9月22日期间，法诺公司与万越、李利霞、张丽红、陈凯、朱宇婷、签订《遣散赔偿分别支付赔偿金3000元、7020元、5850元、8482元、2844.44元。法诺公司于2015年11月至2016年6月期间，每月实（净）收在19000元至40500元区间（其中2015年11月实收35185元、2015年12月实收40577元、2016年1月实收19570元、2016年2月实收16436元、2016年3月净收20652元、2016年4月净收26943元、2016年5月净收29109元、2016年6月净收21474元）。法诺公司于2017年2月至2017年8月期间，每月净收益在1万元至16500元区间（其中2月净收10574元、3月净收16424元、4月净收11763元、5月净收15191元、6月净收14380元、7月净收15921元、8月净收13847元）。一审庭审中，法诺公司提供2015年10月涉案门店装修分项单（含隐蔽水路及电路，瓷砖、木地板）、南京格里斯丹家具有限公司（定制柜系列）、巨咖公司（含咖啡机、磨豆机、咖啡净水系统、直饮水系统）、迅发冷冻厨具设备公司（含四门冷柜、1.5米及1.8米平冷工作台、自动调温冷藏展示柜、无菌制冰机）送货单，上述证据均系复印件。法诺公司还提供国华公司加盖骑缝章的国华公司与佛山市南海迅发陈列柜厂（购四门冷柜、1.5米及1.8米平冷工作台、自动调温冷藏展示柜、无菌制冰机）、上海开展贸易有限公司南京第一分公司（购咖啡机磨豆机组、咖啡机净水系统、咖啡渣下沉过滤器、压粉器、调味架、杯架、自取耗材架）、徐州思东传媒有限公司（定制发光灯箱、菜单画面、陈列端架）、巨咖公司（购净水系统设备）、妙格品牌策划（徐州）有限公司（品牌形象升级设计）、南京赛略科技有限公司（购终端全套收银信息系统）所签合同。法诺公司称按电器功率折算，所有电器月耗电费3467.55元，加工件冷柜（含四门、双门冷柜）月耗电费316.8元。在本案一审审理过程中，法诺公司就案涉商铺剩余租赁期内装饰装修残值损失向一审法院申请鉴定，并支付评估费4万元。一审法院委托江苏天启资产评估有限公司进行资产评估后，该公司出具《南京市金奥国际中心项目B1层B105室装修余值评估咨询报告》，评估结论为：案涉商铺两次装修（主要包括房屋装潢及配套设施）至2017年8月23日（闭店日）装修余值经成本法评估分别为630320元、73407元，合计703727元（可能影响评估事项包括但不限于：未考虑资产出售等经济行为；宏观经济政策及不可抗力影响；现场勘查时装修已拆除，仅有部分设备堆放于当事人仓库，评估依据包括法院移交的设计图纸、结算施工材料、部分采购合同、拆除前照片；本评估报告对定制非标产品按合同价作为重置全价列示；评估结果建立在评估假设和限制条件基础上；本评估仅做参考，不认为是可实现价值的保证）。其中，可移动机器设备均按78%成新率折价计算余值共计119741元，可移动软装及道具余值共计95399元。一审法院认为：针对本诉部分，当事人应按约全面履行自身义务。本案中，双方所签房屋租赁合同中已就款项支付标准予以约定，亦约定金高公司需保证商场在2015年10月1日开业率达80%以上，否则法诺公司有权延迟开业并不承担相应违约责任。结合双方多封往来邮件中确认的内容可知，虽金高公司曾就前期费用减免问题表态，但均附加有其他条件，故金高公司的表态条款具有整体性，相关催款函亦配合整体性条款而发送，还明确了此前争议另行解决，但法诺公司并未就金高公司提出的整体条件均予认可，法诺公司所作方案亦具有整体性，金高公司也未全盘接受，即使双方后期继续协商，最终也未能就双方确定一致的责任免除部分共同签章确认，可视为双方最终未达成新的补充协议，故原合同约定仍对双方具有约束力。金高公司于2017年7月18日最后一次向法诺公司催交租金、管理费、推广费，并要求法诺公司尽快完成费用交纳，避免产生滞纳金。法诺公司收函后仍未及时交费，至金高公司发出《解约函》时已逾期超过合同约定的15天，构成违约，故《解约函》于2017年8月9日到达法诺公司时，双方房屋租赁合同已于当日解除。因合同附件四第13条就“金高公司需保证商场在2015年10月1日开业率达到80%以上，否则法诺公司有权延迟开业并不承担相应的违约责任，并减免此间未达到80%开业率期间的租金、物业、推广费用”的约定，鉴于法诺公司已于2015年11月7日开业，但虑及案涉商铺在二次开业前确有配套不完善、房屋渗水等情况，故对金高公司主张的法诺公司欠付租金、管理费、推广费等，一审法院按二次开业前应付费用总额的60%与二次开业后应付费用之和，综合酌定支持25万元。合同解除后，法诺公司未向金高公司交还房屋，因案涉店铺金高公司已于2017年8月23日围挡封店，故金高公司有权要求法诺公司承担合同解除后、闭店前的房屋占有使用费（自2017年8月10日至2017年8月22日），但无权要求法诺公司支付此后房屋占有使用费，对该部分费用一审法院酌定支持9000元。关于水电费，金高公司于2017年6月22日向法诺公司发送电子邮件要求法诺公司于2017年6月29日下午17:00前交清2015年开业之日起至2017年5月31日止的电费20118元、水费109.2元合计20227.2元，法诺公司亦于2017年6月30日向金高公司支付2万元用于暂缴有争议电费，故金高公司无权再行主张法诺公司已交部分的水电费，对此后法诺公司欠付水电费，结合金高公司举证及闭店等实际情况，一审法院酌定支持1万元。关于金高公司主张的补交免租期租金、按租金与管理费月标准总计的三倍赔偿及迟延付款违约金，鉴于该三类费用均属违约金性质，宜一并归入违约金主张，且法诺公司提出违约金过高要求调整的抗辩，故对金高公司主张的违约金，一审法院酌定支持5万元。针对反诉部分，一审法院认为，当事人均应按约全面履行自身义务。关于装修押金，由双方合同约定可知，应自法诺公司装修结束并经金高公司或商场管理方验收通过后，10个工作日内无息返还，法诺公司已装修完毕并经金高公司同意开业，故上述约定的返还条件成就，法诺公司有权要求金高公司返还已付的装修押金1万元。关于法诺公司所诉租赁保证金，虽解约前金高公司最后一次（2017年7月18日）向法诺公司催交租金等费用未设定最后交费期限，鉴于双方合同中未就逾期付款期限予以修改，故法诺公司在催交后15日仍未付款，构成违约，金高公司有权不返还租赁保证金。关于“多交的电费2万元”，因该费用对应的交费期间均处法诺公司租期内，且法诺公司无证据证实该费用不属其负担范围，故对其该项反诉请求，一审法院不予支持。关于冷链损失，因金高公司无充分证据证实其在2016年6月30日停电前对法诺公司作出充分提示，故金高公司突然停电造成法诺公司损失，应予赔偿，虑及法诺公司的采购早于停电时，即使当日下午金高公司恢复供电，但因时处夏季，故对法诺公司该项反诉请求，一审法院酌定支持4万元。关于装饰装修残值损失，一审法院认为，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任，对于未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除。本案中，由双方往来邮件内容可知，法诺公司二次开业前的迟延交费系因案涉商铺存在渗漏水、商场配套设施不健全等综合因素导致，故金高公司亦存在合同违约行为，虽法诺公司于二次开业后仍迟延交费，系因双方在此期间能保持持续性沟通，并非法诺公司单方主观恶意拖延，故案涉租赁合同解除出于双方未就此前双方违约事宜协商一致所致，结合法诺公司装修残值评估咨询报告、法诺公司称配套性可移动物品失去利用价值而不愿取回的陈述，对法诺公司要求金高公司赔偿装修残值损失的反诉请求，一审法院按附合性装修双方各自承担50%责任、未附合装饰装修物金高公司承担30%责任酌定支持30万元（上述可移动物品同时归金高公司所有）。关于经营损失及员工遣散费用，一审法院认为，因案涉合同解除原因中存在法诺公司逾期付费因素，虽法诺公司抗辩称案涉商铺未在金高公司承诺期限内开业率达80%，鉴于法诺公司未举证证实金高公司在商铺二次开业后仍存在该情形，故其此后的经营损失及员工遣散损失不属因金高公司单方违约所致，但因法诺公司在2016年6月30日后停业与房屋质量导致的渗水及公共配套设施不完善因素有关，且金高公司直至2016年12月方才全部解决商铺漏水问题，故对法诺公司要求金高公司赔偿其2016年7月期间员工遣散损失及营业损失的反诉请求，一审法院酌定支持10万元。综上所述，一审法院对本诉请求中符合法律规定的部分予以支持，对反诉请求中符合法律规定的部分亦予支持。一审法院判决：一、南京金高房地产开发有限公司与北京法诺企业管理有限公司于2015年8月1日就坐落南京市建邺区江东中路329号金奥国际中心项目B1层B105室所签《房屋租赁合同》于2017年8月9日解除；二、北京法诺企业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向南京金高房地产开发有限公司支付租金、管理费、推广费等合计25万元；三、北京法诺企业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向南京金高房地产开发有限公司支付水电费合计1万元；四、北京法诺企业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向南京金高房地产开发有限公司支付2017年8月10日至2017年8月22日期间房屋占有使用费合计9000元；五、北京法诺企业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向南京金高房地产开发有限公司支付违约金5万元；六、南京金高房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向北京法诺企业管理有限公司返还装修押金1万元；七、南京金高房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向北京法诺企业管理有限公司赔偿损失44万元（含冷链损失4万元、装饰装修残值损失30万元、人员遣散及营业损失10万元）；八、驳回南京金高房地产开发有限公司的其他诉讼请求；九、驳回北京法诺企业管理有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费16294元，由南京金高房地产开发有限公司负担12224元，北京法诺企业管理有限公司负担4070元。一审反诉案件受理费23852元减半收取计11926元，鉴定费4万元，合计51926元，由南京金高房地产开发有限公司负担19570元，北京法诺企业管理有限公司负担32356元。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、本案租赁合同解除双方责任如何确定；二、金高公司主张的租金、管理费、推广费、抽成如何确定；三、本案应当由法诺公司向金高公司支付水电费1万元，还是应当由金高公司向法诺公司返还水电费2万元；四、法诺公司是否应当向金高公司支付占有使用费9000元；五、关于金高公司主张的免租期租金22875元（2015年8月1日至2015男9月30日）及补偿金60468.9元、违约金（滞纳金）515052.07元和法诺公司主张的租赁保证金40312.6元的处理；六、金高公司是否应当赔偿法诺公司各项损失，以及该损失数额如何确定。一、本案租赁合同解除双方责任如何确定本案二审中，双方对涉案租赁合同于2017年8月9日解除并无异议，但对解除合同的原因存在争议。从本案查明的事实看，本案双方签订合同后，在履行合同过程中双方对合同条款、费用减免以及赔偿问题进行过多次沟通，双方均作出了部分的改善性意见，但双方的意见均附加了相应的条件，双方的意见均具有整体性，故一审法院认定最终双方并未达成新的补偿协议、原合同约定仍对双方具有约束力并无不当。从双方履行合同的情况看，金高公司在一段时间内未能满足开业率达到80%的承诺且涉案店铺在一段时间内存在配套不完善、房屋渗水的情况，以上情况给法诺公司造成实质性影响并引发双方持续性的争议，但法诺公司在以上不利条件消除后未按照合同约定和金高公司的宽宥条件及时支付租金和相应的费用，法诺公司的行为系本案租赁合同解除的直接原因，故一审法院认定双方对合同的解除均存在过错并无不当，但法诺公司存在较大的过错，本院依法酌定其承担70%的过错责任，金高公司承担30%的过错责任。本案双方均认为合同解除的原因在于对方、对方应当承担完全的违约责任，均依据不足，本院对此不予支持。二、金高公司主张的租金、管理费、推广费、抽成如何确定从本案查明的事实看，双方之间的合同于2017年8月9日解除，合同解除之前的租金和相应的费用应当由法诺公司支付。但从本案合同履行的实际情况看，合同履行前期法诺公司有权依据合同约定要求减免开业率未达80%期间的租金、物业费和推广费用等，结合涉案房屋在一段时间内存在配套不完善、房屋渗水等情况，一审法院依法酌定法诺公司应向金高公司支付租金、管理费和推广费和抽成等费用25万元并无不当。金高公司主张法诺公司应当按合同约定向其支付租金和相应的费用，法诺公司主张其不应交纳租金和相应费用，均依据不足，本院对此不予支持。三、本案应当由法诺公司向金高公司支付水电费1万元，还是应当由金高公司向法诺公司返还水电费2万元本案二审中，金高公司主张应当由法诺公司向其支付水电费1万元，法诺公司则主张其不应当向金高公司支付水电费，反而金高公司应当向其返还其暂交的水电费2万元。从本案查明的事实看，金高公司于2017年6月22日向法诺公司发送电子邮件要求法诺公司于2017年6月29日下午17:00前交清2015年开业之日起至2017年5月31日止的电费20118元、水费109.2元合计20227.2元，法诺公司亦于2017年6月30日向金高公司支付2万元用于暂缴有争议电费。因在本案中双方均未对水电费的情况进一步举证，而法诺公司实际使用店铺至2017年8月23日，故一审法院依法酌定法诺公司向金高公司支付水电费1万元并无不当，法诺公司主张金高公司应向其返还水电费2万元依据不足，本院对此不予支持。四、法诺公司是否应当向金高公司支付占有使用费9000元本案二审中，金高公司表示对占有使用费的意见同意一审判决，法诺公司表示2017年8月9日金高公司已经发出解除通知，法诺公司事实上也没有使用涉案房屋，所以不应当支付该期间的占有使用费。从本案查明的事实看，虽然金高公司在2017年8月9日向法诺公司发出《解约函》，但法诺公司亦进行了回函，并未提及其未使用涉案店铺的事宜，法诺公司亦未在本案中举证证明其在2017年8月22日前腾空迁出涉案店铺，现一审法院酌定法诺公司应当向金高公司支付此期间的占有使用费9000元，金高公司对此并无异议，法诺公司主张其不应支付以上费用依据不足，本院对此不予支持。五、关于金高公司主张的免租期租金22875元（2015年8月1日至2015男9月30日）及补偿金60468.9元、违约金（滞纳金）515052.07元和法诺公司主张的租赁保证金40312.6元的处理从双方合同约定看，双方约定如法诺公司逾期支付租金及本合同约定的任何一项费用累计超过15日，则金高公司有权不予返还租赁保证金，并要求法诺公司补交免租期租金、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时应按最高月租金及商场管理费的3倍金额补偿金高公司。管理费、推广费每逾期支付一日均按逾期支付款项的0.5%支付滞纳金。从本案查明的事实看，金高公司向法诺公司催缴租金等费用，法诺公司并未及时缴纳，虽然双方在合同履行过程中存在持续的争议，但是法诺公司并未举证证明在金高公司最后一次催缴租金等费用时（2017年7月18日）其仍拥有先履行抗辩权或其他合理理由对抗金高公司的主张，故法诺公司未及时缴纳租金的行为构成违约，金高公司有权依据合同约定向法诺公司主张免租期租金、补偿金、（违约金）滞纳金，并有权不返还租赁保证金。但金高公司主张的免租期租金以及补偿金和违约金（滞纳金）均具有违约补偿的性质，法诺公司亦在一审中申请调低违约金，故一审法院一并作为违约金处理并无不当，但从法诺公司的违约程度看一审酌定的数额畸低（5万元），本院依法酌定法诺公司向金高公司支付违约金25万元。金高公司主张法诺公司按约向其支付补偿金和违约金（滞纳金）、法诺公司主张金高公司应当返还其租赁保证金均没有依据，本院对此不予支持。六、金高公司是否应当赔偿法诺公司各项损失，以及该损失数额如何确定本案二审中，法诺公司要求金高公司按其主张的数额赔偿其冷链及设备损失133100元、装修残值损失152万元、经营损失25万元和员工遣散费用158000元等，金高公司则表示其不应赔偿以上损失。从本案查明的事实看，法诺公司主张的冷链及设备损失系2016年6月30日停电造成，虽然金高公司在此之前向法诺公司发送了催告邮件，但并未明确提及停电的事宜，未给予法诺公司必要的准备时间，存在一定的过错，故一审法院依据实际情况依法酌定金高公司赔偿法诺公司4万元并无不当。关于法诺公司主张的经营损失和员工遣散费用，其一审中对此进行了举证，但因本案并无确切的证据证明法诺公司主张的经营损失和员工遣散费用全部与金高公司的行为存在必然联系，且本案双方对租赁合同的解除均存在过错，故一审法院依法酌定金高公司赔偿法诺公司经营损失和员工遣散费用共计10万元并无不当。关于法诺公司主张的装修残值损失，经司法鉴定，案涉商铺两次装修（主要包括房屋装潢及配套设施）至2017年8月23日（闭店日）装修余值经成本法评估分别为630320元、73407元，合计703727元，其中可移动机器设备均按78%成新率折价计算余值共计119741元，可移动软装及道具余值共计95399元。因双方未在合同中明确约定双方均存在过错时装修残值的处理，故根据相关法律规定，未形成附合的装饰装修物，可由法诺公司拆除；对已形成附合的装饰装修物，由双方根据各自的过错承担相应的责任。关于装修残值中的可移动机器设备和可移动软装及道具，合同解除时法诺公司未及时取回，本案审理中又表示不愿取回，法诺公司对此未能作出合理解释，故该部分损失应由法诺公司自行承担。关于装修残值中的已形成附合的装饰装修物，价值为488587元【703727元-（119741元+95399元）】，根据双方的过错程度，法诺公司应当承担70%的损失，金高公司应当承担30%的过错，即金高公司应赔偿法诺公司已形成附合的装饰装修物残值146576.1元。综上，金高公司应当赔偿法诺公司冷链及设备损失4万元、装修残值损失146576.1元、经营损失和员工遣散费用10万元，共计286576.1元。综上所述，金高公司的上诉请求部分成立，法诺公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审法院对部分争议处理不当，本院依法予以纠正。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初8358号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第八项、第九项；二、变更南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初8358号民事判决第五项为：北京法诺企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向南京金高房地产开发有限公司支付违约金25万元；三、变更南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初8358号民事判决第七项为：南京金高房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向北京法诺企业管理有限公司赔偿损失286576.1元（含冷链损失4万元、装饰装修残值损失146576.1万元、人员遣散及营业损失10万元）。如当事人未按照本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。一审案件受理费16294元，由上诉人南京金高房地产开发有限公司负担10709元，由上诉人北京法诺企业管理有限公司负担5585元；反诉案件受理费11926元，鉴定费4万元，共计51926元，由上诉人南京金高房地产开发有限公司负担6934元，由上诉人北京法诺企业管理有限公司负担44992元。二审案件受理费37657元，由上诉人南京金高房地产开发有限公司负担14854元，由上诉人北京法诺企业管理有限公司负担22803元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇二〇年一月十六日书记员 倪 辉