辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终14465号上诉人（原审被告）：沈阳丐帮贸易有限公司，住所地辽宁省沈阳市东陵区文溯街6-17号（33门）。法定代表人：郭重庆，该公司经理。委托诉讼代理人：孙娜，辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳万象生活城商业物业经营有限公司，住所地沈阳市浑南新区三义街10号2楼。法定代表人：吴梅华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹永生，男，1979年9月4日出生，汉族，该公司员工，住河北省衡水市武邑县。上诉人沈阳丐帮贸易有限公司因与被上诉人沈阳万象生活城商业物业经营有限公司租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初3449号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳丐帮贸易有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一至三项，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：格式条款中有霸王条款。被上诉人承诺商铺租赁及物业服务的前提即达到实际经营条件的附加条件并未达到。物业服务不到位、不全面。被上诉人承诺2017年10月众多商户入驻经营包括永辉超市带来客流量等附加条件未做到。2019年永辉超市才入驻。被上诉人采用诱导、虚假宣传以及欺诈方法达到签订合同目的。空调管道经常漏水，被上诉人未尽修复义务。无WLAN信号，顾客需到能收到信号的地方刷卡消费，被上诉人未予解决。未能根据季节变换供暖或制冷，导致员工多次生病请假。商铺入驻比例不到30%，被上诉人向多家商铺降低租金。2018年10月10日停止对商铺一切物业服务，包括停水停电，我方被迫停业。被上诉人无权主张物业费。被上诉人主张电费计费标准为1.2元，未提供合理收费依据。电业局商业标准为0.8元。沈阳万象生活城商业物业经营有限公司辩称，同意一审判决。沈阳万象生活城商业物业经营有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认被告与原告于2017年5月17日签订的《物业管理合同》于2019年1月14日解除；2.被告向原告支付拖欠的2017年11月1日至2019年1月14日的物业管理费91,695元及逾期支付物业管理费的违约金66,338元（自逾期之日开始至实际给付之日止，暂计算至2019年1月14日）；3.被告向原告支付拖欠的电费7,197元及逾期支付电费的违约金4,767元（自逾期之日开始至实际给付之日止，暂计算至2019年1月14日）共计169,997元；4.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2017年5月17日原告沈阳万象生活城商业物业经营有限公司与被告沈阳丐帮贸易有限公司签订了《物业管理合同》一份，主要约定，套内建筑面积141方米，商场内编号F226、F227的商铺，管理期限从2017年6月1日至2019年5月31日止。装修期限4个月，从2017年6月1日至2017年9月30日，装修期限内被告不向原告支付物业管理费。被告向原告缴纳保证金10,000元，被告向原告支付装修保证金4,230元。物业管理费标准为每月每平方米45元，合计6,345元/月。被告方每月25日前，应当向甲方付清次月应支付的物业费、市政垃圾处理费、每月25前应当向甲方付清每月及上月乙方应支付的自来水、电费用及其他由原告方代缴的费用。并约定：物业管理合同约定“乙方逾期支付本合同约定的任何一项费用的，每逾期一日，则按该欠付金额的日千分之三的标准向甲方支付逾期违约金。该违约金标准双方已充分考虑了因乙方逾期支付给甲方造成的直接损失和间接损失，乙方不得以任何理由要求降低该标准，也不得请求裁决机构对其进行调整”，双方还约定了其他内容，之后，被告开始使用商场内编号F226、F227的商铺。2019年11月9日被告向原告发出《关于解除与沈阳丐帮贸易有限公司租赁合同及物业管理合同》的通知书，由被告签收。从2017年10月1日至2019年1月14日，被告尚欠原告物业费为91,695元，电费7,197元。一审法院认为，原告沈阳万象生活城商业物业经营有限公司与被告沈阳丐帮贸易有限公司签订了《物业管理合同》对原告与被告双方均具有约束力，双方已形成物业服务合同关系。被告在原告已提供物业服务的情形下，被告负有支付物业费及电费的义务。关于原告主张与被告解除《物业管理合同》的请求，因被告拖欠原告物业费，且原告向被告邮寄解除合同通知书，故原告的该项请求予以支持。关于物业费欠缴数额，按照合同约定，根据被告商铺面积，按45元／月／平方米的收费标准，从2017年10月1日至2019年1月14日，被告尚欠原告物业费为91,695元，电费7,197元。故原告主张被告支付物业费及电费的请求予以支持。对于原告主张物业费及电费违约金的请求，原告未能提供证据证明全面履行了物业合同的证据，且被告并未恶意拖欠，双方因物业服务及商铺租赁费问题产生纠纷，故原告的该项请求依据不足，不予支持。对于被告提出原告服务不到位的抗辩理由，被告未提供证据加以证明，不能证明其存在损失，被告不宜通过拒交物业费来损害其他已经缴纳物业费业主的权益，故对该项抗辩不予支持。一审法院判决：一、确认原告沈阳万象生活城商业物业经营有限公司与被告沈阳丐帮贸易有限公司于2017年5月17日签订的《物业管理合同》于2019年1月14日解除；二、被告沈阳丐帮贸易有限公司于判决生效之日起十日内向原告沈阳万象生活城商业物业经营有限公司支付物业费91,695元；三、被告沈阳丐帮贸易有限公司于判决生效之日起十日内向原告沈阳万象生活城商业物业经营有限公司支付电费7,197元；四、驳回原告沈阳万象生活城商业物业经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3,700元，由被告沈阳丐帮贸易有限公司负担。二审期间，上诉人提交：1.上诉人法定代表人与被上诉人招商人员王莹的微信记录，证明2017年10月被上诉人承诺上诉人所租赁商铺附近有一个永辉超市，而永辉超市2019年才进驻；2.被上诉人发出的通知函及我方和王莹的微信记录，证明被上诉人的运营楼管将通知函通过微信送达给我；3.电费收缴通知单，证明：自2018年1月1日-2018年8月止我欠的费用3572元不是7197元。已交两字是我方店长写的。被上诉人对证据1真实性有异议，我方没有承诺过。不属于二审新证据，对证据2真实性没有异议，证明内容有异议，我方没有停水停电。对证据3真实性没有异议，通知单是要求商户交费，但不表明上诉人已按要求交纳费用。我方提供的明细表已经修改提交了。上诉人申请证人宋庆祥作证，证明我以前是丐帮男装店长，装修时候我就去了。有一个永辉超市说一直进驻，但是也没有进驻，店铺信号不好，收款不方便，冬天特别冷，商场供暖不好，我在这个店干了一年多。被上诉人认为该证人证言无法证明证人身份，不属于新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《物业管理合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。上诉人未按合同约定时间交纳物业费及电费的行为构成违约，被上诉人已于2019年1月14日向上诉人邮寄解除合同通知书，一审对被上诉人要求上诉人交纳物业费及电费的诉讼请求予以支持并判令双方签订的《物业管理合同》于该日解除并无不当。关于上诉人主张被上诉人承诺2017年10月众多商户入驻经营包括永辉超市带来客流量等附加条件未做到，采用诱导、虚假宣传以及欺诈方法达到签订合同目的，商铺实际入驻比例不到30%的问题，因上诉人未提供充分证据证明其主张，且与本案无关，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人于2018年10月对商铺停水停电，空调管道漏水，无WLAN信号，未能根据季节变换供暖或制冷等问题，因上诉人未提供充分证据证明其主张，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张自2018年1月1日-2018年8月止其欠电费是3572元不是7197元，因其仅提供电费收缴通知单予以证明，未提供其缴费证明，故对上诉人该项主张，不予支持。综上所述，上诉人沈阳丐帮贸易有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人沈阳丐帮贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇二〇年一月二十二日书记员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。