江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0621民初6418号原告（反诉被告）：上海庭丰房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91310117MA1J1TUF46，住所地上海市奉贤区拓林镇楚华北路1563号第3幢110室。法定代表人：黄英，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨金蓉，上海九泽律师事务所律师。被告（反诉原告）:南通新词置业有限公司，统一社会信用代码913206210502837585，住所地江苏省南通市海安县李堡镇镇南中路。法定代表人：蒋万如，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡斌，江苏山水律师事务所律师。第三人：苏州万悦房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91320506MA1M93L85L，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇书香名园一区6幢4号商铺。法定代表人：余作鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨金蓉，上海九泽律师事务所律师。原告上海庭丰房地产营销策划有限公司（以下简称庭丰公司）与被告南通新词置业有限公司（以下简称新词公司）、第三人苏州万悦房地产营销策划有限公司（以下简称万悦公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，新词公司提起反诉，本院依法进行合并审理，并于2019年11月4日组织双方进行证据交换，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告庭丰公司及第三人万悦公司的委托诉讼代理人杨金蓉、被告新词公司的法定代表人蒋万如及委托诉讼代理人蔡斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）庭丰公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令新词公司支付锦盛花苑未结溢价佣金人民币424277元、返还保证金10万元，两项合计524277元；2、判令新词公司支付违约金（以424277元为本金，按每日千分之一的标准，自2019年7月1日起算至实际给付之日止）。事实与理由：2018年，双方就锦盛花苑分销代理进行了约定。2019年2月，双方签订了《锦盛花苑分销代理合同终止协议》（以下简称终止协议）。该终止协议约定，新词公司应于2019年6月30日前向庭丰公司支付锦盛花苑未结溢价佣金人民币424277元，并返还保证金10万元。因新词公司未按约履行，庭丰公司于2019年7月发出催款函，但新词公司以各种理由推诿，拒不履行合同约定义务。庭丰公司认为，新词公司未按约付款构成违约，侵犯了庭丰公司的合法权益，请求法院支持庭丰公司的诉讼请求。被告（反诉原告）新词公司辩称：1、新词公司已支付款项606630.2元，已支付的款项中有202090.5元应支付给上海际鹤房地产经纪有限公司（以下简称际鹤公司），庭丰公司应予以返还（新词公司已提出反诉）。2、庭丰公司主张的款项应扣减终止协议中6-1201、6-302两户非双外客户的相应佣金156060元（新词公司已提出反诉）。3、庭丰公司主张的款项应扣除终止协议中3-501的佣金21420元，因为该款项应结算给际鹤公司。4、庭丰公司主张的款项应扣减终止协议中6-404客户的59400元佣金，因为该户已诉讼退房。5、庭丰公司主张的款项应扣减终止协议中6-801、3-401、4-601当中的款项共计136205元，因为该三户的佣金已经结算。6、新词公司已支付的佣金606630.2元，庭丰公司未开具增值税专用发票（新词公司已提反诉）。7、庭丰公司部分客户后来退房，但庭丰公司未履行配合义务，导致新词公司与客户产生多起纠纷，庭丰公司应承担违约责任。8、新词公司已经支付保证金10万元。综上，请求驳回庭丰公司的诉讼请求。被告（反诉原告）新词公司向本院提出如下反诉请求：1、判令庭丰公司返还佣金202090.5元；2、判令庭丰公司向新词公司开具已付款606630.2元的增值税专用发票；3、因终止协议中6-1201、6-302为非双外客户，应扣减相应佣金156060元；4、判令庭丰公司向新词公司支付违约金10万元。原告（反诉被告）庭丰公司辩称：1、关于新词公司的第一项诉讼请求，该6套房屋均由庭丰公司代理销售，故庭丰公司不同意返还佣金。2、新词公司要求开票的诉讼请求没有依据，庭丰公司不同意开具发票。3、双方之间并未约定非双外客户新词公司不需支付佣金，故不应当扣减6-1201、6-302所涉佣金。4、当事人主张违约金的前提是，对方存在违约行为并给守约方造成实际损失，且合同对此有约定。现有证据不能证明庭丰公司存在违约行为，庭丰公司不同意支付违约金。经审理查明：2019年2月28日，庭丰公司作为甲方与乙方新词公司签订一份终止协议。该协议载明：双方就庭丰公司独家代理销售新词公司锦盛花苑项目合同终止相关事宜，达成如下条款，并承诺共同遵守：一、锦盛花苑代理销售于2019年2月22日终止，庭丰公司及关联方不再参与本项目销售代理。二、至本次协议终止日，庭丰公司代理销售本项目期间内所成交贷款已全部办理完的房源未结溢价佣金部分(明细见附件)，新词公司应于2019年6月30日之前支付给庭丰公司。庭丰公司所缴纳10万元保证金，新词公司承诺2019年6月30日前全额退还。三、庭丰公司负责配合新词公司办理好代理期间成交客户资料移交银行事宜，如未能处理好导致客户退房，将不计为有效成交客户。成交客户与庭丰公司代销产生的问题由庭丰公司负责处理完善，造成损失由庭丰公司负责。该终止协议附件锦盛花苑未结溢价明细载明：已可结部分3-501、6-801、3-401、6-301、6-1201、4-601、6-302，合计金额214077元；暂不可结部分6-401、6-1504、6-803、6-404合计金额210200元。总合计金额为424277元。以实际贷款到账为准。2019年7月2日，庭丰公司向新词公司发出催款函，主要内容为：2019年2月28日，贵司与我司签订了终止协议。双方约定，贵司应于2019年6月30日前将锦盛花苑未结溢价佣金364877元（总金额424277元扣减6-604的59400元）和我方缴纳的保证金10万元支付给我司。截止发函之日，贵司并未按约定及时支付上述款项（464877元）。希望贵司在收函后5日内及时支付。2019年7月5日，庭丰公司本案的委托诉讼代理人杨金蓉与新词公司法定代表人蒋万如互发短信。蒋万如称：杨律师你好！来函收悉，我司已通知贵司陈文，请提供合同、承诺书、以及解除合同协议等文书给我司，同时提供成交明细及付款情况，并依据以上合同条款约定及解除合同等来计算佣金，与我司财务核对后开具专项发票。方可付款！请你按照上述实施。另庭丰公司所介绍的客户仍有部分与我司处于诉讼阶段。杨金蓉回复：根据双方2019年2月28日签订的终止协议，现贵司没有按照该协议约定于2019年6月30日之前支付佣金和保证金已属违约。另，协议一式两份，附件中佣金溢价明细系双方确认，贵司今日发短信要求我方另行提供协议，有借口拖延之嫌。望贵司诚实守信，恪守承诺，尽快付款！蒋万如回复：该给的款始终是要给，按合同协议履行是双方的责任权。希望你能理解！杨金蓉回复：合同贵方都有，请尽快履行合同义务。另查明：2018年1月8日，新词公司与际鹤公司签订锦盛花苑项目营销总代合同，约定：际鹤公司作为新词公司锦盛花苑项目唯一营销代理公司；销售佣金：双方合作模式为底价包销，原则上新词公司收取双方签订的可售房源底价部分房款，际鹤公司收取超出底价部分房款，底价所得税费由新词公司承担；销售成功：际鹤公司在本合同期内，凡是购房者签订商品房认购协议书的，即视为际鹤公司销售成功；销售完成，际鹤公司在本合同期内，凡是购房者从签订商品房认购协议书开始完成签约贷款手续为止的全过程全部完成的即视为际鹤公司销售成功；合同期限为12个月，自2018年1月2日至2018年12月31日；自本合同生效之日起，际鹤公司作为唯一销售代理方，在约定范围内的所有销售业绩归际鹤公司；新词公司委托际鹤公司独家代理本项目的营销工作，合同期内全权负责资源扩展及整合工作，并销售约定范围内的全部可售商品房等。2018年4月3日，案外人刘金华开始介绍庭丰公司代理销售新词公司案涉商品房。2018年4月24日，庭丰公司向新词公司支付代理保证金10万元。2019年8月28日，庭丰公司与案外人刘金华签订锦盛花苑合作终止协议一份，主要载明：庭丰公司经刘金华引进转让独家代理销售锦盛花苑项目合作终止相关事宜，达成如下条款：一、2018年4月3日庭丰公司经刘金华引进转让给庭丰公司代理销售锦盛花苑项目，并承诺以成功销售每套1万元弥补刘金华损失；二、锦盛花苑代理销售于2019年2月22日终止，庭丰公司及关联方不再参与代理；至本协议终止日止，庭丰公司代理销售本项目期间所成交的房源应支付刘金华每套1万元，庭丰公司承诺向开发公司所缴纳的10万元保证金归刘金华所有，由开发商直接退还刘金华。剩余佣金由庭丰公司向开发公司结算后再结算给刘金华。注：庭丰公司代理期间成功销售21套（其中三套本地客户成交不支付佣金），所剩18套以每套1万元计算，共计18万元（含保证金10万元）。2019年初支付刘金华一笔3万元佣金，剩余15万元未支付（含未退回的保证金10万元）。刘金华承诺收到开发公司退还的保证金后与开发公司无任何干涉及纠纷。刘金华承诺收到庭丰公司剩余佣金后与庭丰公司无任何干涉及纠纷。2018年11月1日，新词公司与万悦公司签订锦盛花苑项目销售代理合同一份，约定：新词公司委托万悦公司独家销售该项目范围内的房产；项目目前可售房源约100套，具体以新词公司确定的可售房源销售底价明细表；合同有效期自2018年11月1日至2019年3月31日；保证金为10万元，在万悦公司进场7天前支付（以新词公司通知时间为准），万悦公司工作人员在2018年11月1日开始进驻售楼处工作；代理佣金的计算标准为本协议销售范围内对双外客户的商品房销售的平均底价为4000元每平方米（具体房源一房一价，根据底均价调整每套房屋的销售底价），乙方根据销售市场情况制定报价，实际销售成交价超出底价溢价部分皆为乙方佣金所得（成交价不低于甲方底价），计价面积以建筑面积为准；新词公司支付代理佣金的条件：客户正式签订商品房预售合同或买卖合同，并已支付完毕合同约定的首付款后结算50%佣金，客户付清全款或者银行下达放款通知书后结算剩余50%；代理佣金应扣除新词公司所交纳税费（10%），万悦公司应在新词公司支付佣金前提交等额正式发票；佣金支付方式：户名为万悦公司、开户行为中国农业银行苏州富强支行，账号为1055…439；万悦公司代理销售过程中，若客户在签订合同后违约的，纠纷解决结案后，若有没收的定金或收取的违约金，按各自50%比例分配，在任何一方收取该没收定金或违约金后向对方支付一半；新词公司认可在本合同代理期限内成交的所有双外客的案源均为万悦公司成交，包括但不限于万悦公司客户、自访客户及老业主介绍客户，新词公司应按本合同约定支付相应佣金及溢价奖励；特别约定：2019年春节前，乙方须完成20套双外客户的房源销售，且办理购房贷款所有手续须满足银行要求，确保贷款春节前发放到位。如不能完成则甲方有权扣除乙方支付的履约保证金。本地客购房，甲方按平均底价均价4400元每平方米给乙方，实际销售成交底价超出溢价部分皆为乙方佣金所得。新词公司若有关联客户或者介绍客户须提前书面通知万悦公司，否则应算作万悦公司客户，新词公司应按本合同约定支付相应佣金及溢价奖励；新词公司逾期支付佣金、溢价奖励及各类费用的，应按日向万悦公司支付未付款1‰的违约金；如因新词公司原因（包括但不限于新词公司证照不全、交付房屋不符合合同约定、房屋存在纠纷、不能办理贷款等）导致购房客户退房的，万悦公司不承担责任，新词公司仍应当支付佣金及溢价奖励。另查明：庭丰公司登记的股东为黄英、余作鹏，各持股50%，黄英任执行董事，余作鹏任监事。万悦公司登记的股东为余作鹏、喻春燕，各持股50%，余作鹏任执行董事兼总经理，喻春燕任监事。再查明：2019年5月13日，新词公司向本院提起诉讼，要求解除其于王梦见所签订的商品房买卖合同（后增加要求王梦见支付违约金的诉讼请求）。其主张的事实与理由为：2018年10月11日，双方签订商品房买卖合同，约定王梦见向新词公司购买商品房（案涉6-404），总价为514000元。合同签订后，王梦见支付首付款214000元。办理贷款过程中，因王梦见自身不具备贷款条件导致贷款失败。因未能按约在2018年10月30日前就余款30万元办理贷款，也未能以现金方式支付余款，构成违约。新词公司通知王梦见办理解除合同手续，王梦见亦不予配合。2019年5月15日，王梦见向本院提起诉讼，要求解除其与新词公司签订的商品房买卖合同。新词公司返还购房首付款334000元及相应利息。其主张的事实和理由为：双方签订商品房买卖合同后，其支付首付款由于被告的原因至今未能办理抵押贷款手续，其在合同签订前于2018年10月11日向新词公司支付首付款214000元，并向新词公司营销策划公司庭丰公司支付了12万元购房款等。其民事起诉状中将庭丰公司列为共同被告，后撤回。本院审理后裁定两案合并审理。审理中，王梦见以起诉后庭丰公司已经退还其12万元为由，于2019年6月24日申请诉讼请求变更为要求新词公司返还购房首付款214000元及相应利息。本院追加新词公司法定代表人为第三人，并主持双方于2019年7月25日达成如下调解协议：1、双方所签商品房买卖合同解除；2、王梦见协助新词公司办理合同备案撤销手续；3、新词公司退还王梦见购房款214000元；4、王梦见支付新词公司违约金4万元；5、王梦见归还蒋万如借款134000元等。诉讼中，庭丰公司撤回要求新词公司返还10万元保证金的诉讼请求，并增加要求新词公司再支付6-1201、6-302、6-1102的佣金99960元（按照4000元每平方结算的差价进行补足）的诉讼请求。上述事实,有当事人提供终止协议、短信往来记录、记账凭证、商品房认购协议、营销总代合同、结佣表、交易明细、收据、销售代理合同、催款函，商品房买卖合同及当事人当庭陈述在卷佐证等，在卷佐证。本院认为：依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按约履行各自义务。结合现有证据，本院对本案分析如下：一、新词公司与庭丰公司之间的合同适用问题。虽然新词公司与庭丰公司之间并未直接签订销售代理合同，但是结合现有证据，可以认定双方之间的销售代理关系应当适用万悦公司与新词公司所签订的销售代理合同，理由如下：其一，该销售代理合同系新词公司提供，且新词公司拟用以证明，根据该合同约定，新词公司支付佣金前，庭丰公司应当提交等额正式发票，双外客户为新词公司成交等事实。这说明新词公司认为，庭丰公司应当按照该合同约定履行相应义务，双方受该合同约束。其二，庭丰公司陈述：“万悦公司与庭丰公司是关联企业，实际代理销售是由庭丰公司进行的，但合同是以万悦公司名义签订的。”新词公司陈述：“2018年6月底前是际鹤公司，6-11月没有合同，11月之后是与万悦公司签订的。庭丰公司开始是际鹤公司的二级分销，际鹤公司走了之后还是庭丰公司在做，但是双方没有签订合同，因为我觉得双方没有签订对双方没有约束可能会产生问题，所以要求张钊与我司签订合同，当时草拟合同时是庭丰公司，但张钊带来的合同变成了万悦公司，当时我不同意，他说是一个公司，他本人签字确认。张钊跟我说他是庭丰公司的股东，庭丰公司的法定代表人是他老婆，他开始来的时候他个人以个人的名义挂在际鹤公司做二级分销，际鹤公司走了之后，他说以庭丰的名义，但是没有与庭丰公司签订合同。”可知，双方对于该合同的签订原因及实际主体的认定是一致的。第三，万悦公司与庭丰公司的股东存在交叉，且万悦公司与庭丰公司在本案中的委托诉讼代理人相同，可以认定庭丰公司以万悦公司名义签订该合同的事实。其四，庭丰公司主张双方佣金系按超出底价4000元每平方计算，新词公司主张在此基础上应扣除10%的税率。双方主张的计算方式在该合同第三条各项费用的计算及支付中均可得到印证。第五，该合同所约定的10万元保证金实际也是庭丰公司所支付。新词公司辩称签订该合同系张钊为绕开刘金华直接代理。但这与庭丰公司借万悦公司名义与新词公司签订合同并不矛盾，反而可以印证庭丰公司系实际履行合同义务的当事人。因此，可以认定该合同系庭丰公司以万悦公司名义与新词公司所签，该合同对双方均具有约束力。二、双方之间的佣金应当如何计算的问题。双方签订的终止协议所附未结溢价明细载明：已可结部分3-501、6-801、3-401、6-301、6-1201、4-601、6-302，合计金额214077元；暂不可结部分6-401、6-1504、6-803、6-404合计金额210200元。总合计金额为424277元。现新词公司主张该明细存在错误，并提供了相应证据。因该明细明确载明了具体的房号，而非双方对未结溢价佣金的概况处理，故本院对新词公司所提异议应予审理。此外，根据合同约定，代理佣金按套结算，在按约定计算所得溢价后应当扣除新词公司所缴税费10%。庭丰公司在庭审中也认可“新词公司于2018年11月5日所支付的178172.2元包括此前应扣未扣税金37845.8元”。故可以认定双方佣金系在溢价基础上乘以0.9计算所得结果。据此，本院对案涉争议佣金分析如下：（一）终止协议所附未结溢价明细所涉已可结部分溢价佣金。1、关于3-501的溢价佣金问题。新词公司提供了一份其与际鹤公司的代理合同及结佣明细表，该明细表载明3-501（史春兰）的佣金为23800元。而庭丰公司提供了史春兰与新词公司签订的认购协议原件及史春兰的身份证复印件。对此，本院认为，新词公司与庭丰公司签订的终止协议已明确包含该户溢价佣金，且结合庭丰公司提供的上述证据，可以认定该房屋系庭丰公司代理销售或者参与代理销售，庭丰公司有权主张溢价佣金。新词公司提供的该证据仅能证明其与际鹤公司之间可能存在该佣金结算约定，而即便存在该约定也不能排除新词公司与际鹤公司存在计算错误的问题。故新词公司的证据不足以推翻庭丰公司所举证据，新词公司要求扣减该房屋所涉佣金，本院不予支持。该户所涉佣金为21420元（23800元×0.9），新词公司应予支付。2、关于6-801、3-401、4-601所涉溢价佣金的问题。新词公司辩称已支付，不应再支付，并提供了相应收据。对此，本院认为，其一，新词公司提供的收据显示其于2018年8月24日已经支付3-401的佣金27345元，且庭丰公司提交的开发商结佣表也载明该户溢价为27345元，并备注“结清”，故可以认定该户溢价佣金已经结清，终止协议存在计算错误，该户所涉佣金不应再支付。其二，新词公司提供的收据显示其于2018年11月5日支付6-801、1-503、6-1101、6-201的佣金合计178172.2元，且庭丰公司提供的开发商结佣表亦载明该四户溢价佣金合计为178172.2元，并备注“结清”，故可以认定该四户溢价佣金也已经结清，终止协议存在计算错误，该四户所涉佣金也不应再支付。其三，新词公司提供的收据显示2018年12月20日支付4-601的佣金50000元为部分佣金，现新词公司辩称当时双方协商就按50000元计算，与其提供的收据及终止协议约定不符，本院不予采信，其主张扣减该户所涉溢价佣金，本院不予支持。该户所涉尚欠溢价为43420元（103800元×0.9-已付50000元），新词公司应予支付。3、关于6-1201、6-302所涉溢价佣金的问题。新词公司辩称该两户为非双外客户，不应计算佣金，并提供了庭丰公司与刘金华签订的终止协议及录音。对此，本院认为，其一，双方签订的终止协议所附未结溢价明细包含了该两户所涉的溢价佣金，庭丰公司应当有权主张相应溢价佣金。其二，新词公司提供的终止协议及录音即便真实，也仅能证明庭丰与刘金华之间存在庭丰公司不向刘金华的三套本地客户所涉佣金的约定，不足以推翻新词公司与庭丰公司在终止协议中约定支付该两户所涉溢价佣金的约定。其三，根据万悦公司与新词公司签订的代理合同第三条第4款约定，双外客户均视为庭丰公司的成交客户。但不能以此推定非双外客户均不属于庭丰公司的成交客户。结合该合同第四条的特别约定：“本地客购房，甲方按平均底价均价4400元每平方米给乙方，实际销售成交底价超出溢价部分皆为乙方佣金所得。”可知，即便系非双外客户，新词公司根据合同约定也应当支付相应佣金，只是佣金计算标准不同。故新词公司辩称不应支付该两户佣金依据不足，本院不予采纳。6-1201及6-302所涉佣金分别应为25146元（27940元×0.9）、40950元（45500元×0.9），新词公司应予支付。因此，结合现有证据可知，终止协议所附未结溢价明细所涉已可结部分所涉房屋中，6-801、3-401所涉佣金新词公司已经付清，新词公司尚欠的佣金为3-501的21420元、6-301的45933.3元、6-1201的25146元、6-302的40950元、4-601尚欠的43420元，合计176869.3元。（二）终止协议所附未结溢价明细所涉暂不可结部分溢价佣金。终止协议所附未结溢价明细载明，暂不可结部分6-401、6-1504、6-803、6-404合计金额210200元。1、关于6-401所涉溢价佣金问题。根据庭丰公司提供的开发商未结佣金表，该户溢价应为45400元，与合同约定的计算方式所的金额相符，扣减10%费用后佣金应为40860元。2、关于6-1504所涉溢价佣金问题。新词公司辩称该户成交时间为2019年7月17日，故不可能是庭丰公司成交客户，该户所涉佣金应当扣减。庭丰公司认为该户实际为6-504，终止协议笔误写成了6-1504，并提供了6-504所涉的认购协议原件等。新词公司对该协议无异议，认为该户所涉佣金为50400元×0.9（即在合同约定计算方式4000元每平方的基础上应扣减10%的税费）。本院认为，庭丰公司所举证据可支持其意见，该部分实际应为6-504所涉溢价。扣减10%税费后，佣金为45360元。3、关于6-803所涉溢价佣金问题。根据现有证据，该户该户所涉溢价为55000元，佣金应为49500元。4、关于6-404所涉溢价佣金的问题。新词公司辩称该户后退房应扣减佣金。新词公司提供了庭丰公司向其发出的催款函，该函载明新词公司未付款合计424277元扣减6-604的59400元，为364877元。庭丰公司称该函的6-604系笔误，实际应为6-404。因签订终止协议时6-404客户贷款未成功，故发函时将该房佣金进行了扣减。据庭丰公司了解，现该贷款已经办理成功。对此，本院认为，首先，催款函中载明的6-604并非案涉终止协议载明应结佣房屋，且新词公司也辩称6-404已退房应扣除该部分佣金，故庭丰公司主张系笔误，实际系6-404，本院予以采信。其次，6-404购房人王梦见与新词公司发生纠纷后，已经诉至法院并经本院调解处理。从案件的基本情况可知，双方终止协议约定该户所涉佣金为暂不可结部分，最终佣金结算应当以实际贷款到账为准。而王梦见最终未能办理贷款并退房。其也提出庭丰公司收取其12万元服务费，在其起诉后庭丰公司已经退款。结合庭丰公司于2019年7月2日向新词公司发出的催款函明确扣减该户佣金59400元，可以认定庭丰公司与新词公司在签订终止协议后就因该户退房不计算佣金已经达成一致。此外，庭丰公司辩称催款函载明扣除该户佣金系因为当时贷款未办妥，后已经办理成功，与王梦见未成功办理贷款并退房的事实不符。故该意见本院不予采纳。新词公司主张扣除该户所涉佣金，本院应予支持。因此，结合现有证据可知，终止协议所附未结溢价明细载明的暂不可结部分佣金应当为6-401所涉的40860元、6-504所涉的45360元、6-803所涉的49500元，合计135720元。新词公司实际尚欠的佣金为312589.3元（176869.3元+135720元）。关于庭丰公司增加要求新词公司再支付6-1201、6-302、6-1102的佣金99960元（按照4000元每平方结算的差价进行补足）的诉讼请求。首先，庭丰公司增加该诉请求的前提是“如果法院不认可万悦合同适用于原被告双方”，现本院已经认定该合同适用于双方，故其增加该请求的理由不能成立。其次，庭丰公司多次表示终止协议系双方真实意思表示，对双方具有约束力，现其突破该协议要求增加佣金，本院难以支持。最后，关于6-1201、6-302为非双外客户，根据合同约定，平均底价均价4400元每平方米，现庭丰公司要求按照4000每平方进行计算佣金与约定不符。故庭丰公司该增加部分诉讼请求本院不予支持。三、关于新词公司已付佣金202090.5元的返还问题。新词公司辩称6-501、3-501、3-701、3-401、3-601、6-801系际鹤公司成交客户，佣金应当支付给际鹤公司，但新词公司已经向庭丰公司支付除3-501所涉佣金21420元外的其余五套房屋所涉佣金202090.5元，故庭丰公司应当向新词公司退还该部分佣金。对此，本院认为，首先，庭丰公司与新词公司之间存在营销代理关系，且新词公司已经实际支付该佣金，应当视为庭丰公司取得佣金具有合法依据。新词公司主张庭丰公司不应收取该佣金，应当证明庭丰公司取得该佣金构成不当得利等。现新词公司仅凭其与际鹤公司签订的结佣表，不足以证明庭丰公司应当向新词公司返还该佣金。其次，新词公司陈述，庭丰公司开始是际鹤公司的二级分销，际鹤公司走后还是庭丰公司在做。结合庭丰公司提供了该6套房屋的认购协议原件、收据原件及购房人身份证复印件等，可知该6套房屋实际系庭丰公司代理销售或者参与销售。最后，新词公司提供的其与际鹤公司所签的锦盛花苑结拥表系形成于2018年7月20日，而其向庭丰公司支付佣金的时间在该结拥表形成之后，即新词公司系在明知存在该结佣表的情况下向仍向庭丰公司支付相应佣金，而且其支付上述款项后与庭丰公司签订案涉终止协议时并未就此提出异议，故新词公司在庭丰公司现依据终止协议主张相应佣金时辩称该部分佣金结算错误，既不符合常理，也缺乏依据，本院不予支持。四、关于开票的问题。新词公司与万悦公司签订的销售代理合同约定，乙方应在甲方支付佣金前提交等额正式发票。现庭丰公司主张适用该合同，本院亦认定该合同系庭丰公司以万悦公司名义所签，故该合同对庭丰公司具有约束力。庭丰公司收取相应佣金应当按约开具相应增值税发票。此外，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款规定：“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。”《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：“所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。”根据上述规定，庭丰公司提供营销代理服务并收取了相应佣金，其向新词公司开具相应增值税发票亦属于法定义务。现新词公司要求庭丰公司向其开具已付佣金606630.2元的增值税发票符合合同约定及法律规定，本院应予支持。五、关于违约金的问题。根据终止协议约定，庭丰公司代理销售所成交贷款已全部办理完的房源未结溢价佣金部分（附件所载明未结溢价明细明细）新词公司应当在2019年6月30日前支付完毕。现庭丰公司主张新词公司逾期付款，应当按照万悦公司与新词公司所签销售代理合同第八条约定按日支付未付款1‰的违约金。对此，本院分析认为：首先，虽然根据万悦公司与新词公司签订的销售代理合同，庭丰公司应当在付款前开具相应发票，但案涉终止协议形成于该合同之后，终止协议对付款时间进行了明确约定，新词公司应当按照该协议约定付款，否则构成违约。其次，虽然终止协议所负未结溢价明细“以贷款实际到账为准”，但新词公司并未举证证明本院认定应结佣部分所涉房屋存在贷款未到账或者到账金额不符的情况，故新词公司应当在2019年6月30日之前未能付清佣金构成违约。第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金一般不得高于守约方因违约所造成损失的30%。参照《最高人民法院》第二十四条第四款的规定，结合本案案涉协议履行情况、违约情况以及预期利益等因素，本院酌定新词公司应支付的违约金以应付未付佣金为基数，按照中国人民银行公布的贷款基准利率（2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.5倍标准，自2019年7月1日起算至实际给付之日止。最后，新词公司主张庭丰公司违约应当支付违约金，但其并且举证证明庭丰公司的具体违约行为，且购房人退房本身不足以证明庭丰公司违约，故新词公司要求庭丰公司支付违约金依据不足，本院亦不予支持。综上，新词公司应向庭丰公司支付尚欠佣金312589.3元。新词公司未按照终止协议约定付款，应当支付相应违约金。庭丰公司应向新词公司开具已付款部分的增值税发票。双方其他主张及抗辩意见依据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）南通新词置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）上海庭丰房地产营销策划有限公司溢价佣金312589.3元。二、被告（反诉原告）南通新词置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）上海庭丰房地产营销策划有限公司相应逾期付款违约金[以应付未付溢价佣金312589.3元为基数，按照中国人民银行公布的贷款基准利率（2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.5倍标准，自2019年7月1日起算至实际给付之日止]。三、原告（反诉被告）上海庭丰房地产营销策划有限公司于本判决发生法律效力后十日向被告（反诉原告）南通新词置业有限公司开具金额为606630.2元的增值税发票。四、驳回原告（反诉被告）上海庭丰房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）南通新词置业有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费9042元，减半收取4521元，反诉案件受理费4126元，合计8647元，由新词公司承担6782元（新词公司已缴纳4126元，余款2656元于本判决发生法律效力后向本院缴纳。户名：海安市人民法院，开户行：中国建设银行江苏海安支行营业部，银行账户32×××16），由庭丰公司负担1865元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13168元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 刘昌海二〇二〇年一月七日法官助理 莫亚敏书 记 员 崔静怡