浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2410号上诉人（原审原告）：赵学礼，女，1973年11月15日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：王玉国，上海卓沪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海宁世贸广场置业有限公司。住所地：浙江省海宁市海洲街道文宗南路96号419室。统一社会信用代码：9133048107065160XT。法定代表人：曹晓峰，董事长。委托诉讼代理人：金虎良，浙江虎良律师事务所律师。上诉人赵学礼因与被上诉人海宁世贸广场置业有限公司（以下简称世贸公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初1002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵学礼上诉请求：撤销一审判决，改判支持赵学礼的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院错误的认定世贸公司发布虚假广告的最早时间为2016年12月21日，从而否认赵学礼受到虚假宣传的误导是片面错误的观点。一审法院对海宁市市场监督管理局的行政处罚决定书片面曲解，断章取义。该处罚决定书的第一页第三段原文“经查明：当事人开发的星光汇项目于2016年6月8日取得预售许可证后，通过宣传单页、微信公众号、业态平面图、电视台、报纸、论坛、网站等方式对外宣传该项目”，这说明取得预售许可证后世贸公司就通过多种方式宣传了。该处罚决定书第一页第四段原文“自2016年12月21日至案发，对外发放宣传单页”仅仅是描述这个时间段，并不能据此认定2016年12月21日这天以前就没有对外虚假宣传。该处罚决定书第二页第五段原文“此外，当事人在星光汇项目售楼部对外营销时使用了星光汇项目业态分布图。该业态分布图共分三层，每层均标有入驻品牌及分布位置。”这说明这种宣传方式是对外营销时就使用的，没有界定最早时间点。另外，海宁市住建局发出的《商品房销售行为检查整改通知书》认定的世贸公司发布虚假宣传广告是没有界定最早时间点的。赵学礼的购房时间为2016年12月2日，一审中并无任何证据能证明这个时间点，世贸公司就没有虚假宣传。行政处罚决定书和《商品房销售行为检查整改通知书》应该全面看待原文，其本意是强调在整个星光汇销售过程中世贸公司对广大购房者进行了虚假宣传，并非是确定2016年12月21日这个时间点以前的就不是虚假宣传了。二、一审法院忽视了赵学礼举证的一系列证据材料的相互印证性，片面强调多张宣传资料中的一张有“意向入驻品牌”。因为世贸公司在整个销售过程中印制发放的宣传资料很多，绝大部分都是没有印制“意向入驻品牌”的，否则岂不是与行政处罚决定书和《商品房销售行为检查整改通知书》的结论矛盾。除了这一张，赵学礼举证的其他多张宣传资料都可以辅助印证行政处罚决定书和《商品房销售行为检查整改通知书》的结论。世贸公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。按照行政处罚决定书，虚假宣传的时间为2016年12月21日后，赵学礼的购房时间在此之前，故一审的认定是正确的。即使在2016年12月21日后签订合同的，也达不到解除合同的程度。赵学礼向一审法院起诉请求：1.判令撤销双方之间签订的商品房买卖合同；2.判令世贸公司归还赵学礼已支付的购房首付款156000元；3.判令世贸公司支付赵学礼自支付首付款之日（2016年12月2日）起至实际付清购房款之日止按中国人民银行同期存款利率计算的利息。一审法院认定事实：2016年12月2日，赵学礼（买受人）与世贸公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，载明：出卖人以出让方式取得位于市区城南大道南侧、编号为410-036-007的地块的建设用地使用权。该建设用地使用权来源的批准文件或合同是海国用（2013）第08102号；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为星光汇商城；买受人购买的商品房为预售商品房，位于，建筑层数地上20层，地下2层，该商品房位于第3层，设计用途为商业用房；出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方米19844.36元，总金额为306000元。买受人应在买卖合同签订之日支付首付款156000元，剩余房款150000元通过商业银行按揭贷款的方式予以支付，并于买卖合同签订日起七日内与出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用。出卖人应当在2018年3月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同签订当日，赵学礼支付了首付款156000元，余款150000元尚未支付。经查明，在世贸公司销售星光汇房屋过程中，海宁市住建局向世贸公司发出《商品房销售行为检查整改通知书》，载明世贸公司在星光汇项目销售过程中存在“项目宣传的绿地酒店房源涉嫌虚假宣传”“项目其他广告宣传涉嫌夸大事实”等，并要求“立即停止绿地酒店房源宣传”“停止其他违规广告宣传”等。2017年7月26日，海宁市市场监督管理局对世贸公司作出海市监处字[2017]328号行政处罚决定书，决定书认定世贸公司存在发布与实际情况不符的广告的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第四条“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者”之规定，已构成发布虚假广告的违法行为，故责令世贸公司停止发布广告，在相应范围内消除影响，并给予罚款400000元的行政处罚。海宁市市场监督管理局在决定书中对世贸公司“发布虚假广告的违法行为”具体查实如下：经查明，当事人（世贸公司）开发的星光汇项目于2017年6月8日取得预售许可证后，通过宣传单页、微信公众号、业态平面图、电视台、报纸、论坛、网站等方式对外宣传该项目。查实，当事人自2016年12月21日至案发，对外发放“绿地Q酒店”“国际生鲜馆”“区域唯一”“海宁首座进口免税国际生鲜馆”“EUROJOY、Q酒店、ZARA、G-STARRAW、左岸电影城、KFC、BURGERKING”“寻找小汇”“商业热销领跑全海宁”等内容的宣传单页。截至案发，当事人在发放部分宣传单页后，自行销毁了剩余宣传单页。另查实，当事人于2017年3月23日，通过微信公众号“海宁星光汇”对外发布含有“国际生鲜馆位于负一楼，占地2000……”“国际生鲜馆商铺5-10㎡的小户型为主……商场内的各类业态将与国际生鲜馆现场互补”的广告语，以及“星光汇招商已完成超过80%，并且有欧悦真冰场、ZARA、绿地Q酒店等多个世界级品牌入驻……”的广告语。截至案发，上述微信公众号的广告内容已由当事人自行删除。此外，当事人在星光汇项目售楼部对外营销时使用星光汇项目业态分布图。该业态分布图共分三层，每层均标有“屈臣氏”“KFC”等入驻品牌及分布位置。截至案发，当事人已将上述业态分布图全部销毁。2016年6月19日，当事人与上海绿地酒店投资发展有限公司签订了咨询服务合同。约定当事人在上海绿地酒店投资发展有限公司指导下按照绿地Q酒店的风格进行装修。该合同仅为双方正式入驻的前置合同。截至案发，当事人与绿地酒店公司尚未签订正式入驻合同。除北京左岸风影院、ZARA和EUROJOY欧悦真冰场外，当事人尚未正式引进其他品牌。当事人通过宣传单页、微信公众号和业态分布图对外宣传的正式入驻品牌与实际情况不符，应认定广告内容为虚假。另查明，2018年11月20日，嘉兴在线新闻网新闻频道发布了题为《嘉兴这些老板被捕被拘！2017年全市市场维序十大案件出炉》的时文，其中案例八为《宣传的入驻品牌与实际情况不符海宁世贸广场发布虚假广告被罚40万》，该案例指出：2017年4月24日，海宁市市场监督管理局在全市房地产市场秩序专项整治工程中发现世贸公司在对其开发的星光汇项目进行宣传时涉嫌发布虚假广告；世贸公司通过宣传单页、微信公众号和业态分布图对外宣传的正式入驻品牌与实际情况不符，应认定广告内容为虚假；鉴于世贸公司在案发后能主动停止违法行为，积极配合调查，处罚款400000元。一审法院认为，本案争议焦点为，世贸公司在销售中的宣传行为是否构成欺诈，赵学礼能否基于欺诈撤销案涉购房合同。欺诈的构成要件有三，一是行为人主观上具有欺诈的故意，即明知自己的行为会发生损害他人的后果而故意为之，或者放任结果的发生，其目的是使对方陷入错误认识，从而获得某种利益；二是行为人在客观上实施了隐瞒真实情况或提供虚假情况的行为；三是行为人的行为客观上使相对方陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示。本案中，双方的《浙江省商品房买卖合同》签订于2016年12月2日，而海宁市市场监督管理局在对世贸公司作出行政处罚决定时，认定世贸公司最早涉嫌发布不当广告的时间为2016年12月21日，自该时间开始，世贸公司开始对外发放“绿地Q酒店”“国际生鲜馆”等广告宣传单页。赵学礼在庭审中提交的宣传单页其自认系从其他购房者处复印取得，且其提交的宣传单页照片也均系复制件，故无法证明赵学礼在签订购房合同时已取得了上述广告宣传单页，即无法证明世贸公司在向赵学礼销售涉案房屋的过程中，实施了致使赵学礼陷入错误认识的行为。至于赵学礼主张的世贸公司在销售过程中使用的星光汇项目业态分布图系虚假宣传，业态分布图中标注了“屈臣氏”“KFC”等入驻品牌及分布位置。根据庭审中赵学礼提交的业态平面图，在品牌LOGO前标注有“意向入驻品牌”，而非已经入驻品牌，故世贸公司的该项宣传措施也并不构成虚假宣传。因此，赵学礼因受世贸公司广告宣传营销而错误签订买卖合同的主张，缺乏事实依据。双方签订的买卖合同也未违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应当依约履行。综上，赵学礼要求撤销买卖合同等诉讼请求，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回赵学礼的全部诉讼请求。一审案件受理费3420元，由赵学礼负担。二审中，双方均未提交新的证据。一审认定的事实中，星光汇项目于“2017年6月8日”取得预售许可证存在笔误，海宁市市场监督管理局作出的行政处罚决定书载明星光汇项目取得预售许可证的时间为“2016年6月8日”。对一审认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，赵学礼主张撤销商品房买卖合同的理由是世贸公司在销售时虚假宣传入驻品牌，故意隐瞒真实情况，构成欺诈，并提供了整改通知书、行政处罚决定书、宣传图片等证据。本案双方签订商品房买卖合同的时间为2016年12月2日。2017年7月26日海宁市市场监督管理局作出的行政处罚决定书中查实，世贸公司“自2016年12月21日至案发，对外发放绿地Q酒店宣传单页”“2017年3月19日至案发，对外发放国际生鲜馆宣传单页”“2017年1月中旬至案发，对外发放寻找小汇宣传单页”。可见，行政处罚决定书认定的上述宣传单页的发放时间均在本案双方签订合同之后。一审认为在案证据不足以证明赵学礼在签订合同时已受到上述虚假宣传的影响，并无不当。即使行政处罚决定书认定的虚假宣传广告在赵学礼购房时已经存在，本案也不足以认定构成欺诈。世贸公司在商品房销售过程中实施的广告宣传行为，已被相关行政职能部门认定为虚假宣传并处以相应的行政处罚，但世贸公司的上述行为并不当然等同于合同法所规定的能够影响合同效力的欺诈行为。行政职能部门的认定结论是从行政管理的角度，依据有关行政法律、法规的规定进行审查后作出的，而对于行政违法行为是否构成合同法意义上可撤销合同情形之一的合同欺诈，需要依据合同法等相关民事法律、法规的规定进行分析认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定，合同欺诈有三个构成要件：(1)欺诈方有欺诈的故意。即明知告知对方的情况是虚假的或者故意隐瞒真实情况会使对方陷于错误认识而希望或者放任这种结果的发生。(2)欺诈方实施了欺诈行为。欺诈行为包括积极的行为和消极的行为，前者即故意告知对方虚假情况，后者即故意隐瞒真实情况。(3)相对人因欺诈行为陷于错误认识并作出意思表示，即因为错误认识而与之订立了合同。综上，判断当事人的行为是否构成影响合同效力的欺诈行为，应当考察该行为是否使对方当事人对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。本案中，赵学礼作为买房人，主张世贸公司的虚假宣传行为构成欺诈，要求撤销合同，对此应考察赵学礼在签订合同时是否因为世贸公司的上述相关行为产生错误认识并基于错误认识作出了非真实的意思表示，主要考虑宣传对合同的订立及房屋价格的确定有无重大影响。房产属于价值较大的财产，根据一般的认知，购房者在购房前主要是对房屋的质量、价格、地段、周边环境、生活配套设施、交通等方面因素进行综合考虑后才作出购买与否的意思表示。涉案商铺采取委托经营管理的模式，购房人依据委托经营管理合同从经营管理主体处获得租金收益，购房者对经营管理主体开展经营、引进品牌不能进行干涉。作为购房者，赵学礼购房时也应能知晓商场入驻品牌在今后随着市场行情、经营状况等变化存在退出或者入驻星光汇项目的可能，相关品牌的入驻并非是房屋升值或取得收益的关键保障。因此，世贸公司对品牌入驻的广告宣传并非直接影响赵学礼决定是否购买的关键性因素，更非唯一性因素。赵学礼称其是受世贸公司对入驻品牌宣传的影响而作出了购买房屋的意思表示，难以采信。此外，根据一审法院对星光汇项目周边其他市场商铺价格的调查，赵学礼所购商铺的价格与同期同类同属城区的商铺销售价格相比，并不存在偏高现象，因此难以认定世贸公司有关品牌入驻的虚假宣传影响了本案销售价格的确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”按照上述条文之规定，商业广告等为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的，可以确定为要约。世贸公司对品牌入驻的宣传并不属于对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，而且也有宣传单中注明为“意向入驻品牌”。因此，世贸公司的广告宣传资料尚不足以认定构成要约。案涉合同中对赵学礼所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等内容约定明确，系双方平等协商后达成，且并无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此，世贸公司的广告宣传行为也未使赵学礼对合同内容产生错误认识。综上所述，赵学礼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3420元，由上诉人赵学礼负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 王世好二〇二〇年一月十日书记员 胡玉婷