四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4937号 上诉人（原审原告）：四川川北凉粉餐饮管理有限公司南充北湖店，地址：南充市顺庆区北湖公园景区购物中心B-10号。 负责人：任其胜。 委托诉讼代理人：杨园园，四川建投律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王彩霞，女，1971年7月20日生，汉族，住南充市。 委托诉讼代理人：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师。 上诉人四川川北凉粉餐饮管理有限公司南充北湖店（以下简称川北凉粉北湖店）因与被上诉人王彩霞房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初4981号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 川北凉粉北湖店上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判被上诉人给付搬迁费1,000元、停产停业损失60,000元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定川北凉粉北湖店不能主张搬迁费和停产停业损失，与双方合同约定不符。1．《房屋租赁合同》第8条约定“如因市政规划的撤、迁、扩建、不可抗力因素导致本合同无法继续履行时，本合同自然终止，乙方（川北凉粉北湖店）当年所缴房租而未租期间的租金甲方（王彩霞）予以退还。乙方不能要求甲方赔偿装修等费用”。双方之所以约定川北凉粉北湖店放弃主张赔偿房屋装修费用，是因为川北凉粉北湖店在装修承租房屋时，拆除了房屋上的阁楼。但是，合同并未对房屋拆迁造成川北凉粉北湖店无法经营，发生的搬迁费和停产停业损失如何分配作出约定。2．一审判决将搬迁费和停产停业损失归为“装修等费用”，属于对合同条款错误的扩大解释，缺乏事实依据。搬迁费、停产停业损失和房屋装修费用的性质不同。房屋装修费用是川北凉粉北湖店在租赁期限内对房屋进行装修发生的支出和费用。而搬迁费和停产停业损失，是因为案涉房屋被征收，导致川北凉粉北湖店无法继续经营不得不搬迁，给川北凉粉北湖店所造成的实实在在的损失，并不是费用。一审判决在双方未约定搬迁费和停产停业损失的情况下，仅因为一个“等”字，就认定川北凉粉北湖店无权主张该损失，缺乏事实依据。二、依据公平原则，王彩霞应当按照一审法院确定的任淑会的给付标准，赔偿川北凉粉北湖店的搬迁费和停产停业损失。川北凉粉北湖店依照政府要求停止经营并搬离，实际发生了搬迁费和停产停业损失。因此，川北凉粉北湖店请求按照一审法院确定的任淑会的给付标准（两套房屋的面积相同），判令王彩霞赔偿搬迁费和停产停业损失，具有事实依据，应当得到支持。综上，请求依法改判。 王彩霞辩称：一审认定事实清楚，适用法律准确，应当维持。1．上诉人认为合同没有就停产停业损失进行约定。案涉的租赁合同明确约定了。双方就案涉房屋要搬迁有预见性。双方对拆迁后的损失，约定了上诉人不得要求被上诉人赔偿装修等费用，意思是包含了其他的损失。上诉人片面的将其理解为装修费，是对合同本意的错误理解。一审对这一约定的理解是准确的，之所以约定等损失，是对损失的范围进行了概括性的理解。2．合同有约定按约定处理，合同没有约定按法律规定处理，法律没有规定才按公平原则处理。上诉人要求按公平原则处理不符合法律规定。上诉人要求参照任淑会的案子处理，那个案子的当事人放弃了上诉的权利，对本案没有参考价值。那个案子对是否拆迁都没有约定。因此，上诉人的上诉理由不能成立。 川北凉粉北湖店向一审法院起诉请求：1．判令王彩霞退还未租期间的租金32,500元及保证金；2．判令王彩霞支付搬迁费1,740元、空调移机费400元；3．判令王彩霞支付停产停业损失132,000元及其他经济损失90,000元；4．本案诉讼费、保全费由王彩霞承担。 一审法院认定事实：2018年4月12日，王彩霞与川北凉粉北湖店以甲、乙双方名义签订《房屋租赁合同》一份，约定将王彩霞所有的位于顺庆区房屋出租给川北凉粉北湖店使用，双方书面合同约定的租期为5年，即从2018年5月20日起至2023年5月19日止，第一年租金为13万元，第二年租金为14万元，第三年租金为15万元，第四年租金为16万元，第五年租金为17万元，以前乙方所交的保证金转为本合同的保证金，各年租金在每年5月19日前一次性交清。合同第8条约定，如因市政规划的撤、迁、扩建、不可抗力因素导致本合同无法继续履行时，本合同自然终止，乙方当年所缴房租而未租期间的租金甲方予以退还，并备注乙方不能要求甲方赔偿装修等费用。双方还对续租、违约责任及双方其他权利义务等进行了约定。川北凉粉北湖店租赁上述门面房后，用于其开办的餐饮店经营。2018年5月22日，川北凉粉北湖店向王彩霞支付了该租赁年限的租金130000元。2019年1月9日，南充市顺庆区人民政府作出了房屋征收决定书及征收公告，将川北凉粉北湖店承租的门面划入北湖公园综合提升改造工程征收范围，要求划入征收范围内的房屋产权人自房屋征收评估报告公示期满20日内与中城街道办事处签订征收补偿安置协议。2019年2月20日，征收单位对划入征收范围内的区域封园并停水、停电，川北凉粉北湖店、王彩霞租赁合同因此实际终止。2019年4月14日，王彩霞与顺庆区人民政府中城街道办事处签订了《房屋征收货币补偿安置协议》，确定王彩霞被征收房屋面积为28.99㎡，由征收单位给予王彩霞房屋价值补偿2190194.5元、搬迁费补偿1739.4元、停产停业损失补偿131411.67元及其他搬迁奖励补偿等，该协议未明确装饰装修补偿项目及计算标准，征收单位已按协议履行完其支付义务。庭审中川北凉粉北湖店提交了该店2014年至2015年期间的部分装修票据和其自制的近三年营业收入及利润表。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。川北凉粉北湖店与王彩霞签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。川北凉粉北湖店、王彩霞在履行租赁合同约定租期时，遇政府征收不可归责于双方当事人的事由，不得不终止合同的履行，属非双方原因导致房屋租赁合同无法继续履行，对此双方均不存在违约情形。关于川北凉粉北湖店要求王彩霞退还未租期间房屋租金32,500元的请求，在双方租赁合同实际终止后，王彩霞再收取川北凉粉北湖店的房屋租金已失去客观基础，故对川北凉粉北湖店要求王彩霞退还2019年2月20日至2019年5月19日止的房屋租金予以支持，该部分租金计算为31,698.63元（年租金130,000元÷365天/年×89天），王彩霞应予退还。至于川北凉粉北湖店主张的退还保证金5,000元，双方租赁合同虽约定了保证金条款，但未明确具体金额，王彩霞对此予以否认，川北凉粉北湖店未举出支付保证金的依据，依法应承担举证不能之不利后果，故对该项请求不予支持。关于川北凉粉北湖店要求王彩霞支付其停产停业损失132,000元、搬迁费1,740元、其他损失90,000元的请求，双方租赁合同第8条作出了明确约定，即因征收本合同自然终止、川北凉粉北湖店不能要求王彩霞赔偿装修等费用，因此川北凉粉北湖店该部分请求与双方约定不符，双方应当依约履行，故对川北凉粉北湖店要求王彩霞支付其停产停业损失、搬迁费、装饰装修补偿款等其他损失，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王彩霞于判决生效之日起十日内，退还川北凉粉北湖店租金31,698.63元；二、驳回川北凉粉北湖店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2,331元、保全费1,220元，合计金额3,551元，由川北凉粉北湖店负担3,051元，王彩霞负担500元。 本院二审查明的案件事实与一审一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审围绕川北凉粉北湖店的上诉请求进行审理。 本案二审的争议焦点为：王彩霞是否应当赔付川北凉粉北湖店的搬迁费和停产停业损失。 在一般房屋租赁合同的履行过程中，出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象均为房屋所有权人。承租人不是被征收人，不属于征收补偿对象。征收补偿合同是由国家与产权人签订，合同权利人是产权人。承租人不享有征收补偿合同中的权利。承租人基于租赁合同，享有合同法上的权利。其法律与法理依据为：一、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条也作出了相同规定，立法上明确规定了被征收人与补偿对象为房屋所有权人。二、从法理上讲，合同权利义务是合同签订双方约定产生，只约束与受益于合同相对方，因此合同均应当遵守相对性原则。合同之外的人不能享受与履行合同约定的权利和义务。征收补偿合同虽是基于行政法律关系产生，但同样遵循合同相对性原则。征收补偿合同以外的人，包括承租人，不享有征收补偿合同的权利。三、征收补偿合同的本质是国家对被征收人的补偿，补偿方式有多种。从实质上其补偿项目与标准均指向被征收人，不能以补偿项目名称本身来确定补偿对象是否为承租人。故不能简单地以搬迁费、停产停业损失等补偿项目名称来确定补偿对象为承租人。因此，本案中，对上诉人川北凉粉北湖店主张的搬迁费和停产停业损失，不能以被上诉人王彩霞与顺庆区人民政府中城街道办事处签订的《房屋征收货币补偿安置协议》为依据，认定川北凉粉北湖店也是国家征收补偿对象。 出租人与承租人之间为普通租赁合同法律关系。故在本案中，上诉人川北凉粉北湖店主张搬迁费和停产停业损失的依据应当是其与被上诉人王彩霞签订的《房屋租赁合同》的约定或法律规定。合同约定对合同双方具有法律约束力，相关争议应当首先以双方的合同约定为解决依据。没有约定的依照法律规定处理。没有约定并且法律也没有直接作出规定的，应当按照法律基本原则处理。本案中，上诉人川北凉粉北湖店与被上诉人王彩霞签订的《房屋租赁合同》因国家征收和双方的合同约定而终止。该《房屋租赁合同》第8条约定如因市政规划的撤、迁、扩建、不可抗力因素导致本合同无法继续履行时，合同自然终止，川北凉粉北湖店当年所缴房租而未租期间的租金王彩霞予以退还，并备注川北凉粉北湖店不能要求王彩霞赔偿装修等费用，从文意上理解，“等费用”应包括搬迁费和停产停业损失。上诉人川北凉粉北湖店提出双方之所以约定其放弃主张赔偿房屋装修费用，是因为其在装修承租房屋时，拆除了该房屋的阁楼，且该《房屋租赁合同》中的“等费用”不包含搬迁费和停产停业损失，因缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,662元由四川川北凉粉餐饮管理有限公司南充北湖店负担。 本判决为终审判决。 审判长 苟 豪 审判员 唐晓兰 审判员 刘 苗 二〇二〇年一月十九日 书记员 王海川