江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初5638号原告：史福忠，男，1969年11月7日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告：杨关心，男，1972年4月27日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：周惠忠，江苏天目湖律师事务所律师。原告史福忠与被告杨关心场地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2019年8月13日、2019年10月30日、2020年1月10日三次公开开庭进行了审理，原告史福忠、被告委托诉讼代理人周惠忠三次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告史福忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金、赔偿年租金的30%即¥39000元；2、被告支付原告电费5195元、水费2000元、滞纳金1000元；3.被告归还原告钥匙2把及房间橱柜拆走；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告在2018年5月经人介绍到原告杨庄昆仑北路298号苏源物资回收公司内租赁场地，原、被告于2018年6月12日签订了场地租赁合同，合同约定租期6年，前三年为13万元/年，后三年为14.3万元/年，每年需提前一个月支付，2018年支付了一年租赁费为13万元，租赁期间任何一方违反本合同按年租金的30%作为违约金赔偿另一方。在合同约定期内，被告所使用的水费、电费自己承担，但被告尚欠水费2000元，电费5195元，发生的费用至今未付，滞纳金为1000元。租赁期间使用的大门钥匙至今未还，造成本公司大门多次敞开，造成公司部分财产损失，故原告诉至法院，请求判如所请。被告杨关心答辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉请，本案所涉的租赁合同应当于2018年10月30日解除或终止，解除或终止的原因是政府的整治，其他意见在质证过程中发表。原告为证明自己的上述主张，提供了如下证据：证据①，2018年6月12日，原、被告签订了场地租赁协议一份，协议内容约定租期为2018年7月1日至2024年6月30日止，且约定租金一年一付，前三年的租金为13万元/年，后三年的租金为14.3万元/年，每年须提前一个月支付租金，租赁期间不得转租，另收押金壹万，期满后归还乙方，如乙方不按时交租金，超过一个月，甲方有权终止协议。租赁期间双方任何一方违约合同按当年租金的30%作为违约金赔偿。证据②，电费发票6张，该发票表明用电方溧阳市光华化工有限公司自2018年7月17日至2018年11月21日应支付的电费9077元；水费发票1张，该发票表明用水方溧阳市苏源物资回收有限公司应支付水费2261.16元。对此，被告则认为，①对于原告提供的场地租赁合同无异议，但合同签订后，被告利用场地主要为了做废品收购回收业务，且被告已支付了2018年度至2019年度的租金13万元，但在经营一段时间后该场地因政府治理行为不允许经营废品收购，要求关停、搬迁，故被告按政府通告从该场地搬迁，同时被告提交了2018年9月2日溧阳市城市管理行政执法局发布通告，通告内容为在2018年9月1日至2018年10月31日期间整治溧城镇、戴埠镇、天目湖镇和昆仑街道行政区域范围内所有废品收购（加工站点）。该范围内所有废品收购（加工站点）应关停，并自行搬离，如在规定时间内未搬离，则强制搬离，而被告杨关心租赁的场地亦在整治范围内，故被告不存在执行合同中违约的情形，因该协议第五条约定：“本协议执行期内，如地方政府对该地块有重新布局安排，乙方必须无条件服从。因不可抗力原因导致甲乙双方不能完成协议的，双方互不承担责任”。②对于电费和水费发票，因原告提供的电费单的用电单位为溧阳市光华化工有限公司，而不是原告公司，且在租赁场地期间至2018年9月底的电费已付清，2018年10月仅用了一小部分电费未结。至于水费，原告曾口头承诺被告免交水费。③根据政府的通告内容和限期搬离的期限，被告已于2018年10月31日前请虞某、罗某将自己所有物品搬离了该租赁场地，并申请虞某、罗某到庭作证。据此被告认为根据双方签订的场地租赁合同第一条内容，自己在与原告签订租赁场地后是挂靠被告溧阳市苏源物资回收有限公司经营废品回收业务租赁场地，原告也是知情的，实际情况原告也是在经营废品业务，因政府的整治行为要求关停、搬离，导致自己不能经营，只能自行搬离，因此，原、被告双方的场地租赁合同已自行终止。被告的搬离行为既响应了政府的治理要求，也符合双方在合同中的约定，没有违约的故意，因此原告要求被告支付违约金没有法律依据。至于水、电费用按实际使用情况，由法院依法认定。针对被告的答辩意见，原告则认为，被告当时租赁场地时，并未明确用于废品回收经营，其搬走与政府通告无关，是自己的行为造成双方的合同不能履行，故被告的行为已违约，应承担违约责任。因被告经营期间用电负荷大，因此需要用溧阳市光华化工有限公司的电能，实际中被告交付电费时也是按溧阳市光华化工有限公司的电费发票计算交费，至于水费并没有约定由被告无偿使用，所以水、电费应由被告承担。庭审中，证人虞某出庭作证，证明其受被告杨关心委托于2018年10月21日至案涉场地清理场地。证人罗某出庭作证，证明其于2018年10月24日至2018年10月26日搬走了案涉场地的废铁并清扫了场地。另经本院至江苏中关村科技产业园综合管理局调查，相关人员表示2018年9月2日的通告中要求该范围内所有废品收购（加工站点）关停、搬离，案涉地块属于政府整治范围内，江苏中关村科技产业园综合管理局的工作人员也上门通知了原、被告双方有关整治的事项，并张贴了公告，原、被告双方均表示会配合。之后被告就开始慢慢清场，并于2018年10月31日将所有废品全部搬走。综上，本案争议的焦点为：1.被告搬离租赁场地是否违反合同规定构成违约；2.相关的水、电费，被告应承担多少。以上有原告提供的场地租赁合同、水费发票、电费发票，被告提供的通告及本院调查笔录和原告及被告委托代理人的当庭陈述附卷佐证。本院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。本案中，原、被告于2018年6月12日签订的场地租赁合同是双方真实意思的表示，应合法有效，合同签订后原告按约向被告交付租赁场地，被告也及时支付相应租金。被告在经营期间因江苏中关村科技产业园综合管理局根据政府整治环境的要求对案涉地块进行整治，并发出了通告限令相关的经营者必须关停、搬离。因被告租赁场地后用于废品回收经营，该通告规定的整治范围和内容是对废品回收经营场所必须关停、搬离，为了配合此次整治，被告按通告内容自行搬走，该行为属不可抗力，并且符合双方协议约定的第五条规定。因原、被告签订的场地租赁协议第一条中明确被告租赁该场地挂靠原告公司溧阳市苏源物资回收有限公司经营，虽未明确被告租用该场地用于废品回收业务，但客观事实是被告利用该场地在经营废品回收业务，且原告也实际知晓。江苏中关村产业园综合管理局的工作人员也明确表示被告在该场地用于经营废品回收业务，因此属于关停、搬离企业。被告的搬离是为配合政府的整治行为，该行为并非被告故意违反合同约定不履行合同，而是因不可抗力无法继续履行合同，因此被告从搬离该场地起双方租赁合同即应自行终止，故原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持。关于原告要求被告承担电费5195元、水费2000元，合计7195元，因该费用发生在被告租赁期间，且被告租用的场地确实使用了溧阳市光华化工有限公司的电能，故对该实际已发生的电费应由被告承担。水费部分因原告否认有口头约定，且该租赁协议中第一条明确水、电费由被告按实际结算，故该部分水费仍应由被告承担。对于原告主张水、电费滞纳金，因其未提交有关滞纳金的依据和证据，故本院不予支持。因被告已从租赁的场地搬离，故对原告要求被告交还钥匙及拆走房间橱柜本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一项、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告杨关心于本判决生效之日起十日内向原告史福忠支付水费2000元，电费5195元。二、驳回原告史福忠其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费980元，由原告史福忠负担831元，由被告杨关心负担149元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费980元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  周 岳人民陪审员  朱全庚人民陪审员  石才法二〇二〇年一月十五日书 记 员  狄 萍