河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初33070号原告：李xx，男，汉族，1972年2月1日出生，住河南省平顶山市新华区。委托代理人李建伟、郑盼盼(实习)，河南博颂律师事务所律师。被告：王xx，女，汉族，1942年6月15日出生，住郑州市金水区。委托代理人郭杰、吴超，河南优泽律师事务所律师。被告:河南六合置业有限公司，住所地郑州市金水区索凌路1号7号楼1层附1号，统一社会信用代码91410100779432594F。法定代表人李兆辉。原告李xx诉被告王xx、河南六合置业有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李建伟，被告王xx委托代理人郭杰到庭参加诉讼。被告河南六合置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令准许执行被告河南六合置业有限公司位于郑州市金水区××楼××号房屋的执行（房屋价值100万）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月18日，郑州市金水区人民法院依据作出的（2016）豫0105执恢474号执行裁定书，将被执行人河南六合置业有限公司名下（合同备案在李xx名下，合同号：10659935）位于郑州市金水区××楼××号（不动产权证号：1208xx938）的房屋一套予以查封。但在此后，被告王凤兰对此提出了执行异议。河南省郑州市金水区人民法院受理并作出了（2019）豫0105执异739号执行裁定书，裁定中止了对位于郑州市金水区××楼××号房屋的执行。为维护原告合法权益，特提起诉讼，恳请判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、（2019）豫0105执异739号执行裁定书一份；证据二、法院专递邮件详情单复印件一份；证据三、（2012）金民二初字第2447号民事判决书复印件、（2012）郑民四终字第2036号民事裁定书复印件、（2013）金民二初字第1984号民事判决书复印件、（2014）郑民四终字第1884号民事判决书复印件各一份；证据四、商品房预售许可证打印件一份；证据五、（2019）豫0105民初28000号民事判决书复印件一份；证据六、河南轩合物业服务有限公司工商信息查询单打印件一份；证据七、《人民司法·案例》2014年第16期：最高人民法院（2013）民提字第135号民事判决书复印件、2015年4月27日实施的《最高人民法院关于案例指导工作规定实施细则》复印件、2015年9月1日实施的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》复印件各一份。被告王凤兰辩称：郑州市金水区人民法院（2019）豫0105执异739号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确，被告王凤兰对位于郑州市金水区××楼××号的涉案房产享有排除执行的合法权益，依法应当判决驳回原告李xx的诉讼请求。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，关于是否在人民法院查封前签订合法有效书面买卖合同、支付全部价款以及合法占有涉案房产问题。本案中涉案房产于2018年12月18日被郑州市金水区人民法院依据（2016）豫0105执恢474号执行裁定书予以查封。而被告王凤兰早在上述查封之前即与被告六合公司签订有《定向建房选购合同》，上述合同约定了商品房的坐落位置、建筑面积、房屋价款等，具备商品房买卖合同的主要内容。被告王凤兰分别于2005年12月14日支付购房首付款116605.5元；2007年10月16日支付购房款10万元；2008年3月9日支付购房款138.4元；2010年3月26日支付房产面积差价购房款8448元，同日支付天然气、暖气、有限电视初装费以及维修基金共计21284元。综上所述，被告王凤兰共计支付购房款225192元，被告六合公司已收取被告王凤兰的全部购房款并出具相应的房款收据，并于2010年3月将涉案房屋交付被告王凤兰占有使用。被告王凤兰于2010年3月26日与河南轩合物业服务有限公司分别签订了《业主临时公约》以及《六合苑小区前期物业管理服务协议》。入住期间的物业费、供暖费、水电费、天然气费等均是以被告王凤兰为收取对象缴纳的，涉案房屋已由被告王凤兰合法占有使用至今。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议，具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。再依据《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。故被告王凤兰与被告六合公司签订的《定向建房选房合同》从性质上来看应认定为商品房买卖合同，该合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且合同双方已实际履行，即被告王凤兰已支付全部购房款，六合公司亦于2010年3月向被告王凤兰交付了涉案房产。结合六合公司出具的房款收据、涉案房产交付的时间以及被告王凤兰的入住事实，可以认定被告王凤兰在人民法院查封前已签订合法有效的书面房屋买卖合同，已支付涉案房产的全部价款且合法占有涉案房产。其次，关于未办理过户登记的原因问题。被告王凤兰入住涉案房屋后即不断催促六合公司签订商品房买卖合同网签备案以及履行协助办理房屋产权登记义务。六合公司以各种理由推诿搪塞，被告王凤兰只能无奈等待。后来被告王凤兰再向六合公司主张权利时发现六合公司已人去楼空，经营场所已停业关门，处于失联状态。所谓“法不强人所难”，被告王凤兰年届八旬且体弱多病，××需要照顾，在六合公司已失联的情况下无力继续维权。直到发现金水法院张贴在自家门上的“公告”并查询六合公司相关信息后，被告王凤兰才发现六合公司自2015年开始已处于经营异常状态，近年来爆发大量房产维权诉讼，涉案房产所在小区多数房产被六合公司“一房二卖”。对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，被告王凤兰办理了合法入住手续且实际占有使用涉案房产近十年之久，不能以其未向六合公司提起维权诉讼为由视为被告王凤兰有过错。此外，六合公司在涉案房产建成并已交付给被告王凤兰后又签订商品房买卖合同且办理了合同备案手续，而登记备案的所谓“买受人”恰恰是本案的原告李xx。根据原告李xx与被告六合公司诉争的生效民事判决书，原告李xx与六合公司签订有包括涉案房产在内的多达七套房产的商品房买卖合同并均办理了合同备案手续，生效民事判决书认定原告李xx与六合公司之间关于七套房产买卖所形成的诉争实为民间借贷法律关系而非买卖合同法律关系。李xx与六合公司不存在买卖的合意，六合公司在上述诉讼过程中也承认双方仅存在借贷欠款，并明确表示要求原告李xx协助其共同办理七套房产的合同备案解除手续。但事后，李xx和六合公司均未向房产登记主管机关办理解除合同备案的相关手续，导致涉案房产的合同备案至今仍在原告李xx名下。在房产登记主管机关办理产权转移登记遵循的“一房一合同”的前提下，客观上造成了被告王凤兰无法与六合公司办理网签合同手续并进而办理产权证书的权利障碍。由此可见，未办理过户登记的原因并非被告王凤兰自身原因，而是六合公司为了借款的需要而无视被告王凤兰已合法占有涉案房产，虚构房产交易事实，串通原告李xx以办理商品房预售合同备案的虚假形式损害已合法占有涉案房产的被告王凤兰的合法权益。综上所述，被告王凤兰对位于郑州市金水区××楼××号的涉案房产享有排除执行的合法权益，依法应当判决驳回原告李xx的诉讼请求。被告王凤兰为支持其辩称向本院提交如下证据：证据一、（2019）豫0105执异739号执行裁定书一份；证据二、《定向建房选房合同》一份；证据三、收据五份；证据四、六合之家置业计划单、天然气个人用户供用气合同各一份；证据五、业主临时公约、六合苑小区前期物业管理服务协议各两份；证据六、水电费、供暖费、有线电视费缴费截屏、物业费收款收据、发票、郑州供水水费通知单、证明、照片各一份；证据七、（2013）金民二初字第1984号民事判决书复印件、（2014）郑民四终字第1884号民事判决书复印件、郑州市中级人民法院证明、（2016）豫0105执恢474号执行裁定书、送达回证各一份；证据八、人民法院报公告复印件一组、河南六合置业有限公司企业信用信息公示系统网页截屏一份；证据九、××种（××）就医证各一份；证据十、住院收费票据、结婚证、出院证各一份；证据十一、（2014）郑民四终字第1320号民事判决书复印件、（2016）豫0105民初25549号民事判决书复印件、（2018）豫01民终960号民事判决书复印件各一份；证据十二、郑州市个人房屋交易、产权信息表一份。被告河南六合置业有限公司未答辩亦未向本院提交证据。经审理查明，1、原告李xx诉被告六合置业民间借贷纠纷一案，本院于2014年9月11日作出（2013）金民二初字第1984号民事判决书，判决:被告河南六合置业有限公司于本判决生效后十日偿还原告李xx借款本金2598400元及利息（自2011年7月12日起按照中国人民银行同类贷款利率的四倍计至判决规定还款之日）。二、驳回原告李xx的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26600元，由原告李xx负担1916元，被告河南六合置业有限公司负担24684元。判决送达后，原告李xx、被告河南六合置业有限公司均不服本院一审判决提起上诉。2015年1月5日，河南省郑州市中级人民法院作出（2014）郑民四终字第1884号的判决，驳回上诉，维持原判。该判决已于2015年1月8日发生法律效力。该案进入执行程序后，本院依法向被执行人送达了执行通知书，其未按执行通知书的要求履行生效判决确定的义务。2018年12月18日，本院依据作出的（2016）豫0105执恢474号执行裁定书，将被执行人河南六合置业有限公司名下（合同备案在李xx名下，合同号：10659935）位于郑州市金水区××楼××号（不动产权证号：120xxx938）的房屋一套予以查封。被告王凤兰向本院提出书面执行异议，本院于2019年11月5日作出(2019)豫0105执异739号裁定，中止对位于郑州市金水区××楼××号房屋的执行。2、被告王凤兰提交一份《定向建房选房合同》，合同约定被告王凤兰购买由被执行人河南六合置业有限公司开发的位于北环路××××交叉口东南角（六合之家）4号楼8层中东户房屋一套，面积90.31平方米，总价216744元。被告王凤兰提交的收据显示：其分别于2005年12月14日支付购房首付款116605.6元，2007年10月16日支付购房款100000元，2008年3月9日支付购房款138.4元，2010年3月26日支付购房款8448元，共计支付购房款225192元。2010年3月26日支付天然气、暖气、有线电视初装费以及维修基金共计21284元。被告王凤兰于2010年3月26日与河南轩合物业服务有限公司分别签订了《业主临时公约》、《六合苑小区前期物业管理服务协议》。办理完入住相关手续后，被告王凤兰对涉案房屋进行装修并入住。3、另查明，2019年12月23日，郑州市房产档案馆出具的郑州市个人房屋交易、产权信息表显示，坐落于金水区××东、××楼××单元××东中户（合同号：10659935）的房屋，购房人为李xx。本院认为：被告河南六合置业有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告王凤兰与被告河南六合置业有限公司签订有《定向建房选房合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同显示被告王凤兰购买了涉案房屋，被告王凤兰分别于2005年12月14日支付购房款116605.6元，2007年10月16日支付购房款100000元，2008年3月9日支付购房款138.4元，2010年3月26日支付购房款8448元，共计支付购房款225192元。2010年3月26日支付天然气、暖气、有线电视初装费以及维修基金共计21284元。被告王凤兰于2010年3月26日与河南轩合物业服务有限公司分别签订了《业主临时公约》、《六合苑小区前期物业管理服务协议》。涉案房产于2018年12月18日，被本院查封，买卖合同签订时间早于法院查封。合同签订后，被告河南六合置业有限公司将涉案房产交付被告王凤兰，被告王凤兰已经实际占有该不动产，未能办理过户登记也非基于其自身原因。被告王凤兰与被告河南六合置业有限公司签订了以转让涉案房产为目的的合同，支付了全部房款，在查封之前实际占有该房产，并非可归责于被告王凤兰的原因未办理过户手续，故其对涉案房产的权利可以排除执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告李xx的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并与上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  贾 威人民陪审员  郭广华人民陪审员  王豫凤二〇二〇年一月九日书 记 员  王伟亮