重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民初2048号原告（执行案外人）：佟小莉，女，1950年7月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：罗小平，重庆立万律师事务所律师。被告（申请执行人）：重庆航港建设工程（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道空港大道360号远洋航港商1幢3-1，统一社会信用代码91500112765922031W。法定代表人：王礼彬，总经理。委托诉讼代理人：陈兵、陈星池，重庆静昇律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆元尚元房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区思源路109号2单元3-24，统一社会信用代码91500104331667125A。法定代表人：胡克炼，董事长。原告佟小莉与被告重庆航港建设工程（集团）有限公司（以下简称航港公司）、第三人重庆元尚元房地产开发有限公司（以下简称元尚元公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佟小莉及其委托诉讼代理人罗小平、被告航港公司的委托诉讼代理人陈兵、陈星池到庭参加诉讼。第三人元尚元公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。佟小莉向本院提出诉讼请求：确认位于重庆市大渡口区思源路109号2幢2-2X房屋归佟小莉所有，停止对该房屋的强制执行并解除查封。事实和理由：本案房屋原系元尚元公司抵偿给重庆协阳汇建筑劳务有限公司（以下简称协阳汇公司）。协阳汇公司向元尚元公司出具《指定购房人确认书》，请元尚元公司协助办理与佟小莉的房屋买卖手续。2018年12月7日，佟小莉与元尚元公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定佟小莉向元尚元公司购买大渡口区思源路109号2幢2-2X房屋，总价为259083元。佟小莉已付清全部购房款并由第三人代为办理了网签手续。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中查封的房屋为商住两用房屋，符合上述文件规定，本案中不应对上述房屋进行查封。佟小莉购买本案房屋已办理网签手续，支付了全部购房款，购房也系用于居住，未能办理过户手续系第三人原因造成，佟小莉有权要求排除对本案房屋的执行。航港公司辩称，关于本案房屋的所谓“交易”不是商品房买卖关系，而是以物抵债的行为，以物抵债只能双方自愿履行，以物抵债未能履行的，只能以基础法律关系诉讼，而不能直接按以物抵债诉讼。本案房屋是经过以房抵债人的债权人转手卖给佟小莉，佟小莉没有主张排除执行的权利依据。航港公司对于案涉房屋享有工程价款优先权，本案房屋是办公用途，不是用于居住的普通住宅，不适用消费者居住权的保护规则。要求驳回佟小莉的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：航港公司与元尚元公司、重庆兴兆海实业有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，重庆仲裁委员会于2018年12月11日作出（2016）渝仲字第2469号裁决书，裁决确认航港公司与元尚元公司位于重庆市大渡口区思源路109号思源公园东侧“奥立奥”项目工程结算总金额为85000000元，截止2018年12月6日，元尚元公司已付航港公司工程款54513689元，尚欠30486311元，航港公司作为“奥立奥”项目承包人，就前述工程欠款对该项目房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权等内容。该仲裁裁决生效后，因元尚元公司未如期履行义务，航港公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2019年1月30日作出（2019）渝05执179号之四执行裁定书，查封了被执行人元尚元公司名下包括位于重庆市大渡口区思源路109号2幢2-2X房屋在内的房产。发包人元尚元公司（甲方）与承包人重庆协阳汇建筑劳务有限公司（乙方，以下简称协阳汇公司）签订《奥立奥项目公共过道装饰、隔板、外墙涂料装饰、屋面及地下室整改施工合同》，约定：甲方将“奥立奥”1、2#楼及裙楼过道、屋面及地下室整改项目发包给乙方，工程包干价1860000元，完工日期2018年12月15日。2018年12月4日，元尚元公司（甲方）与协阳汇公司（乙方）签订《抵房协议》，约定：甲乙双方就《奥立奥项目公共过道装饰、隔板、外强涂料装饰、屋面及地下室整改施工合同》产生费用用于购买甲方开发的奥立奥项目商品房一事，达成如下协议：1.乙方采取一次性付款方式购买甲方开发的奥立奥项目商品房，具体房号：重庆市大渡口区思源路109号2幢2-1X，房屋价款210718元，重庆市大渡口区思源路109号2幢2-2X，房屋价款259083元，重庆市大渡口区思源路109号2幢2-2X，房屋价款285855元，以上房屋总价款755656元；2.甲乙双方一致同意，以甲方所欠乙方款项抵偿乙方应支付给甲方的购房款755656元；3.甲方所欠乙方款项的具体明细：（1）甲乙双方确认：甲乙双方因履行《奥立奥项目公共过道装饰、隔板、外墙涂料装饰、屋面及地下室整改施工合同》及《进度表》核定的金额作为本协议抵房金额，即甲方尚欠乙方款项219235元；（2）甲乙双方与重庆欣阳停车场管理有限公司（以下简称欣阳公司）签订的《债权转让协议》中乙方从欣阳公司受让的债权金额315638.82元；（3）甲乙双方与重庆鹏阳科技有限公司（以下简称鹏阳公司）签订的《债权转让协议》中乙方从鹏阳公司受让的债权转让金额155079.62元；（4）甲乙双方与重庆仁迈建筑智能化工程有限公司（以下简称仁迈公司）签订的《债权转让协议》中乙方从仁迈公司受让的债权转让金额75448元；4.甲乙双方一致同意，乙方用上述债权一次性抵扣应支付上述房屋的总房款755656元；5.甲方同意乙方或乙方指定的其他自然人作为上述房屋的购房人，并配合乙方办理相关手续；5.甲乙双方签订本抵房协议后，乙方或乙方指定购房人根据甲方通知，与甲方签订《商品房买卖合同（正式）》。同日，协阳汇公司（甲方）与欣阳公司（乙方）、元尚元公司（丙方）签订《债权转让协议》，约定：乙方将其因《机械式停车设备综合管理合同》为丙方提供机械式停车设备综合管理服务对丙方享有的债权315638.82元转让给甲方。同日，协阳汇公司汇（甲方）与鹏阳公司（乙方）、元尚元公司（丙方）签订《债权转让协议》，约定：乙方将其因《活动策划、礼品采购、渠道代理服务合同》为丙方提供活动策划、礼品采购、渠道代理服务对丙方享有的债权155079.62元转让给甲方。同日，协阳汇公司（甲方）与仁迈公司（乙方）、元尚元公司（丙方）签订《债权转让协议》，约定：乙方将其因《奥立奥项目智能化安装工程合同》为丙方提供奥利奥项目智能化安装工程服务对丙方享有的债权75448元转让给甲方。协阳汇公司向元尚元公司出具《指定购房人确认书》，载明：根据我司于2018年12月4日与元尚元公司签订的《抵房协议》，指定佟小莉为重庆市大渡口区思源路109号2-2-2X号房屋的不动产权登记人，请元尚元公司协助办理购房手续。2018年12月7日，元尚元公司（甲方）与佟小莉（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买重庆市大渡口区思源路109号2幢2-2X房屋，建筑面积37.12平方米，用途为非住宅办公用房，总成交金额259083元，乙方于2018年12月7日向甲方支付房款259083元，甲方应在2019年3月31日前将商品房交付乙方使用。2019年1月8日，元尚元公司出具《售房专用收据》，载明：收到佟小莉缴纳的奥立奥项目2-2-2X号房款259083元，备注为协阳汇公司抵款房。佟小莉提交的重庆市大渡口不动产登记中心档案查询结果载明“佟小莉所有坐落于大渡口区思源路109号2栋7-2X、建筑面积34.08平方米、套内面积24.68平方米、房屋用途办公用房，2018年11月12日已出售并办理转移登记”。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案中，航港公司对于案涉房屋依法享有建设工程价款优先受偿权，航港公司对案涉房屋申请执行，仅有消费者对案涉房屋的物权期待权能够排除执行。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条的规定，消费者是为生活消费需要而购买商品、使用商品或者接受服务的人，对于佟小莉是否属于消费者购房，应当以案涉房屋的性质作为判断的客观标准，佟小莉与元尚元公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中明确记载“本商品房用途为非住宅，属于办公”，故本案中佟小莉不属于消费者购房，不能排除对案涉房屋的执行。佟小莉主观认为案涉房屋为“商住两用”不构成足以排除执行的正当理由，本院对其诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告佟小莉的诉讼请求。案件受理费5186.24元，由原告佟小莉负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长 倪洪杰审 判 员 陈 华审 判 员 周 舟二〇二〇年一月十四日法官助理 康 佳书 记 员 张远馨