广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27744号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司，住所地广东省中山市***********，统一社会信用代码914********6092063。负责人：钟锦绣，该单位总经理。委托诉讼代理人：汪海燕，女，该单位员工。委托诉讼代理人：郑志成，男，该单位员工。被告：周莉，女，1987年5月15日出生，汉族，住广西资源县******蚂岭五组02-29号，公民身份号码450************308。委托诉讼代理人：刘波，被告周莉的丈夫。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司（以下简称雅居乐南朗分公司）与被告周莉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人汪海燕，被告委托诉讼代理人刘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐南朗分公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2018年10月至2019年5月期间共8个月的物业管理费2348元及违约金（违约金计算方法：以281元/月为基数，分别从欠费当月1日起按银行利率计算至清偿之日止）。事实与理由：被告拖欠原告物业管理费未按时支付，具体情况如下：1.合同签订情况：2016年8月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》。2.合同期限：从甲乙双方签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效之日终止。3.物业坐落：南朗镇雅居乐南朗商住小区1期3组团58幢303房。4.权属人：周莉；5.建筑面积：100.29平方米。6.交楼时间：2017年10月30日。6.物业费计收标准：根据《前期物业服务协议》第三条第一项约定，物业管理服务收费为2.8元/平方米/月（物业服务费用出契前由乙方按其物业总建筑面积（含公共分摊面积）交纳，高层住宅2016年1月1日至2018年12月31日物业服务资金阶段性收费为2.8元/平方米/月,2019年1月1日起优惠结束恢复3元/平方米/月）。7.付费期限：根据《前期物业服务协议》第三条第三项约定，每月20日前交纳（乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用在每月20日前交纳）。8.违约金依据：根据《前期物业服务协议》第八条第一项约定，每日1‰（乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金）。9.欠费期间：2019年1月至2019年5月，共5个月。10.欠费金额：物业管理费2018年10-12月每月281元，2019年1-5月每月301元，合计2348元；违约金从2018年11月至2019年4月30日合计81元，共计欠费：2429元。12.催收方式：2019年5月19日，通过邮政EMS快递律师信的方式催收。诉讼中，雅居乐南朗分公司明确诉讼请求中的违约金的计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率。原告雅居乐南朗分公司向本院提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.前期物业服务协议；3.收楼通知书；4.广东省物业服务收费备案回执及备案表；5.欠费明细表；6.律师函；7.律师函回执；8.核准变更登记通知书；9.中山市不动产登记资料查询结果；10.（2018）粤2071民初15332号民事判决书。被告周莉辩称，一、雅居乐物业未按《物业管理条例》的规定将房地产开发与物业管理分离，未通过招投标的方式选聘物业服务企业，属于不合法企业，应当立即撤离本小区，并依法给予相应处罚。二、雅居乐开发商为了能够通过政府相关职能部门的验收，擅自将公共绿地变更为露天停车场，严重影响业主的生活起居，应立即予以纠正，并给予相应处罚。三、原告从未向业主公开物业收费及使用情况，也未履行其应尽的义务。四、即使原告能够收取本人的物业服务费，收费也应该从房屋交付本人使用后开始收取。五、原告收取物业管理费过高，严重背离政府指导价位。被告周莉向本院提交的证据有：业主文件/钥匙签收表。本院经审理认定事实如下：雅居乐南朗分公司成立于2013年11月1日。2015年8月25日，周莉与中山市雅诚房地产有限公司（以下简称雅诚公司）签订商品房买卖合同，购买南朗镇雅居乐南朗商住小区1期3组团58幢303房，建筑面积为100.29平方米。2016年8月，周莉（乙方）与雅居乐南朗分公司（甲方）签订前期物业管理服务协议，主要约定：甲方是雅诚公司委托管理山海郡花园物业管理区域的物业服务企业，按协议约定的内容要求提供服务，高层住宅自2016年1月1日至2018年12月31日止按建筑面积每月每平方米2.8元的标准收取物业服务费，2019年1月1日起按每月每平方米3元的标准收取物业服务费，乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用在每月20日前交纳，乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。2016年3月20日，雅居乐南朗分公司向中山市发展和改革局申请对管理的物业小区物业服务收费标准进行备案，该局于同月28日予以盖章确认同意备案。雅诚公司于2017年10月20日向周莉寄送收楼通知书及收楼催收函，收楼通知书上通知周莉应于2017年10月25日至2017年11月7日办理收楼手续。因无人签收，故退回给了雅居乐南朗分公司。2018年6月27日，雅居乐南朗分公司向周莉邮寄了收楼通知书及房屋费用催缴通知书，周莉于当日才收到以上材料。2018年7月25日，雅居乐南朗分公司以周莉为被告，向本院提起诉讼，诉讼请求为：1.周莉清偿拖欠的物业管理费3091元；2.周莉支付滞纳金154.37元（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日1‰计，现暂计至2018年4月30日止）。本院经审理后，认定周莉应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起交纳物业管理费，周莉应从2017年11月8日起向雅居乐南朗分公司按约定的标准交纳物业管理费。2018年10月23日，本院出具（2018）粤2071民初15332号民事判决：一、周莉于本判决发生法律效力之日起七日内向雅居乐南朗分公司支付物业服务费2911元及滞纳金（自2017年12月的每月21日起计至付清之日止，以实际所欠物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算）；二、驳回雅居乐南朗分公司的其他诉讼请求。该判决已生效。2019年8月9日，因周莉拖欠2018年10月至2019年5月期间的物业管理费，雅居乐南朗分公司再次向本院提起诉讼（因涉及诉前调解，本院于2019年10月25日正式立案），提出前述诉讼请求。周莉提交的“业主文件/钥匙签收表”反映，周莉于2019年12月15日收取涉案房屋的钥匙和相关文件。诉讼中，雅居乐南朗分公司提交的“中山市不动产登记资料查询结果”（2019年12月20日）显示，涉案房地产于2018年8月24日登记在周莉名下，建筑面积100.31平方米，权属状态为现势。足据充分，本院予以支持。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。周莉与雅居乐南朗分公司签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。且生效的（2018）粤2071民初15332号民事判决已认定周莉应从2017年11月8日起向雅居乐南朗分公司按约定的标准交纳物业管理费。据此，周莉应向雅居乐南朗分公司支付2018年10月至2019年5月期间的物业管理费2346.79元（100.29平方米×2.8元/平方米/月×3个月+100.29平方米×3元/平方米/月×5个月）。周莉虽然于2019年12月15日实际收楼，但生效判决已认定周莉应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起交纳物业管理费，故其主张物业管理费从2020年1月起算的抗辩，本院不予采纳。由于前期物业服务协议约定的违约金计算标准偏高，雅居乐南朗分公司将违约金的标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，并无不当。因协议约定业主交纳物业服务费的时间为每月20日，故违约金的起算日期应为每月的21日，雅居乐南朗分公司主张从当月的1日开始计算，本院不予支持。由于开发商雅诚公司与雅居乐南朗分公司系不同的企业主体，周莉对开发商雅诚公司的抗辩意见，与本案无关。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告周莉于本判决生效之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司支付2018年10月至2019年5月期间的物业管理费2346.79元及违约金（以实际所欠物业服务费为基数，分别自当月的21日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司已预交），由被告周莉负担（被告周莉于本判决生效之日起七日内将该25元迳付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司）。本判决为终审判决。审判员 周 逵二〇二〇年一月六日书记员 何浚欢杨丽燕