重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初23747号 原告：林元江，男，1990年3月28日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：杨梦婕，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵琳梓，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被告：向家旺，男，1961年9月16日出生，汉族，住重庆市万州区。 被告：胡水，男，1964年1月5日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。 委托诉讼代理人：陈博，重庆远博律师事务所律师。 原告林元江与被告向家旺、胡水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，于2019年11月22日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林元江的委托诉讼代理人杨梦婕、被告向家旺、被告胡水的委托诉讼代理人陈博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林元江向本院提出诉讼请求：1.胡水立即将租赁物重庆市渝北区人和镇双宁路175号、177号房屋及其附属设施设备交还给林元江；2.二被告立即向林元江支付2019年5月26日至2019年7月12日的租金和2019年7月13日至2019年8月11日房屋占用费共计47596.63元（已用保证金15000元冲抵）、滞纳金51489.97元（已用滞纳金41000元冲抵），滞纳金的计算方式是：以140403元为基数按每日千分之三计算9天、以140403元为基数按每日千分之三计算49天、以125103元基数按每日千分之三计算127天、以62596.63元为基数按每日千分之三计算108天；3.胡水按照日租金1.5倍标准向林元江支付2019年8月12日起至租赁物实际交还之日止的房屋占用费；4.律师费6000元、诉讼费由二被告共同承担。事实及理由：2016年4月15日，林元江与向家旺签订《租赁合同》，约定向家旺承租林元江名下位于重庆市渝北区人和镇双宁路175号、177号的商业门面，月租金20439元，第二年月租金在上年月租金标准上递增7%，先付后使用，每半年支付一次。后，向家旺将租赁房屋转租给胡水，胡水按照林元江与向家旺签订的《租赁合同》标准向林元江支付了2018年5月26日至2019年5月25日的租金，但未在2019年4月26日前支付2019年5月26日至2019年11月26日的租金，截至2019年8月11日二被告累计欠付租金62596.63元、滞纳金37489.97元。鉴于二被告的严重违约行为，林元江多次告知二被告要求解除租赁合同、支付租金及滞纳金，并要求二被告在2019年8月11日前交还租赁物，但二被告至今未履行，故林元江起诉来院。 被告向家旺辩称，林元江陈述属实，向家旺与林元江租赁后，将房屋转租给胡水，双方没有签订转租协议而是签订了合作协议，因为向家旺要求胡水支付400000元转租费，胡水要求降低至200000元，向家旺同意，胡水也同意餐厅开业后给向家旺消费卡20000元；因林元江与向家旺的合同约定不允许转租，故向家旺和胡水签订合作协议，约定租金由胡水承担、投入由胡水负责、债权债务与向家旺无关，合作协议签订后租金由胡水直接支付给林元江。胡水逾期支付租金，按照林元江与向家旺的合同累计逾期支付15天，林元江有权解除合同，林元江、向家旺多次通知胡水，胡水仍未按期支付租金，且物管告知向家旺称胡水欠付水电费，故物管断了水、电。 被告胡水辩称，林元江与向家旺签订的租赁合同未约定租金的交付时间；向家旺与胡水签订合作协议约定租金支付方式参照向家旺与林元江的合同约定，由胡水向向家旺交付租金。2019年5月26日，林元江向胡水索要房租，并说不支付房租就要锁门断电，胡水不得已向林元江支付了30000元，包括向家旺欠林元江的15000元房租及15000元的滞纳金，此前胡水已向林元江支付了15000元滞纳金，总共代向家旺支付了滞纳金30000元及租金15000元。但林元江还是把门锁住，导致店内鲜活海鲜牛羊肉腐烂变质。2019年7月1日向家旺对胡水发函，要解除合同、腾房，此时门锁依然被林元江控制，胡水无法办理腾房手续，胡水无法转移物品，由此产生的房屋占用费胡水不应承担。至2019年8月11日林元江才开锁，此时店内食材早已变质，店内装修也破败不堪。胡水作为次承租人不应承担出租人与承租人间的合同义务，向家旺从胡水处获得了220000元的转让费和火锅店百分之五的干股，故胡水不应承担向家旺对林元江的违约而导致的违约金。即使需要支付房屋占用费，也不应按照林元江和向家旺的合同标准支付，应参照合同签订当年的价款、考虑林元江的过错，按照每平方米50元/月的标准支付，同时应扣除胡水支付的450000元及海鲜损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据产权证、《租赁合同》、《合作协议》、借记卡账户历史明细、限期交还铺面通知书、函告、案（事）接报回执、法律事务委托合同、律师费发票、支付凭证、代付律师服务费的情况说明、微信聊天记录、收据、微信转账记录、招商银行APP转账记录等本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：林元江是渝北区人和镇双宁路175号、177号的所有权人。2016年4月15日，以林元江为出租人、向家旺为承租人，签订《租赁合同》一份，主要约定：1.甲方将重庆市渝北区人和镇双宁路175号、177号商业铺面（即北部新区光电1号大道金科天籁城的中华坊商务楼一层的9号和11号商业铺面，以下简称该铺面）租赁给乙方用于商业经营使用；2.建筑面积204.39平方米；5.该商铺租赁期限为96个月，即2016年4月6日至2024年5月26日（含50天装修期）；6.该商铺计租按100元/平米执行，即20439元/月，第二年月租金在上年月租金标准基础上递增7%；7.租金的支付方式为先付费后使用，每半年支付一次，第一个计收档期租金在本合同生效时，由乙方交纳给甲方，乙方应主动到甲方缴纳，合同签订之日起前50天为乙方装修期，甲方作为优惠条件不计租金；8.为规范乙方的履约行为，乙方在签订本合同时需一次性缴纳15000元作为履约保证金，当合同终止后，乙方无违约行为时，甲方将在乙方交还该商铺后7日内将履约保证金不计利息全部返还给乙方，如乙方有违约行为，甲方在扣除损失后将余额部分不计利息全部返还给乙方；9.如乙方未按约定交付租金时，甲方可以将乙方交纳的履约保证金直接冲抵乙方应交租金；10.在租赁期内物管费由乙方承担，乙方按照“重庆市金科物业管理有限公司”收费标准主动按时到金科物管处缴纳物业管理费，同时租赁期间的水、电、气费由乙方承担；15.未经甲方同意，乙方不得将承租的商铺转让（转租）、分租、转借他人使用或擅自调换使用；19.租赁期届满或者中途终止合同时，乙方对该商铺的装饰、装修及自行安装的设备除可移动的设备外，其余全部无偿归甲方所有（另有约定的除外），属乙方自行安装的可移动设备，乙方应在租赁期届满或者中途终止合同后三日内自行到该商铺内拆除并撤离该商铺，逾期视为乙方放弃权利，该部分设备无偿归甲方所有；27.乙方未能按照本合同规定按时缴纳租金或其他费用的，按逾期未缴纳金额每天千分之三累计计算支付违约金，逾期十五天（含十五天）仍未缴清的，甲方委托的物业公司有权停止乙方的用水、用电、用气，因停水、停电、断气给乙方造成的损失及影响由乙方自行承担，与甲方无关，停水、电、气期间，甲方对租赁商铺的租金、管理费及违约金照常计收，逾期超过30天，甲方有权单方面终止合同；28.乙方未按本合同约定按时交还租赁商铺的，每逾期一日按日租金（日租金按当年月租金除以30天进行计算）的1.5倍累计计算承担违约金；30.双方任何一方未及时履行本合同约定的其他义务的，违约方按违约行为发生当年月租金计算支付对方一个月租金作为违约金，造成损失的，还应承担赔偿责任（含由此产生的律师费以及追讨债务所产生的业务费、交通费、差旅费等所有费用）；35.一方由下列情况之一的，甲方可单方面终止合同并收回商铺，并由乙方按相关约定承担责任，造成甲方其他损失的由乙方负责赔偿：未经甲方书面许可擅自承租的商铺转租、转租他人的、拖欠租金累计超过15日或无正当理由闲置（歇业）超过7日以上的……因上述情形终止合同的，本合同自甲方通知送达之日解除。 向家旺向林元江支付了保证金15000元，林元江按约将租赁房屋交付给向家旺使用。 2018年3月20日，以向家旺为甲方、胡水为乙方，签订《合作协议》一份，主要约定：1.甲方提供位于重庆市渝北区人和镇双宁路175号、177号三峡人家餐馆现有设施设备同乙方合作经营海鲜火锅（名称以乙方在当地工商注册为准）；2.乙方出资200000元、20000元消费金卡给甲方，作为投资股份金补偿给甲方，占95%的股份，甲方占5%的股份，乙方提供给甲方的金卡，甲方有权任何时候在本店消费，直至额度用完为止，甲方的股份为分红股，只享受盈利分红，不承担相关装修费用以及经营过程中发生的任何亏损和债权债务，如甲方自愿退出所占5%的分红股，乙方则补偿甲方30000元；3.合作期限、房屋租金缴纳时间、递增比例以甲方与房东林元江签订的房屋租赁合同为准，即2018年3月21日至2024年5月26日；5.甲方不参与餐馆经营，由乙方全权负责，乙方在下一年度1月5日前将上年度的盈利分红按比例分配给甲方；6.租金的支付方式为先付费后使用，每半年支付一次，从2018年5月26日起由乙方全权负责，2018年4月26日前乙方必须将下半年度房租缴入甲方指定的账户，以后每一个计收档期都需提前一个月支付给甲方。《合作协议》的其他内容与向家旺与林元江签订的《租赁合同》内容一致。 胡水向向家旺支付了转让费200000元、保证金15000元，并实际经营。 2019年2月3日，向家旺给胡水发微信，催促其缴纳2018年12月26日至2019年5月25日期间的租金。2019年3月1日，胡水向林元江支付了相应期间的租金。其后的租金胡水未按时支付，向家旺也未按时向林元江支付其后的租金。 2019年5月27日早上，原告将案涉房屋锁门。 2019年7月1日，向家旺向胡水微信发送了《关于解除合作协议相关事宜的函》，并要求胡水三天之内必须清场。向家旺回复：你如果让我清场，请走法律程序。 2019年7月16日，向家旺向胡水发出《函告》，载明：本人与你签订《合作协议》，约定双方共同经营海鲜火锅餐饮店……该经营场地的房屋租金及物业管理费、水、电、气等费用概由你方予以承担，但自2019年5月以来，你方一直未能按照协议约定支付2019年下半年房屋租金，截止2019年6月30日你方尚拖欠房屋租金131218元，同时截止2019年6月30日你方拖欠物业管理费、水、电、气共计7967.99元，根据合作协议第26条约定，你方行为已构成根本违约……正式函告你方，自本函告通知之日起本人正式解除与你方签订的《合作协议》并保留追究你方违约责任的权利，特此告知你方务必自收到本函告知之日起七日内将经营店内可移动设备设施及其他物品自行搬离，逾期房东将视为遗弃废品处理。胡水收悉该《函告》。 2019年8月1日，林元江向向家旺送达了《限期交还铺面通知书》，载明：因你多次不按合同约定缴纳该铺面租金，严重违反合同约定，我于2019年7月12日以书面形式向你发出《终止合同通知》，你已表示同意，但却一直未将铺面交付给我，现我再次书面通知你：请你于收到本通知书后10日内（即2019年8月2日至2019年8月11日）完成如下工作交还铺面给我。向家旺认可收到了该份《限期交还铺面通知书》和于2019年7月12日收到《终止合同通知》。 同日，向家旺给胡水发微信：出租方已将加在铺面大门上的锁取走，希望你在限定时间内进行清理，交还铺面。胡水回复：你们出租方非法锁上我正常经营的门市房门，非法拉闸两个多月（2019年5月27日至今）。 2019年8月11日，林元江自行开了其加上的锁，胡水的锁依然还在。至今胡水的物品还在屋内。 2019年8月12日，向家旺报警，称：将金科中华坊门市租赁给胡水，因胡水未按时缴纳租金，发生纠纷，报警人用锁将门市店门上锁，胡水一方将一辆轿车停放在店门口，不愿驶离。民警建议诉讼解决。 另，林元江与北京大成（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》，进行本案诉讼，林元江支付律师费6000元。 关于付款的情况。 2018年5月4日，胡水向林元江账户支付140403元。林元江称是2018年5月26日至2018年11月25日的租金，应支付时间是2018年4月26日，逾期支付9天。 2018年12月13日，胡水向林元江账户支付15000元，2019年3月1日，胡水向林元江账户支付125403元。林元江称是2018年11月26日至2019年5月25日的租金140403元，应于2018年10月26日支付，其中140403元逾期支付49天、125403元逾期支付127天。 2019年4月15日，胡水向林元江账户支付10000元。 2019年5月26日，胡水向林元江账户支付30000元。 庭审中，三方均主张向家旺与胡水间系转租关系。 林元江与向家旺一致确认双方口头约定租金半年支付一次，提前30日支付；双方的《租赁合同》在向家旺收悉林元江终止合同通知书时即2019年7月12日解除。 林元江称，除收到了截止2019年5月25日的租金外，胡水还向其支付了滞纳金40000元，收到消费卡金额5000元，只消费了1000元，该1000元也作为滞纳金；房屋占用费按照租金标准的1.5倍计算，其中包含了0.5倍的资金占用损失。 向家旺称，滞纳金的计算标准是协商的结果，合适、不高；不同意用保证金抵扣，保证金应予退还；向家旺与胡水是转租关系，租金交多少、如何交、交给谁均告知了胡水，指定的收租账户就是林元江的账户。 胡水称，向林元江支付了40000元，其中2019年5月26日支付的款项中有15000元是2019年5月26日至2019年11月25日期间的租金，其余的是滞纳金，还给了林元江母亲消费卡5000元作为滞纳金，已消费完毕；其与向家旺系转租关系，胡水是基于《合作协议》的约定，将支付给向家旺的租金支付至向家旺指定账户即林元江账户；胡水已另案起诉林元江主张损失，需要占用房屋进行鉴定；是因为林元江威胁断水断电胡水才代向家旺支付的滞纳金，胡水会另案向向家旺追偿；在林元江锁门期间的租金及占用费应由林元江或向家旺承担，胡水不应承担。 本院认为：林元江与向家旺签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。 第一、关于解除合同。向家旺与胡水签订的《合作协议》，虽名为合作，但从其内容和实际履行情况上看，向家旺仅获得胡水支付的“出资款”、占股份，且双方在庭审中均认可“出资款”就是转让费，故双方实际建立的是转让、转租关系，胡水根据向家旺的指定向林元江支付租金并不改变各自之间的租赁合同关系，向家旺仍应承担《租赁合同》中约定的按期向林元江支付租金的合同义务。 2019年5月26日至2019年8月25日的租金向家旺应于2019年4月25日前向林元江支付，在胡水未代为支付的情况下，向家旺也应自行按时足额支付，向家旺逾期支付租金超过30天，林元江有权解除合同。2019年7月12日林元江向向家旺送达了《终止合同通知》，具有解除合同的效力，双方签订的《租赁合同》在当日解除。 关于租金的支付。胡水称其还代为支付了2019年5月26日后的租金15000元，虽然林元江、向家旺均主张2019年5月26日之后的租金未支付，但胡水作为付款方，应以其自身的主张认定其所付款项的性质，故本院认定胡水已代向家旺向林元江支付2019年5月26日起的租金15000元。租赁合同解除前的租金向家旺应予承担。林元江于2019年5月27日锁闭租赁房屋至2019年8月11日，期间向家旺、胡水均不能正常使用房屋，故2019年5月27日至2019年7月12日期间的租金向家旺无需支付。向家旺应向林元江支付2019年5月26日的租金20439元/月×107%×107%×107%÷30天/月=834.62元。因胡水已代为支付租金15000元，该日租金属于已支付范围，故向家旺无需再向林元江支付租金。 第三、关于逾期支付租金的违约金。向家旺逾期支付租金的，按照合同约定还应按照每天千分之三的标准支付违约金。2018年5月26日至2018年11月25日的租金140403元，向家旺应于2018年4月25日支付，实际支付时间是2018年5月4日，逾期支付9天，应支付违约金140403元×0.3%×9天=3790.88元。2018年11月26日至2019年5月25日的租金140403元，向家旺应于2018年10月26日支付，实际是2018年12月13日支付15000元，逾期支付48天，2019年3月1日支付125403元，逾期支付天126天，应支付违约金140403元×0.3%×48天+125403元×0.3%×126天=67620.37元。以上违约金合计71411.25元。林元江已收到滞纳金25000元和消费卡1000元作为滞纳金，共计26000元，该滞纳金实质就是逾期支付租金的违约金，故扣减已支付的违约金后向家旺还需向林元江支付违约金45411.25元。 林元江要求胡水支付该期间的租金及违约金无合同依据，本院不予支持。 第四、关于返还租赁房屋及支付占有使用费。向家旺在合同解除后应向林元江返还租赁房屋及附属设施设备。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故胡水作为占用房屋的次承租人亦负有向林元江返还房屋及支付逾期腾房占有使用费的义务。林元江要求胡水返还重庆市渝北区人和镇双宁路175号、177号房屋及附属设施设备的诉讼请求本院予以支持。 2019年7月13日至2019年8月11日期间因林元江加锁，向家旺、胡水无法搬离并返还房屋，该期间林元江无权收取占有使用费。在林元江解锁后，胡水应立即返还房屋，故2019年8月12日起至房屋实际返还之日止的占有使用费应由向家旺和胡水承担。林元江仅要求胡水支付占有使用费亦符合法律的相关规定，本院予以支持。林元江要求胡水按照林元江与向家旺合同约定的租金标准的1.5倍计算占用费无事实依据，可参照合同约定的租金标准计算占有使用费，故胡水应从2019年8月12日起至实际返还房屋之日止，按照834.62元/日的标准向林元江支付房屋占有使用费。胡水已代向家旺向林元江支付了2019年5月26日起的租金15000元，该笔费用中的834.62元认定为代向家旺支付的租金，剩余14165.38元可抵扣17日胡水应付房屋占用费，故抵扣后胡水应从2019年8月29日起至实际返还房屋之日止，按照834.62元/日的标准向林元江支付房屋占有使用费。 第五，关于律师费6000元。《租赁合同》约定在向家旺违约时，应承担林元江追偿产生的律师费，故林元江要求向家旺支付律师费6000元的诉讼请求本院予以支持。林元江要求胡水支付律师费无合同依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告胡水在本判决生效后立即将重庆市渝北区人和镇双宁路175号、177号房屋及其附属设施设备交还给原告林元江； 二、被告向家旺在本判决生效后立即向原告林元江支付逾期支付租金的违约金45411.25元； 三、被告胡水在本判决生效后立即向原告林元江支付房屋占有使用费，从2019年8月29日起至实际返还房屋之日止，按照834.62元/日计算； 四、被告向家旺在本判决生效后立即向原告林元江支付律师费6000元； 五、驳回原告林元江的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2420元减半收取1210元，由原告林元江负担620元、被告向家旺负担590元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  黄明真 二〇二〇年一月九日 书记员  陈 实