四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终859号 上诉人（原审被告、案外人）：封天国，男，1996年12月30日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：袁野，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：成都衡珹商贸有限公司，住所地四川省成都市青羊区光华南三路88号1栋14层1430号。 法定代表人：熊坤，总经理。 委托诉讼代理人：周琳妹，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘滔滔，男，该公司员工。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：宜宾鼎立置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区酒都路中段59号第八层。 法定代表人：张清友，职务不详。 委托诉讼代理人：夏强，男，宜宾市寅吾投资集团有限公司的员工。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，宜宾市寅吾投资集团有限公司的员工。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：冉恒川，男，1985年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：郭倩，女，1982年1月29日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区柏溪镇县。 上诉人封天国因与被上诉人成都衡珹商贸有限公司（以下简称衡珹公司）、宜宾鼎立置地股份有限公司（以下简称鼎立置地公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）、冉寅吾、冉恒川、郭倩申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，并于2019年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人封天国的委托诉讼代理人袁野、邓秀娟，被上诉人衡珹商贸公司的委托诉讼代理人周琳妹、刘滔滔，被上诉人鼎立置地公司、寅吾公司的委托诉讼代理人夏强到庭参加了诉讼，被上诉人冉寅吾、冉恒川、郭倩的经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因本案二审出现新的证据线索需要调查，延长的审理期间依法不入审限。本案现已审理终结。 封天国上诉请求：1．撤销四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民初181号民事判决；2．改判不得执行四川省宜宾市翠屏区房屋；3．一、二审诉讼费用由衡珹商贸公司承担。 事实与理由：一审认定事实错误。表现如下： 一、一审认为封天国以工程款抵扣房款，但封天国父亲封正才仅为宜宾市新能源建筑工程公司（以下简称新能源公司）的委托代理人，工程款的权利人为新能源公司，没有证据证明新能源公司将工程款的权利让渡给封正才儿子封天国作为案涉购房款。 1．封天国提交《委托付款书》载明宜宾鼎城置地有限责任公司（以下简称鼎城置地公司）欠新能源公司112.5万元工程款，鼎城置地公司支付给鼎立置地公司，该款项用于封天国购买案涉房产，《委托付款书》有鼎城置地公司、封正才、封天国、鼎立置地公司之间的签字盖章能证明新能源公司将工程款的权利让渡给了封天国用于支付案涉房屋；2．龙湾一号二、三期化粪池工程的《内部承包协议》载明该项目工程全额承包给封正才并由其负责对整个项目工程的施工，足以证明封正才作为实际施工人，在结算工程价款后，施工单位新能源公司委托鼎城置地公司将工程款支付给实际施工人指定的人员封天国，符合法律规定，应受法律保护。 二、一审认为封正才签订《商品房买卖合同》之前，《付款委托书》已约定委托支付购买的具体楼栋号、房号，不符合交易习惯的事实认定错误。封天国的父亲封正才完成鼎城置地公司的工程后，经新能源公司、鼎城置地公司、鼎立置地公司、封天国协商同意，将尚欠新能源公司工程款直接转为封天国的购房款，这是符合常理的。 三、封天国对案涉房产享有物权期待权，享有足以排除强制执行的民事权益。 1．封天国在人民法院查封案涉房产之前，就与鼎立置地公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，买卖双方按照约定付款方式、付款金额、交付方式履行各自的义务，均与合同之外的第三人无涉，只要合同当事人相互认可各自支付的对价，即应认定双方均各自履行了自己的合同义务，实现各自的合同目的。鼎立置地公司出具的《收款收据》《房屋交付通知书》证明了封天国履行了付款义务，鼎立置地公司向封天国交付案涉房屋。案涉房屋虽未办理物权变更登记，但封天国已经取得合同标的物即案涉房屋物权期待权；2．封天国在人民法院查封前已经签订合法有效的合同、已合法占有案涉房产、已经全部支付购房款、并非因封天国过错而尚未办理案涉房屋的过户登记，满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定构成要件。因此，封天国对案涉房产享有物权期待权，足以排除衡珹商贸公司的强制执行。 四、衡珹商贸公司已经丧失抵押物的物上追及力，只能向其他债务人主张权利。《商品房预售许可证》具有公示效力，足以表明抵押权人同意对外销售，应视为抵押权人自愿放弃对抵押物的物上追及力。当时的债权人中国农业银行股份有限公司宜宾翠屛支行（以下简称农业银行宜宾翠屛支行）、中国长城资产管理公司成都办事处（现更名为中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司，以下简称长城公司）抵押权自鼎立置地公司与封天国签订买卖合同并支付价款之时即丧失，其抵押权的客体已从涉案不动产转化为对外销售所得价金，债权人不得再对涉案房屋本身主张任何权利。衡珹商贸公司作为不良资产债权的受让人，其与农业银行宜宾翠屛支行、长城公司一样，已经丧失抵押物的物上追及力。 衡珹商贸公司辩称：封天国陈述的情况与事实不符，主张的内容于法无据，请求驳回封天国的全部上诉请求，维护衡珹商贸公司的合法权利。 事实和理由： 一、一审适用法律正确。1．本案被执行人是房地产开发企业，执行标的是该房地产开发企业所开发的商品房，应适用《执行异议复议规定》第二十九条规定；2．衡珹商贸公司以公开拍卖形式合法受让长城公司对鼎立置地公司债权，案涉房屋系该债权抵押物，并办理了抵押登记，衡珹商贸公司已充分举证对案涉房屋享有优先受偿权；3．封天国主张享有《执行异议复议规定》买受人物权期待权，并对抗衡珹商贸公司已按照物权公示原则办理抵押登记的抵押权，封天国负有严格的举证责任；执行异议之诉涉及多方当事人利益，应全面考虑不同当事人的请求权基础，衡珹商贸公司受让长城公司资产的抵押担保债权，应保护衡珹商贸公司的合法权益，全面考虑不同当事人的请求权基础，从而保护各方当事人合法权益。 二、一审法院事实认定正确。封天国提供的证据存在重大瑕疵，其不享有足以排除强制执行的民事权益。 1．封天国未能证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，封天国提供的《商品房买卖合同》签署时间为2017年1月9日，而其提供《付款委托书》的时间均早于合同签署时间；封天国在没有签署购房合同的情况下委托支付大部分的房屋价款，明显不符合交易习惯；且商品房买卖合同中约定鼎立置地公司有办理产权义务，在2013年6月20日，案涉房屋已办理在建工程抵押，后变更为现房抵押，办理了抵押权登记。封天国明知案涉房屋存在抵押，且未经抵押权人同意不能办理按揭贷款和过户的情况下，封天国或鼎立置地公司长期未与抵押权人沟通，偿付抵押债务，以履行其商品房买卖合同，封天国长期不主张权利，亦未追究鼎立置地公司违约责任，明显不符合其合同约定，也不符合生活常识，其《商品房买卖合同》的真实性无法确认。其次，封天国以及鼎立置地公司未提供土地管理部门办理商品房预售合同登记备案相关证明，也未能提供其他能证明买卖合同签署于人民法院查封之前的证据材料，《商品房买卖合同》的有效性无法确认；2．封天国未能证明在查封前已使用占有案涉房屋，亦未能证明案涉房屋为其名下的唯一房产；3．封天国未能证明已经支付购房款，不符合《执行异议复议规定》所保护的买受人，其主张权利基础为普通债权，普通债权请求权不能对抗衡珹商贸公司的抵押权。表现在：一是，鼎城置地公司与新能源公司的工程款欠款真实性无法确认；二是，在龙湾一号化粪池工程中，封正才仅是新能源公司的现场代表/委托代理人，不是工程权利人，无权主张工程款抵扣；三是，鼎城置地公司与新能源公司的工程为龙湾一号工程，工程款给付义务人为鼎城置地公司而非鼎立置地公司。龙湾一号工程非案涉房屋所在的地中海蓝湾工程。即使存在工程款欠款，新能源公司对鼎立置地公司的地中海蓝湾的涉案房屋也不享有优先权；四是，即使鼎立置地公司同意为其关联公司鼎城置地公司承担债务，其处置财产的行为发生时间晚于衡珹商贸公司债权和抵押设立时间，该行为应予以撤销。新能源公司对案涉房屋的债权也属普通债权，不能对抗衡珹商贸公司的抵押权。 三、封天国不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定情形。 1．封天国未能提供物业查验手续、水电气费发票，物业服务费发票、契税、维修金缴纳证明等材料，封天国未能证明在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋；2．封天国未能证明非因买受人原因未办理过户登记。案涉房屋已于2013年6月20日办理在建工程抵押，并在之后变更为现房抵押，封天国未能取得房屋所有权证书的情况下，封天国既未向人民法院提起诉讼要求鼎立置地公司履行《商品房买卖合同》约定的过户登记义务，也未与抵押权人协商涤除案涉房屋抵押权以便办理过户登记，属于消极不行使登记权利。故封天国对于未办理案涉房屋过户登记，应归于买受人自身原因。 鼎立置地公司、寅吾公司答辩意见是同意封天国的上诉意见。 冉寅吾、冉恒川、郭倩未提交答辩意见。 衡珹商贸公司向一审诉讼请求：1．判令许可对鼎立置地公司名下位于四川省宜宾市翠屏区房屋强制执行；2．判令封天国承担本案诉讼费。 一审法院查明以下：2012年5月15日，鼎立置地公司将地中海蓝湾项目办理了《商品房预售许可证》，许可对案涉住房进行预售。2013年5月20日，长城公司与中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行（以下简称农业银行宜宾翠屏支行）、鼎立置地公司签订了一份《协议》，主要约定：农业银行宜宾翠屏支行将其对鼎立置地公司享有的7800万元（本金）债权转让给长城公司等。同日，长城公司与鼎立置地公司、寅吾公司、冉寅吾签订了编号为“中长资（蓉）合字［2013］33号”《债务重组协议》。同日，长城公司与鼎立置地公司签订了“中长资（蓉）合字［2013］36号《抵押合同》，主要约定：鼎立置地公司以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为“中长资（蓉）合字［2013］33号”《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。2013年6月20日，长城公司办理了上述在建工程抵押登记，取得了编号为“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》。 2013年9月27日，新能源公司与鼎城置地公司签署《龙湾壹号二、三期化粪池工程承包合同》，封正才在新能源公司委托代理人处签字。2016年3月20日，封正才与鼎城置地公司签署《龙湾壹号中庭消防通道及绿化整改工程施工合同》。2016年12月31日、2017年1月5日，鼎城置地公司、封正才、封天国、鼎立置地公司签订了两份《付款委托书》约定，封正才同意在欠付工程款范围内委托鼎城置地公司支付封天国购买鼎立置地公司“地中海蓝湾”41-1-202房产，委托付款金额为20万元、112.5万元，合计132.5万元。 封正才与封天国系父子关系。 2017年1月9日，封天国与鼎立置地公司签订《商品房买卖合同》约定，封天国购买鼎立置地公司开发的地中海蓝湾41幢2层1单元02号房屋，套内面积计算每平方米单价6069.45元，总价1325629元，付款方式为：一次性付款。该合同第四条载明房屋已经办理抵押登记，抵押权人为长城公司。2017年1月9日，鼎立置地公司向封天国出具《收款收据》载明，地中海蓝湾二期41-1-202房款，金额1325629元。 2017年1月12日，鼎立置地公司向四川艾明物业管理有限公司出具《房屋交付通知书》载明，“现有地中海蓝湾二期41-1-202号住宅、车位业主封天国已与我司办理完毕相关手续，请贵公司凭借《通知书》办理入伙相关手续。封天国在业主签字处签章”。 2016年7月25日，长城公司与鼎立置地公司签订了一份《抵押合同补充协议》，主要约定：将“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》项下的部分在建工程抵押［共计45544.23平方米，其中住宅13套，合计2753.11平方米］变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保。此后，长城公司办理了上述13套房产的抵押登记，就四川省宜宾市翠屏区白沙湾学堂路26号地中海蓝湾41幢1单元212号房屋，取得了宜宾市房地产管理局制发的编号为“宜宾市房他证临港字第××号”的《房屋他项权证》。因第三人鼎立置地公司拒绝履行还款义务，长城公司根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向人民法院申请执行。2017年5月24日，人民法院受理了长城公司申请执行寅吾公司、鼎立置地公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩公证债权文书一案［案号：（2017）川15执156号］，并于2017年6月5日查封了前述抵押房产。2017年11月29日，长城公司与衡珹商贸公司签订一份编号为“中长资（川）合字［2017］226号”《债权转让协议》，长城公司将本案债权转让给衡珹商贸公司。2018年4月3日，人民法院裁定衡珹商贸公司为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。执行过程中，封天国以2017年1月9日购买了四川省宜宾市翠屏区房屋为由提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。人民法院审查后，以（2018）川15执异116号《执行裁定书》裁定“中止对四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第41幢1单元202号商品房的执行”。衡珹商贸公司不服，于收到裁定书后15日内向一审法院提起本案诉讼。 一审法院审查认为，本案争议焦点为：封天国对鼎立置地公司名下位于四川省宜宾市翠屏区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 封天国主张根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》相关规定，房地产纠纷案件中，权利优先顺序为：买受人物权期待权、承包人工程价款优先受偿权、抵押权、其他债权。封天国主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，其享有排除执行的物权期待权。现评析如下： 一、从适用法律依据来看，本案中，被执行人是房地产开发企业，执行标的是该房地产开发企业所开发的商品房，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于房屋消费者物权期待权的相关规定。即在执行程序中，基于消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。和无过错不动产买受人物权期待权的保护一样，消费者物权期待权的保护也有其深刻的社会基础，消费者购房的目的是用来居住的，在房价高涨的当今社会，有的消费者终其一生、甚至是两代人的积蓄，方购得一处安身立命之所，其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权。因此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。人民法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间的请求权基础，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。 二、从请求权基础来看，申请执行人衡珹商贸公司的请求权基础是源于债权转让而来的金钱债权，且从债权来源《协议》看，农业银行宜宾翠屏支行将此债权认定为不良贷款，进而打包转让给长城公司，衡珹商贸公司再次受让此债权应当对实现债权的风险应有预期；案外人封天国的请求权基础源于消费者购房人的物权期待权。但在本案的商品房交易中存在以下不合理之处： 一是从案涉商品房款项的支付来看，封天国主张其一次性支付款项的依据主要源于2016年12月31日、2017年1月5日，鼎城置地公司、封正才、封天国、鼎立置地公司签订了两份《付款委托书》，该两份《付款委托书》仅表明四方之间达成了委托付款的合意，鼎城置地公司是否向鼎立置地公司支付了相应的对价，封天国并未提供相应的证据予以证明，且两份《结算确认书》并未加盖建设单位印章确认，即便《结算确认书》属实，封正才在《龙湾壹号二、三期化粪池工程承包合同》中仅为新能源公司的委托代理人，上述工程款的权利人应为新能源公司，封正才并未提供相应证据证明新能源公司将案涉工程的工程款权利让渡给了封正才或者事后新能源公司对《付款委托书》中所涉及的款项支付行为予以追认。 二是从《付款委托书》确认的时间与《商品房买卖合同》签订时间来看，《付款委托书》确认时间为2016年12月31日、2017年1月5日，《商品房买卖合同》签约时间为2017年1月9日不符合交易习惯。换言之，在签订《商品房买卖合同》之前，《付款委托书》就已经明确约定了委托支付购买的具体楼栋号、房号不合常理。 三是从两份《付款委托书》确认的金额与案涉房屋的《商品房买卖合同》约定对价来看，《付款委托书》确认金额为合计132.5万元，《商品房买卖合同》约定对价为1325629元，金额并不一致，封天国并未就不一致的价款其补缴充分等提供相应凭证予以证明。 四是从房屋交付情况来看，虽然鼎立置地公司出具了《交付通知书》，但根据商品房交付习惯来看，还应有水电气开通手续、维修基金、契税缴纳等相应支付凭证，本案中，封天国并未提供相应证据予以补强其实际占有使用案涉房屋。 综上所述，封天国对鼎立置地公司名下位于四川省宜宾市翠屏区房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，衡珹商贸公司请求继续执行鼎立置地公司名下位于四川省宜宾市翠屏区房屋的理由成立。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下：准予继续执行鼎立置地公司名下位于四川省宜宾市翠屏区房屋。一审案件受理费80元，由封天国负担。 二审中，封天国提交如下新的证据： 第一组证据：1.2013年1月25日，发包人鼎城置地公司与承包人新能源公司签订的《龙湾一号化粪池工程承包合同》；2.2013年12月27日《工程进度款支付审查单》(复印件)；3．中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行营业部《电子银行交易回单》（付款方）。 拟证明龙湾一号一期化粪池工程由新能源公司承包施工，鼎城置地公司已支付工程进度款42.6万元。 衡珹商贸公司的质证意见：第一组证据1真实性、合法性无异议，但关联性有异议。第一组证据2真实性、合法性、关联性有异议，第一组证据3因没有原件，对真实性、合法性、关联性有异议。 鼎立置地公司、寅吾公司质证意见：对真实性、合法性、关联性无异议。 冉寅吾、冉恒川、郭倩未到庭未发表质证意见。 本院认证意见：第一组证据1因衡珹商贸公司对真实性、合法性予以认可，本院予以确认，是否与本案有关将结合在案证据综合判定。第一组证据2因没有原件，对真实性不予确认。第一组证据3显示付款方鼎城置地公司向收款方新能源公司转账42.6万元的事实，对此，本院需结合在案证据综合判定是否具有真实性、关联性。 第二组证据：1.2013年10月5日，发包人新能源公司与承包人封正才签订的《内部承包协议》；2.2016年6月29日新能源公司的《营业执照》(副本)，周晓棠身份证复印件。 拟证明龙湾一号二、三期化粪工程由新能源公司承包，新能源公司全额承包给封正才施工。 衡珹商贸公司的质证意见：第二组证据1真实性、合法性、关联性有异议；第二组证据2真实性、合法性、关联性无异议。 鼎立置地公司、寅吾公司的质证意见：对真实性、合法性、关联性无异议。 冉寅吾、冉恒川、郭倩未到庭未发表质证意见。 本院认证意见：第二组证据1与本院待证事实有关，本院将结合在案证据综合判定。第二组证据2具有真实性、合法性、关联性，是否具有证明力将结合本案其它证据综合判定。 第三组证据：1.2015年6月8日的《工程进度款支付审查单》；2．《中国建设银行单位客户专用回单》3份。 拟证明鼎城置地公司分3次支付龙湾一号二、三期化粪工程进度款50万元。 衡珹商贸公司的质证意见：因不是原件，对真实性、合法性、关联性有异议。 鼎立置地公司、寅吾公司质证意见：对真实性、合法性、关联性无异议。 冉寅吾、冉恒川、郭倩未到庭未发表质证意见。 本院认证意见：第三组证据1与待证事实有关，本院将结合在案证据综合判定。第三组证据2具有真实性、合法性、关联性，是否具有证明力将结合本案其它证据综合判定。 第四组证据：《工程验收移交单》。 拟证明工程完工,新能源公司与鼎城置地公司完成验收移交手续。 衡珹商贸公司的质证意见：对真实性、合法性关联性有异议。 鼎立置地公司、寅吾公司质证意见：对真实性、合法性、关联性无异议。 冉寅吾、冉恒川、郭倩未到庭未发表质证意见。 本院认证意见：与待证事实有关，本院将结合在案证据综合判定。 第五组证据：1．宜宾市地中海蓝湾小区业主委员会于2019年5月18日出具《房屋使用说明》；2．四川省电力公司购电卡，宜宾市清源水务公司客户缴费卡；3．照片25张。 拟证明：在人民法院查封前，封天国已经实际占有并支配该案涉房屋。 衡珹商贸公司的质证意见：对真实性、合法性有异议，不具有证明力。 鼎立置地公司、寅吾公司的质证意见：对真实性、合法性、关联性无异议。 冉寅吾、冉恒川、郭倩未到庭未发表质证意见。 本院认证，因提交盖有宜宾市地中海蓝湾小区业主委员会鲜章，符合日常交费中凭证，具有真实性、合法性、关联性，是否具有证明力将结合本案证据综合认定。 对其余事实各方当事人均无异议，本院予以确认。 各方当事人对一审法院认定的事实均无异议。本院对一审法院认定的事实依法予以确认。 本院认为，根据封正才的上诉主张和衡珹商贸公司、鼎立置地公司、寅吾公司答辩意见，本案二审主要争议问题为，封天国是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，执行异议之诉的目的即要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。目前，对于“足以排除强制执行的民事权益”类型、范围及条件，法律没有明确的规定，适用于民事诉讼程序的有关司法解释亦无明确具体的规定，仅有适用于强制执行程序的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释进行了不完全的列举和规定。因此，当前在执行异议之诉案件的审理中，对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行，可以参照前述司法解释进行审查。原审依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进行审查并无不当。 本案主要涉及应如何正确理解、适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的问题。 执行异议之诉不仅涉及申请执行人的利益，还涉及案外人和被执行人的利益。人民法院审理执行异议之诉案件，应综合考虑不同当事人之间的利害关系，充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该条规定突破了债权平等原则和合同相对性原则，对交易安全和被执行人其他金钱债权人的利益影响巨大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在适用该条规定时，应当严格审查、严格把握。 就本案而言，封天国主张封正才作为实际施工人 2013年1月、9月期间新能源公司与鼎城置地公司签订龙湾一号、二、三期化粪池工程承包合同，新能源公司与其父亲封正才承包前述工程，封正才系龙湾一号二、三期化粪池工程的实际施工人，该工程总价款有234余万元，鼎城置地公司向新能源公司支付总价款中部份工程款计92余万元，鼎城置地公司尚欠141余万元。后2016年12月鼎城置地公司、鼎立置地公司、封天国、封正才提交2份《付款委托书》来证明鼎城置地公司代封天国的儿子封正才支付在鼎立置地公司购买的案涉房屋款计132.5万元，据此，封天国基于其父亲抵偿工程款为目的拟受让案涉房屋的意思表示明确，鼎立置地公司和封天国随后签订的案涉《商品房买卖合同》，应是为今后办理产权转移登记的需要而签订，是以物抵债的实际履行方式，双方之间的以物抵债法律关系并未因此转化为商品房买卖合同关系。封天国在完成对案涉房屋的过户登记手续之前，其享有是未来据实抵债的债权请求，封天国与鼎立置地公司以房抵债协议，并不形成优于其他债权的利益。 从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的立法目的来看，该条意欲保护的权益，均是真实的买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，而以物抵债协议中物的交付，并不能改变所谓“买受人”在本质上是相对于“出卖人”的普通金钱债权人的地位，因此，以物抵债协议中的“买受人”，与前述法律规定的保护对象范围并不相符。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的适用条件。在此情形下，封天国关于其完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，足以排除一审法院的查封执行的上诉主张不能成立，依法不予支持。 综上所述，封天国的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，处理结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由封天国负担。 审判长 蒲 杨 审判员 管雄亚 审判员 古莉玲 二〇二〇年一月三日 书记员 姚嘉葳