广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初51629号原告：何沛，女，汉族，1972年7月6日出生，住址广东省深圳市福田区。被告：吴辉，女，汉族，1994年6月15日出生，住址江西省萍乡市上栗县。原告何沛与被告吴辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，组成合议庭适用普通程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告何沛，被告吴辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年7月19日，原告将位于南方国际广场B栋1508A房租给被告，双方签订《楼宇租赁合同》，租期为2018年7月21日至2019年7月20日止，租金1500元／月，固定费用135元／月，共计1800元／月，合同第七条明确约定：合同期内，单方无权解除合同，甲方提前解除合同除需赔偿乙方2个月房租还需要赔偿乙方再次找房的中介费及搬家费；乙方提前解除合同除需赔偿甲方2个月的租金外，还需要为甲方找到下一任租客且与甲方签订一年以上的合同，双方签订解除协议，否则，空置期间的房租及再次出租的中介费由乙方承担。2018年8月21号之后，乙方开始拖欠租金，原告多次催收未果，故诉至本院，请求判令：1、被告支付租金16350元，合同继续履行；2、被告承担本案的诉讼费。被告口头答辩称，被告于7月21日租房，但是房间因为防水没有做好漏水，漏水的房间已在蘑菇租房APP上退房。原告帮被告另换了一个房间，但双方没有另行签署新的合同，因被告承租时向原告支付了两个月租金数额的押金，因此被告在更换的房间1511住了两个月，居住期间被告没有支付租金，押金可以抵押租金。被告事后去社区了解到租赁的房间在2017年就已经出现漏水，政府相关部门出面了。被告已于2018年9月回老家，之后没也租住在涉案房产。本院经审理查明，2018年7月19日，出租方（甲方，原告）与承租方（乙方，被告）签署《楼宇租赁合同》约定，物业地址为南方国际广场B栋1508B；每月租金1500元，水电杂费300元；租期从2018年7月21日至2019年7月20日；乙方向甲方缴纳押金3000元，押金属乙方所有，不能冲抵房租或其他费用，租约期满，乙方按时履约，甲方如数无息退还乙方；乙方每月需按时于21号前足额存入租金及其他水电杂费至合同指定账户，延期付租超过5天或拖欠其他水电杂费超过300元即视为违约，违约金为2个月房租，拖欠当月押金自动转为违约金由甲方没收，退房时乙方仍需付清合同期内的租金，且甲方有权进一步追究责任如单方解除合同收回房屋等；每月乙方房租连同杂费合计1800元；合同期内，单方无权解除合同，乙方提前解除合同需赔偿甲方2个月的租金外，还需要为甲方找到下一任租客且与甲方签订一年以上的合同，双方签订解除协议，否则，空置期间的房租及再次出租的中介费由乙方承担。原告持有的合同上另在空白处手书“换至1511C”，被告没有签字确认。上述合同签署后，被告向原告支付了押金3000元，一个月的租金及水电杂费共计1800元。被告为证实其已在APP上退房并于2018年9月28日搬离涉案房产，另向本院提交了其与APP客服的聊天记录及其于2018年9月29日从深圳至株洲的火车票予以佐证。另查，因他人举报南方国际广场B栋15楼1508-1511号房擅自修建房中房，电路及装修材料不合格，无任何消防设施，存在消防安全，相关政府部门进行了联合检查，深圳市福田区住房和建设局于2018年12月26日向福田区安全管理委员会办公室作出《福田区住房和建设局关于的复函》称，该局于2018年11月26日组织专业公司进行现场勘查，经查，1408-1411房顶板存在局部渗水现象。1508-1511房原均为一房一厨一卫，其中1508房和1509房折改为三房二卫，1510房折改为四房一卫，1511房折改为5房一卫，新增隔墙及使用功能改变已造成楼面使用荷载明显增加，影响主体结构安全性，还发现上述房屋在无防水要求的房间新增卫生间的情况。2018年12月24日下午，该局参加了由福保街道办组织的南方广场B栋“房中房”整治会议。会上该局详细讲解了相关法律法规及各部门职责。福保街道办研判后决定，先劝说业主主动恢复原状，若劝说无效，街道办将在春节后开展强制拆除工作。函件同时附上了深圳市建研检测有限公司作出的《南方国际广场B栋1408-1411房和1508-1511房建筑物安全应急评估意见》，评估意见与建议为：1508-1511房新增及使用功能改变已造成楼面使用荷载明显增加，影响主体结构安全性，建议按原设计功能及墙体布置恢复原状；对于1408-1411房渗水楼板，建议进行修缮处理。庭审时，原告称涉案房产目前未拆除。被告在蘑菇APP上找到原告的联系方式并与其签署租赁合同，被告承租的1508A漏水后，原告调换1511C房间给被告使用，双方未重新签署新的合同。被告称其搬离1511C房产时有电话告知原告，原告否认。以上事实有原告、被告提交的证据、法院调查取证的证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告与被告签订的楼宇租赁合同约定的租赁房屋为1508A，因该房间漏水，原告调换1511C房给被告居住，被告实际入住1511C房间且未提出异议，应视为双方一致同意将租赁房屋由1508A变更为1511C。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据福田区安全管理委员会及深圳福田区市住房和建设局出具的文件可知，原告在没有取得建设工程规划许可证情况下，将1508房及1511房分别间隔成三房三房、五房一卫的“房中房”，且新增的隔墙及使用功能改变已造成楼面使用荷载明显增强，影响主体结构安全性，并在无防水要求的房间新增卫生间，且已实际存在漏水情况,政府部门亦称需对“房中房”进行拆除,因此,原告与被告就存在违法改建的房产签订的《楼宇租赁合同》的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效的,因该合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应于支持。被告搬离租赁房产时虽未与原告办理书面的交接手续，但从常理上讲，其必然在搬离前通知原告，结合被告于2018年9月29日离深的火车票，本院认定被告于该日实际搬离承租房产。被告于2018年7月21日承租后实际向原告支付了3000元的押金及一个月的租金、水电杂费1800元，涉案合同无效，被告向原告支付的押金应予退还，在原告未举证证实被告实际搬离租赁房间给其造成了其他损失的情况下，被告向原告支付的所有费用足以抵偿其实际占有使用租赁房产期间应向原告支付的占有使用费，因此，对原告主张的租金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告何沛的诉讼请求。案件受理费208.75元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  贾建增人民陪审员  陈文宁二〇二〇年一月二十日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。