杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初2711号 原告（反诉被告）：郑大洪，男,1977年4月10日出生，汉族，住重庆市荣昌县。 委托诉讼代理人：吕涛，浙江泽大（新昌）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：沈远春，男，1967年3月13日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 第三人：上海宝龙物业管理有限公司杭州分公司（统一社会信用代码91330101596624710W），住所地浙江省杭州经济技术开发区阳光华城创富中心北1幢1101-1室。 主要负责人：陈胜，该公司经理。 委托诉讼代理人：何骏霄，浙江浙杭律师事务所律师。 原告郑大洪与被告沈远春、第三人上海宝龙物业管理有限公司杭州分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案。案件审理过程中，被告向本院提起反诉。经审查，本院将反诉与本诉合并审理，并于2019年11月18日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人吕涛、被告（反诉原告）沈远春、第三人的委托诉讼代理人何骏霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）郑大洪向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金56322元；2.判令被告赔偿原告停水停电造成的全部损失86218元；3.判令被告赔偿原告未开具发票造成的损失164859.50元；4.判令被告退还原告租房履约保证金48812.40元以及经营保证金3000元；5.判令被告退还原告剩余水电费10224元；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与第三人上海宝龙物业管理有限公司杭州分公司于2014年10月签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，商铺位于杭州市下沙宝龙城市，编号为10-104-1、10-104-2、10-105-1，租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日，合同约定了相应的租金、支付方式及履约保证金等。合同签订后至今，原告用于经营阿三烧烤店铺，合同期间原告积极履行租赁合同约定的各种义务，及时支付应付的款项，从未拖欠过任何应付的房租、水电等费用，至2018年5月27日，因杭州宝龙房地产开发有限公司已将案涉商铺出售给被告沈远春，故被告沈远春与第三人上海宝龙物业管理有限公司杭州分公司及原告三方签订《三方协议》一份，约定自2019年9月1日起第三人的权利义务由被告沈远春概括承受，相应租金发票及保证金收据由被告沈远春开具。2019年8月13日，被告及第三人突然以合同到期为由要求在2019年8月31日终止合约，并在2019年9月5日对原告店铺采取断水断电的措施，造成原告大量的食材损坏。此后又在2019年9月11日再次对原告店铺采取了断水断电的措施至合同期满即2019年9月30日都未恢复，在此期间造成了原告严重的经济损失。至2019年9月30日合同期满，原告按合同约定通知被告办理退租手续，但被告及第三人均迟迟不配合办理相关手续，至今未开具相关房租发票、物业费发票，未退还房租保证金、经营保证金，未退还剩余水电费，原告遂来院起诉。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付原告违约金56322元；2.判令被告退还原告租房履约保证金48812.40元以及经营保证金3000元；3.判令被告承担诉讼费。 被告（反诉原告）沈远春辩称：第一，原告依据《三方协议》要求被告承担责任，但《三方协议》明确是从2019年9月1日起房屋租赁合同中第三人的权利义务由被告承继，并由被告继续履行房屋租赁合同，而整个五年租赁期间所有第三人的权利义务由被告承继是原告对《三方协议》的曲解。《三方协议》真实的意思是2019年9月1日以后，如果原告与第三方还有权利义务的话，则由被告承继，之前所有的权利义务原告与第三人有完整的协议，双方按协议履行。按照原告对《三方协议》的理解，房租由第三人收取，而发票却要由被告开具，是非常荒唐的。第二，被告与第三人之间有商铺委托代理协议，协议也是于2019年8月31日到期，原告与第三人的租赁合同关系是到2019年8月12日终止，2019年9月1日以后显然已经全部没有关系了。《三方协议》实际是指9月1日之后如果要继续签订房屋租赁合同的话，由原、被告双方自行协商租金、租赁的期限、付款方式等主要条款。而实际上原、被告未能协商成功，但并不意味着2019年9月1日以前的权利义务全变成被告的了。第三，剩余的水电费、经营保证金等款项都在第三人处，原告从来没有付给被告房租，所以原、被告之间没有真正的租赁关系。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。同时，被告向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告赔偿被告租金损失56322元（以28161元/月为基数，自2019年9月1日起计算至2019年10月31日）；2.判令原告承担本案的诉讼费。 原告（反诉被告）郑大洪辩称：被告的反诉诉讼请求没有合同依据，也没有法律依据。根据第三人出具的审批表，可以认定自然到租赁合同到期日为2019年8月31日，故根据《三方协议》自2019年9月1日起应由被告沈远春继续履行截至2019年9月30日的租赁合同权利义务，因此请求法院驳回被告的反诉请求。 第三人上海宝龙物业管理有限公司杭州分公司陈述称：2014年4月10日，原告与第三人签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》，其中第三条约定租赁期限为5个租赁年度，租赁起始日为实际交付日，到期日应根据实际交付日相应提前或顺延。2014年8月11日，原告签署了《租赁场所交付确认书》，确认第三人交付的租赁场所符合约定，商铺租赁合同到期日应为2019年8月10日。但原告一直拖延清场，并多次闹事报警，直至2019年9月30日才归还商铺。因此，第三人认为本案的违约方应为原告。 经审查，本院认定本案事实如下：2014年4月10日，原告与第三人签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》一份，约定第三人将杭州市下沙宝龙城市第一、二层的编号为10-104-1、10-104-2、10-105-1的2间商铺出租给原告，租赁期限为5个租赁年度，租赁场所实际交付日为租赁起始日，实际租赁到期日根据实际交付日相应提前或顺延，实际交付日指双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》之日；自第四年始每月租金为28161元；原告应向第三人支付履约保证金48812.40元；租赁期满时原告如希望续租，应于租赁期限届满180天前以书面形式提出续租申请，经第三人书面同意，且双方就续租达成一致意见的，应于租赁期限届满之日120天前重新签订租赁合同，如双方未在约定的期限内签署续租合同或双方未能就续租达成一致意见的，视为原告不续租；违约方应向守约方支付第二个租赁年度月租金标准两倍的违约金。《宝龙城市广场商铺租赁合同》另对双方的其他权利义务作出明确约定。 2014年8月11日，第三人将案涉商铺交付给原告，原告签署了《租赁场所交付确认书》。 2018年5月17日，因案涉商铺售予被告，故原、被告以及第三人就案涉商铺相关事宜签订《三方协议》一份，约定自2019年9月1日起，租赁合同中的出租方由第三人变更为被告，相应的权利义务由被告承继；2019年9月1日，第三人将原告缴纳的履约保证金48812.40元转予被告，且原告于该日退还第三人开具的履约保证金原件，由被告向原告开具相应金额的履约保证金收据。 后原、被告就案涉商铺租赁事宜未能签署新的租赁合同，被告将案涉商铺另租于他人，并于2019年7月18日收取两个月的租金56322元。 2019年9月30日，原告清空并归还案涉商铺。 案件审理过程中，第三人陈述称因与原告之间基于房屋租赁合同所产生的纠纷尚未处理完毕，故未将履约保证金48812.40元转予被告，另，原告缴纳的经营保证金3000元也未退还。 上述事实由原告提供的《三方协议》，被告提供的汇款凭证，第三人提供的《宝龙城市广场商铺租赁合同》、《租赁场所交付确认书》，以及原告、被告、第三人庭审中的陈述加以证实。本院对原、被告以及第三人提交的其他证据的关联性不予确认。 本院认为：原告主张第三人上海宝龙物业管理有限公司杭州分公司违反合同约定，并要求被告沈远春依据《三方协议》承担相应的违约责任，但根据《宝龙城市广场商铺租赁合同》约定以及《租赁场所交付确认书》可以认定租赁合同的起止日期应为2014年8月11日至2019年8月10日，此后就案涉商铺原告并未与被告或第三人达成新的租赁合同关系。而《三方协议》明确由被告承继2019年9月1日之后的权利义务，现原告也未能提交有效的证据证实其向被告或第三人缴纳了2019年9月1日之后的商铺租金，其要求被告承担相应违约责任事实依据不足，本院不予支持。对于原告要求被告退还原告租房履约保证金48812.40元以及经营保证金3000元的诉讼请求，第三人在庭审中确认并未将上述款项转予被告，且其认为与原告之间就案涉商铺租赁合同的履行还有纠纷，本院认为原告该部分诉讼请求不宜在本案中处理，故对原告该项诉讼请求不予支持。 对于被告要求原告赔偿其租金损失56322元的反诉诉讼请求，因原告未能提交有效的证据证实其交付了2019年9月1日至2019年9月30日期间的租金，且也未能提交有效的证据证实其截至2019年9月30日清空腾退商铺有合理理由，故原告理应向被告支付2019年9月1日至2019年9月30日期间的占有使用费28161元。对于被告所主张的2019年10月1日至2019年10月31日期间的租金损失，即使其与案外人所签订的两份《房屋租赁协议》是真实的，其免除案外人2019年10月份租金的行为与原告逾期归还商铺并不存在必然关系，因《房屋租赁协议》中第九条约定“因甲方不能按约定提供本协议约定的房屋而解除协议的”才需承担相应的违约责任，现《房屋租赁协议》并未解除，其要求原告对此承担赔偿责任证据不足，故本院对被告该部分反诉诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）郑大洪应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）沈远春占有使用费28161元； 二、驳回原告（反诉被告）郑大洪的诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）沈远春的其他反诉诉讼请求。 如果反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6842元，减半收取3421元，由原告（反诉被告）郑大洪负担。本案反诉案件受理费604元，由原告（反诉被告）郑大洪负担302元、被告（反诉原告）沈远春负担302元。被告（反诉原告）沈远春于本判决书生效之日起十日内来本院退费，原告（反诉被告）郑大洪于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  郭栋佳 二〇二〇年一月七日 书记员  叶鑫怡