广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27251号原告：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区*******之三国际金融中心49层D区，统一社会信用代码914***********546F。法定代表人：陈剑辉，公司董事长。委托诉讼代理人：杨敏萍，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈广平，广东正鸿律师事务所律师。被告：王丽丽，女，1989年6月10日出生，汉族，身份证住址辽宁省营口市鲅鱼圈区****************-1，公民身份号码231************741。原告中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司）与被告王丽丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利和物业公司委托诉讼代理人杨敏萍到庭参加诉讼，被告王丽丽经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利和物业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2019年4月9日签订的《物业管理服务相关约定》；2.被告支付拖欠的物业管理费1620元；3.被告支付拖欠的水电费2699.56元；4.被告支付逾期交费违约金247.07元（违约金计算方法：以每月欠费为基数，由欠费之日起按每日千分之三计算，暂计至2019年8月5日为247.07元）；5.原告有权没收物业管理费保证金3240元、水电周转金2000元、装修押金5000元。事实与理由：原告受中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇置业公司）的委托，为中山市东区*******之二利和商业中心提供物业管理服务。被告承租了金汇置业公司所有的利和广场步行街W32号商铺，并与原告签订物业管理服务协议，约定物业管理费收费标准为每月每平方米45元，被告应于每月5日前交纳物业管理费，每逾期一日，应按欠费金额的千分之三支付延迟履行违约金；原告代收代缴水电费，被告接收物业时，须向原告缴纳相当于两个月物业管理费的管理费保证金3240元、水电周转金2000元及装修保证金5000元。若被告违反规定致使其与金汇置业公司签订的《租赁合同》解除时，物业管理服务协议自动终止，原告有权没收物业管理费保证金及其他费用。被告因经营不善于2019年7月11日擅自离场，并拖欠物业管理费等相关费用，且经原告催收仍不支付。诉讼中，原告请求变更诉求为：1.撤回第1项诉求；2.被告支付拖欠的物业管理费2717.42元；3.被告支付拖欠的水电费3198.31元；3.被告支付逾交费违约金2259.36元（违约金计算方法：以每月欠费为基数，由欠费之日起按每日千分之三计算，暂计至2019年11月29日为2259.36元）。被告王丽丽未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年4月9日，利和物业公司作为甲方、王丽丽作为乙方，签订《物业管理服务协议》，双方约定：乙方接受出租方金汇置业公司所选聘的物业管理公司即甲方对其所承租物业的物业服务，并向甲方支付相应管理费用；物业管理费的收费标准为每月每平方米45元（按承租单元的建筑面积计算），乙方承租单元建筑面积36平方米，每月物业管理费为1620元；甲方代收代缴电费；物业管理费按月结算，每月通过银行转账方式存入甲方指定账户，或以支票方式支付，该费用期限按自然月计算，其中计算期限不足1个月的，按计算天数除以当月实际天数再乘以当月费用计算，乙方应于每月5日前（节假日顺延）向甲方交纳物业管理费、代收代缴电费相关费用；因乙方原因空置租赁单元，乙方仍需向甲方足额支付每月的物业管理费等其他应缴费用；乙方在接收物业时，须向甲方预交2个月管理费保证金（押金）合计3240元，该押金待乙方退租时予以无息返还，及收取装修保证金（押金）199㎡以下按5000元/户收取，完工后，经查无违章方无息退还（详见《管理规约》第五章第二款第5条第3小点）；水电周转金2000元在协议期满并且乙方明确表示不再续约，或协议终止时并且乙方无任何拖欠水电气费的情形下，甲方在90各工作日内无息返还乙方；管理费的起计日为2019年4月10日；协议履行期限为2019年4月10日至2021年4月9日；乙方与出租方因约定或法定事由解除《租赁合同》的同时，本协议自动解除；如乙方违反相关规定且令《租赁合同》及本协议终止，甲方将没收乙方物业管理费保证金，并追讨所欠的费用；如乙方逾期缴交物业管理费及其他应缴费用，甲方除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰缴付违约金；在本协议签订时，甲方已向乙方出示利和广场购物中心《管理规约》及其所有文件资料，乙方清楚了解全部内容并完全接受和领取了利和广场购物中心《管理规约》等。合同还约定了其他事项。另查：2019年4月10日，王丽丽与金汇置业公司签订《房屋租赁合同》，约定金汇置业公司自愿将座落在中山市东区*******之一利和广场首层（W32号商铺）的房屋出租给乙方作商业用途；租赁期限自2019年4月10日起至2021年4月9日止；从租赁行为生效之日起，租赁期内，王丽丽使用的水电、燃气、物业管理费等相关费用由王丽丽交纳。租赁合同履行期间，王丽丽向金汇置业公司发出退场申请书，载明因经营不善，请求提前退出经营并解除双方租赁合同关系；金汇置业公司分别于2019年7月12日、15日向王丽丽发出函件，函告王丽丽不同意其提前退场并要求复业经营，若王丽丽坚持单方解约，需在通知期限内办理退场手续并结清一切费用。2019年8月21日，王丽丽与金汇置业公司办理了案涉商铺的交接手续后退场。王丽丽承租上述商铺后，未支付2019年7月起的物业服务费2717.42元（1620元+1620元÷31天×21天）及2019年6月起的水电费3198.31元。利和物业公司经催讨无果遂诉至本院，主张本案民事实体权利。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。物业管理服务协议是利和物业公司与王丽丽的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。利和物业公司为王丽丽承租的物业提供了物业服务，王丽丽未按时支付物业服务费，已构成违约，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条的规定及物业服务合同的约定，王丽丽应向利和物业公司支付2019年7月至其退出之日（即2019年8月21日）期间的物业服务费2717.42元，利和物业公司还有权没收物业管理费保证金3240元。根据《物业管理条例》第四十四条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”利和物业公司已举证案涉物业产生水电费3198.31元，故王丽丽应向利和物业公司返还已代缴2019年6月至2019年8月21日期间的水电费3198.31元。另，依据上述规定，利和物业公司无权向王丽丽收取额外费用，故应扣除王丽丽于承租物业时已向利和物业公司预交的水电费周转金2000元，即王丽丽尚需向利和物业公司支付水电费1198.31元（3198.31元-2000元）。利和物业公司主张按每天千分之三利率自欠费之日起计收违约金，但该标准明显过高，利和物业公司未举证王丽丽未交纳物业服务费造成其经济损失或等于该约定标准，故根据公平公正原则，本院酌情将违约金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为标准计算，但自2019年8月20日起因中国人民银行取消该标准，故按其授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算，计算基数应为王丽丽每月实际拖欠的物业管理费数额（即2019年7月为1620元，2019年8月为1097.42元）。另外，利和物业公司主张没收装修保证金5000元，按照物业管理服务协议约定“装修保证金（押金）199㎡以下按5000元/户收取，完工后，经查无违章方无息退还。”利和物业公司未提交证据证明王丽丽进驻的涉案物业装修有违反管理规约的相关规定，故其该项诉请本院不予支持。王丽丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告王丽丽于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付2019年7月至2019年8月21日期间的物业服务费2717.42元及违约金（违约金计算方法：2019年7月以物业管理费1620元为基数，2019年8月以物业管理费1097.42元为基数，分别自欠费当月的6日起计算，其中2019年7月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为标准计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算）；二、被告王丽丽于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付2019年6月至2019年8月21日期间的水电费1198.31元；三、原告中山市利和物业管理有限公司没收被告王丽丽已付的物业管理费保证金3240元；四、驳回原告中山市利和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130.19元（原告中山市利和物业管理有限公司已预交），由原告中山市利和物业管理有限公司负担63.63元，被告王丽丽负担66.56元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市利和物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  龚竹梅二〇一九年十二月三十一日书记员  何惠怡书记员  黄靖雯