山东省泰安市岱岳区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0911执异8号异议人（被执行人）：尹海彬，男，汉族，住泰安市泰山区。申请执行人：王莉,女，汉族，住泰安市岱岳区。被执行人：刘洪琴，女，汉族，住泰安市泰山区。在本院执行（2019）鲁0911执恢485号申请执行人王莉与被执行人尹海彬、刘洪琴买卖合同纠纷一案中，被执行人尹海彬对本院不予为其保留租金不服，提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。尹海彬称，请求法院保留并支付泰安新兴时代国际1号楼1单元1604房产（以下简称新兴时代1604房产）变价款中的10万元租金。事实与理由：异议人于2019年9月19日向法院申请保留新兴时代1604房产产变价款中的10万元租金，法院告知异议人不具备保留的条件，不予保留租金。因该房产系异议人唯一生活住房，法院依法拍卖后异议人已无可居住的房屋，异议人认为法院应当依法保留并支付租金。一、《离婚协议》中约定的位于上上城5号楼2单元1203室（以下简称上上城1203室房产），该房产虽然约定归异议人所有，但在协议离婚后，刘洪琴一直没有协助异议人进行产权过户，并且该房产已被泰山区人民法院依据（2018）鲁0902执1040号执行裁定书依法拍卖。二、《离婚协议》中约定的光彩大市场商铺6区3栋8号（以下简称光彩商铺6区3栋8号房产），该房产虽然约定归异议人所有，但在协议离婚后，刘洪琴一直没有协助异议人进行产权过户，产权依然在刘洪琴名下。该商铺已被法院查封。三、位于泰山利德摩尔国际城B座3层B3155、B3156（以下简称利德摩尔B3155、B3156房产），其中B3155建筑面积9.19平方米，B3156建筑面积8.53平方米，室内面积总计不足13平方米。该房产是商铺，是由一间隔成两间并分别办理产权登记，亦被法院查封。因该商铺所处地段较偏长期无人承租，加之缺乏物业管理，既不通水电也无门无窗，根本就不能满足使用或居住最基本的条件。四、新兴时代1604房产已被依法拍卖。五、位于泰安市泰山国际物流产业园C8商铺1至3层126户（以下简称国际物流C8商铺126户房产），该商铺亦进入司法拍卖程序。另外，异议人的不动产登记显示，该商铺的权利状态系预告登记。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构异议预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第九条“不动产登记物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，因异议人未办理不动产权证，未经依法登记，故未取得商铺所有权，即对该商铺不享有占有、使用、收益和处分的权能。况且在事实上，异议人也并没有取得该商铺的钥匙，更不可能加以利用。六、异议人一直照料年迈多疾的母亲，同时还要支付孩子的抚养费，况且工资早已被查封、冻结，生活陷入艰难。综上，异议人已无房居住，恳请法院查明事实，依法保障异议人最基本的生活条件，保留并向异议人支付新兴时代1604房产变价款中的10万元的租金。尹海彬向本院提交以下证据：1、《离婚协议书》；2、2019年10月16日、11月6日尹海彬、刘洪琴的《不动产登记资料查询结果证明》；3、（2018）鲁0902执1040号之一执行裁定书。王莉辩称，应当依法驳回尹海彬的异议请求。一、尹海彬的异议请求既没有法律依据，也没有事实依据。1、被执行人名下尚未拍卖的房屋还有多套，不符合无房居住的条件。根据不动产登记信息，被执行人名下的房屋有利德摩尔两套。不论什么房屋都具备可以居住的功能，因此在拍卖房屋之前，房屋所有权变更之前，被执行人无权要求留存房屋租赁费。2、尹海彬和刘洪琴在离婚期间和离婚之前，曾转移大量财产，其中包括房屋等财产。因此，不属于无房居住的情形，无权请求租赁费。3、房屋被拍卖之前，拍卖期间，被执行人并没有自己居住，实际上是对外出租，甚至长达五年对外出租。这可以证明被执行人一直有地方居住。4、新兴时代1604房产登记在开发商名下，只是预登记在尹海彬名下。因尹海彬该房屋的按揭贷款逾期未还，导致开发商被银行起诉承担保证责任，开发商已经代尹海彬偿还了银行的全部贷款。后来开发商起诉尹海彬要求依据合同约定解除房屋买卖合同。经申请执行人王莉积极与开发商协商解决，开发商在王莉同意将房屋拍卖款优先支付开发商代尹海彬偿还银行贷款后，开发商同意撤回起诉，法院网站纪录可以证实。因此，实际上本次执行款只是执行的尹海彬的购买房屋的首付款部分，不是执行的完整物权性质的房屋不动产。5、根据尹海彬执行异议第二项的陈述，尹海彬拥有多套房屋，在本案执行期间不具备法律规定保留10万元租金的条件。位于光彩大市场的房屋只是查封，尚未执行拍卖，仍然可以居住，待今后执行时尹海彬可以对该房屋向执行法院提出保留租金的请求。6、尹海彬因查封工资导致的生活困难，应当向查封工资的法院提出。综上，在拍卖该房屋之前，被执行人并未实际居住，并且长期出租房屋收取租金，不符合为被执行人保留租金的法定条件。本院查明，2016年1月27日，本院受理原告王莉诉被告尹海彬、刘洪琴买卖合同纠纷一案。根据原告申请，本院作出（2016）鲁0911民初505-1号民事裁定书，并于2016年2月2日向房产管理部门发出协助执行通知书，查封被告尹海彬新兴时代1604房产（合同编号YS0071868）；查封尹海彬名下国际物流C8商铺126户房产。2016年5月24日，本院作出（2016）鲁0911民初505号民事判决：一、被告尹海彬付给原告王莉货款300万元；二、被告刘洪琴付给原告王莉货款33600元；三、被告尹海彬偿付给原告王莉经济损失…；四、被告刘洪琴偿付给原告王莉经济损失…；五、综上一至四项，限被告尹海彬、刘洪琴于本判决生效之日起十日内付清等。该判决书查明：2015年9月17日，原告与两被告签订房屋买卖合同二份，约定被告尹海彬将位于岱岳区青春创业开发区泰山国际物流产业园C8商铺1-3层126户房及位于岱岳区××大街新兴悦蓝山1号楼1单元16层1604号房分别以703000元及531000元的价格出售给原告王莉，付款方式为以酒水抵顶购房款，在合同签订时一次性交付。该判决书本院认为：原被告签订的二份房屋买卖合同，其实质是为两被告赊购原告白酒提供的担保。判决生效后，被告未履行。王莉向本院申请强制执行，本院于2017年4月27日以（2017）鲁0911执767号对该案立案执行，依法向各被执行人送达了执行通知书，被执行人均未履行。2018年2月8日，本院作出（2017）鲁0911执767号执行裁定书，拍卖被执行人尹海彬国际物流C8商铺126户房产、新兴时代1604房产、利德摩尔B3155、B3156房产。2019年7月1日，本院以（2019）鲁0911执恢485号恢复执行。2019年8月13日，本院对尹海彬新兴时代1604房产、国际物流C8商铺126户房产、利德摩尔B3155、B3156房产进行了网络拍卖。竞买人乔文奎以108.24万元的最高价竟得新兴时代1604房产。国际物流C8商铺126户房产、利德摩尔B3155、B3156房产流拍。2019年9月12日，本院作出（2019）鲁0911执恢485号执行裁定书，裁定新兴时代1604房产归买受人乔文奎所有；裁定国际物流C8商铺126户房产以第一次流拍价481600元交付申请执行人王莉抵顶部分债务；并分别向不动产部门发出协助执行通知书。2019年8月16日、9月19日，被执行人尹海彬分别向本院提交《申请书》，申请在新兴时代1604房产变价款中予以保留最低生活保障金10万元，后变更申请保留五至八年的租金10万元。申请执行人王莉向本院提交《驳回被申请人尹海彬请求保留房屋租赁费请求的申请书》，认为被执行人尚有多处房产，不符合无房居住的条件，不同意为被执行人尹海彬保留租金。2019年10月14日，本院对尹海彬制作了执行笔录，尹海彬陈述现与朋友共同租房居住。本院告知申请执行人不同意为尹海彬保留租金，因尹海彬名下尚有多处房产，尹海彬离婚时，其妻名下两套房产约定归尹海彬，因此，尹海彬不符合申请保留租金的条件。为此，被执行人尹海彬向本院提出执行异议。另查明，2015年6月30日，被执行人尹海彬、刘洪琴在民政部门办理了离婚登记，《离婚协议书》约定：1、女儿（2001年5月19日出生）由男方抚养，女方每月支付抚养费1000元；2、财产处理约定：位于安居上上城5号楼2单元1203室及光彩大市场商铺6区3栋8号（以下简称光彩大市场6区3栋8号商铺）归尹海彬所有。再查明，2015年8月3日，泰山区人民法院（2015）泰山民保字第135号案件首先查封了被执行人刘洪琴名下光彩大市场6区3栋8号商铺。2018年10月10日，泰山区人民法院在执行万昌虎申请执行刘洪琴民间借贷纠纷一案中作出（2018）鲁0902执1040号之一执行裁定书，裁定上上城1203室房产归买受人杨大壮所有。尹海彬名下利德摩尔B3155、B3156房产于2016年4月7日办理了房产证、土地使用权证。2016年4月25日，泰山区人民法院（2016）鲁0902民初1282号案件首先查封了被执行人尹海彬名下利德摩尔B3155、B3156房产；泰山区人民法院（2016）鲁0902民初1303号案件于2018年3月26日轮候查封了利德摩尔B3155房产；本院本案于2018年12月27日轮候查封了利德摩尔B3155、B3156房产。还查明，2014年，尹海彬与泰安新兴保达置业有限公司签订房产买卖合同，购买新兴时代1604房产，合同编号YS0071868。2017年1月20日，泰安高新技术产业开发区人民法院对原告中国工商银行股份有限公司高新区支行与被告尹海彬、泰安新兴保达置业有限公司借款合同纠纷一案作出（2017）鲁0991民初183号民事判决：一、解除中国工商银行股份有限公司高新区支行与被告尹海彬及被告泰安新兴保达置业有限公司签订的编号A016…014一手贷《个人购房借款担保合同》；二、被告尹海彬偿还原告借款本金470415.67元及截止2016年7月10日的利息1920.86元；三、被告尹海彬支付原告律师费、公告费23560元；四、被告泰安新兴保达置业有限公司对上述二、三项承担连带责任。根据上级法院指定执行，本院对上述案件于2019年1月4日以（2019）鲁0911执32号立案执行，于2019年1月8日执行完毕结案。2018年11月22日，泰安新兴保达置业有限公司向尹海彬邮寄了于2018年11月6日作出的《解除合同通知书》，通知与尹海彬解除双方于2014年3月8日签订的编号YS0071868《商品房预售合同》及《补充协议》。2018年12月10日，泰安新兴保达置业有限公司通过《山东法院电子诉讼服务平台》向本院提交《民事诉状》，请求确认泰安新兴保达置业有限公司与尹海彬于2014年3月8日签订房屋买卖合同已于2018年11月6日解除等。2019年1月21日，本院对泰安新兴保达置业有限公司的代理人陈海涛、王莉的代理人侯翔天制作了执行笔录。该公司代理人陈海涛陈述，尹海彬购买新兴时代1604房产，贷款支付部分购房款，该公司为尹海彬提供借款担保；在银行催还贷款后，该公司已代尹海彬偿还贷款554430.88元；如果法院拍卖新兴时代1604房产，该公司申请优先受偿代为偿还的贷款及因银行起诉垫付的诉讼费用36345元。王莉的代理人侯翔天表示同意，并要求泰安新兴保达置业有限公司撤回起诉。泰安新兴保达置业有限公司向本院提供中国工商银行股份有限公司高新区支行出具的《证明》：2014年4月10日，尹海彬向中国工商银行股份有限公司高新区支行贷款49万元支付购房款，由泰安新兴保达置业有限公司提供阶段性担保。自2015年10月10日，尹海彬未偿还贷款，截止2018年11月21日，泰安新兴保达置业有限公司已为尹海彬代偿银行贷款本息合计554430.88元。2019年8月27日，泰安新兴保达置业有限公司从本院领取新兴时代1604房产拍卖款590775.88元。本院认为，争议的焦点是保留五至八年租金的问题。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。一、关于新兴时代1604房产是否是尹海彬必需居住房屋的问题。本案执行依据（2016）鲁0911民初505号民事判决查明：2015年9月17日，原告与两被告签订房屋买卖合同二份，约定被告尹海彬将国际物流C8商铺126户房产及新兴时代1604房产分别以703000元及531000元的价格出售给原告王莉，付款方式为以酒水抵顶购房款；该判决本院认为，原被告签订的二份房屋买卖合同，其实质是为两被告赊购原告白酒提供的担保。因此，新兴时代1604房产并非尹海彬必需居住的房屋。二、本案不符合参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋的变价款中扣除五至八年租金的情形。新兴时代1604房产系商品预售房，系泰安新兴保达置业有限公司在房产管理部门备案预售给被执行人尹海彬的房产。因尹海彬未按借款合同约定偿还贷款，（2017）鲁0991民初183号民事判决书判决泰安新兴保达置业有限公司对尹海彬的借款承担连带责任；进入执行程序后，泰安新兴保达置业有限公司为尹海彬偿还了银行贷款。2018年11月22日，泰安新兴保达置业有限公司向尹海彬邮寄了《解除合同通知书》，通知解除双方于2014年3月8日签订的编号YS0071868《商品房预售合同》及《补充协议》；2018年12月10日，泰安新兴保达置业有限公司向本院提交《民事诉状》，请求确认泰安新兴保达置业有限公司与尹海彬于2014年3月8日签订房屋买卖合同已于2018年11月6日解除。因新兴时代1604房产在拍卖前登记在泰安新兴保达置业有限公司名下，经申请执行人与泰安新兴保达置业有限公司协商，在申请执行人承诺同意本院处置新兴时代1604房产的价款优先支付泰安新兴保达置业有限公司为尹海彬代为偿还的银行按揭贷款后，泰安新兴保达置业有限公司同意本院拍卖新兴时代1604房产。被执行人尹海彬名下尚有登记的房产未被处分及尹海彬离婚时财产分割约定享有的房产权益，申请执行人不同意从新兴时代1604房产的变价款中为尹海彬扣除租金。因此，本院告知尹海彬不符合为其保留租金的情形，符合法律规定。三、关于尹海彬请求为其保留被执行人及其所扶养家属的生活必须费用的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必须费用。”被执行人尹海彬有固定工资收入，但本案未冻结被执行人的工资收入。因此，被执行人尹海彬在本案中请求为其保留被执行人及其所扶养家属的生活必须费用、保障其最低生活条件，不符合法律规定。综上，被执行人尹海彬提出的异议理由不成立，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：驳回被执行人尹海彬的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向山东省泰安市中级人民法院申请复议。审 判 长  王道胜人民陪审员  刘俊芳人民陪审员  张凌云二〇二〇年一月十九日书 记 员  赵 青