江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9159号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京派力广告实业有限公司，住所地南京市秦淮区中山东路三条巷18号105室。法定代表人：范孙彪，该公司总经理。委托诉讼代理人：张良柏，江苏蓝海律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京金吉宇农牧科技发展有限公司，住所地南京市六合区马鞍街道七里村邱汪组18号。法定代表人：邹金明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李伟根，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静，江苏君劭律师事务所律师。上诉人南京派力广告实业有限公司（以下简称派力广告公司）与被上诉人南京金吉宇农牧科技发展有限公司（以下简称金吉宇农牧科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初3669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。派力广告公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持我方一审反诉请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人并不存在导致合同无法履行的根本性违约行为。2018年，被上诉人通知上诉人租赁场地将要拆迁，被上诉人要求上诉人不要继续对农场进行资金投入。在此期间，考虑到拆迁对上诉人经营活动的影响，经双方协商，被上诉人同意将租金标准调整为每年7万元。上诉人亦按约支付了截至2019年3月31日的全部租金。为继续履行合同并商讨拆迁事宜，上诉人和被上诉人多次进行协商，主动要求参照2018年商讨的标准支付租金，并同意在此基础上进行调整，但被上诉人拒绝商谈并于2019年4月24日向人民法院起诉，要求解除合同并腾空退还租赁场所。上诉人认为，上诉人并不存在拒绝支付租金的行为，在合理期限内和被上诉人协商，没有导致合同无法履行的根本性违约行为，一审判决解除双方的租赁合同，无事实和法律依据。二、上诉人所租赁农场所在周边地区大部分已停业或空置，仅有包括上诉人租赁场所在内的为数不多几家企业尚在维持部分经营活动，上诉人所租赁场地已不能完全实现租赁目的，鉴于上诉人在租赁场所进行了大量投入，且租赁场所仍可进行部分经营项目，上诉人要求适当调整租金标准有事实依据，也有法律依据。目前没有任何公告将案涉土地纳入征收范围，这一状况导致上诉人无法对案涉场所进行长期投入，而这一状况显然超出了上诉人的预期，上诉人不可能预知租赁场所会处于这样一种即可能征收又没有征收公告，虽没有征收公告，但周边房屋陆续拆除或空置的状况。合同双方对如此进退两难的局面从未能够预测并在合同中进行约定，一审判决认定案涉地块并不存在征收公告，同时又认定关于上诉人、被上诉人对案涉地块可能被征收、周边环境变化等风险均有心理预期，并不存在无法预知的情形等判断存在前后矛盾。综上所述，上诉人并没有拒绝支付租金的事实，上诉人针对租赁场地无法预知的前景要求适当调整租金有事实和法律依据。被上诉人不同意调整租金，也应当给予上诉人合理的准备时间。一审判决没有认真查明事实，草率解除合同，经上诉人造成了巨大损失，恳请依法判决，维护上诉人合法权益。金吉宇农牧科技公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。第一，关于上诉人陈述的租金支付的情况及标准，上诉人的租金只支付到2019年3月31日，剩余的租金并未支付，已经构成了根本违约。另外当时双方明确约定的是将2018年的租金改为70000元/年，其余年度不变。第二，关于租赁场地周边情况，租赁场地周边拆迁并不影响案涉场地的使用，同时也并没有接到拆迁的相应公告，当时订立合同时也对遭遇拆迁的情况进行了具体的约定，因此也不符合情势变更的情况。请求驳回上诉，维持原判。金吉宇农牧科技公司向一审法院起诉请求：1、解除金吉宇农牧科技公司、派力广告公司签订的《农场租赁合同》；2、派力广告公司腾空退还租赁场所；3、派力广告公司立即支付自2019年4月1日至实际腾空退还位于南京市六合区的租赁场所之日止，以147000元年租金为标准计算的占用费；4、派力广告公司承担本案诉讼费用。派力广告公司向一审法院提出反诉请求：1、判令金吉宇农牧科技公司、派力广告公司继续履行《农场租赁合同》；2、依法变更派力广告公司应当承担的年租赁费用标准，不高于每年70000元；3、反诉费用由金吉宇农牧科技公司承担。一审法院认定事实：2016年4月1日，金吉宇农牧科技公司（甲方）与派力广告公司（乙方）签订《农场租赁合同》一份，约定，甲方租赁给乙方的土地位于南京市六合区，土地用途为动物养殖、农作物种植、青少年科普基地、培训基地、农家乐基地。承包形式为公司合作经营模式。租赁期限为20年，自2016年4月1日起至2036年3月31日止，租赁期限内土地经营使用权属乙方，所有权属甲方。土地租赁期限内如遇国家政策性调整，另行议定。该土地的合作经营方式为乙方每年向甲方支付合作经营费140000元，每2年递增5%。每年3月10日前支付下一年度租赁费。乙方应按本合同的约定按期足额向甲方支付租赁费用，并有权拒绝交纳除合同规定租赁费用外的任何其他之费用。合同第七条第4款约定，如乙方不按时足额支付租赁费用且经甲方催告仍不支付时，甲方有权解除本合同，其违约责任由乙方承担。合同第八条第2款约定，若在本合同签订三年内，因拆迁或甲方违约导致合同解除，甲方须向乙方支付装修成本200000元；并退还乙方所付的合作经营费用；因乙方违约导致合同解除，甲方不予退还乙方的承包费，并且解除此合同。因双方当事人过错导致合同解除，应当分别承担相应的违约责任。2018年3月21日，双方签订《补充合同》一份，约定，经双方协商一致，2018年度租金，改为70000元一年，其他条款不变。次日派力广告公司支付2018年度（自2018年4月1日至2019年3月31日止）租金70000元。2019年3月29日，金吉宇农牧科技公司微信通知派力广告公司：“贵司已迟延支付房租，现催告在三日内将147000元房租支付我公司账户。”次日，派力广告公司通过微信向金吉宇农牧科技公司发送“南京派力广告实业有限公司（公函）”一份，载明：自2018年12月接贵公司电话通知，贵公司租赁给我公司的农场已进入政府拆迁范围，且已进入拆迁测量统计，要求我方不要再在农场内进行项目投入。为此我公司不得不停止了“自然大学堂”、“亲子拓展”、“帐篷亲子营”、“土鸡养殖”等项目的扩展经营给我公司造成巨大的经济损失；同时自2017年底由于周边拆迁居民的影响使得周边的环境急剧恶化；这些都给我们的经营造成极其恶劣伤害，为此我们恳请贵方就有关拆迁给我方带来损失的赔偿问题进行商洽、并做好相关善后处理工作，努力争取双方共赢。4月8日，金吉宇农牧科技公司再次通过微信催告派力广告公司支付房租147000元。另查明，派力广告公司在案涉土地上设有用于潜能开发、素质拓展的设施，建有几个农产品种植大棚，并养殖了若干动物、家禽。目前尚有一部分业务正在开展。根据双方陈述和现场照片，2017年前后开始，案涉土地周围部分房屋被拆除，无人居住，通往案涉土地的道路路面有所损坏，沿途路边有垃圾堆放现象。2019年4、5月份以来，北京师范大学附属中学、北京梅迪亚文化传播有限公司等单位因租赁场所面临拆迁、周边环境差等原因与派力广告公司解除合同。一审法院认为，双方之间的《农场租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效，予以确认。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现双方争议焦点为案涉地块可能面临征收拆迁以及周边环境变化，是否符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条（下称“《合同法解释（二）》第二十六条”）规定的情形，能否对合同予以变更。经查，合同约定的租金标准系双方真实意思表示，其后虽将2018年租金调整为70000元，但并未对此后年租金作出变化，2018年的租金不足以作为此后涉案土地租金的参考。目前尚无相关公告将案涉土地纳入征收范围，其周边环境变化虽对派力广告公司的经营产生一定影响，但从《农场租赁合同》第八条违约责任第2款可以看出，双方对日后案涉地块可能进行征收拆迁进行了合理的预测，并对由此产生的后果进行了相应的约定，表明双方对案涉地块可能被征收、周边环境变化等风险均有心里预期，并不存在派力广告公司无法预知的情形。故派力广告公司主张的事实不符合《合同法解释（二）》第二十六条规定的情形，对其据此要求调整租金的请求不予采纳。派力广告公司未按合同约定按时足额支付租赁费用，经金吉宇农牧科技公司催告后仍未支付，金吉宇农牧科技公司有权依据合同第七条第4款的约定解除《农场租赁合同》。金吉宇农牧科技公司要求派力广告公司腾空退还租赁场所，并支付自2019年4月1日起至实际腾空退还之日止，以年租金147000元为标准计算的占用费的请求，于法有据，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、解除南京派力广告实业有限公司与南京金吉宇农牧科技发展有限公司签订的《农场租赁合同》。二、南京派力广告实业有限公司于判决生效后十五日内将其在租赁的位于南京市六合区土地上搭建的设施、建筑物、构筑物等腾空，并将上述土地退还给南京金吉宇农牧科技发展有限公司。三、南京派力广告实业有限公司于判决生效后十五日内向南京金吉宇农牧科技发展有限公司支付自2019年4月1日起至实际腾空退还租赁土地之日止，以年租金147000元为标准计算的占有使用费。四、驳回南京派力广告实业有限公司的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费80元，由南京派力广告实业有限公司负担；反诉案件受理费775元，由南京派力广告实业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，上诉人派力广告公司与被上诉人金吉宇农牧科技公司签订的《农场租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行各自的义务。在合同的履行中，双方曾就租金的调整问题进行协商，但未达成一致意见，双方应仍按原合同履行。依据合同约定，如乙方不按时足额支付租赁费用且经甲方催告仍不支付时，甲方有权解除本合同。现上诉人迟延支付租金，经被上诉人催告后至今仍未支付租金，被上诉人有权行使约定解除权解除合同，故一审判令解除双方租赁合同，上诉人支付欠付的租金及返还租赁场地，于法有据，本院予以维持。派力广告公司上诉主张，其并不存在拒付租金的事实，只因涉案租赁场所面临拆迁，致周边环境恶化，发生了订立合同时无法预见的情形，上诉人请求在降低租金标准变更合同的基础上继续履行合同。本院认为，目前尚无相关公告将涉案土地纳入征收范围，其周边环境变化虽对上诉人的经营产生一定影响，但从合同约定来看，双方在合同中对因拆迁致合同解除的后果曾进行了相应的约定，可见双方对涉案地块可能被征收所产生的影响具有一定的心理预期，不存在上诉人无法预知的情形，不符合情势变更的情形，上诉人以此为由请求变更合同，本院不予支持。综上所述，派力广告公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费855元，由上诉人南京派力广告实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇二〇年一月六日书记员  戴 苗