浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3135号上诉人（原审被告）：海盐县武原爵士桌球俱乐部。经营场所：海盐县武原街道商游区（新天地广场）4幢。统一社会信用代码：92330424MA2F2Q0KXY。经营者：金罗华，男，1982年8月21日出生，汉族，住海盐县。委托诉讼代理人：林永华、钟海玉，浙江海赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海盐新天地广场实业有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城。统一社会信用代码：91330424753993350N。法定代表人：袁风六，该公司经理。委托诉讼代理人：陈亚根、张叶霞，浙江圣文律师事务所律师。原审被告：吴伟，男，1981年8月13日出生，汉族，住海盐县。上诉人海盐县武原爵士桌球俱乐部（以下简称桌球俱乐部）因与被上诉人海盐新天地广场实业有限公司（以下简称新天地公司）、原审被告吴伟房屋租赁合同纠纷一案，不服海盐县人民法院（2018）浙0424民初3242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。桌球俱乐部上诉请求：撤销一审判决，改判驳回新天地公司对桌球俱乐部的起诉。事实和理由：一审将新天地公司认定为本案适格当事人，错误。新天地公司虽提供了多份《租赁合同》，但未附相应产权证书的房屋平面示意图，无从推知《租赁合同》项下的房屋是否包括了本案讼争的《营业房(场地)租赁合同》项下的房屋及场地，故不能证实新天地公司系《营业房(场地)租赁合同》项下房屋及场地的物权人或债权人。因此，新天地公司并非本案适格当事人，无权就《营业房(场地)租赁合同》向桌球俱乐部主张权利。综上所述，由于一审认定事实错误，并已作出了支持新天地公司一审诉讼请求的错误判决。恳请二审依法纠正，改判支持桌球俱乐部的上诉请求。新天地公司辩称，新天地公司系新天地广场的整体承租人，在嘉兴中级法院、海盐法院的相关判决中对此均已认定。一审中，新天地公司提供了其就案涉房屋与房屋所有人的租赁合同。嘉兴中院（2015）浙嘉民终字第825号民事判决书中认定，新天地广场的商铺是虚拟分割的，所有的房屋所有人与新天地公司形成了整体租赁关系，个别房屋所有人不能单独与新天地公司解除房屋租赁合同。二审中吴伟未作陈述。新天地公司向一审法院起诉请求判令：1.吴伟、桌球俱乐部立即支付租金及物管费162562元、水电费6172.15元及滞纳金57972.58元（滞纳金按年利率24%计算，实际请求至实际支付之日止）；2.吴伟、桌球俱乐部承担房屋占用费50645.8元、物管费250元及水电费4932.05元（从2018年1月1日起算，暂计算至2018年5月31日，占用费按121550元/年，物管费按600元/年，以上请求计算至实际履行之日止）；3.吴伟、桌球俱乐部立即腾退新天地公司所有的海盐新天地广场4号楼一楼房屋。一审法院认定事实：2013年1月30日，新天地公司与吴伟签订《海盐新天地广场实业有限公司营业房（场地）租赁合同》一份，约定新天地公司将海盐新天地广场4号楼一楼（场地），建筑面积为415平方米场地出租给吴伟经营使用，经营业种为台球房，商品品牌为康力健身馆；商铺租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日期满，期满自动失效，期满吴伟欲续约的，在同等条件下，新天地公司可优先给予考虑，但吴伟需在期满前3个月以书面形式报告新天地公司，在经新天地公司同意后双方重新签订合同；租赁场地使用费标准为，2013年1月1日至2013年12月31日租金为100000元、2014年1月1日至2014年12月31日租金为100000元、2015年1月1日至2015年12月31日租金为105000元、2016年1月1日至2016年12月31日租金为110250元、2017年1月1日至2017年12月31日租金为115762元；新天地公司为吴伟提供物管服务，年服务费600元，与租金同时收取；吴伟场地租金每年分二次交纳，先交后用，每年的11月30日前、5月30日前分别缴纳年租金的一半。吴伟营业用能源费用按下列方法计算并收取：自备电网供电电网按1.15元/度计算。水费按4.40元/度计算。（此价格随政府指导价的浮动而调整。总表与用户分表之间的损耗差额根据商户使用面积均摊）。吴伟如需转租第三人或者与第三人互换营业房（场地）时，必须取得新天地公司书面同意和工商行政管理机关核准，办理有关手续。吴伟依照合同规定交纳租金、综合服务费、水电费、电话费，逾期不交者须缴纳滞纳金，即吴伟每逾期一天应按照应缴纳费用总金额的1.5%（且不得超过年租金的100%）向新天地公司缴纳滞纳金；吴伟连续十五天不缴纳租金的，新天地公司有权收回营业房（场地），同时终止合同。上述合同签订后，吴伟依约进入租赁场地开始经营使用。吴伟及桌球俱乐部均认可，2015年10月吴伟将店面整体转让给桌球俱乐部。新天地公司陈述吴伟尚欠2016年度部分租金及物管费计46200元，此后租金及物管费尚未支付。新天地公司与桌球俱乐部均确认水电费已支付至2019年4月。2018年1月30日，新天地公司委托浙江圣文律师事务所向吴伟、桌球俱乐部分别发送律师函，要求吴伟、桌球俱乐部腾退租赁场地并支付租金、水电费、占用费等。一审法院认为，新天地公司与吴伟签订的《营业房（场地）租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。吴伟作为承租人，应依约缴纳租金，并在合同期满后返还租赁物；桌球俱乐部作为实际使用人，对合同期满后的逾期腾房占有使用费应承担付款责任并承担相应的腾房义务。本案双方当事人争议的焦点主要是：一、新天地公司在本案中是否为适格主体？二、桌球俱乐部是否为适格被告？三、案涉租赁合同项下尚欠租金等费用金额、占有使用费的计付标准及部分租金的诉讼时效问题。四、新天地公司诉请的滞纳金是否过高？五、案涉房屋是否存在漏水问题，应否对租金进行减免？关于第一个问题，即新天地公司是否适格问题。一审认为，根据新天地公司提供的其与多位产权人之间签订的《租赁合同》，相关产权人将自己所有的商用房产出租给新天地公司，并由新天地公司以自己的名义统一对外招商及统一经营管理；本案中，案涉的《营业房（场地）租赁合同》由新天地公司与吴伟签订，并对双方权利义务进行了约定，现新天地公司据此主张权利，符合法律规定；桌球俱乐部虽提供了王文德的产权证，但不能直接证明案涉租赁物即为王文德所有，且产权证上的面积亦与租赁合同约定的租赁面积不符，吴伟、桌球俱乐部也未与王文德间签订有租赁合同，故吴伟、桌球俱乐部的这一主张，不予支持。关于第二个问题，即桌球俱乐部是否为适格被告问题。根据庭审查明事实，案涉租赁合同由新天地公司与吴伟签订，桌球俱乐部确非合同相对人，但桌球俱乐部为案涉租赁物的实际占有使用人，并自认为次承租人，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故新天地公司诉请要求桌球俱乐部承担相应的腾退及支付义务，并将之列为被告，符合法律规定。关于第三个问题，即案涉租赁合同项下欠付金额、计付标准及诉讼时效问题。一审认为：1、吴伟、桌球俱乐部主张2016年度租金已经付清，但未提供相应的证据加以证明，不予支持。2、吴伟、桌球俱乐部主张桌球俱乐部已代为支付2017年度租金30000元，新天地公司对此虽不予认可，并认为新天地公司书面要求商户将租金等直接交至新天地公司财务处，但吴伟、桌球俱乐部提供了由新天地公司工作人员王荣兵于2017年9月6日出具的收条原件，载明“今收台球房租金叁万元整（30000.00）”，新天地公司未能提供证据证明在该收条出具之前，已向吴伟、桌球俱乐部告知租金应缴纳至新天地公司财务，且新天地公司庭审陈述，王荣兵负责与商户的沟通联络、要求商户向财务交费，现桌球俱乐部向王荣兵交付了租金30000元，有理由相信系代表新天地公司，故该30000元应作为吴伟、桌球俱乐部向新天地公司交付的租金；但因吴伟、桌球俱乐部欠付新天地公司多个年度租金，在双方未约定的情况下，应认为支付先到期的2016年度租金。对于吴伟、桌球俱乐部所提2016年度租金已经超过诉讼时效的主张，根据双方合同约定，2016年度第二期租金应在2016年5月30日前缴纳，新天地公司未能提供充分的证据证明已在诉讼时效内就2016年度剩余租金46200元向吴伟、桌球俱乐部主张权利，或存在诉讼时效中断、中止等情形，故应认定新天地公司主张的2016年度租金诉讼时效已经届满，该租金转为自然债务，吴伟、桌球俱乐部于2017年9月支付的租金30000元应属自愿履行行为，对未履行的剩余租金16200元不产生诉讼时效重新起算的效力，故对新天地公司的相应诉讼请求不予支持。3、根据案涉《营业房（场地）租赁合同》约定，案涉租赁物2017年度租金为115762元，物管费为600元。故截止2017年12月31日合同期满，该合同项下尚欠租金及物管费合计为116362元。4、2018年1月1日起，吴伟未返还租赁物，并由桌球俱乐部继续占有使用案涉租赁物，应支付相应的占有使用费。但对于费用标准，根据双方签订的合同所约定的年租金，虽然年租金每年都有所增加，但双方均未明确增加的固定规律，故新天地公司请求的场地占有使用费应以合同约定的最后一年的年租金115762元的标准计算，经计算，吴伟、桌球俱乐部需支付给新天地公司的房屋占有使用费从2018年1月1日暂算至2018年5月31日止为48234.17元，物管费为250元，之后的场地占有使用费及物管费应计算至吴伟、桌球俱乐部腾退之日止。对于第四个问题，即新天地公司诉请的滞纳金是否过高问题。对于滞纳金，根据合同约定，实际即为吴伟、桌球俱乐部延期交付新天地公司租金、物管费等费用而造成的损失，虽然新天地公司的该项诉请已依据双方租赁合同的相关约定并酌情调整后提出，但该项诉请系新天地公司向吴伟、桌球俱乐部主张的违约损失范畴，其主张相应的金额不能过分高于其损失，故一审酌情调整为以欠付租金及物管费共116362元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%的2倍即9.5%计算。据此，2017年度欠付租金及物管费116362元，其中58181元的损失自2016年12月1日起暂计算至2018年5月31日为8283.22元，另58181元的损失自2017年5月31日起暂计至2018年5月31日为5542.34元。上述损失合计为13825.56元，之后损失应以116362元为基数计算至上述欠款实际付清之日止。关于第五个问题，即案涉租赁物是否存在漏水及是否应减免租金问题。一审认为，吴伟、桌球俱乐部虽提供视频以证明案涉租赁物存在漏水并造成损失，但首先，吴伟、桌球俱乐部未出示原始拍摄视频，也未能举证证明就漏水情形通知新天地公司进行维修，仅凭视频无法证实漏水现象持续的状态和时间段；其次，涉案租赁物位于一楼，上有二楼，根据吴伟、桌球俱乐部庭审陈述，因租赁物中间部分是天井，由吴伟及二楼承租人对天井部分共同搭建，可能因搭建时拼接不严密而造成漏水，而新天地公司否认对该搭建行为事先同意，即使存在漏水，也可能与吴伟、桌球俱乐部自身搭建行为有关；第三，一审曾组织双方对租赁物进行现场勘验，根据桌球俱乐部经营者的指认，确存在部分天花板有裂缝，墙纸有部分发黄、发霉现象，可能存在漏水或渗水，但无法判断是否必然造成吴伟、桌球俱乐部店内物品损失或营业损失，也无法据此确认损失范围；第四，吴伟、桌球俱乐部主张因漏水而至营业损失及物损50000余元，但未对此举证证明；同时，吴伟、桌球俱乐部在庭审中自认对租赁物本身未进行过维修。故吴伟、桌球俱乐部主张存在漏水并要求对租金予以减免的证据尚不充分，本案中不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吴伟于判决生效之日起十日内向新天地公司支付租金及物管费116362元，并支付新天地公司损失13825.56元（计算方法见前文，之后损失以未付租金及物管费为基数，按照年利率9.5%，自2018年6月1日起计算至上述欠款实际清偿完毕之日止）；二、吴伟、桌球俱乐部于判决生效之日起三十日内向新天地公司腾退位于海盐新天地广场4楼一楼场地（合同约定建筑面积为415平方米）；三、吴伟、桌球俱乐部于判决生效之日起十日内共同向新天地公司支付场地占有使用费48234.17元、物管费250元及相应水电费（占有使用费及物管费均从2018年1月1日暂算至2018年5月31日，之后场地占有使用费以每年115762元为基数、物管费以每年600元为基数，计算至吴伟、桌球俱乐部履行完毕上述第二项判决义务之日止，水电费自2019年5月1日起按合同约定标准支付至吴伟、桌球俱乐部履行完毕上述第二项判决义务之日止）；四、驳回新天地公司的其他诉讼请求。如果吴伟、桌球俱乐部未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5538元，由新天地公司负担2036元，吴伟负担3502元（其中950元由桌球俱乐部共同负担）。二审中，桌球俱乐部提供了浙江省苍南县人民法院（2018）浙0327执5419号执行裁定书打印件一份，证明涉案房屋系案外人卢立成、崔冰所有，并非新天地公司承租或者所有，新天地公司无权主张任何权利。新天地公司质证认为，该证据是打印件，对其真实性不予认可，即使是真实的，也不影响新天地公司以新天地广场整体承租人的身份主张本案权利。且买卖不破租赁，即便上述房屋发生产权变动，也不改变新天地公司系整体承租人的事实。本院认证意见：首先，桌球俱乐部提交的证据所涉的商铺是否系本案所涉的商铺，无法确定。其次，新天地公司系受新天地广场各业主委托的经营管理人，故不论上述商铺的所有权是否发生变动，新天地公司可以以经营管理人的身份主张相关权利，桌球俱乐部提交的该证据不能证明其待证事实。吴伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及抗辩的权利。二审中新天地公司没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案桌球俱乐部上诉主要针对新天地公司的诉讼主体资格问题。桌球俱乐部认为，新天地公司并非诉争房屋的所有权人或债权人，其无权要求桌球俱乐部腾退及支付占有使用费。为此，桌球俱乐部还提供了执行裁定书，以证明案外人是商铺的所有权人，但桌球俱乐部所提供的执行裁定书所涉的商铺是否为本案桌球俱乐部租赁的房屋，并不能确定，且本案也无证据证明案外人已与吴伟、桌球俱乐部签订租赁合同。再者，不论该商铺所有权人是谁，根据新天地公司提供的其与多位产权人之间签订的《租赁合同》，相关产权人将自己所有的商用房产出租给新天地公司，并由新天地公司以自己的名义统一对外招商及统一经营管理，案涉房屋亦是吴伟从新天地公司处承租后再转租给桌球俱乐部。因此，新天地公司作为受业主统一委托的经营管理人，其有权要求次承租人腾退并支付租金。桌球俱乐部认为新天地公司主体不适格的理由，不能成立。综上所述，桌球俱乐部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1006元，由上诉人海盐县武原爵士桌球俱乐部负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年一月十六日书记员 陈 诚