湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12527号上诉人（原审被告）：武汉中众房地产有限公司，住所地湖北省武汉市东湖新技术开发区庙山中路以南，民族大道以西中国铁建.梧桐苑（一期）B1号办公楼1层1号。法定代表人：胡金山，公司总经理。委托诉讼代理人：李闯，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周秀英，女，1979年3月7日出生，汉族，住湖北省广水市，委托诉讼代理人：毛以涛，湖北维思德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张继德，男，1974年9月25日出生，汉族，住湖北省广水市，委托诉讼代理人：毛以涛，湖北维思德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉光谷地产有限公司，住所地湖北省武汉市东湖新技术开发区高新二路41号谷方一期T7号楼4-5层。法定代表人：蔡岚，公司董事长。委托诉讼代理人：李纯，公司员工。上诉人武汉中众房地产有限公司(以下简称中众房产公司)因与被上诉人周秀英、张继德、武汉光谷地产有限公司（以下简称光谷地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2017）鄂0192民初1266号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，因一审认定事实清楚，双方当事人均没有证据提交，于2020年1月8日不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中众房产公司上诉请求：1、撤销原判，改判武汉中众房地产有限公司不承担赔偿责任；2、本案的上诉费用、一审案件受理费用及其他费用均由被上诉人承担。事实与理由:一审法院在事实认定上和法律适用上均存在错误。事实认定方面：一、中众房产公司是周秀英、张继德委托的房屋买卖中介公司，为周秀英、张继德提供购买光谷地产公司房产提供居间服务。一审法院认为，中众房产公司系商品房买卖关系的一方当事人，以自己的名义与周秀英、张继德签订了商品房买卖合同系事实认定错误。首先，中众房产公司系房屋买卖和租赁的中介公司；其次，周秀英、张继德购买的诉争商品房系光谷地产公司所有的房产；再次，中众房产公司向周秀英、张继德收取的为佣金以及办理两证、贷款的费用，购房款由光谷地产公司收取并出具相应增值税发票；最后，周秀英、张继德对前述事实是明知的，系通过中众房产公司获得与光谷地产公司订立合同的机会，其签署的正式《武汉市商品房买卖合同》当事人为光谷地产公司和周秀英、张继德两方。以上事实足以证明，中众房产公司并非诉争商品房买卖关系的法律主体，不应承担周秀英、张继德无法购买诉争商品房的损失。二、中众房产公司与周秀英、张继德于206年3月31日所签订的《购房协议》，是周秀英、张继德想要通过中众房产公司购买光谷地产公司诉争商品房的居间协议、购房意向协议，并非中众房产公司与周秀英、张继德之间的商品房买卖合同。1、《购房协议》的意思表示明晰。2、《购房协议》明显不符合法律规定的商品房买卖合同的要件，更不能成为周秀英、张继德购买诉争商品房的依据。三、中众房产公司提供居间服务的事实过程，一审认定错误。一审法院认定2016年4月6日周秀英、张继德在中众房产公司提供的《武汉市商品房买卖合同》上签名，并向中众房产公司支付25万元购房款错误。商品房买卖合同是光谷地产公司在收取完毕购房首付款后，办理完毕网签后，能且仅能由光谷地产公司向周秀英、张继德出具的格式合同。中众房产公司作为居间人向周秀英、张继德递交了光谷地产公司的格式合同，向光谷地产公司转交了周秀英、张继德支付的购房款，而从未以自己的名义出具《武汉市商品房买卖合同》并收取购房款，《武汉市商品房买卖合同》上显示的卖方也明确为光谷地产公司。法律适用方面：本案的争议焦点并非光谷地产公司是否追认中众房产公司与周秀英、张继德签订的《购房协议》，而是光谷地产公司出具不动产销售发票后拒绝签订《武汉市商品房买卖合同》的行为的性质，即是否构成违约责任或者是缔约过失责任。其次，另外一个争议焦点应该为周秀英、张继德未购买诉争商品房的后果过错承担，责任划分。一、一审认为:中众房产公司与光谷地产公司未签订销售代理合同，即以自己的名义与周秀英、张继德签订《购房协议》出售光谷地产公司开发的商品房系无权处分，错误。二、本案中作为商品房买卖合同的居间人，中众房产公司对商品房买卖合同的签订过程不存在过错，也不存在任何违反合同约定的行为。周秀英、张继德与光谷地产公司不能达成商品房买卖的合意不应归责于居间人。综上，上诉人及时将180076元全部退还给被上诉人周秀英、张继德，且上诉人并无任何获利行为，其亦适当的履行了自己的居间义务，上诉人也并无任何获利，但一审仍要求上诉人承担被上诉人之间因自身原因未达成合意的房屋增值损失22万元，是显失公平的，也缺乏事实和法律依据，请求贵院依法改判。周秀英、张继德辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求与理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。光谷地产公司同意周秀英、张继德的辩称意见。另补充：1.收受周秀英、张继德首付款的是上诉人，我公司开具的发票和上诉人交给我公司的钱及上诉人实际收取的房款是有差距的。2.关于商品房合同的网签，只是申请了网签，并没有进行网签备案。同时上诉人和周秀英、张继德也承认合同光谷地产公司没有盖章确认。3.关于光谷地产公司为什么会出具首付款发票的问题，上诉人的法定代表人是宜佰居公司的工作人员，是先交的首付款，我公司的财务人员并没有审查合同，并不清楚房屋具体售价是多少。是收了首付款以后再将合同拿到我公司销售部门盖章，才发现价格过低。4.首付款单价乘以房屋面积的总价实际上比108万还要低，上诉人和周秀英、张继德是恶意串通。周秀英、张继德向一审法院起诉请求，判令：1、光谷地产公司、中众房产公司支付双倍返还定金的差额100000元；2、光谷地产公司、中众房产公司支付资金占用利息8400元（从2016年4月至2016年10月，350000元×4.8%/年×0.5年）；3、光谷地产公司、中众房产公司赔偿经济损失500000元。诉讼过程中，周秀英、张继德放弃第1、2项诉讼请求。一审法院经审理查明，位于武汉东湖新技术开发区“谷尚居”商品房由光谷地产公司开发。2012年12月20日，光谷地产公司与宜佰居公司签订《光谷地产公司尾盘代理框架协议》，约定由宜佰居公司独家代理销售光谷地产公司开发经营或拥有的楼盘项目。2016年3月31日，周秀英、张继德（乙方）与中众房产公司（甲方）签订《购房协议》一份，约定：1、乙方以1080000元购买谷尚居18栋1801室，此价格包含办理房产两证、佣金、贷款等所有费用；2、乙方需在签订此协议之日支付定金100000元，签订正式购房合同当天支付剩余350000元首付款。协议签订后，周秀英、张继德于当日向中众房产公司支付100000元定金。2016年4月6日，周秀英、张继德在中众房产公司提供的《武汉市商品房买卖合同》上签名，并向中众房产公司支付250000元购房款。2016年4月11日，中众房产公司的法定代表人胡金山将169924元交给光谷地产公司的财务部人员。光谷地产公司财务人员收取169924元后，出具销售不动产统一网络发票。发票载明，付款方名称：周秀英；不动产项目名称：谷尚居；销售的不动产楼牌号：18栋1单元18层1号；建筑面积：171.18㎡；单价：4673元/㎡；金额：169924元；款项性质：售房款。随后，胡金山将周秀英、张继德已签字的《武汉市商品房买卖合同》交光谷地产公司销售部门盖章。光谷地产公司销售部门发现合同约定的销售价格低于实际售价2000元左右，拒绝签订书面合同，并当即收回《武汉市商品房买卖合同》及不动产销售发票。嗣后，胡金山向周秀英、张继德告知上述情况，并就房屋价格问题协商。因协商未果，中众房产公司分别于2016年10月1日、10月17日、10月18日向周秀英的银行退款，共计退款180076元。2016年10月12日，光谷地产公司将169924元退还至周秀英的银行账户。双方遂产生纠纷，诉至一审法院。一审法院另查明，周秀英、张继德在与中众房产公司签订《购房协议》前，即知晓案涉房屋由光谷地产公司开发。2016年4月11日，胡金山在光谷地产公司收回不动产销售发票前，将不动产销售发票拍照留存手机。2016年9月，胡金山应周秀英、张继德要求，经微信发送不动产销售发票的照片。在本案审理过程中，周秀英、张继德要求对涉案房屋在2016年4月6日的市场价格和2016年10月18日的市场价格进行鉴定，一审法院予以准许。2017年9月20日，武汉市弘发房地产评估有限责任公司出具评估报告书，估价结果为：2016年4月6日，房地产单价7693元/㎡，总价1316900元；2016年10月18日，房地产单价11219元/㎡，总价1920500元。涉案房屋增值603600元。周秀英、张继德为此支付鉴定费9800元。在本案诉讼中，光谷地产公司、中众房产公司均陈述中众房产公司的法定代表人胡金山为宜佰居公司的员工，周秀英、胡金山则予以否认。在一审法院限定的期限内，光谷地产公司、中众房产公司未举证证实该主张。对此，一审法院不予认定。一审法院认为，中众房产公司与光谷地产公司未签订销售代理合同，中众房产公司即以自己的名义与周秀英、张继德签订《购房协议》出售光谷地产公司开发的商品房，并收取定金及首付款共计350000元。此后，光谷地产公司虽收取中众房产公司转交的169924元，并向周秀英开具了不动产销售发票，载明商品房坐落地点、面积、单价等事项，但随即以销售价格过低为由，拒绝与周秀英、张继德签订《武汉市商品房买卖合同》，并收回不动产销售发票。因此，本案的争议焦点为：光谷地产公司是否已追认中众房产公司与周秀英、张继德签订的《购房协议》。对于上述焦点，一审法院从以下几方面进行评判：1.中众房产公司的法定代表人胡金山向光谷地产公司交付169924元，系代表周秀英、张继德向光谷地产公司提出的买房要约，光谷地产公司向周秀英、张继德开具不动产销售发票，系做出的买房承诺；2.光谷地产公司开具不动产销售发票后，随即以价格较低为由拒绝在《武汉市商品房买卖合同》上签字、盖章，并收回不动产销售发票，随即，中众房产公司的法定代表人胡金山向周秀英、张继德告知光谷地产公司不签合同并收回不动产销售发票的事实，并在房屋价款协商不成的情况下，应周秀英、张继德的要求向其微信发送不动产销售发票的照片。《中华人民共和国合同法》第二十六条规定：承诺通知到达要约人时生效；第二十七条规定：承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。上述事实表明，光谷地产公司作出的承诺（开具不动产销售发票），在到达周秀英、张继德之前已撤回。光谷地产公司与周秀英、张继德的合同关系不成立。周秀英、张继德与中众房产公司明知中众房产公司无权处置涉案房屋，仍签订《购房协议》，双方对涉案房屋买卖无法继续履行均应承担责任；光谷地产公司虽及时收回不动产销售发票，但未及时向周秀英、张继德退回收取的款项，致使周秀英、张继德产生信赖利益损失，应在本案中承担一定的责任。由于《购房协议》中未就违约责任进行约定，一审法院根据房价上涨金额及周秀英支付的购房款金额，并结合各方责任等因素综合考虑。鉴于光谷地产公司、中众房产公司已将周秀英、张继德支付的购房款全部返还，周秀英、张继德要求赔偿500000元的请求过高，应予适当调整。综上所述，周秀英、张继德的诉讼请求符合法律规定的部分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十六条、第二十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉光谷地产有限公司有限公司于判决生效之日起十日内赔偿周秀英、张继德损失100000元；二、武汉中众房地产有限公司于判决生效之日起十日内赔偿周秀英、张继德损失220000元；二、驳回周秀英、张继德其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5320元，鉴定费9800元，由武汉中众房地产有限公司负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕中众房产公司的上诉请求及理由进行审理。根据中众房产公司的上诉意见及庭审各方陈述，一审法院对本案事实作出了全面分析和认定，并在此基础上依法作出一审判决，理由阐述充分，本院依法予以确认，不再赘述。中众房产公司上诉既未有新的事实和理由，亦未提交证据来证实自己的主张，其上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，中众房产公司上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5320元，由武汉中众房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年一月二十三日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹