湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初7204号原告（反诉被告）：张文鹏，男，1982年9月5日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。原告（反诉被告）：朱茜，女，1989年12月26日出生，汉族，住湖北省云梦县。两原告共同委托诉讼代理人：许峰、王娟，系湖北言达律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：李世华，男，1979年6月25日出生，汉族，住湖北省公安县。被告（反诉原告）：贺兰，女，1986年4月16日出生，汉族，住武汉市汉阳区。两被告委托诉讼代理人：谢林君、蔡春玲，系湖北瑞通天元律师事务所律师。特别授权代理。第三人：武汉菱美房地产经纪有限公司，住所地：武汉市东西湖区养殖场将军路1-7层-3（12）。统一社会信用代码91420112MA4L04HJ8G。法定代表人：邱自兵，系该公司经理。委托诉讼代理人：华伟，系该公司员工。特别授权代理。原告张文鹏、朱茜与被告李世华、贺兰、第三人武汉菱美房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法由审判员王侃独任审判，于同年12月12日公开开庭进行了审理。庭审前李世华、贺兰提出反诉，本院予以合并审理。朱茜及张文鹏、朱茜的委托诉讼代理人许峰、王娟，李世华、贺兰的委托诉讼代理人谢林君，第三人武汉菱美房地产经纪有限公司委托诉讼代理人华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文鹏、朱茜向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除张文鹏、朱茜与李世华、贺兰于2019年7月28日签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、请求判令李世华、贺兰退还原告定金50,000元；3、请求判令李世华、贺兰向原告支付违约金137,000元；4、请求判令李世华、贺兰赔偿原告因本案实际发生的律师费5,000元；5、本案诉讼费用由李世华、贺兰承担。事实及理由：2019年7月28日，张文鹏、朱茜与李世华、贺兰在武汉菱美房地产经纪有限公司汉阳分公司居间下签订了《存量房居间（买卖）合同》，约定李世华、贺兰将位于武汉市汉阳区芳草路X号X栋X单元X层X号的房屋出售给张文鹏、朱茜，合同总价为1,370,000元。合同签订后，张文鹏、朱茜严格按合同约定向李世华、贺兰支付了购房定金50,000元，并办理了贷款面前手续，银行贷款于2019年9月12日审批通过。然而，在合同履行过程中李世华、贺兰要求房屋涨价30,000元，张文鹏、朱茜未同意，李世华、贺兰于2019年9月27日单方通知解除合同，导致合同无法履行。张文鹏、朱茜为维护其合法利益，故起诉至法院。李世华、贺兰辩称：根据双方签订的买卖合同，张文鹏、朱茜应在经纪方或者银行通知还贷扣款之日前由张文鹏、朱茜支付给李世华、贺兰，如逾期付款超过十日，守约方可以主张解除合同，并要求违约方承担定金责任，或支付房价10%的违约金，合同签订之后，经纪方在2019年9月12日通知张文鹏、朱茜其贷款审批已经通过，但是张文鹏、朱茜并未依约向李世华、贺兰支付首期房款850,000元。为了保证交易的顺利进行，李世华、贺兰最终在2019年9月17日通过第三人告知张文鹏、朱茜首期房款只用支付620,000元即可，但是张文鹏、朱茜仍然拖延不支付，导致李世华、贺兰不得不委托垫资公司垫付相关费用以支付房互网670,000元的贷款，但是需要支付3万余元的手续费用，为此李世华、贺兰通过第三人于2019年9月24日要求张文鹏、朱茜支付该手续费未果，因张文鹏、朱茜不愿意承担该费用，经过第三人与李世华、贺兰沟通，李世华、贺兰于当日也已明确表示放弃由张文鹏、朱茜承担该费用，并委托第三人告知张文鹏、朱茜，但张文鹏、朱茜仍未支付购房首付款。张文鹏、朱茜逾期付款的事实已经构成了违约，李世华、贺兰依照合同约定解除双方签订的房屋买卖合同，该行为符合法律规定和双方的约定，李世华、贺兰不应向张文鹏、朱茜退还定金、违约金和支付律师费，同时定金和违约金不能重复主张，张文鹏、朱茜的请求也违反了法律规定，不应得到支持。第三人武汉菱美房地产经纪有限公司述称：事情是我司在中间协调，贷款通过后，我司就通知了张文鹏、朱茜支付前期购房款，用于卖方李世华、贺兰偿还房互网的借款和银行贷款，解除房屋抵押。合同签订首期款90多万，实际张文鹏、朱茜需要支付的850,000元，差额由李世华、贺兰解决。李世华、贺兰提出反诉请求：1、请求解除李世华、贺兰与张文鹏、朱茜之间签订的《存量房居间（买卖）合同》中的买卖合同部分；2、判决张文鹏、朱茜共同向李世华、贺兰支付违约金差额87,000元（137,000-50,000）；3、判决张文鹏、朱茜共同向李世华、贺兰支付律师代理费10,000元；4、本案诉讼费用由张文鹏、朱茜承担。事实及理由：2019年7月28日，张文鹏、朱茜与李世华、贺兰签订《存量房居间（买卖）合同》。该合同对房屋付款方式、付款时间等进行了约定。合同签订后，张文鹏、朱茜依约向李世华、贺兰支付定金50,000元，但截至2019年9月12日经纪方通知张文鹏、朱茜银行贷款审批通过之日，张文鹏、朱茜也未能依约向李世华、贺兰支付首期房款850,000元，此后李世华、贺兰委托经纪方多次向张文鹏、朱茜催收首期房款，却遭到无理拒绝。因张文鹏、朱茜逾期付款超过10天以上的行为已构成违约，李世华、贺兰于2019年9月27日通过手机短信向张文鹏、朱茜发出《解除合同通知书》。为维护李世华、贺兰合法利益，故起诉至法院。张文鹏、朱茜辩称：卖方未依法提供案涉房屋权属证书原件给买家进行查验，也未按照合同约定在提前还款前办理委托公证并在合同履行过程中单方面要求买家加价30,000元。卖方在无正当理由的情况下，直接单方解除合同，并将案涉房屋出售并过户给他人，卖方的以上行为已经构成了根本违约，卖方以买方逾期支付首付款认定买方违约无事实及法律依据，请求法院驳回李世华、贺兰除第一项以外的诉讼请求。第三人武汉菱美房地产经纪有限公司述称：本来约定买方偿还卖方欠房互网的借款及银行的贷款，但买方信不过，所以卖方找垫资公司代其偿还房互网的借款，前提条件是买方先偿还银行的贷款；垫资公司偿还房互网的借款按约定确实需要公证，但是买方连银行的贷款也不愿意偿还，故尚未达到做公证的条件；准备去做公证并还款的时候买方不愿意，当天说和平解约，但是3日后买方不愿意和平解约并说要起诉，第二天买方要求继续买房，让我司继续沟通，卖方说继续购买必须支付30,000元垫资费用，经过我方调解，卖方愿意放弃该30,000元的垫资，但买方仍未履行。经审理查明：2019年7月28日，张文鹏、朱茜（买方）与李世华、贺兰（卖方）在武汉菱美房地产经纪有限公司（经纪方）居间下，签订《存量房居间（买卖）合同》。合同约定，李世华、贺兰将其位于汉阳区芳草路××·都市××单元××号的房屋作价1,370,000元卖予张文鹏、朱茜。双方约定，张文鹏、朱茜需于2019年7月28日支付定金10,000元，于2019年8月1日支付定金余款40,000元；并于经纪方或银行通知还贷扣款之日前将首期房款850,000元付至李世华、贺兰账户。2019年8月1日，李世华向朱茜出具《收条》一张。收条载明，收到房屋定金50,000元。因案涉房屋分别于2018年11月30日、2018年12月19日办理抵押登记，故合同签订时，该房屋的不动产权证尚在北京。2019年9月12日，武汉菱美房地产经纪有限公司员工华伟通过微信通知朱茜，房屋银行贷款已通过审批。张文鹏、朱茜认为，房屋涉及二押购买有风险，遂于2019年9月16日与第三人员工华伟通话，请求办理委托公证；华伟告知其需在拿到不动产权证后才可办理公证事宜。2019年9月17日，第三人员工华伟通过微信联系张文鹏，通知其“借房东47万还中行信托”（即偿还案涉房屋的二次抵押款，当事人陈述为房互网借款），张文鹏认为存在风险未予支付。2019年9月24日，张文鹏通过微信联系第三人员工华伟，告知卖方李世华、贺兰要求涨价30,000元的行为已构成违约；当晚，华伟告知张文鹏，经其与卖方沟通，房屋总价仍为1,370,000元。2019年9月25日，第三人员工华伟通过微信告知张文鹏，案涉房屋不动产权证于当日通过顺丰快递发往武汉。2019年9月27日，李世华、贺兰通过短信方式向张文鹏、朱茜发出《解除合同通知书》，解除双方签订的《存量房居间（买卖）合同》；同日，张文鹏、朱茜收到上述通知书。张文鹏、朱茜认为，李世华、贺兰增加房屋价款30,000元并于2019年9月27日单方解除合同的行为构成违约；李世华、贺兰认为，张文鹏、朱茜未按约支付首期房款的行为构成违约；遂引起本次诉讼。另查明，2019年9月30日，张文鹏、朱茜向本院提交民事起诉状，请求李世华、贺兰继续履行《存量房居间（买卖）合同》；后因未在七日内预交案件受理费，本院于2019年10月30日作出（2019）鄂0105民初7299号民事裁定书，裁定按撤诉处理。2019年10月21日，案涉房屋已由李世华、贺兰名下转移登记至他人名下。再查明，2019年10月19日，张文鹏、朱茜与湖北言达律师事务所签订《法律服务合同》，并于2019年10月21日支付律师费5,000元；李世华、贺兰与湖北瑞通天元律师事务所签订《民事委托代理合同》，并于2019年9月27日支付律师费10,000元。上述事实有原被告陈述、存量房居间（买卖）合同、收条、通话录音、微信聊天截图、短信截图、（2019）鄂0105民初7299号民事裁定书、不动产信息查询单、法律服务合同、增值税发票、不动产权证复印件在卷证实，足以认定。本院认为：房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权给买受人，买受人支付相应对价的合同。张文鹏、朱茜与李世华、贺兰于2019年7月28日签订的《存量房居间（买卖）合同》，系各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格遵守并切实履行。合同约定，“卖方应确保合法持有上述物业，确保上述物业产权的合法、有效性，不存在法律规定或其他约定限制或禁止转让情形，不存在任何权益纠纷”；“首期房款850,000元，买方应于经纪方或银行通知还贷扣款之日前由买方付至卖方贷款账户或银行扣款账户内”。本案中，《存量房居间（买卖）合同》签订时，案涉房屋不动产权证由房屋抵押权人保存在北京，且房屋设有两次抵押，在此情形下，张文鹏、朱茜认为交付首期房款存在风险，系对交易安全的合理审慎注意义务，不应视为违约。第三人员工华伟于2019年9月25日告知张文鹏案涉房屋不动产权证于当日通过顺丰快递发往武汉，但张文鹏、朱茜认为尚未看到房屋不动产权证原件且李世华、贺兰负债较多，仍未及时履行支付首期房款的义务；2019年9月27日，李世华、贺兰为避免产生更多的垫资贷款费用，短信通知解除双方签订的《存量房居间（买卖）合同》，并将房屋出卖给他人；李世华、贺兰的上述行为亦是为保障自身权益的合理反应，亦不应视为违约。故张文鹏、朱茜及李世华、贺兰在合同履行过程中，均无根本违约行为。现张文鹏、朱茜与李世华、贺兰均要求解除《存量房居间（买卖）合同》，本院予以照准。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故李世华、贺兰应退还张文鹏、朱茜定金50,000元。因张文鹏、朱茜及李世华、贺兰均无根本违约行为，故双方要求对方承担违约责任及支付律师费的诉请，本院不予支持。综上，双方诉讼请求中经本院核准的部分，予以支持；过高及不合理的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除张文鹏、朱茜与李世华、贺兰于2019年7月28日签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、李世华、贺兰返还张文鹏、朱茜定金50,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回张文鹏、朱茜的其他诉讼请求；四、驳回李世华、贺兰的其他反诉请求。如果李世华、贺兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2,070元，张文鹏、朱茜已预交，由张文鹏、朱茜负担。本案反诉费用减半收取1,112.5元，由李世华、贺兰负担，李世华、贺兰于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的1,112.5元直接向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王侃二〇二〇年一月十九日法官助理杨昀晅书记员田晓阳