湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终8号上诉人（原审原告）：向远华，男，1971年9月14日出生，汉族，住湖南省沅陵县。委托诉讼代理人：蒲卫国，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：怀化市阳光房地产开发有限责任公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路460号。诉讼代表人：杨志中，怀化市阳光房地产开发有限责任公司管理人负责人。委托诉讼代理人：李攀、付亚争，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原审第三人：刘移民，男，1967年6月15日出生，汉族，住湖南省祁东县。原审第三人：梁顺怀，男，1970年12月29日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。原审第三人：龚福龙，男，1976年10月24日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。原审第三人：杨林，男，1967年7月12日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。原审第三人：徐克明，男，1970年8月8日出生，汉族，住安徽省桐城市。原审第三人：申朝晖，男，1977年2月6日出生，汉族，住湖南省邵东县。原审第三人：陈均，男，1985年9月2日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原审第三人：彭兰花，女，1970年12月30日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。原审第三人：孙登喜，男，1973年7月29日出生，汉族，住安徽省长丰县。原审第三人：赵某，女，1966年3月20日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。原审第三人：赵娣，女，1991年1月15日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县，系赵某的女儿。原审第三人：刘湘，女，2000年12月29日出生，住安徽省宿州市泗县，系赵某的女儿。原审第三人：刘某，男，2003年7月27日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。法定代理人：赵某，系刘某的母亲。上诉人向远华因与被上诉人怀化市阳光房地产开发有限责任公司（以下简称阳光公司）、原审第三人刘移民、梁顺怀、龚福龙、杨林、徐克明、申朝晖、陈均、彭兰花、孙登喜、赵某、刘某、赵娣、刘湘合同纠纷一案，不服湖南省怀化市中级人民法院作出（2018）湘12民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月17日公开审理了本案。上诉人向远华和原审第三人刘移民、梁顺怀、龚福龙、杨林、徐克明、申朝晖、陈均、彭兰花、孙登喜、赵某、刘某、赵娣、刘湘的委托诉讼代理人蒲卫国，被上诉人阳光公司的管理人负责人杨志中及委托诉讼代理人李攀到庭接受询问。本案现已审理终结。向远华上诉请求：撤销一审判决第二项，改判确认向远华对阳光公司享有159285元购房债权，由阳光公司协助向远华办理怀化市“阳光上东国际”2306号房屋产权证。事实和理由：1、涉案借款债务已转化为商品房买卖。刘移民等13人出借资金给阳光公司后，2015年6月1日双方签订协议，明确“因甲方不能按照双方约定还本付息，现甲方自愿同意将上述全部借款及结算至2015年5月28日和利息转为乙方向甲方的购房款”，该项表明双方借款债务关系消灭。该协议签订后，阳光公司开具了购房款的收据，对涉案房屋办了预告登记，且自协议签订至2017年1月阳光公司破产重整，期间,阳光公司未再支付借款本金和利息。本案与最高人民法院第15批指导性案例第72号案例性质一样，本案应依据最高人民法院指导性案例判决。2、向远华虽不是借款主体，但系合伙人经营人之一，其参与了借款谈判、催收和借款转购房款商谈、签订购房合同事宜，一审法院以向远华不是借款人而否认向远华借款错误。3、阳光公司破产重整后，向远华向破产管理人申报购房债权。因破产管理人不认可购房债权，向远华这才提起本案诉讼。阳光公司已经确认的购房债权中，既有普通购房业主，还有让与担保购房。本案虽然第三人借款在先，但在借款债务消灭后，向远华与阳光公司商品房买卖关系与普通购房者并无二样，向远华购房债权应受到同等法律保护。向远华未主张交付房屋，即便向远华主张交付房屋，根据购房合同约定，交付房屋已届至情形下，阳光公司交付房屋即是其义务，也是向远华的权利，不属于个别清偿。综上，一审判决认定2015年6月1日的协议未消灭阳光公司借款债务，新旧债务并存，不属于债的更改系错误。阳光公司辩称：1、涉案《协议》《商品房买卖合同》、房屋预告登记，实为第三人为确保其债权得到清偿而与阳光公司建立的让与担保关系，一审判决认定阳光公司与第三人借款债务并未消灭并无不妥。2014年期间，阳光公司与第三人就因债务将阳光公司名下的100余套房屋网签至第三人指定人的名下，该行为实为第三人与阳光公司就借款债务问题达成的一种让与担保。阳光公司为按照约定向第三人清偿债务，双方重新签订《协议》，虽然约定将借款本息1970万元转为购房款，但未约定借款债务消灭。因此，阳光公司重新为第三人指定的人签订《商品房买卖合同》、办理房屋预告登记的是对之前的让与担保的一种延续，并非变更双方的借款法律关系。向远华等人以物抵债的102套房，房屋单价为3500元/平方米，低于阳光公司当时对外销售的市场价4500元/平方米，102套房屋合同总价为2046.8590万元，《协议》签署时房屋价值为2566.3950万元，是第三人杨林等人举证流水数额的1.6倍，是《协议》结算数额的1.3倍。阳光公司与向远华等人签订的《商品房买卖合同》约定的价格与正常交易的交易习惯不符，印证了双方是以购房为名为、第三人提供让与担保为实。向远华等人不是法律规定严格意义上的消费者，其债权不具备法律规定的优先性。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，向远华主张其享有购房债权的目的，是为了在阳光公司破产重整过程申报债权时使其债权优先与其他债权受偿，但其不符合上述规定的条件。因为，向远华既不是借款合同的主体，本案中其也不属于消费者，其与阳光公司之前也没有购房的意思表示。购房人共计23人，按正常购房消费需求只需要购买23套房即可，但他们一次性购买102套房并将房屋指定到向远华等人名下办理预告登记，显然不是消费性购房，不是自身的消费需求。2、涉案房屋尚未竣工验收，不属于法律意义上的特定物，向远华的债权不能优先受偿。《最高人民法院关于审理破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：五、特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；六、尚未办理产权证或者产权过户手续，但已向买方交付的财产”。本案中，涉案“阳光上东国际”项目因烂尾而无法竣工验收，无法办理产权证，也不具备交付条件，不能认定已形成法律意义上的特定物，故涉案房屋仍属于破产财产。因向远华的《商品房买卖合同》已经履行不能，向远华仅能依据合同的约定向阳光公司主张违约责任，向远华不享有优先受偿的权利。3、我国现行法律规定的交付分为两类，其中不动产的交付即为办理不动产权登记。向远华主张要求阳光公司为其办理房屋产权证，属于法律规定上的不动产交付。向远华在阳光公司破产重组过程中主张购房债权及不动产交付，符合《中华人民共和国破产法》第十六条规定的情形，应属无效。综上，向远华的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。刘移民、梁顺怀、龚福龙、杨林、徐克明、申朝晖、陈均、彭兰花、孙登喜、赵某、刘某、赵娣、刘湘述称，同意向远华的上诉意见。2018年8月6日，向远华起诉请求：确认向远华与阳光公司签订的编号为201401032306号《怀化市商品房买卖合同》合法有效；确认向远华对阳光公司享有159285元购房债权；判令阳光公司协助向远华办理怀化市“阳光上东国际”2306号房屋产权证书。原审法院经审理查明：2014年1月1日，杨林、梁顺怀、孙项成、孙项付、孙登喜、李启焕、申朝晖、曾仕安、刘移民、陈金开、陈均、龚福龙、徐克明、曾利平、杨秀珍、易玲琳、向远华、刘兴春18人签订《合伙协议书》，约定共同出资从事资金经营。2014年3月23日，阳光公司向刘移民、杨林、陈均、刘兴春、龚福龙出具700万元的借条，银行交易金额为580万元。同年7月8日，阳光公司向申朝晖、孙登喜、徐克明出具400万元的借条，银行交易金额为368万元，向刘移民出具220万元的借条，银行交易金额为209万元。同年5月4日，阳光公司向彭兰花出具200万元的借条，银行交易金额为184万元。同年5月14日，阳光公司向梁顺怀出具280万元的借条，银行交易金额为247.6万元。2014年11月25日，阳光公司承诺书载明：“自2014年12月25日起，每月归还本金叁佰万元本金及利息，如到期未能归还，自愿给杨林、孙项付等办理住房预告登记手续，并承担叁万元罚息，每超过壹天，增加罚息一万元；每月归还叁佰万元解封一层楼。”2015年5月28日，阳光公司向申朝晖出具370万元的借条。上述借贷发生期间，阳光公司将“阳光上东国际”房地产项目的100余套房屋网签至刘移民指定的人员名下。2015年6月1日，阳光公司因无力偿还借款本息，阳光公司作为甲方与乙方刘移民、梁顺怀、龚福龙、杨林、徐克明、申朝晖、陈均、彭兰花、孙登喜、刘兴春签订协议，约定：1、甲方尚欠乙方借款本金1600万元未还，结算至2015年5月28日止，利息为370万元，本息共计1970万元，甲乙双方同意将1970万元转为乙方应支付的购房款；2、乙方购买甲方房屋的位置为怀化市迎丰中路460号“阳光上东国际”，具体楼层、房号、面积等以购房网签合同为准；3、乙方购甲方上述房屋的买受人以乙方提供的买受人名单及网签购房合同的买受人为准，甲方负责办理乙方买受人的房屋预售证；4、甲方同意将上述出售给乙方的房屋作价1970万元，双方不再找补价；5、本协议签字生效。该协议签订后，刘移民等人同意解除“阳光上东国际”部分房屋的网签，由阳光公司与刘移民等人指定的23人重新签订102份《怀化市商品房买卖合同》，其中，向远华重新签订的商品房买卖合同价格为3500元每平方米，房号为2306号房屋，并办理了预告登记。2017年1月16日，阳光公司资金断链，资不抵债，申请破产重整，2017年3月7日，怀化市中级人民法院作出（2017）湘12破（申）2号民事裁定，受理阳光公司的重整申请。2017年9月6日，该院作出（2017）湘12破2号决定，指定湖南华信求是会计师事务所有限公司担任管理人。2017年2月4日，出借人刘兴春死亡，其法定继承人为妻子赵某，子女包括刘某、赵娣、刘湘共三名。原审法院认为，根据查明的事实，阳光公司向刘移民等人借款发生时，将涉案“阳光上东国际”房地产项目2306号房屋网签至向远华名下。2015年6月1日，阳光公司与刘移民等人就借款债权债务结算后，将借款本息转为购房款，向远华就名下网签的房屋重新与阳光公司签订商品房买卖合同，并办理了预告登记。在上述民事交易活动中，向远华不是借款合同的主体，与阳光公司之间也没有购房意思表示。同时，刘移民等人与阳光公司2015年6月1日签订的协议，虽然约定出借人刘移民等人同意将阳光公司开发的房屋抵结算的本息，但未约定消灭阳光公司的借款债务，故该协议在性质上不是债的更改，应属于新债清偿协议，即代物清偿协议。根据债法原理，所谓清偿，是指依照债之本旨实现债务内容的给付行为，其本意在于按约履行。若债务人未实际履行以物抵债协议，则债权人与债务人之间的旧债务并未消灭。也就是说，在新债清偿情形下，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案所涉“阳光上东国际”房地产项目2306号房屋是代偿刘移民等人借款的不动产，一直未办理物权转移登记，代物清偿协议并未完成履行，阳光公司所负刘移民等人的借款债务未消灭。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”2017年3月7日，怀化市中级人民法院裁定受理阳光公司破产重整申请，向远华在阳光公司破产重整程序中，要求确认其购房人债权并请求判令阳光公司继续履行交付房屋的主张，本质是要求阳光公司继续履行与刘移民等人之间的代物清偿协议，系债权人在破产程序中要求债务人个别清偿。因此，阳光公司代偿刘移民等人借款债务与向远华签订商品房买卖合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，案涉商品房买卖合同有效，但向远华在阳光公司破产重整期间要求交付代偿债务的“阳光上东国际”房地产项目2306号房屋，违反法律强制性规定，故向远华请求确认其购房人债权并办理“阳光上东国际”房地产项目2306号房屋产权至其名下主张，不予支持。刘移民等人应就未能清偿的借款本息，向阳光公司管理人申报债权；至于刘移民等人实际交付的出借款金额是否与借条记载金额一致，属破产债权核查事项，不在本案审查范围内。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，判决：一、确认向远华与阳光公司签订的编号为201401032306号《怀化市商品房买卖合同》有效；二、驳回向远华的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由向远华负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是向远华要求确认其对阳光公司享有购房债权以及要求阳光公司协助办理房屋产权证的主张能否得到支持。首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，案涉房产均未办理物权转移登记，尚未发生物权转移的效力。第三人刘移民等十三人与阳光公司2015年6月1日签订的协议，系当事人之间对于其借贷关系的结算，并对该借贷债务的履行方式进行了新的约定，并未约定消灭阳光公司的借款债务，刘移民等十三人与阳光公司之间的借款债务并不因该协议的签订而消灭，故一审认定该协议系代物清偿协议并无不当。其次，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”据此，在企业进入破产程序后，对于破产申请受理前签订而未履行完毕的合同，是否继续履行的决定权在于破产管理人，即只有在破产管理人基于破产财产最大化考量的基础上，单方决定继续履行合同时，该未履行完毕的合同才能继续履行，否则，合同应予以解除。本案中，阳光公司已进入破产程序并经人民法院指定了破产管理人，刘移民等十三人与阳光公司2015年6月1日签订的《协议》以及向远华与阳光公司签订的《怀化市商品房买卖合同》并未履行完毕，上述《协议》与商品房买卖合同是否应继续履行，应该由破产管理人决定。向远华在没有证据证明破产管理人决定继续履行合同的情况下，单方主张依照合同继续履行没有法律依据。第三，《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”本案中，向远华要求确认其对案涉房屋享有债权并要求阳光公司继续履行合同协助完成案涉房屋的过户手续的主张，实质上是要求债务人阳光公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿，而第三人刘移民等十三人与阳光公司签订的《协议》仅仅是以物抵债性质的协议，向远华与阳光公司签订商品房买卖合同并未消灭第三人刘移民等十三人与阳光公司之间的借款债务，仅仅是对债务履行方式的一种新的约定，向远华未能举证证明对阳光公司的债权享有优先受偿权，其上述主张于其他债权人而言无疑是一种利益的损害。故一审认定向远华在阳光公司破产重整期间要求确认其购房人债权并办理案涉房产的过户手续的主张不予支持，并无不当。综上，向远华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由向远华负担。本判决为终审判决。审判长  孙元清审判员  李金霞审判员  刘 杨二〇二〇年一月二十二日书记员  杨 涛