福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初4927号 原告：吴剑辉，男，1987年12月12日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。 原告：吴婵娟，女，1987年11月1日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：徐永柱，福建思阳律师事务所执业律师。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：林少静，福建思阳律师事务所实习律师。 被告：福建启宏实业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区新度镇新度村1号，统一社会信用代码91350300676514984W。 法定代表人：郑文煌，执行董事兼总经理。 原告吴剑辉、吴婵娟与被告福建启宏实业有限公司（以下简称“启宏实业”）因商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴剑辉、吴婵娟的委托诉讼代理人徐永柱、林少静到庭参加诉讼，被告启宏实业经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴剑辉、吴婵娟向本院提出诉讼请求（明确后的诉讼请求）：1.解除吴剑辉、吴婵娟与启宏实业于2019年1月6日签订的《商品房买卖合同(预售)》；2.启宏实业返还吴剑辉、吴婵娟已付购房款950000元及该款自2019年1月6日起至还清之日止按年利率6%计算的利息；3.启宏实业支付给吴剑辉、吴婵娟按购房款50%计算的赔偿款475000元；4.启宏实业向吴剑辉、吴婵娟返还已付各项办证及物业费用共计33757元及该款自2019年1月7日起至还清之日止按年利率6%计算的利息；5.本案诉讼费用由启宏实业承担。事实与理由：2019年1月6日，吴剑辉、吴婵娟与启宏实业签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定启宏实业将其开发的位于福建省莆田市荔城区房屋作价950000元出售给吴剑辉、吴婵娟。合同签订后，吴剑辉、吴婵娟依约向启宏实业支付购房款950000元、各项办证费用30085元、各项物业费3672元，上述款项共计983757元。之后，启宏实业未按约为吴剑辉、吴婵娟办理商品房预售合同登记备案手续，经查询，启宏实业出售给吴剑辉、吴婵娟的房屋已于2015年11月16日预售备案登记在案外人唐朝洪名下，启宏实业故意隐瞒房屋已售的事实与吴剑辉、吴婵娟签订《商品房买卖合同（预售）》，属于“一房二卖”，该行为严重侵犯了吴剑辉、吴婵娟的权益，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》无法继续履行，启宏实业的行为构成根本违约。 启宏实业未作答辩，也未向本院提交证据。 吴剑辉、吴婵娟围绕诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据一、吴剑辉、吴婵娟的身份证复印件各一份，以证明：吴剑辉、吴婵娟诉讼主体适格的事实； 证据二、《商品房买卖合同(预售)》一份，以证明：吴剑辉、吴婵娟与启宏实业签订《商品房买卖合同(预售)》，主要约定：1.启宏实业将其开发的位于福建省莆田市荔城区房屋作价950000元出售给吴剑辉、吴婵娟，2.若商品房的权利状况与合同约定不符，导致不能完成合同备案登记或房屋所有权转移登记的，吴剑辉、吴婵娟有权解除合同，启宏实业负有赔偿吴剑辉、吴婵娟损失的义务的事实； 证据三、中国民生银行莆田分行营业部出具的《中国民生银行个人账户对账单》（共两页）、中国银行股份有限公司莆田黄石支行出具的《中国银行交易流水明细清单》、泉州银行股份有限公司出具的《分户明细账》、购房款的《收据》、代办办证费用的《收款收据》、装修保证金的《收款收据》、垃圾清运费的《收款收据》、水电周转费的《收款收据》各一份，以证明：1.吴剑辉、吴婵娟于2018年12月31日向启宏实业指定的银行账户转账购房款50000元，于2019年1月6日通过银行转账及刷POS机的方式向启宏实业支付购房款900000元，并由启宏实业开具购房款的《收据》交吴剑辉、吴婵娟收执；2.吴剑辉、吴婵娟于2019年1月7日向启宏实业支付代办办证费用30085元、装修保证金2000元、垃圾清运费1172元及水电周转费500元，启宏实业分别就上述项目开具《收款收据》交吴剑辉、吴婵娟收执的事实； 证据四、莆田市住房和城乡建设局出具的《商品房买卖合同备案信息》、莆田市荔城区区划地名办公室出具的《房屋信息》、《房地产权登记信息（独幢、层、套、间房屋）》各一份，以证明：1.莆田市住房和城乡建设局出具的《商品房买卖合同备案信息》与莆田市荔城区区划地名办公室出具的《房屋信息》体现，《商品房买卖合同备案信息》中载明的A2#1701室房屋与《房屋信息》中载明的30号楼1701室房屋的合同号一致，均为L201509367，A2号楼与30号楼系同一栋房屋；2.启宏实业于2015年11月份已将其位于福建省莆田市荔城区房屋出售给案外人唐朝洪，但启宏实业谎称上述房屋系其所有，并于2019年1月份与吴剑辉、吴婵娟签订《商品房买卖合同(预售)》，将上述房屋再次出售给吴剑辉、吴婵娟的事实。 本院经审查认为，证据一、证据二、证据三中中国民生银行莆田分行营业部出具的《中国民生银行个人账户对账单》、购房款的《收据》、代办办证费用的《收款收据》、装修保证金的《收款收据》、垃圾清运费的《收款收据》、水电周转费的《收款收据》、证据四来源合法，可以证实吴剑辉、吴婵娟所主张的证明对象，且证明对象与本案待证事实具有关联性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证；证据三中中国银行股份有限公司莆田黄石支行出具的《中国银行交易流水明细清单》、泉州银行股份有限公司出具的《分户明细账》无法体现与本案具有关联性，不予采信。 本院经审理认定事实如下：2019年1月6日，出卖人启宏实业与买受人吴剑辉、吴婵娟签订《商品房买卖合同(预售)》，合同主要约定：1.吴剑辉、吴婵娟向启宏实业购买位于福建省莆田市荔城区房屋（以下简称“涉案房屋”），商品房建筑面积146.44㎡，其中套内建筑面积103.26㎡，分摊共有建筑面积43.18㎡（第一条至第三条）；2.房屋权利状况承诺：……该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；……。如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金（第五条）；3.按照建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为每平方米6487.3元，总价款为950000元（第六条第二款）；4.签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款（第七条第一款）；5.买受人采取一次性付款方式付款，于2019年1月6日前支付该商品房全部价款（第七条第二款）。吴剑辉、吴婵娟按约于2019年1月6日前向启宏实业支付涉案房屋的全部购房款950000元，并由启宏实业于2019年1月6日出具一份载明“交款单位吴剑辉、吴婵娟，人民币（大写）玖拾伍万元正，收款事由A2#1701房款”的《收据》交吴剑辉、吴婵娟收执。2019年1月7日，吴剑辉、吴婵娟向启宏实业支付涉案房屋的代办办证费用30085元、装修保证金2000元、垃圾清运费1172元、水电周转费500元，上述各项费用共计33757元，并由启宏实业就上述项目分别出具《收款收据》各一份交吴剑辉、吴婵娟收执。《商品房买卖合同(预售)》签订后，启宏实业未在约定的时间内为吴剑辉、吴婵娟办理合同备案登记，且吴剑辉、吴婵娟发现涉案房屋已于2015年11月25日以预售合同备案登记的方式登记于案外人唐朝洪名下。现吴剑辉、吴婵娟以启宏实业故意隐瞒涉案房屋已售的事实与其签订《商品房买卖合同(预售)》的行为侵犯其合法权益为由提起本案民事诉讼。 本院认为，启宏实业与吴剑辉、吴婵娟签订《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同签订各方均应按照约定全面履行自己的义务，但若一方当事人严重违约致使合同不能履行，另一方当事人可行使合同解除权以寻求救济。根据吴剑辉、吴婵娟提供的莆田市住房和城乡建设局出具的《商品房买卖合同备案信息》与莆田市荔城区区划地名办公室出具的《房屋信息》体现，涉案房屋已于2015年11月25日以预售合同备案登记的方式登记于案外人唐朝洪名下，启宏实业向吴剑辉、吴婵娟出售涉案房屋时，涉案房屋的权利状况不符合启宏实业于合同中承诺的没有出售给本合同买受人以外的其他人的状况，致使吴剑辉、吴婵娟在全额支付购房款后，仍无法实现订立合同完成涉案房屋交付的根本目的，损害了吴剑辉、吴婵娟的基本权益，启宏实业的行为已构成违约，依据《商品房买卖合同(预售)》第五条约定，若商品房权利状况与承诺不符，买受人有权要求解除合同，并要求出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，现吴剑辉、吴婵娟要求解除其与启宏实业于2019年1月6日签订的《商品房买卖合同(预售)》，并要求启宏实业返还已付购房款950000元及该款自付清款项之日即2019年1月6日起至还清之日止的利息损失，有相应合同依据，合理合法，但该诉求的计息标准应按合同约定以银行同期贷款基准利率确定，鉴于中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率自2019年8月20日起取消，自2019年8月20日起的利息计算标准可以按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以认定，因2019年8月20日之前的中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率及2019年8月20日起的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准均低于年利率6%，故本院仅支持以已付购房款950000元为基数自2019年1月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的不超过年利率6%的利息，以已付购房款950000元为基数自2019年8月20日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的不超过年利率6%的利息。启宏实业作为涉案房屋的开发商，相对买受人吴剑辉、吴婵娟具有更为便利的条件知悉涉案房屋的权利状态，根据诚实信用原则和交易习惯，在吴剑辉、吴婵娟向其购买涉案房屋时，启宏实业负有告知吴剑辉、吴婵娟房屋已备案登记在他人名下的附随义务，但其在2019年与吴剑辉、吴婵娟签订本案《商品房买卖合同(预售)》时，故意隐瞒涉案房屋已经出卖给他人的事实，使得吴剑辉、吴婵娟陷入错误认识并基于该错误认识与启宏实业签订本案《商品房买卖合同(预售)》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，结合吴剑辉、吴婵娟已于2019年1月6日前向启宏实业全额支付购房款950000元，及启宏实业的违约行为已经达到合同约定解除的条件，且吴剑辉、吴婵娟要求解除本案合同的主张得到支持的事实，现吴剑辉、吴婵娟要求启宏实业向其支付按照已付购房款950000元的50%计算的赔偿款475000元，法律依据充分，予以支持。吴剑辉、吴婵娟因启宏实业的隐瞒行为作出错误意思表示与启宏实业签订《商品房买卖合同(预售)》，并基于该合同向启宏实业支付代办办证费用、装修保证金、垃圾清运费、水电周转费等各项费用，但因涉案房屋已备案登记在案外人唐朝洪名下，吴剑辉、吴婵娟自始无法取得房屋所有权，无法实现签订合同的目的，吴剑辉、吴婵娟向启宏实业支付上述各项费用时，客观上就已产生经济损失，现该合同因启宏实业违反合同约定而被解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，现吴剑辉、吴婵娟要求启宏实业返还已经支付的上述各项费用共计33757元及该款自付款之日即2019年1月7日起至还清之日止按年利率6%计算的利息，理据充分，予以支持。启宏实业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除吴剑辉、吴婵娟与福建启宏实业有限公司于2019年1月6日签订的《商品房买卖合同(预售)》； 二、福建启宏实业有限公司应在本判决生效之日起十日内向吴剑辉、吴婵娟返还已付购房款950000元及利息（以已付购房款950000元为基数自2019年1月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的不超过年利率6%的利息，以已付购房款950000元为基数自2019年8月20日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的不超过年利率6%的利息）； 三、福建启宏实业有限公司于本判决生效之日起十日内向吴剑辉、吴婵娟支付赔偿款475000元； 四、福建启宏实业有限公司于本判决生效之日起十日内向吴剑辉、吴婵娟返还代办办证费用、装修保证金、垃圾清运费、水电周转费等各项费用共计33757元及该款自2019年1月7日起至还清之日止按年利率6%计算的利息； 五、驳回吴剑辉、吴婵娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13654元，由吴剑辉、吴婵娟负担50元，由福建启宏实业有限公司负担13604元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  李 峙 人民陪审员  沈志伟 人民陪审员  郑祖国 二〇一九年十二月三十一日 法官助理蔡贞 书记员林华钦 相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -14- -15-