上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初14480号原告：**，男，1976年10月30日生，汉族，住上海市普陀区。原告：陈燕，女，1977年5月29日生，汉族，住上海市普陀区。两原告共同委托诉讼代理人：赵余萍，上海和联律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：何菱，上海和联律师事务所律师。被告：上海绿茵置业有限公司，住上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室。法定代表人：张小弟，公司董事长委托诉讼代理人：向磊，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈焰，上海段和段律师事务所律师。原告**、陈燕(下称“**方”)与被告上海绿茵置业有限公司(下称“绿茵公司”)间商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告**及两原告共同委托诉讼代理人赵余萍、何菱、被告绿茵公司委托诉讼代理人陈焰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**方向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告签订的关于上海市嘉定区银翔路XXX号地下1层16室房屋的《上海市商品房出售合同》；2、依法判决被告向两原告返还定金、首付款共计1,080,000元；3、依法判决被告向两原告支付违约金215,000元(按照总房价款的10%计算)。事实与理由：2017年，原告与被告签署《上海市商品房出售合同》，约定被告将上海市嘉定区银翔路XXX号地下1层16室房屋(下称“系争房屋”)出售给两原告，两原告将定金、首付款支付给被告后，被告并未向原告开具发票；且因被告原因至今无法办理小产证。经查，被告已进入失信被执行人名单，无法再履行相关合同，故诉至法院。被告绿茵公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.原告没有取得产证的原因不在于被告，而在于原告没有全额支付购房款。原告至今未能付清房款，无权要求被告为其办理产权证，更无权单方面解除合同，原告违约在先，无权要求被告返还购房款及支付违约金。2.若法院支持违约金的请求，被告认为违约金标准过高，请求依法调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2017年5月13日，绿茵公司(甲方)与**方(乙方)签订一份《上海市商品房出售合同》，合同约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积37.52平方米，总房价款2,150,000元；乙方应按合同约定的付款方式和付款期限将房价款解入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确；甲方收到乙方支付的每一笔房款时均应开具发票；乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外；乙方付清房屋全款后，于2017年12月30日前，甲方向乙方交付房屋；甲、乙双方商定2017年10月7日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)；因甲方原因，乙方无法在2018年4月7日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2018年4月7日之日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的10%计算，在退还房价款时一并支付给乙方；前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接的和通过贷款方式支付的房价款；合同另约定了其他内容。上述合同附件一对付款时间和付款方式作如下约定：1、乙方于2017年4月7日与甲方签署购房合同，并支付给甲方房款首付款350,000元；2、乙方于2017年5月15日支付给甲方房款首付款730,000元；3、乙方以贷款方式于2017年7月15日前支付房款1,070,000元；4、以上述第3条所列方式支付房价款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署，如在第3条所述期限内，贷款实际到账金额少于乙方应付房价款，则不足部分乙方应在第3条所述期限到账后七天内自行补足；如第3条所述期限内，乙方贷款未获银行批准并实际向甲方支付到账，则乙方应在第3条所述期限到期后七天内自行补足全部房价款；5、如乙方未能按照上述约定支付房价款，则乙方需依照本合同约定承担违约责任。关于付款：2017年4月2日，**方在绿茵商业广场售楼处财务室以POS机刷卡方式支付50,000元，并收取现场工作人员开具的金额为50,000元的收据，事由为系争房屋定金，收据加盖“绿茵商业广场营销中心印章”；2017年4月7日，**方在绿茵商业广场售楼处财务室以POS机刷卡方式支付300,000元，并收取现场工作人员开具的金额为300,000元的收据，事由为系争房屋首付款，收据加盖“绿茵商业广场营销中心印章”；2017年5月25日，**方在上述地点以POS机刷卡方式再次支付730,000元，并收取现场工作人员开具的金额为730,000元的收据，事由为系争房屋首付款补款，收据加盖“绿茵商业广场营销中心印章”。经查，上述款项中50,000元实际进入绿茵公司账户，其余款项实际进入了案外人上海彰荣房地产投资顾问有限公司(下称“彰荣公司”)账户。本院另查明：1．本院于2018年7月13日对上海银行一名工作人员进行询问，该工作人员陈述：2017年12月之后，由于彰荣公司和绿茵公司股东之间的股权纠纷，上海银行暂停办理绿茵公司的所有贷款业务。2．审理中，绿茵公司自认彰荣公司系其选定的系争房屋所在的绿茵商业广场的代销单位，具体销售事项均由彰荣公司操作办理，代销期间为2015年12月23日至2017年11月3日。**方口头陈述其已将贷款材料交由绿茵公司，因绿茵公司原因贷款尚未获批，目前其并无能力自筹剩余房款，不愿继续履行合同。本院认为，**方与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。关于**方已付房款的认定，虽然《上海市商品房出售合同》对付款账户进行了约定，但一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，系商品房买卖的交易惯例。**方在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处签订购房合同，由售楼处销售人员引领在POS机上刷卡付款1,080,000元，其无从知晓部分款项的收款人实际为彰荣公司。即便系由彰荣公司收取房款，根据绿茵公司的陈述，彰荣公司系其选定的绿茵商业广场的独家代理销售单位，全权负责绿茵商业广场的销售事宜，彰荣公司收取购房款的行为后果应及于绿茵公司，故本院认定**方已经向绿茵公司支付购房款1,080,000元。绿茵公司称未收到房款，其可向彰荣公司另行主张。根据《上海市商品房出售合同》约定，若贷款未能办出或贷款不足的情况下，**方应自行补足房款，然，**方至今未补且明确表示无力自筹资金支付剩余款项，综合绿茵商业广场目前的经营现状，以及贷款未能办出亦有绿茵公司的因素，故双方签订的《上海市商品房出售合同》已无法继续履行，应以解除为宜。合同解除后，绿茵公司应将**方已付购房款1,080,000元予以返还。因合同的解除存在双方的因素，故原、被告互不承担解约违约金，**方要求绿茵公司支付解约违约金215,000元的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告**、陈燕与被告上海绿茵置业有限公司于2017年5月13日签订关于上海市嘉定区银翔路XXX号地下1层16室房屋的《上海市商品房出售合同》；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告**、陈燕已付购房款1,080,000元；三、原告**、陈燕的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16,455元，减半收取8,227.50元，由原告**方负担1,365.50元，由被告上海绿茵置业有限公司负担6,862元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  史建颖二〇二〇年一月十三日书记员  王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。