广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初35092号原告：黄丽君，女，1989年8月4日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区***********，公民身份号码440************244。委托诉讼代理人：程群丽，女，1960年11月1日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区***********，公民身份号码440************867，系原告的婆婆。委托诉讼代理人：肖天庆，男，1957年8月19日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区***********，公民身份号码440************816，系原告的公公。被告：佛山市三联房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道潘村工业区********，统一社会信用代码914***********791K。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：何国基，广东提德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪仪，广东提德律师事务所律师。原告黄丽君诉被告佛山市三联房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期办证违约金10153.15元（以417825元为本金，从房屋交付使用第721日即2018年11月20日起按日万分之一计至2019年7月22日）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月12日，原、被告签订《盛南公馆认购协议书》，约定以417825元购买佛山市禅城区************。2015年11月6日，双方正式签订《商品房买卖合同》，后原告于2016年1月29日向被告全额支付房款417825元。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人于2016年11月30日前交楼；第十五条约定出卖人应在交楼后720日内为买受人办理不动产权证，如因被告原因不能如期办理，每逾期1日应按总房款的万分之一支付违约金。被告依约于2016年11月30日前如期交楼，原告也收了楼。但被告迟迟不为原告办理产权证书，原告和其他业主一直催促被告，直至2019年7月22日才办到产权证。按约定，被告逾期办证共243天，违约金总计10153.15元。被告理应向原告支付上述违约金，但原告多次追讨未果。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告书面答辩称：一、被告对涉案房地产开发项目已领取了国有土地使用权证、规划用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，对房屋进行预销售时亦已取得预销售许可证等，被告与原告亦签订了商品房买卖合同并依法进行了网上备案。2016年8月17日，涉案房屋所属工程竣工，次日进行了备案登记。2017年7月24日，佛山市禅城区国土城建和水务局向被告发函，同意对案涉11号办公楼竣工验收的不动产进行登记。至此，原则上只要被告提交申请，政府部门即须对案涉11号楼进行首次登记确权并向各购房人出具案涉房屋宗地图和分户图，继而让购房人办理不动产权证书。2017年9月前，被告向佛山市禅城区国土城建和水务局提交了办证申请和所需资料，该局却仅对案涉11号楼的3至15层房屋进行确权并出具宗地图和分户图，其余楼层以须厘清产权为由暂不予确权和办理不动产登记手续。商品房的产权证书的办证取得时间，除受开发商因素和购房人因素影响外，还受政府部门的因素影响。被告已尽义务将齐全的资料交给办证部门，办证部门之间需要时间厘清产权问题，此不在被告的可控范围及可尽责的义务范围内，故被告已尽相应的协助义务。二、案涉房地产开发项目属“三旧”改造项目，由被告与番一村经济社共同合作开发，项目建成的部分房屋归被告，部分房屋归番一村经济社。案涉11号楼准备预售期间，因番一村经济社不是开发商，其可持有的物业无法进行预销售，故经番一村经济社提议、石湾镇街道办同意，由番一村经济社协议委托被告对其11号楼的物业进行预销售。补齐手续后，由被告与番一村经济社将材料报备佛山市住房和城乡建设管理局，该局即对被告发出11号楼整栋楼（包括首层、二层和16至28层）的预售许可证。被告取得预售许可证后即向社会进行预销售，亦可进行网上预销售登记。但2017年9月当被告在案涉11号楼竣工并验收合格后，再向佛山市禅城区国土城建和水务局提交申请，对案涉11号楼整栋大楼进行确权和办证时，该局却又认为预售单位与首次确权单位不一致，导致该局无法进行首次确权，拒绝对首层、二层和16至28层进行首次确权和办证。被告作为开发商在项目开发过程中依法取得全部必要证件，继而合法销售，项目主体通过竣工质量验收后，经提交资料申请理应可以为各业主办理不动产权证书。被告亦有理由相信，政府部门颁发的证书都是正确、合法合规的。但当被告拿着政府部门颁发的证书材料申请确权和办证时，政府部门却以其自身系统内发出的证书存在问题、须时间厘清权属问题为由拖延办证，该行为产生的法律后果和社会影响不应由被告承担。三、涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定须同时具备两个条件，被告才须承担违约责任：1、须因出卖人未能按照约定提交资料报产权登记机关备案；2、买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》、《房屋权属证书》。而客观上，被告已于2017年9月前就将资料报产权登记机关备案，故被告不应承担违约责任。同时，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。而本案原告未能在约定的期限内领取产权证书，是因办证部门需要时间厘清权属问题，故被告无需承担违约责任。诉讼中，原告提交以下证据：原告身份证复印件、被告企业公示信息打印件。拟证明原、被告诉讼主体资格。盛南公馆认购协议书。拟证明2015年9月12日，原告向被告购买涉案房屋，价值417825元。广东省商品房买卖合同。拟证明原被告于2015年11月6日正式签订合同以及合同的相关约定。银行转账回执和购房发票、税票。拟证明原告已全额付清购房款及税费。温馨提示。拟证明被告于2016年11月30日交楼。不动产权证书。拟证明原告于2019年7月22日办理产权登记。诉讼中，被告提交以下证据：1、建设用地规划许可证1份、建设工程施工许可证1份、建筑工程施工许可证1份、商品房预售许可证3份、准予预售房屋单元明细表1份。拟证明被告对案涉土地合法取得与开发施工，案涉房屋是在手续完备的情况下进行预销售，且商品房买卖合同已完成网上备案。2、竣工验收备案表1份、首次登记确权清单1份。拟证明案涉工程于2016年8月17日竣工验收，于次日进行备案登记；禅城区国土城建和水务局于2017年7月24日发函同意对案涉11号办公楼进行竣工验收的不动产登记；被告于2017年9月已向禅城区国土城建和水务局提交资料申请首次登记确权，已履行了相应的义务，不存在违约行为；由于禅城区国土城建和水务局确权时需要时间理清和审核，故在政府部门理清权属问题前未能向原告办理不动产证书。3、盛南公馆宗地图、分户图签收表。拟证明被告已于2019年7月13日通过微信、电话、张贴公告等方式同时通知各业主前来领取宗地图、分户图的办证资料，原告于7月18日领取了资料，自行办证。经质证，本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利。原告的证据有原件核对，且内容相互印证，被告亦未举证反驳，本院予以采信。被告的证据，在相关系列案的审理中已核对原件，原告亦于庭审中对分户图签收表无异议，故本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年9月12日，原、被告签订《盛南公馆认购协议书》，主要约定原告认购绿景西路11号2609房，总房价417825元。同日，原告向被告支付购房定金30000元。2015年11月1日，原告向被告支付购房款130000元。2015年11月6日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定“……第三条、买受人购买的商品房为预售商品房。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区绿景西路11号2609室……第四条、该商品房属预售，按套出售……总金额417825元……第八条、出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经验收合格，买受人应按上述约定条款交齐房款……第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的，自该期满日起，出卖人应按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应按出卖人通知的时间提供办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的所需资料及费用。逾期10天未全部提供的，出卖人不承担延期办理其《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的责任……”。2016年1月29日，原告向被告支付购房款100000元、157825元。2016年8月17日，“佛禅挂2009-016”A地块商住建设项目办公楼及其地下室工程经竣工验收合格。2016年8月23日，“佛禅挂2009-016”A地块商住建设项目办公楼及其地下室工程办理了竣工验收备案。据被告提交的《盛南公馆宗地图、分户图签收表》显示：原告在业主签名一栏签名，落款时间为7月18日。另查明，相关系列案中，到庭原告做如下陈述：一、（2019）粤0604民初24986号案原告刘志安：2019年7月13日，微信名为盛南公馆的微信号向我发送《关于盛南公馆办理不动产权证的通知》，我收到通知后自行前往房管部门办理房产证；二、（2019）粤0604民初24978号案原告郑传花：2019年7月13日，被告工作人员曾打电话给其中一个业主，通知可以领取办证资料了，该业主在业主微信群将被告工作人员的微信号（微信名为盛南公馆）共享，我当天添加了该微信号，被告工作人员要求我拿原件给他，我不同意，就自行办理了；三、（2019）粤0604民初24379号案原告梁伟翔：2019年7月13日收到物业管理处电话，通知可以领取办证资料，确认签收表中我的签名和落款日期；四、（2019）粤0604民初24607号案原告黄秀明：我于2019年7月13日在业主微信群看到说可以办证，2019年7月14日我就自行到房管部门办证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。根据涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应于涉案房屋交付使用后720日内协助原告办理产权登记，逾期需按已付房价款的每日万分之一支付违约金。原告确认涉案房屋的交付时间为2016年11月30日，被告依约应于2018年11月20日前向原告提交办理产权证的相关资料。综合系列案的审理情况及已查明的事实可予认定，被告自2019年7月13日起已通过电话、微信等方式通知各业主领取办证资料，原告至迟可于2019年7月15日前往被告处领取办证资料。因此，本院认定被告实际向原告履行协助办证义务的时间为2019年7月15日。被告未在合同约定期限内履行协助办证义务已构成违约，被告依约应向原告支付2018年11月21日至2019年7月15日的逾期办证违约金9902.45元（417825元×1/10000×237天）。原告诉请超出部分，本院不予支持。被告抗辩逾期办证非因被告过错所致，并无有效的证据予以证明，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告佛山市三联房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄丽君支付逾期办证违约金9902.45元；二、驳回原告黄丽君的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取27元，由原告黄丽君负担1元，被告佛山市三联房地产开发有限公司负担26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一九年十二月二十三日书记员 陈佳颖