河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23286号上诉人（原审原告）：贺文征，男，汉族，1985年8月13日生，住河南省武陟县。被上诉人（原审被告）：河南新合鑫置业集团有限公司，住所地河南省郑州高新开发区石佛办事处瑞达路29号附1号。法定代表人：张志军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吕云，女，该公司法务。上诉人贺文征因与被上诉人河南新合鑫置业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初12900号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人贺文征，被上诉人河南新合鑫置业集团有限公司的委托诉讼代理人吕云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺文征上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判被上诉人支付逾期办理房屋权属登记违约金人民币45009.20元给上诉人（计算至2018年6月22日）或发回重审；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，判决不合理。根据上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同，被上诉人应于2016年3月1日前将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料提交相关机构备案，如未在约定时间内备案，按日向上诉人支付已付购房款0.01%的违约金。合同签订后，被上诉人以种种原因逾期办理房屋权属登记，根据《物权法》、《郑州市房屋登记条例》之规定，系因被上诉人资料不齐、不具备登记条件等原因逾期办理产权登记，与郑州市不动产登记、实施时间无关。被上诉人于2017年8月16日完成竣工验收备案、2017年8月16日完成公用设施和物业服务用房验收、2018年5月17日完成界址测绘等，根据《合同法》被上诉人已经构成违约，事实清楚。二、一审判决不动产初始登记认定事实不清，办理了房屋权证登记时被上诉人的义务。根据《物权法》第九条、第十四条之规定，被上诉人交付的是房屋，属于不动产，应依法办理登记；《房屋登记办法》所称的房屋所有权初始登记被纳入《不动产登记暂行条例》中的不动产首次登记。从法律规定和实际情况来看，开发商通过建造行为原始取得房屋，必须办理所有权登记，该种登记，不动产登记改革前叫初始登记，《不动产暂行条例》施行后叫首次登记，故“房屋初始登记”名称的变化并未改变开发商通过建造原始取得房屋必须办理房屋所有权登记的实质，也没有免除开发商的这一义务。自2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》起，被上诉人有充足的时间了解相关法律法规，根据《合同法》，自2018年5月17日至2018年6月22日被上诉人提交房屋登记资料止，被上诉人构成违约，故应支付此期间违约金1868.71元。三、上诉人证据中的两份同类判决一致认定被上诉人承担违约责任，一审结果与同类案件结果相悖。四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被上诉人应当承担相应的违约责任。河南新合鑫置业集团有限公司辩称：一、因政策原因，被上诉人已保证按照商品房买卖合同约定的交房时间如期向业主进行交房。睿智禧园项目占用的是郑州市高新区首个城中村改造及秦庄村付庄自然村的土地，当时郑州市城中村改造处于初期阶段，还未有成熟详细的城中村改造相关政策和操作流程。睿智禧园项目的相关证件办理和付庄村整体改造息息相关，其历经周期长，情况特殊，市政府常务会议分别于2009年和2011年两次出具会议纪要，将秦庄村付庄自然村城中村改造作为遗留问题进行处理。对于睿智禧园项目的相关证件办理也受其政策影响。被上诉人也在积极地协调和推进整体项目的进展。被上诉人为了确保工期如约交房，保证按照合同约定时间2015年12月30日交付给业主房屋。被上诉人如期进行交房，并没有影响业主的正常入住，对业主并未造成任何经济损失。因不动产统一登记制度的实施，自2016年8月20日起，郑州房产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务，而是由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记，相关政策的变化导致无法在商品房买卖合同约定期限内向郑州高新区管理局报送产权初始登记材料。该业务的变更不仅是政府相关部门的职能变更，包括新机构的组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作的问题，还有办理初始登记和首次登记业务内容的变更。较之前增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，该增加的业务均需提前向房管部门和不动产中心申请预约、实地测量。因政策的变化属于情势变更的范围，被上诉人也无法预料和避免。二、因政策原因，首次登记逾期并不影响上诉人对房屋的实际居住和使用功能，不会对上诉人造成任何经济损失，并且上诉人已经取得了不动产权属证书，上诉人要求的违约金过高，且首次登记逾期，并不是被上诉人主观故意造成。商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应公平、诚实信用地履行合同义务。上诉人要求的违约金过高，为了维护法律的正确实施、双方的利益公平和保证裁判文书的统一性，法院已经支持了上诉人的部分诉讼请求，上诉人的权利已经得到相应的弥补，对于其他没有事实和法律依据的诉求理应予以驳回。综上，被上诉人已经按照合同约定如期向业主进行交房，因政策原因，相关业务办理不能属于情势变更范围，请求法院考虑被上诉人的意见，公正判决。贺文征向一审法院起诉请求：请求判令被告将需要由其提供办理房屋权属登记的资料报送相应的产权登记机关备案，支付原告逾期办理首次登记违约金42179.44元（自2016年3月1日起至完成房屋首次登记之日止）。一审法院认定事实：2014年5月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××楼××单元××房屋××套，总价款533917元；被告应在2016年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。原告已将购房款支付被告。现原告已取得所购房屋不动产权证书。因被告未在约定时间内报送办理房屋权属初始登记的资料，原告要求被告支付违约金未果，遂引起本案纠纷。以上事实由下列证据在案佐证：《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书、建设工程规划许可证、房产测量面积超规划面积情况表、当事人陈述。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。合同约定被告应在2016年3月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。一审法院认为，郑州市已于2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记业务，此后合同中约定的房屋初始登记已无法履行，故对原告所主张的违约金应从2016年3月2日起计至2016年8月19日，由此计算为9129.98元（533917×0.01%×171=9129.98），此后违约金一审法院不予支持。原告诉请被告将需要由其提供办理房屋权属登记的资料报送相应的产权登记机关备案，一审法院认为，现原告已取得所购房屋不动产权证书，被告已履行了该合同义务，故对原告该诉请一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告河南新合鑫置业集团有限公司于本判决生效后10日内，支付原告贺文征违约金9129.98元。二、驳回原告贺文征的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费854元，减半收取427元，由原告贺文征负担335元，被告河南新合鑫置业集团有限公司负担92元。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院另查明，河南新合鑫置业集团有限公司于2018年6月22日向郑州市产权登记机关报送了案涉房屋的首次登记资料。案涉房屋的不动产权证书于2018年10月29日办理，贺文征称其于2018年12月份取得案涉房屋的不动产权证书。本院认为，贺文征与河南新合鑫置业集团有限公司之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》内容不违反法律规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。案涉《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条第1项“产权初始登记”约定，出卖人应当在2016年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。出卖人河南新合鑫置业集团有限公司未在2016年3月1日前履行该合同义务，依约其应承担相应的违约责任。虽然2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，房屋权属登记政策发生变化，但河南新合鑫置业集团有限公司作为出卖人仍负有办理案涉房屋权属登记的义务，其逾期报送权属登记资料仍应承担一定的违约责任。考虑到2016年8月20日之后房屋权属登记政策的变化情况，客观上存在报送房屋权属登记资料及流程增加的因素，故对河南新合鑫置业集团有限公司在2016年8月20日之后的违约责任应适当予以酌减。综合本案合同履行的实际情况，本院酌情在合同约定违约金的基础上核减40%，即按日0.006%的标准计算违约金。因此，自2016年8月20日至河南新合鑫置业集团有限公司报送案涉房屋首次登记资料前一日即2018年6月21日的违约金计算为21495.5元（533917元×0.006%×671天）。综上所述，贺文征的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初12900号民事判决的第一项，即“被告河南新合鑫置业集团有限公司于本判决生效后10日内，支付原告贺文征违约金9129.98元。”；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初12900号民事判决的第二项；三、河南新合鑫置业集团有限公司于本判决生效后十日内支付贺文征2016年8月20日至2018年6月21日逾期报送权属登记资料违约金21495.5元；四、驳回贺文征的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费854元，减半收取为427元，由河南新合鑫置业集团有限公司负担92元，由贺文征负担335元；二审案件受理费854元，由河南新合鑫置业集团有限公司负担538元，由贺文征负担316元。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  姚付良审判员  郭凤彩二〇二〇年一月十四日书记员  董胜男