广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初33235号原告：德诚投资咨询（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道天安社区泰然一路天安数码时代大厦A座1007，统一社会信用代码914403005538717892。法定代表人：吕杰修。委托诉讼代理人：李静珍，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐海佳，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：广东杰科律师事务所，住所地广东省深圳市罗湖区嘉宾路太平洋商贸大廈B座24层24B、24E、24F、24G、24H、241、24J、24K、24L，统一社会信用代码3144000057476689XH。负责人：钟勇军。原告德诚投资咨询（深圳）有限公司与被告广东杰科律师事务所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德诚投资咨询（深圳）有限公司的委托诉讼代理人李静珍、唐海佳,被告广东杰科律师事务所的负责人钟勇军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德诚投资咨询（深圳）有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告2017年3月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月11日解除；2.判令被告立即向原告支付拖欠的2019年6月26日至2019年11月11日期间的租金合计人民币971067元；3.判令被告赔偿原告拖欠租金的利息损失人民币8505.8元（暂计至2019年11月11日）；4.判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费、水电费等各项费用人民币183372.6元（暂计至2019年10月31日）；5.判令原告有权不予退还被告已缴纳的租赁保证金人民币426994元；6.判令被告赔偿原告2017年4月1日至2017年10月25日期间占用租赁房屋的租金损失人民币1453157元；7.判令被告赔偿原告因违约而造成《房屋租赁合同》提前解除的租金损失，自《房屋租赁合同》解除之日起计算至下一任租客向原告支付租金之日止（按被告承租的租金标准213497元/月计算）；8.判令被告将租赁房屋还原至毛坯或赔偿原告因此所支出的拆除费用；9.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2017年3月23日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》、《补充协议》及《深圳市房屋租赁安全管理责任书》，合同约定：“甲方将位于深圳市××嘉宾路××大厦××、××、××、××、××、××、××、××、24Ｌ的房屋（以下简称“租赁房屋”）出租给乙方使用，出租面积共计2134.97平方米，租赁期限自2017年4月1日起至2023年3月31日止。乙方应于每月5日前向甲方交付租金，若乙方拖欠租金达30天以上，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿。租赁期间，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用”。《补充协议》约定：“租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月人民币100元计算，从第四年开始每年递增4%，即第四年按每平方米每月人民币104元计算，第五年按每平方米每月人民币108.16元计算，第六年按每平方米每月人民币112.49元计算，也即2017年4月1日至2020年3月31日期间的每月租金为人民币213497元。租赁期限的起始日期为乙方从房屋租赁主管机关领取租赁凭证之日起开始计算”。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，但被告直至2017年10月25日才开始向原告支付租金。2019年6月26日起，被告开始拖欠租金及物业管理费、水电费等各项费用，拖欠时间长达5个月以上，拖欠金额高达一百多万元，期间，原告多次向被告追讨均无果。2019年9月18日，原告就被告拖欠租金事宜委托广东莞信律师事务所向被告出具了（2019）粤莞律函字第989号《律师函》，要求被告自收到《律师函》之日起7日内向原告偿付全部欠款，但被告收悉后，仍置之不理。2019年11月8日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除《房屋租赁合同》，被告于2019年11月11日签收。被告的行为已经构成了根本违约，严重侵犯了原告的合法权益，根据涉案合同的约定及《合同法》的相关规定，原告有权要求被告支付拖欠的上述租金并赔偿原告相应的租金利息损失，原告为维护自身的合法权益提起诉讼，望法院判如所请。被告广东杰科律师事务所答辩称：一、确认原告前五项诉讼请求，其中第三项诉讼请求的租金利息具体金额由法院核实。二、原告第六项诉讼请求无事实及法律依据。1、2017年3月23日原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，租赁期限应从房屋租赁主管机关领取租赁凭证之日起开始计算。上述合同系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。《房屋租赁合同》租赁期限的起始日期应为2017年7月26日。在原告第一份起诉书事实与理由部分、《证据目录》第二项证据名称《房屋租赁凭证》的证明内容中均确认租赁期限的起始日期从乙方从房屋租赁主管机关领取租赁凭证之日起计算。被告于2017年7月26日从深圳市罗湖区人民政府房屋租赁管理处领取了《房屋租赁凭证》，租赁期限自此开始计算。因此原告第六项占用租赁房屋的租金损失诉讼请求无事实和法律依据。2、原告所主张2017年7月26日至2017年10月26日的占用期间租金损失，属于原、被告双方约定的免租期，被告无义务支付该期间原告的租金。原、被告在2017年3月23日订立的《补充协议》中第一款约定：“免租金装修期共6个月，分段免租。租赁期前三年从租赁期开始计算之日起开始计算免租期，免租三个月。从租赁期第四年起首月开始，免租期一个月。从租赁期第五年起首月开始，免租期一个月。从租赁期第六年起首月开始，免租期一个月。”前三个月的免租金装修期应为2017年7月26日至2017年10月26日，被告从2017年10月26日起开始交付租金的行为是符合双方约定的，不存在被告在该期间内占用租赁房屋给原告造成损失的情形，因此被告无义务支付该期间原告的租金。三、原告的第七项诉讼请求无事实及法律依据。1、原告主张第七项中的租金损失金额应以被告缴纳的426994元租赁保证金为限额。被告缴纳的426994元保证金实际是原、被告在订立《房屋租赁合同》时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，该保证金已经对原告后续租金损失进行了补偿，故被告不应当对《房屋租赁合同》解除之日至下一任租客向原告支付租金期间的租金损失重复承担赔偿责任。2、原告所主张的租金损失在合同签订时就已被预见，原告在《补充协议》中有关免租金装修期分期免租的约定，实为被告在提前解除合同将无法享受相应免租期所带来的损失。该物业于1997年建成，平均租金大概90元/m2，空置率在70%左右，所以原、被告在《补充协议》中第一款约定有关于免租金装修期的上述约定。该约定旨在以分段约定免租金装修期的条件来规避被告提前解除租赁合同给原告带来的风险，被告提前解除合同将无法享受免租金权利所造成的损失。原本被告享有6个月装修期的免租金权利，但若该租赁合同提前终止，被告则丧失后续的免租金权利，该权利丧失给被告所带来的收益，其实已经弥补了原告的后续租金损失。综上，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月23日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）共同签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定原告将其位于深圳市××嘉宾路××大厦××、××、××、××、××、××、××、××、24Ｌ的房屋出租给被告办公使用；租赁期限自2017年4月1日至2023年3月31日，租赁面积2134.97平方米，月租金213497元；被告应于每月5日前向原告交付租金，首期租金213497元于2017年7月1日前交付；被告应于2017年4月1日前将租赁房屋交付被告使用；原告向被告收取两个月租金数额的租赁保证金即人民币426994元；租赁保证金在合同期满经原告验收物业合格，被告结清租金、管理费、煤气等所有费用，且被告为发生其他条款的违约行为等条件全部满足时，原告在合同到期后两周内退还被告。出现因被告原因造成原告物业及设施损坏、因被告违约致原告依照合同条款行使单方解除合同的权利、被告在合同终止时拖欠租金、管理费及其他费用的，原告可不予返还租赁保证金；租赁期间被告负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、中央空调费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；租赁期满或因被告责任导致退租的，除双方另有约定外，原告有权要求被告恢复原状；出现被告拖欠租金达30天以上、拖欠可能导致原告损失的各项费用达5万元以上、利用租赁房屋进行非法活动损害公共利益或他人利益、擅自改变租赁房屋结构或用途等违约情形，原告可就因此造成的损失向被告请求损害赔偿等。同日，双方还签订了一份《补充协议》，约定免租金装修期6个月，分段免租，租赁期前三年从租赁期开始计算免租期，免租三个月，租赁期第四年、第五年和第六年，分别于首月开始免租期各一个月；租金从第四年开始每年递增4％；租赁期的启始日期为被告从房屋租赁主管机关领取租赁凭证之日起开始计算；原告原固有装修委托被告予以拆除，原告应向被告支付拆除费8万元，从首月租金中扣除；合同期满，原被告双方不再续约时，被告需将租赁物业还原至毛坯等。2017年7月26日，原告取得深圳市罗湖区人民政府房屋租赁管理部门颁发的《房屋租赁凭证》。原、被告在办理房屋租赁登记时还签订了一份《补充协议》，明确租金明细如下：2017.4.1—2017.7.31租金853988元；2017.8.1－2017.10.31为免租期；2017.11.1—2020.3.31租金6191413元；2020.4.1－2020.4.30为免租期；2020.5.1—2021.3.31租金2442405.68元；2021.4.1－2021.4.30为免租期；2021.5.1—2022.3.31租金2540101.91元；2022.4.1－2022.4.30为免租期；2022.5.1—2023.3.31租金2641790.53元。原告于2017年3月13日将涉案租赁房屋的钥匙交付被告。被告对涉案租赁房产进行了装修，并在2017年9月5日与原告签订了一份《补充协议》对租赁房产的中央空调改造问题进行了约定。被告于2017年3月24日和2017年7月27日共计向原告缴纳租赁保证金426994元。此后，被告向原告支付了2017年10月26日起至2019年6月25日止的租金。原告多次发函向被告追讨2019年6月26日之后的租金，未果。2019年11月8日，原告向被告发出解除合同通知书，通知被告自收到该通知之日起解除《房屋租赁合同》，并于10日内搬离租赁房屋。被告于2019年11月11日签收该通知书。另查，涉案租赁房产房地产权证登记的权利人均为原告。庭审中，原被告一致确认，被告尚未搬离租赁房产。本院认为，本案为租赁合同纠纷。一、关于原告的前五项诉讼请求。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被告承认原告的前五项诉讼请求，不违反法律规定。故对原告的上述诉讼请求，本院予以支持。二、关于2017年4月1日至2017年10月25日期间的租金损失问题。首先，原被告双方在2017年3月23日的房屋租赁合同及补充协议中约定，租赁期限自领取租赁凭证之日起计算；原告原固有装修委托被告予以拆除，并支付被告拆除费用8万元。涉案房产的租赁取得租赁凭证时间为2017年7月26日，故2017年4月1日至2017年7月25日期间，原告虽将租赁房产的钥匙交付给被告，但存在被告受原告委托拆除原有装修的事实，交付钥匙时，租赁房产尚未满足起租条件。其次，原告虽提交了双方在办理房屋租赁凭证时签署的补充协议，以证实双方约定2017年4月1日至2017年7月31日期间的租金为853988元，但在此后的合同履行过程中，被告从未按照该补充协议约定的起止时间和金额计付租金，原告在长达两年多的合同期限内就该部分租金既未向被告发出缴纳通知、也未开出租金发票，或对被告拖欠该部分租金的行为提出异议。直至被告拖欠2019年6月26日起的租金，原告在2019年7月和2019年10月发函要求被告支付拖欠的租金时，仍未提及2017年4月1日至2017年7月31日期间的租金问题。因此，对于被告辩称该补充协议仅是双方为了办理租赁登记所签用以计算租赁税费，双方并无照此履行租金的答辩意见，本院予以采信。再次，关于2017年7月26日至2017年10月25日期间的租金，是双方在房屋租赁合同及补充协议中约定的免租期。合同中并无如被告违约致合同解除，应返还原告免租期租金的约定，而该部分租金损失是双方协议约定，其发生与被告违约之间并无必然联系，故原告请求被告承担该部分租金事实，没有事实和法律依据。综上，对原告请求被告承担2017年4月1日至2017年10月31日期间的租金损失，本院不予支持。三、关于原告因被告违约提前解除合同而造成的租金损失问题。本院认为，原被告在房屋租赁合同中约定的租赁保证金实为违约定金，具有惩罚被告违约行为，赔偿原告损失的性质。原告请求被告支付提前解约的租金损失至下一任租客向原告支付租金之日止，但原告何时才能出租房产受租金价格等多方面因素影响，并不确定，原告何时向新租客收取租金，更取决于原告与新租客的合意，且2020年1月7日之后租金损失尚未实际发生，即使发生，目前也不能确定是否全部为被告过错导致，故本院不予支持，原告可待该部分损失实际发生后，另行主张权利。2019年11月12日至2020年1月7日期间，原告因被告违约提前解除了房屋租赁合同，且被告在此期间继续占用租赁房产，造成原告的租金损失，经核算为人民币405644.3元（213497元＋213497×27天÷30天/月）。因原告没收的租赁保证金足以弥补该租金损失，故本院亦不予支持。四、关于恢复租赁房屋原状的问题。因双方在房屋租赁合同及补充协议中均约定租赁期满或被告原因退租的，原告可要求被告恢复原状，将租赁物业还原至毛坯，故原告请求被告将租赁房屋还原至毛坯符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告德诚投资咨询（深圳）有限公司与被告广东杰科律师事务所于2017年3月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月11日解除；二、被告广东杰科律师事务所于本判决生效之日起十日内向原告德诚投资咨询（深圳）有限公司支付2019年6月26日至2019年11月11日期间的租金人民币971067元；三、被告广东杰科律师事务所应于本判决生效之日起十日内向原告德诚投资咨询（深圳）有限公司支付拖欠租金的利息损失（2019年7月6日至2019年8月5日期间以人民币213497元为基数，2019年8月6日至2019年9月5日期间以人民币426994元为基数，2019年9月6日至2019年10月5日期间以人民币640491元为基数，2019年10月6日至2019年11月5日期间以人民币853988元为基数，2019年11月6日起以人民币971067元为基数，2019年8月19日前按银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至生效判决确定的给付之日止）；四、被告广东杰科律师事务所应于本判决生效之日起十日内向原告德诚投资咨询（深圳）有限公司支付物业管理费、水电费人民币183372.6元；五、原告德诚投资咨询（深圳）有限公司有权不予退还被告广东杰科律师事务所已缴纳的租赁保证金人民币426994元；六、被告广东杰科律师事务所应于本判决生效之日起十日内将租赁房屋还原至毛坯后返还原告德诚投资咨询（深圳）有限公司；七、驳回原告德诚投资咨询（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币31145元、保全费人民币3745.73元，合计人民币34890.73元，由原告负担人民币16660.73元，被告负担人民币18230元。上述费用原告已预交，由本院退回原告诉讼费用人民币18230元。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳诉讼费用人民币18230元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赵蔚琳人民陪审员  张土泉人民陪审员  黄佩琴二〇二〇年一月七日书 记 员  许 爵