内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0702民初3701号原告：呼伦贝尔盛源置业有限公司,住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区学府路第六矿产勘查开发院1号办公楼。法定代表人:任远国,董事长。委托诉讼代理人：杨阳，北京初亭律师事务所律师。被告:呼伦贝尔市达远物业服务有限公司,住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区金水岸小区院内。法定代表人:程达远,经理。委托诉讼代理人：孙胜男，内蒙古典威律师事务所律师。原告呼伦贝尔盛源置业有限公司（以下简称盛源公司）与被告呼伦贝尔市达远物业服务有限公司（以下简称达远物业）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盛源公司的委托诉讼代理人杨阳、被告达远物业的委托诉讼代理人孙胜男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛源公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2017年5月签订的《前期物业服务合同》无效；2、判令确认原告于2018年7月发给被告的金水岸小区东区、西区前期物业服务招投标的中标通知书无效。事实和理由。一、2017年5月,原告公司的原法定代表人刘某某3,未经股东大会同意,未经依法招投标,利用职务便利,擅自将原告公司开发的金水岸小区(三期)的物业管理经营权交给自己实际控制的达远物业(2016年10月成立),签订了《前期物业服务合同》，并将金水岸小区(西区)12号楼101门市、102门市作为物业用房交给达远物业。刘某某3与达远物业的行为违反了国务院《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业”的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。二、2018年6月,刘立新为了使达远物业以“合法形式”取得整个金水岸小区(一期、二期为东区,三期、四期为西区)的管理经营权,在原、被告未解除《前期物业服务合同》的情况下,刘某某3安排盛源置业以招投标的方式选聘整个金水岸小区(东区、西区)前期物业服务管理经营权,参与投标的有达远物业、呼伦贝尔市晟凯物业服务有限公司(以下简称“晟凯物业”,2008年9月成立)、呼伦贝尔市锦秀物业服务有限公司(以下简称“锦秀物业”,2014年5月成立)。评标委员会一共5位评委，其中，1、王泽民评委的评分表显示,晟凯物业和锦秀物业共有14个小项被扣分,但两家物业公司扣分项有13个小项相同(相同率92.86%)，且13个相同项所扣分数完全相同(相同率100%);2、郭霆评委的评分表显示,晟凯物业和锦秀物业共有16个小项被扣分,但两家物业公司扣分项有1l个小项相同(相同率68.75%)，且有10个相同项所扣分数完全相同(相同率90.91%);3、张慧评委的评分表显示,晟凯物业和锦秀物业共有8个小项被扣分,但两家物业公司8个扣分项完全相同(相同率100%)，且有7个相同项所扣分数完全相同(相同率87.5%);4、常力评委的评分表显示,晟凯物业和锦秀物业共有20个小项被扣分,但两家物业公司扣分项有18个相同(相同率90%)，且有17个相同项所扣分数完全相同(相同率94.44%);5、金培芳评委的评分表显示,晟凯物业和锦秀物业共有7个小项被扣分,但两家物业公司7个扣分项完全相同(相同率100%)，且7个相同项所扣分数完全相同(相同率100%)。评标标准共有61个小项,5位评委中只有郭霆评委的评分表显示达远物业仅在2个小项上(绿化物日常维护管理→树木→施肥1分和病虫害防治1分)得分低于成立多年的晟凯物业和锦秀物业。评标文件规定:审计报告6分(近3年,2015年-2017年财务报表齐全,每提高一年得2分,最多得6分)和业绩9分(近3年,2015年-2017年每提供一年得3分,最多得9分),晟凯物业和锦秀物业均未在投标书中提供近3年的审计报告和业绩，导致这两项得分均为0分。评标结果显示,综合得分达远物业99.40分、晟凯物业90.60分、锦秀物业89.80分。若晟凯物业和锦秀物业如实提供近3年的审计报告和业绩,都将增加15分,则晟凯物业将在评标中排名第一,锦秀物业排名第二,达远物业排名第三。从上述事实确定,刘某某3与达远物业组织晟凯物业和锦秀物业串通投标,是达远物业中标的根本原因。另外,本次招标控制价的最低限价(标底)与达远物业的投标报价相同,且与2017年5月签订的《前期物业服务合同》中的服务价格也相同。2018年10月,盛源置业在刘某某3安排下付给达远物业金水岸(西区)2018年4月-2018年9月物业管理费。说明在招投标期间,达远物业一直实际履行金水岸小区物业管理权,刘某某3和达远物业妄图以招标的形式掩盖之前的违法行为,更加确定刘立新与达远物业串通投标,使得达远物业中标。根据《中华人民共和国招投标法》第五十三条规定“投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的,投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的,中标无效”。综上,为了维护广大业主的合法权益,维护公平竞争的市场环境,故诉至法院。达远物业辩称，请求驳回原告的诉讼请求。事实与理由：1、原、被告于2017年5月签订的《前期物业合同》符合法律规定，不存在合同无效的情节，且2018年被告中标后，与原告签订了新的《前期物业合同》，原合同已被新合同取代，新《前期物业合同》经过招投标程序后，由双方公司自愿签订，双方已按新签订的合同履行义务，原合同应视为已经终止。原、被告于2017年5月签订的《前期物业合同》系公司行为，而非双方公司法定代表人的自然人行为，双方签订的合同真实有效，不存在无效情形，应按合同约定履行自己的义务。原告主张其原法定代表人未经股东大会同意，擅自对外签订物业合同，但股东会议仅为公司内部行为，即使法定代表人超越公司授权或未经股东大会允许，对外的行为只要符合法律规定的，公司也应受该行为的约束。根据《合同法》第五十条规定“法人或者其他组织的法定代表人负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，其代表行为有效”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条规定“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效，但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”。故双方于2017年5月签订的《前期物业合同》真实有效，原告请求确认合同无效的诉讼请求无法律依据。国务院《物业管理条例》第二十四条第二款规定属于行政管理规范的范畴，并非民事行为的效力性规范。因此，未经招投标程序签订的住宅前期物业合同服务有效。《物业管理条例》第二十四条规定的招投标程序是国家为规范物业公司提倡在选聘物业管理公司时实行招投标程序，该条不是法律禁止性和强制性效力规范。《物业管理条例》属于行政法规，该条例第二十四条的规定属于行政管理性禁止规范，禁止的是一种交易方式，而不是交易行为本身，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，因此不应理解为足以导致合同无效的效力性禁止规范。国务院《物业管理条例》第五十七条规定“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房产行政管理主管部门责令限期改正，给予警告，并可处10万元以下的罚款”。据此，违反《物业管理条例》第二十四条规定的法律后果是处以行政处罚，对于所涉前期物业合同效力并未作出规定，故国务院《物业管理条例》第二十四条并非强制性效力性规定，原告没有通过招投标方式选聘前期物业服务企业，并不导致前期物业合同无效。2、原、被告于2018年7月签订的《金水岸小区东区、西区前期物业服务》招投标的中标通知书有效。2018年6月，原告以通过招投标的方式选聘整个金水岸小区（东区、西区）前期物业服务管理经营权。在呼伦贝尔市海拉尔区物业监督管理处的监督下进行招投标程序，被告通过投标、竞标后，由评标委员会综合评定后，认定被告中标。原告的招投标行为，是由原告聘请的专业的招投标代理公司依法定程序操作的。聘请了有资格证书的评委进行评标，招投标公司和评委对该招投标行为负有法定的保证合法性和真实性的责任。如果原告对该招投标行为和过程予以否认，原告应先追究招投标公司和评委的违法责任后，才能确认该中标通知书的合法性。根据《中华人民共和国招投标法实施条例》第六十条规定，“投标人或其他利害关系人认为招投标活动不符合法律、行政法规规定的，可以自知道应当知道之日起10日内向有关行政监督部门投诉。投诉应有明确的请求和必要的材料，就本条例第22条、第44条、第54条规定的事项投诉的，应先向招标人提出异议。异议答复期间不计算在前款规定的期限内”。第六十一条规定“投诉人就同一事项向两个以上有权受理的行政监督部门投诉的，由最先收到投诉的行政监督部门负责处理。行政监督部门应自收到投诉之日起3个工作日内决定是否受理投诉。并自受理投诉之日起30个工作日内作出书面处理决定；需要检验、检测、鉴定、专家评审的，所需时间不计算在内。投诉人捏造事实伪造材料或以非法手段取得证明材料进行投诉的，行政监督部门应当予以驳回”。由此可知，确认招投标程序合法与否，系行政行为，属于行政诉讼范围，不应在民事关系中调整。故原告第二项诉讼请求并非本案调整范围。综上，原告的第一项诉讼请求无法律依据，第二项诉讼请求并非民事法律关系调整范畴，不应得到支持。请求驳回原告的全部诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、呼伦贝尔雅豪房地产开发有限公司企业信用报告。证明刘某某3、刘某某、栾某于2019年5月28日，将持有该公司的股份转给了刘某某2。2、刘某某2的投资任职报告。证明刘某某2在呼伦贝尔雅豪酒店有限公司、呼伦贝尔雅豪房地产开发有限公司、呼伦贝尔市雅豪建筑安装工程有限公司各出资80%。3、刘某某的投资任职报告。证明刘某某在呼伦贝尔雅豪酒店有限公司、呼伦贝尔雅豪房地产开发有限公司、呼伦贝尔市雅豪建筑安装工程有限公司担任高管。4、栾某投资任职报告。证明栾某在呼伦贝尔雅豪酒店有限公司、呼伦贝尔雅豪房地产开发有限公司、呼伦贝尔市雅豪建筑安装工程有限公司担任高管。5、呼伦贝尔市达远物业服务有限公司企业信用报告。证明达远物业于2016年10月19日成立，刘某某2持股40%，程达远持股40%，刘某某持股10%。呼伦贝尔雅豪房地产开发有限公司的股份于2019年5月28日转给了刘某某2。刘某某3实际控制达远物业。经质证，被告对证据1-5的真实性无异议，对证明目的不认可。认为，呼伦贝尔雅豪房地产开发有限责任公司、呼伦贝尔市雅豪建筑安装工程有限公司在成立之初，股东当中就没有被告的法定代表人程达远，而且没有禁止公司股东在获利后不可投资其他公司的法律规定。该组证据仅能证明与本案无关的案外人雅豪房地产公司的股权变动，并且刘某某2、刘某某、栾某并非原告公司股东，其三人的股权变动与原、被告均无关联。刘某某3因刑事案件转让呼伦贝尔雅豪房地产开发有限公司股份的行为与本案无关。上述证据不能证明被告公司由刘某某3实际控制的证明目的。本院对证据1-5的真实性予以确认。6、前期物业服务合同。证明合同生效时间是2017年6月1日，该合同未经招、投标，刘某某3违法与仅成立七个月的达远物业签订该合同，违反了国务院《物业管理条例》第24条第2款“住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式，选聘物业服务企业”的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，违反法律行政法规的强制性规定的合同无效，故该合同违反国家强制性规定，为无效合同，并且该合同内容不完善。经质证，被告对真实性无异议，对证明不目的不认可。认为该合同系双方自愿签订。没有违反法律、法规以及损害社会公共利益或第三人利益的情况出现。经过2018年招、投标程序之后，原、被告之间就金水岸小区三期重新签订了新的前期物业服务合同，该份合同已被新签订的合同取代。根据《国务院管理条例》第五十七条的规定，若建设公司未经招投标程序，与其他物业公司签订合同，其法律后果是责令改正，原告以通过招投标的方式对自己没有完全达到行政法规调整范围内的事项进行了补正，因此合同是有效的。本院对真实性予以确认。7、2017年达远物业收取物业费和装修保证金凭证。证明在未经招标情况下签订《前期物业服务合同》，已经事实上开始履行了。经质证，被告对银行流水无异议，认为双方签订的前期物业合同符合法律规定，被告按照合同的约定收取物业费符合法律规定，对其他证据不认可，认为是原告公司自行制作。本院对真实性予以确认。8、金水岸小区东区、西区前期物业服务招标文件。证明以招投标的方式选聘金水岸小区前期物业服务管理经营权。经质证，被告对真实性无异议，对证明目的不认可。认为原告仅提供了部分招投标文件，金水岸小区一共是中标了两家物业服务公司，另一家为海桥物业服务有限公司，现在还在金水岸小区提供着物业服务，若原告公司原法人单独将被告选聘为整个小区的前期物业服务公司，就不会再有其他物业公司中标。故原告的证明目的不成立。本院对真实性予以确认。9、呼伦贝尔市晟凯物业服务有限公司企业信用报告、呼伦贝尔市锦秀物业服务有限公司企业信用报告。证明两家公司均为经营多年的物业公司，其中晟凯物业截至2018年已经正常经营满九年，锦秀物业截至2018年已经正常经营满四年。经质证，被告不认可，认为与本案无关。经营期限的长短并不等同于中标概率的大小。本院对真实性不作确认。10、金水岸小区东区、西区前期物业服务代理工作报告。证明达远物业的投标报价与招标最低限价完全相同，串标明显；晟凯物业与锦秀物业评分表的扣分项严重雷同，串标明显；若晟凯物业和锦秀物业如实提供近三年的审计报告和业绩，达远物业排名是第三，而不是第一，故达远物业、晟凯物业、锦秀物业在招标投标中串通投标。经质证，被告对真实性无异议，对证明目的不认可。认为如果招、投标程序违法，或得出的招投标结果不正确，是行政诉讼管理范围，并非民事调整范围。本院对真实性予以确认。11、金水岸小区东区、西区前期物业服务中标通知书2页。证明达远物业的投标与招标的最低限价相同，刘立新和被告串通投标使达远物业中标。经质证，被告对真实性无异议，对证明目的不认可。认为两份中标通知书均加盖了招标代理公司呼伦贝尔市宣宇工程项目管理有限公司及监督单位呼伦贝尔市海拉尔区物业监督管理处的公章，说明原告进行招投标程序合法，是在政府有关部门的监督下进行的，并非原、被告双方自行拟定，解决招投标程序是否违法不应由民事程序进行处理。本院对真实性予以确认。12、2018年原告给付被告金水岸西区物业费凭证。证明被告在招投标之前以及招投标期间，一直在履行前期物业服务合同，进一步证明刘某某3和达远物业串通招标。经质证，原告对转款凭证、物业费的收据真实性无异议，对证明目的不认可。认为双方在招投标之前就已签订了前期物业服务合同，在招投标期间双方并未解除原合同，仍应按照合同的约定各自履行自己的义务。未经招投标程序，并不意味着民事法律行为不发生效力，招投标仅系选聘物业服务机构的行政程序，而非强制性规定。法律法规规定的也是未经招投标程序责令建设单位限期改造，而非规定未经招投标程序则签订的前期物业合同无效。本院对真实性予以确认。13、金水岸小区东区、西区前期物业服务二标段投标文件。证明投标人呼伦贝尔市晟凯物业服务有限公司的委托代理人鲁艳民是被告公司的财务人员，两公司之间存在串通投标的行为。经质证，被告认可鲁艳民在被告公司任出纳，但认为鲁艳民同时也在其他公司兼职，并认为该证据的出具单位不是案件当事人，无法核对真实性，对真实性不认可。本院经审查认为，该证据的出具单位为案外人，本院对真实性不作确认。14、金水岸小区东区、西区前期物业服务二标段呼伦贝尔市达远物业服务有限公司投标文件。证明李嫦英是达远物业金水岸小区的项目经理，达远物业领取了物业费。经质证，被告无异议。本院对真实性予以确认。被告就其抗辩，向本院提交以下证据：1、中标通知书2份。证明被告于2018年7月10日经过招投标程序，中标原告开发的小区进行物业服务，被告的中标行为合法有效。经质证，原告对真实性无异议，对合法性不认可，认为中标通知书是刘某某3与被告通过串通投标的方式取得，应确认无效。本院对真实性予以确认。2、前期物业服务合同2份。证明在经过招投标程序后，原被告双方根据招投标的文件另行签订了前期物业服务合同。经质证，原告认为其公司未见到该两份合同，未发表质证意见。本院对真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年5月,原、被告签订了《前期物业服务合同》。约定，原告选聘被告对金水岸小区（三期）提供前期物业服务，合同期限自2017年6月1日起至业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同签订后，双方实际履行了合同。2018年6月15日，原告公司对金水岸小区东区、西区前期物业服务进行公开招标。2018年6月26日，被告投标。2018年7月10日，被告中标，原告盛源公司给被告出具了《中标通知书》，招标代理单位呼伦贝尔市宣宇工程项目管理有限公司及监督单位呼伦贝尔市海拉尔区物业监督管理处均在中标通知书上均加盖了公章。2018年8月11日，原、被告签订了《前期物业服务合同》。约定，原告选聘被告对金水岸小区（二期）提供前期物业服务。原告认为，原告公司的原法定代表人未经股东大会同意，于2017年5月擅自与被告签订的《前期物业服务合同》未经过招投标程序，违反了国务院《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业”的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定的无效情形，请求确认无效。并同时认为，原告公司以招投标的方式选聘整个金水岸小区(东区、西区)前期物业服务管理经营权时,投标过程违法，存在串通投标的情形，请求确认《中标通知书》无效。故诉至本院。本院认为，1、《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，通过其内容可知，通过招投程序选聘物业服务企业系管理性规定，并非效力性规定。本案中，原告在未经过招投标的方式选聘物业服务企业的情况下，与被告于2017年5月签订的《前期物业服务合同》，未违反法律、法规的效力性、强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定的无效情形，合同有效。原告要求确认《前期物业服务合同》无效的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。2、根据《中华人民共和国招投标法》第七条“有关行政监督部门依法对招标投标活动实施监督，依法查处招标投标活动中的违法行为”、《中华人民共和国招投标法实施条例》第六十条“投标人或者其他利害关系人认为招投标活动不符合法律、行政法规规定的，可以自知道或应当知道之日起10日内向有关行政监督部门投诉。投诉应当有明确的请求和必要的材料”、第六十一条“投诉人就同一事项向两个以上有权受理的行政监督部门投诉的，由最先收到投诉的行政监督部门负责处理”的规定，确认招投标程序是否合法，应由相关行政部门负责监督及处理，原告认为招投标活动中存在串标行为，要求确认中标通知书无效的诉讼请求，不属于民事诉讼范围，本院不予审理。综上所述，原告呼伦贝尔盛源置业有限公司的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告呼伦贝尔盛源置业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告呼伦贝尔盛源置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  王园园二〇二〇年一月八日书记员  兰 松附：本判决所依据的法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。裁定驳回起诉。