广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4892号 原告：北海福达投资有限公司，住所地广西北海市。 法定代表人：总经理。 委托诉讼代理人：张慧，女，系公司员工。 被告：李欣达，男，汉族，1995年12月8日出生，住内蒙。 原告北海福达投资有限公司与被告李欣达商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北海福达投资有限公司的委托代理人张慧到庭参加诉讼，被告李欣达经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告北海福达投资有限公司向本院提出诉讼请求，判令：1、解除原告与被告于2018年5月1日签订的《商品房买卖合同》；2、被告配合原告办理注销北海市房的预售合同登记备案证明和预售商品房买卖预告登记证明；3、被告向原告支付违约金146069.70元。事实和理由：原、被告于2018年5月1日签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于北海，总价款为486899元，被告采取按揭付款的方式支付房款。合同签订后，被告向原告支付了首付款146899元，余款34万元采取向银行按揭的方式支付，原告于2018年6月25日为被告办理了预售合同登记备案登记，于2018年7月10日办理了预售商品房预告登记。此后，因被告未依约履行合同导致原告作为保证人承担了保证责任。为此，原告特向法院起诉，提出以上诉讼请求。 结合全案证据，本院确认的法律事实如下： 2018年5月1日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：被告购买原告开发的坐落于北海市商品房，单价为每平方米4809.35元，总价款为486899元；买受人应当在2018年4月30日前支付首期房款146899元，余款34万元申请贷款支付；出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房。在不动产权证书办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约，出卖人有权单方解除本合同，收回本商品房，买受人按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金。同时，买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到相关政府部门办理有关解除合同的手续。合同还约定了其他事项。 2018年6月27日，原告（保证人）、被告（借款人、抵押人）及案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司北海市分行（贷款人）签订一份《个人购房/购车借款及担保合同》，主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋贷款金额为34万元，房屋坐落于北海市，贷款期限自2018年6月27日至2038年6月27日，共计240个月。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权要求保证人承担保证责任。保证人承担阶段性连带责任保证：对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如本合同约定的正式抵押手续已办理完毕，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同还约定了其他事项。 另查明，因被告自2019年5月起连续三个月未按期偿还贷款，原告已向中国邮政储蓄银行股份有限公司北海市分行承担了保证责任，于2019年10月31日共计支付342650.65元给中国邮政储蓄银行股份有限公司北海市分行，原告提供了银行贷款还款单予以证实。 再查明，2018年6月25日，原告为上述商品房买卖合同到北海市房地产交易中心办理了备案登记手续，预售备案登记编号为。2018年7月10日，原告就案涉房屋办理了商品房预告登记手续，编号为。 庭审中，原告述称被告已按合同约定支付了房屋首付款，涉案房屋未交付给被告，亦未办理不动产登记权证。 以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房/购车借款及担保合同》、预售合同备案登记证明、不动产登记证明及庭审笔录等在卷证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及原、被告、中国邮政储蓄银行股份有限公司北海市分行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》是各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，各方均应恪守履行。本案中，被告自2019年5月起连续三个月未按期偿还贷款，原告已向中国邮政储蓄银行股份有限公司北海市分行承担了保证责任，依照合同约定，出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约，出卖人有权单方解除本合同，收回本商品房。被告的行为已经构成违约，其应承担相应的违约责任，原告请求解除双方签订的商品房买卖合同，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，原告已为案涉商品房办理了备案登记手续、预告登记手续，现由于商品房买卖合同已解除，双方权利义务已终止，被告应协助原告办理上述登记注销手续，因此原告的该项诉讼请求，本院亦予以支持。 关于原告诉请被告支付违约金146069.70元，对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，原告向中国邮政储蓄银行股份有限公司北海市分行承担保证责任的金额为342650.65元，对原告而言，其损失为该款项在逾期偿还期间所产生的利息，故本院依法将违约金调整为以342650.65元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，自逾期付款之日即2019年10月31日起计至款项清偿之日止。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告北海福达投资有限公司与被告李欣达于2018年5月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告李欣达支付违约金（违约金计算：以342650.65元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，自2019年10月31日起计至款项清偿之日止）给原告北海福达投资有限公司； 三、被告李欣达须在本判决书生效之日起十日内协助原告北海福达投资有限公司办理注销北海市商品房的不动产登记证明北海市商品房预售合同登记备案证明； 四、驳回原告北海福达投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费3220元，减半收取1610元，由被告李欣达负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费3220元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018538498416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  唐建荣 二〇二〇年一月八日 书记员  庞大洋