上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初33235号原告：李某某，女，1977年10月20日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市。原告：周松，男，1979年12月3日出生，汉族，户籍地陕西省汉中市。原告：周某1，女，2005年7月8日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市。法定代理人：李某某(母女关系)，户籍地江苏省苏州市虎丘区名门世嘉花园3幢1003室。原告：周某2，男，2014年9月2日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市。法定代理人：李某某(母子关系)，户籍地江苏省苏州市虎丘区名门世嘉花园3幢1003室。四原告共同委托诉讼代理人：陈怡，上海宏瀚律师事务所律师。四原告共同委托诉讼代理人：倪青婷，上海宏瀚律师事务所律师。被告：上海中瀚置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：林俊波，董事长。委托诉讼代理人：丁杰，上海金沁律师事务所律师。原告李某某、周松、周某1、周某2与被告上海中瀚置业有限公司(以下简称中瀚公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年8月15日、2019年12月4日两次公开开庭进行了审理。原告李某某(暨原告周某1、周某2的法定代理人)、周松及其共同委托诉讼代理人陈怡(暨原告周某1、周某2的委托诉讼代理人)、倪青婷(第一次未到庭，暨原告周某1、周某2的委托诉讼代理人)，被告中瀚公司的委托诉讼代理人丁杰到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经各方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告李某某、周松、周某1、周某2向本院提出诉讼请求：1、要求被告中瀚公司对上海市静安区青云路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)质量问题予以修复(包括主卧卫生间污水管道漏水问题、主卧卫生间防水、主卧背景墙发霉、主卧衣柜发霉、次卧踢脚线发霉、次卧地板发霉、客厅护墙板变色等)；2、被告中瀚公司赔偿四原告房屋修复期间的空置损失，自2019年5月15日起至2020年2月26日止，按每月25,000元计算；3、被告中瀚公司赔偿四原告房屋修复期间的物业费，自2019年5月15日至2020年2月26日止，按每月5.18元/平方米标准计算。事实与理由：2016年12月22日，四原告与被告中瀚公司签订《上海市商品房预售合同》，约定四原告购买系争房屋，由被告统一精装修。2019年5月14日，距入住系争房屋一年不到，四原告就发现主卧背景墙发霉、主卧衣柜发霉、次卧踢脚线发霉、次卧地板发霉、客厅护墙板变色，2019年5月15日向物业报修。2019年6月1日经检查发现系卫生间墙内的污水管有2厘米的洞，导致系争房屋卫生间、主卧、次卧、客厅均受到漏水影响。因被告中瀚公司未积极履行维修义务，故起诉至法院。审理中，因被告对系争房屋的主体维修工作于2019年11月26日基本完成，故撤回第一项诉讼请求，同时2019年11月27日至2020年2月26日系维修完成后的合理空置期。被告中瀚公司到庭辩称，对于四原告主张的漏水及检修的情况予以认可，2019年7月1日，被告已经将系争房屋卫生间内污水管予以更换，也愿意积极配合进行维修，并实际于2019年11月11日主体维修工作已经完成。整个维修期间，四原告始终居住在系争房屋内，不存在空置损失，如法院认为被告应当赔偿空置损失的，应自2019年5月15日计算至2019年11月11日，其中部分时间段系原告不配合导致无法进行维修，故相应损失扩大部分应当由原告自行承担，计算标准应按照每月25,000元的三分之一。对于原告主张修复完成后应当有三个月的空置期损失，缺乏依据，被告认为修复完成后给予一个月以内的空置期是合理的。物业费系四原告的义务，如法院认定被告须赔偿空置损失，则不应当再赔偿物业费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年12月22日，李某某、周松、周某1、周某2(乙方、买方)与上海中瀚置业有限公司(甲方、卖方)就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，系争房屋暂测建筑面积172.53平方米，全装修总价为14,547,077元。甲方定于2017年12月31日前将系争房屋交付给乙方。自系争房屋验收交接之日起，甲方对系争房屋负责保修。合同附件约定了付款条件、户内装修标准、前期物业服务公司等。合同补充条款第十三条约定有关房屋的其他工程质量问题，若正常使用过程中产生的非人为因素导致的质量问题，乙方在保修期间有权要求免费维修，但不应以此要求甲方承担其他诸如维修期间过渡住宿费、损害赔偿金等直接或间接的经济损失。上述质量问题的维修计划和方案由甲方负责制定并组织实施，乙方应给予积极、充分的配合与协助。如乙方未尽到配合与协助责任而导致质量问题升级或损失扩大的，则乙方应自行承担相应的后果与损失。2019年4月17日，系争房屋登记为李某某、周松、周某1、周某2四人共同共有。2019年5月14日，李某某方发现主卧卫生间墙面发霉、主卧、次卧、客厅均有霉变现象。2019年5月15日，李某某方向物业报修。2019年6月1日，经检查发现主卧卫生间墙内的污水管有直径2厘米左右的洞，导致漏水。2019年7月1日，卫生间墙内的污水管完成更换。上述范围均属于中瀚公司精装修的范围。2019年6月19日，中瀚公司曾出具维修方案一份，后因双方对客厅护墙板变色问题检修未能达成一致。2019年8月15日，中瀚公司表示同意维修。后根据李某某方提出的意见，对客厅护墙板予以拆除检查并同意更换。2019年11月11日，中瀚公司完成对系争房屋主卧卫生间、主卧、次卧墙面、客厅护墙板重新装修并拍摄了照片。2019年11月12日至2019年11月26日，根据李某某方提出的意见，中瀚公司对上述部位进行了修补工作。在整个维修期间，李某某方一直在系争房屋内居住。审理中，原、被告均确认系争房屋为四房两厅两卫户型，精装修标准为每平米8,000元，每月的租金标准为25,000元。原告认为自2019年5月15日至2019年11月26日期间，因漏水发霉及维修导致原告对系争房屋二分之一的部位无法使用，被告认为根据漏水范围及维修实际影响面积占系争房屋面积的三分之一。审理中，中瀚公司主张李某某方于2019年7月3日拒绝中瀚公司维修，直至2019年8月15日开庭后继续维修，故该期间的损失应当由李某某方承担，并提供了双方的微信记录。李某某方表示不认可中瀚公司的陈述，其一直要求中瀚公司维修，只是不希望被告想来就来的不固定时间维修，后因双方就维修不能达成一致，李某某方及时的起诉至法院，不存在拒绝维修的情况。在本院审理过程中，双方就维修方案达成一致并进行了修复。本院认为，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告应当向原告交付质量合格的精装修房屋并承担保修责任，现因卫生间污水管有漏洞导致系争房屋主卧卫生间、主卧、次卧、及客厅均因漏水发生霉变，从而导致原告无法正常使用系争房屋，该漏水应属装修质量问题，原告据此要求被告赔偿空置损失，本院予以支持。被告主张系正常使用过程中产生的非人为因素导致的其他质量问题，本院难以支持。对于修复期间，原告虽主张自2019年5月15日计算至2020年2月26日(包括修复完成后3个月空置期)，然双方均确认因系争房屋的维修主体工程已经于2019年11月11日完工，故漏水修复时间应自2019年5月15日计算至2019年11月11日，而考虑到系争房屋主卧及卫生间确属整体重新装修，本院酌情认定修复完成后应当给予1个月空置期间。被告认为期间因原告拒绝维修导致拖延，然被告提供的证据难以证明原告存在恶意拒绝维修的事实，故本院不予采信。现因原、被告均认可系争房屋的租金标准为每月25,000元，结合漏水影响范围、系争房屋户型及实际使用情况，本院酌情认定被告应当按照每月12,500的标准支付空置损失。原告另主张空置期间的物业费损失，但上述期间原告一直在使用系争房屋，故该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告上海中瀚置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李某某、周松、周某1、周某2空置损失86,250元；二、原告李某某、周松、周某1、周某2的其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,825元,减半收取计2,412.50元，由原告李某某、周松、周某1、周某2共同负担1,527.50元，被告上海中瀚置业有限公司负担885元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  万健健二〇二〇年一月九日书记员  沈 晔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。