山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终6713号上诉人（原审被告）：龙口市旺达置业有限公司，住所地烟台市龙口市东江街道南山佛光养生谷西区21号楼3单元301号。法定代表人：陈香兰，总经理。委托诉讼代理人：杨艳梅，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩占玉，山东鑫士铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蓬莱裕源置业有限公司，住所地蓬莱市武霖村。法定代表人：陈静，总经理。委托诉讼代理人：仲维敏，山东信谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张绪岗，山东信谊律师事务所律师。上诉人龙口市旺达置业有限公司（以下简称龙口旺达公司）因与被上诉人蓬莱裕源置业有限公司（以下简称裕源公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2019）鲁0684民初1792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。龙口旺达公司的委托诉讼代理人杨艳梅，裕源公司的委托诉讼代理人仲维敏、张绪岗参加诉讼。本案现已审理终结。龙口旺达公司上诉请求：1.撤销山东省蓬莱市人民法院（2019）鲁0684民初1792号民事判决，判决驳回裕源公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由裕源公司承担。事实和理由：一、一审判决认定“诉争款项的合同相对方为裕源公司与业主，因此裕源公司有权收取装修款”“龙口旺达公司应将所收装修款返还给裕源公司”，该认定事实错误，与龙口旺达公司和裕源公司所提交证据证明的事实严重相悖：（一）龙口旺达公司与裕源公司签订《独家销售代理服务合同》，该合同并未禁止龙口旺达公司收取业主的装修款，合同中明确约定龙口旺达公司独家销售毛胚房和精装房，但事实上裕源公司提供给龙口旺达公司销售的只有毛坯房，龙口旺达公司不能收取客户定金、购房款、首付款等与商品房有关的任何款项，但装修款与毛坯房无关，故龙口旺达公司可以收取涉案装修款。（二）龙口旺达公司与业主是在平等自愿的基础上签订的精装修协议，裕源公司对龙口旺达公司收取业主的装修款也是知情和认可的。一审庭审中，龙口旺达公司提交的微信记录足以证实裕源公司知情并同意各业主与龙口旺达公司签订精装修协议，龙口旺达公司收取装修款的事实。涉案微信记录可以证明龙口旺达公司与裕源公司就装修款保证金沟通过程的真实性，虽然双方最终未能签订装修保证金协议书、装修保证金返还协议书，但这不能因此否定裕源公司知道和认可龙口旺达公司收取装修款的事实，不能否定裕源公司对后续14户装修事宜的了解和同意。一审法院认可微信记录的真实性，遗憾的是对于微信记录的证明内容未予采信，导致认定事实错误。一审庭审中，裕源公司辩解潘绍正表面上是答应沟通装修款保证金事宜，事实上是想让龙口旺达公司退回收取的装修款，这足以证实裕源公司对于沟通过程是认可的，在裕源公司没有其他证据予以证实其所谓“表面上”的真实性，这构成裕源公司的自认，可以直接作为认定案件事实的证据。（三）业主自愿选择由龙口旺达公司对所购房屋进行装修，装修协议的合同相对方是龙口旺达公司与业主，而不是裕源公司和业主。裕源公司与业主未就装修事宜进行协商，业主与裕源公司签订定金合同后，再与裕源公司签订《商品房买卖合同》，然后才与龙口旺达公司签订装修协议并支付装修款。业主在与裕源公司签订《商品房买卖合同》时按照定金合同约定的总房款向裕源公司支付了房款或者首付款，但并未按照定金合同写明的装修款金额支付装修款。另外，涉案定金合同第七条约定：裕源公司与客户签订买卖合同后，定金合同自动作废。这足以证实精装修协议的合同相对方是龙口旺达公司与业主，而不是裕源公司和业主。（四）龙口旺达公司分别于2018年8月16日转账846924元，于2018年10月2日向裕源公司转账“裕源锦里3-2-701装修保证金27156元”，龙口旺达公司共计向裕源公司转账874080元装修保证金。一审法院仅认定龙口旺达公司向裕源公司转款846924元系认定事实错误。二、一审法院第12页认定涉案精装修协议形式上不符合法律规定，对该证据不予采信，系适用法律错误。业主与龙口旺达公司签订的精装修协议涉及到第三方业主，涉及到精装修协议的效力问题，在有关业主未到庭情况下，一审法院根据协议形式不符合法律规定就认定涉案协议无效，超出了一审法院审理的范围，严重侵犯了业主和龙口旺达公司的合法权益，程序严重违法。综上所述，龙口旺达公司与业主签订的涉案精装修协议系双方真实意思表示，涉案装修款的合同相对方系龙口旺达公司与业主，裕源公司对龙口旺达公司收取业主的装修款是知情并同意的，一审法院在业主未到庭情况下，直接认定涉及到第三方业主的涉案精装修协议无效，超出了本案法院审理的范围，系程序严重违法。请二审法院依法撤销一审判决，并驳回裕源公司的诉讼请求。裕源公司辩称，一审法院认定“裕源公司有权收取装修款，龙口旺达公司应将所收装修款返还给裕源公司”的结论正确，结合本案来看，诉争装修款本质上属于精装房屋购房款的一部分。龙口旺达公司无权与购房业主签订装修协议，事实上龙口旺达公司与购房业主之间也未签订装修协议，不存在装修合同关系。龙口旺达公司在上诉状中陈述“业主自愿选择由龙口旺达公司对所购房屋进行装修”，然而大部分业主均出具声明，明确要求由裕源公司负责装修，该要求与定金合同所确定的交付精装房的义务是一致的，退一步讲，即便部分业主坚持由龙口旺达公司负责装修，也应当是业主与裕源公司协商更改定金合同所确定的交付房屋标准（毛坯房还是精装房），然后由裕源公司向业主退还该部分装修费的问题。裕源公司与业主丁丽婧、孟庆超所签订的《裕泰佳园·锦里定金合同》，同样约定了交付装修费，即丁丽婧、孟庆超有权要求裕源公司向其交付精装房屋，因此该二人的装修款理应由龙口旺达公司返还给裕源公司，但鉴于龙口旺达公司提交了该二人出具的书面证明及录像，视为二人不再要求裕源公司向其交付精装房，裕源公司对此可不再主张，如果后期该二人要求裕源公司交付精装房，并否认本案中所出具的证明，裕源公司保留追究龙口旺达公司相应责任的权利。综上，裕源公司认为龙口旺达公司无权收取诉争款项，应当将所收款项返还给裕源公司，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。裕源公司向一审法院起诉请求：1.判令龙口旺达公司立即返还销售房屋装修款1241870元以及承担自该款占用期间至付清之日利息（按银行同期贷款利率计息）；2.判令龙口旺达公司承担违约赔偿金310570元；3.诉讼费、保全费用由龙口旺达公司承担。诉讼过程中，裕源公司变更第1项诉讼请求为要求龙口旺达公司返还销售房屋装修款1329692元,后又变更要求龙口旺达公司返还销售房屋装修款1304330元及承担自该款占用期间至付清之日利息，并撤回第2项要求龙口旺达公司承担违约赔偿金310570元的诉讼请求。一审法院认定事实：2018年4月10日，裕源公司作为甲方，龙口旺达公司作为乙方，签订了《独家销售代理服务合同》，主要内容为：甲方同意将“裕泰佳园”委托给乙方作为独家销售代理，合作期限为2018年4月2日—2019年4月1日；销售代理包括具体销售方案的制定、销售团队的建设、销售物料的准备、销售制度的执行及各种具体销售工作的展开；销售进度：4月份10套，5月份20套，6月份30套，7-9月100套，10月份15套，共计175套；乙方独家代理，需向甲方支付独家销售保证金50万元；销售佣金按每套底价超出部分提成，卖毛坯房底价5000元/㎡，精装房的底价5700元/㎡，超出底价部分的税金为超出总款12%由乙方补贴给甲方；甲方负责收取乙方介绍客户支付的与购房有关的所有款项，包括定金、首付款、全额购房款、按揭贷款等；乙方不得私自收取客户定金、购房款、首付款等与甲方出售的商品房相关的任何款项，如有发生，甲方有权扣留乙方缴纳的保证金并终止合同，乙方承担由此带来的一切责任和后果。合同签订后，龙口旺达公司进行了裕泰佳园小区的策划销售工作。本案争执的焦点在于龙口旺达公司是否有权收取装修费。裕源公司主张合同签订后，龙口旺达公司没有按约完成销售代理任务，而且以裕源公司的名义与27户业主签订的定金合同中约定精装修房屋，每平方按照900元-980元不等价格计算装修款，由裕源公司代为装修，但27户业主已交的商品房装修款2151254元由龙口旺达公司单方收取并占有，裕源公司与龙口旺达公司签订的《独家销售代理服务合同》约定龙口旺达公司只提取佣金，所以收取关于房屋的所有款项都应该交付裕源公司。因后期了解有些外地业主要求裕源公司装修，所以多次向龙口旺达公司追要上述装修款，龙口旺达公司已返还846924元，余款1304330元龙口旺达公司至今未予返还。龙口旺达公司不认可,辩称裕源公司表示在销售过程中针对部分需要装修的客户交给龙口旺达公司进行，并让龙口旺达公司与客户签订装修合同收取装修款，龙口旺达公司共收取28套房屋装修款共计2207736元，双方商定为了保证装修的顺利进行由双方代表潘绍正、孙迎香开立共管账户，按照每平方米400元的标准存入装修保证金，待装修进行时再分期退还给龙口旺达公司，为此双方还就装修协议版本进行往返调整，只是最终未能达成一致,未能签署，裕源公司已经收取龙口旺达公司934080元，但一直拖延、至今未签订装修保证金协议书、装修保证金退还协议书,龙口旺达公司销售行为是代表裕源公司，关于装修部分是经裕源公司与龙口旺达公司沟通，由龙口旺达公司与客户另外进行，不代表裕源公司。裕源公司对自己的主张提交:证据1.裕源公司与龙口旺达公司签订的《独家销售代理服务合同》，证明根据合同约定龙口旺达公司仅是负责销售房屋收取佣金，没有权利收取与房屋有关的所有款项。证据2.裕源公司与27户业主签订的定金合同及业主提交给裕源公司的书面证明和装修款的收据一份，证明业主是与裕源公司签订的定金装修合同并且业主证实此款交在售楼处，但是款项的收据是龙口旺达公司盖章。27户业主分别为:2018年4月24日张慧珍购买的7-2-502室，交装修款75558元、2018年4月25日刘国珠购买7-2-602室，交装修款实交69390元、2018年4月25日杜秀云购买7-2-601室，交装修款69390元、2018年4月25日付亮购买7-1-602室，交装修款69642元、2018年4月25日张建荣购买7-2-101室，交装修款69390元、2018年4月29日唐长平购买7-1-501室，交装修款83035元、2018年4月30日王维杰（收据名称为其子王光慧）购买7-1-202室，交装修款75832元、2018年5月7日丁丽婧购买7-3-401室，交装修款75832元、2018年5月9日孙学凯、聂某购买15-3-502室，交装修款83848元、2018年5月11日宋家强购买7-1-502室，交装修款75832元、2018年5月18日郭晓娟、马建达购买15-1-302室，交装修款78243元、2018年5月19日姚惠华购买15-2-502室，交装修款78243元、2018年5月24日郭雨春、金力军购买7-3-501室，交装修款75832元、2018年7月18日李斌斌购买8-1-402室，交装修款78243元、2018年5月27日龙腾购买3-2-302室，交装修款87769元、2018年5月20日尹含月购买3-3-502室，交装修款93678元、2018年5月20日尹含月购买3-3-501室，交装修款87857元、2018年5月30日王宏筠、王晔宁购买8-2-502室，交装修款78243元、2018年5月30日刘志强购买3-2-301室，交装修款87769元、2018年6月6日时俊蕾购买15-2-201室，交装修款78243元、2018年6月11日陈萍购买3-2-701室，交装修款66532元、2018年6月27日隋帅购买3-3-202室，交装修款93678元、2018年6月24日孟庆超购买3-2-201室，交装修款87769元、2018年6月28日姚晨购买3-1-602室，交装修款87857元、2018年6月30日马贵芳购买7-2-202室，交装修款75558元、2018年7月19日孙晶购买10-2-502室，交装修款84779元、2018年7月30日唐道羿购买14-1-501室，交装修款83212元，上述装修款共计2151254元。27户业主均证明已将装修款交给裕源公司售楼处。证据3.龙口旺达公司退还给裕源公司846924元的装修款退款凭证，用途均为“装修款转开发商”。证据4.烟台捌壹贰柒房产经纪有限公司（以下简称经纪公司）证明一份，证明该公司作为中介公司与龙口旺达公司签订涉案楼盘的销售代理合同，同时证明业主需要装修的话，由客户与开发商签订订金（装修）合同，由开发商负责装修，所有款项也由开发商收取，龙口旺达公司作为中介公司无权签订合同和收取任何款项；另在双方合作期间，龙口旺达公司实际经营、管理者均为孙迎香。证据5.龙口旺达公司负责人孙迎香和业主聂某的电话录音、聂某的调查笔录及证人聂某出庭作证，证明装修是由开发商负责，装修款应该由裕源公司收取，并且龙口旺达公司在代理卖房时误导欺骗业主冒充裕源公司的装修队与业主签订装修协议。证人聂某作证称，我和我丈夫孙学凯签订定金合同时售楼处的人说是由开发商自己的装修队装修，所以就买的精装修房，交定金和房款及装修款均是去的紫荆世家售楼处，交完款后我们没有注意交款单上的单位名称，只看到上面写有裕源装修款，没有注意钱打给龙口旺达公司了，也不清楚房款和装修款是分开打到2个账户，我们手中的装修合同中乙方（装饰部）是空白的没有任何签名和盖章，我们买房时是要求开发商装修，不认可龙口旺达公司装修，我们并不知道龙口旺达公司的存在，龙口旺达公司是用欺骗行为引导我们把钱打给龙口旺达公司。另外2019年8月20日中午龙口旺达公司的一个姓孙的女的给我打电话，告诉我他们公司给我装修，我当时反对，姓孙的女的告诉我们是开发商委托他们给我装修，我表示不同意。录音材料中龙口旺达公司工作人员孙迎香对聂某说“我们是属于开发商委派的装修公司”。证据6.其他部分（15户）业主的书面声明，证明有不少业主找到开发商讨要说法，均是要求由开发商予以装修和负责，不认可龙口旺达公司装修。龙口旺达公司对裕源公司提交的证据1销售合同真实性无异议，对其证明内容有异议，合同中5.4条约定的裕源公司收取款项龙口旺达公司已经依约履行，6.7条龙口旺达公司不得私自收取定金、购房款、首付款等龙口旺达公司也依约履行，而本案争议的龙口旺达公司与装修客户的装修合同、收取装修款与该份证据不属于同一个法律关系，裕源公司的主张没有依据。对证据2中的27份定金合同及装修款收据真实性无异议，认可龙口旺达公司在裕源公司售楼处签订装修协议、收取装修款的事实；对所谓的装修客户出具证明的真实性不能确定，书写内容无法确定是本人出具的真实性和事实的完整性，裕源公司应提供证人出庭作证。对证据3退款凭证真实性无异议，对证明内容有异议，结合龙口旺达公司提供的银行账户回单能够看出龙口旺达公司的每笔转账均标明为某某号房屋的装修款转开发商，该汇款用途能够证明事实如龙口旺达公司辩称款项为保证装修的顺利进行而存放在裕源公司的装修保证金，双方未有任何对该款项退款的意思表示。对证据4经纪有限公司证明的真实性及内容均有异议，虽然龙口旺达公司确实与该公司签订分销协议，但不认可该公司证明的内容。对证据5中的调查笔录、录音材料的真实性认可，认可录音材料是孙迎香与聂某的电话录音。但对证人证言有异议，事实交房款是在紫金世家售楼处，装修款是在裕源·锦里售楼处，不是证人说的同一地点，款项是分两笔，分别刷给了裕源公司和龙口旺达公司，证人对两笔金额用途均应清楚，结合证人对调查笔录中的定金合同改为购房合同又改为交房款，能够证明证人对事发当时的事实了解不够记忆不清，所以证人的调查笔录及庭审证人均不应作为本案证据。对证据6部分业主的书面证明、声明真实性不认可，该证据不能证明是由声明人亲自书写，对证明内容不予认可，证人应出庭作证。对于裕源公司提交的证据，一审法院认定如下：对龙口旺达公司无异议的证据，予以确认。对证据2中装修客户出具证明因证人未到庭作证，无法认定真实性，不予确认。对证据4经纪公司无法证明裕源公司与龙口旺达公司之间的合同约定，因此对该证明一审法院不予采信。对证据5证人证言的内容，虽证言与调查笔录有出入，但不影响证人的意思表示，另结合孙迎香与证人的电话录音材料，一审法院对证人证言予以采信。对证据6部分业主的声明，因证人未当庭作证，无法认定真实性，不予确认。龙口旺达公司对自己的主张提供:证据1.龙口旺达公司代表孙迎香与裕源公司代表潘绍正的微信对话截图12张；潘绍正于2018年6月7日发来“第一批装修款客户明细”，显示共13户装修客户，表格中载明优惠政策有送家具3/6/9件，以及每户按照400元/平方米计算共计413852元；8月16日潘绍正发来“裕源锦里（裕泰佳园）装修客户明细”，显示共28套装修房屋，前13户列明“交装修款”，并统计433072元以及最后二户丁浩原、陈萍未交（装修款）；孙迎香于2018年8月18日向潘绍正发《装修保证金协议书》，并于2018年9月2日发回孙迎香同样内容的装修保证金协议书。2018年12月21日，龙口旺达公司发给潘绍正《装修保证金返还协议》，证明裕源公司与龙口旺达公司就龙口旺达公司收取装修款后，为保证装修的顺利进行，双方协商龙口旺达公司按照每户400元/㎡交纳保证金，至2018年6月7日，共13户，双方于6月15日开立孙迎香、潘绍正共管账户，龙口旺达公司存入413852元，2018年8月16日龙口旺达公司按裕源公司要求将装修保证金846924元存入裕源公司账户，双方注销了共管账户，共管账户的存款由孙迎香取回。证据2.定金合同复印件28张、精装修协议、收据，证明客户与裕源公司签订定金合同后，与龙口旺达公司签订精装修协议并支付装修款。证据3.陈香兰招商银行账户历史明细表2张和转账凭证影印件1张，证明龙口旺达公司于2018年8月16日向裕源公司转账846924元,2018年10月2日转账给裕源公司27156元，合计874080元。证据4.视频资料一份，包括孙迎香与四名装修客户的3段录音、三名客户发来的证明照片6张和视频3段。其中，龙口旺达公司的孙迎香与客户杜秀云、李斌斌、宋家强及王宏筠等四人的对话，证明精装修客户明确购房后与龙口旺达公司签订精装修协议，也知道装修款交给了龙口旺达公司，同意交付房屋后联系龙口旺达公司进行房屋装修事宜。客户丁丽婧、孟庆超、隋帅三人出具证明过程的照片、视频，能够证明精装修客户在购买裕源公司开发的房屋后，与龙口旺达公司签订精装修协议并向龙口旺达公司交纳装修款，以及待房屋交付客户本人后将与龙口旺达公司商定入场装修的具体时间，并提供丁丽婧和孟庆超的书面证据。丁丽婧证明载明：“本人丁丽婧于2018年5月13日定购裕源公司开发建设的裕泰佳园·锦里7号楼3单元401号房屋一套，定购房屋后，于2018年5月13日与龙口旺达公司签定《精装修协议》，共支付装修款75832元，并持有龙口旺达公司开具的收据。该房屋尚在建设中，待房屋交付本人后，本人与龙口旺达公司商定入场装修的具体时间。2019年8月25日。”孟庆超证明载明：“本人孟庆超于2018年6月24日定购裕源公司开发建设的裕泰佳园·锦里3号楼2单元201号房屋一套，定购前先行参观了装修样板间，定购后，于2019年6月24日与龙口旺达公司签订了《精装修协议》，共支付装修款87769元，本人持有龙口旺达公司开具的收据。该房屋尚在建设中，本人期待龙口旺达公司能继续认真地履行约定，待房屋交付本人后，与本人商定入场装修的具体时间、方案及工期等事宜。2019年8月22日。”裕源公司对龙口旺达公司提供的证据1微信记录质证称，裕源公司发现龙口旺达公司单方收取装修款后，就找到龙口旺达公司交涉，因龙口旺达公司拒绝提供收取了多少户装修款，后期为了将装修款全部收回，所以裕源公司是表面上答应龙口旺达公司先退回40%的装修款，潘绍正与孙迎香微信聊天内容主要目的是要收回龙口旺达公司收取的装修款，后期裕源公司多次找龙口旺达公司追要剩余的装修款，龙口旺达公司一直拒绝推辞，对龙口旺达公司提交的协议书、保证金返还协议及装修客户明细真实性有异议，因为上述证据并没有裕源公司签字盖章确认，因此不产生法律效力，潘绍正与孙迎香就装修款的退回事宜最终没有达成一致，因此该聊天记录不能作为涉案的证据使用。对证据2龙口旺达公司提交的28份定金合同复印件中与裕源公司提交的27份定金合同内容一致的真实性无异议，但是与裕源公司提交27份定金合同内容不一致的不认可，以裕源公司提交的合同为准。对龙口旺达公司提交的装修协议书裕源公司不认可，理由是所有的装修合同均不成立，缺少一方的盖章确认，该装修合同是龙口旺达公司违反代理合同约定单方擅自制作。对证据3招商银行陈香兰退给裕源公司装修款846924元真实性没有异议，对陈香兰转给陈静招商银行转账汇款单据影印件不予认可，没有收到该笔款项。对证据4视频资料及书面证明的真实性有异议，上述证据均属于证人证言，根据证据规则证人需要出庭作证，否则该证据不生效。对于龙口旺达公司提交的证据，一审法院认定如下：对裕源公司无异议的证据，一审法院予以确认。对证据1孙迎香与潘绍正的微信记录时间是从2018年6月7日开始，而业主最先交装修款的时间为2018年4月24日，微信记录无法证明被告主张的裕源公司自始同意龙口旺达公司进行装修、收取装修款以及双方商定由双方代表潘绍正、孙迎香开立共管账户的事实，且《装修保证金协议书》及《装修保证金返还协议》并未经双方签字确认，龙口旺达公司不予认可；结合龙口旺达公司陈述于2018年8月16日另向裕源公司账户转账846924元，双方注销共管账户的事实，可以认定双方对龙口旺达公司辩称的事实并未达成一致，因此对龙口旺达公司主张的此组证据所证明的事实不予确认。对证据2定金合同复印件与裕源公司提交的订金合同原件有不一致的内容，裕源公司不认可，一审法院不予采信，以裕源公司提交的原件为准；收据与裕源公司提交的一致，一审法院予以确认；对精装修协议，因龙口旺达公司提交的协议上落款乙方为海洋装饰有限公司，且未盖公章，龙口旺达公司未提供证据证明与海洋装饰有限公司的隶属关系，该精装修协议形式上不符合法律规定，不予确认。对证据3陈香兰转账凭证影印件，因裕源公司不认可，一审法院对影印件真实性不予确认。对证据4视频资料中录音材料的证人未当庭作证，一审法院无法确认其真实性，因此不予采信；丁丽婧、孟庆超虽然其本人未到庭作证，但其书写的书面证明与录像能够对应一致，可以证明系其真实意思表示，予以确认；对隋帅的录像材料，因龙口旺达公司未提交其书面证明材料，无法确认其意思表示，不予确认。综上，一审法院对有争议的事实认定如下：本案诉争的装修款项在裕源公司与业主签订的定金合同中予以载明，27户装修款共计2151254元由龙口旺达公司收取，后龙口旺达公司向裕源公司账户转账846924元。诉讼过程中孙迎香和业主聂某的电话通话中仍表示装修公司系开发商委派的，业主聂某不认同被告装修；业主丁丽婧、孟庆超明确表示同意由龙口旺达公司装修。诉讼过程中，裕源公司撤回要求龙口旺达公司承担违约赔偿金310570元的诉讼请求，系其真实意思表示，一审法院予以确认。一审法院认为，裕源公司与龙口旺达公司签订的《独家销售代理服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行。合同中约定龙口旺达公司独家代理销售毛坯房和精装房，并按超出底价部分提成，龙口旺达公司不得私自收取客户定金、购房款、首付款等与裕源公司出售商品房相关的任何款项。本案诉争的27户装修款项均在裕源公司与业主签订的定金合同中予以载明，虽然27户装修款共计2151254元由龙口旺达公司收取，但龙口旺达公司作为销售代理无权收取与裕源公司出售的商品房相关的任何款项，诉争款项的合同相对方为裕源公司与业主，因此裕源公司有权收取装修款，龙口旺达公司应将所收装修款返还给裕源公司。业主丁丽婧、孟庆超在诉讼过程中明确表示将来与龙口旺达公司商定装修事宜，由龙口旺达公司承担装修义务，因此该两户装修款共计163601元的返还问题，本案中不宜一并处理，以后期实际履行为准。因此扣除龙口旺达公司已返还的846924元及上述两户装修款163601元，龙口旺达公司应再返还裕源公司1140729元。对龙口旺达公司辩称理由，不予采信。综上所述，对裕源公司要求龙口旺达公司返还销售房屋装修款1140729元以及承担自该款占用期间至付清之日利息（按银行同期贷款利率计息）请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定判决：龙口旺达公司于判决生效之日起十日内返还裕源公司已收装修款1140729元，并支付以1140729元为基数按照同期银行贷款利率自2019年6月17日起至龙口旺达公司实际返还款项之日止计算的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18772元，减半收取9386元，由龙口旺达公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：1.一审认定诉争装修款的合同相对方是裕源公司与业主，是否正确；2.龙口旺达公司主张业主自愿选择龙口旺达公司对房屋进行装修，理由是否成立；3.龙口旺达公司是否应向裕源公司返还装修款及其具体数额。关于诉争装修款的合同相对方是否是裕源公司与业主的问题。裕源公司是涉案房屋所在项目的开发商，龙口旺达公司是销售代理商，龙口旺达公司在房屋销售过程中应当依据销售代理合同从事代理行为。经查，裕源公司与业主签订的定金合同中明确约定了房屋精装修的标准、数额及优惠政策，但销售代理合同中并未约定由龙口旺达公司对房屋进行装修并收取装修款，龙口旺达公司实施的该行为构成越权代理，根据一审中双方提交的证据，裕源公司在知晓该事实后予以了认可，但对于房屋如何装修及装修款的收取问题，双方进行了磋商，最终并未达成一致意见，故龙口旺达公司在销售过程中所实施的代理行为的法律后果仍应当由委托方即裕源公司承担。一审认定诉争装修款的合同相对方是裕源公司与业主，于法有据，故龙口旺达公司的相关上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。关于业主是否自愿选择龙口旺达公司对房屋进行装修的问题。经查，在卷《精装修协议》落款处并非是由龙口旺达公司签章，即龙口旺达公司并非是《精装修协议》的任何一方，且《精装修协议》中并未约定装修费的数额，该部分费用体现在裕源公司与业主签订的定金合同中，龙口旺达公司依约不承担装修义务。一审审理中，业主丁丽婧、孟庆超自愿选择由龙口旺达公司对其所购房屋进行装修，系其真实意思表示，本院予以确认，龙口旺达公司未能提供证据证明其他业主自愿选择龙口旺达公司对所购房屋进行装修，故龙口旺达公司的相关上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。关于龙口旺达公司是否应向裕源公司返还装修款及其具体数额问题。裕源公司与龙口旺达公司签订的独家销售代理服务合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定义务。经查，合同中明确约定龙口旺达公司独家代理销售毛坯房和精装房，并按超出底价部分提取佣金，龙口旺达公司作为销售代理不得私自收取客户定金、购房款、首付款等与裕源公司出售的商品房相关的任何款项。本案中，裕源公司依约承担向业主交付精装房的义务，因此诉争装修款系与裕源公司出售的商品房相关的款项，龙口旺达公司收取了27户业主装修款2151254元，扣除龙口旺达公司已经返还的846924元及业主丁丽婧、孟庆超两户装修款163601元，龙口旺达公司尚需返还裕源公司装修款1140729元，一审法院认定龙口旺达公司需返还装修款的数额正确，本院亦予以认可，故龙口旺达公司的相关上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。综上所述，龙口旺达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18772元，由龙口市旺达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 侯伟平审判员 杨 霞二〇二〇年一月二十日书记员 孙晓雯