广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20271号原告：黎华山，男，1976年11月19日出生，汉族，住江西省抚州市临川区**，公民身份号码362************814。被告：程特贤，男，1971年10月6日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区**********，公民身份号码510************512。委托诉讼代理人：黄亚娟，系其妻子。原告黎华山与被告程特贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序于同年10月21日、12月26日二次公开开庭进行了审理，原告黎华山与被告委托诉讼代理人黄亚娟均到庭参加二次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解二个月，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告多付的三个月租金10500元、押金7000元，支付两倍押金的违约金14000元；2.被告赔偿原告中介损失费1750元；3.被告归还和修复因被告损坏的原告物品（详见清单）；4.被告承担相关损失银行利息25317.5元（按银行基准年利率4.75%的三倍以金额133250元计算二年时间）；5.被告承担诉讼费。事实和理由：2016年8月26日，原告与被告签署《房产租赁合同》，约定原告承租被告位于佛山市恒大御景半岛**房屋，每月租金3500元。合同签订后，原告按合同约定先后向被告缴纳了租金42000元和押金7000元。租赁过程中，被告严重违反合同约定，在没有得到原告同意的情况下，擅自强制解除与原告的租赁合同并将房屋出售给他人。原告对被告的无理要求予以拒绝，并要求继续租赁使用涉讼房屋。5月份起，被告多次上门骚扰并非法闯入住宅及非法拍摄，给原告造成极大困扰，6月份开始无法正常使用租赁物业。被告在暑假期间采取极端违法恶劣手段，趁原告外出旅行时间，将原告房屋内所有家具以及物品非法破坏及清空到小区偏僻处的室外，现部分已严重损坏，部分不见踪迹。原告多次联系被告要求履行合同，归还和修复物品，赔偿原告其他损失，被告均以房屋已出售为由拒不处理。原告联系新房东，新房东称已购买该房屋，与原告没有合同关系，新房东甚至直接发出死亡威胁，给原告造成巨大心理压力。原告无奈之下多次向派出所报警，但派出所均以属于民事纠纷为由不予处理。原告认为，被告出售房屋没有经过原告书面同意，侵害原告优先购买权，伙同新房东侵害原告的财产，已严重违反法律规定，被告应对原告全部损失予以赔偿。被告辩称，原、被告签订租赁合同后，原告缴纳租金至2017年8月31日，原告一直居住房屋至2017年8月11日，即多付租金为2333元，被告同意退还给原告，但原告还应支付物业管理费1078.6元，该款项应予扣减。被告出售房屋一事，原告早就知悉，其拒绝购买，被告才未再与原告进行协商优先购买一事。被告出售房屋后多次与原告联系，与新房东进行房屋交接，但原告一直以各种理由拒绝，并无理声称要追究被告所谓的法律责任。2017年6月8日，被告通知原告，新房东同意继续与原告履行租赁合同，原告完全可以与新房东继续履行租赁合同，可见，导致本案纠纷发生的全部责任在原告。被告和新房东从未向原告提出提前解除租赁合同，原告要求双倍返还押金没有依据。中介费属于原告的合理费用，与被告无关。原告拒绝与新房东进行交接，也未处理相应物品，原告完全有时间将室内物品搬离，但原告却故意将物品留滞在房内以要挟被告和新房东，应对物品损失承担全部责任，原告单方面制作的物品清单48201元不具有真实性，不应予以采信。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议或未提供反驳证据，本院予以确认并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区********************于2014年8月26日登记在被告名下。2016年8月26日，被告（出租人，甲方）与原告（承租人，乙方）及经纪方共同签署一份《房产租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区********************出租给乙方；租赁期限为三年，从2016年9月1日起至2019年9月31日止；甲方在2016年9月1日将房产交付给乙方使用；每月租金3500元，乙方在甲方交付房屋时向甲方支付保证金7000元及半年租金21000元；租赁期满，乙方付清租金和其它费用并按期迁出，甲方应将保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金扣除相关费用；基于经纪方促成甲乙双方签订合同，甲方同意于本合同签订之日向经纪方支付1750元作为中介咨询服务费，乙方同意于本合同签订之日向经纪方支付1750元作为中介咨询服务费；甲方不提供家私电器；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，甲方违约应退回保证金并支付相当于保证金金额的费用作为违约金，乙方违约的甲方有权没收保证金；等等。当日，原告向被告支付了保证金7000元、向经纪方支付了中介费1750元。2017年3月1日，原告向被告支付了2017年8月31日前租金及2017年1月和2月物业管理费735.5元。2017年5月6日，被告发微信问原告“我的房子还买吗”，原告问“大概什么价？”，被告回复“400万”，原告回复“价格太贵了”，被告回复“你看看吧，我觉得卖给别人要你搬走也不好。”，原告回复“暂不考虑，谢谢。”被告回复“好，知道了，不好意思，因为急需用钱，卖了告诉你，你好有个准备。”2017年6月8日，原告发微信给被告，称“我现在都不知道你们的成交价格，还说告诉我了，我只明确说，四百万太贵，这个价我不考虑。如果你们是四百分成交的，那算是告诉我了。我现在主要想知道你们的违约处理方案，我不想再来耗费大量时间。”被告回复“今天通过努力，你可以继续租。新房东同意了。”“抱歉，因为卖房搞的不愉快，我们明天要和买家对接房屋，需要你们在场一下，和新业主要抄水电费之类的东西，新旧业主的以后也要汇款给他的，真麻烦你们，抱歉。”原告妻子微信称“既然你们要违约，也因为这事发生这么不愉快的事情，那干脆解除合同，你们支付我们由于违约产生的损失，大家好聚好散。”2017年6月9日，被告发微信给原告，问“你好，请问来了2401吗”，半个多小时后原告回复“我在外面，有事。”被告回复“那请你们约个时间，我们都在附近，随时可以见面的，事情总是要有个结果的不是吗？”“本来就是个简单的事情，非要这样，现在新房东要收楼和你见个面，为什么要这样呢？”原告回复“不想再沟通了，你们的行为严重干扰了我，请尊重法律，按合同执行。”2017年6月9日，被告与新房东签订了《收楼确认书》，被告将涉讼房屋锁匙交付给了新房东刘小亮。2017年7月2日，新房东发信息给原告，称“请你马上把你的破烂拿走，我这里没地方放。你要是不要我就把它扔掉了。”原告回复“我不知道你是谁，如果你是所谓的新房东，很明显，购买之前你已经知道这个租赁合同还有几年才到期，我没有责任及义务同你发生关系。”新房东回复“东西你要是不要我就扔了，有事情你就去找原房东吧。”原告回复“我同你没有任何关系，你没有资格破坏任何东西。”新房东回复“你的东西我让他来取，你去找他要吧，那你就看我有没有资格。”原告回复“你们换了2401钥匙，我度假回来报案，也不得不通知人把门弄掉。”新房东回复称不得踏入家门口半步，和原房东的事让原告找原房东解决。2017年7月11日，被告向新房东转账16566元。另查明，被告支付了2017年6月物管费319.5元、5-7月公摊电费92.8元、水费70.1元。2019年8月16日，原告提起本案诉讼。诉讼中，经本院释明，被告未向本院提交与新房东签订的房屋买卖合同及新房东身份资料。原告明确不向新房东主张权利。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2016年8月26日签订《房产租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。被告在租赁合同期限内出售房屋，已通过微信告知了原告，原告明确不予考虑，此后被告未再就房屋出售价格等事项告知原告并无不当，原告以被告侵害优先购买权的理由不能成立，本院不予采信。2017年7月2日，新房东明确告知原告不得再进入涉讼房屋，原告的租赁合同目的此后无法再得到实现，本院据此认定《房产租赁合同》于当日实际解除。原告已在2017年3月份交纳了至2017年8月31日期间的租金，被告经本院释明后未举证证明其与新房东签订的房屋买卖合同为带租约买卖，如果真如被告在微信中所告知的新房东愿意继续出租房屋给原告，新房东就无理由不允许原告进入涉讼房屋，本院认定原、被告的租赁合同因被告根本违约解除。原告请求被告返还押金7000元合法合理，本院依法予以支持。根据合同约定，被告根本违约时须支付与押金金额相同的违约金，即被告应支付违约金7000元予原告，原告请求14000元理据不足，超出部分本院不予支持。租赁合同在2017年7月2日实际解除，根据本案实际情况，本院酌情确定被告应退还2017年7月、8月租金7000元予原告，但该款项扣减原告应负担2017年3-6月物管费1278元（319.5元/月×4）和被告已举证证明代为支付公摊电费92.8元及水费70.1元，即本案中被告应退还租金5559.1元（7000元－1278元－92.8元－70.1元）予原告，原告请求超出部分本院不予支持。至于被告是否将租赁押金及多余租金支付给了新房东，因被告未提供证据证明新房东是带租约买房，原告也明确不向新房东主张权利，故该款项由被告与新房东另行结算。原告支付的中介费1750元为其承租36个月房屋的费用对价，现其实际使用房屋10个月，被告应赔偿剩余期间对应的中介费1263.89元（1750元÷36个月×26个月）予原告，原告请求超出部分本院不予支持。当事人应当根据诚实信用原则履行义务，原告在新房东于2017年7月2日明确不允许其再进入房屋的情况下，并未按新房东要求搬离租赁房屋内自己的物品，于2019年8月16日才提起本案诉讼要求被告归还和修复被损坏的物品，其自身具备过错，被告作为出租方，对租赁场地内物品未尽到妥善保管责任，本院酌情确定被告赔偿该部分损失30000元予原告，原告其他的物品损失属于其自身行为引起的扩大损失，应由其自行承担。本案款项由本院酌情处理，且原告所主张的款项明显偏高，被告拒绝支付尚合情理，本院对原告主张利息25317.5元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告程特贤应于本判决发生法律效力之日起十日内返押金7000元、退还租金5559.1元、支付违约金7000元，合计19559.1元予原告黎华山；二、被告程特贤应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介费1263.89元予原告黎华山；三、被告程特贤应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失30000元予原告黎华山；四、驳回原告黎华山其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取632.1元（原告已预交），由原告负担96.81元，被告负担535.29元。被告程特贤应负担的部分应于上述付款同期迳付还予原告黎华山，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一九年十二月三十一日书记员  黄晓璇