北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初24242号原告：北京蓝萃科技有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号-A721。法定代表人：李昊乾，经理。委托诉讼代理人：阴政宏，北京市京兴律师事务所律师。被告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：刘东来，男，该公司招商经理。被告：天洋文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区建国路56号天洋运河壹号B1栋一层东区101室。法定代表人：杨蕾，执行董事。原告北京蓝萃科技有限公司(以下简称蓝萃公司)诉被告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋基业公司）、天洋文化发展有限公司（以下简称天洋文化公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝萃公司法定代表人李昊乾及委托诉讼代理人阴政宏，被告天洋基业公司的委托诉讼代理人刘东来到庭参加诉讼，被告天洋文化公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝萃公司向本院提出诉讼请求：1.解除蓝萃公司与天洋基业公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）；2.天洋基业公司与天洋文化公司退还蓝萃公司购买北京市房山区××的购房款6579188元，服务费100000元，契税197376元，印花税3290元，产权代办费1000元，产证登记费550元；3.天洋基业公司与天洋文化公司向蓝萃公司支付利息损失（以6881404元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年7月19日起计算至实际退还购房款之日止，截止起诉时暂计算为726370.42元）。后两项诉讼请求合计金额暂计7607774.42元。事实和理由：2017年，蓝萃公司在天洋基业公司购买位于北京市房山区××号房屋（小区名称及房号最终以公安行政管理部门审核的为准），蓝萃公司与天洋基业公司签订了《预售合同》。合同约定，蓝萃公司以“一次性付款”方式向天洋基业公司支付购房款，天洋基业公司应当于2017年7月25日前向蓝萃公司交付涉诉房屋。合同约定，在房屋交付之日起730日内蓝萃公司能取得涉诉房屋的不动产权证书。蓝萃公司向天洋基业公司交付涉诉房屋的全部房款6579188元及服务费100000元。天洋基业公司向蓝萃公司代收了涉诉房屋的契税197376元、印花税3290元、产权代办费1000元、产证登记费550元。但截至起诉时止，因天洋基业公司原因，蓝萃公司尚未取得涉诉房屋的不动产权证书。现蓝萃公司认为，天洋基业公司的行为已构成根本违约，蓝萃公司有权要求解除与天洋基业公司签订的购房合同，有权要求天洋基业公司退还其交付的购房款、服务费、契税、印花税、产权代办费、产证登记费，并有权要求天洋基业公司赔偿其利息损失。经查询，天洋基业公司系法人独资公司，天洋文化公司系天洋基业公司法人股东，根据法律规定天洋文化公司应当与天洋基业公司承担连带责任。蓝萃公司为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决支持其诉讼请求。天洋基业公司辩称，我公司不同意解除与蓝萃公司签订的《预售合同》。原因如下：第一，该房屋已经在住建委进行了网签并登记在册；第二，该房屋已于2017年7月19日交付蓝萃公司使用，未给蓝萃公司造成任何损失；第三，《预售合同》与天洋文化公司无任何关系，请求法院撤销对于天洋文化公司的起诉；第四，该房屋产权证正在积极办理，办理时间计划定于2019年12月31日。双方可按合同约定逾期办证双方另行约定一条，我公司同意按照总房款的日万分之一标准给付蓝萃公司逾期办证违约金，至办理完毕涉案房屋的产权证之日。因我公司不同意蓝萃公司解除合同的诉讼请求，故不涉及蓝萃公司提出的第二、三项诉讼请求。另外，本案的案件受理费应由蓝萃公司负担。天洋文化公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月26日，蓝萃公司与天洋基业公司签订《预售合同》（合同编号：Y2053024），约定蓝萃公司向天洋基业公司购买位于房山区房山新城良乡组团14-03-05地块S02#楼××号房屋（以下简称102号房屋）。《预售合同》约定该商品房规划性质为商业，预测建筑面积为134.06平方米，套内建筑面积77.3平方米，总价款为6579188元，买受人应当于2017年7月18日前支付该商品房全部价款，出卖人应当于2017年7月25日前向买受人交付该商品房。《预售合同》第四条抵押情况条款载明：与该商品房有关的抵押情况为土地使用权抵押，抵押类型为该商品房所占用的土地使用权设定抵押，抵押人为天洋基业公司，抵押权人为恒丰银行股份有限公司北京分行（以下简称恒丰银行北京分行），抵押登记日期为2017-02-20，债务履行期限为2022-02-19。《预售合同》第二十条不动产登记条款对转移登记的约定为：出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。出卖人办理不动产首次登记并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。房屋交接时，出卖人应当将该房屋的房屋登记表、房产平面图各两份交付买受人。房屋坐落、面积和价款发生变化的，出卖人还应当将与买受人签订的补充协议交付买受人。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理：双方另行约定。《预售合同》还对双方的其他权利义务作了约定。蓝萃公司按约向天洋基业公司给付购房款6579188元。2017年7月19日，天洋基业公司向蓝萃公司代收契税197376元、印花税3290元、产权代办费1000元、产权登记费550元。2017年7月19日，天洋基业公司向蓝萃公司交付了×号房屋。本院就房屋产权登记情况向北京市规划和自然资源委员会房山分局（以下简称房山规自委）调查。房山规自委于2019年12月18日复函称：房山区房山新城良乡组团14-03-05地块S02#楼于2017年12月7日办理初始登记，102号房屋具备转移登记条件，但因该房屋存在抵押权登记，转移登记时需经抵押权人同意后，将抵押权一并转移。房山规自委于2020年1月7日再次复函称：102号房屋已于2017年2月23日办理了在建工程抵押权首次登记业务，抵押人为天洋基业公司，抵押权人为恒丰银行北京分行。天洋基业公司与恒丰银行北京分行于2017年1月10日签订《抵押合同》，该合同显示，天洋基业公司与恒丰银行北京分行签订固定资产借款合同，天洋基业公司提供北京房山区新城良乡组团土地及地上未售在建工程为抵押财产，担保主债权为主合同项下的本金28亿元，到期日为2022年2月16日。102号房屋在抵押范围内。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。蓝萃公司与天洋基业公司在自愿基础上签订的《预售合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务，不得擅自变更或者解除合同。蓝萃公司要求解除《预售合同》，天洋基业公司表示不同意，蓝萃公司应当提供证据就该合同符合解除条件的事实予以证明。根据合同约定的时间和金额交纳购房款是蓝萃公司的主要合同义务。依据合同约定的时间和条件交付房屋，并在约定时间内将房屋所有权转移登记到蓝萃公司名下，是天洋基业公司的主要合同义务。根据查明的事实，蓝萃公司已经依约履行了给付购房款的义务，天洋基业公司已经依据合同约定时间将×号房屋交付蓝萃公司，×号房屋所在楼栋已经于2017年12月7日办理初始登记，但未办理所有权转移登记。《预售合同》未对逾期办理所有权转移登记时买受人享有合同解除权作出约定，而是约定因出卖人原因导致买受人未能在该商品房交付之日起730日取得该商品房的不动产权证书的，由双方另行约定处理方式。蓝萃公司未提交证据证明其与天洋基业公司就解除合同事宜经协商达成一致意见，故蓝萃公司要求解除《预售合同》的请求缺乏合同依据。根据相关法律规定，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人有权请求解除合同。《预售合同》约定买受人应当于商品房交付之日起730日内取得商品房的不动产权证书，蓝萃公司于2017年7月19日实际取得×号房屋，至起诉时，《预售合同》约定的办理房屋不动产权证书的期限届满后不足一年，蓝萃公司主张解除《预售合同》尚不符合法律规定的条件。另外，根据查明的事实，×号房屋具备转移登记条件，但因房屋存在抵押登记，转移时需经抵押权人同意后，将抵押权一并转移。《预售合同》第四条已经对该土地使用权抵押的抵押类型、抵押人、抵押权人、抵押登记机构、债务履行期限等抵押情况进行了明确告知，故对于所购房屋存在可能影响房屋所有权转移登记情形的事实，蓝萃公司知道或应当知道。蓝萃公司未提供证据证明其已经丧失办理×号房屋产权转移登记的可能，或存在其他无法继续履行合同、实现合同目的情形，蓝萃公司要求解除《预售合同》缺乏法律依据。综上，蓝萃公司要求解除《预售合同》的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。蓝萃公司要求天洋基业公司、天洋文化公司退还购房款、服务费、契税、印花税、产权代办费、产证登记费并赔偿利息损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。天洋文化公司未到庭参加诉讼，视为放弃相应的答辩及质证权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回北京蓝萃科技有限公司的诉讼请求。案件受理费32527元,由北京蓝萃科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘学芹二〇二〇年一月十九日书记员  冯瑞卿