湖南省长沙市天心区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0103执异1号异议人（被执行人）：长沙市嘉诚房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段163号新时代广场1栋2903房。法定代表人：彭哲剑，董事长。申请执行人：中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行，住所地长沙市天心区芙蓉中路二段218号。负责人：侯继明，行长。本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行（以下简称建行长沙芙蓉支行）与被执行人长沙市嘉诚房地产开发有限公司（以下简称嘉诚公司）金融借款合同纠纷一案中，被执行人嘉诚公司对本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人嘉诚公司称，法院在执行申请执行人建行长沙芙蓉支行与被执行人嘉诚公司、彭哲剑、彭书国金融借款合同纠纷一案中，于2018年8月28日对嘉诚公司名下位于宁乡县（翰林华府）1栋509、603、1303、17Ａ05、2703、3103、3105、3305、3307,2栋3Ａ03、1309、1708、17Ａ08、17Ａ09、3202、3301、3303、3307、3308、3309，3栋103、17Ａ07、2203、2603、2607、2609、4栋17Ａ07、1903、2007、2701、2703、2709、2710号共计33套房产（以下简称案涉房屋）进行网络公开拍卖并由案外人邓丽常竞买所得。但邓丽常至今未足额缴清拍卖款，严重损害异议人嘉诚公司相关权利，故请求撤销法院对案涉房屋的上述拍卖措施。本院查明，建行长沙芙蓉支行与嘉诚公司、彭哲剑、彭书国金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月2日作出（2017）湘0103民初3183号民事判决：一、解除原告中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行与被告长沙市嘉诚房地产开发有限公司于2016年9月28日签订的《人民币贷款期限调整协议》（合同编号：房信期限调整201601号）；二、限被告长沙市嘉诚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，归还原告中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行借款本金29575000元；三、由被告长沙市嘉诚房地产开发有限公司偿付原告中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行上述借款本金实际归还完毕之日止的利息（含罚息，2017年9月28日前按合同约定的借款利率，之后按合同约定的罚息利率，以所欠借款本金为基数照实计付）；四、就上述第一、二、三项判决确定的债权，原告中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行对被告长沙市嘉诚房地产开发有限公司提供抵押的宁乡县玉潭镇二环西路宁（1）国用（2011）第187号土地、宁（1）国用（2011）第188号土地，宁乡县玉潭镇二环西路的在建工程（宁房建玉潭字第312000115号、312000116号、312000117号、312000118号、312000119号、312000156号、312000157号、312000158号、312000160号、313000027号313000028号、313000029号、313000030号、313000113号、313000114号《在建工程抵押登记证明》所载明的抵押物），宁乡县玉潭镇二环西路嘉诚花园1栋106房（宁房权证玉潭字第××号）、9栋101房（宁房权证玉潭字第71000122号）11栋103房（宁房权证玉潭字第××号）、13栋108房（宁房权证玉潭字第××号）、14栋105房（宁房权证玉潭字第××号）、14栋106房（宁房权证玉潭字第××号）及宁乡县玉潭镇二环西路的宁（1）国用（2011）第249号土地，在拍卖、变卖所得价款中享有优先受偿权；五、由被告彭哲剑、被告彭书国就上述第一、二、三项判决确定被告长沙市嘉诚房地产开发有限公司的债务，向原告中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行承担连带清偿的保证责任。被告彭哲剑、彭书国承担完各自保证责任后，有权向被告长沙市嘉诚房地产开发有限公司进行追偿；六、驳回原告中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行的其他诉讼请求。因被告未按判决书履行，建行长沙芙蓉支行向本院申请强制执行，本院于2017年12月20日以（2017）湘0103执3445号立案执行。2018年4月3日，本院作出（2017）湘0103执3445号执行裁定：冻结、扣划被执行人长沙市嘉诚房地产开发有限公司、彭哲剑、彭书国银行账户存款30900412.72元，或查封、扣押其价值相当的财产。2018年4月25日，宁乡房地产业发展办向本院发函，内容为：嘉城公司开发的翰林华府项目以在建工程抵押在建设银行长沙展东支行贷款1.6亿元，目前尚欠2900余万元未归还。该案在贵院已进入执行阶段。为了确保拍卖后的资产能顺利为业主办理不动产权证，请贵院在拍卖资产偿还银行欠款的剩余部分中优先考虑偿还翰林华府所欠税金460万元（其中国税80万元，地税380万元），同时解决翰林华府代收未缴的办证费用70万元，以上两项共计530万元。2018年5月3日，本院作出（2017）湘0103执3445号之一执行裁定，拍卖嘉城公司名下案涉房屋。但是，第一次网络司法拍卖流拍。2018年8月10日，本院对案涉房屋进行第二次网络司法拍卖。拍卖公告中网拍标的物情况说明表披露了宁乡房地产业发展办函件内容并确定:1、若司法拍卖，买受人需另缴纳翰林华府所欠税金460万元(其中国税80万元，地税380万元)，以及缴纳翰林华府代收未缴的办证费用70万元，以上两项共计530万元；2、竞买成功后是否能办理或及时办理不动产权证，除受上述第1项限制外，其它因素相关部门暂未明确，请意向买受人自行到相关部门了解、确认；3、以上瑕疵望意向买受人自行了解并考虑无误，非本案拍卖执行程序相关事项本院概不负责。同时，拍卖公告第八条规定：请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，对拍卖标的能否办理过户手续以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的任何费用。第十二条规定：本次拍卖活动计价货币为人民币，拍卖时的起拍价、成交价均不含买受人在变卖标的物交割、过户时所发生的全部费用和税费。第十三条规定：标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易过程中所涉及一切税、费及其他可能存在的物业费、水、电、气等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负。2018年8月27日，邓丽常通过网络司法拍卖买得案涉房屋，成交价17550240元。2018年12月19日，本院作出（2017）湘0103执3445号之二执行裁定，解除对案涉房屋的抵押、查封手续；案涉房屋的所有权及相应其他权利归买受人邓丽常所有，该所有权及相应的其他权利自本裁定送达买受人时起转移；邓丽常可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2019年1月31日，本院向宁乡市住房保障局送达（2017）湘0103执3445号协助执行通知书，要求协助执行房屋过户登记至邓丽常名下。2019年3月19日，国税宁乡市税务局向本院送交嘉城公司拍卖房产产权变更涉税问题函，来函内容为：一、欠税情况：嘉城公司金三系统欠缴税费13653554.82元，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。二、产权变更涉及税款包括增值税及附征、印花税、土地增值税、企业所得税等共计201万余元。至此，因欠缴巨额税金问题，案涉房屋无法办理变更登记手续至邓丽常名下，且邓丽常至今未付清该税款，酿成纠纷。本院认为，被执行人未依据生效法律文书履行义务，本院依申请执行人申请采取相应执行措施，符合法律规定。本案中，案涉房屋买受人邓丽常至今未付清相关拍卖款项，导致本次拍卖目的已无法实现，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十五条、第三十一条第（六）项所规定情形，应当撤销本次网络司法拍卖。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项规定，裁定如下：撤销本院（2017）湘0103执3445号执行案件对位于宁乡县（翰林华府）1栋509、603、1303、17Ａ05、2703、3103、3105、3305、3307，2栋3Ａ03、1309、1708、17Ａ08、17Ａ09、3202、3301、3303、3307、3308、309，3栋103、17Ａ07、2203、2603、2607、2609，4栋17Ａ07、1903、2007、2701、2703、2709、2710号共计33套房屋的拍卖措施。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖南省长沙市中级人民法院申请复议。审 判 长  汤伟人民陪审员  陈敏人民陪审员  刘健二〇二〇年一月十日法官助理兼陈汉代理书记员附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正;理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十五条拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限内将剩余价款交付人民法院指定账户。拍卖成交后二十四小时内，网络服务提供者应当将冻结的买受人交纳的保证金划入人民法院指定账户。第三十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。