北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初65396号原告（反诉被告）：左朝晖，男，1974年7月8日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王海龙，北京智勇律师事务所律师。被告（反诉原告）：管平，女，1984年6月30日出生，汉族，无业，住湖北省蔪春县。委托诉讼代理人：张玉娟，北京安太律师事务所律师。原告（反诉被告）左朝晖（以下简称姓名)与被告（反诉原告）管平（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王海龙、被告之委托诉讼代理人张玉娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。左朝晖向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年12月12日签订的《租赁合同》；2、判令被告返还原告房屋租金114000元；3、判令被告返还原告房屋押金38000元；4、判令被告向原告支付违约金38000元；5、判令被告赔偿原告损失541356．24元。事实和理由：2018年12月12日原告与被告代理人李xx（被告丈夫）签订《租赁合同》，承租位于北京市朝阳区东二环中路39号院13号楼x层商业x室做为餐饮商业用房，以经营厨艺技术推广及融合菜料理餐厅，租赁期限自2019年1月3日至2025年1月2日止，免租期为20天（2018年12月14日至2019年1月2日)，租金每月19000元。租赁合同签订后，原告按照约定支付租金，对涉诉房屋进行涉及装修并购置全部配套设备及设施并于2019年2月3日前完成了整体装修工程并通过了物业验收。《租赁合同》签订时，原告己明确告被告知租房用途为餐饮。同时，按照合同约定，被告应配合原告进行工商注册，以实现用于餐饮经营的目的。合同签订后原告进行工商注册时发现涉诉房屋之前有4家公司登记注册（属于满额注册），原告无法进行工商注册。此后原告多次催促被告及时注销原址公司未果，截止2019年4月1日被告未仍未完成原址公司注销，2019年5月经涉诉房屋所在物业租赁部证实，涉诉房屋所在地工商所已于2019年3月停止办理39号院13号楼x层的餐饮注册立项（热菜、冷菜、生鲜）。因被告处前述违约行为导致原告方无法进行新的工商注册，进而导致原告无法进行餐饮立项经营、无法推进运营（宣传、公众号、各订餐系统等一系列基础工作都涉及到执照和公章)。此后，原告项目被迫夭折，团队解散。因被告违约行为导致涉诉《租赁合同》无法继续履行，无奈之下，原告于2019年6月24日通过微信向被告送达了《解除通知》，解除了涉诉的租赁合同。《租赁合同解除》后原告与被告就租金返还，违约金的支付以及损失的赔偿问题协商未果。综上，原告特诉至贵院，请求贵院依法查明案件事实，判如所请。管平辩称并反诉称：同意原告第一项诉讼请求，我们认为租赁合同已经于2019年8月7日解除了，因为当天双方办理了诉争房屋的交接手续。不同意原告的其他诉讼请求。原告实际承租到了2019年8月7日，所以不同意返还租金。原告未按约定时间支付38000租金，未按时间支付2019年7月2日之后的租金，并且违约解除合同，我方有权扣除原告的押金。我方没有违约，不同意向原告支付违约金。签合同的时候，我方并不知道原告要做餐饮使用，合同也未约定。在知道不能注册后，我方通过打电话等各种方式配合对方完成工商注册。5月份诉争房屋可以办理工商注册了，双方并没有约定办理工商注册的最晚时间，更没有提及餐饮立项等问题，合同约定的是商业用途，即使办理不了餐饮立项，也不影响合同的履行。2019年3月之后，无法办理餐饮立项是政策调整引起的，不是我方导致的，我方不存在违约行为。对方逾期支付租金，擅自解除合同等行为属于违约，应向我方支付违约金。原告的损失和我方无关，不同意支付。我方提起反诉：1、判令解除原、被告于2018年12月12日签订的《租赁合同》；2、判令原告向被告支付房屋租金22800元（自2019年7月3日至2019年8月7日）；3、判令原告向被告支付逾期支付房屋租金的滞纳金（自2019年7月3日起计算至上述房屋租金实际付清之日止，按照每日95元计算）；4、判令原告向被告支付违约金38000元。左朝晖针对反诉辩称：不同意管平的全部反诉请求。一、我方已经在2019年6月24日给对方邮寄了解除通知，对方也给我们回复了，我方认为租赁合同已经在2019年6月24日解除了。被告在出租房屋时明知原告承租房屋是用于餐饮经营，按照约定被告应当协助原告进行公司的工商登记，但是实际到今天，诉争房屋上还有四家企业注册在内，属于满额注册，即便是我方不做餐饮使用，经营任何企业也是无法完成注册的。二、在我方得知诉争房屋不能进行工商注册后，被告的丈夫李xx已经在微信中明确表明，在注册成功前可以给我们免掉租金。三、被告第三、四项诉讼请求没有事实以及法律依据，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月12日，左朝晖作为承租方，管平代理人李xx（被告之夫）作为出租方，签订了《租赁合同》，约定：左朝晖承租管平的位于北京市朝阳区东三环中路39号院13号楼x层商业x房屋（以下简称“1331房屋”），租赁期限为6年，自2019年1月3日至2025年1月2日，承租区域作为商业用途。2018年12月14日至2019年1月2日为免租期，房屋租金为每月19000元，支付方式为每六个月支付一次，于付款月起租日7日前支付下一次租金。押金为38000元。左朝晖应于合同签订1日内向管平支付租金及押金114000元，于合同签订之日起30日内交齐首次租金和押金（六个月租金以及押金），否则，左朝晖所交押金归管平所有。合同第十二条补充说明：管平配合左朝晖进行工商注册并提供相关材料，左朝晖需在合同结束前将注册地址迁走，迁走后3日内管平退还左朝晖房屋押金。2018年12月12日，左朝晖向管平支付114000元，管平代理人李xx为左朝晖出具收据，载明：今收到左朝晖交来北京市朝阳区东三环中路39号院13号楼x层商业x房屋2个月押金38000元、4个月房屋租金74000元，共计人民币114000元；2019年1月14日，左朝晖向管平支付38000元。2018年12月25日，左朝晖作为发包方人与承包人签订《北京市装饰装修工程施工合同》，约定：工程名称为建外SOHO13号楼x室装修，工程地点为北京市朝阳区建外SOHO13号楼1331室，工程总价款为476000元。2019年2月26日，左朝晖在北京市工商管理局朝阳分局网站办理工商注册登记，但未注册成功，该网页显示“对不起该地址出证的企业户数已经超过了核定的户数”。2019年6月24日，左朝晖发送解除《租赁合同》通知书至管平，载明：本人左朝晖(110101197407084031)于2018年12月14日与你委托的代理人李xx(620421198210080412)签订《租赁合同》，承租位于北京市朝阳区东三环中路39号院13号楼3层商业1331室做为餐饮商业用房(以下简称商用房)，租赁期限自2019年1月3日至2025年1月2日止，免租期为20天(2018年12月14日至2019年1月2日)，租金每月19000元。(一)《租赁合同》签订后我方履行情况。合同签订后，本人按约定支付租金并为实现合同目的开展以下工作：2018年12月中旬开始着手设计(符合法律法规行业规范的营业区、热菜、冷菜、生鲜区)开工装修事宜及餐饮商用房工商注册手续。2019年2月3日年前完成了整体装修工程并通过了物业验收，2019年1月20日租赁了位于十里河的员工宿舍。2019年2月3日前全部设施设备用具就位完毕，2019年2月22日开通物业网信部WiFi。(二)你方原因导致合同不能继续履行，你方行为已构成违约。《租赁合同》签订时，我方已明确告知租房用途为餐饮。同时，按照合同约定，你方应配合我方进行工商注册，以实现用于餐饮经营的目的。因该商用房之前有4家公司登记注册(属于满额注册)，你处未对前租户等4家公司办理注销手续，致使我方无法进行工商注册。截止2019年4月1日你处仍未完成原址公司注销程序，我方已有发生各类费用，无法无限期等待，为此我方多次要求你方尽快将原址公司注销未果。2019年5月商用房所在物业证实，工商所已于2019年3月停止办理39号院13号楼3层的餐饮注册立项(热菜、冷菜、生鲜)。因签约前你方未进行工商注销手续导致我方不能办理餐饮注册(营业区、热菜、冷菜、生鲜区)，造成我方无法及时注册餐饮立项经营、无法推进运营(宣传、公众号、各订餐系统等一系列基础工作都涉及到执照和公章)。进而导致我方项目天折，团队解散。基于你方前述行为，导致合同无法继续履行。我方有权按照《租赁合同》约定解除合同。综上，现特告知，自你收到本通知书之日起,《租赁合同》解除，合同解除后你方应承担向我返还租金，押金，赔偿装修损失，设施设备损失以及支付违约金的义务，同时我方保留将争议诉至法院解决之权利。2019年6月27日，管平发送关于《解除通知书》的复函至左朝晖，载明：一、你我双方签订的合同并没有约定你方租房用途为从事餐饮行业，我方对你方的租房用途并不知悉。二、签订合同后，我方积极履行交付房屋及配合你方进行工商注册的义务，不存在因我方原因导致你方无法进行公司登记注册的情形。三、你方若从事餐饮行业，应清楚知悉各个行政部门对办理餐饮行业注册或许可的相关规定。如你方未能成功办理,应承担相应的不利后果。四、如你方单方解除合同，应根据合同约定承担相应的违约责任，请你方慎思。如你方于收到本函后三日内书面回复我方同意继续履行合同，我方将不追究你方单方解除合同的违约责任。2019年8月7日，左朝晖与管平签订了《装箱清单》，上载明了1331房屋内物品名称以及数量。左朝晖表示当时是应管平要求，过来清点一下1331房屋内的物品情况，清点完物品，我们也都没有拿走，现在这些物品应该还在1331房屋内。管平表示，当时清点完物品，让左朝晖搬走，但是他不搬。从这天开始，我方实际控制了1331房屋。2019年8月28日，管平单方委托北京腾骐资产评估有限公司对位于北京市朝阳区东三环中路39号x室房屋改造装修、办公、厨房、包间设备及用品的市场价值进行了资产评估。该评估公司出具报告，评估结论载明：上述地点在2019年8月12日的市场价值为23．0276万元。就1331房屋内注册公司情况，左朝晖表示直到开庭时，此处还被4家公司注册，属于满额注册，无法注册其他公司。管平表示，2019年4月，管平找了代理办理注销公司的人，已经注销了4家在内的公司，所以5月份通知左朝晖去办理注册登记了。但是不知道为什么，现在当庭查询还是有4家公司注册在此。庭审中，左朝晖当庭进行查询，证实现1331房屋内还有4家公司注册在内（北京复古机车餐饮管理有限公司、北京中视麒麟教育咨询有限公司、北京元赫投资管理有限公司、北京众合膳粮健康管理有限公司）。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，争议焦点为解除合同的原因，故本院就此予以着重论述。依据双方签订的《租赁合同》第十二条补充说明，被告有义务配合原告办理工商注册，故不论原告承租1331房屋是否为经营餐饮所用，也不论被告是否明确知晓原告承租1331房屋实际的具体经营范围，被告均应协助原告完成工商注册手续。根据原告提交的相关证据，以及当庭现场查询结果，截止开庭，1331房屋内还存在非原告在内的4家公司注册在内，故原告确无法办理工商注册。因此本院认定，被告违约在先致使合同目的无法实现，原告享有法定解除合同的权利。关于合同解除的程序：当事人一方行使解除权的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故结合原告于2019年6月24日给被告发送的解除《租赁合同》通知书，可认定《租赁合同》于当日解除。就原告第一项诉讼请求，现原、被告均同意解除合同，本院对此不持异议；就原告第二项诉讼请求，根据原告提交的微信聊天记录显示，因一直无法办理1331房屋的工商注册登记，被告代理人李xx明确表示可以给原告顺延租期，原告在此期间一直未实际使用1331房屋，故被告理应退还原告已交纳的租金114000元。就押金部分，因被告系违约方，故理应退还原告。就原告第三项诉讼请求，被告系违约方，根据合同约定应支付原告违约金。但双方约定的违约金过高，且考虑到原告在承租1331房屋时，应对承租地点能否办理工商注册手续、如何办理注册手续等做基本了解以及调查，故本院结合合同解除的原因、被告对此的过错程度以及合同解除给原告带来的损失等因素，予以酌情调整为一万元。就原告第四项诉讼请求，为实现诉争房屋经营目的，其确实对诉争房屋进行了装修、改造等实际投入，但在未成功办理工商注册登记前，原告应谨慎投入，且对其行为可能造成的风险承担一定的责任。关于原告主张的设备用具款损失，部分设备用具属可移动物品，原告就此可自行取回。故就原告损失部分，本院结合原告提交的《北京市装饰装修工程施工合同》以及被告提交的《资产评估报告》，综合考虑合同解除给原告带来的损失以及被告对此事的过错程度，予以酌情调整为十五万元。对于被告的反诉诉讼请求，第一项，综上论述，本院认定双方签订的《租赁合同》于2019年6月24日解除；第二项，因合同已于2019年6月24日解除，且原告实际并未使用1331房屋，被告也表示同意为原告顺延租赁房屋的起算日期，故被告请求于法无据，本院不予支持；第三项，滞纳金请求于法无据，本院不予支持；第四项，综上论述，被告系违约方，主张违约金于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）左朝晖与被告（反诉原告）管平于2018年12月12日签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）管平于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）左朝晖房屋租金以及押金共计十五万两千元；三、被告（反诉原告）管平于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）左朝晖违约金一万元；四、被告（反诉原告）管平于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）左朝晖损失十五万元；五、驳回原告（反诉被告）左朝晖的其他本诉诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）管平的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5557元，由管平负担（左朝晖已交纳，管平于本判决生效后七日内给付左朝晖）。反诉案件受理费746元，由管平负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蒙 镭二〇二〇年一月十三日书记员 徐可卉