浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初12434号 原告：王希平，男，1974年9月23日出生汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：钟小燕、曹纯纯，浙江瑞越律师事务所律师。 被告：王柱弟，男，1945年5月2日出生汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：王邦云，男，1972年12月26日出生汉族，住瑞安市，系被告王柱弟之子。 原告王希平与被告王柱弟农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日以简易程序立案受理，并于同年11月5日公开开庭进行了审理。原告王希平及其委托诉讼代理人钟小燕、被告王柱弟的委托诉讼代理人王邦云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王希平向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告和被告于2019年4月3日签订的《房屋买契协议书》合法有效；二、判令被告王柱弟协助原告办理位于瑞安市一间房屋［房产证号：瑞房权字第××号，土地使用权证号：瑞集用（XXXX）字第XXXXXXX号］和瑞安市的房屋［不动产权证书号：浙（XXXX）瑞安市不动产权第000XXXX号］的过户登记手续；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告王柱弟与原告王希平系叔侄关系。2019年4月3日，原、被告签订一份《房屋买契协议书》，约定被告将其所有的坐落于瑞安市一间房屋［房产证号：瑞房权字第××号，土地使用权证号：瑞集用（XXXX）字第XXXXXXX号］和瑞安市中堂房屋的三分之一［不动产权证书号：浙（XXXX）瑞安市不动产权第000XXXX号］转让给原告，转让价为230000元，原告先付100000元房款，剩余的130000元房款待房产过户手续办理完毕，原告不动产权证拿到手后一次性支付给被告。签订协议当日，原告按约支付了100000元房款给被告。后，原告多次要求被告协助办理涉案房屋的过户手续均未果，无奈之下向法院提起诉讼。2019年8月27日，经瑞安市人民调解委员会调解，双方达成调解协议，由被告于10个工作日内协助原告办理产权过户登记手续，但被告仍以各种理由拒绝办理。诉讼中，原告承诺，如因涉案房屋自身特殊情形导致原告客观上无法按双方协议的约定拿到诉争房屋的不动产权证，但只要能够实现诉争房屋产权过户至原告名下，原告即自愿将剩余购房款130000元支付给被告。 被告王柱弟答辩称：原告诉称的双方签订《房屋买契协议书》将涉案房屋出卖给原告、约定价款及原告已付款事项均是事实，但被告并非不协助原告办理诉争房屋的过户手续，协议书签订后先后两次协助原告办理过户手续，但均因无法办理而未果；后续之所有不配合原告继续办理过户手续是因为原告明明可以在四天内办好手续，却坚持要求十天后才付余款，被告气不过。另外，原告称其拥有涉案中堂房屋的三分之二、被告拥有三分之一与事实不符，被告是被欺骗签订了中堂协议书，而且并未进行相应的公告，被告不认可，依据分家书被告享有中堂房屋的一半份额。被告同意将房屋出卖给原告，但原告要对中堂房屋给被告进行补助。 经审理，本院认定以下事实：原告王希平和被告王柱弟系同村村民，被告系原告的叔叔。2019年4月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋买契协议书》，协议书载明“一、甲方坐落在瑞安市的房屋转让给乙方所有，房屋坐北朝南，左靠王希平，右靠胡黄娒，前道坦为界，后道坦为界，上至天，下至地皮地基。二、乙方对该房地产情况已作充分了解，愿意购买。三、经甲、乙双方商定该1间及中堂三分之一房屋作价人民币230000元（大写：贰拾叁万元整）。四、付款方式：乙方先付壹拾万元整房款，剩余壹拾叁万元整待房产过户手续办理完毕，乙方不动产证拿到手后，乙方应一次性付给甲方尾款壹拾叁万元整人民币。上述房屋1间及中堂三分之一房产过户后，所有权永归于乙方所有，该产权转让后今后所有权归乙方自由支配，与甲方无涉。五、办理不动产手续由甲方协助乙方办理，经费由乙方负责。今后房屋价格涨跌一律按此协议办事，甲方不得反悔。”签订协议当日，原告按约将首笔房款人民币100000元支付给被告。 2019年8月27日，经瑞安市人民调解委员会调解，双方达成调解协议：一、王柱弟即日起十个工作日内协助王希平办理位于瑞安市一间（房产证号：瑞房权字第××号）和中堂三分之一［不动产权证书号：浙（XXXX）瑞安市不动产权第000XXXX号］房屋的不动产过户登记手续；二、王希平自愿将剩余的卖房款13万元暂缴存于法院，并同意该款于2019年9月10日由王柱弟领取；三、若因王柱弟方故意或重大过失导致第一项事项无法在十个工作日内完成，则第二项的款项领取时间顺延至第一项事项完成之日止；若因王柱弟方之外的其他原因（包括但不限于王希平方或其他原因）导致第一项事项无法在十个工作日内完成，则第二项的款项仍按约定时间由王柱弟方领取；四、双方均自认前述协议内容符合法律和相关行政法规规定为准，若存在不符，则相关风险由双方自愿承担。 经原告多次要求，被告以各种理由拒绝协助原告办理涉案房屋的产权过户登记手续至今。 另查明：诉争坐落于瑞安市一间房屋的房顶已经坍塌，现登记所有人为被告王柱弟；房屋所有权证号为瑞房权字第××号，土地性质为集体拨用，集体土地使用证号为瑞集用（XXXX）字第XXXXXXX号。2018年1月3日，原、被告签订一份中堂协议书，载明“现有座落在瑞安市4间房屋，东首起第1间属于王希春所有，第2间属于王希平所有，第3间属于中堂，第4间属于王柱弟所有。为了明确中堂使用权，现产权人协商同意中堂房屋属王柱弟、王希平按份共有。中堂土地使用权面积为43.23平方米，房产建筑面积为43.23平方米，其中王柱弟土地使用权面积为14.41平方米，房产建筑面积为14.41平方米，占1/3，王希平土地使用权面积为28.82平方米，房产建筑面积为28.82平方米，占2/3。以上内容由2户产权人协商同意签章，永不反悔。”2018年2月9日，诉争中堂房屋进行了产权登记，其中王柱弟所有的三分之一中堂房屋的不动产权证书号为浙（XXXX）瑞安市不动产权第000XXXX号。 本院认为，本案中，原、被告间约定的买卖的标的物为农村自有居住性房屋，故本案案由应为农村房屋买卖合同。农村房屋买卖涉及宅基地使用权转让，而宅基地使用权只能转让给本集体经济组织内的成员。本案原告王希平和被告王柱弟系同一集体经济组织的成员。双方就农村自有居住性房屋签订的《房屋买契协议书》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规效力性强制性规定，本院予以确认。原、被告应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告已依约履行了首笔房款的给付款，被告负有将诉争房产及土地使用权转让给原告的义务。诉争房产现登记在被告王柱弟名下，且该房产已经进行了初始登记。原告主张被告协助办理诉争房屋的不动产权转移登记手续的请求，本院予以支持。被告王柱弟对诉争房屋的买卖事实无异议，辩称办理诉争中堂房屋产权登记时被骗，但无证据证实；且经本院释明后，被告亦未要求解除合同或在指定的期限内通过法定途径就诉争中堂房屋进行权利救济，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。原告自愿承诺于诉争房屋完成过户后给付被告剩余购房款130000元，系其真实意思表示，且有利于被告，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告王希平和被告王柱弟于2019年4月3日签订的《房屋买契协议书》有效。 二、被告王柱弟协助原告王希平办理坐落于瑞安市一间房屋［房产证号：瑞房权字第××号，土地使用权证号：瑞集用（XXXX）字第XXXXXXX号］和瑞安市的房屋［不动产权证书号：浙（XXXX）瑞安市不动产权第000XXXX号］的不动产过户登记手续，定于本判决生效后十日内履行。 本案受理费4750元，依法减半收取2375元，由被告王柱弟负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审  判  员  张浩杰 二〇二〇年一月三日 （代）书记员  陈盈瑜 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。