西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初654号原告：傅育林，男，汉族，1961年5月14日出生，住西安市周至县。委托诉讼代理人：冯韧，陕西毕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宇，陕西毕达律师事务所实习律师。被告：陕西金地佳和置业有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区楼。法定代表人：朱克亮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨兰，北京大成（西安）律师事务所律师。原告傅育林与被告陕西金地佳和置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人冯韧、杨宇，被告委托诉讼代理人杨兰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告傅育林诉称，2013年6月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（编号：4286882），约定原告购买被告开发的位于西安市曲江新区XX路以南、XX路XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋总价款1081641.62元。同时，合同约定原告以银行按揭方式付款，首期330446元已于2013年4月21日前付清，余款750000元需于本合同签订之日起三十日内以银行按揭贷款形式付清。被告应当于2015年6月30日前将涉案房屋交付原告使用，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用的，自2015年7月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。且被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。故，因被告未能在约定的期限内将涉案房屋交付原告使用，且因被告的责任致使原告未能在约定的期限内取得房地产权属证书，被告应当按照约定向原告支付逾期交房违约金5300元及逾期办理产权登记违约金10816.42元。故诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金5300.04元（以总房款1081641.62元的每日万分之一计，自2016年11月4日计算至2016年12月23日）；2、被告向原告支付逾期办理产权登记违约金10816.42元（以已付房价款1081641.62元的1%计）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告陕西金地佳和置业有限公司辩称，被告已于《商品房买卖合同》约定的期限内履行了交房义务，不存在逾期交房情形，无相关违约责任。被告已以报纸公告、邮寄送达的形式通知答辩人进行收房，答辩人不应承担逾期交房违约责任。被告尚未超出合同约定的办证期限，不应承担逾期办证的违约责任。原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求已超诉讼时效。经审理查明，2013年6月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市曲江新区XX路以南，XX路XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积为108.44平方米，总金额为1080446元。该合同第八条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经开发单位、设计单位、施工单位验收合格,并符合本合同约定的商品房交付原告使用。第九条约定除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日,自本合同,自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件六第二条对《合同》书面通知送达方式补充约定,项目相关事宜的书面通知送达方式为:公告、挂号信、特快专递、或双方约定的其他方式,通知的送达时间为挂号信、特快专递发出三日后或公告见报三日后。另查明,2015年6月20日,被告组织勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对其开发的XX城XX号XX楼地下车库及19#、26#、27#楼进行竣工验收,经五方单位验收检查,该项目满足设计要求,符合图纸规范标准要求,建设单位同意接收使用,综合验收结论为合格。2016年12月23日,西安市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》,认定涉案工程消防验收合格。2015年6月被告通过EMS向原告发出入伙通知书。2015年6月23日,被告在报纸上刊登《入伙公告》,要求26#楼业主办理收房手续。根据被告提供的《收楼意见书》，原告实际收房的时间是2018年10月13日,原告提出该《收楼意见书》无法辨认是否为原告本人签字，但并未提出笔迹鉴定申请。另查明，金地公司提交了傅育林涉案房屋的房屋权属分户表，时间是2018年12月28日，证明其公司已经履行了办理权属登记需由其公司提交备案资料的义务。上述事实,有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《建设工程验收报告》、《收楼意见书》、《建设工程消防验收意见书》及庭审笔录等在卷佐证,并经当庭质证,可以作为认定本案事实的依据。本院认为,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告按照合同约定的方式向被告支付了全部购房款,被告亦应按约在2015年6月30日之前向原告交付符合合同约定及法律规定的商品房。本案争议焦点为被告是否存在逾期交房违约行为。《建设工程质量管理条例》第十六条规定:建设单位收到竣工验收报告书后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收,验收合格的,方可交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定:依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用。参照《建设工程消防监督管理规定》,“一类高层住宅建筑”建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核,并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。根据GB50016-2014《建筑设计防火规范》第5.1.1,高层民用建筑根据其建筑高度、使用功能和楼层的建筑面积可分为一类和二类。一类建筑包括建筑高度大于54m的住宅建筑。本案涉案房屋地上建筑层数地上30层,地下1层,系一类高层住宅建筑,故涉案房屋的交付条件除应通过五方验收外,还应通过消防验收。本案中,被告虽然在向原告通知交房时已经取得了五方工程验收,符合合同约定的条件,但尚未取得消防验收,直至2016年12月23日，涉案房屋才取得消防验收。根据被告提供的《收楼意见书》，原告的实际收房日期为2018年10月13日，原告虽提出该《收楼意见书》无法辨认是否为其本人签字，但并未在期限内申请笔记鉴定，故应当认定该《收楼意见书》中的日期为实际收房日期。根据商品房买卖合同的约定,被告理应按照实际总房款1081641.62元日万分之一的标准向原告支付自2015年6月30日至2016年12月23日的违约金。被告辩称原告诉请已过诉讼时效,因双方约定按日计算违约金属于继续性债权,故应以每个个别的债权分别适用诉讼时效,因原告未能提供其自被告违约起三年内向被告主张过延期交房违约金的证据,故对原告关于2019年11月6日起诉之日起倒推3年之前违约金的诉求不予支持,被告应向原告支付2016年11月6日起至2016年12月23日期间的违约金,按照原告已付房款1081641.62元日万分之一计算逾期交房违约金,被告应向原告支付逾期交房违约金5083.72元。另,根据合同约定,被告应当在交房后365日内将办理权属登记需要由其提交的资料报产权登记机关备案,故被告应自2018年10月13日起365日内,将办理权属登记需要由其提交的资料报产权登记机关备案,被告已于2018年12月28日将办理权属登记需要由其提交的资料报产权登记机关备案。金地公司已经在合同约定的期限内履行了相关义务，不存在违约的情形，傅育林主张金地公司逾期办理产权登记违约，无事实存在，不符合合同的约定，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：一、被告陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告傅育林支付逾期交房违约金5083.72元;如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告傅育林的其他诉讼请求。本案案件受理费203元减半后为101.5元由原告傅育林负担70元，由被告陕西金地佳和置业有限公司负担31.5元，因原告已预交，故被告在支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  李多萌二〇二〇年一月十九日书记员  马怡心打印：相丽华校对：张桐铭2020年月日送达1