四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1102民初435号 原告：黄元宋，男，1984年12月13日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人（特别授权）：王美顺，四川双荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：徐萍，四川双荣律师事务所律师。 被告：乐山城市房地产开发有限公司，住所地：乐山市市中区嘉州大道258号。统一社会信用代码：91511100786661117H。 法定代表人：宋刚，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：马春生，四川益华律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：李丹，四川益华律师事务所律师。 被告：马靖善，男，1975年8月24日出生，汉族，居民，住四川省峨边彝族自治县。 原告黄元宋与被告乐山城市房地产开发有限公司（以下简称城市房开司）、马靖善商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄元宋及其委托诉讼代理人和被告城市房开司的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。被告马靖善经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。2018年6月28日至2019年11月26日为中止期间。诉讼过程中，各方当事人申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 原告黄元宋向本院提出诉讼请求：一、判决解除《乐天家园“江鳞御景”认购协议》；二、判令被告城市房开司立即向原告返还购房款160万元；三、判令被告城市房开司向原告支付违约金10万元；四、判令被告城市房开司赔偿原告资金占用利息损失至付清之日止；五、判令被告马靖善对第二项诉讼请求承担连带清偿责任；六、本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，原告黄元宋自愿撤回了第四项诉讼请求。事实和理由：2018年1月31日，原告黄元宋与被告马靖善在“江鳞御景”售楼部签订《乐天家园“江鳞御景”认购协议》，约定：原告认购被告“江鳞御景”项目的商业（售楼部）建筑面积约289.91㎡，认购总价为2319280元。该协议第8条补充条款约定：1、2018年3月30日办理商业销售合同备案…3、如果未按照上述时间办理手续，则被告城市房开司除退还已付房款后，还需赔偿已付款的同等金额的违约金。该认购协议出售方处有乐山国升房地产开发有限公司加盖的印章。被告马靖善在置业顾问处签字。签订上述协议当日，原告通过银行转账往马靖善的账户支付上述购房款40万元。被告城市房开司出具《收款收据》注明收到“购买销售部（商业）款项160万元，先付40万，余款120万。2018年2月1日”，注明经手人马靖善，并加盖“乐山城市房地产开发有限公司财务专用章”。原告在2月1日又转款120万，合计支付160万。但是，被告城市房开司并没有按照协议书中约定在2018年3月30日内为原告办理商业销售合同备案，原告多次催告二被告，要求为原告办理合同备案手续未果。2018年4月21日，被告马靖善向原告出具《担保书》，承诺“在2018年4月29日前落实商品房买卖合同备案手续，若未按照上述时间办理备案手续，则被告城市房开司负责退还原告缴纳的160万购房款，同时本人（被告马靖善）对该退款行为承担连带保证责任”。 现协议约定的办理商品房买卖合同备案手续期限已经到期，经原告多次反复催促，但被告不予办理，被告的行为构成根本违约，原告依法解除上述协议，并追究二被告的违约责任。 被告城市房开司辩称：1、马靖善与原告签订的《乐天家园“江鳞御景”认购协议》上没有城市房开司的公章，马靖善不是城市房开司的员工，城市房开司也未委托马靖善，这是马靖善的个人行为。2、城市房开司从未收到原告160万元的购房款，这160万元是原告直接支付给马靖善的。3、马靖善的行为涉嫌犯罪，城市房开司已经向公安机关报案了。4、原告购买的是售楼部，而不是住宅或者可以备案的商品房，到底是真实的房屋买卖，还是民间借贷。5、原告付款是分两次，但是直接出具了160万元的收据。原告在明知无法办理预告登记的情况下还是买房，与常理不符。6、即使买卖合同真实，也是存在于原告与马靖善之间。认购协议的公章不真实。出具的担保，也是马靖善出具的，乐天家园是马靖善以城市房开司名义开发的，就应当由马靖善承担责任。虽然收据上有城市房开司的财务章，但是城市房开司只应当承担管理责任。 被告马靖善未应诉答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了认购协议、转账凭证、收款收据、担保书、“乐天家园”小区合作开发协议等证据。本院经审理认定事实如下：2011年12月9日，原乐山国昇房地产开发有限公司（后变更为乐山国升房地产开发有限公司，现为乐山城市房地产开发有限公司）与法定代表人为马靖善的乐山广厦房地产开发有限公司签定了《“乐天家园”小区合作开发协议》，约定由乐山广厦房地产开发有限公司以乐山国昇房地产开发有限公司名义组建开发建设项目部，进行开发销售。2018年1月31日，原告黄元宋在“江鳞御景”售楼部签订《乐天家园“江鳞御景”认购协议》，约定：原告认购被告“江鳞御景”项目的商业（销售部）建筑面积约289.91㎡，认购总价为2319280元。该协议第8条补充条款约定：1、2018年3月30日办理商业销售合同备案…3、如未按照上述时间办理手续，则被告城市房开司除退还已付房款后，还需赔偿已付款的同等金额的违约金。该认购协议出售方处有乐山国升房地产开发有限公司加盖的印章。被告马靖善在置业顾问处签字。签订上述协议当日，原告通过银行转账往马靖善的账户支付上述购房款40万元。被告城市房开司出具《收款收据》注明收到“购买销售部（商业）款项160万元，先付40万，余款120万。2018年2月1日”，注明经手人马靖善，并加盖“乐山城市房地产开发有限公司财务专用章”。原告在2月1日又转款120万，合计支付160万。2018年3月30日，因仍未办理商业销售合同备案，原告再次找到被告马靖善。2018年4月21日，被告马靖善向原告出具《担保书》，承诺“在2018年4月29日前落实商品房买卖合同备案手续，若未按照上述时间办理备案手续，则被告城市房开司负责退还原告缴纳的160万购房款，同时本人（被告马靖善）对该退款行为承担连带保证责任”。 乐山国升房地产开发有限公司于2017年10月31日变更公司名称为城市房开司。 诉讼过程中，双方认可“江鳞御景”项目的商业（售楼部）设定有抵押权，无法办理商业销售合同备案。 本院认为，原告所购买的“江鳞御景”项目的商业（售楼部），双方均确认因设定有抵押权，无法办理商业销售合同备案，原告现请求解除《乐天家园“江鳞御景”认购协议》，因其合同的目的无法实现，本院予以支持。 原告黄元宋于2018年1月31日在“江鳞御景”售楼部签订了甲方为乐山国升房地产开发有限公司的《乐天家园“江鳞御景”认购协议》及补充条款，被告马靖善在置业顾问处签字。原告于当日和次日共转账支付了160万元的购房款，原告黄元宋收到了加盖有“乐山城市房地产开发有限公司财务专用章”的收款收据。虽然原告支付的160万元购房款是转到了被告马靖善的个人账户，但收款收据是以被告城市房开司的名义出具的，根据原乐山国昇房地产开发有限公司与乐山广厦房地产开发有限公司签订的《“乐天家园”小区合作开发协议》约定，被告马靖善实施的正是合同中约定的销售行为，而对外来讲，原告作为善意的买房人，其所签订的《乐天家园“江鳞御景”认购协议》及补充条款的法律责任应当由被告城市房开司承担。因此，原告请求被告城市房开司返还购房款160万元，本院予以支持。被告城市房开司认为《乐天家园“江鳞御景”认购协议》系影印件，但又认可了收款收据上“乐山城市房地产开发有限公司财务专用章”系其公司印章，因此，被告城市房开司认为被告马靖善签订《乐天家园“江鳞御景”认购协议》并收取购房款的行为是其个人行为的意见，本院不予采信。 原告请求被告马靖善承担连带支付责任，因被告马靖善出具《担保书》自愿承担连带担保责任，因此，本院予以支持。 原告请求被告城市房开司支付违约金10万元，符合补充条款的约定，其主张金额较为合理，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告黄元宋于2018年1月31日签订的《乐天家园“江鳞御景”认购协议》于本判决生效之日起解除； 二、被告乐山城市房地产开发有限公司、马靖善在本判决生效之日起十五日内，连带退还原告黄元宋购房款160万元； 三、被告乐山城市房地产开发有限公司本判决生效之日起十五日内，支付原告黄元宋违约金10万元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取10161元，由被告乐山城市房地产开发有限公司、马靖善共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  刘思义 二〇二〇年一月十四日 书记员  陈 洁