北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初27330号原告（反诉被告）：丁玎，男，1971年11月26日出生，汉族，住山东省青岛市市南区单县。委托诉讼代理人：栾燕，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：董春锋，北京市康达律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙东红，女，1966年8月29日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：盖冬梅，内蒙古秤元律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：黄杨霞，女，该公司职工。原告（反诉被告）丁玎诉被告（反诉原告）孙东红、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。丁玎向本院提出诉讼请求：1.判决解除丁玎与孙东红签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.孙东红向丁玎返还购房定金10万美金；3.孙东红向丁玎赔偿延期返还定金的利息（以10万美金为基数，按照日万分之五的标准计算自2017年3月18日至实际返还之日）；4.孙东红向丁玎赔偿律师费5万元；5.孙东红承担财产保全费4670元。事实和理由：2017年3月18日，丁玎与孙东红签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定孙东红将位于北京市朝阳区某某西大街8号楼7层703号房屋（以下简称涉案房屋）出售给丁玎，房屋总价款为724万元。合同签订后，丁玎支付了购房定金10万美金。2017年3月26日，北京市住建委联合五部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，该文件明确规定，购买北京办公类商品房，买受人需要符合“名下在京无住房和商办类房产记录，在京已连续五年缴纳社保或个人所得税”，根据该规定，丁玎与孙东红签订的合同无法继续履行。根据合同约定，交易期间因实施新的限购政策导致丁玎不具备购房资格的，孙东红应将已收的房款退还。丁玎在得知新的限购政策后立即联系孙东红，要求退还定金，但孙东红一直拖延，为了维护丁玎的合法权益，现诉至法院，诉如所请。孙东红辩称：同意判决解除丁玎与孙东红签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，不同意丁玎的其他诉讼请求。孙东红与丁玎签订的《北京市存量房屋买卖合同》在限购政策实施之前就可以履行，在限购政策实施后，丁玎让麦田公司告诉孙东红降价三百万，丁玎想办法弄个公司来买，更能证明限购政策不是本案合同无法履行的理由，本案合同并非因限购政策而无法履行。此外，麦田公司与丁玎之间具有利害关系。孙东红向本院提出反诉请求：1.判决解除孙东红与丁玎签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.丁玎赔偿孙东红违约金227万元；3.丁玎赔偿孙东红往返北京、海南、河南的交通费、住宿费共计39114元；4.丁玎赔偿孙东红律师费6万元；5.丁玎赔偿孙东红房屋差价损失300万元。事实与理由：2017年3月18日，孙东红与丁玎签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定孙东红将涉案房屋出售给丁玎，房屋总价款为1135万元。合同签订当天，孙东红与丁玎一再强调购房主体资格的问题，丁玎信誓旦旦的说“不是我买，就是我的公司买，我的资格没问题，如果我买不了，我就更名到他人名下”。孙东红要求在合同附件中特别注明并加黑字体“出卖人同意买受人将房屋所有权转移登记至买受人本人或指定人员名下。买受人应确保其指定人员具备购房资格。《买卖合同》中约定的买受人的权利义务仍由买受人享有和承担”。在限购政策实施后，丁玎没有在合同约定的日期和条款下指定适合的主体履行合同，欲以不可抗力来逃避房屋价格下降而不想购买的本意，属于严重违约，给孙东红造成极大损失，故孙东红提起反诉。丁玎针对孙东红的反诉辩称：同意孙东红的第一项反诉请求，不同意其余反诉请求。第一、丁玎与孙东红签订合同时是有购买涉案房屋的资质，但在网签时由于政策性原因导致丁玎不具备购买资质，丁玎从未表示过不愿意购买涉案房屋。第二、之所以涉案房屋的网签在限购之前来不及办理，是因为丁玎在签订涉案房屋买卖合同之前还买了另外一套房屋，即北京市朝阳区利泽中一路1号22层公寓某某号房屋（以下简称利泽酒店公寓），麦田公司是按照合同签订顺序办理上述两套房屋的网签手续。第三、在丁玎因为限购政策无法购买涉案房屋后，孙东红于2017年4月27日明确表示同意退还定金。在因限购政策无法履行合同后，丁玎一方面协商退钱，一方面也在考虑用其他办法继续购买涉案房屋，但是没有协商成功。麦田公司述称：房屋交易是有流程的。丁玎与孙东红于2017年3月18日签订合同后，需要先办理房屋核验，然后由双方协商确定网签时间。2017年3月26日限购政策出台之时，涉案房屋的核验结果还没有出来。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月1日，于某作为出卖人与丁玎作为买受人在麦田公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定丁玎购买于某名下的利泽酒店公寓（性质为住宅类房屋），房屋成交总价为452万元；定金为80万元，于2017年3月1日支付50万元，于2017年3月15日前支付剩余定金30万元。2017年3月9日，利泽酒店公寓的房屋核验通过。2017年3月18日，孙东红作为出卖人与丁玎作为买受人在麦田公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定丁玎购买孙东红名下的涉案房屋（性质为商办类房屋），房屋成交总价为1135万元；定金为10万美金。签订合同当日，丁玎向孙东红支付定金10万美金。2017年3月18日，丁玎通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得北京市朝阳区灵通观5号院1号楼17层某某房屋（以下简称灵通观房屋），成交价为1258.8009万元。2017年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定在该公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1.名下在京无住房和商办类房产记录的；2.在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。2017年3月27日，孙东红通过微信询问麦田公司职工杨某某“新一，我的那套房出售受影响吗”，杨某某回复“客户购房的话，需要购房资格”“客户还是想买，正在想办法”，孙东红询问“有问题吗”，杨某某称“还有等细则出台，现在已经停止商业网签了”“有，客户之前还有两套房子没有过户”，孙东红询问“那他怎么办啊”，杨某某表示“不知道国家具体的政策，如果占用名额的话，客户就买不了，只能和平解约，三方免责”。2017年3月28日，北京市西城区人民法院与丁玎签订《司法拍卖成交确认书》，确认丁玎以1258.8009万元的价格拍得灵通观房屋，丁玎已交纳的保证金100万元自动转入法院指定账户抵作拍卖成交款，拍卖成交价余款1158.8009万元已于2017年3月24日缴入法院指定账户。2017年3月29日，北京市西城区人民法院作出（2016）京0102执4519号执行裁定书，裁定灵通观房屋归丁玎所有。2017年3月30日，涉案房屋的房屋核验通过。2017年4月22日，麦田职工杨某某通过微信联系孙东红称“客户下午找我了，现在建委不给网签，做了网签的也不给过户，因为政策问题，客户这边因为购房名额，买不了，现在客户要退了，姐，您看怎么办”，孙东红回复称“退呀”。2017年4月24日，杨某某通过微信告知孙东红“姐，客户购房资格没有通过”。2017年5月5日，利泽酒店公寓办理网签手续。2017年5月16日，利泽酒店公寓登记至丁玎名下。2017年7月6日，灵通观房屋登记至丁玎名下。庭审中，经询，丁玎和麦田公司均表示在网签之前需要先进行房屋核验，因丁玎在购买涉案房屋之前还购买了利泽酒店公寓，故麦田公司按照合同签订顺序办理房屋核验和网签手续，而在限购政策出台之时，涉案房屋的房屋核验结果还未出来。麦田公司表示房屋核验需要产权证原件或者清晰照片，但在签订房屋买卖合同时，孙东红未提交涉案房屋产权证原件或清晰照片，麦田公司于2017年3月22日才收到孙东红邮寄的涉案房屋产权证原件，对此，丁玎、孙东红予以认可。此后，麦田公司于2017年3月23日提交了涉案房屋的房屋核验申请。本院认为:孙东红与丁玎签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议在履行过程中，因北京市于2017年3月26日发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，丁玎的购房资格审核未通过，导致涉案房屋未能办理网签手续。现丁玎诉请要求解除其与孙东红签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，孙东红亦反诉要求解除，本院对此不持异议。现因购房政策影响，孙东红与丁玎签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。丁玎为购买涉案房屋支付的购房定金10万美金，孙东红应予返还。关于丁玎诉请的财产保全费4670元，丁玎已实际支出，且具有一定的必要性，故对于此项诉请，本院予以支持。丁玎的其他诉请，于法无据，本院不予支持。至于孙东红的其他反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）丁玎与被告（反诉原告）孙东红签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）孙东红于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）丁玎购房定金10万美金；三、被告（反诉原告）孙东红于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）丁玎支付财产保全费4670元；四、驳回原告（反诉被告）丁玎的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）孙东红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6067元，由原告（反诉被告）丁玎负担2067元（已交纳），由被告（反诉原告）孙东红负担4000元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费28650元，由被告（反诉原告）孙东红负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  斯晓荷人民陪审员  郭 菡人民陪审员  刘春生二〇二〇年一月十七日书 记 员  赵洪方