上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初79335号原告：彭小玲，女，1982年2月5日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：郑舜卿，上海市百汇律师事务所律师。被告：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张云飞，执行董事。委托诉讼代理人：朱江南，男。原告彭小玲与被告上海万街商业经营管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年9月10日受理后，依法适用简易程序，于同年11月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑舜卿、被告委托诉讼代理人朱江南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。审理中，原告向本院申请财产保全，本院依法裁定轮候冻结被告中行上海市张江支行的银行账户。彭小玲向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告租金875,175.45元；偿付原告以434,906.27元为本金，从2019年1月1日起至同年6月30日止按每日万分之二计算的逾期付款违约金15,743.61元；偿付原告以875,175.45元为本金，从2019年7月1日起至实际支付日止按每日万分之二计算的逾期付款违约金。事实和理由：2015年9月1日，原告和配偶王某某与上海华都大夏有限公司(以下简称华都公司)签订上海市商品房出售合同，约定原告以13,629,165.20元购买位于张杨路XXX-XXX号华都大夏二层中部339.71平方米商业用户。原告支付了全部款项并办理房产证后，华都公司人员告知原告，中国银行上海市浦东分行(以下简称中行浦东分行)与华都公司已于2012年10月30日签订上海华都大夏房屋互租协议，已将二层中部租给中行浦东分行至2022年12月31日，因此暂无法按约向原告交付二层中部房屋。作为补偿，中行浦东分行将其拥有产权位于华都大夏9E、13G、13H的物业租赁给原告，允许原告自用或转租，租期自2015年9月1日至2022年12月31日。由于华都大夏的部分商铺由被告统一招商和经营管理，故原、被告达成口头协议，同意将所购商铺委托被告进行经营管理，期限自2015年9月1日起至2025年8月31日，第一、第二个合同年租金保底收益为783,676元，从第三个合同年起，每年在上一个合同年的租金保底收益上递增6%。若在保底租金收益之外产生溢价收入，则溢价部分全部归被告所有。保底收益每6个月结算一次，在第6个月的10日内支付；为便于财务管理，被告有权将支付日调整自然年度的6月底或12月底统一支付。鉴于存在上海华都大夏房屋互租协议，故在2015年9月1日至2022年12月31日期间原告实际将9E、13G、13H物业交给被告经营管理。嗣后，原告即根据被告要求签署了委托手续，由被告通知9E、13G、13H租户此后向被告支付租赁物的租金和押金。2016年4月，被告表示需要在支付租金保底收益前与原告订立书面合同，故双方于2016年4月16日签订商铺委托招商经营管理合同，明确原告购买的位于张杨路XXX-XXX号二层中部商铺交被告统一招商和统一经营管理，期限自2015年9月1日起至2025年8月31日止。双方订立合同之初，被告尚能履行合同义务，自2018年起，被告陆续发函告知原告，称其未就张杨路XXX号9E、13G、13H商铺与原告签订商铺委托招商经营管理合同，导致双方权利义务不清，被告此前对上述物业的经营管理系无因管理行为，并将于2018年4月1日起撤离该商铺的全部工作人员。商铺承租人所交租金将扣除税费、手续费等费用后，支付至原告账户。原告认为被告单方面主张解除合同缺乏法律依据，遂向法院提起诉讼。浦东新区人民法院经审理，作出(2018)沪0115民初82462号民事判决书，判决确认原、被告于2016年4月16日签订的商铺委托招商经营管理合同有效；确认被告解除该合同的行为无效；原、被告继续履行该合同。原告认为，原、被告订立的合同约定了支付金额和支付时间，被告应当于2016年6月30日支付653,063.33元、同年12月31日支付391,838元、2017年6月30日支付391,838元、同年12月31日支付407,511.52元、2018年6月30日支付415,348.28元、同年12月31日支付431,962.21元、2019年6月30日支付440,269.18元，合计应付3,131,830.52元。被告实际于2016年6月3日支付261,224元、同年7月15日支付373,177.14元、2017年1月11日支付366,368.53元、同年6月23日支付391,838元、同年12月15日支付407,511.33元、2018年5月17日支付346,323.57元、同年6月21日支付110,212.50元，合计付款金额为2,256,655.07元。截止2019年6月30日被告尚欠原告租金875,175.45元。同时，因被告存在逾期付款行为，应当根据合同8.1条款的约定，按每日万分之二支付逾期付款违约金。原告提供下列证据：1.上海市商品房出售合同、2.上海市房地产权证、3.华都大夏购买方入伙通知书，以证明原告于2015年9月1日与华都公司签订合同，购买张杨路XXX-XXX号华都大夏二层中部房屋，并取得产权证；4.上海市房屋租赁合同、5.上海华大夏房屋互租协议、6.协议书，以证明在原告签订上海市商品房出售合同之前，华都公司已将二层中部租赁给中行浦东分行至2022年12月31日，作为补偿，中行浦东分行将其拥有产权的华都大夏9E、13G、13H的物业租赁给原告，允许原告自用或转租，租期自2015年9月1日至2022年12月31日；7.商铺委托招商经营管理合同、8原告借记卡账户历史明细、9.原告与被告员工程小姐微信聊天记录、10.原告与被告员工张雷微信聊天记录、11.原告与被告员工陈文峰微信聊天记录及借记卡历史明细，12.原告与被告员工周颖微信聊天记录及借记卡历史明细，以证明原、被告签订商铺委托招商经营管理合同，确定的租期自2015年9月1日趣至2025年8月31日止，由于中行浦东分行实际承租了二层中部商铺至2022年12月31日，故被告在该期间内实际对9E、13G、13H的物业进行经营管理并向原告支付租金保底收益。2016年7月15日原告在收到收益后曾提出异议，但被告员工程小姐解释差额系税费。2017年7月11日，被告员工陈文峰发给原告1-6月代缴税费的照片，并向原告收取了代缴的税费款。2017年12月18日，被告员工周颖称为原告代缴了7-12月税费并向原告收取了税费款；13.告知函、14.告知函、15.告知函、16.办理交房手续函，以证明被告发函主张对9E、13G、13H物业进行的经营管理为无因管理，要求解除与原告签订的商铺委托招商经营管理合同；17.上海市浦东新区人民法院(2018)沪0115民初82462号民事判决书、18.上海市第一中级人民法院(2019)沪01民终13244号民事裁定书，以证明法院确认被告解除合同行为无效，原、被告应继续履行双方签订的商铺委托招商经营管理合同。上海万街商业经营管理有限公司辩称，对原告提供的证据除11关联性税费由原告另行支付给被告不予认可外，对其他证据无异议。原告请求的87万余元系未扣除相应由被告代缴的税费，如果扣除被告代缴的税费，已不欠原告保底收益。被告于2018年未支付款项系双方对是否解除合同有争议，在沟通和诉讼过程中，故被告不应承担违约责任。原、被告双方签订的商铺委托招商经营管理合同约定的是张杨路XXX-XXX号二层中部商铺，但原告一直未交付物业。被告愿意支付相应租金，但请求驳回对违约金的诉求。并于庭后提供了2015年9月至12月原告的税收缴款书和上海市增值税专用发票，2017年1月至6月上海市增值税专用发票。原告对被告提供的缴费情况由法院审查。经本院向税务部门咨询，税收缴款书是单位为个人代缴的税费，增值税专用发票系单位用于做账有发票。本院经审理认定事实如下：2015年9月1日，原告及案外人王某某与华都公司签订签订上海市商品房出售合同，约定原告及案外人王某某以13,629,165.20元的价格购买张杨路华都大夏828-838建筑面积为339.71平方米的商铺。同年9月14日，华都大夏物业管理公司向原告及案外人发出华都大夏购买方入伙通知书，要求其支付维修基金、物业费等并办理入伙手续。，2015年9月29日，有关部门对该物业向原告及案外人王某某发放沪房地浦字(2015)第075904号上海市房地产权证。2011年11月14日，华都公司(甲方)、中行浦东分行(乙方)签订上海市房屋租赁协议，由甲方将位于张杨路XXX-XXX号1楼中部和2楼中部建筑面积为1,345.14平方米的商铺租赁给乙方，租期为60个月。2012年10月30日，华都公司与中行浦东分行签订上海华都大夏房屋互租协议，约定乙方租赁甲方1楼中部和2楼中部建筑面积1,345.14平方米商铺，同时乙方将9楼D(部分)E、F座、11楼B、C、D、E、H、I、J座和13楼B、C、D、E、F、G、H、I座建筑面积为2,375.31平方米的商铺租赁给甲方，期限自2012年7月1日至2022年12月31日，双方免租金，双方有权以自己的名义转租。2015年9月1日，华都公司(甲方)、中行浦东分行(乙方)、原告及案外人王某某(丙方)签署协议书，鉴于甲、乙双方曾签订租赁协议和房屋互租协议，租期至2022年12月31日，乙方放弃对位于浦东张杨路XXX-XXX号2楼中部房屋优先购买权，甲方于2015年9月1日与丙方签订房屋买卖合同出售2楼中部，并于12月16日办理房屋过户手续；乙方与丙方就2楼中部继续履行原租赁协议和互租协议，三方达成补充协议：一、丙方产权物业2楼中部与乙方产权物业9E、13G、13H按照原租赁协议、互租协议等条款继续互租，租期从2015年9月1日至2022年12月31日，乙方允许丙方转租或保留9E、13G、13H；二、甲方产权物业1楼中部与乙方产权物业继续履行原租赁协议、互租协议。嗣后，原告即将上述互租物业委托被告统一招商经营管理。2016年5月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订商铺委托招商经营管理合同，合同约定，甲方委托乙方对张杨路XXX-XXX号二层中部建筑面积339.71平方米商铺统一招商和经营管理，期限自2015年9月1日起至2025年8月31日止，该期间为固定期间，双方不得单方面要求缩短、调整该期限。委托招商经营管理期间内，第一、第二个合同年租金收益保底为783,676元，从第三个合同年起，每年递增一次，即在上一个合同年的租金收益保底基础上递增6%，第三个合同年的租金保底收益为830,696元，第四个合同年的租金保底收益为880,537元，以此类推。委托经营管理期限内，若在保底租金收益之外产生溢价收入，则溢价部分全部归乙方所有。该商铺实际租金收益由乙方代甲方收取，按乙方实际收取之日每6个月结算一次，并于第6个月后10日内，乙方将该商铺6个月应得租金收益支付至甲方账户。为便于财务管理，乙方有权将支付日期调整至自然年度的6月底或12月底统一支付。甲乙双方根据有关法律、法规的规定各自承担相应的税费。在签署合同时，甲方授权乙方持甲方所提供的相关资料代为到政府部门办理税务发票开具手续，甲方应承担一切相关税费，乙方有权代扣代缴。该商铺产生的物业费、水、电等公用事业费由承租方缴纳，若承租方不及时缴纳，则由乙方缴纳。乙方负责该商铺的定位、业态划分、招商、经营管理等全部工作。在甲方按约履行的前提下，乙方不能按约向甲方支付租金收益的，每逾期一日，乙方应承担逾期款项万分之二的违约金。逾期超过10日的，甲方有权单方面解除合同，并且不承担任何违约责任。当甲方违约时，乙方有权直接在甲方的租金收益中扣减甲方应付的违约金、损失等费用。本合同期限内，双方不得擅自解除合同。同时双方签署不可撤销委托书。2016年6月3日，被告转账给原告261,224元，同年7月15日，被告转账给原告373,177.14元，2017年1月11日，被告转账给原告366,368.53元，同年6月23日，被告转账给原告391,838元，同年12月15日，被告转账给原告407,511.33元，2018年5月17日，被告转账给原告346,323.57元，同年6月21日，被告转账给原告110,212.50元，合计2,256,655.07元。另查明，2016年8月24日，被告向税务部门为原告代开了税收缴款书，缴款时间为2015年9月1日至同年12月31日，应缴税费为12,439.24元。2017年7月11日，被告向税务部门为原告代开了税收缴款书，缴款时间为2017年1月1日至同年6月30日，所缴税费为18,658.93元。同日，被告员工陈文峰将所开缴款书照片发给原告，并要求原告支付税费款至其个人银行卡。同日，原告将18,660元转账至被告员工陈文峰银行卡以支付被告代缴税费款。同年12月18日，被告员工周颖微信告知原告正在税务部门开票，要求原告支付2017年7月1日至同年12月31日的税费19,405.28元，并将其个人银行卡发给原告。原告于同日将上述金额转账给被告员工以缴纳相应税费。另查明，2018年4月3日，被告致函原告，原告将位于张杨路XXX-XXX号、9E、13G、13H商铺交其经营管理，但其运营管理至今，双方未签署正式的书面商铺委托招商经营管理合同，致使双方权利义务不清，导致其无法对该商铺进行运营管理，故要求原告收到函件后3日内与其签署书面商铺委托招商经营管理合同，若逾期未能签署，视为原告无意将该商铺交付其运营管理。为避免原告产生经济损失，其作为无因管理人，暂时参照其他商铺的履行条件向原告支付租金收益，届时若未能签署书面合同，其将终止一切善意管理者的管理措施，由此产生的全部损失由原告独自承担。同年4月23日，被告再次致函原告，其已于4月7日发函通知原告处理商铺事宜，因双方未能达成一致或办理商铺交接事宜，故被告决定于同年4月1日撤离该商铺的全部工作人员，该商铺承租人所交租金，其于扣除税费、手续费等费用后，全额支付至原告预留银行账户。请原告于收到函件后3日内尽快与其联系办理房屋交接手续，逾期办理产生的全部损失由原告独自承担。同年5月20日，被告致函物业公司，自2015年以来，被告受华都大夏个人业主委托进行商铺招商运营管理，现就张杨路XXX-XXX号9E、13G、13H三套商铺事宜告知贵司，一、经核查，被告并未和任何人签署过上述三套商铺委托招商经营管理协议；二、前期招商运营过程中，被告属于代原告无因管理，所产生的租金收益扣除相关税费已全部结算支付给原告；三、现9E租户已于2018年5月5日到期退租，13H商户将于2018年8月20日到期，13G商户将于2018年9月30日到期。被告在现有合同到期后将不再为原告无因管理上述三间商铺，请贵司自行沟通相关人员处理上述三间商铺租约到期后管理事宜。2018年6月8日，被告又一次致函原告，双方于2016年4月16日签订商铺委托招商经营管理合同，原告将张杨路XXX-XXX号二层中部商铺委托被告招商运营管理，合同签署至今，原告仍未将该商铺交付被告，导致合同无法正常履行。根据合同第3.2条，被告认为中行浦东分行与华都公司于2012年10月30日签署关于该商铺的互租协议，已致使被告无法履行与原告签订的合同。请原告于收到函件后3日内与其办理张杨路XXX-XXX号二层中部商铺交接事宜。若原告逾期未能完成该商铺交接，被告将视为原告拒绝履行合同，合同因实际无法履行而导致法定解除。同年11月，原告向本院提起诉讼，要求确认原、被告于2016年4月16日签订的商铺委托招商经营管理合同有效；确认被告解除该合同行为无效。本院(2018)沪0115民初82462号判决书于2019年6月3日判决，确认原、被告于2016年4月16日签订的商铺委托招商经营管理合同有效；确认被告解除该遭到的行为无效；原、被告继续履行该合同。判决书送达后，被告不服向上海市第一中级人民法院提起上诉。2019年11月6日，被告向一中院申请撤回上诉。审理中，被告仅提供了2015年9月1日至同年12月31日代缴的税收缴款书和被告的上海市增值税专用发票，2017年1月1日至同年6月30日被告的上海市增值税专用发票。2017年1月1日至同年6月30日的代缴税收缴款书被告员工陈文峰已拍照发给原告。经本院向被告代理人多次询问，代理人表示除上述代缴的税收缴款书外，被告其他日期代缴单据经向税务部门查询未能查到。本院认为，原、被告签订的《商铺委托招商经营管理合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，对原、被告双方均具约束力，当事人应根据诚信原则，全面履行自己的义务。双方合同约定的商铺为张杨路XXX-XXX号，而实际交付由被告统一招商经营管理的商铺为张杨路9E、13G、13H，本院(2018)沪0115民初82462号判决书已作详述，本案不再赘述。根据双方合同约定，第一、第二个合同年租金保底收益为783,676元，从第三个合同年起每年递增6%以此类推，则自2015年9月1日起至2018年12月31日止，被告应付原告租金保底收益合计为2,691,560元(第一、第二个合同年合计为1,567,352元、第三个合同年为830,696元、第四个合同年为880,537元÷12个月×4个月=293,512元，上述计算均取整数)，被告自2016年6月3日至2018年6月21日累计已支付原告2,256,655.07元，被告尚欠原告434,910元(应付款与已付款也均取整数，原告认为欠款为434,906.27元)。本院注意到，被告于2016年6月3日支付给原告的261,224元(也取整数)系第一个合同年4个月未扣除代缴代扣税款12,439.24元，考虑到2017年1月至6月被告代缴税费18,658.93元，原告已转账给被告员工陈文峰18,660元，2017年7月至12月税费19,405.28元原告已转账给被告员工周颖，但被告未代缴2017年下半年的税费并向税务部门开具税收缴款书，为免讼累，本院将该款项作为支付2015年9月至12月税收缴款书中应缴税费12,439.24元，多余部分因原告在本次诉讼中未提出，故本院不予处理，由原告另行主张。2019年1月至6月30日，被告应付第四个合同年半年租金保底收益440,268.50元，至2019年6月底，被告合计尚欠原告875,178.50元，现原告主张至2019年6月底的租金保底收益875,175.45元未增加被告负担，并无不当，应予支持。除被告已代开的税收缴款单(2015年9月至12月，2017年1月至6月)外，被告尚未代缴代开的税费由原告自行向税务部门缴纳。虽然，原、被告之间对合同是否解除持争议，但从被告2016年7月15日支付给原告半年租金保底收益来看，未按约全面履行合同，且双方签订的合同明确约定该合同期限为固定期限，双方不得单方面要求缩短、调整该期限，故该合同是否解除有待双方协商一致，在双方未协商取得一致意见或法院判决解除之前，被告仍应根据严格合同原则，按约全面履行合同。现本院(2018)沪0115民初82462号民事判决书判令被告继续履行合同，被告未按约支付原告租金保底收益显性违约，依法应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原、被告约定逾期付款按每日万分之二计算并未超过法律规定，且违约金具有补偿性和惩罚性的特征，而被告对其逾期付款所应承担的违约责任也是明知的，故本院予以支持。被告以双方因合同是否继续履行存在争议且在诉讼期间，故不应认定系被告违约，不应支付违约金之辩依据不足，本院不予采信。综上所述，原告诉求，依法有据，本院予以支持《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海万街商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告彭小玲至2019年6月30日止的租金保底收益款875,175.45元；二、被告上海万街商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告彭小玲以434,906.27元为本金，自2019年1月1日起至同年6月30日止按每日万分之二计算的逾期付款违约金15,743.61元；三、被告上海万街商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告彭小玲以875,175.45元为本金，自2019年7月1日起至实际支付日止按每日万分之二计算的逾期付款违约金。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12,709元，减半收取计6,354.50元，财产保全申请费5,000元，合计11,354.50元，由被告上海万街商业经营管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐宝根二〇二〇年一月二日书记员  李 朋附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。