江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0682民初9306号 原告：李长忠，男，1968年12月10日生，汉族，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：祁春华，如皋市高新区法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：如皋雨润置业有限公司，住所地：如皋市如城街道纪庄社区17组。 法定代表人：祝义财。 委托诉讼代理人：袁娟，系单位员工，特别授权。 委托诉讼代理人：宋帅帅，系单位员工，特别授权。 原告李长忠与被告如皋雨润置业有限公司（以下简称雨润公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李长忠及其委托诉讼代理人祁春华与被告雨润公司的委托诉讼代理人袁娟、宋帅帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李长忠向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告返还原告370万元房款，并自2016年2月4日始至实际给付之日按照年利率6%赔偿原告损失；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月1日，江苏翔森建设工程有限公司（以下简称翔森公司）、江苏长江机械化基础工程有限公司（以下简称长江公司）、雨润公司签订《付款指示及债务处理协议书》，约定由江苏长江机械化基础工程公司或其指定的第三方购买被告开发、建造、销售的“如皋星雨华府”的部分房屋，并且采取相互冲抵工程款的方式支付房款；江苏长江机械化基础工程有限公司向被告出具了《指定书》，指定原告以370万元价款购买被告开发的如皋市星雨华府2#商业楼4号房屋。上述房屋房款370万元已通过工程款冲抵的方式支付完毕，鉴于被告迟迟未办理房屋过户手续，原告向法院起诉，后法院予以驳回，根据商品房买卖合同第八条第一款、第二款规定，原告享有解除合同的权利，介于被告没有过户的诚意，现诉至法院，要求判如所请。 被告雨润公司辩称，1、原告诉讼请求没有事实和法律依据，该商品房买卖合同并未成立，原告诉请返还370万元房款没有合同依据；2、退一步讲，原告并不是主张该笔工程款的适格主体，该笔工程款的债务人为案外人江苏翔森建设工程有限公司，翔森公司曾委任江苏长江机械化基础工程公司承建其项目，翔森公司欠付长江公司370万元工程款，故2016年2月1日，翔森公司、长江公司、如皋雨润公司三方签订协议，约定以如皋雨润公司所有的房屋抵偿翔森公司所欠长江公司的工程款，为工抵房，该三方协议从性质上看是第三人代物清偿的合意，属于实践性的法律行为，尚需完成履行行为，即动产需交付，不动产需登记，该协议才能生效。涉案房屋未办理物权移转，该协议并未生效。同时按照合同法第65条规定，当事人约定由第三人向债务人履行债务的，第三人不履行债务或者履行不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。故本案应当由翔森公司继续承担该笔工程款。并且根据江苏省高级人民法院关于债权债务案件审理中以物抵债问题的纪要，规定关于债务清偿期限届满后，以物抵债行为的性质及效力认定，对当事人在债务清偿期限届满之后的以物抵债协议应区分两种情形进行认定处理。因此，综上由于翔森公司欠付长江公司370万元的工程款为真正债务人，长江公司为该笔工程款的债权人，应由翔森公司继续支付该笔债务。即便在三方协议签订后，翔森公司在协议书，其未按照协议书约定向如皋雨润公司付款，协议书并未得到履行，目前也无法履行，故应回归到原来的债权债务。由翔森公司继续支付长江公司该笔工程款。因此，原告诉求返还370万元并不是适格主体，且应由翔森公司继续承担该笔债务。主张也应当由长江公司主张，并不是原告。请求法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年2月1日，翔森公司作为甲方、长江公司作为乙方、雨润公司作为丙方签订一份《付款指示及债务处理协议书》，约定：鉴于：（1）甲方曾委托乙方承建甲方项目，而于本协议签字日，甲方仍未履行工程款（无息）合共人民币3700000元（下称[工程总欠款]），甲方每一成员所欠之个别工程款（下称[个别工程欠款]）、相关承建合同编号及日期见附件一（下称[工程合同]）。（2）于2016年2月1日，乙方与丙方签订商品房买卖合同编号参考附件二（下称[买卖合同]）及相关文件，由乙方或乙方指定的第三方购买丙方开发建造和销售的“如皋星雨华府”的部分房屋，详情见附件二（下称[房屋]）。（3）三方同意以下述付款安排，处理工程合同项下的工程总欠款及等值的买卖合同项下部分房屋价款，就此达成协议，供三方信守：一、付款：1.1、乙方现无条件及不得撤回地指示甲方向丙方支付所有工程总价款，而当甲方全面履行以上付款指示后，等同甲方已全数清偿所有工程总欠款及履行工程合同项下所有义务，乙方不得追究。如果甲方按照上述指示付款时遇上任何银行或政府部门的扣减，甲方自行负责。1.2、丙方同意接受甲方的付款，作为乙方支付买卖合同的等值部分房屋价款。在甲方付款及丙方收款时按丙方所实际到账的金额扣减乙方在买卖合同下的等值部分房屋价款，任何扣减由甲方负责，但买卖合同项下任何剩余房屋价款由乙方负责。1.3、乙方应在工程合同项下的个别工程欠款达到支付条件时，向甲方出具以甲方为付款单位的相应个别工程欠款正式工程款发票，甲方收到乙方的工程款发票后，通知丙方向乙方或乙方指定的第三方出具相应金额的房款收据（房款发票待办理权属登记时提供）。如工程总欠款不足以支付房屋价款的，乙方或乙方指定的第三方应按照签署的买卖合同履行合同约定之付款义务，补足不足部分，否则视为对买卖合同的违反。乙方指定的第三方和丙方应按照买卖合同和法律法规的规定各自承担物业买卖所涉各项税费、成本和交易费用。1.4、不论买卖合同另有协定，房屋价款当中工程总欠款等值部分的支付期限应按照工程合同的支付期限，剩余房屋价款之支付期限参照买卖合同房屋价款之尾款之支付期限。1.5、乙方指定的第三方与丙方签署完成买卖合同后，且按照本协议1.3条的约定相互开具工程款发票和房屋价款收据后，甲方在工程合同中对乙方的付款义务、乙方或乙方指定的第三方在房屋买卖合同中对丙方的付款义务按照工程款发票和房屋价款收据中标明的金额范围内的债权债务即告全面履行。但，相关各方仍应按照已签署的相关工程合同及买卖合同之约定切实各自履行其他持续性合同义务。其中附件一《相关方、工程合同及个别工程欠款》载明：甲方公司名称：翔森公司；乙方公司名称：长江公司；工程合同名称：雨润南通星雨华府项目静压管桩桩基工程施工合同及补充协议、铜陵星雨华府东区桩基、汝州星雨华府；个别工程欠款（人民币）：￥3700000。其中附件二载明：项目：如皋星雨华府；楼栋：2#商铺楼；房号：4；面积（平米）：179.09；总房价（元）：3700000。 2016年2月1日，长江公司向翔森公司（甲方）、雨润公司（丙方）出具一份《指定书》，载明：“根据2016年2月1日签订的《债权债务抵消协议书》（以下简称该协议）条款的约定，我方可指定“第三方”与丙方签订《商品房买卖合同》，现依据该协议，我方指定如下：姓名：李长忠身份证号：……电话：……为该协议所称的‘第三方’，由该‘第三方’与丙方签订《商品房买卖合同》，所购房屋情况：如皋星雨华府项目2#商铺楼4，总价3700000元，拟抵消债务金额人民币3700000元（金额以协议书为准）。按照《债权债务抵消协议书》中的约定，我方承诺如下：1、上述‘第三方’所购房屋的房款或部分房款，由我方与甲方进行债权债务抵消；2、……；3、我方与上述‘第三方’之间的债权债权关系及税务问题由我方与‘第三方’自行处理，与贵方无涉，且不影响《商品房买卖合同》的效力；4、在全部房款未抵偿完毕或补足完毕前，各方均同意不向当地房管部门申请办理网签、备案、预告登记等手续。请贵方与该‘第三方’签订、办理《商品房买卖合同》的购房手续。”原告李长忠作为第三方在该《指定书》落款处签名，翔森公司、雨润公司在上述《付款指示及债务处理协议书》、附件一、二及《指定书》上加盖了骑缝章。 原告李长忠在《付款指示及债务处理协议书》作为长江公司的授权代表签字。 2016年2月3日，长江公司出具两份收据，其中编号为179984的收据载明：交款单位为翔森公司；收款方式为公抵房转账；数额为1684079.12元；收款事由为铜陵星雨华府工程款，公抵房款。编号为179983的收据载明：交款单位为翔森公司；数额为2015920.88元；收款事由为星雨华府工程款、南通项目、盱眙项目；备注：以上项目尾款全部结清抵房。 原告李长忠提供的加盖翔森公司印章的2016年2月4日的收据（编号1729002）复印件，载明：缴款单位为雨润公司；收款方式为工抵；数额为3700000元；收款事由为长江公司以房抵款。该复印件由董云川备注：“原件已收到董云川2016.3.23”。董云川为时任雨润公司销售总监，现已离职。 原告提供的载明雨润公司为出卖人、原告为买受人的《商品房买卖合同》载明：买受人向出卖人购买星雨华府2#商业楼4号房；合同约定建筑面积为179.09平方米；单价为每平方米20660元，总金额为3700000元；付款方式为买受人签订合同当日付清购房款3700000元；出卖人应当在2016年5月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该《商品房买卖合同》出卖人落款处未加盖雨润公司印章。上述商品房买卖合同已在如皋市住房和城乡建设局办理了网签备案登记，签约日期载明为2016年2月4日。 2016年11月14日，原告曾诉至本院，要求雨润公司继续履行《付款指示及债务处理协议书》、《指定书》的约定，与原告就位于如皋市星雨华府2#商业楼4号房屋签订《商品房买卖合同》并将上述房屋产权登记至原告名下。后经审理，本院作出（2016）苏0682民初11019号民事判决书，以李长忠要求雨润公司履行与其签订涉案房屋《商品房买卖合同》的义务，系雨润公司专属的非金钱债务，不具有代履行性，不适于强制履行为由，驳回李长忠的该项诉讼请求。李长忠不服提起上诉，南通市中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。 在该案审理中，翔森公司陈述：1、《付款指示及债务处理协议书》所涉及的翔森公司与长江公司的债权债务关系已作冲账完毕处理。2、雨润公司应当协助长江公司履行三方协议，完成房屋买卖交易。 长江公司陈述：1、因翔森公司拖欠长江公司工程款，2016年2月1日，雨润公司、翔森公司与长江公司就处理工程欠款、购买房屋等事宜达成一致并签订《付款指示及债务处理协议书》。《付款指示及债务处理协议书》附件一就工程欠款数额、购买房屋的坐落、面积、价款等事项进行了确认。2、基于长江公司有欠原告工程款的事实，长江公司依据《付款指示及债务处理协议书》的约定向雨润公司、翔森公司出具《指定书》，指定原告李长忠与雨润公司签订《商品房买卖合同》，以总价3700000元的价款购买被告雨润公司开发的如皋星雨华府项目2#商业楼4号房屋，购房款3700000元用于冲抵翔森公司拖欠长江公司的工程款，上述购房款已经抵偿完毕。3、长江公司已履行《付款指示及债务处理协议书》、《指定书》的约定，被告雨润公司应继续履行《付款指示及债务处理协议书》、《指定书》的约定，与原告李长忠就位于如皋市星雨华府2#商业楼4号房屋签订《商品房买卖合同》并将上述房屋产权登记至原告李长忠名下。4、长江公司对原告李长忠提交的《付款指示及债务处理协议书》、《指定书》、收据（编号1729002）以及商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性均予以认可。 本院认为，本案中，被告雨润公司与案外人长江公司、翔森公司于2016年2月1日签订《付款指示及债务处理协议书》,该协议书为三方当事人真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，应当认定合法有效。根据该协议书载明的内容及三方约定，翔森公司需偿还长江公司工程款370万元，雨润公司以案涉房屋折价370万元代翔森公司给付长江公司370万元债务，长江公司指定原告李长忠为商品房买卖合同买受人，由李长忠与被告雨润公司就案涉房屋签订商品房买卖合同。现翔森公司与长江公司之间就370万元债务已冲账处理完毕，长江公司、翔森公司就该370万元均已履行完毕协议书约定义务，结合2016年2月4日，翔森公司向雨润公司开具370万元的工抵款收据的事实，可以认定就案涉商品房，李长忠已通过《付款指示及债务处理协议书》的方式将房屋价款已经支付给被告雨润公司，后因雨润公司内部原因，原告李长忠与被告雨润公司之间未签订商品房买卖合同，应当认定原告李长忠与被告雨润公司之间成立商品房买卖预约合同。现雨润公司明确表示案涉房屋无法签订商品房买卖合同、无法交付、无法办理产权登记，上述事由不可归责于原告，则原告李长忠的合同目的无法实现，故原告李长忠要求解除商品房买卖预约合同，于法有据，本院予以支持。原告要求被告雨润公司返还购房款，亦符合法律规定，本院予以支持。对于原告李长忠主张的自2016年2月1日起的利息，本院认为，案涉商品房买卖合同未能签订的原因在于被告雨润公司，被告雨润公司为违约方，故原告可要求被告赔偿损失，三方协议及指定书的签订时间均为2016年2月1日，被告雨润公司应当在长江公司、翔森公司就案涉债权、债务冲账完毕后即与原告李长忠签订商品房买卖合同，而长江公司、翔森公司出具收据的时间最晚为2016年2月4日，故相应利息应当自2016年2月5日起计算。利率标准应为中国人民银行同期贷款利率。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告李长忠与被告如皋雨润置业有限公司之间的商品房买卖预约合同。 二、被告如皋雨润置业有限公司返还原告李长忠购房款3700000元及利息（以3700000元为本金，自2016年2月5日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），于本判决生效后立即履行。 如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36400元，减半收取18200元，由被告如皋雨润置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费36400元（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审判员  李来忠 二〇二〇年一月十七日 书记员  王树春