北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初5425号原告北京正辰物业管理有限公司，住所北京市昌平区东小口镇中东路398号。法定代表人任善传，总经理。委托代理人王万林，北京市亿嘉律师事务所律师。委托代理人刘伯山，男，汉族，1949年7月29日生，北京正辰物业管理有限公司职工，住址北京市东城区。被告中国人民解放军北京卫戍区朝阳第二离职干部休养所，住所北京市朝阳区和平里北街5号。法定代表人邱大江，所长。委托代理人范庆虎，北京市荣德律师事务所律师。原告北京正辰物业管理有限公司（以下简称正辰公司）与被告中国人民解放军北京卫戍区朝阳第二离职干部休养所（以下简称第二干休所）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。正辰公司委托代理人王万林、刘伯山、第二干休所委托代理人范庆虎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。正辰公司诉称：2003年初，第二干休所因无资金建设已经立项批准的以热力站为主的综合楼，特向社会招商引资，在此背景下，2003年9月26日，我公司作为乙方与甲方第二干休所签订了《借款协议书》，约定甲方因建综合楼（建筑面积3066.21平方米，工程造价约500万元）向乙方借款，甲方向乙方借款数额为综合楼建设全部资金，借款期限45年。甲方待综合楼建成后将建筑面积1686平方米交乙方使用，期限45年，在使用期限45年内抵扣完甲方所借乙方的本金和利息。45年期满乙方将房屋交还甲方。如因一方任何原因导致合同无法履行，由责任方按工程造价和下列条款赔偿：1-30年，赔偿200%，31-40年赔偿80%，41-44年赔偿80%。2007年3月28日，我公司作为乙方与甲方第二干休所又签订《补充协议》，约定乙方回收借款本息方式获得的2号楼附楼1686平方米、45年的使用权的起止时间为2005年3月1日至2050年2月28日。2010年11月28日，我公司委托北京虹桥谌鑫投资咨询有限公司（以下简称虹桥公司）与北京玛丽妇婴医院（以下简称玛丽医院）签订了《房屋租赁合同》，约定玛丽医院承租北京市朝阳区和平里北街5号院2号楼附楼，建筑面积3066.21平方米，合同租赁面积为2645.21平方米；合同租金自2014年3月1日起递增为年租金159.465万元，自2018年3月1日起递增为年租金1644395元；租金按季度缴纳，租金缴纳日期为每季度前5个工作日。2016年7月18日，第二干休所对我公司提起诉讼，要求判决解除《借款协议书》、《补充协议》。2018年5月9日，北京市朝阳区人民法院作出(2016)京0105民初44751号民事判决书，判决解除我公司同第二干休所签订的《借款协议书》、《补充协议》，同时告知合同解除后如存在利益失衡情形我公司可另案起诉。经过上诉，2018年8月10日，北京市第三中级人民法院以(2018)京03民终8687号民事判决书判决维持原判。我公司认为，生效判决己明确我公司可以通过另案起诉的方式解决合同解除后的利益失衡问题。生效判决解除合同的理由系因停止军队有偿服务政策具有公共政策性质，由此导致《借款协议书》、《补充协议》因不可归责任于双方的原因无法继续履行。2003年在人民币含金量相当高的情况下，我公司筹措资金583万元为第二干休所平地盖起3066.21平方米的综合楼，投资的目的是取得1686平方米房屋45年的使用权，在当时的社会环境下，此做法完全不存在违法或不适当的问题，特别是第二干休所系人民军队，我公司完全有理由相信可以依据双方签订的《借款协议书》、《补充协议》保障1686平方米房屋45年的使用权得以顺利履行。我公司与第二干休所解除《借款协议书》、《补充协议》的直接法律后果就是通过上述法律文件合法取得的45年房屋使用权自2018年8月11日起至2050年2月28日止超过三十年不能够继续享有，不考虑以后房租上涨因素，即使按照当前租给玛丽医院的房租计算，我公司因合同解除将损失超过四千万元，而第二干休所却相应地取得了我公司本应享有的权益，无论就我公司损失的房租而言还是就我公司丧失的购房机会而言，合同解除均造成了生效判决所定义的“利益失衡情形”，使我公司遭受了巨大损失。为维护我公司的合法权益，只好诉至法院，要求第二干休所支付我方补偿款2000万元。诉讼费由第二干休所负担。第二干休所辩称：不同意正辰公司的诉讼请求。我们认为正辰公司的数额主张过高，我们可以支付一定合理的金额，但是我们定不了具体金额。由于前两年我军收回有偿项目，我们解除了合同。正辰公司的计算方式是不科学、不客观的。基于生效判决合同已经解除了，这个解除是不可归责于双方的原因，不能按照违约的标准进行计算。请法院根据已有判决和对方提供的证据，判定是否我们应当补偿正辰公司，具体补偿多少。经审理查明：第二干休所原名为总政白石桥干管处第五离职干部休养所，后更名为中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局第五离职干部休养所，2018年3月更为现在名称。2003年9月26日，第二干休所作为甲方与乙方正辰公司签订了《借款协议书》，约定甲方因建综合楼（建筑面积3066.21㎡，工程造价约500万元）向乙方借款，甲方向乙方借款数额为综合楼建设全部资金（见审计审核后工程结算），借款期限45年。甲方待综合楼建成后将建筑面积1686㎡交乙方使用，期限为45年，在使用期45年内抵扣完甲方所借乙方的本金和利息。45年期满乙方将房屋交还甲方。综合楼建成后，甲方将自用（会议室，地下热力站）和交由乙方使用的1686㎡以外的部分出租给乙方，乙方每年向甲方交纳租金35万元。每半年交纳一次，每半年的第一个月的10日前乙方向甲方交纳租金的日期，如乙方不按时交纳租金，按每日3‰（年租金额）向甲方交滞纳金。经双方协商，同意该工程由第二干休所的母公司北京正辰建筑工程总队施工建设，施工协议双方另签订。为减少中间环节，乙方在合同签订后，及时将工程款拨付至北京正辰建筑工程总队账户，工程总队按时开工建设，如乙方不能及时拨付工程款或工程总队不能按时开工、竣工，甲方有权利终止合同，自行建设，其后果乙方自负。合同签字盖章后双方严格遵守，发生不可抗力原因（地震、自然灾害、战争），双方不负赔偿责任。如因一方任何原因导致合同无法履行，有责任方按工程总造价和下列条款赔偿：1-30年赔偿200%，31-40年赔偿100%，41-44赔偿80%。2005年3月1日，正辰公司向第二干休所出具商请函，内容如下：“我公司与贵单位合建的综合楼（其位置在北京市朝阳区和平里北街5号院，该楼建筑面积为3066㎡，产权归贵所所有，其1686㎡我公司有45年的使用权，贵所分摊的面积，会议室、热力交换站、值班室以外的958㎡由我公司租用），因我公司现租用的办公场所合同期限未到，暂不能按期迁往使用，为减少损失，经研究，拟将该楼出租。”2005年3月3日，第二干休所复函：“贵公司2005年3月1日来函收悉，考虑到贵公司的实际情况，经研究同意对外出租，但必须严格执行《军队空余房地产租赁管理规定》和干休所《营院管理规定》；并承担一切经济和法律责任”。2007年3月28日，第二干休所作为甲方与乙方正辰公司签订《补充协议》，约定新建综合楼号确定为：北京市朝阳区和平里北街5号院2号楼附楼。乙方回收借款本息方式获得的2号楼附楼1686㎡、45年的使用权，该1686㎡、45年使用权的起始时间为2005年3月1日至2050年2月28日，45年内抵扣完甲方所借乙方建设2号楼的全部本金和利息。2050年3月1日乙方须将该楼使用和租用的房屋和室内外装修中不可移动或移动后影响建筑结构的设备设施，完善无条件地移交给甲方。甲方将2号楼附楼自用（会议室158㎡、地下热力交换站、值班室263㎡）以外部分约958㎡，自2005年起租赁给乙方使用，年租金35万元，每半年交纳一次。乙方为甲方额外无偿装修期自用的会议室，乙方征得甲方同意，可免费使用。乙方须严格遵守《部队空余房地产租赁管理规定》和军队各级组织的管理要求，严格控制使用、租赁用途。对2号楼的使用以自身办公为主，乙方自用剩余部分对外出租时，需经甲方审查租赁方并征得甲方书面同意。乙方若未按协议约定时间支付租金、水、电、取暖等费用，拖欠超过30天，未按约定改变房屋用途、擅自转租或违规操作，或因管理不力发生事故；须承担一切法律、经济责任，甲方有权中止协议提出赔偿。2006年3月14日，正辰公司出具《授权委托书》，内容如下：“兹将我方2005年拥有使用权的位于北京市朝阳区和平里北街5号院综合楼的地上三层和地下一层的房屋，授权给虹桥公司进行出租经营。虹桥公司具体权限如下：在将上述房屋对外出租期间，以自己的名义与承租方签订盖楼房的租赁合同；虹桥公司每年按总政五所的要求及时交纳水、电、暖费以及每年35万元的房屋租赁费，有权收取该房屋对外出租的租金和其他有关费用”。2010年11月28日，虹桥公司作为甲方与乙方玛丽医院签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区和平里北街5号院2号楼（综合楼）除会议室（约158平米）、地下热交换站及值班室（约263平方米）、变电室及值班室以外的部分出租给乙方，其中会议室可与总政白石桥干管处第五干休所共同使用。租赁期自2011年1月1日至2021年2月28日（含两个月装修期）；租金每年155万元，每4年按3%递增。2015年11月3日，第二干休所向正辰公司发出《通知》，指出正辰公司在履行协议期间存在问题，如支付费用单位与协议单位不符，另正辰公司存在擅自出租和转租的情形，故要求终止协议，收回房屋。2016年4月28日，第二干休所再次向正辰公司发送《通知》，限期在2016年9月1日前腾空涉案房屋。2016年第二干休所将正辰公司诉至本院，要求确认双方签订签订的《借款协议书》和《补充协议》于2015年11月3日解除，并要求正辰公司腾退房屋。庭审中，本院向正辰公司释明如解除合同是否要求第二干休所赔偿损失，正辰公司坚持继续履行合同。后本院经审理依法作出（2016）京0105民初44751号民事判决书，判决：一、解除原告中国人民解放军北京卫戍区朝阳区第二离职干部休养所与被告北京正辰物业管理有限公司签订的《借款协议书》、《补充协议》；二、被告北京正辰物业管理有限公司于本判决生效后三日内腾退位于北京市朝阳区和平里北街5号院综合楼中除会议室、地下热力站以外的全部房屋；三、驳回原告中国人民解放军北京卫戍区朝阳区第二离职干部休养所其他诉讼请求。判决作出后，正辰公司不服，上诉至北京市第三中级人民法院，该院经审理于2018年8月10日依法作出（2018）京03民终8687号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，本院就评估鉴定事项向双方释明，双方均不申请就争议事项进行评估鉴定。上述事实，有《借款协议书》、《补充协议》、（2018）京03民终8687号民事判决书、当事人陈述等在案佐证。本院认为：正辰公司与第二干休所签订的《借款协议书》、《补充协议》是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。2016年2月，中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全面停止军队和武装部队有偿服务活动，涉军停偿政策系深化国防和军队改革的重要举措，对于实现强军目标、保持我军性质和本色、纯洁部队风气、聚焦军事核心能力建设，具有重大现实意义和深远战略意义，具有公共政策性质，由此导致《借款协议书》、《补充协议》因不可归责于双方的原因而无法继续履行，本院据此要求解除了双方之间的《借款协议书》、《补充协议》。关于合同解除后各方的权利义务，可以由双方事先在合同中加以约定，但从在案证据看，正辰公司和第二干休所没有就合同解除后的权利义务进行约定，特别是在合同因不可归责于双方的政策原因解除后的处理问题上没有做出任何安排。故本案应当按照我国合同法处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。从《借款协议书》、《补充协议》的内容上看，正辰公司通过出资（该出资数额虽没有充分证据证明，但应不少于500万元）协助第二干休所建造综合楼，作为对价取得了该建筑内超过1600平方米房屋的45年使用权，此外正辰公司还在此基础上以35万元每年的标准承租了数百平方米的场地，而合同仅履行了十余年即告解除，客观上的确给正辰公司带来了一定损失。但正辰公司以解除前转租的租金为基础，预判未来三十多年的可得利益作为损失，这种计算方法显然有失公平。且正辰公司使用第二干休所的房屋也已经超过十年，获得了一定使用收益，第二干休所收回房屋后按照政策也不应再进行经营性活动，综合上述因素，本院从公平原则出发，以填补实际损失为目的，参考《借款协议书》、《补充协议》中的具体约定和双方履行以及解除合同的具体情节，酌情确定由第二干休所支付正辰公司补偿款400万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告中国人民解放军北京卫戍区朝阳第二离职干部休养所于本判决生效之日起十日内支付原告北京正辰物业管理有限公司补偿款四百万元。二、驳回原告北京正辰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七万零九百元，原告北京正辰物业管理有限公司负担三万五千九百元（已交纳），被告中国人民解放军北京卫戍区朝阳第二离职干部休养所负担三万五千元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇二〇年一月九日书记员  姚澍峥