宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初15633号原告：梁小瑞，女，1992年10月24日出生，汉族，银川市丽水幼儿园教师，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：万小立，女，1983年11月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区（该被告身份信息由原告提供）。原告梁小瑞与被告万小立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁小瑞到庭参加诉讼，被告万小立经本院依法送达民事起诉状副本、开庭传票，拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。梁小瑞向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年9月10日签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》无效；2.被告返还原告租金80000元及判决确定的履行之日止的逾期还款利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年9月10日签订《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》，约定：被告将位于银川市某号房屋出租给原告，租期壹年，自2019年9月10日至2020年9月20日，租金每年80000元，每年8月10日交付下一年度租金。上述合同签订后，原告向被告交付了80000元，被告将该房屋交付原告实际使用。在原告使用过程中，经原告多方打探，得知该租赁房屋并非被告所有，而是被告向银川市体育运动场地管理所租赁的，被告与银川市体育运动场地管理所于2019年7月1日签订了一份《房屋租赁协议》，约定租期为2019年7月1日至2020年6月30日，并在该协议第六条第2项约定未经银川市体育运动场地管理所书面同意，被告不得转租、转借承租房屋。原告经与银川市体育运动场地管理所沟通，银川市体育运动场地管理所也对该转租事宜毫不知情。上述事实发生后，原告多次要求被告退还房屋租金，并返还房屋，但报告却迟迟不予退款。原告认为，涉案房屋系被告承租银川市体育运动场地管理所的房屋，再转租给原告经营使用的，被告在转租时并未告知银川市体育运动场地管理所，也未取得银川市体育运动场地管理所同意转租，且被告与银川市体育运动场地管理所签订的合同中明确约定被告不得转租，显然被告转租上述涉案房屋系无权处分而处分他人财产的行为，且未得到权力人的追认，该《合同书》系无效合同，故原告诉至法院。万小立未到庭作答。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，根据本院审查确认的证据和原告当庭陈述，本院认定的事实如下：2019年9月10日，原、被告签订《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》，约定：被告将位于银川市某号房屋出租给原告；租期自2019年9月10日至2020年9月29日；租金为每年8万元，每年8月10日交付下一年度租金；被告未按合同约定时间、标准交付出租房屋供原告使用的，负责偿付违约金1万元……。原告向被告交纳房租80000元，后经营上述房屋至今。现原告认为被告并非涉案房屋所有权人，且被告与银川市体育运动场地管理所签订的《房屋租赁合同》约定不得转租，故诉至本院，请求判如所请。还查明，因案外人哈学峰将涉案房屋转让给原告，原告于2019年9月25日将哈学峰诉至本院，请求：1.确认原告与哈学峰于2019年7月7日签订的《店铺转让协议书》无效；2.哈学峰返还原告转让费110000元及判决确定的履行之日止的逾期还款利息……。上述案件庭审中，原告称被告于2019年9月10日向其提供了银川市体育运动场地管理所与被告签订的《房屋租赁合同》，该合同约定：银川市体育运动场地管理所将位于银川市某号房屋出租给被告，租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日止，年租金为121000元；未经银川市体育运动场地管理所书面同意，被告不得转租、转借承租房屋。2019年7月7日，原告开始使用涉案房屋至今。现因银川市体育运动场地管理所找不到被告，多次要求原告支付房租和水、电费。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。原、被告签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，被告已将银川市体育运动场地管理所与被告签订《房屋租赁合同》向原告出示，原告亦详细了解该合同内容，且实际使用涉案房屋至今，原、被告签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》内容不存在欺诈、胁迫或者乘人之危等情形，也未违反法律法规的强制性规定或者损害社会公共利益等，应认定为合法有效的合同。该合同性质为转租合同，即便原告认为被告与银川市体育运动场地管理所签订的《房屋租赁合同》明确约定未经银川市体育运动场地管理所书面同意，被告不得转租、转借房屋，故被告的转租行为应为无效。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”及《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。根据上述规定，由因承租人转租违约行为形成的承租合同解除权或对转租合同请求确认无效的权利在出租人，并未赋予次承租人上述权利。综上，原、被告签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》不存在无效的情形，故对原告要求确认原、被告于2019年7月7日签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》无效、被告返还转让费110000元、支付利息的请求，本院不予支持。被告万小立经本院依法传唤拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：驳回原告梁小瑞的诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由原告梁小瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 保清二〇一九年十二月十八日法官助理 赵慧书 记 员 田娥附：适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。