浙江省温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0302民初2106号 原告（案外人）：曹昌荣，男，1949年4月19日出生，汉族，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：曹隆宇（系原告儿子），男，1977年5月3日出生，汉族，住温州市鹿城区。 被告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：杭州市上城区开元路19-1，19-2号。 负责人：史杰文。 委托诉讼代理人：潘光沙，浙江瓯江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈艳艳，浙江瓯江律师事务所律师。 第三人（被执行人）：温州万丰房地产有限公司，住所地:温州市鹿城区仓后街22号。 法定代表人：黄静俊。 原告曹昌荣与被告平安银行股份有限公司温州分行（以下简称平安银行）、第三人温州万丰房地产有限公司（以下简称万丰房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月27日立案。因平安银行将其享有的关于（2015）温鹿商初字第4153号案件债权转让给中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融资产公司），经华融资产公司申请，本院于2019年7月18日作出（2019）浙0302执异734号执行裁定书，将（2016）浙0302执583号一案的申请执行人变更为华融资产公司。本院依法适用普通程序于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告曹昌荣的委托诉讼代理人曹隆宇、被告华融资产公司的委托诉讼代理人潘光沙、陈艳艳到庭参加诉讼，第三人万丰房产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹昌荣向本院提出诉讼请求：1.判令停止对温州市鹿城区车位的执行程序；2.判令长期租赁人曹隆宇与万丰房产公司在2003年签订的长期租赁合同有效，执行租期到2048年3月27日止，在租赁期限内不得要求腾空；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告曹昌荣在无法办理车位产权归属的情况下，与万丰房产公司于2003年7月17日签订《万丰大厦地下室停车库租赁合同》，承租了鹿城区车库，并一次性缴纳了租金9000元，租期为45年。因《合同法》对租赁期限的规定，故双方同意将租期分为两部分，第一部分租期由2003年3月28日至2023年3月27日，第二部分文字表述为到期后继续无偿使用25年，其中2023年3月28日到2028年3月27日的租金也包含在合同签订当时支付的9000元中。关于2028年3月28日至2048年3月27日的租金，系因万丰房产公司临时工地变压器电压不稳造成原告家中电器损毁，后经双方协商，同意该部分损失由2028年3月28日至2048年3月27日的租金抵扣。综上，原告与万丰房产公司签订的《租赁合同》合法有效，签订时间早于保证合同的签订时间，租金已缴纳且符合当时的物价水平，且涉案车位一直由原告长期占有使用至今，占有期间无任何人提出对原告使用涉案车位的异议，故请求法院停止执行涉案车位。 被告华融资产公司辩称，原告虽然提供了租赁合同，但是租赁合同未经公证和备案登记，原告也没有提供租赁凭证，租赁合同真实性无法确认。租赁合同期限不能超过20年，原告提供的租赁合同中租金支付方式及租赁期限与市场交易习惯不符合，即使在2003年，租金不可能是30元/月。根据不动产信息查询记录，涉案车库在2004年办理了产权登记，不存在无法办理产权登记的情况。原告曹昌荣提供2006年以来物业费，车位费缴费发票，物业费缴费不能证明原告支付了租金的事实。原告提供的收据亦不能证明第三人万丰房产公司实际收取租金的事实，且无其他证据证明原告已支付了租金。关于车位费的性质属于车位的管理费和服务费。原告提供证据证明因电压不稳造成家中电器损毁，经与万丰房产公司协商，该部分损失由2028年3月28日至2048年3月27日的租金抵扣。首先，原告提供的证据无法证明原告电器损毁的事实，其次，如果电器损毁，正常情况下会要求直接赔偿损失，不会要求免除25年的租金，该要求不符合常理。综上，原告以租赁关系对抗法院对涉案房屋的执行没有依据。 第三人万丰房产公司未作答辩，亦未向法庭提交证据。 经审理，本院查明的事实如下： 原告曹昌荣（乙方）与第三人万丰房产公司（甲方）签订一份落款时间为2003年7月17日的《万丰大厦地下室停车库租赁合同》，约定：甲方将坐落于温州市鹿城区停车库，建筑面积16.1㎡（未含公摊面积），出租给乙方使用。租赁期为二十年，即从2003年3月28日至2023年3月27日止。甲、乙双方议定租金为9000元，乙方在合同签订之日一次性支付给甲方，甲方同时交付车库给乙方使用。乙方依本合同之约定交纳租金的，在20年租赁期满后可无偿使用甲方车库25年，即从2023年3月28日至2048年3月27日。另外，原告于2003年7月15日向万丰房产公司支付租金9000元。上述合同签订后，原告占有使用车库至今。 另查明，坐落于温州市鹿城区车库于2004年3月24日办理了产权登记，所有权人系万丰房产公司。平安银行与万丰房产公司保证合同纠纷一案，本院于2015年11月24日作出（2015）温鹿商初字第4153号民事判决书，判决万丰房产公司对借款人温州德润物贸发展有限公司欠平安银行的垫款本金11911304.4元及罚息承担连带偿还责任，但其承担连带偿还责任的范围与编号为深发温业六额保字20120813第001-1号《最高额保证担保合同》项下担保的其他债务合计不超过2500万元。该民事判决书生效后，权利人向本院申请执行。本院于2015年6月9日查封了被执行人万丰房产公司名下坐落于鹿城区车库【所有权证号：308135，建筑面积：36.15平方米】的不动产，后本院于2019年5月28日再次查封了上述不动产，并公告责令被执行人或房屋实际使用人限期自行腾空迁出涉案不动产。原告曹昌荣知晓后，向本院提出执行异议。本院于2019年2月14日作出（2019）浙0302执异72号执行裁定书，裁定驳回曹昌荣的执行异议。原告曹昌荣不服，遂提起本案诉讼。 以上事实由原告提供的身份证明、租赁合同、收据联、（2015）温鹿商初字第4153号民事判决书、（2016）浙0302执583号之五执行裁定书、（2019）浙0302执异734号执行裁定书、（2016）浙0302执583号公告、（2019）浙0302执异72号执行裁定书、腾空公告等证据及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，一、由于万丰房产公司未履行生效民事判决书确定的还款义务，本院对其名下的不动产采取查封、拍卖等执行措施，符合法律规定，原告要求本院停止对涉案车库的执行程序，没有依据，本院不予支持。 二、金钱债权执行中，案外人以其享有租赁权为由请求在租赁期限内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的，应当符合以下条件：（一）案外人与被执行人在查封之前签订合法有效的书面租赁合同；（二）案外人查封之前已经占有使用被执行的不动产；（三）案外人已经按约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。本案中，1.原告与第三人万丰房产公司在本院查封之前已签订了合法有效的租赁合同；2.根据原告提供的物业费缴纳收据并结合原告系万丰大厦住户的事实，可以证明原告在查封之前已经占有使用涉案车库；3.根据原告提供的租金缴纳收据，可以证实原告已经按照合同约定缴纳了20年车位租金，现有证据亦无法证明原告与万丰房产公司之间存在恶意串通承租车库的事实。综上所述，原告对涉案车库享有租赁权可以排除相应的执行行为，在2023年3月27日之前，不得对坐落于鹿城区车库【所有权证号：308135，建筑面积：36.15平方米】实施强制迁出（腾空）的执行行为。 三、原告主张其和万丰房产公司约定的租赁期限为45年，该租赁期限不符合法律规定，本院不予支持。原告主张以其他方式抵扣了20年租金，但未能提供充分证据证明，本院不予采信。因此，原告并不享有涉案车库2023年3月28日至2048年3月27日期间的租赁权利，其请求在2048年3月27日之前不得对涉案车库实施强制迁出（腾空）的执行行为的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告请求确认《万丰大厦地下室停车库租赁合同》的效力，不属于执行异议之诉的审查范围，本院不作处理。第三人万丰房产公司经本院合法传唤未到庭，不影响本案审理。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零七条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、在2023年3月27日之前，不得对坐落于鹿城区车库【所有权证号：308135，建筑面积：36.15平方米】实施强制迁出（腾空）的执行行为； 二、驳回原告曹昌荣的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告曹昌荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  赵雄伟 人民陪审员  尤国莹 人民陪审员  程素莲 二〇二〇年一月七日 书 记 员  黄乐怡