济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初5015号原告：陈红蕾，女，1961年10月29日出生，汉族，住上海市松江区，委托诉讼代理人：李明飞，山东泉兴律师事务所律师。被告：济南冠丰建筑劳务工程有限公司，住所地山东省济南市天桥区二环北路8666号康桥发展中心第三栋四层。法定代表人：马强，总经理。委托诉讼代理人：贝苗苗，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王庆先，山东智翔律师事务所律师。原告陈红蕾与被告济南冠丰建筑劳务工程有限公司（以下简称：冠丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈红蕾及其委托诉讼代理人李明飞，被告冠丰公司的委托诉讼代理人王庆先到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈红蕾向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2019年9月19日解除租赁关系，冠丰公司立即搬离并腾空涉案房屋；2.判令冠丰公司支付租金17200元（自2019年6月24日起计算至2019年9月19日止）、物业费3037.61元（自2018年10月20日起计算至2019年9月19日止）；3.判令冠丰公司支付陈红蕾违约金6000元；4.判令冠丰公司支付陈红蕾自2019年10月25日起至其实际腾空房屋交付之日止，按照三倍日租金标准计算产生的逾期还房滞纳金；5.本案诉讼费、律师费由冠丰公司承担。陈红蕾于庭审中变更关于物业费的诉讼请求：请求判令冠丰公司支付占用房屋期间物业费（自2019年9月20日起计算至冠丰公司实际支付之日）。事实与理由：陈红蕾、冠丰公司于2017年10月24日签订《房屋租赁合同》一份，约定陈红蕾将位于海信龙奥九号4-311室个人房屋租赁给冠丰公司使用，租期一年，租金每月6000元，并对保证金、合同解除、违约责任等相关事项作以约定。2018年10月23日，合同所约定的租赁期限届满后，冠丰公司要求继续承租涉案房屋并按期支付房租至2019年5月，自2019年6月24日至今，经陈红蕾多次催缴，冠丰公司拒不支付所欠房屋租金。陈红蕾为避免扩大损失，已于2019年9月19日以律师函告方式解除与冠丰公司之间的租赁关系，且给予冠丰公司15日合理腾房宽限期，截至陈红蕾诉讼之日，冠丰公司既没有补交欠付房租，亦未按照要求完成腾房事宜。为维护陈红蕾合法权益，诉至法院。冠丰公司辩称，冠丰公司已将房屋租赁费与陈红蕾全部结清，不存在拖欠租赁费的问题，应当依法驳回陈红蕾的全部诉讼请求。冠丰公司与陈红蕾在2017年10月份签订了为期一年的房屋租赁合同，于2018年10月份到期。冠丰公司除向陈红蕾支付房屋租金外，还支付房屋保证金20000元。合同到期后，冠丰公司与陈红蕾口头约定继续租赁房屋。在2019年5月29日陈红蕾的房屋中反污水，水深约40厘米，导致冠丰公司全部家具被污水浸透并开裂，完全丧失利用价值，恶臭味布满全部房间，房屋无法再继续使用。冠丰公司一直与陈红蕾协商家具的赔偿问题，在2019年8月6日陈红蕾找民太安财产公估股份有限公司对室内的家具进行查勘、检验、清点、估损及理算工作。陈红蕾称等到评估完成后就对冠丰公司的家具进行全部赔偿，至今也未给冠丰公司答复。根据《房屋租赁法》及《商品房屋租赁管理办法》的规定：“出租人应当对其出租的房屋做好房屋的修缮、维护工作，以确保出租房屋保持良好状态。若出租人提供的出租房屋存在安全隐患，并因此出租人应承担赔偿责任”，因陈红蕾出租的房屋充斥恶臭味，丧失了租赁价值，冠丰公司也无法继续使用，租赁费不应当再继续支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈红蕾系济南市海信龙奥九号4号楼311室的所有权人。2017年10月24日，陈红蕾（甲方、出租方）与冠丰公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方出租给乙方房屋作为办公使用，租赁期共12个月，自2017年10月24日至2018年10月23日，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。房屋租金为6000元/月，乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋保证金12000元，合同期满，如乙方不拖欠房租、水电费、暖气费、物业费，不人为损坏室内设施设备等，甲方在合同到期当日房屋交接时将保证金无息退还给乙方。乙方拖欠房租累计二十天以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按本合同一个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失。甲方逾期交房或乙方逾期还房，每逾期一日应向对方支付日租金三倍的滞纳金。合同履行过程中，若甲方违约，则房屋保证金应双倍返还给乙方并赔偿违约金以及损失；若乙方违约，则房屋保证金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），甲乙双方中的守约方可向违约方主张包括但不限于诉讼费、律师费、等与合同履行相关的费用。冠丰公司交纳第一笔租金时交纳保证金12000元，租赁期满后，冠丰公司继续承租涉案房屋，房屋租金交纳至2019年6月13日。冠丰公司于2019年5月29日发现案涉房屋的下水道反水，深处约40厘米，房间内充满恶臭味，家具被污水浸泡。后经案涉房屋物业管理公司（青岛睿海物业管理有限公司济南分公司）与陈红蕾和租客贝女士2019年7月29日共同委托，民太安财产保险公估股份有限公司出具《公估报告》，报告中载明勘查情况，公估师认为本次事故的出现原因系意外事故。陈红蕾于2019年9月17日邮寄律师函，要求1.冠丰公司收到律师函之日，双方即解除租赁关系；2.冠丰公司应予收到律师函之日起3日内支付2019年6月24日至2019年9月23日期间的租金18000元，并结清租赁期间的物业费、水电费等相关费用；3.因冠丰公司拖欠租金构成根本违约，保证金12000元不予退还；4.冠丰公司应予收到律师函之日起15日内腾房，并且交纳宽限期内的房屋使用费，使房屋恢复原状。快递于2019年9月19日被龙奥九号菜鸟驿站签收。冠丰公司于2019年10月9日交还涉案房屋钥匙。陈红蕾因本案诉讼支付律师费5000元。陈红蕾于2019年9月25日交纳自2018年10月20日至2019年10月31日期间的物业费3420.7元。陈红蕾庭审中称，案涉房屋室内结构被冠丰公司进行了大幅变更，将原有的隔墙、书房隔断墙面衣柜等原有设施拆除，无法恢复原状，其交纳保证金不足以弥补陈红蕾修缮房屋的实际损失。双方至今未对案涉房屋进行交接。本院认为，陈红蕾与冠丰公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，本案中，陈红蕾与冠丰公司签订的《房屋租赁合同》到期后继续有效，但租期为不定期，冠丰公司经陈红蕾发送律师函催告后在指定期限内仍未交纳租金，故对于陈红蕾主张解除租赁关系的诉讼请求，于法有据，本院确认涉案合同于2019年9月19日解除。合同解除后，冠丰公司已于2019年10月9日交还涉案房屋钥匙，房屋已在陈红蕾的控制之下，故对于陈红蕾要求冠丰公司立即搬离并腾空涉案房屋的诉求，本院不再处理。在合同解除之前，冠丰公司应按照合同约定支付租金，自2019年6月24日起至2019年9月19日期间房屋租金为17400元，扣除冠丰公司交纳的保证金12000元，其应向陈红蕾支付房屋租金5400元。合同约定由冠丰公司交纳租赁期间的费用为暖气费、水电煤气费等，陈红蕾于2019年9月25日交纳涉案房屋自2018年10月20日至2019年9月19日期间的物业费3037.61元（即3037.61元=106.21平方米*2.6元/月/平方米÷30天*330天），故对于陈红蕾主张冠丰公司承担其垫付物业费3037.61元的诉讼请求，本院予以支持。冠丰公司经催告后在合理期限内仍未支付房屋租金，故对于陈红蕾主张冠丰公司支付违约金6000元的诉讼请求，本院予以支持。陈红蕾主张冠丰公司支付以三倍日租金标准计算产生的逾期还房滞纳金，与上述6000元违约金系对违约责任的重复约定，本院不予支持。对于陈红蕾主张的律师费，冠丰公司经催告后在合理期限内仍未支付房屋租金，根据合同约定，守约方可向违约方主张诉讼费、律师费等与合同履行相关的费用，故对于陈红蕾主张冠丰公司支付其因本案诉讼而支付律师费5000元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告陈红蕾与被告济南冠丰建筑劳务工程有限公司之间的房屋租赁关系于2019年9月19日解除；二、被告济南冠丰建筑劳务工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈红蕾支付房屋租金5400元；三、被告济南冠丰建筑劳务工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈红蕾支付垫付的物业费3037.61元；四、被告济南冠丰建筑劳务工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈红蕾支付违约金6000元；五、被告济南冠丰建筑劳务工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈红蕾支付律师费5000元；六、驳回原告陈红蕾的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456元，减半收取228元，由原告陈红蕾负担61元，由被告济南冠丰建筑劳务工程有限公司负担167元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 梁 猛二〇二〇年一月三日书记员 王明明