海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初1211号 原告：闫某，女，1982年出生，住内蒙古自治区呼和浩特市。 委托诉讼代理人：李利平，内蒙古赫扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李娜，内蒙古赫扬律师事务所律师。 被告：琼海嘉浩置业有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇。 法定代表人：朱明亮。 委托诉讼代理人：于欢，海南法立信律师事务所律师。 被告：海南摩天投资开发有限公司，住所地：海南省海口市。 法定代表人：李子儒。 被告:李某，男，1967年出生,现住海南省海口市。 原告闫某与被告琼海嘉浩置业有限公司（以下简称嘉浩公司）、海南摩天投资开发有限公司（以下简称摩天公司）、李某商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李利平，被告嘉浩公司的委托诉讼代理人于欢，被告摩天公司的法定代表人李子儒，被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《琼海市商品房买卖合同》；2、判令被告按照合同约定向原告退还已付房款16万元，并按银行同期贷款利率给付利息到房款全部退还为止，暂计至2018年4月2日利息57129.11元（从2012年4月11日起算）；3、判令被告向原告支付已付房款一倍的赔偿16万元；4、判令被告承担本案的诉讼费、执行费、律师代理费及因实现债权所产生的所有费用。 事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系，双方于2012年4月11日签署了《琼海市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于海南省琼海市××区房，购房总额为590280元，付款方式为按揭。2012年4月11日前原告共向被告支付16万元，并办理了网签手续。现原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务，根据合同第八条约定，该商品房应于2013年9月30日前验收合格并交付使用，但被告至今未向原告交付房屋，导致原告不能入住，实现不了合同目的。被告的行为构成了严重违约，按照合同第十一条之约定，出卖人未能按照本合同约定的期限交付房屋，逾期超过90日的，买受人有权单方面解除合同。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。经查询，本案中涉及的房屋已被备案至郑某名下，因被告在与原告签订合同后，未告知原告且未经原告同意将合同中约定的房屋出卖给第三人，导致原告无法取得房屋，不能实现合同目的，给原告造成了很大的损失。综上，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，现原告为了维护合法权益，依据民事诉讼法之规定，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告嘉浩公司答辩称，1、被告嘉浩公司与原告没有合同关系。我司与原告从未签订过任何一份合同，也未达成任何合意，原告转款至被告摩天公司账户，摩天公司向原告开具收据，内容为“代理保证金”，因此，该款项属于原告与被告摩天公司之间发生的法律关系，与我司无关。2、存在原告及被告摩天公司合谋串通的可能。本案中，代理原告签订《分销合同》及付款的人均叫“常素连”，而代表被告摩天公司给原告开具发票的经手人也是常素连，也就是说常素连既是原告的代理人又是本案被告摩天公司的员工。因此，我司认为原告与被告摩天公司存在着串通的高度可能性。综上，原告诉讼没有事实与法律依据，应予驳回。 被告摩天公司答辩称，1、原告购房情况是真实的，原告交付16万元给我司购买椰香海韵9号商铺一套，因当时房产预售许可证没办下来，所以双方就以分销代理合同的形式进行买卖。2、被告嘉浩公司开发的椰香海韵项目在2010年或2011年由我司收购，双方有签订项目转让协议。3、原告诉请要求返还16万元及相应利息、赔偿一倍购房款16万元应由被告嘉浩公司承担，因椰香海韵项目建设、付款等都由嘉浩公司名义实施，有嘉浩公司的全权授权。4、我司同意解除双方签订的《椰香海韵房屋认购协议书》和《分销合同》。 被告李某答辩称，我仅是椰香海韵项目的管理者，嘉浩公司的法定代表人全权委托我管理这个项目，这是公司的责任，不应由我个人承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人无异议的证据有：原告提交的证据5、法人授权委托书，6、企业信息公示报告，7、企业信息公示报告，8、房产查询信息。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1、房屋认购协议，证明原、被告就涉案房屋签订认购协议，双方约定了价格、交房时间及违约金等事项。2、分销合同，证明被告的合作方李子儒分销房屋至原告名下。3、收据，证明原告向被告支付购房款16万元。4、银行汇款凭证，证明原告向被告支付购房款100050元。9、判例（民事判决书）及答复函，证明李子儒是被告嘉浩公司授权委托其办理涉案房屋买卖事宜，摩天公司与嘉浩公司之间是合作关系。10、收款确认书，证明原告向被告摩天公司交纳了16万元购房款。11、房产预售许可证，证明嘉浩公司开发的椰香海韵项目在2018年1月17日才取得房产预售许可证，在此之前，被告是无权出售房屋的权利。 被告嘉浩公司质证认为，对原告提交证据1、2的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可，认购协议上盖的公章不是我司备案的公章，是李子儒伪造的公章，协议书上没有原告签名，双方未达成协议也未按协议履行，协议并未约定将16万元转为购房款；分销合同不是我司签订的。证据3、4与我司无关，收据是摩天公司出具给原告。对证据9的真实性无异议，但与本案无关。对证据10的真实性无法确认，是摩天公司出具的，与我司无关。对证据11的真实性无异议，这是最新的预售许可证，实际上涉案项目在2012年已取得房产预售许可证，2018年本证办理延期。被告摩天公司质证认为，对原提交的上述11组证据均无异议。被告李子儒质证认为，原告的诉请与我本人无关，是公司的行为，我对原告的证据不发表质证意见。本院审查认为，对原告提供的证据1-4、10的真实性予以确认；证据9系生效民事判决书，其认定嘉浩公司与摩天公司合作关系的事实内容与本案具有关联性，证据11是政府房管部门给开发商嘉浩公司核发的房产预售许可证（延期），故对证据9、11的真实性、合法性和关联性予以确认，可以作为本案的证据采用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月25日，被告嘉浩公司法定代表人朱明亮给被告摩天公司出具一份法人授权委托书，其内容为“兹授权委托李子儒先生(摩天公司法人代表)代表本人朱明亮(嘉浩公司法人代表)签署双方合作开发的椰香海韵项目开发建设期间的所有协议与文书。委托期限为双方合作协议生效时起至合作协议履行完毕为止”。2011年5月30日，被告嘉浩公司(甲方)与被告摩天公司(乙方)签订《项目转让协议》，约定被告嘉浩公司将位于琼海市嘉积镇海盛路富海苑大厦（后更名为“椰香海韵”）项目转让给被告摩天公司，转让款为1950万元，协议第二条第2项约定，乙方必须在取得施工许可证之日起12个月内全部付清1950万元给甲方(含200万元履约保证金)；第四条第4项约定合作时间为签订本协议之日起的24个月内；第五条第1项约定甲方同意乙方在没有付完转让款前，可以利用项目销售款向甲方支付转让款。但如房产销售达到70%而乙方未能付清甲方转让款，甲方有权要求乙方停止销售。乙方应承担本合同约定的违约责任；第六条第5项第(2)约定，项目对外签订任何合同包括工程、售房合同等需以公司名义承担经济法律责任文书的，应使用公司公章、合同章。该章在乙方转让款未支付清前，由甲方掌管。甲方对乙方正常开发业务用章，应全力支持配合；第9条约定鉴于项目在甲方名下，签订《商品房买卖合同》必须是乙方法人代表或其指定人签字后由甲方盖章，无乙方法人代表或其指定人的签字该商品房销售合同无效，乙方承诺并负责依约合法完成该项目的建设(包括但不限于保证房产符合《商品房买卖合同》约定的交房条件、交房时间等)，否则，造成一切经济与法律责任及损失均由乙方承担。由于被告摩天公司没有按约定支付完转让款给被告嘉浩公司，2012年12月19日，双方签订《项目转让协议补充协议》，第3条约定，自补充协议签订后，乙方销售商品房，均需严格经甲方按约定盖章签字，否则，销售无效，一切由此造成的经济法律责任，由乙方全部承担；第5条第1项约定如乙方不能按补充协议约定，在2013年3月30日如期付清甲方转让款及利息、违约金等，则甲方有权在2013年4月1日开始以椰香海韵的房产按每平方米2500元作价抵偿，椰香海韵抵偿后至2013年9月30日前不得处置抵偿的房产包括转让、抵押等任何形式。在此期间乙方仍有权以甲方名义进行销售，甲方须无条件配合，所售房款按约定由双方收取；第6项约定在双方未结清转让款之前(包括以房抵债之后，但未完成产权过户手续之前)，甲方公司的公章及法定代表人私章仍由甲方保管等……。 2012年4月11日，被告摩天公司作为委托方（甲方），原告闫某作为受托方（乙方）签订《分销合同》，约定甲方委托乙方分销代理的项目位于海南省琼海市××区房，建筑面积暂定56平方米（最终以政府测量面积为准），该房屋销售单价12000元/平方米，优惠折后总价为人民币658560元；在签订本合同时，乙方向甲方缴纳160000元作为分销代理保证金打入甲方指定账号。在取得预售许可证后甲方会及时组织开盘，开盘时间以甲方通知时间为准；从签订本合同之日起至该项目开盘之日后20个工作日内，乙方应就分销范围内的房屋促成买房人与甲方签订正式销售合同；逾期不签订正式销售合同的，本合同自动解除，甲方不予返还乙方交纳的分销代理保证金。在代理期限内，甲方不得将该房屋另行出售或者委托他人代理，否则甲方除退还分销代理保证金外，还需按保证金总额向乙方支付相应违约金。合同的落款乙方代表人处由常素连（房屋买卖的中间代办人）签名。合同签订当日，原告向被告摩天公司账户转款100050元，现金支付60000元，共计160050元（其中50元为手续费），被告摩天公司出具一张“收到闫璐交来琼海椰香海韵代理保证金160000元”的收款收据给原告为凭。合同签订后，被告摩天公司又以被告嘉浩公司名义与原告签订《椰香海韵房屋认购协议书》，协议书上盖有嘉浩公司公章。协议约定原告（乙方）所认购的商品房为被告嘉浩公司（甲方）所投资开发的位于海南省琼海市××区房，面积49.19平方米（最终面积以房管部门测算为准），单价12000元/平方米，总金额590280元，采取银行按揭付款方式；预期交房时间为2013年9月30日前，具体交房时间在《商品房买卖合同》上体现。在项目取得房产预售许可证，并接到甲方通知后15日内乙方携带本认购书及身份证或其他证明文件到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》并交付购房全款或所选择付款方式下的其他款项；乙方未在前述约定的期限内无特殊原因与甲方签署商品房买卖合同的，甲方有权解除本认购书；乙方已支付的认购金予以退还，甲方有权将该商品房另行出售给第三人。在未签订《商品房买卖合同》前，因不可抗力因素而造成出卖方不能出售该商品房，出卖方须退还所收认购金给乙方，退还所收款项后本认购书自动失效，双方的权利义务即时终结。协议书还约定了其他事项。协议签订后，被告没有通知原告签署正式《商品房买卖合同》，原告一直与被告李某进行沟通要求交房，被告口头答复马上交房但一直拖延至今未能兑现。后经原告查询，涉案房屋的商品房买卖合同已备案在案外人郑某名下。原告认为，因被告在与原告签订合同后，未告知原告且未经原告同意将合同中约定的房屋出卖给第三人，导致原告无法取得房屋，不能实现合同目的，给原告造成了很大损失。因此，原告遂向本院提起诉讼。庭审中，原告与被告摩天公司均认可由于当时椰香海韵项目的房产预售许可证还没有办理出来，双方以分销合同的形式进行房屋买卖；分销合同和认购协议书上所体现的椰香海韵9号房（商铺），系原告购买的同一套房屋，原告支付给被告摩天公司的16万元实际上就是购房首付款。 另查明，2017年10月，案外人郑某、海南华衡小额贷款有限公司(以下简称华衡公司)因与嘉浩公司、摩天公司商品房预售合同纠纷向本院起诉[案号为：（2017）琼9002民初2092号]，请求嘉浩公司、摩天公司履行包括椰香海韵9号房（商铺）在内的23套商品房的交房义务等。郑某、华衡公司与嘉浩公司、摩天公司之间签订的商品房买卖合同，是名为商品房买卖合同，实为民间借贷法律关系，双方以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，并办理合同备案手续。经本院释明，郑某、华衡公司于2018年5月18日申请撤诉结案。 本院认为，本案系因房产认购引发的纠纷，双方签订的《分销合同》和《椰香海韵房屋认购协议书》仅是为购买涉案房产达成初步意向，属于预约合同，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。本案的争议焦点是：一、原告与被告签订的《分销合同》和《椰香海韵房屋认购协议书》应否解除；二、原告诉请被告退还已付购房款16万元及利息，并支付已付房款一倍的赔偿16万元应否支持。 关于第一个争议焦点，原、被告双方签订的《分销合同》和《椰香海韵房屋认购协议书》应否解除的问题。根据以上查明的事实，被告嘉浩公司与被告摩天公司签订的《项目转让协议》第四条、第五条、第六条和《项目转让协议补充协议》已明确约定双方合作关系，被告嘉浩公司将项目转让给被告摩天公司，项目由被告摩天公司投资开发，被告嘉浩公司同意被告摩天公司销售房屋，利用销售款支付被告嘉浩公司转让款。也明确约定被告嘉浩公司公章的保管、使用及责任的承担等事项。被告摩天公司于2012年4月11日与原告签订《分销合同》，之后被告摩天公司以被告嘉浩公司名义与原告签订《椰香海韵房屋认购协议书》，该认购协议书上盖有被告嘉浩公司公章。这表明被告嘉浩公司应当知道被告摩天公司卖房给原告的事实。上述《分销合同》和《椰香海韵房屋认购协议书》是两份相关联的合同，约定原告认购的是同一套房屋即琼海椰香海韵9号房（商铺），是双方对买卖房屋事宜进行初步确认而达成的合意，体现当事人的真实意思，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。认购协议继续履行的结果是签订正式的商品房买卖合同。本案中，原告已向被告摩天公司支付购房款16万元，双方对此均无异议，但被告至今未曾通知原告签订正式商品房买卖合同。根据《合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，合同的订立需遵循当事人意思自治的原则，任何单位和个人并不能强制双方当事人缔约房屋买卖合同，故本案所涉《分销合同》和《椰香海韵房屋认购协议书》不再继续履行，依法应予解除。被告未按认购协议履行义务的行为已构成违约，应承担相应的法律责任。现原告诉请解除双方签订的上述分销合同和认购协议之请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。被告嘉浩公司提出关于其与原告未签订过任何一份合同，亦未达成任何合意，原告转款给被告摩天公司与嘉浩公司无关的抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。 关于第二个争议焦点，原告诉请被告退还已付购房款16万元及利息，并支付已付房款一倍的赔偿16万元应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”如前所述，被告嘉浩公司与被告摩天公司双方是合作关系，且协议约定被告摩天公司有权销售房屋，被告摩天公司以被告嘉浩公司名义卖房给原告，并收取了原告购房款16万元，现因双方签订上述分销合同和认购协议已被依法解除，因此原告诉请被告嘉浩公司与被告摩天公司共同退还原告购房款16万元及利息（利息分段计算：自2012年4月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清款项之日止）的诉讼主张，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告应否向原告支付已付房款一倍的赔偿16万元问题，本案中，原、被告关于涉案椰香海韵9号房签订的《分销合同》和《椰香海韵房屋认购协议书》，仅是为购买房产达成初步意向，属于预约合同，而不是双方为购买房产签订的正式商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该司法解释规定明确指出，买卖双方签订的必须是正式商品房买卖合同，只有在商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致合同目的不能实现的，出卖人才依法承担相应法律责任。且被告嘉浩公司、摩天公司与案外人郑某、华衡公司签订的商品房买卖合同，是名为商品房买卖合同，实为民间借贷法律关系，双方并不存在真实的商品房买卖合同关系。因此，涉案椰香海韵9号房（商铺）不存在一房二卖的情况，原告要求被告支付已付房款一倍的赔偿16万元之请求，缺乏充分的事实根据和法律依据，此请求不能成立，本院不予支持。被告李某系被告摩天公司的法定代表人，其代表公司从事的经营活动所产生的民事责任，应由摩天公司承担。因此，被告李某不予承担本案民事责任。原告诉请被告李某与被告嘉浩公司、摩天公司共同承担本案民事责任之主张缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告闫某与被告海南摩天投资开发有限公司、被告琼海嘉浩置业有限公司签订的《分销合同》和《椰香海韵房屋认购协议书》。 二、限被告琼海嘉浩置业有限公司与被告海南摩天投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内共同向原告闫璐退还购房款16万元及利息（利息分段计算：自2012年4月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清款项之日止）。 三、驳回原告闫某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1228元，由原告闫某负担521元，被告琼海嘉浩置业有限公司、海南摩天投资开发有限公司共同负担707元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  陈宏友 审 判 员  周英俊 人民陪审员  李瑞从 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  王 彬 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。