广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6760号上诉人（原审原告）：张某，女，汉族，1975年5月20日出生，住址：广东省仁化县*************，身份证号码：440************282。委托代理人：吴鹏程，广东时文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市XX房地产经纪有限公司，住所地：惠州大亚湾西区xx二路56号xx第x季花园x栋61x号房。法定代表人：刘某1。原审被告：肖某，男，汉族，1984年10月10日出生，住址：江西省吉安市永新县************，身份证号码：362************113。上诉人张某与被上诉人惠州市XX房地产经纪有限公司（以下简称XX公司）、肖某房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1761号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告张某不服一审判决，上诉请求：1、依法判决被上诉人惠州市XX房地产经纪有限公司赔偿上诉人的定金损失50000元；2、判决维持一审法院作出的解除上诉人张某和被上诉人惠州市XX房地产经纪有限公司、被上诉人肖某于2017年9月11日签订的关于买卖惠州市大亚湾西区*******xx第3季x栋150x房的《惠州市********服务合同》的判决；3、判决维持一审法院作出的被上诉人肖某于判决生效之日起十日内向上诉人张某返还惠州市大亚湾西区*******xx第3季x栋150x房的首付款110000元的判决；4、判决维持一审法院作出的被上诉人惠州市XX房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内向上诉人张某退还中介费35700元、担保费5000元以及赔偿上诉人为办理涉案房屋过户支出的其他费用4300元，共计45000元的判决；5、判决本案一审、二审诉讼费由被上诉人惠州市XX房地产经纪有限公司承担。事实和理由：一、上诉人诉请二审法院依法判决被上诉人惠州XX房地产经纪有限公司赔偿上诉人定金损失50000元，理由如下：1、一审法院认定《委托包办过户协议》的事实不清。上诉人在与被上诉人签订《委托包办过户协议书》以及《协议》之前，如实披露自身的资金实力以及资信情况，被上诉人惠州市XX房地产经纪有限公司认为有能力包过户成果，遂与上诉人签订《委托包过户协议书》以及《协议》，被上诉人XX公司认为能够包办过户，系其基于专业能力而作出的独立判断，姑且不论XX公司作为合法注册的房地产经纪公司签订的《委托包过户协议书》以及《协议》是否违背行业规范，但上诉人基于对被上诉人XX公司的信赖才签订上述协议，否则，不可能浪费资金浪费机会成本浪费时间精力，而被上诉人XX公司在长达一年半无法过户的情况下，对上诉人屡次欺骗，均无法兑现，使上诉人蒙受巨大的精神压力，希望屡次破灭，被上诉人XX公司的过错至为明显。2。一审法院确定《委托包办过户协议》、《协议》的性质不当。两份协议的签订均系上诉人与被上诉人XX公司双方的真实意思表示，合法有效，《委托包办过户协议》协议明确“此协议包括首付款及所有费用”，当然包括50000元定金，该协议性质上属于担保协议，《委托包办过户协议》担保金额为贰拾万元，《协议》担保金额为190000元，担保金额不一致的情况下，应当以高者为准，即以贰拾万元为准，对上诉人的定金损失作出赔偿担保，一审法院应当以上述协议作为被上诉人XX公司赔偿上诉人定金损失的证据依据，不应忽略上述协议的法律效力。3．一审法院认定《委托包办过户协议》、《协议》的逻辑推理不当。(1)一审法院判案逻辑上有意回避《委托包办过户协议》、《协议》实质为担保协议的法律效力，上述协议言之凿凿、约定明确，如果都不作为认定上诉人定金损失须由被上诉人XX公司承担的证据依握，那么民事行为意思自治的法律效力则形同虚设。更何况，上述协议是由被上诉人XX公司所签署，证明其非常清楚要承担上诉人定金损失的责任，被上诉人XX公司的协议责任何以被一审法院免除?显然不符合正常法理。(2)一审法院认为被上诉人XX公司的责任在于审核涉案房屋是否存在权利瑕疵，显然判断方向错误。涉案房屋是否存在权利瑕疵属于被上诉人XX公司的审核范围是理所当然的，但被上诉人XX公司的责任并不仅限于此，何况，如果房屋存在瑕疵，被上诉人肖某应当向上诉人双倍返还定金，《委托包办过户协议》极大的拓展了被上诉人XX公司的责任范围，即不论出现何种情况，只要无法正常过户，被上诉人XX公司都应当赔偿上诉人的定金损失，不得以任何理由免责，否则契约精神何在？（3）一审法院认为“合同解除的根本原因是原告未能成功办理按揭贷款，无力支付剩余房款”属于判断错误，事实上，合同解除的根本原因是被上诉人XX公司未能兑现《委托包办过户协议》、《协议》的承诺，上诉人已将协议款项悉数支付，也已披露客观情况，何过之有?若非基于被上诉人XX公司的承诺，上诉人购房有很多选择，怎么会掉入被上诉人XX公司的这个坑，如今房价已上涨很大幅度，上诉人除了请求法院维护权益还向谁诉苦？再说，买卖房产，按揭或者融资是常态，一次性付款毕竟是小概率，既使买方能一次性付款，也未必选择一次性付款，关键问题是，上诉人已向被上诉人XX公司如实披露资金情况以及资信情况，如果被上诉人XX公司认为上诉人不足以办理按揭，无力支付剩余房款，完全可以拒绝委托或者告知上诉人另外寻找合适的购房渠道，何必签订《委托包办过户协议》、《协议》，既耽误自己又耽误上诉人，可见，过错至为明显，应当承担上诉人定金损失的赔偿责任。二、一审法院作出的解除上诉人与被上诉人签订的《惠州市********服务合同》、被上诉人肖某向上诉人返还首期款110000元、被上诉人XX公司向上诉人退还中介费35700元、担保费5000元以及赔偿原告为办理涉案房屋过户支出的其他费用4300元，共计45000元，上诉人认为一审法院作出的这三项判决认定事实清楚，适用法律正确，请贵院二审予以维持。综上所述，请贵院判如所请，依法维护上诉人的合法权益。上诉人补充上诉意见如下：因为被上诉人肖某已经将11万元在开庭前退还给上诉人了，我方请求撤回对被上诉人肖某的上诉。被上诉人惠州市XX房地产经纪有限公司、肖某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审原告张某向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与两被告签订的《惠州市********服务合同》；2.判令被告肖某向原告返还首付款11万元，被告惠州市XX房地产经纪有限公司就该款项承担连带责任；3.判令被告惠州市XX房地产经纪有限公司赔偿原告的定金损失5万元；4.判令被告惠州市XX房地产经纪有限公司返还原告已付的中介费35780元；5.判令被告惠州市XX房地产经纪有限公司向原告赔偿已支付的担保公司费用5000元、评估费用2600元、合同见证费用500元、律师费用1200元，共计9300元；6.本案诉讼费由两被告共同承担。一审法院认定事实：2017年9月11日，原告张某作为买方，与作为卖方的被告肖某及作为居间方的被告XX公司签订了一份《惠州市********服务合同》，约定买方购买卖方位于惠州市大亚湾xx*******xx第3季x栋150x房，房地产证号为：330000xxx5，房地产用途为住宅，建筑面积为68.85平方米，该房转让总价款为人民币52万元。关于付款方式，合同第三条、第四条约定，1、该房产交易定金共计人民币5万元，买卖双方一致同意将上述定金交由居间方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的监管协议或类似文件而定。2、买卖双方协商一致约定买方于2017年10月17日之前支付除定金外的首期款人民币11万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准。关于递件过户，合同第五条约定，在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方签署《惠州市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。合同第十六条备注约定:该物业以买方包过户形式全权交由中介方办理过户事项；买卖双方一经签署本协议，双方均不得以任何原因反悔违约，如买方违约，卖方不退违约金；如卖方违约，卖方需双倍返还定金。合同还约定了原被告的其他权利义务。上述合同签订当日，原告向被告肖某支付了购房定金5万元，2017年12月26日，原告向被告肖某支付了合同约定的首期款11万元，被告肖某向原告分别出具了收据。2017年9月11日，原告张某作为委托方与被告XX公司作为受托方签订了一份《委托包办过户协议书》，约定被告XX公司以人民币20万元为原告张某包办惠州市大亚湾xx*******xx第3季x栋150x房产权过户手续，办理过户手续当中产生的费用均由被告XX公司承担，双方不得异议。协议尾部备注：此协议包括首期款及所有费用。2017年9月25日，被告XX公司又向张某出具一份协议，内容：张某购买惠州大亚湾xx第三季x栋150x房，中介方承诺能顺利过户，如不能过户，中介方返还我已付的费用壹拾玖万元整（￥190000）。尾部注明：如遇正常方式不能按揭需找担保公司协助赎楼，所产生的费用由张某本人自理。该协议中介方处盖有惠州市XX房地产经纪有限公司的印章及刘某1签名。《惠州市********服务合同》及《委托包办过户协议书》签订后，原告向被告XX公司支付了中介费35700元。之后，原告还为办理涉案房屋相关事项支出了合同见证费500元、评估费2600元、律师费用1200元，共计4300元。因原告个人征信问题，原告未能成功办理银行按揭贷款，被告XX公司遂向原告提出由担保公司协助赎楼的方式为其办理涉案房屋过户手续，原告为此向被告XX公司支付了担保费5000元。后原告认为被告XX公司长达一年多的时间未能成功办理涉案房屋过户交易已构成违约，遂提起本诉，提出上述诉讼请求。以上事实，有原告提供的《惠州市********服务合同》、《委托包办过户协议书》、《协议》、借记卡账户历史明细清单、转账记录、收款收据、微信聊天记录，被告XX公司提供的聊天记录等证据予以证明。一审法院认为，原告与两被告签订的《惠州市********服务合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，各方当事人应当按照约定履行相应的义务。原告在《惠州市********服务合同》签订后，因其自身征信问题无法成功办理银行按揭贷款，且原告在庭审中表示其无其他方式可支付剩余房款，《惠州市********服务合同》存在事实上的履行不能。原告诉请解除《惠州市********服务合同》，被告肖某亦表示同意，本院对此依法予以确认。根据《中华人民共和合同法》第一百一十五条的规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”以及《惠州市********服务合同》的约定:“买卖双方一经签署本协议，双方均不得以任何原因反悔违约，如买方违约，卖方不退定金；如卖方违约，卖方需双倍返还定金。”本案中，原告因未能支付剩余房款要求解除合同，作为卖方被告肖某对合同解除不存在过错。因此，原被告解除《惠州市********服务合同》后，被告肖某应向原告返还涉案房屋首期款11万元，但定金5万元不予退还。关于被告XX公司对本案合同的解除是否存在过错及责任承担问题。被告XX公司与原告张某签订的《委托包办过户协议》中承诺包办上述房产产权过户，且此后被告XX公司出具的《协议》承诺如不能过户，XX公司返还原告已付费用19万元。对此，XX公司认为包办过户是指涉案房屋不存在权利瑕疵，只要原告通过有效方式筹集房款即可办理过户，因此XX公司对本案合同解除不存在过错；而原告则认为XX公司在签订《惠州市********服务合同》时清楚其经济状况，而自签合同至今长达一年多时间仍未能办理房屋过户，责任在于被告XX公司。本院认为，根据本案查明的事实，合同解除的根本原因是原告未能成功办理按揭贷款，无力支付剩余房款，而非涉案房屋存在权利瑕疵，导致未能成功办理过户。因此，合同解除的主要过错责任在于原告本人。但是，被告XX公司作为一家专业的中介房地产机构，在接受原告委托提供代办贷款、代办房地产登记等事务时，未明确告知办理事项的一般程序及可能存在的风险，亦未详细说明服务内容及收费标准，且作出有歧义的承诺，导致房屋买受人误解相关内容，对本次交易未能顺利完成，亦存在一定过失，应承担相应的过错责任。根据双方的有关约定及权利义务相一致原则，被告XX公司应退还原告中介费35700元、原告支付的担保费5000元以及赔偿原告为办理涉案房屋过户支出的其他费用损失4300元，共计45000元。如前所述，原告对本案合同解除负主要责任，对于原告的定金5万元损失应由其自己承担。原告诉请被告XX公司对被告肖某应向原告返还的购房款11万元承担连带责任，于法无据，本院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告张某与被告惠州市XX房地产经纪有限公司、被告肖某于2017年9月11日签订的关于买卖惠州市大亚湾西区*******xx第3季x栋150x房的《惠州市********服务合同》；二、被告肖某于本判决生效之日起十日内向原告张某返还惠州市大亚湾西区*******xx第3季x栋150x房的首期款110000元；三、被告惠州市XX房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某退还中介费35700元、担保费5000元以及赔偿原告为办理涉案房屋过户支出的其他费用4300元,共计45000元；四、驳回原告张某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4500元，由原告张某负担3500元，被告惠州市XX房地产经纪有限公司负担1000元。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，2017年9月11日，张某作为委托方与XX公司作为受托方签订了一份《委托包办过户协议书》，约定：“兹有甲方购买惠州市大亚湾西区*******xx第3季花园x栋150x房，建筑面积：68.85；房产证号：330000xx35。现经甲乙双方协商，乙方以人民币贰拾万元整（¥200000.00）包办上述房产产权过户手续，办理过户手续当中产生的费用均由乙方承担，双方不得异议。此协议一式两份，签订即可生效，具有同等法律效力。备注：此协议包括首付款及所有费用。”另查二，2017年9月25日，XX公司又向张某出具一份《协议》，其中载明：“张某购买惠州大亚湾xx第三季x栋150x房，中介方承诺能顺利过户，如不能过户，中介方返还我已付的费用壹拾玖万元整（￥190000）。尾部注明：如遇正常方式不能按揭需找担保公司协助赎楼，所产生的费用由张某本人自理。”该协议中介方处盖有惠州市XX房地产经纪有限公司的印章及法定代表人刘某1签名。另查三，惠州市XX房地产经纪有限公司的法定代表人刘某1与张某的微信聊天记录显示：“张：到了法院再说吧。刘：你要按我的方式一个月内不能过户我包赔你所有损失。今天我说的话你可以做证据。”另查四，上诉人张某在二审庭审中称肖某已经将11万元在开庭前退还给上诉人了，请求撤回对肖某的上诉，该请求符合相关法律规定，本院予以准许。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人要求XX公司承担赔偿定金损失5万元的理由是否充分？具体评述如下：上诉人张某主张XX公司未能兑现《委托包办过户协议》、《协议》的承诺应当赔偿定金损失5万元。结合本案现有证据，本院认为，对于涉案房屋买卖合同的解除，张某与XX公司应各自承担50%的过错责任。理由如下：一、XX公司作为一家专业的中介房地产机构，熟悉房地产交易流程，具有丰富的实践经验，其与张某签订《委托包办过户协议》、《协议》系基于专业能力而作出的独立判断，在签订上述文件时XX公司理应如实告知上诉人办理贷款及过户事项可能存在的风险，而非出于促成交易的目的并未如实告知风险且随意对当事人作出承诺，诱导当事人轻信没有交易风险从而轻易签订房屋买卖合同、支付高额定金。在双方的微信聊天记录中XX公司的法定代表人刘某1称：“你要按我的方式一个月内不能过户我包赔你所有损失。今天我说的话你可以做证据。”XX公司不能举证证明其在签订《委托包办过户协议》、《协议》前已经在知悉张某的资信情况下明确告知其贷款流程、和过户风险，现张某主张其是基于对XX公司的信赖才签订上述协议、支付定金，XX公司应当按照《委托包办过户协议》、《协议》的约定履行过户义务，承担责任，有事实依据。双方分别于2017年9月11日、9月25日签订《委托包办过户协议》、《协议》，而本案于2019年5月5日才一审法院立案，在长达一年八个月的期间内，XX公司仍未能成功办理涉案房屋过户交易，对于张某因承担违约责任而产生的5万元定金损失XX公司应承担50%的过错责任。二、上诉人张某作为完全民事行为能力人，应明知自身征信实际情况，对于能否实现贷款购房的风险和法律后果应有所预测，虽然双方当事人签订了《委托包办过户协议》、《协议》，但《惠州市********服务合同》最终解除仍是因上诉人张某未能成功办理按揭贷款又无力支付剩余房款所致，故上诉人自身仍应承担50%的过错责任。一审认定张某对房屋买卖合同解除有主要过错责任，判决定金损失5万元全部由张某承担，处理不当，本院予以纠正。综上所述，原审判决认定事实不清，处理不当，二审予以纠正。上诉人的上诉，有理部分二审予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1761号民事判决第四判项及诉讼费负担部分；二、维持广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1761号民事判决第一、二判项；三、变更广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1761号民事判决第三判项为：惠州市XX房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向张某退还中介费35700元、担保费5000元以及赔偿张某为办理涉案房屋过户支出的其他费用4300元、赔偿张某定金损失25000元，共计人民币70000元；四、驳回张某的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费4500元、二审受理费1050元，合计5550元（张某已预交），由张某、惠州市XX房地产经纪有限公司各负担2775元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年一月十日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。