河北省行唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0125民初1825号 原告：行唐县御苑小区业主委员会。 地址：行唐县城香港路111号付1号御苑小区院内。 负责人：刘建华，男，1963年12月3日出生，汉族，住行唐县，该业主委员会主任。 委托代理人：张强，男，1969年3月20日出生，汉族，住行唐县，该业主委员会副主任。 委托代理人：高韶刚，河北明杰律师事务所律师。 被告：行唐县安邦物业服务有限公司。 地址：行唐县城香港路御苑小区院内。 负责人：李龙纲，该公司经理。 委托代理人：张力贞，石家庄市行唐雄鹰法律服务所法律工作者。 原告行唐县御苑小区业主委员会（以下简称业主委员会）与被告行唐县安邦物业服务有限公司（以下简称安邦公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告业主委员会的负责人刘建华及委托代理人张强、高韶刚，被告安邦公司的负责人李龙纲及委托代理人张力贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告业主委员会诉称，原告小区的前期物业公司为行唐县崇德物业管理有限公司，2015年被告未经原告小区业主同意，私自入驻提供物业服务，2018年7月10日，被告公开通知原告小区停止提供物业服务，同年7月18日原告解除了与被告的物业服务合同，因被告拒不交出相关设施设备、手续、资料、图纸及物业用房。故诉至法院，请求判令被告交付原告小区设施设备、手续、资料、图纸及物业用房；支付物业用房占用费3万元；诉讼费由被告承担。 原告业主委员会为证明自己的主张向法庭提交以下证据： 1、2018年6月28日第五社区居委会出具公告一份。 2、2018年7月10日安邦物业出具通知一份。 3、2018年7月18日业主委员会出具的停止物业服务通知一份。 4、2018年7月5日通知一份。 5、业主委员会与家家乐签订物业服务合同一份。 被告安邦公司质证称，对原告提交的安邦物业2018年7月10日通知的真实性无异议，因本公司能力受限，小区南侧围墙被人为拆除，相关绿化带亦不能恢复，部分业主拒交物业费，原、被告之间出现矛盾，不能正常提供物业服务，故发出该通知。原告提交的告知被告停止服务的通知书，被告已收到，但鉴于被告一直在进行服务，部分业主欠物业管理费、水费及电梯费用，这些欠费业主委员会不做处理，至今未能达成协议。家家乐服务公司没有在行唐县住建局备案。 被告安邦公司辩称，原告所述不实，被告公司非强行入住御苑小区提供物业服务。御苑小区以前没有业主委员会，被告与行唐县城区街道第五社区居民委员会协商，为御苑小区提供物业服务，2016年12月1日，签订了物业服务合同，为更好的管理服务，被告出资增添了物业设施、设备等，投资17万余元，为小区提供优良服务。后来，由于部分业主拒交物业费，与被告产生矛盾。不明真相的业主在别人蒙骗下，选举产生业主委员会，业主委员会不按规定履行义务，违规行事，煽动业主拒交被告物业服务费，引发纠纷，导致被告公司不能为御苑小区提供物业服务，经多次协商未果。被告要求继续履行行唐县城区街道第五社区居民委员会与被告签订的物业服务合同；判令原告支付被告增加物业设施费用及拖欠的物业费。 被告为证明自己的主张向法庭提交以下证据： 1、行唐县城区街道第五社区居民委员会与行唐县安邦物业服务有限公司签订物业服务合同一份。 2、行唐县安邦物业服务有限公司固定资产明细表一份，收款票据十五张，收条七张。 原告业主委员会方质证称，被告提交的合同上只有第五社区居民委员会公章，没有具体的签订人。原告小区业主均不知道该合同。合同签订日期有涂改。从物业合同内容看，除第一页甲方、乙方外，合同内容质量、服务费等均为空白。原告怀疑该物业合同是事后补办的，请求法庭对该合同进行核实。该物业合同是不合法的。被告称2015年5月1日，前物业停止服务，将小区物业服务交予被告，与物业合同上日期相矛盾。个别业主欠被告物业费，被告应当向业主收取。被告称增加了设施、设备，被告已向业主已收取物业费，安邦公司接替的崇德物业，被告所述增加的设施是崇德物业还是被告物业所建，原告不清楚，即使被告增加的设施，是被告的投入，也应当折旧，向业主主张权利，要求业主委员会承担，没有依据。且被告提交的票据是白条，不足以证实。物业公司属于盈利性公司，被告应自负盈亏，增加设施的费用，应由被告自行承担。 经审理查明，行唐县御苑小区位于行唐县城香港路111号付1号，2011年大部分业主入住该小区。小区物业原由开发商指定的崇德物业管理有限公司管理，2015年5月1日被告安邦公司开始管理，为御苑小区提供物业服务。当时小区没有成立业主委员会，2016年12月1日，行唐县城区街道第五社区居民委员会与被告安邦公司签订物业服务合同。2018年6月28日，小区业主委员会成立。2018年7月10日，小区南侧围墙被损毁倒塌，被告安邦物业以自己公司无能力恢复为由，向原告小区业主委员会发出通知，告知小区业主委员会一周内重找物业公司接受小区物业管理。2018年7月18日原告向被告安邦公司发出停止物业服务通知，停止被告对小区的服务，告知被告安邦公司7月20日后，业主不再负担物业费，限被告三日内交出物业相关资料及用具，其他账务及争议再商议解决。2019年9月1日，原告与行唐县家家乐公司签订物业服务合同，家家乐公司开始对小区进行物业服务。现被告掌握着小区电梯使用登记证，占据小区物业用房两间。被告称安邦物业公司接管小区物业之后，投入17万余元，购买电梯无线三方通话、电梯顶棚防雨罩、围墙防盗网、小区数码监控设备、门口大屏、办公设备、交通设备，并对物业办公场地装修、小区进行绿化建设。被告称小区业主尚欠三个月水房电费，部分业主尚欠物业费合计为160867元。原告称被告增加的设施，物业公司已向业主已收取物业费。被告安邦公司接替的崇德物业，被告所述增加的设施是崇德物业还是被告物业所建，应予核实。即使增加的设施，是被告投入，应当折旧，由被告向业主主张权利，业主委员会不予承担。 本院认为，被告安邦公司入驻御苑小区进行物业管理服务，御苑小区接受了安邦公司的物业管理和服务，双方的物业服务合同关系成立，御苑小区业主应当按照约定的收费标准给付被告物业费等相关费用。因小区南侧围墙不能恢复，加之部分业主拖欠被告物业费，双方发生矛盾，被告通知原告重找物业公司从事小区物业管理。原告也向被告安邦公司发出停止物业服务通知，停止被告对小区的服务。2018年7月20日，双方的物业服务合同关系解除。被告安邦公司应将掌握及管理原告小区电梯使用证、物业用房交于原告。考虑小区部分业主尚欠被告物业费10余万元，被告追偿物业费需要办公用房，被告占据的两间物业用房应暂缓交付，根据本案实际情况，判决生效后五个月，被告再交给原告较妥。原告要求被告支付两间物业用房占用费3万元，本院不予支持。被告要求原告御苑小区业主委员会支付增加设施设备及部分业主拖欠物业服务费，因原告业主委员会非义务主体，要求原告业主委员会承担义务无法律依据。物业费应向拖欠物业费的业主主张，增加的设施设备费用应向相关责任主体追偿。综上，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条，参照国务院《物业管理条例》第三十八条之规定，判决如下： 一、被告行唐县安邦物业服务有限公司于判决生效后两日内将行唐县御苑小区电梯使用登记证交付原告行唐县御苑小区业主委员会。 二、被告行唐县安邦物业服务有限公司于判决生效后五个月内将行唐县御苑小区物业用房两间交给原告行唐县御苑小区业主委员会。 三、驳回原告行唐县御苑小区业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费550元，减半收取275元，由原告行唐县御苑小区业主委员会小区负担175元，被告行唐县安邦物业服务有限公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  刘志强 二〇二〇年一月二十一日 书记员  樊蒙超 ——