安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1321民初3929号原告：蒋丽媛，女，1988年5月16日出生，汉族，住安徽省砀山县经济开发区。委托诉讼代理人：代宝森，安徽序力律师事务所律师。被告：砀山中茂置业有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县道北西路69号，统一社会信用代码91341321MA2MYXCD9E。法定代表人：何斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：高健，安徽众豪律师事务所律师。被告：徽商银行股份有限公司砀山支行，住所地安徽省砀山县砀城镇政务新区科技路与砀郡路交叉口东南角七彩世界御景国际22号楼101-107室，统一社会信用代码913413210739414421。法定代表人：李艾，该行行长。委托诉讼代理人：王光顺，该行行长助理。原告蒋丽媛与被告砀山中茂置业有限公司（以下简称砀山中茂公司）、徽商银行股份有限公司砀山支行（以下简称徽行砀山支行）商品房销售合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。2019年5月29日作出判决，砀山中茂公司不服判决，提起上诉。案经宿州市中级人民法院审理，于2019年8月7日作出（2019）皖13民终2114号民事裁定书，裁定：撤销安徽省砀山县人民法院（2019）皖1321民初1616号民事判决，发回砀山县人民法院重审。本院于2019年9月18日立案，审理中，原告蒋丽媛于2019年9月30日向本院申请变更诉讼请求并追加徽行砀山支行作为被告参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋丽媛及其委托诉讼代理人代宝森、被告砀山中茂公司的委托诉讼代理人高健、徽商砀山支行的委托诉讼代理人王光顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋丽媛向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告砀山中贸公司签订的商品房买卖合同；2、确认解除原告与被告之间的个人住房（商业用房）抵押借款合同；3、判决被告砀山中茂公司返还原告已付的房款（包括首付款82万元和抵押借款合同解除前已经归还的贷款本金和利息，迟延返还的应按照同期银行贷款利率给付占用资金期间的利息）；4、抵押借款合同解除后原告尚未归还的贷款本息由被告砀山中茂公司向被告徽行砀山支行归还；5、判决被告砀山中茂公司支付原告违约金32600元和已付购房款的利息（利息以中国人民银行公布的同期贷款利率和5%相较高者计算，其中820000元从2017年12月30日起计算至付清款止，其中810000元从2018年7月6日起计算至付清款止）。事实与理由：原、被告于2017年12月29日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的砀山县砀城镇皇城御街13栋0112号商品房一套，建房面积137.6平方米，原告支付了全部购房款1630000元。合同约定：被告应于2018年12月30日前向原告交付该商品房，逾期交房被告将承担违约责任并自原告已交房款之日起按照5%支付原告利息。现被告已经逾期仍然不能交房已经三个月，原告于2019年3月6日书面通知被告要求解除买卖合同，被告至今不予答复，现依法提起诉讼，请求依法支持原告诉求。砀山中茂公司辩称：被告不存在违反《商品房买卖合同（预售）》逾期交房的情况。因地方环保政策压力，当地住建委通知答辩人因大气污染防治停工，被告对此不可抗拒，该政策行为属于《中华人民共和国合同法》第117条规定的不可抗力，故因政府政策及市政建设等原因影响施工的造成逾期交房，答辩人不应承担责任。且根据双方所签合同约定，原告并未书面向答辩人主张解除，其要求解除合同没有事实根据。退一万步讲，即使延迟交房也是原告的原因，因原告未按规定时间交纳首付，其后期虽补足交纳，但影响了答辩人的交付。2、原告购买房产时系按揭贷款购房，答辩人不同意退房，是客观的也符合现实，因购房款系原告按揭，答辩人为此出具相关证件为其办理抵押登记，银行发放贷款，原告作为贷款人偿还贷款，如认可原告要求解除合同，退还购房款（含按揭款），原告就涉嫌套取银行资金，违反金融管理规定，且原告退房后如何还款？还款风险谁来承担？虽然在本案中，原告申请追加徽商银行砀山支行作为被告参加诉讼，但是该行参加诉讼也不能同时解决原告与被告及徽商银行之间的房屋买卖银行贷款、担保等法律关系。且原告作为按揭贷款人，应当按照借款合同约定向银行还款。如法院在没有原告全部偿还借款的情况下强行解除原被告之间的房屋买卖合同，会造成被告为原告贷款所出具的相关担保。我方认为，在没有解除抵押担保，答辩人不同意原告的解除合同诉求。3、答辩人即使逾期交房，对原告的利益根本无实际影响，没有造成原告实际损失，因答辩人已向原告支付一年的租金，原告享受到租金利益，该租金利益也远远高于政府公布的同期房屋指导租金的标准，故不存在影响原告合法权益的情形。况且，答辩人在签订合同时，已减第一年租金88260元，这一事实也能确定答辩人并没有违反合同约定，如原告坚持要求退房，其应退还原告第一年租金88260元，并承担违约责任。4、原告诉求的违约金、已交房款的逾期利息及要求答辩人赔偿损失及律师代理费没有事实和法律依据，原告的该部分请求也不应成立。5、在本案发回重审后，原告追加徽商银行砀山支行没有书写相关的事实和理由。答辩人无从考证原告要求解除相关合同的合理合法依据。故对于原告变更增加的诉求部分，依法不应当认定。本案为发回重审案件，对于原告的追加请求，不符合程序。综上，答辩人及时履行了相关义务，并积极配合办理银行按揭、原告办理有关手续，主观上没有过错，客观上也没有给原告造成任何实际经济损失。依据法律和合同约定，答辩人不应承担任何违约责任。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。徽行砀山支行辩称：银行和购房人之间的借款合同真实有效，银行也没有过错，我们希望和解解决此事，保证各方的利益。在贷款没有还清之前，不能解除抵押合同和借款合同。经庭审举证质证，结合当事人及代理人的陈述，本院查明如下案件事实：2017年12月29日，蒋丽媛（买受人）与砀山中茂公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要条款约定“买受人购买出卖人开发的砀山县皇城御街13幢1层0112号商品房，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11845.96元，总价款为人民币1630000元。买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2017年12月29日前支付首期房价款人民币820000元，占全部房价款的50.31%，余款人民币810000元申请贷款支付。商品房交付条件应当符合：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足合同约定的交房条件。除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金”等内容。蒋丽媛实际于2017年12月16日缴纳购房首付款50000元，于2017年12月18日缴纳购房首付款200000元，于2017年12月21日缴纳购房首付款470000元，于2017年12月28日缴纳购房首付款100000元，以上合计820000元。根据购房合同的约定，余款810000元蒋丽媛申请贷款支付。2018年1月10日，涉案商品房购销合同在产权登记机构进行了备案登记。2018年6月22日，蒋丽媛（甲方）与徽行砀山支行（乙方）签订《个人购房（商业用房）抵押借款合同》。借款合同主要条款约定：甲方因购买砀山中茂公司开发的涉案商品房向乙方申请借款810000元用于支付剩余房款。蒋丽媛自愿用所购商品房提供抵押。上述合同签订后，徽行砀山支行东城支行按约发放了购房贷款。2018年12月30日交房期限到期后，砀山中茂公司未能按约交房。2019年3月5日，蒋丽媛通过邮政快递方式向砀山中茂公司寄送了《退房通知书》。2019年3月7日，砀山中茂公司签收了该《退房通知书》。蒋丽媛自2018年8月20日起按照借款合同约定逐月向徽行砀山支行归还购房贷款本息。上述事实有当事人提交的《商品房买卖合同（预售）》、《砀山新建商品房购销合同登记备案表》、收据、中国工商银行刷卡消费单、《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》、《个人购房（商业用房）抵押借款合同》、还款明细、《退房通知书》、中国邮政MES快递单及查询结果以及双方当事人当庭陈述内容在卷佐证，本院予以确认。本院认为，蒋丽媛与砀山中茂公司于2018年4月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》及蒋丽媛与徽行砀山支行签订的《个人购房（商业用房）抵押借款合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。蒋丽媛按照合同约定支付了砀山中茂公司购房首付款及银行按揭贷款，砀山中茂公司亦应按照合同约定于2018年12月30日前将符合合同约定交付标准的商品房交付蒋丽媛，但砀山中茂公司未在该日前交付案涉房屋，故合同约定的解除条件已经成就。蒋丽媛有权请求解除案涉《商品房买卖合同（预售）》。经核实，砀山中茂公司于2019年3月7日签收蒋丽媛发出的《退房通知书》，但其在合理期限内未提出异议，也未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，该合同自通知达到之日2019年3月7日已经解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，因此，本院对蒋丽媛要求解除与徽行砀山支行签订的《个人购房（商业用房）抵押借款合同》亦予以支持；涉案商品房预售合同解除后，砀山中茂公司应按约将蒋丽媛支付的购房款返还给蒋丽媛，赔偿蒋丽媛因此所产生的利息损失并承担相应的违约责任，按照合同约定违约金应为32600元（1630000元×2%）。故本院对蒋丽媛要求砀山中茂公司返还已付购房首付款及其已向徽行砀山支行所还贷款本金，并赔偿已付房款利息及按约承担违约金的诉求予以支持.根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，因此本院对蒋丽媛要求砀山中茂公司向徽行砀山支行返还自判决生效之日起剩余贷款的请求予以支持。砀山中茂公司清偿剩余贷款本息等债务后，徽行砀山支行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。对砀山中茂公司提出逾期交房是由于环保政策造成停工，并不属于不可抗力范畴，砀山中茂公司的抗辩意见本院不予采纳。徽行砀山支行的抗辩意见无法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认蒋丽媛与砀山中茂置业有限公司于2017年12月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年3月7日解除；二、解除蒋丽媛与徽商银行股份有限公司砀山支行签订的《个人购房（商业用房）抵押借款合同》；三、砀山中茂置业有限公司于本判决生效后十日内向蒋丽媛返还购房款820000元及利息（利息按照年利率5%标准从2017年12月30日起计算至判决生效之日止）；四、砀山中茂置业有限公司于本判决生效后十日内向蒋丽媛返还自2018年8月20日起至判决生效之日止蒋丽媛已向徽商银行股份有限公司砀山支行归还的贷款本金和贷款利息（以徽商银行股份有限公司砀山支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；五、砀山中茂置业有限公司于本判决生效后十日内向蒋丽媛支付违约金32600元；六、砀山中茂置业有限公司于本判决生效后十五日内向徽商银行股份有限公司砀山支行偿还蒋丽媛自判决生效之日起就《个人购房（商业用房）抵押借款合同》剩余的贷款。自砀山中茂置业有限公司清偿上述贷款之日起十日内，徽商银行股份有限公司砀山支行办理涉案房屋上抵押登记的涤除手续；七、驳回蒋丽媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19763元，由砀山中茂置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  黄爱莲人民陪审员  汪 丽人民陪审员  王 雷二〇二〇年一月十日书 记 员  吴 越附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。