上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初15809号原告：上海良辰投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：徐木松，总经理。委托诉讼代理人：於莉蔚，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莉，上海磊天律师事务所律师。被告：上海克拉方今环保科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王志林，董事长。原告上海良辰投资管理有限公司与被告上海克拉方今环保科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，于同年10月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李莉、被告的法定代表人王志林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2015年4月15日签订的《房屋租赁协议》于2019年9月29日解除；2、判令被告返还位于上海市松江区三浜路XXX号7幢的房屋；3、判令被告向原告支付2019年6月16日起至2019年9月29日止的租金217,529.2元以及自2019年9月30日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费(按年租金767,419元的标准)；4、判令被告向原告支付2019年6月16日起至实际返还房屋之日止的物业费(按照每月每平方米2元计算)，暂计至2019年9月15日为人民币19,424元；5、判令被告向原告支付自2019年6月7日起至2019年9月29日止逾期支付租金的违约金21,630.80元，并支付自2019年9月30日起至实际清偿日止的逾期支付租金的违约金(以人民币188,094元为本金，按照每日千分之一的标准)；6、判令被告向原告支付2019年6月7日起至2019年9月29日止逾期支付物业费的违约金2,233.76元，并支付自2019年9月30日起至实际清偿日止的逾期支付物业费违约金(以人民币19,424元为本金，按照每日千分之一的标准)；7、判令被告向原告支付合同解除违约金63,951.60元。事实和理由：2015年4月15日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定：被告承租原告位于松江区三浜路XXX号7幢，面积3237.28平方米的厂房。租赁期限自2015年3月16日至2020年3月15日；年租金708,977元，每年递增2%；租金按照“先付后租”的原则，每季度支付一次，即于每季度前十天支付下一期租金；被告逾期支付租金的，每逾期一日，被告应按未付租金额的千分之一支付滞纳金，逾期一个月未付清的，原告有权单方面解除合同，因上述原因致合同解除的，被告应向原告支付1个月的租金作为违约金。同时，原被告双方又签订《园区管理合同》一份，约定原告每年向被告收取物业管理费，物业管理费按照建筑面积每月每平方米2元计算，自2016年7月1日起开始计算，每季度支付一次，即于每季度前十天将物业费交付给原告。按照相关的合同约定，2019年6月16日至2019年9月15日的租金及物业费，被告应于2019年6月6日前支付，但截止至起诉之日，被告未予以支付。原告多次催讨，被告均未予理睬，据此，原告提起诉讼，望判如所请。被告辩称,不同意解除合同，希望与原告协商解决租金支付问题。因为被告是高新技术企业，前期研发资金投入较大，导致资金紧张，被告没有交付租金。被告承租房屋后一直在妥善使用，且因为装修投资了100多万元。被告希望原告能够给被告缓和一段时间。如果一定要解除房屋租赁合同，关于合同解除的后果，被告的意见是同意原告诉求二、三、四，关于诉求五、六、七的违约金需要庭后发表书面答辩意见。希望能够与原告协商和解，希望原告能够减免被告关于诉请五、六、七中的违约金。经审理查明，2015年4月15日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定：原告将坐落于松江区三浜路XXX号七幢房屋出租给被告；租赁期间自2015年3月16日起至2020年3月15日止；房屋在租赁期间，1619平方米按每平方米每日0.65元人民币计算；1618.28平方米按每平方米每日0.55元人民币计算，合计年租金708,977元人民币，租金每年递增2%；租金按“先付后租”的原则，租金每季度支付一次，即于每季度前十天支付下一期租金；被告将租金交付给原告，原告应向被告出具发票。逾期支付的，每逾期一日，被告须按未付租金额的千分之一支付滞纳金，逾期一个月未付清的，原告有权单方面解除合同，合同自被告收到原告发出的解除合同书面通知之日解除，因上述原因致合同解除的被告并应向原告支付一个月的租金作为违约金；物业管理费按每平方米每月2元人民币计算，每季度支付一次，即于每季度前十天将物业管理费交付给原告，物业管理费自2015年6月16日开始计算。该合同另对其他事宜作了相应约定。原、被告又签订了《园区管理合同》，载明：双方签订《房屋租赁协议》后，原告每年向被告收取物业管理费，物业管理费按建筑面积每月每平方米2元计算；自2016年7月1日开始计算，每季度支付一次，即于每季度前十天将物业管理费交付给原告；被告违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并按每天0.3%元交纳违约金。2019年9月2日，上海磊天律师事务所接受原告的委托向被告出具律师函一份，载明要求被告自收到律师函之日起7日内向原告支付2019年6月16日至9月15日的租金及物业费合计人民币207518元。庭审中，被告确认系2019年9月29日收到本案相关诉讼材料。以上事实，由房屋不动产、房屋租赁协议、园区管理合同、律师函及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁协议》、《园区管理合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。现原告交付了房屋，被告理应按期支付相应的租金及物业管理费。然被告现未按期支付，经原告合理催告后，仍拒绝支付相应租金，显系违约，原告可以依据合同约定行使解除权，原告以被告收到法院寄送的相关诉讼材料的2019年9月29日确定为合同解除日并无不当，本院予以准许。合同解除后，原告要求被告返还房屋并支付欠付的租金于法不悖，本院予以确认。现房屋仍由被告占有使用，故原告以年租金767419元为标准主张合同解除后即2019年9月30日起至实际返还房屋之日止的房屋占用期间的房屋使用费，并无不当，本院予以确认。对于相应的物业管理费，因双方已有合同约定，故原告要求被告以每月每平方米2元的标准支付自2019年6月16日起至房屋实际返还之日止的物业费并无不当，本院予以确认。关于解除合同的违约金，考虑到被告的违约程度及双方的实际情况、原告的实际损失，现对于原告要求被告一个月租金作为解除合同的违约金，在合理范围内，本院予以确认。原被告签订的合同对于逾期付款违约金及解除合同违约金有不同的约定，原告同时主张，符合合同约定，但是在本案中，合同解除系由被告拖欠租金及物业管理费的一个违约行为引起，故自合同解除日起不应再计算逾期付款违约金且原告要求按照千分之一每日的标准计算逾期付款违约金，显系过高，被告也要求予以调整，故本院以实际损失为基础，结合合同履行情况、原被告双方过程程度等因素，酌定以万分之五每日的标准计算为妥。被告虽提出就装修投资了100多万的答辩意见，然就该节事实既未提出证据证明又未提出反诉，故在本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告上海良辰投资管理有限公司与被告上海克拉方今环保科技有限公司于2015年4月15日签订的《房屋租赁协议》于2019年9月29日解除，被告上海克拉方今环保科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还位于上海市松江区三浜路XXX号7幢的房屋；二、被告上海克拉方今环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海良辰投资管理有限公司自2019年6月16日起至2019年9月29日止的房屋租金人民币217,529.2元以及自2019年9月30日起至实际返还房屋之日止以年租金767,419元为标准计算的房屋占用使用费；三、被告上海克拉方今环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海良辰投资管理有限公司自2019年6月16日起至实际返还房屋之日止按建筑面积每月每平方米2元为标准计算的物业使用费；四、被告上海克拉方今环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海良辰投资管理有限公司支付租金逾期付款违约金(以217,529.2元为本金，自2019年6月16日起计算至2019年9月29日，每日按万分之五计算)；五、被告上海克拉方今环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海良辰投资管理有限公司支付物业管理费逾期付款违约金(以22,660.95元为本金，自2019年6月16日起计算至2019年9月29日，每日按万分之五计算)；六、被告上海克拉方今环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海良辰投资管理有限公司支付解除合同的违约金63,951.6元；七、驳回原告上海良辰投资管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,668元，减半收取2,834元，由被告上海克拉方今环保科技有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王亚二〇二〇年一月十五日书记员  魏琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。