陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终14159号 上诉人（原审原告）：邱明，男，1985年6月13日出生，汉族，陕煤运销集团有限公司员工，住西安市未央区。上诉人（原审被告）：汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司。住所地：。负责人：曾克剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨萍，女，1973年5月15日出生，汉族，该公司行政副总，住该公司。委托诉讼代理人：牟丹，女，1985年9月28日出生，汉族，该公司行政主管，住该公司。上诉人邱明与上诉人汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司（以下简称:汇通国基公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初12624号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2016年5月26日邱明与汇通国基公司签订《商品房买卖合同》，约定邱明购买汇通国基公司开发的位于西安市XX区XX环以南、未央路以西汇通国际项目（太古城）3号地6幢1单元17层11702室房屋，建筑面积93.63平方米，总价款455978元。合同约定，买受人于2016年5月27日前支付首期房价款235978元，余款向银行申请贷款；买受人未按照约定时间付款，逾期在90日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；小区内绿地率、非市政道路、车位车库、医疗卫生机构于2016年6月30日达到交付标准，幼儿园于2017年12月31日达到使用标准，如达不到约定条件的，出卖人与买受人协商定期整改；出卖人应于2015年10月31日前向买受人交付商品房,逾期交付在90日内的，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.5的违约金，逾期超过90日的买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；出卖人应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起550个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人与买受人协商解决。合同签订后邱明依约向汇通国基公司支付了全部购房款455978元。2016年10月17日汇通国基公司向邱明交付了房屋。另，涉案房屋尚未办理初始登记。邱明诉至原审法院称，2016年5月27日，其与汇通国基公司签订《商品房买卖合同》，其购买汇通国基公司开发的位于西安市XX区XX城XX路XX城XX号XX号楼XX单元XX室商品房一套，并于2016年7月6日在西安市住房保障和房屋管理局进行了登记备案。2016年10月17日，汇通国基公司向其交付了房屋，在交付前，其已向汇通国基公司支付全部购房款455978元。但自该房屋交付之日起至今已快三年，汇通国基公司迟迟不按照合同约定将房屋权属登记需要由汇通国基公司提供的资料报产权登记机关备案并协助其办理房屋所有权登记。其收房并入住后，小区道路坑坑洼洼、部分道路未硬化，下雨天道路泥泞无法通行，小区内建筑材料和垃圾随地堆放，挖掘机、推土车等随处停放，小区配套车库迟迟不能使用，配套幼儿园至今未达到使用标准并投入使用。汇通国基公司交付房屋后未按照合同约定全面履行义务，延期办证和公共服务配套设施未达标已构成违约，给其造成一定损失，故其诉至法院，请求：1、依法判令汇通国基公司限期将办理房屋权属登记需要由汇通国基公司提供的资料报产权登记机关备案并协助邱明办理房屋所有权登记。2、依法判令汇通国基公司自应当完成房屋所有权登记之日（即2018年4月17日）起至实际完成房屋所有权登记之日止，以已付全部房款455978元为基数，按照年利率6%计算向邱明支付延期办证违约金（暂计算至2019年7月15日即起诉之日，共计34198.35元）。3、依法判令汇通国基公司向邱明支付幼儿园等公共服务及其他配套设施未达标违约金1万元。4、本案诉讼费由汇通国基公司承担。汇通国基公司辩称，因中国华西集团不提交资料导致汇通国基公司无法办理房产证，目前案件已在高院进行审理，案件审理后会尽快办理房产证。根据合同约定幼儿园已经达到使用标准，尚未确定投入使用的具体时间，因达到使用标准后，具体投入使用还要进行招投标。延期办证非其公司意愿，其公司无力承担违约金。且双方签订的是商品房买卖合同，邱明支付的款项为购房款并非借款，故违约金不能按照年利率6%计算。原审法院认为，当事人应当按照合同约定履行各自义务。《商品房买卖合同》中约定买受人在商品房交付后550个工作日内不能取得房产证的，双方协商解决，由此可知在涉案房屋交付后550个工作日即2018年12月25日前汇通国基公司应取得房产证，截止邱明起诉之日即2019年7月15日汇通国基公司尚未取得房产证。截止本案庭审结束时涉案房屋尚未办理初始登记，故原审法院认定汇通国基公司违约。合同约定双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因此办理房产证并非出卖方即汇通国基公司的单某某义务，故邱明与汇通国基公司双方应当相互配合、协助。汇通国基公司应当与邱明共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并协助邱明办理房屋所有权证书。邱明主张汇通国基公司限期向房管部门提交办理房屋产权证手续的诉讼请求，在双方签订的《商品房买卖合同》中并无此约定，故原审法院不予支持。邱明未能取得房产证系因汇通国基公司违约，故邱明主张汇通国基公司向其支付逾期办证违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。涉案房屋已于2016年10月17日交付邱明使用，逾期办证并不影响邱明使用房屋，故原审法院酌情以房屋总价款为基数按照中国人民银行同期存款利率自逾期办证之日即2018年12月26日起计算违约金至本案起诉之日即2019年7月15日。XX园、XX道属于公共服务及配套设施，涉及他人利益，原审法院不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院遂判决：一、被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司于2019年12月31日前与原告邱明共同向房屋登记机构申请办理西安市XX区XX环以南、未央路以西汇通国际项目（太古城）3号地6幢1单元11702室房屋的房屋所有权转移登记，并配合原告邱明办理房屋所有权证书。二、被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司于本判决生效后三十日内支付原告邱明逾期办证违约金，违约金以455978元为基数按照中国人民银行同期存款利率自2018年12月26日起计算至2019年7月15日。三、驳回原告邱明的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费904元，原告已预交，现由被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司承担699元。被告承担部分于上述款项（二）支付时一并付给原告。宣判后，邱明与汇通国基公司均不服。邱明向本院提起上诉称，一、在商品房买卖合同中，房屋出卖人具有为房屋买受人办证的法定义务，买受人有协助的义务。依照我国《物权法》第6条之规定，汇通国基公司应当继续承担为其办理房屋登记的法定义务，即限期将办理房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，并为其办理房屋所有权登记，其予以协助配合。二、其已支付完全部购房款，汇通国基公司虽已交付屋，不影响其的使用，但汇通国基房产公司因未履行法律意义的交付义务，导致其对该房屋不能正常进行市场交易和不符合西安市商品房限购政策，汇通国基公司的违约对其造成严重损害和影响，应当依法承担违约责任；其次，其认为购房合同约定办证期应该是550日内而非550个工作日内。汇通国基公司逾期办证构成违约，承担违约金责任的期限应该是从应当完成屋所有权登记之日（即2018年4月17日）起至实际完成屋所有权登记之日止，而不是计算至其一审起诉之日即2019年7月15日）。邱明支付首付款后，剩余房款办理的商业贷款，其每月给银行偿还高额利息，汇通国基房产公司应当按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金而非存款利率支付违约金。三、汇通国基公司在一审中答辩说“幼儿园等配套设施已经达到使用标准”与事实不符，请法院调查核实；原审法院认为“幼儿园等配套设施涉及他人利益不予处理”无法律依据，因合同具有相对性，并且购房合同中对幼儿同等配套设施的达标时间有明确约定，汇通国基公司违约已是事实，应当承担违责任，其依法维护自身合法权益并不影响他人利益。四、汇通国基公司作为违约方，给其造成实际损失和影响，理应承担一审、二审全部诉讼费用。另外，根据《诉讼费用交纳办法》第16条之规定，适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第207条之规定，判决生效后，胜诉方预交但不应当负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由败诉方向人民法院交纳。所以，一审案件受理费应当减半收取，并由汇通国基公司承担，原审法院应向其退其预交的全部即904元案件受理费。综上，请求：1、请求撤销一审判决，依法改判支持邱明一审的全部诉请；2、依法判令汇通国基房产公司承担本案一审、二审全部诉讼费用，由原审法院退还邱明预交的全部案件受理费。汇通国基公司辩称，1、上诉状我司没有收到；2、延期办证并非我公司的意愿，因华西集团不提交资料导致无法办证；3、涉案楼盘住户已经两千多户，若如此计算违约金，我司无力承担该费用，请法院酌情考虑。汇通国基公司不服向本院提起上诉称，一、一审判决第一项缺乏事实依据和法律依据，应予纠正。首先，关于办理案涉商品房所有权转移登记，双方当事人在所签订的《商品房买卖合同》中只是约定：如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人与买受人协商解决，并无期限配合邱明办理房屋所有权证书的约定。其次，法律和行政法规也未明确规定出卖人必须配合买受人期限办理房屋所有权证书。因此一审判决背离双方合同约定，在缺乏明确法律依据的情况下，仍按照邱明一审的请求判令其公司限期配合邱明办理房屋所有权证书显然缺乏事实依和法律依据，应予纠正。二、一审判决第二项缺乏事实和法律依据，应予纠正。双方签订的《商品房买卖合同》并未能约定其公司向邱明支付逾期违约金及其计算方式。其次法律和行政法规也未明确规定逾期房屋所有权证书情形下出卖人必须向买受人支付违约金及其计算方式。三、一审判决处理不公，难以服人。综上，请求二审人民法院撤销一审判决，改判驳回邱明一审诉讼请求。邱明辩称，其答辩意见与上诉意见一致。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，邱明与汇通国基公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。双方应依约享有权利、履行义务。但是，汇通国基公司截至本案二审，其仍未取得涉案房屋的初始登记，违约事实明显，应依法承担违约责任。首先，本案买卖的标的物系房屋，而所有权转移登记等房产交付行为须由买卖双方共同配合完成，并非仅由单某某行为即可为之，汇通国基公司以双方《商品房买卖合同》无详细约定为由认为其无配合、协助义务的主张，显然违反了合同的全面履行原则，故本院不予支持。再则，涉案合同中虽然对办证的截止期日约定为：“商品房交付之日起550个工日内”，但该“工日”的表述应与“工作日”的表述涵义高度相同，故本院认为，原审法院以商品房交付之日起550个工作日满开始计算违约期限并酌情认定汇通国基公司违约办证的赔付金额应属恰当，邱明认为原审对逾期办证未约定计算错误认定错误的主张，本院亦不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。邱明与汇通国基公司的上诉请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决执行；邱明预交的823元二审案件受理费，由邱明负担；汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司预交的655元二审案件受理费，由汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○二○年一月十七日  书 记 员  范 致 远 1