上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初23540号原告：徐忆卿，女，1981年6月11日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：张华，女，1955年5月30日出生，满族，住上海市徐汇区。原告徐忆卿与被告张华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐忆卿向本院提出诉讼请求：判令被告向原告退还租赁保证金6,300元。事实和理由：2016年4月15日，原告与被告签订房地产租赁合同，合同约定被告将本市徐汇区安福路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，付三押一。合同到期后，2016年至2018年期间，双方又续签合同。2019年4月，被告提出涨租金，双方没有续约。原告在2019年4月支付了一季度租金后，于6月提前一个月通知被告将于7月退租，被告表示同意和支持。7月11日原告退房，被告在验收后，以各种理由搪塞不退保证金，经居委会调解未果。原告为此提起如上请求。张华辩称，2019年4月合同到期后，没有签书面合同，但双方通过手机微信确认继续租房。被告认为每一年为一个租赁周期，要么租一年，要么不租。4月被告提出涨租金，原告同意了，并按照涨价后的7,200元支付第一季度的租金，但原告只用了一个季度就提出退租，故原告违约了，应当维护契约精神，保证金应当冲作违约金，不同意退还。本院经审理认定事实如下：2016年4月14日，原告通过银行转账给被告6,300元，消费备注：押金。同年4月15日，被告(甲方)与原告(乙方)签订房地产租赁合同。甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限从2016年4月15日起至2017年4月14日止。月租金6,300元，按3个月为一期支付，第一期租金于2016年4月15日前付清。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为6,300元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；非本合同及相关法律规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按租金的1倍向甲方支付违约金。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。当日，原告向被告转账支付租金18,900元。2017年4月13日，原、被告协商一致续租，双方在原房地产租赁合同签名下方补充约定(手写)：“续期二年(租金再议)2017年4月15日-2018年4月14日租金6900元/月，其他细节同上。租金陆仟玖佰元整/月”。至2019年1月，原告仍按照6900元/月的标准支付租金。2019年4月8日上午，被告通过微信与原告沟通：“嗨！你好吧！”。原告：“今天会转的～”。被告：“今天该转房租金了。我想知道在没加房租一年后，今年你们打算怎么加租金呢？”原告：“阿姨您这套房子，6900/月真的差不多了，(因为老实说也没有什么精装修)这个区域我们房价也是比较了解的。能否今年还是按这个价格呢？我俩太太平平，不生任何是非”。被告：“你们俩的确是好孩子。我也是按市场惯例。你们不租了也可以，再用一个月，再搬也可以，我不会特别难为你们。”原告：“市场惯例您这间屋子是什么租金呢？”被告：“我能做的事，你们不用说，我也不用讲，就行了。你们忙，我们只说加多少，和不加再用一个月。简单、明确。你俩商量一下好吧如果你们不用了，今天就转我一个月的租金吧”……原告：“我们现在是下午上班，等一下我碰到我同事跟他商量一下，然后尽快回复你哦。”“7000/月可以吗？我们只能承受这些了”。被告：“就7200吧！两年就象征性的我也是租房住能理解你们”。原告：“我们向你的中介打听了一下行情……跟你的开价太悬殊了”。被告：“那你们不租了？”原告：“太贵了”。被告：“今天算我提前1个月通知你们”。原告：“超出我们预算了”。被告：“超出了？提前一个月通知我就对了去年没加，今年终归要加的呀我记的楼下北面小间租金3800元”……被告：“你先转一个月7200元吧，反正这几天你们不能搬，对不？”原告：“涨房租也应该是提前一个月通知租客的你今天突然来催我们一直以为是按照原价不变，正想要给你转账”。被告：“去年没加，今年加300，多吗”。当日下午6时左右，原告向被告转账7200元。被告微信告知：“好。收到了。”2019年4月15日上午，被告发微信给原告：“嗨！今天是房屋租赁合同到期前一个月。根据规定我们正式确定一下你们是否续租，好吗”。原告：“想租，但房租太贵了……”被告：“你这个小孩，想想当年我借给你的时候，5号8000对不对？我当时7000，你都会很高兴，对不对？我不想说多，聚财用，散财不花钱也不用”……原告：“大家折中一下可以看吗？7100。……”被告：“……今天的重点是：下个租期在加300/月的情况下，你们还续租吗？租不租，你们说了算。如果续租，就转另2个月的租金。上图5000元安福路的2楼也挺好的，便宜又不远。不租我的也不为难你们。大家互不难心。”原告：“晚上转你，搞不过你了……”原告于当晚23点53分向被告转账10,000元，又于2019年4月16日零点向被告转账4,400元。2019年6月11日下午，原告发微信给被告：“阿姨，你好。由于我们业务有点变化，要跟朋友一起合租。我们将于7.10退租。我提前一个月通知您。望您能提前有准备。谢谢啦～”。被告：“好啊，知道了。今天太忙了，不好意思祝你们越做越强越来越大”。2019年7月12日，被告发微信给原告：“没见钥匙呀没放还是别人拿了？”原告：“不好意思昨天忘记了……我现在闪送给你吧？”同年7月14日原告发微信给被告：“阿姨，请问押金可以转支付宝吗？”被告：“这个没弄过”。原告：“那怎么转？银行账号可以吗？阿姨麻烦回复一下”……2019年8月2日，双方在系争房屋当地居委会为租赁保证金事宜进行协商，未能达成一致。原告遂起诉。审理中，原告表示所有的水电费、卫生费均已在7月11日退房时结清。被告表示7月份的并没有结清，但水电费、卫生费等不再向原告主张。以上事实，除原、被告陈述，另有房地产租赁合同、银行转账记录、微信聊天记录、录音等证据证实，本院予以认定。本院认为，合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原、被告书面租赁合同在2019年4月14日到期，之后，双方未签订书面合同，仅通过微信进行沟通，对2019年4月15日之后的房屋租金涨至每月7,200元已达成一致。然而，双方就2019年4月15日之后的租赁期限并无达成明确一致意见。被告主张4月15日上午聊天记录“今天的重点是：下个租期在加300/月的情况下，你们还续租吗？”中“下个租期”指代“下一年”(2019年4月15日至2020年4月14日)，原告以转账的实际行为予以承诺。本院认为上述微信对话，并没有确定的意思表示；原、被告之间首次签订合同时约定租赁期限为一年，第二次续签时约定租赁期限为两年，租赁期限需要明确约定，而不是被告认为的“下个租期”即一年或一年以上。综上，本院认定2019年4月15日之后，原、被告双方未能采用书面形式签订租赁合同，双方为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告作为承租人，提前一个月提出解除合同，并无违反法律规定与合同约定，原告解约不构成违约，被告克扣原告租赁保证金，并无法律依据。原、被告租赁关系终止，原告要求被告退还租赁保证金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定，判决如下：张华于本判决生效之日起十日内返还徐忆卿租赁保证金6,300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计57.5元，由张华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 袁 欣二〇二〇年一月三日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。