大连经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0291民初6329号 原告：姜国祝，男，1955年8月30日生，汉族，住天津市北辰区。 委托诉讼代理人：张德军，北京市盈科（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨子婵，北京市盈科（大连）律师事务所实习人员。 被告：朴银海，女，1994年1月9日生，朝鲜族，住大连经济技术开发区。 被告：吴云红，女，1963年10月25日生，汉族，住大连市沙河口区。 第三人：大连链家房地产经纪有限公司，住所地大连市沙河口区星河二街5号绿城深蓝国际大厦八层01、02、03、04单元。 法定代表人：戴明奎，总经理。 委托诉讼代理人：侯建文，辽宁祥远律师事务所律师。 原告姜国祝与被告朴银海、吴云红、第三人大连链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜国祝及其委托诉讼代理人张德军、杨子婵，被告吴云红，第三人大连链家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人侯建文到庭参加诉讼。被告朴银海经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告朴银海签订的《大连市存量房屋买卖合同》；2、判令被告朴银海、吴云红共同返还定金2万元并支付违约金167300元（房款836500元×20%）；3、案件受理费由被告朴银海、吴云红共同负担。 事实和理由：被告朴银海委托被告吴云红将其所有的位于大连经济技术开发区金马路152栋-15-1号房屋在第三人处对外销售。原告亦在第三人处看到案涉房屋信息。经第三人的居间代理服务，2019年3月18日，原告与被告朴银海授权的被告吴云红签订《大连市存量房屋买卖合同》，约定原告以836500元购买被告朴银海所有的位于大连经济技术开发区金马路152栋-15-1号房屋；如被告朴银海具有根本违约行为，需要向原告支付总房价款20%的违约金。合同签订后，原告支付了定金2万元及居间代理费损失16730元。2019年6月13日，被告朴银海告知该房屋不出售给原告。 第三人已经返还了居间代理费，故原告放弃要求第三人赔偿居间代理费损失16730元的诉讼请求。 被告朴银海未作答辩。 被告吴云红辩称，原告没有向我交付定金，所以不同意返还定金2万元并支付违约金。 第三人述称，认可原告的事实与理由，第三人已将居间代理费退还给原告，对原告的诉讼请求由法院依法裁判。 原告围绕诉讼请求提交了大连市存量房屋买卖合同、保障服务合同、居间服务合同，不动产证书复印件、授权委托书复印件、理房通资金支付服务协议、银行刷卡小票，第三人的专用收据及银行刷卡小票；第三人提交了代理权保证书、授权委托书、银行交易明细、通话录音上述证据经庭审质证及本院审查，予以确认并在卷佐证。 依据上述确认的证据及当事人当庭陈述笔录，本院认定事实如下： 2019年3月18日，被告朴银海向吴云红出具授权委托书，载明因本人个人原因，无法亲自到场办理位于大连经济技术开发区金马路152栋-15-1号房屋（以下简称案涉房屋）出售的相关事宜。现委托吴云红作为我的合法代理人，代表我办理相关事项。委托权限：代为签署大连市存量房屋买卖合同、居间服务合同、解除协议、变更协议、补充协议；代为签署物业交交割单；代为交接房屋。 同日，吴云红代表被告朴银海（合同甲方）与原告（合同乙方）签订《大连市存量房屋买卖合同》，约定原告以836500元购买被告朴银海的案涉房屋。乙方于本合同签订当日将定金2万元以理房通支付的方式支付给甲方。甲方应在签署本合同后20日内，备齐交易相关文件。乙方应于合同签订后30日内备齐购房余款816500元，同时将款项存入银行做资金监管。如甲方未按本合同条款及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日视为甲方根本违约，乙方有权以书面通知方式解除本合同。甲方应自本合同解除之日起十个工作日内，无息退还乙方已支付的房价款，并承担违约责任，甲方须双倍返还乙方已支付定金或向乙方支付总房价款的20%作为违约赔偿金。原告姜国祝及被告朴银海的委托代理人吴云红在房屋买卖合同上签字。 同日，原、被告与第三人签订《居间服务合同》，约定居间服务费25095元，由原告承担16730元，由被告承担8365元。 同日，原、被告与北京理房通支付科技有限公司（下称理房通）签订《理房通资金支付服务协议》，约定原告向理房通资金存管专用账户划转约定的金额资金，视为原告已完成交易合同约定的资金支付义务。 上述合同签订后，原告向理房通支付定金2万元。被告朴银海及其委托代理人吴云红未按本合同约定在签署本合同后20日内，备齐交易相关文件，且已逾期超过十个工作日。 本案在审理过程中，第三人已将居间代理费16730元退还给原告，故原告放弃要求第三人赔偿居间代理费损失16730元的诉讼请求。 本院认为，原告与被告吴云红代理被告朴银海签订的《大连市存量房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。按照合同约定，被告朴银海及其委托代理人吴云红未按本合同约定在签署本合同后20日内，备齐交易相关文件，且已逾期超过十个工作日，构成违约，原告有权要求解除合同。故原告通过诉讼方式要求解除原告与被告朴银海签订的《大连市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 依据合同约定，被告朴银海应自本合同解除之日起十个工作日内，无息退还原告已支付的定金2万元，并承担违约赔偿金。关于违约赔偿金，合同作出了双倍返还定金或者支付总房款的20%作为违约赔偿金的选择性约定。该约定应当理解为：在原告支付2万元定金的情况下，被告支付双倍定金作为违约金；在原告已经支付总房款的情况下，被告按照总房款的20%支付违约金。本案原告只支付了2万元定金，原告未提供证据证明因被告违约给其造成的实际经济损失，原告选择按照总房款的20%支付违约金，明显不利于交易安全和社会稳定，也有悖公平，而双倍返还定金更符合违约金补偿为主，惩罚为辅的性质以及公平原则。故本院判令被告朴银海向原告返还定金2万元并支付违约金4万元；超出部分，不予保护。 根据《民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。被告吴云红代理被告朴银海签订房屋买卖合同、居间服务合同、理房通资金支付服务协议，其行为应由被代理人朴银海承担。故原告要求被告吴云红承担共同还款责任，于法无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，判决如下： 一、解除原告姜国祝与被告朴银海于2019年3月18日签订的《大连市存量房屋买卖合同》； 二、于本判决生效后十日内，被告朴银海返还原告姜国祝定金2万元并支付违约金4万元； 三、驳回原告姜国祝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4046元，由原告负担2750元，由被告负担1296元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  邹凤娟 人民陪审员  王者安 人民陪审员  郑春霞 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  宋燕妮 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。