四川省射洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0922民初2598号 原告：射洪九鼎投资有限公司，住所地四川省射洪市太和镇虹桥路太和大酒店，统一社会信用代码915109225999603653。 法定代表人：冯天平，该公司董事长。 委托诉讼代理人(特别授权)：陈伟，四川远阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人:马枫云,四川远阳律师事务所律师。 被告：四川华业元筑实业有限公司，住所地成都市龙泉驿区同安街道办事处锦绣路176号9栋1楼101号，统一社会信用代码91510112MA6DG709X6。 法定代表人：李涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人(特别授权)：何焕政，该公司职员。 被告：四川华业元筑实业有限公司射洪分公司，住所地四川省射洪市太和镇振洪路维卡国际城8幢2至3楼，统一社会信用代码91510922MA684QF46Q。 法定代表人：李涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：文格，四川泽曦律师事务所律师。 原告射洪九鼎投资有限公司（以下简称九鼎公司）与被告四川华业元筑实业有限公司（以下简称华业公司）、四川华业元筑实业有限公司射洪分公司（以下简称华业射洪分公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的诉讼代理人陈伟、马枫云，被告的诉讼代理人何焕政、文格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告九鼎公司提出诉讼请求：1.依法判令二被告立即将射洪城北维卡国际公馆一期4363.839平方米的商品住房（价值1955万元）立即指定并到不动产登记中心办理“网签备案”至原告名下；2.判由二被告立即向原告支付违约金120万元（己付款400万元的30%）；3.本案诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：2017年8月28日，九鼎公司与华业公司签订《合同权利义务转让协议》，将合同编号为510802-2013-B-082号《国有土地使用权出让合同》项下权利、义务转让给华业公司，转让价款为2355万元。现金400万、余下的1955万元以华业公司开发的首期建成房屋（现为城北维卡项目一期）抵偿，价格为4480元/平方米。2017年11月15日，双方签订《补充协议》。协议签订后，九鼎公司履行了相关义务，并将土地使用权过户至华业射洪分公司，但被告公司至今没有指定抵偿的具体房源或支付余下的转让款。被告在原告转让的土地上开发维卡国际公馆一期工程已达到网签条件，就是迟迟不给原告指定具体还房，也不给原告进行网签备案。原告急需收回资金或房屋解决民间融资问题，被告这种不诚信、违约行为已给原告带来巨大损失。原告经发出《律师函》多次催告，被告仍不予理睬，遂诉请法院保护合法权益。 被告华业公司辩称，涉案土地系九鼎公司于2014年通过拍卖方式取得，当时只交纳了2200万元的保证金，未按合同约定缴纳所有款项，截止2017年违约金达到了一个多亿。由于九鼎公司爆发民间融资问题，县处置办牵头处置该宗土地，考虑到原告的实际情况，我公司愿意承接1955万元的债务，与原告签订了关于土地出让合同权利义务的转让合同。原告九鼎公司就该土地项目作了多项承诺，最终均未兑现；合同明确约定土地更名至我公司名下后12个月内我公司有权选择现金支付，由于该宗土地的特殊性质，直至2019年6月18日才更名至华业公司名下，在2020年6月17日以前，我公司都有权利选择现金支付，原告虽多次要求我司履行义务，但是没有达到支付条件，所欠费用不是1955万元，而是1655万元；为缓解原告的融资问题，出于人道主义，我公司已经支付700万元，愿意按照协议约定在2020年6月17日前以现金方式支付其余转让费。 被告华业射洪分公司辩称，同意华业公司的答辩意见。此外，1.原告所诉欠款金额不实，被告实际下欠原告的金额为1655万元；2.原告要求被告立即指定房源并进行不动产登记的主张不能成立，按照转让协议和补充协议约定，抵偿商品房被告承诺在该宗土地更名至被告名下36个月后交付，土地更名时间为2019年6月18日，最后交付时间应该到2022年6月17日，原告要求被告履行合同义务没有法律依据，而被告有权根据自身资金状况部分或全额以现金支付，被告已提请支付，原告多次拒绝，其要求抵房的请求不能成立；3.原告要求支付违约金的诉讼请求不能成立，合同中没有相应的违约约定。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明： 2014年1月15日，原告九鼎公司与射洪市国土资源局（原射洪县国土资源局，以下简称国土局）签订编号为510802-2013-Ｂ-082的《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称出让合同），主要约定，国土局将位于射洪市的宗地编号为510802-2013-Ｂ-082、宗地出让面积为19817.3平方米的土地按现状出让给九鼎公司，出让价格为10701.36万元，定金2200万元抵作土地出让价款，出让价款于2014年7月15日前分三期付清。合同签订后，原告九鼎公司除支付定金2200万元和部分费用未在合同约定的期限内缴纳土地出让金。 2017年8月28日，原告九鼎公司（甲方）与被告华业公司（乙方）签订《合同权利义务转让协议》（以下简称转让协议），该协议主要约定：1、乙方概括受让甲方转让的编号为510802-2013-B-082《出让合同》项下的各项权利义务并与国土局共同遵守和履行原合同的约定；2、甲方已支付的定金和其他费用等共计2355万元为本协议的转让款，由乙方支付100万元现金用于解除原合同项下土地查封,更名完成后另付300万元，剩余转让款1955万元由乙方在首期建成房屋中以房屋抵偿，抵偿商住房价格为4480元/㎡，税费按国家规定各自承担；3、甲方缴纳定金2200万元和其他费用155万元后未按期缴纳土地出让金，甲方承诺国土局放弃解除出让合同并请求赔偿的权利、同意原合同项下国有土地使用权进行转让，原合同涉及的迟延支付土地转让价款的滞纳金、违约金等问题由甲方负责与国土局妥善处理，与乙方无关；4、原合同项下土地被依法查封，乙方支付100万元后，甲方负责协调解除查封并在三十日完成更名，否则按乙方已付款的30%向乙方支付违约金，乙方有权解除合同；5、甲方承诺协调政府部门同意变更原合同关于办理土地使用权证和支付土地出让金的约定，乙方缴纳土地出让金至三分之一时即办理三分之一的土地使用权证，剩余出让金在36个月内分期支付完毕，支付期间不再支付违约金；6、出让土地更名前，请求人民政府以会议纪要等合法形式解决原合同项下的历史遗留问题；合同签订后10个工作日内政府及相关部门未出具会议纪要或者文件，乙方有权解除合同，由甲方承担缔约过失责任，支付违约金200万元；7、协议生效后应当遵守，由违约方承担违约责任，甲方违约或签订合同后三十日内未完成更名，甲方向乙方支付合同出让总价款的20%的违约金，乙方有权解除合同并收回已付款。2017年11月15日，原告九鼎公司（甲方）与被告华业公司（乙方）签订《补充协议》，主要约定：1、原协议约定的甲方已支付定金和其他费用等变更为共计2200万元，由乙方向甲方指定的处置办监管账户支付100万元作为定金（已于2017年9月19日支付），在国土局将该宗土地更名至华业射洪分公司后再支付145万元，“剩余转让款1955万元，乙方以建成的房屋抵偿给甲方，抵偿商住房的价格为每平方米4480元，税费按国家规定各自承担，抵偿在乙方首期建成房屋中由乙方集中安排。上述抵偿的商住房乙方承诺在该宗土地更名至四川华业元筑实业有限公司射洪分公司后36个月内交付，在该期间内，乙方可以在该宗土地出让合同更名后12个月内根据自身资金状况以现金方式部分或全部支付转让款，支付的部分不再抵房”；2、原合同关于办理土地使用权证和支付土地出让金的相关约定变更为，乙方受让原合同项下土地后缴纳土地出让金至50%时即办理原合同中全部土地的50%的土地使用权证，剩余出让金在18个月内分期支付完毕，支付期间不再支付违约金；3、该宗土地的出让金10701.36万元实际由华业射洪分公司全额支付，出让金票据全额开具给“四川华业元筑实业有限公司射洪分公司”；4、原协议与本补充协议不一致的，以原协议约定为准。 2018年1月4日，国土局（甲方）与九鼎公司（乙方）、华业公司（丙方）签订《国有土地使用权出让合同变更补充协议》（以下简称变更协议），主要约定涉案土地出让价款缴款期限和土地交付变更事项。 前述出让合同、转让协议、补充协议和变更协议签订后，原告九鼎公司于2017年9月15日出具书面委托书委托被告华业公司将转让款100万元转入指定监管账户（开户人：杨杰），被告华业公司于2017年9月19日转入相应账户100万元；2018年10月25日，原告九鼎公司书面委托被告华业公司将应付款转入指定监管账户（开户人：射洪县民间融资理财问题依法处置办公室），该委托书未有给付金额和期限的请求，被告华业公司分别于2018年10月30日（50万元）、11月19日（50万元）、12月17日（50万元）和2019年1月30日（150万元）、4月15日（200万元）、4月16日（100万元）共6次转入相应账户计600万元，合计支付转让款700万元。被告华业公司于2018年1月8日取得案涉宗地的用地批准书，被告华业射洪分公司于同年6月7日进场建设维卡国际公馆商住楼项目工程，维卡国际公馆项目首期楼盘业已建成并于2019年1月9日和7月1日分别取得商品房预售许可证，已出售部分房源。射洪市（原射洪县）不动产登记中心档案室于2019年11月29日出具的川（2018）射洪县不动产权第××号证件记载：权利人华业公司（单独所有），坐落于射洪县，不动产单元号510922001028ＧＢ00052Ｗ00000000，面积9908.65㎡（注：即案涉宗地面积的50%），使用期限（城镇住宅用地）2018年1月25日起2038年1月24日止、（其他商服用地）2018年1月25日起2058年1月24日止。射洪市不动产登记中心档案室于2019年11月29日出具的“宗地登记信息查询情况说明”显示：权利人为华业公司（单独所有），不动产权证号为川（2019）射洪县不动产权第××号，宗地代码510922001028ＧＢ00052，面积19817.3㎡，房屋坐落于射洪县维卡国际公馆，登记时间为2019年6月18日，用途起止年限（城镇住宅用地）2018年1月4日起2088年1月3日止、（其他商服用地）2018年1月4日起2058年1月3日止。川（2019）射洪县不动产权第××号《不动产权证书》记载：权利人华业公司（单独所有），不动产单元号510922001028ＧＢ00052Ｗ00000000，面积19817.3㎡，原不动产权证号为川（2018）射洪县不动产权第××号。 2019年1月16日，原告九鼎公司向被告华业公司发出《关于督促履行合同的函》，表示九鼎公司已经按照协议配合完成国有土地使用证更名手续，华业公司仅给付250万元，未足额支付400万元，首期房源已面向社会公开预售，未向九鼎公司具体指定抵偿的房屋明细，要求华业公司自即日起限期给付转让款现金150万元、提交以首期房源抵偿1955万元的明细清单。被告华业公司和华业射洪分公司均未予回复。 2019年11月17日，原告九鼎公司诉至本院。 认定上述事实的主要证据有： 1、当事人陈述； 2、原告九鼎公司提供的《国有土地使用权出让合同》《合同权利义务转让协议》《国有土地使用权出让合同变更补充协议》、宗地登记信息查询情况说明、预售许可证查询和《关于督促履行合同的函》； 3、被告华业公司和华业射洪分公司提供的《合同权利义务转让协议》《补充协议》《国有土地使用权出让合同》、维卡国际公馆进场确认书、不动产权证书、给付转让款银行专用回单和业务回单及委托书； 4、庭审笔录。 本院认为，本案的主要争议在于：1.被告华业公司对下欠转让款的清偿方式是现金支付还是以房抵偿？如果是以房抵偿则交付和登记的条件是否成就？2.被告华业公司在履行转让协议及其补充协议中是否违约？本院认为，合同是民事主体设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；合同依法成立后，具有合同法第五十二条规定的损害社会共同利益、违反法律和行政法规的强制性规定等情形之一的，该合同无效；依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，各方当事人应当严格按照合同约定履行民事义务、承担民事责任，债权人可以将合同的权利全部或部分转让第三人但不得违反合同法第七十九条关于不得转让的三种情形的规定，债务人将合同的义务全部或部分转让第三人的应当经债权人同意；公司是独立法人，依法独立承担民事责任，分公司不具有独立法人地位，其民事责任由设立该分公司的公司承担。案涉《合同权利义务转让协议》及其《补充协议》，是原告九鼎公司和被告华业公司的真实意思表示，是双方就转让《国有土地使用权出让合同》项下权利义务而重新设立民事权利义务所达成的合意；转让协议及其补充协议签订后，原、被告双方与国有土地管理部门签订了《国有土地使用权出让合同变更补充协议》，国有土地主管部门作为出让合同的出让人，许可被告九鼎公司转让出让合同项下的权利义务并接受被告华业公司享有和承担出让合同项下受让人的权利义务。据此，原告九鼎公司与被告华业公司的转让行为不违反法律规定，转让合同及其补充协议既符合当事人意思自治原则又不存在违反法律和行政法规的强制性规定等法律规定的合同无效的情形，转让合同及其补充协议依法应当认定为有效合同，原告九鼎公司和被告华业公司均不得擅自变更和解除，而且任何一方不履行合同约定的义务或者履行义务不符合合同约定的，都应当承担继续履行、赔偿损失、给付违约金等违约责任。针对本案的主要争议，结合当事人履行合同的情况，评判如下： 一、关于转让价款的认定。《合同权利义务转让协议》约定转让款为2355万元，《补充协议》将转让价款变更为2200万元。诉讼中，原告九鼎公司提出《补充协议》证明当事人达成转让协议后进行补充约定的事实及被告华业公司未按照合同约定支付土地出让金等情况，又主张该补充协议无效，其意思表示自相矛盾，本院不予采纳并基于被告华业公司举证提出的补充协议进行审查，本院依法认定该补充协议有效。虽然补充协议对转让价款的约定与转让协议的约定不一致，但根据补充协议关于“原协议与本补充协议不一致的，以原协议约定为准”的约定，被告华业公司受让出让合同项下权利义务应当支付的对价应按转让协议的约定予以认定，即转让价款为2355万元。 二、关于被告华业公司偿债方式的认定。转让协议及其补充协议约定，被告华业公司就转让价款以现金方式支付部分，其余部分以房屋抵偿；补充协议又约定抵偿房屋由华业公司在受让宗地的首期建成房屋中集中安排，在该宗地更名至华业射洪分公司名下后36个月内交付，并可以在土地出让合同更名后12个月内以现金方式部分或全部支付转让款。根据这些约定，被告华业公司对转让价款中约定以现金方式支付的，应当以现金方式支付，其金额不得低于转让协议约定的400万元，该公司已于2018年9月19日至2019年4月16日通过现金方式向原告九鼎公司指定的监管账户给付转让款700万元，符合合同约定并为原告九鼎公司接受，本院予以确认；除现金支付的转让款外，被告华业公司就剩余转让价款应当以所建成房源抵偿，但可以在案涉宗地使用权更名完成后12个月内以现金方式全部或者部分偿还，也可以不通过现金方式履行支付义务，只要是在土地使用权更名完成后36个月内，扣除被告被华业公司自愿以现金方式进行给付的金额后，被告华业公司才应当用房源予以抵偿。 三、原告要求被告华业公司立即指定房源并“网签备案”的条件是否成就。首先，应当确定案涉宗地使用权人的更名时间。被告华业公司于2018年1月8日取得案涉宗地的用地批准书，此事实说明被告华业公司此时已经取得转让协议项下的宗地使用权，川（2018）射洪县不动产权第××号亦说明土地主管部门在2018年的某个时候已经为华业公司办理了案涉宗地50%部分的不动产权登记，也即，案涉宗地使用权已经更名至华业公司名下；被告华业射洪分公司于同年6月进场施工建设、2019年1月取得商品房预售许可证，这些事实说明被告华业公司及其分公司当时已经使用受让的宗地。据此，本院认定土地主管部门将案涉宗地使用权更名至华业公司名下的时间为2018年1月8日，被告华业公司主张不动产登记中心为其办理不动产权证书的登记时间为完成土地使用权更名时间的抗辩不能成立。按照转让协议约定，被告华业公司在完成土地使用权更名后（补充协议约定“在该宗土地出让合同更名后”，应为错误。）12个月内可以以现金方式支付部分或者全部转让款，那么，华业公司如果通过现金方式支付就应当于2019年1月7日前完成，超过此日期之后就应当以房抵偿。事实上，被告华业公司至2019年4月16日共计支付700万元，尚剩余转让款1655万元，被告华业公司继续履行给付义务原则上应当以建成的房源进行清偿，除非原告九鼎公司同意以现金方式继续支付。然后，应当确定被告华业公司应否立即指定房源完成对剩余转让价款的支付。转让协议及补充协议对于用房抵偿转让款约定了抵偿房源为维卡国际公馆首期建成房屋、抵偿方式为集中安排、抵偿期限为土地使用权更名后36个月内等条件和期限。依照《民法总则》规定，附条件的民事法律行为自条件成就时生效，附期限的民事法律行为自期限届至时生效；维卡国际公馆项目首期楼盘已经建成并对外公开出售，则用于抵偿转让价款的房源条件已经具备，但是，从2018年1月8日起计算至2021年1月7日才满36个月，这个期限为被告华业公司向原告九鼎公司交付房屋的约定期限，期限届满前，原告九鼎公司不得强行要求被告华业公司立即交付。至于原告九鼎公司要求办理不动产“网签备案”的诉求，转让协议对此并无约定，即使被告华业公司履行交付房屋行为，亦应当在交付时按照有关规定执行。 四、被告华业公司履行合同是否违约。支付转让价款是被告华业公司向原告九鼎公司应当履行的合同义务。按照《转让协议》约定，被告华业公司应当以现金方式支付400万元、以房源抵偿方式支付1955万元；按照补充协议约定，被告华业公司可以在土地使用权更名后12个月内以现金方式部分或全部支付转让款。就以房抵偿而言，由于被告华业公司以房抵偿的约定期限尚未届满，华业公司在期限届满前不交付房屋的行为并不违反转让协议及其补充协议的约定，即不构成违约；就以现金方式支付而言，被告华业公司已经支付转让款700万元，其中2017年9月19日转款100万元符合转让协议约定和原告的委托书请求，不应构成违约，而其中2018年10月30日至2019年4月16日转款600万元属于土地使用权更名10个月后履行的给付行为，无论支付的方式、金额还是期限都不违反补充协议和原告九鼎公司于2018年10月25日出具的委托书请求，亦不应构成违约。即是说，被告华业公司在履行合同的给付义务方面尚未违反合同约定。 综上所述，原告九鼎公司要求被告华业公司和被告华业射洪分公司立即指定用于抵偿转让价款的房源并办理不动产“网签备案”、支付违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持；被告华业公司及其分公司提出的以房抵债期限尚未届满、不应履行交房义务的抗辩成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、第一百六十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十四条、第一百零七条规定，判决如下： 驳回原告射洪九鼎投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费72775元（已同意缓交），由原告射洪九鼎投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 员 刘绍松 二〇二〇年一月十七日 法官助理 何冰军 书 记 员 赵 娟