辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0603民初2296号 原告：杨国炜，男，满族，住辽宁省丹东市振兴区。 委托代理人：李丽，辽宁万鹏律师事务所律师。 被告：丛漫春，女，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 被告：丹东牛顿方式房地产开发有限公司，住所地辽宁省丹东市浪头镇。 法定代表人：卓维，该公司总经理。 原告杨国炜诉被告丛漫春、丹东牛顿方式房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨国炜的委托代理人李丽到庭参加了诉讼。被告丛漫春经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭；被告丹东牛顿方式房地产开发有限公司经本院公告送达，期满后仍未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨国炜向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2019）辽0603执异20号裁定书判决，认定丹东新区金园大厦X室、X室为原告所有；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2011年7月19日从被告丹东牛顿方式房地产开发有限公司处购买案涉房屋，并在同年8月3日付清全部购房款，2014年8月22日后者向原告下达《金园大厦入户通知单》2份，正式向原告交付案涉房屋。2014年案外人大连九州建设集团有限公司曾向丹东市中级人民法院申请对案涉两套房屋进行査封，在原告提出执行异议后，丹东市中级人民法院以（2016）辽06执异25号裁定书解除查封。2015年10月20日中国建筑第八工程局有限公司也向丹东市中级人民法院申请对涉案两套房屋进行査封，在原告提出执行异议后，丹东市中级人民法院以（2019）辽06执异10号裁定书解除查封。原告认为：原告与被告丹东牛顿方式房地产开发有限公司虽然没有签订正式的《购房合同》，但已经签订了《商品房预定协议》，明确了双方的交易内容，意思表示清晰合法。更重要的是，原告在签订协议之后，即时交纳了全部购房款，更在首次申请查封前，实际取得了案涉房屋的占有权和使用权，对任何对案涉房屋主张权利的查封申请人包括被告丛漫春具有抗辩权和排除权。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，第二十六条第一、五、六款及第二十八条、第二十九条的规定，原告是案涉房屋的合法权利人毋容置疑。同时，在同一查封标的物即案涉房屋的査封及异议上，丹东市中级人民法院己经作出相应裁定，该生效裁定对下级法院处理同一标的物的查封及异议上依法应有法律效力。 被告丛漫春、丹东牛顿方式房地产开发有限公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年7月19日，原告与被告丹东牛顿房地产开发有限公司签订《商品房预定协议》两份，约定原告购买由被告开发的坐落于丹东市振兴区安民镇银河大街X号金园大厦X室、X室房屋两处，该两份协议约定了商品房的销售方式、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容。合同签订后，原告于当日付清了全部购房款，其中1206室房屋为286592元；1207室房屋为211544元；被告丹东牛顿方式房地产开发有限公司向原告开具收款收据。2014年8月22日，被告丹东牛顿方式房地产开发有限公司与案外人丹东优安爱思物业服务有限公司向原告发出金园大厦入户通知书，将案涉X室、X室房屋交付原告使用，原告据此装修房屋并使用房屋至今，但因被告丹东牛顿方式房地产开发有限公司原因，原告未能办理房屋不动产权登记手续。 2015年，被告丛漫春与被告丹东牛顿方式房地产开发有限公司因房屋买卖合同事宜发生争议，诉至丹东市振兴区人民法院，2015年8月25日，经本院（2015）兴民一初字第00640号民事判决书判决：解除被告丛漫春、丹东牛顿方式房地产开发有限公司2011年7月27日签订的商品房买卖合同；被告丹东牛顿方式房地产开发有限公司给付被告丛漫春房款336895元及违约金3369元，同时还应给付房款及违约金的利息。该判决生效后，被告丛漫春向本院申请强制执行，执行过程中本院于2015年11月25日作出（2015）兴执字第01666号执行裁定书，依法轮候查封诉争房屋。 原告得知涉案房屋被依法查封后提出执行异议，经本院（2019）辽0603执异20号执行裁定书裁定，以原告另有房屋居住为由，驳回了原告的异议请求。原告对该裁定不服，在法定期限内提起本案诉讼。 同时查明，涉案房屋同时被多个案外人申请，处于轮候查封状态。 本院所确认的上述事实，有商品房预定协议、收款收据、金园大厦入户通知书、本院（2015）兴民一初字第00640号民事判决书、本院（2015）兴执字第01666号执行裁定书、本院（2019）辽0603执异20号执行裁定书及原告的陈述等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求应否支持；2、原告对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于原告请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求应否支持。原告与被告牛顿房地产开发公司签订的《商品房预定协议》，约定了当事人名称或姓名和住所、商品房的销售方式、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，应当认定该协议为商品房买卖合同。在签订该协议的同时，被告丹东牛顿方式房地产开发有限公司已经取得商品房预售许可证，且该协议系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。依据原告提交商品房预定协议、收款收据以及入户通知单等证据，可证明原告与被告丹东牛顿方式房地产开发有限公司存在真实的商品房买卖关系，原告给付了全部购房款、被告丹东牛顿方式房地产开发有限公司向原告交付了房屋，原告可根据合同约定向不动产登记机关请求进行物权登记。根据物权法第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告请求确认不动产物权发生变动，最终取决于是否在不动产登记机关办理了权属变更登记。本案中，案涉房屋仍被其他执行申请人申请轮候查封，原告对案涉房屋现阶段仅享有请求不动产登记机关进行物权登记的请求权，该种请求权的实现仍需要以其他查封依法中止、停止为条件，原告直接通过本案诉讼的方式请求确认对案涉房屋享有所有权的条件并不完备。因此，本院对原告请求确认其对案涉房产享有所有权的诉讼请求不予支持。 关于原告对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，民事诉讼法设立执行异议之诉的目的在于保护相关民事主体对标的财产所享有的足以排除强制执行的合法权益，保护其不因标的财产被强制执行而遭受不可逆的损害。在执行异议之诉案件的审理过程中，根据个案的具体情况，比较有关权益的形成时间和权益的内容、性质、效力以及对权益主体的利害影响等，是执行异议之诉案件的审理范围。因此，判断本案中原告就案涉房产所享有的民事权益是否足以排除强制执行，就应从权利的形成时间、权利内容、权利性质以及对权利主体的利害影响等方面进行分析。从本案查明事实看，原告与被告丹东牛顿方式房地产开发有限公司签订的《商品房预售协议》真实有效，原告给付了全部购房款、被告丹东牛顿方式房地产开发有限公司向原告交付了房屋。在此情况下，原告对案涉房屋所享有的请求办理房屋权属登记的权利与被告丛漫春对丹东牛顿方式房地产开发有限公司的债权均为平等债权。从权利内容看，被告丛漫春对丹东牛顿方式房地产开发有限公司债权的实现以丹东牛顿方式房地产开发有限公司实质上所有的全部合法财产作为责任财产范围，并不单一地指向案涉房屋；而原告对案涉房屋所享有的请求办理房屋权属登记的权利则直接指向案涉房屋本身，其权利针对性更加强烈。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该两条法律规定是一般条款与特别条款的关系；如该两条法律规定在适用上产生竞合，购房者可选择适用，并非能够适用其中一条就自然排斥适用另外一条。本案中，原告在房屋查封前已经签订合法有效的书面买卖合同并占有该房屋，已经支付全部购房款，且非因原告原因未办理房屋权属登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。 综上，本院基于案件事实，认定原告对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。被告丛漫春经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭；被告丹东牛顿方式房地产开发有限公司经本院公告送达，期满后仍未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈华人民共和国民事诉法〉的解释》第三百一十三条第一款第一项、第三百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行丹东市振兴区人民法院（2015）兴执字第01666号执行裁定书裁定所查封的坐落于丹东市振兴区安民镇银河大街X号金园大厦X室、X室房屋； 二、本院（2019）辽0603执异20号执行裁定书于本判 决生效后自动失效； 三、驳回原告杨国炜其他诉讼请求。 案件受理费200元，公告费800元，合计1000元，由被告丛漫春负担200元，由被告丹东牛顿方式房地产开发有限公司负担800元（原告已预交，被告在判决生效后将此款给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 审 判 长  梁 爽 人民陪审员  宋佳俪 人民陪审员  王馨笛 二〇二〇年一月八日 书 记 员  周得玉