甘肃省靖远县人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0421民初4406号原告：陈某，女，1957年6月15日出生，汉族，住甘肃省靖远县。委托诉讼代理人：董某（系原告陈某女儿），住址同上，代理权限为特别代理。被告：万某，男，1989年11月12日出生，汉族，甘肃省靖远县永新乡二队村白崖社农民，现住甘肃省靖远县。被告：靖远泰德康药业有限公司。法定代表人：万某，该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：汪某（系被告万某的妻子），现住甘肃省靖远县，代理权限为特别代理。原告陈某与被告万某、靖远泰德康药业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托诉讼代理人董某，被告万某、靖远泰德康药业有限公司共同委托诉讼代理人汪某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某向本院提出诉讼请求：1判令被告立即停止对原告位于××县商铺的占用；2.判令被告支付拖欠原告的房屋租赁费34800元，承担利息3480元，共计38280元；3.判令被告支付2019年3月6日至2019年12月6日期间的房屋租赁费57000元；4.判令被告承担违约金10000元；5.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年3月6日，原告与被告靖远泰德康药业有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将自己位于××县商铺租赁给被告，租赁期限三年，租费为每年76000元，租费一年一交。同时约定如被告不按时交纳租金，原告有权收回房屋，造成的一切经济损失由被告自行承担。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告也依约支付了第一年租金。自2018年3月6日开始，被告一直拖欠房租，2018年5月6日，经原告与被告靖远泰德康药业有限公司法定代表人万某协商，双方签订了一份《中止合同凭证》，约定因被告未按时交纳租金，双方终止合同，被告支付2018年3月6日至2018年5月6日两个月的房租，并按2018年5月11日之前腾空房屋，如不能按期腾空房屋，承担10000元违约金。此后被告虽付清了2018年3月6日至2018年5月6日两个月的房租，但并没有按期腾空房屋。期间原、被告一直协商未果。2019年2月3日，被告万某给原告出具书面欠条一张，约定按2019年7月中旬给付拖欠的6个月租金共计34800元，如不按期给清，按月息2%支付利息，同时被告口头答应尽快腾房。2019年3月，原告通过他人将房屋钥匙交给被告，要求被告立即将放在原告房屋内的东西全部搬出，被告收到钥匙后至今一直拒绝腾房，经原告多次催促都没有结果。二被告辩称：合同写明租期为2017年3月6日至2020年3月5日，租费一年一交，但是没有明确规定具体哪一天交房租。2017年3月6日至2018年3月6日第一年房租已经交清，第二年房租因为我们经济有困难，就跟原告商量让我们分期支付，2018年3月6日至2018年9月6日房租已经交清，2018年9月6日-2019年3月6日房租还没交。2019年4月中旬，我们给原告打电话要拉里面剩余的货架和空调，但是原告不让我们拉，说是房租没给清。原告在不到两年的时候要求终止合同，是原告违约。写欠条的时候，我们告诉原告可以将涉案房屋租给别人。原告所说的腾空房屋，里面东西也没用了，我们就不要了，不存在腾空房屋一说。拖欠房屋租赁费34800元无异议，但是利息不承担，违约金也不承担。我们签订终止合同凭证的时候就表明我们之间的合同已经不履行了，不存在终止合同之后的房租。2018年我给董某微信转账房租5000元，但是董某说不是房租，是违约金。2019年3月6日至2019年12月6日的房租我们不承担，合同已经终止了，房屋租赁合同也没有约定违约金。不是我们不搬东西，是原告把门锁了不让我们搬，当时强致远在涉案房屋里搬东西，原告派人过来说不让搬，把钥匙从强致远手里拿走了。原告向法庭提交的证据有：⑴欠条1份；⑵《房屋租赁合同》1份；⑶《终止合同凭证》1份；⑷照片11张，证明被告的东西把原告的房子占满了；⑸微信截图7张（董某与被告万某聊天记录）。被告质证意见：对证据⑴、⑵、⑶、⑷均无异议；对证据⑸有异议，认为只是董某自己在说违约金10000元的事情，万某没有承认。二被告没有向法庭提交书面证据。证人欧雪平证言基本内容：“我与原告没有亲属关系，2019年3月份，被告给我打电话要涉案房屋的钥匙，说要取东西，当时原告不在靖远，把钥匙交给我保管，我就把钥匙给原告了。”原告质证意见：无异议。二被告质证意见：无异议。证人强致远证言的基本内容：“我与被告没有亲属关系，跟被告万某妻子以前是同事。2019年上半年泰德康药业说要把他们的一些货架之类的设备转让给我的药店（惠仁堂），有一天我们去涉案房屋里拉东西，房东就找人来说不让我们拉东西，我们就走了。汪某在我们药店上班时，原告多次进店干扰，影响其工作，后面我们经理就让汪某辞职了。”原告质证意见：有异议，不真实。二被告质证意见：无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，即原告证据⑴、⑵、⑶、⑷，证人欧雪平证言，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据认定：原告证据⑸微信截图7张，内容予以认定；证人强致远证言予以认定。经本院审理认定事实如下：2017年3月6日，原告与被告靖远泰德康药业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将自己位于××县商铺租赁给被告，租赁期限三年，租赁费为每年76000元，一年一交。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告也依约支付了第一年租金。因第二年房屋租赁费被告未按期交纳，2018年5月6日，经原告与被告万某协商，双方签订了一份《终止合同凭证》，约定因被告未按时交纳租金，双方终止合同，被告支付2018年3月6日至2018年5月6日两个月的房租，并按2018年5月11日之前腾空房屋，如不能按期腾空房屋，承担10000元违约金。此后被告没有按期腾空房屋，双方协商未果。2019年2月3日，被告万某给原告出具书面欠条一张，承诺按2019年7月中旬给付拖欠的6个月租金34800元，如不按期给清，按月息2%支付利息。证人强致远证实：2019年上半年泰德康药业说要把一些货架之类的设备转让给其经营的惠仁堂药店，有一天去涉案房屋里拉东西，房东就打发人来说不让拉。另查明，2018年被告曾给董某微信转帐5000元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的租赁合同，自成立时生效，当事人应当按照约定履行自己的义务。承租人应当按照约定的时间支付价款，出租人应当按照约定的期限交付租赁物。合同成立生效后，当事人应按照合同的约定或者法律的规定，全面适当地履行合同义务。如果合同一方当事人不履行合同或者履行合同不符合约定，即构成违约。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。合同当事人双方在合同关系建立以后，因一定的法律事实的出现，使合同确立的权利义务关系消灭的情形就是合同终止。《合同法》第九十一条规定，法律规定或者当事人约定终止合同，则合同的权利义务终止。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚信原则，根据交易习惯履行通知、协助等义务；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同终止只适用于继续性合同，即债务不能一次履行完毕而必须持续履行方能完成的合同，如涉本案的房屋租赁合同即属于继续性合同，双方约定终止合同符合合同法的相关规定。《合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”关于原告的第一项诉讼请求：原、被告签订的《终止合同凭证》约定被告必须在2018年5月11日之前腾出商铺，被告未按约履行腾退义务，具有过错责任，故原告的该项诉讼请求应予支持。关于原告的第二项诉讼请求：2019年2月3日，被告万某给原告出具书面欠条一张，约定按2019年7月中旬给付拖欠的6个月租金共计34800元，如不按期给清，按月息2%支付利息；合同终止前被告未按约定支付租金，已经违约，终止合同后仍未按重新约定期限予以支付，则应该按承担相关责任，且关于利息的约定并未违反相关法律规定，故该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告的第三项诉讼请求：原、被告已于2018年5月6日协商终止合同，被告又要求按照合同约定支付2019年3月6日至2019年12月6日期间的房屋租赁费57000元，显然不符合法律规定。被告未按约定在2018年5月11日之前履行腾退商铺义务，违约在先；2019年上半年被告将货架之类的设备转让给“泰德康药业”，原告阻拦不让拉，违约在后，被告违约情节较重，较长时间内不予腾退商铺，确实给原告造成了一定损失，应适当予以补偿。关于原告的第四项诉讼请求：《房屋租赁合同》对违约金并未约定，《终止合同凭证》约定的主要内容被告已经履行，并且对于10000元违约金的约定事由模糊不清，故对于违约金的诉讼请求本院不予支持。关于原告的第五项诉讼请求：根据相关法律规定，予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第七项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告万某、靖远泰德康药业有限公司于判决生效后立即腾退租赁商铺交付原告。二、被告万某、靖远泰德康药业有限公司支付拖欠原告房屋租赁费34800元、承担利息3480元，共计38280元。三、被告万某、靖远泰德康药业有限公司赔偿占用原告商铺造成损失15000元。上述二、三项合计53280元，减去已支付的5000元，剩余48280元，判决生效后立即付清。四、驳回原告陈某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1007元，减半收取503.50元，由被告万某、靖远泰德康药业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审 判 员 李生新二〇二〇年一月二十一日法官助理 吴步娟书 记 员 万泳言本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十一条第（七）项（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《诉讼费用交纳办法》第十六条适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。第二十九条第一款诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。