福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初3951号 原告：廖春花，女，1974年7月7日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：张成友，福建端末律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玲玲，福建端末律师事务所律师。 被告：贺方应，男，1968年2月8日出生，汉族，住湖南省溆浦县。 第三人：福州市晋安区幸飞麦田房产中介所，住所地福建省福州市晋安区新店镇福飞北路。 经营者：张力军，女，1968年11月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：徐聪龙，系该中介所员工。 委托诉讼代理人：徐国栋，系该中介所员工。 第三人：福建麦田房产经纪有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道。 法定代表人：缪寿建，职务总经理。 委托诉讼代理人：翁龙也，福建名仕律师事务所律师。 原告廖春花与被告贺方应、第三人福州市晋安区幸飞麦田房产中介所（以下简称麦田中介所）、福建麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告廖春花的委托诉讼代理人陈玲玲、第三人麦田中介所的委托诉讼代理人徐聪龙、麦田公司的委托诉讼代理人翁龙也到庭参加诉讼。被告贺方应经公告传票传唤,未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告廖春花向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金511004.5元（包括合同解除的违约金500000元及2018年8月17日至8月22日期间每日按成交价万分之五计算的逾期履行违约金11004.5元）；2.被告承担原告律师费5000元；3.被告承担案件受理费。事实与理由：2018年6月30日，原、被告经第三人麦田中介所提供居间服务就买卖位于福州市晋安区车位签订了《房屋买卖合同》。同日，原、被告与第三人麦田公司签订《交易服务合同》，约定由其为原、被告双方办理房屋交易过户相关手续。《房屋买卖合同》约定，成交价格4401800元，……房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金500000元。合同生效后，原告依约定履行了相关义务向担保方提交征信材料，并依照担保方签署相关担保、借款等相关文件。但被告却迟迟未履行义务到指定地点办理担保。2018年8月16日，第三人麦田公司向被告发函告知被告相关交易流程，敦促被告履行义务。2018年8月22日，麦田公司向被告寄发《履约通知函》，要求被告尽快履行合同义务。2018年9月3日，因被告违反合同约定经催促后仍未履约，原告按照《房屋买卖合同》第九条第（一）项约定向被告发函解除合同。被告无故拖延办理担保审查，经催促后仍不履行义务，严重违反合同约定。 被告贺方应未答辩。 第三人麦田中介所述称,2018年6月30日，第三人与原、被告签订《居间服务合同》，依据居间合同的约定第三人提供的居间服务自房屋买卖合同成立时结束，本案系被告在买卖合同签订后未按合同约定履行义务而引发，与其无关。2018年9月5日，其与原告、麦田公司签订《具结书》，各方除《具结书》以外的义务已经终止。 第三人麦田公司述称,2018年6月30日，原、被告与第三人签订《交易服务合同》约定由其为原、被告买卖房屋提供交易服务。期间其履行合同义务，并多次发函告知被告办理担保相关手续。其于2018年9月5日与居间方及原告签订《具结书》，三方除《具结书》以外的权利义务已终止。本案解除合同函是原告发送的，并非其发送。关于本案违约责任的认定，请求法院依法认定。目前，被告尚有20000元购房保证金由其保管，房屋权属证书已经退还给原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告贺方应经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。到庭当事人对《房屋买卖合同》、告知函、履约通知函、解除合同函、回执查询单、委托代理合同及福建增值税普通发票等证据的真实性无异议，本院审查后对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 根据审理认定的证据及当事人陈述，本院查明事实如下： 2018年6月30日，原告廖春花作为甲方与被告贺方应作为乙方在第三人麦田中介所的居间服务下签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落福州市晋安区新店镇福飞北路139号万科金域榕郡花园二期高层3#楼1204单元及地下室地下1层067车位（以下简称讼争房屋）以总价4401800元出售给乙方。其中，合同第六条第一项约定房屋存在抵押，甲方应在2018年7月25日前向抵押权人申请还款；第二项约定，甲方解除抵押权所用方式详见补充协议。第七条约定解除该房屋抵押权的解押款需担保方提供担保的，应依照合同有关约定向担保方提交征信材料，并依照担保方要求办理公证及签署相关担保、借款等相关文件。第九条第一项约定，房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金500000元，本合同另有专门约定的从其约定。第三项约定，……交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等），守约方已经依约支付居间服务费、交易服务费的，在本合同解除时，有权要求违约方作出赔偿。补充协议第四条约定，甲方解除抵押权所有方式为乙方提前支付部分购房款为甲方解除抵押权，甲方双方就甲方返还乙方提前支付的购房款的义务向相关担保方申请担保。甲乙双方应在甲方领取讼争房屋其名下不动产证后叁个工作日内依照相关担保方要求提供本人及配偶（如有）身份证件、还贷的银行卡及其密码、网银、U盾、征信等材料进行审核，在审核过程中甲乙双方应配合签署相关担保文件（包括但不限于担保协议等）；甲方应将出售讼争房屋等权利以公证形式委托给担保方指定人员，并办理相关手续。在取得该公证书原件后，甲方应将公证书原件提交给担保方。担保费、公证费由甲方承担。在获得相关担保方批准且可还款后，乙方应按相关担保方要求支付上述款项用于甲方解除该房屋抵押权。甲乙双方协商一致，若该担保申请未获得相关担保方批准的，甲方双方同意甲方解除抵押权所用方式变更为甲方自行出资，甲方应在可还款后三个工作日内向抵押权人还款。《房屋买卖合同》还对原、被双方的其他权利义务作了约定。同日，原、被告双方另与第三人麦田公司签订《交易服务合同》，约定由第三人麦田公司为原、被告提供讼争房屋的交易服务。 《房屋买卖合同》签订后，因解押讼争房屋事宜担保方要求被告签署相关担保、借款等相关文件手续，但被告未依照《房屋买卖合同》的约定予以配合。2018年8月16日，第三人麦田公司以邮政快递方式按合同载明的联系地址向被告发出《告知函》，通知被告在收到函件后即行携带相关材料到台江区望龙二路江滨西大道IFC国际金融中心39楼福建金诚丰担保有限公司办理签署相关担保、借款等文件的手续。该《告知函》于2018年8月17日妥投，速递易代收。2018年8月22日，第三人麦田公司应原告要求以邮政快递方式按合同载明的联系地址向被告发出《履约通知函》，再次通知被告在收到函件后即行携带相关材料至福建金诚丰担保有限公司办理签署相关担保、借款等文件的手续。该《履约通知函》于2018年8月23日妥投，速递易代收。此后，被告未依约到指定地点签署相关担保、借款等文件手续。2018年9月3日，原告以邮政快递方式按合同载明的联系地址向被告发出《解除合同函》，通知解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及其补充协议等。该《解除合同函》于2018年9月4日妥投，速递易代收。后被告一直未予以回应，以致成讼。原告因本案诉讼支出律师代理费5000元。 本院认为，被告经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩的权利。本案《房屋买卖合同》依法成立，合法有效，具有法律约束力。被告经第三人麦田公司两次书面催告至今未配合办理签署相关担保、借款等文件的手续，其行为违反《房屋买卖合同》的约定，已经构成违约，合同约定的解除条件已成就。原告于2018年9月3日按照合同载明的联系地址向被告发出《解除合同函》，该函件于2018年9月4日到达被告处时本案《房屋买卖合同》即行解除。本案《房屋买卖合同》签订后被告即出现了违约，原告亦及时行使了合同解除权，因合同履行的期限短、程度浅，原告请求被告支付合同解除的违约金500000元过高，本院酌情将合同解除违约金调整为200000元。原告已经主张了合同解除违约金，其再要求被告支付逾期履行违约金，不予支持。原告请求被告支付律师代理费损失5000元，有合同依据，可以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告贺方应应于本判决生效之日起十日内支付原告廖春花违约金200000元、律师代理费损失5000元。 二、驳回原告廖春花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8960元，由原告廖春花负担5400元，被告贺方应负担3560元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李蓓蓓 人民陪审员  黄文钗 人民陪审员  缪义存 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  王 瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。