河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初4669号原告：张勇士，男，汉族，1989年3月3日出生，住河南省漯河市源汇区。委托诉讼代理人：李亚博，河南汇恒律师事务所律师。被告：河南开心置业有限公司，住所地漯河市源汇区汉江路未来公寓6幢401号。法定代表人：周伟平，该公司总经理。委托诉讼代理人：**毅，河南强人律师事务所律师。原告张勇士与被告河南开心置业有限公司（以下简称开心置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张勇士的委托诉讼代理人李亚博，被告开心置业公司的委托诉讼代理人**毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张勇士向本院提出诉讼请求：1判令开心置业公司支付逾期交房违约金暂定20000元，违约金自2017年6月26日起计算至2019年2月23日止；2．依法判决开心置业公司向张勇士支付逾期办理房屋所有权证的违约金暂定10000元，违约金以202206元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍的标准从2018年6月25日起计算至不动产证办理完毕之日止；3．诉讼费由开心置业公司承担。事实和理由：2017年5月4日，张勇士与开心置业公司签订商品房买卖合同，购买开心置业公司所开发的位于漯河市源汇区长江路长江国际楼盘1号楼2907号房，总房款446606元，其中首付款206606元，下余240000以贷款方式支付，约定2017年6月25日之前交付该商品房，另约定应在商品房交付之日起365日内为张勇士办理商品房房屋所有权证书。因上述合同系格式合同，在缔约过程中，既未与张勇士磋商，也未向张勇士对格式条款予以示明，更不允许有任何更改，且合同对于买受人逾期支付房款违约金的约定与出卖人逾期交房、逾期办证违约金标准明显不对等，有失公允。开心置业公司于2019年2月23日向张勇士交付了房门钥匙，开心置业公司逾期交房20个月，逾期办证15个月，已严重损害张勇士的合法权益。被告开心置业公司辩称，现房屋已实际交付，因政府政策、极端天气等原因造成工期顺延，符合合同约定，开心置业公司不承担逾期责任。关于办理房屋所有权证，出卖人仅有配合义务，买受人也应当有共同申请的配合义务。合同第20条已明确了房屋登记的期限应是房屋交付之日起545天，若从2019年2月23日起算，该期限并未届满，张勇士的主张不符合合同约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：2017年5月4日，开心置业公司作为出卖人，张勇士作为买受人，共同签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：张勇士购买开心置业公司开发的位于漯河市××区××与××路交叉口西南角的长江国际楼盘1幢29层2907号住宅房屋一套，预测建筑面积94.38平方米，房屋总价款446606元。第九条商品房交付条件：1．商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2017年6月25日前向买受人交付商品房。第十二条逾期交付责任：……逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金。第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2．买受人同意给予180个工作日的顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记材料备案。在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房的，出卖人承担已付房款1%的违约金。附件十一补充协议5．关于房屋交付的补充约定5.1：如遇以下情况导致逾期交付，出卖人不承担逾期责任：……b．有关法律、法规、政策调整导致交付延迟的；d．遇到连阴天、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的……等等。合同签订后，张勇士按照合同约定交付了购房款。对有争议的证据和事实，本院认定如下：开心置业公司提供有漯河市大气污染防治办公室证明一份；河南省育兴建设工程管理有限公司证明一份；政府环境治理文件及监理日志；2016年至2018年降水量气象资料一份；停工明细表一份、天气原因提供确认单、春节停工时间统计。欲证明因政府环保、扬尘治理等政策及极端天气原因造成工期顺延，按照案涉合同附件十一补充协议5.1之规定，开心置业公司不承担责任。张勇士经质证对开心置业公司提供的证据不认可，要求法院核实。本院经审核后认定：开心置业公司提供的有关天气因素的证据不能证明符合双方签订的《商品房买卖合同》中约定的连阴天、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的情形，开心置业公司要求因天气原因造成工期顺延，本院不予认定。法定节假日系应当可以预见的事件，开心置业公司应当在签订合同时合理预见，且开心置业公司因春节停工要求顺延没有合同依据，不予支持。开心置业公司要求对政府环保、扬尘治理等原因导致的停工天数不承担逾期责任，本院认定如下，经本院审核开心置业提交的文件，其中（1）漯环委办［2017］31号（2017年10月16日至18日，3天）；（2）漯环委办［2017］40号（2017年10月26至30日，5天）；（3）漯环攻坚办［2017］133号（冲刺60天，60天）；（4）漯环委办［2018］4号、豫环攻坚办［2018］9号（2018年1月12日至23日，12天）；（5）漯环委办［2018］14号（2018年3月9日至16日，7天）；（6）漯环委办［2018］20号（2018年3月23日至29日，7天）。上述文件符合合同中的因政策调整导致交付延迟的约定，开心置业公司要求对该94天期间不承担逾期责任的主张，本院予以支持。本院认为，张勇士与开心置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。张勇士已经按照合同约定支付了购房款，开心置业公司逾期履行交房义务，应当承担支付违约金的违约责任。案涉合同约定的逾期交房违约金为按已支付房款的日万分之零点一计算，明显偏低。经本院向价格评估机构咨询，逾期交房违约金以同地段同类房屋三居室按每月1000元的租金标准计算为宜。关于逾期交房违约金的起算点问题。合同约定的交房日期为2017年6月25日前，开心置业公司主张应扣减因天气、政策性原因造成的工期顺延，经查，案涉工程项目施工期间，因治理大气污染等原因停工94天，交房日期应向后顺延，开心置业公司抗辩有理，予以采信。本院据此确定逾期交房违约金的起算时间为2017年9月27日。开心置业公司辩称逾期交房违约金应当计算到其通知交房截止日期2018年10月1日。对此本院认为，首先，开心置业公司未提供证据证明上述时间节点；其次，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，买受人有权拒绝接受不符合合同约定交付条件的房屋，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。故开心置业公司请求违约金计算至2018年10月1日，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。庭审中张勇士自认2019年2月23日已领取钥匙，在买受人已领取钥匙、占有房屋的情形下，应当认定本案商品房已完成交付，出卖人仅负有补足完善缺项的合同义务。故开心置业公司逾期交房违约金计算期间确定为自2017年9月27日至2019年2月23日。张勇士自认交房时间为2019年2月23日，双方签订的合同约定，自商品房交付之日起545日内开心置业应协助张勇士办理房屋所有权转移登记，现该期限并未届满，故张勇士请求开心置业公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告河南开心置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张勇士支付逾期交房违约金16867元，逾期交房违约金按每月1000元标准自2017年9月27日起计算至2019年2月23日止；二、驳回原告张勇士的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由原告张勇士负担120元，被告河南开心置业有限公司负担155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  蒲红伦二〇二〇年一月二十日书记员  田 婧