陕西省西安市中级人民法院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终14546号上诉人（原审被告）：陕西通达实业有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：郭明耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨开蓉，陕西兰杜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨铁梅，女，1972年4月2日出生，回族，住陕西省西安市。委托诉讼代理人：杨乐，西安市莲湖区青年路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：薛爽，西安市莲湖区青年路法律服务所实习法律工作者。上诉人陕西通达实业有限公司（以下简称：通达公司）因与被上诉人杨铁梅房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初5203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，通达公司于2013年4月8日通过拍卖方式取得位于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX号楼共计144套房屋的所有权，并办理的产权登记手续。2015年7月22日，通达公司与杨铁梅签订《房屋买卖合同》一份，约定通达公司将坐落于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX单元XX层XX室、房产证登记面积为77.42平方米的房屋出售给杨铁梅，房屋总价款为464520元，杨铁梅于协议签订之日支付第一笔购房款200000元，于2015年9月10日支付第二笔购房款150000元，杨铁梅办理领取房屋钥匙、水电卡、气卡等相应交接手续；杨铁梅应于办理产权证前付清剩余房款即114520元整。通达公司收到杨铁梅房款350000元后三日内将房屋交付杨铁梅。通达公司应协助杨铁梅在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。如因甲方原因造成杨铁梅不能在房屋交付之日起180天内办理房地产权属证书，杨铁梅有权解除合同，如杨铁梅不愿意退房，通达公司应及时给予办理房产证，并按已付款的1%赔偿杨铁梅损失。该《房屋买卖合同》签订前，2015年7月21日，杨铁梅向通达公司支付购房款200000元，之后，2015年8月3日，杨铁梅向通达公司支付购房款150000元，通达公司向杨铁梅交付了房屋。2015年12月10日，杨铁梅向通达公司支付剩余购房款114520元。2016年9月29日，杨铁梅与通达公司办理涉案房屋买卖合同的网签备案登记，合同备案号为C16026572。但该网签合同签订后，通达公司没有协助杨铁梅将涉案房屋产权过户至杨铁梅名下。2019年5月13日，通达公司向购买其迎春小区501号楼、502号楼的业主发出《关于办理房产证的承诺》，承诺“今年年底与税务局、房管局协调好土地增值税的交纳事宜，2019年12月1日开始分批办理，2020年6月30日之前办理完；若未能按上述时间办理房产证，愿意承担住户为此诉讼中产生的律师代理费用每户人民币壹仟壹佰元整。”杨铁梅认为通达公司已经逾期办理产权证，故于2019年5月29日诉至法院。杨铁梅诉至原审法院称，其于2015年7月22日与通达公司签订了位于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX单元XX层XX户面积为77.42平方米房屋的二手房买卖合同，房屋共计464520元，其按照协议约定于合同签订之日支付房款200000元，于2015年9月10日支付购房款150000元，2015年12月10日支付了全部购房款。但通达公司却迟迟不履行其协助办理房屋产权转移登记手续的义务。经其催促无果，故其为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请，请求：1、判令通达公司协助其办理位于西安市莲湖区迎春小区501号楼4单元1层102号房屋的所有权转移登记手续；2、判令通达公司支付其违约金4645元；3、判令诉讼费由通达公司承担。通达公司辩称，因2016年税务制度改革，依据相关规定，房地产开发企业销售已经装修的房屋，装修费用可以计入房地产开发成本，但与本案相关的增值税抵扣装修款项目在税务部门现行的金三系统中暂时无法抵扣，致使涉案房产的完税证明迟迟无法办理，直接影响到涉案房屋产权证书的办理进度。因逾期办证原因完全系不可抗力，并非其公司所致，故其公司不应就此承担违约责任，无需向杨铁梅支付违约金。其公司同意协助杨铁梅办理涉案房屋所有权转移登记手续，目前正在积极沟通涉案房屋所有权转移登记手续相关事宜，且其公司与杨铁梅双方就办证期限已经达成一致约定，现在期限尚未届满，杨铁梅不应诉至法院。原审法院认为，通达公司取得涉案房屋的所有权，将该房屋出售给杨铁梅，签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，主体适格，内容合法，系合法有效合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，双方均应依约履行。杨铁梅已经按照合同约定向通达公司支付了全部购房款，履行了合同义务。通达公司将该房屋交予杨铁梅使用后，还负有协助杨铁梅办理产权过户手续的义务。然而直至本案诉讼期间，通达公司仍未能协助杨铁梅办理产权过户登记的手续，杨铁梅起诉主张其履行协助义务，法院依法予以支持。通达公司辩称，因涉案房屋装修费用抵扣增值税的问题与税务部门协调，致房屋产权过户事宜拖延至今，但相关税费如何承担是通达公司的问题，涉案房屋拖延至今没有办理产权过户，系通达公司对杨铁梅违约，其应当向杨铁梅承担违约责任。双方合同中约定违约金为购房款的1%，杨铁梅主张通达公司支付违约金4645元，法院依法予以支持。通达公司辩称其向业主出具《关于办理产权证的承诺》，承诺于2019年12月1日开始办理产权转移登记手续，约定期限尚未届至，故其不承担违约责任，因该承诺函系通达公司单方行为，对杨铁梅没有约束力，并不产生拖延办证期限的法律效力。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条之规定，原审法院遂判决：一、被告陕西通达实业有限公司于本判决生效后十日内协助原告杨铁梅将位于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX单元XX号房屋（建筑面积77.42平方米，产权证号为110XXXXXXXⅠ-96-1-40102～1）过户登记至原告杨铁梅名下，过户过程中产生的相关税费，由双方按照法律规定各自承担；二、被告陕西通达实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨铁梅逾期办证违约金4645元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告杨铁梅已预交，本院减半收取后由被告陕西通达实业有限公司承担25元。宣判后，通达公司不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、涉案房屋未办理产权变更登记是因为税务机关不可抗力导致，通达公司不应就此承担违约责任。因2016年国家税制改革，涉案房屋相关增值税抵扣装修款项目在税务部门现行的金三系统中暂无法抵扣，完税证明迟迟无法办理，直接影响了房屋产权证书的办理进度。客观上，通达公司也一直在积极履行合同义务，且已在约定期限内对涉案房屋所在小区部分业主完成了房屋产权变更登记手续。二、根据双方签订的《西安市二手房买卖合同》第七条第四款约定，若因通达公司原因导致尚未办理产权登记手续的，杨铁梅有权解除合同；解除合同的，通达公司承担违约责任。杨铁梅早已对涉案房屋接收并一直占有使用，不存在解除合同的客观事实。在不解除合同的前提下，原审判令通达公司向杨铁梅支付逾期办理违约金是错误的。综上，请求：1、撤销原审判决第二项，或将本案发回重审；2、一审、二审诉讼费用由杨铁梅承担。杨铁梅辩称，一、驳回通达公司的上诉请求。二、通达公司应支付逾期办证违约金。1、交税是通达公司的法定义务，与其无关。2、根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条和《买卖合同司法解释》第二十四条规定，以及房屋买卖合同双方权利义务的相对性，通达公司理应支付逾期办证违约金。三、双方签订的《西安市二手房买卖合同》第七条第四款恰恰说明了，因通达公司原因导致不能办理产权登记手续的情况下，解除合同的权利归于其，而非成为通达公司逃脱办证义务的借口。另外，通达公司逾期办理产权证书影响了其对房屋的处分权，给其可期待利益造成巨大损失，理应支付逾期办证违约金。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，通达公司和杨铁梅签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约享有权利、履行义务，未能依约履行合同义务的，应当承担相应违约责任。按照双方《房屋买卖合同》的约定，通达公司应在涉案房屋交付之日起180天内协助杨铁梅取得房屋权属证书。现因通达公司没有缴纳税款导致杨铁梅至今未能取得涉案房屋权属证书，其行为违反了《房屋买卖合同》约定，应当承担相应的违约责任。杨铁梅要求通达公司按照已付款的1%赔偿逾期办证违约金符合双方《房屋买卖合同》的约定，而通达公司辩称不能办理房屋产权更名系因不可抗力导致之理由无事实及法律依据，其主张不能成立。综上，原审判决正确，应予维持。通达公司的上诉请求依法应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决执行，陕西通达实业有限公司预交的50元二审案件受理费，由陕西通达实业有限公司负担。本判决为终审判决。 审判长董凡审判员肖晓通审判员辛娟二○二○年一月十七日书记员刘燕子 1