贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初11091号原告：贵州品诚校园餐饮投资服务有限公司，住所地贵州省安顺市西秀区市西路87号贵航总公司宿舍214幢。法定代表人：杜楠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张羽，贵州全联律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄倩，贵州全联律师事务所律师。被告：兴义市盘江书院，住所地贵州省兴义市黄草街道办事处北门社区三组。法定代表人：王雕，系该学校校长助理。被告：贵州佰福置业有限公司，住所地贵州省兴义市黄草办延安路龙盘中学旁。法定代表人：王益文，系该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：贺春开，系兴义市盘江书院及贵州佰福置业有限公司法律顾问。原告贵州品诚校园餐饮投资服务有限公司（以下简称品诚公司）与被告兴义市盘江书院（以下简称盘江书院）、贵州佰福置业有限公司（以下简称佰福公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告品诚公司的委托诉讼代理人黄倩、被告盘江书院及佰福公司的共同委托诉讼代理人贺春开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告品诚公司向本院提出诉讼请求:1、判令确认品诚公司与盘江书院签订的《兴义市盘江书院超市租赁经营合同》已解除；2、判令盘江书院、佰福公司退还品诚公司租赁保证金及预交租金共计1150000元，并支付资金占用费216200元(以1150000元为基数，按年利率6%为标准，从2016年9月7日起算至实际还清本息之日为止，暂计算至2019年10月10日);3、判令盘江书院、佰福公司补偿品诚公司装修费及设施设备费用共计190000元；4、判令盘江书院、佰福公司赔偿品诚公司经营损失342792元(每个月的营业损失以28566元计算，应赔偿12个月，以上共计1898992元)；5、判令盘江书院、佰福公司对上述债务承担连带清偿责任；6.判令本案诉讼费由盘江书院、佰福公司承担。事实及理由：经过招投标程序，2016年8月30日品诚公司与盘江书院签订《兴义市盘江书院超市租赁经营合同》,约定书院将学生宿舍6-2一层(经营场所占地面积320.39平方米),租金期限为三年(从2017年春季开学正式开始计算),租金为每年40万元，一次性缴纳三年租金120万。合同第三条约定，中标租金以在校生3800人为基数，若盘江书院学生人数增加，年租金计算公式为：中标年租金+[(中标年租金÷3800)×增加学生数];若盘江书院学生人数减少，年租金计算公式为：中标年租金-[(中标年租金÷3800)×减少学生数]。每学期双方共同核对学生人数，多补少退。合同第6条约定，履约保证金为20万元，履约保证金在正常履约协议支付租金时可抵扣租金15万元，剩余5万元作为履约保证金。合同第7条约定，盘江书院需提供清空的场地及水电设施设备能正常使用，并且场地需达到食品销售及消防验收条件。合同第八条约定，非加工类食品由品诚公司专卖。品诚公司陆续将保证金及租金共计125万元支付到书院指定的佰福公司账户。品诚公司已经按照合同约定履行完所有付款有义务，而盘江书院却一再违约。首先，租赁标的物不符合约定。合同约定租金场地为学生宿舍6-2一层，面积为320.39平方米，但盘江书院提供的租赁标的物并非合同约定的经营场所。其次，合同约定租赁期限为三年，从2017年春季学校开学开始计算。但品诚公司实际入场的时间是2017年9月，一直实际经营到2018年1月，后因书院的原因，2018年2月22日全体师生撤出书院，导致品诚公司无法经营。在此期间品诚公司多次催告，盘江书院并未答复，使得品诚公司的资金被占用，并无法经营获利。故盘江书院应支付租金及保证金资金占用利息；盘江书院应赔偿品诚公司迟延入场的经营损失(2017年3月到2017年8月，共计5个月);还应赔偿品诚公司无法实际经营到合同解除期间的停业经营损失(2018年3月到2018年10月，扣除1个月暑假，共计7个月)，每个月的营业损失以28566元计算，共计应赔偿12个月经营损失，共计应赔偿赔偿公司营业损失342792元。第三，合同约定非加工类食品由品诚公司专卖，然而盘江书院却引入其他第三方经营应由品诚公司专卖的非加工类食品，使得品诚公司遭受巨大经营损失。第四，合同约定租金以在校生3800人为基数，而在赔偿公司经营期间，书院的人数仅为1800人左右。在2018年2月22日全体师生撤出盘江书院，搬到兴义一中后，品诚公司多次要求盘江书院返还租金及赔偿相应损失，盘江书院都未妥善处理。直到2018年11月17日，盘江书院以兴义市市政府会对书院拨款为由，欺骗品诚公司与盘江书院签订了《解除协议》。后来品诚公司才了解到，并没有兴义市市政府会对书院拨款的事实。故《解除协议》中部分内容不是品诚公司的真实意思，即盘江书院以会有政府拨款为由欺骗品诚公司，要求品诚公司放弃对资金占用利息和经营损失的索赔不是品诚公司的真实意思表示，望贵院查清事实，支持品诚公司对于资金占用利息和经营损失的诉请。综上，品诚公司投入125万元的资金，花费装修费及设施设备费用19万元，而实际经营超市的时间只有半年。书院提供不符合合同约定的租赁物，且延期半年才让品诚公司进场，后因书院的原因导致超市无法经营，书院还引入第三方侵犯品诚公司对非加工食品的专卖权。而后又以有政府拨款为由欺骗品诚公司与之签订《解除协议》,书院一再违约的行为使得品诚公司遭受了巨大经济损失。因盘江书院与佰福公司之间存在财产混同和人员混同，佰福公司法人王义文担任盘江书院董事会主席，涉案租赁投标和竞标都在佰福公司进行，且涉案保证金和租金全部支付到佰福公司账户，佰福公司能对书院实施控制和影响，为保障品诚公司合法利益，书院与佰福公司应对品诚公司承担连带清偿责任。被告盘江书院、佰福公司共同辩称，1、盘江书院的实际投资人是佰福公司，但是在和品诚公司签署解除协议的第4条约定兴义市政府未下拨款项之前，乙方不能向甲方催款，因为佰福公司投资北门棚户区R3地块，总投资约1.3亿元左右，现目前兴义市人民政府初步认定在八千万左右，政府资金困难，无法向佰福公司划拨款项，因此，品诚公司称双方签订解除协议说存在欺骗行为，不符合事实；2、应追加兴义一中作为被告，佰福公司与兴义一中签订民办学校框架协议联合创办盘江书院，约定合作期间的债务对外承担连带责任，对内按照合作约定收入比例的7:3作为依据，各自承担责任；3、与品诚公司签订的解除协议未存在隐瞒，支付款项需以兴义市政府划拨款项作为依据，基于支付款项时机未成熟，而品诚公司以诉讼方式诉求款项不符合双方的约定。盘江书院与佰福公司对承担连带责任无异议。本案经本院审理认定事实如下：2016年8月5日，盘江书院就其校区内的超市招租项目进行公开邀标，品诚公司参加竞标并中标。2016年8月30日，盘江书院（甲方）与品诚公司（乙方）签订《兴义市盘江书院超市租赁经营合同》，约定：“甲方将位于学生宿舍6-2一层（经营场所占地面积320.39平方米）租赁给乙方经营。租赁期限为三年，从2017年春季学校开学正式开始计算。租赁费用40万元/年，乙方签订合同之日须一次性交纳三年的租金120万元。中标租金以在校学生3800人为基数，若招标方学生人数增加，年租金计算公式为：中标年租金+[(中标年租金÷3800)×增加学生数]，若盘江书院学生人数减少，年租金计算公式为：中标年租金-[(中标年租金÷3800)×减少学生数]。增加学生以100为单位，不足100的不予计算，超过100人但不足200人按100人计算，以此类推。履约保证金20万元在正常履约协议支付租金时抵扣租金15万元，剩余5万元作为履约保证金……”。合同签订后，品诚公司按照约定共计支付盘江书院三年租金120万元及履约保证金5万元。其后，因盘江书院的原因，品诚公司租赁的超市于2017年秋季学校开学才开始营业。2018年2月22日，盘江书院全体师生撤离该院校区。2018年11月7日，经盘江书院与品诚公司协商一致，双方签订《解除协议》，载明：“鉴于甲、乙双方于2016年8月30日签订的《兴义市盘江书院超市租赁经营合同》，双方正常履行协议半年后，由于兴义一中2018年2月22日将全体师生撤出盘江书院校区，导致甲乙双方原合同项下权利义务履行困难，给双方均造成巨大的经济损失。现甲、乙双方经平等、自愿协商一致，达成如下协议：1、从签订本协议之日起，甲、乙双方自愿解除于2016年8月30日签订的《兴义市盘江书院超市租赁经营合同》，双方不再享有和履行该合同的权利义务；2、甲方自愿退还乙方交纳的超市经营租赁费人民币：壹佰壹拾伍万元整（1150000元），赔偿乙方装修费人民币：壹拾玖万元整（190000元），甲方应支付款项共计人民币壹佰叁拾肆万元（1340000元），以上费用为双方终止合同后结算的所有费用，除本协议约定的前述费用外，乙方不得以任何理由主张甲方再支付任何赔偿费用，不得以任何理由和形式妨碍甲方的经营管理。3、合同履行期间乙方经营的超市的设施设备按清单进行清点，全部归甲方所有，乙方应保证所有设备能正常使用，积极配合清点验收，不得私自拆除设备和搬走。4、费用支付方式，在兴义市市政府拨款后再进行支付，若划拨金额低于叁佰万元，按赔偿总金额的一半支付给乙方，即陆拾柒万元整（670000元），若市政府划拨金额高于叁佰万元，甲方一次性付清。在2019年5月或市政府未拨款项前，乙方不得向甲方催款……。”该协议签订后，盘江书院至今未向品诚公司支付款项。上述法律事实，有各方当事人陈述以及品诚公司提供的邀标文件、中标通知书、超市租赁经营合同、租金及保证金付款凭证、工作联系函、解除协议等证据在卷为据，故作认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。品诚公司称其签订《解除协议》系受盘江书院欺骗，部分内容不是其真实意愿，但品诚公司的陈述只有本人陈述，无其他相关证据予以证实，本院不予采信。品诚公司与盘江书院签订的《解除协议》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。各方当事人应按照协议全面履行自己的义务。该协议约定在2019年5月或市政府未划拨款项前，品诚公司不得再向盘江书院催款，结合协议的内容，应理解为盘江书院最迟应在2019年5月前向品诚公司支付相关款项，因此，品诚公司要求盘江书院按照协议约定退还租金115万元、赔偿装修损失费19万元的诉讼请求，本院予以支持。关于品诚公司主张的资金占用费及经营损失，如前所述，《解除协议》合法有效，且该协议明确约定品诚公司不得以任何理由再向盘江书院主张任何赔偿费用，故品诚公司的该项诉请没有事实及法律依据，本院不予支持。另，品诚公司要求佰福公司承担连带责任，庭审中佰福公司对盘江书院欠品诚公司的款项自愿承担连带责任，系佰福公司对自身权利的处分，不违反法律规定,予以确认。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认贵州品诚校园餐饮投资服务有限公司与兴义市盘江书院于2016年8月30日签订的《兴义市盘江书院超市租赁经营合同》已解除；二、兴义市盘江书院于本判决生效之日起十日内退还贵州品诚校园餐饮投资服务有限公司租赁费115万元；三、兴义市盘江书院于本判决生效之日起十日内赔偿贵州品诚校园餐饮投资服务有限公司装修损失费19万元；四、贵州佰福置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回贵州品诚校园餐饮投资服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21992元，减半收取10996元,由贵州品诚校园餐饮投资服务有限公司负担2566元，兴义市盘江书院、贵州佰福置业有限公司负担8430元，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  廖应国二〇二〇年一月十日书记员  张成瑶