江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终491号上诉人（原审原告）：彭有鼎，男，1967年1月27日生，汉族，中国人民解放军第414医院退休职工，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：杨庆宁，女，1970年7月21日生，汉族，无业，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人彭有鼎、杨庆宁因与被上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初12657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭有鼎、杨庆宁上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人2018年4月30日至10月29日的房屋占有使用费69549.5元及违约金（自被上诉人付款逾期30日起，以34774.75元为基数，按日万分之三为标准，支付至实际付清之日止）；2、被上诉人承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，计算标准缺乏法律依据。1.一审判决认定大观天地商场无力支付原房屋租赁合同约定的高回报率，这一情况并无实质证据证明，一审法院亦未对涉案房屋的转租情况进行调查。2.一审判决参考的同期同类商铺的年租赁回报为房屋总价款的4%，这一标准并无法律依据。1096号商铺与被上诉人签订的《委托经营合同书》约定的回报率并不能代表同期同类商铺的年租赁回报，只是个别情况，并不具有普遍性，更不能作为审判的依据或参考。本案中上诉人请求被上诉人支付的是2018年度的房屋占有使用费，一审法院以2009年购房价格的4%作为计算标准来酌定，支付标准比原租赁合同约定的房租的一半还低，明显不合理，也违背了公平原则。二、一审判决显失公正，没有充分维护上诉人的合法权益。原租赁合同届满后，被上诉人既不返还商铺，也不支付房屋占有使用费,仍然继续使用商铺收益，构成违约，损害了上诉人的合法权益。一审法院以低于原房租一半价格的标准判决其支付房屋占有使用费，于理、于法无据，不仅违背市场规律，也违背公平原则。请求法院维护上诉人的合法权益及法律的公平正义，依法改判，支持上诉人的请求。图腾公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。该商铺为产权式商铺，与普通商铺不同。彭有鼎、杨庆宁向一审法院起诉请求：图腾公司立即向彭有鼎、杨庆宁支付2018年4月30日至2018年10月29日期间租金69549.5元及违约金（自图腾公司付款逾期30日起，均以34774.75元为基数，按每日万分之三标准，计算至图腾公司实际付清之日止）。一审法院认定事实如下：坐落于南京市鼓楼区不动产（简称3039室，建筑面积为72.67平方米）系彭有鼎、杨庆宁共同共有。2010年4月7日，彭有鼎、杨庆宁（甲方、委托方）与图腾公司（乙方、受托方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方将3039室商铺委托乙方自营或对外租赁经营，商铺房屋登记购买总价款为1725432元；委托经营期限为8年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为36665元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。合同签订后，图腾公司经营管理案涉商铺。2018年2月20日，图腾公司向大观·天地MALL业主发送《关于大观·天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》，载明：双方经营期限将于2018年4月29日到期终止，基于租金倒挂严重，现图腾公司函告业主两种方案，一是案涉商铺由图腾公司回购，回购价格不低于购买价款1722587元，如业主有此意向，图腾公司将安排专人洽商具体回购程序等事宜；二是将案涉商铺继续委托图腾公司经营，但租赁回报标准将由原约定8.5%/年降低至不超过4%/年，每季度支付一次。请业主于合同到期日前一个月内（2018年3月29日之前）将意见书面告知图腾公司。之后，由于彭有鼎、杨庆宁与图腾公司协商未果，双方并未再续签协议。目前，案涉商铺仍处于图腾公司的经营管理中。审理中，彭有鼎、杨庆宁、图腾公司双方确认合同期内每三个月税后的租赁回报为34774.75元，图腾公司已付清2018年4月29日前的租赁回报，其中，2018年2月9日，扣除税款后彭有鼎、杨庆宁收到图腾公司支付的2017年7月30日至2018年1月29日期间的租赁回报69549.5元；2018年3月22日，扣除税款后彭有鼎、杨庆宁收到图腾公司支付的2018年1月30日至2018年4月29日期间的租赁回报34774.75元。此后图腾公司未再向彭有鼎、杨庆宁支付租赁回报。2017年7月28日，一审法院曾立案受理彭有鼎、杨庆宁与图腾公司房屋租赁合同纠纷一案，彭有鼎、杨庆宁起诉要求图腾公司支付自2016年7月30日至2017年7月29日期间的租赁回报139098.8元及违约金，一审法院审理后，认定彭有鼎、杨庆宁、图腾公司双方签订的合同，性质为房屋租赁合同，并判决图腾公司支付欠租及违约金。该判决已生效。一审法院另查明，与案涉商铺处于同一区域位置的1096号商铺（房屋坐落为南京市鼓楼区已与图腾公司签订《委托经营合同书》，委托经营期限为五年，自2018年4月30日起至2023年4月29日止，年租赁回报为房屋总价款×4%。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据当事人提供的《委托经营合同书》等证据，结合有关生效裁判文书的认定，本案彭有鼎、杨庆宁、图腾公司双方签订的《委托经营合同书》性质是租赁合同，该合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于房屋占有使用费的问题。上述合同期限届满后，图腾公司持续占有使用案涉房屋，应向杨庆宁、彭有鼎支付房屋占有使用费。现彭有鼎、杨庆宁、图腾公司双方对于支付标准意见不一，一审法院认为，大观天地商场经营虽有起色，但无力支付原房屋租赁合同约定的高回报率，从维护业主长远利益出发，参考同期同类商铺的年租赁回报为房屋总价款的4%，一审法院酌定图腾公司应按照69017元/年（1725432×4%）的标准，以每季度为周期及时向彭有鼎、杨庆宁支付房屋占有使用费，故图腾公司应支付彭有鼎、杨庆宁2018年4月30日至2018年10月29日期间的房屋占有使用费34508.5元。关于违约金的问题。对于合同期内的违约金，彭有鼎、杨庆宁、图腾公司双方在合同中明确约定了违约金的计算方法，彭有鼎、杨庆宁自愿从逾期后30日开始计算违约金，并不违反合同约定，一审法院予以确认。因合同期限于2018年4月29日届满后，彭有鼎、杨庆宁、图腾公司双方未续签租赁合同，故彭有鼎、杨庆宁主张2018年4月29日之后房屋占有使用费的违约金，无法律依据，一审法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：南京图腾置业发展有限公司于判决生效之日起十日内给付彭有鼎、杨庆宁自2018年4月30日至2018年10月29日期间的房屋占有使用费34508.5元及违约金（计算方式：以34774.75元为基数，以每日万分之三为标准，期限分别自2017年9月15日、2017年12月15日均计算至2018年2月9日；自2018年3月15日计算至2018年3月22日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1591元，减半收取795.5元，由彭有鼎、杨庆宁负担389元，南京图腾置业发展有限公司负担406.5元。二审中，上诉人提交证据：1、业主出具的情况说明一份，证明其是被迫签订4%收益的协议；2、2016年大观内部的签呈表（3页），证明图腾公司作为承租方向第三方出租房屋的价格远远超过4%以上，其中10平方米可以获得的租金是3500元/月；3、2017年7月南京市中级人民法院判决书一份，系图腾公司与其他业主的案件，证明被上诉人可以接受8.5%的租赁收益比例；4、上诉人每月支付银行贷款的清单一份，证明其每月还贷已经远远超过了4%的租金收益。被上诉人图腾公司质证称，除了证据1业主的情况说明是形成于一审判决后，其他证据都产生在一审判决前，不属于新证据。且其认为业主的情况说明不能作为证据使用，如果作为证据使用，证人应当出庭作证；且该情况说明也无法达到上诉人的证明目的。证据2是复印件，对其真实性无法认可，且也与本案无关。证据3判决书涉及的是合同期内商铺的案件，与本案的商铺并非同一回事。证据4的还贷清单与本案无关。双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，案涉商铺系产权式商铺，上诉人彭有鼎、杨庆宁虽享有所有权，但案涉商铺与其他商铺之间并无墙体予以分割，商场内除通道、楼梯等公共空间以外，空调、排风等系统亦是从开放式经营的角度进行整体布局，产权式商铺相互之间联系的紧密性决定了整个商场只有统一规划、统一布局、统一管理，才能避免业主单独经营所产生管理混乱，提升商场的经营能力，体现其价值，进而使广大业主获益。从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺，符合整体利益，如将案涉商铺分隔成独立的可封闭空间，必然影响商场整体使用功能和经营效益，既有损其他商铺业主的利益，亦对上诉人无益，故个别商铺业主的利益应兼顾广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束。案涉商铺所在建筑由被上诉人统一经营南京大观•天地MALL商场，其中大部分商铺系被上诉人自行持有。委托经营合同到期后，部分商铺业主与被上诉人续签了合同，商场经营仍在持续且经营状况已有好转，如此时返还案涉商铺，将损害业主的利益，无法实现经营产权式商铺的目的。故被上诉人未返还租赁物，并不表明双方原租赁合同继续履行，租赁期限为不定期。上诉人主张双方之间不构成不定期租赁合同关系，本院不予采信。合同到期后，被上诉人继续占有使用租赁物，给上诉人造成的损失，被上诉人应予以赔偿。一审法院结合商场经营现状，并参考已续签合同的类似商铺的年租赁回报标准，酌定占有使用费标准为房屋总价款的4%，图腾公司应按照69017元/年（1725432×4%）标准，以每季度为周期及时向彭有鼎、杨庆宁支付房屋占有使用费并无不当，且并未超出上诉人的诉讼请求范围。上诉人如有证据证明被上诉人收取案涉商铺的年租金回报率超过4%，亦可随时进行主张。关于上诉人主张的违约金问题，因双方约定的委托经营期限届满后，未就续签合同达成一致，上诉人的该项上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，彭有鼎、杨庆宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费676元，由彭有鼎、杨庆宁负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年一月九日书记员  汪海燕