江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10223号上诉人（原审原告）：南京市雨花台区住房和建设局，住所地南京市雨花台区安德门大街15号。负责人：戴俊，该建设局局长。委托诉讼代理人：胡玉锦，江苏汇丰锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洋，江苏汇丰锦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈必平，男，1965年3月22日生，汉族，住南京市雨花台区。被上诉人（原审被告）：郭靖，女，1964年11月15日生，汉族，住址同上。原审第三人：刘磊，男，1987年11月2日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：王思佳，女，1988年10月25日生，汉族，住南京市雨花台区。上诉人南京市雨花台区住房和建设局（以下简称雨花住建局）因与被上诉人陈必平、郭靖、原审第三人刘磊房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019)苏0114民初2001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雨花住建局上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求或将本案发回重审；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人在一审中已经变更诉讼请求为：“陈必平、郭靖协助将南京市雨花台区菊花小区二村05幢202室房屋产权过户至雨花住建局名下”，一审法院连上诉人诉讼请求都没搞清楚，就裁定驳回上诉人起诉，没有依据。二、一审法院认定上诉人未按规定回购房屋，与事实不符。首先，被上诉人交还案涉房屋距今已近20年的事实，足以证明被上诉人交回的是案涉房屋的产权，一审法院应对该事实予以审理，并作出认定。其次，被上诉人所称的“处于报恩的心同意将门钥匙交出，并让其使用至今”，显然不符合常理。从被上诉人交出案涉房屋至上诉人提起本案诉讼已18年之久。在这18年期间，房屋已由上诉人作为公房出租给他人，收取租金。而作为案涉房屋“所有权人”的被上诉人却对房屋从未过问过，任一成年人都可以轻易判断出这不合常理，该陈述是虚假的。再次，两被上诉人在单位住房情况登记中，从未将案涉房屋作为自有产权房进行过申报，并按政策领取了住房补贴。因被上诉人陈必平系科级干部，按规定家庭可以享受90平方米的住房面积，但其实际分到住房79.8平方米，因此领取住房补贴10.2平方米7927元，也能佐证被上诉人当初交回的就是案涉房屋的所有权。三、一审法院认定案涉房屋并雨花住建局所有，没有依据。首先，区房产经营公司完成改制，国有资产全部退出。从改制方案来看，改制主要是人员安置，改制的资产中并不包含公有住房。国有资产全部退出，当然包含公有住房也退出。《关于同意雨花台区房产经营公司改制的批复》第七条也规定，房产管理和维修的衔接及相关职能的移交按市里的文件规定执行。目前实际情况也是由上诉人将所有公房委托给改制后的企业进行管理。其次，2003年12月31日是改制方案下发，并非改制完成。根据相关文件显示，改制于2014年才完成。另根据《南京市直管公房管理体制改革及市、区房产经营公司改制实施意见》第二条第一款的规定，区管直管公房及区公司管理的其他财产全部移交区政府管理。以及第四条第3款规定，列入改制的资产包括：（1)市、区公司自建、自营、自用的房产；（2)自营形成的其他资产；（3)经主管部门认定的其他可列入改制的资产。可见，公有住房等资产并未列入改制资产。再次，根据《南京市雨花台区住房和建设局（中共南京市雨花台区委住房和建设局工作委员会）主要职责、内设机构和人员编制规定》的规定，上诉人负责城乡建设、房产管理和政策咨询等工作。因此，上诉人系案涉房产的合法权利人。再有，上诉人应一审法院要求，已提交原南京市房产管理局2005年11月21日的《关于将雨花台区区管直管公房移交给雨花台区政府的函》及附表，证明移交雨花台区的直管公房中包含菊花小区121套住宅，其中包含案涉房屋。现一审法院却称上诉人未举证，与事实不符。四、一审法院错误认定案涉房屋的合法权利人应仍为陈必平。首先，出具说明的案外人为区房产局下属拆迁办的领导周某,4。关于交出房屋用于安置被拆迁户及回购补偿数额，均由周某,4本人和郭靖亲自协商达成一致。周某,4因随子女在厦门生活，未能到庭，但其作为一个退休的老领导，其对案件事实的陈述应当采信。当时区房产局下属几家单位（房产经营公司、拆迁办、开发公司等），最后支付给郭靖的款项从哪个单位出的，现无法确定，加之年代久远，档案保管不善，导致至今确未找到支付凭证，但不能否认已回购的事实。即使无法找到支付凭证，也仅是欠被上诉人款项，与产权归属无关。郭靖本人至今仅书面向法院陈述确实购买两套公房，产权及协助过户，由法院依法处理。其次，案涉房屋的房改协议签订时间是1998年7月14日，但权证核发时间是2000年6月28日。而龙福小区5幢702室房屋的房改协议签订时间是2000年3月7日。因此在换购时，案涉房屋尚未取得所有权证。根据《南京市公有住房售后换购暂行办法》的补充规定：对原购住房已付清房款，尚未领取到房屋所有权证的职工，换购时单位应区别处理，跨单位换购的，必须有房屋所有权证，本单位内部的换购，由单位根据实际情况，先操作，待领证后再完善有关换购手续。很显然，本案即属于未领证先操作的换购情况，从房屋已作为公房分配给他人这一事实，足以证明已实施了换购。至于未完善换购手续，因郭靖在区房产局下属南京市雨花台区为民拆迁安置服务公司工作，专门负责房改手续的办理。在涉案房屋产权证核发后，其未上报履行后续换购手续，而是将产权证拿回家，导致案涉房屋至今未完善换购手续，在刘磊欲进行房改时才引发本案纠纷。五、被上诉人家庭占有两套公有住房明显与公有住房政策不符。根据《南京市出售公有住房实施细则》第二条的规定，“凡具有本市市区城镇常住户口，以自住为目的的中低收入职工，均可向房屋产权单位申请购买住房。购买公有住房坚持自愿的原则，以户为单位，每户限购一套。”，以及《关于清理纠正干部职工违规建房、分房、购房和公款装修住房若干问题的实施意见》也规定，严格执行一对夫妇只能享受一次房改优惠购房的规定，房改购买两套以上（含两套）公有住房的，如其中一套已达标，其他住房必须清退。本案中，被上诉人已通过换购取得龙福小区5幢702室房屋的合法产权，并领取了住房补贴，其再持有涉案房屋产权，与上述政策不符。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。陈必平、郭靖辩称，房子归其所有，其有房产证、土地证和购房发票，且已提交法院。上诉人的主张与事实不符，且无证据证明，其不认可上诉人的上诉请求。刘磊述称，认可上诉人的上诉意见。雨花住建局向一审法院起诉请求：1.陈必平、郭靖协助雨花住建局将南京市雨花台区菊花小区二村05幢202室房屋产权登记在雨花住建局名下；2.本案诉讼费由陈必平、郭靖负担。一审法院认定事实：1998年7月，南京市雨花台区房产经营公司（以下简称区房产经营公司）、南京市雨花台区房产局、南京市房产管理局三方盖章审批同意将菊花二村5幢202室直管公有住房出售给陈必平。同年10月14日，区房产经营公司与陈必平签订《南京市直管公有住房买卖契约》一份，约定将座落在雨花台区菊花二村5幢202室的公有住房（房屋建筑面积55.6平方米）以21706.07元的价格出售给陈必平。约定陈必平购买公有住房后，房屋所有权归陈必平所有，使用五年后，可依法进入市场，并按《南京市出售公有住房实施细则》的规定，履行其权利义务。2000年6月28日，陈必平取得雨花台区菊花二村5幢202室产权证及土地证，产权来源为房改购房。2000年3月7日，区房产经营公司与郭靖签订《南京市公有住房买卖契约》一份，约定将座落在雨花台区小门里2号龙福小区5幢702室的公有住房（房屋建筑面积77.84平方米）以23529.56元的价格出售给郭靖。同时约定郭靖购买公有住房后，房屋所有权归郭靖所有，使用五年后，可依法进入市场，并按《南京市出售公有住房实施细则》的规定，履行其权利义务。2001年3月13日，南京市雨花台区房屋拆迁安置办公室（以下简称区拆迁办）与案外人黄屏签订《房屋拆迁补偿协议》一份，约定：于2000年12月15日至2001年1月14日，在雨花区地块实施开发建设项目的房屋拆迁工作。坐落于雨花台区的房屋，系雨花房产经营公司所有，现为黄屏使用，房屋为砖混结构，现用途为住宅，房屋使用面积32.3㎡，建筑面积42.49㎡，已列入拆迁范围。2001年8月16日，区拆迁办出具函件一份，载明：王总、吉彦：请给王柏林办理房屋租赁证，地址为菊花二村五幢202室，使用面积42平方（该住户系钱家村被拆迁人）。2001年10月29日，案外人王柏林交纳菊花二村五幢202室租金。2003年12月31日，雨花台区房产管理局下属的雨花台区房产经营公司改制转企，改制为股份制的民营有限责任公司，国有资产全部退出。2004年4月1日，案外人王柏林的委托代理人吴莉萍与受让方刘磊及其法定代理人姚玉琴签订《南京市公有住房承租权有偿转让合同》一份，将雨花台区菊花二村5幢202室公有住房承租权转让给刘磊，转让价款为152000元。该合同经南京市公证处公证。2010年8月12日，雨花台区委办公室印发《南京市雨花台区住房和建设局主要职责、内设机构和人员编制规定》，根据市委、市政府批准的《南京市雨花台区人民政府机构改革方案》（宁委[2010]172号），设立区住房和建设局，将原区房产管理局、原区建设局职责整合，划入区住房和建设局。2018年2月9日，陈必平与郭靖经民政局登记离婚。另查明，1997年5月15日，南京市住房制度改革办公室发布《南京市公有住房售后换购暂行办法》，其中第二条：凡本市（十区）范围内的党政机关、社会团体、企事业单位的职工，按市政府规定的房改售房政策已购买了公有住房，在付清房款，取得房屋所有权证后，所在单位根据住房分配条件又为其调整住房的，可予以换购；第四条：职工换购后的原住房，由提供换购住房房源的单位购回，同时出售给符合购房条件的职工；第六条：原购住房房款、维修基金由换购单位支付给换购职工；第八条：职工换购住房时，需按下列要求办理：（一）填写《南京市职工换购住房审批表》，由换购单位审核后报市售房办审批；（二）换购职工须将原购住房的房屋所有权证、国有土地使用证交换购单位。1997年6月18日，南京市住房制度改革办公室发布《补充规定》，其中第一条：权证问题。公有住房换购后，原则上凭房屋所有权证进行换购。对原购住房已付清房款，尚未领到房屋所有权证的职工，换购时单位应区别处理：跨单位换购的，必须有房屋所有权证；本单位内部的换购，由单位根据实际情况，先操作，待领证后再完善有关换购手续。又查明，2018年1月5日，雨花住建局以“所有权确认纠纷”诉至一审法院，要求“确认案涉房屋所有权属于雨花住建局，陈必平、郭靖协助办理该房屋产权变更登记，将房屋产权登记在雨花住建局名下”，经一审法院（2018）0114民初180号民事裁定驳回雨花住建局起诉。2018年11月8日，经（2018）苏01民终8538号民事裁定“撤销（2018）0114民初180号民事裁定，指令一审法院继续审理”。在前次诉讼二审阶段，雨花住建局提交了1、（2015）宁民终字第639号、（2017）苏01民终642号、（2017）苏01民终9582号三份民事判决书，证明公房买卖属于人民法院受理范围；2、《江苏省干部职工住房情况登记表》、《住房补贴登记表》，证明陈必平、郭靖一直没有将案涉房屋作为自己私有房屋进行申报；3、案外人2018年10月26日出具的情况说明，证明当时同意以5万元给郭靖，郭靖就将房屋交出来，并且写了凭证，这5万元凭证目前正在找；4、2000年6月会议纪要、协议书，证明案涉龙褔小区房屋是开发公司建造的，权证也登记在房地产开发公司名下。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。本案雨花住建局、陈必平、郭靖争议房产为南京市雨花台区房屋，该202室房屋系陈必平自雨花台区房产经营公司房改购得，当时区房产经营公司虽隶属于本区房产管理局，但陈必平已于2000年6月28日取得产权证及土地证，产权明晰。在既未按照市政府的文件规定购回、亦未按照规定出售给符合购房条件的本单位职工，而是由区拆迁办在2001年8月16日通过函件要求将案涉房屋以公房租赁的方式出租给案外人王柏林，不但违反了政府明文规定，亦侵害了陈必平的合法权益。其次，2003年12月31日，雨花台区房产经营公司改制转企为股份制的民营有限责任公司，国有资产已全部退出，案涉房产已属于该有限责任公司资产，并非本案雨花住建局；审理中，一审法院要求雨花住建局限期举证证明其为合法权利人，但在本案判决前，雨花住建局未能提供相应证据加以证明。第三，在市中院（2018）苏01民终8538号及本案审理期间，雨花住建局通过案外人说明已以5万元从郭靖手中购回了案涉房屋，但在本案判决前均未能举证加以证明，故一审法院对雨花住建局的上述陈述依法不予采信，案涉房屋没有证据证明已经由提供换购住房房源的单位购回这一事实；更何况，根据雨花住建局在市中院案件中提交《江苏省干部职工住房情况登记表》、《住房补贴登记表》的证明目的“雨花住建局认为陈必平、郭靖一直没有将案涉房屋作为自己私有房屋进行申报”，进一步证明案涉房屋的原提供单位或者提供换购住房房源的单位均不存在按照市政府文件要求履行“填写《南京市职工换购住房审批表》、由换购单位审核后报市售房办审批、换购职工将原购住房的房屋所有权证、国有土地使用证交换购单位”等购回案涉房屋所应历经的相关程序，综合判断案涉房屋的购回主体不明且无证据证明业已发生，其合法权利人应仍为陈必平。雨花住建局要求陈必平、郭靖协助其将南京市雨花台区菊花小区二村05幢202室房屋产权登记在雨花住建局名下，无事实与法律依据，一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回南京市雨花台区住房和建设局的诉讼请求。一审案件受理费80元，由南京市雨花台区住房和建设局负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于案涉房屋的权属问题。上诉人提交南京市房产管理局文件宁房物（2005）322号《关于将雨花台区直管公房移交给雨花台区政府的函》、附表、清册、分房使用卡、房屋分配通知单、租赁公房登记表，证明案涉房屋系雨花住建局自管公房，于1993年分配给被上诉人使用，系2005年12月21日移交给雨花台区政府管理的545套公房中的一套。被上诉人认为上述证据可能是真的，但房屋是怎么给政府的，其不能确认。原审第三人对于上述证据无异议。本院经审查认定，上述证据能够证明案涉房屋应属市房产管理局移交给雨花台区政府的范围之内，但因案涉房屋的物权尚未变更登记，故不能证明属雨花住建局所有。二、关于回购款是否支付的问题。上诉人申请证人周某,4到本院陈述房屋回购情况，周某,4陈述：其曾任区房产局拆迁科科长，对外挂拆迁办主任职务，现已退休。案涉房屋的分配和回购费用均是由房产局局长决定，郭靖原系公房管理员，其与郭靖谈过三次，郭靖提出要5万元补偿，其向领导进行过汇报，后来系领导直接与其沟通，至于实际给了多少钱不清楚，但郭靖亲自把案涉房屋的钥匙给其，当时就以拆迁办的名义出具了情况说明，为王柏林办理了房屋租赁证，现付款凭证找不到了，付款渠道也回忆不起来了，但郭靖后来在龙福小区又拿了一套房子，按政策不可能享有两套住房。上诉人认为证人周某,4的证言可以证明郭靖已经交出房屋产权，只是在换购时案涉房屋两证尚未办下来，郭靖系公房管理员，未将两证交还，才导致程序未走完。被上诉人认为周某,4的证人证言不能证明给过补偿，也没有说已经办理过户手续。原审第三人同意上诉人意见。本院经审查认定，周某,4到庭陈述的事实，不足以证明上诉人已经支付过相应的回购补偿款。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，案涉房屋原系被上诉人陈必平参加房改购得，相应的房屋所有权证及土地使用权证均登记在陈必平名下。但陈必平家庭在取得案涉房屋两证前又再次以郭靖名义购买了龙福小区另一套公房，并将案涉房屋交还给被上诉人，故根据《南京市公有住房售后换购暂行办法》的相关规定，陈必平、郭靖家庭与提供换购住房的单位之间存在回购合同关系。经查，为陈必平、郭靖家庭提供换购住房的系原区房产经营公司。区房产经营公司原隶属于区房产局，2003年改制时国有资产全部退出，经租房产委托改制后的新企业进行经营管理，房产管理和维修的衔接及相关职能移交按市里的文件规定执行。案涉房屋系雨花台区直管公房，原区房产经营公司改制后的经营管理职能应归属于雨花台区房产管理局。2005年12月21日，南京市房产管理局将包含案涉房屋在内的545套由雨花台区房产管理局管理的直管公房移交给雨花台区人民政府管理。2010年8月12日，雨花台区房产管理局的职责划入雨花住建局。故雨花住建局系继承原区房产经营公司公房管理职能的部门，其有权依据《南京市公有住房售后换购暂行办法》的相关规定向陈必平家庭购回案涉房屋。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，上诉人主张其已经向陈必平家庭支付补偿款购回案涉房屋，但并未提供充分的证据予以证明。现案涉房屋虽然由上诉人分配给他人使用，但房屋产权尚未发生变更。在上诉人依据相关规定办理回购手续前，其要求陈必平、郭靖协助办理案涉房屋的过户手续，条件尚未成就，故一审法院未支持其诉讼请求，并无不当。一审法院在上诉人已经变更诉讼请求的情况下，依然将本案案由列为所有权确认纠纷，确有不当，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定案由虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对雨花住建局的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人南京市雨花台区住房和建设局负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年一月十三日书记员  郭旭冬