浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3151号上诉人（原审被告）：浙**商物流有限公司。住所地：浙江省海宁市长安镇农发区之江路75-77号。统一社会信用代码：91330481583598867L。法定代表人：方贤军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：洪鹏、李佳芸，浙江智仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙江大学出版有限责任公司。住所地：浙江省杭州市西湖区天目山路148号。统一社会信用代码：913301001430580316。法定代表人：鲁东明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：傅灿军，浙江金道律师事务所律师。原审第三人：浙江财通实业有限公司。住所地：浙江省海宁市长安镇农发区之江路75－77号。统一社会信用代码：91330481794399331K。法定代表人：石腾，该公司董事长。上诉人浙**商物流有限公司（以下简称华商公司）因与被上诉人浙江大学出版有限责任公司（以下简称浙大出版公司），原审第三人浙江财通实业有限公司（以下简称财通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初5473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华商公司上诉请求：一、撤销原判第二项，并改判驳回浙大出版公司要求华商公司支付违约金的诉讼请求。事实与理由：一、华商公司与财通公司之间签订的租赁合同因受政府行为影响无继续履行的可能，已合法解除。海宁高新区消防安全隐患整治工作领导小组办公室于2018年6月21日发出通知，要求工业土地上及工业厂房内的物流、仓储、电商、快递企业(作坊)必须按照相关要求清退，故2019年1月18日华商公司与财通公司协商解除双方之间的租赁关系。华商公司与财通公司之间的租赁合同因政府行为解除，华商公司已无权继续转租，华商公司与浙大出版公司之间的租赁合同亦因相同原因合法解除。华商公司与财通公司、华商公司与浙大出版公司间的租赁合同均无继续履行的可能。二、华商公司与浙大出版公司之间签订的租赁合同因受政府行为影响已无法继续履行。政府部门发出通知要求工业土地上及工业厂房内的物流、仓储、电商、快递企业(作坊)必须按照相关要求清退。华商公司及浙大出版公司均属于通知中的“工业土地上及工业厂房内的物流、仓储”行业，客观上华商公司与浙大出版公司签订的合同已无法继续履行。华商公司与浙大出版公司签订的合同约定在租赁期内因国家土地征用、批租、市政规划动迁等事件发生，则华商公司应在收到通知后三天内将该通知告之浙大出版公司，合同在土地征用前自动终止，双方不承担违约责任。订立协议时，双方无法将所有因行政行为影响而无法继续履行合同的情况一一列举，因此在合同第九条进行了列举，同时对与国家土地征用、批租、市政规划动迁性质相当的事件进行了概括。华商公司据此提出终止合同，符合合同的约定。华商公司为保证浙大出版公司继续租赁,多次与海宁高新区管委会及财通公司协商，经多次协商后，华商公司必须腾退，浙大出版公司可继续原地租赁。浙大出版公司与财通公司已初步起草租赁合同，后浙大出版公司出于自身原因未能与对方达成协议。浙大出版公司最终未选择原址租赁系基于商业考量，非华商公司之过。一审加重华商公司义务，认定华商公司违约，系事实认定错误。另外，一审认定的违约金高于浙大出版公司的实际损失。根据仓储行业的标准，一审认定的违约金数额较高。另外，华商公司对解除合同不存在过错，而且华商公司也给予了浙大出版公司足够的时间进行腾退。浙大出版公司二审答辩意见为：一、本案不构成不可抗力。合同第九条约定“在租赁期内，因国家土地征用、批租、市政规划动迁等事件发生，则甲方应在收到通知后三天内，将该通知原件传递给乙方，本合同在国家要求的土地征用前自动终止，双方不承担违约责任”，但华商公司提出解除合同的依据是“整治通知”，不在该条的罗列之处，虽然有一个“等”字，但“整治”与“土地征用、批租、市政规划动迁”无法并列。另外从该条款最后的“本合同在国家要求的土地征用前自动终止”来看，合同仅约定“土地被征用，另有他用”时才不追究违约责任。涉案租赁物仍在继续对外出租，谈不上土地被征用。华商公司认为政府或者财通公司造成其损失的，应该另行主张。浙大出版公司与华商公司在2017年4月13日签订租赁合同，而早在2016年5月14日当地政府就已经发给了华商公司相关文件，华商公司可以预见政府会开展此类的整治活动，但华商公司仍与浙大出版公司签订租赁协议，应承担商业风险。二、华商公司与财通公司、政府之间的关系与本案的审理没有关联。请求维持原判。财通公司未到庭应诉，未发表意见。浙大出版公司一审诉讼请求：一、华商公司返还浙大出版公司押金30000元，并支付利息205元（2019年5月20日计算至同年7月10日为205元，此后至实际返还日止按年利率5%计算）；二、华商公司支付浙大出版公司违约金144900元；三、华商公司支付浙大出版公司搬迁费用77360元。诉讼中，浙大出版公司将第一项诉讼请求变更为：华商公司返还浙大出版公司押金30000元。一审法院经审理认定：2010年6月7日，华商公司与第三人财通公司签订《房屋租赁合同》，约定：华商公司向财通公司租赁房屋，面积95692平方米。2017年4月13日，华商公司将其中的4600平方米房屋转租给浙大出版公司，并与浙大出版公司签订《仓库租赁合同》一份，约定：华商公司将坐落于海宁连杭经济开发区之江路75号C幢3楼的房屋（面积4600平方米）出租给浙大出版公司；租赁期限自2017年5月1日起至2022年4月30日止；第一个租赁年度（2017年5月1日至2018年4月30日）的租金为每月每平方米15元、第二个租赁年度（2018年5月1日至2019年4月30日）的租金为每月每平方米15.75元、第三个租赁年度的租金为每月每平方米16.54元、第四个租赁年度的租金为每月每平方米17.36元、第五个租赁年度的租金为每月每平方米18.23元；浙大出版公司交纳租赁保证金30000元，该保证金于合同期满，且浙大出版公司无欠款和房屋正常化，华商公司退还浙大出版公司；租赁期内，经双方协商一致并达成书面协议或合同约定的解除条件成就时，可提前解除合同，如单方解除合同，则需提前两个月书面通知对方，并赔偿两个月的租金作为经济补偿。另外，合同第九条约定：租赁期内，因国家土地征用、批租、市政规划动迁等事件发生，则华商公司应在收到通知后三天内，将该通知原件传递告之浙大出版公司，本合同在国家要求的土地征用前自动终止，双方不承担违约责任。嗣后，华商公司将约定的租赁物交付浙大出版公司，浙大出版公司也将保证金30000元以及至2019年4月30日止的租金给付华商公司。2018年10月17日，华商公司向浙大出版公司发送《商函》一份，并随函附送了当地政府于2018年6月21日向华商公司所发的《关于规范企业经营行为的通知》一份。《商函》载明：因当地政府要求华商公司于2018年11月底前搬离，华商公司与浙大出版公司所签订的《仓库租赁合同》无法履行，望浙大出版公司前来商谈解除合同事宜，退还部分租金，提前做好搬仓工作。2019年1月18日，华商公司与财通公司签订《房屋租赁合同解除合同》一份，约定自该日起双方解除于2010年6月7日所签订的《房屋租赁合同》，并对至该日止的租赁费用等进行了结算。该解除合同还约定：华商公司已收取浙大出版公司的2019年1月1日至4月30日的租金230000元，由华商公司转交给财通公司。2019年5月，浙大出版公司将案涉房屋腾退并移交给财通公司。浙大出版公司为腾退该房屋，委托他人搬运仓库内的货物，并支付了搬运、装卸等费用77360元。2016年5月始，海宁高新技术产业园区管委会对高新区区域内利用工业厂房从事运输、仓储、快递、电商业务的企业进行整治，整治内容包括消防安全、建设规划等。华商公司系高新区区域内利用工业厂房从事运输、仓储的企业。2018年6月21日，海宁市高新区消防安全隐患整治工作领导小组办公室向华商公司发出《关于规范企业经营行为的通知》，载明：按照《关于开展高新区运输、仓储、电商企业整治的通知》和《高新区仓储物流消防隐患集中整治统一行动方案》的统一部署，工业土地上及工业厂房内的物流、仓储、电商、快递企业必须按照相关要求清退；根据现场检查记录及当地政府掌握的信息显示，华商公司租赁财通公司的厂房从事物流、仓储业务，存在严重的消防安全隐患，要求华商公司于2018年7月31日前完成腾退。2018年7月10日，华商公司向当地政府部门出具《限期退出承诺》一份，载明：确保在同年10月31日前完成腾退工作；与出租方做好协调，终止租赁合同；与客户做好协调，处理好债权债务；华商公司同意交纳履约保证金200000元。次日，华商公司交纳保证金200000元。2019年1月28日，华商公司收到退还的保证金200000元。一审法院经审理认为，浙大出版公司、华商公司均认可双方签订的《房屋租赁合同》于2019年5月前已解除，且浙大出版公司已付清应付华商公司的租赁费等费用，因此，根据合同约定，华商公司应退还浙大出版公司保证金30000元。浙大出版公司要求华商公司退还保证金（押金）30000元，理由正当，一审予以支持。案涉房屋系华商公司向第三人财通公司承租后转租给浙大出版公司，面积仅占华商公司所承租房屋的5%左右，当地政府要求华商公司腾退，但未曾要求浙大出版公司腾退，也未曾告知浙大出版公司不能使用案涉房屋，即华商公司对其自已所占用的房屋应腾退，但浙大出版公司仍可继续租赁并使用案涉房屋，因而，华商公司对其自已所占用房屋的腾退，并不导致合同必然解除，华商公司将其自已所占用的租赁房屋退还第三人财通公司时，可以通过与第三人财通公司变更合同约定租赁面积等方式使租赁合同得以继续履行，但华商公司直接要求与浙大出版公司解除合同，已属违约，而且，合同解除的原因不符合合同第九条约定的免责情形，因此，华商公司应对浙大出版公司承担违约责任。华商公司认为合同解除的原因符合合同第九条约定的免责情形，理由不当，一审不予采信。合同解除后，合同一方当事人可以要求违约方当事人承担赔偿损失、支付违约金等违约责任，但一般应选择其一，除非存在支付违约金后仍不能弥补其损失的情形。本案浙大出版公司因合同解除造成的直接损失为搬迁费用77360元，该费用低于浙大出版公司主张的违约144900元，因而，浙大出版公司不能既要求华商公司支付违约金144900元，又要求华商公司赔偿损失77360元，故一审对浙大出版公司要求华商公司赔偿搬迁费损失77360元的诉讼请求不予以支持。合同约定的违约金为144900元，约定的违约金相对于浙大出版公司的损失过高，华商公司提出调整，理由正当，一审予以采信，并酌情调整为100000元，因此，华商公司应给付浙大出版公司违约金100000元。浙大出版公司要求华商公司支付违约金144900元，一审对其中的100000元予以支持，对超出部分不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、华商公司退还浙大出版公司保证金30000元；二、华商公司支付浙大出版公司违约金100000元；上述款项，华商公司于判决生效后十日内付清。三、驳回浙大出版公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5086元，减半收取2543元，由浙大出版公司负担1000元，华商公司负担1543元。双方在二审中均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，合同第九条约定“在租赁期内，因国家土地征用、批租、市政规划动迁等事件发生，则甲方应在收到通知后三天内，将该通知原件传递给乙方，本合同在国家要求的土地征用前自动终止，双方不承担违约责任”，华商公司认为其解除合同的原因符合合同第九条约定的免责情形，其不应承担违约责任。华商公司提出解除合同的依据是政府要求华商公司腾退，根据上述合同约定，政府对场地进行整治腾退不在该条罗列范围之内。虽然合同条款中有一个“等”字，但“整治腾退”与“土地征用、批租、市政规划动迁”性质无法等同，另外从该条款最后的“本合同在国家要求的土地征用前自动终止”来看，合同仅约定“土地被征用，另有他用”时才不追究违约责任。另外，根据政府相关通知，涉案房屋被要求腾退系因为华商公司租赁厂房从事物流、仓储业务存在严重消防安全隐患，而非是浙大出版公司的原因导致被要求腾退。因此，华商公司要求与浙大出版公司解除合同的理由不符合合同第九条约定的免责情形，华商公司应对浙大出版公司承担违约责任。关于违约金数额的确定，一审已根据华商公司的申请将违约金调整至100000元，华商公司认为浙大出版公司的实际损失少于100000元，但其并不能提交证据证明浙大出版公司的实际损失少于100000元，故其要求调低违约金的上诉请求不应支持。综上，上诉人华商公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人浙**商物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年一月十三日书记员 赵婉沁