台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1003民初6542号 原告：陈海军，男，1969年12月21日出生，汉族，住台州市路桥区。 委托诉讼代理人：陈小荣，男，1965年8月11日出生，汉族，住台州市黄岩区。 被告：张丽丽，女1974年10月6日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：沈荣，浙江中英律师事务所律师。 原告陈海军为与被告张丽丽合同纠纷一案，原告于2019年12月6日向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告最后一期转让费1750000元及违约金775000元；2、诉讼费、财产保全费由被告承担。本院受理后，依原告申请于2019年12月12日作出（2019）浙1003民初6542号民事裁定书，依法采取财产保全措施。本案依法由审判员吴良忠适用简易程序，于2019年12月31日公开开庭进行审理。原告陈海军及其委托诉讼代理人陈小荣，被告张丽丽的委托诉讼代理人沈荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告张丽丽答辩称：第四期转让价中扣除保证金500000元，实为1250000元，而非1750000元，有补签的转让协议为凭，另外补充协议约定土地增益金165000万元由原告承担，也应在转让金中予以扣除。原告未配合办理用电设备过户手续，造成被告用电损失95000元，故被告欠原告的转让金为990000元；2、被告无须支付违约金，原告未履行协助办理用电设备过户手续及将原租赁的三友村的31.521亩土地使用权交付给被告的合同义务的行为构成根本违约，被告有权行使不安抗辩权。若法院认定被告构成违约，那么协议约定的违约金过高，请酌情予以减少。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。 原告陈海军为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据： 一、原告的身份证复印件及被告的户籍信息各一份，拟证明原、被告的诉讼主体适格； 二、使用权转让协议书一份，拟证明原告将涉案土地使用权转让给被告，约定第四期的转让金为1750000元，违约金按转让金总额的10%计算的事实； 三、提前终止租赁协议一份，拟证明原告租给案外人王茂建的厂房已经由原告收回，故被告应支付原补充协议约定的作为保证金预留的500000元的事实。 被告对原告提供的上述证据质证认为，对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据二使用权转让协议书的真实性无异议，但认为原告未履行协议约定的用电设备转户手续及交付原告与三友村签订的转让协议原件，构成违约；对证据三原告与案外人王茂建签订的提前终止租赁协议有异议，认为原告从未提起该协议，真实性无法确定，即使真实，也是原告与案外人王茂建之间就相关事实进行的确定，与被告无关。 被告张丽丽为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据： 一、使用权转让补充协议一份，拟证明原、被告经协商变更第四期的转让金为1250000元，约定原告租给案外人王茂建的厂房应缴的土地增益金165000元由原告陈海军支付，并预留500000元作为保证金的事实； 二、历月电费明细一份，拟证明因原告未配合办理用电设备转户手续，造成被告用电损失近95000元的事实。 原告对被告提供的上述证据质证认为，对证据一使用权转让补充协议的真实性无异议，但认为与本案无关，该协议无落款日期，且原告与案外人王茂建间的租赁关系已经提前终止，厂房也已经收回；证据二历月电费明细无相关机构盖章，真实性有异议，且即使真实，也与本案无关。 根据原、被告的举证、质证意见，本院认证如下：原告提供的证据一来源合法、内容真实，具有证明力，且经被告质证无异议，依法予以确认；对原告提供的使用权转让协议书、提前终止租赁协议及被告提供的使用权转让补充协议的真实性予以确认，具体将在论述部分予以阐述；被告提供的历月电费明细未加盖相关部门的印章，真实性无法核实，依法不予认定。 本院经审理认定：2018年1月25日，原告陈海军与被告张丽丽签订一份《使用权转让协议书》，约定：“原告将其自三友村租赁的30.521亩土地及地上所有建筑物、用电设备全部转让给被告（除原已出租给案外人王岩胜的2.78亩外），转让费为7750000元，分四期支付，签订协议后15天内支付4000000元、2018年6月1日支付1000000元、2018年12月1日支付1000000元、2019年12月1日支付1750000元；若被告未按时支付任何一期转让金或不足额支付的，须承担转让金总额10%的违约金；2018年的土地增益金1068235元由被告在签订协议后三天内汇入原告账户，2019年起由被告直接汇入三友村账户；第四期付款时，原告应将原与三友村所签的30.521亩土地使用权协议原件交给被告，如不能交付，视作原告违约。”后双方签订了一份《使用权转让补充协议》，约定：“原告原租给案外人王茂建的厂房（包括土地），在协议未到期前每年所产生的租费和上交村里的增益金165000元，案外人王茂建如不能按期全部上交给被告，由原告负责从转让款中扣除；合同到期后，土地、厂房由原告收回交给被告，若不能按时收回转交被告，由原告支付被告500000元土地使用款，该地块、厂房归原告所有；原第四期付款1750000元改为1250000元，另500000元作为该地块、厂房的保证金。”协议签订后，原告按约将租赁物交付给被告（除租赁给案外人王茂建的厂房、土地外），被告按期支付了前三期转让金共计6000000元，但第四期转让金1750000元至今未付。另认定，2019年12月25日，原告陈海军与案外人王茂建签订了一份《提前终止租赁协议》，约定：双方于2012年10月11日签订的《租赁协议》提前至2019年12月25日终止，案外人王茂建于2019年12月29日前返还土地、房屋及附属物品、设备设施等内容。 本院认为，原、被告签订的《使用权转让协议书》及《使用权转让补充协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。被告未按协议约定的期限支付第四期的转让金1750000元，构成违约，应承担相应的违约责任，但双方约定的违约金过高，现被告请求适当减少，本院以原告的实际损失为基础，兼顾协议履行情况，根据公平原则及诚实信用原则，酌情确定违约金自违约之日起以1750000元为本金按月利率2%计算。根据双方签订的补充协议，原告与案外人王茂建签订的租赁协议到期后，原告仍未能收回该土地、厂房交付给被告的，转让金中的500000元作为保证金保留，现原告已与案外人王茂建提前解除了租赁关系，原告也已经收回相应的土地、厂房，能够交付给被告使用，但被告在庭审中明确表示不愿意接收该土地、厂房。故被告关于第四期转让金中应扣除保证金500000元，且165000元土地增益金应该在被告应付的转让金中扣除的抗辩缺乏理由，本院不予采纳。至于被告辩称其因原告不配合办理用电设备转户手续造成用电损失近95000元，要求在应付转让金中扣除，但其提供的证据不足以证明其主张，故本院对其抗辩亦不予采纳。综上，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张丽丽于本判决生效之日起十日内给付原告陈海军转让金1750000元，并支付自2019年12月2日起至本判决履行完毕之日止按本金1750000元、按月利率2%计算的违约金。 二、驳回原告陈海军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27000元，减半收取13500元，财产保全费5000元，合计18500元，由原告陈海军负担3956元，被告张丽丽负担14544元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 吴良忠 二〇二〇年一月三日 法官助理叶清 代书记员 郏慧英 ——