湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初5746号原告：长沙市雨花区印优美图文广告店，经营场所湖南省长沙市雨花区迎新路868号德思勤城市广场A-1项目第A3栋105号门面。经营者：邹义长，男，1992年2月20日出生，汉族，住湖南省新化县。被告：代娟，女，1980年11月20日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：陈刚，湖南正湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢竞予，湖南正湘律师事务所实习律师。被告：湖南友琪便利店有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区荷花园街道远大路与东二环西南角湘域东方家园B座21层B-2101房。法定代表人：黄涛。被告：李佳，男，1990年8月4日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。原告长沙市雨花区印优美图文广告店（以下简称原告）与被告代娟、湖南友琪便利店有限公司（以下简称被告友琪便利店）、李佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的经营者邹义长、被告代娟、李佳到庭参加诉讼,被告友琪便利店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告代娟与被告李佳在2019年1月5日签订的《商铺租赁合同》因违背先合同义务、损害他人的合法权益而自该租赁合同签订之日起即无效，不具有法律效力；2、判令原告与被告友琪便利店在2016年6月14日签订的《商铺租赁合同》在2019年5月10日因被告友琪便利店的根本违约行为而解除；3、判令被告代娟、友琪便利店、李佳共同退还原告在2016年6月14日支付的违约保证金（实质即为房屋租赁押金）10000元；4、判令被告代娟、友琪便利店、李佳共同承担因其根本违约而致合同解除产生的违约金23153元；5、判令被告代娟、友琪便利店、李佳共同承担因根本违约而致合同解除的装修损失20000元；6、判令被告代娟、友琪便利店、李佳共同承担因强行毁约，限制原告经营，而给原告产生的经营损失5000元；7、判令被告代娟、友琪便利店、李佳共同承担因未提前通知，强行要求原告搬离的搬迁损失10000元。事实和理由：2016年4月14日，被告代娟与被告友琪便利店签订的《商铺租赁合同》（由被告友琪便利店的授权代表梁清签订）主要约定由被告友琪便利店承租被告代娟所有的位于长沙市雨花区门面。2016年6月14日，原告与被告友琪便利店签订《商铺租赁合同》，主要约定：（1）被告友琪便利店将其承租的位于长沙市雨花区门面转租给原告；（2）租赁期限为5年，自2016年7月1日至2021年5月14日止；（3）租金及支付方式；（4）原告在签订合同时，向被告友琪便利店支付人民币10000元作为本合同的违约保证金；（5）违约方应向守约方支付违约金，违约金按当期的季租金计算（即一季的租金）；（6）租赁商铺由原告负责装修，费用由原告承担。在原告与被告友琪便利店签订此《转租合同》后，又由被告代娟在2016年6月20日出具《装修委托书》，追认原告与被告友琪便利店之间《转租合同》的有效性。随后原告当即雇请人员、购买材料，进行装修，共计花费各项装修费用50000余元。待装修完成后，当即开始营业。2019年4月（此时《转租合同》仍在有效期内），在未收到被告代娟和被告友琪便利店任何事先通知的情况下，被告李佳手持一份被告代娟与被告李佳签订的《商铺租赁合同》多次来到原告的经营场所内。声称被告代娟与被告友琪便利店签订的《首租合同》已经被解除，要求原告向被告李佳支付房租，且无理要求原告增加支付房租的数额，否则被告李佳将锁门，并将原告予以赶走。鉴于此，原告要求被告李佳出示《首租合同》的解除通知及其他书面材料，但被告李佳始终无法向原告予以出具。为此，原告多次向被告代娟和被告友琪便利店予以求证，要求其给予说法，出面处理，承担违约责任。但是被告代娟和被告友琪便利店始终未正面回应，置原告的合法权益于不顾。2019年5月6日，被告李佳再度闯入原告的经营场所，要求原告立即停业退租。迫于无奈之下，原告被迫报警处理，然警察出警后，此事仍未得到有效解决。当日夜，被告李佳私自锁上了原告的房门，迫于无奈之下。原告不得不在5月7日上午再度报警，然事情仍未解决。5月7日下午，被告李佳又一次闯入原告经营场所，大吼大叫，要求原告立即停业、退租，其行为严重地影响到了原告经营。迫于无奈之下，原告被迫在2019年5月10日搬离所经营的场所，致使原告遭受了重大经营损失。原告认为三被告的违约和侵权行为，违反了《合同法》和《侵权责任法》的规定，严重地损害到了原告的合法权益。为保护自身的合法权益不受侵害，原告特依据《民事诉讼法》的有关规定，诉至贵院，望贵院判如所请。被告代娟辩称，请依法驳回原告所有诉求。一、本案系租赁合同纠纷，被告代娟不属于租赁合同纠纷的相对人，不具备诉讼被告的资格；二、本案被告代娟与被告友琪便利店签订的租赁合同已于2019年1月5日解除，原告和被告友琪便利店签订的合同对被告代娟没有约束力，且1月5日解除合同的原因是被告友琪便利店无法继续履行合同；三、从被告李佳处了解，原告和被告李佳之间是因为原告拒不缴纳房租，被告李佳多次催告无效的情况下，才予以锁门要求其搬离，不存在被告的违约行为；四、原告提交的损失依据不足，其损失无法认定，也不应由被告代娟承担。被告友琪便利店未到庭，无辩称。被告李佳辩称，根据合同法第四十四条的规定，最高人民法院关于审理房屋租赁合同民事案件相关法律规定，被告李佳跟房东签订合同时，因被告友琪便利店破产无法履行跟房东的业务，因跟被告友琪便利店的业务纠纷，就把房屋租赁转移到被告李佳名下。原告10000元的押金是交给了被告友琪便利店，并且被告李佳已经告知原告不要再交租金了，被告李佳好心尽到了告知和提醒。原告与被告李佳之间没有任何的合同关系，门面是被告李佳租的，但原告拒交房租，4月份到5月份期间被告李佳多次催促原告缴纳房租，原告均拒绝支付。装修的问题，根据相关规定，原告应当要停止装修恢复原状，原告要求被告李佳承担装修损失没有依据，并且原告提交的装修损失没有事实和依据，不能凭原告自行制作的损失就予以认定。原告在占有房屋期间拒不与被告李佳签订合同，也不支付房租，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年6月14日，原告的经营者邹义长（乙方）与被告友琪便利店（甲方）签订的《商铺租赁合同》载明：甲方同意将其承租的位于长沙市雨花区门面租赁给乙方；乙方所承租的商铺用于经营图文广告；甲乙双方租赁期限为5年，自2016年7月1日至2021年5月14日止；租金及支付方式：2016年7月1日到2017年6月30日，净年租金为84000元，每季租金21000元；2017年6月30日到2018年6月30日，净年租金为88200元，每季租金22050元；2018年6月30日到2019年6月30日，净年租金为92610元，每季租金23153元；……；支付方式：三个月一付，每季提前十天先支付租金后使用（汇款账号：62×××94，长沙银行东城支行，户名：李静），逾期给付的，按全年租金每日千分之五交纳滞纳金给甲方，超过5天甲方可以解除合同并没收乙方违约保证金10000元；乙方同意在签订本合同时，支付10000元为本合同的违约保证金，合同期满，在乙方未发生任何违约的情况下，自乙方退还铺位并缴纳付清所有费用之日起5日内甲方须将上述违约保证金（不含利息）返还乙方。违约方因违反合同的约定，应向守约方支付违约金，违约金按当期的季租金计算（即一季的租金）；租赁商铺由乙方负责装修，费用由乙方承担。合同期满或解除合同的，原来的装修本着“来装去丢”的原则，在本合同期满或解除之日起1日内，由乙方负责将铺位恢复原状，费用由乙方承担。违约方应向守约方支付违约金，违约金按当期的季租金计算（即一季的租金）；双方还对合法经营、经营守则、免责条款、合同解除、争议解决等进行约定。同日，原告向被告友琪便利店交纳房租、押金共计31000元。2016年6月20日，被告代娟向原告出具的《装修委托书》载明：本人代娟为A3栋105号的业主，现委托邹义长装修本房屋，联系人为邹义长，其他委托同意梁清将此门面转租邹义长，本人承诺如因被委托人在施工过程中违反有关的管理条例，本人愿意承担由此产生的责任，并赔偿一切的损失。之后，原告雇请人员、购买材料，对该门面进行装修，开始经营。2019年1月5日，被告代娟与被告友琪便利店所签订《合同终止协议》载明：“甲方代娟与乙方湖南友琪便利店原于2016年4月14日签订的合同，现因乙方自身的原因使合同无法继续履行，经双方协商同意，该合同于2019年1月5日予以终止。”同日，被告代娟与被告李佳就该门面另行签订了《商铺租赁合同》。原告了解该情况后，即与被告友琪便利店法定代表人黄涛协商门面租赁事宜，被告友琪便利店法定代表人黄涛口头承诺原告可以经营到2019年4月底；2019年5月初，被告李佳声称其与被告代娟另行签订了《商铺租赁合同》，要求原告向被告李佳支付房租，否则停业退租；2019年5月7日，经双方多次协商，原告同意将2019年5月10日前的租金付给被告李佳，原告于2019年5月10日搬离所经营的场所。原告于2019年6月6日诉至本院，请求裁决。因被告友琪便利店下落不明，本院于2019年10月24日在《人民法院报》刊登公告送达起诉状副本，12月23日视为送达。另查明，（一）2014年10月14日，被告代娟与湖南德思勤投资有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》四份，被告代娟购买湖南德思勤投资有限公司开发的位于长沙市雨花区门面。（二）2016年4月14日，被告代娟与被告友琪便利店（由被告友琪便利店的授权代表梁清签订）签订的《商铺租赁合同》约定：由被告友琪便利店承租被告代娟所有的位于长沙市雨花区门面。上述事实，有《商铺租赁合同》、转账记录、《装修委托书》录音、报警案件登记表、短信记录、个人名片、转账催告记录、视频、照片、《合同终止协议》《长沙市商品房买卖合同》，以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，被告代娟将其所有的位于长沙市雨花区门面出租给被告友琪便利店，双方签订了《商铺租赁合同》，之后，被告友琪便利店又将其中的105号门面转租给原告，被告代娟予以追认。原告与被告友琪便利店签订的《商铺租赁合同》系双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效；双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。2019年1月5日，因被告友琪便利店的原因，被告代娟解除了与被告友琪便利店的《商铺租赁合同》，与被告李佳另行签订《商铺租赁合同》，该合同不违反法律和法规的强制性规定；原告主张告代娟与被告李佳签订的《商铺租赁合同》无效，本院不予支持；被告代娟解除与被告友琪便利店的《商铺租赁合同》后，原告与被告友琪便利店的《商铺租赁合同》无法继续履行，被告友琪便利店已构成根本违约；根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告没有证据证明其于2019年5月10日搬离租赁的门面时，通知了被告友琪便利店，其要求确认原告与被告友琪便利店签订的《商铺租赁合同》在2019年5月10日解除，本院不予采纳；本院确认原告与被告友琪便利店签订的《商铺租赁合同》于2019年12月23日本院向被告友琪便利店送达起诉状副本时解除。原告与被告友琪便利店签订的《商铺租赁合同》解除后，被告友琪便利店收取原告的违约保证金（实为租赁门面押金）10000元，缺乏事实和法律依据，应予退还，故原告要求被告友琪便利店退还违约保证金10000元，符合合同约定，本院予以支持；但要求被告代娟、李佳共同退还违约保证金10000元，因合同具有相对性，被告代娟、李佳不是原告与被告友琪便利店签订的《商铺租赁合同》的一方，且对该《商铺租赁合同》的解除并无过错，故原告的该主张于法无据，本院不予支持；因被告友琪便利店根本违约而致使双方的《商铺租赁合同》解除，根据双方的《商铺租赁合同》约定“违约方因违反合同的约定，应向守约方支付违约金，违约金按当期的季租金计算（即一季的租金）”，原告要求被告友琪便利店承担违约金23153元，符合合同约定，本院予以支持；但要求被告代娟、李佳共同承担违约金23153元，因合同具有相对性，被告代娟、李佳不是原告与被告友琪便利店签订的《商铺租赁合同》的一方，且对该《商铺租赁合同》的解除并无过错，故原告的该主张于法无据，本院不予支持；原告要求被告友琪便利店承担装修损失20000元、经营损失5000元、搬迁损失10000元，未提供充分证据证实，故原告的上述主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告长沙市雨花区印优美图文广告店与被告湖南友琪便利店有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年12月23日解除；二、被告湖南友琪便利店有限公司于本判决生效之日起7日内退还原告长沙市雨花区印优美图文广告店违约保证金10000元；三、被告湖南友琪便利店有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告长沙市雨花区印优美图文广告店违约金23153元；四、驳回原告长沙市雨花区印优美图文广告店的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1504元，公告费560元，合计2064元，由被告湖南友琪便利店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖述华人民陪审员  王灵芝人民陪审员  罗建湘二〇二〇年一月十七日书 记 员  尚巧玉附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。