江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初17288号原告（反诉被告）：解松建，男，1979年12月31日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。原告（反诉被告）：项茂霞，女，1983年11月2日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。二原告共同委托诉讼代理人：钱先明，江苏天帆律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：贾璐，江苏天帆律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：江苏沭阳南部新城置业有限公司，统一社会信用代码91321322091542795B，住所地沭阳县南湖街道学院路智慧大厦5楼。法定代表人：徐涛，该公司总经理。委托诉讼代理人:贾爱国，该公司法务。原告（反诉被告）解松建、项茂霞与被告（反诉原告）江苏沭阳南部新城置业有限公司（下简称“南部新城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告解松建、项茂霞共同委托诉讼代理人钱先明、被告江苏南部新城公司委托诉讼代理人贾爱国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解松建、项茂霞向本院提出诉讼请求：判令被告南部新城公司向原告解松建、项茂霞支付逾期交房违约金（以463000元为基数，自2018年6月30日起按日万分之一计算至综合验收合格并发出书面通知之日止）。事实和理由：二原告为夫妻关系。2016年8月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定解松建、项茂霞购买南部新城公司开发的边城慧居城小区12幢2002室房屋，价款为463000元。合同约定被告应于2018年6月30日前将经综合验收合格的房屋交付原告使用，并在交付使用后90日内办理权属登记，否则按日向买受人支付违约金。现被告未能在合同约定的交付期限内交付房屋，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告南部新城公司辩称：案涉房屋于2019年4月17日取得《竣工验收备案表》，符合交付条件，违约金应计算至2019年4月17日。我公司于2019年8月15日向解松建、项茂霞发出书面交房通知，8月16日签收，已经履行了书面通知交房义务。反诉原告南部新城公司向本院提起反诉请求：判令反诉被告解松建、项茂霞向反诉原告南部新城公司支付逾期收房违约金6111.6元（以463000元为基数，自2019年8月17日起按日万分之一计算至2019年12月27日）。事实与理由：2016年8月25日，解松建、项茂霞与南部新城公司签订《商品房买卖合同》，约定解松建、项茂霞购买南部新城公司开发的边城慧居城12幢2002室房屋。在案涉商品房符合交付条件后，南部新城公司于2019年8月15日向解松建、项茂霞邮寄业主上房通知书，解松建、项茂霞于2019年8月16日签收，至今未拿房。根据双方签署合同第九条、附件四第3条约定，反诉被告解松建、项茂霞应向反诉原告南部新城公司支付逾期收房违约金。反诉被告解松建、项茂霞辩称：解松建、项茂霞没有收到南部新城公司的交房通知。本案经审理查明事实如下：2016年7月10日，原、被告签订商品房认购协议书，约定解松建、项茂霞购买南部新城公司开发的边城慧居城小区12幢2002室，价款为538400元。解松建在认购书中预留的通讯地址为“金禾理想城2号楼2单元402室，联系电话152××××3336”。同年8月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定解松建、项茂霞向南部新城公司购买上述房屋，价款为463000元。合同第八条交付期限：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格…。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向原告发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：（1）视同已经交付，房屋灭失风险由买受人承担；（2）物业费用由买受人自行承担，且另承担合同总价款的万分之一每天的逾期验收房屋违约金。合同首页第二条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同附件四第1条约定，买受人应如实填写家庭住所、联系电话等内容，如有变更，应及时告知出卖人；否则，出卖人向买受人快递通知到达本合同记载的地址后，即视为出卖人的通知已送达。因不实填写或变更后未及时告知出卖人所引起的无法及时获取通知等引起一切责任均由买受人自行承担。第3条约定，在房屋交付过程中，买受人除因出卖人不具备法定交付条件而拒绝办理交接外，不得以任何理由拒绝办理交接手续，否则按照本合同约定承担违约责任。2018年12月18日，沭阳县住房和城乡建设局认为建设单位于2018年10月22日报送工程竣工验收备案文件经查验，符合要求，遂向南部新城公司出具沭阳慧居城小区11#、12#、13#的《竣工验收备案表》。2019年8月15日，南部新城公司通过EMS（单号为1131210727192）向“江苏省宿迁市沭阳县金禾理想城2-2-402室，解松建，152××××3336”地址邮寄上房通知书，投递结果为“2019年8月16日妥投，投递到代理站”。现原、被告因案涉房屋逾期交房、逾期收房等事宜产生纠纷，原告诉至本院，请求处理。本案的争议焦点为：案涉房屋是否符合交付条件；南部新城公司向解松建、项茂霞履行书面交房通知义务时间的确定；案涉合同约定的逾期收房违约金是否合法有效，是否明显过高，应否予以调整。本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告向被告购买涉案房屋，且已向被告支付了全部购房款，履行主要合同义务，被告作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付原告使用。案涉房屋于2018年12月18日取得竣工验收备案表，可以证明该商品房竣工验收和消防、规划等其他专业验收已经合格，具备商品房交付使用的法定最低标准，已经符合约定的交付条件，南部新城公司应向原告承担逾期交房违约责任。关于南部新城公司2019年8月16日邮寄的交房通知是否为有效通知，本院认为，双方已经对预留地址的送达后果的责任承担进行了明确约定，南部新城公司按照解松建、项茂霞预留的住址邮寄交房通知书，应视为有效送达，即即使解松建、项茂霞未实际接收邮件,亦应视为已经履行了合同约定的通知义务，相应产生的法律责任应由解松建、项茂霞承担。对于南部新城公司主张的逾期收房违约金，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在商品房符合交付条件后，出卖人通知买受人办理房屋交接手续，买受人无正当理由拒收的，应承担相应的法律责任。案涉商品房买卖合同第十一条第三款是对买受人逾期收房的违约行为约定了违约金，并未加重买受人的合同义务，故在形式上具有合法效力。根据《最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。被告亦未能举证证明买受人的逾期收房行为给其造成了哪些具体损失，现买受人认为该违约金约定明显过高，要求本院予以调整，应予支持。考虑到因买受人逾期收房的违约行为客观上给出卖方带来的实际损失不大，同时对买受人怠于履行收房义务的进行惩罚，本院酌定逾期收房违约金按日25元计算。由于南部新城公司的交房通知书并未明确确定交房时间，本院酌定三天的履行期。综上所述，反诉被告解松建、项茂霞应自2019年8月20日起按日25元向原告支付逾期收房违约金至办理交接手续之日止，反诉原告南部新城公司主张至2019年12月27日符合法律规定，本院予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江苏沭阳南部新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告解松建、项茂霞支付逾期交房违约金19029.30元（以463000元为基数，自2018年7月1日起按日万分之一计算至2019年8月16日）；二、反诉被告解松建、项茂霞于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告沭阳南部新城置业有限公司支付逾期收房违约金3225元；三、驳回原告解松建、项茂霞、反诉原告沭阳南部新城置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费365元，减半收取计188元，由被告江苏沭阳南部新城置业有限公司负担；反诉费25元，由反诉被告解松建、项茂霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费365元、25元。审判员  于在会二〇二〇年一月二十日书记员  孙千千附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。