北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初59086号原告（反诉被告）：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：孟健勇，男，该公司法务经理，住公司宿舍。被告（反诉原告）：北京星昊宠物服务有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄北里128号楼1层20。法定代表人：李才玉。委托诉讼代理人：张译心，女，该公司行政经理，住公司宿舍。委托诉讼代理人：徐淑玉，女，该公司职员，住公司宿舍。原告（反诉被告）北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原经纪公司）与被告（反诉原告）北京星昊宠物服务有限公司（以下简称星昊宠物公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中原经纪公司之委托诉讼代理人孟健勇与星昊宠物公司法定代表人李才玉及委托诉讼代理人张译心、徐淑玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中原经纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签署的房屋租赁合同，星昊宠物公司于解除之日腾退房屋并交付给我公司，并且支付合同违约金96503.55元。2、判令星昊宠物公司支付2019年7月21日至实际腾退并交还我公司之日止的房屋租金，房屋租金按照每日1586.36元计算。3、判令星昊宠物公司支付2019年7月21日至实际腾退，并将房屋交付给我公司之日止的滞纳金，滞纳金按照每日2895.11元计算。4、判令星昊宠物公司支付我公司2019年4月21日至2019年7月20日的逾期支付房租滞纳金236872.35元（计算方式：年租金526383元乘以0.5%乘以90天）。5、判令星昊宠物公司结清应由其承担的供暖费用（140平乘以42元等于5880元）、物业费（140平乘以5元/月乘以12月）、电费、水费。6、本案诉讼费用由星昊宠物公司承担。事实与理由：我公司与星昊宠物公司签订房屋租赁合同，将位于北京市海淀区x厂x园x号x层房屋出租给星昊宠物公司，租期为2016年7月6日至2021年4月20日，按照合同约定，星昊宠物公司各期租金应当提前7个工作日向我公司支付。据此，星昊宠物公司应当在2019年7月30日前将2019年7月21日至2019年10月20日的房租支付给我公司，但星昊宠物公司至今未支付上述租金。按照合同约定，星昊宠物公司应当在2019年4月10日向我公司支付2019年4月21日至2019年7月20日的租金，星昊宠物公司在此期间经多次催促，恶意不予支付，经我公司多次催要且进行沟通后，才于2019年7月10日将房屋租金支付给我公司，逾期支付时间达90天。因星昊宠物公司存在逾期支付房屋租金的行为，应承担相应民事责任，故提起诉讼，请求法院支持我公司的诉讼请求。星昊宠物公司辩称，我公司不同意中原经纪公司的诉讼请求。我公司在与中原经纪公司合作过程中，于2016年7月6日签订租赁合同，约定由我单位承租中原经纪公司分租的位于北京市海淀区x厂x园x层约140平方米物业，用于宠物洗护和美容。从租赁开始，我公司即开始着手办理x店营业执照，但是在办理过程中，工商局给产权人张某打电话核查地址，产权人张某不承认将房屋租赁给我公司，导致当时没有办理下营业执照，之后我公司多次联系中原经纪公司，中原经纪公司刚开始承诺帮助办理，之后拒不配合办理，也不提供产权人的电话，导致我公司联系不上产权人，一直无法办理营业执照，给我公司经营造成巨大损失。此外，我公司租赁房屋时，向中原经纪公司支付租赁押金75000元。由于中原经纪公司根本违约，我公司有权行使不安抗辩权，现我公司自2019年7月21日拒付租金，希望中原经纪公司及时纠正违约错误，防止损失扩大。同时，因中原经纪公司严重违约，我公司提起反诉请求。星昊宠物公司向本院提出反诉请求：1、确认双方签署的租赁合同因中原经纪公司拒不配合办理营业执照，根本违约而致无法履行必要，应予解除。中原经纪公司向我公司退还租赁押金75000元。2、判决中原经纪公司向我公司赔偿租金损失289510.66元，自2019年7月21日起至解约期间的租金不再缴付。3、判决中原经纪公司向我公司赔偿装修损失184965.84元（计算方法：装修费用585725元，租赁期间为57个月，即折合10275.88/月，自2019年10月21日开始剩余租期18个月，10275.88乘以18=184965.84元）。本案诉讼费用由中原经纪公司承担。事实与理由：2016年7月6日，我公司与中原经纪公司签订租赁合同，我公司承租中原公司分租的位于北京市海淀区x厂x园x层约140平米物业。合同签订后，我公司履行了合同义务，但中原经纪公司未按约定履行房东应尽义务配合我公司办理营业执照，导致我公司承租至今不能正常经营并致巨大经济损失。为维护我公司合法权益，特提出反诉，请求法院依法裁断。中原经纪公司针对星昊宠物公司的反诉辩称，我公司不同意星昊宠物公司的反诉请求。我公司没有义务协助星昊宠物公司办理营业执照，其反诉请求没有依据，不成立，请求法院驳回星昊宠物公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年10月28日，中原经纪公司（承租方，乙方）与张某（出租方，甲方）签订《租赁合同》，中原经纪公司承租张某位于北京市海淀区x厂x园x号x至x层x房屋用于商业用途，租赁建筑面积为252.57平方米，合同租赁期限为10年零6个月，即自2010年11月19日至2021年5月18日。在合同中，甲方同意乙方分租该房屋，分租收益归乙方所有。2016年7月6日，中原经纪公司（甲方）与星昊宠物公司（乙方）、池铭房地产经纪（北京）有限公司（丙方）签订《房屋居间服务合同》，合同约定丙方居间促成甲、乙双方房屋使用交易达成一致，乙方承租使用甲方位于北京市海淀区x厂x园x号，建筑面积约140平方米，合同交易期限自2016年7月6日至2021年4月20日。甲方双方约定第一年交易费用为478530元。甲方双方其他交易细节见甲乙双方签定的相关合同并此其为准。同日，中原经纪公司（出租方，甲方）与星昊宠物公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，其中第一条约定：甲方出租给乙方地址北京市海淀区x厂x园x号x层房屋，租赁面积：140平方米。甲方不承诺此房屋能够办理营业执照。第二条约定：1、租赁期限自2016年7月6日起至2021年4月20日止;2、免租期自2016年7月6日起至2016年7月20日止;2016年7月5日前甲方向乙方交付该房屋钥匙。第三条约定：1、租金：2016年7月21日至2017年7月20日止，年租金为478530元。每季度为119632.5元，并且此租金在租赁期内不再调整；租金：2017年7月21日至2018年7月20日止，年租金为478530元。每季度为119632.5元，并且此租金在租赁期内不再调整；租金：2018年7月21日至2019年7月20日止，年租金为526383元。每季度为131595.75元，并且此租金在租赁期内不再调整；租金：2019年7月21日至2020年7月20日止，年租金为579021.32元。每季度为144755.33元，并且此租金在租赁期内不再调整；租金：2020年7月21日至2021年4月20日止，年租金为477692.57元。每季度为159230.86元，并且此租金在租赁期内不再调整。2、租金支付方式每季度支付一次。除第一次租金支付外，其余各期租金需提前7个工作日向甲方支付，支付方式为现金或转账。如乙方逾期未付，须每日按年租金0.5%向甲方支付滞纳金，如乙方逾期付款超过1个月且经甲方催告后仍不履行付款义务，则甲方有权收回该房屋另行转租；3、乙方于订立合同之日起三个工作日内向甲方支付首期房屋租金119632.5元;4、甲方于乙方向其支付租金后7个工作日内出具正规普通发票但不限于房屋租金发票，物业费乙方承担、取暖费由乙方承担；5、乙方于订立合同之日起三个工作日内向甲方支付房屋押金75000元。甲方收到押金后三日内向乙方出具押金收据;合同期满或合同解除后三个工作日内甲方应无息退还乙方全部押金。6、乙方于订立合同之日起三个工作日内向甲方支付转让费140000元。此笔转让费甲方向乙方开具正规普通发票但不限于房屋租金发票。第三条第1款约定：甲方应保证其享有相应的出租权利，因此权利瑕疵引起的一切纠纷由甲方负责，概与乙方无关；第三条第2款约定：甲方有义务无偿提供乙方设立外立面广告的安装位置，且在该房屋外不再为自己或第三人设置招牌、广告并协助乙方办理门前广告及灯箱广告的报批手续。第四条约定：1、乙方采取自主经营自负盈亏的经营方式，自行承担经营过程中所产生的应交税费和债务以及经营所产生的任何法律责任;2、乙方应爱护房屋建筑主体和承重结构，如因使用不当导致损坏应由乙方负责赔偿。乙方按照约定方法或者该房屋性质使用，致使房屋受到损害负赔偿责任。乙方在所承租的房屋内不应发生违反国家利益的行为，如有违反，乙方应承担一切法律责任；3、乙方根据需要对现有房屋及设施进行装修时，乙方承担装修费用；4、乙方应按照规定遵守各项安全消防法规、加强用水用电管理。如因乙方违反规定引起事故由乙方承担损失，水费、电费、停车费由乙方自行承担。第五条约定：在租赁期内，甲方不同意乙方享有完全的转租、分租等权利。第六条约定：1、在甲、乙双方进行完房屋交付后，甲方房屋内现有未拆除的固定装修设施设备，包括乙方所租赁区域的装饰层面（顶、地、墙），视为甲方无条件转移乙方使用、处置，乙方享有对现有房屋内的设施、设备完全处分权。同时有权根据经营的需要对该房屋进行装修改造；合同提前终止或合同到期后，可移动的物由乙方处置，不可移动部分按使用现状交给甲方；2、合同提前终止或合同到期后，甲方有权收回出租房屋，乙方应提前在三个工作日内完成乙方物品撤场工作如期交还甲方，乙方自行安装的空调、卷帘门、logo和灯箱除外；乙方如续租，须在本合同期满前一个月向甲方提出书面申请，同等条件下，甲方优先考虑乙方续租。第七条约定：甲方单方解除合同，或甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方应全额退还乙方已支付的押金及乙方已支付但未发生的房屋租金，并按照合同履行当期贰个月的房屋租金标准向乙方支付违约金，并赔偿由此给乙方造成的损失：1）甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，以及逾期交付房屋超过10天的；2)甲方违反承诺、保证或合同义务，致使乙方遭受损失或无法实现合同目的的；3)因该房屋的抵押权人行使抵押权导致乙方无法继续使用该房屋的。第八条约定：乙方单方解除合同，或乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付合同履行当期贰个月的房屋租金作为违约金：1)因乙方的原因逾期支付租金超过30日的；2)乙方利用该房屋从事非法活动或存放违禁、危险物品的。第九条约定：该房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响本租赁合同的效力。第十条第2款约定：甲、乙双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料，均以本协议开头所列明的任一地址、传真或电子邮箱送达，一方如果迁址或者变更电话、传真、电子邮箱的，应当书面通知对方。否则，一方按照原信息所发送的通知等文件，视为送达；第十条第3款约定：通过传真、电子邮件方式的，在发出传真或电子邮件时视为送达；以邮寄方式的，挂号寄出或者投邮之日起3日后视为送达。合同履行期间，因星昊宠物公司迟延支付房屋租金，中原经纪公司于2019年6月11日向星昊宠物公司提交书面催告函，通知星昊宠物公司于接到函件之日起5日内支付到期租金131595.75元，如未能在上述时间内将房屋租金支付，则公司将通过司法机关主张解除房屋租赁合同、退还房屋，同时承担因解除合同造成的实际损失。2019年7月10日，星昊宠物公司通过银行汇款方式将2019年4月21日至7月20日房屋租金131595.75元给付中原经纪公司。之后，因星昊宠物公司未再向中原经纪公司支付房屋租金，双方产生纠纷。本案庭审中，中原经纪公司就诉讼请求及答辩意见提交《房屋租赁合同》、北京银行电子回单、支付租金催告函及快递查询码、《房屋居间服务合同》予以证明。星昊宠物公司对《房屋租赁合同》、北京银行电子回单、《房屋居间服务合同》的真实性予以认可，但否认收到支付租金催告函。对中原经纪公司主张承担违约责任不予认可。星昊宠物公司就反诉请求及答辩意见提交业主与中原经纪公司签订的《租赁合同》复印件、房屋押金、租金支出凭证，装修明细及付款单，《企业信用信息》、公司《说明》予以证明。中原经纪公司对星昊宠物公司提交的《租赁合同》复印件，房屋押金、租金支出凭证，《企业信用信息》、公司《说明》等证据的真实性没有异议，但对装修明细及付款单的真实性及与本案的关联性提出异议，对星昊宠物公司提交证据证明其公司已构成违约不予认可。经询问，星昊宠物公司主张房屋租赁合同中约定的迟延支付租金滞纳金及违约金比例过高，违反法律规定，要求予以减免。经释明，中原经纪公司、星昊宠物公司就各自主张及答辩意见，未提供其他相关证据。本院认为，合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。星昊宠物公司与中原经纪公司于2016年7月6日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方应遵守履行。在合同履行期间，星昊宠物公司未按合同约定期限向中原经纪公司支付房屋租金，经中原经纪公司合理催告，至今拖欠2019年7月20日以后的房屋租金，星昊宠物公司的行为已构成根本违约。现中原经纪公司起诉主张解除与星昊宠物公司签订的房屋租赁合同，星昊宠物公司腾退租赁房屋并承担2019年7月20日以后的房屋租金，请求合理，于法有据，本院予以支持。星昊宠物公司主张中原经纪公司未协助其办理营业执照构成违约，理由不成立，与查明事实亦不相符，据此，星昊宠物公司所持答辩意见及反诉主张与中原经纪公司解除合同，中原经纪公司赔偿其租金损失289510.66元、装修损失184965.84元，并不再支付2019年7月21日起至解约期间的房屋租金等请求，均于法无据，本院不予支持。由于房屋租赁合同解除后，中原经纪公司应将星昊宠物公司预先支付的房屋押金75000元返还给星昊宠物公司，故星昊宠物公司反诉主张中原经纪公司返还房屋押金75000元，请求合理，并无不当，本院予以支持。关于中原经纪公司起诉主张星昊宠物公司支付合同违约金及按当年租金0.5%的标准分段给付自2019年4月21日以后每日迟延支付房屋租金滞纳金之请求，虽然中原经纪公司与星昊宠物公司在合同中就合同违约金数额及迟延支付房屋租金标准分别进行了约定，但根据本案审理情况，中原经纪公司主张违约金数额及支付滞纳金标准明显过高，星昊宠物公司的请求合理，本院依法予以调整。关于中原经纪公司起诉主张星昊宠物公司结清应由其承担的供暖费用、物业费、电费、水费，因中原经纪公司并非上述相关费用收取单位，且其亦未提供代星昊宠物公司支付上述费用的证据，故中原经纪公司主张上述诉讼请求，并无依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除北京中原房地产经纪有限公司与北京星昊宠物服务有限公司于二〇一六年七月六日签订的《房屋租赁合同》。二、北京星昊宠物服务有限公司于本判决生效后三日内按合同约定将租赁房屋全部腾退交付北京中原房地产经纪有限公司。三、北京星昊宠物服务有限公司于本判决生效后三日内支付北京中原房地产经纪有限公司合同违约金六万元及二〇一九年四月二十一日至二〇一九年七月十日迟延支付房屋租金滞纳金一万二千元。四、北京星昊宠物服务有限公司于本判决生效后三日内按每日一千五百八十六元三角六分的标准给付北京中原房地产经纪有限公司自二〇一九年七月二十一日起至实际腾退租赁房屋时止的房屋租金及使用费，同时按每日一百五十元支付北京中原房地产经纪有限公司自二〇一九年七月二十一日起至实际付清房屋租金及使用费时止的滞纳金。五、北京中原房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内返还北京星昊宠物服务有限公司房屋租赁押金七万五千元。六、驳回北京中原房地产经纪有限公司其他诉讼请求。七、驳回北京星昊宠物服务有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费四千一百七十五元（北京中原房地产经纪有限公司已预交），由北京中原房地产经纪有限公司负担一千七百五十元，已交纳；由北京星昊宠物服务有限公司负担二千四百二十五元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费四千六百四十七元（北京星昊宠物服务有限公司已预交），由北京星昊宠物服务有限公司负担三千七百二十元，已交纳；由北京中原房地产经纪有限公司负担九百二十七元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  林宇军二〇二〇年一月十日书记员  苏 宇