嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)浙0411民初4214号原告（反诉被告）：浙江宏喆房地产经纪有限公司，住所地浙江省嘉兴市秀洲区高照街道加创路321号上海交大（嘉兴）科技园研发楼520-B。统一社会信用代码91330411MA29HRAX98。法定代表人：刘海洋，执行董事。委托诉讼代理人：董少杰、张敏，浙江嘉望律师事务所律师。被告：嘉兴圣隆置业有限公司，住所地浙江省嘉兴市南湖区余新镇为民路南1幢101室。统一社会信用代码91330402MA28AN5C5E。法定代表人：周建英，执行董事。被告（反诉原告）：嘉兴市鑫能房地产营销策划有限公司，住所地浙江省嘉兴市南湖区东栅街道富兴路286号浙江嘉报集团文化产业园实验楼第三层东南区326室。统一社会信用代码91330402MA28BT9C2G。法定代表人：徐美英，执行董事。以上二被告共同委托诉讼代理人：谢国红、於锴伦，上海江怀律师事务所律师。浙江宏喆房地产经纪有限公司（以下简称宏喆公司）与嘉兴圣隆置业有限公司（以下简称圣隆公司）、嘉兴市鑫能房地产营销策划有限公司（以下简称鑫能公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，鑫能公司向本院提出反诉，本院于2019年9月20日受理，并决定本诉与反诉合并进行审理。2019年11月8日，本院公开开庭审理了本案。宏喆公司的委托诉讼代理人张敏，圣隆公司、鑫能公司的共同委托诉讼代理人谢国红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏喆公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.解除双方于2017年12月6日签订的《销售代理合作协议》及相关补充协议；2.二被告支付佣金259790元及逾期支付违约金30722.5元（以259790元为基数，按每日千分之一自逾期之日起暂计算至2019年8月20日止，此后仍按上述利率计算至实际付清之日止）3.二被告支付已付购房款满足签约条件客户佣金96409.44元；4.二被告支付保证金逾期归还的违约金136300元；5.二被告赔偿违约金600000元；6.二被告支付佣金340485元。事实和理由：圣隆公司系嘉兴市渔里新天地项目的开发商，鑫能公司系圣隆公司的代理单位。2017年12月6日，鑫能公司受圣隆公司的委托与宏喆公司前代《嘉兴余新渔里新天地项目销售代理合作协议》，双方约定由宏喆公司独家销售代理渔里新天地项目，且圣隆公司当日向宏喆公司出具授权书，宏喆公司依约向鑫能公司转账5000000元作为保证金。后宏喆公司与鑫能公司又签订了一份补充协议，双方约定保证金退还时间、佣金支付时间及相应的违约责任等事项。但在履约过程中，圣隆公司、鑫能公司违反合同约定，至今仍不支付佣金并私自销售项目房产，严重损害宏喆公司权益，宏喆公司有权主张解除合同并要求圣隆公司、鑫能公司支付违约金5000000元，但考虑到违约金的惩罚性和补偿性原则，结合实际人工、材料损失和可得利益损失，宏喆公司主动调整违约金至600000元。圣隆公司答辩称：宏喆公司基于其与鑫能公司签订的合同主张权利，圣隆公司并非合同当事人，故并非本案适格的被告，请求法院驳回宏喆公司对圣隆公司的诉讼请求。鑫能公司答辩称：宏喆公司已于2019年6月30日实际终止了双方签订的销售代理合作协议及补充协议。鑫能公司对宏喆公司主张的259790元佣金并无异议，但因宏喆公司未按约定向鑫能公司开具发票，故其主张的逾期付款违约金不应得到支持。宏喆公司主张340485元的佣金缺乏事实和法律依据，双方并未核算确认其销售业绩。宏喆公司主张的另一笔佣金96409.44元与前一笔佣金存在重复计算的问题，鉴于支付条件并未成就，故也不应得到支持。鑫能公司已经将保证金5000000元返还给宏喆公司，宏喆公司主张的逾期返还保证金的计算标准及逾期天数有误。宏喆公司主张600000元的违约金缺乏事实和法律依据，且计算的标准过高。鑫能公司向本院提出反诉请求：宏喆公司支付鑫能公司单方解除《嘉兴余新渔里新天地项目销售代理合作协议》及相关补充协议的违约金500000元。事实和理由：2017年12月6日，鑫能公司与宏喆公司签订《嘉兴余新渔里新天地项目销售代理合作协议》一份，约定鑫能公司委托宏喆公司独家代理销售嘉兴市渔里新天地项目的商铺。2018年11月13日，双方签订补充协议一份，对原协议部分条款作了调整，其中第一条约定销售代理期限暂定为2018年1月1日起至2019年6月30日止，如政府限制公寓销售，则以政府批准销售并以鑫能公司书面形式通知宏喆公司时间为准，合同顺延6个月；如宏喆公司在合同到期后未完成销售额度，宏喆公司不能单方面解除合同，如执意解除合同，须在7日内支付鑫能公司违约金500000元。现宏喆公司未完成销售额度，却起诉主张解除合同，导致鑫能公司的合同目的无法实现，故鑫能公司要求宏喆公司承担相应的违约责任。宏喆公司答辩称：宏喆公司主张解除合同的原因并非是自己未完成销售考核目标，而是圣隆公司、鑫能公司未支付佣金，严重违反合同约定，已构成根本违约，故请求法院驳回鑫能公司的反诉请求。圣隆公司答辩称：同意鑫能公司的意见，宏喆公司应当支付违约金。本院经审理认定案件事实如下：位于嘉兴市的渔里新天地项目由圣隆公司开发。2017年12月6日，圣隆公司向鑫能公司出具嘉兴余新渔里新天地项目全案代理及渠道总代理授权书一份，委托鑫能公司作为案涉项目的销售管理顾问单位，全权负责相关销售代理合作事宜，包含但不限于与第三方洽谈合作方式、佣金比例，并与之签订代理（协议）等事项。同日，圣隆公司向宏喆公司出具嘉兴余新渔里新天地项目全案代理及渠道总代理授权书一份，委托宏喆公司作为案涉项目的市场渠道整合单位，全权负责项目商铺的分销渠道拓展、分销维护促进、分销业务培训、分销巡展支持以及案场客户接待、谈判签约等事宜。同日，鑫能公司（甲方）与宏喆公司（乙方）签订《嘉兴余新渔里新天地项目销售代理合作协议》一份，约定双方合作代理圣隆公司开发的渔里新天地项目，甲方委托乙方开展项目的代理销售、渠道整合、策划推广、市场分析等工作，合同期内甲方不得再委托其他销售代理商、渠道代理商及分销商等，目前剩余可售物业为商铺，销售代理期限暂定为自2018年1月1日起至2018年10月30日止；乙方同意提供5000000元到甲方指定监管账户作为合同履约保证金；在合作期限内，如乙方销售达到总套数75%，甲方必须在7天之内退还乙方5000000元保证金，否则按照逾期一天1‰赔偿乙方；如本项目受到政府官方行政因素的干预而不能持续性销售，进而导致乙方未能如期实现销售目标，则甲方须一次性返还乙方全部保证金；凡通过乙方及乙方分销商渠道组织到现场并实现成交的客户，乙方代理费为团购金和销售溢价两部分组成，销售超过标准底价部分为乙方佣金，佣金扣除0.05%待交房后次月一次性结清，乙方得佣金同时需提供正规发票给甲方后支付；底商部分开发商关系客户，乙方佣金为合同价2%；乙方带看推荐的客户最终与开发商签订销售代理范围内的商品房买卖合同的，视为乙方销售成功，如客户选择一次性付款或者分期付款的，以客户签约并按约付款后的次周结算相应金额的代理费，如客户选择按揭贷款的，客户签约后贷款资料提供齐全次周结算佣金；甲方每周与乙方结算一次，具体操作为：乙方于每周一将上周达到结算标准的结算请款单报送给甲方，甲方签收后应在2个工作日内完成审核，甲方如对结算单有异议的，应同时在2个工作日内以书面方式提出，如在前述时间内甲方未提出异议，视为甲方无异议；审核完成后，乙方根据双方认可的结算金额开具代理费发票给甲方，甲方在收到代理费发票后的2个工作日内将相应金额的代理费支付给乙方；如甲方无正当理由，从乙方提交结算请款单之日起20个工作日内不能将代理费支付给乙方，则甲方须自第21个工作日起按每日1‰的标准向乙方支付违约金，超过30个工作日仍未支付的，乙方有权单方面解除合同。2018年11月13日，鑫能公司（甲方）与宏喆公司（乙方）签订补充协议一份，将甲方对乙方的销售代理期限及相关约定调整为：暂定为2018年1月1日起至2019年6月30日止，如政府限制公寓销售，则以政府批准销售并以甲方书面形式通知乙方的时间为准，合同顺延6个月；如乙方在合同到期后未完成销售额度，乙方不能单方面解除合同，如执意解除合同，须在7日内支付甲方违约金500000元；保证金的返还约定更改为：甲方于2018年11月30日前退还乙方保证金2000000元，剩余部分于2018年12月15日前全部退还乙方，如未按时退还则甲方须自次日起按每日万分之三的标准向乙方支付违约金；如2018年12月30日前仍未退还则按1‰的标准向乙方支付违约金；代理费支付时间更改为：超过30个工作日仍未支付的，乙方有权解除合同，并要求甲方在收到解除通知后3日内付清代理费并承担相应的违约金；甲方底商代理费计算：乙方直接从甲方结算佣金，结算时直接扣除佣金额的5%作为甲方协调开发商费用，剩余部分乙方需开具3个点的增值税发票给甲方；……上述协议签订后，宏喆公司依约向鑫能公司指定账户提供了5000000元的履约保证金并代理销售案涉项目房产。代理期间，宏喆公司通过微信向鑫能公司提交了对账单。截至2019年6月30日，宏喆公司成功销售房屋8套，应得佣金259790元。2019年6月21日，宏喆公司向圣隆公司开具了一份服务名称为策划费的增值税专用发票，金额为259790元。2019年6月28日，宏喆公司法定代表人与鑫能公司负责人通过微信协商确定宏喆公司撤场。2019年7月，宏喆公司通过微信与圣隆公司法定代表人沟通，圣隆公司法定代表人要求宏喆公司把后面销售成功的几套发个清单过来，宏喆公司则要求圣隆公司先支付已开发票的费用，后面销售的不影响，圣隆公司法定代表人承诺一定付款，但之后圣隆公司并未付款。另查明，鑫能公司分别于2018年12月5日、2019年1月24日、1月29日、2月1日退还宏喆公司保证金2000000元、100000元、2000000元、900000元。以上事实，有双方当事人的当庭陈述，宏喆公司提交的嘉兴余新渔里新天地项目全案代理及渠道总代理授权书、《嘉兴余新渔里新天地项目销售代理合作协议》及补充协议、佣金结算表、聊天记录、增值税发票等证据，鑫能公司提交的补充协议、佣金结算表在卷佐证，本院予以确认。本院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，鑫能公司根据圣隆公司的授权，与宏喆公司签订了案涉项目销售代理合作协议，委托宏喆公司开展项目的代理销售、渠道整合、策划推广、市场分析等工作，因此，圣隆公司与鑫能公司之间形成委托合同关系，圣隆公司系委托人，鑫能公司系受托人，宏喆公司系第三人。订立合同时，宏喆公司即已知道委托人系圣隆公司，圣隆公司亦承诺向宏喆公司支付代理费，因此《嘉兴余新渔里新天地项目销售代理合作协议》及补充协议直接约束圣隆公司和宏喆公司。在双方均未举证证明上述合同只约束鑫能公司和宏喆公司的情形下，宏喆公司要求受托人鑫能公司承担责任的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。鑫能公司与宏喆公司在补充协议中约定合同期限暂定为2018年1月1日起至2019年6月30日止，在实际履行过程中亦未出现需要顺延期限的情形。双方在合同期限届满前几天已通过微信协商确认到期后即终止合同，且宏喆公司在庭审中亦已确认双方的委托销售合同关系系因期限届满而自然终止。因此，宏喆公司主张解除案涉《嘉兴余新渔里新天地项目销售代理合作协议》及补充协议，并要求圣隆公司、鑫能公司支付违约金600000元，缺乏事实和法律依据，不予支持。同理，对鑫能公司反诉要求宏喆公司支付单方面解除案涉《嘉兴余新渔里新天地项目销售代理合作协议》及补充协议的违约金500000元的诉讼请求，亦不予支持。圣隆公司在收到宏喆公司开具的259790元的发票后，承诺付款但未实际支付。虽然发票载明的“策划费”不够准确，但圣隆公司并未要求宏喆公司重新开具，因此圣隆公司应当支付上述佣金并承担逾期付款的违约责任。宏喆公司主张每日千分之一的违约金显属过高，应予调整。综合案件实际情况，违约金的计算方式本院酌情确定为：以259790元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的二倍即8.7%自2019年6月21日计算至上述款项实际付清之日止。宏喆公司主张其余佣金，但未举证证明其已向鑫能公司或者圣隆公司提交了对账单并开具了发票，不符合合同约定的付款条件，故对宏喆公司的相应诉讼请求，不予支持。宏喆公司可在付款条件成就后另行主张权利。因圣隆公司未按约定期限退还履约保证金，应当承担相应的违约责任。同理，违约金的标准酌情调整为年利率8.7%。根据迟延退还的天数进行分段计算：1.以2000000元为基数计算5天，为2383.56元；2.以100000元为基数计算40天，为953.42元；3.以2000000元为基数计算45天，为21452.05元；4.以900000元为基数计算48天，为10296.99元。以上共计35086.02元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、嘉兴圣隆置业有限公司于判决生效之日起十日内支付浙江宏喆房地产经纪有限公司佣金259790元及相应的逾期付款违约金（以259790元为基数，按照年利率8.7%自2019年6月21日起计算至款项实际付清之日止）；二、嘉兴圣隆置业有限公司于判决生效之日起十日内支付浙江宏喆房地产经纪有限公司逾期退还保证金的违约金35086.02元；三、驳回浙江宏喆房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；四、驳回嘉兴市鑫能房地产营销策划有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取8987元，财产保全费5000元，合计13987元，由浙江宏喆房地产经纪有限公司负担6487元，嘉兴圣隆置业有限公司负担7500元。反诉案件受理费减半收取4400元，由嘉兴市鑫能房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  杨维均二〇二〇年一月十六日书记员  吴雪青附：1.如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2.一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。