重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0152民初2254号原告:吕中英,女,1960年2月22日出生,汉族,住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：周义洪，重庆法洋律师事务所律师。原告:郭凌宇,男,1992年10月16日出生,汉族,住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：周义洪，重庆法洋律师事务所律师。被告:重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司,住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处大同街362号,统一社会信用代码915002237717615103。法定代表人：宋果，执行董事。委托诉讼代理人：刘昌体，重庆市潼南区梓潼法律服务所法律工作者。原告吕中英、郭凌宇与被告重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司（以下简称辰龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕中英、郭凌宇委托诉讼代理人周义洪，被告辰龙公司委托诉讼代理人刘昌体到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕中英、郭凌宇向本院提出诉讼请求：1.判令辰龙公司向吕中英、郭凌宇交付《房地产权证》；2.判令辰龙公司向吕中英、郭凌宇支付逾期交房违约金和逾期办证违约金77771元；3.判令辰龙公司向吕中英、郭凌宇返还契税、大修基金41785元；4.判令辰龙公司办理电表入户手续并交付《用电交费手册》；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月10日，吕中英、郭凌宇与辰龙公司签订《重庆市商品房买卖合同》，吕中英、郭凌宇购买辰龙公司开发建设的位于重庆市潼南区桂林街道办事处巴渝大道门市一套，该房屋总价款2440000元，分期付款，被告应于2016年10月28日前将竣工验收备案登记并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告使用。合同签订后，原告按照约定向被告缴纳了全部购房款。被告未按合同约定时间交房和办证，也未办理电表入户手续。吕中英、郭凌宇认为，辰龙公司存在逾期交房和逾期办证的违约行为，被告应当支付逾期交房违约金和逾期办证违约金。合同约定按日万分之零点一的违约金标准过低，要求增加违约金弥补实际损失（按照每月每平方米50元计算损失）。被告辰龙公司辩称，应该按照合同约定的万分之零点一计算违约金，原告要求安装电表的请求不符合合同约定及国家电网的规定。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年2月9日，吕中英、郭凌宇与辰龙公司订立《重庆市商品房买卖合同》（辰龙公司为甲方，吕中英、郭凌宇为乙方），约定甲方将位于桂林街道办事处巴渝大道XXX号（北城丽都三期）门市以预售商品房的方式出售给吕中英、郭凌宇，建筑面积207.39平方米，建筑面积单价11765.27元，成交价2440000元，付款方式为分期付款，签订合同当日首付800000元，2015年3月1日前支付900000元，2015年12月31日前支付740000元，约定甲方于2016年10月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已取得竣工验收备案登记证的商品房交付给乙方使用，如甲方逾期交房超过180日且乙方选择履行合同的，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之零点一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。在商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋登记机构申请办理《房地产权证》，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如甲方逾期，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之零点一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。甲方承诺于2016年10月28日前通水、通电，达到使用条件。另查明，2016年10月18日，辰龙公司就北城丽都三期发出接房通知，截至2016年10月28日前，吕中英、郭凌宇已支付房款2440000元。吕中英、郭凌宇于2016年10月28日已实际接房。2018年12月20日，土地房屋登记机构为原告颁发《房屋产权证》。另查明，北城丽都三期于2017年4月28日取得了重庆市潼南区公安局消防支队建设工程消防验收意见书，验收意见为综合评定该工程消防验收合格；于2018年10月30日通过了由建设、勘察、设计、施工、监理等工程参建单位进行的质量竣工验收。审理过程中，原告表示已领取《房屋产权证》，并自愿放弃要求被告交付《房屋产权证》以及返还契税、大修基金的诉讼请求。以上事实，有重庆市商品房买卖合同、收款收据、收楼书、（2018）渝0152民初7617号民事判决书、房屋产权证、庭审笔录、原、被告陈述等证据在卷佐证，并经本院审查和组织质证，可以认定。本院认为，双方签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定履行合同义务，如一方违约的，应当承担违约责任。本案中，辰龙公司在北城丽都三期未通过竣工验收、消防验收情形下，将房屋实际交付给吕中英、郭凌宇，违反了《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》关于未通过竣工验收、消防验收的房屋不能交付使用的规定，不能视为辰龙公司已经完成了交房义务，辰龙公司仍应承担逾期交房的违约责任，违约期间应自2016年10月29日（约定交房截止日的次日）起计算至2018年10月30日（房屋实际交付、竣工验收、消防验收的最后一日），共计732日。关于违约金的计算标准问题。吕中英、郭凌宇主张参照同期同地段的同类房屋租金情况调高，该主张来源于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，该条规定的适用前提是商品房买卖合同中未明确约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，本案合同中关于逾期交房违约金的约定明确，同期同地段的同类房屋租金情况不能直接作为本案调高违约金的参考。本院认为，违约金是否调整需根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，除考量实际损失情况外，亦需兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合因素予以确定，并且主张调整的一方负有证明实际损失情况的举证责任。本案中，吕中英、郭凌宇并未举示关于实际损失的证据材料，应自行承担相应的不利后果。双方在合同中约定应在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案中，被告于2018年10月30日完成交房义务，其应在2018年12月29日前取得土地房管登记机构出具的登记受理单，而原告已于2018年12月20日取得《房屋产权证》。因此，原告要求被告支付办证违约的主张，本院不予支持。原告还要求被告办理电表入户手续并交付《用电交费手册》，因未举示充分的证据证明其主张，本院不予支持。审理过程中，原告自愿放弃要求被告交付《房屋产权证》以及返还契税、大修基金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕中英、郭凌宇支付逾期交房违约金共计17860.8元；二、驳回原告吕中英、郭凌宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2691元，减半收取计1345.5元，由原告吕中英、郭凌宇负担1099元，被告重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司负担246.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 李长明二〇二〇年一月十三日法官助理 漆正权书 记 员 鲍泓洋