云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初1154号原告：李英子（曾用名纳兰英子），女，1969年8月7日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：李雪松，云南辉进波律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李红艳，云南辉进波律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：李育明，男，1952年2月3日出生，白族，住大理市。被告：董选汝（曾用名董汝卫），女，1952年6月13日出生，白族，住大理市。被告：赵四端，男，1974年1月27日出生，白族，住大理市。被告：李双练，女，1975年6月6日出生，白族，住大理市。四被告共同委托诉讼代理人：杨守智，云南杨守智律师事务所律师，特别授权代理。原告李英子与被告李育明、董选汝、赵四端、李双练租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李英子及其委托诉讼代理人李雪松、李红艳、被告李育明、董选汝、赵四端、李双练及四被告共同委托诉讼代理人杨守智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李英子向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还原告房屋租金101166元并赔偿利息损失（按中国人民银行同期贷款利率从2018年12月11日计算至支付之日止）；2、判决被告支付违约金165000元；3、判决被告支付原告拆迁补偿费422297元；4、要求被告赔偿原告误工损失330000元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告李育明、董选汝和李四端于2013年7月22日签订《租房合同》，约定被告将自己合法拥有的划拨国有土地（大国用2001字第××号）及土地上所建的房屋整体出租给原告，租赁物位于云南省大理州大理市，占地面积279.6平方米，租期从2014年1月1日至2033年12月31日，一共20年。租金分两期支付，第一期前十年的租金为200000元，即每年租金为20000元；第二期后十年的租金为350000元，即每年租金为35000元，20年总租金为550000元，并约定第一期租金在双方签订合同后10天内转账支付。合同签订当日，原告以现金方式支付了30000元租金，银行转款支付租金170000元，李育明向原告出具收据。四被告是拆迁房屋的产权共有人，也是房屋征收补偿费的实际领款人。被告按约定在2013年7月31日前将房屋腾空交给了原告。2017年，由于大理市政府开展洱海生态环境保护工程，涉及被告的划拨土地及房屋（溪上画室），2018年12月10日被告未通知原告即签订《补偿安置协议书》，在原告的再三追问下，被告于2018年12月17日才告知房屋将在12月19日被拆除，由于被告的隐瞒，使得原告无法在合理限期内对房屋内的家具进行全部搬离，给原告造成了严重的损失。根据合同第十二条第三款的约定，合同目的已经无法实现，原告支付了十年的租金200000元，但是实际使用时间是2014年1月1日至2018年12月10日，故原告有权要求被告返还剩余租金，并支付占用资金期间的利息。原告在房屋拆除后多次找被告协商无果，经过大理市政府出面调解，被告还否认出租房屋给原告的事实，拒绝退还租金，不愿分割房屋征收补偿费用，已经违背了合同约定。根据合同第九条的约定，已经构成违约，原告有权要求被告按合同总租金的30％支付违约金。原、被告在签订合同之前，对租赁房屋当时的现状、装修及设施情况进行勘察，并记录在合同第二条第二款。原告在接收租赁土地和房屋后，陆续进行了加建和装修，拆除了临时厨房及猪圈，修建成砖木结构的厨房，在砖木房屋北面加建了两个木架瓦顶房；在主体房屋东面修建了砖混一层和玻璃二层房屋，在一层和二层南北两端分别修建卫生间，总共加建四间卫生间，在二层的中间用玻璃封闭阳台作为画室；在东南方砖木房与主体房四间之间修建两间砖墙石棉瓦房，将主体房屋和新修的房屋整体连接作为厨房的扩建部分。《房地产估价报告》实际确定被告房屋的面积合计是329.96㎡，其中原告在承租土地和房屋后建有89.18㎡，基于房屋加建及装修事实，原告要求与被告按实际修建面积分割房屋征收补偿款。被告出租给原告房屋基本为内外墙批荡毛坯状态，原告对房屋进行了整体装修，画室、厨房、卫生间、卧室等进行了木地板铺设、墙面处理、排线通电等，除了主体房屋一栋一层两间房屋的实木雕花多开门外，原告也对原本主体房屋的室内进行了装修。依据《房地产估价报告》，对室内装修项目的评估价值为214807元，该评估价值中除去两间房屋的实木雕花多开门的评估价值17339元外，其余的补偿费用应由原告享有。附属设施项目中的果树和水井属于原有设施，房屋的砖围墙原告进行了扩建，此部分评估有31.42㎡，原告扩建部分占评估该面积的38%；由于原告加建了房屋，房屋基础面积应该按照被告和原告各自修建的房屋面积，以此来确定房屋的超深基础占比，原告应占超深基础的评估面积959.6㎡的27%；其他附属设施全部由原告修建添置，相应的补偿费应该归属原告。原告承租被告的房屋，是实际搬迁人，搬家费应由原告享有；房屋的各类电话机、电视、宽带都由原告安装缴费，对于这部分的移机补偿费1200元也理应由原告享有；《补偿安置协议书》对搬迁户按照房屋所占面积大小给予了过渡期补助23757.12元，此部分费用应该按照原被告所建房屋面积进行合理分割。自房屋拆除后，原告曾多次找到被告，要求按《租房合同》约定对原告自己加建房屋部分、房屋装修、附属设施进行合理补偿，但是被告一直拖延拒绝，为了处理与被告的纠纷，原告被迫长时间滞留大理，由于不能保证按时长期的在剧组完成相关工作，导致合同签约方终止与原告合作，给原告本人及原告的团队带来了重大的劳务损失，对此被告应当承担赔偿责任。被告李育明、董选汝、赵四端、李双练共同辩称，一、双方之间的《租赁合同》是真实合法有效的，应当受到法律的保护。二、合同签订以后，答辩人忠实地履行了合同义务，没有任何违约行为，依法不承担任何违约责任。三、合同的解除是因为大理市政府落实党中央关于保护洱海的决定的结果，是不能预见的客观情况，依照《合同法》第117条第二款的规定，是一种不可抗力，不能认定是答辩人违约。所以被答辩人要求答辩人承担利息、违约金的请求缺乏法律证据。四、被答辩人要求支付拆迁费没有法律依据和合法有效的证据。搬迁是执行大理市政府的决定，而不是答辩人的意志或者要求，请求驳回该项诉讼请求。五、双方的损失只能互相折抵。被答辩人确实装修了房屋，也确实支付了一定的资金，但在装修的时候拆除了答辩人的混凝土楼梯（价值100,000元左右）、大门（约30,000元）、简易民房四间（约100,000元）、门面瓷砖（约30,000元）、内部吊顶等（约100,000元），毁坏了混凝土院心（约80,000元）、石头台阶四个踏步（约4,000元）、部分围墙（约30,000元），移动了答辩人二楼板面（恢复要50,000元左右），以及其他没有具体统计的财物，合计价值约540,000元。六、被答辩人要求赔偿误工损失没有证据。答辩人的误工损失更大，差不多在400,000元左右，如果相互折抵，答辩人没有异议。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：第一组、原告身份证复印件一份，证明原告的身份情况；第二组、《租房合同》原件、大国用（2001）字第5431号土地使用权证复印件、被告李育明身份证复印件、工商银行转账凭证原件、收据原件各一份，证明双方之间租赁合同的内容及原告支付租金200,000元的事实；第三组、《合同书》（工程项目施工）原件一份、支付凭证原件一份、装修材料购买收据原件46份、《装修工工作天数支付工资明细》一份、《装修材料支出明细》原件二份、“龙下登57号旧房改造示意图”打印件一份、“南房装修比例图”打印件三张，证明原告对承租房屋改造和装修的情况；第四组、“三线划定拆迁补偿费用明白卡”复印件、《房地产估价报告》复印件、《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》复印件、《农户自愿有偿腾退申请书》复印件、《大理市大理镇环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程空房移交奖励认定书》复印件、《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程生态搬迁安置补偿资金审批单》复印件、转账凭证复印件各一份，证明被告于2018年12月18日领取搬迁补偿款共计1,198,841.32元；第五组、《委托书》原件、《授权委托书（样本）》复印件、《大理市环洱海湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿资金分割协议书（样本）》复印件、《评估确认书》原件各一份，证明被告知晓原告建盖房屋及附属设施的事实，双方未达成房屋征收补偿款的分割协议，被告私自签订《安置协议书》；第六组、微信截图二份，证明原告委托朋友搬迁的事实；第七组、《演职人员及制作合同》原件、《终止劳动合同告知书》原件各一份，证明原告为处理本案的纠纷，导致不能履行演出合同的事实；第八组、视频四段，证明2018年11月23日相关部门对房屋拆迁、装修等进行核查时，李育明认可除了4间房屋外，室内装修全部是原告所建、围墙也是原告加高；第九组、照片7张，证明原告装修院子、加盖部分房屋的事实。经当庭质证，被告对原告提交的第一组证据三性无异议。对第二组三性无异议，证明方向不认可，合同约定对原告进行补偿的前提是违约，本案被告没有违约，不适用该条款。对第三组中的《合同书》三性无异议；对支付凭证、装修材料购买收据原件46份、《装修工工作天数支付工资明细》的真实性有异议，除了第36页是正规发票，其余的没有载明购货人，不是正规发票；《装修工人工资明细》无法核查，真实性不认可；“龙下登57号旧房改造示意图”三性无异议；“南房装修比例图”三性无异议。认为第四组证据来源合法，但与原告无关。对第五、六、七组的关联性均不认可。第八组的程序违法，不是政府录制，也不是原被告共同委托第三方录制，是原告私下录制剪辑的，是无效证据。第九组形式要件不合法，因为没有摄影人员签名，也没有摄像时间、地点，是无效证据。被告提交了如下证据：1、四被告身份证复印件各一份，证明被告的身份情况；2、《限期腾空告知书》原件一份，证明被告并未违约。原告质证对被告提交的证据1三性无异议；对证据2三性无异议，证明方向不认可，认为被告收到该告知书后并未交给原告，反而说明被告对原告的损失要承担责任。本院组织双方当事人进行了质证。对双方所提交的证据，本院认定如下：原告提交的第一、二、四组证据形式合法，内容真实，与本案有关联，本院予以确认；第三组中的《合同书》、“龙下登57号旧房改造示意图”、“南房装修比例图”被告无异议，本院对其真实性予以确认；第三组中的其他证据系单方出具，形式不合法，不予采信；第五组不能证明原告主张的证明内容，不予采信；第六组的聊天对象不明，不能证明与本案的关联性，不予采信；第七组系单方出具，形式不合法，不予采信；第八、九组来源不明，形式不合法，不予采信。被告提交的两组证据真实合法，与本案有关联，本院予以确认。根据双方当事人当庭一致的陈述和已确认的有效证据的证实，本院认定本案法律事实如下：被告李育明户是居住于大理市的农村居民户，李育明和董选汝是夫妻，李双练是二人的女儿，李四端是李双练的丈夫。该户于2001年12月经大理市土地管理局审批获得面积为279.6㎡的划拨住宅用地［大国用（2001）字第5431号］，在该地块上建盖有坐西向东砖混结构二层房屋一幢，一、二层共八间，以及坐南向北的厨房和猪圈（约40㎡），院子北边为大门，东边为围墙。房屋均为毛坯房。2013年7月23日，原告（乙方）与被告李育明、董选汝、李四端（甲方）签订一份《租房合同》，主要约定：甲方将上述院落整体出租给乙方；租赁期限为20年，自2014年1月1日至2033年12月31日，甲方于2013年7月31日前将租赁物腾空并按约定条件交付给乙方，其中2013年8月至12月为装修免租期；租金分两期支付，前十年的租金为每年20000元，后十年租金为每年350000元，第一期租金200000元于签订合同后10天内转账支付；乙方在保证房屋主体结构安全的前提下对房屋重新改造、装修，甲方同意乙方可在场地内拆除厩房和其他建筑，乙方建造固定设施或其它永久性建筑物，租赁期满后留给甲方；一方违约，应按照合同总租金的30%支付违约金；租赁期间因国家建设需要或政府部门征用租赁物，至合同解除时，甲方应对乙方投资部分给予补偿，补偿金额根据政府部门当时的补偿和租赁物当时的现状及租赁物签订合同时的状态而定，因上述原因终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。此外，合同还对双方的相关权利义务进行了约定。合同签订当日，原告支付了第一期租金200000元，并由被告李育明出具了收据。2013年7月30日，被告将整个院落交付给原告。原告接收租赁物后，进行了改造和装修：拆除了大门、主房上二楼的楼梯和屋顶、厨房、猪圈；铲除院子里的水泥地面；新建南边的4间瓦房和两个木架瓦顶、坐西向东主房二楼上的玻璃房、南边和西边主房中间的二层木架阁楼、一个亭子、院子南边的大门，以及4个卫生间；加高了围墙。2018年12月10日，被告户（甲方）与大理市大理镇人民政府（乙方）、大理市大理镇龙龛村民委员会第二村民小组（丙方）共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》（以下简称《安置协议书》），约定甲、乙双方同意按照《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》的要求，对甲方本户使用的土地、所属房屋和其他附着物进行腾退搬迁补偿安置。甲方宅基地合法有效面积0.4764亩，甲方自愿按宅基地补偿方式进行补偿。本次拆除房屋建筑面积329.96㎡，经昆明正序房地产土地资产评估有限公司到现场对甲方的建筑物、构筑物、林果木及附属设施等进行评估，评估总价格为971,741元。就搬迁补助，乙方确认给予甲方搬家费2,000元、过渡期补助费23,757.12元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、签约奖励费60,000元。《安置协议书》还对三方的其他权利义务进行了约定。同时，被告户还获得提前移交空房奖励费39,595.20元。2018年12月20日，案涉房屋被整体拆除。被告户于2018年12月30日领取了全部搬迁安置补偿款共计1,198,841.32元。本院认为，原告与被告李育明、董选汝、李四端签订的《租房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，出租人按约向原告交付了标的物，原告交付了租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，因不可归责于双方当事人的事由，致使合同不能继续履行，合同目的已不能实现，庭审中双方均认可合同已实际终止，本院对此予以确认。关于租金返还的问题，依据合同约定：“租赁期限为20年，自2014年1月1日至2033年12月31日，前十年的租金为每年20,000元。”租赁合同的履行期限起始日期为2014年1月1日。合同又约定“租赁期间因国家建设需要或政府部门征用租赁物……因上述原因终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。”被告户与相关部门签订《安置协议书》的日期为2018年12月10日，此时可确定合同已不能继续履行，此日之前租赁物由原告实际管理使用，租金应由原告负担，即由原告负担2014年1月1日至2018年12月10日的租金98,904元（4年×20,000元+20,000元÷365天×345天），此日之后合同不能继续履行，原告已交付租金200,000元，被告应当依约返还租金101,096元。关于搬迁补偿款的归属问题。合同约定：“租赁期间因国家建设需要或政府部门征用租赁物，至合同解除时，甲方应对乙方投资部分给予补偿，补偿金额根据政府部门当时的补偿和租赁物当时的现状及租赁物签订合同时的状态而定。”该项约定较为笼统，并未就补偿款的数额或分配比例予以明确，属约定不明。本院认为，对该部分补偿款的分配应当结合双方投入情况、房屋已使用年限等因素予以确认。庭审中双方已认可坐西向东砖混结构2层的房屋（《房地产估价报告》中的1#幢）为被告在双方签约前建盖的房屋，该幢房屋的搬迁补偿款376,229元应当归属被告。《房地产估价报告》中载明的：超深基础（评估价96,154元）、回填方（评估价61,798元）、水井（评估价14,352元）、果树（评估价2,400元）、石木雕花多开门（评估价17,609元），依据原告接手案涉院落后系在原有房屋上进行改建、扩建、加建及进行整体装修的事实，以及社会常识可判定属于房屋建盖时即已存在并由被告投资建盖的房屋附属设施，该部分补偿款（评估价合计192,313元）应由被告户享有。此外，双方均认可砖墙（评估价17,349元）系原告在原有基础上加高，现已无法区分双方各自的投入，本院酌定由双方各享有一半。院落内的其他房屋和附属设施均由原告修建，依据合同约定：“乙方建造固定设施或其它永久性建筑物，租赁期满后留给甲方。”该项约定明确合同到期后不动产归属被告，现房屋已被拆除，本院确认该部分补偿款应结合合同已实际履行的租期占整个租期（20年）的比例予以分配，鉴于合同租期已实际履行1805天（租期起始时间2014年1月1日至合同不能继续履行之日2018年12月10日）的实际情况，该部分补偿款由被告享有97,550元[计算公式为：394,524.5元×（1805天÷7300天）]，原告享有296,974.5元。关于搬迁补助费的分配问题，本院认为，依据《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》（大市政发〔2018〕76号）文件精神，搬家费是针对需要从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的补助；三项移机费是针对设备购置及缴费主体（本案原告）给予的补助；提前移交空房奖励是针对需要在规定时限内提前从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的奖励；过渡期补助费是针对房屋及土地被拆除占用需给予“货币安置”或“异地安置”的对象（本案被告）给予的补助；签约奖励费是针对在规定时限内与政府部门、村民小组签订《安置协议书》的对象（本案被告）给予的奖励，故本院确认上述项目中应由原告享有的为：搬家费2,000元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、提前移交空房奖励费39,595.20元，合计42,795.20元。《租房合同》系原告与被告李育明、董选汝、李四端所签订，根据合同相对性原则，上述三被告应承担合同约定的返还租金的义务。因被告户已领取了全部搬迁补偿款，上述归属原告的款项由被告支付给原告。如前所述，合同不能履行的责任不在于被告方，原告也不能举证证明被告存在违约行为，其主张由被告赔偿利息、违约金、误工损失的诉请无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李育明、董选汝、赵四端于本判决生效之日起十日内返还原告李英子租金101,096元。二、就被告李育明户位于大理市院内房地产被搬迁安置一事，由原告李英子享有房屋、室内装修及附属设施补偿款296974.5元、搬家费2000元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、提前移交空房奖励费39595.20元，合计339769.70元。该款由被告李育明、董选汝、赵四端于本判决生效之日起十日内支付给原告李英子。三、驳回原告李英子的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,969元，由原告李英子承担8,969元，被告李育明、董选汝、赵四端、李双练承担5,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长  冯晓丽审判员  马 泽审判员  袁惠琼二〇二〇年一月十五日书记员  陈晓蓉