辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初11555号原告：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司，住所地沈阳市沈河区沈水东路370-3号9门。法定代表人：黎家辉，该单位总经理。委托代理人：辛苗，该单位员工。被告：李玺洋，男，1989年2月8日出生，汉族，住址黑龙江省龙江县。原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司（以下简称“保利达地产公司”）与被告李玺洋商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告保利达地产公司委托代理人辛苗到庭参加诉讼，被告李玺洋经本院公告送达无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利达地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除我公司与李玺洋的《商品房买卖合同》（合同编号E1602017841，总价765182元），判令被告配合原告办理撤销房屋备案手续及腾退房屋，并将房屋恢复原状；2、请求法院判令被告承担153036.4元违约金，以上两项诉求合计918218.4元；3、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2016年3月7日，我公司与被告李玺洋签订《商品房买卖合同》（合同编号E1602017841），合同约定被告李玺洋购买我公司位于沈阳市沈河区商品房（建筑面积为119.98平方米），房价总额为765182元，付款方式为部分房款以按揭贷款的方式支付。2016年4月13日，原告（担保人）与被告李玺洋（借款人）以及中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行（贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，被告从建设银行借款610000元。2016年5月15日，被告办理了入住手续，后因被告李玺洋拖欠银行贷款，建设银行向沈阳市和平区人民法院提起诉讼，2018年12月17日，沈阳市和平区人民法院作出了（2018）辽0102民初5578号民事判决书（被告李玺洋缺席，公告送达）。2019年3月3日，我公司向建设银行承担了保证责任，代偿了被告所欠银行贷款本金、利息及诉讼费等费用640286.21元（含诉讼费9803元、保全费3521元及公告费700元）。被告李玺洋的行为已严重违约，现我公司根据《商品房买卖合同》附件四：第六条第12款第（4）项下的约定，请求法院依法判令解除我公司与被告之间的《商品房买卖合同》，判令被告配合原告办理撤销房屋备案手续，并判令被告承担房屋总价款20%的违约金153036.4元。综上所述，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告李玺洋未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于原告提交的商品房买卖合同及合同附件，民事判决书、房屋电子登记簿查询证明、催款函、个人贷款还款凭证、代偿凭证，经审查，上述书证形式及来源合法有效，具有客观真实性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月7日，原告保利达地产公司作为出卖人，被告李玺洋作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，买受人购买沈阳市沈河区沈水东路356-3号1-11-1，建筑面积119.98平方米的房屋。商品房单价为6,377.58元/平方米，总价款765182元。该合同附件四的补充协议第六条约定，买受人应于本合同签订时交纳首期房款155182元，余款610,000元采用银行商业贷款方式支付，并应于2016年5月7日前办理完毕放款到账。补充协议第六部分第12条第（4）项中（b）约定，买受人应当根据其与银行签署的按揭贷款合同的约定，按期足额向贷款银行清偿贷款本息。买受人承诺，如买受人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款本息及其他应付款项，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的，则买受人保证其应于收到出卖人书面通知后10日内将出卖人因履行其担保责任所遭受的损失（包括出卖人全部代付款项以及按照中国人民银行同期贷款利率计算的代付款项自出卖人还款之日起至买受人清偿之日止的利息）偿付出卖人，否则：如商品房尚未交付的，出卖人有权解除合同。补充协议第十六部分第27条第（1）项约定：无论因任何原因本合同解除后，买受人应在出卖人指定的时间内至出卖人指定的地点签署解除协议及其他相关解除文件，并在合同解除后的10日内配合出卖人完成办理注销本合同网上签约、商品房所有权预告登记（如有）、预购商品房抵押权预告登记（如有）、抵押权登记（如有）等有关登记备案手续（下称“合同解除手续”）；如因买受人逾期办理合同解除手续而导致出卖人通过诉讼或仲裁方式强制要求其配合的，出卖人因此而发生的法律费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、公证费、鉴定费、公告费、执行费用等）、律师费用、差旅费等所有费用均应当由买受人承担。第（5）项约定，非因出卖人原因导致本合同解除的，出卖人有权选择要求买受人按总房价款10%的比例支付违约金而解除合同。2016年4月3日，被告李玺洋与案外人中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定借款金额61万元、借款期限360个月，自2016年4月13日至2046年4月13日止。原告与上述银行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，为被告的上述贷款提供连带责任保证。因被告未能按期足额偿还贷款。中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行将本案原告及被告诉至沈阳市和平区人民法院。沈阳市和平区人民法院经审理作出（2018）辽0102民初5778号民事判决书，判令被告李玺洋偿还银行借款本金、利息、罚息共计597331.01元，并自2018年1月19日起按借款合同约定的计息方式支付银行逾期利息至实际偿还之日止，并判令本案原告保利达地产公司对被告李玺洋的上述还款义务承担连带责任。被告李玺洋未按期足额偿还上述购房按揭贷款本息，原告于2019年3月13日为被告代偿619161.81元（包括案件受理费、保全费、公告费）。另查，被告于2016年5月15日入住诉争房屋。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有到庭答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告经合法传唤未到庭应诉答辩，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依据原告提供的证据对本案事实予以认定。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行合同义务。本案被告因未按与贷款银行的借款合同约定偿还购房按揭贷款，导致原告作为保证人，承担了保证义务，应承担相应的法律责任。按照商品房买卖合同附件补充协议第六部分第12条（4）（b）项买受人还款义务条款的约定，买受人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款本息及其他应付款项，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的，如买受人及时偿付出卖人的，在商品房已交付买受人尚未办理房屋权属转移登记手续的情形下，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付总房价款20%的违约金，并且按照本补充协议第十六部分的约定办理合同解除手续，若出卖人不解除合同，则买受人还应当承担自出卖人还款之日起至买受人实际还清之日止总房价款日万分之三的违约金。因此，对于原告要求解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告承担违约金153036.4元的诉讼请求，按照合同约定，“在商品房已交付买受人尚未办理房屋权属转移登记手续的情形下，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付总房价款20%的违约金”，故被告应向原告支付按总房款765182元得20%计算的违约金，即153036.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与被告李玺洋于2016年3月7日签订的编号为E1502154267的《商品房买卖合同》；二、被告李玺洋于本判决发生法律效力后十日内协助原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司办理撤销坐落于沈阳市沈河区，建筑面积119.98平方米房屋备案登记手续（撤销房屋备案手续的相关费用由被告李玺洋承担）；三、被告李玺洋于本判决发生法律效力后十日内给付原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司违约金153036.4元；四、原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司于被告李玺洋履行完毕上述第二项后十日内向被告李玺洋返还房屋首付款155182元；五、驳回原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12982元、保全费5000元、公告费800元由被告李玺洋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王云娇人民陪审员  唐占刚人民陪审员  史秋卓二〇二〇年一月六日法官 助理  姚佳林书 记 员  訾 旭