安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1124民初3926号原告：高红玲，女，1979年2月10日出生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：吕超，上海沃弗律师事务所律师。被告：全椒铭豪置业有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县。法定代表人：段金霞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王诚，安徽衡远律师事务所律师。被告：昆山翰霖房地产策划咨询有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇正阳路36号。法定代表人：韩贤普，系该公司总经理。委托诉讼代理人：施兴宇，安徽儒林律师事务所律师。原告高红玲与被告全椒铭豪置业有限公司（以下简称铭豪公司）、昆山翰霖房地产策划咨询有限公司（以下简称翰霖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高红玲及其委托诉讼代理人吕超、被告铭豪公司的委托诉讼代理人王诚、翰霖公司的委托诉讼代理人施兴宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高红玲向本院提出诉讼请求：1、解除高红玲与铭豪公司签订的《全椒县商品房预售合同》；2、铭豪公司退还高红玲购房款114800元；3、铭豪公司、翰霖公司共同退还高红玲购房款80000元；4、铭豪公司承担自2019年1月1日起至2019年9月3日的违约金4792.08元（以194800元为基数按日万分之一的标准计算）和起诉之日起以194800元为基数,按年利率6%计付利息至款退还时止；5、诉讼费由铭豪公司、翰霖公司承担。事实与理由：2017年8月27日，其认购铭豪公司开发的全椒义乌国际小商品城4幢603室房屋,总价款为244000元。当日，其汇款129200元后得知汇款账户是翰霖公司账户。2017年9月7日，其与铭豪公司签订《全椒县商品房预售合同》,约定铭豪公司于2018年12月31日前向其交付房屋；铭豪公司如未按约交付,应支付违约金,逾期超过30天,其有权单方面解除合同。合同签订后,双方又签订一份《补充协议》,其已按协议分三次向铭豪公司汇款。因铭豪公司未按约交房，其于2019年4月15日后多次表达解除合同、退还房款的要求,但双方一直协商未果。铭豪公司辩称，高红玲的诉请无事实和法律依据。未按约交房，并非铭豪公司主观意愿，是政府修路造成的。80000元不是购房款，是高红玲与翰霖公司之间的居间费，已履行并支付，不存在退还;高红玲至今亦未支付全部房款。双方一致变更交房日期为2019年8月1日，且涉案房屋于2019年8月1日已达到交房条件。2019年8月10日，高红玲曾来办手续，认为涉案房屋光线太差，要求砸墙，但未被允许，故提出退房，所以铭豪公司不存在违约，亦不产生违约金、利息。铭豪公司不承担诉讼费。翰霖公司辩称，翰霖公司与铭豪公司为委托代理关系,其从事委托代理民事法律行为中产生的民事责任应由铭豪公司承担；铭豪公司和翰霖公司的代理销售合同中约定，该80000元系铭豪公司应付其的代理销售佣金，且约定延期交房由铭豪公司承担所有责任,其收取佣金不予退还。高红玲支付翰霖公司的80000元是双方签订的优惠协议所对应的合同价款,该款虽未写入商品房预售合同价款,但房屋总价244000元是双方无争议的，双方签订的协议已履行完毕。高红玲与铭豪公司之间的商品房预售合同，和其与铭豪公司之间的商品房销售代理合同具有独立性,铭豪公司因逾期交房承担违约责任,不影响其依据商品房销售代理合同收取80000元佣金的效力。本院经审理认定事实如下：2017年7月24日，铭豪公司委托翰霖公司代理销售其开发的全椒义乌国际小商品城项目，双方签订了《全椒“义乌国际小商品城”代理合同》。2017年8月27日，高红玲向翰霖公司定购全椒城南·幸福里（义乌国际小商品城三期）4幢603室房屋，双方签订了《认购定单》。该定单约定房屋总价为244000元；双方同意在签订本认购定单的同时，高红玲向翰霖公司支付该房屋的定金129200元，高红玲签订该房屋的《商品房预售合同》和签约相关事宜后，该房屋定金无息全额转为该房屋房款。当日，高红玲按约向翰霖公司支付129200元，翰霖公司向高红玲分别出具49200元和80000元的收据。2017年9月7日，高红玲就上述认购的房屋与铭豪公司签订了《全椒县商品房预售合同》，约定高红玲向铭豪公司购买全椒义乌国际小商品城4幢603室房屋，总房价暂定为164000元，付款方式为分期付款，分别于2017年8月27日付首付房款49200元、2018年4月1日前付32800元、剩余82000元办理银行按揭贷款；房屋的交付日期为2018年12月31日；铭豪公司逾期交房的，需自最后交付期限的第二日开始按已付房款的日万分之一支付违约金至实际交付之日止，逾期超过30天，高红玲有权单方面解除合同;铭豪公司交付的房屋系验收合格的房屋；高红玲行使合同约定的单方解除本合同权利时，应书面通知铭豪公司，铭豪公司应在收到高红玲的书面通知起30日内将高红玲已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还高红玲，并承担赔偿责任，赔偿金额为总金额的10%，在退还房价款时一并支付给高红玲；铭豪公司或高红玲对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同通知之日起30天内，向人民法院起诉确认解除合同的效力。同日，高红玲向铭豪公司支付房款12800元。之后，高红玲与铭豪公司签订《补充协议》：“高红玲于2018年4月1日前补足剩余首付32800元，其中已付12800元，剩余20000元于2018年4月1日前付清。剩余82000元贷款改为免息分期付款，即，2019年4月1日前付32800元；2020年4月1日前付32800元；2021年4月1日前付16400元。高红玲实际首付142000元，其中已付80000元未写入购房合同，其余按高红玲预售合同内容不变。”补充协议签订后，高红玲于2018年3月11日、2019年4月1日分别支付房款20000元、32800元。截止2019年4月1日，高红玲直接向铭豪公司支付65600元，直接向翰霖公司支付129200元，合计194800元。铭豪公司未能在合同约定交付时间即2018年12月31日前向高红玲交付涉案房屋。2019年8月14日，高红玲书面向铭豪公司提出要求解除双方签订的《全椒县商品房预售合同》。2019年9月4日，铭豪公司针对高红玲的退房要求回复：如高红玲坚持退房，铭豪公司同意，但只退还铭豪公司实际收取的房款114800元，另80000元系翰霖公司收取，请向翰霖公司索要。截止2019年12月18日，涉案房屋未能竣工验收。本院认为，高红玲与铭豪公司签订的《全椒县商品房预售合同》系双方真实意思表示，双方均应按照约定全面履行。合同约定铭豪公司交付房屋的日期为2018年12月31日，逾期交房超过30日，高红玲享有单方面解除权。现双方约定的解除条件已成就，高红玲享有解除合同的权利；双方未约定解除权行使的期限，铭豪公司亦未催告高红玲行使解除权，高红玲依法应自解除权发生之日即2019年1月31日起一年内行使。高红玲于2019年8月14日书面通知铭豪公司解除本合同。铭豪公司于2019年9月4日回复表示对解除本合同有异议，但未在双方约定的30日内向人民法院起诉确认解除合同的效力，故双方签订的《全椒县商品房预售合同》已因高红玲的书面通知而解除。翰霖公司与铭豪公司签订的《全椒“义乌国际小商品城”代理合同》系双方真实意思表示，合法有效。翰霖公司作为铭豪公司的代理销售公司，其代为销售房屋、收取款项的行为所产生的法律责任应由委托人铭豪公司承担。合同解除后，铭豪公司和翰霖公司基于出售涉案房屋收取高红玲的194800元，依法应由铭豪公司返还。铭豪公司抗辩双方已将交房日期变更为2019年8月1日，但未举证证明，且涉案房屋2019年8月1日未能竣工验收，不符合双方约定的交房条件，本院不予采信。高红玲向翰霖公司支付的129200元，根据《认购定单》约定，在高红玲与铭豪公司签订《全椒县商品房预售合同》后已转为该房屋房款，且铭豪公司与高红玲签订的《补充协议》中已明确载明，补充协议签订时高红玲实际首付142000元，其中已付80000元未写入购房合同，尚欠首付以及贷款102000元，可知涉案房屋总价实际应为244000元，而非164000元，现铭豪公司否认翰霖公司收取的80000元系房款，与事实不符，本院不予采纳。高红玲要求铭豪公司自2019年1月1日至2019年9月3日期间按日万分之一的标准支付违约金，不违反法律规定，本院予以支持；但违约金的基数应按实际已付房款计算，自2019年1月1日至2019年9月3日止的利息为4493.6元；高红玲起诉后的利息应按双方约定的中国人民银行公布的同期同类存款利率计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：一、确认原告高红玲与被告全椒铭豪置业有限公司签订的《全椒县商品房预售合同》已解除；二、被告全椒铭豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高红玲购房款194800元、违约金4493.6元及利息，利息应以194800元为基数自2019年10月9日起按中国人民银行公布的同期同类存款利率计算至购房款退还时止；三、驳回原告高红玲的其他诉讼请求。案件受理费4292元，减半收取计2146元，由原告高红玲负担146元，被告全椒铭豪置业有限公司负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  袁晋云二〇二〇年一月六日书记员  何菁菁附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。