河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终6802号上诉人（原审被告）：张水枝，女，汉族，1964年3月17日出生，住洛阳市洛龙区。上诉人（原审被告）：杨明昆，男，汉族，1991年7月20日出生，住洛阳市洛龙区。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘智彪，河南乐观律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周钰杰，男，汉族，1987年6月2日出生，住洛阳巿瀍河回族区。委托诉讼代理人：刘啸晨，河南品缔晖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏昊，河南品缔晖诚律师事务所实习律师。原审第三人:洛阳市洛龙区关林街道办事处，住所地洛阳市洛龙区关林镇北路。主要负责人：李汝涛，该办事处主任。委托诉讼代理人：王德礼，河南智翔律师事务所律师。上诉人张水枝、杨明昆因与被上诉人周钰杰及原审第三人洛阳市洛龙区关林街道办事处（以下简称关林街道办事处）租赁合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初5926号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨明昆及其与上诉人张水枝的共同委托诉讼代理人刘智彪，被上诉人周钰杰及其委托诉讼代理人刘啸晨、张鹏昊，原审第三人关林街道办事处的委托诉讼代理人王德礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张水枝、杨明昆上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或驳回周钰杰的诉讼请求并改判拆迁补偿款归张水枝所有。2.诉讼费由周钰杰承担。事实与理由：1.杨明昆既不是租赁合同相对方，也不是拆迁房屋补偿款的所有者，一审判决杨明昆返还房屋租金、返还拆迁补偿款，明显错误，应当驳回周钰杰对杨明昆的诉讼请求。2.一审法院认定案涉房屋为周钰杰所建，张水枝没有提供证据证明案涉房屋本来就存在，事实认定错误。双方提供的照片显示，周钰杰在租赁房屋时，张水枝已在该处建有上下两层、合计1000多平方米的房屋。照片显示房屋墙面上的汽车广告都是一致的。尽管周钰杰否认在租赁房屋时房屋就存在，但双方签订的租赁协议第五条明确约定，乙方不得擅自改变房屋结构，如故意或过失造成损坏，应照价赔偿，对房屋进行装修改造应征得甲方同意后进行。合同期满后，乙方不得破坏房屋整体结构，完好按时将房屋交回甲方。该条款不仅明确了租赁时房屋就已经存在的事实，更明确了在租赁房屋后对房屋的改造行为，必须取得张水枝的同意。而周钰杰将张水枝的房屋拆除并改造的行为没有取得张水枝同意。既然在租赁房屋时房屋就存在，无论双方是否存在租赁关系，张水枝都可以基于房屋所有人的身份获得拆迁补偿。一审法院判令张水枝、杨明昆返还租金，又判令张水枝、杨明昆返还房屋拆迁补偿款的做法，既违背事实，也显失公平。周钰杰无权主张房屋拆迁补偿款。3.一审判决认定的主要事实全靠推断得出，违背基本事实，明显错误。一审判决以合同第六条、第九条约定内容认定出资建设的固定设施，十年后才能无偿留给出租方，并认定周钰杰刚出资兴建便被政府拆迁的情况下，所有者权益应当归周钰杰享有错误。合同第六条的约定，恰恰证明政府测量与赔偿与承租方无关，承租方只享有拆除自己所建材料的权利。合同第九条约定的是出资装修的固定设施，并没有约定建筑物。周钰杰辩称，一、周钰杰是案涉房屋的合法所有权人，理应取得相应的拆迁补偿款。1.张水枝、杨明昆称案涉房屋在双方签订《租赁协议》时已经存在，但有充分证据证明案涉房屋系周钰杰出资合法建造。周钰杰在房屋建成之时即合法原始取得房屋之所有权，对该房屋享有占有、使用、收益、处分之权利，相应的拆迁补偿利益也理应由周钰杰享有。2.张水枝、杨明昆辩称对案涉房屋的建造行为并不知情，但案涉房屋的施工期间历时数月，且施工活动均发生在张水枝、杨明昆的场地内，其声称不知情，与常理不符。且租赁协议第六条明确约定“乙方所建设的建筑物由乙方自行拆除”可以看出，双方在签订合同时，张水枝、杨明昆对于周钰杰将要在案涉场地内“建设建筑物”这一情况是有预见性的。3.租赁协议第六条系双方对建筑材料所有权归属的约定。根据物权法定原则，周钰杰对其合法新建的房屋当然享有所有权，故该房屋的拆迁补偿利益也应由周钰杰享有。二、张水枝、杨明昆对于租赁协议条款及条款中所涉词语的理解过于狭隘和片面。1.租赁协议第五条所约定的“乙方不得擅自改变房屋结构”“对房屋进行装修改造应征得甲方同意后再进行”均是针对周钰杰新建房屋而言。租赁协议第九条明确约定了租期届满后张水枝、杨明昆可取得固定设施的所有权，保障了张水枝、杨明昆预期可得利益。2.张水枝、杨明昆将双方约定归属的固定设施仅局限于“装修”范围内，而不包括“建筑物”，该解释明显是其为达到逃避责任的目的而作出的片面解释。张水枝、杨明昆对于周钰杰修建建筑物是有预见性、知情的，将“装修”理解为“装饰”及“修建”更能准确地反映出签约主体的真实意思表示。3.周钰杰在投入大量人力财力尚未开始经营前，便收到了拆迁通知，致使周钰杰的合同目的无法实现。租赁协议第九条约定仅是针对合同期满后相关财产归属的约定，“合同期满”意味着双方均已实现了各自的预期目的。但在合同尚未期满时，由周钰杰出资建造的不论是固定还是非固定设施的财产权益均应由周钰杰享有。张水枝、杨明昆获取的利益增加部分已构成不当得利，应当向周钰杰返还。三、张水枝、杨明昆系拆迁项目补偿款的获得者，应由其二人对案涉房屋拆迁补偿款返还义务负连带责任。根据拆迁小组出具的资料显示，杨明昆系拆迁项目的公示所有权人，拆迁小组未来也将依据资料所登记的信息将拆迁补偿款发放给公示所有权人，周钰杰将张水枝、杨明昆列为共同被告合理合法。关林街道办事处述称：认可一审判决。周钰杰向一审法院起诉请求：1.依法判令从2018年4月1日起解除周钰杰与张水枝的房屋租赁协议。2.依法判令张水枝、杨明昆退还剩余房屋租赁费112959元。3.依法确认周钰杰在租赁期间所建设房屋拆迁补偿款（两层建筑1190平方米，678300元；地板砖595平方米，29750元；吊顶1190平方米，47600元）共计755650元归周钰杰所有。依法判令张水枝、杨明昆将该笔拆迁补偿款755650元返还周钰杰。4.判令第三人关林街道办事处将该笔房屋拆迁补偿款及房屋租赁费共计868609元直接转支付给周钰杰。5.本案诉讼费、保全费由张水枝、杨明昆承担。一审法院认定事实：2018年2月1日，周钰杰作为承租方与作为出租方的张水枝签订租赁协议一份。主要内容为经双方协商，出租方将产权属于自己所有的门面房东侧院内出租给周钰杰。租期从2018年2月1日起至2028年1月31日止，租期为十年。租金的付款方式为先付款后占用。签订协议时一次付清一年租金,在上年度租期到期前，交付下年度租金，租金标准为每年20万元，三年之后每年增涨12000元整。周钰杰不得擅自改变房屋结构，如故意或过失造成损坏，应照价赔偿,对房屋进行装修改造，应征得张水枝、杨明昆同意后再进行。合同期满后周钰杰不得破坏房屋整体结构，完好按时将房屋交回出租方并交清水电等一切费用。合同生效之日五年内如遇政府拆迁，出租方退还未使用部分租金，在政府测量及赔偿以后，承租方所建设的建筑物由承租方自行拆除，所拆除的材料归承租方所有。合同期满，承租方所出资装修的固定设施，除活动物品空调、家具等外，其余固定设施，如地板砖、门窗、吊顶、灯具等应全部无偿留给出租方。合同还对其他事项进行约定。合同签订后，2017年12月9日、2017年12月10日、2018年2月23日周钰杰通过个人网银向杨明昆转账合计12万。周钰杰陈述支付杨明昆现金2.2万，但没有其他相关证据提交，杨明昆也不予认可，该事实不予认定。随后，周钰杰出资建造建筑面积为1190平方米的二层房屋。2018年3月25日，因郑西高铁两侧提升改造项目建设需要，案涉房屋所在范围由第三人关林街道办事处发布拆迁公告，2018年5月31日，第三人关林街道办事处与张水枝签订拆迁补偿协议书（含建设用地地面附着物补偿表），将张水枝、杨明昆的全部资产（含周钰杰所建在张水枝院内的幼儿园）的房屋被依法征收，共补偿给张水枝2100863元。其中周钰杰建筑补偿金额（该具体面积由第三人关林街道办事处进行拆迁实地测量，两层建筑1190平方米，678300元；地板砖595平方米，29750元；吊顶1190平方米，47600元）共计755650元。一审法院认为，案涉房屋因公共需要被政府拆迁，租赁合同已失去履行的客观条件，周钰杰要求解除与张水枝的租赁合同一审法院予以支持。案涉房屋由周钰杰建造，依法取得建筑物所有权，周钰杰依法享有所有者权利。本案双方租赁协议第六条明确约定，合同生效之日五年内如遇政府拆迁，出租方退还未使用部分租金，在政府测量以及赔偿以后，承租方所建设的建筑物由承租方自行拆除，所拆除的材料归承租方所有。合同第九条明确约定合同期满承租方所出资装修的固定设施，除活动物品外，其余固定设施应全部无偿留给出租方。综合合同约定可以看出双方对承租方出资建造的固定设施是在合同十年期满后才能无偿留给出租方。现在周钰杰刚出资兴建，便被政府拆迁的情况下，所有者权益应当归周钰杰享有，相应的拆迁补偿也应当由承租方享有。故周钰杰请求确认在租赁期间所建房屋拆迁补偿款755650元归周钰杰所有的诉求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。张水枝、杨明昆辩称承租方建造房屋未经出租方许可与合同约定明显不相符，况且周钰杰改造房屋是在张水枝、杨明昆的场地进行，其不可能不知道改造房屋，其抗辩明显不符合常理，一审法院不予采纳。张水枝、杨明昆辩称案涉房屋本来就存在没有提供证据予以证明，相反周钰杰提供的证据可以证明周钰杰对案涉房屋进行修建改造，故张水枝、杨明昆此项抗辩一审法院不予采纳。张水枝、杨明昆拒不支付周钰杰拆迁补偿款依法构成不当得利，其应当予以返还。故周钰杰要求张水枝、杨明昆将755650元返还周钰杰的诉求，一审法院予以支持。第三人关林街道办事处有义务协助张水枝、杨明昆将补偿款支付给周钰杰。关于租赁费用，从2018年2月1日合同签订之日到2018年3月25日拆迁公告公布之日共计53天，按照每年365天20万元计算53天的租金为29041.1元，周钰杰支付张水枝、杨明昆租金12万元，扣除后应返还周钰杰租金90958.9元。周钰杰其他诉求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第九十二条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除2018年4月1日周钰杰与张水枝签订的租赁协议；二、周钰杰在租赁期间所建设房屋拆迁补偿款755650元，归周钰杰所有，张水枝、杨明昆于本判决生效之日起十日内予以返还，第三人关林街道办事处有协助义务；三、张水枝、杨明昆于本判决生效之日起十日内返还周钰杰租金90958.9元；四、驳回周钰杰其他诉讼请求。如未按本生效判决确定的期限履行上述付款义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13600元，减半收取6800元，保全费5000元由张水枝、杨明昆承担11000元，其他800元周钰杰自行承担。本院二审期间，张水枝、杨明昆提交证据一，2014年9月8日杨明昆与王木卫签订的钢结构工程施工合同、王木卫出具的收条及银行的转账凭证。拟证明2014年9月8日杨明昆委托王木卫在院内新建房屋960平方米，花费453463.71元。证据二，二层钢结构的装修及其他费用汇总表。拟证明在周钰杰承租前房屋已经进行过装修，包含木地板装修扣板、水泥地坪以及水电，共花费89000余元。以上两组证据共同证明周钰杰租赁房屋时，院内已建有960平方上下两层的钢结构房屋。政府拆迁赔偿时，无论周钰杰是否租赁房屋，包括对房屋有新建行为，张水枝、杨明昆都能正常获得政府的拆迁赔偿，本案仅因为周钰杰的租赁就将全部拆迁赔偿款赔偿给周钰杰明显显失公平。并且双方在合同中约定不得改变房屋主体结构，应当作为本案认定事实的依据。周钰杰质证称，证据一真实性不予认可。周钰杰不是合同的签约主体，无法核实该合同的真实性，以法庭最终核实的为准。该组证据不属于新证据且与本案无关联性，不应作为认定本案事实的依据。经查，一审法院适用《中华人民共和国民法总则》系笔误，应为《中华人民共和国民法通则》第九十二条，本院予以纠正。一审法院判决解除周钰杰、张水枝于2018年4月1日签订的租赁协议时间错误，应为2018年2月1日。经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：周钰杰与张水枝于2018年2月1日签订的租赁协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。因租赁房屋被拆迁而导致租赁合同无法继续履行，周钰杰请求解除双方之间的租赁协议应予支持。虽然张水枝、杨明昆依据拆迁法律关系取得拆迁补偿款，但其在取得拆迁补偿款后，应当依据租赁合同关系，在拆迁补偿范围内与周钰杰协商解决双方租赁协议无法继续履行后的相关事宜。经审理查明，周钰杰认可其在租赁协议签订后对原租赁房屋经张水枝、杨明昆同意后进行翻建，其投入成本本可以作为成本在租赁期内摊销完毕，拆迁使其收回成本的目的不能实现，其未能摊销的成本应在拆迁补偿中优先受偿，其损失应得到适当弥补。但因被周钰杰拆除的张水枝、杨明昆前期所建房屋状况及成新率无直接证据证明，且周钰杰、张水枝、杨明昆对此无法达成一致，综合考虑周钰杰对拆迁物享有的权利期间、投入、损失等，酌定周钰杰应获得拆迁补偿款755650元中的80%，即755650×80%=604520元。张水枝、杨明昆上诉主张其应获得补偿款的意见部分成立，本院予以支持。关于杨明昆是否应承担返还房屋租金、拆迁补偿款责任的问题。经查，案涉租赁协议系张水枝与周钰杰签订，周钰杰将租赁费用转账支付给杨明昆的事实不能证明杨明昆系案涉租赁协议相对方，一审法院判决杨明昆返还周钰杰租金90958.9元于法无据，本院予以纠正。对周钰杰翻建后的房屋，关林街道办事处工作人员于2018年4月3日制作的《洛阳市建设征地地面附属物调查登记表》显示被征地单位为杨明昆，且由杨明昆在产权人处签名，周钰杰以张水枝、杨明昆为共同被告主张拆迁补偿款并无不当。综上，张水枝、杨明昆的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，判决结果失当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初5926号民事判决第四项，即“驳回周钰杰的其他诉讼请求”；二、变更洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初5926号民事判决第一项为：解除2018年2月1日周钰杰与张水枝签订的租赁协议；三、变更洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初5926号民事判决第二项为：张水枝、杨明昆于本判决生效之日起十日内返还周钰杰房屋拆迁补偿款604520元，洛阳市洛龙区关林街道办事处负有协助义务；四、变更洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初5926号民事判决第三项为：张水枝于本判决生效之日起十日内返还周钰杰租金90958.9元；五、驳回周钰杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费维持，二审案件受理费2074元，由张水枝、杨明昆负担1864元，周钰杰负担210元。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇二〇年一月十九日书记员  周 青