江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终968号上诉人（原审原告）：王丹，女，1985年7月16日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：王长征，男，1959年1月8日生，汉族，住南京市鼓楼区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：蒋龙飞，江苏中舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：周毅，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人王丹、王长征因与被上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初12712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王丹、王长征上诉请求：撤销一审判决判决第二、三项，依法改判；本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。主要事实及理由：一审法院未认定双方之间构成不定期租赁合同关系，认定有误。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。上诉人与图腾公司签订的《商铺委托经营合同》履行期满，图腾公司发函给上诉人，提出按十年前的商铺价格买回（回购）商铺或以年租金按原房价4%标准续签租赁合同。上诉人不同意其意见，并提出商铺可以按现市值回购或按不低于原合同租金价格续签。图腾公司不置可否，既不表示回购也不退铺，却仍然在继续使用商铺。如果图腾公司不同意上诉人的意见，不同意续租，应当按《中华人民共和国合同法》第二百三十五条以及《商铺委托经营合同》第六条第1款约定，将该商铺恢复至原有状态并返还给上诉人。而图腾公司并未将商捕恢复原状，返还上诉人，后面却仍在继续使用，图腾公司以其行为表示同意按原合同续租。故而，一审法院认为双方不构成不定期租赁合同关系，该认定错误。二、一审法院改变上诉人一审的诉讼请求，相应判决超出了上诉人一审诉讼请求范围。一审法院判决图腾公司支付上诉人占有使用费，改变了上诉人一审依据租赁合同关系主张租金与违约金的诉清，裁判超出了上诉人的诉讼请求，应当予以撤销，并依法改判。三、案涉商铺占有使用费标准，应当按照商铺租赁市场现在的价格加以认定，一审法院直接按照图腾公司提出的意见确定，缺乏法律依据，有失公平。即使是要求支付占有使用费，占有使用费是基于侵权损害赔偿来主张，侵权人赔偿的是受害人的损失，损失应当按照案涉房屋租金市场价格认定，而不是仅简单的依据图腾公司的意见认定。图腾公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、案涉租赁合同届满之后，双方当事人对租赁合同继续履行的主要条款并未达成一致意见。至今，图腾公司继续使用案涉房屋都是在双方存在巨大争议的情况下，不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条所规定的情形。二、上诉人一审中主张图腾公司使用案涉房屋期间的租赁回报，一审法院结合案件事实的查明，对上诉人主张费用的性质进行了相应的法律适用和认定，并无不当，也是减轻上诉人的讼累。三、一审判决认定的占有使用费标准符合市场情况，也符合包括上诉人在内的广大业主的长远共同利益。退一步说，如果上诉人认为一审判决认定的所谓实际损失没有依据，举证责任在上诉人，上诉人没有尽到举证义务，不利后果也应当是上诉人自行承担。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求。王丹、王长征向一审法院起诉请求：判令图腾公司支付2018年4月30日至2018年10月29日期间租金86030.1元及违约金2606.71元（自图腾公司付款逾期30日起，每日按本期租赁回报额的万分之三计算至图腾公司实际付款之日止）。一审法院查明事实：坐落于南京市鼓楼区房屋（建筑面积为75.07平方米，以下简称案涉商铺）的所有权人为王丹、王长征。案涉商铺规划用途为商业。2010年4月30日，王丹、王长征（甲方）与图腾公司（乙方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方将案涉商铺委托乙方自营或对外租赁经营，商铺房屋登记购买总价款为2134201元；委托经营期限为捌年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为45352元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。上述合同签订后，王丹、王长征将案涉商铺交付图腾公司经营管理，图腾公司将案涉商铺所在的建筑物用于经营南京大观·天地MALL商场至今，经统一规划、统一布局，将案涉商铺与其他商铺打通后对外出租。一审审理中，王丹、王长征与图腾公司双方确认每三个月税后的租赁回报为43015.05元/期，图腾公司已支付2017年7月30日至2018年4月29日合同期内的租赁回报，其中2017年7月30日至2017年10月29日期间的租赁回报于2018年2月9日支付，2017年10月30日至2018年1月29日的租赁回报于2018年2月10日支付，2018年1月30日至2018年4月29日的租赁回报于2018年3月22日支付。因此产生违约金合计2606.71元，庭审中，图腾公司对违约金予以认可，法院予以确认。2018年2月20日，图腾公司向王丹、王长征邮寄《关于大观天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》，告知王丹、王长征，可以回购案涉商铺，可以按不超过房屋买卖价款的4%每年支付租赁回报等等。王丹、王长征收到上述函件，并表示不同意图腾公司回购及续租意见。合同期限届满后，图腾公司继续占有使用案涉商铺。另查明，与案涉商铺处于同一区域位置的1096号商铺（房屋坐落为南京市鼓楼区已与图腾公司签订《委托经营合同书》，委托期限为五年，自2018年4月30日至2023年4月29日，年租赁回报为房屋总价款×4%。因王丹、王长征与图腾公司双方分歧较大，致本案调解未果。一审法院认为，王丹、王长征与图腾公司双方之间签订的《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同书依法成立并有效，王丹、王长征与图腾公司双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。庭审中，图腾公司对违约金2606.71元予以认可，法院予以确认。关于王丹、王长征、图腾公司是否构成不定期租赁合同关系的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，王丹、王长征与图腾公司之间的租赁合同期限届满后，图腾公司虽仍继续占有使用案涉房屋，但已要求每年按照不超过房屋买卖价款4%的标准支付租赁回报；王丹、王长征却要求提高租赁回报，即双方发生分歧且未达成一致意见，因此双方之间不构成不定期的租赁合同关系。法院认为，图腾公司持续占有使用案涉房屋，应向王丹、王长征支付占有使用费。关于图腾公司应支付占有使用费的标准。王丹、王长征主张按原租金标准支付占有使用费，图腾公司认为应考虑实际出租收益确定，请求在2.8%-4%之间酌定。法院认为，一方面，案涉商铺实际转租价格较低，且不具有稳定性，按该价格不利于保护王丹、王长征的利益；另一方面，商场经营虽有起色，但无力支付原房屋租赁合同约定的高回报率，从维护业主长远利益出发，参考同楼层同类商铺（1096号商铺）的年租赁回报为房屋总价款的4%，法院确认图腾公司应按照85368.04元/年（2134201×4%）为标准，以每季度为周期及时向王丹、王长征支付占有使用费，故图腾公司应支付王丹、王长征2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费42684.02元。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院作出判决：一、判决生效后五日内，南京图腾置业发展有限公司给付王丹、王长征违约金2606.71元；二、判决生效后五日内，南京图腾置业发展有限公司给付王丹、王长征2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费42684.02元；三、驳回王丹、王长征的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。王丹、王长征与图腾公司双方之间签订的《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》合法有效，该合同约定的租赁期间已届满。王丹、王长征主张在租赁期间届满后，其与图腾公司之间构成不定期租赁合同关系。本案中，原租赁期间届满后，王丹、王长征与图腾公司之间对租赁合同的主要条款发生分歧且未达成一致意见，故王丹、王长征该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。租赁合同期限届满后，图腾公司仍继续占有使用案涉房屋，故应向王丹、王长征支付占有使用费。一审法院对王丹、王长征主张的款项性质依法进行认定，并未超出其诉讼请求的范围。一审法院结合商场经营现状，并参考已续签合同的类似商铺的年租赁回报标准，酌定占有使用费标准为房屋总价款的4%，图腾公司应按照85368.04元/年（2134201×4%）为标准，以每季度为周期及时向王丹、王长征支付房屋占有使用费并无不当。同时，双方仍应根据大观天地MALL商场的经营现状，对产权式商铺经营等相关问题进行磋商，如在合理期限内仍不能达成合意，上诉人可再行主张相关权益。上诉人如有证据证明被上诉人收取案涉商铺的年租金回报率超过4%，亦可随时进行主张。综上，王丹、王长征的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费884元，由王丹、王长征负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇二〇年一月九日书记员  倪 辉