湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1102民初4967号 原告（反诉被告）：永州市永福房地产开发有限公司，住所地：湖南省永州市零陵区前进街食品广场401号，统一社会信用代码：914311027558494086。 法定代表人：龚火生，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨松艳，系该公司法务部员工，女，1982年4月1日出生，汉族。 被告（反诉原告）：王小球，男，1972年2月15日出生，汉族。 委托诉讼代理人：高智刚，湖南恳业律师事务所律师（特别授权）。 原告（反诉被告）永州市永福房地产开发有限公司（以下简称永福公司）与被告（反诉原告）王小球房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永福公司的委托诉讼代理人杨松艳，被告王小球及其委托诉讼代理人高智刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）永福公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告王小球立即支付原告永福公司房屋面积补差价款230,199.2元；二、判令本案的诉讼费由被告王小球承担。事实与理由：2013年12月10日，原告与被告签订《商铺买卖合同》，原告将其位于零陵区前进街万发世纪商贸城乐淘街临街壹层*-***号商铺（框架结构）出售给被告，合同约定建筑面积为60.02㎡，单价32,560元/㎡，总房款为1,954,251元。同时原、被告双方在合同第五条明确约定：合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准，按约定单价据实结算，多退少补。后原告接受委托统一进行了办证。经房产管理部门的实地测量，被告所购买的房屋办证面积为67.09㎡，较合同约定面积多出7.05㎡。原告已于2019年7月15日为被告办理出不动产权证书，并要求被告按照《商铺买卖合同》第五条向原告支付房屋面积补差价款，但被告拒绝支付。为此，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）王小球辩称：一、原、被告间的《商铺买卖合同》实际签订及被告实际交房款的日期为2013年6月21日，原告实际交付商铺给被告的日期为2013年10月，这与原告诉称原、被告《商铺买卖合同》于2013年12月10日签订不符，该合同签订日期明显经过了涂改；二、原、被告签订的《商铺买卖合同》附件一明确注明该商铺的实际面积为51.05㎡，公摊面积为8.07㎡，商铺总面积为60.02㎡，且合同签订时原告明确承诺在办理不动产权证时不会增减商铺的公摊面积，为此被告才同原告签订了上述合同；三、原告与被告签订《商铺买卖合同》时，该商铺因早已竣工而属于现房。被告完全有理由相信原告是故意将本案商铺的公摊面积缩减为8.02㎡的，因此被告是在受欺诈的情况下与原告签订上述合同的；四、根据《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171）的具体要求，对产权登记面积与约定面积发生差异时有两种处理方式，其中包括计算面积误差比3%的方式，但原告并未就该部分的修改提示被告，违反了相关法律的规定；五、原告在为被告代办不动产权证的过程中，从未告知被告商铺公摊面积增加的情况，也没有要求被告交纳相关的契税；六、原告开发的万发世纪商贸城乐淘街已于2011年全部竣工，而原、被告的《商铺买卖合同》签订于2013年6月份。按当时的房产建筑设计和规划，该商铺的公摊面积为8.07㎡，但该房屋于2019年到房产部门测绘的公摊面积为15.09㎡，这不排除是原告变更其开发地产规划导致的。 被告（反诉原告）王小球向本院提出反诉请求：一、判令原告永福公司立即向被告王小球交付万发世纪商贸城乐淘街临街壹层*-***号商铺的不动产权证；二、若原告永福公司不向被告王小球交付上述不动产权证，则判令解除被告王小球与原告永福公司间的《商铺买卖合同》；三、判令本案诉讼费由原告永福公司承担。事实与理由：2013年6月21日，被告与原告签订《商铺买卖合同》，约定：被告购买原告开发的零陵区前进街万发世纪商贸城乐沟街临街壹层*-***号商铺（框架结构），该商铺建筑面积为60.02㎡，其中商铺面积51.95㎡，公摊面积8.07㎡，单价32,560元/㎡，总房款为1,954,251元；交款方式为一次性付款；在商品房交付使用后360日内，由原告为被告代办房产证。上述合同签订当日，被告通过转账方式将全部购房款交付给了原告。同年10月，原告向被告交付了商铺。2013年12月12日，依原告的要求，被告向税务部门交纳了78,170元契税以便原告办理房屋的相关产权证。根据合同约定，原告应当于2014年10月30日前为被告办理好房屋产权证，但被告多次找到原告要求其办理相关证件，但原告总是以各种理由进行敷衍。2019年11月，原告告知被告其商铺的不动产权证已经办好，但需要被告补交多出的7.05㎡公摊面积费用23万余元。原告拒不向被告交付所购商铺的不动产权证，已经严重侵害了被告的合法权益，故被告诉至法院，侵权判如所请。 原告（反诉被告）永福公司辩称：一、被告所称的“销售房屋面积固定为60.02㎡”并不是事实，这也与双方签订的《商铺买卖合同》第五条相矛盾；二、根据原、被告间的《商铺买卖合同》第五条约定，销售房屋的约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，根据双方约定的单价，据实结算，多退少补；三、原告已经交付房屋，并为被告办理好了房屋产权证书，被告应当按照双方合同的约定支付房屋面积补差价款；四、原告已经为被告办理出了房屋产权证书，并将涉案房屋按时交付了被告使用，延迟办证并未导致被告的实际损失；五、被告应当先行或至少同时支付房屋面积补差价款。在被告为足额交付上述款项时，原告有权拒绝交付房屋产权证。同时原告同意在被告足额支付上述款项的同时交付房屋产权证；六、原告已经履行合同的主要义务，涉案房屋已经交付使用6年之久，且涉案房屋已经登记于被告名下，被告要求解除合同缺乏事实和法律基础。 原告（反诉被告）永福公司向本院提交以下证据：证据一、商铺买卖合同，拟证明：1.被告购买原告开发的零陵区前进街万发世纪商贸城乐淘街临街壹层*-***号商铺（框架结构）；2.涉案商铺建筑面积为60.02㎡，单价为32,560元/㎡，总房款为1,954,251元；3.商铺的价格据实结算，多退少补；4.由原告统一办证；二、不动产权证书，拟证明：1.原告已为被告办理出房屋不动产权证书；2.涉案商铺产权登记面积为67.09㎡，比合同约定面积多出7.05㎡。 对原告（反诉被告）提交的上述证据，被告（反诉原告）对真实性、合法性无异议的，本院予以采信；对关联性、证明目的有异议的，本院将综合全案予以认定。 被告（反诉原告）王小球向本院提交以下证据：证据一、身份证复印件，拟证明被告的主体适格；证据二、企业登记证明，拟证明原告的主体适格；证据三、商铺买卖合同，拟证明：1.原告与被告在合同中明确约定了公摊面积；2.原告未能在交房后360日内办理房屋产权证，已构成违约；3.原告留置不动产权证违反了合同及相关法律；证据四、收据，拟证明：1.被告已向原告支付了全部购房款；2.原告不向被告交付不动产权证构成违约；证据五、契税完税证，拟证明：1.被告已经履行了缴税义务；2.原、被告约定的实际购房面积为60.02㎡；证据六、房屋不动产权证，拟证明涉案商铺的不动产权利人为本案被告，原告留置该不动产权证违法；证据七、商铺租赁合同，拟证明原告已于2013年10月将商铺交付给了被告。 对被告（反诉原告）提交的上述证据，原告（反诉被告）对真实性、合法性无异议的，本院予以采信；对关联性、证明目的有异议的，本院将综合全案予以认定。对于本案《商铺买卖合同》的签订时间，由于双方约定于合同签订当日一次性付清全部房款，故本院确定为原告付房款之日。 经审理本院认定本案如下事实：2013年6月21日，原告与被告签订一份《商铺买卖合同》，约定：一、原告将零陵区前进街万发世纪商贸城乐淘街临街壹层第*-***号商铺（框架结构）出卖给被告；二、该商铺的合同约定面积为60.02㎡，其中商铺面积51.95㎡，公摊面积8.07㎡。商铺单价为32,560元/㎡，总价格为1,954,251元，于签订《商品房买卖合同》时一次性付清全款；三、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以该合同约定单价据实结算，多退少补。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准；四、原告应当在验收合格的商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供资料报产权登记机关备案，并由被告承担除房屋销售不动产税和建筑营业税以外的其它税收及费用。上述合同签订当日，被告依约向原告给付了全部购房款。2013年10月，原告向被告实际交付了涉案商铺。2013年10月17日，被告与伍鸣签订一份《商铺租赁合同》，约定被告将涉案商铺出租给伍鸣，租期为5年，自2013年11月1日起至2018年10月31日止。2019年7月15日，永州市国土资源局零陵分局向被告颁发编号为湘（2019）零陵区不动产权第*******号的不动产权证，确定涉案商铺的房屋建筑面积为67.09㎡，其中专有建筑面积为51.12㎡，分摊建筑面积为15.97㎡。该不动产权证书的原件目前由原告占有，尚未交付给被告。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条之规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。本案中原告向被告提供的《商铺买卖合同》第五条系原告预先打印，未与被告协商的条款，属于法律意义上的格式条款。但《商铺买卖合同》第五条所约定的系房屋面积出现差异时的计算方式，而“商品房买卖合同解释”第十四条所规定的法定的面积差异补偿计算方式系司法解释作出的倾斜于购房者一方的规定，属于授益性规定。因此《商铺买卖合同》第五条对“商品房买卖合同解释”第十四条进行变更，采取据实结算，多退少补的计算方式，并未使当事人之间的权利义务失衡，并未违反公平原则。因此，虽然《商铺买卖合同》第五条属于格式条款，但并不属于不合理限制对方权利的格式条款，因而原告对该条款也不负提示与说明义务，该条款合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，则按该条款的规定处理。本案中原、被告间的《商铺买卖合同》第五条明确约定了产权登记的面积与合同约定面积不符时，房屋价款根据实际产权登记面积结算，多退少补。因此，原、被告双方已经就实际与约定面积误差的解决方式作出了约定，不再适用法律规定的计算方式。因此对原告要求被告按照实际产权登记支付房屋面积补差价款的诉讼请求，本院予以支持。房屋面积补差价款的具体数额为（67.09㎡-60.02㎡）×32,560元/㎡=230,199.2元。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案被告并未提供证据证明原告对其实行欺诈及擅自变更规划，应当承担举证不能的不利后果，即推定其主张的上述事实不存在。故对被告提出的相关抗辩理由，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间《商铺买卖合同》第十一条约定了原告应当在商铺交付后360日内将相关材料报登记机关备案，但未约定交付房产证的具体时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日后，因出卖人原因买受人未取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。综合上述法律规定及合同约定，原告应当于房屋交付后360日内将办理不动产权证的所需材料报送有关登记机关，并在取得不动产权证后立即将该证件交付被告。本案中，被告的不动产权证已经办理完成并由原告占有，原告应当向被告交付其所购商铺的不动产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中原、被告并未就被告支付房屋面积补差价款与原告交付不动产权证约定履行顺序，故双方之间行使的抗辩权为同时履行抗辩权。行使抗辩权应当遵循等价抗辩原则，被告尚未给付原告的房屋面积补差价款仅为230,199.2元，但原告未将被告所购商铺的不动产权证交付给被告，这大大降低了被告市场价格高达2,000,000元左右的商铺的市场流通价值，故原告拒不向被告交付不动产权证的行为明显违反了等价抗辩的原则，对原告的该抗辩理由本院不予支持。虽然原告未向被告交付不动产权证，但原告已向被告交付了商铺，且不动产权证已经登记于被告的名下，故原告并未迟延履行主要义务，其行为也未导致合同目的不能实现，故对被告附条件要求解除《商铺买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告王小球在本判决生效之日起十五日内支付原告永州市永福房地产开发有限公司房屋面积补差价款230,199.2元； 二、限原告永州市永福房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向被告王小球交付零陵区前进街万发世纪商贸城乐淘街临街壹层*-***号商铺的不动产权证。该不动产权证的编号为：湘（2019）零陵区不动产权第*******号； 三、驳回被告王小球的其它反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,753元，减半收取2,376元，由被告王小球负担。反诉费80元，减半收取40元，由原告永州市永福房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 员  柏 松 二〇二〇年一月十四日 法官助理  董凌冰 书 记 员  李嘉雯 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。