山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5472号上诉人（原审被告）：唐华东，男，1981年5月4日出生，汉族，住栖霞市。被上诉人（原审原告）：烟台市津房置业有限公司，住所地烟台市牟平区新区大街306号。法定代表人：陈华，董事长。委托诉讼代理人：王颖，山东同济律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕可超，山东同济律师事务所律师。上诉人唐华东因与被上诉人烟台市津房置业有限公司（以下简称津房置业）商品房销售合同纠纷一案，不服栖霞市人民法院（2017）鲁0686民初2402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。唐华东、津房置业的委托诉讼代理人王颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐华东上诉请求：1、依法撤销栖霞市人民法院（2017）鲁0686民初2402号民事判决；2、依法改判驳回津房置业的诉讼请求或发回重审；3、依法判令津房置业承担本案一审和二审诉讼费用。事实和理由：一、唐华东从2014年至2017年陆续归还了银行借款，后因被朋友骗取信用卡高额消费导致不能按时偿还银行借款，因此唐华东不能按时还款系客观不能而非主观不愿。一审法院以唐华东违约为由判决解除合同并让唐华东承担高额违约金和律师费，一审法院认定事实不清，适用法律错误，一审判决显失公平。二、一审判决解除涉案商品房买卖合同并办理相关手续，将导致唐华东居无定所，唐华东履行给付义务将严重影响其生产生活秩序，也不利于交易秩序和社会秩序的稳定。三、一审判决唐华东给付津房置业的违约金过高，唐华东原本生活窘迫，收入微薄，如按照判决履行会导致唐华东的生活陷入更加困难的境地，不利于维护公平正义、缓和社会矛盾、化解社会纠纷。四、一审判决唐华东承担违约责任过重，唐华东因为不能按时偿还银行贷款和津房置业的借款，不但首付款不能收回，已经偿还津房置业的借款和支付的银行贷款都不能收回，已经购买的房屋也被收回，并且要承担高额的违约金和律师费用。五、唐华东认为，津房置业解除合同收回房屋应当返还已经支付的首付款和已经偿还津房置业的借款及唐华东偿还的银行贷款，不应当要求唐华东无偿返还房屋还要承担高昂的违约金和律师费用。津房置业应当以自己的实际损失为限向唐华东主张权利，唐华东已经支付的应当返还。综上所述，唐华东认为一审法院认定事实不清，没有做到审慎处理原则，适用法律错误，应依法撤销一审判决，改判驳回津房置业的诉讼请求。为保护自己的合法利益，维护司法的公平与正义，特向人民法院提起上诉，望判如所请。津房置业答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第一，唐华东自述个人经济状况不佳，津房置业对此无法核实，但即便真实，也不是可以违约的合法理由；第二，涉案房屋至今未交付给唐华东，唐华东也没有因此流落街头，解除合同不会影响他的生产生活秩序；第三，一审法院按照双方签订的合同判决上诉人承担违约金、律师费，完全符合法律所规定的当事人意思自治原则，应予维持。津房置业向一审法院起诉请求：1、判令解除津房置业与唐华东签订的《商品房买卖合同》，并判令唐华东配合津房置业办理解除房屋备案登记手续及解除房屋预告登记手续；2、判令唐华东向津房置业偿还由津房置业垫付的银行利息、罚息26882.73元，并自2017年9月18日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，直至唐华东履行清偿义务之日止；3、判令唐华东向津房置业支付违约金98049.6元、律师费16000元；4、诉讼费由唐华东承担。一审法院认定事实：唐华东对津房置业证据基本无异议，只是对津房置业主张的利息、律师费以及违约金提出异议，认为数额过高。一审法院认为，津房置业、唐华东之间签订的一系列合同系出于双方真实的意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应受合同约束。津房置业所诉系根据合同约定且在法律允许范围内，应予支持。唐华东所辩不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决：一、解除津房置业与唐华东签订的《商品房买卖合同》；二、唐华东配合津房置业办理解除房屋备案登记手续及解除房屋预告登记手续；三、唐华东向津房置业偿还由津房置业垫付的银行利息、罚息共计26882.73元，并以26882.73元为基数，自2017年9月18日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付利息；四、唐华东向津房置业支付违约金98049.6元、律师费16000元。如果唐华东未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9896.78元、申请费2770元，由唐华东负担。二审中，本院认定事实如下：2014年3月3日，津房置业与唐华东签订《商品房买卖合同》（合同编号：牟预字140303120087号），载明：唐华东购买津房置业位于滨海东路618号9号楼1单元第25层9-2502号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积99.04平方米，套内建筑面积79.42平方米，公摊建筑面积19.62平方米，总价614286元；首付款184286元于2014年3月3日付清，按揭贷款430000元于2014年4月3日前付清。该合同第七条第1款约定：唐华东如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二条起至实际全额支付应付款之日止，唐华东按日向津房置业支付逾期应付款万分之5违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，津房置业有权解除合同。津房置业解除合同的，唐华东按累计应付款的5%向津房置业支付违约金。唐华东愿意继续履行合同的，经津房置业同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，唐华东按日向津房置业支付逾期应付款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……同日，津房置业与唐华东签订《天房·檀珑湾合同会签单》，载明：买受人唐华东，涉案房屋认购单价6266元/平方米，认购总价620584元，成交单价6202元/平方米，成交总价614286元；付款方式按揭贷款，首付款184286元，贷款金额430000元，备注：成交单价4950元/㎡，总价490248元，首付60248元，已付20000元，剩余30000元向开发商借款，分两年还清，实际首付150248元；已交定金20000元，补交房款10248元；财务收款确认本次交10248元，合计30248元。津房置业向唐华东出具涉案房屋购房款30248元的收款收据。同日，津房置业与唐华东签订《借款协议书》，载明：唐华东购买津房置业开发建设的涉案房屋，单价4950元，总房款490248元。第2条约定：双方在《商品房买卖合同》中约定，唐华东应于合同签订之日交付总房款的30%，但因为资金周转问题，双方协商同意，由唐华东自行交纳30248元，剩余30000元向津房置业借款支付。第3条第（2）款约定：唐华东承诺津房置业借与唐华东的款项，唐华东于2014年12月31日之前偿还15000元，津房置业对唐华东已还清的此部分款项免收利息。唐华东于2015年12月31日之前偿还津房置业本金15000元，津房置业对唐华东欠款15000元按照4.3%的利率收取利息，唐华东应支付借款利息为645元，与唐华东本次偿还津房置业本金同时支付。若唐华东未能按照上述日期偿还津房置业借款，自双方约定的应还款之日起至实际全额还清所借款之日止，津房置业对唐华东欠款额按照日万分之七收取逾期付款利息，并且唐华东应承担津房置业为追索该笔欠款本息而支付的合理费用包括但不限于调查费、交通费、律师费、诉讼费等；如唐华东任意一期借款超过上述日期3个月尚未归还，则津房置业有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，且唐华东应按购房款总额的20%向津房置业支付违约金，并且唐华东应承担津房置业为解除合同、追索违约金而支付的合理费用包括但不限于调查费、交通费、律师费、诉讼费等。涉案房屋实际成交价格为单价4950元，总房款490248元。30%的首付款为147074.4元。津房置业主张因考虑到唐华东当时无法交清首付款，经双方协商一致将首付款的比例调整到60248元。2014年3月14日，为购买涉案房屋，唐华东作为借款人、孙长青、唐雪娜作为共同借款人与中国建设银行股份有限公司烟台牟平支行（以下简称建设银行牟平支行）签订个人住房借款合同，借款本金430000元，借款期限自2014年3月14日至2044年3月14日。津房置业作为保证人与债权人建设银行牟平支行签订保证合同，对上述430000元借款承担连带保证责任。2015年1月14日，唐华东向津房置业偿还15000元借款，津房置业出具收款收据，载明：涉案房屋上次交款30248元，本次交款15000元。双方均认可唐华东至今仍欠付津房置业剩余借款15000元未还。2017年9月18日，建设银行牟平支行向津房置业发出《催收逾期贷款通知书》，载明：涉案个人住房借款合同截止2017年9月14日，该笔贷款已经29天未依约偿还，现拖欠本金409624.68元，拖欠利息852.11元，合计金额410476.79元，津房置业对该笔贷款承担连带保证责任。接到本通知后，请务必于5个工作日内一次性结清全部欠款，否则我行将依据合同约定通过诉讼依法追索。同日，建设银行牟平支行出具《证明》，载明：涉案贷款430000元已于2017年9月18日由津房置业代为全部结清。庭审中，唐华东提交第一组证据：一、唐华东2019年3月、5-9月的工资单6张；二、中国人民银行2019年10月11日出具的唐华东的个人信用报告。证明因为唐华东的钱被骗，其不是恶意欠买房的钱。津房置业对该组证据的真实性没有异议，但对证明内容不予认可，质证称，该组证据侧面证实了唐华东没有继续履行商品房买卖合同的能力，一审判决解除合同符合实际情况，且唐华东的经济状况不是其可以违约的合法理由。第二组证据：涉案房屋预告登记证明，载明：烟房预牟字第××号，预告登记权利人为唐华东，预告登记义务人为津房置业，房屋坐落为牟平区滨海东路618号9号楼9-2502号，预告登记业务种类为预购商品房预告登记，登记时间为2014年3月12日。证明唐华东购买了涉案房屋。津房置业对该证据的真实性没有异议。第三组证据：唐华东的卡号为62×××48的个人活期明细信息（自2014年3月5日至2018年9月26日），证据最后一页下方有手写体字迹。证明唐华东支付了涉案房屋的首付款，偿还了四年涉案房屋贷款。津房置业对该证据的真实性没有异议，但对于唐华东个人手写体不予认可，认为津房置业向银行偿还贷款的数额以建设银行牟平支行出具的证明数额为准。本院认为，津房置业对上述证据的真实性没有异议，故本院予以采信。经本院调查，建设银行牟平支行出具唐华东的个人贷款对账单，唐华东、津房置业对该对账单的真实性及数额均无异议，本院据此认定如下事实：唐华东已偿还涉案房屋贷款本金10498.73元，利息56808.89元；津房置业代为唐华东垫付涉案房屋贷款本金419501.27元，利息27741.05元，合计447242.3元。唐华东主张违约金过高，提交从烟台房屋网、烟台房地产信息网下载的檀珑湾2017-2019年的房屋价格照片3张，2017年房价为5612元每平方米，2018年10月房价为8570元每平方米，2019年12月的房价为8518元每平方米；烟台牟平三和房屋中介服务中心2018年8月房价打印件，房屋总价为725000元；烟台贝壳网2019年12月14日檀珑湾的房价照片2张，总价为1830000万，建筑面积为191-258平方米，证明涉案房屋现已升值，存在差价损失，应予考虑。津房置业对以上证据的真实性及证明内容均有异议，首先，唐华东提交的照片打印件无法证明证据来源，三和房屋中介出具的合同也不完整而且是复印件，檀珑湾早于2019年5月就已经清盘，唐华东打印的2019年12月14日的照片也讲不清证据来源。且该组证据显示的价格不具有指导性，唐华东的户型及位置属于不通透、较偏僻，而且是毛坯，不能按照网络的价格参照适用。网络的价格也并非房屋可能真实成交的价格，往往是有价无市。津房置业提交2017年8月27日签署的檀珑湾9-1-1404号房屋的商品房买卖合同、补充协议、合同会签单，证明该套房屋毛坯单价为每平方米4873元；提交2017年11月31日签署的檀珑湾9-1-101号房屋商品房买卖合同，证明该套房屋成交单价为每平方米5042元；提交2018年7月12日檀珑湾11-2-2603号房屋买卖合同，证明房屋成交单价每为平方米4951元；提交2019年4月2日檀珑湾9-1-2803房屋商品房买卖合同，证明该套房屋成交单价每为平方米5026元。上述证据共同证明涉案房屋价格已降低，不存在差价损失。唐华东对以上证据的真实性没有异议，但认为价格太低。经本院向烟台市牟平区住房和建设局调取涉案房屋所在楼宇2017年6月至12月间的商品房买卖合同，计算得出涉案房屋所在楼宇在该期间的买卖单价约为每平方米4802.63元。关于因唐华东违约给津房置业的造成的实际损失。津房置业主张包括税金损失、房屋回收后单独投入宣传人力、物力进行销售的损失、因2017年9月为唐华东偿还房贷而丧失的资金增长的损失。但其对此没有举证。经本院向唐华东释明，唐华东明确要求津房置业返还其支付的首付款以及向银行支付的贷款，并要求在本案中一并处理。庭审中，双方确认唐华东共计给付津房置业首付款45248元。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点问题为：一、涉案商品房买卖合同应否解除；二、违约金和律师费如何认定；三、唐华东已经支付的首付款及已偿还的银行贷款如何处理。一、关于涉案商品房买卖合同应否解除的问题。因唐华东给付能力的原因，津房置业与唐华东签订的《商品房买卖合同》约定的交易价格是614286元，实际交易价格为同时补充签订的《借款协议书》的价格490248元。签订《商品房买卖合同》614286元价格的目的是为了规避中国人民银行商业性个人住房贷款的相关规定。《商品房买卖合同》除虚构的价格条款无效外，其它部分以及《借款协议书》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。涉案房屋的价格应以双方真实的交易价格490248元为准。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，唐华东至今仍欠付津房置业首付款借款15000元未还，津房置业代为唐华东垫付涉案房屋贷款本息447242.3元的事实清楚，证据充分，唐华东的违约行为致使津房置业收取房款的合同目的无法实现，津房置业有权解除涉案商品房买卖合同。二、关于违约金和律师费如何认定的问题。《商品房买卖合同》和《借款协议书》中分别对因唐华东逾期还款导致《商品房买卖合同》解除后唐华东应支付的违约金作出了不同的约定，其中《商品房买卖合同》约定按累计应付款的5%向津房置业支付违约金；《借款协议书》中约定按购房款总额的20%支付违约金。津房置业作为开发商在明知唐华东没有能力支付首付款147074.40元（总房款的30%）的情况下，违反中国人民银行商业性个人住房贷款规定与唐华东签订了《商品房买卖合同》和《借款协议书》，存在主要过错，现因唐华东无力还款导致《商品房买卖合同》的解除，唐华东提出不应由其承担高昂的违约金和律师费，在津房置业没有提供证据证明其实际损失的情况下，本院综合考虑本案津房置业违规操作的实际情况及双方当事人的过错程度，酌定唐华东赔偿津房置业违约金24512元，驳回津房置业主张律师费的诉讼请求。三、关于唐华东已经支付的首付款及已偿还的银行贷款如何处理的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案商品房买卖合同解除后，唐华东应向津房置业返还涉案房屋并配合办理相关手续，唐华东已经支付的涉案房屋首付款及已偿还的银行贷款本金亦应由津房置业返还。综上所述，唐华东的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持栖霞市人民法院（2017）鲁0686民初2402号民事判决第一项；二、撤销栖霞市人民法院（2017）鲁0686民初2402号民事判决第四项；三、变更栖霞市人民法院（2017）鲁0686民初2402号民事判决第二项为限唐华东于本判决生效之日起十日内配合烟台市津房置业有限公司办理解除房屋备案登记手续及解除房屋预告登记手续；四、变更栖霞市人民法院（2017）鲁0686民初2402号民事判决第三项为限唐华东于本判决生效之日起十日内向烟台市津房置业有限公司偿还由烟台市津房置业有限公司垫付的银行利息、罚息共计27741.05元，并以27741.05元为基数，自2017年9月18日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付利息；五、限唐华东于本判决生效之日起十日内向烟台市津房置业有限公司支付违约金24512元。六、限烟台市津房置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还唐华东首付款45248元及唐华东已向中国建设银行股份有限公司烟台牟平支行归还贷款本金10498.73元;七、驳回烟台市津房置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9896.78元，由烟台市津房置业有限公司负担6227.38元，由唐华东负担3669.40元；保全费2770元，由唐华东负担。二审案件受理费9896.78元，由烟台市津房置业有限公司负担6227.38元，由唐华东负担3669.40元。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年一月九日书记员  孙嘉慧