湖南省新晃侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1227民初1960号原告：姚海莲，女，1968年5月27日出生，侗族，居民，户籍地湖南省新晃侗族自治县（以下简称新晃县），现住湖南省怀化市鹤城区。原告：张华昌，男，1952年9月15日出生，汉族，居民，户籍地广东省梅县，现住广州市白云区。二原告共同委托诉讼代理人：姚敦华，湖南西南律师事务所律师，特别代理。被告：姚敦树，男，1965年10月27日出生，侗族，粮农，户籍地湖南省新晃县，现住湖南省新晃县。被告：杨荷仙，女，1965年7月3日出生，侗族，粮农，户籍地湖南省新晃县，现住湖南省新晃县。二被告共同委托诉讼代理人：滕树根，湖南鹤洲律师事务所律师，一般代理。原告姚海莲、张华昌与被告姚敦树、杨荷仙物权保护纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理，原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚海莲、张华昌向本院提出如下诉讼请求：1、判决二被告将新晃县晃州镇西街30号三层楼砖木结构房屋一栋和西街32号二层楼砖木结构房屋一栋腾空交付给二原告；2、判决二被告交付西街32号房屋的房屋所有权证；3、判决二被告交付原告张华昌与杨人民在1997年2月20日签订的《房屋买卖协议》原件及交付西街30号房屋的房屋所有权证(登记在杨人民名下的)；4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：二原告于1995年同居生活，1998年5月21日生育女儿张少君。大约在1995年，二原告购买张勇所有的位于晃州镇西街32号（原西街49号）二层楼砖木结构房屋一栋，产权登记在原告姚海莲名下。1997年2月20日，二原告购买杨人民所有的位于晃州镇西街30号（原西街38号）三层楼砖木结构房屋一栋，以原告张华昌名义与杨人民签订有《房屋买卖协议》，至今尚未办理房屋产权过户登记，但杨人民已交付产权登记证件。2001年9月5日，原告张华昌因与他人合伙办厂缺少资金向二被告借款3.2万元，以原告姚海莲的名义与二被告签订《房屋抵押借款协议书》，约定由原告姚海莲用西街30号（原西街38号）房屋向二被告抵押借款3.2万元，抵押借款期限为一个月，如到期未能还款，该栋房屋属二被告所有，但双方未到房地产管理部门办理抵押登记。借款超期后，二原告无力还款。因原告姚海莲与被告姚敦树系血婊关系(姚敦树的父亲姚茂吉系姚海莲的舅舅)，二被告没有催促还款。之后二被告又借款3.5万元给二原告，累计借款6.7万元。2003年7月8日，二被告催促还款，因无力还款，二原告向二被告出具《房屋借款抵押书》，约定由二原告用西街30号、32号二栋房屋向二被告抵押借款6.7万元，抵押借款期限为期3天，逾期可由二被告将抵押房屋直接过户。出具《房屋借款抵押书》时，二原告已将西街30号、32号房屋的房屋所有权证及买卖协议原件质押给二被告。抵押借款逾期后，因无力还款，二原告请求延期偿还，二被告口头表示同意。2003年8月，二原告离开新晃外出务工。2004年9月，二被告催促还款，声称如不能还款，就把西街30号、32号二栋房屋过户到其名下，用以冲抵借款。二原告不同意以房抵债，请求二被告看在亲戚的情份上能延期还款。后二被告同意延期还款，口头协议由二原告将二栋房屋交给二被告居住使用或出租，用房屋占用费或房屋出租收入折抵借款利息。被告于2004年9月进入西街30号、32号房屋居住至今，并将部分房屋对外出租。2008年起，原告多次与二被告协商还钱退房，因支付借款利息标准持不同意见而未能协商一致。因原、被告系亲戚关系，双方没有红脸，此事久拖不决。2013年，二原告得知二被告曾于2005年8月22日向法院起诉二原告偿还借款6.7万元，法院已判决张华昌、姚海莲在判决生效后10日内偿还借款6.7万元，并承担3400元的诉讼费，二原告为此多次委托他人与二被告协商还款退房，但因支付借款利息标准问题未能协商解决。二原告认为，西街30号、32号二栋房子是二原告以购买方式取得的财产，其中32号房屋的产权登记已变更到原告姚海莲名下，虽然30号房没有办理产权变更登记，但与出卖人杨人民签订有房屋买卖协议，付清了购房款，杨人民不但交付了房屋还交付了产权证件，且杨人民至今对房屋交易没有异议，该二栋房屋应是二原告的合法财产，应受法律保护。虽二原告2003年7月8日向二被告借款6.7万元，是二被告出于亲情关系，出于帮助之心同意借支的，二原告对二被告在危困之时给予的帮助深表感谢。虽然二原告曾承诺以房抵债，但因该承诺未办理借款抵押登记及违反禁止性法律规定而自始无效，法院判决也已作出认定。从2008年至今，二被告在二原告具备还款能力，多次主动要求还钱退房的情况下，以索取高额借款利息为由拒不同意还钱退房，长期占用和出租二原告的二栋房子，已构成对二原告房屋的持续侵害，故依法提起诉讼，请求人民法院支持二原告的诉讼请求。原告为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、姚敦树、杨荷仙身份证复印件1份，拟证明二被告身份信息；2、民事诉讼证据收据复印件1份，拟证明姚敦树2005年5月起诉张华昌、姚海莲时向法院提交证据的目录；3、《房屋抵押借款协议书》复印件1份，拟证明张华昌、姚海莲2001年9月5日用原西街38号（现西街30号）房屋向姚敦树、杨荷仙抵押借款3.2万元，并质押房产证，抵押期限为30天的事实；4、《房屋借款抵押书》复印件1份，拟证明2003年7月8日，张华昌、姚海莲用原西街30、32号房屋向姚敦树、杨荷仙抵押借款6.7万元，抵押期限为3天的事实；5、《房屋买卖协议》复印件1份，拟证明1997年2月20日，张华昌出资3.5万元购买杨人民原西街38号（现西街30号）房屋的事实；6、收条复印件1份，拟证明2004年5月23日，姚敦树代替张华昌向杨子军偿还借款1.5万元的事实；7、吴华荣等四人证明复印件1份，拟证明张华昌于2003年农历6月29日离开新晃的事实；8、桥南社区居委会证明复印件1份，拟证明杨人民房子门牌号码由西街38号变更为30号的事实；9、房产证复印件2份，拟证明西街32号房屋登记在姚海莲名下、西街30号房屋登记在杨人民名下的事实；10、调查笔录复印件1份，拟证明张华昌与姚海莲系同居关系，俩人曾向姚敦树借款的事实；11、庭审记录复印件1份，拟证明（2005）晃民一初字第140号债务纠纷案庭审记录情况，庭审中二被告只要求原告偿还本金，没有说支付利息的事实；12、（2005）晃民一初字第140号民事判决书复印件1份，拟证明张华昌、姚海莲应偿还姚敦树、杨荷仙借款6.7万元，没有利息的事实；13、（2019）湘1227民初1959号民事调解书复印件1份，拟证明杨人民同意将西街30号房屋过户到原告名下。被告对原告所提交证据的质证意见为：证据1-2、4、6-12，无异议；证据3，真实性无异议，未进行登记不影响合同的效力；证据5,真实性无异议，按照法律规定物权应当以登记为准，原告只取得了债权；证据13，应当以登记产权过户为准。被告姚敦树、杨荷仙辩称：1、原告诉状中所诉多处不是事实；2、根据物权法第9条可知，不动产物权经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，本案西街30号房屋，因原告未去登记，不发生效力，权利人是杨人民，原告的法律地位是占有人，占有的诉讼时效为1年，原告现在才主张，已过诉讼时效；3、原、被告于2003年7月8日签订的《房屋借款抵押书》是双方的真实意思表示，未办理抵押登记不影响合同的效力，抵押物未经登记，不发生效力，但是抵押协议有效；4、西街30号房屋是老房子，经常漏雨，被告花费2万多元在屋顶上盖了铝合金大棚，西街32号房屋破烂不堪，被告购买1万多块砖，将屋后的墙重新砌起，且被告未将房屋出租；5、原、被告系亲戚关系，被告在危难时期帮助原告，新晃县西街30号、32号房屋是原告合法抵押给被告的，当时的67000元购买这两套房屋绰绰有余，现原告偿还被告67000元已无法购买房屋，原告要求被告腾出房屋，被告无地方居住，原告需给付被告购买房屋的费用60万元。被告姚敦树、杨荷仙为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、《房屋抵押借款协议书》复印件1份，拟证明2001年9月5日原告用原西街38号（现西街32号）房屋向被告抵押借款3.2万元的事实；2、房产证复印件1份，拟证明西街30号房屋产所有权人是杨人民的事实；3、《房屋借款抵押书》复印件1份，拟证明2003年7月8日，原告将西街30号、32号房屋向被告抵押借款6.7万元，抵押期限为3天的事实；4、证明复印件1份，拟证明原告2003年农历6月29日离开新晃至2005年6月26号未回新晃也无信息的事实；5、照片9张，拟证明西街32号房屋无人居住、破烂不堪的事实；6、湘（2019）新晃县不动产权第0001433号不动产权证、土地评估报告复印件各1份，拟证明新晃县西街30号房屋现登记在杨人民名下，不动产权证由二被告保管的事实。原告对被告所提交证据的质证意见为：证据1、2、4、6，无异议，其中证据2，该证现在已经作废了；证据3，真实性无异议，部分内容违反法律规定；证据5，真实性无异议，被告在使用过程中对姚海莲房屋保管不善，造成房屋破烂。为查明案件事实，本院依法向新晃县不动产登记中心调取《不动产权登记证书遗失声明》复印件1份、《遗失补正申请的报告》复印件1份、《申请暂缓办理报告》复印件1份、《新晃县不动产转让合同》复印件1份、《声明》复印件1份、《说明》及《新晃县不动产权属登记信息查询结果证明》各1份，上述证据依法向原、被告出示。原告对本院依法调取的证据质证意见为：真实性无异议，但杨人民与杨荷仙签订的转让合同，原告不知情，杨人民属于一房二卖。被告对本院依法调取的证据质证意见为：真实性均无异议，转让合同是事实，且我已申请办证，不动产登记中心要我交4万元的土地转让金，我没去交，所以证没办成。对原、被告提交及本院依法调取的证据，本院认证如下：原告提交的证据1-13，来源合法、客观真实、与本案有关，被告无异议，本院予以采信。被告提交的证据1-6，来源合法、客观真实、与本案有关，原告无异议，本院予以采信。本院依法调取的证据，原、被告对真实性均无异议，本院予以采信。经审理，本院认定事实如下：原告姚海莲与原告张华昌原系同居关系。1995年左右，二原告购买新晃县原新晃镇西街49号（现晃州镇西街32号）二层砖木结构房屋一栋，产权登记在原告姚海莲名下。1997年2月20日，二原告购买杨人民所有的新晃县原新晃镇西街38号（现晃州镇西街30号）三层砖木结构房屋一栋，并以张华昌的名义与杨人民签订《房屋买卖协议》，但双方未办理房屋产权过户手续。2001年9月5日，原告姚海莲、张华昌向被告姚敦树、杨荷仙夫妇借款32000元并签订《房屋抵押借款协议书》，协议书约定姚海莲将原西街38号房屋（现西街30号）抵押给姚敦树、杨荷仙，并将房产证交给姚敦树、杨荷仙保管，抵押期限从2001年9月5日至2001年10月5日，若借款人在指定期限内无法偿还借款，房屋属姚敦树、杨荷仙所有。此后，二原告又向姚敦树、杨荷仙借款20000元。2003年7月8日，二原告请求姚敦树、杨荷仙代偿姚海莲所欠杨子军的债务15000元，并另行订立《房屋借款抵押书》，载明张华昌、姚海莲以西街30号、32号二栋房屋抵押67000元，如3日内无法归还欠款，房屋由姚敦树、杨荷仙直接过户，该二栋房屋均未办理抵押登记。后因原告未偿还被告欠款，姚海莲、张华昌将二栋房屋交给姚敦树、杨荷仙居住使用。2004年9月，姚敦树、杨荷仙入住西街30号房屋居住至今，姚敦树、杨荷仙及其家人在该房屋居住过程中，二被告对该房屋进行了修缮。西街32号房屋年久失修，现无人居住。因姚海莲、张华昌未及时归还欠款，姚敦树、杨荷仙于2005年5月18日向本院提起诉讼，请求确认双方债权债务，认定有关房屋抵押协议的合法内容。2005年11月15日本院作出（2005）晃民一初字第140号民事判决书，判决姚海莲、张华昌连带偿还姚敦树、杨荷仙借款67000元，限于判决发生法律效力后10日内付清，该判决生效后，姚海莲、张华昌至今未偿还姚敦树、杨荷仙借款，姚敦树、杨荷仙亦未向法院申请强制执行。2019年10月8日，姚海莲、张华昌向本院提起诉讼，认为姚敦树、杨荷仙占用其二栋房屋侵害其合法权益，请求判决姚敦树、杨荷仙腾空西街30号、32号房屋交付给二原告，并交付房屋所有权证及《房屋买卖协议》。2019年10月8日，姚海莲、张华昌向本院提起诉讼，请求依法确认张华昌与杨人民在1997年2月20日签订的《房屋买卖协议》合法有效，请求判决杨人民将新晃县晃州镇西街30号房屋过户登记到姚海莲、张华昌名下。2019年10月18日经本院主持，双方自愿达成调解协议，双方对1997年2月20日签订的《房屋买卖协议》予以认可，杨人民于2019年12月30日前协助姚海莲、张华昌办理好新晃县晃州镇西街30号[不动产权证号为：湘（2019）新晃县不动产权第001433号]房屋过户手续。至本案宣判前，西街30号房屋的产权仍登记在杨人民名下。审理过程中，姚敦树、杨荷仙陈述西街32号房屋的房屋产权证已于2011年7月左右被盗。庭审中，原告自愿撤回第3项诉讼请求。本院认为：本案系物权保护纠纷，争议的焦点是原告是否有权利可以请求被告返还不动产。本案所涉争议的不动产房屋有两栋，即新晃县晃州镇西街30、32号房屋，其中西街32号房屋的产权虽登记在原告姚海莲名下，但原告姚海莲、张华昌认可该房屋是二人共同出资购买，系二人共同所有，本院对此予以认定，故原告姚海莲、张华昌作为新晃县西街32号房屋的所有权人，要求被告姚敦树、杨荷仙腾空该房屋并予以交付的诉请，于法有据，本院予以支持；原告要求被告交付该房屋的房产证，因庭审中被告陈述该房屋的房产证已于2007年被盗，故原告可自行向不动产登记中心申请补办。关于争议的新晃县晃州镇西街30号房屋，虽然1997年2月20日张华昌与杨人民就该房屋签订了《房屋买卖协议》，并于2019年10月18日经法院调解达成协议，但该房屋的不动产权在本案宣判前仍登记在杨人民名下，二原告尚未依法登记，取得西街30号房屋的不动产权证，且根据本院依法向新晃县不动产登记中心调取的证据，杨人民与杨荷仙于2019年7月23日亦就该房屋签订了《新晃县不动产转让合同》，姚敦树、杨荷仙于2019年12月19日向新晃县不动产登记中心申请暂缓办理该房屋的转移登记手续，该房屋的不动产权目前尚存在争议，故二原告向本院主张物权，要求被告腾空西街30号房屋的诉请，本院不予支持。二被告称原告欠被告借款，新晃县西街30号、32号房屋是原告合法抵押给被告的，被告当年借给原告的钱用来购买这两栋房屋绰绰有余，原告多年不偿还被告借款，现原告要求被告腾出房屋，被告无地方居住，原告需给付被告购买房屋的费用60万元，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳，理由如下：一、本案的物权纠纷虽因原、被告之间的借贷纠纷产生，但姚敦树、杨荷仙就双方之间的借贷纠纷曾向法院提起诉讼，本院已于2005年11月15日作出（2005）晃民一初字第140号民事判决，且该判决已经发生法律效力，故本案中对双方的借贷纠纷本院不再重复处理；二、（2005）晃民一初字第140号民事判决已对《房屋借款抵押书》中抵押条款进行了认定，《房屋借款抵押书》中约定如三天内张华昌、姚海莲无法偿还借款，二栋抵押房屋由姚敦树、杨荷仙直接过户的内容违反法律禁止性规定，系无效条款，且双方借款时约定抵押，并未到房产相关部门办理抵押登记，抵押权并未成立，故被告占有原告所有的新晃县西街32号房屋无合法依据。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条、第一百八十条、第一百八十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告姚敦树、杨荷仙于本判决生效之日起15内将新晃县晃州镇西街32号房屋腾空并交付给原告姚海莲、张华昌；二、驳回原告姚海莲、张华昌的其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，原告姚海莲、张华昌负担825元，被告姚敦树、杨荷仙负担825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于怀化市中级人民法院。审 判 员  刘建华二〇二〇年一月七日法官 助理  罗艳辉代理书记员  杨京文附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通运输工具;(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。