浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5711号上诉人（原审被告）：温州国贸大酒店有限公司。住所地：温州市鹿城区黎明西路1号。法定代表人：冯金生，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑初阳、李嘉伦，浙江六和（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张崇寿，男，1962年12月1日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：王忠良，北京德恒（温州）律师事务所律师。原审第三人：黄冬生，男，1965年12月24日出生，汉族，住温州市瓯海区。上诉人温州国贸大酒店有限公司（以下简称国贸大酒店）因与被上诉人张崇寿、原审第三人黄冬生房屋租赁合同纠纷一案，浙江省温州市鹿城区人民法院于2018年4月24日作出（2018）浙0302民初1530号民事判决，国贸大酒店、张崇寿均不服上述判决，分别提起上诉，本院于2018年8月22日作出（2018）浙03民终2262号民事裁定，撤销原判，发回重审。浙江省温州市鹿城区人民法院重审后，于2019年5月24日作出（2018）浙0302民初9711号民事判决，国贸大酒店不服该判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。国贸大酒店上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回张崇寿一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由张崇寿负担。一、一审认定事实错误。2008年底，国贸公司第一轮承包期结束，介绍全体业主与国贸大酒店签订第二轮承包协议，因无法联系张崇寿，故双方未签订书面协议。国贸大酒店基于统一经营的要求，对包括张崇寿房屋在内的十三层所有房屋进行装修。2013年初，张崇寿要求国贸大酒店支付租金，国贸大酒店表示黄冬生占用期间的租金应当由黄冬生支付。2013年12月24日，国贸大酒店基于统一装修的事实，向张崇寿出具了《确认书》，并当面送达。该《确认书》并非合同，而是国贸大酒店提出的调解方案，张崇寿拒不接受；国贸大酒店并无租赁张崇寿房屋的意思，截至2011年7月，系客观上统一装修后的酒店整体经营占用，并非是基于租赁关系的占用；《确认书》的形成时间为2013年12月24日，国贸大酒店已明确不同意承租张崇寿的房屋。张崇寿收到《确认书》后未对涉案房屋采取任何措施，导致损失扩大，应当由其自行承担。黄冬生2011年8月至2013年初期间占有使用涉案房屋的事实清楚。在双方无书面租赁合同的情况下，黄冬生占有使用张崇寿的房屋，应当由黄冬生承担相应的费用。涉案房屋系张崇寿所有，国贸大酒店不可能也无权将涉案房屋交付黄冬生占有使用。黄冬生与张崇寿是朋友关系，张崇寿因黄冬生给予的租金价格更高而拒绝与国贸大酒店签订租赁合同。涉案房屋不在黄冬生与国贸大酒店的置换范围，系黄冬生自行占用，与国贸大酒店无关。涉案房屋因统一装修而采用统一的门禁房卡，黄冬生腾空后，国贸大酒店向张崇寿出具《确认书》，并一直催告张崇寿接收涉案房屋，但张崇寿不予接收，国贸大酒店只好将房产腾空并上锁，并空置至今，房卡一直放在前台。上述行为系国贸大酒店已腾空涉案房屋并未占有使用的有利证明。二、本案张崇寿的请求已经过诉讼时效。其他业主的租金均是一月一付，张崇寿自2009年4月1日起就未收到租金，却不知自己权利受到侵害，明显不符合常理。张崇寿于2013年12月24日收到《确认书》，其已知晓权利受到侵害，应当自2013年12月24日起计算诉讼时效。根据本案发回重审前案件的庭审录音录像，张崇寿自认于2013年12月收到了国贸大酒店的《确认书》。故即使法院认为双方之间形成不定期租赁合同关系，该租赁关系也已在2013年12月24日解除，应当适用一年诉讼时效的规定。张崇寿辩称：一、一审认定事实正确，双方系房屋租赁合同关系，国贸大酒店未支付任何租金，且一直占有使用涉案房屋事实清楚，证据充分。涉案房屋为酒店式公寓，委托国贸大酒店管理、统一装修，长期租赁。第一轮承包期结束后，国贸大酒店向张崇寿提供了第二期的《租赁合同》，租期自2009年4月1日至2017年12月31日，租金为每月每平方55元。国贸大酒店对涉案房屋进行统一装修并占有使用，直到2017年5月向张崇寿送达《确认书》给予结算2009年3月至2011年7月的租金。经国贸大酒店同意后，黄冬生将包括涉案房屋在内的13层客房转租使用。2013年，因黄冬生拖欠水电费及物业费，国贸大酒店将13层房屋断水断电并上锁，占用至今。张崇寿多次要求国贸大酒店支付租金，国贸大酒店均否认双方存在租赁合同关系。涉案房屋系酒店式公寓，租赁期较长，且国贸大酒店将涉案房屋统一装修、统一管理，又有门禁和电梯控制，说明双方达成长期租赁的意思表示，国贸大酒店出具的《确认书》亦确认了双方存在租赁合同关系。一审认定双方形成不定期租赁合同关系是客观的，国贸大酒店无证据证明其送达《确认书》的时间，也未能提供证据证明其曾通知张崇寿办理交接手续，包括结算水电费、交付钥匙或房卡。二、张崇寿于2017年5月收到《确认书》，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，张崇寿于2018年2月起诉主张租金及房屋占用使用费，并未超过诉讼时效，应当获得支持。黄冬生未作陈述。张崇寿向一审法院起诉，请求：1.判令国贸大酒店向张崇寿支付房屋占用期间的租金（租金按每平米55元/月计算，自2009年3月至实际交付腾空房屋之日止，在该案审理过程中，张崇寿将租金计算方式变更为按每平方米55元/月计算，从2009年4月1日起至2017年12月31日止，为445310元）；2.判令本案诉讼费由国贸大酒店承担。一审法院认定事实：2003年1月13日，张崇寿与国贸公司签订《分房协议》，约定：国贸公司将位于黎明西路1号（黎明路与车站大道交叉口）的温州国贸大厦产权按产权式酒店公开分割变更，张崇寿自愿出资参加国贸公司的投资分房。国贸公司提供投资分房的房产为按四星标准建造的国贸大厦十三层15室（该房产的房屋所有权证书的编号为1313号）。该房产的总建筑面积77.11平方米，总价款672000元。具体准确面积以市房地产测绘大队分割确认后的面积为准。今后物业管理按产权证面积计算。张崇寿同意将所分房产委托国贸公司管理（首次委托期限须六年以上），在签订本协议的同时与国贸公司签订所分房产的产权式酒店客房委托管理协议书，第一时段期限为2003年1月13日至2009年1月12日。这之后，关于所分房产的经营方式（继续委托国贸公司管理或其他方式）由双方再行协商续签委托协议。同日，双方签订《产权式酒店客房委托管理协议书》一份，约定：张崇寿按产权式酒店方式分得坐落于温州市所有权。为便于国贸公司统一运作，张崇寿同意将该房产使用权交由国贸公司，全权委托其管理。国贸公司在签订本协议并取得上述房产的使用权后，按10080元／季的标准支付给张崇寿作为回报，每季的最后一个月月底付清。本协议有效期为2003年1月13日至2009年1月12日。2003年1月21日，张崇寿领取了坐落温州市黎明西路1号1313室的房屋所有权证，建筑面积为77.10平方米。上述委托管理期限到期后，国贸大酒店向张崇寿提供了一份其拟定的《租赁合同》，但张崇寿并未与之签订。而与张崇寿同层的其他业主则与国贸大酒店签订了书面的房屋租赁合同，约定租赁期限自2009年4月1日起至2017年12月31日止，租金为每月每平方米55元。其后国贸大酒店对酒店客房进行了统一装修并占有使用。2011年8月，第三人黄冬生向国贸大酒店提出承租包括涉案房屋在内的国贸大厦13层客房作为办公室使用，相应租金以其在国贸大厦其他楼层的房屋租金收益相抵。国贸大酒店同意后，将包括涉案房屋在内的国贸大厦13层客房交由第三人黄冬生占有使用。2013年，因第三人黄冬生拖欠水电费及物业费，国贸大酒店将该楼层断水断电并上锁，此后涉案房屋便一直闲置。租赁期间，国贸大酒店按照约定的租金标准向除张崇寿之外的该楼层其他已签订书面合同的业主支付了租金。另，国贸大酒店单方出具了一份落款时间为2013年12月24日的《确认书》，载明：2011年7月31日前，因酒店经营需要，本酒店与原国贸大厦1313房东张崇寿多次联系未果，未能签订续租协议。现确认将该房交由房东自行处理，本酒店已足额支付该房使用期内房租，计2009年3月-2011年7月止，29个月×77.1平方米×55元／平方＝122974.5元整，超出部分租金不予承担。但事实上，国贸大酒店并未向张崇寿支付过租金。一审法院认为，该案有四个争议焦点。一是双方之间是否存在房屋租赁合同关系；二是房屋租赁合同是否已解除；三是租金及占有使用费的计算期间及标准；四是张崇寿的请求是否已超过诉讼时效。关于第一个争议焦点。根据合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张崇寿从国贸公司受让取得涉案房屋的所有权。国贸大酒店在国贸公司委托管理期限到期后向张崇寿提供了一份其拟定的《租赁合同》，该行为表明国贸大酒店向张崇寿作出了承租涉案房屋的意思表示，其后双方虽未签订书面合同，但从实际履行情况来看，国贸大酒店对涉案房屋进行统一装修并作为酒店客房使用，自2011年8月起，国贸大酒店同意第三人黄冬生提出的置换房间要求将涉案房屋交付给第三人黄冬生作为办公室使用，之后又因第三人黄冬生欠缴费用将涉案房屋所在楼层关停闲置，可见，涉案房屋一直处于国贸大酒店的管理控制之下，而张崇寿对此未提出异议，应视为其接受国贸大酒店对涉案房屋的使用、收益。因此，张崇寿与国贸大酒店之间形成事实上的房屋租赁合同关系。国贸大酒店提出其与张崇寿之间不存在租赁合同关系的抗辩理由不成立，不予采纳。关于第二个争议焦点。根据合同法第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，根据酒店式公寓租赁的交易习惯可以确定租赁期限为六个月以上，张崇寿与国贸大酒店未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。国贸大酒店在其出具的《确认书》中载明“现确认将该房交由房东自行处理”应视为其作出解除合同的意思表示。解除合同应当通知对方当事人。虽然该《确认书》落款时间为2013年12月24日，但国贸大酒店未提供证据证明其向张崇寿送达该《确认书》的时间。而张崇寿在庭审中陈述其是于2017年5月才收到该《确认书》，故双方租赁合同应当自通知到达对方时解除。关于第三个争议焦点。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张崇寿与国贸大酒店之间的房屋租赁合同关系合法有效，国贸大酒店应当按照约定支付租金。虽然双方未签订书面租赁合同，但国贸大酒店提供给张崇寿的《租赁合同》中载明租赁费为每月每平方米55元，其出具的《确认书》中载明同意支付给张崇寿的租金也是按照上述标准计算，同时，国贸大酒店支付给涉案房屋所在楼层其他业主的租金也是按照上述标准支付，综合上述事实，张崇寿主张租金按照每月每平方米55元标准计算，符合事实和法律规定。如前所述，双方租赁关系已于张崇寿收到国贸大酒店出具的《确认书》时解除，合同解除后，国贸大酒店应当遵循诚实信用原则协助张崇寿办理房屋交接手续，但其怠于履行协助义务，导致合同解除后，涉案房屋仍由国贸大酒店关停并处于闲置状态直至第二时段管理期结束，根据公平原则，国贸大酒店应当按照上述租金标准向张崇寿支付占有使用费。综上，国贸大酒店应向张崇寿支付2009年4月1日至2017年12月31日期间的租金及占有使用费合计445252.5元（77.1平方米×55元/平方米×105个月＝445252.5元）。国贸大酒店辩称张崇寿与第三人黄冬生之间存在委托合同关系，第三人黄冬生占用张崇寿房产期间的租金应由实际使用人承担，但根据查明的事实，第三人黄冬生是与国贸大酒店达成协议以房屋置换方式取得涉案房屋的使用权，并无证据证明张崇寿与第三人黄冬生之间存在委托合同关系，该辩称没有依据，不予采纳。国贸大酒店辩称，张崇寿作为业主未履行合理注意义务，怠于签订后续协议，并放任第三人黄冬生持续占用其房产，应承担相应过错责任，一审认为，当事人享有自愿订立合同的权利，且未签订书面租赁合同并不影响合同的实际履行，而第三人黄冬生占用涉案房屋是基于其与国贸大酒店达成的协议，之后涉案房屋被关停闲置也是国贸大酒店的行为，并无证据证明张崇寿在订立合同及合同履行过程中存在过错，该辩称没有依据，不予采纳。关于第四个争议焦点。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。民法通则规定延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。诉讼时效期间张崇寿利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，张崇寿与国贸大酒店对租金支付期限没有约定，租金具有连续性和整体性，国贸大酒店在其出具的《确认书》中明确表示拒付租金，张崇寿才知道其权利受到损害，故诉讼时效期间应从张崇寿收到该《确认书》之时即2017年5月起算，至2017年10月1日民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的一年，应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。而合同解除后基于实际占用行为产生的占有使用费性质上不属于租金，张崇寿在第二时段管理期结束后应当知道其权利收到损害，故诉讼时效期间应从2018年1月1日起算，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。综上，张崇寿于2018年2月提起诉讼，并未超过诉讼时效。国贸大酒店辩称其出具的《确认书》落款时间为2013年12月，张崇寿此时应当知道其权利受到损害，本案已超过诉讼时效，但其未举证证明张崇寿当时已收到该《确认书》，故不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，于2019年5月24日判决：一、国贸大酒店于判决生效之日起十日内支付张崇寿租金及占有使用费合计445252.5元；二、驳回张崇寿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7970元，由国贸大酒店负担。二审期间，张崇寿、黄冬生均未提供新的证据。国贸大酒店提供了（2018）浙0302民初1530号案件庭审录音，证明张崇寿在该案件中自认于2013年12月收到《确认书》。张崇寿对该证据的真实性无异议，但认为国贸大酒店仅是在2013年口头告知《确认书》的内容，张崇寿并不同意，为了证明双方存在租赁合同关系，无奈于2017年5月才接收该《确认书》。黄冬生未发表质证意见。本院经审查认为，国贸大酒店提供的上述证据真实合法，能够证明张崇寿自认收到《确认书》的事实，本院予以采信。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定的事实予以确认。本院另认定，张崇寿在（2018）浙0302民初1530号案件2018年3月19日下午的庭审中陈述“确认书也是在13年12月份才给我的”、“到了13年才把那个确认书写了，写了叫我签字，我说一看这个书面字，我不签”。国贸大酒店在本案一审庭审中陈述“我方统一装修，客观上占用使用房产，我方同意支付占有使用费”、“即使该房产有开房记录，也是在2011年7月31日前，我方也确认并同意支付租金”。本院认为，国贸大酒店与张崇寿虽未签订书面租赁合同，但国贸大酒店将涉案房屋统一装修并占有使用，张崇寿未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，一审认定双方形成不定期租赁关系，并无不当。国贸大酒店主张其非基于租赁关系占有涉案房屋，不成立，本院不予采信。不定期租赁关系的双方当事人随时可以解除合同，国贸大酒店出具的《确认书》载明将涉案房屋交由张崇寿自行处理，张崇寿在（2018）浙0302民初1530号案件庭审中自认于2013年12月收到该《确认书》，即国贸大酒店解除不定期租赁关系的意思表示于2013年12月到达张崇寿，故双方不定期租赁关系于2013年12月解除。一审认定双方租赁合同于2017年5月份解除不当，本院予以纠正。因双方租赁关系于2013年12月解除，故2009年3月至2013年12月期间的租金应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条有关延付或拒付租金的诉讼时效为一年的规定，现张崇寿无证据证明其在2014年12月底前曾就租金主张过权利，应承担举证不能的不利后果，故国贸大酒店有关张崇寿租金的请求超过诉讼时效的主张成立，本院予以支持。不定期租赁关系解除后，国贸大酒店已明确表示由张崇寿自行处理涉案房屋，但张崇寿怠于接收，现向国贸大酒店主张2013年12月之后的占有使用费无法律依据，一审对张崇寿请求国贸大酒店支付2013年12月之后占有使用费的诉讼请求予以支持，不当，本院予以纠正。国贸大酒店在本案诉讼过程中表示愿意支付《确认书》中所载明的涉案房屋2009年3月-2011年7月止的租金122974.5元，系民事主体对自己实体权利的处分，本院予以准许。综上，国贸大酒店的上诉理由部分成立，对其上诉请求成立的部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初9711号民事判决；二、温州国贸大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付张崇寿租金122974.50元；三、驳回张崇寿其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7970元，由张崇寿负担5211元，由温州国贸大酒店有限公司负担2759元。二审案件受理费7970元，由张崇寿负担5211元，由温州国贸大酒店有限公司负担2759元。本判决为终审判决。审判长  曹启东审判员  余 萌审判员  刘宏杰二〇二〇年一月八日法官助理周婷婷书记员  黄欢乐