宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初13261号原告：吴迪，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：×××委托诉讼代理人：王某1，宁夏方和圆律师事务所律师。被告:银川世茂新领域置业有限公司。法定代表人：牛伟星，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某2，男，该公司法务主管人员。原告吴迪与被告银川世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂新领域置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴迪及其诉讼代理人王某1，被告世茂新领域置业公司诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴迪向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还合同款项5万元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年7月29日，原被告双方签订《商品房认购书》，约定原告认购银川市金凤区珺悦府15号楼3单元501室房屋。次日，被告向原告开具收据，证实收到原告5万元定金。其后，因被告工作人员原因，导致原告未能按照认购书约定在2019年8月3日支付首期房款，被告据此于2019年8月7日向原告发出《解除商品房认购书的通知》，告知涉案房屋将另行出售，定金将不予退还。原告认为，导致原告未能按照期限支付首期房款的原因系被告方所致，被告据此不予退还款项，于法无据。综上，为维护原告的合法利益，故提起诉讼。被告世茂新领域置业公司辩称，原告要求被告返还定金5万元的诉讼请求缺乏事实和法律依据。理由，1.原被告双方于2019年7月29日签订《商品房认购书》，认购书约定原告认购被告开发建设的银川市××区房屋，预测建筑面积为188.73㎡，总房价1787060元。认购书系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。认购书签订后，原告仅向被告支付了5万元定金。被告收到定金后向原告出具了收据并依约预留了涉案房屋，但原告未在认购书约定的5日内支付房屋首期房款537060元，也未在5日内与被告签署《商品房买卖合同》，其行为已经构成违约，被告有权按照认购书约定，在原告未履行款项支付义务的情况下，选择无条件将认购书项下物业转售他人，认购书自动解除，已支付的定金作为对被告的违约赔偿不予退还。2.原告未在约定的期限内支付首期房款、签署《商品房买卖合同》，应当适用定金罚则，无权要求返还定金。3.原告与被告之间的认购书已于原告收到被告寄送的解除商品房认购书的通知之日起解除，按照认购书约定，5万元定金应作为对被告的违约赔偿，被告有权不返还。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交《商品房认购书》《专用票据》《解除商品房认购书的通知》《EMS快递单》《快递送达记录网上查询单》以及吴迪与世茂新领域置业公司置业顾问闵健的微信聊天记录等证据。经质证和审查，上述证据来源合法，内容真实，与待证事实具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：世茂新领域置业公司系银川市金凤区珺悦府新建商品房住宅小区开发商。2019年7月29日，吴迪（乙方）认购银川市金凤区珺悦府15号楼3单元501室商品房，并与世茂新领域置业公司（甲方）签订《商品房认购书》一份，认购书约定：商品房预测建筑面积188.73㎡，单价9468.81元每平米，总价款1787060元；乙方付款方式为贷款付款，首期房款为总房款的30%即537060元，乙方应于本协议签订后5日内支付，余款总房款的70%即125万元（以银行贷款审批额度为准），乙方必须在签署《商品房买卖合同》之日起30日内付清，如乙方申请贷款额度与银行批准额度产生差额，乙方应当在签署《商品房买卖合同》之日起30日内自筹资金补足差额；乙方按照付款方式约定支付首期房款或全部房款（一次性付款情况下）后，应在当日前往甲方售楼处签署《商品房买卖合同》以及相关文件；为保证乙方享有优先购买其所认购甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金10万元，作为双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方已支付的定金转为部分首期房款；非因甲方原因，乙方若未完整、适当履行约定的任何款项支付义务，或未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或未于约定期限提供所需全部贷款资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书自动解除），同时乙方同意其已支付的定金作为违约而对甲方的赔偿；如乙方完全履行本认购书约定的义务，而甲方在未经乙方同意的情况下将本认购书项下的物业另行出售给第三人的，甲方应双倍返还定金，本认购书自动解除；自《商品房买卖合同》生效之日起，本认购书即行失效。上述认购协议签订后，吴迪向世茂新领域置业公司支付定金5万元，世茂新领域置业公司向吴迪出具珺悦府15号楼3单元501室定金《专用票据》一份。2019年8月2日至8月5日期间，世茂新领域置业公司置业顾问闵健通过微信聊天方式催告吴迪沟通办理贷款事宜。嗣后，吴迪到招商银行银川分行营业部办理贷款时被银行告知其已购有多套住房因房贷未清偿，故不能办理此项贷款，遂交涉未果。此后，吴迪亦未自筹资金补足支付差额首期房款487060元（537060-5万元）。2019年8月7日，世茂新领域置业公司通过EMS快递向吴迪发送《解除商品房认购书的通知》，书面通知吴迪解除双方于2019年7月29日签订的《商品房认购书》，并没收定金将珺悦府15号楼3单元501室房屋另行处置。次日，吴迪签收《解除商品房认购书的通知》。现双方因定金返还无法协商，引起本案诉讼。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。吴迪与世茂新领域置业公司签订的《商品房认购书》属预约合同性质，该协议意思表示真实，内容于法不悖，为有效合同，当事人应当遵循诚实信用的原则，严格按照约定全面履行自己的义务。定金的交付旨在担保合同的订立，收取定金方没收定金应具备法律规定的情形。定金对于债权的保障功能在于定金罚则的适用，即给付定金的一方不履行合同义务时失去定金；接受定金的一方不履行合同义务时，双倍返还定金。在贷款购房纠纷案件中，是否能够按揭及按揭比例等问题是买房人与银行之间的权利义务关系,而非出卖人与买房人之间的权利义务关系。买房人因贷款问题导致履行义务能力不足未能签订本约，则应当认定买房人违反预约合同从而承担违约责任。根据庭审查明的事实，吴迪自认其在购买涉案商品房时，已购有本市“民生花园”和在西安“西旅国际”等两套住房，且均有房贷未清偿，其在购买第三套商品房时对于是否能够按揭及按揭比例等问题应当预见相应的后果，在不能办理此项贷款后亦未采取补救措施补足支付差额房款，可认定为履行义务能力不足，未能签订商品房买卖合同本约事由则不能归责于出卖方，应承担违约责任，依照定金罚则，无权要求收取定金方返还定金。世茂新领域置业公司正当履行了解除商品房预约合同的义务，其抗辩理由依法成立，本院予以采纳。综上所述，吴迪的诉讼请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用驳回原告吴迪的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告吴迪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 史建文 二〇二〇年一月十四日书记员 陈 杨判决书附页：本案适用的相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。2.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。