安徽省宿州市埇桥区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1302执异20号 案外人（异议人）：郑德群，男，1963年8月25日出生，汉族，住宿州市埇桥区。 申请执行人：张如慧，女，1953年8月2日出生，汉族，住宿州市埇桥区。 被执行人：王锡荣，女，1953年9月21日生，汉族，住宿州市埇桥区。 被执行人：李本传，男，1958年6月10日生，汉族，宿州市埇桥区。 被执行人：李园园，女，1988年9月24日生，汉族，住宿州市埇桥区。 在本院执行申请执行人张如慧申请执行被执行人王锡荣、李本传、李园园民间借贷纠纷一案中，案外人郑德群提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人（异议人）郑德群称：请求保护异议人对宿州市埇桥区（证号963-××1）三间门面房的承租权利，维持其原租赁合同的继续履行，该房产应重新拍卖。事实与理由：2015年5月5日异议人郑德群与宿州市埇桥区原产权人王锡荣等人就其房屋的三间门面房签订《租房合同》，经宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初5126号判决书确认有效。自2015年5月至今，异议人郑德群一直作为三间门面房的承租人。2015年10月被异议人张如慧申请对宿州市埇桥区进行诉讼保全，其申请保全仅为当时房屋产权证上的房屋面积，不包括三间无产权登记的门面房，保全面积共计383.88平方米。但2019年7月埇桥区人民法院（2018）皖1302执恢196号执行公告执行时，错误的将三间无产权登记的门面房计入执行面积。且在执行房屋登记变更时并未通知承租人郑德群，直接将门面房所有权变更。根据买卖不破租赁的原则，法院执行房屋变更登记侵犯了承租人郑德群的优先购买权，房屋进行变更登记后郑德群作为承租人对房屋的使用权利也无法得到保障。 案外人（异议人）郑德群提供以下证据证明其异议请求：1、宿州市埇桥区房屋所有权证（证号：963-××1）复印件一份2、宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初5126号民事判决书复印件一份。 申请人张如慧答辩称：异议人郑德群提出异议的三间门面房包含在原房产证号为963-××1面积383.88平方米的产权证中，埇桥区法院将该房产执行给申请人张如慧不存在错误，异议人郑德群的异议不能成立。该三间门面房在963-××号房产证的房屋平面图中标注的很清楚，属于查封的383.88平方米的房产的组成部分，另安徽中恒房地产土地资产评估有限公司出具的房地产估价报告证明，评估对象为宿州市南关运粮河路43号整栋房屋。异议人郑德群所主张的因法院执行变更登记侵犯其优先购买权和承租人使用权，不能成立。异议人郑德群与原房屋所有权人李本传之间的租赁关系，实际是以租抵债，双方的真实意思表示是以租金抵偿债务，并非真实的租赁关系，不适用于合同法规定的“买卖不破租赁”和“承租人在同等条件下具有优先购买权”的原则。 申请人张如慧未提交相关证据。 被执行人王锡荣、李本传、李园园对异议无意见，未提供相关证据。 本院审查查明：本院于2015年9月8日立案受理了原告张如慧与被告王锡荣、李本传、李园园民间借贷纠纷一案，2015年9月9日我院作出（2015）埇民一初字第07776号民事裁定书对被告王锡荣、李本传、李园园名下财产采取保全措施，裁定如下：一、对被告王锡荣、李本传、李园园共有的位于宿州市××运河路××号房产（房产证号963-××号）一处予以查封。二、对担保人洪国宝所有的位于宿州市××孟家组房产（房产证号20××86号）一处予以查封。本院于2015年10月19日作出（2015）埇民一初字第07776号民事调解书，原被告经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告王锡荣、被告李本传自愿于2015年10月20日之前共同返还给原告张如慧借款本金140万元及该款自2015年3月4日始、按月利率2%计算至借款清偿之日止的利息。二、被告李园园对上述借款中的116万元本金及其利息承担连带清偿责任。案件受理费减半收取9438元，财产保全费5000元，被告王锡荣、被告李本传、被告李园园自愿负担。后因三被告拒不履行生效法律文书确定的义务，申请执行人张如慧向我院申请强制执行，我院于2015年10月30日当日立案，案号（2015）埇执字第03645号，2016年2月26日以终结本次执行程序方式结案。期间，2017年10月20日，申请执行人张如慧就案涉房屋向我院提起析产诉讼，我院于2017年12月26日作出（2017）皖1302民初9306号民事判决书，判决：“对坐落在宿州市埇桥区南关运河路31号房产（登记产权证为房屋所有权证字第××号，建筑面积383.88㎡）一处，被告王锡荣、李本传、李园园各自享有的份额分别为30%、30%、20%”。2018年7月31日申请执行人张如慧向我院申请恢复执行，我院于当日立案，案号（2018）皖1302执恢196号。在执行过程中，我院对被执行人王锡荣、李本传、李园园与李本传共同共有的位于桥区××办事处××粮河路××（××地址名称为××运河路××）房地产（证号：963-××1）进行了评估，评估价为2410000元。因三被执行人无现金履行能力，我院在网上进行了公开拍卖，因无人竞买而流拍。申请执行人张如慧申请就该房屋进行变卖，在限定期限内无人竞买。申请执行人张如慧自愿按流拍价2170000元接收该房屋抵偿债务。2019年5月14日我院作出（2018）皖1302执恢196号裁定，裁定：“将被执行人王锡荣、李本传、李园园与李本兰共同共有位于宿州市埇桥区（证号963-××1）按流拍价2170000元交付给申请执行人张如慧（身份证号码3422011953××××××××）抵偿债务。申请执行人张如慧按（2017）皖1302民初9306号民事判决的判决份额支付给李本兰现金434000元。本裁定后，房地产使用权转移。申请执行人张如慧可持本裁定到不动产登记部门办理产权过户手续。”后案外人郑德群向我院书面提出异议。 另查明，案涉房屋位于宿州市××运河路××号，现地址更名为宿州市埇桥区运粮河路43号，原产权证号为963-××1，产权面积383.88㎡,2019年8月14日申请执行人张如慧在宿州市不动产登记中心办理了产权变更手续，现产权证号为皖（2019）宿州市不动产权第0050539号，产权面积383.88㎡，规划用途为住宅。 又查明，案外人郑德群及郑德仲、郑德文与被执行人王锡荣、李本传就被执行人名下位于桥区××粮河路××门面房三间（房屋产权证963-××1）签订房屋租赁合同，以租金抵扣欠款。案外人郑德群及郑德仲、郑德文向我院提起诉讼，要求确认合同效力，我院于2018年6月13日立案受理，经开庭审理，我院于2018年7月3日作出（2018）皖1302民初5126号民事判决书，判决：“一、原告郑德群、郑德仲、郑德文与被告王锡荣、李本传于2015年5月5日签订的《租房合同》为有效合同。二、原、被告之间应当按照《租房合同》的约定全面履行自己的义务。案件受理费40元，由被告全部承担。” 本院认为，案外人郑德群以其与被执行人签订租房合同，且合同已经人民法院判决确认效力为由，提出要求保护其承租权利，以排除执行的异议请求。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”我院对案涉房屋的查封时间为2015年9月10日，案外人据以提出排除执行异议所依据的确认租赁合同有效的判决作出时间为2018年7月3日，属于在查封后作出的另案生效法律文书。关于案外人所称，我院在执行过程中错误的将三间无产权登记的房屋计入执行面积，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）……；（三）……;（四）……;（五）……”的规定，我院在查封、拍卖、抵付执行过程中，均以不动产登记部门的产权登记为依据，房屋的产权面积亦未发生变更。综上所述，对于案外人郑德群的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人郑德群的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向安徽省宿州市埇桥区人民法院提起诉讼。 审 判 长  魏荣清 人民陪审员  冯西廷 人民陪审员  张体华 二〇二〇年一月十五日 法官助理赵军 书记员刘欢欢 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。