上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初1636号原告：申洪波，女，1971年4月30日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海瓒珑实业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：曹腾，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：尹涛，上海市锦天城律师事务所律师。原告申洪波诉被告上海瓒珑实业有限公司(以下简称瓒珑公司)排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申洪波及被告瓒珑公司的委托诉讼代理人尹涛到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告申洪波向本院提出诉讼请求：1、判令被告拆除在上海市沪太路XXX号一楼大门处私设的门禁及公共电梯的门禁；2、判令被告支付原告自2017年6月至2017年10月共计四个月的占用费人民币9,196元(以下币种均为人民币，每月按2,299元计算)；3、判令被告赔偿因私设门禁造成租客无法入户的损失，自2018年6月1日算至2018年12月3日，每月按3,150元计算。事实和理由：原告是沪太路XXX号上海朗悦酒店公寓3309室的产权人，与上海东方国贸有限公司(以下简称东方公司)于2013年3月签订《上海朗悦酒店公寓委托经营合同》，约定由原告将上述公寓房委托被告经营，经营期限为10年，东方公司按约支付原告租金。自2015年5月起，东方公司拖欠租金不付，原告多次催讨未果，后于2016年6月提起诉讼，2017年6月经判决解除了原告与东方公司之间的委托经营合同。但是，瓒珑公司实际占用系争物业，直至2017年11月初，原告在申请强制执行后才收回系争物业，实际占用费至今未归还。瓒珑公司在承租了沪太路XXX号部分业主的物业后，未经任何业主允许，在系争物业所在的一楼大门处私设了门禁及公共电梯的门禁，原告曾多次向被告索取门禁卡，均遭到拒绝，影响了业主的正常生活秩序。原告在收回房屋后，于2018年1月31日与第三方上海自如资产管理有限公司(以下简称自如公司)签署了租赁合同，为期5年，月租金3,150元。由于瓒珑公司私设的门禁，阻扰租客入户，使得原告与第三方的租赁合同无法实际履行，自如公司自2018年6月起停止对原告发放租金，影响了原告的利益，故原告诉请如上。被告瓒珑公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1、被告是沪太路XXX号一层、三至五层部分区域的承租人，目前尚在租期内，有权使用已承租房屋及公共部分；2、原告所称因门禁不能正常通行不属实，原告于2018年11月已取得大门门禁及电梯门禁，在取得门禁卡前可以通过观光电梯和消防通道通行；3、原告要求被告支付2017年6月至10月占用费没有依据，事实上，被告没有使用系争物业；4、原告与第三方签订的租赁合同与被告无关，未提供因此造成的损失，也没有证明损失的原因是被告造成的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院经审理认定如下事实：1、位于沪太路XXX号的上海朗悦酒店公寓，开发商为东方公司。申洪波是系争公寓内3309室物业的产权人，建筑面积49.11平方米，用途商业，类型办公楼。2013年3月10日，申洪波(甲方)与东方公司(乙方)签订了《上海朗悦酒店公寓办公房委托经营合同》，主要约定，朗悦酒店公寓为新建商城，为使商城规范运作，交易繁荣，扩大知名度，甲方委托乙方统一经营3309室物业；经营期限10年，自2013年7月1日起算至2023年6月30日；前五年乙方应向甲方支付租金回报，支付方式为按月支付计2,299元/月，乙方代扣代缴税收后为2,184元。双方还约定，在委托经营期间，所有因系争物业以及公共部位发生的装修费用、水电费及物业管理费以及有关为系争物业的招商费用均由乙方承担，甲方不再承担；为实现委托目的，甲方委托乙方根据经营者的需要对系争物业进行必要的改造、装饰装修、增设附属设施、拆除系争物业隔断等，乙方接受该委托，组织施工所发生的费用由乙方承担等。2、2015年1月，东方公司与上海特诺达酒店管理有限公司(以下简称特诺达公司)签订两份《租赁合同》，主要约定，东方公司将含3309室物业在内的沪太路XXX号一至二层部分商场(建筑面积8,760平方米)及三至五层北面(包括一楼电梯大堂)(建筑面积7,586.81平方米)出租给特诺达公司，租赁期限八年。同期，特诺达公司将上述承租面积整体转租给了上海众缘投资咨询有限公司(以下简称众缘公司)，后众缘公司又将含3309室物业在内的沪太路XXX号一至二层部分商场(建筑面积8,760平方米)及三至五层北面(包括一楼电梯大堂)(建筑面积5,541平方米)转租给了上海熙凯实业有限公司(以下简称熙凯公司)。根据附件一沪太路XXX号整体承租室号及面积统计表，三至五层共有房间82间。因众缘公司拖欠租金，特诺达公司于2016年5月起诉，要求解除与众缘公司之间的租赁合同、收回租赁房屋，并支付租金、违约金。审理中，众缘公司提出反诉，本院还依法追加了次承租人熙凯公司参加诉讼。2016年11月，本院作出(2016)沪0113民初10111号民事判决，将特诺达公司与众缘公司之间、众缘公司与熙凯公司之间的租赁合同均予以解除，判令众缘公司、熙凯公司将上述租赁房屋返还给特诺达公司。该案还就相关费用作了判决。该判决经二审维持，已发生法律效力。因东方公司拖欠租金回报，申洪波于2017年5月起诉，要求解除与东方公司之间的委托经营合同及补充协议、返还系争物业，并支付租金回报、占用费、公用事业费用及违约金等。审理中，本院依法追加了次承租人特诺达公司参加诉讼。2017年6月，本院作出(2017)沪0113民初10501号民事判决，判令解除申洪波与东方公司之间的委托经营合同及补充协议；东方公司、特诺达公司将3309室物业返还给申洪波；东方公司结清水、电、物业等公用费用，赔偿违约金6,552元，并支付2015年6月1日起至返还之日止的租金回报及占用费。该民事判决生效后，申洪波申请强制执行。2017年11月，申洪波经执行收回系争物业。3、2018年1月30日，申洪波与自如公司通过APP签订了《资产管理服务合同》，主要约定，申洪波委托自如公司管理运营3309室物业；管理期限自2018年1月31日起至2023年6月14日止；自2018年3月7日计收收益，结算方式月付，每个结算周期最后一日为本期的结算日；预期合理收益为3,150元/月。申洪波后于2018年4月4日收到3,150元，于2018年5月3日收到3,150元，于2018年6月4日收到3,150元。申洪波遂涉讼。4、系争公寓现名为摩都时代公寓，未成立业主大会。审理中，瓒珑公司表示，系争公寓有60余户已与瓒珑公司签订租赁合同，大部分租期自2016年6月至2028年5月，另有包括申洪波在内的其他8户业主与自如公司签订了服务合同。申洪波表示，没有与瓒珑公司签约的业主大致在20户左右。经现场勘查，系争公寓共五层，其中一层、三层至五层为酒店式公寓，一层为大厅，三层至五层为公寓。大门门口有门禁电子装置，大厅内有两部电梯，电梯内有门禁电子装置。3309室物业位于公寓第三层，楼层一头处的楼梯往下可通往地下一层停车场，楼层中间处的楼梯往下可通往沿街铺面，楼层另一头原为健身房，健身房有观光电梯直达和紧急楼梯通道。现场勘查当日，大门及两部电梯出入均无需使用门禁卡，楼梯通道可正常通行并出入。健身房空置，观光电梯及紧急楼梯通道无法正常通行。当日，瓒珑公司员工表示，大门白日里是开着的，夜间考虑到安全因素会关闭，安全通道是一直开着的。大门的门禁设备是该员工至系争公寓负责管理时就已有了，电梯门禁设备是自如公司入驻后安装的，其中一部电梯可供全体业主使用，只是其中有段时间因为自如公司装修存在脏乱差的情况，被物业公司停掉了，后来又恢复使用了。现两部电梯的门禁设备都已停用。另一头的健身房及观光电梯属于办公区域，不属于公寓区域。对此，申洪波表示，大门白日里是开着的，夜间就关闭了，当时租客晚上回来，管理人员也不帮忙开门。电梯的门禁设备可能是诉讼以后才停用的。地下一层的车库很黑暗，不方便行走。另一处的楼梯，当时也堆满了杂物，不方便行走。即使可以通行，也不是阻碍通行的理由。据其他业主称，东方公司管理期间没有安装大门门禁，该设备是瓒珑公司安装的。即使是东方公司安装的，瓒珑公司也无权使用门禁阻止他人通行。5、审理中，申洪波自述于2018年12月，在东方公司第二批案件执行过程中，申洪波自瓒珑公司处取得了一套门禁卡，包括大门和电梯门禁卡。瓒珑公司则表示，申洪波自2018年11月已取得大门和电梯门禁卡。6、为证明己方主张，申洪波另提交了下列证据：证据1、照片4张，证明瓒珑公司私设门禁。证据2、短信截图，证明因无法进入系争公寓，申洪波拨打了110。证据3、银行流水，证明自如公司自2018年6月起未再支付租金收益。证据4、微信聊天记录，其中6月20日的微信内容主要为：申姐，这个事情我们不能再等了，这个属于业主违约了，我也不想，但是这个事情真的需要解决了，公司这边已经承担了很多，房子到现在都不能正常出租，租金损失也很严重；其中6月21日的微信内容主要为：大姐您好，公司停止打款了，房子问题什么时候解决好，再恢复。上述内容证明因租客无法正常进入，自如公司自2018年6月起停止打款，中止了服务合同的履行。证据5、执行告知书回复，证明瓒珑公司应支付申洪波四个月占用费。证据6、情况说明，证明物业费系向物业公司支付，瓒珑公司无权关闭水电。证据7、临时公约，证明物业公司是上海朗悦酒店物业管理有限公司。瓒珑公司发表如下质证意见：对证据1、真实性无法审核；对证据2、真实性无法确认，与本案无关；对证据3、真实性有异议，与本案无关，无法反映申洪波是否收到其主张的相应租金；对证据4、真实性不认可；对证据5，需要庭后核实；对证据6、真实性不认可；对证据7、真实性无异议，系争公寓的物业服务是由瓒珑公司提供，申洪波也没有向上海朗悦酒店物业管理有限公司支付过物业管理费。7、为证明己方主张，瓒珑公司另提交了下列证据：证据1、照片，证明电梯、公共部位可正常通行。证据2、2018年5月2日建设工程消防设计审核意见书、2018年5月28日公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，证明瓒珑公司是沪太路XXX号地上一层、三至五层局部房屋的合法使用人，且从事经营业务已取得了消防安全审批。申洪波发表如下质证意见：对证据1，真实性无异议，大门有门禁；对证据2，与本案无关。8、审理中，经协商，瓒珑公司、申洪波一致同意，瓒珑公司按每月1,700元的标准向申洪波支付2017年6月至10月期间四个月的占用费，共计6,800元。本院认为，本案系排除妨害纠纷，根据相关规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案中，申洪波经执行收回系争房屋后，与瓒珑公司因门禁卡事宜发生争议，并为此涉讼。审理中，申洪波自述已于2018年12月取得了大门及电梯门禁卡，现通行已不受妨害，故申洪波以通行受到妨害为由要求瓒珑公司拆除大门和电梯门禁，依据不足，本院不予准许。审理中，本院注意到，沪太路XXX号一层、三层至五层为酒店式公寓，共涉82户小业主，尚未成立业主大会，瓒珑公司现已与其中60余户业主签订了租赁合同，在行使权利时应注意与其他未签约业主和谐、友好共处，不应妨害其他未签约业主正常行使物权。同时，瓒珑公司与其他未签约业主在行使权利时均应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理原则，妥善处理好通行、安全等各方面关系。关于申洪波主张瓒珑公司赔偿2018年6月1日至2018年12月3日期间的租金损失。本院认为，申洪波提交的证据尚不足以证明损失与瓒珑公司有直接因果关系，且租赁合同的实际履行也受租赁市场、房屋地段、租金高低、租客意愿等因素影响，但是考虑到，瓒珑公司作为物业使用人对整个公寓的公共设施、设备设置了门禁，在申洪波未持有相关门禁卡时，确为申洪波的通行造成了一定程度的影响，故酌情判令瓒珑公司一次性适当补偿申洪波相关损失合计5,000元。审理中，经协商一致，瓒珑公司按每月1,700元的标准向申洪波支付2017年6月至10月期间的占用费，共计6,800元，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第四条之规定，判决如下：一、被告上海瓒珑实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告申洪波支付占有使用费6,800元；二、被告上海瓒珑实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告申洪波支付补偿款5,000元；三、驳回原告申洪波的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取251元，由原告申洪波负担146元，被告上海瓒珑实业有限公司负担105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄 蔚二〇二〇年一月十三日书记员 董程程附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第四条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。