广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初6778号 原告：韦理权，男,1949年12月24日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 被告：潘凤莲，女，1957年10月5日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 被告：罗国伟，男，1985年9月3日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2019年10月9日 开庭时间：2019年11月19日、12月20日 当事人到庭情况： 原告韦理权：本人到庭 被告潘凤莲：本人到庭 被告罗国伟：未到庭 原告起诉要点 诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋转让协议书》；2、两被告退还原告房屋预付款110万元；3、两被告赔偿利息损失（计算方式：以110万元为基数，从2019年7月22日起计算至实际归还时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、两被告支付未办妥转户手续违约金500元；4、两被告承担本案全部诉讼费。 庭审中，原告撤回第3项诉讼请求。 事实和理由：2019年7月，原、被告双方签订《房屋转让协议书》，约定原告向被告购买位于南宁市的房产，转让价款为218万元，原告先预付110万元，等房屋转户后再付清余款。签订合同后，原告预付了110万元购房款，但该房产未能过户给原告，故原告请求解除合同并退还预付的购房款。 被告答辩要点及第三人陈述要点 被告潘凤莲答辩称，双方都有意向买卖房屋，被告也已经收取原告110万元房款，但该房屋虽有房屋所有权证但无土地使用权证，故无法办理过户手续，被告愿意退还110万元，只是现在没有钱退还。 分析与认定 案件事实 合同签订的事实：原告韦理权（受让方、甲方）与被告潘凤莲、罗国伟（转让方、乙方）签订了《房屋转让协议书)，主要约定：经甲乙双方协商达成一致，甲方自愿将坐落在南宁市（高峰林场高峰小区）转让给乙方。双方就转让相关事宜达成以下合同条款:一、房屋基地情况：甲方转让的楼房位于南宁市（高峰林场高峰小区）楼层4层半（钢筋混凝土结构）总建筑面积388.8平方米；二、转让价格：双方协商转让价格未2180000元；三、付款方式：乙方先预付款110万元，等到甲乙双方到公证处公证房产证转户后再付清款；四、房屋交付：甲方应于乙方交清购房楼房款之日起，将该楼房的全部钥匙及相关资料证件交付乙方，同时乙方即享有该楼房的占用、使用、收益和处分权；五、相关费用：该楼房价定价为2180000元，但该楼所办的一切手续由2180000元内开支。 （二）合同履行的事实：2019年7月5日，原告向被告支付购房款10万元；2019年7月22日，原告向被告支付购房款100万元。 其他事实 1、1996年4月23日，南宁市郊区城乡建设委员会对建设单位潘凤莲申请在高峰街小区建设私人住宅（用地面积97.02㎡、建筑总面积388.08㎡）进行审定，审定意见为同意在用地红线范围内建一栋四层的住宅楼，建筑面积388.08㎡，必须按设计图纸施工，建筑物周边以及阳台等挑出部分的水平投影必须在红线范围内，并颁发了《建设工程规划许可证》[南郊建（峰）编号96942]。 2、1999年4月12日，案外人广西壮族自治区国有高峰林场（甲方）与潘凤莲（乙方）签订《职工宅基地使用合同》，载明为充分利用林地资源，解决职工住房困难，经区林业局同意，土地管理部门和城市建设规划管理部门批准，我场按照统一规划设计安排职工在所辖邕武公路和邕宾公路沿线的零星林地集资建住宅，现总场与职工潘凤莲签订以下合同条款：一、甲方同意乙方有偿使用高峰街小区的零星林地面积97平米作住宅用地，签合同后一年内必须施工，新建楼房不得低于二层，楼面必须做装修，不得擅自超建扩建…二、乙方住宅用地使用期限为七十年，即从1999年5月1日起至2069年5月1日止，使用期届满按国家的现行房地产政策处理；三、乙方的宅基地用地所有权属国有，乙方只有使用权，房屋产权归乙方个人所有，可依法继承、赠与，因工作调离可作场内转让。甲方不办理场外转让手续，如乙方私自对外转让，所造成的一切后果自负，甲方不负责任…六、本合同由乙方按规定交缴有关林业补偿费和代办用地手续及勘测、图纸资料和管理等费用后，经双方签章生效。 3、2007年7月9日，涉案房屋取得房屋所有权证（南兴房证字第0230678号），记载房屋坐落于南宁市小区），房屋所有权人潘凤莲，共有人罗国伟。 庭审中，原、被告陈述双方都是高峰林场工人，之前曾听说房屋可以先通过办理公证再办理房屋过户手续的形式买卖，但双方签订协议后去公证处询问办理房屋过户公证事宜，公证机关告知已不办理该业务，之后双方去房产交易中心咨询，该中心告知因该房产仅有房屋所有权证而无土地使用权证，故不能办理过户手续。 上述事实，有房屋转让协议书、房屋所有权证、建设工程规划许可证、职工宅基地使用合同及当事人陈述等证据在卷佐证。 法律分析 本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 关于合同应否解除。合同签订后，原告已按约向被告支付了预付购房款110万元，但因该房屋无法办理所有权变更登记，导致双方房屋买卖的交易无法进行下去，原告购买房屋的目的无法实现，故原告要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以确认。 关于合同解除后的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告应向原告返还其已支付的预付购房款110万元。至于违约金，因双方在合同中并无约定，故原告要求被告支付违约金，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，第九十七条之规定，判决如下： 一、确认原告韦理权与被告潘凤莲、罗国伟签订的《房屋转让协议书》解除； 二、被告潘凤莲、罗国伟共同向原告韦理权返还购房款110万元； 三、驳回原告韦理权的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7463元，由被告潘凤莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 谢 玲 二〇二〇年一月十三日 书记员 杨二凤 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人们法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。