广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初25618号原告（反诉被告）：广东和丰物业服务有限公司，住所地揭阳市区********金凤园，统一社会信用代码914***********841X。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：周丽平，广东鹏鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：段军威，广东鹏鼎律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：周达玲，男，1961年6月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码440************716。委托诉讼代理人：**，广东金纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎嘉燕，广东金纳律师事务所实习律师。原告广东和丰物业服务有限公司（以下简称和丰物业公司）与被告周达玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日受理后，依法适用简易程序。诉讼过程中，被告周达玲提出反诉，经审查，本院予以同意且将本诉与反诉合并审理。本案于同年12月26日由审判员杨风娥公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周丽平、段军威，被告的委托诉讼代理人**、黎嘉燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2012年8月至2019年3月物业服务费用30973.98元、2013年11月至2019年3月车位管理费4158元、滞纳金26623.6元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告于2010年8月30日与佛山市南海区创鸿房地产开发有限公司（以下简称“创鸿公司”）签订了《商品房买卖合同》，购买位于广东省佛山市南海区*******逸湖轩3002房。创鸿公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业管理服务。合同签订后，原告进驻小区开始为全体业主提供优质的物业管理服务，但被告却自2012年8月开始拖欠物业管理服务费，并因此产生了滞纳金。原告曾多次向被告催缴，但被告仍未交纳。至起诉之日，被告共拖欠原告费用共计61755.58元。现原告为自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院基于事实和法律支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告无权要求被告支付除管理酬金以外的物业管理费。2010年8月30日，被告与创鸿公司签订《广东省商品房买卖合同》（编号：201********326），约定：被告购买位于佛山市南海区*******************，并由原告提供前期物业服务。原告与创鸿公司签订的《水韵尚都前期物业管理服务合同》第五条约定：“物业管理区域物业服务收费选择酬金制方式；乙方（原告）每月按物业服务收入总额的10%提取管理酬金；物业服务费全部用于本合同约定的支出，物业服务费年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，物业服务费年度结算后不足部分，由全体业主按比例承担。”《物业服务收费管理办法》第九条第三款规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”《物业服务收费管理办法》第十二条规定：“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。”综上，预收的物业服务费用实为业主所有，不属于原告，原告无权向被告主张管理酬金以外的物业管理费。二、被告已足额支付2012年8月至2018年12月的物业服务费用，原告要求被告重复支付该段期间的费用毫无依据。2015年1月18日，广东和丰物业服务有限公司佛山分公司（以下简称“和丰物业佛山分公司”）和丰物业佛山分公司水韵尚都物业服务中心向被告出具了一份《证明》，明确表示被告已交清2012年8月1日至2015年12月31日的物业管理费。故原告无权要求被告重复支付前述期间的物业管理费。2017年5月12日，和丰物业佛山分公司向被告出具发票（No.39571189）载明收取被告2017年5月至8月的物业管理费。按照费用交纳应有的固定性、连续性，应是被告已足额缴纳2017年5月之前的物业管理费，原告才会出具发票且明确该笔费用对应的月份，不可能在被告仍欠费的状态下挑某几个月来收取费用。此外，被告不仅按时交纳当月应交物业管理费，同时还预交后续3个月的费用。被告日常交纳各项物业管理费用的方式不尽相同，包括现金、微信或刷卡等支付方式，也曾委托其亲属代为交纳。现金缴费的收款收据均由原告开具，但事实上原告多次拖延，拒开发票、收据。原告诉请支付的物业服务费跨度时间长，且每次缴纳金额较小，且缴纳方式多样，被告没有保存全部的缴费凭证合情合理。至2018年底，因原告管理混乱，未尽物业服务职责，且业主委员会已决定更换物业服务公司，并要求原告腾退办公场所，被告不再向原告缴纳房屋的物业管理费。三、被告从未拖欠原告车位管理费。原告提供管理服务期间，涉案小区停车场实行一卡一杆制，若被告未交纳车位管理费，原告将直接取消被告登记的汽车进入小区的权限。而被告车卡至今仍能正常使用，车辆可以正常出入小区，从未出现过前述禁止出入的情况，足以证明被告未拖欠车位物业管理费。此外，2013年10月30日，被告与创鸿公司分别签订两份《商品房买卖合同》，约定被告购买佛山市南海区*********水韵尚都地下室B区车位B196、B197。2013年7月30日，创鸿公司向被告发出两份《创鸿·水韵尚都物业交付使用通知书》，通知被告于2014年12月30日办理车位交付手续，明确“根据《商品房买卖合同》的约定，我司（创鸿公司）将视为已经交付上述物业，且从前述合同约定的时间内开始计收物业服务费。”因此，创鸿公司交付车位的时间不会早于2014年12月30日，原告据以收取车位管理费的时间起点也不应早于该日期。综上，原告要求被告支付2013年11月至2019年3月的车位管理费毫无依据且与事实相违背。四、原告无权要求被告支付滞纳金。首先，被告不拖欠任何物业管理费，故不需要支付滞纳金。其次，被告从未与原告签订任何书面协议，更没有对滞纳金进行协商约定。《前期物业管理服务合同》的双方当事人为原告及创鸿公司。被告并非合同当事人，原告无权依据该合同要求被告支付滞纳金。最后，根据原告提交的《前期物业管理服务合同》可知，该合同仅对服务内容、服务费用等方面进行约定，并未约定业主欠交物业管理费需向原告支付滞纳金。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告返还装修保证金2000元及资金占用期间的利息（利息以2000元为基数，自2015年5月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2019年12月23日为431.48元）；2.判令原告向被告返还出入证押金60元及资金占用期间的利息（利息以60元为基数，自2015年5月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2019年12月23日为13.96元）;3.判令本案诉讼费用及反诉费用原告承担。事实和理由：2010年8月30日，被告与创鸿公司签订《广东省商品房买卖合同》（编号：201********326），约定：被告购买位于佛山市南海区*******************，并由原告提供前期物业服务。2013年10月8日，因装修需要，被告向原告缴纳装修保证金2000元。之后为办理装修工作人员进出小区所需的出入证，被告分别在2014月5月5日、8月5日、11月18日向原告缴纳出入证押金共60元。2015年5月，被告房屋已装修完成并经原告验收合格，但原告一直拒绝向被告退还上述费用。原告继续占有被告上述款项毫无依据，依法依约应当予以返还。原告对被告的反诉辩称，原告已退回装修保证金2000元至被告，对于被告反诉主张退回保证金及利息的请求，法院应予以驳回。关于出入证押金，原告确认有60元未退还被告，原告愿意退回。关于被告要求原告支付其占有出入证押金60元产生的利息。原告在涉案小区服务至2019年3月31日，根据出入证押金的性质，原告退回该出入证押金的时间应在退出小区管理之后即2019年3月31日之后。在原告退出小区管理后，被告从未向原告要求退回出入证押金，所以原告不应该向被告支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经当事人质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据及本案事实，本院认定如下：位于佛山市南海区*********水韵尚都2栋3002房（建筑面积为187.5平方米）于2013年7月26日、水韵尚都地下室B区车位B196、B197于2013年12月31日分别登记于周达玲名下。和丰物业公司受水韵尚都小区的开发商创鸿公司的委托，对涉案小区提供前期物业管理服务。物业服务费由业主按照高层住宅2.4元/平方米/月计算，地下车库车位按42元/车位/月（子母车位为每月84元）计算。2019年4月1日起，和丰物业公司不再为该小区提供物业管理服务。2013年7月30日，创鸿公司向周达玲发出《创鸿水韵尚都物业交付使用通知书》两份，通知周达玲在接到通知后于2014年12月30日前办理车位B196、B197的交付手续，若逾期办理收楼手续，则视为已经交付上述服务业，且从上述约定的时间开始计收物业服务费。和丰物业公司于2013年10月8日收取周达玲的装修保证金2000元（收据编号为6070874），其另于2014年5月5日、2014年8月5日、2014年11月18日的分别向周达玲收取出入证押金各20元（合计60元）。和丰物业公司确认未退回上述出入证押金共60元至周达玲。2015年1月18日，和丰物业佛山分公司出具《证明》一份，其确认创鸿水韵尚都雅湖轩B梯3002房业主周达玲，已交清2012年8月1日至2015年12月31日物业管理费。周达玲与叶时欢为夫妻关系，周铭光、周铭汉为双方之子。叶时欢、周铭光、周铭汉在2016年至2018年期间多次为涉案房产、车位交付物业管理费及车位管理费，共支付5628.37元（详见下表）。2017年5月12日，和丰物业佛山分公司开具开票一张，该发票显示，周达玲已支付2017年5月至2017年8月期间的物业管理费1795.6元。付款人付款方式付款时间付款额付款人付款方式付款时间付款额叶时欢交通银行2016-1-4252周铭光工商银行2018-1-2756叶时欢交通银行2016-2-271265.36周铭汉交通银行2016-4-12882叶时欢工商银行2017-7-1252周铭汉交通银行2016-12-12756叶时欢工商银行2017-8-31126周铭汉交通银行2017-11-2146叶时欢工商银行2017-10-2126周铭汉工商银行2017-12-3126周铭光工商银行2016-7-28373.32周铭汉建设银行2016-8-16567.69备注：上述合计5628.37元；另外，2017年5月12日，和丰物业佛山分公司开具收据确认收到2017年5月至8月的物业管理费1795.6元，故合计支付7423.97元。和丰物业公司持有落款日期为2015年7月8日、声明人为周达玲的《遗失声明》原件一份，内容为：“周达玲现遗失创鸿水韵尚都保证金收据一张，收据号码为6070874（备注：原填写2013100558被划掉），现房屋装修已完工并合格，请和丰物业佛山分公司给予办理退回装修保证金2000元。”周达玲持有《遗失声明》的复印件一份，该声明中的收据号码为2013100558，声明中的其他内容与和丰物业公司持有的声明原件一致。庭审中，周达玲确认收到一笔2000的保证金。本院于2019年7月9日受理和丰物业公司诉钟惠英物业服务合同纠纷一案，诉讼过程中，钟惠英提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理。2019年8月28日，本院作出（2019）粤0605民初15970号民事判决书。该判决认定和丰物业公司提供物业服务存在以下问题：电梯存在故障及维修保养不及时、消防设备存在故障及损坏、车库漏水、垃圾桶附近垃圾堆积、楼顶天台地砖破损未及时修复等问题。本院认为，和丰物业公司在物业管理方面确实存在一定的瑕疵，尤其是涉案小区的电梯维修保养不及时、电梯故障、消防故障等方面，这些设备的运行是否正常会直接影响到业主的人身安全。尽管和丰物业公司物业服务问题并未达到钟惠英可拒绝支付物业服务费的程度，本院酌定钟惠英应支付物业服务费、车位管理费的90%。和丰物业公司提供的物业服务对钟惠英违约行为具有一定的原因力，故对和丰物业公司主张滞纳金或违约金的请求，本院不予支持。庭审中，周达玲确认其未支付2019年1月至2019年3月期间的物业管理费及车位管理费。周达玲认为其分两次各交2000元的保证金，号码为6070874收据上对应的保证金未退回，已退回的是对应编号为2013100558收据上的保证金。本院认为，和丰物业公司为涉案小区提供物业管理服务，周达玲为涉案房产及车位的业主。和丰物业公司为周达玲提供物业服务，周达玲理应依约交纳相关费用。本诉的主要争议点为周达玲尚欠物业管理费、车位管理费的数额情况。周达玲确认其未支付2019年1月至2019年3月期间的物业管理费及车位管理费。根据本院查明的事实，和丰物业公司于2015年1月18日书面确认周达玲已付清2015年12月31日前的物业管理费，故对和丰物业公司主张的2015年12月31日前的物业管理费，本院不予支持，周达玲应支付2016年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理费。另外，和丰物业公司、周达玲均无证据证明涉案两个车位的具体交付时间，创鸿公司通知周达玲在2014年12月30日接收涉案车位且称逾期从该日计收物业服务费，为此，本院确定周达玲应支付2015年1月1日至2019年3月31日期间的涉案两车位的管理费。周达玲认为其通过现金支付过涉案费用，因无证据予以证明，本院不予采信。经核算，2016年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理费17550元（187.5m²×2.4元/m²/月，每月为450元，共39个月）、2015年1月1日至2019年3月31日期间的两车位管理费为4284元（42元/月×51个月×2个），合计21834元。周达玲及其家属在2016年至2018年期间共支付物业管理费及车位管理费合计7423.97元（5628.37+1795.6）。周达玲尚欠2016年1月至2019年3月的物业管理费、2015年1月至2019年3月车位管理费共14410.03元（17550+4284-7423.97）。另外，和丰物业公司在物业管理方面确实存在一定的瑕疵，尤其是涉案小区的电梯维修保养不及时、电梯故障、消防故障等方面，这些设备的运行是否正常会直接影响到业主的人身安全。但和丰物业公司物业服务问题并未达到周达玲可拒绝支付物业服务费的程度，本院结合本案情况酌定周达玲应支付2016年1月至2019年3月的物业管理费、2015年1月至2019年3月车位管理费合计12969.03元（14410.03元×90%）。因和丰物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，故对和丰物业公司主张滞纳金的请求，本院不予支持。和丰物业公司确认未退装修出入证押金60元，现周达玲主张返还，和丰物业公司应予以退回。另外，和丰物业公司应退回装修保证金2000元至周达玲，具体理由：1.虽然周达玲持有的《遗失声明》为复印件，但经与和丰物业公司持有的《遗失声明》原件对比，周达玲持有的声明应是上述原件的复印件，本院对周达玲持有的声明的真实性予以确认。根据周达玲持有的声明，编号为2013100558的收据遗失，而非编号为6070874的收据遗失。虽然原件划掉了“2013100558”且改为“6070874”，但更改处并无周达玲的签名确认，且和丰物业公司也无法说明是谁更改，和丰物业公司应承担举证不足的法律后果。2.周达玲主张的保证金对应的收据编号为6070874，且其持有该收据的原件。若和丰物业公司退回了该收据中的保证金，其应已收回该收据。关于周达玲诉请退回出入证押金、保证金的利息问题。由于退保证金、押金均需要周达玲的申请，而其怠于主张权利，故对周达玲主张从2015年5月起计收利息，本院不予支持，本院酌定周达玲有权从其主张权利之日即向本院提交反诉状之日（2019年12月23日）起以2060元（2000+60））为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计收利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、周达玲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年1月至2019年3月期间的物业管理费、2015年1月至2019年3月期间的车位管理费共12969.03元予广东和丰物业服务有限公司；二、广东和丰物业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还装修保证金2000元、出入证押金60元及以2060元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予周达玲；三、驳回广东和丰物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回周达玲的其他反诉请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉案件受理费减半收取671.95元（广东和丰物业服务有限公司已预交671.95元），由广东和丰物业服务有限公司负担609.84元、周达玲负担62.11元。反诉案件受理费减半收取25元（周达玲已预交25元），由广东和丰物业服务有限公司负担25元。本诉与反诉受理费经相互扣减后，周达玲应负担受理费37.11元且其应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付广东和丰物业服务有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨风娥二〇二〇年一月三日书记员  邓健青