山东省曹县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1721民初3305号原告：马超，男，1988年12月11日出生，汉族，住曹县。委托诉讼代理人：霍振锁，曹县普连法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：马金华，男，1959年12月28日出生，汉族，住曹县。被告：菏泽康地置业有限公司，住所地曹县磐石街道办事处中兴路东（建行办公楼5层）。法定代表人：江永寿，董事长。委托诉讼代理人：王国彪，菏泽康地置业有限公司员工。委托诉讼代理人：张建东，山东汤都律师事务所律师。原告马超与被告菏泽康地置业有限公司（菏泽康地公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马超委托诉讼代理人霍振锁、马金华，被告菏泽康地公司委托诉讼代理人王国彪、张建东到庭参加了诉讼。因本案案情复杂，依法转为普通程序进行了审理。本案现已审理终结。马超向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告按协议约定签订商品房买卖合同；2.判令被告为原告办理房屋产权证；3、支付原告逾期办理房产证的违约金111000元（按房屋总价37000元的年利率5%，计算6年）；4.判令被告占用原告住宅专项维修资金等资金的利息3681元（契税846元、印花税180元、测绘费278元、办房产证费160元、住宅专项维修资金12271元，共计13740元，按年利率6%计算6年），返还多收房款3105元。事实和理由：2011年9月8日原、被告签订房屋拆迁补偿安置协议，原告购买被告开发建设的曹县康地君佳小区A-8号楼2单元1102室、A-9号楼2单元1303室两套回迁房，总房款为370204元；交房时间为2013年6月24日；被告交房时收原告住宅专项维修资金12271元、办理房产权证书费用160元、契税846元、印花税180元、测绘费278元。但被告至今不给办理房屋产权证，所收取的住宅专项维修资金亦不上交房屋管理部门。被告出售给原告的房屋面积为204.52平方米，实际测绘面积为203.36平方米，多收原告1.15平方米的房款3105元。被告的行为侵害了原告的合法权益。菏泽康地公司辩称，原告的房屋因城市建设被拆迁，被告作为建设单位为拆迁户提供回迁安置房屋，双方签订了房屋拆迁补偿安置协议。原告选择产权调换的补偿方式并实际取得了曹县康地君佳小区的回迁房。原告要求与被告签订合同，于法无据。原告作为回迁房屋的所有权人应自行向房管部门申请权属登记，被告没有义务为原告办理房产证；原告所交纳的办证费用是办理房产证的工本费。原告所交纳的住宅专项维修资金被告已于2018年8月27日存入原告个人帐户，不存在被告占用问题，原告要求被告支付其所交纳的正常费用的利息，不符合法律规定。根据拆迁补偿安置协议约定，房屋实际面积应以产权证上载明的面积为准，应在房产证颁发之后以实测面积多退少补。请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理确认以下法律事实：2011年9月8日，被告委托曹县正和拆迁服务有限公司拆迁原告位于曹县北侧的房屋。被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》1份，内容为：因城市建设需要，甲方需拆除乙方在拆迁范围内的所有房屋及其附属物，在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋拆迁回迁安置补偿达成如下协议：乙方座落在清江路北的房屋位于被拆迁范围内，乙方选择房屋产权调换的方式进行拆迁补偿，补偿金额为342000元；根据甲方提供回迁安置房的具体位置，乙方自愿选择的住宅安置房在曹县康地君佳小区西侧，建筑面积190平方米，具体楼号、单元号、楼层、房号、实际面积及其它事宜选房后另签合同书；本协议安置房面积为设计面积，实际面积以产权证上载明的面积为准（最终以实测面积多退少补）。协议签订后被告按协议约定将原告的房屋拆迁。2013年6月24日，原告按协议约定选取了被告开发建设的曹县康地君佳小区A-8号楼2单元1102室和A-9号楼2单元1303室回迁房两套，被告向原告交付了房屋；两套回迁房面积共为204.52平方米（112.21平方米＋92.31平方米）、价款370204元（192967元＋177237元），双方结算房款后，原告补交给被告房款28204元。同一天，被告收取原告住宅专项维修资金12271元，办理房产证费用160元，印花税180元，测绘费278元，契税846元。之后原告多次找被告签订合同、办理房产证未果。2015年10月21日被告取得案涉住宅楼的竣工综合验收备案证书；2018年8月27日被告将收取原告的住宅专项维修资金交到房管部门。另查明：中国人民银行公布的2013年金融机构同期（1-3年期）贷款年利率为6.15%；2013年活期存款年基准利率为0.35%。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。被告拆迁原告房屋，原告选择以房屋产权调换方式将房屋拆迁安置补偿款按多退少补原则调换成被告开发建设的商品房，双方签订的房屋拆迁安置补偿协议，属于有偿合同，法律对该合同没有具体规定，应参照房屋买卖合同的相关规定规范双方的权利和义务。原、被告所签订的房屋拆迁安置补偿协议，属双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定：商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。原、被告签订的房屋拆迁安置补偿协议中亦约定，原告选房后另签合同书，原告要求被告签订房屋买卖合同，本院予以支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：---（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；---合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告作为房屋买受人，应当自行办理房屋产权登记手续，被告作为房地产开发企业应当协助原告办理房屋产权登记。原告要求被告为其办理房屋产权证，于法无据，本院不予支持。被告向原告交付房屋时，房屋所在住宅楼尚未通过综合验收备案，住宅楼综合验收备案前原告无法办理房屋产权登记。被告将未通过综合验收的房屋交付给原告属违约行为，致原告无法办理房屋产权登记，被告应承担原告无法办理房屋产权登记期间的违约金；违约金应从被告向原告交付房屋之日起90日即2013年9月23日，按中国人民银行公布的2013年金融机构同期（1-3年期）贷款年利率6.15%，计算至案涉住宅楼通过综合验收备案之日，数额为47911.92元。《住宅专项维修资金管理办法》第九条第一款规定：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。第十条第三款规定：开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门号设分户账。第十二条规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。第十四条规定：专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。第二十七条规定：下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（一）住宅专项维修资金的存储利息……。被告应当在收到原告的住宅专项维修资金后，未能及时存入原告的住宅专项维修资金专户，给原告造成了一定的经济损失，原告要求被告赔偿未将住宅专项维修资金存入专户期间的利息损失，本院予以支持；利息应按照中国人民银行公布的2013年活期存款基准利率年利率0.35%，以被告收取原告住宅专项维修资金12271元为基数，从2013年6月24日计算至2018年8月27日，数额为225.48元。原告要求被告赔偿所交纳的契税、印花税、测绘费、办房产证费用等资金的利息，于法无据，本院不予支持。原、被告签订的房屋拆迁安置补偿协议中约定房屋面积以产权证上载明的面积为准，房款最终以实测面积多退少补。原告尚未办理房屋产权证，原告要求被告返还多收房款，应在办理房产证后另行主张权利。依据上述规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告菏泽康地置业有限公司于判决生效后5日与原告马超签订商品房买卖合同；二、原告马超办理房屋产权登记手续时，被告菏泽康地置业有限公司应予协助；三、被告菏泽康地置业有限公司于判决生效后5日内赔偿给原告马超无法办理房屋产权登记的违约金47911.92元；四、被告菏泽康地置业有限公司于判决生效后5日内赔偿给原告马超住宅专项维修资金的利息损失225.48元；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2656元，原告负担1653元，被告菏泽康地置业有限公司负担1003元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  李东成人民陪审员  田明新人民陪审员  吴志勇二〇二〇年一月十六日书 记 员  孙 雪