浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初3408号 原告（反诉被告）：王二宝，女，1965年6月29日出生，汉族，住嘉善县。 委托诉讼代理人：董尚艳，浙江东方正大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张军红，男，1983年3月3日出生，汉族，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：王卓义、曾洁翔，上海孜求律师事务所律师。 第三人：嘉善腾龙房地产经纪有限公司，住所地嘉善县魏塘街道解放东路315号3幢一层西起6-8间。 法定代表人：强展。 原告王二宝与被告张军红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，张军红提起反诉，本院经审查，对张军红的反诉予以受理。本院依法适用简易程序于2019年8月22日进行了第一次公开开庭审理。原告王二宝于2019年8月27日向本院提出撤回本诉的申请，本院经审查，于2019年8月28日作出裁定，准予原告（反诉被告）王二宝撤回本诉。2019年1××月1××日进行了第二次公开开庭审理。反诉原告张军红及其委托诉讼代理人王函均,反诉被告王二宝及其委托诉讼代理人董尚艳到庭参加诉讼。本院发现本案与嘉善腾龙房地产经纪有限公司存在利害关系，遂通知嘉善腾龙房地产经纪有限公司作为本案的第三人参加诉讼。因案情复杂，本院于2019年1××月21日依法将本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2019年12月13日公开开庭进行了审理。反诉原告张军红及其委托诉讼代理人王卓义，反诉被告王二宝及其委托诉讼代理人董尚艳，第三人的法定代表人强展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 反诉原告张军红向本院提出诉讼请求：判令王二宝支付反诉原告违约金149000元。2019年1××月1××日，张军红变更诉讼请求为：1、确认张军红与王二宝签订的《房屋买卖合同》立即解除；2、判令王二宝向张军红支付违约金149000元。2019年11月26日，张军红再次变更诉讼请求为：1、确认张军红与王二宝签订的《房屋买卖合同》立即解除；2、判令王二宝支付给张军红的定金200000元不予退还。事实和理由：2019年2月16日，张军红与王二宝签订《嘉善县房地产买卖合同》，约定如下：1、张军红将罗星街道海上风华1××幢1单元303室转让给王二宝；2、转让价格149万元，王二宝支付定金20万元；3、在张军红取得房产证1××天内，王二宝应付购房款79万元；4、如王二宝违约，定金不予退还，并按总房价的1××%赔偿给张军红。张军红于2019年6月21日取得产权证，并通过中介通知王二宝。后双方约定6月28日到中介由王二宝支付首付款，张军红如约前去。但王二宝以毫无根据的怀疑反诉原告不会归还房屋按揭款项为由拒不支付。后张军红陪同王二宝前往银行咨询后，将张军红的银行卡信息留给王二宝，并要求王二宝按合同约定支付首付款，王二宝至今未予支付。张军红并无推诿办理之实，反多次催促王二宝付款。王二宝不履行付款义务，违约在先；张军红也因此不得不继续支付银行贷款，产生了损失。且王二宝之行为有违张军红当初向其告知的对房屋进行低价出售以期尽快变现缓解资金紧张之目的。因此王二宝应承担违法责任。另外，张军红出具给王二宝的定金20万元收条，但实际张军红只收到19万元，其中1万元被扣在嘉善腾龙房地产经纪有限公司。 反诉被告王二宝答辩称，第一，王二宝不同意立即解除合同，要求继续履行合同；第二，王二宝对该案件不应当承担违约责任。理由如下，王二宝通过中介与反诉原告在约定的日期，准备好所需要的资金，依约到了银行。后银行工作人员告诉张军红，贷款还有一天的期限，提前还贷需要支付违约金。张军红一听马上就一走了之，王二宝怎么喊都喊不住。后中介人员也多次通过电话、微信叫张军红来嘉善碰面办理付款及还贷手续，但张军红都置之不理。所以王二宝有充分的理由相信是张军红恶意拖延付款时间，造成王二宝表面违约的假象，其真正目的是要恶意索取王二宝的违约金。造成违约的根本原因不在王二宝，故不应承担违约责任，并请张军红继续履行合同顺利完成该次房屋买卖。 第三人嘉善腾龙房地产经纪有限公司述称，第三人收取的1万元，是张军红给付给第三人的中介服务费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，王二宝申请证人当庭进行了作证。本院组织当事人进行了质证。双方对对方当事人提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2019年2月16日，张军红（甲方）与王二宝（乙方）签订了《嘉善县房地产买卖合同》一份，合同第一条约定：“由乙方向甲方购买位于房屋一套，建筑面积86.65平方米，房屋售价1490000元。备注：甲方在收到乙方支付的购房款人民币790000元，需立即归还房产的按揭贷款。”第二条约定“乙方付给甲方购房定金人民币200000元，甲方同时将该房屋的产权证原件交给中介方做售房保证。其余购房款乙方分二次付给甲方。在甲方办出产证1××天内乙方需付购房款790000元，余款人民币500000元，通过本房产的银行按揭支付给甲方。甲方交房押金20000元，由中介保管，待甲乙双方交房时，双方无异议，由中介方转交给甲方。……”第三条：“……如乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，违约一方向对方付购房总价款的万分之五违约金，任何一方逾期1××天以上未履约的，视为违约（但双方另有补充协议的除外）。”第九条：“甲乙双方合同签订后，甲方违约，双倍返还定金，并按总房价的1××%赔偿给乙方。乙方违约，购房定金不予退还，并按总房价的1××%赔偿甲方。”合同同时对其他事项进行了约定。合同签订后，王二宝于当日向张军红支付了定金200000元。张军红将其中的1××000元给付给第三人嘉善腾龙房地产经纪有限公司作为中介服务费。2019年6月21日，张军红取得了案涉房屋的产权证，并于当日通过微信向中介进行了告知，中介接到张军红的微信后，即电话通知王二宝。双方于2019年6月28日到银行办理付款及还贷手续，因贷款期限满一年还差一天，如提前还贷需向银行支付相应的违约金，张军红随即离开，故未办妥还贷手续，王二宝也未向张军红支付相应的购房款。当日，张军红将银行账号拍照给了中介工作人员，中介殷霞娟即将卡号信息电话通知王二宝。6月30日张军红即通过微信询问中介殷霞娟是否已将银行卡号告知了王二宝。7月1日，张军红再次将银行卡及身份证的图片通过微信发给中介殷霞娟，中介殷霞娟收到后，即将卡号告知王二宝，要求王二宝向该卡号转账支付应付的购房款。王二宝则要求张军红本人亲自前来银行，将购房款790000元支付给张军红并立即归还案涉房屋的按揭贷款。因双方未能协商一致，故王二宝对房款790000元至今未予支付。 另查明，王二宝于2019年7月23日向本院提起本案的本诉，要求继续履行合同，并于2019年8月23日将790000元转存至本院账号，后于2019年8月27日取回。在诉讼过程中，王二宝又于2019年12月1××日再次将790000元转存至本院账号，表示要求继续履行合同。 还查明，案涉房屋系张军红以按揭贷款方式购买，贷款金额1××0万元，还款期限自2018年7月29日至2047年6月11日，截至2019年6月29日贷款余额为986514.33元。 本院认为，张军红与王二宝签订的《嘉善县房地产买卖合同》合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用的原则按照约定全面履行自己的义务。根据合同的约定，王二宝在张军红办理出案涉房屋的产权证后的十日内应支付购房首付款790000元，张军红在收到该笔购房款后须立即归还本房产的按揭贷款。就合同约定和通常操作流程而言，王二宝确实应先行支付790000元，然后由张军红归还贷款，双方履行合同的义务有先后。王二宝在6月28日未支付790000元，也未在收到张军红通知后直接转账支付，张军红据此主张解除合同并适用定金罚则。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条的规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”，张军红的诉请是否成立，关键应考察王二宝的行为是否构成根本性违约。从合同履行过程来看，双方于2019年6月28日在银行碰面后，因提前还贷需支付违约金，对如何负担等问题而发生争执，致使当天合同未能顺利履行。之后张军红提出要王二宝直接转账支付790000元，王二宝则向张军红提出要求其来嘉善直接接收790000元并当场办理提前还贷，没有按张军红要求先行汇款支付。对此，本院认为合同中明确约定张军红收到购房款790000元需立即归还房产的按揭贷款，但王二宝支付的790000元尚不足以清偿全部贷款余额，双方对归还贷款的具体操作又未作明确约定，而张军红又自述急需资金周转，故本院认为王二宝没有直接转账支付款项系为确保合同目的实现而行使不安抗辩权。此后双方仍未能就后续履行协商一致，不能归责于合同一方。之后不久王二宝先行起诉要求继续履行并将790000元提存至法院账户，现张军红以王二宝迟延履行为由诉请解除合同并没收定金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回反诉原告张军红的全部反诉请求。 本案反诉受理费4300元（反诉原告已预交），由反诉原告张军红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  胡锦明 审 判 员  钱 骏 人民陪审员  张雪娟 二〇二〇年一月十五日 书 记 员  沈 华