山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终296号上诉人（原审原告）：太原市兆伟房地产开发有限公司，住所地太原市小店区琴弦北街94号航远大厦16层。法定代表人：李创创，董事长。委托诉讼代理人：张亮，山西仁鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕青，女，1975年5月1日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：张献月，山西硕浩律师事务所律师。上诉人太原市兆伟房地产开发有限公司因与被上诉人吕青房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初5776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人太原市兆伟房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张亮、被上诉人吕青的委托诉讼代理人张献月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原市兆伟房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销太原市小店区人民法院(2019)晋0105民初5776号民事判决第二项；2.依法改判驳回被上诉人吕青要求太原市兆伟房地产开发有限公司支付逾期办理房屋所有权证的违约损失的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条是错误的。该条规定“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:...(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。”的前提条件是:双方没有特殊约定。上诉人与被上诉人双方在《商品房认购协议》第六条有特殊约定“本协议中未明确事宜,以最终签署的《商品房买卖合同》中条款为准。”,既然双方在《商品房认购协议》中对办理房屋产权证的期限没有明确,就应当以最终签署的《商品房买卖合同》的办证条款为准。二、因被上诉人吕青未提交具备购房资格的证据,双方无法签订正式的《商品房买卖合同》,尚不具备办证条件。被上诉人吕青起诉时的诉讼请求是办理涉案房屋的不动产权证。根据并政发[2011]5号文件,太原市自2011年2月19日采取限购政策。在2018年5月14日,并政办发[2018]23号文件,再一次强调了限购政策。双方签订的《商品房认购协议》第五条买受人无认购资格的处理约定:“买受人不具备认购资格,导致无法签署正式《商品房买卖合同》,视为买受人自动放弃认购本项目商品房。”根据谁主张谁举证的原则,被上诉人至今未提交其具备认购资格的证据,因此本案涉及的房屋处于不确定状态。所以,不能认定上诉人违约。三、上诉人吕青索要违约损失,已超过了法律规定的诉讼时效,依法应当驳回。上诉人吕青增加诉讼请求,要求被上诉人支付违约损失277188.99元,依法应当驳回。1.双方在《商品房认购协议》第六条有特殊约定“本协议中未明确事宜,以最终签署的《商品房买卖合同》中条款为准。”,因此本案不能适用《解释》第十八条的规定,也就找不到计算违约损失的起点。2.《商品房认购协议》是在2014年7月16日签订的,法庭调查时双方认可房屋交付是2014年7月17日,上诉人主张应在2014年10月14日前办理产权证而未办理,应从2014年10月15日开始计算诉讼时效,根据《民法通则》两年的诉讼时效规定,到2016年10月15日时效期间届满。被上诉人于2019年6月5日起诉,已超过了诉讼时效,依法应当驳回被上诉人索要违约损失的诉讼请求。况且双方没有约定委托代办房屋不动产权证完毕的期限,因此上诉人没有违约。综上所述,一审判决适用法律错误,请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。吕青辩称，一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中的“特殊约定”，指的是取得房屋权属证书期限的约定，与《认购协议》中的“特殊约定”意思并不相同，而上诉人与被上诉人并未就该期限进行过约定。上诉人的上诉意见属于偷换概念。二、在被上诉人与上诉人签订《认购协议》时，被上诉人即按照上诉人的要求提交过办理房屋权属证书的手续，被上诉人也具有购房资格。况且签订《商品房买卖合同》，被上诉人不需要提交具备购房资格的手续，而是在签订合同过程中需要上诉人及房管局进行查明的。而上诉人从未约被上诉人一起到房管局签订房屋买卖合同，就陈述被上诉人没有资格，明显是为自己的违约行为在逃避责任。《认购协议》签订后，上诉人从未履行过为被上诉人办理房屋权属证书的义务，也不能举证证明其履行义务的过程中因为其他客观原因受阻而不能办理，而是将责任一味的推脱到被上诉人身上，严重损害被上诉人的合法权益。且上诉人作为行业的翘楚，在一开始与被上诉人签订协议到至今入住长达五年的时间里，从未提及被上诉人无购房资格，可视为上诉人已经认可了被上诉人的购房资格。三、本案违约金系基于上诉人未按约履行办理房屋权属证书的违约行为而产生的。被上诉人主张的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期办证之日至实际办证之日的违约金，是双方当事人所确定的一个整体的合同权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。被上诉人自签订《认购协议》并缴纳购房款及产权代办费至今，一直不间断的向上诉人主张权利，上诉人一直给予被上诉人虚假承诺，导致上诉人至今才启动诉讼程序主张自己的权利。虽然上诉人与被上诉人未约定违约金额及违约金支付期限，但上诉人持续违约，该违约金属于继续性债权，而非一时性债权，从公平诚信原则出发，一审判决合情合理。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。吕青向一审法院起诉请求：1、判令被告立即给予原告办理涉案房屋的不动产权证；2、判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约损失，以购房款总额1199772元为基数，按中国人民银行同期同类存款利率计算，计算期间为自2014年10月14日起至原告实际取得房屋所有权证之日止（暂按三年至五年期存款基准年利率4．75％计至2019年7月31日为277188．99元）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月16日，被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签订《商品房认购协议》，协议约定：买受人认购的商品房为出卖人所开发的［宜佳花城（原上园）］项目中的第4幢1单元1301号房；该商品房的用途为住宅，建筑面积共148．12平方米；该商品房单价为每平方米8100元，该商品房总价为1199772元；买受人于签订本协议之日向出卖人支付商品房总价的100％，即1199772元整；买受人在认购本项目商品房时应熟知本市房地产相关政策，并确保自身具有认购资格，因买受人不具备本项目商品房认购资格导致无法签署正式《商品房买卖合同》的，视为买受人自动放弃认购本项目商品房，本协议自动解除，自本协议解除之日起，出卖人有权另行处置该房屋；本协议中未明确事宜，以最终签署的《商品房买卖合同》中条款为准。同日，原告向被告交纳全部房款1199772元，次日，原告向被告交纳产权代办费62664．16元，并验收、接收上述房屋。宜佳花城项目取得了商品房预售许可证。一审法院认为，原、被告签订的《商品房认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该协议对双方当事人的基本情况、所购房屋的价款、支付方式等实质性条款均作了明确约定，且协议签订后，原告按约付清了全部购房款，被告亦将涉案房屋交付了原告，故上述协议应当认定为商品房买卖合同。本案争议的焦点即被告是否存在迟延办理权属证书的违约行为，其应否承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《商品房认购协议》虽未就原告取得房屋所有权证的时间作出明确约定，但被告仍应当在合理期限内协助原告取得房屋所有权证，且涉案房屋已于2014年7月17日经原告验收接收，但时至今日仍未履行办理房屋所有权证的义务，被告也未举证证明并非被告的原因导致原告未取得所有权证，因此本院认定被告至今未办理涉案房屋的所有权证构成违约，其应当承担违约责任。对原告请求被告支付2014年10月14日（合同订立之日起90天）起以1199772元为基数，按中国人民银行同期同类存款利率计算违约金的诉讼请求，原被告双方签订的认购协议书未约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告自2014年10月14日起即可主张违约金，另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条的规定，原告不得就扩大的损失要求赔偿，故本院酌情以1199772元为基数按中国人民银行同期存款利率3．75％（二年期存款利率）自2014年10月14日至2016年10月13日计算的违约金89982．9元。判决如下：“一、被告太原市兆伟房地产开发有限公司于本判决生效之日起在办理房屋产权证书条件具备后三个月内履行办理宜佳花城（宜佳原上园）第4幢1单元1301号房的房屋产权权属登记等相关手续的协助义务；二、被告太原市兆伟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吕青违约金89982．9元；三、驳回原告吕青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2779元（原告已预交），由原告吕青负担1877元，由被告太原市兆伟房地产开发有限公司负担902元。”本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉双方签订的《商品房认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该协议对所购房屋的基本情况、价款、支付方式和违约责任等商品房买卖实质性条款均作了明确约定，且协议签订后，被上诉人按约付清了全部购房款，上诉人亦交付了涉案房屋由被上诉人居住使用，双方之间形成了商品房买卖合同关系。虽上诉人诉称被上诉人无认购资格导致无法签署网签正式合同，但上诉人并未提供证据证明其要求被上诉人提供相应材料而被上诉人未能提供致使正式合同无法签署的事实，也未能证明被上诉人并不具备购买涉案房屋的认购资格，且上诉人已收取了被上诉人交付的产权代办费用而未提出异议或书面告知该产权不能办理的情况。故上诉人诉称因被上诉人的原因导致无法签署正式合同和办理产权，上诉人不构成违约的上诉意见，依据不足，本院不予采纳。案涉商品房认购合同只对买受人逾期付款的违约责任作出约定，但对出卖人办理房屋权属证书的期限和逾期违约责任未有明确约定，且上诉人交付给被上诉人的房屋为已竣工房屋，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从而酌情判决支持原审原告请求原审被告支付2014年10月14日（合同订立之日起90天）起至2016年10月13日以1199772元为基数按中国人民银行同期存款利率3．75％（二年期存款利率）计算违约金的诉讼请求，并无不妥。上诉人还诉称：“被上诉人主张应在2014年10月14日前办理产权证而未办理,应从2014年10月15日开始计算诉讼时效,根据《民法通则》两年的诉讼时效规定,到2016年10月15日时效期间届满。被上诉人于2019年6月5日起诉,已超过了诉讼时效”，但上诉人在原审答辩和庭审时并未对诉讼时效提出抗辩，被上诉人也未对诉讼时效发表意见，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，上诉人的该项上诉请求，理由不足，本院不予支持。综上所述，太原市兆伟房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1804元，由上诉人太原市兆伟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘平则审判员 孙云英审判员 张璟芳 二〇二〇年一月二十三日书记员 寇 凌