浙江省永嘉县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0324民初7705号原告：李晓欧，女，1979年1月5日出生，汉族，住永嘉县。原告：郑新海，男，1978年3月12日出生，汉族，住永嘉县。二原告的共同委托诉讼代理人：金晶、王海程，浙江泽商律师事务所律师。被告：永嘉万新恒锦置业有限公司。住所地：永嘉县三江街道长岙村东路53号（一楼）。法定代表人：彭利，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡国锋、邢旭，北京（德恒）律师事务所律师。原告李晓欧、郑新海与被告永嘉万新恒锦置业有限公司(以下简称恒锦置业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月12日、12月27日二次公开开庭进行了审理。原告郑新海和二原告的共同委托诉讼代理人王海程，被告恒锦置业公司的委托诉讼代理人蔡国锋均到庭参加诉讼；二原告的共同委托诉讼代理人金晶，被告恒锦置业公司的委托诉讼代理人邢旭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告李晓欧、郑新海向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付权属证书或登记证明的违约金70449.09元（即自2019年1月1日起按合同约定的购房款2463077元的万分之一每日计算至2019年10月14日止）；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年6月13日，原告购买了被告位于永嘉县三江商务区北侧建设的三江立体城揽江阁（三期）4幢3101室商品房，双方签订了一份《商品房买卖合同》，对双方的权利义务进行了详细约定。合同第十六条约定，“关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年1月1日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款规定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”后原告于2017年12月16日根据合同约定支付全部购房款2463077元。被告在实际交付房屋后，原告直到2019年10月14日才交付初始登记的不动产分割凭证，被告行为构成违约。被告至今未支付违约金，故提起诉讼。审理过程中，原告明确第一项诉讼请求为：判令被告支付二原告逾期交付初始登记的《不动产权证书》违约金70449.09元，（即自2019年1月1日起按合同约定的购房款2463077元的每日万分之一计算至2019年10月14日止）。被告恒锦置业公司辩称，一、被告已经按约履行办理涉案商品房不动产初始登记义务，并在约定时间内完成不动产初始登记，不存在违约行为。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条明确约定：出卖人负责办理土地使用权、房屋所有权初始登记，承诺于2019年1月1日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付买受人；买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。根据该约定，被告已于2018年9月份向不动产登记中心递交不动产初始登记申请材料，并于同年9月29日完成不动产初始登记，故被告已依约履行办理并完成涉案商品房不动产初始登记义务，不存在违约行为。二、被告完成初始登记即应视为已取得不动产初始登记证书，且在实践操作中并不存在合同约定的“向买受人交付不动产初始登记证书”的可能性，故应驳回原告的诉讼请求。1.不动产物权以登记生效，而不是取得初始登记证书才有效。本案中被告已履行办理初始登记的义务，且在合同约定时间内登记成功，即应视为已取得不动产初始登记证书。2.至于被告是否完成合同中约定“交付”动作，则不应作为衡量是否违约的标准。本案适用的合同系2008年浙江省商品房买卖合同示范文本，所约定的内容与实际履行可能存在差异，即不管原告有无委托，所有办证手续均需被告持初始登记证书至相关主管机关配合办理，故事实上不可能存在将不动产初始登记证书交付给原告的行为。三、涉案房屋转移登记迟延办理实质原因在于原告委托第三方装修改造进行违法建设，导致政府职能部门暂停办理转移登记，该责任在于原告，不应由被告承担。原告在购买商品房时自愿签订装修改造《申请书》，全权委托案外人四川鼎晟资产管理有限责任公司(以下简称鼎晟资产管理公司)聘请装修公司对涉案商品房进行改造工程。因该改造工程系违法建设，故行政部门暂不办理转移登记，该责任应由原告自行承担。本案系行政决定导致暂时不能办理转移登记，合同明确约定因政策或行政行为导致产权逾期办理的，被告不承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的前提是逾期取得不动产权初始登记证书的原因由出卖人引起。本案中，原告申请二次改造导致涉案商品房所在楼盘于2017年10月20日被举报，导致因违法建设行为无法办理转移登记，其责任不应由被告承担。四、纵观本案其他事实，原告通过二次改造实质获利，扩大了涉案房屋使用面积，如若将原告自行申请二次改造导致延期完成不动产转移登记的责任归咎于被告，明显有悖于公平原则。综上，被告已按约完成不动产登记申请，履行合同约定的办理初始登记义务，不存在违约行为，迟延办理转移登记系原告申请委托装修改造造成违法建设而被立案查处所导致的，被告不应承担违约金，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据，经质证，被告表示均无异议；对被告提供的证据，经质证，原告表示均无异议。对当事人均无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告恒锦置业公司系位于永嘉县三江商务区编号为瓯北2013-1＃-2地块3的地块的建设用地开发商。2017年6月13日，以二原告为买受人、被告为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，由二原告向被告购买三江立体城揽江阁（三期）第4幢3101室商品房一套，合同约定：建筑面积138.41平方米，总金额为2463077元。其中第九条载明交房时间为2018年1月1日前。合同第十六条载明：“关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年1月1日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款规定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告已支付首付款743255元，第二次交付920000元，剩余房款80000元通过公积金按揭贷款一次性支付。原、被告在签订上述《商品房买卖合同》时，二原告同时签署了一份《申请书》，载明：本人申请将涉案商品房按本申请书附件平面图(以下简称附件)进行改造，并全权委托鼎晟资产管理公司代表本人聘请装修公司进行改造工程，承诺对按该附件改造后的商品房不持任何异议，自愿承担该商品房按前述改造所产生的一切后果；本人委托鼎晟资产管理公司接收涉案商品房，接收后即开始安排装修公司进行相应的初装修，在《商品房买卖合同》第九条约定的交房时间前，由鼎晟资产管理公司代表本人聘请的装修公司对该商品房按附图进行改造；本人愿意就上述改造工程在交房时一次性向鼎晟资产管理公司支付改造费用(100平米以下的按1000元/户收取、110-150平米的按1500元/户收取、150平米以上的按1500元/户收取，该费用在交房时等额冲抵鼎晟资产管理公司应收取的物业管理费)。该份《申请书》同时附有二次改造前后的两份不同的平面图。2018年9月29日，永嘉县自然资源和规划局不动产登记中心将涉案商品房登记到被告名下。因涉及违法建设行为的处理，被告于2019年9月30日实际取得涉案商品房的不动产权初始登记证书。另查明，1.涉案商品房所在的揽江阁项目在规划竣工核实后，依原告申请，进行了二次改造(即《申请书》载明的装修改造)，并因此于2017年10月20日被举报。后相关行政部门作出了行政处罚及相关处理，被告于2019年9月份缴纳了罚款1787967.30元及租金19551500元。2.涉案商品房所在的揽江阁项目不动产权证现已在陆续办理转移登记手续。本案原告于2019年10月14日收到不动产登记申请受理通知书，于2019年10月17日完成了不动产转移登记。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该份合同系有效合同。双方当事人均应按合同约定履行。关于二原告主张被告逾期交付初始登记的《不动产权证书》应承担支付违约金的违约责任。本院认为，《不动产登记暂行条例》第二条第一款规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”；《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立，经依法登记，发生效力”。可见，根据相关法律规定，不动产的权利自记载于不动产登记簿生效。被告已在合同约定的期限内向不动产登记中心提交了办理不动产权初始登记所需的相关材料，并于2018年9月29日办理了不动产权初始登记，即应视为被告已在合同约定期限内完成了不动产权初始登记。因涉及违法建设行为的处理，被告于2019年9月30日领取涉案商品房的不动产权初始登记证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的前提是逾期取得不动产权初始登记证书的原因由出卖人引起。本案中，不动产权初始登记证书逾期取得、逾期交付的原因在于涉案商品房进行了二次改造，该二次改造行为应系原、被告共同合意的违法行为，逾期取得、逾期交付不动产权初始登记证书不能完全归咎于被告，被告已缴纳租金，且二次改造的面积现由原告占有、使用，故被告无需再承担违约责任。综上，二原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：驳回原告李晓欧、郑新海的诉讼请求。本案受理费1561元，减半收取780.50元，由原告李晓欧、郑新海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  徐晓林二〇二〇年一月三日书记员  黄跃跃永嘉县人民法院门户网站网址:××