广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初18734号原告（反诉被告）：佛山市汉唐中医门诊部有限公司，住所地广东省佛山市禅城区石湾小雾岗园林陶瓷厂内10号（H座一、二层），统一社会信用代码91440604MA4WOLF9XL。法定代表人：钟惠萍。委托诉讼代理人：梁斯颖，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟国华，男，1965年10月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系公司员工。被告（反诉原告）：佛山石湾贝丘投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区石湾小雾岗南园林陶瓷厂内5号二层，统一社会信用代码914406003981612334。法定代表人：林伟。委托诉讼代理人：廖栩颖，广东星英律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡兰，女，1986年11月3日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系公司员工。第三人（反诉被告）：佛山市威科医疗器械有限公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江南路51号828、829房，统一社会信用代码914406047278875977。法定代表人：吴卓峰。原告佛山市汉唐中医门诊部有限公司诉被告佛山石湾贝丘投资有限公司、第三人佛山市威科医疗器械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告在答辩期内提起反诉，本院予以受理并于2019年9月4日公开开庭对本、反诉予以合并审理。原、被告委托诉讼代理人及第三人法定代表人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告赔偿装修损失2504602.56元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月29日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》（合同编号：SWBQZS094）,约定由第三人承租被告位于佛山市禅城区佛山泛家居电商创意园内10号楼（以下简称“10号楼”），面积为1357平方米，租赁期限自2016年5月1日至2026年4月30日止，租金为43424元/月；2016年10月1日，双方又签订《房屋租赁合同》（合同编号：SWBQZS120），约定第三人再承租被告位于佛山市禅城区石湾小雾岗园林陶瓷厂内7号自编109之三室（以下简称“7号自编109之三室”），面积为75平方米，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日止，第一年租金为2250元/月，第二年租金为2385元/月；第三年租金为2527.5元/月。上述合同签订后，第三人积极履行合同义务，向被告缴纳合同约定的保证金、租金。后第三人与被告协商将上述租赁物转租予原告，原告继受两份租赁合同的权利义务。2017年9月1日，经三方协商，原、被告及第三人签订《房屋租赁合同变更协议》，后原告进场装修，花去装修费及其他费用共计2504602.56元。原告承租涉案租赁物用于开办医疗卫生机构，需要取得医疗卫生许可证。后原告得知涉案两处租赁物均未依法取得建设工程规划许可证，系违建建筑，无法通过消防验收，导致原告无法办理医疗卫生许可证，致使涉案租赁合同的目的不能实现。原告认为，被告故意隐瞒涉案租赁物是未依法取得建设工程规划许可证的违建建筑，导致原告未能办理医疗卫生许可证，使合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，涉案两份《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同变更协议》无效。原告就本案租赁事宜多次与被告协商未果，其后被告未经原告同意将上述两处租赁物再次出租给第三方使用，并擅自拆卸破坏原告对涉案租赁物的装修和添附，造成原告巨大的经济损失，被告的行为严重损害原告的合法权益，应赔偿原告全部装修费损失。被告答辩称：一、涉案10号楼具有建设工程规划许可证，涉案7号自编109之三室也具有合法产权，并非违建建筑。10号楼已于2015年8月18日取得建设工程规划许可证（建字第440604201500211号），在该附件的方案图中明确包含10号楼的建设规划平面图，2019年1月，禅城区人民政府出具的《工作会议纪要》[2019]6号文件也进一步确认10号楼可申请办理消防设计审核或备案，证明10号楼为合法建筑，使用功能为办公用途；而涉案7号自编109之三室（即园区内的5号楼）也具有合法有效的房屋所有权证（粤房字第××号），为合法建筑，故涉案租赁物不是违建建筑。二、原、被告之间形成不定期租赁关系，被告从未超越涉案租赁物的使用功能和用途向原告进行出租，被告亦履行出租人的全部义务，被告并无过错。涉案租赁关系解除的过错方是原告，其主张赔偿装修损失于法无据。涉案10号楼的《房屋租赁合同》约定租赁用途仅限于日常办公、设计、展示使用。涉案7号自编109之三室的《房屋租赁合同》约定租赁用途仅限于日常办公、展示、仓库使用。第三人在承租期间向被告提出退租并由原告承租，被告同意后便与原告、第三人签订《房屋租赁合同变更协议》约定被告于2017年9月1日将涉案租赁物出租给原告使用，涉案两份《房屋租赁合同》作废，原、被告重新签订租赁合同，租赁条款不变。但事实上，原告在签订上述变更协议后以各种理由拖延与被告签订租赁合同，直到被告发函给予最后的签约宽限期至2017年12月8日止，原告仍然拒绝签订。故原、被告仅形成不定期租赁关系。三、无论被告向第三人或原告出租涉案租赁物，均限定租赁物只能为日常办公或仓库等一般用途，原告不顾合同约定，擅自经营营利性医疗机构。况且原告作为投资人，其拟从事的经营活动必须遵循严格的审批手续，选址经营属于投资人应当预见的问题，但原告明知涉案租赁物不适用于经营营利性医疗机构，仍然强行进行，由此产生的不利后果由原告自行承担。四、第三人在承租期间已对涉案租赁物进行装修，对此事实，被告提交的装修保证金支付凭证可证明，但原告却主张是其对涉案租赁物投入全部装修，且其无任何实际支出装修费用等证据证明，故原告与第三人之间存在交易关系，原告所称的装修成本应属于其应当预见的商业交易风险，其不顾涉案租赁合同约定的租赁用途造成损失，应当由原告承担或向第三人追讨。针对原告的诉请，第三人述称：一、涉案租赁物的装修是第三人负责投入的，包括家具、冷气等设备，总投入大概300多万元；二、2017年9月1日，第三人与原、被告签订《房屋租赁变更协议》，约定涉案租赁物由原告承租；三、由于涉案房屋系违建建筑，无法通过消防验收，故无法办理卫生许可证，由此产生本案。被告向本院提出反诉请求：一、原告向被告支付涉案10号楼2017年9月1日至12月8日期间的租金150362.74元、2017年12月9日至2018年9月28日期间的占有使用费458608.1元、2018年9月29日至2019年8月6日期间的保管费29165元，以及至腾房完毕之日止的保管费；二、原告向被告支付涉案7号自编109之三室2017年9月1日至2017年12月8日的租金7791元；三、原告向被告支付物品拆卸、搬运费合共19500元；四、原告向被告赔偿律师费损失50000元；五、第三人对被告的第一、三项诉请承担连带清偿责任；六、本案受理费、财产保全费由原告、第三人负担。后被告增加一项反诉请求：原告向被告支付违约金158816.17元（以原告每期欠缴的租金为本金，按照应付费用的千分之一日计算至实际清偿完毕之日止。）事实与理由：2016年3月29日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》（合同编号：SWBQZS094）,约定由第三人承租涉案10号楼，租赁期限自2016年5月1日至2026年4月30日止，租金标准为第一年月租32元/平方米，从第二年开始每年月租递增6%。2016年10月1日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》（合同编号：SWBQZS120），约定由第三人承租涉案7号自编109之三室，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日止，租金标准为第一年2250元/月，第二年租金2385元/月，第三年租金为2527.5元/月。2016年6月，第三人便对10号楼进行装修并添置空调、家私等物品。2017年8月，原、被告及第三人共同签订《房屋租赁合同变更协议》，约定被告与第三人签订的10号楼与7号自编109之三室的两份租赁合同作废，原、被告重新签订租赁合同，租赁条款与原合同不变。上述变更协议签订后，被告多次催促原告签订租赁合同，原告一直拒绝且未缴纳任何租金。被告认为，被告与第三人解除租赁关系后，其遗留的物品一直未予清理和搬迁，而原告又确认其对上述物品享有所有权，故原告与第三人均负有腾房义务，并承担房屋占用使用费、物品搬迁费及保管费。两份租赁合同均约定，租赁期间，承租方逾期缴纳租金及园区服务费或其他相关费用，每逾期一日被告有权按所拖欠费用的1%收取违约金。原、被告订立的租赁合同必须按照上述合同约定的条款执行，即使原告的违约行为导致双方合同解除也不影响被告根据违约条款向原告主张权利，且被告已对违约金标准进行调整。综上，请求法院支持被告诉请。原告答辩称：被告主张无事实与法律依据。一、虽然原、被告与第三人签订《房屋租赁合同变更协议》，约定原、被告重新签订租赁合同，但由于原告租赁用途是设办医疗门诊机构，涉案10号楼自2016年5月1日起至三方签订变更协议时未能通过消防验收等手续，导致原告无法取得医疗卫生许可证，故原、被告协商待被告办好消防验收等综合验收手续，原告顺利取得医疗卫生许可资格后双方再重新签订《房屋租赁合同》。故涉案租赁物未依法通过消防验收等综合验收手续前，原、被告未重新签订租赁合同。被告提供的建设工程规划许可证不能证明是涉案10号楼的建设工程规划许可证，且该许可证为临时建设工程规划许可证，有效期为二年，使用期届满前需延期，否则失效，故该证于2017年8月17日失效；虽然被告主张与原告自2017年9月1日起形成不定期租赁关系，但此时涉案10号楼不具有有效的建设工程规划许可证，双方的租赁合同应属无效。在租赁合同无效的情况下，双方之间不存在租金标准、违约责任、律师费等约定，也不存在原告违约情形，原告无需向被告支付租金、违约金、律师费。事实上，直至到本案起诉、庭审当日，涉案租赁物无有效建设工程许可证，也未依法通过消防验收等综合验收手续。涉案10号楼不符合出租和交付使用标准，无论合同无效或者合同解除，均是被告过错导致原告至今未取得医疗卫生许可证。原告投资设办医疗机构血本无归，损失巨大，应由被告承担赔偿责任。二、被告主张的物品拆卸、搬运费、保管费无合法依据。被告未经原告同意，也未正式书面通知即解除租赁合同关系，擅自将涉案10号楼另行出租给第三方，并强行将被告存放在租赁物中的物品拆卸和搬走，严重侵害原告合法权益，原告不但无义务向被告支付物品拆卸、搬运费及保管费，还应向被告主张经济损失。第三人答辩称：涉案租赁物手续不齐全，无法取得医疗卫生许可证，被告未书面通知即搬走涉案租赁物内的物品。诉讼中，原告提交以下证据:1、原、被告及第三人的主体信息资料。拟证明原、被告、第三人的诉讼主体资格。2、临时住所（经营场所）使用证明、《租赁合同》、《补充协议》。拟证明涉案10号楼（原地址佛山市禅城区石湾小雾岗园林陶瓷厂内10号）的权属人是佛山市石湾信力投资发展有限公司（以下简称“信力公司”），信力公司与被告签订《租赁合同》，将涉案10号楼租予被告，租赁期限自2014年6月1日至2034年12月31日止。双方签订《补充协议》约定被告无需经信力公司同意即对涉案10号楼享有转租权。3、《房屋租赁合同》2份（编号：SWBQZS120、SWBQZS094）、《房屋租赁合同变更协议》。拟证明原告与第三人合作设办医疗机构项目，约定以第三人名义与被告签订租赁合同，承租涉案10号楼与7号自编109之三室。后因涉案10号楼迟迟未通过消防验收，导致原告与第三人合作设办的医疗机构无法办理医疗卫生许可证，第三人因此退出合作，原、被告及第三人签订涉案变更协议，约定自2017年9月1日起原告承租涉案10号楼和7号自编109之三室，原、被告重新签订租赁合同。4、个人客户境内人民币汇款申请书、国内汇款付款通知单、个人客户综合业务申请及交易确认单、付款回单、泛家居租金及水电支出明细表、中国建设银行单位客户专用回单9张、电子回执单、收据（押金130272元）、业务回单（租金、水电费）、发票12张、钟国华银行流水记录。拟证明原告与第三人合作设办医疗机构，向被告承租涉案两处租赁物，双方共同承担费用，原告实际控制人钟国华向第三人股东邓惠仪支付1503700元用于租赁物的部分装修、租金、水电等费用，再由第三人向被告支付。5、工程预算表（10号楼3楼工程）、国医馆首层-2层空调预算表、三层空调明细表、新排风系统预算表、热泵热水器明细表、首层室内工程预算表、二层室内工程预算表、工程预算表、检测报告、2018年12月5日及2019年4月30日建筑物现场状况及装修情况图片、收据77张、送货单193张、刷卡、转账凭条、快递单8张、邓惠仪的银行流水记录、钟国华的银行流水记录。拟证明①原告与第三人合作设办医疗机构公司，第三人与被告签订租赁合同，原告负责装修，原告委托包工头陈根发负责购买装修材料、组织工人对10号楼进行装修、进行噪声环境检测，花费装修费用2504602.56元（未含人工费用），第三人股东邓惠仪代原告向陈根发支付装修费1565000元，原告实际控制人钟国华向陈根发支付装修200000元；②被告未经原告同意于2019年4月擅自拆除原告添附的装修，严重侵害原告的合法权益，造成巨大经济损失。6、《设置医疗机构批准书》、《医疗机构申请执业登记注册书》整套文件。拟证明原告于2018年5月27日获得佛山市禅城区卫生与计划生育局的《设置医疗机构批准书》批准文号为佛禅卫医准字[2018]21号。但由于涉案10号楼的消防一直未通过验收，导致原告自获批准设置医疗机构至今无法取得医疗卫生许可证，原告未能正式开办和营业，造成原告巨额装修款损失。7、钟国华与被告公司招商经理魏先生的微信聊天记录（2018年9月17日）。拟证明被告明确知悉原告租赁涉案租赁物的用途，且被告曾承诺原告会将涉案物业的消防设计、备案、验收手续办妥，但至今涉案10号楼仍未通过消防验收手续。8、佛山市自然资源局禅城分局关于（2019）粤0604调字18734号案件律师调查令的复函及附件。拟证明佛山市自然资源局禅城分局确认涉案10号楼的建设规划许可证在2017年8月17日因建设单位的原因未完成延期手续而失效。涉案10号楼系违建建筑，建设工程设计方案审核表明确说明建设工程规划许可不是项目合法开工建设的充分条件，建设单位应向相关部门办理申报手续。但涉案10号楼在涉案租赁关系期间并未通过消防备案验收，因此涉案10号楼不具备合法开工建设条件，不具备对外出租资格。诉讼中，被告提交以下证据：1、建设工程规划许可证、方案图、《佛山市禅城区人民政府工作会议纪要》、房屋所有权证、临时建筑《临时建设工程规划许可证》延期审核意见、拍卖成交确认书。拟证明涉案10号楼具有建设规划许可证并且经政府确认为合法建筑。该许可证到期后，被告依法向主管部门申请延期，但主管部门停止相关延期业务，这是客观原因导致的。涉案7号自编109之三室具有合法产权。故涉案租赁物均为合法建筑物。根据上述会议纪要可知，政府原因导致被告无法办理延期手续，故涉案10号楼至多系效力待定建筑，而非违法建筑。2、《声明》。拟证明编号为SWBQZS094-1的《房屋租赁合同》仅用于协助第三人办理工商登记和相关证照，并未实际履行，第三人欺瞒被告，实际将租赁物提供给原告使用。3、《房屋租赁合同》2份（编号：SWBQZS094、SWBQZS120）、《房屋租赁合同变更协议》。拟证明涉案租赁合同约定租赁物的内外装修等无偿归被告所有，即使其后由原告向被告进行承租，也须遵守上述约定。还约定第三人未经被告同意不得将租赁物转租给第三方，第三人与原告的合作关系不对抗被告，关于第三人认为原告与其共同交租金的事实，被告认为系第三人将租赁物转租或分租给原告。4、《通知函》、微信聊天记录、《关于处理佛山泛家居电商创意园内10号楼内物品之催促函及签收单》。拟证明被告催促原告签订租赁合同并给予宽限期，但原告一直拒绝与被告签订并拒绝缴租，造成双方租赁关系解除；被告向第三人催促清理占用涉案租赁物的全部物品，第三人未予回应。5、《公证书》、《10号楼空调拆除工程合同》、佛山农商银行客户回单、10号楼家具搬运费、搬运费发票。拟证明为防止损失扩大，被告搬迁原告、第三人占用涉案租赁物内的物品，产生相应费用，且该搬迁行为已经公证处公证。6、《民事委托代理合同》、律师费发票。拟证明被告因本案支出的律师费应由原告与第三人承担。7、建设工程消防设计备案受理凭证、《关于同意泛家居创意园增加消防验收工程的批复》、《关于同意泛家居园区的投资主体变更为佛山石湾贝丘投资有限公司并办理投资立项行政许可备案的批复》。拟证明经2019年政府会议纪要确认，涉案10号楼属于合法建筑，可办理消防工程验收手续。被告具有国企性质，需得到石湾街道资产管理委员会的同意及批复才能进行消防验收，该委员会于2019年7月23日出具批复意见，现被告已按该委员会的指示逐步开展涉案租赁物的消防验收，结合建设工程消防设计备案受理凭证，证明被告已完成受理备案。另《关于同意泛家居园区的投资主体变更为佛山石湾贝丘投资有限公司并办理投资立项行政许可备案的批复》可证明被告是本案适格主体，且石湾镇街道市政园林所作为报建单位具有合法资格。诉讼中，第三人提交以下证据：1、采购合同。拟证明被告存放在春天里演艺中心二楼的仓库内物品的价值。2、《协议书》、《佛山市泛家居电商创意产业园10号3层办公室及5号楼仓库装修合同》、工程结算表7张、5号楼仓库工程结算表、三层空调明细表、转账凭证3张、《佛山泛家居电商创意产业园10#办公楼监控合同书》、《防盗报警、门禁系统、安防监控、网络wifi系统报价单》、《佛山市南海美立盛塑胶厂销售合同》、《佛山市泛家居电商创意产业园10号3楼办公室及7号自编109之三室仓库装修合同》。拟证明第三人对涉案7号自编109之三室与10号楼的装修、采购、安置设备等投入全部由原告接收。本院认证认为，原告提交的证据1-4、8，被告及第三人对其真实性均无异议，本院确认其真实性；证据5、6有原件核对，本院确认其真实性；原告提交的证据7系原告工作人员与被告工作人员于2018年9月17日的对话，无法证明被告向原告、第三人承诺消防验收问题，本院对其证明内容不予采信；被告提交的证据1-3、7有原件核对，本院确认其真实性；原告与第三人对证据4中的《通知函》、微信聊天记录的真实性无异议，本院确认其真实性，证据4中的其他证据有原件核对，本院确认其真实性；证据5有原件核对，结合涉案租赁物内物品搬至春天里仓库的事实，本院确认证据5的真实性，证据6中的《民事委托代理合同》与律师费发票的相互印证，本院确认其真实性；第三人提交的证据1无原件核对，本院对真实性不予确认；证据2，原告作为相对人无异议，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年6月1日，案外人信力公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要约定：“第一条：租赁标的物。1、甲方将座落于佛山市禅城区石湾镇街道三友南路小雾岗‘原佛山市禅城区石湾小雾岗园林陶瓷厂内4、6、7、8、9、10号’的房屋和场地，‘原佛山市禅城区石湾小雾岗南园林陶瓷厂内5、11号’的房屋和场地，共计：房屋建筑面积33179.79平方米，土地面积41832平方米（以下简称该物业）出租给乙方使用。2、租赁物业用途：该物业仅用于商业及办公。第二条：租赁期限。该物业租赁期限自2014年6月1日起至2034年12月31日止……”2014年11月13日，佛山市禅城区石湾镇街道国土城建和水务局出具《临时住所（经营场所）使用证明》：“地址为佛山市禅城区石湾小雾岗园林陶瓷厂内10号的房屋（或建筑物），建筑面积（约）2760平方米，其所有权属佛山市石湾信力投资发展有限公司，同意作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所（经营场所）使用。在经营过程中，出租方和承租方不得擅自改变该建筑物的主体结构，并对建筑物结构安全、消防安全、安全生产负责……”2016年3月29日，被告（出租方、甲方）与第三人（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：“第一条：租赁基本情况。1.1租赁房屋：甲方同意将位于佛山市禅城区佛山泛家居电商创意园内10号楼的房址以现状出租给乙方。1.2租赁面积：经双方确认本合同房屋租赁面积（即计租面积）为1357平方米（含公共分摊面积）。1.3租赁用途：乙方承诺租赁该房屋作为日常办公、设计、展示使用。1.4：租赁期限：自2016年5月1日起至2026年4月30日止，租期10年。1.5月租金标准：第一年月租金为32元/平方米，从第二年开始每年月租金递增6%。合同签订后，甲方给予乙方四个月的装修免租金期，即从2016年9月1日起计算租金……1.8租赁押金：共130272元，押金缴付日期：2016年4月1日前。1.9物业交付日期：2016年4月1日。第二条：租金、园区服务费、水电费、押金的支付……2.3租赁期间，乙方逾期缴纳租金及园区服务费或其他相关费用，每逾期一日甲方有权按所拖欠费用的1%收取违约金。逾期如超过10天，甲方有权采取停水、停电等措施；逾期如超过30天，甲方有权从乙方所交付的押金中直接扣除，同时根据租赁合同中的约定向乙方追究责任……第五条：装修及添附……5.5租赁期满或乙方单方解除合同或甲方根据本合同约定解除合同后，乙方对租赁房屋进行装修、添附而产生的添附物（包括但不限于：租赁房屋内的水、电、气、消防等设施，以及其他所有因拆除会损坏租赁房屋外观或正常使用的物品或内外装修）无偿归甲方所有。乙方的办公设备、空调等物产由乙方自行迁离……第七条：双方的其他权利和义务……7.6合同终止或解除前，乙方应提前一个月向甲方提交书面撤场方案（该方案需要详细列明搬迁物品清单、搬迁时间等），甲方审查同意后，乙方应按时搬出全部物品。除根据本协议第5.5条约定属于甲方无偿所有的设施、物品或者甲方明确同意保留的设施、物品外，乙方应将租赁房屋恢复原状。自合同终止或解除之日起七日后租赁房屋内如仍有物品，则视为乙方放弃所有权，由甲方全权处置。甲方因处理而产生的清洁费、搬运费等费用由乙方承担，甲方有权在押金中予以扣除……第九条：违约责任……9.3乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并有权按本合同押金相同的金额要求乙方支付违约金。此种情况下甲方解除协议无须向乙方支付任何补偿、赔偿或违约金：（1）未经甲方书面同意，乙方改变该房屋的使用用途的……9.6如因乙方的上述违约行为给甲方造成包括但不限于租金、物业管理费、赔偿金、律师费等损失的，概由乙方承担赔偿责任。”2016年10月1日，被告（出租方、甲方）与第三人（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：“第一条：租赁基本情况。1.1租赁房屋：甲方同意将位于佛山市禅城区石湾小雾岗园林陶瓷厂内7号自编109之三室的房屋以及现状出租给乙方。1.2租赁面积：经双方确认本合同房屋租赁面积（即计租面积）为75平方米（含公共分摊面积平方米）。1.3租赁用途：乙方承诺租赁该房屋作为日常办公、展示、仓库等使用。1.4租赁期限：自2016年10月1日起至2019年9月30日止，租期3年。1.5月租金标准：第一年月租金为30元/平方米（即从2016年10月1日至2017年9月30日），第二年月租金为31.8元/平方米（即从2017年10月1日至2018年9月30日），第三年月租金为33.7元/平方米（即从2018年10月1日至2019年9月30日）。免租期2个月，即从2016年12月1日开始计算租金……1.9租赁押金：6750元……”其余条款与涉案10号楼《房屋租赁合同》一致。2017年8月31日，被告（甲方）、第三人（乙方）与原告（丙方）签订《房屋租赁合同变更协议》，主要约定：“因公司经营需要，甲乙丙三方经友好协商，佛山市禅城区佛山泛家居电商创意园内10号楼及佛山市禅城区石湾小雾岗园林陶瓷厂内7号自编109之三室店铺租赁转让达成下列协议，并共同遵守：第一条、经甲方同意，乙方于2017年9月1日将位于佛山市禅城区佛山泛家居电商创意园内10号楼（面积为1357平方米）及佛山市禅城区石湾小雾岗园林陶瓷厂内7号自编109之三室（面积为75平方米）转租给丙方经营使用。第二条、佛山市禅城区佛山泛家居电商创意园内10号楼的原合同（合同编号：SWBQZS094）、佛山市禅城区石湾小雾岗园林陶瓷厂内7号自编109之三室的原合同（合同编号：SWBQZS120）作废，甲方与丙方重新签订租赁合同，租赁条款不变。第三条、佛山市禅城区佛山泛家居电商创意园内10号楼原合同押金130272元用于结算2017年6月1日至2017年8月31日租金；佛山市禅城区石湾小雾岗园林陶瓷厂内7号自编109之三室原合同押金6750元用于结算2017年6月1日至2017年8月31日租金。第四条、乙方结清2017年8月31日前的租金、水电费合计7816.3元给甲方，该租赁物业乙方无关。第五条、本合同一式三份，自签字之日起生效。”2017年11月30日，被告向原告发送《通知函》：“佛山市汉唐中医门诊部有限公司暨钟惠萍女士：贵司、我司、佛山市威科医疗器械有限公司三方签订了一份《房屋租赁合同变更协议》，约定我司与佛山市威科医疗器械有限公司于2017年9月1日解除位于佛山市禅城区佛山泛家居电商创意园内10号楼及7号自编109之三室两房屋的租赁合同，贵司与我司重新签订租赁合同承租该两房屋。但经我司多次催促，贵司至今拒绝与我司重新签订租赁合同。为此，我司特致函贵司，希望贵司本着友好合作的基础，在2017年12月8日前与我司签订上述两房屋的租赁合同。否则，我司将上述两房屋另行出租使用，由此造成的法律后果及经济责任由贵司承担。”2018年5月9日，被告向第三人发送《关于处理佛山泛家居电商创意园内10号楼内物品之催促函》：“本公司佛山石湾贝丘投资有限公司与贵司已于2017年9月27日解除租赁合同关系，但自解除合同后，贵司并未对留置在租赁房屋，即佛山泛家居电商创意园内10号楼内的家私家具、空调设备等物品进行过任何搬迁，截止至今仍一直占用该房屋，造成我司无法利用以及大额的租金损失。我司多次给予贵司处理上述留置物品的宽限期，但贵司并未予以重视。现本公司给贵司再一次作出郑重告知：一、请贵司收到本函之日起7日内，对占用佛山泛家居电商创意内10号楼内的家私家具、空调设备、装饰灯具、招牌等可移动物品进行搬离处理，其余因拆除会损坏物业外观或正常使用的物品及内外装修则按双方签订的《房屋租赁合同》（合同编号：SWBQZS113）约定处理。二、如贵司逾期仍未搬迁或未搬迁完毕的，本司将立即自行处置，由此产生的全部费用由贵司承担，并且我司保留通过法律途径向贵司追讨自双方解除合同之日起至贵司所占用佛山泛家居电商创意园内10号楼的全部物品实际处理完毕之日止的场地占用费、保管费等的权利，届时贵司将面临承担本司为实现相关债权所产生的费用包括但不限于评估费、诉讼费、保全费、律师费、交通费、执行费等巨额费用的法律风险。为避免此事件对贵司造成重大损失，请贵司予以郑重其事。”2018年6月25日，被告委托佛山诚营物业管理有限公司对涉案10号楼家具打包搬到春天里二层，共支付人工费、运输费3000元。2018年9月30日，被告与佛山市天鼎企业代理服务有限公司签订《10号楼空调拆除工程》，约定由佛山市天鼎企业代理服务有限公司承包泛家居电商创意设计产业园区10号楼的空调拆除工程，工程合同价16500元。2018年11月13日，被告向佛山市天鼎企业代理服务有限公司支付完毕上述款项。2019年8月14日，广东星英律师事务所与被告签订《民事委托代理合同》，指派廖栩颖律师担任被告代理人，约定代理费50000元。2019年8月21日，广东星英律师事务所出具法律咨询*律师费发票。另查明一：第三人（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》，约定：“一、甲乙双方一致确认以下事实：甲乙双方于2016年3月1日起投资合作医疗项目，各占投资份额50%，以甲方名义向佛山石湾贝丘投资有限公司承租佛山市禅城区泛家居电商创意园内10号楼以及佛山市禅城区石湾小雾岗园林陶瓷厂内7号自编109之三室使用，双方共同负担租金、水电费用、物管费用、上述物业的装修费用、采购设备物品费用。二、后经甲乙双方协商后，同意甲方于2017年8月31日退出医疗合作项目，由乙方全权接收，甲方无偿将其占有50%投资份额转让给乙方，将佛山石湾贝丘投资有限公司承租佛山市禅城区泛家居电商创意园内10号楼以及佛山市禅城区石湾小雾岗园林陶瓷厂内7号自编109之三室内的全部设备、物品以及装修添附移交乙方，由乙方拥有上述设备、物品以及装修添附物100%所有权及权益。三、甲乙双方已完成上述第二条约定的全部物品的交接手续，甲乙双方均确认第二条约定的全部物品已由乙方实际占有、使用……”另查明二：2019年9月10日，佛山市自然资源局禅城分局出具《佛山市自然资源局禅城分局关于（2019）粤0604调字18734号案件律师调查令的复函》：“一、经核查我局存档资料，佛山市禅城区石湾镇街道市政园林所于2015年8月6日向我局申请佛山泛家居电商创意园项目建设工程规划许可证，该项目已于2015年8月18日取得《临时建设工程规划许可证延期》（证号：建字第440604201500211号），项目批后修改情况为：2017年6月方案调整……另外，该项目于2017年8月17日向我局申请办理《临时建设工程规划许可证延期》延期手续，我局于2017年8月29日向建设单位出具审批意见……之后建设单位因故未完成延期手续……”后附加盖佛山市国土资源和城乡规划局公章的《临时建筑延期审核意见》显示：“佛山市禅城区石湾镇街道市政园林所位于佛山市禅城区三友南路17号的临时建筑项目于2015年8月18日办理《临时建设工程规划许可证》（证号：建字第4406042015002111号），有效期至2017年8月17日。建设单位于2017年8月17日申请办理《临时建设工程规划许可证》延期手续，经审核，我局意见如下：该事项应按规程办理批前公示，待公示后再备齐资料申请延期手续。”另查明三：根据原告提交的《医疗机构申请执业登记注册书》整套文件显示：2017年12月18日，原告的法定代表人钟惠萍作为组建负责人向登记机关申请办理《医疗机构执业许可证》，2018年5月27日，佛山市禅城区卫生和计划生育局向钟惠萍出具《设置医疗机构批准书》，核准同意按照下列事项设置医疗机构：类别：中医综合门诊部；名称：佛山汉唐中医门诊部；选址：佛山市禅城区石湾小雾岗园林陶瓷厂内10号（H座101室）；经营性质：营利性。另查明四：涉案佛山市石湾区小雾岗石湾园林陶瓷厂内7号的所有权人系佛山市石湾园林陶瓷厂。本院于2019年8月2日组织双方对涉案租赁物进行现场勘查，关于涉案10号楼，原告称：“一楼基本全部拆卸重新装修，二楼空调部位改动，三楼增加了卫生间，二、三楼办公桌椅等办公用品均不是原告的，原告之前的红木家具和医疗床没有了，三楼至天台的楼梯及梯屋没有变化。”被告称：“确认原告所述。被告于2019年2月开锁进入10号楼，红木家具与医疗床已搬至春天里会议室的小房间。”本院询问双方对春天里的物品，是否同意进行交接清点。原告对此同意，但被告认为在结案前不能交接，如交接其反诉请求无法确保能够实现。关于涉案7号自编109之三室，原告称：“室内楼梯及隔层是原告装修的，109-3与109-4间的墙体也是原告修建的，一楼的隔间及地板不是原告装修的，室内的货物不是原告的，两扇大门是原告装的，二楼没有变化。”被告称需要核实，但后未向法庭回复。原告在庭审中陈述：原告与第三人合作医疗项目，双方约定以第三人名义向被告承租涉案租赁物，由于涉案10号楼未通过一次消防验收，无法办理医疗卫生许可证，第三人退出合作，原告与第三人结清合作关系，约定涉案房屋的装修、设备及物品均归属原告，原告作为投资受损人，有权向被告主张权利，后原、被告与第三人签订《房屋租赁合同变更协议》；自2016年11月至2017年期间，原告与第三人一直有申办医疗卫生许可证，但因一次消防验收问题未办理成功，原告一直与被告沟通消防验收问题，被告承诺该手续可以补办下来，原告提交的证据7可以证明，原告基于对被告的信任与被告签订上述变更协议；涉案10号楼未经消防验收的原因为该楼系违法建筑，其建设工程规划许可证已超过有效期两年，原告至今未取得医疗卫生许可证，开设中医门诊部的目的无法实现；上述变更协议签订后，涉案10号楼的钥匙由原告掌控，其未再对10号楼的剩余装修工程进行装修，涉案7号自编109之三室是用于存放物品，原告诉请的装修损失指涉案10号楼的装修。被告在庭审中陈述：被告与第三人签订租赁合同时，涉案10号楼处于建设工程规划许可证的有效期内，由于涉案10号楼当时为临时建筑物，使用功能为办公，故消防部门没有强制要求限定时间进行消防验收；被告未向原告、第三人承诺过补办消防验收手续的问题，未承诺协助原告办理医疗卫生许可证，被告对原告办理营利性医疗机构不知情，被告属于超出合同约定用途进行使用；《房屋租赁合同变更协议》签订的原因系第三人称要搬迁办公地址，被告回复如要搬迁则需找人接手，第三人找到原告接手，后三方签订该变更协议；2018年5月3日，被告对涉案10号楼进行换锁；2018年9月28日，被告涉案房屋的空调、家具等物品搬至春天里仓库；被告诉请的保管费应参照同地段建筑物的租金标准确认；涉案租赁物现已租予他人。第三人在庭审中陈述：原告与第三人合作医疗项目，双方约定以第三人名义向被告承租涉案租赁物，后由于股东内部存在问题，第三人不想继续参与项目，且涉案10号楼因消防验收问题无法办理医疗卫生许可证，故第三人退出与原告的项目合作，与原、被告签订《房屋租赁合同变更协议》；第三人在装修施工前已经就施工方案、图纸等内容向消防部门进行报备，但消防部门未予接受，鉴于被告承诺可以补办消防验收手续，第三人继续对涉案10号楼进行装修；原告与第三人结清合作关系后，约定涉案房屋的装修、设备及物品均归属原告，原告作为投资受损人，有权向被告主张权利。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于各方法律关系。第一，被告与第三人签订的涉案7号自编之三室租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约善意履行。第二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。涉案10号楼的临时建设工程规划许可证于2017年8月17日到期，现无证据显示已批准延长使用期限，故涉案10号楼租赁合同中超出2017年8月17日期限部分无效。第三，原、被告与第三人于2017年8月31日签订《房屋租赁合同变更协议》，约定涉案两份租赁合同作废，由原、被告重新签订合同，租赁条款不变，被告与第三人结算完毕双方租赁期间的租金。故此，涉案7号自编之三室租赁合同于2017年8月31日解除，涉案10号楼租赁合同2017年8月17日至8月31日的租赁期间无效。第四，三方签订《房屋租赁合同变更协议》后，原、被告未依约签订租赁合同，但原告仍继续占有使用涉案租赁物，故原、被告就两处租赁物自2017年9月1日起构成不定期租赁关系。第五，根据第三人提交的《协议书》可知，原告与第三人投资合作医疗项目，投资各占份额50%，双方共同负担租金、水电费、物管费、装修费及采购设备物品费，并约定以第三人名义向被告租赁经营场所，故原告与第三人构成合伙关系，第三人于2017年8月31日退出合作项目，合伙关系终止。关于原告诉请装修损失。原告诉称，由于涉案10号楼未取得建设工程规划许可证，未通过一次消防验收，导致原告无法办理医疗卫生许可证继而无法营业，由此造成原告的装修损失应由被告承担。综合各方陈述、举证及查明事实，本院分析如下：第一，被告对第三人装修涉案10号楼的事实无异议，本院予以确认。原告提交的工程预算表、送货单、收据、银行流水等证据能够证明装修费用的实际产生，第三人在涉案租赁合同约定的租赁期限届满之前与被告解除合同，其装修损失客观存在；第二，涉案10号楼的装修工程发生在第三人租赁期间，相应的装修损失理应由第三人主张。但原告与第三人约定10号楼的全部设备、物品以及装修添附的所有权与权益归属原告，第三人亦明确同意由原告向被告主张装修损失，原告向被告主张权利视为通知，故原告享有基于被告与第三人的租赁合同向被告主张装修损失的诉权；第三，据前所查，第三人与被告就涉案10号楼于2016年3月29日至2017年8月31日期间存在租赁关系，10号楼的《临时建设工程规划许可证》的有效期限为2015年8月18日至2017年8月17日，至一审法庭辩论终结前未经主管部门批准延长使用期限,被告亦确认未办理好一次消防手续。但是，原告与第三人均未举证证明曾向相关主管部门申请办理过医疗卫生许可证，以及因其主张的租赁物原因导致该证无法办理，从而导致涉案医疗项目无法经营。故原告、第三人提交的证据无法充分有效证明第三人退出租赁关系、涉案医疗项目无法进行的原因为涉案10号楼未经消防验收以及无有效建设工程规划许可证，原告主张的装修损失因果关系不成立。第四，退一步而言，即便原告与第三人存在申请办理医疗卫生许可证的行为，被告对涉案装修损失的产生仍无过错，原因如下，首先，涉案10号楼租赁合同签订时，该租赁物具备有效的临时建设工程规划许可证，且合同约定10号楼的租赁用途为日常办公、设计与展示，故无论有无建设工程规划许可证，其均能满足合同约定的租赁用途。而原告与第三人拟设置的医疗机构属于营利性性质，其对经营场所的要求明显高于合同约定的租赁用途。原告与第三人作为经营主体在选址及签约时应尽审慎注意义务，在无证据证明各方对租赁用途有特别约定的情况下，被告作为出租人并无过错；其次，原告、第三人均确认在对涉案10号楼装修前曾向相关主管部门进行二次消防报备，然消防部门并未通过。在此情况下，第三人仍继续对涉案10号楼装修由此造成损失，存在重大过错。原告与第三人述称是在被告承诺协助补办消防手续的情况下才进行装修，被告对此不予确认，原告与第三人亦无证据证明，本院对其主张不予支持；最后，原告在签订《房屋租赁合同变更协议》之前已清楚知晓10号楼的消防验收问题，在此情况下，原告仍接收整个医疗项目，并与被告、第三人签订变更协议承租租赁物，由此造成的损失，原告存在重大过错。综上，原告未提交充分有效证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，原告的上述诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于被告诉请涉案10号楼的租金、占有使用费、保管费。关于租金与占有使用费。据前所查，原、被告未就两租赁物签订租赁合同，双方自2017年9月1日起建立不定期租赁关系。被告自2018年9月28日搬走10号楼的空调、家具并收回租赁物，故被告有权主张2017年9月1日至2018年9月28日期间的租金。鉴于涉案变更协议约定原、被告签订的租赁合同条款与第三人相同，故本院参照涉案租赁合同解除时的租金标准核算原告应向被告支付的涉案10号楼上述期间的租金，经核算为595314.1元（46029.44元×12个月+46029.44元÷30天×28天）。被告诉请的保管费及计算标准均无依据，且被告未提交充分有效证据证明已有效通知原告收回保管物品，故本院对被告的保管费诉请不予支持。《房屋租赁合同变更协议》签订后，第三人与被告之间的租金、占有使用费及水电费均已结清，双方租赁关系业已解除，被告就此之后产生的费用向第三人主张无事实与法律依据，本院不予支持。关于7号自编之三室的租金。三方于2017年8月31日签订涉案变更协议后，被告于2017年11月30日发送《通知函》，催告原告于2017年12月8日前签订合同，否则将房屋另行出租。但原告既未与被告签订书面合同，也未腾空租赁物，故被告有权向原告主张2017年9月1日至12月8日的租金。鉴于涉案变更协议约定原、被告签订的租赁合同条款与第三人相同，故本院参照涉案7号自编之三室租赁合同解除时的租金标准计算租金，经核算，原告应向被告支付7号自编之三室2017年9月1日至12月8日的租金7330.65元（2250元×3个月+2250元÷31天×8天）。被告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告诉请的拆卸、搬运费。据前所查，被告委托案外人进行空调拆除，空调、家具等物品搬运工作，由此产生拆卸、搬运费共计19500元，并提交《10号楼空调拆除工程》、银行客户回单、发票予以证明。被告主张合理有据，本院予以支持，原告应向被告支付拆卸、搬运费共计19500元。被告与第三人已无租赁关系，原告、第三人亦确认上述物品归原告所有，故被告诉请第三人承担连带责任无事实与法律依据，本院不予支持。关于被告诉请的律师费。律师费并非必然产生的费用，原、被告亦未签订租赁合同明确约定律师费的承担，被告诉请律师费无合同依据，本院不予支持。关于被告诉请的违约金。原、被告未签订租赁合同明确约定违约条款，故被告主张原告承担违约金无合同依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告佛山市汉唐中医门诊部有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山石湾贝丘投资有限公司支付佛山市禅城区佛山泛家居电商创意园内10号楼2017年9月1日至2018年9月28日期间租金595314.1元；二、原告佛山市汉唐中医门诊部有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山石湾贝丘投资有限公司支付佛山市禅城区石湾小雾岗园林陶瓷厂内7号自编109之三室2017年9月1日至12月8日期间租金7330.65元；三、原告佛山市汉唐中医门诊部有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山石湾贝丘投资有限公司支付拆卸、搬运费共计19500元；四、驳回原告佛山市汉唐中医门诊部有限公司的全部诉讼请求；五、驳回被告佛山石湾贝丘投资有限公司的其他诉讼请求。如原告佛山市汉唐中医门诊部有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取13418元，由原告佛山市汉唐中医门诊部有限公司负担；反诉受理费7215元，由原告佛山市汉唐中医门诊部有限公司负担5131元，被告佛山石湾贝丘投资有限公司负担2084元；财产保全费3847元，由原告佛山市汉唐中医门诊部有限公司负担2735元，被告佛山石湾贝丘投资有限公司负担1112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年一月十七日书记员 余柔敏