江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4582号上诉人（原审原告）：朱耀华，男，1971年2月22日生，汉族，住无锡市锡山区。上诉人（原审原告）：江红霞，女，1975年7月24日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人:王娟（受朱耀华、江红霞的共同委托），江苏居和信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡市翠竹房地产开发有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘芙蓉山庄办公楼。法定代表人：陈结传，该公司经理。上诉人朱耀华、江红霞因与被上诉人无锡市翠竹房地产开发有限公司（以下简称翠竹公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初3309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱耀华、江红霞上诉称：撤销一审判决，裁定发回重审或依法改判支持朱耀华、江红霞全部诉讼请求；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决书对违约金调整的范围、幅度、举证责任分配等均无事实根据和法律依据。二、一审法院认定朱耀华、江红霞缴纳的全部购房款金额与事实不符,未计算补交的9593元房款。翠竹公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。朱耀华、江红霞向一审法院提出诉讼请求：判令翠竹公司支付逾期交房违约金（以1310328元为基数自2014年11月1日起至2015年1月31日至按日万分之二计算；自2015年2月1日起至实际支付之日止按日万分之五计算）。事实与理由：2013年1月28日，朱耀华、江红霞与翠竹公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定朱耀华、江红霞向翠竹公司购买案涉房屋，房屋价款1310328元，翠竹公司应于2013年12月31日前交房，并约定了逾期交房的违约责任。后翠竹公司未按约交房，并出具告业主书，承诺逾期交房的违约金，后翠竹公司仍未能按约交房，故诉至法院。一审法院经审理认定事实如下：2013年1月28日，朱耀华、江红霞与翠竹公司签订商品房买卖合同1份，约定由朱耀华、江红霞购买位于无锡市锡山区房屋1套，合同约定房屋价款为1310328元。该商品房买卖合同就交付期限、交付条件、违约金等作了如下约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如逾期交房，逾期不超过六十日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过六十日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年1月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人承诺与该商品房正常使用所直接关联的户内水、电、管道燃气等基础设施办理交接手续之日起可使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由出卖人于房屋交接之日起60日内进行完善等。朱耀华、江红霞已支付房款1310328元。翠竹公司未能按约在2013年12月31日前交付房屋。2014年7月28日，翠竹公司向芙蓉山庄小区业主发出《延期交房通知书》承诺如下：“一、在保证质量前提下，在2014年10月31日之前交付业主；二、若房屋未能在上述期限内交付，我司同意自2014年11月1日起，按照与各业主签订《商品房买卖合同》第九条约定滞纳金标准的双倍计算违约金”等。2014年9月22日，翠竹公司发出告业主书，载明：本公司承诺于2014年10月底完成房屋交付，若房屋未能在该期限内交付，我司同意自2014年11月1日起，按照合同第九条约定标准的双倍计算违约金；2014年1月至10月共10个月的违约金于2014年9月25日前以现金方式一次性支付；房屋最晚交付为2015年1月31日前，房屋交付时间如果超出2015年1月31日，违约金将按照每天万分之五赔偿。期间，翠竹公司按每日万分之一向朱耀华、江红霞支付了2014年10月31日前的违约金。2014年11月1日起，翠竹公司已陆续通知业主进行收房，部分业主已收房并使用，但翠竹公司没有正常供电、供气。2018年3月29日，翠竹公司将案涉商品房交付给朱耀华、江红霞，朱耀华在物业交房流转单上签字确认房屋交付后，翠竹公司正常提供户内用水，但没有正常供电、供气，翠竹公司提供了临时用电，相应电费由翠竹公司负担，业主自行购买煤气罐等方式解决用气问题，案涉商品房至今尚未验收合格。翠竹公司提供的案涉房屋协议手册上载明案涉房屋为“芙蓉山庄C区”。一审法院认为，朱耀华、江红霞与翠竹公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点为：1、对朱耀华、江红霞主张的2018年3月29日后的违约金是否应予支持；2、如果支持，违约金是否应予调整。关于争议焦点1，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，翠竹公司辩称其已于2014年12月3日向朱耀华、江红霞交付了案涉房屋，此后不应再计算违约金。法院认为，翠竹公司提供的《单位工程交竣工验收证明书》仅是建设方与施工单位之间工程质量验收文件，并不能证明翠竹公司交付的房屋已符合双方合同约定的“经验收合格”，且案涉房屋所在小区基础设施尚未完善，存在包括用电、用气等功能性使用缺陷，购房者无法办理不动产所有权登记而进一步影响投资、入学等问题。可见，翠竹公司交付行为既不符合合同约定及法律规定，也必然造成买受人的损失；买受人接收房屋，并没有免去翠竹公司违约赔偿的意思表示，仅是为减少自身损失作出的理性选择。因此，法院对翠竹公司不再支付2018年3月29日后的违约金的抗辩意见不予采纳。关于争议焦点2，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，首先，翠竹公司主张《告业主书》并非针对案涉业主，但翠竹公司提供的协议手册中明确载明案涉房屋为“芙蓉山庄C区”，且案涉房屋的约定交房日期早于《告业主书》出具时间，故法院对翠竹公司的相应抗辩不予采信。其次，翠竹公司主张《告业主书》中约定的违约金过高，要求调整。法院认为，首先，结合翠竹公司在陆续向业主交付房屋后，又就未能正常供气等再行约定违约赔偿，可见，翠竹公司《告业主书》中的“交付房屋”主要是仅指向交付房屋本身，而非在于保证符合合同约定的交付条件及可以办理产证等；其次，逾期交付房屋的物质性损失表现主要是未能及时入住房屋导致的租金支出。因此，本案中，虽翠竹公司的交付行为不符合约定，但考虑到该交付行为能在一定程度上防止守约方的损失进一步扩大，故守约方应对其损失进行反证，朱耀华、江红霞对其违约损失并未提供充分证据予以证明。法院综合考虑上述各项因素，对违约金调整如下:（1）以1310328元为基数，自2014年11月1日起至2018年3月28日止按日万分之二计算（1310328元×1244天×0.2‰），计326009.6元；（2）以1310328元为基数，自2018年3月29日起至案涉商品房经验收合格之日止按日万分之一计算。一审法院判决：翠竹公司于判决生效后10日内给付朱耀华、江红霞2014年11月1日起至2018年3月28日的违约金326009.6元，及以1310328元为基数自2018年3月29日起至案涉商品房经验收合格之日止按日万分之一计算的违约金。案件受理费10134元，减半收取计5067元，由朱耀华、江红霞负担2800元，由翠竹公司负担2267元。二审中，朱耀华、江红霞提交一份证据，即翠竹公司于2018年出具给朱耀华的收据，金额9593元，收款事由为面积差价。翠竹公司对此无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方合同约定翠竹公司应当在2013年12月31日前，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如逾期交房，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，翠竹公司按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。因翠竹公司违约，翠竹公司理应承担相应的法律责任。朱耀华、江红霞上诉认为，合同履行过程中，翠竹公司违约后，曾向广大业主作出承诺，同意自2014年11月1日起，按照合同第九条约定标准的双倍计算违约金；2014年1月至10月共10个月的违约金于2014年9月25日前以现金方式一次性支付；房屋最晚交付为2015年1月31日前，房屋交付时间如果超出2015年1月31日，违约金将按照每天万分之五赔偿。要求按照翠竹公司作出的承诺，判令其支付违约金。一审法院根据翠竹公司2018年3月29日已将案涉商品房交付给朱耀华、江红霞（瑕疵交付），结合翠竹公司要求降低违约金的抗辩事由，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金调整如下:（1）以购房款为基数，自2014年11月1日起至2018年3月28日止按日万分之二计算；（2）以购房款为基数，自2018年3月29日起至案涉商品房经验收合格之日止按日万分之一计算，完全合情合理合法。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。鉴于二审中朱耀华、江红霞提供了新的证据，朱耀华、江红霞支付的总购房款为1319921元，故一审判决主文应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初3309号民事判决书主文；二、变更无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初3309号民事判决书主文为：翠竹公司于判决生效后10日内给付朱耀华、江红霞2014年11月1日起至2018年3月28日的违约金328396.34元，及以1319921元为基数自2018年3月29日起至案涉商品房经验收合格之日止按日万分之一计算的违约金；三、维持无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初3309号民事判决书诉讼费负担部分。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费10134元（已由朱耀华、江红霞缴纳），由朱耀华、江红霞负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 张朴田审判员 毛云彪二〇二〇年一月十日书记员 刘天奇