天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终7182号上诉人（原审原告、反诉被告）：岳玲，女，1979年7月9日出生，汉族，无职业，住天津市津南区。委托诉讼代理人：朱晓丽，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于霞，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈彬，男，1983年8月6日出生，汉族，天津市华盛时代广告有限公司职工，住天津市津南区。委托诉讼代理人：刘燕，天津君耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：天津市迅仕永航房地产咨询服务有限公司，住所地天津市津南区双港镇金地格林世界梧桐苑35号楼底商。法定代表人：赵学，总经理。上诉人岳玲因与被上诉人陈彬、被上诉人天津市迅仕永航房地产咨询服务有限公司（以下简称迅仕永航公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院(2019)津0112民初6026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。岳玲上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判支持被上诉人双倍返还上诉人购房定金60000元，退还中介费12500元；2、一、二审案件诉讼费由陈彬承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，因被上诉人未能全面履行原承诺，且在双方纠纷产生后积极协调，并未故意拖延造成损失，一审法院认定上诉人承担违约责任及承担的数额过大，即使按照合同约定，上诉人在约定过户日期后第九日即通过诉讼方式希望解决纠纷，并非故意拖延，不应适用逾期15日的违约金计算方式。请求二审法院判如所请。陈彬辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。迅仕永航公司未发表答辩意见。岳玲向一审法院起诉请求：1.撤销原告与二被告签订的房地产买卖居间合同；2.判令二被告双倍返还原告购房定金人民币60000元，退还中介服务费12500元；3.诉讼费由二被告承担。陈彬向一审法院反诉请求：1.解除原、被告及反诉第三人签订的房地产买卖居间合同；2.判令反诉被告岳玲向反诉原告支付违约金214000元；3.本案本诉反诉诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2019年3月30日，岳玲与陈彬及迅仕永航公司签订了房地产买卖居间合同，三方约定如下：岳玲购买陈彬名下坐落于天津市津南区的房屋，总价款2140000元；岳玲应于当日向陈彬交付定金30000元，并于2019年5月20日前将剩余房款2110000元存入资金监管中心，陈彬应将已收取的定金存入资金监管中心。陈彬应于2019年5月20日前还清贷款并注销该抵押权。另约定如岳玲未按约定付款，逾期十五日陈彬有权视为岳玲拒绝履行合同，并要求岳玲支付该房地产成交价10%作为违约金，且即日起陈彬有权将该房地产另行转让。该合同签订后，岳玲向陈彬支付了30000元定金，向迅仕永航公司支付了12500元中介费；陈彬向迅仕永航公司支付了20000元中介费。陈彬于2019年4月1日向岳玲出具补充协议1份，承诺涉诉房屋过五年、无二套，腾房日期为2019年4月25日。陈彬于2019年5月10日为涉诉房屋清偿了剩余贷款。2019年5月初岳玲自迅仕永航公司处取得涉诉房屋钥匙后，开始装修，后从涉诉房屋所在小区物业公司得知物业管理规定不允许业主对于房屋结构外观等进行拆改。随后岳玲于2019年5月16日向陈彬及迅仕永航公司送达了撤销房地产买卖居间合同的通知，认为陈彬及迅仕永航公司关于客厅、次卧房间是否可以改落地窗、房屋采光是否被遮挡等问题存在欺诈，故要求撤销合同。庭审中，岳玲明确表示该撤销合同通知书同时表明其不同意继续履行合同中的付款义务。陈彬于庭审中提起反诉。一审法院认为，对于因重大误解订立的、在订立合同时显失公平的、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，岳玲主张陈彬及迅仕永航公司均向其承诺涉诉房屋的客厅、次卧房间可以拆改为落地窗，但岳玲并未提交相应证据以证明双方就此事项作出了明确具体的约定，经庭审调查及质证可知，双方签订合同过程中并不存在欺诈、胁迫情形。另一方面，本市有明确的房屋安全使用管理条例，规定禁止在住房楼房外檐上增设门窗、拆窗改门或者扩大原有门窗尺寸，岳玲对房屋的拆改主张属于禁止事项，陈彬及迅仕永航公司对于该事项作出的任何表述都不能改变管理条例之中的规定。因此，岳玲以合同中存在欺诈为由主张撤销合同的诉讼请求，一审法院不予支持。当事人订立的房地产买卖居间合同系各方真实意思表示，内容不违反国家法律规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈彬主张解除三方签订的房地产买卖居间合同，岳玲亦明确表态不同意继续购买房屋，故对于陈彬的该项诉讼请求，一审法院予以支持。岳玲以外窗无法拆改、取得涉诉房屋时，室内缺少家具家电同时装修损毁为由不再继续履行购房义务，是造成合同不能继续履行的原因，应承担违约责任。对于陈彬主张的违约金数额，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失。违约金作为合同约定中，对于一方损失的补偿性约定，过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。经审理查明，陈彬提交的证据仅能证明其支付了中介服务费并进行了提前还款，其不足以完整充分证明陈彬的直接损失大于或等于违约金数额。一审法院综合双方的过错程度、履约程度、对损失的预见能力、市场变化以及实际受损情况，调整违约金数额为130000元。本案中陈彬基于违约金条款而向岳玲主张了违约金，则岳玲基于合同撤销而主张陈彬双倍返还定金虽于法无据，但陈彬仍应基于合同解除而向岳玲返还已经收取的30000元定金。对于岳玲主张迅仕永航公司退还中介费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《天津市房屋安全使用管理条例》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）岳玲与被告（反诉原告）陈彬及被告（反诉第三人）天津市迅仕永航房地产咨询服务公司于2019年3月30日签订的房地产买卖居间合同。二、被告（反诉原告）陈彬于本判决生效之日起5日内返还原告（反诉被告）岳玲房屋首付款30000元。三、原告（反诉被告）岳玲于本判决生效之日起5日内赔偿被告（反诉原告）陈彬违约金130000元。四、驳回原告（反诉被告）岳玲的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）陈彬的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费806元，由原告（反诉被告）岳玲负担。反诉案件受理费2255元，由原告（反诉被告）岳玲负担1353元，由被告（反诉原告）陈彬负担902元。”二审中，上诉人向本院提交如下证据：房型图及照片，拟证明陈彬对房屋进行了拆改，其存在违约行为。被上诉人陈彬对房型图真实性及证明目的不予认可，对于房屋内部照片予以确认，不认可房屋外檐照片的真实性，被上诉人迅仕永航公司未发表质证意见。经合议庭评议，认为房型图及房屋外檐照片的真实性本院无法确认，故不予采信，对于房屋内部情况照片予以确认，但对上诉人的证明目的不予采信。经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：上诉人应否承担本案的违约责任，违约责任的数额为何，二被上诉人应否给付上诉人双倍定金及中介服务费。上诉人主张涉诉房屋存在拆改影响合同正常履行，截止二审审理期间，上诉人并未向本院充分举证证明涉诉房屋存在拆改的情况，而相关拆改情况又对合同的继续履行产生了实际影响，故对上诉人该项上诉请求，本院不予采信。关于上诉人主张二被上诉人曾承诺其房屋可以进行拆改及腾房后将家具、装修留存而最终未予履行的情况，对此双方签订的合同中并无明确记载，且上诉人亦未向本院举证证明其主张情形的存在，故本院对上诉人该项上诉主张，亦无法采信，故不予支持。结合一二审的审理及相关证据情况，本院认为，上诉人因涉诉房屋无法进行拆改且房屋家具未留存及装修损坏等原因拒绝继续履行合同，最终导致双方合同解除的后果，应承担相应的违约责任，一审法院对此认定并无不妥。关于上诉人主张其在合同约定办理网签时间后第十天即提起诉讼，应按照每日总房款千分之一计算违约金，并未达到合同约定的逾期十五日承担总房款百分之十的违约责任标准问题，上诉人自认在2019年5月16日向被上诉人陈彬明确表示不再购买涉诉房屋，且此后未依约到房管部门进行网签，结合此时被上诉人陈彬为本合同的履行已经清贷，上诉人的上述行为已经明确向被上诉人陈彬表明其不再履行合同的意思表示，合同已经履行不能，上诉人应承担被上诉人陈彬由此产生的相关损失，一审法院结合案件基本情况，充分考虑双方的过错程度以及对损失的预见能力、市场变化以及实际损失情况，酌定的违约金数额并无不妥，本院予以维持。关于上诉人主张二被上诉人应双倍返还定金及中介服务费一节，由于本案中上诉人系违约方，其该项主张于法无据，本院不予支持。一审法院认定并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4337.5元，由上诉人岳玲负担。本判决为终审判决。审判长 孟 夏审判员 曹 静审判员 庞 艺二〇二〇年一月十五日书记员 李珊珊