河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初10868号原告（反诉被告）：张书强，男，1997年3月18日出生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人：冯梦彩，河南扬善律师事务所律师。被告（反诉原告）：王新光，男，1969年3月7日出生，汉族，住河南省辉县。委托诉讼代理人：王新生，系被告王新光之兄。被告（反诉原告）：王新生，男，1967年2月3日出生，汉族，住河南省新郑市。第三人（反诉被告）：郑州民需房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市金水区郑花路59号21世纪居住社区二期三区16号楼东5单元，统一社会信用代码91410105330027580Y。法定代表人：王小需，总经理。委托诉讼代理人：王静宇，男，1995年7月23日出生，汉族，住河南省太康县，系该公司的员工。原告张书强与被告王新光、王新生、第三人郑州民需房地产营销策划有限公司（以下简称民需公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年10月17日立案。诉讼中，被告王新光、王新生于2019年11月16日提出反诉，本院审查后予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张书强的委托诉讼代理人冯梦彩，被告（反诉原告）王新生并作为被告（反诉原告）王新光的委托诉讼代理人、第三人民需公司（反诉被告）的委托诉讼代理人王静宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张书强向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告2019年5月3日签订的房屋买卖合同；二、判令二被告连带赔偿原告违约金10万元;三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:原、被告于2019年5月3日通过第三人民需公司签订房屋买卖合同，约定被告将位于龙湖镇湖滨路西侧、泰山路东侧鸿鹄嘉苑8号楼1单元4层402号的房屋出卖给原告，房屋总价款78万元。合同签订后，原告如约向第三人和被告支付了居间费用及定金。2019年7月份，被告通过第三人告知原告不愿继续出卖房屋，并拒绝按照合同约定支付违约金。被告王新光、王新生共同辩称，被告从未说过不再卖房子给原告。2019年5月3日合同签订以后，民需公司的员工于2019年5月4日给被告说原告是外地人，想先住进房子里面，被告把钥匙给了原告，原告装家电、换锁都没有告知被告。2019年9月23日，原告搬走部分东西。期间，原告一直未支付房款，被告与原告和民需公司联系要求支付房款，但没人支付。2019年9月25日，被告把锁换了，并把钥匙放到物业处便于原告以后搬东西，直到现在原告还有东西未搬走。原告搬走后，房子里很脏，卫生是被告打扫的，原告还差水费、物业费等共计480多元未支付，原告也应支付被告开锁、换锁的费用共计260元、居住期间的房租14000元（从2019年5月4日计算至今天）。第三人民需公司辩称，原告当时有足够的资金支付被告首付款，但被告不通过原告付首付款解押，提出自行找垫资公司解押，因一直没找到合适的垫资公司拖到现在。反诉原告王新光、王新生向本院提出诉讼请求：1.判令王新生与张书强签订的售房合同无效；2.判令张书强和民需公司合同欺诈及违约，张书强赔偿王新生违约金15.4万，且已交定金1万不退；3.判令张书强赔偿占住王新光房屋租金(自2019年5月4日至今)及所欠水费、物业费和其他费用，共计13000元(截至2019年11月18日，延期顺延增加)；4.判令张书强因其行为致使王新光房屋不能出售，造成的不可预料情况(如被拍卖或开发商提出利息追加数额)，视具体情况，直到本案终结，经济损失由张书强如实赔偿。庭审中，经本院释明，反诉原告以涉案房屋还没有被强制拍卖为由不能确定第4项诉讼请求。事实和理由：2019年5月3日，王新生与张书强通过民需公司(龙湖兴龙湾店)签订房屋买卖合同。合同约定王新光将鸿鹄嘉苑8-1-402房屋以78万元整出售给张书强，张书强交了1万元定金。2019年5月4日，张书强以其是外地人为由，经民需公司征询王新生允许，住入了出售的房内。此后至今，张书强再没有支付原告任何费用。张书强在入住期间，不经王新光、王新生允许私自装饰、私自更换门锁。民需公司没有应王新生的要求作调停处理。王新生几次催退，张书强于2019年9月23日搬走，且至今留下一些物件占用房屋，未清理卫生，拒绝交还钥匙，也没清偿水费126.7元和物业费362.4元(截至9月25日)。王新生不得不找人开锁换锁，花费260元(开锁80元+换锁芯180元)，清理房屋卫生，张书强应支付清理费100元，并处罚金500元。张书强已经住房，占用房屋的损失达13000元，定金不应退还。张书强没有按合同约定(第四条2款，第五条2款)向王新生提供解押款，也没有支付首付款。民需公司在合同执行中没有提供中介应有的服务，未做任何工作，致使解押不成，合同无法执行。民需公司，该公司工作人员签约前口头承诺为王新生找垫资公司但签约后拒绝履行。王新生不得不自己找垫资公司，因利息太高，直至7月底未达目的造成合同无法执行。王新生从没表示不愿出售房屋，且为继续完成交易，王新生一直在找垫资公司，而张书强和民需公司一直没做任何有益于合同执行的工作，至张书强于2019年7月30日提出诉讼。反诉原告卖房子是因王新生的妻子生病花费很多钱导致没有按期还银行房贷，银行直接扣了开发商的钱，导致开发商保全了房子，当时中介公司承诺给王新生找垫资公司，王新生才与张书强签订了房屋买卖合同，王新生是在签完合同后才知道房屋被保全的。反诉被告张书强辩称，王新光、王新生系亲兄弟，王新生系涉案房屋的实际所有人，其只是借用王新光的名义购买的房子，王新生持有涉案房屋的购房合同、房屋钥匙、电卡、天燃气卡等。张书强通过正规房屋中介签订合同，有理由相信王新生是涉案房屋的实际房主，且张书强代理人电话联系王新光，其本人承认房子是王新生借用王新光名义购买，因此涉案房屋买卖合同是王新光、王新生的真实意思表示，不违反法律效力性规定，买卖行为合法有效。涉案房屋买卖合同无法履行系王新光、王新生拖欠银行贷款被法院查封导致，王新光、王新生应当承担违约责任，张书强没有任何违反合同约定的情形。涉案房屋钥匙系张书强与王新生协商约定后交给张书强，张书强是依据房屋买卖合同合法占有房屋，且在交付时，王新生从未提过房屋租金一事，王新光、王新生的反诉请求没有事实和法律依据。王新光、王新生在交付房屋时，房屋空无一物，其收取租金也不合理。王新生先是以实际房主的名义与张书强签订房屋买卖合同，隐瞒房屋逾期还贷和查封的事实，导致合同无法履行，后又称实际房主为王新光，向法院提起反诉，其行为自相矛盾，王新光明知自己非实际房主，仍违背事实，主张所谓的房屋租金，二反诉人相互串通，共同损害被反诉人的合法权益，应对张书强的损失承担连带赔偿责任。反诉被告民需公司辩称，其公司作为中介方保证的是双方的权益。王新生称因缺钱卖房，张书强既然与王新生签订买卖合同，证明其有付房屋首付款的能力，但是王新生自己要找垫资公司，是涉案房屋没有交易成功的原因。张书强住进房屋是张书强与王新生的共同合意，王新生当时没有要求支付租金，其反诉请求张书强付房屋租金没有事实和法律依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院于2019年4月15日立案受理原告郑州荣立置业有限公司与被告王新光商品房预售合同纠纷一案。诉讼中，申请人郑州荣立置业有限公司于2019年4月16日向本院申请财产保全，请求查封被申请人王新光名下的位于新郑市××镇湖滨路西、××路东侧鸿鹄××楼××单元××层402的房屋，本院于2019年4月17日作出(2019)豫0184民初4329号民事裁定书，裁定：查封被申请人王新光名下的位于新郑市××镇湖滨路西、××路东侧鸿鹄××楼××单元××层402的房屋，限制金额612500元，查封期限3年。王新生系王新光的哥哥，作为王新光的委托诉讼代理人参与该案诉讼。王新生于2019年4月18日签收上述民事裁定书。2019年4月24日，上述民事裁定书被执行。该案在审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下调解协议：一、被告王新光自愿定于2019年7月10日前向原告郑州荣立置业有限公司支付原告代偿的银行按揭贷款473048.18元、郑州高新技术产业开发区人民法院(2018)豫0191民初12823号民事判决书第二项律师费21287元、上述案件的诉讼费4358元、执行费7380元，共计506073.18元；二、被告王新光自愿定于2019年7月10日前向原告郑州荣立置业有限公司支付垫付期间的资金占用利息20242元及本案律师费3000元，共计23242元；三、双方无其他争执。本院于2019年6月20日作出(2019)豫0184民初4329号民事调解书，对上述调解协议予以确认。王新光未按期履行(2019)豫0184民初4329号民事调解书确定的付款义务。2019年5月3日，王新生作为王新光的代理人（卖方、甲方）与张书强（买方、乙方）、民需公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于龙湖镇湖滨路西侧、泰山路东侧鸿鹄嘉苑8号楼1单元4层402号的房屋以78万元出售给乙方；乙方应在本合同签订时向丙方支付居间费用15600元，代办费2000元，向甲方支付定金10000元；甲乙双方于本合同签订后房本下来7个工作日共同到贷款银行办理相关按揭手续，乙方应在网签及资金监管时将首付款24万元存入房管局指定的资金监管账户，剩余所贷房款54万元由银行放贷至监管账户，立契过户后，全部房款由资金监管账户支付给甲方；该房屋处于银行抵押，甲方保证本合同签订后向银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款，同时乙方应于还款现场将解押款借给甲方专用于办理该房产解押事宜（立契过户当天自动转为房屋首付款），甲方应在贷款银行领取结清证明及相关手续后7个工作日内及时办理抵押登记注销手续；甲方在收到乙方首付时将房产交付乙方居住和使用；房屋买卖过程中甲、乙双方应积极协助配合丙方办理相关事宜，具体事务以丙方通知时间为准；任何一方不履行本合同约定义务，至本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款20%的违约金等。合同签订当日，王新生出具收条，证明收到张书强购房定金10000元，后期充当首付款；民需公司出具收据，证明收到张书强中介费6000元。2019年5月31日，民需公司出具收据，证明收到张书强中介费5500元。王新光、王新生提交的《商品房买卖合同》显示：龙湖镇湖滨路西侧、泰山路东侧鸿鹄嘉苑8号楼1单元4层402号的房屋的买受人为王新光；该商品房买卖合同已办理信息备案手续。该房屋在上述房屋买卖合同签订时有房屋贷款未结清，办理有抵押登记，未依法登记领取权属证书。张书强提交其委托代理人冯梦彩与王新光于2019年9月25日的手机通话录音，证明王新光自认涉案房屋系王新生以王新光的名义购买。王新生提交与张书强的微信聊天记录截屏照片一组，该证据显示张书强于2019年5月7日入住涉案房屋，于2019年9月23日搬离。张书强诉称现还有小米空调一个、现代热水器一个、窗帘三幅在涉案房屋内未搬走。王新生认可有空调，其他的不予确定，辩称张书强随时可将遗留的东西带走，但应将使用的水电费、物业费结清，并支付其打扫卫生的费用。王新生提交微信聊天记录截屏照片一组，证明其为支付拖欠的银行贷款积极筹款未果。另查明，1、本院于2019年7月31日立案受理原告张书强与被告王新生、第三人郑州民需房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案。原告张书强请求解除原、被告2019年5月3日签订的房屋买卖合同，判令被告双倍返还定金20000元，赔偿损失及违约金156000元。诉讼中，原告于2019年9月25日向本院提出撤诉申请，本院于当日作出（2019）豫0184民初8250号民事裁定书：准许原告张书强撤诉。2、张书强在庭审中陈述不要求第三人民需公司承担责任。以上事实，由双方当事人陈述，《房屋买卖合同》，收据，商品房买卖合同、微信聊天记录等证据予以证明。本院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）、（六）项的规定，被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让；未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，王新生作为王新光的代理人与张书强、民需公司签订房屋买卖合同时，三方均清楚所交易的房屋未取得房屋产权证，王新生也明知该房屋已经被人民法院司法查封，故涉案房屋所有权在三方订立买卖合同时处于法律限制转让的状态。在合同签订后至张书强诉请解除合同前，王新光、王新生在合同履行过程未能解除涉案房屋被查封事宜、未取得产权证，涉案房屋所有权始终处于法律限制转让的状态，是导致双方签订的房屋买卖合同无法履行的根本原因，应认定王新光、王新生构成根本违约，致使合同目的无法实现。张书强诉请解除房屋买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的”的规定，本院予以支持。反诉原告王新生诉请判令房屋买卖合同无效，但本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，本院对该反诉请求不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，房屋买卖合同中约定“任何一方不履行本合同约定义务，至本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则、或要求对方支付该房产总价款的20%的违约金”，张书强主张王新生为涉案房屋的所有人，诉请王新光、王新生连带支付其违约金10万元。本院认为，商品房买卖合同显示购房者为王新光，王新生也是作为王新光的代理人与张书强签订的房屋买卖合同，本案庭审中，王新生作为王新光的代理人确定涉案房屋为王新光所有，其系作为王新光的代理人出售涉案房屋，应视为王新光对王新生的代理行为予以认可，故房屋买卖合同的违约责任应由王新光负担。张书强请求王新光、王新生承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。张书强主张的违约损失10万元中包含有定金损失10000元、中介费损失8500元、家具损失、交通及误工费损失、房屋差价损失、律师费损失、精神损失，其中对定金损失10000元，鉴于合同解除，定金应予退还，主张定金损失符合法律规定，应予支持；而对于中介费损失，民需公司作为专业的房产中介机构，在提供居间服务时，未对房产信息尽到审慎注意义务，出售房屋时未查明交易房屋已被司法查封，且交易未取得产权证的房屋，致使三方对限制交易的房屋签订买卖合同，具有较大过错，且未举证证明其在合同履行中实施有相关中介服务，应退还收取已收取的中介费，但张书强明确其不要求民需公司承担责任，故该中介费损失不因王新光造成，张书强主张王新光承担该项损失不能成立；对家具损失，张书强未举证证明其在涉案房屋中安装家具得到了王新光、王新生的允许，且自张书强于2019年7月底起诉解除合同至其实际于2019年9月搬离，仍未将全部物品从涉案房屋中搬离，怠于履行自身权利，而王新光、王新生庭审中陈述同意张书强将遗留在交易房屋内的物品搬离，故张书强主张的该项损失不能成立；对交通及误工费损失、律师费损失、精神损失，均无相关证据予以证明，均不能成立；对房屋差价损失，双方于2019年5月3日订立房屋买卖合同，张书强于2019年7月决定解除合同，张书强提交的证据不能证明在该两个月的时间内交易房屋附近的房屋价格有较大增长，故该损失不能成立。因此，张书强主张其因王新光、王新生违约造成的损失有10万元不能成立。并且，张书强作为买受人，在签订合同时对涉案房屋情况应尽合理注意义务，但其未查明房屋被司法查封，且自愿购买尚未取得产权证的房屋本身存在交易风险，故张书强对房屋买卖合同最终不能履行亦具有一定过错。王新生在订立合同后即将房屋交付张书强使用，依据双方订立的房屋买卖合同中“乙方应于还款现场将解押款借给甲方专用于办理该房产解押事宜（立契过户当天自动转为房屋首付款）”、“甲方在收到乙方首付时将房产交付乙方居住和使用”的约定，张书强并未提供解押款，在未支付首付款的情形下居住使用涉案房屋四个多且，除在合同签订时支付了定金10000元外并未产生其他损失。因此，综合考虑本案房屋买卖合同履行的实际情况，及公平合理的法律原则，张书强主张的违约金明显过高，应当予以调低，本院酌情认定王新光应支付张书强违约金损失10000元。王新生反诉请求判令张书强、民需公司合同欺诈和违约，诉请张书强支付其违约金154000元，无事实和法律依据，本院不予支持。王新生反诉请求不退还张书强定金10000元，因本院已判令王新光支付张书强违约金损失10000元即为应退还的定金，本院对该反诉请求予以支持。王新光反诉请求张书强赔偿房屋租金及所欠水费、物业费和其他费用共计13000元，但王新生为促成房屋交易自愿让张书强使用房屋，双方并未约定需支付租金，现双方交易未成功，本院在判处王新光应支付张书强的违约损失中已考虑张书强使用房屋的因素，故对王新光主张的租金损失不再支持；王新光主张的水费、物业费和其他费用，证据不力，本院不予支持。王新光反诉请求判令张书强因其行为致使王新光房屋不能出售，造成的不可预料情况(如被拍卖或开发商提出利息追加数额)，视具体情况，直到本案终结，经济损失由张书强如实赔偿，鉴于该项诉讼请求不明确，经本院释明后仍不能明确，本院对此反诉请求不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二、六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告张书强、被告王新光、第三人郑州民需房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》；二、被告王新光应支付原告张书强违约金10000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、反诉原告王新光、王新生不再退还反诉被告张书强的定金10000元；四、驳回原告张书强的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王新光、王新生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取为1150元，由原告张书强负担1125元，由被告王新光负担25元。反诉案件受理费1920元，由反诉原告王新光、王新生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘沛佩二〇二〇年一月十四日书记员  张佩丽