浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0723民初1900号 原告（反诉被告）：金华物产物流有限公司（下称“物流公司”），住所地：浙江省金华市武义县开发大道36号。 法定代表人：孙金丹，董事长。 委托诉讼代理人：曾宣龙、何姹，浙江今日律师事务所律师。 被告（反诉原告）：武义西林德机械制造有限公司（下称“西林德公司”），住所地：浙江省金华市武义县白洋街道牛背金村。 法定代表人：朱真日，执行董事。 委托诉讼代理人：潘观春、廖陈笑，浙江中义律师事务所律师。 原告物流公司与被告西林德公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理立案后，被告西林德公司在答辩期间提起反诉，经本院审查符合反诉条件，受理反诉。依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告物流公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《租赁合同》；2、被告立即支付欠付的租金6714元，电费754248元，物业管理服务费5595元，卫生费633元，合计767190元；3、被告支付违约金132445.82元（违约金已自2018年7月31日算至2019年5月22日止，之后按月利率2%计算至实际清偿之日）、租金损失63145元；4、被告支付实现债权费用49825元；5、由被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：被告从2014年开始承租原告所有的位于武义县浙江物（浙中）供应链物流基地内钢材仓库，面积为5500平方米。双方于2014年11月7日签订《租赁合同》，后因双方对部分主要条款经过协商需要变更，于2016年12月31日重新签署了一份《租赁合同》。合同约定租赁期限为2017年1月1日起至2019年12月31日止。原告向被告收取水、电、设施押金100000元。租金为第一年330000元，物业管理费275000元/年，该两项费用第二年开始每年环比递增3%。卫生费33000元/年。电费标准为1.2元/度，水费标准为4.5元/吨。被告应按时足额支付租金、物业管理费、卫生费、保证金及其他费用，逾期支付应付费用的，被告应当支付原告逾期部分每日2%的违约金，逾期超过一个月的（包括一个月），甲方（原告）有权终止本合同并且收回房屋，无须承担任何补偿责任。本合同项下如果违约责任不足以弥补守约方损失的，守约方有权要求违约方承担赔偿责任，赔偿责任的范围包括但不限于押金、租金、物业管理费、违约金、利息、罚金、费用、合理支出、律师费等。 被告实际承租后，未按时足额缴纳水、电、设施押金100000元。原告考虑被告实际情况，经双方协商，从2015年开始按1元/度的标准收取电费。承租期间，被告于2018年12月27日向原告发函要求提前终止合同，原告不同意解除。期间被告未付清租金、物业管理服务费、卫生费、电费等相关费用。截止起诉之日，被告尚欠原告租金6714元、物业管理服务费5595元、卫生费633元、电费754248元（2018年7月1日-2019年3月7日），合计767190元。 综上所述，原告认为，原被告之间的租赁合同合法有效，被告应按合同约定履行，并按约支付欠付的租金、物业管理服务费及相关费用。为维护原告的合法权利，故特向贵院提起诉讼，望予支持。 被告西林德公司辩称，1、对于双方签订过多份合同以及租赁期限是2019年12月31日止，但实际双方已经于2019年2月28日终止租赁即被告实际办离厂房的时间止，双方合同已经终止。2、原告诉请认为被告尚欠租金、物业管理费、卫生费及相应违约金、租金损失没有事实和法律依据，因被告所支付的租金等已经支付至2019年2月28日止。不存在原告所称2019年3月1日至7日的上述费用。3、关于被告尚需支付原告754248度用电的电费未支付是事实，但不应当根据原告所称的1元/度计算，根据被告向供电部门了解，原告支付的电价为工业用电的电价，对与被告该时间内的电价，供电部门为0.7-0.75元。根据供电部门实际收取电价折算，被告所应支付的电费为548651.52元，而非754248元。但因在此之前，原告已经多收取被告的电费为575624.52元。因而两项折叠后被告不存在尚欠原告的事实。综上请求驳回原告不合理的诉讼请求。 反诉原告西林德公司向本院提出请求：要求判令反诉被告返还给反诉原告电费575624.52元。 事实与理由：反诉原告自2014年11月7日至2019年2月28日止租赁了反诉被告位于武义县的仓库用于工业生产经营，双方签订了多份《租赁合同》；其中租赁合同第四条对电费均约定为：乙方（反诉原告）属于工业用电并执行工业电价的，变压器基本容量费、供电损耗、力调电费等由乙方（反诉原告）承担。2018年10月份之前，反诉被告向反诉原告收取的电费单价均为每度电1.20元、1.00元；2018年10月份反诉原告才发现电力供应部门向反诉被告收取的电费并非按1.00-1.20元/度计收，而实际向反诉被告收取的电价基本上为0.70-0.90元/度之间。反诉原告在承租期间内共计支付给反诉被告的电费为3412976.00元，根据反诉原告所了解的该期间内的按电力供应部门实际收取的电价则反诉被告向反诉原告多收取的电费累计达575624.52元。为此，今特具文提出反诉，请贵院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告物流公司辩称，反诉被告按照合同约定以1元或1.2元/度收取电费。反诉被告认为反诉原告的请求没有法律依据。1、双方有合同约定，前后签订了三份合同均约定是1.2元/度，说明双方是协商一致达成的约定，之后实际履行中考虑到反诉原告实际用电成本，反诉被告同意降低收取电费的标准，按照1元/度收取电费，双方对用电量没有争议。反诉原告多年来也是按此标准支付电费，说明反诉原告是同意按照这个标准支付电费的。根据反诉原告的请求来看，反诉被告认为是没有合法依据。不当得利是在合同没有约定的情况下取得利益，使对方受损失。关于电费问题，法律没有强制性规定，反诉被告认为向反诉原告收取的电费是合法的。2、反诉被告的整个厂区所有物业包括供电、供水。他们的电是通过反诉被告电表直接供电，反诉被告对供电设施的投入是巨额的，平时用电管理需要人工，所以对于这块的投入有成本，同时每一条线路到终端都有损耗，这些成本不可能反诉被告贴钱。因此在供电局的基础上提高收取电费是合理的，反诉原告要求按照供电局的电价收取是不合理的。3、反诉原告提出供电局是按照工业用电标准收取的，但是与供电局签的合同是非工业用电，按照供电局的非工业用电的电价计付的。承租户向房东交电费有合同约定是要按合同约定的。双方约定的电价不违反国家规定。在不违反法律规定的情况下，相关部门应当支持双方的意愿。基于上述几点，反诉被告认为反诉原告的请求没有法律依据。请求驳回其反诉请求。 物流公司为证明其起诉和反诉答辩的事实，在庭审中出示了如下证据： 1、租赁合同，证明2016年12月31日物流公司、西林德公司签订租赁合同，双方就租赁期限、押金交付、租赁标的数量、租金标准、租赁期间的物业管理费、卫生费、水电费的计收标准和交纳时间、违约责任均作了约定的事实。 2、物流公司向西林德公司发的函，证明西林德公司拖欠租金、物业管理费、卫生费、水电费等的事实。 3、西林德公司向物流公司发送的提前终止租赁合同的通知书、物流公司对西林德公司的复函，证明西林德公司提出终止合同，其不同意终止的事实。 4、2018年12月份用电明细及费用，证明西林德公司自2018年7月1日起至2019年3月7日止所欠电费的事实。 5、电费支付凭证（复印件），证明双方习惯，西林德公司最迟在每月月底前支付电费等事实。 6、物流公司与武义欣宇锁业有限公司、武义贤豪金属制品厂签订的房屋租赁合同（复合件），证明因西林德公司提前终止合同，其于2019年5月11日才出租涉案房产，造成租金损失等的事实。 7、委托代理合同、律师费发票，证明物流公司为实现债权支付费用的事实。 8、武义县供电局与物流公司签订的高压供用电合同（复印件），证明武义县供电局是按非工业用电的电价向其收取电费的实。 9、物流公司与浙江宏威科技工程有限公司的合同协议书、增值税发票（均复印件），证明涉案租赁标的内的供电设施设备等为其所有的事实。 西林德公司为证明其的答辩和反诉事实，在庭审中出示了如下证据： 1、物流公司与西林德公司签订的租赁合同三份，证明双方约定的用电属于工业用电，执行工业电价的事实。 2、西林德公司向物流公司发送的提前终止租赁合同的通知书及搬离告知函，证明其要求提前终止合同并于2019年2月28日前已经搬离的事实。 3、西林德公司向物流公司发送的要求返还电费的函，证明自2015年1月至2018年8月间按1－1.2元/度物流公司向其累计收取电费3412976元，如按实际工业电价则多收取了575624.52元电费的事实。 本院根据西林德公司的申请向国网浙江武义县供电有限公司调取了如下证据： 1、浙价资[2011]382号浙江省物价局文件，证明2011年12月1日起，将非工业和一般工商业用电合并为一般工商业及其他用电类别的事实。 2、2016年7月20日国网浙江武义县供电公司与物流公司签订的高压供用电合同，证明物流公司用电分类为一般工商业及其他的事实。 3、物流公司向国网浙江武义县供电公司的资费流水，证明2015年5月至2019年5月国网浙江武义县供电公司系按一般工商业的电价交纳电费，并且非工业电价与一般工商业电价相同的事实。 上述证据，经质证，认证如下：对物流公司的证据1、西林德公司对真实性没有异议，认为这份合同是2016年12月31日签订的，之前还签过两份。合同中第四条，关于电费有特殊约定：乙方属于工业用电并执行工业电价的，按武义供电局规定执行。物流公司向西林德公司也应该是工业用电电价，实际上供电部门收取的也是工业用电的电价。电费应当按照供电部门向原告收取的电价为准。本院对真实性予以确认。对物流公司的证据2，西林德公司对真实性无异议，认为双方因有前面的电费纠纷所欠下来的电费。本院对真实性予以确认。对物流公司的证据3，西林德公司对真实性无异议。本院对真实性予以确认。对物流公司的证据4，西林德公司对真实性无异议，认为只能证明是用电量。本院对真实性予以确认。对物流公司的证据5，西林德公司对真实性无异议，但只能证明西林德支付电费的事实，不能证明其证明目的。本院对真实性予确认。对物流公司的证据6，西林德公司认为这是物流与他方签订的合同与本案没有直接的关联性。本院认为该证据能够证明西林德公司单方提出终止合同后造成损失的事实。本院予以确认。对物流公司的证据7，西林德公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对物流公司的证据8，西林德公司对真实性无异议，但认为该合同至2016年8月25日止，且实际是按非工业用电收取电费。本院对真实性予以确认。对物流公司的证据9，西林德公司对真实性无异议，但认为物流公司将房屋出租应当符合出租的条件。本院对真实性予以确认。对西林德公司的证据1，物流公司对真实性没有异议，认为能够证明当时合同约定电价1.2元/度。没有约定执行工业用电，西林德公司说是工业用电没有依据。本院对真实性予以确认。对西林德公司的证据2，物流公司认为只能证明西林德公司发过通知，但不能证明实际搬离的时间。本院结合前述已确认的证据，予以确认。对西林德公司的证据3，物流公司确认函是收到，双方曾协商好几次，没有达成一致意见，双方的争议是在西林德公司停止支付电费之后产生的，之前是没有争议的。汇总清单是其自制的，里面的实际收取的电费数额跟发票相符没有异议，但是供电部门收费标准不符合实际的收费标准，没有证明效力。关于发票没有异议，可以看出物流公司执行的是1和1.2元/度，西林德公司是同意的。汇款凭证没有异议。本院对函本身的真实性予以确认，对物流公司实际收取的电费予以确认。对本院调取的证据1、2、3，物流公司与西林德公司均无异议。本院予以确认。 经审理，本院认定事实如下：2014年11月7日，物流公司（下称甲方）与西林德公司（下称乙方）签订租赁合同一份，约定甲方向乙方出租位于武义县浙江物（浙中）供应链物流基地内钢材仓库，面积为5500㎡（面积以图纸为准，无行车）。乙方承租上述租赁标的用于钢瓶制造、仓储。租赁期限自2014年11月7日至2019年12月31日。甲方向乙方收取水、电、设施押金100000元，于租赁物交付之日起支付。租金标准：前三年110元/㎡·年，计605000元/年，租金自2015年1月1日起算；支付方式：租金一年支付一次，第一年租金在本协议签订后10日内支付，此后每期的租金应当在上一个支付周期结束之前15日内支付。电费标准1.2元/度（非工业用电），水费标准3元/吨。乙方属于工业用电并执行工业电价的，按武义供电局规定执行（变压器基本容量费，供电损耗、力调电费等费用均摊）；甲方有权进行调整并及时告知乙方；物业、垃圾清运等按园区规定执行。租赁期满后，乙方负责将租赁标的完好地交还给甲方，如有损坏应当照价赔偿；本合同期满前3个月内，甲方事先通知乙方后有权带其他有意承租者进入租赁标的视察，并有权在合适的地点张贴招租启事，乙方在同等条件下有承租优先权；本合同终止时，乙方应当将租赁标的内所有的大门钥匙以及甲方在其内所设立的固定装置、超重设备等设备完好、可供使用的情况下归还给甲方，甲方对乙方的装修的投资不予补偿。乙方应当按时足额支付租金、保证金及其他费用，逾期支付的，乙方应当支付逾期部分每日2%的违约金，逾期超过一个月的（包括一个月），甲方有权终止本合同并且收回房屋，无须承担任何补偿责任。本合同项下如果违约责任不足以弥补守约方的损失的，守约方有权要求违约方承担赔偿责任，赔偿责任的范围包括但不限于押金、租金、违约金、利息、罚金、费用、合理支出、律师费等，租赁期间，如果乙方要求提前终止本合同，必须提前2个月书面通知甲方，经甲方同意并且确认租赁区域内原有设施完好可用，方可提前终止本合同，但甲方不予退还已收但未到期部分的租金。上述终止行为不影响任何一方追究另一方违约责任和其造成损失的赔偿责任。同时对其他相关内容也作了约定。合同签订后乙方依约向甲方交了租金，甲方也依约向乙方移交了租赁标的。2015年12月31日，甲乙双方重新签了租赁合同，约定：租赁期限约定为2016年1月1日到同年12月31日止。乙方向甲方承租租赁标的的费用，租金330000元/年，物业管理费含安保费、消防设施维护费、公共分摊费等，计275000元/年，卫生费0.5元/㎡/月，计33000元。电费、水费标准、违约责任的约定与前面所签合同相同。2016年12月31日，甲乙双方再续签租赁合同，约定租期自2017年1月1日至2019年12月31日，其他约定与2015年12月31日签订的租赁合同相同。2018年10月26日，西林德公司发现供电部门向物流公司收取的电费价格是0.70－0.90元/度，而物流公司向其收取的电费电价为1.00－1.20元/度，认为物流公司多收了六七十万元电费，而发函物流公司要求返还电费。2018年12月27日，西林德公司向物流公司发出提前解除合同的通知书，其租赁使用至2019年2月28日止，2019年1月16日，物流公司向西德林公司复函，载明：关于提前终止租赁合同的通知书已收悉，贵司尚拖欠其2018年7月1日至2019年1月14日电费671820元，2018年9月5日到2019年1月14日水费5103元等费用，不同意提前解除租赁合同，要求及时支付该笔费用后再另行协商。因其不同意提前解除《租赁合同》，要求按照合同约定及时支付2019年的租金及相关费用为562370.5元，等等。同月19日，物流公司向西林德公司发函，要求交清所欠的2018年所欠的租金相关费用，并支付2019年的租金和相关费用和一直未交的押金100000元。3月4日，西林德公司向物流公司发出搬离告知函载明：“我公司租赁在贵公司位于武义县浙江物（浙中）供应链物流基地内钢仓库，面积为5500㎡的基地，于2019年2月28日已全部搬离完成，特此告知！西林德机公司2019年2月28日”。当日，物流公司收到该函。3月7日，西林德公司的工作人员汤惠娟与物流公司核对了截至2019年3月7日的用电量。实欠用电754248度，按1元/度计欠电费754248元，物业管理费尚欠5595元，卫生费633元。5月11日，物流公司将涉案仓库其中：2625㎡，以租金21866.5元/年、管理费227587.5元出租给武义贤豪金属制品加工厂；2875㎡以租金239487.5元/年，管理费249262.5元/年出租给武义欣宇锁业有限公司。 另查明，2011年12月1日起用电分类已将非工业和一般工商业合并为一般工商业及其他用电类别，非工业包括在其他中，执行同一电价，物流公司在涉案仓库出租西林德公司期间国网浙江武义县供电有限公司一直按一般商业及其他类的电价标准收取电费。 西林德公司拖欠物流公司2018年7月到2019年3月7日的电费754248元，2019年3月1日至7日的租金6714元、物业管理费5595元、卫生费633元。 本院认为，物流公司与西林德公司之间所签订的租赁合同系双方真实意思表示，物流公司对其物业区内的供电设施进行了投入，在出租物业时考虑投入和损耗的情况与承租方收取电费的电价进行约定，对此法律未予禁止，因此租赁合同依法有效，受法律保护。鉴于西林德公司已搬离租赁物，物流公司亦已将租赁物出租他人，物流公司请求解除租赁合同，予以准许。西林德公司主张供电部门是按工业用电收取电费，与事不符，本院不予采信，物流公司向供电部门支付的是一般工商业价格，并在考虑供电部门有降电价的情况下也适当降低了对西林德公司收取电费的计价标准，因此，物流公司的电费主张不违反约定，本院予以支持。关于西林德公司交还租赁物的时间问题，西林德公司认为2019年2月28日为租赁物交还时间，物流公司认为是2019年3月7日为租赁物交还时间。本院认为西林德公司搬离租赁物的发函时间是2019年3月4日，而与物流公司核对电表时间是2019年3月7日，之前物流公司不能对该租赁的使用，故应确认租赁物的交还时间为2019年3月7日，租金、物业管理费、卫生费等均应计算至该日止，因此物流公司主张拖欠租金、物业管理费、卫生费的请求应当予以支持。关于违约金的问题，物流公司主张按月利率2%从逾期之日起计算违约金。本院认为物流公司、西林德公司均未提出逾期支付相关费用所造成损失的证据，本院根据过错程度、合同履行情况和公平原则违约金从2018年7月31日起按逾期数额、时间不同分段以中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率上浮50%计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。对于租金损失，物流公司主张按出租的标准计算，本院认为西林德公司单方提出解除合同没有双方约定和法律规定的依据，在物流公司不同意解除合同的情况下，不具有解除效力，因单方终止造成租赁物闲置的租金损失，西林德公司应予赔偿，物流公司参考出租他人的价格计算赔偿金额的主张属合理，予以支持。物流公司因本案诉讼产生的律师代理费，于法有据，予以支持。西林德公司要求物流公司退还多收电费的请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除金华物产物流有限公司与武义西林德机械制造有限公司于2016年12月31日签订的租赁合同。 二、武义西林德机械制造有限公司清偿金华物产物流有限公司租金6714元、电费754248元、物业管理服务费5595元、卫生费633元，合计767190元，并支付逾期付款的违约金27733.14元（违约金已从2018年7月31日起按逾期数额、时间不同分段以中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率4.35%上浮50%计算至2019年5月22日止，2019年5月23日至2019年8月19日止仍按上述利率计算，2019年8月20日起至判决确定履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）。 三、武义西林德机械制造有限公司赔偿金华物产物流有限公司因提前解除合同造成的租金损失63145元。 四、武义西林德机械制造有限公司支付金华物产物流有限公司因本案支出的律师代理费49825元。 上述第二、三、四项，限于本判决生效后七日内履行。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回金华物产物流有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回武义西林德机械制造有限公司的诉讼请求。 本案诉案件受理费6957元，由金华物产物流有限公司负担517元、武义西林德机械制造有限公司负担6440元，限本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费4779元，由武义西林德机械制造有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 杜建跃 二〇二〇年一月六日 代书记员 张晓君