海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2019)琼0108民初10158号     原告：海南中意旺房地产营销策划有限公司。统一社会信用代码：×××。   法定代表人：刘某。   委托诉讼代理人：蒲某，广东正大方略（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：曾某，广东正大方略（海口）律师事务所律师。   被告：邵某，住海口市。公民身份号码：×××。   第三人：向某，住海口市。公民身份号码：×××。   原告海南中意旺房地产营销策划有限公司（以下简称中意旺公司）与被告邵某、第三人向某居间合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中意旺公司的委托诉讼代理人曾某、被告邵某及第三人向某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告中意旺公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付违约金12000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：就被告独家委托原告销售其位于海口市××路事宜，双方已于2018年10月20日签订《独家委托代理销售协议》。原告还向被告支付了独家代理费500元。之后，在2018年10月28日，原告已经找到客户本案第三人向某购买上述房屋，并与其签订《购房诚意金合同》及收取诚意金10000元。但是当原告将该消息告知被告，并要求被告签订销售合同及收取诚意金时，被告却明确拒绝履行《独家委托代理销售协议》约定的义务。被告行为已构成违约，其应向原告支付相应违约金。   被告邵某辩称，不同意原告的诉讼请求，不认可原告陈述的事实和理由。并非由于被告的原因造成房屋买卖合同无法签订。   第三人向某述称，第三人交了定金后，原告告知其不能成交，原因是卖方不同意。   原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告及第三人未提交证据。本院组织当事人进行了质证。原告提交的房产证复印件、被告身份证复印件、独家委托代理销售协议、独家代理费收据、短信和微信聊天记录，被告及第三人对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。原告提交的第三人身份证、诚意金收据、《购房诚意金合同》，虽然被告对上述证据的真实性表示无法确认，但是形成上述证据的第三人对这些证据的真实性、合法性、关联性均无异议。故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2018年10月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《独家委托代理销售合同》。该合同约定：“甲方独家委托乙方代理出售其房屋，即位于海口市××路房产，房屋产权人为甲方，面积43.48平方米，房屋产权证号：HK2158XX。委托价格为600000元（一次性支付）或610000元（贷款分期支付），委托代理期限自2018年10月20日至2018年11月20日……甲方的义务为：1.甲方应积极配合看房。2.委托期内，甲方不得自行出租或经第三方介绍出租或者同乙方介绍的客户私下交易该房屋。3.甲方必须提供相关手续并配合办理产权过户手续，不得以任何理由推卸。4.甲方对最后成交价格有保密义务……甲方如有下列行为，按该房屋委托出售总价的2%全额支付乙方违约金……4.委托人无权委托或受托人依本委托协议与第三方签订合同后，因委托人原因或委托人不予配合的，除承担上述违约责任外，还需承担受托人与第三方签订合同所造成的全部损失……”合同签订当日，原告向被告支付了500元独家代理授权费。被告向原告出具了相应收据。该收据记载：“今收到原告独家代理费500元整。保证一个月内出售，如合同期限内未出售，该500元不予退还。”2018年10月28日，原告与第三人签订《购房诚意金合同》。该合同约定：“第三人委托原告将座落于海口市××路房，房屋产权人为被告，房屋产权证号：HK215851的房子，在第三人指定的房屋净成交价格610000元（不包括任何费用）和规定的时间（签订本委托书之日起）三日内谈成。在签订本委托书的同时，第三人自愿交纳诚意金人民币10000元给原告。如果原告在第三人指定的时间内谈成了第三人所指定的购房价格，此诚意金将自动转为购房定金由原告交与该房屋产权人（或产权人指定的受托人）……本房地产买卖价格总价为610000元，第三人采用分期付款方式，第一次付款为签订合同银行预审通过后，支付现金人民币140000元（含定金10000元），第二次付款为银行按揭贷款支付现金人民币470000元……”上述合同签订当日，原告收到第三人支付的10000元购房诚意金，并向对方出具了收据。之后，原告联系被告商定房屋交易事宜。被告拒绝配合原告与第三人签订购房合同。原告于2019年7月19日向本院起诉，遂成讼。   另查明，根据原告的工作人员于2018年10月28日至2018年10月30日与被告的聊天记录，被告在协商销售涉案房屋事宜的过程中未提及房屋首付款比例的内容，其聊天内容主要有“我就是过不去啊，你想怎么样吧！”“我不同意。”“我老公不同意卖，我再做下工作。”   在庭审中，被告称涉案房屋已于2019年三、四月份出售，并称其希望买房人能够全款支付，如果银行按揭则希望首付款支付房屋价款的30%。被告称因上述比例与原告未谈妥就不同意原告出售。原告否认被告关于首付款比例的陈述，并称涉案房屋未能出售系被告的丈夫不同意卖房。被告未提交证据证明被告在委托原告出售房屋过程中约定了首付款比例。被告称其在起诉前未看过原告与第三人签订的《购房诚意金合同》。被告称其已将500元退回给原告，但原告否认。   本院认为，原、被告签订的《独家委托代理销售合同》系双方的真实意思表示，合同主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，属有效合同，受法律保护，当事人应依约履行义务。根据《独家委托代理销售合同》的约定，原告接受被告委托代理销售的期间仅为一个月，被告授权原告销售的房屋总价为600000元（一次性付款）或610000元（按揭贷款），并未约定购房首付款的比例。据被告的陈述，其在起诉前并未看过原告与第三人签订的《购房诚意金合同》。且根据原告的工作人员于2018年10月28日至2018年10月30日与被告的聊天记录，被告在协商销售涉案房屋事宜的过程中未提及房屋首付款比例的内容。因此，被告抗辩其因房屋首付款比例未与原告谈妥而未同意出售房屋，无事实依据，本院不予采信。《独家委托代理销售合同》约定被告的义务之一是“必须提供相关手续并配合办理产权过户手续，不得以任何理由推卸”。原告与第三人达成购房意向的时间在原告接受被告委托代理销售的期间，且原告在委托期间通知被告与第三人签订房屋买卖合同。因被告拒绝与第三人签订房屋买卖合同，故被告应按照《独家委托代理销售合同》中“委托人无权委托或受托人依本委托协议与第三方签订合同后，因委托人原因或委托人不予配合的，应按该房屋委托出售总价的2%全额支付原告违约金”的约定向原告支付违约金。涉案房屋的委托销售总价最低为600000元。因此，被告应向原告支付违约金12000元（600000×2%）。原告请求被告支付违约金12000元，于法有据，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：   被告邵某须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南中意旺房地产营销策划有限公司支付违约金12000元。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费100元（原告海南中意旺房地产营销策划有限公司已预交），由被告邵某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 郑 薇   人民陪审员 吴崎霞   人民陪审员 王玉英     二〇二〇年一月七日   书记员 陈方明   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。