广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初34457号原告：佛山悦高物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区澜石（国际）金属交易中心第十五座二层23号，统一社会信用代码914************684。法定代表人：邓平，董事长。委托诉讼代理人：陈建烽，男，1983年8月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区崇德里30号。系原告员工。委托诉讼代理人：陈小青，女，1988年1月1日出生，汉族，住浙江省余姚市*************。系原告员工。被告：吴小春，男，1968年1月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********。被告：吴冬华，女，1969年6月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********。委托诉讼代理人：吴小春，男，1968年1月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********。系被告吴冬华的配偶。原告佛山悦高物业管理有限公司诉被告吴小春、吴冬华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序由审判员赵昌斌独任审理，并于2019年11月27日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈建烽、陈小青，被告吴小春暨被告吴冬华的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令：1、两被告立即支付住宅物业管理费19356.90元及迟延支付住宅管理费违约金16891.65元（违约金暂计至2019年8月31日，之后违约金按未付款项日千分之一计至上述款项付清之日止）；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2011年8月10日，原、被告签订《【翠堤明珠花园】前期物业管理服务协议》，约定原告对两被告购买的禅城区华远东路128号1区二座17层02房提供前期物业管理，该物业属高层住宅，建筑面积222.31平方米，依合同约定高层住宅的物业管理费按建筑面积每月每平方米3元计算，即3×222.31=666.93元；另合同约定应于每月25日前缴纳次月的物业管理费；逾期交纳则按未付费用日千分之三计算违约金。合同签订后，被告自2015年1月至2019年9月拒交物业管理费。对于上述费用，经原告多次催收，其一直拒不支付。基于此，原告请求法院公正、及时作出裁决。被告辩称：一、原告提供的物业服务质量与双方于2011年8月10日签订的《【翠堤明珠花园】前期物业管理服务协议》的相关约定不符，已构成违约，两被告有待原告提供的物业服务质量与前述合同约定相符时再支付物业管理费的抗辩权利。目前，原告提供的物业服务质量并未达到前述合同约定，故其无向两被告主张物业管理费及违约金的权利。原告在履行前述物业管理协议的过程中，履行的服务质量很差，有些服务甚至没有提供。具体表现在以下几个方面：1、在对物业公共部位的维修、养护和管理方面。原告对公共电梯间的瓷砖空鼓问题、共用楼梯通道的瓷砖问题没有进行维修，即使该质量问题是开发商遗留下来的质量问题，但是原告与开发商于2011年5月12日签订的《前期物业服务合同》的第三十二条明确约定，开发商已向原告提供了物业保修保证金（按每一期所交付物业的工程造价的千分之三的标准缴纳），对物业遗留的质量问题进行维修。前述质量问题存在安全隐患，涉及到小区全体业主的人身安全问题，若怠于维修的话，待瓷砖脱落砸伤或砸死人后再维修的话，就为时已晚。2、在治安方面。小区东边烂尾楼和北边未拆建处没有围墙，仅用泡沫板间隔，根本起不到安保作用。2017年时就有小区业主被入户盗抢。3、在绿化方面。小区绿化杂草丛生，盆景、树木枯死。4、在清洁卫生方面。小区卫生死角处处可见，一楼的架空层、花丛中随处可见纸皮、空瓶、枯树枝等垃圾物品。5、在除四害方面。在小区内，随处可见老鼠四处乱串，存在蟑螂、蚊子多等情形。6、原告也并未按《【翠堤明珠花园】前期物业管理服务协议》的约定编制年度物业管理工作计划、绿化年度养护计划、年度财务预算报告等，也并未按前述协议每半年公布一次物业管理费用的收支账目等等。二、开发商在交付涉案房屋时已承诺在小区配套设施完善前、小区绿化占用未被解决前，物业管理费由开发商承担，业主免交物业管理费。原告提供的其于2015年2月6日出具的《关于2015年1月1日正式收取物业服务费的通知》，仅是原告单方制作的通知。同时，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》的第三十一条也明确约定，开发商优惠、减免、免除业主物业管理费用部分由开发商全额缴纳。因此，该通知在未得到小区业主、开发商的认可、同意的情况下不可作为收取物业管理费的依据。三、原告主张涉案房屋2015年2月份之前的物业管理费按3元／平方米、2015年2月份之后的按1.5元／平方米的标准收取缺乏事实和法律依据，而主张违约金就更没有任何依据。如前所述，原告提供的物业服务质量差，甚至有些物业服务根本就没有提供，所以显然是原告存在违约行为在先。而且，《佛山市物业管理办法》明确规定，对业主大会成立前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价。物业服务具体收费标准由物业服务企业在区指定的指导价范围内与业主协商确定，需向所属区价格管理部门备案，并告知街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会。同时，该办法也规定，物业服务企业与业主委员会之间对收费不能达成共识时，可向物业所属区价格管理部门提出核定收费标准的申请。在本案，原告显然并未提供最近的物业管理服务费价格主管部门的备案文件，也迟迟未向价格管理部门申请核定收费标准。四、原告主张2015年1月1日至2016年9月30日期间的物业管理费已过诉讼时效。如前所述，开发商在交付涉案房屋时已承诺在小区配套设施完善前、小区绿化占用未被解决前，物业管理费由开发商承担，业主免交物业管理费。两被告由始至终都未收到原告催收物业管理费的通知或电话，原告提供的催费记录表显然是其单方制作的材料，并不能达到证明其已向两被告催收物业管理费的目的。因此，原告主张2015年1月1日至2016年9月30日期间的物业管理费显然已超过3年的诉讼时效。另外，两被告于2014年7月4日向原告缴纳的装修业主押金2000元至今未退还，原告应立即退还给两被告。综上理由，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、原告资质证书、两被告身份证、两被告常住人口登记卡，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《【翠堤明珠花园】前期物业管理服务协议》，证明原告与两被告的物业服务合同关系。3、《【翠堤明珠花园】前期物业服务合同》，证明原告通过招投标方式取得项目的管理权，并通过政府的备案。4、《【翠堤明珠花园】业主接收确认书》、《业主/住户情况登记表》，证明两被告在2014年6月6日办理收楼手续后开始了装修。5、《翠堤明珠花园装修人员临时出入证汇总表》、《装修申请审核表》、《室内装修验收表》，证明被告聘请了外来人员对房屋进行装修，原告已经实施了管理，两被告已经享受了原告的服务。6、《关于2015年1月1日正式收取物业服务费的通知》、张贴通知照片，证明原告自2015年1月1日向两被告等业主计收物业服务费，物业服务费的收费标准下调1.5元/平方米/月。7、《翠堤明珠2015年1月电话催费记录表》、《翠堤明珠2015年2月电话催费记录表》、《翠堤明珠2015年4月电话催费记录表》、《翠堤明珠2015年5月电话催费记录表》、《翠堤明珠2015年6月电话催费记录表》、《翠堤明珠2015年7月电话催费记录表》、《翠堤明珠2015年8月电话催费记录表》、《翠堤明珠2015年9月电话催费记录表》、《翠堤明珠2015年10月电话催费记录表》、《翠堤明珠2015年11月电话催费记录表》、《翠堤明珠2015年12月电话催费记录表》、《翠堤明珠2017年3月电话费催费记录表》、《翠堤明珠2017年5月电话费催费记录表》、《翠堤明珠2018年4月电话费催费记录表》、《翠堤明珠2018年8月电话费催费记录表》、《翠堤明珠2019年4月电话费催费记录表》、《翠堤明珠2019年5月电话费催费记录表》、物业服务费催缴通知书张贴照片、EMS邮寄单、企业信息服务平台短信截图，证明原告通过发送短信、邮寄催告函、在两被告门上张贴通知书、电话等方式向两被告催收物业服务费。诉讼中，两被告举证如下：1、收据（编号6176007），证明原告收取了两被告装修按金，现仍未退还。2、南方都市报新闻报道，证明开发商承诺两被告无需缴纳物业服务费。3、《证明》，证明开发商承诺两被告可免交物业服务费。4、照片，证明原告提供的物业服务有瑕疵。经质证，本院认证：对原告的证据1，系双方主体资格材料，本院经审查对真实性予以确认；对证据2、4、5，两被告无异议，本院予以采信；对证据3、6、7，两被告虽不予确认，但或有原件核对或能与其他证据互相印证，本院对真实性予以确认。对两被告的证据1，与本案不具关联性，本院不予采信；对证据2，原告对其无异议，但认为与原告无关，本院确认真实性；对证据3，原告对真实性未予确认，且业主签名的真实性无法确认，故真实性无法认定；此外，即使真实性可予确认，该《证明》记载的承诺免交物业费的王荫庭总经理能否代表开发商、其承诺是否具有法律效力，存有疑问，且即使该承诺有法律效力，也仅为业主与开发商之间的权利义务关系，业主应向开发商主张权利，而不能以此对抗原告依据物业服务合同向其提出的诉讼请求；对证据4，原告对真实性未提出异议，本院确认该证据真实性。本院经审理认定事实如下：2011年8月10日，原告作为甲方、两被告作为乙方签订了《【翠堤明珠花园】前期物业管理服务协议》，协议明确乙方所购房屋为禅城区华远东路128号1区二座17层02房，属高层住宅，建筑面积为222.31平方米；协议约定：甲方按照该协议的约定为乙方提供物业服务。协议第六条物业服务费约定，高层住宅的物业管理费按建筑面积每月每平方米3元计算；乙方在每月25日前缴纳次月物业服务费，逾期未交，视作违约；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起至实际支付之日止应向甲方支付应缴费用的每日千分之三滞纳金。第十二条违约责任约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给业主造成损失的，甲方承担相应的法律责任和经济赔偿责任。同时，协议第四条约定了物业管理服务质量，具体为：一、物业共用部位的维修、养护和管理。1.房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等无脱落、无污迹。2.房屋装修符合管理要求。3.房屋完好率达98%以上。4.道路通畅，路面平整；5.对公共区域违章、搭建行为依法进行管理。二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。1.零修及时率95%以上。2.零修合格率95%以上。3.建立回访制度和回访记录。4.设施设备完好率98%以上。5.制定设施设备维修养护计划和制度，定时巡视，定期检修、维护，有记录，无事故隐患。6.协调配合相关供水、供电、供气、通讯等部门，确保管理区域内水、电、气、通讯等设施、设备运行正常。7.制定完整且可实施的应急预案。三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。1.确保环境卫生设施、设备设置合理，完好无损。2.确保道路整洁、无积水。3.生活垃圾日产日清。4.无违反规定饲养家禽、家畜。5.房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物。6.商业物业管理有序，无乱设摊点、无乱贴、乱画等现象。7.商业物业排烟、排污、噪声等符合国家标准。8.定期疏通雨、污水管道、沟渠，确保雨污水管道畅通。9.定期灭杀“四害”。10.定期清掏化粪池。11.乙方因装修而产生的建筑垃圾由乙方负责清运。四、公共绿化的养护和管理。l.公共绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。2.按时浇水、定时修剪、除草、杀虫及施肥。3.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害、无折损现象、无斑秃。4.定期清除绿地杂草、杂物，公共绿化标识清晰。五、交通秩序及车辆停放管理。1.交通设施设备完好，道路畅通，标识清晰。2.停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有记录。六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。1.小区实行封闭管理，商业管理模式另约定。2.安防设施设备完好，管理制度完善。3.主出入口、中央监控室等重要部位实行24小时值班，全天实行不定期巡逻制度。安管人员做到文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。4.危及人身安全处有明显标识和采取必要的防范措施。5.及时处置应急、突发事件。七、消防管理。1.消防设施设备完好无损，随时启用。2.消防通道畅通，无占用。3.制定消防应急预案。八、装饰装修管理服务。1.维护外立面的统一，确保共用部位、共用设施设备完好。2.定时巡查，及时劝阻、制止违反《翠堤明珠花园临时管理规约》、《翠堤明珠花园物业使用手册》、《翠堤明珠花园装修管理规定》和物业管理相关制度规定的行为，使房屋装修符合管理要求，必要时向有关行政主管部门报告。九、物业档案资料管理。1.房屋及设施设备资料档案齐全、管理完善。2.建立业主入住档案（楼层、门号、房号清晰可查）。3.物业日常管理资料归档可查。十、接待咨询服务。以多种方式与乙方沟通，接待乙方的咨询、投诉以及求助。十一、特约专项服务。1.本协议中“特约专项服务”是指乙方临时委托甲方对乙方单元内部或物业使用人个人事项提供服务。2.特约专项服务实行明码标价、自愿选用、有偿服务原则。3.甲方根据自己的技术、资源、人员及时间安排情况，与乙方商定服务项目的具体实施。4.乙方应在甲方按约完成专项服务工作后，按时对该服务项目支付费用。十二、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修。1.小修：及时修理，48小时内完成，并建立登记、回访制度。2.急修：30分钟到现场，24小时处理，并建立登记、回访制度。另查明一，原告与被告吴小春于2014年6月6日签订《【翠堤明珠花园】业主接收确认书》，被告吴小春确认接收涉案房屋，双方确认物业管理服务费从2013年7月1日起计收。另查明二，根据原告提交的《装修申请审核表》、《室内装修验收表》，涉案房屋申请装修开始时间为2014年7月4日，初检日期为2015年2月6日。另查明三，原告于2015年2月6日在涉案房屋所在小区张贴《关于2015年1月1日正式收取物业服务费的通知》，告知小区业主：对于已经收楼并开始装修的单元业主，装修期间按照3元的标准计收物业管理费，装修好后按照1.5元的标准计收。另查明四，2015年12月24日，原告致电被告吴冬华催缴涉案房屋2015年1月至12月的物业服务费。2017年9月19日，原告工作人员至涉案房屋向两被告催缴2015年1月至2017年8月的物业服务费。2018年4月19日，原告致电两被告催缴涉案房屋2015年1月至2018年4月的物业服务费。2018年8月23日，原告致电两被告催缴涉案房屋2015年1月至2018年8月的物业服务费，未接通。2018年11月14日，原告向两被告邮寄催缴涉案房屋物业服务费的书面材料。2019年1月9日，原告致电两被告催缴涉案房屋2015年1月至2019年1月的物业服务费。2019年4月16日，原告向两被告发送手机短信催缴涉案房屋2015年1月至2019年4月的物业服务费。2019年5月20日，原告致电两被告催缴涉案房屋2015年1月至2019年5月的物业服务费，未接通。另查明五，根据原告提供的《翠堤明珠2座1702房管理费欠费明细》，2015年1月份的物业服务费为按3元/平方米计，自2015年2月份开始，每月物业服务费为按1.5元/平方米计。诉讼中，双方当事人一致确认两被告未缴纳2015年1月起的物业服务费。本院认为,本案系物业服务合同纠纷。原告与两被告签订的《【翠堤明珠花园】前期物业管理服务协议》系各方真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照协议约定善意全面的履行各自承担的义务。关于诉讼时效。本院分析如下：首先，物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，合同约定按月支付物业费的，每一期物业费各自独立，诉讼时效应从每一期物业费履行期限届满之日起计算。其次，我国《民法总则》于2017年10月1日实施，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。如前查明，原告自2015年12月24日起多次向两被告催缴自涉案房屋自2015年1月起的物业服务费，故构成诉讼时效中断，且出现多次中断和重新起算。因此，原告主张的2015年1月起至今的物业服务费中任一期未有超过法定诉讼时效情形，两被告抗辩本案诉讼时效已过，本院不予采纳。关于物业服务费。原告在签订涉案物业管理服务协议后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，两被告作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据协议约定和等价有偿原则，原告有权向两被告收取物业管理费。至于两被告提出的原告提供物业服务存在严重瑕疵，物业管理费应予以减免的抗辩意见，本院分析如下：首先，根据两被告提供的现有证据，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，两被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即两被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，本院认定两被告上述抗辩意见不成立。至于两被告提出的开发商承诺支付物业服务费问题，即使该情况属实，因开发商并非物业服务合同当事人，可视为债的加入，在两被告未举证证明开发商已支付相应物业服务费的情况下，两被告交纳物业服务费的义务并不因此免除，原告仍有权要求两被告支付物业服务费，故两被告以此对抗原告的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。另就两被告提出的原告至今未退还其装修押金问题，属另一法律关系，两被告可另循法律途径向原告主张。而原告自愿对部分时期的物业服务费减半收取，系其对自身权利的自由处分，且根据日常经验及涉案小区现状可知，减半后的收费标准，与其提供的服务水平相比，并非严重失衡，应予支持。经核算，两被告应就涉案房屋向原告支付自2015年1月至2019年9月物业服务费19342.90元（3×222.31+1.5×222.31×56），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于违约金。根据涉案物业管理服务协议约定，两被告应于每月25日前缴纳次月物业服务费，现两被告未按协议约定按期足额缴纳物业服务费，该行为已构成违约，原告主张两被告支付违约金，合法有据，本院予以支持。至于违约金的具体标准，根据协议约定，逾期交费按每日按千分之三计付违约金，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，将违约金的计收标准调整为年利率24%。原告主张超出部分，本院不予支持。经计算，计至2019年8月31日，两被告应支付的违约金为11093.66元，此后应按年利率24%计至实际清偿日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴小春、吴冬华于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山悦高物业管理有限公司支付佛山市禅城区华远东路128号1区*****02房2015年1月至2019年9月的物业服务费19342.90元及违约金11093.66元（违约金暂计至2019年8月31日，此后的违约金以19342.90元的未支付部分为本金按年利率24%支付至实际清偿日止）；二、驳回原告佛山悦高物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取353元，由原告佛山悦高物业管理有限公司负担53元，被告吴小春、吴冬华负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇一九年十二月十二日书记员  罗凤华附件：当事人送达地址及联系方式原告：佛山悦高物业管理有限公司，广东省佛山市禅城区澜石（国际）金属交易中心15座2楼23号，联系人：陈结贤，联系电话：139*****333（确认送达地址）。被告：吴小春、吴冬华，广东省佛山市禅城区***********，联系电话：130*****888（确认送达地址）。