江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10498号上诉人（原审原告）：李小飞，男，1984年8月20日生，汉族，住江苏省阜宁县。上诉人（原审被告）：梁永，男，1988年11月10日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区单集镇赵庄村3队48号，现住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：朱兆武，浙江光正大律师事务所律师。原审第三人：顾红琴，女，1977年10月15日生，汉族，住江苏省泰兴市。上诉人李小飞、梁永因与原审第三人顾红琴房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初4251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李小飞上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判梁永支付转让费21000元。2、依法判决梁永承担一审、二审诉讼费。事实与理由：一、梁永在租赁合同存续期间存在长期拖欠房租的违约行为，根据双方租赁协议的约定押金不予退还，原审法院认定梁永不存在违约行为属于认定事实错误，应当依法予以撤销。2017年11月22日，双方签订的协议约定，房租采用押一付一的方式，每个月25日交纳下一个月房租；如果承租人梁永存在无故拖欠房租达7天的情况，将扣除房租押金作为补偿。2018年2月11日聊天记录内容为“李小飞对梁永说：房租拖延时间太长了，上次你老婆说最迟10号把上次剩余的都给我…”。梁永当日回复说“钱今天不能给你，估计要后天”。从该聊天记录可知，梁永在租赁合同存续期间，存在拖欠房租达15日之久的违约行为，依据双方合同约定押金不予退还。原审法院认定梁永在合同存续期间不存在违约行为属于认定事实错误。二、返还押金属于租赁合同项下的另一个债权请求权，需要梁永通过提起反诉或者另案起诉的方式主张返还，梁永仅以抗辩的形式主张退还押金,与上诉人李小飞起诉要求支付转让费的请求权不能形成对应的抗辩关系，原审法院主动适用押金抵扣转让费的判决，违反了民事诉讼法不告不理原则。因此原审人民法院判决属于认定事实不清、适用法律错误，故请求贵院依法予以改判。梁永针对李小飞的上诉辩称：一、李小飞的第一点上诉理由不成立。双方签订租赁协议后，双方发生纠纷，包括后续租赁问题，双方也一直在协商，从聊天记录可以看出，李小飞对我方的提议是没有异议。二、从梁永直接从产权人处直接承租涉案房屋可以看出，双方是经过协商的，现在李小飞主张我方拖欠租金没有事实依据。三、关于押金问题，在一审审理期间，我方明确要求李小飞返还押金，原审法院对此也进行了合并审理，并不存在不告不理的情形。梁永上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回李小飞一审诉讼请求、退还我方押金21600元；2、本案诉讼费用由李小飞承担。事实及理由如下：一、原审法院认定事实错误。2018年3月16日下午4点半，李小飞准备退出涉案房屋租赁，计划由上诉人直接与第三人交接。同时，李小飞表示其从第三人处承租房屋系裸房3100元/月，“但毕竟家具和所有东西都是我给配置的，也就是我给你转让，也就是全部加起来你给我56500元一次性的”。同日下午5点半，上诉人向李小飞确认56500元是否包含房间内所有配置的物品，李小飞回答“对，全部给你…5.8号开始你就交房东3100了”。2018年5月28日，双方正式签订协议将价格定为56400元，具体组成为：“56400元=7200元（封阳台4x1800)+4800元（空调6x800)+23400元（一个月房租）+21000元（转让费）”综上，李小飞一审诉求的21000元转让费系涉案房屋内家具等物品的所有权转让，并非仅是使用权转让。二、双方协议中关于涉案房屋内家具转让部分自始无效。2019年5月，案外人林敏向江宁区人民法院起诉要求我方返还涉案房屋家具折价款[（2019)苏0115民初6833号），梁永才得知涉案家具所有权归第三人所有，李小飞没有权利转让涉案房屋家具的所有权亦或是使用权，事后也没有取得第三人的追认。依据我国《合同法》，梁永与李小飞关于家具转让款的约定自始无效。梁永无须支付李小飞家具转让款。三、李小飞应将押金21600元退还给我方。综上，请求支持我方上诉请求。李小飞针对梁永的上诉辩称:一、双方于2018年5月28日签订的协议中就转租达成一致意见，认可转让费及租金合计为56400元，剩余21000元未付。双方租赁协议并未约定涉案房屋内的物品所有权，我方也从未承诺过涉案房屋内家具的所有权归梁永所有。涉案21000元也并非涉案房屋内家具的价值，因为涉案家具的价值在13万元，我不可能21000元出售给对方。二、我方与顾红琴签订租赁协议，涉案房屋内的家具自然具有使用权。三、关于我方与梁永的协议约定，租金是先付后租，但梁永一直存在拖欠租金的问题。根据对方提交的6833号民事判决书来看，对方在2018年5月23日已经将涉案房屋转租，此时仍然在租期内，双方并未达成可以转租的协议，故梁永属于严重违约，根据涉案合同第3、5条约定，如果违约将扣除押金。故我方有权扣除梁永的押金，不应退还。李小飞向一审法院起诉请求：1.判令梁永支付21000元及滞纳金（以21000元为基数，自2018年10月2日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；2.判令本案诉讼费由梁永承担。一审法院认定事实：案涉租赁房屋系第三人顾红琴所有。2017年8月23日，顾红琴（乙方）与南京汉堡酒店管理有限公司（甲方）就案涉房屋签订租房协议一份，约定租期自2017年8月18日至2022年8月17日，租金前三年为3100元/月/间，第四、五年为3255元/月/间，乙方支付甲方20000元/套，用于室内的家具、家电等物品购置，物品产权归乙方所有，费用从首次房租中扣除。南京汉堡酒店管理有限公司的实际投资人为李小飞和案外人刘柏涛，主要由李小飞负责经营管理。此后，李小飞为租赁房屋购买添置了家具家电设备，出资款以抵作租金形式支付。2017年11月22日，李小飞（甲方）与梁永（乙方）签订租赁协议一份，约定甲方将位于万科九都荟G区6套公寓出租给乙方使用，租用期限自2017年11月28日起至2022年11月27日；租金前三年每套3600元/月，第四年开始每月递增7%，合计3852元/月；押金为房租的一个整月，合计21600元，合同签订时同时支付（合同解除检查房屋后退还）；付款方式为押一付一，预付下一周期的房租，从2017年11月25日起，每月的25号之前将租金支出甲方；租用期内，乙方有下列情形的，甲方可终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任：乙方擅自将房屋转租、转让或转借的，乙方利用租房进行非法活动损害公共利益的，乙方无故拖欠房屋租金达7天的；双方责任及义务中约定租赁期内乙方不得放弃租赁，如放弃租赁，则甲方所收的租金不予退还，如出现违约事项，将扣除房租押金作为补偿。2017年12月2日，李小飞与案外人刘柏涛签订补充协议一份，载明“经原南京汉堡酒店管理有限公司投资合伙人李小飞、刘柏涛协商，现刘柏涛将投入汉堡酒店的所有资金55000元和房屋押金9000元一次性支走，合计64000元，支付人李小飞，将于2017年12月1号全部支付完毕，此款作为全部结清刘柏涛在汉堡酒店投资和房屋及其它所有费用，之后房屋所有权和经营权全部归李小飞所有”。2018年5月28日，双方签订补充协议一份，载明“原明城大道万科九都会G栋公寓6间房间，原持有人李小飞，现经协商转让给梁永经营，转让和租金费用合计56400元，包括所有费用，3.28号已经给予23000（涂改为23400）元，剩余33400（涂改为21000）元于2018.10.1（涂改为2018.9.1）号之前到位（逾期不到位每天产生0.36%滞纳金由梁永承担），截止从5.8号房租以3100元/月给予梁永，并直接与原房东对接（事项内容根据原与房东签署的合同协议为准），李小飞不在过问任何事项，经营和其它一切事项均与李小飞无关，特此协议（此协议只能李小飞和梁永之间有效）”。南京市公安局江宁分局岔路派出所出具的接处警工作登记表载明，2018年8月15日11时32分出警至现场，经了解，报警人段跃进称其房子租给了梁永、刘柏涛和李小飞三人，现房间里面家具和电器少了，现场只有梁永一人在场，将二人带回所调解，并联系刘柏涛和李小飞到所调解，双方达成一致。当日，梁永出具欠条一份，载明“今欠李小飞贰万壹千元整，承诺2018年10月1日前还清”。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。李小飞与梁永签订的房屋租赁协议是当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，合同合法有效，对当事人具有法律约束力。双方于2018年5月28日就案涉房屋的转租一事达成协议，梁永此后又将房屋转让他人承租，其与李小飞之间的房屋租赁关系事实上已解除。双方经结算，扣除已付房租，剩余21000元转让费未付。梁永辩称李小飞曾承诺案涉房屋内的家具家电等物品系其所有，一并转让，但与事实不符，存在欺骗行为，故不同意支付欠款21000元。一审法院认为，双方的房屋租赁协议中并未对物品的所有权作了明确约定，梁永提交的证据亦不能充分证明其主张，故对其该项抗辩意见，不予采纳。梁永应当支付李小飞转让款21000元。梁永辩称应当退还押金21600元，李小飞认为梁永未按期支付房租、私自转租、私售屋内物品的行为，存在违约，不同意退还押金。一审法院认为，双方签订补充协议后已事实解除了租赁合同关系，梁永在此后将案涉房屋转租他人，不存在私自转租或转让的情形。李小飞明确梁永欠付的21000元是转让费，并非房租，亦不存在未按期支付房租情形。关于屋内物品损失问题，根据双方的聊天记录以及约定的转让费情况，李小飞系将租赁房屋及屋内设备的使用权全部转让予梁永，梁永此后对设备的处置行为与李小飞无关，对李小飞不存在违约情形。若梁永对屋内物品的不当处置给权利人造成损失，权利人可另案诉讼，本案中不予处理。故李小飞认为梁永存在上述违约行为的主张不能成立，一审法院不予支持。双方在租赁协议中约定押金于合同解除检查房屋后退还，双方交接完毕后，押金理应及时退还，同时押金的约定亦是用于损失补偿。梁永虽出具欠条证明欠款，但李小飞亦应当退还梁永押金，用押金抵扣欠款后，梁永已不存在欠款情形，故李小飞主张梁永支付欠款及滞纳金的诉讼请求已无事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，一审判决：驳回李小飞的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费326元减半收取163元，由李小飞负担。二审中，上诉人梁永提交以下证据，证据1、(2019)苏0115民初6833号民事判决书一份，证明李小飞无权转让涉案房屋内家具，我方亦无权对外转租涉案房屋内家具，从而产生损失。2、微信聊天记录，证明李小飞将涉案房屋的租赁合同及连带家具一并转让给我方，作价54500元，并表示涉案房屋内的家具系其配置所有。上诉人李小飞质证认为：1、对判决书，真实性、合法性均予以认可，但与本案无关，该判决书无法证明我方无权转让。2、微信聊天记录的真实性、合法性予以认可，但不认可对方的证明目的，该证据无法证明我将涉案房屋的家具一并转让给梁永。本院对一审查明的事实予以确认。二审庭审中，梁永陈述其在李小飞与原房东的合同上签过字，因为李小飞当时退出租赁关系，直接与原房东签订合同。但李小飞的押金只有18600元，与我方的押金差额3000元，该差额部分理应由上诉人李小飞退还。李小飞陈述，愿意退还3000元押金差额给梁永。本院认为，债务应当清偿。本案中，2018年8月15日经上诉人李小飞、梁永协商一致，确认梁永应支付李小飞欠款21000元，梁永为此向李小飞出具欠条，并承诺2018年10月1日前还清。现梁永未按约定的时间履行给付义务，李小飞有权依据该承诺书，请求梁永支付欠款及逾期付款的利息。梁永上诉主张，双方签订转让协议时，李小飞承诺涉案房屋家具等物品系其所有一并转让，但实际上李小飞对此并没有所有权，转让无效，故其不应当支付该转让费。本院认为，双方的房屋租赁协议以及就转让事宜签订的补充协议均未对物品的所有权作出明确约定，而梁永提交的微信聊天记录亦不足以证明其主张，本院不予采信。梁永上诉主张，李小飞应退还其押金21600元。本院认为，双方的房屋租赁协议现已解除，房屋亦已交接完毕，故李小飞应当将押金21600元退还给梁永。对此李小飞辩称，其促成梁永与原房东签订直接租赁合同，押金的支付直接对接，即梁永给付我方的押金21600元直接冲抵原房东应退还给我方的押金18600元，其中的差额3000元，我方愿意退还给梁永。梁永对此予以认可，本院予以确认，故在欠款总额中扣除押金差额3000元，梁永仍应向李小飞支付欠款18000元。综上所述，李小飞的上诉请求成立，因二审出现新的事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初4251号民事判决；二、梁永于本判决生效之日起十日内支付李小飞18000元及利息[从2018年10月2日起按中国人民银行同期贷款利率计付至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际支付之日止]。如未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取163元，由梁永负担；二审案件受理费326元，由梁永负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇二〇年一月十五日书记员  孙雪松