浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2757号上诉人（原审被告）：俞罗英，女，1969年1月15日出生，汉族，住浙江省海宁市。上诉人（原审被告）：凌振华，男，1969年5月30日出生，汉族，住浙江省海宁市。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：朱雯婷，浙江虎良律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张蕾瑛，女，1969年10月15日出生，汉族，住浙江省海宁市。上诉人俞罗英、凌振华因与被上诉人张蕾瑛确认合同无效纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初2590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俞罗英、凌振华上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判确认双方于2018年3月2日签订的《浙江省二手房买卖合同》有效。事实和理由：一审认定事实有误，适用法律错误，违反法定程序。一、俞罗英、凌振华对房屋交易过程已作出合理说明。首先，俞罗英与张蕾瑛年纪相仿，从事的行业相近，两人以姐妹相称。张蕾瑛称其卖房子是为了帮姐姐周转资金做生意，但其与丈夫离婚，独自生活较为困难，又不想让父母知道其出卖房屋，故恳求俞罗英宽限其居住到2018年5月，待其姐姐在蒙努大桥的房子交付后就可以搬离案涉房屋。因此双方达成一致，在案涉房产过户后，俞罗英宽限张蕾瑛居住三个月而不收取租金。其次，在办理房屋过户的现场，俞罗英通过手机银行转账50000元、450000元、200000元以及现金交付57000元，当场交付了约80%的款项，余款193000元在当日21时25分左右通过手机银行转账付清，交易顺序完全符合日常交易习惯。一审法院认为俞罗英向张蕾瑛支付款项是在办理房屋产权过户手续之后，不符合交易习惯，认定事实有误。退一步说，如果认定先过户后付款不符合房屋交易习惯，那么此种方式也不符合民间借贷的交易习惯。再者，一审法院列举俞罗英诸如“马上给钱，不给钱，我要卖房子了”“你们的钱到底什么时候能给我”等微信聊天记录，从而认为俞罗英一直催促张蕾瑛归还借款。但上述对话发生于2018年7月12日及以后，距离房屋交易四个月之久。事实上，2018年3月底张蕾瑛男友吴晓忠向俞罗英借款250000元，约定当年5月底归还，张蕾瑛系担保人。由于吴晓忠到期未还借款，张蕾瑛姐姐在蒙努大桥处的房屋也未有交付迹象，张蕾瑛不愿腾退案涉房屋，反悔卖房提出回购却又不推进回购事宜，故双方产生矛盾。微信对话中的“给钱”“卖房”“利息”一方面指向吴晓忠的借款和张蕾瑛需支付的房屋回购款，另一方面俞罗英通过声称卖房向张蕾瑛施加压力，催促其还款腾房。一审不顾双方对话的完整性，作出了错误认定。二、一审认定双方之间为让与担保的法律关系，并认定该担保方式违反担保法和物权法的规定而属无效，属适用法律错误，且违反法定程序。首先，如一审法院认定双方之间实为民间借贷关系，按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，人民法院应当按民间借贷的法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，应裁定驳回起诉。但一审法院并未予以释明，直接以确认合同无效纠纷继续审理并作出判决，属程序错误。其次，虽然让与担保目前无法律明文规定，但也未被法律禁止，只要不存在合同法第五十二条规定的合同无效之情形，应当尊重契约自由，不应认定无效。本案中，双方之间不存在流质条款的约定，不会导致张蕾瑛丧失物权，张蕾瑛归还借款后俞罗英将房屋过户回给张蕾瑛，双方之间平等自愿，公平合理，没有侵害借款人的权利。而且此种方式从某种意义上能阻却或削减交易第三人出现的可能性，具有创新价值。一审法院认定让与担保无效，与本地司法实践和最高人民法院的倾向性意见相悖。张蕾瑛辩称，一审认定事实和适用法律正确，程序合法，请求维持一审判决，驳回俞罗英、凌振华的上诉请求。一、双方之间无房屋买卖的意思表示，不存在房屋买卖合同关系。张蕾瑛因急需资金周转向俞罗英借款，俞罗英提出必须以房屋过户的形式来为借款作担保，张蕾瑛迫于压力只能答应。案涉房屋在办理过户手续后一直由张蕾瑛居住，俞罗英从未要求张蕾瑛交付房屋或支付租金，而是一直向张蕾瑛催讨借款和利息。双方微信聊天记录也可看出俞罗英催讨借款的事实，并要挟低价出售案涉房屋来充抵借款。俞罗英并未交付950000元借款，而是预先扣除了借款利息57000元，实际交付了893000元。二、双方之间的借贷关系完全可以通过房屋抵押的方式提供担保，但俞罗英强烈要求以房屋过户的方式提供担保，明显想规避相关法律规定，在张蕾瑛无法按时还清借款时，非法占有张蕾瑛的房屋，从借款数额与房屋实际价值之间的差价牟取非法利益。俞罗英、凌振华以合法的外观形式掩盖其非法目的，双方签订的房屋买卖合同应属无效，在此基础上所做的房屋过户行为也是无效的行为。三、俞罗英已被人民法院列入职业放贷人名录，目前已因另案被刑事侦查。张蕾瑛向一审法院起诉请求：判决确认张蕾瑛与俞罗英、凌振华于2018年3月2日签订的《浙江省二手房买卖合同》无效。一审法院认定事实：2018年3月2日，张蕾瑛与俞罗英、凌振华签订《浙江省二手房买卖合同》一份，出卖人为张蕾瑛，买受人为俞罗英、凌振华。合同载明：“买卖房屋坐落于海宁市，建筑面积99.76平方米……买卖标的物为整套房屋百分之百的房屋份额，总价为人民币捌拾万元……乙方（俞罗英、凌振华）应当于2018年3月3日前一次性支付全部房款800000元……甲方（张蕾瑛）应当于2018年3月4日前将该房屋交付给乙方。”该合同中涉及第六条“其他事项”、第七条“违约责任”的条款，以及房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单全部为空白，双方未作约定。俞罗英于2018年3月2日16时50分通过银行转账给张蕾瑛50000元，16时51分转账给张蕾瑛450000元，16时58分转账给张蕾瑛200000元，21时20分转账给张蕾瑛50000元，21时22分转账给张蕾瑛50000元，21时24分转账给张蕾瑛50000元，21时25分转账给张蕾瑛43000元，上述转账款项共计893000元。张蕾瑛于2018年3月2日出具收条二份，载明收到俞罗英支付的房款950000元。双方确认案涉房屋于2018年3月2日俞罗英转账给付上述款项之前已经办理产权变更登记手续，产权变更登记费用24705元由张蕾瑛支付。产权变更登记后双方未办理房屋交付手续，案涉房屋仍由张蕾瑛居住使用并缴纳水电费用等，张蕾瑛也未向俞罗英、凌振华支付房屋租金。根据张蕾瑛和俞罗英的微信聊天记录，张蕾瑛在聊天中陈述：“这几天跑得忙，好赚钱还你啊……什么时候账（借条）核对一下，把我3月份过户抵押的协议补签一下啊……我们商量来商量去，房子是我的，你先要把我的房子过户还给我，和你去办理他项权利，或者我自己去贷了还给你钱就两清了……我当初和你办理的是房子抵押借款，从来没有说是房子卖给你了……”俞罗英则陈述：“马上给钱，不给钱，我要卖房子了，或者你过户给别人也行，我现在急需要钱……不给钱也不让看房子，我就底价卖掉算了，我只要卖到我自己的钱就行了……美女你们的钱到底什么时候能给我，一拖再拖，到底什么意思……通知你一下，不给钱我130万卖掉了，或者你过户到别人身上吧……如果你一个人的钱呢，可以拖个两三个月，没关系……你跟你姐姐跟小吴说，万一（腾房通知）贴出来了，对你儿子将来的生活会有很大影响，你早点把钱还给我啊……两套房子，帮你贷款，你需要用多少贷多少，只收你银行利息，过户那天算起，什么时候过户，什么时候贷款算银行利息……当时这么说，你可要付利息的呀，利息到现在一分钱也不付……”一审法院认为，本案争议焦点为双方之间是否存在真实的房屋买卖关系，案涉《浙江省二手房买卖合同》是否有效。对此，张蕾瑛认为，案涉房屋的过户是基于其向俞罗英的借款，以过户的形式为借款提供担保，《浙江省二手房买卖合同》是无效的合同，双方约定借款950000元，但俞罗英在转账时已经扣除了3个月的利息57000元，故张蕾瑛实际收到借款893000元。俞罗英、凌振华认为，双方存在事实上的房屋买卖合同关系，合同已经履行完毕，物权发生转移，对外具有公示效力。双方虽然在2018年3月2日签订《浙江省二手房买卖合同》并办理案涉房屋的产权过户手续，但是从该合同的履行情况来看，双方并未实际办理房屋交付手续，在房屋产权过户后，仍由张蕾瑛居住在该房屋中，张蕾瑛也未向俞罗英、凌振华给付房屋租金；同时，俞罗英向张蕾瑛给付款项的时间是在办理房屋产权过户手续之后，不符合房屋买卖交易习惯。且，根据双方微信聊天记录，俞罗英陈述“马上给钱，不给钱，我要卖房子了，或者你过户给别人也行，我现在急需要钱”“你们的钱到底什么时候能给我，一拖再拖，到底什么意思”“通知你一下，不给钱我130万卖掉了，或者你过户到别人身上吧”“早点把钱还给我啊”“两套房子，帮你贷款，你需要用多少贷多少，只收你银行利息，过户那天算起，什么时候过户，什么时候贷款算银行利息……当时这么说，你可要付利息的呀，利息到现在一分钱也不付”等内容，明显可以看出俞罗英一直在催促张蕾瑛还款，存在如不归还借款则将案涉房屋卖掉的意思表示。因此，综合全案证据可以看出，双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，双方签订的《浙江省二手房买卖合同》并非双方就房屋买卖达成的真实合意。张蕾瑛实系借款人和债务人，俞罗英系出借人和债权人，张蕾瑛为担保债务的履行，将案涉房屋的所有权转移至俞罗英、凌振华名下，由债权人以拥有所有权的方式来担保其债权的实现。即上述《浙江省二手房买卖合同》约定的内容是作为张蕾瑛向俞罗英借款的担保。根据《中华人民共和国物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定；第一百七十二条规定，设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定设立担保合同。本案中双方以签订房屋买卖合同的形式为借款提供担保不符合法律规定的担保方式，此种担保方式规避了法定的抵押担保登记公示制度，可能损害第三人的权利，《中华人民共和国物权法》亦未对上述担保方式作出规定。因此，根据物权法定原则，双方之间的《浙江省二手房买卖合同》实系为确保出借方实现债权而采取的一种担保方式，但该担保方式并非我国担保法所规定的典型性担保方式，双方之间并无转移财产的真实合意，缺少法律行为的有效要件，应属无效。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第五条、第一百七十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：确认张蕾瑛和俞罗英、凌振华于2018年3月2日签订的《浙江省二手房买卖合同》无效。案件受理费80元，由俞罗英、凌振华负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院依职权调取了《嘉兴市中级人民法院关于更新嘉兴市“职业放贷人名录”的通知》（嘉中法办[2019]28号）一份，俞罗英被本院列入该“职业放贷人名录”。俞罗英、凌振华质证意见：对俞罗英被列为职业放贷人有异议，职业放贷人的标准和范围是如何把握的并不清楚。与俞罗英被列为职业放贷人有关的案件发生在本案之前，与本案无类似情形，且俞罗英被列为职业放贷人与本案无关，职业放贷人也可以购房。张蕾瑛对该证据无异议。本院认证意见：前述《嘉兴市中级人民法院关于更新嘉兴市“职业放贷人名录”的通知》系人民法院作出的公权文书，效力高于其他证据的效力，俞罗英、凌振华未能提供足以推翻的反驳证据，故本院对该名录予以认定。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。另查明，俞罗英被本院列入“职业放贷人名录”。本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉合同的效力问题；二、一审程序是否正当。关于焦点一，案涉合同虽名为房屋买卖合同，但综合在案证据，结合双方的房屋买卖合同交易过程、聊天记录可知，俞罗英和张蕾瑛之间存在借贷关系，双方签订的房屋买卖合同系作为民间借贷关系的担保，双方之间的真实法律关系是民间借贷关系，房屋买卖合同只是作为让与担保的表现形式，双方之间并无买卖案涉房屋的真实意思表示，该房屋买卖合同应属无效。俞罗英、凌振华主张双方系正常的房屋买卖法律关系，与查明的事实不符，本院不予采信。关于焦点二，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”可见，该法条规定适用于“出借人请求履行买卖合同”之情形，而本案系借款人张蕾瑛提起诉讼主张确认案涉房屋买卖合同无效，故并不适用前述民间借贷司法解释第二十四条的规定，俞罗英、凌振华上诉提出一审程序违法，于法无据。综上所述，俞罗英、凌振华的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由俞罗英、凌振华负担。本判决为终审判决。审判长  帅国珍审判员  毛 彦审判员  王世好二〇二〇年一月三日法官助理沈文潇书记员胡玉婷