江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初8755号 原告：朱学林，男，1978年11月27日生，汉族，住南京市浦口区。 原告：何凤，女，1978年12月8日出生，汉族，住南京市浦口区。 两原告共同委托诉讼代理人：周晶，上海锦天城（南京）律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：郑小华，江苏维世德律师事务所律师。 被告：南京东方大唐置业有限公司，统一社会信用代码91320106793700030M，住所地在南京市鼓楼区山西路7号18层A、B、C座。 法定代表人：付凯新，总经理。 委托诉讼代理人：惠莉，江苏利德丰律师事务所律师。 原告朱学林、何凤与被告南京东方大唐置业有限公司（简称东方大唐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱学林、何凤及共同委托诉讼代理人周晶、郑小华，被告东方大唐公司的委托诉讼代理人惠莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱学林、何凤向本院提出诉讼请求如下：一、判令被告退还全部购房款3141132元；二、判令被告按万分之二/日支付自2019年1月1日至实际付款日的违约金；三、判令被告支付原告支付的律师费10万元；4.判令被告承担诉讼费、保全费、保全担保费。事实和理由：原告于2018年1月和被告签订商品房预售合同，约定原告购买鼓楼区湖南路福地商业街区-1层D区40室，原告按被告要求总计支付费用计3141132元，合同约定被告于2018年12月30日前交付房屋。2018年12月25日，被告向原告等业主出具迟延交房的告知函，明确告知不能按时交付，并承诺按合同约定标准赔偿违约金。2019年1月2日，被告向原告出具一份承诺书，承诺2019年3月15日前可以拿到鉴证合同，承诺书由被告公司陈源震和总经理胡玲秋签字。2019年3月11日，被告向原告出具逾期交付告知函，明确逾期并承诺按照合同约定支付逾期违约金。2019年3月15曰，因承诺的鉴证合同不能如期办理，原告和被告经友好协商，达成退房退款事宜，约定如下：被告同意全额退款3141132元，于2019年6月30日前退清，公司同意按每日万分之二计算违约金，自2019年1月1日计算至实际付款日，同时承诺若公司不能按期退款，承担原告起诉律师费等所有费用。2019年6月4日，被告再次出具关于支付逾期交付违约金的函，明确被告按合同约定支付逾期违约金，同时明确因公章和华夏幸福基业有限公司共管，由总经理签字代替公司公章。至2019年6月30日，原告至被告公司退款，被告公司认可退款事宜，但表示目前无钱可退。被告拒不退款行为严重侵害了原告的合法权利，根据我国法律的相关规定特提起诉讼，请依法判如所请。 被告东方大唐公司辩称：原告的购房款3141132元中有20万元是服务费，是原告支付给第三方中介的，其他部分认可是购房款；原告要求解除合同不符合合同约定的解除条件，被告逾期交付房屋经原告催交后90天仍没有交付的可以提出退房，被告认为原告不符合解除合同的条件，不同意原告解除合同，也不同意退购房款；如果原告同意继续履行合同，被告同意按照万分之二/日支付违约金，从2019年1月1日起算至实际交付之日止；原告主张律师费没有法律依据，不同意支付律师费；其他诉讼请求由法院依法裁决。 本院经审理认定事实如下:2018年1月，东方大唐公司（甲方）与朱学林、何凤（乙方）签订《福地商业街区商品房预售合同》,合同约定:甲方预售给乙方的商品房位于江苏省南京市鼓楼区湖南路福地商业街区-1层D区40室（以下简称涉案房屋）,房价款为2527632元；乙方应于2018年1月31日前向甲方支付定金100000元,在乙方支付首付款时冲抵价款；乙方应于2018年1月31日前支付640000元,2018年2月30日前支付246500元，2018年3月31日前支付1641132元；甲方应于2018年12月30日前向乙方交付该商品房；该商品房交付时应当已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；甲方迟延交付该商品房的，应当按照已收价款的万分之二/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金；甲方迟延交付该商品房，经乙方催告90日仍未交付的，乙方有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，乙方可要求甲方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的1倍赔偿损失。甲方应在解除本合同30日内，将已收价款退还乙方并同时向乙方支付赔偿金。乙方尚有预购商品房抵押贷款未归还的，甲方可用应当退还和支付给乙方的款项代乙方归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款。本合同解除时另有定金的，还应双倍返还定金。 合同签订后，原告朱学林、何凤分多笔向东方大唐公司支付了总额为2527632元的购房款，2018年1月7日由东方大唐公司出具786500元和10万元的收据，2018年4月1日由东方大唐公司出具1641132元的收据。原告朱学林、何凤另通过POS机支付了两笔款项共计613500元，其中2018年1月7日由南京火凤凰商业管理有限公司出具面额为413500元的收据，2018年1月7日由江苏三六五网络股份有限公司出具面额为20万元的收据。 2018年12月25日，东方大唐公司向业主出具《延期交房告知函》，载明“我公司开发建设的‘湖南路地下商业街’项目，因国家对房地产行业调控以及政府对湖南路商业街改造升级等因素，导致购房合同中约定的交房时间延期。依据贵我双方间签订的《南京市商品房预售合同》中约定，我公司将承担延期交房的违约责任。我公司将加快施工进度，尽可能早地办理交房手续。在此，就延期交房事宜向您致谦，希望获得您的谅解”。 2019年1月3日，东方大唐公司的陈源震、胡玲秋向原告出具《承诺书》，“因客户朱学林在我公司购买的商铺D1-40已于2018年4月份全款付清，但是目前合同尚未鉴定，所以在此承诺客户最迟于2019年3月15号可以拿到鉴定合同，到时客户可以过来拿鉴定合同。” 2019年3月11日，东方大唐公司向朱学林、何凤出具《逾期交付告知函》，载明“根据《南京市商品房预售合同》约定，应于2018年12月31日交付商铺。因诸多原因，现已不能按期交付。根据《南京市商品房预售合同》第六条第三款约定，我公司将自2019年元月一日起按您实际所支付购房款的日万分之二计算逾期交付违约金至实际交付日止。逾期交付违约金于实际交付日支付。依据南京市政府对湖南路商业街二次升级改造时间节点要求：一、山西路新建的青少年宫于2019年底竣工开业；二、湖南路地下商业街将于2019年底前竣工开业；三、地铁5号线山西路站于2019年底主体完工；四、山西路市民广场、西流湾公园于2019年底复建完工并开放；五、2020年，绿地紫金中心沿湖南路商业建筑完成并外立面装修。从本年4月起，政府投巨资，对湖南路商业街立面开始全部重新装饰。2019年底，整个湖南路商业街将以崭新的面貌呈现在大家面前。位于市商业用房增值空间前景美好！” 2019年3月15日，东方大唐公司向朱学林、何凤出具《情况说明》，载明“现有客户朱学林、何凤在我公司购买商铺D区负一40＃，因我公司合同无法鉴证，双方协商退房事宜，达成如下约定：1.公司同意全款退房，约定2019年6月30日前退清房款，房款实际金额为2941132元，另有电商费用200000元，合计金额3141132元；2.公司同意按合同支付违约金，按实际违约日期计算，计算时间自2019年1月1日开始至实际付款日，按实际收款总额每日万分之二计算违约金”。另请胡玲秋总经理签字确认。胡玲秋于同日书写“同意还款”，并备注身份证号码，同时在该《情况说明》下部书写“若2019年6月30日东方大唐置业公司仍无法支付退款，同意朱学林、何凤司法诉讼，诉讼的所有律师费等相关费用由东方大唐置业有限公司承担”。 2019年6月4日，东方大唐公司的胡玲秋总经理向原告出具《关于支付逾期交付违约金的函》，载明“我司于2019年3月8日就湖南路地下商业街项目逾期交付事项给您发了告知函。现就您关心的何时支付逾期违约金的问题，本公司研究，回复如下：目前因项目正在进行设备和水暖通安装工程，仍需投入很大资金，考虑各方因素，本公司拟分为二至三次支付完毕逾期交付违约金。具体为：2019年7月底或8月上旬按合同约定万分之二/日标准支付本年第一季度违约金；2019年9月底按万分之二/日标准支付第二季度违约金；剩余部分在交付日一次结清。感谢您的大力支持和理解。因华夏幸福基业股份有限公司与我司实行公章共管，需要时间申请用章审批，故本函暂时由总经理签字代替公司公章。” 朱学林、何凤为本案诉讼于2019年7月5日与上海市锦天城（南京）律师事务所签订《民商事委托代理合同》，向该律师事务所支付律师费10万元；为本次诉讼申请财产保全，支付保全担保费8393元。 上述事实,有当事人陈述、《福地商业街区商品房预售合同》、收据、《延期交房告知函》、《承诺书》、《逾期交付告知函》、《关于支付逾期交付违约金的函》、《情况说明》、《民商事委托代理合同》、律师费发票等证据予以证实。 本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中,商品房预售合同约定了原告支付房款的时间和被告交付商品房的时间（2018年12月30日前），朱学林、何凤已经按约向东方大唐公司交付了房款，东方大唐公司未按约履行交房义务，其行为已构成违约,应当承担违约责任。关于商品房预售合同，朱学林、何凤举证的《情况说明》中明确，双方协商达成退房事宜，全款退房，并支付违约金，自2019年1月1日按万分之二每日支付违约金至实际付款日，同时还约定如2019年6月30日仍无法支付退款，同意朱学林、何凤诉讼，由此产生的所有律师费等费用由东方大唐公司负担，由此可以认定，原、被告双方已经于2019年3月15日就解除《商品房预售合同》达成一致意见，胡玲秋在情况说明上签名备注的行为代表东方大唐公司，对东方大唐公司具有法律约束力，东方大唐公司认为上述约定内容系胡玲秋受胁迫所形成但未举证，该约定不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人均应遵守。关于2018年1月7日朱学林、何凤支付给江苏三六五网络股份有限公司的20万元，朱学林、何凤提交的视频资料中显示，东方大唐公司的王某表示，“不管火凤凰也好，三六五也好，都在我们这个系统里面，你出的钱，我都认可”，结合情况说明记载的全款退房合计金额，原告主张退购房款3141132元、自2019年1月1日按万分之二每日支付违约金至实际付款日、支付律师费，具有事实和法律依据，本院予以支持；保全担保费并非诉讼必然发生的费用，且情况说明并未明确包含该项费用，故对该部分请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定,判决如下: 一、被告南京东方大唐置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告朱学林、何凤购房款3141132元，并以此为基数支付违约金（以购房款3141132元为基数，按万分之二/日支付自2019年1月1日至实际付款日止）； 二、被告南京东方大唐置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱学林、何凤律师费100000元； 三、驳回原告朱学林、何凤的其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32859元,保全费5000元，合计37859元，由被告南京东方大唐置业有限公司负担（此款原告已预交）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长 邢 锐 人民陪审员 金 旿 人民陪审员 刘 峰 二〇二〇年一月二日 书 记 员 张婷婷 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出入境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。 希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。