河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0202民初2848号原告：黄敬民，男，1961年2月12日生，汉族，住河南省开封市龙亭区。委托诉讼代理人：范建玲，女，1960年3月6日生，汉族，住河南省开封市龙亭区。系原告妻子，代理权限为特别授权。被告：开封市锦诚房地产开发有限公司，住所地：开封市北关街88号，统一社会信用代码：91410200584376764J。法定代表人：鲁志平，经理。委托诉讼代理人：阮景芳，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。原告黄敬民与被告开封市锦诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月20日受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄敬民的委托诉讼代理人范建玲和被告开封市锦诚房地产开发有限公司委托诉讼代理人阮景芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄敬民向本院提出诉讼请求：1、继续履行编号：GF-2000-0171商品房买卖合同。2、责令被告拆除己封闭阳台。3、被告支付违约金22040.71元。4、储藏室损失费1975元（注：3、4合计24015.71元）。5、责令被告2019年12月31日前安装小区电力增容器，保证原告入户电力为正规居民用电。6、责令被告2019年12月31日前，储藏室交付之时：屋顶墙面照白、水泥砂浆地面、钢质门、有照明。事实与理由：1、原告购买被告开封市锦城房地产开发有限公司开发的锦城盛世龙园8号楼l单元1004号，暂定房屋编号：201410001159，房屋总金额431325.00元，地下储藏室24025.00元。合同约定：出卖人应当在2016年5月1日前，该商品房工程竣工经建设、勘察、设计、施工、监理的承诺：自来水、暖气、供电、燃气、地热交付使用日达到使用条件。2、合同约定：不封闭阳台。3、合同约定：被告逾期超过90日，合同约定交付之日至实际交付之日止，出卖人按日至2019年12月31日（注：以实际违约日起至电表符合国家规定安装之日止）暂计算天数974天，每日违约金43.1325元（房屋价款431325.00乘以万分之）。出卖人应当在商品房交付使用后，交房后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。买受人不能在规定的时间内取得房地产证书的。出卖人按己付房款的0.1%向买受人支付违约金。产权登记违约金431元（431325*0.1%）。4、地下储藏室24025元。合同约定2016年10月1日交付，未约定违约金、储藏室赔偿金1975元，按日万分之一计算822天（2016年10月1日至2019年12月31日）。5、截止目前，该楼房住户电表虽然入户，但属于临时用电，不符合国家规定正规的供电设施，存在不安全因素，易造成住户家用电器损坏，责令被告2019年12月31日前，安装小区电力增容器，保证原告入户电力为正规居民用电。6、地下储藏室根据合同约定2016年10月1日交付，责令被告2019年12月31日前，储藏室交付时需满足：屋顶、墙面照白，水泥砂浆地面，钢质门，有照明。被告开封市锦诚房地产开发有限公司辩称，对于原告的第一项诉求，我们愿意继续履行合同。对于拆除阳台，拆除阳台会造成更大的损失，而且也没有拆除的必要性。针对于违约金，我们会根据原告实际接收房屋的日期扣除市政要求停工天数，即404天的违约金赔付。地下储藏室虽然没有交付，但是没有对原告造成损失。对于原告的第五项和第六项的诉求，我们也正在积极履行办理和交付，尽早将设施交付原告使用，具体时间需要公司给我一个授权后我才能确定，原告要求的2019年12月31日前已经过了。经审理查明，原告黄敬民与被告开封市锦诚房地产开发有限公司于2014年11月27日签订了合同编号为0056320的商品房买卖合同和补充协议。合同约定原告购买被告开发的锦诚盛世·龙园第8幢东1单元10层1004号房，合同约定面积121.5平方米，总金额431325元。合同明确商品房阳台是非封闭式；被告应当在2016年5月1日前，将具备“该商品房工程竣工经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格”条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2．由于相关政策、法律、法规等原因影响交房的，交房日期相应顺延；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：…2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，其中第3条约定：供电设施自供电公司交付使用日达到使用条件。补充协议第六条关于房屋的交接约定第四、五款还约定：《商品房买卖合同》约定的不可抗力包括导致该房屋交付拖延的重大自然灾害、恶劣天气、施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等的禁令、市政规划基础设施和配套要求更改、××等不可预见、不可避免和不可克服的特殊情况。因市政、供水、供电、通信、燃气、暖气供应等单位原因致使房屋逾期交付的，出卖人不承担违约责任。原告黄敬民按照合同约定将购房款431325元支付给被告开封市锦诚房地产开发有限公司后，被告开封市锦诚房地产开发有限公司未能按照合同约定将涉案房屋于2016年5月1日前交付给原告黄敬民。原告黄敬民于2017年9月23日接收了该房屋。2015年4月11日，原告黄敬民（乙方）与被告开封市锦诚房地产开发有限公司（甲方）签订《锦诚盛世地下储藏室使用权转让协议》，约定：甲方拥有地下储藏室的所有权，甲方仅将地下储藏室的使用权转让给乙方。一、该地下储藏室位于锦诚盛世龙园小区8号楼地下负一层119室，套内建筑面积约为8.76㎡。二、地下储藏室使用期限为自本协议签订之日起至2083年5月24日。三、地下储藏室按整套计价24025元。四、一次性付款。五、本地下室交付之时，屋顶墙面罩白，水泥砂浆镜地面，钢质门，有照明。六、交付时间为2016年10月1日前。因不可抗力、政府行为社会性的经济危机或电业公司延期等因素导致甲方延期交付的，甲方不承担任何责任和赔偿……。协议签订后，原告黄敬民向被告支付地下储藏室价款24025元。另查明，本院已发生法律效力的（2019）豫0202民初193号民事判决书确认了如下事实：被告开封市锦诚房地产开发有限公司延期交房的一部分原因是因政府政策造成的，因政府政策导致停工78天，应予减除。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同和补充协议、票据、地下储藏室使用权转让协议、（2019）豫0202民初193号民事判决书、收房签字表在卷佐证。本院认为，原告黄敬民与被告开封市锦诚房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方对继续履行商品房买卖合同也均无异议，本院对原告要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。对于原告拆除封闭阳台的请求。被告作为房屋出售方，在未经原告协商一致的情况下将商品房阳台予以封闭，构成违约。但被告违约封闭阳台并未给原告带来损失，如果拆除阳台还有可能会给原、被告双方都带来一定的经济损失，另外影响小区商品房的统一外观，故本院对原告拆除封闭阳台的诉请不予支持。关于逾期交房违约金和产权登记违约金。原告黄敬民按合同约定向被告开封市锦诚房地产开发有限公司交付了购房款，而被告开封市锦诚房地产开发有限公司未在约定的日期将具备“该商品房工程竣工经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格”条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用，构成了违约，应当承担违约责任。原告于2017年9月23日接收了房屋，应视为对房屋的认可，逾期交房的截止日期应当计算到该日。原告要求计算至2019年12月31日缺乏事实依据，本院不予支持。本院对原告要求被告按照合同约定支付自2016年5月1日起至2017年9月23日的510天的逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。但在这期间，因政府政策导致被告停工78天，应予扣减。即逾期天数为432天。双方对逾期交房的违约金的计算方法明确，被告应承担的违约金为431325元×0.0001×432天=18633.24元。被告要求对本案按违约404天计算缺乏事实依据，本院不予支持。原告要求合同产权登记明确约定，出卖人应当在商品房交付使用以后360日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付价款的0.1%向买受人支付违约金。由于被告未按约定时间将须由其提供的资料报登记机关备案，被告还应承担的违约金431325×0.001=431元。上述两项违约金共计19064.24元。对原告诉讼请求中高出的违约金部分本院不予支持。关于储藏室损失费问题。原告黄敬民依约足额向被告交付了涉案地下储藏室的价款，被告开封市锦诚房地产开发有限公司应当按照合同约定向原告交付地下储藏室。截至法庭辩论终结前，被告仍未向原告交付，构成违约，应当承担继续履行的违约责任。故对原告要求被告交付储藏室的诉讼请求，本院予以支持。但对于原告诉求中要求被告于2019年12月31日前的交付时间，缺乏现实的可行性，对原告要求的交付日期不予支持。本院根据本案实际情况酌定被告于本判决生效后三十日内向原告交付。对于原告要求被告赔偿损失的请求，因缺乏明确的合同依据，也未提供充分有效证据，本院不予支持。关于原告诉请的安装小区电力增容器、保证正规居民用电问题。供电是居民的基础生活需要，且原、被告双方所签的商品房买卖合同对供电设施仅有如下约定：供电设施自供电公司交付使用日达到使用条件。上述合同对具体日期和具体的供电设施约定并不明确。根据原、被告双方的当庭陈述，目前被告已向原告提供了临时用电，同时在庭审中被告也表示愿继续同相关公司完成小区的电力工程施工。电力工程涉及第三方公司，与本案原、被告签订的商品房买卖合同不是同一纠纷，本院在此不予处理。鉴于原告诉请安装小区电力增容器缺乏合同依据，也不具体明确，本院对原告的此项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告黄敬民与被告开封市锦诚房地产开发有限公司继续履行商品房买卖合同。二、被告开封市锦诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告黄敬民支付违约金19064.24元。三、被告开封市锦诚房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将位于锦诚盛世龙园小区8号楼地下负一层符合“屋顶墙面罩白，水泥砂浆镜地面，钢质门，有照明”约定条件的119地下储藏室交付原告黄敬民。四、驳回原告黄敬民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取200元，由被告开封市锦诚房地产开发有限公司负担150元，原告黄敬民负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判员  代乔鹏二〇二〇年一月十七日书记员  王 磊