陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0881民初4855号 原告：中国农业银行股份有限公司神木市支行 住所地：陕西省榆林市神木市东兴街二中路1号。 负责人：王峰。 委托代理人孟俊刚，男，1975年出生，汉族，陕西省神木市人，住神木市。 被告：倪虎平，男，1969年出生，汉族，陕西省神木市人，住神木市。 被告：陕西腾龙房地产开发有限公司 住所地：陕西省榆林市神木市神木镇麟州街与神华路十字路口。 负责人：贺买生。 原告中国农业银行股份有限公司神木市支行诉被告倪虎平、陕西腾龙房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟俊刚到庭，被告陕西腾龙房地产开发有限公司负责人贺买生未到庭参加诉讼，被告倪虎平经公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司神木市支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告倪虎平立即偿还截止2018年9月18日所欠原告的逾期借款本息共计152361.47元，其中包含逾期本金76650.81元，逾期利息59846.89元，逾期复利7527.78元，逾期罚息8335.99元；2.对被告倪虎平提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.判令被告陕西腾龙房地产开发有限公司对上述债务承担连带还款责任；4、本案诉讼费由二被告承担。 事实与理由:2013年1月4日，被告倪虎平因购房需要，向原告申请借款40万元，且自愿用购买的位于神木县店塔镇店塔人民小区二区2号楼2单元2402房屋作贷款抵押，被告陕西腾龙房地产开发有限公司自愿承诺在办理正式的抵押登记前承担连带保证责任。同日，原、被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为40万元，借款期限为180个月，并约定了借款利率及罚息、复利的计算方法，还款方式为等额本息还款法，按月还本付息。合同还约定，若借款人未按合同约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放的借款。2013年1月11日，双方在神木县房地产管理所办理了预购商品房抵押权预告登记。前述借款合同签订后，原告即依约发放了贷款。现因被告倪虎平截止2018年9月18日被告倪虎平已经有42期未按约定时间偿还借款本息，其余被告亦未履行还款责任，致使原告利益遭受损失，现原告为维护合法权益，故诉至本院要求判令被告偿还本息。 被告倪虎平、陕西腾龙房地产开发有限公司未答辩，亦未向法庭提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据； 一、营业执照。证明原告起诉主体适格。 个人购房担保借款合同。证明被告倪虎平因购房向原告借款40万元。阶段性担保承诺书，证明被告陕西腾龙房地产开发有限公司为被告倪虎平借款提供阶段性担保。商品房抵押权预告登记。证明原告于2013年1月11日就涉案房屋办理了抵押权预告登记手续，编号为神木房预证店塔镇字第09314421号。个人购房贷款资金划转授权委托书，证明贷款的发放方式为贷款人受托支付，直接划至开发商腾龙房地产账户为2601040104003517的专用账户。 个人借款凭证，证明2013年1月4日，原告按照合同约定向陕西腾龙房地产开发有限公司账户为2601040104003517划付了40万元，形成（个人借款凭证）。 欠款明细表，证明被告逾期还款42期，尚欠原告贷款逾期本金及逾期利息，逾期罚息，逾期复利合计152361.47元，已经构成违约，根据合同12.4约定原告有权宣布合同项下贷款提起到期，并依法享有涉案抵押房产抵押权，并以以上财产对全部债务优先受偿。 对原告提供的四组证据，因来源真实、内容合法，且与本案有关联性，法庭予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月4日，被告倪虎平因购房需要，向原告申请借款40万元，且自愿用其购买的位于神木市店塔镇店塔人民小区二区2号楼2单元2402号房屋作贷款抵押，被告陕西腾龙房地产开发有限公司自愿承诺在办理正式的抵押登记前承担连带保证责任。2013年1月4日，原、被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为40万元，借款期限为240个月，并约定了借款利率及罚息、复利的计算方法，还款方式为等额本息还款法，按月还本付息。2013年1月11日，双方在神木市房地产管理所办理了预购商品房抵押权预告登记。前述借款合同签订后，原告即依约发放了贷款。现因被告倪虎平截止2018年9月18日，逾期42期，逾期本金、逾期利息、逾期罚息共计152361.47元。 本院认为，原、被告双方在平等、自愿的基础上签订《个人购房担保借款合同》，原告已按照合同的约定履行了出借义务，借款合同合法、有效，应受法律保护。至2018年9月18日被告倪虎平未偿还逾期本金76650.81元，双方合同约定逾期应支付逾期利息、罚息、复利，原告所主张罚息、复利亦不违反借款利率的规定，故被告倪虎平应偿还2018年9月18日前所欠逾期本息合计152361.47元，对原告请求偿还逾期本息的诉讼请求本院予以支持。 被告陕西腾龙房地产开发有限公司为被告倪虎平借款提供阶段性保证担保，与原告约定自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止为倪虎平的债务承担连带保证责任，故原告在保证期间内要求其承担连带还款责任的请求应予支持，其在承担保证责任后，有权向被告倪虎平追偿。被告腾龙公司辩称《个人购房担保借款合同》中通用条款与特别条款关于保证期间的规定不同，因该合同为格式合同，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故本案的保证期间应适用通用条款中约定的借款到期之日起两年的答辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第39条第2款之规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，本案《个人购房担保借款合同》并非格式合同，依据意思自治原则本案保证期间应适用特别条款。 对被告倪虎平提供的房屋，原、被告办理的仅为预购商品房抵押权预告登记，因预告登记不同于物权的抵押登记，是在未办理房屋抵押权登记前，以排斥第三人对房产行使权利为目的，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对预告登记房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对预告登记房屋的处分，并非对所登记房屋享有抵押权。故原告主张对抵押权预告登记的房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿的请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告倪虎平于本判决生效之日起五日内向原告中国农业银行股份有限公司神木市支行偿还截止2018年9月18日所欠逾期本金、逾期利息、逾期罚息、逾期复利合计欠款152361.47元；被告陕西腾龙房地产开发有限公司承担连带清偿责任。 二、被告陕西腾龙房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告倪虎平追偿； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司神木市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3340元、公告费600元，由被告倪虎平、陕西腾龙房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 长  曹 葆 人民陪审员  康壮壮 人民陪审员  赵志鹏 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  边慧鹏