山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0481民初4846号原告：滕州伦达商贸城开发有限公司，住所地滕州市北辛路768号。法定代表人：李世清，董事长。委托诉讼代理人：张强，山东善国律师事务所律师。委托诉讼代理人：李甜，山东善国律师事务所律师。被告：马晏刚，男，1972年6月10日出生，汉族，居民，住滕州市。原告滕州伦达商贸城开发有限公司与被告马晏刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滕州伦达商贸城开发有限公司委托诉讼代理人张强、李甜，被告马晏刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滕州伦达商贸城开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令马晏刚立即搬离滕州市伦达国贸城A区一层1224、1225、1226号商铺、恢复原状并返还；2.判令马晏刚支付房屋占有使用费（自2019年7月12日起至马晏刚实际搬离商铺之日止，按照91.55元/天计算）；3.判令马晏刚支付逾期撤场违约金（自2019年7月12日起至马晏刚实际搬离商铺之日止，按照274.65元/天计算）；4.判令马晏刚承担本案诉讼费用。事实和理由：自2014年起，马晏刚即与滕州伦达商贸城开发有限公司签订租赁协议租赁滕州市伦达国贸城A区一层1224、1225、1226号商铺进行经营。嗣后，原、被告每一年度均续签租赁合同，租赁关系未有中断。2018年11月11日，原、被告补签2018年10月1日至2019年7月11日期间的租赁协议，马晏刚并于同日交纳租赁费21399元及物业管理费4601元。2019年7月11日，租赁期间届满，马晏刚既无续租意愿，亦未有按约实施搬离。其间虽经多次督促，马晏刚拒不履行返还义务，实际占用案涉商铺至今。因此成讼。故此，请求判如前述所请。马晏刚辩称，与滕州伦达商贸城开发有限公司存在房屋租赁关系属实。租赁合同履行中，滕州伦达商贸城开发有限公司于2019年3月12日停电封铺，单方要求解除合同，自此被告即不能正常经营，因此遭受营业等经济损失，但不同意提前解除合同。案涉商铺尚存放己方所购商品及生活用品，未予返还系因滕州伦达商贸城开发有限公司存在违约行为，滕州伦达商贸城开发有限公司尚未有赔偿损失。不同意滕州伦达商贸城开发有限公司提出的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。滕州伦达商贸城开发有限公司为支持其诉称，向本院提交下列证据：一、公民身份证（复印件）1份。该据来源于马晏刚。证明马晏刚身份信息状况；二、伦达国贸城商铺租赁协议1份及收款收据2份。证明与马晏刚存在房屋租赁法律关系及收取租金等费用事实；三、照片6份。租赁期间届满之日即2019年7月11日，滕州伦达商贸城开发有限公司在马晏刚经营地点张贴通知，限期马晏刚搬离，目的结束租赁关系。证明滕州伦达商贸城开发有限公司就法律事实及法律后果提示马晏刚并督促其履行返还义务事实；四、滕州伦达国际商贸城项目建设补充合同1份。滕州伦达商贸城开发有限公司享有案涉商铺20年的经营管理及收益权。证明滕州伦达商贸城开发有限公司具备正当权源，民事及诉讼主体适格；五、胡玲玲身份证及手机短消息及彩信各1份。胡玲玲为滕州伦达商贸城开发有限公司商业管理办公室主任。滕州伦达商贸城开发有限公司设立证据三所涉通知行为后，胡玲玲于2019年7月15日就该通知内容及其后果通过手机彩信、短信方式发送予马晏刚。证明马晏刚业已知晓滕州伦达商贸城开发有限公司主张权利事实。对滕州伦达商贸城开发有限公司的上述举证，经质证，马晏刚对其真实性及证明目的均无异议。马晏刚为证明自己的辩称，向本院提交下列证据：1、电子数据1份。2019年3月12日，时任滕州伦达商贸城开发有限公司执行董事吴良威对被告抱有成见而单方挑起事端，收扣被告遮盖货物的布帘，就此与其发生争执，通过手机就交涉过程进行了拍摄，被告自此即无法继续正常经营。证明滕州伦达商贸城开发有限公司违约在先，而马晏刚不存在违约行为；2、电子数据1份。该据形成时间为2019年4月18日。2019年3月21日，滕州伦达商贸城开发有限公司在案涉商铺张贴解除租赁合同通知。而之前，滕州伦达商贸城开发有限公司亦存在类似行为。证明滕州伦达商贸城开发有限公司于合同期间内即停电、停水、封铺，阻碍被告经营，滕州伦达商贸城开发有限公司前述行为违约。对马晏刚提供的上述证据，经质证，滕州伦达商贸城开发有限公司抗辩证据1内容不完整，语音模糊不清，吴良威为滕州伦达商贸城开发有限公司经理，非法定代表人，吴良威行为亦非职务行为，该据与本案争议事实不具关联性，不能证明马晏刚目的；抗辩证据2内容不完整，对其真实性存疑，不能证明系滕州伦达商贸城开发有限公司行为，对该据真实性，庭后核实后作出说明。对原、被告提供的上述证据材料，本院综合分析认证如下：对当事人均无异议的证据一、二、三、四、五，本院予以确认并在卷佐证；对于证据1、2，马晏刚制作、搜集该据行为及方式未有侵犯相对方合法权益，不违背公序良俗，亦不违反法律禁止性规定，滕州伦达商贸城开发有限公司虽对其真实性、完整性提出异议但未提供足以反驳的相反证据，滕州伦达商贸城开发有限公司抗辩主张不能成立，该据能够证明马晏刚主张的合同期间内原、被告存在争执及滕州伦达商贸城开发有限公司寻求解约事实，但相对于马晏刚拟证目的而言，前述证据均为间接证据，无旁证印证，证据2不能直接证明滕州伦达商贸城开发有限公司存在停电、停水、封铺等事实行为，证据1所涉争执事实亦不能单独作为认定滕州伦达商贸城开发有限公司存在违约行为的依据，鉴于马晏刚业已明示另行主张违约损失，在此情形下，原、被告对该据所涉争议事实尚未有完全充分举证，围绕滕州伦达商贸城开发有限公司提出的诉讼请求所依据的事实，结合马晏刚辩驳意见，为避免证据认定冲突，保护当事人诉讼权利，本院对该据是否具备证据能力即关联性、合法性在本案中不作分析评判。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：滕州伦达国际商贸城由滕州伦达商贸城开发有限公司投资开发建设，其中，滕州伦达商贸城开发有限公司对滕州市人民政府所有的10万平方米市场享有20年的经营管理及收益权。自2014年起，原、被告即签订租赁协议，马晏刚租赁滕州伦达国际商贸城A区一层1224、1225、1226号商铺经营箱包皮具，马晏刚交纳履约保证金3000元。嗣后，原、被告每一年度均续签租赁协议。2018年11月11日，原、被告补签2018年10月1日至2019年7月11日期间的《伦达国贸城商铺租赁协议》，以下为该协议概况内容：租赁物系滕州市伦达国贸城A区一层1224、1225、1226号商铺，使用面积合计54平方米，租期为玖个月零壹拾壹天即从2018年10月1日至2019年7月11日止，租赁费为21399元，履约保证金为3000元，物业管理费收费标准由滕州伦达商贸城开发有限公司制定，按照每天每平方米0.3元计算，一年一交，滕州伦达商贸城开发有限公司在协议期满前6个月制订续租政策，如马晏刚继续租赁使用，应按滕州伦达商贸城开发有限公司政策要求签订续租合同，同等条件下，马晏刚享有优先续租权，如马晏刚未按滕州伦达商贸城开发有限公司通知规定时间续租，则马晏刚不再享受优先续租权，并视为放弃续租，本协议期满，马晏刚未按滕州伦达商贸城开发有限公司通知规定时间续租，马晏刚应于本协议期满前30日内办理退铺手续，期满日前搬出所有物品，并将商铺恢复原状交还给滕州伦达商贸城开发有限公司，马晏刚未按滕州伦达商贸城开发有限公司通知规定时间内缴纳商铺租金、物业管理费及其他应支付的各项费用，及未按合同约定逾期未撤场，每逾期一天，按每日商铺租赁费、物业管理费的三倍（每日商铺租赁费＝年度商铺租赁费/360天，以此类推）支付违约金并承担其他违约责任。同日，马晏刚交纳租赁费21399元并物业管理费4601元。2019年3月12日，马晏刚与滕州伦达商贸城开发有限公司经理吴良威发生争执。2019年3月21日，滕州伦达商贸城开发有限公司以马晏刚扰乱市场经营秩序、不服从市场管理为由主张解除租赁合同并在案涉商铺张贴《解除租赁合同通知》，要求马晏刚于2019年3月23日之前清空商铺、恢复原状并主张退还剩余租金。嗣后，原、被告就解除合同未有达成合意。2019年7月11日，滕州伦达商贸城开发有限公司在案涉商铺张贴《通知》，以租赁期限业已届满、原、被告未续签合同为由要求马晏刚于2019年7月20日前腾空商铺并予以返还。马晏刚逾期未有返还案涉商铺。2019年7月29日，滕州伦达商贸城开发有限公司呈诉本院寻求救济。截至本案庭审辩论终结之日，案涉商铺仍由马晏刚掌控。诉讼过程中，马晏刚陈述因滕州伦达商贸城开发有限公司违约致其存在经济损失，滕州伦达商贸城开发有限公司否认，经本院释明，马晏刚对其主张仅作抗辩而不提起反诉，而要求对其经济损失另案处理；诉讼过程中，马晏刚对保证金不作返还请求，保留另行主张保证金及利息的诉讼权利，滕州伦达商贸城开发有限公司亦同意履约保证金在本案中不作处理。另查明，租赁合同履行中，滕州伦达商贸城开发有限公司未有制订续租条款并邀约马晏刚订立合同。本院认为，原、被告签订并实际履行的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。租赁合同履行中，滕州伦达商贸城开发有限公司虽存在解除合同的意思表示，但因马晏刚反对而未能合意解除，嗣后滕州伦达商贸城开发有限公司亦未就法定解除权寻求救济，转而于合同期限届满之日另行主张权利，所依据的事实及理由均与前例不同，实质性变更了前述民事行为内容，结合滕州伦达商贸城开发有限公司请求权基础及马晏刚答辩意见，应当视为滕州伦达商贸城开发有限公司不再追求合同解除的法律效果，案涉租赁合同内容于届期前未有发生变动。至于滕州伦达商贸城开发有限公司实施的解除合同行为，马晏刚主张滕州伦达商贸城开发有限公司因此违约，此一违约行为亦造成其经济损失，经本院释明，马晏刚对其主张的违约损失不作反诉请求，明确陈述另行主张权利，基于权利人行使诉权的自由意思，本院予以准许。故此，本院对滕州伦达商贸城开发有限公司前述民事行为性质以及马晏刚是否因此行为权利受损在本案中不作评判。租赁期间届满后，原、被告未有达成续租合意，滕州伦达商贸城开发有限公司对马晏刚继续使用租赁物持有异议，原租赁协议即不再具备法律效力，应当终止履行。此时，马晏刚业已丧失继续占有租赁物的法律依据及事实基础，不能阻碍滕州伦达商贸城开发有限公司行使权利，即便滕州伦达商贸城开发有限公司存在违约行为。滕州伦达商贸城开发有限公司要求马晏刚返还案涉商铺，合法有据，本院予以支持。经滕州伦达商贸城开发有限公司提示督促后，马晏刚拒绝履行返还义务并继续占有案涉房屋，其行为构成侵权，损害了滕州伦达商贸城开发有限公司合法权益，滕州伦达商贸城开发有限公司主张存在损失即租金损失并据此要求马晏刚按照租赁期间内标准支付逾期腾房占有使用费，不违反法律规定，本院亦予支持。鉴于租赁期间届满后，马晏刚未再进场实际经营，未有接受物业服务，滕州伦达商贸城开发有限公司主张马晏刚按照租赁期间内标准支付物业管理费，无事实及法律依据，本院不予支持。依原、被告约定，租赁期间届满前，对于租赁合同是否延续，由滕州伦达商贸城开发有限公司拟定合同内容并发出要约，而滕州伦达商贸城开发有限公司怠于行使权利遑论履行通知义务，案涉租赁合同未能签订不可归责于马晏刚，马晏刚于租赁期间届满后实际占用案涉房屋系基于另一法律事实，滕州伦达商贸城开发有限公司据此要求马晏刚承担违约责任不符合原、被告约定，本院对此不予支持。诉讼过程中，原、被告均要求对履约保证金在本案中不作处理，系原、被告对其诉讼权利的处分，该处分行为并无不当，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、马晏刚于本判决生效后十日内搬离滕州市伦达商贸城A区一层1224、1225、1226号商铺、恢复商铺原状，并将前述商铺返还给滕州伦达商贸城开发有限公司；二、马晏刚于本判决生效后十日内给付滕州伦达商贸城开发有限公司逾期腾房占有使用费（自2019年7月12日起至马晏刚实际返还房屋之日止，按照75.35元/天计算）；三、驳回滕州伦达商贸城开发有限公司其他诉讼请求。如果马晏刚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元由马晏刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  王干审 判 员  于云人民陪审员  高松二〇二〇年一月二十八日书 记 员  徐苒