四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4898号 上诉人（原审被告）：罗刚，男，汉族，生于1966年4月22日，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审原告）：南充一品天下物业服务有限公司，住所地四川省南充市顺庆区丝绸路185号3幢1、2层13号。 法定代表人：侯静，执行董事。 委托诉讼代理人：张梅，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玲，四川智典律师事务所律师。 上诉人罗刚因与被上诉人南充一品天下物业服务有限公司（以下简称一品天下公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5654号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 上诉人罗刚上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：1、一审认定事实错误。被上诉人签订《服务合同》时，不具有合法的主体资格，被上诉人于2017年5月15日取得物业服务企业资质证书，2016年5月28日，被上诉人在无物业服务资质的情形下与香榭春天业主委员会签订《香榭春天小区服务合同》，该合同主体不适格不应具有法律效力；香榭春天小区业主委员会成立系非法，无权代理小区全体业主与不具有物业服务资质的企业签订物业服务合同，上诉人于2005年2月6日购买南充市住宅，上诉人小区从未召开过业主大会，更未依法成立业主委员会，上诉人不知情，也未授权任何人代表本人选举业主代表或就成立业主委员会进行投票表决，非法成立的香榭春天业主委员会无权代表全体业主选聘物业服务企业。2、被上诉人非法签订服务合同后，从未提供有效的物业服务，在服务过程中，管理不善，不作为、乱作为，严重影响了小区业主的正常生活，主要表现如下：（1）上诉人所居住的北三门大门长期处于无人看守状态，存在安全隐患。导致上诉人儿子的电动摩托车于2017年11月22日停在楼下被盗，上诉人多次要求被上诉人赔偿损失并加强小区物业管理，增设门岗，但至今未得到解决；（2）被上诉人提供物业服务期间，由于管理不善，小区内车辆乱停乱放，被上诉人未经小区业主同意，擅自将小区停车位对外出租，造成业主车辆无处停放，所收取的租金占为已有，非法侵占业主利益；（3）单元门禁经常损坏，可视系统故障，多次要求修复，至今未答复；（4）公共设施未维护；（5）小区内经营户长期在小区内从事电、氧等作业，占用小区内的公共空间，对小区业主造成伤害，影响了环境和生活质量；（6）小区内的娱乐经营户，长期超时营业且偶尔发生纠纷，影响业主休息；（7）小区路面长期不维护，乱挖乱填，造成路面凹凸不平，导致出行安全隐患；（8）单元楼层配置消防器材过期时间较长，导致火灾安全隐患；（9）小区内有几乎商业户为酒类仓库，存放大量酒类，散发气味浓烈，造成安全隐患。3、被上诉人将小区绿化带改为停车位和建筑垃圾堆放场所，影响小区空气质量，长期占用消防通道，增加了安全隐患。4、一审审理违法法定程序，损害上诉人的合法权益，一审庭审中，上诉人要求被上诉人提供《物业服务合同》，但一审法院对上诉人的这一请求不予支持，侵犯了上诉人的合法权益。5、一审认定被上诉人管理有瑕疵错误，应当认定为被上诉人服务不到位，应当判决被上诉人整改后，上诉人再缴纳物业费，上诉人愿意全额缴纳物业费用，但前提是被上诉人整改完成。 被上诉人一品天下公司答辩称，案涉物业服务合同是一品天下公司与香榭春天业主委员会签订的，被上诉人成立于2016年5月，自2016年5月开始营业，一品天下公司成立是合法的并且经过了备案。上诉人所说北三门长期无人看守的问题，北三门自被上诉人进驻以来就没有人看守，只有一个小门，晚上是关闭的，上诉人称其儿子的摩托车被盗但未提供证据证明，对其陈述的真实性不予认可，小区内已经配备了保安进行巡视，被上诉人负有的安全维护义务不包含业主、非业主使用人的人身、财产保险、家庭财产的保管责任，上诉人的摩托车被盗应当报警而不是要求被上诉人赔偿损失，这不是不缴纳物业管理费的理由。上诉人要求增加北三门门岗不合理，北三门没有岗亭，28幢每月收取的物业费用为1,500多元，而聘请保安的工资为一月4,000元左右，被上诉人无法承受。对于上诉人所说的单元门禁、消防设施的问题，在被上诉人进驻以来就一直存在，并且这些问题的解决需要专门维修基金来解决，我方多次上报申请维修基金，但未获得相关部门批准。上诉人所称被上诉人占用的绿化带改成车位的问题，该小区的车位很少，被上诉人将车位改造之后全部是由28幢的用户使用，也没有收取费用。被上诉人从未占用消防通道。上诉人从2016年开始就没有缴纳过物业费，被上诉人已经进行了一定的服务，上诉人应当缴纳物业费用。 一品天下公司起诉请求：1．请求判令罗刚支付拖欠的物业管理费2470元（0.4元/㎡/月×155.26㎡×36月＋垃圾处置费6.5元/月×36月，从2016年6月计算至2019年5月31日，具体费用计算至物业费付清之日止）；2．判令罗刚从欠费之日起按每日3‰标准向一品天下公司支付违约金（计算至物业费付清之日止）；3．判令罗刚承担本案诉讼费用。 一审法院审理查明：一品天下公司于2016年8月26日经南充市顺庆区工商行政和质量技术监督局登记注册，营业期限为长期，于2017年5月15日经南充市房地产管理局核发为三级资质。罗刚系香榭春天28幢1单元5层2号业主，其所有的房屋登记产权建筑面积为155.26平方米。一品天下公司于2016年5月28日与该小区业主委员会签订了《香榭春天小区服务合同》，合同期限从2016年5月28日起至2021年5月27日止。合同约定物管费的标准为多层住宅0.6元／平米.月，垃圾处置费6.5元／月，并约定业主经物管公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰的标准向物管公司支付违约金。罗刚从2016年6月至2019年5月未向一品天下公司交纳物管费，一品天下公司向罗刚发出《物业服务费催收通知》，一品天下公司履行了催促罗刚及时交纳物业管理费的义务。但罗刚截止2019年5月31日共计36个月仍未交纳相应的物管费和垃圾处置费。 另查明，香榭春天小区分为南北两个区，因北区绿化较少，物业公司管理服务提供得少，所以物业公司主动降低了收费的标准，将北区物业服务费降为0.4元/平米/月，案涉房屋位于北区28幢。 同时查明，一品天下公司在对小区进行物业服务期间，的确存在管理、服务不到位的种种瑕疵，且罗刚所在的小区28幢楼地理位置特殊，该幢楼一楼是商业铺面，进出小区的人员较为随意、复杂。 上述事实，有当事人提交的证据及其陈述在案佐证。 一审法院认为，一品天下公司与罗刚所在小区的业主委员会于2016年5月28日签订了《香榭春天小区服务合同》。罗刚辩称业主委员会私下与一品天下公司签订的物管服务合同不合法，一品天下公司是先签订合同、后成立公司。业主委员会拒绝执行社区的整改通知，私下找部分业主签名同意一品天下公司进场进行物业服务，且一品天下公司属于三无服务企业，故不认可这个合同的合法性。因至本案庭审结束时，该合同并未被依法撤销，在该合同未撤销前，根据一品天下公司与罗刚所在小区业主委员会签订的并加盖业主委员会印章的物管服务合同进入小区已进行了服务的事实，应认定双方形成了物业服务关系，该合同对双方具有约束力。至于一品天下公司先签合同，后成立公司的问题，也属于业主委员会在选聘物业公司时应尽的审查义务。罗刚辩称业主委员会私下与一品天下公司签订的物管服务合同不合法、不认可这个合同的合法性的理由，不属本案审理的事由，罗刚可另行主张权利。故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，按照权利义务相一致的原则，被告罗刚理应遵守合同约定，履行按时交纳物业管理费的义务。从审理的涉及香榭春天小区系列物业服务合同纠纷案件中其他业主所提供的证据来看，一品天下公司对该小区的物管服务确实存在一些瑕疵，但罗刚所在的小区28栋楼因地理位置特殊，加之一楼是商业铺面，进出该楼所在地区人员复杂是必然的，该幢楼下面因各种经营户经营活动造成的环境较混乱也非一品天下公司所能控制，且业主如认为物业企业未尽到管理职责，可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能拒交物业服务费。综合考虑本案的各相关因素，酌情减少罗刚应承担的物业服务费，由罗刚按约定标准的90%向一品天下物业公司支付物业服务费较为适当。据此，罗刚应向一品天下物业公司支付2016年6月1日至2019年5月31日期间的物业管理费2012.17元（155.26㎡×0.4元／平方米/月×36个月×90%）。同时因合同中约定了罗刚应按月支付垃圾处置费6.5元／月，而垃圾处置费由环卫部门按标准收取，应由垃圾生产的单位及人员负担。该费用由物业管理人代为收取后再向环卫部门缴纳。故罗刚应按合同约定给付生活垃圾处置费234元（6.5元／月×36个月），两项合计2246.17元。 关于一品天下公司要求罗刚按每日3‰标准支付违约金的诉讼请求，虽然双方约定了逾期交费应当承担的责任，但一品天下公司在加强与业主的沟通、改善物业服务质量上尚有需完善之处，故对一品天下公司主张的违约金不予支持。 此外，罗刚提出的物业公司未公示小区收支情况等辩称不属于本案审理范围，不予处理，罗刚可另行主张权利。对罗刚所称一品天下公司在对小区服务过程中有涉黑嫌疑的问题，若罗刚认为一品天下公司的行为有涉黑的嫌疑，可向公安机关举报。 罗刚未经法庭许可中途离开法庭，视为其自愿放弃应诉、举证、质证等诉讼权利，依法可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、罗刚于判决生效后十日内向南充一品天下物业服务有限公司给付2016年6月1日至2019年5月31日的物业服务费2012.17元、垃圾处置费234元，两项合计2246.17元；二、驳回南充一品天下物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由罗刚承担。 二审中，罗刚提交六**台脱落的照片，证明阳台存在脱落事实，一品天下公司五月份到现场看过，但至今未解决。一品天下公司庭审中对该证据的真实性无异议，并表示尽快处理。 被上诉人提供《南充市顺庆区人民政府北城街道办事处关于同意成立香榭春天第二届业主委员会的批复》及《业主委员会备案证明》，拟证明香榭春天业主委员会有权代表业主与物业公司签订物业服务合同。还提供被上诉人向南充市顺庆区北城街道办事处、五里店社区、南充市顺庆区人民政府、南充市房地产管理局的情况报告五份，拟证明被上诉人就上诉人所提到的问题一直在向相关部门反映，这些问题需要维修基金解决。另提供照片九张，拟证明28幢的地理环境，北三门一直没有值班室门岗，被上诉人无法增设值班门岗。罗刚一方对被上诉人提供的文件予以认可，但认为不知道业委会的存在。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，香榭春天业主委员会经过了南充市顺庆区人民政府北城街道办事处备案登记，业主委员会的成立合法。一品天下公司于2016年5月3日取得营业执照，且被准予从事物业管理活动的时间为2016年5月，一品天下公司具有从事物业服务的资质，其与香榭春天业主委员会签订的物业服务管理合同合法有效，一品天下公司为本案适格主体。一品天下公司与香榭春天业主委员会签订的物业服务管理合同对香榭春天小区所有业主均具有约束力。一品天下公司向香榭春天小区提供物业服务，业主应当向其支付物业管理费用。本案中，罗刚上诉认为一品天下公司未尽到管理职能导致其儿子的摩托车被盗、一品天下公司违规收取停车费占为己有，因罗刚未提供摩托车被盗以及一品天下公司违规收取停车费的相关证据，对其该上诉理由不予支持。从香榭春天小区北三门的现场照片可知，香榭春天小区北三门大门关闭，一扇供行人通过的小门一直打开，北三门没有设置门岗岗亭的情况客观存在，但因香榭春天小区一层商铺为部分小区业主购买出租给他人进行经营，商铺的存在也造成了进入小区的人员复杂，属于一品天下公司无法管理控制的范围。对于罗刚上诉认为小区门禁系统及消防设施等公共设施老旧需要更换的问题，一品天下公司对此予以认可，但认为公共设施老旧更换需要使用维修基金，从一品天下公司提供的情况报告可知，一品天下公司向相关部门书面报告申请维修基金对老旧设施进行更换，但因政府相关部门尚未批准维修基金的使用导致一品天下公司无法动用资金进行修缮，一品天下公司尽到了一定的管理义务，故对罗刚该上诉请求不予支持。 对于小区部分公共设施一品天下公司的管理确实存在瑕疵，故一审认定罗刚按照物业服务费的90%向一品天下公司支付物业服务费正确。需要指出的是，物业服务企业的尽职服务、每个业主的积极配合、业主委员会的有效运作，均是构成和谐小区不可或缺的重要组成部分。作为物业服务企业，应从自身角度加强管理，必要时与业主委员会积极配合，力求为业主提供更优质的服务；作为业主，也应积极行使共同管理小区的法律权利，促使业主委员会良性运作，代表业主利益，更好地发挥监督管理职能。 综上，罗刚的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由罗刚负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年一月十六日 书记员 李 俊