北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初29471号原告（反诉被告）：刘素，女，1932年10月1日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：谢家林，男，1962年3月16日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：谢家农，男，1966年5月9日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：周东，男，1976年12月13日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：卢群，女，1976年2月3日出生，汉族，住北京市西城区。原告刘素与被告周东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘素的委托诉讼代理人谢家林、谢家农、被告周东及其委托诉讼代理人卢群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘素向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令该租赁合同已经解约且被告在判决日起5日内完全腾空原告的全部房间并将其返还原告；2.请求法院判令被告支付房屋占有使用费，即从2019年5月18日起至被告清空其全部物品、返还原告的全部房间且向原告交还所有居室和户门的钥匙的当日，按每天400元计；同时结清所欠的水、电、燃气等被告应付的各项费用；3.请求法院判令被告支付原告违约金9000元以及原告根据实际损失情况向被告要求的其它赔偿。诉讼过程中，刘素变更诉讼请求：1.解除租赁合同；2.被告支付房屋占用使用费400元×60天，共计24000元，扣除押金9000元，实际为15000元；3.误工费、精神损失费10000元；4.卫生费136元（2016年7月至2019年4月）；5.歌华有线电视费18元（2019年4月）。事实和理由：2017年8月13日，原告和被告双方签订了租赁合同。房屋位于西城区真武庙X里XXX号。原告是出租人，被告是承租人。双方的合同约定，租赁期间如遇“真武庙二里XX号、XX号楼住宅楼抗震节能综合改造工程”开始（该房屋2019年5月6日开始施工）即搬离，详见合同第三条（一）（二）。但被告未同时搬离居室内自己的物品，而是将房屋内的四个居室自行上锁占据；随后的楼板加固施工要求居室内物品腾空，原告5月21日及时提前通知了被告这些施工要求。但被告要商议的是无理要求，该项施工推迟一年以上，随后拒绝接听原告的电话、以不回应原告的关切进行消极对待。5月27日下午，被告拒绝开居室的门让施工单位执行已约定好的四个居室楼板加固的测量工作，施工单位从而被迫取消了这次计划好的楼板加固的测量，被告至此完全拒绝该项施工，进而实质地严重干扰和阻碍了该惠民工程的进程。另外，被告最后一笔租金于2019年5月17日用尽，违反合同第八条（四）（1），且被告在5月6日前仅燃气、电和热水欠费高达1350多元（其中燃气欠费814元，违反合同第八条和第五条），已经造成合同的解除。房屋租赁合同第三条一款规定“加固维修工程按计划开工并明确开工日期，乙方按第三条第二、三款，搬离甲方房屋”，解除合同并办交接手续。被告自5月18日起（租金截止日为5月17日），至7月15日原告收房为止，共计违约占用原告房屋60天。被告自2017年9月开始欠缴燃气费长达7个季度，往期欠费即达606.41元，超过第八条第四款2规定的400元解除合同的约定。另，被告最后一笔租金交到5月17日，以后再未交租金，也达到第八条第四款1的解除合同条件。周东辩称，一、由于原告违约，导致合同不能履行，被告的合同目的无法实现，且原告也起诉主张解除合同，被告同意解除房屋租赁合同。二、被告已经按照合同的约定履行了义务，支付了房屋的租金，被告没有欠付原告租金，原告主张的房屋占用费没有事实依据。三、被告没有违约，不应承担违约责任。本案系案涉房屋存在重大的安全隐患，不具备居住的基本条件以及原告欲提前终止合同即原告违约导致合同履行不能，被告的合同目的无法实现而解除。被告不是违约方，原告是违约方以及责任方，应当由原告承担合同解除的违约责任。原告要求被告承担违约责任赔偿其损失没有事实和法律依据。四、被告已于2019年5月6日将案涉房屋的钥匙交给了原告，且已经于2019年5月5日将房屋内的物品搬离，案涉房屋自2019年5月5日起一直是在原告的实际控制之下，原告主张被告腾空案涉房屋、返还房屋的主张没有事实依据，且已无必要。五、因原告的违约行为以及原告提供的案涉房屋楼板开裂，存在严重的安全隐患，导致案涉合同履行不能而解除，原告是违约方和责任方，由此给被告造成了重大的损失，原告应当承担合同解除的违约责任以及向被告赔偿损失的责任。同意承担有线电视费18元。周东向本院提出反诉请求：1.判令解除2017年8月13日周东和刘素签署的《房屋租赁合同》；2.判令原告刘素返还2019年5月5日至2019年5月18日的房屋租金3900元（日租金：300元，共计13天）；3.判令原告返还案涉房屋押金9000元；4.判令原告刘素向被告周东支付违约金10260元（2014年8月签署第一份房屋租赁合同，租期为36个月，2017年8月签署了第二份房屋租赁合同，截止2019年5月租期为21个月，总计租期57个月，按照合同第9条第一款约定赔偿月租金的2%，月租金为9000元/月，合计违约金为9000×0.02×57=10260元）；5.要求刘素向周东赔偿经济损失37157元（具体为：①因原告原因导致被告搬离期间日租房租金差价为（329-300）=29元/日，日租房租住时间为50天，中间差价为29×50=1450元；②因原告刘素违约导致周东无法继续租住房屋，周东已另行租赁房屋居住，新租房屋周东单独缴纳中介费9500元，此部分费用应由刘素承担；③被告周东新租房屋空气指标不达标，为保障基本的居住要求，周东进行了空气污染处理，花费2000元；④被告周东新租房屋缺乏基本生活家具，周东为新租房屋另行购置床垫合计1477元；⑤周东为处理与刘素的房屋纠纷和新租房屋事宜前后花费了10个工作日，周东月薪为50000元，折算每个工作日为2273元，10个工作日的误工费合计为22730元。）。事实和理由：2014年7月28日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于北京市西城区真武庙X里XXX号的房屋。约定租赁期限自2014年8月19日至2017年8月18日，租金为9000元/月。2014年8月11日，被告向原告支付房屋租赁押金9000元。2017年8月13日，被告与原告续签了《房屋租赁合同》，被告继续承租案涉房屋，租赁期限为2017年8月19日至2020年8月18日。合同第六条约定了房屋可能涉及到维修及加固工程，以及相关的租赁及费用支付承担问题。租赁期间，被告一直按时按照合同约定履行义务，向原告支付房屋租金。2018年9月4日，北京城建九建设工程有限公司真武庙项目部就老旧小区改造张贴《致居民的一封信》，信中明确（真武庙二里XX号、XX号楼）楼体部分改造内容包括“楼体抗震加固、外墙保温改造、外门窗改造、公共区域粉刷、楼内水暖主管改造，公共区域照明系统改造、楼外雨水排水管线更新、更新门禁系统、防雷及接地系统改造、更新电表、增设电梯14部（XX号楼）”。鉴于房屋改造入户施工涉及外门窗改造、楼内水暖主管改造等内容，会导致房屋在入户施工期间内无法居住，双方于2019年4月22日按照房屋租赁合同的相关条款协商确定被告按月支付原告2019年4月19日至2019年5月18日的租金，多退少补。2019年4月30日，施工方北京城建九建设工程有限公司正式张贴入户改造通知预计5月6日左右，进入8号楼2单元入户施工。原、被告双方再次协商后达成一致，被告于2019年5月5日临时搬离真武庙X里XXX号在外短租居住，并盖好屋内物品，期间按两个月左右的施工周期免租金，万一因故工程有延期的情况，再按天单算租金予以免除。按照双方协商一致的商定结果，被告盖好屋内物品，于2019年5月5日临时搬离真武庙X里XXX号在外短租居住。被告自2019年5月5日至2019年6月23日，在外短租共计50天，为此产生短租期间租金搬离期间，周东日租房租金为329元/日，比案涉房屋的租金多出29元/天，日租房租住期间被告产生的差价损失为29×50=1450元。被告于2019年5月6日施工当天将真武庙X里XXX号大门钥匙交给原告。考虑到根据商议结果是临时搬出，屋内还有大量物品，特意交代原告不要将大门钥匙交给施工方。但原告在未经被告同意的情况下私自将大门钥匙转交给施工方。2019年5月25日，被告不仅没有收到原告的回迁通知，反而原告以真武庙X里XXX号要进行内部重新装修和楼板加固施工为由，面谈提出要求被告搬空真武庙X里XXX号屋内物品并终止房屋租赁合同。被告认为合同仍然在有效期内要求继续履行合同，双方协商无果。与此同时，原告对房屋进行了断电处理，并消极对待真武庙X里XXX号的入户改造，致使厨房截至目前仍处于最初的拆除状态，厕所、卫生间还是做完防水改造的初始模样。交涉期间，原告的儿子谢家林于2019年5月27日向被告发来微信告知被告房屋楼板有裂缝，存有严重安全隐患的事实，原告此前一直对被告隐瞒这一事实，导致被告一家自2014年以来一直居住在存在极大安全隐患的房屋。且原告以此作为理由之一要求与被告提前终止合同。为此被告要求原告按照合同第9条第一款约定赔偿月租金的2%。由于原告违约要求提前终止合同，以及房屋存在极大的安全隐患而不具备居住条件，合同实际履行不能，被告的合同目的无法实现。2019年6月13日，原告向被告发送微信，要求提前解除合同并要求被告搬离房屋。被告因与原告就继续履行合同沟通未果，无法继续租住房屋，被告无奈于2019年6月21日另行租赁了房屋居住，并与案外人签订了《房屋租赁合同》，被告为此向房屋中介机构北京我爱我家房地产经纪有限公司支付了中介费9500元。因案涉房屋于2019年5月6日正式入户改造，被告于2019年5月6日将房屋钥匙交给原告，房屋于2019年5月5日起实际一直由原告方控制占有。刘素针对周东的反诉，答辩称，同意解除双方签署的房屋租赁合同，实际上，原告已先于2019年6月13日告知被告，根据被告违约情况，决定解除该合同。房屋押金用于被告交还房屋给原告的正常手续的保证金，根据目前情况，被告没有按合同规定交房，理当支付房屋占有使用费，根据天数该押金已经冲抵了部分占有使用费。不同意被告的其他反诉请求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市西城区真武庙二里X号楼X门X号房屋（以下简称租赁房屋）在西更成字第7435号《房产所有证》上记载的房屋所有权人为刘素的配偶谢竹青。2017年8月12日，出租人（甲方）刘素委托其子谢家林（刘素在本案的委托诉讼代理人）与承租人（乙方）周东签订《房屋租赁合同》，内容为：“第一条房屋基本情况，（一）房屋坐落于北京市西城区真武庙X里XXX号，建筑面积110平方米。（二）房屋权属状况，甲方持有房屋所有权证，房屋所有权证书编号：西城字笫7435号，房屋所有权人姓名刘素。第二条房屋租赁情况及登记备案。第三条租赁期限，（一）房屋继续承租租赁期自2017年8月19日至2020年8月18日，共计3年。鉴于其中存在2018年取暖季结束后可能面临房屋加固维修工程需要搬离的不确定事件，甲乙双方约定如下，2017年8月19日至2018年4月18日，乙方继续承租甲方房屋，按每月9000元月租金计算；2018年4月18日以后视维修工程实际开工情况定，即如明确2020年8月18日前都不开工，乙方继续承租甲方房屋，则在2018年4月19日至2020年8月18日期间租金按每月9500元计算（双月付）；如2017-2018年（或2018-2019年、或2019-2020年）供暖季结束加固维修工程按计划开工并明确开工日期，乙方按本合同第三条（二）、（三）款办理，搬离甲方房屋，期间租金按每月9500元计算（双月付），不足一个月的按每天316元的日租金计算，甲乙双方多退少补；如2017-2018年（或2018-2019年、或2019-2020年）供暖季结束加固维修工程计划开工但不能明确开工日期，乙方如选择继续承租甲方房屋，期间租金按每月9500元（双月付），不足一月的按每天316元的日租金计算。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应在合同解除7日内对房屋和附属物品、设备设施及水（冷、热）、电、燃气以及其它涉及发生费用的情况进行处理、验收，结清各自应当承担的费用。（三）甲乙双方以针对真武庙二里X－X－X号房屋加固维修工程的全总官方（指全总基建处，或其当时指定的人或机构）最终的正式通知或要求的最晚搬迁日期为基准，由乙方按每月9500元月租金标准支付给甲方租金至官方最终确认的针对真武庙X里XXX号房屋的最晚搬迁日期之前的第15天。届时，甲乙双方按每天316元的日租金标准多退少补（2018年4月18日之前为每天300元）；此项款额也可考虑从房屋租赁押金中扣除。当收到全总官方发出的最终的正式通知或要求的最晚搬迁日期后的7天内，双方须以书面形式明确具体搬迁日。甲方有义务尽力及时告知乙方甲方已经知道的房屋加固维修工程的筹备工作进展，以及官方正式通知确认的针对真武庙X里XXX号房屋加固维修工程的搬迁日，延误告知时间依日顺延。乙方有义务尽力将听到的看到的以及直接上门通知住户的与上述改造或与住户有关的如下信息：张贴的告示，书面或口头的通知，及任何形式的通告或告知等及时通知到甲方。该条款适用于本合同约定的整个房屋继续承租租赁期。考虑到房屋加固维修工程的不确定因素较多，本合同约定的处理原则和目前认为可行的处理办法，可作为双方后续讨论的基础，最终以针对真武庙X里XXX号房屋加固维修工程实际进展情况的双方商议结果为准，可视实际需要另立书面合同作为本合同的补充协议，具有同等法律效用。（四）2020年8月18日后乙方继续承租的，应提前60日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条租金及押金，（一）租金标准及支付方式，1.2017年8月19日至2018年4月18日，月租金为9000元，2017年8月19日至2017年11月18日的租金按约定支付日期支付一次即27000元，2017年11月19日至2018年2月18日的租金按约定支付日期支付一次即27000元，2018年2月19日至2018年4月18日按约定支付日期支付一次即1.80万元，捌个月租金总计72000元；2.2018年4月19日至2020年8月18日，月租金为9500元，按约定的支付日期支付租金。期间如果房屋加固维修工程开工，乙方搬离时不足一个月的按每天316元的日租金计算，甲乙双方多退少补，并按上述第三条办理。支付方式：乙方向甲方指定的银行账户（账号×××，开户行建行北京前门支行，姓名李静）汇款。2018年2月18日前，押壹付叁，2018年2月18日后，押壹付贰。约定支付月的15日为支付日，2018年4月18日以前，各期租金应支付日期为：2017年8月15日，2017年11月15日，2018年2月15日；2018年4月18日以后，各期租金应支付日期为：2018年4月15日，2018年6月15日，2018年8月15日，……2019年10月15日，2019年12月15日，2020年2月15日，2020年4月15日，2020年6月15日（如遇明确施工搬迁日的，具体截止支付日期甲乙双方根据本合同第三条、三款办理，不足一个月的按每天316元的日租金计算，甲乙双方多退少补）。（二）押金9000元已由乙方一次性支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条其他相关费用的承担方式租赁期内的下列费用中，水（冷、热）费、电费、电话费、电视收视费（注：电视收视费是乙方另行中支付但由甲方代缴）、燃气费、卫生费、上网费由乙方承担。水（冷、热）、电费均应按照物业公司统一收费要求按期及时缴纳，如拖欠2次以上（或者包括煤气费总额超过400元者），则按乙方违约处理，甲方有权采取包括终止合同在内的必要措施。乙方如遇本合同中未列明的与房屋有关的其他费用乙方应事先通知到甲方，经双方协商一致后方可支付。第六条房屋维护及维修（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方不得危及人身安全。第七条转租。第八条合同解除，（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，1.不按照约定支付租金达10日的；2.欠缴各项费用达400元的。第九条违约责任，（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的2%向乙方支付违约金，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的2%向甲方支付违约金。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前45日通知对方，并按月租金的22%向对方支付违约金，同时甲方应按乙方实际占用天数扣除每天316元的租金后退还剩余未发生的租金。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每天200元标准支付违约金。第十条合同争议的解决办法。第十一条其他约定事项，（一）经甲乙双方协商确定，如2017-2018年供暖季结束，工程确认不施工，乙方继续租住甲方房屋的情况下，乙方负责购买添置一张新床，具体约定如下，（1）放置地点，甲方房屋中朝东有阳台居室内，（2）乙方支付购买的所有费用，（3）甲方负责将原床（含床架和床垫）搬离，（4）2020年8月18日房屋继续承租租赁期满后，该床归甲方所有，如租住不满三年，乙方可选择将床搬至新居住地。（二）关于室内壁橱出租部分，东南房屋壁橱的下半部分供出租。（三）鉴于房屋内蚊虫较多，考虑到孩子居住，由乙方负责更新甲方房屋内需要更换的纱窗，乙方支付包括纱窗更换施工费用在内的所有费用。”双方租赁关系始于2014年7月，2014年8月19日，刘素将租赁房屋交付周东，签订上述《房屋租赁合同》时周东已在租赁房屋居住，刘素已收到周东支付的押金9000元。谢家林与周东的配偶卢群（周东在本案的委托诉讼代理人）的微信聊天记录显示：2019年4月22日，卢群：“谢先生好！出差回来看到院子里正在大兴土木，也不知哪段时间需要搬外面临时住，回头我了解下再与您沟通。”谢家林：“好。不过，具体不定的情况下可先照常支付，多退少补，这个没问题。谢谢！”卢群：“问过了，为确保5号楼幼儿园9月新学期能开园，现在先弄5、6号楼，8号楼准备5月下旬开工，真施工起来地面都刨，线路更换，断水断煤气，没法住，5、6号楼好多家都已经搬离了。现在已有了工期安排，头一个月好像还不太涉及，那我们先把4月下旬到5月下旬这个月的房费打给您，后面的咱再根据工程进展情况商量着办，施工队说工程比较大，已经明确一个月肯定完不了工，现在院子里每天施工吵得很，很多老人成天在骂，我婆婆睡眠本不好，现在更难入睡了。等到屋内施工正式开启，孩子学习就会受影响，比较的麻烦，我们尽量克服困难，尽量晚些搬出去，尽可能降低施工对你们房租的影响，回头也请您多体谅我们的实际难处，咱们尽可能协调好，共同度过施工难关。”谢家林：“好吧，可先打一个月的租金，晚安。”2019年4月22日，周东最后一次向刘素支付了租金9000元，对应的租赁期间为2019年4月19日至2019年5月18日。此前的租金，周东均已给付刘素。谢家林与卢群的微信聊天记录显示：2019年4月29日，卢群：“院里的工程安排好像随时在变，前几天还说5月中下旬X号楼才施工，结果昨天X号楼X门，也就是旁边靠南的那个单元已经开挖了，估计是打算几个楼同时施工，这样看来X门开工也不远了。”次日，谢家林：“我们也在密切关注这里的进程和具体方案。祝您和您全家五一节愉快！”卢群：“问过工程部，原本五一前施工的，考虑假期，现在是5月6日进场，断水断电。”因租赁房屋所在小区进行老旧小区改造施工，2019年4月30日，施工单位招贴告示，内容为：“我们是本小区改造入户人员，预计5月6号左右，进入X号楼X单元入户施工，希望提前做好准备。”谢家林与卢群的微信聊天记录显示：2019年5月4日，卢群：“真是够突然的，那就按刚才电话里说的，我们先以两个月外租房住算，万一因故工程有延期的情况，咱再按天单算。”谢家林：“好，先这样办。问了一下施工宋总经理，他说人临时不在这里住的话，钱和有价值的东西拿走，其它妥善盖好，钥匙可给他们方便施工。晚安！”2019年5月5日，周东搬离租赁房屋，并将户门锁钥匙交给刘素，室内各居室内留有周东的物品并由周东在门上加锁，各门锁钥匙没有交给刘素。谢家林与卢群的微信聊天记录显示：2019年5月6日，卢群：“刚胡师傅来了，发现关门的手柄处有些松动，不像我们原来用的那么稳固。现在需要把手柄处抬高才能锁门，从屋内锁也不太灵便。我们估计早上开门的人不会开，用工具来回折腾了下，把门锁弄松了。先凑合着来吧，现在折腾半天才能锁，总比完全不能锁强点。所以钥匙不到万不得已不能给他们，下次给他们时也交待清楚，约法三章，不会开可以问，不能霸王硬上弓，弄坏了对谁都不好。”谢家林：“你说的对，我得向他们主管再反映这个问题。”刘素之子谢家农（刘素在本案的委托诉讼代理人）与卢群的短信记录显示：2019年5月26日，谢家农：“卢女士。您好！我是老红楼XXX的业谢家林的弟弟，昨天我们在复兴商业城见面谈了关于目前出租房屋的事。有些问题希望抽空再谈一下，明确双方的诉求，另外是明天工地现场还需要沟通细节。谢谢！”卢群：“抱歉，刚出门买菜没带手机。您哥哥昨天初步约了周一上午到房子里协助工程队做加梁测量，等具体时间确定好望告知一下，我们好安排配合你们。”谢家农：“卢群女士、周东先生，你们好！昨天复兴商业城见面关于房屋出租的事宜双方都谈了各自的主张。我简要回顾你们的诉求，不对的你们补充：希望合同执行到明年夏季或者孩子初中就学有准确信息为止。其实隐含的意思是搬家一次性到位。我们的诉求是，老母亲不想余生居无定所，希望重新装修好旧宅过好最后几年，这也是我们必须满足的愿望，这是我们要谈的第一个问题。我们理解你们的诉求，在昨天沟通之后，双方拟配合来实现目前格局下的装修和房屋翻建工程，经我们冷静思考并基于以往的经验和实际情况看，这种配合工作难度很大，这是第二个要谈的。也就是很多具体问题协调配合起来十分麻烦，多数情况下是不可能做好的，双方可能都有良好愿望，但往往事与愿违。……第三个问题是，按协议正式施工开始你们要搬走，目前施工进行三周多，你们实际还占用四个屋子，明显涉及租金问题。如腾空房间，自然就不涉及了。”谢家林与卢群的微信聊天记录显示：2019年5月26日，谢家林：“施工单位说，明天下午厂家来测量加固尺寸，需开四个屋门。”2019年5月27日，谢家林：“请于今天上午务必确认下午你们能否来工地开门。”卢群：“谢先生好！原本我按咱们前天在吉野家商议的方案，做了我先生的工作，好容易有些松动，结果今早看到您弟弟发来的短信，我先生说既然大家还没完全达成共识，那现在除了屋内厨房、卫生间、洗手间、换窗、暖气管道外，其他的均暂缓，没商议妥当前先不动为好。”2019年6月13日，谢家林：“卢女士，周先生，你们好！根据目前的状况，我们作为房主不得不再次告知你们，现有的租赁合同根据合同本身的规定已经解除了。请尽快安排清空你们的物品进而完全搬离XXX号，我们可尽力协助你们。不过还是要提示您的是，根据有关法律规定，房间清空返还房主前您需支付房间的占有使用费，按天计算。另外，您还需支付延误工期和影响工程而造成的损失费。因此，这种占据房间的行为使你们越拖额外损失就越大，因为每天相关费用将超过正常的租金。我们将采取一切措施维护我们的合法权益，并请你们主动尽快腾空所有房间。”2019年6月19日，谢家林：“卢群女士，周东先生，我们作为XXX房主已经于6月13日告知你们，目前的事情已经不是双方如何理解合同的问题而是已经到了你们作为租户违约（停付租金，欠缴有关费用）房主根据合同约定已经解除合同的地步，你们完全没有任何理由继续强占业主的房屋，物品继续滞留房主的屋内属违法行为。必须注意，违约的条件是硬指标，不存在理解宽容度的问题。请你们从2019年6月19日起4日内将你们的所有物品搬出，否则后果自负。”刘素出示的《北京市燃气集团有限责任公司燃气缴费通知单》显示：2017年9月2日表示数2363立方米，往期用量252立方米，金额606.41元，2019年6月1日表示数2694立方米，当期用量79立方米，金额207.77元。2019年7月，刘素支出租赁房屋的有线电视费54元（2019年4月至6月）。就本院对租赁房屋状况的询问，刘素：“被告2019年5月5日不在房屋居住，但屋内还有被告存留的物品，锁门后没有将钥匙交还给我方。2019年的7月8日邻居打电话说你家门口有很多物品，就推定被告可能是搬东西了，2019年7月12日给被告发送短信要求收回房屋，因收到被告反诉状，所以要求办理交接手续，2019年7月13日改造工程的施工队说钥匙在他们那儿，他们进去以后发现居室都是打开，而且没有任何生活物品，房屋内是空的，只有家具。”周东：“2019年5月5日户门钥匙交还时，屋内还有我的物品，屋里4个居室都是我上锁的，交还户门钥匙时居室的钥匙没有交还给原告，原因是合同第三条第一款明确了，要开工之后，搬离房屋，但是没有说合同解除。交付钥匙时我方只是临时搬出，为了配合临时改造，原告没有表示解除合同，也同意我方将物品留在屋内。我在2019年6月中旬收到起诉书后知道原告要求解除合同，2019年6月24日重新租了房屋之，6月25日开始就把东西搬出来，至7月5日将物品全部搬空，现在房屋内没有我的物品。”诉讼中，本院向全国总工会基建处了解的当事人陈述的工程情况：租赁房屋原公房管理单位全国总工会经中直机关批准对老旧小区进行改造，工程名称为“北京市西城区真武庙二里XX号、XX号楼住宅楼抗震节能综合改造工程。”包括管道、外保温、加固、门窗更换，刘素家房屋有一个特殊加固，因为发现该房屋有一道裂痕，需要特殊加固，所以加了一道梁，是房主提出要求加的，经过我们设计人员现场了解，该梁加不加两可，因为我们的外加固已经可以满足设计要求，刘素的房屋所在楼建于上世纪50年代，所以政府实施惠民工程进行加固，费用全部由国家负担，不用业主出钱。2019年8月14日，周东于本院组织的庭审中，同意解除合同。本院认为，刘素与周东签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。刘素以合同约定加固工程开工的解除事由出现及周东欠费达到解除合同金额为由要求解除合同。周东以租赁房屋存在安全隐患不符合合同约定为由反诉要求解除合同。鉴于诉讼中周东作出同意解除合同的意思表示，本院确定2019年8月14日为合同解除的日期。当事人在合同中，就解决租赁房屋实施加固工程对租赁合同的履行造成的影响进行了约定，周东按照约定搬离了租赁房屋，以配合施工，后双方未能协商一致，导致纠纷产生，但综合条款内容，未明确约定加固工程施工是解除合同的条件。故对刘素以“加固工程开工的解除事由出现”要求解除合同的主张，本院不予采纳。根据《北京市燃气集团有限责任公司燃气缴费通知单》记载，截至2019年6月1日，周东欠燃气费金额814.18元，2017年9月至2019年6月，周东用气331立方米，平均月用气约15立方米，以此推算，周东应于2018年年底至2019年年初即开始存在欠费，金额为606.41元，周东的该行为致使合同约定的刘素单方解除合同的条件成就。对刘素以周东欠费达到解除合同金额要求解除合同的主张，本院予以支持。刘素要求解除合同的诉讼请求，存在合法依据，本院予以支持。周东就租赁房屋存在安全隐患的陈述，未出示证据佐证，租赁房屋所在小区属老旧小区，国家进行外保温、抗震加固，为惠民工程，不宜作房屋存在安全隐患之理解，周东要求解除合同的反诉请求，证据不足，本院不予支持。周东要求返还租金、支付违约金、赔偿经济损失的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。周东于2019年5月5日搬离租赁房屋并交还了户门钥匙，虽未居住，但其在租赁房屋内仍存有物品，并对4间居室另行加锁，构成实际使用，应支付费用。周东虽有2019年7月5日腾空租赁房屋的陈述，但未出示向刘素交还租赁房屋的证据，故本院以刘素陈述的发现租赁房屋腾空的日期即2019年7月13日认定。租赁房屋因进行加固工程无法正常居住，故对2019年5月5日至2019年7月13日周东使用租赁房屋期间费用，本院将以合同约定的租金标准综合实际情况酌定，并扣除周东已付2019年5月5日至2019年5月18日期间租金后，确定金额为11100。合同解除后，刘素应将押金退还周东，但因双方有以押金抵销欠款的约定，故对周东要求返还押金的反诉请求，本院不予支持。扣除周东已付押金9000元后，周东再给付刘素2100元。诉讼中，周东同意支付有线电视费，符合合同约定，本院准许。合同约定卫生费为周东支付，诉讼中，周东未出示已经支付2016年7月至2019年4月卫生费的证据，故对刘素要求周东支付卫生费的诉讼请求，本院予以支持。刘素要求赔偿误工费及精神损失费的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、刘素与周东签订的《房屋租赁合同》于二○一九年八月十四日解除；二、本判决生效之日起五日内，周东给付刘素房屋使用费二千一百元；三、本判决生效之日起五日内，周东给付刘素卫生费一百三十六元；四、本判决生效之日起五日内，周东给付刘素有线电视费十八元；五、驳回刘素的其他诉讼请求；六、驳回周东的反诉请求。如果周东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千四百八十元，由周东负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一千四百八十元，由周东负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇二〇年一月三日法官助理  刘伟光书 记 员  郭莹莹