浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3351号上诉人（原审原告）：张古伟，女，1974年4月23日出生，汉族，住海盐县。委托诉讼代理人：王建明，浙江金九鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨蕴，浙江金九鼎律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：海盐秦山物业管理有限公司。住所地：海盐县武原街道秦山路169-16号。统一社会信用代码91330424725864981J。法定代表人：沈益，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：周其金，女，1959年9月28日出生，汉族，住杭州市上城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：马洪培，浙江海赛律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐月仙，浙江海赛律师事务所律师。上诉人张古伟因与被上诉人海盐秦山物业管理有限公司（以下简称秦山公司）、周其金合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2018）浙0424民初6832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张古伟上诉请求：撤销（2018）浙0424民初6832号民事判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：张古伟提起本案上诉的核心观点是：张古伟与秦山公司签订的《租赁合同》约定租赁物系周其金所有的位于海盐县（门牌号董家弄商业街二区80、81号）店铺及其二层卫生间、厨房间辅助房，面积105.78平方米（其中店铺面积49.35平方米），一审对此事实认定不清。张古伟虽实施《租赁合同》权利义务转让，但秦山公司即原转让合同义务人损害张古伟原转让合同权利的，应负侵权或过失责任。（一）关于租赁物范围。租赁物虽不构成租赁法律关系客体，但作为客体的对象，同样构成本案主要或基础法律事实。关于《租赁合同》约定之租赁物，系张古伟从2012年首次承租即确定，之后一直处于续租、延续的事实状态，从未改变或有改变的相关证据。一审对此予以回避，构成事实认定不清。（二）秦山公司应负赔偿责任。承上，秦山公司在张古伟与案外人肖涛合同权利转让后，擅自毁约，致使案外人因租赁物面积问题向张古伟提出瑕疵履行抗辩，并致张古伟负违约责任。类推适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十二条第一款第三项规定，秦山公司虽因张古伟的合同权利转让而失去合同约束，但依据诚实信用原则，秦山公司存在单方毁约的过错，故应向张古伟负赔偿责任。另外，依合同法第一百二十一条规定，秦山公司亦应负赔偿责任。庭审中，张古伟补充意见：事实经过以书面材料为准；一审适用法律错误，一审适用合同法第六十四条及第一百四十二条是错误的。秦山公司、周其金共同辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。（一）秦山公司出租给张古伟的店铺仅为一楼，张古伟无权在与肖涛的转让协议中将一楼和二楼的面积一并转让。秦山公司租给张古伟的房屋按照合同约定为49.35平方米，不含二楼面积，此后收回，不构成对肖涛的违约。（二）张古伟在本案的起诉理由及上诉理由，推翻了肖涛起诉张古伟系列案件中所作的陈述，不足采信。在张古伟起诉肖涛的系列案中，张古伟表示其仅承租了一楼的49.35平方米，二楼是免费使用。但本案中，张古伟又推翻该陈述，认为其实际承租了楼上楼下，以期将转让款返还责任转嫁给秦山公司。张古伟无视已生效判决案件中的陈述，其所述不应予以采信。张古伟向一审法院提出诉讼请求：秦山公司、周其金共同承担赔付责任，赔偿因秦山公司、周其金对于案外人肖涛的不当履行租赁协议债务给其造成的损失86069元。一审法院认定事实，2015年2月22日，肖涛（作为乙方）与张古伟（作为甲方）签订《转让协议》一份，约定张古伟转让给肖涛“妖精的口袋”店面一间。协议第一条载明：“妖精的口袋”店面位于，面积楼上楼下110个平方左右。协议第二条约定，店面转让费为人民币叁拾叁万元整；协议第三条约定，肖涛于2015年2月22日预付转让费定金叁万元整，余款叁拾万元整于2015年3月19日张古伟清空店面，肖涛付清余款后张古伟搬出；协议第四条约定，本协议签订后双方不得违约，如有一方违约，则须赔偿违约金陆万元整。同日，《转让协议》签订后，张古伟带肖涛至秦山公司办理变更案涉租赁商铺承租人的相关手续。秦山公司的工作人员王琴梅具体经办了将案涉租赁店面的原承租人张古伟变更为肖涛的相关手续。肖涛（作为乙方）与秦山公司（作为甲方）签订的《房屋租赁合同》第一条第一款载明：“甲方将坐落在武原街道金涌花苑二区11幢25、26室（门牌号为：董家弄商业街二区80、81号）共壹间，建筑面积约＿＿平方米的房屋出租给乙方作为商业经营使用。具体参见甲方提供该房屋的产权证明及平面图。”合同第三条约定，租赁期共一年，从2014年11月20日起至2015年11月19日止；合同第四条约定，年租金人民币壹拾壹万八仟圆整，采用先付后用方式，每半年支付一次。肖涛的实际租赁期限应自2015年3月27日起算。签订《转让协议》后，肖涛向张古伟共支付了店面转让费330000元及垫付的租金17372元（系2015年3月27日至同年5月19日期间根据租赁合同计算出的租金数额，该期间的租金已由张古伟预先支付给了秦山公司）。肖涛妻子张丽于2015年5月23日向秦山公司交付了租金59000元（作为2015年5月20日至同年11月19日期间的租金）。张古伟交付肖涛案涉租赁店面后，肖涛对店面进行装修，装修完毕后，肖涛开始经营店面，后肖涛妻子张丽经宁波博洋服饰有限公司在案涉店面专卖经营“ｔｏｎｌｉｏｎ唐狮”品牌专卖店。2015年8月15日，秦山公司向肖涛发出收回二层营业房的通知，该通知载明“为了进一步发展商业街市场经济，商业街二层Ａ区近期整体装修改造，您所租赁我公司的营业房：董家弄商业街××，二层公司收回作为淘宝走廊通道，对此望您于8月31日前将二层营业房交付给我物业公司，具体事宜可与物业公司联系。特此通知，造成的不便，望请谅解。”肖涛陈述，秦山公司于2015年9月底在案涉店面的二楼墙上打开了二个洞，虽然里面不拆，但其怕东西被偷就连夜把衣服收了，货架等能拆的都是在国庆放假那几天拆的，地砖、墙壁、天花板和装修没办法拆。肖涛自2015年3月27日起已实际使用案涉租赁店面。张古伟（作为乙方）曾于2014年11月19日与秦山公司（作为甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同第一条第一款载明：“甲方将坐落在武原街道金涌花苑二区11幢25、26室（门牌号为：董家弄商业街二区80、81号）共贰间，建筑面积49.35平方米的房屋出租给乙方作为商业经营使用。”合同其余内容包括租赁期限、租金等，均与肖涛和秦山公司签订的租赁合同内容一致。案涉店面的门牌号为××和81号；一楼房屋产权登记在周其金名下，包括125室和126室，建筑面积共49.35平方米；二楼房屋产权登记亦在周其金名下，包括225室和226室，建筑面积共56.43平方米。肖涛、张古伟和秦山公司均确认案涉店面系周其金委托秦山公司对外统一管理。肖涛与张古伟因店铺转让涉诉，肖涛于2015年8月26日向一审法院起诉张古伟【案号（2015）嘉盐民初字第1617号】，诉请要求撤销双方于2015年2月22日签订的转让合同，退还转让金330000元并赔偿其他损失168420元。后该案经一审判决后，肖涛上诉，嘉兴市中级人民法院撤销该案判决，发回一审法院重新审理。本案立案受理后【案号（2016）浙0424民初1595号】，肖涛申请追加秦山公司为第三人，要求其对张古伟的诉请承担连带责任。该案经审理一审判决驳回肖涛的诉讼请求。肖涛上诉，嘉兴市中级人民法院审理后撤销一审判决，判决张古伟返还肖涛转让款100000元【案号（2016）浙04民终2104号】。嘉兴市中级人民法院在该二审判决中认定：“店面使用权的转让属于租赁合同的转让，即店面的原承租人将其租赁合同项下的权利义务概括转让给店面的受让人，受让人作为新的承租人，与出租人建立租赁合同关系，亦即租赁合同主体的变更。本案肖涛与张古伟签订转让协议后，已与秦山公司建立租赁合同，三方已实现租赁合同的转让。现肖涛主张撤销其与张古伟间的转让协议，但未请求撤销或解除其与秦山公司间的租赁合同，则其与秦山公司间的租赁合同仍然存续，无法实现撤销转让合同的目的，同时亦无法回复张古伟与秦山公司之间的合同关系，故其请求撤销与张古伟间的转让协议，不予支持。其有关退还全部转让金的请求，亦不予支持，但本院亦注意到，本案三方实现租赁合同转让采用的是由新承租人与原承租人和出租人分别签订合同的形式完成，在采用此种形式下，相关租赁标的应在原租赁合同、新租赁合同和转让协议间保持一致。现转让协议约定的面积大于实际租赁的面积（多了二楼面积），对此，张古伟未给予必要的告知，不排除故意隐瞒的可能，考虑店面转让费与店铺的层数、面积具有相当的关系，在协议不能撤销的情况下，张古伟应酌情返还肖涛一部分转让款。具体返还金额，因案涉商铺的价值主要体现在一层，故酌定由张古伟返还肖涛100000元。肖涛请求秦山公司承担连带责任，无事实和法律依据，不予支持”。二审判决后，张古伟向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院审查后，作出了驳回张古伟再审申请的民事裁定书【案号（2017）浙民申165号】。之后，张古伟又向嘉兴市人民检察院申请监督，嘉兴市人民检察院审查后，认为不符合监督条件，遂作出了不支持监督申请决定书。案件生效后，肖涛向一审法院申请强制执行，执行中，张古伟向肖涛返还了84600元，并支付了案件执行费1469元，其余款项肖涛自愿放弃。一审法院认为，嘉兴市中级人民法院在案号为（2016）浙04民终2104号案件中认定，张古伟、肖涛、秦山公司三方实现租赁合同转让采用的是由新承租人与原承租人和出租人分别签订合同的形式完成，在采用此种形式下，相关租赁标的应在原租赁合同、新租赁合同和转让协议间保持一致，而张古伟未就租赁面积与实际使用面积存在差异的事实给予肖涛必要的告知，嘉兴市中级人民法院考虑店面转让费与店铺的层数、面积具有关联性等因素，酌情判决张古伟返还肖涛部分转让款计100000元，同时对肖涛请求秦山公司承担连带责任，认为无事实和法律依据，不予支持。本案中，张古伟认为秦山公司提前收回店铺二层导致其赔偿给肖涛，其对肖涛的违约责任是由秦山公司的违约行为造成的，秦山公司即使在与张古伟的租赁合同解除之后也应保证原租赁权到合同期满。一审认为，张古伟将承租的店铺转让给肖涛后，肖涛与秦山公司签订了新的租赁合同，张古伟从原租赁合同中退出，不再具有承租人的身份，且秦山公司向肖涛收取的租金与张古伟前期的租金一致，并未从中获益。根据张古伟与秦山公司在2014年11月19日签订的《房屋租赁合同》中载明，双方租赁店铺的建筑面积为49.35平方米，而张古伟在前述案件及本案中对于店铺二层是否系免费使用还是系计算在租赁面积内进行了不一样的陈述，无法采信其意见。另肖涛根据张古伟与其之间的转让协议，将协议约定的转让费已全部支付张古伟，嘉兴市中级人民法院判决酌情返还的100000元就是基于转让协议的金额，并且驳回了对秦山公司承担连带责任的诉请。周其金作为房屋所有权人，委托秦山公司协助办理店铺租赁、管理工作，其亦没有事实和法律依据承担责任。因此，张古伟起诉要求秦山公司、张古伟赔偿其该损失，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条之规定，判决驳回张古伟的诉讼请求。一审案件受理费976元，由张古伟负担。二审中，张古伟提供如下证据：1.个体工商登记材料一组，用以证明2012年8月21日《房屋租赁合同》的真实性、关联性，及因周其金提供变更失效营业用房房产证的原因导致张古伟误以为二层因无证而由其免费使用；2.收款收据及通知各一份，用以证明秦山公司在2012年8月21日与张古伟首签租赁合同至2014年11月19日再签租赁合同期间，均以通知方式发出续租要约；3.手机图片两张，用以证明张古伟承租的房屋一个产权证上辅助房和商铺为一体，仅由内部自制扶梯上下通行。秦山公司、周其金质证认为，对证据一中的工商登记信息的真实性没有异议，但与本案缺乏关联性。《房屋租赁合同》的真实性无法确认，周其金不记得其签过该份合同。并且，该合同与本案无关联。对产权证的真实性无异议，该证恰好证实张古伟只承租了一楼；证据二与本案无关联；对证据三的真实性及证明目的均有异议。本院认证认为，张古伟提供的三组证据与本案均缺乏关联性，本院不予采信。秦山公司、周其金未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，生效判决【（2016）浙04民终2104号】认为张古伟应返还肖涛部分转让费的理由是“现转让协议约定的面积大于实际租赁的面积（多了二楼面积），张古伟未给予必要的告知，不排除故意隐瞒的可能”，即转让人张古伟未告知肖涛其转让给肖涛的房屋面积大于其实际向秦山公司承租的房屋面积，故张古伟承担返还部分转让费责任的原因完全在其自身，与秦山公司无涉。张古伟以合同法第一百二十一条以及参照适用合同法第四十二条第三款，要求秦山公司及周其金承担赔偿责任，缺乏依据，不应予以支持。综上，张古伟的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1952元，由上诉人张古伟负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年一月十五日书记员 张叶娟