广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初6113号 原告：柳州市泓福物业服务有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市雅儒路西四巷6号，统一社会信用代码：914502007087609028。 法定代表人：林宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦瑞穆，该公司经理。 委托诉讼代理人：钟志强，该公司员工。 被告：黄心怡，女，1988年9月15日生，瑶族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告柳州市泓福物业服务有限责任公司（以下简称泓福公司）与被告黄心怡物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告泓福公司的委托诉讼代理人韦瑞穆、钟志强到庭参加诉讼，被告黄心怡经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泓福公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即支付截止至2018年9月30日拖欠的物业服务费3252元及违约金975.6元；二、依法判令被告立即支付律师费1000元；三、本案诉讼费用由被告承担。本案诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告立即支付2016年3月1日至2019年8月31日拖欠的物业服务费4423.5元及违约金1327.05元；原告放弃要求被告支付律师费的诉请。 事实和理由：2011年9月30日，原告与广西协和房地产开发有限责任公司（以下简称“协和公司”）签订了《集美郡住宅小区前期物业服务合同》（以下简称“原合同”），约定由原告对协和公司开发的坐落于柳州市西江路24号的“集美郡”住宅小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交纳物业服务费用千分之三/日的标准向乙方支付违约金。之后，原告就物业服务等级标准和收费标准按要求备案并公示，并按合同要求履行合同义务。被告从黄春俊(身份证号码：）手上购买了“集美郡”小区1栋2单元1-1号住宅一套(其住宅建筑面积为88.75㎡)，黄春俊在2014年8月12日交接收房时与原告签订了《协和·集美郡前期物业服务协议》、《协和·集美郡业主临时管理规约》,双方约定了收费依据，计算方式及起始时间和违约责任等，约定前期物业服务标准为1.2元/每平方.月，每季第一个月10日前预先交纳当季应付的物业服务费用，同时约定业主违反协议不按照约定缴纳纳物业服务费的，原告可以按照合同约定收取违约金，按日计算（标准为千分之三），从到期之日起至实际交纳之日止。《协和·集美郡业主临时管理规约》还约定了若业主未能按期清缴应付款项，则原告有权收取追讨欠款的律师费等费用。黄春俊还签署了《承诺书》承诺遵守以上合同和临时管理规约，同意原告对“集美郡”小区实行物业管理服务。被告从黄春俊手上购买了“集美郡”小区1栋2单元1-1号住宅一套，视为接受黄春俊签订的《协和·集美郡前期物业服务协议》、《协和·集美郡业主临时管理规约》，被告身为“集美郡”小区1栋2单元1-1号住宅业主，其享受了原告提供的物业服务之后没有再按时向原告交纳物业服务费用。被告自2016年3月1日至2018年9月30日，累计欠物业服务费3252元及违约金975.6元，期间经原告多次催要，被告均没有履行业主应尽的基本义务，至今仍没有支付其所欠交的物业服务费。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望依法判如诉请。 被告黄心怡未提交书面答辩状，亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市鱼峰区西江路24号的“集美郡”住宅小区由广西协和房地产开发有限责任公司开发建设。原告系经营范围包括物业服务的企业法人。2011年9月30日，广西协和房地产开发有限责任公司与原告签订《集美郡住宅小区前期物业服务合同》，约定由原告为集美郡住宅小区提供前期物业管理服务。原告于2013年7月30日、7月31日分别取得柳州市住房和城乡建设委员会物业服务等级标准和收费标准备案以及柳州市物价局价格管理科备案。黄春俊系集美郡住宅小区1栋2单元1-1号房屋的原业主，黄春俊于2014年8月12日到原告处办理了房屋交接手续，并与原告签订了《协和·集美郡前期物业服务协议》及《协和·集美郡业主临时管理规约》。其中，《协和·集美郡前期物业服务协议》约定：被告购买的房屋座落于协和·集美郡1栋2单元1-1室，房屋类型为住宅，建筑面积为88.75平方米；收费标准（按建筑面积）：低层住宅为1.2元／月·平方米（不含梯间照明电费、单户生活垃圾清运处理费、白蚁防治费用）；被告违反协议，不按照约定缴纳物业服务费用的，原告可以依照合同约定收取违约金，有权要求被告按日（标准为3‰）计算，从到期之日起至实际交纳之日止；等等。《协和·集美郡业主临时管理规约》第四十条约定服务费及其它费用的追收及其欠款利息：业主未按时交纳物业费及本临时管理规约内涉及的其它费用时，物业服务企业视情况向业主发出通知，说明所欠款项及清还期限，如逾期未付，物业服务企业可采取法律行动向业主追讨欠款；所有服务费或其它根据本临时管理规约或其它管理规则应付的款项，均需按期清缴；任何业主如果未能按期清缴应付的款项，则物业服务企业有权采取下列措施并收取附加费用：（1）收取未交付款项的违约金，按日（标准为3‰）计算，从到期之日起至实际交纳之日止；（2）对欠款业主提出诉讼或作出其它追讨行动，物业服务企业有权于本小区告示栏张贴欠款业主单元及详情，直至该业主清偿全部欠款；（3）物业服务企业收取的附加费包括（但不限于）追讨欠款的行政及法律费用（如诉讼费、律师费等相关费用）。2016年4月,黄春俊将涉案房屋转让给被告黄心怡,并将该房屋的产权登记变更至被告黄心怡名下。2016年5月24日，被告到原告处办理案涉房屋的入住登记手续。但被告黄心怡自购房之日起至2018年9月30日止，被告未交纳物业服务费。原告通过书面方式向被告催收，被告仍未交纳，故酿成本案纠纷。 本院认为，原告与黄春俊签订的《协和·集美郡前期物业服务协议》及《协和·集美郡业主临时管理规约》系双方自愿签订，未违反法律规定，属有效协议。被告在购买涉案房屋后,其虽未与原告直接签订书面物业服务合同,但原告已实际为其提供物业服务,故原、被告双方应当按照前任业主签订的物业服务协议约定全面履行自己的义务。原、被告之间存在物业服务关系,被告应当依照物业服务合同的约定履行交纳物业服务费的义务。庭审中，原告认可被告自2016年4月购买并入住案涉房屋，故根据合同约定,被告应支付原告从2016年4月1日起至2019年8月31日止期间共计41个月的物业服务费4366.5元（88.75平方米×1.2元／平方米×41个月）；原告主张超出部分，本院不予支持。 关于违约金，被告逾期未交纳物业服务费，根据《协和·集美郡前期物业服务协议》及《协和·集美郡业主临时管理规约》的约定已构成违约，依法应支付违约金。合同约定违约金按日（标准为3‰）计算，现原告以约定违约金过高为由主动调整为按欠费总额的30%计算，但考虑本案的实际情况，原告因被告迟延支付物业服务费造成的实际损失主要为利息损失，原告调整后的违约金计算标准依然过高，根据公平原则，以及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，本院依法酌情予以调整，确定被告应承担的违约金为895.13元（4366.5元×6%÷12个月×41个月）；原告主张超出部分，本院不予支持。 原告在庭审中自愿放弃要求被告黄心怡支付律师费的诉请，系原告自行处分权利，本院准许。被告黄心怡经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄心怡于本判决生效之日起十日内支付原告柳州市泓福物业服务有限责任公司物业服务费4366.5元、违约金895.13元，合计5261.63元； 二、驳回原告柳州市泓福物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费人民币50元（原告已预交），减半收取25元，由被告黄心怡负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  覃汉云 二〇二〇年一月二十日 书记员  吴心雨 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。