杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初6049号 原告：苏波，男，1985年12月2日出生，汉族，户籍地：浙江省平阳县，现住浙江省杭州市下城区。 被告：杭州慕品餐饮管理有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区。 法定代表人：陈国生。 委托诉讼代理人：蒋瑛，上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所。 原告苏波为与被告杭州慕品餐饮管理有限公司（以下简称慕品公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月17日向本院起诉，本院于同日受理本案后，依法适用简易程序由审判员周培芳独任审判，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告苏波、被告慕品公司委托诉讼代理人蒋瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏波向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《嗨食代美食广场档口出租合同书》;2、判令被告立即退还原告租金人民币46200元及保证金人民币15000元,退还物业服务费人民币12000元;3、判令被告立即赔偿原告装饰装修损失人民币4000元;4、判令被告立即支付原告违约金人民币15000元;5、判令本案一切诉讼费用均由被告承担。事实与理由：2019年6月22日原被告签订《嗨食代美食广场档口出租合同书》,约定被告将其承租的位于杭州市下城区档口,出租给原告用于经营馄饨烧麦餐饮业,合同期为2019年6月30日至2020年1月30日止,月租金为7700元,物业管理费为每月2000元,保证金为15000元。原告按约将6个月房租、6个月物业服务费及保证金总计为73200元通过微信、支付宝转账方式将上述款项全部支付给被告。原告在对涉案商铺简易装修后,于2019年7月29日正式营业。经营期间,原告发现承租档口卫生环境极差,存在大量的蟑螂及老鼠,严重影响到日常经营,即便原告每日结束营业后及时做好清洁工作,次日厨房内部到处可见蟑螂及老鼠屎,甚至,在经营时间段跑出老鼠的情形。另外档口的油烟管道设施破旧,广场空调无法正常制冷,洗碗柜无法使用,原告多次向被告法定代表人陈国生反应上述情况,均被无视。2019年9月初,因被告未及时向物美缴纳美食广场租金,导致物美对美食广场整体商户停电,冰箱保鲜物品变质造成原告损失。原告认为被告提供的档口环境卫生极差,且在多次催告要求其整改后,被告针对上述问题未采取任何措施,甚至将原告微信拉黑,致使原告经营受到严重影响,被告未按合同约定提供一个适合餐饮经营的场所,违背了诚实信用原则。现原告为了维护自身的合法权益,根据《民事诉讼法》之相关规定,特提起本案诉讼。 原告向本院提交以下证据： 1、《嗨食代美食广场档口出租合同书》，证明原被告之间签订租赁合同，被告将美食广场的6号档口出租给原告，并明确了租金每月7700元，物业服务费2000元，保证金15000元的事实； 2、招商银行历史交易明细表、微信、支付宝转账截图、收据3份，证明原告按合同约定将6个月房租、6个月物业服务费、保证金共计人民币73200元支付给被告的事实； 3、和陈国生微信聊天记录，证明原告多次向被告法定代表人反应蟑螂、老鼠、空调、油烟管道等各种问题，被告对此回避，不但不处理解决上述问题，反倒将原告微信拉黑； 4、租赁档口卫生环境视频、停电视频（光盘），证明美食广场因被告未及时向物美缴纳9月后的房租，导致物美强行对美食广场采取整体停电措施，另外，档口环境卫生极差，油烟管道漏油、经营期间蟑螂到处爬，白天跑出老鼠，甚至厨房用具边上有老鼠屎等严重影响餐饮经营的环境问题； 5、租赁档口环境照片，证明被告向原告提供的租赁档口不符合餐饮经营的基本要求； 6、美食广场档口商户群有关停电情况的微信截图，证明9月初因被告未向物美缴纳租金，整个美食广场被物美强行停电的事实； 7、商户群有关反映蟑螂、老鼠情况的微信截图，证明并不是原告一个档口有严重环境卫生问题，其他商户向被告反映蟑螂、老鼠问题，被告也是不予回应的事实； 8、装修费用微信聊天、转账截图、费用收据，证明原告承租档口后对档口简易装修，投入装修费用4000元的事实。 9、催缴函照片一张，证明8月份的时候物美已经向被告催缴房租，被告从8月份开始就没有缴纳房租了。 被告慕品公司答辩称：一、原告起诉状所述事实与理由严重歪曲客观事实:1、原告诉称“承租档口卫生环境极差,存在大量的蟑螂及老鼠,即便原告每日做好清洁工作,次日厨房内部到处可见蟑螂及老鼠屎,甚至,在经营时间段跑出老鼠的情形”，与事实不符。原告所述仅是夏天的偶发情况,夏天湿热潮湿,害虫出没对于餐饮行业是不可避免的情况,对此被告也作出了很多的努力来保证案涉嗨食代美食广场的整洁。事实是被告聘请了专业的有害生物防治公司,由杭州军友有害生物防治有限公司（以下简称军友公司）负责对案涉美食广场进行一月一次的定期有害生物防治工程,被告所提交的《军友有害生物防治施工记录单》可以证明店内的害虫灾害并没有原告所述的那么严重,原告是夸大虚构了事实,就算真的存在所谓的“大量蟑螂及老鼠”的情形,那也是原告自身未及时做好清洁工作,被告已经尽到合同约定的管理工作的义务。2、原告诉称“档口的油烟管道设施破旧,广场空调无法正常制冷,洗碗柜无法使用”与事实不符。被告从事餐饮服务行业多年,一向重视油烟管道的清洁和维护,为此被告与浙江泷赢环境科技有限公司（以下简称泷赢公司）合作,由泷赢公司负责对案涉美食广场进行全年4次的油烟净化器及管道的维护与清洗工作,被告所提交的《浙江泷赢环境科技有限公司维护协议》可以证明泷赢公司分别于2019年4月8日、2019年7月6日对案涉美食广场进行了油烟净化器及管道的清洗,设备运行情况均记载正常。故而原告所述与事实不符。3、原告诉称“被告提供的档口环境卫生极差,且在多次催告要求其整改后,被告针对上述问题未采取任何措施”与事实不符。2019年8月21日,原告曾以店内卫生为由向下城区城市管理行政执法大队举报,次日,被告就积极的进行了整改解决,并将整改情况报告给执法大队。对于存在的问题,被告都是积极解决,并不存在原告诉状所称“未采取任何措施”。相反原告屡次以店内卫生为由向城管、工商、消防举报,原告的态度根本不是想解决问题,而是想使美食广场经营困难,这样原告就有借口解除合同。以上可见,原告诉状中所列举的种种情形严重与事实不符,系原告故意营造的一种被告违约的假象,目的在于逃避合同义务以期由被告承担违约责任。而且,原告自合同签订以后就开始装修营业,相应的外卖平台也已经构建,直到2019年11月2日(由于被告和案外人杭州物美东荇百货有限公司解除合同,案涉嗨食代美食广场需要清空租赁场地)案涉美食广场才正式停止经营,这之前原告都是可以自主经营的。据此原告请求退回全部租金和物业服务费的诉讼请求,无事实依据,应予以驳回。二、原告请求被告立即赔偿人民币4000元装饰装修损失的诉讼请求,缺乏事实依据和法律依据。1、根据原告提供的证据材料来看,原告所支出的装饰装修费用仅为人民币3000元。2、根据原、被告于2019年6月22日签订的《嗨食代美食广场档口出租合同书》第十一条第6款的约定,原告所增设的装修归被告所有,原告请求赔偿缺乏依据。再说就算需要赔偿,根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定也仅是赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失。据此,对于原告为了生产经营所增设并已经投入使用的装饰装修,原告要求被告赔偿该全部损失的请求缺乏事实和法律依据,应予驳回。三、原告请求被告承担15000元违约金的诉讼请求,缺乏事实与法律依据,应子驳回。鉴于原被告于2019年6月22日签订的《嗨食代美食广场档口出租合同书》并没有对案涉情况约定违约责任,故而原告应当按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定提出请求,但是原告并未提供任何因被告违反合同约定给其造成实际损失的依据。据此原告诉状中“判令被告立即支付原告违约金人民币15000元”的诉讼请求,缺乏事实与法律依据,应予驳回。综上所述,因客观事由的存在导致合同继续进行的基础丧失,被告同意解除与原告签订的《嗨食代美食广场档口出租合同书》,但恳请法庭依据事实和法律作出公正裁决,维护被告的合法权益。 被告向本院提交以下证据： 1、《军友有害生物防治施工记录单》，证明被告和军友公司合作,由军友公司负责对案涉嗨食代美食广场进行一月一次的定期有害生物防治工程,防治的害虫种类为鼠、蟑螂,服务区域为店内整体,害虫状态为一般的事实； 2、《浙江泷赢环境科技有限公司维护协议》，证明被告与泷赢公司合作,由泷赢公司负责对案涉嗨食代美食广场进行全年4次的油烟净化器及管道的维护与清洗工作,其中分别于2019年4月8日、2019年7月6日进行了相应的油烟净化器及管道的清洗,设备支行情况均记载正常的事实； 3、《微信聊天记录》，证明被告对案涉嗨食代美食广场进行整改,并就整改情况向下城区城市管理行政执法大队金龚指导员汇报的事实； 4、《告知函》，证明案涉嗨食代美食广场由于被告与杭州物美东荇百货有限公司解除合同,需要清空租赁场地,于2019年11月2日正式停止营业的事实； 5、《微信聊天记录》，证明原告以案涉嗨食代美食广场的6号档口进行经营,并构建了相应的外卖平台营业的事实。 原被告提交的证据，经庭审举证质证，本院认证如下：（一）被告对原告提交的证据1三性无异议，合同书还约定装修归被告所有，设备归原告所有，以及未经被告书面同意，无故停业三天以上，支付违约金的金额为5000元每次；对证据2三性无异议；对证据3聊天记录真实性无异议，但是其中涉及的图片和照片，不能确定拍摄的地址和地点；对证据4，视频拍摄地点不能确定；对证据5真实性不能确定；对证据6，这些都是发生在2019年9月3日，原告仅提供了当天商铺有一次停电的相关记录；对证据7，有两张截图是发生在8月5日，有一张截图是5月23日，有一张是8月15日，从内容上看，夏天多的就是蟑螂，这些都是盛夏期间，在食物经营的场所内，在原告经营涉及的几个月内，也就只有两次，所以不能构成经常性的现象；对证据8，所有款项的收据是3000元，其中有一张1100元的单子，收款人是自己，付款的方式是通过工商银行付出，这张凭证上是看不出这笔钱是用于装修的，第二张是零钱的明细，上面的类型只是说支出，也没有说收款人是谁，所以也不能证明就是为了装修而支出的，第三张是收款收据，上面写的是三厢合表，电表属于设备，这个是可以拆回的，结合微信内容，电表是坏的，所以原告是可以拆走的；对证据9真实性无异议，但租金是提前一个月支付，发催缴函是合同到期前一个月，并不意味当天合同到期了。本院认为，原告提交的证据1、2、9客观真实，与案件事实相关，予以确认；证据3-7、9真实性予以确认；证据8真实性予以确认，被告在庭审中认可其中3700元为装修支出。（二）原告对被告提交的证据1、2有异议，认为有事后弥补、改动的嫌疑；对证据3真实性有异议，8月份从来没有人来整改过，上面的聊天对象是谁无法确认；对证据4无异议，但是被告从9月份就开始没有缴纳房租了，商铺大部分十月份就撤离了；对证据5无异议。本院认为，被告提交的证据4与案件事实相关，可以反映租赁物的相关情况，予以确认；证据1-3、5真实性予以确认。 本院认定的事实如下：2019年6月22日，原、被告签订《嗨食代美食广场档口出租合同书》，主要内容如下：甲方（慕品公司）将嗨食代美食广场6号档口，建筑面积为10㎡租赁给乙方（苏波）使用；租赁期限自2019年6月30日至2020年1月30日；乙方签订租赁档口时应当交纳保证金15000元；该保证金于本租赁合同期满终止后，乙方返还档口，且结算完毕，乙方无本协议扣款情形的，在乙方办结退铺手续、腾退交付档口后一个月内予以无息退还；乙方租金为92400元/年，首期支付租金46200元，商铺定金在签署合同时自动转为首期租金部分；乙方在租赁该档口期间应承担综合物业费24000元每年，实行先交后用的原则，缴费期限为半年交，首期支付综合物业服务费为12000元；乙方所租赁的该档口必须用于经营馄饨、烧卖，未经甲方书面同意，乙方不准擅自改变经营产品内容；甲方预定在2019年6月28日前，将档口交付给乙方；等。当日，原告支付六个月租金46200元，六个月物业管理费12000元，保证金15000元。 合同履行过程中，双方出现纠纷，原告以经营场所卫生条件差、停电无法经营为由，于2019年9月3日撤离。案涉房屋由慕品公司向杭州物美东荇百货公司承租后转租给原告。2019年10月6日，杭州物美东荇百货公司解除与慕品公司的租赁合同。并于2019年10月31日书面告知，要求在2019年11月2日前清空租赁场地。 本院认为，《嗨食代美食广场档口出租合同书》系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定有效。合同履行过程中，被告与杭州物美东荇百货公司的合同被解除，房屋被收回，被告已经不再具有履行出租人义务的能力，其无法依约提供租赁场地，存在违约行为，应当退还相应的租金、物业管理费，返还保证金并赔偿损失。原告称被告提供的场所无法满足经营需要，要求退还全部租金和物业管理费，缺乏依据。从现有证据看，可以确定慕品公司与杭州物美东荇百货公司的租赁合同在2019年10月6日解除，当日起慕品公司已不再具备履行合同的能力，应当退还之后的租金21303.3元和物业管理费5533.3元。保证金15000元，被告应当向原告返还。至于损失问题，原告在诉请中要求赔偿装修损失4000元和违约金15000元，考虑到被告的违约行为客观上给原告造成了损失，虽然合同中对违约金未作约定，但原告在庭审中已经明确违约金15000元具有损失赔偿的性质。本院结合本案实际情况、原告的投入及预期收益等因素，本院酌情确定被告赔偿原告损失8000元，超出部分，不予支持。至于解除合同的问题，考虑到合同已经期满，现已无解除合同的必要。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州慕品餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏波租金21303.3元和物业管理费5533.3元； 二、被告杭州慕品餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏波保证金15000元； 三、被告杭州慕品餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏波损失8000元； 四、驳回原告苏波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2105元（原告已预交），因适用简易程序减半收取1052.5元，由被告杭州慕品餐饮管理有限公司负担569元，原告苏波负担483.5元。 原告苏波于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州慕品餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 周培芳 二〇二〇年一月三日 代书记员 孟吉霞