苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初7479号原告：苏州市吴中区城南街道南石湖社区居民委员会，住所地苏州市吴中区城南街道南石湖社区邵昂路999号。法定代表人：吴伟东，主任。委托诉讼代理人：卢心悦，江苏尚韬律师事务所律师。被告：苏州市楚康药房有限公司，住所地苏州吴中经济开发区越湖路189号。法定代表人：李君。被告：陈学防，男，1968年7月26日生，汉族，住淮安市开发区。委托诉讼代理人：高德勇，淮安经济技术开发区昌一法律服务所法律工作者。原告苏州市吴中区城南街道南石湖社区居民委员会（以下简称南石湖社区）诉被告苏州市楚康药房有限公司（以下简称楚康公司）、陈学防房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告南石湖社区委托诉讼代理人卢心悦，被告楚康公司法定代表人李君，被告陈学防及其委托诉讼代理人高德勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南石湖社区向本院提出诉讼请求：判令两被告向原告支付自2018年6月1日至2019年2月28日间的房屋占用使用费22500元。事实与理由：陈学防系楚康公司的原法定代表人。2017年5月31日，陈学防与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定承租原告位于吴中区石湖社区店面一间，租赁期限为2017年5月31日至2018年5月31日，年租金为30000元。合同期满后，双方未签订新的租赁协议。原告多次要求楚康公司撤场均未果。据此，其诉至法院，请求判如所请。被告楚康公司辩称，陈学防于2019年6月将营业执照转让给李君，故对于转让之前的债务纠纷与其无关，不应由其承担责任。被告陈学防辩称，楚康公司在2019年6月之前的实际经营权确在其，但在2018年6月1日至2019年2月28日间其未与原告签订房屋租赁合同，也未占用房屋，故原告要求其承担责任，没有事实依据。另，本案系因拆迁引发的纠纷，并致其的临时占用没有得到处理，责任也在于原告。由上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年5月31日，南石湖社区（甲方）与陈学防（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，抬头记载出租方（甲方）为南石湖社区，承租方（乙方）为楚康公司；主要内容为：甲方将其拥有的坐落于南石湖社区的店面租赁给乙方，租赁期共12个月即自2017年5月31日至2018年5月31日；租赁期满后，甲方有权收回全部出租店面，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后重新签订租赁合同；乙方合同到期后如不承租，乙方装饰及安装的所有设施一律不能抵租房款，所有材料由乙方自己处理，在三天之内清理，如不清理，甲方有权清理乙方所有物品，并不赔偿经济损失，乙方作自动放弃；全年租金为30000元，签订合同时全部交清。审理中，陈学防陈述：其是以个人身份与南石湖社区签订的租赁合同，而合同抬头处之所以写为楚康公司，是为了便于识别合同针对哪家哪户。南石湖社区陈述：合同是陈学防以个人身份签订的，但当时陈学防也是楚康公司的法定代表人，故其实际上也无法进行区分。合同签订后，陈学防按约支付租金30000元。2018年9月6日，南石湖社区在楚康公司门上张贴《房屋租赁合同期满不续租通知书》一份，记载：南石湖社区通知陈学防：1、双方的租赁合同因租期期满自行终止，根据双方约定，请陈学防在收到本通知书之日起五日内清退房屋，结清所欠款项，并交还钥匙等物品；2、如逾期未搬或未全部搬离，则其默认房屋内剩余物品为遗弃物品，其有权自行收回房屋并清理，清理时不会保管任何剩余物品，所有物品将作废品处理，因此而产生的清理费用由陈学防承担；3、因其收回房屋并清理过程中所造成的任何财产损失，其不予赔偿。2019年1月15日，南石湖社区又向陈学防发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》一份，记载内容与2018年9月6日张贴的通知书内容一致。2019年2月21日，南石湖社区将案涉租赁房屋清空。另，苏州市吴中区城南街道办事处出具证明一份，记载：位于南石湖社区什物谷超市内陈学防所租赁的店面房屋是由南石湖社区建造，房屋产权属于南石湖社区所有。又查明，楚康公司（自然人独资）设立于2014年1月16日，设立时法定代表人为陈学防。2019年6月12日，陈学防与李君签订《营业执照转让协议书》一份，约定陈学防自2019年6月10日起就楚康公司营业执照转让给李君，在此之前的有关楚康公司的债权债务及拆迁利益与李君无关，在执照转让期间陈学防应配合李君完成变更工作。同年6月24日，楚康公司变更法定代表人为李君。以上事实，有南石湖社区提供的房屋租赁合同、证明、房屋租赁合同期满不再续租通知书及邮寄凭证、照片、苏州市公安局吴中分局南区派出所的情况说明及视频，以及本院制作的开庭笔录等证据在卷证明。审理中，陈学防还陈述：合同约定租赁期满后三日内不清理房屋内物品的，南石湖社区有权清理，故案涉房屋的使用权自2018年5月31日后就已归属南石湖社区。另，案涉房屋于2018年8月10日停电，并于2018年8月20日电话询问南石湖社区的杭会计，杭会计表示以后不会再通电了，其于是就在通完电话后2天就回老家了。南石湖社区陈述：合同虽有约定，但陈学防不能把应履行的义务强加给其；且根据法律规定，公民的私有财产受法律保护，其作为出租方不能擅自清理被告的物品。因此，其才发函要求陈学防履行合同义务。至于停电情况，需要核实；但当时案涉房屋所在片区处于拆迁状态，故跳电情况时有发生；且根据陈学防的陈述，合同期满后，陈学防还在案涉房屋内经营。对此，陈学防反驳称其之所以会在停电后询问杭会计，是因为双方就拆迁补偿未谈成并致其未搬走。本院认为，案涉《房屋租赁合同》虽系陈学防个人所签，但其当时同是楚康公司的法定代表人且合同的抬头处记载为楚康公司，故案涉《房屋租赁合同》的相对人为南石湖社区与楚康公司。又，案涉租赁房屋未见有不动产权证及建设工程规划许可证等审批手续，故南石湖社区与陈学防就案涉租赁房屋所签订的《房屋租赁合同》当属无效。虽陈学防依据《房屋租赁合同》中有关南石湖社区有权在于租赁期满后三日内不清理的情况下对房屋内物品进行清理的约定主张案涉房屋的使用权自2018年5月31日后就归属于南石湖社区，但陈学防自认其因双方就拆迁补偿没谈成而未搬离，故南石湖社区要求楚康公司支付自2018年6月1日起的房屋占有使用费，合法有据，应予支持。同时，根据南石湖社区于2019年2月21日将案涉房屋清空的事实，本院认定房屋占有使用费应计算至2019年2月21日。至于房屋占有使用费标准，可参照双方间《房屋租赁合同》约定的租金标准计算。经核算，楚康公司应支付南石湖社区房屋占有使用费共计21863.01元。至于陈学防所称的拆迁补偿，不属于本案审理范围，本院不予理涉。关于陈学防的责任。陈学防在2019年6月24日之前为楚康公司的法定代表人，并在此期间与南石湖社区签订案涉《房屋租赁合同》并交付租金30000元，可认定其个人对案涉《房屋租赁合同》也是认可并加入其中。因此，南石湖社区要求陈学防对楚康公司所应承担的房屋占有使用费亦承担责任，合法有据，应予以支持。至于陈学防与李君签订的《营业执照转让协议书》，系陈学防与李君之间的约定，不能据此免除楚康公司应承担的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：被告苏州市楚康药房有限公司、陈学防于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区城南街道办事处南石湖社区居委会房屋占有使用费21863.01元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币364元，由被告苏州市楚康药房有限公司、陈学防负担，于本判决生效之日起十日内支付给原告苏州市吴中区城南街道办事处南石湖社区居委会，原告预交的案件受理费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  江 伟人民陪审员  朱仙珍人民陪审员  陆洪明二〇二〇年一月十八日书 记 员  张凤娟