江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0321民初8576号原告：刘尊现，男，1954年12月20日生，汉族，住丰县。原告：刘翠平，女，1955年5月12日生，汉族，住丰县。两原告共同委托诉讼代理人：孙扬展，江苏汉地律师事务所律师。被告：丰县雨润房地产开发有限公司，住所地丰县中阳大道延伸段北经一路西。法定代表人：葛玉琪，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘明，该公司综合部主任。原告刘尊现、刘翠平与被告丰县雨润房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘尊现、刘翠平及其共同委托诉讼代理人孙扬展，被告丰县雨润房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘尊现、刘翠平向本院提出诉讼请求：依法判令被告向原告支付逾期交房违约金54457元（自2017年7月1日计算至2019年10月31日）、逾期办证违约金3617.45元（已付房款361745元的1%）。事实与理由：2015年10月22日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的雨润城5-1-1303号房屋一套，被告应于2016年12月31日前向原告交付房屋，否则应当按照合同约定承担违约责任。合同签订后，原告按照合同约定向被告足额交付了购房款，但被告至今未按照合同约定的期限向原告交付房屋。被告逾期交付房屋的行为违反了合同约定，应承担违约责任，但被告仅向原告支付了逾期交房违约金8307元，现要求被告按照20元/平方米/月的标准向原告支付2016年12月31日至2019年10月31日期间的逾期交房违约金（扣除已支付的8307元），以及逾期办证违约金。被告丰县雨润房地产开发有限公司辩称：1.因涉案房屋施工中存在客观原因致工期延长，属于可延期交房的法定情形。因交房日期不能确定，原告并未取得房屋所有权，只有在房屋实际交付后原告才能向被告主张逾期交房违约金。2.原被告约定的逾期交房违约金标准是10元/平方米/月，即使原告有权主张逾期交房违约金，也应当按照该标准计算，而不应当按照20元/平方米/月的标准主张违约金。再者，20元/平方米/月的违约金标准，已明显超过了相同地段同期租金水平，标准过高。况且，丰雨开字【2016】22号文关于5号楼调整违约金标准的上房时间是2016年12月30日之前，本案约定的上房时间是2016年12月31日之前，不在调整范围内。3.根据购房合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人如果不退房，出卖人则按已付房款的1%向买受人支付违约金。本案中，原告购买的房屋尚未建成，无法交付使用，不符合支付逾期办证违约金的条件。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经开庭审理，本院查明以下案件事实：1.2015年10月22日，原被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的丰县雨润城第5号楼1单元1303号商品房一套。该商品房建筑面积92.30平方米，房屋总价款361745元。商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前将合同约定的商品房交付买受人。商品房买卖合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按照10元/月/平米（参照同期同地段同档次商品房的租金）向买受人支付违约金。商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人如果不退房，出卖人则按已付房款的1%向买受人支付违约金。2.商品房买卖合同签订后，原告按照约定向被告交付了全部购房款361745元，但被告至今未向原告交付房屋。3.2016年10月31日，被告丰县雨润房地产开发有限公司向业主发出丰雨开字（2016）22号文《关于丰县雨润城延期交付业主若干问题的明确》，内容为：“因丰县雨润城项目中1#、2#、6#（合同约定2016年8月15日上房）、5#（合同约定2016年12月30日上房）未能按约定时间交付上房。现就大家关心的几个问题明确如下：1、在合同有明确规定的初期三个月内，严格按合同规定的赔付条款执行（有10元/㎡/月和20元/㎡/月两种情况）。2、三个月以后的赔付标准统一到20元/㎡/月执行，赔付结算周期按季度执行一次。3、我项目承诺1#、2#、5#、6#新定交房时间为2017年12月30日。4、针对部分业主未履行合同约定付清房款（包括未办理贷款手续；低首付未按期还款等）情况。在业主履行合同约定付清房款之日前，我项目不履行违约金赔付义务；在业主履行合同约定付清房款之日起，我项目开始计算违约金。”4.逾期交房后，被告共向原告支付逾期交房违约金8307元。关于本案是按10元/平方米/月的标准，还是按20元/平方米/月的标准计算逾期交房违约金，原被告存在争议。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、交付购房款的发票、丰雨开字【2016】22号文，以及原被告的庭审陈述等证据证明，本院予以确认。本案的争议焦点为：1.被告应当支付原告逾期交房违约金的标准及具体数额如何确定。2.本案是否符合支付逾期办证违约金的条件。关于被告应当支付原告逾期交房违约金的标准及具体数额如何确定的问题。本院认为，原被告之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定享有权利并全面履行义务。原告按照合同的约定足额交付了购房款，已全面履行了合同义务。被告既未按照合同约定在2016年12月31日前向原告交付房屋，也未按照丰雨开字（2016）22号文的承诺在2017年12月30日前向原告交付房屋，且至今仍未交付，已构成违约。丰雨开字（2016）22号文制作时间为2016年12月31日，其中虽然注明的是“5#（合同约定2016年12月30日上房）”，而本案原告购买的商品房是5#楼1单元1303室，在商品房买卖合同中载明的交房时间是2016年12月31日，交房时间相差一天，但是，被告在逾期交房的情况下所作出的承诺，对于同一时期购买同一幢楼房的业主应当具有同等效力。因此，被告应当按照其承诺的违约金标准10元/平方米/月（初期三个月内）及20元/平方米/月（三个月以后）向原告支付逾期交房违约金。被告应当向原告支付的逾期交房违约金具体数额为：2017年1月1日至同年3月31日期间，最初3个月为2769元（10元×92.30平方米×3个月）；2017年4月1日至原告在本案中主张的2019年10月31日期间，共31个月为57226元（20元×92.30平方米×31个月）。扣除被告已支付给原告的8307元后，被告应当向原告支付逾期交房违约金51688元（2769元+57226元-8307元）。原告的诉讼请求中超过51688元的部分，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。被告抗辩，20元/平方米/月的逾期交房违约金标准超过了同期同地段的租金水平，标准明显过高。根据该违约金标准计算，涉案总房款361745元每月产生的违约金为1846元，折算成借款月利率为5.103‰，并不明显过高。故，对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于本案是否符合支付逾期办证违约金的条件的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，原被告签订的商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，无论是合同约定，还是上述司法解释规定，被告向原告支付逾期办证违约金的起算点均是“自房屋交付使用之日起90日”，而涉案房屋至今未交付使用，被告应当按照合同约定承担继续向原告支付逾期交房违约金的责任，直至房屋交付使用为止。原告要求被告支付逾期办证违约金的条件不成就，原告的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告丰县雨润房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘尊现、刘翠平支付逾期交房违约金51688（计算至2019年10月31日）。二、驳回原告刘尊现、刘翠平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取626元（原告已预交），由原告刘尊现、刘翠平负担80元，被告丰县雨润房地产开发有限公司负担546元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 刘承训二〇二〇年一月十九日法官助理 刘潇涵书 记 员 能 晗