浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初11423号 原告任利达，男，1967年2月17日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 原告徐灵娟，女，1968年8月12日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托代理人陈姣姣、徐晶，浙江久恒律师事务所律师。特别授权代理。 被告杭州天名房地产有限公司。住所地浙江省杭州市江干区九堡镇。 法定代表人陈洪群。 委托代理人姜文勇、夏武振，浙江铁诚律师事务所律师。特别授权代理。 被告浙江杰立建设集团有限公司。住所地浙江省杭州市江干区明月桥路42号五楼。 法定代表人闻卫东。 委托代理人郭钢平，该公司员工。一般授权代理。 被告绿城物业服务集团有限公司。住所地浙江省杭州市西湖区西溪国际商务中心2幢501室。 法定代表人吴志华。 委托代理人孙华兵、张沙沙，浙江泽大律师事务所律师。特别授权代理。 原告任利达、徐灵娟诉被告杭州天名房地产有限公司（以下简称天名公司）、浙江杰立建设集团有限公司（以下简称杰立公司）、绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年10月11日受理后，依法由审判员高春燕独任审判，于2019年1月24日公开开庭进行审理。原告任利达、徐灵娟及其委托代理人陈姣姣、徐晶，被告天名公司委托代理人姜文勇，被告杰立公司委托代理人郭钢平以及被告绿城公司委托代理人孙华兵、张沙沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任利达、徐灵娟诉称：原告系杭州市江干区相江公寓鼎石苑2幢1903室房屋所有权人。2017年6月，原告开始对该房屋进行装修。装修完成后，房屋一直搁置通风，从未居住。2018年7月，原告到新房时发现废水渗漏造成室内木地板泡水拱起，整个房子多处墙面发霉，多处踢脚线掉落，所有落地物品和家具均泡水损坏，整个房屋的装修基本被毁。原告当即联系了装修公司和被告绿城公司对漏水点进行排查。当天对原告房屋所有管道进行了排查，均未找到漏水点。后经多天排查，发现系隔壁1904室房屋厨房墙体内有一下水管道破裂，厨房污水渗漏至原告屋内，导致原告房屋装修损毁。该破裂下水管系楼内公共管道，属共用设施设备。被告天名公司、杰立公司、绿城公司分别系相江公寓建设单位、施工单位、物业管理公司。《相江公寓前期物业服务协议》第九条第七款约定物业公司开展对物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改，该破裂下水管属于共用设施设备，检查维修保养责任在于被告方，现因被告方未能及时发现问题并进行维修导致原告财产损失。要求判令三被告赔偿原告财产损失92790元【损失具体包括：装修损失58290元（其中，六个门套9000元，踢脚线1970元，两个衣柜5000元，厨房台面5000元，厨房卡柜2000元，墙面重做工钱及材料费7000元，地板3000元，电脑桌1700元，地皮保护石膏板750元，石膏板上楼费570元，石膏板铺贴费600元，榻榻米床3800元，瓷砖及其做工费3500元，材料运费1500元，工程完工的清理垃圾费600元，全部完工后钟点工搞卫生费600元，沙发4200元，桌椅茶几配套7500元）、3个月误工费13500元及6个月房租损失21000元】并承担本案诉讼费用。 被告天名公司辩称：原、被告于2012年10月6日签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付日期为2013年6月30日，保修责任自商品房交付之日起开始计算，其中管道渗漏保修期为一年。后双方办理房屋交付及产权过户登记手续。至2014年6月30日保修期届满。原告系案涉房屋所有权人，依法对房屋行使权利并承担义务。因漏水造成的损失应由原告自行承担。2018年发生的案涉漏水事件与天名公司的保修责任无关，故天名公司无需承担赔偿责任。 被告杰立公司辩称：案涉相江公寓由杰立公司承建并于2013年1月15日竣工验收合格。杰立公司未曾收到原告的维修通知。工程质量保修书中明确载明给排水工程保修期为两年，保修期自验收合格且发包人整体交付业主之日起算，至今已过五年，故已超过给排水工程保修期。杰立公司无需承担赔偿责任。 被告绿城公司辩称：一、原告的财产损失系隔壁1904室厨房下水管道缓冲弯处破损导致污水渗透隔墙进入原告房屋内所致，并非因绿城公司未尽到维保责任造成的公共下水管道堵塞引起的反水所致，故绿城公司无需承担责任。二、原告关于因被告未能及时发现问题并进行维修导致原告财产损失的诉称与事实不符。绿城公司在2018年7月9日接到原告报修请求后立即派工程部专业人员到现场查找漏水原因，并根据1903室、1904室隔墙渗水情形判断该漏水系1904室厨房下水管道渗漏所致，遂立即联系1904室业主要求配合排查。2018年7月12日，经1904室业主同意，绿城公司进入1904室进行漏水排查，在砸开1904室封闭厨房下水管道的外围墙体后发现系该下水管缓冲弯处破损导致污水外溢引起渗漏。绿城公司立即更换该处破损的缓冲管。三、案涉损害系原告及其相邻业主的过错行为所致。原告及1904室业主在装修时将原本外露的厨房下水管道用实心砖砌墙封闭，导致下水管隐蔽，且原告违反装饰装修管理协议、业主手册的约定，将厨房下水管道的检修口完全封死，导致渗漏发生后原告聘请的装修公司及绿城公司无法及时查找到渗漏原因并予以维修。事实上，原告在2018年2月就已发现有轻微渗漏现象，但未予以重视，直至2018年7月事态扩大后才委托装修公司及绿城公司查找漏水原因，导致损失扩大。按照过错责任自负原则，该损失应由原告及相关责任人承担。要求驳回原告的诉讼请求。 原告任利达、徐灵娟为支持其诉请，向本院提交的证据有： 1、房屋所有权证两份，拟证明原告系案涉房屋所有权人的事实。 2、住宅质量保证书一份，拟证明天名公司、杰立公司、绿城公司分别系相江公寓开发商、承建单位及物业管理公司的事实。 3、前期物业协议一份，拟证明绿城公司系相江公寓物业管理公司且承担共用设施设备安全检查及维修责任的事实。 4、杭州市住宅装饰装修施工合同一份，拟证明原告于2017年6月对案涉房屋进行了装修并支付工程款的事实。 5、订货单和家具发票各一份，拟证明原告家具损失金额的事实。 6、照片一组，拟证明案涉房屋漏水后财产损害情况的事实。 7、视频一份，拟证明原告曾通过第三方媒体与绿城公司协调损失赔偿的事实。 被告天名公司为支持其辩称，向本院提交的证据有： 浙江省商品房买卖合同一份，拟证明双方约定房屋交付期限及保修期限等的事实。 被告杰立公司为支持其辩称，向本院提交的证据有： 竣工验收报告、房屋建筑工程质量保修书各一份，拟证明案涉工程质量合格且已过保修期限的事实。 被告绿城公司为支持其辩称，向本院提交的证据有： 1、前期物业服务协议一份，拟证明双方约定由绿城公司为原告提供物业服务的事实。 2、维修单、照片、视频一组，拟证明原告于2018年7月9日因家中厨房漏水到物业服务中心报修，被告当即派人检修且经排查确认系1904室厨房下水管道破裂导致漏水的事实。 3、住宅装饰装修管理协议、业主手册、照片一组，拟证明管理协议及业主手册均明确约定卫生间、厨房等需留出检修口以便检查维修，原告及1904室业主违反约定封闭厨房下水管道检修口的事实。 4、视频一份，拟证明原告之前已发现房屋存在小面积漏水但未及时报修导致本次严重渗漏损失扩大的事实。 上述证据经庭审质证，原、被告质证意见及本院认定如下： 对原告任利达、徐灵娟提交的证据1，被告天名公司、杰立公司、绿城公司无异议，本院予以认定。对证据2、7，被告天名公司、杰立公司对真实性无异议但认为不能证明待证事实，被告绿城公司无异议；本院对该证据2、7的真实性予以确认。对证据3、6，被告天名公司、杰立公司表示无法确认，被告绿城公司对真实性无异议但认为不能证明待证事实；本院对该证据3、6的真实性予以确认。对证据4、5，三被告不予认可；本院认为，在无其他证据印证的情况下，对该证据4、5在本案中不予认定。 对被告天名公司提交的证据，原告任利达、徐灵娟对真实性无异议，被告杰立公司、绿城公司无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 对被告杰立公司提交的证据，原告任利达、徐灵娟不认可，被告天名公司、绿城公司无异议；本院对该证据的真实性予以确认。 对被告绿城公司提交的证据，被告天名公司、杰立公司均无异议。对证据1、2、4，原告对真实性无异议但认为不能证明待证事实；本院对证据1、2、4的真实性予以确认。对证据3，原告对住宅装饰装修管理协议、照片的真实性无异议但认为不能证明待证事实，对业主手册不予认可；本院对证据3中的住宅装饰装修管理协议、照片的真实性予以确认，对业主手册不予认定。 根据认定的证据以及双方在庭审中的陈述，本院确认下列事实： 两原告系案涉相江公寓鼎石苑2幢1903室房屋的共同共有人。该房屋的《住宅质量保证书》载明交付使用时间为2013年6月，管道渗漏保修期为2年，物业管理公司为绿城公司。两原告（乙方）与绿城公司（甲方）于2012年11月6日签订有《相江公寓前期物业服务协议》。该协议第四条约定，在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容：物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定甲方不需要承担义务的设施设备或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外；等。该协议第九条约定，甲方权利义务包括：开展对物业共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改；对乙方或物业使用人违反《临时管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、报告业主委员会以及其他合法方式进行处理；以《业主手册》或其他适当方式向乙方和物业使用人提示物业使用的有关事项，当乙方装修物业时，与乙方签订书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督；建立和妥善保管物业管理档案，及时记载变更情况；等。另，该协议附件二载明：共用设施设备是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门等实施设备。该协议附件三“物业管理服务质量标准”载明：区内公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及时清掏；对排水系统要1、每周一次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季一次润滑加油；2、每年两次对污水处理系统全面维护保养；3、控制柜电气性能完好，运作正常；4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。 2018年7月9日，原告向绿城公司报修。《有偿/委托服务维修单》记载的维修项目为厨房漏水，并载明于2018年7月12日到1904室将破裂的管道修好。 原告与绿城公司曾就案涉纠纷进行协调，未果。 本案审理中，原告将诉请案由由财产损害赔偿纠纷变更为合同纠纷。 另，原告与绿城公司共同确认：原告对其案涉房屋曾作装修；造成案涉漏水的原因是位于相江公寓鼎石苑2幢1904室厨房内的共用污水排水管道破裂，位于1904室厨房内的该处共用管道外围在1904室装修中被增设封闭墙体且在破坏该封闭墙体之前无法观察到该处共用管道是否破裂；该共用污水排水管属于共用设施设备。原告确认：2018年2月发现其所有的1903室房屋内有时有轻微渗水现象。绿城公司确认：物业服务过程中，对案涉位于1904室厨房内的该处共用污水排水管未作检查。三被告共同确认：原告的案涉损失为1万元至2万元。 又查明：案涉相江公寓系被告天名公司开发建设，被告杰立公司系施工单位。 本院认为，结合在案证据及当庭陈述，被告绿城公司作为案涉物业服务公司，有义务按约提供物业服务。案涉漏水因共用污水排水管道破裂所致，绿城公司虽以签订住宅装饰装修管理协议等方式对业主装修注意事项等进行提示，但并无证据表明绿城公司已履行对该处共用管道的养护及管理之责，故绿城公司应对案涉损失承担赔偿责任。对原告的案涉损失，结合本案实际，本院酌定为2万元。原告在2018年2月已发现其房屋内有时有轻微渗水现象，结合其于2018年7月向绿城公司报修之实际，应对损失承担一定的责任。综上，本院酌定绿城公司向原告赔偿案涉损失15000元。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在无证据证实的情况下，本院对原告要求天名公司、杰立公司承担责任的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告绿城物业服务集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任利达、徐灵娟赔偿案涉损失人民币15000元。 二、驳回原告任利达、徐灵娟的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费人民币1060元，由原告任利达、徐灵娟负担889元，由被告绿城物业服务集团有限公司负担171元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市 中级人民法院。 审 判 员 高春燕 二〇二〇年一月十五日 代书记员 曹雨萍