江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9656号上诉人(原审原告)：王培建，男，1974年8月14日生，回族，住南京市浦口区。上诉人（原审原告）：陈世兰，女，1977年10月18日生，汉族，住南京浦口区。两上诉人共同委托诉讼代理人：许礼华，江苏兴天浦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁仕清，男，1982年1月20日生，汉族，住南京市浦口区。被上诉人（原审被告）：柯美琼，女，1979年6月5日生，汉族，住南京市浦口区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：汪琲勒，江苏沁典律师事务所律师。上诉人王培建、陈世兰因与被上诉人丁仕清、柯美琼房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王培建、陈世兰上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持我方一审诉请；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原判认定事实不清。预付20万元的购房款的利息应当予以返还。原审查明，双方一致陈述，案涉房屋现价值105万元，与事实不符。法庭在组织调解时，双方确曾共同把案涉房屋现行市场价格认定在105万元的，但由于双方并没因此而调解成功，在最后一次庭审过程中，上诉人明确主张该房的现行价格应当认定为120万元。二、原判既然认定上诉人应对合同的无效承担次要责任，被上诉人应对合同的无效承担主要责任，那么，被上诉人就应上诉人赔偿差价75万元*70%=52.5万元。丁仕清、柯美琼辩称，上诉人的上诉理由不能成立，在经过一审多次庭审后，已经将本案基本事实查清，原审适用法律正确。我方只是认为本案责任认定方面，应该是同等责任。王培建、陈世兰向一审法院起诉请求：1、确认双方所签《房屋转让协议》无效；2、丁仕清、柯美琼退还预付购房款200000元并支付利息（按照银行三年期贷款利率，月息0.7%计算，从2016年4月16日起，暂计算至2019年1月15日，此孳息为46200元）；3、丁仕清、柯美琼按案涉房屋现价（120万元）与合同价（45万）之价差部分赔偿70%，即52.5万元；4、本案诉讼费由丁仕清、柯美琼承担。一审法院认定事实：王培建、陈世兰系夫妻关系。丁仕清、柯美琼系夫妻关系。2016年4月16日，丁仕清、柯美琼与王培建、陈世兰签订《房屋转让协议》一份，载明：“转让人（产权人）：丁仕清，产权共有人：柯美琼，受让人：王培建、陈世兰。房屋产权人和产权共有人简称甲方，受让人简称乙方。一、甲方有偿将位于南京市浦口区证房（安置房）的房屋（建筑面积：172平方米左右）以人民币肆拾伍万元整的价款转让给乙方，乙方分两次将该房款交付给甲方，签订此协议时支付定金二十万元，余款二十五万元在取得该房屋钥匙时一次性付清，在此期间甲方不得再次将此房对外出售或转让。全款付清时乙方对该房屋享有所有权。二、该房屋在社区向甲方交付时，甲方应该将房屋的交房所有手续给予办好，甲方在办好交房手续后应立即将此房实物及配套设施和相关物业手续移交给乙方。三、该房屋产权因甲方目前不具备过户条件，待该房屋具备过户条件时，甲方应无条件协助乙方办理该房屋过户相关手续，过户需要缴纳的一切费用均由乙方承担。四、房屋具体位置以最终交付为准，与甲方无关。五、房屋具体交付时间以村里通知甲方拿到钥匙时间为准。……八、在乙方没有拿到该所住宅钥匙期间内，双方不得单方毁约，如有毁约，则毁约方赔偿定金的两倍……”。同日，陈世兰通过银行向丁仕清账户付款200000元，丁仕清出具收条一份，载明：“今收到王培建购买南京市浦口区汤泉街道新金社区朱庄组丁仕清所属的安置房定金人民币贰拾万元整（¥200000）”。另查明，2015年12月29日，丁仕清与浦口区人民政府汤泉街道办事处签订《浦口区征地房屋搬迁补偿协议（统拆统建）》一份，被拆迁房屋及附属物座落于，经有效确认房屋面积109.95平方米，征收搬迁补偿款合计285902.6元，被拆迁人自愿将征地房屋搬迁补偿款合计221752.5元，作为购买安置房房款预存，用于安置房建设。经过向浦口区汤泉街道新金社区主要负责人了解，丁仕清户房屋系统拆统建，新建房屋每户大约170平方米左右，为集体土地，不能上市交易，未办理相关产权手续。双方对该事实均无异议。本案审理中，双方一致陈述，案涉房屋现价值105万元。上述事实，有《房屋转让协议》、收条、《浦口区征地房屋搬迁补偿协议（统拆统建）》、银行客户回单以及当事人当庭陈述等证据在卷证实。一审法院认为，民事活动必须遵守法律，公民合法的民事权益受法律保护。农村宅基地属村民集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村村民一户只能拥有一处宅基地。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非房屋所在地农村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案中，诉争房屋系村集体土地所建房屋，王培建、陈世兰非该集体经济组织成员，丁仕清、柯美琼与王培建、陈世兰于2016年4月16日签订的《房屋转让协议》，违反了法律、行政法规强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。丁仕清、柯美琼应返还王培建、陈世兰购房款200000元。关于双方的过错责任，一审法院认为，丁仕清、柯美琼作为被搬迁人，应明确知道房屋的权属性质和将来不能过户的后果，其将房屋出售他人，存在明显过错；王培建、陈世兰购买房屋，明知系购买位于村集体土地上的房屋的拆迁安置房，未仔细审查房屋的权属相关情况，亦存在过错。综合本案查明的情况，丁仕清、柯美琼作为卖房人，应承担主要过错责任，王培建、陈世兰承担次要过错责任。考虑《房屋转让协议》的订立时间、案涉房屋的面积、所支付价款、合同目的、区位、类型、本地区房屋价格的变化、双方对房屋现价值的一致意见及双方当事人的过错责任等因素，一审法院酌定丁仕清、柯美琼赔偿王培建、陈世兰200000元。对于王培建、陈世兰的其他诉请，缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条、第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国民事物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认王培建、陈世兰与丁仕清、柯美琼于2016年4月16日签订的《房屋转让协议》无效；二、丁仕清、柯美琼在判决生效之日起十日内返还王培建、陈世兰购房款人民币200000元；三、丁仕清、柯美琼在判决生效之日起十日内赔偿王培建、陈世兰人民币200000元；四、驳回王培建、陈世兰的诉讼请求。一审案件受理费11512元，由王培建、陈世兰负担5541元，丁仕清、柯美琼负担5971元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉案房屋系村集体土地上所建房屋，而上诉人王培建、陈世兰非该集体经济组织成员，故其与被上诉人丁仕清、柯美琼签订《房屋转让协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故一审判令被上诉人向上诉人返还购房款20万元，于法有据，本院予以维持。上诉人主张，原审既然认定上诉人应对合同无效承担次要责任，由被上诉人承担主要责任，那么被上诉人就应向上诉人赔偿差价损失75万元*70%=52.5万元。本院认为，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被上诉人作为集体土地房屋的被安置人，应当明知涉案房屋的权属性质及将来不能过户的法律后果，一审认定由其承担主要过错责任，并无不当。在一审庭审中双方均一致认可涉案房屋现价值为105万元，而双方协议约定房屋售价为45万元，房屋差价为60万元。故考虑到双方的过错程度、房屋的现价值等因素，一审酌定被上诉人向上诉人赔偿因合同无效给其造成的损失20万元明显过低，本院酌定调整为35万元。综上所述，王培建、陈世兰的上诉请求成立，一审认定事实正确，但处理结果不当，本院依法予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初438号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初438号民事判决第三项为：丁仕清、柯美琼在本判决生效之日起十日内赔偿王培建、陈世兰损失35万元。如未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11512元，由王培建、陈世兰负担3837元，丁仕清、柯美琼负担7675元；二审案件受理费11512元，由王培建、陈世兰负担3837元，丁仕清、柯美琼负担7675元。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇二〇年一月十五日书记员  孙雪松