北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初20676号原告：彭义珈，男，1993年12月12日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：郑平，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：文伟能，北京市一法律师事务所律师。被告：宋艳伟，女，1973年12月4日出生，汉族，北京道同网络信息技术有限公司总经理，住北京市大兴区。被告：康某（被告宋艳伟之女），2007年8月8日出生，汉族，学生，住北京市大兴区。二被告共同委托诉讼代理人：王文军，北京华开律师事务所律师。第三人：北京美联房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢17层A座1-17内1702。法定代表人：张锦成，执行董事。委托诉讼代理人：卞一璐，女，北京美联房地产经纪有限公司职员。原告彭义珈与被告宋艳伟、被告康某、第三人北京美联房地产经纪有限公司（以下简称美联经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭义珈的委托诉讼代理人郑平、文伟能，被告宋艳伟、康某的委托诉讼代理人王文军，第三人美联经纪公司的委托诉讼代理人卞一璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭义珈向本院提出诉讼请求：1.解除彭义珈与宋艳伟、康某签订的北京市存量房买卖合同及其补充协议；2.宋艳伟、康某向彭义珈返还定金50万元；3.宋艳伟、康某向彭义珈支付违约补偿金267万元；4.本案诉讼费用由宋艳伟和康某承担。事实和理由：2016年6月15日，彭义珈委托父亲彭荣宏通过居间方美联经纪公司与宋艳伟签订北京市存量房买卖合同（以下简称房屋买卖合同），购买宋艳伟所有的北京市大兴区亦庄新城Ⅲ-1街区F地块B20#住宅楼-1层103号房屋（以下简称103号房屋），房屋无抵押，付款方式为全款支付，总价款为13350000元，合同签订当日，彭义珈需支付定金500000元，首付款7850000元需于宋艳伟103号房屋的房产证下来时支付，尾款5000000元需于103号房屋过户给彭义珈之前支付，双方应于网签后7个工作日办理过户手续。同日，双方签订补充协议，约定，鉴于宋艳伟的房屋产权正在办理中，宋艳伟需要在取得房屋产权证之日起三个工作日内将过户手续提供给居间方，配合办理过户手续，最迟过户时间为，以协议签订日起至2016年12月15日之前，无法完成过户手续，再给予60日的宽限期。合同签订后，彭义珈将购房定金支付给宋艳伟，积极履行合同义务，但是因宋艳伟原因，未能取得房屋产权，迟迟不能履行合同约定的义务，后彭义珈得知宋艳伟在认购103号房屋时不具备购房资格，故其未能取得103号房屋的产权。据此，双方房屋买卖合同已无法继续履行，合同的目的无法实现。根据双方签订的补充协议的约定，宋艳伟构成违约，故彭义珈有权按照约定向宋艳伟、康某主张违约补偿金。宋艳伟、康某辩称，宋艳伟只同意返还彭义珈500000元定金，不同意彭义珈的其他诉讼请求。一、涉案的房屋买卖合同属无效合同。康某是未成年人，也是房屋的共有权人，宋艳伟作为监护人，在未取得康某同意亦非为了康某利益的情况下出售房屋，依据当时有效的民法通则第18条规定，依法应为无效。二、涉案房屋买卖合同没有办法继续履行，系因不能归责于原被告双方任何一方的原因造成的。宋艳伟不构成所谓的违约。首先，宋艳伟是基于对北京市住房和城乡建设委员会对于宋艳伟购房资质的核验通过，并对宋艳伟与开发商北京远盛置业有限公司（以下简称远盛置业公司）之间的一手房买卖合同予以网签备案的具体行政行为，才支付了1226万余元的全款购买的涉案房屋。宋艳伟在与远盛置业公司签订北京市商品房预售合同之前，负责初步审核购房人购房资格的是房地产开发企业。而本案宋艳伟购房的具体情况如下：宋艳伟是北京市户籍人口，在购买涉案房屋之前，名下已有一套住房，是离异状态，并准备与案外人韩非结婚。宋艳伟对北京市相关限购政策了解不多。2013年9月，宋艳伟咨询涉案房屋的购买事宜，并告知远盛置业公司相关情况。远盛置业公司却告知宋艳伟符合购房条件，只要在办理产权登记前结婚登记即可，宋艳伟便将韩非的名字及身份证号告诉远盛置业公司的业务员，并明确说明韩非为宋艳伟的未婚夫。随后，远盛置业公司单方形成购房资质审核材料，向北京市住建委提出资质审核。北京市住建委在并没有提供宋艳伟结婚证的情况下，通过了宋艳伟的购房资质审核。随后，远盛置业公司通知宋艳伟购房资质审核及网签备案合同已经通过。宋艳伟在此情况下与远盛置业公司签订了涉案的网签备案版房屋预售合同，合同编号为Y1545404。宋艳伟是在远盛置业公司的一步步推动以及北京市住建委的具体行政行为的引导下，被动地完成了签约。但在2016年6月21日，宋艳伟办理了结婚登记手续后，申请办理产权登记时，远盛置业公司答复称因宋艳伟网签购房合同在先，结婚在后，不符合北京市的限购政策，有可能无法取得产权登记。宋艳伟未提交任何虚假材料，宋艳伟、康某无法取得103号房屋的产权登记是因远盛置业公司的违规操作所致，宋艳伟、康某无任何过错，103号房屋无法过户出售给宋艳伟不是宋艳伟的责任，不应由宋艳伟承担该后果。其次，彭义珈也是基于对涉案房屋一手房买卖合同已经通过了北京市住建委的网签备案这一行政确认前提才购买该房屋的。再次，对于涉案房屋存在的上述无法取得产权登记的风险，彭义珈事先知情并同意承担该风险和后果。宋艳伟在与彭义珈达成涉案房屋买卖合同之前，就将上述风险特别告知了中介公司经办人郑晨文以及彭义珈。但彭义珈和中介公司均认为既然已经网签备案，就没有问题，产权证书最终应该可以办下来。如果办不下来，也愿意承担相应的风险和后果。因此，才与宋艳伟达成了涉案的房屋买卖合同。为此，宋艳伟还特别要求在补充协议上补充修改第3条第2项，注明一旦出现预估的风险和后果，宋艳伟及彭义珈均不承担责任。彭义珈要求宋艳伟、康某承担违约责任无事实和法律依据。综上，对于本案纠纷的处理，应该适用该补充协议第3条第2项的约定，宋艳伟仅需无息退还彭义珈50万元定金即可，彭义珈诉请的违约金数额明显没有事实和法律依据。彭义珈要求宋艳伟支付的违约补偿金的数额明显高于其实际经济损失，对宋艳伟不公平，不应得到支持。美联经纪公司述称，服从法院判决。彭义珈围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1.北京市存量房屋买卖及居间合同；2.补充协议；3.自行划转补充协议；4.关于支付定金的银行交易回单；5.授权委托书；6.住建委的复函；7.链家网的网页截图。宋艳伟、康某围绕其主张向本院提交如下证据：1.康某的出生医学证明；2.103号房屋的房屋预售合同（住宅类）；3.家庭成员登记表；4.103号房屋买卖合同的经办人郑晨文（原美联经纪公司的职员）的视频资料及文字整理稿；5.补充协议；6.招商银行个人汇款业务受理回单及账户交易明细表。美联经纪公司未提交证据。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：宋艳伟系康某之母。2013年10月31日，宋艳伟、康某与案外人远盛置业公司签订北京市商品房预售合同，约定由宋艳伟、康某购买103号房屋。远盛置业公司于2015年6月2日向宋艳伟交付了103号房屋，但未就此办理房屋产权转移登记手续。2016年6月15日，彭义珈（乙方）委托其父彭荣宏通过居间方美联经纪公司与宋艳伟（甲方）签订房屋买卖合同，约定，由乙方购买甲方所有的103号房屋，合同总价款为13350000元，乙方应于2016年6月15日前向甲方支付定金500000元；同日，双方签订补充协议，补充协议第二条约定：“103号房屋的房产证尚在办理中，暂时无法办理产权过户手续，以上事实甲、乙双方均已知晓，为保障甲乙双方的利益，特此商定：……5.双方同意上述房产的最迟过户时间以本协议签订之日起6个月为界，即最迟在2016年12月15日之前办理完过户手续。如在上述日期前因第二条的原因仍然无法办理完过户手续，乙方给予甲方60日的宽限期……”，补充协议第三条约定：“1.如任意一方违反本协议的约定、拒不履行义务，应向对方支付2670000补偿金。如甲方违约，除双倍返还定金外，甲方还应当向乙方支付上述补偿金，包括但不限于装修、搬迁等相关实际损失费用，该补偿金如不足，以实际发生的经济损失进行补偿；如乙方违约，无权要求甲方返还定金，同时向甲方支付上述补偿金。2.如甲、乙双方确定房屋买卖合同及本补充协议无法履行的，而不能履行的原因不能归责于任意一方时，房屋买卖合同以及本补充协议解除，合同当事人不承担任何相关法律责任，乙方已经实际支付甲方的购房款等款项，甲方须在双方确认无法履行合同、协议的15日内如数无息返还乙方……”。2016年6月15日，彭义珈向宋艳伟支付定金500000元。后，因宋艳伟的购房资质未通过相关部门的审核，无法办理103号房屋的产权登记手续。就此情况，本院曾向北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京住建委）发函进行咨询，北京住建委回复如下：一、关于宋艳伟购房资格审核情况。（一）宋艳伟提交购房资格审核情况。经查询系统，远盛置业公司于2013年9月12日为宋艳伟（户籍：北京，婚姻状况已婚）；家庭成员：韩非（户籍：山东，之夫）、康某（户籍：北京，之女）。（二）联网审核情况。根据远盛置业公司填报信息，经与市民政局联网审核，民政部门反馈宋艳伟在京有离婚记录，韩非在京无婚姻登记记录。由于我委未与外省市民政部门联网，夫妻一方为京籍，另一方为非京籍，在外地登记结婚，我委无法获取其婚姻登记信息。此种情况系统无法判定，根据其填报信息认定婚姻状况，待办理转移登记时，由登记部门对其提交的婚姻登记纸质材料进行审查。综合其他联审单位反馈情况，我委于2013年9月26日出具了初步审核通过的结果。根据《北京市人民政府办公厅关于进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号），《北京住建委关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发[2011]65号）文件要求，在办理住房权属转移登记时，由登记机构核实购房家庭申请资料与网上填报信息是否一致。二、关于宋艳伟办理产权登记问题。根据上述政策要求，网上签约完成后，远盛置业公司在申请办理住房权属转移登记时，登记机构应核实购房家庭申请资料是否与网上填报信息一致，若网上填报信息与实际情况不一致，不予办理房屋登记。根据你院所述情况及从远盛置业公司调取的该家庭购房资格申请材料，可以确定远盛置业公司未履行审查义务，填报信息与实际情况不一致。宋艳伟家庭在认购时点婚姻登记情况应为离异，名下已有1套住房，不具备购房资格，故无法办理产权登记……。另查，103号房屋的北京市商品房预售合同于2013年10月31日通过网签备案手续；宋艳伟在其向相关部门提交购房资质核查手续时（2013年9月）以及与彭义珈签订房屋买卖合同时（2016年6月15日）均处于离异状态；宋艳伟称其和案外人韩非于2016年6月21日登记结婚，于2017年1月左右离婚。2017年6月8日，宋艳伟以手机短信方式向彭荣宏通知：鉴于你我双方就103号房屋的买卖协议受限于政策原因致使产权问题无法办理，协议约定的期限已经超过，协议继续履行遇到障碍，为了避免损失进一步扩大，我作为卖方正式提出先将2016年6月15日收到的您通过彭新生账户转来的定金人民币五十万元归还给您，请您在2017年6月9日24:00之前以短信方式提供彭荣宏先生本人银行账号和开户信息。如果在上述时间没有收到您的账号信息，我将原路退还定金给原汇款人彭新生，特此说明，请您配合。谢谢。宋艳伟135XXXXXXXX。2017年6月13日，宋艳伟通过其招商银行向彭义珈一方转账500000元，并在回单用途一栏中注明：受政策限制产权无法办理，原路退回定金。彭义珈一方未接受上述定金，该款项未成功退还。彭义珈、宋艳伟、康某对上述事实没有争议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。宋艳伟主张其在未取得康某同意亦非为了康某利益的情况下出售其与康某共有的房屋，其与彭义珈的房屋买卖合同系无效合同。对此，八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。本案中，宋艳伟作为康某的法定代理人，无论是在其代理康某并与康某共同购买103号房屋时，还是之后又与宋艳伟签订房屋买卖合同时，均为其一手操办；同时，彭义珈向宋艳伟购买103号房屋的价格为13350000元，而宋艳伟在远盛置业公司处的购房价格仅为12268112元，康某在上述房屋交易行为中的权益并未受损。由此，本院对宋艳伟关于其与彭义珈的房屋买卖合同无效的主张不予支持。彭义珈与宋艳伟签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。彭义珈主张房屋买卖合同不能继续履行系因宋艳伟的过错导致。宋艳伟主张涉案房屋买卖合同无法继续履行，系不能归责于任何一方当事人的原因造成。根据本院查明的事实和双方陈述的情况，宋艳伟在向远盛置业公司购买103号房屋时，其名下已有1套住宅，且实际处于离异状态；同时，宋艳伟向远盛置业公司提供了案外人韩非的身份证号码。上述情况下，宋艳伟在之后两年多的时间里都未与案外人韩非结婚，且在与彭义珈签订房屋买卖合同时，仍为离异状态，宋艳伟就此所做的解释明显与常识不符。据此，对宋艳伟关于其对无法办理103号房屋的产权登记不存在过错，并因此对无法履行其与彭义珈签订的北京市存量房买卖合同不存在过错的主张，本院均不予支持，并认定宋艳伟对其无法就103号房屋履行其与彭义珈签订的北京市存量房买卖合同的行为构成违约。综上，彭义珈有权据此解除其与宋艳伟之间的房屋买卖合同，故对彭义珈关于要求解除其与宋艳伟之间的北京市存量房买卖合同及其补充协议的诉讼请求，本院予以支持。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，彭义珈一方已向宋艳伟支付了购买103号房屋的定金500000元。根据宋艳伟与彭义珈签订的补充协议的约定，“如任意一方违反本协议的约定、拒不履行义务，应向对方支付2670000元补偿金。如甲方违约，除双倍返还定金外，甲方还应当向乙方支付上述补偿金，包括但不限于装修、搬迁等相关实际损失费用”。由此可见，双方约定的上述补偿金具有违约金的性质。据此，在因宋艳伟的违约行为导致其就103号房屋与彭义珈签订北京市存量房买卖合同解除的情况下，彭义珈有权按照法律规定和其与宋艳伟签订的补充协议的约定，要求宋艳伟返还单倍的定金并支付违约补偿金。综上，对彭义珈关于要求宋艳伟向其单倍返还定金的诉讼请求，本院均予以支持。宋艳伟与彭义珈在双方签订的补充协议中将103号房屋的最终过户期限确定到了2017年2月13日，且宋艳伟已于2017年6月8日告知彭义珈一方103号房屋的房屋买卖合同已经无法履行；以上事实，结合彭义珈向宋艳伟就103号房屋的付款金额，以及本院已判决宋艳伟向彭义珈单倍返还定金等情况，本院认定彭义珈与宋艳伟约定的违约补偿金的数额过高，并综合上述因素，酌情确定宋艳伟应向彭义珈支付违约补偿金的金额为1000000元。综上，对彭义珈关于要求宋艳伟支付违约补偿金的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。康某并非宋艳伟与彭义珈就103号房屋签订的北京市存量房买卖合同的合同主体，故彭义珈关于要求解除其与康某签订的北京市存量房买卖合同及其补充协议，并要求康某向其返还定金、支付违约补偿金的诉讼请求，均没有依据，本院对此均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条、第九十四条第四项、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除彭义珈与宋艳伟就买卖北京市大兴区亦庄新城Ⅲ-1街区F地块B20#住宅楼-1层103号房屋签订的北京市存量房买卖合同及其补充协议；二、宋艳伟于本判决生效之日起十日内向彭义珈返还定金500000元；三、宋艳伟于本判决生效之日起十日内向彭义珈支付违约补偿金1000000元；四、驳回彭义珈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101900元，由彭义珈负担60121元（已交纳），由宋艳伟负担41779元（于本判决生效后七日内支付给彭义珈）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  毛希彤人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  刘琳琳二〇二〇年一月十七日书 记 员  于菲菲