广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初11655号原告：珠海市康诚物业管理有限公司，住所：珠海市人民西路833号701号办公-02。统一社会信用代码：914404005779402839。法定代表人：吴大银，总经理。委托诉讼代理人：钟晓琳，女，系原告公司员工。委托诉讼代理人：王萍华，女，系原告公司员工。被告：杨金玺，男，1989年5月9日出生，住珠海市斗门区，原告珠海市康诚物业管理有限公司与被告杨金玺物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告珠海市康诚物业管理有限公司委托诉讼代理人钟晓琳到庭参加诉讼，被告杨金玺经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告给付2016年6月1日至2019年6月30日的物业管理费及公共维修分摊费共10242.34元（其中管理费10158.72元，公共维修分摊费用83.62元）；2.被告截止2019年6月30日应支付物业管理费及公共维修分摊费的违约金共29465.2元（其中管理费违约金29274.96元，公共维修分摊费违约金190.24元），以上共计金额39707.54元；3.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.被告给付2016年7月1日至2019年6月30日物业管理费及公共维修分摊费共9967.78元（其中管理费9884.16元，公共维修分摊费用83.62元）；2.被告截止2019年6月30日应支付物业管理费及公共维修分摊费的违约金10242.34元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告是原告所管理的诚丰新园的业主。原告与开发商珠海景石房地产开发有限公司于2011年7月18日签订《前期物业服务合同》，珠海景石房地产开发有限公司全面委托原告对其开发的诚丰新园进行物业管理。被告于2015年6月26日购买诚丰新园7栋1单元1802房，并于2016年6月16日委托杨来非代为办理及领取诚丰新园7栋1单元1802房的《房屋所有权证》，缴纳相关税费，办理物业管理的登记和费用交纳手续及入户事宜。被告与原告于2016年8月8日签订《前期物业管理服务协议》，委托原告对诚丰新园7栋1单元1802房（建筑面积171.6㎡）进行物业管理。根据物业管理服务协议，被告应按每月1.6元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，逾期付款应根据欠款金额按欠费金额×逾期天数×5‰的标准向原告支付违约金。截止2019年6月30日，被告应支付违约金29274.96元；被告所欠公摊费等费用根据珠海市供水、供电相关规定，按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部分摊费用，截止2019年6月30日，被告应支付违约金190.24元。协议生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告未缴纳物业管理费，2016年6月1日至2019年6月30日，被告共欠物业费及公共维修分摊费用10242.34元，违约金29465.2元，合计金额39707.54元。原告通过书面及电话多次向被告催缴物业费均未果，被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告提供如下证据：1.不动产权信息登记表、商品房买卖合同（部分）以及委托书；2.前期物业服务合同；3.前期物业管理服务协议以及临时管理规约；4.EMS催缴函、物业管理费催缴通知书以及欠费统计表；5.每月公共现场照片；6.维修分摊公告与发票。被告未答辩，亦未提交证据。经本院审理查明：2011年7月18日原告（乙方）与珠海景石房地产开发有限公司（甲方）签订《珠海市前期物业服务合同》约定，甲方选聘乙方对坐落于珠海市××区湖心路（街道）1288号的诚丰新园实施前期物业管理；住宅每月每平方米1.6元收取，每次收取物业服务费的时间为每月5日前；委托管理期限暂定为5年，自2011年7月18日零时起至2016年7月18日二十四时止；合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。2015年6月26日被告与珠海景石房地厂开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告向珠海景石房地产开发有限公司购买商品房。被告为珠海市斗门区湖心路1288号7栋1单元1802房的所有权人。涉案房屋的建筑面积171.6㎡。2016年6月16日被告出具一份委托书，委托杨来非办理上述房屋的物业管理费用交纳手续及入户事宜。2016年8月8日，杨来非代被告签收了相关收楼文件，同时接收了原告提供的物业项目。同日杨来非代被告与原告与签订《前期物业管理服务协议》约定，原告为被告提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止的物业服务；原告为被告提供房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、秩序维护等物业服务内容；被告应当自与开发商签订的买卖合同中约定的物业交付之日起，按月缴纳物业管理服务费用（当月15日前银行托收本月费用）；物业管理服务费及相关费用的计价基础是“产权登记建筑面积（含公摊）”，而非“产权套内建筑面积”，收费标准为住宅按1.6元/月/平方米计收；物业后期维护费用包括可视对讲维护费10元/月/户；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、垃圾处理费、污水处理费及二次加压费用的代收、代缴服务（代收代缴服务费用不属于管理服务费用），收费标准执行政府规定；全体业主（用户）的供水、供电设施移交给供水公司、供电公司之前水电费由物业服务企业代收、代缴服务，其收费标准执行《商品房买卖合同》附件四的约定；公用水电费及移交前的水电损耗，按实际发生额由使用人按产权份额承担；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金等。同日被告与原告还签订《临时管理规约》，就物业管理区域内物业的使用、维护、管理，业主应当履行的义务及违约责任等进行了约定。原告主张被告从2016年7月1日开始拖欠物业管理费、公共维修分摊费。根据原告提交的证据显示，被告于2016年8月8日才办理相关收楼手续，从2016年8月8日开始欠缴物业管理费（按照每月274.56元的标准计算），至2019年6月30日共计拖欠35个月零8天，拖欠物业管理费共计9682.82元。原告称2018年4月拖欠公共维修分摊费83.62元，其中2018年3月2日的通知称招牌字因受台风损坏，需支付维修费，每户产生维修费14.58元，2018年3月16日因本栋三条管道堵塞导致污水无法到达排污井需清堵疏通，每户产生维修费69.04元，原告对上述维修费提交了三张发票及一张收据，证明其实际支付了上述费用。原告还主张被告未按期支付物业管理费和公共维修分摊费，还需支付滞纳金，按日千分之五的标准计算滞纳金，支付违约金总额以10242.34元为限。本院认为：被告作为珠海市斗门区湖心路1288号7栋1单元1802房的所有权人，其委托杨来非与原告签订的《前期物业管理服务协议》为双方的真实意思表示，合同内容合法成立，双方应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。原告为被告提供了物业服务，被告也应当按照合同约定向原告支付合同约定的相关费用。根据合同约定被告应当在当月15日前缴纳本月的物业管理费和公共维修分摊费，物业管理费按照每月每平方米1.6元的标准收取，则被告应当按照合同的上述约定向原告缴纳物业管理费和公共维修分摊费。虽然原告与珠海景石房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定原告的服务期限至2016年7月18日即截止，但原告在合同到期后并未撤离涉案小区，继续为涉案小区提供物业服务，与被告之间存在事实的物业服务合同关系，原告主张继续依照合同约定标准收取物业管理费和公共维修分摊费有事实依据，本院予以支持。2016年8月8日，被告委托杨非来办理相关收楼手续并与原告签订《前期物业管理服务协议》，故被告欠缴的物业管理费也应当从2016年8月8日起计付，截至2019年6月30日，被告欠缴物业管理费和公共维修分摊费合计为9766.44元（9682.82元+83.62元）。对于原告主张的违约金（滞纳金），按照合同约定被告若逾期未交纳物业管理费原告有权按照每日千分之五的标准支付滞纳金，但原告签订的物业服务合同期限已于2016年7月18日截止，滞纳金约定属于合同中的违约条款，在无合同约定的情况下，违约条款并不能当然以发生事实法律关系为依据继续适用，故原告主张对2016年8月8日之后拖欠的物业管理费和公共维修分摊费收取滞纳金无合同依据，本院不予支持。综上，依照，《中华人民共和国合同法》第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告杨金玺于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市康诚物业管理有限公司支付物业管理费和维修分摊费合计人民币9766.44元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币792.7元，由原告珠海市康诚物业管理有限公司负担人民币592.7元，由被告杨金玺负担人民币200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  曾海辉人民陪审员  冯小明人民陪审员  张春英二〇二〇年一月十三日书 记 员  吴华强