河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初8141号 原告：王某某，女，1986年11月1日出生，汉族，住石家庄市。 委托诉讼代理人：陈某某，男，1982年11月28日出生，汉族，住石家庄市赵县。与原告系夫妻关系。 被告：河北某某房地产开发有限公司（以下简称“某某公司”），住所地：石家庄市长安区。 法定代表人：罗某某，总经理。 委托诉讼代理人：殷某某，北京市某某（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘某，北京市某某（石家庄）律师事务所实习律师。 原告王某某与被告河北某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人陈某某，被告河北某某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人殷某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告退还原告购房首付款40万元和定金3万元，并承担利息（自2017年8月31日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率至付清之日止）；2、本案诉讼费、保全费及其他费用由被告承担。后原告增加诉讼请求：要求确认双方签订的协议无效。事实与理由：2017年8月，原告经朋友介绍得知被告正在销售房屋，故于2017年8月27日预定了一套房屋，并于当日在销售点通过ＰＯＳ机向被告支付3万元的定金。原、被告于2017年8月31日签订《某某花香城内部投资认购协议》，约定被告将其开发的某某花香城x号楼x单元2104室卖给原告，使用期限为70年，结构为剪力墙，用途为住宅，协议约定该房屋的单价为每平方米14530元，房屋建筑面积113.44平米，总价款为1648283元，约定原告首付房款50万元，剩余房款原告以银行按揭方式支付给被告，总价款包括天然气接口费和暖气集资费，被告将于2019年10月31日把房屋交付给原告。协议签订当日，原告通过农业银行账户（62×××70）向被告转账首付款50万元，被告向原告出具收据。合同签订后，原告发现被告从未就约定的房产进行开工建设，后几经打听、查询得知涉案房产因被告未取得相应的开发建设资质导致项目难以开展。此后原告与被告几经协商后，被告同意退还原告购房首付款50万元，并于2018年7月2日通过被告法定代表人罗某某账户向原告转账10万元，剩余40万元尚未退还。自此之后，原告一直向被告催要剩余的40万元购房款和3万元的定金，但被告一直推脱至今，为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告河北某某房地产开发有限公司辩称：1、原告的诉讼请求不清，在没有明确认购协议是否有效，是否解除或者继续履行等情况的前提下，直接要求判令返还购房款并要求支付利息，无事实及法律依据，应依法驳回；2、双方签订的是投资协议并非商品房买卖合同，且该认购协议系双方真实的意思表示，被告没有欺骗原告，没有故意隐瞒未取得预售许可证的行为；3、被告不存在故意隐瞒的行为，原告要求被告退还房款，赔偿损失没有事实及法律依据，应依法驳回。综上，原、被告签订合同的行为是原告投机炒房以期获取高额利润的投资行为，故该认购协议不能简单的按照商品房买卖合同予以认定。请求法院依法查明事实，维护诚实信用的基本交易原则，维护被告的合法权益，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法交换了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：一、2017年8月31日，原、被告签订《“某某·花香城”内部投资认购协议》（以下简称“认购协议”），约定：“甲方：河北某某房地产开发有限公司乙方：王某某……一、房屋概况及价款，项目名称（暂定名）某某·花香城，房号x号楼x单元2104室，使用年限70年……用途住宅，地上建筑面积113.44平方米，单价14530元，价款1648283元……合计：人民币（大写）壹佰陆拾肆万捌仟贰佰捌拾叁元￥：1648283元。二、投资付款方式……2、需银行贷款的：乙方于2017年8月27日缴纳定金/元，在五日内于2017年8月31日前交首付房款500000元（定金计入首付房款），办理银行贷款时在接到通知后，三日内携带贷款资料到指定银行，与银行签订贷款合同。首付房款不足银行首付款要求的，乙方应在三日内足额补交。……三、交房时间：2019年10月31日，交房标准详见附件。四、违约责任……2、甲方按本认购协议书中乙方登记的联系方式通知乙方签订正式《商品房买卖合同》，乙方应于接到通知后7日内到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》……5、甲方与乙方对本投资协议书签订过程中知悉对方的商业秘密负有保密义务。乙方对签订本认购协议书时，甲方项目建设现状和项目手续现状是明知的。未经对方书面同意，本认购协议书不得出示给第三人。……” 二、2017年8月31日，原告通过农业银行的账号向被告转款50万元，被告于2017年8月31日出具收据证实收到原告首付款50万元，注明：“某某·城9-1-2104首付已清”。2018年7月2日，被告退还原告10万元，原告出具收条载明：“今收到某某·花香城x号楼x单元2104室部分购房退款10万元整，余40万元未退还。” 原告提交工商银行流水、朋友仝某某的证言，证明原告2017年8月27日通过工商银行向被告转款3万元支付了定金。 被告认可收到原告支付的购房款50万元，但对3万元的工商银行转款记录不认可，辩称银行流水没有显示该3万元是支付给被告，该3万元没有收据予以印证且未转入被告账户，对证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可。 三、原告所购房屋至开庭之日尚未封顶竣工，工程一直处于停工状态且至今未办理预售许可证，也未交付原告。被告对该房屋一直处于停工状态，且截至开庭时尚未办理各项证件予以认可。原告称被告的项目建设处于停工状态且未取得商品房预售许可证，因被告的过错导致合同无效，应由被告承担原告损失，自2017年8月31日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息至付清之日止。被告称依据认购协议第四条第5款的约定，原告对于项目手续现状是明知的且被告的交房义务尚未到履行期限，不存在违约，原告要求被告返还房款、赔偿损失无依据。 本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就原、被告于2017年8月31日签订的认购书，现原告以认购书中所购买的房产未取得商品房预售许可证为由，主张合同无效。被告辩称，该协议的性质系投资并非商品房买卖，不应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）认定合同效力。根据原、被告签订的认购协议，约定了明确的房号，购房款的金额及缴纳方式，故该认购协议符合解释的规定，属于商品房买卖合同纠纷。因被告截止开庭之日尚未取得商品房预售许可证，故原、被告签订的认购协议应属无效。合同无效后，原告缴纳的购房款，应由被告返还。关于购房款的数额，根据原告提交的收据能够证实被告收到50万元购房款，扣除被告已经退还的10万元，被告应返还原告购房款40万元，对于原告2017年8月27日的3万元转款亦系购房款的主张，原告不能证明该3万元转入被告账户，且未提交被告出具的收据予以佐证，被告对此亦不认可，本院不予采信，如原告于本判决生效后有新的证据能够证实3万元确系交付给了被告，可另行主张。根据认购协议第四条第5款的约定，原告对签订认购协议书时，被告项目建设现状和项目手续现状是明知的，故原告对于涉案房屋未取得商品房预售许可的事实应为明知。对于认购书的签订及无效，原、被告均有过错，应各自承担相应的责任，故对原告要求被告赔偿利息的请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告王某某与被告河北某某房地产开发有限公司于2017年8月31日签订的《“某某·花香城”内部投资认购协议》无效； 二、被告河北某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王某某购房款40万元。 三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7750元，减半收取3875元，保全费2670元，共计6545元，原告王某某负担457元，被告河北某某房地产开发有限公司负担6088元（上述费用原告已预交）。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费7750元（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。 审判员  周健 二〇二〇年一月二十日 书记员  李安