北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初9379号原告：北京绿城物业管理有限公司，住所地北京市房山区阎村镇紫园路109号。统一社会信用代码91110111755257584R。法定代表人：徐璟剑，总经理。委托代理人：万国海，男，1980年8月25日出生，汉族，北京绿城物业管理有限公司员工，住北京市海淀区。委托代理人：龚政，北京市五环律师事务所律师。被告：王珂，女，1980年2月20日出生，汉族，自由职业，住北京市密云区。原告北京绿城物业管理有限公司（以下简称绿城物业公司）与被告王珂物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业公司之委托代理人龚政、万国海，被告王珂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告绿城物业公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告物业服务费人民币21482.5元（2017年9月26日-2019年3月31日，按照4.2元每月每平方米计算）。2.判令被告支付原告逾期违约金7102.1元（自逾期之日起以应交物业服务费为基数按照万分之六的标准，暂算至2019年3月31日，实际计算至物业服务费全部付清之日止）。3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：被告与北京宁坤房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买了密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧B-01地块（云溪花园住宅区）X幢X单元X，该商品房的建筑面积为X平方米，约定由原告为该住宅小区提供物业服务，被告应按照4.2元每月每平方米的标准支付物业服务费，被告一直未缴纳2017年9月26日至2019年3月31日的物业服务费，原告多次催收未果，遂成纠纷。原告认为：原告与开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效，被告未按照约定支付物业服务费用已构成违约，应向原告承担支付物业服务费以及违约金的法律责任。为此原告依法向贵院提起诉讼，请求判决支持原告的全部诉讼请求。被告王珂辩称：我对房屋面积X平方米没有异议，对房屋产权人没有异议，对物业服务费单价没有异议，对原告提供的物业服务认可。对房屋位置不认可，我住在102，但是我的房本是101，门牌号和我实际住的房子不一致。101和102房屋面积不一样。我住的房子和原告诉状上的面积X平方米是一致的。我不同意原告的诉讼请求。第一、原告违反我们签订的《北京市商品房预售合同》的第二章第九条，在完成物业公共部分交接前，原告不得向业主收取物业服务费，应该向开发商收取物业费。第二、如果业主交物业服务费，物业公司应通过银行从业主的一卡通划取，但现在没有为业主办理一卡通。第三、对物业费计费时间有异议。根据规定，需要在全部小区共用部分竣工验收后，才能开始承接查验，经向有关部门咨询F区的竣工验收时间是2017年12月29日，原告计费的最早时间也要在2017年12月29日之后。本院经审理查明：2016年9月12日，北京宁坤房地产开发有限责任公司与王珂签订《北京市商品房预售合同》。预售合同第三条部分内容为：该商品房房屋坐落密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧B-01地块（云溪花园住宅区）X区X住宅楼X层X单元X。该合同附件七-1《云溪花园项目前期物业服务合同》第九条约定：在完成物业共用部分交接前，乙方（北京宁坤房地产开发有限责任公司）不得向甲方（王珂）收取物业服务费。但发生下列情形之一的，甲方应当缴纳物业服务费：1.筹备组成立满4个月未召开业主大会会议的；2.首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；3.首次业主大会会议解除乙方的物业管理，但未选择新的物业服务企业的；4.首次业主大会会议结束后，乙方向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；5.物业共用部分经查验符合相关规定，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的；6.甲方应缴纳物业服务费用而未按照乙方要求缴纳的其他情况。甲方：王珂。2016.9.12。该合同附件十《商品房预售合同补充协议》第9条关于交付条件的补充约定第6项为：自该商品房交付（或视为交付）买受人之日起，与该商品房有关损毁、灭失的风险责任及缴纳与该商品房有关费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业费等）的责任均由买受人承担。第22条第5项为：买卖双方确认本协议是买卖双方真实的意思表示，是主合同的有效组成部分。买卖双方在签署本协议时对双方各自的权利义务清楚明白，并愿意按照本补充条款严格执行。若主合同与本协议约定不一致的，以本协议为准。附件末尾处标明：买受人确认，出卖人在签订主合同及本补充协议前，已对主合同及本补充协议的条款进行了解释和说明。并就该文件条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。该补充协议买受人处有王珂签字。2016年9月25日，王珂签署云溪雅园交付物品清单及云溪花园房屋交接验收单，并将装修钥匙2把托管。同日，王珂预交一年物业服务费14216.33元。2017年6月18日，北京宁坤房地产开发有限责任公司与王珂签订补充协议，主要内容为“密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧B-01地块（云溪花园住宅区）X区X住宅楼X层X单元X，经密云区公安局审批，房号变更为密云区密溪路X号院X号楼X单元X。房屋的实测建筑面积为X平方米”。另查明，2013年12月24日，北京宁坤房地产开发有限责任公司（甲方）与北京绿城物业管理有限公司（乙方）签署《前期物业服务委托合同》，委托绿城物业公司对涉案房屋提供物业服务，收取物业费。上述事实，有当事人陈述、房屋交付通知书、交付物品清单、业主托管钥匙委托书、预付款凭证、前期物业服务委托合同、北京市商品房预售合同及其附件等证据在案佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。北京宁坤房地产开发有限责任公司在涉案小区业主选聘新的物业服务企业前，与绿城物业公司签订的《前期物业服务委托合同》，宁坤房地产公司与王珂签订的《北京市商品房预售合同》、《云溪花园项目前期物业服务合同》、《商品房预售合同补充协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对各方具有约束力。本案的争议焦点为，王珂交纳物业服务费的时间起点。《云溪花园项目前期物业服务合同》第九条第5项约定，物业共用部分经查验符合相关规定，开发商向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的，业主应当缴纳物业费。《商品房预售合同补充协议》第9条第6项约定：自该商品房交付（或视为交付）买受人之日起，与该商品房有关损毁、灭失的风险责任及缴纳与该商品房有关费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业费等）的责任均由买受人承担。根据上述两份合同，《商品房预售合同补充协议》对《云溪花园项目前期物业服务合同》约定的缴纳物业服务费时间进行了变更，并就该变更内容段前标星、文字加粗、加下划线。第22条第5项又约定买卖双方在签署本协议时对双方各自的权利义务清楚明白，并愿意按照本补充条款严格执行。若主合同与本协议约定不一致的，以本协议为准。该条对合同约定情况不一致时的处理方式做出了说明，双方均应严格遵守。此外，庭审中王珂明确表示对绿城物业公司提供的物业服务质量没有异议，故本院认定物业服务费应从商品房交付王珂的2016年9月25日起计算。因王珂已经预交一年物业服务费，故绿城物业公司要求王珂支付2017年9月26日至2019年3月31日的物业服务费，理由充分，本院予以支持。因绿城物业公司与王珂对交纳主体、交纳起始时间等方面确实存在严重分歧，故对绿城物业公司要求王珂支付逾期违约金的诉讼请求，本院难以支持。关于王珂主张绿城物业公司应通过银行从业主的一卡通划取，但现在没有为业主办理一卡通的意见，本院认为办理一卡通可以方便业主和物业服务企业收交物业费，国家政策亦鼓励业主通过一卡通方式交费，但未办理一卡通不能成为业主拒交物业费的理由，不能因此否认物业服务企业提供服务的事实，本院对王珂的该项辩解意见不予采纳。关于王珂主张涉案小区竣工与承接查验时间顺序颠倒问题，不足以影响合同效力，如证据充足，王珂可向相关主管部门反映，不能以此为由拒绝交纳物业服务费。因本案为物业服务合同纠纷，在双方均认可房屋建筑面积为X平方米的情况下，王珂所购房屋门牌号对本案没有实质影响，本院在计算物业服务费用时以4.2元每月每平方米为标准，以X平方米为基数计算。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王珂于本判决生效之日起七日内支付原告北京绿城物业管理有限公司二〇一七年九月二十六日至二〇一九年三月三十一日物业服务费二万一千四百八十二元五角。二、驳回原告北京绿城物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百一十六元，由被告王珂负担（原告预交，限被告于本判决生效后七日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杜春武审 判 员  李 娜人民陪审员  张俊付二〇二〇年一月九日法官 助理  张成亮书 记 员  李学文