四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0802民初334号 原告：王文海，男，汉族，生于1955年9月13日，住四川省广元市利州区。 原告：王晓蓉，女，汉族，生于1974年11月24日，住四川省剑阁县。 原告：涂文生，男，汉族，生于1975年3月16日，住四川省剑阁县。 三原告共同委托诉讼代理人：高怀锦，广元市利州区上西法律服务所法律服务工作者。 被告：广元市天鑫房地产开发有限公司，住所地广元市利州区蜀门北路297号，统一社会信用代码915108005927884513。 法定代表人：吕东，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑长明，四川捷哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李根，四川捷哲律师事务所律师。 第三人：广元市利州区利隆商城规划片区业主委员会。 负责人：胥支平。 委托诉讼代理人：何发雄，剑阁县剑雄法律服务所法律服务工作者。 原告王文海、王晓蓉、涂文生诉被告广元市天鑫房地产开发有限公司（以下简称天鑫公司）、第三人广元市利隆商城规划片区业主委员会（以下简称利隆业委会）合同纠纷一案，本院于2019年1月16日受理，在诉讼过程中，被告天鑫公司以利隆业委员会与本案有利害关系为由,申请追加其为第三人，本院予以准许。期间，因法定事由，本院于2019年6月17日裁定中止审理本案，于2019年11月15日恢复审理，依法适用普通程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高怀锦，被告的委托诉讼代理人郑长明、李根，第三人的委托诉讼代理人何发雄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年2月1日至2017年1月31日期间房屋拆迁安置补偿费1399248元，并从2016年2月1日起按日1‰支付违约金至付清之日止；2.判令被告支付原告2017年2月1日至2018年1月31日期间房屋拆迁安置补偿费2098872元，并从2017年2月1日起按日1‰支付违约金至付清之日止；3.依法判令被告支付原告自2018年2月1日起至2019年1月31日期间房屋拆迁安置补偿费2798496元，并从2018年2月1日起按日1‰支付违约金至付清之日止，合计6296616.00元；4.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告增加第5项诉讼请求：判令被告支付原告自2019年2月1日起至2020年1月31日的过渡费2798496元，并自2019年2月1日起按应付款金额的日1‰支付违约金至付清之日止。同时将前4项诉请中的“房屋拆迁安置补偿费”明确为“房屋拆迁过渡费”。 事实和理由：2014年4月10日,原告与利隆业主委员会签订了《广元市利州区利隆商城规划片区二期改造项目拆迁安置补偿协议》（以下简称安置协议），协议签订后，原告依约履行了相应义务，拆迁人（开发商）广元市互爱房地产开发有限公司（以下简称互爱公司）履行了部分义务后解除了开发协议，终止履行安置补偿协议。2015年9月,被告（乙方）承接该项目开发并于9月16日与利隆业委会（甲方）签订了《广元市利州区南河小商品城规划片区改造项目B标段开发还建合同》（以下简称还建合同），约定“对业主还建，补偿义务按安置协议执行，其中变更约定承担2016年2月1日以后的安置补偿费”和“乙方（被告）未按照本合同约定支付各自费用的，每逾期一日，安置付款项的1‰向甲方支付违约金”。安置协议第二条约定：“过渡费……从2014年2月起计算，过渡费暂定三年，自本协议生效后付清第一年的过渡费，一年到期后再付第二年过渡费，以后以此类推。”第四条约定:“拆迁房屋补偿款的支付：1、甲方在本协议生效后，支付乙方2014年2月1日至2015年1月31日度过渡费和所有商户安置费等，共包干支付人民币合计：2764765.20元（签订合同支付50%，商户搬迁完毕后再支付剩余的50%）”安置补偿协议约定年包干支付2764765.2元的标准。原告于2017年10月自愿《声明》：“要求业主委员会安置我业主与你实际签订的我业主应得的过渡补偿协议中的年过渡费1399248.00元的合同执行”。但被告与原告签订合同后，并没有支付该笔款项和履行以上合同义务。 被告被告天鑫公司辩称，1.被告与原告之间不存在合同关系，被告没有向原告支付相应款项的义务；2.根据2018年7月7日的鉴定报告显示，被告承接项目后，向第三人（包含三原告）支付的各项费用已经超支了911955.23元，原告的诉讼请求不应当得到支持。 第三人利隆业委会述称,1.根据利隆业委会的资料显示，三原告与互爱公司比照原告应得过渡费，已根据合同约定，支付完毕2016年1月31日之前的安置及过渡费；2.原告所主张的2016年2月1日起的过渡费，根据利隆业委会资料显示，被告没有通过利隆业委会的账户向原告支付；3.被告认为原告不能直接起诉被告，理由不成立，根据物权法和物业管理条例规定，作为业主专属物业权利的主张，业主可以通过业委会主张，也可以自行主张，本业委会支持原告自行主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见,对本案事实确认如下: 2012年12月5日，广元市人民政府以广府阅［2012］71号《关于研究规划建设及土地管理有关问题的纪要》确定下列事项：1.利隆服装批发城位于南河片区南侧，“5.12”地震后商场主体结构受损严重，鉴定等级为Ｄｓｕ级。由于商场客货线路混杂，货物仓储空间和停车位不足，经营中存在严重的消防安全隐患。2.为彻底解决利隆服装批发商城的消防隐患，同意启动利隆服装批发商城连片改造项目，实行统筹考虑、一体规划、连片改造。3.执行旧城改造的相关政策。4.充分发挥业主的主体地位和作用，由商城业主组建业主委员会，负责改造推进工作。 2013年3月29日，利隆商城规划片区业主举行业主委员会主任及副主任选举，选举业委会主任为贺廉理，副主任为胥克平、蔡明、王东强。随后，利隆业委员进行了登记备案，第三人利隆业委员正式成立。 2014年2月22日，第三人利隆业委会作为甲方与翔泰公司作为乙方，签订《广元市利隆商城规划连片改造项目（二期）开发还建框架合同》（以下简称框架合同），主要内容为：1.甲方系本合同约定改造开发片区依法推选的业主委员会，代表全体业主；本合同涉及甲方的权利、义务，由推选甲方的全体业主共同享有和承担。2.项目的改造名称暂定为“南河市场小商品市场连片改造二期项目”。3.建设工期暂定为24个月，以业委会向开发企业交付项目用地时起算，但最迟不超过2018年8月30日。4.乙方应该根据广元市人民政府关于《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置办法》（广府发[2011]24号）规定，向被拆迁人及租赁经营商户支付搬迁过渡费。5.乙方应积极配合甲方与还房业主沟通，做好拆迁安置补偿工作，支付各项补偿款，并与各个业主签订《拆迁安置补偿合同》，并按照本合同的主要原则和相关条款与业主签署拆迁还建合同。6.乙方未按照本合同约定支付各种费用的，每逾期一日，按照应付款项的1‰向甲方支付违约金。任何违反本合同约定的行为均视为违约，违约方应向守约方支付违约金50万元，多次违约的，累加计算。 2014年4月10日，第三人利隆业委会作为甲方与三原告作为乙方签订《安置协议》，主要内容为：1.根据甲方与翔泰公司签订的《框架合同》所确认的拆迁原则并参照《广府发［2011］24号》规定，签订本协议；2.原告的房屋位于广元市，面积3032.4㎡，房产证记载面积5441.8㎡，其中一号楼和二号楼的一层951.582㎡，一号楼的二层（舞厅茶楼）674.302㎡，一号楼的三至六层2909.418㎡，二号楼的二、三层（办公用房）572.48㎡，地下室334.018㎡。经测绘地下室面积实际为648.47㎡，配电室面积为14.5㎡（无证）。双方同意上述房屋以产权证中的记载面积和地下室、配电室的测绘面积予以认可，作为货币补偿产权调换的依据。3.一号楼一层、二号楼的一层合计951.832㎡，一号楼二层（舞厅茶楼）674.302㎡选择产权调换。4.过渡时间从2014年2月起计算，过渡时间暂定三年，自本协议生效后付清第一年的过渡费，一年到期后再付第二年过渡费，以后以此类推。在本协议生效后七日内，甲方向乙方支付2014年2月1日至2015年1月31日过渡补偿费和所有商户安置费等共包干支付139.9248万元。5.如甲方未按期交付原告过渡费和货币补偿款，应按日承担未付部分万分之七的违约金，超过一月，还应承担100万元的违约金。6.待二期开发商在广元成立新的房地产开发公司后，甲方应协助乙方在不违反本协议基本原则下与开发业主签订《拆迁补偿安置还建协议》，同时本协议终止。7.如因履行本协议发生争议，双方均同意交广元仲裁委员会仲裁。 当日，原告王文海承诺2014年2月1日至2015年1月31日过渡补偿费和所有商户安置费等，共计包干2798496元，除原告王文海应得的1399248元之外，剩余的1399248元归业委会工作经费。 2014年4月30日，原告与第三人利隆业委会签订《房屋拆迁货币补偿合同》，主要对原告位于广元市利州区的房屋，银海宾馆一号楼3-6楼、二号楼2-3、地下室、配电室的房产进行了评估作价；原告在规定期限内签订房屋征收补偿协议，并如期搬离后进行奖励的方式、货币的支付方式；违约责任及发生争议的处理方式等进行了约定。 2014年7月30日，第三人利隆业委会作为甲方与翔泰公司作为乙方签订《广元市利隆商城规划连片改造项目（二期）开发还建框架补充合同》（以下简称框架补充合同），主要内容为：1.甲乙双方确认纳入一期改造的银行宾馆土地约5亩，业主共计14户；2.乙方应配合甲方办理银海宾馆纳入一期改造的规划手续。 2015年3月4日，第三人利隆业委会作为甲方与翔泰公司作为乙方签订《合同终止协议书》，终止双方于2014年2月22日签订的《框架合同》的执行。 2015年3月25日，第三人作为监督人，互爱公司作为承诺人向三原告作出承诺，主要内容为：1.按照第三人与三原告签订的协议，2015年2月1日至2016年1月31日的过渡费2798496.00元及利息167909.76元、违约金100万元，合计2966405.76元；2.互爱公司承诺于2015年4月30日之前付清，若未按时付清，互爱公司按照总额的3%支付资金利息及违约总额的20%承担违约责任。 2015年6月8日，第三人利隆业委会以互爱公司未取得开发资质、建设工程许可证等为由要求解除双方的《框架合同》。后，经广元市中级人民法院的（2016）川08民初字14号民事调解书确认解除《框架合同》。 2015年9月16日，第三人利隆业委会作为甲方与被告天鑫公司作为乙方签订《还建合同》，主要内容为：1.甲方代表全体业主行使权利，就位于广元市利州区地段，利隆商城规划区连片改造项目Ａ、Ｂ标段开发还建事宜，与乙方协商一致并签订本合同；2.建设工期暂定为450天，以甲方正式向乙方发出开工通知并正式开工进场起计算；3.利隆商城在2015年6月23日的《比选文件》和被告天鑫公司在投标书中的承诺，作为本合同的组成部分，具有同等法律效力；4.本项目拆迁补偿方式（含产权置换、货币补偿、装修补偿、搬迁过渡费等），利隆商城与Ｂ标段业主已签订了相应的补偿协议，被告天鑫公司明知，不提出异议，并承诺按第三人与Ｂ标段业主签订的相应补偿协议履行；5.前期拆迁费用，其中过渡安置费计算至2016年1月30日止，2016年1月31日以后过渡由被告天鑫公司按合同支付；6.乙方应向甲方支付项目前期的费用、支付拆迁补偿款、过渡费等实际发生的费用，若未按照本合同约定支付各种费用的，每逾期一日，按照应付款项的1‰向甲方支付违约金；7.任何违反本合同约定的行为均视为违约，违约方应向守约方支付违约金50万元。8.甲方应确保本合同的各项涉及甲方业主的权利、义务落实到每位改造业主，所有需要通知的事项通知到各位业主。 2016年3月29日，中共广元利州区委办公室以《议事纪要》第3期的形式发文，明确被告天鑫公司作为南河小商品批发市场改造B段项目开发主体，确保于2016年3月30日进场施工。 2016年3月30日，第三人利隆业委会作为甲方与被告天鑫公司作为乙方、翔泰公司作为丙方、四川鑫嘉园置业有限公司作为丁方，四方协商一致并签订《民事调解补充协议》，主要内容为：1.本协议生效后，广元市利州区南河小商品城规划片区改造项目B标段的开发权归乙方享有，同时乙方自愿承接丙方在本协议生效前，与本项目中全部被拆迁户签署的全部合同、协议中的全部权利和义务。2.丙方对王文海作出的违约承诺由乙、丙两方按照以下约定分担，其中之一为，2016年2月1日至2017年1月31日期间2798496元过渡费和该笔过渡费截止2016年4月30日期间按照月利率2%计算的资金利息167909.76元，由乙方负责在2016年4月30日之前付给王文海。 2016年6月8日，广元市利州区南河街道党政办公室组织各方协调并以《会议纪要》第一期的形式发文，确定费用支付方式为，业主委员会日常办公经费和各委员误工补助由所承担企业直接拨付到业主委员会账户。业主、商户拆迁过渡补偿费经业主委员会制定支付方案并签字核实后，由所承担企业直接拨付到业主、商家账户。 2016年12月30日，被告天鑫公司向原告王文海支付过渡费30万元。 2017年10月24日，三原告向第三人书面声明，过渡补偿按每年过渡费1399248元的合同执行，对原签订的过渡费补偿协议中的年过渡费2798496元的虚假合同及我业主的承诺书予以解除或终止。 2019年1月7日，三原告因案涉事宜向广元市仲裁委员会提请仲裁，该委员会裁决不予受理。 上述事实，有原告所举的身份证复印件、广利南办【2018】70号批复、业主委员会备案登记表、拆迁补偿安置协议，还建合同、民事调解书、原告的承诺、广元互爱公司的承诺、欠条、收据等证据，被告所举的补偿协议、拆迁费用的见证报告、民事裁定书等证据，第三人所举的广利南办【2018】70号文件、业主委员会备案登记表、议事纪要、会议纪要、比选文件、中标通知书、安置补偿协议、房地产评估价报告等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证以及双方当事人陈述，足以认定上述事实。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告主张过渡费计算标准、数额及支付主体；二、原告主张的违约金是否应该支持。 关于焦点问题一。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，三原告与第三人业委会于2014年4月10日签订的《安置协议》，互爱公司于2015年3月25日向三原告作出的《承诺》，第三人与被告天鑫公司于2015年9月16日签订《还建合同》，第三人与被告天鑫公司及案外人翔泰公司、四川鑫嘉园置业有限公司于2016年3月30日签订《民事调解补充协议》。均系各方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，各方均应按照约定履行义务。即，各方对拆迁房屋的置换、过渡时间、过度费标准、支付过渡费时间节点均做了明确约定。原告早已按照约定履行完毕拆迁事宜，先后将案涉房屋及土地交由案外人翔泰公司、被告天鑫公司用于重建，且案涉拆迁房屋正在由被告天鑫公司开发建设。但，关于还建房屋的拆迁过渡费的支付事宜，仅仅支付到2016年1月31日及30万元外，未再继续进行支付。三原告诉请向其支付2016年2月1日之后的过渡费（扣减被告支付的30万元），应予支持。案涉过渡费计算标准、数额及支付主体，从以下六个方面的约定能予以证实，并予以确认。 其一，三原告与第三人签订的《安置协议》中约定，过渡时间从2014年2月起计算，过渡时间暂定三年，自本协议生效后付清第一年的过渡费，一年到期后再付第二年过渡费，以后以此类推。 其二，互爱公司向三原告作出的《承诺》中约定，按照第三人与三原告签订的协议，2015年2月1日至2016年1月31日的过渡费2798496.00元。 其三，第三人与被告天鑫公司签订《还建合同》中约定，本项目拆迁补偿方式（含产权置换、货币补偿、装修补偿、搬迁过渡费等），利隆商城（第三人）与业主已签订了相应的补偿协议，被告天鑫公司明知，不提出异议，并承诺按第三人与业主签订的相应补偿协议履行；过渡安置费计算至2016年1月30日止，2016年1月31日以后过渡由被告天鑫公司按合同支付。 其四，第三人与被告天鑫公司及案外人翔泰公司、四川鑫嘉园置业有限公司签订《民事调解补充协议》中约定，本协议生效后，广元市利州区南河小商品城规划片区改造项目B标段的开发权归被告天鑫公司享有，同时被告天鑫公司自愿承接翔泰公司在本协议生效前，与本项目中全部被拆迁户签署的全部合同、协议中的全部权利和义务；翔泰公司（互爱公司）对王文海作出的违约承诺由被告天鑫公司、翔泰公司（互爱公司）两方按照以下约定分担，其中之一为，2016年2月1日至2017年1月31日期间2798496元过渡费，由被告天鑫公司负责在2016年4月30日之前付给王文海。 其五，广元市利州区南河街道党政办公室的《会议纪要》载明，业主、商户拆迁过渡补偿费经业主委员会制定支付方案并签字核实后，由所承担企业（被告天鑫公司）直接拨付到业主、商家账户。 其六，三原告向第三人《声明》，三原告自愿将过渡费确定为低标准的1399248元每年。 结合上述六个方面的约定，足以证实各方当事人关于原告拆迁房屋过渡费的约定为1399248元每年，且已支付至2016年1月31日；支付主体为被告天鑫公司,且由被告天鑫公司直接支付给包括原告在内的各业主。同时，各方约定过渡时间“暂定三年”，可知各方对过渡还房时间协商一致为不定期限。原告认为过渡期限就为三年的固定期间，与三原告和第三人签订的《安置协议》中明确约定“过渡时间从2014年2月起计算，过渡时间暂定三年，自本协议生效后付清第一年的过渡费，一年到期后再付第二年过渡费，以后以此类推”相悖，该观点不能成立。另一方面，经庭审核实，各方对案涉房屋的交还具体时间依然不能确定，但各方均认可在2020年1月31日前是肯定不能交还房屋。故此，原告诉请过渡费计算至2020年1月31日，系必然发生的费用，本院予以支持。 综上，案涉房屋的过渡费为：1399248元/年×4年（2016年2月1日—2020年1月31日）=5596992元。折抵被告天鑫公司已经向原告支付的30万元，被告天鑫公司还应向原告支付这一时间段的过渡费为5296992元。 被告天鑫公司认为据合同的相对性原则，其不应向原告支付过渡费。该辩称意见与上述约定中关于过渡费支付主体的约定相悖，本院不予采纳。被告天鑫公司辩称其已经向三原告超额支付了过渡费，虽举出鉴证报告为证，但该报告的内容包括了原告等十二户业主在内，且包括三原告部分房屋的货币安置拆迁补偿款及截止2016年1月31日之前的过渡费，与案涉争议的2016年1月31日之后的过渡费不具有关联性。即，被告未举出足以支持其观点成立的证据，且三原告及第三人仅仅认可其支付30万元外，其余不予认可。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故此，应由负有举证证明责任的被告天鑫公司自行承担不利的法律后果，该辩称观点，本院不予采纳。 关于焦点问题二。据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，被告未按约定如期支付过渡费，已构成违约，而对违约责任的承担方式从以下四个方面的约定可予以确定。 其一，三原告与第三人签订的《安置协议》中约定，如甲方（第三人）未按期交付原告过渡费和货币补偿款，应按日承担未付部分万分之七的违约金，超过一月，还应承担100万元的违约金。 其二，第三人与被告天鑫公司签订《还建合同》中约定，1.被告应向第三人支付项目前期的费用、支付拆迁补偿款、过渡费等实际发生的费用，若未按照本合同约定支付各种费用的，每逾期一日，按照应付款项的1‰支付违约金；2.任何违反本合同约定的行为均视为违约，违约方应向守约方支付违约金50万元。 其三，互爱（翔泰）公司作为承诺人向三原告作出《承诺》中约定，1.2015年2月1日至2016年1月31日的过渡费2798496.00元及利息167909.76元、违约金100万元，合计2966405.76元；2.互爱公司承诺于2015年4月30日之前付清，若未按时付清，互爱公司按照总额的3%支付资金利息及违约总额的20%承担违约责任。 其四，第三人与被告天鑫公司及案外人翔泰公司、四川鑫嘉园置业有限公司签订《民事调解补充协议》中约定，翔泰（互爱）公司对王文海作出的违约承诺由被告天鑫公司和案外人翔泰（互爱）公司两方按照以下约定分担，其中之一为，2016年2月1日至2017年1月31日期间2798496元过渡费和该笔过渡费截止2016年4月30日期间按照月利率2%计算的资金利息167909.76元，由被告天鑫公司负责在2016年4月30日之前付给王文海。 结合上述四个方面的约定，足以证实各方当事人关于未如期向原告支付过渡费所产生的违约责任作出了明确的约定，被告对该约定亦未提出异议。即：每逾一期（一年为一期），要么按逾期金额日利率为万分之七另加100万元，要么按逾期金额日利率为千分之一另加50万元，按期计算。原告诉请按照逾期金额的千分之一计算，视为其对自己权利的处分，同时符合各方对违约金的约定，且前期未按约定支付过渡费而引起的违约责任，各方均自愿按相应约定进行了计算，其计算的标准还高于原告的此项诉请的标准。故此，原告主张的违约金，本院予以支持。即本案的违约金计算方式为：第一期(2016年2月1日—2017年1月31日)以1099248（1399248-300000）元为基数，自2016年2月1日起至付清之日止，按日利率1‰计算；第二期(2017年2月1日—2018年1月31日)以1399248元为基数，自2017年2月1日起至付清之日止，按日利率1‰计算；第三期(2018年2月1日—2019年1月31日)以1399248元为基数，自2018年2月1日起至付清之日止，按日利率1‰计算；第四期(2019年2月1日—2020年1月31日)以1399248元为基数，自2019年2月1日起至付清之日止，按日利率1‰计算。综上，案涉违约金为：以1099248元为基数，按日利率1‰，自2016年2月1日起计算至付清之日止；以1399248元为基数，按日利率1‰，分别自2017年2月1日、2018年2月1日、2019年2月1日起计算至付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广元市天鑫房地产开发有限公司向原告王文海、王晓蓉、涂文生支付房屋拆迁过渡费5296992元（2016年2月1日至2020年1月31日之间），于本判决生效之日起三十日内履行完毕。 二、被告广元市天鑫房地产开发有限公司向原告王文海、王晓蓉、涂文生支付违约金（计算方式为：以1099248元为基数，按日利率1‰，自2016年2月1日起计算至付清之日止；以1399248元为基数，按日利率1‰，分别自2017年2月1日、2018年2月1日、2019年2月1日起计算至付清之日止），于本判决生效之日起三十日内履行完毕。 三、驳回原告王文海、王晓蓉、涂文生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费55876.00元，由被告广元市天鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  何启蓉 人民陪审员  陈玉素 人民陪审员  周海英 二〇二〇年一月九日 法官 助理  奉 俐 书 记 员  曹明辉