河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初6692号原告：郭丛香，女，1987年8月1日出生，汉族，住许昌市。委托诉讼代理人：卢尧朋，男，1982年6月10日出生，汉族，住许昌市东城区。系原告丈夫。委托诉讼代理人：王俊磊，河南世纪风律师事务所律师。被告：许昌未来房地产开发有限公司，住所地许昌市建安大道以北、八龙路以西东岸华城一期1号楼南起第9间。法定代表人：孟凡滋，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹明月，女，该公司员工。委托诉讼代理人：和春辉，河南度邦律师事务所律师。原告郭丛香诉被告许昌未来房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭丛香及其委托诉讼代理人卢尧朋、王俊磊，被告许昌未来房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邹明月、和春辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭丛香向本院提出诉讼请求：1.被告支付因逾期提供办理房产证所需手续产生的违约金75333.87元（按总房款613468元每日万分之二计算）；2.被告履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，提供办理房产登记证书所需全部手续并配合原告办理房产登记证书；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的未来东岸华城-观云第4幢1单元15层1502号住宅，面积为113.89㎡，每平方米单价5386.5元，总价款为613468元。合同签订后，原告将房款全部支付完毕。合同第八条约定，被告于2016年9月20日履行房屋交付义务。合同第十五条约定，被告应在房屋交付后360日内将办理产权登记资料需由出卖人提供的手续报产权登记机关备案，如不能履行上述义务，给予出卖人90日宽限期。因上述关于产权登记的约定，出卖人履行该义务的最后期限应为2017年12月14日。截至2019年8月20日，出卖人已逾期614天。根据合同约定，被告应承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条其中第5项约定，在买受人采用……买受人逾期提供资料的，在出卖人催告期结束后仍未提供时，自出卖人催告期满之日起，每逾期一日须向出卖人支付总房款万分之二的违约金。根据权利义务对等原则，买受人违约承担日万分之二的违约金，而出卖人违约的，也应按上述比例承担违约金。故原告诉至法院。许昌未来房地产开发有限公司辩称，1、合同签订后，政府在2016年8月将部门职能进行了调整，原在房管局办理初始登记改为到不动产局进行不动产首次登记，该情形系签订合同时不能预见且非不可抗力造成的情势变更。即使尚未办理房屋权属证书，被告也不构成违约。2、原告主张违约的标准是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷法律适用若干问题的解释》第十八条，但该条款的适用前提是当事人没有特别约定的情形下。本案中，双方对违约责任进行了明确约定，原告适用法律依据错误。3、按照合同约定，买受人要求出卖人支付违约金的前提是买受人退房，出卖人承担全部房款2%的违约金。综上，因政府原因导致合同履行中产生情势变更情形，延迟了办证流程和时间，结合政府机关因素，并依据商品房买卖合同及补充协议约定，原告要求被告承担逾期提供办理房产证所需资料违约金没有依据。被告未违约，不应承担合同的违约责任，应驳回原告的诉讼请求。原告郭丛香为支持其主张，向本院提交了如下证据：第一组，商品房买卖合同一份。第二组，商品房销售发票一份。第三组，招商银行出具的房款贷款借据一份。被告许昌未来房地产开发有限公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：第一组，国土资源部成立不动产登记局的通知一份、河南省人民政府办公厅关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）、郑州市中级人民法院法官专业会议意见及商品房买卖合同。第二组，业主办理不动产权证需提供资料清单、出卖人需向政府部门提交的相关办证资料。第三组，关于通知江苏中厦集团有限公司移送竣工资料的通知函及邮件单据、关于江苏中厦集团有限公司申请破产的相关法律文书。第四组，向许昌市市政府递交的《未来东岸华城竣工验收办理申请》。第五组，许昌市东城区规划建设局文件。第六组，许昌市中级人民法院（2019）豫10民初70号民事裁定书。第七组，竣工验收备案证书。为查明本案事实，本院到许昌市中级人民法院调取了原告建湖县金秋建筑装璜工程有限公司诉被告许昌未来房地产开发有限公司等建设工程施工合同纠纷一案的相关卷宗材料。经审核，原告提交的证据，被告对其真实性均无异议，本院确认其真实性。被告提交的证据：第一组，郑州市中级人民法院法官专业会议意见系复印件，其真实性无法核实，本院不予采信。其他证据具有证据的真实性，本院确认其真实性。第二组，资料清单相当于原告的单方陈述，其他证据具有证据的真实性，本院确认其真实性。第三组，结合本院调取的证据，对该组证据本院予以采信。第四组，该申请是否向政府递交无法证明，本院不予采信。第五组，该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。第六组，该组证据客观、真实，与待证事实相关联，本院予以采信。第七组，原告对其真实性无异议，本院确认其真实性。本院调取的证据材料，双方对其真实性无异议，本院确认其真实性。依据上述有效证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实：2015年3月16日，原告郭丛香作为买受人、被告许昌未来房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于许昌市××大道以北、八龙路××、××以南××东岸华城?观云第4幢1单元15层1502号房屋，预测建筑面积为113.89㎡，单价按建筑面积计算，每平方米5386.5元，总金额613468元。出卖人应当在2016年9月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3.给予90日延期，宽限期结束时出卖人仍不履行产权登记备案责任的，买受人有权退房，出卖人承担全部房款2%的违约金。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第六条第5项约定，在买受人采取按揭贷款方式买房时，由于出卖人在相关银行提供有担保，因而在买受人的房屋产权证不能及时办理时，出卖人会因此遭受损失，故采用按揭贷款方式买房的买受人必须由出卖人统一办理房屋产权证等证件，且买受人逾期提供资料的，在出卖人催告期结束后仍未提供时，自出卖人催告期满之日起，每逾期一日须向出卖人支付总房款万分之二的违约金。合同签订后，原告通过首付和按揭贷款的方式将房款613468元交付给了被告，被告于2017年4月5日向原告出具了增值税发票。2016年9月20日，被告将涉案商品房交付原告。因被告一直未能办理出初始登记的不动产登记大证，引起本案纠纷，原告于2019年8月29日诉至本院。诉讼中，被告积极努力办理不动产首次登记。在有关部门的协调配合下，2020年1月7日，被告取得竣工验收备案证书。2019年5月23日，建湖县金秋建筑装璜工程有限公司（以下简称建湖金秋公司）将许昌未来房地产开发有限公司和郑州粮食批发市场有限公司诉至许昌市中级人民法院，要求支付工程款92078535.06元及利息。其起诉的事实和理由为：2014年，江苏中厦集团有限公司（以下简称江苏中厦公司）先后承建了许昌未来房地产开发有限公司开发的许昌未来东岸华城项目。签约后，江苏中厦公司将工程施工任务交付给建湖金秋公司。建湖金秋公司按照约定完成施工，并在工程验收合格后将全部工程交付给许昌未来房地产开发有限公司。截至目前，许昌未来房地产开发有限公司尚欠江苏中厦公司工程款92078535.06元未付，江苏中厦公司亦未将相应款项支付给建湖金秋公司，故许昌未来房地产开发有限公司应在欠付工程款的范围内向原告承担清偿工程款的义务。该案在诉讼中，许昌未来房地产开发有限公司以建湖金秋公司、江苏中厦公司为反诉被告提起反诉，要求建湖金秋公司、江苏中厦公司提供工程竣工备案资料并支付违约金、赔偿金暂定2000万元。其反诉理由为：2014年，许昌未来房地产公司与江苏中厦公司签订许昌未来东岸华城观云一标项目、观云二标项目的《施工承包合同》，后签订补充协议。江苏中厦公司将工程转包（或被挂靠）给建湖金秋公司和河南永盛公司施工，因江苏中厦公司和建湖金秋公司不按合同全面履行合同义务，逾期交工和拒不提供竣工备案资料等行为，给许昌未来房地产开发有限公司造成巨大经济损失。故许昌未来房地产开发有限公司提起反诉。该案，江苏中厦公司作为第三人参加了诉讼，并对管辖权提出了异议。许昌市中级人民法院于2019年11月22日作出（2019）豫10民初70号民事裁定书，以江苏省阜宁县人民法院已作出民事裁定书，受理了江苏中厦公司的破产清算申请为由，将该案移送至江苏省阜宁县人民法院审理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，给予出卖人90日延期，宽限期结束时出卖人仍不履行产权登记备案责任的，买受人有权退房，出卖人承担全部房款2%的违约金。合同对违约责任进行了明确约定。由于建筑方未将相关资料移交给被告，被告无法及时提供给产权登记单位。对原告要求被告提供符合办理商品房物权登记资料的诉讼请求，本院不予支持。但该行为系被告的合同义务，被告应当依约履行。在政府有关部门的协调配合下，被告于2020年1月7日取得了竣工验收备案证书，此后被告应当遵循诚实信用原则，在取得相关材料后，及时继续履行向相关部门报送办理涉案房产不动产权属登记所需资料的合同义务，以期实现双方的合同目的。结合上述情况及合同约定，原告要求被告支付违约金证据不足，本院不予支持。关于诉讼费，根据本案情况，诉讼费以被告负担为宜。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告郭丛香的诉讼请求。案件受理费1684元，由被告许昌未来房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  王磊华审 判 员  刘 强人民陪审员  李琳琳二〇二〇年一月十六日书 记 员  李 嫚