西安市碑林区人民法院 西安市碑林区人民法院民事判决书(2019)陕0103民初1708号原告：李阳，男，1991年9月15日出生，汉族，陕西省汉中市汉台区，现住西安市未央区。委托代理人：罗荣奎，陕西唐都律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区。负责人：杨新丰，该分行行长。委托代理人：赵瑞忻，泰和泰(西安)律师事务所律师。委托代理人：李强，泰和泰(西安)律师事务所律师。被告：张永娥，女，1982年12月7日出生，汉族，陕西省富平县，现住西安市未央区海景台北湾。原告李阳与被告中国建设银行股份有限公司陕西省分行(以下简称建设银行)、被告张永娥执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李阳及其委托代理人罗荣奎、被告建设银行的委托代理人赵瑞忻、李强，被告张永娥均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李阳诉称：2016年12月26日，原告与被告张永娥及西安嘉居置业服务有限公司签订了《房屋买卖合同》，原告依约支付了定金，被告张永娥于2017年1月3日将房屋交付给原告，原告居住至今。因张永娥的原因，双方至今未办理房屋过户登记。2018年6月法院到原告住处通知原告房屋已被查封，将依法进行拍卖。故诉讼至法院。1、请求立即停止对所有权证号为110XXXXXXX-1-4-10406-2房产的强制执行；2、判令被告张永娥继续履行与原告的房屋买卖合同，协助原告办理房屋产权过户手续；3、判令被告张永娥向原告支付违约金7万元整；4、判令被告张永娥向原告支付律师费3万元整；5、本案诉讼费由被告承担。被告建设银行答辩称：不同意原告请求立即停止对所有权证号为110XXXXXXX-1-4-10406-2房产的强制执行的诉讼请求，原告对涉案房屋仅享有债权而非物权，不能对抗建设银行的抵押权，不能阻却建设银行实现抵押权的行为，根据碑林法院(2017)2845号民事判决书，建设银行已经对抵押房产折价，或对变卖价款享有优先受偿权，这是生效法律文书确定的事实；关于原告要求判令被告张永娥继续履行与原告的房屋买卖合同、协助原告办理房屋产权过户手续的诉请，非执行异议之诉审理的范围，请求驳回其诉请；原告要求判令被告张永娥向原告支付律师费3万元整及本案诉讼费由被告承担的诉请无事实及法律依据；故请求驳回原告方所有诉讼请求。被告张永娥答辩称：不同意原告请求立即停止对所有权证号为110XXXXXXX-1-4-10406-2房产的强制执行的诉讼请求，建设银行有权按照抵押合同对该房产申请强制执行；不同意与原告继续履行房屋买卖合同，不同意协助原告办理产权过户手续。本案中自己虽然收取了3万元的定金，按照合同约定愿意支付原告7万元违约金。不同意原告要求被告张永娥向原告支付律师费3万元整的诉讼请求；不同意原告要求本案诉讼费由被告承担的诉讼请求。2016年12月26日自己与原告签订合同，原告支付了3万元定金，原告要求先居住房屋，自己就同意了，2017年1月3日将房屋给原告住，之后原告并未再付任何费用。当时口头约定原告用该房屋做按揭贷款，把钱款支付给己方。经自己查询2017年1月，共欠建设银行约47万元左右，房屋卖给原告大约80万元左右，具体记不清了。当时原告说他没房子住，就让原告先住着，房屋不是出租给原告，也不是交付给原告。李阳从2017年1月3日开始住在本案涉及的房屋属实。经审理查明：2017年3月13日，原告建设银行诉被告周某某、被告张永娥(2017)陕0103民初2845号金融借款合同纠纷一案，后经依法审判，判决内容为：“一、被告张永娥、周某某于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金453091.02元、利息7364.17元、本金罚息55.29元、利息复利68.79元，共计460579.27元(截止2016年5月16日)，2016年5月16日后至贷款实际清偿之日的利息、罚息按照《个人住房（商业住房）借款合同》的约定计算支付；二、被告张永娥、周某某未按照本判决确定的期限偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本息，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告张永娥、周某某提供的抵押房产折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。”后本院在执行建设银行与张永娥、周某某上述金融借款合同纠纷一案中，案外人李阳对执行标的提出书面异议，经本院审查，作出了（2018）陕0103执异96号执行裁定书，裁定驳回了李阳的异议申请，后李阳另行起诉到本院，主张自己的权利。本案所涉房屋位于西安市未央区XX区XX路XX号，4幢1单元10406室，建筑面积为113.64平方米。房产证显示，房屋所有权人为本案被告张永娥，房屋所有权证书证号为：西安市房权证未央区字第110XXXXXXX-1-4-10406-2号。2016年12月26日，本案原告李阳与被告张永娥及西安嘉居置业有限公司达成《房屋买卖居间合同》一份，约定，由张永娥作为甲方将上述房产出售给乙方李阳，双方对买卖的其余条款进行了约定。双方约定买卖价款为573000元。后2016年12月27日，原告李阳通过工商银行账户支付给被告张永娥30000元，对其余543000元未支付。双方约定办理过户手续的时间为2017年3月28日之前。原告李阳在被告张永娥的同意下从2017年1月3日开始住在本案所涉及的房屋，但并非出租关系。后双方因被告张永娥的房屋过户不能，故经过协商，双方同意将2016年12月26日的合同作废。2017年6月25日被告张永娥交给李阳欠条一份，写明，欠李阳定金3万元及违约金4万元，约定待之后过户当日把7万元存入资金监管账户，正常过户拿到受理单后此欠条作废。后2017年12月11日原告李阳与被告张永娥签订《西安市存量房买卖合同》一份，该合同已经登记备案(合同备案号C17057490号)，张永娥作为甲方，李阳为乙方，约定由张永娥将所有的上述房屋出售与李阳，合同第二条约定：甲方保证已如实陈述该房屋权属状况和其他具体情况，保证该房屋不受他人合法追索，该房屋的相关权益随房屋一并转让。经查询，该房屋已设抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理。房屋成交价格为858600元。第四条约定，自本合同签订之日起90日内乙方应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户，首付款258600元，贷款600000元。该合同明确约定：“本合同自签订之日起90日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效；如需交易，应另签网签合同。”之后双方均认可最终双方达成的买卖合同价款为738600元。原告李阳与被告张永娥及丙方为西安市置诚资产管理有限公司于2017年12月11日签订二手房交易结算资金监管协议一份，张永娥作为甲方，李阳为乙方，丙方为资金监管方。后因被告张永娥未能结清欠建设银行的款项，故未能解除本案房屋所涉的抵押，合同未能继续履行。故原告诉至本院，主张自己的权利。庭审中，建设银行举证西安市房他证未央区字第2012091826号房屋他项权证一份，证明本案所涉房屋的他项权利人为己方建设银行。债权数额为50万元。登记时间为2012年9月19日。在本案审理中，因原告主张己方享有涤除权，故本庭向原告方释明，将款项交入本院银行账户进行提存，但原告并未如期交纳。上述事实有《西安市存量房买卖合同》、欠条、中国工商银行股份有限公司汉中太白路支行借记卡账户历史交易明细清单及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，原告李阳到庭表示，自愿偿付被告张永娥所欠建设银行的款项，应予以准许。即受让人李阳通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押负担的，转让行为有效。上述法律规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押权、受让抵押标的的物的第三人间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。本案中被告建设银行会对本案所涉房屋依法享有优先受偿权，原告李阳在主张行使涤除权的同时，却不向本院交纳相应的款项，行使涤除权的基础条件缺失，故其涤除权在本案中不能进行行使。关于原告诉请停止对所有权证号为110XXXXXXX-1-4-10406-2房产的强制执行一节，其不提存或支付在（2017）陕0103民初2845号民事判决书中所确认的款项以使抵押权消灭，故对该项诉请不予支持；基于上述理论，原告要求判令被告张永娥继续履行与原告的房屋买卖合同，协助原告办理房屋产权过户手续的诉讼请求本院依法不予支持；关于原告要求判令被告张永娥向原告赔偿原告支付违约金7万元整并要求被告张永娥向原告支出的律师费3万元一节，是原告基于要求张永娥履行上述买卖合同的前提下的诉请，在本案判决不支持原告上述诉讼请求的前提下，针对该项诉请不宜处理，原告可另行主张。故依据中华人民共和国物权法》第一百九十一条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条、第九十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、              驳回原告李阳请求立即停止对所有权证号为110XXXXXXX-1-4-10406-2房产的强制执行的诉讼请求；二、              驳回原告李阳请求判令被告张永娥继续履行与原告李阳间的房屋买卖合同、协助原告办理房屋产权过户手续的诉讼请求。本案案件受理费10530元，原告李阳已经预交，由原告自行承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审  判  长   傅 妮人民陪审员王学丽人民陪审员邓小玲 二○二○年一月二十日书  记  员   郑世雄1