四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1102民初5813号 原告（申请执行人）：四川恒邦房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区。 法定代表人：彭明，总经理。 委托诉讼代理人：程新江，四川金顶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢竹，四川金顶律师事务所律师。 被告（案外人）：谢蔓，女，1967年9月6日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：王劲松，四川乐嘉律师事务所律师。 被告（被申请执行人）：周晓英，女，1985年6月29日出生，汉族，农民，住四川省井研县。 被告（被申请执行人）：汤志强，男，1975年9月15日出生，汉族，居民，住四川省乐山市沙湾区。 原告四川恒邦房地产开发有限公司与被告汤志强、周晓英、谢蔓申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序于2020年1月21日公开开庭进行了审理。原告四川恒邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人程新江、卢竹，被告汤志强，被告谢蔓的委托诉讼代理人王劲松庭参加诉讼。被告周晓英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川恒邦房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令准许对被告汤志强、周晓英所有的位于乐山市市中区紫荆路716号6幢23楼4号房屋（房产权证号：201604070350）继续予以强制执行；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，因原告与汤志强、周晓英追偿权纠纷一案，2018年5月24日经贵院组织调解并作出《民事调解书》。诉讼中原告向法院申请对汤志强、周晓英所有的乐山市市中区紫荆路716号6幢23楼4号房屋（房产权证号：201604070350）予以保全。同日，法院出具《民事裁定书》，裁定查封前述房屋。《民事调解书》生效后，汤志强、周晓英未履行还款义务，2018年8月14日原告向法院申请强制执行。2019年10月16日谢蔓向执行法院提出执行异议，乐山市市中区人民法院根据谢蔓的执行异议申请，于2019年10月29日作出（2019）川1102执异88号《执行裁定书》，裁定中止对案涉房屋的执行。 原告对《执行裁定书》不服，依法提起执行异议之诉。谢蔓在购买汤志强、周晓英的房屋时，该房屋没有办理国土证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定和《城市房地产转让管理规定》第六条、第十条规定，转让房地产时，应当取得土地使用权证书和房屋所有权证书，没有取得土地权证书的房屋不得转让，所以汤志强、周晓英的房屋在没有取得土地使用权证之前依法不得转让，转让属无效行为。 汤志强、周晓英与谢蔓签订的房屋买卖合同写的房屋地址是乐山市市中区翡翠路529号房屋，但房屋产权证登记的地址为乐山市市中区紫荆路716号（君悦湾6栋23楼4号房屋），不能证明其转让的是本案涉案房屋。 涉案房屋装修时（2018年3月16日）均是以业主汤志强的名义办理的，装修完成前（2018年6月30日前）房屋还是汤志强、周晓英占有使用，而房屋在2018年5月24日已被法院查封。不存在《执行裁定书》认定的谢蔓在原告保全查封前已经占有房屋的事实。 谢蔓对房屋迟迟没有办理过户存在一定过错。谢蔓在购买房屋时理应核实房屋的产权权属信息及对应的土地权属信息，确保购买的房屋权证齐全，可以过户，谢蔓在明知房屋权证不齐全且无法办理过户的情况下仍甘冒风险购买房屋并支付了绝大部分价款，且款项实际支付节点与合同约定不一致，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，诉至人民法院。 被告谢蔓辩称，在查封房屋以前，即2017年5月21日的时候双方就签订了房屋买卖合同，谢蔓委托自己的嫂子办理的手续，所以签字是后签的，是6月份签字，而且在查封之前谢蔓也装饰了房屋，支付了前期相关的物管费用，也就是说谢蔓占有有房屋；谢蔓支付了大部分费用，剩余的8万的房款也支付给了法院，在提出执行异议的时候就交付了；为什么没有办理过户，是因为那边没办到土地证，到了2019年才办了产权证，没办理过户的原因是因为汤志强，不是因为谢蔓的过错，因此谢蔓取得房屋是合法有效的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，谢蔓在人民法院提出的执行异议中，所有的证据能够排除执行，因此请求法院驳回原告诉请。 被告汤志强辩称，2018年底的时候我发生了事情，被判处了九个月有期徒刑，出来过后才能处理原告的事情，现在正在想办法处理；房子现在属于谢蔓，不属于汤志强和周晓英的，不能执行谢蔓的房子，所以请求法院驳回原告诉求。 被告周晓英未答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院于2018年3月15日受理恒邦公司诉汤志强、周晓英追偿权纠纷一案中，本院根据恒邦公司提出的财产保全申请，于2018年5月24日作出（2018）川1102民初2174号民事裁定，查封被申请人汤志强、周晓英所有的位于四川省乐山市市中区紫荆路716号6幢23楼4号的房屋（权证号：201604070350、业务件号：权0650424），保全金额以24万元为限，查封期限为三年。2018年5月29日，本院向乐山市不动产登记中心送达了（2018）川1102民初2174号民事裁定书及（2018）川1102执保253号协助执行通知书。2018年5月24日，本院出具了（2018）川1102民初字第2174号民事调解书，该调解书中载明：恒邦公司向本院提出诉讼请求：一、判令汤志强、周晓英向恒邦公司支付原告代偿的按揭购房贷款本息227582.00元及资金占用利息（从垫付之日起以对应垫付金额为基数按银行同期贷款利率计算至还清之日止）；二、本案诉讼费由汤志强、周晓英承担。事实和理由中载明，2014年9月29日，汤志强、周晓英购买原告开发的“翡翠国际.君悦湾一、三批次”6幢1单元23层4号房屋。2015年1月5日，双方与招商银行股份有限公司乐山分行签订了《个人购房借款及担保合同》，约定汤志强、周晓英向招行乐山分行贷款236000.00元用于支付购房款，并以等额本息方式按月偿还，恒邦公司为汤志强、周晓英所借购房借款提供连带责任保证担保。四川省乐山市三江公证处出具（2015）乐市三证字第7-10号《公证书》，对《个人购房借款及担保合同》赋予强制执行力。因汤志强、周晓英没有按照《个人购房借款及担保合同》约定按时向招商银行股份有限公司乐山分行归还贷款本息。2017年11月29日招商银行股份有限公司乐山分行向乐山市市中区人民法院申请强制执行，原告在执行中为被告代偿其所欠银行的相关款项227582.00元，上述代偿款项，汤志强、周晓英至今未向恒邦公司归还。 经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、汤志强、周晓英于2018年6月10日前支付恒邦公司代偿的按揭购房贷款本息227582.00元及资金占用利息（资金占用利息的计算方式为：自2017年11月30日起以代偿款227582.00元为本金，按银行同期贷款利率计算至该本金还清之日止）；二、本案案件受理费2357元（已减半收取）、案件保全费1720元，共计4077元，由汤志强、周晓英共同承担（恒邦公司已预交，由汤志强、周晓英于2018年6月10日前支付给恒邦公司）。 2018年8月14日，恒邦公司依据已经发生法律效力的（2018）川1102民初2174号民事调解书，向本院申请执行，本院于同日立案受理，案号为（2018）川1102执1486号。在该案执行过程中，本院依法对汤志强、周晓英的财产情况进行了调查，除查封登记在汤志强、周晓英名下位于四川省乐山市市中区紫荆路716号6幢23楼4号的房屋（权证号：201604070350）外，未发现汤志强、周晓英名下其他可供执行财产。由于查封房屋存在抵押权且未完善国有土地使用权登记信息，暂不具备处置条件。经告知恒邦公司，恒邦公司表示也不能提供二被执行人其他可供执行财产及线索，并同意终结该案本次执行程序。本院已依法将汤志强、周晓英纳入限制消费名单予以惩戒。2018年12月10日，本院作出（2018）川1102执1486号执行裁定，裁定终结本次执行程序。2019年6月24日，恒邦公司向本院申请恢复强制执行，本院于同日立案受理，案号为（2019）川1102执恢438号。2019年8月16日，本院在案涉房屋处张贴《公告》，案外人遂向本院提出前述异议请求。 另查明，2017年6月5日汤志强、周晓英与谢蔓签订《房产买卖合同》，约定：汤志强、周晓英将位于四川省乐山市翡翠路529号的房屋（合同编号：2014092900119）出售给谢蔓，该房屋建筑面积为83.24平方米；成交总价为33万元，此价格含房屋过户等费用；付款方式为2017年5月21日签订合同当天支付购房定金2万元，2017年6月30日前支付购房款5万元，2017年10月30日前支付购房款5万元，余款待房屋过户手续办理完成当日一并付清。周晓英作为出卖人签名，汤志强作为代理人签字（审理中，汤志强陈述是作为出卖人签字，在代理人签字是因笔误）。2017年5月21日，谢蔓委托卢玲向汤志强交付购房定金2万元，汤志强于同日出具收条，载明“今收到卢玲购房定金20000元（币贰万元正）”。2017年11月7日、2018年2月8日，谢蔓的母亲黄武群分别以转账、现金支付的方式向周晓英交付购房款2万元、8万元，周晓英于2018年2月8日出具《收条》载明：今天收到谢蔓交来市中区翡翠路529号6-23-4号，今收到房款100000（元），含2017年11月7日谢蔓转账到账20000（元）。2018年5月9日，谢蔓的母亲黄武群分别以转账的方式向周晓英交付购房款13万元，汤志强、周晓英于同日出具《收据》载明：今收到谢蔓（公民身份号码511102196709060024）交来购房款（翡翠国际4期君悦湾6幢23-4号）人民币13万元整，此据。2019年10月28日将剩余8万元交付给了乐山市市中区人民法院。2018年3月15日谢蔓与乐山市中心城区嘉壹室内装饰材料经营部签订《装饰合同》，由乐山市中心城区嘉壹室内装饰材料经营部对案涉房屋进行装饰。谢蔓支付装饰款以及物业费等。 《房屋信息摘要》载明，案涉房屋坐落在四川省乐山市市中区紫荆路716号6幢23楼4号，建筑面积为83.27平方米，登记权利人为汤志强、周晓英，案涉房屋的房屋唯一号为69390，其权证号先后由乐房权证乐山市字第201604070350变更为川（2019）乐山市不动产权第0018232号。招商银行股份有限公司乐山分行作为贷款人与恒邦公司作为保证人、汤志强和周晓英作为借款人签订的《个人购房借款及担保合同》载明的案涉房屋位于乐山市市中区翡翠国际.君悦湾一、三批次6幢第1单元23层4号，房产买卖合同编号：2014092900119。《乐山市不动产登记中心查询单》载明：截止2018年10月30日，案涉房屋未见土地登记信息。该房屋于2019年办理了土地使用证。本案案涉房屋由位于乐山市市中区翡翠国际.君悦湾一、三批次6幢第1单元23层4号已变更为了四川省乐山市市中区紫荆路716号6幢23楼4号。 再查明，2017年10月11日，招商银行股份有限公司乐山分行依据已发生法律效力的四川省乐山市三江公证处（2017）乐市三证执字第73号执行证书向本院申请执行。根据该生效法律文书，恒邦公司、汤志强、周晓英应连带偿还招商银行股份有限公司乐山分行借款本金208466.76元及利息、罚息、复息、律师费。该案执行中，本院依法强制扣划恒邦公司银行存款227582元（含执行费3265元），并将执行案款224317元支付给招商银行股份有限公司乐山分行。2017年12月12日，本院作出（2017）川1102执1423号《结案通知书》，对该案按执行完毕结案。 以上事实，有身份证复印件、《营业执照》《民事调解书》《（2018）川1102执异1486号受理执行案件通知书》《（2019）川1102执异88号执行裁定书》《翡翠国际社区装饰装修须知》《翡翠国际社区（住宅）装饰装修承诺表》《君悦湾项目装饰装修施工证》《阳台和入户花园封闭告知书》《装饰装修管理服务协议》《翡翠国际社区装饰装修须知》《装饰装修申请表》《房屋买卖合同》《收条》《嘉壹装饰合同》《嘉壹装饰结算表》《收据》《证明》等证据证明。 本院认为，汤志强、周晓英与谢蔓签订《房产买卖合同》中汤志强是否系出卖人的问题。在签订合同时周晓英、汤志强均在场，在出卖人均在场的情况下，汤志强已无作为代理人签名的必要，且本案并无证据证明汤志强是受人委托出卖房屋，故认定在该房屋中汤志强是作为出卖人签名。 本案是否存在被告之间故意串通损害原告利益的问题，现有证据可以证明谢蔓与周晓英、汤志强于2017年6月5日签订的《房屋买卖合同》，并于2017年6月5日支付了部分房款，本案并无证据证明谢蔓知道2018年3月15日恒邦公司起诉汤志强、周晓英追偿权纠纷一案以及保全的事实，故被告之间串通损害原告的证据不足。 本案是否交付谢蔓的问题。虽然《装修须知》《安全责任书》上是汤志强签名，因该房屋尚未过户，物业管理公司在一般情况下要求以原房屋所有人名义签名这是现实生活中的常有之事，但本案的房屋装修合同是由谢蔓签订并支付装修款，以及物业管理费也是由谢蔓支付，如若未交付，装修也无法进行，且谢蔓签订的装修合同时间时2018年3月15日，而保全时间是2018年5月24日，故认定该房屋在保全之前已已交付给谢蔓，从上可以看出原告认为房屋未交付的主张不符合生活常理。 本案案涉房屋是否可以执行的问题。从本案证据可以证明被告签订的《房屋买卖合同》所涉及房屋与本案原告所主张的房屋应不同一房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。 根据审查查明的事实，案涉房屋属汤志强、周晓英共同共有，在本院查封案涉房屋之前，汤志强、周晓英与谢蔓签订《房产买卖合同》将案涉房屋出售给谢蔓，上述合同不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。在案证据能够证明在本院查封案涉房屋前谢蔓向汤志强、周晓英支付了25万元购房款，且谢蔓于2019年10月28日将剩余8万元房款交至四川省乐山市市中区人民法院诉讼费及案款账户，应视为其已支付全部价款。在案证据能证实谢蔓在本院查封案涉房屋前已合法占有了案涉房屋，且未能及时办理过户手续是因开发商未能办理土地使用证，并非谢蔓自身原因所致。故谢蔓享有足以排除强制执行的民事权益，足以阻止对案涉房屋的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告四川恒邦房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告四川恒邦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  宋晓轩 人民陪审员  王国强 人民陪审员  曾 扬 二〇二〇年一月二十一日 书 记 员  蒲 澍