浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0127民初5839号 原告（反诉被告）：钱奉强,男，1976年9月14日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人：何姗，浙江智贤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：乐舒蓉,女，1993年9月2日出生，汉族，住浙江省建德市。 委托诉讼代理人：张博、王义，北京京师（杭州）律师事务所律师。 原告钱奉强诉被告乐舒蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，被告乐舒蓉于12月27日向本院提出反诉申请。本院经审查，予以受理，并依法适用简易程序，于2020年1月3日公开开庭合并进行了审理。钱奉强的委托诉讼代理人何姗，乐舒蓉及其委托诉讼代理人张博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钱奉强起诉称，2019年3月中旬，乐舒蓉计划在淳安千岛湖开办乐航教育培训学校有限公司，遂委托案外人宋启宏帮忙租赁经营场所。同年4月份，宋启宏看中原告对外招租的千岛湖镇新安南路18号二楼办公场所，在与钱奉强联系看房并经微信磋商沟通后，于同年4月23日支付定金5万元，钱奉强遂出具了一份定金收据给宋启宏。该定金收据记载：钱奉强收到宋启宏交付的承租千岛湖镇新安南路18号二楼10间办公场地定金5万元，并约定双方于2019年5月10日前签订租赁合同（年租金为18万元、转让费为65000元，租金季付）。案外人宋启宏在支付定金后，于同年5月5日提出租赁场地面积不足要求租金从签订租赁合同起计算，钱奉强并没有当即同意。此后，双方经过多次电话和微信磋商后，钱奉强同意将年租金降为165000元，同时再给乐舒蓉增加两个房间（两个房间的租金按20000元每年计算，其中一个房间为赠送，免租金）。2019年5月10日，双方签订《房屋租赁合同》，约定钱奉强将坐落于千岛湖镇新安南路18号（爱丁堡精品酒店）二楼办公区域靠山体及公摊区域租赁给乐舒蓉使用，租赁期限自2019年5月10日起至2022年5月9日止，房屋租金为每年145000元，转让费65000元，租金分四季付，每季付36250元，签约时付第一季租金及转让费，扣减已经支付的定金50000元，余款51250元需在2019年5月底付清，第二季的付款时间为每年8月31日，第三季付款时间为每年11月30日，第四季付款时间为每年2月28日。该合同同时对双方的权利义务以及违约责任作了约定。其中约定如租赁期间，乐舒蓉拖欠房租累计达一个月以上的，钱奉强有权终止合同，收回房屋；同时，如逾期支付租金，每逾期一日，则须按照日租金的贰倍支付滞纳金。另外，为方便乐舒蓉审批，经乐舒蓉要求该合同将面积填写为520平方米。前述租赁合同签订后几日，乐舒蓉父亲乐国双又以面积不足等理由提出退租，且要求退还全部定金。双方协商无果后，乐舒蓉于同年5月24日向贵院诉讼，以合同面积与实际面积有出入为由要求撤销合同，并退还全部定金。贵院经开庭审理后，驳回了乐舒蓉的诉讼请求。随后，乐舒蓉又向杭州市中级人民法院提起上诉，杭州市中级人民法院经审理后于2019年11月6日作出相应判决，判决驳回上诉，维持原判。综上，钱奉强认为，双方签订的合同经两审法院审理后，均认为系生效合同，被告理应按合同约定履行相应的义务。现被告未履行合同义务的行为已构成违约，按双方合同约定，原告有权要求解除合同并要求被告承担相应的违约责任。诉请判令：1、解除原、被告双方于2019年5月10日签订的《房屋租赁合同》；2、被告按145000元的年租金标准支付原告自2019年5月10日起至合同实际解除之日止的租金，并支付租赁转让费65000元（前述租金暂算至2019年12月9日止为84583.33元，两项合计为149583.33元，扣减被告方已经支付的定金50000元，仍需支付金额为99583.33元）；3、被告支付原告以逾期相应未付租金为基数，至付清日止按年利率24%计算的逾期付款违约金（其中36250元自2019年6月1日起算，另36250元自2019年9月1日起算，暂算至2019年11月30日止为6525元）。4、本案诉讼费用由被告承担。审理中钱奉强撤回要求乐舒蓉支付转让费65000元的诉讼请求。 钱奉强为证明其主张，向本院提供如下证据：1、定金收据1份、房屋租赁合同1份（原件），拟证明被告向原告承租案涉房屋的事实以及双方合同的相关约定。 2、民事判决书2份（复印件），拟证明被告曾起诉请求撤销合同的事实以及相关的判决内容、被告对案涉租赁合同的法律效力予以认可。 乐舒蓉答辩称：1、本案合同签订后，乐舒蓉未实际使用房屋就被钱奉强强行收回。2、乐舒蓉未支付转让费是因为钱奉强交付的房屋不符合合同约定，属于部分履行合同，造成乐舒蓉违约。3、钱奉强在拒绝被告使用房屋后没有采取适当措施防止损失的扩大，其要求赔偿损失的诉讼请求不应得到支持。综上，钱奉强没有履行合同约定，乐舒蓉已经支付5万元定金，钱奉强违反合同约定，请求驳回其诉请。 乐舒蓉在本诉中未提交证据。 乐舒蓉提出反诉称：2019年4月，乐舒蓉为了开办教育培训学校，经多方查探后发现钱奉强于淳安县贴的招租广告，便联系看房，并于4月23日签订定金收据，内容为钱奉强收到乐舒蓉定金5万元，双方应于5月10日前签订租赁合同及双方违约责任。2019年5月10日，双方签订《房屋租赁合同》，约定钱奉强提供520平方米办公场地供乐舒蓉开办教育培训机构使用。合同约定租金按季支付每季度支付36250元。合同签订后，乐舒蓉安排装修公司看房，经过装修公司实地测量后发现房屋面积远没有520平方米。乐舒蓉多次催促钱奉强补足所欠面积无果后报警，钱奉强扬言不给钱不交房。据此，提出反诉：1、解除双方2019年5月10日签订的《房屋租赁合同》；2、钱奉强返还乐舒蓉50000元；3、钱奉强向乐舒蓉支付违约金（自2019年5月10日起至合同解除之日止，按照每日二倍租金支付，自2019年5月10日起至2020年1月3日止为130301元，以397.26元每天租金计算，以每日租金二倍计算违约金）；4、钱奉强承担反诉案件受理费。 乐舒蓉为了证明其反诉主张，提交如下证据：1、光盘1个（附文字整理），拟证明因钱奉强没有交付房屋而报警的情况。 2、定金收据1份，拟证明乐舒蓉支付定金5万元的事实。 3、房屋租赁合同1份，拟证明双方签订租赁合同及相关约定。 4、110处警现场情况登记表、处结备案单1份，拟证明2019年7月23日双方因合同争议，乐舒蓉报警的事实。 5、2019浙01民7754号案件杭州中院庭审笔录1份，拟证明钱奉强承认5万元抵扣的是租金的事实。 钱奉强针对反诉答辩称：对于合同面积，双方在合同签订之前，就已经存在面积上的争议，乐舒蓉就提出了面积不足的情况，案涉合同签订之前，乐舒蓉已经多次现场查勘，对于面积等情况是清楚的。且在支付5万元定金后，双方就在微信、电话等多次沟通面积的问题后，通过降低租金和附送面积等条件后达成了本案租赁合同。案涉租赁合同520平方米是乐舒蓉为了审批教育机构自己填写的。双方签订合同后，房屋就交付给乐舒蓉，钱奉强一直没有存在违约行为。对于解除合同的诉请，钱奉强同意。对于第2、3项反诉诉请，因为钱奉强没有违约行为，诉请不应该得到支持。 钱奉强在反诉中未提交证据。 证据的质证与认证：乐舒蓉对钱奉强提交的证据三性无异议。但是认为本案是房屋租赁合同纠纷，钱奉强提供的（2019）浙0127民初2511号、（2019）浙01民终7754号民事判决书是返还原物纠纷，与本案无关，且上述两份判决书乐舒蓉已经申请再审。本院对钱奉强提交的证据予以采信。 钱奉强对乐舒蓉提交的证据1三性均有异议，结合证据4，证据1可能存在剪辑的情况，因为证据4中提到乐国双报警的内容是2019年6月20日开始租的房屋，并非案涉合同中的房屋。不能证明钱奉强违约，与本案无关。本院认为证据1无法证明乐舒蓉的待证事实，不予采信。证据4予以采信。证据2、3三性无异议，予以采信。证据5，真实性无异议，结合案涉合同，5万元确实抵扣了转让费和第一季度的租金，认可抵扣5万元的事实，对该证据予以采信 根据上述采信的证据和双方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2019年3月中旬，乐舒蓉计划在淳安千岛湖开办乐航教育培训学校有限公司，宋启宏帮其寻找经营场所。后宋启宏发现钱奉强位于淳安县的房屋出租，便与其联系，并于2019年4月23日双方签订定金收据，该收据记载，钱奉强收到宋启宏交付的租赁千岛湖镇新安南路18号二楼10间办公场地定金5万元，双方约定于2019年5月10日以前签订租赁合同（年租金18万元、转租费65000元、租金季付）；如钱奉强违约，双倍返还定金，如宋启宏在规定时间内未签合同，钱奉强有权没收定金。此后，因房屋面积问题，双方经过多次电话和微信沟通，钱奉强同意年租金降为165000元，再给乐舒蓉增加两个房间。2015年5月10日，乐舒蓉与钱奉强签订《房屋租赁合同》一份，千岛湖镇新安南路18号（爱丁堡精品酒店）二楼间办公区域靠山体及公摊区域，以年租金145000元，转让费65000元（合同中约定包含以下物品：空调、沙发、梳妆镜、展柜、椅子、桌子、饮水机、头饰若干等，但未标明具体数量，以5月6日现场视频为准），押金30000元转租给乐舒蓉作为教育培训学校使用。租赁期限自2019年5月10日起至2022年5月9日。租金每年分四季支付，每季度支付36250元，签约后第一季租金和转让费，除定金5万元抵扣外，余款于2019年5月底结清；第二季付款时间为每年8月31日，第三季付款时间为每年11月30日，第四季付款时间为每年2月28日。合同第十条约定了钱奉强的违约责任，逾期交房一日应向乐舒蓉支付日租金二倍的违约金，同时承担因逾期交付造成的全部损失。合同第十二条对乐舒蓉的违约责任进行了约定，租赁期间，乐舒蓉有下列行为之一的，钱奉强有权终止合同，收回该房屋，并没收未使用的租金部分。（1）、利用该房屋进行违法活动的；（2）、拖欠房租累计达1个月以上的。乐舒蓉逾期支付租金，每逾期一日，则需按照日租金二倍支付违约金。乐舒蓉支付50000元定金后未支付其他费用，合同签订后，钱奉强将房屋交付乐舒蓉。 2019年5月24日，乐舒蓉以钱奉强交付房屋不符合合同约定为由向我院提起诉讼，要求撤销双方签订的房屋租赁合同，并退还5万元定金。该案经审理，本院依法判决驳回了乐舒蓉的诉讼请求。乐舒蓉不服一审判决，向杭州市中级人民法院提出上诉，杭州中院维持了一审判决，并对一审认定事实予以确认。 根据前审生效判决，钱奉强已在合同签订后向乐舒蓉交付了案涉房屋。且双方关于增加的2间房屋另行签订了房屋租赁合同，并不包含在本案所涉合同范围内。现钱奉强以乐舒蓉未按约支付房租及转让费等要求解除合同并支付相关费用，乐舒蓉则以钱奉强未按约交付租赁物为由要求解除合同、返还定金并赔偿损失。 本院认为，根据前审生效判决认定的事实，双方签订的《房屋租赁合同》成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。根据生效判决认定的事实，钱奉强在合同签订后已将案涉合同中的租赁物交付给了乐舒蓉，乐舒蓉也聘请了装修公司拟对租赁物进行装修，因此乐舒蓉以钱奉强未交付案涉租赁物要求返还定金并赔偿损失的反诉请求，缺乏事实基础，本院均不予支持。要求解除案涉合同的请求，因钱奉强同意解除，予以支持。乐舒蓉在支付5万元定金后未按照合同约定支付剩余租金，构成违约，原告根据合同第十二条约定，享有解除权，因此对于钱奉强要求解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。乐舒蓉应按照合同约定承担合同解除前的租金，及由此产生的违约金。合同约定按照日租金的两倍支付违约金，钱奉强主张按照年利率24%计算，不违反法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、钱奉强与乐舒蓉于2019年5月10日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日起解除； 二、乐舒蓉于本判决生效之日起十五日内支付钱奉强以年租金145000元为标准，自2019年5月10日至合同解除之日止的租金（暂算至2019年12月9日为84583.33元，扣除已支付定金50000元，为34583.33元）； 三、乐舒蓉于本判决生效之日起十五日内支付钱奉强按年利率24%计算至实际履行之日止的违约金（其中13750元自2019年9月1日开始计算，21208元自2019年12月1日开始计算，均暂算至2019年12月9日共计1011.44元，此后按照房屋租赁合同约定时间分段计算）； 四、驳回钱奉强的其他本诉请求； 五、驳回乐舒蓉的其他反诉请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1656元，减半收取828元，由钱奉强负担108元，乐舒蓉负担720元；反诉案件受理费1953元，由乐舒蓉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  吴玉琴 二〇二〇年一月七日 书记员  汪 珊 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。