海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2019)琼0108民初9617号     原告：邓某，住海口市。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：陈某1，海南海地律师事务所律师。   委托诉讼代理人：徐某（系原告的丈夫），住海口市。   被告：陈某2，住海南省儋州市。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：卢某，海南问源律师事务所律师。   被告：海南东恒房地产营销策划有限公司。统一社会信用代码：91460000MA5T906Y8U。   法定代表人：江某。   委托诉讼代理人：林某。   被告：李某，住海口市。公民身份号码：×××。   原告邓某与被告陈某2、海南东恒房地产营销策划有限公司（以下简称东恒公司）、李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓某及其委托诉讼代理人陈某1、徐某、被告陈某2的委托诉讼代理人卢某、被告海南东恒房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人林某到庭参加诉讼。被告李某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告邓某向本院提出诉讼请求：1.请依法判令三被告连带向原告返还50000元；2.请依法判决本案诉讼费、保全费、保险费由三被告承担。事实与理由：2019年5月23日，原告（乙方）与被告东恒公司（甲方）签订《购房意向书》。该意向书约定：“现就乙方委托甲方居间购买房产一事达成以下协议：一、该房产海口市××区房；二、乙方同意以人民币1850000元价格委托甲方居间协调购买该房产。并于本意向书签订当日内向甲方支付人民币5000元购房意向书；七、卖方若确定同意按照乙方上述要求出售该房产，乙方则同意授权甲方将该意向金人民币5000元转付给卖方作为购买该房产定金；八、意向金转付定金后，若乙方提出不再购买该房产，乙方缴纳的意向金（定金）不予退还；若卖方提出不再出售该房产，甲方须协助乙方追讨己支付的意向金（定金），并有义务协助乙方寻找新的房源；十、若达到条件乙方同意第一时间于当日内追加定金至人民币伍万元整。”原告与被告东恒公司签订《购房意向书》时，被告陈某2同意出售销A2栋8B号房。同日，被告陈某2与被告东恒公司签订《房产售出确认书》。该确认书确认：“1.该房屋所有权人陈某2，房产证号：HK186XXX,建筑面积164.26m2;2.本人承诺在收到东恒地产公司转交的该客户购房定金人民币50000元后，本《房产出售确认书》即时生效；4.本人承诺在收到购房定金后7个工作日内与该客户签订房屋买卖合同。在此期间，本人不得擅自改变房价，不与东恒地产公司以外的其他客户成交，积极配合东恒地产公司办理过户手续，否则，本人须双倍退还该客户支付的定金。”被告陈某2向原告同意出售销A2栋8B号房产，原告应被告东恒公司的要求向被告陈某2支付购房定金50000元。之后，原告与被告陈某2约定签订房屋买卖合同。被告陈某2特意从省外来海南签订房屋买卖合同时，又有其他购房者要购买被告陈某2的A2栋8B号房产，出价1900000元。被告陈某2看到其他人出价高，便拒绝将房屋出售给原告，并将该房出售给其他人。基于上述事实，被告陈某2不履行双方约定将A2栋8B号房产出售给原告，其行为严重违约。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”的规定，被告应向原告返还双倍定金100000元。综上，因被告陈某2已经向我方退还了50000元，三被告仍需向原告支付50000元。原告依约支付定金，被告陈某2拒绝将房屋出售给原告，严重侵害了原告的权益，其应当向原告返还双倍定金。请法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。   被告陈某2辩称，陈某2与原告之间不存在任何房屋买卖关系，双方之间没有签订任何房屋买卖合同，也没有对所谓的房屋定金有任何书面或口头约定。自始至终，陈某2从未见过原告本人，从未授权李某对外代表陈某2去签订任何书面合同。李某代陈某2与东恒公司签订的《房产确认书》对陈某2不产生任何法律约束力。陈某2已于2019年5月29日将收取江某的20000元和原告的30000元分别退给了付款人。综上，原告要求陈某2返还50000元没有任何事实和法律依据。   被告东恒公司辩称，1.2019年5月23日，原告联系我司员工表示想购买海口市××区房，并以购买价1850000元同我司签订购房意向书，同时支付购房意向金5000元。2.我司收取原告交付的意向金后，当日即与陈某2的代理人李某联系。李某当面同陈某2进行电话确认后，代其同我司签订房产售出确认书，并约定房屋出售价格为1850000元及购房定金50000元。确认书签订后，我司将原告支付的5000元意向金代付给陈某2作为购房定金。3.2019年5月24日，原告再次支付给我司15000元意向金，并委托我司代其支付给陈某2作为购房定金。我司也按其意思进行支付。原告本人也直接支付30000元给了陈某2。4.50000元定金支付完毕后，我司及买卖双方约定于2019年5月27日签订房屋买卖合同。在签约当日，陈某2本人表示因其母亲也收取了第三方购买该房产的定金，故不能同原告进行房屋买卖交易，同时与原告当面表达了不能交易的意思并愿意退还已收定金50000元及支付3000元作为补偿。双方协商未果，陈某2于当日将我方代原告支付的20000元退回我司。我司同时协商未果后，将20000元退回给原告。   被告李某未作答辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告李某未举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的保全费和保险费单据、微信截图，被告陈某2、东恒公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。原告提交的《购房意向书》《房产售出确认书》、交通银行转账记录，被告陈某2、东恒公司对上述证据的真实性、合法性均予以确认。至于《房产售出确认书》是否对被告陈某2产生法律效力，属于法律判断，不属于事实认定，将在论证部分具体阐述。虽然被告陈某2对上述证据的关联性有异议，但是不能证明其异议成立，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。原告提交的收据，有原件核对。虽然被告陈某2称其无法确认，但是被告东恒公司作为该收据的出具人对其真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。原告提交的录音资料，虽然被告陈某2称其无法确认，但是被告东恒公司作为当事人之一对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。被告陈某2提交的中国建设银行个人账户收入交易明细，原告与被告东恒公司对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，故本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认并在卷佐证。被告东恒公司提交的《购房意向书》及《房产售出确认书》与原告提交的一致，本院对上述证据的认定意见与前述一致，即对证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2019年5月23日，原告邓某（乙方）与被告东恒公司（甲方）签订一份《购房意向书》。该合同约定：“乙方委托甲方居间协调购海口市××区房产。乙方同意以1850000元的价格委托甲方居间协调购买，并于意向书签订当日向甲方支付人民币5000元购房意向金……若甲方未能在有效期内按乙方上述要求同卖方达成一致，则须全额无息退还该意向金，双方依据协议确定的权利义务取消。卖方若确定同意按照乙方上述要求出售该房产，乙方则同意授权甲方将该意向金5000元转付给买房作为购买该房产定金。意向金转付定金后，若乙方提出不再购买该房产，乙方缴纳的意向金（定金）不予退还；若卖方提出不再出售该房产，甲方须协助乙方追讨已支付的意向金（定金），并有义务协助乙方寻找新的房源……若达到条件乙方同意第一时间于当日内追加定金至人民币50000元整。”当日，被告李某以被告陈某2的名义与被告东恒公司签署了《房产售出确认书》。该确认书记载：“海口市××区房产的房屋所有权人为陈某2，本人承诺将1850000元的价格出售给东恒公司的意向客户邓某。本人承诺在收到东恒公司转交的该客户购房定金50000元后，本《房产售出确认书》即时生效。本人要求定金支付采用转账方式，户名为陈某2，开户行为建行青岛西海岸新区，帐号为×××。本人承诺在收到购房定金后7个工作日内与该客户签订房屋买卖合同。在此期间，本人不得擅自改变房价，不与东恒公司意外的其他客户成交，积极配合东恒公司办理过户手续。否则，本人须双倍退还该客户支付的定金，并向东恒公司支付总房款的3%作为佣金……”被告李某于《房产售出确认书》中业主签名处手签了被告陈某2的名字，并于代理人处签署了自己的名字。原告于2019年5月23日向被告东恒公司支付5000元诚意金，被告东恒公司通过其法定代表人江某向被告陈某2转账5000元，附言：宝阳花园A2栋8B房购房定金。2019年5月24日，原告又向被告东恒公司支付15000元定金，被告东恒公司通过其法定代表人江某再次向被告陈某2转账15000元，附言仍为宝阳花园A2栋8B房购房定金。原告于2019年5月24日再向被告陈某2转账支付30000元。2019年5月27日，被告陈某2表示其未授权被告李某与被告东恒公司签订《房屋售出确认书》，并且拒绝向原告出售其名下的涉案房屋。2019年5月29日，被告陈某2分别将被告东恒公司法定代表人江某及原告汇转的购房定金退还二人。原告因购买涉案房屋未果，遂于2019年7月22日向本院起诉，遂成讼。原告及被告东恒公司均未提交证据证明被告李某具有代理被告陈某2签订《房产售出确认书》的权限。原告对被告陈某2已退回50000元定金无异议。   本院认为，原告与被告东恒公司签订的《购房意向书》系双方的真实意思表示，合同主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，属有效合同，受法律保护，当事人应依约履行义务。被告东恒公司与被告李某签订的《房屋售出确认书》，虽然以被告陈某2的名义签订，但是原告及被告东恒公司均未提交证据证明被告李某具有代理被告陈某2签订《房产售出确认书》的权限。因此，被告李某并未获得被告陈某2委托其代签该《房产售出确认书》的代理权限。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”据此，被告东恒公司与被告李某签订的《房屋售出确认书》对被告陈某2不发生法律效力。原告虽然已向被告陈某2支付了50000元，但是被告陈某2与原告未成立合同关系。双方并未约定定金罚则。被告陈某2仅负有向原告返还该笔款项的义务。因被告陈某2已退回50000元，故原告请求被告陈某2依据定金罚则再支付50000元，于法无据，本院不予支持。   被告东恒公司未与被告陈某2就涉案房屋的出售达成一致。根据《购房意向书》“若甲方未能在有效期内按乙方上述要求同卖方达成一致，则须全额无息退还该意向金，双方依据协议确定的权利义务取消”的约定，被告东恒公司仅负有向原告退还所收取款项的义务。因此，原告请求被告东恒公司向其连带支付50000元，于法无据，本院不予支持。被告李某与原告未成立合同关系。因此，原告基于合同的定金罚则请求被告李某向其连带支付50000元，于法无据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：   驳回原告邓某的诉讼请求。   案件受理费2300元（原告邓某已预交），由原告邓某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 郑 薇   人民陪审员 黄亚六   人民陪审员 李炳雄     二O二O年一月十四日   书记员 陈方明   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。