湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0111民初6236号原告：保利商业管理有限公司武汉南湖分公司，住所地：洪山区长虹桥188号保利公园九里（四、五区）11栋1-2层1商。法定代表人：方长斌。委托诉讼代理人：雷俊丽，湖北山河律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：周霞，女，1977年11月5日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区,原告保利商业管理有限公司武汉南湖分公司（以下简称“保利公司南湖分公司”）与被告周霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，因案情较为复杂，本院裁定将本案转为适用普通程序审理，依法组成合议庭于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告保利公司南湖分公司的委托诉讼代理人雷俊丽到庭参加了诉讼，被告周霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告保利公司南湖分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告签署的《商铺租赁合同》和《物业管理合同》自2019年5月28日起解除；2、请求判令被告支付拖欠原告的租金及物业管理费68276.15元；3、请求判令被告向原告支付装修保证20000元、租赁保证金77891元，物业管理保证金7081元，保证金合计并由原告予以没收；4、请求判令被告承担原告为本案支付的律师费用15000元；5、请求判令被告承担本案的受理费、保全费等全部诉讼费用。事实与理由：2018年11月12日，原被告双方签订《保利公园九里商铺租赁合同》（以下简称“《商铺租赁合同》”）及《保利公园九里购物中心物业管理合同》（以下简称“《物业管理合同》”），约定被告承租原告位于武汉市洪山区长虹桥188号保利公园九里（四、五区）11栋1层（2）商及1-2层（3）商（以下简称“保利公园九里”）内1层P4-109及1-2层P4-110号商铺（以下简称“商铺”），商铺套内建筑面积为354.05㎡，用于经营广告图文设计制作。租赁合同约定的租赁期限自2018年12月1日至2022年11月30日，经营期限租金的起算日为2019年1月1日，合同还对租赁期限内租金的支付标准、支付方式等进行了明确约定。物业管理合同约定的履行期限为2018年12月1日至2022年11月30日，合同还对履行期限内物业管理费的支付标准、支付方式等进行了明确约定。但被告自承租商铺后就一直存在拖欠保证金、租金、物业管理费的情况，期间经原告多次催要，被告才陆续支付了部分费用，并于2019年5月13日向原告申请了费用延期支付。2019年5月18日左右，被告在未告知原告的情形下，夜晚时间悄悄将商铺内物品全部搬出，并自此之后无法取得联系。2019年5月23日，原告向被告发出《合同解约告知函件》，经多次联系被告未果，并于2019年5月28日在长江商报的报纸上刊登公告了《解除租赁合同及腾退通知》。原告认为，被告拖欠租金、物业管理费及保证金，并在未通知原告的情况下擅自退铺，已构成严重违约，不仅干扰到原告对于商铺出租招商事宜的正常经营管理，也给原告造成了巨大经济损失。依据《租赁合同》和《物业管理合同》的约定，原告有权索要欠付的租金、物业管理费及保证金，并将保证金没收以弥补自身的经济损失。综上，为维护原告自身合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告周霞未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年11月12日，原告（甲方）、被告（乙方）双方签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于武汉市洪山区长虹桥188号保利公园九里（四、五区）11栋1层（2）商及1-2层（3）商（以下简称“保利公园九里”）内1层P4-109及1-2层P4-110号商铺（以下简称“商铺”），商铺套内建筑面积为354.05㎡，用于经营广告图文设计制作。租赁合同约定的租赁期限自2018年12月1日至2022年11月30日，经营期限租金的起算日为2019年1月1日。双方合同第一条第九款约定：保证金指乙方依据合同向甲方交纳的保证金，该保证金不是乙方预付的租金、物业管理费或其他费用，仅作为乙方履行本合同约定义务和责任的担保。本合同有效期内，该款项由甲方保管，按合同约定，不计利息。合同第三条第三款约定：乙方在约定的装修期入场装修。装修期内乙方支付装修期管理费（租金管理费）（不含水、电费等耗能费）按套内建筑面积计算10元/平方米/月，合计3540.5元，乙方必须在合同签订时支付。第四条第一款约定：乙方签署《商铺租赁合同》须即时向甲方缴纳租赁保证金77891元，物业管理保证金7081元，装修保证金20000元。第五条第一款约定：租金、物业管理费按自然季度结算一次，乙方须在每个自然季度的20日前交纳当期款项。首期租金及物业管理费支付时间：乙方签署《商铺租赁合同》须即时向甲方缴纳首期租金及物业管理费127458元给甲方，首期租金及物业管理费为租金起算日起至第一个结算周期最后一日的租金及物业管理费。第十条第三款约定：租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，如甲方违约，甲方退回乙方所交各项保证金（不计利息），违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算；如乙方违约，乙方所交各项保证金不予退还，甲方损失超过保证金的，仍有权向乙方追索。第十条第四款约定：乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额千分之三计付违约金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达二十天（含二十天），甲方有权单方面解除本合同，除乙方所交各项保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金、甲方追讨损失赔偿所产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等），并无条件按甲方通知把租赁商铺连同原附属物交回甲方。同日，原、被告双方签订了《保利公园九里购物中心物业管理合同》（以下简称“《物业管理合同》”），约定物业管理方对位于保利公园九里的商铺统一进行物业管理，合同履行期限为2018年12月1日至2022年11月30日。合同第四条第一款约定：为保证甲方正常开展物业管理业务，乙方在签署本合同当日，应向甲方即时交付相当于合同首年的两个月物业管理费总额的物业管理保证金，共计7081元，甲方应向乙方开具相应的保证金收据。第六条第二款约定：如乙方单方面终止租赁合同或本合同，或因乙方违约导致租赁合同或本合同解除，甲方将没收乙方管理保证金，并追讨乙方所欠的费用。第六条第三款约定：如乙方延迟缴纳物业管理费或其他应缴费用，须向甲方支付违约金。违约金从迟交日起计算，按日计收所欠缴金额的千分之三，直至乙方付清之日止。第七条第二款约定：解除租赁合同时，本合同自动终止。合同签订后，原告保利公司南湖分公司依约将租赁商铺交付给被告周霞使用，但周霞并未依约缴纳租金、保证金、物业管理费等费用。2018年12月17日，保利公司南湖分公司向周霞发出限期付款通知函。通知函载明，截至2018年12月18日，周霞应付的月固定租金、物业管理费、免租期间物业费、装修期间管理费、租金押金2个月、物业管理费押金2个月、装修押金，共计239511元，扣除周霞已支付的69486元，尚欠付应付账款合计170025元。周霞于2018年12月18日收到该通知函，并填写了回执，表示同意按该函件的内容执行。2019年3月6日，保利公司南湖分公司向周霞发出停止物业服务告知函。函件载明，截至2019年3月6日，周霞应支付的各款项共计为239511元，扣除已支付的107945.5元，本次应付账款共为131565.5元。同时，截止2019年3月6日，合同约定应交的押金已逾期96天，租费已逾期45天，共产生滞纳金3512.15元，故本次应付账款和违约金共计135077.65元。该告知函亦由被告周霞本人签收。2019年4月26日，保利公司南湖分公司再次向周霞发出限期付款通知函。通知函载明，截至2019年4月26日，周霞欠付应缴纳的各项费用共计为359888元、违约金7979.51元，扣除其已缴纳的123405元，周霞欠付的各款项及违约金共244462.51元。周霞于同日收到该通知函，并填写了回执，表示同意按该函件的内容执行。2019年5月10日，周霞向保利公司南湖分公司申请迟延缴费，申请载明：“……截止2019年5月10日，合同押金欠缴104972元，租费欠缴126911元，合计231883元。由于账款未收回，特向贵司申请费用延迟至2019年5月13日缴纳，延迟期间本人愿意承担租赁合同约定的滞纳金及相关违约责任，如违反约定，贵司可按合同约定采取停止物业服务等措施。”申请延迟缴费后，周霞并未按其申请延迟缴费的时间付清款项。2019年5月18日左右，被告在未告知原告的情况下，将承租商铺内的物品全部搬出，且无法再与其取得联系。2019年5月23日，原告向被告发出合同解约告知函件，声明因被告拖欠租金、物业管理费、违约金等各项费用的违约行为，原告依约自2019年5月23日起解除与被告签订的《商铺租赁合同》、《物业管理合同》，并将收回商铺。截至2019年5月23日，被告欠缴原告租费欠缴108211元，合同保证金欠缴104972元，能源费欠缴6662.65元（水电费460元、电费6202.65元），押金已逾期174天，租费已逾期33天，产生滞纳金17988.7元，合计欠缴金额237834.35元。该函件邮寄至被告住所，因无法确认是否由被告本人签收，2019年5月28日，原告于长江商报刊登公告了解除商铺租赁合同及腾退通知，单方解约并收回商铺。截至2019年5月28日，周霞共应缴纳的各款项共337034.15元，其中装修管理费3540.5元，租金190958.6元（自2019年1月1日起至2019年5月28日止），物业管理费20900.4元（自2018年12月1日起至2019年5月28日止），租赁保证金77891元，物业保证金7081元，装修保证金20000元，电费16202.65元，水费460元。周霞于2018年11月9日至2019年3月27日期间陆续通过微信、支付宝向原告转账支付了163786元，因未明确资金付至的款项，保利公司南湖分公司用此笔款项优先冲抵了装修管理费、电费、水费、租金和物业管理费，周霞尚欠付保利公司南湖分公司租金和物业管理费共68276.15元、租赁保证金77891元、物业保证金7081元和装修保证金20000元。以上事实，有原告提交的保利公园九里商铺租赁合同、保利公园九里购物中心物业管理合同、限期付款通知函2份、停止物业服务公告函、延迟缴费申请、合同解约告知函、EMS物流记录、解除商铺租赁合同及腾退通知（报纸公告）、微信和支付宝转账记录、水费发票、电费发票、商户周霞缴费欠费明细表、周霞承租的商铺在逃铺后的照片若干、律师费发票等证据以及庭审笔录在案证实。本院认为，原告保利公司南湖分公司与被告周霞签订的《商铺租赁合同》和《物业管理合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当严格按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原被告双方签订合同后，原告保利公司南湖分公司依约将案涉商铺交付给被告周霞经营使用，但被告周霞未能依约付清应缴的款项，后又在未告知原告的情况下擅自搬离案涉商铺，被告周霞的行为已构成违约。《商铺租赁合同》第十条第四款约定，被告拖欠租金或其他款项，应承担违约责任；拖欠达二十天，保利公司南湖分公司有权单方面解除合同。截至2019年5月23日，周霞拖欠保证金174天，拖欠租金33天，根据上述约定，保利公司南湖分公司有权单方面解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”保利公司南湖分公司于2019年5月23日，向周霞发出合同解约告知函件，解除与被告签订的《商铺租赁合同》和《物业管理合同》，因无法确认是否为周霞本人签收，保利公司南湖分公司又于2019年5月28日在长江商报刊登了解除商铺租赁合同及腾退通知，周霞在法定期间内未表示异议，亦未到庭参加诉讼答辩，因此保利公司南湖分公司主张确认其与周霞签署的《商铺租赁合同》及《物业管理合同》于2019年5月28日解除的诉讼请求，本院予以支持。案涉合同解除后，周霞应承担继续支付拖欠的租金和物业管理费的违约责任，截至合同解除之日止，周霞尚欠付保利公司南湖分公司租金和物业管理费共68276.15元，故保利公司南湖分公司诉请周霞支付拖欠租金及物业管理费共68276.15元的诉讼请求，本院予以支持。关于保利公司南湖分公司要求周霞支付各项保证金并由其没收的诉讼请求，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案合同解除后，原告无权要求被告继续支付各项保证金。保利公司南湖分公司认为其要求周霞继续支付保证金是周霞承担违约责任的形式，本院认为，案涉合同的保证金是周霞依约支付租金、管理费等费用的担保，如果周霞没有依约缴纳租金等费用，保利公司南湖分公司可以用保证金弥补损失，但本案中，周霞并未依约支付保证金，其不支付保证金的行为是违约行为，此时，保利公司南湖分公司可以依约主张违约金，而且原、被告双方签订的两份合同中已经明确约定了违约金的计算方式，保利公司南湖分公司应依约计算主张违约金，而不是以保证金来充当违约金，（且保利公司南湖分公司主张的保证金金额远大于周霞依约应承担的违约金金额），保利公司南湖分公司的该项主张无法律依据，故本院不予支持。关于保利公司南湖分公司主张周霞承担其为本案支付的律师费用15000元，有合同依据，本院予以支持。被告周霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，应自行承担对其不利的法律后果。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告保利商业管理有限公司武汉南湖分公司与被告周霞签订的《保利公园九里商铺租赁合同》及《保利公园九里购物中心物业管理合同》于2019年5月28日解除；二、被告周霞自本判决生效之日起十日内向原告保利商业管理有限公司武汉南湖分公司支付拖欠的租金及物业管理费68276.15元；三、被告周霞自本判决生效之日起十日内向原告保利商业管理有限公司武汉南湖分公司支付律师费15000元；四、驳回原告保利商业管理有限公司武汉南湖分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4064元，公告费260元（由原告保利商业管理有限公司武汉南湖分公司已预缴案件受理费2232元、公告费260元），由被告周霞负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  瞿汉春人民陪审员  凃传简人民陪审员  张 萍二〇二〇年一月八日书 记 员  苗 苗