江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0303民初190号原告：浙江开元物业管理股份有限公司徐州城中分公司。住所地徐州市云龙区和平路1号世茂翡翠谷物业办公室。负责人：顾艳，该公司总监。委托诉讼代理人：曹倩，江苏翰公律师事务所律师。被告：孔友，男，1981年11月18日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州城中分公司（以下简称开元物业徐州公司）与被告孔友物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年1月23日公开开庭进行了合并审理。原告开元物业徐州公司的委托诉讼代理人曹倩到庭参加诉讼，被告孔友经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开元物业徐州公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告物业管理服务费3000元（即2018年2月1日至2019年1月31日期间的物业服务费）、公共能耗费300元、滞纳金547.5元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告自2018年2月开始一直为徐州市云龙区世茂翡翠谷小区提供物业管理服务，原告履行了合同约定的各项义务，但被告在享受了原告提供的物业服务同时却拒绝交纳物业服务费。经原告多次催要，被告仍拒不履行交费义务。现原告诉至法院，请求判如所请。被告孔友未到庭，亦未提交书面答辩状。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月1日，原告开元物业徐州公司开始为徐州市云龙区世茂翡翠谷小区提供物业管理服务。同年11月7日，徐州市世茂汉之源翡翠谷一期小区业主委员会（甲方）与原告开元物业徐州公司（乙方）补签了《徐州世茂汉之源翡翠谷一期物业服务管理委托合同》一份，合同约定：本委托合同主要适用于徐州世茂汉之源翡翠谷一期，自本委托合同签订之日起，该小区原物业服务管理一切行为结束；乙方提供服务管理的受益人为本物业区域内的全体业主和物业使用人，本物业区域内的全体业主、物业使用人和乙方均应履行本合同并承担相应的责任；委托服务管理事项包括房屋建筑共用部位的维护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用设施和附属物、构筑物的维护、运行和管理，公用绿地、花草树木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住户物业档案和竣工验收资料等；委托服务管理期限自2018年2月1日起至2020年12月31日止；本合同到期前2个月内双方商定本合同是否续签，双方皆需以书面形式通知对方，并以书面通知的日期，确定续签或终止时间结点，如终止合同，双方应视通知日的日期顺延2个月终止相关服务；甲方有权代表和维护业主、物业使用人的合法权益；监督业主和物业使用人遵守相关法律法规规章政策和《业主管理规约》及相关物业专项管理规定；当业主和物业使用人不按规定交纳物业服务管理费时，积极查明缘由，在维护业主合法权益的前提下，协助乙方依法催交；协助处理本委托合同生效前发生的物业服务管理遗留问题：（1）房产质量遗留问题，（2）业主投诉的其他未解决的合法利益问题；乙方自觉接受甲方对物业服务质量的监督检查及整改反馈；负责协调水、电、气、暖、通讯等相关公共服务部门直供到户服务业务和协助业主与其之间的报修、检查、纠纷等处理事宜；每月向全体业主和物业使用人公布一次服务管理费用收支账目情况，自觉接受甲方对业主交纳物业服务管理费的使用情况、物业使用人使用公共物业情况、乙方取得收益的财务收支情况的监督；在本合同履行期间产生的公共部位收益，30％归乙方所有，用于补贴物业运营成本，70％归全体业主共有，应优先用于园区的更新改造或大中修的维修项目；委托物业服务管理质量按中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》的二级标准执行；房屋外观整洁、规范、有序，设备运行有专人负责，运行正常；公共环境物业区域内道路、广场干净整洁，生活或建筑垃圾日产日清；绿化管理绿地内局部无大面积枯死草坪、10平方米内无2棵以上的死树、无杂草生长、无垃圾漂浮等；交通秩序物业区域内道路、停车场（库）的车辆有序通行、停放；保安管理门岗24小时有保安人员值班、巡查，每日有巡查记录；物业急修1小时维修人员到位，物业小修12小时维修人员到位；乙方负责向业主和物业使用人收取物业服务管理费和公共能耗费；物业服务管理费用标准多层1.10元/平方米/月，花园洋房1.10元/平方米/月，高层1.50元/平方米/月，联排别墅1.80元/平方米/月，商业1.40元/平方米/月；公共能耗费按实分摊，公共能耗包括电梯、水泵、风机、消防、弱电、监控、车库照明、景观照明、楼道照明、绿化用水、保洁用水等；本物业区域的地下停车位收费标准按照本社区《机动车辆管理公约》执行，其中清洁能耗费40元/车位/月；地面规划停车位100元/车位/月，其中清洁能耗费30元/车位/月，车位租赁费70元/车位/月；本合同约定的公共能耗费用采用业主先预收再按实际产生的费用进行分摊的形式结算，并将每月的费用分摊情况公示给业主，每户预收水电能耗费300元；对业主未使用的空置房屋物业服务管理费用，乙方应按照上述标准的70％收取，但需业主主动向物业服务公司书面告知，经共同查验水电表确认后执行；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每逾期一日按应交纳物业服务费的万分之五支付滞纳金；乙方对超过质保期的业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它物业服务，经与业主协商同意后，由当事人按实际发生的最低费用支付（如乙方与业主有约定的从其约定），但业主专有物业出现严重质量问题时，物业服务公司应委托相关专业机构予以鉴定，根据鉴定结果确认责任单位或个人，由相关责任单位或个人进行修缮；房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，属质保期外的房屋共用部位、公共设施设备及附属设备日常维护由乙方负责，产生费用200元及以上中大修及更新、改造，应优先从公共区域收益中支付，其不足部分从住宅专项维修基金中按法定程序支付；上述项目费用支付前均须经甲方审核认定后由乙方执行；属质保期内的上述情况，由物业建设原开发商负责；公共绿地的日常养护费用，由乙方全额承担，如需更新改造，经业主代表大会审议同意后，其需用经费可优先从公共区域收益中支付，其不足部分按上述规定处理；本委托合同期满后，经甲方征询业主意见，业主满意率达80％以上的，在同等条件下，乙方有优先选择续签合同权。被告孔友系案涉小区1#-1-1802室业主，房屋建筑面积166.64平方米，其尚欠原告2018年2月1日至2019年1月31日期间的物业服务费3000元（即166.64平方米×1.50元/月/平方米×12个月≈3000元）。本院认为，2018年2月1日徐州市世茂汉之源翡翠谷一期小区业主委员会和原告开元物业徐州公司签订的《徐州世茂汉之源翡翠谷一期物业服务管理委托合同》合法有效，对该小区全体业主均具有法律约束力。关于物业服务费问题。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法规规定的业主应履行的法定义务。原告具有从事物业管理服务的资质，为案涉小区提供了物业管理服务，被告为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。故原告要求被告支付其物业服务费3000元的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。关于公共能耗费问题。因原告未能提供充分证据证明实际产生且其实际代支的公共能耗费用，其可待证据充分后再行主张，故本院在本案中暂不予支持。关于滞纳金问题。滞纳金即违约金，本院综合考虑到物业服务难以尽善尽美，原告提供的物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意之处，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，故对原告主张的滞纳金请求，本院暂不予支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。被告孔友本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当视为其放弃诉讼权利，并承担由此产生的不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告孔友支付原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州城中分公司物业服务费3000元（即2018年2月1日至2019年1月31日期间的物业服务费）；二、驳回原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州城中分公司的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州城中分公司负担5元、被告孔友负担20元。本判决为终审判决。审判员 刘 松二〇二〇年一月二十三日书记员 崔朝宇