广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初27206号原告：左湛华，男，1987年1月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区******************，公民身份号码*********。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********，统一社会信用代码***********。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗斌，广东科韵律师事务所实习律师。原告左湛华诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告左湛华，被告的委托诉讼代理人黄彩英、罗斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退回已付转让款251788元；2.被告支付违约金（以251788元为本金，从2018年9月1日起按日千分之一为标准计算至起诉之日即2019年10月30日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年3月31日签订关于盛明广场5座×号房的《物业使用权转让合同》、《装修协议》，合同约定物业使用权转让合同金额为265088元，于签订合同当日支付（含定金）185288元，余款79800元在3年内平均分12期免息付清。被告于2018年8月31日前将该物业交付给原告使用，逾期超过90天的，原告有权解除合同，并从应付之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金。原、被告于2018年8月4日签订关于盛明广场5座×房的《协议书》，合同约定因被告客观原因，导致原告实际交付使用时间延后，被告自愿补贴原告2600元/月，直到该物业实际交付原告使用为止。到2019年10月1日，原告准时付余款10期，合共66500元，还有2期合共13300元还未到付款时间。而被告一直未能交付物业使用，并且原告到现场观察了解，工程严重拖延，交付使用遥遥无期，被告已构成违约，原告现要求被告归还全部物业已付转让款。被告盛明公司辩称，一、原告与被告签订的《物业使用权转让合同》已经协商解除。原告与被告签订的《解除合同协议书》第一条已经明确，解除涉讼《物业使用权转让合同》是乙方（原告）本人申请解除的，且《解除合同协议书》的第二点已经明确载明“双方一致同意解除上述合同（指涉讼的《物业使用权转让合同》）”，故双方于2019年10月24日签订的《解除合同协议书》之日起，原告与被告就解除涉讼的物业使用权转让合同已经达成一致协议，为双方的真实意思表示，涉讼的《物业使用权转让合同》已经于2019年10月24日协商解除。二、原告在计算被告退还的物业使用权转让款251788元时应当扣减被告已向其支付的补贴款共计36400元。即被告应退还原告的物业使用权转让款应为215388元。根据原告与被告签订的《协议书》第一条“甲方（被告）自愿补贴乙方（原告）2600元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止，”约定可知，该协议属于附条件的合同，即原告收取2600元/月补贴款的条件为自愿等待被告将涉讼物业交付至原告使用之日止，现原告违背《协议书》的约定，即原告已不满足涉讼《补充协议》所设置附条件收取补贴款的情况，故原告应当将其已经收取的36400元的补贴款用于抵扣其已支付的物业使用权转让款及装修款，故抵扣后，被告向原告返还的物业使用权转让款及装修款总额仅为215388元。三、原告诉请被告支付违约金缺乏法律依据与事实依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。首先，原告基于《协议书》收取了被告支付的补贴款的情况下，现在又诉请被告支付违约金，原告的诉请属于重复主张，且双方签订的《解除合同协议书》中并未就逾期退款设置违约责任条款，原告诉请的滞纳金没有合同依据，应当予以驳回。其次，原告与被告签订了《解除合同协议书》，解除合同协议书已明确约定对原告进行补偿，补偿款为3776元，该补偿方案为双方的真实意思表示，原告现在又主张按照每日千分之一计收违约金严重违背了《解除合同协议书》的约定，更有违诚实信用原则与禁止反言原则。最后，退而言之，假设法院认定原告诉请的违约金合法有依据，且假设法院认定被告已向原告支付的36400元的补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款的，被告已向原告支付的36400元的补贴款也应当用于抵扣原告主张的违约金，且原告诉请的滞纳金标准过高，应当予以调整。综合上述事实和理由，被告仅须向原告退还物业使用权转让款为215388元，关于原告诉请的退款款项超出215388元的部分以及违约金的诉请应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。双方就对方提交的证据真实性均无异议，本院确认其真实性并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：佛山市南海区******“南侧”地段的土地所有权人为杏头经济社，土地使用权人为盛明公司，证号为佛府南集用（2012）第0400911号，土地用途为商业用地，使用权类型为批准拨用商服用地，使用权终止日期为2031年12月31日。（南海区）×-规划条件（2011）405号《规划条件》载明：×镇樵高路“南侧”地段的土地权属人为佛山市南海区*********民小组，主导使用性质为商业用地，可兼容使用性质为办公用地，主导建筑物性质为商业用房（含酒店）、办公用房；不准许在本项目建筑内建设酒店式公寓、公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等具有居住功能形式的用房，对于非住宅用地（用房）的管理需符合《关于加强非住宅用地管理的意见》（南府（2009）302号）及相关管理办法执行；等等。2012年12月2日，被告盛明公司（承租方、乙方）与杏头经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2011年12月31日起至2031年12月31日止，经双方协商可后续二十年租赁期。该合同于2012年12月4日经佛山市南海区***************鉴证。后被告盛明公司（承租方、乙方）与杏头经济社（出租方、甲方）签订另一份《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2031年12月30日起至2051年12月31日止。该合同未经佛山市南海区***************鉴证。2012年12月3日，被告盛明公司（承租方、乙方）与杏头经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同补充协议》，约定将上述土地使用权租赁期限由原合同约定的二十年变更为四十年，即用地时间变更为2011年12月31日至2051年12月31日止。佛山市南海区******“南侧”地段于2016年3月4日办理建设用地规划许可证。盛明广场4座、5座于2016年8月23日办理建设工程规划许可证。2017年3月31日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：WYD5×号，以下简称涉讼转让合同），约定甲方将号物业（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方，建筑面积41.05平方米，其中套内面积25.45平方米，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为265088元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款185288元于本合同签订当日支付（含定金），79800元在三年内分12期免息付清，第一期应在2017年6月26日前支付6650元，之后每三个月支付6650元，以此类推最后一期应在2020年3月26日前支付6650元。甲方在2018年8月31日前将该物业交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。在本合同履行期满10年之日前1个月内（即自2028年8月1日至2028年8月31日期间），乙方有权可向甲方提出书面回购申请，要求甲方以265088元回购该物业使用权，逾期，乙方自动放弃回购申请。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（委托方、乙方）与被告佛山市戴斯物业管理有限公司（受托方、甲方）签订《委托经营管理合同》，约定乙方将涉讼物业在2018年8月31日至2028年8月30日委托给甲方进行统一经营管理。双方并约定其他权利义务。原告向被告付款情况：2017年3月26日支付涉讼物业定金50000元，3月31日支付首期转让款135288元，2017年6月24日、9月23日、12月30日、2018年3月25日、6月23日、9月19日及2019年1月2日、3月27日、6月24日、9月23日，原告分别向被告支付第一至十期分期款，每期6650元。2018年8月4日，被告（甲方）、原告（乙方）与佛山市戴斯物业管理有限公司（丙方）签订《协议书》，约定乙方向甲方租赁使用权的涉讼物业的实际交付使用时间将会延后，考虑到乙方因此会损失其委托丙方委托经营管理该物业期间的部分可期待租金收益，甲方自愿补贴乙方2600元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止；待该物业符合交付条件时，甲方直接与乙方委托经营管理方即丙方办理物业使用权交接手续；乙方同意若甲方按照上述约定支付了相应的补贴，则双方之间基于该物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究。2019年10月24日，原、被告签订《解除合同协议书》，约定：双方一致同意解除涉讼转让合同，被告退还原告已支付款项251788元和补偿款3776元，合计共255564元，分4期支付，第一期于2020年1月20日前退还62947元，第二期于2020年2月20日前退还62947元，第三期于2020年3月20日前退还62947元，第四期于2020年4月20日前退还66723元（62947元及补偿款3776元）；被告如期全额退款之日为双方签订的涉讼转让合同正式解除之日，双方就上述合同产生的全部权利义务了结，双方今后互不追究，如被告未按期退款，原告有权采取法律手段，维护自身权益。2019年10月30日，原告提起本案诉讼。庭审中，原告陈述称因涉讼项目处于停工状态，被告不能交楼，原告提出解除涉讼转让合同，被告退还全部款项后涉讼合同才解除。被告陈述称涉讼物业尚未竣工验收，被告与其他租户也签订《解除合同协议书》，其中部分无法按期付款，导致租户提起诉讼。原、被告一致确认被告已向原告支付14期补贴款共36400元。另查明，2019年11月14日，被告出具《针对租赁盛明广场物业业主提出的若干问题回复》，其中载明：由于对市场预判不足，融资环境的改变，原本计划中回笼的资金受阻，资金没有及时到位，导致停工；10月和11月的补贴款迟延发放，具体发放时间另行通知，最迟于12月15日前发放，被告将从12月份起将暂停现行补贴款的发放，从12月起至物业交付时一次性支付（双方可以另行协商确认上述方案），目前被告回笼资金将重点集中工程的建设。再查明，2019年12月16日，被告出具《公告》，其中载明：2020年正月十五后，已办理退款并已拿到部分退房款只剩余款的客户，在正月十五后，陆续办理余款的退款手续，半年内退清，所有客户按申请的先后顺序退款。本院认为，原、被告签订的《物业使用权转让合同》约定原告向被告支付一定的对价，取得被告在建房产一定年限的使用权，到期后将房产交回给被告，该合同权利义务约定属于租赁合同的性质，故本案为租赁合同纠纷。原告与被告盛明公司签订涉讼转让合同时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。涉讼转让合同约定盛明公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论涉讼转让合同如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在涉讼转让合同中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定交付时间为2018年8月31日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2018年8月31日起算，涉讼转让合同所约定的实际租赁期限为33年4个月（2018年8月31日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，涉讼转让合同关于2018年8月31日至2038年8月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2038年8月31日至2051年12月30日）的约定无效。关于涉讼转让合同有效部分约定的解除问题。涉讼转让合同约定盛明公司应在2018年8月31日前将涉讼物业交付原告，但至本案庭审辩论终结之日，盛明公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，仍不具备将涉讼物业交付予原告的条件，双方曾就延后交付签订《协议书》，后于2019年10月24日签订《解除合同协议书》，虽然《解除合同协议书》约定被告如期全额退款之日为涉讼转让合同正式解除之日，但双方在《解除合同协议书》中一致同意解除涉讼转让合同，且此后双方亦并未再继续履行涉讼转让合同，故本院确认涉讼转让合同中有效部分的约定实际已于2019年10月24日解除。涉讼转让合同部分无效，有效部分亦已解除，因此被告应返还已收取的转让款251788元予原告。被告支付的补贴36400元，属于被告迟延交付涉讼物业而支付的赔偿款，且《解除合同协议书》并未约定需抵扣退还的转让款，故被告主张该36400元从应退转让款中予以抵扣，理据不足，本院不予采纳。根据《解除合同协议书》的约定，被告于2020年1月20日方退还第一期款项，但原告举证反映被告存在资金紧张的事实，且被告未能如期退款予部分已签订《解除合同协议书》的其他租户，并发出公告称需2020年正月十五（2020年2月8日）后陆续办理退款手续，被告亦未举证其具有如期退款予原告的支付能力，故本院对原告诉请被告提前退还全部转让款251788元予以支持。原告已收取被告因迟延支付的补贴款36400元，此外，《解除合同协议书》明确约定被告再另行补偿3776元予原告，本院结合涉讼转让合同的履行及解除情况、盛明公司的过×程度、原告的预期利益及实际损失等因素，并根据公平和诚实信用原则予以衡量，认定双方所约定被告因迟延交付而承担的上述赔偿金额（36400元+3776元）合理，故被告仍应向原告支付补偿款3776元，原告主张的违约金超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款251788元予原告左湛华；二、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付补偿款3776元予原告左湛华；三、驳回原告左湛华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2621.57元（原告左湛华已预交），由原告负担54.84元，由佛山盛明置业有限公司负担2566.73元。被告负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费2566.73元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年一月十七日书记员  林浩成