辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初5317号原告：大连工业大学，住所地大连市甘井子区轻工苑1号，统一社会信用代码12210000422436437L。法定代表人：芮小苗，系校长。委托诉讼代理人：张德华，系辽宁宏都律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜梦怡，系辽宁宏都律师事务所律师。被告：徐有喜，男，汉族，1976年3月30日生，住址普兰店市。被告：大连裕丰餐饮管理有限公司，住所地大连市甘井子区辛府园16号2单元1层1号，统一社会信用代码912102110794764571。原告大连工业大学诉被告徐有喜、大连裕丰餐饮管理有限公司（以下简称“裕丰餐饮”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张德华、姜梦怡及被告徐有喜到庭应诉,被告大连裕丰餐饮管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告大连工业大学诉称，2014年7月9日，原告与被告“裕丰餐饮”签订《合作管理协议》，双方约定合同履行期自2014年7月9日至2017年7月8日，原告将位于校园内占地240平方米的一条街（包含商铺12间）出租给被告“裕丰餐饮”；租金149,000元/年；于合同签订后5日内一次性给付；合同第四条约定被告“裕丰餐饮”不得擅自转让、转租。双方于2017年10月1日续订合同，期限自2017年10月1至2018年9月30日。合同履行过程中，被告“裕丰餐饮”不顾合同约定，擅自将大连工业大学一食堂附属商业一条街“叶子服装工作室”店铺转租给被告徐有喜。原告与被告“裕丰餐饮”2018年9月30日合同到期时，被告徐有喜继续占有店铺，且未向原告交纳任何费用，原告多次催告，二被告均置之不理。故提出诉讼请求：1，判令二被告立即腾退占有的商铺；2，判令二被告共同给付占有使用费11，962元，自2018年10月1日起至实际腾退之日（按621元/平方米，33.49平方米暂计至起诉之日）；3，判令二被告共同承担诉讼费。被告徐有喜辨称，不同意原告的诉讼请求。我在2015年9月10日与裕丰餐饮原法定代表人丁锡臣签订了租赁协议，租赁期限自2015年9月10日至2016年9月9日，每年租金35,000元，以后每年按原合同执行，租金自2016年9月10日起至今每年40,000元，押金5,000元。在每年合同到期前三个月提前交下一年租金，我租金一直交到2019年10月1日前，其中2018年至2019年租金交到丁锡臣的女儿现法定代表人丁健楠手中。并且因为装修问题，丁健楠给我延长租期3个月，2019年租期到期应在2019年12月31日。2018年5月26日，原法定代表人丁锡臣被捕后，原告没有通知我们这些商户，任由丁健楠收取租金。2018年11月28日前，原告没有通知我们，导致现在的三方合同纠纷。原告有不可推卸的责任，原告和裕丰餐饮的合同中约定不许转租，但商铺及食堂都已转租，原告知道且不阻止。2019年5月20日，法院受理原告起诉我和裕丰餐饮的案件，8月17日原告私自强行断水断电，给我造成了经济损失。被告大连裕丰餐饮管理有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据材料。经审理查明：案涉商铺位于原告校区内，且商铺所处的房屋未取得建设工程规划许可证。大连工业大学后勤集团与裕丰餐饮于2014、2017年分别签订两份合同，合同履行期分别为2014年7月9日至2017年7月9日、2017年10月1日至2018年9月30日。原告将涉案商业一条街C区（面积240平方米）出租给裕丰餐饮，合同约定合同期内不得转租、转让。2019年10月16日，经大连义海测绘有限公司测绘，原告商业一条街测绘图纸中标明的C1面积33.49平方米的商铺为被告徐有喜实际占用。裕丰餐饮在履行合同过程中，擅自将商业一条街中叶子服装工作室的店铺转租给被告徐有喜。原告与裕丰餐饮合同到期后，即2018年10月1日起至今，被告徐有喜实际占用该店铺，未向原告交纳租金。被告徐有喜在2015年9月10日与裕丰餐饮原法定代表人丁锡臣签订了租赁协议，租赁期限自2015年9月10日至2016年9月9日，每年租金35,000元，以后每年按原合同执行，租金自2016年9月10日起至今每年40,000元，押金5,000元。在每年合同到期前三个月提前交下一年租金，被告徐有喜租金一直交到2019年10月1日前，其中2018年至2019年租金交到丁锡臣的女儿现法定代表人丁健楠手中。2018年7月23日丁健楠出具了额度为40,000元，保证金为5,000元，10月1日前交齐的收条。本院认为，因案涉商铺所在的房屋并未取得建设工程规划许可证，依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，原告与裕丰餐饮签订的合作协议应为无效。又依据该解释第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告裕丰餐饮与原告签订的合作管理协议虽无效，但裕丰餐饮亦应当按照合同约定支付占有使用费。因双方签订的合同无效，原告有权要求被告裕丰餐饮返还店铺，因裕丰餐饮将案涉店铺擅自转租给被告徐有喜，现由徐有喜实际占用，理应由徐有喜进行腾退，将店铺返还给原告。因裕丰公司交付的租金截止2018年9月30日，故原告有权主张自2018年10月1日起至实际房屋腾退日止的租金。被告徐有喜已向本院提供证据证明其交纳了截至2019年9月30日止的租金，故对于原告主张的房屋占有使用费应当由裕丰餐饮向原告支付，以年租金20,792元（149,000元/年÷240㎡*33.49平方米）为基数，自2018年10月1日起计算至实际腾退之日止。裕丰餐饮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面的答辩意见。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告徐有喜返还原告大连工业大学一食堂附属商业一条街“叶子服装工作室”店铺（面积33.49平方米）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连丰裕餐饮管理有限公司给付原告大连工业大学自2019年10月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（以年租金20,792元为基数计算）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告大连工业大学的其他诉讼请求。案件受理费620元（原告已预交），公告费560元，由被告大连丰裕餐饮管理有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内一并支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  赵廷山人民陪审员  姚 波人民陪审员  陈 梅二〇二〇年一月七日书 记 员  郝安琪《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。