福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽09民终1493号 上诉人（原审原告）：宁德市宏昌物业有限公司周宁分公司，住所地：福建省周宁县狮城镇名仕时代广场二号楼一层，统一社会信用代码：91350925MA2XN7G23F。 负责人：阮恒毅，经理。 委托诉讼代理人：龚纯辉，福建润业律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福建省荣基伟业投资发展有限公司，住所地：周宁县狮城镇名仕时代广场，统一社会信用代码：91350925597897833F。 法定代表人：李成富，总经理。 委托诉讼代理人：龚信康，福建泰和律师事务所律师。 上诉人宁德市宏昌物业有限公司周宁分公司（下称“宏昌物业公司”）、福建省荣基伟业投资发展有限公司（下称“荣基投资公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服周宁县人民法院（2019）闽0925民初482号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 宏昌物业公司上诉请求：荣基投资公司应向其支付自2016年5月1日起至2019年4月30日期间欠付的前期物业服务费851475.38元并从2019年6月12日起以欠付前期物业服务费为基数按照每日万分之一标准支付违约金，即应将欠付的前期物业服务费由606211.35元变更为851475.38元。事实与理由： 双方签订的《前期物业管理合同》明确约定已竣工未出售的房屋收取物业费并由被上诉人承担，其中，《前期物业管理合同》第五条第（九）项：“按合同支付已竣工但尚未出售或尚未交给购房人物业的物业服务费”；第七条（四）第4项：“本合同生效后已竣工未出售房屋的物业费由甲方（福建省荣基伟业投资发展有限公司）承担”；第二十一条第(七）项：“已竣工未出售的房屋收取物业服务费。”可见，荣基投资公司作为开发商，只要不能证明该房屋已经出售移交给购房人并告知物业公司，就应当向宏昌物业公司支付前期物业费。同理，宏昌物业公司作为物业公司已经按照合同约定提供物业服务，没有收到荣基投资公司的《移交确认函》，无法向物业买受人收取前期物业服务费，就有权向荣基投资公司追讨该部分物业的前期物业服务费。对上述一审不支持宏昌物业公司的这31个单元物业，宏昌物业公司均未收到荣基投资公司的《移交确认函》。 宏昌物业公司对上述31个单元物业的拖欠物业费的事实，已提交了该31个单元物业的房号、面积、房屋性质、物业费收费标准、拖欠物业费的起止时间，并据此计算出了欠缴物业费金额，已完成了充分的举证义务。需要特别说明的是，在荣基投资公司未出具《移交确认函》的情况下，宏昌物业公司本着实事求是和有利于荣基投资公司的原则，以《物业费收据》体现的首次收取物业费的缴费时间为依据，计算缴费之前荣基投资公司应支付的前期物业费。而荣基投资公司对宏昌物业公司主张的欠缴前期物业费的事实未提出任何证据予以反驳。而该相应物业是否移交、何时移交、移交何人只有荣基投资公司清楚，该部分的证据也在荣基投资公司手上持有，如相应物业已出售或出租，需要向买受人或使用人收取物业服务费的，荣基投资公司也有义务以出具《移交确认函》等方式告知宏昌物业公司。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条：“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本。”第七十五条：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，依法应当认定宏昌物业公司主张的荣基投资公司拖欠上述31个单元物业费的事实成立。 综上所述，一审判决在认定事实、举证责任分配和适用法律方面都存在部分错误，严重损害了宏昌物业公司的合法权益，故此，恳请二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，依法支持宏昌物业公司的上诉请求。 荣基投资公司上诉请求：撤销一审判决，驳回宏昌物业公司的全部诉讼请求。事实与理由： 一、《补充协议》为《前期物业管理合同》组成部分，应随《前期物业管理合同》一并转让给宁德市东兴物业管理服务有限公司周宁分公司（下称“东兴物业公司”）。 首先，2014年7月24日荣基投资公司、周宁县祥和物业管理有限公司（下称“祥和物业公司”）签订了《前期物业管理合同》。根据合同第十九条：“（一）双方可以本对合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力”，《补充协议》为《前期物业管理合同》组成部分。 其次，《三方补充协议》第3条：“该前期物业管理的相关证照、许可证书等由乙方、丙方负责办理变更许可登记手续，不得影响前期物业管理”，可以看出祥和物业公司是要全面退出物业服务管理，转让的是物业服务合同法律关系中的全部权利义务，即包含了《补充协议》。根据《合同法》第八十六条：“债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外”的规定，《补充协议》是随着《前期物业管理合同》一并转让的。 二、应当由祥和物业公司来负责告知东兴物业公司存在《补充协议》的事实，东兴物业公司应当向祥和物业公司主张权利。 首先，根据《合同法》第五章“合同的变更和转让”第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，东兴物业公司、祥和物业公司之间是属于合同转让（债权债务转让）的法律关系，荣基投资公司只需同意而无说明的义务。其次，出让人应当向受让人说明出让标的的详细情况包含瑕疵，即应当由祥和物业公司向东兴物业公司履行说明存在《补充协议》的事实。最后，根据合同相对性原则东兴物业公司应当以转让合同纠纷向祥和物业公司主张权利，本案若法院认定荣基投资公司需承担责任，荣基投资公司势必向祥和物业四索赔，鉴于东兴物业公司、祥和物业公司之间密切关系，由东兴物业公司、祥和物业四之间进行协商索赔更直接更有利于查明事实节省司法资源。 三、荣基投资公司属于善意第三人有理由相信东兴物业公司、祥和物业公司之间就物业服务合同法律关系的相关事宜包括《补充协议》已经谈妥。 东兴物业公司、祥和物业公司的大股东均有阮锦平，签订《三方补充协议》时东兴物业公司的合同经办人马美玉与祥和物业公司的合同经办人阮锦平之间为母子关系，以及是祥和物业公司找到东兴物业公司一起向荣基投资公司主动提出变更合同主体（从《三方补充协议》约定：“由于周宁祥和物业管理公司没有再经营物业管理能力”可以看出），而不是荣基投资公司主动另行寻找聘请物业公司。故荣基投资公司属于善意第三人有理由相信东兴物业公司、祥和物业公司之间就物业服务合同法律关系的相关事宜包括《补充协议》已经谈妥。 宏昌物业公司辩称，一、荣基投资公司提供的其于2015年1月1日与祥和物业公司签订的约定“出售前不存在物业管理服务费用”的《免物业费的补充协议》，该补充协议真实性存疑，也无法达到要求东兴物业公司免除物业费的待证目的。二、2016年1月10日荣基投资公司、祥和物业公司、东兴物业公司三方签订《名仕时代广场前期物业管理合同补充协议》后，荣基投资公司与东兴物业公司签订的《前期物业管理合同》（落款时间倒签至2014年7月24日），足以证明荣基投资公司与东兴物业公司约定，已竣工但尚未出售或尚未交付给购房人物业，需要支付物业费，物业费由荣基投资公司承担。三、其他说明事项：1.荣基投资公司是先与祥和物业公司终止物业服务合同关系,荣基投资公司再与东兴物业公司重新建立物业服务合同关系,不存在东兴物业公司继受祥和物业公司物业服务合同的权利义务问题。2.荣基投资公司上诉认为,应由祥和物业公司负责告知东兴物业公司存在《补充协议》，荣基投资公司只需同意而无说明义务的说法，间接说明了东兴物业公司对荣基投资公司与祥和物业公司签订的“免物业费的补充协议”是完全不知情的。同时，荣基投资公司认为应由祥和物业公司告知“免物业费补充协议”的内容，其无告知义务的观点明显不能成立。3.荣基投资公司认为,其为善意第三人有理由相信东兴、祥和之间就物业服务合同法律关系的相关事宜包括《补充协议》已经谈妥的观点不能成立。这是荣基投资公司在假想。不仅如此，2016年1月10日荣基投资公司与东兴物业公司签订的《前期物业管理合同》已清楚无误地载明已竣工但尚未出售或尚未交付给购房人物业，需要支付物业费，物业费由荣基投资公司承担，可见，荣基投资公司连假想都不是，而是在想方设法否定自己与东兴物业公司之间签订的《前期物业管理合同》，这是白纸黑字，显然无法否定。 荣基投资公司辩：1.按照《补充协议》的约定，答辩人无需交纳空置房屋的物业费用。2.宏昌物业公司履行物业服务合同不到位，存在脏乱差的情形。3.宏昌物业公司递交的物业费汇总表格中，存在业主已交纳过物业费，宏昌物业公司又重复向答辩人索要的情形。4.宏昌物业公司应对自己的诉求承担举证责任。 宏昌物业公司向一审法院起诉请求：一、判令荣基投资公司向宏昌物业公司支付自2016年5月1日起至2019年4月30日期间欠付的物业服务费851475.38元；二、判令荣基投资公司自宏昌物业公司起诉之日起，以欠付物业费金额为基数，按每日万分之一标准向宏昌物业公司支付违约金。 一审法院认定事实： 宁德市东兴物业管理服务有限公司周宁分公司于2018年7月3日经核准企业名称变更为宁德市宏昌物业有限公司周宁分公司。2014年7月24日，荣基投资公司与祥和物业公司签订一份合同编号为dxzn20140716的《前期物业管理合同》，该合同第二条约定“本合同期限为三年，自2015年11月30日起至2018年11月29日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前三月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。”合同第五条（九）项约定“按合同支付已竣工但尚未出售或尚未交给购房人物业的物业服务费”，合同第七条（一）收费标准第2项约定“物业服务费按建筑面积计算（本收费标准【不包含公共水电分摊费、公共用房及公共设施设备维修费用、电梯维保、年检费】）：（1）商业用房：1.8元/月·平方米，（2）高层住宅：1.2元/月·平方米…”，合同第七条（四）其他第4项“本合同生效后已竣工未出售房屋的物业服务费由甲方承担”，合同第十四条违约责任（二）约定“甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日万分之一标准向乙方支付违约金”的条款。此后在2015年1月1日荣基投资公司与祥和物业公司两方签订《补充协议》作出了周宁县名仕时代广场出售前不存在物业管理服务费的约定和其他的约定。2016年1月10日荣基投资公司、祥和物业公司、东兴物业公司三方签订《名仕时代广场前期物业管理合同补充协议》（下称《三方补充协议》）约定：“东兴物业公司承续履行原前期物业管理合同，完成上述前期物业管理合同未履行完的任务及约定的内容，该前期物业管理的相关证照、许可证书等由祥和物业公司与东兴物业公司负责办理变更许可登记手续，不得影响前期物业管理”。同日，荣基投资公司与东兴物业公司签订了一份《前期物业管理合同》合同。荣基投资公司与东兴物业公司将该份《前期物业管理合同》合同签订时间倒签至2014年7月24日。此后至2016年5月1日东兴物业公司已进驻周宁县名仕时代广场，至今合同已经到期，但宏昌物业公司继续为荣基投资公司提供物业管理服务，双方仍存在事实的物业服务合同关系，荣基投资公司结欠已竣工但房屋尚未出售前的物业服务费。经宏昌物业公司发送《律师函》催讨，但荣基投资公司未予支付。 一审法院认为： 荣基投资公司与祥和物业公司之间于2014年7月24日签订的《前期物业管理合同》不违反法律规定,合法有效。此后在2016年1月10日荣基投资公司、祥和物业公司及宏昌物业公司前身东兴物业公司三方签订《三方补充协议》变更合同主体也系三方当事人的真实意思表示,合同签订时即成立并生效，根据该《三方补充协议》约定，祥和物业公司退出后由东兴物业公司承续履行《前期物业管理合同》。荣基投资公司与东兴物业公司重新签订了《前期物业管理合同》并将《前期物业管理合同》签订时间倒签至2014年7月24日，可见2016年1月10日的《前期物业管理合同》签订的目的实质为荣基投资公司与祥和物业公司原《前期物业管理合同》合同主体的变更，但2016年1月10日的《前期物业管理合同》中有载明具体条款的内容，其具体条款与前一份《前期物业管理合同》内容上大体相同，表明2016年1月10日的《前期物业管理合同》在该内容上继受2014年7月24日的《前期物业管理合同》的权利义务，但2016年1月10日的《前期物业管理合同》内容中并未体现《补充协议》，故仅继受前一份《前期物业管理合同》的主合同内容，并无继受《补充协议》之内容。本案中荣基投资公司作为建设单位应当对合同生效后已竣工未出售房屋（指当前尚未出售的物业和已出售但在尚未交付物业买受人期间的物业）,承担前期物业服务费。合同有约定的从其约定,无约定的按照法律规定确认。结合本院查明的事实,荣基投资公司应支付物业服务费的标准按照《前期物业管理合同》第七条（一）收费标准第2项约定为（1）商业用房：1.8元/月·平方米，（2）高层住宅：1.2元/月·平方米”计算，面积范围以宏昌物业公司合同期限内荣基投资公司未出售并移交物业买受人期间的房产面积为准（荣基投资公司方书面认可欠费房产的面积），时间跨度为已出售的物业计算移交物业时间与2016年5月1日之间的天数，未出售的物业计算2016年5月1日至2019年4月30日之间的天数，即本案中各单元的前期物业费计算方式为：商业用房：1.8元/月×物业面积×拖欠天数；高层住宅：1.2元/月×物业面积×拖欠天数；以上物业费计算方式的项目中任意一项缺失都将导致某单元的前期物业费无法计算。经本院核查，宏昌物业公司提供的《福建省荣基伟业投资发展有限公司欠物业费明细表》中1#2202、1#2603、1#1904、1#1005、1#2605、1#406、1#2606、2#1901、5#609、5#1009、5#1206、5#1208、5#1209、5#1306、5#1307、5#1308、5#1309、5#1506、5#1507、5#1508、5#1509、3#SY126、3#SY127、3#SY128、3#SY146、5#十三鲜、5#新华书店、5#餐吧、5#跆拳道、3#KTV、3#超市因宏昌物业公司未能提供证据加以证明物业移交购房人时间导致无法确定拖欠物业费天数故而无法计算荣基投资公司所拖欠前期物业费，本院对宏昌物业公司要求支付以上单元前期物业费的诉讼主张不予支持。荣基投资公司开发的周宁县名仕时代广场项目扣除以上单元的前期物业费后，荣基投资公司应向宏昌物业公司支付的前期物业费共计606211.35元，故宏昌物业公司要求荣基投资公司支付拖欠物业费的诉讼请求,本院予以部分支持。荣基投资公司提出的2015年1月1日其与祥和物业公司的《补充协议》约定荣基投资公司无需承担出售前的物业费。2016年1月10日三方约定由东兴物业公司替代祥和物业公司履行物业服务合同。而后东兴物业公司又更名为宏昌物业公司，根据荣基投资公司与祥和物业公司的《补充协议》，祥和物业公司转让的是物业服务合同的法律关系的中的全部权利义务，即包含了《物业费补充协议》，《物业费补充协议》的权利义务应当由东兴物业公司继受，宏昌物业公司作为东兴物业公司变更后的公司那么宏昌物业公司也应当继续继受祥和物业公司的权利和义务。东兴物业公司和祥和物业公司实际负责人之间为母子关系，两公司存在密切联系，荣基投资公司作为善意第三人有理由相信东兴物业公司、祥和物业公司之间有物业服务合同法律关系的相关事宜，包括《物业费补充协议》已经谈妥无前期物业费的抗辩理由。经本院查明2015年1月1日荣基投资公司与祥和物业公司之间签订了《补充协议》确实约定出售前不存在物业管理服务费，但是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，该补充协议效力仅限于荣基投资公司与祥和物业公司之间，由于2016年1月10日经荣基投资公司、祥和物业公司、东兴物业公司三方签订的《三方补充协议》并未约定东兴物业公司有义务继续履行2015年1月1日《补充协议》中祥和物业公司对荣基投资公司所做的约定，荣基投资公司也未提供证据证明2015年1月1日《补充协议》中祥和物业公司的义务条款已被宏昌物业公司或宏昌物业公司的前身东兴物业公司接受的证据且在《三方补充协议》中相应条款表述为：“丙方（东兴物业公司）承续履行原《前期物业管理合同》未履行完的任务及原《前期物业管理合同》约定的内容”。此条款仅表示东兴物业公司有义务履行祥和物业公司在《前期物业管理合同》约定的内容。因此可以判断《补充协议》的义务方只为祥和物业公司。另一方面东兴物业公司与祥和物业公司为两家不同的物业公司，两家企业负责人虽为母子关系，但两家公司享有的权利和承担的义务各自独立，在没有足够证据支持的情况下，不应轻易的混同。荣基投资公司未提供证据证明东兴物业公司知晓并接受《补充协议》内容，应由其承担举证不能的责任。鉴于本案中东兴物业公司与荣基投资公司延续履行的是《前期物业管理合同》而非《补充协议》，根据《前期物业管理合同》的条款，宏昌物业公司有权向荣基投资公司收取前期物业费用。故荣基投资公司的抗辩理由不能成立。根据《前期物业管理合同》约定：“甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日万分之一标准向乙方支付违约金”故本院对于宏昌物业公司提出自起诉之日起，以欠付物业费金额为基数，按照每日万分之一标准向宏昌物业公司支付违约金的主张，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、被告福建省荣基伟业投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内向原告宁德市宏昌物业有限公司周宁分公司支付前期物业服务费606211.35元并从2019年6月12日起以欠付前期物业服务费为基数按照每日万分之一标准支付违约金。二、驳回原告宁德市宏昌物业有限公司周宁分公司的其他诉讼请求。案件受理费12157元，因适用简易程序审结，依法减半收取，实收6078.5元由被告福建省荣基伟业投资发展有限公司负担4931，原告宁德市宏昌物业有限公司周宁分公司负担1147.5元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对一审查明的事实，除对本案是否需要交纳物业费、《补充协议》、宏昌物业公司接收涉案物业时间有争议外，对其余事实双方无异议。本院对无争议事实予以确认。 二审另查明，1.工商登记信息显示，阮锦平于2014年4月24日成为祥和物业公司的股东，占股48%，并担任监事；2016年4月5日，马美玉成为祥和物业公司的股东，占股52%；宏昌物业公司于2007年1月24日成立，自始股东为张丽、阮锦平二人，其中张丽占股55%、阮锦平占股45%。2.阮锦平与马美玉系母子关系，与张丽系夫妻关系。上述事实有企业工商登记资料、结婚证及当事人陈述等在卷证据佐证，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点首先为，荣基投资公司与东兴物业公司签订的《补充协议》是否对宏昌物业公司具有约束力。2015年1月1日，荣基投资公司与祥和物业公司签订《补充协议》，约定涉案房产出售前不存在物业管理服务费用。而此时阮锦平已是祥和物业公司的股东，并担任公司监事，阮锦平应当知悉该《补充协议》的存在。2016年1月10日，荣基投资公司、祥和物业公司、宏昌物业公司三方签订《三方补充协议》，约定宏昌物业公司承续履行“原前期物业管理合同”未履行完的任务及约定的内容。《三方补充协议》未涉及《补充协议》，更未明确约定《补充协议》作废。更何况，阮锦平两夫妻系宏昌物业公司的股东，阮锦平也是宏昌物业公司签订《三方补充协议》的经办人，在阮锦平应当知悉《补充协议》存在的情况下，宏昌物业公司并非善意第三人。而《补充协议》系荣基投资公司与祥和物业公司之间物业服务合同的组成部分，既然宏昌物业公司承续履行祥和物业公司的义务，《补充协议》应一并承续。因此，《补充协议》应成为荣基投资公司与宏昌物业公司之间物业服务合同的组成部分，对宏昌物业公司具有约束力。故对于已竣工但未出售的涉案房产，荣基投资公司无需支付物业费。宏昌物业公司要求荣基投资公司支付涉案房产物业费，与合同约定不符，不予支持。 综上所述，荣基投资公司上诉理由成立，应予支持。相应的，宏昌物业公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决事实认定错误，应予纠正。据此，一审判决应予撤销，并驳回宏昌物业公司的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销周宁县人民法院（2019）闽0925民初482号民事判决； 二、驳回宁德市宏昌物业有限公司周宁分公司的诉讼请求。 一审案件受理费减半收费6157元、二审案件受理费12314元，均由宁德市宏昌物业有限公司周宁分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  余梓安 审判员  易丽容 审判员  陈光华 二〇二〇年一月五日 法官助理刘菊平 书记员薛玮华 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。