四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终2724号 上诉人（原审被告）:中国农业银行股份有限公司绵阳分行，住所地四川省绵阳市涪城区金菊街6号，统一社会信用代码9151070390540887D。 法定代表人：曾振华，该分行行长。 委托诉讼代理人：苏伟，中国农业银行股份有限公司绵阳分行员工。 委托诉讼代理人：杨明，中国农业银行股份有限公司绵阳分行员工。 上诉人（原审被告）:谭建君，女，1974年5月18日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：何文强，四川维大律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:徐德强，男，1970年5月8日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：何文强，四川维大律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:尹胜，男，1977年3月2日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：何文强，四川维大律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:黄雪华，女，1969年11月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：何文强，四川维大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青彪，男，1970年1月30日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：廖骑虎，四川科通律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：米雪琴，女，1984年5月7日出生，汉族,住四川省三台县。 委托诉讼代理人：赵红军，男，1981年8月5日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区，系米雪琴的丈夫。 青彪与中国农业银行股份有限公司绵阳分行（以下简称农业银行绵阳分行）、谭建君、徐德强、尹胜、黄雪华、米雪琴案外人执行异议之诉一案，农行绵阳分行、谭建君、徐德强、尹胜、黄雪华不服四川省平武县人民法院（2019）川0727民初421号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人农业银行绵阳分行的委托诉讼代理人苏伟、杨明，被上诉人谭建君及谭建君、徐德强、尹胜、黄雪华的共同委托诉讼代理人何文强，青彪及其委托诉讼代理人廖骑虎，米雪琴的委托诉讼代理人赵红军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 农业银行绵阳分行上诉请求：撤销原判，改判驳回原审原告的诉讼请求，确认农业银行绵阳分行对案涉房产抵押权的优先效力，对上诉案涉标的可行使不带租赁权拍卖，由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.一审认定事实前后矛盾，适用法律错误。2014年4月20日签订合同就已经约定前面的合同作废，不应当认定青彪一直在租赁案涉标的，抵押权的设定时间早于租赁权的时间。2.青彪无权对抗抵押权。 谭建君、徐德强、尹胜、黄雪华答辩称，2010年4月1日签订的租赁合同是认可的，2014年、2015年签订的租赁合同无效。2014年4月20日签订的合同载明以前的合同作废，则说明以前的合同是有效的，时间早于农业银行绵阳分行的抵押权。 青彪答辩称，青彪与农业银行绵阳分行的争议焦点在于抵押权与租赁权形成的时间谁在先的问题，租赁权形成的时间早于抵押权的时间。 米雪琴答辩称，2014年抵押的时候青彪在承租，南充市有一份公证书，没有授权变更终止事项。 谭建君、徐德强、尹胜、黄雪华上诉请求：撤销原判第一项，改判确认2014年4月20日与2015年12月30日的租赁合同无效；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审确认2014年和2015年签订的租赁合同有效是错误的，案涉房屋已经出售给米雪琴，房屋租赁的权利义务与谭建君、徐德强、尹胜、黄雪华无关；青彪明知房屋出售给米雪琴，且米雪琴已经将该房屋抵押给执行申请人，在原合同没有履行完毕的情况下签订新合同，新合同无效；2014年签订的合同没有履行完毕又在2015年签订合同，明显损害第三人利益；谭建君、徐德强、尹胜、黄雪华没有授权米雪琴变更或者解除2010年签订的合同。 青彪答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判；谭建君、徐德强、尹胜、黄雪华称房屋已经出售给米雪琴，应当在借款案件中提出，在本案中提出没有法律依据。 农业银行绵阳分行答辩意见与上诉意见一致。 青彪向一审法院起诉请求：1.请求判决确认原告与被告形成的《租赁合同》合法有效，原告对南充市顺庆区的商业用房享有租赁权；2.请求停止对南充市顺庆区的商业用房进行不带租赁权拍卖并改为带租赁权拍卖；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明的事实：2010年4月1日，原告青彪与四川通帆公司签订《租赁合同》，约定租赁房屋位置：南充市顺庆区仪凤街17号五星鼎城1号楼2楼商业用房。租赁期限为10年，自2010年7月1日起至2020年7月1日止。期间，四川通帆公司将该出租房屋转卖给被告谭建君、徐德强、尹胜、黄雪华。 2014年3月10日，被告谭建君、徐德强、尹胜、黄雪华将其名下的位于南充市顺庆区的商业用房（建筑面积1000.81平方米）即案涉出租标的物，以1150万元的价格卖与第三人米雪琴，双方签订了《房屋买卖协议书》，但至今未办理房屋产权过户登记。 2014年3月14日，被告谭建君、徐德强、尹胜、黄雪华委托顾勤、米雪琴全权代表其处理案涉房屋的下列事项：提前清偿银行贷款本金、利息并支付各项相关费用，领取房屋产权证明原件等相关文件；办理和注销房产抵押登记，并领取抵押物；办理产权证的更正、加密、改密码、查册，调档，灭失、重领事宜；有权多次办理以下事项：代为出售上述房屋、…出租及转让上述房屋，收取售房款及租金…等。该委托书于当日在四川省南充市果城公证处进行了公证。 2014年4月20日，以被告谭建君、徐德强、尹胜、黄雪华为出租方，原告青彪为承租方，就案涉房屋签订租赁期限二十年的《租赁合同》，自2014年4月20日至2034年4月20日止；由顾勤代表出租方签字；双方自愿放弃以前的租赁合同，原合同在新合同签订之日则宣布无效。 2015年12月30日，以谭建君、尹胜、徐德强、黄雪华为出租方，原告青彪、党春蓉为承租方，出租方（甲方）由顾琴（代）米雪琴签字，就案涉房屋签订租赁期限三十年的租赁合同，自2015年12月30日至2045年12月30日止；双方约定原合同在新合同签订之日则宣布无效。 2014年3月30日，农业银行绵阳分行作为抵押权人与作为抵押人的谭建君、徐德强、尹胜、黄雪华签订《最高额抵押合同》一份，约定抵押人自愿为抵押权人与绵阳久协商贸有限公司形成的自2014年3月30日起至2017年3月29日止最高余额2200万元提供担保，抵押权人与债务人已形成的主合同项下未受偿的债权本金1900万元及其相应的利息、罚息、复利、费用等按相应的主合同约定计算至实际受偿之日止。合同签订后，2014年4月1日，双方办理了抵押登记，并取得了他项权利证书（《南房他证顺字第××》）。 原告农行绵阳分行与被告久协商贸公司、谭建君、徐德强、尹胜、黄雪华、米华生、邓勇、陈代伟、赵红军、米雪琴、陈学伟金融借款合同纠纷一案，涪城法院于2016年11月16日作出（2016）川0703民初1301号民事判决。该判决主文第二项载明“如被告绵阳久协商贸有限公司不能偿还上述借款本金及利息，原告中国农业银行股份有限公司绵阳分行对被告谭建君、徐德强、尹胜、黄雪华用以抵押的南充市顺庆区的商业用房折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权”。被告陈学伟不服提起上诉，绵阳市中级人民法院于2017年5月2日以“未在指定的期限内交纳上诉费”为由作出（2017）川07民终988号“按上诉人陈学伟自动撤回上诉处理”的民事裁定。一审判决生效后申请执行人农行绵阳分行向涪城法院申请执行，该院以（2017）川0703执3249号执行裁定对被执行人的财产予以查封、扣押、冻结、扣划、扣留、提取。2018年7月2日，申请执行人农行绵阳分行针对涉案房屋承租人青彪所提保护其租赁权的问题，向涪城法院提交书面意见，请求除去抵押物上的租赁权。2018年9月24日，经绵阳市中级人民法院指定该案交由本院执行。2018年12月13日，本院作出（2018）川0727执654号“不带租赁权拍卖被执行人谭建君等四人共有位于南充市顺庆区（权证号为南房权证顺字第××号）房屋”的执行裁定。后，案外人青彪对本院于2018年12月13日作出的（2018）川0727执654号执行裁定书提出执行异议。本院受理后，于2018年12月24日作出（2018）川0727执异19号执行裁定书，被执行人谭建君、徐德强、尹胜、黄雪华不服本院作出的（2018）川0727执异19号执行裁定书，向绵阳市中级人民法院申请复议，2019年4月3日绵阳市中级人民法院作出（2019）川07执复10号执行裁定书，该裁定撤销了本院作出的（2018）川0727执异19号执行裁定并发回本院重新审查。本院于2019年5月18日，依法重新审查并作出（2019）川0727执异5号执行裁定书。原告青彪对该裁定书不服，遂提起本案案外人执行异议之诉。 另查明，原告青彪在承租案涉房屋期间陆续向谭建君、米雪琴等支付过房屋租赁费用。 一审法院认为，案涉租赁合同是否有效及能否对抗被告农业银行绵阳分行的抵押权，应当依据相关法律规定及租赁合同构成要件来判定。因此，本案的争议焦点为：1.案涉租赁房屋所有权人是谁及有无权利出租？2.原告就案涉租赁房屋是否形成合法租赁关系及何时形成的？3.如果租赁权有效，能否对抗被告农业银行绵阳分行的抵押权？4.案涉房屋带租赁权拍卖理由是否成立？对此，评析如下： 1.关于案涉租赁房屋所有权人及有无权利出租问题。根据当事人陈述和经法庭调查质证采信的证据证实，案涉租赁标的物南充市顺庆区的商业用房所有权人虽历经几次变更，特别是2014年3月10，被告谭建君、徐德强、尹胜、黄雪华将其案涉标的物，以1150万元的价格卖与第三人米雪琴后，没有办理房屋过户手续，该房屋对外宣示合法持有人仍然是被告谭建君、尹胜、徐德强、黄雪华，但是原告青彪对涉案房屋先后与四川通帆公司，与被告谭建君、尹胜、徐德强、黄雪华共同委托的代理人顾琴，与顾琴、实际使用权人米雪琴签订三份《租赁合同》，其出租方均为案涉租赁物产权人或实际产权人。因此，三份《租赁合同》的出租方均有权代表出租方签订案涉租赁合同。 2.原告青彪与案涉租赁房屋所有权人是否形成合法租赁关系及何时形成的问题。案涉三份《租赁合同》就合同订立目的、内容看，系当事人真实意思表示，除第三份《租赁合同》租赁期限约定超过法律规定期限无效外，三份《租赁合同》不违反法律规定，应当认定合法有效。其理由是：原告青彪作为承租人于2010年4月1日，与四川通帆公司签订《租赁合同》，约定租赁期限10年，与案涉租赁标的物所有权人形成了最初的租赁合同关系；后因产权变更，四川通帆公司将案涉租赁物转卖给被告谭建君、徐德强、尹胜、黄雪华，以及后来被告谭建君等再转卖给米雪琴，按照合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”规定，至2014年4月20日签订第二份《租赁合同》时，虽出租方产权人发生变化，但是原告青彪并没有与四川通帆公司解除或终止租赁合同，而是继续按照原合同履行支付租金等义务。故，2014年4月20日签订的第二份《租赁合同》前，原告青彪与案涉标的物具有租赁法律关系。2014年4月20日签订的第二份《租赁合同》，是在2010年4月1日原《租赁合同》一直履行的基础上，租赁标的物没有变化，仅是合同双方基于租赁标的物所有权人、经营状况变化，是对2010年4月1日《租赁合同》的修订、补充、完善，是原告青彪持续租赁过程的真实反映，并非原告青彪就案涉标的物订立租赁合同的开始。2014年4月20日，原告青彪与被告谭建君、徐德强、尹胜、黄雪华的共同委托人顾琴签订案涉标的物《租赁合同》，该合同虽宣布原合同作废，但并不是否认原告青彪作为承租人一直租赁案涉标的物事实，相反，进一步印证了原告作为承租人一直租赁案涉标的物。因此，一审法院认为，原告青彪租赁案涉房物签订的上述三份《租赁合同》合法有效。 3.关于案涉租赁权有效，能否对抗被告农业银行绵阳分行的抵押权问题。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案中，原告青彪对该涉案房屋的租赁权在2010年4月1日签订的第一份合同时就已经合法成立且租赁合同关系一直持续至今，而被告农业银行绵阳分行对此的抵押权在2014年4月1日设立，原告青彪设立涉案房屋租赁权时间先于被告农业银行绵阳分行的抵押权设立时间，故原告青彪案涉房屋租赁权能够对抗被告农业银行绵阳分行的抵押权。 4.关于案涉房屋带租赁权拍卖理由是否成立问题。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”规定，在抵押权成立之前的租赁权，具有对抗抵押实现的权能，本案租赁权设立先于抵押权设立。因此，拍卖该抵押财产时应当带租赁权拍卖。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，一审法院遂判决如下：一、确认原告青彪与案涉标的物南充市顺庆区的房屋（建筑面积1000.81平方米）产权登记人即被告谭建君、徐德强、尹胜、黄雪华形成的《租赁合同》合法有效，2015年12月30日《租赁合同》时间约定超过20年租赁期限部分无效,原告青彪对南充市顺庆区的房屋享有租赁权；二、对南充市顺庆区的房屋进行带租赁权拍卖。案件受理费100元，由被告中国农业银行股份有限公司绵阳分行负担。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，根据各方当事人的诉辩理由，现将本案争议焦点予以归纳并分析如下： 一、关于《租赁合同》的效力问题。2010年4月1日青彪与四川通帆公司签订了租期为10年的《租赁合同》；2014年4月20日青彪与谭建君、尹胜、徐德强、黄雪华签订了租期为20年的《租赁合同》并约定原合同在新合同签订之日起无效；2015年12月30日青彪与谭建君、尹胜、徐德强、黄雪华签订了租期为30年的《租赁合同》并约定原合同在新合同签订之日起无效，案涉房屋的真实产权人米雪琴也在该《租赁合同》中签字。上述三份《租赁合同》均是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同双方在签订合同时均约定前合同无效也是双方的真实意思表示，应当予以认定，故原判确认2015年12月30日的《租赁合同》有效同时确认超过20年租赁期限部分无效并无不当，予以维持。 二、关于案涉房屋是否带租赁权拍卖的问题。2010年4月1日青彪与四川通帆公司签订了租期为10年的《租赁合同》；2014年4月20日青彪与谭建君、尹胜、徐德强、黄雪华签订了租期为20年的《租赁合同》并约定原合同在新合同签订之日起无效。2014年3月30日，农业银行绵阳分行与谭建君、尹胜、徐德强、黄雪华签订了《最高额抵押合同》并于2014年4月1日办理了抵押登记；2014年4月20日签订的《租赁合同》约定之前的租赁合同无效，故该租赁合同系在出租人与承租人之间建立了新的租赁合同关系，租赁合同签订时间晚于抵押权设立时间，故青彪以租赁合同关系对抗抵押权的理由不能成立。其次，青彪于2010年4月1日与四川通帆公司签订租期10年的《租赁合同》，该合同应当于2020年7月1日到期，2014年租期20年及2015年租期30年的两份《租赁合同》签订时间均在抵押权设立之后，农行绵阳分行对此两份《租赁合同》均无法预见且不知情，不应当承担由此带来的不利后果，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，原判确认案涉房屋带租赁权拍卖不当，应当予以纠正。至于青彪与出租方之间的权利义务关系，系另案处理的问题，本案不予评论。 综上，农业银行绵阳分行的上诉请求具有事实及法律依据，依法应当予以支持；谭建君、尹胜、徐德强、黄雪华的上诉请求没有事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销四川省平武县人民法院（2019）川0727民初421号民事判决； 二、确认青彪就南充市顺庆区的房屋（建筑面积1000.81平方米）与产权登记人即谭建君、徐德强、尹胜、黄雪华于2015年12月30日形成的《租赁合同》合法有效，但约定的租赁时间超过20年的部分无效； 三、驳回青彪的其他诉讼请求。 本案一审受理费100元，由青彪负担；二审案件受理费中国农业银行股份有限公司绵阳分行预交100元由中国农业银行股份有限公司绵阳分行负担，谭建君、尹胜、徐德强、黄雪华预交100元由谭建君、尹胜、徐德强、黄雪华负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 志 审判员 田 苑 审判员 陈兴旺 二〇二〇年一月十三日 书记员 刘 凤