北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初12332号原告：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街x号院x号楼。法定代表人：段亚娟，董事长。委托诉讼代理人：冯宇澄，男，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司员工。委托诉讼代理人：张栋，男，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司员工。被告：王向宇，男，1983年4月15日出生，汉族，北京市平谷区人，住平谷区。原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司与被告王向宇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张栋，被告王向宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年5月22日至2019年5月21日拖欠的物业费3641.12元；2.判令被告向原告支付违约金（自2017年6月1日起至物业费实际支付之日止，按照欠缴物业费总额每日万分之三的标准计算，暂计算至2019年3月31日共531.43元）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系北京市平谷区迎宾花园小区的物业服务企业，负责该小区日常的物业管理服务。被告系迎宾花园x号楼x单元x号房屋所有权人，房屋总面积168.57平方米，房屋用途为住宅。2017年5月19日，原告与北京市平谷区迎宾花园小区业主委员会签订了《北京市物业服务合同》，双方约定，物业服务期限为3年，自2017年5月22日至2020年5月21日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积和收费标准缴纳，其中商业物业服务收费标准为2元/平方米/月，高层住宅物业服务收费标准1.6元/平方米/月，多层住宅物业服务收费标准0.9元/平方米/月；合同期内业主按年交纳物业服务费，第一年度（自2017年5月22日至2018年5月21日）的物业费应在2017年9-10月交纳，第二年度（自2018年5月22日至2019年5月21日）的物业费应在2018年9-10月交纳；业主违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费的，应以逾期未交物业服务费总额为基数，按每日万分之三的标准支付违约金。物业服务合同签订后，原告按照物业服务合同的约定提供了各项物业服务，但被告未按合同约定缴纳2017年5月22日至2019年5月21日二个年度的物业费总计3641.12元及自2017年6月1日至2019年3月31日的违约金531.43元。原告多次催要未果，故诉至法院。被告王向宇辩称我是业主，认可房屋建筑面积。我确实没有交诉状列明期间的物业费，理由是2017年初夏我发现11号楼屋顶漏雨，随即联系原告，要求原告尽快对楼顶维护、修缮。2018年及2019年原告及社区居委会多次到我家中进行勘察，并承诺尽快处理，直至今日，该问题仍未解决。由于屋顶未得到及时维修，夏季多雨时期，导致我家衣帽间、客厅等多处部位漏雨，造成衣帽间吊顶、客厅吊顶破损，衣帽间内存放的两床被褥及十余件衣服被雨水浸泡，无法使用，预估经济损失约2万元。综上，我认为房屋漏水，应该由物业进行维修，但物业没有履行职责，提供的物业服务存在瑕疵，应当减免物业费。本院经审理认定事实如下：2017年5月19日，乐生活服务公司（乙方）与北京市平谷区迎宾花园小区业主委员会（甲方）签订了《北京市物业服务合同》，该合同约定了物业项目基本情况、物业服务事项、标准及有关约定、物业服务收费、权利与义务、合同终止、违约责任等方面内容。其中约定，物业服务期限为3年，自2017年5月22日至2020年5月21日；物业服务主要内容包括物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，共有绿地、景观的养护和管理，清洁卫生服务，协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作等；物业费由业主按照其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅收费标准0.9元/平方米/月，高层住宅收费标准1.6元/平方米/月，商业收费标准2元/平方米/月；业主按年交纳物业费，于2017年9月至当年10月交纳第一年度的物业费；业主未能按时足额缴纳物业费，应当按逾期未交物业费总额每日万分之三的标准向乙方支付违约金。针对被告答辩所述房屋漏水问题，原告称物业公司已经对小区内的房屋顶层做了打胶和刷防水涂料，履行了责任，但因该小区的房屋防水层老化，打胶和刷涂料不起作用，现房屋顶层漏水属于重大维修，原告已经向政府和业委会提出使用公共维修基金进行维修的诉求，而且也一直在推进，原告履行了自己的义务。原告称其为进行各项物业服务，与北京金剑卫士保安服务有限公司签订了《迎宾花园秩序维护服务委托合同》、与北京信承保洁服务有限公司第一分公司签订了《保洁服务委托合同》、与北京京谷京环环境服务有限公司签订了《垃圾托运协议书》、与北京北迅电梯公司签订了《电梯维保委托服务合同》。2017至2019年度，原告已为被告所在小区提供物业服务，但被告未依合同约定交纳2017年5月22日至2019年5月21日的物业费。故原告诉至本院。被告持辩称意见不同意原告的诉讼请求。在同小区其他物业服务合同纠纷案件的审理中，本院曾进行现场勘查，经现场勘查迎宾花园小区整体卫生状况良好；正在建设消防设施；门禁能正常使用；小区没有自行车棚；非机动车停放有些混乱，汽车停放相对有序；绿地有部分杂草；现场看见工作人员正在浇水绿化；地面有部分裂纹；电梯使用正常；电梯有部分广告。本院认为，原告与北京市平谷区迎宾花园小区业主委员会签订的《北京市物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，本院予以确认。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告应按合同约定提供物业服务，被告亦应按合同约定及时交纳物业费。原告入驻被告所在小区后，在安保、卫生、绿化、消防配备、电梯维护等方面切实开展了物业服务。被告辩称房屋漏水问题，原告对漏水的事实无异议，但称已经尽了维修义务，对此被告不认可，原告未提交充分证据证明对被告所在的x号楼楼顶进行过维修，故原告对被告所在的x号楼楼顶已尽维修义务的主张，本院不予采信。关于被告应交纳的物业费数额，本院酌情确定。考虑到原告的物业服务还需进一步改进，故对原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要说明的是，共建和谐幸福小区是物业与业主的共同责任，物业不积极履行服务义务或业主不配合物业管理、不交纳物业费，将造成物业与业主关系紧张、物业运营成本难收回，物业服务质量下降、小区生活品质降低的恶性循环，最终损害物业与业主的利益。因此，为切实提高小区生活品质，物业与业主应本着相互理解、相互支持、促成共赢的原则，建立起良性互动关系。业主对物业服务存在异议时，应及时向物业提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商而非拒交物业费的方式解决问题。对于业主提出的问题，物业应耐心听取、认真解答，对于业主提出的合理意见建议，物业应虚心接受、积极整改，有效为业主解决问题。尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业本着对业主负责的态度，努力提高服务质量和水平，一定能够赢得业主的支持与肯定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告王向宇于本判决生效后十日内向原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司交纳2017年5月22日至2019年5月21日的物业费3300元；二、驳回原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司负担2元（已交纳），由被告王向宇负担23元（限本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  董小明二〇二〇年一月十九日书记员  何 柳