山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0784民初383号 原告：安丘中天商业经营有限公司，住所地：安丘市兴安街道人民路343号。 法定代表人：孙振东，经理。 委托诉讼代理人：徐小强，该公司员工。 委托诉讼代理人：李万清，山东文信律师事务所律师。 被告：王金香，女，1963年10月30日出生，汉族，居民，户籍地：安丘市，现住安丘市。 委托诉讼代理人：张小波，山东恒安盛德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵守俭，山东恒安盛德律师事务所律师。 原告安丘中天商业经营有限公司与被告王金香房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安丘中天商业经营有限公司的委托诉讼代理人徐小强、李万清，被告王金香的委托诉讼代理人张小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安丘中天商业经营有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告限期原样交回所租原告八套商铺，并承担履约保证金无权索回的后果；2、判决被告减半承担违约金109359元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年8月10日签订《商铺租赁合同》一份，合同第一条、第二条约定，被告承租原告安丘?翰沃城8-4#楼145、146、147、148、149、150、151、152号八套商铺（共计建筑面积607.55平方米）以盛世丽家家居建材生活馆商号经营“卫浴”；第三条约定租赁期限为3年，自2015年5月16日始至2018年5月15日止；按第五条约定，被告向原告支付40000元履约保证金；按第五条、第九条、第十三条约定，被告不完全履行合同约定的装修、如期开业等义务，应承担违约责任。被告在签订合同当日交付了履约保证金、接手了八套商铺，但未完全履行合同约定的使用义务，已构成根本违约，给原告造成严重不良影响和重大经济损失，为维护原告的合法权益，特依约、依法提起诉讼，敬请判如所请。 被告王金香辩称，原告所述与事实不符，原告并未与被告签订书面的商铺租赁合同，被告租赁原告商铺只是因为原告声明三年内免房租，将房子交给被告使用，当时并未口头约定必须装修，被告不存在违约情形，原告承认收取被告40000元履约保证金，被告要求原告返还。其他待原告举证后再作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明自己的主张，提交如下证据：1、《商铺租赁合同》，2、安丘翰沃城开业宣传网页，3、履约保证金收据，4、商户交房单，5、解除租赁合同通知、EMS快递单、邮局送达流程打印件，6、光盘，7、房屋租赁合同补充协议。被告质证称，对证据2、5无异议。对证据1的真实性不予认可，原告提供的合同上被告的签名、捺印，并非被告所签、所捺，申请对合同中被告的签名、捺印是否为被告本人进行鉴定；该合同为原告提供的格式性合同，权利和义务严重不对等，原告只有权利而没有义务，原告未对格式性条款中增加自己权利及免除自己义务的条款尽到明确说明告知义务，该格式条款无效；被告所租赁的商铺已于安丘翰沃城开业前开业，不存在违约情形。对于证据3，被告已缴纳履约保证金属实，但是该单据中王金香签名非其本人所签；对于证据4不认可，被告未见过；对于证据6的真实性无异议，但该视频系近期拍摄，与本案无关联性；被告开业后因原告承诺的国内大型建材市场红星美凯龙入住翰沃城及建立大型仓库、物流中心等都没有兑现，导致市场不景气，被告转变经营思路，原告提供的视频，系被告开业后根据经营状况及实际情况正在进行调整的经营格局装修；对证据7不认可，王金香的签名非本人所签，申请对王金香的签名进行鉴定。 被告为证明自己的主张，提供如下证据：1、原告出具的声明，证明被告租赁的原告商铺，免除三年租金；2、图片、微信公众号截图，证明被告在2016年6月6日即安丘翰沃城开业前已经开业。原告质证称，对被告提供的声明的真实性无异议，该声明证明了两点事实，一是租赁期内免收被告租金，二是在声明的第二段明确了其他方面的权利义务均以《商铺租赁合同》内容为准。声明进一步证明了原、被告签订了《商铺租赁合同》，应当履行该合同。被告提供的微信截图，只证明原告开业，涉及到被告的相关内容均为广告，并非被告开业；事实上，被告将所租八套商铺全部的隔墙和内部管道、电线路进行了拆除，未做任何装修，更谈不上开业，被告所租八套商铺现状是一片狼藉。 经过原、被告的举证、质证，对于原、被告提供的上述证据，对方当事人无异议的部分，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的部分，本院将依据查明的事实结合其他证据作综合认定。 本院经审理认定事实如下：原告提供的《商铺租赁合同》载明：甲方为原告、乙方为被告。甲方依据山东省安丘市永安路与双丰大道交汇处500米路北《安丘?翰沃城》项目内编号为8-4#楼145、146、147、148、149、150、151、152号商铺所有权人授权，作为出租代理人与乙方订立商铺租赁合同，并根据商铺所有权人制定的相关费用收取标准、收取方式代为收取乙方相关费用。现甲乙双方根据有关法律、法规，本着互惠互利的原则，就商铺租赁有关事宜达成如下协议：甲乙双方同意按照本合同列明的条款及条件，由甲方将位于山东省安丘市永安路与双丰大道交汇处东500米路北【安丘?瀚沃城】(以下称“市场”)内编号为8-4#楼145、146、147、148、149、150、151、152号商铺(以下称“租赁区域”)，共八套，出租给乙方，租赁区域的建筑面积为607.55平方米(以下简称“租用面积”)，租金以租用套数为基数计算，其他费用以租用面积为基数计算(最终商铺编号及建筑面积均以当地政府及房管等部门批复为准)。乙方承诺仅以盛世丽家家居建材生活馆商号/名称在该租赁区域经营卫浴。乙方保证，在该租赁区域内开展及经营其业务前，应自行向政府部门申请取得所有必要的执照、批准、许可证(如有)，乙方必须确保在租赁期限内该等证照完全有效，并在各方面均符合该证照规定之经营范围。乙方承诺不将租赁区域仅作为仓库使用。本合同项下的租赁期限为3年，2015年5月16日始至2018年5月15日止。如市场未能在本合同起始日期开业(试营业)，则甲乙双方均同意顺延合同项下的租赁起始期、结束期，新的租赁起始期以甲方公布的市场开业(试营业)之日起计算。租赁期限届满，乙方如欲续约，应在租赁期限届满的3个月前向甲方提出书面申请，乙方未在前述期限内向甲方提出书面申请的，则本合同在租赁期限届满时自动终止；若甲方同意续约，甲乙双方应另行签订书面续约协议；若乙方未在前述期限内向甲方提出书面申请，或乙方申请续约未获甲方同意，或双方就续约条件无法达成一致的，则本合同在租赁期限届满时自动终止，乙方应在租赁期限届满后10日内无条件将该租赁区域恢复原状(交付使用时状态)。租赁期限届满后，若甲乙双方未达成书面续约协议而乙方擅自继续占用租赁区域的，其占用不能视为本合同的延期或续订。甲乙双方未续订合同，乙方原租赁区域内的物品应及时清理，租赁期满后仍不清理的，视为乙方自愿放弃上述物品的所有权，甲方有权按2元/平方米/天向乙方收取占用期间的使用费，并有权开锁、换锁或清理租赁区域内的任何物品，由此产生的任何费用均由乙方承担。租赁区域的租金按租用套数计算，租金标准定为200元/套/月、每年租金合计19200元。本合同项下的租金支付方式为：共交纳3年，每年度交一次，乙方应当在本合同租金交纳日期开始前30日(遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日)向甲方一次性支付。在本合同签署之日，乙方应向甲方支付履约保证金40000元。若未经甲方事先书面同意，乙方未能按期开业，甲方有权单方解除本合同，且乙方应按照合同约定支付违约金。甲乙双方恪守合同，任何一方违反合同，应向守约方支付违约金并赔偿由此给守约方造成的损失。乙方不能如期开业的，甲方有权选择下列一种方式：（1）书面同意乙方延迟开业，否则按每拖延一天，乙方必须向甲方支付2元/平方米/天的违约金；或（2）甲方有权单方面同乙方解除本合同，收回租赁区域，不退还乙方所交纳的履约保证金，并保留追诉相关责任的权利。本合同期满或无论因任何原因解除、终止后，甲方有权自行决定要求乙方应在合同期满当日或解除、终止通知后的十日内，将该租赁区域恢复原状并清理干净，保证该租赁区域及全部附属设施完好无损，以良好的可以正常使用的状态交还给甲方，并须与甲方办理有关的交接手续。乙方逾期未搬离及未拆走的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方享有任意处置的权利。甲方要求乙方拆除装修恢复原状，拆除装修费用由乙方全部承担。如乙方未予拆除恢复原状的，甲方有权自行处理，并将处理费用及清理费用、恢复原状费用或与此相关的其他费用从乙方的履约保证金中扣除，不足部分向乙方追索。合同对安全责任、合同解除、违约责任进行了详细约定。合同签订时间为2015年8月10日。当日，被告缴纳履约保证金40000元，原告为被告出具收据，并出具声明一份，载明：考虑到新的市场需要培育，为降低商户经营成本，经公司与商铺所有权人共同研究决定，对8-4#楼145、146、147、148、149、150、151、152号商铺合同期限内三个合同年度的租金不予收取。其他方面的权利义务均以《商铺租赁合同》内容为准。 原告提供的二份《房屋租赁合同补充协议》，分别载明：原告与王金香于2015年8月14日签订的租赁合同、原告与曹腾腾于2015年10月15日签订的租赁合同，仅为王金香、曹腾腾办理工商营业执照、注册公司备案所用，无其他法律效力，其他约定均以2015年8月10日签订的《商铺租赁合同》为准。 审理中，被告申请对原告提供的《商铺租赁合同》中王金香的签名、捺印是否为王金香本人所签、所捺进行鉴定，本院遂依法委托山东永鼎司法鉴定中心对上述项目进行鉴定。2019年6月17日，该中心出具鲁永司鉴中心[2019]文（痕）鉴字第220号鉴定意见书，鉴定结论为：涉案2015年8月10日《商铺租赁合同》第9页中“王金香”署名字迹不是王金香本人书写形成、涉案2015年8月10日“王金香”押名指印不是王金香本人十指所留。被告为此支出鉴定费3500元。原告认为《商铺租赁合同》系被告让他人代签、捺印，不影响合同的效力，被告应全面履行合同约定的权利义务，鉴定费应由被告自行承担。被告对该鉴定结论无异议，认为应由原告承担鉴定费。 原告在网上宣传2016年6月6日安丘翰沃城盛大开业。被告对上述八间商铺进行改造未完毕，至今未开业。 2018年11月13日，原告为被告出具解除合同通知，被告于11月15日签收。 审理中，原告要求被告现状返还商铺，恢复原状的费用另行主张。 本院认为，本案争议的焦点系原、被告之间《商铺租赁合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”按照常理，八间商铺租赁一般不可能采用口头形式，一般情况下双方要签订租赁合同，经签订《商铺租赁合同》中王金香的签字、捺印均非被告王金香本人签字、捺印，说明双方未采用书面形式签订租赁合同，但是被告自愿缴纳了履约保证金，根据原告出具的声明享受原告三年免租期的优惠，并且正在对八间商铺进行改造装修，被告以自己的行为表明其自愿接受原告所提供的合同的约束，被告已经履行了该书面合同的主要义务，原告表示接受，故该租赁合同成立，被告应按租赁合同承担相应的义务。合同约定，如市场未能在合同起始日期开业(试营业)，则原被告均同意顺延合同项下的租赁起始期、结束期，新的租赁起始期以原告公布的市场开业(试营业)之日起计算，因此，租赁期限自2016年6月6日始至2019年6月5日止。合同约定，若未经原告事先书面同意，被告未能按期开业，原告有权单方解除合同，根据本案查明的事实，涉案合同的解除条件已成就。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”根据该条规定，合同解除条件成就时当事人还需履行通知义务，本案中，原告于2018年11月13日为被告出具解除合同通知，被告于11月15日签收，该解除通知已实际到达被告，原告已履行了通知义务，故本院确认原被告之间的租赁合同依法解除。 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故，原告要求被告原样交回所租赁商铺，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告对租赁的商铺进行改造未完成，原告要求被告现状返还商铺，恢复原状的费用另行主张，符合法律规定，本院予以确认。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”本案中，被告未按合同约定对商铺进行装修、营业，构成根本违约，依法应当承担违约责任。双方对履约保证金的约定，是确保被告履行合同及经营售后服务，包括合同期满后的履约行为，该履约保证金具有违约金的性质，因此，被告按照约定应当以此承担违约责任，被告要求原告予以返还，于法无据，本院不予支持。被告承担上述违约责任后，不应再行承担违约责任，故原告要求被告承担违约金109359元，无事实和法律依据，本院不予支持。 对于笔迹鉴定费3500元，根据鉴定结论，被告主张该鉴定费由原告承担，符合法律规定，依法应予支持。 被告申请对《房屋租赁合同补充协议》中王金香的签名进行鉴定，因原被告均未提供双方于2015年8月14日签订的房屋租赁合同，故本院不予准许。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条、第六十条、第九十一条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下： 一、被告王金香现状返还租赁的原告安丘中天商业经营有限公司位于安丘·翰沃城8-4-145、146、147、148、149、150、151、152号商铺八套及相关手续，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、被告王金香无权要求原告安丘中天商业经营有限公司返还履约保证金40000元； 三、驳回原告安丘中天商业经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2487元，鉴定费3500元，由原告安丘中天商业经营有限公司负担5887，被告王金香负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  李 敏 人民陪审员  周罗清 人民陪审员  朱彬彬 二〇二〇年一月十日 书 记 员  朱金会