上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初12262号原告：上海煦威体育发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：朱龙，董事长。委托诉讼代理人：尚骥,上海春天律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞立军,上海春天律师事务所律师。被告：杨正先。被告：刘金凤，女，1951年6月19日出生，汉族，户籍地江苏省丹阳市。两被告共同委托诉讼代理人：张寅凯，上海兴浦律师事务所律师。原告上海煦威体育发展有限公司与被告杨正先、刘金凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海煦威体育发展有限公司的委托诉讼代理人尚骥、庞立军，被告杨正先、刘金凤的委托诉讼代理人张寅凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海煦威体育发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年10月12日解除；2、判令两被告退还租赁押金人民币23420元(以下币种均为人民币)；3、判令两被告支付违约赔偿金140520元；4、诉讼费由两被告承担。事实和理由：原、被告于2017年3月22日签订房屋租赁合同，约定原告承租两被告位于上海市普陀区中山北路XXX号振源大厦2101-2102室办公用房(实际租赁区域为2102室全部及2101室东侧部分区域，共220平方米，以下简称系争房屋)，用于从事教育、运动培训、办公。租赁期限为五年，自2017年4月22日至2022年4月21日。2018年8月，原告方才得知上海市静安区人民法院已于2018年7月对系争房屋作出予以拍卖的执行裁定。此前，被告并未告知原告系争房屋被抵押的事实。原告为装修系争房屋投入大量费用，现系争房屋被拍卖，原告只得另租赁场地经营。被告的前述违约行为给原告造成了严重损失，故原告向法院提起诉讼。被告杨正先、刘金凤辩称，1、原告实际使用系争房屋至2019年1月，故同意房屋租赁合同于2019年1月31日解除；2、同意退还一个月租赁押金23420元；3、原告未支付2018年11月至2019年1月的租金(另诉)，违约在先，被告没有违反合同，不应当承担违约责任，不同意支付赔偿金。经审理查明，2017年3月22日，原、被签订《房屋租赁合同》，约定原告承租两被告所有的系争房屋，租期为五年，自2017年4月22日起至2022年4月21日止，装修期自2017年3月22日起至2017年4月21日止，期间免收租金。租金支付标准为每六个月支付140520元，租金每年递增3%。押金为两个月租金即46840元。合同另约定，“甲方(被告)保证本房源在本合同签订时间内，不因房屋所有权等相关与乙方(原告)无关的法律纠纷而造成乙方不能在本场所进行合约内容约定之内的正常使用。如发生此类情况，甲方应按乙方6个月房租的押金作为赔偿金支付给乙方。退还乙方原交的1个月房租押金。”合同签订当日，原告支付首期租金140520元及押金46840元。之后，被告按约交房，原告按约支付租金，最后一期租金对应截止时间为2018年10月21日。2018年9月26日上海市静安区人民法院发布(2014)静执字第613号执行公告，载明对被执行人刘金凤、杨正先名下的系争房屋予以查封，责令两被执行人于公告张贴之日起七日内履行法律文书确定的义务。逾期不履行，法院将依法拍卖、变卖系争房屋，被执行人以及其他占有房产的案外人应于公告张贴之日起十五日内迁出系争房屋。现原告起诉来院，请求判如诉请。2019年7月23日被告收到本案诉状副本等诉讼材料。另查明，系争房屋已被执行拍卖，并于2019年8月2日变更登记至案外人名下。审理中，原告表示，根据上海市静安区人民法院的公告，2018年10月12日前其已将能搬走的物品搬走，2018年12月底将剩余未搬走的物品也搬空。因被告将原告微信拉黑，故双方未办理房屋交接手续。被告表示，曾于2019年1月12、13日至系争房屋中查看，看到里面还有器材，故合同解除日应为2019年1月31日。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。本案中，原、被告于2017年3月22日签订《房屋租赁合同》，双方租赁合同关系成立。对于原告的诉请本院依次评析如下：首先，关于确认《房屋租赁合同》于2018年10月12日解除。被告作为出租方，应当保证系争房屋在租赁期间内能被正常承租、使用。然，根据查明的事实，两被告作为案外案件的被执行人，未按照法院指定的期间履行法律文书确定的义务，导致系争房屋被执行、拍卖，造成原告无法继续承租，故原告主张解除合同于法有据，本院予以支持。至于解除时间，鉴于原、被告未能就解除时间达成一致，且原告亦未就其在起诉前向被告行使过解除权进行举证，本院现以本案诉状副本送达时间即2019年7月23日作为合同解除时间；其次，关于判令两被告退还租赁押金23420元。根据租赁合同约定，因房屋所有权等与原告无关的法律纠纷造成原告不能正常使用系争房屋，被告应当退还原告1个月房租押金。现被告亦同意返还，故本院对原告的该项诉请予以支持；最后，关于判令两被告支付违约赔偿金140520元。根据租赁合同约定，因房屋所有权等与原告无关的法律纠纷造成原告不能正常使用系争房屋，被告应支付原告6个月房租金额的赔偿金。根据之前论述，系争房屋被拍卖系两被告自身原因所致，故被告应当支付赔偿金。另，被告表示原告未支付2018年11月至2019年1月期间的租金，违约在先。然，根据静安法院的执行公告，被执行人以及其他占有系争房屋的案外人应于公告张贴之日起十五日内即2018年10月12日前迁出系争房屋。可见，原告自该日起已经无法正常使用系争房屋，双方亦未就是否继续支付租金及具体金额达成一致意见，故原告未予支付存在合理性，对被告的该项抗辩不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、原告上海煦威体育发展有限公司与被告杨正先、刘金凤于2017年3月22日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月23日解除；二、被告杨正先、刘金凤应于本判决生效之日起十日内返还原告上海煦威体育发展有限公司一个月房租押金人民币23420元；三、被告杨正先、刘金凤应于本判决生效之日起十日内支付原告上海煦威体育发展有限公司违约赔偿金人民币140520元。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3578.80元，由被告杨正先、刘金凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏人民陪审员  黄 波人民陪审员  杨德荣二〇二〇年一月二十三日书 记 员  罗 荟附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。