北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初16589号原告：高源，男，1983年1月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘宏辉，北京京师（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐菊雄，北京市京师律师事务所律师。被告:长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。法定代表人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：马祯祯，北京京驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：董光辉，北京市致衡律师事务所律师。被告：北京柏基置业有限公司，住所地北京市朝阳区王四营乡王四营村甲1号。法定代表人：许云梅，执行董事。委托诉讼代理人：吴泽普，北京市万商天勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：马现茹，北京市万商天勤律师事务所律师。原告高源（以下称姓名）与被告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，追加了北京柏基置业有限公司（以下简称柏基置业公司）作为被告参加本案诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘宏辉、唐菊雄，长城物业公司的委托诉讼代理人马祯祯、董光辉，柏基置业公司的委托诉讼代理人吴泽普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：长城物业公司赔偿原告财产损失390861元。事实和理由：2013年11月15日，原告与长城物业公司签订《长城物业临时管理规约（某公社）》（以下简称公约），约定被告为原告座落于北京市朝阳区1单元102号房屋（以下简称涉案房屋）所在小区某公社小区提供物业管理服务。2018年8月8日，涉案房屋所在地区降暴雨，在气象台、手机软件等多处发布暴雨预报的前提下，长城管理严重失职，没有预先作出预案并及时通知业主做好防汛工作，没有准备相应防汛用品，没有及时将蓄水池中的水清空，排水设备无人检修失效，被告管理人员带员工外出拓展没有在当夜安排人员值班。以上人为因素造成涉案房屋所在小区排水不及时，以至于持续的降水没有及时排入地下而混合地下污水通过别墅一层地漏倒灌至涉案房屋内。由于物业管理存在安全隐患，又未及时采取措施消除，使得原告财产在雨水混合地下污水中浸泡了十数小时。故原告提出本案诉讼。长城物业公司辩称，原告要求长城物业公司承担赔偿责任无事实和法律依据，长城物业公司已经尽到了物业管理服务职责，不应承担赔偿责任。事发时正值北京雨季，当年北京又遭遇特大暴雨，气象部门都有相应报道。夏季每逢大雨，长城物业公司都会在小区公告栏和入户单元门通知业主做好汛期防护，以免遭受损失。长城物业公司按照相关规范定期对开发商专门因小区地势低洼额外配置三个集水池进行了定期维修保养。黑庄户地区的降雨量远远超过常年的平均的降雨量，达到暴雨级别。恰逢涉案小区处于地势低洼地带，小区道路低于市政道路三米多，市政道路有大量积水并向小区内倒灌，此种情况下小区积水瞬时上升，导致开发商配备的1号和3号集水池水位上涨过快，水泵被淹启动自动断电保护装置，最终导致小区地下车库等区域被泡。此次事故属于天灾，并非长城物业公司未尽管理职责，长城物业公司不应该承担赔偿责任。此外，长城物业公司在暴雨前召开专门会议作出防汛部署，进行防汛培训，额外配备沙袋、抽水泵等防汛物资。事先通知业主，大部分业主也将地库车辆和储藏间物品移出。为应对当天情况，长城物业公司启动防汛应急预案，所有人员积极参与应急抢险排水，以最快速度控制、降低灾情，防止损失进一步扩大。因雨水倒灌、水泵房被淹，长城物业公司也在第一时间临时启用抽水泵进行排水。灾后，长城物业公司帮助业主排水、清扫保洁、消毒杀菌，安排专人对管道雨水井进行巡视看护。长城物业公司已尽到管理服务职责，不应承担赔偿责任。原告在购买房屋后，知道自己房屋的地势低洼也没有尽到注意义务，未采取相应自救措施，未将物品移走，放任倒灌雨水浸泡，应自行承担责任。柏基置业公司辩称，柏基置业公司并非小区的物业公司，不负物业职责，并非本案适格被告。柏基置业公司未实施侵权行为，对损害发生没有过错，也不存在违约行为，不应承担任何赔偿责任。柏基置业公司对小区的设计、规划、施工、竣工验收等均依法依规办理了相关审批、备案手续，小区不存在设计缺陷。因周边市政配套设施建设滞后，周边防汛排水工程及河道不够畅通，为此柏基置业公司修建三个集水池，为物业及业主应对极端恶劣条件下的防汛工作增加防汛工具和手段，建设集水池并非柏基置业公司职责所在。集水池符合相关设计规范，不存在设计缺陷。三个集水池属于小区的公用设施设备的一部分，且已经移交给长城物业公司运营、维护和管理，长城物业公司系集水池的唯一管理责任人，事故发生与柏基置业公司无关。原告对其因事故遭受的损失负有举证义务。原告提供的照片、视频未经公证机构公证，拍摄时间、地点、拍摄人均不明确，无法认定相关装修、物品为原告所有且事发时位于涉案房屋内，不能据此认定装修、物品损坏、无法修复且与事故存在因果关系，无法证明实际受损金额。事发时屋内物品及物品状况均不确定，也不能确定原告主张的物品损失与本案存在因果关系。涉案房屋交付使用多年，屋内装修和物品存在折旧、磨损情况，部分装修、物品在事故发生前可能已经损坏无法使用，原告按照原价索赔的损失于法无据、于理不合。若相关物品归原告所有使用，原告应该尽到注意和妥善管理义务，涉案房屋地下一层地势较低，原告不应存放贵重物品，且在事发前和事发初期能够且应当将可移动物品及时转移至高处并采取正确应对措施，以避免损失发生及防止损失扩大。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：柏基置业公司系涉案房屋所在的某公社小区的开发商，长城物业公司为该小区提供物业服务，原告系涉案房屋的业主。2018年8月8日，北京市出现强降雨，某公社小区出现积水，包含原告在内的部分业主储藏室和地下室被泡水，水深约30-50厘米。本案审理过程中，原告提供了北京市朝阳区住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）于2018年8月29日作出的朝阳区住房和城乡建设委员会行政事项处理意见书（朝建行答[2018]256号），载明：“收到《反应某公社房屋漏水被淹问题》的信访件，住建委工作人员前往某公社小区调查房屋积水原因，调查结果如下：（一）为应对特殊天气情况，建设单位于2012年在园区内建设了三个蓄水量为1500立方米的蓄水池，每个蓄水池配备三台潜水泵。蓄水池及水泵等设备安装符合图纸、设计要求。建设单位于2012年7月初将蓄水池及设备全部交付给小区物业单位运行和使用。自蓄水池交付使用至此次积水事件前，园区经历多场大雨考验，包括北京最为严重的2012年7月21日特大暴雨汛情，从未出现过倒灌、积水和进水事故。(二)根据设计单位专业测算，园区内排水系统完全满足国家规范规定的暴雨天气排水需求。设计单位出具的‘设计回复’书面材料中，结论为：如果三座集水池系统正常运转，2018年8月8日不应出现l#、3#集水池被淹的状况。(三)业主代表反映：物业公司在降水造成的水患时，无预警，无告知，无应急措施，无应急工具，无解决办法，听之任之，完全凭借业主自救。(四)物业公司至今未提供关于8月8日某公社积水问题的书面报告及当日蓄水池及泵房监控录像。综合几方人员意见以及住建委工作人员调查结果推断，本次某公社小区地下室积水问题主要原因为：物业公司对蓄水池及泵房的管理存在问题。住建委已将对该问题调查报告上报区政府，请区政府责成区房管局，对该小区物业公司由于管理不到位造成居民家中积水事件进行立案调查”。长城物业公司对此表示，处理意见书系推断，房管局也未就涉水事件处罚长城物业公司，长城物业公司不应承担责任。长城物业公司提供了相应照片、维护记录表等证据，其表示此次事故属于天灾，市政道路的大量积水向小区倒灌，因水量过大导致水泵房被淹；其事先张贴温馨提示，配备防汛物资、制定应急预案等，在水泵房被淹后临时启用抽水泵抢险排水；灾后帮助业主排水、清扫保洁、消毒杀菌，安排专人对管道雨水井进行巡视看护，已尽到管理责任。柏基置业公司提供了竣工验收备案表、验收合格准许通水证、设计回复、住宅质量保证书、集水池移交确认单等，证明小区的雨污水管线于2011年竣工并经验收合格，保修期早已届满，且由于涉案地区市政基础设施不完善，其超出国家相关规范额外了建设三个集水池，并移交给长城物业公司。对此长城物业公司表示，集水池并非小区原有规划和设计的附属设施，集水池是在小区业主入住、发生被泡事件后才建设的，集水池的相关运营费用是柏基置业公司向其支付的，其收取的物业费中也未包含该笔费用。柏基置业公司表示，集水池设计使用是用于涉案小区雨季的防汛工作，在集水池移交物业公司使用后，就已成为小区共有设施设备的一部分，由长城物业公司负责管理使用；其确实给付过部分补贴，但并非只针对集水池，长城物业公司也可通过正常程序申请调整管理费用；其对原告主张的各项损失不存在过错，不应承担赔偿责任。针对上述证据原告表示，如果水泵房正常运行不会出现被淹情况，长城物业公司提供的证据不能证明其采取及时有效措施，尽到了管理义务；柏基置业公司的证据也不能证明其对此次事故免责。庭审中原告坚持以物业合同纠纷起诉，并要求长城物业公司承担赔偿责任。本案审理过程中，原告提供了物品损失清单，表示事故发生后，地下一层房屋装修遭到破坏，衣柜、橱柜、酒柜、沙发柜、桌椅等家具，激光电视等家电，字画等物品受损，并提供了照片、现场视频及部分物品的相应票据。原告表示，事故发生后受损物品无法使用，除木门、地板外，其均按照全损主张；其于2015年开始装修，因木制家具尺寸错误导致返工，2017年工厂厂家搬至外地，加之高源配偶怀孕，所以装修是陆续进行的直至2017年完工，完工后房屋一直通风尚未入住。关于激光电视损失，原告提供了北京大阳华影科技文化有限公司出具的2015年8月销售激光电视一套价值9.8万元的证明；原告还称，字画系祖传，价值100万元，其咨询过相关行业，有水渍之后无法确定字画的贬损损失，所以其放弃了评估，主张该项损失5万元。关于清单中沙发和桌椅、柜制家具数量较多问题，其解释称涉案房屋上下两层的家具是一同购买的，下一层有储藏室、保姆间，其主张的是该层损失。二被告对此不予认可，表示照片和视频系原告单方拍摄，拍摄时间、地点不确定，也未办理公证手续，不能证明该物品及装修系原告所有，也无法确定上述物品是否因此次事故发生损坏；家具家电等物品被泡也可以继续使用，无需新购；贵重物品和轻便物品可以转移至他处，原告未及时止损存在过错。二被告还表示，部分订货单等材料显示的购买方并非原告，原告于2015年装修，家具等物品也多在此时购买，需要考虑折旧损坏等因素，装修残值较少；此外，原告未对其主张的损失进行鉴定，其主张的损失金额没有法律依据。二被告还表示，原告将涉案房屋的车库改为起居室并放置物品，此处导致的损失应由原告自行承担。就此长城物业提供了照片及原告签字的回函，回函载明在装修过程中违反规定产生的一切不利后果由原告自行承担；柏基置业公司提供了其与长城物业公司签订的前期物业服务合同，表示该合同系其与业主之间房屋买卖合同的附件，按照该合同约定，业主不得违章搭建、擅自扩建小院等。原告认为事故造成的损失也并非加建导致的，二被告应承担赔偿责任。上述事实，有行政事项处理意见书、房屋所有权证、照片、视频及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，住建委的行政事项处理意见书作出推断，本次某公社小区地下室积水问题主要原因为物业公司对蓄水池及泵房的管理存在问题。蓄水池、泵房等设备在移交长城物业公司后，属于小区公共设施的一部分，应由长城物业公司负责运营使用。长城物业公司作为物业服务公司，未按物业管理规约约定尽到管理职责，应就其违约行为对原告损失承担赔偿责任。现有证据并未显示柏基置业公司对此次事故发生存在违约行为或过错，柏基置业公司不应承担赔偿责任。气象部门对此次大雨早有预报，涉案房屋被淹位置地势较低，原告应尽妥善管理义务，及时采取措施将可移动物品或贵重物品等移至他处，以避免损失扩大，本院将考虑上述因素，酌情减轻长城物业公司的赔偿责任。关于原告主张的各项损失中，部分票据与其主张损失的项目、金额不能对应，且部分物品并未提供相应合同或票据；原告装修数年并购买家具、家电等，可维修的物品应进行维修，按照购买价格主张相应损失于理不合。本院将根据原告提供的证据，结合本案实际情况并综合考虑折旧、损耗、原告存在加建行为等因素，酌情确定损失赔偿的具体金额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司于本判决生效之日起七日内，赔偿原告高源损失十八万六千元；二、驳回原告高源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7163元，由原告高源负担3463元（已交纳），由被告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担3700元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  **晶人民陪审员  钱俊英人民陪审员  张志武二〇二〇年一月二十日书 记 员  孙 洁