上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初16619号原告：王怡睿，女，1992年5月19日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：王剑平(系原告王怡睿的父亲)，男，1957年2月15日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。被告：上海隽翔房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈世权，董事长。委托诉讼代理人：刘常敏，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙梦娇，上海市锦天城律师事务所律师。原告王怡睿与被告上海隽翔房地产开发有限公司(以下简称隽翔公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月2日、2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王剑平、被告委托诉讼代理人刘常敏、沙梦娇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王怡睿向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋因质量问题无法使用的损失人民币(以下币种同)505,170元(自2014年4月8日起至2019年5月23日止，按照每月租金8,100元为标准计算)；2、判令被告支付原告房屋维修期间的物业费56,455.50元(2014年4月至2019年5月)。事实和理由：2013年10月，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告向被告购买位于上海市嘉定区雅翔路XXX弄XXX号XXX层(1-3层)房屋(以下简称涉诉房屋)，约定交房日为2013年12月30日。交房时因房屋渗水等问题，被告答应原告暂不交房，等修好后通知原告来验收交房。2014年3月28日，被告向原告寄送入住通知书，约定2014年4月8日交房，但是房屋依旧渗水严重：房顶6处地方大量渗水、一到三楼的门窗渗水、二楼阳台渗水、三楼阳台和露台渗水、一楼屋顶板渗水、地下室门窗渗水、屋顶地坪开裂、阳台地坪裂缝、墙面十几平方空鼓龟裂、围墙下沉开裂。原告在2014年4月至2016年5月多次写信给相关部门，要求被告进行修复，但因被告马虎敷衍，修了十多次，仍存在渗水。原告于2016年向法院提起诉讼，经由上海房屋质量检测站进行鉴定，表明房屋确实存在诸多问题，后案件经过发回重审、一审、二审，最终判决被告对涉诉房屋进行修复，并支付原告逾期交房违约金20万元，原告已收到该20万元。判决生效后，被告于2019年3月提出修复方案，但被告从2019年2月28日修到2019年5月23日，仍无法通过验收。2019年9月16日，原告与被告在执行案件中签订和解协议，被告支付原告10万元作为涉诉房屋中尚存的渗水情况尚未修复的维修费用，原告于2019年9月26日收到该10万元。现原告认为被告从2014年4月至2019年5月23日一直在涉诉房屋中维修，该期间涉诉房屋的钥匙也没有交给原告，一直放在被告处，至2019年5月28日才将涉诉房屋的钥匙交付给原告，由于房屋存在质量问题，严重影响了原告正常使用，也无法装修入住，造成了原告巨大经济损失，故涉讼。审理中，原告明确变更第一项诉讼请求中使用损失的金额为537,570元(自2014年4月8日起至2019年9月26日止)，变更第二项诉讼请求中物业费的金额为49,007.40元(2015年4月至2019年9月26日，每月927元)。被告隽翔公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。对于原告主张的无法使用的损失：第一，原告的合理保修，被告均积极履行了维修义务，也一直与原告协商维修事宜，但是原告拒绝配合被告进场维修，法院判决生效后，被告与原告多次协商后最终确定了维修方案，被告已将涉诉房屋维修完毕，2019年9月16日，原、被告在执行案件中签订了和解协议，由被告支付原告10万元，此外，还按照判决书支付了逾期交房违约金20万元给原告，被告认为已经足以弥补原告的损失，执行中支付的10万元包含了维修和维修对于影响居住的补偿。第二，涉诉房屋存在的渗水等质量问题，都是属于较为常见轻微的，通过常规维修都能得到较大程度的改善和修复，不影响实际居住，且原告主张租金损失亦未提交相应的证据。第三，被告认为，原告在此前案件的审理中已经主张了损失，现又在本案中提出赔偿损失的诉讼请求，属于重复诉讼，应当属于一事不再理。此外，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，原告在2013年12月30日就因房屋质量问题而拒绝接收房屋，故诉讼时效应从2013年12月30日开始起算两年。第四，被告认为原告主张的租金损失标准过高，亦不认可原告的起算时间，被告没有一直在涉诉房屋中进行维修，涉诉房屋即便有质量瑕疵，原告也不应因此而拒收房屋，故扩大部分的损失应当由原告自行承担。对于物业费，不论原告是否实际居住，原告作为业主有义务支付物业费，与被告无关。本院经审理认定事实如下：2013年11月15日，王怡睿与隽翔公司签订一份《上海市商品房预售合同》，约定由王怡睿向隽翔公司购买涉诉房屋，总房价为5,908,410元。隽翔公司定于2013年12月30日前将该房屋交付给王怡睿。合同第十五条规定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由隽翔公司转移给王怡睿。如王怡睿未按规定的日期办理该房屋的验收交接手续，隽翔公司应当发出书面催告书一次。王怡睿未按书面催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由王怡睿承担。双方在补充条款一第七条第5项又约定：在满足本合同第十条所约定的交付条件后，王怡睿应当于隽翔公司通知的时间内办理入住手续，交纳相关费用。在本合同项下房屋交房之时，王怡睿有权将本合同附件二约定范围内的装饰、设备作为本合同项下房屋相应部位之装饰、设备的验收标准，如验收发现本合同项下房屋套内装修之标准不同于本合同附件三的约定，王怡睿可根据本合同正文第十七条的约定要求隽翔公司承担责任，但不得以此为由拒绝接收房屋。王怡睿以此为由拒收房屋的，隽翔公司不承担延期交房的违约责任，并且王怡睿应当自隽翔公司通知的交房之日起承担所有的费用。并且，王怡睿不得以房屋存在质量瑕疵为由拒绝接收房屋，除非该房屋主体结构不合格。若该房屋存在质量瑕疵的，王怡睿可以依照本合同正文的约定要求隽翔公司予以修复和补偿，王怡睿据此质量瑕疵为由拒收房屋的，隽翔公司不承担延期交房的违约责任。第6项还约定，在隽翔公司满足本合同正文第十条所约定的交付条件后，若王怡睿未按约前来办理该房屋的验收交接手续或不领取该房屋钥匙的，自本合同正文第十五条所称催告书中规定的验收交接日之次日起，视同隽翔公司已将房屋交付给王怡睿，隽翔公司不承担逾期交房责任及违约金。双方在补充条款一第十条约定隽翔公司自房屋交付之日起对该房屋承担保修责任。合同还约定了其他内容。2014年3月28日隽翔公司向王怡睿送达《上隽嘉苑项目入住通知书》，通知王怡睿于2014年4月8日办理相关入住手续。但王怡睿在察看涉诉房屋时发现渗水问题而未办理入住手续。嗣后王怡睿就涉诉房屋渗水问题与隽翔公司多次交涉，隽翔公司亦多次进行了维修。2015年3月12日隽翔公司又发给王怡睿《催告书》，要求王怡睿于2015年3月19日前办理验收及交接手续，但双方对涉诉房屋是否已经修复完毕存在争议，仍未能办理房屋交接手续。2015年9月21日，就涉诉房屋的渗水等质量问题，隽翔公司根据王怡睿的报修，制定了《上隽嘉苑B地块29号楼维修方案》，并进行了维修。2016年4月，王怡睿又向物业报修房屋渗水，经维修后，王怡睿于2016年5月11日出具报修问题已解决的确认字条。另查明，2016年6月30日，王怡睿因涉诉房屋的渗水等问题于向本院递交材料提起诉讼(2016)沪0114民初10523号，要求隽翔公司进行修复及赔偿。在该案中,王怡睿提出书面申请，要求对涉诉房屋渗水原因进行司法鉴定，本院委托上海房屋质量检测站对涉诉房屋渗水原因进行鉴定，上海房屋质量检测站于2017年7月10日作出司法鉴定意见书，鉴定意见为：“1、经现场检测分析，被鉴定29号房屋主要存在部分外墙渗水以及外墙门坎、窗台渗水等损坏现象，主要系屋面、露台、阳台以及雨水管等部位靠墙泛水防水处理不到位或不规范、部分干挂石材与真石漆交界处密封处理不当、门窗框底部咬樘子、排水孔封堵失效、外窗台坡度不明显以及门窗周围安装间间隙防水措施失效等因素所致。2、29号房屋部分装修受潮损坏现状对原告房屋的正常使用造成了一定影响，应尽快给予修缮。”后因王怡睿不服本院(2016)沪0114民初10523号民事判决，向上海市第二中级人民法院(以下简称“二中院”)提起上诉。二中院经审理后裁定撤销原判，发回重审。于2018年8月13日作出(2018)沪0114民初3869号民事判决书，判决：一、被告上海隽翔房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内对原告王怡睿位于上海市嘉定区雅翔路XXX弄XXX号房屋予以修复(修复方案详见上海房屋质量检测站司法鉴定意见书的修缮建议)；二、被告上海隽翔房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王怡睿逾期交房违约金20万元；……。因王怡睿、上海隽翔房地产开发有限公司(下简称“隽翔公司”)均不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初3869号民事判决，向二中院提起上诉，该院于2019年1月14日作出(2018)沪02民终9445号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2019年2月28日，隽翔公司根据(2018)沪02民终9445号民事判决书，进场维修。2019年5月28日，隽翔公司将涉诉房屋的钥匙移交王怡睿。2019年9月16日，隽翔公司与王怡睿达成执行和解，签订《协议》，其中载明：一、隽翔公司在10日内支付王怡睿10万元(维修范围按本判决主文确认的范围和29号总电箱渗水问题)；二、王怡睿修理完毕以后向物业报备。2019年9月26日，隽翔公司向王怡睿支付了上述10万元。审理中，隽翔公司自认：原告2016年4月7日报修事宜，其于2016年5月11日维修完毕；原告2016年5月11日提出的需要维修部分，其在2-3天内作出了处理；原告2016年7月1日报修的问题，其于2016年8月10日维修完毕；原告2017年1月10日两次报修的问题，其于2017年3月3日维修完毕。对此，王怡睿对于2016年4月7日、2016年5月11日的报修予以认可，但认为始终没有修好；对于隽翔公司提出的2016年7月1日及2017年1月10日的两次报修予以否认，认为系隽翔公司伪造，其并未报修过。本院认为，王怡睿与隽翔公司就购买涉诉房屋签订的预售合同，是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。对于隽翔公司认为本案属于重复诉讼的意见，对此，本院认为，纵观王怡睿与隽翔公司的历次诉讼中的诉讼请求，均未对本案的诉讼请求进行过处理，其现认为属于重复诉讼缺乏事实依据，故本院不予采纳。对于隽翔公司认为诉讼时效王怡睿的诉讼请求已经超过两年诉讼时效的意见，对此，本院认为，双方此前历经多次诉讼，王怡睿因涉诉房屋存在渗水等问题而拒收房屋，其当时应当明确知道其权利受到损害；2016年6月30日，王怡睿曾向本院递交诉讼材料要求隽翔公司就涉诉房屋的渗水等问题进行修复和赔偿，应认为构成了诉讼时效的中断，根据当时法律规定，诉讼时效应为两年，但涉诉房屋的渗水问题是持续性的问题，现隽翔公司提出超过诉讼时效，经本院审查认为，2014年6月30日前的部分确实存在超过诉讼时效的情况，但2014年6月30日后因涉诉房屋质量问题要求赔偿的诉讼时效因中断而并未超过，故隽翔公司认为从2013年12月30日起算，至2015年12月30日已超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。对于王怡睿主张因房屋质量问题导致的使用损失的诉讼请求，涉诉房屋虽确实存在渗水等质量问题，但通常通过常规的维修都能得到较大程度的改善或修复，根据预售合同补充条款约定，没有证据证明涉诉房屋主体结构不合格的情况下，王怡睿不得拒绝接收房屋。隽翔公司已向王怡睿发送送达入住通知书，通知其于2014年4月8日办理入住手续，此后王怡睿仍未接收房屋的扩大部分损失应由其自己承担。对于王怡睿主张隽翔公司长达五年多的时间一直在涉诉房屋中进行维修的意见，本院认为，对此，隽翔公司予以否认，且鉴于王怡睿提交的相关证据不足以证明其上述主张，故本院难以采纳。但是，根据庭审中查明的事实，涉诉房屋确实存在一定质量问题需要维修，且该争议在此后历经多年并经过诉讼予以解决，对王怡睿使用涉诉房屋造成了一定影响，故综合考虑本案实际、隽翔公司自认进行了多次维修、鉴定意见书的鉴定意见、涉诉房屋的渗水情况、持续时间等因素，酌情确定隽翔公司赔偿王怡睿房屋无法正常使用的损失10万元。对于王怡睿要求隽翔公司承担物业费的诉讼请求，物业公司为业主提供物业服务，作为业主支付物业费是其应尽的义务，被告对涉诉房屋的质量瑕疵进行维修与原告作为业主支付物业费之间没有因果关系，且本案涉诉房屋并非主体结构不合格，房屋存在的渗水等瑕疵通过常规的维修都能得到较大程度的改善或修复，王怡睿不应以此为由拒收房屋，其拒收房屋的行为也不能免除其应当交纳物业费的义务，故现其要求隽翔公司承担2015年4月至2019年9月26日的物业费，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告上海隽翔房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王怡睿损失10万元；二、驳回原告王怡睿的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,666元，减半收取4,833元，由原告王怡睿负担4,009元，由被告上海隽翔房地产开发有限公司负担824元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卢华艳二〇二〇年一月二十一日书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。