甘肃省金昌市金川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0302民初3977号 原告：李某，女，汉族，生于1981年1月1日，个体经营者，住金昌市金川区。 委托诉讼代理人：闫好霞，甘肃镍都律师事务所律师。 被告：甘肃铭峰房地产开发有限责任公司，住所地：金昌市北京路延伸段。 法定代表人：吴建华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李青山，甘肃清锋律师事务所律师。 原告李某与被告甘肃铭峰房地产开发有限责任公司（下称铭峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月4日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人闫好霞、被告甘肃铭峰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李青山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告购房款200942元、承担2016年5月1日至2019年11月11日的利息42198元及自2019年11月12日至购房款退还之日止的利息（按照年利率6%计算）；3、支付违约金7352元。事实与理由：2016年4月2日，原告李某与被告铭峰公司签订了两份商品房买卖预售合同，合同约定铭峰公司将其开发的铭峰首座1号楼1单元负一层307号、308号商铺出卖给李某，价款为245052元。签订合同当日，李某给付被告房款200942元，剩余房款被告承诺以反租的租金抵顶。商品房买卖合同约定，被告铭峰公司应当在2016年11月30日前将该商铺交付原告使用，逾期超过10日后，买受人有权解除合同，出卖人返还房款并赔偿买受人利息及违约金，同时合同约定买受人未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证的，买受人有权解除合同，出卖人返还房款并赔偿买受人利息及违约金。但时至今日，上述房屋尚未通过验收，未能交付原告使用，亦未能为原告办理房屋产权证书，故提起诉讼，请求依法判决。 被告铭峰公司辩称，原告李某与铭峰公司签订合同购买商铺属实。但原告要求解除合同无事实依据，被告不同意解除，实际也无法解除。原告与被告签订房屋买卖合同的同时，与甘肃铭峰奥特莱斯商业运营管理有限公司（下称奥特莱斯公司）签订了租赁合同，约定租期10年，李某实际向被告铭峰公司交纳房款200942元，剩余44110元房款，约定以购买商铺2016年6月1日至2019年5月31日期间的租金折抵。铭峰公司应直接向奥特莱斯公司交付房屋，铭峰公司实际并不向李某交付房屋，就不存在未按约定交付的情况。若解除房屋买卖合同，原告与奥特莱斯公司的租赁合同将无法履行。应驳回原告李某的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，李某提交的商品房买卖合同2份、付款凭证4份、租赁合同2份，铭峰公司均无异议，本院予以确认并在卷佐证。铭峰公司提交奥特莱斯公司证明1份、奥特莱斯公司营业执照1份，李某对以上证据不予认可。本院经审查，上述证据与本案有关联，可以作为本案证据。根据确认的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年4月2日，原告李某与被告铭峰公司签订了两份商品房买卖预售合同，合同约定李某购买铭峰公司开发建设的位于金昌市盘旋路西南角“铭峰·首座”一座一单元负一层307号、308号商铺，价款为245052元；李某于2016年4月2日前支付全部价款；被告于2016年11月30日交付房屋。铭峰公司交房时间逾期超过90日，买受人李某有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起10日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息并按照全部房价款的3%向买受人支付违约金；并约定出卖人铭峰公司在合同签订之日起三十日内办理商品房预售合同备案登记，并将本合同登记情况告知买受人；双方共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人原因，买受人未能在房屋交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息等。该合同签订当日，李某向铭峰公司交付房款147032元。同日，李某作为出租方、奥特莱斯公司作为承租方就上述购买商铺签订了两份租赁合同约定，租赁期限自2016年6月1日至2026年5月31日，签订合同当日奥特莱斯公司一次性支付前三年即自2016年6月1日至2019年5月31日的租金44110元。原、被告及奥特莱斯公司三方商定，用奥特莱斯公司应向李某支付的前三年的租金抵付李某购买商铺的房款44110元。2016年5月11日，李某交付剩余房款53910元。现李某购买的上述商铺尚未投入使用，李某亦未取得房屋权属证书。另查，现行中国人民银行一年至五年期贷款基准年利率为4.75%。 本院认为，李某与甘肃铭峰房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容和形式于法不悖，双方当事人应全面履行各自义务。李某按合同约定履行了付款义务，甘肃铭峰房地产开发有限责任公司应履行交付房屋并协助办理房屋权属证书义务。合同明确约定了被告铭峰公司向李某交付房屋的时间、办理产权登记的时间及逾期后原告李某的合同解除权。被告铭峰公司应按合同约定的时间向房屋的买受人李某或者房屋的承租人奥特莱斯公司交付房屋，并按约定的时间办理产权初始登记手续，配合原告李某按时取得房屋所有权证。双方约定的交付房屋的时间是2016年11月30日前，买受人取得房屋所有权证书的时间是房屋交付之日起90日内。但被告铭峰公司至今未将房屋交付原告李某，也未提供证据证明其已将房屋交付给了李某房屋的承租人奥特莱斯公司实际使用，更未完成房屋的初始登记,李某至今未取得产权登记证，被告构成违约。原告李某有权依双方约定行使合同解除权、要求被告按合同约定退还房款、支付自交款之日起至退还之日的利息，并按照全部房价款的3%支付违约金。原告的各项诉讼请求均符合双方约定及相关法律规定，本院予以支持。返还房款以李某实际交付的200942元为准，利息计算应以实际交款数额为基数，自2011年5月11日起至2019年8月19日按同期中国人民银行贷款利率即年利率4.75%计算，确认为31229元（200942×4.75%÷12月×39月＋200942×4.75%÷365天×8天），自2019年8月20日起至房款付清期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；违约金按双方约定的全部房价款的3%予以计算，确认为6023（245052元×3%）元。原告与奥特莱斯公司之间的涉案房屋租赁合同系独立合同，并不妨碍原告行使对房屋买卖合同的解除权。被告的抗辩理由不符合合同约定和法律规定，不能成立。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第（一）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条一款（一）项之规定，判决如下： 一、解除原告李某与被告甘肃铭峰房地产开发有限责任公司2016年4月2日签订的307号、308号商铺商品房买卖预售合同； 二、被告甘肃铭峰房地产开发有限责任公司退还原告李某购房款200942元、利息31229元，合计232171元；并承担自2019年8月20日至房款付清期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息； 三、被告甘肃铭峰房地产开发有限责任公司支付原告李某违约金6023元。 上述二、三项限本判决生效后十五日内履行。 案件受理费5058元，减半收取2529元，由被告甘肃铭峰房地产开发有限责任公司负担。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。 审判员  王恩惠 二〇二〇年一月六日 书记员  张欣瑞