河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0183民初9779号原告（反诉被告）：新密市天通城市建设开发有限公司。住所地：新密市城区西大街与福寿街交叉口，统一社会信用代码：91410183752258098W。法定代表人：郭秋转，系该公司总经理。委托代理人：李珅申，系河南仟问律师事务所律师。被告（反诉原告）：新密金博大购物中心有限公司。住所地：新密市西大街中段，统一社会信用代码：91410183663418037N。法定代表人：楚文杰，系该公司董事长。委托代理人：马孟德，系河南陆达律师事务所律师。被告：楚文杰，男，1968年3月16日出生，汉族，住河南省新密市。委托代理人：马孟德，系河南陆达律师事务所律师。原告新密市天通城市建设开发有限公司（以下简称天通公司）诉被告新密金博大购物中心有限公司（以下简称金博大公司）、楚文杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案受理后，依法由审判员曲继峰适用简易程序公开开庭进行了审理，在审理过程中，金博大公司向本院提起反诉。原告天通公司的委托代理人李珅申和被告金博大公司、楚文杰的委托代理人马孟德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告楚文杰于2013年10月7日签订《房屋买卖协议》，并于2014年10月21日签订《房屋买卖补充协议》，约定将原告所有的位于新密市城区西大街与福寿街交叉口西南角负一层至三层房产、面积共计5821.94平方米（房产证号为新密房权证字第××号、09××89号、0901039290号、09××91号）以3200万元的价格出售给被告楚文杰。被告于2013年10月20日前支付原告2000万元，下欠1200万元未支付。为了解决被告楚文杰下欠1200万元房款的支付问题，原告与被告楚文杰、新密金博大购物中心有限公司分别于2016年4月25日、2016年7月12日签订两份补充协议，约定了下余款项1200万元的支付时间、方式和违约责任，并将上述合同中的买受人楚文杰变更为新密金博大购物中心有限公司。协议签订后，被告陆续支付部分款项，但下欠200万元至今没有支付。后经原告多次催要，被告拒不履行合同所规定的还款义务。被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，为了维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请求：1、二被告按合同约定支付剩余购房款200万元及利息（利息按照年息24%从起诉之日起计算至实际支付之日止）；2、二被告按合同约定支付违约金306.4万元；3、二被告赔偿原告损失448564元；4、二被告承担全部诉讼费用。为支持其主张，原告向本院提交了以下证据材料：第一组证据：1、原告与被告楚文杰于2013年10月7日签订的房屋买卖协议一份。2、原告与被告楚文杰于2013年10月21日签订的房屋买卖补充协议一份。用于证明：原告与被告楚文杰于2013年10月就涉案房产双方达成买卖合意。约定涉案房屋价格3200万元，房屋过户税费全部由被告楚文杰承担。第二组证据：1、2016年4月25日，原告与被告签订的补充协议书一份。2、2016年7月12日，原告与被告签订补充协议一份。用于证明：原被告双方就在履行涉案房屋买卖协议过程当中剩余购房款1200万元，达成了新的支付协议，并约定了违约金为日千分之三。随后，被告楚文杰将购房协议当中的权利和义务转让给了金博大购物中心。第三组证据：1、房屋买卖合同四份。2、房屋产权证明。用于证明：原告已经按照补充协议约定，将涉案房产全部交付过户给被告使用。第四组证据：1、收据五张。用于证明：被告一直逾期付款，至今下欠200万元购房款没有支付。第五组证据：1、发票两张。2、银行贷款本息收回凭证11张。用于证明：被告的违约行为给原告造成损失448564元。被告金博大公司辩称及反诉称：一、本案的纠纷因天通公司不顾商业诚信，严重违约引起。1、根据《房屋买卖协议》的约定，天通公司应当按照2013年10月7日的房屋现状将目标房屋、内部装修、装饰、内部设施设备以及附属土地一并出售给楚文杰，其中包括约2600平方米已经装修并处于停业状态的金汤豆捞。楚文杰按照约定将2000万元购房款支付给了天通公司，而天通公司在搬离目标房屋时，强行拆除并私自搬走目标房屋中的设施设备，并且严重破坏了原目标房屋内的装修装饰，导致目标房屋需要重新装修并需要购买所有的设施设备，使楚文杰购买房屋的目的无法顺利实现。2、根据《房屋买卖协议》的约定，天通公司在收到2000万元购房款后，3日内解除抵押登记手续并将目标房屋全部产权证原件交付楚文杰。而天通公司在收到2000万元购房款后，不仅没有将目标房屋产权证书交付给楚文杰，而且私自多次将目标房屋进行抵押贷款，天通公司的行为严重违背双方的约定，导致该购房协议无法顺利进行。3、天通公司在补充协议签订后未按照协议约定的时间办理目标房屋的过户手续，也未按照协议约定将房屋产权证原件交付楚文杰，导致楚文杰无法按照协议约定使用目标房屋办理抵押贷款用于支付剩余款项。在办理一层及负一层房屋过户手续后，天通公司的售楼部仍然以各种理由占用已过户给金博大公司房屋，至今未将售房部搬离交付给金博大公司。二、根据2016年4月25日签订的《补充协议书》及2016年7月12日签订的《补充协议》，天通公司的违约行为直接导致协议无法按照约定的时间履行，对此造成的违约，楚文杰不应承担违约责任，金博大公司同样也不应承担保证责任。三、天通公司所要求的损失赔偿事项均与金博大公司无关，金博大公司依法不应承担赔偿责任。四、基于天通公司违约，金博大公司反诉请求天通公司支付违约赔偿金360万元。被告楚文杰同金博大公司答辩意见。为支持其主张，被告向本院提交了以下证据材料：第一组证据：双方签订的房屋买卖合同及补充协议，共计四份。（一）、房屋买卖协议一份。用于证明：在2013年10月7日，楚文杰与天通公司签订了《房屋买卖协议》，双方对于权利义务做出了明确的约定。（二）、房屋买卖补充协议一份。用于证明：1、在2013年10月21日，被告与原告签订了房屋买卖补充协议，双方对于买卖合同第二条做了修改，约定在10月21日向原告支付房款1500万元，剩余500万元楚文杰在2013年12月30日前支付给原告，此款用于原告在新密市青屏信用社的500万元房产抵押贷款。2、从2013年10月25日，楚文杰负责以原告的名义向信用社支付500万元的贷款利息，乙方支付原告500万元后，甲方负责偿还信用社贷款本金，并在银行上班三个工作日内办理房产解押手续，把目标房屋房产证原件全部交给楚文杰，否则，违约方承担违约责任。（三）、补充协议书一份。用于证明：在2016年4月25日，原告与被告楚文杰签订了补充协议，对于付款时间做了新的约定：楚文杰在2016年8月31日前支付下余1000万元，原告法人郭秋转在2015年10月25日经石淑华介绍借用100万元现金，双方同意冲抵房款欠款100万元。该笔借款产生的利息，2016年4月25日前由原告承担，之后被告楚文杰承担，月息3分。（四）、补充协议一份。用于证明：在2016年7月12日，甲方与乙方签订了补充协议，约定了楚文杰同意将房屋买受人变更为“金博大购物中心有限公司”。被告金博大公司必须在2016年8月10日将应缴税费支付给原告，延期缴纳协议约定的税费产生的滞纳金及因此给卖方造成的经济损失由金博大公司承担。第二组证据:原告向被告出具的收据，被告向原告及原告指定的账户转账凭证。用于证明：被告已经按照协议约定向原告支付了绝大部分购房款，被告已经按照协议约定向原告支付了4157336.21元税款，被告已基本完成协议约定的内容，截止目前共向天通公司支付了房款3000万元、税款及其他费用4299816.21元。第三组证据：目标房屋交付后的照片。用于证明：原告在搬离目标房屋时，违反协议关于现状交付的约定，强行拆卸走目标房屋中的全部设施设备，并且严重破坏了原目标房屋内的装修装饰，导致目标房屋需要全部重新装修并需要购买所有的设施设备，使被告购买房屋的目的无法顺利实现，进而无法实现正常的收益权，无法正常对外出租获益。第四组证据：争议标的的房屋的房产证：（一）、新密房权证字第××号。用于证明：在2016年7月11日，才为金博大公司办理出了负一层的房产证，建筑面积1936平方米；（二）、新密房权证字第××号。用于证明：在2016年7月11日，才为金博大公司办理出了一层的房产证，建筑面积1352.46平方米；（三）、豫（2016）新密市不动产权第0000595号不动产权证。用于证明：在2016年11月28日，才为金博大公司办理出了二层的房产证，建筑面积1460.12平方米；（四）、豫（2016）新密市不动产权第0000596号不动产权证。用于证明：在2016年11月28日，才为金博大公司办理出了三层的房产证，建筑面积890.82平方米；坐落位置：新密市城区西大街与福寿街交叉口西南角西单元，中单元，东单元3层。庭审中，被告对原告提交的证据发表质证意见如下：对第一、二组证据的真实性无异议，对证明目的和指向有异议，指向的是金博大公司存在的问题，却忽略了自己的违约事实，是以偏概全；对第三组证据的购房合同予以认可，但是过户时间逾期了。对房屋产权证明这样的表述不准确，实际上是不动产权利及其他事项登记信息两份，对其真实性予以认可，但这份证据恰恰证明了我方要说明的对方过户逾期的问题，证明了对方过户逾期，存在违约事实；对第四组证据无异议；对第五组证据发票两张的真实性无异议，但是与被告无关，也不应该由被告承担，对银行贷款本息收回凭证11张的真实性予以认可，还需要和我方财务人员进行核对，对对方的证据指向不予认可，贷款是由原告贷款而产生的利息。庭审中，原告对被告提交的证据发表质证意见如下：对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，根据第一组证据4份协议的约定，被告的每次付款时间均晚于协议约定，这就是原告与被告就涉案房屋需要签订4份协议的原因，由于被告的屡次违约，原告不断让步才会有本案的4份买卖协议，但原告为了诚实信用与被告在2016年4月25日签订的补充协议书中第7条约定“双方均不再追究协议签订前的对方违约责任”所以原告在本次诉请当中放弃了对被告前期逾期支付房款的违约行为的追究；对第二组证据中2013年10月30日（45000元）、2013年12月31日（46500元）、2013年1月7日（10500元）的真实性不予确认，对其他证据的真实性予以认可，被告自己缴纳的涉案房屋的契税、维修基金等与本案无关，是其购买房屋时必须承担的。对证明目的有异议，该组证据恰恰证明了两个问题：1、被告屡次逾期付款的违约行为，另外根据被告提供的2016年10月14日的40480元的票据恰恰证明了原告诉请当中关于损失部分的主张，根据2016年4月25日双方签订的补充协议中第3条的约定，被告方应当承担两笔500万元的贷款，自2016年5月20日至被告将1000万元房款全部支付给原告时止的利息。所以，被告由于逾期支付，所以在2016年的11月14日主动履行了上述利息40480元，这证明了原告诉请损失部分利息是双方在签订补充协议时达成的合意，被告也主动履行过，原告的该部分诉请具有事实依据。对第三组证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，该照片的拍摄时间是现在拍摄的，本房屋于2013年交付给被告后，被告空置已达6年，该房屋从图片上依然可以看出装修等基本设施非常完善，而且原告已于2013年的10月份就按照合同约定将房屋交付给了被告。由于被告疏于管理造成的房屋现状与原告无关。对第四组证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，房屋没有按照合同约定的日期过户的原因在于被告没有按时缴纳税款，没有向原告支付二三层的房款用于解压。针对金博大公司的反诉请求，天通公司提交了以下证据材料：一、被告楚文杰向原告支付的涉案房屋税款资料两套，证明由于被告楚文杰逾期支付税款造成涉案房屋无法在合同约定时间完成过户；二、照片两张；三。收条一张；证明涉案房屋已于2013年10月全部交付被告使用至今。被告对天通公司的上述证据发表质证意见如下：对证据一税票交付的时间、金额与我方的证据相对应，对此予以认可。对证据二照片的真实性予以认可，对证明指向不予认可；对证据三收条的真实性无法核实，庭后核实后向法庭做说明，同时不认可对方的证明指向，因为缴纳房产证原件和交付房屋是两个概念，同时我方向法庭提交的4份协议也足以证明了原告逾期交房，在我方付款后无偿占有我们的房屋作为他的售楼部，这期间没有向被告支付一分钱的租金。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2013年10月7日，原告天通公司（甲方）与被告楚文杰（乙方）签订了一份《房屋买卖协议》。协议约定：一、乙方购买甲方位于新密市城区西大街与福寿街交叉口的负一层、一层、二层、三层房屋（面积6873.94平方米）以及房屋内部装修装饰以及附属土地，总价款为3200万元，该款项为甲方税后净价，对于房产过户至乙方或乙方指定第三方名下的甲方应缴纳的全部税费全部由乙方承担；二、双方确定乙方在本协议签署后10日内向甲方支付房款2000万元，该款项中的500万元甲方专项用于解除甲方房屋在新密市农村信用合作社联社抵押手续。剩余房款1200万元分两批支付，其中在本协议签订生效后60日内，乙方向甲方支付房款1000万元，甲方按照乙方要求将全部目标房屋转让给乙方或乙方指定的第三人且在60日内办理完目标房屋的产权过户手续后3日内，乙方向甲方支付房款200万元；三、双方确定乙方在支付甲方房款2000万元后3日内，甲方、乙方办理目标房屋的交接手续，双方同意按现状进行交接，对于目标房屋内部的原有装修、装饰及机器设备等除甲方搬离的之外全部归乙方所有；四、如乙方需要甲方配合向乙方指定的第三方办理《商品房买卖合同》全部手续时，甲方应当在乙方提出要求后当日办理完毕《商品房买卖合同》签署，并在《商品房买卖合同》签署后10日内为乙方指定的第三方办理完毕房屋产权证，对于办理产权证需要甲方缴纳的全部税费由乙方全部承担，如因乙方未能按时支付应缴税费导致无法按期办理完毕产权证的，办证时间顺延；五、如乙方未能按照本协议约定时间支付房价款的，自逾期之日起，按照应付未付款项的千分之二向甲方支付违约金。如甲方违反约定的，每逾期一日，甲方应当向乙方按照房屋总价款的千分之二支付违约金。合同同时约定了其他一些条款。2013年10月21日，原告天通公司（甲方）与被告楚文杰（乙方）签订了一份《房屋买卖补充协议》。协议约定：一、甲乙双方签订的房屋买卖协议中第二条规定：乙方在协议签署后10日内向甲方支付房款2000万元。现修改确定为：乙方于10月21日向甲方支付房款1500万元，剩余500万元乙方在2013年12月30日前支付给甲方，此款用于甲方在新密市青屏信用社的500万元房产抵押贷款。二、甲方于2013年元月10日在新密市青屏信用社贷款500万元，贷款期限一年，月利率0.9%，2014年元月9日到期。从2013年10月25日起，乙方负责以甲方的名义向信用社支付甲方500万元贷款利息，乙方支付甲方500万元后，甲方负责归还信用社贷款本金，并在银行上班三个工作日内办理房产解押手续，把目标房屋房产证原件全部交给乙方，否则违约方承担违约责任。三、乙方以甲方名义向新密市青屏信用社支付的贷款利息，按甲方与该信用社签订的贷款合同规定的利率不变。乙方以甲方名义每支付一次利息，按信用社向乙方出具的付息凭证，甲方向乙方出具代交利息收据。上述《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》签订后，被告于2013年10月21日支付原告购房款1500万元，2014年1月7日支付原告购房款500万元（用于偿还原告在青屏信用社贷款500万元），2015年10月25日代还原告天通公司欠裴文奇借款100万元（抵购房款）。2016年4月25日，原告天通公司（甲方）与被告楚文杰（乙方）签订了一份《补充协议书》。协议约定：一、乙方于2016年8月31日前支付下余房款1000万元。二、甲方同意在2016年4月30日前先把房屋一层及负一层过户给乙方，过户所需税费及房屋维修基金乙方应足额交给有关部门。一层及负一层过户后，乙方使用该房屋抵押贷款资金支付甲方500万元，甲方用于偿还新密市农商银行青屏支行2015年9月15日借款500万元，并解除二层三层房屋抵押权，十日内将二、三层房屋产权证原件交付乙方，甲方负责将二层三层房屋过户给乙方，若甲方不能再乙方付款后及时解除二、三层房屋抵押权及办理过户手续，甲方从2016年6月30日按乙方已支付所有款项的日千分之三计算止甲方过户之日。三、甲方在新密市农商银行青屏支行用买卖房屋二、三层抵押借贷500万元，使用李杰协和医院综合楼抵押借款500万元，两笔贷款共1000万元贷款债务由乙方承担1000万元本息，债务履行期为2016年5月20日起至乙方将1000万元借款全部支付甲方为止，如不能按协议约定过户乙方不承担甲方贷款本息。四、乙方保证在2016年6月30日前办理完二层、三层房屋过户手续，并于2016年8月31日前支付房款500万元，用于归还甲方用协和医院在农商银行抵押贷款500万元，并在2016年10月12日前支付剩余房款100万元，若乙方不能足额支付房屋余款，按日千分之三支付给甲方，并由金博大购物中心担保。五、一层房屋办理过户后，甲方保证将现在占用的售楼部60日内搬离并交付乙方正常使用，否则承担房屋总价款的日千分之三违约金。六、本协议签字生效后不再追究本协议签订前对方的违约责任，如本协议不按期履行仍按2013年10月7日签订的《房屋买卖协议》违约条款执行。协议同时约定了其他一些条款。被告金博大公司在协议的乙方处及担保人处加盖了公章。2016年7月12日，原告天通公司（甲方）与被告楚文杰（乙方）签订了一份《补充协议》。协议约定：一、原乙方（××）同意将房屋买受人变更为金博大购物中心有限公司。二、乙方必须于2016年8月10日前将应缴税费支付给甲方，延期交纳协议约定税费产生的滞纳金及因此给卖方造成的经济损失均由乙方承担。被告金博大公司在协议的乙方处加盖了公章。上述《补充协议书》及《补充协议》签订后，天通公司与金博大公司于2016年7月7日签订了涉案房产负一层及一层的《商品房买卖合同》，被告于2016年7月7日交纳了该涉案房产负一层及一层的契税费及维修基金，2016年7月11日，金博大公司办理了涉案房产负一层及一层的房产证，2016年8月15日金博大公司支付了负一层及一层过户所需的税费。2016年10月21日，天通公司与金博大公司签订了涉案房产二层三层的《商品房买卖合同》，被告交纳了二层及三层的维修基金，2016年10月26日，被告交纳了二层及三层的契税，2016年11月15日，被告支付了二层及三层过户所需的税费，2016年11月28日，金博大公司办理了涉案房产二层及三层的房产证。2016年10月14日，被告转入天通公司在青屏支行账户500万元归还贷款（抵房款），偿还利息40480元，2016年11月22日，被告支付原告购房款100万元，2017年2月3日，被告支付原告购房款100万元，2018年9月20日，被告支付原告购房款200万元。以上被告共支付原告购房款3000万元，下欠原告购房款200万元。原告支付了在新密农商银行青屏支行两笔贷款共计1000万元所产生的2016年6月、7月、8月、9月的利息共计423334.28元。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》、《补充协议书》、《补充协议》及《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，应受法律保护；被告没有按协议约定的时间支付购房款，应承担延期付款的违约责任；该涉案房产没有按协议约定的时间办理过户手续，原因在于被告没有按协议约定的时间交纳过户所需的税费及房屋维修基金等；被告金博大公司答辩及反诉称原告违反协议约定，并要求天通公司支付违约赔偿金3600000元，因被告所提交的证据不足以证明其主张，因此对被告的该项主张及请求，本院不予支持；因协议约定的延期付款的违约金高于法定，原告要求被告按照月利率2%支付延期付款的违约金，本院予以支持，按延期付款的金额分阶段计算，截至2019年11月5日合计为2817333元；按原、被告双方于2016年4月25日签订的补充协议书约定，原告在新密农商银行青屏支行两笔贷款共计1000万从2016年5月20日起至贷款全部还清之日止的利息由被告承担，因此，这期间原告共计支付了利息共计423334.28元应由被告承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告新密金博大购物中心有限公司、楚文杰支付原告新密市天通城市建设开发有限公司购房款2000000元及利息（按年利率24%计算，以2000000元为基数，从2019年11月6日起计算至欠款还清之日止）；二、被告新密金博大购物中心有限公司、楚文杰支付原告新密市天通城市建设开发有限公司延期付款违约金2817333元；三、被告新密金博大购物中心有限公司、楚文杰支付原告新密市天通城市建设开发有限公司利息损失423334.28元；四、驳回原告新密市天通城市建设开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告新密金博大购物中心有限公司的反诉请求。以上一、二、三项限于判决生效后十日内履行完毕本案受理费元50589元，减半收取为25295元，由原告负担1052元，由二被告负担24243元，保全费5000元，由二被告负担，反诉费17800元，由被告新密金博大购物中心有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  曲继峰二〇二〇年一月二十一日书记员  谷政中