江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0116民初8120号原告：江苏老乡鸡餐饮有限公司，住所地南京市雨花台区陇淮路15号。法定代表人：束小龙，总经理。委托诉讼代理人：王亮，男，江苏老乡鸡餐饮有限公司法务。被告：陈勇，男，1965年11月13日出生，汉族，居民，住南京市雨花台区。被告：陈春梅，女，1967年3月19日出生，汉族，居民，住南京市雨花台区。被告：陈绘宇，男，1994年8月25日出生，汉族，居民，住南京市雨花台区。三被告共同委托诉讼代理人：秦明顺，江苏众盛律师事务所律师。原告江苏老乡鸡餐饮有限公司（以下简称老乡鸡公司）与被告陈勇、陈春梅、陈绘宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告老乡鸡公司的委托诉讼代理人王亮，被告陈勇及其与陈春梅、陈绘宇共同委托诉讼代理人秦明顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告老乡鸡公司向本院提出诉讼请求:1.判令确认原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2019年2月25日解除；2.判令三被告共同返还原告租赁保证金30000元、已支付但未使用的租金293972.6元，并支付逾期返还的利息（自2019年2月25日起至实际给付之日止，以323972.6元为基数，按日千分之一计算）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年8月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租位于南京市六合区XX街道XX巷XX号的房屋用于餐饮经营，租赁期限自2017年8月15日至2023年8月29日，租金按每12个月为一个周期进行支付。2018年3月5日，南京市六合区交通运输局、南京市公安局六合公安分局发布《龙津桥改建施工道路封闭告知》称，因施工需要，将对龙津桥及周边延安路、沿河路、永宁路段等进行围挡封闭。根据施工现场公示的工程信息，该工程竣工日期为2020年5月22日。因龙津桥封闭施工，往来车辆无法通行，人员进入困难，对原告日常经营造成严重影响，原告虽努力克服，但仍亏损严重，且短时间内该工程仍无法结束，原告己无法继续经营。龙津桥道路封闭施工系政府行为，属于合同法规定的不可抗力事件，因此，原告于2019年2月25日向被告提出解除租赁关系、返还租金事宜，但被告始终不予配合且拒绝返还原告租金及租赁保证金。经原告催告后，被告仍拒不返还。被告陈勇、陈春梅、陈绘宇辩称：1.原告以不可抗力为由作为解除合同事实没有法律依据，原告的诉请是违法主张权利，原告应对单方解除合同承担全部法律责任；2.合同约定租赁期限2017年8月15日至2023年8月29日，单方提前终止合同应提前三个月书面告知，并且在付清租金的情况下另行支付6个月违约金，违约责任中明确规定单方违约应承当6个月违约金；3.合同第十四条明确约定对违约金数额和赔偿数额6个月的计算方式，双方不得提出变更或者异议，原告诉请的金额尚不足以支付违约金，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：2017年8月9日，陈勇、陈春梅、陈绘宇（甲方）与老乡鸡公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于南京市六合区XX街道XX巷XX号，面积154.47平方米，租期自2017年8月15日至2023年8月29日止，2017年8月15日至2017年8月30日为免租期，2017年8月30日至2019年8月29日租金为610000元/年，2019年8月30日至2021年8月29日租金为671000元/年。租金按每12个月为一期进行支付，首期租金支付时间为2017年8月18日前，以后每期租金于当期租赁期间开始前60日内付清。如乙方单方面提出解除及终止本合同，须提前三个月以书面形式通知甲方，在付清实际租赁租金外，另行赔付甲方六个月租金。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。因上述原因导致合同解除的，自解除通知送达对方时合同即自行解除。双方均同意对于有关违约金和损失赔偿等约定，均不认为存在过高或过低情形，在发生纠纷时均不以任何借口或理由主张调整本合同约定的违约金和损失赔偿等约定内容。合同签订后，陈勇、陈春梅、陈绘宇将涉案房屋交付老乡鸡公司使用，老乡鸡公司于2017年8月18日支付租房押金30000元。2018年3月5日，龙津桥改建工程正式动工，龙津桥及周边道路进行封闭。2018年7月27日，陈勇（甲方）与老乡鸡公司（乙方）签订《补充协议》，约定：因六合龙津桥修桥，2018年8月30日至2019年8月29日原租金610000元，减免30000元，即租金调整为580000元。2019年8月30日至2020年8月29日原租金671000元，减免30000元，即租金调整为641000元，其他合同条款不变，按2017年8月9日签订的合同执行。老乡鸡公司已经支付2018年8月30日至2019年8月29日期间的租金610000元，上述补充协议签订后，陈勇向老乡鸡公司返还30000元。2019年2月25日，老乡鸡公司向陈勇、陈春梅、陈绘宇送达《关于解除的法务函》，主张双方房屋租赁合同于2019年2月25日解除，陈勇、陈春梅、陈绘宇应于2019年3月1日前退还租赁保证金30000元、租金309084.93元。2019年2月28日，老乡鸡公司将涉案房屋钥匙交付给陈勇并撤场。2019年3月8日，老乡鸡公司向陈勇、陈春梅、陈绘宇送达《催告函》，要求其于2019年3月12日退还上述款项。上述事实，有当事人的陈述，《房屋租赁协议》《补充协议》《关于解除的法务函》《催告函》、银行汇款记录、照片等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，不违反法律及行政法规的效力性、禁止性规定，合法有效。双方已于2018年7月27日就龙津桥改建事宜签订《补充协议》，对租金作出调整，故老乡鸡公司主张龙津桥改建系不可抗力，并以此为由解除合同，本院不予支持。鉴于老乡鸡公司已于2019年2月28日将涉案房屋钥匙交给陈勇并撤场，本院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年2月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。老乡鸡公司已将涉案房屋返还给陈勇、陈春梅、陈绘宇，其主张陈勇、陈春梅、陈绘宇返还2019年3月1日至2019年8月29日期间的租金289205.48元（580000元÷365天×182天）、履约保证金30000元，本院予以支持。涉案合同系老乡鸡公司单方面解除，根据合同约定老乡鸡公司应当赔付陈勇、陈春梅、陈绘宇6个月租金，本院根据双方合同履行情况、双方过错程度及预期利益，结合目前涉案房屋实际情况，酌定老乡鸡公司赔付陈勇、陈春梅、陈绘宇5个月租金241666.67（580000元÷12×5），扣减该款后，陈勇、陈春梅、陈绘宇还应返还老乡鸡公司租金47538.81元（289205.48元－241666.67元）。合同解除系老乡鸡公司违约所致，其主张陈勇、陈春梅、陈绘宇支付逾期利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，老乡鸡公司部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告江苏老乡鸡餐饮有限公司与被告陈勇、陈春梅、陈绘宇于2017年8月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月28日解除；二、被告陈勇、陈春梅、陈绘宇于本判决生效之日起十日内返还原告江苏老乡鸡餐饮有限公司租金47538.81元、履约保证金30000元；三、驳回原告江苏老乡鸡餐饮有限公司超出部分的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6160元，减半收取计3080元，由原告江苏老乡鸡餐饮有限公司负担2343元，被告陈勇、陈春梅、陈绘宇负担737元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  徐传洋二〇二〇年一月八日书记员  林爱梅