江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初7903号原告：蔡其龙，男，1957年12月16日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：吴影，江苏张院生律师事务所律师。原告：蔡琪荣，女，1964年6月21日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：吴影，江苏张院生律师事务所律师。被告：朱桂兰，女，1953年8月19日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：丁晶，江苏宁诚律师事务所律师。原告蔡其龙、蔡琪荣诉被告朱桂兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡其龙、蔡琪荣及其共同委托诉讼代理人吴影与被告朱桂兰委托诉讼代理人丁晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡其龙、蔡琪荣向本院提出诉讼请求：1.请求朱桂兰给付蔡其龙、蔡琪荣拆迁款676635元；2.诉讼费朱桂兰负担。事实与理由：蔡其龙、蔡琪荣系兄妹，二人父亲蔡某于2008年8月25日去世，母亲魏某于2015年1月30日去世，两位老人共生育一子一女，生前承租位于南京市六合区XX街道XX街XX号的公有住房一套，使用面积为22.9平方米，为了改善居住环境，蔡其龙、蔡琪荣一家对该房屋进行了装潢、另行搭建了彩钢瓦棚8平方米和厕所2平方米。蔡其龙、蔡琪荣的父亲去世后，一家仍居住在此，并缴纳房租、水电费。依据《中华人民共和国合同法》第234条规定，蔡其龙、蔡琪荣为上述房屋的实际承租人，应享有拆迁利益。朱桂兰从1985年至2019年不仅从未提出过异议，也从未主张过权利。现该公有住房拆迁，因拆迁利益问题朱桂兰阻扰蔡其龙、蔡琪荣办理拆迁相关手续。现诉至法院，请求判如所请。被告朱桂兰辩称，1978年，朱桂兰承租涉案公房，双方签订公房租赁协议。蔡其龙、蔡琪荣父母与朱桂兰系邻居关系，住房紧张，朱桂兰借房子给蔡其龙、蔡琪荣父母居住。2015年蔡其龙、蔡琪荣父母先后去世后，朱桂兰收回房屋自己交纳租金。2019年9月，朱桂兰和政府签订《征收补偿协议》，涉案房屋已经拆除，朱桂兰获取补偿款676635元，所以蔡其龙、蔡琪荣之间没有房屋租赁关系。朱桂兰和蔡其龙、蔡琪荣的父母生前有借用关系，终止于蔡其龙、蔡琪荣父母去世为止。根据南京市1997年城镇公有房屋管理条例规定，公房转让、转借期间，原来租赁关系不变，朱桂兰借房屋给蔡其龙、蔡琪荣父母使用，不影响与朱桂兰的承租关系。朱桂兰是基于征收补偿协议合法程序、合法有效取得相应的收益，从诉讼角度而言，蔡其龙、蔡琪荣的诉讼适用法律是错误的，首先是撤销原来的补偿协议无效，才能主张原来的补偿款。1992年最高院颁布的房地产案件受理通知，单位建房等引发的纠纷，不属于法院管辖范围，本案我们认为也不属于法院管辖范围，综上，朱桂兰认为蔡其龙、蔡琪荣基于公房问题提起诉讼，是法律错误，综上请求驳回。本院经审理后认定事实如下：1978年朱桂兰承租居住大厂区XX村XX号房屋，1985年，朱桂兰及其家人将房屋交由蔡某（蔡其龙、蔡琪荣父亲，于2008年8月25日去世）、魏某（蔡其龙、蔡琪荣母亲2015年1月30日去世）家人居住。2003年10月12日，甲方南京沿江工业开发区房产经营公司、乙方朱桂兰签订《公有住房租赁契约》，内容为房屋座落大厂区XX村XX号，层次平房，使用面积22.1平方米，月租金22.9元。2019年9月9日，征收部门甲方六合区人民政府大厂街道办事处、被征收人乙方南京大厂房地产发展有限公司、承租人丙方朱桂兰签订《大厂老工业基地及周边地区城市更新一期项目房屋征收与补偿协议》，约定被征收房屋座落于大厂区XX村XX号，为乙方所有。经协商当事人同意确定被征收房屋货币补偿金额为437448元。签约期内搬家的，给予房地产评估总额20%的奖励，计90000元，奖励期内搬家的，再给予房地产评估总额20%的奖励90000元，合计630000元。其中，甲方向乙方支付43745元，甲方向丙方支付568683元。甲方向丙方支付下列补助费用：搬迁补助费1320元、临时安置费12000元、重大疾病补助费30000元、提前搬迁奖励费50000元，合计93320元。甲方支付丙方房屋装饰、装修、附补的费用，合计金额14632元。甲方支付被征收房屋的货币补偿金额720380元，甲方向乙方支付43745元，甲方向丙方支付676635元。现款项已被朱桂兰领取。截至拆迁交付前，双方因房屋事宜报警，但蔡其龙、蔡琪荣未交付钥匙。庭审中，蔡其龙、蔡琪荣提供如下：1、山畔派出所出具的户籍证明2份，证明魏某、蔡某生前户籍在涉案房屋内；2、山畔派出所出具的户籍证明，证明蔡其龙、蔡琪荣系魏某、蔡某的子女；3、证人证言，证明蔡其龙、蔡琪荣及其父母自1985年一直居住到涉案房屋，并进行装潢、搭建厕所和小屋。证人罗某出庭作证，自称系蔡某邻居，居住时间为30年，蔡某、魏某去世后，没人居住，但东西仍在里面，居住期间搭建了厕所，外面搭建了坯子。张某出庭作证，自称与蔡某前后邻居，搭建了厕所和棚子，蔡某夫妻去世后，蔡其龙夫妻住在里面直到拆迁时间；4、照片一宗，证明房屋拆迁前情况；5、7张水电费发票（包括2008年、2014年、2015年、2016年部分月份），其他时间的发票已经丢失，证明水电费均由蔡某缴纳；6、房屋拆迁装饰装修登记表，证明涉案房屋内附属物，房屋、附属物拆迁补偿应由蔡其龙、蔡琪荣享有；7、前期调查表，证明每个月水电房租均由蔡其龙、蔡琪荣支付；8、承诺书一份，承诺涉案房屋纠纷由朱桂兰承担；9、接处警记录等，证明丢失相关物品，拆迁时一直由蔡其龙、蔡琪荣等居住；10、民事判决书一份，证明类似的案件判决原告为实际承租人。朱桂兰向法庭提供如下证据：1、朱桂兰、南京沿江工业开发区房产公司签署的租赁契约，证实双方之间存在公房租赁关系；2、2016年-2019年涉案房屋公房租金交纳的票据，证实蔡其龙、蔡琪荣父母去世后，朱桂兰收回房屋，并于2016年4月开始交纳租金；3、房屋征收补偿协议，证实2019年9月9日朱桂兰和政府签署征收补偿协议，朱桂兰获取90%补偿款67余万元。以上事实有当事人陈述、户籍证明、证人证言、照片、房屋拆迁装饰装修登记表、前期调查表、承诺书、接处警记录、民事判决书、租赁契约、票据、房屋征收补偿协议等证据证实。本院认为，南京沿江工业开发区房产经营公司、房地产发展有限公司、朱桂兰签订《公有住房租赁契约》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。1985年，朱桂兰将房屋交由蔡某、魏某家人居住，实际构成转租合同关系，双方并未签订书面租赁合同，且2005年双方之间的租赁合同期间实际达到二十年，即使有书面租赁合同，之后超过二十年部分无效。2016年4月份后朱桂兰开始交纳公房租金，表明其收回公租房的意思表示。蔡其龙、蔡琪荣提供证人证明双方居住在此，但二证人间证词存在矛盾，本院对此不予采信。综合上述情况，考虑在蔡其龙、蔡琪荣有部分物品在其中的事实，本院综合酌定搬家奖励费、其他补偿款中25000元由其二人享有。蔡其龙、蔡琪荣父母在居住期间搭建厕所及土坯房，并进行装修，该部分补偿金额共计14632元，可由蔡其龙、蔡琪荣享有。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下：一、被告朱桂兰于本判决生效后十日内给付原告蔡其龙、蔡琪荣39632元；二、驳回原告蔡其龙、蔡琪荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，减半收取5400元，由原告蔡其龙、蔡琪荣负担5005元，被告朱桂兰负担395元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  薛俊卫二〇二〇年一月二十日书记员  林丹萍人民法院上诉须知（2019）苏0116民初7903号一、当事人对判决（裁定）不服，可在收到本判决（裁定）书次日起十五日内（裁定书为十日内）向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除向本院提交书面上诉状外，还须最迟于上诉期满后七日内，持本上诉须知到南京市中级人民法院诉讼费受理处预交上诉案件受理费10800元。逾期未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。三、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上述交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，并附有相关证明、联系地址及联系方式。逾期未提交书面申请，亦未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。四、上诉费交款人须准确填写上诉人名称，并在交款后三日内将上诉费交款凭据复印件送至本院。如委托他人代交上诉费的，代交人须在交款后三日内向本院提交书面代理交款证明及交款凭证复印件，并注明受托人全称及第一审案件案号。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。五、凡预交上诉费不符合本上诉须知规定的，致使法院无法在规定期限内查收该上诉案件诉讼费的，由你（单位）承担不利的法律后果。六、上诉人负有向人民法院告知详细地址及联系方式的义务。如送达地址、联系方式发生变化，应及时书面通知法院；委托他人代收的，应将委托手续提交法院。如提供的地址、联系方式有误或更改而未及时通知法院，致使送达不能的，由你（单位）承担不利的法律后果。南京市中级人民法院地址：广州路35号（南京市儿童医院对面）二○二○年一月二十日