北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初33078号原告：吴兴虎，男，1982年2月7日出生，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：凌华，涿州市清华法律服务所法律工作者。被告：楚建龙，男，1965年8月9日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：石连石，北京市众明律师事务所律师。第三人：康少朋，男，1987年2月23日出生，户籍地河北省石家庄市赵县。第三人：马经春，女，1982年12月4日出生，户籍地湖北省公安县。原告吴兴虎与被告楚建龙，第三人康少朋、马经春案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴兴虎及其委托诉讼代理人凌华、被告楚建龙及其委托诉讼代理人石连石、第三人马经春到庭参加诉讼。第三人康少朋经本院公告送开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴兴虎向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对原告购买的涿州市鸿坤理想湾×号楼1单元101室房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：康少朋与马经春系夫妻，2017年8月20日原告与康少朋、马经春就购买涿州市鸿坤理想湾×号楼1单元101室房屋签订房屋买卖协议书，约定总房款310万元，签订协议书当日，原告支付房款210万元，剩余购房款由康少朋、马经春配合原告办理银行还贷手续，并已交付原告房屋及相关一切附随手续，原告现为上述房产实际使用人及管理人。2019年4月11日，法院作出判决确认原告与第三人签订的房屋买卖协议具有法律效力。但被告与第三人因民间借贷纠纷诉讼，在强制执行过程中，2018年10月24日，法院预查封原告所购房屋，原告提出异议，要求解除查封、中止执行，被法院驳回。原告认为属善意购房，尚未办理过户手续，原告已占有房屋，该房屋在执行前已由原告合法取得且已支付合理对价，故提起本案诉讼。被告楚建龙辩称：原告未实际占用涉案房屋，现无证据证明原告已支付全部购房款，原告向第三人转账200万元用途写明服务费，与房款不同性质。法院在执行过程中对涉案房屋进行查封时该房屋无预告登记，作财产保全时该房产登记在开发商名下，并不在在马经春名下，第三人欠被告的款项系法院确定的事实。原告的主张缺乏依据，不同意其诉讼请求。第三人康少朋未答辩。第三人马经春述称：我对康少朋向楚建龙借款事实不清楚，卖房与原告时我在场，原告打款210万元我认可，贷款亦由原告交纳，我同意原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人康少朋、马经春原系夫妻。在夫妻关系存续期间，双方以马经春名义购买位于河北省涿州鸿坤理想湾×号楼1单元101号房屋（以下简称101号房屋），并向中国工商银行股份有限公司涿州支行申请购房贷款100万元，贷款期限300个月，贷款发放日2015年10月16日，贷款到期日2040年10月16日。购房后，马经春未与开发商办理房屋交接手续，亦未办理房屋产权过户手续。楚建龙与康少朋、马经春民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月28日作出（2017）京0106民初23721号民事判决书，判决康少朋、马经春于判决生效之日起十日内连带偿还楚建龙借款本金180万元。该案在执行程序中，2018年10月24日，本院作出（2018）京0106执5354号执行裁定书，预查封马经春名下101号房产，查封期限自2018年10月24日至2020年9月21日。原告吴兴虎以已购买101号房屋为由，就执行101号房屋提出书面异议，本院于2019年6月3日做出（2019）京0106执异498号执行裁定，裁定驳回吴兴虎的异议请求。原告向本院提起案外人执行异议之诉，主张于2017年8月20日以310万元价格购买101号房屋。提交如下主要证据：（一）吴兴虎（乙方）与马经春、康少朋（甲方）于2017年8月20日签订的《房屋买卖协议书》，内容为：甲方同意出售101号房屋，双方议定房屋转让价为310万元，双方同意于2017年8月20日由乙方向甲方支付210万元，剩余房款100万元。（二）中国建设银行单位客户专用回单6张，显示2017年8月20日，北京华洋房地产营销策划有限公司（以下简称华洋公司）向北京康居易房地产经纪有限公司（以下简称康居易公司）转账支付6笔款项共计210万元，其中160万元的转账用途写明服务费，50万元的转账用途写明房款。原告吴兴虎称其本人为华洋公司的法定代表人，第三人康少朋为康居易公司的法定代表人，上述转账凭证为其个人购买101号房屋交纳的购房款，因习惯于书写服务费，故160万元的转账用途书写为服务费属笔误。（三）康少朋于2017年8月20日书写《收据》，确认收到吴兴虎购买101号房屋购房款210万元。（四）2018年7月17日马经春（甲方）与吴兴虎（乙方）签订的《协议书》，内容为：因甲方在购买101号房屋时，向银行按揭贷款100万元，且该房屋不动产权证正在办理当中，由甲方配合乙方办理房屋更名手续，更名至乙方名下，待房屋更名手续完成后，由乙方向贷款银行支付办理房屋解押手续，且乙方向银行支付的解押款应折抵为乙方未向甲方支付的购房款。（五）中国工商银行凭证3张，显示2018年7月12日，吴兴虎向马经春转账支付1934.27元；2018年8月15日，吴兴虎向马经春转账支付1942.17元；2018年8月17日，吴兴虎向马经春转账支付1950.1元，吴兴虎、马经春认可上述三笔款项为吴兴虎代马经春偿还购房贷款。被告楚建龙对吴兴虎所述主张及上述全部证据的真实性均不予认可。本案在审理过程中，原告吴兴虎、马经春均称马经春已于2017年8月20日向吴兴虎交付101号房屋，被告楚建龙对该事实亦予以否认，坚称法院查封该房屋时，101号房屋由小区物业公司协助开门。后吴兴虎亦称尚未实际占用使用101号房屋。本院（2019）京0106执异498号执行裁定书，确认查封101号房屋时，101号房屋处于涿州鸿泰房地产开发有限公司管理控制之中。另查，吴兴虎曾起诉马经春、康少朋，河北省涿州市人民法院于2019年4月11日缺席裁判，确认吴兴虎与马经春、康少朋于2017年8月20日签订的《房屋买卖协议》、2018年7月17日签订的《协议书》有效。本院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据查明的事实，被执行人马经春尚未办理涉案房屋产权过户登记手续，涉案房屋尚未登记在被执行人马经春名下，且吴兴虎以本人担任法定代表人的华洋公司于2017年8月20日向康少朋担任法定代表人的康易居公司转账支付210万元，吴兴虎与马经春均认可上述转账款项即为购买101号房屋的购房款，因其中160万元转账用途写明服务费，虽吴兴虎认为转账用途系笔误，鉴于被告楚建龙不予认可，本院不予认定，且原告吴兴虎并未支付完全部购房款。第三人马经春自购房后，未与开发商办理房屋交接手续，亦未向吴兴虎实际交房，吴兴虎并未实际占有使用101号房屋。综上，原告的异议主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告康少朋经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席裁判。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告吴兴虎的诉讼请求。案件受理费70元及公告费560元，由原告吴兴虎负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丹竹人民陪审员  谷文芳人民陪审员  张崇燕二〇二〇年一月二十日书 记 员  姜名朔