上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初48948号原告：上海宏仑房地产发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：刘毅，董事长。委托诉讼代理人：甘宪成，上海市杰豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，上海市**律师事务所律师。被告：上海信东实业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：彭心旷，董事长。委托诉讼代理人：黎智勇，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海宏仑房地产发展有限公司(以下简称宏仑公司)与被告上海信东实业有限公司(以下简称信东公司)房屋所有权纠纷一案，本院于2018年12月26日立案后，依法适用简易程序。后，本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，依法转为普通程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告宏仑公司的委托诉讼代理人甘宪成、王超，被告信东公司的委托诉讼代理人黎智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏仑公司向本院提出诉讼请求：确认上海市静安区愚园路XXX号2806室房屋(以下简称系争房屋)所有权归原告所有，被告配合原告办理系争房屋的产权变更登记手续。事实与理由：1992年，原告开发建造了位于上海市静安区愚园路XXX号环球世界商厦。工程完工后，被告及被告关联公司香港万恒企业有限公司(以下简称万恒公司)为招商引资扩大资产规模需要，经与原告商议，将原告开发的环球世界商厦的部分房产(包括系争房屋在内)暂时过户至被告名下，被告未支付系争房屋对价，系争房屋实际权利人仍为原告，被告不享有任何处分权及其他权益，如对外销售，销售收入归原告所有。同时，双方约定等被告招商引资成功或清产核资，将相关房屋归还原告。2007年初，原、被告的法定代表人再次就上述事项作了约定，签署协议书。系争房屋自建成后至今一直是原告实际控制并交由原告的子公司上海宏仑物业管理有限公司使用，被告此前亦从未就系争房屋向原告主张过任何费用。现因被告拒绝将系争房屋变更登记至原告名下，故起诉至法院。被告信东公司到庭辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋所在的环球世界商厦是由被告与香港宏仑有限公司(原告的控股公司)合作开发的房地产，由被告负责获取土地，故双方约定由香港宏仑有限公司补偿被告6,270平方米的面积，故被告在合作开发中的工作应视为已经支付了相关房屋的对价。原告自系争房屋建成后也从未向被告主张过权利，已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1992年12月8日，上海市土地管理局向香港宏仑有限公司出让上海市静安区愚园路XXX号地块中面积为2,060平方米的土地使用权。1993年3月12日，宏仑公司取得上海市静安区愚园路XXX号环球世界商厦打桩的建设工程规划许可证。1993年11月9日，宏仑公司取得上海市静安区愚园路XXX号环球世界商厦(层数为26层，面积28,594平方米)的建设工程规划许可证。1994年12月27日，宏仑公司取得上海市静安区愚园路XXX号环球世界商厦(加层4层，面积3,680平方米)的建设工程规划许可证。1995年，环球世界商厦竣工。1995年12月8日，上海市静安区愚园路28-3A室、2803室、2806室房屋登记在上海信东实业总公司名下，上海信东实业总公司未支付过房屋价款。1999年，因上海信东实业总公司名称变更为信东公司，信东公司申请对上海市静安区愚园路28-3A室、2803室、2806室房屋变更登记。1999年10月14日，上海市静安区愚园路28-3A室、2803室、2806室房屋登记在信东公司名下。系争房屋自建成后至今一直是由上海宏仑物业管理有限公司使用。另查，1993年2月19日，经上海市外国投资工作委员会批复，香港宏仑有限公司独资设立宏仑公司。宏仑公司成立时，施建系宏仑公司副董事长，直至2002年免去董事职务。1993年4月，上海东方储运实业公司、上海恒申投资咨询有限公司(控股股东为万恒公司，签字代表为副董事长施建、出资700万元)、中国银行上海信托咨询公司(出资300万元)签订合作经营协议，由上海东方储运实业公司有偿提供上海市虹口区高阳路XXX号仓库用房一幢，上海恒申投资咨询有限公司、中国银行上海信托咨询公司承担装修改建资金，由上海恒申投资咨询有限公司负责经营，合作期限自1994年1月1日至2008年12月31日。1993年5月28日，上海东信房地产开发经营公司成立，住所为上海市虹口区高阳路XXX号，注册资金1,000万元，法定代表人为司晓东(上海恒申投资咨询有限公司总经理)，施建为副董事长。1993年11月28日，上海东信房地产开发经营公司申请变更企业名称为上海信东实业总公司。1995年12月27日，上海信东实业总公司经董事会决议将上海市静安区愚园路28-3A室、2803室、2806室、26-3A室、2606室、2605室房屋评估后作价1,863万进行增资，上海信东实业总公司注册资本增加到2,863万元。1999年6月，上海信东实业总公司变更名称为信东公司，原中国银行上海信托咨询公司退出公司，股东变更为上海恒申投资咨询有限公司(出资2,563万元)、上海顺富科工贸有限公司(出资300万元)。1999年8月，上海恒申投资咨询有限公司、上海顺富科工贸有限公司将股权转让给龙泰投资股份有限公司(法定代表人为施建)，龙泰投资股份有限公司出资3,388,575美元，占注册资本比例的98%，上海顺富科工贸有限公司出资69,154美元，占注册资本比例的2%，龙泰投资股份有限公司委派施建担任信东公司的董事长、总经理。2016年4月，因龙泰投资股份有限公司股权对外转让，龙泰投资股份有限公司免去原委派至信东公司的施建的董事长职务，重新委派彭心旷担任信东公司的董事长。审理中，宏仑公司提供1995年12月15日董事会会议纪要一份：“一、公司合作方香港宏仑有限公司、香港万恒企业有限公司、上海黄金世界商厦有限公司的投资比例、股份比例为61：29：10，公司的盈亏按以上比例分配或承担。上海黄金世界商厦股份按香港宏仑公司90%，香港万恒企业有限公司10%的比例分配。二、关于建行上海市信托投资公司购买环球大厦主楼1-5层、32层共计建筑面积约5,480平方米房款支付问题，采取以下办法操作“1、将1-5层、32层约5,480平方米房屋还产给参建合作方上海信东实业总公司。尔后由上海信东实业总公司领取产权证后进入二级市场过户销售给建行上海市信托投资公司，由上海信东实业总公司法人代表或委托人与建行上海市信托投资公司签订销售合同。2、按上海信东实业总公司与香港宏仑有限公司签约，将香港宏仑有限公司销售应得收入款由上海信东实业总公司支付给香港宏仑有限公司……。三、环球世界大厦剩余面积目前暂不销售。……”。该会议纪要有施建及司晓东签名。宏仑公司另提供2007年1月15日的《协议书》一份：“上海宏仑房地产发展有限公司(甲方1)、香港宏仑有限公司(甲方2)，乙方为香港万恒企业有限公司(乙方1)、上海信东实业有限公司(乙方2)，1995年双方合作建设的环球世界大厦项目由于共同努力取得了较好的效益。当时香港万恒企业有限公司、上海信东实业有限公司因主管部门要求继续扩大发展，为便于招商引资需增大资产规模，甲方同意给予支持。经友好协商，双方曾就环球大厦房屋权限作如下约定：一、将环球世界大厦2806室，过户至上海信东实业有限公司名下，上海信东实业有限公司实际未支付任何对价和房款。乙方确认实际权利人仍为上海宏仑房地产发展有限公司。……三、香港万恒企业有限公司、上海信东实业有限公司保证未经上海宏仑房地产发展有限公司书面同意不得随意处分以上房屋。待香港万恒企业有限公司、上海信东实业有限公司招商引资成功或清产核资时将上述房屋归还上海宏仑房地产发展有限公司。如有违约，上海信东实业有限公司按市场价赔偿给上海宏仑房地产发展有限公司或由上海宏仑房地产发展有限公司收回上述房屋所有权。四、鉴于原约定时间过长，为保障双方权利和义务，现双方就上述约定再次予以确认，并同意在合适时间，乙方2无条件将房屋权属变更为上海宏仑房地产发展有限公司。……。”刘毅在上海宏仑房地产发展有限公司、香港宏仑有限公司的法定代表人处签名，施建在香港万恒企业有限公司、上海信东实业有限公司的法定代表人处签名。信东公司对《协议书》上施建的签名真实性以及形成时间提出异议，本院委托司法鉴定科学研究院进行鉴定。2019年11月2日，司法鉴定科学研究院出具《司法鉴定意见书》，根据现有样本条件，倾向认为检材《协议书》上需检的三处“施建”签名是施建所写，无法判断其形成时间。宏仑公司认可鉴定结论，并表示签订《协议书》时施建为信东公司法定代表人，有权代表信东公司签字，《协议书》系信东公司的真实意思。信东公司对《司法鉴定意见书》提出异议认为签名形成时间对本案事实查明具有重要意义，不认可形成时间的鉴定结论，要求另行鉴定并对纸张的形成时间进行鉴定。本院认为宏仑公司、信东公司对于《司法鉴定意见书》中关于施建签名系本人签名均无异议，而关于形成时间无法进行鉴定亦已经说明，故应当予以采信。审理中，信东公司从上海市静安区不动产登记事务中心调取系争房屋档案材料，并提供上海信东实业总公司(甲方)与香港宏仑有限公司(乙方)于1993年1月10日签订的《合同书》：“甲乙双方就合作开发上海市静安区愚园路XXX号地块，于1992年6月25日签订了意向书。乙方也于1992年12月8日与上海市土地局签订了土地批租第173号合同，取得了愚园路XXX号地块产权和有偿使用权，……甲乙双方特订立合同作如下分成：一、……乙方补偿甲方的商场和办公用房(属永久性产权)面积共计6,270平方米。……四、根据上海市及静安区市政规划部门要求，在该地块发展上场和商住综合办公楼，水、电、煤气、电话通讯等公建配套面积为3,250平方米，甲方与上海市及静安区市政规划部门协商，拟增加一部分建筑面积，根据市政和规划的要求，由甲方承担公建配套建设任务。五、乙方在施工前需撤除甲方现有3000余平方米商场。乙方同意自1993年2月10起至大楼造成营业之日止，每年支付给甲方撤除商场补偿款计450万元，……”。信东公司以此证明环球大厦系信东公司与香港宏仑有限公司合作开发，在取得土地使用权等过程中做出贡献，并拆除了信东公司原有的3,000余平方米的商场，因此信东公司虽未支付房款，但实际已经以上述行为付出了系争房屋的对价。宏仑公司对《合同书》的真实性无异议，但认为《合同书》系倒签，目的仅系为了将系争房屋登记至上海信东实业总公司名下，《合同书》签订的时间，上海信东实业总公司还未设立，且愚园路XXX号地块系香港宏仑公司从中国人民武装警察部队上海市总队后勤部(以下简称武警上海总队)达成协议合作开发的，愚园路XXX号地块原属于武警上海总队所有，上海信东实业总公司也没有商场，对环球大厦的开发没有贡献。为此，宏仑公司递交了香港宏仑有限公司与武警上海总队签署的《中外合作开发静安区愚园路XXX号房地产合同》、《中外合作开发静安区愚园路XXX号房地产补充合同(二)》及《补充合同书》(均为复印件)，其中《补充合同书》内容“甲方：武警上海市总队后勤部生产经营办公室，乙方：香港宏仑有限公司。甲乙双方就合作开发上海市静安区愚园路XXX号地块，于1992年7月15日签订了合同。乙方依据合同也于1992年12月8日与上海市土地局签订了土地批租第173号合同，取得了愚园路XXX号地块50年有偿使用权，……甲乙双方特订立合同作如下分成：一、……乙方补偿给甲方的商场和办公用房(属永久性产权)面积共计8,135平方米(以实际丈量为准)，在副楼的一楼有1,110平方米，在副楼的二楼有1,110平方米，在副楼的三楼有984平方米，在副楼的四楼有875平方米，在副楼的五楼有811平方米，在副楼的六楼有633平方米，在副楼的七楼有633平方米，在副楼的八楼有633平方米，在副楼的九楼有673平方米，在副楼的十楼有673平方米，共计有商场办公楼面积8,135平方米。……四、根据上海市及静安区市政规划部门要求，在该地块发展上场和商住综合办公楼，水、电、煤气、电话通讯等公建配套面积为3,250平方米，乙方与上海市及静安区市政规划部门协商，拟增加一部分建筑面积，根据市政和规划的要求，由乙方承担公建配套建设任务。五、乙方在施工前需撤除甲方现有一部分商场(以摩托车库东边墙垂直线为界的愚园路一侧)。乙方同意自1993年2月1日起至大楼造成营业之日止，每年支付给甲方撤除商场补偿费计150万元，……。”宏仑公司还提供了权利人为中国人民武装警察部队后勤部的房地产权证两份，房地坐落上海市静安区愚园路XXX号，附记记载底层南部商场、二层南部商场、三层南部商场、四层南部商场、五层南部商场、六至十层办公楼、地下二层车库、二层北部商场、三层北部商场、四层北部商场、五层西北部商场及对应的面积。被告表示《中外合作开发静安区愚园路XXX号房地产合同》、《中外合作开发静安区愚园路XXX号房地产补充合同(二)》及《补充合同书》真实性不予认可，对房地产权证真实性认可。审理中，信东公司表示曾于2018年1月10日向本院提起诉讼(案号为(2018)沪0106民初1958号)要求上海宏仑物业管理有限公司归还系争房屋并支付自2017年9月8日起的房屋使用费，在此之前未向上海宏仑物业管理有限公司或宏仑公司主张过权利。本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。首先，系争房屋所在的环球大厦系由宏仑公司开发建造，信东公司虽主张环球大厦系其与宏仑公司合作开发并提供了《合同书》作为依据，但《合同书》签订时间早于信东公司设立时间，明显有悖常理。相反，宏仑公司提供的与武警上海总队签订的《合同书》虽无原件，但目前愚园路房屋副楼确实登记在武警上海市总队名下，能与该份《合同书》印证，并且根据工商登记信息，信东公司在设立时与上海市静安区愚园路XXX号地块并无联系，更无证据反应当时信东公司在上海市静安区愚园路XXX号地块拥有3,000平方米商铺的情况；此外，信东公司与宏仑公司所签订的《协议书》明确信东公司未支付任何对价和房款，信东公司亦未提供证据证明其出资参与环球大厦的开发建造，故本院对于信东公司合作开发的主张，难以采信。其次，宏仑公司的会议纪要反应环球大厦部分房屋还产给上海信东实业总公司是为了二级市场出售，系争房屋也未包含在还产范围内；信东公司与宏仑公司签订的《协议书》亦确认系争房屋实际权利归属宏仑公司，且信东公司未支付过系争房屋的对价；而且系争房屋虽然登记在信东公司名下，但自竣工至今始终由宏仑公司的子公司上海宏仑物业管理有限公司支配使用且在长达二十余年的期间内从未支付租金或使用费。综上考虑，宏仑公司基于建设方请求法院确认其为系争房屋权利的真实权利人并要求信东公司配合其办理产权变更登记手续，本院予以支持。但是，本案的确权纠纷系宏仑公司自身行为导致，故相应的税费及诉讼费用应由宏仑公司承担。信东公司主张宏仑公司的诉讼请求超过诉讼时效，因本案系所有权确认纠纷，故对该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下：一、上海市静安区愚园路XXX号2806室房屋归原告上海宏仑房地产发展有限公司所有；二、被告上海信东实业有限公司应于本判决生效之日起十日内配合原告上海宏仑房地产发展有限公司办理上址房屋的产权变更登记手续，将上址房屋由被告上海信东实业有限公司变更登记至原告上海宏仑房地产发展有限公司名下，产生的相关税费由原告上海宏仑房地产发展有限公司负担。保全费5,000元，由原告上海宏仑房地产发展有限公司负担。案件受理费46,800元，由原告上海宏仑房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  罗海鸣人民陪审员  梁钟芳人民陪审员  严 华二〇二〇年一月十七日书 记 员  乔续宁附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。