广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初2123号 原告黄某某，男，汉族1962年11月3日出生，住广西柳州市城中区。 被告柳州市某某办公室，住所广西柳州市。 法定代表人文某某，该办公室主任。 委托代理人朱宁，广西众维律师事务所律师。 委托代理人陈怡，广西众维律师事务所实习律师。 原告黄某某诉被告柳州市某某办公室（以下简称某某办）关于房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告，被告某某办的委托代理人朱宁、陈怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄某某诉称，柳州市某某办有意违反双方签订的柳州市某某项目（C地块）房屋拆迁产权调换安置协议（以下简称“协议”）并给原告造成损失。一、根据协议第三条价款结算方式规定，自本协议生效之日起，原告必须在2017年10月31日前搬空被拆迁房屋，结清被拆迁房屋内的水、电等费用，并将结构完整的被拆迁房屋交由被告拆除，同时将被拆迁房屋的所有权证（原件）和土地使用证（原件）等相关材料交给被告办理注销手续。自移交房屋的所有权证和土地使用权证之日起，被告在20个工作日内将原告所得的房屋拆迁补偿款：肆拾伍万玖仟伍佰捌拾捌元三角整（￥459588.3元）一次性支付给原告。二、根据协议第四条临时过渡规定，被告按被拆迁房屋有证建筑面积（认定的有证面积）每月12元/㎡支付给原告作为临时过渡费，临时过渡费的发放方式：临时过渡费由被告发放，原则上临时过渡费每半年支付一次（6月20日至6月30日支付下半年的临时过渡费，12月20日至12月31日支付次年上半年的临时过渡费）。原告凭《房屋拆迁产权调换安置协议》、《交房单》及身份证到被告处办理临时过渡费用的领取手续。三、根据协议第五条违约责任规定，被告未按本协议规定期限支付补偿款（含临时过渡费）的，应对滞纳金额按延期天数向原告支付每日千分之五的违约金。四、根据协议第六条协议效力及争议处理规定。本协议书经双方签字盖章后生效，原、被告双方应共同遵守。本协议书一式陆份，被告执肆份、原告执壹份、市征地办公司执壹份。但被告一直以上报为由，把双方签订的协议扣押在自己手上，在原告数次强烈的要求下，才于18年6月20日发放拆迁补偿款的时候将协议交还给我。五、根据协议第二条安置地点及补偿方式规定，产权调换原则是：先签先选，原告就因协议此条规定，积极配合被告工作于2017年9月29日签完协议，把东西搬完结清水、电费。于2017年10月31日把房屋和所需材料一同交给被告，就是为了尽快选房。但是由于被告扣押协议并在协议空白处私自填写2018年5月28日这个日期，造成原告无法及时拿到选房资格证，及时参与选房。因无法选到现房，导致原告一直需要租房居住。六、按协议和交房单条款要求，被告需从2017年10月31日起至2018年6月，补偿原告过渡费￥23654.4元（246.4×12元×8月），2018年6月之后的过渡费待原告选房完成才可发放，但是至今为止，原告从未收到过被告应支付的2017年10月31日至2018年6月过渡费。且因被告的原因导致原告至今无法选房，故2018年6月之后的过渡费也未能按时收到。原告为维护自身合法权益，故向诉至法院，并请求法院依法判令：1、被告依据协议条款按照拆迁补偿款的总金额￥459588.3元，按延时天数向原告支付每天千分之五的违约金合计￥468780.66元（459588.3元×0.5‰×204天）；2、被告给付原告2017年10月31日起至2019年6月30日期间的过渡费￥59136元（246.4㎡×12元×20个月）；三、被告给付原告2017年10月31日至2019年6月30日过渡费逾期违约金￥179477.76元(59136元×0.5‰×607天)；四、赔偿金额合计707393.826元（468780.066元+59136元+179477.76元）；五、被告在原告未得到安置房之前，继续按时补发原告2019年7月1日起直至原告选房完成期间的过渡费。如被告未能支付，则依法继续按照原柳州市某某项目（C地块）房屋拆迁产权调换安置协议第五条违约责任，对滞付金额按延期天数向原告支付每天千分之五的违约金。六、被告承担本案诉讼费用。 被告拆迁办辩称，1、答辩人未逾期支付房屋拆迁补偿款，原告主张逾期违约金没有事实依据；2、临时过渡费应当从原告2018年8月1日交出被拆迁房屋之日起算，原告主张从2017年10月31日起计算没有事实依据；3、答辩人没有支付原告临时过渡费是因原告没有选择安置房且至今没有选房造成，应当自行承担相应的责任；4、协议约定的违约金过高，请法院依法予以调整。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的主张向本院提交了如下证据：1、拆迁协议一份；证明被告没有按照协议约定按时支付原告拆迁补偿款及过渡费，造成原告损失，应予赔偿。2、交房单一份；证明原告与被告签房的日期。原告已经交房并办理了交房手续，并有录音录像佐证。3、银行业务机打通用凭证；证明被告逾期违约支付拆迁补偿款的事实。4、选房资格证；5、交房通知公告；证据4-5证明原告选房错过时机，不能及时选房造成损失。6、房屋被拆迁后的录音录像，某某街道办事处某某办总指挥长协调拆迁事宜的视频，证明涉案房屋移交后，原告找相关部门解决补偿安置选房过渡费问题处理未果的事实。 被告某某办对原告提交的上述证据的质证意见如下：1、三性无异议。但是不同意证明目的。协议证明拆迁补偿款应当在原告将房屋搬空结清水电费用，这些条件均具备以后才支付补偿款，同时该协议证明了临时过渡期为交房之日起至选房公告交付之后。2、三性无异议，不同意证明目的，不是交付单，只是约定时间，情况以及建筑面积，正常情况下过渡费的计算金额。该证据并不是实际办理房屋交接手续的交接单，不能证明原告于2017年10月31日已搬空房屋交房的事实。3、三性无异议，不同意证明目的，该证据只能证明2018年6月20日被告已向原告支付补偿款。4、三性无异议，不同意证明目的，该证据证明了原告从2018年7月4日已经具备选房资格。5、三性无异议，不同意证明目的，证明原告在取得选房资格证时安置房源有现房，原告可以选择现房进行安置。6、第一个录像只是拆除现场的录像，与本案无关。不能证明原告何时交房。第二个录像，无法证实拍摄的地点，内容与本案无关。对音频三性不予认可。对话人身份无法确定。其谈话内容不能证明本案原告的交房时间。音频内容是对拆迁协议以及原告提出相关问题的协商，与本案无关。 被告在举证期限内向法院提交以下证据：1、抄表时间；2、原告2018年被拆迁房屋电费清单（2018年2月、4月、6月、7月26日4张）；3、销户信息单；证据1-3证明了2017年10月31日至2018年7月27日原告一直在被拆迁房屋内生活，原告于2018年7月27日办理完毕注销电表手续。4、柳州威立雅水务有限公司客户缴费清单；5、客户水表拆表、销户或暂停申请单；证据4-5证明了2017年10月31日至2018年7月27日原告一直在被拆迁房屋内生活，原告于2018年7月27日办理完毕注销电表手续。6、安置房源某某楼盘2015年2月12日交房公告。7、安置房源某某楼盘2018年5月27日交房公告。证据6-7证明了原告在取得选房资格证时有现房可以选择。8、关于《梳理某某安置房源数据的函》的复函。证明安置房源至今仍有现房可以选择。 原告对被告提交的上述证据质证意见如下：1-4、真实性认可，但水电不是原告使用的，是被告用拆迁房屋办公所产生的水电费，但是水电费由原告负担。5、拆表是由被告负责，后给原告注销。6-8、原告于2018年10月份才得选房资格证，剩余房源的房型与原告居住需求不符，导致原告不能合理选房。 本院对双方无争议的证据予以确认，对有争议的证据，本院将结合本案案情进行认定。 经审理查明，因原告黄某某坐落在柳州市城中区改造政策改造范围，原告（乙方）与被告柳州市某某办公室（甲方）签订了《柳州市某某项目（C地块）房屋拆迁产权调换安置协议》（以下简称“协议”），协议主要内容：1、补偿方式：拆迁采用产权安置调换的方式，有证面积246.4平方米，可安置房总面积295.68平方米。原告被拆迁房屋装修装饰及其他补偿款合计459588.3元。协议签订后，被告将协议送至市城投公司办理原告选房资格手续，城投公司出具选房资格手续并送至某某村民委员会，原告执本协议到办理安置房选房手续。2、价款结算方式。自本协议生效之日起，原告必须在2017年10月31日前搬空被拆迁房屋，结清被拆迁房屋内的水、电等费用，并将结构完整地被拆迁房屋交给被告拆除，同时将被拆迁房屋的所有权证（原件）和土地使用证（原件）等相关材料交给被告办理注销手续。自原告交出搬迁房（含结清水、电等费用，移交房屋所有权证和土地使用证）之日起，被告在20个工作日内将原告所得的房屋拆迁补偿款459588.3元一次性支付给原告。3、临时过渡：在未交付安置房给原告前，原告自行解决临时过渡，被告按被拆迁房屋有证面积每月12元每平方米支付原告过渡费。临时过渡费的期限：临时过渡期由原告交出被拆迁房屋之日起至所选安置房屋公告交付之日后，再另外支付三个月止。临时过渡费的发放方式：临时过渡费由被告发放。原则上临时过渡费每半年支付一次（6月20日至6月30日支付下半年的临时过渡费，12月20日至12月31日支付次年上半年的临时过渡费）。原告凭《房屋拆迁产权调换安置协议》、《交房单》及身份证到被告处办理临时过渡费领取手续。4、违约责任：被告未按本协议规定期限支付补偿款（含临时过渡费）的，对滞付金额按延期天数向原告支付每天千分五的违约金。原告未按约定期限搬空交房，按延期天数向被告支付房屋总补偿款每天千分五的违约金。上述协议签订后，原告以被告逾期支付拆迁补偿款及过渡费造成其损失为由，诉至法院并提出上述诉讼请求。 另查明，被告于2018年6月20日将房屋拆迁补偿款459588.3元汇入原告账户。 本院认为，原告黄某某与被告柳州市某某办公室签订的《柳州市某某项目（C地块）房屋拆迁产权调换安置协议》系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，双方应当按照诚实信用原则全面履行各自的义务。首先，关于原告主张的拆迁补偿款违约金。双方已在协议中约定：自原告交出搬迁房（含结清水、电等费用，移交房屋所有权证和土地使用证）之日起，被告在20个工作日内将原告所得的房屋拆迁补偿款459588.3元一次性支付给原告。本案中，双方对交房时间存在分歧。原告提交交房单证实其已于2017年10月31日将涉案拆迁房屋交付给被告，而被告则提供电费清单、电表销户、水费缴费清单、水表销户申请单等证据证实原告于2018年7月27日才结清水费的事实。因双方在协议中已明确约定在原告交出搬迁房（含结清水、电等费用）后，被告在20个工作日内支付原告拆迁补偿款，现原告于2018年7月27日才结清水费，被告于2018年6月20日将涉案拆迁补偿款支付给原告，被告的行为并不构成违约，原告要求被告支付拆迁补偿款违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张系被告因办公而使用其水电而导致其于2018年7月27日才结清水费的观点，因被告对此不予认可，原告亦未提交充分证据予以证实，故本院对此不予采信。其次，关于原告主张的2017年10月31日至2019年6月30日过渡费。因原告于2018年7月27日才结清水费，原告主张自2017年10月31日起计算其过渡费缺乏依据，本院不予采信。被告应支付原告2018年7月28日至2019年6月30日期间的过渡费32906.3元（246.4㎡×12元×11个月+246.4㎡×12元÷31天×4天）。再次，关于原告主张的2017年10月31日至2019年6月30日过渡费逾期违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告于2018年7月27日才结清水费。根据协议约定临时过渡费每半年支付一次，被告应当于2018年12月20日至12月31日支付原告2018年7月28日至2019年6月30日期间的过渡费32906.3元，被告最迟应于2019年1月1日支付原告上述过渡费。现被告未在合同约定的期限内支付临时过渡费，已构成违约，应当支付违约金。本案协议约定的违约金为滞付金额每天千分之五，即年息182.5%，而同期银行贷款基准利率仅为4.35%，明显过高，被告已主张调整。根据前述法律规定，按照违约金不超过损失百分之三十的原则，违约金计算方法应调整为：以滞付金额为本金，按照年息5.66%（银行贷款基准利率上浮30%）计算。经计算，被告应支付2018年7月28日起至2019年6月30日止的过渡费滞付违约金918.49元（32906.3元×5.66%÷365天×180天）。最后，关于原告诉请要求被告在原告未得到安置房之前，继续按时补发2019年7月1日直至本人选房完成期间的过渡费，并按照协议对于未能及时支付的按照滞付金额按延期天数向原告支付每日千分之五的违约金，由于原告至开庭之日止都未完成选房，故该项诉讼请求尚未实际发生，原告应当在实际发生后另行向法院提起诉讼，故在本案中本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告柳州市某某办公室向原告黄某某支付2018年7月28日至2019年6月30日的临时过渡费32906.3元； 二、被告柳州市某某办公室向原告黄某某支付2018年7月28日至2019年6月30日的临时过渡费的滞付违约金918.49元； 三、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。 案件受理费10874元（原告已预交），由原告黄某某负担10355元，被告柳州市某某办公室负担519元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  黎柳明 人民陪审员  谢云秀 人民陪审员  杨萍彦 二〇二〇年一月六日 代书 记员  高 璐