浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终1209号 上诉人（原审原告）：张水土，男，1960年10月18日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 上诉人（原审原告）：胡美仙，女，1962年2月14日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：周益江，浙江无剑律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：德信地产（衢州）有限公司，统一社会信用代码91330800MA28F46P3M，住所地浙江省衢州市西区九华北大道333号610室。 法定代表人：费忠敏。 委托诉讼代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭超，浙江天册律师事务所律师。 上诉人张水土、胡美仙与上诉人德信地产（衢州）有限公司（以下简称德信公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2018）浙0802民初7196号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月20日公开开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张水土、胡美仙上诉请求：1.判令德信公司支付张水土、胡美仙实际逾期交房违约金，交付条件按合同约定；2.判令德信公司按8000元/月计算损失，时间以房屋实际修缮完好日为截止日；3.一、二审诉讼费由德信公司承担。事实及理由：一、一审遗漏诉讼请求，程序违法，应发回重审。一审遗漏审理张水土、胡美仙第五项判令德信公司为张水土、胡美仙所购房屋的小区配置人工照明系统的诉讼请求，遗漏审查《商品房买卖合同及补充协议》、《花园使用协议书》、《协议书》中格式霸王条款的法律效力，对地下室、车位、花园漏水影响使用排除消费者主要权利的格式内容未依法审查，张水土、胡美仙已经另行起诉确认该格式内容无效，本案应暂时中止审理。二、一审认定事实不清。张水土、胡美仙请求法院认定其所购房屋存在严重质量问题，德信公司应按照国家相应标准进行彻底修复整改包括但不限于地下室、屋面及卫生间防水层重做并加固，但一审法院未予认定。三、一审事实认定错误、适用法律错误。首先，商品房销售广告和宣传资料内容的性质应认定为合同内容，因为其意思表示内容具体明确，对房屋价格的确定有决定作用，出卖人违反该内容应承担违约责任。其次，商品房欺诈惩罚性赔偿问题，德信公司一直以碧桂园的名义销售房屋、欺诈张水土、胡美仙，对于地下车库、院内花园、地下室排污设施，并未按样板房标准进行交付，房屋所在小区也未按宣传材料配置人工造雾系统、夜光跑道及照明系统与夜光指示标识，构成虚假宣传，应依法支付已付购房款的一倍赔偿金。一审法院未认定欺诈错误。再次，关于商品房买卖合同逾期交房违约金问题，德信公司逾期交房应向购房者支付违约金，直至实际交付之日为止。按照商品房买卖合同司法解释第十七条规定，德信公司须按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定计赔张水土、胡美仙房屋空置损失。交付的房屋虽然经过有关行政管理部门审批，但事实上仍存在质量缺陷的客观事实的，仍应承担责任。房屋渗漏在合理期限内经维修仍无法修复的，应当据实承担赔偿责任，包括直接损失和间接损失，可以比照最相类似商品房的市场成交价与买卖合同成交价的差额计算。四、房屋买卖合同引起多个不同法律关系和涉及不同主体，一审予以混淆。 德信公司辩称，1.系争房屋在2018年1月11日已经符合约定的交付条件，其在当日已经通知张水土、胡美仙前来收房，不应承担2018年1月12日以后的逾期交付责任。2.系争房屋存在的渗漏、裂缝问题不是双方约定可以拒绝收房的情形，且相关问题已经在交付前修复完毕。3.系争房屋的宣传所提及的雾森系统、夜光跑道、夜光标识等事项完全具备，实事求是，不存在欺诈。请求驳回张水土、胡美仙的上诉。 德信公司上诉请求：1.撤销原判第二项，依法改判驳回张水土、胡美仙的全部诉讼请求或发回重审。2.由张水土、胡美仙承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，判决依据的证据不足，判决存在明显错误。包括本案在内的共29起商品房买卖合同纠纷案虽然在法律关系上类似，但29案均为独立个案，每一起案件的事实并不相同。尤其是每套房屋是否存在质量问题、质量问题的严重程度、质量问题的影响程度、购房户是否向德信公司提出维修要求、质量问题的持续期限等等均存在明显的差异性。既然一审法院判决要求德信公司承担“因案涉房屋的质量问题所导致的房屋使用功能的损失”，则应当将案涉房屋存在何种质量问题、该种质量问题的持续时间、该种质量问题对房屋产生何种损坏程度、以及该种损坏程度是否足以导致购房户无法使用房屋等事实区分个案分别进行查清认定，而不是将其中一案或几案所涉商品房存在的质量问题直接推定为29案中其余案件里不同商品房所存在质量问题情况的统一标准。1.一审法院在判决书的事实查明部分（第14页第1段）中的陈述与事实不符。三次现场勘验均有德信公司工作人员在现场参与，承办法官每次现场勘验的房屋均不超过5套，则其勘验结论如何能适用于本案所涉其他房屋？2.一审法院在判决书的结论部分（第16页）中的认定也存在错误。判决书在该部分陈述了案涉房屋的实际情况，但是其分四段陈述的实际情况均与事实不符：（1）《衢州公馆排屋区地下室、屋面、卫生间渗漏整改技术方案》是专门针对案涉房屋地下室、屋面、卫生间的渗漏等质量问题维修整改的专家方案，且在本系列案中所涉的鉴定过程中被鉴定机构认定为是有效的整改技术方案，法院认定“整改方案中并未涉及屋面、屋顶、地下室的渗水、裂缝、空鼓等质量问题”明显错误。案涉房屋在按技术方案整改维修后己经通过了竣工验收，恰好证明了案涉房屋在当时并不存在任何质量问题。（2）小强热线报道于2018年1月26日，且内容较为空泛，所拍摄的房屋亦并非本案案涉房屋，无论在时间上还是内容上，均与本案案涉房屋无关联性。（3）法院针对某几套房屋的勘察结论，不能想当然适用到其他未经勘察的案涉房屋上。经勘察的房屋存在渗水现象，不能直接推定其他未经勘察的房屋均存在渗水现象。况且，即使是经勘察的房屋，只要经维修过即存在维修痕迹。本系列案中29套房屋均在交付前经过维修，存在维修痕迹也不能说明该房屋处于一直的维修状态。（4）一审突兀的作出案涉房屋处于不间断的维修中的认定，既无事实说明，亦无证据支撑，与事实不符，是错误的认定。本案中，无论是业主提供的照片和视频，还是承办法官的现场查勘，均仅能反映部分房屋在某一时点可能存在渗漏水的情形，甚至一审判决明确有两次现场查勘时均未发现房屋存在渗漏水。3.即使一审法院可以酌情作出赔偿的认定，也应基于本案案涉房屋在维修期间确实因不断维修而导致购房户不能正常居住的事实为前提。但在本案审理和判决中，一审法院并未针对本案案涉房屋的质量问题和维修时间进行单独的查证，由此产生的酌情赔偿认定因为事实不清、依据不足，也不具备自由裁量的基础，是错误的。二、一审法院适用法律不当，判决存在明显错误。一审判决中所引用的《城市房地产开发经营管理条例》的内容不存在，且一审法院引用不存在的内容作出了与现行法律不相一致的认定，该认定不能成立。1.查询现行有效的《城市房地产开发经营管理条例》第31条，其内容为“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”，与一审法院所引完全不同。现行《城市房地产开发经营管理条例》第30条为“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任”，该条文与一审法院所适用的条款内容亦存在不同。一审法院引用的法律条文为并不存在的法律条文，由此作出的认定亦不能成立。2.一审法院所引用的不存在条款中载明，“因维修致使房屋使用功能受到影响或给购买人造成损失的，开发商应当负赔偿责任”，一审法院基于该不存在的条款认定德信公司的维修给购房户造成了“房屋使用功能受到影响”或“给购买人造成损失”，认定德信公司应承担赔偿责任。而现行有效的《城市房地产开发经营管理条例》去掉了“或”字，使得“房屋使用功能受到影响”和“给购买人造成损失”两种情形并非“或”的并列关系，而是递进关系。也就是说，维修必须在房屋原使用功能受到影响，并造成购买人损失两种情形同时具备并具有因果联系的情形下，德信公司才承担赔偿责任。而如前所述，本案中一审法院不仅未查明案涉房屋存在的具体质量问题，未查明该质量问题的程度，也未查明该质量问题是否会造成房屋使用功能受到影响，更未查明房屋使用功能受到的影响与购买人产生空置损失之间是否存在直接因果联系，在此情形下认定房屋使用功能受到影响，并直接导致购买人无法使用而产生如此长期的空置损失有失偏颇。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第2款的规定，其中关于出卖人应承担的损失为“修复费用和修复期间造成的损失”。本案适用该条款的前提应是查明了案涉房屋的修复期间，以及修复与损失之间存在直接因果关系等事实问题。一审法院在未查明案涉房屋具体的修复期间以及修复行为与损失结果之间的因果关系的前提下适用该条款规定对德信公司的赔偿责任进行了酌情认定，属于适用法律不当。 张水土、胡美仙辩称，备案制情况下，竣工验收仅是对建设单位自主组织竣工验收行为程序性形式性审查，并非表明房屋质量合格。除法院现场勘查外，有大量证据证明系争房屋存在渗漏、裂缝等质量问题，不符合交付条件，逾期交付的损失和合同约定的违约金应由德信公司承担。原审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判决德信公司承担空置损失并无不妥。请求驳回德信公司的上诉。 张水土、胡美仙向一审法院起诉请求：1.判令指定房屋质量检测单位对张水土、胡美仙所购宸园36-5号房屋进行质量检测，由德信公司承担检测费用；2.判令德信公司对张水土、胡美仙所购房屋质量问题承担修复责任，包括但不限于对地下室、屋面及卫生间防水层重做及加固，或承担全部修缮费用；3.判令德信公司重新设计、施工张水土、胡美仙所购房屋的地下排污系统和排水系统；4.判令德信公司按照样板房标准，对张水土、胡美仙所购房屋的地下车库、院内花园进行改造施工，增加地下室排污设施；5.判令德信公司按照宣传材料，为张水土、胡美仙所购房屋的小区配置人工造雾系统、夜光跑道、照明系统和夜光指示标识；6.判令德信公司支付自2018年1月11日起至张水土、胡美仙实际收房之日止的违约金，每逾期一日按已付房款4407857元的万分之三计算，暂计算至2018年2月8日为38348元；7.判令德信公司承担张水土、胡美仙因本案支付的律师费4200元及车旅费（暂定500元）；8.判令德信公司承担全部诉讼费用。诉讼中，张水土、胡美仙于2019年7月6日增加诉讼请求：判令德信公司赔偿因房屋质量问题延迟入住的房屋空置损失117000元（按照同地段同类房屋租金标准6500元/月，暂计算至本次申请之日止的房屋实际空置时间18个月）。 一审法院认定事实：2016年11月30日张水土、胡美仙与德信公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：张水土、胡美仙向德信公司购买其开发的位于衢州市、三江中路以北Ｅ2-5地块“宸园”36-5号房屋，建筑面积188.31平米，单价23407.45元，总价4407857元。出卖人应当在2018年1月10日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：（1）建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；（2）取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件：（3）用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。逾期交房超90日且买受人要求继续履行合同的，出卖人应当自约定交房日的次日起至实际交付之日止，按日万分之三支付违约金。商品房实行保修制度，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。当日，双方签订《补充协议书》一份，将《浙江省商品房买卖合同》第十二条约定的“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续”变更为“该商品房达到本补充协议约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以《浙江省商品房买卖合同》约定的交付日期届满之日为办理最终交付手续的时间，以该商品房所在地办理交付手续的地点”；将第十二条第2款变更为“如买受人所购商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，经出卖人解释说明后仍不能达成一致意见的，可由买受人委托该商品房所在地的市级以上有资质的检测机构进行质量检测，检测费用由买受人垫付，最终由责任方承担。经鉴定该商品房不存在上述质量问题的，视为出卖人按照约定的交付日期已交付该商品房。该商品房存在地基基础和主体结构质量问题但买受人不解除合同的，或商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任”。第三条第一款第三项约定，出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为商品房的交付标准。同日，双方另行签订了《花园使用协议书》、《买卖合同重要事项告知书》、《房屋情况告知书》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》。合同签订后，张水土、胡美仙现已支付了购房款，已办理预告登记。房屋竣工验收前，因“宸园”小区存在房屋渗漏水问题，德信公司于2017年12月26日组织专家召开“宸园排屋（23＃～54＃楼）专家评审会”，就整改方案进行了评审，并形成了会议纪要。2017年12月28日固象公司作出了《衢州公馆排屋区地下室、屋面、卫生间渗漏整改技术方案》，德信公司按照该方案进行整改。2018年1月10日“宸园”小区23-54号楼进行竣工验收，形成《德信地产（衢州）有限公司宸园小区项目（23-54号楼及其地下室）竣工联合验收会议纪要》，对工程质量、规划实施、消防设施、雷电灾害防护装置、工程配套均评定为合格；整改项目为：（1）绿地补植、草坪补植、修剪；（2）绿地垃圾及时清理，清洗干净；（3）枯死苗木及时更换。2018年1月11日，德信公司向张水土、胡美仙在房屋买卖合同中记载的地址浙江省衢州市柯城区邮寄了《期楼收楼通知书》，于2018年2月1日向张水土、胡美仙邮寄了《催促收楼通知书》，但张水土、胡美仙拒收邮件。2018年1月26日，“小强热线”电视栏目对宸园排屋区的质量问题进行了报道。2018年7月16日，德信公司通过短信平台发送收房通知。张水土、胡美仙认为其购买的房屋存在质量问题，故拒绝收房并提起诉讼，花费律师费4200元。本案在审理过程中，法院先后三次前往实地勘验，其中两次未下雨时的勘验情况：屋面、卫生间和地下室有修复痕迹及裂缝，但无渗水情况；连续降雨后的勘验情况：屋面、卫生间及地下室有渗水、裂缝情况。德信公司虽然一直在尽维修义务，但至2019年7月，在暴雨或持续性降雨天气下，仍存在局部渗水情况。另查明，“宸园”小区的雾森系统位于排屋区入口，夜光跑道和夜光标识位于高层区，目前均已建成使用。 一审法院认为，双方当事人的主要争议为：案涉房屋是否存在质量问题，张水土、胡美仙是否可以据此拒绝收房，德信公司是否应当承担违约责任。张水土、胡美仙认为房屋存在严重的质量问题，德信公司应当承担逾期交房的责任；德信公司认为房屋已进行竣工验收备案，渗漏问题属于质量瑕疵，且已整改完毕，不应承担违约责任。法院认为，本案双方签订的《浙江省商品房买卖合同》约定的交房的条件为：（1）建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；（2）取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；（3）用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。现案涉房屋已经具备合同约定的交付条件，张水土、胡美仙以房屋存在质量问题为由拒绝收房并要求德信公司承担逾期交房违约责任，应当举证证明房屋存在主体结构质量不合格或者因房屋质量问题严重影响正常使用的情形。本案中张水土、胡美仙向法院申请对房屋的主体结构质量进行鉴定，法院依法确定浙江三和检测有限公司进行鉴定，但张水土、胡美仙经通知，未交纳鉴定费，根据“谁主张，谁举证”的原则，应当由张水土、胡美仙承担举证不能的法律后果，张水土、胡美仙主张房屋主体结构质量不合格，缺乏证据支持，不予认定。关于房屋渗漏问题是否严重影响正常居住使用，法律并无明确规定认定标准，一般从是否对买受人的生命和财产安全、身心健康造成重大影响，是否对买受人的正常生活造成严重影响，是否可以修复等因素综合考虑。本案房屋渗漏问题的修复方案已经过专家评审，德信公司亦按照该修复方案对房屋进行维修，不足以认定房屋渗漏水问题无法修复。同时，根据现场勘验情况，本案的渗漏问题不足以认定严重影响正常居住使用。综上，本案不足以认定案涉房屋主体结构质量不合格或者因房屋质量问题严重影响正常使用，张水土、胡美仙拒绝收房于法无据，德信公司不应承担逾期交房的违约责任，对张水土、胡美仙的第一项和第六项诉讼请求不予支持。关于张水土、胡美仙要求德信公司承担维修责任和承担房屋空置损失的诉请，法院认为，虽然德信公司不应承担逾期交房的违约责任，但是根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定“对开发商交付的房屋不属于主体结构质量不合格的一般质量问题，在保修期内，购房者可请求开发商维修，因维修致使房屋使用功能受到影响或给购买人造成损失的，开发商应当负赔偿责任”；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，张水土、胡美仙只要能够提供案涉房屋存在质量问题，就有权追究德信公司一般质量保证责任。虽然案涉房屋经竣工验收合格，但2018年1月26日的“小强热线”栏目对“宸园”排屋区的房屋质量问题进行了报道；本案受理后，先后三次到现场勘查，墙面、地面等处均有维修痕迹，局部仍有渗水情况，自2018年1月11日至2019年5月期间，案涉房屋仍处于不断维修中，维修期限明显超出一般购房者的合理预期。对于尚未修复的问题，德信公司应当在合同约定的范围内承担保修责任。德信公司对房屋质量问题长期未完全修复，对张水土、胡美仙的正常居住使用造成一定的影响，张水土、胡美仙要求其承担房屋空置损失，应酌情予以考虑。法院参照同类房屋的租金、房价等因素，酌情按每月4500元的标准予以确认，赔偿时间，法院参照房屋现状及当事人的履行情况，酌情按16个月确定，共计72000元。关于张水土、胡美仙要求地下车库、院内花园进行改造施工，增加地下室排污设施的诉请，张水土、胡美仙并未举证证明案涉房屋不符合双方约定，对该项诉请不予支持。关于张水土、胡美仙要求配备夜光跑道及雾森系统等的诉请，经法院现场勘验，“宸园”小区的雾森系统、夜光跑道和夜光标识现已投入使用，德信公司并无违约情形，对该项诉请不予支持。关于律师费损失和差旅费损失，合同未作明确约定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、德信公司对张水土、胡美仙购买的坐落于衢州市、三江中路以北“宸园”第36-5号预售商品房按《浙江省商品房买卖合同》的约定承担保修责任；二、德信公司于判决生效之日起十日内赔偿张水土、胡美仙因案涉房屋的质量问题所导致的房屋使用功能的损失72000元；三、驳回张水土、胡美仙的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11872元，由张水土、胡美仙负担10272元，德信公司负担1600元，限于判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。 二审中，德信公司未提交新的证据材料，张水土、胡美仙提交了如下证据。 第一组证据，照片10张（视频光盘），拟证明：系争房屋存在质量问题，不符合交付条件。德信公司质证认为：不属于新的证据，真实性存疑，反映的墙上颜色深浅不一、疑似渗点等内容应属真实，但德信公司均已修复。 第二组证据，防水费用清单1份，拟证明：系争房屋漏水修复需要225780元。德信公司质证认为:真实性、关联性存疑，不具有证明力。 第三组证据，装修预算表1份，拟证明：因逾期交房导致房屋装修材料、人工费用上涨，导致直接损失。德信公司质证认为：真实性、关联性存疑，单一施工单位的报价变化不能代表整体市场行情变化，不具有证明力，且2019年2月这份合同的时点正好说明当时系争房屋不存在质量问题，所以业主才去找施工单位报价。 第四组证据，宣传资料1份，拟证明：项目宣传是由马来西亚设计师设计，但实际是国内设计师设计，所以德信公司存在虚假宣传。德信公司质证认为：真实性无异议，本项目园林确实是由马来西亚设计师设计，但按照相关要求，境外设计师只能从事方案设计，扩充和施工图设计应当由境内的设计单位完成，因此该证据不能证明待证事实。 第五组证据，项目排屋技术变更图纸及竣工图、衢州市住房和城乡建设局信息公开答复书、衢州市住房建筑工程质量通病防治措施、浙江政务网统一政务咨询投诉举报平台回复结果、衢州市住房和城乡建设局专题会议纪要、建设单位验收专家组验收意见书、竣工合格备案书各1份，拟证明：因为没有按图纸施工，造成系争房屋存在的渗漏、裂缝等质量问题。德信公司质证认为：其一，该组证据均不符合新证据的要求，不予质证；其二，在保留不予质证意见的前提下，认为该组证据的真实性、合法性、关联性均存疑，上述文件不能确定系争房屋的质量问题，而项目最终通过验收并备案，符合法律规定及合同约定的交付条件。 本院审查认为：因德信公司对第二、三、五组证据的真实性和关联性有异议，而第二组证据防水费用清单上加盖公章的案外公司资质不明，且该清单系单方面出具，真实性存疑，与本案缺乏直接关联性，不予采信；第三组证据装修预算的真实性难以核实，与本案缺乏直接关联性，不予采信；第五组7份证据的真实性存疑，不能直接证明系争房屋没有按图施工，也不能证明系争房屋存在质量问题，不予采信。关于第一组证据，因德信公司确认所反映墙体状况属实，本院对其真实性予以认定，但因单纯照片不能反映其与系争房屋的关联性，也不能反映系争房屋的质量状况和时点，不予采信。关于第四组证据，因德信公司认可真实性，本院对其真实性予以认定，但宣传是马来西亚设计师设计并不能得出项目全程由其设计的结论，不能证明待证事实，不予认定。 经审理，本院对一审认定的双方无异议的事实予以确认。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案二审中主要的争议焦点是系争房屋是否存在质量问题、是否进行了维修以及是否给业主造成了损失。关于系争房屋是否存在质量问题及维修，系争房屋在约定交付时间前存在一定渗漏、裂缝等问题并进行了维修，各方均认可，并无异议，但在约定交付时间后是否仍存在质量问题和维修存在较大争议。根据谁主张谁举证的基本原则，在系争房屋所属工程已竣工验收的情况下，由业主张水土、胡美仙首先负担系争房屋存在质量问题的举证责任。张水土、胡美仙在一审提供了若干证据进行举证，完成了初步举证责任；德信公司认为业主举证中的“小强热线”报道与本案无关，照片无时间地点，内容除墙面涂抹疑似维修痕迹外难以辨认，以及其他证据都无法证明系争房屋存在质量问题，同时，德信公司在一审还提供了2019年7月28日统一拍摄的照片作为反证，但该照片的拍摄时间和地点难以明确，真实性存疑。另外，一审法院在工程竣工验收后的2019年3月5日现场勘查时，曾在排屋区地下室发现大量建筑材料，并在庭审中询问德信公司是否知情，德信公司对此没有正面回应，认为该问题等同于系争房屋在约定交付时间后是否维修。一审法院在庭审中还就系争房屋在约定交付时间后是否维修、最后维修时点及是否存在维修记录询问德信公司，德信公司表示应该存在维修记录，需要15日到20日进行核实，但至今未将核实结果提交法院。二审庭审中，本院就是否存在维修记录再作询问，德信公司仍未正面回应。综上，结合一审法院现场勘查情况，可以确信截至本案起诉时止，系争房产仍存在质量问题并仍需维修之事实的存在具有高度可能性。关于系争房屋的质量问题及维修是否造成张水土、胡美仙损失，系争房屋所处地段优越、实际面积较大、交易价格不菲，该房屋存在的渗漏、裂缝等质量问题将会极大地影响张水土、胡美仙后续装修装潢和生活居住，同时在质量问题维修完毕之前擅自装修有可能扩大因房屋质量问题所造成的损失，事实上张水土、胡美仙在本案起诉前也拒绝收房和装修入住，因此原审法院按照租金市场价格判决德信公司赔偿张水土、胡美仙相应房屋空置损失，并无不妥。但同时需要说明的是，违约金具有损失填补性质，房屋空置损失的本质就是违约损失，与当事人约定的违约金性质相同，在原审已判决支持房屋空置损失的情况下，张水土、胡美仙关于要求德信公司按合同约定赔付违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。因张水土、胡美仙在审理过程提出变更上诉请求，本院对与变更后的上诉请求无关的事实和理由不再审查。另外，关于德信公司提出的原审法院援引《城市房地产开发经营管理条例》的相关条款错误问题，经查，原审法院所援引条款确有错误，但对本案实质处理并无影响。 综上，张水土、胡美仙的上诉请求和德信公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，张水土、胡美仙上诉部分10733元，德信地产（衢州）有限公司上诉部分1600元，均由其自行承担。 本判决为终审判决。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇二〇年一月二十日 法官助理潘婷 书记员程涵薇