上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初10626号原告：潘乐迪，女，1992年2月12日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：上海潺舐企业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：茅雪娟。原告潘乐迪与被告上海潺舐企业管理有限公司(以下简称潺舐公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告潘乐迪到庭参加诉讼，被告上海潺舐企业管理有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘乐迪向本院提出诉讼请求：1.要求解除原被告签订的合作经营合同；2.要求被告退还场地进场费50,000元；3.要求被告退还2018年7月1日至2018年12月31日的租赁场地使用费36,000元；4.要求被告退还2018年7月至2018年9月的物业管理费9,000元；5.要求被告退还押金6,000元；6.要求被告赔偿原告六个月租赁场地使用费36,000元；7.要求被告赔偿原告在店铺关停期间的食材损失7,439元；8.要求被告退还店铺门头费2,000元。审理中，原告撤回关于退还门头费的诉讼请求。事实和理由：2017年4月10日被告就上海市徐汇区宜山路XXX号XXX层(上海七建大厦)420号摊位与原告上上任租赁商户缪某某签订租赁合同，由于经营问题，缪某某于2017年9月25日将摊位转让给原告上一任租赁商户唐某某，又因经营问题，唐某某于2018年5月17日将该摊位转让给原告。原告依照合同中附件二的进场费金额向唐某某支付了转让费即进场费，包含押金共计51,000元，又向被告支付了门头费2,000元、2018年7月1日至2018年12月31日的租金36,000元及2018年7月1日至2018年9月31日的管理费9,000元，共计45,000元，并与被告签订了合同转让同意书。2018年7月8日，被告通知原告因食药监要求整改，自2018年7月9日起对涉案房屋进行停业。导致原告无法对涉案房屋继续使用、经营及收益，被告在2018年10月18日签署了公函，并与原告签署赔偿协议，后被告在11月25日与被告的上一级房东解除了租赁关系，并至今联系不上被告。为保障原告的合法权益，原告起诉至法院，要求判如所请。潺舐公司未答辩。本院认定事实如下：2017年4月10日，潺舐公司(甲方)与缪某某(乙方)签订《摊位租赁及合作经营合同》，甲方将上海市宜山路XXX号XXX层420摊位租赁给乙方使用。合作期自2017年5月16日起至2019年5月15日止。租赁场地使用费每月6,000元，管理费每月3,000元，押金6,000元，进场费50,000元。2017年9月25日，潺舐公司(甲方)与缪某某(乙方)、唐某某(丙方)签订《合同转让意向书》，甲方同意乙方所签420档口租赁合同，现乙方自行转让给丙方，合同内容及权利义务不变，业态改为(上海味你而来)详情见附件。合同内容所交款项，由乙丙双方自行缴纳，甲方不承担相应担保及款项问题。2018年5月17日，潺舐公司(甲方)与唐某某(乙方)、潘乐迪(丙方)签订《合同转让意向书》，甲方同意乙方所签420档口租赁合同，现乙方自行转让给丙方，合同内容及权利义务不变，业态改为(辻泉捞饭)详情见附件。合同内容所交款项，由乙丙双方自行缴纳，甲方不承担相应担保及款项问题。同日，原告向章含蓄转账51,000元(备注宜山路转让费)，并向*雪松转账2,000元(备注门头)。潺舐公司同日出具三张收据，备注进场费50,000元、押金6,000元、门头费2,000元。2018年6月8日，原告向*雪松转账45,000元，备注宜山路店铺租金。2018年7月9日，创食集宜山路店开始停业改造。2018年10月18日，潺舐公司向宜山路XXX号XXX楼创食集美食汇(宜山路店)所有商户发送函件，内容为：“一、至创食集所有商户，自2018年7月9日期间停业改造至停业结束期间内房租六千元，物业费3,000元均不予收取；二、改造时间从2018年7月9日到正式开业，我方以关一赔二(停业一天赔两天)的方式补偿商户天数(已交房租按合同到期后顺延)。并将停业期间的赔付天数顺延至商户合同到期后日期补偿(按现金折算，以房租为准)。三、停业期间承诺条款如下：1.改造时间从2018年7月9日至改造结束2018年9月24日开始营业商家改造天数为75日，期间不予交付房租、物业费及水电费。赔付天数合计150日，期间不予交付房租。2.改造时间从2018年7月9日至2018年10月14日改造结束后未能开始营业商家合计天数为95日，期间不予交付房租、物业费及水电费。赔付天数合计190日，期间不予交付房租。3.2018年10月14日至2018年10月18日因证照问题所有商户均无法营业，期间不予交付房租、物业费及水电费。赔付天数合计8日，期间不予交付房租。4.2018年10月18日直至正常营业，期间不予交付房租、物业费及水电费。赔付天数期间不予交付房租。……六、2018年9月24日因通知商户开业却未能开业进购食材的损失，按照原价赔偿。七、若商户在此公函履行期间将商铺转让，则此公函仍然有效，由受转方继承。八、若创食集宜山路XXX号XXX楼转让给第三方或我方与房东解除合同，此函仍然有效。”落款处有潺舐公司的盖章以及顾某某的签字。2018年10月21日，潺舐公司(甲方)与潘乐迪(乙方)签订《食材原料赔偿协议》，内容为，“经双方协商一致，潺舐公司与潘乐迪就商铺停业期间的食材原料赔偿一事，达成如下协议：甲方愿意赔付乙方自2018年7月9日至2018年10月14日期间的食材原料损失7,439元。上述费用支付给乙方后，乙方不得以任何形式、任何理由就2018年7月9日至2018年10月14日期间的食材原料赔偿一事再向甲方要求其他费用。”下有手写“付款日期：2018年11月30日支付”。落款处有潺舐公司的盖章以及顾某某的签字。2018年11月6日，顾某某(甲方)与潘乐迪(乙方)签订《赔偿协议》，内容为，鉴于甲方于2018年7月9日起不能为甲方在创食集宜山路店提供正常的经营环境，经协商达成协议如下：一、食材赔偿：甲方需支付乙方食材受损赔偿款7,439元。二、关停赔偿：甲方双方就创食集宜山路店关停事宜达成关一赔二协议(附关停公函)。截止至2018年10月24日，乙方共关停三个月，应赔付乙方六个月租金，赔付方式按租期赔偿，共计36,000元。三、赔付期限：本协议第一条款，甲方需在本协议签订之日起于2018年11月30日前付清。协议中还约定了违约条款等内容。因摊位更改，2018年11月6日，潺舐公司(甲方)与潘乐迪(乙方)签订《合作经营合同》，约定甲方将上海市宜山路XXX号XXX层402号摊位出租给乙方使用。进场日：2018年11月6日。起租日：2018年11月15日。合作期自2018年11月6日至2020年5月31日止。房租6,000元/月/档口。该摊位每月管理费3,000元，付款方式三个月一付。押金6,000元/档口。进场费60,000元/档口(一经收取，不予退还)。房租起算日为开业日，开业时间为2018年11月15日。甲方不再收取乙方本合同款项的进场费。合同还对其他事项进行了约定。2018年11月7日，潺舐公司出具五张收据，分别为门头费2,000元、2018年11月15日至2019年5月14日租金36,000元、2018年11月15日至2019年2月14日物业管理费9,000元、进场费60,000元、房屋押金6,000元。2018年11月25日，潺舐公司(承租方、乙方)与案外人上海珍赏餐饮管理有限公司(以下简称珍赏公司)签订《房屋租赁合同终止协议书》，内容为，甲乙双方于2017年4月29日签署的徐汇区宜山路XXX号七建大厦4楼整层的《房屋租赁合同》。由于乙方未能按时支付租金及水电费原因，要求终止原《房屋租赁合同》。经双方协商一致，达成以下条款：原租赁合同期计至2020年5月30日。从2018年11月25日起，尚未履行的合同内容，终止执行。协议书还约定了退房、拖欠租金支付等事项。2019年5月24日，案外人珍赏公司出具《证明书》，内容为，珍赏公司与潺舐公司于2017年5月15日就上海市宜山路XXX号七建大厦4楼签署租赁协议，从事上海创食集美食广场经营，合同有效期为3年。上海创集美食广场因改建，于2018年7月9日停止营业，后于2018年11月15日重新开始营业，又因潺舐公司拖欠租赁款项携款外逃，珍赏公司于2018年11月25日将上海创集美食广场经营权收回。2018年11月25日上海创食集美食广场经营权变更后，420档口商户因无法重新缴纳房租，故珍赏公司于2019年2月将商铺收回。审理中，原告表示，被告于2018年5月17日将案涉420摊位就交付原告使用，但被告口头承诺这段时间是免租期，7月8日美食广场开始装修就没有使用了，后因420摊位调整为402摊位，原被告重新签订了合同，被告也于2018年11月7日重新出具进场费、租金、押金等收据，但原告实际上仅在5、6月的时候付了相关的费用，11月没有重新支付款项。关于进场费，虽然11月7日被告出具进场费收据60,000元，但原告实际支付进场费51,000元，现原告仅主张退还进场费50,000元。关于租金和物业管理费，仅2018年6月8日支付过一笔钱45,000元，包含六个月租金和三个月管理费。2018年11月7日，被告重新开具收据载明房租是2018年11月15日至2019年5月14日，物业管理费是2018年11月15日至2019年2月14日，这表示被告认可2018年5月至7月期间原告使用房屋是免租的。原告实际使用了2018年11月15日至2018年11月25日十天的涉案摊位，同意扣除这段时间的房租和物业管理费。关于赔偿协议，在租赁涉案摊位的过程中，均是顾某某代表公司与原告交洽，赔偿协商上顾某某签字就代表公司签字了。2018年11月25日，房屋被大房东收回，大房东称要继续使用房屋就要重新缴纳押金、租金，原告就退出租赁场地了。另查明，潺舐公司股东为顾某某、茅雪娟。上述事实，有原告陈述、合同转让同意书、补偿协议书、公函、食材原料赔偿协议、赔偿协议、收据、转账凭证、房屋租赁合同终止协议书、证明、工商档案机读材料等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《合作经营合同》，名为合作经营，实为房屋租赁，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应按约履行各自的义务。提供涉案摊位供原告使用系被告的合同主要义务，现涉案摊位因被告未向大房东缴纳房租而被大房东收回，因被告导致合同目的无法实现，被告已构成根本违约，原告有权要求解除合同。合同解除后，未履行的部分不再履行，被告因合同预收的款项扣除应收部分后应当返还。虽然原告自2018年5月17日起开始使用涉案摊位，但原告仅于2018年6月8日缴纳了一次租金及物业管理费共计45,000元，而原被告于2018年11月6日重新签订合同后，被告重新开具的收据载明收到的租金的使用期限为2018年11月15日至2019年5月14日、物业管理费的使用期限为2018年11月15日至2019年1月14日，由此可以看出，被告认可原告之前使用涉案摊位无需支付费用。珍赏公司于2018年11月25日收回涉案房屋，原告使用涉案摊位仅十天，扣除该十天的房租及物业管理费后，剩余房租及物业管理费被告应该予以返还。现因被告原因致使租赁合同无法继续履行，原告仅使用十天涉案摊位，故进场费理应全部退还。双方合同已解除，涉案摊位已被收回，原告要求被告退还押金，符合合同约定，本院予以支持。对原告要求被告赔偿经济损失以及食材损失的诉请，本院认为，赔偿协议的甲方虽为顾某某且赔偿协议上仅有顾某某的签字，但结合原告与被告之前签订的《食材原料赔偿协议》上盖有被告公司印章并有顾某某的签字、原告租金和管理费支付给顾某某个人账户、顾某某为被告公司股东这三点，原告有理由相信顾某某是代表被告与其订立赔偿协议的；再结合，赔偿协议上的赔偿内容与2018年10月18日被告公司发给宜山路XXX号XXX楼所有商户的函上载明的内容一致，本院认为顾某某代被告签订了赔偿协议。依据赔偿协议，被告应该赔偿原告六个月租金损失以及食材损失，故原告该两项诉请，具有合同依据，本院予以支持。原告放弃部分诉讼请求，系自行处分诉讼权利，本院予以准许。被告经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除潘乐迪与上海潺舐企业管理有限公司签订的《合作经营合同》；二、上海潺舐企业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还潘乐迪进场费50,000元；三、上海潺舐企业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还潘乐迪租金34,000元；四、上海潺舐企业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还潘乐迪物业管理费8,000元；五、上海潺舐企业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还潘乐迪押金6,000元；六、上海潺舐企业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿潘乐迪租赁场地使用费36,000元；七、上海潺舐企业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿潘乐迪店铺关停期间的食材损失7,439元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,228.80元，由潘乐迪负担110.30元，由上海潺舐企业管理有限公司负担3,118.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈向红人民陪审员  王雪华人民陪审员  林 英二〇二〇年一月十四日书 记 员  谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。