广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初16691号原告：何国坚，男，1984年11月7日出生，汉族，住广东省高州市************。委托诉讼代理人：钟开锋，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思铭，广东都汇律师事务所实习律师。原告：郑梅凤，女，1984年8月23日出生，壮族，住广西壮族自治区****************。委托诉讼代理人：钟开锋，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思铭，广东都汇律师事务所实习律师。被告：岑燕桃，女，1979年5月16日出生，汉族，住广东省中山市*************************。委托诉讼代理人：廖晓康，广东雅商律师事务所律师。被告：陈兰兰，女，1984年10月11日出生，汉族，住湖北省枣阳市****委会四组。委托诉讼代理人：李凌男，广东雅商律师事务所律师。原告何国坚、郑梅凤与被告岑燕桃、陈兰兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，由审判员阮明俞适用简易程序，公开开庭进行审理。原告何国坚及其委托诉讼代理人钟开锋、张思铭，被告岑燕桃委托诉讼代理人廖晓康，被告陈兰兰委托诉讼代理人李凌男均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何国坚、郑梅凤向本院提出诉讼请求：1.撤销原告于2019年7月21日签订的《房屋买卖合同》；2.判令两被告立即向原告返还款项93000元及利息（利息以93000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从起诉之日起计算至实际付清之日）；3.两被告向原告支付律师费10000元。事实和理由：原告于2019年7月21日与“陈兰兰”签订《房屋买卖合同》。合同签订后，原告才发现实际签名及捺印的是被告岑燕桃，而非中山市***********************的实际业主被告陈兰兰本人。原告在签订涉案合同之前，一直误认为被告岑燕桃是上述房屋的业主即被告陈兰兰，而被告岑燕桃与房产中介均未向原告明确告知实际签名及撩印的是被告岑燕桃而非实际业主被告陈兰兰本人，且被告岑燕桃从未向原告提供过实际业主被告陈兰兰委托其本人办理房屋买卖的公证书或其它授权委托资料。鉴于此，原告认为，在实际签名及捺印人被告岑燕桃未向原告明确告知且出示实际业主被告陈兰兰委托其本人办理房屋买卖的公证书或其它授权委托资料的情况下，原告错误认为被告岑燕桃就是中山市***********************的实际业主而与之签订涉案合同，已构成重大误解，原告依法享有撤销权并有权要求两被告退还款项93000元以及赔偿原告律师费损失10000元。原告为维护其权益，依法起诉至法院主张权利。被告岑燕桃答辩称，1.被告岑燕桃在合同签订过程中经过被告陈兰兰授权。2.合同签订后，关于合同的履行都是被告陈兰兰实施，原告合同的目的在于购买被告陈兰兰名下位于中山市***********************，而实际上合同的履行情况也说明其购买的正是该房屋，故《房屋买卖合同》履行不存在重大误解，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告陈兰兰答辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.被告岑燕桃在签订合同前已经取得了被告陈兰兰的授权，被告岑燕桃在签订合同过程中有将房屋买卖的事宜告知被告陈兰兰，被告陈兰兰也委托被告岑燕桃签订房屋买卖合同，被告岑燕桃认为《中华人民共和国合同法》及相应法律没有禁止口头委托的情形，故口头委托亦有法律效力。《房屋买卖合同》的实际履行过程中，被告陈兰兰都是按照合同约定本人出面履行合同，故此被告岑燕桃的委托权限不存在瑕疵。2.即使原告认为被告岑燕桃的行为属于无权处分，但是在签订合同后，被告陈兰兰已经按照合同约定亲自履行了合同，包括向银行申请办理提前还贷手续，与原告一起到银行办理同贷书及到东凤镇行政服务中心不动产窗口办理房屋过户手续。3.即使原告认为办理同贷书的过程中没有见过被告陈兰兰，但是原告与被告陈兰兰在东凤镇行政服务中心服务窗口曾经碰面，当时就是为了办理房屋过户手续，可见被告陈兰兰已经明确以其实际履行的方式对被告岑燕桃签订的合同进行追认，且该实际履行方式也由原告所见，原告在之后以被告岑燕桃无权处分为由通过发《律师函》解除合同已经无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈兰兰是位于中山市***********************【不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0252119号】的所有者，该房地产已办理抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市小榄支行的按揭抵押贷款。2019年7月21日，原告何国坚、郑梅凤与被告岑燕桃签订《房屋买卖合同》一份，约定原告何国坚、郑梅凤以993000元的价格购买被告陈兰兰名下位于中山市*********************的房地产。上述《房屋买卖合同》另约定如下事宜：1.原告于合同签订后5日内支付定金93000元；2.原告配合被告陈兰兰于2019年9月25日前与贷款银行签订【购房银行同贷书】；3.原告在过户当天支付首期款300000元，剩余款项600000元原告以银行贷款的方式支付给被告陈兰兰；4.如原告或被告陈兰兰违反合同约定，逾期超过十天仍未履行的，守约方可解除合同，并有权要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价的20%的违约金，守约方另有权要求违约方赔偿因本次交易全部损失及因追究违约方违约而支出的履行费等全部费用；5.如原告方签订合同后，不购买案涉房地产，则已缴纳定金应被没收，并赔偿对方所有的上诉费用和经济损失。原告何国坚、郑梅凤在上述《房屋买卖合同》作为买方签名并捺指印确认，被告岑燕桃则在卖方一栏直接书写被告陈兰兰的姓名，并捺其本人指印。上述《房屋买卖合同》签订前，原告已于2019年7月6日向居间方中山市东凤镇万景房地产中介服务部（以下简称万景服务部）支付定金20000元，万景服务部该日向原告出具《收据》一份，确认收到原告购买中山市*********************而支付的定金20000元。《房屋买卖合同》签订后，被告陈兰兰于2019年7月21日出具《收据》一份，确认收到原告购买中山市*********************而支付的定金73000元，该定金原告应于2019年7月26日前通过转账方式支付，被告陈兰兰在该《收据》收款人一栏签名并捺指印确认。2019年7月24日，原告向被告银行账户转账支付定金73000元（63000元+10000元），并提交相应的银行转账记录予以佐证。庭审，被告陈兰兰明确表示已收到原告支付的上述定金93000元。原、被双方均确认原告并未向被告岑燕桃支付任何款项。另查明，原告诉称其在此前前一直误以为被告岑燕桃就是案涉房地产的产权人被告陈兰兰，直至2019年11月5日原告与被告陈兰兰到中山市房地产交易管理事务中心办理过户时，才发现存在以上误解。原告认为，被告岑燕桃并非案涉房地产的权属人，其在《房屋买卖合同》上直接书写被告陈兰兰的姓名并捺其指印，已使原告产生重大误解，且两被告在2019年11月5日前一直未告知原告上述事项，原告亦无从知晓陈兰兰的真实身份，故原告可以重大误解为由，要求撤销双方所签订的《房屋买卖合同》。2019年11月11日，原告委托广东都汇律师事务所向被告岑燕桃、陈兰兰出具《律师函》一份。原告在该《律师函》中认为：1.在实际签名及捺印人被告岑燕桃未向原告明确告知且出示实际业主被告陈兰兰委托其本人办理房屋买卖的公证书或其它授权委托资料的情况下，原告错误认为被告岑燕桃就是中山市********************的实际业主而与之签订上述《房屋买卖合同》，已构成重大误解。2.退一步说，鉴于实际签名及捺印人被告岑燕桃非直接房屋财产权利处分人，被告岑燕桃与原告签订上述合同，因被告岑燕桃构成非法处置他人财产，故上述合同亦为无效合同。3.原告据上述事实函告两被告要求撤销双方于2019年7月21日签订的《房屋买卖合同》，并要求两被告最迟于2019年11月15日前向原告退还款项93000元，且保留追究两被告其他法律责任的权利。被告陈兰兰、岑燕桃确认已收到原告出具的上述《律师函》，但辩称虽然《房屋买卖合同》上被告陈兰兰的姓名及指印属被告岑燕桃所为，但被告陈兰兰此前曾口头委托被告岑燕桃与原告办理本案房地产的交易事宜，对相应的事宜亦清楚，故被告岑燕桃的行为已取得被告陈兰兰的授权。被告陈兰兰另辩称即使并无相应的证据证明其已委托被告岑燕桃办理本案房地产买卖事宜，导致构成无权处分行为，但被告陈兰兰在《房屋买卖合同》签订之后的定金收取、向银行提前申请还贷以及于2019年11月5日与原告何国坚一起至中山市房地产交易管理事务中心办理过户手续等事宜都是其本人亲自参与，故应视为被告陈兰兰对被告岑燕桃的无权处分行为已于2019年11月5日前进行追认，本案《房屋买卖合同》依法有效。庭审中，被告陈兰兰向本院提交中国邮政储蓄银行交易明细、《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》《存量房买卖合同注销网签备案申请表》等证据证明上述事实。经查，中国邮政储蓄银行交易明细载明被告陈兰兰于2019年9月29日向中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市小榄支行清偿贷款527865.35元；《存量房买卖合同注销网签备案申请表》由原告何国坚与被告陈兰兰签名并捺指印确认，载明双方前往中山市房地产交易管理事务中心申请办理中山市*********************房地产的注销买卖合同网签备案手续。庭审中，原告对被告提交的上述证据的真实性均无异议。再查明，原告诉称其为处理本案纠纷而聘请广东都汇律师事务所负责本案纠纷事宜，并支付律师费10000元，但其并未向本院提交相应的证据证明已支付该笔律师费的事实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告双方均对被告岑燕桃直接在2019年7月21日的《房屋买卖合同》上书写被告陈兰兰的姓名并捺指印的事实并无异议，亦确认原告已向被告陈兰兰支付购房定金93000元的事实，故本院对上述事实予以认可。本院另将原、被告双方争议的焦点归纳为《房屋买卖合同》的效力问题。本院认为，《房屋买卖合同》载明案涉房地产的出卖方为被告陈兰兰，而实际收取原告定金93000元及与其办理房产过户的相对方均为被告陈兰兰，故被告岑燕桃实际是以陈兰兰的名义与原告签订《房屋买卖合同》并出售房屋，并非以其本人名义作出上述行为，且合同的实际履行过程中亦以原告及被告陈兰兰作为合同当事人，因此被告岑燕桃与原告签订《房屋买卖合同》的行为并不构成无权处分行为。另，被告陈兰兰、岑燕桃之间虽然并未形成书面的委托代理材料，但被告陈兰兰已庭审中明确表示其授权被告岑燕桃作为其委托代理人与原告签订《房屋买卖合同》并知晓《房屋买卖合同》所约定的内容，此后被告陈兰兰本人亦亲自收取了原告支付的定金并与原告共同到前往中山市房地产交易管理事务中心申请办理中山市*********************房地产的注销买卖合同网签备案手续，故本院依法认定被告陈兰兰对被告岑燕桃的代理权限及代理事项并无异议，其委托被告岑燕桃代理其与原告签订《房屋买卖合同》属于其真实意思表示。此外，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第二款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”故，即使被告岑燕桃未取得被告陈兰兰的授权而与原告签订《房屋买卖合同》，但被告陈兰兰本人直接收取原告支付的定金93000元，此后又于2019年9月29日向中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市小榄支行提前清偿银行抵押贷款，并于2019年11月5日与原告何国坚共同前往中山市房地产交易管理事务中心申请办理中山市*********************房地产的注销买卖合同网签备案手续等行为，都足以证明被告陈兰兰已在2019年11月5日前对被告岑燕桃的代理行为进行了追认，故被告岑燕桃代理被告陈兰兰与原告签订《房屋买卖合同》最迟已于2019年11月5日发生法律效力。本院另认为，被告陈兰兰作为案涉房地产的产权人，除委托被告岑燕桃与原告签订《房屋买卖合同》外，其余房屋交易的事宜均为其本人直接与原告交涉、配合，其主观意愿亦为按《房屋买卖合同》履行相应的义务，故原告在《房屋买卖合同》中的所享有的合法权利并不会受到实际的侵害或阻碍。基于以上事实，原告于2019年11月11日以发出《律师函》的方式向被告陈兰兰、岑燕桃作出通知，以重大误解为由要求撤销《房屋买卖合同》，并要求两被告向其退还已付款项93000元并赔偿其利息损失及律师费损失10000元，理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》一百七十一条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告何国坚、郑梅凤的全部诉讼请求。案件受理费2360元，减半收取为1180元，财产保全费1035元，合共2215元，由原告何国坚、郑梅凤负担（该款原告已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  阮明俞二〇一九年十二月二十日书记员  巫斯霞尹珍