上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初19319号原告：曹燕佳，女，1987年10月3日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：何劼芃，泰和泰(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜歆，泰和泰(上海)律师事务所律师。被告：冯绍勇，男，1973年4月10日出生，汉族，户籍所在地四川省。委托诉讼代理人：严巍，上海金诰律师事务所律师。原告曹燕佳诉被告冯绍勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2019年11月14日公开开庭进行审理，原告曹燕佳及其委托诉讼代理人何劼芃、杜歆，被告冯绍勇及其委托诉讼代理人严巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹燕佳向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2018年4月29日签订的房屋租赁合同(合同编号：XXXXXXX)；2、判令被告向原告支付物业费、水电费、煤气费共计人民币(以下币种均同)2,480.59元；3、判令被告向原告支付房屋修缮费及房屋内部设施损失18,031元；4、判令被告返还搬走的沙发、茶几、电视柜。若无法返还，请求被告支付原告赔偿款3,980元；5、判令被告向原告支付整修房屋期间房屋空置损失1万元；6、判令被告向原告支付违约金5,000元；7、判令被告支付欠缴的2019年4月至9月的电信宽带费用及违约金835.10元(每月129元)。事实和理由：2018年4月29日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的上海市青浦区叶联路XXX弄XXX号XXX室出租给被告使用，房屋建筑面积89.61平方米。租期两年，自2018年5月15日起至2020年5月14日止，租金每月5,000元，押金10,000元。合同约定违约金为5,000元，若被告违约，原告有权不退还押金。原告在收到水务局、电力局、煤气公司、物业公司的催缴通知后得知，被告拖欠水电费、物业费等费用，后接到房屋中介电话，询问被告后得知，被告已将房屋交由中介进行转租。原告还发现房屋内的茶几、沙发、电视柜不翼而飞，空调管线遭人为破坏，客厅吸顶灯面板损坏，冰箱、微波炉布满蛆虫和蟑螂幼虫,墙面部分发霉,墙纸脱落，若不进行修缮处理，根本无法继续进行使用或出租。因此原告诉至法院要求判如所请。原告明确，诉请一，被告未经通知擅自搬离房屋，且对房屋有损坏，故要求解除合同。诉请二包括：2019年1月至7月的物业费，每月256.10元。2019年5月水费38元，2019年3月煤气费378.10元，2019年5月煤气费159元，2019年5月电费92.49元，2019年6月电费20.3元。诉请三、四，包括被告造成的家具家电损坏，其中惠而浦冰箱4,599元，奥克斯立柜空调3,898元，格兰仕微波炉498元；被告搬走原告的沙发茶几电视柜3,980元，客厅LED吸顶灯损坏1,299元，墙面修补刷新刷漆合计3,303元，墙纸费用1,262元、乳胶漆876元，被告导致房屋有虫子尸体而支出的保洁费用1,740元，除虫费用556元。以上家具家电的金额是原告购买时的价格。诉请五，因维修导致房屋空置2个月，依据是合同第7.3条。诉请六，违约金依据是合同第9.1条。被告冯绍勇辩称，同意诉请一，双方于2019年5月6日协商解除合同。诉请二，原告有票据的部分，被告同意支付，金额是649.89元，但要求从押金中抵扣。诉请三，不同意，被告并没有损坏内部设施，也不存在修缮费用。诉请四，不同意，被告没有搬走沙发、茶几、电视柜。诉请五，合同系双方协商解除，不存在空置损失，该主张没有法律和合同依据。诉请六，协商解除，故不存在违约金。诉请七，同意承担2019年5月6日之前的，之后的因为被告搬走了，不同意承担。认可每个月的金额。经开庭审理查明，2018年4月29日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订租赁合同(编号：XXXXXXX)，约定甲方将上海市青浦区叶联路XXX弄XXX号XXX室出租给乙方居住使用，房屋建筑面积共89.61平方米，租赁期2年，自2018年5月15日起至2020年5月14日止，月租金5,000元，首期付2个月，另付10,000元押金，以后按每3个月结算一次，提前5天支付下次房租。合同第5.1条约定，租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施。并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。第5.2条约定，乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费有线电视费等费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方。第7.3条约定，未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。第8条约定，甲方可提供的设备如下(或另附清单说明)淋浴器1台、空调1台、彩电2台、冰箱1台、洗衣机1台、家具详见附页图片、水电煤已开通。第9.1条约定，甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方违约金5,000元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。租赁合同之附件载明，系争房屋内有包括电视柜2个(玻璃实木黑1＋白1)、沙发1个(客厅布艺灰)、茶几1个(黑钢化玻璃实木)等家具家电。甲方承诺将该房屋交付乙方使用时，联通现有装修、以及上述表格所列附属设施、设备一同交付乙方使用。本附件经甲、乙双方签字后生效。该附件下方有原告签名及日期(2018年4月28日)，但无被告签名及日期。租赁合同之附件还载有房屋交接书，内容为“经过验收，甲乙双方确认该房屋交房时的状态与双方签订的《房屋租赁合同》以及附件中约定的交付条件相符，甲方并将该房屋钥匙交付乙方，乙方同意接受，交房完成”，房屋交接书上甲方于2018年4月28日签名、乙方于2018年5月5日签名。签订好合同后，被告从中介处拿到钥匙并入住，支付原告押金1万元、支付租金至2019年7月14日、支付物业费至2018年12月31日。另查明，2019年6月15日，因收到催交水、电、煤气费的通知，原告通过微信联系被告，被告告知原告已不再系争房屋内居住，钥匙已经交给中介，但双方未能就未结费用及如何办理退租手续达成一致意见。以上事实，由原、被告的陈述，租赁合同及附件、收条、微信聊天记录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，被告表示：1、合同附件被告只是在房屋交接书上签字，设施明细清单没有签字，因为正式入住时发现沙发和茶几被原告搬走了，所以没有确认签字。2、2019年5月就搬走了，当天与原告电话确认过，搬家若没有原告许可，物业是不放行的，物业也与原告确认过，因此认为原告同意协商解除合同。原告也同意了被告找寻合适的租户，以原告的名义再租出去，因此被告才将钥匙放到中介。3、空调只是连接管线被老鼠咬坏，墙纸小部分脱落，冰箱和微波炉确实有蟑螂幼虫，但只要打扫就可以。整个房间的保洁和修复一两天就可以完成。4、原告2019年5月收到被告退房通知后，完全有时间收房处理，原告没有采取措施导致损失的扩大，不应由被告承担。押金要求抵扣后退还剩余部分。原告表示：1、交付给被告的就是附件上所有的东西，当时被告说都在一张纸上，只要签一处就行。2、被告电话中跟原告说要搬东西，原告说要考虑一下，被告就拿着原告的电话记录，找物业开放行条，但原告并未在放行条上签字，物业后来也承认是他们有工作失误。3、2019年6月15日中介带人看房子，问原告是否要维修，原告才知道被告不再居住且房屋出现各种状况。跟被告微信联系后，房屋一直空置，到7月恶臭难闻，原告为了不影响邻居，才做了清理，房屋了有蟑螂、蛆、飞虫、宠物毛发和猫粮狗粮。8月对整个房间检查，发现电视柜里面都是杂物、虫子、蟑螂等只能扔掉，LED灯只有6个灯泡亮，冰箱压缩机坏了只能扔掉，墙面有损害。4、被告6月说不租了，但原告提出要签订退租协议、支付拖欠费用、修缮费用才同意退租。因房屋损害严重，被告未做修复，需要保洁除虫、10月找人刷墙贴墙纸，产生的空置期损失要求被告承担。为此，原告提供：1、房屋出租前照片，证明房屋出租前的状况。2、订单、收据、产品网页信息截图、保洁劳务协议、有害生物防治协议书、发票。证明家具设施的金额以及恢复墙面等的费用。3、物业费、水电费等支付凭证。证明被告欠付的水电费。4、2019年8月1日拍摄的视频，证明房屋内设施受损的情况。5、电信宽带费用单。6、2019年5月6日的物业放行条，上面无原告签字，物品名称及数量一栏载明有家用电器、随身物品。对此，被告质证称，1、认可是系争房屋，是2018年4月23日前的状况，与被告无关。2、均不予认可，网页截屏，只能证明购买时的价值，非原告损失。被告没有损坏空调。消毒费用过高。有害防治协议书不认可。3、认可，金额总计649.89元，要求在押金中抵扣。4、认可是在系争房屋内，但无法证明设施受损情况。5、真实性认可，2019年5月6日之前的要求在押金中抵扣。6、认可是被告搬家时的放行条，可以证明物业与原告联系过，原告也同意。根据庭审查明的事实，本院认为，原被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告称2019年6月双方协商解除合同，但未提供证据证明，故对被告的该项意见，本院不予采纳。现被告擅自提前搬离，存在违约，原告要求合同自诉状送达被告之日(2019年10月20日)解除，于法无悖，本院予以支持。被告称于2019年5月6日搬离，但未及时将房屋返还给原告，原告至2019年6月15日才拿到房屋钥匙，因此被告应承担2019年6月之前实际发生的物业费、宽带费、水电煤的费用。关于原告称被告搬走了沙发、茶几，被告辩称交接房屋的时候就不存在，因此没有在设施清单处签名，但设施清单与房屋交接书体现在同一纸张上，被告在签署交接书时理应核对载明的设施，有缺失的应及时提出异议并记载，况且交接书也载明有双方确认交房时的状态与附件约定的交付条件相符的内容，因此被告以设施清单处未签名为由否认无沙发、茶几，本院不予采信。即使物品放行条上未标明搬出物品有家具，但被告亦陈述其搬走了自有的沙发、茶几，同样未能体现在放行单。原告要求被告赔偿沙发、茶几，但未能举证购买的时间、金额、品牌、型号、材质、损耗等，因此对于原告主张的金额，本院不予采信，鉴于被告认可两者价值几百元，因此本院酌情确定被告应赔付原告沙发、茶几费用600元。关于原告主张的房屋修缮费，根据原告提供的合同、发票、视频、照片等证据，考虑被告自认的搬离时的房屋状况及清洁程度、返还租赁房屋应具备的通常标准，酌情确定被告应赔付原告2,296元。关于原告主张的房屋内部电器、电视柜损失，因原告未能举证证明电器无法使用，且无法使用是由于被告使用不当或损坏造成的，仅因脏乱、有虫害即予以抛弃，并以购买时的原价主张损失，于法无据，本院不予支持。关于违约金、押金，合同因被告违约而提前解除，原告根据合同主张约定的违约金，并没收押金，于法无悖，本院予以支持。关于空置损失，综合考虑被告已付租金的截点、原告实际拿到钥匙的时间、原告重新整理修复房屋的必要时间、原告的实际损失及其他各项主张的情况，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告曹燕佳与被告冯绍勇2018年4月29日签订的租赁合同(编号：XXXXXXX)于2019年10月20日解除；二、被告冯绍勇应于本判决生效之日起十日内支付原告曹燕佳截止至2019年6月的物业费、宽带费、水电煤的费用共计2,720.59元；三、被告冯绍勇应于本判决生效之日起十日内支付原告曹燕佳房屋修缮费2,296元；四、被告冯绍勇应于本判决生效之日起十日内支付原告曹燕佳沙发、茶几赔偿款600元；五、被告冯绍勇应于本判决生效之日起十日内支付原告曹燕佳违约金5,000元；六、原告曹燕佳的其余诉讼请求不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费808.16元，减半收取计404.08元，由原告负担371.37元，由被告负担32.71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 汪宇婧二〇二〇年一月十五日法官助理 周 诗书 记 员 周 诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。