山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初10184号原告：马承进，男，1948年5月30日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：张磊，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王长海，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：王宏磊，男，1976年9月8日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：周文彬，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁磊，北京市盈科（烟台）律师事务所实习律师。原告马承进与被告王宏磊农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张磊，被告委托诉讼代理人周文彬、张洁磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2002年7月8日签订的《售房合同》无效；2、被告向原告返还烟台市芝罘区朱家庄一街37号房屋，并按照每月1000元向原告支付自2002年7月9日起至实际返还房产之日的占有使用费，暂计至2019年5月8日为202个月，合计202000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系烟台市芝罘区朱家庄村民，2002年7月8日，原、被告签订了售房合同，约定原告将其位于烟台市芝罘区朱家庄一街37号房产（下称涉案房屋）出售给被告，房屋价款140000元。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告占有使用。因被告不是朱家庄村集体经济组织成员，其购买原告宅基房产的行为不符合国家政策和法律规定，故原、被告之间的宅基房产买卖合同依法属于无效合同，被告应向原告返还房屋，并向原告支付此期间占有使用涉案房屋的相关费用，故请求依法维护原告的合法权益。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2002年7月8日签订的《售房合同》无效；2、被告向原告返还烟台市芝罘区朱家庄一街37号房屋，并按照每月1000元向原告支付自2002年7月9日起至实际返还房产之日的占有使用费，暂计至2019年5月8日为202个月，合计202000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系烟台市芝罘区朱家庄村民，2002年7月8日，原、被告签订了售房合同，约定原告将其位于烟台市芝罘区朱家庄一街37号房产（下称涉案房屋）出售给被告，房屋价款140000元。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告占有使用。因被告不是朱家庄村集体经济组织成员，其购买原告宅基房产的行为不符合国家政策和法律规定，故原、被告之间的宅基房产买卖合同依法属于无效合同，被告应向原告返还房屋，并向原告支付此期间占有使用涉案房屋的相关费用，故请求依法维护原告的合法权益。被告辩称，原、被告的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，被告支付了对价，应为合法有效。被告自2002年起入住涉案房屋十余年，现涉案房屋面临拆迁，原告违反诚信索要房屋，其诉讼请求应予驳回。经审理查明，涉案房屋位于烟台市芝罘区朱家庄一街37号，房产证编号37060211050370，产权人为原告马承进，含北屋6间、西厢2间，房屋总建筑面积121.33平方米，占地数量219.01平方米。原告系山东省烟台市芝罘区朱家庄村民，被告系城镇居民。2002年8月2日，原、被告在案外人吕逢岐的见证下，签订了《售房合同》，约定原告将涉案房屋出售给被告，售价为140000元，款项已全部付清，本次房产交易应缴纳的税费均由被告承担，原告有义务协助被告顺利完成房产交易。庭审中，原、被告对下列事实认可一致，一、被告已支付房款140000元；二、合同签订当日，被告接收涉案房屋并占有使用至今；三、涉案房屋项下土地性质为宅基地。本院所确认的上述事实，有原、被告提交的合同、证明、户口本等为证，还有庭审笔录中记载的原、被告的陈述在案为凭。上述证据均经庭审质证和本院审查认证，可以采信。本院认为，农村房屋买卖涉及宅基地使用权的转让，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，2002年8月2日原、被告签订售房合同时，被告不是原告所在的烟台市芝罘区朱家庄村集体经济组织成员，不具备受让该村宅基地使用权的条件，且原、被告买卖涉案房屋也未经村委及任何部门审批同意，合同签订后又未办理涉案房屋集体土地建设用地使用证和房产证的变更登记手续，故原被告签订的房契违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，应属无效。关于合同无效后的处理问题，本院认为不宜直接返还房屋，理由如下：一、双方签订的房屋买卖的房契系双方当事人的真实意思表示，签订房契时有吕逢岐见证，被告在房契签订后依约支付了购房款，原告依约交付了涉案房屋并将涉案房屋的权属证书交给了被告，双方对于售房合同约定的义务均早已履行完毕，原告没有证据证明其在本案起诉之前的十多年间曾对被告居住涉案房屋提出过异议。二、涉案房屋已由被告实际居住使用近二十年，系被告赖以生存的住所。三、涉案房屋所在村正在进行旧村改造，涉案房屋目前面临拆迁，原告起诉要求确认房屋买卖的房契无效系基于利益驱动，有违诚实信用原则。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本院认为，虽然双方之间房屋买卖的售房合同无效，但涉案房屋属于上述规定中不能返还的情形，双方可待房屋拆迁时，依据合同无效的过错原则大小等因素，对拆迁补偿利益予以分配。关于合同无效后的处理问题，本院认为不宜直接返还房屋，理由如下：一、双方签订的房屋买卖的房契系双方当事人的真实意思表示，签订房契时有吕逢岐见证，被告在房契签订后依约支付了购房款，原告依约交付了涉案房屋并将涉案房屋的权属证书交给了被告，双方对于售房合同约定的义务均早已履行完毕，原告没有证据证明其在本案起诉之前的十多年间曾对被告居住涉案房屋提出过异议。二、涉案房屋已由被告实际居住使用近二十年，系被告赖以生存的住所。三、涉案房屋所在村正在进行旧村改造，涉案房屋目前面临拆迁，原告起诉要求确认房屋买卖的房契无效系基于利益驱动，有违诚实信用原则。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本院认为，虽然双方之间房屋买卖的售房合同无效，但涉案房屋属于上述规定中不能返还的情形，双方可待房屋拆迁时，依据合同无效的过错原则大小等因素，对拆迁补偿利益予以分配。关于原告主张的房屋占有使用费。被告占有使用涉案房屋系基于双方之间的房屋买卖合同，且占有期间原告从未提出异议，现原告违反诚信原则主张合同无效，其要求被告支付涉案房屋占有使用费，理由不当，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告马承进与被告王宏磊于2002年8月2日签订的售房合同无效；二、驳回原告马承进的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由原告马承进负担2900元，被告王宏磊负担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 陈  泽  卿人民陪审员 郝  建  平二〇二〇年一月十五日书 记 员 郝经顺（代）