贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初5823号原告：汤思富，男，1985年11月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被告：陈月军，曾用名陈军，男,1982年11月2日出生，男，住浙江省温州市平阳县。被告：黄乾秀，女，1983年7月6日出生，汉族，住浙江省温州市平阳县。被告：刘兴华，男，1977年10月17日出生，汉族，住贵阳市花溪区。原告汤思富与被告陈月军、黄乾秀、刘兴华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理后，于2019年7月24日由审判员高燕依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汤思富到庭参加诉讼，被告刘兴华到庭参加诉讼，被告陈月军、黄乾秀经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。因相关当事人同意适用简易程序继续审理，本案依法扣除相应审理期限，现已审理终结。原告汤思富向本院提出诉讼请求，请求判令：1.三被告返还原告房屋租金及转让费19000元；2.三被告赔偿原告装修定金16080元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与2018年8月8日在58同城上看到房屋租赁信息后，就与被告刘兴华联系，并于2018年8月13日晚22时交付定金800元，2018年8月19日签订门面转租协议，协议签订后与同年8月19日上午转款10000元给被告刘兴华，同时支付宝转款8200元，共支付给被告刘兴华19000元，因该门面无法办理营业许可证，后通过原告了解才知该门面无产权手续，无法办理合法经营手续，原告才知道被被告刘兴华欺骗了，多次找刘兴华协商无果，原告便以刘兴华为被告起诉到法院，花溪法院作出（2018）黔0111民初6225号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求，原告不服提出上诉，贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终1052号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。前述一、二审判决的理由均认为被告刘兴华是被告陈月军与黄乾秀的委托代理人，其行为产生的法律后果由委托人承担，在前面的一审、二审中刘兴华均认可自己收到原告汤思富的房租及转让费均未交给陈月军与黄乾秀，因此原告汤思富根据法院的判决再次与陈月军、黄乾秀、刘兴华为被告向法院起诉要求三被告立刻返还给原告所交的租金及转让费19000元，因当时签合同时被告刘兴华给原告承诺所租房屋能办理合法的工商营业执照，现因该房不能办理合法工商营业执照，给原告造成直接经济损失19000元，因此原告特提出诉讼请求三被告承担违约责任。现因房屋无法办理营业许可证，给原告造成经济损失16080元，根据协议约定，三被告应当承担违约责任。故原告为维护自身合法权益，现提起诉讼，诉请如前。被告陈月军、黄乾秀提交书面答辩状共同辩称：1、我们与原告汤思富虽然在协议上是相对方，但全是由我们的委托代理人刘兴华与其交涉的，门面转让交接过程和细节我们一概不清楚，只要是我们的委托代理人刘兴华认定的事实和经办事项，我们都愿意承担相应的法律责任。2、根据我们与原告汤思富的所签协议、原告汤思富与我们委托代理人刘兴华的民事判决（（2018）黔0111民初6225号）、二审（（2019）黔01民终1025号《民事判决书》）以及与刘兴华的沟通了解，刘兴华并未在协议上增加过和口头承诺过帮其“办理营业手续及门面转让”相关事项及内容，假如原告手持协议上有相关的内容条款或口头承诺，纯属原告私自增加或歪曲事实诬告我们和刘兴华，故我们对原告提出返还房屋租金及转让费19000元的请求予以拒绝。3、我们与原告汤思富之所以达成协议、并付转让费19000给我们的委托代理人刘兴华都是基于我们双方都同意协议条款、原告充分了解门面情况后，并与我们的委托代理人刘兴华沟通一致的前提下签订的协议、支付的款项。前述判决书中已经查清事实并认定：依法成立的合同，受法律保护、对合同当事人具有约束力，是有效的，故根据我们与原告汤思富的所签协议第九、第十条，签订生效后的协议不能以任何借口解除，所以对原告提出返还房屋租金及转让费19000元的请求予以拒绝。同时，原告因自己经营需要所产生的装修定金16080元，我们和委托代理人刘兴华并不之晓，况且也不属于此装修定金的发起人和受益人，所以拒绝赔偿。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，对原告不讲信用、擅自不信守协议的请求予以拒绝，对诬告我们和委托代理人的行为予以强烈的谴责，对我们委托代人刘兴华造成的麻烦表示歉意，同时原告理应承担本案的诉讼费。被告刘兴华辩称，1、原告伪造证据，歪曲事实。以陈月军、黄乾秀与汤思富作为相对方签订的《门面转让协议书》（下文称“协议”）签订时的补充协议条款2、3项均为空白，并未约定补充条款2、3项的内容（“2.保证乙方可以办理合法营业手续、转让等权利；3.否则第十条无效，乙方的一切损失由甲方负责”）。协议签订、履行的过程当中直至目前也未对这两项进行单独约定。这两项内容是由原告单方添加上去的，不是双方的真实意思。协议的第九条约定“本合同一式两份，双方各执一份…….”，陈月军、黄乾秀交给我（一式两份）协议在实际签订时只签了一份（因协议签订时，原告在其中一份上用蓝色墨水书写部分，我担心蓝墨没有黑墨写的稳定，我们当即商议一致后就没有继续写下去，而由我亲自执笔，根据双方议商议后的一致结果，在另一份协议上的“第三、第四、第五、补充条款第一项（2、3项位置为空白）、甲方签订日期上”，填写完后，再交给汤思富签字按手印，同时也在我填写过的正文部分盖手印确认，汤思富签盖完毕后，因当时离打印店较远，也嫌再去打印的麻烦，我拍协议照片留底备查和达到双方各持一份信守协议的目的，当时生成的协议照片名称为“IMC-20181819-095426”,替代那份未签完的协议，纸质协议原件由汤思富保存，协议照片IMC-20180819-095246内容上的签订日期、协议照片的生成时间以及依据协议代收门面转让尾款18200元的收款时间一致，可充分证明协议照片上的内容是协议双方当时的真实意思，同时也证明在门面转让协议交接手续时，并没有汤思富手持协议上补充条款的2、3项内容。我首次得知汤思富手持协议与门面交接时的协议照片不一致的时间、案涉门面不能办理工商营业执照的时间是曾经诉讼中法院召集我们调解时，也是经法院协调我配合汤思富一起去工商所办营业手续才首次得知案涉门面属于红线规划范围，不能办理工商营业执照，汤思富在（2018）黔0111民初6225号案件审理时当庭出示了该份证据，也承认是其私自将补充条款的2、3项添加上去的，以上事实均在《（2018）黔0111民初6225号房屋租赁合同纠纷》案件、《（2019）黔01民终1052号房屋租赁合同纠纷》案件审理中进行审查确认，因我不是协议上的相对方，仅为陈月军、黄乾秀委托代理人，被一审、二审驳回了汤思富的请求。2、我不是本案的适格被告。我是被告陈月军、黄乾秀的代理人，代理陈月军、黄乾秀与汤思富签订协议并代理收取转让费和租金，本协议是陈月军、黄乾秀与汤思富建立房屋租赁的民事法律关系。我在委托代理权限范围内依法办理，与汤思富无任何法律关系。我只和被告陈月军、黄乾秀建立委托代理关系，有一审、二审民事判决书认定事实为证。3、我不存在欺骗汤思富的情况。案涉协议有效，我与被告陈月军、黄乾秀全面履行协议，无违约行为，不应承担任何民事责任。本协议的订立未违反任何法律规定，未损害国家会个人的利益，其合法有效，对双方均有约束力。本协议的第一条明确房屋属于自建房，无书面或口头承诺可使用此房屋的产权证书办理工商登记手续，本房屋的使用权虽因租赁而取得，但房东允许承租人转租，房屋在租赁期限内没有使用权的瑕疵。房租与转让费均是双方充分协商一致后达成的协议内容之一，出租方依据约定交付了房屋，其义务已经履行完毕，承租方支付合理对价（房租费和转让费）并接收使用房屋。汤思富的装修费未实际发生，即使发生也不应得到支持。为维护交易安全，彰显契约精神，协议双方应严格履行协议义务。汤思富在经实地考察、充分、慎重考虑后签订协议、付清门面转让费一个多月以后，因其个人害怕承担经营风险和次年门面涨价的原因，私自增加协议条款、无理解除协议以达到退款的目的，并将本人起诉一审、二审法院均被驳回，汤思富在案涉门面租赁期内自身不安心经营，又再次在协议约定的租赁期结束以后，在依约享受相关权利以后反悔并提起诉讼，严重与法律精神相饽，依据汤思富与被告陈月军、黄乾秀所签协议第九、第十条的约定，生效后的协议不能以任何借口解除，故请依法驳回其诉讼请求，并承担本案诉讼费。本院经审查认定事实如下：2018年2月22日，被告刘兴华与案外人杨茂生签订房屋租赁协议，杨茂生将位于贵阳市花溪区间门面（以下简称案涉门面）出租给被告刘兴华，每月租金1200元，租赁期限一年，2018年3月2日至2019年3月2日止，该房系杨茂生于1997年1月10号经贵阳市花溪区建设局许可修建，协议的左下角备注处载明“（每年房租随行就市，只允许租住，不允许转让，转让时必须以甲方同意）”，该处更改为“（每年房租随行就市，只允许租住，允许转让，转让时必须通知甲方）”，在更改处加盖有指纹，刘兴华陈述所加盖的指纹系杨茂盛本人加盖。2018年4月20日，被告刘兴华、陈月军就案涉门面签订门面转让协议书，将门面转让给被告陈月军，约定2018年3月2日至2019年3月2日期间租金及转让费35000元。2018年5月26日，被告陈月军、黄乾秀出具委托书，委托被告刘兴华办理关于案涉门面下列事项：1.以被告陈月军、黄乾秀名义发布转让信息；2.《门面转让协议书》的内容除补充条款由被告刘兴华根据门面转让交接情况执笔补充外，其它内容被告陈月军、黄乾秀已确定签字盖了手印。3.委托被告刘兴华代收转让费并办理转让交接手续，所收转让费冲抵陈月军、黄乾秀欠刘兴华的部分欠款。4.委托期限为2018年5月26日起至2019年2月28日办理完委托事项为止。2019年8月19日，被告刘兴华代被告陈月军、黄乾秀将二人交给其已经签名捺印的门面转让协议书与原告汤思富签订门面转让协议，协议约定：由被告陈月军、黄乾秀将自己转租的案涉门面转让给原告做商业合法经营使用，转让期限从2018年8月13日至2019年3月2日止，转让费为19000元（含陈月军、黄乾秀已付给原转让方2018年8月13日起至2019年3月2日期间租金），该协议补充条款载明“1、第六条不含货柜、桌凳；2、保证乙方可办理合法营业手续，转让等权利；3、否则第十条无效，乙方的一切损失由甲方负责”。同日，原告汤思富将转让费19000元通过微信转账的方式支付给被告刘兴华。被告刘兴华对于补充条款不予认可，认为该补充条款在签订时仅有第1款，第2款和第3款系原告自行签署，同时提交了一份双方签订的与上述门面转让协议第一条至第十条内容、陈月军和黄乾秀以及汤思富签名指纹、签订日期均一致的门面转让协议照片打印件，该照片的补充条款第2款和第3款内容显示为空白，庭审中刘兴华表示忘记将第2款和第3款的空白处划掉。同时，刘兴华还提交了一份陈月军和黄乾秀签名捺印的空白的《门面转让协议书》。2018年9月2日，原告与案外人杨志贵签订《工程施工合同》，合同约定原告将贵阳市花溪区三五三七昌生活区后门自建房学校门口右边第一个门面交由案外人杨志贵装修，装修款金额共计52160元，合同签订后进场施工支付16080元，工期过半支付18080元，验收完工支付18000元，双方还对其他的合同权利义务进行了约定。当日，杨志贵向原告出具了《收据》，载明收到了原告支付的门面装修定金16080元，并注明此定金不能退还。2018年9月25日，汤思富以刘兴华为被告、陈月军为第三人向本院提起房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2018）黔0111民初6225号，请求判令刘兴华返还其19000元，该案经审理于2018年12月18日作出一审判决，认定刘兴华受陈月军、黄乾秀的授权和委托代为处理案涉门面的转让、支付及收取房屋租赁费，并非租赁合同相对人，刘兴华的行为属于代理行为，故判决驳回了原告的诉讼请求，宣判后，汤思富向贵阳市中级人民法院提起上诉，市中院于2019年4月17日作出（2019）黔01民终1052号民事判决，判决认定汤思富的合同相对人为陈月军、黄乾秀，刘兴华所收款项为代陈月军、黄乾秀，相关法律后果应由陈月军、黄乾秀承担，故判决驳回上诉，维持原判。庭审中，原被告陈述在签订协议时房东杨茂生在场，原告租赁门面是经营餐饮，并询问刘兴华门面是否能够办理营业执照，刘兴华表示不清楚。原告陈述在2019年3月已将案涉门面的钥匙返还房东杨茂生，刘兴华认为汤思富向其通过电话、短信以及拉横幅的方式威胁其退还款项，私自添加案涉门面转让协议书的第2、3项内容，并提交了短信记录、照片以及录音和录像视频。上述事实，有三份门面转让协议、三张转账凭证、施工合同复印件及保证金收据、（2018）黔0111民初6225号民事判决书、（2019）黔01民初1052号民事判决书、民事开庭笔录、城镇规划建设许可证、贵州省村镇规划建设许可证、杨茂生建房申请、被告刘军、黄乾秀与刘兴华签订的委托代理协议一份、当事人陈述等证据在卷佐证，前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，结合原被告的诉辩意见、举证质证意见以及本院查明的案件事实，本案的争议焦点是原告与陈月军、黄乾秀签订的《门面转让协议书》的合同效力，三被告是否应当返还原告主张的租金及转让费19000元和装修定金16080元。根据被告与案涉门面房东签订的《门面转让协议书》以及原告与被告刘兴华的陈述，对于刘兴华转让门面的事实房东知晓，且该门面已经取得了《村镇规划建设许可证》，因此原告与陈月军、黄乾秀签订的《门面转让协议书》并未违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院予以确认，双方均应当按照合同约定全面完整履行合同义务。本案中，原被告均履行了合同义务，各自履行了交付租赁房屋、支付租金及转让费19000元的合同义务，但因原告租赁案涉门面的目的系用于餐饮经营使用，现原告与被告刘兴华均认可案涉门面无法办理营业执照，故双方订立合同的目的难以实现，对于原告所诉租金以及转让费是否应当退还的问题，原告提交了其与被告陈月军、黄乾秀签订的《门面转让协议书》，该协议中的补充条款约定为“2、保证乙方可办理合法营业手续、转让等权利”，刘兴华认为系原告自行添加并提交了没有该项条款内容的《门面转让协议书》照片以及陈月军、黄乾秀签名捺印的空白的《门面转让协议书》，但并未提交原件与照片相互印证，而空白的《门面转让协议书》系陈月军、黄乾秀基于委托刘兴华办理房屋租赁事宜提前签订交给刘兴华，该协议书并不能体现原告与刘兴华签订协议时的具体合意，故对其陈述及该证据的复印件、空白《门面转让协议书》本院不予采信。综上所述，原告与被告陈月军、黄乾秀签订的《门面转让协议书》合法有效，因二被告转租给原告的门面现已实际交还权利人，双方订立合同的目的难以实现，故二被告应当退还原告相应的租金及转让费。对于被告刘兴华是否应当承担退还义务的问题，虽原告所付款项19000元系支付给刘兴华，但根据庭审查明的案件事实以及生效文书的认定，刘兴华系受陈月军、黄乾秀的委托所收，其作为二被告的委托代理人在代理权限内的代理行为对二被告产生合法代理的效力，相应的法律后果亦应由二被告承担，故原告主张刘兴华返还款项于法无据，本院不予支持。至于应当返还的具体金额，虽原告收到了案涉门面在2019年3月将门面返还，但并未对门面有效使用，且已在2018年9月27日向本院提起诉讼、主张权利，因此根据公平原则，扣除2018年8月19日至9月27日期间的租金1520元（1200元÷30日×38日），故陈月军、黄乾秀应当退还原告17480元，原告诉请超出部分不予支持。关于原告主张赔偿其装修定金16080元，原告虽提交了与案外人杨志贵签订的《工程施工合同》以及杨志贵出具的收款收据，但原告并未提交银行转账凭证或微信、支付宝转账凭证予以佐证，不能证明其付款的真实性，故对该向诉请本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈月军、黄乾秀于本判决生效后十日内退还原告汤思富房屋租金及转让费人民币17480元。二、驳回原告汤思富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息或迟延履行金。案件受理费339元（已减半收取），由原告汤思富负担170元，被告陈月军、黄乾秀共同负担169元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 高 燕二〇二〇年一月七日书记员 刘玉芬