上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初34857号原告：王颖，女，1962年11月10日出生，汉族，住安徽省马鞍山市。委托诉讼代理人：邵华，安徽长城(合肥)律师事务所律师。被告：上海之威文化传媒有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：袁鸣芳，总经理。原告王颖诉被告上海之威文化传媒有限公司(以下简称之威文化)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月9日、12月9日公开开庭进行了审理。原告王颖的委托诉讼代理人邵华，被告之威文化的法定代表人袁鸣芳到庭参加了庭审。本案现已审理终结。王颖向本院提出诉讼请求，判令：1、之威文化支付王颖2018年8月15日至2019年3月28日的物业管理费103,308元及滞纳金(以103,308元为本金，按每日万分之三计算，自2018年8月15日起算至判决生效之日止)；2、之威文化支付王颖2018年6月1日至2018年7月31日的电费980元；3、之威文化赔偿王颖案件公告费560元、诉讼费1,875元，合计2,435元。事实和理由：2018年1月15日，王颖与之威文化签订《房屋租赁合同》，约定，之威文化承租本市南京西路XXX号SOHO东海广场3201-02室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2018年3月15日起至2020年3月14日止。合同同时约定，租赁期间发生的物业费、水电费均由之威文化承担。合同签订后，王颖依约交付了房屋，但之威文化却未按合同约定支付物业费、电费。后物业公司起诉房屋业主马鞍山市首雨投资发展有限公司(以下简称首雨公司)，经法院审理后，判令首雨公司支付2018年6月1日至2019年3月31日的物业管理费138,360元及滞纳金、2018年6月1日至2018年7月31日的电费980元、公告费560元、案件受理费1,875元。现首雨已发出通知，要求王颖承担上述损失。王颖认为，之威文化拖欠物业费、电费，侵害了王颖的权益，为此，王颖诉至法院，要求判如所请。之威文化辩称，王颖于2018年8月1日开始停电，导致之威文化无法使用房屋，故不同意王颖的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：经审理查明，2018年1月15日，王颖(甲方)与之威文化(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋(建筑面积461.2平方米)出租给乙方，租赁期限自2018年3月15日起至2020年3月14日止，租期两年；月租金为100,000元(租金不包括物业费、水电费，不包括发票)。合同签订后，王颖依约向之威文化交付了系争房屋。2018年8月9日，王颖向之威文化发送了一份《关于因违约而提前解除租赁合同的函》，截止本函发出之日，之威文化仍拖欠2018年6月16日至2018年8月15日的200,000元租金未付，严重违反了租赁合同以及补充协议约定，出租方特通知如下：1、双方的租赁合同已于2018年6月21日提前解除，出租方有权依约对租赁的房屋采取拉闸断电的强制措施；2、之威文化应于收到本函后24小时内补齐截止8月15日应付未付租金200,000元及截止2018年8月9日已产生的逾期滞纳金41,000元，并支付违约金300,000元；3、之威文化最迟于2018年8月15日以前搬离该房屋，清空该房屋内的所有物品，并无损害归还该房屋，否则出租方保留强制性腾退权利。若之威文化逾期归还的，每日应承担3,334元的房屋占用损失，直至之威文化主动腾退房屋之日或出租方强制性收回房屋之日止，并赔偿因此导致的一切损失；4、请之威文化于2018年8月15日以前主动办理租赁合同终止后的相关善后事宜，腾退房屋，退还钥匙，办理交接手续，结清全部应缴付的款项及违约赔偿款。上海市静安区人民法院于2019年5月5日作出(2018)沪0106民初48797号判决，认定，之威文化逾期不支付租金已累计超过10个工作日，构成根本性违约，王颖有权行使合同解除权，继而判决：王颖与之威文化之间的《房屋租赁合同》于2018年8月9日起解除、之威文化将系争房屋返还王颖、之威文化支付王颖自2018年6月15日起至实际搬离之日的租金和房屋使用费、之威文化支付王颖逾期付款违约金、之威文化支付王颖合同提前解除违约金。该判决已生效。另查，首雨公司于(2018)沪0106民初48797号案件中向法院提供了《上海市房地产权证》，证明，系争房屋的权利人为首雨公司，登记日为2016年5月14日。首雨公司还向法院出具了一份《情况说明》，内容为，系争房屋的合法权利人系首雨公司；首雨公司于2016年5月14日取得系争房屋产权；首雨公司知晓并同意王颖将系争房屋出租给之威文化。上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初10888号民事判决书认定，系争房屋所在写字楼的物业费为每月每建筑平方米30元，业主逾期支付物业费时，每逾期一天，北京搜厚物业管理有限公司上海分公司(以下简称搜厚上海分公司)有权收取未付金额的万分之三作为滞纳金。因首雨公司未支付2018年6月1日至2019年3月31日的物业费，法院据此判决，首雨公司应支付搜厚上海分公司2018年6月1日至2019年3月31日的物业费138,360元，并以138,360元为基数，按每日万分之三计付2018年6月1日至判决生效之日止的滞纳金；首雨公司支付搜厚上海分公司2018年6月1日至2018年7月31日的电费980元；案件公告费560元，案件受理费1,875元均由首雨公司负担。又查，之威文化向搜厚上海分公司支付了物业费押金41,508元，并向王颖支付物业费至2018年8月14日。2019年3月28日，王颖与之威文化办理了房屋交接手续。审理中，王颖表示之威文化已支付的物业费押金41,508元用以冲抵之威文化应支付的物业费。本院认为，王颖与之威文化之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期间发生的物业费、电费应由房屋实际使用人之威文化负担。现生效法律文书已确认首雨公司应支付搜厚上海分公司2018年6月1日至2019年3月31日的物业费、2018年6月1日至2018年7月31日的电费980元，首雨公司负担案件公告费560元和案件受理费1,875元。根据合同相对性原则，王颖向之威文化主张物业费、电费以及由此产生的诉讼费用，与法有据，本院予以支持。其中之威文化欠付的2018年8月15日至2019年3月28日的物业费，按其租赁面积461.2平方米，每月每建筑平方米30元计算，为103,220元(461.2*30*7+461.2*30*12/365*14)，冲抵之威文化已支付的物业费押金41,508元，之威文化还应支付王颖物业费61,712元。至于王颖采取的断电措施，客观上影响了房屋的使用，但应该注意的是这本身就是因为之威文化未支付租金，其违约在先所引起的，且系争房屋仍由之威文化控制使用，之威文化辩称不支付2018年8月1日以后的物业费，缺乏依据，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告上海之威文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王颖自2018年8月15日至2019年3月28日的物业费61,712元，并支付欠付物业费的滞纳金(以61,712元为基数，支付自2018年8月15日起至本判决生效之日止的利息，按每日万分之三计算)；二、被告上海之威文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王颖自2018年6月1日至2018年7月31日的电费980元；三、被告上海之威文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王颖诉讼费用2,435元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,650元，减半后为825元，由被告上海之威文化传媒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘志宏二〇二〇年一月十三日法官助理 严骐安书 记 员 向 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。