福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5164号 上诉人（一审被告、反诉原告）：厦门中澳城房地产开发有限公司，住所福建省厦门市翔安区新圩镇庄垵村松兜路188号之七。 法定代表人：万志萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：俞桂莲，福建尚圭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方雅萍，福建尚圭律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：王立川，女，1968年9月7日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：曾玉玲，福建知圆律师事务所律师。 上诉人厦门中澳城房地产开发有限公司（以下简称中澳城公司）因与被上诉人王立川商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初1401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中澳城公司上诉请求：撤销一审判决，并在查清事实的基础上根据中澳城公司依合同约定可以顺延交房的天数依法予以改判。事实和理由：一、燃气未通气不能进行消防验收属于合同约定可以延期的情形，同时也属于因政府行为导致延期的情况，理应扣除，导致的合理延期天数分别为121天（B31）及124天（B15）。但一审法院均未予以考虑，属于认定事实错误。第一，本项目只能用管道燃气的方式供气，不可能用瓶组房。2013年由厦门市城市规划设计研究院以及厦门华润燃气工程设计有限公司共同制定的《厦门市翔安区燃气专项规划（修编）》图中，可以看到中澳城项目所在区域属于新圩镇燃气管道规划范围，且在2013年就在中澳城旁边的新曦大道就已经有建好的中压管道。所以，中澳城项目在2013年底规划设计起就是按燃气管道供气进行规划的，在规划批复的图纸中也载明了与市政燃气管道接驳的方式。华润燃气公司也是按照燃气管道供气的方式进行的设计与施工。依照我国《城镇燃气规划条例》第九条规定：燃气发展规划的内容应当包括：燃气气源、燃气种类、燃气供应方式和规模、燃气设施布局和建设时序、燃气设施建设用地、燃气设施保护范围、燃气供应保障措施和安全保障措施等。可见，当中澳城项目所在地纳入管道燃气规划范围后，就不可能采用与规划好的燃气管道不同的瓶组房的形式进行供气。第二，项目建设过程中，中澳城公司积极进行了燃气管理施工而且根本无法预见新市桥路燃气管道施工对通气的影响。中澳城公司早于2015年5月和11月分别就B15和B31地块红线内的工程与厦门华润燃气有限公司（以下简称华润公司）签订了工程红线范围内的燃气管理工程施工协议书，且华润公司也于2016年3月底开工，工期为两个月，并在2016年12月31日前与红线外的市政燃气管道接驳。对中澳城公司来说，规划时小区旁边就是已经建好的燃气管道，施工也是由新圩镇市政燃气管道施工方华润公司进行的，根本不可能预见到还会有不能通气的可能。华润公司的《说明》也明确载明：“根据片区规划，中澳城片区的市政燃气主气源位于新曦大道，然后通过新市桥路、新曙路、新镇路接入市政管道燃气气源”且“新曙路于2016年4月派工施工”“新镇路于2012年派工施工”。从前述说明可以看出，中澳城要通气需经过的新镇路早在2012年就派工施工，另一条新曙路也早于2016年4月施工完成，唯一新市桥路“因原业主未办理道路规划红线，导致华润公司迟迟不能办理该道路的燃气规划许可证”从而导致不能破路施工。从这些证据可以看出，中澳城公司已经在能力范围内处理了所有与燃气施工有关的事宜。中澳城通气要经过新市桥路不是中澳城公司能知道或者应当知道的，与中澳城相邻的三条路都已经接通了市政燃气管道；退一步说，就算中澳城公司知道新市桥路影响通气，也不是中澳城公司可以解决的。事实上，包括华润公司也解决不了没有工程规划许可的情况下如何破路施工。故在进行五方验收后，因未通气不能进行消防验收影响到向业主交房，经过中澳城公司多次努力，且经业主多次上访，政府部门特事特办，在没有工程规划许可的情况下允许华润公司破路施工。华润公司于2017年3月29日才取得由厦门市翔安区建设局的翔市政破路管字第（2017）0011号《城市道路（人行道）挖掘许可证》，并于许可的期限2017年4月3日起开始在新市桥路进行燃气管道安装工作。安装完成后，华润公司经试压合格后，于2017年5月20日进行了通气移交。在这个过程中，中澳城公司没有任何违约责任可言。第三，本案影响通气的新市桥路下的燃气管道施工范围属于市政燃气管道施工内容，不是中澳城公司与华润公司的合同范围内容，中澳城公司与华润合同的施工范围系中澳城小区规划红线内的部分，依照中澳城公司与华润公司合同约定为“小区庭院管至入户用户支管三通止”。本案燃气未接通是因市政燃气管道施工严重滞后所引起的，并不是因为华润公司违反与中澳城公司的合同所引起的。从最严格的角度来说，那么应当追究政府的违约责任，规划好了管道、审批也按管理，最终因政府审批原因不能通气。第四，一审无视中澳城公司提供的翔安区燃气规划的内容，简单认为开发商未了解规划是错误的。事实上，中澳城小区外接市政规划燃气管道是根据规划做的，通气时间不管是华润公司还是规划部门的沟通过程都是早于中澳城交房时间的。若不是因为有市政燃气规划，中澳城小区也不可能在规划设计时设计外接市政燃气。综上，因燃气不通导致不能进行消防验收，属于合同第八条第3款第2点约定的非因开发商原因引起的停工以及合同第八条第3款第4点约定的“因市政建设原因引起的合理延期”，自五方验收到通气起的时间理应认定为合理顺延交房期间，应在计算延期交房期限时予以扣除。且，市政燃气管道非政府审批原因不能施工，且消防部门以不通气不进行验收为由拒绝验收等属于中澳城公司不能预见、不能控制、也无法改变的政府行为，应参照不可抗力的规定减免中澳城公司的责任。经中澳城公司统计，因B31地块的五方验收时间为2017年1月19日，B31地块因燃气不通不能交房的合理延期时间为121天，因B15地块的五方验收时间为2017年1月16日，B15地块因燃气不通不能交房的合理延期时间为124天。退一步说，即使按照华润出具的说明所载的华润于2017年3月底移交了红线内工程，那么自2017年4月1日起到2017年5月20日之间的延期也应当按合同约定给予顺延，这段时间也不少于50日。 二、因停水导致停工的合理延期天数为46天，一审法院将停水局限于“市政原因停水”显然属于错误理解合同约定。 第一，涉案合同第八条第3款第2点约定的“因停水停电”导致的停工是独立的可以合理延期的事由，不应当是“政府行为”的“停水”，认为只有市政停水才能主张延期系对涉案合同的错误理解。而且，因为本市大部分区域均由市政供水，因此市政供水系口头习惯表达，但不能因此认为只有市政供水引停水引起停工才能延期。只要是非因开发商引起的停水导致停工就应当顺延交房，因为供水单位是否供水根本不属于开发商可以控制的因素，而停水本身对施工的影响也是显而易见的，因此，不应强调供水是否是由市政体系完成，而应客观考虑供水单位是否存在停水情形。第二，本案项目建设之初，并未达到《土地出让合同》中约定的土地交付时应有的三通一平条件。中澳城公司为支持政府招商引资，在无市政供水的情况下联系银鹭食品集团有限公司（以下简称银鹭集团）供水解决工程施工用水的问题，直至项目交付使用后，厦门水务集团为满足市政供水要求收购了银鹭集团原供水的水厂后，才改由厦门水务集团有限公司管理中澳城业主的自来水供应问题。前述事实有二审过程中中澳城公司提供的厦门水务集团翔安营业所出具的《说明》予以证明。该证明明确说明“厦门市翔安区新圩镇中澳城项目自来水一直以来都由厦门银鹭食品集团有限公司供给。经厦门水务集团有限公司与厦门银鹭食品集团有限公司达成协议后，自2017年8月始，翔安区新圩镇中澳城项目自来水用户转由厦门水务集团有限公司管理。”另，中澳城公司提供了向厦门银鹭集团交纳水费的交费凭据。可见，项目建设期间的供水单位确系厦门银鹭集团无疑。而且因项目所在地确实没有其它供水单位，而银鹭集团的水厂后由水务集团收购，银鹭集团向中澳城项目供水也相当于代市政供水。综上，合同中约定的停水并不是仅指市政停水，而是指客观的停水，且停水确实是足以引起停工的客观因素，而不论这水是否是市政停的，进而做出了错误的认定。在中澳城项目所在地仅有厦门银鹭集团为供水单位的情况下，只要厦门银鹭集团停水确实引起停工就符合合同约定的因停水引起停工而可以合理顺延交房的事由。根据厦门银鹭食品集团提供的证明，中澳城项目停水共计49天。就B31地块结合施工以及监理日志记载的停工应为49天，在扣除与气象因素重合的3天后（2014年7月21日、2014年9月19日和2016年9月14日），因停水导致停工的合理延期天数为46天。就B15地块结合施工以及监理日志记载的停工应为48天，在扣除与气象因素重合的2天后（2014年7月21日、2016年9月14日），因停水导致停工的合理延期天数为46天。 三、违约金约定过高，一审法院却未予调整，适用法律存在错误。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，在合同约定违约金过高时，当事人一方可以请求人民法院予以调整，而商品房买卖合同中逾期交付使用房屋的损失赔偿额，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 依前述规定，认定逾期交房造成的损失应以同类地段房屋租金标准认定，据“58同城”等官网显示，案涉房屋同地段同类房屋的月租金约800元（97㎡）、1200元（122㎡）。依一审判决计算每月对应违约金约为4000元（96.65㎡），是市场租金的四倍以上，远远高于造成损失的百分之三十。因此，一审王立川所主张的违约金应予以调整。 四、一审法院认为讼争房屋自交房通知书中记载的办理交房手续之日起就不存在保管行为属于事实认定错误，应以纠正。1、中澳城公司要求王立川支付保管费具有合同依据。《合同补充协议》第七条第一款约定：“如因买受人的原因逾期未交接房产，则出卖人可自第三十一日起按总房价的0.01%收取保管费。”本案中中澳城公司于2017年6月10日通过电话、邮寄交房通知书通知王立川于2017年6月10-11日办理交房手续，此时房产已符合法律规定及合同约定的交付条件。王立川迄今为止仍未办理交房手续，已构成违约，应按合同约定承担其拒不交接的违约责任。2、一审法院以案涉房屋自交房通知书中记载的办理交房手续之日起房产的风险已经转移给王立川为由，认定中澳城公司此后就不存在保管行为是错误的。王立川拒绝在规定的时间内交接房产，如中澳城公司对之不加以管理的话，房产势必处于无人管理状态，因而在此期间中澳城公司不得不尽善良管理之责对案涉房产进行适当的管理，以减少和避免案涉房产毁损、灭失的风险。合同约定的风险转移时间节点并不当然免除了中澳城公司的管理责任。如果在此期间房产发生了毁损，中澳城公司势必要进行修复后方交付给王立川，徒增王立川的负担。故一审认定中澳城公司不存在保管行为是错误的。综上，因王立川未按时收房将加重被告承担房屋管理、维护等责任，中澳城公司已经依约对讼争房产进行保管、维护，王立川应按照合同约定向中澳城公司支付相应款项。 王立川辩称，一、中澳城公司主张因红线外燃气管道无法通气的原因导致讼争房产无法申报消防验收，导致在约定的交房期限内未能通过消防验收，要求交房期限顺延至红线外的燃气管道工程移交之日即2017年5月20日不能成立。首先该市政燃气管道的接通责任，在于中澳城公司而不是市政，属于房地产开发商工作和责任的一部分，所需时间本应包含于约定交房日之前的工期内。然而本应在合同期内就应当完成的市政燃气管道接通安装工作，中澳城公司直到合同期满整整三个多月后，才开始对市政燃气管道进行安装施工，过错在于中澳城公司，与市政无关，中澳城公司因自身过错导致市政燃气管道未能接通，并导致消防验收不合格。《城市道路（人行道）挖掘许可证》的内容可以证明上述事实。2016年3月消防验收不合格的原因在于“市政燃气管道尚未接通”……而消防大队要求“中澳城公司应当组织有关单位对上述问题进行整改”，整改完毕后重新申报验收。中澳城公司因自身过错导致该市政燃气管道未能接通，并导致消防验收不合格。该市政燃气管道未接通并导致消防验收不合格的原因，在于中澳城公司自身过错所导致，与市政没有任何关系。市政管网建设并非是本案中澳城公司与购房者签订的《商品房买卖合同》中约定的延期交房事由，案涉地块周边市政配套设施的建设是中澳城公司与第三方的合同关系，系属不同法律关系，中澳城公司不得以此作为其与购房者之间的合同关系的抗辩事由。根据《福建省住房和城乡建设厅办公室关于规范住宅建设项目管道燃气设施建设的通知》第二条规定：“在管道燃气供气范围内的新建、改建、扩建住宅建设项目和管道燃气供气范围外的高层住宅建设项目，应按照国家和本省有关规定配套建设管道燃气设施，统筹安排好燃气管线设置，并与主体工程同步规划、同步设计、同步施工、同步竣工、同步验收。对于市政燃气管道暂朱覆盖区城的住宅建设项母，先以瓶组供气方式过渡并预留管通气设施安装位置，确保与城市管道燃气项目相衔接”。因此，市政燃气管道并非燃气供气的唯一途径，在市政燃气管道尚未覆盖区域，开发商仍可通过规划、设计、建设瓶组站的方式解决燃气供气的问题。从中澳城公司提交证据可以看出：凡是市政燃气管道暂已覆盖（已通气）区城的住宅建设项目，其显示的是现状中压管道，管道颜色是蓝色的；但诉争工程所在项目显示的管道颜色并不是蓝色而是黄色，而黄色的管道属于只是规划管道，并不是市政燃气管道暂已覆盖（已通气）的区域，不是现状中市政燃气管道已覆盖（已通气）区城的住宅建设项，因而本案诉诉争工程是市政燃气管道暂未覆盖（未通气）区城。在市政燃气管道尚未覆盖（未通气）区域，在市政燃气管道尚未覆盖区域，开发商可通过建设瓶组站的方式解决燃气供气的问题。中澳城公司作为开发商早就应该在市政燃气管道尚未通气的区域增加建设瓶组站的方式解决燃气供气的问题的备用方案，应该在之前统筹安排规划、设计管道燃气管线设置的同时，同步规划、设计、建设备用的瓶组站的方式来解决燃气供气的问题。《关于中澳城项目燃气施工通气的情况说明》载明：“但这两个地块因贵司景观占压庭院管，无法及时验收移交，导致最终于2017年3月底正式完工。”可见中澳城公司对于燃气管道施工延误的责任在于中澳城。此外，燃气管道设施作为是否符合交房的一个条件，中澳城公司作为开发商，其在开发建设规划时就应该清楚开发片区的整体燃气规划，现以其根本无法预见红线外燃气管道施工对通气的影响为由，要求顺延交房。不能成立。 二、中澳城公司在一审中主张B15地块、B31地块因市政停水原因分别可顺延交房期限48天、49天，现在却又对合同中规定的政府交通管制及停水停电中的停水停电做出不同解释，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条明确规定：诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认。根据合同法规定，合同中的政府交通管制及停水停电依法作出对中澳城公司不利的解释，依法应解释为对中澳城公司不利的“政府原因停水停电”。中澳城公司未能提供证据证明停水的原因系由市政原因所致，及案涉工程确因市政停水而导致实际停工，故一审法院认定中澳城公司主张B15地块、B31地块因市政停水原因分别可顺延交房期限46天、48天的抗辩意见证据不足，具有事实和法律依据。 三、中澳城公司主张合同约定违约金过高，要求调低的主张不能成立。首先，讼争合同已明确约定逾期交房违约金的计算方法，应依据合同约定计算方法。合同约定违约金为已付购房款的日万分之二与日前银行实际贷款的利率相当，不存在过高的情形，且合同约定的逾期付款违约金和公司逾期交房违约金的计算方法亦相同。逾期交房损失不仅是租金的损失还有其他预期额利益，将逾期交房的损失等同于租金损失，缺乏依据。 （2019）闽02民终376等系列案件已由厦门市中级人民法院做出生效民事判决，认定中澳城主张违约金过高，并无相应证据佐证该，对其该上诉主张法院不予支持。 四、中澳城无权要求王立川支付房屋保管费。合同法第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。且提供格式条款一方有提示、说明的义务，应当提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求予以说明。中澳城公司引用合同补充协议第7条第（1）款关于买受人未在通知送达后30天内交接房产，出卖人可自第31天起每日按总房价的0.01%收取保管费，加重了王立川的责任，中澳城公司作为该格式条款的提供者，在约定明显加重买受人责任的条款时，没有提示买受人，对其说明该条款给其带来的加重责任，未能尽到提请买受人对该条款特别予以注意的提示义务，该约定未遵循公平原则，应属无效。 中澳城并无实质保管房屋，中澳城的要求王立川支付保管费的诉求有失公平，无权要求王立川支付房屋保管费。合同附件六补充协议第5条第3项约定，“买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、公摊水电费等全部费及风险由买受人承担，既然双方已约定如果买方未按通知时间办理房产移交手续，从交房通知办理房产移交手续有时间起，诉争房屋的商品房毁损、灭失的风险已经全部由买受人承担，那么中澳城就根本不存在所谓的保管行为。众所周知，从出卖人通知业主办理房产移交手续的交房通知书上通知的交房时间起，物业就已接手了整个楼盘的管理，包括保管、与业主办理房产移交手续、进行物业管理，收取物业管理费等，就已经全部由物业进行接管，即从交房通知书上通知的交房时间起，开发商就不存在对房屋保管行为，而是由物业进行接管。本案中，从交房通知书上通知的交房时间起即2017年6月9日起，中澳城公司就不存在对房屋保管行为，而是由物业进行接管，其无权要求王立川支付的保管费。而王立川从其交房通知书指定的交房时间起即2017年6月10起，就一直在向接管的物业管理公司缴交诉争房屋的物业管理费。中澳城与其前期物业公司的所谓协议，是中澳城公司与其利害关系人自行制作的和炮制的，其真实性无法确认，中澳城公司也没有提交其有真实为业主缴交物业费的发票。交物业费和保管管理房屋不同，如果中澳城公司有向物业公司缴交了王立川房屋物业费管理费，反而证实了中澳城公司并无实质保管房屋的事实。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。在商品房预售阶段，不动产的所有权人仍是中澳城，更无保管之说。按时交房是王立川的期待权，而不是王立川义务和责任。根据双方合同约定，中澳城并没有提供证据证明交房时其有出示合同第八条规定条件达到的有关证明文件的原件，及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、因此王立川有权依合同约定拒绝交房。诉争房屋是中澳城原因而并非因王立川原因才未交接房屋。本案中，王立川接到交房通知书去验房时，发现房屋有多处瑕疵，验房后王立川提出的整改问题，中澳城公司在验收单上做了记录，并且答复说整改完后会通知王立川，但中澳城后来一直都没有再联系过王立川。该份记录整改问题的验收单被中澳城持有，但中澳城无正当理由不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。商品房的交付使用，应当同时具备双方合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件。诉争商品房在2017年6月11日通知交房时未经核实规划条件，更未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不符合法定交房条件。在之后通过核实规划条件取得建设工程竣工验收备案证明文件后，又未重新书面通知王立川办理交付手续，因此过错在于中澳城公司，也说是说诉争房屋是中澳城原因而并非因王立川原因才未交接房屋。综上，中澳城公司的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适应法律准确，二审法院应驳回上诉，维持原判。 王立川向一审法院起诉请求：1．中澳城公司向其支付逾期交房违约金，从2016年10月1日起算至中澳城公司符合法定及约定的交付条件之日止，每日按已付购房款1855024元的万分之二计算（中澳城公司先行向王立川支付自2016年10月1日至2017年6月11日的违约金94235元，余下违约金从2017年6月12日计算至中澳城公司符合法定及约定的交付条件之日止）；2．判令城公司承担本案全部的诉讼费及保全费费、公告费等。 中澳城公司向一审法院提出反诉请求：1．王立川向其支付保管费（按照每日总房价的万分之一计算，自2017年7月12日起计算至2019年3月21日止为114454.98元）；2．本案反诉的诉讼费由王立川承担。 一审法院认定事实：王立川和中澳城公司的无争议事实：2014年8月19日，王立川与中澳城房地产公司签订一份《厦门市商品房买卖合同》，由王立川向中澳城房地产公司购买位于厦门市翔安新圩的中澳城（X2011P01）一期工程D11#1跃3层105室的房产，建筑面积165.79平方米，单价每平米11189元，总价为1855024元。合同第8条约定中澳城房地产公司作为出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；合同第9条第1款第2项约定，出卖人逾期交房超过90天的，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金；《合同附件六，合同补充协议》第5条第3项约定：买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、公摊水电费等全部费及风险由买受人承担；第7条第1款约定：买受人应在通知送达后的30日内到出卖人指定点交接房产，如果由于买受人原因逾期未交接房产，则出卖人可自第31天起每日按总房价万分之一收取保管费。2014年8月22日，王立川依约向中澳城公司支付合同项下的全额购房款。2017年6月9日，中澳城公司向王立川寄送交房通知书通知其于2017年6月10-11日办理交房手续；2019年3月21日，王立川办理交房手续，并缴交自2017年6月10日至2019年4月9日的物业管理费及车位管理费。讼争房产项目五方验收合格时间为2017年1月19日，消防验收合格时间为2017年6月9日，逾期交房的起始时间为2016年10月1日。 本案争议的焦点：一、逾期交房的截止时间；二、中澳城公司可合理顺延交房天数；三、逾期交房违约金是否过高；四、王立川是否支付保管费。对此逐项分析如下： 一、关于逾期交房的截止时间的认定。 王立川主张，根据合同第八条约定中澳城公司作为出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用，合同第九条约定中澳城公司逾期交房的，应按日向王立川支付已付款万分之二的违约金，逾期交房的截止时间应计算至讼争房产实际符合交房条件之日止。 中澳城公司主张，讼争房产通过五方验收和消防验收后已具备交房条件，不存在不符合交房条件的情况，讼争房产的交房时间已经据实顺延，中澳城公司不存在逾期交房的情况。中澳城公司同时主张其公司已通过登报公告的方式通知业主于2017年6月5日办理交房手续，王立川未依约前来收房，应视为讼争房屋于2017年6月7日交付给王立川，由此造成的扩大损失应由王立川自行承担。中澳城公司向一审法院提交《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《厦门市公安消防支队建设工程消防验收意见书》（厦公消验字［2017］第0376号）等证据拟证明讼争房产已符合交房条件，并向一审法院提交刊登交房公告的报纸复印件拟证明其已履行了通知办理交房手续的义务。 一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”原、中澳城公司双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付条件中亦规定：“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”，讼争房产于2017年1月19日通过五方验收合格，2017年6月9日通过消防验收合格，已经符合法定及约定的交房条件，王立川主张讼争房产未取得规划验收及未取得竣工验收备案证明书、房产实测成果报告不符合交付条件并无依据，一审法院对此不予采信。故一审法院认定讼争房产自2017年6月9日起符合交付条件。故逾期交房的截止时间，如前所述，讼争房产在2017年6月9日已经符合交房条件，王立川确认开发商通知于2017年6月10日至2017年6月11日前交房，王立川未能在指定的交房时间内收房，应当自行承担此后未按期交房的责任，故一审法院认定逾期交房的截止时间应计算至开发商通知的交房截止日即2017年6月11日 二、关于中澳城公司可合理顺延交房天数的认定。 中澳城公司主张，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定并综合其提交的证据显示，中澳城（XP2011P01地块）B31地块可据实顺延290天交房，故其不应承担逾期交房的违约责任。中澳城公司提供中澳城（X2011P01-B31地块）建设工程施工合同、建设工程委托监理合同、施工情况说明及工程师证书、监理情况说明及工程师证书、翔安区2013年11月-2017年3月的气象资料、施工日志、监理日志、厦门银鹭食品集团有限公司出具的中澳城项目2013年10月到2016年12月停水明细表、厦门水务集团翔安营业所出具的说明、原始凭证分割单、能源调拨单、电子银行交易回单、台风受损现场照片、工程签证单、补充协议、工期延期申请报告、政府信息公开申请办理结果通知单、厦门市国土资源与房产管理局关于土地复核验收涉及建设期限问题处理的意见、建设工程规划许可证、规划审批设计方案及图纸、协议书、燃气管道工程付款凭证、开工报告、华润燃气工程有限公司通气移交单、燃气供气报告、工商档案、厦门华润燃气有限公司出具的关于中澳城项目燃气施工情况的说明、镶接方案、百度地图、办事指南、信访局关于5月8日在区领导接访室接待中澳城业主上访的情况、承诺书、城市道路（人行道）挖掘许可证、厦门市翔安区燃气专项规划、厦门市翔安区新圩片区市政配套燃气工程规划图纸等证据欲予佐证。 王立川主张，中澳城公司的延期交房事由均不能成立，应当承担逾期交房的违约责任。王立川并对中澳城公司提交的证据发表质证意见如下：1．对建设工程施工合同的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。建设工程施工合同在第三部分专用条款第13工期延误中双方约定工期顺延的其他情况明确了工期顺延条件“对十级或者过程雨量大于80mm达到不可抗力的台风或者暴雨按照每发生一次给予最多不超过3天的工期顺延”、“对于施工现场市政停水连续达到8小时以上实际造成停工”，同时更是明确“除上述因素和不可抗力外，承包人均不能因自身原因在任何情况停止施工”。2．对建设工程委托监理合同的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。在（2017）闽0213民初1886号覃清香与中澳城公司商品房预售合同纠纷系列案的审理过程中，法庭要求监理日志及施工日志签字人等相关人员出庭接受质询，但均未到庭，故中澳城公司应承担举证不能的不利后果。3．对施工情况说明及工程师证书、监理情况说明及工程师证书的三性均不予确认，该证据单方面制作，工程师证书没有原件，不予质证。4．对翔安区2013年11月-2017年3月气象资料的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，中澳城公司在（2017）闽0213民初1886号覃清香与中澳城公司商品房预售合同纠纷系列案中，中澳城公司提交厦门市气象资料，法院依职权调取翔安气象资料，经综合对比，中澳城公司存在围绕厦门市气象资料制作施工日记和监理日记的行为，该行为就是为了应对该系列案件制作，但中澳城公司并未实际停工。5．对施工日志、监理日志的真实性、合法性及关联性均不予认可，该证据系中澳城公司为了应对诉讼围绕其在（2017）闽0213民初1886号覃清香与中澳城公司商品房预售合同纠纷系列案中所提供的厦门市气象资料时候伪造的证据。首先，通过核对施工日志及监理日志可以发现，中澳城公司在本系列案件中特意隐瞒了其之前那个系列提供的有瑕疵的施工日志和监理日志，中澳城公司的施工日志及监理日志中也多处记录与翔安区天气情况不符，这在（2017）闽0213民初1886号覃清香与中澳城公司商品房预售合同纠纷系列案判决中查明部分也已经予以确认。同时法院也认为，中澳城公司所提供的上述证据存在瑕疵，王立川对此也提出了质疑，中澳城公司作为上述两组证据的提供人，对其提供的证据的真实性及合理性未能进一步提供证据予以佐证，故对于施工日志及监理日志的证明效力均不予采信。其次，施工日志及监理日志记载极为简单，未核对是在室内施工还是室外施工，影响施工的时长，每页也没有加盖公章确认。施工日志及监理日志很多必须内容没有记录，除了只极其简单记录停工外其他的应记录内容什么都不记录，日志上的签字人身份不明，是否为施工公司及监理公司的工作人员，中澳城公司均未提供证据证明，且是否具有监理资质，也没有证据证明，相关记录人员也没有出庭接受质询。6．对厦门银鹭食品集团有限公司出具的中澳城项目2013年10月到2016年12月停水明细表的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为其未加盖公章，也并非政府的供水管理部门出具，无法证明停工。7．对厦门水务集团翔安营业所出具的说明的表面真实性予以确认，关联性不予认可，认为不是因市政原因停水，不能成为延期的理由。8．对原始凭证分割单、能源调拨单、电子银行交易回单的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为食品公司向他人收款与本案无关。9．对台风受损现场照片、工程签证单、补充协议、工期延期申请报告的真实性、合法性、关联性均不予确认，因中澳城公司曾在其厦门小鱼网发布消息，未受莫兰蒂台风影响。10．对政府信息公开申请办理结果通知单、厦门市国土资源与房产管理局关于土地复核验收涉及建设期限问题处理的意见的表面真实性予以认可，但关联性不予确认，中澳城公司没有提交任何有效证据证明其已向政府管理部门提交受灾评估报告、提出过延期申请，亦未提交有效证据证明政府部门已经给予了申请的批准，故与本案没有关联。11．对建设工程规划许可证、规划审批设计方案及图纸表面真实性予以确认，关联性不予认可，认为市政燃气管道并非燃气供气的唯一途径，在市政燃气管道尚未覆盖（未通气）区域，开发商可通过建设瓶组站的方式解决燃气供气的问题。然而中澳城公司在规划、设计管道燃气管线设置的同时，并未同步规划、设计施工建设瓶组站的备用燃气供气方案，是开发商的过错，不能成为其免责的理由。12．协议书、燃气管道工程付款凭证、开工报告的表面真实性予以认可，但关联性不予确认，这是中澳城公司与第三方的合同关系，与中澳城公司和购房者之间隶属不同法律关系，不得以此作为其与购房者之间的合同关系的抗辩事由。13．对华润燃气工程有限公司通气移交单的真实性予以确认，关联性不予确认，如前所述，讼争工程直到2017年5月20日才通气的过错在于中澳城公司，与市政无关。14．对燃气供气报告、城市道路（人行道）挖掘许可证的表面真实性予以认可，关联性不认可，燃气供气报告显示的时间全部是合同期满后近三个月后的时间才向相关部门提出，市政燃气管道的安装、接通本应是中澳城公司在合同期内就应该完成的工作，中澳城公司却直到合同期满后三个月才做相关工作，过错在于中澳城公司，与市政无关；城市道路（人行道）挖掘许可证证明市政燃气管道的接通工作和责任，在于中澳城公司而不是市政。15．对工商档案的表面真实性予以认可，关联性不认可，认为与本案无关。16．对厦门华润燃气有限公司出具的关于中澳城项目燃气施工情况的说明的真实性、合法性、关联性均不予认可，中澳城公司直到合同期满三个多月后才开始进行安装施工，是中澳城公司及委托的第三方工作严重滞后的过错，过错在于中澳城公司与市政无关，且该说明第二段也说明系中澳城公司原因造成：“但这两个地块因贵司景观占压庭院管，无法及时验收移交”说明是由于中澳城公司原因造成管道无法按时完工。17．对镶接方案、百度地图、办事指南的表面真实性没有异议，对关联性不予认可，并不能证明是由于市政原因而非中澳城公司自身原因而导致讼争工程无法按时完工。18．对信访局关于5月8日在区领导接访室接待中澳城业主上访的情况、承诺书的表面真实性没有异议，关联性不予认可，该两份证据无法证明中澳城公司是因市政燃气建设迟缓问题才导致中澳城公司无法完成消防验收的主张。19．对厦门市翔安区燃气专项规划、厦门市翔安区新圩片区市政配套燃气工程规划图纸的表面真实性予以认可，关联性不予认可，认为市政燃气管道并非燃气供气的唯一途径，在市政燃气管道尚未覆盖（未通气）区域，开发商可通过建设瓶组站的方式解决燃气供气的问题。然而中澳城公司在规划、涉及管道燃气管线设置的同时，并未同步规划、同步设计、建设瓶组站的备用燃气供气方案，是开发商的过错，不能成为其免责的理由。 一审法院认为，可顺延交房时间应当依照双方约定的顺延事由及可顺延事项是否已经实际影响施工综合判定。一审法院综合庭审查明的事实以及双方的举证、质证意见，对中澳城公司主张的可延期交房事由及天数认定如下： （1）中澳城公司主张B31地块因降雨、大风、高温等气象因素分别可顺延交房期限63天。 一审法院认为，本案讼争房产位于翔安区范围内，天气因素的影响应以翔安区的天气数据为准，一审法院在（2017）闽0213民初1886号覃清香与中澳城公司商品房预售合同纠纷系列案中依职权向厦门市翔安区气象局调取的翔安地区2013年11月至2017年3月的气象资料，本次庭审中，双方当事人对该份证据的三性均无异议。通过对中澳城公司所提供的施工日志及监理日志原件的整体核对，并结合所调取的翔安区气象资料，可以看出中澳城公司提供的施工日志与监理日志中多处记录与翔安区天气情况不符，例如：①中澳城公司提供的2014年9月4日、2015年6月11日、2015年6月14日、2015年8月19日、2016年6月17日等日期的施工日志与监理日志均记录当天的天气为下雨天气，但翔安气象局的气象资料以及中澳城公司提供的气象资料中的“翔安气象自动站雨量”一栏均未显示当天翔安地区有降雨；②中澳城公司主张案涉工程于2014年7月9日、2014年7月13日、2014年7月14日、2014年7月16日、2014年7月31日、2014年8月2日、2014年8月10日、2014年9月3日、2015年6月18日、2015年6月29日、2015年6月30日、2015年7月1日、2015年7月11日、2015年7月12日、2016年6月1日、2016年7月27日、2016年7月28日、2016年7月29日、2016年8月5日、2016年8月23日等因超过35℃高温导致停工，但翔安气象局的气象资料却显示当天的气温并未超过35℃；等等。此外，中澳城公司提交B15地块的2016年4月30日、2016年5月1日、2016年5月10日、2016年5月21日、2016年5月22日、2016年5月29日、2016年6月1日、2016年6月4日、2016年6月5日的监理日志缺少监理工程师的签名。鉴于中澳城公司提交的施工日志与监理日志存在上述瑕疵，王立川亦对此提出合理质疑，一审法院认为，中澳城公司作为上述两组证据的提供人，对其提供的证据的真实性和合理性负有进一步举证证明的义务，一审法院因上述监理日志、施工日志存在的瑕疵要求中澳城公司通知施工人员、监理人员到庭接受质询的情况下，相关人员均未能到庭，故一审法院对中澳城公司提供的监理日志、施工日志的真实性不予确认，对中澳城公司提供的监理日志、施工日志的证明效力，一审法院不予采信。中澳城公司未能举证证明《商品房买卖合同》第八条中约定的“风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温”等天气情况下存在停工的事实，故中澳城公司提出的B31地块因天气因素分别可顺延交房期限63天的抗辩意见，证据不足，一审法院不予支持。 （2）中澳城公司主张B31地块因停水原因均可顺延交房期限46天。 一审法院认为，对于中澳城公司主张因停水原因造成工程顺延的事由，中澳城公司所提供证据不足以证明停水的原因系由市政原因所致，及案涉工程确因市政停水而导致实际停工，故中澳城公司主张B31地块因市政停水原因均可顺延交房期限46天的抗辩意见，证据不足，一审法院不予支持。 （3）中澳城公司主张因燃气未通气不能进行消防验收属于合同约定可以延期的情形，同时也属于因政府行为导致延期的情况，应予以扣除，导致B31地块的合理延期天数分别为121天。 一审法院认为，《住宅建设项目管道燃气设施建设的通知》第二条规定：“在管道燃气供气范围内的新建、改建、扩建住宅建设项目和管道燃气供气范围外的高层住宅建设项目，应按照国家和本省有关规定配套建设管道燃气设施，统筹安排好燃气管线设置，并与主体工程同步规划、同步设计、同步施工、同步竣工、同步验收。对于市政燃气管道暂未覆盖区域的住宅建设项目，先以瓶组供气方式过渡，并预留管道燃气设施安装位置，确保与城市管道燃气项目相衔接”，因此，市政燃气管道并非燃气供气的唯一途径，在市政燃气管道尚未覆盖区域，开发商仍可通过规划、设计、建设瓶组站的方式解决燃气供气的问题。另一方面，市政管网建设并非是原中澳城公司双方签订的《商品房买卖合同》中约定的延期交房事由，案涉地块周边市政配套设施的建设是中澳城公司与第三方的合同关系，系属不同法律关系，中澳城公司不得以此作为其与购房者之间的合同关系的抗辩事由。同时，中澳城公司提供的由厦门华润燃气有限公司出具的《关于中澳城项目燃气施工通气的情况说明》内载明：“但这两个地块因贵司景观占压庭院管，无法及时验收移交，导致最终于2017年3月底正式完工。”因此，中澳城公司对于燃气管道施工延误存在责任，据此要求顺延交房，不予支持。此外，燃气管道设施作为是否符合交房的一个条件，中澳城公司作为开发商，其在开发建设规划时就应该清楚开发片区的整体燃气规划，现以其根本无法预见红线外燃气管道施工对通气的影响为由，要求顺延交房。显然不能成立。综上，中澳城公司主张因讼争房产所在区域的市政燃气管道未建设无法通气，导致其未能申报消防验收，要求顺延交房时间的抗辩意见，依据不足，一审法院不予支持。 （4）中澳城公司主张2016年“莫兰蒂”台风对厦门影响巨大，特别是建设工程项目。该台风直接导致中澳城公司工程施工中断，同时，中澳城公司投入大量人力与物力修复在台风前已经完工的部分项目，仅采购以及修复被台风吹坏的门一项，就延期不少于60天，上述修复与返工的时间应视为因“莫兰蒂”台风引起的停工，且厦门市建设主管部门出具的纪要文件也提出因台风引起的合理延期可根据受灾程度给予延长1-3个月，为此，请求法院依法认定。 王立川提供福建省厦门市中级人民法院（2019）闽02民终376号民事判决书欲证明同系列案件已由厦门市中级人民法院做出生效民事判决，中澳城公司因“莫兰蒂”台风事由可延长的交房期限为7天。 一审法院认为，2016年第14号“莫兰蒂”强台风，系厦门历史上遭受的最大强台风，该强台风从翔安区正面登陆，造成翔安区大面积、长时间的停水、停电、停工、交通瘫痪，使建筑施工工地严重受损，属于众所周知的事实，一审法院对此予以认定。中澳城公司工地因该强台风确实会造成一定期限的停工，包括台风前的退场、台风登陆所造成的停水、停电、台风过境后的返场、复工等，均属于不可抗力，必然导致交房期限的顺延，故中澳城公司要求据实延期交房符合实际，一审法院综合2016年第14号“莫兰蒂”强台风的灾情及对中澳城公司施工工地造成影响的实际情况，酌情认定中澳城公司可顺延交房时间为7天。 三、关于逾期交房违约金是否过高的问题。 王立川主张，其主张的违约金符合合同约定，不应调整。 中澳城公司主张，合同约定的逾期交房违约金条款约定过高，应当予以调减。 一审法院认为，中澳城公司主张违约金过高，但其所提交的证据尚不足以证明其主张，且合同约定违约金为已付购房款的万分之二与目前银行实际贷款的利率相当，不存在过高的情形。故中澳城公司的该项抗辩意见依据不足，一审法院不予采纳。因此，一审法院依法认定，中澳城公司应自逾期交房之日起每日按王立川已付购房款的万分之二向王立川支付逾期交房的违约金。 综上所述，计付逾期交房违约金的天数：247天；逾期交房违约金的数额：1855024×0.02%×247=91638.18元。 四、关于王立川是否支付保管费的问题。 中澳城公司主张，根据《合同附件六，合同补充协议》第七条第一款约定，买受人应在通知送达后的30日内到出卖人指定点交接房产，如果由于买受人原因逾期未交接房产，则出卖人可知第31天起每日按总房价万分之一收取保管费。中澳城公司已通知王立川于2017年6月10-11日办理交房手续，王立川则于2019年3月21日才办理交房手续，王立川应向其支付自2017年7月12日起计算至2019年3月21日止的保管费114454.98元。 王立川主张，根据《合同法》有关规定及双方签订合同附件六补充协议第5条第3项的约定，中澳城公司无权要求王川支付房屋保管费，而且王立川接到交房通知书去验房时，发现讼争房屋多处存在瑕疵，直至2019年3月21日收房时，中澳城公司亦未予修复，同时王立川在办理交房手续时亦如数向接管的物业管理公司缴交讼争房屋的物业管理费，中澳城公司不存在保管行为，其反诉请求应予驳回。 一审法院认为，根据双方签订的《合同附件六，合同补充协议》第5条第3项约定：买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、公摊水电费等全部费及风险由买受人承担。本案中，中澳城公司已于2017年6月10-11日通知王立川办理交房手续，应视为中澳城公司自通知之后，已经向王立川交付讼争房屋，该讼争房屋的权利义务都已由王立川承担，故不存在保管行为，中澳城公司请求王立川支付逾期收房的保管费，缺乏依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、厦门中澳城房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向王立川支付逾期交房违约金91638.18元；二、驳回王立川的其他诉讼请求；三、驳回厦门中澳城房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费2156元，减半收取计1078元，由厦门中澳城房地产开发有限公司负担1048元，由王立川负担30元；反诉部分案件受理费2883元，减半收取计1441.5元，由厦门中澳城房地产开发有限公司负担。 二审中，中澳城公司提交了其与讼争房屋前期物业公司厦门恒地物业服务有限公司的《关于中澳城空置房物业费收取协议》一份，证明中澳城公司在业主逾期收房期间代为行使业主的职责，履行了保管义务。王立川质证认为，真实性、合法性、关联性均有异议，中澳城公司没有提供实际缴交物业费的证据，缴交物业费和保管是两回事，按照中澳城公司的说法其实是物业公司在保管房屋。 双方当事人均陈述对一审判决查明的事实无异议，本院对一审认定的事实予以确认。 另查明，中澳城公司确认实际未缴交讼争房屋的物业服务费用，但其有实际保管房屋，有派员巡查房屋的安全状况。王立川称2019年3月21日，其已一次性缴交了从中澳城公司通知交房到其实际交房期间的物业服务费用。讼争《商品房买卖合同》附件四“前期物业服务合同”第七条约定，业主应于甲方通知交房期限届满之日起交纳物业服务费用。 本院认为，二审的争议焦点有：一、讼争房屋符合法定交房条件的时间；二、中澳城公司以市政燃气管道未建设无法通气致未能申报消防验收，要求顺延交房时间，能否成立；三、中澳城公司以停水原因，要求顺延交房期限，能否成立；四、逾期交房违约金数额是否过高；五、王立川是否应当向中澳城公司支付保管费。对此，本院分析如下： 一、讼争房产于2017年1月16日通过五方验收合格，2017年6月7日通过消防验收合格，已经符合法定及约定的交房条件，故一审法院认定讼争房产自2017年6月7日起符合交付条件正确。 二、中澳城公司以市政燃气管道未建设无法通气致未能申报消防验收，要求顺延交房时间，不能成立。首先，《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应在2016年12月31日前将消防验收合格的商品房交付买受人使用，而进行消防验收的前提是小区燃气管道与市政燃气管道实现接驳通气。中澳城公司未能举证证明市政燃气管道未及时与小区燃气管道接驳，系因市政燃气管道未建设等原因引起的延误，理应承担举证不能的法律后果。其次，中澳城公司在其向厦门华润燃气有限公司、翔安区建设局发送的《关于中澳城项目燃气供气报告》中自认相关单位承诺将于2016年10月通气。在上述期限届满而未能实现通气时，作为专业的房地产开发公司，中澳城公司理应预见未能实现通气可能导致的后果并及时予以处理，但中澳城公司未能举证证明其已采取了合理的处置措施。2017年3月底中澳城公司发出燃气供气报告后，翔安区建设局即于2017年3月29日颁发《城市道路（人行道）挖掘许可证》，此后B15地块、B31地块分别于2017年6月7日、2017年6月9日获得消防验收合格。可见，若中澳城公司尽早采取相应措施，是可能避免因消防验收迟延而导致逾期交房的。综上，中澳城公司以市政燃气管道未建设无法通气致未能申报消防验收，要求顺延交房时间，依据不足，不予采纳。 三、中澳城公司以停水原因，要求顺延交房期限，不能成立。《商品房买卖合同》第八条约定，非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上，当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等，出卖人可据实予以延期。可见，停水停电原因必须导致实际停工才可顺延交房期限。中澳城公司未能提供真实可信的施工日志、监理日志对停水造成的实际停工事实予以佐证，该上诉主张不予采纳。 四、逾期交房违约金数额是否过高。中澳城公司主张合同约定的逾期交房违约金数额过高，但未能提供相应证据予以证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用的前提是合同未约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法。在讼争合同已对违约金标准作出明确约定的情况下，中澳城公司主张以租金标准认定损失，没有法律依据，不予采纳。 五、中澳城公司称物业公司要管理、维护房屋，而王立川拒绝收房和缴交公摊水电费、公维金、物业费等，因此，中澳城公司在王立川因自身原因未按时收房时，其履行的房屋管理维护责任包括需代王立川缴纳相关物业服务费用。但中澳城公司亦明确表示，此费用依照合同约定应由王立川支付，若王立川拒不支付此费用，中澳城公司在为其代缴后有权要求其支付。中澳城公司认为王立川自应收房后就应缴纳相关物业服务费用的陈述与合同约定相一致。合同明确约定，因买受人自身原因逾期未收房的，买受人从交房期限届满之日起应交纳物业服务费用，包括但不限于物业管理费、公共维修基金、公摊水电费等。据此，本院认为，物业公司依照合同约定有权收取王立川自应收房之日起交纳的物业服务费用，其就有责任对讼争房屋进行维护、管理，即物业公司对讼争房屋的维护、管理，是因为其收取王立川缴纳的相关物业服务费用，与中澳城公司无关。中澳城公司称其有派员巡查，却未提交证据予以佐证，本院不予采信。因此，虽然合同中约定因买受人原因逾期未办理房产交接，出卖人可自第三十一天起收取保管费，但中澳城公司并未举证证明其在收取保管费后将该费用用于房屋的管理、维护，中澳城公司诉求收取该保管费，缺乏依据，本院不予支持。 综上，中澳城公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5039元，由中澳城公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （陈许贞） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇二〇年一月十四日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。