北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初16412号原告：王昊泓，男，汉族，1964年10月19日出生，自由职业，住北京市东城区。被告：北京乐义永乐农业科技发展有限公司，住所地北京市密云区西大桥路69号密云区投资促进局办公楼305室—401。法定代表人：**飞，总经理。委托诉讼代理人：韩敬奎，天津瀚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐占国，天津瀚洋律师事务所律师。原告王昊泓与被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司（以下简称乐义永乐公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月27日公开开庭进行了审理，原告王昊泓，被告乐义永乐公司的委托诉讼代理人韩敬奎到庭参加诉讼，本院于2020年1月13日再次公开开庭进行了审理，原告王昊泓、被告乐义永乐公司的委托诉讼代理人徐占国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王昊泓向本院提出诉讼请求：1．解除王昊泓与乐义永乐公司分别于2013年11月16日及2014年12月15日签署的两份租赁承包合同；2．乐义永乐公司退还王昊泓支付大棚承包费216000元；3．乐义永乐公司赔偿王昊泓农业基础设施建设费654895元；4．乐义永乐公司赔偿因解除合同造成直接经济损失70000元；5．乐义永乐公司赔偿因违反国家政策导致王昊泓的财产在永乐店政府强拆违建过程中遭到丢失、损毁的损失费263510元；6．乐义永乐公司退还已收物业费4000元、电费1860元、装修费31500元；7．乐义永乐公司支付违约金30000元；8．案件受理费由乐义永乐公司负担。事实和理由：王昊泓与乐义永乐公司签署两份《种植大棚承包合同》，王昊泓以108000元/套的价格租赁乐义永乐公司两套种植大棚，共花费216000元，每套租期28．5年。2017年8月16日，王昊泓获知两套种植大棚里的全部设施被拆除，种植的所有农作物及棚内个人物品、财产全部损毁、灭失，现场一片狼藉。为维护王昊泓权益，提起本案诉讼。被告乐义永乐公司辩称，王昊泓诉讼请求没有事实和法律依据。第一，乐义永乐公司建设大棚系合法农业设施，乐义永乐公司将农业大棚承包给王昊泓不违法；第二，王昊泓违反合同第六条第一款第五项约定和管理协议第五条第一款第一项的约定，同时违反法律法规关于不得从事非法建设的规定，因为王昊泓的违约和违法行为致使乐义永乐公司合同大棚及相应设施被全部拆除，王昊泓的损失应由其自行承担；第三，王昊泓主张的损失，同意退还没有使用过的承包费，王昊泓主张的其他损失，没有证据证明，也不应由乐义永乐公司承担。本院经审理认定事实如下：2013年11月16日，王昊泓（乙方）与乐义永乐公司（甲方）签订编号G32的《农业观光园承包合同》，约定：为响应国家关于建设社会主义新农村的号召，发展集农业生产和生态休闲观光为一体的现代化自家种植式的生态农业庄园——日光温室，让京城市民享受乡村田园生活，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，甲、乙双方在平等、公平的基础上协商一致，订立本合同，以便双方共同遵守。乐义永乐丰采园位于北京市通州区永乐店镇半截河村，种植单元G32，占地面积380平方米，承包期限分两期，第一期自签订之日起至2028年5月31日，第二期2028年6月1日起至2042年5月31日，注：甲方参照当时政府土地流转指导价格，交予半截河村委，乙方无需再交承包费用。交工日期为2013年11月16日。承包费108000元，付款方式为一次性付清。甲方保证水、电接入日光温室及正常使用，甲方公司有权按时收取电费、管理费等相关费用的权利，承包期间所产生的电费等费用由乙方自行承担，在承包期间，日光温室等地上物的修缮由乙方自行负责，双方还对其他事项进行了约定。同日，王昊泓与乐义永乐公司签订《管理协议》，约定：种植单元主体、水电、各种管道主要管线的维修、防水等执行丰采园管理、维修公约；本小区暂执行每套2000/年，按年上交管理费。此服务费包含以下服务内容：管理费、水费、保安费、保洁费、生活垃圾清运费、公共区域绿化、公共设施维修费；此协议为补充协议，如和管理委托合同和承包合同有抵触的以管理协议为准；协议同时对物业管理费用等其他事项作了约定。编号G32的《农业观光园承包合同》及《管理协议》签订当日，王昊泓向乐义永乐公司交纳种植单元G32租金108000元，乐义永乐公司为王昊泓出具收据。2014年12月15日，王昊泓（乙方）与乐义永乐公司（甲方）签订编号G31的《农业观光园承包合同》，约定王昊泓承包乐义永乐丰采园位于北京市通州区永乐店镇半截河村，占地面积380平方米，种植单元G31的大棚。承包费用为102000元、承包期限分两期，第一期自签订之日起至2028年5月31日，第二期2028年6月1日起至2042年5月31日，交工日期未约定，其余合同内容与编号为G32的《农业观光园承包合同》一致。2013年12月10日，王昊泓向乐义永乐公司交纳种植单元G31定金2000元。2014年9月27日，王昊泓向乐义永乐公司交纳种植单元G31余款50000元，2014年12月15日，王昊泓向乐义永乐公司交纳种植单元G31余款50000元。乐义永乐公司分别向王昊泓开具收据。关于种植单元G31的交付时间，王昊泓主张乐义永乐公司于2014年1月1日交付，乐义永乐公司主张王昊泓交纳G31定金之日即2013年12月10日交付。关于种植单元G32的交付时间，王昊泓主张乐义永乐公司于2014年1月1日交付，乐义永乐公司主张编号为G32的《农业观光园承包合同》签订之日即2013年11月16日交付。因双方均未就交付时间提供证据证明，结合编号G32的《农业观光园承包合同》约定的交工时间为2013年11月16日及王昊泓提交的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》约定的种植单元G31/G32开工日期为2013年12月6日，本院采信乐义永乐公司的主张的交付时间。2017年5月8日，王昊泓向乐义永乐公司交纳种植单元G31、G32于2017年4月至2018年4月期间的物业管理费4000元。2017年8月9日，北京市通州区永乐店镇人民政府在涉案庄园区内张贴《通告》，对乐义永乐公司所有大棚涉嫌改变农业用途的种植大棚项目进行拆除整改，要求乐义永乐公司在3日内腾退屋内所有物品。2017年8月16日，涉案大棚因系违法建设被北京市通州区永乐店镇人民政府拆除。审理过程中，王昊泓称乐义永乐公司建设的大棚房是封闭的院落有大门，签订合同前曾去参观样板间，有客厅、厨房、厕所等设施，其在承包大棚之前并不知晓乐义永乐公司的大棚房系违法建设，也不清楚建设大棚房的土地性质。乐义永乐公司销售大棚房屋时夸大宣传，欺骗王昊泓与其签署合同。因乐义永乐公司改变土地用途导致涉案大棚被依法拆除，王昊泓无法继续种植，乐义永乐公司应当退还承包费并承担损害赔偿责任。关于王昊泓要求乐义永乐公司赔偿农业基础设施建设费654895元，王昊泓主张该笔费用由种植单元G31、G32的暖棚建设装修费、院落的建设装修费、四个卧室的建设装修费、卫生间装修费、厨房的建设装修费组成。关于王昊泓要求乐义永乐公司赔偿的直接经济损失70000元，王昊泓主张该笔损失是其在大棚内种植的农作物损失。关于王昊泓要求乐义永乐公司赔偿的263510元，王昊泓主张该笔费用是家具及家电的损失，棚内家具和家电在拆除中全部损毁。审理过程中，王昊泓主张于2015年5月18日向乐义永乐公司交纳电费2400元，大棚拆除后电卡内剩余电费1860元，乐义永乐公司应当退还。王昊泓主张于2013年12月13日向乐义永乐公司支付装修费31500元，用于大棚装饰改造。乐义永乐公司对王昊泓主张的各项损失均不予认可，认为王昊泓支付的各项费用的真实性无法核实。上述事实，有编号G31、G32的《农业观光园承包合同》、《管理协议》、《通告》、收据、汇款单及当事人陈述等证据在案证明。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案的争议焦点在于王昊泓与乐义永乐公司于2013年11月16日签订编号G32《农业观光园承包合同》及2014年12月15日签订编号G31《农业观光园承包合同》的效力问题。依据已查明的事实，本院认为上述合同应属无效。理由如下：第一，合同签订过程中，乐义永乐公司发放的宣传材料及介绍中均表明生态庄园可以用于生活居住，并通过样板间的方式向王昊泓允诺具备居住条件。王昊泓在审理过程中亦明确表示其承包的大棚具备厨房、卧室、卫生间等生活设施，证明涉案大棚系出于休闲、娱乐、养老、度假等目的，并非以种植为主要目的；第二，两份《农业观光园承包合同》中约定承包期限较长，约定的承包费支付方式不符合一般承包费按年度交纳的方式，显系以承包形式掩盖转让、买卖之非法目的。合同中“让京城市民享受乡村田园生活”的约定及合同后附《管理协议》中管理服务费用及服务内容，均以明示的方式为王昊泓居住使用创造条件、提供便利，表明合同所称“种植单元”的非农用途，改变土地用途。第三，北京市通州区永乐店镇人民政府的通告亦表明乐义永乐公司在建设过程中改变了土地使用性质，存在违法建设、违法用地的行为。综上，本院确认王昊泓与乐义永乐公司于2013年11月16日签订编号G32《农业观光园承包合同》及2014年12月15日签订的编号G31《农业观光园承包合同》无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《农业观光园承包合同》被确认无效，乐义永乐公司应返还王昊泓承包费，但应扣除自涉案大棚交付之日起至被拆除之日止的占有使用费，具体数额以承包合同约定的承包费及承包期限进行折算。王昊泓就G31、G32两个种植单元共交纳承包费210000元，G31种植单元于2013年12月10日交付，G32大棚于2013年11月16日交付，故乐义永乐公司应返还的费用按照王昊泓实际占用时间予以酌减，具体返还数额本院酌定为182136元。因涉案大棚违建部分已被拆除，乐义永乐公司收取的物业管理费应予退还，退还数额按照王昊泓实际占用的时间予以酌减，具体返还的数额本院酌定为2609元。关于王昊泓要求乐义永乐公司退还剩余电费及装修费的诉讼请求，没有充分证据证明，本院不予支持。关于王昊泓要求乐义永乐公司赔偿大棚拆除过程中丢失、损毁的家具家电263510元没有证据证明，本院不予支持。关于王昊泓要求乐义永乐公司赔偿的农业基础设施建设费654895元，王昊泓未能提供充分证据证明上述损失，且根据王昊泓的主张，该部分损失主要由种植单元G31、G32的暖棚建设装修费、院落的建设装修费、四个卧室的建设装修费、卫生间装修费、厨房的建设装修费组成，上述费用大部分用于非农建设，改变了土地用途，故用于非农建设的损失，本院不予认可，对于用于农业建设的部分，本院酌定为20000元。关于王昊泓要求乐义永乐公司赔偿的农作物损失70000元，本院根据王昊泓提交的照片，对于上述损失酌定为5000元，乐义永乐公司作为该项目的建设者和出租方，明知涉案土地属农业用地将土地上大棚对外出租，改变土地用途，其对于合同无效应承担主要责任；王昊泓作为承租方亦未事前尽到一定审核义务，对合同无效应承担次要责任。考虑双方在合同无效中的责任，本院认定乐义永乐公司应赔偿的损失共计17500元。关于王昊泓要求解除与乐义永乐公司2013年11月16日签订的编号G32《农业观光园承包合同》及2014年12月15日签订的编号G31《农业观光园承包合同》，以及要求乐义永乐公司支付违约金的诉讼请求，因双方签订的合同无效，对其上述诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告王昊泓承包费182136元、物业管理费2609元；二、被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告王昊泓损失17500元；三、驳回原告王昊泓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8123元，由原告王昊泓负担6831元（已交纳），由被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司负担1292元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴可加二〇二〇年一月十七日书记员  杨思涵