浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终7419号上诉人（原审原告）：温州市鹿城区南汇街道南塘五组团业主委员会。住所地：温州市鹿城区南塘五组团小区9栋二楼。负责人：**生。委托诉讼代理人：张仁，北京市世纪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张孝敏，男，1971年8月14日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：陈文克、许博文，浙江嘉瑞成律师事务所律师。上诉人温州市鹿城区南汇街道南塘五组团业主委员会（以下简称南塘五组团业委会）因与被上诉人张孝敏房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初7435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。南塘五组团业委会上诉请求：撤销原判，改判支持南塘五组团业委会的一审诉讼请求或中止本案审理，移送公安机关立案侦查。事实和理由：一审判决认为，业主委员会是否经业主大会同意或授权签订补充协议属于小区业主内部的事项，且法律没有明确规定未经业主大会同意或授权的合同为无效合同，上述认定不符合法律规定。一、《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，涉及业主共同权利的事项应由业主共同决定。小区营业店铺的两年租金的免收属涉及小区业主共同权利的重大事项，应当召开业主大会或业主代表大会或业主委员会讨论，获得三分之二以上业主的表决通过方可签订免收租金的补充合同。涉案《补充协议》系张孝敏瞒着广大业主委员会成员和全体业主私自和南塘五组团业委会的个别人员签订。涉案租金收入属小区业主共有财产，业主委员会只有管理权没有处分权，张孝敏在没有依法向业主大会或者业主委员会的申请的情况下私下与业委会个别人员勾结，赖缴高达三十多万的租金，系以合法形式实现非法目的。《补充协议》的签订必须依照《中华人民共和国物权法》第七十六条通过法定程序获得法定业主多数同意后方可办理，一审法院关于《补充协议》是否需要业主大会授权和同意属于小区内部的认定否定了相关人员必须遵守上述规定的义务，不能成立。二、《中华人民共和国物权法》系法律，该法第七十六条应属强制性规定，《补充协议》违反该规定就应认定为无效。本案存在三个方面合同无效的情形：1、张孝敏与个别人员恶意串通，损害共有人的合法权益；2、以合法的形式掩盖非法的目的；3、违反法律、行政法规的强制性规定的情形。本案审理过程中发现张孝敏和案外人私下签订免交租金的协议，事后也没有向南塘五组团业委会公开和交接，致使三十多万元的租金被恶意侵占，此行为己经构成犯罪。为此，南塘五组团业委会己书面报告一审法院要求将本案移送公安机关侦查，一审未予移送，违反了法律规定。张孝敏辩称：一、南塘五组团业委会有权以自身名义签订涉案《补充协议》，而无需经过业主大会授权。南塘五组团业委会有无经过业主大会授权属其与业主大会之间的内部法律关系，涉案《补充协议》本身并不违反法律强制性规定，应属合法、有效。二、原《房屋租赁协议书》系业主大会与张孝敏签订，租金也是张孝敏直接汇入业主大会账户，对于免除两年租金的事实业主大会非常清楚。原《房屋租赁协议书》租期届满之后，南塘五组团业委会于2019年7月份与张孝敏续签了租赁合同，因此，张孝敏有理由相信南塘五组团业委会签订租赁合同以及免除租金都已经过业主大会的授权和同意。三、南塘五组团业委会免除2013年12月10日至2015年12月9日两年租金是因为小区消防存在问题，导致张孝敏客观上无法经营，而由双方经过协商确定。南塘五组团业委会成员内部也一致同意予以免除，不存在南塘五组团业委会个别人员与张孝敏人员串通的情形。免除租金对双方均是公平的，不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。四、原《房屋租赁协议书》约定租金一年一付，且需提前15天支付，南塘五组团业委会主张的2013年12月10日至2015年12月9日两年的租金应当在2014年11月25日之前支付。南塘五组团业委会应当在2015年11月25日之前主张上述租金，其于2019年才提起本案诉讼，已经超出诉讼时效。综上，请求驳回上诉，维持原判。南塘五组团业委会向一审法院起诉，请求：1.确认南塘五组团业委会与张孝敏签订的补充协议无效；2.判令张孝敏支付房租315000元；3.诉讼费由张孝敏承担。一审法院认定事实：2013年3月18日，温州市鹿城区南塘五组团小区业主大会在温州市鹿城区民政局登记成立。2013年11月1日，温州市鹿城区南塘五组团小区业主大会（以下简称甲方）与张孝敏（以下简称乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方自愿将坐落于温州市南塘五组团5幢F101室房屋一间（以下简称涉案房屋），计面积206.45平方米，出租给乙方，租期四年，从2013年12月10日至2017年12月9日止。租金一年支付一次，先付款后用房。下期租金应提前十五天支付，如到期不付租金，甲方有权强制另行出租而不负任何责任。乙方需交甲方押金20000元，租期满后，房内设施完好，水电费等结清后，余款退还乙方。甲方首次房租已收到2013年12月10日。2013年12月10日至2014年12月10日租金155000元，2014年12月10日至2017年12月9日三年租金不变每年160000元。合同签订后，温州市鹿城区南塘五组团小区业主大会将涉案房屋交付给张孝敏使用，张孝敏支付了押金20000元。2014年3月5日，张孝敏支付了2013年12月10日-2014年12月9日租金155000元，2015年7月26日，温州市鹿城区南塘五组团小区业主委员会与张孝敏签订《补充协议》，约定，因南塘五组团的消防问题，导致涉案房屋消防未验收合格，张孝敏至今未能开门营业。张孝敏已缴纳第一年支付的租金155000元作为2015年12月10日-2016年12月9日之间的租金，2013年12月10日-2015年12月9日两年的租金予以免收。后张孝敏又支付了2016年12月10日-2019年6月9日的租金，2019年4月28日，新一届的温州市鹿城区南汇街道南塘五组团业主委员会（即本案南塘五组团业委会）成立并在温州市鹿城区南汇街道办事处备案登记。2019年7月19日，南塘五组团业委会与张孝敏签订《房屋租赁合同》，租期从2019年6月10日至2023年6月9日。一审法院认为，关于南塘五组团业委会的起诉资格问题，南塘五组团业委会已经提供了南塘五组团大部分业主签字授权的书面材料，应视为已经获得业主的授权，可以以自身的名义起诉。关于南塘五组团业委会主张的温州市鹿城区南塘五组团小区业主委员会与张孝敏签订《补充协议》的效力问题，南塘五组团业委会主张上述补充协议中的温州市鹿城区南塘五组团小区业主委员会未经业主大会同意或授权与张孝敏签订的补充协议无效，鉴于温州市鹿城区南塘五组团小区业主委员会与张孝敏签订《补充协议》是否经过业主大会的同意或授权，属于小区业主内部的事项。且法律并没有规定业委会未经业主大会同意或授权签订的合同为无效合同，故南塘五组团业委会以未经业主大会的同意或授权主张上述《补充协议》无效，不予支持。关于南塘五组团业委会主张要求张孝敏支付租金315000元，南塘五组团业委会并非租赁合同的出租方，出租方为温州市鹿城区南塘五组团小区业主大会，即使上述《补充协议》无效，其也无权向张孝敏主张相应的租金。故南塘五组团业委会的该项主张，亦不予支持。关于南塘五组团业委会主张其上届业委会成员涉嫌犯罪要求该院移送公安处理的问题，南塘五组团业委会主张的是南塘五组团业委会与张孝敏签订的补充协议有否有效的问题，与南塘五组团业委会主张的其内部成员是否涉及犯罪并不具有关联性，若南塘五组团业委会认为其内部成员涉嫌犯罪应向有关机关要求处理。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回南塘五组团业委会的诉讼请求。案件受理费6025元，减半收取3012.50元，由南塘五组团业委会负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定事实予以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，仅有效力性强制性规定可以作为认定合同无效的依据。本案二审中，南塘五组团业委会明确其主张涉案《补充协议》无效的法律依据为《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条，鉴于前述规定均不属效力性强制性规定，南塘五组团业委会援引该规定主张涉案《补充协议》无效，理由不能成立。此外，南塘五组团业委会主张涉案《补充协议》存在恶意串通损害共有人利益、以合法形式掩盖非法目的等情形，均缺乏相应的证据予以证明。因南塘五组团业委会要求确认《补充协议》无效的诉讼请求无法获得支持，其要求张孝敏支付基于该《补充协议》免除的租金，亦不应予以支持。综上，一审对南塘五组团业委会的诉讼请求不予支持，并无不当。一审中，南塘五组团业委会以原业主委员会主任金巧娒涉案侵占业主集体财产为由要求将本案移送公安机关处理，二审中，南塘五组团又主张张孝敏未支付本案争议的315000元租金涉嫌侵占罪，并要求法院将本案移送公安机关处理，对此本院认为，本案中并未发现明确的犯罪线索，故对南塘五组团业委会的上述主张，本院亦不予采纳。综上，南塘五组团业委会的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6025元，由温州市鹿城区南汇街道南塘五组团业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年一月二十日法官助理周婷婷代书记员  徐彬妮