浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2924号上诉人（原审原告）：刘贯梅，女，1983年8月19日出生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：任云翔,浙江东港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡忠伟，男，1969年10月8日出生，汉族，住浙江省平湖市。原审第三人：干忠英，女，1970年2月22日出生，汉族，住浙江省平湖市。原审第三人：胡晓，女，2000年1月31日出生，汉族，住浙江省平湖市。原审第三人：胡伟晓，女，1993年10月8日出生，汉族，住浙江省平湖市。原审第三人：胡翠英，女，1940年7月8日出生，汉族，住浙江省平湖市。原审第三人：胡仁其，男，1963年8月20日出生，汉族，住浙江省平湖市。上诉人刘贯梅因与被上诉人胡忠伟、原审第三人干忠英、胡晓、胡伟晓、胡翠英、胡仁其房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2018）浙0482民初4401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘贯梅上诉请求：1.撤销一审判决，判令胡忠伟及干忠英、胡晓、胡伟晓、胡翠英、胡仁其将位于过户给刘贯梅；2.判决胡忠伟赔偿定金76000元；3.本案诉讼费用由胡忠伟承担。事实和理由：一、一审庭审结束时，刘贯梅已支付胡忠伟定金及房款合计375900元，但一审法院仅认定现金支付的两笔即2017年7月20日支付200000元、2017年7月21日支付170000元。事实上除上述两笔款项外，刘贯梅又因胡忠伟的请求断断续续支付累计5900元，该事实胡忠伟至今承认。一审对该事实没有确认是错误的。二、一审法院认定刘贯梅未支付定金与事实不符。房屋转让合同约定2017年7月20日支付定金370000元，刘贯梅也分两笔支付了该款项。定金不能超过合同总价款的20%，只能说超过20%的部分无效，应按照76000元适用定金罚则。三、涉案房屋为安置房，享受人员名单为胡忠伟、干忠英、胡晓、胡伟晓、胡翠英、胡仁其。一审因此认为房屋为上述人员共同共有，在没有取得其他共有人同意的情况下，该房屋不具备办理过户登记的条件。但胡忠伟、胡翠英、胡仁其一起居住在龙吟花苑，刘贯梅已合法占有涉案房屋较长时间，胡翠英、胡仁其不可能不清楚房屋买卖情况。据此完全能推断出胡翠英、胡仁其同意卖房的事实。干忠英、胡晓、胡伟晓虽没有居住在涉案房屋所在小区，但不可能不关心自己家房屋情况，只是现在感到有机会要价不愿承认。综上，刘贯梅与胡忠伟签订的房屋转让合同合法有效，刘贯梅已基本付清了房款并合法占有房屋，双方应当按约履行各自义务。干忠英、胡晓二审中辩称，当时卖房子其确实不知情。胡忠伟、胡伟晓、胡翠英、胡仁其二审中未作答辩。刘贯梅向一审法院起诉请求：1.胡忠伟立即将房屋过户给刘贯梅，干忠英、胡晓、胡伟晓、胡翠英、胡仁其协助办理诉争房屋的不动产过户登记手续；2.胡忠伟赔偿定金损失76000元；3.本案诉讼费用由胡忠伟承担。一审法院认定事实：2017年7月20日，刘贯梅与胡忠伟签订了《房屋转让合同》一份，约定胡忠伟自愿将坐落于的房屋以380000元转让刘贯梅。该房屋建筑面积80平方米，车库面积18.7平方米。付款方式为2017年7月20日支付定金370000元，余款10000元等房产证办理出来后支付，胡忠伟同时无条件配合刘贯梅办理过户手续或办理委托公证。胡忠伟应确保该房屋的产权合法，并无条件协助刘贯梅办理过户手续，否则属于违约，应支付违约金，即在退还刘贯梅已付定金的同时，再赔偿刘贯梅已付定金的一至二倍。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，刘贯梅于2017年7月20日支付胡忠伟200000元、于2017年7月21日支付胡忠伟房款170000元。另查，案涉坐落于平湖市胡忠伟户的农房拆迁所得的安置房，该户享受安置人员名单为：胡忠伟、干忠英、胡伟晓、胡晓、胡翠英、胡仁其。胡忠伟与干忠英于1999年10月28日办理结婚登记手续，于2014年5月20日经平湖市人民法院调解离婚。一审法院认为，案涉房屋系胡忠伟所在户原农房拆迁而取得的安置房，在户内成员未进行分割的情况下，应为户内成员共同共有。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件若干适用法律问题的解释》第三条的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力。故现虽无证据证明双方在签订案涉《房屋转让合同》时经过了其他共有人的同意，但案涉《房屋转让合同》系双方的真实意思表示，又未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效（关于定金的约定除外）。现案涉房屋存在其他共有人，又尚未办理不动产初始登记手续，在未能取得其他共有人同意的情况下,案涉房屋尚不具备可以办理过户登记手续的条件。故刘贯梅的相应请求，不予支持。至于刘贯梅主张胡忠伟赔偿定金损失76000元的请求。双方约定刘贯梅于2017年7月20日支付定金370000元，而刘贯梅虽于2017年7月20日支付200000元、于2017年7月21日支付170000元，但相应二份收条上均未标明系定金，且其中金额为170000元的收条上标明的又系房款，故现有证据并不足以证明定金已实际交付，双方关于定金的约定未满足生效要件，本案不应适用定金罚则。刘贯梅要求胡忠伟赔偿定金76000元的请求，亦不予支持。至于除上述370000元以外，刘贯梅是否又支付了胡忠伟购房款5900元，现也并无充分证据证明，本案中不予确认。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回刘贯梅的全部诉讼请求。一审案件受理费1700元，财产保全费780元，合计2480元，由刘贯梅负担。二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，涉案房屋为胡忠伟户的农村房屋搬迁安置所得，由户内安置人员即胡忠伟、干忠英、胡伟晓、胡晓、胡翠英、胡仁其共同共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，刘贯梅仅与胡忠伟签订房屋转让合同，在合同签订时胡忠伟已经与干忠英离婚三年多，现没有证据证明胡忠伟出售房屋经过了全体共有人同意。因此，一审对于刘贯梅要求办理房屋过户手续的诉请不予支持正确。关于定金，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。刘贯梅与胡忠伟签订的房屋转让合同中明确约定“2017年7月20日付定金37万元整”，而房屋总价为38万元。根据上述法律规定，超过合同标的额20%的部分无效，故定金应为76000元。刘贯梅在2017年7月20日已支付20万元，虽然收条没有注明定金，但在没有明确约定的情况下，定金亦属于购房款的一部分。一审以收条上未特别标明定金为由认定定金未实际交付，属认定错误，二审予以纠正。因刘贯梅要求办理房屋过户手续的诉请未得到支持，其以未办理过户违约为由主张适用定金罚则，亦不应支持。另外，刘贯梅上诉中称除已经支付37万元外，其还陆陆续续支付胡忠伟5900元。因刘贯梅没有提供支付凭证，本院难以采信。综上所述，刘贯梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1700元，由上诉人刘贯梅负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年一月十六日书记员 胡玉婷