江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2910号 上诉人（原审原告）：邱洁，女，1983年10月14日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。 委托诉讼代理人：崔瀚文，江西秦风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜钦华，系邱洁的配偶。 被上诉人（原审被告）：颜志豪，男，1998年10月12日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：颜永强，系颜志豪的叔叔。 被上诉人（原审被告）：吴玉琴，女，1974年2月26日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 被上诉人（原审被告）：夏军，男，1974年8月24日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 被上诉人（原审被告）：进贤县佰顺房产信息咨询服务中心，住所地：南昌市进贤县民和镇。 经营者：姜花里。 被上诉人（原审被告）：江西省阳春实业有限公司，住所地：江西省南昌市进贤县。 法定代表人：吴友仁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：万少锋，进贤县李渡法律服务所法律工作者。 上诉人邱洁因与被上诉人颜志豪、吴玉琴、夏军、进贤县佰顺房产信息咨询服务中心（以下简称佰顺房产）、江西省阳春实业有限公司（以下简称阳春公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省进贤县人民法院（2019）赣0124民初1446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 邱洁上诉请求：1.撤销江西省进贤县人民法院（2019）赣0124民初1446号民事判决，依法改判颜志豪、吴玉琴、夏军、佰顺房产、阳春公司支付邱洁购房款105636元及逾期利息；2.一、二审案件受理费由颜志豪、吴玉琴、夏军、佰顺房产、阳春公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，应依法改判。1、一审法院对于邱洁实际收到的房款数额没有查清，而认定邱洁未收到10万元购房款为证据不足、于法无据，与事实不符。邱洁与颜志豪签订80万元的房屋买卖合同，却仅收到698368元，不论出于何种原因，邱洁未收到全部购房是事实，一审法院未详细核查。2、一审法院对于颜志豪支付的购房款流向未予查清，阳春公司收到颜志豪支付的购房款533140元后，应将购房款返还邱洁，但阳春公司实际向夏军转款，对于数额及夏军是否截留，一审法院未予查清。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院认为邱洁与颜志豪的房屋买卖合同已履行完毕，适用法律存在错误。合同是否履行完毕应当以房屋出售方收到全部购房款为准，购买方有义务将全部房款准确、按时支付给出售方。依据合同的相对性，邱洁向颜志豪主张权利合理合法。因颜志豪的付款义务未履行完毕，佰顺房产应当按中介服务项目及承诺书，对上述购房款承担垫付义务。2、一审法院未对阳春公司收款行为的合法性作出认定。颜志豪与阳春公司签订的房屋买卖合同，实际是履行邱洁与颜志豪房屋买卖合同的“对外合同”，故阳春公司收取颜志豪支付的购房款后，应当转交邱洁。尽管阳春公司与邱洁无直接的房屋买卖合同关系，但阳春公司收取购房款的行为与颜志豪和邱洁之前的合同关系有直接关联。3、本案因转账数额引起纠纷，该转账行为是颜志豪与邱洁之间房屋买卖合同的履行行为，与本案合同有直接关联，向夏军主张购房款，不违背合同相对性原则。涉案房款的流向需查明，邱洁有理由怀疑夏军或阳春公司截留房款拒不返还。请求二审法院依法改判。 颜志豪辩称，颜志豪与邱洁之间达成了房屋买卖合同协议，约定颜志豪支付房款80万元，颜志豪已经支付80万元，颜志豪的义务已经履行完毕。 吴玉琴辩称，吴玉琴是老百姓房产中介的员工，涉案房屋最开始是在夏军手上的，是帮夏军出售，出售给邱洁之后就完成了交易，对后续情况不清楚。 夏军辩称，夏军于2017年委托老百姓中介出售涉案房屋，售出后交易就完成了，对后续情况不清楚，此后有一笔款项打到夏军账户，邱洁找到夏军，夏军就直接转给了邱洁。 佰顺房产辩称，邱洁挂房子到佰顺房产卖，颜志豪已经把所有的房款支付到位，佰顺房产的义务也已经完成。因为房款打不到邱洁的个人账户上，只能打到公司的账户上，佰顺房产当时确定款项是能履行的，所以佰顺房产的工作人员姜迪龙才出具承诺书。 阳春公司辩称，邱洁的诉请无事实和法律依据，要求法院依法驳回邱洁要求阳春公司承担责任的请求。1.本案所涉房屋的所有权和处分权由阳春公司享有，夏军及邱洁未经阳春公司的授权许可无权出售涉案房屋。2.夏军陈述本案所涉的房屋出售给邱洁，之后又转卖给颜志豪，阳春公司不清楚、未参与，与阳春公司无关，相关的法律责任由各方当事人自行承担。3.阳春公司只认可与颜志豪所签订的商品房买卖合同，阳春公司只收取了购房款533140元（含首付款），阳春公司按照合同的约定为颜志豪的房屋办理了产权证并交付，所以合同的义务已经履行完毕，涉案的两次转让跟阳春公司无关。 邱洁向一审法院起诉请求：1.请求法院判令颜志豪、吴玉琴、夏军、佰顺房产、阳春公司支付邱洁购房款105626元及逾期利息；2.本案诉讼费用由颜志豪、吴玉琴、夏军、佰顺房产、阳春公司承担。 一审法院认定事实：2017年7月28日，邱洁与夏军以及进贤县老百姓房产信息咨询服务中心的工作人员吴玉琴签订《房屋买卖合同》，约定由夏军将坐落于进贤县XXX大道xx小区x栋x单元x楼xx房号三室两厅一厨两卫的房屋出售给邱洁，房屋总售价69万元，夏军承诺负责将产权办理到邱洁、姜钦华夫妻名下，不再中途加价，不收任何费用，邱洁不再承担办理手续费用。邱洁履行付款义务，吴玉琴予以认可。2018年12月27日，邱洁、颜志豪、佰顺房产签订《房屋买卖中介合同》，由邱洁将上述房屋出售给颜志豪，三方约定房屋总价款80万元，由邱洁承担房屋交易过户费用，付款方式为银行贷款，颜志豪付定金2万元，由佰顺房产代为保管，双方各承担中介费用8000元。颜志豪按约支付定金2万元，邱洁向颜志豪出具了收条。2019年1月2日，姜迪龙向邱洁出具承诺书，承诺2019年7月2日之前如邱洁未收到该房屋银行首付款163014元和尾款370000元（银行保证金除外），姜迪龙承诺垫付所有款项。因邱洁与阳春公司未签订商品房买卖合同，该套房屋未办理产权登记，故邱洁与颜志豪协商通过一手房方式交易该套房屋。嗣后，颜志豪与阳春公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定房屋每平米3800元，预测面积共140.3平方米，总价款533140元。2019年1月2日，颜志豪向邱洁银行转账250860元。同日，颜志豪向阳春公司转款163140元；1月14日，向阳春公司支付60000元，共计向阳春公司支付购房首付款223140元，并且向银行申请贷款310000元。夏军向邱洁转账购房款427508元。现邱洁仅收到颜志豪支付购房款270860元，夏军代转款427508元，共计698368元，邱洁认为颜志豪未付清房款，为维护自身权益，遂向一审法院提出如前诉请。 一审法院认为，邱洁与颜志豪、佰顺房产签订《房屋买卖中介合同》，各方意思表示真实，合法有效，本案系房屋买卖合同纠纷。颜志豪向邱洁、阳春公司给付购房款800000元，已履行付款义务，邱洁已履行配合颜志豪签订房屋预售合同等义务，双方均按合同履行约定义务，房屋买卖合同已履行完毕，故邱洁要求颜志豪给付剩余购房款10余万元，证据不足，于法无据，一审法院不予支持。邱洁要求佰顺房产承担连带责任，因颜志豪已按约履行付款义务，故佰顺房产无需承担垫付义务，对邱洁的诉请，一审法院不予支持。因夏军汇款427508元给邱洁，与邱洁要求的数额不符，该纠纷系由转账数额引起，与本案房屋买卖合同无直接关联，根据合同相对性，本案不予以处理。各方对转账金额如有争议，可另行主张权利。综上，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决：驳回邱洁的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1206元，由邱洁负担。 本院二审期间，双方未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实予以确认。 另查明，阳春公司收到颜志豪533140元购房款后，向夏军转款427508元，剩余105632元在阳春公司处。 本院认为，夏军委托进贤县老百姓房产信息咨询服务中心卖房，进贤县老百姓房产信息咨询服务中心工作人员吴玉琴与邱洁签订《房屋买卖合同》，系夏军、邱洁的真实意思表示，对双方当事人具有约束力，邱洁已完成付款义务，夏军亦按合同约定交纳办理产权证手续费。嗣后，因邱洁与颜志豪达成买卖房屋协议，约定直接给颜志豪办理产权证。现邱洁上诉主张未收到颜志豪的全部房款，要求夏军承担责任，于法无据，本院不予支持。邱洁与颜志豪、佰顺房产签订的房屋买卖中介合同，系各方当事人真实意思表示，合法有效。颜志豪已经按合同约定履行全部购房款80万元，合同义务已经实际履行完毕。邱洁上诉主张未收到颜志豪的全部房款，并要求佰顺房产承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。至于邱洁上诉要求阳春公司对其未收到的剩余房款承担责任，因邱洁与阳春公司未签订任何协议，双方之间无权利义务关系，根据合同相对性原则，对邱洁的上述主张本院不予支持。 综上所述，邱洁的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2431元，由上诉人邱洁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 俞志翀 审 判 员 王革生 二〇二〇年一月六日 法官助理 吁拉拉 书 记 员 应思奇