包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初4130号原告：包头中冶正盛置业有限责任公司，住所地包头市昆都仑区。法定代表人：张孝永，董事。委托诉讼代理人：赵中杰，北京友恒律师事务所律师。被告：张子龙，男，1988年9月16日出生，汉族，职业不详，户籍所在地包头市九原区。第三人：中国银行股份有限公司包头市昆都仑支行，营业场所包头市昆都仑区。负责人：于龙，行长。委托诉讼代理人：刘治，男，该公司职工。原告包头中冶正盛置业有限责任公司（以下简称中冶正盛公司）与被告张子龙、第三人中国银行股份有限公司包头市昆都仑支行（以下简称中国银行昆都仑支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中冶正盛公司的委托诉讼代理人赵中杰和第三人中国银行昆都仑支行的委托诉讼代理人刘治到庭参加诉讼。被告张子龙经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中冶正盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》及附件，被告配合原告办理注销合同备案登记手续；2.判令被告偿还原告代偿的银行贷款本金7447.7元及利息10882.75元；3.判令向原告承担违约金69145.7元；4.判令被告承担原告主张权利所产生的律师费损失40000元；5.以上2、3、4项诉讼请求金额直接从被告支付的首付款中扣除；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2017年5月16日签订《包头市商品房买卖合同》及附件，约定被告购买原告开发建设的坐落于包头市昆区××号房屋一套，房屋总价款691457元，建筑面积115.26平方米。买卖合同签订后，被告向原告支付了首付款291457元，余款400000元以按揭贷款方式支付，被告与第三人签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，办理银行贷款，原告为被告向第三人提供保证，就被告按期还款向第三人承担阶段性担保责任。但是，原告于2019年5月15日收到了第三人的《通知书》，被告自2018年12月3日起己逾期还款，严重违反贷款合同约定，第三人要求原告承担保证责任。原告在2019年6月12日向被告签发公函，要求被告尽快偿还贷款，但被告拒不按照合同约定履行义务，第三人要求原告承担保证责任并于2019年6月19日从原告保证金账户扣除7447.7元，以抵扣被告己经逾期部分按揭贷款。原告在此过程中通过向被告发函、打电话、短信通知等多种方式进行沟通，被告却始终拒不纠正违约行为。被告的违约行为已造成了原告的重大损失，已经构成根本违约。按照买卖合同附件五第四条约定，如果被告逾期偿还按揭贷款致使原告承担保证责任的，原告有权解除买卖合同并要求被告承担购房款总额10％的违约金。原告在2019年6月20日向被告发出律师函，通知被告解除买卖合同并承担违约责任。故原告诉至法院，请求判如所请。张子龙未到庭，未提交答辩意见。中国银行昆都仑支行陈述称，同意解除原、被告之间的合同，但应当偿还银行贷款本金、利息、罚息等所有费用。本院经审理认定事实如下：2017年5月16日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》一份，被告购买原告开发的位于包头市昆都仑区××号房屋一套，总价款为691457元，其中首付款为291457元，剩余400000元办理银行按揭贷款。双方在《附件五：补充协议》中约定，原告为被告申请的按揭贷款提供阶段性担保，如被告未按约定向按揭贷款银行偿还任何本息，致使原告承担保证责任而代被告向按揭贷款银行偿还到期贷款本息、罚息、复利等之一的，被告应在原告偿还之日起7日内偿付原告，并从原告代被告偿还之日起至被告实际偿付原告之日止，按该商品房总购房款金额每日2?的标准向原告支付违约金。因被告逾期偿还本息致使按揭贷款银行解除贷款合同的，或被告未在上述期限内偿付原告的，原告有权解除《买卖合同》，被告应当向原告支付该商品房总购房款10%的违约金，由此引起的其他责任均由被告自行承担。合同签订后，被告依约向原告交付了首付款291457元。之后，原、被告、第三人签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，被告向第三人办理银行按揭贷款400000元，原告为被告提供阶段性担保。因被告未按期偿还贷款，2019年5月15日，第三人向原告出具《通知书》一份，宣布借款全部提前到期，要求被告或原告偿还第三人借款剩余本金389824.57元及相应利息、罚息。原告收到通知后，即向被告出具《催告函》一份，要求被告积极履行还款义务，如因被告原因导致原告保证金被扣除，则由被告承担相应责任。2019年6月19日，因被告未按期偿还贷款，第三人从原告保证金账户扣款18330.45元，包括本金7447.7元和利息10882.75元。因被告未按期偿还贷款，第三人向本院申请了公证债权执行，并已申请我院将本案所涉房屋预查封。庭审中，原告还向本院举证了原告与北京友恒律师事务所签订的《委托代理协议》一份，该协议载明，该律师事务所代理本案一审阶段的法律服务费用为40000元。原告称其于2018年5月31日已经通知被告收房，但被告没有来办理。本院认为，被告未按期向第三人偿还贷款，导致原告承担了阶段性担保责任，按照合同约定，原告有权解除其与被告签订的《包头市商品房买卖合同》，被告应当向原告支付代偿款18330.45元。涉案房屋尚未办理不动产权属登记，双方签订的《包头市商品房买卖合同》只是在房屋管理部门登记备案，并不因此发生物权变动的效力。原告作为涉案房屋的开发商，按照双方约定行使合同解除权的行为符合法律规定，应当受到法律保护。故原告主张解除《包头市商品房买卖合同》及附件、被告协助原告办理注销合同登记备案手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因被告的违约行为导致合同解除，故被告应当承担相应的违约责任。按照合同约定，被告应当向原告支付总房款10%的违约金，数额为69145.7元。违约金的立法本意旨在以补偿性为基础，以惩罚性为补充，被告承担69145.7元的违约金已经足够弥补原告遭受的损失。原告在已经主张被告支付违约金的前提下，仍主张被告赔偿律师费损失，其该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。合同解除后，原告已收取被告的购房款691457元应退还给被告，被告应当向原告支付的违约金69145.7元、代偿款18330.45元先从上述购房款中扣除，余款603980.85元由原告先用以清偿被告欠第三人的剩余贷款本金、利息、罚息及违约金等费用后，其余款项退还被告。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告包头中冶正盛置业有限责任公司与被告张子龙签订的《包头市商品房买卖合同》及附件；二、被告张子龙于本判决生效后三十日内协助原告包头中冶正盛置业有限责任公司办理注销合同登记备案手续；三、被告张子龙于本判决生效后三十日内向原告包头中冶正盛置业有限责任公司支付代偿款18330.45元；四、被告张子龙于本判决生效后三十日内向原告包头中冶正盛置业有限责任公司支付违约金69145.7元；以上第三、四项共计87476.15元，从被告张子龙已支付原告包头中冶正盛置业有限责任公司的购房款691457元中予以扣除，余款603980.85元由原告包头中冶正盛置业有限责任公司于本判决生效后三十日内先用以清偿被告欠第三人中国银行股份有限公司包头市昆都仑支行的贷款本金、利息、罚息及违约金等费用后，剩余款项退还被告张子龙；五、驳回原告包头中冶正盛置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2850元、公告费560元（原告已预交），由原告包头中冶正盛置业有限责任公司负担863元，由被告张子龙负担2547元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，同时交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审 判 长 杨斌林人民陪审员 刘琦英人民陪审员 任秀云 二〇二〇年一月六日 书 记 员 李 婷 附本判决适用法律条款:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。