文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初5365号原告：涟水县诚信物业服务有限公司，住所地涟水县安东路红日路交界处。法定代表人：张春，该公司总经理。委托诉讼代理人：金小飞，涟水县涟城法律服务所法律工作者。被告：王锦虎，男，1962年8月6日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：李金梅，女，1965年4月5日出生，汉族，居民，住涟水县。两被告共同委托诉讼代理人：陈兆甫，涟水县岔庙法律服务所法律工作者。原告涟水县诚信物业服务有限公司（以下简称诚信物业公司）诉被告王锦虎、李金梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日受理后，依法由审判员王丽适用简易诉讼程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理，原告诚信物业公司的委托诉讼代理人金小飞、被告王锦虎、李金梅及其委托诉讼代理人陈兆甫到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序，于2020年1月10日组成合议庭公开开庭进行了审理，原告诚信物业公司的委托诉讼代理人金小飞、被告王锦虎及两被告的委托诉讼代理人陈兆甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告给付物业服务费47745.04元、滞纳金23928.41元，合计71673.45元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系涟水县新涟中花园小区物业服务的提供者，被告系新涟中花园20号楼01、02、03室业主，其于2012年9月20日办理了收房手续，尚欠物业服务费29777.04元，且根据合同约定，被告还应承担相应的滞纳金。2013年10月1日，被告租赁新涟中花园小区20号楼4-11号、11号商铺，根据被告与房屋所有权人即涟水兴达置业有限公司（以下简称兴达公司）签订的租赁合同约定，租赁期间被告应承担物业服务费。被告与兴达公司之间的租赁合同于2016年1月12日经人民法院判决解除，被告尚欠租赁期间的物业服务费17968元及滞纳金。原告认为，被告应按约定交纳物业服务费，逾期已构成违约，应承担滞纳金。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告王锦虎、李金梅辩称，1.没有缴纳原告部分物业费是事实，没有缴纳的原因是原告违法违规多收业主的物业管理费；2.原告的物业服务不到位，垃圾遍地、部分地段坑坑洼洼无人修复，严重违反物业服务合同的约定；3.被告当初缴纳了保证金3000元，原告没有退还，应该抵算被告的物业费；4.被告租赁的房屋，合同解除时间是2015年6月1日，而非原告诉状中所说的日期；5.原告当年委托被告为其看管小区门前社会车辆乱停乱放问题，应该给付工资，却未给付，应该抵扣物业费，我们已经起诉原告委托合同。综上，请求法庭驳回原告的诉请。本院经审理查明如下事实：被告王锦虎、李金梅系涟水县新涟中花园20号楼01、02、03室三套商铺的业主，三套商铺总建筑面积为388.57平方米。2013年10月1日，被告王锦虎与兴达公司签订了1份《商铺租赁合同》，约定兴达公司将其所有的位于涟水县涟城镇新涟中花园东大门北侧内门面二楼4-11号商铺（面积为671平方米）以及东大门北侧内门面一楼11号商铺（面积为61平方米），两套商铺的总面积为732平方米，租赁给被告王锦虎使用，租赁期限自2013年10月1日起至2018年9月30日止，租赁期间所产生的税费及其他一切费用由被告王锦虎负责。2015年10月14日，兴达公司以被告王锦虎未能在2014年10月1日前支付2014年10月1日至2015年10月1日的租金为由，诉至本院，要求解除双方之间的《商铺租赁合同》。2016年1月12日，本院作出（2015）涟商初字第00916号民事判决书，判决解除原、被告签订的《商铺租赁合同》。2011年4月8日，原告和兴达公司签订《新涟中花园小区前期物业管理委托合同》，约定兴达公司委托原告对新涟中花园小区实行前期物业管理，原告负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施的维修、养护和管理等，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费等，每一年预收费一次，收费时间为一年期的前后五日内。委托期限自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。物业服务费用价格为：营业用房按建筑面积每月每平方米1元收取。公共水费50元/年、公共电费50元/年。业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.005%按日交纳滞纳金。合同签订后，原告为该小区提供物业管理服务事宜。2015年3月8日，原告再次和兴达公司签订《涟水县“新涟中花园”小区物业服务委托合同》，约定兴达公司将新涟中花园小区委托原告实行物业管理，原告负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造、养护和管理等，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共水电分摊费等，业主办理入住手续时一次性交清规定时限内费用。委托管理期限自合同签订之日起至业主委员会与新的物业服务企业签订物业服务合同止。物业管理费每一年收取一次。商业用房按建筑面积每月每平方米1元收取（不含公用水电费）。每年收取公共电费50元/户、公共水费50元/户。业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.05%按日交纳滞纳金。2012年9月20日，被告王锦虎交纳了关于20号楼01、02、03号商业用房装修保证金3000元、物业管理费4662元、公用水电费300元、装修人员管理费380元、垃圾清运费503元。2019年7月13日，原告向新涟中花园小区全体业主发出《告示》，告知全体业主其将于2019年7月15日退场，不再为该小区提供物业服务。以上事实，有当事人当庭陈述、原告提供的被告王锦虎、李金梅与兴达公司签订的3份《商品房买卖合同》、被告王锦虎与兴达公司签订的《商铺租赁合同》、（2015）涟商初字第00916号民事判决书、《新涟中花园小区前期物业管理委托合同》、《涟水县“新涟中花园”小区物业服务委托合同》、物业服务合同备案证明、2张收款收据、1张照片，被告提供的照片，本院调取的《告知函》、《移交说明》等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，第一，关于被告王锦虎、李金梅所有的新涟中花园20号楼01、02、03号房屋是否应当向原告交纳物业服务费的问题，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与兴达公司签订的物业服务合同，对两被告具有法律约束力，两被告应当按照合同的约定向原告支付物业服务费等。两被告辩解，被告王锦虎与原告签订了《前期物业服务合同》，应当按照该合同交纳物业服务费等，但该合同中并未就两被告所有的商铺如何收取物业服务费进行约定，故两被告仍应按照兴达公司与原告签订的物业服务合同的约定，按建筑面积每月每平方米1元向原告支付物业服务费。两被告辩解，其自2014年7月13日才接收了该3套商铺，本院认为，两被告已于2012年9月20日向原告交纳了相应的物业服务费等，证明两被告于2012年9月20日即接收了该3套商铺。两被告还辩解，原告提供物业服务不符合合同约定，并提供了相应的照片予以证实，本院酌定两被告按照合同约定的85%向原告支付物业服务费。两被告于2012年9月20日交纳了关于该三套商铺装修保证金3000元、物业管理费4662元、公用水电费300元等，经过计算，该费用应为1年的费用，故两被告自2013年9月20日起拖欠原告物业服务费。通过原告提供的张贴于新涟中花园的《告示》，以及本院调取的《告知函》、《移交说明》等证据，能够证明原告自2019年7月13日退出新涟中花园小区，不再为该小区提供物业服务。综上，两被告应向原告支付关于新涟中花园20号楼01、02、03号商铺，2013年9月21日至2019年7月13日的物业服务费为388.57㎡×1元/月/㎡×69.77个月×85%=23043.95元。因原告同意将两被告交纳的3000元保证金折抵物业服务费，故两被告还应向原告支付物业服务费23043.95元-3000元=20043.95元。原告与兴达公司及两被告签订的物业服务合同，均约定公共水电费按照100元/户/年交纳，故两被告应当向原告支付公共水电费为100元/户/年×3户×5.81年=1743元。第二，关于王锦虎租赁的新涟中花园小区东大门北侧内门面二楼4-11号商铺以及东大门北侧内门面一楼11号商铺，两被告是否应当向原告支付物业服务费的问题，因仅为被告王锦虎与兴达公司签订《商铺租赁合同》，由其使用该两户商铺，故对原告要求被告李金梅支付该两户商铺的诉讼请求，本院不予支持。因兴达公司与原告签订的前期物业服务合同约定，应当由物业使用人支付物业服务费，且被告王锦虎与兴达公司签订的租赁合同亦约定由被告王锦虎承担一切费用，故对原告要求被告王锦虎支付该两户商铺物业费、公共水电费的诉讼请求，本院予以支持。被告王锦虎自2013年10月1日起租赁该两户商铺，其应自该日起支付物业服务费等。本院于2016年1月12日作出（2015）涟商初字第00916号民事判决书，判决解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，原告自愿要求被告王锦虎支付物业费至2015年10月1日，本院照准。被告王锦虎辩解，与兴达公司自2015年6月1日起即中止了租赁合同，本院认为，该日期仅为被告王锦虎与兴达公司就租金产生纠纷之日，之后，被告王锦虎仍在使用该两户商铺，其仍应继续支付物业服务费等，故对其辩解，本院不予采信。综上，被告王锦虎应向原告支付新涟中花园4-11号商铺、11号商铺，2013年10月1日至2015年10月1日的物业服务费为732㎡×1元/月/㎡×24个月×85%=14932.8元，公共水电费为100元/户/年×2户×2年=400元。第三，关于原告要求被告支付滞纳金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原告与兴达公司签订的前期物业服务合同，约定业主或物业使用人逾期交纳费用服务费等的应当按照应交金额的0.005%按日交纳滞纳金，故两被告应当向原告支付滞纳金。但因原告提供的物业服务仍需有完善之处，本院酌定关于新涟中花园20号楼01、02、03号商铺，两被告向原告支付滞纳金10000元；新涟中花园4-11号商铺、11号商铺被告王锦虎向原告支付滞纳金3650元。综上，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款《最高人民法院》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告王锦虎、李金梅于本判决生效之日起十日内向原告涟水县诚信物业服务有限公司支付关于新涟中花园小区20号楼01、02、03号商铺，2013年9月21日至2019年7月13日期间的物业服务费20043.95元、公共水电费1743元、滞纳金10000元，合计31786.95元。二、被告王锦虎于本判决生效之日起十日内向原告涟水县诚信物业服务有限公司支付关于新涟中花园小区东大门北侧内门面二楼4-11号商铺、东大门北侧内门面一楼11号商铺，2013年10月1日至2015年10月1日期间的物业服务费14932.8元、公共水电费400元、滞纳金3650元，合计18982.8元。三、驳回原告涟水县诚信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1592元，由被告王锦虎负担1144元（其中的670元，由被告李金梅与被告王锦虎共同负担）、原告涟水县诚信物业服务有限公司负担448元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，收款账号：62×××26）。审 判 长  王 丽人民陪审员  薛伯美人民陪审员  雍学喜二〇二〇年一月十五日书记员钱泉附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百四十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。