呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4797号上诉人（原审被告）：内蒙古途家商业管理有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区公安局对面金隅环球金融中心4号楼西塔9047号。法定代表人：高鸿燊，该公司总经理。委托诉讼代理人：林俊峰，内蒙古蒙宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦霞，女，住呼和浩特市。上诉人内蒙古途家商业管理有限公司（以下简称途家公司）因与被上诉人秦霞房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初5719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人途家公司的委托诉讼代理人林俊峰，被上诉人秦霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。途家公司上诉请求：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初5719号民事判决；二、依法改判驳回秦霞的诉讼请求；三、本案诉讼费由秦霞承担。事实和理由：一、一审判决在查明秦霞交付给途家公司的房屋存在工程没有通过消防一次验收，被消防部门处罚责令停止使用的情况下，仍判决支持秦霞的诉讼请求，明显错误。秦霞与途家公司于2015年12月9日签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理合同》，约定租赁房屋的相关事宜，并在《物业委托管理合同》第14条约定了“托管期间，如因甲方(秦霞)原因影响托管物业经营的，甲方应向乙方（途家公司）及受到影响的客人承担赔偿责任”。合同签订后，途家公司开始为公寓营业做准备并按合同约定如期向秦霞支付了租金。在合同履行过程中因秦霞出租给途家公司使用的房屋一次消防验收未通过,导致途家公司所经营的公寓不能营业。途家公司向法庭出示的消防部门处罚决定书和消防验收证明已经充分证实,秦霞租赁给途家公司的房屋直到2018年6月7日才通过消防验收的事实。途家公司与秦霞签订《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》的目的就是通过经营酒店式公寓获取利润并支付秦霞租金。未能通过消防验收的工程不能投入使用,是《消防法》的禁止性规定,秦霞交付给途家公司的房屋不能使用,显然是秦霞违约,途家公司依据合同法规定有权行使抗辩权,不支付秦霞租金,待秦霞的房屋经过一次消防验收、公寓开始营业后,再支付租金。秦霞的房屋不能使用,是开发商未按规定取得消防验收造成的,关于房屋不能使用期间的经济损失应当依据秦霞与开发商签订的商品房买卖合同,向开发商主张赔偿。一审法院在途家公司已经举证证明秦霞交付的房屋不能使用的情况下,仍然认定途家公司未能举证证明未营业,显然违反了民事诉讼“谁主张,谁举证”的法律规定。至于,途家公司在2018年7月份酒店式公寓正常营业之后未向秦霞支付租金,是由于秦霞起诉要解除租赁合同和物业委托管理经营合同,途家公司是等有判决结果后再向其支付。而2017年4、5、6月份50%的租金未支付,是由于秦霞不配合办理购房贷款,未交清购房款,房屋所有权还未归秦霞所有。另外,一审判决认定秦霞于2019年8月10日已经收回房屋,并判决解除合同,更是错误的。途家公司未支付秦霞租金是有理由的,并不是违约行为,并不能导致合同解除。秦霞与其他业主串通在2019年8月10日将途家公司正在营业的酒店强行占用，将入住的客人逐出酒店，导致酒店停业，给途家公司造成巨大经济损失，途家公司将通过法律程序追究秦霞和其他业主的责任。庭审中，双方当事人对于《商品房回购协议》已经解除均无异议，故途家公司明确其上诉请求为：撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初5719号民事判决第一、三、四项，驳回秦霞主张途家公司支付租金、违约金以及解除《房屋租赁合同》、《物业委托管理合同》的诉讼请求。秦霞辩称，一、公寓没有通过消防一次验收并非事实，是途家公司遭到了消防部门的行政处罚而被迫停业，在公证书中可以体现。二、2015年12月9日秦霞签订《房屋买卖合同》时就与途家公司签订了《房屋租赁合同》，租期15年，从2017年4月1日至2032年3月30日，途家公司对于房屋未通过消防验收是明知的，而且租赁合同也未对消防验收进行约定；途家公司一直占用房屋应当支付房屋租金，没有通过消防验收不是拒付租金的理由。途家公司2017年4-6月以秦霞未交齐购房款为由只支付50%的租金，但未能办理贷款足额支付房款是由于途家公司的原因，而非秦霞的原因，途家公司应当足额支付2017年4-6月的租金。三、2018年4-6月，途家公司正常营业，但从2018年4月起至今未向秦霞支付租金。四、2019年7月，业主向途家公司要求租金未果，途家公司于2019年8月10日以书面形式向广大业主告知“酒店停止营业、停止向业主支付租金”。这主观上表示途家公司不支付租金并愿意将房屋归还给业主，所以8月11日业主将自己房屋收回。五、2019年9月12日，秦霞委托内蒙古陀力律师事务所向途家公司发出了解除合同的律师函，途家公司收到律师函没有做出任何回应。秦霞向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除秦霞与途家公司签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》及《商品房回购协议》,并支付拖欠秦霞的租金18567元(截止2018年6月份);2.判令途家公司支付秦霞依合同约定的违约金8252元;3.判令途家公司支付秦霞从2018年6月份之后占用房屋的租金,直至途家公司腾出房屋为止;4.本案诉讼费用由途家公司承担。一审法院认定事实：2015年12月9日,秦霞(甲方)与途家公司(乙方)签订《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》、《商品房回购协议》,《房屋租赁合同》、《物业委托经营合同》约定秦霞将其购买的呼和浩特市××区金隅环球金融中心第4号楼6层6011号房屋出租给途家公司,用于酒店式公寓的经营,房屋建筑面积75.02平方米,房屋租赁期(也即托管经营期限)自2017年4月1日至2032年3月31日,共计15年,房屋租金每年49512元,按月支付,每个月的1日向甲方支付当期租金;甲、乙任何一方有违约情形的,应按一个月租金的两倍向对方支付违约金。《商品房回购协议》约定,途家公司回购秦霞所购商品房,回购价617644元。合同签订后,秦霞向途家公司交付了房屋,途家公司向秦霞支付2017年4月、5月、6月的租金共计6189元。2017年7月1日至2018年3月31日的租金共计43323元。案件审理过程中,双方认可秦霞于2019年8月10日将案涉租赁房屋收回,途家公司在未支付2018年4月及之后租金的情况下一直使用案涉租赁房屋至2019年8月10日。2018年7月12日,秦霞与途家公司签订《解除合同协议书》,双方协商《商品房回购协议》自2018年7月12日解除,自解除之日起,原合同中约定的双方权利义务终止,双方互不承担违约责任。2018年3月29日,呼和浩特市赛罕区公安消防大队向途家公司作出行政处罚决定书,决定给予内蒙古途家商业管理有限公司新建的途家斯维登酒店责令停止使用,并处罚款人民币叁万元整的处罚。2018年6月7日,内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市××队出具建设工程消防验收意见书,对内蒙古金隅置地投资有限公司申报的金隅环球金融中心4#楼(地上18层,建筑高度77.8米,地上建筑面积65875平方米)进行资料审查,通过了消防验收。一审法院认为，秦霞与途家公司签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》、《商品房回购协议》,系双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后,秦霞向途家公司交付了租赁房屋,途家公司应当按照约定按月向秦霞支付租金。对于秦霞主张解除《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》的诉讼请求,《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同”,本案中,途家公司向秦霞支付部分租金后,未支付2018年4月及之后的租金,秦霞有权解除《房屋租赁合同》以及相应的《物业委托管理经营合同》,秦霞于2019年8月10日收回案涉租赁房屋,故秦霞与途家公司签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》已于2019年8月10日实际解除,一审法院对此予以确认,对秦霞的该项诉讼请求,一审法院予以支持。对于秦霞主张解除《商品房回购协议》的诉讼请求,因双方已于2018年7月12日签订了《解除合同协议书》,协商解除该协议,一审法院对此予以确认,对秦霞的该项诉讼请求,一审法院予以支持。对于秦霞主张途家公司支付2018年6月前欠付租金及之后房屋占用期间租金直至腾出房屋之日止的诉讼请求,因途家公司欠付2017年4月、5月、6月的租金6189元、2018年4月至2019年8月10日期间的租金,故途家公司应向秦霞支付2017年4月至2019年8月10日期间欠付的租金73536元(6189元+4126元×16个月10天),对于秦霞主张途家公司支付租金的诉讼请求,一审法院予以支持。对于途家公司提出因案涉房屋未通过消防验收影响其经营使用,其拒付租金是履行抗辩权的抗辩意见,对此途家公司未举证证明其因此未营业,且在消防验收通过后,其亦未履行支付租金的义务,对其该项抗辩意见,一审法院不予采纳。对于秦霞主张途家公司支付违约金的诉讼请求,按照双方签订的《房屋租赁合同》约定,任意一方违约应按一个月租金的两倍承担违约责任,途家公司未按约定支付租金的行为已构成违约,其应按照合同约定承担违约责任,故其应向秦霞支付违约金8252元(4126元×2倍),对秦霞的该项诉讼请求,一审法院予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条规定,判决:一、确认秦霞与内蒙古途家商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》于2019年8月10日解除;二、确认秦霞与内蒙古途家商业管理有限公司签订的《商品房回购协议》于2018年7月12日解除;三、内蒙古途家商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向秦霞支付租金73536元;四、内蒙古途家商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向秦霞支付违约金8252元;五、驳回秦霞的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了三组新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。途家公司提交了一组新证据为2018年4月1日至2018年6月30日途家公司增值税纳税申报表打印件，拟证明途家公司从租赁秦霞房屋之日至消防验收合格之前一直未营业，没有营业收入。秦霞质证认为，对于该证据不予认可，没交税不能证明不营业。对于该份证据本院认为，增值税纳税申报表是途家公司自己出具，自行向税务机关申报的情况，不能证明途家公司的实际经营情况，对该份证据不予确认。秦霞提交了两组新证据，第一组为一份公证书，拟证明途家公司在2018年4-5月期间一直在营业，在携程网上呼和浩特斯维登酒店店面论坛上有客人做出的点评。途家公司质证认为，对公证书的真实性没有异议，但公证的申请人不是秦霞，对真实性不予认可，而且点评是试营业期间酒店自己在网上做的点评，是为了在携程网上取得较高的好评率。对于该份证据本院认为虽然公证申请人不是本案当事人秦霞，但公证取证的内容与本案具有关联性，对于该份证据本院予以确认。第二组新证据为《商品房买卖合同》复印件，拟证明涉案房屋的买卖情况，途家公司对该份证据没有异议，对于该份证据本院予以确认。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，对于一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决确认秦霞与途家公司签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》于2019年8月10日解除是否恰当；秦霞主张途家公司向其支付的租金以及违约金有无事实及法律依据。首先，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”的约定，秦霞与途家公司于2015年12月9日签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定履行合同。途家公司占有使用案涉房屋应当依约支付房屋租金。在签订上述合同时，途家公司对于案涉房屋尚未达到《商品房买卖合同》约定的交付时间及交付条件，没有进行交付是知晓的，在此情况下，双方在上述合同中仍然确定了租赁期间以及托管经营期间，并约定了租金。途家公司对于案涉房屋是否能够达到经营条件的风险应有预判。在《行政处罚决定书》中显示处罚原因是“未经消防验收擅自投入使用”，途家公司作为酒店经营者对于案涉房屋未通过消防验收，擅自进行酒店经营所产生的风险应当自行承担。途家公司以此为由拒付秦霞2018年4-6月房屋租金的理由不能成立，对其该项上诉理由本院不予支持。其次，对于2017年4-6月房屋租金，途家公司作为《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》的合同主体，该两份合同均未把是否足额支付购房款作为支付租金的条件，途家公司以此为由减半支付秦霞2017年4-6月房屋租金缺乏依据，其该项上诉理由不能成立。第三，关于2018年7月至2019年8月10日的房屋租金，本案中秦霞及途家公司均认可2019年8月10日秦霞收回了案涉房屋，途家公司在2018年7月至2019年8月10日期间占有使用案涉房屋，又以秦霞提起诉讼为由未支付该期间的房屋租金，其不支付租金的理由不能成立，该项上诉理由本院不予支持。第四，途家公司未按照合同约定支付租金，构成违约，按照双方《房屋租赁合同》的约定应当承担违约金，一审法院对于违约金的认定并无不当。第五，虽然秦霞一审诉讼请求中请求判令解除《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》，但是在本案审理中秦霞在2019年8月10日收回了案涉房屋，途家公司也认可该事实，双方已不具备继续履行《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》的基础，故一审法院确认双方的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》于2019年8月10日实际解除并无不当。至于途家公司认为秦霞收回房屋的行为违反法律规定，可另行主张。综上所述，途家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费568元，由内蒙古途家商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡雪莹审 判 员 李 艳审 判 员 韩 韬 二〇二〇年一月十六日法官助理 刘亚楠书 记 员 张 猛