广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7044号上诉人（原审原告）：葛东海，男，1968年4月4日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区***********。委托诉讼代理人：肖志刚，广东力诠律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵志祥，广东力诠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市恒高房地产有限公司，住所地广东省中山市**************期D6幢206B卡,统一社会信用代码：914************299。法定代表人：卢鹏程，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴冬尼，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈晓彤，女，该公司员工。上诉人葛东海因与被上诉人中山市恒高房地产有限公司（以下简称恒高公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初4114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。葛东海上诉请求：撤销一审判决，改判恒高公司立即向葛东海支付逾期交房违约金（暂计为68325.2元，自2016年3月31日起以购房款630888元为基数，按每日万分之一计至恒高公司取得位于中山市******“宝鸭塘”紫熙园5期13幢301房的中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止，暂计至2019年3月19日为1083天）、逾期办证违约金（暂计为1766.5元，自2019年2月19日起以购房款630888元为基数，按每日万分之一计至恒高公司取得前述房产的房地产权证之日止，暂计至2019年3月19日为28天）。事实和理由：一、一审酌定调整的逾期交房违约金、逾期办证违约金的利率不足以填补葛东海的实际损失，应予调高。涉案商品房买卖合同的违约条款显失公平，违约金标准应予调高，而违约金的调整又应当以完全填补当事人实际损失为基本考量。本案中，恒高公司逾期三年多未办理验收备案登记证和半年多未办理房屋产权证，使得葛东海作为涉案商品房的产权人，对其购买的商品房所享有的权益长期受限，虽无法明确具体损失金额，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，本案应当参照认定葛东海的实际损失数额范围，商品房买卖合同约定的日万分之零点五的违约金标准明显不足以弥补葛东海的经济损失。二、本案是系列案之一，一审判决应当本着类案同判的原则去调高逾期交房、逾期办证违约金的计算标准，让人民群众在每个司法案件中感受到公平正义。在此基础上，葛东海特此将一审所主张的银行同期贷款利率4.75%（日利率万分之一点三）的违约金计算请求调整至与已生效类案判决相一致的日万分之一的违约金计算请求。恒高公司辩称，同意一审判决。葛东海向一审法院起诉请求：1.恒高公司立即向葛东海支付逾期交房违约金（自2016年3月31日起以630888元为基数按同类同期银行贷款利率年4.75%的标准计至恒高公司取得涉案商品房的建设工程竣工验收备案登记证之日止）；2.恒高公司立即向葛东海支付逾期办证违约金（自2019年2月5日起以630888元为基数按同类同期银行贷款逾期利率年7.125%的标准计至葛东海取得涉案商品房的房地产权证之日止）。一审法院认定事实：双方于2015年5月24日签订中山市商品房买卖合同，约定由葛东海购买位于中山市******“宝鸭塘”紫熙园5期13幢301房，房屋总价为630888元。合同约定恒高公司应在2016年3月30日前依照国家和当地政府有关规定在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将涉案商品房交付给葛东海使用。如未能按约定的期限交房，则自交付期限届满的第二日起至实际交付之日止，按已付房款的万分之零点五每日向葛东海支付违约金，但违约金总额累计不超过已付房款的1%。恒高公司应在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因恒高公司原因导致办理权属登记延迟的，恒高公司应自迟延之日起按葛东海已付房款的万分之零点五每日向葛东海支付违约金，但违约金总额不超过已付房款的1%。合同签订后，恒高公司已向葛东海交付涉案商品房，但未能在2016年3月30日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，也没有在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。2015年6月2日，涉案商品房办理销售登记备案。2015年8月3日，恒高公司开具发票给葛东海，确认收到涉案商品房的购房款630888元。2019年3月26日，葛东海诉至一审法院，提出上述请求。庭审中，葛东海称双方的商品房买卖合同属于格式合同，在签订合同时，葛东海根本没有修改权利，而合同排除了葛东海的主要权利。恒高公司也没有证据证明在签订合同时，采取了合法的方式提醒葛东海注意有关免除和限制恒高公司应承担法律责任的条款。葛东海因恒高公司违约造成的损失难以计算，且没有证据。恒高公司对没有在2016年3月30日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，也没有在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的事实不持异议。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。双方自愿签订中山市商品房买卖合同，该合同不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据双方签订的合同，除交付涉案商品房给葛东海使用外，办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，持办理权属登记需由恒高公司提供的资料到产权登记机关备案也是恒高公司的合同义务。涉案商品房虽已交付葛东海使用，但恒高公司并未按时履行其他合同义务，其已经构成违约，应承担相应的违约责任。关于本案是否调高违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定:“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”在商品房预售合同关系中，支付购房款是买受人的主要义务，交付房屋、办理房产权属登记为出卖人的主要义务。涉案合同关于双方违反其主要义务而应承担的违约责任显著不对等。按约定的违约金计算方法，出卖人逾期交房、逾期办证所产生的违约金额远低于买受人逾期付款所产生的违约金额，且出卖人的违约金额以已付购房款的1%为限，与逾期时间长短无关。因此合同违约责任条款的内容既不符合公平原则的基本要求，亦不利于督促出卖人积极、及时履行其交房、办证义务，不利于买受人实现其对涉案房地产所享有的完整权益。本案中虽然葛东海未举证证明其具体损失数额，无法认定合同约定的违约责任低于葛东海实际损失,但由此所致的直接或间接不利影响客观存在。在合同关于逾期交房、逾期办证的违约责任条款有失公平、恒高公司严重违约的情况下，作为非违约方的葛东海有权以金额过低为由请求对逾期交房、逾期办证违约金的计付方式予调整。综合考虑本案案情，一审法院酌定恒高公司以葛东海已付房价款为基数,按每日万分之零点五的标准分别支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决：一、恒高公司于一审判决生效之日立即向葛东海支付逾期交房违约金（自2016年3月31日起以630888元为基数，按每日万分之零点五计算至恒高公司取得位于中山市******“宝鸭塘”紫熙园5期13幢301房的中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止）；二、恒高公司于一审判决生效之日立即向葛东海支付逾期办证违约金（自2019年2月19日起以630888元为基数按每日万分之零点五计算至恒高公司办理中山市******“宝鸭塘”紫熙园5期13幢301房的产权登记机关备案之日止）；三、驳回葛东海的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为1071元，由恒高公司负担（该款已由葛东海垫付，恒高公司应在判决生效之日迳付葛东海，一审法院不另行收退）。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。二审调查期间，双方确认涉案商品房已按合同约定期限交付，且恒高公司至今未向产权登记机关办理递件手续。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房已于约定期限内完成实际交付，葛东海现又以涉案商品房未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证为由，诉请恒高公司支付逾期交房违约金并请求法院调高逾期交房违约金标准的理据不足，但鉴于恒高公司对于一审判令其以已付购房款为基数按每日万分之零点五计至取得涉案商品房的竣工验收备案登记证之日止的处理结果没有异议，本院予以维持。关于逾期办证违约金标准问题。恒高公司未能按合同约定于商品房实际交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关进行备案，构成违约。一审认定其应承担违约责任且违约金不以合同约定的已付购房款1%为限，并无不当，但恒高公司至今未能取得涉案商品房的竣工验收备案登记证，更无法确定何时能够完成递件，故葛东海何时能够取得产权登记证书仍处于不确定状态，不能完全享有涉案商品房的占有、使用、收益、处分权益，其客观存在损失且数额难以确定。在此情况下，涉案合同约定的每日万分之零点五的违约金计付标准明显过低，不利于保护葛东海作为守约方的信赖利益，亦不足弥补其实际损失，现葛东海以约定违约金数额过低为由上诉主张调高至以已付购房款为基数按每日万分之一标准计付，理据充分，本院予以支持，一审对此处理欠妥，本院予以纠正。至于葛东海主张逾期办证违约金应计至其实际取得权属证书之日止，与合同约定相悖，亦于法无据，本院对此不予支持。综上所述，葛东海的上诉请求有理部分，本院予以支持，对其理据不足部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初4114号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初4114号民事判决第二项、第三项；三、中山市恒高房地产有限公司向葛东海支付从2019年2月19日起，至中山市恒高房地产有限公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，以630888元为基数、按每日万分之一标准计算的逾期办证违约金；其中，从2019年2月19日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，中山市恒高房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向葛东海支付；从本判决发生法律效力之次日起至中山市恒高房地产有限公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止的上述违约金款项，中山市恒高房地产有限公司于本判决发生法律效力之次日起每隔三个月向葛东海支付相应期间的违约金；四、驳回上诉人葛东海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为1071元（葛东海已预交），由中山市恒高房地产有限公司负担（中山市恒高房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内径付葛东海）；二审案件受理费1552元（葛东海已预交），由中山市恒高房地产有限公司负担68元（中山市恒高房地产有限公司于本判决生效之日起七日内径付葛东海），由葛东海负担1484元。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇一九年十二月二十日书记员  高 丽