浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初4141号 原告沈建钢，男，1970年7月2日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被告马威，男，1989年6月20日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 第三人蒋建兰，女，1974年11月14日出生，汉族，住浙江省淳安县。 第三人江应国，男，1974年5月11日出生，汉族，住江西省抚州市南丰县。 原告沈建钢诉被告马威、第三人蒋建兰、江应国房屋租赁合同纠纷一案，原告沈建钢于2019年4月23日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年8月23日公开开庭进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告沈建钢诉称：因2013年江干区政府城中村改造，原告获得了新塘家园东区22幢单元1302室房屋，由于家庭经济困难，于2014年1月12日出租给被告马威并签订房屋租赁合同，房租以银行转账形式交付并留下原告工商银行卡号。2019年3月1日至2020年2月29日，被告房租至今未付，于是原告在4月1日前往房屋查看。敲门后江苏英开门，经了解江苏英从江应国手中租得房屋，且已经付了3月23日至5月22日的房租，打电话给江应国，江应国到屋解释其从蒋建兰手中租的房屋，并与其签订合同，联系蒋建兰，蒋建兰称她是马威的员工，称不支付房租是因为原告在月底未接她的电话。于是原告报警，彭埠派出所请警官周焕福协调处理，周警官约原告和蒋建兰、江应国、江苏英于2019年4月12日在新塘警务室协调处理。4月12日，蒋建兰、江应国、原告和妻子、周警官及辅警1人、警务室办公协警2人在警务室协调。首先，周警官询问原告对房屋处理意见是继续出租还是收回，原告明确表示要收回房屋，然后询问蒋建兰和江应国的关系并是否愿意归还房屋，蒋建兰称房屋是她出租给江应国，二人均表示不返还，于是周警官只能称协调无法进行，就此结束。由此情况，原告上报法院，请法院判决。诉讼请求：1、解除原告与被告2014年1月12日签订的房屋租赁合同，判决被告补偿违约金4000元，以及自2019年3月1日后至本案结束后原告房屋租金损失；2、判令被告强制腾空房屋；3、判令被告承担本案诉讼费；4、判令第三人蒋建兰、江应国返还房屋。 第三人江应国辩称：当时原告把江应国叫过去，在新塘家园警务室，民警明确问原告房子为什么要收回，原告说租便宜了，白菜价，江应国是不同意返还给原告的，因为合同期限没到，肯定不可能说没到合同期返还给原告。既然原告要收回去，江应国也同意，可以收回去，但是装修费花了6万多块钱，装修费原告肯定要适当补偿给江应国的。江应国和原告没有合同关系，江应国从2015年按时交房租交到2019年5月。 被告马威、第三人蒋建兰未作答辩。 本案经审理查明的事实如下： 2014年1月12日，原告与被告马威签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（沈建钢）将座落在江干区新塘家园东区22幢2单元1302室房屋，出租给乙方（马威），甲方在2014年1月13日前向乙方交付房屋，租赁日期为2014年3月1日起至2021年2月28日止；租期前五年每月租金2000元，后两年每月租金2100元，第一年为半年付，第二年开始年付，每期提前10日向甲方支付租金；乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期内，乙方将房屋整体转让给他人承租的，必须事先征得甲方同意；转让后，承租权受让人应与甲方签订租赁主体变更合同；乙方逾期不支付租金超过30日的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方还应按月租金1倍支付违约金；等等。 合同签订后，原告向被告马威交付房屋。 2019年4月19日，原告通过EMS向被告马威提供的身份证上的住所地邮寄通知一份，通知载明：你（马威）于2019年2月19日起至今未付租金，特通知你与本人在2014年1月12日签订的房屋租赁合同解除。2019年4月24日，上述通知因“地址不对、电话不详”而退回。 庭审中，原告陈述截止2019年2月28日的房租已付清，2019年4月15日，第三人蒋建兰又通过银行转账3180元给原告，曾有马威员工发短信称3180元加上押金2000元，房租付到5月14日；原告不同意续租到2019年5月14日。 第三人江应国陈述系从案外人曹泽勇处租赁案涉房屋，自2015年5月起案涉房屋的实际使用人为江应国，租期为2015年11月15日到2020年11月14日，租金三个月一付支付给蒋建兰，已支付至2019年5月14日；江应国陈述曹泽勇、蒋建兰和马威在同一个房屋租赁公司工作，蒋建兰、马威都是曹泽勇的员工。 以上事实有原告提供的房屋租赁合同、产权调换协议、新塘社区国有土地上房屋征收回迁安置清单、通知、EMS邮单、短信通知及当事人的陈述为证。 本院认为，沈建钢与马威签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。根据房屋租赁合同约定，马威应在2019年2月19日前支付一年租金25200元，但其未按期足额支付，沈建钢主张合同解除的诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持；沈建钢于2019年4月19日发通知书给马威告知合同解除，后通知被退回，本院以通知退回时间2019年4月24日作为合同解除时间。对于2019年3月1日至2019年4月24日期间的租金3797.26元，马威理应支付；此后马威按照每年25200元的标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日止，暂计算至2019年5月15日为1449.86元；减支沈建钢已收到租金3180元和保证金2000元，故租金已结清，马威尚需支付暂计算至2019年5月15日的占有使用费67.12元；对于沈建钢主张的违约金，本院认为，马威违约，理应承担违约责任，根据合同约定应当支付沈建钢月租金1倍金额的违约金，现无证据证明违约金低于马威违约造成的损失，故马威应支付沈建钢违约金2100元。因租赁合同解除，承租人应当返还租赁物，马威及案涉房屋实际使用人江应国应当返还案涉房屋。现无证据证明蒋建兰占有使用了案涉房屋，对于沈建钢主张蒋建兰返还案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于江应国认为合同期限未到，不同意将案涉房屋返还给原告的意见及如果合同解除要求原告补偿装修费的意见，本院认为，江应国的辩称意见无法律依据，故不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告沈建钢与被告马威于2014年1月12日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月24日解除； 二、被告马威、第三人江应国将位于杭州市江干区房屋腾退归还给原告沈建钢，于本判决生效后三十日内履行完毕； 三、被告马威支付原告沈建钢违约金人民币2100元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告马威支付原告沈建钢房屋占有使用费人民币67.12元（暂计算至2019年5月15日，此后以每月人民币2100元标准计算至房屋实际腾退之日止），于本判决生效之日起三十日内付清； 五、驳回原告沈建钢的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元，由被告马威负担。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款，被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  郁莺 人民陪审员  陈敏 人民陪审员  朱瑾 二〇二〇年一月九日 书 记 员  周瑾