广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0205民初4317号 原告：广西保利物业服务有限公司柳州分公司，住所地：广西壮族自治区柳州市白沙路2号之一保利·大江郡凯旋艇16栋一楼物业管理用房，统一社会信用代码：9145020557181602XN。 负责人：陈海仙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张建梅，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁志萍，该公司员工。 被告：广州鑫漫企业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区广州大道北1112号三楼380A，统一社会信用代码：914401013401979627。 法定代表人：李振弟。 被告：卢斌，男，1975年7月13日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：邹柳庆，广西民兴律师事务所律师。 原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司诉被告广州鑫漫企业管理有限公司、卢斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日受理后，依法适用普通程序于2020年1月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张建梅、梁志萍，被告卢斌的委托诉讼代理人邹柳庆到庭参加诉讼。被告广州鑫漫企业管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。原告于庭审中的法庭辩论阶段申请撤回对被告卢斌的起诉，本院经询问被告卢斌的意见，被告卢斌表示同意原告撤回对卢斌的起诉，且原告、被告卢斌于庭审中均明确表示同意不将被告卢斌的质证意见、答辩意见写入判决书，遂本院当庭裁定准予原告撤回对卢斌的起诉，本案继续审理。原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司诉被告广州鑫漫企业管理有限公司物业服务合同纠纷一案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法要求被告向原告交纳柳州市白沙路2号之一保利·大江郡18栋1-42号商铺2016年1月1日至2016年1月31日自用电费470.2元（按南方电网商铺用电0.8121元/度），2016年2月1日至2016年2月29日自用电费476.7元（按南方电网商铺用电0.8121元/度），2016年7月1日至2016年7月31日自用电费330.4元（按南方电网商铺用电0.8097元/度），2016年8月1日至2016年8月31日自用电费316.6元（按南方电网商铺用电0.8097元/度），2016年9月1日至2016年9月30日自用电费293.1元（按南方电网商铺用电0.8097元/度），2016年10月1日至2016年10月31日自用电费314.2元（按南方电网商铺用电0.8097元/度），2016年9月1日至2016年9月30日公摊水费1.2元（按二期285间商铺，每月实际产生的水费据实分摊），2016年10月1日至2016年10月31日公摊水费1.2元（按二期285间商铺，每月实际产生的水费据实分摊），2016年9月1日至2016年9月30日公摊电费7.1元（按二期285间商铺，每月实际产生的电费据实分摊），2016年10月1日至2016年10月31日公摊电费7.2元（按二期285间商铺，每月实际产生的电费据实分摊），共计2217.9元；2、依法要求被告承担本次诉讼的相关费用。事实与理由：1、被告于2015年5月27日与柳州保利置业有限公司签订了《保利广场商业街商铺租赁合同》，被告租用保利大江郡18-1-42号商铺开展经营活动，租赁期限从2015年7月1日至2023年12月31日止，建筑面积为：72.67㎡。2、依据原告与柳州保利置业有限公司签订的《前期物业服务合同》第2页第1条至第4条约定原告是提供涉案商铺物业服务的物业公司，合同期限至第一届业主委员会成立及业主委员会与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同生效后终止。3、依据《前期物业服务合同》第8页第五章第二十二条第4点的第5小点约定，自用水费按业主或使用人实际发生额由原告代收，公用水、电费及公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊由原告代为收取，如业主或使用人拖欠自用水费和水电公摊费，原告有权采取催缴、法律诉讼等方式处理。被告由于自身经营不善导致店铺关门跑路，被告已经造成了原告的实际损失,原告对其欠费进行追溯无果后只能通过法律途径向法院提起诉讼。特依法提出上述诉讼请求，请法院依法裁判。 原告对其主张提交的证据有： 1、被告广州鑫漫企业管理有限公司的《企业信用信息公示报告》。拟证明：被告广州鑫漫企业管理有限公司的诉讼主体资格。 2、原告与柳州保利置业有限公司于2011年5月1日签订的《保利·大江郡前期物业服务合同》。拟证明：原告为涉案商铺提供物业管理服务，原告是适格的诉讼主体，也证明了原告收费的标准。 3、柳州保利置业有限公司（甲方）与被告广州鑫漫企业管理有限公司（乙方）于2015年5月27日签订的《保利广场商业街商铺租赁合同》。拟证明：被告广州鑫漫企业管理有限公司为涉案商铺承租方。 4、《柳州威立雅水务有限公司水费通知单》《2016年2月电费清单》《电费通知单》、原告交纳水费的银行流水、原告交纳电费的银行流水。拟证明：原告诉请的水费单价和电费单价的来源依据；原告每月垫付商铺业主及物业使用人的自用电费、自用水费、公摊水电费。 5、《大江郡服务中心凯旋舰、得胜船组团2016年9月水电公摊公示表》《大江郡服务中心凯旋舰、得胜船组团2016年10月水电公摊公示表》。拟证明：涉案商铺2016年9月1日至9月30日的公摊电费为7.1元、公摊水费为1.2元，2016年10月1日至10月31日的公摊电费为7.2元、公摊水费为1.2元。 6、《2016年二期商铺非预付费电表信息》。拟证明：被告应承担的自用电费。 7、涉案商铺欠费明细表2张。拟证明：被告广州鑫漫企业管理有限公司从2016年1月1日至2016年10月31日的欠费金额。 8、2016年1月至10月的收费通知单签收表。拟证明：原告每月对被告广州鑫漫企业管理有限公司所承租的商铺所产生费用的催缴，是由承租方聘请的员工来签收这些材料，原告催收的是当月及历史欠费，包含物业费、自用水费、自用电费、公摊水费、公摊电费。 《保利·大江郡服务中心收款单》。拟证明：原告在进行上述催缴后，被告广州鑫漫企业管理有限公司来缴纳了部分费用。 EMS全球邮件特快专递邮件单、缴费通知书。拟证明：在被告广州鑫漫企业管理有限公司撤场后原告通过EMS向其进行了催缴。 被告广州鑫漫企业管理有限公司未作答辩。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告广州鑫漫企业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据1-6、8能够相互印证，与案件具有关联性，故本院对原告提供的证据1-6、8予以认定。对于原告提供的证据7，该份证据显示的2016年2月1日至29日的用电量为“587”，与原告提供的证据6即《2016年二期商铺非预付费电表信息》显示的人工手抄用电量得出的2月用电量有出入，对于涉案商铺2月份的用电量本院采信证据6中显示的人工手抄用电量，应为“585”（2016年3月的用电量2636减去2016年2月的用电量2051）。对于原告提供的证据10，本院认为该份证据无法显示被告广州鑫漫企业管理有限公司已签收邮件，故本院对原告提供的证据10不予认定。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 柳州保利置业有限公司（甲方）与原告（乙方）于2011年5月1日签订《保利·大江郡前期物业服务合同》，选聘原告对柳州市白沙路2号保利·大江郡小区实施前期物业管理服务，物业类型包括商务商业、酒店、高档写字楼及住宅、地下停车场。该份《保利·大江郡前期物业服务合同》第三条“前期物业服务合同期限”处约定了：“服务期限自2011年5月1日起至本小区第一届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止。”该份《保利·大江郡前期物业服务合同》第二十二条“物业管理服务费用”处第3点、第4点约定了：“3、业主缴纳费用的时间：每月1日-30日前缴纳当月费用；4、业主的物业管理费应从甲方的交楼通知规定业主办理收楼手续之日起开始缴纳，甲方通知入伙之日起一个月内未办理入伙手续者，自逾期之日起算。甲方承诺免交的应缴费用，应由甲方支付给乙方。物业公司实行先收费后服务的原则。业主应缴纳的费用有：（1）物业服务费收费标准：高层、小高层住宅按建筑面积1.5元/月/平方米标准缴纳（包括电梯年审费、维护保养费），但电梯运行的电费由业主每月按户据实分摊；酒店、写字楼按3元/月/平方米；商业、商场3.8元/月/平方米标准缴纳；其它配套物业服务费按3.8元/月/平方米；空置房屋由业主按所在物业的服务费收费标准的百分之百缴纳……（3）甲方、业主和物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准向乙方支付违约金；甲方、业主和物业使用人逾期未交纳水电公摊费及自用部分水费的，也应从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准收取违约金……（5）自用水费按业主或使用人实际发生额由乙方代收；公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊由乙方代为收取；如业主或使用人拖欠自用水费和水电公摊费，乙方有权采取催缴、停止服务、法律诉讼等方式处理……” 被告广州鑫漫企业管理有限公司(乙方)与柳州保利置业有限公司(甲方)于2015年5月27日签订了一份《保利广场商业街商铺租赁合同》。该份《保利广场商业街商铺租赁合同》第一条“租赁商铺及用途”处约定：“1、甲方将位于柳北区商铺（以下简称‘租赁商铺’）租赁给乙方经营使用。租赁商铺的详细建筑位置、使用范围以附件总平面图（规划红线图）以及租赁物业平面图红线圈定部分为准（详见附件1）。2、租赁商铺建筑面积为72.67平方米，上述面积为暂估值，双方同意，租金及推广策划费根据房产证载明的建筑面积据实结算。3、租赁用途及经营范围：咖啡、西点、餐饮、酒水以及营业执照的其他经营项目，品牌名称那那那咖啡（以工商局注册名称为准）。”该份《保利广场商业街商铺租赁合同》第二条“租赁期限”第1点处约定：“该商铺的租赁期限为八年六个月，2015年7月1日至2023年12月31日。”该份《保利广场商业街商铺租赁合同》第四条“管理费及其他税费”处约定：“承租期间，因乙方使用、经营租赁商铺所发生的全部费用均由乙方自行承担，包括但不限于：1、物业管理费：乙方将按照建筑面积，3.8元/平方米标准计算，月物业管理费合计为人民币276元。2、水电费用：水、电费采取安装分表的方法，按月计收。3、税金：乙方承租租赁商铺期间的经营收入所涉及的各项税金由乙方自行承担，按税务部门规定办理。4、垃圾清运费、装修保证金等费用以甲方指定物业公司收费标准为准。” 2016年1月至10月期间，原告每月均要求被告广州鑫漫企业管理有限公司留存在涉案商铺的工作人员在收费通知单签收表上签字。经原告催收，被告广州鑫漫企业管理有限公司已交纳完毕涉案商铺2016年10月当月及之前月份拖欠的物业服务费，但拖欠2016年1月1日至2016年1月31日期间的自用电费470.2元，2016年2月1日至2016年2月29日期间的自用电费475元，2016年7月1日至2016年7月31日期间的自用电费330.4元，2016年8月1日至2016年8月31日期间的自用电费316.6元，2016年9月1日至2016年9月30日期间的自用电费293.1元，2016年10月1日至2016年10月31日期间的自用电费314.2元，2016年9月1日至2016年9月30日期间的公摊水费1.2元，2016年10月1日至2016年10月31日期间的公摊水费1.2元，2016年9月1日至2016年9月30日期间的公摊电费7.1元，2016年10月1日至2016年10月31日期间的公摊电费7.2元未向原告交纳。原告多次催收无果，故起诉至法院。 本院认为，物业服务是指物业服务机构对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，根据其服务行为，依照规定标准向业主、物业使用人收取一定费用的活动。柳州保利置业有限公司与原告签订的《保利·大江郡前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”根据上述法律规定，柳州保利置业有限公司与原告签订的《保利·大江郡前期物业服务合同》对业主、物业的承租人、物业使用人具有约束力，原告、业主、物业的承租人、物业使用人均应按合同约定履行义务，被告广州鑫漫企业管理有限公司作为商铺承租人、物业使用人理应向原告交纳使用柳州市白沙路2号之一保利·大江郡18栋1-42号商铺期间所产生的物业服务费、自用电费、自用水费、公摊电费、公摊水费等费用。现被告广州鑫漫企业管理有限公司应向原告偿付拖欠的2016年1月1日至2016年1月31日期间的自用电费470.2元，2016年2月1日至2016年2月29日期间的自用电费475元，2016年7月1日至2016年7月31日期间的自用电费330.4元，2016年8月1日至2016年8月31日期间的自用电费316.6元，2016年9月1日至2016年9月30日期间的自用电费293.1元，2016年10月1日至2016年10月31日期间的自用电费314.2元，2016年9月1日至2016年9月30日期间的公摊水费1.2元，2016年10月1日至2016年10月31日期间的公摊水费1.2元，2016年9月1日至2016年9月30日期间的公摊电费7.1元，2016年10月1日至2016年10月31日期间的公摊电费7.2元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十五条第一款之规定，判决如下： 被告广州鑫漫企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司柳州市白沙路2号之一保利·大江郡18栋1-42号商铺2016年1月1日至2016年1月31日期间的自用电费470.2元，2016年2月1日至2016年2月29日期间的自用电费475元，2016年7月1日至2016年7月31日期间的自用电费330.4元，2016年8月1日至2016年8月31日期间的自用电费316.6元，2016年9月1日至2016年9月30日期间的自用电费293.1元，2016年10月1日至2016年10月31日期间的自用电费314.2元，2016年9月1日至2016年9月30日期间的公摊水费1.2元，2016年10月1日至2016年10月31日期间的公摊水费1.2元，2016年9月1日至2016年9月30日期间的公摊电费7.1元，2016年10月1日至2016年10月31日期间的公摊电费7.2元，合计2216.2元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，公告费560元，合计610元（原告已预交）由被告广州鑫漫企业管理有限公司负担（此款于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；账号为：20×××09；款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处；联系电话为：0772－2692520）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 黎 鹂 人民陪审员 蔡 红 人民陪审员 何燕秋 二〇二〇年一月三十一日 法官 助理 闫丽琼 书 记 员 黄彭飞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”第一百四十五条第一款“宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。”