湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初9931号原告：中国工商银行股份有限公司长沙东塘支行，营业场所为湖南省长沙市韶山中路81号。负责人：丰凯，行长。委托诉讼代理人：钟梅，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗焕，男，1964年2月3日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：赵金菊，女，1980年2月23日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：长沙坪建房地产开发有限公司，住所地为湖南省长沙市岳麓区学士街道学丰路1008号迪亚溪谷山庄会所-211房。法定代表人：彭立明，总经理。原告中国工商银行股份有限公司长沙东塘支行（以下简称原告）诉被告赵金菊、长沙坪建房地产开发有限公司（以下简称坪建房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟梅到庭参加诉讼，被告赵金菊、坪建房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原告与被告赵金菊签订的《个人购房借款／担保合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前到期；2.判令被告赵金菊立即偿还原告未到期借款本金157127.06元，逾期本金73089.71元，逾期利息为86500.47元，本息合计人民币316717.24元（利息暂计至2019年8月1日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿之日止）;3.判令被告赵金菊承担原告为实现上述债权所支付的按欠款总额5%计提的律师费人民币15835元；4.判令原告对被告赵金菊提供抵押的位于长沙市岳麓区在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5.判令被告坪建房地产公司在上述借款本息及实现债权的费用范围内承担连带保证责任；6.判令以上被告承担本案的全部诉讼费用及其他相关费用。事实和理由：2010年2月5日，原告与被告赵金菊签订《个人购房借款／担保合同》，约定：原告向被告赵金菊发放贷款25万元，贷款期限240个月。借款人应每月按时足额偿还贷款本息，若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息时，贷款人有权解除合同，宣布贷款提前到期，由此致使贷款人为实现债权产生的诉讼费、律师费等所有费用均由借款人承担。被告坪建房地产公司作为保证人，自愿为上述借款本息及实现债权的费用承担连带保证责任，保证的范围包括但不限于诉讼费、律师费等。合同签订后，原告依约发放贷款25万元给被告赵金菊，被告赵金菊提供位于长沙市岳麓区作为其偿还上述全部借款本息及实现债权费用的担保，并依法办理了抵押登记。截至2019年8月1日，被告赵金菊未履行合同约定的按时偿还贷款本息义务，且已连续拖欠原告贷款本85期。两被告未到庭，亦未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。两被告未到庭视为放弃举证、质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年2月5日，原告（贷款人）与被告赵金菊（借款人、抵押人）、被告坪建房地产公司（保证人）签订编号为湘字工行东塘支行2010年136号《个人购房借款／担保合同》，约定：1、贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款250000元，用于购买坐落于长沙市岳麓区；2、本合同项下贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；3、贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率5.94%下浮30%，据此确定年利率为4.158%，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360；4、借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息，如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应；5、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权解除合同，宣布未偿还的贷款提前到期，要求借款人立即清偿未还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；6、贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；7、罚息利率在贷款利率基础上加收50%；8、借款人提供位于长沙市岳麓区为本案诉争借款提供担保，抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该同等条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：Ａ、本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；Ｂ、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。保证期间为本合同项下贷款之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同还就其他事项进行了约定。2010年2月4日，原、被告办理了上述房屋的抵押预告登记，抵押担保债务数额为250000元。2010年2月5日，原告向被告赵金菊发放贷款250000元，贷款月利率3.465‰，贷款到期日2030年2月5日。此后，被告赵金菊自2012年6月5日起未按照约定向原告归还借款。截至2019年8月1日，被告赵金菊已逾期86期，尚欠原告借款本金230216.77元（其中逾期本金73089.71元）、逾期利息86500.47元。原告催要未果，遂诉至法院，起诉状副本于2019年12月14日送达被告赵金菊。另查明：2018年12月5日，原告与湖南淡远律师事务所签订《委托代理协议》，约定律师代理费的标准为案件诉讼标的额的5%。合同签订后，原告支出律师代理费15835元。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。一、关于贷款本息与解除合同。借款合同约定，如被告赵金菊连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除合同，要求被告赵金菊提前清偿全部或部分贷款。现被告赵金菊已连续三个月以上未按时足额偿还合同项下的贷款本息，构成根本违约，原告主张解除双方签订的贷款合同，有事实和法律依据，本院予以支持，故涉案贷款合同自原告起诉状副本送达之日即2019年12月14日起解除。截至2019年8月1日，被告赵金菊尚欠原告借款本金230216.77元、逾期利息86500.47元。原告要求被告赵金菊偿还前述贷款本息，并按合同约定的贷款利率支付至债务清偿之日止的利息，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。二、关于原告主张的实现债权的费用。原告请求被告赵金菊支付律师代理费，有委托代理协议及发票证实，且符合合同约定和法律规定，故原告主张被告赵金菊支付律师费15835元的诉讼请求，本院予以支持。三、关于优先受偿权。被告赵金菊以其名下位于长沙市岳麓区为本案上述债务提供抵押担保，但仅办理了抵押预告登记，抵押权未设立，故原告主张对被告赵金菊名下的上述房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。四、关于被告坪建房地产公司的保证责任。被告坪建房地产公司为被告赵金菊的贷款承担连带保证责任，贷款合同约定正式抵押登记手续已办理完毕及原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，被告坪建房地产公司的保证责任才解除。本案中，原告未取得该房屋的抵押权证，仅办理了抵押预告登记，故被告坪建房地产公司的保证责任未解除，其仍继续对本案债务向原告承担连带保证责任。原告诉请被告坪建房地产公司对被告赵金菊所欠原告全部债务承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原、被告签订的编号为湘字工行东塘支行2010年136号《个人购房借款/担保合同》于2019年12月14日解除；二、被告赵金菊于本判决生效后10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司长沙东塘支行借款本金230216.77元及截至2019年8月1日的逾期利息86500.47元，此后的利息按合同约定利率的标准计算至实际清偿之日止；三、被告赵金菊应于本判决生效后10日内支付原告中国工商银行股份有限公司长沙东塘支行律师费15835元；四、被告长沙坪建房地产开发有限公司对被告赵金菊的上述第二、三项债务承担连带清偿责任，被告长沙坪建房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告赵金菊追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司长沙东塘支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6288元、公告费560元，合计6848元，由被告赵金菊、长沙坪建房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  宁昊杰人民陪审员  周建玲人民陪审员  李七一二〇二〇年一月二日书 记 员  吴叶佳附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。