连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0707民初8531号原告：于良，男，1966年9月24日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：孟庆阳、全先举，江苏四季青律师事务所律师。被告：张克波，男，1984年10月5日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。被告：张从花，女，1981年9月1日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区（生态华庭酒店）。委托诉讼代理人：车银远，连云港市赣榆区赣马法律服务所法律工作者。原告于良与被告张克波、张从花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于良及其委托诉讼代理人孟庆阳、全先举、被告张克波、被告张从花的委托诉讼代理人车银远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于良向本院提出诉讼请求：1、判令两被告给付房屋租金155000元及违约金12400元（诉后违约金按月息2%计算至实际付款之日止）。判令两被告给付水电费12133元（共计179533元）。2、判决解除原告与被告张克波于2018年5月9日签订的《租赁合同》，判令两被告将位于赣榆区青口镇生态公园东南角B4号楼及副楼腾让给原告，并要求被告将原合同交付的物品交接给原告。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年5月9日，原告与被告张克波签订租赁合同，原告将位于青口生态公园东南角B4楼（生态华庭酒店）以及副楼共计面积1300平方租赁给被告张克波使用，约定租期五年，第一年的租金为148000元，第二年的租金为155000元，合同签订后原告将该酒店交付给被告张克波，并将室内的物品进行了交接，张克波也在合同签订后交付原告第一年租金148000元。2018年11月11日张克波因为个人原因将该酒店的经营权转让给被告张从花，被告张从花接手经营后，张克波和张从花没有按照约定缴纳房屋租金，尚欠水电费12133元没有缴纳，后经过原告多次催要无果，原告的合同目的无法实现，无奈要求解除租赁合同并要求被告腾让房屋并支付相关费用。被告张克波辩称，答辩人已将房屋转租给了被告张从花，签订转让合同时原告也在场，原告也与张从花签订转让合同，原告诉求与答辩人无关。答辩人转让房屋的时候已经把房租、水电费结清，答辩人不欠原告租金及水电费。答辩人认为在将房屋转租给被告张从花的时候，答辩人和原告的合同已经解除。被告张从花辩称，1、原告的主体不适格。涉案房屋位于青口镇生态公园，其全称是赣榆区青口镇水木清华酒店，也就是原告说的生态公园东南角的酒店，该酒店的法定代表人系案外人于波浪，并非原告于良，且涉案酒店无任何产权手续，至目前为止，不能证明原告对该房屋有出租、收益的权利。2、被告张从花与案外人王某签订了租赁合同，王某与被告张克波系夫妻关系，被告张从花与王某之间有合同关系，如原告主体适格，原告只能向被告张克波主张权利。3、被告张从花不同意原告与被告张克波解除租赁合同，因为被告张从花以合同的方式取得了涉案酒店的承租权，以对合同的信赖对该酒店进行了升级装修，先后投入近二十万元。另外，原告于良从2019年9月5日至今已把被告张从花的酒店断水断电，使得被告无法经营，导致两个月来直接经济损失12万元。如果原告与被告张克波解除合同，对被告张从花不公平。综上，请求查明事实，裁定驳回原告对被告张从花的起诉。本院经审理认定事实如下，2018年5月9日，原告于良（甲方）与被告张克波（乙方）签订租赁合同，约定原告将位于青口镇生态园东南角B4楼及副楼的酒店房屋租赁给被告张克波，该酒店（含客房）系已装修能正常营业的酒店，租赁期自2018年5月10日至2023年5月9日，共计5年，甲方应于2018年5月10日前将房屋按约定条件交付给乙方。房经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。乙方应于以下日期起交付甲方租金：2018年5月10日交付给甲方租金148000元，2018年5月10日交付给甲方租金155000元……。合同还对其他方面做了约定，合同附件为房屋出租时的物品清单及房屋现状照片。合同签订后，被告张克波向原告交纳了2018年5月10日至2019年5月9日的租金148000元。2018年11月11日，被告张克波的妻子王某与被告张从花签订租赁合同，当日，被告张克波妻子王某（甲方）、被告张从花（乙方）、原告于良（丙方）又签订酒店经营权转让协议一份，内容为：甲方因家庭原因代表本人及张克波自2018年11月11日起将自己经营的生态华庭酒店（青口镇生态公园东南角B4号楼）转让给乙方经营，本酒店自合同签订日起所有利益及经营活动与甲方无关，甲方2018年11月11日以前的经济往来与乙方无关。被告张克波对其妻子王某代其签订协议的行为认可。协议签订后，被告张克波将酒店交给被告张从花经营，将其添置的财产一并转让给被告，但未与被告张从花签订物品交接清单，原告也没有与被告张从花重新签订物品交接清单。被告张从花向王某支付16万元，其中包括2018年11月12日至2019年5月9日期间的租金（张克波所交租金剩余期间）及张克波添置财产的折价。张克波退出租赁时与原告结清了水电费。因被告张从花在经营过程中欠水电费未付，原告于2019年9月5日掐断了酒店的水、电，导致被告无法经营，酒店关门歇业。庭审中原告表示本案中放弃要求被告支付水电费的诉讼请求。经本院现场勘查，组织双方当事人对租赁场所物品进行清点，属于被告张从花添置的物品如下（其中包括张克波承租后添置转让的物品）：一楼大厅有沙发一套（一大二小）、茶几一个、酒柜一套、台式电脑一台；一楼九个餐厅（除8号餐厅）有圆桌八张（不含玻璃面）、方形玻璃茶几六个，九个餐厅的餐具；一楼厨房内有长冰柜一个、保鲜柜一个、蒸箱一个、灶台二个、调料桌一个、煤气灶二个、所有餐具及厨房外的所有钢丝箱。二楼宴会大厅有圆桌八张（不含玻璃面）、椅套八十个、宝宝椅一把。间客房内有2m×2.2m床七张、1.5m×2m床垫十三张、1.5m×2m床十四张、海信电视三台、新换马桶十三个、新做床头柜十九个、新做电视柜十四个、新做衣服挂架十四个。三楼五间客房内有2m×2.2m床五张、新做床头柜十个、新做电视柜五个、新做衣服挂架四个、新做衣橱一个。另，被告张从花为每个房间均添置被子、床单若干，还为酒店新做了广告牌。另被告张克波在租赁期间经原告同意将涉案酒店一楼餐厅内原有餐桌、餐具、茶几及二楼宴会大厅的原有餐桌进行了更换。被告张克波将涉案酒店转给被告张从花经营后，将其添置更换的物品一并转让给被告张从花。被告张从花将二楼、三楼的客房内原有床、床垫、床头柜、电视柜、马桶等物品更换新做，将二楼、三楼的客房、走廊铺了地毯、将墙面壁纸清除，重新进行粉刷，室内做了墙裙，被告张从花主张重新装修系经原告同意后实施，原告不认可，被告张从花未能举证证明该事实成立。另查明，涉案酒店营业执照上经营人为案外人于波浪，被告在经营酒店期间仍然使用该营业执照，原告对于经营场所B4楼及副楼没有取得合法的权利证书，建筑物无建设工程规划许可证、施工许可证等相关建设手续。本院认为，由于原告出租的楼房未取得建设工程规划许可证及施工许可证等合法的建设手续，故原告于良与被告张克波签订的房屋租赁合同及案外人王某、被告张从花、原告于良签订的酒店转让协议均无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，被告张从花在受让酒店经营权后实际经营酒店，财产在被告张从花控制下，故被告张从花应当将涉案酒店经营场所B4楼及副楼及酒店内的财产返还给原告，并向原告支付占有使用费，原租赁合同约定2019年5月10日至2020年5月9日期间的租金为155000元，占有使用费参照此标准进行交纳为宜。被告张从花辩称其与原告于良不存在合同关系，原告只能向被告张克波主张权利的辩解观点无事实和法律依据，本院不予采信。被告张克波已向原告于良交纳了2018年5月10日至2019年5月9日期间的租金，被告张从花应从2019年5月10日起支付占用费，原告于2019年9月5日将被告张从花经营中的酒店断水断电，被告张从花未再继续经营，且原告提供的租赁物无合法的建设手续，导致合同无效，原告存在过错，故使用费应计算至2019年9月5日为宜。2019年5月10日至2019年9月5日期间共118天，占有使用费计50109.59元（155000元/年÷365天×118天）。被告张克波经原告同意退出租赁关系，并交清了租金和水、电费，原告请求被告张克波与被告张从花共同交纳租金，缺少事实和法律依据，本院不予支持。无效的合同自始无效，原告请求被告支付违约金及利息并解除租赁合同，无事实和法律依据，本院不予支持。被告张从花称房屋重新进行了升级装修，花费巨大，要求被告赔偿损失，因被告张从花未能举证证明对酒店的装修经过原告于良同意，故装饰装修的损失应由被告张从花自行承担。原告于良不接收被告张从花添置的物品，被告张从花可将添置的物品自行拆除移走。在被告张克波承租期间原告同意被告张克波将部分物品更换，且同意被告张克波将酒店转给被告张从花经营，且原告在被告张从花受让酒店经营权后没有与被告张从花办理物品交接，故原告要求被告按照原合同交付的物品进行交接不具有可能性，对原告该项请求，本院依法不予支持。被告张克波系与原告签订租赁合同，租赁物系原告交付给被告张克波，后被告张从花受让了酒店的经营权，继续在B4楼及副楼经营涉案酒店也是经原告同意，原告系与被告张从花发生租赁关系的合同相对人，原告有权向被告张从花索要经营场所占有使用费并收回租赁物，被告张从花关于原告诉讼主体不适格的辩解观点无法律依据，本院依法不予采信。综上所述，对原告诉讼请求中的合理合法部分，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条之规定，判决如下：一、被告张从花于本判决生效之日起三十日内将位于赣榆区青口镇生态公园东南角B4楼及副楼交还原告使用。属于被告张从花添置的物品：一楼大厅内沙发一套（一大二小）、茶几一个、酒柜一套、台式电脑一台；一楼九个餐厅（除8号餐厅）内圆桌八张（不含玻璃面）、方形玻璃茶几六个，九个餐厅内的餐具；一楼厨房内的长冰柜一个、保鲜柜一个、蒸箱一个、灶台二个、调料桌一个、煤气灶二个、餐具及厨房外的钢丝箱。二楼宴会大厅内圆桌八张（不含玻璃面）、椅套八十个、宝宝椅一把。间客房内2m×2.2m床七张、1.5m×2m床垫十三张、1.5m×2m床十四张、海信电视三台、新换马桶十三个、新做床头柜十九个、新做电视柜十四个、新做衣服挂架十四个。三楼五间客房内2m×2.2m床五张、新做床头柜十个、新做电视柜五个、新做衣服挂架四个、新做衣橱一个及所有客房内被子、床单等物品由被告张从花自行处理。二、被告张从花于本判决生效之日起十日内支付原告于良占有使用费50109.59元。三、驳回原告于良的其他诉讼请求。如果被告张从花未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3891元，减半收取1945元，由被告张从花负担（以上费用原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3891元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部：账号：10×××94。审 判 员 林飞燕二〇二〇年一月十五日法官助理 李陆军书 记 员 孙 雨