四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初5856号 原告：巴中市紫金物业管理有限公司，住所地四川省巴中市巴州区巴州大道452号紫金时代小区6号楼负一层1号、6号。 法定代表人：赵芳，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：宋晓英，女，生于1987年，汉族，高中文化，系该公司客服中心主任，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：李晓兰，四川九朝律师事务所律师。 被告暨被告邵桂群的委托诉讼代理人（特别授权）：彭煜名（系被告邵桂群之夫），男，生于1979年，汉族，高中文化，工程师，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 被告：邵桂群，女，生于1983年，汉族，初中文化，营业员，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 原告巴中市紫金物业管理有限公司（以下简称“紫金物业公司”）与被告彭煜名、邵桂群物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曾晓芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告紫金物业公司的委托诉讼代理人宋晓英、李晓兰，被告暨被告邵桂群的委托诉讼代理人彭煜名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告紫金物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告缴纳拖欠原告2016年11月21日至2019年11月21日的物业管理费用共计5254.85元；2.依法判决被告向原告支付拖欠物业费的滞纳金（违约金），滞纳金按照所欠物业费的3‰/日计算，时间从应付之日起至支付完毕之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告系原告所管理的紫金时代小区的业主，2015年二被告共同购买了紫金时代小区2号楼Z1单元34层5号房屋，房屋面积121.64平方米，2015年8月21日，被告与原告签订《紫金时代物业管理服务协议》。协议生效后，原告按约定提供物业服务，但被告未按约定向原告缴纳物业管理费，原告多次向其催收，被告均以各种理由和借口予以推诿，并置之不理，至今都未缴纳。为维护原告合法权益，现依法提起诉讼。 被告彭煜名、邵桂群辩称：我方在渝鑫置业有限公司完善相关经济手续后被告知前往物业管理处签订物业合同、房屋查验并领取钥匙。到物业公司后，我方发现物业公司出具的物业管理合同没有体现合同约定期限，物业管理合同涉及的物业管理费为包干制，遂提出异议。 房屋验收过程中，我方发现主卧室及次卧室窗户有破损，要求物业必须更换。在随后的两个月时间里，物业派了一名工人前来换掉了一块破损的次卧窗户玻璃并给窗户连接处打上玻璃胶，另一块破损的玻璃暂时没有合适的，等有合适的再换，但窗户整体更换一直拖到现在没有处理。 房子简单装修好后，11月底左右入住。考虑到孩子就近上学的问题，去居委会办理门牌证。居委会告知，门牌证不单独办理，需物业公司统一办理。物业公司口头答应，直到17年初孩子不再需要居住证明等相关文件时才能到回风片区就读小学。 入住后于16年5月份发现入户门口公共墙体下面三分之一位置墙体起泡脱落，通过和隔壁邻居共同查找发现是电梯口位置楼栋通风井道雨水进入造成的整个电梯间过道、入户门口位置浸水。向物业反映后，物业说是开发商的事情,当时就是这样设计的，他们没有办法。2019年9月19日11时左右，自称楼栋管家的人打电话催缴物业费用，我告诉她我家问题什么时候处理了就跟她们清算物业费用，一天不处理我就一天不忙交物业费，她告诉我门口浸水是隔壁家的问题，与她们没有关系。由于当天正在下雨，我要求她上来查看，但直到下午接近四点我出门处理事情都没有上来查看。9月25日下午3点20分左右，这个楼栋管家打电话告诉我她们去楼上看了没有漏水，当时我很火大，回了一句话后就挂断了电话。 门禁系统约17年底安装，但不能使用。物业解释说25楼以上差一个转化器所以不能使用，直到18年上半年约6月份门禁正式启用。小区车库权属问题。多次向物业公司要求查看车库权属文件或者产权证明，均用这是私人财产不得外泄为由拒绝向我方提供。8、9号楼之间的三层楼房权属问题，购买房屋时售房部介绍这栋楼目前是渝鑫公司在做办公用房，后期这里将是活动中心及小区幼儿园。入住该小区四年，这栋楼一直是渝鑫公司在做办公使用，向物管要求查看小区规划设计图及相关资料均被拒绝。 公共设施，设备维护。小区电梯不维护不坏，一维护就坏。电梯设施设备维护无提前告知，想什么时候维护就什么时候维护。小区外墙脱落年年修，年年脱，更有甚者上半年修下半年就脱落。建议物管请相关专业机构做下鉴定是否属于质量问题，被告知坏了有人修就好。 18年5月在业主积极分子的奔波和呼吁下，回风居委会终于同意我们小区成立业主筹备委员会。因物业公司未派代表出席，最终业主代表和居委会未就此达成一致意见导致筹备委员会未能预期成立。随后，物业公司派维修工程人员上门对水浸墙面做了修补，问及施工人员根本问题怎么处理，施工人员说物业公司只让他们前来对浸水墙面做修复，其他的不知道。 综上，根据物权法、合同法、物业管理条例、消费者权益保护法、中华人民共和国建筑法等相关法律法规，我方自购买房屋后物业公司在实质性问题上扯皮推诿、工作上不作为，采取欺瞒、欺骗等行为与业主签订不平等无有效期限的无效合同。请求法院判决2015年8月21日签订的物业服务合同无效；不予支持物业费及滞纳金；赔偿我方精神损失费每人十万元；判处物业公司代表全体小区业主向渝鑫置业公司追偿自2015年交房以来至今使用小区公共用房租金，渝鑫置业公司立即搬出本小区，以还小区居民室内活动中心及幼儿园区；依法判定该物业公司及其相关人员立即撤出紫金时代小区，并请中立机构审计自2015年该小区交房以来物业公司所有的往来账务公示于小区公告栏，退还占用全体业主资金及追加利息；请求法庭依据相关法律法规根据物业公司情节轻重在相关网站和机构发布物业公司及物业公司实际控制人不良记录、失信记录、相关行业黑名单；请求法庭允许我方拥有继续追偿物业公司及其实际控制人、相关政府机构不作为、乱作为、营私舞弊行为为全体业主带来的经济、精神、物质等各种类损失的权力；判定原告支付自2019年10月24日至今我方因为该诉讼耽误工作所带来的经济损失24000元。 经审理查明：二被告系夫妻关系，亦系巴中市巴州区巴州大道紫金时代小区业主，房屋建筑面积125.28平方米。 2015年8月21日，二被告接收案涉房屋。同日，被告彭煜名与原告签订《紫金时代物业管理服务协议》，合同就双方的权利义务等进行了约定，其中约定：物业服务费实行包干制；在交房当天一次性预交第一年度12个月的物业费用，物业服务费初始计算时间为业主接房之日向后顺延三个月（赠送给业主3个月装修期）开始计算；物业服务费用按照年度缴纳，业主或物业使用人应在上年度期满前10日内缴纳第二年度的费用；逾期未缴纳的，甲方除追缴欠费外，还按照日息3‰收取滞纳金，并有权停止相关服务；本物业服务费标准按建筑面积计算，住宅物业服务费标准为每月每平方米1.20元；本物业服务费不包括房屋专有部分所有设施、设备的维护，不包括共用部位、共用设施设备的大、中修、更新、改造等费用；不包括居民生活垃圾处置费、车辆停放场地使用费、公用设施（如游泳池、羽毛球场）的使用费；物业服务费主要用于以下开支即物业共用部位、共用设施设备的日常运作、维护费用等。 同时查明：二被告与出卖人签订的《商品房买卖合同》中约定，“……在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，出卖人依法选聘本合同约定的物业服务企业提供前期物业服务，前期物业服务时间从2015年到业主、业主大会与其依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；物业服务期间物业服务费实行包干制的，物业服务计费方式为1.2元/月·平方米；买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并由前期物业服务企业承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人将共用部位、房屋共用设施设备承接查验情况予以公示……”。 审理过程中，被告方申请现场查验案涉房屋内部及共用通道等处情况。经原、被告双方在场，现场勘验的情况和结果为：1.3405号房内三个卧室窗户旁有墙皮脱落的情况；2.门外通道处有墙皮脱落的情况；3.3405号房门对面的墙体有裂痕；4.通风井处有雨水流过的痕迹。 原、被告因上述物业服务费的缴纳问题酿成纠纷，致使原告起诉来院，提出上列请求。本院受理后，在审理过程中，被告方申请追加中共巴中市巴州区回风街道委员会为第三人参加诉讼，本院口头裁定不予准许。同时，原告明确其主张的物业服务费5254.85元，系按照121.64平方米×1.2元/每平方米×12个月×3年计算所得；并明确其违约金从2016年11月21日开始计算。后因原、被告双方分歧较大，致使调解未果。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告身份信息，紫金时代物业管理服务协议等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，广义的物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。原告作为前期物业服务企业与被告方签订了《紫金时代物业管理服务协议》，被告方作为业主应当按照合同约定全面履行自己的义务。 物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，其提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益。根据《物业管理条例》第三十一条“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，业主对物业服务企业的服务不满时，应当通过正常途径与物业企业沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利，亦可待业主大会成立后依法定程序对前期物业服务企业进行更换；而被告方所辩称的部分内容不属于物业服务的范畴，其申请查验房屋等处的情况亦不能完全作为其拒缴物业服务费的合理事由。 案涉房屋按合同约定2016年11月21日至2019年11月21日的物业服务费本为125.28平方米×1.2元/每平方米×12个月×3年≈5412.10元，但原告仅主张5254.85元系其对自身权利的处分，因本案中原告作为物业服务企业对被告方居住的房屋外通道处墙皮脱落等问题未及时维护的情况确实客观存在，故原告所主张的物业服务费5254.85元本院酌情调减为5111.42元，超出部分本院不予支持。 被告方是否应当支付滞纳金的问题。原、被告双方在合同中约定，若业主未足额缴纳物业服务费则应向物业公司缴纳滞纳金，该滞纳金具有违约金的性质，而被告未按约定交纳物业服务费的行为已构成违约，理应承担违约责任，但原告按每日3‰计算违约金的标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张的违约金酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年11月22日开始计算至物业服务费付清之日止，超出部分本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告彭煜名、邵桂群于本判决生效之日起十日内向原告巴中市紫金物业管理有限公司支付物业服务费5111.42元； 二、被告彭煜名、邵桂群于本判决生效之日起十日内向原告巴中市紫金物业管理有限公司支付违约金，违约金的计算方法为：以物业服务费5111.42元为基数，从2019年11月22日始计算至本判决确定的物业服务费给付之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算；若被告彭煜名、邵桂群未按本判决确定的给付之日给付物业服务费，上述违约金计算至物业服务费付清之日止； 三、驳回原告巴中市紫金物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告彭煜名、邵桂群负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  曾晓芳 二〇二〇年一月三日 书记员  刘 霞