浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5122号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱信时，男，1968年8月2日出生汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：戴新秋、秦锋，浙江震瓯律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：乐清市柳市镇里马村股份经济合作社。住所地：浙江省乐清市。法定代表人：朱献青。被上诉人（原审被告、反诉原告）：乐清市柳市镇里马村村民委员会。住所地：浙江省乐清市。负责人：朱献青。以上两被上诉人委托诉讼代理人：王翰丹，乐清市中一法律服务所法律工作者。第三人：姜自勇，男，1984年7月15日出生汉族，住陕西省城固县。第三人：高正洋，男，1973年10月31日出生汉族，住浙江省乐清市。第三人：陈微，女，1972年1月22日出生汉族，住浙江省乐清市。第三人：郑乐芳，女，1976年4月4日出生汉族，住浙江省乐清市。第三人：薛浩特，男，1991年12月26日出生汉族，住浙江省乐清市。第三人：郑克，男，1977年8月12日出生汉族，住浙江省乐清市。第三人：朱微双，女，1982年12月21日出生汉族，住浙江省乐清市。第三人：李明海，男，1980年8月7日出生汉族，住浙江省温州市鹿城区。第三人：陈金平，男，1970年9月13日出生汉族，住浙江省乐清市。第三人：戴银燕，女，1967年5月5日出生汉族，住浙江省乐清市。第三人：曾雅宝，男，1958年8月20日出生汉族，住浙江省乐清市。第三人：浙江十足商贸有限公司（统一社会信用代码：91330303728913064B）。住所地：温州经济技术开发区括苍东路66号。法定代表人：欧再福，系该公司董事长。第三人：乐清联商生活购物中心有限公司（统一社会信用代码：91330382307747301Ｈ）。住所地：浙江省乐清市。法定代表人：陶开明，系该公司执行董事。第三人：金凌珏，男，1990年10月24日出生汉族，原浙江省住乐清市柳市镇里马村，现羁押于浙江省十里坪戒毒所。第三人：余新杰，男，1974年10月18日出生汉族，住浙江省乐清市。第三人：杨红，女，1983年9月8日汉族，住浙江省永嘉县。上诉人朱信时因与被上诉人乐清市柳市镇里马村股份经济合作社、乐清市柳市镇里马村村民委员会及第三人姜自勇、高正洋、陈微、郑乐芳、薛浩特、郑克、朱微双、李明海、陈金平、戴银燕、曾雅宝、浙江十足商贸有限公司、乐清联商生活购物中心有限公司、金凌珏、余新杰、杨红租赁合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2018）浙0382民初6863号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月30日立案。本院依法组成合议庭进行了审理。被上诉人村股份经济合作社及村民委员会的名称在本案诉讼前和诉讼中存在变更：起诉前，名称为乐清市柳市镇三里村股份经济合作社、乐清市柳市镇三里村村民委员会。2019年5月20日（一审期间），乐清市柳市镇三里村与马仁桥村合并组成乐清市柳市镇里马村，三里村村民委员会相应权利义务由里马村村民委员会承继。2019年10月31日（二审期间），乐清市柳市镇三里村股份经济合作社更名为乐清市柳市镇里马村股份经济合作社。上诉人朱信时及其委托诉讼代理人戴新秋、秦锋，被上诉人乐清市柳市镇里马村股份经济合作社、乐清市柳市镇里马村村民委员会的委托诉讼代理人王翰丹到庭参加诉讼，各第三人均未到庭。本案现已审理终结。朱信时上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；判令被上诉人乐清市柳市镇里马村股份经济合作社、乐清市柳市镇里马村村民委员会退还向次承租人收取的租金并抵扣上诉人应付给被上诉人的款项，金额暂计330万元。事实和理由：第一，被上诉人不享有解除权。按照涉案《精品街项目地块临时使用协议书》（以下简称涉案合同）约定，以及被上诉人于2016年3月2日召开的村民代表大会，地块租金从每年350万元降至300万元，付款时间变更为每年农历12月20日，即2016年的租金支付时间为阳历2017年1月19日前，2017年的租金支付时间为阳历2018年2月5日前。截至被上诉人于2017年7月12日发出解除通知，上诉人已经向被上诉人支付地块租金690万元。而根据约定，上诉人仅需支付650万元，故上诉人不存在逾期支付地块租金的情形。上诉人拖欠的是涉案合同第六条约定的债务承担中的款项，系替案外人朱仕隆承担的其他债务，并非涉案地块租金。退一步讲，即使上诉人应交的240万元余额性质被认定系拖欠土地使用补偿费的，但上诉人未交金额仅占应交金额的27%。涉案地上建筑物权益归上诉人，在涉案合同签订后仍陆续支付巨额建造和装修费用，导致自己周转困难。且被上诉人之后已经从次承租人收取上千万租金，即使上诉人迟延支付240万元，对被上诉人影响甚微。上诉人的违约行为显著轻微，不应解除合同。此外，被上诉人村委会的成员当选人数未达法定最低人数，其作出的决定是非法的。第二，假设被上诉人有权解除涉案合同，原判认定的违约金金额过高。被上诉人主张按日万分之三计算利息损失，已超出实际损失的130%，一审法院在可能对上诉人要求继续履行合同的主张不予支持的情况下，应当向上诉人释明是否要求调整违约金。若二审法院不支持上诉人要求继续履行合同的主张，应当直接调减该违约金。第三，被上诉人已于2017年7月28日全面接管临时精品街，判令上诉人支付占有使用费没有事实依据。一审法院没有将被上诉人向次承租人收取的租金从上诉人拖欠的款项中予以扣除，不符合法律规定。第四，上诉人内部之间的合伙纠纷与本案无关，一审法院直接在本案中将案外人朱仕隆确定为涉案地上建筑物的建设者，违反涉案协议之约定。该涉案地上建筑物，系上诉人与朱仕隆等四人共同建造。乐清市柳市镇里马村股份经济合作社、里马村村民委员会辩称，涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，2017年1月17日，上诉人朱信时应支付1300万元，但截至2017年1月19日，上诉人仅支付我方690万元租金，已明显违约。我方多次催告上诉人支付拖欠租金，至2017年7月19日已拖欠6个月，我方可按约行使合同解除权。我方于2017年7月21日发送的解除通知书，自到达之日发生效力。上诉人提出的第二项上诉请求，并未在一审期间提出，不属于二审审理范围。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。各第三人均未发表意见。朱信时于2018年7月23日向一审法院起诉请求：（1）判令被告（即当时的三里村股份经济合作社、三里村村民委员会）继续履行于2015年2月3日签订的《精品街项目地块临时使用协议书》；（2）本案诉讼费用由被告承担。审理中，该村股份经济合作社、村民委员会提出反诉请求：（1）判决解除双方在2015年2月3日签订的《精品街项目地块临时使用协议书》；（2）判令反诉被告朱信时支付租金5627397.25元及截止2018年7月31日的违约金1302622.2元，合计6930019.45元；（3）判令朱信时返还不当得利租金款2990082.19元；（4）判令朱信时承担解除协议造成的代理费损失50000元;（5）本案的所有诉讼费由朱信时承担。之后，该村股份经济合作社、村民委员会变更第（3）项诉讼请求为：判令朱信时返还不当得利租金款2244630.14元。一审法院认定事实：2011年8月13日，乐清市人民政府时任主要领导在柳市镇人民政府召开柳市镇城市建设和管理有关问题专题会议，乐清市国土资源局、住建局、柳市镇人民政府相关负责人及乐清市相关领导参与作出〔2011〕15号《专题会议纪要》，载明：“……三里村（沿柳青南路）地块拆后改造的定位是临时精品街项目，政府指导村双委确定方案用地规模约5000平方米，建设规模为两层约10000平方米，考虑到实际情况先予以启动。”之后，案外人朱仕隆等人向被告租赁临时精品街项目地块，并在未办理相关审批手续的情况下在该地块上建筑两层合计约10000平方米建筑，并对外出租。2015年1月1日，被告在与案外人朱仕隆解除租赁合同后将临时精品街项目地块出租给原告使用。2015年2月3日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《精品街项目地块临时使用协议书》，载明：“甲方拥有（柳青南路）临时精品街项目地块一处，因乙方业务所需使用该地块，根据柳市政府（2011）15号专题会议纪要第二条意见，为立足改善本村村民生活，活跃经济市场，经村民代表会议讨论，经村双委原租赁人因拖欠租金，村委会已发行做出解除合同，现村双委及村民代表重新做出决定同意乙方在该临时使用地块开发使用达成协议如下：第一条：使用地块范围面积，根据（2011）15号纪要，用地规模约5000平米（以实际占用为准），范围按使用现状确定四址。第二条：使用土地的用途根据镇（2011）15号纪要，乙方开发经营高档精品或VIP会所（即临时精品街项目）。第三条：使用期限自2015年元月1日至2020年12月31日止。第四条：使用补偿费每年350万元（叁佰伍拾万元整）。使用费一年一付（先付后用），第一年于2015年元月1日前一次性付清，第二年开始从当年使用日期起始之日为基准日，提前30天即每年的元月一日前一次性付清。逾期支付按实际拖欠总额日万分之三计算违约金，违约6个月的甲方有权解除本协议，解除协议造成的损失由乙方负责，并赔偿甲方恢复原状费用。第五条：甲方只为乙方提供本村柳青路（沿街南路）三里精品街项目临时用地。乙方使用的原其合伙人建筑物及其他设施，其费用及相关事务乙方自行理直，同甲方无涉。第六条：2013年至2014年租金共计叁佰陆拾万元，甲方同意乙方分三期支付，从2016年每年元旦前7日内支付壹佰贰拾万元（120万元）。第七条：该地块甲方同意乙方使用期限内，乙方不得擅自转让、赠送或借用第三人，但可以转让本村村民使用，且必须甲方同意，在使用期内的消防、安全环境卫生、工商税务等手续及费用均由乙方自负，同甲方无涉。所涉及的他项权利义务均由乙方自行理直，甲方不得承担任何连带责任。但涉及土地使用权及临时建筑许可，甲乙双方应积极配合协助办理。第八条：按本协议使用到期，本协议终止。到期时，若村集体不开发建设，在同等条件下，现使用者享有优先权。若乙方不继续经营，在到期后三个月内无条件自行拆除，恢复原状……”协议签订后，原告分别于2015年1月12日、2016年2月5日、2017年1月19日向被告支付了租金200万元、35万元、235万元、220万元，合计690万元。原告将临时精品街店铺出租给第三人出租情况及收取租金情况如下：1.临时精品街861号商铺出租给第三人陈微，租金为4万元/年，原告已收取租金至2018年10月15日，其后租金由被告收取。2.临时精品街865-883号商铺（建筑面积6200平方米）出租给第三人乐清联商生活购物中心有限公司，租赁期限为2014年12月1日至2020年12月31日，租金为220万元/年，原告已收取租金至2017年12月31日，其后租金由被告收取。3.临时精品街889号商铺（建筑面积200平方米）出租给第三人郑乐芳，租赁期限为2016年3月1日至2020年3月1日，租金为25万元/年，原告已收取租金至2018年3月1日，其后租金由被告收取。4.临时精品街823号商铺（建筑面积200平方米）出租给第三人余新杰，租赁期限为2016年5月15日至2019年5月15日，租金为9万元/年，原告已收取租金至2018年5月15日，其后租金由被告收取。5.临时精品街847-849号商铺出租给第三人郑克，租赁期限为2016年6月1日至2018年6月1日，租金为7.5万元/年，原告已收取租金至2018年6月1日，其后租金由被告收取。6.临时精品街817-819号商铺（建筑面积100平方米）出租给第三人高正洋，租赁期限为2016年6月20日至2019年6月20日，租金为14万元/年，原告已收取租金至2018年6月20日，其后租金由被告收取。7.临时精品街821号商铺出租给第三人朱微双，租金为7万元/年，原告已收取租金至2018年6月25日，其后租金由被告收取。8.临时精品街845号商铺（建筑面积40平方米）出租给第三人浙江十足商贸有限公司，租金为10万元/年，原告已收取租金至2018年11月1日，其后租金由被告收取。9.临时精品街商铺出租给第三人李明海，租金为12万元/年，原告已收取租金至2018年1月1日，其后租金由被告收取。10.临时精品街857-859号商铺出租给第三人陈金平，租金为9万元/年，原告已收取租金至2018年1月1日，其后租金由被告收取。11.临时精品街楼下二间、楼上六间商铺出租给第三人曾雅宝，租赁期限为2017年4月5日至2019年4月4日，租金为60万元/年，原告已收取租金至2018年3月1日，其后租金由被告收取。12.临时精品街805号商铺（建筑面积200平方米）出租给第三人戴银燕，租赁期限为农历2017年3月1日至农历2027年12月30日，租金为38万元/年，原告已收取租金至2018年3月28日，其后租金由被告收取。13.临时精品街851-853号商铺出租给第三人薛浩特，租金为7万元/年，原告已收取租金至2018年4月8日，其后租金由被告收取。14.临时精品街815号商铺（建筑面积50平方米）出租给第三人姜自勇，租赁期限为一年，租金为5.5万元/年，原告已收取租金至2018年5月1日，其后租金由被告收取。15.临时精品街827-837号商铺（建筑面积378平方米）出租给第三人杨红，租赁期限为2017年6月20日至2021年6月20日，租金为43.5万元/年，原告已收取租金至2018年6月20日，其后租金由被告收取。16.临时精品街855号商铺（建筑面积30平方米）出租给第三人金凌珏，租赁期限为2016年1月1日至2020年12月30日，租金为5万元/年（未实际支付租金）。2016年3月2日，被告召开村民代表大会，同意临时精品街地块租金2016年开始从原来的350万元/年降至300万元/年，付款时间变更为每年的农历12月20日。2017年7月12日，被告通过微信的方式向原告送达了《通知》，载明：“名品租金到2017年7月份所欠集体资金近捌佰玖拾万元，经村民代表讨论达成如下意见：1.名品商场应在2017年7月20日前支付所欠租金的50%，约肆佰伍拾万元。2.剩余租金款到村委协商。3.如果名品商场在7月20日前未支付所欠租金的50%，村委有权单方面撤销租赁合同并终止合同。4.若名品商场未在7月20日前支付所欠租金的50%租金，村委组织村民代表与商户重新签订租赁合同，若未同村签订租赁合同，日后所产生的经济纠纷同村集体没有任何关系。”原告收取该《通知》后，未支付相应款项。为此，被告于2017年7月21日再次通过微信的方式向原告送达《解除租赁合同通知书》，载明：“……现经本村委员会核实，按照合同约定你应当在2013年开始支付租金，但是截止到目前你拖欠本村委租金共累计890万元。因此根据租赁合同及《中华人民共和国合同法》的规定，我村委会有权提前终止合同，并收回租赁物。为此，本村委并根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，郑重致函与你：1.自你收到本函同时，即解除本委员会与你签订的《精品街项目地临时使用协议书》；2.你应当在收到本函之日起十五日之内腾退清空租赁房屋，否则，因此可能造成的一切经济损失由你自己负责；3.你在接到本函之日起三日内，应当向本委员会结算解除合同的时间内拖欠的租金和违约金并予以支付。如到期你未按照上述通知履行的，本村委将依法收回租赁土地，并依据相关法律的规定，追究你的法律责任。”同日，原告收到该《解除租赁合同通知书》，且被告将《通知》、《解除租赁合同通知书》张贴于临时精品街各商铺门口。2017年7月28日，被告全面接管临时精品街。另查明：被告因本案诉讼支出代理费50000元。临时精品街地块现为建设用地。被告主张原告已收取的租金中涉及陈微、薛浩特、郑克、朱微双、李明海、陈金平、曾雅宝、金凌珏部分，因上述第三人承租商铺面积尚不确定，故合同解除日即2017年7月21日之后的部分不要求在本案中处理，由其另行主张解决。一审法院认为，关于本案所涉为房屋租赁还是土地租赁问题。根据《精品街项目地块临时使用协议书》有关“甲方拥有（柳青南路）临时精品街项目地块一处，因乙方业务所需使用该地块……第一条：使用地块范围面积，根据（2011）15号纪要，用地规模约5000平米（以实际占用为准），范围按使用现状确定四址。第二条：使用土地的用途根据镇（2011）15号纪要，乙方开发经营高档精品或VIP会所（即临时精品街项目）……第五条：甲方只为乙方提供本村柳青路（沿街南路）三里精品街项目临时用地。乙方使用的原其合伙人建筑物及其他设施，其费用及相关事务乙方自行理直，同甲方无涉……”以及《解除租赁合同通知书》有关“……如到期你未按照上述通知履行的，本村委将依法收回租赁土地，并依据相关法律的规定，追究你的法律责任。”的内容可见，本案被告租赁给原告的标的为约5000平方米的临时精品街项目地块，地上建筑物原系案外人朱仕隆等所建。故被告有关其系将涉案土地及其地上建筑物一并租赁的抗辩，不能成立。关于本案《精品街项目地块临时使用协议书》是否有效问题。涉案地块经乐清市人民政府时任主要领导召集乐清市国土资源局、住建局、柳市镇人民政府相关负责人及乐清市相关领导参与作出〔2011〕15号《专题会议纪要》，明确涉案地块拆后改造的定位是临时精品街项目，用地规模约5000平方米，建设规模为两层约10000平方米。涉案地块现为建设用地，被告因柳市镇小城镇培育所需将涉案地块出租给原告使用，双方由此签订的《精品街项目地块临时使用协议书》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属有效，双方均应按约全面履行。关于本案《精品街项目地块临时使用协议书》是否已经解除问题。根据双方签订的《精品街项目地块临时使用协议书》有关“……第四条：使用补偿费每年350万元（叁佰伍拾万元整）。使用费一年一付（先付后用），第一年于2015年元月1日前一次性付清，第二年开始从当年使用日期起始之日为基准日，提前30天即每年的元月一日前一次性付清。逾期支付按实际拖欠总额日万分之三计算违约金，违约6个月的甲方有权解除本协议，解除协议造成的损失由乙方负责，并赔偿甲方恢复原状费用……第六条：2013年至2014年租金共计叁佰陆拾万元，甲方同意乙方分三期支付，从2016年每年元旦前7日内支付壹佰贰拾万元（120万元）……”的约定及被告于2016年3月2日同意临时精品街地块租金2016年开始从原来的350万元/年降至300万元/年，付款时间变更为每年农历12月20日的实际，原告应于2015年1月1日前支付原告350万元，2016年1月1日前支付原告120万元，2017年1月1日前支付原告120万元，2017年1月17日即农历2016年12月20日前支付原告300万元，合计890万元。但截止2017年1月19日，原告仅支付被告690万元，已构成违约，且至2017年7月19日已满6个月，被告于2017年7月21日主张解除《精品街项目地块临时使用协议书》，符合双方约定的解除条件，《精品街项目地块临时使用协议书》在被告的解除通知书到达原告处即2017年7月21日已经解除，故原告要求被告继续履行该协议书，于法无据，一审法院不予支持。如前所述，涉案协议书已于2017年7月21日解除，现被告再次要求解除，缺乏事实依据，一审法院不予支持。2013年至2014年的租金360万中的第三期120万元原支付时间依约应为2018年1月1日，但鉴于本案合同已于2017年7月21日解除的实际，该120万元应于合同解除后即予以支付。另外，涉案合同于2017年7月21日解除，从2017年1月1日至2017年7月21日的租金为1660274元（300万元/年×202天÷365天/年）。综上，截至合同解除日的2017年7月21日，原告累计应支付被告11760274元（890万元+120万元+1660274元），结合原告已付被告690万元的事实，对被告要求原告支付截至2017年7月21日的租金4860274元（11760274元-690万元），于法有据，一审法院予以支持，超出部分不予支持。按照《精品街项目地块临时使用协议书》有关“逾期支付按实际拖欠总额日万分之三计算违约金”的约定，被告要求原告支付违约金，于法有据，一审法院予以支持。结合原告分别于2015年1月12日、2016年2月5日、2017年1月19日支付了被告租金200万元、35万元、235万元、220万元及原告应于2015年1月1日前支付原告350万元、2016年1月1日前支付120万元、2017年1月1日前支付120万元、2017年1月17日前支付300万元、合同解除之日即2017年7月21日应支付2860274元（1660274元+120万元）的实际，本案双方就2013年至2014年租金360万元的支付未约定违约金，故被告要求原告支付该部分逾期付款违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。本案原告支付的款项应按应付款项的时间顺序予以优先支付在前款项，故本案违约金计算如下：序号起算时间截止时间合计应付租金已付租金日利率违约金2015.1.12015.1.11350万元200万元0.000311550元2015.1.122016.2.4150万元150万元（270万元-2013至2014年第一期120万元）0.0003175050元2017.1.172017.1.18300万元100万元（220万元-2013至2014年第二期120万元）0.00031800元2017.1.192017.7.20200万元0.0003109800元2017.7.212018.7.313660274元0.0003412879元合计711079元如上，对被告要求原告支付截止2018年7月31日的违约金711079元，一审法院予以支持，超出部分不予支持。关于被告要求原告支付占有使用费问题。涉案16位第三人承租原告的商铺直至2017年7月21日之后，故原告对于其已经收取的16位第三人2017年7月21日至第三人与被告签订租赁合同前一段时间对应商铺占用涉案土地的租金，被告要求原告支付，于法有据，一审法院予以支持。被告主张原告已收取的租金中涉及陈微、薛浩特、郑克、朱微双、李明海、陈金平、曾雅宝、金凌珏部分，因上述第三人承租商铺面积尚不确定，故合同解除日即2017年7月21日之后的部分不要求在本案中处理，由其另行主张解决，一审法院予以采纳。结合第三人姜自勇、高正洋、郑乐芳、戴银燕、浙江十足商贸有限公司、乐清联商生活购物中心有限公司、余新杰、杨红承租的时间及租赁商铺的面积，本案上述第三人从2017年7月22日至与原告的租赁期限届满时商铺对应土地占有使用费如下：第三人起算时间截止时间租赁面积占有使用费（商铺面积÷涉案土地地上建筑面积×占有天数÷365天/年×300万元/年）姜自勇2017.7.222018.5.150平方米11671元（50÷10000×284÷365×300万元）高正洋2017.7.222018.6.20100平方米27452元（100÷10000×334÷365×300万元）郑乐芳2017.7.222018.3.1200平方米36658元（200÷10000×223÷365×300万元）戴银燕2017.7.222018.3.28200平方米41096元（200÷10000×250÷365×300万元）浙江十足商贸有限公司2017.7.222018.11.140平方米15386元（40÷10000×468÷365×300万元）乐清联商生活购物中心有限公司2017.7.222017.12.316200平方米830630元（6200÷10000×163÷365×300万元）余新杰2017.7.222018.5.15200平方米48986元（200÷10000×298÷365×300万元）杨红2017.7.222018.6.20378平方米103769元（378÷10000×334÷365×300万元）合计1115648元如上，对被告要求原告支付占有使用费1115648元，于法有据，一审法院予以支持，超出部分不予支持。关于被告要求原告赔偿代理费问题。原、被告并未约定双方因诉讼支出的代理费由对方承担，且代理费支出也并非本案必要支出，并非本案损失，被告要求原告赔偿代理费，于法无据，一审法院不予支持。关于被告在合同解除后收取涉案土地上租金问题。涉案土地系被告所有，而地上建筑物系案外人朱仕隆等人建筑，双方如对合同解除后被告收取涉案土地地上建筑物租金存在争议，应由双方另行主张解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决“一、原告（反诉被告）朱信时于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）乐清市柳市镇三里村股份经济合作社、乐清市柳市镇里马村村民委员会租金4860274元、截至2018年7月31日的违约金711079元，合计5571353元，款交本院柳市人民法庭转付。”“二、原告（反诉被告）朱信时于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）乐清市柳市镇三里村股份经济合作社、乐清市柳市镇里马村村民委员会占有使用费1115648元，款交本院柳市人民法庭转付。”“三、驳回原告（反诉被告）朱信时的诉讼请求。”“四、驳回被告（反诉原告）乐清市柳市镇三里村股份经济合作社、乐清市柳市镇里马村村民委员会的其他诉讼请求。”“如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。”“本案本诉受理费80元，由原告（反诉被告）朱信时负担；本案反诉受理费76373元，由原告（反诉被告）朱信时负担58610元，由被告（反诉原告）乐清市柳市镇三里村股份经济合作社、乐清市柳市镇里马村村民委员会负担17763元。”本院二审期间，被上诉人里马经济合作社、里马村委会没有提交新证据。上诉人朱信时提交了证据1：乐清市人民法院（2013）温乐商初字第591号民事判决书、温州市中级人民法院（2015）浙温商终字第801号民事裁定书，证据2：合伙股份协议书，拟证明涉案合同签订之前，以案外人朱仕隆名义投标取得的涉案土地租赁权，系朱仕隆与上诉人等四人合伙经营，并共同出资建造地上10000平方米建筑物，结合涉案合同第五条的约定，对被上诉人来说，上诉人内部之间的合伙纠纷与被上诉人无关。证据3：和解协议书、乐清市人民法院（2017）浙0382民初896号民事调解书，拟证明涉案合同于2015年2月3日签订后，上诉人仍陆续承担了因建设地上建筑物和装修产生的费用。证据4：被上诉人于2018年9月7日与朱仕隆就涉案土地签订的《乐清市柳市三里精品街租赁合同》，拟证明在本案一审期间，被上诉人将涉案土地出租给了案外人，严重侵害了上诉人的合法权益。针对上述证据，被上诉人质证认为，上述证据不属于二审新证据，其中证据1、证据2系案外人与其他人的民间借贷纠纷，与本案房屋租赁合同纠纷无关，亦无法证明上诉人的待证事实；证据3与本案没有关联，仅能证明上诉人与他人存在经济纠纷，亦无法证明其待证事实；证据4系复印件，对真实性存疑，即便真实，亦是在涉案合同解除后签订的，没有损害他人的利益。本院经审查认为，上诉人朱信时提供的证据1、证据2不属于二审新证据，且与本案缺乏关联性，不予认定；证据3与本案缺乏关联性，不予认定。关于证据4，本院将在判决说理部分一并阐述。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案涉及合同解除以及违约责任等争议，应审查上诉人朱信时与被上诉人里马经济合作社、里马村委会签订的涉案合同内容及合同履行情况。第一，关于合同解除。涉案合同第四条中，约定了使用补偿费的每期支付时间、支付金额，并约定逾期付款违约金及甲方（被上诉人）的合同解除权，即：乙方（上诉人）逾期支付按实际拖欠总额日万分之三计算违约金，违约6个月的甲方有权解除本协议。而在涉案合同第六条中，仅约定了2013年至2014年租金分三期支付的时间与金额。从合同内容可知，第四条在先，第六条在后，第四条关于违约责任及合同解除权的约定仅针对该条，不约束第六条。故被上诉人行使合同的约定解除权，其依据为第四条的约定。2016年3月2日，被上诉人召开村民代表大会，决定涉案地块租金自2016年开始从每年350万元降至300万元，付款时间改为每年的农历12月20日。该决定应视为对涉案合同第四条约定的支付时间、金额进行了变更，但未变更关于违约责任与合同解除权的约定。在该次村民代表大会召开前，上诉人仅于2015年1月2日支付200万元，于2016年2月5日支付270万元（35+235），合计为470万元。减去应付的2015年使用补偿费350万元，剩余120万元，此金额与涉案合同第六条约定的关于“2013年至2014年租金共计叁佰陆拾万元，甲方同意乙方分三期支付，从2016年每年元旦前7日内支付壹佰贰拾万元（120万元）”相符。故应认定，上诉人迟延至2016年2月5日，支付完毕2015年使用补偿费350万元，支付完毕分三期支付的2013年至2014年租金（共计360万元，以下简称往年租金）的第一期120万元。此后，因此次村民代表大会的决定，自2016年开始使用补偿费降为300万元，付款时间改为每年的农历12月20日，实质是将先付后用改为先用后付。按日历推算，2016年使用补偿费的支付日期为2017年1月17日前，2017年使用补偿费的支付日期为2018年2月5日前。之后，上诉人于2017年1月19日向被上诉人支付220万元，此后未再付款。至此，其欠付2016年使用补偿费80万元（300-220），以及应在2017年元旦前7日内支付的往年租金第二期120万元，构成违约。对照涉案合同第四条，至被上诉人2017年7月12日向上诉人催告时，迟延支付尚未达6个月。但至被上诉人于2017年7月21日向上诉人送达《解除租赁合同通知书》时，迟延付款时间已超过6个月，符合涉案合同第四条关于“违约6个月的甲方有权解除本协议”的约定情形。故该《解除租赁合同通知书》具有合同解除效力，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，涉案合同于该日解除。就此，被上诉人提出反诉，请求解除涉案合同。本院认为，被上诉人的该反诉请求中，包含确认涉案合同解除之意。原判对该反诉请求不予支持，不妥。被上诉人虽未就此上诉，本院为案结事了，避免产生其他争议，决定在二审中一并处理。至于上诉人提交的证据4：被上诉人于2018年9月7日与朱仕隆就涉案土地签订的《乐清市柳市三里精品街租赁合同》，因涉案合同已经解除，故对该证据本院不予采纳。第二，关于使用补偿费与往年租金。如上所述，至2017年1月19日，上诉人共向被上诉人支付款项690万元。一是2015年使用补偿费350万元，二是分三期支付的往年租金第一期120万元。其三，2016年的使用补偿费已支付220万元，缺额80万元。因涉案合同于2017年7月21日解除，并且，改为2018年2月5日前支付的2017年使用补偿费的支付期限尚未届至的原因，故至合同解除日，上诉人欠往年租金第二期120万元，欠2016年使用补偿费80万元。至被上诉人在本案中提起反诉，除上述金额外，上诉人还欠2017年1月1日至2017年7月21日合同解除为止的使用补偿费1660274元（300万元/年×202天÷365天/年），以及往年租金第三期120万元。合计为：使用补偿费2460274元（800000+1660274），往年租金240万元（120+120）。涉案合同第六条的约定，系对已欠付的往年租金又予以宽限，上诉人本应按约支付。故涉案合同的解除，不影响被上诉人向上诉人主张支付往年租金并请求赔偿逾期付款的损失。第三，关于占有使用费。涉案合同解除后，上诉人继续利用租赁物获取收益，没有合同依据，其应向被上诉人支付占有使用费。原判对比占用的相关商铺与涉案地上建筑物的面积，基于300万元使用补偿费，计算出相应的占有使用费为1115648元，认定正确，本院予以确认。第四，关于逾期付款违约金。（一）使用补偿费部分：在2016年3月2日被上诉人村民代表大会召开前，上诉人虽付清了2015年使用补偿费及往年租金第一期，但均存在迟延支付。在此情形下，村民代表大会仍决定降低使用补偿费金额，实质减少上诉人的负担，故对上诉人之前的逾期付款责任，也应视为免除。但在此之后，上诉人仍于2017年1月19日迟延一天且未足额支付2016年的使用补偿费，应承担违约责任。300万元按日万分之三计算逾期付款违约金应为1800元。拖欠80万元的逾期付款违约金，按日万分之三自2017年1月18日起算至被上诉人主张的截止日期2018年7月31日，为134400元（800000×0.03%×560）。因2017年的使用补偿费已改为2018年2月5日前支付，故2017年1月1日起至2017年7月21日合同解除为止的使用补偿费1660274元，其逾期违约金应自2018年2月6日起按日万分之三算至三里村主张的截止日期2018年7月31日，为87662.47元（1660274×0.03%×176）。上述使用补偿费的逾期付款违约金合计222062.47元。（二）往年租金部分：涉案合同虽未针对往年租金约定逾期付款责任，但在涉案合同第四条中关于逾期付款按日万分之三计息的约定，应是双方当事人在签订合同时对逾期付款情况下守约方损失的合理预期。被上诉人将请求上诉人承担往年租金的逾期付款责任一并主张为支付违约金，应包含请求上诉人赔偿逾期付款损失之意。并且，上诉人对该笔已经涉案合同约定宽限还款期限的往年租金，再次迟延付款，使得被上诉人的损失再次扩大。故对往年租金剩余240万元的逾期付款责任，本院酌定可按日万分之三计算逾期付款利息，并应根据被上诉人向上诉人请求支付的时间不同分别起算。故此，第二笔120万元的逾期付款利息应从被上诉人于2017年7月12日向上诉人请求支付时起，算至被上诉人主张的截止日期2018年7月31日，为138600元（1200000×0.03%×385）。第三笔120万元约定于2018年元旦前7日内支付，虽然被上诉人于2017年7月12日向上诉人请求支付时该笔款项支付期限尚未届至，但该催告行为应具有要求上诉人按时支付款项，否则应承担逾期付款利息之意。故此，第三笔120万元的逾期付款利息，应从2018年1月1日开始计算至被上诉人反诉请求中主张的截止日期2018年7月31日，为76320元（1200000×0.03%×212）。上述往年租金的逾期付款利息合计214920元。第五，其他。原判对是否赔偿代理费问题的处理正确，本院予以确认。至于涉案合同解除后地上建筑物的收益与涉案地块租金如何区分的问题，非本案审理范围，当事人应另行主张解决。对于该地上建筑物的建造，原判的认定，与上诉人关于系其与朱仕隆等四人共同建造的主张，并无本质矛盾。该地上建筑物的建设与归属，亦非本案审理范围，不应在本案中认定。上诉人二审中提出关于被上诉人应退还向次承租人收取的租金并抵扣上诉人应付给被上诉人款项的上诉请求，系为二审中增加的诉讼请求，不属于二审审理范围。综上所述，对上诉人朱信时的其他上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持浙江省乐清市人民法院（2018）浙0382民初6863号民事判决第三项；二、撤销浙江省乐清市人民法院（2018）浙0382民初6863号民事判决第一项、第二项、第四项；三、确认涉案《精品街项目地临时使用协议书》于2017年7月21日解除。四、限朱信时于本判决生效之日起三十日内，向乐清市柳市镇里马村股份经济合作社、乐清市柳市镇里马村村民委员会支付使用补偿费2460274元及截至2018年7月31日的逾期付款违约金222062.47元；支付2013年至2014年未付租金240万元及截至2018年7月31日的逾期付款利息214920元。合计5297256.47元。五、限朱信时于本判决生效之日起三十日内向乐清市柳市镇里马村股份经济合作社、乐清市柳市镇里马村村民委员会支付占有使用费1115648元。六、驳回乐清市柳市镇里马村股份经济合作社、乐清市柳市镇里马村村民委员会的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，由朱信时负担；一审案件反诉受理费76373元，由朱信时负担58610元，由乐清市柳市镇里马村股份经济合作社、乐清市柳市镇里马村村民委员会负担17763元。二审案件受理费58689元，由朱信时负担56282元，由乐清市柳市镇里马村股份经济合作社、乐清市柳市镇里马村村民委员会负担2407元。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年一月二十日法官助理姜岳良代书记员 蔡瑞洁