山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终7076号上诉人（原审原告）：烟台北方汽车配件交易中心有限公司，住所地烟台市福山区福海路西苑制药厂院内。法定代表人：于飞，经理。委托诉讼代理人：尹洪军，山东书言律师事务所律师。委托诉讼代理人：都基辉，山东书言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭新光，男，1959年11月15日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：林燕，山东福阳律师事务所律师。上诉人烟台北方汽车配件交易中心有限公司（以下简称北方公司）因与被上诉人郭新光商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初2163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。北方公司的委托诉讼代理人都基辉、郭新光的委托诉讼代理人林燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北方公司上诉请求：撤销一审判决，依法支持北方公司在一审中的诉讼请求。事实和理由：一、原审法院认定北方公司向郭新光寄送的《催款通知书》和《解除合同通知书》中的地址并非郭新光确认的送达地址是错误的。双方于2004年6月18日签订的合同编号为200401-0434预（销）字2004第01号《商品房预（销）售合同》中，明确约定了郭新光的联系地址为“芝罘区二马路187-6-7”，郭新光在该合同上签字，就表明郭新光对该联系地址予以确认。北方公司按照该地址于2017年2月14日向郭新光邮寄《催款通知书》，郭新光对该通知书进行了签收，就证明该地址为郭新光有效的联系地址；且郭新光在本案中提的管辖权异议及管辖权异议上诉中，郭新光确认的地址与北方公司发送邮件的地址是同一个地址。北方公司于2017年11月7日按照相同的地址向郭新光发送《解除合同通知书》，在中国邮政速递邮件查询单上明确记载未妥投的原因为“拒收退回”，就说明该邮件已到达郭新光；该邮件快递单内件品名一栏中，北方公司明确填写的“解除合同通知书”，在郭新光先前收到的北方公司邮寄的《催款通知书》中已经明确告知，如郭新光逾期付款，北方公司将解除双方间的买卖合同，郭新光是因知悉该邮件的内容才拒收的。二、原审法院认定北方公司的诉请与证据事实不符，是错误的。即使原审法院认定北方公司代郭新光收取房屋租金以冲减房款，但该行为不能免除郭新光的付款义务。涉案房屋自2004年底就交付给郭新光，自2013年起，涉案房屋的租金就由郭新光收取，且郭新光并未继续向北方公司支付购房款。北方公司与郭新光间的合同并未明确约定郭新光的付款期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，北方公司有权随时要求郭新光履行付款义务。在郭新光于2017年2月底收到北方公司的催款通知的情况下，直至北方公司发送解除合同通知，郭新光依然拒绝履行合同义务，支付购房款。郭新光逾期付款的事实清楚。北方公司向郭新光发送了催款通知，也在发送解除通知前给了郭新光足够长的履行期限，郭新光未履行合同义务，北方公司有权依据法律规定及双方合同约定，解除双方间的买卖合同。综上，郭新光未履行合同义务在先，北方公司发送催款通知并给予郭新光足够长时间的履行期限，在郭新光依然拒绝履行合同义务的情况下，北方公司依据双方合同约定发送解除合同通并知并到达郭新光，双方的合同依法应予解除。北方公司依据法律规定及合同约定请求郭新光返还房屋并支付违约金，应当得到法律的支持。基于上述理由，特提起上诉，请法院依法判决。郭新光辩称，一审判决认定事实准确，证据确实充分，适用法律正确，北方公司的上诉请求无事实根据及法律依据，请求二审法院依法查明事实，判决驳回其上诉，维持原判。一、郭新光与北方公司于2004年6月18日签订涉案合同，这个时间距离北方公司于2017年2月14日向郭新光邮寄《催款通知书》已近13年之久，涉案合同中所记载的“芝罘区二马路137号6单元7号”只是郭新光的户籍地址，并非郭新光现居住地址，郭新光实际上早已于2011年12月份搬至烟台市芝罘区居住至今。同时，北方公司向郭新光邮寄的《催款通知书》，郭新光并非是在北方公司填写的收件地址“芝罘区二马路137号6单元7号”收取的，而是由快递员转寄到了郭新光现居住地址“芝罘区新桥桃园里75-2-8”，此部分事实可见于郭新光在一审中提交的该份《催收通知书》的EMS快递签收面单。至于北方公司于2017年11月7日邮寄给郭新光的《解除合同通知书》，因郭新光已不在北方公司填写的收件地址“芝罘区二马路137号6单元7号”居住多年，确实不知道该份快递的存在，也没有人就该份快递跟郭新光联系过，至于为什么物流信息会显示拒收郭新光并不清楚。同时，基于《催款通知书》是转寄至答辩人现居住地址“芝罘区新桥桃园里75-2-8”签收的，北方公司在核查物流信息时必然可以知晓，但北方公司仍将《解除合同通知书》邮寄至无效收件地址，相应的法律后果应当由其自行承担，该《解除合同通知书》不应当视为已送达或已签收。综上，一审法院认定北方公司向郭新光寄送的《催款通知书》、《解除合同通知书》中的地址并非答辩人确认的送达地址是完全正确的。二、涉案合同第六条第3款约定：“付款方式为银行按揭贷款”，郭新光按照约定向北方公司提供了办理按揭贷款所需的全部相关材料。但虽经郭新光多次催促，北方公司一直未办理出银行贷款，导致郭新光一直无法缴纳剩余房款。2004年底，北方公司向郭新光交付涉案商品房，并同意郭新光将涉案商品房出租，由承租人直接将租金支付给北方公司，以此冲抵房款。依据合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”，然而，2012年5月4日，北方公司却与案外人邹春荣恶意串通，将涉案商品房“一房二卖”，并利用篡改、伪造的《商品房预（销）售合同》及《国有土地使用权转让合同》到相关部门将涉案商品房的产权登记到了案外人名下，致使郭新光已从根本上无法取得房地产权属登记证书。2017年2月14日，北方公司向郭新光发送了《催款通知书》，要求郭新光在2017年2月20日前付清余款，同时还向郭新光要求承担违约金。然而，因北方公司写错邮寄地址，待郭新光收到该份通知函时，北方公司单方要求的付款期限已届满。2017年2月21日，郭新光即向北方公司发送了《回复函》，但因北方公司在发送《催款通知书》时，故意留下错误的联系地址、电话，导致郭新光的《回复函》根本送达不到北方公司处。郭新光认为，首先，鉴于北方公司与郭新光之间有租金冲抵房款的事实存在，房款余额应经双方对账来确认，而非如北方公司般直接以减法方式计算便能确定的。其次，从北方公司主动向郭新光发送通知函催款，却不告知收款信息，并留下错误的联系地址、电话的行为方式可以看出，北方公司发函的真正意图并不在于催款，而在于利用、通过这种行为方式制造出是郭新光拒绝支付房款余额的假象，从而混淆视听，以达到其有理由单方解除合同的目的。第三，鉴于此前北方公司“一房二卖”，并已将涉案商品房产权登记至案外人名下等种种根本违约行为，北方公司已经丧失商业信誉，郭新光对北方公司已毫无信任可言，当然有权依法行使不安抗辩权，暂时拒绝向北方公司支付房款余额。综上，郭新光不存在任何违约行为，郭新光与北方公司签订的涉案合同已经两级法院生效判决有效，并已实际履行15年之久，期间涉案商品房也一直是由答辩人占有、使用、收益，因此，北方公司无权要求解除合同，一审法院认定事实准确，北方公司的上诉请求及事实与理由毫无事实根据及法律依据，应予驳回。北方公司向一审法院起诉请求：1、确认北方公司、郭新光在2004年6月18日签订的编号为200401-0434预（销）字2004第01号《商品房预（销）售合同》已于2017年11月8日解除；2、郭新光向北方公司支付逾期付款违约金56056元（以欠付的购房款280280元的20%计算）。庭审中，北方公司增加一项诉讼请求：郭新光向北方公司返还坐落于烟台市福山区房屋（以下简称涉案房屋）。一审法院认定事实：2004年6月18日，北方公司与郭新光在签订的合同编号为200401-0434预（销）字2004第01号《商品房预（销）售合同》中约定：郭新光购买北方公司开发的涉案房屋，总价款为565280元，付款方式为银行按揭贷款；郭新光逾期付款超过30日的，北方公司有权解除合同并扣除郭新光应交房款的20%作为违约金，并可将涉案房屋另行出售；北方公司应当在2004年9月30日前将经监理部门验收合格可以入驻装修的涉案房屋交付给郭新光。其中合同载明的郭新光地址为“烟台市芝罘区二马路187-6-7”。《商品房预（销）售合同》签订后的当日，郭新光向北方公司支付了涉案房屋首付款285370元。履约中，北方公司向郭新光交付了涉案房屋。2012年6月18日，针对涉案房屋北方公司另与案外人邹春荣签订了相同编号的《商品房预（销）售合同》。2015年10月12日，本案郭新光以北方公司与案外人邹春荣签订的《商品房预（销）售合同》无效为由诉至烟台市福山区人民法院（以下简称福山区法院）。2016年8月8日，福山区法院作出了（2015）福民初字第400号民事判决，判决支持了本案郭新光的诉请。一审判决后，本案北方公司不服，提起上诉。2017年1月3日，本院作出了（2016）鲁06民终4256号民事判决书，认定北方公司与郭新光签订的《商品房预（销）售合同》有效，北方公司的行为构成“一房两卖”；判决驳回了北方公司上诉，维持原判。上述民事判决书已经发生法律效力。2017年2月14日，北方公司以EMS方式向郭新光（收件地址：烟台市芝罘区二马路187号6单元7号）邮寄的《催款通知》中载明：合同签订后，郭新光向北方公司支付了购房款285370元，但至今未支付剩余房款279910元，早已超过了双方约定的付款期限；现北方公司通知郭新光于2017年2月20日前交付剩余房款及逾期付款利息，否则将视为郭新光无理由终止合同，北方公司将解除上述合同并将涉案房屋另行出售，同时追究郭新光的违约责任。快递邮寄过程中，因郭新光名址有误，郭新光直至2017年2月20日收到上述通知。2017年11月7日，北方公司以EMS方式向郭新光（收件地址：烟台市芝罘区二马路187号6单元7号）寄送了《解除合同通知书》，载明：郭新光未依约向北方公司支付房款，且经北方公司多次催要后至今亦未支付；根据合同约定，北方公司现通知郭新光解除双方签订的商品房买卖合同，并于三日内到北方公司处办理合同解除后的相关事宜；并保留因郭新光的违约行为造成北方公司的损失及违约责任继续追究的权利。2017年11月10日，该快递件被退回。针对涉案房屋剩余房款279910元的支付方式，北方公司、郭新光一致认可：按合同约定应以银行贷款方式向北方公司支付，但办理贷款的具体期限未约定。北方公司称在2017年2月14日向郭新光发出《催款通知》前曾通知郭新光补缴贷款资料，但不能提供证据证明。另查，登记在案外人邹春荣名下的涉案房屋房产证书及土地使用权证书，业经生效的福山区法院（2018）鲁0611行初3号行政判决书和本院（2018）鲁06行终164号行政判决判令予以撤销。目前，涉案房屋由郭新光管理使用。诉讼中，一审法院调取了福山区法院（2015）福民初字第400号案件中留存的、（1）2007年1月8日，北方公司与案外人杨某针对涉案房屋签订的《房屋租赁合同》（租期自2007年1月1日至12月31日）复印件一份，约定杨某应按期将涉案房屋租金交付给北方公司。（2）2012年1月1日北方公司、杨某及烟台北方汽配物业管理有限公司（以下简称北方汽配物管公司）针对涉案房屋签订的《烟台北方汽车配件交易中心租赁合同》（租期自2012年1月1日至12月31日）复印件一份。约定杨某应按期将涉案房屋租金交付给北方公司，将物业费交付给北方汽配物管公司。对上述两份合同的真实性，北方公司、郭新光均无异议。但北方公司称：北方汽配物管公司系独立法人企业且与本案无关，但该公司对租住住户有监督管理的责任，故作为租赁合同的当事人。庭审中，为证明北方公司、郭新光双方形成了以涉案房屋租金抵顶剩余房款的协议，郭新光另向一审法院提交了如下证据：1、（1）《北方汽配管理制度》复印件一份。其中第二条“北方汽配业户进住经商规定”中载明：房屋已出租，但购房者未付清房款，商铺钥匙直接交给租赁业户，租金由北方公司收取，直接用于冲减房款。（2）2005至2012年间北方公司及北方汽配物管公司分别出具给杨某的租金收据复印件共10张。（3）2012年12月22日，郭新光与案外人杨某针对涉案房屋签订的《房屋租赁合同》一份。郭新光以上述证据证明2004年年底，北方公司向郭新光交付涉案房屋，并同意郭新光将涉案房屋出租，由承租人杨某直接将租金交付给北方公司，以此抵扣房款，直至2012年北方公司、郭新光一直按照上述约定履行；自2013年开始承租人将涉案房屋租金交付给郭新光，至今涉案房屋由郭新光占有、使用和收益。上述租金收据的原件由杨某持有。北方公司质证称，对证据（1）《北方汽配管理制度》的真实性不予认可，北方公司、郭新光从未约定以房租抵顶购房款。对证据（2）除了北方公司开具的2005年4月29日、8月23日和2007年1月8日的收款收据外，其他由北方汽配物管公司出具的收据，北方公司不清楚，与本案无关；对证据（3）的真实性不清楚。2、载明时间为2017年2月20日、郭新光作出的回复函及快递详情单两张（快递单号：308072494873）。郭新光以该证据证明郭新光按北方公司2017年2月14日寄发《催款通知》时载明的北方公司地址及联系电话，以快递方式向北方公司发出了回复函，但该快递件被退回，快递员口头陈述查无此人。北方公司质证称，对证据的真实性无异议，但不能证明上述邮件已经实际邮寄且因北方公司的原因被退件。为证明郭新光实际寄发了该回复函的事实，郭新光向一审法院申请证人韩某和王某出庭作证，一审法院依法未予允准。且因顺丰速运的物流信息仅保存3个月，故本案诉讼中已无法查询相关记录。3、证人杨某出庭作证。证人杨某出庭作证称，证人在2004年下半年开始承租北方公司厂区内东一区二号房屋即涉案房屋，并在2004年年底针对涉案房屋与北方公司签订了租赁合同，租期延续至2012年年底，期间基本每年都与北方公司签订一份租赁合同，证人以现金方式向北方公司交付租金；自2013年年初开始，针对涉案房屋证人开始与郭新光签订租赁合同，租期三年，但因涉案房屋存在纠纷，双方约定租金缴纳暂缓，故实际仅向郭新光交付了两年租金，至今该套房屋仍由证人承租使用。针对涉案房屋的实际产权人，证人称，自2004年承租涉案房屋时，证人即听北方公司的工作人员说涉案房屋的房主是郭新光，因北方公司负责人伦总（具体姓名不详）称其代郭新光出租房屋以抵顶郭新光欠付的房款，但不清楚具体数额。证人对北方公司提交的收据复印件12张及一审法院调取的2007年1月8日和2012年1月1日北方公司与证人签订的房屋租赁合同复印件的真实性均无异议，证人另提交了2004年12月28日（租期自2005年1月1日至12月31日）和2006年2月22日（租期自2006年1月1日至12月31日）北方公司与证人签订的房屋租赁合同原件、2009年1月1日证人与北方汽配物管公司签订的房屋租赁合同原件、2005年4月29日至2012年1月1日期间北方公司及北方汽配物管公司分别出具给证人的涉案房屋租金收据原件10张、2012年11月22日证人与郭新光签订的房屋租赁合同原件及《北方汽配管理制度》原件。北方公司质证称，对2004年12月28日和2006年2月22日租赁合同的真实性无异议，对其他两份租赁合同不予认可；对2005年8月23日、4月29日、2007年1月8日和2008年1月10日收据真实性无异议，对其他六张收据并非北方公司出具，故不予认可；《北方汽配管理制度》未加盖北方公司公章，故不予认可。郭新光质证称，对证人提交的上述材料真实性均无异议。一审法院认为，业经法院的生效法律文书认定，北方公司与郭新光在2004年6月18日签订的《商品房预（销）售合同》合法有效。合同中约定了北方公司应于2004年9月30日前向郭新光交付符合约定条件的涉案房屋、郭新光应以银行按揭贷款的方式向北方公司支付购房款的内容清楚。履约中，北方公司向郭新光交付了涉案房屋，郭新光依约向北方公司支付了涉案房屋首付款285370元，剩余购房款279910元未能以银行贷款方式向北方公司支付的事实清楚。上述《商品房预（销）售合同》的有效期间内，北方公司及案外人北方汽配物管公司在已逾合同约定交房时间的2005年至2012年间仍然对外出租房屋收取租金获利的行为，结合租赁合同、证人证言及《北方汽配管理制度》等证据，一审法院采信郭新光关于北方公司、郭新光双方达成以房屋租金抵顶剩余购房款口头协议的抗辩理由；且北方公司向郭新光寄送的《催款通知》和《解除合同通知书》中的郭新光地址并非郭新光确认的送达地址，郭新光分别迟至通知交款期限的最后一日收取或未能收取。现北方公司以《解除合同通知书》的退件时间2017年11月8日为据，请求确认双方签订的《商品房预（销）合同》已于2017年11月8日解除、郭新光向北方公司返还涉案房屋并支付逾期付款违约金的主张，与证据事实不符，依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定判决：驳回北方公司的诉讼请求。案件受理费1301元，由北方公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，北方公司向郭新光寄送的EMS编号为1069736971623的《催款通知书》收件人信息为郭新光，地址为烟台市芝罘区二马路187号6单元7号，物流信息显示于2017年2月17日由烟台速递南山路揽投部安排投递但未妥投，原因为收件人名址有误，2017年2月20日由烟台速递只楚路揽投部安排投递并经本人签收；北方公司向郭新光寄送的EMS编号为1097034853423的《解除合同通知书》收件人信息为郭新光，地址为烟台市芝罘区二马路187号6单元7号，物流信息显示于2017年11月8日由烟台速递南山路揽投部安排投递但未妥投并拒收退回。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点问题为：一、北方公司向郭新光寄送《催款通知书》和《解除合同通知书》的地址是否正确；二、郭新光是否存在逾期付款的违约行为。一、关于北方公司向郭新光寄送《催款通知书》和《解除合同通知书》的地址是否正确的问题。根据EMS编号为1069736971623的《催款通知书》和EMS编号为1097034853423的《解除合同通知书》的物流信息，郭新光于《催款通知书》载明的通知交款期限的最后一日才收到该通知书，但郭新光签收的地址并非北方公司填写的收件人地址；《解除合同通知书》并未被郭新光签收。故北方公司寄送的地址并非郭新光确认的送达地址，《催款通知书》与《解除合同通知书》不产生送达的法律效力，故涉案商品房买卖合同未于2017年11月8日解除。二、关于郭新光是否存在逾期付款的违约行为的问题。因《催款通知书》不产生送达的法律效力，郭新光没有义务于2017年2月20日前交付剩余房款，故不存在逾期付款的违约行为。一审法院对此认定正确，本院予以确认。综上所述，一审法院所做判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。北方公司的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1301元，由烟台北方汽车配件交易中心有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 霞审判员 侯伟平审判员 李 安二〇二〇年一月十七日书记员 孙嘉慧