浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初8846号 原告（案外人）：贾益林，男，1940年10月11日出生，汉族，住瑞安市。 原告（案外人）：贾静玉，女，1972年1月13日出生，汉族，住瑞安市，现住瑞安市。 两原告委托诉讼代理人：邵晓敏，浙江晓敏律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：赵夏梦，浙江晓敏律师事务所律师。 被告（申请执行人）：温州兴国非融资性担保有限公司，住所地温州经济技术开发区国大广场302室，统一社会信用代码913303007735674120。 法定代表人：张光忠。 被告：李春花，女，1960年10月11日出生，汉族，住瑞安市。 被告：陈丰，男，1978年11月13日出生，汉族，住瑞安市。 被告：陈丽，女，1981年2月22日出生，汉族，住瑞安市。 被告：陈国，男，1983年3月21日出生，汉族，住瑞安市。 原告贾益林、贾静玉与被告温州兴国非融资性担保有限公司（以下简称兴国公司）、李春花、陈丰、陈丽、陈国案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾益林、贾静玉及其委托诉讼代理人邵晓敏、赵夏梦到庭参加诉讼，五被告经本院依法传唤均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告贾益林、贾静玉向本院提出诉讼请求：1.判令对陈金洪名下的坐落于塘下镇房屋所有权（权证号：00××20）停止执行，并解除查封；2.判令对陈金洪名下的塘下镇土地使用权（权证号：2××1）停止执行，并解除查封；3.确认塘下镇房屋所有权（权证号：00××20）、土地使用权（权证号：2××1）归两原告所有，并判准被告李春花、陈丰、陈丽、陈国协助原告办理房地产过户手续。事实与理由：两原告系父女关系。被告李春花、陈丰、陈丽、陈国为被执行人陈金洪（又名翁金洪，己死亡）法定继承人。1998年3月21日，两原告向陈金洪购买塘下镇地基，同时支付陈金洪13200元，随后两原告在地基上建造一间五层楼，建筑面积为265.13平方米，1998年10月一家人居住至今。2011年8月25日，原告贾静玉为办理房产证、土地证过户，支付陈金洪30000元手续费。后陈金洪以无法办理过户手续为由拖延，并将土地证、房产证交由原告贾静玉进行安抚。后陈金洪因病去世。近日，原告贾静玉向瑞安市自然资源和规划局再次询问过户事宜，得知瑞安市人民法院（2015）温瑞执民字第4460-1号执行裁定书已将涉案房产查封，暂停办理该涉案房产相关手续。两原告向陈金洪购买塘下镇地基并支付全部价款。随后两原告建造涉案房产，一直居住在该房产。原告贾静玉多次要求陈金洪办理过户手续并支付过户手续费，陈金洪称无法办理过户手续拖延至今，望判准原告上述诉讼请求。在审理过程中，原告贾益林、贾静玉撤回了第二项诉讼请求。 五被告均未作答辩。 两原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.身份证、户口本，拟证明两原告主体身份，以及系父女关系；2.企业登记信息、户籍信息，拟证明五被告和陈金洪身份情况；3.地基买卖协议，拟证明两原告购买涉案房产地基；4.收条，拟证明陈金洪收取原告贾静玉3万元用于办理房产证、土地证过户手续；5.东爿村村民委员会证明，拟证明两原告向陈金洪购买地基并建造房屋居住的事实；6.房产证、土地证，拟证明陈金洪将涉案房产的房产证、土地证交两原告持有的事实；7.瑞安市不动产登记查档证明、（2014）温瑞商重字第6号民事判决书、（2015）温瑞执民字第4460号执行裁定书、（2015）温瑞执民字第4460-1号执行裁定书、附件、送达回证，拟证明涉案房产于2015年10月16日、2019年6月11日被瑞安市人民法院查封的事实；8.（2019）浙0381执异209号执行裁定书，拟证明两原告提出执行异议申请被驳回；9.查询回执，拟证明陈金洪于2016年11月20日死亡；10.营业执照、照片，拟证明原告贾静玉在东爿村××号开设瑞安市静玉便利店，已实际居住的事实；11.结婚证，拟证明范忠立系原告贾静玉丈夫；12.范忠立的用电清单，拟证明原告贾静玉及其丈夫范忠立至少从2003年1月起一直居住在东爿村××号（2003年1月至2014年6月户名错误登记为“贾忠烈”，后于2014年7月改回“范忠立”）；13.银行明细单，拟证明××号电费每月均从贾静玉银行账户支出的事实；14.客户变更用电申请表（更名），拟证明涉案房产用电户名于2014年7月1日因错误登记由“贾忠烈”更名为“范忠立”；15.户籍信息（贾静玉之子范志杰），拟证明原告贾静玉与丈夫范忠立至少从1995年起开始共同生活；16.驮山村委会证明，拟证明涉案房产所在的东爿村与两原告户籍所在地的梅林村等撤并成立驮山村，涉案房屋过户登记不会有问题了。同时，两原告申请证人陈某到庭作证。陈某陈述，她20年前向别人购房地基自建了强民路上的房屋，与贾静玉相隔两间房屋，当时贾静玉的地基是向翁金洪购买的，建到二层楼时就搬入居住了，后来又建到五层。 五被告拒不到庭，视为放弃质证权利。本院认证认为前述证据能够相互印证，本院予以采信。 经审理查明，1998年3月21日，原告贾益林与陈金洪（又名翁金洪）经中间人杨顺斌介绍签订了一份协议书，约定陈金洪将一间地基以13200元的价格出卖给贾益林。当天，贾益林向翁金洪现金支付13200元。此后，原告贾益林、贾静玉在该地基上共同建造了一间五层房屋。2000年左右，原告贾静玉搬入该房屋，该房屋坐落地址为塘下镇，现一直由贾静玉一家人居住使用。陈金洪于2007年9月5日办理了涉案房屋土地使用证，证号为瑞集用（2007）第××号；于2008年5月15日办理了涉案房屋所有权证，证号为瑞安市房权证塘下镇罗凤字第××号，建筑面积为265.13平方米。2011年8月25日，贾静玉向陈金洪支付了3万元过户手续费。获悉因故不能过户后，陈金洪将房屋所有权证和土地使用证交付两原告收执。2019年，原告所在梅林村与陈金洪所在东爿村等五村合并，成立了驮山村。 另查明，本院在执行（2015）温瑞执民字第4460号申请执行人浙江中兴担保有限公司与杨顺兵、顾荣芬、陈金洪、李春花、翁锡海、占爱兰、翁玉水、唐秀珍、翁玉靖、董秀兰追偿权纠纷一案中，于2015年10月12日、2019年6月11日裁定查封了陈金洪名下的前述房屋。贾益林、贾静玉于2019年6月3日向本院提起执行异议，本院于2019年6月18日裁定驳回。两原告于2019年7月5日向本院提起执行异议之诉。 再查明，浙江中兴担保有限公司于2015年7月17日变更名称为浙江东安担保有限公司，于2018年8月27日变更名称为温州兴国非融资性担保有限公司。陈金洪于2016年11月20日死亡，其继承人有其妻子李春花、长子陈丰、女儿陈丽、次子陈国。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对照本案，首先，原告贾益林与陈金洪于1998年3月21日签订的针对宅基地买卖的协议书系双方当事人真实意思表示，在本案诉讼时因村居合并，原告与陈金洪已同属驮山村集体经济组织，故该协议书不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；其次，原告已按约定支付价款13200元；第三，原告自行出资建造了涉案房屋，并占有了涉案房屋；第四，由于涉案房屋用地属集体土地性质，原告又不属于涉案房屋所在村村民，因政策原因至今未能办理过户手续，非因买受人自身原因所致。综上，原告对涉案房屋享有排除执行的合法权益，其要求对涉案房屋停止执行，符合前述四项条件，本院予以支持。由于原告是向他人购买宅基地并在其上建造房屋，且未经有关部门批准，故原告不能直接取得所建房屋所有权，原告要求确认所建房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。原告要求四被告协助办理涉案房屋过户手续，不属于案外人执行异议之诉审理范畴，应另案解决。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百四十四条、第三百一十二条第一款第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、不得执行坐落于瑞安市房屋[权证号：瑞安市房权证塘下镇罗凤字第××号]； 二、驳回原告贾益林、贾静玉的其他诉讼请求。 案件受理费4300元，由原告贾益林、贾静玉自愿负担。 如不服本判决，陈丰、陈丽可在本判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 本院（2019）浙0381执异209号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  黄其宁 人民陪审员  蔡丽雅 人民陪审员  陈 祎 二〇二〇年一月三日 代书 记员  许彬彬