四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终723号 上诉人（原审原告）：四川友谊购物中心有限公司。住所地：四川省成都市武侯区科华中路9号。 法定代表人：黄羽，董事长。 委托诉讼代理人：黄泓敏，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李建，北京市中银（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川飞大集团股份有限公司。住所地：四川省成都市走马街55号友谊广场B座22楼。 法定代表人：林泽权，董事长。 委托诉讼代理人：郭虹，女，1975年7月6日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，系公司员工。 委托诉讼代理人：邓庆林，女，1996年10月3日出生，汉族，住四川省威远县，系公司员工。 被上诉人（原审第三人）：成都茗桂轩饮食管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区科华中路9号。 法定代表人：章达强，总经理。 委托诉讼代理人：刘丹，四川上盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘静，四川上盛律师事务所律师。 上诉人四川友谊购物中心有限公司（以下简称友谊购物公司）因与上诉人四川飞大集团股份有限公司（以下简称飞大公司）、被上诉人成都茗桂轩饮食管理有限公司（以下简称茗桂轩公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初3904号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 友谊购物公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判飞大公司向友谊购物公司支付房屋租金1541476.74元，并由飞大公司承担本案一、二审诉讼费。 事实与理由：2009年12月8日签订的《会议纪要》，并非单纯对租金结算形成的债权文书，不应适用《民法通则》第136条第3款的规定。首先，《会议纪要》系双方解除《物业租赁合同》后就解除后续事宜达成的协议，包括对空调增设费的审计、费用的分摊，以及维修、停车等问题进行的约定，是双方就不再履行合同后各方权利义务重新达成的合意，而非仅仅对欠付租金的结算。其次，一审法院确认《物业租赁合同》、《物业管理协议》、《补充协议》于2009年12月3日解除，可知2009年12月8日双方签订《会议纪要》时已不存在租赁合同关系，而是形成了新的债权债务关系，该债权债务关系应当适用普通债权两年的诉讼时效。 针对友谊购物公司的上诉，飞大公司辩称，一审判决对友谊购物公司主张的租金已超过诉讼时效的认定，适用法律正确，应予维持。友谊购物公司关于诉讼时效的上诉理由均不成立。请求依法驳回友谊购物公司的上诉请求。 针对友谊购物公司的上诉，茗桂轩公司述称，友谊购物公司的上诉请求与茗桂轩公司无关，茗桂轩公司对一审判决结果无异议。 飞大公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回友谊购物公司要求飞大公司支付电费124426.16元的诉请，本案二审诉讼费由友谊购物公司承担。。 事实与理由：1.友谊购物公司要求飞大公司承担支付责任的案涉全部诉请，均已超过诉讼时效，包括电费的诉请在内。一审判决仅对租金已超过诉讼时效予以认定，但对电费诉请同样已超过诉讼时效的事宜未作认定。2.友谊购物公司提交的飞大公司尚欠电费的证据，与本案无关，不应采信作为定案依据。一审中，友谊购物公司提交的证据不是原件，且与其所主张的所欠电费事实不具有关联性，不能达到飞大公司尚欠友谊购物公司电费的证明目的。 针对飞大公司的上诉，友谊购物公司辩称，1.友谊购物公司向飞大公司主张拖欠电费并未超过诉讼时效，且拖欠电费数额系飞大公司在另案中自认，一审判决认定飞大公司承担电费支付责任正确。首先，友谊购物公司是于2011年11月16日就向一审法院提起本案诉讼，并非飞大公司所称的2012年9月。且，友谊购物公司于2009年12月1日向飞大公司发出了关于解除《物业租赁合同》、《物业管理协议》的再次函告，在主张解除合同的同时要求飞大公司结清拖欠的租金、物管费、水电气费等费用。案涉合同于2009年12月3日解除，友谊购物公司在合同解除后的两年内起诉主张物管费，并未超过诉讼时效。其次，一审中友谊购物公司提交的所欠4KM7柜机电费对应证据，系飞大公司在（2015）成民初字第1363号案件中举示的证据。一审采信该证据认定飞大公司应承担欠付电费支付责任，并无不当。2.友谊购物公司诉请的租金并未超过诉讼时效。首先，双方的租赁合同关系在2009年12月3日解除，双方于2009年12月8日签署《会议纪要》时已不再是出租人与承租人的关系，飞大公司未按《会议纪要》的约定付清租金，不再属于“延付或拒付租金”行为，而是新的违约行为，应作为普通债务适用两年的诉讼时效。其次，追索租金的时效规定为一年，其立法目的在于敦促出租方及时行使权利，以充分发挥租赁物的经济效益，同时也避免承租人随时间加长而加重负担。本案中，并不存在友谊购物公司怠于行使租金追索权向导致承租人不得不继续占有租赁物从而增加租金的情形。再次，在（2015）成民初字第1363号民事判决中，依据《会议纪要》认定友谊购物公司应承担飞大公司50%增设空调设施的费用，该项认定即是适用普通诉讼时效的规定。而友谊购物公司同样依据《会议纪要》主张的案涉欠付租金，一审法院却适用特别诉讼时效进行认定，有失公允。请求驳回飞大公司的上诉请求。 针对飞大公司的上诉，茗桂轩公司认为应予支持。 友谊购物公司向一审法院起诉请求：1.确认友谊购物公司、飞大公司签订的《物业租赁合同》、《物业管理协议》及《补充协议》已于2010年1月2日解除；2.判令飞大公司支付拖欠的房屋租金1541476.74元；3.判令飞大公司支付拖欠的电费124426.16元。 一审法院认定事实：2004年12月9日，友谊购物公司、飞大公司签订《物业租赁合同》约定友谊购物公司将位于成都市，面积为2886.85平方米的房屋出租给飞大公司作为餐饮经营使用，租赁期限为十五年，即2004年12月9日至2019年12月8日，租金为1.05元／平方米／天（合计3031.19元／天），自第四年起，每三年作一期，租金在上一期的基础上递增百分之五，租金支付方式为先用后付，每支付期支付一个月的租金，支付日期为每月30日。飞大公司于每支付期后七天内凭友谊购物公司开具的发票到友谊购物公司的财务部进行支付。另友谊购物公司给予飞大公司6个月装修免租期，租金起算时间为2005年6月1日。同日，双方签订《物业管理协议》约定友谊购物公司提供租赁房屋的物业管理服务，飞大公司限期向友谊购物公司支付物业管理费。 合同履行过程中，友谊购物公司、飞大公司于2005年7月15日签订《补充协议》约定飞大公司在原《物业租赁合同》的基础上增加租赁面积206.53平方米，新增租赁面积的租金仍按1.05元/天/平方米计算（合计216.85元/天），其余内容按《物业租赁合同》的约定执行。 2005年9月8日至2009年4月29日期间，友谊购物公司就飞大公司、茗桂轩公司欠租一事多次向其送达《工作联系函》，要求飞大公司、茗桂轩公司结清欠付的费用。 2009年12月8日，友谊购物公司、飞大公司、茗桂轩公司共同签订《会议纪要》载明，茗桂轩公司于2009年12月12日前支付友谊购物公司2个月欠租；12月31日前支付2009年12月1个月的租金（即2009年12月份租金）；2010年1月31日前支付2个月租金（2010年1月份租金及1个月的欠租）；2月28日前支付2个月租金（2010年2月份租金及1个月欠租）；3月31日前再支付2个月租金（2010年3月份租金及1个月欠租）。 2011年11月16日，友谊购物公司就飞大公司欠租一事向一审法院提交民事起诉状等诉讼资料，同日，友谊购物公司签署《诉前立案调解解决纠纷确认书》同意选择以诉前调解的方式解决纠纷。2011年12月5日，一审法院以工作笔录的形式告知友谊购物公司终结诉前调解程序，并将诉讼资料退还友谊购物公司。2012年9月24日，一审法院正式立案受理该案[案号为（2012）武侯民初字第4672号]，友谊购物公司于2014年11月28日向一审法院申请撤诉。 一审法院另查明，飞大公司作为原告另案向成都市中级人民法院起诉友谊购物公司、成都汇诚房地产建设开发有限公司（以下简称汇诚房产公司）及案外人成都西南食品城房屋租赁合同纠纷[案号为（2015）成民初字第1363号]，该案中，飞大公司向法庭提交的4KM7空调费证据显示，飞大公司减半向友谊购物公司支付4KM7空调费，减半金额为124426.16元。 一审法院又查明，案涉房屋系友谊购物公司从汇诚房产公司处承租。2009年8月18日，汇诚房产公司起诉友谊购物公司要求解除双方的租赁合同，友谊购物公司返还位于成都市武侯区房屋（含案涉房屋）。2009年11月16日，一审法院作出（2009）武侯民初字第3614号民事判决书，判令解除汇诚房产公司与友谊购物公司之间的租赁合同，并要求友谊购物公司于判决生效之日起三十日内向汇诚房产公司返还前述房屋。该判决文书已于2009年12月3日生效。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《物业租赁合同》、《补充协议》、《物业管理协议》、《工作联系函》、《诉前立案调解解决纠纷确认书》、《工作笔录》、（2009）武侯民初字第3614号民事判决书、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，友谊购物公司与飞大公司签署的《物业租赁合同》、《物业管理协议》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守约定。2009年12月3日，友谊购物公司与汇诚房产公司之间的租赁合同被生效判决解除，自此友谊购物公司丧失了向飞大公司转租房屋的权利，因此友谊购物公司、飞大公司之间的转租合同及附随的物管协议一并解除。虽然判决给了30天的履行期，但该履行期为腾退房屋的履行期，合同解除时间应为判决生效时间，即2009年12月3日，故一审法院确认友谊购物公司、飞大公司双方于2004年12月9日签订的《物业租赁合同》、《物业管理协议》，及2005年7月15日签订的《补充协议》已于2009年12月3日解除。 关于本案租金的诉讼时效是否届满的问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的。”本案中，按照法律规定，友谊购物公司主张租金的诉讼时效为一年。2009年12月8日签订的《会议纪要》约定分期履行欠付的租金，其中最后一期履行时间为2010年3月31日，诉讼时效从2010年4月1日开始计算至2011年3月31日届满。期间，友谊购物公司并未提交证据证明其向飞大公司主张过租金，后友谊购物公司于2011年11月16日就飞大公司欠租一事向一审法院提交了起诉状等诉讼资料，此时诉讼时效已经届满，友谊购物公司的起诉行为不能产生诉讼时效中断的效力。故本案的诉讼时效已经届满，一审法院对飞大公司关于租金时效的抗辩意见予以采纳。 关于友谊购物公司的电费主张，一审法院认为，飞大公司在合同履行过程中均按应付4KM7空调费的一半向友谊购物公司付费，但合同并未约定飞大公司可以减半支付，也无证据表明友谊购物公司同意飞大公司减半支付。故对友谊购物公司的电费124426.16元的主张，一审法院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认友谊购物公司与飞大公司于2004年12月9日签订的《物业租赁合同》、《物业管理协议》及2005年7月15日签订的《补充协议》已于2009年12月3日解除；二、飞大公司于判决生效之日起五日内向友谊购物公司支付电费124426.16元；三、驳回友谊购物公司的其他诉讼请求。一审案件受理费27635元，由飞大公司负担1320元，由友谊购物公司负担26315元。 二审中，友谊购物公司提交以下新证据：四川省高级人民法院于2018年8月7日作出的（2018）川民终202号民事判决书，拟证明：该判决依据2009年12月8日的《会议纪要》，酌情认定友谊购物公司承担50%的空调增设费用，表明《会议纪要》系飞大公司与友谊购物公司租赁合同关系解除后续事宜达成的新的合议，双方已形成新的债权债务关系，不再是租赁合同关系，也不仅是单纯对租金结算形成的债权文书，故应适用两年诉讼时效。 经质证，飞大公司对该证据的真实性、合法性无异议，但不认可关联性及证明力。茗桂轩公司的质证意见与飞大公司一致。 本院经审查，对该证据的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。 本院另查明，一审中，友谊购物公司提交了《飞大公司尚欠友谊购物公司房屋租金1541476.74元的说明》，对其主张的拖欠租金数额计算方式明确为：按案涉《物业租赁合同》及《补充协议》约定的计算标准及租赁面积，从2005年6月1日起计收租金，初始租金为98794.82元/月，前三年租金不变，第四年上浮5%即为103734.56元/月，故，自2005年6月1日起至2008年5月31日止，按初始租金标准计算，自2008年6月1日起至2009年12月31日止，按上浮租金标准计算，在合同履行期限内飞大公司应付租金总额为5527570.10元，已实际支付3986093.36元，尚拖欠租金1541476.74元。同时，友谊购物公司提交一份《飞大租金拖欠情况》明细表，其中列明1541476.74元租金对应的应付租金期间为2007年11月至2009年12月。 各方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、友谊购物公司要求飞大公司支付拖欠租金1541476.74元的主张能否成立。 针对该项争议焦点，双方的分歧主要在两个方面：一是飞大公司尚欠租金的具体数额，二是友谊购物中心关于拖欠租金的诉请是否已过诉讼时效。 对此，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款关于“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，案涉租赁合同关系中，飞大公司作为承租方应举证证明其已付租金的具体数额。但在本案审理过程中，飞大公司未按法庭要求提交其在案涉《物业租赁合同》及《补充协议》履行期间已付租金的全部凭据，亦不能明确其已付租金的具体总数额；而其关于尚欠租金数额仅为501237.42元的抗辩主张，是以1541476.74元作为被减数、以飞大公司在2007年11月至2009年12月期间向友谊购物公司支付的租金作为减数计算得出，该计算方式中的租金应付款与已付款并非对应相同的租赁期间，加之合同约定的租金支付方式为先用后付，飞大公司亦未举示任何证据证明其已足额付清在2007年11月之前的应付租金，故，飞大公司关于尚欠租金数额计算方式的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，在飞大公司未能举示其已付租金总额的情况下，应由其承担举证不能的不利后果。友谊购物公司自认已收到租金的数额，系其对自身权利的处分，本院予以采信，并结合其主张的租金应付款总额亦符合双方约定的事实，对友谊购物公司主张飞大公司尚欠租金1541476.74元未付这一事实，本院予以确认。 关于诉讼时效。合同约定租金按月支付，案涉三方另于2009年12月8日签署《会议纪要》，其中对最后一期租金的履行期限约定为2010年3月31日前。根据上述事实，一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款之规定，认定友谊购物公司关于案涉租金的债权请求权，诉讼时效应自2010年4月1日起计算至2011年3月31日届满，并无不当，本院予以确认。针对友谊购物公司关于本案应适用普通债权关于两年诉讼时效的上诉意见，本院认为，《最高人民法院研究室关于对租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”不适用普通诉讼时效的复函》已明确：“租赁合同债务人因欠付租金而出具的‘欠款结算单’只表明未付租金的数额，并未改变其与债权人之间的租赁关系。因此，租赁合同当事人之间就该欠款结算单所发生纠纷的诉讼时效期间适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定。”在欠付租金数额已经过结算确认的情况下，该债权请求权仍适用一年的诉讼时效，而本案中，《会议纪要》既未明确飞大公司尚欠租金的具体数额，亦未改变飞大公司与友谊购物公司之间的租赁关系，故，友谊购物中心依据《会议纪要》上诉认为其关于租金的诉请未经过诉讼时效的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。基于此，一审法院以诉讼时效已过为由，未支持友谊购物公司要求飞大公司支付拖欠租金1541476.74元的主张，并无不当，本院予以维持。 二、友谊购物公司要求飞大公司支付拖欠电费124426.16元的主张能否成立。 《物业租赁合同》第二条第17项约定：“其他费用—指按照本合同的规定乙方（即飞大公司）应向甲方缴付租金和物业管理费以外的所有费用，包括但不仅限于推广宣传费、承租场所的代收代缴费用（水费、电费、煤气、电话费、有线网费）、空调延时使用费等。”第十一条第1项约定：“对乙方租赁范围内的租赁物业，其保安、保洁管理费由乙方承担，租赁物业属乙方投资的设备、设施日常维护与保养、更新由乙方负责并承担其费用。”根据上述约定，友谊购物公司有权要求飞大公司承担租赁期间实际产生的4KM7空调使用电费。一审已查明，飞大公司在本院（2015）成民初字第1363号案件审理中，提交《证据5：友谊购物公司收取空调费的计算通知及2008年6月至2009年7月期间友谊购物公司强制收取的空调电费》，拟证明“友谊购物公司空调延时、使用4K柜等理由强收的飞大公司费用，其中，4KM7电井的实际用电电量为224449度，电费总额为248852.32元，茗桂轩公司实际已承担金额为124426.16元”。而本案二审中，飞大公司对该项费用的承担主体及合同实际履行中缴纳的事实，不能当庭陈述意见，在法庭限定的期限内亦未予以回复。本院认为，飞大公司在另案中已举示的前述证据，能够证明4KM7空调柜机电费已由茗桂轩公司实际支付50%的事实，鉴于茗桂轩公司与飞大公司之间系因合作关系而由茗桂轩公司实际使用租赁物的事实，茗桂轩公司承担该项电费的事实在案涉租赁合同关系中等同于飞大公司已承担该项费用。飞大公司对该事实未提供有效证据推翻，一审法院据此认定飞大公司应向友谊购物公司支付剩余50%的电费，并无不当，本院予以维持。 综上，友谊购物公司、飞大公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21461.81元，由上诉人四川友谊购物中心有限公司负担18673.29元，由上诉人四川飞大集团股份有限公司负担2788.52元。 本判决为终审判决。 审判长 田 笛 审判员 夏 伟 审判员 龚 耘 二〇二〇年一月二十一日 书记员 何佳林