沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初9563号 原告：杨华，女，汉族，1978年12月21日出生，住址：福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：徐立明，辽宁铭迅律师事务所律师。 被告：韩纲，男，汉族，1982年1月1日出生，住址：沈阳市于洪区。 委托诉讼代理人：曲春梅，沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张小彦，女，汉族，1986年5月27日出生，住址：沈阳市于洪区。 原告杨华诉被告韩纲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨华的委托诉讼代理人徐立明，被告韩纲的委托诉讼代理人曲春梅、张小彦均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告杨华诉称，2015年2月1日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于沈阳市和平区华利大厦10楼1号，面积为217.16平方米的房屋租赁给被告使用，年租金9万元，月租金7500元。被告租金给付至2018年12月底就开始拖欠至今。被告在房屋租赁使用期间，将原告房屋结构严重破坏，致使原告现在无法正常使用，给原告造成很大损失，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告给付房屋租金26250元；2、判令被告赔偿破坏房屋结构造成的损失2万元；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告腾退并且返还房屋，拆除涉案房产门口广告标识；2、判令被告给付2019年1月1日—2019年10月31日期间租金75000元（7500元/月）；3、判令被告赔偿拆改房屋结构造成的损失2万元（其中包括棚顶，涉案房产相邻房间的墙的破损、涉案房间格局的变更）；4、诉讼费由被告承担。 被告韩纲辩称，1、请求法院驳回原告诉讼请求。因为租赁房屋不是被告占用，是房屋到期后原告拒绝接收。原、被告于2014年12月31日签订房屋租赁合同，被告租赁原告位于沈阳市和平区华利大厦10楼1号，面积217.16平方米的房屋开办南华教育培训班，年租金9万元，押金7500元，自2015年2月1日至2017年1月31日，合同到期后双方按该合同租金的数额给付至2018年12月31日止，之后被告在2018年10月电话告知原告租赁合同于12月末终止。2018年11月1日，被告将原告房屋内自己的办公用品及上课所用的桌椅搬出，遭到华利大厦物业和保安的阻止，双方发生冲突，保安报警110，大厦保安坚持必须房主同意才能搬出被告自己的物品，被告通知原告，原告以房屋损坏为由，不同意被告搬出，无奈被告只好终止搬家，将原告房屋内桌椅整理至隔壁房屋内，将原告的房屋腾空，但原告以房屋结构破坏为由拒绝接收，原告的行为致使被告重新购买了桌椅等办公用品，给被告造成经济损失数万元，因此本案不是被告拖欠原告房屋租金，是原告拒绝接收房屋，原告请求被告给付房屋租金的诉求无事实和法律依据；2、被告并未破坏原告房屋结构，原告不存在房屋损失。被告在使用原告房屋过程中，并没有破坏原告房屋结构，略有改动也经过了原告的同意，之后被告也按照原告的要求进行了恢复，所以原告主张房屋损失不是事实。被告在办理房屋入住时交付7500元押金，要求返还。 经审理查明，2017年1月13日，原告杨华（出租方，甲方）与被告韩纲（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，内容载明“甲方出租给乙方位于沈阳市和平区和平北大街28号华利大厦第一幢10层1号，建筑面积217.16平方米房屋。租赁24个月，自2017年2月1日起至2019年1月31日止。年租金95000元。乙方向甲方支付房屋保证金7500元，保证金包括水、电、煤气以及房屋设备等押金。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外、剩余部分无息归还乙方；乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，均需事先征得甲方的书面同意；甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；验收时双方共同参与，如对硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于5日内向对方主张。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备完好交还甲方，并结清所有费用；未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的，甲方有权终止合同，并收回该房屋，乙方应按照合同租金总额的10%向甲方支付违约金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金双倍的滞纳金”。合同签订后，原告交付房屋，被告向原告支付房屋租金至2018年12月31日，交付房屋保证金7500元，并对涉诉房屋自行拆改后作为教室使用。原告庭审陈述“押金已经折抵租金了”，被告则要求原告“返还房屋保证金”。 另，2018年11月1日，被告因搬家遭到华利大厦物业保安阻止，双方产生纠纷，保安报警，沈阳市公安局和平分局中华派出所予以出警。当日，被告将涉案房产内的物品腾空，但未拆除“南华教育”标识。庭审中，原告自述涉案房产内“物品搬离了，但是钥匙没给我”。被告自述“钥匙交付了，房屋到期前就返还给原告了，具体时间记不清”。 再，2019年6月12日，原告向本院提交评估鉴定申请书，针对被告韩纲在使用涉案房产过程中擅自破坏、拆改房屋结构及不当使用房屋所造成的损失金额进行评估鉴定。经法定委托程序选定辽宁慧衡土地资产评估事务所（普通合伙）进行鉴定。2019年10月9日，该评估事务所出具退卷说明一份，内容载明“辽宁慧衡土地资产评估事务所（普通合伙）于2019年8月23日接到和平区人民法院的委托【（2019）辽01评估鉴757号】，我所评估人员积极与办案法官和当事人沟通了解评估目的和评估范围等评估事项，并于9月9日进行了现场勘察，委估房屋装修拆改已无原有痕迹，双方当事人说不清原有装修的材质、尺寸等信息，即现无实物可供勘察，无法进行评估，故特此退卷”。 上述事实，有商品房买卖合同、离婚证、离婚协议书、房屋租赁合同、照片、微信截屏、报警情况登记表、录音光盘、退卷说明以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证及审查，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……本案中，被告已于2018年11月1日腾退房屋不再继续使用，原告亦知情，基于此，原、被告双方的租赁合同应于当日予以解除，合同解除后，被告应拆除涉诉房屋相关广告标识，原告亦应将保证金7500元退还给被告； 关于涉案房屋的返还及租金问题。根据“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之法律规定。基于上述规定，被告在合同履行期间解除合同存在违约行为，但原告作为合同守约方，亦应及时采取措施防止损失扩大，即原告负有防止损失扩大的“减损义务”。本案中，原、被告双方对合同解除后房屋内物品已搬离无异议，被告虽无证据证明合同解除后其已将房屋钥匙向原告返还的事实，但原告作为房屋出租方在明知合同解除的前提下亦未积极履行房产的接收义务，使涉案房产自2018年11月2日起长期未予出租，致损失进一步扩大。结合本案实际，原、被告双方在履行各自义务时均存在一定程度的瑕疵，故合同解除后，酌情确定被告向原告支付2018年11月2日至2019年1月31日期间租金。庭审中，原告自述被告已将房屋租金支付至2018年12月31日，故被告仍需向原告支付2019年1月1日至2019年1月31日期间租金7500元。2019年2月1日后的房屋租金，无需向原告支付。 对于原告提出的被告赔偿其破坏房屋结构造成的损失问题。经查，双方签订的合同“乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，均需事先征得甲方的书面同意”及“乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备完好交还甲方，并结清所有费用”、“未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的，甲方有权终止合同，并收回该房屋，乙方应按照合同租金总额10%向甲方支付违约金”之约定，原告将涉诉房屋交付给被告后，被告在未经原告同意的情况下擅自对涉诉房屋进行拆改后作为教室使用，其行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任，被告应将涉诉房屋恢复原状，现因恢复原状的损失无法进行评估鉴定，故本院参照上述合同约定计算原告的违约赔偿额，经计算为19000元（190000×10%）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告韩纲于本判决生效之日起十日内拆除位于“沈阳市和平区和平北大街28号华利大厦第一幢10层1号，建筑面积217.16平方米房屋”的相关广告标识； 二、被告韩纲于本判决生效之日起十日内给付原告杨华租金7500元； 三、被告韩纲于本判决生效之日起十日内给付原告杨华赔偿金19000元； 四、原告杨华于本判决生效之日起十日内退还被告韩纲保证金7500元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费2175元，由原告杨华承担1713元，被告韩纲承担462元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  张 伟 人民陪审员  杨晓玲 人民陪审员  魏晓萍 二〇二〇年一月九日 书 记 员  郭潇月 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。