江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初14917号原告（反诉被告）：孙莉，女，1988年2月14日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：刘楼，江苏名典律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏沭阳南部新城置业有限公司，统一社会信用代码91321322091542795B，住所地沭阳县南湖街道学院路智慧大厦5楼。法定代表人：徐涛，该公司总经理。委托诉讼代理人:贾爱国，该公司法务。原告（反诉被告）孙莉与被告（反诉原告）江苏沭阳南部新城置业有限公司（下简称“南部新城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙莉委托诉讼代理人刘楼、被告江苏南部新城公司委托诉讼代理人贾爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙莉向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金（以708585元为基数，自2019年1月1日计算至实际交付之日止）。事实和理由：2017年4月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的慧居某第4幢805室房屋，价款为708585元。合同约定被告应于2018年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付原告使用，否则按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。被告至今未能在约定时间内向原告交付经验收合格的商品房，应当承担违约责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告南部新城公司辩称：案涉房屋尚未取得《竣工验收备案表》。反诉原告南部新城公司向本院提起反诉请求：判令反诉被告孙莉支付逾期付款违约金2370元（以按揭贷款300000元为基数，从2017年6月8日起按日万分之一计算至6月22日；以按揭贷款数额250000元为基数，自2017年6月8日起按日万分之一计算至8月25日）。事实与理由：2017年4月8日，孙莉与南部新城公司签订《商品房买卖合同》，约定孙莉购买南部新城公司开发的边城慧居某4幢805室房屋。合同第六、七条及附件四第7条对付款方式、期限及违约责任作了明确约定，孙莉应于签订合同之日起60日内支付按揭贷款，即在2017年6月7日前支付，但南部新城公司至2017年6月22日、8月25日才分别收到按揭贷款300000元、250000元，反诉被告孙莉应支付逾期付款违约金。反诉被告孙莉辩称：孙莉从未收到南部新城公司逾期付款的通知，南部新城公司也未要求孙莉在60日内支付剩余购房款，请求驳回南部新城公司的反诉请求。本案经审理查明事实如下：2017年4月8日，孙莉、案外人曾某与南部新城公司签订商品房买卖合同，约定孙莉、案外人曾某向被告南部新城公司购买慧居某第4幢805号房屋，建筑面积125.44平方米，其中套内面积106.87平方米，总金额708585元。合同第六条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式，签订合同7日内办理银行按揭，乙方（孙莉）于60日内支付剩余按揭贷款，首付158585元，公积金贷款250000元、商业贷款300000元。第七条买受人逾期付款违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）……。第八条交付期限：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格…。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向原告发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：（1）视同房屋验收合格并已经交付，房屋灭失风险由买受人承担；（2）物业费用由买受人自行承担，且另承担合同总价款的万分之一每天的逾期验收房屋违约金。合同首页第二条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同附件四第3条约定，在房屋交付过程中，买受人除因出卖人不具备法定交付条件而拒绝办理交接外，不得以任何理由拒绝办理交接手续，否则按照本合同约定承担违约责任。第7条约定，乙方自合同备案之日起，7日内去银行提交齐备的按揭资料并办理按揭贷款手续，60日内支付剩余款项……孙莉、案外人曾某向南部新城公司支付首付款后，曾某于2017年4月17日向宿迁市住房公积金管理中心提交办理贷款手续，2017年6月22日公积金贷款300000元发放。2017年4月25日，孙莉、案外人曾某向中国建设银行股份有限公司沭阳县支行提交贷款申请以及办理贷款需由其提交的全部资料。2017年8月25日，建设银行放款250000元。现原、被告双方因案涉房屋逾期交房、逾期付款事宜产生纠纷，原告诉至本院请求处理。本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告向被告购买涉案房屋，且已向被告支付了全部购房款，履行主要合同义务，被告作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付原告使用。案涉房屋尚未取得竣工验收备案表，不符合约定的交付条件，故南部新城公司应按照合同第九条约定向孙莉、曾某承担逾期交房的违约责任。由于孙莉、曾某为夫妻关系，且曾某向本院明确表示由孙莉主张相关合同权益，其本人不参与本案的诉讼，系对自身民事权益的合法处分，本院依法予以确认。关于反诉原告南部新城公司的反诉请求，合同第六条约定“签订合同7日内办理银行按揭，乙方于60日内支付剩余按揭贷款”，本院认为，买卖合同签订后，买受人应积极履行付款义务，这也是买受人应履行的最基本义务。由于合同约定剩余购房款的支付方式为按揭贷款，当买受人向贷款银行或者公积金管理部门提交了需由其提交的贷款材料，且贷款银行或公积金管理部门受理了买受人贷款申请，买受人即完成了合同义务，至于贷款何时发放并不在买受人的可控制范围内，要求买受人于60日内支付剩余按揭贷款的约定显然加重了买受人的义务，故并不具有法律约束力。案涉商品房买卖合同的签署时间是2017年4月8日，而曾某、孙莉于同年4月17日向公积金管理部门提交了办理公积金贷款手续的相关材料，于同年4月25日向建设银行提交了办理商业贷款需由其提供的材料，故孙莉、曾某实际逾期付款的违约期间应是2017年4月16日至4月17日（以300000元为基数）、2017年4月16日至4月25日(以250000元为基数),并非反诉原告南部新城公司主张的2017年6月8日至6月22日（以300000元为基数）、2017年6月8日至8月25日（以250000元为基数）违约期间，针对南部新城公司的反诉请求，本院依法不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江苏沭阳南部新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙莉支付逾期交房违约金（以708585元为基数，自2019年1月1日起按日万分之一计算至案涉房屋取得竣工验收备案表，并向原告发出书面交房通知之日止）；二、驳回反诉原告江苏沭阳南部新城置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取计30元，由被告江苏沭阳南部新城置业有限公司负担；反诉费25元，由反诉原告江苏沭阳南部新城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费60元、25元。审判员  于在会二〇二〇年一月十四日书记员  孙千千附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。