江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9546号上诉人（原审被告）：南京博学苑房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市江宁科学园弘景大道1号。法定代表人：潘志华，该公司董事长。委托诉讼代理人：裴俊，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王磊，北京德和衡（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶亮亮，男，1988年5月27日出生，汉族，住安徽省来安县。委托诉讼代理人：陈育，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：解诗雨，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。上诉人南京博学苑房地产开发有限公司（以下简称博学苑公司）因与被上诉人叶亮亮商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院作出的（2019）苏0115民初6457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博学苑公司上诉请求：改判驳回叶亮亮一审全部诉请。事实和理由：一、一审判决对被上诉人提交的证据《商品房认购协议》、收据予以认定，并认定上诉人收了被上诉人20万元购房款属于认定事实错误。该《商品房认购协议》是陆佳元窃取了己盖章的空白商品房认购协议从而伪造，该协议上虽有公章，但不是上诉人的意思表示，该协议不成立。根据陆佳元谈话笔录，20万元的收据更是陆佳元伪造的。陆佳元窃取了盖章的空白收据，在交款单位栏填写“陈华（叶亮）”，收款方式栏填写“本票”，经办人栏填写“徐”。以上收据中的内容与实际付款状况完全不相符。在已经查明被上诉人的所有付款均是转入陆佳元私人账户的情况下，一审法院仍然认定是上诉人收取了20万款项并判决上诉人返还，无事实和法律依据。二、一审的裁判逻辑与与己经生效的（2018)苏0115民初12390号判决书冲突。在上诉人起诉叶亮亮房屋迁让的（2018)苏0115民初12390号案件中，该案件事实与证据与本案完全相同。该起案件判决书认为双方之间不存在合法有效的商品房买卖合同关系，被上诉人叶亮亮占有使用案涉房屋于法无据，陆佳元将房屋交付叶亮亮是无效的个人行为，判决被上诉人返还房屋。而本案一审判决却认为《商品房认购协议》是成立的，基于这份成立的协议而收取的20万元应当返还。叶亮亮辩称：1.双方之间商品房认购行为事实成立，一审当中已经予以查明商品房认购协议及收款收据上的公章都是博学苑公司，博学苑公司也认可公章的真实性，法院也查明被上诉人转帐到上诉人员工陆佳元帐户，然后由上诉人向被上诉人出具收据，一审已经查明相关事实，应当按照一审法院的判决返还被上诉人购房款。2.本案争议与12390号判决不存在冲突，不应该支持上诉人的上诉请求。叶亮亮向一审法院起诉请求：1.判令博学苑公司退还购房款241120元及利息（以241120元为基数，自2013年12月17日起按年利率6%计算至付清之日止）；2.判令博学苑公司赔偿因房屋增值而产生的损失1378800元；3.判令博学苑公司退还装修款100000元；4.由博学苑公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：博学苑公司（南京工程学院持有该公司95%的股份）开发了案涉博学苑项目，陆佳元系该公司员工。2006年1月13日，南京工程学院印发《南京工程学院职工住宅建设及认购管理办法》的通知，规定购买住宅条件须为学院编制内教职工（含离退休）。2013年至2014年期间，叶亮亮（非南京工程学院教职工）通过其名下支付宝、网银等方式先后向陆佳元转款计241120元。陆佳元交付叶亮亮《商品房认购协议》一份，该协议甲方为博学苑公司，乙方为叶亮亮，该协议约定乙方同意认购甲方开发建设的博学苑项目46幢3单元309室商品房，该房屋建筑面积为77.35平方米；房屋单价为8030元/平方米，总房款为621120.50元；乙方同意签订本协议时，缴交人民币20万元，作为甲、乙双方当事人签订《预售合同》的担保，签订《预售合同》后，乙方缴交的款项转为房款；甲乙双方应于2014年3月20日前签订《预售合同》；甲乙双方未在本协议约定的期限内签订《预售合同》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销。博学苑公司在该认购协议甲方处加盖了公章，叶亮亮在乙方处签字确认，并注明签约时间为2014年1月17日。陆佳元另向叶亮亮交付收据一份，该收据载明收款金额200000元，收款事由为预收购房款，并加盖博学苑公司财务专用章。博学苑公司与叶亮亮未在期限内签订《预售合同》，2016年初，博学苑公司将上述46幢3单元309室房屋出售给南京工程学院教职工，陆佳元于2016年6月将博学苑99幢102室房屋交付叶亮亮，叶亮亮装修该房屋后居住。一审另查明，陆佳元在公安机关陈述叶亮亮曾与南京工程学院有业务往来，想购买博学苑小区的房屋；叶亮亮没有资格购买该房屋；其未经公司允许私自将博学苑小区99幢102室房屋交付给叶亮亮。一审又查明，2018年7月，博学苑公司作为原告曾诉至一审法院，要求叶亮亮将博学苑小区99幢102室房屋恢复原状，腾空后返还给其，另要求叶亮亮赔偿上述房屋的占有使用费。一审法院于2019年1月22日出具（2018）苏0115民初12390号民事判决书，该判决认为：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，无论叶亮亮是否清楚其不符合直接从博学苑公司购买房屋的条件，因其仅支付少部分款项且收款人系陆佳元而非博学苑公司，双方后续未签订正式买卖合同，中途更换房屋既不符合常理也无相关书面协议，上述情形均与一般商品房交易方式严重不符，叶亮亮理应提出质疑并进一步核实交易的真实性、合法性。叶亮亮未予以核实反而装修、入住案涉房屋，明显具有过错。陆佳元将案涉房屋交付给叶亮亮的行为系未经公司授权的个人行为，应属无效。叶亮亮占有案涉房屋并进行装修于法无据，博学苑公司要求叶亮亮将案涉房屋恢复原状、腾空后返还给其，符合法律规定，予以支持。因博学苑公司对其员工管理不善，自身亦存在过错，参照案涉房屋同地段同类型房屋的同期租金，酌定叶亮亮赔偿博学苑公司房屋占有使用费（自2016年7月1日起至实际返还之日止，按每年9000元计算）。”上述事实，有商品房认购协议、转账凭证、收据、水电煤气缴费凭证、（2018）苏0115民初12390号民事判决书及当事人的陈述等证据证实。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行义务。本案中，博学苑公司与叶亮亮于2014年1月17日签订的《商品房认购协议》中明确约定“甲乙双方应于2014年3月20日前签订《预售合同》，甲乙双方未在本协议约定的期限内签订《预售合同》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销”，现双方未在期限内签订《预售合同》，认购协议已自动终止。加盖了博学苑公司财务章的收据载明收到叶亮亮购房款200000元，认购协议已终止，关于46幢3单元309室房屋的买卖亦未实际履行，博学苑公司应向叶亮亮返还购房款200000元，故叶亮亮要求博学苑公司退还购房款241120元的诉讼请求中超出法律规定的部分，一审法院不予支持。关于叶亮亮主张的利息，本院认定应以200000元为基数，从起诉之日即2019年4月2日起按同期银行贷款利率计算至实际付清之日止。另外，博学苑公司于2016年将博学苑46幢3单元309室房屋出售给南京工程学院教职工，届时，上述认购协议早已终止，博学苑公司并未违反协议约定，故叶亮亮以博学苑公司将房屋另售构成违约为由，要求博学苑公司承担赔偿损失等违约责任，于法无据，一审法院不予支持。生效判决已确认叶亮亮占有博学苑小区99幢102室房屋于法无据，且判令叶亮亮将99幢102室房屋恢复原状并腾空返还给博学苑公司，故叶亮亮现要求博学苑公司返还装修款，无事实与法律依据，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、博学苑公司于判决书发生法律效力之日起十日内退还叶亮亮购房款200000元及利息（以200000元为基数，自2019年4月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；二、驳回叶亮亮的其他诉讼请求。本院审理期间，上诉人博学苑公司对一审法院查明的“博学苑公司在该认购协议甲方处加盖了公章”、“陆佳元另向叶亮亮交付收据一份，该收据载明收款金额200000元，收款事由为预收购房款，并加盖博学苑公司财务专用章”的相关事实有异议，认为上述协议及收据均为陆佳元窃取空白材料后伪造。上诉人对一审法院查明的其他事实没有异议。被上诉人叶亮亮对一审法院查明的事实没有异议。对双方当事人均无异议的一审法院查明事实，本院予以确认。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本案二审争议焦点为：博学苑公司是否应向叶亮亮返还购房款。本院认为，首先，关于叶亮亮与博学苑公司签订的《商品房认购协议》是否对博学苑公司具有法律约束力的问题。首先，叶亮亮通过陆佳元签订案涉认购协议，而陆佳元并无相应职权或经博学苑公司授权出售案涉房屋，故陆佳元的行为构成无权代理。另外，在实际履行过程中，付款、交付等具体环节也明显不同于正常商品房预售合同的履行，可以认定叶亮亮不属于无权代理情形下的善意相对人。现博学苑公司对陆佳元无权代理行为并未追认，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款的规定，该认购协议对博学苑公司不发生效力。其次，关于叶亮亮是否向博学苑公司支付购房款项的问题。叶亮亮提交的支付宝付款凭证等付款证据均向陆佳元支付相应款项，但叶亮亮并未提供证据证明其向博学苑公司付款。一审中叶亮亮虽然提供有博学苑公司盖章的收据，但第一，该收据载明的付款人为陈华、叶亮，而非叶亮亮；第二，该收据载明的付款方式为银行本票，也与叶亮亮所主张其付款方式不符；第三，该收据载明的时间为2013年12月17日，而叶亮亮主张其付款行为分别发生于2013年12月17日、2013年12月18日、2014年7月7日、2014年7月8日、2014年8月1日，在叶亮亮尚未签订商品房预售合同情况下，叶亮亮分多笔向陆佳元账户支付款项且时间跨度极大，却主张2013年12月17日出具的收据系其向博学苑公司交付的购房款，明显也不符合常理。基于以上理由，本院认为该收据与叶亮亮主张的其向博学苑公司支付购房款项的待证事实没有关联性。因叶亮亮并未提供充分证据证明其向博学苑公司支付了相应购房款，故对于其要求博学苑公司返还购房款的诉请本院不予支持。综上所述，上诉人博学苑公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初6457号民事判决；二、驳回叶亮亮全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取10140元，二审案件受理费4300元，均由叶亮亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 李 斐审 判 员 王 路二〇二〇年一月十六日法官助理 李映碧书 记 员 郭旭冬