吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉民再228号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：吉林市国鑫支农小额贷款有限责任公司，住所地吉林省吉林市。 法定代表人：吉英慧。 委托诉讼代理人：赵宏伟。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：桦甸市松源商品混凝土有限公司，住所地吉林省桦甸市。 法定代表人：梁宏江。 委托诉讼代理人：李福山。 原审第三人：刘湃，女，1965年4月3日出生，汉族，住吉林省桦甸市。 原审第三人：王晓燕，女，1966年3月8日出生，汉族，住吉林省桦甸市。 原审第三人：吉林省兴田置业有限公司，住所地吉林省吉林市。 法定代表人：刘湃。 原审第三人：桦甸龙兴房地产投资开发有限公司，住所地吉林省桦甸市。 法定代表人：刘湃。 原审第三人：龙兴集团，住所地吉林省桦甸市。 法定代表人：刘湃。 再审申请人吉林市国鑫支农小额贷款有限责任公司（以下简称国鑫小贷公司）因与桦甸市松源商品混凝土有限公司（以下简称松源公司）、第三人龙兴集团（以下简称龙兴集团）、刘湃、王晓燕、吉林省兴田置业有限公司（以下简称兴田公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2018）吉02民终185号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年11月25日作出（2019）吉民申3973号民事裁定再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人国鑫小贷公司的委托诉讼代理人赵宏伟、被申请人松源公司的委托诉讼代理人李福山到庭参加诉讼。第三人龙兴集团、刘湃、王晓燕、吉林省兴田置业有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国鑫小贷公司申请再审称：撤销吉林省吉林市中级人民法院（2018）吉02民终185号民事判决；改判可以执行桦甸龙兴房地产投资开发有限公司（以下简称龙兴房地产）名下的位于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号6号商业网点。一、二审诉讼费由松源公司承担。事实和理由：一审认定事实和适用法律正确，应予维持；二审认定事实和适用法律错误，应予撤销。1.松原公司与龙兴房地产以房抵债的基础债权不能通过庭审认定，松源公司仅提供了抹帐协议，不能提供证明双方存在真实债务关系的基础证据。2.松源公司在以房抵债后，没有及时办理房屋产权更名登记，本身有过错，应当承担不利后果。 国鑫小贷公司向一审法院起诉请求：1.请求判令国鑫小贷公司继续执行龙兴房地产所有的位于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号6号商业网点。2.本案诉讼费用由桦甸市松源商品混凝士有限公司承担。一审法院认定事实：龙兴集团因需流动资金于2013年9月6日与国鑫小贷公司签订了借款合同，借款500万元。龙兴房地产、刘湃、王晓燕、吉林省兴田置业有限公司签订了《保证担保合同》，为此笔借款提供了连带责任保证。2013年9月9日为了保证债权的实现，国鑫小贷公司就涉案房屋（即桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼6门）办理了抵押登记，后于2015年5月7日经双方协商将抵押登记注销。后期因龙兴集团、龙兴房地产、刘湃、王晓燕、吉林省兴田置业有限公司未如约偿还此笔借款，国鑫小贷公司将龙兴集团、龙兴房地产、刘湃、王晓燕、吉林省兴田置业有限公司起诉于吉林市高新区人民法院，2016年5月3日一审法院出具（2016）吉0291民初85号民事判决书，将此笔债权予以确认，同时做出（2016）吉0291民初85-1号民事裁定书查封了涉案房屋。在执行阶段依据（2016）吉0291民初85号民事判决书及（2016）吉0291民初85-1号民事裁定书对涉案房屋进行执行。另查明，松源混凝土公司自2011年起为龙兴房地产提供商品混凝土，至今龙兴房地产尚欠松源混凝土公司货款。在涉案房屋竣工后，松源混凝土公司与龙兴房地产签订抹账协议将涉案房屋（即桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼6门）抵顶给被告松源混凝土公司，2012年5月15日双方签订了抹账协议与商品房买卖合同。涉案房屋被查封后，松源混凝土公司向本院申请执行异议，一审法院作出（2017）吉0291执异18号执行异议裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。一审法院认为：松源混凝土公司主张因其完全满足《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，故其对涉案房屋享有排他权，国鑫小贷公司无权执行涉案房屋。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用是有其大前提的。第二十八条实际规定的是占有优先权，占有人应当是房屋买受人，占有的前提必须是房屋买卖行为。而本案中，通过松源混凝土公司的陈述及提供的抵账协议，松源混凝土公司取得该房屋的占有是因其与龙兴房地产的抵账行为，归根结底与国鑫小贷公司的主张是一致的，都是用龙兴房地产的特定的财产即涉案房屋实现债权，故松源混凝土公司没有符合适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的大前提，其对涉案房屋不应享有排他权。故国鑫小贷公司可以对位于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号6号商业网点执行。综上，国鑫小贷公司合理的诉讼请求本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，作出判决。一审法院判决：准许执行（2016）吉0291民初85-1号民事裁定书中查封的桦甸龙兴房地产投资开发有限公司所有的坐落于吉林省桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼6门商业网点。案件受理费8800元，由桦甸市松源商品混凝土有限公司负担。 松源公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判不得执行诉争房屋并解除对诉争房屋的查封，诉讼费由国鑫小贷公司承担。事实和理由：2012年5月15日我公司与桦甸龙兴房地产投资开发有限公司商品房买卖合同，并以水泥款1,725,360元抵顶购房款。同日，双方签订抹账协议，桦甸龙兴房地产投资开发有限公司当日将诉争房屋钥匙交给我公司。2014年3月2日我公司与桦甸市新中恒小额贷款有限公司签订房屋租赁合同，并将诉争房屋出租给该公司，并实际占有使用。综上，我公司完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，故请求二审法院依法改判支持我公司的上诉请求。二审法院对一审查明的事实予以确认。二审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”法律规定了案外人可以排除申请执行人对登记在被执行人名下不动产的执行，但必须符合法定条件。本案中，松源混凝土公司在法院查封之前已经与桦甸龙兴房地产投资开发有限公司之间签订合法有效的以房抵债协议并合法占有诉争房屋，并且诉争房屋的价值与原债务数额合理对应，且未办理过户登记手续非因松源混凝土公司自身原因。在松源混凝土公司与桦甸龙兴房地产投资开发有限公司签订商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”依据双方合同约定，桦甸龙兴房地产投资开发有限公司负有办理权属登记备案义务，故国鑫小贷公司主张未办理过户登记手续松源混凝土公司有过错无事实及法律依据，本院不予支持，国鑫小贷公司不得执行诉争房屋。综上所述，松源混凝土公司的上诉请求具有事实及法律依据，一审判决应予改判。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0291民初438号民事判决；二、驳回吉林市国鑫支农小额贷款有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费8800元、二审案件受理费20328元，均由吉林市国鑫支农小额贷款有限责任公司、吉林省龙兴集团有限公司、刘湃、王晓燕、吉林省兴田置业有限公司、桦甸龙兴房地产投资开发有限公司共同负担。 再审中，当事人没有提交新证据。本院对原审已经查明的事实予以确认。 本院再审认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”及第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”本案中，案外人松源公司提供了与龙兴房地产签订的抹帐协议及商品房买卖合同，能够证明双方之间就案涉房屋形成了物权转让合同，而根据另案法律文书，双方之间存在长期的经济往来及交易活动，且本案所涉抹帐协议的内容所体现的交易内容与双方各自经营范围相符，本案现有证据不足以证明案涉以房抵债行为存在恶意串通、损害他人利益的情形。同时，松源公司在人民法院查封之前已经合法占有了案涉房屋，至此，松源公司对案涉房屋已经形成了特定的以物权转移为内容的期待性权益，因双方所签订的商品房买卖合同中已经约定由龙兴房地产负责办理相应产权手续，即便在抵押注销至法院查封之前确有一定的空档期，但办理房屋产权之义务基于合同约定已经转移，松源公司仅在合理范围内对能否办理产权负有注意义务，而本案中，并无证据证明松源公司知道抵押已经注销之事实，亦无证据证明龙兴房地产要求其配合办理产权手续之行为，故其对案涉房屋未能及时办理产权登记并无法律意义上的过错行为。 综上，松源公司对案涉房屋所享有的民事权益足以排除人民法院的强制执行，二审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 维持吉林省吉林市中级人民法院（2018）吉02民终185号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  芮海宏 审判员  孙百凤 审判员  寇承魁 二〇二〇年一月十七日 书记员  曲耘池