福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽09民再56号 上诉人（原审第三人）：陈培良，男，1951年8月22日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 上诉人（原审第三人）：陈晓昇，男，1980年7月31日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 上诉人（原审第三人）：陈颖鋆，女，1989年4月29日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：马丽云，女，1954年9月16日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，系上诉人陈颖鋆之母。 被上诉人（原审原告）：宁德市隆欣建材实业有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区南际路北一弄兴华楼403号，统一社会信用代码913509001574693333。 法定代表人：林细香，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王光俭，男，1952年6月9日出生，汉族，系该公司员工，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：杨圣干，福建宁仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省宁德新城房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区京都商贸中心，注册号3509004000391。 法定代表人：陈金凤，系该公司董事长。 上诉人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆因与被上诉人宁德市隆欣建材实业有限公司（下称“隆欣建材公司”）、福建省宁德新城房地产开发有限公司（下称“新城地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，宁德市蕉城区人民法院于2008年8月4日作出(2007)蕉民初字第169号民事判决。宣判后，陈培良、陈晓昇、陈颖鋆申请再审，本院于2009年5月13日以（2009）宁民监字第9号通知书驳回其再审申请。陈培良、陈晓昇、陈颖鋆向检察机关申诉，宁德市人民检察院于2009年12月26日以民事判决没有追加利害关系人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆参加诉讼，遗漏当事人程序违法为由，向本院提起抗诉。本院启动再审程序并提审本案，于2010年6月1日作出（2010）宁民再终字第9号民事裁定，发回蕉城区人民法院重审。蕉城区人民法院立案重审后，于2013年3月11日作出（2010）蕉民初字第2275号民事判决。宣判后，第三人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆不服，提出上诉，本院于2014年3月19日作出（2013）宁民再终字第17号民事判决。2018年5月21日，福建省高级人民法院以陈培良、陈晓昇、陈颖鋆作为具有独立请求权的第三人提出主张并参加诉讼，原审法院未通知其缴纳诉讼费并对诉讼请求进行审理和判决，属遗漏当事人诉讼请求为由，作出（2017）闽民再163号民事裁定，发回蕉城区人民法院重审。蕉城区人民法院于2019年6月19日作出（2018）闽0902民初2631号民事判决，陈培良、陈晓昇、陈颖鋆不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人陈培良、陈晓昇、上诉人陈颖鋆的委托诉讼代理人马丽云，被上诉人隆欣建材公司的委托诉讼代理人王光俭、杨圣干到庭参加诉讼；原审被告新城地产公司无正当理由，未到庭参加诉讼，予以缺席审理。本案现已审理终结。 陈培良、陈晓昇、陈颖鋆上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求，并驳回隆欣建材公司原审诉讼请求。事实与理由: 一、2005年8月20日，黄健镔代表新城地产公司与隆欣建材公司签订的《商品房买卖合同》，不是真实的房产买卖，系无效协议。 黄健镔之所以能够代表新城地产公司实施民事行为是基于新城地产公司股东陈金凤的授权，但在2005年2月7日、8日陈金凤与隆欣建材公司签订股权转让协议、补充协议书，约定陈金凤将持有的新城地产公司股份100%转让给隆欣建材公司，隆欣建材公司于2月7日作出董事会决议，委派林细香为新城地产公司董事长及法定代表人，负责新城地产公司一切经营管理实务，因此涉案房产也应并入上述股权转让。从此时起，隆欣建材公司开始行使新城地产公司的股东权利，陈金凤已不是新城地产公司股东和法定代表人，无权代表新城地产公司，黄健镔更无权代表新城地产公司与隆欣建材公司签订涉案买卖合同。黄健镔、隆欣建材公司对此是明知的，购房款也没有交付给新城地产公司，而是交给黄健镔个人。新城地产公司与陈金凤均不认可该合同，也认为黄健镔无权代表，隆欣建材公司不是善意第三人。涉案房屋交易虚假的具体理由有：1.签订涉案合同时，大部分房屋还属于案外人吴涛；2.涉案房屋转让款明显偏低；3.从《关于“京都城”三层部分房产处置的协议书》第二条约定可知，涉案合同大部分购房款是用于股权转让协议项下资产外立面改造工程使用，大部分购房款本质上仍归属于隆欣建材公司；4.涉案合同签订后，隆欣建材公司对涉案房产不闻不问，不去房管局备案，不办理房产交接手续，任由新城地产公司出租获利。 二、上诉人与新城地产公司签订的三份《商品房预售合同》和一份《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，且合法占有房屋，应受优先保护。本案诉争房屋14-23轴，其中16-23轴共329.56平方米出售给吴涛，经其装修改为14间，上诉人于2006年7月起向新城地产公司承租7间，后又加租1间，并进行了装修。2006年10月上诉人向新城地产公司提出购买涉案房屋，并陆续支付部分购房款，后上诉人提出将诉争房屋的房号调整为305至308四套，并支付了图纸修改费用。2007年4月，新城地产公司将诉争房屋整改后重新交付给了上诉人。假设黄健镔代表新城地产公司与隆欣建材公司签订的《商品房买卖合同》有效，上诉人合法占有房屋，隆欣建材公司一直未占有诉争房屋，亦应优先保护上诉人利益。 隆欣建材公司辩称，一、其与新城地产公司签订的商品房买卖合同是真实有效的。1.上诉人认为隆欣建材公司与新城地产公司签订股权转让协议并认为本案诉争商品房也包含在股权转让协议书中的这一观点是不对的。本案诉争的房产不包括在股权转让的资产范围内，在原来庭审举证的附件中可证明。2.股权转让协议书虽然有约定将股东、法定代表人变更给隆欣建材公司的法定代表人，但是在签订本案商品房买卖合同时新城地产公司的法定代表人仍然是陈金凤，未做企业变更登记。3.黄健镔是陈金凤任命的公司总经理，在任命授权中黄健镔有权对外签订商品房买卖合同。综上，被上诉人与原审被告签订的商品房买卖合同是合法有效的。另，新城地产公司与吴涛早已合意解除购房合同，因吴涛退房的补偿款是整数，摊到房屋面积所以出现小数。本案商品房价款主要用于京都城立面装修不影响合同效力。二、上诉人与新城地产公司签订的合同是虚假无效的。1.三份商品房预售合同及上诉人向一审法院提交的预缴发票上的房号都与隆欣建材公司提交法庭的我方向房管局备案的房号不对，合同无法生效。2.上诉人每次关于房屋交付时间的陈述都不一致。在宁德市中级人民法院再审听证会上说的是2007年7月交付房屋，上诉人向宁德市人民检察院的申诉书提到的是2007年10月交付房屋，上一次上诉状中又说是2007年4月交付房屋。3.在隆欣建材公司为原告，新城地产公司为被告的案件中，隆欣建材公司申请财产保全，一审法院于2007年5月对本案诉争房屋进行财产保全，客观上也没法交付。综上，上诉人三份商品房预售合同及一份商品房买卖合同是无法履行的。 新城地产公司未答辩。 陈忠良向一审法院起诉请求：1.判令被告立即将京都商贸中心第一幢第3层（14）-（23）轴305号、306号、307号、308号商品房交付原告使用；2.判令被告自2005年12月31日起至交付上述商品房之日止以已付房价款435000元的日万分之十支付原告违约金。 陈培良、陈晓昇、陈颖鋆向一审法院起诉请求：请求确认第三人与被告签订的三份《商品房预售合同》及一份《商品房买卖合同》合法有效，并将合同标的宁德市蕉城区京都商贸区站前路北侧京都城1幢14-23轴305、306、307、308号商品房的产权确认给第三人。判令被告继续履行合同，配合、协助第三人向相关产权登记机关申请办理305、306、307、308房产的不动产权属登记，并提交办理权属登记的相关材料。 一审法院认定事实： 1.2005年8月20日，被告公司原总经理黄健镔代表被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于京都城（现为宁德市蕉城区北侧京都城）第一幢第三层（14）-（23）轴305号、306号、307号商品房（2007年3月19日规划变更后为305、306、307、308）以现房形式出售给原告，总建筑面积41497平方米，每平方米单价1078.93元，总价款44723元。合同约定原告应于2005年8月31日、10月31日前分别支付购房款95000元和34000元，余款待办理房屋权属证书后结清。被告应在2005年12月30日前将经综合验收合格的商品房交付给原告使用。若被告逾期30日未交付房屋，原告有权要求继续履行合同，被告应当自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止按原告已付房价款的日万分之十支付违约金。原告于2005年8月30日、9月21日先后二次向被告公司原总经理黄健镔分别支付购房款95000元和34000元，合计435000元，由被告公司出纳向原告开具了《收款收据》，但黄健镔未将该购房款交付被告公司财务入账。古田县人民法院于2012年11月13日作出（2011）古刑初字第298号刑事判决，对上述事实予以了认定，并认定黄健镔非法占有该购房款中的354671元，构成职务侵占罪，判处有期徒刑六年，继续追缴违法所得354671元，该判决已发生法律效力。 2.本案讼争房产于1999年4月5日已经竣工验收合格，原建设施工房号为305、306、307，经2007年3月19日规划变更后为305、306、307、308，且办理了商品房预售许可证。但第三人出示的三份《商品房预售合同》和一份《商品房买卖合同》，其合同标的分别为“第A幢三层306、321、322号房”、“第A幢三层310、315、316、317、318号房”、“第A幢三层307、308、309、319、320号房”、“第A幢三层308号房”商品房，不仅“308号房”重复，而且第三人也未出示上述所属房号的商品房已办理了预售许可证。 一审法院认为： 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告福建省宁德新城房地产开发有限公司原总经理黄健镔代表被告与原告宁德市隆欣建材实业有限公司于2005年8月20日签订的宁德市蕉城区京都商贸区站前路北侧京都城第1幢第三层（14）-（23）轴305号、306号、307号、308号房《商品房买卖合同》，系履行职务行为，其行为后果应由被告承担。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规或者社会公共利益，真实、合法、有效。原、被告应当按照合同全面履行自己的义务。原告已按约支付了约定的购房款435000元，但被告未按约于2005年12月30日前交付上述讼争商品房，已构成违约。现原告请求判令被告交付上述讼争商品房，予以支持。被告逾期交付商品房，原告请求判令被告支付自2005年12月31日起至实际交付商品房之日止按原告已付购房款435000元的日万分之十计算的逾期交房违约金，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该三份《商品房预售合同》和一份《商品房买卖合同》应认定为无效合同。虽然第三人在庭审过程中辩称上述合同所指的就是本案的讼争房产305、306、307、308，但未出示经设计、规划依法变更核实的证据材料，而且该房产在第三人与被告签订上述合同之前就已经出售给了原告，原告也按约支付了大部分购房款（余款约定待办理房屋权属证书后结清），并且所签的合同合法有效，而第三人只交了30％购房款262535元，余款582835元也未依约办理按揭贷款或现金支付。因此，第三人主张其向被告购买的房产属本案讼争房产，请求判令被告将该商品房的产权确认给第三人。被告应配合、协助第三人向相关产权登记机关申请办理上述房产的不动产权属登记，并提交办理权属登记的相关材料，证据不足，不予支持。被告福建省宁德新城房地产开发有限公司未到庭，依法缺席判决。据此，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国公司法》第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条规定，判决: 一、被告福建省宁德新城房地产开发有限公司应于本 判决生效之日将宁德市蕉城区京都商贸区站前路北侧京都城第1幢第三层（14）-（23）轴305号、306号、307号、308号商品房交付给原告宁德市隆欣建材实业有限公司； 二、被告福建省宁德新城房地产开发有限公司应于本 判决生效之日向原告宁德市隆欣建材实业有限公司支付自2005年12月31日起至实际交付商品房之日止按原告已付购房款435000元的日万分之十计算的违约金； 三、驳回第三人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆的诉讼请求。 案件受理费11450元、公告费400元、财产保全费5000元、鉴定费1000元，由被告福建省宁德新城房地产开发有限公司负担。案件受理费5725元、公告费200元，由第三人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明事实如下： 1.2005年2月7日,新城地产公司董事长陈金凤与隆欣建材公司签订《股份转让协议书》,陈金凤将其独资企业新城地产公司75%股权以7639100元转让给隆欣建材公司,隆欣建材公司于同日向陈金凤支付定金100万元。次日,双方又签订《补充协议书》,明确《股份转让协议书》中陈金凤将新城地产公司75%股权转让隆欣建材公司,实则为100%股权转让,股权转让金为10185500元,股权转让完成后,陈金凤名义上存留新城地产公司25%股权,买际上不享有股东权利,此后,双方未申办股权变更登记。2005年11月10日，陈金凤致函隆欣建材公司，要求解除股权转让协议,引发股权转让纠纷。2007年3月6日,经福建省高级人民法院调解达成协议，由陈金凤向隆欣建材公司支付1405000元,双方之间股权转让协议解除。该股权转让协议附件“物业清单”显示股权转让资产包含京都城第三至第七层未销售住宅总面积321.14平方米,但不包含讼争的第一幢第三层(14)-（23）轴商品房。 2.2003年10月27日,新城地产公司聘用黄健镔为总经理。2005年11月10日,陈金凤在《闽东日报》上刊登声明:自2005年11月4日起,取消黄健镔作为其本人名下所有产业管理人的特别授权;自解除之日起,黄健镔不得再以新城地产公司总经理及本人名下产业管理人的名义从事任何活动;自本声明发布之日起,黄健镔的上述行为对本人名下的产业不具有法律效力。2006年1月25日,新城地产公司在《闽东日报》上刊登遗失声明:遗失公司印章一枚,章文“福建省宁德新城房地产开发有限公司3522000002886”;遗失法人印章一枚,章文“陈金凤印3522000002887”;声明作废。 3.宁德市蕉城区京都城项目由新城地产公司开发建设,第一幢第三层(14)-(23)轴原建设施工房号为305、306、307号,经2007年3月19日规划变更后的房号为305、306、307、308号,面积共计414.97平方米。该面积已包含宁德市正信联合会计师事务所(下称“正信会计所”)吴涛退出的(16)-(23)轴面积329.56平方米。 4.2004年5月10日,黄健镔代表新城地产公司将京都城第一幢第三层(16)-(23)轴现房出售给正信会计所的吴涛,建筑面积为329.56平方米,并签订了《商品房买卖合同》。2005年8月4日,新城地产公司总经理黄健镔向陈金凤出具《关于京都城三层事宜》:原出售正信会计所吴涛的京都城第三层300平方米房产,因正信会计所提出退房,由股权收购方按150元/每平方计4.5万元及装修款5万元补偿正信会计所吴涛先生,房产按850元/每平方米由股权出让方合并出售给股权收购方。2005年10月20日,正信会计所及吴涛致函给新城地产公司要求结清欠款,其中审计费10万元、房屋装修4万元、门窗损失2万元,共计16万元。黄健镔代表新城地产公司于2005年10月20日作出批示:以上款项已从隆欣建材公司取回补偿款95000元,其余款由本公司尽快与贵所结清,欠贵公司16万元本公司将于10日内跟贵所结账,否则承担违约责任。陈金凤则于2006年1月20日在该函上批示:欠正信所审计费95000元,共欠费155000元。虽正信会计所将该函中的欠款表述为审计费、房屋装修、门窗损失,但黄健镔、陈金凤均认可该欠款包含差价补偿款45000元及装修补偿款50000元,合计95000元。 5.2005年8月20日,黄健镔代表新城地产公司与隆欣建材公司签订一份《商品房买卖合同》。该合同约定:出卖人新城地产公司将位于京都城第一幢第三层(14)-(23)轴305号、306号、307号商品房以现房形式出售买受人隆欣建材公司;该商品房总建筑面积414.97平方米,每平方米单价1078.93元,总价款人民币447723元;买受人应于2005年8月31日、10月31日之前分别支付购房款95000元和340000元,余款待办理房屋权属证书后结清;出卖人应在同年12月30日前将经综合验收合格的商品房交付给买受人使用,若出卖人逾期30日未交付房层,买人有权要求继续履合同，出卖人应当自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止按买受人已付房价款的日万分之十支付违约金。此后,隆欣建材公司于2005年8月30日、9月21日先后二次向新城地产公司总经理黄健镔分别支付购房款95000元和340000元,共计435000元,由新城地产公司出纳甘慧华向隆欣建材公司开具了《收款收据》,但黄健镔未将该购房款交付新城地产公司财务入账,亦未向正信会计所支付欠款。 6.古田县人民法院于2012年11月13日作出(2011)古刑初字第298号刑事判决,认定:被告人黄健镔在受聘担任新城地产公司总经理期间，于2005年8月15日和20日代表新城地产公司分别与隆欣建材公司签订《关于京都城三层部分房产处置的协议书》、《商品房买卖合同》,并于同年8月30日、9月21日向隆欣建材公司收取售房款共计435000元,均未存入新城地产公司账户,其中354671元被黄健镔非法占为己有,其行为已构成职务侵占罪,判处有期徒刑六年,并处没收个人财产50000元,继续追缴违法所得354671元。该判决已发生法律效力。 7.1999年4月5日,宁德市建设工程质量监督站作出《单位工程质量综合评定表》,对京都城第一幢第三层(14)-(23)轴305号、306号、307号、308号商品房确定为合格工程。新城地产公司至今未向隆欣建材公司交付该买卖标的物(商品房),亦未给予办理房屋权属登记。讼争商品房虽由第三人陈培良占有,但原审法院已于2007年5月对产权交易予以冻结。 8.2006年7月1日，新城地产公司法定代表人陈金凤授权其包兄钱书华与陈培良签订了一份《租赁合同》,约定新城地产公司将本《讼争商品房出租给陈培良,租赁期间至2007年1月16日,并委托钱书华收缴水电费及物业管理费。 9.2007年1月31日,陈培良、陈晓昇、陈颖鋆分别与新城地产公司签订三份《商品房预售合同》及一份《商品房买卖合同》(未注明签订日期),该四份合同约定:出卖人新城地产公司将位于京都城A幢第三层310-318号、306-309号、319-322号（合计17小套）商品房以现房形式出售买受人陈培良、陈晓昇(系陈培良之子)、陈颖鋆(系陈培良之女);该商品房总建筑面积434.76平方米，每平米单价1880-1960元，总价款人民币845370元;购房款于2007年1月31日之前支付255370元（首付款约占30%），余款办理按揭贷款抵还；出卖人应在2007年1月31日(注:其中《商品房买卖合同》注明“2007年6月30日”)之前将经综合验收合格的商品房交付给买受人使用,若出卖人逾期30日未交付房屋,买受人有权要求继续履行合同,出卖人应当自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止按买受人已付房价款的日万分之三支付违约金。陈培良及其妻马丽云、陈晓昇于2006年10月24日-2007年11月28日先后六次向新城地产公司交付购房款共计262535元,由新城地产公司开具了五张《收款收据》和一张正式《发票》。 10.新城地产公司已确认陈培良等三人所购京都城第A幢(即为第一幢)第三层17小套商品房,其建筑总面积434.76平方米涵盖了降欣公司所购305、306、307号商品房总面积414.97平方米,二者之间存在同一性与重合性。该讼争商品房经2007年3月19日规划变更后的房号确定为305、306、307、308号,建筑面积分别核定为81.98、129.46、121.10、92.62平方米,合计建筑总面积425.16平方米。 11.因新城地产公司未按期交房,隆欣建材公司于2007年3月26日起诉要求新城地产公司交房并支付违约金(自2005年12月31日起至实际交房之日止按已付购房款435000元的日万分之十计算)。 本院认为： 一、关于新城地产公司分别与隆欣建材公司，陈培良等三人签订的房屋买卖合同效力问题。 （一）新城地产公司与隆欣建材公司签订的买卖合同，系新城地产公司原总经理黄健镔在受聘任职期间代表该公司签订，且二审中到庭双方当事人也确认该合同盖有新城地产公司及法定代表人陈金凤印章，故新城地产公司与隆欣建材公司之间的买卖合同成立。对陈培良等三人提出的交易不真实理由，本院分析认为：1.根据无争议事实，2005年2月7日，新城地产公司法定代表人陈金凤与隆欣建材公司签订股权转让协议，将其持有的新城地产公司股权转让给隆欣建材公司，且在该协议附件“物业清单”中明确不包含诉争房屋。可见，涉案房屋仍属新城地产公司所有，新城地产公司将其房产转让给隆欣建材公司，属其正当权利。虽根据股权转让协议，陈金凤将股权全部转让，但双方并未办理工商变更登记，公司法定代表人仍是陈金凤，隆欣建材公司也陈述其并未实际管控新城地产公司，且2005年11月10日，陈金凤就致函隆欣建材公司，要求解除合同，后双方经诉讼调解解除协议。可见，新城地产公司实际仍由陈金凤管控。因此，隆欣建材公司与新城地产公司的总经理黄健镔以公司名义签订买卖合同，并加盖公司及法定代表人印章，并无不妥，无法据此得出交易不真实。2.虽涉案房产原已出卖给正信会计所吴涛，但2005年8月4日，黄健镔向陈金凤出具《关于京都城三层事宜》，表示正信会计所提出退房，需要给予吴涛补偿。可见，吴涛已有解除买卖合同意思。而隆欣建材公司与新城地产公司签订合同时间是在2005年8月20日，是在吴涛提出退房之后。新城地产公司将原已出卖的房产收回后另行出卖给隆欣建材公司，属正常的经营行为。3.陈金凤转让的是股权，并非公司资产，股权转让后，公司资产权属并不发生变化。购房款仍属新城地产公司所有。陈培良等三人认为,大部分购房款属隆欣建材公司所有,系对股权转让协议的误解。4.买卖合同约定交房时间是在2005年12月30日，新城地产公司未按约交房后，隆欣建材公司于2007年3月26日提起诉讼。从时间点来看，隆欣建材公司已积极行使权利。综上，陈培良等三人所提疑点，均无法认定隆欣建材公司与新城地产公司的房屋交易不真实。故隆欣建材公司与新城地产公司之间的房屋买卖成立并有效。 （二）陈培良等三人与新城地产公司签订四份房屋买卖合同，虽合同房号与房管局备案房号不一致，但各方均一致确认陈培良等三人购买的房产与隆欣建材公司所购买的房产重合、同一，隆欣建材公司所购买的房产是有预售许可证的。不能以合同房号与备案房号不一致，据此认定陈培良等三人所购房产无预售许可证并认定无效。一审以合同房号无预售许可证为由认定陈培良等三人与新城地产公司签订四份房屋买卖合同无效，该理由错误，应予纠正。陈培良等三人与新城地产公司签订的四份房屋买卖合同应认定为有效。 二、关于隆欣建材公司、陈培良等三人，何人权益优先保护问题。基于隆欣建材公司、陈培良等三人分别与新城地产公司签订的涉案房屋买卖合同均有效，存在优先履行问题，即隆欣建材公司、陈培良等三人中谁的权利应优先得到保护。对此，本院认为，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。1.从合同成立时间来看，隆欣建材公司的买卖合同签订时间在2005年8月20日，陈培良等三人签订的买卖合同时间在2007年1月31日，隆欣建材公司买卖合同成立时间在前；2.从购房款支付情况看，隆欣建材公司买卖合同约定的购房款为447723元，先付435000元，余款待办理房屋权属证书后结清，隆欣建材公司已按约支付购房款435000元，几乎已付清购房款。陈培良等三人买卖合同约定购房款845370元，现行支付30%首付款，余款办理按揭贷款。但陈培良等三人仅支付262535元后，未办理按揭贷款，大部分购房款未支付，付款金额不足总价款的三分之一。3.从占有情况看，隆欣建材公司未占有涉案房屋，第三人虽已占有，但系基于租赁转买卖延续占有，相较依据买卖合同取得占有，应有所差别。4.买卖合同签订后，陈培良等三人延续占用涉案房屋，隆欣建材公司于2007年3月提起诉讼后直至2015年1月，陈培良等三人才搬离，期间陈培良等三人已获得相当的占有利益。因此，从合同成立时间、购房款支付、占有情况等因素看，本案应优先保护隆欣建材公司的合同权利。 综上所述，陈培良等三人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11450元，由陈培良、陈晓昇、陈颖鋆负担。 本判决为终审判决。 审判长  余梓安 审判员  易丽容 审判员  陈光华 二〇二〇年一月十日 法官助理刘菊平 书记员薛玮华 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。