陕西省西安市中级人民法院     民事判决书     （2019)陕01民再109号   再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：张文，女，1967年3月4日出生，汉族，无业，现住西安市新城区。   委托诉讼代理人：李林峰，陕西众邦律师事务所律师。   被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：王民正，男，1949年11月10日出生，汉族，西安市灞桥区村民，现住西安市灞桥区。   委托诉讼代理人：王红，女，1976年12月2日出生，系王民正之女。   委托诉讼代理人：韩飞，陕西秦渭律师事务所律师。   再审申请人张文因与被申请人王民正租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）陕01民终4647号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2019年3月21日作出（2019）陕民申284号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张文及其委托诉讼代理人李林峰,王民正及其委托诉讼代理人王红、韩飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张文再审请求：1、撤销二审判决，撤销一审判决的第一、二、三、五项，判决支持其一审反诉请求：即判决王民正承担因其违法与申请人解除合同，并恶意占有申请人所租赁的房屋以及作为宾馆使用的经营场所、经营设施以及经营所累积的人气进行营利活动对申请人造成的损失：因受让第三人转让的投资额680000元、新增加设备和物品40880元、侵占遗留的物料（钢煤）13800元，经营期间因未修缮房屋造成的损失48200元；合同尚未履行三年期限内的损失327600元；王民正家庭生活应承担的水电费3718.23元及采暖费3248元。以上共计1117446.23元；2、再审及一、二审诉讼费由被申请人承担。事实和理由：1、本案一审和二审判决对于基本事实的认定是错误的。2、王民正通过违法行使合同解除权，将申请人从租赁房屋中赶走后,直接侵占申请人的经营场所和设施设备自行经营的行为,违反了《中华人民共和国物权法》第242条、第245条的规定。3、申请人以68万元的价格自第三人屈某某手中接手经营宾馆的投资，其转让价格包括了宾馆装修、物品、设施设备、电梯等物品价值和4年的经营收益权。这一巨额财产的损失,正是由于王民正违法解除合同并恶意占有申请人经营场所、经营设施的行为造成的。本案一、二审判决对事实认定不清，适用法律错误，明显不公，严重损害其合法权益，应予纠正。   王民正辩称，1、原审法院判决认定2015年5月1日楼房租赁合同于2016年11月9日已经依法解除，事实清楚，程序合法，适用法律正确；2、一、二审法院判决驳回张文反诉要求，认定事实清楚，适用法律正确；3、本案应判决张文赔偿自己损失303333元；4、本案一、二审诉讼费由被答辩人承担。   王民正向一审法院起诉请求：1、确认双方于2015年5月1日签订的《楼房租赁合同》已于2016年11月9日解除；2.判令张文支付其代为垫付的水电费共3667.76元；3.判令张文赔偿其损失303333元；4.判令张文限期搬离出租房屋内遗留物品；5.本案诉讼费由张文负担。   张文提出反诉请求：判令王民正违约与其解除合同造成的损失：转让费68万元、新增加设备和物品40880元、侵占遗留物料13800元、经营期间因未修缮房屋造成损失48200元；三年违约损失327600元，王民正应承担的水电费3718.23元及采暖费3248元，以上共计1117446.23元。   一审法院认定事实：当事人围绕自己的诉请向法院提交了证据，法院组织双方当事人进行了证据交换和质证，王民正提交证据：《楼房租赁合同》、旅馆业住宿登记簿、电费收据，缴费通知单、收款收据、照片。张文出具证据：《转让合同》《附加合同》、照片（2016年6月14日王民正张贴在电梯旁告示）。双方对于上述证据的真实性均表示认可，予以确认并在卷佐证。王民正提交挂号信邮戳，证明因张文违约解除合同，其用挂号信方式寄信给张文；张文对挂号信的真实性不认可，对向其邮寄事实认可，认为从寄信时间可以说明王民正是先占有后发通知的，对照片内容，张文认为无法辨认不予认可。以上证据可以证明王民正确实给张文通知解除合同。张文提交屈某某的收条，欲证明其交有转让费66万元及流水账，王民正认为与己无关不予认可。该证据只能说明屈某某收取张文的转让费，但是否真实收取，需要提交银行转账凭证及屈某某出庭佐证，故与本案双方纠纷无关。对于张文提交的购买空调、洗衣机、床单等宾馆床位需用的物品及水泵一台证据；王民正认为除水泵外其余自己不清楚。张文出具的上述物品购买证据只能说明张文经营宾馆时自己购买了宾馆必备用品，不能证明王民正损坏上述物品。张文提交照片，证明王民正房屋出现下沉，其多次给王民正陈述过此事；王民正不认可。张文没有证据证明向王民正送达该通知，告知王民正地基下沉影响自己经营。张文提交58同城网页截图，证明王民正擅自发布转让信息；王民正不予认可。该截图没有标明是王民正所发。张文提交视频一组，证明王民正断水阻止其经营将自己撵出宾馆，王民正不予认可。该证据只能说明双方发生过矛盾，不能证明王民正断水撵出张文，给张文造成多少损失。上述证据，经质证，无法证实王民正给张文造成经济损失1117446.32元，不予采信。依据上述证据及结合庭审情况，查明如下事实：2014年12月14日，王民正与屈某某签订《楼房租赁合同》，将位于西安市灞桥区XX村XX号XX房XX房XX房XX栋共计58间租给屈某某，租期三年自2016年6月1日至2019年5月31日，租金每年364000元。2015年5月1日，屈某某将楼房转租给张文，当日，王民正与张文签订《附加合同》：王民正自愿将自己的楼房出租给张文……租期五年即2011年6月1日至2016租金全年279400元，约定：每年度提前一个月交纳一年租金。同日，王民正与张文签订《楼房租赁合同》：王民正将位于西安市灞桥区XX村XX号XX房XX房XX房XX栋共计58间租给张文，租期三年自2016年6月1日至2019年5月31日，年租金364000元，租金交付方式：租赁期间张文按年向王民正支付房费及相关费用，每年度提前一个月交纳下一年度费用，以现金方式一次性交清……。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，张文经营至2016年6月，张文未按照合同约定交纳租金，王民正在催要无望情况下于2016年6月18日向张文发出了解除合同通知，双方为此多次发生争执，2017年3月，王民正诉至法院诉请如前所述。   一审法院判决：一、王民正与张文2015年5月1日签订的楼房租赁合同于2016年11月9日已经依法解除；二、本判决生效后十日内张文支付王民正代为垫付的水电费共3667.76元；三、张文于本判决生效后30日内携自己经营祥云宾馆购置的物品搬离祥云宾馆；四、驳回王民正要求张文赔偿303333元损失之诉请；五、驳回张文要求王民正因违约与其解除合同造成的损失转让费680000元，新增加设备和物品40880元，侵占遗留的物料13800元，经营期间因未修缮房屋造成的损失48200元，三年违约损失327600元，应承担的水电费373718.23元及采暖费3248元之诉请。案件受理费6106元王民正已预交，由王民正负担6000元，张文负担106元；案件反诉费7428元张文已预交，由张文负担。   张文不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项；改判为支持其一审反诉请求：即判令王民正承担因违法与其解除合同造成的损失：转让金68万元，新增加设备、物品和修缮房屋40880元，侵占遗留物料（钢煤）13800元，经营期间因未修缮房屋造成的损失48200元，合同违约的三年损失327600元，其垫付的水电费3718.23元及采暖费3248元，以上共计1117446.23元；一、二审诉讼费由王民正负担。   二审法院认定事实：一审法院认定事实属实，予以确认。另查明，一审庭审中，张文表示对合同解除没有意见，但认为涉案合同系王民正于2016年6月14日非法解除。   二审法院认为，张文与王民正自愿签订的《楼房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。《楼房租赁合同》约定，租赁期间张文按年向王民正支付房费及相关费用，每年度提前一个月交纳下一年度费用。因张文经营至2016年6月时未按期交纳下一年度租金，王民正于2016年6月18日向张文发出解除合同通知，为此，双方多次发生争执并酿成本案诉讼。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。王民正主张确认《楼房租赁合同》已于2016年11月9日解除，张文在一审庭审中表示对合同解除没有意见，但认为涉案合同系王民正于2016年6月14日非法解除。对此，一审根据已查明的案件事实及当事人举证质证情况，对王民正的上述主张予以确认，并判决张文在限期内携带遗留物品搬离出租楼房，符合法律规定，并无不妥。因一审中张文对王民正交纳水电费的票据予以认可，故张文应支付王民正垫付的该项费用。王民正要求张文赔偿损失303333元，未提交充分证据加以证明，依法不予支持。张文上诉称，屈某某以68万元价格将祥云宾馆整体转让给自己，该转让费是其经营宾馆投入的直接成本付出等，王民正应向其赔偿。因王民正与张文之间为租赁合同关系，而张文与屈某某之间系转让关系，二者非同一法律关系，故张文主张王民正赔偿，无合同依据与法律依据，依法不予支持。关于张文主张的物品损失，因一审中双方均不同意鉴定，故一审对该部分主张暂因证据不足不予支持，并无不当。本案中，因张文自身存在欠付租金的违约行为，故其主张王民正支付合同违约的三年损失327600元，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上，张文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。   二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14857元，由张文负担。   再审中，张文提交证据《招商银行流水凭证》，证明张文已支付68万元的转让费。   王民正质证认为，对该证据真实性认可，对证明目的不认可。转让费是张文与屈某某的转让标的，不是本案的合同标的。   王民正提交1985年的灞桥区宅基地存根作为证据，证明王民正在自己宅基地盖房合理合法。   张文质证称，对证明目的不认可，该证据所体现的房屋违法规划问题与本案争议没有关联。   再审经审理查明，再审中，本院查看了涉案房屋的现场，张文经营时的名称为祥云宾馆，现由案外人承租，更名为宾健酒店。张文为祥云宾馆添附的物品：席梦思床、被褥、电脑、电脑桌、电视、空调及部分取暖用煤炭等物品大量堆放在王民正房屋的楼顶及地下室。经本院释明，张文坚持不清点、不接收上述财物。原一、二审判决认定的其余事实属实。   本院再审认为，本案争议的焦点是：1、涉案房屋租赁合同的效力及合同解除时间的认定问题；2、双方违约责任的确定及张文的诉讼请求是否应予支持问题。   双方自愿签订的房屋租赁合同并不违反法律强制性规定，一、二审判决认定该合同有效并无不当。关于合同解除时间的认定问题。按合同约定，张文应在2016年5月预交下一年度的房租。因王民正要求对方先交房租，张文要求对方先修房，双方为此产生争议，不能协商一致，导致合同未能继续履行。张文于2016年6月14日离开祥云宾馆。当天，王民正贴出告示，明确涉案房屋暂停营业，自2016年6月15日起，涉案房屋已由王民正实际接管。据此，再审认定双方的租赁合同已于2016年6月15日实质性解除。张文再审亦认可2016年6月15日为租赁合同的解除时间。   关于王民正解除合同是否构成违约问题，依租赁合同约定，张文需提前一个月即在5月份缴纳下一年度的房租，是其应履行的主要合同义务。经王民正催促后仍未缴纳，张文的行为已构成违约。王民正行使合同解除权符合合同约定。   关于租赁期间的房屋维修问题。从本案的当事人陈述、证人证言、房屋照片等证据，可以确定涉案个别房屋确实存在墙体裂缝、水泥层脱落等问题，但并未明显影响58间租赁房屋的整体使用。在房屋租赁中，房屋出现的需修缮问题，由谁负责修缮，双方合同中并无明确约定，合同仅约定王民正允许张文对楼房进行修缮和装修。张文提出修缮的要求，在王民正不作为的情况下，张文亦可自行修缮，修缮的费用可从以后的房租中折抵。涉案房屋存在需修缮的争议问题不是张文拒付房租的合理理由。   关于张文的诉讼请求是否应予支持问题。张文未按合同约定支付房租，已构成违约。王民正有权解除合同。张文主张王民正违法解除合同，没有事实依据。因张文未履行合同约定的支付租金主要义务，应承担相应的违约责任。张文要求王民正承担转让金68万元，新增加设备、物品和修缮房屋40880元，侵占遗留物料（钢煤）13800元，经营期间因未修缮房屋造成的损失48200元，合同违约的三年损失327600元等诉请，缺乏事实和法律依据，再审不予支持。   关于张文对租赁房屋购置添附的财产处理问题。合同约定合同期满后，电视、空调、电脑、床、桌子、热水器、门头等由张文拆除并搬走，暖气按双方协商的市场价处理给王民正，其他设施一概不动，恢复原貌，归王民正无偿所有。双方在一审已同意解除合同，一审判决张文携自己购置的物品搬离宾馆正确。经本院再审释明，张文仍坚持不清点、不接收自己购置添附的物品，因此产生的法律后果由其自行承担。   关于王民正已垫付的水电费承担问题。王民正提供2016年5月-6月份的水电费票据共3667.76元，要求张文承担该费用。张文主张王民正应承担自用部分。双方认可在租赁合同履行中，习惯做法是房东家庭所用采暖、水电费用均由承租人承担。张文按习惯做法已经承担的采暖、水电费，本案不予处理。对王民正已垫付的，双方尚未结算的水电费用3667.76元，鉴于双方的合同无明确约定及王民正在2016年6月15日已接管房屋的事实，张文要求王民正承担自用部分的理由合理。再审酌情判定张文支付王民正已代为垫付的水电费2000元。   再审中，王民正承认在解除合同后，自己将涉案房屋经营出租一段时间，并使用张文所有的添附物品。此是再审发现的新事实，张文的一审诉请中并未涉及。张文可以对王民正使用其物品的收益部分另案诉讼。    综上，张文再审请求支持其一审诉请的理由不能成立。原一审判决的第三、四、五项正确，再审应予维持；原一审判决的第一、二项认定合同解除时间及对水电费分配不妥，再审予以部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销本院（2018）陕01民终4647号民事判决；   二、维持西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初1478号民事判决第三、四、五项；   三、变更西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初1478号民事判决第一项为：王民正与张文2015年5月1日签订的楼房租赁合同已于2016年6月15日解除；   四、变更西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初1478号民事判决第二项为：本判决生效后十日内张文支付王民正代为垫付的水电费共2000元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费6106元，由王民正负担6000元，张文负担106 元；案件反诉费7428元，由张文负担7200元，王民正负担228元。   二审案件受理费14857元，由张文负担14600元，王民正负担257元。   本判决为终审判决。           审判长  晏永娟   审判员  齐    放   审判员  王笑天     二○二○年一月十五日      法 官 助 理  张   磊   书 记 员  岳   珊          1