山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终3498号上诉人（一审原告）：陈晓琴，女，1981年3月19日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：邹昕霖，山东同济律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯专，系陈晓琴丈夫。被上诉人（一审被告）：烟台越星地产开发有限公司。住所地：烟台经济技术开发区古现街道谭家居委会。法定代表人：朱晨，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐琳琳、于佳平，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人陈晓琴因与被上诉人烟台越星地产开发有限公司（简称“越星地产公司”）财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初2364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈晓琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，依法应予纠正。一、《关于星汇金沙一期11-2-1001户内热水管渗漏处理意见》（简称《处理意见》）属于因重大误解而订立，内容显失公平。上诉人行使撤销权未超过法律规定的除斥期间，该《处理意见》依法应予撤销。1.上诉人的丈夫冯专在《处理意见》中签字时，误解了被上诉人所承诺修复方案的内容，属于重大误解。被上诉人在《处理意见》中表述对热水管桥接管件、地暖管损坏处进行修复，而上诉人配偶冯专签字时误解了“修复”的含义，认为修复的意思为更换而非简单地进行热熔修复。《处理意见》的内容明显与冯专签字时的意思表示不符，构成重大误解。2.被上诉人利用开发商的优势地位与对修复房屋受损部分没有经验的上诉人丈夫冯专签订的《处理意见》，显失公平。合同内容对如何修复以及修复标准未做明确约定，被上诉人可以对修复的含义以及修复标准随意解释和认定。如《处理意见》第三条约定业主提供相关费用明细、发票后，费用由中建三局安装公司承担，且费用预估1万元，这意味着冯专需要先行垫付相关维修费用才能找到意见中约定的第三方报销，且费用仅为1万元，且不论1万元是否足够，如第三方不配合支付维修费，冯专面临无法维权的困境。3.上诉人作为涉案房屋的共有权人，对于关乎房屋安全以及正常居住生活的重大事项，理应具有决定权。由于上诉人此前一直在省外老家居住，该《处理意见》签订时，冯专及被上诉人并未通知上诉人，直至上诉人2018年5月18日回到涉案房屋居住时，发现地面渗漏，才知道房屋内的热水管需要维修。因此，上诉人要求撤销《处理意见》的请求并未超过一年的除斥期间。二、一审判决认定事实不清，被上诉人向上诉人丈夫冯专出具的《关于星汇金沙一期11-2-1001户内热水管渗漏处理意见》内容约定不明确，现被上诉人已经停止履行意见中的承诺，被上诉人应对损坏的地暖盘管进行更换，恢复房屋装修原状，排除对上诉人生活的妨害。一审法院认定《处理意见》就热水管、地暖管损坏处的修复、试压、质保期、房屋维修及补偿金作出明确约定，现处理意见未全部履行完毕，上诉人的要求与处理意见的约定不符，属于认定事实不清。1.《处理意见》对损坏热水管、地暖管如何修复以及修复标准、试压压力的标准以及补偿金约定不明或未作出约定。由于冯专与被上诉人没有对损坏热水管、地暖管如何修复及修复标准进行约定，致使被上诉人在对破损的管网进行修复的过程中，为降低成本，敷衍施工，造成上诉人客厅地埋管有14个接头，存在极大的漏水隐患，直接造成房屋贬值，影响二次销售。在修复暖气盘管的过程中，安装有大量热熔接头，致使地暖至今不暖。被上诉人在为上诉人试压时，标明压力达到7公斤，但事实上压力不足5公斤，不符合被上诉人自称的不能低于正常压力1.5倍即6公斤的标准。被上诉人的上述修复行为，不仅不符合法律规定的修复标准，而且存在极大的随意性和安全隐患，如认定被上诉人对上述事项已经修复完成，势必影响上诉人正常居住房屋，严重影响房屋价值。造成上述热水管、地暖管损坏的责任在被上诉人，被上诉人应对破损的热水管、地暖管进行更换，使其恢复破损前的状态，而不是简单地进行热熔修复，致使出现多达14个接头，增加了热水管、地暖管再次破损渗漏的风险，不符合民法的诚信原则。2.一审判决以《处理意见》未全部履行完毕为由，不支持上诉人的诉讼请求错误。被上诉人自作出《处理意见》中的承诺至今已近3年，仍未将地面、地暖盘管修复完毕。该意见履行目的是为了上诉人能够正常居住在涉案房屋内，因此被上诉人应当在合理期限内完成《处理意见》中的承诺，而一审法院仅仅以意见未全部履行完毕为由驳回上诉人的诉讼请求，没有事实和法律依据。因被上诉人未完成修复且已经明确向上诉人表示不再继续履行《处理意见》，请求二审法院依法撤销该意见。3.《处理意见》仅为被上诉人对上诉人配偶作出的单方承诺，上诉人在《处理意见》中表示“同意上述意见”只代表冯专对被上诉人的承诺予以接受，并不代表其认可被上诉人修复损坏之处的方法和标准，被上诉人亦无法按照冯专的标准进行修复，因此《处理意见》无法继续履行。被上诉人越星地产公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。陈晓琴向一审法院起诉请求：1.判令依法撤销被告单方面与冯专签订的《关于星汇金沙一期11-2-1001户内热水管渗漏处理意见》协议。2.判令被告对原告房屋损坏的地暖盘管进行更换，恢复房屋装修原状，排除对原告生活的妨害。3.判令被告承担本案的诉讼费用。一审判决查明，原告陈晓琴与冯专系夫妻，两人于2013年8月4日共同购买被告越星地产公司开发的位于烟台经济技术开发区房屋一套。2015年6月15日，冯专委托装修公司对上述房屋进行装修，装修完毕后正式入住。2016年4月，上述房屋漏水，冯专报至物业。物业委派张涛全权处理。被告越星地产公司联系施工单位中建三局查找房屋漏水的原因，查找过程中不慎将上述房屋内客厅埋设的5根暖气供水管、1根冷水供水管冲击钻破,最终排查出的漏水原因是厨房门前热水管接口在安装时未有效拧紧。2016年5月12日，物业张涛与冯专签订《关于星汇金沙一期11-2-1001户内热水管渗漏处理意见》，载明“经物业公司、项管部（中建三局安装公司）现场确认，上述房屋的厨房门前热水管桥接管件处渗漏，此位置在地暖管路下方，冯专委托的装饰公司未做改动，热水管渗漏属中建三局安装公司责任，由中建三局负责维修及承担装修恢复费用。具体处理意见如下：1.由中建三局安装公司对1001户内热水管桥接管件、地暖管损坏处进行修复。由业主、项管部、物业公司三方现场试压、验收确认。并由施工单位签署维修管件10年质保承诺书，由业主、物业公司分别存档。2.由中建三局安装公司负责对地面进行恢复。3.由业主委托装饰公司对已损毁的木地板、墙面进行处理、恢复，价格预估1万元，由业主提供相关费用明细、发票。此费用由中建三局安装公司承担。4.由中建三局安装公司对11-2-901/801户内天花、装修进行修复。”张涛在协议下方签名，手写内容“上述意见已与业主沟通、确认”，冯专在协议下方签名，并手写内容“同意上述意见”。上述协议签订后，被告协同物业、中建三局已对11-2-901户、801户业主进行修复赔偿，已对涉案房屋内热水管桥接管件、地暖管损坏处进行修复。《处理意见》第3项涉及的已损毁的木地板、墙面，原告及冯专一直未进行处理、修复。2016年7月4日，冯专作为原告诉至一审法院，诉讼请求为：（1）要求被告对涉案房屋地埋热水管查找过程造成的地埋暖气供水管、冷水供水管二次破裂进行整体更换维修。（2）判令被告承担因地埋热水管漏水对被涉案房屋地板、墙面造成的损坏部位维修产生的费用。（3）判令被告对因涉案房屋地埋水管漏水给他人房屋造成的损坏部位进行维修并承担费用。（4）判令被告承担更换维修房屋地埋供水及供热管期间另行租住住房的费用。一审法院审理后于2017年8月8日作出（2016）鲁0691民初1800号民事判决，驳回冯专的诉讼请求。冯专不服，提起上诉。烟台市中级人民法院于2018年5月18日作出（2018）鲁06民终1038号民事判决，驳回上诉，维持原判。诉讼过程中，原告主张要求撤销冯专与被告签订的《处理意见》的理由和依据是物业张涛与冯专签署处理意见时并没有通知原告陈晓琴，也没有告知原告陈晓琴，陈晓琴不知情，陈晓琴从2018年5月18日才入住涉案房屋，此前一直住在公司宿舍，涉案房屋一直由冯专和孩子在那住，2018年5月18日原告回那住的时候发现地面渗漏，才知道房屋内热水管渗漏需要维修，冯专与物业的张涛就维修问题签署了处理意见。因为当时与冯专签署处理意见的时候，是张涛承认他全权处理这个事情，后面张涛告诉冯专他不管了，冯专才将被告告至法庭，要求被告对房屋进行彻底维修。协议签署的时候应该是全权处理人张涛通知陈晓琴，而不是冯专通知陈晓琴，该协议不完善，签订的时候很模糊，所以现在要求撤销。被告主张原告入住房屋的时间是在2016年1月份，并且一直居住在该房屋内，对该房屋内存在管道渗漏是明知的，以及对处理协议的内容及履行情况也是明知的，我方可以提供2016年8月6日由原告本人填写的证明一份，是当时原告本人需要办理暂住证，要求物业公司出具居住证明时由本人书写的入住时间证明，并盖有物业公司印章，该证明载明原告于2016年1月2日入住该房屋，以及2016年8月8日原告本人签署的维修服务单一份，是物业公司提供的维修服务单，证实原告实际已在2016年1月2日居住的事实。经质证，原告认可证明是其本人书写的，当时是孩子要上学需要居住证才能报名，我特意回去给办的；原告对维修服务单的真实性无异议，当时陈晓琴婆婆打电话告诉家里没有电了，陈晓琴打电话报的。一审法院认为，本案争议焦点是案涉《处理意见》是否有效，案涉《处理意见》是否属于因重大误解、显失公平而应予撤销。首先，对于原告认为被告利用自身开发商优势和共有产权人冯专没有经验，单方面与冯专签署签订的《处理意见》显失公平，应当认定无效的理由，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形包括，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案原告未举证证明存在合同无效情形，对其主张不予采信。第二，对于原告认为其对被告与冯专签订的《处理意见》不知情，违背其真实意思表示，应当撤销的理由，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定了合同撤销的法定情形包括“因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”，第五十五条规定了行使撤销权的法定期间为自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内。本案《处理意见》签订时，原告与冯专系夫妻，冯专作为共有产权人之一，代表处理家庭共同事宜，并无不妥，被告有理由相信原告对此知情，即便被告没有单独通知原告，也不当然构成无效或撤销的事由。《处理意见》就热水管、地暖管损坏处的修复、试压、质保期及房屋维修、补偿金等作了约定，内容未显失公平。本案原告亦未举证证明存在可撤销情形，且其在物业办理居住证明时自述2016年1月起即在该房屋内居住，按常理原告不可能不知道房屋漏水处理事宜，原告自2016年5月协议签订一年后才提起诉讼主张撤销《处理意见》，超过了一年的除斥期间，故原告要求撤销被告与冯专签订的《处理意见》的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。本案财产损害发生后，经物业公司、中建三局安装公司现场确认，原告户内热水管渗漏属中建三局安装公司责任，各方达成处理意见，由中建三局负责维修及承担装修恢复费用。该处理意见就热水管、地暖管损坏处的修复、试压、质保期及房屋维修及补偿金作了明确的约定，各方应严格依照该意见履行。现该处理意见未全部履行完毕，原告即要求被告对地埋暖气供水管、冷水供水管二次破裂进行整体更换维修、恢复原状、排除妨害，与处理意见的约定不符。综上所述，原告的各项诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院于2019年3月5日判决：驳回原告陈晓琴的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈晓琴负担。本院审理期间，上诉人陈晓琴向本院提交证据一，2016年5月18日被上诉人物业公司填写的维修服务单及负责人张涛向上诉人发的短信信息，用以证明被上诉人在上诉人未到场的情况下，对上诉人家中冷热暖气管进行打压，在维修单记载的维修结果为：压力在7公斤，并且张涛短信中承诺压力值不低于正常压力1.5倍即6公斤，但上诉人家中压力值不足5公斤；证据二，被上诉人物业公司出具的维修服务单一份，用以证明上诉人反映地暖不热的情况后，被上诉人维修结果为“过滤网清洁后流量低，怀疑堵塞”；证据三，上诉人2018年8月17日从咸宁到烟台火车票一张，用以证明上诉人于2018年8月17日才前往涉案房屋居住。经质证，被上诉人认为，对于证据一的维修服务单，上诉人在本案一审中已提交，不应作为新证据，对于提交的短信截图，被上诉人不予认可，该手机号码无法确认其使用者真实身份；证据二，2016年11月20日维修服务单不属于二审中新证据；证据三，对火车票真实性没有异议，但对证明内容有异议，火车票只是证实上诉人曾有出行，无法证明上诉人是否在涉案房屋居住，该份证据与本案无关。经查，双方订立的《商品房买卖合同》第十四条约定，供热设施按规划要求建设完毕，卖方越星地产公司承诺正常运行。二审庭审后，上诉人提交光盘（现场视频）、《烟台经济技术开发区越秀星汇金沙11-2-1001房屋漏水原因及维修经过说明》、《关于房屋供暖温度过低相关情况的说明》、《居民用户测温表》、测量温度照片等证实其主张。本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，通过本案及本院（2018）鲁06民终1038号生效民事判决查明的事实可以认定，涉诉房屋发生漏水后，经物业公司、中建三局安装公司现场确认，户内热水管渗漏属中建三局安装公司责任，各方达成处理意见，由中建三局负责维修及承担装修恢复费用，并于2016年5月12日形成《关于星汇金沙一期11-2-1001户内热水管渗漏处理意见》。虽然上诉人陈晓琴未签字，但冯专作为上诉人陈晓琴的丈夫、涉诉房屋的共有人，为妥善处理房屋漏水事宜在该《处理意见》上签字，上诉人陈晓琴称其不知情，认为其要求撤销涉案《处理意见》未超过一年的除斥期间，理由不当，本院不予支持。本院（2018）鲁06民终1038号民事判决认为，本案财产损害发生后，经物业公司、中建三局安装公司现场确认，户内热水管渗漏属中建三局安装公司责任，各方达成《处理意见》，由中建三局负责维修及承担装修恢复费用。该处理意见就热水管、地暖管损坏处的修复、房屋维修及补偿金作了明确的约定，各方应依照该意见履行，现该《处理意见》未全部履行完毕，冯专即要求撤销《处理意见》、被上诉人对地暖盘管进行整体更换、恢复装修维修原状，与处理意见的约定不符。一审已经查明，中建三局查找房屋漏水原因时不慎将房屋内埋设的5根暖气供水管、1根冷水供水管冲击钻破，最终排查出的漏水原因是厨房门前热水管借口在安装时未有效拧紧。因此，中建三局应对自己的侵权行为承担相应法律责任，应切实履行《处理意见》的维修义务，确保地暖管无隐患，确保供暖温度达标或达到小区内类似住户的温度，恢复房屋装修原状，以排除对上诉人生活的妨害。否则，上诉人可基于侵权法律关系，请求中建三局承担赔偿损失、恢复原状等侵权责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。双方订立的《商品房买卖合同》第十四条约定，供热设施按规划要求建设完毕，卖方越星地产公司应保证基础设施、公共配套建筑正常运行，被上诉人越星地产公司系涉案房屋的开发商、出卖人，且联系安排施工单位中建三局去涉案房屋查找漏水原因，按照合同约定及相关法律规定，越星地产公司对房屋质量的保证责任，不因《处理意见》而免除。该《处理意见》也未明确免除越星地产公司的责任。上诉人作为涉案房屋的购买人，有权基于双方的房屋买卖合同法律关系请求开发商承担房屋质量担保责任。因系不同法律关系，本院不予合并审理。综上，上诉人陈晓琴关于撤销《处理意见》的上诉请求，理由不当，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人陈晓琴负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年一月二日书记员  吕冠晓