内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0502民初9983号 原告：辛亚光，男，1955年10月28日出生，蒙古族，退休职工，住通辽市，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：梁宝军，内蒙古众求律师事务所律师。 被告：内蒙古通辽金叶广场有限责任公司（以下简称金叶公司），住所地：通辽市科尔沁区明仁大街中段。 法定代表人：张振宇，董事长。 委托诉讼代理人：李颖，女，1979年8月20日出生，汉族，该公司员工，住通辽市，公民身份号码：×××。 原告辛亚光与被告金叶公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告辛亚光及其委托诉讼代理人梁宝军，被告金叶公司的委托诉讼代理人李颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辛亚光向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金103630.20元；2、责令被告为原告办理坐落于通辽市××区铺位房屋产权证采取补救措施；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告金叶公司从房地产开发企业购买金叶广场综合楼地下第一层至地上五层部分营业用房后，于2006年4月取得坐落于通辽市科尔沁区永清办事处二委金叶广场综合楼（金叶综TW-xx号一层建筑面积3621.73平方米、TW-xx号二层建筑面积4610.99平方米、三层建筑面积4678.73平方米、四层建筑面积4199.94平方米、5-xx号五层建筑面积5123.99平方米营业用国有自管房产）通房权证字第XXXX号房屋所有权证后，于2010年12月1日，被告与原告辛亚光分别签订2010-01-009号《房屋买卖合同》和《委托经营协议》。其中《房屋买卖合同》约定：1、被告金叶公司自愿将通辽市科尔沁区明仁大街中段金叶广场内2层xx号铺位(房屋性质：商业，建筑面积21.71平方米，最终以房产局测绘面积为准，房款多退少补据实结算)出售给原告辛亚光，成交价格人民币518151.00元，每平方米23866.91元。2、金叶公司在转让该房屋时该房屋处于出租状态，金叶公司已将出租情况告知原告，原告同意金叶公司继续代管该房屋，双方共同签订《委托经营协议书》。原告在2010年11月21日交纳认购金155446.00元，即总房款的30%，在2010年12月1日交纳207260.00元，即总房款的40%，合计交款362706.00元，即总房款的70%，余额30%作为优惠政策，卖方金叶公司在前四年不支付买方辛亚光租金，即从2015年3月1日开始支付租金，视为将上述房屋产权交付给辛亚光（房屋、土地过户手续在交清全部房款之日起八个月之内办理完毕），该房屋占用范围内土地使用权同时转让。3、出卖的房屋如存在产权纠纷，由金叶公司承担全部责任并按照合同总价款20%承担违约责任（合同第五条内容）。本合同经双方签字后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约（包括双方有特别约定以外的全部违约行为），违约方应按照合同总价款的20%承担违约责任，并赔偿损失（合同第六条内容）。《委托经营协议》约定：1、根据有关相邻关系的法律规定和项目物业的特殊性，为维护全体业主的共同利益，项目实行统一经营管理的方式进行经营和收益，即统一经营管理、统一业态规划、统一装饰、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主支付租金。签订本协议是金叶公司将房屋销售给辛亚光的前提条件。2、统一经营管理分成若干个连续的托管期限，其中从辛亚光与金叶公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房之日起第四月起算10年，即从2011年3月1日至2021年2月28日止，为托管该房屋的第一个托管期。以后每五年为一个托管期。3、在第一个托管期限届满，如金叶公司继续经营管理金叶广场，辛亚光必须同意金叶公司继续托管该房屋，并同意金叶公司的经营方式不变，双方权利义务不变，变动的只是租金。如辛亚光同意由金叶公司托管经营，辛亚光需在第一期托管期满前六个月与金叶公司签订《委托经营协议》，如辛亚光不同意再由金叶公司托管经营，金叶公司按照原购房价格的150%回收该房屋。4、辛亚光同意就所购买的房屋委托金叶公司招商及营运管理，以金叶公司的名义为该房屋寻找承租人、与承租人签订有关承租意向、合同等文件，代收租金、代为缴纳税金（房屋出租所有税费由辛亚光承担）等应付费用并完成托管工作。5、在该房屋的第一个托管期限内，该房屋的月租金如下：第一年至四年没有，第五年4318.00元，第六年4750.00元，第七年4750.00元，第八年4750.00元，第九年4750.00元，第十年6477.00元。该房屋实际租金（金叶公司与承租人签订的租赁合同租金）超出辛亚光与金叶公司的约定归金叶公司所有，不足由金叶公司补足。6、辛亚光的权利与义务：在托管期限内辛亚光不承担金叶公司交房标准以外的装修费用和承租人承租期间的任何行政事业收费。辛亚光有义务协助金叶公司办理房屋租赁登记事宜，及时出具相关文件。若因辛亚光原因不能完成租赁事宜的，所造成的租金回报损失由辛亚光承担。7、金叶公司有权自主经营，辛亚光不得干预金叶公司的经营行为。目标租金支付方式：在每月25日前，将上月租金由金叶公司汇入辛亚光指定账户。金叶公司应协助辛亚光办理与房屋租赁有关的登记手续（第七条第7款）。8、金叶公司违反本协议约定，应按照合同租金总价的20%承担违约责任，并且应赔偿因其违约行为造成辛亚光或其他守约方的直接经济损失（第八条第3款）。9、自交清房之日后8个月内办理好个人的房产证，逾期按人民银行同期存款利率2倍支付违约金（第九条第1款）。上述合同、协议签订后，原告按约定于2010年11月21日向被告交纳认购金155446.00元，2010年12月1日交纳购房款207260.00元，自《房屋买卖合同》和《委托经营协议》之日起至2014年12月1日，双方用被告返租商铺的租金顶抵原告未交商铺款155445.00元，届时原告实际交清全部购买铺位款518151.00元。2014年5月20日，原告、案外人王义忠与被告金叶公司再次协商签订了《返款协议》一份，约定：因具体情况，辛亚光、王义忠购买金叶公司的商铺金叶公司未能如期办理房产证，经双方协商：1、从即日起金叶公司保证2年内办理完房产证。2、金叶公司将原购房合同约定的第一个托管期内的10年期返还租金的余额，于2014年10月1日前全部返还给辛亚光、王义忠，并免除返还租金的税金。3、如金叶公司未能兑现本协议，金叶公司均按原购房合同违约条款的赔偿标准向辛亚光、王义忠执行赔偿。4、此协议不影响执行原购房合同。2016年11月原告向科尔沁区法院提起诉讼，请求办理房屋产权证并支付违约金，原审法院判决认为：因被告实际销售的平面图与被告所有的通辽房权证自第XXXX号房屋所有权证房产户图不符，报告不能提供出具可以办理房屋所有权的房产分户图，加之涉案商铺已被金叶公司办理了抵押登记，致使原告辛亚光所购通辽市科尔沁区明仁大街中段金叶广场内2层xx号商铺不能在房屋管理部门办理单独的所有权登记。原告上诉后，二审法院对违约金支付数额进行了改判“被上诉人内蒙古通辽金叶广场有限责任公司向上诉人辛亚光支付违约金103630.20元。”被告应当在2016年5月20日之前为原告办理完涉案房屋产权证，由于被告的违约行为未能办理房产证，2016年原告起诉后至今已过四年之久，被告有条件采取办理涉案房屋的补救措施，而仍未采取任何补救措施，继续违约，不信守承诺，应当继续承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》112条规定提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告金叶公司辩称，一、原告因诉争的房屋买卖合同纠纷一案已经起诉过被告，现原告再次起诉违反了一事不再理的原则；二、在2017年原告起诉要求办理房屋产权证时，被告已经明确产权证无法办理，法院也查明了诉争的房屋无法办理产权证，原告要求被告支付违约金不同意解除双方签订的房屋买卖合同，视为原告同意在被告支付违约金后继续履行合同，默认房屋产权不能办理的事实。三、原告在被告处购买了2处房屋，原告在取得二审判决后，找到被告要求被告按照判决结果将2处房屋违约金均支付给原告，被告已经支付完毕。四、根据法律规定一个违约行为不可能支付多次违约责任。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告为证实其主张成立，出示了：1、房屋买卖合同一份。拟证明：2010年12月1日，被告与原告辛亚光分别签订2010-01-009号《房屋买卖合同》，约定:（1）、被告金叶公司自愿将通辽市科尔沁区明仁大街中段金叶广场内2层xx号铺位(房屋性质:商业，建筑面积21.71平方米，最终以房产局测绘面积为准，房款多退少补据实结算)出售给原告辛亚光，成交价格人民币518151.00元，每平方米23866.91元。（2）、金叶公司在转让该房屋时该房屋处于出租状态，金叶公司已将出租情况告知原告，原告同意金叶公司继续代管该房屋，双方共同签订《委托经营协议书》。原告在2010年11月21日交纳认购金155446.00元，即总房款的30%，在2010年12月1日交纳207260.00元，即总房款的40%，合计交款362706.00元，即总房款的70%，余额30%作为优惠政策，卖方金叶公司在前四年不支付买方辛亚光租金，即从2015年3月1日开始支付租金，视为将上述房屋产权交付给辛亚光(房屋、土地过户手续在交清全部房款之日起八个月之内办理完毕)，该房屋占用范围内土地使用权同时转让。（3）、出卖的房屋如存在产权纠纷，由金叶公司承担全部责任并按照合同总价款20%承担违约责任(合同第五条内容)。本合同经双方签字后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约(包括双方有特别约定以外的全部违约行为)，违约方应按照合同总价款的20%承担违约责任，并赔偿损失(合同第六条内容)。2、委托经营协议一份。拟证明：2010年12月1日原、被告签订了《委托经营协议》，约定:（1）根据有关相邻关系的法律规定和项目物业的特殊性，为维护全体业主的共同利益，项目实行统一经营管理的方式进行经营和收益:即统一经营管理、统一业态规划、统一装饰、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主支付租金。签订本协议是金叶公司将房屋销售给辛亚光的前提条件。（2）统一经营管理分成若干个连续的托管期限，其中从辛亚光与金叶公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房之日起第四月起算10年，即从2011年3月1日至2021年2月28日止，为托管该房屋的第一个托管期。以后每五年为一个托管期。（3）在第一个托管期限届满，如金叶公司继续经营管理金叶广场，辛亚光必须同意金叶公司继续托管该房屋，并同意金叶公司的经营方式不变，双方权利、义务不变，变动的只是租金。如辛亚光同意由金叶公司托管经营，辛亚光需在第一期托管期满前六个月与金叶公司签订《委托经营协议》，如辛亚光不同意再由金叶公司托管经营，金叶公司按照原购房价格的150%回收该房屋。（4）辛亚光同意就所购买的房屋委托金叶公司招商及营运管理，以金叶公司的名义为该房屋寻找承租人、与承租人签订有关承租意向、合同等文件，代收租金、代为缴纳税金(房屋出租所有税费由辛亚光承担)等应付费用并完成托管工作。（5）在该房屋的第一个托管期限内，该房屋的月租金如下:第一年至第四年没有，第五年4318.00元，第六年4750.00元，第七年4750.00元，第八年4750.00元，第九年4750.00元，第十年6477.00元。该房屋实际租金(金叶公司与承租人签订的租赁合同租金)超出辛亚光与金叶公司的约定归金叶公司所有，不足由金叶公司补足。（6）辛亚光的权利与义务:在托管期限内辛亚光不承担金叶公司交房标准以外的装修费用和承租人承租期间的任何行政事业收费。辛亚光有义务协助金叶公司办理房屋的租赁登记事宜，及时出具相关文件。若因辛亚光原因不能完成租赁事宜的，所造成的租金回报损失由辛亚光承担。（7）金叶公司有权自主经营，辛亚光不得干预金叶公司的经营行为。目标租金支付方式:在每月25日前，将上月租金由金叶公司汇入辛亚光指定账户。金叶公司应协助辛亚光办理与房屋租赁有关的登记手续(第七条第7款)。（8）金叶公司违反本协议约定，应按照合同租金总价的20%承担违约责任，并且应赔偿因其违约行为造成辛亚光或其他守约方的直接经济损失。 3、出示返款协议一份。拟证明：2014年5月20日原告、案外人王义忠与被告金叶公司再次协商签订了《返款协议》一份，约定:因具体情况，辛亚光、王义忠购买金叶公司的商铺金叶公司未能如期办理房产证，经双方协商:（1）从即日起金叶公司保证2年内办理完房产证。（2）金叶公司将原购房合同约定的第一个托管期内的10年期返还租金的余额，于2014年10月1日前全部返还给辛亚光、王义忠，并免除返还租金的税金。（3）如金叶公司未能兑现本协议一或二条款，金叶公司均按原购房合同违约条款的赔偿标准向辛亚光、王义忠执行赔偿。（4）此协议不影响执行原购房合同。4、通辽市中级人民法院（2017）内05民终1357号民事判决书一份。拟证明：6页-7页，因被告实际销售的平面图与被告所有的通辽房权证字第XXXX号房屋所有权证房产分户图不符，被告不能提供出具可以办理房屋所有权的房产分户图，加之涉案商铺已被金叶公司办理了抵押登记，致使原告辛亚光所购通辽市科尔沁区明仁大街中段金叶广场内2层2-D-135号商铺不能在房屋管理部门办理单独的所有权登记，被告存在严重过错。被告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司向辛亚光支付违约金103630.20元。 被告金叶公司质证认为对以上证据真实性无异议，对证明问题无异议。 根据原、被告举证质证情况，本院认证如下：原告出示的证据的真实性及证明问题被告未提出异议，本院予以确认，但不能证明原告诉讼主张的成立，对其所要证明由被告再行支付违约金的问题不予确认。 本院经审理查明认定如下事实：原告辛亚光从被告处购买房屋并签订2010-01-009号《房屋买卖合同》和《委托经营协议》，原告签字时间为2010年12月1日，被告盖章时间为2010年12月2日，其中《房屋买卖合同》中约定：1、被告自愿将通辽市科尔沁区明仁大街中段金叶广场内2层2-D-135号铺位（房屋性质：商业、建筑面积为21.71平方米，最终以房产局测绘面积为准，房款多退少补据实结算，出售给原告辛亚光）成交价格人民币518151.00元，每平方米23866.91元；2、金叶公司在转让该房屋时房屋处于出租状态，金叶公司已将出租情况告知辛亚光，辛亚光同意金叶公司继续代管该房屋，双方共同签订《委托经营协议书》，辛亚光在2010年11月21日缴纳认购金155446.00元，即总房款的30%，在2010年12月1日缴纳207260.00元，即总房款的40%，合计交款362706.00元，即总房款的70%，余款30%作为优惠政策，卖方在前四年不支付买方辛亚光租金，即从2015年3月1日开始支付租金视为将上述房屋产权交付给辛亚光（房屋土地过户手续在交清全部房款之日起8个月之内办理完毕）该房屋占用范围内土地使用权同时转让。3、出卖的房屋如存在产权纠纷由被告承担全部责任并按照合同总价款20%承担违约责任，本合同经双方签字后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行，如有违约（包括双方有特别约定以外的全部违约行为违约方应按照合同总价款的20%承担违约责任）并赔偿损失。双方同时签订了《委托经营协议》对相关的权利义务进行了约定。 2014年5月20日原告（甲方）与被告（乙方）签订返款协议，内容为：甲方购买乙方的商铺因具体情况乙方未能如期办理房产证，经甲、乙双方协商：1、从即日起乙方保证两年内办完房产证；2、乙方将原购房合同约定的第一个托管期内的十年期返还租金的余额于2014年10月1日前全部返还甲方并免除返还租金的税金；3、如乙方未能兑现本协议，一或二条款乙方均按原购房合同违约条款的赔偿标准向甲方执行赔偿，双方的甲方由辛亚光、王义忠签字确认，乙方由代表李世震签字进行确认。 原、被告双方因房屋买卖合同纠纷诉至本院，对于被告逾期办理房证问题，本院作出(2017)内0502民初6978号民事判决：一、判决被告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司赔偿原告辛亚光经济损失58602.88元，于判决生效后立即履行；二、驳回原告辛亚光的其他诉讼请求。作出判决后辛亚光不服提出上诉，通辽市中级人民法院作出（2017）内05民终1357号民事判决，认为辛亚光购买的商铺现不具备办理产权过户条件，对于一审法院驳回其要求被告为其办理产权过户手续的诉讼请求并无不当，对于原告主张的违约金判决为被告向辛亚光支付违约金103630.20元。该款项被告已向原告进行了履行。 另查明，原告辛亚光庭审中陈述被告实际销售的平面图与被告所有的通辽房权证字第XXXX号房屋所有权证房产分户图不符，被告不能提供出具可以办理房屋所有权的房产分户图，加之涉案商铺已被金叶公司办理了抵押登记，致使原告辛亚光所购通辽市科尔沁区明仁大街中段金叶广场内2层xx号商铺不能在房屋管理部门办理单独的所有权登记。被告金叶公司未提出异议。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告辛亚光因被告逾期协助其办理房屋过户转移登记手续已于(2017)内0502民初6978号案件中提出违约金的诉讼请求并得到法院的支持。现原告因被告未为其按合同约定和法律规定办理房屋过户转移登记的同一、持续违约行为再行提起诉讼要求被告支付违约金并对未办理过户登记手续采取补救措施。由于原告辛亚光在本案诉讼中提出的违约金的诉讼请求系按合同约定计算形成，就同事实、同一违约行为法院对此已做出生效判决予以支持，被告已按判决进行了履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此合同有约定的情形依据合同约定处理。对已经发生法律效力的判决、裁定的案件，除法律另有规定外，不得就同一事实再行起诉和受理。因此，其在本案中提起的诉讼主张并未提出证据证实在2017内0502民初6978号案件生效并得以履行后有新的实际损失的发生且不符合双方在合同中的约定，因此原告要求被告支付违约金的主张系重复诉讼，本院不予支持。原告辛亚光提出要求法院责令被告为原告办理坐落于通辽市××区铺位房屋产权证采取补救措施。就本案，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。必要的证明文件包括土地使用证明、建设工程规划许可证、综合验收合格证明、房产测绘机构出具的房屋建筑测绘成果报告及房屋分户平面图等。而本案中被告未能当庭陈述能够提供房屋分户平面图和立即涤除抵押权，原告也未出示证据证明其已取得分户平面图或者被告在涉案房屋现有客观情况存在的情形下能够取得其个人的分户平面图，故原告所主张由被告的采取补救措施不具有客观性及具体性，系履行不能，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”故原告的此项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释>第九十条、第九十一条、第二百四十七条的规定，判决如下： 驳回原告辛亚光的诉讼请求。 案件受理费1186.00元，由原告辛亚光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。 审判员  李晓艳 二〇二〇年一月六日 书记员  王 爽