襄阳市襄州区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鄂0607执异1号 案外人：襄阳瀚德房地产有限公司。住所地：襄阳市樊城区。 法定代表人：方杰，该公司董事长。 委托代理人：吴荣本、李小丽，均系湖北志民律师事务所律师。 申请执行人：杨延喜，男，汉族，住襄阳市襄州区。 被执行人：臧培利，男，汉族，原住襄阳市高新区。 被执行人：李均秀，女，汉族，原住襄阳市高新区。 被执行人：襄阳科冠机械有限公司。住所地：襄阳市高新区。 法定代表人：李均秀，该公司总经理。 本院在执行申请执行人杨延喜与被执行人臧培利、李均秀、襄阳科冠机械有限公司（以下简称科冠公司）民间借贷纠纷一案中，2019年8月17日对李均秀购买的位于襄阳市高新区名城路和信·名城1幢1单元8层3室的房屋进行了拍卖，2019年10月11日襄阳瀚德房地产有限公司（以下简称瀚德公司）向本院提出执行异议，请求本院停止对该房屋的执行。2019年12月23日本院向瀚德公司送达了受理通知书。针对该异议，本院组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 瀚德公司异议称，2013年12月19日瀚德公司与李均秀签订《商品房买卖合同》约定瀚德公司将其开发的位于襄阳高新区名城路和信·名城1幢1单元8层3室房屋，以354578元的价格出售给李均秀。合同签订后，李均秀支付首付款114578元，并向中国邮政储蓄银行襄阳市分行（以下简称邮储银行襄阳分行）贷款24万元，瀚德公司为此次贷款提供担保。2014年7月至2017年9月李均秀共偿还贷款73782.13元后，未依约偿还贷款本息。2017年11月24日邮储银行襄阳分行向瀚德公司发出《贷款清偿通知书》，要求瀚德公司偿还李均秀拖欠的月供款及利息等3500元，后于2017年12月13日直接从瀚德公司的保证金账户中扣划3500元。2018年8月7日邮储银行襄阳分行再次向瀚德公司发出《贷款清偿通知书》，要求瀚德公司立即偿还李均秀房屋贷款及利息等22000元，后于2018年8月24日直接从瀚德公司保证金账户扣划219429.17元。2018年8月27日邮储银行襄阳分行出具《个人贷款结清证明》，证明涉案房屋的贷款已由瀚德公司全部结清。《商品房买卖合同》签订后，涉案房屋只办理了网签备案登记，未办理房屋所有权转移登记手续。从《物权法》第六条规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。结合本案相关事实，案涉房屋未登记在李均秀名下，李均秀仅进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记不直接产生不动产物权设立或变动的效力，故本案中李均秀对涉案房产不享有物权。再则，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定:对案外人的异议人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，涉案房屋尚未进行初始登记，但该房屋是由瀚德公司开发，土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证均在瀚德公司名下。故，涉案房屋的权利人应为瀚德公司。因此，申请执行人杨延喜无权要求查封、拍卖不属于被执行人李均秀的房产。退一步讲，法院既然已经查封、拍卖了涉案房屋，并已成交，为了维护法院的公信力和交易现状，该公司愿意让步。但涉案房屋所得拍卖款必须支付李均秀所欠该公司的购房贷款。依据上述法律规定，该公司提出执行异议，要求停止对上述房屋的执行，直至涉案房屋的购房款付清之日。 现查明，本院在审理原告杨延喜与被告臧培利、李均秀、科冠公司民间借贷纠纷一案中，根据杨延喜递交的财产保全申请，于2017年11月17日作出（2017）鄂0607民初5980号之一民事裁定，裁定查封预告登记在李均秀名下的位于襄阳市高新区名城路和信·名城1幢1单元8层3室的房屋（预告登记证明号为襄阳市房预樊城区字第××号）。2017年11月20日本院向襄阳市不动产登记局送达协助执行通知书及民事裁定书，请该局协助查封该房屋。在本院审理此案过程中，双方当事人达成调解协议，协议内容为：臧培利、李均秀欠杨延喜借款本金20万元，于2018年2月10日前、2018年6月30日前、2018年9月30日前、2018年12月30日前，每期均偿还借款本金5万元及利息，利息从2016年5月16日起至2017年12月15日止按月利率2％计算；如果臧培利、李均秀未按期还款，则从2016年5月16日起至付清之日止按月利率2％计算；科冠公司对借款本金及利息承担连带清偿责任。2017年12月15日本院作出（2017）鄂0607民初5980号民事调解书。调解书生效后，因臧培利、李均秀、科冠公司未按期还款,2019年1月3日杨延喜向本院申请强制执行。执行中，本院于2019年1月28日向三被执行人发出执行通知书，限三被执行人三日内履行还款义务，但到期未履行。2019年7月12日本院根据双方当事人协商确定的网络拍卖起拍价550250元，在淘宝网对上述房屋进行公开拍卖。2019年8月17日樊士武以558250元竞得该房屋。2019年9月11日本院作出（2019）鄂0607执恢182号执行裁定，裁定该房屋归樊士武所有。次日，本院将该裁定送达给樊士武，同时将房屋交付给樊士武。 还查明，2013年12月19日李均秀为了购买位于襄阳市高新区名城路和信·名城1幢1单元8层3室房屋与瀚德公司签订《商品房买卖合同》。李均秀支付首付款114578元后，就下余房款24万元在邮储银行襄阳分行办理按揭贷款手续。该房屋被抵押给该银行，由瀚德公司为贷款承担连带保证责任。因李均秀未按期偿还贷款，2018年8月16日邮储银行襄阳分行从瀚德公司的保证金账户划款219429.17元，于2018年8月27日出具李均秀相关贷款已结清的证明。瀚德公司得知邮储银行襄阳分行从其保证金账户划款后，以李均秀违反房屋买卖合同约定内容，向襄阳高新技术产业开发区人民法院提起诉讼。2019年4月10日该院作出（2018）鄂0691民初2906号民事判决，判决：一、确认瀚德公司解除其与李均秀于2013年12月19日签订的《商品房买卖合同》的行为有效，《商品房买卖合同》已于2018年11月13日解除；二、李均秀于判决生效之日起十日内将襄阳市高新区名城路和信·名城1幢1单元8层3室房屋返还给瀚德公司，并在前述期限内协助瀚德公司办理该房屋过户登记手续；三、李均秀于判决生效之日起十日内向瀚德公司支付代偿的贷款本息219429.17元、违约金9000元；四、瀚德公司于判决生效之日起十日内返还李均秀房屋首付款114578元、贷款24万元、中央空调费用15975元；五、以上三、四项折抵后，瀚德公司于判决生效后十日内支付李均秀142123.83元；六、驳回瀚德公司的其他诉讼请求。李均秀不服该判决，向襄阳市中级人民法院提起上诉。襄阳市中级人民法院开庭审理后，于2019年10月21日作出（2019）鄂06民终2905号民事判决，判决：一、维持襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初2906号民事判决第三项；二、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初2906号民事判决第一、二、四、五、六项。襄阳市中级人民法院审理认为：李均秀与瀚德公司签订的《商品房买卖合同》、《个人购房/购车借款及担保合同》合法、有效。李均秀未按照与邮储银行襄阳分行的约定偿还按揭贷款本息，对邮储银行襄阳分行、瀚德公司均构成违约。邮储银行襄阳分行依据与瀚德公司的约定从瀚德公司的保证金账户中扣划代偿了李均秀尚欠的贷款本息合计219429.17元后，瀚德公司对李均秀享有追偿权。瀚德公司要求李均秀支付代偿的借款本息219429.17元、违约金9000元，符合合同约定和法律规定。但该追偿权属于普通债权，并不优于案外人对李均秀的债权。在本案诉讼之前，因李均秀其他债权人的申请，人民法院已在2017年11月17日、2019年9月11日对涉案房屋进行了查封、拍卖，双方当事人签订的商品房买卖合同已无法解除，上诉人瀚德公司要求解除合同、收回涉案房屋，本院不予支持。 本院认为，本院在执行申请执行人杨延喜与被执行人臧培利、李均秀、科冠公司民间借贷纠纷一案中，2019年8月16日至17日对李均秀购买的位于襄阳市高新区名城路和信·名城1幢1单元8层3室的房屋（含房屋分摊占用的土地使用权）进行拍卖，17日樊士武竞得了该房屋。2019年9月11日本院裁定该房屋归买受人樊士武所有，财产的所有权、使用权自裁定送达买受人樊士武时起转移。次日，本院将该裁定送达给樊士武，并将该房屋交付给樊士武。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”由于瀚德公司执行异议所指向的房屋在2019年9月11日被本院裁定归樊士武所有，9月12日樊士武已取得该房屋的所有权，而瀚德公司在2019年10月11日才提出执行异议，即在执行标的执行完毕后瀚德公司才提出执行异议。由于瀚德公司所提异议已超过上述司法解释规定的时间限制，本院不应受理该异议申请。在本院受理该异议申请后，应驳回其异议申请。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第六条第二款规定，裁定如下： 驳回案外人襄阳瀚德房地产有限公司2019年10月11日向本院提出的执行异议申请。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内向湖北省襄阳市中级人民法院申请复议。 审判长  程雪峰 审判员  唐应忠 审判员  许华兵 二〇二〇年一月六日 书记员  王饶姣