山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终109号上诉人（原审被告）：烟台佳安房地产开发有限公司，住所地烟台市福山区西山路66号。法定代表人：于克禄，总经理。委托诉讼代理人：姜念桐，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林明，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：栾晓东，男，1984年12月25日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：姜倩，山东大炜律师事务所律师。上诉人烟台佳安房地产开发有限公司（以下简称佳安公司）因与被上诉人栾晓东商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初2146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。佳安公司的委托诉讼代理人林明，栾晓东的委托诉讼代理人姜倩参加诉讼。本案现已审理终结。佳安公司上诉请求：1、撤销烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初2146号民事判决，查清事实依法改判佳安公司无需承担逾期办证违约金；2、上诉费用由栾晓东承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，未能按期办理不动产权证的原因不在于佳安公司，由于政府主管拆迁工作的烟台市福安房屋拆迁有限公司未能按期完成拆迁工作，导致小区配套设施无法按期完成，直接影响了小区的综合验收，导致无法办证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”之规定，佳安公司不应承担逾期办证的违约责任。二、佳安公司已经按照商品房买卖合同的约定按期交付了房屋，栾晓东已经实际占有和使用了涉案房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值，栾晓东并没有因逾期办证而遭受实际损失，且栾晓东在一审中并未提供因逾期办证造成损失的证据。栾晓东主张的按同期贷款利率上浮30%计算违约金过分高于因逾期办证给其造成的实际损失，佳安公司一审中明确要求降低违约金，但一审没有予以考虑，有失公平。三、佳安公司与栾晓东签订的商品房买卖合同明确约定，逾期交房和逾期付款违约金为日万分之一（折合年利率3.65%）。一审判决逾期办证违约金按照同期贷款利率年4.75%上浮300%（即6.175%）计算逾期办证违约金，明显高于逾期交房违约金，显失公平。综上所述，请二审撤销一审判决，依法予以改判。栾晓东辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。栾晓东向一审法院起诉请求：一、佳安公司支付栾晓东逾期办证违约金50097.62元（自2016年8月16日起计算至2019年8月15日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍），并自2019年8月16日起按上述标准连续计算至栾晓东实际取得房屋不动产权证书之日止；二、诉讼费由佳安公司承担。一审法院认定事实：2007年11月26日，栾晓东与佳安公司签订商品房预（销）售合同及补充协议，栾晓东购买佳安公司开发的位于福山区户房屋，合同约定建筑面积共77.11平方米，房价款共计268000元。房屋交付期限为2008年5月31日前，实际建筑面积为77.81平方米，交房款270432.5元。补充协议2第三条约定：出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，提供相关资料报房产管理部门备案并开始办理房地产权属登记手续；买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记手续；如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；因出卖人的原因，不能在规定的时间内办理权属登记的，出卖人应做出合理解释，并给予具体的办理时间（出卖人有权按照小区的整体规划统一办理权属登记）。栾晓东于2019年8月15日提交了立案材料。本案争议的证据和事实如下：佳安公司主张因拆迁合同相对方烟台市福安房屋拆迁有限公司未能及时完成拆迁导致房屋至今不具备办证条件，栾晓东则主张房屋不能办证系因佳安公司原因导致，双方针对各自主张均未能提交证据予以证实，但可以认定的事实是栾晓东所购房屋非因栾晓东原因至今仍不具备办证条件,因此应认定为因佳安公司原因导致。一审法院认为，依法成立的合同，对双方均有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，因佳安公司原因导致栾晓东至今未能办证，佳安公司对此应承担违约责任，而且即使佳安公司主张不能办证的原因成立，根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，也应当向对方承担违约责任，因此栾晓东主张要求佳安公司承担逾期办证的违约责任，于法有据，一审法院予以支持。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中，自合同约定的办证日期届满之日起，栾晓东即应当知道其权利受到损害，因此诉讼时效应自该日起计算，但因佳安公司违约行为每日连续发生，所以栾晓东自立案之日（2019年8月15日）起前三年的逾期办证违约金未超过诉讼时效，一审法院予以支持。关于逾期办证违约金数额的计算，法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，即逾期贷款利率根据人民银行贷款基准利率4.75%上浮30%计算，因此，根据该标准计算，栾晓东已付购房款总额为270432.5元，以此计算违约金为50097.62元（计算公式为270432.5元×年利率4.75%×1.3倍×3年），自2019年8月16日起至办证之日按该标准继续计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院》第十八条之规定判决：佳安公司于判决生效后十日内给付栾晓东逾期办证违约金50097.62元,自2019年8月16日至办证之日按购房款总额270432.5元按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%继续计付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1726.83元，减半计取863元，由栾晓东负担331元，由佳安公司负担522元。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实同一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：佳安公司应否向栾晓东支付逾期办证违约金及其数额。关于佳安公司应否向栾晓东支付逾期办证违约金的问题。佳安公司与栾晓东2007年11月26日签订的商品房买卖合同及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，佳安公司未能在合同约定期间内履行办理涉案房屋产权证书的义务，应当承担逾期办证的违约责任，佳安公司以第三人烟台市福安房屋拆迁有限公司未能按期完成拆迁工作为由主张免除其违约责任，于法相悖，本院依法不予支持。关于佳安公司应承担逾期办证违约金数额问题。涉案商品房买卖合同及补充协议中对于逾期办证违约金均未作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条第一款“关于罚息的利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”之规定，一审判决以中国人民银行贷款基准利率4.75%上浮30%（即6.175%）计算逾期办证违约金为50097.62元，并自2019年8月16日起至办证之日止按该标准继续计算逾期办证违约金，于法有据。佳安公司主张一审判决确定的逾期办证违约金过分高于栾晓东因逾期办证遭受的实际损失，但未提交相关证据予以证明，故该上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，佳安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1052元，由烟台佳安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  慈勤哲审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年一月十七日书记员  孙晓雯