广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初27732号原告：周泽葵，男，1971年8月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码430************516。委托诉讼代理人：吴楠茜，广东金舵律师事务所律师。被告：邓和林，男，1970年7月26日出生，汉族，住广东省连州市星子镇沈家村委会沈家村二区***，公民身份号码440************73X。委托诉讼代理人：林晓新，广东高木律师事务所律师。原告周泽葵诉被告邓和林租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后,适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告本人及其诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓和林起诉提出如下诉讼请求：1、被告向原告支付2018年12月至2019年8月期间的租金共计61800元；2、被告向原告支付2018年8月至11月的租金差额4000元；3、被告向原告赔偿租赁场地修复费用3000元；4、被告向原告支付水电费2867元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2015年6月14日、2018年5月13日签订了两份《商铺租赁合同》（下称“租赁合同”）。租赁合同中明确约定，被告在租赁期间应当严格按照合同约定按时足额缴纳租金，即每月5号前应当缴纳当月租金。但至2018年12日，被告未按合同约定支付租金，并于2019年7月份左右在未办理交接和未交回钥匙的情况下擅自撤离，后原告知悉被告将租赁场地及天花均损坏且拒绝修复。经原告多次催付，被告至今未支付租金及水电费用。被告的行为已严重违反合同约定及法律规定。被告辩称，1、被告确认拖欠原告2019年6月、7月、8月的占有使用费，但对原告主张的占有使用费计算标准有异议，拆迁后剩下的商铺面积只有17平方米，被告认为占有使用费的标准应按照比例计算，应按每月1700元的标准计算占有使用费，从2018年6月15日开始双方合同约定租金标准是每月8800元，2018年8月双方口头约定租金是7800元，并且一直按照7800元的标准在履行，双方已经对原来的租赁合同进行了变更，本案原告一直未提出异议，并且原告在2019年6-7月提出的缴纳租金也是拆迁后留下商铺的租金，没有提出要求补缴之前每月1000元的租金差额，可见本案双方对租赁合同进行了变更，双方一直也未有异议，直到被告另案提起诉讼，原告进行反诉和答辩才产生补缴租金差额的争议。2、因为涉案商铺在2018年12月初因市政工程河道的改建，涉案商铺是违建物占用市政河道被拆除，2018年12月至2019年8月对于拆除商铺的过程中是免租的期限，不仅对被告，在这一系列的其他商铺也是进行了免租，确定了上述期间是免租期限。3、因市政工程对被告承租的商铺大部分已经拆除，只剩下14号商铺，原告要求在2019年6月起诉按照3000元缴纳租金，被告对该计算方式有异议，并且双方对原有的设施及内部构建无法经营，在双方协商不成的情况下，被告在2019年7月中旬向法院提起退租的诉讼。4、因拆迁商铺后存在装修不完善的原因，双方无法协商，也是被告退租的原因之一。5、修复费用是因拆迁造成的，商铺拆迁时因为设施不完善，不是后面的原因造成的，因此被告不应承担场地的修复费用。被告对水电费2867元无异议。诉讼中，原告举证如下：1、原告的身份证复印件、广东公安人口信息查询资料，证明原、被告诉讼主体资格。2、《佛山市禅城区******集体资产租赁合同书》、集体土地证、宗地图,证明原告向村集体承租了涉案商铺，有合法使用权，同时在取得村集体同意的情况进行转租。3、《商铺租赁合同》、《租赁合同》，证明被告承租涉案商铺，租金为8800元/月，每月应于5号前支付。4、微信聊天记录截图6张、收据6张,证明被告拖欠租金的事实，且其在微信聊天记录中亦承认，同时从微信聊天记录中完全可以看出2018年8月至11月存在租金差额4000元的事实。2018年8月3日原告通过微信发送收据给被告，收据的金额是10254.5元，但被告在8月12日通过微信转账9255元，在2018年9月3日原告通过微信发送收据给被告，金额是11139元，被告9月12日通过微信转账1319元，2018年10月3日向被告开出金额9516.3元的收据，被告仅仅支付8561元，2018年11月6日，原告开出收据金额为9584.8元，被告通过微信向原告转账8515元，以上四个月的差额为4999.6元，同时在收据中原告均有备注上月差额1000元的字眼，因此不存在被告所述双方通过口头方式调整租金标准。5、照片五张,证明被告在拖欠租金且拟逃避支付租金的情况，恶意破坏涉案商铺。被告在涉案商铺门口恶意写下“黑心房”。诉讼中，被告举证如下：1、微信聊天记录截图（原告与被告），证明双方对拆迁的事实进行确认，原告明确从2019年6月1日开始收租。2、收据2张、字条2张，证明2019年7月5日原告要求被告缴纳6、7月剩余商铺的租金按照每月3000元计算，没有要求补缴2018年的租金差额。3、图片14张，证明涉案商铺在2018年12月因占用市政河道被拆除，导致涉案商铺面积减少，剩余商铺的内部构造存在缺陷导致无法经营。4、（2019）粤0604民初19225号的答辩状、反诉状，证明2019年6-8月的租金，原告确认是按照每月3000元的标准计收，但是被告对该标准存在异议。5、（2019）粤0604民初19225号民事判决书，证明被告因原告的商铺达不到双方约定的使用目的，并存在使用的缺陷，被告在另案中主张退租，同时民事判决书对有关事实进行了认定。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换质证，认证如下：原、被告的证据，对方当事人对真实性未持异议，本院予以确认。经审理查明：2015年6月14日，案外人龙咏梅（系周泽葵的配偶）代表周泽葵与邓和林就位于佛山市*************（现地址）商铺（以下简称涉案商铺）的租赁事项签订《租赁合同》，约定周泽葵将该商铺出租给予邓和林，租期期间自2015年6月15日至2018年6月14日，租赁物面积为90平方米，租金5000元／月。2018年5月13日，原告与被告就该涉案商铺的续租问题签订了《商铺租赁合同》（以下简称续租合同），约定涉案商铺建筑面积为90平方米，租赁期限自2018年6月15日至2021年6月14日；租金每月8800元，先交租后使用，每月5日前交纳当月租金。2018年6月12日，周泽葵与佛山市禅城区****镇安中二股份合作经济社签订《佛山市禅城区******集体资产租赁合同书》，承租新北村铺位1-10号（商铺），约定2018年6月15日至2021年6月14日的租金单价每月每平米为13元，综合费每月每平方米为30.5元。续租合同签订后，邓和林继续使用涉案商铺。2018年12月份，由于市政工程施工，涉案商铺部分被部分拆除。2019年5月31日，周泽葵通过微信通知：“租户们好，村里通知从6月1日开始收租相互通知一下吧！谢谢各位”。2019年7月12日，邓和林通知周泽葵称涉案商铺达不到使用目的，通知周泽葵解除合同，并要求退还全部押金和入场费、补偿拆迁费。周泽葵于当日回复称至2019年7月12日邓和林还欠租金和水电费共8867元未付，已经欠租金和水电费2个月了，若不缴交该费用将取消合同并没收一切费用，所有事情按合同办事。2019年12月13日，本院组织原、被告到现场进行面积测量。经测量，原告认为房屋套内面积为21.17平方米（包含门闸所占面积），过道面积为10.5125平方米；被告认为套内面积为20.0825平方米（不包含门闸所占面积），过道面积为10.5125平方米。关于合同约定的建筑面积90平方米如何计算得出，被告陈述：铺位原来是延伸到河涌边，距离河涌大概40至50公分，当时的面积约定就是90平方米，后来因为河涌整治，政府要求将铺位远离河涌，重建后导致面积减少；原告陈述：确认，但是铺位门口距离河涌大概是1米。另查明，（2019）粤0604民初19225号民事判决书查明以下事实：关于涉案商铺的由来，邓和林陈述称是其于2003年向祖庙街道镇安中二股份合作经济社所承租的并续租至今，而周泽葵则陈述称是其2015年从被告承租简易商铺和用帆布搭建的商铺后经过改造成砖架结构建筑而来。诉讼中，原、被告双方均确认涉案商铺未办理建设工程许可证。诉讼中，经本院要求，原、被告双方于2019年8月24日办理涉案商铺的移交手续，但因该商铺中仍留存非被告的物品等原因而未能移交成功。2019年8月25日后，邓和林再通知周泽葵办理移交手续，但周泽葵以商铺中物品未清理干净、天花板未恢复原状而拒绝移交。2019年9月5日邓和林到庭陈述称，涉案商铺中的物品已经清空，若有存留，作放弃处理。该判决书还确认：本案讼争的《租赁合同》、《商铺租赁合同》应属无效。在该案答辩中，周泽葵辩称，“一、由于原告拖延支付长达三个月的租金，被告同意解除双方之间的租赁合同，且有权向其追讨拖欠租金及逾期支付的违约金。被告与原告先后于2015年6月14日、2018年5月13日签订了两份《商铺租赁合同》（下称“租赁合同”）。租赁合同中明确约定，被反诉人在租赁期间应当严格按照合同约定按时足额缴纳租金，即每月5号前应当缴纳当月租金。但截止至今日，被反诉人仍拖欠了6月、7月、8月的租金及水电费、管理费等未支付。2018年12月底，由于涉案商铺所在位置需对对面的河涌进行整治，因此被告免除原告半年的租金即2019年1月至2019年5月底的租金，从2019年6月1日起重新按合同约定计收租金，后再次考虑到实际情况，被告再次调整租金为每月3000元，其他费用标准不变，但交涉多次，原告仍未履行缴纳租金及水电费等费用的义务，构成严重违约。按合同约定，被告有权每日按拖欠租金的10％计算逾期支付违约金以及有权解除合同。因此，因原告的违约行为，现被告同意被答辩人的主张，解除合同。……”该案审理过程中，周泽葵还提起反诉，其中第二项反诉请求为邓和林支付租金、水电费共计11867元，事实和理由部分明确，邓和林拖欠2019年6至8月的租金及水电费、管理费。因周泽葵未按期交纳反诉费，该反诉未作处理。庭审中，关于为何在19225号的答辩状、反诉状中均认为被告尚欠6-8月的租金，租金标准是每月3000元，而在本案中主张2018年12月-2019年8月的租金，且租金标准为8800元，原告陈述：按照每月3000元的标准是建立在希望被告按照合同约定守约的情况下，但是目前被告不仅存在拖欠租金的情况，还恶意破坏涉案商铺的设施，2019年7月12日原告向被告明确拖欠租金、水电费的情况下，是按照合同的约定履行，同时原告认为诉讼权利的调整、变更是符合法律规定的，因此原告的诉讼请求是合法合理的。关于被告承租的面积是否发生变化，原告陈述：2019年6月开始发生变化，因为从2019年6月后承租的建筑面积由90平方米变更为30平方米；被告陈述：合同约定的是90平方米，对原告陈述的建筑面积变更为30平方米有异议，拆迁后被告承租的建筑面积约为17平方米，没有公摊面积。关于原告有无证据证明场地损坏是由被告造成，原告陈述：商铺一直由被告使用，至今还未交付，所以可以推断是由被告造成的；被告陈述：是因为拆迁造成的，拆迁后没有帮被告打玻璃胶，没有帮忙把天花修补。天花是被告承租后自己加建的。关于19225号判决书认定合同无效，双方有无对合同效力提起上诉，双方陈述：没有。关于原告是否同意交接涉案商铺，原告陈述：要被告修复好后才同意交接。本院认为：本案为租赁合同纠纷。涉案商铺无证据证明已经取得建设工程规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效”的规定，涉案《租赁合同》、《商铺租赁合同》应属无效。关于原告主张的租金（占有使用费）。上述司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告主张的租金应作占有使用费处理。至于占有使用费的标准，根据上述规定，应参照合同约定。双方约定以建筑面积计租，90平方米的建筑面积每月租金为8800元，则每月每平方米租金为97.78元；又因河涌整治、商铺改建导致使用面积减少，故应以减少后的商铺面积来计付占有使用费。双方虽约定以建筑面积计租，但均未举证证明该90平方米面积的具体计算方式包括套内面积、分摊面积的详细构成，故本院根据现场测量情况及公平原则确定如下：无证据证明门闸打开后，其所占面积不可用于摆放经营物品，故房屋套内面积应包含门闸所占面积，为21.17平方米；过道面积的一半即5.26平方米应计入分摊面积。以上合计26.43平方米，作为计算占有使用费的建筑面积。故每月占有使用费应为2584.33元（97.78元×26.43平方米）。至于欠租期间，根据周泽葵2019年5月31日微信通知从6月1日开始收租、2019年7月12日在催缴通知中称邓和林已欠缴两个月的租金且合同约定每月5日前交纳当月租金及其在另案答辩意见中称由于河涌整治免除邓和林半年租金并从2019年6月1日起重新按合同约定计收租金等事实，可以认定周泽葵已免除邓和林支付半年（2018年12月至2019年5月）租金的债务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零五条“债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止”的规定，邓和林无需支付该期间的租金（占有使用费），欠租期间为2019年6、7、8月。综上，邓和林应支付的占有使用费为7752.99元（2584.33元×3）。考虑到周泽葵未举证证明其出租人有向其收取2018年12月至2019年5月的租金，且其承租的租金为每月每平米为13元（即使将综合费也计入租金，也仅为43.05元），而转租给邓和林的租金标准为近百元，差价较大，本院以97.78元的标准计付2019年6、7、8月的占有使用费，足以弥补其损失，故对其主张超过部分，本院不予支持。关于租金差额。原、被告虽书面约定每月租金为8800元，但在实际履行中口头约定租金是7800元，已经对租赁合同的租金条款进行了变更，该事实有被告陈述、原告2019年7月12日的催缴通知、另案答辩和反诉意见为证，足以认定，故原告主张被告支付2018年8月至11月的租金差额4000元，缺乏依据，本院不予支持。关于场地修复费用。因河涌整治、房屋拆迁等均可能导致涉案商铺受损，仅凭该商铺一直由被告使用的事实，尚不足以证明商铺的损坏系由被告造成，而原告对此亦未举证加以证明，而原告作为出租人，有义务对租赁物进行维修，以保证租赁物的效用，故其主张被告赔偿场地修复费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于水电费。原告主张的水电费2867元，被告明确表示无异议，故本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告邓和林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周泽葵支付2019年6、7、8月的占有使用费7752.99元；二、被告邓和林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周泽葵支付水电费2867元；三、驳回原告周泽葵的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费796元（原告已经预交）,由原告周泽葵负担678元，被告邓和林负担118元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇二〇年一月八日书记员  吴章斐