北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初44535号原告：盛成俊，女，1968年12月28日生，彝族，中国人寿财产保险股份有限公司职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李红星，北京市浩盛律师事务所律师。被告：梁抒，女，1966年6月23日生，汉族，无业，户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨东升，北京市国理律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志钢，北京市国理律师事务所实习律师。第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼2303室。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：刘莹，女，1983年8月4日，北京存房房地产经纪有限公司员工,住北京市丰台区。原告盛成俊（以下称姓名）与被告梁抒（以下称姓名）、北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。盛成俊及其委托诉讼代理人李红星，梁抒委托诉讼代理人杨东升、张志钢，存房公司委托诉讼代理人刘莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。盛成俊向本院提出诉讼请求：1、判令盛成俊与梁抒签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》解除；2、梁抒向盛成俊支付违约金共1434880元（房屋差价损失1395680元、居间服务费损失19600元、保障服务费损失19600元）；3、梁抒向盛成俊返还定金10万元。事实与理由：2016年5月20日，盛成俊与梁抒的代理人董贵梅在存房公司的居间下，订立《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》、《全款付款方式补充协议》，约定购买梁抒名下位于北京市朝阳区X房屋。当日，盛成俊向梁抒的代理人董贵梅支付10万元定金。支付定金后，梁抒始终拒绝协助办理涉案房屋的资金监管账户及网签等手续，造成《房屋买卖合同》无法履行。盛成俊起诉要求梁抒继续履行合同，梁抒反诉要求解除合同并支付违约金。朝阳法院于2017年12月6日作出（2016）京0105民初59231号民事判决驳回了双方的诉讼请求，但指出该裁判并不妨碍盛成俊以合同无法继续履行为前提主张违约解除并要求对方承担违约责任，梁抒是否违约并承担违约责任应另案审查。梁抒代理人2016年9月22日通知房屋不卖了及梁抒反诉要求解除合同的行为属于根本违约，现该房屋因共有人不知情而无法继续履行过户，盛成俊有权解除合同并要求梁抒承担违约给盛成俊造成的损失并退还定金10万元。梁抒辩称，同意解除合同，不同意其他诉讼请求。盛成俊非善意买受人，不具备赔偿请求权。双方签订合同时，盛成俊明知梁抒有配偶，涉案房屋系夫妻共同财产应取得梁抒配偶的同意，盛成俊在明知共有人不同意的情况下还坚持购买，因此非善意买受人。盛成俊并无实际损失，房屋买卖合同目的无法实现的时间点早已终局确定。2016年9月22日，梁抒代理人董贵梅通过短信通知盛成俊“房子不卖了，是因为先生完全没有卖房的意愿”。盛成俊在明知或应知房屋共有人异议而无法继续履行的情况下，应及时采取措施防止损失扩大。第一次诉讼开庭时，已查明梁抒配偶明确表示不同意履行合同，合同继续履行不能的情形下，盛成俊作为理性购买人应对合同无法履行的结果具有合理预期，其可以通过其他方式替代房屋购买维护自己合法权益，盛成俊未在合理期间内购买替代性房屋，对于此后房价上升的风险与损失应自行承担。盛成俊逾期付款违约，不需返还定金。存房公司述称,盛成俊没有针对存房公司的诉讼请求。事实情况为：盛成俊与梁抒的代理人董贵梅于2016年5月20日通过存房公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》等相关协议，为双方真实意思表示，合同应属合法有效。合同签署后，梁抒于2016年8月8日回国，与盛成俊签署了《房屋买卖户口的补充协议》。存房公司要求梁抒出示公证书配合办理资金监管手续，梁抒不予配合导致合同无法继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月20日，盛成俊与梁抒的代理人董贵梅在存房公司的居间下，订立《房屋买卖合同》《买卖定金协议书》《全款付款方式补充协议》《补充协》，约定盛成俊以392万元总价购买梁抒名下位于北京市朝阳区X号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积85．84平方米。《房屋买卖合同》第二条“房屋权属情况”约定：出卖人房屋为共有房屋时，无论是否有共有权证明均需提供该房屋共有权人的同意出售声明，若出卖人无法提供，将承担因此产生的法律责任；第四条“成交总价格、付款方式、付款时间”约定：买受人向出卖人支付定金10万元，买受人采取全款付款方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议（附件二）。第五条“房屋产权及具体状况的承诺”约定：出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方的损失。第八条“权属转移登记”约定：（二）因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。1、如买受人选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。2、如买受人选择继续履行……。第九条“违约条款”约定：（四）除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，使用本合同第十条合同解除条款约定。第十条“合同解除条款”约定：（一）如买受人依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。如出卖人逾期将买受人已经支付款项返还给买受人，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担。双方签字的附件二《全款付款方式补充协议》约定：剩余购房款买受人于业主梁抒回国次日支付出卖人购房款人民币82万元，支付方式为资金监管。买受人于过户前支付出卖人购房款人民币300万元，支付方式为资金监管。全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付给出卖人。签订上述协议当日，盛成俊向梁抒的代理人董贵梅支付10万元定金。2016年8月8日，盛成俊与梁抒签订了《房屋买卖户口的补充协议》，就户口迁出问题作了相关约定。当日，存房公司要求梁抒出示委托卖房及代收尾款的公证书，表示只有做了公证才能进行后续的工作。2016年8月10日，梁抒前往中国光大银行北京崇文支行开设账户。2016年8月30日，梁抒表示由于办公证所需的所有证件和材料丢失，公证无法办理。2016年8月31日，存房公司通过微信向梁抒发送催告函。2016年9月1日，梁抒表示由于补办丢失文件耗时耗力，建议盛成俊购买其他房屋。2016年9月23日，梁抒表示其配偶没有卖房意愿，其与对方意见不同，本以为涉案房屋在其名下出售很简单，但办理委托售房公证时被告知需要夫妻双方都在，其才不得不将售房一事告诉配偶，后遭到对方拒绝，现在由于配偶不同意房子卖不了。盛成俊曾将梁抒诉至本院要求继续履行合同，梁抒在该案中提起反诉主张因盛成俊逾期付款构成违约故要求解除合同且由盛成俊承担相应违约责任。在该案中，各方对于梁抒配偶董良杰就涉案房屋买卖是否知情及盛成俊是否逾期付款构成违约发生争议，存房公司提交了董贵梅配偶曲志文在签约当天现场通过微信发给其工作人员的有“董良杰”签字的《配偶同意出售声明》，但董良杰到庭否认该声明系其作出，本院认定涉案房屋买卖未取得董良杰的同意；梁抒以其行为明显表示出了不再继续履行合同的意愿，亦不积极配合后续房款资金监管的相应手续，不能证明盛成俊存在逾期付款的违约行为。后本院于2017年12月6日作出（2016）京0105民初59231号民事判决，驳回了盛成俊的诉讼请求与梁抒的反诉请求。后梁抒不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2018年4月26日作出（2018）京03民终2696号民事判决驳回上诉，维持原判。另查，盛成俊向存房公司支付了居间服务费19600元、保障服务费19600元，存房公司为其开具了发票。盛成俊于2017年7月22日在北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间下另行购买位于北京市丰台区东铁匠营横一条的一处建筑面积88．17平方米房屋，房屋总价499万元，并于2017年11月3日取得不动产权登记。经盛成俊、梁抒分别申请，本院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司分别对涉案房屋2016年9月23日及2018年5月2日的市场价值进行了评估，评估结果分别为410．17万元和566．59万元。本案审理期间，盛成俊申请查封梁抒名下价值130万元的财产并提供了相应的担保，本院于2018年6月15日作出（2018）京0105民初44535号民事裁定书，裁定查封梁抒名下价值130万元的财产。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。梁抒未与其配偶董良杰就出售涉案房屋达成一致同意，后董良杰明确提出拒绝售房，梁抒不再配合盛成俊办理后续交易手续，因上述原因导致双方房屋买卖合同无法继续履行，盛成俊有权起诉主张解除合同，本院对合同解除予以确认。梁抒在前案中以盛成俊逾期付款违约为由反诉请求解除合同并承担违约责任，本院已作出明确认定，驳回其反诉请求，梁抒以相同理由提出的抗辩意见本院不予采纳。双方合同第五条约定出卖人违反配偶同意售房承诺导致无法办理产权登记，应按房屋总价20%赔偿守约方损失，第十条亦约定买受人行使解除权后，出卖人应退还收取的全部房款并按房屋总价的20%支付违约金，且已经发生的各项费用及其他损失由出卖人承担。梁抒应退还盛成俊支付的10万元定金。盛成俊主张因梁抒的违约行为，导致其产生了房屋差价损失，并按照1395680元计算，同时将其支付的居间服务费、保障费作为实际损失，主张以上述损失为限增加违约金。梁抒辩称盛成俊明知董良杰不同意售房还坚持购买，并非善意买受人，且其2016年9月已明确告知盛成俊因配偶不同意而不再出售房屋，盛成俊未采取替代措施应自行承担此后房价上涨产生的损失。2016年8月至9月期间，梁抒曾先后以家人出事、证件丢失等理由告知盛成俊暂时无法办理委托售房公证手续，直至9月23日才告知系因董良杰不同意售房而无法继续交易。故盛成俊对此并不知晓，梁抒在合同中亦曾就此作出承诺，梁抒关于盛成俊并非善意买受人的意见本院不予采纳。盛成俊已于2017年7月另行购买了其他房屋以控制其风险及损失，不存在恶意扩大损失情形，双方争议及诉讼期间，涉案房屋价格上涨，盛成俊替代购房成本增加，本院对盛成俊要求增加违约金的请求予以支持，具体数额结合双方合同履行程度、已付房款金额、梁抒过错程度、盛成俊另行购房时间及价格等因素并参考涉案房屋相关时点价值确定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告盛成俊与被告梁抒签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》解除。二、被告梁抒于本判决生效后七日内赔偿原告盛成俊违约金一百一十五万元。三、被告梁抒于本判决生效后七日内退还原告盛成俊定金十万元。四、驳回原告盛成俊的其他诉讼请求。如果被告梁抒未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18614元，由原告盛成俊负担3455元（已交纳），由被告梁抒负担15159元（于本判决生效后七日内交纳）。案件评估费29416元，由原告盛成俊负担16662元（已交纳），被告梁抒负担12754元（已交纳）。案件保全费5000元，由被告梁抒负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  裴小星审判员  高 祺审判员  蒙 镭二〇二〇年一月十日书记员  贾 辰