大连经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0291民初5131号 原告：刘春欣，女，1984年7月2日生，汉族，住辽宁省大连市开发区。 委托诉讼代理人：于千平，辽宁保兴律师事务所律师。 被告：李健，男，1987年3月28日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 原告刘春欣与被告李健房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人于千平到庭参加了诉讼。被告李健经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年4月14日签订的《房屋租赁转让协议》。2.判令被告向原告支付拖欠房屋租金574875元及滞纳金（滞纳金以459900元为基数,自2018年3月10日起至2019年3月9日止，以574875元为基数,自2019年3月10日起至实际给付之日止，按照日万分之五的标准计算）。3.判令被告给付原告另案诉讼费4630元。事实与理由：2014年2月28日,原告与案外人海知星酒店管理（大连）有限公司（以下简称海知星公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定海知星公司将位于大连经济技术开发区丹枫路1号-6地上一层、二层使用面积608平方米的房屋出租给原告用于开设餐厅使用，并约定了租赁期限、租金，以及违约金等条款。《房屋租赁合同》签订后,原告依约交纳了第一年的房屋租金。而后，原告因经营不善，于2015年4月14日与被告签订《房屋租赁转让协议》，将案涉房屋转租给被告。转租协议约定租金条款与《房屋租赁合同》一致，并由被告直接缴纳至案外人海知星公司处。协议签订后原告将房屋交付给被告使用，被告依约向案外人海知星公司交付了三年的房屋租金。案外人知晓案涉房屋转租给了被告，且未提出异议。因第五年度房屋租金被告一直未能支付，导致原告被海知星公司诉至法院，提出要求原告支付房屋租金等诉讼请求。双方最终达成调解协议，并由大连经济技术开发区人民法院作出（2019）辽0291民初4598号民事调解书（以下简称4598号民事调解书）。原告已按调解协议给付海知星公司给付房屋租金和诉讼费4630元，案涉房屋也腾退给海知星公司。原告多次找被告要求其支付房屋租金，但被告却迟迟不予支付，现诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告未作答辩。 原告围绕其诉讼请求依法提供《房屋租赁合同》《房屋租赁转让协议》、记账凭证及银行对账单、企业信息、4598号民事调解书、客户回执，上述证据经本院开庭审查，具有民事证据的证明效力，本院予以采信。结合当事人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下： 原告于2014年2月28日与海知星公司签订《房屋租赁合同》，约定海知星公司将位于大连经济技术开发区丹枫路1号-6地上一层、二层总计使用面积为608平方米的房屋（以下简称案涉房屋）出租给原告开设餐厅；租金按年支付，租赁年度是指当年的5月1日至次年的4月30日；第一租赁年度至第三租赁年度每年租金438000元、第四租赁年度至第六租赁年度每年租金459900元、第七租赁年度至第十租赁年度每年租金481800元，第一笔租金应于2014年3月10日前支付，此后下一年度租金应于当年3月10日前支付；若原告拖欠租金，每日按逾期付款金额的日万分之五向海知星公司支付滞纳金；如未经海知星公司同意，原告将案涉房屋转租或分租于他人的，海知星公司有权提前终止合同并要求原告赔偿损失。该合同签订后，海知星公司将案涉房屋交付原告使用，原告亦依约交付了第一年度租金。2015年4月14日，原告与被告签订《房屋租赁转让协议》，约定将案涉房屋转租于被告，转租期限为2015年5月1日至2024年4月30日，租赁年度是指当年5月1日至次年4月30日，第一租赁年度至第二租赁年度每年租金438000元、第三租赁年度至第五租赁年度每年租金459900元、第六租赁年度至第九租赁年度每年租金481800元，租金由被告直接交至海知星公司处；若有未尽事宜，参照原告与房屋产权方原始合同解决。该合同签订后，被告于2015年4月14日给付海知星公司租金438000元；大连金石渔港餐饮有限公司于2016年4月27日给付租金438000元，于2017年5月2日、2017年8月10日、2017年9月26日分别给付租金150000元，2018年与2019年被告未给付租金。 海知星公司因原告未支付房租起诉至本院，诉讼请求包括：判令解除原、被告于2014年2月28日签署的《房屋租赁合同》；判令被告向原告支付拖欠房屋租金459900元，水电费2207元及滞纳金（以459900元为基数，自2018年3月10日起至实际给付之日止，按照日万分之五的标准计算）；判令被告立即腾退并向原告交还案涉房屋等。海知星公司在事实和理由中称金石渔港餐厅在案涉房屋经营。经本院调解双方达成调解协议，并由本院作出4598号民事调解书，调解协议包括以下内容：原告与海知星公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月23日解除；原告于2019年7月31日前将案涉房屋腾退并交还给海知星公司；原告于2019年10月23日前给付海知星公司租金300000元；如原告未按约定给付300000元，则海知星公司有权按照拖欠全部租金574875元（扣除已付租金）及滞纳金（以未偿还租金为基数，自2018年3月10日起至租金全部清偿之日止，按日万分之五的标准计算）申请强制执行；案件受理费4630元由原告负担等。该调解协议已生效，租金300000元及案件受理费4630元原告已给付海知星公司。庭审中，原告称案涉房屋已腾退给海知星公司，租金300000元系原告与海知星对2018年度至2019年7月23日租金574875元调解后达成的金额。 另查，大连金石渔港餐饮有限公司成立于2015年5月21日，住所地大连经济技术开发区丹枫路1号-5，法定代表人为被告。原告称被告承租案涉房屋系用于经营大连金石渔港餐饮有限公司。 本院认为，原告与海知星公司签订《房屋租赁合同》后，又将案涉房屋通过《房屋租赁转让协议》转租于被告，后者合同期限未超过前者合同期限，且从《房屋租赁转让协议》的履行过程来看，海知星公司知晓案涉房屋转租且未提出异议，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”、 第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本院认定《房屋租赁合同》《房屋租赁转让协议》均系合同签订方真实意思的表示，其内容不违反法律的强制性规定，当属合法有效合同，合同签订各方均应依约履行。《房屋租赁转让协议》签订后，被告依约给付了2015年度的租金，2016、2017年度租金系大连金石渔港餐饮有限公司交付，因被告系该公司法定代表人，亦可认定系被告给付。因2018年度之后的租金未给付海知星公司，海知星公司将原告诉至本院并达成调解协议，双方确认《房屋租赁合同》于2019年7月23日解除。《房屋租赁转让协议》作为转租合同，在《房屋租赁合同》解除的情况下，已无实际履行的可能，且被告未按《房屋租赁转让协议》给付租金构成违约，该违约行为造成《房屋租赁转让协议》合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本院对于原告要求解除与被告签订的《房屋租赁转让协议》的诉讼请求予以支持。 关于租金，依据《房屋租赁转让协议》中被告应向海知星公司给付租金的约定，原告给付海知星公司该笔租金后，原告取得了代海知星公司向被告要求给付租金的权利成为被告的债权人，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当承担向原告继续履行的违约责任，即将给付海之星公司的租金给付原告。原告给付的租金300000元，系原告与海知星公司就2018年度至2019年7月23日期间租金调解后确定的金额。因《房屋租赁合同》《房屋租赁转让协议》关于各年度租金金额均一致，原告与海知星公司关于租金的调解协议，并未侵害被告合法权益，故本院认定被告应当给付原告租金300000元。原告要求按《房屋租赁转让协议》约定金额给付，因其已就租金金额与海知星公司达成调解协议并实际履行，因此其要求被告给付的租金亦应以此为限，故本院对于原告关于租金诉讼请求中的超出部分不予支持。 关于滞纳金，其本质为逾期付款违约金。《房屋租赁转让协议》约定租金由被告给付海知星公司，滞纳金条款可参照《房屋租赁合同》。而被告未依约给付已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告应当向海知星公司承担赔偿损失的违约责任即给付滞纳金。而海知星公司已与原告达成调解协议，在原告给付300000元租金后放弃滞纳金，且原告因已实际给付租金而无需向海知星公司给付滞纳金，故原告无权要求被告给付滞纳金。因此原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 关于诉讼费4630元，由于被告未按《房屋租赁转让协议》给付海知星公司租金，造成原告被起诉并给付了诉讼费，故该笔诉讼费本质系被告的违约行为造成原告的损失，被告应当给付原告。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，本院对于原告要求被告给付诉讼费4630元的诉讼请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款，判决如下： 一、解除原告刘春欣与被告李健于2015年4月14日签订的《房屋租赁转让协议》； 二、于本判决生效后十日内，被告李健给付原告刘春欣租金300000元、诉讼费4630元； 三、驳回原告刘春欣的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10816元、保全费4028元、公告费900元，由原告刘春欣负担6835元、被告李健负担8909元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  李 旸 人民陪审员  何洪艳 人民陪审员  郑 全 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  张 悦 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。