江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初16468号原告（反诉被告）：韩忠君，男，1989年3月1日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。原告（反诉被告）：杨婷，女，1985年2月19日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。二原告共同委托诉讼代理人：张传浩，江苏名典律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏沭阳南部新城置业有限公司，统一社会信用代码91321322091542795B，住所地江苏省沭阳县南湖街道学院路智慧大厦5楼。法定代表人：徐涛，该公司总经理。委托诉讼代理人:贾爱国，该公司法务。原告（反诉被告）韩忠君、杨婷与被告（反诉原告）江苏沭阳南部新城置业有限公司（下简称“南部新城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩忠君、杨婷共同委托诉讼代理人张传浩、被告江苏南部新城公司委托诉讼代理人贾爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩忠君、杨婷向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金19418元（以532000为基数，从2018年7月31日起计至2019年7月31日，其后违约金计算至标的物达到交付条件，原告收到交房通知之日止。事实和理由：2016年10月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的慧居某第7幢604室房屋，价款为504000元。同年12月2日，原、被告再次签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的边城慧居某7幢05号储藏室，价款为28000元。两份合同均约定被告应于2018年7月30日前将经综合验收合格的房屋交付原告使用，否则按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。被告至今未能在约定时间内向原告交付经验收合格的商品房，应当承担违约责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告南部新城公司辩称：案涉房屋已经取得《竣工验收备案表》，符合交付条件。我公司已经于2019年5月9日向被告邮寄交房通知书，双方于2019年7月2日办理了房屋交接手续，被告关于逾期交房的违约金应计算至取得竣工验收备案表之日止。反诉原告南部新城公司向本院提起反诉请求：判令反诉被告韩忠君、杨婷支付逾期付款违约金550元（以按揭贷款250000元为基数，从2016年12月20日起按日万分之一计算至2017年1月11日）、逾期收房违约金2872.8元（以532000元为基数，从2019年5月9日计算至7月2日）。事实与理由：2016年10月20日，韩忠君、杨婷与南部新城公司签订《商品房买卖合同》，约定韩忠君、杨婷购买南部新城公司购买的边城慧居某7幢604室房屋。合同第六、七条及附件四第7条对付款方式、期限及违约责任作了明确约定，韩忠君、杨婷应于签订合同之日起60日内支付按揭贷款250000元，即在2016年12月19日前支付，但南部新城公司至2017年1月11日才收到按揭贷款250000元，反诉被告韩忠君、杨婷应支付逾期付款违约金。在案涉房屋符合交付条件后，南部新城公司于2019年5月8日向韩忠君、杨婷邮寄书面交房通知书，5月10日签收，但韩忠君、杨婷未能及时办理收房手续，应承担逾期收房违约金。反诉被告韩忠君、杨婷辩称：合同第11条关于逾期收房违约金的约定为格式条款，违反公平原则，并且该约定系逾期验收房屋并非逾期收房，按格式条款提供方不利的解释，反诉被告不同意承担违约责任。反诉被告韩忠君、杨婷承认反诉原告关于逾期付款的诉讼请求。本案经审理查明事实如下：2016年10月20日、12月2日，韩忠君、杨婷与南部新城公司签订两份商品房买卖合同，约定韩忠君、杨婷向被告南部新城公司购买慧居某第7幢604室房屋及05号储藏室，建筑面积分别为101.95平方米、8.93平方米，价款分别为504000元、28000元。第7幢604室合同第六条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式，签订合同7日内办理银行按揭，乙方（韩忠君、杨婷）于60日内支付剩余按揭贷款，首付254000元，贷款250000元。第七条买受人逾期付款违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）……。第八条交付期限：出卖人应当在2018年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格…。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向原告发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：（1）视同房屋验收合格并已经交付，房屋灭失风险由买受人承担；（2）物业费用由买受人自行承担，且另承担合同总价款的万分之一每天的逾期验收房屋违约金。合同首页第二条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2016年9月19日、21日，韩忠君分别向南部新城公司支付604室首付款204000元、50000元。2016年11月19日，韩忠君向南部新城公司支付05号储藏室款28000元。2017年1月11日，南部新城公司收取韩忠君、杨婷以按揭贷款方式支付的剩余购房款250000元。2019年4月17日，沭阳县住房和城乡建设局认为建设单位于2019年3月28日报送工程竣工验收备案文件经查验，符合要求，遂向南部新城公司出具沭阳慧居某小区1#、2#、6#、7#的《竣工验收备案表》。2019年5月8日，南部新城公司向韩忠君邮寄交房通知书，该邮件于5月10日妥投。2019年5月15日，韩忠君办理房手续7幢604室上房；7月2日，韩忠君办理7幢05储藏室的上房手续。现原、被告双方因案涉房屋逾期交房、逾期收房逾期付款事宜产生纠纷，原告诉至本院请求处理。本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告向被告购买涉案房屋，且已向被告支付了全部购房款，履行主要合同义务，被告作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付原告使用。案涉房屋于2019年4月17日取得竣工验收备案表，可以证明该商品房竣工验收和消防、规划等其他专业验收已经合格，具备商品房交付使用的法定最低标准，已经符合约定的交付条件。南部新城公司于2019年5月8日向张银发出书面交房通知，张银已于5月10实际收取，南部新城公司已经完成了合同约定的“书面通知买受人办理交付手续”义务，故逾期交房的违约金应计算至2019年5月10日。南部新城公司辩解违约金应计算至取得竣工验收备案表之日无事实及法律依据，本院依法不予采信。关于反诉原告南部新城公司主张的逾期付款违约金的反诉请求，反诉被告韩忠君、杨婷予以承认，系对自身民事权利的处分，合法有效，本院予以确认。对于反诉原告南部新城公司主张的逾期收房违约金的诉讼请求，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在商品房符合交付条件后，出卖人通知买受人办理房屋交接手续，买受人无正当理由拒收的，应承担相应的法律责任。案涉商品房买卖合同第十一条第三款是对买受人逾期收房的违约行为约定了违约金，并未加重买受人的合同义务，故在形式上具有合法效力。根据《最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。被告亦未能举证证明买受人的逾期收房行为给其造成了哪些具体损失，现买受人认为该违约金约定明显过高，要求本院予以调整，应予支持。考虑到因买受人逾期收房的违约行为客观上给出卖方带来的实际损失不大，同时对买受人怠于履行收房义务的进行惩罚，本院酌定604室的逾期收房违约金按日25元计算、05号储藏室的逾期收房违约金按日5元计算。由于南部新城公司的交房通知书并未明确约定具体办理房屋交接手续的时间，本院酌定给予买受人韩忠君、杨婷三天的合理履行期间。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江苏沭阳南部新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告韩忠君、杨婷支付逾期交房违约金15055.60元（以532000元为基数，自2018年7月31日起按日万分之一计算至2019年5月10日）；二、反诉被告韩忠君、杨婷于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告江苏沭阳南部新城置业有限公司支付逾期付款违约金550元、逾期收房违约金270元（自2019年5月14日起按日25元计算至5月15日；自2019年5月14日起按日5元计算至7月2日为49天）；三、驳回原告韩忠君、杨婷反诉原告江苏沭阳南部新城置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费285元，减半收取计143元，由被告江苏沭阳南部新城置业有限公司负担；反诉费25元，由反诉被告韩忠君、杨婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费285元、25元。审判员  于在会二〇二〇年一月十三日书记员  孙千千附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。