浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0421民初3398号原告：浙江曼黛服装有限公司，住所地浙江省嘉善县天凝镇东信路9号，统一社会信用代码:91330421667121417Q。法定代表人：黄丁守。委托诉讼代理人：苏建林，浙江子城律师事务所律师。被告：上海懿歆电子科技有限公司，住所地上海市嘉定区嘉戬公路328号7幢J3170室，统一社会信用代码91310114MA1GTTHM94。法定代表人：许岩。委托诉讼代理人：胡磊，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告浙江曼黛服装有限公司（以下简称曼黛公司）与被告上海懿歆电子科技有限公司（以下简称懿歆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告曼黛公司的委托诉讼代理人苏建林、被告懿歆公司的委托诉讼代理人胡磊到庭参加诉讼。后本案转为普通程序审理，并于2020年1月20日公开开庭进行了审理，原告曼黛公司的委托诉讼代理人苏建林到庭参加诉讼，被告懿歆公司的委托诉讼代理人胡磊未到庭。本案现已审理终结。原告曼黛公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金592084元，并支付每天千分之三的滞纳金285976.57元（滞纳金自2019年1月21日暂计算至2019年6月30日，请求判决至实际付清之日止）;2.判令被告赔偿原告中介费损失325155元；3.判令被告支付水电费30699.40元；4.判令被告赔偿租赁物修复费用10000元；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：一、原告与被告于2018年7月11日签订了《厂房租赁协议》（简称《协议》，下同），并于第二天补签了一份《备忘录》。《协议》第十条约定“甲乙双方协商一致”才允许解除合同。2019年1月20日被告在未提前三个月告知也未对库房进行修复的情况下，要求即日解除《协议》，原告不予认可。为此，被告于2019年3月27日向嘉善县人民法院提起诉讼，现（2019)浙0421民初1569号民事判决书已认定合同于4月22日解除。第一期A库房月租金为226264元，2019年2月1日至4月22日的未付租金为618455元；B库房月租金98891元，己付至4月30日，B库房应退还8天的租金26371元。合计被告未付租金618455-26371=592084元。二、《协议》第4.2条约定“乙方应于提前十天前将下期租金及其他应缴费用一次性转入到甲方指定的账户上，先付后用。未按时交费的，甲方有权向乙方收取每天千分之三滞纳金”。被告应于2019年1月21日—次性支付第一期A库房2月到5月四个月的租金（现按截止4月22日计），但被告至今未付，原告依约要求支付该笔租金以及滞纳金。三、被告提前终止《协议》的行为，致使原告遭受直接重大的经济损失。一是前二个月的免租期租金653011元。鉴于被告己确认该部分损失由押金相抵扣，原告未将此项损失列为诉请内容。二是原告已支付的中介佣金损失325155元。原告于2018年7月11日向嘉兴嘉隆房地产经纪有限公司支付了本次租赁事宜的中介费，被告法定代表人许岩也于当日签字予以确认。原告该部分的中介佣金成本是基于10年的租约支付的，平均每月仅为2709.63元（325155元/120个月），现因被告的提前解约行为造成原告的该部分直接损失，被告应承担赔偿责任。四、被告尚有2018年12月和2019年1月二个月的水电费30699.40元未付，原告已垫付并己开票给被告，被告依约应及时支付给原告。五、被告在2019年2月2日的告知函中确认，因装修破坏的墙体的修复费折价10000元，原告同意该部分损失的折价，并要求被告一并赔偿。综上，向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告懿歆公司辩称，被告不认可原告的诉讼请求与事实理由。一、原告诉讼请求没有事实和法律的依据，对于租金所产生的滞纳金虽然有合同约定，但约定违背了法律的规定；二、原告诉状中描述的事实不符，被告方并没有说将保证金用来抵扣免租期，这个损失不该由被告承担，合同是双方签订的，约定被告提前退出需要承担的费用为653011元，免租期是原告给予被告的权利，不能在后面再追溯。三、中介费损失没有在合同中约定，中介费是原告与中介公司约定的，且被告方已经按合同约定承担违约责任，不应再承担原告的中介费；四、租赁物修复费用，被告不予认可，库房后来已修复；五、对原告要求被告支付水电费的诉讼请求，被告认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的嘉善县人民法院（2019）浙0421民初1569号民事判决书、《厂房租赁协议》、水电费发票及发票签收回执各三份、被告懿歆公司出具给原告曼黛公司的《告知函》一份以及被告提交的保证金支付凭证三份，相对方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的出具给中介公司的《付款承诺》二份及中介费发票四份，被告对真实性无异议，但认为中介费协议系原告与中介公司之间的协议，被告并不认可该协议，该协议与被告无关。本院对该组证据认证：该组证据符合证据的形式及实质要件，与本案有关联，本院依法予以认定。结合当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定以下事实：2018年7月11日，原告曼黛公司与被告懿歆公司签订《厂房租赁协议》一份，并于2018年7月12日签订备忘录，约定：原告向被告租赁位于浙江省嘉善县天凝镇杨庙东信路7号厂房，其中第一期厂房为A栋1-2厂房（以下简称A厂房）面积14141.55平方米，每平方米租金16元，月租金为226264元，2个月押金452529元，4个月租金905059元，押金于合同签订5日内支付，房租于起租日提前10日支付。甲方（即原告）同意给予乙方（即被告）60天免租期，免租期从2018年8月1日开始计算，期间不收取租金，租金自2018年10月1日开始计算。本期租赁有效期为10年，自2018年8月1日至2028年7月31日止，合同期内如乙方没有违约行为的，期满后在同等条件下，乙方可优先续签合同；第二期厂房为B栋单层厂房（以下简称B厂房）面积5493.97平方米，每平方米租金18元，本期租赁有效期自2018年11月1日至2028年7月31日止，合同期内如乙方没有违约行为的，期满后在同等条件下，乙方可优先续签合同。甲方同意给予乙方60天免租赁费，期间不收取租金，租金自2019年1月1日开始计算。合同签订时，乙方需在5个工作日向甲方交纳2个月的押金197782元整，10月20日前支付4个月租金费395565元；同时，该合同第四条约定付款方式：押2付4（每4个月支付一次），支付以现金或银行转账形式，或电子汇票支付。付款期限：乙方应提前十天前将下期租金及其他应缴费用一次性转入甲方指定的账户上，先付后用。未按时交费的，甲方有权向乙方收取每天3‰的滞纳金，如在甲方发出催缴通知函3日乙方仍然未将租金汇到甲方指定账户缴清相关费用，视同乙方违约，甲方有权要求终止合同没收保证金并收回厂房，一切责任由乙方自行承担。乙方还需支付滞纳金；第五条违约责任：1.本合同期内乙方可自主招商、招租，乙方必须确保招商项目符合当地政府机关招商政策及合法合规，合同期内发生的因果关系（安全责任、债务纠纷、法律事宜等相关问题）一切由乙方负责。2.甲乙双方签订合同后，如因甲方未按合同期限内履行合同而提前解除合约的，应提前三个月书面通知乙方，并赔偿乙方650311元作为损失费并退还保证金，如因乙方未按合同规定期限内履行合同而提前解除合约的，视同乙方同等条件向甲方赔偿支付以上提及的违约金650311元。3.本合同期满乙方退租时，甲方应于租赁关系消除，且乙方保证原有厂房及附属设施完好，迁空，点清，并付清所有应付费用后3日内将保证金全额无息退还乙方，乙方应将书面收据归还甲方。如没有清理及恢复，甲方扣留保证金。4.合同关系解除时，乙方应于解除日前清空厂房内所有设备设施等物品，否则到期视同放弃，任凭甲方处理，乙方不得有异议；第十条本合同有效期内，发生下列情形之一，允许解除和变更本合同：1.不可抗力的自然灾害，使本合同无法履行。2.政府征用、收购。3.甲乙双方协商一致。4.如遇政府动迁，政府减量化，政府拆违，收购等其他因素情形之下，政府赔偿款该甲方的由甲方所得，该乙方的由乙方所得。合同签订后，被告向原告支付了保证金650311元及A厂房2018年10月1日至2019年1月31日止的四个月租金905058元、B厂房2019年1月1日至2019年4月30日止的四个月租金395565元。2019年1月20日，被告向原告发送《关于提前解除通知书》，称因深受市场经济行情的不乐观等诸多因素影响，被告进行商业发展战略的规划和调整，进行缩减运营成本，依照合同约定，将于2019年1月20日解除与原告签订的案涉《厂房租赁协议》，并退还已缴纳但未使用的租金329636元；原告于2019年1月22日收到上述解除通知书；2019年1月27日，被告向原告发送《租赁厂房场地退还催接函》，要求原告办理交接退库手续；2019年1月31日，原告向被告发送《公司法务函》，对被告告发送的《关于提前解除通知书》不予认可，认为被告未提前三个月告知原告要解约，且其未按照合同约定对库房进行复原与妥善管理；2019年2月2日，被告再次向原告发送《告知函》，要求原告尽快沟通处理交接事项，并退还其已预交但未使用的租金。2019年3月28日，本案被告懿歆公司向本院提起诉讼，要求确认2019年1月20日双方签订的《厂房服务协议》已解除并判令曼黛公司退还懿歆公司已经缴纳但未使用的租金329636元。本院于2019年5月30日作出（2019）浙0421民初1569号民事判决，该判决中，本院认为，案涉《厂房租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方约定，A厂房租期自2018年8月1日至2028年7月31日止，B厂房租期自2018年11月1日至2028年7月31日止，同时约定一方提前解除合同，应当提前三个月书面通知对方。现上述两个厂房均在租赁期限内，懿歆公司因自身原因欲提前解除合同，应当提前三个月书面通知曼黛公司。但懿歆公司于2019年1月20日向被告发送《关于提前解除通知书》，曼黛公司于2019年1月22日收到该解除通知。根据上述约定，案涉《厂房租赁协议》应当于2019年4月22日解除。虽懿歆公司主张双方于2019年1月20日前已就合同解除进行沟通协商，但其并未就此提交相应证据予以证明，本院对其该主张不予采纳；另，懿歆公司已支付A库房租金至2019年1月31日、B库房租金至2019年4月30日，案涉租赁合同于2019年4月22日解除，则懿歆公司仍应就A库房向被告支付合同解除前尚未支付的租金，故懿歆公司诉请曼黛公司返还已缴纳未使用的租金395565元，无事实依据，本院亦依法予以驳回。据此，判决驳回懿歆公司的诉讼请求。判决业已生效。另查明，原告曼黛公司为订立原、被告间的《厂房租赁协议》，向居间人嘉兴嘉隆房地产经纪有限公司支付服务费325155元。被告因生产所需，在租赁期间对租赁物有部分改造，对于恢复租赁物原状所需的修复费用，双方确定为8000元。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。对于原告要求被告支付所欠租金592084元及垫付的水电费30699.40元的诉讼请求，被告已予承认，本院予以支持。恢复租赁物原状所需的修复费用，双方确定为8000元，故被告懿歆公司应赔偿原告曼黛公司修复租赁物费用8000元。按照双方协议约定，被告应于2019年1月21日前支付2019年2月至5月的租金，被告未按约支付，应偿付逾期支付租金的违约金(双方协议中称为滞纳金），原告要求按合同约定的每日3‰计算，约定过高，本院酌情调整为自2019年1月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的2倍计算，自2019年8月20日起至被告实际支付所欠租金之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算。被告懿歆公司因自身原因解除合同，原告曼黛公司有权要求赔偿。原告曼黛公司支付的订立合同的媒介服务费即支付给居间人嘉兴嘉隆房地产经纪有限公司的325155元，及原告曼黛公司给予被告懿歆公司免租期的租金650311元，因被告解除合同而使原告不能获得合同收益，可认定为原告的损失。双方约定的违约金低于被告解除合同给原告造成的损失，原告要求被告按原告的实际损失赔偿，于法有据，本院予以支持，其中，免租期的租金损失650311元与被告交付给原告的押金的金额相等，原告要求相互抵销，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海懿歆电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江曼黛服装有限公司租金592084元；二、被告上海懿歆电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告浙江曼黛服装有限公司逾期支付租金的违约金，违约金以592084元为基数，自2019年1月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的2倍计算，自2019年8月20日起至被告实际支付所欠租金之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算；三、被告上海懿歆电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江曼黛服装有限公司垫付的水电费30699.40元；四、被告上海懿歆电子科技有限公司赔偿原告浙江曼黛服装有限公司损失975466元，其中650311元与原告浙江曼黛服装有限公司应退还被告上海懿歆电子科技有限公司的押金650311元抵销，其余325155元，于本判决生效之日起十日内给付；五、被告上海懿歆电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告浙江曼黛服装有限公司恢复租赁物原状的修复费用损失8000元；五、驳回原告浙江曼黛服装有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15995元，保全费5000元，合计20995元，由原告浙江曼黛服装有限公司负担995元，被告上海懿歆电子科技有限公司负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 员  鄢云峰人民陪审员  袁福庆人民陪审员  张玲华二〇二〇年一月二十日书 记 员  张静汉附页一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。