江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7527号上诉人（原审被告）：王励，男，1978年11月12日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王庭强，系王励之父，住南京市浦口区。被上诉人（原审原告）：南京民丰装饰市场管理服务有限公司，住所地南京市江北新区大厂潘营路88号。法定代表人：乐根，该公司董事长。委托诉讼代理人：李浩，男，1967年10月3日出生，汉族，南京民丰装饰市场管理服务有限公司法务，住南京市江北新区。委托诉讼代理人：孙宁，男，1975年12月1日出生，汉族，南京民丰装饰市场管理服务有限公司法务，住南京市江北新区。上诉人王励因与被上诉人南京民丰装饰市场管理服务有限公司（以下简称民丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初3630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王励上诉请求：1、撤销一审判决，依法裁定发回重审或改判由被上诉人向上诉人支付共计1214682.6元（包括返还购房款本金及利息损失390814元、欠付租金97120.6元，赔偿逾期办证违约金78162元及同地段房屋市场价差损失648586元）；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，案涉商铺并非小产权房，其土地性质系集体建设用地而非宅基地，具备合法建设、规划等审批手续，不应适用合同无效的法律后果。1、欣乐居委会与被上诉人签订的开发协议系将集体所有土地以入股方式进行出租，系土地所有权人对自己权利的处分，为有权处分。2、根据法律规定，农民集体建设用地与农民集体农用地有本质区别，欣乐居委会作为农民集体建设用地所有权组织，有权将该建设用地出租并享受收益。被上诉人按照其与欣乐居委会签订的开发协议转让房屋使用权，并未违反协议，故本案双方当事人签订的使用权转让合同有效。3、案涉土地已通过政府审批和建设工程规划许可，取得建设用地规划许可证，土地使用年限为50年。案涉商铺有合法建设规划手续，上诉人享有信赖利益。二、一审判决适用法律错误。1、未领取权属证书的房屋不得转让的规定不属于效力性强制性规定，因此不应当作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。本案双方当事人签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议》、《补充协议》和《商铺委托经营管理合同》均应当有效。2、被上诉人并非集体经济组织，不是案涉房屋的所有权人，也非集体土地所有权人，无权请求返还案涉商铺。上诉人作为享有信赖利益的无过错方，已依约支付全部价款，实际占有使用案涉房屋，即使案涉合同被认定为无效，上诉人也应享有合法占有权，足以对抗被上诉人。3、无论案涉合同是否有效，被上诉人系完全过错方，应赔偿上诉人错失以低价购买其他商铺的经济损失。民丰公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。民丰公司向一审法院起诉请求：1、确认民丰公司、王励签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议》和《补充协议》、《商铺委托经营管理合同》无效，庭审中称未签订《补充协议》；2、王励返还经久装饰城项目8幢106室商铺（实际合同转让价分别为297019元）；3、诉讼费由王励承担。一审法院认定事实：2010年6月7日，民丰公司与王励签订《经久装饰城商铺使用权转让协议》一份，约定由王励购买位于南京市六合区葛塘街道欣乐居委会潘营组88号地块的经久建材装饰城项目8幢106号商铺（以下称案涉商铺），面积为51.97平方米，约定的转让价格为390814元。合同还约定，王励取得商铺使用权后，交由民丰公司包租五年，包租前三年按转让总价款的24%（每年为8%）可一次性在付款时返还，第四、第五年分别按9%、10%在当年第一个月之内返还，该商铺原单价为7520元/㎡，返还后单价为5715元/㎡，包租五年期满，王励若对市场经营状况不满意提出退房，民丰公司按实际合同转让价（即297019元）回购该商铺。同日，双方就上述商铺签订《商铺委托经营管理合同》，委托经营期限为五年，即2010年7月7日至2015年7月6日，委托经营期前三年（即2010年7月7日至2013年7月6日）为市场培育期，王励委托民丰公司统一招商、统一经营、统一管理，民丰公司承诺年租金按总房款8%支付王励收益；第四、五年（即2013年7月7至2015年7月6日），民丰公司承诺年租金分别按总房款9%、10%支付王励收益。委托经营合同期满后，王励必须继续将商铺委托给民丰公司经营，期间商铺租金收益按8:2分成，即王励获取租金收益的80%，另20%收益归民丰公司所有，具体条款双方可另行商定。上述协议签订后，王励向民丰公司支付了实际合同转让款297019元，并自2013年7月起领取租金。另查明，涉案商铺所涉及的建设项目名称为经久商贸城，该建设项目建设方为南京市六合区葛塘街道（欣乐居委会），投资方为民丰公司，由南京市六合区葛塘街道办事处负责立项并办理项目建设工程规划许可相关审批手续（建设工程规划许可证的使用期限为2011年6月24日），该项目建成后房屋所有权属于民丰公司，项目地块土地性质为集体土地，未完成征收和出让手续。现涉案商铺项目因土地性质无法办理房屋所有权证及土地使用权证。诉讼中，王励向一审法院提出反诉，后撤回反诉，并主张《经久装饰城商铺使用权转让协议》、《商铺委托经营管理合同》有效。一审法院认为，违反法律、法规的强制性规定，合同无效。本案中，民丰公司、王励双方在签订《经久装饰城商铺使用权转让协议》、《商铺委托经营管理合同》时，涉案商铺建设项目所在地块土地性质为集体土地，民丰公司至今尚未合法取得该地块土地使用权，因此，民丰公司、王励签订的上述协议因违反法律禁止性规定而无效。合同无效，双方应依法互相返还因该合同取得的财产，民丰公司应当向王励返还因合同而取得的购房款297019元，王励应当向民丰公司返还因合同购得的坐落于南京市六合区葛塘街道欣乐居委会潘营组88号地块经久装饰城项目8幢106号商铺。关于合同无效造成的其他法律后果，本案中民丰公司、王励均未主张，故本案不予理涉，双方可另案主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十四条规定，判决：一、南京民丰装饰市场管理服务有限公司与王励签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议》、《商铺委托经营管理合同》无效。二、王励于本判决生效后十五日内向南京民丰装饰市场管理服务有限公司交还经久建材装饰城项目8幢106号商铺（该商铺已在民丰公司实际占有、控制下）；南京民丰装饰市场管理服务有限公司于同期限内向王励返还购房款297019元。本诉案件受理费5755元，减半收取计2877.5元由南京民丰装饰市场管理服务有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，案涉商铺所在土地为集体土地，且不具备相应的建设手续，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故本案双方当事人签订的商铺使用权转让协议以及关联的委托经营管理合同均属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院根据合同的相对性原则，认定双方应相互返还因前述无效合同而取得的财产，并无不当。上诉人以案涉商铺土地性质为建设用地、被上诉人并非房屋所有权人为由拒绝返还，理由不能成立。关于上诉人在二审中主张被上诉人应向其支付金额共计1214682.6元款项，本院认为，因上诉人在本案中并未提起反诉，除一审判决返还其实际支付的转让款297019元以外，其如认为因合同遭受其他损失，可向被上诉人另行主张，本案对此不予理涉。综上所述，王励的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5755元，由上诉人王励负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  徐聪萍审判员  郑 慧二〇二〇年一月六日书记员  戴 苗