广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初12183号原告(反诉被告)：深圳市新丰物业管理有限公司，住所地深圳市龙华区民治街道上塘西头新村四区31号，统一社会信用代码91440300555441264Y。法定代表人：周明生，该司总经理。委托诉讼代理人：周新忠，广东国晖律师事务所律师。被告一（反诉原告）：钟立志，男，汉族，1951年9月3日出生，身份证住址广东省珠海市斗门区，被告二（反诉原告）：姜清，女，汉族，1957年6月18日出生，身份证住址广东省珠海市斗门区，被告三（反诉原告）：钟鹏飞，男，汉族，1984年8月18日出生，身份证住址广东省深圳市龙华新区，被告姜清、钟鹏飞共同委托诉讼代理人：钟立志，男，汉族，1951年9月3日出生，身份证住址广东省珠海市斗门区，上列原告深圳市新丰物业管理有限公司与被告钟立志、姜清、钟鹏飞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人周明生、委托诉讼代理人周新忠，被告姜清、钟鹏飞共同委托的诉讼代理人即被告钟立志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市新丰物业管理有限公司的诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年2月1日至2019年5月31日的物业管理费9520元，并从2018年2月1日起至付清之日止按每日千分之三支付滞纳金，暂计至2019年6月1日的滞纳金为4215元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告从2010年起为被告位于深圳市××区××龙××街道××西头新村××区××号房屋提供物业管理服务，约定每月的物业管理费为340元。根据业主规约规定及被告确认，被告应于每月10日前支付上个月的管理费。2018年1月12日，原告及西头新村社区共建促进会召开业主大会，表决通过了“授权深圳市新丰物业管理有限公司对西头新村小区实行物业管理及对拖欠综合管理费者加收每日千分之三滞纳金”的决议，并由原告管理的118栋物业中的108栋业主（92%)签名同意该决议。根据《物业管理条例》第十二条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”及《深圳经济特区物业管理条例》第十八条“业主大会依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力”的规定，上述决议对西头新村全体业主具有约束力。从2014年1月起，被告就开始拖欠原告物业管理费，其中2014年1月1日至6月30日的物业管理费2040元，已经（2014)深宝法民三初字第736号及（2015）深中法房终字第××号民事判决确认，被告亦已支付；2014年7月1日至2017年1月31日的物业管理费10540元，则经（2017)粤0306民初5597号及（2018)粤03民终18930号民事判决确认，现正申请强制执行。而2017年2月1日至今的物业管理费，被告仍拖欠未付。因此，原告主张被告支付所拖欠的物业管理费，并从2018年2月1日起至付清之日止按每日千分之三支付滞纳金，具有事实及法律依据。原告曾就拖欠物业管理费事宜多次与被告协商沟通，并以书面形式发文催收，但被告钟立志直拒绝支付物业管理费，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益。三被告共同答辩称：驳回被答辩人的诉讼请求。1.被答辩人没依法取得《物业服务资质证书》，也没有加入市物业管理协会接受监督，其不具备服务资格，本案原告不适格。2.被答辩人与答辩人没有签订书面《物业服务合同》，涉案的“物业服务”中也没有依法登记的业主委员会委托，没有书面约定双方的权利义务、违约责任；其自己委托自己来充当黑恶势力，属于黑物业。促进会没有权利代表不在其范围内的业主，委托物业服务收费事宜。3.被答辩人诉称提供了“优质的物业服务”和收取了“综管费”太过含糊，没有明确的服务目标、服务范围、服务内容、服务质量及违约的处理条款，依《合同法》规定，属于无效条款；被答辩人主张“追收拖欠服务费”缺乏合理依据。4.答辩人西头新村B区31号物业是城中村，没有得到合法确权，尚未发放产权证，根据《中华人民共和国物权法》的规定，存在不明确因素，不适用“物业服务费”之诉。5.根据被答辩人提供的证据，应该请求收取治安费和街巷监督费，没有曾经为西头新村B区31号物业提供服务的证据。三被告向本院的反诉请求：被反诉人深圳市新丰物业管理有限公司向反诉人支付使用“深圳市宝安区民治街道上塘西头新村二区31栋（101铺（宇丰城B区31栋））（办公场所）”房屋41个月租金24600元。事实与理由：1.被反诉人使用了反诉人房屋作为办公室，41个月未支付租金；被反诉人前任法定代表人张彦博与反诉人姜清签订了《深圳市房屋租赁合同》，租金600元每月，双方口头协议：待收到“深圳市泰丰源物业服务公司”的村改居款项一起支付，不料更换了法人周明生，就一直拖着不交，导致反诉人钟立志辞去公司职务，不再参与被反诉人的事务和合作。2.既然被反诉人继续追诉合作费（本案的所谓“物业服务费”），那么被反诉人必须支付所欠的房租。原告针对反诉答辩称：1.被答辩人的反诉与本诉的当事人不同，也不是基于相同的事实，属于不同的法律关系，与本诉的诉讼请求之间没有因果关系，与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联，应当裁定不予受理。2.被答辩人的反诉已严重超过诉讼时效，应当依法驳回其反诉请求。根据被答辩人提供的《深圳市房屋租赁合同书》证明，该合同是2010年4月16日签订的，租赁期限为2010年3月20日至2011年3月20日，租金支付的时间是每月10日前。无论是租赁期限还是支付租金时间至今均达8年以上之久，早已远远超过二年或者三年的法定诉讼时效，应当依法驳回其反诉请求。3.被答辩人据以提出反诉的《深圳市房屋租赁合同书》与答辩人无关，其所称的租赁事实不存在。《深圳市房屋租赁合同书》的出租方（甲方）是姜清，承租方（乙方）是张彦博，与答辩人无关。被答辩人所称的租赁事实根本不存在。经审理查明如下事实：被告钟鹏飞系被告钟立志与被告姜清之子，三被告系涉案深圳市龙华区西头新村B区31号房屋的业主。原告深圳市新丰物业管理有限公司于2010年5月24日登记成立，成立当天进驻涉案小区，为涉案小区提供物业管理服务。2010年7月6日，深圳市宝安区民治街道西头新村业主委员会在开会时作出如下决议：决定于2010年7月20日进行“新丰物业公司”按有关程序正式挂牌、运作、依法管理，业主委托管理手续可代签、后补签；“新丰物业公司”为一套领导班子，两块牌子，效益共享，责任共担；“新丰物业公司”之日常运作及决策须有业主委员会召开会议通过方可执行有关规定。业主委员会全体委员均在上述会议记录中签名，原告钟立志亦作为参会委员予以签名确认。2014年3月24日，西头新村业主管理办公室出具一份《西头新村业主委员会收款收据》，确认收到西头新村B区31栋业主支付2013年8月至12月共5个月的综合费1700元（340元/月×5个月）。另查，原告曾因三被告拖欠2014年7月至2016年12月31日的物业管理费10540元诉至深圳市宝安区人民法院，该院作出（2017）粤0306民初5597号民事判决支持原告的诉讼请求，三被告不服提起上诉，深圳市中级人民法院于2018年11月27日作出（2018）粤03民终18930号民事判决，维持原判。2010年4月16日，被告姜清与案外人张彦博签订《房屋租赁合同》，将深圳市宝安区民治街道上塘西头新村二区31栋101铺出租给张彦博使用。三被告主张将上述房屋出租给原告使用，但原告不予认可。以上事实，有西头新村业主委员会会议记录、收款收据、民事判决书、庭审笔录等在卷为证，本院予以认定。本院认为，虽然原告深圳市新丰物业管理有限公司不具备物业管理资质，与被告钟立志、姜清、钟鹏飞之间亦未签订物业管理合同，但原告作为涉案小区的物业管理单位，已经为涉案小区提供了物业服务，被告钟立志、姜清、钟鹏飞作为深圳市龙华区民治街道上芬西头新村B区31号房屋的业主，也已实际接受了原告提供的物业服务，故原告与三被告之间存在事实上的物业管理服务合同关系，三被告应向原告支付物业管理费。根据（2018）粤03民终18930号民事判决等生效判决认定的事实，三被告应按每月340元的标准向原告支付物业管理费。综上，三被告应向原告支付2017年2月1日至2019年5月31日的物业管理费9520元。原告主张按2018年1月12日业主大会表决授权收取三被告每日3‰的滞纳金，但三被告均不予认可，且业委会本身并无收取业主滞纳金的权利、原告亦未提供有效证据证明业委会的授权行为符合法律规定，故原告关于滞纳金的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。关于反诉，三被告主张原告使用了其房屋作为办公室、41个月未支付租金，但是仅提供了被告姜清与案外人张彦博签订的房屋租赁合同，而原告并非合同当事人，故三被告主张原告支付租金的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）钟立志、姜清、钟鹏飞于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）深圳市新丰物业管理有限公司支付9520元；二、驳回原告（反诉被告）深圳市新丰物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）钟立志、姜清、钟鹏飞的全部诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费72元，由原告（反诉被告）深圳市新丰物业管理有限公司负担22元，由被告（反诉原告）钟立志、姜清、钟鹏飞负担50元；反诉费207.5元，由被告（反诉原告）钟立志、姜清、钟鹏飞负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 黄  森  平二〇二〇年一月九日书记员 叶凌锋（兼）书记员 刘  莉  莎附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。