河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初6305号原告：赵亚超，女，汉族，1990年8月15日生，住南阳市宛城区。委托代理人：马元珏、河南汉景律师事务所律师，特别授权。被告：刘兴乐，男，汉族，1987年5月12日生，现住南阳市。被告：翟连娟，女，汉族，1979年12月4日生，住南阳市。原告赵亚超诉被告刘兴乐、翟连娟案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2019年8月2日诉至本院，同日本院作出受理决定。在法律规定的期限内依法向被告送达相关法律手续，并依法组成合议庭，于2019年10月24日公开开庭进行了审理；原告赵亚超及委托代理人马元珏、被告刘兴乐到庭参加诉讼；被告翟连娟经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵亚超诉称：原告对案涉房产具有合法所有权。一、原告在2018年4月17日已与翟连娟、梁冠强依法签订了房屋买卖合同，该合同合法有效；1、本案中房屋买卖协议客观存在并实际履行；2018年4月17日原告（乙方）与翟连娟、梁冠强（甲方）签订房屋买卖合同，约定购买翟连娟、梁冠强名下位于南阳市宛城区××东××楼××单元××房产，付款方式为分期付款，原告支付首付款后被告翟连娟准备好该房屋全部购房手续及收款收据等，到南阳市公证处将该房屋全权委托到乙方名下或乙方指定人员赵亚超婆婆名下，并将全部手续交于乙方，因该房屋尚未办理不动产证，之后该物业所产生的后期费用均由乙方支付与甲方无关。另该房屋相关后期手续办理中如需翟连娟协调到场的翟连娟应积极配合。协议签订后原告按照合同约定向翟连娟支付房款并实际支付剩余银行按揭贷款，双方也到公证处办理了委托领取房产证及过户的委托公证手续；2、本案中《房屋买卖协议》合法有效，并无法定无效情形；根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条亦规定，抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。但《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条也规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效，即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效，本案中，原告与翟连娟在《房屋买卖协议》中约定原告继续支付本案涉房屋的银行按揭贷款，该约定既保障了抵押权人的利益，也不妨害抵押人和受让房屋的第三人的利益，因此本案中原告与翟连娟签订的房屋买卖合同合法有效。二、原告在2018年4月23日至今，一直合法占有该房产；2018年4月23日，被告翟连娟就将标的房产交付原告，被告翟连娟称另有一套房屋在装修，需要在房屋继续居住两个月，到时候将房屋中的组合布艺沙发（买时价值1万元），赠与原告，作为继续居住两个月的补偿，原告同意，后原告于2018年7月18日搬家入住；三、原告已经按照合同约定支付首付款46.6万元，按期归还剩余银行贷款，并愿意按照规定遵照法院指示一次性支付剩余房款；1、原告在2018年4月17日签订房屋买卖合同当天向被告翟连娟支付购房定金3万元（微信×××万元，现金1.6万元）房款；2、2018年4月23日在南阳市翟连娟经营的“百川品汇服装店”内，原告向被告支付房款42万元（微信转账2万元，原告丈夫李道品向翟连娟微信转账1万元，银行转账33万元，通过翟连娟店内POS机刷卡转账5万元，支付现金1万元）；3、因总房价77万元，被告翟连娟称银行贷款30万元，后经核实银行贷款为30.4万元，因此原告仅需支付翟连娟46.6万元，原告于2018年7月18日向被告翟连娟支付剩余1.6万元购房款，至此原告已经按照合同约定支付全部购房款；4、截止本案起诉之日，自2018年5月至今原告已经归还房贷14个月；5、依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿；原告也愿意按照法院指示一次性支付剩余购房款。四、涉案房产未能及时过户是因为该房屋自始未办理初始登记，后被法院查封，原告对未能办理过户手续并不存在过错；1、原告与丈夫李道品于2011年按照农村习俗办理婚礼，婚后二人在南阳打工，一直租房居住，经过多年打拼在小有积蓄（为购买本案房产还向亲戚借款十余万元），考虑到给孩子一个安定的环境，以及二人也需要有一个家的情况，原告与丈夫几乎跑遍南阳城区的房产中介，并在看了许多房子均不满意，在找到南阳市淯恒房地产经纪有限公司后，南阳市淯恒房地产经纪有限公司向原告推荐本案涉及房产，被告翟连娟及南阳市淯恒房地产经纪有限公司称网签备案房屋无法办理变更登记，都市春天小区几个月后就可以办理出不动产权利证书，到时提前还款解押后过户再重新办理贷款即可；在签订买卖合同时，原告就要求办理委托公证，在开发商通知领取不动产权利证书后由原告婆婆李春秋代翟连娟领取并代为办理过户手续，双方协商一致后签订书面买卖合同，并于2018年4月23日付款交房之日到南阳市智圣公证处办理了委托公证；但截止原告起诉之日，原告购买房产所在小区均未为任何业主办理房屋初始登记，因此至今无法办理过户登记；2、该房产自开发商出售后未能办理初始登记系未能办理过户的主要、直接原因，这是第一点；二是在2018年7月30日该房屋又被南阳市宛城区人民法院依照刘兴乐的申请予以查封，法院查封行为系翟连娟与刘兴乐债务纠纷引起，原告也不存在过错。因此，在原告与翟连娟签订房屋买卖协议时并不存在房屋被查封情形，原告与南阳市淯恒房地产经纪有限公司、翟连娟签订有效房屋买卖协议，并要求翟连娟出具委托公证书，在开发商办理初始登记后委托原告婆婆代为办理相关手续，只要开发商按照要求及时到南阳市不动产管理部门为翟连娟办理房屋初始，原告方可要求翟连娟协助办理过户，但本案中自始至终该房屋未办理初始登记，导致未能办理过户，并非原告造成，原告亦不存在过错。综上述所，在南阳市宛城区人民法院查封本案标的房产前的2018年4月17日，原告已经与翟连娟就案涉房产签订合法有效的书面买卖合同，在2018年4月23日实际接收该房屋，2018年7月18日入住该房产至今，且已按照合同约定期限支付46.6万购房款，并按照合同约定支付剩余贷款，因为都市春天未能为被告翟连娟办理房屋初始登记迟迟不能办理过户，原告不存在过错；且原告愿意按照法律规定，依据法院指示一次性支付剩余全部房款，符合最高人民法院关于审理执行异议案件二十八条之规定，特诉至法院，请求依法判令：1、不得执行位于南阳市××（××）东××楼××单元××房产；2、确认该房产归原告所有；3、依法判决本案的诉讼费用由被告翟连娟承担。原告赵亚超为支持其主张，向本院提交证据如下：第一组证据：原告身份证复印件、结婚证，用于证明原告赵亚超，具有完全民事行为能力，且系购房合同中买受人，李道品系原告丈夫。第二组证据：房地产买卖居间合同、补充协议、翟连娟身份证复印件及证明，1、房地产买卖居间合同，用于证明：一是原告2019年4月17日通过南阳市宛城区淯恒房地产经纪有限公司购买翟连娟位于南阳市宛城区范蠡路东段都市春天7号楼1单元2302室（备案合同编号11××82）的房产，三方签订房地产买卖居间合同的事实。二是翟连娟于2019年4月17日将其南阳市宛城区范蠡路东段都市春天7号楼1单元2302室（备案合同编号11××82）的房产出售给原告的事实。三是证明原告与翟连娟约定该组房产建筑面积134.69平方米，总价77万元整（包括产权面积大于合同面积3%以内翟连娟应向开发商补缴的差额款项），首付款470,000.00元，贷款300,000.元；2、补充协议、公证书，用于证明：一是原被告自愿签订房屋买卖协议，该协议内容合法有效；二是原告通过南阳淯恒房地产经纪有限公司了解并购买涉案房屋，作为一名非专业人士，出于对中介机构的信任，完成交易行为，主观上不存在过错；三是原告所购买翟连娟的房屋，自房屋建成后因开发商原因未能办理房产证，原告在签订买卖协议当天也要求翟连娟及丈夫为原告出具委托公证，委托原告亲属代为领取房产证，便于过户，因此未能办理过户并非原告原因引起，原告不存在过错的事实。四是房屋买卖协议中约定银行贷款30万元有误，实际银行剩余贷款为30.4万元，因此原告按照合同约定仅需支付46.6万元首付款（47万元减去银行贷款中未计算的4千元）。3、翟连娟身份证复印件及证明。用于证明：原告于2018年4月17日与被告翟连娟签订房屋买卖协议，原告于2018年4月23日合法接收并控制占有该房屋，被告刘兴乐于2018年7月31日申请对涉案房产采取查封措施，买卖在先，查封在后，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第一项关于在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同之规定。第三组证据：1、收据一份。用于证明2018年4月17日被告翟连娟收到原告购房定金3万元，2018年4月23日被告收到原告购房款42万元，共计45万元房款，剩余2万元房款未支付的事实。2、微信转账记录、银行流水。用于证明：（1）原告通过微信、现金向翟连娟支付45万元房款，用于购买南阳市宛城区范蠡东路都市春天7号楼1单元2302室（备案合同编号11××82）的房产，即被贵院裁定保全的房产。（2）因翟连娟实际欠银行贷款为30.4万元并非30万元，因此双方核对后，原告于2018年7月18日向被告翟连娟支付1.6万元首付款尾款，至此原告46.6万元首付款已经全部付清的事实。3、微信转账记录、支付宝还款记录、翟连娟中信银行6226901105724045房贷卡流水。用于证明：因开发商一直没有为翟连娟办理不动产证书，原告自2018年5月份起按照居间买卖协议及补充协议约定按期归还银行贷款的事实。4、证人证言两份。用于证明：证人马某系南阳市淯恒房地产经纪有限公司员工，2018年4月17日通过南阳市淯恒房地产经纪有限公司赵亚超与翟连娟签订房地产居间合同，赵亚超应当支付收款46.6万元。其中2018年4月17日上午支付定金3万元证人马某在场见证，2018年4月23日支付42万元房款证人马某，王红雨均在场见证，证明原告支付45万元房款的事实。本组证据综合证明方向：原告于2018年4月17日至2018年4月23日分别向被告翟连娟支付购房款共计46.6万元，并按照合同约定按期归还房屋贷款的事实，即原告已经按照合同约定支付部分购房款的事实，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第三项关于已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的规定。第四组证据：南阳市乐邦物业服务有限公司都市春天小区管理处证明一份、都市春天小区预付费购电收据。用于证明原告接收房屋后自行对房屋进行简单装修，购买家具于2018年7月18日到物业处办理入住手续，并在物业处办理变更登记；电费收据证实2018年7月25日用户赵亚超序号1728缴纳电费200.07元，赵亚超已经实际入住该小区的事实。符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第二条在人民法院查封之前已合法占有该不动产之规定。第五组证据：南阳市不动产管理中心查询结果单，用于证明原告名下无任何房屋，购买被告翟连娟的房屋系用来安家的唯一住房。第六组证据：录音一份、通话记录，用于证明因赵亚超持有一张翟连娟身份证办理的手机卡，2019年10月10日接到广发银行催收工作人员电话，通话中得知翟连娟贷款时留的联系人配偶，填写为刘兴乐，证明翟连娟与刘兴乐系男女朋友关系，双方存在恶意串通，侵占原告合法权益的事实。第七组证据：1.南阳市宛城区人民法院执行裁定书2019豫1302执异205号，用于证明2019年7月12日原告对执行标的提出执行异议，南阳市宛城区人民法院于2019年7月15日以《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第六项未依法领取权属证书为由驳回赵亚超的异议请求。2、南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初4228-2协助执行裁定书，用于证明刘兴乐于2018年7月30日申请人民法院裁定查封翟连娟涉案房产，查封在原告与翟连娟签订买卖之后。3、（2018）豫1302民初4228民事调解书，用于证明2018年8月2日刘兴乐与翟连娟就60万元借款事项经南阳市宛城区人民法院确认达成调解协议。第八组证据：合同信息备案摘要，用于证明原告购买的房产是翟连娟与梁冠强共有，被告翟连娟与梁冠强在签订补充协议后，办理委托公证手续，将合同摘要原件交付赵亚超，便于后期办理过户手续。被告刘兴乐辩称：1、申请法院对涉案房产去实地调查，要求原告提供房屋中介费发票，原告支付给翟连娟钱当天的转账记录。2、被告翟连娟在2018年4月之前处于离异状态，已经和房屋共有人梁冠强已经离婚，涉案房产为两人共有房产，翟连娟单方面与原告签订的房屋买卖协议不能成立。3、案涉房产翟连娟与其他人还签有买卖合同和公证书，证明翟连娟与多人多次签订购房协议，公证书。4、被告从2018年起诉翟连娟借款纠纷，翟连娟一直和被告协商，一直没有还被告钱。被告刘兴乐为支持其主张，向本院提交证据如下：翟连娟与他人签订的房屋的买卖合同公证书两份，用于证明被告翟连娟与原告以非法转移财产为目的签订的房屋买卖协议；翟连娟与李璐签订房屋买卖公证书是在2018年7月份，翟连娟将她的“云衣柜”转让给刘兴乐时，在她店里面放着，一直没有拿走。被告翟连娟在法定期间内未向本院提交答辩意见及证据。对原告赵亚超举证，被告刘兴乐发表质证意见如下：对原告所举第一组证据没有异议；对第二组证据房地产买卖居间合同有异议，2018年4月17日之前翟连娟与梁冠强已经离婚，翟连娟无权代表梁冠强签字。对补充协议书无异议，对身份证无异议，对两人结婚证真实性无异议；对证明方向有异议，在2017年4月23日前翟连娟和梁冠强已经办理离婚登记。对公证书有异议，对梁冠强签名有异议，因2017年梁冠强和翟连娟离婚之后，梁冠强就没有到过南阳。对翟连娟写的证明有异议，证明是翟连娟在共有人梁冠强不知道情的情况下单独写的，应视为无效。对第三组证据收据和银行转账流水有异议，微信转账不能证明收款人是翟连娟；银行转账流水是由多笔小额完成，不符合房屋买卖交易付款习惯；对收条是由翟连娟单独签的，没有共有人梁冠强签字，视为无效。对第四组证据有异议，从2018年5月17日到2018年9月19日均为微信转账，无法证明该款项是还房贷。对证人证言的真实性有异议，应该有南阳市育恒房地产经纪有限公司提交房产交易当天房产中介收费发票。对南阳市乐邦物业入住证明有异议，不能证明原告是在2018年7月18日入住的，因为出具证明时间日期是2019年1月3日；对缴纳电费收据无异议。对第五组证据无异议。对第六组证据有异议，广发银行客服说的是不敢确定刘兴乐和翟连娟是夫妻关系。对第七组证据执行裁定书、调解书无异议。对第八组证据无异议。对被告刘兴乐举证，原告赵亚超发表质证意见如下：对公证书真实性、合法性、关联性均有异议，对刘兴乐提交的李璐的公证书来源持异议，该份公证书房屋买卖合同形成时间是2018年8月15日，被告当庭多次确认是在2018年7月在翟连娟处的到该公证书，是相互矛盾，是虚假的陈述，印证了被告刘兴乐与翟连娟恶意串通的事实。对刘兴乐关于七里园乡房产公证书与本案没有关联性。通过原、被告的举证、质证，本院认证如下：对原告所举第一、五、七、八组证据被告刘兴乐无异议，本院予以认定。对原告所举第二组证据，被告刘兴乐对补充协议、身份证无异议；对结婚证的真实性无异议，本院予以认定；对证明方向有异议，但被告刘兴乐并未向本院提交证明翟连娟和梁冠强已经于2017年4月23日离婚的相关证据，故对该组证据的真实性本院予以认定；对其证明方向，将结合其他证据在评理时予以评析。对原告所举第三组证据，被告刘兴乐有异议，经核实，原告提交的银行卡转账流水可以证明有规律的转账实为个人贷款还款，且证人证言与房地产买卖居间合同相互印证，故对该组证据的真实性本院予以认定；对其证明方向，本院将在评理时予以评析。对原告所举第四组证据，被告刘兴乐对缴纳电费收据无异议，对南阳市乐邦物业入住证明有异议；对该组证据的真实性本院予以认定，对其证明方向，本院将在评理时予以评析。对原告所举第六组证据，被告刘兴乐有异议，本院认为，该组证据与本案对案外人所享有的民事权益是否能够足以排除强制执行无关联，故对该组证据本院不予认定。对被告刘兴乐所举证据，原告赵亚超对对公证书真实性、合法性、关联性均有异议，因翟连娟和刘兴乐的房屋买卖协议公证与本案没有关联，本院不予认定。被告翟连娟经本院传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为其放弃对原、被告所举证据的质证权利。通过原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，确认事实如下：2018年4月17日，赵亚超通过南阳市淯恒房地产经纪有限公司与翟连娟签订了房地产买卖居间合同一份，主要内容为：售房人：翟连娟，（以下简称甲方），购房人：赵亚超，（以下简称乙方），经纪方：南阳市淯恒房地产经纪有限公司（以下简称丙方）……第一条：甲、乙双方委托丙方促成订立的房产买卖合同标的是：位于南阳市宛城区××路（现××路）××楼××单元××室的房产；所有权人：翟连娟；共有人：梁冠强；宛房权证号：备案号11××82；建筑面积：134.69㎡。……第二条：（1、）……。（2）是/否存在抵押（是），如存在抵押，甲方保证在过户前注销抵押登记，提前还贷余额由甲方支付。（3）是/否存在出租（否）。……第三条：1、甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币大写柒拾柒万元整（小写：￥770000），该房屋房产证、土地证过户、税费、评估、贷款等一切正常费用由乙方承担（如房屋存在继承与赠与所产生的费用由甲方承担）。本合同履行期间因政府政策调整新增税费按政策规定承担……。2、……。3、甲方在上述成交价内交给乙方的家具、家电包括：三个挂机空调及室内不可移动东西、沙发。……乙方须向丙方交纳中介佣金：人民币大写壹万元整（小写￥10000）……。第四条：……。第五条：1、定金约定：乙方于2018年4月17日交付购房定金人民币大写伍万元整（小写￥50000）定金收取方式为由甲方直接收取；2、付款约定：（1）甲乙双方协商并同意，本合同成交价格人民币大写：柒拾柒万元整（小写￥770000），按揭付款，总房款人民币大写：柒拾柒万元整（小写￥770000），首付款人民币大写肆拾柒万元整（小写￥470000），贷款人民币大写：叁拾万元整（小写￥300000）……。3、……。4、交房约定：（1）甲方应在收到首付款腾空房屋，并与乙方进行交接。若约定付清全款当天未交房，则暂留交房保证金人民币大写：贰万元整（小写￥20000）存于丙方，待交房时结清全款。……。附补充协议1份……甲方（签字）翟连娟（按手印），代理人：梁冠强（按手印），代签人：翟连娟。乙方（签字）：赵亚超（按手印）。丙方（盖章）：加盖南阳市淯恒房地产经纪有限公司合同专用章，经纪人：马珏。签订时间：2018年4月17日。补充协议主要内容：1、经双方友好协商此房成交价为人民币大写柒拾柒万元整。因该物业尚未办理出一手房不动产证，现该物业正在房管局备案中，该物业甲方正在中信银行抵押按揭，贷款人民币剩余本金大写叁拾万零肆仟元整，贷款年限为30年。经甲乙双方同意签订本合同公证委托当天乙方支付给甲方购房首付款人民币47万元整（首付款人民币大写肆拾柒万元整）。付给甲方肆拾柒万元首付款包含甲方已缴部分后期费用以实际收款收据为准，剩余贷款自今日起由乙方按照甲方每月月供（每月日期按时还款）贷款额还款，如因乙方原因未按时还款影响甲方信用或叁个月连续未按时还款，甲方有权收回房屋首付款不予退还。2、甲方收到乙方购房首付款人民币肆拾柒万元整当天，甲方准备好该房屋全部购房手续及收款收据等，到南阳市公证处将该房屋全权委托到乙方名下或乙方指定人员名下，并将全部手续交于乙方，因该房屋尚未办理不动产证，之后该物业所产生的后期费用均有乙方支付与甲方无关，另该房屋相关后期手续办理中如需甲方协调到场的甲方应积极配合，本合同在相关手续履行中因任何一方毁约的不买或不卖的需要支付对方总房款30%作为赔偿违约金。3、甲乙双方交房约定，甲方在2018年7月31日前搬走，暂留贰万元整作为交房保证金，保证金由丙方（中介方）保管。甲方（签字）翟连娟（按手印），梁冠强（按手印）。乙方（签字）：赵亚超（按手印）。丙方（盖章）：加盖南阳市淯恒房地产经纪有限公司合同专用章，经纪人：马珏。当天，赵亚超向翟连娟支付定金3万元，其中微信转账×××万元，现金1.6万元。2018年4月23日，翟连娟和梁冠强到南阳市智圣公证处办理了（2018）豫宛智证内民字第709号公证书，主要内容为：委托李春秋代为办理位于南阳市天山路东段都市春天7号楼1单元23层2302房的按揭贷款、提前还款、解除抵押、领取相关合同及不动产抵押证明等与上述委托事项相关的一切权益。受托人李春秋在办理上述事宜中所签署的一切法律文书及所实施的法律行为，我们均与认可。委托期限：自即日起至办完上述委托事宜为止。受托人李春秋无转委托权。委托人：翟连娟，梁冠强，并按了手印。公证员：孙玉平，加盖有河南省南阳市智圣公证处公章。当日，原告赵亚超向被告翟连娟支付42万元房款，其中现金1万元，微信转账3万元（2万元由原告支付，1万元由原告丈夫李道品转至翟连娟微信账户），银行转账33万元，在翟连娟店内POS机刷款转账5万元，共计42万元，加上2018年4月17日支付的定金，被告翟连娟向原告出具收到原告购房款45万元整，剩余房款2万元。被告翟连娟于2018年4月23日向出具收条一份，内容为：今收到赵亚超购买宛城区天山路东段7号楼1单元2302室的房款肆拾伍万元（￥450000），余款贰万元整（￥20000），于2018年7月31日前付清。收款人：翟连娟，2018年4月23日。2018年7月18日，原告赵亚超向被告翟连娟微信转账支付1.6万元首付款尾款，同日，被告翟连娟出具收条一份，内容为：今收到赵亚超购买都市春天7号楼2302剩余全部购房款壹万陆仟元整（￥16000）。收款人：翟连娟，2018年7月18日。至此，原告赵亚超向被告共转账46.6万元购房首付款款。原告赵亚超于2018年5月19日起定期有规律的向翟连娟微信及还贷账户转账，具体如下：2018年5月19日原告赵亚超向被告翟连娟微信支付5月份房贷1917元，2018年6月19日原告赵亚超向被告翟连娟微信支付月供1986元，2018年7月19日原告赵亚超向被告翟连娟微信支付1919元月供，2018年8月18日，原告赵亚超向被告翟连娟微信支付1916元月供，2018年9月19日原告赵亚超向被告翟连娟微信支付1917元月供，2018年10月19日原告赵亚超向翟连娟中信银行房贷卡（尾号4045）存入2000元月供，2018年11月19日原告赵亚超通过支付宝向被告翟连娟的中信银行房贷卡（尾号4045）转入1900元，2018年12月20日原告赵亚超通过支付宝向被告翟连娟的中信银行房贷卡（尾号4045）转入1916元，2019年1月19日原告赵亚超通过支付宝向被告翟连娟的中信银行房贷卡（尾号4045）转入1916元，2019年2月19日原告赵亚超通过支付宝向被告翟连娟的中信银行房贷卡（尾号4045）转入1917元，2019年3月20日原告赵亚超通过支付宝向被告翟连娟的中信银行房贷卡（尾号4045）转入1917元，2019年4月19日原告赵亚超通过支付宝向被告翟连娟的中信银行房贷卡（尾号4045）转入1917元，2019年5月20日原告赵亚超通过支付宝向被告翟连娟的中信银行房贷卡（尾号4045）转入1917元，2019年6月20日原告赵亚超通过支付宝向被告翟连娟的中信银行房贷卡（尾号4045）转入1920元，2019年7月19日原告赵亚超通过支付宝向被告翟连娟的中信银行房贷卡（尾号4045）转入1918元；2019年8月20日原告赵亚超通过支付宝向被告翟连娟的中信银行房贷卡（尾号4045）转入1917元，2019年9月19日原告赵亚超通过支付宝向被告翟连娟的中信银行房贷卡（尾号4045）转入1918元，2019年10月19日原告赵亚超通过支付宝向被告翟连娟的中信银行房贷卡（尾号4045）转入1917元。2018年7月25日，以赵亚超为用户名缴纳了都市春天小区电费200.7元。2019年1月3日，南阳市乐邦物业服务有限公司都市春天小区管理处出具证明一份，内容为：兹证明赵亚超身份证号411329199008151688现居住都市春天小区7号1单元2302室。因办理房屋买卖于2018年7月18日入住，特此证明。并加盖有南阳市乐邦物业服务有限公司都市春天小区管理处公章。另查明，刘兴乐与翟连娟民间借贷纠纷一案，审理过程中，本院于2018年7月27日作出（2018）豫1302民初4288-1号民事裁定书及（2018）豫1302民初4288-2号协助执行裁定书，查封翟连娟所有的位于南阳市宛城区××东××楼××单元××房产（产权证号：11××82）一处。2018年8月2日本院作出（2018）豫1302民初4288号民事调解书：一、被告翟连娟于2018年11月30日之前偿还刘兴乐本金300000元及以600000元为本金自借款之日至2018年11月30日的全部利息（利息按借条约定给付）。二、余下的借款被告翟连娟自2018年12月起每月偿还刘兴乐本金30000元及3000元利息至款全部付清之日止。调解书生效后，翟连娟未按期履行调解书所确定的给付义务，刘兴乐于2019年1月18日申请法院强制执行。赵亚超于2019年7月12日对执行标的提出书面异议，本院于2019年7月15日作出（2019）豫1302执异205号执行裁定书，裁定驳回赵亚超的异议请求。赵亚超不服，于2019年8月2日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，翟连娟和梁冠强系夫妻关系，位于南阳市宛城区天山路（范鑫路）东段7号楼1单元23层2302室房产合同信息备案的买受人为翟连娟，梁冠强为共有人。赵亚超和翟连娟签订的房地产买卖居间合同中约定银行贷款300000元有误，实际银行剩余贷款为30.4万元。再查明，赵亚超和李道品系夫妻关系。2019年9月26日，南阳市不动产登记（房产）资料查询结果证明显示，截止2019年9月26日，赵亚超及家庭成员现名下拥有的房屋登记记录为零。本院认为：参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，根据原告提交的证据显示，原告赵亚超于2018年4月17日与被告翟连娟、南阳市淯恒房地产经纪有限公司签订了房地产买卖居间合同，早于本院查封案涉房产的时间2018年7月27日；尽管案涉房屋是被告翟连娟通过抵押贷款的方式购买的，原告赵亚超和被告翟连娟签订房地产买卖居间合同时，仍余300000元（实际余304000元）贷款未偿还，即案涉房屋属于抵押物。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意，其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。本案中，原告赵亚超与被告翟连娟在房地产买卖居间合同中约定原告继续支付案涉房屋的银行按揭贷款，该约定既保障了抵押权人的利益，也不妨害抵押人和受让房屋的第三人的利益，因此本案中原告与翟连娟签订的房屋买卖合同合法有效，即原告赵亚超在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，根据都市春天小区预付费购电收据和南阳市乐邦物业服务有限公司都市春天小区管理处出具的证明，均可证明原告赵亚超于2018年7月27日前占有案涉房产的事实，即原告赵亚超在人民法院查封之前已合法占有该不动产。再次，赵亚超已经按照合同约定向被告翟连娟支付466000元房款，且有转账凭证、微信转账流水、证人证言、被告翟连娟的收条予以证实，并按照约定每月通过微信、中国农业银行卡（尾号2370）、支付宝等向被告翟连娟的中信银行房贷卡归还房贷，即使在开发商为翟连娟办理不动产产权登记证书后，按照合同办理过户，原告赵亚超也仅需要向中信银行一次性提前归还贷款本息，并不能增加被告翟连娟的财产及还款能力，不存在将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，因为要用来先归还被告翟连娟向中信银行的房屋按揭贷款，因此可以视为翟连娟已经全部履行合同义务支付全部购房款。最后，房屋未过户是由于开发商未为业主办理预告登记且被告翟连娟用该房产所抵押的贷款未付清,致使过户手续不能办理,并非原告赵亚超主观原因造成,故不能认定为原告赵亚超因自身原因未办理过户登记。综上所述，原告赵亚超的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即原告赵亚超所提交的证据足以证明其享有排除人民法院强制执行的民事权益。原告赵亚超请求确认位于南阳市××路××楼××单元××房产归其所有，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于南阳市宛城区范鑫路东段7号楼1单元23层2××2号房产。案件受理费11500元，由被告刘兴乐、翟连娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  高立伟人民陪审员  叶 涛人民陪审员  王书浩二〇二〇年一月十七日书 记 员  宋子杰