广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申8894号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：张金成，男，1962年4月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：佛山市南海区丹灶镇西城经济联合社。住所地：广东省佛山市南海区丹灶镇西城村。负责人：谭国樑。委托诉讼代理人：陈达成，广东东达昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹洁莹，广东东达昊律师事务所律师。张金成因与佛山市南海区丹灶镇西城经济联合社（以下简称西城经济社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市中级人民法院（2019）粤06民终4771号民事判决，向本院申请再审。本院审查再审申请期间，西城经济社亦不服上述二审判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。张金成申请再审称，（一）西城经济社应按案涉土地上盖建筑物及供水供电配套设施评估的现时价值（剩余价值）支付款项6155280元。（二）一、二审判决仅按照评估价的20%补偿，缺乏定案依据。1.一、二审判决随意酌定20%的补偿款，实际上是西城经济社无偿占有张金成80%的现时价值财产；2.一、二审判决认为张金成在租赁期间使用上盖建筑物及配套设施，已收回建筑物及配套设施的大部分价值，上述认定缺乏事实和法律依据，张金成的投资、使用损益与案涉土地上盖建筑物及供水供电配套设施的现时价值没有直接或间接关联；3.在双方没有明确约定、法律也没有明确规定上盖建筑物归属的情况下，一、二审判决酌定西城经济社以20%的补偿款占有张金成100%价值的财产，有失公平；4.张金成的反诉未超出第三方评估机构的评估价值。（三）西城经济社应退回张金成预交的测绘费及评估费。（四）张金成不应向西城经济社支付管理费及垃圾清运费，合同期满后，西城经济社没有任何依据继续为张金成提供与案涉土地相关的配套服务，并从2017年1月至今已全面停止相关管理及配套服务。（五）西城经济社应退回张金成预交的原审案件受理费27443.48元。（六）西城经济社协同并以“佛山市南海区国土城建和水务局”的名义，以公权力打压张金成，对张金成非常不公平，妨碍司法公正。综上，请求再审本案，改判西城经济社应按案涉土地上盖建筑物及供水供电配套设施评估的现时价值（剩余价值）支付款项6155280元，退回测绘费、评估费、管理费及垃圾清运费给张金成，本案全部诉讼费用由西城经济社承担。本院审查本案进行听证时，张金成更改其第一项再审请求为按全新重置价格计算案涉土地上盖建筑物及供水供电配套设施的补偿款。西城经济社提交意见称，（一）张金成主张西城经济社承担案涉土地上盖建筑物及配套设施的现时价值6155280元，没有事实和法律依据。1.地上建筑物的建设与投资属于承租人的经营风险，应由承租人承担。张金成在租赁期内对案涉土地享有了占有、使用、收益等权利，同时利用所建厂房进行生产经营，其合同目的已经实现，留下的建筑物也不具备任何价值。2.案涉地上建筑物属于违法建设，被相关职能部门责令拆除，张金成就其违法建设请求补偿没有事实和法律依据。3.广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对案涉建筑物的现时价值作评估的前提是作为合法建筑，并参照合法建筑的价值标准进行评估，但案涉建筑物实为违法建设，因此《评估报告》与本案不具有关联。4.西城经济社作为出租方，仅为张金成提供土地及配套服务设施，原审判决其向张金成支付20%评估价的补偿款，无任何依据。（二）张金成要求西城经济社承担测绘费、评估费，无任何依据。（三）张金成拒绝支付管理费及垃圾清理费，无事实与法律依据。案涉土地属于西城经济社集体资产，西城经济社必然对案涉土地进行管理，张金成的主张没有依据。（四）张金成要求西城经济社承担本次再审及一审案件受理费，无任何依据。（五）张金成称西城经济社协同并以公权力名义对其进行打压，属妄自猜测，无任何依据。综上，请求驳回张金成的再审请求。西城经济社申请再审称，（一）一、二审判决根据公平原则判决其需向张金成支付案涉土地上盖建筑物及配套设施价值20%的补偿款1231056元，属事实不清、适用法律不当。1.案涉建筑物属于违法建设，已被相关行政部门责令拆除，无任何使用价值。2.案涉建筑物应依据《土地管理法》《城乡规划法》《广东省城乡规划条例》进行处理，一、二审判决认定西城经济社支付补偿款，无任何法律依据。3.西城经济社作为出租方，仅为张金成提供土地及配套服务设施。4.根据案涉两份《租用土地合同》的约定，西城经济社在合同期间获得的租金收益仅为582113.7元，而案涉建筑物在《佛山市南海区“三旧”改造协调领导小组关于认定丹灶镇西城伏水坡旧厂房改造等五个城市更新项目及批准改造方案的通知》中被列为“不涉及拆迁补偿资金”的范围，西城经济社也不会因此获得任何收益。5.广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对案涉建筑物的现时价值作评估的前提是作为合法建筑，并参照合法建筑的价值标准进行评估，但案涉建筑物实为违法建设，因此《评估报告》不能作为定案依据。（二）西城经济社主张张金成支付2017年1月至2017年3月的土地使用费84483元及自2017年4月1日起至张金成实际返还土地之日止按每月28161元计算使用费，有事实和法律依据。1.由于当年土地价格较低，案涉租赁合同约定的租金符合当时的价格水平，合同届满后，不能当然适用合同约定。2.根据《丹灶镇劳边股份合作社“门口田”地段集体建设用地租赁竞投项目成交公告》《南海区丹灶镇上安村南约股份合作经济社土地竞投租赁成交公告》《南海日本中小企工业园区3-7厂房租赁项目成交信息》《南海区丹灶镇土地资源开发公司集体建设用地招租竞价项目成交信息》等显示，现丹灶镇工业用地的土地租赁标准远高于原审判决认定的1.05元/月/平方米。3.案涉租赁合同签订时间距今超过15年，继续以合同标准计算土地使用费，有违公平原则。（三）一、二审判决认定事实不清、适用法律错误，应依法改判，并由张金成承担本案一、二审受理费。综上，请求再审本案，撤销一、二审判决关于土地使用费、建筑物及配套设施补偿款的判项，改判张金成按西城经济社一审诉请标准支付土地使用费，驳回张金成的全部反诉请求，本案全部诉讼费用由张金成承担。张金成提交意见称，西城经济社提出的事实和理由均无依据。本院再审审查期间，西城经济社向本院提交新证据如下：1.佛山市南海区城市管理和综合执法局于2019年6月25日作出的南城管拆决〔2019〕0048005号《责令限期拆除决定书》复印件、2019年8月20日作出的南城管拆决〔2019〕0048009号《责令限期拆除决定书》复印件，拟证明部分案涉建筑物被认定为“无法采取改正措施消除影响的情形”，属违法建筑物，已被责令限期拆除；2.佛山市南海区国土城建和水务局作出的南城管责改通〔2019〕0115167号《责令限期改正通知书》复印件，拟证明案涉建筑物因未在城管部门指定期限内整改，属于限期内依法拆除的违法建筑物；3.南海区丹灶镇上安村南约股份合作经济社土地竞投租赁成交公告、南海日本中小企业工业园区3-7厂房租赁项目成交信息、丹灶镇劳边股份合作社“门口田”地段集体建设用地租赁竞投项目成交公告、南海区丹灶镇土地资源开发公司集体建设用地招租竞价项目成交信息、丹灶镇西城村丽山股份合作经济社集体建设用地租赁竞投项目竞价公告、佛山市南海区丹灶镇石联村石西股份合作经济社集体建设用地租赁竞投项目竞投与成交信息、南海区丹灶镇南沙经济联合社“江沥”地段集体建设用地租赁竞投项目竞投与成交信息，拟证明2016-2018年佛山市南海区丹灶镇的农村集体建设土地租赁竞投项目报价普遍高于二审判决认定的1.05元/月/平方米；4.编号为集用（2012）0500513、集用（2012）0500512的不动产登记信息查询结果，拟证明案涉土地用途在变更前后均为工业用地。张金成质证认为：1.对于两份《责令限期拆除决定书》，真实性无异议，但是上述决定书由佛山市南海区城市管理和综合执法局出具，其上级部门是佛山市南海区国土城建和水务局，应以后者2019年5月24日出具的《责令限期改正通知书》为准，该通知书未指出案涉建筑是违法建筑；2.对于《责令限期改正通知书》，真实性无异议，但该通知书是无效的，该通知书要求到规划部门补办相关手续，但租赁合同已期满，张金成办不了手续；3.对于成交公告，不认可真实性，未标注工业用途，且地块位置虽属丹灶镇，但与案涉土地位置不同，没有参考价值；4.案涉土地于2012年12月6日才取得土地合法用途和使用权，此前没有任何土地合法用途和使用权，西城经济社用该违法土地招商引资是诈骗行为，应承担张金成的全部损失。本院经审查认为，本案系民事再审申请审查案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本院对再审申请人张金成、西城经济社主张的再审事由进行审查。（一）关于案涉土地上盖建筑物的性质。根据西城经济社申请再审提交的《责令限期拆除决定书》等新证据，案涉土地部分上盖建筑物已被认定为违法建设并被责令限期拆除，张金成亦确认上述建筑物未取得建设工程规划许可证。因此，在案涉租赁合同没有明确约定合同期满后案涉土地上盖建筑物及配套设施的归属且西城经济社亦明确表示拒收的情况下，一、二审法院未查清案涉土地上盖建筑物的性质，判决西城经济社按照案涉土地上盖建筑物及配套设施市场价值的20%支付补偿款给张金成，存在不当。（二）关于案涉土地上盖建筑物及配套设施评估的问题。根据一、二审查明的事实，案涉土地上盖建筑物及配套设施自合同签订以来已使用多年，且案涉租赁合同期限已届满，一、二审法院委托相关评估机构按照合法建筑的市场价值进行评估，未考虑到被评估对象存在价值折旧、贬损及摊销等情形，处理欠妥。（三）关于本案的实体处理。按照双方签订租赁合同约定的租金标准，西城经济社申请再审主张其在合同期间获得的租金收益仅为582113.7元，而一、二审法院酌定西城经济社按土地上盖建筑物市场价值评估的20%支付给张金成的补偿款已达1231056元，远远超过西城经济社根据两份案涉租赁合同所获得的租金收益。上述处理是否造成了双方当事人之间的利益失衡，再审应在查明案涉土地上盖建筑物性质等相关事实的基础上，结合公平原则对本案作出妥善处理。综上所述，西城经济社的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）（二）（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：一、指令广东省佛山市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长 赵 虹审判员 赖尚斌审判员 王 凯二〇二〇年一月十日法官助理钟蕾书记员苏惠如