成都市成华区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0108执异328号 异议人（被执行人）：丁朝伦，男，汉族，1963年6月5日出生，住重庆市璧山县。 异议人（被执行人）：侯友芬，女，汉族，1963年10月15日出生，住重庆市璧山县。 委托诉讼代理人：丁朝伦（侯友芬之夫），住重庆市璧山县。 申请执行人：成都农村商业银行股份有限公司园艺支行，住所地成都市成华区双荆路308号。 负责人：李靖。 被执行人：田基发，男，汉族，1970年11月19日出生，住重庆市璧山县。 被执行人：丁朝凤，女，汉族，1969年11月16日出生，住重庆市璧山县。 被执行人：田得暘，男，汉族，1993年7月19日出生，住重庆市璧山区。 被执行人：侯友才，男，汉族，1968年9月13日出生，住重庆市铜梁县。 被执行人：成都天鹅实业有限责任公司，住所地成都市金牛区金牛乡涧漕河村。 法定代表人：田贵伦。 在本院执行成都农村商业银行股份有限公司园艺支行（以下简称农商行园艺支行）与田基发、丁朝凤、田得暘、丁朝伦、侯友芬、侯友才、成都天鹅实业有限责任公司（以下简称天鹅公司）金融借款合同纠纷一案中，执行案号：（2018）川0108执1417号，异议人丁朝伦、侯友芬对本院评估其名下房屋不服，于2019年10月28日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人丁朝伦、侯友芬称，一、评估机构的评估程序严重违法。根据最高人民法院关于委托评估、拍卖工作的若干规定，拟拍卖的财产应当由法院公开进行，随即确定，委托参与评估、拍卖的机构。本案中，本院（2018）成华法技委第330号司法评估委托书第二条规定：受委托机构从接受委托起30日内完成评估。即法定时间应从2018年12月17日算起至2019年1月16日止的30天内出具司法鉴定评估报告书，但是估价报告书出具时间是2019年1月31日，超期15天。且在评估鉴定过程中，司法鉴定评估师并未亲自到达现场进行勘验、制作现场勘验笔录让现场人员签字确认。异议人没有到达现场。二、四川天衡房地产评估有限公司只有评估资格，没有鉴定资格。估价报告书上，司法鉴定签字人没有提供：房地产估价司法鉴定、土地估价司法鉴定、资产评估司法鉴定执业资格证书，估价报告书签字的注册房地产估价师和注册房地产司法鉴定估价师不符合法定资格条件，因此其出具的评估报告书应当无效。参加川天衡房评（2019）字第01-12号房地产司法鉴定估价报告书上签字的房地产估价师（王传淑，注册号：××；王德华，注册号：××）只提供了注册房地产估价师资格证书复印件，而未提供中华人民共和国司法部颁发的房地产估价司法鉴定土地估价司法鉴定师资格证书，违反根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第4条、第5条的要求，不具备房地产土地司法鉴定人资格。三、漏评和错评项目严重。估价报告书中采用的估值法不合理，造成被鉴定评估对象价值严重贬值。该估价报告书称用的是估价方法为：比较法、收益法，司法鉴定估价人员并未前往现场实地勘察装修、装饰，在缺乏《房屋租赁合同》、房屋产权证和国有土地使用权证、司法鉴定估价对象现场照片、关于周边市场价格信息数据等资料的情况下，估价结论无法体现该机构对周边地产价值判断的依据。该报告亦在第3页第4条特别提示：若与实际情况不符，本次估价结果无效，应进行调整或重新评估。综上，四川天衡房地产评估有限公司作出的川天衡房评（2019）字第01-12号评估报告书，评估程序违法、估价人员的严重失职，评估机构的虚假评估，使得被评估对象价值严重贬损，严重损害了异议人的合法利益。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条、民事诉讼法解释第四百八十九条之规定，提出本案异议请求。请求：1.依法批准四川省房地产评估协会司法鉴定专家委员会对四川天衡房地产评估有限公司川天衡房评（2019）字第01-12号房地产司法鉴定评估报告交由专家委员会进行专业技术鉴定评审，并出具鉴定评审报告；2.请求本院依法撤销川天衡房评（2019）字第01-12号房地产司法鉴定估价报告，重新挑选评估公司进行评估。 本院查明，因农商行园艺支行与田基发、丁朝凤、田得暘、丁朝伦、侯友芬、侯友才、天鹅公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月4日作出（2017）川0108民初1316号《民事判决书》，判决：一、田基发、丁朝凤、田得暘于判决生效之日起十日内向农商行园艺支行偿还借款本金4900000元，并支付从2016年11月24日起至本金实际付清时止的逾期利息（计算方法为：以本金4900000为基数，按年利率11.4%计算罚息；以所欠罚息为基数，以年利率11．4%按月分段计算复利；以上逾期利息总计限于以本金4900000元为基数，按年利率24%计算的金额以内）；二、农商行园艺支行对丁朝伦、侯友芬名下的位于金牛区房屋（成房他权字第××号），金牛区××房屋（成房他权字第××号），金牛区××房屋（成房他权字第××号），金牛区房屋（成房他权字第××号）……在抵押权范围内享有优先受偿权；三、丁朝伦、侯友芬、侯友才、天鹅公司对田基发、丁朝凤、田得暘的上述支付义务向农商行园艺支行承担连带清偿责任。该民事判决书生效后，农商行园艺支行向本院申请执行，2018年5月3日，本院以（2018）川0108执1417号予以受理。同年5月7日，本院向田基发、丁朝凤、田得暘、丁朝伦、侯友芬、侯友才、天鹅公司作出（2018）川0108执1417号《执行通知书》。同年5月21日，本院作出（2018）川0108执1417号《执行裁定书》，查封了丁朝伦、侯友芬名下共有的位于成都市金牛区房屋（权××）、××号房屋（权××）、附53号1楼商业用房（权××）（前述三套房屋以下简称案涉房屋）。同年7月12日，本院作出（2018）川0108执1417号《拍卖房屋公告》，拟拍卖案涉房屋。后本院依法委托评估拍卖，并作出裁定将案涉房屋过户给买受人。后丁朝伦、侯友芬于2019年10月28日向本院提出书面执行异议。 2018年12月17日，本院向四川天衡房地产评估有限公司（以下简称天衡公司）出具《司法评估委托书》，委托该公司对案涉房屋进行评估，期限自委托机构接受委托起30日内。因丁朝伦、侯友芬拒不配合评估工作，室内评估存在障碍，本院向天衡公司出具《补充评估函》，委托天衡公司对成都市金牛区房屋（权××）、××号房屋（权××）进行符合一般居住要求的普通装修进行评估。2019年1月31日，天衡公司向本院出具川天衡房评［2019］字第01-12号估价报告书，估价对象为案涉房屋，价值时间点为2018年12月24日，价值类型为市场价值，估价方法为比较法、收益法，估价结果为：成都市金牛区××号（权××）房屋建筑面积123.46平方米，评估单价13482元／平方米，总价166.45万元；成都市金牛区（权××）房屋建筑面积123.43平方米，评估单价13482元／平方米，总价166.41万元；成都市金牛区（权××）商业用房建筑面积45.2平方米，评估单价20346元／平方米，总价91.96万元；上述估价对象建筑面积共计292.09平方米，总价合计4248200元。该报告使用期限为一年。报告中载明的实地查勘期为2018年12月24日，并在“特别提示”中载明：“……2、由于受客观条件限制，估价人员未能进入估价对象成都市金牛区××号、××号室内，但进入了与估价对象同一小区、同一栋楼、同一单元、不同楼层的相同户型进行了查勘，估价对象室内均为3室2厅1厨2卫，根据相关当事人描述，两套房屋现已打通使用；本次评估根据法院《补充评估函》要求确定估价对象室内装修为符合一般居住要求的普通装修，提请购买者在购买前需进行现场查勘，并根据现场查勘实际情况确定购买价格。3、现场查勘时估价对象成都市金牛区（权××）商业已出租，委托方及相关当事人均未提供《房屋租赁合同》，本次估价以不存在影响房地产市场价值的长期租赁合同为假设前提，提醒报告使用人及买受人在使用本报告或购买前需自行核实租赁具体情况。4、根据委托方提供的《房屋信息查询记录》（权××）记载，估价对象位于金牛区，现场查勘时估价对象位于金牛区，估价对象位置系根据相关当事方指认确定，本次估价假设产权证载地址与现场查勘地址坐落一致为前提，若与实际情况不符，本次估价结果无效，应进行调整或重新评估……”评估报告后附有天衡公司《房地产估价机构备案证书》（川建房估备字［2018］0142号）及2名估价人员《注册证书》（注册号分别为××），前述评估报告的出具时间均在证载有效期内。 再查明，2019年8月5日，本院作出（2018）川0108执1417号之四、（2018）川0108执1417号之五拍卖过户《执行裁定书》《协助执行通知书》，并于2019年8月9日送达成都市不动产登记中心。2019年9月5日本院作出（2018）川0108执1417号之六拍卖过户《执行裁定书》《协助执行通知书》，并于2019年9月17日送达成都市不动产登记中心。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。”本案中，案涉房屋已拍卖成交，且过户裁定分别于2019年8月9日、2019年9月17日送达成都市不动产登记中心，协助办理过户。而丁朝伦、侯友芬提起异议的时间为2019年10月28日，此时案涉房屋的拍卖程序已经终结，故丁朝伦、侯友芬的申请已超过了法定的异议期间。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，裁定如下： 驳回异议人丁朝伦、侯友芬的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向四川省成都市中级人民法院申请复议。 审 判 长  王 蕊 人民陪审员  韩红红 人民陪审员  叶小蓉 二〇二〇年一月十日 书 记 员  寇茜玥