四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初5317号 原告（反诉被告）：成都乾豪置业有限公司，住所地：四川省成都市锦江区东大街下东大街段199号1栋1单元7楼1号。 法定代表人：龙雁仪，董事长。 委托诉讼代理人：王娟，国浩律师（北京）事务所律师。 委托诉讼代理人：高杉，女，1982年6月17日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，系公司员工。 被告（反诉原告）：唐楠，男，1985年11月8日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告（反诉原告）：上海珂逸玛科技有限公司，住所地：上海市闵行区宜山路1698号4层3A07室。 法定代表人：曹玲，董事长。 以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：罗云，四川民科律师事务所律师。 以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：谢奇锋，四川民科律师事务所实习律师。 原告成都乾豪置业有限公司（以下简称乾豪公司）与被告唐楠、上海珂逸玛科技有限公司（以下简称上海珂逸玛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，被告唐楠、上海珂逸玛公司对原告乾豪公司提起反诉。本院经审查后，依法受理了反诉原告唐楠、上海珂逸玛公司与反诉被告乾豪公司房屋租赁合同纠纷一案。上述本诉和反诉案件依法适用普通程序于2019年11月14日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）乾豪公司的委托诉讼代理人王娟，被告（反诉原告）唐楠、上海珂逸玛公司的共同委托诉讼代理人罗云、谢奇锋到庭参加诉讼。审理过程中，双方当事人申请庭外和解，后未能达成和解协议。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）乾豪公司向本院提出本诉请求：1.判令二被告立即付清拖欠的租金108952.8元、管理费9978.84元及销售系统终端维护费2086.08元、水费115.18元、电费7519.17元（租金、管理费及POS机维护费时间段：2018年9月1日至12月29日；水费时间段：2018年7月至10月；电费时间段：2018年7月至11月）；2.判令二被告按照日0.013%的标准支付滞纳金，滞纳金自欠款发生之日起计算至款项实际付清之日止；3.判令二被告立即补交装修免租期的基本租金20800元（当庭变更该金额为22880元）；4.判令二被告按照日基本租金的3倍支付2018年11月16日至2018年12月29日期间中断、停止经营的违约金116453.92元（当庭变更该金额为119223.25元）；5.判令二被告支付承租单元还原费88931.70元（当庭变更该金额为67481.7元）；6.判令二被告支付2018年12月30日起至承租单元重新出租予新租户期间的基本租金和管理费（计算到2019年1月10日为11698.13元）；7.判令二被告承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：二被告是成都珂逸玛科技有限公司（以下简称成都珂逸玛公司）的股东。2015年12月21日，原告与二被告持股的成都珂逸玛公司共同签署《中国成都市锦江区（成都远洋太古里）地下一层Ｍ025ａ号商铺之租赁合同》，约定成都珂逸玛公司向原告承租位于中国成都市锦江区（成都远洋太古里）地下一层Ｍ025ａ号商铺，租赁期限为自2016年1月1日起36个月。成都珂逸玛公司自2018年8月起开始拖欠租金、管理费、销售系统终端维护费及水电费等，虽经原告多次催讨，成都珂逸玛公司仍不予理会。2018年11月15日，成都珂逸玛公司在未征得原告同意的情况下，擅自闭店停止运营。无奈之下，原告于2018年12月29日将解约通知送达成都珂逸玛公司，提前终止《租赁合同》。成都珂逸玛公司收到解约通知后仍不予理会，无奈之下，原告于2018年12月30日自行收回了租赁房屋。在原告准备通过诉讼方式向成都珂逸玛公司追究违约责任时，才发现该公司已注销，注销原因为股东决议解散。原告认为，原告与成都珂逸玛公司之间的《租赁合同》合法有效，原告向成都珂逸玛公司提供了符合合同约定的房屋，成都珂逸玛公司理应依约及时、足额支付租金等款项。成都珂逸玛公司无正当理由拖延付款的行为已经构成严重违约，原告有权解除租赁合同，并追究其违约责任。二被告明知成都珂逸玛公司负有未清偿的债务，却擅自决议解散公司，未经合法清算即注销公司，严重损害了原告的合法权益。 被告唐楠、上海珂逸玛公司对原告（反诉被告）乾豪公司的本诉辩称，原告起诉的本案案由为房屋租赁合同纠纷，但二被告与原告不存在租赁合同关系，被告的主体不适格，二被告不应当承担原告诉请的支付义务或赔偿责任；二被告作为成都珂逸玛科技有限公司的股东，在公司解散时已经依法履行结算义务，不应当承担赔偿责任；即使原告认为二被告应当承担责任，被告也仅仅只对原告的第一项诉讼请求的部分金额，对原告的其他诉请事项，原告均是按照租赁合同主张的违约责任，该损失无事实和法律依据；被告并非原告所称的擅自闭店、停止经营，而是原告切断水电所致，且双方的合同关系是合同到期终止，如果法院认定被告应当承担相应的违约金，约定的违约金过高，请求法院在衡量原告是否有损失的基础上进行降低。 被告（反诉原告）唐楠、上海珂逸玛公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还反诉原告保证金82680元；2.判令反诉被告返还反诉原告装修保证金20000元；3.判令反诉被告承担反诉的诉讼费用。 原告（反诉被告）乾豪公司对被告（反诉原告）唐楠、上海珂逸玛公司的反诉辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，理由是在我方签订的租赁合同有关违约的条款中有明确约定，当承租人欠费达到合同约定的解约条件后，出租人有权终止合同，没收保证金及承租人所缴付的其他押金，因此，我方不同意退还保证金及装修押金。 经审理查明，2015年12月21日，乾豪公司（出租人）与成都珂逸玛公司（承租人）签订《租赁合同》，约定：乾豪公司将位于成都市锦江区（成都远洋太古里）地下一层Ｍ025ａ号商铺出租给成都珂逸玛公司，租赁期36个月，起租日为2016年1月1日，截止2018年12月31日，装修免租期共计1个月，自起租日起计算；承租人向出租人支付基本租金、提成租金、管理费及其他费用，在整个租赁期内，承租人须于每个公历月的第25日前向乾豪公司预先缴付下一个月的基本租金及管理费及缴付上一个月的其他费用（除电费外）及提成租金（若有）；租金由基本租金和提成租金构成，自承租单元开张营业之日或装修免租期届满之次日（以较早者为准）起至租赁期的第12个月止的基本租金为每月20800元，自租赁期的第13个月起至第24个月止的基本租金为每月22880元，自租赁期的第25个月起至第36个月止的基本租金为每月25168元，月度提成租金为每月营业总收入乘以提成租金比例后减去基本租金的差额，若承租人每月营业总收入乘以提成租金比例后的金额等于或少于该月的基本租金，则承租人无须支付该月的提成租金，在租赁期内，第一年承租人支付提成租金的比例为15%，第二年承租人支付提成租金的比例为16%，第三年承租人支付提成租金的比例为17%；自起租日开始的第1个月起至2016年12月的管理费为每月2054元，自2017年1月起至2017年12月的管理费为每月2223元，自2018年1月起至2018年12月或租赁期届满之日（以较早者为准）的管理费为每月2392元；保证金为三个月的基本租金和管理费的总和82680元；装修保证金为20000元；出租人和承租人共同确认，本合同及附表约定的租金、管理费、保证金、违约金及其他费用等的金额为不包含税费的净额，如果增值税适用于提供货物、服务、权利或其他本合同包含的所有合同价格（以下“租赁合同价格”，包括但不限于基本租金、提成租金、管理费、其他费用及监督审图费、建筑垃圾清理费等），自相关税务法律及／或条例及／或实施办法等规定实施之日起（以较早者为准），除租赁合同价格以外，承租人同意向出租人支付基于租赁合同价格和适用增值税税率计算的增值税及附加税费（如适用），支付方式与本合同约定的相应费用的支付时间相同（即在支付相应费用时一并支付对应的增值税及附加税费）；如本合同由于承租人的原因提前终止，则在不影响本合同项下出租人其他权利的前提下，视为承租人自始不享有装修免租期，承租人须立即向出租人补交装修免租期的所有基本租金；若承租人在开张营业日未能正式对外营业或在租赁期内任何时间中断、停止其经营，则承租人除应按本合同的规定按时支付本合同项下的基本租金、提成租金（若有）、管理费及其他费用外，还应自开张营业日后的第一日或中断、停止经营之日起算，每日向出租人缴纳金额为日平均租金3倍的违约金，至承租人实际正式对外营业之日或恢复正常经营之日止。若承租人在未能以书面形式通知出租人并经出租人事先书面同意的情况下中断、停止经营持续2日，则承租人将被视为违约，出租人有权提前终止本合同并收回承租单元，并保留向承租人追索一切损失的权利；承租人须在租赁期结束或提前结束前至少30日之前，与出租人有关部门联系交回承租单元事宜，且承租人应在本合同终止的当日内，将承租单元按照交付标准及本合同的规定，在与原状一致或出租人书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下，返还出租人；若承租人未按规定的状态将承租单元返还予出租人，出租人有权自行对承租单元作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由承租人负担，出租人有权把该等开支及费用视作债项，向承租人追讨；基本租金、提成租金（若有）、管理费及／或其他按本合同或其任何部分应由承租人支付的款额在到期应付后14日仍未支付，出租人可切断承租单元的所有电力、空调、水、电话、互联网及／或其他设施的服务及／或供应，但必须在3日前将出租人的该意图通知承租人，且无需因此向承租人承担任何责任，但由此而产生的一切后果及所有因此而引起的开支费用均由承租人负责。若经出租人检查该违约未能在出租人向承租人送达书面通知后的7天内纠正，则出租人可终止本合同，没收保证金及承租人所缴付的其他押金，而无损出租人根据本合同的规定作出扣减及为额外赔偿提出索赔的权利；若基本租金、提成租金（若有）、管理费或其他费用或其任何部份未有按照指定的时间或方式支付，则承租人应按所欠缴付费用总额（包含增值税及附加税费）的0.3％按日支付滞纳金，该滞纳金自应缴付日起计算至实际还款日止；若承租人未经出租人事先书面同意而擅自在租赁期届满前终止本合同，在不影响出租人根据本合同所享有的权利的情况下，承租人须向出租人支付在出租人按照本合同约定终止本合同之日起至出租人将承租单元重新出租予新租户前的该段期间内的所有基本租金及管理费作为违约金；出租人有权在承租人违反、不遵守、不履行本合同的时候（不影响出租人对该等违反或不履行可行使的任何其他权利或补救方法），抵扣承租人向其支付的保证金，以补偿出租人因承租人该等违反、不遵守或不履行而蒙受的一切损失、损害（包括但不限于基本租金及提成租金（若有）的损失）。在这种情况发生时，在出租人给予承租人书面通知后14日内，承租人必须把出租人扣除部分的保证金重新补足并存放于出租人，本合同方能继续有效。倘承租人未能遵守前述的规定，则出租人有权立即提前收回承租单元及单方面终止本合同，出租人并有权没收保证金；如以快递的方式送达文件或通告，且双方在同一城市的，则于投送快递当日将被视为已送达收件人。合同签订后，成都珂逸玛公司于2016年2月17日、2016年3月4日向乾豪公司支付装修保证金20000元、保证金82680元。2016年5月1日，乾豪公司与成都珂逸玛公司签订《销售系统终端机使用维护协议书》，约定成都珂逸玛公司按月向乾豪公司支付销售系统终端机月维护费500元／台。 2018年8月6日，乾豪公司以快递的方式向成都珂逸玛公司发送《切断电力、水等服务及供应的通知》，内容为：成都珂逸玛公司应当支付2018年7月至2018年8月期间的基本租金、管理费及电费共计63057.85元，已逾期42天，产生滞纳金5354.18元，告知成都珂逸玛公司若仍不支付上述款项，乾豪公司将于本函送达之日起3日后切断承租单元的电力、水、互联网等服务及供应，若在本函送达之日起7日内仍未将上述款项及滞纳金支付至乾豪公司，乾豪公司将有权终止租赁合同、没收保证金及其他押金并保留追究相应赔偿的权利。 2018年11月8日，乾豪公司以快递的方式向成都珂逸玛公司发送《切断电力、水等服务及供应的通知》，内容为：成都珂逸玛公司应当支付2018年9月至2018年11月期间的基本租金、管理费及电费共计92250.96元，已逾期75天，产生滞纳金13395.23元，告知成都珂逸玛公司若仍不支付上述款项，乾豪公司将于本函送达之日起3日后切断承租单元的电力、水、互联网等服务及供应，若在本函送达之日起7日内仍未将上述款项及滞纳金支付至乾豪公司，乾豪公司将有权终止租赁合同、没收保证金及其他押金并保留追究相应赔偿的权利。 2018年11月16日起，成都珂逸玛公司闭店停止营业。庭审中，唐楠、上海珂逸玛公司称，涉案商铺经营蛋糕店，因被断水断电后无法经营故闭店，成都珂逸玛公司无法继续支付租金时，向乾豪公司提出以已缴纳的保证金抵扣欠付的租金，再补偿部分费用，但双方未达到书面意见。 2018年12月29日，乾豪公司以快递的方式向成都珂逸玛公司发送的《解约及撤场通知》被签收。《解约及撤场通知》内容为：成都珂逸玛公司自2018年9月开始拖欠租金等费用，在未征得乾豪公司同意的情况下，于2018年11月15日擅自闭店停止营业，经双方沟通，成都珂逸玛公司明确表示有意提前终止《租赁合同》，然而并未按照《租赁合同》的将承租单元恢复原状返还，乾豪公司认为上述违约行为已构成根本违约，通知成都珂逸玛公司自本通知送达之日起，双方签订的《租赁合同》解除，成都珂逸玛公司将承租单元内物品设备移除，恢复至原交接时的状态返还，每逾期返还一日，乾豪公司有权按照日基本租金二倍的标准收取占用使用费至乾豪公司将承租单元实际收回之日止，并要求成都珂逸玛公司支付租金、管理费及违约金，且其已支付的保证金不予退还等。 成都珂逸玛公司未向乾豪公司支付自2018年9月起的涉案房屋的租金等费用。2018年9月1日至2018年11月30日三个月期间，成都珂逸玛公司每月应付基本租金25168元，加上不动产租赁服务增值税2516.8元（25168元×10%），即27684.8元，应付管理费2392元，加上管理费增值税143.52元（2392元×6%），即2535.52元，应付销售系统终端机月维护费500元，加上增值税30元（500元×6%）即530元；2018年12月1日至2018年12月29日期间，成都珂逸玛公司应付基本租金23544元(25168元/月÷31天×29天)，加上不动产租赁服务增值税2354.4元（23544元×10%），即25898.4元，应付管理费2238元(2392元/月÷31天×29天)，加上管理费增值税134.28元（2238元×6%），即2372.28元，应付销售系统终端机月维护费468元(500元/月÷31天×29天)，加上增值税28.08元（468元×6%）即496.08元。即2018年9月1日至2018年12月29日期间，成都珂逸玛公司共欠付租金108952.8元、管理费9978.84元、销售系统终端维护费2086.08元。 涉案商铺用电电费单价为1.3元/度，2018年9月后的电费单价为0.92元/度，按照乾豪公司提交的用电量统计表中记载，涉案商铺2018年7月、8月的用电量为3193度，产生电费4150.9元，2018年9月、10月、11月的用电量为3661度，产生电费3368.12元，成都珂逸玛公司共欠付电费7519.02元。涉案商铺用水水费单价为4.43元/吨，按照乾豪公司提交的用水量统计表中记载，涉案商铺2018年7月、8月、9月、10月的用水量为26吨，产生水费115.18元。 2019年4月9日、2019年10月8日，乾豪公司因实施涉案商铺复原工程，与江苏南通三建建筑装饰有限公司签订了《成都远洋太古里M025a商铺拆除还原工程施工合同》、《成都远洋太古里M025a商铺拆除还原工程施工合同补充协议》，约定由江苏南通三建建筑装饰有限公司对涉案商铺实施拆除还原工程，工期自2018年12月29日至2019年1月9日止，工程不含税总价款61347元，加税金（10％）6134.7元，共计67481.7元。江苏南通三建建筑装饰有限公司于2018年12月29日至2019年1月9日对涉案商铺实施拆除还原工程，乾豪公司向其支付工程款67481.7元。庭审中，乾豪公司称，因其公司与施工单位都是正规公司，招投标流程和签约过程较慢，故出现施工方先入场施工、合同之后签订的情况。 2019年1月9日，乾豪公司与成都克莱乐食品有限公司签订《租赁合同》，合同约定乾豪公司将涉案商铺出租给成都克莱乐食品有限公司使用，起租日为2019年1月11日。 另查明，成都珂逸玛公司类型为其他有限责任公司，法定代表人为唐楠，股东为唐楠、上海珂逸玛公司，成立日期为2015年7月23日，注销日期为2019年2月26日，注销原因为决议解散。 上述事实，有以下证据及双方当事人的陈述在案为证：乾豪公司提交的涉案商铺《租赁合同》、《销售系统终端机使用维护协议书》、《切断电力、水等服务及供应的通知》、快递签收凭证、闭店照片、《解约及撤场通知》、快递签收凭证、《用电量统计表》、《关于成都大慈寺商业项目租区内安装预付费电表的报告》、《成都太古里租户用水量统计表》、《成都自来水有限责任公司水费备款通知单》、《成都远洋太古里M025a商铺拆除还原工程施工合同》及补充协议、店铺施工前后照片对比记录、工程款支付凭证、工程款发票、涉案商铺重新出租的《租赁合同》、企业信用信息,唐楠、上海珂逸玛公司提交的涉案商铺《租赁合同》、保证金收据。关于唐楠、上海珂逸玛公司提交的报纸注销公告的复印件，因无法与原件核对，且乾豪公司提交的企业信用信息已证明企业注销的事实，故对该证据，本院不予采纳。 本院认为，乾豪公司与成都珂逸玛公司之间签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。按照合同约定，成都珂逸玛公司须于每月25日前向乾豪公司预先缴付下一个月的基本租金、管理费及缴付上一个月的其他费用，应由成都珂逸玛公司支付的款额在到期应付后14日仍未支付的，乾豪公司可切断承租单元的所有电力、空调、水等设施服务和供应。成都珂逸玛公司在履行租赁合同过程中，从2018年8月起，存在拖欠租赁费用的情况，在乾豪公司于2018年8月6日、2018年11月8日两次向其发送《切断电力、水等服务及供应的通知》后仍未支付，并在未征得乾豪公司同意的情况下，于2018年11月16日闭店停止运营，乾豪公司以快递方式向成都珂逸玛公司发出的《解约及撤场通知》于2018年12月29日被签收。按照双方签订的租赁合同约定：若成都珂逸玛公司在未能以书面形式通知乾豪公司并经乾豪公司事先书面同意的情况下中断、停止经营持续2日，则承租人将被视为违约，乾豪公司有权提前终止本合同并收回承租单元；基本租金、提成租金、管理费或其任何部分应由成都珂逸玛公司支付的款额在到期应付后十四日仍未支付，乾豪公司可以终止本合同；如以快递的方式送达文件或通告，且双方在同一城市的，则于投送快递当日将被视为已送达收件人。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，故乾豪公司与成都珂逸玛公司签订的《租赁合同》于2018年12月29日解除。 关于乾豪公司本诉主张支付成都珂逸玛公司拖欠的租金108952.8元、管理费9978.84元及销售系统终端维护费2086.08元、水费115.18元、电费7519.17元的诉讼请求。按照租赁合同约定，成都珂逸玛公司作为承租人，应当支付租赁期内的租金、管理费、电费、维修费等，租赁期内就案涉商铺的租用以及在商铺内的经营活动而应支付的所有税费均由成都珂逸玛公司支付，2018年9月1日至2018年12月29日期间，成都珂逸玛公司应付基本租金及增值税共计108952.8元，应付管理费及增值税共计9978.84元，应付销售系统终端维护费及增值税共计2086.08元，应付2018年7月到11月的电费7519.02元，应付2018年7月到10月的水费115.18元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，成都珂逸玛公司应向乾豪公司支付上述欠付费用共计128651.92元。 关于乾豪公司本诉主张按日0.013%的标准支付自欠款发生之日起至款项实际付清之日止的滞纳金的诉讼请求。按照租赁合同约定，成都珂逸玛公司迟延支付租金、管理费或其他费用的，则成都珂逸玛公司应按所欠缴付费用总额的0.3％按日支付滞纳金，该滞纳金自应缴付日起计算至实际还款日止，现乾豪公司主张成都珂逸玛公司按日0.013%的标准支付滞纳金，该标准低于合同约定的标准，本院予以确认。成都珂逸玛公司应当支付的滞纳金，按每日0.013%标准计算，计止2018年7月31日，所欠租金等费用的滞纳金为5021.86元，自2018年8月1日起至实际付清之日止的滞纳金，以128651.92元为基数，按每日0.013%标准计算。 关于乾豪公司本诉主张按照日基本租金的3倍支付2018年11月16日至2018年12月29日期间中断、停止经营的违约金119223.25元的诉讼请求。在合同租赁期内，成都珂逸玛公司于2018年11月16日起闭店停止营业，按照租赁合同约定，若承租人在租赁期内任何时间中断、停止其经营，则承租人除应按本合同的规定按时支付本合同项下的基本租金等费用外，还应自中断、停止经营之日起算，每日向出租人缴纳金额为日平均租金3倍的违约金至恢复正常经营之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故乾豪公司要求支付中断、停止经营的违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告辩称违约金过高，本院认为，关于违约金的数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中，本诉被告提出了违约金过高的抗辩，约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，成都珂逸玛公司因在合同租赁期内擅自闭店停止营业构成违约，会给乾豪公司的整体管理经营造成一定影响和损失，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质和功能，以及成都珂逸玛公司擅自闭店的违约程度、具体情况、乾豪公司的实际损失等因素，本院认为，合同约定的按照平均租金3倍支付擅自闭店的违约金过分高于造成的损失，裁减为按照闭店之日至合同解除之日的日平均租金1.5倍支付租赁期间中断、停止经营的违约金53583元（25168元/月÷31天×44天×1.5)。 关于乾豪公司本诉支付承租单元还原费67481.7元的诉讼请求。租赁合同约定，若承租人未按本规定的状态将承租单元返还予出租人，出租人有权自行对承租单元作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由承租人负担，出租人有权把该等开支及费用视作债项，向承租人追讨，成都珂逸玛公司于2018年11月16日停止运营后未对涉案商铺恢复原状，乾豪公司与第三方签订合同，由第三方进行施工恢复，并实际支付涉案商铺复原工程款67481.7元，该费用应由成都珂逸玛公司承担。 关于乾豪公司本诉主张补交装修免租期的基本租金22880元、支付2018年12月30日起至承租单元重新出租予新租户期间的基本租金和管理费的诉讼请求以及本诉被告反诉乾豪公司返还保证金82680元、装修保证金20000元的诉讼请求。本院认为，租赁合同约定，“如本合同由于承租人的原因提前终止，则在不影响本合同项下出租人其他权利的前提下，视为承租人自始不享有装修免租期，承租人须立即向出租人补交装修免租期的所有基本租金”，“若承租人未经出租人事先书面同意而擅自在租赁期届满前终止本合同，在不影响出租人根据本合同所享有的权利的情况下，承租人须向出租人支付在出租人按照本合同约定终止本合同之日起至出租人将承租单元重新出租予新租户前的该段期间内的所有基本租金及管理费作为违约金”，“基本租金、提成租金（若有）、管理费及/或其他按本合同或其任何部分应由承租人支付的款额在到期应付后14日仍未支付，出租人可切断承租单元的所有电力、空调、水、电话、互联网及/或其他设施的服务及/或供应，但必须在3日前将出租人的该意图通知承租人，且无需因此向承租人承担任何责任，但由此而产生的一切后果及所有因此而引起的开支费用均由承租人负责。若经出租人检查该违约未能在出租人向承租人送达书面通知后的7天内纠正，则出租人可终止本合同，没收保证金及承租人所缴付的其他押金，而无损出租人根据本合同的规定作出扣减及为额外赔偿提出索赔的权利”，本案中，虽然本院已支持了乾豪公司主张的逾期付款违约金即滞纳金、擅自闭店的违约金，但成都珂逸玛公司因违约致使双方签订的租赁合同提前解除，约定的租赁期限不能完全实现，乾豪公司收回涉案商铺后，对租赁物的使用存在空置期，该期间会给乾豪公司造成损失，故乾豪公司主张因成都珂逸玛公司违约导致租赁合同提前解除的违约责任，符合合同约定和法律规定。虽然租赁合同中既有关于补交免租期租金、空置期租金损失违约金的约定，也有关于没收保证金的约定，但均系对承租方因违约导致合同提前解除应当承担违约责任的约定，保证金在合同中也具有违约金性质，本诉被告提出了违约金过高的抗辩，成都珂逸玛公司因违约导致合同提前解除，对涉案商铺的使用存在空置期，该期间会给乾豪公司造成损失，成都珂逸玛公司应当承担的违约责任即为支付空置期租金损失违约金。虽然租赁合同约定了该违约金的计算期间和标准，即从终止合同之日起至乾豪公司将承租单元重新出租予新租户前的该段期间内的所有基本租金及管理费作为违约金，但由于出租人将承租单元重新出租予新租户的情况及时间本身就具有不确定性，承租单元能否重新出租予新租户的事项不能确定，重新出租的具体时间也不能预见，以此期间作为空置期租金损失违约金的计算期间，超过了承租人订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，加大了承租人的违约责任，况且，在租赁合同已经到期的情况下，乾豪公司主张将合同到期之日至承租单元重新出租之日期间的基本租金及管理费作为合同提前解除损失，缺乏依据。本案中，租赁合同于2018年12月29日解除，而按照合同约定，租赁合同应于2018年12月31日到期，仅有2天的空置期，结合合同中关于因承租人原因合同提前终止其不享有装修免租期的约定，在空置期少于一个月装修免租期的情况下，综合考虑违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质和功能，确定按照一个月的期限计算乾豪公司的合同提前解除损失违约金，即基本租金和管理费共计27560元，对乾豪公司主张的支付装修免租期租金的诉讼请求，本院不予支持，对成都珂逸玛公司支付的保证金82680元，乾豪公司应当返还。在涉案商铺的装修工程完成、现租赁合同已经解除的情况下，乾豪公司收取的成都珂逸玛公司的装修保证金20000元也应当返还。 本案中，成都珂逸玛公司已于2019年2月26日注销，注销原因为决议解散，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十三条规定，公司因股东会或者股东大会决议解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算；根据最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）》二十条第一款规定，“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持”，成都珂逸玛公司系有限责任公司，股东为唐楠、上海珂逸玛公司，在唐楠、上海珂逸玛公司未提交证据证明成都珂逸玛公司已经依法清算的情况下，成都珂逸玛公司对乾豪公司的债务应当由唐楠、上海珂逸玛公司承担清偿责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第一百八十三条，最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）》二十条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）唐楠、上海珂逸玛科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）成都乾豪置业有限公司支付欠付费用128651.92元，支付滞纳金5021.86元，并以128651.92元为基数，按每日0.013%标准支付自2018年8月1日起至实际付清之日止的滞纳金； 二、被告（反诉原告）唐楠、上海珂逸玛科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）成都乾豪置业有限公司支付租赁期间中断、停止经营违约金53583元； 三、被告（反诉原告）唐楠、上海珂逸玛科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）成都乾豪置业有限公司支付合同提前解除损失违约金27560元； 四、被告（反诉原告）唐楠、上海珂逸玛科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）成都乾豪置业有限公司支付复原工程费67481.7元； 五、原告（反诉被告）成都乾豪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）唐楠、上海珂逸玛科技有限公司退还保证金82680元、装修保证金20000元； 六、将上述第二项、第三项、第四项、第五项金额品迭后，被告（反诉原告）唐楠、上海珂逸玛科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）成都乾豪置业有限公司支付款项45944.7元； 七、驳回原告（反诉被告）成都乾豪置业有限公司的本诉其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费6873元，由被告（反诉原告）唐楠、上海珂逸玛科技有限公司负担5535元，原告（反诉被告）成都乾豪置业有限公司负担1338元；本案反诉案件受理费2353元，由原告（反诉被告）成都乾豪置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐 捷 人民陪审员  施莉娜 人民陪审员  陈 雨 二〇二〇年一月二日 书 记 员  王 珺