湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘01执异13号异议人（案外人）：长沙威尼斯城房地产开发有限公司。住所地湖南省长沙市长沙县星沙镇星沙大道325号。组织机构代码：753350902。法定代表人：黎晓林，董事长。委托诉讼代理人：谢治武，该公司员工。委托诉讼代理人：陈赛标，该公司员工。申请执行人：朱子乾，男，1968年12月3日出生，汉族，户籍所在地河南省襄城县，现住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：高红梅，湖南华略律师事务所律师。被执行人：湖南富金集团有限公司。住所地湖南省长沙市雨花区嘉雨路泊爱蓝湾思苑栋N单元204房。组织机构代码：663951878。法定代表人：宋早韶，执行董事兼总经理。被执行人：宋早韶，男，1972年7月12日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被执行人：刘颖芳，女，1974年11月11日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被执行人：周颖，女，1980年12月18日出生，汉族，户籍所在地湖南省湘潭县，现住湖南省长沙市芙蓉区。在本院执行朱子乾与湖南富金集团有限公司（以下简称富金公司）、宋早韶、刘颖芳、周颖民间借贷纠纷一案中，案外人长沙威尼斯城房地产开发有限公司（以下简称威尼斯城）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，并于2019年11月29日举行了听证。异议人威尼斯城的委托诉讼代理人陈赛标，申请执行人朱子乾委托诉讼代理人高红梅，参加了听证，现已审查终结。案外人威尼斯城向本院提起异议称，长沙市中级人民法院在执行朱子乾与周颖民间借贷纠纷一案过程中，预查封并拍卖了长沙县星沙镇星沙大道325号水岸人家十一街16栋101号房，异议人对该执行行为不服，提出异议。一、该房产仍登记在异议人名下，且购房人周颖仅支付了部分房款，故该房产依法属于异议人之财产；二、被执行人与异议人仅办理了预告登记，因被执行人原因未办理物权登记手续，且预告登记已经失效，故贵院对上述房屋进行财产执行有违民事诉讼法律程序；三、贵院对上述房屋的拍卖与财产保全执行存在错误，物权优先于债权，拍卖所得价款应优先向异议人支付房屋剩余价款。异议人作为物权人享有优先受偿权，被执行人未按期支付购房款的违约金享有物权优先权，优先于申请执行人的普通债权。故贵院对该房屋的拍卖所得价款应优先支付被执行人未给付的剩余房款与被执行人未按期支付购房款的违约金。请求贵院对该房屋的拍卖所得价款优先支付被执行人未给付的剩余房款及违约金。申请执行人朱子乾称，被执行人与异议人签订的购房合同合法有效，签订合同后被执行人周颖支付了大部分购房款，异议人为其办理了预告登记，即确定该房屋权属人为周颖，物权法并没有预告登记失效的规定，就异议人与周颖的诉讼情况看，异议人主张的是债权而不是物权，该债权没有优先于其他债权的权利，该房产在执行过程中也已经进行了有效的转移登记。异议人认为其对所差购房款及逾期付款违约金享有优先权的理由不能成立，请求驳回其异议申请。本院查明，原告朱子乾与被告富金公司、宋早韶、刘颖芳、周颖民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月11日作出（2015）长中民二初字第00270号民事判决：一、被告刘颖芳、富金公司、宋早韶于本判决生效之日起十日内偿还原告朱子乾借款本金800万元及利息（自2014年1月11日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；二、被告周颖对上述宋早韶的上述债务承担共同清偿责任。如未在规定的履行期间给付金钱义务的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费70096元，由被告刘颖芳、富金公司、宋早韶、周颖共同承担。刘颖芳不服该一审判决，向湖南省高级人民法院提起上诉。在二审过程中，刘颖芳申请撤回上诉，湖南省高级人民法院于2017年2月22日作出（2016）湘民终736号民事裁定：准许刘颖芳撤回上诉，一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。因被告未在规定的期限内履行给付义务，原告朱子乾向本院申请强制执行，本院于2017年6月6日立案执行，执行案号（2017）湘01执1026号。执行过程中，本院于2019年8月8日委托京东网司法拍卖平台对被执行人周颖所有的位于长沙县房屋进行了拍卖，马建宇以4250000元的最高价竞得该房屋。2019年10月11日，本院作出（2017）湘01执1026号之三执行裁定书，裁定该房屋所有权自本裁定送达买受人马建宇时转移，买受人马建宇可持本裁定书到登记机构办理该房屋的预售合同备案、预告登记、产权过户登记手续。案外人威尼斯城不服，遂向本院提出执行异议，异议请求如前所述。另查明，原告（反诉被告）威尼斯城与被告（反诉原告）周颖商品房预售合同纠纷一案，湖南省长沙县人民法院于2014年7月23日作出（2014）长县民初字第1596号民事判决：一、由被告（反诉原告）周颖支付原告（反诉被告）威尼斯城购房款952475元，并按每日万分之二的标准承担从2012年11月13日起至实际付款之日止的违约金（含迟延支付的购房款）；上述款项在本判决发生法律效力后十日内支付；二、驳回被告（反诉原告）周颖的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14342元，反诉费8444元，合计22786元，减半收取11393元，由被告（反诉原告）周颖负担。目前该案正由长沙县法院立案执行。本院认为，涉案长沙县房屋系被执行人周颖2011年11月13日与案外人威尼斯城签订商品房买卖合同以分期付款方式购买，双方办理了房屋预告登记。预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，其本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。根据物权法第二十条第二款的规定，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中案外人威尼斯城与被执行人周颖签订的商品房买卖合同第十八条只对办理合同备案和预告登记事宜进行了约定，在附录三《委托办理权属登记协议书》中对委托办理权属登记事宜进行了详细约定，房屋买受人周颖已委托出卖人威尼斯城办理涉案房屋的预告登记、产权登记以及领取该房屋的国有土地使用证和房屋所有权证等事宜。因此，案外人威尼斯城与被执行人周颖虽未办理涉案房屋的产权登记，但双方已经约定由现实登记权利人即房屋出卖人威尼斯城负责事后的申请登记，且在本院执行拍卖涉案房屋时并无他人对该房屋权属主张权利，案外人威尼斯城认为对涉案房屋的备案登记超过三个月已经失效、涉案房屋不属于被执行人周颖所有、本院不能拍卖该房屋的理由不能成立，其要求本院终止对涉案房屋拍卖所得款执行的请求本院不予支持。被执行人周颖购得该房屋后尚有952475元购房款未依约支付给案外人威尼斯城，其并不对涉案房屋拥有完整的价值，该部分价值实际上并不属于被执行人周颖，案外人威尼斯城主张对本院在执行过程中拍卖长沙县房屋所得款项中，对该部分购房款享有优先受偿权的理由成立，本院予以支持。但被执行人周颖因未按期支付购房款而应向案外人威尼斯城支付的违约金属于双方之间普通的债权债务关系，不具有优先受偿权，考虑到被执行人购买涉案房屋后到被拍卖期间价值上升因素，案外人威尼斯城应收的952475元购房款可以按照同期银行贷款利率计算逾期付款利息在涉案房屋拍卖所得款项中优先受偿。综上，案外人威尼斯城提出的异议的理由部分成立，本院予以采纳。双方当事人如不服本裁定，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定在本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条之规定，裁定如下：一、确认案外人长沙威尼斯城房地产开发有限公司在本院拍卖长沙县房屋的所得款项中对952475元购房款以及对该款按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率所计算的逾期付款期间的利息具有优先受偿权。二、驳回案外人长沙威尼斯城房地产开发有限公司的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  郭天剑审判员  贺元芳审判员  谭斯元二〇二〇年一月十四日书记员  陈文佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。