浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初5742号 原告：张其林，男，1957年10月20日出生，汉族，住江苏省泗阳县。 被告：嘉兴旭领置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市文桥路382号-C室。统一社会信用代码：91330400063160781U。 法定代表人：方轶群，董事长。 委托诉讼代理人：邱铃铃、吴朱芳，浙江红船律师事务所律师。 原告张其林与被告嘉兴旭领置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2019年12月23日转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2020年1月7日第二次公开开庭进行了审理。原告张其林，被告委托诉讼代理人邱铃铃、吴朱芳二次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告交付嘉兴市九九大街桐乡大道口御香园1栋101和102房；2.被告承担逾期交房违约金(暂计算至起诉日为137472元，要求计算至实际交房日)；3.被告补齐少开的购房款发票140000元。4.被告承担本案受理费。庭审中，原告撤回第3项诉讼请求,并明确第二项诉讼请求中违约金的计算标准为以实际购房款64万元为基数，按照每日万分之三，从2017年8月5日起暂计算到2019年7月19日为137472元，要求计算至实际交房之日为止。事实与理由：2017年5月5日原被告双方签订了嘉兴市九九大街桐乡大道口御香园1栋101和102室房屋的商品房买卖合同，合同约定被告应该于2017年8月4日前交房，但被告没有履约，称在改建中。一个月后原告再来查看情况时发现有人开始装修，原告来到本案物业公司问及有关情况，但因物业公司要求交清未来一年的物业费、消防费、放水费、垃圾费问题未能交房。在后续中原告要求其提供相应依据，其明确表示，不交清四项费用是不会交房的，并称物业服务合同在总部无法提供给原告。综上，被告至今未能交付房屋，被告选聘的物业公司以交费为由长时间控制着本案房屋。原告认为，被告违反商品房买卖合同、违反我国有关法律，原告为维护自身合法权益，故诉。 被告辩称,首先，原被告在商品房买卖合同中约定的购房款是506516.8元，而不是原告所说的64万元，原告第2项诉讼请求中要求以64万为基数计算违约金没有依据。其次，被告已经履行了案涉房屋的交付义务。被告已于2017年7月7日书面通知原告在7月14日到7月15日内办理交房手续，案涉房屋也已经于2017年10月27日交付给原告，原告已经办理了相应的交房手续。只是因为原告未按约交清物业费，所以尚未领取房屋钥匙。其不利后果应当由原告自己承担。案涉房屋建筑工程竣工验收表证明原告所购房屋是现房，于2015年底就已经完成竣工验收，于2016年6月6日完成备案。原被告合同签订时间为2017年5月5日。当时被告就已经具备交房条件。原告早已是房屋所有权人，在庭审过程中，原告承认其已办理好房屋过户手续，获得房屋所有权，被告认为原告在依法获得房屋所有权后，依然要求被告交付房屋，承担逾期交房违约金是一种不诚信的行为，归根结底，本案争议是原告不愿缴纳物业费所致，原告应当先履行缴清物业费的合同义务。退一步说，原告未支付物业费，被告按约定有权顺延交付房屋。根据涉案合同约定，在出卖人交付该房屋前，买受人必须缴清包括但不限于物业费等款项，否则出卖人可以相应顺延交付商品房而不承担违约责任，如因此导致出卖人损失的，由买受人赔偿。原告至今未缴纳物业费，根据合同条款，因原告未缴清物业费，被告有权顺延交付房屋且不承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的证据中的房屋买卖合同二份、购房发票二张、住宅专项维修基金收据二张，不动产交易纳税登记申请表二份、税款缴款书三份、不动产权登记证书二份，被告对真实性不持异议，本院予以认定；2017年9月2日催讨交房函及顺丰速运单，原告未提供相应的送达凭证，本院不予认定。2019年1月4日信件一份，2019年7月4日交付房屋通知函一份及相应的挂号信函送达凭证，本院予以认定；资料物品签收单二份虽系复印件但与被告提供的证据可以相互印证，本院予以认定。物业费及其他费用清单一份，被告对该证据真实性不予认可，因该清单出具人及其身份不明，本院不予认定；微信聊天记录，被告对真实性不予认可，因原告未提供其他证据证明与其聊天的对方的身份情况，本院不予认定。收据6张，被告有异议，因该收据上显示收款人是案外人而不是被告，与本案无直接关联性，本院不予认定。被告提交证据中，御香苑交房通知书两份，原告否认收到过该交房通知，被告未提供证据证明交房通知书已经送达原告，本院不予认定；资料物品签收单二份，原告认为物品名称一列中的入户门钥匙八把是被告事后勾选，结合被告庭审中向本院所作的说明及原告提交的资料物品签收单复印件，本院认定被告未向原告交付涉案房屋钥匙；住宅专项维修资金专用收据、缴款单上有原告签字确认，本院予以认定。大产证认领单系原件，本院予以认定。购房款发票及发票签收单，原告不持异议，本院予以认定。前期物业服务协议二份，该证据系原件，落款处有原告签名及手印，本院对该证据予以认定。房屋建筑工程竣工验收备案表一份，系复印件，无原件比对，原告亦不予认可，本院不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》二份，约定出卖人将嘉兴市御香苑1幢101号、102号房屋出售给买受人。101号、102号房屋建筑面积均为35.24平方米，价款均为253258.40元。合同第九条“交付期限及条件”约定：出卖人应当在2017年8月4日前，将符合双方约定交付条件的商品房交付买受人使用。但买受人未能按时支付房款及相应应缴费用及履行完毕合同所有义务的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过180工作日，自本合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；2.逾期超过180工作日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。合同第二十一条“前期物业管理”约定：出卖人已经选聘上海永升物业管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。合同附件八补充协议内容第九条“关于房屋交付的补充约定”：在出卖人交付该商品房前，买受人必须缴清双方约定的全部款项及履行完毕合同所有义务［包括但不限于房款、违约金、税和费用（包括但不限于专项维修基金、物业费）、提交约定的所有资料等]，否则，买受人除按合同约定承担相应的责任外，出卖人还可以相应顺延交付该商品房以及产权办理时间而不承担违约责任。如因此导致出卖人损失的由买受人赔偿。 上海永升物业管理股份有限公司嘉兴分公司（甲方、物管公司）与原告（乙方、购房人）签订《前期物业服务协议》二份，约定：甲方依据与建设单位签订的《前期物业服务合同》的规定，向乙方收取物业管理费用。合同第四条“物业管理服务费”约定：物业服务费按年交纳，业主应在每年周期的第一个月10号前履行交纳义务。收费标准为按建筑面积向业主收取物业服务费，商住（loft）：2.80元/月·平方米，购买地下车库服务费：25元/月·个。建设单位已交付使用但乙方尚未居住的物业，乙方物业管理费按应收标准的100%向甲方交纳；乙方不得以房屋质量或以未领房等理由拒交物业服务费。 原告向被告付清购房款及相应的住宅专项维修基金后，于2017年10月27日前往涉案房屋售楼处办理交房手续。此时，被告已撤离原售楼处，并委托上海永升物业管理股份有限公司嘉兴分公司办理交房手续。在办理交房手续过程中，上海永升物业管理股份有限公司嘉兴分公司要求原告先缴纳物业费后再移交涉案房屋钥匙，原告拒绝缴纳。原告遂将门禁卡、猫眼、信报箱钥匙、《业主手册》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、电卡、《购房合同》暂存于物业公司，并在《资料物品签收单》上签字确认。现涉案房屋钥匙仍在上海永升物业管理股份有限公司嘉兴分公司处，未交交付给原告。 庭审中，原被告一致确认案涉房屋已经转移登记至原告名下。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件,系各方当事人的真实意思表示,未违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,对各方当事人均具有约束力,当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2017年8月4日前，将符合双方约定交付条件的商品房交付原告使用。被告称于2017年7月7日发出交房通知书通知原告办理交房手续，但未提供证据证明该交房通知书送达给原告，结合原告于2017年10月27日前往涉案房屋售楼处办理交房手续的事实，对原告主张的逾期交房违约金，本院以原告已支付的506516.8元房款为基数，按照每日万分之二的利率，自2017年8月5日起计算至2017年10月27日止为8408.18元。原告主张的2017年10月27日之后的逾期交房违约金，本院不予支持。首先，根据查明的事实,原、被告产生纠纷的原因在于受被告委托办理交房手续的上海永升物业管理股份有限公司嘉兴分公司在向原告移交房屋钥匙前,要求原告先交物业费，被告拒绝交纳。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件明确约定被告交付房屋前，原告必须缴清物业费，原告未缴纳的，被告可以相应顺延交付该商品房以及产权办理时间而不承担违约责任。原告与案外人上海永升物业管理股份有限公司嘉兴分公司签订的《前期物业服务协议》,明确约定原告应在每年周期的第一个月10号前履行交纳物业费的义务。鉴于新建商品房的特殊性,同时考虑商品房行业的惯例及社会现实等多方面的因素,物业费等费用若不能及时收取,则会直接影响物业公司的正常运行,也必然会影响物业公司对小区的管理与服务,全体业主的共同利益也会受到影响。况且涉案小区系新建小区,全体业主不可能在接收房屋之日起全部入住,若等到全体业主全部入住后再收取相关费用,会导致物业公司难以维持全体业主入住之前的正常运转及涉案小区的物业服务质量,业主在交接房屋之日预付相关费用符合合同约定和客观实际需要。故在合同约定交房之日,被告和其委托的物业公司负有交房义务,原告负有按照合同约定交纳物业费等费用的义务。其次，商品房交付不是简单的单方交钥匙行为,原告作为商品房买卖合同的买受人,接受房屋既是其主要权利,及时受领房屋也是其合同义务。原告收房时预先缴纳物业费系合同中约定的义务,在明确得到不提前缴纳物业费就不能如期办理接收商品房的情况下,原告可以采取提前缴纳一年物业费完成接收房屋来防止损失扩大。原告即便认为《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》中约定的预先缴纳物业费不合理，也可在缴纳物业费、办理房屋交接手续完毕后另行主张。原告坚持不提前缴纳一年物业费而造成涉案房屋长期闲置，未采取适当措施防止损失的扩大，对损失扩大部分应自行承担。综上所述，对原告主张的被告交付涉案房屋及支付2017年10月27日之后逾期交房违约金，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告嘉兴旭领置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张其林逾期交房违约金8408.18元； 二、驳回原告张其林其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10240元，由原告张其林负担10105元，由被告嘉兴旭领置业有限公司负担135元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  邬勤怡 审 判 员  柏 军 人民陪审员  陶信宝 二〇二〇年一月十四日 书 记 员  王鑫铃 。