北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初20229号原告：马小红，女，1960年8月6日出生。被告：王琪，男，1985年7月11日出生。委托诉讼代理人：曹秋萍（被告之妻），女，1989年8月22日出生。委托诉讼代理人：穆晓，北京震鑫律师事务所律师。原告马小红诉被告王琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，于2019年11月7日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马小红、被告王琪及其委托诉讼代理人曹秋萍、穆晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马小红向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年10月29日签订的《雍和宫大街105号北半部租赁合同》；2、判令被告将位于北京市东城区×街×号北半部房屋腾退，恢复原状并结清电费600元；3、因被告逾期不交房租，且不配合整改后的使用状态，故判令4万元押金作为违约金不予退还；4、判令被告按照合同租金标准交付自2019年6月1日至实际腾退之日的房租；5、判令被告赔偿因加锁导致南半部租户不能进入店面，无法正常经营给原告造成的租金损失73333元；6、判令被告赔偿因加锁致使原告不能进入房屋的生活经营损失费10万元；7、判令被告赔偿因无故断电损坏安防系统、水管漏水等造成的安全隐患检修费用3000元；8、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年10月29日原、被告双方签订了《雍和宫大街105号北半部租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区×街×号北半部房屋（13平方米）租给被告，租期自2017年12月1日至2022年11月30日，年租金30万元，押金4万元。合同签订后，原告依约向被告提供了安全合法合规的房屋，2019年5月东城区北新桥街道雍和宫大街南段开始统一整改，涉及了被告承租的门面房，致使原告与被告的房屋租赁合同无法达到合同目的，双方签订的合同出现了不可抗力因素。为此，原告与被告签订的合同涉及解除，双方曾协商相关事宜，但被告拒不腾退房屋，也不交房租。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告王琪答辩称：认可双方的租赁合同关系，被告已将租金支付至2019年5月31日。因2019年4月9日房屋涉及整改，无法正常使用，故被告未再交纳房租。被告多交了两个月的租金，应该顺延到整改后。被告同意解除合同、腾房，但不同意其他诉讼请求。被告不存在拖欠电费的情况，电费在改造之前已结清，被告于2019年1月开始就没怎么经营，但南部的租户在正常经营，我们说好电费由他交，但他没把钱给我们，原告应向南部租户要电费。被告没有违约行为，所以押金应予退还。鉴于房屋不能正常使用，所以不应交纳2019年6月1日之后的租金。原告在2019年9月7日和9月17日都是可以正常进出房屋的，所以其主张的不能进入店面而主张的房租损失73333元和经营损失10万元，都不成立。被告确曾在整改后断电两小时进行清洁整理，但并非无故断电，且没有出现漏水现象，故不同意原告主张的检修费用3000元。原告于2019年8月27日加锁，但未给被告钥匙。被告为保护自身利益于8月28日加锁，后原告报警，经公安调解被告把钥匙给了南部租户。9月7日原告又加锁，被告担心屋内的物品丢失才于9月26日加了两道链锁。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告系北京市东城区×街×号×幢×层房屋（建筑面积：26平方米）的所有权人。2017年10月29日原、被告双方签订了《雍和宫大街105号北半部租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区×街×号北半部房屋（13平方米）租给被告用于经营工艺品佛具，租期自2017年12月1日至2022年11月30日共5年，年租金30万元，每半年付一次，押金4万元。合同约定被告如有拖欠租金视同违约，原告有权解除租赁合同，租金余款和押金作为违约金不予退还。被告租用房屋所发生的水费、电费、取暖费等费用均由被告承担，租赁期结束时，被告需交清所有欠费，否则视同违约。房屋租赁期间如原告需要或提前终止合同，原告需退还被告4万元押金，如政府行为或人力不可抗因素，不算原告违约。由于被告不配合，所造成的法律责任和相关的经济损失均由被告承担。被告提前解约视同违约，所交付的4万元押金不予退还。合同终止时，并在被告清退房屋之后，如没有欠费和违法违约等任何问题，原告应如数退还被告。合同签订后，原告交付房屋，被告租金交纳至2019年5月31日，且交纳押金4万元。双方均认可2019年4月中旬左右，雍和宫大街整治活动开始，承租房屋原有两个门进出，经过整治将临街的墙体拆除重建后改为只有一个对开门。原告认为工期4个月，8月20日基本结束；被告认为工期5个月，9月底结束。根据原、被告的微信记录显示，原告曾于2019年8月18日向被告发送微信表示整治基本完工了，欲协商整治后的租赁问题，随后双方多次欲沟通，9月23日原告向被告发送微信表示被告上锁，导致原告无法进入房屋继续经营。原告表示被告于2019年8月29日第一次加锁，8月31日经报警打开。9月22日晚上被告之妻曹秋萍第二次加了两道链子锁一直未开。第一次开锁之后至第二次上锁期间，原告能正常使用房屋。根据原告提交的南部租户董措的微信截屏可看出，被告于2019年8月30日曾在承租房屋门上加过两把链锁，图片显示除上述两把锁外，还有一把蓝色自行车锁。被告提交证据证实其于2019年4月9日搬离承租房屋，但留有货柜等物品。被告自认于2019年8月28日第一次加锁，后经公安处理解决，9月26日左右第二次加锁一直未开。原告提交的用电客户电费交费通知单显示2019年2月电费为264.5元、2019年4月电费为170.51元、2019年8月电费为34.88元。原告交纳电费及滞纳金共计475.25元（含滞纳金5.36元）。原告自认曾将南部房屋出租，租金为每年22万元。2019年8月22日原告与南部租户董措签订《雍和宫大街南半部补充协议》，双方约定雍和宫大街整改后合同继续履行，原告向董措增收合同违约罚款押金2万元，因街道整改原告减免4个月房租的50%，合计36666元，因此第二次付款实际应付73333元。原告自认后双方解除合同，已交接钥匙。针对检修费3000元，原告未提交证据。庭后，被告于2019年11月11日将其在承租房屋内的所有物品搬离，将房屋交还原告。原告对此表示认可，并表示双方合同于该日解除，租金由2019年6月1日计算至2019年11月11日。本院认为:原、被告签订的《雍和宫大街105号北半部租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方均同意解除合同，并已于2019年11月11日实际交接房屋，故本院确定合同于该日实际解除。原告主张被告腾退房屋、恢复原状已实际履行完毕，针对电费问题鉴于原告交纳的电费系2019年8月之前产生的，被告虽称应由南部租户承担，但未提交证据，故本院酌情确定被告应承担电费及滞纳金的一半，即237.63元。原告以被告逾期不交房租及不配合整改后的使用状态为由，要求判令4万元押金作为违约金不予退还，鉴于整治活动导致房屋状况发生了一定的变化，合同履行条件亦发生变化，故双方一直在沟通整改后合同具体履行问题，被告并非恶意拖欠房租，故原告以此为由不予退还押金，理由不足，本院不予支持。针对被告是否配合整改后房屋的使用状态问题，首先合同中未对此种情况下双方的权利义务进行明确约定，其次也未明确约定被告要在此种情况下承担相应的违约责任，故原告以此为由不予退还押金，本院亦不予支持。根据合同约定押金在合同终止时，并在被告清退房屋之后，如没有欠费和违法违约等任何问题的情况下，原告应如数退还被告，故押金应先用于折抵欠费。双方均认可整治活动于2019年4月中旬开始，但对结束时间双方存在分歧，根据双方提供的微信记录、照片、加锁时间等情况综合考虑，本院酌情确定结束影响房屋正常使用的时间为8月20日。鉴于整治期间被告无法正常使用房屋，故不应交纳对应期间的租金，但其应交纳整治完工后至2019年11月11日期间的租金。本院将按照合同约定的租金标准，并在考虑被告在整治前多交纳房租的基础上酌情确定被告应交纳的租金数额。根据双方陈述被告第一次加锁时间较短便经公安解决，并未造成实际损失，针对第二次加锁的时间本院根据双方陈述、微信记录等综合考虑，酌情确定为2019年9月23日，被告第二次加锁一直持续至2019年11月11日。在此期间无论原告将房屋用于出租还是自用均会受到影响，故被告应赔偿原告在此期间的损失。但需要说明的是针对北部房屋损失被告通过支付租金已进行弥补，针对南部房屋的损失原告只能主张租金损失或自己经营损失其中的一项，不应两项均主张。上述期间的损失本院将参考原告出租南部房屋的租金标准考虑锁门时间进行计算。原告针对检修费用3000元未提交证据，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告马小红与被告王琪于2017年10月29日签订的《雍和宫大街105号北半部租赁合同》于2019年11月11日解除；二、本判决生效之日起七日内被告王琪给付原告马小红电费237.63元；三、本判决生效之日起七日内被告王琪给付原告马小红房屋租金30719元（用押金予以折抵）；四、本判决生效之日起七日内被告王琪给付原告马小红经济损失30137元（用押金折抵9281元，剩余款项为20856元）；五、驳回原告马小红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3283元，由原告马小红负担2283元（已交纳），由被告王琪负担1000元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐静二〇二〇年一月十五日法官助理 刘勃书 记 员 李杨