云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初9666号原告（反诉被告）：罗思聪，男，汉族，1993年8月26日生，住云南省昆明市盘龙区。委托代理人：卜夕雯、陈天娥，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：云南红砖厂房文化创意产业园有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区煤机厂厂区。法定代表人：周首杨。委托代理人：虎良瑞，云南盛天律师事务所律师，特别授权代理。罗思聪与云南红砖厂房文化创意产业园有限公司（以下简称：红砖厂房公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年10月14日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）罗思聪及其委托代理人卜夕雯、陈天娥，被告（反诉原告）红砖厂房公司的委托代理人虎良瑞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗思聪向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令红砖厂房公司向罗思聪支付承租房屋的装修损失人民币910000元；2、请求依法判令红砖厂房公司向罗思聪退还已支付的押金人民币40000元；3、本案诉讼费由红砖厂房公司承担。事实与理由：罗思聪系云南聪华吉唐文化传媒有限责任公司的法定代表人，因公司经营需要，于2017年8月25日以其法定代表人的名义与红砖厂房公司签订《昆明1958文化产业园场地租赁合同》，约定罗思聪向红砖厂房公司承租昆明市盘龙区穿金路721号煤机厂4A-3号场地用于经营真人游戏、桌游、咖啡厅使用，租赁期限自2017年10月1日起至2020年9月30日止。合同签订后，罗思聪依约向红砖厂房公司支付了第一年租金463680元及租赁押金人民币40000元。合同履行期间，因红砖厂房公司拖欠场地产权人云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司（以下简称：龙马公司）租金，被龙马公司起诉，要求红砖厂房公司返还房屋及场地。罗思聪经调查得知，红砖厂房公司与龙马公司签订的租赁合同期限仅为八个月，即从2018年2月1日起至2018年9月30日止。且红砖厂房公司没有按合同约定支付产权人租金。红砖厂房公司隐瞒自己的出租权限及转租期限向罗思聪出租涉案租赁场地，对罗思聪进行欺骗，罗思聪为经营需要所投入的装修也面临巨大损失。现因红砖厂房公司与龙马公司的诉讼，导致罗思聪无法正常经营，红砖厂房公司又对罗思聪停水断电，锁上大门。红砖厂房公司的行为明显不诚信，对产权人拖欠租金，对次承租人隐瞒真相，因红砖厂房公司的过错，导致罗思聪与红砖厂房公司之间的合同无法履行。根据罗思聪与红砖厂房公司签订的《昆明1958文化产业园场地租赁合同》的约定，红砖厂房公司应当赔偿罗思聪不能履行合同二年的装修损失及退回罗思聪的保证金。罗思聪为维护自身合法权益，诉至本院主张权利。被告（反诉原告）红砖厂房公司答辩称：一、第一项装修费损失的诉讼请求没有事实及法律依据，装修费的金额红砖厂房公司并不知情，也无法确定。即使有装修的情况产生，也不应当由红砖厂房公司承担其装修费损失，原因是双方之间并没有对此进行过约定，同时，罗思聪的违约行为虽然导致其现在对场地没有继续正常经营，但场地仍然是由罗思聪自行管理使用。因此，红砖厂房公司对其装修损失没有赔偿的法定理由及依据。由于罗思聪违约，红砖厂房公司有权要求其承担相应的违约责任及要求其继续履行相应的合同义务。对于要求退还押金的请求，我方认为依据双方合同的约定，还没有达到退还押金的条件，根据约定，押金退还需要其履行完全部合同义务，包括合作金和水电费及物业管理费全部交清，且合同期满后才能退还，现在双方签订的合同履行期限没有届满，且罗思聪也未将其应支付的合作金、水电费、物业管理费等交清，因此该押金还不能退还。罗思聪从合同签订后就一直使用场地，双方没有解除合同，因此其应当继续履行合同，并且支付一直使用场地的租金。租金不应由红砖厂房公司和实际产权人的租期来决定，只要使用场地就应支付租金，并且红砖厂房公司与实际产权人之间并没有解除租赁合同，产权人没有收回场地，不影响罗思聪对场地的使用，之所以出现无法继续经营是因为罗思聪没有交纳相应的租金，导致红砖厂房公司无法向产权人支付租金。综上，我方认为罗思聪的起诉没有事实及法律依据，请求法庭驳回罗思聪的诉讼请求，本案诉讼费由罗思聪自行承担。被告（反诉原告）红砖厂房公司提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人支付反诉人2018年10月1日至2019年9月30日场地合作金496800元；2、请求法院判令被反诉人支付反诉人2019年10月1日至2020年9月30日场地合作金529920元；3、请求法院判令被反诉人支付反诉人2017年10月1日起截止2019年8月31日的卫生费20240元；4、请求法院判令被反诉人支付反诉人电费自2018年7月20日至2019年9月16日为17080.2元；5、请求法院判令被反诉人支付反诉人水费自2018年7月20日至2019年9月16日为679元；6、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人违约金579600元；7、请求法院判令被反诉人承担反诉诉讼费。事实与理由：2017年8月25日反诉人与被反诉人签订了《昆明1958文化产业园场地租赁合同》，约定由反诉人将位于昆明市盘龙区穿金路721号煤机厂4A-3号面积920平方米的场地提供给被反诉人使用，合作期限为36个月，即自2017年10月1日起至2020年9月30日止，第一年合作金为463680元，第二年合作金为496800元，第三年合作金为529920元，合作金按年一次性支付，先缴纳合作金再使用场地，次年合作金提前一个月支付，合同签订后反诉人将场地交付给被反诉人使用，但被反诉人仅支付了第一年合作金，根据合同约定被反诉人应当于2018年9月1日前支付第二年合作金496800元，应当于2019年9月1日前支付第三年合作金529920元，但被反诉人至今未支付该合作金给反诉人，也未将相应的卫生费、水电费支付给反诉人，被反诉人的行为违反双方约定，给反诉人造成了巨大损失，同时合同约定若被反诉人未按期支付合作金，应当按照每天每平米3.5元计算场地占用使用费（违约金）。为维护反诉人的合法权益，请求法院支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）罗思聪答辩称：对方没有权利要求我方支付第一、二项反诉请求，反诉人并非是场地的产权人，其是向上一家产权方租来的房屋，其和产权人的租赁合同的期限只到2018年9月30日，2018年10月1日后，反诉方就没有转租权。但反诉方隐瞒事实和我方签订的租赁合同是到2020年9月30日，超过期限部分，按照法律规定属于合同无效，所以对方没有权利向我方收取超期部分的租金。反诉方与产权方发生纠纷后，2018年9月份开始，反诉方就断电断水，让我方没有办法经营持续了一个月。2019年7月份又断电断水，在此期间，我方一直无法正常经营。2019年7月份，反诉方又将我方场地大门锁上，我方在2019年8月16日报警后，场地大门仍然锁着。综上，由于产权人与反诉方发生纠纷，产权人已经起诉反诉方，反诉方正常租期内欠缴租金，超过合同期没有将场地归还产权方，也没有续签租赁合同，反诉方又将场地断水断电，锁上大门，所以反诉方主张的第三、四、五、六项请求不能得到支持。当事人围绕诉讼请求进行举证，经质证，本院对罗思聪提交的昆明1958文化产业园场地租赁合同、煤机厂区域场所租赁合同复印件、装修施工合同、三面广告牌施工合同、铁艺模型订制合同、钢结构工程施工合同、历史交易查询结果明细18张、查询汇款明细1张、转款凭证5张、营业执照、收款收据、报警单、照片3张、企业信用信息公示报告、对红砖厂房公司提交的昆明1958文化产业园场地租赁合同的真实性、合法性、关联性予以确认，并在卷佐册，对上述证据的证明内容，本院将在下文予以综合评述。对红砖厂房公司提交的水电费缴纳通知单，由于系红砖厂房公司单方出具，故本院对真实性和证明内容不予确认。经审理查明：2017年8月25日，罗思聪和红砖厂房公司签订《昆明1958文化产业园场地租赁合同》，约定：红砖厂房公司同意把有使用权的场地出租给罗思聪，场地位置为：昆明市盘龙区穿金路721号煤机厂4A-3号，面积920平方米。罗思聪使用场地的用途为设施类真人游戏、桌游、咖啡厅。租赁期限为36个月，自2017年10月1日至2020年9月30日。罗思聪和红砖厂房公司还签订了权利义务约定书和安全责任书。罗思聪向红砖厂房公司交付了押金40000元。云南聪华吉唐文化传媒有限责任公司（以下简称文化公司）于2017年12月1日与云南千牧原装饰工程有限公司签订装修施工合同，案外人肖燕昆作为云南千牧原装饰工程有限公司的代表在合同上签字。后文化公司向肖燕昆转账600000元，罗思聪向肖燕昆转账150000元。文化公司于2018年1月17日与深圳市鸣初科技有限公司签订三面翻广告牌施工合同，案外人王骞作为深圳市鸣初科技有限公司的代理人，后文化公司向王骞转账10000元。文化公司于2017年11月16日与义乌市格浦工艺品厂签订铁艺模型订制合同，向工艺品厂订制火车头模型。文化公司向工艺品厂转账30000元。罗思聪于2017年9月22日与云南德春钢结构工程有限公司签订钢结构工程施工合同，工程范围为：施工图范围内的钢结构制作、安装（含两部钢梯、两部螺旋楼梯、含楼面混泥土），图纸的全部内容。案外人陈光绪作为云南德春钢结构工程有限公司的代理人在合同上签字。案外人汤炀向陈光绪转账375000元，案外人华国宇向陈光绪转账100000元，文化公司向陈光绪转账100000元。以上装修款共计1365000元。云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司与红砖厂房公司签订《煤机厂区域场所租赁合同》（合同编号：YXLM-KM-201811），约定云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司将煤机厂区域房屋建筑物面积14975㎡及空地面积4290㎡出租给红砖厂房公司使用，租赁期为8个月，自2018年2月1日起至2018年9月30日止。合同约定红砖厂房公司无权就租赁的房屋、场所转租、转借。在案件审理过程中，云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司表示不同意红砖厂房公司的转租行为。另，罗思聪系文化公司的法定代表人，文化公司和文化公司的股东汤炀、华国宇表示其支付的款项系为罗思聪支付的对煤机厂4A-3号场地装修的装修款，同意由罗思聪主张相关装修损失。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”红砖厂房公司作为出租方，其在与罗思聪签订租赁合同时应当保证自己在租赁期限内有转租的权利，但云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司与红砖厂房公司之间所签订的《煤机厂区域场所租赁合同》中明确约定红砖厂房公司无权就租赁的房屋、场所转租，对引进的合作伙伴实行备案制。且在案件审理过程中，云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司表示不同意红砖厂房公司的转租行为，故红砖厂房公司的行为构成违约，罗思聪无法按照《昆明1958文化产业园场地租赁合同》的约定继续租赁装修过的厂房。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故罗思聪由此产生的相关装修损失应当由红砖厂房公司承担。由于罗思聪在与红砖厂房公司订立合同时也未尽到合理的审慎义务，存在一定过失，故本院认为罗思聪应当对自己的损失承担10%的责任。对于罗思聪装修金额的认定，由于罗思聪提交了在与红砖厂房公司签订租赁合同后，与装修公司、工程公司等签订的多份装修装饰合同，并实际支付了装修款共计1365000元，故本院认定装修款为1365000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”由于罗思聪已实际使用了厂房一年，故罗思聪的现值损失应为已形成附和的装饰装修价值1365000元扣减罗思聪使用期间所对应装修费用，罗思聪使用厂房时间为1年，还剩余2年未使用，故现值损失为910000元（1365000元÷3年×2年）。根据责任比例，本院认为红砖厂房公司需向罗思聪赔偿装修费用损失819000元（910000元×90%=819000元）。对于罗思聪主张退还押金40000元的诉讼请求，罗思聪向红砖厂房公司交付了押金40000元，现因合同无法继续履行，故红砖厂房公司应向罗思聪退还押金40000元。对于红砖厂房公司主张罗思聪支付2018年10月1日至2020年9月30日的场地合作金的诉讼请求，红砖厂房公司在庭审中明确场地合作金即为房屋租金，由于红砖厂房公司无权转租房屋，且罗思聪自2018年10月1日起就未再使用租赁的厂房，故红砖厂房公司主张2018年10月1日至2020年9月30日的租金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。对于红砖厂房公司主张的2017年10月1日至2019年8月31日的卫生费20240元，红砖厂房出具说明称2017年10月1日至2018年9月30日的卫生费已支付，则本院对此期间的卫生费不予支持。对2018年10月1日至2019年8月31日的卫生费，由于罗思聪自2018年10月1日起就未再使用租赁的房屋，故对此期间的卫生费本院不予支持。对红砖厂房公司主张的自2018年7月20日至2019年9月16日的电费和水费，罗思聪在2018年7月20日至2018年10月1日实际使用了租赁房屋，产生了相应电费和水费，但红砖厂房公司未提交2018年7月20日至2018年10月1日期间水、电表的抄表情况，故本院无法确认此期间产生的电费和水费的具体数额。对于2018年10月2日之后的电费和水费，由于罗思聪未再继续使用房屋，故对该费用不予支持。对于红砖厂房公司主张的违约金，由于合同不能履行系因红砖厂房公司的擅自无权转租导致，故其无权再主张违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）云南红砖厂房文化创意产业园有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）罗思聪支付装修费用损失人民币819000元和押金人民币40000元；二、驳回原告（反诉被告）罗思聪的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）云南红砖厂房文化创意产业园有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13300元，由被告（反诉原告）云南红砖厂房文化创意产业园有限公司承担12026元，原告（反诉被告）罗思聪承担1274元；反诉费人民币9799元，由被告（反诉原告）云南红砖厂房文化创意产业园有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  段 雯人民陪审员  张春凤人民陪审员  刘晓梅二〇二〇年一月二十一日书 记 员  侯金丹