北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0117民初9436号原告：徐辉，男，1970年9月14日出生，汉族，住北京市丰台区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：高来顺，男，住北京市丰台区。原告：张红云，女，1971年1月23日出生，汉族，住北京市丰台区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：徐辉，张红云之夫，本案另一原告。被告：北京银宴禄辰房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马昌营镇天井村西街28号，统一社会信用代码×××。法定代表人：谢纯，董事长。委托诉讼代理人：王凤喜，北京市达奥律师事务所律师。被告：北京海泰家园物业管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇海泰家园大门西侧1号平房，统一社会信用代码×××。法定代表人：谢纯，董事长。委托诉讼代理人：王凤喜，北京市达奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：张骏，男，北京海泰家园物业管理有限公司项目经理。原告徐辉、张红云与被告北京银宴禄辰房地产开发有限公司、北京海泰家园物业管理有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐辉（兼原告张红云的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人高来顺，被告北京银宴禄辰房地产开发有限公司（以下简称银宴公司）的委托诉讼代理人王凤喜，被告北京海泰家园物业管理有限公司（以下简称海泰公司）的委托诉讼代理人王凤喜、张骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐辉、张红云向本院提出诉讼请求：1.判令银宴公司、海泰公司将我们所购位于平谷区×××103室（以下简称103房屋）于30日内完善房屋交付条件，该房屋达到法定和合同约定的双重标准；2.判令银宴公司赔偿各项实际损失74660.2元；3.诉讼费由银宴公司、海泰公司负担。事实和理由：我们于2017年3月31日与银宴公司签订购房合同，购买103房屋，于2017年4月18日进行接收。由于该房屋存在诸多质量问题，北京沣浩达工程检验有限公司进行质量检验，并出具验房报告。2017年5月17日下午，平谷区住建委赵姓领导、海泰公司刘海超经理（代表开发商）和原告家人就该房屋质量问题进行沟通协商，同意开发商和物业公司进行维修，同时刘海超经理让员工王争从给我们处取一把该房钥匙对该套房屋进行维修。我们分别于2017年9月29日和2019年3月7日以书面催修函的方式催修，并要求复函，至今未果。我们不能按时装修入住房屋，至今已两年多，造成直接经济损失74660.2元。103房屋如及时装修后出租，每月可收取租金2500元，27月共计租金67500元。我们向北京环北物业管理有限公司交付两个供暖季供暖费6355.2元，向海泰公司交付物业费805元，我们交费并未能享受供暖和物业服务。三项损失合计74660.2元。我们上述实际损失与银宴公司交付的房屋存在严重质量问题且未能尽快解决有直接因果关系。银宴公司理应承担相应法律责任，特向法院起诉。被告银宴公司辩称：徐辉、张红云的诉求不成立。理由为：1.房屋交付验收时，徐辉、张红云认可房屋现有状态符合标准，仅对窗户皮条一项提出异议，徐辉、张红云第一项请求不成立；2.2017年6月对相应墙体进行了整改，并未给徐辉、张红云造成其他财产损失；3.徐辉、张红云要求出租房屋收入，房屋存在不出租或出租不出去的情况，不必然会造成所谓的损失，而且该房屋现有状态并不影响其实际入住。至于供暖费、物业费与本案无关。综上，我公司不同意徐辉、张红云的诉讼请求。被告海泰公司辩称：我公司作为物业公司，仅承担公共区域全体业主物业服务及使用房屋过程中对房屋瑕疵进行修缮的责任，并不承担房屋质量保证责任。徐辉、张红云接受房屋后即使未入住，也应交纳物业费。供暖费是由热力公司收取，我公司未收取。综上，我公司不认可徐辉、张红云的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：徐辉、张红云系夫妻，103房屋系徐辉、张红云所有。该房屋由银宴公司开发建设。海泰公司为平谷区×××业主提供物业服务。2017年3月31日，徐辉、张红云与银宴公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买103房屋(毛坯房)。该房建筑面积105.92平方米，价款2800000元。合同第十四条第二项约定：“其他质量问题该商品房质量应当符合国家、本市及相关行业标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：1.及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应承担相应赔偿责任。2.经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。”2017年4月18日，徐辉在银宴公司制作的入住手续会签单及交付验收表上签名确认。签名时，徐辉认为窗户皮条、客厅暖气片存在问题，该交付验收表上予以注明。当日，徐辉领取相关物品，在银宴公司制作的物品交接单上签名确认。交接房屋后，徐辉认为103房屋存在质量问题，委托北京沣浩达工程检验有限公司对103房屋进行质量检测，该公司出具验房报告，认为103房屋存在问题。客厅存在问题：1.入户门有划伤，且门镜内护片移位；2.阳台灯不居中；3.阳台门口上方，红外幕帘线盒预留位置不正确，且线盒内预留引线为玻璃丝绳；4.阳台窗口空鼓多处；5.阳台窗附框外露过大，附框与主框缝隙过大，密封不严；6.窗压条拼缝过大，且压条多处磕碰；7.客厅地面多处严重空鼓、裂缝多处，南北向裂缝尤其严重，平整度8mm；8.踢脚线位置多处空鼓；9.客厅西墙平整度9mm；10.门厅北墙面平整度10mm；11.厨房门口两侧墙体严重倾斜，不在同一平面；12.客厅南侧顶板东西两点相差20mm；13.客厅暖气片有磕碰伤；14.室内整体墙面观感粗糙，腻子找平层施工严重违反验收规范。厨房存在问题：1.燃气主管道进户位置不合理，顶部标高过低，给业主装修时带来极大不便；2.烟道口位置不合理无法安装排烟管；3.厨房窗下墙面粗糙严重，各种大坑；4.厨房插座未连接；5.厨房暖气片污染严重；6.厨房窗附框外露过大，附框与主框缝隙过大，密封不严；7.厨房窗密封胶条已经老化破损；8.厨房窗压条拼缝过大。主卧存在问题：1.室内整体墙面观感粗糙，腻子找平层施工达不到验收规范要求；2.东墙面垂直度10mm、平整度10mm、西墙面平整度10mm；3.主卧窗附框外露过大，附框与主框缝隙过大，密封不严；4.窗压条拼缝过大，且压条多处磕碰；5.地面不平，粗糙；6.防护栏杆固定点不牢靠，严重污染。次卧存在问题：1.次卧窗附框外露过大，附框与主框缝隙过大，密封不严，透光；2.窗压条拼缝过大，且压条多处磕碰；3.窗外侧密封不严导致窗下口漏水；4.地面多处开裂、不平；5.室内整体墙面观感粗糙，腻子找平层施工达不到验收规范要求；6.墙面多处平整度超8mm。书房存在问题：1.书房顶面有东西走向的梁，给业主装修和后期使用带来极大不便；2.梁北侧楼板严重开裂；3.梁与南侧墙体间顶面处理粗糙；4.窗口东侧墙体开裂；5.书房窗附框外露过大，附框与主框缝隙过大，密封不严，透光；6.窗外侧密封不严导致窗下口漏水；7.室内整体墙面观感粗糙，腻子找平层施工达不到验收规范要求；8.窗下口墙面平整度8mm。卫生间存在问题：卫生间主排水管有污水渗漏痕迹。2017年5月17日，银宴公司、海泰公司与徐辉协商，由银宴公司委托海泰公司进行修复。之后，海泰公司组织人员并进行了修复。2017年9月29日，徐辉向邮寄《催修函》，表示经多次沟通，已将天然气主管位置提高，并躲开排烟孔；提出由于进行墙体维修造成灯口、开关、插座未进行安装；要求银宴公司、海泰公司按照验房报告进行维修，并按照购房合同的约定对其进行经济补偿。银宴公司、海泰公司未作答复。2019年3月7日，徐辉再次邮寄《催修函》，表示门右侧卧室南侧隔断墙改至梁下予以接受，提出窗户质量问题未修缮，再次要求银宴公司、海泰公司按照国家标准对103房屋进行维修。银宴公司、海泰公司未作答复。本院对103房屋勘验结果：1.室内抹灰墙面经修复仍有不平处，北卧室腻子抹平处有数处裂纹；2.门右侧卧室南侧隔断墙北移至梁下；3.客厅西南角墙面腻子刮的不平；4.北阳台北墙墙面、东墙墙面垂直度略有倾斜；5.客厅房顶腻子刮面轻微不平；6.厨房及卫生间下水管底部用铁管与PVC管相连；7.卫生间下水管对接处未采用子母口方式对接；8.一个电箱盖、两个开关盖、两个灯口未安装完毕；9.窗户连接处缝隙较大、副框较宽；10.南侧卧室窗户封闭不严；11.燃气改造完毕，徐辉、张红云认为管道遮挡油烟机排烟孔；12.燃气管道有8个焊口、8个接口；13.厨房入口处两侧墙体不在同一水平线上。庭审中，经本院主持调解，银宴公司同意给付徐辉、张红云赔偿款20000元，徐辉、张红云要求赔偿款不低于65000元。本院认为：徐辉、张红云与银宴公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》合法有效，银宴公司交付给徐辉、张红云的房屋质量应符合相关规范要求。徐辉代表其和张红云办理房屋交接手续后，发现房屋存在质量问题后有权要求银宴公司进行修复。银宴公司以103房屋经徐辉、张红云验收为由不同意继续进行修复没有法律依据，本院不予采纳。徐辉、张红云购买的103房屋为毛坯房，银宴公司进行修复后，能够满足徐辉、张红云的装修条件。现在银宴公司与徐辉、张红云认识上差异较大，银宴公司继续进行修复难以达到徐辉、张红云的要求，本院确定由徐辉、张红云自行进行修复，由银宴公司给付适当的修复款。窗户存在的瑕疵只是影响美观，不宜进行更换，本院确定由银宴公司给予适当赔偿。徐辉、张红云在银宴公司修复后长期不进行装修，致使其长时间不能入住，属于有意扩大损失，其要求赔偿银宴公司修复后的租金损失没有道理。供暖费、物业费与本案不存在关联性，徐辉、张红云要求银宴公司赔偿没有道理，本院不予支持。海泰公司为103房屋进行修复系受银宴公司委托，徐辉、张红云要求海泰公司承担责任没有法律依据，本院不予支持。银宴公司同意赔偿徐辉、张红云损失20000元，该数额超出银宴公司应赔偿的数额，本院不持异议。徐辉、张红云要求赔偿的数额过高，对于超出20000元的部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第一百五十三条之规定，判决如下：一、被告北京银宴禄辰房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告徐辉、张红云损失20000元；二、驳回原告徐辉、张红云其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1666元，由原告徐辉、张红云负担1366元（已交纳），由被告北京银宴禄辰房地产开发有限公司负担300元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张志满人民陪审员  冯东立人民陪审员  王春梅二〇二〇年一月三日书 记 员  雷明华