云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0902民初2350号原告：临沧市富雄房地产开发有限公司。住所地：耿马县幸福新城27栋2705号。法定代表人：金资邵，该公司总经理。委托诉讼代理人：申少亚，该公司副总经理。代理权限：特别授权代理。被告:廖明江，男，1968年6月9日出生，汉族，四川省合江县人，现住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：李留国，临沧市欣翔法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别授权代理。执业证号：325831611201377。第三人:廖运洪，男，1963年4月8日出生，汉族，四川省内江市人，住四川省内江市东兴区。原告临沧市富雄房地产开发有限公司（以下简称富雄房地产公司）与被告廖明江、第三人廖运洪合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理，依法适用普通程序公开进行审理。案件审理过程中，双方当事人在举证期限内向本院提交了相关证据材料。2019年12月13日本院公开开庭进行了审理。原告富雄房地产公司的委托诉讼代理人申少亚，被告廖明江及其委托诉讼代理人李留国到庭参加诉讼，第三人廖运洪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告富雄房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告补给原告房屋面积102.54㎡的差价款353763元（按照3450元/㎡计算）；2.判令被告承担房屋面积差价款直至补清为止的利息，现从2018年3月1日暂计算至2019年5月1日为99053.64元（按月利率2%计算），以上二项合计452816.64元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：1.原告当时出售给被告廖明江3套房屋面积是409.78㎡。2015年2月16日，原告与都市明珠施工方即第三人廖运洪签订了一份以房抵工程款的协议，以便帮助第三人廖运洪用房子做抵押担保去融资，来保障其施工的都市明珠项目顺利进行。都市明珠这十套房子的房号分别是：501号、502号、601号、602号、701号、702号、801号、802、804号、901号，总面积共计1350.99㎡，单价3450元/㎡，合计抵工程款金额4660915.5元。对于房子面积在协议里双方多次约定：最终以相关部门核定为准。被告与第三人廖运洪是老乡，之前双方不仅有生意往来还有资金借贷关系，被告想购买第三人廖运洪该10套房中的3套。因当时整个楼盘没有竣工，房屋不具备任何售卖的条件和手续，在房管局也办不到房屋产权和房屋过户、抵押备案登记等合法手续，被告也知道房屋产权在法律上属于开发商；同时被告也担心第三人廖运洪一房多卖用作抵押担保，所以提出条件：只和原告签订购房协议并登记备案。在经三方协商后签署了一份购房协议约定：第三人廖运洪的3套房屋由原告销售，被告向原告购买房屋，房屋产权手续由原告办理，被告扣除应收的砖款和借款后，余款由第三人廖运洪写下收条。由于房屋还没有建好封顶完全竣工，按照国家规定不具备实际面积测绘条件，只能根据施工图上房屋面积暂时计算，故在协议中注明的房屋实际面积按501号135.08㎡、802号133.63㎡、804号141.07㎡，面积共计409.78㎡，单价3450元/㎡结算。并注明房子实际面积最终以相关部门核定为准，按房屋面积多退少补差价款；2.2016年9月27日，都市明珠项目全部竣工，云县瑞达测绘公司临翔分公司对房屋面积在经过初测后又进行最后实测面积501号172.45㎡、802号168.7㎡、804号171.17㎡，3套房屋产权面积共512.32㎡，面积相差102.54㎡，按照协议约定被告应补面积差价款353763元；3.得知实测面积后，第三人廖运洪于2016年12月16日委托原告帮其收取该10套房屋面积差价款，并注明收取款项后的支付用途为由原告代其在税务部门缴纳项目施工方应交税款，第三人廖运洪并出具每户应补面积差价款的具体金额。原告受委托后告知被告要求其补交房屋面积差价款；4.被告在2015年3月6日购买该3套房屋后，因当时该房屋办不到产权手续，整个楼盘被建设局冻结，被告急需资金，遂于2017年12月27日将该3套房屋处置给原告的股东申少亚，因欠缺房屋差价款，申少亚将802号房款预留用来折抵3套房屋的面积差价款。2019年4月12日，被告廖明江向法院起诉申少亚，该案经调解由申少亚支付廖明江房款并承担自2018年3月1日起至支付款项之日止的利息。故此原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告廖明江辩称：1.原告不是适格的主体，原告在本案中无权主张房屋面积差的房款，本案的三套房屋的卖方是第三人廖运洪、不是原告，被告廖明江已经按照合同约定支付了购房款；原告富雄房地产公司已经抵付了工程款给第三人廖运洪，现在向买受方主张房屋差价款，属于重复获利，被告没有欠房款，没有与原告购买房屋，原告的主张属于重复主张，在本案中不是适格的主体；2.该房屋的相差面积是93.9㎡，并不是102.54㎡，这在（2015）临中民初字第66号及（2016）云民终89号判决书中已经说明；3.上述3套房屋的来源是2011年11月19日原告富雄房地产公司与邯郸三建公司（实际承建人为第三人廖运洪）签订了一份《建设施工合同》，约定由第三人廖运洪承建原告富雄房地产公司开发的都市明珠小区项目。第三人廖运洪将该项目的部分木工、架膜劳务分包给被告廖明江，同时向被告廖明江购买水泥、砖等建筑材料。在施工过程中由于原告富雄房地产公司未按进度支付工程款。2015年2月16日，原告与第三人廖运洪签订一份协议，约定原告用在建项目的10套房屋折抵工程款方式抵付给第三人。经过测绘认定10套房屋面积为1677.17㎡，单价3450元/㎡折抵工程款数额为5786236.5元。在被告为第三人提供劳务和水泥材料的过程中，由于第三人无钱支付被告，在原告的同意认可下三方于2015年3月6日签订一份《购房协议》，由第三人将原告折抵的10套房屋中的501号、802号、804号3套房屋折抵劳务费及各项款项给被告。当日第三人廖运洪向被告廖明江出具了3套房屋全款收据，后被告于2016年7月19日将房款差价321000元交给第三人廖运洪，并由其出具房款收据；4.三方约定原告富雄房地产公司有责任和义务配合被告廖明江办理上述3套房屋的产权登记手续，但在办理过程中原告极其不配合、百般刁难，无奈被告廖明江只能于2017年12月27日以总价133万元的价格将3套房屋出售给原告公司的申少亚。综上，该3套房屋是原告富雄房地产公司以抵付工程款方式出让第三人廖运洪，第三人廖运洪又以抵付材料款和劳务费方式出让给被告廖明江，之后被告廖明江也将房款差价全额补足支付，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人廖明江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，答辩意见欠缺。综合各方当事人的诉辩主张，当事人对以下问题存在争议：1.原告富雄房地产公司主体是否适格；2.原告的诉讼请求是否应该得到支持。针对以上争议，原告富雄房地产公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.购房协议、协议、户型和房号清单、房款收条各一份，用以证明原告是合法的主体，合同是以公司名义签订的；2.房屋面积测绘报告一份，用以证明被告购买的3套房屋实际产权面积是512.32㎡；3.委托书、房屋面积差价款明细表、收取保证金通知书各一份，用以证明第三人廖运洪委托原告收取房屋面积差价款用来交纳该项目税收的事实；4.民事起诉状、民事调解书各一份，用以证明被告收到3套房屋后拒补面积差价款并起诉原告追要802房款及利息。经质证，被告廖明江对第1组证据真实性、合法性、关联性无异议，认为该3套房屋实际是被告廖明江从第三人廖运洪处购买，之后对房屋进行了初步测绘，被告向第三人补足差价，第三人廖运洪向被告廖明江出具了收条；对第2组证据不予认可，认为该面积与法院的判决书中面积不相符；对第3组证据中的委托书不予认可，差价明细表的真实性、合法性、关联性无异议，拘留决定书的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关；对第4组证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为当时因为被告无法办理产权，只能低价出售给申少亚，但是申少亚一直未支付802号房的房款，被告无奈之下只能起诉至法院。被告廖明江对其答辩理由，向本院提交如下证据：1.（2015）临中民初字第66号民事判决书、（2016）云民终89号民事判决书各一份，用以证明第三人与原告对该房屋的抵扣情况并对折抵的10套房屋的面积和价格进行了确认；2.（2017）云0902民初375号民事判决书、（2017）云09民终469号民事判决书、收款收据各一份，用以证明争议的3套房屋抵付给被告廖运洪是经原告、第三人认可，被告廖明江对3套房屋是合法所有，同时支付了3套房屋的全部款项；3.购房协议一份，用以证明被告已将上述3套房屋出售给原告富雄房地产公司的申少亚；4.撤销委托声明书一份、照片三份，用以证明第三人廖运洪已经明确撤销委托原告收取房屋尾款的事实。经质证，原告富雄房地产公司对第1组证据真实性、合法性、关联性无异议，但是认为不能证明被告欲证明的内容，当时的面积是初测，原告现主张的是实测面积，应该以产权记载面积为准；对第2组证据的真实性、合法性无异议，认为当时测量时间为2016年7月，但是实际测量时间为2016年9月，收据没有注明是房屋差价款，即使是房屋面积差价款，但实际上当时并没有实际面积，不可能补差价；对第3组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但是对证明目的不予认可，申少亚是为了公司才将房屋尾款用来折抵面积差价款；对第4组证据因是复印件对真实性不予认可，认为第三人廖运洪现在处于刑事犯罪，其与被告有共同串供的嫌疑。第三人廖运洪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，质证意见欠缺，亦未向本院提交任何证据。本院认为，原告富雄房地产公司提交的第1、4组证据与本案相关，具有真实性，能够证明本案的事实情况，本院予以采信；第2、3组证据真实、合法，但只能证明原、被告与第三人之间存在互相用房屋折抵款项的事实，无法证明房屋实际面积的情形，本院部分予以采信，部分不予采信。被告廖明江提交的第1、2、3组证据真实、合法，能够证明原、被告及第三人之间的关系及被告又将房屋转让给申少亚的事实，本院予以采信；第4组证据能够证实房款支付情况，其余内容与本案无关，本院部分予以采信，部分不予采信。对有争议的事实，本院认定如下：2015年2月16日，原告富雄房地产公司与第三人廖运洪签订一份《协议》，约定原告用开发的都市明珠项目的10套房子抵押给第三人廖运洪作工程款，合计面积为1350.99㎡，单价3450元/㎡，合计金额为4660915.5元，房子面积最终以相关部门核定为准，原告配合被告办理相关手续。同年3月6日，原告富雄房地产公司、被告廖明江及第三人廖运洪签订一份《购房协议》，约定原告将其开发的都市明珠项目中的部分房产抵押给第三人，因被告与第三人之间有部分材料款和借款没有结清，遂将抵押给第三人的房屋中的501、802、804号3套房屋由原告出售给被告，原、被告之间属于房屋合同买卖关系，价格为3450元/㎡，总房款为1413741元；购房款扣除第三人应支付的款项后剩余部分由第三人写收条，房屋面积暂时按施工图面积计算，最终以相关部分核定为准，最后按照房屋实际测绘面积，以3450元/㎡价格多退少补面积差价款。同日，第三人在该协议上注明被告的购房款已全部付清。该购房协议在第三人廖运洪代理的邯郸市邯三建筑工程有限公司与原告富雄房地产公司的建筑工程施工合同纠纷中，经过临沧市中级人民法院（2015）临中民初字第66号、云南省高级人民法院（2016）云民终89号民事判决书予以事实认定。2016年7月19日，第三人廖运洪写下一份收条，载明：“今收到廖明江付抵房屋尾款321000元，此款是我抵给廖明江的房屋尾款，注明我垫资修建临沧市富雄房地产开发公司的都市明珠工程，富雄房地产欠我的工程款用一部分抵给我作为工程款，用抵给我的房屋转给廖明江，作为我付给廖明江的砖款和民工工资。”同年12月16日，第三人廖运洪出具一份委托书，委托原告公司的**对抵款房屋面积多出部分进行收款，将款项用于交纳税收。并附被告廖明江折抵的3套房屋超出面积为93.09㎡。2017年3月16日，被告廖明江起诉原告富雄房地产公司、邯郸市邯三建筑工程有限公司临沧分公司、邯郸市邯三建筑工程有限公司、廖运洪确认合同纠纷一案，经过临沧市临翔区人民法院（2017）云0902民初375号民事判决书，确认廖明江与廖运洪、富雄房地产公司于2015年3月6日签订的《购房协议》有效。邯郸市邯三建筑工程有限公司不服提起上诉，经过临沧市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。同年12月27日，被告廖明江与原告富雄房地产公司的股东申少亚协商后签订《购房协议》，约定被告廖明江将第三人廖运洪抵债的都市明珠小区501、804、802号3套住房出卖给申少亚，501、804号每套房屋售价43.5万元，802号房售价46万元，并对违约责任等进行了约定。后申少亚只向被告廖明江支付了501、804号房的款项，802号房的46万元未付。被告廖明江将申少亚起诉至临沧市临翔区人民法院，经过法院调解，双方达成协议：申少亚自愿定于2019年8月4日前付清廖明江房款41万元及利息35967元；如未按期支付，申少亚承担自逾期付款之日起至付清款项之日止以尚欠款项为基数、按月利率2%计算的利息。之后原告认为被告应补交房屋面积差价款，遂向法院提起诉讼。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。债务已经按照约定履行的合同的权利义务终止。本案中，原、被告及第三人廖运洪之间原先存在债权、债务关系，双方约定以涉案房屋作为债权的抵扣，并经过人民法院生效判决书予以确认。第三人廖运洪不仅确认了房屋面积差价，而且对被告廖明江已经支付该3套房屋面积差价款进行了确认。之后被告廖明江与申少亚双方经过协商在平等自愿的基础上签订了《购房协议》，该协议系当事人的真实意思表示，并也已经得到实际履行。无论是履行以房抵债协议，还是履行购房协议，均符合双方当事人的意思表示，双方之间的合同实际已经完全履行，不存在未履行的情形，合同的权利义务已经终止。故原告的诉讼请求与法律规定相悖，不符合诚信原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告临沧市富雄房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费8092元，由原告临沧市富雄房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审 判 长  李 悦审 判 员  范乘侥人民陪审员  张绍山二〇二〇年一月十七日书 记 员  牟嘉琳