江苏省东海县人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏0722执异1号案外人：郑鑫，男，1969年10月13日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：戚士贵，东海县牛山法律服务所法律工作者。案外人：魏林高，男，1966年11月4日生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。申请执行人：东海县农村信用合作联社，住所地东海县。法定代表人：张华，理事长。被执行人：孙瑞，男，1979年5月16日出生，汉族，住东海县。被执行人：袁璐，女，1985年4月26日出生，汉族，住东海县。在本院执行东海县农村信用合作联社（以下简称东海县信用社）与孙瑞、袁璐金融借款合同纠纷一案过程中，案外人郑鑫、魏林高提出书面异议，本院立案后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。经审查查明，本院受理东海县信用社与被告孙瑞、袁璐金融借款合同纠纷一案，于2015年7月27日作出(2015)连东商初字第00418号民事判决，判决一、被告孙瑞、袁璐于判决生效之日起10日内共同偿还原告东海县信用社借款本金1000万元、利息及逾期利息。二、原告东海县信用社对被告孙瑞以其拥有的位于江苏省盐城市区五星小区康居苑9幢301室房产的变现款在以上款项1000万元的范围内享有优先受偿权。三、驳回原告东海县信用社的其他诉讼请求。根据东海县信用社的申请，本院于2015年10月14日立案执行，执行案号(2015)连东执字第01929号。2016年3月29日，作出(2015)连东执字第01929号民事裁定书，裁定终结本次执行程序。2019年8月6日恢复执行，执行案号(2019)苏0722执恢552号，并作出(2019)苏0722执恢552号执行裁定书，裁定拍卖被执行人孙瑞、袁璐所有的位于江苏省盐城市区五星小区康居苑9幢301室房产。案外人魏林高向本院提交租赁合同，申请对拍卖标的物带租拍卖，本院于2019年10月24日作出(2019)苏0722执恢552号执行裁定书，认为“孙瑞于2012年4月1日将上述房产及游戏厅租给郑某燕，由郑某燕实际经营、管理游戏厅，根据袁璐所说，2014年孙瑞于郑鑫之间并没有签订租赁合同，租赁合同上袁璐签字也并非袁璐本人所签。关于孙瑞与郑某燕之间的租赁在2014年发生过纠纷，而孙瑞与郑鑫租赁合同（以租抵债）在前，借款合同在后，且相距时间8个月，违背实际借款逻辑，且2014年郑鑫资金并未出现问题。”故裁定本次拍卖为涤除租赁拍卖，解除实际占有人、使用人对该处房屋占有、使用权。案外人郑鑫、魏林高提出异议称，一、案涉房屋确实是孙瑞、袁璐对外出租，签订的《房地产租赁契约》合法有效。1、该《房地产租赁契约》的签字确为孙瑞本人所签，手印也是孙瑞本人所按，如孙瑞否认，异议人申请鉴定。至于裁定书所述袁璐签字并非本人所签，异议人无法确认，但是这并不影响此合同的真实有效性，因为当时孙瑞和袁璐系夫妻关系，二人为该房产的共有人，孙瑞出租房产是夫妻双方的真实意愿，毕竟这不是房产抵押或出卖，不需要夫妻共同签字。2、2016年8月3日，魏林高与郑鑫签订《房屋租赁合同》，合同约定租期为10年，从2017年1月1日起至2027年1月1日。该份租赁合同也得到孙瑞签字认可，据此，可以充分说明出租房屋是孙瑞的真实意思表示。二、法院了解的情况不是事实，不能仅凭袁璐的陈述就擅自剥夺魏林高、郑鑫的租赁权，该份裁定书应当依法撤销。1、裁定书所说的租赁合同与借款合同相距8个月，违背实际借款逻辑。在此，异议人声明租赁合同与借款合同都是真实的，而且，租赁合同与借款合同没有必然联系。只要租房合同是真实有效的，且签订日期在涉案房产抵押和查封前，房产就应当按买卖不破租赁原则，带租拍卖房产，保证承租人的合法权利。2、郑鑫作为涉案房产的承租人，并没有收到拍卖执行此房产的相关通知、文件或材料，法院也没有向郑鑫询问调查，仅凭袁璐的一面之词就作出裁定，严重侵犯郑鑫的辩论权，作出的裁定必然不公正，不能让人信服。三、异议人是涉案房产的承租人，租赁合同签订在案涉房产抵押和查封前，应当切实保护承租人和次承租人的合法权益，按照买卖不破租赁原则，带租拍卖案涉房产。综上，请求依法撤销(2019)苏0722执恢552号执行裁定书，带租拍卖孙瑞、袁璐名下的盐城市市区五星小区康居苑9幢301室房产。申请执行人东海县信用社称，我行认为异议人的理由不能成立，因为签订《房地产租赁契约》的时间不真实，实际签订契约的时间是在涉案房屋办理抵押登记后且法院已就涉案房屋的租赁情况进行了调查落实后。因此，(2019)苏0722执恢552号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。请求依法驳回异议申请。被执行人孙瑞未提交答辩意见。被执行人袁璐称，我认为郑鑫与孙瑞的借款合同是假的，合同上我的签名不是我本人所签。租房子和借钱我都不知道，而且孙瑞当时不需要借钱，因为当时平安银行给我们贷款二千多万元，孙瑞都借钱给别人用，不需要向别人借钱。郑鑫、魏林高的异议不成立。另查明，(2015)连东商初字第00418号民事判决书认定，2013年3月18日，东海县信用社与孙瑞签订《最高额抵押合同》一份，约定抵押人自愿为债务人自2013年3月18日起至2015年3月4日止，在抵押权人处办理的各类业务所实际形成的债务的最高额本金余额折合人民币1000万元整提供担保。抵押人同意以位于江苏省盐城市区五星小区康居苑9幢301室房产证号为盐房权证市区字第××号房产作为抵押物。案外人郑鑫、魏林高提交以下证据材料，一、《房地产租赁契约》，主要内容：甲方孙瑞，乙方郑鑫。甲方将五星小区康居苑9幢301室房屋租给乙方使用。租金为人民币40万元，租赁期限自2013年3月10日至2033年3月9日止。落款时间2013年3月10日。二、《借款合同书》，主要内容：甲方郑鑫，乙方孙瑞、袁璐，乙方向甲方借款人民币480万元，乙方将五星小区康居苑9幢301室房屋租给甲方使用，并同意甲方对外出租，使用和出租时间为20年，出租所得的租金用于归还甲方借款利息。落款时间2013年11月23日。三、《房屋租赁合同》，主要内容：甲方郑鑫，乙方魏林高。甲方将五星小区康居苑9幢301室东半部分房屋，出租给乙方使用。租赁期10年，自2017年1月1号起至2027年1月1日止。前三年每年租金17万元，2020年1月1日递增10%。落款时间2016年8月3日，该合同有孙瑞签名并书写“同意此房由郑鑫对外出租，出租事宜由郑鑫行使”。四、《房屋租赁转让合同》，主要内容;甲方魏林高，乙方魏鹏。甲方将五星小区康居苑9幢301室出租转让给乙方使用。租赁及转让期限自2018年8月1日至2027年12月31日止。转让总费用60万元。落款时间2018年8月1日。被执行人袁璐提交《房产租赁合同》，主要内容：甲方孙瑞，乙方邓广燕。甲方将上述房屋出租给乙方使用，租赁期限自2012年4月1日起。落款时间2012年3月1日。本院认为，本案的焦点问题是，案外人郑鑫、魏林高主张在案涉房屋设立抵押权之前既租赁该房屋，请求撤销本院2019年10月24日作出的(2019)苏0722执恢552号执行裁定，带租拍卖案涉房产，理由是否成立。根据有关法律和司法解释规定，一、承租人在不动产设立抵押权之前签订租赁合同并占有使用该抵押物，此种情形下，租赁关系不受抵押权的影响，应带租拍卖，即适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条所规定的“买卖不破租赁原则”。二、在不动产设立抵押权之前签订租赁合同，设立抵押权之后占有该抵押物的，此种情形下，法院可根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。三、在抵押物设立抵押权之后签订租赁合同并占有该抵押物，此种情形下，租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。案外人主张在案涉房屋设立抵押权之前已签订租赁合同，请求适用“买卖不破租赁原则”带租拍卖，需要具备以下条件:首先案外人与承租人在房屋设立抵押权之前签订合法有效的租赁合同；其次，案外人依据租赁合同在设立抵押权之前实际占有使用租赁房屋。承租人占有使用房屋主要是指承租人已支付租金且对该房屋已经用于生活、生产、经营、装修等情形。本案中，案外人郑鑫、魏林高提交了落款时间2013年3月10日的《房地产租赁契约》，从时间上看是在2013年3月18日该房屋设立抵押之前，但案外人没有提交已按该合同约定支付租金以及在该房屋设立抵押权之前占用使用该房屋的相关证据材料，故不能证明案外人在该房屋设立抵押之前已占用使用该房屋。落款时间2013年11月23日的《借款合同书》产生的合同关系，系以租抵债关系，并非真实有效的租赁关系；落款时间2016年8月3日的《房屋租赁合同》系转租合同，且后两份合同均发生在抵押权设立后，不能对抗申请执行人的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上既有的租赁权以及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”综上，本院2019年10月24日作出(2019)苏0722执恢552号执行裁定书，裁定本次拍卖为涤除租赁拍卖，符合法律规定，并无不当。案外人郑鑫、魏林高请求撤销本院2019年10月24日作出的(2019)苏0722执恢552号执行裁定，带租拍卖案涉房产，理由不成立。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”案外人魏林高系次承租人，其反映在案涉房屋装修上有较大资金投入，可依法通过其他途径解决。案外人郑鑫、魏林高请求对案涉房产带租拍卖，实质上是阻止移交占有的被执行的房屋，属于实体权利的争议，根据民事诉讼法有关规定，案外人以其对执行标的享有所有权或其他足以排除强制执行的民事权益为由，请求对执行标的停止执行的，可提起执行异议之诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条的规定，裁定如下：驳回案外人郑鑫、魏林高的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长 李 梅审判员 严 亮审判员 杨司光二〇二〇年一月八日书记员 陆艺璇