辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1002民初3342号 原告：辽阳市三和物业管理有限公司，住所地：辽阳市白塔区。 法定代表人：姜春革，该公司总经理。 委托代理人：王丽新，辽宁德远律师事务所律师。 被告：杨冠军，男，汉族，住辽阳市白塔区。 原告辽阳市三和物业管理有限公司（以下简称“三和物业”）为与被告杨冠军物业服务合同纠纷一案，于2019年10月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员陈月独任审判，于2019年12月5日公开开庭审理了本案，原告三和物业委托代理人王丽新、被告杨冠军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告三和物业诉称，被告系原告所管理的辽阳市白塔区睿馨花园小区的业主，原告按《物业管理条例》的相关规定于2018年6月20日与辽阳市白塔区睿馨花园业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，并约定按每年每户600.00元收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务的同时被告从2018年6月起一直未交物业管理费，经原告工作人员多次催促未果。故诉至法院，请求判令被告给付2018年6月至2019年6月物业管理费600.00元，违约金657.00元（按日3‰计算)，合计1257.00元，诉讼费由被告承担。 被告杨冠军辩称，我拒绝向三和物业公司缴纳物业费，因为该公司违法，在我小区院内向部分业主租售停车位，侵犯了我应公平享有的停车权。我家住睿馨花园。这个院有六栋楼，约180户，至2002年建成入住后，一直无物业管理。2013年6月，由部分业主发起委托物业公司管理。业主每户每年向物业公司交物业费600.00元。2016年，业主委员会换届后，新主任胡德一为了增加停车位也为了给物业公司增加收入，未经业主大会讨论同意，自行做主，找来工程队拆除了部分公共绿地，铺上沥青，划出约100个左右停车位，按每车位每年600.00元出售给部分业主。这样，那些拒绝买或者想买而买不到车位的80户业主被剥夺了在院内公平的停车权。在毁绿地建车位之前，这个院不存在停车问题，因为并非每台车都24小时停在院内。而售卖车位后，买到车位的，就把其当作私人领地，自己不停车时也不允许别人在此停车。《中华人民共和国物权法》第74条明确规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《辽宁省物业管理条例》第68条规定，任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内归业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆。确需占用的应当经业主大会同意。两条法条中的关键词是“业主共有”。物业公司在未经业主大会讨论的情况下，拿业主共有的院内共用地划上车位，再租售给部分业主，等于将我们的东西抢去再卖给我们。物业公司违法在先，侵犯了所有业主的权益。其次《省物业管理条例》第51条规定，物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示，充分听取业主意见后再提交业主大会通过。这份物业服务合同既没有公示过，也未经业主大会讨论通过，业主谁也不知道合同中有哪些物业服务事项及其物业服务质量标准、收费方式、共用设备设施、维修范围和责任、双方的权利义务、合同期限、违约责任等内容。这些内容都是《辽宁省物业管理条例》第50条中明确规定的。条例中明确规定的业主对物业服务合同的知情权和参与意见权。我们只从辽联社区领导口中得知业主委员会与物业公司签订了两年服务合同。综上所述，由于三和物业公司违反《物权法》第74条，违反《辽宁省物业管理条例》第68条、第51条，侵犯了业主共有土地上的停车权，侵犯了我们对物业服务合同的知情权和参与意见权，因此我不同意缴纳物业费。希望法庭依法判令三和物业公司租售停车位违法，还给业主们在共有土地上的公平停车权，判令三和物业公司限期整改，将服务合同由涉密合同变成阳光合同。同时，我保留反诉三和物业公司赔偿因违法侵犯我的公平停车权而对我个人造成的损失和要求退还违法租售停车位的违法收入的权利。保留反诉三和物业公司侵犯了业主们对服务合同的知情权和参与意见权，要求判令服务合同无效，要求退回物业公司已收取的物业费的权利。物业公司必须依法经营，依法服务。 本院经审理查明，2018年6月20日，辽阳市白塔区睿馨花园业主委员会与原告三和物业签订物业管理服务委托合同，委托三和物业管理位于辽阳市白塔区住宅楼及供暖锅炉房一处，住户共172户，常住150户左右。委托管理期限为2018年6月20日至2020年6月20日，物业管理费按每平方米0.5元收取。约定业主委员会对三和物业管理服务情况实施监督检查，如管理不善造成损失或管理水平差，业主委员会有权终止合同。上述物业管理服务委托合同签订后，原告三和物业开始对该小区进行委托管理，对该小区内业主按每户每年600.00元收取物业费。被告杨冠军系辽阳市白塔区XX楼东侧业主，房屋建筑面积XX平方米，自2018年6月20日起被告杨冠军未向原告三和物业交纳物业费。 本院所确认的上述事实，有原告提供的物业管理服务委托合同、白塔区跃进办事处辽联社区居委会证明、通知以及原、被告当庭陈述笔录在卷为凭，这些证明材料经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，物业服务合同是业主与物业服务企业约定,由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。物业服务合同通常由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订，对全体业主具有约束力。本案中，原告三和物业作为依法成立的物业服务企业，与辽阳市白塔区睿馨花园业主委员会签订的物业管理服务委托合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同对三和物业及辽阳市白塔区睿馨花园全体业主具有约束力。原告三和物业应按合同约定对小区内房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，被告杨冠军作为该小区内的业主，应当按上述物业管理服务委托合同约定承担相应的物业费用。被告杨冠军主张的停车位问题不应当作为拒绝缴纳物业费的理由，若对其造成侵害，可以另行主张权利。现被告杨冠军经原告三和物业催交仍未交纳物业费，故对于原告三和物业要求被告杨冠军交纳物业费的请求应予支持。因上述合同约定物业费为每平方米0.5元，被告杨冠军房屋建筑面积为XX平方米，每月应为79.50元，每年物业费应为954.00元，现原告要求被告按户交纳物业费600.00元，有事实依据，本院予以支持。因案涉物业管理服务委托合同未约定违约金，对原告主张的违约金不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告杨冠军给付原告辽阳市三和物业管理有限公司2018年6月20日至2019年6月20日的物业费600.00元； 二、驳回原告辽阳市三和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述款项于本判决生效后十日内执行。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已减半收取），由被告杨冠军承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审判员  陈月 二〇二〇年一月十二日 法官助理翁晓曼 书记员姜艾迪 附录 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。