福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019)闽0627民初2892号 原告：**虹，女，1978年2月8日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：王全辉，福建鹭靖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石燕萍，福建鹭靖律师事务所律师。 被告：南靖永源房地产开发有限公司，住所地福建省南靖县山城镇中山北路45号401室，统一社会信用代码：9135062769661304X6。 法定代表人：吴建平，经理。 委托诉讼代理人：魏友展，福建律睿律师事务所律师。 原告**虹与被告南靖永源房地产开发有限公司（以下简称:永源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**虹的委托诉讼代理人王全辉、石燕萍、被告永源公司的委托诉讼代理人魏友展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **虹向本院提出诉讼请求：判令南靖永源房地产开发有限公司向**虹支付逾期办证违约金17430.47元整。（每日按购房总额的万分之一计算逾期办证违约金，违约金计算方式为交房后扣除9Ｏ天即2013年12月29日算至2015年4月1日共计458天乘以购房款总额乘以万分之一）。庭审中变更诉讼请求为：判令南靖永源房地产开发有限公司向**虹支付逾期办证违约金50921.3元整。（每日按购房总额的万分之一计算逾期办证违约金，违约金计算方式为交房后扣除9Ｏ天即2013年12月29日算至2017年8月23日共计1333天乘以购房款总额乘以万分之一）。事实和理由：**虹与永源公司于2012年5月22日签订《商品房买卖合同》，约定由**虹向永源公司购买位于南靖县，购房总价款人民币380578元，款项支付方式为签订合同时支付首付款120578元，余款260000元向银行申请按揭贷款支付。合同第十四条约定永源公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后**虹支付了全部购房款，讼争房屋于2013年9月30日办理接房手续。讼争房屋因出卖人原因逾期办理所有权证，永源公司已构成逾期办证违约事实，依法应当向**虹支付违约金。《商品房买卖合同》第十四条约定的违约金每日按购房总额的0.001%约定的违约金畸低，且系无效条款，该合同为格式合同，由永源公司提供，永源公司在订立合同时未遵循公平原则，对比买受人逾期支付购房款按日万分之八支付违约金，权利义务不平等，永源公司加重了买受人的义务，减轻了其责任，未在订立合同时采取足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明，根据合同法第三十九条、第四十条和合同法解释（二）第六条的规定，应认定该条款无效，被告每日应按购房款总额的万分之一向**虹支付逾期办证违约金。 永源公司辩称，一、迟延办理房屋不动产所有权证，不是永源公司的原因造成的，**虹诉求永源公司支付逾期办证违约金依法不应予以支持。**虹与永源公司签订《商品房买卖合同》后，永源公司于2012年5月31日在南靖县房地产交易与房屋权属登记发证中心办理合同备案，2013年5月完成紫荆花园B8幢房屋建筑面积测绘，并向南靖县房管局申请办理总确权等初始登记，2015年4月16日，南靖县房地产交易与房屋权属登记发证中心发布包括**虹购买的房屋办证公告，**虹也已领取房屋不动产所有权证。**虹购房款项除了首付款外，其余购房款是向中国工商银行股份有限公司南靖支行办理购房按揭贷款。2012年9月原被告共同在工行南靖支行办理预抵押登记，办理房屋权属登记的资料由贷款行收存。贷款后，因**虹经常没有按照《个人购房借款/担保合同》约定偿还借款本息，在**虹出现逾期还款时，贷款行就直接从永源公司账户中扣款偿还**虹逾期还款本息。贷款行为降低贷款风险，在**虹持续出现逾期还款的情况下，拖延**虹提档时间，直至2017年2月28日才提取**虹房屋权属登记的资料，由**虹办理房屋权属登记，永源公司随即将提取**虹房屋权属登记的资料报南靖县不动产登记中心办理所有权登记，南靖县不动产登记中心按照排期，直至2017年8月23日才向**虹颁证，**虹迟延办理房屋权属登记不是永源公司的原因造成的。二、**虹认为《商品房买卖合同》第十四条约定无效，诉求调整违约金没有事实和法律依据。1、《商品房买卖合同》是福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制的合同，是在商品房买卖中普遍适用的合同，并非被告单方制定的格式合同。庭审中，**虹认可签订《商品房买卖合同》是原被告双方的真实意思表示，且该合同的内容不违反法律法规强制性禁止性规定，合同的效力应当得到肯定。2、根据《民法总则》第十一条“其他法律对民事关系有特别规定的，依照其规定”的规定，在适用法律法规时，应当综合考虑新的规定优于旧的规定、特别规定优于一般规定的适用规则。本案是因商品房买卖合同引发的纠纷，应当优先适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款对买受人不能在约定的期限取得房屋权属证书作出“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的明确规定。具体到本案，《商品房买卖合同》第十四条已对因出卖人的原因，买受人不能在约定的期限取得房屋权属证书的违约金计算方式和计算标准作出明确的约定，且原告购房是用于家庭成员居住的，并以该房屋在银行办理抵押借款，逾期办证没有给原告造成损失，现原告诉求将合同约定的逾期办证违约金从0.001%调整为0.01%，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。三、原告请求支付逾期办证违约金，其中大部分已超过诉讼时效期间。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》18条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”的规定和《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》21“买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算;无约定的，一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算;按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。”的解答，即使永源公司需要承担逾期办证的责任，**虹请求永源公司支付2013年12月29日起至2017年8月23日止逾期办证违约金，其中**虹诉求起诉之日起的三年前违约金已超过诉讼时效期间。 本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。 2012年5月22日，**虹与永源公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：**虹向永源公司购买位于南靖县商品房，建筑面积111.28平方米，每平方米3420元，总价款380578元，其中首付款120578元，余款260000元向银行申请按揭贷款，交房时间为2013年9月30日。合同第十四条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”同日，双方又签订了《合同补充协议》，作为合同附件六，附件六第四条“关于产权登记的约定：1、出卖人应提供的办理权属登记相关资料报产权登记机关备案的日期以南靖县房管局与南靖县国土资源局开具的收件受理时间为准。2、办理按揭贷款的买受人，应在出卖人通知之日起七天内办理授权委托书并办理公证，委托出卖人代为办理该房土地证、房产证及《房屋他项权证》，办理上述事宜所产生的费用由买受人承担。若买受人未在前述期限内办理授权委托公证的出卖人不承担该合同第十四条关于产权登记的约定的违约责任”。 合同签订后，**虹依约定向永源公司支付首期购房款和按揭贷款合计380578元。永源公司于2012年5月22日向**虹收取代办房屋、土地证等费用800元。永源公司向**虹办理交房时间为2013年9月30日。永源公司于2013年5月28日完成紫荆花园B8幢房屋建筑面积测绘。2015年4月16日南靖县房地产交易与房屋权属登记发证中心在其内部网页发布公告包括紫荆花园B8幢（含**虹购买的B8幢302室）在内的房屋，可持房地产开发公司出具的有关证件，到南靖县房地产交易与房屋权属登记发证中心申请办理产权登记。**虹购买的商品房于2017年8月23日办理不动产权证书。 另查明，**虹与永源公司签订的《商品房买卖合同》书中在合同条款前面附有《商品房买卖合同说明》：“1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款中专业用词理解不一致的，可向当地房地产行政管理部门咨询。2、当事人在签订合同时应认真核对，以确保各份合同内容一致。建议在律师指导下签订本合同…4、本合同文本中涉及到的选择，填写内容以手写项优先。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。” 上述事实，有**虹提交的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、紫荆花园交房通知书、不动产产权证、收款收据等证据，永源公司提供的登记备案证明书、南靖县房屋建筑面积竣工测量成果资料、南靖县房地产交易与房屋权属登记发证中心办证公告等证据证实，结合当事人庭审陈述,对上述证据的真实性、合法性，与本案的关联性，本院予以确认，并在卷佐证。 本案的争议焦点为:（一）关于诉讼时效问题；（二）关于原、被告对逾期办证违约金的约定条款是否无效和违约金能否调整问题；（三）关于违约金计算的起止时间问题。 针对双方当事人争议的焦点，本院分别分析认定如下： （一）、关于诉讼时效问题。 永源公司认为**虹请求支付逾期办证违约金，其中大部分已超过诉讼时效期间。**虹请求永源公司支付2013年12月29日起至2017年8月23日止逾期办证违约金，其中**虹诉求起诉之日起的三年前违约金已超过诉讼时效期间。本院认为，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，逾期办证的违约金是按日计算，按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”据此规定，**虹请求永源公司支付逾期办证违约金的诉讼时效期间为三年，超过三年的不予保护。永源公司主张的起诉之日起的三年前违约金已超过诉讼时效的意见于法有据，应予支持。 （二）、关于原、被告对逾期办证违约金的约定是否无效和违约金能否调整问题。 本院认为，**虹与永源公司签订的《商品房买卖合同》第十四条关于逾期办证违约金约定“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”。案涉《商品房买卖合同》虽是永源公司提供的格式合同，但出卖人永源公司在与买受人**虹签订合同时在《商品房买卖合同说明》中第1、2、4条已做了提示，并在合同条款中包括第十四条关于逾期办证违约金的约定在内等合同重要条款下方加注下划线符号。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款与说明。”永源公司的上述做法符合《合同法》第三十九条规定的“采取合理的方式”提请对方注意免除或者限制其责任的规定。**虹与永源公司签订的《商品房买卖合同》第十四条关于逾期办证违约金约定，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该约定合法有效，本院予以确认。**虹认为上述条款为格式条款，且永源公司在订立合同时未采取足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，应认定上述条款无效的意见，没有事实和法律根据，本院不予支持。**虹请求调整逾期办证违约金按每日万分之一计付，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，买卖双方既有约定逾期办证违约金，**虹亦未能举证证明因逾期办证给其造成实际损失，因此，其请求调整逾期办证违约金按日万分之一计付的意见，与最高法院的司法解释不符，本院不予支持。 （三）关于逾期办证违约金计算的起止时间问题。 本院认为，**虹请求永源公司支付逾期办证违约金50921.3元，因**虹向本院起诉的时间为2019年11月13日，根据民法总则的规定，其民事权利受保护的期间为三年，超过三年的，不予保护，**虹于2017年8月23日取得房屋权属证书，因此，2016年11月14日至2017年8月22日共281天的违约金未超过三年诉讼时效期间,故对于该部分违约金主张,应当予以支持。2016年11月14日以前的违约金，因已超过三年诉讼时效期间，对于该部分违约金主张,不予支持。 综上所述，本院认为,**虹与永源公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行。按照合同约定，买受人应在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人**虹已按约定支付了全部购房款，出卖人永源公司未能按合同约定在90日内将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案，致**虹于2017年8月23日才取得房屋权属证书。永源公司辩称迟延办理房屋不动产所有权证不是永源公司的原因造成的主张，因不能提供充分的证据证明，本院不予采信。造成逾期办证的原因在于永源公司，永源公司已构成违约，依照合同约定，应向**虹支付逾期办证违约金，违约金的金额为：从2016年11月14日起至2017年8月22日止共281天，每日按已付购房款的0.001%支付共计1069.4元（380578×281天×0.001%）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、南靖永源房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给**虹从2016年11月14日起至2017年8月22日止的逾期办证违约金1069.4元； 二、驳回**虹其他诉讼请求。 未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1073元，减半收取计536.5元，由**虹负担511.5元，漳州南靖永源房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  陈少平 二〇二〇年一月十七日 法官助理余艳慧 书记员卢琳静 【相关法律条款】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。