宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2019）宁0202民初2535号原告：恒大地产集团石嘴山有限公司。法定代表人：王锐。委托诉讼代理人：强瑞，男，1989年2月1日出生，回族，系该公司员工，住银川市贺兰县，特别授权代理。被告:黄新龙，男，1989年6月27日出生，汉族，个体，住石嘴山市。委托诉讼代理人:贺晓莉,宁夏宁众律师事务所律师，特别授权代理。原告恒大地产集团石嘴山有限公司（以下简称恒大公司）与被告黄新龙商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序公开进行审理，因本案案情复杂、双方当事人争议较大，本案不适宜简易程序审理，本院于2019年8月7日作出（2019）宁0202民初2535号民事裁定书裁定本案转入普通程序审理，依法组成合议庭，本案于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告恒大公司委托诉讼代理人强瑞、被告黄新龙及其委托诉讼代理人贺晓莉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒大公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告双方于2015年6月5日签订的《商品房买卖合同》已解除；2.判令被告将石嘴山恒大绿洲7幢1301室房屋恢复原状并返还给原告；3.判令被告配合原告办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告出售的石嘴山恒大绿洲7幢1301室，付款方式为按揭贷款支付房款486641元（其中首付款246641元，按揭贷款金额为240000元）。之后，原、被告和中国农业银行股份有限公司石嘴山分行（以下简称农行石嘴山分行）签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向农行石嘴山分行贷款240000元，按月还贷，原告提供阶段性保证担保，被告提供抵押担保。上述合同案涉房屋备案于石嘴山市房屋产权交易管理中心。被告于2015年8月12日接收石嘴山恒大绿洲7幢1301室，但自2018年3月起被告便不按约定向银行履行还款义务。至起诉前，由于被告的严重违约行为，导致银行从原告账户扣划共计198373.25元，原告已承担了保证责任。因此，原告多次通过快递、电话等方式向被告发出催还钱款的函件，要求被告归还原告代其支付的被银行划扣的款项，否则，原告将解除买卖合同，并不予退还被告所付款项。但时至今日，被告仍未将上述款项归还给原告。因此，根据买卖合同附件四第（三）条第五款约定“……买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行期保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……”，《中华人民共和国合同法》第九十四、九十七条之规定，以及《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，原告享有解除商品房买卖合同、收回涉案房屋的权利。据此，原告于2018年8月24日按照被告在《商品房买卖合同》第四页填写的地址向被告通过EMS发出了《解除合同通知书》，告知被告因其违约而解除双方之间签订的石嘴山恒大绿洲7幢1301室《商品房买卖合同》。另据《商品房买卖合同》附件四第十四条第二款约定“买受人确认本《商品房买卖合同》正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买方承担。出卖人按照合同正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为送达地址寄出信件，视为出卖人已履行了相关通知义务”及《合同法》第九十六条规定，原告已经尽到发出解除合同通知义务。为了维护合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告黄新龙辩称，被告不认可与原告之间的《商品房买卖合同》已解除的事实，不同意返还房屋及撤销备案，被告愿意协商支付原告已经担保履行的款项并且继续履行银行贷款还款义务。1.被告未能偿还到期贷款是被告对贷款偿还主体产生了误解。2015年购买房屋时，向农行石嘴山分行申请贷款的借款人有两人即被告和其母亲汪永霞，被告因为做生意资金周转失利导致其未能按时偿还借款，但却一直未收到原告及银行催款通知，被告就以为是银行自动从其母亲账户中划扣了按揭贷款，因此一直对此事未能积极处理。本案有两名还款义务人，在被告未能如期还款的情况下，原告及银行应当向另一名借款人汪永霞主张还款，在两名借款人均无法还款的情况下才能算明确的违约行为。但原告及银行自始至终未向汪永霞主张还款，从而导致涉案纠纷因被告的误解而出现违约表象，可以说，原告在履约的过程中也存在重大过错。2.原告并未向被告发出任何催款的通知。被告自2015年8月接收原告交付的房屋后，一直居住在恒大绿洲7幢1301号房屋内，原告作为该小区的开发及销售人，对此事是明知的，且恒大绿洲小区与被告存在相同问题的人也有很多，原告对其他人均是明示的告知及催款，但被告却一直未见过原告对其催过款，由此被告以为是银行强行划扣了母亲的账户而未能及时处理。3.被告并未收到原告发出的解除合同通知。《合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。而原告并未实际向被告发出解除合同的意向，也未敦促被告还款。因当时双方签订的《商品房买卖合同》系原告自己出具的格式条款合同，被告对合同中的相关约定也并未仔细看过，对合同中的大量条款约定并不是很明确，被告认为，原告既然明知被告存在逾期还款的行为，就应当向其发出催款告知，解除合同也是，应当向被告预留履行期限。被告的房屋已经居住多年并且缴纳了首付款及参与多期还款，房屋还添附了装修物，如果单纯的以合同条款约定解除并且不留任何余地，显然有失公平。综上，被告愿意与原告协商解决纷争，希望原告能够保留余地，给被告预留履行期限，被告愿意继续履行还款义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原告恒大公司提交的证据认定如下：商品房买卖合同一份，真实、合法、与本案具有关联性，能够证实原被告于2015年6月5日签订商品房买卖合同，合同对双方权利义务作出约定的事实，本院予以确认。个人购房担保借款合同一份，真实、合法、与本案具有关联性，能够证实原告、被告黄新龙、案外人汪永霞、农行石嘴山分行于2015年6月15日签订合同，约定黄新龙和汪永霞向银行贷款24万元，原告系保证人等相关的事实，本院予以确认。备案情况说明打印件一份，真实、合法、与本案具有关联性，能够证实涉案石嘴山恒大绿洲7幢1301号房屋商品房买卖合同备案于石嘴山市房屋产权交易管理中心的事实，本院予以确认。收楼物品确认书一份，真实、合法、与本案具有关联性，能够证实被告已于2015年8月12日接收涉案房屋的事实，本院予以确认。业务凭证四份、银行扣款情况说明一份，真实、合法、与本案具有关联性，能够证实农行石嘴山分行从原告账户划扣共计198373.25元，贷款已结清的事实，本院予以确认。按约偿还银行按揭的敦促函一份，快递单一份，快递妥投截图打印件一份，真实、合法、与本案具有关联性，能够证实原告于2018年4月4日通过EMS快递向被告大武口区平安佳苑44-1-501号的地址寄送按约偿还银行按揭的敦促函及快递妥投显示已经签收的事实，本院予以确认。解除合同通知书一份、快递单一份、快递妥投截图打印件一份，真实、合法、与本案具有关联性，能够证实原告于2018年8月24日向被告大武口区恒大绿洲7-1301号的地址通过EMS专递寄送了解除合同通知书及快递妥投显示已经签收的事实，本院予以确认。对被告黄新龙提交的证据认定如下：2019年11月4日被告与恒大绿洲物业楼管通话录音光盘一份，原告认可真实性，但对关联性及证明目的不认可，该证据系被告与恒大绿洲物业楼管之间的通话录音，不能显示不出被告与原告协商还款的过程，与本案的关联性无法体现，本院不予确认。根据当事人陈述、举证、质证及本院对证据的认证，本院经审理认定事实如下：2015年6月5日，原告恒大公司与被告黄新龙签订《商品房买卖合同》一份，被告在合同中载明的地址为：石嘴山市××区，合同约定：被告购买原告开发的石嘴山恒大绿洲7幢1301号房屋，房屋建筑面积为143.27平方米，每平方米3396.67元，总价款为486641元，付款方式为银行、公积金按揭付款方式，于2015年6月4日前支付首期房款246641元，余款24万元，须在2015年6月4日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续；被告如未按合同规定的时间付款，逾期在180日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金；在房地产权证办理完毕前，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款导致原告承担了保证责任，原告有权单方解除本合同，收回商品房，并不予退还被告所交的全部款项，同时，被告须在原告履行保证责任后30日内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续;被告确认本合同正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为原告向被告发出书面通知的送达地址，被告不填写地址的，有关书面通知则视被告所提供的身份证地址为通讯地址。如出现被告提供或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由被告承担，如被告通讯地址变更，须在五日内书面通知原告，否则原告按照上述地址发出通知，即视为已送达被告，原告按照前述约定寄出信件，视为原告已经履行了相关通知义务。合同还对双方其他权利义务作出约定。商品房买卖合同》签订后，案涉房屋在房管部门进行了备案。2015年6月15日，原告、被告及汪永霞、中国农业银行股份有限公司石嘴山分行签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：借款金额为24万元，借款用途为购买大武口区贺兰山南路石嘴山恒大绿洲7-1301号房屋，借款期限为120个月，还款方式为等额本息还款法；原告恒大公司提供阶段性保证，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续期间，为借款人的债务提供连带责任保证；黄新龙用大武口区贺兰山南路石嘴山恒大绿洲7-1301号房屋提供抵押担保。同时，合同还约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起至本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。合同还对双方权利义务作出约定。黄新龙、汪永霞在借款人处签字，恒大公司在保证人处盖章。2015年8月12日，原告恒大公司向被告黄新龙交付了涉案房屋。2018年3月29日，因被告黄新龙未向中国农业银行股份有限公司石嘴山分行还款，中国农业银行股份有限公司石嘴山分行从恒大公司账户划扣10332.58元，2018年6月25日划扣7721.92元，2018年7月20日分别划扣2555.37元、177763.38元，共计划扣198373.25元。2018年4月3日，恒大公司向黄新龙出具了《按约偿还银行按揭的敦促函》一份，载明：“您于2015年5月31日购买的石嘴山恒大绿洲项目××楼房，付款方式为银行按揭，并在中国农业银行石嘴山分行办理了按揭手续，贷款金额24万元，该银行于2015年6月17日已经发放了该笔贷款。现经我司向中国农业银行石嘴山分行查询：您截止于2018年3月29日已有4期按揭贷款本息未正常偿还，我司按您合同预留电话致电催促，依然未如约缴清拖欠金额，现特发此函。请您于2018年4月10日前速到恒大绿洲财务补交4期贷款本金、利息及罚息10332.58元。否则因您逾期还款导致我司需承担担保责任，我司将按照双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第（一）款第五项的约定单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，并依约追究您的违约责任。截止2018年3月29日为止，您的房贷逾期本息已达10332.58元，具体还款金额以实际归还逾期款项之日银行系统显示为准。”。2018年4月4日，恒大公司通过EMS快递向被告黄新龙石嘴山市大武口区平安佳苑44-1-501号房屋寄送了按约偿还银行按揭的敦促函，2018年4月6日送至该地址，并由他人签收。2018年8月24日，恒大公司向黄新龙出具《解除合同通知书》一份，通知书载明：“就2015年6月5日您于我司签订的《商品房买卖合同》履行过程中存在违约行为，致函如下：由于自2018年3月29日至今您还有8期按揭贷款本息未按期向中国银行股份有限公司石嘴山分行偿还，逾期本息共计198373.25元，银行已陆续从我司保证金账户扣划上述款项。我司多次电话、走访、EMS函件等形式催促还款，但您始终未能按时向我公司偿还欠款。根据双方签订的合同补充协议第三条第（一款）第5项之约定及《中华人民共和国合同法》第93条、第94条之规定，我司现正式通知您：（1）解除双方签订的合同，收回石嘴山恒大绿洲7号楼1301室商品房，不予退还您所交的全部款项；（2）您必须在收函后3日内协同我司到房管局办理有关解除合同的登记备案手续。否则，我司将依法启动相应的法律程序追究您的违约责任，届时产生的诉讼费、执行费及其他损失将一切并由您承担。特此函告!”。恒大公司以EMS特快专递将上述解除合同通知书寄送至黄新龙的大武口区恒大绿洲7-1301号房屋，2018年8月26日由他人（恒协干洗店）签收。2018年9月14日，中国农业银行股份有限公司石嘴山分行出具银行扣款情况说明一份，载明：“兹有黄新龙因购买恒大地产集团石嘴山有限公司开发的石嘴山恒大绿洲项目7幢1301号房而未向我行贷款24万元，恒大地产集团石嘴山有限公司为该笔贷款承担担保责任。因黄新龙未按期归还银行贷款，我行从恒大地产集团石嘴山有限公司保证金账户划扣了款项。现恒大地产集团石嘴山有限公司已承担了全部的担保责任，替黄新龙清偿了全部的积欠贷款本金、利息及罚息198373.25元，特此说明！”。另查明，2019年7月30日，被告黄新龙收到了本院送达的开庭传票、民事诉状副本、证据材料等诉讼材料，2019年10月23日，被告黄新龙委托诉讼代理人贺晓莉签收开庭传票。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告没有按照《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》及时履行偿还银行贷款本息的合同义务，导致农行石嘴山分行从原告处扣划款项收回剩余全部贷款本息，致使原告承担了保证担保义务，被告的行为已违反合同约定，构成违约。在此情况下，原告依据与被告签订合同约定，按照被告在签订合同时载明的被告住址向被告邮寄了《按约偿还银行按揭的敦促函》，并向被告现居住的涉案房屋邮寄了《解除合同通知书》，虽然该两份快递签收人显示为他人签收，但是两份快递邮寄的地址为被告提供的住址及被告现居住的住址，而且邮寄单中载明的被告手机号码与被告向本院填写的地址确认书中的手机号码一致，故应视为原告已将相应的材料邮寄送达给了被告。退一步说，即使被告不认可收到了原告邮寄的相应材料，但是本院于2019年7月30日将开庭传票、民事诉状副本、证据材料等诉讼材料送达给了被告，被告此时也应当知晓原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，原告单方行使合同解除权的意思表示已经告知了被告，被告理应在此之后妥善与原告协商解决纠纷，并将原告被农行石嘴山分行扣划的相应款项及时支付给原告，本院给予被告足够的时间去与原告协商解决纠纷，但是至2019年10月23日，被告黄新龙委托诉讼代理人贺晓莉签收开庭传票，被告没有将相应款项支付给原告，而且时至今日，原、被告间的纠纷仍未解决，被告拒不向原告支付相应款项，故原、被告间的《商品房买卖合同》应予以解除，原告要求判决确认其与被告之间的《商品房买卖合同》已解除的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告负有协助原告对合同解除后的事项予以清理的义务，原告的第二项、第三项诉讼请求符合《商品房买卖合同》及法律规定，故本院对原告的第二项、第三项诉讼请求均予以支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百三十条之规定，判决如下：一、确认原告恒大地产集团石嘴山有限公司与被告黄新龙于2015年6月5日签订的《商品房买卖合同》已解除；二、被告黄新龙于本判决生效后十五日内将石嘴山恒大绿洲7幢1301室房屋恢复原状并返还给原告恒大地产集团石嘴山有限公司；三、被告黄新龙于本判决生效后十五日内配合原告恒大地产集团石嘴山有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案手续。案件受理费100元，由被告黄新龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审 判 长 刘 佳人民陪审员 刘军平人民陪审员 苏春玲 二〇一九年十二月九日书 记 员 田 慧附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于被告，被告支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。