辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初7235号原告：王睿基，男，1997年10月1日生，汉族，住所辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：刘甲明，系辽宁仕鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦芳菲，系辽宁仕鹏律师事务所实习律师。被告：张智仁，男，1971年2月15日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。被告：王彩霞，女，1971年4月12日生，汉族，住所。二被告共同委托诉讼代理人：柳正勇，系大连市甘井子区辛寨子法律服务所法律服务工作者。第三人：大连乔汇房屋经纪有限公司，统一社会信用代码91210211MA0XN2U68C，住所辽宁省大连市甘井子区哲林北园11-5号。法定代表人：冷冰，系经理。原告王睿基（以下简称“原告”）与被告张智仁、王艳霞（以下简称“二被告”）、第三人大连乔汇房屋经纪有限公司（以下简称“第三人”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，适用简易程序，由审判员马雯菁独任审理，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘甲明律师、秦芳菲律师，二被告的委托诉讼代理人柳正勇，第三人的法定代表人冷冰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2019年5月14日，原、被告通过第三人居间介绍签订了《大连市存量房屋买卖合同》，约定：原告以2098000元价格将位于大连市甘井子区房屋出售给二被告。同日，原、被告及第三人签订了《居间服务合同》。后二被告未向原告支付定金，并于5月23日单方向原告发出解除合同通知。原告本着诚信友好的态度隔日联系被告和第三人，得知该合同已被解除，无法继续履行。原告认为，二被告无正当理由单方解除该合同，应视为拒绝购买房屋，二被告的行为已构成根本违约，根据合同约定，二被告应向原告支付总房价款20%作为违约赔偿金。故诉请：二被告向原告支付违约金419600元。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，房屋买卖合同的签订程序不合法、主体错误，是无效合同。在合同签订时，原告未亲自签订，其母亲赵雅娟没有任何委托代理手续，且赵雅娟在商谈过程中公开承认自己无权代原告签订房屋买卖合同，故合同是无效合同。当时第三人与原告母亲赵雅娟商谈过程中，要求赵雅娟提供房屋相关手续。但赵雅娟态度蛮横拒绝配合，并声称原告不同意卖房，其签署的合同是无效的。二被告因为诚心诚意买房曾多次通过第三人联系赵雅娟，但赵雅娟无故拖延，不做任何回应，并声称不出售房屋了。第三人于2019年5月18日向赵雅娟发出了催告函要求提供房产证，原购房合同等相关产权证明手续，但其一直不提供相关手续也不配合。二被告又通过第三人于2019年5月23日向赵雅娟发出了解除合同通知书，明确因赵雅娟拒绝配合提供相关手续导致无法继续履行合同，赵雅娟仍不予理会。故系因赵雅娟的行为导致合同根本无法履行。因合同无效且原告还违约，但是原告却进行恶意诉讼，应当驳回诉讼请求。第二，原告诉求违约金419600元，于法无据，与事实不符。双方在签订合同后，原告就拒绝出售房屋，导致合同无法履行，并未造成任何实际损失，不应受到法律保护，且因原告违约给二被告造成了损失（二被告不放弃反诉和另行起诉的权利）。综上，合同无效，相应条款自然无效。原告的诉求没有法律依据，是虚假和恶意诉讼，不应得到法院的支持。第三人述称，不同意原告所述相关内容。案涉合同于2019年5月14日晚上签订，签定时，二被告没有交定金，赵雅娟也没带有效的产权证，包括原告的授权委托书。签订合同当晚约定2019年5月15日晚上到我公司补交房产证和委托书，再由二被告交定金。但是2019年5月15日下午，赵雅娟打电话让我公司给她送合同。交付合同后，与赵雅娟沟通，她明确表示房子她说了不算，没有处理房子的权限，家里不一定同意卖房子。所以我公司将上述情况告知二被告，二被告让我公司尽快落实。但自5月15日见过赵雅娟后再无法取得联系，我公司将无法联系的事实告知二被告，且二被告也无法和赵雅娟取得联系。2019年5月18日，我公司向赵雅娟通过微信发出了催告函，让她继续履行合同。催告函以短信、微信、快递三种方式送达，而在此期间平均每天至少拨打赵雅娟电话5次以上，都无法取得联系。同日，二被告也发出了催告函。发出催告函期间也无法和原告取得联系，因此二被告决定放弃购买此套房屋并于5月23日向公司出示了单方解除合同通知书并送达给赵雅娟。原告应在签署合同7个工作日备齐备件送到我公司，但至合同解约也没见到产权证和授权委托书。经审理，本院查明以下事实：1、原告（合同中为“房屋出售方”“甲方”、代理人为“赵雅娟”）与二被告（合同中为“房屋购买方”、“乙方”）签订《大连市存量房屋买卖合同》，合同中并无签订时间，原、被告及第三人均认可签订时间为2019年5月14日晚上。合同中甲方签章处签署有“王睿基（赵雅娟代）”。合同约定甲方所售房屋位于大连市甘井子区建筑面积约为94.41平方米，房屋所有权证号未填写。双方约定房屋出售价格为2098000元，乙方于本合同签订当日将定金100000元支付甲方。合同约定甲方在签署本合同当日须将房屋所有权原件放于居间方处，并在本合同签署后7日内备齐相关文件。合同第九条违约责任部分条款内容为：甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；乙方拒绝购买房屋的；如存在上述情况视为根本违约，另一方有权书面通知方式解除合同并要求对方承担总房价款20%的违约赔偿金。同日，赵雅娟代原告、二被告及第三人签订《居间服务合同》。2、案涉房屋的登记所有权人为原告。原告另提供一份《委托书》（出具时间为2019年2月18日），主要内容是原告委托赵雅娟代办签订房地产买卖合同及相关协议等，委托期限为12个月。原告称签订合同时向第三人出示过该授权书。第三人则称在签订上述房屋买卖合同时赵雅娟并未出示授权委托书及房屋权属证，但为了促成交易，仍让赵雅娟代为签订合同，且协商第二天赵雅娟再将产权证及授权委托手续送至第三人处，但2019年5月15日，赵雅娟向第三人表示其无权代为出售房屋。第三人提供其法定代表人冷冰与赵雅娟于2019年5月15日的对话录音，其中赵雅娟作出“签字也没有啥意义”、“我卖房子人家根本不同意”、“我得给你沟通一下子，具体谁说了算，我肯定我说了不算”、“但是你要从法律层面上，我这个是没有用的，我都告诉你”、“我儿电话我都打不进去”、“没联系上”等陈述。第三人另提供通话记录拟证明其于2019年5月15日至5月17日期间多次拨打赵雅娟的联系电话均未能接通。2019年5月18、19日，第三人通过短信、微信及快递方式向赵雅娟发送催告函，主要内容为催告履行提供房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续。2019年5月23日，二被告向赵雅娟发送《合同解除通知书》，以未履行提供备件手续为由解除双方签订的房屋买卖合同。原告提供2019年5月23日赵雅娟与被告张智仁的通话录音及短信记录以证明其系按照被告张智仁的要求未将授权委托书及房屋权属证原件交付至第三人处，且系因二被告个人原因不想购买房屋而解除合同。原告另提供2019年5月25日赵雅娟与第三人法定代表人的通话录音拟证明第三人明确二被告不再购买房屋。本院认为，本案的争议焦点为原、被告间形成的《大连市存量房屋买卖合同》效力。原告虽提交授权委托书以证明赵雅娟签订合同时系有原告的委托代理权，且原告通过诉讼亦明确追认该合同效力，但根据第三人提供的录音（2019年5月15日）可以证明赵雅娟自认其在签订合同时并未经过原告的同意及委托授权。且原告所提供的录音（2019年5月25日）中赵雅娟亦有“我那个房本和委托书都写好了”、“我那天就跟你说了我给你做工作，房主也同意了”等陈述。故根据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，该合同在签订时因赵雅娟并无代理原告的权利，应为成立但未生效。同时根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定，相对人既可催告被代理人在1个月内追认合同效力，且善意相对人在合同被追认前亦有撤销的权利。现原告通过诉讼主张认可赵雅娟代为签订的《大连市存量房屋买卖合同》效力，而二被告则主张已于2019年5月23日解除上述合同。故本案的另一争议焦点为二被告有无在原告追认合同效力前撤销合同的权利，即二被告是否为善意。本院认为，原、被告签订上述合同系在第三人居间行为下，故第三人应承担审查赵雅娟是否能作为原告代理人来签署合同的居间义务，现经过第三人居间后允许赵雅娟代为签署合同，作为购买方的二被告有理由相信赵雅娟系有权代理。原告虽提交2019年5月23日赵雅娟与被告张智仁的通话录音为证，但该录音形成时二被告已向其发出了解除合同通知，且录音中赵雅娟陈述“你说你别把房本和委托书给他”，故可间接证明赵雅娟曾向二被告作出其持有原告授权委托书的意思表示；而赵雅娟于2019年5月15日向第三人所作出的陈述却为其并未取得相关授权，故被告张智仁也向赵雅娟陈述“人家反复说，给我打电话说你又不同意了这个那个的”，故对于二被告来说，其通过赵雅娟的告知及第三人的专业居间服务下，应有理由相信赵雅娟在签订合同时有代理原告的权限，故其为善意。其在合同签订后被第三人告知赵雅娟为无权代理时享有撤销合同的权利，而原告并未举证证明其在二被告发出解除合同通知（2019年5月23日）前向二被告或第三人明确追认合同效力，故即使二被告系因为自身原因不再想购买案涉房屋，亦是在赵雅娟无权代理且未经原告明确追认前的期间作出，并未违反法律规定。二被告虽然发出的为解除合同通知，与撤销通知在法律上是不同概念，但均产生二被告不再履行合同的后果，故对于该通知效力，本院予以认可。关于原告主张的违约金419600元，如上所述，二被告的通知作出时，合同并未生效，故不应再承担违约责任。故对于原告的诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王睿基的全部诉讼请求。案件受理费人民币3797元【简易程序审理减半收取】，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，在上诉期内交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  马雯菁二〇二〇年一月十九日书记员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。