吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)吉2401民初6545号 原告：延边吉祥物业管理服务有限公司，住所吉林省延吉市参花街609号。 法定代表人：侯家松，经理。 委托诉讼代理人：李成浩，吉林敖联律师事务所律师。 被告：路岩松，男，汉族，住所吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：崔凯博，吉林海兰江律师事务所律师。 原告延边吉祥物业管理服务有限公司与被告路岩松之间物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日受理，依法适用简易程序，于2019年11月11日、2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告延边吉祥物业管理服务有限公司的委托代理人李成浩，被告路岩松及其委托诉讼代理人崔凯博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 延边吉祥物业管理服务有限公司诉称：1.路岩松立即支付自2013年9月至2019年12月期间的物业费519,622元、自2018年1月至2019年3月期间的水费14,522元；2.诉讼费由路岩松承担。事实与理由：延边吉祥物业管理服务有限公司与延吉市吉祥小区业主委员会签订物业管理服务合同，约定延边吉祥物业管理服务有限公司为该小区提供的物业服务标准为三级服务，服务项目包括小区内公用设施设备的维护和管理、公共环境卫生等，营业门市房物业费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.50元收取。2013年6月8日，路岩松与案外人延边吉祥房地产开发有限公司签订房屋租赁协议，约定路岩松承租案外人延边吉祥房地产开发有限公司名下的位于延吉市xxx号、面积xxx平方米的房屋，用于经营万达修理厂，房屋租赁协议第三条第二款约定，物业费、水费等费用由路岩松承担。路岩松所承租的上述房屋拖欠自2013年9月至2019年12月期间的物业费519,622元（面积4,558.09平方米×每月每平方米1.50元×76个月）、自2018年1月至2019年3月期间的水费14,522元。 路岩松辩称：请求法院驳回延边吉祥物业管理服务有限公司主张的物业费诉讼请求。理由：1.延边吉祥物业管理服务有限公司从未向路岩松主张过权利，延边吉祥物业管理服务有限公司的诉讼请求已过诉讼时效。2.根据相关法律规定，延吉市吉祥小区业主委员会组成和换届程序不合法，无权代表全体业主与延边吉祥物业管理服务有限公司签订合同，故延边吉祥物业管理服务有限公司与延吉市吉祥小区业主委员会之间签订的物业管理服务合同无效，延边吉祥物业管理服务有限公司无权向路岩松主张物业费。3.延边吉祥物业管理服务有限公司作为物业服务企业长期不履行物业服务义务，如吉祥小区内共用阳台裂纹、外墙墙体损坏、马葫芦不清掏、消防工程无法使用、消防通道灯不亮、消防指示牌不亮，小区灯光照明不足、小区三号楼后院绿化部分被物业公司侵占，吉祥小区因未并网自来水，多年来一直使用地下水，经检测地下水水质不达标，其中碱性含量严重超标，小区业主即使使用净水器过滤也无法饮用和使用地下水。综上，路岩松认为因吉祥小区业主委员会选聘程序不合法，未履行物业服务义务，且因不履行义务给路岩松造成财产损失，驳回延边吉祥物业管理服务有限公司主张的物业费诉讼请求。对延边吉祥物业管理服务有限公司主张的水费认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：延边吉祥物业管理服务有限公司于2007年6月12日依法成立，经营范围系物业管理。2010年6月2日，延边吉祥物业管理服务有限公司与延吉市吉祥小区业主委员会签订延边吉祥物业管理服务合同，约定延边吉祥物业管理服务有限公司向吉祥小区全体业主和物业使用人提供物业服务，服务期限为三年，自2010年6月1日至2013年6月1日，物业服务标准为三级，物业服务费用按建筑面积交纳，营业用房每月每平方米1.50元收取，物业费、电梯费、水费每季度缴纳一次。2013年4月15日，延边吉祥物业管理服务有限公司与延吉市吉祥小区业主委员会签订延边吉祥物业管理服务合同，约定延边吉祥物业管理服务有限公司向吉祥小区全体业主和物业使用人提供物业服务，服务期限为一年，自2013年1月1日至2013年12月31日，物业服务费用按建筑面积交纳，营业用房每月每平方米1.50元收取，小区物业费、电梯费每年初一次性交纳，水费每季度缴纳一次，如未能按合同约定的期限交纳物业费的，从逾期之日起以应付各项费用总额的日3%交纳违约金。2014年1月8日，延边吉祥物业管理服务有限公司与延吉市吉祥小区业主委员会签订延边吉祥物业管理服务合同，约定延边吉祥物业管理服务有限公司向吉祥小区全体业主和物业使用人提供物业服务，服务期限为三年，自2014年1月1日至2016年12月31日止，物业服务费用按建筑面积交纳，营业用房每月每平方米1.50元收取，物业费用每年初一次性交纳，水费每季度交纳一次，如未能按合同约定的期限交纳物业费的，从逾期之日起以应付各项费用总额的日3%交纳违约金。2017年1月8日，延边吉祥物业管理服务有限公司与延吉市吉祥小区业主委员会签订延边吉祥物业管理服务合同，约定延边吉祥物业管理服务有限公司向吉祥小区全体业主和物业使用人提供物业服务，服务期限为三年，自2017年1月1日至2019年12月31日止，物业服务费用按建筑面积交纳，营业用房每月每平方米1.50元收取，物业费用每年年初一次性交纳，水费每季度交纳一次，如未能按合同约定的期限交纳物业费的，从逾期之日起以应付各项费用总额的日3%交纳违约金。2013年6月8日，路岩松与案外人延边吉祥房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，路岩松承租案外人延边吉祥房地产开发有限公司名下的延吉市吉祥小区xxx门市房，面积分别为2,256.85平方米、2,301.24平方米，共计4,558.09平方米，承租期限自2013年8月9日至2021年8月8日，房屋租金为68万元，租赁期间使用该房屋所发生的物业管理费、水、电、取暖费等费用、房屋和设备的日常维修费用，由路岩松承担，其中物业管理费由路岩松每月向物业公司缴纳，水费按照营业性用水缴纳。路岩松拖欠自2013年9月至2019年12月期间的物业费519,622元（面积4,558.09平方米×每月每平方米1.50元×76个月）、自2018年1月至2019年3月期间的水费14,522元。庭审中，路岩松提供其委托诉讼代理人崔凯博于2019年11月10日拍摄的13张照片证明延边吉祥物业管理服务有限公司从未履行物业服务义务，对此延边吉祥物业管理服务有限公司对照片真实性无异议。 另查，延吉市河南街道白丰社区于2010年5月13日通知吉祥小区全体居民，定于2010年6月1日上午9点在吉祥小区副楼1层大厅组织召开业主委员会选举大会，于2010年5月23日向吉祥小区全体业主公示业主委员会筹备组名单、吉祥小区业主委员会筹备名单及候选人名单。于2012年4月9日吉林省物价局颁布的收费许可证副本显示非住宅收费项目与业主协商。 认定上述事实的证据有：营业执照、延边吉祥物业管理服务合同、房屋租赁合同、收费许可证及副本、2018年吉祥小区2号楼门市1至3层水费表、2019年吉祥小区2号楼门市1至3层水费表、照片、证人张思乡的出庭证言、延吉市河南街道白丰社区出具的吉祥小区业主委员会档案，以及延边吉祥物业管理服务有限公司、路岩松的陈述。 关于延边吉祥物业管理服务有限公司提供的延边吉祥物业管理服务合同4份，路岩松对证据真实性提出异议，认为与其从延吉市物业办调取的延边吉祥物业管理服务合同2份中业主委员会成员签字处不一致，因此当时业主委员会成立程序不合法，延边吉祥物业管理服务有限公司提供的4份合同属于无效合同，对此延边吉祥物业管理服务有限公司对路岩松提供的2份合同真实性无异议。本院认为，上述4份延边吉祥物业管理服务合同来源于本院档案室，且路岩松提供的2份延边吉祥物业管理服务合同均有延吉市吉祥小区业主委员会公章，路岩松亦未提供其他证据佐证，延边吉祥物业管理服务合同均符合证据客观性、合法性、关联性，故本院予以采信。 路岩松向本院提供了关于推荐业主委员会候选人的公告，以2019年11月11日吉祥小区业主委员会筹备组对推荐、自荐候选人的资格审查，将张思乡等7名同志推荐为吉祥小区业主委员会正式候选人进行公告，证明公告之前吉祥小区从未成立合法业主委员会的事实。对此，延边吉祥物业管理服务有限公司对真实性提出异议，认为延边吉祥物业管理服务有限公司与案外人张思雨之间物业服务合同纠纷中，延边吉祥物业管理服务有限公司提供证据证明吉祥小区于2012年已经经过选举成立业主委员会。本院认为，该公告中落款单位为吉祥小区业主委员会筹备组，但加盖延吉市河南街道百丰社区居民委员会公章，且路岩松未提供其他证据证明，该公告证据不符合证据客观性，本院未予采信。 路岩松向本院提供的手机录音CD光盘及录音资料，以路岩松与曾任业主委员会成员张海龙之间的通话录音，证明当时业主委员会成立时没有召开业主大会，没有进行投票，因此业主委员会成立程序违法，延边吉祥物业管理服务有限公司提供的延边吉祥物业管理服务合同对路岩松包括在内的吉祥小区全体业主不发生任何效力的事实。对此延边吉祥物业管理服务有限公司对证据真实性提出异议，该录音无法证明路岩松与张海龙之间通话内容，与本案无关。本院认为，证人张海龙未出庭质证，且路岩松未提供其他证据佐证，该证据不符合证据客观性，本院未予采信。 本院认为：延边吉祥物业管理服务有限公司依法成立，经有关行政审批部门的批准办理了物业服务相关手续，并到延吉市房产管理中心登记备案，故该公司具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。延边吉祥物业管理服务有限公司与延吉市吉祥小区业主委员会签订的物业管理服务合同不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对吉祥小区所有业主和物业使用人具有约束力。延边吉祥物业管理服务有限公司为延吉市吉祥小区提供相关的物业服务，路岩松直接或间接受益，因此对延边吉祥物业管理服务有限公司要求路岩松支付拖欠物业费519,622元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，故本院予以支持。关于延边吉祥物业管理服务有限公司要求路岩松支付拖欠水费14,522元的诉讼请求，对此路岩松对水费认可，符合法律规定和合同约定，故本院予以支持。路岩松关于延边吉祥物业管理服务有限公司的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，延边吉祥物业管理服务有限公司提供的物业服务行为是连续性的，不存在诉讼时效超过的问题，其抗辩意见不成立，本院未予采信。路岩松关于延吉市吉祥小区业主委员会成立程序不合法，延边吉祥物业管理服务有限公司与延吉市吉祥小区业主委员会之间签订的物业管理服务合同无效的抗辩意见，对此延边吉祥物业管理服务有限公司予以否认，虽路岩松提供延吉市河南街道白丰社区出具的吉祥小区业主委员会档案，但该档案中显示延吉市河南街道白丰社区通知吉祥小区全体居民组织召开业主委员会选举大会、公示吉祥小区业主委员会筹备名单及候选人名单，且路岩松未提供充分证据证明其主张，其抗辩意见不成立，本院未予采信。路岩松关于延边吉祥物业管理服务有限公司作为物业服务企业长期不履行物业服务义务的抗辩意见，虽路岩松提供照片作为证据，但该照片为2019年11月10日拍摄，该证据不足以证明路岩松主张延边吉祥物业管理服务有限公司2013年9月-2019年12月期间存在物业服务未达标等事实，其抗辩意见不成立，本院未予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，路岩松作为物业使用人如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、行政法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒缴物业费的理由。延边吉祥物业管理服务有限公司亦应积极转变作风和服务理念，忠实履行管理服务职责，落实完善物业管理制度，及时发现和消除安全隐患，合理筹划整修更新物业设施，切实保证设施设备运行状态，并加强与业主、所在社区及政府职能部门的沟通协调和公开公示，不断提高物业管理服务水平，努力赢得广大业主的信任和支持，共同构建社会主义和谐社会。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 路岩松于本判决发生法律效力后立即向延边吉祥物业管理服务有限公司支付自2013年9月至2019年12月期间的物业费519,622元、自2018年1月至2019年3月期间的水费14,522元，共计534,144元。 如路岩松未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,141元，减半收取4,570.50元，由路岩松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员 金 旭 二〇二〇年一月十日 书记员 安成珠