北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初11033号原告：北京首万物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区南大街1号2幢四层。统一社会信用代码：91110116802596504P。法定代表人：王玉峰，董事长。委托诉讼代理人：李从星，原告公司员工。被告：吕春兰，女，1979年5月12日出生，汉族，北京市延庆区人，现住北京市平谷区。原告北京首万物业服务有限公司与被告吕春兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李从星，被告吕春兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年10月1日至2019年6月30日物业费3485.58元、违约金3450.72元，共计6936.3元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告系物业管理服务合同关系，原告系物业服务企业，被告系某小区某号楼某单元某号房屋的所有权人，即业主。原告依据《物业服务委托协议》对小区提供物业服务。被告房屋的面积为79.04平方米，物业费标准为2.1元/平方米/月，每月物业费为165.98元。因被告至今未交纳2017年10月至2019年6月的物业费，故原告诉至法院。被告辩称，我是业主，房屋面积是79.04平方米。2016年9月30日我入住涉案房屋，入住第一年的物业费已交纳。2017年至2019年的物业费我没有交纳，不交的理由是：1.我是与北京金网络物业管理有限公司签署的《物业服务委托协议》，与原告没有形成服务协议关系，私自更换物业公司，没有经过业主的同意；2.购房合同规划平面图中，物业两栋办公用地在公摊面积范围内属于业主所有，原告私自将其出租受益，未经业主同意；3.12号楼南原本是停车场，原告私自改成垃圾堆放场，未征求业主意见，造成污染问题；4.许多电瓶车停在楼层里面，还存在高层拉线充电现象，给业主人身安全和生活造成严重安全隐患，原告对此不予处理；5.购房合同约定市政供水，但实际使用的是某村的水，水质差水碱严重，多有异味，无消毒过滤程序。且长期频繁停水，多次不通知业主停水和来水时间，且实际按市政用水收费标准5元一吨收费，不给业主出具正式发票，我们要求补开正式发票；6.业主家的灯泡、管道、门窗等出现问题给原告打电话，原告长期以不是其职责范围为由敷衍业主，不给业主解决实际困难；7.小区本为双向车道，车辆乱停乱放无人管理，造成车辆行驶安全问题。小区的照明和监控配套设施严重不足，业主车辆被剐蹭或丢失，多次报警，物业以图像不清晰为由不了了之。搭建的车棚起不到遮雨效果，业主多次反映电动车被淋坏；8.被告家防盗门锁在保修期内破损，向原告报备维修，未能得到及时解决，被告自行购买了门锁。2017年6月原告上门解决，被告要求原告赔偿购买门锁的经济损失，原告不予处理；9.原告对小区没有进行围栏管理，导致老鼠、黄鼠狼等跑进小区，原告亦不进行灭鼠灭虫的工作；10.小区西门不使用，给业主生活带来不便；11.2019年11月10日，14号楼2单元5层楼道管道漏水，业主及时报修，原告当天没有及时回复和维修，第二天下午才处理，水都流到了电梯间；12.12号楼东侧配暖室有人居住；13.儿童娱乐设施及健身设施都不完善；14.卫生清理不及时等。由于原告存在以上问题，导致服务水平大大降低，因此要求原告对各种问题及时整改并减免近几年的物业费，整改完成后经业主同意，按整改日期重新收取物业费。针对被告的辩称意见，原告回复称：1.北京金网络物业管理有限公司与我公司是并购关系，只是名字更改了，公司人员都没有换；2.被告所指出租的房屋是小区配套的底商，产权属于房地产公司，与我方无关；3.垃圾场的问题，听领导说，经大兴庄镇政府协调，小区垃圾场将与某村垃圾场合并，具体时间不清楚；4.我方一直在及时清理充电的电动车，一般是先通知业主，业主不在家，保安就会给搬到楼下。整个小区有两个免费充电棚，是物业接手后新建的，存在不够用的情况，有计划多建；5.供水的问题不是我方能决定的，是房地产公司与市政规划的问题，停水时某村委会通知我方，我方再通知业主，有几次我们还主动到村里核实停水的原因及时间；6.公共部分管道及灯泡的维修问题，流程是业主给我方打电话，我方指挥中心派单给工程部，工程部一定会去处理，处理好给指挥中心回复，不可能存在业主报修我方不处理的情况。被告说的是刚交房时存在的问题，那时没有指挥中心，现在不会有那种情况了；7.车位是开发商设计的，小区地上地下一共八百多个车位，但有1600多户业主，车位明显不够用，我方也打算将车道变成单向车道，这样可以划出一些车位；8.地下车库是开发商卖的，2019年6月份我们要启动临时停车计划，但因为七十年大庆，大兴庄镇政府没让实施；9.门窗及房屋质量问题是属于开发商的问题，我方只能与开发商协调解决，我方已经跟进了，但具体解决还得看开发商；10.关于管道漏水的问题，要区分是什么管道漏水，如是供暖管道漏水，就不属于物业服务的范围；11.我方已按时定期做了鼠虫的消杀工作，也有相应的工作记录；12.卫生方面，该做的我们都做了，小区内一点垃圾纸屑都没有是不可能的；13.原来电梯维保人员在地下室居住，后来地下室不让住人，给清上来了，他们现在在不在供暖室居住不清楚。本院组织双方当事人举证质证：原告提交了：1.《物业服务委托协议》；2.《2017年度物业服务合同履行情况》；3.物业费欠费明细；4.律师函；5.入住通知书；6.2019年公司内部每日工作情况记录；7.《2019三季度物业服务合同履行情况》；8.小区及朋友圈相关情况公示；9.公司名称变更通知；10.定期消杀、水箱清洗记录及检测报告，证明原告与被告存在物业服务合同关系，原告已提供了物业服务及被告欠缴物业费的事实。被告对证据1、4、5的真实性认可；对证据2中消杀、清洁、垃圾清运、绿化、配电、车棚设施及安保等物业服务不认可；对证据3物业费及滞纳金不认可；对其他证据部分认可，部分不认可，不认可2019年之前提供了相关服务。被告提交了：1.2017年至2019年拍摄的照片，证明物业服务不到位；2.购买门锁的收据，证明质保期内出现门锁问题，被告自己买锁换锁，过半年后开发商是去修了，换回了开发商配置的锁。原告对证据1真实性认可，但意见同回复意见，对证据2真实性认可，但称物业帮助免费维修，配件都需要业主自己购买。本院经审查认定事实如下：被告系北京市平谷区某镇某路某号院某小区某号楼某单元某号房屋的业主，该房屋面积79.04平方米。2016年9月29日，被告（甲方）与北京金网络物业管理有限公司（乙方）签订了《物业服务委托协议》，该协议包含总则、双方权利义务、物业管理委托事项、物业服务质量要求、物业管理服务费用、违约责任及附则共七章内容，其中物业服务质量要求一章约定了房屋外观、共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、车辆及道路管理、公共秩序维护、消防管理、业主/使用人室内设施设备的小修和急修、装饰装修管理及房屋档案管理十条内容；物业管理服务费用一章约定了甲方按住宅每建筑平方米每月2.1元的标准向乙方交纳物业管理服务费，按年预付（缴费周期结束前缴纳下一周期物业费），首年物业管理服务费自发出业主入伙通知书之日起计算；违约责任一章约定了“乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，使乙方未达到物业管理服务质量目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权采取有效催缴措施，有权要求甲方补交从逾期之日起按日累计加收应缴费用3‰的违约金。”2016年12月12日，北京金网络物业管理有限公司更名为北京首万物业服务有限公司即本案原告。因被告未交纳2017年10月1日至2019年6月30日的物业费，故原告诉至本院。被告持辩称意见不同意原告的诉讼请求。本院认为，被告与北京金网络物业管理有限公司签订的《物业服务委托协议》合法有效，北京金网络物业管理有限公司更名为本案原告后，原、被告即为协议双方，双方均应依约履行权利义务。本案双方当事人的争议焦点在于原告的物业服务是否达标。原、被告均提交了相关证据证明各自主张，综合审查双方陈述及证据，被告提出的问题反映出原告的物业服务存在一定瑕疵，但不足以否定原告在安保、绿化、保洁、电梯、消防等方面提供了物业服务。被告提出的关乎小区全体业主利益的垃圾场、供水、设施不完善等问题，与多方主体有关，非本案可以解决事项，业主如认为被侵犯合法权益，应通过业主委员会等合法主体向相关责任方提出请求；被告提出的卫生、电动车停放及拉线充电、车辆乱停乱放等问题，原告应进一步加强管理，业主亦应予以配合；被告提出的公共设施维修不及时、车棚不遮雨、配暖室住人等问题，原告应予以重视并积极研究解决；被告提出的其自家换锁问题，质保期内应由质保主体负责，被告如认为造成其财产损失，因与本案非同一法律关系，被告可另行主张损失赔偿。综上，因物业服务具有全面性、公共性及持续性，原告的物业服务虽有瑕疵，但不足以否定其做了物业服务工作，不足以作为被告不交或少交物业费的理由。从保障小区良性发展的角度出发，对原告要求被告交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。考虑被告非无故不交物业费，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。案件受理费由原、被告共同负担。通过本案诉讼，原告应认真听取并全面收集业主的合理意见建议，将维护好业主合法权益、提升业主归属感和幸福感作为工作宗旨和目标，切实改进工作方法，提升工作质效。小区业主亦应加强对物业工作的理解和配合。物业与业主均应意识到物业服务和物业管理相辅相成，物业在提供服务中加强管理，业主在配合管理中接受服务，只有双方共同努力，才能促成和谐幸福小区的建立。综上，依照《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告吕春兰于本判决生效后十日内向原告北京首万物业服务有限公司交纳2017年10月1日至2019年6月30日的物业费共计3485.58元；二、驳回原告北京首万物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告北京首万物业服务有限公司负担13元（已交纳），由被告吕春兰负担12元（限本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 原婷婷二〇二〇年一月五日法官助理 梁 晶书 记 员 张小红