湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终167号上诉人（原审原告）:魏远辉，男，1976年7月10日出生，汉族，湖南省东安县人，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：彭辉，湖南杰联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永州市和壹房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区西区路北潇湘大道东（西南花园C2-B3）。法定代表人：周方军。委托诉讼代理人：何芳斌，男，1967年10月26日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：杨俊荣，男，1954年7月20日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区，系该公司副董事长。被上诉人（原审被告）：王建军，男，1969年11月23日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：蒋丽云，女，1959年1月20日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审第三人）：石夏莲，女，1957年06月15日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区。上诉人魏远辉因与被上诉人永州市和壹房地产开发有限公司、王建军、蒋丽云、石夏莲商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省蓝山县人民法院（2019）湘1127民初1425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。魏远辉上诉请求：一、撤销判决第一项，改判:1.判令被上诉人王建军、蒋丽云与石夏莲签订的关于永州市冷水滩区新火车站西南花园C2-B3栋1302号的《售房合同》、《不动产入场交易合同》无效；2.判令被上诉人永州市和壹房地产开发有限公司继续履行双方于2010年11月13日签订的《商品房买卖合同》；3.判令石夏莲将本案诉争房屋过户至上诉人名下，并由永州市和壹房地产开发有限公司和石夏莲承担办理过户手续所有费、税（包括上诉人名下的费、税）；二、由四被上诉人承担本案的一、二审诉讼费。事实及理由：本案中四被上诉人恶意串通“购买”诉争房屋，事实清楚，证据充分，法院应予以认定。1.石夏莲知道诉争房子已出卖给上诉人的事实。石夏莲女儿王敏是和壹公司财务，专门负责办证收费的。石夏莲一次在和壹公司“购买”三套住房，必定了解诉争房子已出卖的事实，且其装修时是破门而入的，正常购房户装修时必定是开门而入。2.合同价格明显偏低，低于当时市场价近70%，且没有支付购房款。3.石夏莲等人明知诉争房子已出卖并交付原告，恶意串通，通过签订假合同，向不动产登记部门进行登记，导致上诉人合法有效合同无法履行，严重损害了上诉人利益。4.石夏莲虽办理了不动产权证，上诉人仍有权追回诉争房屋。魏远辉向原审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告与第三人签订的关于永州市冷水滩区新火车站皇冠壹号（西南花园C2-B3）1303号（现1302号）商品房买卖合同无效并依法撤销；2、依法判令被告履行于2010年11月13日于原告签订的《商品房买卖合同》；3、依法判令被告立即为原告办理位于永州市冷水滩区新火车站皇冠壹号（西南花园C2-B3）1303号（现1302号）商品房冷水滩区房屋的不动产权证书，并承担不动产权证转户的全部费用；4、依法判令被告因延迟办理不动产权证违约金59,909.8元；5、依法判令被告和第三人承担本案诉讼费用。2019年9月13日向原审法院提出变更诉讼请求为：1、判令被告王建军、蒋丽云与石夏莲签订的关于永州市冷水滩区新火车站西南花园C2-B3栋1302号的《售房合同》、《不动产入场交易合同》无效；2、判令被告永州市和壹房地产开发有限公司继续履行双方于2010年11月13日签订的《商品房买卖合同》；3、判令石夏莲将本案诉争房屋过户至原告名下，并由永州市和壹房地产开发有限公司和石夏莲承担办理过户手续所有费、税（包括原告名下的费、税）；4、判令被告永州市和壹房地产开发有限公司支付违约金59,909.8元给原告；5、由本案被告和第三人石夏莲承担本案的诉讼费。被上诉人和壹房地产开发有限公司辩称，一、上诉人要求确认《不动产入场交易合同》和《售房合同》无效无事实法律依据，因为该房屋是在和壹房地产公司通知上诉人交房而上诉人拒绝收房的情况下出售给石夏莲的，符合双方合同约定，根据双方签订的合同第八条约定，一方违约，另一方有权解除合同，我方与上诉人的合同解除后才和石夏莲签订的售房合同，应属合法有效。与石夏莲签订的合同是以物抵债性质，双方对该合同已经履行完毕并且已经过户，现在已经装修入住。二、上诉人要求继续履行合同和过户涉案房屋已不可实现，且在上诉人与被上诉人和壹公司履行商品房买卖合同时，上诉人已经违约。被告王建军、蒋丽云答辩称，1.被答辩人将答辩人作为本案追加被告，如果是为了协助澄清案情可以理解，如果追究答辩人民事责任没有法律及事实依据。2.答辩人与周方军、杨俊荣存在的是土地使用转让关系，而不是合作开发关系。但由于某些原因答辩人有责任和义务配合周方军、杨俊荣为其购房户办理产权过户手续，但是这不构成为周方军、杨俊荣之过错承担民事责任的法律关系。综述，被答辩人与和壹公司签订的买卖合同与答辩人无关，并免除答辩人民事责任，已过户的房屋如果存在一房二卖的行为，其一切责任由周芳军、杨俊荣承担。第三人石夏莲答辩称，一、请求驳回上诉，维持原判；二、第三人是善意，合法、依法取得该涉案房的不动产使用权证，并在2019年6月12日前装修完毕。上诉人猜测第三人恶意串通取得该房屋所有权是没有任何证据和法律依据的；三、对该涉案房屋、第三人是支付了房屋对价的，是以房抵债。一审法院认定事实如下：2010年11月13日，原告与被告永州市和壹房地产开发有限公司（前身为永州市皇冠房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于冷水滩区新火车站西南花园C2-B3幢1303号房，面积125.65平方米、单价1753.98元/㎡，折后总价220,388元，并对交房时间与交房标准、逾期付款与逾期交房的责任、产权登记的期限与责任等均进行了约定。合同签订后，原告支付了购房款189,588元，尚欠购房款30,800元。2013年10月份，被告交付给原告钥匙和水电卡，2013年10月31日，被告和壹房地产开发有限公司同意原告更换了门锁。2015年被告永州市和壹房地产开发有限公司在《永州新报》刊登交房公司通知：冷水滩区西南花园C2-B3栋号房屋的房屋交付时间为2015年12月10日至2016年1月10日止，到时不到公司办理上述手续，一切法律责任后果自负。2016年2月22日，被告王建军、蒋丽云与第三人石夏莲签订《售房合同》，约定第三人石夏莲以单价1600元/平方米、总价为195,808元的价格购买位于冷水滩区西南花园C2-B3栋1302号房，后被告王建军、蒋丽云于2019年1月29日为第三人石夏莲办理了该房屋的不动产权证。现原告要求被告永州市和壹房地产开发有限公司交付房屋并办理过户未果，遂酿出本纠纷。《商品房买卖合同》第七条交付期限：出卖人应当在2011年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第八条出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之陆的违约金，合同继续履行。第十一条关于产权登记的规定：买受人必须按本合同约定的时间交清房款后，出卖人方能办理产权手续。房屋产权证在交房之日起180个工作日内，由出卖人统一向当地房产权登记处申请登记，并统一领取后再发放给买受人，土地分户使用证在交房之日起360个工作日内，由出卖人统一向当地产权登记处申请登记，并统一领取后再发放给买受人，逾期未办理给买受人，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。另查明，被告王建军、蒋丽云与被告永州市和壹房地产开发有限公司系合作关系，涉案房屋系由被告永州市和壹房地产开发有限公司开发出售，不动产权证均登记在被告王建军、蒋丽云名下，最后签字办证的时候由被告王建军、蒋丽云签字。原告购买的1303号房屋与第三人购买的1302号房屋系同一套房屋。一审法院认为，一、关于本案的王建军、蒋丽云与第三人石夏莲签订《售房合同》是否为恶意串通的行为问题。1、法院根据庭审查明的事实显示，《售房合同》是被告王建军、蒋丽云与第三人石夏莲于2016年2月22日签订的，当时的商品房处于低迷状态，其房价水平在冷水滩区处于这个价位上下波动，且第三人石夏莲已支付房屋的对价；2、该诉争房屋已由第三人办理了房屋产权证；3、原告所诉第三人与被告所签订的房屋买卖合同时间为2019年1月17日非2016年，但原告并未提供真实有效的证据予以支持，因此，法院不能确认被告与第三人存在恶意串通的行为；4、原告虽与被告签订了房屋买卖合同，但涉案房屋的所有权并未转移，原告尚未取得涉案房屋的物权；5、被告王建军、蒋丽云将涉案房屋出售并过户至第三人名下的行为是基于被告永州市和壹房地产开发有限公司的意思表示，系有权处分的行为。至此，原告与被告永州市和壹房地产开发有限公司签订的买卖合同已无法继续履行，原告要求被告办证的诉请属于履行不能。因此，原告的1、2、3项诉讼请求不能成立，法院不予支持。二、本案中，被告永州市和壹房地产开发有限公司虽公告要求原告办理交房手续，但不能证明双方的买卖合同已经解除，并且被告永州市和壹房地产开发有限公司亦未提供其它证据证实已经通知原告解除了合同。故原告与被告永州市和壹房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》并未解除。被告永州市和壹房地产开发有限公司擅自将房屋另行出售的行为，属于违约行为，且由于第三人并不知情，仅属于被告方的单方恶意行为，并非是与第三人恶意串通，因此，被告永州市和壹房地产开发有限公司应当承担本案的违约责任，原告要求被告永州市和壹房地产开发有限公司赔偿违约金的诉讼请求是正确的，法院予以支持。三、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题。由于被告擅自处理原告所购买房屋的行为一直处于侵权状态，说明其诉讼时效期间尚未开始计算，因此，不存在诉讼时效已过的状态。四、鉴于原告的诉讼请求中并未提出要求返还购房款的主张，因此，法院对购房款一项不予处理，由原告另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告魏远辉的1、2、3项诉讼请求。二、由被告永州市和壹房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内支付违约金59,909.8元给原告魏远辉。一、二审案件受理费1598元，减半收取799元，由原告魏远辉承担719元，由被告永州市和壹房地产开发有限公司承担80元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。另查明：2016年冷水滩区当时房地产的市场价为每平方米3000元以上。被上诉人石夏莲以单价1600元/平方米、总价为195,808元的价格购买位于冷水滩区西南花园C2-B3栋1302号房。本院认为，本案争议焦点为：被上诉人蒋丽云、王建军与被上诉人石夏莲之间订立的《售房合同》、《不动产入场交易合同》是否构成恶意串通，损害上诉人魏远辉的合法利益；二、本案所涉《售房合同》、《不动产入场合同》被认定无效后的法律后果如何。关于焦点一：被上诉人周方军作为和壹公司的法定代表人明知涉案房屋已出售给上诉人魏远辉，仍将房屋出售给被上诉人石夏莲。被上诉人石夏莲没有提供充分证据证实其向和壹公司支付了购房款，被上诉人和壹公司亦没有出具正式的、收房款收据给被上诉人石夏莲，明显不符合常理。被上诉人石夏莲主张以借款抵付涉案的购房款，但未提供充分证据证实。因此，被上诉人石夏莲没有提供证据证实其对涉案房屋支付了合理对价；且被上诉人石夏莲与被上诉人王建军、蒋丽云签订的售房合同的购房单价明显低于当时市场价格。在一审诉讼过程中，被上诉人将房屋不动产权证过户至被上诉人石夏莲名下，明显存在恶意串通行为，损害了上诉人魏远辉的利益。故涉案的《售房合同》、《不动产入场合同》无效。关于焦点二；本案涉案的《售房合同》、《不动产入场合同》被认定无效后的法律后果如何。2010年11月13日上诉人魏远辉与被上诉人和壹公司签订的《商品房买卖合同》属合法有效合同，上诉人魏远辉已按合同约定支付了189，588元购房款，2013年10月份被上诉人和壹公司交付了给上诉人魏远辉钥匙和水电卡，虽欠购房款30800元但双方约定尾款在办完证后支付。因此，上诉人魏远辉已经履行了合同相应的义务。上诉人魏远辉可依据《商品房买卖合同》向被上诉人和壹公司主张办理过户手续，因被上诉人和壹公司与被上诉人石夏莲恶意串通，已将涉案房屋过户至被上诉人石夏莲名下，被上诉人石夏莲、王建军、蒋丽云应当负有协助办理过户登记的义务。综上所述，上诉人魏远辉的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省蓝山县人民法院(2019)湘1127民初1425号判决；二、被上诉人王建军、蒋丽云与被上诉人石夏莲签订于冷水滩区新火车站西南花园C2-B3幢1303号房售房合同》与《不动产入场合同》无效；三、被上诉人和壹房地产开发有限公司将位于冷水滩区新火车站西南花园C2-B3幢1303号房屋过户至上诉人魏远辉名下，被上诉人王建军、蒋丽云、石夏莲负有协助义务，办理房屋不动产权证所需的税费，由被上诉人永州市和壹房地产开发有限公司和上诉人魏远辉依照法律规定各自承担应缴纳的费税。四、上诉人魏远辉付给被上诉人永州市和壹房地产开发有限公司剩余购房款30,800元（此款限在办理好房屋不动产权证时付清）。一、二审案件受费2397元，由上诉人魏远辉承担397元，被上诉人和壹房地产开发有限公司、石夏莲承担2000元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇二〇年一月十六日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。