北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初35320号原告：北京珠光物业管理有限公司，住所地北京市丰台区长云路2号院11号楼08室。法定代表人：杨颖怡，总经理。委托诉讼代理人：刘志成，北京市安理律师事务所律师。被告：房京辉，女，1967年6月30日出生，汉族，北京市热力集团公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：江雪，北京市嘉和律师事务所律师。原告北京珠光物业管理有限公司（以下简称“珠光物业公司”）与被告房京辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告珠光物业公司的委托诉讼代理人刘志成、被告房京辉的委托诉讼代理人江雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠光物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付自2016年1月1日至2016年7月24日和自2017年7月25日至2019年12月31日的物业服务费12122．28元；2．请求判令被告支付违约金6680．74元；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：被告房京辉是珠光逸景家园10-3号楼X单元X号房业主，房屋建筑面积为118．15平方米。原告系珠光逸景家园小区的物业管理服务企业。2014年10月16日，原被告签订《物业服务合同》，签署了《缴费承诺书》《关于保障珠光逸景家园小区物业服务正常运作的共同决策》，被告委托原告作为珠光逸景家园小区的物业管理服务企业，接受原告提供的物业服务，承诺本人须按照《物业服务合同》内的一切缴费条文，按时向原告交纳有关费用，并愿意承担迟缴款、不交款而需承担的法律后果。协议签订后，原告按约定向被告提供物业服务，但2016年1月1日以来，被告未按照约定全额支付物业费，未缴费数额总计12122．28元（物业费收费标准为2．85元/平方米每月）。原告于2018年12月17日通过EMS向被告发送了催告函，但被告依旧未向原告支付应交物业费12122．28元，以及违约金6680．74元（违约金自应续存物业费之日起按每日欠缴费用的1‰计收，暂计至2019年5月28日）。故提起诉讼，望判如请。原告在2014年10月16日交过一年的物业管理费，因物业管理费实际自2016年1月1日开始收取，到我公司账户为2016年7月25日，故原告交的物业管理费折抵2016年7月25日至2017年7月24日期间的费用。原告购买的房屋属于安装太阳能热水的房屋的范围，我公司也收取了原告一年的太阳能热水服务费，但在2015年业主民意测试中，超过2/3的业主不同意安装太阳能热水，我公司经过公示后，没有安装。原告已交纳的太阳能热水服务费可以折抵本案的物业管理费。被告房京辉辩称：不同意原告的诉讼请求。一、本案原告未按照《物业服务合同》约定为被告提供太阳能热水服务，物业服务存在重大瑕疵。原被告于2014年10月16日签订的《物业服务合同》第六条约定，原告提供的物业服务包括以下主要内容：2．负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理，物业共同部位明细见附件二；3．负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，物业共用设施设备明细见附件三。附件三：19、物业共用设施设备明细包含太阳能热水系统设备（仅限10-3#、10-7#、10-8#楼适用）。《物业服务合同》第十五条：安装太阳能热水系统设备楼栋的业主，需另行缴纳设备运行及维护费用12元/平方米每年（包含太阳能热水系统户外设备的日常维护、系统防冻加热、循环泵运行电费、运行人员人工成本费及节能、清洗、水处理等固定费用）；该费用实行预缴，交楼时一次性预交一年费用，以后每年度于每年12月31日前预缴下年度费用。被告认为：被告为10-3#楼业主，其于2014年底交楼时已预交了太阳能热水费用，但原告至今未按照合同约定提供太阳能热水服务，未全面履行合同约定的物业服务，原告提供的物业服务存在重大瑕疵。且至今未说明原因、未退款，违背诚实信用公平公正原则。二、本案涉及的物业合同条款属于原告制定的制式条款，并且强制被告签订。本案原告是开发商指定的前期物业公司，不是业主大会选举聘用的物业公司。本案涉及的物业管理合同与交房挂钩，就是买房人收房时必须同时签署物业管理合同，不然不交房。因此本案所涉及的物业管理合同存在不公平条款，如违约条款，该条款中约定了业主迟交物业费的违约金数额为日1‰，对物业管理公司的违约责任却没有相应的违约金数额约定，该合同存在明显的显失公平。此外，合同中没有约定业主对物业服务质量的验收及评定程序，该物业管理合同业主与物业管理单位的权利义务不对等。三、原告起诉违约金过高，超过了法定可以支持的比例。综上，被告认为，原告的诉讼请求既没有事实依据，也与法律规定相违背，请求驳回原告诉讼请求。被告收房时交了一年的物业服务费，后来原告公司又从被告的业主一卡通中扣了一年的物业服务费，故被告已交两年的物业服务费。要求将被告已交的太阳能热水服务费1417．8元折抵物业服务费。本院经审理认定事实如下：2014年10月16日，原告公司与被告签订《北京市物业服务合同》，约定：原告公司为珠光逸景家园提供物业服务，被告系该小区10-3-X-X号房屋业主，物业服务费按照2．85元/平方米/月缴纳，每年的物业管理费为4040．73元；物业服务费按年度交纳，被告应于交楼时在“业主一卡通”内预存12个月的物业服务费，以后年度于每年12月1日前预交下一年度的物业服务费。安装太阳能热水系统设备的业主，需另行缴纳设备运行及维护费（12元/平方米）和热水费（4元/吨）；如被告未能按时足额缴纳物业服务费，应当按欠缴费用金额的1‰/天（欠缴物业服务费的，违约金自向业主寄发物业服务费续存通知中规定的日期起计算）的标准向原告支付违约金。协议签订当日，被告交纳了物业服务4040．73元和太阳能费用1417．8元。原告公司表示：该公司实际自2016年1月1日始收取物业服务费，被告预交的物业服务费4040．3元在2016年7月25日转入原告公司账户，原告公司认为该物业服务费为交纳2016年7月25日至2017年7月24日期间的费用。被告未交纳后续的物业服务费。原告公司提交EMS全国邮政特快专递寄件单及《催告函》，主张其于2018年12月17日向被告发出《催告函》，要求被告于2018年12月31日缴纳2016年1月1日至2016年7月24日和2017年7月25日至2018年12月31日的物业服务费8081．52元。被告表示没有收到。原告公司提交2016年6月10日《关于太阳能热水系统使用意见征询公示》，显示：北京珠光逸景家园2号院3、7、8号楼宇设计配置了太阳能热水系统，由于太阳能热水系统易受天气影响，较多业主不建议开启该系统，要求退还已交纳的相关费用；为此，珠光逸景家园物业服务中心开展对以上楼宇业主的意见征询，3号楼不同意人数68．2%、占总面积的67．4%；7号楼不同意人数65．9%、占总面积的65．5%；8号楼不同意人数66．8%、占总面积的68．1%；现对以上结果进行公示，公示期为2019年6月10日至2019年6月25日。被告表示不认可。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告公司作为被告购买房屋所在小区的物业服务公司，为被告提供了物业服务，被告应当按照约定的金额和期限交纳物业服务费。原告公司认为被告于2014年10月16日交纳的物业服务费为交纳2016年7月25日至2017年7月24日期间的费用，本院不持异议；自2016年1月1日至2016年7月25日未交物业服务费的滞纳金原告无权主张。双方在《北京市物业服务合同》对迟延交纳物业服务费的约定为：如被告未能按时足额缴纳物业服务费，应当按欠缴费用金额的1‰/天（欠缴物业服务费的，违约金自向业主寄发物业服务费续存通知中规定的日期起计算）的标准向原告支付违约金，现原告提交的《催告函》被告表示没有收到，不能证明原告公司对被告发出了续存通知，故催缴的时间本院认定为被告于2019年8月27日对《催告函》发表意见之日。被告关于未安装太阳能热水的答辩，本院认为：原告公司作为物业管理公司，按照约定对太阳能热水系统安装后的管理负有责任并收取设备运行及维护费，是否安装太阳能热水系统应由房屋销售单位负责。双方均同意太阳能设备运行及维护费折抵本案物业费，本院不持异议；该费用用于抵扣2016年1月1日至2016年7月24日期间的部分物业服务费。被告提供的“业主一卡通”及银行转账记录均显示只缴存了一年的物业管理费，被告主张已缴纳两年的物业管理费，证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、房京辉于本判决书生效之日起7日内给付北京珠光物业管理有限公司2016年1月1日至2016年7月24日的剩余物业管理费871．7元；二、房京辉于本判决书生效之日起7日内给付北京珠光物业管理有限公司2017年7月25日至2019年12月31日的物业管理费9841．21元；三、房京辉于本判决书生效之日起7日内给付北京珠光物业管理有限公司滞纳金（以9841．21元为基数，按照日1‰自2019年8月27日计算至本判决生效之日）；四、驳回北京珠光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果房京辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费135元，由北京珠光物业管理有限公司负担58元（已交纳），由房京辉负担77元（北京珠光物业管理有限公司已预交，房京辉于本判决书生效之日起7日内给付北京珠光物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  史金霞二〇二〇年一月九日书记员  刘开委