北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初15446号原告：程石磊，男，1983年5月29日出生，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：刘海莹（系程石磊之妻），女，1991年1月10日出生，住北京市房山区。被告：侯建勇，男，1976年9月6日出生，住北京市房山区。被告：侯建志，男，1970年10月6日出生，住北京市房山区。被告：侯敬学，男，1945年8月22日出生，住北京市房山区。原告程石磊诉被告侯建勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案审理中，本院依职权追加侯建志、侯敬学作为本案被告参加诉讼。原告程石磊，被告侯建勇、侯建志、侯敬学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程石磊向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告退还所收全部租金3.5万元；3.请求法院依法判令被告赔偿原告建房所投资的成本3万元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年，我与侯建勇签订土地租赁合同，约定我承租侯建勇位于北京市房山区×村南约一亩土地，侯建勇对我租赁土地有实际合法的拥有权。土地可建房，能用于经营和办公，租金每年5000元整，每年交租金一次，租赁期限35年。规定了双方的权利和义务。签订合同后，我在租赁土地上投资建房。2012年，我建造成面积约240多平方米房子。具体样式有照片和简单平面结构图纸。2012年5月份中旬我搬家到此房，在居住期间，有个叫侯建志的人，自称是侯建勇的哥哥，后经过侯建勇确认是他哥哥。去我租赁地做一些代表地主之事，包括收租金、电费、修电水等事，都得到侯建勇的认可。2018年8月2日侯建志带领城管及村里的保安开着铲车把房子推倒，并砸坏屋内与院内大量物品，包括衣柜、桌子、椅子、床、被子、衣服、电动自行车、太阳能板等物品。在租赁期限内，我的房子被城管作为违法建筑而强行拆除，侯建勇没有提供合法建房手续。根据合同内容规定及合同法，侯建勇合同违约，应当由侯建勇退还2012年至2018年共7年所收全部租金3.5万元，并赔偿我因建房所投资的成本费3万元（我建房总成本5万元，包括材料物品费3万元，人工费2万元，我实际住了6年半，减去6年半的比例，侯建勇应赔我3.1万元）。综上所述，侯建勇合同违约，根据合同法第八条、第三十二条、第四十二条、第一百零七条、第一百零八条规定及合同约定，侯建勇应当承担违约责任。请求法院依法秉公判决，支持我的诉讼请求，维护我的合法权益。侯建勇辩称，在签订合同时，因我与我哥侯建志承包地相连，原告称我哥的承包地更适租，便要求承租我哥的承包地。当时我考虑我的承包地和我哥的承包地都一样，我就把合同签了，且原告给付的租金我也给付了我哥；另外，原告也没有按照合同上约定的使用土地。不同意原告的诉讼请求。侯建志辩称，原告租赁涉案土地是我的承包地，合同是侯建勇签订的。原告承租涉案土地称用于居住，但是实际上原告在土地上私搭乱建，执法部门找过原告很多次。后来执法部门的人到过现场，发现是两个老人在那居住，还用煤生火，执法部门的人就让我去劝阻，原告就认为是我在找人整他。后来执法部门的人去想搬走炉子，原告的弟弟还打人。我也劝阻多次，但原告及其家人都不让我进门。执法部门的人去过现场很多次。最后政府去强行拆除的时候，原告他们不同意报警了，长阳派出所一天去了四次。原告就认为是我在找人整他，根本不属实，这些都是政府的行为。法庭去现场勘验的时，我们村的质保主任也说了，这都不是我们能管的事情。不同意原告的全部诉讼请求。侯敬学辩称，侯建勇、侯建志是我的儿子。涉案土地是村里分给我们全家九口人的口粮田，后侯建勇、侯建志与我分家单过，涉案土地平均分给了侯建勇、侯建志。涉案土地出租后，原告的父亲有时候找我，有什么困难，我就去看看。有一年冬天，原告的父亲到我家，一进门就趴地上了，说他们那有黑衣队，阻止他们使用涉案土地，并将燃煤的炉子用水浇灭。原告的父亲认为是我们家里找人阻止他们，并将燃煤的炉子给浇灭。我向原告解释了很久，因为现在政府不让烧火、燃煤，执法队阻止他们是因为他们烧火、燃煤，并举例我之前在我家的另一承包地点火时，也被执法队带走教育整改。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月20日，侯建勇（出租人、甲方）与程石磊（承租人、乙方）签订《土地租赁合同》，该合同约定：侯建勇将位于长阳镇×村南一块土地的使用权出租给程石磊使用。程石磊租用该土地用于养殖，建设生产厂房，搭建办公场所及生活宿舍等附属设施。租赁期限为35年，自2012年2月20日至2047年2月20日止。每年租金5000元，每年交一次，由程石磊于每年2月20日至3月20日支付。侯建勇在本合同生效之日起，将该场地交付给程石磊，侯建勇留有大门至该场地的进出通道（水泥道路，货柜车能进出），侯建勇应留有通向该场地的自来水接口给程石磊使用，侯建勇指定向程石磊提供所租场地的排水通道，并保证在暴雨天气的情况下该通道能够满足整个厂区的排水问题，程石磊办理生产所需的营业执照等手续时侯建勇必须提供所需相关证件。侯建勇给予程石磊提供水电（要有三相电）的方便，有义务帮助程石磊解决相关的事宜；程石磊负责交纳自己的水电费。场地地面上的厂房及办公生活等附属设施由程石磊负责投资建设，建成后归程石磊所有。租赁期满后，如程石磊要求继续租赁该场地，在同等条件下程石磊对该场地有优先的承租权。租赁期满后，本合同即终止。届时程石磊做好场地内除建筑物以外的生产设备的转移工作，并将场地退还给侯建勇。本合同终止后，该场地地面以上建筑物归侯建勇、程石磊共同所有。侯建勇承诺对本合同第一条所指土地要有合法的使用权并有权出租给程石磊使用，并提供合法手续给程石磊建设厂房，如有违反，侯建勇应将所收的全部租金退还，并赔偿程石磊因对该块土地的投资而产生的损失。如因国家或地方规划占地，侯建勇必须终止合同时，侯建勇应提前3个月书面通知程石磊。若国家或地方规划占地，对土地赔偿规侯建勇所有，程石磊不享有土地赔偿。对养殖经济损失和地面建筑物都有经济赔偿，归程石磊所有，侯建勇不享有赔偿。本合同除国家或地方规划占地，侯建勇不能因任何理由终止本合同。合同同时约定了双方的其他权利义务。合同签订后，侯建勇向程石磊交付了涉案土地，此后程石磊陆续在涉案土地上建设了简易房屋及相关构筑物，于2016年建设完成，并由程石磊及其父母家人使用。2012年2月20日，侯建勇收取了程石磊预付租金1000元；2012年2月24日，侯敬学收取了程石磊给付的租金4000元；并收取了程石磊给付的三间活动房房款5000元；2013年4月11日，侯建勇收取了程石磊给付的租金5000元；2014年4月1日，侯建志收取了程石磊给付的租金5000元；2015年3月22日，侯建志收取了程石磊给付的租金5000元；2016年3月23日，侯建志收取了程石磊给付的租金5000元；2017年3月20日，侯建志收取了程石磊给付的租金5000元；2018年至2019年度，侯建勇收取了程石磊给付的租金5000元。另查，涉案土地是北京市房山区长阳镇×村村民委员会（以下简称×村委会）发包给侯敬学一家的耕地。再查，因程石磊在涉案土地上建设的房屋及构筑物未经主管部门批准建设，且在涉案土地上烧火、燃煤违反了北京市现行相关政策，经侯建志、×村委会及相关部门多次腾退、搬离、拆除未果后被相关主管部门于2018年8月2日强制腾退、搬离、拆除。2018年9月底，程石磊及其父母搬离了涉案土地。本院认为，农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。国家鼓励增加对土地的投入，培肥地力，提高农业生产能力。承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，未经依法批准不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；（三）法律、行政法规规定的其他义务。土地经营权流转应当遵循以下原则：（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力或者资质；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，首先，程石磊与侯建勇之间签订的《土地租赁合同》虽系双方的真实意思表示，但因我国农村土地承包法规定，未经依法批准不得将承包地用于非农建设；土地承包经营权流转应当遵循的原则包括，不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；本案中涉案土地为承包地，性质上属于耕地，未经批准不得用于非农建设；现根据查明的事实，涉案土地属于承包地，未经批准擅自被用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，故程石磊与侯建勇签订的合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，应系无效。其次，因涉案土地系×村委会发包给以侯敬学、侯建勇、侯建志为家庭户的承包地，再因合同履行期间侯敬学、侯建勇、侯建志均收取过相关费用，且程石磊亦未提出过异议，故对程石磊与侯建勇之间签订的《土地租赁合同》而产生的法律后果，侯建志、侯敬学亦应承担相应的责任。第三，因侯建勇将涉案土地以出租方式给程石磊使用，并约定的用途为用于养殖，建设生产厂房，搭建办公场所及生活宿舍等附属设施，且在合同履行过程的七年中，作为对涉案场地享有权益的侯建志、侯敬学均收取过合同约定的相应费用；换言之，侯敬学、侯建志、侯建勇对于程石磊租用土地用于非农建设是明知且认可的；再因合同中约定侯建勇应提供给程石磊合法的建设厂房手续，如未提供侯建勇应将所收取的全部租金退还，并赔偿程石磊因对涉案土地投资而产生的损失，但程石磊未能提供充分证据证实其在涉案土地建房及相关构筑物时、建设完成后，以及在后期的合同履行中要求侯建勇提供合法建设手续，而是在相关主管部门以在涉案土地上建设的房屋及构筑物未经批准，以及违反了北京市现行相关政策在涉案土地上烧火、燃煤为由，强制让其腾退、搬离、拆除后才主张返还租金，赔偿损失，简言之，程石磊是应当知晓涉案土地为农用地性质而用于非农建设；故双方对造成合同无效应承担同等责任。第四，虽然合同无效，但因程石磊实际占有、使用了涉案土地，故根据公平原则程石磊应当给付占有使用费；占有使用费的给付标准参照合同中约定租金标准确定；因2018年9月底程石磊及其父母搬离了涉案土地；故程石磊给付土地占用费的起止时间为2012年2月20日起至2018年9月30日止；侯建勇、侯建志、侯敬学已收取的土地占用费多出的部分应当予以返还；对程石磊要求返还土地占用费合理部分的诉讼请求，本院予以支持，过高部分，本院不予支持；现程石磊实际已支付土地占用费3.5万元，经核算侯建勇、侯建志、侯敬学应返还1917.8元。第五，对于程石磊要求赔偿经济损失的诉讼请求。因程石磊未能提供的证据证实其实际损失的数额，又因在未办理合法建设手续的情况下，程石磊在涉案土地上投资建设了简易房屋及相关构筑物已被相关主管部门强制拆除并以清除完毕，故本院根据双方的陈述、现场勘验及相关照片酌情确定为2万元；并根据双方应承担的过错比例，由程石磊自行承担1万元，由侯敬学、侯建志、侯建勇承担1万元。综上，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条、第十八条、第三十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十七条《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、程石磊与侯建勇于2012年2月20日签订的《土地租赁合同》无效；二、侯敬学、侯建志、侯建勇于本判决生效后十日内返还程石磊占有使用费1917.8元；三、侯敬学、侯建志、侯建勇于本判决生效后十日内赔偿程石磊经济损失1万元；四、驳回程石磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费713元，由程石磊负担663元（已交纳），由侯敬学、侯建志、侯建勇负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵鹏杰二〇二〇年一月七日书记员  刘欣然