四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川20民初67号 原告：成都市锦江区天府英才培训学校，住所地四川省成都市锦江区牛沙路166号1栋2层201号，统一社会信用代码：525101040833377244。 法定代表人：熊徐峰，校长。 委托诉讼代理人：杨杰，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周瑞君，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都农村商业银行股份有限公司金堂支行，住所地四川省金堂县十里大道一段469号，统一社会信用代码：91510121551080043G。 负责人：尹华锋，行长。 委托诉讼代理人：宋巍，女，1979年10月30日出生，汉族，住四川省成都市高新区，系该单位员工。 委托诉讼代理人：陈尚杰，男，1986年9月18日出生，汉族，住四川省成都市青羊区，系该单位员工。 第三人：成都乐泰隆商贸有限公司，住所地四川省成都高新区蓝天路38号，统一社会信用代码：91510100762272715Q。 法定代表人：朱志诚。 第三人：成都美廓建筑设计有限公司，住所地四川省成都市武侯区高升桥路9号5栋13楼1306号，统一社会信用代码：915101075826217976。 法定代表人：赖俊。 原告成都市锦江区天府英才培训学校(以下简称天府英才学校)与被告成都农村商业银行股份有限公司金堂支行（以下简称农商银行）、第三人成都乐泰隆商贸有限公司（以下简称乐泰隆公司）、第三人成都美廓建筑设计有限公司（以下简称美廓公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。由于美廓公司下落不明，本院于2019年10月18日依法公告送达起诉状副本、应诉及举证通知书和开庭传票。原告天府英才学校的委托诉讼代理人杨杰、周瑞君，被告农商银行的委托诉讼代理人宋巍、陈尚杰到庭参加诉讼。第三人乐泰隆公司、第三人美廓公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天府英才学校向本院提出诉讼请求:1.请求不予执行四川省资阳市中级人民法院（2019）川20执异21号执行裁定书第二项裁定“成都美廓建筑设计有限公司、成都市锦江区天府英才培训学校对其占有的成都乐泰隆商贸有限公司名下位于成都市锦江区牛沙路166号1栋2层201号商业房屋拍卖后，自行腾退交付买受人”；2.请求撤销四川省资阳市中级人民法院（2019）川20执异21号执行裁定书；3.请求确认美廓公司与乐泰隆公司签订的《商铺租赁合同书》有效；4.请求确认天府英才学校与美廓公司于2016年4月9日签订的关于成都市锦江区牛沙路166号1栋2层201号房屋（以下简称“租赁物业”）的《商铺租赁合同书》有效，天府英才学校有权按照《商铺租赁合同书》的约定使用租赁物业；5.请求判令天府英才学校、美廓公司无须在租赁物业拍卖后自行腾退交付买受人；6.本案诉讼费全部由农商银行承担。事实与理由：农商银行在申请执行乐泰隆公司财产的过程中，四川省资阳市中级人民法院向天府英才学校发出（2019）川20执恢5号《四川省资阳市中级人民法院通知书》，认定乐泰隆公司与美廓公司签订的租赁合同有效、美廓公司与天府英才学校签订的租赁合同有效。后续，农商银行提出异议，四川省资阳市中级人民法院于2019年8月15日作出（2019）川20执异21号执行裁定书裁定：“一、撤销本院作出的（2019）川20执恢5号通知书中对成都美廓建筑设计有限公司与成都乐泰隆商贸有限公司签订的租赁合同以及其与成都市锦江区天府英才培训学校签订的转租合同有效性的认定。二、成都美廓建筑设计有限公司、成都市锦江区天府英才培训学校对其占有的成都乐泰隆商贸有限公司名下位于成都市锦江区牛沙路166号1栋2层201号商业房在房屋拍卖后，自行腾退交付买受人。”天府英才学校对（2019）川20执异21号执行裁定书不服，特向贵院提出执行异议之诉，事实理由如下：2013年3月28日，美廓公司与乐泰隆公司签订了牛沙路166号1栋2层201号房屋《商铺租赁合同书》，约定乐泰隆公司将该租赁物业租赁给美廓公司作商业经营使用，租赁期限为18年，自2013年3月28日起至2031年3月27日止。租赁合同签订后，美廓公司依照租赁合同约定缴纳了前六年的租金共计3265920元以及房屋押金750000元。并于2013年4月3日，乐泰隆公司向美廓公司出具了上述费用的收据。根据该租赁合同第六条第1款之约定，美廓公司有权将房屋部分或全部转租。2016年4月9日，美廓公司将租赁物业全部转租给天府英才学校用作商业经营使用，并与天府英才学校签订了《商铺租赁合同书》。该租赁合同约定租赁期限为15年，自2016年3月28日起至2031年3月27日止。双方签订租赁合同后，天府英才学校按照租赁合同约定内容按时足额缴纳了租金，并在租赁物业内合法经营民办学校。天府英才学校与乐泰隆公司以及乐泰隆公司与美廓公司签订的《商铺租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反任何法律、行政法规的规定，应当认定为有效。美廓公司与乐泰隆公司签订的《商铺租赁合同书》的时间为2013年3月28日，而乐泰隆公司与农商银行签订的《抵押合同》的时间为2013年10月24日，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”以及《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”之规定，即使租赁物业进行拍卖，美廓公司仍有权继续承租租赁物业而无须腾退。而天府英才学校与美廓公司签订的《商铺租赁合同书》的租赁期限在美廓公司与乐泰隆公司签订的《商铺租赁合同书》期限范围内，美廓公司的转租行为符合法律规定及《商铺租赁合同书》的约定，且并不影响农商银行正常行使其抵押权，故本案天府英才学校有权继续按照租赁合同使用租赁物业并且亦无须在租赁物业拍卖后进行腾退。综上，请求法院依法支持天府英才学校全部诉讼请求。 农商银行答辩称：申请执行人有充分的证据证明在办理抵押登记时，乐泰隆公司没有把案涉房屋租赁给美廓公司，对方明显恶意串通、倒签日期，损害申请执行人的合法权益，请求驳回天府英才学校的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对天府英才学校提交的乐泰隆公司与美廓公司签订的《商铺租赁合同书》以及收据，由于该租赁合同系乐泰隆公司与美廓公司之间签订，收据亦无相应转款凭证予以佐证，对该合同的真实性以及是否履行，本院凭现有证据无法查清，且作为合同相对方，美廓公司与乐泰隆公司经本院合法传唤无故未到庭参加诉讼，表明其自动放弃诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应自行承担由此引起的法律后果，对该证据本院不予采信；对其提交的与美廓公司签订的《商铺租赁合同书》、成都市生活垃圾处理费征收协议、商业缴费通知单、收据、付款凭证、网页打印图、企业信用信息公示报告以及成都市民办学校（机构）校外教学点备案表等，不能证明案涉房屋在2013年10月24日办理抵押登记时已被美廓公司实际占用，本院不予采信；对农商银行提交的乐泰隆公司与案外人严凯签订的《房屋租赁合同》，因不符合证据的三性，本院不予采信；对其提交的房地产抵押估价报告、贷前贷后抵押物现场照片以及案涉抵押物他项权证能够证实案涉房屋办理抵押时的真实状况，本院予以采信；对其提交的乐泰隆公司与案外人成都中地行营销策划有限公司的合同与结算表本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月21日，成都精至诚房地产评估有限责任公司出具成精房评[2013]报字第08-0001号《房地产抵押估价报告》，委托人为乐泰隆公司，项目名称为：关于成都市锦江区牛沙路166号1栋1层101号、2层201号、3层301号、4层401号、5层501号的商业用途房地产抵押价值的评估。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供价值参与依据而评估估价对象的抵押价值。估价时点：二O一三年八月十五日。2013年8月15日，案涉房屋照片显示无人使用案涉房屋。 2013年1月4日，乐泰隆公司与成都中地行营销策划有限公司签订《镏金岁月项目招商代理合同》，约定乐泰隆公司将包括案涉房屋的镏金岁月项目地上5层委托给成都中地行营销策划有限公司招商。2013年10月，双方签订《镏金岁月佣金申请结算表》，该表载明截止2013年10月成都中地行营销策划有限公司招商情况，商家有氧气健身、心田花开、大合仓、建设银行、平安保险，合同年限从6年至12年不等。 2013年10月24日，农商银行与乐泰隆公司签订《抵押合同》，约定乐泰隆公司提供其名下位于成都市锦江区牛沙路166号的商业地产（1层101号面积为2245平方米、2层201号面积为2454.5平方米、3层301号面积为2449.17平方米、4层401号面积为2455.32平方米、5层501号面积为2572.09平方米）为通业建设公司的借款提供抵押担保，在办理了抵押登记后，农商银行向借款人通业建设公司发放了贷款。自2014年8月起，因通业建设公司未按约归还贷款本息，2014年11月农商银行向四川省高级人民法院提起诉讼，经调解结案后通业建设公司仍未按约还款。2015年6月农商银行申请执行，后四川省高级人民法院指定本院执行。2019年2月，本院恢复执行，执行案号为（2019）川20执恢5号；执行中，本院依据农商银行的申请对乐泰隆公司名下位于成都市锦江区的商业房产进行评估；本院（2019）川20执恢5号通知书对上述处置资产上存在的租赁合同认定有效（即拍卖后买受人要继续认可该租赁关系）。 2019年8月，农商银行以乐泰隆公司与美廓公司签订的租赁合同不真实为由向本院提起异议，要求撤销（2019）川20执恢5号通知书租赁有效的认定，并确定法院对乐泰隆公司名下抵押房产进行拍卖时，天府英才学校所承租争议标的物的租赁权不能对抗买受人，应自行腾退交付买受人。2019年8月15日，本院作出（2019）川20执异21号执行裁定书，该裁定认为：农商银行表面是对本院执行行为提出异议要求撤销（2019）川20执恢5号通知书，实则是对成都市锦江区牛沙路166号1栋2层的商业房租赁合同是否有效提出异议并请求法院确认；本院对租赁合同签订与转租、房屋设置抵押权的真实性仅作形式上、程序性的审查；法院在评估、拍卖中对租赁关系予以认可并对买受人具有约束力应具备以下条件：1.租赁协议设立在抵押设定之前或抵押之后设立的租赁权得到抵押权人的许可;2.实际交付租赁标的物并占有使用;3.给付对价的租金。本案中，仅凭乐泰隆公司与美廓公司签订的租赁合同，而未有租金支付及对租赁标的物的占有及使用的证据，本院对美廓公司与乐泰隆公司签订的租赁合同以及其与天府英才学校签订的转租合同不予认可。故对本院（2019）川20执恢5号通知书中对上述处置资产认定租赁合同有效应予纠正，对农商银行提出的异议请求应予支持。遂裁定：一、撤销本院作出的（2019）川20执恢5号通知书中对成都美廓建筑设计有限公司与成都乐泰隆商贸有限公司签订的租赁合同以及其与成都市锦江区天府英才培训学校签订的转租合同有效性的认定；二、成都美廓建筑设计有限公司、成都市锦江区天府英才培训学校对其占有的成都乐泰隆商贸有限公司名下位于成都市锦江区牛沙路166号1栋2层201号商业房在房屋拍卖后，自行腾退交付买受人。 天府英才学校提交的日期为2013年3月28日的《商铺租赁合同书》载明：出租方（甲方）为乐泰隆公司，承租方（乙方）为美廓公司，出租标的物为成都市锦江区牛沙路166号1栋2层201号（汇泉南路260号），租赁期限为18年，自2013年3月28日起至2031年3月27日止。合同签订后于2013年4月2日前支付第一年至第六年租金3265920元。合同签订后3日内，乙方应当向甲方支付人民币750000元作为押金。乙方在租赁期间，有权将房屋的部分或全部转租、转借给第三者，但应书面形式告知甲方。 天府英才学校提交的日期为2016年4月9日的《商铺租赁合同书》载明：出租方（甲方）为美廓公司，承租方（乙方）为天府英才学校，出租标的物为成都市锦江区牛沙路166号1栋2层201号（汇泉南路260号）。租赁期限为15年。租金缴纳形式为第一年一次性支付，从第二年开始半年一交。合同签订后3日内，乙方应当向甲方支付人民币200000元作为押金。 本案争议焦点：天府英才学校主张的租赁权是否足以排除农商银行要求对案涉房屋的强制执行。 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权成立在先而抵押权设定在后的，租赁权可以对抗抵押权；抵押权设立在先而租赁权成立在后的，租赁权不能对抗抵押权。 本案中，虽然天府英才学校提交的美廓公司与乐泰隆公司签订的《商铺租赁合同书》落款时间在案涉房屋办理抵押登记之前，但真实的租赁关系是否成立于抵押登记之前，应有美廓公司在案涉房屋办理抵押登记之前已合法占有使用该房屋的相关证据证明。首先，美廓公司与乐泰隆公司经本院合法传唤无故未到庭参加诉讼，表明其自动放弃诉讼中可享有的答辩、举证、质证等权利，应自行承担由此引起的法律后果；天府英才学校提交的乐泰隆公司收取美廓公司案涉房屋租金及押金的收据复印件，无证据来源，无相应转账凭证佐证，不足以证明该租赁合同真实并已实际履行。其次，天府英才学校提交的物业费、水电费等均发生在抵押登记时间2013年10月24日之后，不能证明美廓公司在案涉房屋办理抵押登记前已实际占有使用案涉房屋。最后，乐泰隆公司将包括案涉房屋在内的商业用房均委托给成都中地行营销策划有限公司招租，且其与该公司签订有《镏金岁月佣金申请结算表》，上述证据证明，截止2013年10月，成都中地行营销策划有限公司申请乐泰隆公司支付招租佣金结算表中并无美廓公司。 综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，美廓公司未提交证据证明在抵押权设立之前其与乐泰隆公司就案涉房屋已形成了租赁关系，天府英才学校提交的证据亦不能证明美廓公司在抵押权设立之前已与乐泰隆公司形成了租赁关系，故不能对抗农商银行与乐泰隆公司之间已办理登记的抵押权。 天府英才学校系从美廓公司处转租案涉房屋，因美廓公司不享有排除农商银行要求对案涉房屋强制执行的民事权益，故天府英才学校作为转承租人亦不享有该民事权益。 综上所述，天府英才学校的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决如下： 驳回原告成都市锦江区天府英才培训学校的诉讼请求。 案件受理费400元，由原告成都市锦江区天府英才培训学校负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 谢祥华 审 判 员 唐晓琼 审 判 员 彭 敏 二〇二〇年一月八日 法官助理 吴 晴 书 记 员 毛橹休