贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6776号上诉人（原审原告）：万四货，男，汉族，1964年2月19日出生，住湖北省孝感市开发区。上诉人（原审原告）：宋凤云，女，汉族，1962年3月2日出生，住湖北省孝感市开发区。二上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：付映雪，女，汉族，1969年5月16日出生，住贵州省毕节市珠市。系社区居委会推荐公民。二上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：吴燕鸣，贵州省毕节市七星关区普宜法律服务所法律工作者。执业证号：32461214228。被上诉人（原审被告）：毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区。统一社会信用代码：9152050259418407XN。法定代表人：张明会,该公司董事长。上诉人万四货、宋凤云因与被上诉人毕节创美房地产开发有限公司（以下简称：创美房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6677号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。万四货、宋凤云一审诉讼请求：1.判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（从2015年6月30日起至办理不动产权属证书并交付给原告之日，以总房款380192.00元为基数，按按日万分之一计算），从2015年6月30日起至2018年6月29日止违约金为41631.00元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告创美房开公司于2014年6月12日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于七星关区旁创美世纪城第3幢1单元20层2号房，房号为3-1-20-2。合同约定房屋总价款为380192.00元，双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交房手续、房屋登记等作了明确约定。原告依据合同约定履行了买受人应尽的付款义务，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定“房屋登记第三款转移登记中约定（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1……、2约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理:（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。原告于2014年6月12日将首付款120192.00元交给被告，2014年8月14日向中国农业银行贷款，余款260000.00元以银行按揭支付给被告，2015年4月6日将房产证工本费、国土证工本费、契税、产权交易手续费、维修基金等费用共计12962.00元交给被告，按照双方约定《商品房买卖合同》，原告已将所有房开及所需费用全部交清。被告承诺在2015年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，原告多次到被告处要求办证，被告却在2018年6月29日才将商品房转移登记的有关文书交付给买受人。因此，被告违反了合同约定，应当依照合同约定支付违约金，计算为380192.00×0.01%×1095天＝41631.00元（从2015年6月30日至2018年6月29日止）。综上所述，为了维护原告的合法权益，请求判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金41631.00元，请求支持原告的诉讼请求。创美房开公司答辩称，一、涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的办理“商品房转移登记”是指《房屋登记办法》规定的单独“房屋所有权证”，并非现行政策法律下的“不动产权属证书”。《商品房买卖合同》及补充协议签订时，无论是合同中约定由创美公司取得的初始登记还是需要交付原告的有关文书，都属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。而在涉案合同约定未满的履行期限内，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，直接改变了原有商品房所有权初始登记和转移登记证书单独办理的办证模式，规定必需将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记在一个不动产权利证书上，不再按照合同签订时法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记，这一法律变更的不可抗力因素，等同于直接否决了按照涉案合同约定单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替。正因如此，涉案《商品房买卖合同》及补充协议签订时约定由被告创美公司按照原《房屋登记办法》规定取得单独的房屋所有权初始登记及“交付有关文书”在事实上已经履行不能。在此情况下，被告创美公司只得采用新法规定的履行方式，同时履行房屋所有权和土地使用权的初始登记及转移登记义务。而按照双方《商品房买卖合同》补充协议第九条第三款：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院【1998】第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内”出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证”之约定，分户国有土地使用证的办理时间在房屋分户产权证办理后两年内办理，据此约定，即使被告按照合同约定时间完成房屋初始登记，并将合同约定的“有关文书”识别为原告所主张的房屋所有权证书，但办理分户国有土地使用证的时间最早也要在2017年6月30日才届满。现两证合并办理，被告亦应基于房屋所有权和土地使用权的粘连登记获得相应的两年履行期限，即在2017年6月30日前履行房屋和土地的转移登记义务。在该期限内未履行义务的才需按照合同约定承担违约责任。而原告曲解合同约定意思，将“2015年6月30日取得初始登记并将办理转移登记的有关文书交付买受人”这一约定曲解为被告必需在2015年6月30日前将房屋所有权证书交付原告，否则自该日起便需要承担违约责任。二、按照涉案合同约定，逾期向被答辩人交付有关文书的，超期在180日内，系按照已交总房款的万分之一支付被答辩人；超期180日外，才按照日万分之一支付违约金。现被答辩人片面理解，忽视180日的时间分段点，均以逾期天数万分之一的标准诉请答辩人支付违约金，系错误解读合同意思，不应当获得支持。本案中，答辩人已于2018年4月23日向不动产大厅申请办理其不动产权属证书，答辩人也在2018年6月取得被答辩人的不动产权证书，但被答辩人拒绝领取直至2019年4月方才将其不动产权属证书领取。因此，按照合同约定，即使答辩人构成违约，其违约状态应当在向不动产登记部门提交相关资料后即行终止，故被答辩人诉请违约金计算至不动产权证书交付之日缺乏合理性、合法性。综上所述，被答辩人提起诉讼于法无据，请求人民法院依法判决驳回其诉讼请求，维护答辩人创美公司合法权益。原审经审理查明：2014年6月12日，原告宋凤云、万四货作为买受人与被告创美房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号:ＣＭ01-Ｚ218），约定：“买受人购买出卖人修建的位于七星关区旁创美·世纪城第3幢1单元20层2号房，房号为3-1-20-2；商品房总价款为380192.00元；买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款120192.00元，余额260000.00元以银行按揭支付；出卖人承诺于2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。第二十九条：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”同日，原、被告双方又签订《补充协议》，该补充协议第九条约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”第十八条约定：“本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，经双方签字、出卖人盖章生效，凡补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以补充协议为准。”合同签订后，原告依约支付了购房款309398.00元，并于2015年4月6日向被告交付契税、维修基金等费用。2018年4月23日，原、被告共同签订了不动产登记申请书。另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，2015年6月29日国土资源部第3次部务会议通过的《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”第六条规定：“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。”。原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当依照合同约定履行其义务。虽然原、被告签订《商品房买卖合同》约定被告创美公司应当在2015年6月30日前取得商品房登记初始证书，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，且约定了违约责任。但是双方于同日签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条又约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”，因此，被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告的时间应当在2015年6月30日之后的二年内，即2017年6月30日之前。理由为：因《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行后，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”。因此，本案《商品房买卖合同》约定于2015年6月30日前取得的“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的内容已随房地产登记政策的改变而发生变化，即《商品房买卖合同》约定的“商品房所有权初始登记”仅指房屋所有权初始登记，“办理商品房产权转移登记的有关文书”也仅指办理房屋所有权证需交付的相关文书，而基于《不动产登记暂行条例》的实施，现行初始登记包含了房屋所有权登记与土地使用权登记，即实行“二证合一”的不动产权证，被告需向原告交付的“办理商品房产权转移登记的有关文书”也包含了办理土地权属所需的相关资料。又因双方对办理土地使用证的期限约定为办理完商品房分户产权证后二年内，加之被告根据《不动产登记暂行条例》的规定提交的办理商品房产权转移登记的有关文书事实上已包含了向原告履行办理土地使用证的义务，因此，应认定被告取得“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的时间为自《商品房买卖合同》约定的2015年6月30日往后推迟两年，即2017年6月30日前，故本案被告承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约责任的时间应从2017年7月1日起算。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付有关部门，申请办理涉案商品房产权转移登记之日即视为履行了交付办理商品房转移登记有关文书及申请办理房屋权属转移登记的合同义务。原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，应当截止被告取得办证所需有关文书并通知原告之日止。2018年4月23日，在被告已经具备办证条件的情形下，原、被告双方共同签订了不动产登记申请书，足以证明被告已于当日履行了通知义务。综上所述，被告应当承担逾期交付办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2017年7月1日至2018年4月23日，共计296日，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为380192.00元×0.01%×296天=11253.68元。故对原告要求被告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的诉请，予以支持11253.68元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告毕节创美房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告宋凤云、万四货逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金11253.68元；二、驳回原告宋凤云、万四货的其他诉讼请求。案件受理费420.00元，由被告毕节创美房地产开发有限公司负担113.50元，原告宋凤云、万四货负担306.50元。上诉人万四货、宋凤云上诉请求：1.撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6677号民事判决书第一项判决，改判违约金11253.68元为41631.00元（以总房款380192.00元为基数，按日万分之一从2015年6月30日计算至2018年6月29日止）；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审未将上诉人所举证据证明的事实、理由和结果及以代理词为主的内容写入判决书中，特别是没有写明被上诉人未备案以及未到有关办证机关缴纳各种办证税费的事实，违反最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”的规定。上诉人提交的核心证据序号2收据，证明上诉人已按照《商品房买卖合同》的方式已于2014年6月6日至2015年4月6日已将首付款、房款、住宅登记费、房产证工本费、国土证工本费、契税、产权交易手续费、维修基金费、办证费用及办证所有资料交给被上诉人创美房开公司。被上诉人创美房开公司没有按照《城市商品房预售管理办法》第十条第一款：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”和第十二条第二款：“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”规定的期限内为上诉人备案，也未将上诉人所提交的住宅登记费、房产证工本费、国土证工本费、契税、产权交易手续费、维修基金费、办证费用等交到有关办证房屋管理局、土地管理局、税务局等机关缴纳税费，直至2018年4月23日才到不动产大厅申请办理其不动产权属证书。序号4证据备案登记表和查询回复，证明被上诉人创美房开公司给上诉人的备案登记表是假的，是被上诉人单方制作欺骗上诉人的，上诉人到不动产中心调取备案登记，被上诉人没有备案。被上诉人将办证费用挪作其他用途，迟延履行办证义务长达四年之久。上诉人提交的证据证明被上诉人创美房开公司从2014年签订房屋预售合同到2016年的二年多时间是有充分的时间来办理房产证的。二、一审判决书未将2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》中第二条第二款规定和关于毕节市政府贯彻执行《不动产登记暂行条例》公告内容写入判决书中，属适用法律错误。房屋所有权证、土地使用权证“二证合一”是由2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”的规定确认。毕节市政府贯彻执行《不动产登记暂行条例》的公告内容显示2016年9月30日起才办理不动产登记。故被上诉人创美房开公司在2016年9月30日前可以给上诉人办理二证，即房产证和土地使用权证，但被上诉人未予办理。2016年9月30日公告后，被上诉人具备办理不动产权证条件，也没有及时为上诉人办理，直至2018年4月23日才向不动产登记部门申请办理不动产权属证书，至2018年6月29日才将不动产权证书交付上诉人。上诉人迟延履行义务，应承担违约责任。因《不动产登记暂行条例》施行发生的不可抗力因素并不妨害被上诉人为上诉人办证，故被上诉人不能免除违约责任。三、被上诉人创美房开公司单方制作的《补充协议》第九条第三款：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院【1998】第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内”，二年内是指，被上诉人应该在承诺的时间2015年6月30日前先办理房产证后，土地使用证可以推迟在二年内办理，被上诉人创美房开公司在取得房屋销售许可证和土地使用权证后，被上诉人是可以给上诉人办理房屋所有权证和土地使用权证的。被上诉人为了占用上诉人的办证费用，利用《补充协议》来规避法律规定的办证时间。一审法院采纳被上诉人创美房开公司的意见，“以偏概全”，认定被上诉人推迟二年内才办理房产证和土地使用权证是错误的。被上诉人创美房开公司未作答辩。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点是，如何认定被上诉人创美房开公司履行取得商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书义务的期间，也即案涉违约金的计算期间如何确定的问题。被上诉人是否履行商品房买卖合同备案义务以及为上诉人代缴各项办证税费义务与诉争焦点并无直接的关联性，一审判决未认定相关事实，不影响本案的审理。上诉人主张一审未认定被上诉人未备案以及未到有关部门代为缴纳各种办证税费的事实违反法律规定的上诉理由，于法无据。一审判决认定被上诉人取得“商品房所有权初始登记并交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的时间为自《商品房买卖合同》约定的2015年6月30日往后推迟两年即2017年6月30日前，也即被上诉人承担违约责任的时间从2017年7月1日起算，事实及法律依据充分，本院予以确认，二审不再赘述。对上诉人主张违约金从2015年6月30日起算的上诉请求，不予支持。根据法律规定以及《商品房买卖合同》的约定，被上诉人的办证义务为协助上诉人办理商品房转移登记的义务。被上诉人于2018年4月23日与上诉人共同签订了不动产登记申请书，应当认定被上诉人已履行完毕其相应的协助义务。一审据此认定被上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金至2018年4月23日，并无不当。上诉人主张违约金计算至被上诉人向其交付不动产权证书之日即2018年6月29日，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费840元，由上诉人万四货、宋凤云承担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 罗 珣审 判 员 郭少华二〇二〇年一月三日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青