西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初7298号 原告中国电影股份有限公司。住所地：北京市怀柔区杨宋镇凤翔科技开发区凤和一园10号。统一社会信用代码911100007178284114。 法定代表人喇培康，董事长。 委托代理人赵小龙，北京市康达律师事务所律师。 被告西安中登房地产开发有限公司。住所地：西安市未央大道138-1号中登大厦26层。统一社会信用代码9161013276699829XN。 法定代表人宋玉庆，董事长。 委托代理人王嘉，陕西合恒律师事务所律师。 委托代理人王雯，陕西合恒律师事务所实习律师。 第三人中影影院投资有限公司。住所地：北京市海淀区新外大街25号2号楼901-906室。统一社会信用代码911101086631018064。 法定代表人林民杰，执行董事。 委托代理人张璐，北京市康达（西安）律师事务所律师。 原告中国电影股份有限公司（以下简称中影股份公司）与被告西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）、第三人中影影院投资有限公司（以下简称中影投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵小龙、被告委托代理人代王嘉、王雯，第三人委托代理人张璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：一、其按约履行了先合同义务。2010年11月19日,其与被告中登公司签订《西安中登·城市花园影院项目房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)及其附件，合同约定由其承租被告位于西安市凤城四路中段，面积约为8981平方米的房产,用于开设“中影国际影城(中登店),租赁房屋正式交付日为2012年3月15日,被告最迟不得超过双方协定交付日期后的三个月（即,最迟交付房屋日为2012年6月16日）,如逾期交付,则被告构成违约,其有权解除合同并要求被告承担违约责任。 《租赁合同》签订后,其按照约定向被告支付3个月的保底租金作为诚意金(即人民币60万元),先予履行合同约定义务。合同同时约定,如被告违反合同任一约定,或与其他同其从事同样业态经营的商家合作,须按诚意金双倍向其赔付。 二、其授权、委托第三人对《租赁合同》项下的租赁房屋进行装修。第三人作为其全资子公司，其授权第三人对《租赁合同》项下的房屋进行装修。2013年10月20日,第三人与被告签订《租赁场地移交确认书》，同时形成了《中影国际影城(中登店)装饰工程会议纪要》，双方对租赁房屋装修施工、消防验收等问题进行了协商,同日被告与第三人办理了租赁房屋场地移交。 三、被告因履行不能，应对其以下损失承担赔偿责任。2013年10月,第三人应被告要求,基于对被告履约的信赖,在被告承诺会取得消防验收(但事实上未取得消防验收)的情况下,恳请第三人进场装修，第三人进场装修产生如下费用: (1)2012年3月27日,第三人与中广电广播电影电视设计研究院签订的《建设工程设计合同》,约定中影国际影城(西安中登店)工程设计费628000元。 (2)2013年10月25日,第三人与沈阳市宗盛装饰有限公司签订《中影国际影城西安中登店装修工程合同》，约定合同价款为10900821.63元。 (3)2013年10月28日,第三人与陕西建科建设监理有限责任公司签订《委托监理合同》，约定监理费为88000元。 (4)2014年4月28日,由于被告无法通过消防验收,则建议第三人将装修日期延至2014年8月1日。被告要求第三人在被告承诺能取得消防验收的情况下进场装修,后因被告原因未取得消防验收,导致第三人不得不停止装修撤场。 （5)2016年12月16日,根据沈阳市宗盛装饰有限公司致第三人的《工程结算书》,应付租赁房屋装修费为2628883.82元,并于2018年1月24日向第三人出具《关于“中影国际影城西安中登店装修工程”已完工程结算问题的函》进行催款。 其后,按照合同约定,经第三人多次催告,被告至今未交付租赁房屋、未提供消防验收证明、租赁房屋产权证等证件,导致第三人不能进场装修,根据合同约定,被告因消防等工程事项延迟超过2个月交付租赁房屋的,须赔偿原告全部损失，原告已将租赁房屋的装修工作授权、委托第三人进行,上述因被告不能履行《租赁合同》直接产生的设计费、装修费、监理费共计人民币3344883.82元为其直接损失,被告应当赔偿。 四、被告受自身利益驱使,主观恶意违约,将租赁房屋交与第三方,使其合同目的不能实现,构成根本违约,其依据合同约定行使合同解除权利,要求被告赔偿损失。 在第三人多次催告交付租赁房屋无果的情况下,2018年7月3日,原告委托北京市康达律师事务所向被告发《律师函》，要求被告在收到《律师函》之日起7日内提供消防验收证明文件,确定再次进场装修的时间,逾期未提供消防验收证明文件的,其将保留解除合同并要求被告承担相应的违约责任的权利。被告于2018年7月9日签收，但却置之不理。2018年9月11日,第三人致被告《关于之回复函》,再次要求被告收到本回复函之日起七日内,提供通过消防验收证明文件,且确定交付租赁房屋的具体、准确日期,继续履行合同。原告及第三人为《租赁合同》的顺利履行,多次向被告发函催告,希望被告能尽快取得消防验收证明便于第三人入场装修。但直至起诉之日,被告并未履行《租赁合同》约定的交付租赁房屋、消防验收合格证、房屋产权证的义务,最让其不能接受的是:被告不但不履约,而是为了自身利益考虑,违背诚实信用原则,于2018年8月27日向其致送《工作函》，明确表示已将租赁房屋销售并交付给第三方;2018年11月14日,“中登广场订阅号”(被告微信公众号)所载文章《项目进度|赢商实地探访,项目装修火热进行!》一文中表明:被告已将租赁房屋交付第三方开设耳东影城。被告的行为已构成对《租赁合同》的根本违约,其期望的合同目的不能实现,被告违约导致其承受巨大经济损失。综上,根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规规定,被告毁约将房屋交付第三方的行为已经构成根本违约,给其造成巨大经济损失。为维护其合法权益,特向法院提起诉讼,请求：一、判令解除其与被告签订的《房屋租赁合同》及其附件;二、判令被告双倍返还其已经支付的诚意金共计人民币120万元整;三、判令被告赔偿其为履行合同而实际发生的设计费、装修费、监理费共计人民币3344883.82元;四、判令被告支付其为此支出的律师费13万元整;五、判令被告支付其为此支出的差旅费、保全费、保全保险费及其他合理费用(以实际支出为准);六、本案诉讼费用全部由被告承担。案件审理过程中原告增加诉讼请求，要求被告另外赔偿其损失1610.83万元，但被告随后又明确表示放弃该部分诉讼请求。 被告辩称，同意解除涉案合同，但涉案房屋因客观原因无法交付，故该合同并未实际履行。原告要求双倍返还诚意金无事实依据，应予驳回；合同并未明确约定第3、4、5项诉讼请求的内容，故应当予以驳回；第六项诉讼请求因无事实依据应予驳回。 第三人述称，其系原告的全资子公司,接受原告的授权对房 屋租赁合同项下的房屋进行了装修,并产生了原告的第3项诉讼请求，根据原告与被告签订的《房屋租赁合同》的相关约定,该部分费用应该由被告向原告赔偿,同意原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2010年10月，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）就乙方承租甲方房屋一事经协商签订《西安中登·城市花园影院项目房屋租赁合同》。合同约定，涉租房屋位于西安市凤城四路中段，面积约8981平方米，实际使用面积最终以政府房地产管理局测量的产权面积为准。租期二十年，自甲方给乙方的免租期截止日电影院正式营业之日开始起算。甲方应向乙方交付具备如附件三《城市花园中影国际影城交付标准及工程分工责任表》所描述的房产技术条件的完整房产，交付房产时，双方应派代表到现场检查房产移交情况，并签署《场地移交确认书》。同时，甲方还须出示有效的产权证和房屋租赁许可证(或相关替代文件),以证明甲方的产权。确认书签署之日即为房产正式交付之日。预计2012年3月15日甲方可将乙方租赁房屋正式移交乙方,届时项目已正式竣工验收通过,公共消防验收通过,外围环境具备营业状态。乙方应于签署正式合同后十五个工作日内支付三个月保底租金作为诚意 金(以首年保底租金额计算支付),甲方收到此笔款项时须向乙方提供收据。乙方违反本租赁合同的,甲方有权没收诚意金;如甲方违反本租赁合同或与其他与乙方从事同样业态经营的商家合作,甲方需按诚意金双倍赔付给乙方。租赁期限届满或本协议解除/终止，乙方完好退出租赁房屋、交清各项费用及履行完毕所有合同义务后,将租赁保证金于十个工作日内无息退还乙方。甲方同意自正式移交日,即2012年03月15日起,给予乙方五个月的免租期供乙方进行装修或试营业。乙方无需承担上述期间的租金,但乙方施工阶段实耗水、电等费用则由乙方自行承担。乙方须在五个月的免租期内完成装修并尽快试营业,并配合甲方项目整体开业时间举行正式的开业典礼及宣传活动,项目整体开业日以甲方通知为准。但如乙方的免租期过后的一个月后甲方仍未通知项目整体开业日的、乙方有权自行决定何时举办电影城正式开业典礼及宣传活动。 如甲方因竣工、消防等工程事项导致乙方延迟开业不超过2个月(含2个月)的,则免租期、起租计费日也相应顺延:如延迟开业超过2个月的,乙方将保留对甲方造成的延期开业及相关损失的追诉理赔权,并赔偿乙方一切损失。甲方交付日期最迟不得超过双方协定的交场日期后的3个月,如超过则属甲方违约行为,乙方有权解除合同,甲方承担违约责任。甲方交付乙方的物业应经西安市消防部门验收通过。影城二次装修消防事宜按西安市消防部门有关规定办理,甲方应给予必要的协助,乙方负责提供符合西安市消防部门有关规定的装修方案和材料,甲乙双方充分合作。如甲方交付的场地不符合乙方的交付标准或未经消防部门验收通过,则乙方有权不接收场地。 关于租金计算及支付方式，合同约定，租赁期限内,乙方自租赁起始日起支付给甲方的年租金为按乙方电影城年度净票房的百分比计提(以下简称“年抽成租金”),具体计提比例为：第1-5年12%、第6-10年13%、第11-15年15%、第15-20年16%。同时约定，尽管有上述约定,但在每个租赁年度内乙方支付甲方的年抽成租金不得低于以下所列的年租金,以下简称“保底年租金”。如果乙方按上述方式计算支付给甲方的自租赁起始日起的任一租赁年度的年租金总额不足该租赁年度的保底年租金时,乙方应支付给甲方相应年度的保底年租金。保底年租赁标准：第1-5年240万元、第6-10年290万元、第11-15年340万元、第16-20年400万元。电影净票房收入是指影城全年销售电影票的总值扣除5%的国家电影专项资金和国家规定的3.3%营业税后的数值。乙方装修免租期为五个月,自正式交付日起计。自免租期结束后电影院正式营业之日开始起计租期及租金；租赁年度是指自免租期后电影院正式营业之日起开始计算,每12个月为一个租赁年度。乙方应于每月10日前向甲方交付该季度租金(按当时租赁年度月保底租金预付，租赁年度期满后10个工作日内按票房收入核算后补足差额)。 在本合同有效期内,经甲方同意,乙方可将其在本合同项下 的一切权益转让给其附属公司或关联公司,前提是该受让方应继承和履行乙方在本合同项下的一切权利和义务。有下列情形之一(但不限于下列情形),乙方有权提前终止本合同,并要求甲方赔偿其遭受的一切实际损失：1、甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其它规定,在乙方通知的补救期内又未及时补救,致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质损害达一个月以上,且乙方已书面通知甲方改正4次以上(每7天书面通知一次)。2、乙方依据上述情形提前终止合同的,应书面通知甲方。甲方应及时退还乙方结余的款项,并依法折价退回乙方实际投资但不能拆除部分的投资,租金照实结算;乙方亦可选择不予终止合同,但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的一切损失。 3、乙方选择提前终止合同的前提若非上述情形,须在本合同其它条款限定之列。 关于违约责任合同约定，本合同任何一方若有违约行为,均应在收到另一方通知后7日内予以更正，本合同另有约定的除外，逾期未更正，另一方保留索赔的权利。甲方无任何违约,乙方逾期未支付租金达两个月,且在甲方以书面逾期通知书4次以上(每7天书面通知一次)的情況下,乙方仍未支付租金,则甲方有权解除本合同,乙方应支付至将房屋腾空交还甲方之日的租金本息,并向甲方赔偿全部损失。甲方交付日期最迟不得超过甲方承诺的日期后的三个月,如超过属甲方违约行为,乙方有权解除合同,甲方承担违约责任,双倍返还乙方保证金。乙方无任何违约,甲方擅自终止该租赁合同,应对租金照实结算,及时退还乙方结余的款项,并依法折价退回乙方实际投资但不能拆除部分的投资,同时,承担乙方所遭受的一切损失，并向乙方赔偿全部损失。因一方违约而导致另一方无法履行本合同,则该另一方不视为违约。 上述合同签订后，原告于2012年3月1日向第三人出具《中国电影股份有限公司关于西安中登影院项目的授权委托书》。委托书载明：“我司于2010年与西安中登房地产开发有限公司签订《西安中登城市花园影院项目房屋租赁合同》(下称“租赁合同”),为西安中登电影院项目的承租人。现委托中影影院投资有限公司代表我司负责处理租赁合同项下西安中登电影院项目与西安中登房地产开发有限公司进行电影院项目对接、联络回函,包括但不限于对进场时间、交付租赁物条件、建设标准和技术方案、消防验收及对租赁房屋二次装修等,以中影影院投资有限公司或者我司名义与第三方签订装修施工合同/协议、购买设备及材料合同、监理合同、电影院项目场地验收交接、租赁合同的履行等事宜;负责处理电影院项目的启动及运营等管理工作;有关租赁合同的变更、解除、终止需与我司商议。授权时间自2012年2月1日起,至我司撤回本授权时止”。授权人为中国电影股份有限公司。 2013年10月20日，被告（甲方）向第三人（乙方）移交了租赁房屋，双方在移交时签订了《租赁场地移交确认书》，在该移交书中双方明确确认2013年10月20日为正式移交日，甲方对双方联合验收后的遗留工程问题,按照附件《租赁物业及相关设备设施移交标准》中的要求进行施工,未达到影城使用要求的进行整改,乙方同意先行进场施工。场地相关设备设施(详见附件《租赁场地设施设备移交清单》自乙方施工队于2013年10月25日前正式进场装修施工,于2013年12月28日影城装修完成具备开业条件。就消防报审问题，双方在移交书中约定：甲乙双方就消防报审、验收做出以下确认：1、甲方负责乙方租赁区域的一、二次消防的工程施工及报审,一次性完成土建消防、装饰消防的报建验收工作,并由甲方负责取得《建筑工程消防验收意见书》和《消防安全检查意见书》,两份意见书中需写明乙方有的公司名称及使用区域、使用功能。 场地移交当日，被告、第三人及案外人沈阳宗盛装饰工程有限公司在被告公司召开会议并形成会议纪要，会议纪要载明： 1、从本次会议结束开始,贵司（指中登公司）负责将中影所提工程问题予以解决,尤其影响进场施工的结构、消防、空调、水、电等工程问题,还不具备交场施工。为了双方共同发展,在贵司各专业配合及承诺的前提下,中影于10月20日前进行场地交接,开始进行装饰施工。2、在影城装修过程中及施工完成后,在2013年12月底前拿到消防审核意见书,并确保影城顺利开业,因消防原因造成影城施工和验收延误,责任由贵司承担……。此后，第三人于2013年10月25日与沈阳市宗盛装饰工程有限公司签订《中影国际影院西安中登店装修工程合同文本》，约定由沈阳市宗盛装饰工程有限公司对涉案影城进行装修，合同价款10922821.63元。后应被告要求，沈阳市宗盛装饰工程有限公司在涉案房屋还未通过消防验收的情况下进场装修，原告为此支出装修工程款1966107.8元。后因被告原因导致涉案房屋未按照双方约定时间通过消防验收，致使原告装修停工。 2013年10月28日，第三人与陕西建科建设监理有限责任公司签订《委托监理合同》，约定由第三人委托监理公司对涉案影城装修工程进行监理，约定监理费8.8万元，第三人实际支付监理公司监理费3万元。 2018年11月22日,中影股份公司与北京市康达律师事务所签订《专项委托代理协议》，就本案房屋租赁合同纠纷一案委托北京市康达律师事务所为其公司提供法律服务，为此支出代理费8万元。 另查明，被告于2018年8月27日将案涉房屋销售并出租给案外人，用于开办耳东影城。 上述事实，有原告提交的《西安中登·城市花园影院项目房屋租赁合同》、《中国电影股份有限公司关于西安中登影院项目的授权委托书》、《租赁场地移交确认书》、《中影国际影城（中登店）装饰工程会议纪要》、《建设工程设计合同》、《中影国际影城西安中登店装修工程合同》、《委托监理合同》、《关于确认中登城市花园商业交付装修时间的函》、《工程结算书》、《关于“中影国际影城西安中登店装修工程”已完工程结算问题的函》、《工作函》、中国建设银行客户专用回单、收款收据、《律师函》、被告微信公众号截图、《专项委托代理协议》及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《西安中登·城市花园影院项目房屋租赁合同》及附件系双方当事人真实意思表示，其内容不违背法律法规的强制性规定，应认定合同合法有效。有效合同双方均应严格遵守合同约定，自觉履行各自义务。本案被告中登公司在合同签订后，因涉案房屋未按照约定通过消防验收，且被告将涉案房屋销售并出租给案外人，被告行为违约，最终导致原告签订合同的目的无法实现，本案所涉租赁合同无法继续履行，故原告请求解除合同理由充分，被告也同意解除，本院对原告该项请求予以支持。对于原告主张损失赔偿一节，经核实，合同解除后，因被告违约给原告造成的损失包括装修费1966107.8元、监理费3万元、律师代理费8万元、合计2076107.8元，因该损失均系被告违约所致，故被告应当承担赔偿责任，原告请求赔偿损失中2076107.8元部分本院予以支持；其余部分因缺乏证据本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国电影股份有限公司与被告西安中登房地产开发有限公司签订的《西安中登·城市花园影院项目房屋租赁合同》及其附件； 二、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿因其违约给原告中国电影股份有限公司造成的装修费、律师费、监理费损失合计2076107.8元； 三、驳回原告其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44199元（原告已预交）,其中24567元由原告负担，其余19632元由被告负担，由被告负担部分于上述款项支付时一并付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  宋爱玲 人民陪审员  刘春莲 人民陪审员  樊魁元 二〇二〇年一月七日 书 记 员  郝 娜