河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初8922号原告：谢露露，女，汉族，1988年4月6日出生，住信阳市平桥区。委托诉讼代理人：孙慧慧，河南楚天阁律师事务所律师。被告：信阳豫霆房地产开发有限公司，地址信阳市平桥区工业园18号。法定代表人：袁保强，总经理。委托诉讼代理人：雷廷、胡吉祥，河南轩文律师事务所律师。第三人：李峰，男，汉族，1963年3月21日出生，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：查君舰，河南文赢（杭州）律师事务所律师。原告谢露露诉被告信阳豫霆房地产开发有限公司及第三人李峰买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行审理。原告谢露露及其委托诉讼代理人孙慧慧，被告信阳豫霆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人雷廷，第三人李峰及其委托诉讼代理人查君舰到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2015年4月18日签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告返还原告已付购房款455814元及利息，并确认原告的购房款有优先受偿权；3、判令被告向原告赔偿损失已付购房款一倍455814元；4、本案诉讼费由被告及第三人承担。事实与理由：2015年4月18日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于信阳市羊山新区××与××交叉口向西300米路北金上海湾小区二期5号楼2单元东户1楼左侧104号房屋出售给原告，房屋总价款905814元，原告依约支付首期购房款455814元（已超过总价款的一半）。而经原告多次催告，被告至今未按期交房。近期房屋封顶，原告到现场查看，发现涉案房屋被贵院贴了查封通告。经查询，原告得知，第三人因与被告存在纠纷，申请贵院查封了该房屋。经原告到房管部门查询，该房屋并未取得预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，故此，原被告签订的《商品房买卖合同》，因涉案房屋未取得预售许可证而无效。原告有权请求被告返还已付购房款及利息，并要求被告赔偿一倍已付购房款。根据《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》之规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。据此，原告作为购房人，其享有的购房款返还请求权优先于承包人的建设工程价款优先权和其他债权。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所求。被告信阳豫霆房地产开发有限公司答辩：1、对原告在诉状中所称购买房屋的事实均无异议；2、原告所称其购买的房屋因被告与第三人李峰之间的纠纷被平桥区人民法院查封一事属实；3、房屋未取得预售许可证属实，但原告请求判令被告赔偿原告损失已付购房款一倍不应支持。被告从未隐瞒其所开发金上海湾小区二期5号楼未取得商品房预售许可证的事实，也并未提供虚假商品房预售许可证，原告的该项诉请无法律依据；4、原告对其与被告所签订《商品房买卖合同》被确认无效一事，自身存在一定过错，就利息问题应当予以适当减少；5、原告作为购房人其享有的购房款返还请求权是否优先于承包人的建设工程价款请求权和其他债权，请求法院根据相关法律规定，依法予以认定。第三人李峰答辩：同样是买受人，因此，不存在优先权；原告实际支付房款仅为总购房款的一半，未能达到上述答复中所要求的全部购房款或者大部分，原告不应视为上述规定中买受人；3、强制执行是个别实现债权的程序，坚持先到先得原则；答辩人要求本案被告还款的判决书已经生效并进入执行阶段，诉讼过程中已经查封，因此原告对本案争议房屋就答辩人来讲没有优先受偿权。经审理查明：2015年4月18日，被告信阳豫霆房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，与原告谢露露签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发的位于信阳市羊山新区××与××交叉口向西300米路北金上海湾小区二期5号楼2单元东户1楼左侧104号房屋出售给原告，房屋总价款905814元，银行按揭付款方式，合同签订之日付清首付款455814元，剩余房款以银行按揭方式于2015年12月31日付清。合同签订后，原告依约向被告支付首期购房款455814元，后因被告没有商品房预售许可证，因此，该合同未能在房管部门办理相关备案手续，也未能办理银行按揭。另查明，2018年9月4日，第三人李峰因房屋买卖合同纠纷一案，向本院申请查封本案涉案房屋，次日，本院作出（2018）豫1503民初6043-1号民事裁定书，对该房屋予以查封。现已进入强制执行阶段。庭审中，被告证明第三人李峰所购买的房屋非本案涉案房屋。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案被告未取得商品房预售许可证明，而与原告订立《商品房买卖合同》，原告为此支付了大部分购房款455814元，现该房屋仍未取得商品房预售许可证明，因此，双方签订的《商品房买卖合同》无效。被告因此取得的购房款455814元，应当予以返还。因原告在购买该房屋时，明知该房屋未取得商品房预售许可证明而予以购买，本身存在一定过错，因此，主张被告赔偿原告已付购房款一倍损失，本院不予支持，但原告请求被告支付已付购房款455814元的利息，本院予以支持，按银行同期贷款利率计算损失。关于原告主张购房款有优先受偿权，根据法律规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。而根据《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》第二条之规定：消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。据此，原告作为本案涉案房屋的购买人，其享有的购房款返还请求权优先于其他债权，因此，原告的该项诉请，与法有据，本院予以支持。第三人提出其购买的房屋与本案原告所购买房屋系同一套房屋，与查明的事实不符，因此，第三人的意见本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百八十六条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告谢露露与被告信阳豫霆房地产开发有限公司2015年4月18日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告信阳豫霆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢露露返还已付购房款455814元及利息（利息以455814元为本金，自2015年4月18日起按银行同期贷款利率计算至本息付清之日止）；并确认原告的购房款455814元有优先受偿权；三、驳回原告谢露露的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12916元，减半收取6458元，由被告信阳豫霆房地产开发有限公司承担4069元，原告谢露露承担2389元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，并预交上诉费（收款单位：河南省信阳市中级人民法院，账号：46×××16，开户行：兴业银行信阳分行），上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 张 素二〇二〇年一月七日书记员 张小琪另附我院执行款支付户名：信阳市平桥区人民法院；账号：25×××79；开户行：中国银行信阳平桥支行。