河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫96民终1554号上诉人（原审被告）：牛龙，男，1988年10月8日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：王菲菲，河南九威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张文中，男，1956年7月15日出生，回族，住济源市。委托诉讼代理人：赵功民，济源市济水法律服务所法律工作者。原审被告：郑文涛，男，1980年1月11日出生，汉族，住济源市。原审第三人：济源市沁园街道办事处西留村居民委员会。法定代表人：杨兴科，居委会主任。委托诉讼代理人：杨志军，河南涛声律师事务所律师。上诉人牛龙因与被上诉人张文中、原审被告郑文涛、原审第三人济源市沁园街道办事处西留村居民委员会（以下简称西留村居委会）确认合同无效纠纷一案，不服济源市人民法院（2019）豫9001民初5365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。牛龙上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回张文中的一审诉讼请求；本案的一二审诉讼费用由张文中承担。事实和理由：一、本案的事实是，律师实践楼的所有人××××村居委会，西留村居委会将整座律师实践楼（共5层）出租给郑文涛，租赁时间为2010年12月1日至2028年11月30日。郑文涛再对外出租。其中郑文涛将律师实践楼的三至五层用来经营济源市沁园玉都商务酒店（以下简称玉都酒店）。2016年5月8日，郑文涛与牛龙签订一份租赁协议，将位于律师实践楼三至五层的玉都酒店租赁给牛龙进行经营。2017年4月20日郑文涛与牛龙签订一份房屋租赁合同（并加盖有西留村居委会的公章），将律师实践楼三至五层租赁给牛龙。2017年4月29日，郑文涛将酒店以250万元的价格转让给牛龙。牛龙于2017年5月2日注册登记成立“济源市沁园玉都商务酒店”。二、一审法院事实认定错误，应当予以改判。虽然张文中、杨富强、郑文涛、西留村居委会之间的几起诉讼案件从2015年持续到2019年，但是这几起案件均不涉及到牛龙，牛龙不可能知道谁有租赁权，另外有一点不可否认，即西留村居委会拥有律师实践楼的所有权，牛龙在与郑文涛签订合同时，由房屋所有人西留村居委会加盖了公章，牛龙有理由认定郑文涛有对外出租的权利。一审认为牛龙经营期间，张文中、杨富强、郑文涛、西留村居委会之间的几起诉讼纠纷从2015年持续到2019年，故认定牛龙与郑文涛存在恶意串通的情形，从而认定牛龙与郑文涛2017年4月20日签订的租赁合同无效，显然是错误的。2017年4月20日，牛龙与郑文涛签订《房屋租赁合同》的租金大部分转给西留村当时的居委会主任，张文中提出租金应交给他后，牛龙将部分租金交给张文中，一审法院认定的郑文涛交纳租金36万元，牛龙交纳4万元租金，显然错误。三、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定为“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，本案中不存在牛龙与郑文涛恶意串通的情形。张文中辩称，一、原审判决认定事实清楚。原审法院认为，（2019）豫9001民初1911号生效民事判决认定2014年12月6日郑文涛经营的玉都酒店和张文中、西留村居委会签订的《房屋租赁合同》转让协议，以及张文中与郑文涛经营的玉都酒店签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，为有效协议。张文中与郑文涛签订的《房屋租赁合同》第五条约定，该房屋仅限郑文涛经营使用，不得转让，转租他人。郑文涛明知该约定，仍于2017年4月20日未经张文中同意，与牛龙签订《房屋租赁合同》，将案涉三至五楼租赁给牛龙经营，转租金为40万元，明显低于原合同年租金100万元，显然为恶意。牛龙称不清楚张文中与郑文涛签订的租赁合同及内容，事实上，牛龙早在2016年5月8日就与郑文涛签订了酒店租赁合同，2017年4月29日又签订《酒店转让协议》，一直在经营玉都酒店，而杨富强、张文中、郑文涛、西留村居委会之间关于玉都酒店租赁合同纠纷的几个诉讼案件，从2015年持续到2019年，牛龙作为玉都酒店经营者，不可能不关注该情况，不可能不知道张文中与郑文涛之间存在租赁合同及内容。2017年牛龙与郑文涛签订的酒店转让协议中“甲方（郑文涛）协助乙方（牛龙）续签酒店房屋使用协议，如因甲方债务问题引发对玉都酒店经营产生影响，甲方负责赔偿”等事项内容，牛龙对纠纷是有清楚认知的。牛龙称其不可能知道谁有租赁权是错误的，牛龙早在2016年5月8日就与郑文涛签订酒店租赁协议，向郑文涛缴纳100万元租金，这是客观事实，说明牛龙知道年租金为100万元，也说明了牛龙不是善意第三人。牛龙在一审举证交了4万元租金，系2017年4月20日之后，2017年4月20日之前交的36万元系牛龙和郑文涛签订协议前牛龙替郑文涛交纳的2017年租金，也没有证据证明牛龙2017年向原西留村干部交纳有租金，2017年西留村收取的租金是张文中所交，原审认定是正确的。二、原审适用法律正确。本案系租赁合同与转租合同的关系，根据合同法的相关规定，承租人只有经出租人同意才有权处分该租赁物，否则是无权处分，出租人事后不追认的，该转租赁为无效合同，自始不发生法律效力。郑文涛述称，应支持牛龙的上诉意见。西留村居委会述称，一审认定事实清楚、判决正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。律师实践楼系西留村居委会的房产，租赁给郑文涛经营使用，2014年经西留村居委会同意，张文中与郑文涛达成房屋租赁转让协议并由张文中承受该租赁合同郑文涛原享有的全部合同权利义务；根据转让协议约定，张文中应从2015年12月1日开始缴纳房屋租金。后张文中将玉都酒店所在内的房屋转租给郑文涛经营，西留村居委会只知道郑文涛继续经营玉都酒店，并不知道合同内容。工商部门办理营业执照时根据属地管理要求，必须有所在地居委会在合同中加盖公章，工商部门才予以办理营业执照。对于2017年4月20日郑文涛与牛龙签订的租赁合同，郑文涛和牛龙不知道通过何种途径加盖了西留村居委会的公章，对该公章真实性西留村居委会持有异议，且租赁合同加盖西留村居委会公章的行为只是办理营业执照的流程，该行为是履行管理义务，并非行使所有人权利的体现，且西留村居委会也不是该合同当事人，至于郑文涛与牛龙之间租赁合同的效力，应当结合张文中与郑文涛之间合同约定及法律规定依法确认，一审根据证据查明案件基本事实，所作出的判决是公正的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张文中向一审法院起诉请求：确认郑文涛与牛龙关于玉都酒店租赁合同无效。一审法院认定事实：2010年11月30日，西留村居委会与郑文涛经营的玉都酒店（个体工商户，于2017年4月25日注销）签订房屋租赁合同，西留村居委会将济源市律师学院学生实践楼（共五层框架面积约10000平方米）租赁给郑文涛，租赁期限自2010年12月1日至2028年11月30日，租金前三年每年81万元，以后每三年按每平方米5元递增等。2014年12月6日，郑文涛经营的玉都酒店（甲方）、张文中（乙方）、西留村居委会（丙方）三方签订《房屋租赁合同》转让协议，甲方将玉都酒店、西留村居委会于2010年11月30日签订的《房屋租赁合同》的全部权利义务转让给乙方，丙方同意甲乙双方的合同转让行为；自协议签订之日起，乙、丙方与甲方已签订的租赁合同交由乙方履行，租期到2028年11月30日止。在此期间的经营权于2015年5月17日由甲方交付乙方经营，每年的租金由乙方承担。在2015年5月17日乙方接手前该合同项下的一切债务均由甲方承担；同时由于甲方向外转让房屋所签合同转交乙方并由乙方享有权利等。并约定如玉都酒店继续使用济源市律师学校学生实践楼，则与乙方另行签订租赁合同。同日，张文中（甲方）与郑文涛经营的玉都酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定张文中将玉都酒店正在使用的该楼三至五层转租给郑文涛使用。租赁期限自2014年12月6日起至2028年11月30日，租金为每年100万元，以后按每年10%递增租金。合同第五条约定：该房屋用途为经营酒店（商用）；仅限乙方经营使用，不得转让、转租他人。2017年4月20日，郑文涛（甲方）与牛龙（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于济源大道西段律师实验楼三、四、五楼租赁给乙方，面积5000平方米，租赁期限自2017年4月20日至2022年4月19日，租金为40万元。该合同有甲乙双方签字，甲方签字处加盖西留村居委会公章。2017年，郑文涛、牛龙向张文中支付40万元租金（其中郑文涛支付36万元，牛龙支付4万元），此后未再向张文中缴纳租金。2016年起，郑文涛在一审法院有数十起标的额较大的被执行案件（其中有郑文涛为牛龙担保借款案件）未履行，已被列入失信被执行人名单。2016年5月8日，郑文涛（甲方）与牛龙（乙方）签订《租赁协议》（酒店经营）一份，主要内容：甲方将位于济源大道西段玉都商务酒店租赁给乙方，面积为5000平方米，房间140间，租金为一年100万元。乙方在租赁一年内从酒店经营利润中得到130万元，差额部分由甲方补给乙方，否则乙方自动再经营酒店一年。2017年4月29日，郑文涛与牛龙又签订《酒店转让协议》一份，郑文涛将玉都酒店整体转让给牛龙经营；转让费250万元；郑文涛负责协助牛龙续签该酒店房屋使用协议；郑文涛将玉都商务酒店现有固定资产、低值、易耗品全部转让给牛龙；如郑文涛债务问题引发纠纷对玉都酒店经营产生影响的，郑文涛负责赔偿。2015年5月17日，杨富强、李海军与西留村居委会、郑文涛签订房屋租赁转让合同，将案涉房屋转让给杨富强经营，租金由杨富强、李海军承担。2015年12月31日，杨富强与李海军签订协议，李海军退出合伙，合同权利义务转让给杨富强。2016年2月15日，杨富强分两次给西留村居委会缴纳40万元租金。后发现各租赁户拒绝缴纳房租。杨富强于2018年7月11日以西留村居委会、郑文涛与张文中于2014年12月6日签订了房屋租赁合同转让协议，造成与其签订的租赁合同无法履行为由，要求解除西留村居委会、郑文涛2015年5月17日与其签订的房屋租赁合同，西留村居委会返还杨富强缴纳的租赁费40万元及利息等。后一审法院审理后于2018年10月10日作出（2018）豫9001民初5668号民事判决，解除杨富强等和西留村居委会、郑文涛2015年5月17日签订的房屋租赁转让合同;西留村居委会返还杨富强缴纳的租赁费40万元及利息。西留村居委会不服该一审判决，上诉至济源中级人民法院。济源中级人民法院审理后于2018年12月24日作出（2018）豫96民终1543号民事判决，驳回上诉，维持原判。后西留村居委会于2019年3月1日起诉郑文涛、张文中，要求判令二被告支付2016年租金86万元及利息。该院审理后于2019年5月27日作出（2019）豫9001民初1911号民事判决，判令郑文涛在判决生效之日起十日内支付西留村居委会86万元及利息。现该案已生效。一审法院认为，（2019）豫9001民初1911号生效民事判决认定2014年12月6日郑文涛经营的玉都酒店和张文中、西留村居委会签订的《房屋租赁合同》转让协议，以及张文中与郑文涛经营的玉都酒店签订的《房屋租赁合同》，系各方真实意思表示，为有效协议。根据以上张文中与郑文涛签订的《房屋租赁合同》第五条约定，该房屋仅限郑文涛经营使用，不得转让、转租他人。2017年4月20日，郑文涛明知该约定仍未经张文中同意与牛龙签订《房屋租赁合同》，将案涉三至五楼房屋租赁给牛龙经营，转租金仅40万元，明显低于原租赁合同年租金100万元，对郑文涛而言显为恶意。对于牛龙，其称不清楚张文中与郑文涛于2014年12月6日签订的租赁合同及内容，事实上，牛龙早在2016年5月8日就与郑文涛签订了酒店租赁协议，2017年4月29日又签订《酒店转让协议》，一直在经营玉都酒店，而杨富强、张文中、郑文涛、西留村居委会之间的关于玉都酒店租赁合同纠纷的几宗诉讼从2015年持续到2019年，牛龙作为玉都酒店的经营人不可能不关注该情况，不可能不知道张文中与郑文涛之间存在租赁合同及内容。而2017年牛龙向张文中交纳4万元租金、同年4月29日与郑文涛签订的酒店转让协议中“甲方（郑文涛）协助乙方（牛龙）续签酒店房屋使用协议……如因甲方债务问题引发对玉都商务酒店经营产生影响，甲方负责赔偿……”等事实和内容，均可印证牛龙对郑文涛与张文中之间的租赁合同、内容、纠纷是有清楚认知的，牛龙的该抗辩理由不能成立。综上，牛龙明知张文中与郑文涛之间存在年租金为100万元的玉都酒店租赁合同，仍与郑文涛签订年租金为40万元的房屋租赁合同，而郑文涛早因拒不执行被列入失信被执行人名单，直接导致张文中无法全额收回租金，损害了张文中的权益。根据合同法第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”郑文涛与牛龙于2017年4月20日签订《房屋租赁合同》，损害了张文中的利益，为无效协议。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定判决：郑文涛、牛龙于2017年4月20日签订的《房屋租赁合同》无效。案件受理费100元，减半收取为50元，由郑文涛、牛龙负担。本院经审理查明：2014年12月6日，郑文涛经营的玉都酒店（甲方）和张文中（乙方）、西留村居委会（丙方）签订《房屋租赁合同》转让协议，协议约定，甲方自愿将其享有的2010年11月30日《房屋租赁合同》的权利义务转让给乙方，丙方同意甲乙双方的合同转让行为；自本协议签订之日起，乙丙双方即成为2010年11月30日《房屋租赁合同》的合同双方当事人，即乙方为济源市律师学校学生实践楼的承租人，丙方是该楼的出租人，乙丙双方按照2010年11月30日《房屋租赁合同》之约定承担合同的权利义务；甲方如使用济源市律师学校学生实践楼，甲方与乙方需另行签订租赁合同；甲方已经缴纳了济源市律师学校学生实践楼2015年11月30日之前的租金，乙方从2015年12月1日开始向丙方支付房屋租金等。2014年12月6日，张文中（甲方）和郑文涛经营的玉都酒店签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方同意将济源市律师学校学生实践楼中乙方现正在使用部分（该楼三四五层）转租给乙方使用；租赁期限自2014年12月6日至2028年11月30日，租金为每年100万元，以后每满三年按10%之增幅增加租金；乙方从2015年12月1日开始向甲方支付租金；该房屋用途为经营酒店（商用），仅限乙方经营使用，不得转让、转租他人等。2017年4月23日，张文中出具收据载明“今收到牛龙2017年房租40000元”，并在收据上批注“因2016年文涛欠房租46万，如果西留村锁玉都门，不能经营，我负责到底，如不能经营，按月退款”，张文中在诉讼中认可其收取郑文涛的36万元，是经牛龙手交给张文中的。2016年5月8日，郑文涛与牛龙签订的《租赁协议》第二条约定，租金为一年100万元，牛龙在租赁期一年内从酒店经营利润中得到130万元，若在租赁期一年内牛龙从酒店经营利润中得不到130万元，差额部分由郑文涛补给牛龙，如郑文涛不能补给牛龙，牛龙自动再经营酒店一年，这一年内的所有费用牛龙不需要再交纳。二审中张文中称，牛龙在2016年5月8日开始经营玉都酒店，张文中听郑文涛说让牛龙经营够130万元，就让他离开。牛龙称其在2016年5月8日开始经营玉都酒店。牛龙二审中提供2016年11月30日张文中与郑文涛签订的房屋租赁合同及补充协议影印件各一份，牛龙称该证据来源是郑文涛于2018年8月份通过微信方式向牛龙转发的照片，其不清楚是否有原件，该证据可以证明2016年11月30日张文中与郑文涛之间就律师实践楼（玉都酒店）重新达成租赁协议，租赁期限为2016年11月30日至2028年11月30日，年租金为50万元，同时张文中在补充协议中写到此协议生效之后，原协议其与文涛100万租金的合同无效。张文中质证称，对房屋租赁合同的真实性有异议，补充协议像是其写的；大概是2016年11月底，其和郑文涛曾经协商过再签一个协议，郑文涛提出想将租金改为每年50万元，张文中不记得说的每年租金是60万元还是80万元，郑文涛同意了张文中的意见，张文中签字后，因为眼花看不清，随后张文中带老花镜一看租金写成了50万元，另外付款方式也与口头说好的不一致，张文中就把其签过的合同撕了，张文中认为合同和补充协议被撕毁后不产生效力。郑文涛称该合同和补充协议是其与张文中、牛龙三人在场协商后签订的，合同原件由张文中、牛龙各持有一份，听牛龙说牛龙把原件弄丢了。张文中二审提供济源市人民法院对牛龙、郑文涛发出的悬赏执行公告和牛龙于2018年3月16日给郭风雷出具的借条，证明牛龙和郑文涛存在恶意串通行为。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为郑文涛、牛龙于2017年4月20日签订的《房屋租赁合同》是否应被确认为无效合同。张文中在一二审诉讼中主张该合同无效的理由主要是，1.郑文涛、牛龙的行为违反了合同法第五十二条第二项、第三项的规定，恶意串通、损害国家集体或者第三人利益的，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。2.2017年4月20日，郑文涛在未征得张文中同意的情况下又将玉都酒店租赁给牛龙，违反了郑文涛与张文中2014年12月6日签订的租赁合同第五条关于郑文涛不得将房屋转让、转租他人的约定，该行为系严重违约行为，为无效民事行为。针对张文中的诉讼主张，本院认为，一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”本案中，根据张文中提供的证据，本院不能确信张文中主张的牛龙存在恶意串通的事实的可能性能够排除合理怀疑。因为，1.张文中没有提供直接证据证明牛龙存在与郑文涛恶意串通损害张文中权益的行为和事实。张文中提供的济源市人民法院对牛龙、郑文涛发出的悬赏执行公告和牛龙于2018年3月16日给郭风雷出具的借条，对郑文涛与牛龙于2017年4月20日签订的《房屋租赁合同》的效力认定没有必然联系。杨富强、张文中、郑文涛、西留村居委会之间关于玉都酒店租赁合同纠纷的诉讼案件，牛龙不是案件当事人，一审以牛龙是玉都酒店的经营人等为由，认为牛龙不可能不知道张文中与郑文涛之间存在租赁合同及内容，该认定不能排除合理怀疑。2.张文中收取牛龙4万元租金，并在收据上批注“因2016年文涛欠房租46万，如果西留村锁玉都门，不能经营，我负责到底，如不能经营，按月退款”，说明张文中当时知道郑文涛将案涉房屋转租给牛龙的事实，张文中不但未提出反对意见，而且收取以牛龙名义交纳的租金。3.虽然牛龙二审中提供2016年11月30日张文中与郑文涛签订的房屋租赁合同及补充协议影印件因无法与原件进行核对本案不应予以认定，但张文中认可大概2016年11月底其与郑文涛协商降低合同租金标准之事，郑文涛提出想将租金改为每年50万元，张文中称不记得说的每年租金是60万元还是80万元，说明存在因经营形势变化需要合理降低租金标准的可能性，一审以牛龙明知张文中与郑文涛之间存在年租金为100万元的玉都酒店租赁合同，仍与郑文涛签订年租金为40万元的房屋租赁合同等理由，认定牛龙存在恶意串通行为、损害张文中权益，从而认定合同无效不当。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，郑文涛与牛龙于2017年4月20日签订《房屋租赁合同》将玉都酒店租赁给牛龙，张文中在诉讼中认可牛龙在2016年5月8日开始经营玉都酒店，2017年4月23日张文中出具收据载明“今收到牛龙2017年房租40000元”，且张文中认可其收取郑文涛的36万元，是经牛龙手交给张文中的，以上事实足以说明张文中在2019年6月18日起诉本案六个月之前已经知道或者应当知道郑文涛将案涉房屋转租给牛龙的事实，根据上述司法解释的规定，张文中请求确认郑文涛与牛龙于2017年4月20日签订的《房屋租赁合同》无效，人民法院依法不应予以支持。综上，张文中主张郑文涛、牛龙于2017年4月20日签订的《房屋租赁合同》无效的理由不能成立，牛龙的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济源市人民法院（2019）豫9001民初5365号民事判决；二、驳回张文中的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取为50元，由张文中负担。二审案件受理费100元，由张文中负担。本判决为终审判决。审判长  黄存智审判员  赵旭安审判员  聂文峰二〇二〇年一月十九日书记员  孙化仁