云南省楚雄彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云23民初93号 原告：中国银行股份有限公司楚雄州分行。 负责人：母其环，该分行副行长。 委托诉讼代理人：黄晓玫，云南精益律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 被告:成芳，女，1976年12月4日生，汉族，湖南省湘乡市人，医生。 委托诉讼代理人：王新为，永安法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权代理。 被告:楚雄海弘房地产开发有限公司。 法定代表人：高群，总经理。（未到庭） 被告:楚雄茂林房地产开发经营有限公司。 法定代表人：李林海，总经理。（未到庭） 被告：楚雄茂林水电能源开发有限公司。 法定代表人：李林海，总经理。（未到庭） 被告：高群，女，1962年12月1日生，彝族，云南省禄丰县人。（未到庭） 被告：李林海，男，1962年8月24日生，汉族，云南省禄丰县人，住址同上。（未到庭） 被告：李林涛，男，1972年11月13日生，汉族，云南省禄丰县人。（未到庭） 被告：罗继梅，女，1971年5月21日生，汉族，云南省禄丰县人，系李林涛之妻。（未到庭） 原告中国银行股份有限公司楚雄州分行（以下简称中国银行楚雄州分行）诉被告成芳、楚雄海弘房地产开发有限公司（以下简称海弘地产公司）、楚雄茂林房地产开发经营有限公司（以下简称茂林地产公司）、楚雄茂林水电能源开发有限公司（以下简称茂林能源公司）、高群、李林海、李林涛、罗继梅申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行楚雄州分行的委托诉讼代理人黄晓玫，被告成芳的委托诉讼代理人王新为到庭参加了诉讼。被告海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国银行楚雄州分行起诉请求：1、撤销楚雄州中级人民法院（2019）云23执异47号执行裁定书，请求支持原告对楚雄市开发区金色花园1幢1单元1层S3号、S4号商铺的查封、执行。2、由被告成芳承担本案的诉讼费用。事实及理由：2014年9月11日，楚雄州中级人民法院（2014）楚中民保字第8号民事裁定，裁定对被告海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅所有的等值财产共计9994万元进行冻结、查封（其中包含了案外人成芳提出异议的楚雄市开发区云机四厂南侧金色花园1幢1单元1层S3号、S4号商铺），案件进入执行程序后，楚雄州中级人民法院又于2016年9月5日作出（2015）楚中执字第126-23号执行裁定，裁定对此前己冻结、查封的被执行人的财产续行冻结、查封。2019年8月14日，被告（案外人）成芳对执行标的提出书面异议。楚雄州中级人民法院于2019年8月19日作出云23执异47号执行异议裁定：中止对位于楚雄市开发区金色花园1幢1单元1层S3号、S4号商铺的执行。原告提起执行异议之诉的理由如下：一、本案被告成芳不属于执行异议标的物登记的所有人或者备案登记的购买人。首先，根据《物权法》）第九条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》)第25条规定，被查封房产的土地使用权是登记在被告海弘地产公司名下，建设工程规划许可证、施工许可证由被告海弘地产公司办理，故本案所涉房产也是属于该公司所有。其次，在2014年9月11日楚雄州中级人民法院作出（2014）楚中民保字第8号裁定书进行查封时，被告成芳提出异议的房产并未登记备案在其名下。因此，被告成芳并不是执行标的物登记的所有人和备案登记的权利人。二、楚雄州中级人民法院（2019）云23执异47号执行裁定书适用《异议复议规定》第28条错误，应适用第29条规定。原告认为，第28条是适用于一般买受人的情况，第29条则是适用于买受人向房地产开发企业购买商品房的情况，被告成芳提出的异议不符合《异议复议规定》第28条规定的保护条件，不应予以支持，本案属于第29条所述情况。《异议复议规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定的三个条件不仅要同时满足，缺一不可，而且权利能够排除，才能支持买受人（异议人）的异议请求。本案中，第一，被告成芳虽提供了商品房购销合同，但截至财产查封之日，该合同一直未办理登记备案，不符合商品房销售的要求及一般惯例，合同真实性无法核实，存在虚假合同的可能；第二，被告成芳所购买的是商铺，不是用于居住的房屋，不符合《异议复议规定》第29条第（二）项规定。第三，被告成芳提交的支付购房款及其他费用的证据复印件未经原告审查质证，不能认定证据的真实性，故也就不能证明其满足《异议复议规定》第29条第（三）项规定。综上，被告成芳不符合《异议复议规定》第29条的情形，不能够排除查封和执行。三、原告的抵押权具有排他性和优先性，被告成芳的权利不能够排除执行。《异议复议规定》第27条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案被查封房产的土地使用权【购房合同上所写明的楚国用（2011）第0308号土地使用权证】己经在被告海弘房地产开发有限公司向原告借款时用于抵押担保，并办理了抵押登记手续，原告取得了他项权证。根据《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”抵押权是典型的担保物权，具有排他性，可以对抗物的所有人和第三人。原告对本案争议的不动产进行查封，是行使抵押权的正当行为。被告成芳与楚雄海弘房地产开发有限公司之间形成的是合同之债，根据物权优于债权的原则，被告成芳的债权不能够排除原告对抵押权的执行。（2019）云23执异47号执行裁定书适用了《异议复议规定》第27条规定，但得出的结果是错误的。综上所述，本案被告成芳不属于执行标的物的所有人或者备案登记的权利人，楚雄州中级人民法院（2019）云23执异47号执行裁定书适用司法解释错误，被告成芳的异议请求不成立。原告的诉讼请求具有充分的事实和法律依据，请求法庭予以支持。 被告成芳辩称，答辩人与海弘地产公司签订了商品房购销合同，在法院查封前，答辩人已付清楚雄市开发区金色花园1幢1单元1层S3号、S4号商铺全部购房款605072元，答辩人购买的房屋是按市场价格善意取得，并于2014年7月25日接房装修入住出租，答辩人虽然目前尚未交纳契税、大修基金、配套费，但已合法占有涉诉房屋。涉诉房屋未办理产权备案登记并非答辩人的原因所致。原告与海弘地产公司之间的借贷关系不能对抗答辩人对涉诉房屋的善意取得。 被告海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅未到庭，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据一：楚雄州中级人民法院（2014）楚中民保字第8号民事裁定书、证据二：楚雄州中级人民法院（2015）楚中执字第126—23号执行裁定、证据三：云南省高级人民法院（2015）云高民二终字第107号民事调解书、证据四：原告与被告海弘地产公司签订的抵押合同及土地他项权证、国有土地使用权证。本院认为，原告提交的证据一、二、三、四具备证据真实性，合法性，关联性，能够证明本案的来源；海弘地产公司截止2015年5月14日，尚欠原告借款本金92850802.31元，利息6363396.91元；海弘地产公司将位于云机四厂南侧的土地于2013年6月21日抵押给原告并办理了《土地他项权利证书》。本院对原告提交的证据一、二、三、四依法予以采信。被告成芳提交了证据一：《商品房销售合同》2份、证据二：云南省销售不动产统一发票、证据三：楚雄州中级人民法院（2019）云23执异47号执行裁定书、证据四：金色花园二期订购协议书、证据五：物业管理费和垃圾处理费收据、证据六：入住证明、证据七：照片、证据八：门面租赁合同、事实证明。成芳提交的证据一、二、三、四、五组证据具备真实性，合法性，关联性，能够证明成芳分别于2013年3月18日、2013年5月1日与海弘地产公司签订购房合同，向海弘地产公司购买了位于楚雄市开发区金色花园1幢1单元1层S3号、S4号商铺，后按合同约定付清了全部购房款,并交纳了相关费用。本院对被告成芳提交的一、二、三、四、五组证据依法予以采信。成芳提交的入住证明显示其接房时间为2014年7月25日，但经本院向云南如新世纪物业服务有限公司调查核实，根据原始业主信息登记簿记载成芳接房的时间为2015年3月29日，且成芳在执行异议申请时自行主张的接房时间亦为2015年3月30日，故本院对成芳提交的证据六不予采信。成芳提交的证据七、八不符合证据的形式要件，亦不能证明其在法院查封前已接收了涉诉房屋的事实，本院不予采信。 本院在审理本案过程中，于2019年12月30日依职权向如新世纪物业服务有限公司调查了成芳接收涉诉房屋的情况，经质证，中国银行楚雄州分行、成芳对本院调查笔录的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对调查笔录依法予以采信。 根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月18日、2013年5月1日，被告海弘地产公司与被告成芳分别签订了合同编号为金色花园2012商293号、349号2份《商品房购销合同》，将其开发的位于楚雄市开发区云机四厂南侧金色花园1幢1单元1层S3号、S4号商铺出售给成芳。293号合同约定：“S3号房屋总价款为339306元，乙方（成芳）于2013年3月18日全部付清总房款”；349号合同约定：“S4号房屋总价款为265766元，乙方（成芳）于2013年5月1日全部付清总房款”。293号、349号合同均约定：“甲方（海弘地产公司）应于2014年5月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。乙方交清该套商品房所有购房款、专项维修基金、相关税费、设施配套费、办证费及其它相关费用，并出具合法有效的产权登记所需全部的相关资料后由甲方代办产权登记，甲方必须在365个工作日内提交相关部门办理。乙方在规定时间内未交齐所需办证资料，则由乙方承担相关责任……”，合同签订后，成芳于2013年4月7日向海弘地产公司全部付清S3号商铺的总房款339306元，于2013年5月3日全部付清S4商铺的总房款265766元。2015年3月29日，成芳接收了涉诉房屋，同时交纳了物业管理费、垃圾处理费等相关费用并实际使用，但未缴纳过涉诉房屋专项维修基金、设施配套费、办证费、契税等相关费用。 2013年6月19日，被告海弘地产公司与原告中国银行楚雄州分行签订了《借款合同》，约定海弘地产公司向中国银行楚雄州分行借款120000000元，借款用途为用于金色花园项目建设，借款期限24个月；同日，海弘地产公司、茂林地产公司与原告签订了《共同还款协议》，被告茂林能源公司与原告签订了《质押合同》及《应收账款质押登记协议》，被告高群、李林海、李林涛、罗继梅与原告签订了《最高额保证合同》，约定茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅对海弘地产公司不能归还借款本息及全部损失承担连带保证责任。同日，海弘地产公司与中国银行楚雄州分行签订了《抵押合同》，约定海弘地产公司将坐落于楚雄经济开发区云机四厂南侧62805.81平方米的土地使用权抵押给中国银行楚雄州分行，抵押期限为2013年6月21日至2015年6月21日，2013年6月21日办理了楚他项（2013）第017号《土地他项权利证书》。贷款发放后，海弘地产公司未按约定支付利息及归还借款，茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅也未承担保证责任。原告向本院申请诉前财产保全并提起诉讼。2014年9月11日，本院作出（2014）楚中民保字第8号民事裁定，裁定对海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅所有的共计价值99940000元的财产进行冻结、查封，其中包含了成芳购买的位于楚雄市开发区金色花园1幢1单元1层S3号、S4号商铺。原告诉海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅金融借款合同纠纷一案，经本院审理后作出（2014）楚中民初字第81号民事判决书，经云南省高级人民法院二审审理后于2015年5月27日作出（2015）云高民二终字第107号民事调解书，双方达成调解协议：海弘地产公司于2015年8月31日前分四次偿还原告本金92850802.31元，利息6363396.91元；茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅自愿对海弘地产公司承担的借款本息的偿还责任承担连带清偿责任。因本院依据已发生法律效力的（2015）云高民二终字第107号调解书责令被执行人海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅履行调解书确定的义务，七被执行人仅履行了部分义务，本院于2015年9月5日作出的(2015)楚中执字第126-23号执行裁定，裁定对此前已冻结、查封的被执行人的银行账户、土地、房屋、商铺、车库续行冻结、查封。成芳得知其所购买的位于楚雄市开发区金色花园1幢1单元1层S3号、S4号商铺将被查封后，成芳向本院提出执行异议申请，认为其与海弘地产公司签订了《商品房购销合同》，按合同付清了购房款，本院对涉诉房屋的查封不合法，请求解除查封。本院于2019年8月19日作出（2019）云23执异47号执行裁定书，认为成芳提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故裁定：中止对位于楚雄市开发区金色花园1幢1单元1层S3号、S4号商铺的执行。现原告依法提起申请执行人执行异议之诉。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：成芳是否享有足以排除对涉诉房屋强制执行的民事权益。 本院认为，本案中，在人民法院对涉诉房屋采取查封措施前，成芳通过与海弘地产公司签订《商品房购销合同》，购买了位于楚雄市开发区金色花园1幢1单元1层S3号、S4号商铺，并支付了全部购房款。但由于海弘地产公司在出售涉案房屋后至今未进行商品房备案登记，导致涉诉房屋仍登记于海弘地产公司名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据法律规定，涉诉房屋因未经依法登记，故不发生变更、转让的效力，成芳未合法取得金色花园1幢1单元1层S3号、S4号商铺的所有权。 本案中，海弘地产公司与中国银行楚雄州分行签订《借款合同》的同时与中国银行楚雄州分行签订了《抵押合同》，将其位于云机四厂南侧的62805.81平方米土地抵押给了原告中国银行楚雄州分行。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”故原告对本案涉诉房屋及土地依法享有优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在人民法院对涉诉房屋采取查封措施前成芳虽然已与海弘地产公司签订了合法有效的《商品房购销合同》，并已付清了全部房屋价款，但人民法院系于2014年9月11日对涉诉房屋采取查封措施，根据本院到如新世纪物业服务有限公司调查核实的情况，成芳系于2015年3月29日接收涉诉房屋，即在人民法院查封之前其并未实际占有使用涉诉房屋，故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，成芳依法不享有足以排除对涉诉房屋强制执行的民事权益。 综上所述，原告要求对涉诉房屋强制执行及查封的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 准许执行楚雄州中级人民法院（2014）楚中民保字第8号民事裁定及楚雄州中级人民法院(2015)楚中执字第126-23号执行裁定涉及的执行标的位于楚雄市开发区金色花园1幢1单元1层S3号、S4号商铺。 案件受理费9850元，公告费300元，由楚雄海弘房地产开发有限公司、楚雄茂林房地产开发经营有限公司、楚雄茂林水电能源开发有限公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅承担（原告已预交，由七被告于本判决生效之日支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。 审判长  纪艳茜 审判员  杨培松 审判员  李晓黎 二〇二〇年一月十三日 书记员  王 力