陕西省西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0102民初940号 原告:牛嘉伟，男，汉族，1982年5月28日出生，中国电线股份有限公司西安分公司职工，住西安市新城区。 委托诉讼代理人:贺乐乐,陕西锦园律师事务所律师。 委托诉讼代理人:郭斌斌,陕西锦园律师事务所（实习）律师。 被告：张余玲，女，汉族，1962年7月10日出生，中国农业银行西安分行退休职工，住蓝田县。 委托诉讼代理人：宋宗新，陕西群鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乔鑫，陕西群鑫律师事务所（实习）律师。 被告：深圳市开元国际物业管理有限公司西安分公司，住所地西安市新城区，社会统一信用代码：XXXXXXXXXXXXXX7539。 法定代表人：程付伟，总经理。 委托诉讼代理人：耿永强，男，汉族，1984年2月23日出生，深圳市开元国际物业管理有限公司西安分公司客服主管，住陕西省旬阳县。 原告牛嘉伟与被告张余玲、深圳市开元国际物业管理有限公司西安分公司物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牛嘉伟的委托诉讼代理人贺乐乐、郭斌斌,被告张余玲的委托诉讼代理人宋宗新到庭参加了诉讼，被告深圳市开元国际物业管理有限公司西安分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告牛嘉伟向本院提出诉讼请求：一、要求判令二被告立即维修原告名下位于西安市新城区XX广场XX幢XX单元XX层XX室房屋直至修好为止。二、二被告共同赔偿原告垫付的房屋维修费1000元。三、二被告共同赔偿房屋装修费40000元。四、二被告共同赔偿上述房屋无法使用期间的租金损失38000元（按照2000元/月的标准，自2017年4月1日至2018年10月31日，共19个月）。五、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实及理由：原告于2011年1月18日与陕西华源房地产开发有限公司签订了《商品房屋买卖合同》购买西安市新城区XX广场XX幢XX单元XX层XX号房屋，系该房屋所有权人。被告张余玲系原告楼上XXXXX号房屋业主，被告深圳市开元国际物业管理有限公司西安分公司系小区物业服务公司。原告收房之后，约在2014年发现该房屋卫生间天花板以及卫生间与厨房连接的房屋均出现漏水现象。经查修，原告房屋漏水原因系楼上XXXXX号房屋卫生间门槛处渗漏所致，原告为此多番联系被告张余玲，要求其配合维修，被告张余玲不予理会，无奈之下，原告垫付款项进行维修。但因被告张余玲怠于维修自家漏水问题，直接导致原告家持续漏水。原告就此事多次与被告张余玲沟通未果，同时联系被告深圳市开元国际物业管理有限公司西安分公司要求其对此事进行协助、处理，但物业公司怠于管理，拒绝与被告张余玲沟通，由于物业公司消极不作为，导致原告家漏水持续加剧、损失扩大。二被告的行为，致使原告的房屋在2017年4月至2018年10月期间，无法使用、出租，原告租金收益受损。截止起诉日，原告家中仍在漏水。根据《侵权责任法》第6条、《民法通则》第83条、《物权法》第84条之规定，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。 被告张余玲辩称：对XXXXX房屋存在漏水的事实认可，对诉请的二、三、四、五项不予认可。因为原、被告双方都购买的是工装房，对卫生间有防水要求，在2014年12月23日也就是原告第二组证据中第二被告已向开发商发函确认漏水是房屋质量原因，所以对原告造成的损失应由原名为陕西华源房地产开发有限公司，现更名后为陕西华源万达实业发展有限公司承担修复和赔偿责任，认为应追加陕西华源万达实业发展有限公司为本案的被告参与本案诉讼。故不同意原告的诉讼请求。 被告深圳市开元国际物业管理有限公司西安分公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 原告围绕其诉讼请求提交了《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《函》、精装房房屋漏水照片、原告与被告张余玲短信聊天记录、原告与第二被告物业管家郭婧微信聊天记录、原告与维修工张峰微信聊天记录及保修条、《装饰装修工程施工合同》及收条、《房屋出租合同》及2016年3月至2017年3月房租支付记录、房产租赁信息网页截图等证据证明其主张；被告张余玲提供了与原告的聊天记录、4张图片、2018年1月1日至2018年12月31日被告张余玲的租赁合同等证明其并未怠于维修自家的漏水问题，同时说明2018年同地段每月房租应为1500元，并非原告所讲的月租2000元；被告深圳市开元国际物业管理有限公司西安分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年1月18日，原告牛嘉伟与陕西华源房地产开发有限公司签订了《商品房屋买卖合同》，购买西安市新城区XX广场XX幢XX单元XX层XX号房屋，系该房屋所有权人，被告张余玲系原告楼上XXXXX号房屋业主，被告深圳市开元国际物业管理有限公司西安分公司系小区物业服务公司。 原告收房之后，在2014年发现该房屋卫生间天花板以及卫生间与厨房连接的房屋均出现漏水现象。原告即联系被告张余玲，要求其配合维修。之后原告垫付维修款1000元进行处理未果。期间漏水一直持续。2018年8月，被告张余玲对卫生间进行修复，将卫生间地砖砸开、重做防水，但被告修复后原告家中卫生间及过道处漏水问题仍未解决。原告遂诉至法院。 又查，原告房屋之前一直出租，在2017年4月至2018年10月期间，因漏水未能使用、出租。原告提供同期同地段条件相当房屋的月租金为2000元，而被告认为应是月租金1500元，且对原告房租损失时间有异议。 2019年3月12日原告申请对新城区民乐园XX广场X期第X幢X单元X层XXXXX号房屋的漏水原因及因漏水造成的装修损失进行鉴定。陕西省建筑工程质量检测中心有限公司作出陕建筑检（2019）委鉴字第017号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、XXXXX室冷水、采暖管道保压正常，热水管路泄压，管路渗漏。2、XXXXX室卫生间防水层有缺陷，导致XXXXX室卫生间的水透过防水层渗入XXXXX室卫生间顶部。3、民乐园XX广场X期X幢X单元XXXXX室房屋漏水维修费用核定为5449元。原告支付鉴定费20000元，并将诉请第三项装修费用40000元变更为5449元。 本院认为,不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理相邻关系。本案中,被告张余玲要求追加陕西华源万达实业发展有限公司为共同被告之请求，因本案系物权保护纠纷，被告以其与陕西华源万达实业发展有限公司的房屋买卖合同关系来抗辩，理由牵强，且原告房屋漏水是否系陕西华源万达实业发展有限公司之责还需另行确认，故本案不宜追加陕西华源万达实业发展有限公司为共同被告，其可另案诉讼； 关于漏水原因,陕西省建筑工程质量检测中心有限公司出具的司法鉴定意见书明确系XXXXX室卫生间防水层有缺陷，导致XXXXX室卫生间的水透过防水层渗入XXXXX室卫生间顶部。被告虽提出异议,但未提供充分证据推翻上述结论,故根据本案的现有证据,本院确认上述漏水原因,被告张余玲应向原告承担相应的损失赔偿责任。原告垫付的维修费1000元及之后房屋漏水维修费用核定的5449元均应由被告张余玲承担； 关于原告主张的房屋租金损失，因2017年4月至2018年10月期间因漏水未能使用出租，该部分损失本院予以认可，唯租金计算以综合原、被告提供的租金标准以每月1750元计算为宜。 对于原告要求被告深圳市开元国际物业管理有限公司西安分公司承担责任之诉请，被告深圳市开元国际物业管理有限公司西安分公司有对物业的管理协助职责，但原告家中漏水的问题并非是其造成，也不能推定其存在过错，其（即使是不作为）不构成对原告的侵权责任。故原告诉请其赔偿本院不予支持。 综上,依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十四条、第八十五条、《中中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定,判决如下: 一、被告张余玲于本判决生效之日起十五日内完成对西安市新城区XX广场XX幢XX单元XX层XX室房屋漏水处的维修,应不再渗漏; 二、被告张余玲于本判决生效之日起十五日内偿付原告房屋维修费6449元； 三、被告张余玲于本判决生效之日起十五日内赔偿原告房屋租金损失33250元； 四、驳回原告对深圳市开元国际物业管理有限公司西安分公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1775元，鉴定费20000元，共计21775元，由被告张余玲承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  姚 洁 审 判 员  沈 颖 人民陪审员  刘云娥 二〇二〇年一月九日 书 记 员  何盼盼 1