江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初8143号原告：沈文元，男，汉族，1978年12月12日生，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：周鲁，上海市树声（昆山）律师事务所律师。被告：陈尚文，男，汉族，1969年2月10日生，住江苏省阜宁县。被告：李美华，女，汉族，1974年10月1日生，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：汤其韬，江苏省阜宁县芦蒲法律服务所法律工作者。（代理上述二被告）第三人：平安普惠融资担保有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区集庆门大街272号1幢3806、3807室，统一社会信用代码91320000717881554L。第三人：中国银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山开发区前进中路306号，统一社会信用代码91320583838137553T。负责人：吴奇志，该行行长。委托诉讼代理人：邹昊，江苏瀛元律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙信宜，江苏瀛元律师事务所律师。第三人：祝崇威，男，汉族，1971年5月12日生，住江苏省泗洪县。原告沈文元与被告陈尚文、李美华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判。后原告沈文元申请追加平安普惠融资担保有限公司（以下简称平安普惠公司）、中国银行股份有限公司昆山分行（以下简称昆山中国银行）、祝崇威作为第三人参加诉讼，经审查符合法律规定，本院予以准许。后因案情复杂本院依法转为普通程序组成合议庭，于2019年9月4日公开开庭进行审理。原告沈文元及其委托诉讼代理人周鲁、被告陈尚文、李美元共同委托诉讼代理人汤其韬、昆山中国银行委托诉讼代理人孙信宜到庭参加诉讼。第三人平安普惠公司、祝崇威经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告沈文元向本院提出诉讼请求：1、请求判令陈尚文、李美华立即将位于昆山市车库过户给沈文元；2、本案诉讼费由陈尚文、李美华负担。事实与理由：2018年9月4日沈文元在中介机构昆山泰源房产经纪有限公司的居间下与陈尚文、李美华签订房屋买卖合同，约定二人将坐落于昆山市及昆山市巴城镇XX苑XX室车库作价140万元出售给沈文元。合同签订后，沈文元当天支付定金3万元；2018年9月8日支付购房款67万元。陈尚文、李美华在2018年12月份虽将房屋实际交付给沈文元占有，但在沈文元要求二人按合同约定协助办理过户手续时，二人一直恶意拖延不予配合办理过户手续。陈尚文、李美华因债务纠纷，被法院查封了涉案房屋。沈文元得知情况后，要求二人支付法院执行款以解除查封方便过户，但二人无力支付。无奈之下，沈文元代陈尚文、李美华垫付了21万元，二人也同意将该款抵作购房款。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告陈尚文、李美华共同辩称：一、沈文元的起诉依据无法律效果。沈文元提起本次诉讼依据的是2018年9月4日陈尚文、李美华与沈文元签订的房屋买卖合同，而2018年12月10日三方重新签订了房屋买卖合同。经三方共同约定，原房屋买卖合同作废，以2018年12月10日签订的合同为准。二、沈文元申请对陈尚文、李美华房屋查房是违法的，应当立即解除。根据2018年12月10日签订的房屋买卖合同，三方约定于2019年7月1日前办理产权过户手续，但沈文元根据已经作废的合同于2019年4月25日向法院申请查封了涉案房屋，这种查封无任何法理依据，应当予以解除。三、沈文元应当承担违约责任。双方约定违约金为28万元。综上，沈文元依据作废的合同向法院提起诉讼，对陈尚文、李美华造成的损失应当予以赔偿，法院应当驳回沈文元的诉讼请求。第三人平安普惠公司书面述称：一、我公司与李美华订立的《最高额反担保抵押合同》并设立抵押权合法有效。李美华于2016年5月26日与重庆金安小额贷款有限公司签订了《授信及委托借款合同》，与我公司签订了《最高额委托担保合同》，由我公司为其与重庆金安小额贷款有限公司之间的借款提供保证，并与我公司签订了《最高额反担保抵押合同》，约定将诉争房屋作为反担保物抵押给我公司，抵押期限自2016年5月26日至2021年5月25日。2016年5月31日昆山市不动产登记中心为我公司办理房屋抵押登记。因此我公司的抵押权设立合法有效。沈文元与陈尚文、李美华签订《房屋买卖合同》的事实未向我公司披露，我公司对此并不知情且房屋所有权变更应以变更登记为生效条件。李美华与我公司签订《最高额反担保抵押合同》时，房屋产权登记显示陈尚文和李美华系涉案房屋的所有权人，我公司有理由相信二人对涉案房屋拥有完全合法的处置权利。因此，我公司在订立《最高额反担保抵押合同》时属于善意，该合同应当得到法律保护。二、关于李美华的欠款情况。2019年4月22日我公司代李美华向重庆金安小额贷款有限公司偿还共计25249.27元，其中逾期本金24002元、逾期利息495.17元、逾期罚息751.46元。我公司自代偿后按年化利率24%的标准收取滞纳金。截至2019年9月18日李美华共结欠我公司代偿款25249.17元、逾期担保费2279.2元、滞纳金2508.08元（以25249.17元为基数，自2019年4月22日起暂计算至2019年9月18日，按年华化率24%计算）、诉讼费806元、诉讼保全保险费1000元、律师费3400元，以上合计35242.45元。三、在沈文元和陈尚文、李美华未清偿担保债权之前，我公司不同意抵押房产转让。考虑到沈文元的切实需求，如法院判决沈文元和陈尚文、李美华结清我公司欠款，我公司愿意在收到应还款项后协助完成涤除抵押等工作，配合法院以及沈文元和陈尚文、李美华完成过户。第三人昆山中国银行述称：陈尚文、李美华与我公司签订的个人二手住房贷款合同截至2019年9月3日已经逾期十期，我行于2019年3月向昆山市人民法院提起诉讼。对于沈文元诉请的过户要求，我行对本案诉争房屋有抵押权，故陈尚文、李美华若能根据合同约定提前归还所欠我行全部贷款本息并支付我行因金融借款合同所产生的律师费、诉讼费等必要费用的情况下，我行可依合同解除抵押权。第三人祝崇威未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：2018年9月4日陈尚文、李美华（甲方）与沈文元（乙方）在昆山泰源房产经纪有限公司（丙方）居间下签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方同意将位于昆山市万元的价格出售给乙方。本合同签订之时，乙方支付3万元作为定金。甲乙双方同意本合同生效之日起11日内乙方将67万元支付给甲方作为购房首付款，购房定金在支付首付款时冲抵；其中首付款中的1万元由丙方代管，此款项待所有过户程序完毕以及上述房屋交接后再由丙方转交甲方。剩余款项70万元由乙方贷款支付，由丙方代乙方办理贷款手续。双方一致同意于2019年2月14日前办理房屋过户手续，登记名义由乙方自行指定。合同补充约定，乙方需在2018年9月15日前将67万元首付款打入甲方账号，否则违约，甲方不退还定金；如甲方违约，则赔偿乙方双倍定金。合同签订当日，沈文元向陈尚文支付定金3万元，2018年9月8日沈文元向陈尚文支付购房款67万元。2018年12月10日陈尚文、李美华与沈文元以及昆山泰源房产经纪有限公司再次签订《房屋买卖居间合同》，约定陈尚文、李美华将上述房屋及车库出售给沈文元，总价为140万元。合同签订之时沈文元支付定金3万元，本合同生效之日沈文元支付81万元，沈文元贷款支付58万元，该合同补充约定：沈文元已经支付含定金70万元给甲方，于过户当日再支付首付款11万元，首付款共计81万元；陈尚文、李美华于2018年12月1日起将房屋交付沈文元，房屋使用权归沈文元所有；陈尚文、李美华于2019年5月份之前注销房产抵押，于2019年7月1日前办理法院解冻事宜，保证房屋产权清晰无任何抵押或纠纷，于2019年7月1日前进行房屋产权过户；双方约定房屋自2018年12月起租金由乙方收取，收取租金与押金共计8800元，在双方房屋过户时陈尚文、李美华退还沈文元。该合同还注明原合同作废以此合同为准。2019年3月6日沈文元向本院转账21万元，附言为“结清查封陈尚文富泽苑的房屋费用”。当日陈尚文向沈文元出具收条确认收到沈文元支付的购房款21万元，该款由沈文元汇入人民法院财务结算中心。当日陈尚文还向沈文元出具欠条，确认结欠沈文元垫付费用21万元以及利息1万元，等陈尚文法院解封身份证、银行卡后第一时间支付沈文元1万元垫付费用。现涉案房屋已交由沈文元占有使用。陈尚文、李美华系夫妻关系。位于昆山市所有。该房屋及车库设立了抵押权人为昆山中国银行的抵押权，债权数额为48万元，债务期限自2013年8月27日起至2033年8月27日止；该房屋还另设立了抵押权人为平安普惠公司的抵押权，债权数额为15.4万元，债务期限自2016年5月26日起至2021年5月25日止。陈尚文、李美华因与祝崇威之间存在经济纠纷被起诉至本院，本院根据祝崇威的申请于2019年4月1日查封了位于昆山市房屋。本院另于2019年4月26日根据本案沈文元的申请查封了陈尚文、李美华的涉案房屋及车库，其中房屋为轮候查封。祝崇威向本院出具解除保全申请，确认在沈文元将保全金额全额支付至本院后同意解除对陈尚文、李美华的房产采取的保全措施。沈文元于2019年12月26日支付至本院账户14万元。本院于2020年1月9日依据祝崇威的申请解除了对涉案房屋的查封。沈文元自2015年6月至2019年4月累计在昆山缴纳社会保险费共计47个月，期间无断缴。本院认为：陈尚文、李美华与沈文元之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应按约定履行。沈文元已经按约定履行了支付首付款义务，陈尚文、李美华理应按合同约定履行房屋产权过户义务。涉案房屋以及车库上设立了抵押权，存在过户障碍，而陈尚文、李美华未按合同约定及时涤除上述抵押权已经构成违约。沈文元自愿代二人归还抵押权所涉债务，抵押权人平安普惠公司和昆山中国银行同意收到沈文元代为支付的款项后涤除抵押权，系对各自权利的处分，本院予以确认。涉案房屋上祝崇威的首次查封已经解除，本案的轮候查封已经成为首次查封，在抵押权涤除后已不存在房屋过户障碍。故陈尚文、李美华应当在抵押权涤除后履行协助沈文元就涉案房屋及车库进行过户的义务。沈文元应当支付的购房款与其代陈尚文、李美华的债务折抵后，如有超出部分由沈文元在过户完成后支付陈尚文、李美华。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告沈文元于本判决生效之日起十日内代被告陈尚文、李美华向第三人平安普惠融资担保有限公司偿还在昆山市车库上设立抵押权的借款本息及费用。二、原告沈文元于本判决生效之日起十日内代被告陈尚文、李美华向第三人中国银行股份有限公司昆山分行偿还在昆山市车库上设立抵押权的贷款本息及费用。三、第三人平安普惠融资担保有限公司在原告沈文元偿清上述借款本息及费用后十日内协助原告沈文元涤除昆山市车库上设立的抵押权。四、第三人中国银行股份有限公司昆山分行在原告沈文元偿清上述贷款本息及费用后十日内协助原告涤除昆山市车库上设立的抵押权。五、被告陈尚文、李美华在上述抵押权涤除后十日内协助原告沈文元办理位于昆山市车库的过户登记手续。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应担依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费17400元，财产保全费5000元，以上共计22400元，由被告陈尚文、李美华负担。该费原告已经预交，本院予以退还。二被告于本判决生效之日起十日内直接将该费交至本院。逾期未交纳，本院依法强制执行。（收款单位：昆山市人民法院诉讼费专户；收款银行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部；收款账号：32250198XXXXX0961。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李加好人民陪审员  李 萍人民陪审员  杨培芬二〇二〇年一月十日书 记 员  苏 浩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。