河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0106民初4178号原告（反诉被告）：陈勇，男，1987年7月19日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：许瑞峰，郑州市上街区利君法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：娄红丽，女，1977年2月11日出生，汉族，现住郑州市。委托诉讼代理人：魏冰辉，河南聚尚律师事务所律师。本诉原告（反诉被告）陈勇与本诉被告（反诉原告）娄红丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序。于2020年1月16日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）陈勇及其委托诉讼代理人许瑞峰、被告（反诉原告）娄红丽及其委托诉讼代理人魏冰辉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈勇（反诉被告）提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告之间的《房屋买卖合同》；2.依法判令被告退还原告购房定金20000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月29日，原告通过郑州聚力房地产营销策划有限公司购买了被告名下位于郑州市××街区淮阳××院××楼××单元××房屋××套，并签订了书面的《房屋买卖合同》。合同签订后，原告按合同约定将20000元的购房定金支付给被告，2019年10月27日，原、被告和中介公司一起去看房子时，发现屋内有被水浸泡的迹象。被告当场承诺要查出漏水的原因，会采取有效措施予以维修，但时至今日，被告并没有查出漏水原因，室内漏水仍然有隐患存在，并且被告在签订《房屋买卖合同》时有意隐瞒了房屋漏水的情形。综上，原告本是诚心实意的购买被告的房屋，但房子未交付前已存在漏水隐患，且至今未查明原因，双方的合同已无法再继续履行，原告特依据我国相关法律规定向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告诉请。被告娄红丽（反诉原告）辩称,原告陈勇所述与事实不符，答辩人不存在违约行为，依法应驳回原告诉请。2019年9月29日，答辩人与原告签订《郑州市存量房买卖合同》后，在2019年10月8日搬离并交付房屋。并按照约定于2019年10月10日向工商银行一次性还清了该房屋的剩余贷款300698元，2019年11月6日办理完毕该房屋的注销抵押登记手续。答辩人按照原告的要求提前搬出该房屋并腾空房屋后，在2019年10月8日，经与原告、中介三方共同验收后将钥匙交付给了中介公司，此后仅原告一方多次进入该房屋，至2019年10月27日原告方发现漏水时，也仅有原告一方在现场，且该房屋答辩人2013年入住至2019年搬离期间，从未发生过任何漏水事件。原告提出发现漏水后，答辩人曾协同中介工作人员、热力公司工作人员进入房屋检测试压，并未发现任何漏水现象，也没有发现有任何漏水隐患，楼上楼下邻居也没有发现任何漏水现象，故依据双方签订的《郑州市存量房买卖合同》第四条第（三）项之约定：“若该房屋主体结构存在漏水情况，甲方（被告）应当在交付房屋之前完成修复。如甲方未予修复，乙方（原告）在房屋交付后自行维修的，甲方应当承担全部维修费用；因维修房屋影响乙方使用的，甲方另应当赔付乙方因此所受的实际损失。但乙方使用不当导致该房屋主体结构内发生漏水的，不存在本条款所约定之范围内。”即使该房屋存在漏水隐患，答辩人也只需承担修缮义务，并不导致双方解除合同。另房屋交付之后至漏水期间，只有原告方多次进入该房屋，该房屋漏水，也有可能是原告及其装修人员施工不慎导致的，对此应当由原告方自行承担修缮义务，综上所述，答辩人已按照合同约定履行了主要合同义务，并交付了房屋，原告以不存在质量问题的偶发漏水事件拒绝履行合同，其违约行为给答辩人造成了巨大的经济损失，已严重侵害了答辩人的合法权益，恳请法院查明事实后依法驳回其诉讼请求。原告娄红丽反诉称：1.请求法院判决解除双方签订的《郑州市存量房买卖合同》；2.判决被反诉人向反诉人支付违约金161000元；3.要求被反诉人返还房屋及居间服务费8000元；4.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人诉反诉人房屋买卖合同纠纷一案业经贵院受理，被反诉人的诉讼请求和理由与事实严重不符，本案事实情况如下；2019年9月29日，反诉人与被反诉人在郑州聚力房地产营销策划有限公司（中介）居间服务下签订《郑州市存量房买卖合同》，约定被反诉人以总价格805000元购买反诉人位于上街区淮阳××院××楼××单元××号房屋，同时该合同第十条第三款约定“被反诉人拒绝购买该房屋的，反诉人有权要求被反诉人支付房屋总成交价20%的违约金”。合同生效后，反诉人按照被反诉人的要求提前搬出该房屋并腾空房屋后将钥匙交给了中介，并按照约定于2019年10月10日向工商银行一次性还清了该房屋的剩余贷款300698元，2019年11月6日办理完毕该房屋的注销抵押登记手续。房屋钥匙交给中介后，被反诉人每周都去拿钥匙到房屋查看。2019年10月27日被反诉人自己去查看房屋时告知反诉人和中介房屋漏水，此前房屋并没有漏水的问题，房屋未因此影响居住，但被反诉人坚持因漏水导致合同无法继续履行而不按约向反诉人支付购房款。综上所述，被反诉人拒绝按照约定向反诉人支付购房款的违约行为导致反诉人被迫在外租房至今，给反诉人造成了巨大的经济负担，已严重侵害了反诉人的合法权益。现被反诉人提起诉讼要求解除合同并退还定金的诉讼请求与事实严重不符，不符合约定亦不符合法律规定，依法应驳回其诉讼请求并支持反诉人的反诉请求。反诉被告陈勇辩称,1.反诉人所反诉的违约金部分纯属子虚乌有，该涉案房屋漏水现象至今反诉人也未予进行修复，仍存在安全隐患，由此看出是反诉方存在违约行为，应由反诉方承担违约责任。房屋至今仍属反诉人所有，也未交付给反诉被告。2.反诉人要求被反诉人返还房屋居间服务费8000元，不符合事实，反诉人的居间服务费8000元是支付给了中介公司，其要求也只能向中介公司索要。3.反诉人在诉状中称其因反诉被告未按约定向其支付购房款而导致其被迫在外租房至今，给其造成了巨大经济损失，更不符合事实。反诉人是在双方签订房屋买卖合同之前就已经将其房屋在中介公司进行挂售，反诉被告所购买的是在网上挂售的房屋，并非实际居住有人的房屋，该房屋在网络上及中介公司挂售，反诉人本应将房屋腾空而再向外出售，其本人居住在哪里，怎样居住是其自己的事情，与反诉被告无关。综上，反诉人的反诉不符合事实，且无充分的证据证明，依法不应当得到支持，应予驳回。经审理查明：2019年9月29日，经郑州聚力房地产营销策划有限公司（中介）居间服务，以娄红丽为甲方、以陈勇为乙方签订一份《郑州市存量房买卖合同》，在合同第一条约定：娄红丽出售位于上街区淮阳××院××楼××单元××号房屋，房屋面积143,58平方米；在合同第二条约定：该房屋于2013年6月12日在中国工商银行股份有限公司上街支行设定抵押，娄红丽应于2019年11月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年12月31日前办理完毕注销抵押登记手续。在合同第四条第（三）项约定：“若该房屋主体结构存在漏水情况，甲方（娄红丽）应当在交付房屋之前完成修复。如甲方未予修复，乙方（陈勇）在房屋交付后自行维修的，甲方应当承担全部维修费用；因维修房屋影响乙方使用的，甲方另应当赔付乙方因此所受的实际损失。但乙方使用不当，导致该房屋主体结构内发生漏水的不在本条款所约定之范围内。”在合同第五条约定该房屋总价款为805000元整，陈勇于合同签订当日支付定金20000元整，网签当日支付305000元，后由陈勇贷款支付，贷款金额480000元整；在第六条约定：房屋交付时间为娄红丽收到全部购房款后7个工作日内交付给陈勇；合同第十条第三款约定：“乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3、拒绝购买该房屋的；乙方若出现上述根本违约情形之一的，甲方有权没收乙方支付的定金或要求乙方支付房屋总成交加20%的违约金”。合同第十条第（二）项载明：“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效、导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让、导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的”。合同签订后，2019年10月8日，娄红丽将房屋钥匙交付给中介公司员工孟春华，于2019年10月10日向工商银行一次性还清了该房屋的剩余贷款300698元，2019年11月6日办理完毕该房屋的注销抵押登记手续。买方陈勇于2019年10月27日安排装修人员入场测量时，发现屋内有大量漏水，该房屋客厅、卧室、厨房、卫生间均有水渍，遂拍了一个小视频发送到微信群中，通知了中介公司及被告娄红丽，并在微信群中发送语音说明已检查过房子，墙壁和天花板无漏水现象，也问了楼下邻居，未发现漏水。在2019年11月7日，被告娄红丽、中介公司员工孟春华、原告亲属协同热力公司工作人员进入涉案房屋检测试压，并未发现暖气管道及阀门有漏水现象，也未检测到漏水原因。此后，中介公司组织原被告双方协商解决漏水事宜，被告娄红丽表示愿意承担5000元维修费用，继续履行合同。原告表示，扣除定金3000元，退还原告陈勇17000元，不再履行合同。双方未达成一致意见遂诉至法院。截止本案开庭审理时，涉案房屋未再发生漏水现象，原告除支付20000元定金外未向被告支付其他购房款。上述事实，有原、被告举证材料、庭审笔录载卷为据，事实清楚，证据充分。本院认为，娄红丽和陈勇于2019年9月29日签订的《郑州市存量房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反相关法律规定,合法有效，应予保护。根据双方签订的合同娄丽红只有符合下列情形之一，陈勇才享有解除合同的权利：“1、甲方娄红丽提供的产权证明手续不真实、不完整、无效、导致乙方陈勇无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让、导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的”，本案中，作为甲方的娄红丽不具备上述任何一种情形，故陈勇不享有解除本案所涉合同的约定解除权。陈勇虽以房屋存在漏水问题为由提出解除合同，但房屋漏水位置及漏水原因经买卖双方及中介三方共同检测均未查明，且截止本案开庭审理时，涉案房屋未再发生漏水现象，该房屋不影响陈勇作为买方签订合同的目的。故陈勇请求解除双方之间的《郑州市存量房买卖合同》及退还购房定金20000元诉请，于法无据，本院不予支持。娄红丽反诉请求法院解除双方签订的《郑州市存量房买卖合同》及判决被反诉人向其支付违约金161000元并返还房屋及居间服务费8000元。根据双方签订的合同，陈勇拒绝购买该房屋，娄红丽则享有解除合同的权利。本案中，陈勇向本院提起诉讼要求解除合同并返还定金的行为就已经将拒绝购买该房屋的意思表示予以表明，故娄红丽享有本案所涉合同的约定解除权，并以提起反诉的形式向陈勇履行了通知义务，故自陈勇收到反诉状之日起双方签订的《郑州市存量房买卖合同》就已经解除。关于娄红丽反诉请求陈勇返还房屋的诉请，因本案所涉房屋并没有实际交付，故不存在返还房屋的问题，对该诉请本院不予处理。关于要求陈勇支付违约金161000元的诉请，该违约金约定过高本院以28000元予以调整，关于要求陈勇赔偿居间服务费8000元的诉请，本院认为，该项费用系娄红丽在本案买卖合同中因对方违约造成的损失，本院支持的28000元违约金已经包含了该项损失，故对该项诉请不再支持。因陈勇已经向娄红丽支付了20000元定金，故该款项应从其应当承担的违约金中予以扣除，同时娄红丽对该20000元定金不再予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）陈勇的诉讼请求；二、原告（反诉被告）陈勇于本判决生效之日起十日内支付被告娄红丽违约金人民币8000元；三、驳回被告（反诉原告）娄红丽的其他诉讼请求。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150元(原告已预缴)、反诉案件受理费1840元由原告陈勇承担400元（扣除已经预缴的150元剩余250元待履行本判决时一并支付给被告娄红丽），由被告娄红丽承担1590元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王驰峰二〇二〇年一月三十一日书记员  申晓楠