福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终4161号 上诉人（原审原告、反诉被告）：叶清锭，男，1969年7月2日出生，汉族，住厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：叶志艺，厦门市银信法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门市星空传奇游乐有限公司，住所地厦门市同安区环城西路639号之二十九。 法定代表人：吴成木，总经理。 委托诉讼代理人：陈海林、陈金埕，福建知圆律师事务所律师。 原审第三人：叶龙江，男，1972年3月31日出生，汉族，住厦门市同安区。 上诉人叶清锭与上诉人厦门市星空传奇游乐有限公司（以下简称星空公司）、原审第三人叶龙江房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶清锭上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，改判支持叶清锭一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由星空公司承担。事实和理由：一审法院认定星空公司欠缴自2014年9月1日至2015年1月5日租金合计93592元，违约金也以此金额为计算基数，存在错误。叶清锭与星空公司于2013年11月15日订立《店铺租赁合同》，合同约定店铺用途、经营范围。用途为一般商业。租赁期限5年，自2013年11月21日起至2018年11月20日止。租金自2013年12月1日算起，第一年月租金为22000元，之后按每年8%递增。租金每三个月结算一次，乙方应于每三个月租期前支付下季度的租金。2015年，房屋所有权人同安土地开发公司以拖欠租金等理由向同安区人民法院起诉，要求解除租赁合同并支付尚欠租金，星空公司也是该案的第三人，经同安区人民法院审理并主持调解，于2015年6月23日该租赁房屋归还房屋所有人，叶清锭与房屋所有人租赁合同终止。然而，一审法院则认为星空公司举示《收款收据》证明其于2015年1月5日搬迁到乐海广场经营，以此认定星空公司欠缴租金的截止时间存在错误。首先，该收款收据不是正式票据，也没有运输搬运协议印证，该证据在一审庭审中叶清锭并不认可，该证据不符合证据规则的规定，不能作为认定案件事实的依据。其次，星空公司于租赁期间内擅自搬离租赁场所，没有向叶清锭提出解除合同的主张，应当视为合同仍然处在履行期间，星空公司履行支付租金的期限应当支付至2015年6月23日即（2015）同民初字第990号该案的终止日期。因此，一审法院认定星空公司欠缴自2014年9月1日至2015年1月5日是错误的，依法应当予以纠正。 星空公司答辩称，一审认定星空公司占用店面至2015年1月5日是正确的。星空公司对讼争房屋仅是占用到2015年1月5日，叶清锭起诉要求支付2015年1月6日至2015年6月30日的租金没有事实和法律依据。星空公司提交的《收款收据》、《名片》、《准予变更登记通知书》、《变更税务登记表》显示，星空公司是在2015年1月5日搬离讼争店面，搬离后立即申请了住所变更及税务变更登记，并于2015年1月12日收到厦门市工商行政管理局准予住所变更登记的通知，于2015年1月19日收到厦门市地方税务局准予税务变更登记的通知。星空公司店面占用时间到2015年1月5日是可以得到印证的。叶清锭在一审庭审中也确认，星空公司在2015年2月份之前就已经搬离了讼争店面。同时，根据叶清锭与同安土地开发公司的民事调解书，叶清锭租金也仅是支付到2015年1月31日而已，同安土地开发公司、叶清锭也知道星空公司在2015年2月1日之后并未实际使用讼争店面，故也没有向叶清锭收取该期间的租金，可以印证星空公司占用时间到2015年1月5日。叶清锭存在欺诈等先行违约行为，其主张违约金没有依据。 叶龙江述称，对叶清锭的上诉没有异议。 星空公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回叶清锭一审全部诉讼请求，支持星空公司一审全部反诉请求。二、本案一、二审诉讼费用由叶清锭承担。事实和理由：一审法院查明事实不清，适用法律错误，程序不当，判决错误。一、叶清锭与星空公司于2013年11月15日签订的《店铺租赁合同》属无效合同，叶清锭要求星空公司支付租金及违约金，没有事实和法律依据。根据叶水世与叶清锭签订的《店铺租赁合同》，第七条约定：乙方不得转租该店铺。根据《厦门市同安区土地开发有限公司发给叶清锭的告知函》的第一条明确告知，乙方与其他相关公司及其他个人签订的转租合同无效。为此，叶清锭与星空公司于2013年11月15日签订的《店铺租赁合同》属无效合同。无效的后果是互相返还，叶清锭也就无权要求星空公司支付租金，也无权要求支付违约金。二、一审法院驳回星空公司赔偿损失、退回保证金三万元及申请重新鉴定的诉求是错误的。首先，叶清锭在讼争店面租赁合同签署前，伪造同安土地开发公司同意星空公司经营游乐项目的书面材料，导致星空公司签订合同的目的无法实现，为此叶清锭应赔偿星空公司因此造成的全部经济损失。因星空公司当时承租讼争标的物的目的在于经营游戏机等游乐娱乐项目，在签订正式协议之前，星空公司要求叶清锭向星空公司提交同安土地开发公司同意在讼争店面上经营游乐项目的书面同意文件。叶清锭在签订合同之前，拿了一张落款时间在2013年11月1日的《申请书》给星空公司，证明同安土地开发公司已经同意厦门市星空传奇游乐有限公司在讼争店面经营游乐项目。星空公司才在2013年11月15目与叶清锭签订了《店面租赁合同》。但在星空公司向同安区文体局申请办理游乐项目证件时，同安土地开发公司告知文体局该《申请书》是叶清锭伪造、变造的，同安土地开发公司未在该申请书上盖过章。之后叶清锭一直无法提供同安土地开发公司的书面证明。正是因为叶清锭的欺诈行为，才造成同安区文体局不予审批游乐项目许可文件，导致双方签订的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》的规定，星空公司有权解除合同，要求叶清锭承担赔偿损失的责任。星空公司的损失包括租金损失、搬迁运输损失、装修损失、消防安装费用损失、环评等损失共计人民币460427元，叶清锭还应退还星空公司押金30000元。同时，叶清锭转租的行为存在每月6000元租金的差价收益，一审法院认定叶清锭未从中受益是错误的。其次，一审法院不受理星空公司的鉴定申请属程序错误，应当给予纠正。 叶清锭答辩称，一、一审法院认定本案租赁合同为合法有效正确。首先，叶清锭于2012年8月3日与叶水世签订的《店铺租赁合同》，经同安法院确认于2012年11月30日解除。嗣后，2012年12月17日房屋所有人同安土地开发公司通知叶清锭及其他受转租人不得再向叶水世缴纳租金，而应向同安区土地开发公司直接缴交租金，双方已实际履行至2015年6月，叶清锭与房屋所有人之间形成了事实租赁关系。因此，叶清锭取得了讼争房屋的使用权和转租权。其次，土地开发公司对本案的转租行为是知晓的，并且于2015年以拖欠租金为由向同安区人民法院起诉解除合同的主张，因此，足以认为房屋所有人对转租无异议，转租合同依法有效。二、叶清锭不存在合同违约。双方签订的合同并未约定叶清锭有义务向星空公司提供申请证照的相关材料，同时合同约定的店面租赁用途和经营范围为一般性商业，而星空公司要申请的经营项目是游乐项目，明显违背了合同的约定，叶清锭更不可能向其提供相应的材料。事实上星空公司自合同签订后都一直在经营使用该房屋，并向叶龙江缴交租金至2014年8月，租金停缴后还继续使用至2015年6月同安土地开发公司才收回，即使有办理证照上的障碍那也与叶清锭没有任何关系，星空公司经营游乐项目本身存在违反合同约定。因此，星空公司要求叶清锭赔偿损失，退还履约保证金没有事实和法律依据。 叶龙江述称，同意叶清锭的答辩意见。 叶清锭向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除叶清锭和星空公司于2013年11月15日签订的《店铺租赁合同》；二、星空公司支付叶清锭租金232320元；三、星空公司向叶清锭支付逾期缴交租金违约金47097.6元（暂计至2015年9月30日），违约金自2014年9月1日起按年利率24%计算至实际还款之日止。两项合计279417.6元。四、星空公司承担本案诉讼费。 星空公司向一审法院提起反诉，请求判令：一、确认双方于2013年11月15日签订的《店铺租赁合同》无效；二、叶清锭赔偿星空公司各项经济损失394000元（经鉴定后再确认）；三、叶清锭立即向星空公司退还履约保证金30000元；四、本案反诉诉讼费由叶清锭承担。 一审法院认定事实：叶清锭受叶龙江委托以自身名义向厦门市同安区土地开发公司承租同安梵天美食城一层东面店铺。2013年11月15日，叶清锭（出租方，甲方）受叶龙江委托以自身名义与星空公司（承租方，乙方）订立《店铺租赁合同》：一、乙方租用甲方位于同安梵天美食城一层东面的店铺。二、店铺用途、经营范围。用途为一般商业。三、租赁期限。租赁期限为5年，自2013年11月21日至2018年11月20日止。四、租金。租金自2013年12月1日算起，第一年月租金22000元，之后按每年8%递增。租金每三个月结算一次，乙方应于每三个月月租期前支付下季度的租金。五、履约保证金。在本合同签订之日，乙方须向甲方交付30000元，作为履约保证金。租赁期限届满，在乙方完全履行租赁合同所约定的责任后10天内，甲方将保证金全额退还乙方。乙方如拖欠租金，则每天按应交租金的千分之三交纳滞纳金；如拖欠租金达壹个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金。2014年2月14日，厦门市同安区土地开发有限公司向厦门市同安区文体出版局发函《关于梵天寺广场改造安置房店面办理娱乐经营许可证等相关手续的函》：区政府拟对梵天寺广场改造安置房进行综合改造，突出宗教文化主题，将该项目打造成禅宗文化中心。特商请贵局对上述用房办理娱乐经营许可证等相关手续时予以把关审核，确保项目产业定位及特色。星空公司申请游乐项目未能获批。星空公司支付租金至2014年8月31日，自2014年9月1日起的尚未支付。叶清锭认可星空公司经营至2015年2月份，之后搬离租赁场所。星空公司举示《收款收据》证明星空公司于2015年1月5日搬离讼争场所。《收款收据》记载：“永诚发家政”刘永召于2015年1月5日收到从梵天寺到乐海广场搬运费（游戏机100台）18000元。2015年1月12日，星空传奇公司变更住所地至厦门同安区之二十九。 2015年，厦门市同安区土地开发有限公司以叶清锭、叶龙江为被告，星空公司为第三人提起租赁合同纠纷一案，经一审法院组织调解达成协议如下：一、厦门市同安区土地开发有限公司与叶清锭之间关于同安梵天美食城一层东面房屋的租赁关系解除；二、叶清锭、叶龙江同意于协议签订之日起七日内支付拖欠的房屋租金共计48000元…2015年6日，叶清锭、叶龙江将讼争租赁场所移交厦门市同安区土地开发有限公司。 一审审理中，星空公司申请对讼争店铺安装消防设施及店面装修等所需费用进行鉴定。一审法院委托福建东霖伟达工程管理有限公司作为本案鉴定机构，但是东霖伟达公司因丢失鉴定检材等因素无法完成鉴定事项，经一审法院发函终止委托评估。 一审法院认为，叶清锭受叶龙江委托与星空公司订立《店铺租赁合同》，叶清锭、星空公司、叶龙江对叶清锭起诉均无异议，故叶清锭以自身名义提起诉讼并无不当。星空公司主张合同无效，因出租人厦门市同安区土地开发有限公司对转租事实知晓且未据此提出解除合同之主张，故转租合同依法应认定为合法有效。合同订立后，双方应当恪守履行。星空公司承租讼争场地后，未能办理游乐项目许可，合同目的无法实现。星空公司据此本可提出解除合同搬离讼争店铺，但星空公司却以拒绝支付租金作为对抗手段，实则构成违约，应当承担相应的违约责任。合同约定星空公司逾期支付租金达一个月的，履约保证金归叶清锭，故星空公司要求返还履约保证金，缺乏事实依据，不予支持。星空公司逾期支付租金，尚应支付相应期间的租金及逾期缴交租金的违约金。本案中未见叶清锭或者星空公司在办理游乐项目一事上存在违约之情形，故星空公司据此主张无需支付租金等，缺乏事实依据，不予支持。星空公司举示《收款收据》等证明其于2019年1月5日搬离讼争场所，证据材料相互印证，可以证实，予以采信。故星空公司欠缴自2014年9月1日至2015年1月5日租金合计93592元。违约金如下：其中2014年9月1日至2014年11月30日的租金以66000元为基数，按照月2%计算，计算自2019年9月1日起；2014年12月1日至2015年1月5日租金以27592元为基数，按照月利率2%计算自2014年12月1日起，均计至实际还款之日止。 星空公司于2015年1月5日搬走后，实质上已经以行动向叶清锭提出解除合同的意思表示，叶清锭与厦门市同安区土地开发有限公司的合同亦于2015年解除，因此，叶清锭、星空公司订立的《店铺租赁合同》于2015年已经解除。叶清锭再行提出解除合同，已无客观必要和事实基础，不再支持。星空公司在承租后，对讼争场所进行装修等，客观上必定进行了支出，但是星空公司未能办理经营场所审批并非叶清锭的过错，因此星空公司因合同目的无法实现搬离讼争场所，双方当事人并不存在过错，且即使存在形成附和的装饰装修物，叶清锭并非产权人，也未从中受益；因此，星空公司主张叶清锭赔偿装修损失等损失，缺乏事实和法律依据。 星空公司的委托评估鉴定，因鉴定机构丢失部分材料客观上亦无法进一步认定，且如上所述，鉴定意见对案件审理并无必要性，因此，一审法院不再继续委托鉴定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、厦门市星空传奇游乐有限公司应于判决生效之日起五日内支付叶清锭租金93592元；二、厦门市星空传奇游乐有限公司应于判决生效之日起五日内支付叶清锭逾期支付租金的违约金（其中以66000元为基数，按照月2%计算计算自2014年9月1日起；其中以27592元为基数，按照月利率2%计算自2014年12月1日起，均计至实际还款之日止）；三、驳回叶清锭的其他诉讼请求；四、驳回厦门市星空传奇游乐有限公司的全部反诉诉求。一审本诉受理费人民币5491元，由叶清锭承担3645元，由星空公司承担1846元；反诉受理费人民币7660元，减半收取3830元，由星空公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 二审经审理查明，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。星空公司认为一审判决遗漏查明：1、厦门市同安区土地开发有限公司与叶水世签订的《店铺租赁合同》及叶水世与叶清锭签订的《店铺租赁合同》第七条均明确约定，不得将讼争店面进行转租。2、未对星空公司提出的证据进行评析认定，径直认为“叶清锭对星空公司未能办理娱乐经营许可证等相关手续不具有过错，即星空公司的合同目的无法实现的过错并非叶清锭造成”是错误的，违背事实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕叶清锭、星空公司的上诉请求进行审理。 一、关于讼争《店铺租赁合同》的效力问题。首先，根据合同相对性原理，同安土地开发公司发给叶清锭的告知函不影响星空公司与叶清锭签订的《店铺租赁合同》的效力。其次，同安区土地开发公司对转租事实知晓但未据此提出解除合同之主张，亦向叶清锭收取了租金。再次，合同并未约定叶清锭有义务向星空公司提供同安土地开发公司同意其经营游乐项目的书面材料，同时合同约定的店面租赁用途和经营范围为一般性商业，并非星空公司经营的游乐项目，星空公司对此应当知晓，故仅凭《申请书》无法证明星空公司是受叶清锭欺诈而签订合同。因此，星空公司主张合同无效，本院不予支持。 二、叶清锭在现场进行管理，知道星空公司已经搬离，其称星空公司系于2015年2月搬离，但未提供证据予以证明，而星空公司提交《收款收据》、《名片》，并有《准予变更登记通知书》、《变更税务登记表》相印证以证明星空公司是在2015年1月5日搬离讼争店面，因此，一审法院认定星空公司欠缴租金计算至2015年1月5日并无不妥。 三、租赁合同约定的店铺用途为一般性商业，并未约定叶清锭提供的店铺可用于经营娱乐项目，虽然星空公司对讼争店铺进行了装修投入，但其是在未取得相关部门准许经营的情况下进行装修，星空公司向叶清锭主张赔偿损失，缺乏依据。一审法院认定鉴定意见对案件审理并无必要而不再继续委托鉴定并无不当。 综上所述，叶清锭、星空公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8780元，由叶清锭负担3074元，星空公司负担5706元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （吴丽雪） 审 判 员 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 二〇一九年十二月十日 书记员（ 林加 仁） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。