山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终88号上诉人（原审原告）：郑斌，男，1971年9月21日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杜传令，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：李三超，山东瀛岱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭强，男，1985年6月11日出生，汉族，住济阳县。被上诉人（原审被告）：闫惠，女，1987年11月12日出生，汉族，住济阳县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘兆红，山东兴震律师事务所律师。上诉人郑斌因与被上诉人郭强、闫惠房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初7255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑斌上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，并改判郭强、闫惠向郑斌支付违约金10万元；2.本案诉讼费用等由郭强、闫惠承担。事实与理由：一、一审法院认为郑斌未造成实际损失，郭强、闫惠未因此而实际获利属认定事实错误。1.本案所涉房产交易价格为238万元，郑斌首付款为140万元，郑斌之所以在合同签订之初同意支付购房款的绝大部分，正是与郭强、闫惠协商一致用首付款及时偿还贷款的结果。2.郭强、闫惠未按合同约定逾期还贷的行为，相当于提前占用了郑斌的资金，因此造成了心理伤害与资金占用费等方面的损失，且郭强、闫惠违约必定会对郑斌产生不利影响，不利影响即是损失，即是根据合同约定主张违约金的依据。3.郭强、闫惠未及时用郑斌的首付款及时还贷而将资金作其他用途的行为是郭强、闫惠考虑其他利益的选择结果，必然满足了郭强、闫惠其他方面的利益所求，即便该资金放在银行账户也会产生存款利息，因此郭强、闫惠必然会因其违约行为而获得利益。二、一审法院适用法律错误。主张违约金并不要求一方获利或一方遭受实际损失，违约金包括补偿性违约金与惩罚性违约金，一审法院明确表述“因郭强的违约行为引起本次诉讼”，既然认定了郭强、闫惠的行为属于违约，而当事人之间的合同也就违约行为约定了违约金，法院就应当予以适用。如法院仅从没有影响主合同义务交付房屋和过户角度考虑，势必会产生不公，也直接放任了买卖合同中出卖人在合同履行过程中的恶意违约行为，在社会上容易引发类似房屋出卖人进行效仿扰乱社会交易秩序，将买卖双方关于“非主要合同义务”行为的违约约定变成一纸空文。如若法院认为当事人之间约定的违约金过高可以适当调整，而不是全盘否决。综上，请求撤销一审判决，并改判郭强、闫惠向郑斌支付违约金10万元。郭强、闫惠辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回郑斌的上诉请求，维持原判。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”二审法院只能针对一审诉讼请求有关的事实和适用法律进行审查，郑斌上诉撤销一审判决，并改判郭强、闫惠向其支付10万元违约金，实际上是提出了一项新的诉讼请求，与一审的诉讼主张不一致，该诉讼主张违反了审级管理，损害了郭强、闫惠审级利益。郑斌向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令郭强、闫惠向郑斌支付违约金81.396万元；2、本案诉讼费用由郭强、闫惠承担。一审法院认定事实：2015年7月8日，郭强（买受人）与济南恒大金碧房地产开发有限公司（出卖人、以下简称恒大公司）签订商品房买卖合同一份，约定买受人购买济南市历城区恒大城15号楼1单元1901室，建筑面积148.17平方米，总价款1050883元，2015年7月8日前支付首期房款460883元，余款59万元，须在2015年7月8日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。郭强、闫惠于2015年12月25日登记结婚。2018年5月12日，郭强（甲方）、闫惠（委托代理人）与郑斌（乙方）在济南合辉地产经纪有限公司（居间方、丙方）的居间下签订房屋买卖合同一份（合同编号：No.0000554），合同约定：甲方自愿出售位于济南市历城区恒大城15-1-1901室的房产给乙方，房屋所有权证书号：2015xxxx4772，房屋所有权人郭强，产别私有，房屋建筑面积148.17平方米，有抵押；成交价格238万元整，定金10万元整，付款方式为现金付款，乙方于2018年6月10日前将140万元整存入甲方指定账户；甲方承担办证费用，乙方承担过户费用。甲乙双方委托并协助齐鲁楼市不动产济南区域总部金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳，须由甲乙双方协助才能完成的事宜，双方应相互配合，由于甲乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，按照本合同第十条规定追究违约方责任，若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外；十、违约责任2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失；十一、其他约定事项本房产为下证过户，甲乙双方约定：甲方收到首付款当日将该房产交由乙方使用，甲方取得不动产证当日通知乙方，并于十日内甲乙双方在房管局办理过户手续，同时乙方将剩余房款一次性支付于甲方，甲方收到首付款后十五日内将该房产解除银行抵押，甲方收到首付款后，若日后出现违约，违约方需支付总房款的百分之五十作为违约金给相对方，房款一并退回。第十二条：如果本合同第十一条的约定与其他条款的约定不一致，以第十一条约定的内容为准。甲方处郭强签字捺印予以确认，委托代理人处闫惠签字捺印予以确认，乙方处郑斌签字捺印予以确认，丙方处加盖合辉公司合同专用章、经办人杨红签字予以确认。2018年6月10日，郑斌向郭强、闫惠支付首付款150万元(含定金)，同日，郭强、闫惠向郑斌交付涉案房屋。2018年10月，恒大公司向郭强发送恒大城不动产证办理通知书，载明涉案房屋已具备办理不动产证条件，建议于2018年10月11日领取办证资料。郭强于2018年10月17日将涉案房屋银行贷款还清。2018年10月21日，济南市国土资源局颁发不动产权证书，权利人郭强，不动产权证号为鲁（2018）济南市不动产权第0211xxx号。郭强于2018年10月22日取得上述不动产权证书。2018年10月31日，郑斌与郭强办理房屋转移登记手续，同日，郑斌向郭强支付剩余购房款88万元。合辉公司于2019年10月8日出具的证明一份，载明：“2018年5月12日合辉公司与郭强、郑斌签订《房屋买卖合同》一份当日，买方郑斌支付给郭强购房定金10万元。合辉公司作为居间人参与了该次房屋买卖的全部工作。合同约定的房产下证过户。2018年6月10日买方郑斌向郭强支付了购房首付款140万元，双方首先完成了房屋的实际交付行为。开发商恒大金碧房地产开发有限公司通知郭强2018年10月11日以后涉案房屋已经具备办理房产证的条件，郭强于2018年10月17日在齐鲁银行股份有限公司结清涉案房屋贷款并解除房产抵押，10月18日上交办证材料，10月22日拿到了房产证。10月31日郑斌、郭强、合辉公司工作人员（闫祖祥、杨红）共同到济南市不动产登记中心办理了该房屋的过户，郑斌交纳了各项税款并向郭强支付房屋全部尾款。至此双方全部履行完合同。以上是合辉公司作为居间人工作的全过程，特此证明。”证明落款处加盖合辉公司公章、经办人杨红签字确认。一审法院认为，郑斌与郭强、闫惠签订的房屋买卖合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，各方均应按照合同约定履行各自的义务，否则即应承担相应的违约责任。郑斌主张郭强未按照合同约定在收到首付款十日内还清银行贷款构成违约；郭强、闫惠辩称逾期还贷行为未给郑斌造成实际损失。一审法院认为，房屋买卖合同中买方主要义务系支付房款，卖方的主要义务系交付房屋和办理过户，郭强、闫惠作为卖方于收到首付款当日交付涉案房屋，并按照合同约定于取得不动产证十日内办理过户手续，郑斌亦按约支付全部购房款，涉案房屋买卖合同已全部履行完毕。郭强虽然晚于合同约定时间偿清银行贷款，但没有影响其应履行的主合同义务交付房屋和过户，结合郑斌与郭强、闫惠的举证情况、合同履行情况、房屋价格变动情况等综合考虑，郭强的违约行为未给郑斌造成实际损失，郭强亦未因此而实际获利，对郑斌主张郭强、闫惠支付违约金81.396万元的诉讼请求，一审法院不予支持。因郭强的违约行为引起本次诉讼造成郑斌支付的案件受理费应由郭强承担。闫惠与郭强在婚姻存续期间共同处置涉案房产，共同收取涉案房款，郑斌以夫妻共同债务为由主张闫惠承担共同还款责任并无不当，闫惠辩称其不是适格被告无事实和法律依据，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决：驳回郑斌的全部诉讼请求。案件受理费11940元，减半收取计5970元，由郭强、闫惠负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，郑斌与郭强、闫惠签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自义务。郑斌上诉主张郭强未按合同约定时间还清银行贷款，已构成违约。对此本院认为，房屋买卖合同签订目的系保障房屋买卖交易的正常进行，涉案合同约定也明确了各方的权利义务。涉案合同约定郭强、闫惠收到首付款当日将该房产交由郑斌使用，郭强、闫惠取得不动产证当日通知郑斌，并于十日内双方在房管局办理过户手续，同时郑斌将剩余房款一次性支付于郭强、闫惠，郭强、闫惠收到首付款后十五日内将该房产解除银行抵押，郭强、闫惠收到首付款后，若日后出现违约，违约方需支付总房款的百分之五十作为违约金给相对方，房款一并退回。现郭强、闫惠已按照合同约定于收到首付款当日交付房屋，并于取得不动产证十日内办理过户手续，郑斌亦按约定支付了全部购房款。郑斌虽主张郭强逾期偿还贷款已构成违约行为，但偿还涉案房屋银行贷款并非郭强作为卖方在房屋买卖合同中约定的主要义务，合同约定的违约责任亦系为保障主合同义务而设置的，郭强并未影响其交付房屋和过户的主合同义务。现涉案房屋买卖合同已全部履行完毕，郭强逾期偿还贷款的行为未给郑斌造成实际损失，郭强亦未因此而实际获利，且作为买方的郑斌购买房屋应系为了居住，而不能以购买房屋的方式谋取利益，故一审驳回郑斌要求郭强、闫惠支付违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，郑斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人郑斌负担。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇二〇年一月二十一日书记员  孙 娜