湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再598号再审申请人（一审本诉原告、反诉被告，二审被上诉人）：湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司，住所地湖南省长沙市望城区高塘岭街道郭亮北路140号。法定代表人：杨华，董事长。委托诉讼代理人：杜爱武，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王羽中，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。再审申请人（一审本诉被告、反诉原告，二审上诉人）：中南大学，住所地湖南省长沙市麓山南路932号。法定代表人：田红旗，该校校长。委托诉讼代理人：涂光启，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒衡平，男，汉族，1957年1月6日出生,住湖南省长沙市开福区,系中南大学湘雅医学院副院长。被申请人（一审本诉被告、反诉原告，二审上诉人）：湖南上地置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸家花园窑塘新村98号707室。法定代表人：陈诚，董事长。委托诉讼代理人：唐日辉，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘少白，男，苗族，1955年3月8日生，住长沙市岳麓区。二审被上诉人（一审第三人）：北京新松投资集团有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路65号西配楼二层A区。法定代表人：宋宣，董事长。一审本诉被告、反诉原告：中南大学湘雅医学院，住所地湖南省长沙市岳麓区桐梓坡路172号。负责人：陶立坚，院长。再审申请人湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司（以下简称浅水湾公司）、中南大学因与被申请人湖南上地置业发展有限公司（以下简称上地公司）、二审被上诉人北京新松投资集团有限公司（以下简称新松公司）以及一审本诉被告、反诉原告中南大学湘雅医学院（以下简称湘雅医学院）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，湖南省长沙市望城区人民法院于2010年12月26日作出（2008）望民初字第1181号民事判决。浅水湾公司、中南大学、上地公司、新松公司不服，提起上诉。湖南省长沙市中级人民法院作出（2011）长中民三终字第0936号民事判决。上地公司、中南大学不服，向本院申请再审。本院于2014年3月21日作出（2013）湘高法民再终字第166号民事裁定，撤销原一、二审判决，发回湖南省长沙市望城区人民法院重审。2016年3月21日，湖南省长沙市望城区人民法院作出（2014）望民重字第01831号民事判决。中南大学、上地公司不服，提起上诉。2018年8月24日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2016）湘01民终5837号民事判决。浅水湾公司不服，向本院申请再审，本院于2019年6月7日作出（2018）湘民申2517号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。浅水湾公司的委托诉讼代理人杜爱武、王羽中，中南大学的委托诉讼代理人涂光启、舒衡平，上地公司的委托诉讼代理人唐日晖、甘少白到庭参加诉讼，新松公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。浅水湾公司申请再审称：1.在法律关系认定上，原二审判决混同“土地取得关系”和“当事人合作关系”，对土地取得关系和当事人关系均认定错误。根据五份合同约定，上地公司和浅水湾公司是一种合作关系而非委托关系，但因上地公司未能完成预定工作和诚意金支付义务，构成严重违约，双方达成《会议纪要》，终止合作。原二审判决没有基于双方的具体权利义务来界定合同关系，却以“委托开发”含糊其辞，且回避了《会议纪要》载明的合作终止的事实，在法律关系及其状态的认定上，二审判决错误。诉争土地系浅水湾公司以土地出让方式原始取得，上地公司从未取得土地使用权，原审认定浅水湾公司系基于委托取得土地的认定与事实不符，也违反了国有土地使用制度。2.原审认定浅水湾公司变更规划、自行销售构成违约是错误的。根据双方合同约定，在上地公司违约，未依约按时足额支付诚意金的情况下，浅水湾公司有权自行销售，属于正当行使合同权利。在自行销售的情况下，无需迁就定向销售的规划标准。且在国家严格限制低密度住宅的背景下，经审批后变更容积率等规划，合法正当。浅水湾公司的行为不构成违约，符合合同法的减损规则。3.原审认定合同终止后，按照地价进行补偿适用法律错误，其酌情考虑的因素均不属于法院查明的事实，判决赔偿缺乏依据。浅水湾公司并未违约，不存在过错，无需向上地公司赔偿损失。且原审引用的二份《土地估价报告》，一份的真实性未予认定，一份仅有真实性，以此作为损失依据，没有事实和证据基础。至于原审考虑的当事人受益和损失，均没有经过任何审查。综上，《会议纪要》《项目用地意向协议书》中关于补偿的约定，违背公序良俗，应属无效。即使有效，也因为约定不明，且上地公司并未证明损失的存在，而不应予以采信。原审在缺乏事实和法律根据的情况下，判决给付上地公司巨额利益，间接助长倒卖土地和权利寻租的不正之风。4.二审期间，申请人与中南大学、湘雅医学院已经达成《谅解备忘录》，确认三方的法律关系终止，自愿放弃原系争关系中对对方的一切主张与权利，但二审仍然判决中南大学向申请人返还2000万元保证金，损害了当事人自主处分民事权益的权利。原审不准许申请人与中南大学、湘雅医学院撤诉的申请，程序错误。且根据民事诉讼法第一百五十四条的规定，不准许撤诉应以裁定形式作出，原审仅在判决书中一笔带过，程序错误。申请人仅仅是撤回对部分当事人的诉求，并不导致案件的整体撤销，无须经上地公司的同意，二审不准许撤诉适用法律错误。请求：1.撤销湖南省长沙市中级人民法院（2016）湘01民终5837号民事判决第二、三、四项；2.本案一、二审、再审诉讼费用全部由被申请人共同承担。中南大学申请再审称：原审认定事实缺乏证据。中南大学与浅水湾公司在二审期间已经达成谅解，浅水湾公司放弃向中南大学主张权利，即使要返还2000万元保证金，也不应由中南大学返还。浅水湾公司的2000万元系直接付给上地公司的，中南大学既未收取也未使用，不应承担返还责任。原审适用法律错误。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后的法律后果是恢复原状，依法也应由实际收取人进行返还。判决申请人承担返还责任，显失公平。请求：撤销（2014）望民重字第01831号民事判决第二项中判令申请人返还2000万元保证金的内容，及（2016）湘01民终5837号民事判决第一项中维持一审判决第二项由申请人返还2000万元保证金的内容；请求依法驳回浅水湾公司对申请人的全部诉讼请求；申请人不承担本案诉讼费。上地公司答辩称，1.二审判决依据双方当事人签约和履约的客观事实，厘清了浅水湾公司取得涉案土地使用权证书的性质，进而认定浅水湾公司取得诉争土地使用权是基于上地公司的委托，是正确的。浅水湾公司称原审对土地取得关系和当事人关系认定错误的观点，不符合客观事实和法律规定。从BOT投资权益的历史来源和获得土地使用权的审批过程来看，诉争土地使用权依法属于答辩人。是答辩人委托原望城县人民政府将1089亩工业用地使用权依法变性后登记在浅水湾公司名下，并进行定向开发的，而非浅水湾公司主张的是从原望城县人民政府直接取得。2.被答辩人变更规划、自行销售构成违约，原审认定浅水湾公司根本违约是正确的。被答辩人称变更规划，自行销售符合合同法减损原则，是对合同法的曲解，对诚实信用原则的破坏。合同约定的诚意金实际上是一种预售行为，在项目没有取得预售许可的情况下，收取诚意金违反了法律和行政法规的禁止性规定，应认定为无效。且诚意金的支付主体并非上地公司而是中南大学的教职员工。另外合同中已经有关于规避风险的约定，可以由浅水湾公司不付或少付后续土地价款的方式规避风险，因此不能以诚意金未交认定构成违约。3.原审适用法律正确。原审的处理结果实际上偏袒了浅水湾公司。答辩人因守约而蒙受了巨大损失，答辩人在原湖南省经济建设投资公司取得的投资权益就是2200亩国有土地使用权，其中具有商业开发价值的仅为诉争土地1089亩，其余都是公益用地。答辩人应支付和已支付给原望城县人民政府的契税和给原湖南省经济建设投资公司的转让款共计3.0303亿元。浅水湾公司因违约而牟取了暴利。其申请再审称原审程序违法是对法律的曲解和误读。请求驳回两再审申请人的再审申请。浅水湾公司向一审法院起诉请求：1.解除浅水湾公司与湘雅医学院、上地公司以及新松公司签订的《委托定向开发“湘雅温泉花园”合同书》,浅水湾公司与湘雅医学院、上地公司签订的《补充合同（一）》《补充合同（二）》《委托定向销售合同书》《补充合同（一）》；2.中南大学、上地公司、湘雅医学院向浅水湾公司返还保证金人民币2000万元；3.中南大学、上地公司、湘雅医学院支付浅水湾公司补偿金人民币2029.4725万元；4.中南大学、上地公司、湘雅医学院负担本案全部诉讼费用。上地公司、中南大学、湘雅医学院向一审法院反诉请求：1.判令解除上地公司、湘雅医学院与浅水湾公司、新松公司签订的《委托定向开发“湘雅温泉花园”合同书》《委托定向销售合同》《委托定向开发湘雅温泉花园合同书补充合同（一）》《委托定向开发湘雅温泉花园合同书补充合同（二）》及《委托定向销售合同补充合同（一）》；2.判令浅水湾公司将其名下未开发的633.452亩土地使用权返还给上地公司，并负责将上述土地的土地使用权登记至上地公司名下；或者按照633.452亩土地使用权的市场价值赔偿给上地公司；3.判令浅水湾公司就已经开发的456.365亩土地赔偿上地公司1.2868亿元；4.判令浅水湾公司返还上地公司诚意金1000万元；5.判令浅水湾公司向湘雅医学院、上地公司支付补偿金3623.13万元；6.判令浅水湾公司向湘雅医学院、上地公司支付违约赔偿金500万元；7.判令解除上地公司委托长沙市原望城县国土资源局与浅水湾公司于2006年11月24日签署的所有《国有土地使用权挂牌成交确认书》和2006年11月27日签订的所有《国有土地使用权出让合同》（该项诉讼请求系重审期间新增加的反诉请求）；8.判令浅水湾公司承担本案全部诉讼费用。本院再审查明，2004年11月8日，上地公司与原湖南省经济建设投资公司（2005年11月23日更名为湖南湘投控股集团有限公司，以下简称湘投公司）签订《土地使用权转让协议》，约定：湘投公司将其在原望城县（2011年6月撤县设区，称长沙市望城区，）境内拥有的土地性质为划拨工业用地的原BOT电厂土地使用权，转让给湘雅集团控股子公司上地公司，以建设湘雅教师公寓及湘雅国际医疗保健中心等省重点项目。转让费17500万元（不含土地使用权过户所发生的税费）。在协议签署之日起2个工作日内，支付定金500万元。湘投公司根据《湖南省城镇划拨土地使用权管理条例》规定，须报请湖南省人民政府（以下简称省政府）和湖南省人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称省国资委）批准转让本协议项下的土地使用权。双方正式签署《土地使用权转让合同》之日起2个工作日内，上地公司支付转让费5600万元。其余11400万元转让费在签订《土地使用权转让合同》之日起18个月内全部付清。支付方式为每6个月支付3800万元。双方确认湘投公司转让给上地公司的原BOT电厂土地范围以在办理土地使用权过户手续时经国土部门批准的红线图为准。同时确认以湘投公司现有提供的土地资料作为此次土地使用权的转让依据。上地公司因所开发项目的重新立项、规划审批手续变更现有的土地资料时，不影响双方在本协议中约定的权利和义务。协议还对双方的权利和义务做了详细约定。协议签订后，上地公司向湘投公司支付了500万元定金。2004年12月16日，湘雅医学院依据《土地使用权转让协议》的约定，向湘投公司出具了《保证函》，承诺若上地公司不能按约支付转让费，由湘雅医学院承担支付责任。2005年1月28日，原望城县人民政府以望政[2005]13号文件向长沙市人民政府报告，同意湘雅医学院湖南湘雅国际医疗中心选址望城县原BOT长沙电厂项目用地，请予支持。2005年3月13日，省国资委就湘投公司拟将原BOT长沙电厂项目投资权益协议转让给上地公司的事项向省政府书面请示，拟将BOT项目投资权益及相关权属以接受补偿的方式作价1.75亿元人民币转让给上地公司，对上地公司投资兴建符合国家行政划拨用地要求的非营利性公益性医疗项目，同意以划拨方式供地，对“湘雅家园”等配套项目经营性用地，以招标、拍卖、挂牌出让方式供地，投资权益补偿方案须进入省产权交易所公示20日。同时，上地公司按现行国土政策，由原望城县人民政府在湖南省国土管理部门监督和指导下依法办理各项用地手续。2005年4月18日，省政府第56次常务会议议定：“原则同意省国资委关于原BOT长沙电厂项目投资权益协议转让的处置意见；省国资委要切实履行国有企业出资人职责，确保国有资产保值增值。湖南省国土资源厅、湖南省财政厅等省直有关部门和长沙市人民政府、望城县人民政府要予以大力支持和配合，确保本次投资权益协议转让顺利实施”。2005年4月26日，省国资委向湘投公司作出批复，原则同意湘投公司拟将原BOT长沙电厂项目投资权益以1.75亿元协议转让给上地公司的方案进入省产权交易所公示20个工作日，公示如无异议，按此方案执行。2005年4月28日，湖南省产权交易所在《三湘都市报》对湘投公司拟将原BOT长沙电厂项目投资权益协议转让给上地公司的事项予以公示。2005年7月10日，湘投公司与上地公司签订《原BOT长沙电厂项目投资权益补偿合同》，对双方在2004年11月8日签订的《土地使用权转让协议》中约定的交易标的、交易价格、支付方式、双方的权利义务等事项进行了明确。该合同在第三条“交易方式”部分约定，交易行为通过湖南省产权交易所挂牌公示，按照有关部门制定的交易原则，采取协议转让的方式进行，并签订本合同实施交易行为。合同中同时约定，上地公司在本合同之前支付的500万元定金，在履行合同过程中没有违约情况下，在上地公司支付最后一笔交易价款时予以抵扣。合同第十三条特别约定：上地公司保证不以以下事实和行为追究湘投公司方责任：1.湘投公司转让的资产中没有土地使用权证；2.湘投公司转让的资产中土地属于工业用地；……4.上地公司在湘投公司提供的资料的基础上，未能获得2200亩的国有土地使用权证时，上地公司不得以此为由拒绝或延迟履行本合同规定的向湘投公司支付1.75亿元人民币的支付义务；5.上地公司因项目用地的实际情况和规划调整，实际获得的项目用地超过湘投公司在原BOT长沙电厂项目用地范围的，不影响湘投公司向上地公司收取1.75亿元人民币的权益。……第十五条：本合同签署后所有经双方签字盖章的补充协议和附件[包括但不限于双方于2004年11月8日签署的《土地使用权转让协议》及上地公司和原望城县人民政府签署的《用地协议》]都是本合同的重要组成部分，双方必须据此履行义务并承担责任。如此前双方签署的任何合同、协议与本合同有冲突的，以本合同的规定为准。如此前双方签署的任何合同、协议影响湘投公司向上地公司收取1.75亿元人民币权益的，该内容对双方无约束力。同日，湘投公司与上地公司签订《抵押合同》。2005年9月9日，湘雅医学院作为委托方与受托方浅水湾公司、投资方新松公司共同签订《委托定向开发“湘雅温泉花园”合同书》[以下简称《合同一》]，约定：湘雅医学院委托浅水湾公司和新松公司全面投资建设“湘雅温泉花园”（暂名），以解决教职员工住房问题。合同约定：第一条“项目概况”约定：“湘雅温泉花园”项目选址在长沙市原望城县浅水湾（原“长沙电厂”基地），总用地1231.66亩。地上总建筑面积90万平方米（按82万平方米建设用地及住宅容积率1.0另加10%商业配套估算）。其中第一期拟建公寓及专家楼600套，建筑面积约20万平方米。第二条“合作方式”约定：1.新松公司负责该项目的全部建设资金，并以浅水湾公司的名义申请用地并办理规划报建手续。2.按湘雅医学院的要求作出整体规划，并向湘雅医学院定向销售，开发建设分五期进行。第一期2005年9月至2006年12月31日，开发房产600户。……4.湘雅医学院承诺，在“湖南湘雅国际医疗中心”项目用地的房地产开发上，与浅水湾公司独家合作，包括但不限于温泉花园633亩、湘雅家园456亩，但浅水湾公司须按湘雅医学院认可的规划完成开发建设。第三条对一期委托开发的住宅数量、户型、价格和相关要求进行了约定。第四条“双方的责任和义务”约定：1.湘雅医学院负责该项目用地的选址工作，负责完成项目立项和规划要点的批文，提供具体的建设要求，并负责销售本项目全部房产的至少80%面积，并作好购房户的组织协调工作。2.湘雅医学院负责的关于土地和配套的工作如下：（1）保证用地不少于1089亩，总地价不高于2.5亿，建设用地大于1089亩时，每亩增加的土地成本不高于6万元。（2）为避免地价上调的风险，应尽快办理土地证，地价由浅水湾公司按取证面积比例支付。（3）负责协调当地政府将水、电、气、电信等大配套接口接至红线边缘而不另外增加成本。3.湘雅医学院应协助浅水湾公司完成该项目土地使用权证的办理、项目规划报建手续、房屋销售许可证等工作。4.湘雅医学院保证在2005年11月15日前完成该项目一期全部房产的预定工作，并代浅水湾公司收取600户定向开发首付款（约总房价的30%，具体由户型、面积及价格确定），并在浅水湾公司办理完土地使用权证及房型规划设计工作30个工作日内支付给浅水湾公司。……6.湘雅医学院对项目开发全过程进行安全、质量、进度监督。在浅水湾公司提供规划设计图纸和户型设计图纸后，湘雅医学院承诺在四个星期内予以认可，以便于浅水湾公司施工图的设计。7.湘雅医学院负责争取当地政府在税收和开发规费等方面对本项目的优惠政策，在保证基本销售价格和乙方300元/平方米利润的前提下，尽可能保证工程质量的优良，为此湘雅医学院要参与工程造价、原材料等价格的决策过程。……9.浅水湾公司负责办理所有土地使用权证和所有相关报建手续。……第五条“关于项目公司的股权和资金安排”约定：1.项目公司浅水湾公司注册资金设定为3000万元人民币，其中上地公司占股5%，出资150万元（不参与项目管理），其余95%股份由新松公司及新松公司指定公司持有，出资2850万元。2.各股东出资须在本合同签订后三个工作日内到位。3.浅水湾公司取得全部项目用地立项批文和规划要点批文后三个工作日内，新松公司负责将7000万元打入浅水湾公司账户。4.湘雅医学院负责将首期用地456.3536亩的土地证办至浅水湾公司名下。5.浅水湾公司在取得土地证后三个工作日内即将土地款的70%付予湖南上地置业发展有限公司。……第六条“违约责任”约定：1.股东资本金到位后，即由浅水湾公司支付2000万元予湘雅医学院的职工住宅订金专户作为整个项目开发建设的保证金，项目合作过程中若浅水湾公司、新松公司违约，则此保证金可以不退还，并有权另行追偿损失；但若湘雅医学院违约则须双倍追还此保证金，且新松公司、浅水湾公司还有权向上地公司另行追偿损失。2.前述所指违约行为主要是指：（1）湘雅医学院不能完成全部项目用地选址、取得项目立项、规划、批文、土地出让批文；（2）湘雅医学院不能完成前述第四条第2项关于土地和配套的工作；（3）湘雅医学院在浅水湾公司、新松公司没有违约的情况下与第三方合作；（4）湘雅医学院不能按本合同约定完成房屋销售数量或不能及时收齐销售房款；（5）浅水湾公司、新松公司资金不能如本合同约定到位；（6）因资金不到位而导致延误工期超过计划工期3个月以上。3.本合同签订后任何一方不得单方变更或解除，否则任何一方应承担违约责任，并赔偿另一方经济损失500万元。4.在履约过程中，湘雅医学院如果未能按时足额交付房屋的首付款，视为违约，并应赔偿500万元的损失。5.湘雅医学院如果未能销售至少80%面积的房屋，不足部分由湘雅医学院购入，或就未售部分按每平方米300元赔偿浅水湾公司损失，浅水湾公司可以自行销售。第七条“项目期限”约定，本项目第一期自施工进场后十二个月全部竣工。最迟交房日期为2006年12月31日，以交付钥匙为准。第八条“其他”约定：1.特别约定：本合同的甲方不仅指湘雅医学院，也包括湘雅医学院实际上控股的上地公司，甲方应履行的责任条款中，亦包含上地公司应承担的责任，包括但不限于办理土地证、完善用地手续、争取优惠政策等方面的责任。上地公司亦在本合同甲方的签字方加盖印章并签字。……3.因本合同浅水湾公司的营业执照在办理过程中，湘雅医学院、新松公司同意暂由浅水湾公司的控股股东新松公司盖章生效，具有同等法律效力。待浅水湾公司营业执照颁发以后，浅水湾公司必须补盖公章。2005年9月14日，浅水湾公司成立，经营范围为房地产开发、经营，注册资本为3000万元，公司股东为：新松公司出资2250万元，占注册资本的75%；北京新松科技开发有限公司出资600万元，占注册资本的20%；上地公司出资150万元，占注册资本的5%。2005年9月19日，浅水湾公司向上地公司支付2000万元建设项目保证金。2005年10月22日，浅水湾公司与原望城县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定：原望城县国土资源局将位于原望城县高乔大道侧的一块宗地出让给浅水湾公司，宗地面积为117252平方米，其中出让土地面积为95414.61平方米；出让宗地的用途为住宅用地，出让年期为70年；出让金为每平方米52元，总额为4961560元；建筑容积率1.5；在2006年10月1日动工建设。同日，浅水湾公司同时与原望城县国土资源局签订第二份《国有土地使用权出让合同》，约定：出让位于原望城县史家湖的宗地一块，宗地面积为186990平方米，其中出让土地面积为186990平方米；出让宗地的用途为住宅用地，出让年期为70年；出让金为每平方米45.5元，总额为8508045元；建筑容积率1.5；在2006年10月1日动工建设。同日，原望城县人民政府将上述两宗出让的土地（共约456.3536亩）预登记办至浅水湾公司名下（456.3536亩土地包括代征的项目周边公用道路使用的土地面积35亩）。2005年10月24日，浅水湾公司代上地公司向湘投公司支付投资权益补偿款5000万元，湘投公司开具了《湖南省往来结算凭据》。2005年11月11日，湘雅医学院、上地公司作为共同甲方，与乙方浅水湾公司签订《补充合同（一）》[以下简称《合同二》]，再次明确上地公司系湘雅医学院在《合同一》中的连带一方，新松公司授权浅水湾公司就《合同一》中未尽事宜签订补充合同。《合同二》约定，应湘雅医学院和上地公司的要求将《合同一》中约定的容积率从1.0调整到0.76，但上地公司和湘雅医学院的包销价格不变，因此导致的开发成本提高（每平方米增加土地成本108.70元，计2500万元），湘雅医学院和上地公司承诺协调当地政府、财政和税务部门，在土地出让金、市政配套设施接口费、各项规费、税收减免、财政返还等方面使浅水湾公司享受更加优惠的政策，在《合同一》中已经承诺的优惠除外。上地公司和湘雅医学院在采取合同约定的各项措施弥补成本提高的损失时，每发生一笔均需以书面形式予以确认，并累计出最终弥补总额。第五条对此进一步明确，如采取各项措施仍未能全部弥补因容积率降低造成的损失额，湘雅医学院和上地公司将在项目一期决算出台后五个工作日内自行出资予以弥补，以补足损失额为准。《合同二》还约定，就《合同一》中约定的委托销售事宜，湘雅医学院和上地公司与浅水湾公司之间应另行签订《委托定向销售合同》。湘雅医学院和上地公司应按照《委托定向销售合同》中约定的时间和进度组织定向销售，并保证完成一期住宅部分至少80%的面积的销售，并将不低于一期委托定向销售房屋总价款的30%作为先期诚意金打入浅水湾公司账户。如湘雅医学院和上地公司未能按期完成80%的定向销售任务，或者未能按期支付前述30%先期诚意金的，湘雅医学院和上地公司将按照《委托定向销售合同》约定的时间，按照未完成的面积，自行以每平方米300元的标准向浅水湾公司支付赔偿金。为确保湘雅医学院和上地公司承诺的自行出资弥补容积率降低造成的损失和每平方米300元的赔偿金，湘雅医学院和上地公司同意浅水湾公司以不付或少付后续土地地价款的方式规避风险，由此产生的后果由湘雅医学院和上地公司承担。若湘雅医学院和上地公司完成履行合同义务，浅水湾公司亦应按期履行支付地价款。湘雅医学院和上地公司在《合同二》中同时承诺努力在2005年11月30日前，确保最后不迟于2005年12月10日前将全部“浅水湾温泉花园”项目用地的1089亩土地的国有土地使用证（现已取得456亩）办理到浅水湾公司名下。同日（2005年11月11日），湘雅医学院、上地公司作为共同甲方，与乙方浅水湾公司签订《委托定向销售合同书》[以下简称《合同三》]。约定：浅水湾公司根据本合同委托湘雅医学院和上地公司组织定向销售“湘雅温泉花园”项目中住宅部分的至少80%的面积，浅水湾公司可以保留自行销售的面积不超过20%。项目一期物业设计总平面图及户型设计已经确定，湘雅医学院和上地公司负责其中单体式专家楼、联排式专家楼、叠拼式专家楼共480套房屋的定向销售，建筑面积约122328平方米，余下部分物业由浅水湾公司自行销售。双方各自负责销售的一期物业的具体位置见本合同附图和附表。第二条“委托定向销售的时间期限”约定，湘雅医学院和上地公司从本合同签订之日开始组织各期定向销售，至项目各期取得《预售许可证》后满三十日结束。经浅水湾公司书面同意，可适当延长。湘雅医学院和上地公司保证在2005年12月25日前完成项目一期80%建筑面积共480套商品住宅的预定和收取诚意金的工作。诚意金可在2005年12月25日前分期支付给浅水湾公司。第三条对不同户型的价格进行了明确。第四条系销售细则的约定。第五条“诚意金”约定，项目一期的诚意金按每套每平方米700元收取。各期诚意金的数额不少于项目各期委托定向销售房屋总价款的30%。一期诚意金应当在确定房型设计工作后（最迟不超过2005年12月25日）全部支付至浅水湾公司指定账户。购房者与浅水湾公司签订房屋预售合同后，诚意金可冲抵购房者应缴纳的购房款。双方同意上述诚意金的支付可采用湘雅医学院和上地公司向浅水湾公司提供定向无息委托贷款的方式进行。湘雅医学院和上地公司配合浅水湾公司签署相应委托贷款文件，委托贷款的代理费用由浅水湾公司承担。第六条“违约责任”约定，1.若购房客户未能按照本合同及《合同一》的约定按时足额支付诚意金，湘雅医学院和上地公司应采取其他渠道自筹资金补足差额，以完成全部诚意金的支付。此间每逾期一日，按照逾期金额的万分之五的比例支付滞纳金。逾期超过15日，视为严重违约，浅水湾公司有权单方面解除本合同，自行组织全部物业的销售。如浅水湾公司根据上述约定解除本合同，则湘雅医学院和上地公司必须按照未支付诚意金部分的面积计算，以每平方米300元的标准向乙方支付补偿金。2.在本合同约定的委托定向销售时间期限内，若未能完成前述附图、附表所列的占住宅总面积80%的房屋的销售任务，则视为湘雅医学院和上地公司违约，湘雅医学院和上地公司必须按照未售部分面积计算，以每平方米300元的标准支付补偿金，浅水湾公司可以自行销售。3.如浅水湾公司在本合同执行过程中有违约行为，则按对等原则比照上述条款进行。第七条“合同的生效及其它”约定，本合同及附件的任何修改和变更，必须经各方签署书面协议方为有效。2005年12月15日，湘雅医学院、上地公司与浅水湾公司签订《补充合同（二）》[以下简称《合同四》]，合同中明确项目一期最终总体规划方案的容积率降到0.56，在此方案下，项目一期的总建筑面积降低到约172761平方米，其中住宅部分约为153161平方米，商业及配套公建约为19600平方米。因开发成本的不断提高，已超出浅水湾公司的承受能力。经协商，湘雅医学院和上地公司承诺采取相应步骤保证开发利润不受容积率降低的影响，进而达成本合同。取消《合同二》中第五条关于“湘雅医学院和上地公司在采取各项措施仍未能全部弥补浅水湾公司因容积率降低造成的损失额的情况下，在项目一期决算出台后五个工作日内自行出资予以弥补，以补足损失额为准”的约定，变更为“如未能按期全部完成80%部分住宅的定向销售任务，或者未能按期全部支付不低于定向销售任务部分住宅总价款的30%的诚意金，湘雅医学院和上地公司将按照《合同三》（包括其补充合同）的时间约定，按照未完成的面积计算，自行出资以每平方米300元的标准支付赔偿金。同时，浅水湾公司可以不付或少付后续土地地价款等方式来规避风险，由此产生的后果由湘雅医学院和上地公司承担。”并约定，因湘雅医学院和上地公司未能在2005年12月10日前将全部“浅水湾温泉花园”项目用地的1089亩土地的国有土地使用证（现已取得456亩）办理到浅水湾公司名下，湘雅医学院和上地公司务必于2006年1月20日前办理完上述国有土地使用证到浅水湾公司名下，否则湘雅医学院和上地公司应承担未兑现该承诺所引发的一切后果的责任，浅水湾公司保留追索经济赔偿的权利。同日（2005年12月15日），湘雅医学院、上地公司与浅水湾公司又签订《补充合同（一）》[以下简称《合同五》]，约定因总容积率下降，导致总建筑面积相应减少，湘雅医学院和上地公司负责定向销售的房屋包括单体式专家楼、联排式专家楼、叠拼式专家楼变更为447套，建筑面积约120771平方米。据此完成定向销售任务的时间和缴纳诚意金的时间推迟至2006年1月20日前完成。同时确认一期项目诚意金约为9000万人民币（30060.6万元×30%）。上述《合同一》至《合同五》的五份合同中均明确后合同约定与前合同约定不一致的地方，以后一合同约定为准。2005年12月20日，湘雅医学院成立“湖南浅水湾湘雅温泉花园”工作领导小组，拟定了《关于做好“浅水湾湘雅温泉花园”认购工作的要求》及《认购工作实施细则》，并向本系统内全体教职工公告，依据浅水湾公司提供的相关资料，公布了建筑面积、容积率、房屋的位置、房屋的户型样图、房屋面积、房屋价格及付款方式等。从2005年12月16日起至2006年5月27日，上地公司收取刘鸿跃等近200名教职员工的“诚意金”，与部分教职员工签订《湖南“湘雅浅水湾温泉花园”认购单》，并登记造册；同时与专业商品房销售公司共同设计、制作销售方案及相关宣传材料。2005年12月26日，上地公司与原望城县人民政府签订《用地协议》：明确本《用地协议》签订时，上地公司应提供与湘投公司签订的土地转让协议文本和提交原BOT项目用地的相关审批文件。协议出让的土地均以有偿方式出让，属于经营性用地，以挂牌出让方式供地，属于医疗服务综合用地的以协议出让方式供地。住宅用地70年、商业用地40年、其他用地50年。《用地协议》约定，上地公司在本协议中受让的土地是用于兴建“湖南湘雅妇婴医疗保健有限公司”、“湖南湘雅医疗保险服务有限公司”、“湖南湘雅温泉养生有限公司”、“湖南湘雅实验教育有限公司”、“湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司（Ⅰ）”、“湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司（Ⅱ）”、“湖南湘雅温泉公寓有限公司（Ⅱ）”、“湖南湘雅温泉公寓有限公司（Ⅰ）”、“湖南湘雅置业发展有限公司”以及“湖南青年公寓有限公司”10个项目。原BOT长沙电厂用地由主厂区、铁路专用线、施工生活区重大件运输道路等地块组成，总面积2464.023亩。由于原项目用地分散，且部分公用设施如进场道路等已按规划实施建成。原望城县人民政府同意按照城东新区整体规划及上地公司项目具体情况进行调整置换，调整后的总面积为2200亩。因上地公司项目总体规划布局要求总用地面积达到2336.752亩，望城县人民政府同意新增土地136.752亩。协议同时对十个项目用地的具体位置、每个项目的面积、用地性质、价格（包括土地出让金、土地管理费、契税）等进行了约定。原望城县人民政府同意上地公司受让国有土地使用权，将《国有土地使用权证》直接办到终端法人名下，由上地公司提供相关法人资料。同一法人公司的《国有土地使用权证》可以适当分割办理。协议中还对于双方在与土地出让相关的事项办理方面的职责等进行了约定。2006年1月11日，上地公司以转账的形式向浅水湾公司支付1000万元往来款。同日，浅水湾公司向原望城县土地储备中心缴纳1000万元土地款。2006年1月20日和2006年3月15日，浅水湾公司和新松公司委托律师分别向湘雅医学院、上地公司致函，内容为：湘雅医学院、上地公司没有在约定的期限内将全部项目用地1089亩土地的国有土地使用证办至浅水湾公司名下、没有在约定期限内完成项目第一期80%建筑面积住宅的预定及收取诚意金工作，没有将收取的诚意金支付给浅水湾公司，其行为已构成违约。2006年5月31日，湘投公司、上地公司、湘雅医学院、浅水湾公司的工作人员或股东召开会议，达成一致意见：1.浅水湾公司直接承接《投资权益补偿合同》中的1089亩土地权益，并由浅水湾公司直接向湘投公司支付3800万元人民币；2.由浅水湾公司按原望城县人民政府和上地公司于2005年12月26日签订的《用地协议》约定的价格，直接向原望城县国土局支付1089亩土地的出让金；3.浅水湾公司适当考虑上地公司股东的利益及前期合理的支出费用；4.本纪要一式七份，签字后即生效。《会议纪要》上签名的有湘投公司胡义岗、上地公司罗靖兮和贾民、湘雅医学院陈本悦、浅水湾公司王葆宁和王征月。2006年6月1日，湘投公司与浅水湾公司签订了《协议书（资金共管）》，协议载明：根据2006年5月31日由湘投公司、上地公司、湘雅医学院和浅水湾公司四家单位召开的关于浅水湾公司直接承接《投资权益补偿合同》中的1089亩土地权益会议的纪要精神，双方达成协议：双方同意，根据2006年5月31日会议纪要精神，浅水湾公司直接承接《投资权益补偿合同》中的1089亩土地权益，开发“浅水湾湘雅温泉花园”项目；双方同意，根据2006年5月31日会议纪要精神，由浅水湾公司直接向湘投公司支付3800万元人民币的1089亩土地投资权益补偿金；湘投公司确认，在浅水湾公司按本协议约定支付交易价款的同时，浅水湾公司根据2006年5月31日会议纪要精神即直接享有上述1089亩土地依据《投资权益补偿合同》而确定的全部权益，并且该权益独立存在，不受上地公司是否履行《投资权益补偿合同》其他部分的影响。双方同意在本协议签署后五个工作日内，浅水湾公司将3800万元人民币直接支付至双控账户上，待浅水湾公司取得该1089亩土地全部土地使用权证书的同时，双方共同将此款项及其在共管期间产生的利息转入湘投公司指定的账户，湘投公司应同时向浅水湾公司开具总额为8800万元的票据；双方同意，相互积极配合，原则上争取在2006年6月30日前完成浅水湾公司取得1089亩土地使用权证的全部手续，使共管款项付至湘投公司指定账户；湘投公司有责任将2006年5月31日会议纪要精神正式通告原望城县人民政府等与土地权属办理有关的部门，并敦促有关部门协助浅水湾公司尽快完成涉及土地权益变更的全部手续；湘投公司同意，如上地公司未能履行《投资权益补偿合同》剩余土地面积所对应的义务，导致湘投公司寻求其他替代上地公司按《投资权益补偿合同》的条件履行时，湘投公司优先与浅水湾公司合作。2006年9月21日，湘雅医学院陈本悦、上地公司的原法定代表人黄祖发共同以上地公司名义向原望城县人民政府送达了《工作联系函》，内容为：一、上地公司2005年12月26日与望城县人民政府签订的《用地协议》，上地公司是该协议签约合法主体，依法享有该协议项下的权利和义务；二、上地公司与新松公司及浅水湾公司签订的合同关系与上地公司和原望城县人民政府签订的合同关系是两种不同的法律关系，因此在没有上地公司同意和授权下，原望城县人民政府不能直接将《用地协议》项下的土地权证直接办至新松公司及浅水湾公司名下，也不能将该土地权证办至其他公司名下；三、原望城县人民政府也不能以用地价款未付清为由在《用地协议》签订后五年内将该土地收回或将土地权证办至其他公司名下；四、2006年5月31日签订的《会议纪要》因补偿等事宜未协商一致，参加签订单位的代表人没有合法授权手续，该纪要实际未能生效，故上地公司股东会一致同意废止该《会议纪要》，请求原望城县人民政府按照上地公司与各方签订的系列合同为法律依据，不受《会议纪要》的约束和影响。2006年10月19日，上地公司将其持有的浅水湾公司5%的股份转让给了珠海怡华通公司。2006年10月20日，上地公司向原望城县人民政府出具《关于请求由浅水湾公司直接承受中1089亩土地权益的函》，该函载明：上地公司尊重2006年5月31日由湘投公司、湘雅医学院、浅水湾公司与其达成的《会议纪要》将1089亩土地的相关手续直接办理到浅水湾公司名下的精神，认为该《会议纪要》符合上地公司与原望城县人民政府于2005年12月26日签订的《用地协议》的精神；上地公司尊重湘投公司与浅水湾公司已经达成的关于1089亩土地的协议书及相关文件；请求原望城县人民政府与浅水湾公司就支付1089亩土地综合费（含土地出让金、土地管理费、契税、拆迁补偿安置费）、办理国有土地使用权证、交地等具体事宜直接签订协议书，该协议书作为上地公司与原望城县人民政府签订的《用地协议》的一个补充部分，不存在法律瑕疵；上地公司统筹的“湘雅项目”已向原望城县人民政府支付3600万元，其中浅水湾公司已通过直接或间接的方式向原望城县国土资源局支付了1900万元的土地综合费，上地公司与其他方付款的认定问题由上地公司负责与各方协商解决，在以后的支付款项中统筹明晰；上地公司已与浅水湾公司就合作事宜达成全面合作和谅解。2006年11月18日，原望城县人民政府（甲方）、浅水湾公司（乙方）、上地公司（丙方）签订《项目用地意向协议书》，约定：根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国合同法》和其他相关法律法规，以及省政府第56次常务会议纪要、省国资委湘国资产权函[2005]77号文件、湘投公司与丙方签订的投资权益转让协议，甲方与丙方签订的《用地协议》、湘投公司对甲方出具的处置函、丙方对甲方出具的处置函等6个文件、协议，本着平等自愿、诚实信用、共同发展的原则，甲、乙、丙三方订立本用地意向协议。一、甲方受丙方委托，拟将位于望城县高塘岭镇高乔大道西侧和位于高塘岭镇史家湖的两宗土地作为湘雅国际医疗中心配套住宅用地打捆挂牌出让，在同等条件下优先乙方摘牌受让。……六、若乙方成功摘牌，在签订土地成交确认书后，甲方凭乙方与丙方结算的投资权益补偿文件，与乙方签订《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让合同补充协议》……十、双方责任……（二）乙方责任：1、按本协议约定按时支付土地摘牌保证金，依法受让后及时与丙方办理投资权益补偿结算，配合甲方做好土地征收相关工作。……十一、……如因上级政策性调整而增加的土地税费以及征拆安置补偿成本，按2005年12月26日甲方与丙方签订的《用地协议》中第三条第二款的约定执行。2006年11月23日，浅水湾公司向望城县国土资源局支付3100万元，该款包含3077万元土地出让金及税费和23万元的挂牌佣金。2006年11月24日，浅水湾公司摘牌成功。2007年1月，浅水湾公司取得1089亩国有土地使用权证[1月10日取得望国用（2007）第004、005、006号，1月23日取得望变更国用（2007)第031号、第032号，合计面积为1089亩]。2007年1月23日，浅水湾公司代上地公司向湘投公司支付投资权益补偿款3800万元；同日，湘投公司向浅水湾公司开具了《湖南省地方税务局销售不动产统一发票》共计8800万元（含该公司2005年10月24日代上地公司向湘投公司支付的5000万元）。2007年1月25日，浅水湾公司以“浅水湾湘雅温泉花园一期”用地项目名称取得《建设用地规划许可证》（建筑密度：22.4%、容积率：1.239、绿化率：40.9%,合同约定容积率：0.56）。2007年6月25日，浅水湾公司以“中新·森林海”（原为“湘雅温泉花园项目一期”）项目第一期A区项目取得原望城县规划局颁发的《建设工程规划许可证》。2007年8月3日，浅水湾公司在原望城县房地产交易管理所以“中新·森林海”项目取得《商品房预售许可证》。至2008年6月10日止，浅水湾公司获得商品房批准预售1696套，合计面积241524.2平方米。其中在原望城县房地产交易所办理商品房期房合同备案281套，合计面积39526.29平方米。到2009年6月16日，浅水湾公司在一期456.3536亩土地范围内开发建设的商品房已进行了销售。另查明，湘雅医学院虽刻有公章，但目前国家事业单位管理局只登记中南大学为中华人民共和国教育部举办的事业单位，中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局也只给中南大学颁发了事业法人的组织机构代码证。再查明，2016年12月14日，中南大学、湘雅医学院与浅水湾公司达成《谅解备忘录》，明确：一、自本谅解备忘录签订之日起十日内，浅水湾公司应向法院提交撤回本案中对中南大学和湘雅医学院的起诉；二、自本谅解备忘录签订之日起十日内，中南大学和湘雅医学院应向法院提交申请撤回对浅水湾公司的反诉；三、各方确认本案系争法律关系在各方之间已经终止，各方自愿放弃原系争关系中对谅解备忘录的相对方的一切主张与权利。特别是，因中南大学和湘雅医学院在本案中与上地公司具有连带关系而对浅水湾公司负有连带责任，无论本案最后的判决或处理结果，浅水湾公司均同意放弃因上述连带关系（如有）而对中南大学和湘雅医学院的权利主张；四、基于本谅解备忘录第一条全面履行的前提，对于因履行本谅解备忘录而可能产生的其相关教职员工包括家属的不安情况（包括投诉、上访、闹事等），中南大学和湘雅医学院应在必要时协助处理；五、各方理解即便各方均作出撤回起诉或反诉，而本案程序仍可能继续进行，或法院对撤回起诉或反诉有不同的要求或看法，各方均同意为本谅解备忘录之目的而善意行事，尽力促成并达到本谅解备忘录设想的结果。在必要情况下，各方应就本谅解备忘录的条款在尽力维持原设想目的的前提下做出相应的变更；六、中南大学和湘雅医学院理解并确认，本谅解备忘录不影响浅水湾公司在本案中对上地公司的任何诉讼地位和权利主张；七、任意一方未能履行本案谅解备忘录项下义务，应当就相对方所遭受的损失作出全额赔偿；八、本谅解备忘录自各方盖章后生效，一式三份，每方各执一份。一审判决：1.浅水湾公司、新松公司与湘雅医学院、上地公司签订的《合同一》《合同二》《合同三》《合同四》《合同五》自2009年1月6日起予以解除。2.限上地公司、中南大学于判决生效后十日内返还浅水湾公司2000万元保证金。3.限浅水湾公司在判决生效后十日内退还上地公司房屋首付款、诚意金1000万元。4.驳回浅水湾公司的其他诉讼请求。5.驳回中南大学、上地公司的其他反诉诉讼请求。二审判决：1.浅水湾公司、新松公司与湘雅医学院、上地公司签订的《合同一》《合同二》《合同三》《合同四》《合同五》自2009年1月6日起予以解除；2.限上地公司、中南大学于判决生效后十日内返还浅水湾公司2000万元保证金；3.限浅水湾公司在判决生效后十日内退还上地公司房屋首付款、诚意金1000万元；4.驳回浅水湾公司的其他诉讼请求；5.限浅水湾公司于判决生效之日起十日内就其名下未开发的633.452亩土地使用权向上地公司支付38007.12万元;6.限浅水湾公司于判决生效之日起十日内就已经开发的456.3536亩土地使用权向上地公司支付2281.768万元;5.驳回中南大学和上地公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院再审认为，本案的争议焦点是本案纠纷的性质、违约责任的认定以及合同解除后的法律后果。关于本案纠纷的定性问题。浅水湾公司主张本案系典型的定作合同纠纷，而上地公司主张本案系委托合同法律关系。经查，2004年11月8日，上地公司与湘投公司签订《土地使用权转让协议》，双方达成协议，湘投公司将包括本案争议土地在内的2200亩土地及其上所附投资权益以1.75亿元的价格转让给上地公司。经报请省政府和省国资委批准，并进入湖南省产权交易所公示，上地公司已依法依规取得转让地的相关权益。湘雅医学院、上地公司据此与新松公司签订协议，成立项目公司浅水湾公司，由新松公司负责全部建设资金，共同开发争议地块。各方在开发过程中发生的争议，应认定为合资合作开发房地产合同纠纷。2015年9月9日，湘雅医学院、上地公司与浅水湾公司、新松公司签订的《合同一》《合同二》《合同三》《合同四》《合同五》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予认定。因合同双方已无继续履行合同的基础，均诉请解除合同，合同目的已无法实现，本案所涉五份合同依法应予解除，自2009年1月6日起予以解除。关于违约责任的认定，合同解除的法律后果及其承担问题。2005年9月9日，湘雅医学院与浅水湾公司、新松公司签订《合同一》，约定由新松公司负责项目全部建设资金，以浅水湾公司的名义申请用地并办理规划报建手续，按照湘雅医学院的要求，规划建设公寓及专家楼600套。合同中对双方权利义务和责任作了明确约定。之后双方又陆续签订了《合同二》《合同三》《合同四》《合同五》。浅水湾公司主张上地公司未依约缴纳诚意金，其有权依约解除合同，并主张赔偿。对于未能依约缴纳诚意金或完成销售任务的违约责任，在五份合同中均有约定。在2005年12月15日同一天签订的《合同四》《合同五》中，《合同四》约定“如未能按期全部完成80%部分住宅的定向销售任务，或者未能按期全部支付不低于定向销售任务部分住宅总价款的30%的诚意金，湘雅医学院和上地公司将按照《合同三》《合同五》的时间约定，按照未完成的面积计算，自行出资以每平方米300元的标准支付赔偿金。同时，浅水湾公司可以不付或少付后续土地地价款等方式来规避风险，由此产生的后果由湘雅医学院和上地公司承担”，《合同五》仅对诚意金的缴纳时间作了进一步约定，同时明确“《合同五》中未涉及的部分按《合同三》执行”。《合同三》第六条违约责任部分约定“若购房客户未能按照本合同及《合同一》的约定按时足额支付诚意金，上地公司应采取其他渠道自筹资金补充差额，以完成全部诚意金的支付。此间每逾期一日，上地公司应按照逾期金额的万分之五的比例支付滞纳金。逾期超过15日，视为严重违约，浅水湾公司有权单方面解除本合同，自行组织全部物业的销售。如浅水湾公司依据上述约定解除本合同，则上地公司必须按照未支付诚意金部分的面积计算，以每平方米300元的标准支付补偿金。”结合《合同一》《合同二》《合同三》《合同四》《合同五》五份合同中关于诚意金缴纳的约定内容看，合同中关于诚意金缴纳的约定是新松公司和浅水湾公司为减轻前期投资风险和资金压力的目的而设立。诚意金实际上属于房屋预售款的性质，上地公司未足额缴纳诚意金不足以构成合同目的的不能实现。而浅水湾公司在2007年1月25日取得《建设用地规划许可证》，容积率1.239。在2007年6月25日取得《建设工程规划许可证》，2007年8月3日，浅水湾公司在原望城县房地产交易管理所以“中新·森林海”项目取得《商品房预售许可证》，并对外预售。浅水湾公司并未按照合同约定的0.56的容积率进行建设，在未明确告知解除合同的情况下，直接变更规划，另行开发建设。浅水湾公司的该一行为违反了合同中“合作方式”部分“按上地公司要求作出整体规划，向上地公司定向销售”的约定，违背了双方合作开发建设的根本目的，是导致案涉合同无法继续履行的根本性原因，浅水湾公司应承担合同解除的主要责任。因此，浅水湾公司主张上地公司未足额缴纳诚意金应承担合同解除的主要责任的理由不能成立。浅水湾公司未按照合同约定的容积率进行建设，在项目开发中不但没有任何损失，还获取了极大的收益。浅水湾公司请求上地公司承担未足额缴纳诚意金的赔偿金不符合合同约定的赔偿金支付情形，也有违公平原则，本院不予支持。关于合同解除的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系合资合作开发房地产合同纠纷，上地公司用于合作的标的物系案涉1089亩土地及其上所附权益。本案中已开发的456.3536亩土地已不可能返还，而未开发的土地使用权已经通过国土部门以挂牌方式办至浅水湾公司名下，不宜再判决返还土地。浅水湾公司应对此给予补偿。浅水湾公司主张，双方在《会议纪要》中已经明确约定，上地公司退出案涉项目的开发，上地公司不应再获得土地升值权益。上地公司主张《会议纪要》未发生法律效力。2006年5月31日，湘投公司、上地公司、湘雅医学院和浅水湾公司的工作人员召开会议，形成《会议纪要》。2006年9月21日，湘雅医学院和上地公司向原望城县人民政府具函，表明《会议纪要》未生效，《会议纪要》废止。2006年10月22日，上地公司再次向原望城县人民政府具函，该函中表明尊重将1089亩土地相关手续直接办至浅水湾公司名下的精神。结合浅水湾公司与原望城县人民政府2006年11月18日签订的《项目用地意向协议书》中“望城县人民政府系受上地公司委托，将争议土地作为湘雅国际医疗中心配套住宅用地打捆挂牌出让，若浅水湾公司成功摘牌，凭上地公司与浅水湾公司结算的投资权益补偿文件，与浅水湾公司签订《国有土地使用权出让合同》”的约定内容，以及《会议纪要》中明确应给予上地公司前期投入和后期利益的补偿，现双方并未对补偿事宜达成协议，浅水湾公司以《会议纪要》主张上地公司完全退出项目不符合事实，浅水湾公司应给予补偿。《合同一》中第四条第2项第一点约定，甲方（湘雅医学院、上地公司）保证建设用地不少于1089亩，总地价不高于2.5亿……第二点约定……地价由乙方（浅水湾公司）按取证面积比例支付。第五条第5项约定乙方在取得土地证后三个工作日即将土地款的70%付予上地公司。现浅水湾公司已经于2007年1月取得案涉1089亩土地的国有土地使用权证[1月10日取得望国用（2007）第004、005、006号，1月23日取得望变更国用（2007）第031号、第032号，合计面积为1089亩]。浅水湾公司应于2007年2月前支付地价款。综合考虑土地升值的受益情况、违约的主观过错等案件相关事实，剔除浅水湾公司已经支付的投资权益补偿款、出让金、税费等共计1.28亿元，浅水湾公司尚应支付1.22亿元，并支付自2007年2月1日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期同类贷款利率的2.5倍、2019年8月21日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的2.5倍计付的利息。至于合同解除后的损失赔偿问题。浅水湾公司擅自变更规划，提高容积率，另行定价对外销售，项目开发中并无损失，浅水湾公司也未提供证据证明其损失，浅水湾公司主张赔偿损失的请求不予支持。上地公司在定向销售过程中向湘雅医学院部分教职员工收取了诚意金，现合同解除，交付给浅水湾公司的1000万元诚意金，浅水湾公司应予返还。因该诚意金实际上是房屋预售款性质，浅水湾公司违约，无法交付房屋，应承担自合同解除的次日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期同类贷款利率4倍、2019年8月21日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率4倍计付的利息。浅水湾公司在诉讼中主张该1000万元并非上地公司支付的诚意金，因双方所签合同中除诚意金外，并无上地公司需向浅水湾公司支付任何款项的约定，上地公司主张其支付的1000万元系诚意金符合事实。关于浅水湾公司交付的2000万元履约保证金问题。《合同一》第六条“违约责任”部分约定：“1.……浅水湾公司支付2000万元予湘雅医学院的职工住宅订金专户作为整个项目开发建设的保证金，项目合作过程中若浅水湾公司、新松公司违约，则此保证金可以不退还，并有权另行追偿损失；但若湘雅医学院违约则须双倍返还此保证金，且乙、丙方还有权向甲方另行追偿损失。······”协议中明确约定该2000万元系浅水湾公司为保证合同的履行向上地公司缴纳的履约保证金。现双方均有违约行为，该保证金应在合同解除后由上地公司予以返还。案涉合同中并无保证金是否计息、如何计息的约定，但合同解除至今已有较长时间，从公平角度考虑，参照《中华人民共和国招投标法实施条例》中关于保证金返还的利息规定，上述2000万元保证金应从合同解除的次日起至实际返还之日止计算银行同期存款利息。至于中南大学应否承担保证金返还的连带责任问题。2016年12月14日，中南大学、湘雅医学院与浅水湾公司达成《谅解备忘录》，各方自愿放弃本案诉争关系中对相对方的一切主张与权利。特别是因中南大学和湘雅医学院在本案中与上地公司具有连带关系而对浅水湾公司负有的连带责任，无论本案最后的判决或处理结果，浅水湾公司均同意放弃因上述连带关系而对中南大学和湘雅医学院的权利主张。且该2000万元履约保证金系转至上地公司账上，中南大学未受益于该2000万元，浅水湾公司放弃中南大学对保证金返还的连带责任，并未增重上地公司责任。中南大学不应对2000万元履约保证金承担连带返还责任。综上，原判决认定事实部分不清，适用法律不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2014）望民重字第01831号民事判决和湖南省长沙市中级人民法院（2016）湘01民终5837号民事判决；二、中南大学湘雅医学院、湖南上地置业发展有限公司与湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司、北京新松投资集团有限公司签订的《委托定向开发“湘雅温泉花园”合同书》《补充合同（一）》《补充合同（二）》《委托定向销售合同书》《补充合同（一）》自2009年1月6日起予以解除；三、湖南上地置业发展有限公司返还湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司2000万元保证金，并支付自2009年1月7日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期存款利率、2019年8月21日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期存款市场报价利率计算的利息；四、湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司返还湖南上地置业发展有限公司1000万元诚意金，并支付自2009年1月7日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍、2019年8月21日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的4倍计算的利息；五、由湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司向湖南上地置业发展有限公司支付案涉土地补偿款12200万元。该款自2007年2月1日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期同类贷款利率的2.5倍、2019年8月21日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的2.5倍计付利息；六、驳回湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司的其他诉讼请求，驳回湖南上地置业发展有限公司的其他反诉请求。上述给付内容应在本判决生效之日起十日内履行。如果湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，由湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司向湖南上地置业发展有限公司按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果湖南上地置业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，由湖南上地置业发展有限公司向湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费243000元，反诉案件受理费减半收取1420900元，反诉保全费5000元，合计1668900元，由湖南上地置业发展有限公司承担1100000元，由湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司承担568900元；二审案件受理费1650856元，保全费5000元，合计1655856元，由湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司负担562900元，由湖南上地置业发展有限公司负担1092956元。本判决为终审判决。审判长 伍 斐审判员 舒志宏审判员 张克江二〇二〇年一月二十二日法官助理陈莹书记员唐逸夫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。