浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8928号 上诉人（原审被告）杭州医奥投资管理咨询有限公司，住所地杭州市拱墅区祥园路39号7幢四楼402、403室，统一社会信用代码91330105082135952T。 法定代表人漆又毛，董事长。 委托代理人黄铭，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）杭州利百乐医药有限公司，住所地杭州市拱墅区祥园路39号7幢2楼202室，统一社会信用代码91330105665218450K。 法定代表人丁宏明，经理。 委托代理人武英华，广东广信君达律师事务所律师。 上诉人杭州医奥投资管理咨询有限公司（以下简称医奥公司）因与被上诉人杭州利百乐医药有限公司（以下简称利百乐公司）物权保护纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初13974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，杭州奥默医药股份有限公司（以下简称奥默医药）于2000年10月25日注册成立，现股东为医奥公司、杭州药默投资管理咨询有限公司、浙江玉泉正合创业投资合伙企业（有限合伙）、浙江正植投资管理有限公司、漆又毛、揭清等。杭州泰康实业有限公司（以下简称泰康实业）于2005年6月2日注册成立，股东为浙江泰康药业集团有限公司（以下简称泰康药业）和漆又毛，于2010年7月19日注销登记。利百乐公司于2007年8月21日注册成立，成立时的股东为泰康药业，现股东为深圳市百盒包装制品有限公司、青岛融通翔拓股权投资基金企业（有限合伙）、张来。医奥公司于2013年11月18日注册成立，股东为揭清、漆又毛。2008年9月23日，杭州市拱墅区经济发展投资有限公司开具了付款方为利百乐公司、金额为12151476元的销售不动产统一发票。2008年10月初，卖方杭州市拱墅区经济发展投资有限公司与买方利百乐公司签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定，利百乐公司以12151476元的价格购买位于杭州市拱墅区的房产。杭州市拱墅区的房产于2008年10月6日被登记在利百乐公司名下，利百乐公司取得该房产的所有权证。2009年6月4日，甲方利百乐公司与乙方奥默医药签订《房屋产权归属协议》一份，主要内容为：“2005年9月30日杭州泰康实业有限公司和杭州奥默医药技术有限公司从杭州高新技术产业开发区拱墅区科技经济园管委会共同购买了杭州市拱墅区的房产。…当时政策只能以一家单位名义购买，经双方友好协商，决定以杭州泰康实业有限公司名义购买该厂房…该楼共五层，其中第五层（面积1350.164平方米）归属杭州奥默医药技术有限公司…一到四层（面积5400.656平方米）归属杭州泰康实业有限公司。…2009年杭州泰康实业有限公司因无业务往来，董事会准备注销该公司，因此将拱墅区祥园路39号7幢的房产变更为以杭州利百乐医药有限公司的名义购买，同时以杭州利百乐医药有限公司的名义办理房产三证，而杭州奥默医药技术有限公司在其中的产权不变（第五层楼）。…”利百乐公司作为出租人，与作为承租人的医奥公司曾签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，租赁房屋坐落在杭州市拱墅区，建筑面积84平方米，租赁期限从2013年11月5日至2033年10月31日，租金2520元。拱墅区住房和城市建设局于2013年11月15日颁发的《房屋租赁备案证》上记载有以下内容：房屋坐落拱墅区祥园路39号7幢四楼402、403室；合同租金金额30240元；该房屋符合出租条件，同意备案，有效期12个月，自2013年11月5日起至2014年11月4日止。医奥公司自2013年11月成立后，除租用了祥园路39号7幢4楼402、403室房屋外，还占用了祥园路39号7幢4楼部分房屋。利百乐公司的一审诉讼请求为：1、判令医奥公司立即将杭州市拱墅区四楼恢复原状和腾退，交还利百乐公司；2、判令医奥公司支付自2015年11月7日起至房屋交还之日止的房屋占用费（按1.5元/天/平方米，面积575平方米计算，暂计至2018年11月6日为945300元）；3、本案全部诉讼费用由医奥公司负担。诉讼过程中，利百乐公司变更诉讼请求为：1、判令解除双方在2013年11月5日签订的《房屋租赁合同》；2、判令医奥公司立即将杭州市拱墅区四楼恢复原状和腾退，交还利百乐公司；3、判令医奥公司支付自2015年11月7日起至房屋交还原告之日止的房屋占用费（其中，2015年11月7日至2016年11月6日，按1.35元/天/平方米，面积583.62平方米计算；2016年11月7日至2017年11月6日，按1.42元/天/平方米，面积583.62平方米计算；2017年11月7日起至医奥公司实际交还房屋之日止，按1.49元/天/平方米，面积583.62平方米计算。医奥公司实际占用面积583.62平方米已包含诉讼请求第1项《房屋租赁合同》约定的84平方米）；4、本案诉讼费由医奥公司负担（含评估费）。 本案诉讼过程中，利百乐公司申请对祥园路39号7幢4楼医奥公司使用部分面积及租赁价格进行评估，原审法院依法予以准许并委托杭州诚正价格评估咨询有限公司进行评估。杭州诚正价格评估咨询有限公司于2019年6月19日出具《关于杭州市拱墅区4楼房屋租赁的价格评估结论意见书》，结论为：杭州市拱墅区占用部分（建筑）面积为583.62平方米，在2015年11月7日至2019年6月19日（评估基准日期）合理市场租赁总价为1103917.24元（其中，2017年11月7日至2019年6月19日的评估单价为1.49元/天/平方米）。利百乐公司支付给杭州诚正价格评估咨询有限公司评估费18000元。 原审法院认为，本案所涉房产登记在利百乐公司名下，利百乐公司系该房产的所有权人。根据双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》应认定，双方就祥园路39号7幢四楼402、403室房屋存在租赁合同关系。该《房屋租赁合同》约定的租金虽为2520元，但结合《房屋租赁备案证》记载的租金金额为30240元和有效期为一年的事实，可以认定《房屋租赁合同》约定的租金2520元为月租金。该《房屋租赁合同》对租金支付期限约定不明，根据《合同法》二百二十六条规定，医奥公司应当在租赁期限每届满一年时支付租金，但医奥公司自承租该房屋以来，未支付过租金，构成根本性违约，故利百乐公司请求解除该《房屋租赁合同》，应予准许。医奥公司应当将祥园路39号7幢四楼402、403室房屋返还给利百乐公司，并按照2520元/月的标准支付该两处房屋的租金及占有使用费，自2015年11月7日暂计至2019年6月19日的租金本院酌定为109536元。对于医奥公司占用的祥园路39号7幢四楼的其余房屋，医奥公司主张其系合法占有并有权无偿使用，但并未能提供充分、有效的证据加以证明，原审法院对其该主张不予采信。医奥公司占用该些其余房屋的行为，侵害了利百乐公司的所有权，利百乐公司现请求返还该些房屋并按照评估价格支付占用使用费，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。该除402、403室之外的房屋的占有使用费，结合评估意见自2015年11月7日暂计至2019年6月19日为945031.24元。本案评估费18000元，应由医奥公司承担，利百乐公司已支付该费用，故医奥公司应将该18000元支付给利百乐公司。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第九条、第十六条、第十七条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除杭州利百乐医药有限公司与杭州医奥投资管理咨询有限公司就杭州市拱墅区所签订的《房屋租赁合同》；二、杭州医奥投资管理咨询有限公司于判决生效之日起一个月内将位于杭州市拱墅区4楼房屋腾空并返还给杭州利百乐医药有限公司；三、杭州医奥投资管理咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州利百乐医药有限公司杭州市拱墅区房屋自2015年11月7日起暂计至2019年6月19日止的租金109536元。自2019年6月20日起至上述房屋返还给杭州利百乐医药有限公司之日止的租金和占有使用费按照2520元/月另行计付；四、杭州医奥投资管理咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州利百乐医药有限公司杭州市拱墅区除402、403室以外的房屋自2015年11月7日起暂计至2019年6月19日的占有使用费945031.24元。自2019年6月20日起至上述房屋返还给杭州利百乐医药有限公司之日止的占有使用费按照1.49元/天/平方米并按照499.62平方米另行计付；五、驳回杭州利百乐医药有限公司的其他诉讼请求。如杭州医奥投资管理咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13254元，减半收取6627元，财产保全费5000元，合计11627元，由杭州利百乐医药有限公司负担296元，杭州医奥投资管理咨询有限公司负担11331元。评估费18000元，由杭州医奥投资管理咨询有限公司负担，于判决生效之日起十日内支付给杭州利百乐医药有限公司。杭州利百乐医药有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退案件受理费和财产保全费；杭州医奥投资管理咨询有限公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的案件受理费和财产保全费。 宣判后，医奥公司不服，向本院提起上诉称：原审法院对基本事实认定错误，适用法律错误，具体理由如下：一、上诉人系合法使用涉案房屋，被上诉人无权要求上诉人支付房屋占用费。一审法院未对上诉人使用房屋的客观事实进行详细的调查，直接认定被上诉人是无权占用，不符合客观事实。上诉人使用四层的部分是基于与其母公司泰康药业的合作以及被上诉人及其母公司泰康药业对上诉人的补偿。被上诉人也同处于7幢，从未向上诉人提出过异议以及主张过任何权利，如果认为上诉人是单方的无权占用，有悖逻辑推理和日常生活经验法则。涉案房屋的原购买人为泰康实业，泰康实业的股东为泰康医药和奥默医药（曾用名为“杭州奥默医药技术有限公司”），因泰康实业无实际经营，其实际控制人为泰康药业，泰康药业在办理房产证时未告知奥默医药，直接登记在其全资子公司杭州利百乐医药有限公司即被上诉人的名下。泰康医药作为被上诉人的母公司并一直实际控制着被上诉人，因泰康医药将房屋登记在被上诉人名下并办理银行抵押，导致上诉人对于祥园路39号7幢第五层的所有权受到威胁，并一直处于一个不稳定的状态，利益受到严重的损害。基于无法办理房屋变更的既定事实以及双方长期以来的友好合作，迫无无奈，上诉人接受了泰康医药以及被上诉人将第四层无偿交付给上诉人使用的这种方式作为对上诉人的临时性补偿。二、上诉人基于合作以及补偿使用四层，被上诉人现欲收回房屋，应给予合理的期限，同时，上诉人无须支付占用费。如上所述，上诉人并非非法占用房屋，双方是基于合作以及对上诉人的补偿而使用四层部分面积。基于泰康医药是被上诉人的实际控制人，上诉人与泰康医药一直有合作，对泰康医药和被上诉人存有信任以及当时上诉人法律意识淡薄，上诉人未要求被上诉人出具任何的书面材料。在接收到一审的应诉通知书前，被上诉人从未向上诉人提出支付费用或要求收回房屋，现被上诉人想要收回房屋，变更或终止双方原法律关系，也应在通知上诉人后才产生变更或终止的意思表示以及法律后果，一审法院判决自被上诉人起诉向前追溯三年要求上诉人支付房屋占用使用费无法律依据。现被上诉人想收回房屋，应参照租赁合同对于无期限租赁合同终止的相关规定，给予上诉人合理期限进行腾退，在合理的腾退期限前，上诉人无须支付任何费用。三、一审法院认可双方签订的租赁合同，如法院认为上诉人为无权占用应支付占用费，也应按照双方对租金的约定计算其余部分的占用费。一审认可了双方签订的租赁合同，约定承租四层402、403室，面积84平方米，月租金2520元，对于上诉人超过约定范围使用的面积应参照双方对租金的约定即1元/天/平方米的租金标准计算。相比较于市场评估的价格，双方对同楼层租金的约定更符合双方之间的交易，以及公平合理原则。综上，请求二审法院：1、撤销杭州市拱墅区人民法院2019年8月14日作出的（2018）浙0105民初13974号判决书，判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人利百乐公司在二审中答辩称：一、被上诉人对于一审判决判项第三项也有异议，被上诉人与上诉人就四楼402、403室共计84平方米签订了租赁合同，当时约定租金是2520元，每个月也就是1元/天/平方米。当时是基于上诉人一次性缴纳20年的租金。现在上诉人非但没有支付租金，还强占了四楼500多平方米，这是上诉人根本违约导致租赁合同的解除，租赁合同是84平方米的租赁合同。合同解除之后，上诉人继续占用房屋直接给被上诉人带来租金的损失。根据租金的评估结果，现在4楼的租金水平是1.49元/天/平方米，但是一审法院还是按照合同的2520元每月的标准来计算，这个占用费根本不足以赔偿被上诉人的租金损失，对被上诉人是显失公平的。但是被上诉人为了避免讼累，所以没有上诉，被上诉人也就退一步同意按照一审的判决结果来进行处理。二、对于上诉人的上诉请求，被上诉人认为上诉人的上诉所依据的事实和理由均不能成立，其上诉请求应当予以驳回。首先，被上诉人自2008年受让了拱墅区祥园路39号7幢的物业以来，整幢物业的产权就一直是登记在被上诉人名下，为被上诉人单独所有，被上诉人与上诉人之间仅仅是在2013年的11月签订了租赁合同，由上诉人租用402、403室，总共是84平方米。该租赁合同经过了拱墅区住建局的备案。除此以外，双方就物业的使用没有其他的约定。上诉人另外使用的500多平方米，纯属是上诉人擅自占用。至于上诉人或者上诉人的关联公司跟案外人泰康公司有过什么约定，跟被上诉人无关，他们之间的约定不能用来对抗被上诉人，根据合同相对性的原则，如果上诉人认为其权益受损，应该去找合同相对方。此外，上诉人提到的5楼权属争议，跟本案没有关系，本案要解决的是4楼被占用的问题，不是解决5楼的权属问题。况且上诉人的关联方在另案案外人执行异议之诉中，已经对5楼主张了权利，但是这个主张已经被法院的生效判决所驳回。因此无论是从不动产登记簿，还是从各个法院的判决来看，被上诉人毫无疑问是拱墅区祥园路39号7幢的唯一产权人，有权要求上诉人对侵害物权的行为排除妨害。其次，被上诉人是在2018年11月对上诉人提起诉讼请求，就已经明确要求上诉人交还房屋。起诉至今已经超过一年，一审判决的第二项也给予了上诉人在判决生效后一个月内搬离，上诉人有足够的时间腾房，所以不存在上诉人所说的没有给合理期限的情况。至于上诉人认为腾房期间无须支付占用费，不知其依据何在。第三，如前所述，上诉人跟被上诉人就四楼402、403室总共84平方米，曾经约定租金是2520元，每月是1元/天/平方米，这个是基于一次性支付20年租金所给予的低于当时市场价的一个优惠。结果上诉人擅自占用500多平方米，给被上诉人造成巨大的租金损失。根据一审法院委托的评估机构的评估结果，同期的租金远远高于1元/天/平方米，上诉人现在侵害被上诉人的物权，居然还认为要用1元/天/平方米的标准来计算占用费，也不知道上诉人的依据何在。综上，请二审法院驳回上诉人全部的上诉请求，维持一审判决。 二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据材料。 经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，根据利百乐公司在一审中提供的杭州市不动产登记信息查询录及房屋租赁合同反映，本案讼争房屋的所有权人为利百乐公司且其中的402室、403室系利百乐公司于2013年租赁给医奥公司，由于医奥公司没有支付过租金并擅自占用利百乐公司其他房屋，故利百乐公司现要求解除租赁合同，并要求医奥公司支付租金及占用费理由正当，应予以支持。至于上诉人上诉中提出的其使用四层的部分是基于与其母公司泰康药业的合作以及被上诉人及其母公司泰康药业对上诉人的补偿的理由，因没有提供确凿有效的证据予以证明，本院不予采信。关于上诉人提出的应给予其合理的腾退时间的问题，原审法院判决医奥公司于判决生效之日起一个月内返还房屋已经给了其合理的期限，故对该理由本院亦不予采纳。关于上诉人提出的对超租赁面积部分的占用费也应按照双方对租金的约定计算的理由，因该部分房屋并不在原租赁合同的范围之内，系上诉人擅自占用，故原审法院按照评估机构的意见计算其房屋占有使用费并无不当，综上所述，原审法院对本案的事实认定清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13254元，由杭州医奥投资管理咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  俞建明 审判员  石清荣 审判员  孔文超 二〇二〇年一月十七日 书记员  刘小敏