河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初18459号原告：郑州市威望置业有限公司，住所地郑州市惠济区绿源路中段6号。法定代表人：裴小亮，总经理。委托诉讼代理人：王宏睿，河南豫尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱平，河南豫尊律师事务所实习律师。被告：崔培芳，女，1980年9月7日出生，汉族，住河北省邯郸市永年县。原告郑州市威望置业有限公司与被告崔培芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州市威望置业有限公司委托诉讼代理人王宏睿、朱平到庭参加诉讼，被告崔培芳经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州市威望置业有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；2．判令被告在合同解除后10日内将涉案房屋返还给原告，并履行协助办理相关的变更登记义务；3．判令被告向原告支付补偿金，补偿金以每日累计应付款的万分之五计算，自原告代被告偿还房款之日起算至付清之日止（补偿金暂计至2019年11月26日起诉之日，共9053.71元）；4．本案诉讼费及律师费由被告承担。事实和理由：2016年4月7日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，购买位于管城回族区未来路西、商城路北1，6幢2单元21层2112号房屋，2016年4月27日，原、被告与中信银行股份有限公司郑州分行（以下简称中信银行郑州分行）签订了《中信银行个人购房借款合同》，原告为被告的抵押贷款提供连带责任保证，该房屋作为抵押物，约定贷款金额为730000元，年利率4.41%，贷款期限三百个月，自2016年4月27日至2041年4月27日。2017年6月份至2019年11月份，原告一直代被告偿还中信银行郑州分行的银行贷款，截至2019年11月18日被告累计29次未能按时足额向中信银行郑州分行还款，构成违约，当日中信银行郑州分行向原告发出《履行担保责任的通知函》，要求原告承担担保责任，原告已于2019年11月18日向中信银行郑州分行履行了担保责任。根据《商品房买卖合同》及附件四约定，《商品房买卖合同》应自动解除，且被告应当承担违约责任。被告因购买上述房屋向河南睿凯能源股份有限公司借款137000元。2019年11月8日河南睿凯能源股份有限公司将该笔借款转让给原告，并通知了崔培芳。《借款协议》第二条约定：“乙方必须严格按照本协议的期限归还每期借款，否则，每逾期一天，乙方须按每期未归还数额的千分之一，向甲方支付违约金。”第三条约定:“因位于管城区未来路西、商城路北1，6幢2单元21层2112号房屋买卖合同解除，或房屋涉及诉讼、被查封及被法院强制执行的甲乙双方的借款关系立即终止，乙方需立即归还全部借款。”被告行为侵犯原告权利，故诉至法院。崔培芳未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年4月7日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：16002378232），约定被告购买原告位于郑州市管城回族区未来路西、商城路北1，6幢2单元21层2112号房屋，合同还约定了交付期限，争议解决，权利义务等。《商品房买卖合同》附件还约定了房屋平面图、装饰设备标准等，附件四合同补充协议三关于按揭贷款付款的补充约定第6条第（1）、（2）项规定，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项，及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金。买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。2016年4月27日，原、被告与中信银行股份有限公司郑州分行（以下简称中信银行郑州分行）签订了《中信银行个人购房借款合同》（编号：（2016）豫银房贷字第811112041647号），借款人崔培芳，保证人为郑州市威望置业有限公司，该房屋作为抵押物，约定贷款金额730000元，年利率4.41%，贷款期限三百个月，自2016年4月27日至2041年4月27日。被告并未按时还款，2018年2月24日中信银行郑州分行未来路支行向原告郑州市威望置业有限公司发出《逾期贷款协助催收函》，2017年6月份至2019年11月份，原告代被告偿还中信银行郑州分行的银行贷款。截至2019年11月18日被告累计29次未能按时足额向中信银行郑州分行还款，当日中信银行郑州分行向原告发出《履行保证责任通知函》，要求原告承担担保责任。原告于2019年11月18日向中信银行郑州分行履行了担保责任。2016年4月7日被告因购买上述房屋向案外人河南睿凯能源股份有限公司（以下简称睿凯公司）借款137000元，签订有《借款协议》:崔培芳认购了威望未来城悦居房产，由于资金周转问题向睿凯公司借款137000元。崔培芳必须严格按照本协议约定的期限归还每期借款，否则每逾期一天，崔培芳必须按每期未归还款项总额的千分之一向睿凯公司支付违约金，协议还约定借款时间，权利义务，争议解决等事项。崔培芳还出具有委托书、借款借据、承诺书、付款委托书。2019年11月8日河南睿凯能源股份有限公司将该笔债权转让给原告，并签订《债权转让协议书》，并向崔培芳发出《债权转让通知书》。后因被告未能按时归还贷款及借款，故引起争讼。另查明，被告购买房屋支付给原告首付款48840元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及原被告与中信银行郑州分行签订的《中信银行个人购房借款合同》、睿凯公司与原被告签订的《借款协议》、《债权转让协议书》系各方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。被告未依约归还银行贷款，构成违约，原告履行保证责任后，有权根据《商品房买卖合同》约定解除合同。故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定，本院予以支持。被告因购买涉案房屋向银行贷款730000元，其并未按时归还该笔贷款，原告履行保证责任归还了732368.43元，被告应当予以返还。但根据合同约定，被告还应该支付原告补偿金。因此原告要求被告支付补偿金9053.71元，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。被告为购买涉案房屋向睿凯公司借款137000元，该笔借款债权已经转让给原告，被告并未按时归还该笔借款，应当承担归还借款本金及违约金的责任。其中违约金借款合同约定按照逾期每天未归还借款的千分之一予以计算。本院认为，该约定过高，应当按照民间借贷相关法律规定最高年利率24%予以计算，2016年10月6日至2017年10月4日，以41100为基数，计算违约金为9806.46元；2017年4月5日至2017年10月4日以41100为基数，违约金为4932元；2017年10月5日至2019年11月26日，以137000元为基数，违约金为69459元。本院确认，被告应当赔偿原告违约金共计84197元。根据合同约定，被告违约，应当将所购房屋归还原告，故原告要求被告协助变更登记义务，本院予以支持。至于原告要求被告将涉案房屋返还被告，经查，该房屋并未交房，故原告诉请没有事实依据，本院不予支持。综上所述，原被告合同解除，借款137000元和贷款732368.43元，被告通过配合原告将涉案房屋办理变更登记至原告名下予以抵扣，被告还应当赔偿原告补偿金9053.71元、违约金84197元，原告应当返还被告48840元首付款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条及其他相关法律规定，判决如下：一、解除原告郑州市威望置业有限公司与被告崔培芳于2016年4月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002378232）；二、被告崔培芳于本判决生效之日起十日内协助原告郑州市威望置业有限公司办理郑州市管城回族区未来路西、商城路北1，6幢2单元21层2112号房屋的《商品房买卖合同》信息备案注销手续及预购商品房预告登记、抵押登记注销手续；三、原告郑州市威望置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告崔培芳首付款48840元；四、被告崔培芳于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑州市威望置业有限公司补偿金、违约金共计93250.71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13249元，减半收取计6625元，由被告崔培芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  赵小联二〇二〇年一月二十二日法官助理朱健康书记员张欣格