连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初6999号原告：连云港振兴实业集团有限公司，住所地海州区兴隆路17号。法定代表人：李建德，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹波，江苏永信律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐靖然，该公司项目部经理。被告：钱虎，男，1975年7月23日生，汉族，住沭阳县。被告：陈建平，男，1979年3月6日生，汉族，住灌云县。原告连云港振兴实业集团有限公司（以下简称振兴公司）与被告钱虎、陈建平租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告振兴公司的委托诉讼代理人尹波、徐靖然到庭参加诉讼，被告钱虎、陈建平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告振兴公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2011年5月5日签订的《资产租赁合同》;2、被告支付拖欠的租金3100253元;3、被告承担违约金28万元；4、被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告撤回第1项诉讼请求。事实与理由：2011年5月5日，原告与连云港顺和汽车贸易有限公司（现已注销，两被告系出资人）签订了《资产租赁合同》，约定被告承租原告位于振兴汽车城院内的场地，面积为6670平方米(合计10亩），租赁资产为光地，租赁期限从2011年9月5日至2023年9月5日止共计12年，年租金40万元（从第五年起每年租金递增5%），12年租金合计5610626元，合同约定被告不按期缴纳租金逾期7日，原告有权解除合同，被告按合同总额5%承担违约金等等。合同签订后，原告依约将场地交付被告使用，被告未依约缴纳租金，截止2019年9月份，被告累计拖欠租金3100253元，经原告多次催缴，被告仍未支付，故诉至法院，请求判如所请。被告钱虎、陈建平未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2011年5月5日，原告振兴公司（甲方、出租方）与连云港顺和汽车贸易有限公司（乙方、承租方）（以下简称顺和汽车公司）签订《资产租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方将位于振兴汽车城院内场地（以下简称涉案场地）出租给乙方用于经营4S店，该场地为光地，无地上物，面积为6670㎡，合10亩；租赁期限从2011年9月5日至2023年9月5日止共计12年；按先交款后使用的原则，第一年按季度预付，租金为4万元/亩，其中第一年度租金40万元，交付时间为每季度的第一天，第二年至第四年度租金每年为40万元，交付时间为每年9月5日前，自第五年起租金按照5%逐年递增，交付时间为每年的9月5日；乙方须在签订合同前向甲方缴纳保证金5万元，合同期满或解除1个月内，在资产完整或能正常使用的情况下，保证金全额返还，反之在承担违约责任的同时，保证金不予退还；双方对乙方的违约责任约定如下：如乙方有下列情形的，甲方有权解除合同，并按照租金总额的5%向甲方支付违约金……（5）擅自转租、转让、转借给他人，或与其他承租户交换租赁场所的；（6）无正当理由不支付或延迟支付租金，在甲方给与宽限期的期限内仍不支付，逾期7日的。双方还约定，乙方未按照约定交付租金的，每逾期一日，乙方应按应付租金总额的5%向甲方缴纳滞纳金。庭审中原告称，自合同签订后至2019年9月份，顺和汽车公司应支付租金3410253元，但其仅支付租金31万元，欠付租金3100253元。对已支付的租金31万元，顺和汽车公司分别于2013年7月30日支付5万元、2015年10月27日付10万元、2016年1月22日付5万元、2016年5月31日付5万元、2016年6月16日付5万元、2018年10月24日付1万元，共计31万元。另查明，连云港顺和汽车贸易有限公司成立于2011年4月21日，股东为被告钱虎、陈建平，双方各持有该公司50%的股份。2017年7月20日，该公司向工商登记部门出具清算报告载明：“……截至2017年7月20日，公司资产总额0万元，负债总额0万元，净资产为0万元……债权债务已清算完毕，无遗留债务，剩余资产已分配完毕。”之后，顺和汽车公司于2017年8月15日注销。诉讼中，原告表示要求两被告作为顺和汽车公司股东对公司所欠租金应承担清理责任。上述事实，有原告的当庭陈述以及原告提供的《资产租赁合同》、涉案土地使用证、银行流水、记账凭证、发票、顺和汽车公司注销的档案、营业执照复印件等证据在案予以证实。本院认为，原告振兴公司与顺和汽车公司签订的《资产租赁合同》，系当事人双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规强制性规定，应当合法有效，双方应当按约履行。顺和汽车公司作为承租方，未依约按时履行支付租金的义务，尚欠租金3100253元，已构成违约，根据合同约定，顺和汽车公司应按照租金总额的5%向原告支付违约金，即5610626元×5%=280531元，现原告仅主张违约金280000元，系对自己权利的处分，本院对此予以确认。根据顺和汽车公司向工商登记部门提供的清算报告：“公司资产总额0万元，负债总额0万元，净资产为0万元”，该清算报告不符合顺和汽车公司资产清算的客观事实，可以认定该公司在注销登记前对公司资产及债权债务实际未进行清算，本案原告主张的租金属于顺和汽车公司在注销前遗留的债务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告钱虎、陈建平于本判决生效后三十日内对连云港顺和汽车贸易有限公司的资产进行清算，以清算所得资产偿还原告租金3100253元及违约金280000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31602元（原告已预交），由被告钱虎、陈建平负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  王守富人民陪审员  汪素琴人民陪审员  刘 莹二〇二〇年一月十九日法官 助理  王肖琳书 记 员  朱庭苇法律条文和上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行