浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初8571号 原告：象山县文峰物业管理有限公司，住所地象山县丹东街道丹河东路941-2风情街2号楼三楼，统一社会信用代码91330225711184686P。 法定代表人：俞忠方，该公司经理。 委托诉讼代理人：邱鸿，浙江海泰（奉化）律师事务所律师。 被告：宁波千象文化科技有限公司，住象山县丹东街道国际风情街丹河东路975号（7#楼），统一社会信用代码91330225MA28205Y9G。 法定代表人：顾卫平，该公司经理。 原告象山县文峰物业管理有限公司（以下简称象山文峰物业）与被告宁波千象文化科技有限公司（以下简称宁波千象公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告象山文峰物业的委托诉讼代理人邱鸿到庭参加诉讼，被告宁波千象公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告象山文峰物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告宁波千象公司支付原告截止至2018年5月31日的物业管理费93240.7元；2.被告支付原告截止至2018年5月31日的公用事业费及其他费用55724.7元；3.被告支付原告自2018年10月1日起以148965.4元为基数按年利率24%计算的违约金；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月，原告与案外人杭州千驹实业有限公司（以下简称杭州千驹公司）签订《象山国际风情街物业管理服务协议》（以下简称《物业服务协议》）。杭州千驹公司承租了象山·国际风情街即丹河东路7号楼，原告为象山国际风情街提供物业管理服务，双方在《物业服务协议》中对物业费、公共事业费及其他费用进行了约定。2016年8月25日，杭州千驹公司与被告共同向原告发送了《关于和象山县地产房产开发总公司象山县文峰物业管理有限公司所发生业务更改名称的决定》和承诺书，告知原告因前期筹备阶段被告的注册还未批准，故由杭州千驹公司出面与原告发生业务（包括上述《物业服务协议》），现被告的注册已获批准，此前杭州千驹公司所签的《物业服务协议》由被告享有权利并承担义务，不另行更改。2018年6月29日，原、被告及杭州千驹公司签订《物业管理服务终止协议书》，约定原、被告之间的物业管理服务协议自《物业管理服务终止协议书》签订之日起解除，被告支付原告截止至2018年5月31日的物业管理费93240.7元、公共事业费及其他费用55724.7元，若被告未于2018年9月30日前付清上述款项，则被告应每日按未支付款项的5‰支付违约金。现经原告多次催讨未果，特诉至法院。 被告宁波千象文化科技有限公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 原告象山县文峰物业管理有限公司（作为甲方）与案外人杭州千驹公司（作为乙方）签订《物业服务协议》，约定：由甲方为乙方提供物业管理服务；乙方租赁的房屋坐落于象山国际风情街即丹河东路7号楼，双方同意该房屋以1139.76平方米计算物业管理费及其他相关费用；物业管理费收费标准为4元/㎡/月；乙方应自2016年4月23日起至租赁期限届满日向甲方支付物业管理费，支付方式6个月为一期，以物业交付之日起开始计费，则每期物业管理费=收费标准×租赁建筑面积×每期月数，计27354元；乙方必须于每个支付期开始提前10个工作日向甲方支付该期物业管理费；若乙方未按约向甲方支付物业管理费，每逾期一日，按应缴款项之千分之五向甲方支付违约金，逾期超过十日的，每日按应缴款项百分之一支付违约金；乙方应于《房屋租赁合同》规定的时间向甲方支付相当于3个月物业管理费的金额作为物业管理费保证金，保证金10000元；乙方应按《房屋租赁合同》的约定向甲方及公用事业单位指定的期限和方式支付各项公用事业费，若乙方未按时支付公用事业费，每逾期一日，则按应缴纳款项之千分之五向甲方支付违约金；逾期超过十日每日按应缴款项百分之一支付违约金；乙方应按《租户手册》之约定向甲方支付各项费用（详见《租户手册》18.2.5）；乙方接受了《租户手册》规定的收费服务而未及时付费、或乙方未按时支付本协议或《房屋租赁合同》及附件中约定的应向甲方支付的费用时，甲方有权从物业管理费保证金中扣除且乙方应在扣除之日起5个工作日内补足该保证金；以及其他权利义务等内容。 2016年8月25日，被告及杭州千驹公司向原告发送了《关于和象山县地产房产开发总公司、象山县文峰物业管理有限公司所发生业务更改名称的决定》和《承诺书》，告知原告由于前期筹备阶段被告的注册还没有批准，所以和象山国际风情街业主象山县地产房产开发总公司及原告所发生的一切业务都是以杭州千驹公司的名义来进行的，现在被告的注册已获批准，决定以后和象山县地产房产开发总公司及原告所发生的一切业务都以被告的注册名称来进行，以前以杭州千驹公司名称所签的一切合同均有效，不另行更改。 2018年6月29日，原告（作为甲方）、被告（作为乙方）、杭州千驹公司（作为丙方）签署了《物业管理服务终止协议书》，主要内容有：1.三方同意由乙方作为《房屋租赁合同》的承租方，并享受/承担该合同中承租方的所有权利/义务，基于此，《物业服务协议》中的丙方权利/义务也均由乙方享有/承担；2.因乙方要求提前退租，终止与出租人象山县地产房产开发总公司签订的《房屋租赁合同》，并终止与甲方于2018年4月23日签订的《物业服务协议》；3.甲、乙之间的物业服务协议关系自本协议签订之日解除，双方确认甲方不再为乙方房屋提供物业服务；4.乙方应支付甲方截止到2018年5月31日的物业管理费93240.7元、公用事业费及其他费用55724.7元；5.上述款项乙方应于2018年9月30日前支付至甲方指定账户，若乙方未按期向甲方支付上述款项，乙方应每日按应支付而未支付款项的5‰向甲方支付违约金。 另查明，被告尚有10000元保证金交由原告保管。原、被告于《物业管理服务终止协议书》中确认的截止至2018年5月31日的物业管理费93240.7元由87988.7元物业管理费和5252元违约金组成，公用事业费及其他费用55724.7元由54373元公用事业费和1351.7元违约金组成。 以上事实由原告提供的《物业服务协议》、《关于和象山县地产房产开发总公司象山县文峰物业管理有限公司所发生业务更改名称的决定》、《承诺书》、欠费统计表、《物业管理服务终止协议书》，以及原告的庭审陈述予以佐证。 本院认为，涉案合同系各方当事人的真实意思表示，应属有效，各方应全面履行合同项下的义务。原告按约向被告提供物业服务，被告应按照约定支付物业管理费、公用事业费及其他费用。经结算，被告尚欠原告截止至2018年5月31日的物业管理费87988.7元、公用事业费54373元、违约金6603.7元，合计148965.4元。现被告未能按约于2018年9月30日前履行支付义务，显属违约，原告要求被告支付上述费用，于法有据，但双方已于2018年6月29日解除物业服务协议，被告交由原告保管的10000元保证金应于协议解除时抵扣上述款项，按照优先抵扣违约金，再抵扣物业管理费和公用事业费的顺序，被告尚欠原告的物业管理费和公用事业费合计为138965.4元。关于原告的违约金请求，违约金的计算基数应以被告尚欠的138965.4元为限，对原告超出部分的请求本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告宁波千象文化科技有限公司于判决生效后十五日内支付原告象山县文峰物业管理有限公司尚欠的物业管理费和公用事业费138965.4元，并支付违约金（以138965.4元为基数按年利率24%自2018年10月1日起计算至实际履行之日止）； 二、驳回原告象山县文峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3936元，减半收取1968元，由被告宁波千象文化科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 张晶莹 二〇二〇年一月十九日 法官助理奚娜 代书记员 鲍涵博