福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初4867号 原告:宁德市华府房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市东侨区东海商务广场3幢603B。统一社会信用代码91350901749089799L。 法定代表人：何传焰，总经理。 委托诉讼代理人：高树燕，福建迈瑞律师事务所执业律师。 被告：余根宁，男，1963年9月28日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被告：吴细妹，女，1971年11月9日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：余怡旋，女，1994年5月14日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，系俩被告女儿。 原告宁德市华府房地产开发有限公司（以下简称华府公司）与被告余根宁、吴细妹商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华府公司委托诉讼代理人高树燕、被告余根宁及吴细妹委托诉讼代理人余怡旋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华府公司向本院提出诉讼请求:请依法判决俩被告逾期支付银行按揭款购房款120万元部分的违约金264600元（违约金从2015年9月8日起计算至2017年9月13日止，共计735天，以120万元银行按揭款为基数，按日的万分之三计算。）。事实与理由：2015年7月9日，原告与俩被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为20150619037），将原告开发的位于宁德东侨开发区房屋出售予两被告。该房屋建筑面积为217.77平方米，7910元／平方米，总价1722561元，双方约定在2015年6月19日前支付首期30%的购房款522561元，剩余120万元通过银行办理按揭方式支付。俩被告在2015年6月19日前分四期支付首付款共计522561元。在《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告多次通过电话通知俩被告，提供办理银行按揭所需资料。但俩被告一直拖延未配合提交，直至2017年8月份应原告的催促才提交，于2017年8月30日俩被告与中国银行宁德东湖支行签订《个人一手住房贷款合同》，9月14日东湖支行将120万元汇入原告的账户。综上所述，俩被告无合法和正当理由，逾期提交办理银行按揭所需资料的行为，也就导致被告延期了735天才向原告支付120万元购房款。依据《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为20150619037）第八条、十九条及其附件11补充协议第六条第五、第六项规定，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请予以支持原告的诉讼请求。 被告余根宁、吴细妹辩称，原告起诉无理，请依法驳回其诉讼请求。一、被告余根宁、吴细妹不存在逾期提供按揭贷款材料的违约事实，不应当承担违约责任。事实上，被告已经及时提供二套按揭贷款的材料给原告，因为约定系组合贷款[详见《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）项]，公积金贷款的差额部分商业贷，所以提供二套贷款材料，该套份材料被告已于合同签订之日起的一个月内提交给原告，原告予以否认，显然是不诚信的。下列证据充分证明，被告已按约于合同备案登记前提交完整的按揭贷款材料给原告：1、《商品房买卖合同（预售）》首页，以及《房屋登记证明》、《宁德市不动产登记查询证明》、房屋预告登记证明复印件，证明案涉房屋已于2015年9月11日合同备案登记，并于2015年9月28日进行了不动产预告登记。2、《商品房买卖合同（预售）》第十九条，约定合同备案登记必须先行提供按揭贷款的材料，否则不予备案登记，本案合同已备案登记，充分说明按揭贷款的材料已按要求提供给原告。合同第十九条具体约定内容如下：“预售合同登记备案。（一）出卖人应当自本合同签订之日起30个工作日（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。（二）有关预售合同登记备案的其他约定如下：在办理预售合同登记备案前，买受人应当按照出卖人指定银行所要求提供的按揭贷款全部材料，经贷款初审通过后予以办理。买受人迟延提供按揭贷款所需材料或者经贷款初审未能通过的，或者因政府、政策所致迟延的，办理预售合同登记备案时间相应顺延”。3、已生效的（2019）闽0902民初2784号民事判决，也能佐证被告没有违约。被告另案起诉原告支付逾期交房违约金等一案，原告对于被告的主张均无异议，包括付款及付款时间及方式等的阐述，原告均予以认可，未曾提出被告存在违约情形。4、根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》的约定，被告也不存在违约情形。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第6条第约定如下“（3）出卖人通知买受人提交或补齐贷款材料的，买受人自出卖人通知发出之日起10日内应予以提交或补齐……买受人提交、补齐材料或缴交税费的期限届满后5日内仍不予以办理的，视为因买受人原因，银行无法放贷，按本条第（4）项银行无法放贷情形的约定处理。（4）因买受人原因，银行无法放贷的，自出卖人通知发出之日起30日内，买受人应向出卖人一次性付清购房款”，第22条又约定“……与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，二者内容矛盾的，以本补充协议内容为准”。根据上述补充协议约定，原告根本没有向被告发出提交或补交贷款材料的通知，更没有银行无法放贷要求一次性付款的通知发送给被告，所谓被告违约根本不具备原告先行发出通知的前置条件。5、《个人一手住房贷款合同》的签订，也能佐证被告没有违约。2017年8月30日，被告、原告与中国银行宁德东湖支行共同签订了《个人一手住房贷款合同》，说明原告对于被告的按揭贷款，没有异议，何况该借款1200000元直接汇入原告指定的银行账户，2017年9月22日原告又向被告出具了收款发票，确认收到购房余款1200000元。如果当时原告认为被告逾期提供按揭贷材料，原告不可能再以保证人的身份与被告共同签订《个人一手住房贷款合同》；且根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》的约定，原告同意签订按揭贷款合同，也证明原告已默示被告不存在违约情形。6、事实上系原告自身存在的问题，导致按揭贷款不能及时办理，《个人一手住房贷款合同》附件二的第四条“开发商保证”条款，原告作为保证人的财务状况和履约能力都是重点要求保障的，原告自身财务状况出现问题，导致公积金等贷款机构不愿主动放贷。原告建设的商品房2016年初开始一度停工，还引起买受人群体向市政府等机关上访，相关媒体也进行了报导（至今网上尚可查到部分报导资料）。原告商品房有15号楼、16号楼等先行开发建设，被告所在的12号楼靠湖边，最迟建设，买受人的银行按揭贷款也是按顺序由银行通知才能办理。2015年下半年开始原告经营陷入困境，欠债不能偿还，银行放缓、甚至暂停办理按揭贷款，完全合乎常理。事实上，虽然近期房价有了大幅上涨，但原告至今仍未走出困境，根据中国裁判文书网、天眼查等资料显示，原告拖欠多宗巨额债务不能偿还，其中：（1）宁德市中级人民法院（2016）闽09民初160号《民事判决书》，证明原告自2015年6月开始已拖欠俞朝阳借款1500万元本息不能偿还；（2）宁德市中级人民法院（2017）闽09执24号《执行裁定书》，证明原告不能偿还俞朝阳借款，导致案外人周元姜购买的华府豪庭17套商品房被法院查封强制执行；（3）福州市台江区人民法院（2017）闽0103执1463号之一《执行裁定书》，原告所欠夏祖铃款项不能偿还，已终结本次执行程序，说明原告至今无财产可供执行。（4）（2019）闽0902民初2784号《民事判决书》，原告所欠被告余根宁、吴细妹另案的逾期交房违约金394811元（计算至2019年11月5日），原告至今也没有支付；（5）根据天眼查软件查询，原告还欠增值税、企业所得税、土地增值税等税款1000余万元（税款不能缴纳征信已不良，由于业主多次群体性上访，政府协调，银行才逐步愿意放贷）；另据天眼查，2018年5月26日，原告已被福清市人民法院（2018）闽0181执530号案件列入失信被执行人名单。被告余根宁、吴细妹始终愿意按合同履行义务，为了及时办理按揭贷款，被告已将另一套房屋原公积金贷款40万元提前偿还，以期本案房屋能贷80万元的公积金贷款，不料一直等待，均无结果。被告又于2017年6月向原告催办银行按揭贷款事宜，原告告诉被告目前营销团队将变更，待7月1日后前来办理，2017年7月1日后，被告立即找原告新的售楼人员，售楼人员要求被告提供一套新的银行按揭贷款资料，被告又提供了一套新的银行按揭贷款资料。本为组合贷，可以办理公积金贷款，原告工作人员以公积金贷款手续不能及时办理，还须等待，且时间无法确定，是否能批也不能确定，被告为了及时办理银行贷款手续，只好选择全部商业贷，利息等损失巨大。二、本案原告起诉的诉讼时效已超过，原告的诉讼请求不应予以支持。即使原告起诉被告逾期提供按揭贷款材料的违约事实存在，原告起诉违约金的诉讼时效也已超过。原告2019年10月14日的《民事起诉状》主张被告逾期提供银行按揭贷款，以120万元购房款应到其账户的2015年9月8日为逾期之日，依其主张，根据《民法通则》的规定，诉讼时效为二年，即2017年9月8日时效届满。由于不能适用2017年10月1日生效的《民法总则》，二年的诉讼时效已经超过。也就是说，即使未付清该120万元购房款，按合同约定，原告时至今日主张支付该购房款120万元的权利也已经失去法律保障了，更何况是依附于本金项下的违约金，2019年10月14日起诉早已超过诉讼时效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条明确规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。 围绕原告诉讼请求及被告抗辩意见，本院对双方无争议的事实确认如下:2015年7月9日，原告与俩被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为20150619037），将原告开发的位于宁德东侨开发区房屋出售予两被告。该房屋建筑面积为217.77平方米，7910元／平方米，总价1722561元，双方约定在2015年6月19日前支付首期30%的购房款522561元，剩余120万元通过银行办理按揭方式支付。俩被告在2015年6月19日前分四期支付首付款共计522561元。剩余款项于2017年8月30日俩被告与中国银行宁德东湖支行签订《个人一手住房贷款合同》，9月14日东湖支行将120万元汇入原告的账户。该房屋全部购房款于2017年8月30日前已全部支付完毕。 双方争议的焦点问题是:一、本案是否超过诉讼时效；二、原告的诉讼请求是否应该支持。 围绕上述争议焦点，本院予以查明，分析并认定如下: 原告围绕诉讼请求依法提交了证据:1、原告营业执照、法定代表人证明、身份证，证明原告主体资格情况及法定代表人身份信息；证据2、两被告身份证，证明被告主体身份信息；证据3、《商品房买卖合同》购房款票据及《个人一手房贷款合同》，证明被告应支付购房总价款1722561元，其中120万元通过银行按揭，于2017年9月14日到原告账户；附件4《关于该商品房价款的计算方式、总价款、付款方式及期限的具体规定》第五、第六条、第7条规定，两被告的行为属于逾期支付购房款的违约行为，应向原告支付逾期违约金的责任。证据4、“华府豪庭”二期12﹟楼结构封顶报告，证明原告开发的“华府豪庭”二期12﹟楼于2016年1月27日封顶；证据5、交房通知书，证明原告于2019年8月8日通知被告办理交房和验房手续； 俩被告质证认为，对证据1、原告营业执照、身份证，真实性无异议。对证据2、被告身份证复印件，真实性无异议，对证据3、《商品房买卖合同（预售）》、购房票据及《个人一手住房贷款合同》，真实性无异议，但不能达到待证目的，相反根据合同附件十一等约定，被告余根宁、吴细妹根本不存在违约行为。2015年10月2日原告向被告出具收到被告购买B-137车位款12万元，说明原告与被告之间一直都在正常接触，不存在被告未提交按揭贷款材料问题。附件四是本案诉讼起诉的依据是不能成立的，附件4是商品房买卖合同的组成部分，若根据附件11的补充协议原告是无权起诉的，根据补充协议原告需要两次通知后，才有权起诉。商品房买卖合同的第28条规定：本案补充协议即附件11第22条规定《商品房买卖合同》冲突的地方及未规定之处的以补充协议为准。对证据4、12号楼结构封顶报告，真实性、合法性、关联性均有异议，施工单位福建省来宝建设工程有限公司，以及监理单位福建恒实建设发展有限公司均没有签署日期，仅注明“此证明仅供中行使用”，且中国银行没有通知办理按揭贷款。何况，合同约定为组合贷，公积金贷款优先，原告无法出具公积金贷款机构同意放贷意见，说明被告不存在违约情形。对证据5、交房通知书，真实性、关联性有异议，没有任何人签字接收。原告出示的该2019年8月8日交房通知书，系原告2019年7月9日以被告不同意放弃逾期交房违约金拒绝交房，被告另案提出（2019）民初2784号案的起诉日2019年7月12日之后，不能达到待证目的，且无关联性。 被告余根宁对自己的主张依法提交了以下证据:证据1、《商品房买卖合同（预售）》，证明：1、2015年9月11日合同备案登记；2、余款120万元组合贷款，即公积金贷款余额部分商业贷，二套按揭贷款材料已提供；3、原告没有通知要求补充提供按揭贷款材料，被告不存在违约情形。证据2、（2019）闽0902民初2784号《民事判决书》及生效证明，证明对被告另案主张的原告违约交房等诉讼请求及理由，原告均予以认同，说明被告不存在违约情形。证据3、《房屋登记证明》、《宁德市不动产登记查询证明》、房屋预告登记证明，证明：案涉房屋已备案登记，并于2015年9月28日进行了不动产预告登记。如果被告存在违约未提交按揭贷款资料情形，根据合同约定，原告不会予以办理合同备案和房屋预告登记。证据4、《[华府豪庭二期]逾期交房违约金赔付表》，证明2019年7月9日原告强行要求被告放弃违约金为条件，原告拒绝交房。说明原告霸权，不守诚信。证据5、宁德市中级人民法院（2016）闽09民初160号《民事判决书》、（2017）闽09执24号《执行裁定书》、福州市台江区人民法院（2017）闽0103执1463号之一《执行裁定书》，证明：1、原告自2015年6月开始已拖欠俞朝阳借款1500万元本息不能偿还，陷入困境；2、原告不能偿还俞朝阳借款，导致案外人周元姜购买的华府豪庭17套商品房被法院查封强制执行；3、说明原告至今无财产可供执行。上述情形，可以证明原告自身财务状况问题，导致公积金等贷款机构，不愿意主动发放按揭贷款。被告认为本案超过诉讼时效，已超过时效后支付是自然支付不是法定支付，并不是属于时效中断。对购房款进行按揭提供材料，不存在原告陈述的2015年9月开始起算就只有两年，时效中断后继续还款是自然的效力，且逾期付款违约金跟办证是两回事，物权时效与债权时效是不一样的，本金的时效与逾期利息的时效也是不一样的。 被告吴细妹质证认为，其与被告余根宁的证据一致，补充意见：根据合同约定，需要先提交按揭贷款材料，才能办理备案登记及预告登记，故说明2015年9月11日前需要提交的材料已经全部提交至原告处。 原告质证认为，对证据1-3的真实性无异议，不能证明原告没有通知被告需要提交办理按揭的材料。2015年9月11日，虽然原告为被告预先办理合同备案登记，不能反推被告已经提交按揭材料。对证据4的真实性无法确认，与本案没有关联性。对证据5的关联性异议，与本案没有直接的联系。根据民法总则，事实时效中断，2017年10月1日，为过两年的诉讼时效，自然延长，延长到三年。被告于2017年9月14日，中国银行按揭贷款支付120万元购房款，认为诉讼时效中断，从2017年9月14日至原告起诉的时间2019年10月14日起诉，说明原告主张的逾期利息没有超过诉讼时效期间。应从2017年9月14日倒算两年至2015年9月13日。 对本案焦点一、本案是否超过诉讼时效。 原告认为，被告于2017年9月14日向中国银行按揭贷款支付120万元购房款，原告认为诉讼时效中断，从2017年9月14日至原告起诉的时间2019年10月17日起诉，说明原告主张的逾期利息没有超过诉讼时效期间。应从2017年9月14日倒算两年至2015年9月13日。被告认为，其说法不成立，该诉讼时效已超。本院认为，原告于2019年10月17日起诉，应倒算至2016年10月18日，从2016年10月18日至被告办理按揭贷款的时间2017年9月14日，该段时间应未超过诉讼时效。 对于焦点二、原告的诉讼请求是否应该支持。 原告提供证据3、4、5证明被告未按《商品房买卖合同（预售）》及补充协议办理按揭贷款，已构成违约，被告须支付相关违约金。被告不认可该观点，认为其未违约，并提供证据1-5予以证明其主张。本院认为，被告提供证据2、（2019）闽0902民初2784号《民事判决书》及生效证明，该生效的判决第四页倒数第十行起至第五页一至六行“原告按约履行合同义务，签订合同时按要求提供了银行按揭所需的二套资料交付给被告，被告初审合格后办理了合同备案登记。此后，由于被告该项目楼盘没有竣工等原因未能办理银行按揭贷款。原告又于2017年6月向被告催办银行按揭贷款事宜，被告告诉原告目前营销团队将变更，待7月1日后前来办理，2017年7月1日后，原告立即找被告新的售楼人员，售楼人员要求提供一套新的银行按揭贷款资料，原告又提供了一套新的银行按揭贷款资料。本为组合贷，可以办理公积金贷款，被告工作人员公积金贷款手续未能及时办妥，原告只好选择全部商业贷。2017年8月30日，原告与中国银行宁德东湖支行及被告共同签订了《个人一手住房贷款合同》，原告借款1200000元直接汇入指定的被告银行账户，2017年9月22日被告向原告出具了收款发票，确认收到原告的购房款1200000元。被告因自身原因不能按合同约定交付，属于违约行为，依法应当承担违约责任。原告多次要求被告交付，但被告直至2018年2月28日仍未达到交付条件…”及第五页第二段“被告宁德市华府房地产开发有限公司承认原告余根宁、吴细妹提出的全部诉讼请求”可证明被告已将银行按揭贷款资料提供给原告，因原告未如期竣工、营销团队变更及需要重新提供一套新的银行按揭贷款资料等原因导致被告未能如期办理按揭贷款，该事实已被原告所承认，且依双方提供的《商品房买卖合同（预售）》补充协议11，原告也未尽通知被告办理按揭贷款的义务。故此，本院对原告的诉讼请求不予支持。 综上所述，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告以被告逾期办理按揭贷款为由要求被告支付违约金，但原告提供的证据无法证明其诉讼主张，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告宁德市华府房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费5269元，减半收取2634，由原告宁德市华府房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书（诉讼费专用）》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。) 审判员  陈伏棉 二〇二〇年一月五日 书记员  彭小琴 附相关法律条文： 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。