山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终4368号上诉人（原审被告）：山东龙象置业有限公司，住所地枣庄市市中区龙头西路南侧。法定代表人：王其彪，经理。委托诉讼代理人：陈莉莉，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：薛文杉，男，1991年9月14日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：皮庆汉，山东隆远律师事务所律师。上诉人山东龙象置业有限公司因与被上诉人薛文杉商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院(2019)鲁0402民初4419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东龙象置业有限公司上诉请求：1.撤销（2019）鲁0402民初4419号民事判决书，依法改判或者发回重审；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人没有办理房屋所有权登记是双方原因造成的，判决已超出被上诉人的诉讼请求范围。1.上诉人无法无权办理房屋产权证书，合同也没有约定上诉人办理房屋产权证书的义务。被上诉人第一项请求没有根据，不应得到支持，一审判决第一项已超出被上诉人的诉讼请求，违反了民事诉讼“民不告，官不究”的原则；2.被上诉人没有申请办证。办理房屋权属转移的主体是房屋的购买人，上诉人作为开发公司只是协助，而不是办证主体。被上诉人应当向房产交易部门申请才能办证，而被上诉人没有证据证明其向房产部门申请，即被上诉人也有责任；3.上诉人具备了五证，符合出售和办证的前提基础条件；4.被上诉人没有及时缴纳维修资金；5.小区没有整体竣工验收，上诉人没有过错。根据枣庄市和市中区的要求，涉案小区要建设成品牌化、规模化的高档小区。在建设工程中不断征收、不断开发，目前仍在建设开发中，整个小区的整体验收，需要整个小区建设完毕。二、以377610元为基数赔偿不公平。被上诉人交付的377610元，有房款、配套设施费、税金和城市建设费等。司法解释规定是以房款为基数，因此应该扣除配套费、税金、城市建设费等。三、约定的违约金可能高于实际损失。根据合同法第一百一十四条第二项的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如上诉人在2016年8月19日起至3000天后，依然未能履行办理过户的义务，此时已超过房屋标的额的30%，约定的违约金明显过高，被上诉人的损失较低，请求二审法院依法改判违约金数额。薛文杉辩称，1.没有办理房屋所有权登记的责任完全在于被答辩人，答辩人没有任何责任。被答辩人作为商品房开发商，五证齐全是最基本的要求，是办理权属登记的的前提条件。被答辩人应报产权登记资料在前，答辩人申请办理房屋所有权登记在后。作为开发商为答辩人等业主办理产权登记业务，使业务获得不动产权证书，是其不可推卸的责任和义务。至于整个小区情况如何、被答辩人是否有过错，不能成为其推脱办理房屋权属登记责任的理由；2.答辩人根据双方签订的商品房买卖合同约定交纳购房款。被答辩人交纳税金、配套设施费等费用是其依法应当履行的责任。房款与税金、配套设施等费用是不同概念，二者不能混为一谈；3.答辩人主张的违约金数额和比例没有超过法律规定的范围。综上，被答辩人上诉请求及所依据的事实与理由不成立，请依法驳回其上诉，维持原判。薛文杉向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即为原告办理房屋产权证（将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案），按日计算向原告支付全部已付款377610元万分之一的违约金，自2015年10月1日至实际取得房屋所有权登记之日止；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：被告投资开发了“江北绿城住宅小区”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2012年9月3日，原告（××）与被告（××）签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以369060元价格购买被告开发的坐落于枣庄市市中区江北绿城小区G7号楼东2单元10层东户房屋。该合同第十条关于交付时间和条件约定：××应当在2012年12月31日前向××交付该商品房。第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同…××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告实际支付购房款377610元，并缴纳了住宅专项维修资金。被告于2014年9月12日将上述房屋交付给原告，但至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对各方签约当事人均具有约束力。各方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照合同约定全面履行各自义务。关于违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任”。本案中，原、被告约定应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，但被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。关于违约金计算标准及诉讼时效问题。《商品房买卖合同》中约定“如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××选择不解除合同的，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金”，以上关于违约金的约定，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，也体现了原、被告双方的意思自治原则，故对其效力应予以确认。原告主张的逾期办证违约金，属于继续性债权，诉讼时效应以每个个别的债权分别适用。涉案房屋的实际交付时间为2014年9月12日，被告应在交付后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此被告的违约行为自2014年9月12日后90日起一直延续至今。原告于2019年8月19日诉至该院，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，且被告已提出时效抗辩，故违约金应从2016年8月19日起开始计算。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此该院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告山东龙象置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区江北绿城小区G7号楼东2单元10层东户房屋的权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告薛文杉办理上述房屋所有权转移登记；二、被告山东龙象置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告薛文杉违约金（以377610元为基数，自2016年8月19日起至将办理房屋权属登记备案需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一的标准计算）；三、驳回原告薛文杉的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费895元，减半收取计447.5元，由被告山东龙象置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，依据被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》，上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。因此，上诉人系履行上述合同义务的主体，上诉人主张应当由被上诉人申请才能办证，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。本院查明，被上诉人已于2012年9月5日交纳了维修资金，上诉人主张被上诉人没有及时交纳维修资金与事实不符，没有依据。上诉人未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人主张因涉案小区正在开发建设中，未整体竣工验收，导致本案房屋不能办证的理由没有依据，本院不予支持。上诉人称一审法院计算违约金的基数过高，有违公平。本院认为，一审法院以被上诉人向上诉人最终支付的房屋价款为依据，且有上诉人向被上诉人出具的收据相互印证，一审对此的认定并无不当，本院予以确认。同时，一审判决第一项未超出被上诉人的诉讼请求。本案《商品房销售合同》约定的日万分之一的违约金计算标准并不违反法律及行政法规的强制性规定，本院予以确认，该标准可以作为计算违约金的依据。上诉人关于约定的违约金过分高于造成的损失的主张，本院不予支持。综上所述，山东龙象置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费895元，由上诉人山东龙象置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张洪光审判员  李政远审判员  单 伟二〇二〇年一月二日书记员  史安伟