福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9246号 上诉人（原审被告）：柯玉华，男，1955年2月6日出生，汉族，福建省长乐市。 委托诉讼代理人：陈斌，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛小梅，北京市盈科（福州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：周茂读，男，1988年8月25日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：卓求存，福建知茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛年丰，福建知茂律师事务所实习律师。 原审第三人：福建福房网房产代理有限公司，住所地福建省福州市仓山区盖山镇江边村上道166号-1-2062。 法定代表人：林明，总经理。 上诉人柯玉华因与被上诉人周茂读、原审第三人福建福房网房产代理有限公司（以下简称福房网公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初1809号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柯玉华上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回周茂读的违约金及律师代理费诉讼请求。事实与理由：周茂读在柯玉华房屋所有权过户的履行期限届满前，即于2017年8月要求柯玉华解除资金监管，已经做出了解除合同的意思表示；柯玉华同意办理资金监管解除手续，并于2017年8月29日解除。可判定《房屋买卖合同》已于2017年8月29日解除。后续双方未再达成合意不在本案审查范围之内。一审援引《房屋买卖合同》违约条款对柯玉华苛以高额违约金有误，显失公平，应予以调整。1.柯玉华出售涉案房屋属于主观上认识错误，非恶意违约。柯玉华对房屋违章被冻结事宜不知情，非故意隐瞒。柯玉华一直未收到市容管理局或房屋登记中心的通知，其一直以来信用良好未对外负债，并不知道房屋会被突然冻结。直至要为涉案房屋解押，必须提供相应材料，柯玉华根据指引查询房屋产权情况，才发现房屋被冻结，其也在第一时间告知周茂读，福房网公司亦可作证。交易前周茂读已在柯玉华、福房网公司陪同下实地查看房屋现状及产权状况，知悉案涉房产为复式楼，一楼有产权，二楼为赠送面积无产权，可能涉及违章。《房屋买卖合同》中约定案涉房产面积为111.29平方，产权证也出示于周茂读。柯玉华知晓房屋被冻结情况后，第一时间拆除违章搭盖部分，以消除交易障碍。目前房屋也已不存在冻结情况。房屋因违章搭盖冻结区别于房东因债务问题被查封冻结，法院苛以高额违约金不当。2.一审判决违约金金额明显高于周茂读实际损失。房屋交易无法履行后柯玉华就配合周茂读解除资金监管手续，周茂读已提前收回全额购房款，周茂读113万元存放在银行不超过20天，其损失金额，资金占用成本远低于一审判定30万元违约金金额，且周茂读没有机会成本损失。3.周茂读及福房网公司在交易过程中也存在一定过错，需要承担责任，周茂读未尽到足够的注意义务。 周茂读辩称，一、案涉合同未于2017年8月29日协商解除。根据《合同法》第六十八条的规定，周茂读在履行合同过程中发现案涉房产存在限制交易的情形，要求暂时解除资金监管手续，这是为避免损失进一步扩大依法采取的必要措施。之后双方多次就合同履约以及违约责任承担问题进行沟通，双方未就解除房屋买卖合同达成任何协议。在一审庭审中，柯玉华仍多次表示要求继续履约。二、一审判决认定柯玉华构成违约，并判决解除合同并要求其承担违约责任，有充分的事实依据及法律根据，应予以维持。1.早在2016年6月，案涉房产就因柯玉华未经审批进行违法改扩建后被限制权属设立及变更登记。柯玉华是将包含违法建筑部分的案涉房产以“打包”方式进行挂牌出售。周茂读通过福房网公司了解案涉房屋挂牌出售的信息；柯玉华在房产中介在场的情况下承诺案涉房屋不存在争议及限制交易，足以使得周茂读误以为案涉房产是合法的。柯玉华声称其事先不知情、没有过错，不符合客观事实。2.根据《合同法》第七条、第八条的规定，柯玉华应当按照房屋买卖合同第二条、第十三条及第十四条等规定对其虚假承诺导致本次交易失败承担违约责任。3.柯玉华在周茂读几经催告的情况下，仍不履行合同约定的包括向原贷款机构申请还款、消除查封冻结手续、按合同约定交付涉案房屋（包括违建部分）等义务。根据《合同法》第六十条以及第九十四条第（三）（四）项的规定，周茂读依法有权解除合同，并追究其的违约责任。三、1.柯玉华认为其不需要承担违约责任、其没有证据证明合同约定的违约金标准过高，依法不应得到采信。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，案涉房屋买卖合同系因柯玉华违约而解除的，周茂读依法有权要求柯玉华按照合同约定支付违约金。根据案涉《房屋买卖合同》第十条的违约责任的规定，违约方应支付30万元违约金，同时应承担守约方因主张该违约责任所产生的律师代理费。2.本次交易的失败给周茂读造成损失，也增加了后续购房的困难。根据《合同法司法解释（二）》第二十九条的规定，一审判决综合考虑周茂读直接损失、预期利益、履约情况以及柯玉华的过错程度做出的判决，符合前述法律规定，应予以维持。 福房网公司未做陈述。 周茂读向一审法院起诉请求：1.判令解除周茂读、柯玉华所订立的《房屋买卖合同》《交易服务合同》《居间服务合同》；2.判令柯玉华就其原因导致房屋买卖合同解除向周茂读支付30万元违约金，并向周茂读支付迟延履约期间的违约金共计141825元；3.判令柯玉华及福房网公司向周茂读归还所收取的5万元购房保证金；4.判令柯玉华向周茂读支付因本案所产生的律师代理费4万元；5.判令由柯玉华及福房网公司承担本案的案件受理费等诉讼费用。在诉讼过程中，经一审法院释明，周茂读认为周茂读主要诉请解除《房屋买卖合同》，另外两个《交易服务合同》、《居间服务合同》系附属合同，可否一并解除，由法院认定。 一审法院认定事实：2017年7月23日，周茂读与柯玉华的代理人王美莺就柯玉华名下位于福州市仓山区鸿运馨境Ａ区＃楼**单元房产签订了《房屋买卖合同》《交易服务合同》及《居间服务合同》。《房屋买卖合同》约定，案涉房产的交易价格为305万元，该价格包含房屋的房价款、附属配套设施、固定装修。周茂读以商业按揭贷款方式支付购房款。合同订立后，周茂读应支付30万元购房保证金（可抵作购房款），其中5万元购房保证金交由第三人福房网公司保管，剩余25万元购房保证金在合同订立后七天内办理银行监管手续。周茂读于合同签订后一个月内将首付款筹备到位后，柯玉华开始配合办理周茂读按揭贷款相关手续。由于案涉房产处于抵押状态，合同还约定，解押方式为委托担保公司以现金方式或周茂读出资首付款、差额款替柯玉华解押。柯玉华应在2017年7月30日前向抵押权人申请还款，待柯玉华银行允许还贷后且周茂读银行贷款审核通过后的贰个工作日内周茂读自愿出资首付款、差额款替柯玉华解押等相关内容。柯玉华保证该案涉房产权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形。房屋所有权过户登记前的违约责任:1.自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十仍未履行的守约方可解除本合同；2.周茂读、柯玉华双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币叁拾万元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任产生的律师代理费。 签约当天，周茂读向福房网公司交付了5万元购房保证金。2017年7月26日，周茂读向浦发银行监管账户汇入25万元购房保证金。同年8月12日，周茂读向浦发银行监管账户汇入88万元，8月14日，浦发银行对监管账户113万元资金进行控制，8月29日，账户资金解控。同年10月11日，周茂读按《房屋买卖合同》确认的地址向柯玉华发出履约催告函。同时，周茂读亦向福房网公司发出履约催告函。 另，2016年6月23日，福州市仓山区市容管理局向福州市房屋登记中心发出《关于请求协助处理鸿运馨境A区#楼**单元业主违法建设行为的函》及附件材料。2018年5月29日福州市仓山区城市综合执法局向福州市不动产登记和交易中心发出《关于申请对仓山区城门镇福峡路11号鸿运馨境A区#楼**单元产权解冻的函》。2018年8月7日，经查询，案涉房产未查到查封。 一审法院认为，周茂读与柯玉华签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应严格按照合同约定履行自己的义务。周茂读诉请判令解除周茂读、柯玉华所订立的《房屋买卖合同》《交易服务合同》《居间服务合同》，由于《交易服务合同》《居间服务合同》与《房屋买卖合同》系不同法律关系，三个合同不宜在同一个案件中审理，故本案对《交易服务合同》、《居间服务合同》不予审理。《房屋买卖合同》的当事人为周茂读、柯玉华，王美莺作为柯玉华的代理人，其实施的民事法律行为，对柯玉华发生效力。福房网公司作为案涉房产的交易和居间服务方，可作为本案第三人参与诉讼。周茂读诉请判令柯玉华就其原因导致房屋买卖合同解除向周茂读支付30万元违约金、判令柯玉华向周茂读支付因本案所产生的律师代理费4万元，由于案涉房产改扩建在2016年6月被暂停房屋转移登记、变更登记、抵押登记，使《房屋买卖合同》在签订后无法履行，构成违约，周茂读按《房屋买卖合同》确认的地址向柯玉华发出履约催告函，故周茂读诉请判令解除周茂读、柯玉华所订立的《房屋买卖合同》、柯玉华向周茂读支付30万元违约金、律师代理费4万元，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。周茂读诉请判令柯玉华支付迟延履约期间的违约金共计141825元，由于《房屋买卖合同》已解除，柯玉华已支付解除合同的违约金，故周茂读该诉请，一审法院不予支持。周茂读诉请判令柯玉华及福房网公司向周茂读归还所收取的5万元购房保证金，由于《房屋买卖合同》已解除，福房网公司收取的5万元购房保证金应归还周茂读，故该诉请一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、确认解除周茂读与柯玉华于2017年7月23日签订的《房屋买卖合同》；二、柯玉华于本判决生效之日起十日内向周茂读支付违约金30万元；三、柯玉华于本判决生效之日起十日内向周茂读支付律师代理费4万元；四、第三人福建福房网房产代理有限公司于本判决生效之日起十日内向周茂读归还购房保证金的5万元；五、驳回周茂读的其他诉讼请求。案件受理费31200元，由柯玉华负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实属实。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系周茂读、柯玉华的真实意思表示，合法有效。由于案涉房产改扩建在2016年6月被暂停房屋转移登记、变更登记、抵押登记，使《房屋买卖合同》在签订后无法履行，柯玉华的违约事实客观存在，一审认定案涉《商品房买卖合同》予以解除，柯玉华应承担违约责任并无不当，本院予以确认。本案双方争议的焦点在于合同约定的30万违约金标准是否过高应予核减问题。对此，本院认为，柯玉华在签订合同时并无隐瞒房产被冻结的故意，其发现案涉房产系因改扩建被冻结交易后，已及时将违章部分进行整改，案涉房产在一审诉讼期间也已解除了查封。本案中，案涉合同未能履行的利益损失有限，且周茂读未能举证证明其因柯玉华之违约行为所造成的实际损失，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情将合同约定的违约金从30万元调整至20万元。 综上所述，柯玉华的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初1809号民事判决第一、三、四项； 二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初1809号民事判决第二、五项； 三、柯玉华于本判决生效之日起十日内向周茂读支付违约金20万元； 四、驳回周茂读的一审其他诉讼请求； 五、驳回柯玉华的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费31200元，由柯玉华负担28900元，周茂读负担2300元；二审案件受理费6400元，由柯玉华负担4100元，周茂读负担2300元。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  李 杰 审判员  张 敏 二〇二〇年一月七日 法官助理陈奇 书记员林雨婷