云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5570号上诉人（原审原告）：洪银河，男，1969年7月7日出生，白族，身份证住址云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：白杰，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南碧鸡集团房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市西山区碧鸡镇苏家村3号。统一社会信用代码：91530112741467425L。法定代表人：袁平。委托诉讼代理人：黄琴，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：浦恩皓，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。上诉人洪银河因与被上诉人云南碧鸡集团房地产开发有限公司（以下简称“碧鸡公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初3824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，于2019年10月21日审理了本案，并报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人洪银河上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，依法改判由被上诉人向上诉人支付自2016年10月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，并由被上诉人向上诉人支付购房补贴违约金266669.6元，诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：一审法院以“此后（判决之后）的违约责任尚不能完全确定”为由，仅判决被上诉人向上诉人支付自逾期交房之日即2016年10月1日至起诉之日即2018年3月27日的逾期交房违约金显属不公。一审法院以购房补贴已足以弥补上诉人损失为由，驳回上诉人关于要求被上诉人支付购房补贴违约金没有事实和法律依据。一审法院仅判决被上诉人支付上诉人在起诉之日前的逾期交房违约金有失公正，以损失弥补原则驳回上诉人关于购房补贴违约金的诉讼请求违背事实和法律依据，故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人碧鸡公司答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。上诉人洪银河向一审法院起诉请求：一、碧鸡地产公司继续履行与洪银河签订的商品房购销合同及补充协议；二、碧鸡地产公司按约向洪银河支付自2016年10月1日起至实际交付商品房之日止，以房屋总价款1333348元为基数，按每日0.01%比例计算的逾期交房违约金（暂计算至2018年3月1日为68800.76元）；三、碧鸡地产公司按补充协议的约定向洪银河支付购房补贴（暂计算至2018年2月16日为387229.99元）；四、碧鸡地产公司向洪银河支付应付而未付购房补贴金额20%的违约金；五、本案诉讼费由碧鸡地产公司承担。一审法院认定事实，2015年8月3日，碧鸡地产公司向洪银河开具了金额为20000元的定金收款收据。2015年8月16日，碧鸡地产公司向洪银河开具了金额为383348元的首付款收据。2015年11月17日，洪银河（乙方）与碧鸡地产公司（甲方）签订《商品房购销合同》《合同补充协议（住宅）》，约定主要内容为：“乙方向甲方购买位于棕树营街道办事处土堆社区碧鸡名城（D地块）第14幢第29层2906号房，套内建筑面积105.28平方米，每平方米12664.78元，房屋总价1333348元。首付403348元，剩余930000元通过银行贷款方式支付。甲方应于2016年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”当日，双方还签订了《商品房购销合同补充协议—购房补贴》（以下简称“《购房补贴》”），约定主要内容为：“甲乙双方于2015年11月17日签订了《商品房购销合同》，甲方承诺对乙方给予一定的购房补贴，以保障购房者的相关权益。一、乙方自愿购买甲方投资开发的位于昆明市西山区近华浦路与西苑浦路交叉口‘碧鸡名城’小区二期14幢2906室商品房一套，建筑面积为129.88平方米。二、前述房屋按建筑面积计价，单价为10266元每平方米，总价为1333348元，甲方按照房屋总价的年13.5%向乙方支付购房补贴，购房补贴每半年结算一次，乙方可享受购房补贴的年限为三年，自甲方收到乙方支付的全额购房款项之日开始计算。若乙方选择银行按揭贷款方式支付购房款的，首付款部分自甲方全额收到之日起开始计算，按揭部分自甲方收到按揭银行发放的贷款之日开始计算。三、乙方在收到甲方承诺支付的最后一笔购房补贴后，乙方应本协议项下房屋与甲方签订的《商品房购销合同》享有单方解除权。四、违约责任：若甲方违反合同第二条约定，未向乙方支付购房补贴的，甲方除按照约定支付购房补贴外，还应按照房屋总款的20%向乙方支付违约金”。2016年11月2日，本案所涉房屋已登记备案至洪银河名下，合同登记为KM2015112374953。另查明，与本案所涉房屋同一幢的相同户型商品房备案价格不一致。原、被告双方在本案审理中一致确认：本案所涉房屋贷款930000元碧鸡地产公司已收到。本案所涉房屋现尚未交付。洪银河在本案中陈述：即使人民法院认定洪银河基于原被告双方签订的《购房补贴》所主张的购房补贴及违约金与本案房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，洪银河亦不变更诉讼请求。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，原被告双方在平等自愿基础上签订的《商品房购销合同》《合同补充协议（住宅）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属合法有效，双方当事人应按约履行各自的义务。碧鸡地产公司向洪银河出具了首付款票据，并收到了银行按揭贷款，但未按约向洪银河交付房屋，存在逾期交房的违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，依法应承担逾期交房的违约责任即支付违约金，洪银河要求计算至实际交房之日止，因房屋现未交付，此后的违约责任尚不能完全确定，故暂计算至起诉之日（2018年3月27日）止。具体计算方式为：一、逾期30天内：10元×30天（2016年10月1日至10月30日）=300元；二、逾期30天后：1333348元×0.01%×513天（2016年10月31日至2018年3月27日，共计513天）=68401元。洪银河主张的购房补贴，碧鸡地产公司认为购房补贴是双方在《商品房购销合同补充协议—购房补贴》中约定内容，而该补充协议违反《商品房销售管理办法》中规定的房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式来销售商品房的规定，应属无效。此外，原被告双方为获取更多的银行贷款，采用虚高商品房单价，最终以购房补贴的形式返还洪银河，是扰乱金融秩序的行为，也属无效。但《商品房销售管理办法》属于部门规章，碧鸡地产公司违反部门规章的规定应由行政主管部门予以处罚，并不必然导致合同无效。而返本销售导致的房价偏高，使碧鸡地产公司多获取包括贷款在内的房屋价款，是返本销售必然结果，但没有证据显示作为普通购房人的洪银河对此是与碧鸡地产公司恶意串通故意扰乱金融秩序，故对碧鸡地产公司以扰乱金融秩序主张无效的观点，不予采信。碧鸡地产公司应当按照补充协议的约定向洪银河支付补贴。洪银河通过交纳首付款及向银行贷款方式向碧鸡地产公司交付了全额购房款1333348元，碧鸡地产公司应根据补充协议向原告支付按年利率13.5%计算的购房补贴，现约定的三年购房补贴支付时间已经届满，碧鸡地产公司扣除已冲抵首付款的购房补贴后，还应向洪银河支付购房补贴540006元（1333348元×13.5%×3年=540006元）。对于洪银河主张的购房补贴的违约金，由于购房补贴已经足以弥补其损失，对于此项诉讼请求，不再支持。洪银河与碧鸡地产公司签订的商品房购销合同及补充协议中涉及交房、协助办理权属证、支付购房补贴等多项权利、义务，洪银河要求继续履行与碧鸡地产公司签订的商品房购销合同及补充协议属于诉讼请求不明确具体，经一审法院释明并要求洪银河明确履行的具体内容，在洪银河未能明确的情形下，对该部分诉讼请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第二款之规定，判决，一、云南碧鸡集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付洪银河2016年10月1日至2018年3月27日期间逾期交房的违约金68701元；二、云南碧鸡集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付洪银河尚欠的购房补贴540006元；三、驳回洪银河的其他诉讼请求。双方当事人对于一审法院认定事实均无异议，本院对于双方当事人无异议的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人应当承担的逾期交房违约金应否计至实际交房之日止；被上诉人应否向上诉人支付购房补贴违约金266669.6元？本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定。本案中，被上诉人的确有逾期交房的违约行为存在，且该违约行为一直在继续，故上诉人主张由被上诉人承担逾期交房违约金自2016年10月1日起至实际交付商品房之日止，以房屋总价款1333348元为基数，按每日0.01%比例计算的逾期交房违约金，其该主张有合同依据，故应当予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据双方当事人签订的《商品房购销合同补充协议—购房补贴》中已经明确约定如被上诉人未向上诉人支付购房补贴的，被上诉人除按约定支付购房补贴外，还应按照房屋总款的20%向上诉人支付违约金。该约定系双方当事人的真实意思表示，该内容不存在违反法律强制性规定的情况，合法有效。现因被上诉人未能按照约定支付购房补贴，应当由被上诉人向上诉人支付该项违约金。结合本案实际情况，并参考被上诉人涉及的其他相关案件的情况，本院酌情将该违约金调减为50000元，由被上诉人一次性向上诉人支付。综上，一审法院所做判决存在不妥之处，本院依法予以纠正。上诉人的上诉请求符合法律规定并存在事实依据的部分依法予以支持，其中无法律及事实依据的部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、维持昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初3824号民事判决第二项，即“云南碧鸡集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付洪银河尚欠的购房补贴540006元”；二、撤销昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初3824号民事判决第一、三项，即“云南碧鸡集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付洪银河2016年10月1日至2018年3月27日期间逾期交房的违约金68701元；驳回洪银河的其他诉讼请求”；三、由被上诉人云南碧鸡集团房地产开发有限公司向上诉人洪银河支付自2016年10月1日起至实际交付涉案商品房之日止，以房屋总价款1333348元为基数，按每日0.01%比例计算的逾期交房违约金；四、由被上诉人云南碧鸡集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向上诉人洪银河支付未支付购房补贴违约金50000元；五、驳回上诉人洪银河的其他诉讼请求。一审案件受理费11028元、二审案件受理费11028元由上诉人洪银河负担4411.2元，由被上诉人云南碧鸡集团房地产开发有限公司负担17644.8元，一审保全费5640元由被上诉人云南碧鸡集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  李 锋审判员  杨 艳二〇二〇年一月六日书记员  郭亭恋