湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）湘01民终6013号上诉人（原审被告）：曾文聪，男，1978年2月21日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市天元区，现住湖南省长沙市。被上诉人（原审原告）：杨顺其，男，1978年12月30日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市雨花区，现住湖南省长沙市芙蓉区。原审被告：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201号房。法定代表人：袁李。委托诉讼代理人：赵梓清，女，1996年4月22日出生，户籍所在地湖南省安仁县，系该公司法务。上诉人曾文聪因与被上诉人杨顺其、原审被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（以下简称一审法院）作出的（2018）湘0111民初10405号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾文聪上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判驳回杨顺其的全部诉讼请求；2.本案诉讼费及其他费用由杨顺其承担。事实与理由：曾文聪与杨顺其签订租赁合同后，双方按照合同履行了各自的权利义务，合同履行期间，该租赁的房屋出现漏水，严重影响了曾文聪的居住生活，曾文聪向杨顺其反映了房屋的实际使用状况，双方就房屋的漏水修缮事宜有所争议，经双方协商，双方同意终止合同。曾文聪已经在2018年8月17日前搬离了该租赁房屋，杨顺其于2018年8月17日对该房屋进行了清洁处理，按照房屋出租习惯准备重新将房屋出租给他人。曾文聪并未出现拖欠房租与单方终止合同的行为，故不需要向杨顺其支付相应的租金和违约金。杨顺其辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杨顺其向一审法院起诉请求：1、解除杨顺其和曾文聪、新环境公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令曾文聪向杨顺其支付自2018年9月4日起到合同解除之日止的房屋租赁9200元及逾期付款违约金9200元，暂计算至2018年12月4日；3、判令新环境公司退还杨顺其服务费1150元；4、判令本案诉讼费用由曾文聪和新环境公司承担。一审法院认定事实如下：2018年3月4日，杨顺其（甲方）与曾文聪（乙方）、案外人长沙市雨花区陶辉房屋信息咨询服务部（丙方）、新环境公司（丁方）签订《房屋租赁合同》，约定：丙方为丁方的授权特许连锁经营商，丁方作为丙方的房产中介门店服务管理方，甲、乙双方均表示予以认可。根据《中华人民共和国合同法》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，通过丙方提供居间服务，四方协商一致，订立该房屋租赁合同。甲方该房屋位于长沙市雨花区，建筑面积约为120平方米，甲方已取得合法出租权，承担签订本合同相关事宜的全部责任并保证该房屋的出租不违反国家法律、法规的相关规定。现同意将该房屋出租给乙方使用，用途为居家。该房屋租赁期限从2018年3月4日起至2019年3月3日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。乙方有优先承租权，但必须在租赁期满提前一个月通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。如乙方没有通知甲方要求续租，则视为本合同到期终止。房屋租金每月人民币贰仟叁佰元整（2300元），含使用家电、家具、设备、设施。支付方式半年付，签订合同当天内支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期支付时间提前一个月交付下期租金。为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施。乙方向甲方交纳押金人民币贰仟叁佰元整（2300元）。房屋在租赁期间产生的电话费、宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费和电梯费及有线电视收费等费用由乙方支付，其余由甲方承担。租赁期内乙方逾期交纳上述有关费用达壹个月时，甲方有权向乙方追收上述有关费用，乙方必须承担因此造成的一切后果。合同期满乙方结清所有费用后甲方将押金无息全部退还。租赁合同期内乙方提前解除或未按合同约定交付租金，乙方应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向甲方支付违约金，超过10天甲方有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，甲方有权不退押金，即乙方支付的押金作为违约金赔偿给甲方。房屋内留置的一切物品乙方在2日内自行处置，否则视为弃物。租赁期满或经甲、乙双方协商一致本合同终止，乙方必须在两日内交房，交房之日将房屋钥匙及正常使用状态下附件中的所列物品交付给甲方。房屋内留置的一切物品均视为弃物，甲方有权自行处置，乙方绝无异议。甲、乙双方签订合同后，双方自行根据国家相关政策到相关部门办理相对应的登记手续。合同还约定，签订本合同后甲乙双方即认可共同委托丙方已为其提供完居间服务，甲乙双方应向丙方支付服务费用。本合同签订后，甲乙任何一方或双方要求提出解除、终止合同导致本合同不能履行的，甲乙双方应支付丙方的居间服务费由提出解除方全额支付，丙方已收取的居间服务费用无需退还。合同对其他事项还进行了约定。合同签订后，杨顺其向曾文聪交付了位于长沙市雨花区房屋及房屋钥匙、燃气卡、电卡等物品。曾文聪亦向杨顺其支付了2018年3月4日至2018年8月3日的房屋租金11500元及押金2300元。之后，曾文聪未支付杨顺其后续房屋租金。杨顺其遂于2018年12月6日起诉至一审法院，请求依法裁决。另查明，1、杨顺其系长沙市雨花区房屋的房屋所有权人。2、涉案房屋现处于空置状态，内有曾文聪的物品，且曾文聪未交还钥匙。一审法院认为，杨顺其与曾文聪、新环境公司、案外人长沙市雨花区陶辉房屋信息咨询服务部签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。因曾文聪从2018年8月4日起未支付杨顺其房屋租金，其行为已构成违约，根据合同约定，杨顺其有权解除合同。故杨顺其要求解除双方房屋租赁合同，符合法律规定，予以支持。杨顺其要求曾文聪支付违约金9200元，予以支持。杨顺其要求曾文聪支付拖欠的租金，予以支持，但杨顺其已收取的押金2300元应当从曾文聪欠付的租金中予以抵扣。故曾文聪应支付杨顺其截至2018年9月4日的租金9200元。杨顺其要求新环境公司退还居间服务费，但未提供有力的证据证明新环境公司未履行合同义务，不符合合同约定和法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十七条、第二百十一二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百三十九条，判决：（一）解除杨顺其和曾文聪、新环境公司签订的《房屋租赁合同》；（二）曾文聪应于判决生效之日起五日内支付杨顺其租金9200元及违约金9200元，共计18400元；（三）驳回杨顺其的其他诉讼请求。判决生效后，如果未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29元，由曾文聪负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并将结合其他证据予以综合认定。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，杨顺其将其房屋出租给曾文聪使用，房屋租赁期从2018年3月4日至2019年3月3日止，曾文聪自2018年8月3日后未支付房屋租金，已构成违约。曾文聪上诉主张其于2018年8月17日搬离租赁房屋且双方已同意终止合同，但未提交充分有效的证据予以证明，应承担举证不能的责任，本院对其该点上诉理由不予支持。杨顺其于2018年12月6日向法院起诉要求解除合同前，双方仍存在租赁关系，曾文聪应向杨顺其支付2018年8月4日至一审起诉前的租金9200元。至于曾文聪上诉主张不应向杨顺其支付违约金的问题。本案中曾文聪未按合同约定缴纳租金，存在违约行为，应向杨顺其支付违约金。但双方在合同中约定的违约金标准过高，加重了违约方的责任，一审据此认定违约金数额过高，应予纠正。本院根据适用违约金罚则所应遵循的补偿性为主、惩罚性为辅的原则，再综合杨顺其的实际损失等因素，酌情认定曾文聪以已支付的押金2300元作为违约金。本案中杨顺其无需退还上述押金给曾文聪，曾文聪亦无需向杨顺其再另行支付违约金。综上所述，曾文聪的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初10405号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初10405号民事判决第三项；三、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初10405号民事判决第二项为曾文聪应于本判决生效之日起五日内支付杨顺其租金9200元；四、驳回杨顺其的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29元，二审案件受理费29元，共计58元，由曾文聪负担。本判决为终审判决。审判长  刘凯审判员  刘英审判员  **二〇二〇年一月七日法官助理徐琳琳书记员何冰洁附相关法条：附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。