江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4267号上诉人（原审被告）：李京鸽，女，1987年8月26日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审被告）：朱梦军，男，1978年1月30日出生，汉族，住连云港市海州区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张向辉，江苏华德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐学平，女，1979年7月11日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：赵晞越，江苏苍梧律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈超，江苏苍梧律师事务所实习律师。上诉人李京鸽、朱梦军因与被上诉人唐学平房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初3928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李京鸽、朱梦军上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。双方当事人于2018年1月5日签订了两份《不动产买卖契约》，其中成交价为120万元的契约只有被上诉人签字，而无上诉人签字，且未在灌云县不动产登记中心备案。成交价为100万元的契约在灌云县不动产登记中心备案。从形式上看，具有双方签字且经备案的契约更具合法性。即使双方以少交契税为目的签订两份契约，因损害国家利益，成交价为120万元的契约应属无效。一审法院以未备案且无出卖方签字的契约为裁判依据明显不当。一审法院忽略了证人与被上诉人的亲属关系，认为证人与被上诉人之间存在债权债务关系，未采信证人证言。唐学平答辩称，涉案成交价120万元的契约由被上诉人自己保管，在两上诉人签字后，被上诉人未及时签字。该契约的内容是双方真实意思表示，且已实际履行，并有被上诉人提交的借条、微信聊天记录、转账记录等证据予以印证。一审法院未采纳证人唐某,4的证言并非仅凭证人与被上诉人之间的经济纠纷。首先，该10万元的交付行为不符合常理，上诉人不能提供大额现金交接的凭证。其次，该10万元现金交付不符合双方的交易习惯。再次，上诉人主张房屋价款为100万元，对93万元的交付也没有异议，另外又主张给付10万元现金，明显自相矛盾。唐学平向一审法院起诉请求：1.判令李京鸽、朱梦军立即支付购房款27万元及逾期利息（以欠付的购房款27万元，按中国人民银行同期贷款利率，从2018年1月20日起计算至实际付清之日止）；2.判令李京鸽、朱梦军所给付的定金5.4万元不予返还；3.李京鸽、朱梦军承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：李京鸽、朱梦军系夫妻关系。2017年12月27日，唐学平与李京鸽通过微信聊天洽谈座落于灌云县伊山镇某街1幢某号商铺（案涉房产）的转让事项，李京鸽通过微信转账给付唐学平订金1万元。2018年1月2日、3日，李京鸽通过中国工商银行连云港解放东路支行向唐学平分别转账5万元、4万元、3.3万元及0.3万元。2018年1月5日，唐学平与李京鸽、朱梦军一起至灌云县不动产登记中心办理案涉房产登记变更手续。唐学平作为甲方与李京鸽、朱梦军作为乙方签订了一份过户备案《不动产买卖契约》，约定甲方将案涉房产出售给乙方，不动产成交价格为100万元，于2018年1月5日付清。双方并将案涉房产过户至李京鸽、朱梦军名下。在办理房产过户时，朱梦军缴纳印花税、契税合计37462.72元；唐学平缴纳印花税、增值税、个人所得税等合计95342.81元，其中，有朱梦军通过信用卡刷卡为唐学平支付6.4万元；又李京鸽、朱梦军因欠付购房款100万元由李京鸽向唐学平出具一份“借条”，载明“今借唐学平人民币壹佰万元整（于2018年1月20日之前归还）。”同日，唐学平作为甲方与李京鸽、朱梦军作为乙方还签订了一份《不动产买卖契约》。该契约与上一份契约系同样格式，仅是载明有“已收到预付的购房定金20万元”“不动产成交价格为120万元，于2018年1月20日付清”等不同之处。案涉房产过户后即自2018年1月20日起至2018年3月26日止，李京鸽、朱梦军通过银行、微信及支付宝等方式向唐学平转账计19次共给付购房款73万元。庭审中，双方当事人对案涉房产购房款共已给付93万元，均不持异议。一审法院认为，本案当事人是为了少交税收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，损害了国家利益，相应的价格条款应认定无效。但“阳合同”的其他条款因不违反法律法规的规定而应属有效。故一审法院确定案涉房产的成交价格为120万元，“阳合同”中除价格条款外其他条款合法有效，双方应当遵循诚实信用原则严格履行义务。案涉房产购房款共已给付93万元。其中，按契约签订、房产过户及出具“借条”的时间节点2018年1月5日细划，一审法院确定李京鸽、朱梦军在2018年1月5日（含当日）之前已给付20万元，此后共给付73万元。双方当事人对此均不持异议。李京鸽、朱梦军主张案涉房产签约成交价格为100万元时，其在明确已付款20万元或借款冲抵部分房款后，对欠付购房款仍以借款数额100万元出具“借条”，不符合常理，在庭审中亦未能作出合理解释。李京鸽、朱梦军称“以现金方式给付购房款10万元”的事实，仅有证人唐某,4出庭证言，未能举出其他证据予以证明，唐学平亦不认可。李京鸽、朱梦军虽有陈述，但对于该巨额现金交接时没有相关手续，其不能作出合理解释，所述行为违反日常交易习惯，且其对交接时间亦不能作出明确的陈述。又证人唐某,4虽系唐学平妹妹，但因与唐学平存在债务纠纷，其出庭证言与唐学平有利害关系，也不能明确所证事实的具体时间，且自述是“在车上没有下车”而并没有实际到达交接现金的现场。据此，一审法院认为证人唐某,4的出庭证言，不具有真实性，一审法院不予采信。李京鸽、朱梦军作为具有完全民事行为能力的自然人，对家庭生活中的重大事件（购房等）在清偿债务事项上，出现多支付内容（超付购房款3万元）之辩解，不符合常理。细分李京鸽、朱梦军在签约、过户及“借条”出具后所付的73万元中，有银行、微信等方式多次转账1万元及0.9万元、0.1万元等小数额金额内容，或抑再有李京鸽、朱梦军一次性给付现金10万元之说，一审法院认为李京鸽、朱梦军的购房款超付行为难以解释，真实性存疑。李京鸽、朱梦军作出的购房款给付内容之辩称，不符合客观事实，且无证据证明，缺乏真实性，一审法院不予采纳。相反，唐学平对购房款给付内容的陈述，有购房契约、银行和微信及支付宝等转账明细、借条等等证据佐证，且证据与付款事实相互印证，故一审法院采信唐学平的陈述，依法确定李京鸽、朱梦军欠付购房款27万元。一审中，鉴于李京鸽、朱梦军的陈述内容待证事实欠缺证据证明，一审法院为查明案件事实依法传唤李京鸽、朱梦军于2019年8月30日到庭接受询问，但其无正当理由拒绝到庭。根据我国担保法相关规定，适用定金罚则不但要以一方当事人不履行债务为条件，还要有合同目的无法实现的结果，两者缺一不可。归至本案，从所诉“定金”给付过程、过户后再签约约定的行为，均可以反映出双方约定“定金”的目的非违约定金，且不存在合同目的无法实现的结果，一审法院认为唐学平在本案中主张李京鸽、朱梦军按定金罚则承担责任的请求，无事实根据，不符合法律规定，一审法院依法不予支持。关于唐学平主张的购房款逾期付款利息，因李京鸽、朱梦军存在逾期未付清购房款的违约行为，唐学平的主张符合法律规定，依法应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十条之规定，判决：一、李京鸽、朱梦军于判决生效之日起十日内支付唐学平购房款27万元，并支付逾期付款利息（以27万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2018年1月21日起计算至实际付清之日止）；二、驳回唐学平的其他诉讼请求。案件受理费3274.50元（已减半收取），由唐学平承担1000元；其他案件受理费2274.50元、保全费2270元，由李京鸽、朱梦军负担。本院经审理查明，一审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。关于一审法院认定案涉房屋成交价为120万元是否正确的问题。本案涉及两份《不动产买卖契约》，成交价分别为120万元和100万元。唐学平称涉案房屋实际成交价为120万元，双方为少交契税提交了成交价为100万元的《不动产买卖契约》进行备案。李京鸽、朱梦军称涉案房屋初步协商价格为120万元，最终实际成交价为100万元并签订契约备案。本院认为，李京鸽、朱梦军在备案之前（包括备案当日）已经实际付款20万元，又向唐学平出具一份内容为“今借唐学平人民币壹佰万元整（于2018年1月20日之前归还）”的“借条”，与其涉案房屋最终实际成交价为100万元的陈述明显相矛盾。一审中，双方当事人均认可已付款93万元。上诉人李京鸽、朱梦军称另外现金付款10万元。一方面，大额现金交接不符合双方交易习惯，且李京鸽、朱梦军除证人证言外不能提供包括收条、钱款来源等证据证明相关款项已经实际交付。另一方面，即使10万元现金已经交付，李京鸽、朱梦军实际付款已经超过其二人所称房屋总价款100万元，明显与常理不符。李京鸽、朱梦军作为买受人在两份契约上均签字、捺印，唐学平另提供银行和微信及支付宝等转账明细、微信聊天记录、借条等证据佐证，且证据与付款事实相互印证，故一审法院采信唐学平的陈述，认定涉案房屋实际成交价为120万元并做出判决并无不当。关于一审法院是否应当采信证人唐某,4的证言的问题。证人唐某,4与唐学平存在债务纠纷，其证言存在相互矛盾之处，缺乏合理逻辑，且无其他有效证据相印证。故一审法院认为证人唐某,4的证言不能作为本案认定事实的依据，不予采信亦无不当。综上，上诉人李京鸽、朱梦军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6549元，由上诉人李京鸽、朱梦军负担。本判决为终审判决。审 判 长 王秀叶审 判 员 严伟晏审 判 员 乔永礼二〇二〇年一月十六日法官助理 戚文静书 记 员 张 丹法律、司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。