上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初29996号原告(反诉被告)：上海泓申科技发展有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：方强，董事长。委托诉讼代理人：贾力，男。委托诉讼代理人：石佑秀，女。被告(反诉原告)：上海冉鹰智能科技有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：尹智勇，董事长。委托诉讼代理人：唐继红，上海市经纬律师事务所律师。原告(反诉被告)上海泓申科技发展有限公司(以下简称泓申公司)与被告(反诉原告)上海冉鹰智能科技有限公司(以下简称冉鹰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理，依法适用简易程序审理。被告(反诉原告)冉鹰公司于答辩期内提起反诉，本院受理后于2019年11月26日公开开庭予以合并审理。原告的委托诉讼代理人贾力、石佑秀，被告的法定代表人唐继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)泓申公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年6月15日起至2019年7月27日止的房屋占有使用费人民币(币种下同)148,007.72元；2.判令被告向原告按照每月1万元的标准，支付自2019年7月28日起至物品实际搬离之日止的仓储费(暂算至2019年10月27日为3万元)；3.判令被告向原告支付搬家费、清洁费5,000元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原告与被告在2019年4月12日签订了关于上海市闵行区园文路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋的《租赁合同》。后因被告经营问题,不能按时支付租金，双方于2019年6月6日达成了《解除租赁合同协议书》，其中约定被告需于2019年6月15日前搬离原告房屋，并配合原告做好房屋交接工作。现被告未能按照《解除租赁合同协议书》的约定，按时从原告方房屋搬离，且对原告的多次通知置之不理，拒不履行义务。综上,原告认为被告在双方解除《租赁合同》之后，又拒不履行《租赁合同解除协议书》约定的责任、义务，侵害了原告的合法权益，故原告以讼称事由诉至法院。被告(反诉原告)冉鹰公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、双方的租赁合同约定免租期为2019年4月15日至4月22日，故被告的租金已经支付至2019年6月22日，原告主张从2019年6月15日起算租金是错误的，与合同约定的不符。2、被告于2019年6月20日左右要求开出门单，将物品予以搬离。但被告表示要求支付自2019年6月15日起的租金，不给被告出具开门单，导致被告无法取回自己的物品。此后被告与原告协商，一直到6月28日左右被告再次要求原告开出门单，原告要求被告支付约两周的租金，双方无法达成一致。此后被告的物品被原告扣押，后续费用因原告不出具开门单导致，并非被告不愿意搬离。且仓储费计算也毫无依据，尽管原告提供了租赁合同，但对该租赁合同的真实性存在异议。依据租赁合同上记载的地址，经查询系原告公司地址，被告有理由相信该租赁合同系伪造，原告也未提交仓储保证金及租金的支付凭证及相应发票。3、对于搬家费及清洁费不予认可。被告的物品并非不愿意去搬离，而因原告不出具开门单，责任并不在被告，系原告自己的责任。同时原告提供的发票由三家单位出具，不予认可。同时被告去办理物品交接时发现遗失了很多物品，已经报警予以处理。被告(反诉原告)冉鹰公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判决撤销原、被告间于2019年6月6日签订的《租赁合同解除协议书》；2.要求原告返还被告一半押金104,695元。事实与理由：2019年4月15日，冉鹰公司入驻闵行区园文路XXX号609-620房间。5月上旬，由于冉鹰公司的法定代表人突发状况，公司陷入停滞状态。5月中下旬，泓申公司口头通知冉鹰公司后期租金不再支付，要求搬出该办公场所。6月6日，泓申公司拿来已经打印好的《租赁合同解除协议书》要求盖章。冉鹰公司认为该协议内容有误，且条件苛刻，不能签署。但是泓申公司强硬地说这是律师起草的，必须签，不签不给开出门单，冉鹰公司的物品就搬不出办公大楼。冉鹰公司有价值400多万元的物品在房间内，只能被迫盖章。该协议签署后，泓申公司又以其他理由拒绝开具出门单，导致冉鹰公司的所有物品被扣留在泓申公司处。而双方签订的《租赁合同解除协议书》写的租赁期为2019年4月15日至2021年4月14日明显是错误，实际双方约定的租赁期为2019年4月23日至2021年4月22日，泓申公司拒绝更改，借此可以将原合同的免租期条款废除。冉鹰公司已经交付了4月23日至6月22日2个月的房租，且提前一个月通知终止租赁合同，泓申公司要求冉鹰公司于6月15日前搬离毫无依据。冉鹰公司使用系争房屋不到2个月，支付了相当于2个月租金金额的押金，泓申公司全部没收，该违约金明显过高。故认为《租赁合同解除协议书》内容有误，显失公平，且于胁迫下予以签订，故请求撤销该解除协议。同时认为，泓申公司主张的违约金数额过高，请求退还一半押金104,695元。针对反诉，原告(反诉被告)泓申公司辩称，不同意反诉诉讼请求。该解除协议系双方协商的结果，内容是经过冉鹰公司同意后予以草拟。并先由冉鹰公司盖章后寄给泓申公司，并不存在胁迫或显失公平。同时对于押金的处理已经约定，不同意返还。经审理查明，上海市闵行区园文路XXX号609室、610室、611室、612室、615室、616室、617室、618室、619室、620室的房屋产权人为泓申公司。2019年4月12日，泓申公司(出租方、签约甲方)与冉鹰公司(承租方、签约乙方)经上海华唐房地产经纪有限公司(中介方、签约丙方)居间介绍，签订《租赁合同》一份，约定：甲方将上海市闵行区园文路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋出租给乙方，租赁期限自2019年4月15日至2021年4月14日，共计24个月；免租期2019年4月15日至2019年4月22日，自2019年4月23日起至2021年4月22日止；每月租金104,695元；该房屋租金二年内不变，自第三年起，租金每年递增5%；租金每二个月为一期，支付一次，每期支付金额209,390元；每次租金于到期日前十五日支付，先付后租；保证金209,390元，乙方于2018年4月12日交付甲方；甲方应在本合同约定的时间内，将合同附件所列的该房屋内设备完好无损地交付给乙方使用，若逾期交付，每逾期一日，甲方应按月租金的千分之五向乙方支付违约金，逾期超过十日，则视为甲方严重违约，乙方有权终止本合同；甲方于签订本合同后，未经乙方书面同意，擅自提前解除合同或其他严重违约，致使合同无法履行的，甲方应当退还保证金，若给乙方造成其他损失的，甲方还应负赔偿责任；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则须在租赁期满前二个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同；租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置。乙方承诺放弃对该房屋的优先购买权；乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿；应由乙方承担的费用有，物业费、水电费，网络宽带通讯费及一切自行产生的费用；甲乙双方约定在2019年4月12日支付押金209,390元，第一期租金209,390元于2019年4月15日支付；若在租赁期内，乙方因自身原因导致无法承租该房屋，乙方须为甲方寻找到第三方承租该房屋，第三方与甲方签订合同之后，甲方退还乙方保证金。乙方的房租交至第三方租金起算日；房屋内家具清单、水电表读数见附件。该合同后附《家具清单及报价》，列明家具物品及水电读数。合同签订后，冉鹰公司支付了保证金209,390元及二个月的租金209,390元。2019年6月5日，泓申公司工作人员石佑秀联系冉鹰公司原工作人员朱玉萍，催讨相应租金，朱玉萍表示其已离职。此后朱玉萍代冉鹰公司与石佑秀予以沟通，朱玉萍表示冉鹰公司账户被封，相关事宜由律师予以处理。因老板涉嫌犯罪被羁押，表示可以将解除协议予以转交。此后石佑秀将解除协议电子版发送给朱玉萍，并表示联系不到冉鹰公司，故将相应通知张贴于租赁场所，希望朱玉萍告知冉鹰公司的相应负责人员联系方式，朱玉萍回复表示已离职，不清楚冉鹰公司的目前负责人。2019年6月6日，泓申公司(出租方、签约甲方)与冉鹰公司(承租方、签约乙方)签订《租赁合同解除协议书》一份，约定：甲乙双方通过上海华唐房地产经纪有限公司介绍，于2019年4月12日签订了《租赁合同》，甲方将上海市闵行区园文路XXX号609-610、611、612、615、616、617、618、619、620室房屋租赁给乙方作办公使用。上述租赁合同约定的租赁期为2019年4月15日起至2021年4月14日止；现乙方因经营调整问题，不能继续承租上述房屋，并于2019年6月5日向甲方提出提前终止租赁合同的请求；经甲、乙双方友好、平等协商，一致同意订立如下条款，以解除租赁合同。自本协议生效之日起，双方租赁合同效力解除；因乙方提前退租，甲方无需再向乙方返房屋押金209,390元；租赁合同解除后，乙方须在2019年6月15日前搬离上述租赁房屋，配合甲方做好房屋交接工作，并应在搬出之前结清所有应缴纳的物业、水、电、网费等费用等。2019年6月12日，朱玉萍将已盖章的《租赁合同解除协议书》拍照发送给石佑秀，询问邮寄地址。石佑秀回复地址为：“松江区涞亭南路XXX弄XXX号”，并要求14号将房屋办理交接。2019年6月18日，石佑秀询问朱玉萍，系争房屋是否继续租赁，朱玉萍回复初步意见为继续租赁。石佑秀要求支付租金，并要求朱玉萍告知冉鹰公司目前负责人的联系方式。6月20日，石佑秀催促支付租金，朱玉萍未予回复。石佑秀当日继续催促，并表示双方已签订解除协议，双方租赁关系终止，同时向朱玉萍发送了系争房屋上锁之照片。6月24日，朱玉萍回复石佑秀，表示25日上午8点30分，冉鹰公司工作人员至现场办理交接，并告知了冉鹰公司工作人员的电话。以后朱玉萍将石佑秀的微信予以拉黑。2019年6月24日，泓申公司向冉鹰公司出具《关于解除租赁合同的通知》，表示依据解除协议，冉鹰公司需在2019年6月15日之前搬离系争租赁房屋，但冉鹰公司至今仍未履行合同义务，办理房屋交接。故要求冉鹰公司于2019年6月25日前办理房屋交接手续。如逾期仍未办理交接的，即视为已放弃承租房屋内的物品的所有权。上述事实，由泓申公司提交的上海市房地产权证、《租赁合同》、《租赁合同解除协议书》、《关于解除租赁合同的通知》、与朱玉萍微信聊天记录，由冉鹰公司提交的朱玉萍微信聊天记录等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。冉鹰公司为证明系因泓申公司阻扰故无法搬离物品，向本院申请证人张某某出庭作证。证人张某某证言的主要内容为，其曾为冉鹰公司员工，自2013年5月至2019年6月在冉鹰公司工作。系争房屋租赁事宜，前期由朱玉萍负责沟通租赁事宜，后期由其与另外一位员工沟通租赁事宜。冉鹰公司工作人员实际办公至6月15日左右，此后发现房屋上锁无法办公，与朱玉萍联系才知道6月中旬租赁合同就结束了。经与泓申公司联系，把房屋门锁拿掉，冉鹰公司工作人员从6月中下旬开始整理物品。6月26日、27日冉鹰公司工作人员去房屋内搬离物品，泓申公司工作人员表示还要交半个月房租才可以予以搬离，其表示原来的租金交到6月22日，可以多交一个礼拜的租金，但协商未果，故泓申公司未能出具出门证，无法予以搬离。6月底再次联系泓申公司，但泓申公司表示要支付租金，其认为尚有押金在泓申公司处可以抵扣，双方协商未果。此后没有与泓申公司再联系。2019年11月去松江区涞亭南路XXX弄XXX号房屋内取回物品时，发现少了很多东西，故予以报警。经庭审质证，冉鹰公司对证人证言无异议；泓申公司认为证人陈述的部分内容真实，但6月底以后并未与泓申公司联系，且房屋并非由泓申公司上锁。本院认为，泓申公司与冉鹰公司签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。关于双方签订的《租赁合同解除协议书》，冉鹰公司认为该协议书内容有误，显失公平，且于胁迫下予以签订，故请求撤销该解除协议。本院认为，依据双方租赁合同之约定，冉鹰公司应于每次租金于到期日前十五日支付下一期租金，即应于2019年6月8日前向泓申公司支付自2019年6月23日起至8月22日止的租金209,390元。然在租赁过程中，泓申公司工作人员于6月初催讨租金，因冉鹰公司经营问题，其原工作人员朱玉萍明确无法继续支付租金，故经双方工作人员协商达成合同解除合意。该协议内容虽由泓申公司予以起草，但系经与冉鹰公司协商后予以确认，并由冉鹰公司加盖公章。双方签订的《租赁合同解除协议书》亦为当事人真实意思表示，在原租赁合同的基础上就解除合同的事宜作出约定，并未显失公平，且冉鹰公司并未能向本院提交证据证明系于胁迫下予以签订，故冉鹰公司的该反诉诉讼请求，本院不予支持。又依据双方签订的《租赁合同解除协议书》之约定，房屋押金209,390元泓申公司无需返还，故冉鹰公司要求返还一半押金104,695元的反诉诉讼请求，本院不予支持。关于泓申公司主张的自2019年6月15日起至2019年7月27日止的房屋占有使用费148,007.72元，冉鹰公司认为双方的租期自2019年4月23日起算，其支付了自2019年4月23日起至6月22日止的租金，且此后因泓申公司阻碍冉鹰公司搬离物品，故造成了此后的纠纷，不同意支付泓申公司主张的房屋占有使用费。本院认为，虽双方的租赁合同约定了自2019年4月15日起至4月22日止的免租期，但在双方签订的《租赁合同解除协议书》中结算了相应费用，并对合同解除后的处理作出约定，明确了冉鹰公司的搬离时间。即双方已清算了相应费用，冉鹰公司于2019年6月15日前搬离并返还房屋，泓申公司无需返还押金及租金。但冉鹰公司签订解除协议后仍未能按约搬离，致使占用系争房屋造成了泓申公司之损失，泓申公司要求支付占用期间的使用费，并无不当。另泓申公司工作人员多次向冉鹰公司的原工作人员发送微信，要求及时清空搬离房屋，且从冉鹰公司工作人员的陈述来看，泓申公司配合清场并无阻碍冉鹰公司搬离，并在双方产生纠纷后于7月27日自行收回房屋，避免了相应损失之扩大。故就2019年6月16日起至7月27日止的房屋占有使用费145,222.10元，冉鹰公司应予以支付。关于泓申公司主张的仓储费，本院注意到，泓申公司陈述将冉鹰公司的物品堆放于涞亭南路XXX弄XXX号二楼，系力楷公司之经营场所。但泓申公司工作人员在微信聊天中明确要求寄回到其公司地址为松江区涞亭南路XXX弄XXX号，及该地系泓申公司的办公地址。且泓申公司主张的仓储费亦无支付凭证，故对于该诉讼请求，本院不予支持。关于泓申公司主张的搬家费用及清洁费5,000元，本院认为，泓申公司提交的了由上海保权实业有限公司于2019年7月24日出具的2,000元物流辅助服务费发票，由顺丰速运集团(上海)速运有限公司出具的1,200元物流辅助服务费发票及由上海衡秀货运代理有限公司出具的1,800元快递费发票，但均未能提交相应的支付凭证予以佐证，且难以看出与本案之关联性，故对于泓申公司的该诉讼请求，本院难以支持。综上，依据依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海冉鹰智能科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海泓申科技发展有限公司支付房屋占有使用费145,222.10元；二、驳回(反诉被告)上海泓申科技发展有限公司的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)上海冉鹰智能科技有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,980.08元，由原告(反诉被告)上海泓申科技发展有限公司负担408.83元，由被告(反诉原告)上海冉鹰智能科技有限公司负担1,571.25元；反诉案件受理费减半收取计2,220.43元，由被告(反诉原告)上海冉鹰智能科技有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇二〇年一月十六日书记员 段文澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。