浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初508号原告：温州市亿宝进出口有限公司，住所地：温州经济技术开发区大厦6楼608室，统一社会信用代码：330305000001388。诉讼代表人：温州市亿宝进出口有限公司管理人北京京师（温州）律师事务所。委托诉讼代理人（特别授权代理）：纪政，北京京师（温州）律师事务所律师。被告：温州峰邦建设开发有限公司，住所地：温州市雁荡西路350号开发区大厦10楼1007-1012室，统一社会信用代码：913303032544950313。法定代表人：杨和平。诉讼代表人：温州峰邦建设开发有限公司管理人浙江光正大律师事务所。委托诉讼代理人（特别授权代理）：吴敬楚、陈李烨，浙江光正大律师事务所律师。被告：温州通联进出口有限公司，住所地：温州市高新区上江路198号新世纪商务大厦A幢1002-3，统一社会信用代码：91330300569397946A。法定代表人：周少波。委托诉讼代理人（特别授权代理）：林慧慧、李博，浙江联英律师事务所律师。原告温州市亿宝进出口有限公司（以下简称亿宝公司）与被告温州峰邦建设开发有限公司（以下简称峰邦公司）、温州通联进出口有限公司（以下简称通联公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿宝公司的委托代理人纪政到庭参加诉讼，被告峰邦公司的委托代理人吴敬楚到庭参加诉讼，被告通联公司的委托代理人李博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿宝公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即腾空温州市亿宝进出口有限公司购买的位于温州市上江路198号新世纪商务大厦A幢1002室；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年6月4日，根据案外人温州三羊文化产业有限公司申请，龙湾法院作出2018浙0303破申24号民事裁定，受理案外人针对原告的破产清算申请，并于同日作出（2018）浙0303破24号决定，指定北京京师（温州）律师事务所担任亿宝公司的管理人。根据法院移送管理人的资料显示，坐落于温州市上江路198号新世纪商务大厦A幢1002室房产为原告财产。随后管理人着手接管该房产，发现该房产被二被告公司占用。经查，2008年5月14日，原告与温州新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪房开公司）签订《房屋买卖合同》一份，购买了涉案房屋。2011年1月15日，新世纪房开公司通知原告对涉案房屋进行交接，2011年5月6日，房屋余款付清。目前涉案房屋，仍登记在新世纪房开公司名下。另查，原告与被告峰邦公司于2009年11月25日签订《房屋买卖合同》一份，以涉案房屋抵扣原告所欠峰邦公司之债务。2011年2月16日峰邦公司又以企业间借贷为由起诉原告偿还21447500元，该款项包含了前面以房抵债之款项，法院判决后，被告峰邦公司申请了执行。在执行过程中，法院以原告名义进行多次拍卖，被告峰邦公司均未提出异议，且被告峰邦公司以金莉朝的名义参与竞买，后未缴纳余款导致拍卖未最终成交。综上，原告管理人认为被告峰邦公司再以房抵债协议签订后又以企业间借贷为由起诉原告，在以房抵债及企业间借贷两种法律关系中，被告选择了企业间借贷主张自己的权利，即被告峰邦公司以自己的行为表明不履行以房抵债的主要债务，2009年11月25日所签之《房屋买卖合同》于2011年2月16日已实际上解除。另，2017年11月14日，根据温州城建集团有限公司申请，苍南县人民法院作出2017浙3027破申34号民事裁定，裁定受理针对被告峰邦公司的破产清算申请。2017年11月22日作出2017浙0327破3号《决定书》，指定浙江光正大律师事务所担任被告峰邦公司的管理人。据了解，被告峰邦公司在无权处分的情况下，将涉案房屋一半面积给被告通联公司使用。据此，原告管理人多次通知二被告及被告峰邦公司管理人要求腾空涉案房屋，并于2018年9月29日在涉案房屋门口张贴相关法院文书及腾空公告。然至起诉之日，二被告仍未腾空涉案房屋。原告管理人认为，涉案房屋系原告购买所得，虽目前未过户，但所有者相关权益应归原告享有，二被告共同占有该房屋，侵犯了原告的合法权益。原告亿宝公司在庭审中补充陈述称：1.原告向新世纪房开公司支付了70%首付款，现已具备过户条件，随时可过户，但因需30万元的税费问题未办理过户手续。故原告享有类似物权的所有权权益，原告属有权占有，可排除妨害。2.（2018）浙0303破申24号破产裁定书载明经查询亿宝公司现有财产有涉案房产。包括新世纪房开公司通知办理交房手续等文书均以亿宝公司名义。3.调解协议中的（2010）温瓯商初第33号案件至今未解决，也未解除查封，该案原告蔡圣良已申报债权。4.（2010）温龙民初字第47号民事调解书系附条件的调解书，其款项重合可进行核对。5.被告峰邦公司在没有物权登记前不具备出售房产的条件，在被告通联公司支付尾款之前，峰邦公司已在高策律师事务所与其他债权人达成过协议（没有原件）。被告峰邦公司辩称：1.原告不具有诉讼主体资格，原告请求排除妨害，须证明自己享有合法所有权或合有占有使用权，但原告没有提供房屋权属登记证书，案件中的商品房买卖合同已转给被告峰邦公司，峰邦公司在支付对价后实际占有使用诉争房屋，并按新世纪房开公司的通知被迫交了尾款并使用至今，峰邦公司属合法占有使用，物权来源于房屋买卖合同及法院的（2010）温龙民初字第47号民事调解书。峰邦公司使用至今，原告亿宝公司从未主张涉案房产属原告，也没有提出异议和诉讼。2.排除妨害的诉讼时效应从原告知道或应当知道的2011年4月份起计算，现已超过。3.2011年1月15日，新世纪房开公司虽以亿宝公司为抬头进行交付通知，但实际使用人为峰邦公司，峰邦公司收到通知后，即去缴纳余款，有发票为证。4.我方无法说明峰邦公司再次起诉的原因。但原告认为（2011）温龙商初字第66号判决与此后的执行拍卖相关法律文书视为峰邦公司以自己的行为否定了（2010）温龙民初字第47号民事调解书，我方认为民事调解书仅能通过审判监督程序或双方当事人意见一致来撤销，但双方当事人未达成一致书面意见。对于前后两案款项重复部分，应由法院剔除重复部分予以驳回，后案判决书不具备推翻或撤销前案调解书的效力。5.是否因法院查封，做出的（2010）温龙民初字第47号民事调解书就必然无效。虽然法律规定法院查封的财产是限制买卖的，但并未排除经法院调解确认的买卖，而双方当事人对于涉及查封的情况明确告诉当时主持调解的法官，笔录中明确反映，法院同意在作出调解书后由当事人自行协商，法院在审理这个案件中，认为蔡圣良、蔡君杰的查封不影响调解事实的认可和调解效力的发生。针对价值1690万元的诉争商品房，与400多万元的债权来说，峰邦公司支付给原告达到2400多万元，法院没有通过其他审判确认的只是其中的470万元，峰邦公司为了买房子支付的价值远超合同约定价值。至于亿宝没有去支付400万元，是亿宝损害峰邦利益。峰邦善意取得并实际占有，不属于被排除妨碍的对象。调解一案中支付房款的组成为：借款700万元，系2009年12月15日之前，峰邦公司分四笔共计支付了7247500元，当时为何没有具体数字代理人不清楚，现为代理人对之前案件的合理推断。担保500万元，因为当事人讲话前后矛盾无法说明，根据证据来分析所谓担保就是以代偿方式支付购房款，在2009年12月25日以开具本票及转账方式，按亿宝公司的要求直接打给其债权人300万元及200万元。另外两个案件按目前材料来看，是没解决。另于2010年6月2日（调解书执行期间）支付了450万元购房款、于2011年5月6日向新世纪房开公司支付3059942元购房尾款。6.峰邦与通联签订的协议，通联公司买办公楼时，峰邦属有权处分。违约条款的设定符合合同法规定，不能因为有合同法规定违约条款，存在的必要条款就认为买卖双方明知交易房子有瑕疵。也不能因为这样的违约条款认为通联公司基于这样的买卖合约占有使用诉争房子的一部分就属于排除妨碍的对象。被告通联公司辩称：1.通联公司股东周少波、诸葛汉炎与被告峰公司签订的《房屋买卖协议书》合法有效，协议约定被告峰邦公司将涉案房产的一半以1200万元转让给周少波、诸葛汉炎，并由其法定代表人杨和平作为担保人。购房款已按约定分别于2010年6月17日支付660万元、于2011年5月13日支付340万元，此后因实际交付面积与合同约定不符，剩余的200万元尾款因房产面积未作最后清算及产权未过户而未履行。周少波、诸葛汉炎通过买卖方式取得涉案房产部分所有权并作为公司日常办公使用并无瑕疵。2.峰邦公司与亿宝公司于2009年11月25日签订的《房屋买卖合同》合法有效，合同约定购房款为1690万元，被告峰邦公司以债务抵销、垫付等方式进行支付。（2010）温龙民初字第47号民事调解书对《房屋买卖合同》做出了认定，并明确约定待合同标的可办理转让登记手续时应协助被告峰邦公司办理相关手续，此后被告峰邦公司申请强制执行，法院裁定涉案房屋未完工且以亿宝公司尚欠30%购房款为由裁定终结执行。现在尾款已付清的情况下亿宝公司应按民事调解书及执行裁定书协助办理过户手续。3.被告峰邦公司于2011年2月16日就其与亿宝公司之间的借贷纠纷向法院起诉，该案中被告峰邦公司以其已认定为购房款的款项再作为借款起诉属重复起诉，应当予以驳回。（2011）温龙商初字第66号判决书应当予以撤销。原告亿宝公司向本院提交如下证据：1.原告、被告的工商登记信息，原告亿宝公司、被告峰邦公司的破产裁定书、决定书，证明原、被告的诉讼主体资格；2.涉案房屋不动产登记、原告与新世纪房开公司签订的《商品房买卖合同》、房款付款凭证、公证委托书、交房通知，证明1.涉案房屋目前登记在案外人新世纪房开名下；2.原告已购买涉案房屋且房款已付清；3.房开公司与原告进行房屋交接；4.所有者权益归属亿宝公司享有；3.原告亿宝公司与被告峰邦公司签订的《房屋买卖合同》、（2010）温龙民初字第47号调解笔录（节录）、2011温龙商初字第66号民事判决书、2011年4月25日《决议书》复印件、腾空承诺书复印件、（2018）浙0303破24号第一次债权人会议记录（节录），证明：1.涉案房屋在调解时处于查封状态不具备过户条件；2.被告峰邦公司以企业间借贷为由另行起诉，且申请了执行，在执行阶段通过金莉朝参与竞买的事实；3.二被告承诺腾空涉案房屋；4.被告峰邦公司以实际行动表明不履行原被告之间房屋买卖合同的主要债务，该合同已实际解除；4.涉案房屋照片、腾空通知及粘贴照片、腾空公告、邮件及签收单、峰邦公司欠缴水电及物业费清单，证明1.涉案房屋至今被二被告侵占的事实；2.管理人通过各种渠道，多次通知二被告腾空的事实。被告峰邦公司对原告亿宝公司提交的证据1无异议；对证据2真实性无异议，但认为对第2、3、4点证明对象不认可，房款系被告峰邦公司付清，房开公司将交房通知送至峰邦公司处，并与峰邦公司办理的交接手续，并由被告峰邦公司使用至今，所有者权益应归属被告峰邦公司；对证据3中的原告亿宝公司与被告峰邦公司签订的《房屋买卖合同》及（2010）温龙民初字第47号调解笔录三性无异议。对2011温龙商初字第66号民事判决书真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议。对2011年4月25日《决议书》复印件认为不具备效力，没有债务人签章，且实际债权人不止3个。对腾空承诺书复印件上的峰邦公司印章真实性无异议，但周少波称没有签字。对（2018）浙0303破24号第一次债权人会议记录（节录）形式真实性没有异议，但是杨和平所说不能代表峰邦公司。认为证明对象1认为不能无法反映在调解时处于查封状态，证明对象4被告峰邦公司已履行完合同义务；对证据4三性无异议，但认为收到的邮件内没有函，另认为二被告属合法占有使用。被告通联公司对原告亿宝公司提交的证据1无异议；对证据2真实性无异议，但认为亿宝公司只是名义上的代持人；对证据3中的原告亿宝公司与被告峰邦公司签订的《房屋买卖合同》、（2010）温龙民初字第47号调解笔录（节录）、2011年4月25日《决议书》复印件、（2018）浙0303破24号第一次债权人会议记录（节录）三性无异议。对2011温龙商初字第66号民事判决书真实性无异议，但认为重复诉讼行为不具合法性。对腾空承诺书复印件周少波签字真实性有异议。对证明对象认为现已经满足过户条件，合同未解除；对证据4真实性、合法性无异议，二被告属合法占有使用。被告峰邦公司向本院提交如下证据：1.峰邦公司向原告亿宝公司管理人申报债权的材料一套，证明峰邦公司债权申报以及诉争房屋亿宝已经依法转让给峰邦公司，峰邦公司已支付全部购房款及其他债权申报等相关事实；2.收款收据一份，证明亿宝公司在2010年6月2日已向峰邦公司出具全额购房款16947500元的事实。原告亿宝公司与被告通联公司对被告峰邦公司提交的证据真实性无异议，其余质证意见与庭审意见一致。被告通联公司向本院提交如下证据：1.房屋买卖协议；2.收据、收款凭证（其中2010年6月17日660万元收据、2011年12月30日340万元收据为原件，其余均为复印件）；以上两组证据证明：1.周少波、诸葛汉炎向被告一购买涉案房屋并支付购房款的事实；2.周少波、诸葛汉炎分别于2010年6月17日、2011年5月13日向被告一支付购房款660万、340万元；（关于后面的款项支付给杨和平，以及其以个人名义出具的210万元领款凭证进行说明，当时本应将款打给公司，但杨和平要求我方打给其个人，因其作为法定代表人，所以我方同意。3.被告峰邦公司向原告管理人提交的债权申报材料复印件，证明涉案款项被告峰邦公司均以购房款的名义向被答辩人申报债权；4.（2010）温龙民初字第47号案件民事调解笔录、民事调解书复印件各一份；5.（2010）温龙执民字第574号执行裁定书复印件以上两组证据证明：1.被告峰邦公司以债务抵消、垫付等方式支付购房款已经由亿宝公司确认同意，且相关购房款已全部支付完毕；2.房屋买卖合同已经法院确认合法有效；3.涉案房屋已经可以申请恢复执行，满足过户条件；6.亿宝公司与温州万兴建设开发有限公司（以下简称万兴公司）签订的《房屋买卖合同》复印件；7.（2010）温龙民初字第47号案件的民事证据材料复印件；以上两组证据证明：1.亿宝公司于2009年11月25日将涉案房产卖于被告峰邦公司；2.被告峰邦公司以债务抵消、垫付等方式支付的购房款清单；3.涉案款项在相关财物凭证上均以购房款名目显示。原告亿宝公司对被告通联公司提交的证据1认为真实性无法确认，认为在两被告签订合同时峰邦公司属无法处分，根据合同第六条内容，通联公司也清楚房屋可能存在瑕疵仍予以购买；对证据2仅对有原件票据的真实性予以确认，对其余票据、凭证真实性有异议，款项性质无法确认。对证据3-7真实性均无异议，对证明对象的异议意见同庭审中意见一致。被告峰邦公司对被告通联公司提交的证据中由杨和平个人出具的210万元收据真实性有异议，对340万元收据及对应转账记录真实性无异议，对合法性、关联性均有异议。对被告通联公司提交的其余证据均无异议本院依职权调取如下证据：1.向新世纪房开公司取证，在其公司档案中能查阅到如下材料：原告亿宝公司于2009年9月23日向新世纪房开公司出具的《申请报告》；新世纪房开公司于2011年1月15日向亿宝公司发出的《关于办理“新世纪商务大厦”交付使用的通知》；新世纪房开公司于2011年1月15日向亿宝公司发出的《再次通知》。2.现场查看并拍摄的照片；3.本院通过（2015）温龙执民字第319号卷中反映的电话联系案外人金莉朝，其由案外人胡志锋向本院提交了《借款及委托协议书》及缴纳拍卖保证金的收据复印件、缴纳保证金的现金缴款单复印件、《标的物权属（瑕疵）、费用负担及手续办理情况告知书》复印件、《拍卖成交确认书》复印件，案外人胡志锋到本院作的谈话笔录；4.从本院案卷中调取与本案有关的证据，案卷包括：（2010）温龙民初字第47号、（2010）温龙执民字第574号、（2011）温龙商初字第66号、（2012）温龙执民字第357号、（2010）温龙执民字第801号、（2009）温龙商初字第318号、（2011）温龙商初字第842号、（2015）温龙执民字第319号，另从瓯海法院卷中调取了（2010）温瓯商初字第33号民事判决书及生效证明书。对本院调取的证据，原告亿宝公司对证据1至4均无异议，其中对证据1认为至今新世纪房开公司愿意交付涉案房产给亿宝公司。其中对证据3认为能够证明涉案房产所有权不属于峰邦公司，峰邦公司不可能自己买自己的房产。被告峰邦公司对证据1、2、4真实性均无异议。对证据1认为预告登记申请书是在原告转让办公楼之前出具。两份新世纪房开公司的通知是由峰邦指定人员吴秋华签字并加盖亿宝公司印章，不能证明权属仍属于原告。对证据2认为1002室现分别由两被告实际合法使用。对证据3中谈话笔录真实性无异议，但因金莉朝未申报债权，故对三性有异议，即使真实也仅能反映当时峰邦公司在法院已开始拍卖的情况下把已实际占有的房产先拿下来再说，不排除其还有其他的救济途径，其行为状态不导致房屋所有权变更或转移。但不申请对真实性鉴定。被告通联公司对证据1至4的真实性均无异议。认为新世纪房开公司的发函给原告并不能证明后续转让行为未发生，房开是与原告对接，原告后续进行买卖，并不证明后续房产归属原告。本院对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方当事人对真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证，关于证明对象本院于下文一并评述。对各方当事人对就真实性有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于腾空承诺书，被告峰邦公司对其签章真实性无异议，被告通联公司对其法定代表人周少波的签字真实性有异议，本院对峰邦公司的签章真实性予以确认，因周少波签字是否属实不影响本案定性，本院不作评判。2.2011年4月25日《决议书》因系复印件，因被告有异议，故本院对真实性不作认定。3.关于原告代理人向被告峰邦公司代理人邮寄的邮件内容，本院认为，邮件封面已载明了邮寄内容包括腾空房屋函、亿宝公司破产裁定及决定书，结合原告提交的其他证据，足以证实原告通过多个途径向被告通知腾空的事实，故对被告峰邦公司认为邮件内无函的理由不予采纳。4.被告峰邦公司与周少波、诸葛汉炎之间签订的《房屋买卖协议书》，因两被告对真实性无异议，本院对其真实性予以认定。关于证明周少波、诸葛汉炎已向被告峰邦公司缴纳购房款的收据、收款凭证，被告通联公司仅提交了2010年6月17日的660万元收据（缴款人周少波、款项内容暂收办公楼转让款、收款单位盖章处盖有万兴公司财务章）、2011年12月30日的340万元收据（交款人周少波、交款项目暂收办公楼转让款、收款人处盖有峰邦公司财务章），因此本院对该两份证据真实性予以认定，其余凭证原件被告通联公司在本院给予充分举证期限的情况下仍未提交，故除以上两份有原件的收据外，对其余凭证的真实性本院在本案中不作认定。5.案外人金莉朝通过案外人胡志锋向本院提交的《借款及委托协议书》，虽然峰邦公司对真实性有异议，但其不申请对签章进行鉴定，故举证不利后果由其自行承担，本院对该协议书的真实性予以认定。关于其余拍卖保证金缴纳的情况及拍卖公司出具的《标的物权属（瑕疵）、费用负担及手续办理情况告知书》复印件、《拍卖成交确认书》复印件等均与本院卷中材料相印证，故对真实性本院亦予以认定。经审理，本院认定事实如下：2008年5月14日，原告亿宝公司与新世纪房开公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告亿宝公司向新世纪房开公司购买新世纪商务大厦（暂定名）A幢1002号房，建筑面积为849.55平方米，总价款为9250000元。2008年5月15日，亿宝公司缴纳了70%的购房款6475000元，新世纪房开公司就购房款开具了两份浙江省统一收款收据。2011年5月6日，峰邦公司向新世纪房开公司转账3059942元（包括实际结算后的剩余购房款2558435元及装修费、物业维修资金），新世纪房开公司就剩余购房款向亿宝公司开具了销售不动产统一发票，对其余费用开具了收据。另查明：1.原告亿宝公司与新世纪房开公司签订的《商品房买卖合同》已在温州经济技术开发区规划建设局办理过备案登记手续。2.涉案房产于2009年11月17日在温州经济技术开发区房屋产权登记中心办理了预售商品房预告登记手续，登记的权利人为原告亿宝公司，登记的义务人为新世纪房开公司，房屋坐落于温州经济技术开发区新世纪商务大厦A幢1002号，登记号为温房预经济技术开发区字2009-1519号。3.温州市不动产登记信息查询记录显示，涉案房产现登记在权利人为新世纪房开公司，权证号为温房权证龙湾字第××号，房屋坐落于上江路198号经开区。2009年12月28日，万兴公司（万兴公司于2010年7月12日名称变更为峰邦公司）与亿宝公司房屋买卖合同纠纷一案诉至本院，案号为（2010）温龙民初字第47号。1.万兴公司在该案中提交了2009年11月25日亿宝公司与万兴公司签订的《房屋买卖合同》，以评估价1690万元作为转让价款，并约定于2009年12月20日一次性付清。2.万兴公司在该案中未提交支付购房款的书面依据。2010年1月2日，双方到庭要求确认双方自行达成的调解协议（内容为：一、确认双方于2009年11月25日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告协助办理房屋交付等相关手续），本院询问该预购商品房上有抵押或查封等负担，亿宝公司陈述：房产在（2009）温龙商初字第318号案中被保全，该案执行款亿宝公司已打入法院执行局，执行款实际由万兴公司支付用以折抵本案购房款；（2010）温瓯商初字第33号民事裁定书查封，该案实际已解决，近期解除查封。万兴公司认为情况属实，风险均已知晓。本院再询问双方于《房屋买卖合同》中约定的付款期限为2009年12月20日，其实际履行情况及方式。万兴公司陈述：房款主要以债务抵销，垫付等方式进行，具体还将进行结算。亿宝公司欠万兴公司的债务有借款700万元及担保530万元两笔准备折抵购房款；万兴公司替亿宝公司支付（2009）温龙商初字第318号案220万元，该案已解决；（2010）温瓯商初字第33号案，万兴公司也已为亿宝公司解决；剩余的30%房款也准备由万兴公司直接代付。2010年1月25日，本院出具（2010）温龙民初字第47号民事调解书，载明双方调解协议内容为：一、原、被告于2009年11月25日以签订《房屋买卖合同》的形式建立的预购商品房转让关系有效。二、被告自愿在本案合同标的可以办理转让登记手续时协助原告办理预购商品房转让的相关手续。关于（2010）温龙民初字第47号房屋买卖合同纠纷一案中所涉的（2009）温龙商初字第318号民间借贷纠纷、（2010）温瓯商初字第33号民间借贷纠纷两案的情况：2009年3月9日，蔡君杰与陈献海、亿宝公司、袁瑞华民间借贷纠纷一案诉至本院，案号为（2009）温龙商初字第318号。2009年3月30日，本院作出（2009）温龙商初字第318-1号民事裁定，裁定查封被告亿宝公司所有的新世纪商务大厦A幢1002室办公用房一套。2009年9月1日，本院作出（2009）温龙商初字第318号民事判决，判决：一、陈献海偿还蔡君杰借款200万元并支付逾期付款违约金；二、袁瑞华承担连带偿还的保证责任；三、亿宝公司对第一项清偿不能部分的50%承担赔偿责任。2011年11月30日，袁瑞华与陈献海、亿宝公司担保追偿权纠纷一案诉至本院，案号为（2011）温龙商初字第842号。2012年3月31日，本院作出（2011）温龙商初字第842号民事判决，载明在蔡君杰（2009）温龙商初字第318号民事判决的过程中，因陈献海、亿宝公司无法偿还借款，袁瑞华于2010年5月7日支付执行款150万元，其余50万元本息蔡君杰同意待陈献海、亿宝公司财产处理完后参加分配。现陈献海无力偿还袁瑞华支付的150万元，亿宝公司也没有承担清偿不能部分50%的赔偿责任。并判决：一、陈献海偿还袁瑞华150万元本息；二、亿宝公司对第一项清偿不能部分的50%承担赔偿责任。2010年1月4日，蔡圣良与陈献海、亿宝公司民间借贷纠纷一案诉至温州市瓯海区人民法院，案号为（2010）温瓯商初字第33号。2010年6月30日，温州市瓯海区人民法院作出（2010）温瓯商初字第33号民事判决，判决书中载明在审理过程中已经原告申请裁定查封亿宝公司认购的新世纪商务大厦A幢1002室房屋的相关权益。并判决：一、亿宝公司偿还蔡圣良借款200万元及违约金；二、陈献海对上述款项承担连带偿还责任。2011年7月18日，温州市瓯海区人民法院作出（2010）温瓯执民字第1285号执行裁定书，认为亿宝公司除经开区的一处房产外，没有发现陈献海、亿宝公司有其他可供执行的财产。并裁定执行程序终结。2019年4月15日，本院作出（2018）浙0303破24号民事裁定，裁定确认的亿宝公司无异议债权表中包括袁瑞华的债权本金75万元、债权孳息267071.87元，蔡圣良债权本金200万元，债权孳息4248750元。2010年6月4日，万兴公司就上述案件向本院申请执行，要求责令亿宝公司立即协助其办理新世纪商务大厦A幢1002室预购商品房转让手续，本院于2010年11月15日作出（2010）温龙执民字第574号执行裁定书，认为万兴公司要求亿宝公司协助办理预购商品房转让的相关手续条件尚未成熟，申请人现尚不具备申请人民法院强制执行的权利。并裁定本案终结执行。2010年6月2日，原告亿宝公司委托吴秋华代为缴纳购房款、办理总结算、领取房产钥匙、办理房产交付使用手续、办理登记手续等。周少波与诸葛汉炎与万兴公司签订《房屋买卖协议书》，约定以1200万元购买涉案房产二分之一部分，并约定房款于2010年6月17日付660万元、于2011年5月13日付340万元，余款待房产过户至买受人名下时付清。该《房屋买卖协议书》无落款日期。2010年6月17日，万兴公司出具收据，载明收到周少波660万元办公楼转让款，2011年12月30日，峰邦公司出具收据，载明收到周少波340万元办公楼转让款。2011年1月15日，新世纪房开公司向原告亿宝公司发出《关于办理“新世纪商务大厦”交付使用的通知》，载明涉案房产已验收合格，达到交付条件，并要求原告亿宝公司办理结算及办理入住手续、领取钥匙等。2011年2月16日，峰邦公司与亿宝公司企业借贷纠纷一案诉至本院，案号为（2011）温龙商初字第66号。万兴公司诉称亿宝公司自2008年12月18日起以经营缺资为由多次向其借款，结算至2009年12月28日，共计借款21447500元，并约定月利率为2%，经多次催讨拒不还款，并请求亿宝公司偿还上述借款本息，并向本院提交了相关的凭证。2011年3月30日，亿宝公司的法定代表人陈献海到本院谈话称峰邦公司诉状内容属实，对证据无异议，并认为公司的资产就一个在新世纪大厦的办公楼价值3500万元左右，负有外债5000多万元，包括本案的2000万元。2011年4月1日，陈献海到本院执行局谈话称：亿宝公司除新世纪商务大厦A幢1002室房产外，没有其他财产，公司欠债务本金6000余万元。陈献海在上述两次谈话中均未提到已售或抵给万兴公司的情况。2011年11月12日，本院作出（2011）温龙商初字第66号民事判决书，判决亿宝公司向峰邦公司支付16747500元及利息损失。2012年2月26日，峰邦公司就上述案件向本院申请执行，要求亿宝公司立即支付16747500元及利息损失。2012年8月15日.本院作出（2012）温龙执民字第357号执行裁定书，认为被执行人亿宝公司所有的新世纪商务大厦A幢1002室房产本院正在拍卖，待拍卖成交后本案参与分配。本案已无继续执行的必要，应当终结本次执行程序。并裁定终结本院（2012）温龙执民字第357号案件本次执行程序。2011年3月23日，本院作出（2010）温龙执民字第801、802、803号执行裁定，裁定预查封亿宝公司认购的坐落于温州经济技术开发区新世纪商务大厦A幢1002室房产。2011年9月16日，本院作出（2010）温龙执民字第801-1、802-1、803-1号执行裁定，裁定拍卖亿宝公司认购的坐落于温州经济技术开发区新世纪商务大厦A幢1002室房产。2012年1月19日、2012年3月9日、2012年5月23日，2012年8月17日进行了拍卖，其中2012年5月23日由金莉朝以1710万元竞得，但其未履行缴款义务。其余拍卖均未成交。2012年9月5日，本院作出变卖公告，载明变卖被执行人亿宝公司所有的坐落于温州经济技术开发区新世纪商务大厦A幢1002室房产。本院向案外人金莉朝取证，金莉朝向本院提交了《借款及委托协议书》，该协议书载明由金莉朝、峰邦公司、杨和平三方于2012年5月22日签订。上约定：1.峰邦公司委托金莉朝竞拍涉案房产，需支付保证金170万元，向金莉朝借款170万元；2.金莉朝的竞拍是受峰邦公司委托，如果竞买成功，峰邦公司未在规定的期限内缴纳余款而造成的违约责任由峰邦公司与杨和平共同承担，与金莉朝无关。2012年5月22日，金莉朝向拍卖公司缴纳了保证金。2017年4月25日，被告峰邦公司向本院出具了一份《承诺书》，上载明：“2009年11月25日出卖人温州市亿宝进出口有限公司将上江路198号新世纪商务大厦（现改名经开区商务广场）1幢1002室，建筑面积849.55平方米出卖给温州万兴建设开发有限公司（现改名温州峰邦建设开发有限公司），现由买受人作办公室使用，其使用建筑面积435.68平方米，由于该房产有纠葛，现由贵院进行拍卖，拍卖成功，我公司承诺，无条件将办公使用的所有办公楼全部搬空，腾空交给受买人。”2018年6月4日，本院作出（2018）浙0303破申24号民事裁定书，裁定受理温州三羊文华产业有限公司对亿宝公司的破产清算申请。同日，本院指定北京京师（温州）律师事务所担任亿宝公司管理人。2017年11月14日，苍南县人民法院作出（2017）浙0327破申34号民事裁定书，裁定受理温州城建集团有限公司对峰邦公司破产清算申请。2017年11月22日，苍南县人民法院指定浙江光正大律师事务所担任峰邦公司管理人。另查明：1.温州万兴建设开发有限公司于2010年7月12日名称变更为温州峰邦建设开发有限公司。2.温州通联进出口有限公司股东为周少波、诸葛汉炎。2018年8月14日，峰邦公司管理人向亿宝公司管理人申报债权，其用以申报的债权凭证与（2011）温龙商初字第66号企业借贷纠纷一案一致。2018年8月29日，亿宝公司管理人向被告峰邦公司管理人发出《关于要求腾空房屋、停止妨害的函》，并在涉案房产处张贴、在报纸上刊登公告。2018年9月12日，本院就（2018）浙0303破24号一案召开第一次债权人会议，其中记录如下：“陈春来：在拍卖之前，峰邦公司通过律师，组织我们开了两次会议，让我们不要参加竞拍，让他以二拍起拍价1700万竞买，拍卖款大家分。峰邦委托黄莉朝参加竞买，竞买成功，大家很高兴，结果毁拍了，拖到现在。黄莉朝就是峰邦委托的，钱是峰邦的。当时还没有网拍。杨和平：陈春来陈述属实。当时竞拍成功的1700万我希望先把已经支付的款项扣除后支付余款。”本院于2019年7月5日向新世纪房开公司取证，在新世纪房开公司档案中能查阅到如下材料：1.原告亿宝公司于2009年9月23日向新世纪房开公司出具的《申请报告》；2.新世纪房开公司于2011年1月15日向亿宝公司发出的《关于办理“新世纪商务大厦”交付使用的通知》；3.新世纪房开公司于2011年1月15日向亿宝公司发出的《再次通知》。本院于2019年7月5日至现场查看，新世纪商务大厦A10F所挂铭牌为：1002-1峰邦公司、1002-2通联公司，室内均有办公设备摆放。本院认为，首先，本案为排除妨害纠纷，《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。排除妨害的规定是基于物的权利而产生的纠纷，行使排除妨害请求权的主体只能是涉案房产的权利人。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。但不动产权属证书及不动产登记簿并不具有绝对的证明效力，对于不动产物权的归属，仍应审查不动产权属证书、不动产登记簿上记载的权利人与真实的权利状况是否一致。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。因涉案房产至今仍未过户登记至原告亿宝公司名下，原告亿宝公司在本案中需证明其是对涉案房产是享有物权的真实权利人，才能基于此请求两被告排除妨害。对此本院分析如下：首先，原告亿宝公司与新世纪房开公司签订的《商品房买卖合同》已依法进行了备案登记及就涉案商品房的买卖亦进行了预告登记。其次，《商品房买卖合同》签订时，亿宝公司已向新世纪房开公司缴纳了70%的购房款，此后在房产具备交付条件之时，新世纪房开公司向亿宝公司发出交付使用通知并要求亿宝公司缴纳余款、办理结算，虽然实际上的余款由峰邦公司缴纳，但新世纪房开公司办理结算及交付房产的对象为亿宝公司，其亦以亿宝公司为对象开具的发票及收据。综上，不论受亿宝公司委托去办理缴款、结算、领取钥匙、办理房产交付使用的吴秋华是亿宝公司或峰邦公司指派，在其与新世纪房开公司办理了正式的结算及交付使用手续后，应当视为亿宝公司系涉案房产的真实权利人。关于被告峰邦公司目前是否属涉案房产的合法的占有人，本院认为，峰邦公司不属涉案房产合法的占有人，理由如下：首先，（2010）温龙民初字第47号民事调解书载明双方调解协议内容为：一、原、被告于2009年11月25日以签订《房屋买卖合同》的形式建立的预购商品房转让关系有效。二、被告自愿在本案合同标的可以办理转让登记手续时协助原告办理预购商品房转让的相关手续。该案中，亿宝公司、峰邦公司本意为通过以房抵债的方式来履行债务，峰邦公司所取得的是要求转移抵债物所有权的请求权，但不动产物权的设立、变更、转让和消灭都应当进行依法登记才能发生法律效力。在涉案房产从始至终未办理登记过户手续的情况下，涉案房产并不就上述调解行为导致物权的变动，即峰邦公司未因上述调解行为取得物权。其次，关于房款的给付，亿宝公司、峰邦公司称已给付的房款部分包括借款700万元、担保530万元用以折抵房款，另有峰邦公司为亿宝公司支付（2009）温龙商初字第318号案220万元、为亿宝公司解决（2010）温瓯商初字第33号案。但经审理查明，（2009）温龙商初字第318号、（2010）温瓯商初字第33号两案最终均进入执行程序，峰邦公司并未代偿相应款项。对于折抵房款的700万元借款、担保530万元，峰邦公司在本案庭审中只能笼统的进行推断性说明，其说明的借款金额为7247500元与笔录中所载“借款700万元”金额不符，其说明的直接支付给亿宝公司债权人的代偿款500万元与笔录中所载“担保530万元”付款方式不能明确为一致，且金额不符。综合来看，峰邦公司并未实际足额向亿宝公司支付购房款。再次，在峰邦公司并未实际足额向亿宝公司支付购房款的情况下，峰邦公司于2011年2月26日将其与亿宝公司企业借贷纠纷一案诉至本院，峰邦公司拟证明借款已交付而提交的证据中包括峰邦公司在庭审中用以说明上述折抵房款的证据。亿宝公司的法定代表人陈献海亦于2011年3月30日、2011年4月1日到本院作谈话笔录。因此双方在当时一致的意思是将原用以房抵债的方式来履行或应当消灭的债务及其余往来款，又重新确认为双方企业间的借款，双方在（2011）温龙商初字第66号一案的审理过程中均未向本院说明曾用以房抵债的方式已履行或消灭部分债务，亦未向本院说明（2010）温龙民初字第47号一案的调解情况，陈献海在两次谈话笔录中均认为房产仍属于亿宝公司所有。此后，峰邦公司就（2011）温龙商初字第66号一案向本院申请执行，要求亿宝公司立即支付16747500元及利息损失。2012年8月15日。本院作出（2012）温龙执民字第357号执行裁定书，认为被执行人亿宝公司所有的新世纪商务大厦A幢1002室房产本院正在拍卖，待拍卖成交后本案参与分配。本案已无继续执行的必要，应当终结本次执行程序，并裁定终结本院（2012）温龙执民字第357号案件本次执行程序。在该案及此后本院数次拍卖、变卖涉案房产的情况下，峰邦公司均未提出异议。综合以上情况，峰邦公司、亿宝公司在一方未实际足额支付购房款，另一方未将涉案房产办理过户登记，即双方原意通过以物抵债协议来履行债务而未实际履行的情况下，双方重新合意将原意以物抵债的方式来履行债务的旧债变更为企业间借贷之债并由峰邦公司申请了强制执行，峰邦公司以其行为放弃了要求转移抵债物所有权的请求权，故构成了债的更改，导致成立了新债，消灭了旧债，新旧债务并不并存。另外要说明的是，峰邦公司确认涉案房产仍属亿宝公司所有还表现在以下方面：1.在本院数次拍卖涉案房产的过程中，峰邦公司曾向案外人金莉朝借款并委托金莉朝参与拍卖，也向案外人金莉朝承诺拍卖余款由峰邦公司缴纳。2.2017年4月25日，峰邦公司向本院出具《承诺书》，承诺涉案房产在本院进行拍卖成交后，其将无条件将办公使用的所有办公楼全部搬空，腾空交给受买人。最后，峰邦公司亦未能举证证明在新世纪房开公司与亿宝公司办理了正式的结算及交付使用手续后，权利人亿宝公司有将涉案房产交付给峰邦公司占有使用的意思表示。关于被告通联公司目前是否属涉案房产的合法的占有人，本院认为，通联公司不属涉案房产合法的占有人，理由如下：虽然通联公司的股东周少波、诸葛汉炎与峰邦公司之间签订了《房屋买卖协议书》，但买受人仅享有债权请求权，其要求履行交付涉案房产的对象是峰邦公司，但因峰邦公司未取得涉案房产所有权或合法的占有、使用的权利，峰邦公司客观上无法向买受人履行交付房产的义务，据现场查看，通联公司现占有部分涉案房产，但其占有行为并不合法。买受人可另行向峰邦公司主张因峰邦公司无法交付涉案房产而导致其双方签订的《房屋买卖协议书》无法履行的违约责任。关于被告峰邦公司对诉讼时效提出的抗辩，本院认为，因原告亿宝公司属涉案房产的权利人，对于权利人请求排除妨害的，被告提出诉讼时效期间抗辩，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十七条、第二十条、第三十四条、第三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告温州峰邦建设开发有限公司、温州通联进出口有限公司停止对上江路198号经开区房产的占有和使用，并于本判决书生效之日起十日内腾空。案件受理费80元，由被告温州峰邦建设开发有限公司、温州通联进出口有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  谢 力人民陪审员  王小红人民陪审员  孙海鹰二〇二〇年一月十日本件与原件核对一致法官助理王梅玉书记员张黎诗附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。