福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9691号 上诉人（原审被告）：范鑫平，男，1989年11月13日出生，汉族，住福建省福州市仓山区，现住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：范高建，男，1972年1月7日出生，汉族，住福建省南平市延平区，与范鑫平系叔侄关系。 被上诉人（原审原告）:陈孝枫，男，1988年2月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：薛振，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵鑫，北京大成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：福建骊特担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦128单元。 法定代表人：廖志英，总经理。 委托诉讼代理人：王宇国，公司员工。 上诉人范鑫平因与被上诉人陈孝枫、福建骊特担保有限公司（以下简称骊特担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初3427号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 范鑫平上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回陈孝枫的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由陈孝枫、骊特担保公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、陈孝枫存在故意欺瞒讼争房屋的水、电收费标准是商业性质的行为。范鑫平从看房时就强调房屋水电收费若不是居民生活性质将不会购买，但陈孝枫故意隐瞒，导致范鑫平在不知情的情况下签订了《存量房买卖合同》。范鑫平对案涉房产依法享有完整的知情权。二、本案讼争房屋存在瑕疵，陈孝枫无权要求范鑫平承担违约责任。讼争房屋是住宅性质，但存在商业性质水、电收费的瑕疵，已影响到签约的公平性，导致标的物的效用显著降低。陈孝枫、骊特担保公司没有履行相关责任和义务。三、本案合同系因陈孝枫单方通知范鑫平而解除。范鑫平发现讼争房屋水电费是按商业标准收取，一直在找陈孝枫、骊特担保公司协商，协商未终止，陈孝枫就单方解除合同，一审法院判定合同已解除，认定事实不清。四、一审法院认定的违约金数额过高，应予调整。一审判决范鑫平向陈孝枫支付违约金270000元，明显高于其损失，且陈孝枫在合同签订履行中也存在相应过错。1.如前所述，讼争房屋存在瑕疵。2.目前讼争房屋周边的价格处于上涨行情，对陈孝枫的房屋只有利好，不会影响其出卖。3.房屋买卖合同约定的违约金远超合同未履行造成的损失，且陈孝枫也并未因合同未履行造成过多损失。请求合理确定范鑫平及陈孝枫应当承担的责任，调整降低补偿金额。五、范鑫平已经提出了公平合理、切实可行的解决方案，尽力促成合同的恢复履行。而陈孝枫却仍坚持要求范鑫平支付明显不公的违约金，造成更大的损失。 陈孝枫辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，范鑫平上诉请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。一、《存量房买卖合同》系依法成立并生效，受法律保护。二、范鑫平对讼争房产现行状况知晓并自愿购买，陈孝枫不存在故意隐瞒行为。合同签订前，范鑫平和家人进行了实地查看，并商量后才签订了合同。三、《存量房买卖合同》系依约依法解除。由于范鑫平未按合同履行义务，陈孝枫依据合同约定和法律规定，解除了合同。四、一审法院依照《存量房买卖合同》约定的条款确定违约金数额并无不当。五、范鑫平未依约履行合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。 骊特担保公司辩称，一、《存量房买卖合同》系双方真实意思表示且合法有效。双方并未约定合同解除的免责事由，也无不可抗力导致范鑫平无法履行合同。二、骊特担保公司仅负责讼争房产交易事宜，并非居间服务的提供方，范鑫平所述我司工作人员在推介讼争房屋过程中存在隐瞒讼争房屋水电及物业均为商业收费方式的情况，经查并非我司员工行为；居间服务方为福州市鼓楼区东鼓骊特房产经纪服务部，经我司核实无此行为。范鑫平于签约时也并未明确要求补充约定讼争房屋水电必须是城市居民生活收费标准才会购买。 陈孝枫向一审法院起诉请求：1.判决确认陈孝枫和范鑫平于2019年5月13日签订的《存量房买卖合同》已解除；2.判令范鑫平向陈孝枫支付违约金270000元以及陈孝枫因本案支出的律师服务费15000元；3.本案诉讼费、保全费、保全保险费、公告费等由范鑫平承担。 一审法院认定事实：2019年5月13日,陈孝枫为出卖人（甲方），范鑫平为买受人（乙方），双方签订了一份《存量房买卖合同》（下称讼争合同），主要约定如下：甲方出卖坐落于福州市台江区，建筑面积65.93㎡，闽（2019）福州市不动产权第9016107号；该套房屋成交价为人民币1310000元整……甲方收取乙方该房屋成交价款6%的购房履约保证金，即人民币捌万元整（¥80000）。乙方于签订本合同时支付（¥30000），剩余（¥50000），于2019年5月19日前支付完毕，否则，构成违约。本履约保证金因不可抗力因素或甲方任何因素导致该房屋的买卖无法或不能继续交易的，则于三个工作日内将履约保证金无息退还给乙方……违约责任：一、……自延误行为发生之日起超过五日的，守约方可向延误方发送信件催促其履约，发信后超过十日仍未见履约的，守约方有权解除本合同，并追究延误方的违约赔偿责任。违约金赔偿：除本合同特殊约定外，甲、乙双方任何乙方违约导致本合同解除的，违约方承担因其违约而产生的包括但不限于滞纳金、律师代理费、诉讼费、双方居间佣金及交易过程中已产生的费用等。同日，陈孝枫为甲方（出卖人），范鑫平为乙方（买受人），骊特担保公司为丙方（服务方），三方签订了一份《存量房交易服务协议》，对上述房屋的服务费用等进行了约定。上述合同签订当日，范鑫平向骊特担保公司缴纳了履约保证金30000元。陈孝枫也于2019年5月14日向骊特担保公司提交了闽（2019）福州市不动产权第9016107号不动产产权证。2019年7月4日，因范鑫平未缴纳50000元的履约保证金，陈孝枫向范鑫平发出《催办函》，要求范鑫平在发出《催办函》后三个工作日内缴纳，否则将追究范鑫平延迟履行的责任。范鑫平收到上述《催办函》后，仍未缴纳剩余的履约保证金，陈孝枫遂于2019年7月17日向范鑫平发出《解除合同函》，要求解除与范鑫平签订的《存量房买卖合同》，范鑫平于2019年7月18日收到《解除合同函》。现因范鑫平未按合同约定缴纳履约保证金等事宜，遂成本案诉讼。另查，讼争房屋现仍登记在陈孝枫名下［闽（2019）福州市不动产权第9016107号］，权利其他状况中用途登记为住宅。再查，陈孝枫因本案诉讼，委托北京大成（福州）律师事务所的律师出庭代理，支出律师代理费人民币15000元。 一审法院认为，范鑫平与陈孝枫双方于2019年5月13日签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均需依约履行。根据讼争合同约定，范鑫平须于“2019年5月19日前支付完毕履约保证金”，但直至本案审理之时，范鑫平仍未履行，据此可以认定范鑫平未按照讼争合同约定履行项下义务，其行为已经构成违约，应承担相应违约责任。关于陈孝枫主张其分别于2019年7月4日向范鑫平发出《催办函》，于2019年7月17日向范鑫平发出《解除合同函》，遂根据讼争合同第十六条之约定解除讼争合同，诉讼中，范鑫平均表示收到上述函件，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，陈孝枫有权主张解除合同，合同自通知到达对方时解除。2019年7月18日范鑫平收到《解除合同函》，且范鑫平在庭审中也确认双方已于2019年7月18日解除合同，故对陈孝枫提出确认陈孝枫和范鑫平于2019年5月13日签订的《存量房买卖合同》已解除的诉请，一审法院予以支持。关于陈孝枫要求范鑫平支付违约金270000元以及律师费15000元的诉请，符合讼争合同第十六条之约定，一审法院亦予以支持。对范鑫平提出陈孝枫未履行相关责任和义务，存在故意隐瞒利嘉城二期16#楼2123单元房产水电为商业缴费性质的恶意行为等辩解，因缺乏合同和法律依据，一审法院不予采信。为了减少当事人讼累，且骊特担保公司在庭审中表示愿意退还范鑫平已缴纳的履约保证金30000元，故骊特担保公司应退还给范鑫平履约保证金30000元，本案一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认陈孝枫与范鑫平双方于2019年5月13日签订的《存量房买卖合同》已于2019年7月18日解除；二、范鑫平应于本判决生效之日起十五日内向陈孝枫支付违约金270000元和律师服务费15000元，共计285000元；三、福建骊特担保有限公司应于本判决生效之日起十日内向范鑫平退还履约保证金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16590元，简易程序减半收取计8295元，由范鑫平负担。 本院二审期间，范鑫平提交了以下证据：1.《10月21日国家统计局发布的2019年9月份70个大中城市，福州的二手房价格》一份；2.2019年10月22日《9月份福州新建住宅价格环比上涨0.4%，二手房价格环比持平》；3.2019年10月29日网络平台（安居客）查询的二手房信息，以上证据共同证明：当前福州小户型房屋价格趋势呈上涨态势，讼争房屋周边价格处于上涨行情。4.福州市人民政府办公厅发布榕政办《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（2017（84号）文），证明：陈孝枫违反规范性文件规定，存在炒房违规行为；陈孝枫将刚取得2个月的房产进行上市销售，违反了该规范性文件的规定。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对上述证据1、2、4的真实性可予确认，证据3的真实性无法确认，不予采信。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，范鑫平与陈孝枫签订的案涉《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，范鑫平未能按约定及时支付履约保证金，经相对方催促后仍未能履行，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。合同履行过程中，陈孝枫向范鑫平发函催促履约未果后，遂向其发出解除合同函告知解除案涉《存量房买卖合同》，陈孝枫解除合同的行为符合合同约定和法律规定。因此，一审法院认定案涉《存量房买卖合同》已于2019年7月18日解除正确。范鑫平主张陈孝枫隐瞒了讼争房屋的水电收费标准是商业性质，讼争房屋存在瑕疵，陈孝枫无权要求范鑫平承担违约责任。但从案涉《存量房买卖合同》的内容来看，双方并未曾就讼争房屋的水电费标准进行特别协商和约定，范鑫平以此为由不继续履行合同缺乏依据，故其主张不能成立，不予采纳。 关于违约金问题。范鑫平主张合同约定的违约金过高，请求予以调整。根据案涉《存量房买卖合同》约定，任何一方违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金270000元。我国合同法对违约金的规定旨在补偿守约方的损失和惩罚违约方的违约行为，从本案合同实际履行情况来看，合同履行期间范鑫平曾发函希望与陈孝枫进行协商，案涉合同签订后2个月即已解除，此期间本地二手房的交易行情未产生较大波动。故综合本案合同履行情况、合同预期利益等因素，可酌情对违约金予以调整，本院酌定范鑫平向陈孝枫支付违约金140000元。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初3427号民事判决第一项、第三项； 二、变更福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初3427号民事判决第二项为：范鑫平应于本判决生效之日起十五日内向陈孝枫支付违约金140000元和律师服务费15000元，共计155000元； 三、驳回范鑫平的其他上诉请求； 四、驳回陈孝枫的原审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8295元，由范鑫平负担。二审案件受理费16590元，由范鑫平负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  陈碧珍 审判员  马 青 二〇二〇年一月六日 法官助理江丽丽 书记员卞燕冰