河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终286号上诉人（原审被告）：宋瑞风，女，1981年8月22日出生，汉族，住郑州市。被上诉人（原审原告）：新郑市森华房地产开发有限责任公司，住所地新郑市洧水路中段北侧（炎黄广场东侧）。法定代表人：李青显，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙超，河南昭惠律师事务所律师。上诉人宋瑞风因与被上诉人新郑市森华房地产开发有限责任公司（以下简称森华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初7954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋瑞风上诉请求：1.撤销河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初7954号民事判决，并改判驳回森华公司的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由森华公司负担。事实与理由：1.一审法院认定部分事实错误，没有看清森华公司的伎俩，宋瑞风在征信正常情况下被出卖人指定的按揭银行拒贷，是由于森华公司在制定销售政策及选定银行时未尽到合理注意所致。2016年1月28日，出卖人森华公司与买受人宋瑞风签订《商品房买卖合同》（编号：16001312101）；同日，双方签订了作为附件四的《合同补充协议》，该协议第6条约定，买受人选择按揭付款方式的，在支付完首付款后签订《商品房买卖合同》，并向出卖人指定的按揭银行提交符合银行要求的完整资料及缴清相关费用。宋瑞风已经向售房时指定的兴业银行股份有限公司郑州分行（以下简称兴业银行郑州分行）申请贷款，并在该行办理了银行卡以备发放贷款使用，兴业银行郑州分行也按约定进行了审查。本案中，森华公司作为房地产开发企业，为了进一步促进销售才推出零首付购房政策，在推出该政策时，作为房地产开发企业应当预见到可能会导致房屋价格虚高。买受人在选择该政策后，在其基本征信正常情况下出卖人应当保证该政策能正常实施。森华公司当时为了提升房子销量，和中介一起做的零首付。宋瑞风已提供证据证明，宋瑞风当时给了中介30000元，中介给开发商交了8000多元费用。开发商就把整个房子手续给宋瑞风办理了，后来被兴业银行郑州分行发现森华公司蓄意抬高房价，按揭贷款才没有批下来。银行拒贷的原因是森华公司自作聪明被银行识破。对于宋瑞风而言购房款是零首付，但对于银行而言，由于森华公司开有首付款收据，实际上并未收款，只是为了欺骗银行，让银行认为购房者并不是零首付，而是付了首付款。表面上看申请贷款的款项是购房余款。尽管申请贷款是以宋瑞风的名义，但贷款手续及贷款方案却是森华公司和中介串通好的，贷款也是森华公司让宋瑞风委托中介机构去代办的。零首付政策的策划和实施，是森华公司为了提高房屋销量一手策划的，最终被银行识破。造成拒贷结果，森华公司应负全责，宋瑞风始终没有任何过错。银行拒贷后，由于森华公司拿不到房款。另外房屋市场价也比当初高了许多，森华公司不顾当初对宋瑞风的承诺，违背诚信原则，选择对森华公司最有利的解除合同。一审法院应站在公平的角度，站在更高的高度，去审视本案，应当去遏制和批判森华公司一边打着零首付的旗号提高销量，一边用假首付收据欺骗银行这种不正之风，去保护无过错的购房者，为无辜的广大购房者伸张正义，传递正能量。本案中，森华公司的原因导致银行拒贷后，不是想办法去履行合同，弥补过错，而是不考虑购房者的损失，选择解除合同，二次将房屋卖高价，从中获利。一审法院的立场错了，其方向和判决结果必定是错的。2.一审法院适用法律错误，森华公司不具有合同约定的解除权。本案是商品房预售合同纠纷，房屋买受人与出售人之间的关系是买受人向出卖人缴纳足额的购房款，出卖人向买受人交付合格房屋。但是既然本案买卖双方签订了涉案合同，合同又约定了买受人向出卖人森华公司指定的按揭银行以按揭付款的方式支付购房款，在买受人宋瑞风基本征信正常情况下，按揭银行拒贷，森华公司应再指定其他按揭银行或者与买受人协商其他按揭付款方式，而不应向买受人邮寄一次性支付购房款《通知函》和解除合同《通知函》，出卖人森华公司在不具有解除权的情况下向买受人邮寄涉案两份《通知函》不具有任何法律效力。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，望二审法院依法予以改判。森华公司针对宋瑞风的上诉辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决，驳回宋瑞风的上诉诉请。本案中，宋瑞风与森华公司在2016年1月份就签订了购房合同，但根据一审庭审查明的事实，宋瑞风直至一审庭审时依然未向森华公司支付过任何购房款。根据双方签订的买卖合同及补充协议的约定，宋瑞风采取按揭付款的出卖人提供协助义务。如宋瑞风未能获取按揭贷款的，应当在合同规定时间内以一次性付款方式补足剩余房款，但宋瑞风未向森华公司支付过任何购房款，森华公司根据合同约定已向宋瑞风发过催告函，要求其尽快支付购房款，并办理相应按揭手续，但宋瑞风一直不办理，森华公司按照合同约定向其邮寄了解除合同通知书，其解除行为符合法律及合同约定，一审判决正确。请求二审法院驳回宋瑞风的上诉请求。森华公司向一审法院起诉请求：1.依法确认宋瑞风、森华公司双方签订的《商品房买卖合同》（编号：16001312101）已于2018年10月17日解除；2.依法判令宋瑞风协助森华公司办理该合同的信息备案、预告登记的解除手续；3.依法判令宋瑞风承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年1月28日，出卖人森华公司与买受人宋瑞风签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001312101），约定宋瑞风购买森华公司开发的位于新郑市××镇××路北侧的翰林府邸9号楼1单元9层901号房，该商品房建筑面积121.9平方米，总价款为1430932元。该合同第六条付款方式及期限约定，买受人按其他方式付款，约定金额430932元以现金支付，付款时间2016年1月28日，约定金额1000000元商业贷款支付；备注：买受人办理商业贷款，相应费用由买受人承担；第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金…第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条约定，本合同自双方签订之日起生效。同日，宋瑞风与森华公司签订了作为附件四的《合同补充协议》，该协议第6条约定，买受人选择按揭付款方式的，在支付完首付款后签订《商品房买卖合同》，并向出卖人指定的按揭银行提交符合银行要求的完整资料及缴清相关费用。出卖人协助买受人在合同签订后7天内与银行签订按揭贷款合同，相关手续费用由买受人自行承担。如买受人未能在规定时间内办理完毕的或未缴清相关费用导致不能正常办理按揭贷款手续的，买受人应自合同签订之日起的第8天开始按每日未付房款额的万分之一向出卖人支付违约金，不支付违约金的，出卖人有权扣留买受人原始购房凭证。如合同签订之日起的第30日仍未办理的，出卖人于次日即有权单方解除合同，有权将该商品房另行出售，并有权从已付房款中直接扣除其房款总额百分之十的违约金…依约付款是买受人的义务，对办理按揭贷款者，出卖人应尽力协助，但不担保买受人能否取得银行按揭贷款和银行批复贷款时间…该协议第8条约定，出卖人行使合同解除权时，本合同自买受人收到解除合同通知时解除。如买受人所留通讯方式无效或买受人拒签时，自解除通知寄出之日起七日，本合同自行解除。2016年11月7日，中国建设银行股份有限公司郑州铁路支行个人贷款营销中心出具拒贷证明一份，以宋瑞风不符合个人住房贷款条件为由，对其贷款申请不予受理。2018年6月20日，森华公司向宋瑞风在《商品房买卖合同》留下的地址邮寄了《通知函》，该函以宋瑞风不符合银行贷款条件导致合同签订后未能按约定办理按揭贷款手续，且未交纳首付款，给森华公司造成较大经济损失为由通知宋瑞风收到通知函后三日内支付房屋总价款1430932元，并支付违约金143093.2元。2018年10月16日，森华公司再次向宋瑞风邮寄《通知函》，该函内容为要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求宋瑞风于收到本函后三日内协助办理合同解除及注销备案手续。宋瑞风认为双方应按合同约定价格履行，愿意分期支付购房款，但双方至今仍未履行该合同。一审法院另查明，宋瑞风陈述称，自己从未去过建行，而是在兴业银行办理的贷款手续。《商品房买卖合同》签订后，其已经向售房时指定的兴业银行郑州分行申请贷款，并在该行办理了银行卡以备发放贷款使用，兴业银行郑州分行也按约定进行了审查，但该行至今未向宋瑞风发放贷款。一审法院再查明：1.森华公司与宋瑞风签订的附件四《合同补充协议》第2条约定，买卖双方的通讯地址和联系方式以本合同所填写的为准，买受人保证所填写的地址和联系方式准确无误，并可以随时接受信函或邮件，买受人姓名：宋瑞风，身份证号：，联系方式：185××××311＊，通信地址：郑州市金水区渠东路与宏明路东岸尚景A区9号楼2单元1304，邮编：450000，买受人地址和联系方式如有发生变更，应于更改之日起7日内书面通知出卖人。出卖人履行本合同约定的通知或告知义务时，可以选择以下任一方式进行：a、通过邮寄送达书面通知，从邮件发出之日起7日后即视为送达完成（以邮局受理凭证为依据）；如因买受人所填写地址不准确或拒绝签收而导致书面通知无法送达的，买受人应当承担过错责任，并视为出卖人已经履行本合同约定的通知和告知义务……；2.宋瑞风了解到零首付购房方式后，同意以零首付方式购买涉案房屋，并与森华公司签订了《房屋买卖合同》，为了使合同能够在房管部门备案，森华公司向宋瑞风开具了430932元的首付款购房发票；3.兴业银行以借款人与森华公司签订的房屋买卖合约的交易价格与其行内部认可的价格存在较大出入等问题，其行暂停了该项目下全部贷款的审批，终止了该项目的全部业务合作关系；4.宋瑞风要求继续履行合同，但截止本案庭审时，宋瑞风未支付任何购房款，也未在指定的期限内向法庭提交其征信证明。一审法院认为，宋瑞风与森华公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反有关法律禁止性规定，为有效合同，双方应按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人自愿选择零首付购房，导致交易价格虚高，兴业银行拒贷，但在银行拒贷后，宋瑞风未选择其他方式支付购房款。在宋瑞风未支付上述购房款时，森华公司依照合同约定的送达地址及送达方式分别于2018年6月20日向宋瑞风邮寄送达要求其一次性支付购房款的《通知函》；2018年10月16日向宋瑞风邮寄送达《通知函》，行使其公司的解除权，该邮件回单显该邮件于2018年10月17日显示“他人收12菜鸟”，故关于宋瑞风辩称未收到《通知函》的辩称意见该院不予采信。本案系商品房预售合同纠纷，房屋买受人与出售人之间的关系是买受人向出卖人缴纳足额的购房款，出卖人向买受人交付合格房屋。而本案中，在宋瑞风的贷款被拒之后，宋瑞风未再选择其他的方式支付购房款，且就涉案房屋，截止庭审时宋瑞风未支付任何购房款，故森华公司按照合同约定有权行使其解除权。在森华公司向宋瑞风送达解除合同的《通知函》时，宋瑞风也未在法定期限内提出异议，故该院依法确认，森华公司与宋瑞风于2016年1月28日签订的编号为16001312101的《商品房买卖合同》已于2018年10月17日解除；相应的森华公司主张宋瑞风协助其办理上述《商品房买卖合同》的信息备案、预告登记的解除手续的诉讼请求，该院亦予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款，第九十四条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认新郑市森华房地产开发有限责任公司与宋瑞风于2016年1月28日签订的编号为16001312101的《商品房买卖合同》已于2018年10月17日解除；二、宋瑞风于本判决生效之日起十日内协助新郑市森华房地产开发有限责任公司办理编号为16001312101的《商品房买卖合同》的信息备案、预告登记的解除手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由宋瑞风负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，宋瑞风、森华公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按约定全面履行义务。案涉《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第6条约定，买受人选择按揭付款方式的，在支付完首付款后签订《商品房买卖合同》，并向出卖人指定的按揭银行提交符合银行要求的完整资料及缴清相关费用。出卖人协助买受人在合同签订后7天内与银行签订按揭贷款合同，相关手续费用由买受人自行承担。如买受人在合同签订之日起的第30日仍未能办理完毕或未缴清相关费用导致不能正常办理按揭贷款手续的，出卖人于次日即有权单方解除合同。双方签订案涉《商品房买卖合同》的目的是作为买受人的宋瑞风支付房款，作为出卖人的森华公司向宋瑞风交付符合合同约定条件的商品房。宋瑞风认可自合同签订后至二审庭审结束时止其未向森华公司支付任何房款，已经构成违约。森华公司依据合同约定行使解除权，有合同约定和法律依据。宋瑞风的上诉理由缺乏证据支持，应当承担举证不利的后果。综上所述，宋瑞风的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宋瑞风负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年一月二十三日书记员 马倩倩