四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初12103号 原告：成都远大房地产开发有限责任公司，住所地中国(四川)自由贸易试验区成都高新区天府大道南段325号。 法定代表人：杨忠保，董事长。 委托诉讼代理人：夏静，女，1984年10月20日出生，汉族，住四川省崇州市，系该公司员工。 委托诉讼代理人：曾清政，男，1994年7月27日出生，汉族，住四川省荣县，系该公司员工。 被告：四川源远建筑装饰有限公司，住所地成都市金牛区二环路西三段181号13层13号。 法定代表人：肖冬梅。 被告：肖冬梅，女，1981年7月15日出生，汉族，住成都市高新区。 原告成都远大房地产开发有限责任公司（以下简称远大公司）与被告四川源远建筑装饰有限公司（以下简称源远公司）、肖冬梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远大公司委托诉讼代理人夏静、曾清政，被告源远公司法定代表人、被告肖冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远大公司向本院提出诉讼请求：1.判令源远公司向原告支付其欠付的自2018年4月1日至2019年3月26日期间的租金、推广服务费、营运服务费共计61131元；2.源远公司向原告支付租金总额30%的违约金共50932.8元；3.源远公司按租金、推广服务费及营运服务费标准向原告支付合同解除后自2019年4月6日起至2019年8月1日止欠付的房屋占用费19803元；4.源远公司已缴纳的租赁保证金14760元抵扣其应付未付租金、推广服务费、营运服务费、违约金；5.被告肖冬梅对源远公司的上述第一、二、三项给付义务向原告承担连带保证责任；6、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年3月30日，原告与源远公司签订《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定源远公司承租原告位于成都市高新区商铺，租赁期限为2017年4月1日至2019年12月31日，租金总额169776元。2017年4月1日至2017年9月30日期间每月租金、推广服务费、营运服务费共计4920元，2017年10月1日至2019年9月30日期间每月租金、推广服务费、营运服务费共计5166元，支付方式为按季度支付，源远公司须在每个季度最后一个月的15号之前向原告预付下一期租金、推广服务费、营运服务费。又约定源远公司逾期支付费用20日的，原告有权解除租赁合同，原告解除合同的，源远是应向原告支付租金总额30%的违约金，一方行使解除权的，应当提前20日通知对方，源远公司应于租赁合同终止后10日内交还房屋。被告肖冬梅于租赁合同签订当日向原告出具《担保函》，承诺若源远公司未按租赁合同约定履行合同义务，肖冬梅承担连带担保责任并替源远公司履行。上述合同签订后，原告向源远公司交付了商铺，源远公司向原告缴纳租赁保证金14760元。源远公司自2018年4月1日至今一直欠付租金、推广服务费、营运服务费。原告催告后源远公司一直未支付，2019年3月6日，原告通过ＥＭＳ方式向源远公司送达解除函，通知租赁合同将于2019年3月26日解除。租赁合同解除后，源远公司未按租赁合同约定及时将商铺交回原告，继续占用商铺至2019年8月1日。主债务人及担保人均未按约履行给付义务，原告遂提起本案诉讼，请求判如所请。 被告源远公司、肖冬梅共同答辩称：1.欠付房租是事实，但只认可欠付2018年4月1日至2018年10月31日的房租，2018年11月之后的房租不应由被告支付。物管公司于2018年11月通知肖冬梅去签退租手续，因身体原因由肖冬梅配偶与物管签订退租手续，因不是肖冬梅本人签署物管不予认可，退租时间应是2018年10月31日；2.不应承担违约金，系原告违约在先，租赁合同约定的租赁期限是三年，2018年9月左右，房屋周边商家基本已经搬走，无法正常营业，源远公司系被迫营业；3.原告律师同意被告存放物品至2018年8月1日前，故被告于2018年8月1日将房屋内物品搬离、将钥匙交还并签署《商户返还房屋确认单》，故被告不应支付房屋占用费；4.同意将已缴纳的租赁保证金抵扣未付租金。 本院经审理查明认定如下事实：2017年3月30日，远大公司（甲方）与源远公司（乙方）签订《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于成都市高新区天府大道南段319号远大荷兰水街7号楼1层7-1-5号商铺出租予乙方使用，租赁期限自2017年4月1日起至2019年12月31日止。在本合同期限内，乙方承租本合同项下房产需支付的费用总额为169776元（其中包含租金129186元，推广服务费20295元，营运服务费20295元）。自2017年4月1日起至2017年9月30日，月租金为3690元，月推广服务费615元，月营运服务费615元。自2017年10月1日起至2019年9月30日，月租金为3936元，月推广服务费615元，月营运服务费615元。自2019年10月1日起至2019年12月31日，月租金为4194元，月推广服务费615元，月营运服务费615元。每阶段租金、推广服务费、营运服务费支付方式按季支付，乙方须在每个季度最后1个月（即3、6、9、12）的15号之前向甲方预付下一期租金、推广服务费、营运服务费。甲乙双方确定本合同租赁保证金14760元，乙方须在合同签订之日起的五日内将保证金一次性支付给甲方。在本合同履行期限内，乙方有任何违反本合同约定之行为，甲方有权在各项保证金内扣除相应数额作为违约金。甲乙双方商定在租赁期满或本合同终止后三十日内，乙方持甲方出具的保证金收据原件请求返还，若乙方无违约行为且对房屋及其附属设施设备无损坏或未有须扣除费用等情形的，甲方将各项保证金全额无息退还给乙方。甲乙双方交付/接收该房屋时，应于租赁房屋交接当日在《租赁房屋交房确认单》的交接文件上签字并盖章，房屋交接情况以《租赁房屋交房确认单》所载为准。乙方应于本合同终止后10日交还租赁房屋。乙方未按照合同约定逾期支付租金、物业管理费或其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期金额的2%支付违约金；如逾期累计达20日的，甲方有权解除本合同。甲方双方根据本条单方解除合同的，应当提前20日书面通知另一方，违约方应按本合同系相关约定承担违约责任。乙方存在7.4条约定情形，甲方选择解除合同的，乙方应向甲方支付本合同项下租金总额30%的违约金。合同附件作为本合同的组成部分，与合同正文具有同等法律效力。附件四：双方证照资质即营业执照中载明源远公司的住所为成都市金牛区二环路西三段181号13层13号。 2017年3月30日，肖冬梅向远大公司出具《担保函》，载明本人肖冬梅承诺对源远公司租赁贵司“成都市高新区天府大道南段319号远大荷兰水街7号楼7-1-5号商铺”承担连带担保责任【担保范围包括但不限于源远公司与贵司已签订或将来签订的房屋租赁合同及相关补充协议】，若源远公司未按租赁合同约定履行合同义务，本人承担替源远公司履行。 2018年12月21日，远大公司以EMS邮寄的方式向源远公司公司营业执照载明的地址成都市金牛区二环路西三段181号13层13号送达《关于远大荷兰水街商业房屋租赁合同的催收通知函》，该通知函载明源远公司未按《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》约定履行支付租金、推广服务费、营运服务费等的义务，截止发函之日，源远公司尚欠2018年4月至2019年3月的上述费用共计61992元。要求源远公司于2018年12月26日前依合同约定足额支付欠付的所有租金、推广服务费、营运服务费。邮寄投递信息显示邮件于2018年12月23日投递并由他人（水街）代签收。 2019年3月4日，远大公司以EMS邮寄的方式向源远公司营业执照载明的地址成都市金牛区二环路西三段181号13层13号送达《关于解除商业房屋租赁合同的通知》，该通知载明根据双方签订的《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》，截止2019年1月25日源远公司未按合同约定支付租金、推广服务费、营运服务费，已累计超过20日，远大公司有权解除合同，通知如下：1、《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》于本通知送达之日起第21日解除；2、源远公司于合同解除后10日内交还租赁房屋，逾期不交还的，远大公司有权自行处置并不承担任何违约或损害赔偿责任，由此产生的清理费用由源远公司承担；3、源远公司于合同解除后3日内，支付尚欠的租金、推广服务费、营运服务费及根据合同约定应承担的违约金。邮寄投递信息显示邮件于2019年3月6日投递并由他人（前台）签收。 2019年6月28日，远大公司以EMS邮寄的方式向源远公司营业执照载明的地址成都市金牛区二环路西三段181号13层13号送达《关于交还房屋的函》，该函件载明双方签订的《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》已于2019年3月26日解除，根据合同约定源远公司应于合同解除后10日内即2019年4月5日前交还租赁房屋并将所有动产搬离、拆除房屋装修装饰部分并将房屋恢复至房屋交付的状态。要求源远公司于2019年7月15日前交还房屋。邮寄投递信息显示邮件于2019年7月5日投递并由源远公司法定代表人肖冬梅本人签收。 2019年8月1日，源远公司法定代表人肖冬梅签署《商户返还房屋确认单》，商铺编号：7-1-5，商户确认物品已全部搬离，若有遗留物品，出租方可任意处置，返还商铺钥匙1把给出租方指定的物业公司。 2019年8月27日，远大公司以EMS邮寄的方式向肖冬梅送达《关于履行担保责任的通知》，该通知载明源远公司与远大公司签订的《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》已于2019年3月26日解除，源远公司于2019年8月1日交还房屋，截止本通知落款之日，源远公司仍未支付尚欠租金、逾期支付款项的违约金以及房屋占用费用，远大公司多次催收均无果，要求肖冬梅按约履行担保责任。邮寄投递信息显示邮件于2019年8月28日投递并签收。 本院认定上述事实所采信的证据有：原被告的身份信息、《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》、《担保函》、《关于远大荷兰水街商业房屋租赁合同的催收通知函》、《关于解除商业房屋租赁合同的通知》、《关于交还房屋的函》、《商户返还房屋确认单》、《关于履行担保责任的通知》、EMS邮单及邮件查询记录以及当事人在庭审中的陈述等。 本院认为，案涉《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》、《担保函》均系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对各方当事人均有约束力，各方当事人均应按约履行各自的义务。远大公司已按约交付租赁房屋，源远公司对租赁房屋实际占有和使用，应严格按照合同约定的时间及方式支付租金、推广服务费、营运服务费，逾期未支付，构成违约。因源远公司逾期支付租金、推广服务费、营运服务费超过20日，远大公司有权依据合同约定解除合同。远大公司按约提前20日以EMS邮寄的方式向源远公司送达《关于解除商业房屋租赁合同的通知》，源远公司于2019年3月6日由前台签收，根据合同约定，双方签订的《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》于2019年3月26日解除。被告源远公司答辩称未收到《关于解除商业房屋租赁合同的通知》，远大公司系按照租赁合同附件中源远公司的营业执照地址邮寄，EMS邮单查询显示快件已投递并由前台签收，结合远大公司于2019年6月28日向源远公司营业执照载明的地址送达的《关于交还房屋的函》于2019年7月5日由源远公司法定代表人肖冬梅本人签收，故对源远公司关于未收到《关于解除商业房屋租赁合同的通知》的答辩意见本院不予采纳。远大公司要求源远公司支付2018年4月1日至合同解除之日2019年3月26日期间的租金、推广服务费、营运服务费61131元（5166元×12个月－5166元÷30×5日）的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告源远公司关于2018年9月左右租赁房屋周边商家基本已经搬走，无法正常营业，源远公司系被迫营业，其只应支付2018年4月1日至2018年10月31日期间房租的答辩意见，因源远公司未提交证据证明，对源远公司的该项答辩意见本院不予采纳。 关于远大公司主张的自2019年4月6日起至2019年8月1日止的房屋占用费19803元（5166元×4个月－5166元÷30×5日），根据《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》约定，源远公司应于合同终止后10日交还租赁房屋。《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》于2019年3月26日解除，源远公司应于2019年4月6日交还租赁房屋。根据审理查明的事实，源远公司于2019年8月1日搬离物品、交还房屋钥匙并签署《商户返还房屋确认单》，源远公司应向远大公司支付合同解除后房屋占用期间的房屋占用费。双方在合同中并未对占用费的标准进行约定，远大公司主张按照合同约定的租金、推广服务费、营运服务费标准计算房屋占用费并无不当。远大公司的该项诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。源远公司辩称其系经远大公司同意后在租赁房屋内搁置物品，但未提交证据证明其主张，对源远公司的该项答辩意见本院不予采纳。 关于远大公司主张的合同租赁期间租金总额30%的违约金50932.8元（169776元×30%），本院认为，违约金以补偿性质为主，以惩罚性质为辅。本案中远大公司并未提交其实际受损的证据，源远公司逾期支付租金行为导致远大公司损失目前应仅限于未收取的资金以及相应租金资金利息损失，对于远大公司主张的逾期租金及房屋占用费本院已予以支持。因此，根据双方合同履行实际情况、远大公司实际受损、源远公司违约情形，酌情调整违约金为3000元。 关于远大公司主张将源远公司已缴纳的保证金用于抵扣欠付的租金、推广服务费、营运服务费、房屋占用费、违约金，源远公司对此表示认可，本院予以确认。源远公司缴纳的14760元保证金抵扣租金、推广服务费、营运服务费、房屋占用费、违约金后，源远公司还应向远大公司支付租金、推广服务费、营运服务费、房屋占用费、违约金共计69174元（61131元+19803元+3000元－14760元＝69174元） 关于被告肖冬梅是否对源远公司的上述给付义务承担连带保证责任。肖冬梅自愿向远大公司出具《担保函》，对源远公司的在租赁合同中的义务承担连带担保责任，原告远大公司要求肖冬梅承担连带保证责任的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持，肖冬梅承担保证责任后有权向源远公司追偿。 综上，原告远大公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下： 一、被告四川源远建筑装饰有限公司于本判决生效后十日内向原告成都远大房地产开发有限责任公司支付租金、推广服务费、营运服务费、房屋占用费、违约金合计69174元； 二、被告肖冬梅对被告四川源远建筑装饰有限公司的上述给付义务承担连带清偿责任，肖冬梅承担担保责任后有权向被告四川源远建筑装饰有限公司追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1469元，由原告成都远大房地产开发有限责任公司负担450元，被告四川源远建筑装饰有限公司负担1019元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 肖 华 二〇二〇年一月二十日 书记员 邓力萍