福建省厦门市同安区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽0212民初5150号 原告：厦门市同安区公房事务中心，住所地福建省厦门市同安区环城北路269-277号，统一社会信用代码12350212B36955714P。 法定代表人：丁坚，主任。 委托诉讼代理人：陈海鸣、杨艺奇，福建银声律师事务所律师。 被告：陈裕聪，男，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：林蕾、陈诗静，福建世礼律师事务所律师。 原告厦门市同安区公房事务中心与被告陈裕聪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门市同安区公房事务中心的委托诉讼代理人陈海鸣、杨艺奇，被告陈裕聪的委托诉讼代理人林蕾、陈诗静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告厦门市同安区公房事务中心向本院提出诉讼请求：1.被告立即将位于厦门市同安区房屋交还给原告；2.被告向原告支付自2019年1月1日起至租赁房屋交付给原告时止的房屋占有使用费每月人民币323元；3.被告赔偿原告律师费损失人民币6000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告自2014年起向原告租赁案涉房屋。2018年3月14日，原、被告签订《厦门市同安区直管公有住宅租赁合同》，约定:被告向原告承租位于厦门市同安区房屋，租赁期间自2018年1月1日至2018年12月31日，租金为人民币323元／月；租赁合同期限届满，被告仍需继续租用的，应在合同期限届满前二个月申请继续租赁，经原告同意后重新签订租赁合同，在上述时限内，被告未申请继续租赁的，视为被告不再租赁。该合同期满后，被告未申请续租和支付租金，也未按原告的要求提供符合租赁条件的材料来与原告续签租赁合同。依照厦门市同安区建设局印发的公房租赁管理工作的通知的精神，承租人应当符合在厦门地区无房产的情况才能继续租赁公有住房。而被告在厦门市集美区己拥有房产，也不符合继续租赁公房的条件。且被告己无实际在该公房内居住。为此，原告曾经多次通知被告交还房屋，但被告至今仍不予退房。原告为维护的合法权益，遂诉至法院。 被告陈裕聪辩称，1.本案不存在被告租赁合同终止后未申请继续租赁的情形。⑴案涉租赁合同到期后,被告多次向原告主张要求续签租赁合同,原告均未予以回复。2019年3月及7月,原告通知被告到其办公场所商讨合同续签事宜,提出要求被告提供无房户证明方可续签合同。被告多次向原告表示,案涉房屋是拆迁安置房,并非被告以无房户的身份申请租赁,原告却不予理睬。因此,被告对合同期满后双方未能重新签订租赁合同并无过错,对此不应承担责任。⑵原告对于通知被告续签租赁合同未尽到积极义务。根据《厦门市国土资源与房产管理局关于直管公有住房租赁管理清理有关问题的处理意见》十四、承租人租赁合同期满未签订《住宅租赁合同》的,各房管所须组织工作人员采取以下积极的工作方式：㈠寄挂号信送达租赁合同期满通知书,告知承租户及时签订新的租赁合同；㈡组织人员入户通知并签订租赁合同,同时查明未及时签订租赁合同原因；㈢委托律师事务所发出律师函,送达终止租赁关系通知书,超过规定期限内不签订租赁合同的,按法律程序依法处置;㈣对未签订租赁合同的承租人,各房屋管理所应分析原因提出处理意见,报局房政处汇总后提交局务会研究确定处理意见。原告并未采取如上积极措施,且在被告两次前往要求尽快签订租赁合同时,两次拒绝了被告。因此,被告对合同期满后双方未能重新签订租赁合同并无过错,对此不应承担责任。 2.案涉房屋不适用同安区建设局印发的公房租赁管理工作的的通知,理由如下:⑴原告主张案涉租赁关系应当遵守同安区建设局印发的公房租赁管理工作的的通知,没有合同依据,也没有法律依据。①案涉租赁合同第十九条中关于租赁期间,原告有权根据政府规定变更或终止租赁合同且不承担任何赔偿责任的约定属于格式合同条款,违反合同法规定,属于无效条款。案涉租赁合同系原告为了重复使用而预先拟定的,并在订立合同时未与被告协商。根据《合同法》第四十条的规定,格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。原告有权根据政府规定变更或终止租赁合同且不承担任何赔偿责任的约定属于明显排除被告杈利,减轻、免除原告的责任的无效条款,不应予以适用。②退一步说,租赁合同条款中约定的也是厦门市政府和厦门市公有住房主管部门颁发的规定、决定、命令、文件等市级文件,而本案同安区建设局的文件仅仅只是二个通知,既不是市级文件,也不是政府规定,对案涉租赁关系不应具有任何约束力。③从同安区建设局印发的公房租赁管理工作的的通知的内容来看,该通知规范的是2018年度租住公房的要求。而原被告诉争的是2019年及其以后的租房事宜,也不适用该文件。④公有住房的性质是保障承租人的居住权,而非住宅并无法居住。因此,该通知的“无房产”指的应当“无住宅”。而被告名下自始至终均未有过住宅,因此,基于保障被告的居住权,原被告的租赁关系也不可终止。⑵案涉房屋系拆迁安置房,而原告系在履行拆迁安置义务。那么,在拆迁安置过程中任何一方均从未提出“无房户”系拆迁安置的条件,合同履行过程中也不应擅加合同新的履行条件。①案涉房屋的来源为:被告作为同安区农业机械管理站的干部,在1980年因出资参与单位建房,单位提供建成后的房屋给出资的干部使用。被告在该房屋一直居住直至2006年单位宿舍拆迁才搬离。而拆迁时,拆迁单位厦门市同安区国有资产管理公司与被告约定将案涉房屋作为拆迁补偿,实行产权调换给原产权人。②原告是因代政府履行拆迁安置义务方取得案涉房屋的出租人资格,也就是说如果没有拆迁安置的先行行为,本案原告无法成为案涉房屋的出租人。而案涉拆迁协议从始至终均没有提到享有安置房的租赁权需要具备无房的条件。被告名下曾有的店面和车库是的一九九几年的时候替在澳门定居的儿子代持的。原告在2012年11月9日就准备接管案涉房屋。面案涉拆迁协议是在2014年12月8且订立的,当时被告名下已有店面和车位,拆迁人及原告对拆迁时被告名下有房产的情况是已知的,也丛未提出异议2014年-2018年五年的租赁期间,被告也未对此有异议。此外,同安区建设局的通知系2017年11月8日就已发布,而原被告签订的《厦门市同安区直管公有住宅租赁合同》系2018年3月14日签订的,即同安区建设局的通知早在原被告签订租赁合同前就已存在,也证明了原告知悉案涉房屋的性质并不适用同安区建设局的通知。丛上述情况可以看出,原告自始至终均认可“无房户”并非双方订立租赁合同的要件。③拆迁安置时,被告可选择一次性货币补贴或者是享有拆迁安置房的租赁权。基于对等原则,拆迁安置协议约定的是被告对案涉房屋具有长期、稳定、不可轻易解除的租赁权。原告代拆迁方履行拆迁安置义务,也应当尊重在先拆迁协议的约定,不能任意解除原被告双方的租赁关系。④原被告双方之间并非普通的私房租赁关系,而是政府意志介入下原告履行拆迁安置义务的延续。原告对案涉房屋的处分权应受到物权法和合同法的双重限制。从物权角度,案涉房屋是由厦门市同安城市建设投资有限公司根据政府文件交由原告管理原告并非案涉房屋的所有权人,没有完全处分权,而不能随意地解除与被告的租赁关系。⑶案涉房屋属于单位福利房,性质特殊,不适用同安区建设局的通知。根据《厦门市国土资源与房产管理局关于购买单位自管公有住房和产权登记有关问题的处理意见》的有关规定可以看出,单位分配的公房带有福利性质,在某些情况下,承租人是可以按照房改政策购买。因此该类公有住房的性质是特殊的,原告并无随意解除租赁关系的权利。根据司法界和理论界的普遍观点,均认为公房使用权作为财产权是一种用益物权。公房使用权人依法对分配的公房享有的独立且排他性占有、使用、收益权,自公房租赁合同生效时设立。公房使用权具有永续性,不受期限限制,公房管理部门非因法定事由不得终止,因此,原告不可任意以政府政策为借口终止租赁关系。 3.被告名下已无房产,原告应保障被告的居住权。被告名下原有的店面和车库均系代大儿子代持,现已转回给大儿子。原告应继续履案涉租赁合同以保障被告的居住权。 4.案涉房屋早在2018年7月时因修缮需要将房屋钥匙交给原告,原告至今未返被告自2018年7月起未占有使用案涉房屋,原告主张的房屋占有使用费没有依据。 5.原告主张的律师费没有法律依据、没有合同依据,不应予以支持 综上所述,被告作为一个为单位奉献了一辈子的老职工,因配合政府拆迁单位宿舍取得案涉房屋的租赁权,并非以无房户的身份向政府申请的保障房租赁权,该租赁权合法有效。原告滥用区级政府部门的通知,使得被告的权益受到极大的损害。被告现已经是九十余岁的老人,名下没有任何房产,原告却要剥夺被告对案涉房屋的租赁权,于世情不符,于法理不合。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：陈裕聪原系厦门市同安区农机管理站干部，租住于单位公房。2002年12月厦门市同安区机关事务管理局将厦门市同安区农机管理站自管公有住房登记至其名下（产权证号00002495-00002496，产权人同安区机关事务管理局），并将房产交由同安区国有资产管理有限公司管理。2006年12月8日，因前述房产需拆迁，陈裕聪（乙方）与厦门市同安区国有资产管理有限公司（甲方）签订《拆迁补偿协议书》。《拆迁补偿协议书》中载明：“根据厦府［2006］地185号用地批文及厦同城管委专纪［2005］5号会议纪要，乙方享受单位分配承租的宿舍位于该项目用地范围内，应予拆除，该宿舍现由甲方代管。双方就拆迁有关补偿事宜进行协商，达成以下协议：一、乙方向甲方承租的宿舍建筑面积为：108.1㎡，实行产权调换给产权人，由原承租人乙方承租（房屋的装修评估补偿费、水表、电表、电话、有线电视补助费计算在厦门市同安区农业机械管理站的办公楼部分）……四、乙方应在2006年12月11千搬迁完毕，在规定的搬迁期限内完成搬迁的给予奖励人民币21620元整，并享有优先抽签选择租用安置房的权利（安置房位于旧交警地块的九耀山安置房Ａ地块一期3号楼Ａ3梯……”2014年3月4日，陈裕聪与厦门市同安区房屋管理所签订《厦门市同安区直管公有住宅租赁合同》。《厦门市同安区直管公有住宅租赁合同》约定由原告陈裕聪租赁同安区凤山路九耀山家园34号301室，住宅建筑面积99.33㎡，储藏间面积11.42㎡，租金标准3.25元／㎡，租赁期为2014年3月1日至2014年12月31日等。之后，双方每年签订续签租赁合同。2019年9月5日，厦门市同安区公房事务中心向陈裕聪寄送《退房通知书》。《退房通知书》中载明：“你方租用的九耀山家园34号301室房屋,根据你方与我中心（原厦门市同安区房屋管理所）于2018年3月14日签订的《厦门市同安区直管公有住宅租赁合同》的规定,租赁期限到2018年12月31日止。租赁期满后,你方未按我中心的要求提供相关材料来与我中心续签租赁合同。依照厦门市同安区建设局印发的公房租赁管理工作的通知的精神,承租人应当符合在厦门地区无房产的情况才能继续租赁公有住房。而你方在厦门市集美区等地已拥有房产,也不符合继续租赁公房的条件。现你方已无实际在该公房内居住。故你方本应在租赁合同期满时将该该房屋退还给我中心,而你方至今仍然占用该公房,你方的上述行为已属侵占国有资产的性质,为此,现特通知你方,限你方于2019年9月30日前上班时间内到我中心办理退房手续,将原承租的房屋腾空恢复原状退还给我中心,并按原租金及滞纳金标准向我中心支付房屋占用费及违约金逾期不退房和支付相关费用的,我中心将进一步采取法律途径处理,由此造成的一切后果由你方承担。”收到《退房通知书》后，陈裕聪于2019年9月19日向厦门市同安区公房管理中心寄送《回复函》。《回复函》中载明：“一、本人所居住的九耀山家园（安置房）34号301室属于拆迁安置的房屋,系2014年在同安区农业机械管理站协调下,本人以拆迁安置填写提交申请表后与贵中心签订《厦门市同安区直管公有住宅租赁合同》,并非本人以无房户或困难户向贵中心申请居住的房屋,因此本人对上述房屋的使用权益完全是合情、合理、合法的,不存在《退房通知书》所列退房的情况,也不适用厦门市同安区建设局印发的公房租赁的有关规定。二、《退房通知书》以本人未提供无房户等证明为由,并将本人在厦门市集美区的店面和车库（非住宅）的个人财产认定为拥有房产,并以此认定属于侵占国有资产的性质也是完全错误的,本人完全不能接受（此外,对于贵中心未经本人同意将本人财产信息以《退房通知书》方式公开粘贴在房屋门口,涉嫌侵犯个人隐私权利需承担相应法律责任）,因此贵中心无权要求本人退还本人拥有合法居住权的房屋。三、本人及家人从2014年起至2018年每年均与贵中心续签合同并及时缴清房租费用,但今年3月和7月本人（家人）二次到贵中心续签合同均被贵中心拒绝,贵中心也拒绝开出租金缴款通知书给本人,导致本人无法缴交本年度房租,未缴交房租的责任不在本人,因此《退房通知书》所列违约金本人无需承担,且只要贵中心开出缴款通知书交给本人,本人将立即缴清租金。四、贵中心作为公房管理部门应维护承租人的合法权益,因此本人要求贵中心撤销《退房通知书》立即与本人或本人家属续签租赁合同,因为贵中心的不作为过失导致本人居住房屋的权益受损,应由贵中心承担相应的法律责任。” 另查明，2012年11月9日，案涉公房由厦门同安城市建设投资有限公司移交给厦门市同安区房屋管理所。2019年3月31日，中共厦门市同安区委机构编制委员会下发通知，厦门市同安区房屋所更名为厦门市同安区公房事务中心。 诉讼中，原告举示一份厦门市城镇房屋权属登记查询结果表，用以证明被告在厦拥有房产。被告质证认为对上述证据真实性予以确认，但二房产的性质为车库及店面，并非住宅，同时二房产系代其定居澳门的儿子持有，现已经转回。被告举示厦门市不动产登记信息查询结果，用以证明截至2019年12月9日，被告名下无不动产权属登记。 以上事实有原告举示的中共厦门市同安区委机构编制委员会关于调整规范区建局所属事业单位名称和主要职责的通知、行政企事业单位房产移交确认书及附件、厦门市同安区直管公有住宅租赁合同、关于进一步规范同安区2018年公房租赁租赁管理工作通知、厦门市城镇房屋权属登记查询结果表、退房通知书、EMS邮件交寄单(收据)及查询记录，被告举示的还款请款单、拆迁补偿协议书、同安区房屋管理所直管公房租赁申请表、厦门市政府非税收入缴款通知书及废水收入专用票据、厦门市政府非税收入缴款书、《退房通知书》的回复函、ems邮寄单及查询记录、厦门市不动产登记信息查询结果等以及庭审笔录为证。以上证据经庭审当庭举证、质证，并经本院审查、审核，可以采信。 本院认为，从《拆迁补偿协议书》中的“乙方享受单位分配承租的宿舍”可知，原告拆迁之前承租的为单位福利房。之后因为拆迁安置，原告承租案涉房产。从租赁合同约定的低廉租金可知，拆迁之后的承租是对之前承租福利房的延续。涉案房屋使用权的取得，名义上以租赁形式，实质仍系福利享受。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”，故本案讼争租赁纠纷不应由人民法院受理，当事人可另循其他途径解决。关于被告主张律师费，亦无依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告厦门市同安区公房事务中心的起诉。 如不服本裁定，可在之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  胡道光 二〇二〇年一月十日 书记员  吴晓韩 附本案适用法律条文： 《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》 第三条凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。