福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初6259号 原告：王钦，女，1970年12月26日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈国亮，福建天月律师事务所律师。 被告：郑德民，男，1962年10月11日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：余美钻，福清市融城法律服务所法律工作者。 被告：福清市玉屏街道融北社区居民委员会，住所地福清市玉屏街道融北路。 法定代表人：许经乐，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：何伟伟，福建海江律师事务所律师。 被告：林建国，男，1953年5月9日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：许孙和，男，1945年5月12日出生，汉族，住福建省福清市。 原告王钦与被告郑德民、福清市玉屏街道融北社区居民委员会（以下简称“融北社区”）、林建国、许孙和房屋买卖合同一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王钦的委托诉讼代理人陈国亮与被告郑德民的委托诉讼代理人余美钻、被告融北社区的委托诉讼代理人何伟伟，以及被告林建国、许孙和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王钦向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认王钦与郑德民于2013年12月29日签订的《在建房屋转让协议书》无效，并判决郑德民、融北社区、林建国、许孙和共同归还王钦交付的购房款740000元及利息，其中110000元的利息自2013年12月29日计起，215000元的利息自2014年11月6日计起，260000元的利息自2015年1月15日计起，155000元的利息自2015年9月24日计起，利息均按年利率6%计至还清款项之日止；2.由郑德民、融北社区、林建国、许孙和承担本案的诉讼费。诉讼过程中，王钦主张的民事行为的效力与本院根据查明的案件事实欲作出的认定不一致，经本院释明后，王钦变更并明确诉讼请求为：1.依法判决确认王钦与郑德民于2013年12月29日签订的《在建房屋转让协议书》有效；2.判决郑德民、融北社区、林建国、许孙和交付坐落于福清市，并判决郑德民、融北社区、林建国、许孙和办理交房手续，以及产权初始登记在郑德民名下，再变更到王钦名下的手续；3.由郑德民、融北社区、林建国、许孙和承担本案的诉讼费。事实与理由：郑德民是融北社区居民，融北社区为建造融北住宅小区成立了没有登记的临时机构即福清市玉屏街道融北社区融北住宅小区筹建处（以下简称“融北筹建处”），并由林建国、许孙和负责建造融北住宅小区房屋，雕刻了“福清市融北农村住宅小区筹建处”。郑德民向融北社区、林建国、许孙和认购购买了该小区1号楼1003室套房，有郑德民与融北社区、林建国、许孙和于2012年1月3日签订的《融北住宅小区房屋认购合同》为据。郑德民按照认购合同约定交给融北社区、林建国、许孙和购房保证金50000元。2013年12月29日，王钦与郑德民签订了《在建房屋转让协议书》，约定郑德民将在建的该小区1号楼1003室套房购买权转让给王钦，转让价款60000元，连同郑德民已交给融北社区、林建国、许孙和的保证金50000元合计110000元，在签订《在建房屋转让协议书》时110000元的钱款就已付给郑德民。郑德民便把《融北住宅小区房屋认购合同》、已经交纳的50000元保证金收款收据等原件交给王钦收执。之后，王钦按照认购合同的约定替郑德民向融北社区、林建国、许孙和分期分批交纳了购房款共计630000元，其中2014年11月6日委托**康代王钦汇入融北筹建处的财务人员林宗旺的银行账户215000元（共汇入430000元，其中215000元是另案的汇款），2015年1月15日以**康的工程款抵扣购房款260000元，2015年9月23日委托**康汇到融北筹建处的银行账户155000元，共计交纳购房款630000元，有融北筹建处出具的三张收款收据为证。在2018年可以交房时，因融北社区、林建国、许孙和内部钱款分配问题发生纠纷，融北社区、林建国、许孙和拒绝将郑德民认购的1号楼1003室套房交付郑德民，郑德民也拒绝将其认购所得的该套房交付王钦使用。 郑德民辩称，一、王钦虽然向法院提起诉讼，但是未向法院提出请求事项，请求法院依法判令驳回王钦对郑德民的起诉。二、退一步说，王钦即便向法院提出请求事项，也缺乏事实和法律依据。本案中，王钦依法应当承担违约责任，请求法院依法查明事实驳回王钦对郑德民的诉讼请求。王钦违约应当支付违约金给郑德民。本案诉讼费用由王钦或者由融北社区、林建国、许孙和共同承担。三、王钦在诉状中所陈述的与事实不符，特别是交付购房款事实。本案事实如下：郑德民系融北社区村民，融北社区经市政府批准，为解决本村紧房户、缺房户村民的住房问题，成立融北筹建处。由融北社区、林建国、许孙和共同负责组织实施。2012年1月3日，郑德民与林建国、许孙和签订一份《融北住宅小区房屋认购合同》，郑德民按照合同约定向融北社区指定的银行汇入购房押金50,000元。由于郑德民无法继续缴清巨额房款，经中间人介绍将上述房屋购买权转让给王钦，双方于2013年12月29日签订了一份《在建房屋转让协议书》。其中第二条第二款约定：乙方（王钦）受让之后不按甲方（郑德民）与开发商（融北社区）签订合同约定缴付购房款造成购买权被取消，责任由乙方承担，甲方不退还转让费和押金及其他违约责任。邹友明作为见证人。转让协议书签订后，王钦交给郑德民转让费60,000元和之前押金50,000元共计110,000元。郑德民交付给王钦《融北住宅小区房屋认购合同》和押金50,000元发票以及签署的《在建房屋转让协议书》各一份由王钦收执保管，并交待购房款应当向银行交纳。之后，王钦未按约定交纳第一期和第二期购房款，第三期购房款155,000元也不是王钦交纳。由于王钦未如期缴清购房款，于2018年被融北社区拒绝交付房屋给王钦使用，由此引发诉讼。融北社区未将房屋交给王钦使用是因为王钦未缴清购房款造成的，过错在王钦，王钦应当承担违约责任。郑德民请求法院判令王钦支付违约金有证据佐证，王钦的违约法律关系成立。为了避免讼累，郑德民依合同约定不退还王钦房屋购买权转让费60,000元和押金50,000元计110,000元。由于王钦违约应当支付郑德民违约金，违约金按房价740,000元的30%计算为222,000元，请求法院支持郑德民的主张。综上所述，郑德民享有融北社区建设的房屋购买权，由于郑德民未能支付巨额购房款，将其购房权转让，王钦未如期缴清购房款，被融北社区拒绝交付房屋，其过错在王钦，王钦应当承担违约责任。王钦向法院提起变更诉讼请求不能使用“证据规定”第35条规定，本案应适用“民事诉讼证据规则”第34条第三款规定，请求法院驳回王钦的诉讼请求。 融北社区辩称，一、融北社区未指派林宗旺担任项目筹建处财务人员。二、王钦起诉请求融北社区归还其交付的购房款缺乏事实依据和法律依据。1.融北社区与本社区村民郑德民签订《融北住宅小区房屋认购合同》合法有效。郑德民只向融北社区交纳了购房押金和一期购房款，还有三期的购房款未交纳，因此融北社区未交房给郑德民；2.融北社区未与王钦签订融北住宅小区房屋买卖合同，也无收取王钦交纳的购房款，双方不存在房屋买卖的事实；3.王钦明知其不具有购房权利而与融北社区村民郑德民签订《在建房屋转让协议书》，受让郑德民认购的融北住宅小区房屋，融北社区未在其签订的《在建房屋转让协议书》上签字确认，也没有给予提供担保，其民事行为与融北社区无关；4.融北社区与王钦并无任何合同关系和房屋买卖事实存在。三、王钦于2013年12月29日违规受让村民郑德民的融北住宅小区房屋购买权，王钦提供了其关系人**康（系王钦丈夫）于2014年12月21日、2014年12月22日经建行转账计430,000元给其内部股东林宗旺的汇款依据。该款与王钦缴付的购房款没有关联。在没有任何缴汇款依据条件下，**康与林宗旺相互串通之后采取数字空转的手段捏造了**康于2014年11月6日代缴房款215,000元和2015年1月15日代缴房款260,000元的两份项目筹建处收款收据的虚假证据。1.融北社区的项目筹建处财务及财金规定，购房村民分期应缴的购房款应汇入融北社区指定的项目筹建处银行专户(对公账户)，之后持银行汇款回单到项目筹建处开具缴款凭证，即收款收据；2.王钦违规受让村民郑德民购房权利之后，不按规定由郑德民代其把应缴的购房款汇入项目筹建处银行专户(对公账户)，而由王钦的丈夫**康与其内部股东林宗旺相互串通之后在没有任何汇款依据条件下采取数字空转手段，双方捏造了项目筹建处虚假缴款凭证收款收据；3.经提取项目筹建处银行账户收支明细账(流水账)并无王钦及其丈夫**康向项目筹建处银行账户汇款第一期和第二期购房款的记录。从王钦提交的银行汇款回单及融北社区提交的《专题会议纪要》、《建筑工程投资合伙协议》、《项目筹建处银行账户收支明细账》、福清农商银行印鉴卡等证据证实了上述事实。综上所述，王钦违规受让村民郑德民房屋购买权，明知应把购房款汇入筹建处银行专户，王钦及**康为骗取购房款故意不按缴款程序规定，由郑德民代其将购房款汇入融北社区指定的银行账户(对公账户)，而由王钦的丈夫**康与其内部股东林宗旺恶意相互串通，捏造融北社区项目筹建处收款收据虚假缴款凭证，骗取两期应缴购房款475,000元之后，现又由王钦以捏造的虚假缴款凭证为依据，通过民事诉讼的方法再次达到获取非法利益目的，本案涉刑事诈骗，请求移送公安机关处理。王钦变更诉讼请求的意见同郑德民，王钦变更诉讼请求系逃避刑事追究。 林建国辩称，主要答辩意见与许孙和的一样。经了解，确实有780,000元工程款（涉及**康、王钦与陈晓梅的三套房子）抵扣购房款含本案王钦的购房款，当时款项没有进入融北筹建处的账户，是直接拨给施工队的，同时开具了相应的发票，但是与本案有关的工程款数额无法明确。 许孙和辩称，答辩意见与融北社区的意见基本一致。1.许孙和未指派林宗旺担任项目筹建处财务人员；2.王钦请求归还购房款没有事实和法律依据。许孙和与本村村民郑德民签订合同是合法有效的。根据市政府的会议纪要和相关规定，只能向本社区村民出让房屋，王钦并非融北社区村民，故王钦没有权利购买。许孙和未与王钦签订房屋买卖合同。郑德民如何转让案涉房屋的我方不清楚，而且我方也没有收取王钦的购房款，双方不存在房屋买卖的事实。王钦向郑德民购买房屋后，应当知道将购房款汇入融北社区对公账户。许孙和也没有在王钦与郑德民的转让协议上签字确认。许孙和与王钦没有房屋买卖关系，王钦起诉许孙和没有事实和法律依据。王钦提供的证据是2014年11月6日代缴房款215,000元、2015年1月15日代缴房款260,000元两份项目筹建处的收款收据。2014年12月21日汇款单400,000元与2014年12月22日转账30,000元给林宗旺，发票开具在前，汇款发生在后。林宗旺是**康开发小区项目的内部股东，无法证明该430,000元是什么款项。2015年1月15日代缴房款260,000元的收款收据没有汇款依据。根据项目筹建处的财务规定和财经制度的有关规定，款项应先进入收款单位后再打收款收据给对方，王钦的行为不符合规定。即使王钦需要购买房屋，也应当将款项汇入项目筹建处的对公账户。经查证，**康是融北小区的施工方、转包方，与林宗旺签订有合伙协议，林宗旺是**康的内部股东，**康与林宗旺之间的款项往来与融北社区、许孙和没有关系。王钦并没有交清案涉房屋的购房款。王钦没有案涉房屋第一期、第二期的汇款记录。根据上述事实，王钦违规受让案涉房屋，明知应当将购房款汇入筹建处银行账户，王钦和其丈夫**康为了骗取购房款，故意不按缴款规定缴款，由王钦的丈夫**康与其内部股东林宗旺串通，捏造了项目筹建处的汇款记录骗取购房款，达到获取非法利益的目的。本案涉嫌刑事诈骗，请求法院驳回王钦的诉讼请求，请求移送公安机关侦查。为不纵容犯罪，不得准许王钦撤诉。王钦变更诉讼请求违反法律法规政策性规定。王钦、**康为了逃避刑事责任才变更诉讼请求，其变更诉讼请求没有依据，应当予以驳回。 经审理查明，福清市人民政府为解决融北社区紧房户、缺房户村民的住房需求，于2008年3月11日通过《专题会议纪要》（三十五）决定划拨一块国有土地用于融北社区居民住宅小区建设。纪要内容为：“为妥善解决融北村村民住房难问题……会议同意调整市教育村东侧约10亩地块（原长乐机场导航站征地补偿地块）作为融北村农村住宅小区用地……获批后由融北村作为业主，按公寓式住宅实施建设，安排给本村紧房户、缺房户，紧房户、缺房户花名册由融北村提供，玉屏街道全过程把关确认……”根据该决议，融北社区与林建国、许孙和签订《合作意向书》合作开发建设融北住宅小区。后融北社区成立融北筹建处，并由许孙和与林建国负责筹建处的具体工作。融北筹建处雕刻了一枚印章用于开立银行账户。林宗旺系林建国儿子，曾在筹建处协助财务工作，负责向交纳购房款的村民出具收款收据。2012年1月3日，融北筹建处（出卖人、甲方）与郑德民（买受人、乙方）签订《融北住宅小区房屋认购合同》，其中约定：第三条住宅楼基本情况1.本住宅楼房屋依照规定安排给本社区居民购买，非本社区居民不具购买权利，并优先安排缺房户、紧房户及经抽签取得购买权居民；2.乙方以缴付购房押金后甲方才予确认认购权，并上报批准机关审核，在本合同履行期限内，乙方不得转移、转让购房权利，乙方转移、转让的，甲方可以不予办理权利手续，由此产生责任由乙方承担；3.乙方所认购住宅楼房屋所在的幢、层、号、建筑面积、价款有待本项目工程施工合同签订并主体工程进场施工，购房户进行抽签后确定……。第四条计价方式与价款由于本住宅小区属于以社区集体名义自行筹资建设的依规仅限于本社区居民内部购买的房屋，不按市场价销售。因此，甲、乙双方约定按如下方式计算房屋价款：……。第十一条办理产权登记因甲方的原因不能办理产权登记的由甲方承担全部责任，因乙方的原因而不能办理产权登记的，甲方不承担责任；乙方违规转移、转让购房权利或不缴清房价款、违约金及规定规费的，甲方不予办理产权登记手续，责任由乙方承担。许孙和与林建国在甲方处签章，融北社区在监证人处加盖公章。2012年1月3日，郑德民向融北筹建处缴纳购房保证金50,000元。融北筹建处出具了相应金额的收款收据。2013年12月29日，郑德民（甲方）与王钦（乙方）签订《在建房屋转让协议书》。郑德民将案涉融北住宅小区内一套房屋购买权作价60,000元转让给王钦。嗣后，王钦向郑德民支付110,000元（含转让价60,000元与郑德民缴纳的购房保证金50,000元）。郑德民将《融北住宅小区房屋认购合同》、50,000元的缴款凭证及收款收据等原件交王钦收执。2014年10月16日，融北筹建处（甲方）与郑德民（乙方）签订《协议书》，对购房均价调整、村外12户购地款补偿分担等事项进行约定。融北筹建处在甲方处盖章，**康在乙方处代为签名，融北社区在监督方盖章。2014年11月6日，融北筹建处向郑德民出具第一期缴房款215,000元收款收据，备注“**康代缴”，出纳为林宗旺。2014年12月21日、22日，王钦的丈夫**康向林宗旺个人账户转账400,000元、30,000元，合计430,000元。2015年1月15日，融北筹建处向郑德民出具第二期缴房款260,000元收款收据，备注“**康代缴”，出纳为林宗旺。2015年9月23日，**康向融北筹建处缴纳房款155,000元。2015年9月24日，融北筹建处向郑德民出具第三期缴房款155,000元收款收据。记载“缴款单位郑德民（1003）；款项内容**康代缴；出纳为陈秀锋”。上述三份收款收据均由王钦一方收执。后王钦请求融北筹建处交付案涉房屋，融北筹建处以郑德民未全额交纳案涉房屋购房款为由拒绝交付房屋，遂形成本案纠纷。 另查明，2013年9月5日，融北社区与福清市三建建筑工程有限公司（以下简称“三建公司”）签订《建设工程施工合同》，将住宅小区工程发包给三建公司。三建公司于2014年4月1日与**康签订一份《企业内部班组承包协议书》将工程转包给**康施工。**康又于2014年4月8日与林宗旺签订《建筑工程投资合伙协议》，合伙对该住宅小区合伙进行开发建设。因工程施工中存在纠纷，**康曾于2015年7月份向本院起诉三建公司及融北社区，要求三建公司及融北社区连带支付工程款8,755,015元。本院于2017年7月14日作出（2015）融民初字第4385号民事判决，判决三建公司支付**康工程款8,508,849.88元及逾期付款违约金。该判决中认定**康实际收取的工程款为8,280,000元。三建公司不服该判决提起上诉，福州市中级人民法院经审理维持本院一审判决。 以上事实，有王钦提供的王钦的居民身份证、户籍证明、《融北住宅小区房屋认购合同》、《在建房屋转让协议书》、《协议书》、银行转账凭证、收款收据、福清市人民法院（2015）融民初字第4385号民事判决书、福州市中级人民法院（2017）闽01民终5268号民事判决书，郑德民提供的《福清市人民政府专题会议纪要》（三十五）、融北社区出具的证明，融北社区提供的《福清市人民政府专题会议纪要》（三十五）、《企业内部班组承包协议书》、《建筑工程投资合伙协议》、存款明细账、福清农村信用社印鉴卡、结婚申请书等为证。经审核，当事人提供的证据来源合法，内容真实，且与本案存在关联，可以作为认定案件事实的依据。结合当事人的庭审陈述与法庭调查，经本院审理核实，予以确认。 本院认为，根据查明的案件事实可知，仅具有融北社区居民资格的人员，特别是紧房户、缺房户及经抽签取得购买权的居民方有资格购买案涉住宅小区房屋，故该购房权实质是一种民事权利，即指权利人对未来获得指标房屋所有权的一种期待，具有独特的经济价值，可成为转让合同的标的。本案郑德民与王钦自愿签订《在建房屋转让协议书》，郑德民将自己取得的房屋购买权转让给王钦，并由王钦以郑德民的名义交纳案涉购房款等相关费用，王钦支付了约定的转让款，双方已实际履行了合同的相关义务。据此可判定案涉《在建房屋转让协议书》系王钦与郑德民的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，其转让行为亦未损害国家、集体或者社会公共利益，应为合法有效。郑德民与融北筹建处签订的《融北住宅小区房屋认购合同》及《协议书》约定不得转让购房权利，系融北筹建处与享有购房权居民之间的约定，不属于法律、行政法规范畴，不能作为评判案涉《在建房屋转让协议书》效力的依据，故王钦请求确认案涉《在建房屋转让协议书》有效的主张，符合法律规定，本院予以支持。 鉴于郑德民已将案涉房屋购买权转让给王钦，融北筹建处亦向郑德民出具了收取购房款的收款收据确认收到相应的购房款，故从诚信履行合同的角度出发，在案涉房屋具备交付条件时，郑德民应积极向融北筹建处主张交付案涉房屋并及时转交给王钦。案涉《在建房屋转让协议书》约定了郑德民有协助王钦办理产权证过户手续的责任，故待案涉房屋登记至郑德民名下且符合相关行政部门依法确定的上市流通条件后，在王钦依照相关规定申请办理房屋产权转移登记过程中，郑德民应予以即时协助。故，在案涉房屋尚未交付予郑德民，且未登记于郑德民名下时，王钦请求郑德民交付案涉房屋及办理产权转移登记手续的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 融北社区、林建国及许孙和系按照规定将开发建设的案涉房屋出售给本社区居民郑德民，王钦所交纳的购房款亦是以郑德民的名义缴纳，故融北社区、林建国及许孙和系与郑德民存在合同关系，与王钦并无合同上的法律关系，根据合同相对性原理，对王钦不负有直接交付房屋、协助办证等合同义务，故王钦请求融北社区、林建国及许孙和交付房屋、协助办证等主张均缺乏依据，本院不予支持。 融北社区、许孙和关于王钦捏造事实、虚构法律关系属于虚假诉讼的辩解，缺乏事实依据，本院不予采信。而许孙和与林建国、林宗旺之间关于购房款收支存在的争议，属于其内部纠纷，不属于本案审理范畴，本院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认王钦与郑德民于2013年12月29日签订的《在建房屋转让协议书》合法有效； 二、驳回王钦的其他诉讼请求。 案件受理费13,269元，由王钦与郑德民各负担6634.5元，郑德民应负担的诉讼费部分限本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  严昌辉 人民陪审员  林遵辉 人民陪审员  黄 辉 二〇二〇年一月十日 书 记 员  刘 玮