浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0602执异175号案外人任学斌，男，1970年5月14日出生，汉族，住嵊州市。委托代理人（特别授权代理）许长兴，浙**越律师事务所律师。申请执行人浙**莱特进出口有限公司，住所地绍兴市柯桥区兰亭街道联合村。法定代表人金关锦。委托代理人（特别授权代理）鲁敏，系公司员工。被执行人嵊州市德科电声有限公司，住所地嵊州市甘霖镇工业园C区。法定代表人马人方。被执行人绍兴市劲丰电子有限公司，住所地嵊州市经济开发区。法定代表人俞劲伟。被执行人嵊州市路航电子有限公司，住所地嵊州市甘霖镇工业园区C区。法定代表人马园露。被执行人马人方，男，1966年2月23日出生，住嵊州市。被执行人袁小珍，女，1965年5月5日出生，住嵊州市。被执行人马杭，男，1992年12月13日出生，住嵊州市。被执行人马园露，女，1989年12月30日出生，住嵊州市。被执行人浙江欧帝厨卫有限公司，住所地嵊州市经济开发区华发南路77号。法定代表人钱志南。在本院执行申请执行人浙**莱特进出口有限公司（以下简称华莱特公司）与被执行人嵊州市德科电声有限公司（以下简称德科公司）、绍兴市劲丰电子有限公司（以下简称劲丰公司）、嵊州市路航电子有限公司（以下简称路航公司）、浙江欧帝厨卫有限公司（以下简称欧帝公司）、马人方、袁小珍、马杭、马园露金融借款合同纠纷一案中，案外人任学斌提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人任学斌称，第一，《房屋租赁协议》在查封前签订，案外人在租赁期内有权请求阻止向受让人移交占有使用被执行的不动产。案外人于2017年10月9日与被执行人德科公司签订《房屋租赁协议》，租赁该公司名下位于嵊州市甘霖镇工业区C区厂房内中间面积2490平方米的大车间（以下简称涉案厂房），租赁期至2020年10月10日止。而法院最早查封涉案厂房时间是在2018年11月1日，案外人签订的《房屋租赁协议》早于厂房查封时间，且在2018年7月25日，案外人担任法定代表人的嵊州市柳岸金属有限公司（以下简称柳岸公司）办理了经营地点为涉案厂房的营业执照，并经营至今。第二，本案房屋租赁权优于抵押权，原租赁关系不受抵押权影响。上述房地产上只有一个抵押权人，即浙江嵊州农村商业银行股份有限公司甘霖支行（以下简称嵊州农商行），抵押登记时间为2018年10月31日，到期日为2021年10月20日，案外人租赁时间也早于抵押担保的登记时间，租赁到期日早于抵押担保的到期日。而且，案外人（承租人）与出租人德科公司、抵押权人嵊州农商行签订了三方《房屋出租补充协议》。第三，案外人已于2019年8月3日按约支付了2020年度的房屋租金，而贵院于2019年9月24日发布的（2018）浙0602执4126号公告称“自即日起，停止支付租金”。事实上，案外人在2019年11月贵院拍卖公告发布后才知道该公司。因此，案外人支付租金和出租人收取租金均未违法。第四，案外人已获批新建厂房，施工合同期至2020年8月27日，目前尚未完工，建成后还要通过验收，然后办证也要一个月，办完权证才能入场生产经营。几个月时间，案外人不可能再从异地承租厂房，如果案外人提前腾退，案外人期待的合法利益必然受损。第五，申请执行人是普通债权人，不能优先于案外人的承租权。此外，本案拍卖行为还存在诸多程序违法情形：第一，贵院在2019年12月14日发出异议听证通知后，于次日继续开始拍卖，违反《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十条（五）、（七）项规定。第二，贵院未查明现场占有使用情况，使案外人丧失陈述租赁事实权利，违反《人民法院执行办案指引》43-1、2条及《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定。第三，案外人于2019年11月26日就将异议申请交给本案拍卖经办法警，但经绍兴市中级人民法院向贵院调查，直到2019年12月4日，该异议申请尚未送交诉讼中心。贵院没有作出裁定，中院不接受复议，影响了案外人的复议权。2019年12月9日与经办法警对接不成功后，案外人依法向上一级人民法院直接提出异议，贵院终于开庭听证，但一边准备开庭听证，一边拍卖。上述行为违反了《人民法院执行案件规范》第95条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定。第四，贵院未将拍卖信息（包括评估报告）通知送达案外人，案外人未能参加任何一次拍卖会议，也无法申报债权。拍卖公告中根据委托人的说明和要求，将涉案厂房原有的租赁权除去后进行拍卖。案外人对此并不知情。经办法警说，曾在厂房张贴过公告，但当时案外人因交通事故身受重伤，在家休养，未到厂区。案外人的手机一直开通，从未曾接到过拍卖法院电话联系，而法律规定既要张贴拍卖公告，又要以书面或能确认收悉的适当方式通知当事人和利害关系人。案外人未曾看到查封公告或者封条。案外人亦属优先购买权人。综上，案外人认为，申请执行人有权申请执行，贵院有权拍卖处置涉案厂房，但案外人的租赁权要受到法律保护，由于涉案厂房现已拍卖成交，故案外人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《人民法院办理执行案件规范》第576条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定提出执行异议，请求贵院裁定案外人异议成立，变更拍卖标的交付买受人时间为2020年10月10日，或从拍卖款中支付案外人（承租人）损失费219617.76元（2010年7月1日起至10月10日的租金和二个月租金的违约金，该部分款项本身不属于被执行人的财产，应在分配前支付）。申请执行人华莱特公司称，首先，2019年9月24日，贵院在嵊州市甘霖镇工业区C区德科公司厂区张贴公告，要求相关权利人在2019年10月10日前向法院书面申报相关权利或提出异议，但案外人没有在公告期内提出异议。其次，案外人没有提供租赁合同原件，租赁合同上的租赁时间也有涂改，对真实性有异议。第三，即使租赁合同真实有效，申请执行人对案外人用被执行人德科公司的原料欠款抵充租金也存在异议，希望案外人能够提供相关购销合同及发票进一步予以佐证。综上，请求贵院依法驳回案外人的异议请求。本院查明：被执行人德科公司名下登记有位于嵊州市甘霖镇工业区C区，权证号为嵊州国用（2012）第06648号,证载使用权面积为14180.00平方米的国有土地使用权。该土地上有有权证建筑物1幢，房屋结构为钢混结构，总层数为3层，产权证号为浙嵊房权证嵊字第××号，证载建筑面积为2883.58平方米。上述房产已抵押给嵊州农商行，抵押登记时间为2018年10月31日，债权金额为965万元，履行期间为2018年10月31日至2021年10月20日。根据诸暨市中天正和土地房地产评估有限公司受本院委托出具的诸中天和房（估）字第××号《房地产司法评估报告》记载，该土地上另有无权证建筑物9处，面积按实际测量所得约为7420.11平方米，其中无证1的结构为砖混结构，总层数1层，面积约152.48平方米；无证2为配电房，结构为砖混结构，总层数1层，面积约70.04平方米；无证3为车间，结构为砖木结构，总层数1层，面积约382.37平方米；无证4为车间，结构为钢结构，总层数1层，面积约3665.82平方米；无证5、6为厕所，结构为砖混、砖木结构，总层数1层，面积合计约43.94平方米；无证7的结构为砖混结构，总层数1层，面积约34.37平方米；无证8的结构为钢结构，总层数1层，面积约2474.36平方米；无证9的结构为钢混结构，总层数1层，面积约596.73平方米。异议审查中，案外人确认其所承租的厂房即为评估报告中记载的无证8钢结构建筑。原告北京银行股份有限公司绍兴分行（以下简称北京银行）诉被告德科公司、劲丰公司、欧帝公司、马人方、袁小珍、马杭、马园露、路航公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，经本院主持调解，各方当事人自愿达成以下和解协议：一、被告德科公司归还原告北京银行借款本金9246328.29元，并按合同约定及中国人民银行有关规定支付自2018年3月21日起至款清日止的利息，于2018年8月25日前一次性付清；二、被告德科公司支付原告北京银行为实现债权支出的律师费20000元，该款于2018年8月25日前一次性付清；三、被告劲丰公司对上述第一项债务中的本金600万元及相应利息和第二项债务承担连带清偿责任；四、被告欧帝公司对上述第一项债务中的本金400万元及相应利息和第二项债务承担连带清偿责任；五、被告马人方、袁小珍、马杭、马园露、路航公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；六、本案案件受理费依法减半收取38332元，由八被告共同负担，于调解协议生效之日起七日内向本院缴纳。上述调解协议未违反法律规定，本院于2018年7月25日出具（2018）浙0602民初6136号民事调解书予以确认。因各被告未自觉履行，根据北京银行申请，本院于2018年9月3日立案执行。执行中，本院已向各被执行人发出执行通知，但其仍未履行。2018年11月1日，本院首轮查封了被执行人德科公司名下的上述房地产。2019年9月24日，本院作出（2018）浙0602执4126号公告，责令被执行人于2019年10月10日前自觉履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对所查封的上述房地产进行拍卖，被执行人应于2019年10月10日前腾退上述房屋或提出执行异议，逾期本院将依法强制执行。并通知对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人，自即日起停止支付租金、房屋占有使用费等费用，并须于2019年10月10日前向本院书面申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。同日，本院将该公告在德科公司厂房大门口、1号厂房门口等处进行了张贴。2019年9月30日，德科公司向本院出具承诺书一份，承诺在上述案件执行过程中，自行清理名下厂区内的所有短期租赁情况，配合本院处置厂房，并承诺在2019年12月30日之前腾空，如逾期不腾空，自愿承担相关法律责任。此后，因无人在该公告限定的期限内申报权利，本院委托诸暨市中天正和土地房地产评估有限公司对德科公司所属坐落于嵊州市甘霖镇工业区C区工业房地产（含土地使用权）市场价值进行司法评估。该公司于2019年10月30日向本院出具了诸中天正和房（估）字2019第FS098号《房地产司法评估报告》，确定德科公司所属的坐落于嵊州市甘霖镇工业区C区国有土地使用权及该土地上的有证建筑物、无证建筑物、附属物的市场价值为2035.42万元，其中无证建筑中包括序号为8、建筑面积为2474.36平方米的钢结构厂房一处，异议审查中，案外人确认该钢结构厂房即其所承租建筑物。2019年11月1日，本院又作出（2018）浙0602执4126号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人德科公司所属坐落于嵊州市甘霖镇工业园区C区工业房地产｛以诸暨市中天正和房地产评估有限公司出具的中天正和房（估）字2019第FS098号《房地产司法评估报告》为准｝。同日，本院将上述评估报告及拍卖裁定送达申请执行人北京银行及被执行人德科公司。2019年11月14日，本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布《绍兴市越城区人民法院关于位于嵊州市甘霖镇工业区C区的一宗国有土地使用权、地上建筑物及附属物（含室内固定装饰装修）（第一次拍卖）的公告》，定于2019年12月15日10时起至2019年12月16日10时止（延时除外）在本院阿里巴巴司法拍卖网络平台上公开拍卖德科公司所属的坐落于嵊州市甘霖镇工业区C区国有土地使用权及该土地上的有证建筑物、无证建筑物、附属物（具体范围与上述评估报告中的记载一致）；起拍价为14247940元，保证金为143万元；竞买人在对拍卖标的物第一次确认出价竞拍前，按网拍系统提示报名缴纳保证金，本标的物竞得者原冻结的保证金自动转入法院指定账户，拍卖余款在2020年1月16日前缴入法院指定账户。公告还明确记载“本次拍卖不动产目前部分被执行人自用，部分案外人占用，本院将在确权裁定送达之日起六个月内交付给买受人”。另查明，在上述案件执行过程中，申请执行人北京银行将（2018）浙0602民初6136号民事调解书项下的债权转让给华莱特公司，并已通知各被执行人。2019年11月25日，根据华莱特公司申请，本院作出（2018）浙0602执4126号之三执行裁定书，裁定变更华莱特公司为本案的申请执行人，原申请执行人的权利义务由华莱特公司继受。该裁定已送达当事人并发生法律效力。因案外人在上述拍卖公告期内向本院提交了书面的执行异议申请书。2019年12月11日，华莱特公司向本院出具承诺函一份，要求本院继续拍卖被执行人德科公司名下的上述拍卖标的物，并愿意提供人民币30万元作为担保；如案外人异议成立，申请执行人愿意赔偿相应损失；若异议不成立，请本院依法退还。华莱特公司已将30万元保证金汇入本院账户。据此，本院未决定暂缓或裁定终止对上述拍卖标的物之拍卖程序。2019年12月16日12时56分55秒，竞买人项国华经多轮竞价后以最高价18117940元竞得上述拍卖标的物，并已付清全部拍卖款。2020年1月16日，本院作出（2018）浙0602执4126号之四执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人德科公司所属坐落于嵊州市甘霖镇工业园区C区工业房地产的所有查封。二、被执行人德科公司所属坐落于嵊州市甘霖镇工业园区C区工业房地产归买受人项国华所有；上述财产权自本裁定送达买受人项国华之日转移。三、买受人项国华可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。同日，本院将该裁定书送达买受人并发生法律效力。项国华另于同日向本院提交了书面报告1份，内容为：“本人已拍下嵊州原德科电声的厂房，其中原厂房的租户任学斌的租期及租金全部按原德科电声马老板的合约办理不变，等到2020年10月份合约到期后，具体如何续租，到时候由本人和任学斌双方协商，具体原厂房的交接手续由本人和马老板交接。”案外人任学斌为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、出租方为德科公司（甲方，签约代表为马杭）、承租方为案外人（乙方），落款日期为2017年10月9日的房屋租赁合同复印件1份（首页中加盖有德科公司公章），其中约定甲方将坐落于嵊州市甘霖工业区C区厂房内中间大车间房屋租给乙方使用，面积2490平方米；月租金15元每平方米，共448200元每年（不含设备使用费）；租金每一年比上一年涨幅为5%；租金一年一付，每年租期到期前2个月付下一年租金，如违约，甲方有权随时解除合同，收回车间并没收押金；租赁期限为3年（有涂改，由2改为3），自2017年10月10日至2020年10月10日（有涂改，自2019改为2020）；在租房期间的水、电费用每月由乙方支付，提前一个月交水、电保证金10000元，期满退还；押金为74700元（两个月租金作为押金），合同终止前甲方确保厂房无误的情况下退还乙方押金（押金不计息）；如遇上甲方厂房要挪作他用，或者因其他政府原因而导致拆迁，甲方应提前半个月以书面形式告知乙方，并负责两个月的租金作为乙方迁出费用，乙方的其他损失甲方不再承担；甲方拥有行车两台，如乙方需要，甲方可以以共计5000元每年租赁给乙方，乙方选择需要；本合同一式2份，一份2页，甲乙双方各持1份，签字后立即生效。2、甲方为嵊州农商行、乙方为德科公司、丙方（承租人）为任学斌、落款日期为2018年10月31日的《房屋出租补充协议》复印件1份（加盖嵊州农商行印章），其中记载乙方以位于嵊州市甘霖镇工业区C区的房产（房产权证号为××号）作为向甲方融资的抵押财产，而丙方已经向乙方租赁了上述房产，现经三方协商，达成如下协议：出租房产面积为2490平方米，丙方按原租赁合同按期【期间必须在一年（含）以下】支付租金，如改变租金支付方式，则在抵押财产被甲方处置时自愿放弃该抵押财产的租赁权。在甲方双方债权、债务延续期间，丙方如出现延长租期或转租需征得甲方同意；如乙方未按时偿付甲方债务，乙方授权甲方直接向丙方收取租金用以归还债务，丙方无条件向甲方支付租金；如乙、丙双方未履行上述协议条款，甲方有权对该房产进行处置。3、建设单位为柳岸公司的《中华人民共和国建筑工程施工许可证》复印件1份。4、关于德科公司名下权证号为0112009646的房产及权证号为嵊州国用2012第06648号的国有土地使用权的查询信息1份。5、厂房现场照片1组。6、嵊州市甘霖镇工业区C区的一宗国有土地使用权、地上建筑物及附属物拍卖页面打印件1张。7、证明人为马杭、落款日期为2019年11月23日的《证明》1份，内容为：“1、嵊州市德科电声有限公司与任学斌签订的租赁合同中租期2年改3年是我马杭在2017年10月份签约时修改的，本人是德科公司签约代表，法人之子，我公司保存的这张合同改过来了，只是因为当时疏忽，没有在改动处盖章，但合同双方都是认可且履行的，任学斌在拍卖公告前已向我公司交清了2020年度的租金。可鉴定笔迹和书写时间，以证明改动时间为2年前的2017年，且为本人所写。2、2019年度的租赁费494140元由以下组合款付清：电费7752元和卫生、门卫费3600元/年，共计505492元，应付嵊州市柳岸金属有限公司购材料科287690元，退还2017年缴纳的押金84700元，抵减后不足133102元，于2019年8月3日由任学斌汇款到我们指定帐号；本人声明，本人对以上内容真实性承担法律责任。”8、德科公司于2019年8月1日出具的证明1份，内容为“兹证明柳岸金属材料公司应付嵊州市德科电声有限公司房租款壹拾叁万叁仟壹佰另贰元，请汇入收款人马裕春，卡号农行62×××75。经手人：马裕春、马杭。”该证明下方另书写有“2019年10月10日-2929年10月10日房租费已全部付清”。9、对账单1份。10、中国农业银行股份有限公司嵊州甘霖支行交易凭证1张，其中记载客户名称为任学斌、收款方户名为马裕春，转账金额为133102元。11、本院于2019年9月24日作出的（2018）浙0602执4326号公告复印件1份。12、嵊州市人民医院诊断报告4张，其中2019年8月1日的CT影像诊断报告单记载，案外人右侧1、7肋骨及左侧第1、2、3、4、5、9、10、11肋骨骨折后改变，附见部分胸椎骨折；2019年8月1日的X线影像诊断报告记载，案外人T3、T4椎体压缩性骨折，胸骨侧位片未见异常X线改变，颈椎退行性变，胸、腰椎退行性变；2019年10月1日CT影像诊断报告记载，案外人胸骨未见异常改变，附见T3、T4椎体压缩性骨折;2019年10月1日另一份CT影像诊断报告记载，案外人右侧第1、7肋骨及左侧第1、2、3、4、5、9、10、11肋骨骨折后改变，附见部分胸椎骨折。本院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，未能提供证据或提供的证据不足以证明其主张事实成立的，应承担举证不利之法律后果。本案中，在执行程序上：首先，本院在拍卖前已在拍卖标的物现场张贴公告，通知对拍卖标的物有租赁权或其他相关权利的案外人须于2019年10月10日前向本院书面申报权利或提出执行异议，而案外人任学斌自认其担任法定代表人的柳岸公司在涉案厂房内始终保持生产经营，却未在上述公告指定期限内向本院书面申报权利或提出执行异议，其所主张的自身疾病也不足以构成其未能及时提供书面报告的充分事由，故本院在对执行标的物进行司法评估及发布的拍卖公告中对案外人所主张之租赁情况未予考虑系案外人自身怠于行使权利所致，本院上述执行行为并无错误。其次，在案外人提出执行异议之后，申请执行人华莱特公司已向本院提交了书面承诺要求对执行标的物继续进行拍卖，并提供了30万元之现金担保，本院据此对执行标的物继续拍卖，该执行行为符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十六条之规定，亦无错误。在实体上：根据涉案厂房买受人项国华所提交之书面报告，在涉案厂房拍卖成交后，案外人任学斌仍享有按其与德科公司之间签订的房屋租赁合同继续租赁使用涉案房产直至2020年10月份租约期满之权利，故对案外人要求本院变更拍卖标的交付买受人时间为2020年10月10日之执行异议请求，本院已无审查之必要。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条之规定，裁定如下：驳回案外人任学斌之执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 剑人民陪审员  傅伟红人民陪审员  俞文新二〇二〇年一月二十日书 记 员  俞聪聪本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十六条案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分。案外人向人民法院提供充分、有效的担保请求解除对异议标的的查封、扣押、冻结的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。因案外人提供担保解除查封、扣押、冻结有错误，致使该标的无法执行的，人民法院可以直接执行担保财产；申请执行人提供担保请求继续执行有错误，给对方造成损失的，应当予以赔偿。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。