北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初718号原告：刘世芳，男，1972年4月28日出生，汉族，户籍所在地河北省邯郸市永年区，现住北京市昌平区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：孙萍，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕海燕，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号，统一社会信用代码91110113062778125G。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告刘世芳与被告绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘世芳及其委托诉讼代理人孙萍、吕海燕，被告绿地公司的委托诉讼代理人王丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘世芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延迟办理房屋所有权证书的违约金22381元；2、判令被告赔偿因延迟办理房屋所有权证书造成的损失96274元（按该地区市场平均租赁价格2．5元每天计算，两套房屋均自2017年7月19日起至2018年3月23日止每套247天，两套合计494天）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月1日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，原告购买被告出售的绿地启航中心项目（预售许可证号：京房售证字(2014)10号）办公用房两套，房屋地址分别为：顺义区×镇×村×路×侧×#办公用房×层1-1408、1-1409，后被告在面积确认及房款结算协议里确认该套商品房的正式地名和楼号为：北京市顺义区×镇×路×号院×号楼×层1-1408室、1-1409室房屋。房屋于2015年7月19日交付后，被告怠于履行合同义务，直至2018年3月23日才办理房屋所有权证书。根据合同约定：1、出卖人应当在2017年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；2、如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的出卖人承担责任；3、买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此违约金最高不超过买受人已付房款的0．5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。由于被告严重违反合同约定，导致原告合同交易目的无法实现，房屋无法向外出租，给原告造成重大经济损失，且被告利用提供合同样本、原告经验不足无法识别的优势，故意将违约金约定过低，更严重侵害了原告的合法权益。综上所述，原告提出要求被告支付违约金及赔偿损失的请求合法有据，请法庭查清事实，支持原告的诉讼请求。被告绿地公司辩称：同意原告第一项诉讼请求，同意向原告支付违约金，不同意原告的第二项、第三项请求。关于延期办理房屋所有权证书，我方已经同意支付合同约定的相应违约金，对原告主张所造成损失我方不同意支付，也没有相应的合同以及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《北京市商品房预售合同》原件、联机备案表原件、房款发票原件4张、契税收据原件2张、代办收据原件2张、房屋不动产权证书原件2份、延期交房通知书2张、面积确认及房款结算协议原件2张，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2014年3月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，合同约定：……第三条、基本情况。该商品房1房屋坐落为顺义区×镇×村×路×侧×#办公用房×层1-1408……预测建筑面积共117．35平方米。其中，套内建筑面积79．44平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积37．91平方米……商品房2房屋坐落为顺义区×镇×村×路×侧×#办公用房×层1-1409……预测建筑面积共111．16平方米。其中，套内建筑面积75．25平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35．91平方米……第五条、计价方式与价款……1、商品房1按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米29409．47元，总价款人民币贰佰叁拾叁万陆仟贰佰捌拾捌元……商品房2按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米27961．68元，总价款人民币贰佰壹拾万元肆仟壹佰壹拾陆元……第十二条、交付条件。（一）出卖人应当在2015年5月31日向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第十六条、交接手续……（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，与该房有关的风险责任随之转移到买受人……（五）……2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费；（4）办理产权手续需交纳的印花税、工本费、贴图费，以及国家规定需要买受人交纳的其他税费；（5）买受人未将上述费用全额交给出卖人的，出卖人有权顺延交付该商品房直至买受人交齐上述费用……第二十一条、产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2017年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）条目承担责任。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用捌佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0．5%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0．5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同还约定了其他权利义务。当日，双方还签订了一份《商品房预售合同联机备案表》，记载合同网上签约日期为2014年3月1日。2015年7月10日，被告向原告发出两份《延期交房通知书》，一份主要内容为：“……感谢阁下对我公司的信任，购买我公司开发建设的‘绿地启航中心’原房号：×号楼×层1-1408，现房号：×号楼×层408，商业（办公）用房（以下简称‘该商品房’）。现为了保证工程质量，更好的维护品质，我公司将该商品房交付手续延后至2015年7月15日，为了您能顺利办理入住手续，我们将于2015年7月15日至2015年7月20日成立联合收房中心，开始集中为客户办理入住手续。由于此次办理入住户数较多，我们友情建议您于7月19日，上午9:30至12:00、下午13:00至16:30前来办理手续。入住手续地点：绿地顺义启航中心售楼处一层……”，另一份主要内容为：“……感谢阁下对我公司的信任，购买我公司开发建设的‘绿地启航中心’原房号：×号楼×层1-1409，现房号×号楼×层409，商业（办公）用房（以下简称‘该商品房’）。现为了保证工程质量，更好的维护品质，我公司将该商品房交付手续延后至2015年7月15日，为了您能顺利办理入住手续，我们将于2015年7月15日至2015年7月20日成立联合收房中心，开始集中为客户办理入住手续。由于此次办理入住户数较多，我们友情建议您于7月19日，上午9:30至12:00、下午13:00至16:30前来办理手续。入住手续地点：绿地顺义启航中心售楼处一层……”。原告称其于2015年7月19日对两套涉诉房屋进行收房，关于涉案顺义区×路×号院×号楼×层1-1408室房屋和顺义区×路×号院×号楼×层1-1409室房屋，其于2015年7月向代办机构已交纳印花税、登记费、工本费、代办费。被告提交“房屋建筑使用说明书、房屋质量保证书签收单”复印件一张，钥匙领取单复印件一张，称原告对两套涉诉房屋的收房时间均为2015年8月7日。原告对被告所称的收房时间不予认可。2015年8月7日，原告向被告交纳了两套涉诉房屋的契税，被告向其开具代收代付款项收据。2017年12月19日，原告与被告签订《面积确认及房款结算协议》两份，一份约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为：顺义区×路×号院×号楼×层1-1408室房屋，且该房屋面积已经北京国政恒信测绘技术服务有限公司测绘，买受人所购房屋实测建筑面积为119．05平方米；实测套内建筑面积为80．59平方米，该房屋实测总价应为2370109元，经买卖双方同意，最终以2370109元作为《房屋所有权证》立契价款。另一份约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为：顺义区×路×号院×号楼×层1-1409室房屋，且该房屋面积已经北京国政恒信测绘技术服务有限公司测绘，买受人所购房屋实测建筑面积为111．26平方米；实测套内建筑面积为75．32平方米，该房屋实测总价应为2106073元，经买卖双方同意，最终以2106073元作为《房屋所有权证》立契价款。原告已向被告交纳全部房款2370109元、2106073元。2018年3月23日，涉诉两处房屋登记至原告名下，原告取得了两份不动产权证书，一份内容为：房屋登记地址为顺义区×路×号院×号楼×层1-1408，房屋建筑面积为119．05平方米，专有建筑面积80．59平方米。另一份内容为：房屋登记地址为顺义区×路×号院×号楼×层1-1409，房屋建筑面积为111．26平方米，专有建筑面积75．32平方米。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。根据该合同第二十一条的规定，买受人应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书；又根据该合同第十六条的约定，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，该房有关风险责任随之转移到买受人。被告同意向原告支付违约金，但不认可原告主张的收房时间为2015年7月19日，结合延期交房通知书及“房屋建筑使用说明书、房屋质量保证书签收单”、钥匙领取单，本院确认原告于2015年8月7日实际收房，但依据现有证据及双方合同约定，本院确认2015年7月19日已视为房屋交付给原告。根据权利义务对等原则，原告应当于2017年7月18日前取得房屋所有权证书，但在原告已经履行了缴纳全部房款、契税等合同义务后，原告于2018年3月23日才取得房屋所有权证书，被告迟延为原告办理房屋所有权证，根据该合同第二十一条第（一）款第2项及第（二）款第2项第（2）条目的约定，原告第一项诉讼请求即要求支付迟延办理产权证书违约金，有事实和法律依据，且被告同意支付违约金，因此本院依据双方合同约定对具体违约金数额予以确认。房产证是不动产所有权的唯一凭证，根据标的物产权性质，涉诉房屋系办公用房，房产证未能取得，势必会对原告的使用权造成不便和限制，故此被告应予适当赔偿，对原告主张损失的请求本院酌情予以确定，合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘世芳支付迟延办理房屋所有权证书的违约金二万二千三百八十一元；二、被告绿地集团北京京坤置业有限公司赔偿原告刘世芳逾期办证损失四万九千四百元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告刘世芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千三百三十七元，由原告刘世芳负担五百三十五元（已交纳），被告绿地集团北京京坤置业有限公司负担八百零二元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 冯晨晨二〇二〇年一月十七日法官助理 夏 天书 记 员 田小星