河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初29462号原告刘晓琳，女，汉族，1979年6月16日出生，住郑州市金水区。委托代理人李明月，河南光法律师事务所律师。委托代理人王信仰，河南光法律师事务所实习律师。被告焦东菊，女，汉族，1964年8月22日出生，住郑州市金水区。被告赵泉盛，男，汉族，1988年9月27日出生，住郑州市金水区。原告刘晓琳与被告焦东菊、赵泉盛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李明月到庭参加了诉讼，被告焦东菊、赵泉盛经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓琳向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令二被告履行《房屋买卖协议》即为原告办理位于郑州市××与××交叉口东××院××小区××号房屋的产权过户手续；2、本案诉讼费用全部由二被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、依法解除原告与被告签订的《房屋买卖协议》以及《房屋买卖协议变更协议》；2、依法判令二被告支付原告人民币1763315.3元；3、本案的诉讼费由被告全部承担。事实与理由：2017年4月1日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，约定：被告将位于郑州市××与××交叉口东××院××小区××号的房屋以950000元的价格出售于原告，并约定原告首次付款50000元，被告交付房屋钥匙当日内付款800000元，剩余房款100000元在办理房屋过户的当日支付，被告承诺为原告办理房产过户手续。房屋买卖协议签订后，原告依约支付了购房款850000元，被告将上述房屋交付原告，并由原告使用至今。2019年4月17日，原告与被告签订《房屋买卖协议》变更协议，约定，由原告垫付上述房屋售房款差价和房屋维修基金31657.65元，将原协议中约定的剩余房款100000元在办理房屋过户的当日支付变更为剩余房款68342.35元在办理房屋过户的当日支付。变更协议签订的当日，原告依约垫付了房屋售房款差价和房屋维修基金31657.65元。但被告至今仍拒不为原告办理房屋产权过户手续，原告多次联系被告要求办理房屋产权手续，均未果。综上所述，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告作为房屋买卖合同的出售方，拒不为原告办理房屋过户手续，其行为已经严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告合法权利，特请贵院提起诉讼，望判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据一、原、被告身份信息各一份；证据二、《房屋买卖协议》、《房屋买卖协议变更协议》各一份；证据三、《收条》、刘德成农行银行交易清单、原告中国光大银行对账明细、结婚证、王一宁招商银行转账业务回单各一份；证据四、郑房改批【2019】198号文件、办理房产证书清单、《通知》、通话各一份；证据五、房天下、安居客房价查询单、房屋装修情况说明各一份。被告焦东菊、赵泉盛答辩亦未举证。经审理查明，2017年4月1日，原告刘晓琳作为房屋买受方与被告焦东菊、赵泉盛作为房屋出卖方签订《房屋买卖协议》一份，主要载明：原告购买二被告坐落于郑州市××与××交叉口东××院××小区××房屋××套，建筑面积为110.59平方米，出售房屋的所有权证暂未办理，二被告承诺，在房屋产权证办理完成后，最终将该房屋产权证办理在原告或原告指定人名下。房屋成交总价为95万元，原告首次向二被告支付人民币5万元，作为房屋买卖定金，定金在原告最后一次付款时冲抵房款，二被告收到该定金后，双方任何一方反悔，需向对方支付双倍违约金。2017年4月10日前交钥匙。原告收到二被告交给的房屋钥匙当日，向二被告指定的账户内一次性支付人民币捌拾万元整（￥800000元）。剩余房款人民币壹拾万元整（￥100000元），在该套房屋产权证办理在原告或者原告指定人名下的当日内，原告一次性支付到二被告指定账户，该套房购房款全部结清。合同另约定：如因二被告单位或个人原因，造成该套房屋房产证无法办理在原告或原告指定人名下，二被告须以已收房款双倍的数额返还原告共计人民币壹佰柒拾万元整等。2017年4月15日，被告焦东菊出具的《收条》载明：收到捌拾伍万元整购房款“由刘晓琳及父亲刘德成账户转来”。2019年4月17日，原告刘晓琳与被告焦东菊、赵泉盛签署的《＜房屋买卖协议＞变更协议》主要载明：2019年4月15日接到房改办通知，符合办理房产证办理条件的房主需缴纳差价款及缴纳建筑面积每平方米35元的房屋维修基金，其中应交售房款差价人民币27787元，应交房屋维修基金人民币3870.65元。经双方友好协商，本次应缴纳的售房款差价和房屋维修基金合计人民币31657.65元由原告垫付，该费用在原告应付给二被告的剩余房款中扣除，即原房屋买卖协议中的约定剩余房款100000元变更为剩余房款68342.35元等。原告提交的其光大银行账户对账单显示，2017年4月1日，原告向被告焦东菊转款5万元。原告提交的刘德成农业银行交易明细清单显示，2017年4月15日，刘德成分16次向被告焦东菊转款各5万元，合计80万元。郑州市房改办档案查询处出具的办理产权证书明细载明：售房单位郑州市银达实业开发总公司，房屋座落：郑州市金水区红旗路8号院7号楼（总7层），房号7，购房人焦东菊、赵伟（死亡），建筑面积110.59平方米，总售房款71272元，已交售房款47092元，应交售房款24180元等。另查明：焦东菊和赵伟于1988年1月16日登记结婚，现赵伟已去世，赵泉盛系焦东菊与赵伟之子。原告提交的招商银行转账业务回单显示，2019年4月17日，王一宁向焦东菊转款31657.65元。原告和王一宁于2006年5月17日登记结婚。庭审中，原告称合同签订后，涉案房屋已交付原告居住，原告也实际装修入住。目前仍由原告居住使用。本院认为，二被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《房屋买卖协议》及《＜房屋买卖协议＞变更协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已按约定支付被告购房款881657.65元，被告未按约定继续履行合同义务协助原告办理房屋产权过户登记手续，致使原告的合同目的无法实现，原告有权要求被告解除合同、返还购房款及承担相应的违约责任。故原告诉请解除双方于2017年4月1日签订的《房屋买卖协议》、于2019年4月17日签订的《＜房屋买卖协议＞变更协议》，合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告占有原告购房款没有依据，依法应当予以返还。故原告诉请被告返还购房款881657.65元，合法有据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。涉案房屋买卖合同虽已解除，但守约方有权主张违约损失赔偿。根据合同法的上述规定，该部分损失中即包含了在合同正常履行情况下能够获得的利益。本案中，如果合同继续正常履行，原告将获得房屋所有权。现涉案房屋买卖合同因被告违约而解除，从违约损失的角度，原告也随之产生了应由被告赔偿的可得利益损失，该项损失体现为取得房屋所有权可取得的收益。合同约定二被告违约时须以已收房款双倍的数额返还原告，该约定高于原告的实际损失，本院根据原告的可得利益损失，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及被告交付房屋后原告将房屋占有、使用等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则，酌定被告应赔偿原告违约金及损失共计30万元。故被告焦东菊、赵泉盛共计应支付原告刘晓琳1181657.65元，超出部分，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘晓琳与被告焦东菊、赵泉盛于2017年4月1日签订的《房屋买卖协议》及2019年4月17日签订的《＜房屋买卖协议＞变更协议》；二、被告焦东菊、赵泉盛于本判决生效后十日内返还原告刘晓琳购房款881657.65元并支付违约金30万元；三、驳回原告刘晓琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20670元，由原告刘晓琳负担6818元，二被告焦东菊、赵泉盛负担13852元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  田晓丽人民陪审员  孟丽红人民陪审员  张素萍二〇二〇年一月十五日书 记 员  王晓祥