宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2019）宁0105民初232号原告:宁夏银瑞物业服务有限公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：谭某、余某，宁夏北地律师事务所律师。被告:胡某，住银川市。被告：苏某，住银川市。委托诉讼代理人：尚某、朱某，宁夏宁人律师事务所律师。原告宁夏银瑞物业服务有限公司与被告胡某、苏某排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭某、被告胡某、苏某的委托诉讼代理人尚某、朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告拆除在××区内的违章建筑及设施，恢复消防通道的原状；2.判决被告向原告偿还因为其擅自占用消防通道导致消防部门对原告进行处罚时所缴纳的5000元罚款；3.与本案相关的诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月21日，宁夏建工集团房地产开发有限公司与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：甲方为出卖人（宁夏建工集团房地产开发有限公司），乙方为买受人（被告）；出卖人以出让的的方式取得位××区南侧编号为13-3-186地块的土地使用权，使用证号为2009第17700。该土地面积为4182平方米，规划用途为商住，土地使用年限自2009年10月19日至2078年6月9日。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房地名经核准名称为金波小区。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1幢1单元1202号房。该商品房所在的楼栋的主体建筑结构为框架，建筑层数为十三层，其中地上十二层，地下一层。该商品房位于十二层，规划批准建设的用途为住宅，朝向为南北，建筑面积80.51平方米，其中套内面积66.512平方米，分摊建筑面积13.988平方米；单价为每平方米3600元，总金额289836元；出卖人依照国家及我市的有关法规规定，选聘的物业管理企业服务；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向人民法院起诉解决。2012年11月28日，宁夏建工集团房地产开发有限公司与被告签订《临时管理规约》，约定：宁夏建工集团房地产开发有限公司根据《物业管理条例》的规定，通过招标的方式选聘了原告向本物业提供物业服务，并签订了《前期物业服务合同》，对位于银川市××区的住宅小区金波小区进行物业管理，物业管理区域内禁止：1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；2、占用或损坏物业共用部分、共用设施设备及相关场地，擅自移动设备；3、违章搭建、私设摊点等等。本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；业主违反本临时规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本临时规约向人民法院提起诉讼。同时被告还签署了规约所附的承诺书一份，在承诺书中，被告同意承担违反本临时规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时规约的行为承担连带责任；同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。被告购买涉案房屋后，在房屋装修过程中，擅自改变了房屋设计用途，私自更改并堵塞了消防通道的相关设施，非法占用了消防通道，导致涉案的整栋建筑出现重大安全隐患。为此，原告为了履行自己的物业管理职责于2012年9月28日向被告下达整改通知，通知中明确说明被告的上述行为违反了《临时管理规约》第三章第十八条；物业公司管理人员于2012年9月27日到金波小区小高层1-1-1202室进行检查，问题如实；上述造成的法律责任全部业主个人承担，并给予相应的处罚（限期三日内整改恢复），室内以后出现质量问题与物业公司无关。被告在此通知下达后一直不予回应，上述问题也未进行整改。2017年9月7日，原告又向被告下达了整改通知，还是未能得到回应解决上述问题。就上述问题，2015年8月22日，银川市公安消防支队西夏区大队给原告下达了行政处罚决定书，给予原告罚款人民币5000元的处罚，并在2015年8月26日收到交款通知书。综上，原告为了履行自身的物业管理职责，维护全体业主的生命财产安全，诉至我院，请求判如所请。被告胡某、苏某辩称，1、被告与开发商宁夏建工集团房地产开发有限公司签订××区房屋《银川市商品房买卖合同》明确写明：该房屋所在的1号楼地上十二层，该房屋位于十二层，规划批准建设的用途为住宅。所以，被告购买的房屋用途应当为居住，并不能用于消防使用，被告理应享有该房屋的物权，该房屋不属于公共部分。2、被告调取的金波小区1号楼备案信息显示，1号楼总层数为13层，地下一层为库房，地上1-2层为营业房，地上3-12层为住宅，该备案信息明确写明了整栋楼的用途，涉案房屋所在的12层明确为住宅，并没有写明是消防通道。3、在签订商品房买卖合同的整个过程中以及合同签订后，建工集团始终未告知涉案房屋所在楼层包含消防通道，更没有告知所在楼层的消防通道穿过住宅，足以证明被告购买的房屋系居住使用，并不能用于消防使用。4、合同签订后，被告向原告交付装修保证金，并对房屋进行了装修，至今居住已满7年。在此过程中，原告没有说明或警示被告的装修存在违规，装修结束后，原告将被告的装修保证金如数退还，可证明被告不存在占用消防通道的可能，其认可所谓的消防通道属于被告的个人空间，被告享有完全物权。从购买商品房的实际目的出发，任何人都不会购买卫生间、厨房、卧室等私密空间相互分开的住宅。5、原告要求被告偿还消防部门对其罚款5000元。首先，对该处罚是否真实无法考证，即使真实，也是对原告的处罚，与被告无关，而且该处罚的时间也超过三年，过了追诉时效。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的以下证据：原、被告提交的商品房买卖合同1份，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的临时管理规约及所附承诺书1份、前期物业服务合同及附件规划平面图、物业构成明细1份，真实、合法，与本案相关联，能够达到原告的证明目的，本院予以采信；原告提交整改通知2份、情况汇报1份（2017.9.14）、责令立即改正通知书1份（2017.9.5）、行政处罚决定书1份（2015.8.22）、缴款通知单1张（2015.8.26），真实、合法，与本案相关联，能够达到原告的证明目的，本院予以采信；原告提交建设工程竣工验收消防备案表1份、个人备案信息1份、银公消审（2009）第0227号建设工程消防设计审核意见书1份、测量报告书1份，虽系打印件、复印件，但结合原告提交的责令立即改正通知书、行政处罚决定书，缴款通知单，能够证实该组证据的真实性，本院予以采信。被告提交银川市不动产登记事务中心调档单2张，能够证实涉案房屋的房屋状况及土地状况，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月21日，被告与案外人宁夏建工集团房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定：出卖人为宁夏建工集团房地产开发有限公司，买受人为被告胡某、苏某；第一条：出卖人以出让的的方式取得位××区南侧编号为13-3-186地块的土地使用权，该土地面积为4182平方米，规划用途为商住，土地使用年限自2009年10月19日至2078年6月9日，出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房地名经核准名称为金波小区。第三条：买受人胡某、苏某购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1幢1单元1202号房。该商品房所在的楼栋的主体建筑结构为框架，建筑层数为十三层，其中地上十二层，地下一层。该商品房位于十二层，规划批准建设的用途为住宅，朝向为南北，建筑面积80.51平方米，其中套内面积66.512平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.988平方米；单价为每平方米3600元，总金额289836元……第二十一条：出卖人依照国家及我市的有关法规规定，选聘的物业管理企业服务为原告宁夏银瑞物业服务有限公司；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向人民法院起诉解决。宁夏建工集团房地产开发有限公司制定了《临时管理规约》，约定：宁夏建工集团房地产开发有限公司根据《物业管理条例》的规定，通过招投标的方式选聘了原告向本物业提供物业服务，并签订了《前期物业服务合同》，对位于银川市××区的住宅小区金波小区进行物业管理。第十八条：物业管理区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；2、占用或损坏物业共用部分、共用设施设备及相关场地，擅自移动设备；3、违章搭建、私设摊点……。第三十一条：业主违反本临时规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本临时规约向人民法院提起诉讼。2012年11月28日，宁夏建工集团房地产开发有限公司向被告胡某出示该规约，被告胡某签署了规约所附的承诺书一份，在承诺书中，被告胡某声明：确认已详细阅读宁夏建工集团房地产开发有限公司制定的本临时规约；同意承担违反本临时规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时规约的行为承担连带责任；同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。宁夏建工集团房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告对金波小区提供前期物业管理服务事宜。第二十二条:宁夏建工集团房地产开发有限公司的权利义务：负责制定《临时管理规约》和提供《房屋使用说明书、质量保证书》，并将其作为物业买卖合同的附件；授权原告对业主、使用人违反《临时管理规约》的行为，依照《临时管理规约》的约定进行劝阻、制止、并向责任人追究赔偿……2015年8月22日，银川市公安消防支队西夏区大队作出西公（消）行罚决字（2015）0117号行政处罚决定书，内容为：现查明，2015年7月29日，我大队执法人员在对宁夏银瑞物业服务有限公司管理的金波小区1号商住楼进行消防监督检查时，发现金波小区1号商住楼1至××元被封闭。决定给予宁夏银瑞物业服务有限公司5000元的行政处罚。2015年8月26日，宁夏银瑞物业服务有限公司收到缴纳罚款5000元的通知单。2017年9月5日，银川市公安消防支队西夏区大队下发《责令立即改正通知书》，内容为：金波小区：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定：我大队于2017年9月5日对你单位进行消防监督检查，发现存在占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的消防安全违法行为（具体问题：金波小区1号楼5单元消防通道处被1201住户私自改装为自家鞋柜，占用疏散通道。），现责令立即改正。另查明，银川市公安消防支队银公消审（2009）第0227号建设工程消防设计审核意见书载明：宁夏建工集团房地产开发有限公司，你单位申报的位于银川市××区以南的“金波小区”（南区）1#商住楼建筑面积13805.13平方米，地上11层带阁楼，建筑高度34.3米，框架剪力墙结构，地上二级耐火等级，地下一级耐火等级，地下室为1个防火分区，每个单元楼梯在各楼层通过通廊相连，进户门为甲级防火门。2019年3月28日，经现场勘查，被告胡某、苏某在通廊上放置鱼缸、两个椅子，杂物架。原被告双方对此均无异议。本院认为，综合原告起诉及被告答辩，本案的争议焦点为：被告占用的通廊是否为共用部分，是否为消防通道？本案中，被告提交的《银川市商品房买卖合同》附件一房屋平面图标有MFM5（防火门），原告提交的银公消审（2009）第0227号建设工程消防设计审核意见书证实每个单元楼梯在阁楼层通过通廊相连，进户门为甲级防火门，原告提交的测量报告书附件二分户建筑面积明细表、银川市房产分户图显示胡某、苏某1-1202的建筑面积为80.51平方米、套内面积66.512平方米、公摊面积13.988平方米，且图纸中标有K26（公摊系数），2-1201与1-1202的通廊相连。原告提交的责令立即改正通知书及行政处罚决定书，也证实金波小区1号商住楼1至××元被封闭。综合上述证据可证实，胡某、苏某居住的1-1202室与王辉居住的2-1201室的通廊相连，该通廊为消防通道。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑物区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。第十五条规定：业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用。《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。因此，本案中，被告胡某、苏某占用消防通道的行为，违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定。《前期物业服务合同》授权原告对业主、使用人违反《临时管理规约》的行为，依照《临时管理规约》的约定进行劝阻、制止、并向责任人追究赔偿，故原告作为权利人依法有权提起诉讼，要求被告排除妨碍，并将已缴纳的罚金5000元追偿。金波小区1号楼1-1202、2-1201、3-1202、4-1201、4-1202、5-1201住户（共六户）均存在占用、堵塞、封闭疏散通道的情况，故对罚金5000元承担连带责任，对难以确定责任大小的，应平均承担赔偿责任，故被告胡某、苏某应对其中的833元承担赔偿责任。因被告的侵权行为一直持续，故被告认为原告追偿罚金已过诉讼时效的辩解本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第八十三条，《中华人民共和国消防法》第二十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第十一条、第十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十五条规定，判决如下：一、被告胡某、苏某于本判决生效之日起三十日内拆除在××区内的违章建筑及设施，恢复消防通道的原状；二、被告胡某、苏某于本判决生效之日起三十日向原告宁夏银瑞物业服务有限公司偿还因擅自占用消防通道导致消防部门对原告进行处罚时所缴纳的833元罚款；三、驳回原告宁夏银瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告胡某、苏某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 金 菁人民陪审员 王 茹人民陪审员 高亚莉 二〇一九年十二月十六日法官 助理 刘夕源书 记 员 王小瑞附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国消防法》第二十八条任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。《中华人民共和国侵权责任法》第十一条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任。第十四条连带责任人根据各自责任大小确定相应的赔偿数额；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。支付超出自己赔偿数额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。