黑龙江省集贤县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0521民初2875号原告：都明明，女，1979年3月11日出生，汉族，中专文化，哈尔滨千硕建筑材料有限公司业务经理，户籍地哈尔滨市道外区，现住哈尔滨市。委托诉讼代理人：杨连伟，黑龙江天志律师事务所律师。被告：史翠玲，女，1978年5月19日出生，汉族，初中文化，户籍地集贤县，现住集贤县。原告都明明与被告史翠玲物权保护纠纷一案，本院于2019年8月23日立案，2019年9月29日召开庭前会议，2019年11月1日史翠玲申请司法鉴定，2020年1月20日本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告都明明及其委托诉讼代理人杨连伟到庭参加诉讼，被告史翠玲经本院传票传唤未到庭应诉，亦未委托诉讼代理人参加诉讼。本案现已审理终结。都明明向本院提出诉讼请求：1.史翠玲立即迁出都明明所有的黑龙江省××县福利镇××大厦××单元××层西门(24号房)，建筑面积142.53平方米房屋，房屋价值356325元；2.史翠玲将黑龙江省××县福利镇××大厦××单元××层西门(24号房)恢复原样；3.案件受理费由史翠玲承担。在诉讼过程中，都明明变更诉讼请求为：1.史翠玲立即迁出都明明所有的黑龙江省××县福利镇××大厦××单元××层西门(24号房)，建筑面积142.53平方米房屋，房屋价值356325元；2.案件受理费由史翠玲承担。事实和理由：2013年12月9日，都明明与集贤县建辉房地产开发有限公司(以下简称建辉房地产公司)签订了《商品房买卖合同》，约定建辉房地产公司将位于黑龙江省××县福利镇××大厦××单元××层西门(24号房)建筑面积142.53平方米的房屋（以下简称案涉房屋）以356325元价格出卖给都明明，都明明按约定交纳了购房款，当时建辉房地产公司未按约定交付房屋。2016年12月7日，都明明将建辉房地产公司诉至法院，经法院调解，确认建辉房地产公司将案涉房屋交付给都明明并协助办理房屋入户手续，交付房屋钥匙，建辉房地产公司免收2017年应交纳的物业费及供热费。该法律文书生效后，建辉房地产公司未能按约定履行义务，都明明申请强制执行。经法院执行，已将案涉房屋执行给都明明，并办理了财产交接手续。2019年6月11日，都明明委托其舅舅司长星到案涉房屋查看，发现房屋已被他人占有，故司长星报警。经公安机关调查，确属史翠玲占有案涉房屋，并已装修。因不属公安机关受理范围，故公安机关作出不予调查处理告知书。现都明明为维护自己的合法权益不受侵害，特提起诉讼。史翠玲经传票传唤未到庭应诉，其在庭前会议时辩称，案涉房屋确实已由史翠玲入住并装修，史翠玲大概是2017年春天的时候入住的。史翠玲是从案外人纪某处购买的案涉房屋，然后由建辉房地产公司直接给史翠玲出具了购房款票据。史翠玲入住时，是由建辉大厦物业的王经理（大名不详）发放的钥匙。史翠玲入住后共交了两年的供热费。从接到钥匙到前进派出所民警调查，一直没有任何人向史翠玲说过案涉房屋是有争议的，故史翠玲不同意都明明的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。都明明提交的证据为：1.《商品房买卖合同》（编号为GF-2000-0171）1份、2013年12月9日的购房款收据1份、（2016）黑05民初40号民事调解书（附房屋明细表）1份、民事调解书送达回证2份、（2017）黑05执22号执行裁定书1份、黑龙江省双鸭山市中级人民法院财产交接清单1份，意在证明建辉房地产公司与都明明于2013年12月9日签订《商品房买卖合同》，约定建辉房地产公司以356325元的价格将案涉房屋出售给都明明，都明明支付了购房款。2013年12月11日，案涉房屋买卖合同经房产管理部门登记备案。因建辉房地产公司逾期未交付房屋，都明明于2016年12月诉至双鸭山市中级人民法院，经法院调解，确认建辉房地产公司于2017年2月15日前将案涉房屋交付给都明明，并免收2017年应交的物业费及供热费，该法律文书已给双方当事人送达，并发生法律效力。后都明明申请强制执行，经双鸭山市中级人民法院执行，建辉房地产公司将案涉房屋交付给了都明明，并于2017年5月12日办理了财产交接手续，签订了财产交接清单。2.集贤县公安局前进派出所不予调查处理告知书1份，意在证明都明明于2019年6月12日因史翠玲非法占有案涉房屋而报案，经查，公安机关认为不属公安机关管辖范围，作出不予调查处理告知书。3.视频录像光碟1张，照片3张，意在证明案涉房屋初始为毛坯房及房屋门与案涉房屋现在入户门不一致，是史翠玲更换的防盗门。4.公安机关对史翠玲的询问笔录复印件1份，意在证明史翠玲自认纪某和李某向其借款，将案涉房屋抵押给史翠玲，并为史翠玲出具了抵押房票收据，史翠玲在该笔录中自认没有交付购房款，史翠玲无抵债协议，且没有经过建辉房地产公司同意抵债事项，其主张无有效证据支持。5.中国农业银行银行卡取款业务回单两张，意在证明都明明实际购房时间为2013年6月5日。对于都明明提交的上述证据，史翠玲的质证意见如下：对该证据1证明的事实的真实性不清楚，但案涉房屋是史翠玲先购买的；对证据2、3无异议；对证据4真实性无异议，但笔录中部分内容与史翠玲当时的陈述不符；对证据5的真实性无异议，但对证明目的有异议，应当以收据的出具日期为准。史翠玲提交的证据为：1.建辉房地产公司于2013年7月24日出具的金额为429865元的收据一张（右上角有“抵押房票”字样），意在证明案涉房屋是史翠玲通过纪某和李某购买的，双方协商后的实际价格是26万元。2.2018年5月19日《小区业主入住协议书》复印件一份、2018-2019年度供热费发票复印件一份、水电费交费收据复印件7张，意在证明案涉房屋是史翠玲的，史翠玲一直在该房屋居住。3.证人李某的当庭证言，李某证实：李某系史翠玲丈夫的朋友。建辉房地产公司以房屋抵顶应给付纪某的部分工程款，案涉房屋约抵顶了40万元。史翠玲要买房子，李某便将纪某介绍给了史翠玲。大概在2013年（具体时间记不清了），李某和史翠玲夫妻、纪某共同到建辉房地产公司在时代新城的办公室，史翠玲一共拿了26万元现金交给了建辉房地产公司，公司法定代表人宋凯军让会计给史翠玲开具了购房款收据。4.证人纪某的当庭证言。纪某证实：纪某是建辉房地产公司的副总经理，因建辉房地产公司欠纪某个人工程款，便以建辉大厦的房屋抵顶部分工程款，其中便包括案涉房屋在内。有一年（具体时间记不清了）纪某向史翠玲借了26万元，以案涉房屋作抵押，由建辉房地产公司的会计开具了一份收据。一年后，因为没能偿还借款，经李某介绍便将案涉房屋卖给了史翠玲。对于史翠玲提交的上述证据，都明明的质证意见如下：对证据1的真实性不清楚，但对证明目的有异议，结合史翠玲公安卷宗中的笔录可知，史翠玲自认李某、纪某向其借款，其二人用案涉房屋抵押，该收据中显示案涉房屋是抵押，而不是买卖；对证据2的真实性、关联性均有异议，需要有原件与之核对。《小区业主入住协议书》没有经建辉房地产公司同意，其法定代表人宋凯军也不知情，而且该协议书也不能证明物权的归属；供热费、水电费票据未显示是案涉房屋的，且无收款单位加盖公章，也不能证明史翠玲对案涉房屋是合法占有；证人李某陈述与史翠玲提供的证据一收据中记载抵押事实及公安卷宗笔录事实相悖，且李某与史翠玲具有借贷关系，有利害冲突，故对李某证言的真实性有异议，同时其也不能证明案涉房屋是史翠玲购买的。此外，史翠玲所称的房屋买卖时还没建成，五证不全，房屋也没有交付给纪某、李某，不存在转让房屋的事实，史翠玲是在都明明接手房屋后入住的，属非法入住；纪某证实其是以案涉房屋抵押的方式对借款进行担保，而非买卖关系。本院依职权调取了集贤县公安局前进派出所行政案件卷宗一册，其中主要证据为：公安机关对都明明、史翠玲、司长星、宋凯军、李某、纪某所作的询问笔录；包括案涉房屋在内的房产管理部门的房源表；原、被告当庭提交的大部分书证；李某和纪某共同给史翠玲出具的26万元的借据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于史翠玲是以何种方式购买案涉房屋的问题。史翠玲主张其是从案外人纪某处购买的案涉房屋，然后由建辉房地产公司给出具了购房票据，史翠玲是拿着26万元现金到建辉房地产公司财务室交的款，都明明对此有异议。史翠玲提供的证人纪某证实是因为纪某向史翠玲借款26万元不能偿还，才将建辉房地产公司抵付工程款给纪某的案涉房屋出售给史翠玲以抵顶欠款的；史翠玲提供的建辉房地产公司出具的购房票据上也注明了“抵押房票”的字样；史翠玲在公安机关调查时，也提供了纪某和李某共同出具的26万元的借据；史翠玲提供的证人李某虽然当庭证实史翠玲是直接拿着26万元现金到建辉房地产公司购买案涉房屋的，但在公安机关的询问笔录中，李某承认是纪某向史翠玲借款并以案涉房屋作抵押的，李某对于当庭陈述与公安机关的陈述的矛盾之处表示无法解释，故应当认定史翠玲是以抵顶纪某欠其借款的方式购买的案涉房屋。二、关于史翠玲入住案涉房屋的时间问题。史翠玲自认其是在2017年春天时入住的，但其提供《小区业主入住协议书》复印件的时间记载为2018年5月19日，其提供的供热费发票复印件和水电费交费收据复印件也是2018-2019年度的，都明明对此有异议。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。本案中，虽然史翠玲提供的上述证据为复印件且没有原件与之核对，但作为史翠玲自己提供的对其不利的证据，根据上述规定应当采信，故可以认定史翠玲是2018年5月19日入住案涉房屋的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月7日，都明明向双鸭山市中级人民法院提起诉讼，要求建辉房地产公司履行合同，交付房屋。理由是：建辉房地产公司与都明明签订了《商品房买卖合同》，将包括案涉房屋在内的建辉大厦44套房屋出售给都明明，约定进户时间是2014年12月31日，合同于2013年12月11日在房产管理部门登记备案，但建辉房地产公司未按约定时间交付房屋。后经法院调解，以（2016）黑05民初40号民事调解书确认,建辉房地产公司于2017年2月15日前将包括案涉房屋在内的44套房屋交付给都明明。后因建辉房地产公司未履行交房义务，都明明申请强制执行。2017年5月12日，双鸭山市中级人民法院作出（2017）黑05执22号执行裁定，确认建辉房地产公司将包括案涉房屋在内的44套房屋交付给都明明一案全部执行完毕，裁定附有双方当事人及办案人员签字的财产交接清单。另查明，因建辉房地产公司欠案外人纪某工程款，建辉房地产公司将案涉房屋抵顶给了纪某，后因纪某欠史翠玲26万无借款未能偿还，便以抵顶欠款的形式将案涉房屋转售给了史翠玲，并于2013年7月24日由建辉房地产公司为史翠玲出具了金额为429865元的购房款收据一张，在收据上标注了“抵押房票”的字样。2018年5月19日，建辉大厦物业为史翠玲开具了《小区业主入住协议书》，该协议书落款有集贤县建辉建筑工程有限公司（法定代表人与建辉房地产公司相同，均为宋凯军）的公章和宋凯军的名章，史翠玲入住案涉房屋并对房屋进行了装修。2019年6月12日，因史翠玲入住案涉房屋一事，都明明的亲属司长星报警。经过集贤县公安局前进派出所调查，最后认定该案不属于公安机关管辖，并于2019年7月29日作出不予调查处理告知书。在诉讼过程中，史翠玲于2019年11月1日申请司法鉴定，要求对案涉房屋的装修价值进行评估。在本院委托鉴定后，因史翠玲没有缴纳鉴定费，鉴定机构将鉴定申请退回。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。据此规定，都明明依据已经生效的民事调解书并经人民法院执行程序获得了案涉房屋的所有权。而《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故史翠玲虽因抵账购买了案涉房屋，但史翠玲没有办理产权登记，不能对抗都明明依据《中华人民共和国物权法》第二十八条对案涉房屋已经设立的物权。史翠玲只是获得了相应的债权，并没有获得案涉房屋的所有权，故都明明作为所有人要求史翠玲迁出案涉房屋的主张应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，判决如下：被告史翠玲于本判决生效后30日内迁出原告都明明所有的黑龙江省集贤县福利镇建辉大厦2单元9层西门房屋。案件受理费6644.88元（原告已预交），由被告史翠玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。审判长  李丽辉审判员  马洪涛审判员  王佳丽二〇二〇年一月二十日书记员  刘 玥