重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6982号上诉人(本诉原告、反诉被告）：袁东，男，1992年2月5日出生，汉族，住重庆市武隆区和顺乡青木村红岩组，公民身份号码500232199202057453。上诉人（本诉原告、反诉被告）:王娇娇，女，1991年9月11日出生，汉族，住重庆市武隆区庙垭乡蒲坪村旧屋基组，公民身份号码500232199109116367。委托诉讼代理人：陶素琴，重庆百事得律师事务所律师。被上诉人（本诉被告、反诉原告）:重庆国平物业开发有限公司，住所地重庆市渝中区棉花街18号12楼9号，统一社会信用代码91500103733976959T。法定代表人:彭建飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟君婷，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：王朝辉，国浩律师（重庆）事务所律师。上诉人袁东、王娇娇因与被上诉人重庆国平物业开发有限公司（以下简称“国平公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院作出的（2019）渝0103民初5136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。袁东、王娇娇向二审法院提出上诉请求，1、二审人民法院依法撤销（2019）渝0103民初5136号《民事判决书》，依法查证事实后予以改判，支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。2､本案一审反诉案件受理费、上诉费由被上诉人承担。其主要事实及理由：1、一审法院判决第一项国平公司支付逾期办理房屋产权登证违约金金额错误，正确的逾期办证违约金应该是11870.62元。国平公司为袁东办理产权登记的时间的起算点应为2016年9月30日，在交付后360日取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单，即在2017年9月25日前应为袁东办理房产证，开发商实际于2018年5月29才取得案涉房屋的受理单，共逾期245天，违约金为484515X245X万分之1=11870.62元。而且上诉人在二审也提交了从2016年10月1日计费的“物业服务费票据”。从上述证据均可以证实，上诉人是按《重庆市商品房买卖合同》约定的交房日期承担了交房的责任与风险。故应从2016年9月30日开始计算办证时间。而一审法院在一审判决书第11页“本院认为”的自然段第13-14行认定交付的时间上存在错误，导致计算违约金的起点错误，进而计算违约金错误。2、一审法院判决的第二项系错误，应驳回开发商的反诉诉请，不应支持逾期办理房屋交接手续的违约金。（1）､关于办证时间起点的问题，已在上述第一点中进行详述阐述，不再赘述。（2）､被上诉人无增加工作负担与工作成本的事实证据。国平公司辩称，一审法院判决正确，请求维持原判。袁东、王娇娇向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告国平公司向原告袁东、王娇娇支付逾期取得产权登记受理单违约金19622.86元(从2017年4月19日计算至2018年5月29日:405天×484515元×0.01%);2.本案诉讼费由被告国平公司承担。国平公司向一审法院提出反诉请求：1.判令袁东、王娇娇支付国平公司逾期办理房屋交接手续的违约金5378.12元（以房屋总价款484515元为计算基数，自2016年10月30日起至2017年2月18日止，每日按房屋总价款万分之一计算）；2.本诉及反诉案件受理费由袁东、王娇娇承担。一审法院查明，2012年2月，袁东、王娇娇（合同中称乙方、买方）与国平公司（合同中称甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定，袁东、王娇娇购买国平公司开发的位于重庆市武隆县房屋，房屋为预售商品房，房屋成交金额484515元；甲方应在2016年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担；预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过180日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同第二十三条约定，本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。合同并对双方的其他权利及义务进行了约定。该合同“附件五”为《合同补充协议》，其中第三条“关于按揭付款方式的补充约定”第3款约定，若乙方未按期签署按揭合同或未按期提供按揭所需资料，或在审核、办理时已经不符合有关部门规定或已过期或需要补充资料的，则每逾期一日，乙方应按上述拟贷款金额的万分之三向甲方支付违约金。第七条“关于交房手续办理”约定，双方将主合同第八条第1款关于交房通知事宜的约定修改为：甲方应于2016年9月30日达到合同约定之交房条件，届时由乙方自行到甲方售房部办理房屋交接手续，甲方不再书面通知交房；若届时乙方未前来接房，又未委托他人前来接房的，已过交房日期，甲方则将房屋钥匙交付给前期物业服务公司。甲方将房屋钥匙交付给前期物业服务公司之日，视为已完成商品房交付责任。由于乙方无正当理由逾期未办理房屋交接手续，将给甲方增加工作负担和工作成本，因此，自双方约定的交接日期届满30日起，乙方无正当理由逾期未办理房屋交接手续的，须按日向甲方支付房屋总价款万分之一的违约金。第八条第2款约定，由于非甲方原因致使甲方无法按合同约定期限按时办理合同登记备案、产权登记或预告登记的，甲方不承担违约责任。第6款约定，甲乙双方一致同意，合同中第十三条第1款、第2款产权登记办理时间按照以下进行约定：（1）购买期房的，甲方在商品房交付使用后的360日内取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单。前述合同签订后，袁东、王娇娇按照合同约定于2016年2月27日向国平公司支付了购房首付款145515元、大修基金8614元、契税7267.73元。中国建设银行于2017年8月22日发放了贷款339000元，该款直接支付至国平公司。国平公司于2016年9月30日取得了案涉房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2017年2月18日，王娇娇在武隆县绿园物业服务有限公司接房，双方于当天签署的《收楼书》中载明：双方确认，自2017年2月18日起，该房屋由国平公司交付给业主。2018年5月29日，武隆区不动产登记中心受理了国平公司提交的为袁东、王娇娇办理所购武隆区房屋产权登记的申请，并于当日向国平公司出具了不动产登记受理通知单。国平公司于庭审过程中向一审法院举示如下证据拟证明逾期取得案涉房屋的不动产登记受理通知单非因国平公司的原因造成，而是因为政府出让第二期土地延迟、政府对涉案土地道路命名延迟造成，国平公司因此不应承担违约责任：1.渝地（2013）合字（武隆）第05号《国有建设用地使用权出让合同》。证据内容：武隆县国土资源和房屋管理局于2013年3月11日与国平公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，将涉案房屋所属土地“”出让给国平公司，出让宗地面积为47067.73平方米。合同附件3由武隆县规划管理局出具的建设用地规划条件函载明的地上建筑总面积不得大于147631.98平方米。2.307房地证2013字第51670、51671、51673号《房地产权证》。证据内容：武隆县国土资源和房屋管理局于2013年4月24日将国平公司所受让土地分为三个国有建设用地使用权证办理给了国平公司。3.《2013年县规委会第二次会议纪要》。证据内容：武隆县规划委员会于2013年4月28日召开规委会，审议原则同意将中堆坝三组团南侧未征收的1784㎡土地纳入中堆坝三组团方案建设用地范围内，按程序抓紧完善有关手续，增加的面积由开发商按相关规定缴纳费用。4.渝地（2013）合字（武隆）第05号《国有建设用地使用权出让合同》及《建设用地规划条件函》、缴费通知书、非税收收入一般缴款书、税收完税证明。证据内容：2017年11月22日，国平公司与武隆区国土资源和房屋管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》，对原编号为渝地（2013）合字（武隆）第05号土地出让合同进行变更，出让宗地由47067.73平方米改为48834.73平方米（增加1767平方米），出让起止年限与原出让合同约定的年限一致。国平公司缴纳了对应的土地出让价款。5.渝（2018）武隆区不动产权第000026809号不动产权证书。证据内容：2018年1月17日，国平公司取得武隆区土地的国有建设用地使用权《不动产权证书》，用途为城镇住宅用地，面积为21576.33平方米。附记载明“本证由307房地证2013字第51673号《重庆市房地产权证》变更而来。新增加的1767平方米土地面积系307房地证2013字第51670号、307房地证2013字第51671号（已办理栋证渝（2016）武隆县不动产权第001083970号、渝（2016）武隆县不动产权第001088267号）、307房地证2013字第51673号三宗地的共有土地。在用地红线内配套修建电力开闭所一座并将其房地产权移交给政府相关部门。”6.国平时代天街建设项目用地勘测定界图。7.国平公司《关于申请项目一期工程2、3号地块之间城市道路和小区命名的报告》《关于申请地块道路命名和编制商业门牌号的报告》。主要内容有：“武隆区人民政府：我公司开发建设的项目位于中堆坝临老街片区（木林岩），2016年9月30日完成了3#地块的开发建设，并交付使用。按照我司与小区住房业主签订的《重庆市商品房买卖合同》相关条款规定，我司将于2017年3月30日前将房屋产权证办理完毕并交付业主，到目前为止已逾期240多天。业主已多次找过我司要求在规定的时间内办理好房屋产权证。目前要办理房屋产权证，需区公安局江南水陆派出所出具3#地块所有商业（楼、栋）牌号。因3#地块坐落于中堆坝，该片区连接老街片区的两条道路未命名，导致无法办理房屋产权证。我公司与业主签订的《商品房买卖合同》约定项目地址、门牌编号、商铺编号为暂定或临时编号。正式项目地址、商铺门牌编号、住房门牌编号应由区政府相关部门进行命名，特向武隆区人民政府申请地块道路命名并编制商业门牌号。特此报告，望批复！重庆国平物业开发有限公司2017年11月24日”。8.武隆县公安局江南水陆派出所《情况说明》。9.《重庆市武隆区巷口镇人民政府关于对部分街道命名的请示》及《重庆市武隆区人民政府办公室公文处理单》。10.部分商铺业主的《不动产权证》。11.武隆区不动产登记中心《建盘须知》。12.武隆区行政服务中心城镇房屋初始登记服务指南（一次性告知单）。13.重庆市地方标准《门楼牌设置规范》DB50/T571-2014。14.涉案房屋所在片区楼栋（现1、2、3、4、5栋）的房屋初始登记档案。15.涉案房屋所在片区楼栋（现1、2、3、4、5栋）的房屋初始登记不动产权证书渝（2018）武隆区不动产权第000399380、000400370、000399895、000401010、000405954号。王娇娇、袁东经质证认为，对国平公司举示的上述证据的证明目的不予认可。王娇娇、袁东并向法庭提交反驳证据（2018）渝0103民初15283号及19276号《民事判决书》。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、发票、收楼书、不动产登记受理通知单、（2018）渝0103民初15283号及19276号《民事判决书》等证据及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。原、被告订立的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，被告亦应按照《重庆市商品房买卖合同》约定，在2017年2月18日将房屋实际交付给原告后的360日内即2018年2月13日前为原告办理房屋权属转移登记并取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单，但被告在2018年5月29日才取得土地房屋登记机构出具的不动产登记受理通知单，已逾期104日，其行为构成违约，依法应当承担逾期取得产权登记受理单的违约责任。关于原告主张的违约金的调增。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告虽未举证证明其实际损失，但案涉合同约定的每日万分之0.1的违约金计算标准明显过低，且与合同补充协议中约定的购房者办理按揭付款逾期时所应承担的每日万分之三的违约金计算标准明显不对等，有违公平和诚实信用原则。鉴于原告请求调整违约金计算标准为每日万分之一尚低于中国人民银行发布的同期同类贷款利息计算标准，故根据前述法律之规定本院对原告调整增加违约金的请求予以支持，因此，被告应当向原告支付的违约金为484515元×每日万分之一×104天=5039元。原告要求将办理房屋所有权登记的期限调整为房屋交付后200日的请求，因与合同约定不符，一审法院不予支持。关于被告国平公司辩称逾期办证系政府出让第二期土地延迟及政府对涉案土地道路命名延迟造成，国平公司因此不应承担违约责任的意见。因国平公司举示的证据并不足以证明其抗辩主张，故本院对其该项抗辩意见不予采信。关于国平公司反诉要求袁东、王娇娇支付国平公司逾期办理房屋交接手续的违约金5378.12元（以房屋总价款484515元为计算基数，自2016年10月30日起至2017年2月18日止，每日按房屋总价款万分之一计算）的诉讼请求，因国平公司的该项反诉请求符合双方所签《重庆市商品房买卖合同》“附件五：合同补充协议”第七条第9项之约定，该院予以支持，经计算为484515元×每日万分之一×110天=5330元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）重庆国平物业开发有限公司于本判决生效后立即向原告（反诉被告）袁东、王娇娇支付逾期办理房屋产权登记的违约金5039元。二、原告（反诉被告）袁东、王娇娇于本判决生效后立即向被告（反诉原告）重庆国平物业开发有限公司支付逾期办理房屋交接手续的违约金5330元。三、驳回原告（反诉被告）袁东、王娇娇的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）重庆国平物业开发有限公司的其他诉讼请求。如果原告（反诉被告）袁东、王娇娇，被告（反诉原告）重庆国平物业开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费290元，由被告（反诉原告）重庆国平物业开发有限公司承担。反诉案件受理费100元，由原告（反诉被告）袁东、王娇娇承担。在二审诉讼中，上诉人袁东、王娇娇向本院提交了一份其从2016年10月1日开始交纳涉案房屋的“物业服务费票据”。拟证明，其是按《重庆市商品房买卖合同》约定的内容交纳了物管费，其已承担了交房的责任与风险，故应从2016年9月30日开始计算办证时间。被上诉人对其证据的真实性未提出异议。但认为是其后来补缴的，不能达到上诉人的证明目的。二审法院查明的其他事实与一审相同。本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。在上述合同第七条第二款约定“甲方应当在2016年9月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。第八条第2款约定“由于乙方的原因无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担”。同时，根据《重庆市商品房买卖合同》补充协议第八条第六款第1项约定，“购买期房的，甲方在商品房交付后360日内取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单。”因此，被上诉人为上诉人办理产权登记时间的起算点应为2016年9月30日，在交付后360日取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单，即在2017年9月25日前应为上诉人办理房产证，被上诉人实际于2018年5月29日才取得案涉房屋的受理单，存在逾期245天，违约金为484515X245X万分之1=11870.62元。一审法院计算违约金的起算点错误，应予纠正。上诉人在二审中提交的新证据证明，上诉人已于2016年10月1日交纳了涉案房屋物业服务费。被上诉人对其真实性无异议，但认为是其后来补缴的，对此陈述并未向法院举示证据证明。因此，法院对上诉人主张其已于2016年10月1日交纳了涉案房屋物业服务费的事实予以采信。由于上诉人按《重庆市商品房买卖合同》约定的交房日期承担了交房的责任与风险，上诉人履行了合同义务，一审法院认定由其承担违约责任的事实证据，已发生了变化，一审判决的该项内容也应撤销。由于二审新出现的证据，而对一审判决予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市渝中区人民法院民事判决书（2019）渝0103民初5136号民事判决第二项、第三项。二、维持重庆市渝中区人民法院民事判决书（2019）渝0103民初5136号民事判决书第四项。三、变更重庆市渝中区人民法院民事判决书（2019）渝0103民初5136号民事判决第一项：重庆国平物业开发有限公司于本判决生效后立即向原告（反诉被告）袁东、王娇娇支付逾期办理房屋产权登记的违约金11870.62元。四、驳回袁东、王娇娇其他诉讼请求。二审案件受理费290元，由上诉人袁东、王娇娇负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  蒋 科审 判 员  肖 飞二〇二〇年一月三日法官助理  史大贤书 记 员  李彦莹