浙江省湖州南太湖新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0591民初311号 原告：邵秋涛，男，1997年10月14日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：邱鸣,浙江浔溪律师事务所执业律师。 被告：农工商房地产（集团）湖州投资置业有限公司，住所地湖州市吴兴区太湖路633号，统一社会信用代码91330500090998774J。 法定代表人：李伟民。 委托诉讼代理人：应朝阳、沈怡宾，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 原告邵秋涛与被告农工商房地产（集团）湖州投资置业有限公司（以下简称农工商公司）合同纠纷一案，原告于2019年12月2日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由代理审判员马俊骏适用简易程序于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告邵秋涛的委托代理人邱鸣，被告农工商公司的委托代理人应朝阳、沈怡宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告农工商公司于2020年1月6日向本院提交了反诉起诉状，在本院立案审查期间，被告农工商公司向本院递交了撤回反诉的申请。 原告邵秋涛诉称：2017年10月，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于湖州市的商品房，该房屋房款总计为4181730元，合同约定的交房时间为2019年1月30日前。合同签订后，原告如约履行了作为房屋买受方的全部义务。2019年1月26日，被告向本楼盘业主们交房，同年3月，有装修业主发现小区内水、电未通，根据原、被告双方《商品房买卖合同》第九条第3款之规定：“出卖人交付的商品房应具备用水、用电、用气、道路等正常使用的基本条件。”小区内水、电未通，被告显属违约，故根据《商品房买卖合同》第十条第1款之规定，被告向小区业主就水、电未通的违约行为进行了赔偿，违约金按各业主支付房款的每日万分之二自2019年1月30日起至2019年3月14日止计算。原告与大部分业主都领取相应的违约金，小区内的水、电在3月15日也得以开通。2019年6月初，有装修业主发现小区内燃气也因被告原因而无法开通，就此被告隐瞒的这一违约情况被业主发现，业主们多次与被告沟通无果，被告拒不承担违约责任。同时根据《商品房买卖合同》第十六条“关于产权登记的约定”：出卖人承诺于房屋交付之日起60个工作日内前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。本条还约定了被告未能按约办理的违约责任，“延期60个工作日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的1%承担违约责任”。被告在2019年1月26日交房，但至同年7月4日才取得土地证、房产证等权属证书交付给原告，被告行为显属违约，理应按约承担违约责任。故请求判令：一、被告支付给原告因未按约交付具备正常使用条件的商品房而产生的违约金97852.95元（按每日836.35元，自2019年3月15日起计算至同年7月9日，共计117日），支付因未按约办理处相应商品房权属证书而产生的违约金41817.3元，支付被告无故扣除的水电赔偿金10000元，三项共计149670.25元；二、被告承担本案诉讼费用。 被告农工商公司答辩称：农工商公司交付的房屋具备供气条件，原告诉请被告支付因未按约交付具备正常使用条件商品房的违约金没有事实和法律依据。原告诉称“2019年6月初，有装修业主发现小区内燃气因被告原因而无法开通（业主装修条件符合燃气公司装表通气条件而燃气公司表示本小区不具备通气条件）”，以上内容显然与事实不符。2017年，农工商公司委托湖州港华燃气有限公司对“御品花园二期”民建配套项目管道燃气工程（排屋302户，高层400户）进行燃气配套工程建设。2017年12月21日，湖州港华燃气有限公司向农工商公司出具函，确认“由我公司承建的御品二期B地块民建小区配套项目管道燃气于2017年12月21日通过综合验收”。2019年1月17日，湖州市住房和城乡建设局出具了湖联验[2019]年字第2号《湖州市房地产开发项目竣工联合验收意见书》，确认“湖州市御品花园45-63幢经我局及各相关单位竣工联合验收，已具备交付使用条件”。因此，农工商公司向原告交付的房屋是具备供气条件的，原告诉请被告支付违约金没有事实和法律依据。事实上，小区内部分装修业主燃气无法开通的原因在于业主自身，而不是农工商公司交付的房屋不符合条件。原告等业主向农工商公司反映燃气无法开通的情况后，农工商公司立即向湖州港华燃气有限公司了解有关情况，港华燃气公司确认2019年4月已有御品花园二期的业主办理了燃气开户手续。2019年7月3日农工商公司向业主出具书面《回复函》告知了相关情况。众所周知，居民客户管道燃气开户安装通气是有流程要求的：客户在装修前至燃气公司办理开户报装手续、签订《居民供用气合同》、选择安装方案；厨房装修完成并符合燃气公司的要求；经燃气公司验收合格后才能点火通气。因此向农工商公司提出燃气无法开通问题的很多业主其实当时都还没有去办理燃气开户手续，或者部分已经申请开户但厨房装修尚未完成或厨房装修不符合燃气公司的通气要求，原告等业主在不分青红皂白的情况下，就随意说被告交付的房屋不符合通气条件并向法院提起诉讼，显然是不负责任的，更是对被告企业形象的伤害。农工商公司在合同约定的时间内为原告办理了初始权属证书，原告诉请未按约办理权属证书的违约金，没有事实和法律依据。农工商公司在2019年1月26日向原告交付了房屋，后因原告等业主对房屋部分配套未及时到位提出异议，农工商公司与业主们协商后支付了自2019年1月31日起至2019年3月14日止的违约金，因此双方确认的房屋实际交付时间应当视为2019年3月15日。根据《商品房买卖合同》第十六条的约定“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于房屋交付之日起60个工作日内，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”。根据2019年的法定节假日等安排，自2019年3月15日起算的60个工作日折合下来的时间应当是2019年6月12日，农工商公司于2019年6月4日已取得初始登记。因此，农工商公司是在合同约定的时间内取得了初始登记证，不存在原告诉称的违约行为，无需承担违约责任。邵秋涛未按合同约定的时间支付房款，在支付水电赔偿金时扣除了相应的违约金，不存在被告无故扣除的情形。 原告邵秋涛为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料： 证据1.《商品房买卖合同》，用于证明原被告之间存在合法有效的合同关系，相关的合同条款系双方真实意思表示。 证据2.付款凭证、税费收据，用于证明原告已经履行付款义务的事实。 证据3.《居民用户供用气合同》及港华燃气公司客服电话录音，用于证明早在2019年6月8日有业主申请供气，在2019年7月6日港华燃气答复底下官网不通，不具备供气条件的事实。 证据4.部分业主向被告发的质询函及送寄凭证，用于证明原告就被告两项违约行为质询被告的事实。 证据5.被告给业主的回函及被告法定代表人的视频录像，用于证明被告在2019年7月9日的业主碰头答复过程中自认燃气未通的事实，及分割证于2019年6月5日取得的事实。 证据6.港华燃气公司出具的客户服务工作单，用于证据直到2019年7月10日才有业主家通气的事实。 被告农工商公司对原告邵秋涛提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、5、6的真实性没有异议，但对关联性和证明目的有异议。对证据3对管道燃气报装申请表、港华燃气公司客服通话的真实性没有异议，但对客服通话内容的真实性有异议，对该组证据的证明目的有异议，证据4，对收到质询函的事实没有异议，但对质询函的内容有异议，该质询函的内容是错误的，与事实不符，被告不存在违约行为。 被告农工商公司为证明其主张向本院提交以下证据材料： 证据1.《函》及《湖州市房地产开发项目竣工联合验收意见书》，用于证明被告向原告交付的房屋具备交付使用条件，具备供气条件。 证据2.收据，用于证明经双方协商，被告支付了2019年1月31日至2019年3月14日期间的违约金，双方实际交房时间是2019年3月14日，3月15日起算的60个工作日应当是6月12日。 证据3.湖州市不动产登记信息查询证明，用于证明被告于2019年6月4日已经取得初始权属证书的事实。 证据4.《回复函》用于证明2019年7月3日，因原告等业主提出不具备通气条件的问题，被告经了解情况后向业主做了相关证明。 原告邵秋涛对被告农工商公司提交的证据发表如下质证意见：对被告提交的证据的真实性均予以认可，对关联性和证明目的均不予认可。其中证据2收据是原告领取被告支付水、电未通违约金时被告提供的格式收据，其格式制定就具有被告的目的性，但从原告方的签字位置和单方签字的形式来看，原告只认可收到相关款项，对备注内容、免责条款（被告没有尽到免责条款的提示义务）没有确认的意思表示，双方更没有任何关于确认修改了房屋交付时间的合意表述。 本院对原、被告双方提交的证据做如下认证： 原告提交的证据1、证据2，因被告对其真实性无异议，本院经审核后认为符合有效证据的条件，对其证明效力予以确认。 原告提交的证据3，能够证明2019年6月8日案涉小区相关业主向湖州港华燃气有限公司申请供气的事实，但客服人员的口头答复属于证人证言，未到庭接受询问的证人证言可信度较低。结合被告提交的证据1，相关机关出具的材料具有更高可信度。本院对原告提交的该证据证明效力不予确认。 原告提交的证据4，本院对其真实性予以确认，但该证据系业主方的单方陈述意见，本院对该证据的证明效力不予确认。 原告提交的证据5，原告方提供的视频资料系被告法定代表人与业主协商时的部分内容，内容并不完整，且双方沟通时交流的内容较为凌乱，意思表示并不明确，本院对该证据的证明效力不予确认。 原告提交的证据6，能够证明2019年7月10日案涉小区业主完成了天然气通气的事实，但无法证明在此之前案涉小区天然气无法正常申报通气的事实。 被告提交的证据，符合有效证据的条件，本院对其证明效力予以确认，具体理由在本院认为部分阐述。 原告在庭审后向本院提交了调查取证申请书，申请本院向调取湖州港华燃气有限公司关于本案讼争地块燃气未能按正常工作流程开通的具体原因。因原告未在举证期限届满前七日向本院申请调查取证，本院不予受理。 本院经审理，认定事实如下：2017年10月，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于湖州市的商品房，该房屋房款总计为4100384元，合同约定的交房时间为2019年1月30日前。合同签订后，原告向被告支付全部房屋价款。2019年1月26日，被告向案涉楼盘业主交房，同年3月，有装修业主发现小区内水、电未通，小区业主遂要求被告赔偿逾期交房的违约金。经被告与小区业主代表协商，违约金按《商品房买卖合同》第十条的约定，按已付房款的万分之二每日自2019年1月30日起至2019年3月14日止计算。原告于2019年6月7日领取了违约金25963元。现原告认为，被告交付房屋时尚不具备燃气开通条件，应当另行计算逾期交房的违约金。原告同时认为被告交付房屋权属证书时间超过合同约定，应当支付违约金。双方协商未果，以致纠纷成诉。 本院认为，本案有两个争议焦点：一、被告交付的房屋在2019年3月15日前是否已经具备商品房正常使用的基本条件。二、被告交付房屋的时间是否能够顺延至2019年3月15日。 一、被告交付的房屋在2019年3月15日前是否已经具备商品房正常使用的基本条件。 《商品房买卖合同》第九条第3款“用水、用电、用气、道路、X等，具备商品房正常使用的基本条件”此处对开发商在用气条件的设定是具备商品房正常使用的基本条件，而非要求开发商代为申请开通天然气，装表到户。按照湖州地区的天然气供用情况，天然气的使用由业主自行与相应燃气公司签订供用气合同，由燃气公司完成相关审核手续并开通天然气，故开发商在交付房屋时，完成管道燃气配套设施的建设即为完成了商品房用气项目的交付。被告提交的《湖州市房地产开发项目竣工联合验收意见书》、《港华燃气有限公司函》已能够证明被告在2019年1月30日前已经完成小区管道燃气配套项目。 原告认为被告交付的房屋在2019年7月10日前尚不能达到天然气通气的条件，交付的房屋无法正常用气，被告交付的不具备商品房正常使用的基本条件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原告应当提交相应的证据予以证实其主张，但原告目前尚未能提交相应的证据证明被告交付的房屋尚不能达到天然气通气的条件。 二、被告交付房屋的时间是否能够顺延至2019年3月15日。 被告现援引原告所签《收据》备注中“双方同意违约金计算期间从2019年1月31日起至2019年3月14日，共43日”，认为双方已将交房时间顺延至2019年3月15日。首先关于《收据》的效力，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，《收据》中关于违约金计算标准、计算方式、计算时间都属于被告与小区业主代表多次协商后的结果，故《收据》备注中的内容不属于格式条款。虽然原告签名在备注的内容上方，但《收据》的内容属于整体打印，备注内容在原告签名时已存在，原告作为完全民事行为能力人，应当能够对全文做阅读与理解。原告关于其签名仅对收到相关款项确认，不对备注内容进行确认的质证意见本院不予采信。本院认为《收据》属于双方真实意思表示，全文内容对双方当事人均有约束力。 其次，业主与被告在《商品房买卖合同》第九条、第十条两条约定的框架内商定了赔偿数额，而《商品房买卖合同》第九条的标题为“交付期限及条件”，第十条标题为“出卖人逾期交房的违约责任”。因此，被告赔偿业主水电未开通违约金的事实基础应为被告未在约定期限按约定条件交付房屋，被告承担逾期交房的违约责任。既然被告已经承担了逾期交房的违约责任，交房时间当然顺延至双方确定的违约金计算期间的次日，即2019年3月15日。 综上，本院认为，原告对自己的主张应当承担举证责任，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的事实主张的，应当承担不利后果。现原告提交的证据不足以证明被告交付的房屋在2019年3月15日至2019年7月9日期间不符合商品房基本用气条件，故对原告要求被告支付因未按约交付具备正常使用条件的商品房而产生的违约金的诉请，本院不予支持。 原告向被告出具的《收据》已经确认被告承担逾期交房违约金的期间为2019年1月31日至2019年3月14日，被告的实际交房时间也应顺延至2019年3月15日。《商品房买卖合同》第十六条第二款“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。”第三款“出卖人承诺于房屋交付之日起60个工作日内，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【自行】【委托出卖人】办理该商品房转移登记”。被告在办理产权登记时的义务为在房屋交付之日起60个工作日内，办理商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。自2019年3月15日起计算60个工作日为2019年6月12日，现被告在2019年6月4日取得了《房屋所有权证》，未超过合同约定的期限，故原告要求被告支付因未按约办理处相应商品房权属证书而产生的违约金的诉请，本院不予支持。至于原告提出的要求被告支付无故扣除水电违约金10000元的诉请，本院认为关于水电违约金的数额双方已通过《收据》的形式协商一致，且原告已领取了相应款项，故对于该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下： 驳回原告邵秋涛的诉讼请求。 本案受理费3239元，减半收取1619.5元，由原告邵秋涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  马俊骏 二〇二〇年一月二十日 书记员  沈倩颖