江西省樟树市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣0982执异3号 异议人（被执行人）：熊俊，男，1986年10月4日出生，汉族，住樟树市。 申请执行人：程超，男，1987年11月15日出生，汉族，住江西省樟树市。 申请执行人：刘瑜，女，1988年8月2日出生，汉族，住江西省樟树市。 本院在执行申请执行人程超、刘瑜与被执行人熊俊民间借贷纠纷一案过程中，异议人熊俊向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人熊俊称：请求贵院中止对樟树市四特大道xx号（xx）三期1幢2-401、402、403号房屋的执行，撤销对樟树市四特大道xx号（xx）三期1幢2-401、402、403号房屋的变卖行为。 事实和理由：一，樟树市四特大道xx号（xx）三期1幢2-401、2-402房屋分别已租给江西天琴教育咨询有限公司和江西俊伟汽车服务有限公司使用，并作为公司的注册地址。在拍卖、变卖公告中也予以了明确，现樟树市人民法院又不予认可租赁的存在，属于事实认定错误。二，涉案房屋属商办性质，401号房屋系江西天琴教育咨询有限公司的办公地点，402号房屋系江西俊伟汽车服务有限公司的办公地点，403号房屋系异议人的唯一住房。但法院并未在申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准，从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，或由贵院按照当地廉租住房保障面积标准为异议人熊俊提供居住房屋的情况下，就要求异议人熊俊负有进行清场腾退，明显与法律不符。退一步讲异议人熊俊负有腾退义务。贵院对于异议人熊俊所需生活物品也未给予三个月的合理宽限期予以搬出。三，涉案房屋的变卖明显低于房屋市场价值，同地段同类房屋市场价近人民币200万元，本次评估价值为120万元，但是变卖成交价仅为人民币60余万元，在扣除银行贷款后，申请执行人甚至无法取得本金。此外，被执行人名下有轿车两辆，二手报价超过30万元，其市场价值与应履行债务相当，人民法院未对轿车采取任何执行措施，而是通过拍卖、变卖的程序处理3套价值明显超过应履行债务的房屋，显然属于执行不当，该等拍卖、变卖应被撤销。 本院查明，依据本院（2018）赣0982民初字1641号民事调解书，被执行人熊俊（即异议人）欠申请执行人程超、刘瑜本金240000元，被执行人熊俊应在2018年9月30日前归还，并按月息2%计算利息，自2016年1月16日起计算至还清欠款之日止（已经支付利息17500元）。案件受理费8560元减半收取4280元，由申请执行人程超、刘瑜承担2140元，被执行人熊俊承担2140元。调解书生效后，因被执行人熊俊未自动履行生效的法律文书，申请执行人程超、刘瑜于2019年2月18日向本院申请执行，在执行过程中，本院于2019年4月26日作出（2019）赣0982执724号之一执行裁定书，裁定评估，拍卖被执行人熊俊名下位于樟树市四特大道xx号（xx）商办1栋2-401、2-402、2-403号房屋（不动产权证号：赣（2016）樟树不动产权第0001316号）。2019年5月17日经双方协商选定江西豫章房地产经纪评估有限公司，对被执行人熊俊名下所有的位于樟树市四特大道xx（xx）商办1栋2-401、2-402、2-403号房产进行评估。2019年6月5日江西豫章房地产经纪评估有限公司对评估房产出具了评估报告，上述房产评估单价为5089元，评估价值120.68万元。2019年6月12日本院将评估报告和限期回复意见通知书送达给了被执行人熊俊，被执行人熊俊在规定期限内未对评估报告提出异议，本院于2019年8月10日将涉案房产在樟树市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上挂网拍卖，因无人竞买二次流拍。后本院启动变卖程序，于2019年10月4日10时至2019年12月3日10时止将流拍的房产在本院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开变卖，竞买人杨雄利通过竞买号R7558于2019年10月4日在本院淘宝网司法拍卖网络平台上公开竞价中，以最高价675808元成交。此外，截止2019年12月9日，被执行人熊俊尚欠涉案房产银行贷款307000元。 另查明，2016年6月20日被执行人熊俊与邹瑜、白建波成立江西天琴教育咨询有限公司，注册资金200万元，被执行人熊俊占股70%，邹瑜占股20%，白建波占股10%。2016年5月20日，被执行人熊俊作为出租甲方，熊俊（江西天琴咨询有限公司）作为承租乙方签订一份房屋租赁合同，甲方将位于樟树市四特大道xx号（xx）三期1幢2-401号房屋出租给乙方作为经营营业场所，租赁期为二年，自2016年5月20日至2018年5月19日，该房屋租金为每月1200元。2018年4月27日被执行人熊俊与何旭伟成立江西俊伟汽车股份有限公司，注册资金200万元，熊俊占股51%，何旭伟占股49%。2018年4月10日被执行人熊俊作为出租甲方，熊俊（江西俊伟汽车服务有限公司）作为承租乙方签订一份房屋租赁合同，甲方将位于樟树市四特大道xx号（xx）三期1幢2-402号房屋出租给乙方作为经营营业场所，租赁期为二年，自2018年4月10日至2020年4月9日，该房屋租金为每月1200元。上述二公司成立后，除被执行人熊俊外，其他股东均未投资入股，也未实际参与经营，二公司没有过账目，未算过账，未分过红，未交过相关税费，公司经营实际均由被执行人熊俊独自管理，独自承担亏盈。2019年12月（执行异议立案前）被执行人熊俊为达到阻碍本院清空涉案房屋的目的，向本院提交了于2019年12月编造的二份内容相似的入股协议书，二份内容相容相似的关于房屋使用权及所有权的确定函，二份内容相同的《关于房屋使用权及所有权的确定函》的回函，确定樟树市四特大道xx号（xx）三期1幢2-401号房出租收益作为熊俊入股江西天琴教育咨询有限公司的资金。该房屋租期为二十年，自签订之日起至2036年6月20日止，年租金50000元，合计为100万元，折合入股股份为50%。樟树市四特大道xx号（xx）三期1幢2-402号房屋出租收益作为熊俊入股江西俊伟汽车服务有限公司的资金，该房屋租期为二十年，自签订之日起至2038年4月27日止，年租金50000元，合计为100万元，折合入股股份为50%。同时还确认涉案的401、402号房屋分别出让给了江西天琴教育咨询有限公司和江西俊伟汽车服务有限公司。 本院认为，本案的争议焦点：一是执行当事人能否因拍卖价太低而要求法院撤销拍卖、变卖，二是上述二份租赁合同能否对抗本院的拍卖、变卖行为和对涉案房屋进行清场的执行行为。对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估经最终成交价格仍需市场检验，且被执行人如认为拍卖、变卖价太低，亦可以在拍卖、变卖前履行生效法律文书确定的义务或参与竞买，故评估结果出来，被执行人仅以拍卖、变卖价格严重低于真实价格为由，请求法院撤销拍卖、变卖的，本院不予支持；从本院查明的事实可以看出，被执行人入股成立的二个公司，实际均系其独自经营管理，独自承担亏盈，房屋租赁合同的承租方和出租方也均由被执行人熊俊一人签名，系自己承租自己的房屋，该二份租赁合同显然不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的情形，不能对抗本院的拍卖、变卖行为，阻碍本院对涉案房屋的清场行为，且被执行人熊俊提供虚假的入股协议书等，有涉嫌抗拒执行，本院将根据被执行人的态度和行为，追究其及相关人员的法律责任。综上所述，根据《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人熊俊的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向宜春市中级人民法院申请复议。 审判长 刘 鹏 审判员 周 玲 审判员 付卫萍 二〇二〇年一月十四日 书记员 刘嘉洁