上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初18103号原告(反诉被告)：上海柏浒房屋租赁有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：王从顺，总经理。委托诉讼代理人：吴季杨，上海市天华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳迪，上海市天华律师事务所律师。被告(反诉原告)：曹蓉，女，1977年10月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：霍子健，上海国巨律师事务所律师。第三人：盛剑峰，男，1987年9月9日生，汉族，住上海市奉贤区奉城镇卫季村XXX号。第三人：沈慧利，女，1985年10月6日生，汉族，住上海市奉贤区庄行镇浦秀村耀东327号。原告上海柏浒房屋租赁有限公司与被告曹蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年9月16日被告提起反诉，本院受理后与本诉合并审理并于2019年9月25日第一次公开开庭进行了审理。嗣后依职权追加盛剑峰、沈慧利为第三人并于2019年12月25日第二次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海柏浒房屋租赁有限公司的委托诉讼代理人刘佳迪、被告(反诉原告)曹蓉的委托诉讼代理人霍子健、第三人盛剑峰和沈慧利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海柏浒房屋租赁有限公司向本院提出诉讼请求：被告返还原告押金3,300元；被告偿付原告解除合同违约金6,600元；被告偿付原告装修折旧费6,668元；被告偿付原告设备设施折旧补偿费1,000元；被告偿付原告预期服务收益费22,400元。事实和理由：被告系坐落于上海市奉贤区新建西路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权所有人。2018年10月13日，原、被告签订《房屋租赁管理服务合同》，约定被告将上述房屋交由原告托管并转租，合同期限为60个月即从2018年10月14日至2024年1月12日止,第一年的月租金为3,300元。合同签订后,原告向被告支付租金并进入房屋进行装修，然后将房屋出租给案外人。2019年5月,案外人即某某承租人突然发现大门无法打开,原告接到通知前往更换门锁，2019年5月27日,该房屋的买受人即第三人报警称因原告更换门锁导致其无法进入，此时原告才知道被告已将房屋出售。经多次沟通未果，故提起诉讼。被告曹蓉辩称，原、被告签订《房屋租赁管理服务合同》是事实，但被告仅支付三个月的租金9,900元并存在延迟，经催讨未付后续租金且将房间分隔为五间房出租，显属违约，被告已于2019年3月9日与原告解除合同，原告拒绝搬离，直至2019年5月中下旬才陆续开始搬离，至6月5日搬离完毕，可拆除部分均已搬离。期间，被告将房屋出售给第三人，被告不存在违约行为，要求驳回原告的诉请。同时，由于原告违约而解除合同及未付水电费，现被告(反诉原告)提起反诉，要求反诉被告(原告)偿付反诉原告解除合同违约金6,600元；反诉被告支付反诉原告垫付水电费421.60元。反诉被告上海柏浒房屋租赁有限公司针对反诉辩称，反诉原告于2019年3月4日与第三人签订网签合同，说明此前双方已达成买卖房屋的合意，反诉被告有优先购买权，反诉原告未告知出售房屋的事实，就优先购买权保留诉权，将另案进行处理。关于水电费问题，反诉原告无法说清楚费用产生的时间段，也未提供充分证据，不予认可。不同意反诉请求。第三人盛剑峰和沈慧利述称，第三人与被告就涉案房屋进行买卖是事实，至2019年5月初被告将房屋钥匙交给第三人，第三人至房屋内查看，当时房屋里面无人但存在部分家具，房屋被分割为五间，其中一面隔墙已被敲掉。房屋交接后一至两周，第三人发现房屋内的四台空调没有了遂报警，经查系原告将空调搬离并将门锁更换，后来警察说原告同意返还空调，但实际未还，现第三人也不追究这个事情(即弄坏门锁和搬走空调不再追究)，第三人此后在装修房屋时已将门锁更换。现同意由被告来主张相关房屋权益。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的房地产权证(小产证)登记的权利人为被告。2018年10月13日，原、被告签订《房屋租赁管理服务合同》，约定：被告将坐落于上海市奉贤区新建西路XXX弄XXX号XXX室的房屋交由原告托管转租，合同期限为60个月即从2018年10月14日至2024年1月12日止，免租期为90天；第一年(从2019年1月13日至2020年1月12日止)的月租金为3,300元，第四年月租金增至3,550元，第五年月租金为3,800元；首次租金支付日为2018年10月15日，之后每期6日为支付日，年付款方式分四期；原房型为3室2厅1厨2卫，被告同意装修为4室1厅1厨卫；合同期满，房屋返还之日起，原告在托管房屋内配置的可移动家具家电及装修、装饰的所有权归被告；因被告原因导致合同提前解除，托管房屋内由原告配置的家具家电归被告，被告按采购金额计算折旧费补偿原告；原告无正当理由逾期支付租金超过30天或破坏房屋主体结构导致无法修复的，被告有权解除合同，并由原告偿付被告按两个月租金标准计算的违约金；租赁期终止，原告需恢复原状及隔间。嗣后，被告向原告交付房屋，交付的房屋内有空调四台。2018年10月15日，原告向被告支付押金3,300元。原告则对房屋进行装修并出租给案外人。2018年11月，被告通知原告方，因原告将房间多隔一间出租已属违约。2019年1月初，因原告未付租金，被告予以催讨，双方为何时支付租金发生争议。2019年1月15日，原告向被告支付租金3,300元并承诺按月付款，被告则要求按合同履行。2019年2月16日，原告向被告支付租金3,300元。2019年2月26日，原、被告双方各执已见协商未果。2019年3月4日，第三人与被告签订《上海市房地产买卖合同》即网签合同，约定被告将涉案房屋出售给第三人。2019年3月8日，被告向原告发出《律师函》，认为原告违约要求解除合同及将房屋恢复原状返还并承担违约责任。2019年3月9日原告向被告支付租金3,300元，同日原告收到《律师函》并表示同意解除合同，但表示至少至4月15日搬离。2019年4月2日，第三人取得涉案房屋的房地产权证(小产证)。2019年4月9日，相关部门出具《居住房屋违规租赁责令改正通知书》，认为涉案房屋将原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租或按床位出租，要求改正上述违规行为。2019年4月25日，被告要求原告交接房屋，原告同意月底前或5月1日交接。嗣后，原告陆续通知租客搬离，被告则不断催促原告搬离。2019年5月15日，被告向第三人交付房屋。2019年5月27日，第三人发现门锁被更换遂报警，第三人与原告在警方协调下达成协议，原告承诺于2019年6月5日前搬离房屋，双方互相不追究换门锁责任。因装修损失等问题原、被告双方无法达成一致，以致涉讼。在审理期间，原告确认：合同约定的租金年付款方式分四期并不明确；2019年6月5日之前的租金已结清，押金未返还，水电费不认可；当时确有原告物品在租赁场所，原告于2019年6月5日已全部搬离租赁场所；被告从未告知出售房屋的事实；空调是否搬离不清楚，第三人与原告之间不追究是指弄坏门锁的事情。被告确认：合同约定的租金年付款方式分四期是明确的，按惯例即是每季度支付一次；2019年6月5日之前的租金并未付清，租金实付至2019年4月12日且延迟，现已将押金充抵2019年4月13日至2019年5月12日的占有使用费；2019年5月份的水电费未付，由被告垫付，其余水电费已付清；被告将房屋出售给第三人一事在网签合同前已通知原告，原告始终并未提出购房意思。以上事实，由《房屋租赁管理服务合同》、房地产权证、付款凭证、奉贤公安局现场治安调解协议书、上海市房地产买卖合同、不动产登记簿、通迅记录、《律师函》、《居住房屋违规租赁责令改正通知书》、视频资料、户籍工商资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告签订《房屋租赁管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，理应得到切实履行，合同约定“首次租金支付日为2018年10月15日，之后每期6日为支付日，年付款方式分四期”，根据租赁市场的惯例，年付款方式分四期即为按季度付款，因此原告应于2018年10月15日支付首期租金9,900元，于2019年4月6日前支付第二期租金9,900元，但是原告在2019年1月15日刚刚才支付第一个月的租金3,300元，原告显属违约，为此被告于2019年3月9日提出解除合同，原告也予以同意，因此该日双方合同业已解除。由于合同因原告违约而解除，原告要求被告偿付解除合同违约金、装修折旧费、设备设施折旧补偿费和预期服务收益费无依据，对此不予支持。相反原告应偿付被告解除合同违约金6,600元。而被告在解除合同通知发出前与第三人签订房屋买卖合同，根据买卖不破租赁原则，并不会影响原告正常的租赁状态，现第三人将相关合同权益交由被告主张应予准许，在解除合同后原告并未按其承诺时间及时搬离，期间被告与第三人办理了房地产权证过户手续并交付房屋，原告也与第三人达成了最后搬离时间及更换门锁责任的协议，由此可见原告在得知房屋出售事实后并未就优先购买权提出主张，原告认为被告违约无依据，不予采纳。关于租金、占有使用费和押金问题，原告认为租金已付至2019年6月5日，然被告不予认可，原告则未能提供证据予以佐证，故对此不予认定，因此租金和占有使用费实付至2019年4月12日，被告提出将押金3,300元充抵2019年4月13日至2019年5月12日的占有使用费于法无悖，也避免相关讼累，应予支持，故原告要求被告返还押金不予采纳。而水电费的问题，被告未能提供充分有效的证据证明该笔款项系原告在承租期间结欠并由被告予以垫付，经释明后被告未能提供充分有效之证据，故其主张依据不足，难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告上海柏浒房屋租赁有限公司的全部诉讼请求；二、反诉被告上海柏浒房屋租赁有限公司于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告曹蓉解除合同违约金6,600元；三、驳回反诉原告曹蓉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费800元，减半收取计400元，由原告负担。反诉案件受理费25元，由反诉被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾煜麟二〇二〇年一月十五日书记员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。