沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初20902号原告：辽宁日报传媒集团有限公司，住所地：沈阳市沈河区中山路339号，统一社会信用代码：912100007915988963。负责人：丁宗皓，该公司董事长。委托诉讼代理人：李法婕，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于东平，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：辽宁君昂达控股集团有限公司，住所地：辽宁省沈抚新区金枫街75-1号，统一社会信用代码：91210100564677770F。负责人：张红军，该公司经理。委托诉讼代理人：刘庆丰，辽宁观策律师事务所律师。委托诉讼代理人：任德信，男，汉族，1957年4月23日出生，住址：沈阳市皇姑区。原告辽宁日报传媒集团有限公司与被告辽宁君昂达控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告辽宁日报传媒集团有限公司的委托诉讼代理人李法婕、于东平，被告辽宁君昂达控股集团有限公司的委托诉讼代理人刘庆丰、任德信均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁日报传媒集团有限公司诉称，2019年5月6日，辽宁日报传媒集团有限公司与辽宁君昂达控股集团有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告租用原告位于沈阳市和平区青年大街356号（和平区文体路北1号地块）“东北传媒广场”写字楼22层东侧1单元B室即2201A，约定租期为1年，自2019年7月10日至2020年7月9日止，原告提供2个月的免租期。同时约定按季度付款，被告每期应于当期开始前五个工作日内一次性支付当期租金及物业费。原告将租赁房屋交付被告使用，被告已入住并使用该房屋，但至今未按约定支付相应款项。同时，因被告实际租赁未满一年，不应享有2个月的免租期，故被告应向原告支付2019年5月10日至2019年10月9日期间物业费人民币87060.4元，以及2019年5月10日至2019年10月9日期间的房屋租金人民币327512.90元，共计414573.30元。被告已向原告支付租赁保证金192496元，依据《房屋租赁合同》5-3的约定，保证金可以抵扣的费用包括但不限于租金、滞纳金、违约金、房屋复原费、占有使用费等费用。经原告多次向被告催缴，被告仍未履约。原告已发函通知被告解除合同，根据《房屋租赁合同》约定，原告有权自合同解除后、被告结清费用前留置贵司在租赁房屋内的所有财产，且留置期间被告仍需每月依约定租金标准的2倍支付房屋使用费。综上，为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令确认原告与被告于2019年5月6日签订的《房屋租赁合同》已解除；2、判令被告于判决生效之日起十日内支付原告物业服务费及房屋租金222077.3元（扣除保证金后的余额）；3、判令被告于判决生效之日起十日内向原告支付逾期履行合同义务的违约金131005.16元（月租金65502.58元，双倍为131005.16元）；4、判令被告于判决生效之日起十日内将租赁房屋恢复原状并搬离房屋；5、判令被告向原告支付留置期间房屋使用费131005.16元（月租金65502.58元，双倍为131005.16元，暂计至2019年10月5日，自2019年10月6日至实际恢复原状并返还房屋之日止的金额按合同约定计算）；6、判令被告承担本案诉讼费、保全费、保函费、公告费（如有）、执行费等全部费用。被告辽宁君昂达控股集团有限公司辩称，一、我方对原告所提出的第一项诉讼请求无异议。原告与被告签订的《房屋租赁合同》（合同编号：2019-05）已于2019年9月9日解除。二、我方并不拖欠原告租金，结算后原告应当返还我方保证金61490.83元。具体理由如下：（一）按照合同约定，原告向我方提供2个月的免租期，免租期起止时间为：2019年5月10日起至2019年7月9日止，原告无权主张该期间的房租租金。我方与原告于2012年就已签订租赁合同，均能及时缴纳租金，合作非常愉快，该免租期系原告鉴于我方自2012年就开始租赁房屋所给与的优惠政策，无须我方支付任何对价，更不以租赁满一年为条件且本身两个月的免租期就没有包含在本合同所确认的租赁期限内（房屋租赁期限1年，自2019年7月10至2020年7月9日止），因此原告无权主张该期间的房屋租金。（二）按照合同约定，房屋租金含房租及物业管理费，原告既主张房屋租金又主张物业费，系重复主张。（三）我方已于2019年9月9日搬离租用的沈阳市和平区青年大街356号“东北传媒广场”写字楼22层东侧1单元A室即2201A，已向原告返还租赁房屋，房屋租金应于2019年9月9日止算。我方向原告支付保证金192496元，结算两个月租金后，原告还应当返还我方保证金61490.83元。三、我方向原告支付的保证金足以冲抵房屋租金，并未给原告造成任何实际损失，因此原告所主张的违约金明显过高。四、原告无权留置我方办公设备，现原告无故强行扣留我方办公设备，应当予以返还。依据《物权法》第二百三十条的规定，债权人享有留置权的前提是，在合同履行合同过程中，已合法占有债务人的动产。但本案中，双方所履行的是房屋租赁合同，在合同履行的过程中，我方的办公设备一直由我方占有使用，原告并不享有留置权，现原告以我方拖欠房屋租赁费为由，强行扣留我方办公设备，无任何法律依据，应当立即返还所扣留的我方设备。五、原告向我方主张留置期间的房屋使用费，无事实与法律依据。原告与我方签订的《房屋租赁合同》，系原告单方提供的为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与我方协商的格式合同。该合同的10-5条款，属于典型的无效格式条款，首先对于在合同履行过程中，原告并未占有的我方动产，原告无权留置，该条款明显违反了《物权法》的规定，严重侵犯了我方财产所有权，其次原告强行扣留我方办公设备后，仍要求“留置期间，我方仍需依租赁合同规定的租金标准的2倍向原告支付房屋使用费，直至问题彻底解决”，我的东西你不让我搬走也就算了，还得付你2倍租金，完全无理加重我方责任，这是典型的无效格式条款。我方已于2019年9月9日，向原告返还房屋，原告现基于该无效格式条款向我方主张留置期间的房屋使用费，毫无事实与法律依据。综上所述，我方租赁此处房产已有8年之久，从未拖欠过房屋租金。由于目前辽宁整体经济形势严峻，企业经营困难，我公司几十名员工已4个月没有开资，原告的租金没有及时交上，我方深感歉意!我方愿以诚恳态度与原告真诚沟通，望双方能够充分协商，妥善解决本案争议纠纷。经审理查明，2019年5月6日，原告辽宁日报传媒集团有限公司（出租方，甲方）与被告辽宁君昂达控股集团有限公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，内容载明“鉴于甲、乙双方于2018年4月3日签订《房屋租赁合同》（合同编号：2018-07），租赁面积621.86平方米。目前，由于乙方业务需要，需继续承租此办公单元。经双方友好协商，重新续签房屋租赁合同（合同编号：2019-05）。1、出租房屋情况1-1甲方出租给乙方的房屋位于沈阳市和平区青年大街356号（和平区文体路北1号地块）的“东北传媒文化广场”写字楼22层东侧1单元A室即2201A室。该房屋出租建筑面积为621.86平方米，房屋用途为办公，房屋类型为商品房、结构为框架……3、租赁期限3-1房屋租赁期限为1年，自2019年7月10日起至2020年7月9日止。甲方将向乙方提供2个月的免租期。免租期时间起止日为2019年5月10日起至2019年7月9日止。免租期内乙方不须支付租金，但须全额支付物业管理费34824.16元（28元/建筑平方米/月）及其他乙方发生的费用（如有）遵守并履行租约中其他所有条款……4、房租、物业费支付方式和期限4-1该房屋的年单位租金为每平方米1264元，共计年房租为786031.04元，该房屋的年单位物业费为每平方米336元，共计年物业费为208944.96元。承租方付款方式为先付后用，季度付款。5、保证金和其他费用。5-3乙方向甲方支付的租赁保证金在合同期满及终止前不可充抵租金。在租赁合同期满、被依法解除或自行终止时，在乙方向甲方结清所有费用、并与甲方完成租赁房屋恢复原状的验收工作后七个工作日内，由甲方向乙方无息返还。如果乙方或沈阳君昂达租赁有限公司依《房屋租赁合同》（编号：2019-06）有费用未和甲方结清的，乙方同意甲方从乙方保证金中予以扣除，保证金可以扣除的费用包括但不限于拖欠的租金、滞纳金、违约金……合同期满、被解除或自行终止不再续租的，如存在与交房时不一致的情形的，乙方应负责恢复原状，费用乙方自负……解除本合同的条件9-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；经对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……（六）乙方逾期不支付租金超过一个月的。10、违约责任10-5租赁期结束时或合同解除、终止时，乙方结清所有费用后，并将房屋恢复原状或缴纳复原费等额的押金后，乙方可搬离房屋，否则，甲方有权留置乙方在租赁房屋内的所有财产，乙方视为认可，直至乙方结算所有费用并将房屋恢复原状。如果乙方擅自或强行搬离，则乙方向甲方支付数额等同于3个月租金的补偿给甲方。留置期间，乙方仍需依租赁合同规定的租金标准的2倍向甲方支付房屋使用费，直至问题彻底解决……”基于涉案房屋的租赁，被告向原告支付租赁保证金192496元。本案合同签订后，被告未按照合同约定向原告支付房屋租金，故原告诉至法院。庭审中，原、被告均确认合同的解除日期为2019年9月5日。但被告于2019年9月5日向原告提出退租申请后，原告并未启动退租程序，致被告的部分办公用品仍留存在涉案房产内。另，因本案诉讼，原告向本院提出财产保全申请，并支付财产保全费2940元。上述事实，有当事人向法庭提供的《房屋租赁合同》、收款收据等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应恪守履行。原告已经按照约定将房屋交付被告使用，被告亦应按照约定履行给付原告租金等费用的义务。本案中，原、被告均认可双方于2019年5月6日签订的《房屋租赁合同》的解除时间为2019年9月5日，故本院予以确认。合同解除后，被告应腾退涉案房产，并交付给原告，原告亦有配合被告腾退房产的义务。关于原告提出的物业管理费和房屋租金问题。庭审中，被告提出“房屋租金含房租及物业管理费，原告既主张房屋租金又主张物业费，系重复主张”的答辩意见，但根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，涉案房屋的年单位物业费为每平方米336元……2019年5月10日起至2019年7月9日止须全额支付物业管理费34824.16元。据此可知，房屋租金与物业管理费均为单独核算，故对于被告的答辩意见，本院不予采信。关于物业管理费的具体数额，2019年5月10日起至2019年7月9日期间数额为34824.16元。2019年7月10日至2019年9月5日（合同解除之日）期间的数额为32630元（每平方米每年物业费336元，共621.86平方米），以上物业服务费共计67454.16元。关于房屋租金的具体数额。根据合同约定“涉案房屋租赁期限为1年，自2019年7月10日起至2020年7月9日止。甲方将向乙方提供2个月的免租期。免租期时间起止日为2019年5月10日起至2019年7月9日止。免租期内乙方不须支付租金……该房屋的年单位租金为每平方米1264元，年房租为786031.04元”。经查，被告针对涉案房屋的租金支付至2019年5月9日，结合合同中约定的免租期，被告应向原告支付2019年7月10日至2019年9月5日（合同解除之日）期间的房屋租金，金额应为122750元（每年每平米1264元，年房租786031.04元）。综上，被告拖欠原告物业服务费及房屋租金的具体数额应为190204.16元（67454.16元+122750元）。鉴于原告的诉求中要求扣除保证金192496元后结算该项诉求中的费用，结合原、被告双方约定，扣除保证金后，被告无需向原告支付物业服务费及房屋租金，保证金尚余2291.84元（192496元-190204.16元）；关于原告提出的逾期履行合同义务产生的违约金问题。本案中，原告已将涉案房产交付被告使用，但被告违反合同约定逾期支付房屋租金，已构成违约，应承担违约责任。合同约定“违反合同的一方，应向另一方支付月租金的2倍”，基于该约定，被告应向原告支付的违约金数额131005.16元。该项费用扣除被告的保证金余额2291.84元后，被告仍应支付128713.32元（131005.16元-2291.84元）；关于原告提出的由被告支付留置期间房屋使用费问题。根据“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之法律规定，被告在合同履行期间存在违约行为致合同解除，但原告作为合同守约方，亦应及时采取措施防止损失扩大，即原告负有防止损失扩大的“减损义务”。经查，被告存在拖欠房屋租金及物业服务费的事实，其于2019年9月5日向原告提出退租申请，但原告以被告“尚欠大量租金及物业费，无法通过内部报批、审核，原告公司为全资国有企业，不能违反合同约定，履行退租程序”为由，并未委派相关工作人员接洽退租事宜，致被告仍有部分办公设备留存于涉案房产内。结合上述法律规定及本案实际，被告继续占用承租房屋的行为系原告不履行房屋的接收义务所致，原告作为合同中的守约方应在被告提出解除合同申请时履行房屋的接收义务，防止涉案房屋产生财产利益损失。鉴于此，本院结合房屋租金标准及原告的过错程度，酌情确定被告向原告支付房屋占用费的标准为每月5000元，支付期间暂计为2019年9月6日至判决作出之日（2020年1月21日），费用为22500元。此后产生的房屋占用费，原、被告双方可协商解决或另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、确认原告辽宁日报传媒集团有限公司与被告辽宁君昂达控股集团有限公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：2019-05）于2019年9月5日解除；二、被告辽宁君昂达控股集团有限公司于本判决生效后十日内腾退位于沈阳市和平区青年大街356号（和平区文体路北1号地块）“东北传媒文化广场”写字楼22层东侧1单元A室即2201A室房屋（建筑面积为621.86平方米），原告辽宁日报传媒集团有限公司予以配合；三、被告辽宁君昂达控股集团有限公司于本判决生效后十日给付原告辽宁日报传媒集团有限公司违约金128713.32元；四、被告辽宁君昂达控股集团有限公司于本判决生效后十日给付原告辽宁日报传媒集团有限公司房屋占用费22500元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4281元，保全费2940元（原告已预交），由原告辽宁日报传媒集团有限公司负担5536元，被告辽宁君昂达控股集团有限公司负担1685元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 张 伟二〇二〇年一月二十一日书记员 郭潇月本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。