浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终6283号 上诉人（原审被告）：杭州群方资产管理有限公司。住所地：杭州市余杭区瓶窑镇彭公村。统一社会信用代码：91330110796687177J。 法定代表人：顾忠庭，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：姚振松，浙江天册律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州君纺布艺有限公司。住所地：杭州市余杭区瓶窑镇彭公村两水坞1号。统一社会信用代码：91330110067854393C。 法定代表人：施召强。 委托诉讼代理人：徐向明，浙江顺达律师事务所律师。 原审第三人：杭州春城建设有限公司。住所地：杭州市余杭区良渚街道勾庄。 法定代表人：杨小波，总经理。 委托诉讼代理人：李爱梅，浙江南方中辰律师事务所律师。 上诉人杭州群方资产管理有限公司（以下简称群方资产公司）因与被上诉人杭州君纺布艺有限公司（以下简称君纺布艺公司）、原审第三人杭州春城建设有限公司（以下简称春城建设公司）合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初1912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2011年1月16日，群方资产公司将案涉厂房的土建及水电安装工程发包给春城建设公司施工，并约定质量保修期如下：1、地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限（50年）；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；3、装修工程为2年；4、电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年。该工程于2012年11月13日竣工。2014年4月25日，原杭州群方工贸有限公司（甲方）与君纺布艺公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有，并在签订本合同时已收取乙方购房定金100万元。甲乙双方办理过户落实后，定金转为该房屋的购房款。1、房屋状况：钢混结构，从层数四层，建筑面积13318.46平方米，用途为厂房。2、无证面积约2亩。3、房屋所有权证为余房权证瓶字第××号。二、甲乙双方商定成交价格为2500万元整。三、付款方式：1、甲乙双方协商决定，通过资产转让的方式进行交易；2、甲乙双方确认在2014年7月1日办理过户手续。过户当天乙方将购房款600万元支付甲方。余下购房款1800万元等到三证办理到乙方名下，并到银行办理抵押到位后三天内支付给甲方（不计息）；但无论银行抵押是否办理到位，乙方应当于三证办理到乙方名下之90天内付清该款。3、甲方收取的2500万元转让款为税后净得款项，如本次土地房产转让涉及到甲方交税，则税费均由乙方另行承担；但甲方应配合乙方做合理避税。四、甲方在购房时已付的配套设施维修费，已含在上述总房款内。五、由于上述房屋现处于出租状态，分为三块租赁区域。甲乙双方就其他权利义务一并作为约定。2015年4月1日，杭州群方工贸有限公司名称变更为杭州群方资产管理有限公司。2018年12月20日，公司法定代表人由吴文子变更为顾忠庭。上述协议签订后，2014年6月3日，案涉房屋转移登记至君纺布艺公司名下。君纺布艺公司按约向群方资产公司支付购房款，尚余17万本金未付。2016年，君纺布艺公司自行委托浙江省建设工程质量检验站有限公司对案涉厂房工程质量进行检测，2016年4月14日该公司出具一份《检测报告》，结论为：…6.2房屋上部结构框架柱、梁构件：1、抽检的49个框架柱、梁构件中，有14个构件截面尺寸偏差超过（GB50204-2015）规范的允许值，合格率为71.4%。2、抽检的49个框架柱、梁构件中，主筋输了均符合设计要求。3、抽检的49个框架柱、梁构件中，有22个构件箍筋间距偏差超过（GB50204-2015）规范的允许值，合格率为55.1%。6.3房屋上部结构现浇楼、屋面板构件：1、抽检的9个现浇板构件中，板底钢筋间距偏差均超过（GB50204-2015）规范的允许值；2、抽检的54个板底混凝土保护层厚度测点中，有27个测点的偏差超过（GB50204-2015）规范的允许值，且最大偏差大于允许偏差的1.5倍。6.4房屋上部结构可视部分的裂缝与渗漏，影响正常使用。君纺布艺公司为此次检测支付检测费60000元。2017年7月3日，君纺布艺公司提起诉讼，并提出对案涉房屋质量问题与工程施工是否存在因果关系、质量修复加固方案及费用进行鉴定，本院编立（2017）浙0110立预153号案件，在该案鉴定过程中，经释明，双方均对质量问题不申请重新鉴定。后君纺布艺公司放弃对因果关系的鉴定。2017年11月23日，原审法院依法委托的浙江天尚建筑设计有限公司出具《司法鉴定报告》，认为经实地查看，涉案工程主要存在问题与君纺布艺公司提交的《检测报告》中检测结果一致，并对《检测报告》的检测结果出具了相应的7条处理方案。君纺布艺公司支付鉴定费80000元。2018年12月6日，原审法院依法委托的浙江金诚工程造价咨询事务所有限公司对上述修复工程所需费用出具《工程造价鉴定意见书》，结论为1015293元。君纺布艺公司支付鉴定费55836元。2019年1月22日，原审法院受理君纺布艺公司提起的诉讼，君纺布艺公司请求判令：1、要求群方资产公司、春城建设公司共同赔偿君纺布艺公司房屋主体结构的加固、房顶及外墙防渗漏进行修缮费用共计1015293元；2、要求群方资产公司、春城建设公司支付君纺布艺公司质量检测鉴定费共计195836元；3、要求群方资产公司、春城建设公司承担本案诉讼费用。 原审法院另查明，案涉房屋交付君纺布艺公司后，一直继续使用至今。 原审法院认为：本案系合同纠纷，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。君纺布艺公司与群方资产公司订立的《房屋买卖合同》中对房屋质量虽未有明确约定，但应当符合相关国家标准及原设计的正常使用目的的标准。现君纺布艺公司已举证证明案涉房屋存在违反相应国家标准及正常使用目的质量问题，群方资产公司抗辩案涉房屋已通过竣工验收，但竣工验收报告只是针对工程施工完成，达到交付条件的手续，并不能证明工程质量完全合格。故，群方资产公司应当承担质量不合格的赔偿责任，结合司法鉴定报告和案涉房屋使用年限，对君纺布艺公司要求群方资产公司承担的修复费，确定合理部分为934000元。对鉴定费用195836元，系君纺布艺公司支出的实际损失，故对君纺布艺公司要求群方资产公司承担该鉴定费的主张，予以支持。对君纺布艺公司要求春城建设公司承担共同赔偿责任的主张，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2019年5月23日判决：一、群方资产公司支付君纺布艺公司修复费934000元，于判决生效后十日内付清；二、群方资产公司支付君纺布艺公司鉴定费195836元，于判决生效后十日内付清；三、驳回君纺布艺公司其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7850元，由君纺布艺公司负担366元，群方资产公司负担7484元。 宣判后，群方资产公司不服，向本院提起上诉称：一审事实认定不清，法律适用不当。一、一审认定双方均对质量问题不申请重新鉴定，与事实不符。群方资产公司在质证时表示群方资产公司对房屋质量问题没有举证义务，认为君纺布艺公司提供的浙江省建设工程质量检验站出具的《检测报告》系君纺布艺公司自行委托，故对真实性、合法性、关联性均不予认可，并不能据此认定群方资产公司对质量问题无异议。二、君纺布艺公司未对因果关系申请鉴定，一审也未查明君纺布艺公司主张损失的因果关系，应当由君纺布艺公司承担因果关系举证不能的不利法律后果。且根据鉴定机构现场查看，君纺布艺公司主张的部分质量问题系使用过程中产生，不能认定系房屋交付前产生，更不能认定与群方资产公司相关。三、群方资产公司与君纺布艺公司系现房买卖，且案涉房屋已通过竣工验收，一审认定案涉房屋质量不合格，并要求作为房屋出卖方的群方资产公司承担赔偿责任，属于适用法律不当。四、春城建设公司在一审庭审时已经明确同意对保修范围的质量瑕疵承担保修义务，并提供了详细的修理方案。君纺布艺公司拒绝春城建设公司修理房屋，应视为其扩大损失，应由其自行承担。请求二审法院：一、撤销原判；二、改判驳回君纺布艺公司的一审诉讼请求；三、一、二审诉讼费由君纺布艺公司承担。 上诉人群方资产公司在二审中未提交新证据。 被上诉人君纺布艺公司在二审中辩称：一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，春城建设公司也应该承担责任，但考虑到一审已经判决群方资产公司承担责任，且本案耗时较长，将近两年，故君纺布艺公司未上诉。鉴于群方资产公司已提出上诉，请求二审法院将原审判决适用法律错误部分一并予以纠正。 被上诉人君纺布艺公司在二审中未提交新证据。 原审第三人春城建设公司在二审中述称：一、本案修复费的参考依据是《工程造价鉴定意见书》，但该造价鉴定意见明显部分造价内容与出卖人缺乏法律上的因果关系，违背了二手房以现状为交易前提这一交易常规。作为造价机构，考虑的仅是房屋现状是不是应该修复，而法院还需考虑谁的责任问题，即法律上因果关系。本案由于君纺布艺公司撤回因果关系鉴定，因此，对法律上的因果关系并无客观证据予以佐证。本案是二手房交易，除涉及主体结构质量问题，其他事项退一万步而言，哪怕确需修复，应以买卖时的房屋现状为准。根据造价鉴定意见书第12-13页记载：案涉工程主体结构加固费用166689元，框架梁柱与墙体裂缝修复费68189元，屋面修复费用532175元，面砖空鼓费用39437元，四项合计806490元。首先，本案房屋建造时屋面是没有水泥砂桨保护层的，且水泥砂浆并非隐蔽工程，交易时君纺布艺公司就明确知晓屋面没有水泥砂桨保护层。而鉴定意见认为原设计图纸有水泥砂桨保护层，因此维修时要新增水泥砂浆保护层，这违背了二手房以现状为交易前提这一交易常规，该部分费用171017元（不含措施费、规费、税金）不应由出卖人承担。其次，面砖空鼓费用39437元。面砖空鼓问题如果交易时就存在，那已经充分考虑在交易价格中了，无需出卖人修复。如果交易后产生，属使用问题，也与出卖人无关。另面砖属装修工程，质保期为2年，也早已超出施工单位质保范围。再次，框架梁柱与墙体裂缝修复费68189元。鉴定机构在报告第22页明确说明该裂缝是因为采用水泥砖作为墙体材料引起，后期收缩率较大产生裂缝，使得观感质量较差，不影响主体结构安全。因此该等裂缝与施工质量无关，赔偿缺乏相应依据。最后，屋面防水卷材本身属于易耗品，而使用权人缺乏维护加速了其老化进程，对鉴定机构而言当然重新铺设效果最好，但这不符合工程保修实际，保修是能修则修，不能修才是换，所以防水卷材直接更换也有诸多不妥。二、本案房屋君纺布艺公司使用了2年多，在这种情况下再要求出卖人对房屋使用中产生的问题进行维修也不符合公平原则。本案系二手房买卖，在房屋买卖合同中，出卖人应保证其所交易的房屋质量符合国家的强制性规范要求，这其中仅包括地基、结构等涉及主体结构安全的事项。君纺布艺公司受让的系二手房，其对房屋状况也应有理性的判断，对隐蔽的主体缺陷外，对房屋肉眼可见的裂缝、空鼓、渗漏、屋面卷材老化等等，在买卖交易过程中，君纺布艺公司已进行现场查看，买卖房屋的价格也是根据房屋的实际状况确定的，凭现场查看等直观能加以判断的质量问题，要求出卖人来继续承担责任于法无据。综上，请求法庭在查清事实的基础上依法判决。 原审第三人春城建设公司在二审中未提交新证据。 本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，本案争议的标的房屋系二手房（存量房），房屋的坐落、朝向、空间尺寸、建设年代、存在的质量瑕疵等在双方交易时均已确定，房屋所存在的质量瑕疵，亦成为双方缔约的基础，影响着房屋的交易价格，因此并非房屋存在的所有质量瑕疵，买受人均可向出卖人或施工单位主张权利。根据其形成的原因不同，可分为不同的类型，一是房屋建造过程中所形成的质量瑕疵，若房屋已经竣工验收合格或虽未经竣工验收，但已经实际使用的，由施工方承担保修责任，如买受人已经实际取得房屋所有权，其可以基于所有权要求施工单位承担其对房屋所负有的保修义务，当然，施工方对出卖人享有的一切权利，均可对抗买受人；二是主体质量问题或出卖人隐瞒的隐蔽质量瑕疵，对于主体质量问题，买受人可要求解除房屋买卖合同，但主张修复的，不应支持，对于出卖人故意隐瞒的瑕疵，因并未成为双方协商缔约的基础，因此出卖人应承担瑕疵担保责任；三是明显瑕疵或买受人应当有所预见的隐蔽瑕疵，对于此类质量瑕疵，因买受人负有审慎查验义务，二手房存在部分老化或瑕疵在所难免，且上述情况影响了房屋价格构成，因此，对于该种类型的质量瑕疵，买受人要求出卖人或施工单位承担保修责任的，不应予以支持。本案中，君纺公司与群方公司之间系房屋买卖合同关系，群方公司负有交付符合合同约定目的之房屋的义务，君纺公司亦有审慎查验的义务。群方公司与春城公司之间系建设工程施工合同关系，春城公司负有对案涉标的房屋保修的义务。君纺公司以房屋存在严重质量问题，同时要求群方公司与春城公司承担加固、修缮的义务，系基于不同的法律关系提出的主张，应审查房屋是否存在瑕疵以及瑕疵形成的原因，以确定群方公司与春城公司应否承担责任，该部分举证责任属于君纺公司。一审中，君纺公司提交了其自行委托的浙江省建设工程质量检验站有限公司出具的质量检测报告作为佐证其主张的依据，但该检测结论仅从房屋上部结构构建混凝土抗压强度、房屋上部结构框架柱、梁构件、房屋上部结构现浇楼、屋面板构件、房屋上部结构可视部分的裂缝与渗漏四个方面的表象进行了描述，除其中的上部结构可视部分的裂缝与渗漏，检测结论认为影响正常使用，但因案涉房屋于2014年6月3日即已转移登记至君纺公司名下，由君纺公司使用至今，至君纺公司2016年委托进行工程质量检测，也已经一年有余，而君纺公司并未举证证明上述裂缝与渗漏形成的原因，故该部分问题无法认定责任的归属。至于其他检测结论均只表述了合格率，或者达到设计强度的百分比，或者偏差超过允许值等，并无明确的结论，且在建议部分，鉴定机构提出，对于混凝土抗压强度未达到设计要求的结构构件，请原设计单位进行相关的承载力复核、在今后使用过程中用进行正常维护和检修，未经专业技术鉴定和技术许可，不得改变结构的用途和使用环境等，故，根据该检测报告尚难以认定案涉房屋是否存在质量问题以及质量问题所形成的原因，君纺公司提交的检测报告尚不足以支持其主张，对此应承担举证不能的不利后果。君纺公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初1912号民事判决； 二、驳回杭州君纺布艺有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费7850元，由杭州君纺布艺有限公司负担；二审案件受理费14969元，由杭州君纺布艺有限公司负担（杭州群方资产管理有限公司已向本院预交上诉案件受理费15700元，杭州群方资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费15700元，杭州君纺布艺有限公司应于本判决生效之日起十日内将应负担的14969元交纳至本院，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 盛 峰 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年一月十四日 书记员 袁其伟