甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0105民初1633号原告（反诉被告）：邢旭东，男，汉族，1988年4月25日生，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：马俊海，甘肃中立源律师所事务所律师。原告（反诉被告）：张璀，女，汉族，1988年12月5日生，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：马俊海，甘肃中立源律师所事务所律师。被告（反诉原告）：杨杰，男，汉族，1988年2月13日生，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：**刚，甘肃兴正天律师事务所律师。第三人：兰州家诚房产中介代理有限公司，住所地甘肃省兰州市安宁区银滩路11号第5幢1层，统一社会信用代码91620100MA73EBL88X。法定代表人：梁讨军，执行董事兼总经理。原告(反诉被告)邢旭东、张璀与被告（反诉原告）杨杰，第三人兰州家诚房产中介代理有限公司（以下简称兰州家诚中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。邢旭东、张璀及其委托诉讼代理人马俊海，杨杰及其委托诉讼代理人**刚，第三人兰州家诚中介法定代表人梁讨军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邢旭东、张璀向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令杨杰继续履行合同义务并立即注销兰州市安宁区的抵押权登记；2、请求法院判令杨杰注销抵押权登记后立即将兰州市安宁区房屋所有权变更至邢旭东、张璀名下。3、请求法院判令杨杰变更案涉房屋所有权至邢旭东、张璀名下后立即迁出本人户口；4、请求法院判令杨杰支付违约金238000元。5、请求法院判令杨杰承担原告律师代理费5000元整。6、请求法院判令杨杰承担本案诉讼费、保全费、保函费等相关费用。事实和理由：2018年6月21日杨杰作为出售方，邢旭东、张璀作为购买方，兰州家诚中介作为居间方签订《房屋买卖成交合同》，约定杨杰将位于兰州市安宁区（建筑面积115.85平方米）以119万元出售给邢旭东、张璀。邢旭东、张璀从2018年6月21日起至2019年4月22日陆续支付给杨杰首付款60万元并支付部分购房款65000元。邢旭东、张璀依约履行了支付首付款义务，但杨杰一再推脱最终拒绝注销该房屋抵押权及办理过户手续，邢旭东、张璀认为杨杰的行为违反了合同约定并严重侵害了其合法权益，故诉至法院。杨杰辩称，一、本案《房屋买卖成交合同》签订的主体并非邢旭东，邢旭东并非本案适格原告。二、本案办理按揭贷款、撤销手续、过户手续具有先后履行顺序。根据《房屋买卖成交合同》第五条第二项约定：买方（即张璀，下同）应按银行的审贷要求及时向居间人（即兰州家诚中介，下同）提供银行审贷所需的有关凭证及材料，否则视为违约，卖方（即杨杰，下同）及居间人有权对违约方追索违约金。而至今张璀没有向银行提供审贷要求所需凭证及材料，更没有取得《银行贷款承诺函》（银行根据其征信同意贷款），在杨杰向张璀发出书面《催告函（履行房产买卖合同）》后张璀仍未予以办理，因此张璀没有按照《房屋买卖成交合同》的约定和要求办理按揭手续构成违约。杨杰有权行使先履行抗辩权拒绝办理撤销抵押权登记和过户手续。本案中应是张璀办理按揭贷款成功后再办理撤销抵押登记手续，再办理过户手续。综上，杨杰并不存在违约行为，请求驳回张璀的诉讼请求。庭审中，杨杰向本院提出反诉请求：1、依法判令解除杨杰于张璀于2018年6月21日签订的《房屋买卖成交合同》。2、依法判令张璀向杨杰支付违约金100000元。3、请求判令张璀承担本案诉讼费、反诉费及其他费用。事实与理由：杨杰与张璀经兰州家诚中介居间介绍于2018年6月21日签订的《房屋买卖成交合同》，约定杨杰将位于兰州市安宁区（建筑面积115.85平方米）以119万元出售给张璀。《房屋买卖成交合同》第五条第二项约定：首付款应在本合同签订起30日内存至居间人指定账户，否则视为违约，买方应按银行的审贷要求及时向居间人提供银行审贷所需的有关凭证及材料，否则视为违约，卖方及居间人有权对违约方追索违约金。但是《房屋买卖成交合同》对于事先撤销抵押登记还是先办理按揭手续或者其他可替代的方式并没有明确约定，尤其兰州家诚中介作为专业房屋中介机构对如此重大事项没有约定，更没有尽到合理注意义务，也没有向杨杰以口头或者其他方式告知该事项。因此在张璀没有向杨杰付清房款的情况下，基于此杨杰有权行使先履行抗辩权拒绝办理撤销抵押权登记和过户手续。在张璀没有付清房款的情况下，张璀已入住该房屋长达一年之久。而张璀并未依约向居间人及银行提供审贷要求所需凭证及材料，在杨杰向张璀发出书面《催告函（履行房产买卖合同）》后张璀仍未予以办理。2019年5月27日杨杰依据《房屋买卖成交合同》约定向张璀发送了《解除房屋买卖合同通知书》，该通知书明确表明“自违约发生之日起，超过10日守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过10日，仍未回复履约的，守约方可以解除合同。”现杨杰与张璀根据此条款解除房屋买卖合同。综上所述，张璀拒不办理按揭贷款严重违反合同约定，《房屋买卖成交合同》对先撤销抵押权登记还是先办理按揭手续没有明确约定，导致合同目的无法进一步履行，故提出反诉。邢旭东、张璀辩称，依据《房屋买卖成交合同》约定付款方式为按揭贷款付款，依据三方签订本合同的目的解释及字面解释，根据通常交易模式，付款方式为按揭付款，购买人邢旭东、张璀应在杨杰注销抵押权登记后办理过户条件成就期间提供符合审批贷款要求的相关材料，故邢旭东、张璀不存在违约行为。先履行抗辩权是指当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝履行，而邢旭东、张璀履行了自己的义务，杨杰的先诉抗辩权不存在适用基础，银行审批二手房按揭贷款时不可能将已存在抵押权的房屋审批通过并发放贷款。合同第九条违约责任中第二款适用的前提条件必须是有违约责任的发生，邢旭东、张璀依据约定已全面适当的履行了自己的义务，故杨杰并不具有合同解除权。杨杰向邢旭东、张璀交付房屋是依据协议约定交付房屋，邢旭东、张璀并未违反合同约定，杨杰要求邢旭东、张璀支付违约金的主张不成立，不应得到支持。兰州家诚中介针对本诉和反诉陈述，2018年6月21日，杨杰作为出售方，张璀与邢旭东作为购买方，兰州家诚中介作为居间方，三方签订《房屋买卖成交合同》一份，约定杨杰将位于兰州市安宁区（建筑面积115.85平方米）以119万元出售给张璀、邢旭东，付款方式为按揭付款，首付款为60万元，由邢旭东、张璀通过商业贷款或公积金贷款来支付余款，（邢旭东、张璀于2018年6月21日交付定金50000元，剩余550000元于2018年6月26日至2018年7月30日分三次支付给杨杰），双方达成一致在过户前由杨杰注销该房的所有抵押，同时合同对交房时间、税费承担、违约责任进行了明确约定。《房屋买卖成交合同》中约定杨杰在房屋产权证办理下来后30日内过户给邢旭东、张璀，后房产证办理完毕30日内，因房屋未注销抵押登记、购买方公积金跨省转移出现障碍，导致无法办理按揭贷款及过户手续，同时因为国家税收政策变动产生的增值税双方均不愿意承担，后经双方协商一致，邢旭东、张璀再向杨杰支付100000元，于2019年12月31日支付完毕。等无需缴纳增值税后再进行注销抵押权并办理按揭贷款、过户等事宜。邢旭东、张璀于2019年3月至4月向杨杰支付65000元后，杨杰再次提出两种方案：1.在2019年12月31日前邢旭东、张璀再支付80000元给杨杰，在该房屋无需再缴纳增值税后办理过户登记。2.立即过户。邢旭东、张璀选择商业贷款立即过户的方式。现杨杰、邢旭东、张璀已实际履行了部分合同义务，但因此前房屋增值税由谁承担发生争议加上房屋抵押权未注销无法办理抵押贷款及过户。现杨杰又提出。1.全额付清房款，且不承担增值税，再办理过户登记。2.终止双方合同，杨杰再次将房屋出售他人后向邢旭东、张璀退还已付款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告邢旭东、张璀提交的《房屋买卖成交合同》、定金收条、杨杰出具的收条5份、杨杰发送的催告函、通话录音、解除房屋买卖合同通知书、邢旭东、张璀给杨杰的催告函、案涉房屋登记簿相关信息、兰州住房公积金管理中心安宁管理部出具的《付款授权委托书》、《承诺书》、《还款流水》、《偿还逾期贷款及后续贷款流水》、诉讼费收据、保全费收据、保函费发票、委托代理合同、增值税发票，杨杰提交的《房屋买卖成交合同》、《催告函》、解除房屋买卖合同通知书，以上证据因各方当事人对其真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年6月21日，杨杰、张璀、兰州家诚中介签订《房屋买卖成交合同》一份，合同约定杨杰将位于兰州市安宁区（建筑面积115.85平方米）以119万元出售给张璀。买方支付定金100000元以确定买卖关系。付款方式：按揭贷款付款，具体为首付600000元（具体贷款数目以银行审贷为准）。首付款应在本合同签订时起30日内存至居间人指定账户，否则视为违约。买方（即张璀，下同）应按银行审贷要求及时向居间人（及兰州家诚中介，下同）提供银行贷款所需的有关凭证及材料，若买方不按银行要求提供审贷所需的有关凭证及材料，否则视为违约，卖方（即杨杰，下同）及居间人有权对违约方追索违约金。买卖双方约定交房日期为2018年8月10日。合同签订当天张璀向杨杰支付定金50000元。合同签订后，张璀于2018年6月26日向杨杰支付购房款50000元，于2018年7月17日向杨杰支付购房款30000元，于2018年7月30日向杨杰支付购房款470000元。于2019年3月13日向杨杰支付购房款30000元。于2019年4月22日向杨杰支付购房款35000元。2019年5月27日，杨杰向张璀发出解除房屋买卖合同通知书，载明张璀未按银行要求提供审贷所需的有关凭证及材料，视为违约。另查明，邢旭东、张璀从2018年6月21日起至2019年4月22日陆续支付给杨杰首付款60万元并支付部分购房款65000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则。2018年6月21日，杨杰、张璀、兰州家诚中介签订《房屋买卖成交合同》系当事人真实意思的表示，合法有效，受法律保护。邢旭东、张璀要求办理房屋过户手续，应当符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中涉案房屋设立有抵押权，但截止法庭辩论终结后的合理期间，解除抵押权的条件并没有成就，此种情况下，邢旭东、张璀要求撤销抵押权及办理涉案房屋的过户手续的诉讼请求，不符合法律规定，本院对其该项请求不予支持。邢旭东、张璀主张杨杰迁出本人户口，不属于法院审理范围，不予支持。对邢旭东、张璀主张杨杰支付违约金238000元及律师费5000元的诉讼请求，因合同中对办理撤销抵押权及办理房屋过户手续均未进行约定，故不予支持。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于杨杰主张解除与邢旭东、张璀签订的《房屋买卖成交合同》并要求邢旭东、张璀支持违约金的反诉请求，但未提供证据证明双方存在约定解除及法定解除的情形，故不予支持。依法成立的合同，受法律保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告邢旭东、张璀的诉讼请求。二、驳回反诉原告（被告）杨杰的反诉请求。案件受理费4946元，已减半收取计2473元，由原告（反诉被告）邢旭东、张璀负担。反诉费1150元，由被告（反诉原告）杨杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  李雯君二〇二〇年一月十七日法官助理田天书记员赵文妍