福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初6113号 原告：福州永融物业有限责任公司第三分公司，住所地福州市晋安区鼓山镇东三环路100号远东丽景1#-2#连接体二层，统一社会信用代码91350100593482964U。 负责人：王育生，总经理。 委托诉讼代理人：陈品，男，该公司员工。 被告：卢艺，男，1973年11月1日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告福州永融物业有限责任公司第三分公司与被告卢艺物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州永融物业有限责任公司第三分公司的委托诉讼代理人陈品到庭参加诉讼，被告卢艺经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州永融物业有限责任公司第三分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付拖欠的自2016年7月1日起至2018年7月31日止的物业服务费1,734.9元；2．判令被告向原告支付违约金208.19元。事实和理由：原、被告于2015年签订一份《前期物业管理协议》，约定物业服务费按建筑面积收取，每月每平方米为1.2元，未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，需按欠费总额的千分之五交纳违约金。原告于2015年向被告交付房屋供其使用，被告无故拖欠自2016年7月起至2018年7月止的物业服务费，原告经多次催讨无果诉至本院。 被告卢艺提交答辩状辩称，一、《前期物业管理协议》第一条第二款“乙方权利义务”中明确写明对房屋公共部分、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；协议页第二条“物业服务内容”第一款写明物业服务内容包含房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理，包含公共门厅、公共楼梯间、公共走廊通道等。而其所居住的远东丽景15号楼从上至下多处楼梯间墙面损坏，尤其是其所居住的15号楼2301单元，门前公共走廊通道的墙壁毁坏严重，墙体严重渗水，并且通过墙体已经渗透到其所居住的2301室内，造成室内墙体及家具多处腐烂霉变（附有照片为证）已有3年多的时间，严重影响了其居住环境和生活质量。其自入住后多次向原告反映，要求修缮公共走廊通道并且对通过公共走廊通道渗透到其室内造成的损坏部分进行修缮，原告的接待人员也进行了登记，却始终未见原告有采取任何措施。以上事实表明，原告违约在先，而不是被告无故拖欠物业费。业主拒交物业费是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，违约金是为惩罚违约行为，因此业主更不应承担违约金。二、其认为物业费在形式上表现为业主对物业服务企业提供的服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务质量低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不作为的物业公司也能获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护的，对作为弱势群体的业主是十分不公平的，因此，请法庭认真审查业主的抗辩事由、业主不缴费的真实原因、业主的先履行抗辩是否正当和合理，对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款、是否存在履行合同存在重大瑕疵作出一个正确的评判。 本院经审理认定事实如下：被告系位于福州市晋安区房屋使用人，该房屋建筑面积为57.83㎡。2015年，原告与被告签订了一份《前期物业管理协议》，约定由原告为远东丽景小区提供物业服务，服务内容包括对房屋公共部分、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理；房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理，包括公共门厅、公共楼梯间、公共走廊通道等。物业服务费应于每月20-31日内交纳，高层住宅的物业服务费按建筑面积1.2元／月·平方米交纳，未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，需按欠费总额的千分之五交纳违约金。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。协议签订后，原告依约开始为远东丽景小区提供物业服务，被告未向原告支付自2016年7月起至2018年7月止的物业服务费，原告经催讨无果诉至本院。 被告为证明原告提供的物业服务不符合约定，提供了若干张其所居住的15号楼2301单元室内外环境照片为证。根据上述照片显示，其居所外的公共走廊通道确有墙面油漆脱落的现象。原告针对被告的答辩解释称，案涉房屋墙面油漆脱落，系因被告所居住的2301室内卫生间渗水引起，小区的公共水管均布置在屋顶，墙体内未设置管道，因此被告所述的问题不是原告造成的。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理协议》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应当依约严格履行。原告在为案涉小区提供物业服务过程中，存在未及时修缮公共走廊通道存在的墙面脱落的问题，对照双方之间的物业服务合同对服务内容的约定，上述情形应属于瑕疵履行。被告主张其所居住的2301室房屋内的墙面和家具出现霉变现象，因该部分空间不属于公共部位，且被告不能证明原告的履行情况与上述问题之间存在因果关系，因此，被告据此拒绝向原告支付物业服务费，缺乏依据。因原告在提供服务过程中存在瑕疵，被告有权主张减少相应的物业服务费，根据原告提供的物业管理服务的内容和质量，本院酌情扣减物业服务费10%。被告拖欠原告自2016年7月起至2018年7月止共计25个月的物业服务费共计为1,734.9元（1.2元／平方米·月×57.83平方米×25月），扣减10%后被告仍应支付给原告物业服务费1,561.41元［1,734.9元×（1-10%）］。如前所述，原告在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，被告未依约按时向原告支付物业服务费事出有因，因此，本院对原告主张的违约金请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百八十二条规定，判决如下： 一、被告卢艺应于本判决生效之日起十日内向原告福州永融物业有限责任公司第三分公司支付自2016年7月起至2018年7月止的物业服务费1,561元； 二、驳回原告福州永融物业有限责任公司第三分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告福州永融物业有限责任公司第三分公司负担5元，由被告卢艺负担20元。 本判决为终审判决。 审判员  苏俊宇 二〇二〇年一月十日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。