上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初8352号原告：黄红英，女，1968年1月1日生，汉族，住江苏省。原告：袁鼎峰，男，1992年4月20日生，汉族，住江苏省。两原告共同委托诉讼代理人：黄雪平。被告：上海绿茵置业有限公司，住上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室。法定代表人：张小弟，公司董事长。委托诉讼代理人：向磊，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈焰，上海段和段律师事务所律师。原告黄红英、袁鼎峰(下称“黄红英方”)与被告上海绿茵置业有限公司(下称“绿茵公司”)间商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告黄红英及两原告共同委托诉讼代理人黄雪平、被告绿茵公司委托诉讼代理人陈焰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄红英方向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告签订的关于上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室房屋的《上海市商品房出售合同》；2、被告双倍返还两原告定金60万元；3、被告退还两原告购房款80万元及代办产证费55453元；4、被告赔偿两原告违约金(按照已付房款110万元的每日万分之2.5计算自2017年12月30日起至实际付款之日止)。事实与理由：2017年2月24日，原告与被告签署《上海市商品房出售合同》，约定被告将上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室房屋(下称“系争房屋”)出售给两原告，总房价为170万元，被告应于2017年12月30日向两原告交付房屋，于2017年8月24日前办理房产证，并约定相应的违约责任。合同签订后，原告向被告支付房款110万元以及办证费用55453元，但因被告原因至今无法办理小产证，也未将房屋交付给两原告。原告认为被告的行为严重侵犯了原告的利益，故诉至法院。被告绿茵公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.原告没有取得产证的原因不在于被告，而在于原告没有全额支付购房款。原告至今未能付清房款，无权要求被告为其办理产权证、交付房屋，更无权单方面解除合同，原告违约在先，无权要求被告双倍返还定金、返还购房款及支付违约金。2.原告的大部分款项均实际付至了上海彰荣房地产投资顾问有限公司(下称“彰荣公司”)账户，并未付给绿茵公司，原告应向彰荣公司主张返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2017年2月24日，绿茵公司(甲方)与黄红英方(乙方)签订一份《上海市商品房出售合同》，合同约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积36.50平方米，总房价款XXXXXXX元；乙方应按合同约定的付款方式和付款期限将房价款解入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确；甲方收到乙方支付的每一笔房款时均应开具发票；乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外；乙方付清房屋全款后，于2017年12月30日前，甲方向乙方交付房屋；除不可抗力外，甲方如未在约定期限内交付房屋的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.5计算；甲、乙双方商定2017年8月24日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)；因甲方原因，乙方无法在2018年2月24日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2018年2月24日之日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的20%计算，在退还房价款时一并支付给乙方；前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接的和通过贷款方式支付的房价款；合同另约定了其他内容。上述合同附件一对付款时间和付款方式作如下约定：1、乙方于2017年2月24日与甲方签署购房合同，并支付给甲方房款首付款350,000元；2、乙方于2017年3月12日支付给甲方房款首付款500,000元；3、乙方以贷款方式于2017年5月12日前支付房款850000元；4、以上述第3条所列方式支付房价款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署，如在第3条所述期限内，贷款实际到账金额少于乙方应付房价款，则不足部分乙方应在第3条所述期限到账后七天内自行补足；如第3条所述期限内，乙方贷款未获银行批准并实际向甲方支付到账，则乙方应在第3条所述期限到期后七天内自行补足全部房价款；5、如乙方未能按照上述约定支付房价款，则乙方需依照本合同约定承担违约责任。关于付款：2017年1月17日，黄红英方在绿茵商业广场售楼处财务室以POS机刷卡方式分别支付50000元、50000元，签购单的商户名称分别为“上海绿茵置业”“上海绿茵置业有限公司”，并收取现场工作人员开具的金额为100000元的收据，事由为系争房屋定金，收据加盖“绿茵商业广场营销中心印章”；2017年1月21日，黄红英方在绿茵商业广场售楼处财务室以POS机刷卡方式支付200000元，签购单的商户名称为“上海绿茵置业”，并收取现场工作人员开具的金额为200000元的收据，事由为系争房屋定金补款，收据加盖“绿茵商业广场营销中心印章”；2017年2月24日，黄红英方在上述地点以POS机刷卡方式支付50000元，并收取现场工作人员开具的金额为50000元的收据，事由为系争房屋首付款，收据加盖“绿茵商业广场营销中心印章”；2017年3月12日，黄红英方在绿茵商业广场售楼处财务室以POS机刷卡方式分别支付570000元、180000元，并收取现场工作人员开具的金额为750000元的收据，事由为系争房屋首付款补款，收据加盖“绿茵商业广场营销中心印章”；2017年3月19日，黄红英方以同样方式刷卡支付55453元，并收取现场工作人员开具的金额为55453元的收据，事由为代办产证费，收据加盖“绿茵商业广场营销中心印章”。经查，上述款项中2017年1月17日支付的50000元实际进入绿茵公司账户，2017年1月17日支付的另一笔50000元、2017年2月24日支付的50000元、2017年3月19日支付的55453元实际进入了彰荣公司账户。本院另查明：1．本院于2018年7月13日对上海银行一名工作人员进行询问，该工作人员陈述：2017年12月之后，由于彰荣公司和绿茵公司股东之间的股权纠纷，上海银行暂停办理绿茵公司的所有贷款业务。2．审理中，绿茵公司自认彰荣公司系其选定的系争房屋所在的绿茵商业广场的代销单位，具体销售事项均由彰荣公司操作办理，代销期间为2015年12月23日至2017年11月3日。黄红英方口头陈述其已将贷款材料交由绿茵公司，绿茵公司对此不予认可。本院认为，黄红英方与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。关于黄红英方已付房款的认定，虽然《上海市商品房出售合同》对付款账户进行了约定，但一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，系商品房买卖的交易惯例。黄红英方在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处签订购房合同，由售楼处销售人员引领在POS机上刷卡支付定金及购房款XXXXXXX元，其无从知晓部分款项的收款人实际为彰荣公司。即便系由彰荣公司收取房款，根据绿茵公司的陈述，彰荣公司系其选定的绿茵商业广场的独家代理销售单位，全权负责绿茵商业广场的销售事宜，彰荣公司收取购房款的行为后果应及于绿茵公司，故本院认定黄红英方已经向绿茵公司支付购房款XXXXXXX元。绿茵公司称未收到房款，其可向彰荣公司另行主张。根据《上海市商品房出售合同》约定，若贷款未能办出或贷款不足的情况下，黄红英方应自行补足房款，然，黄红英方至今未补且不愿另筹资金支付剩余款项，综合绿茵商业广场目前的经营现状，以及贷款未能办出亦有绿茵公司的因素，故双方签订的《上海市商品房出售合同》已无法继续履行，应以解除为宜。合同解除后，绿茵公司应将黄红英方已付购房款XXXXXXX元予以返还。因合同的解除存在双方的因素，故原、被告互不承担解约违约责任，黄红英方要求绿茵公司双倍返还定金、支付违约金的诉请，本院不予支持。关于代办产证费55453元，该款并非系争《上海市商品房出售合同》约定的内容，该费用实际由彰荣公司收取，综合通常的房屋买卖交易习惯，办证费用及税费应在房屋过户登记时由相关政府部门据实计算并收取，无法认定彰荣公司收取该55453元的后果及于绿茵公司，故黄红英方要求绿茵公司返还缺乏依据，其可向彰荣公司另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黄红英、袁鼎峰与被告上海绿茵置业有限公司于2017年2月24日签订关于上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室房屋的《上海市商品房出售合同》；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告黄红英、袁鼎峰已付购房款XXXXXXX元；三、原告黄红英、袁鼎峰的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19384元，减半收取9692元，由原告黄红英、袁鼎峰负担3113元，由被告上海绿茵置业有限公司负担6579元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  史建颖二〇二〇年一月六日书记员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。