大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初5382号原告：大连龙晟建筑工程有限公司委托诉讼代理人：靳长全，系上海申浩（大连）律师事务所专职律师。被告：董军，男被告：王晓霞，女原告大连龙晟建筑工程有限公司与被告董军、王晓霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人靳长全到庭参加诉讼。二被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连龙晟建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告就案涉房屋所签订的租赁合同于2018年11月30日解除；2、请求判令被告向原告支付自2014年11月1日至合同解除之日即2018年11月30日期间拖欠的租金1,174,452元，并支付拖欠租金违约金，标准为未付租金日万分之四，截至2019年3月31日违约金为378,460元；3、请求判令被告按照每月100,000元标准向原告支付自合同解除之日起即2018年11月30日至涉诉房屋实际腾退之日止期间的房屋占有使用费，现已支付179,810元，截至2019年3月31日尚欠房屋占有使用费220,190元；4、请求判令被告承担违约金800,000元；5、请求判令被告于判决生效日起3日内将大连市甘井子区隆晟酒店腾退返还给原告；6、请求判令本案诉讼费由被告承担。原告在2019年10月8日的庭审中撤回第5项诉讼请求。事实和理由：2014年10月30日，原告与被告董军签订租赁经营合同书。约定原告将位于大连市甘井子区龙晟酒店出租给被告，租期10年，自2014年11月1日到2024年10月31日，并约定租金标准、违约责任等。2017年10月31日，由于被告在履行过程中拖欠房租964,393元，原、被告又签订了关于龙晟酒店房租还款计划与承诺，约定如果2018年10月31日止被告未还清欠付的房租，被告自动放弃并退出酒店经营。但是至2018年10月31日被告未如约履行还款计划，原告联系被告未果。原告于2018年11月30日在被告经营的酒店处张贴告知，告知双方合同已经解除，限期被告于2018年12月31日前与原告联系处理欠付租金事宜，但被告至今未与原告取得联系。根据合同法第94条之规定，原、被告合同达到法定解除的条件，原、被告合同于2018年11月30日解除。截至2018年11月30日合同解除之日，被告欠付原告房租1,174,452元。根据租赁合同书第七条的约定，原、被告双方按照合同约定从2018年12月1日至2024年10月31日止房租为800万元，故被告应支付原告违约金80万元。原、被告合同解除后，被告负有将案涉酒店腾退返还给原告的义务，根据租赁经营合同书的约定第五年到第七年每年租金为人民币120万元，每月租金10万元，故原告按照被告按照每月10万元的标准向原告支付自合同解除之日起至房屋实际腾退之日止期间的房屋占有使用费。原告于2019年10月8日补充如下事实：因为现在长期找不到被告，他的酒店长期扔在那放着，也没有经营人员，实际控制人员是原告，原告大约是2019年4月开始控制案涉房屋，二被告实际经营酒店到2019年3月末。被告董军、王晓霞未到庭应诉，亦未发表书面答辩意见。2019年10月8日，承办人拨打起诉状上记载的尾号为9882的手机号，接电话的人表示自己是王晓霞，不欠租金，承办人限其与2019年10月25日前到法院提供证据说明情况，但并未有人前来。经审理查明：原告（出租方、甲方）与被告董军（承租方、乙方）于2014年10月30日签订租赁经营合同书，约定甲方将其具有自有房屋产权的位于大连市甘井子区“隆晟酒店”整体出租给乙方经营管理；租赁期限为10年，自2014年11月1日-2024年10月31日；第一年年租金40万元，履约保证金为20万元，第二年至第四年每年租金为90万元，第五年至第七年每年租金为120万元，第八年至第十年每年租金为150万元；履约保证金及第一年租金应于2014年11月1日前支付，以后每年的租金均于当年到期日的一个月前即10月1日前支付；履约保证金20万元（无银行利息）于合同终止时，双方无争议，三个月内甲方一次性返还乙方；甲方需在此合同生效后，将隆晟酒店营业执照的法人姓名更名为乙方，使乙方享有独立经营权利；本合同一经签订，非经甲乙双方协商同意，任何一方不得变更和解除，否则视为上述行为实施方根本性违约，违约方因此必须向守约方给付至本合同有效期满剩余租金总额的10%的违约金，并赔偿对方的经济损失；乙方未按本合同约定期限、数额和方式给付甲方租金超过20个工作日时，则从违约之日除如数给付甲方租金本金外，还应按本合同年未给付甲方款项数额的每日5‰支付甲方违约金；乙方未按本合同约定期限、数额和方式给付甲方租金超过30个工作日时，即视乙方根本性违约，甲方因此有权单方解除本合同，无条件收回租赁标的物。2017年11月17日，二被告出具关于隆晟酒店房租划款计划及承诺，记载如下内容：“隆晟酒店现经营方（王晓霞、董军）现对酒店2017年10月31日前所欠房租964,393.00元（玖拾陆万肆仟叁佰玖拾叁元整）及2018年应付房租作出以下还款计划：1.自2017年11月1日起至2018年3月31日每月付房租款5万元整，自2018年4月1日至10月31日以每月不低于10万元陆续付清2018年以前所欠房租；2.自2018年4月1日起，宴会预定多的月份陆续还清2017年所欠的房租款，如果至2018年10月31日止未还清以上款项，我方经营者（王晓霞、董军）自动放弃并退出酒店经营。经营者做的还款计划与签订的合同文本均有同等法律效力。”该文件下方法人代表处有“董军”字样的签名，经营人签字处有“王晓霞2113221976××××××××”的签字。上述还款计划出具后，被告于2018年1月9日-2019年2月18日，陆续付款869,751元（2018年11月30日前付款689,941元，2018年12月1日后付款179,810元）。原告提供一组照片，称于2018年11月30日在案涉酒店大堂张贴告知书，告知书中称：“董军你与我公司签订经营隆晟酒店的合同，因多年欠公司租赁费与合同约定的费用没有足额交纳，我公司与你多次联系无果，所以只能按照合同约定与2018年10月31日合同废止。望你速来公司解决解除合同后续相关事宜。限期你至2018年12月31日前与我公司联系，如果还没有与我公司联系，一切后果自负。”原告另称已经将张贴告知书的照片通过微信发送给被告王晓霞，为此一共两份手机截图，显示原告于2018年12月12日向手机号码尾号为5722的微信发送了在案涉酒店大堂张贴告知书的图片。原告提供一份建设工程规划许可证复印件，记载的建设单位为大连湾街道前关村民委员会，建设项目名称为前关村“三新”工程。原告称案涉建筑系该许可证的范围之内的建筑。原告另提供一份隆晟酒店动迁协议，系大连市甘井子隆晟酒店与大连湾街道前关村民委员会签订，协议中记载“根据前关村“三新工程”发展进度的要求，经村党委及党员、村民代表共同研究，制定如下动迁协议：一、动迁标准及歇业费：1、乙方所拥有的酒店实际面积一平顶一平回迁至回迁区公建房……”大连市甘井子区隆晟酒店的投资人于2015年5月26日变更为董军。原告已收到20万元保证金，在起诉的金额中未扣除保证金数额。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。二被告经传票传唤，未到庭应诉，亦未发表书面答辩意见，视为放弃抗辩的权利。原告称已在2018年11月30日在案涉酒店大堂张贴解除合同告知书，被告在2019年2月份还有给付租金的行为，且原告称直至2019年4月才收回案涉房屋，故二被告应当已经收到原告发出的解除合同通知。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十六条之规定，原告请求确认案涉合同于2018年11月30日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于租金和占用使用费，二被告确认2017年10月31日前欠付租金964,393元，2017年11月1日-2018年10月31日租金共计900,000元，自2018年11月1日-2018年11月30日租金100,000元，共计1,964,393元，因被告已给付689,941元，故原告关于租金1,174,452元的诉讼请求，本院予以支持。自2018年12月1日至2019年3月31日按合同约定的租金标准计算的占有使用费共计400,000元，因被告已给付179,810元，故还应向原告支付2019年3月31日前的占有使用费220,190元。关于违约金，原告在第2项诉讼请求与第4项诉讼请求中均进行了主张。综合原告提供的证据可以看出在原告第2项诉讼请求主张的违约金起算时间之后被告仍继续给付租金，故原告将全部欠付租金从2016年10月30日起算没有事实依据。且本案为租赁合同纠纷，原告现并未能举证除去被告未按约支付租金给其造成利息损失之外还存在其他损失，故原告在第2项诉讼请求中主张的违约金，本院不再支持。关于原告在第4项诉讼请求中主张的违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，显然过高，本院酌情调整为200,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告大连龙晟建筑工程有限公司与被告董军签订的租赁经营合同书于2018年11月30日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告董军、被告王晓霞向原告大连龙晟建筑工程有限公司支付2014年11月1日-2018年11月30日租金1,174,452元、自2018年12月1日至2019年3月31日占有使用费220,190元及违约金200,000元，共计1,594,642元；三、驳回原告大连龙晟建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,380元，公告费970元，合计28,350元（原告大连龙晟建筑工程有限公司已预交），由被告董军、王晓霞负担20,122元，原告大连龙晟建筑工程有限公司负担8,228元。被告董军、王晓霞负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连龙晟建筑工程有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  李盼盼人民陪审员  张晓青人民陪审员  刘精华二〇二〇年一月二十日书 记 员  王 健