河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终14412号上诉人（原审被告）：河南取予房地产开发有限公司，住所地郑州经济技术开发区第一大街与经南六辅路交叉口西南角。法定代表人：杨海波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李向阳，该公司员工。委托诉讼代理人：赵红芳，该公司员工。上诉人（原审被告）：河南金荣房地产开发有限公司，住所地郑州经济技术开发区朝凤路1号7号楼1单元4层07号。法定代表人：杨振国，该公司经理。委托诉讼代理人：袁培皓，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：章志鹏，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王国亮，男，1972年10月28日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张书占，河南舒展律师事务所律师。委托诉讼代理人：李广源，河南舒展律师事务所实习律师。上诉人河南取予房地产开发有限公司（以下简称取予公司）、河南金荣房地产开发有限公司（以下简称金荣公司）因与被上诉人王国亮房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初9215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。取予公司上诉请求：1．依法撤销一审判决第二、第三项要求取予公司承担连带赔偿责任；2．一、二审诉讼费用、保全费用等均由王国亮承担。事实理由：一、取予公司不是《认购协议书》的主体，不应承担民事法律责任。二、一审判决认定取予公司与金荣公司法人人格混同认定事实错误，适用法律错误。1.金荣公司与取予公司是完全独立的法人，在人员、业务、财务上并不存在混同的情形，一审法院认定上诉人与金荣公司人格混同属适用法律错误。2.一审法院以会议摘要、融资框架认购协议书部分内容及《保证》内容认定金荣公司与取予公司事实上存在混同的结论属认定事实错误。三、《认购协议书》仅为预约合同，一审法院判决赔偿房屋差价损失无法律依据。四、一审法院判决取予公司承担连带责任无事实及法律依据，且判决赔偿损失过高，无赔偿计算依据及标准。综上所述，一审法院判决证据不足，认定事实错误，适用法律错误。请二审法院查明事实，撤销一审判决第二项、第三项要求取予公司承担连带赔偿责任。金荣公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.撤销一审判决第二项，或变更一审判决第二项为金荣公司返还王国亮购房款55万元。事实和理由：一、金荣公司从未取得案涉房屋的商品房预售许可证，协议自始无效。一审法院对协议效力的认定存在错误，其作出关于解除协议的第一项判决，属于误判，应予撤销。二、王国亮就其损失的主张未提供任何证据，一审法院在没有任何事实依据和错误适用法律规定的情况下，作出的关于赔偿王国亮购房损失的第二项判决属于误判，应予撤销或依法改判。三、一审法院对同系列的不同案件裁判标准相差巨大，属于同案不同判，滥用裁量权的体现。四、金荣公司在坚持认为《协议》无效的前提下，即使法庭认为《协议》有效，《协议》也只属于预约合同而非本约合同，王国亮所主张的损失属于本约合同履行后的相关损失，该主张不适用于本案，应予驳回。五、案涉《协议》已对违约金标准作出约定，所以即使计算王国亮损失，也应按合同的约定进行计算。六、计算王国亮损失也仅应计算至2016年8月，对于该时间之后的损失，即使存在，也应由王国亮自行承担。七、金荣公司是完全独立的法人，金荣公司与取予公司不构成法人人格混同，一审法院存在事实认定错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，滥用裁量权，望二审法院依法撤销一审判决第一项、第三项，撤销或依法变更一审判决第二项，维护金荣公司的合法权益。王国亮针对金荣公司和取予公司的上诉辩称：一、王国亮与金荣公司签订的认购协议合法有效，取予公司、金荣公司恶意违约，违反诚实信用原则，应承担相应的违约责任。王国亮与金荣公司签订的《协议》系双方真实意思表示，由双方签字确认，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。双方签订的协议同时还具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且金荣公司已经按照协议约定收受王国亮缴纳的购房款55万元。金荣公司将已建房屋另行出售他人，双方合同目的无法实现，金荣公司构成根本违约，王国亮诉请解除合同、返还房款，赔偿损失完全有法律依据和事实依据。二、一审法院判决赔偿购房损失数额酌定适当，有法律依据和事实依据。本案中，金荣公司违反协议约定，构成根本违约。王国亮除要求解除合同，返还购房款外，还可另行要求赔偿损失，包括支付已付购房款的利息、不超过一倍购房款的赔偿责任、违约金等。一审法院综合考虑相关因素，酌定上诉人金荣公司赔偿王国亮全部损失1008626.7元，有事实及法律依据。三、取予公司应当承担连带责任。本案涉案群体众多，关系重大。根据一审中王国亮提交的大量证据及法院调查能够显示，金荣公司和取予公司是关联公司。从取予公司的成立时间、目的及在此前多种正式场合和及文件的签署都能够显示出上诉人金荣公司和取予公司是具备高度人格混同特征的关联公司，根据《公司法》的相关规定，取予公司作为关联公司应当承担连带责任。王国亮向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的商品房认购协议；2.被告向原告返还购房款550000元并支付利息（按照中国人民银行同期贷款利率自2013年6月2日计算至清偿完毕之日止）；3.被告承担已付购房款一倍的赔偿金550000元；4.被告按每平方米10000元赔偿原告与认购房屋面积相同的房屋增值面积差额损失1100000元。5.被告承担本案诉讼费、保全费、评估费、公告费。一审法院认定事实：2013年6月22日，原告与被告金荣公司签订《认购协议书》，约定认购被告金荣公司开发的位于郑州市经济技术开发区××大街、××路交叉口西南角××楼××单元××楼东户的房屋，单价4830元/平方米，付款方式：全额一次性付款，原告签订本协议时，认购110平方米预付55万元，2013年6月22日，原告支付了55万元购房款。协议签订后，被告金荣公司在合同约定的地块进行施工建设，项目名称为“金荣熙园”。2015年12月30日，被告取予公司取得涉案项目建设用地规划许可证。涉案项目最终确定为“碧桂园天悦花苑”，被告取予公司于2017年9月28日取得涉案项目的《商品房预售许可证》。金荣公司2003年10月31日成立，法定代表人为杨振国，取予公司2015年7月30日成立，法定代表人为杨海波，2016年7月21日前被告取予公司法人代表人为薛栋。金荣公司与取予公司在工商登记的经营范围一致，都为房地产开发经营。金荣公司的《金荣熙园》项目与取予公司的《天悦花苑》项目所属位置是同一位置。2016年4月6日，金荣公司杨大为、取予公司法定代表人薛栋在会议上认可：“金荣公司与取予公司事实上是一家公司，取予公司的财产承担金荣房地产团购客户的团购权益。”被告取予公司（项目公司）、上海廪溢投资合伙企业、薛楠、薛栋、郑州福鸿元商贸有限公司、金荣公司于2015年签订的《河南取予地产项目融资合作框架协议》中写明，目标项目为郑州经开熙园项目，薛楠、薛栋为项目公司、金荣公司、郑州福鸿元商贸有限公司及目标项目的实际控制人，郑州福鸿元商贸有限公司持有项目公司100%股权。以上案件事实由协议、收据、工商登记信息、会议摘要、框架协议、规划用地许可证、预售许可证及庭审笔录予以证明。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告金荣公司签订的《协议》系双方真实意思表示，由双方签字确认，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告按照合同约定履行了付款义务。经审理查明，协议约定项目的房屋未按照双方原约定的规划建造，已建成的房屋也已售出，合同目的无法实现，被告金荣公司构成根本违约，故原告诉请解除认购协议书并退还购房款55万元，符合法律规定，该院予以支持。关于原告请求赔偿购房款一倍损失55万元和房屋增值差价损失110万元，共计165万元。本案被告实际存在违约情形，使双方的合同无法继续履行，故该院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及原告预期利益等因素，根据诚实信用原则，综合考虑郑州近年来房地产市场发展的态势、合同不能履行的原因、当前使用资本成本、原告方支付房款的金额等因素，对原告上述诉求，该院酌定支持1008626.7元。该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚。故关于原告要求被告支付购房款的利息（按照同期银行贷款利率标准）的诉请，该院不予支持。关于原告要求被告取予公司承担连带返还购房款及赔偿责任，根据原告提供的证据显示，薛栋、薛楠是二被告公司的实际控制人，取予公司设立之初福鸿元公司（现隆竹泽公司）持有取予公司100%的股权，金荣公司与取予公司虽然在工商登记部门登记为独立的法人，但在实际上相互之间界限模糊、人格混同。一是两个公司人员混同，两公司的实际控制人及高管、管理人员存在交叉任职的情形；二是两个公司业务混同，两个公司的经营范围一致，所开发的项目仅是换了项目名称，其他均一致；三是两公司的财务混同，金荣公司、取予公司之间通过其实际控制人有频繁的资金往来，且福鸿元公司（现隆竹泽公司）以金荣公司名义向团购房主退还房款。同时，根据取予公司法定代表人薛栋在《会议摘要》中签字承诺：取予公司承担金荣公司房地产团购户的权益。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受，薛栋的承诺对取予公司具有约束力，应由取予公司履行法定代表人薛栋对团购户的承诺。薛栋作为取予公司法定代表人签字确认其是金荣公司和取予公司的实际控制人，故可以确认金荣公司和取予公司人格高度混同。公司人格独立是其作为法人独立承担责任的前提，《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”。公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保障，公司的独立人格也突出表现在财产的独立上。被告二公司及其实际控制人薛楠、薛栋财产无法区分，丧失独立人格，构成人格混同，严重损害了债权人的利益，故被告金荣公司、取予公司应承担连带责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国公司》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王国亮与被告河南金荣房地产开发有限公司于2013年6月22日签订的认购协议书；二、被告河南金荣房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告王国亮购房款550000元并赔偿原告购房损失1008626.7元；三、被告河南取予房地产开发有限公司对判决第二项承担连带责任；四、驳回原告王国亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12400元，由原告王国亮负担2986元，被告河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司负担9414元。二审期间，金荣公司向法庭提交以下证据：一、2013年上半年郑州房地产市场运行情况；二、2016年1月到7月郑州市房地产数据分析；三、该系列案一审判决返还购房款和赔偿金额的统计表。证明目的：1.一审法院在该系列案中判决的差价赔偿标准大多在每平方米5000到10000元之间，但2013年郑州商品房销售均价为7080元／平方米，而2016年1-7月的销售均价为9472元／平方米，商品房市场差价仅为2392元／平方米，更何况该系列案中的房屋价格为团购价而非市场价，其差价事实上远低于2392元／平方米，而且王国亮自身也存在过错，其应承担主要的损失，一审法院滥用裁量权，在王国亮未提供证据证明其损失的情况下任意酌定，该等认定存在极大的主观性和随意性，对金荣公司极为不公。2．一审法院滥用裁量权，一审判决认定的购房损失没有统一的标准，且各案中损失的金额与购房款之间的比例或差额相差巨大，该等认定存在极大的主观性和随意性，对上诉人极为不公。取予公司对金荣公司提交的证据没有意见。王国亮对金荣公司提交的证据发表以下意见：对第一组、第二组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。金荣公司所提交的证据显示的房屋均价数据过于久远，本案的判决时间是2019年，提交的数据参考性不强，应当依法院判决时为准。对第三组证据的真实性有异议，证明目的有异议。每个当事人的情况不一样金额也不一样，以法院认定的计算标准和依据为准，涉案小区诸多业主的赔偿金额之间关系不大。本院经审理查明的事实除与一审法院查明事实一致外，另查明：2016年7月9日，郑州经济技术开发区管理委员会金荣房地产项目处置工作领导小组作出的《金荣熙园团购房问题处置意见（讨论稿）》记载：“一、河南金荣房地产开发有限公司前期处理情况（方案一）金荣房地产团购房涉及业主约650名，涉及房款资金约3亿元，……2015年7月29日，位于第一大街与经南六辅路交叉口西南角的居住用地在郑州国土资源局网上交易系统挂牌出让，面积约为80.32亩，最终经过129轮竞价以60639万元成交，竞得人为郑州福鸿元商贸有限公司……2016年4月份以来，部分团购房业主区、市、省集体上访……事件发生后，郑州经济技术开发区管理委员会高度重视，于2016年4月1日成立金荣房地产处置工作领导小组，积极稳妥处置相关问题……从2016年4月起，两个月内，金荣公司、取予公司先行商谈项目转让事宜，保证在转让谈判中，把承继金荣房地产公司团购协议作为首要条件。二、业主自建方案（方案二）……三、工作组处置意见（方案三）根据金荣熙园团购房问题的实际情况，经咨询有关法律专家，工作组研究拟定以下处置意见：（一）工作组责成金荣公司、取予公司7月20日前完成不附加条件的转盘谈判，7月25日前保证启动资金到位。如金荣公司不能按时完成，工作组将指定公司接盘，优先解决团购业主问题。（二）工作组监管涉及业主团购款的转让款，总金额不低于3亿元，在工作组的监管下由金荣公司完成退款手续。（三）退款时间：2016年7月31日前退还本金。（四）退款模式：按照退款申请签署的时间先后顺序，交纳的房款总额一次性全额退还。（五）利息约定：业主交款时限内产生的利息问题，在工作组的主持下由业主代表和金荣公司协商解决。业主代表提出年利息不低于10%的要求，金荣公司承诺，如转让价款能够涵盖业主的利息要求，将按年息10%对业主予以支付。如果不能涵盖，依照法律规定双方协商，协商不成的可向人民法院提起诉讼……”后，金荣公司8月底前，将600名团购客户的房款本金全部退还，并按年息6%付息。本院认为，一、关于王国亮与金荣公司签订的《认购协议书》效力问题。王国亮与金荣公司签订的《协议书》具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容,另，金荣公司出具的收据上显示其收取王国亮的款项性质为房款，因此,认购书应当认定为商品房买卖合同。经查，王国亮与金荣公司在签订上述协议时，金荣公司尚未取得涉案地块的土地使用权证、建设用地规划许可证、房屋预售许可证等证件。2015年7月29日，涉案国有土地使用权在郑州国土资源局网上交易系统挂牌出让，经过129轮竞价以60639万元成交，福鸿元公司（即后更名为隆竹泽公司）取得涉案土地的国有建设用地土地使用权，因福鸿元公司不具备房地产开发资质，于2015年8月21日福鸿元公司、取予公司及郑州市国土资源局通过签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》将受让人变更为取予公司。且之后，涉案项目《建设用地规划许可证》和《商品房预售许可证》均办理在取予公司名下，故金荣公司并未取得涉案项目的开发建设，涉案项目实际由取予公司开发建设。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项:违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定为无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定为有效。金荣公司未取得商品房预售许可证明,而与王国亮签订《认购协议书》,至王国亮诉至法院前亦未取得,故双方签订的《认购协议书》应当认定为无效。二、关于损失的认定和赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效后,有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。王国亮与金荣公司所签订的协议无效，其对金荣公司享有的是债权请求权，而不是物权期待权，且2015年7月29日，涉案国有土地使用权被福鸿元公司取得，2016年5月18日金荣公司就已向全体业主发出《金荣熙园团购房问题退房退款方案》，王国亮当时就应当预计到合同无效的法律后果，故其关于赔偿房屋差价损失的主张无事实和法律依据，本院不予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。金荣公司的售房行为虽有过错,但王国亮认购房屋时,应当预见未开工建设的商品房不具备办理预售许可的条件,而未尽审查义务,对合同无效的后果亦负有相应的责任。且本案审理中,并无证据证明金荣公司在预售房屋过程中存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实,故本案不适用前述法律规定，王国亮要求金荣公司承担已交房款一倍的惩罚性赔偿责任的依据不足,本院不予支持。本案中,金荣公司在商品房工程尚未取得国有建设土地使用权和取得商品房预售许可的情况下,即以认购的方式销售房屋的行为存在过错；另外，王国亮明知金荣公司没有取得商品房预售许可证，亦未对涉案土地的权属进行调查，亦存在过错；双方均应对合同无效的后果承担责任。综合双方过错情况，结合郑州经济技术开发区管理委员会金荣房地产项目处置工作领导小组处置情况，本院酌定对王国亮所交房款（即55万元），从交款之日（即2013年6月22日）起，按年息6%支持其损失，其主张过高部分，本院不予支持。三、取予公司是否应当承担责任的问题。金荣公司与取予公司虽然在工商登记部门登记为独立的法人，但在实际上两公司相互之间界限模糊、人格混同，一审法院认定取予公司和金荣公司人格高度混同，并判决取予公司与金荣公司承担连带赔偿责任并无不当。综上所述，金荣公司、取予公司的上诉请求部分成立，本院对其上诉请求合理部分，依法予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初9215号民事判决；二、河南金荣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还王国亮购房款55万元，并赔偿王国亮损失（以55万元为本金，按年利率6%计算，自2013年6月22日起至本金清偿之日止）；三、河南取予房地产开发有限公司对本判决第二项确定的义务承担连带责任；四、驳回王国亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12400元，由王国亮负担6677元，河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司共同负担5723元；二审案件受理费18828元，由王国亮负担6276元，河南金荣房地产开发有限公司负担6276元，河南取予房地产开发有限公司负担6276元。本判决为终审判决。审判长 周金审判员扈孝勇审判员张晶晶二〇二〇年一月二十二日书记员 田      宇      恒