山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11240号上诉人（原审原告）：汪兆琴，女，汉族，1939年2月13日出生，住济南市。委托诉讼代理人：蒋光平（系原告之子），住济南市。委托诉讼代理人：冷倩倩，山东华剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汇统房地产有限公司，住所地济南市。法定代表人：***，董事长。委托诉讼代理人：吴岳，男，系该公司员工。原审第三人：中国银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。主要负责人：仲维功，行长。委托诉讼代理人：唐向东，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于晓娜，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人汪兆琴因与被上诉人汇统房地产有限公司（以下简称汇统公司）、第三人中国银行股份有限公司济南分行（以下简称中国银行济南分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初2372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪兆琴上诉请求：1.撤销一审民事判决并依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由汇统公司承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序。1.汪兆琴与汇统公司订立的《商品房销售合同》合法有效，汇统公司有协助汪兆琴办证的义务，也具备为汪兆琴办证的条件。2000年2月19日汪兆琴与汇统公司签订《商品房销售合同》，汪兆琴购买汇统公司位于济南市历下区甸新东路26号中银宿舍4号楼1单元501室房产一套（现楼号为2号楼1单元501室）及1号地下室，汪兆琴向汇统公司交纳了房屋和地下室的全部购房款，汇统公司将涉案房产交付汪兆琴。此后的很多年一直到现在，汪兆琴多次要求汇统公司协助办理涉案房产的房产证，汇统公司一直拖延，无奈汪兆琴起诉到法院，开庭之前，一审法院去济南市房管局调取了房屋的相关档案，当时只调取了汇统公司1997年11月将涉案房产1-5号楼的部分面积出售给中国银行济南分行以及中国银行济南分行名下的产权登记信息。一审开庭过程中并没有查明案件事实，调取的材料并没有显示汇统公司是否将所有开发的房产都出售给了中国银行济南分行以及涉案房产是否是在中国银行济南分行的证载面积上，而汇统公司和中国银行济南分行对于很多问题也并不清楚。涉案房产所在的2号楼1单元共有6户，其中只有301、401是中国银行济南分行的宿舍，其余101、201、501、601都是从汇统公司处购买的房子并且已办理了房产证，开完庭后，汪兆琴代理人查询到201、601都是从汇统公司处过户到购房者名下的。为此，汪兆琴代理人又联系一审法院第二次去房管局调取档案，在本次调档过程中，查询到了汇统公司的初始登记证书以及档案材料，汪兆琴代理人又去不动产登记中心进行核实。经第二次调取的档案反映的情况以及不动产登记中心的答复，本案的实际情况是：济南市历下区甸新东路26号，此处规划建设有5座住宅楼及传达、锅炉房和附房，房屋产权人为汇统公司，涉诉房屋属于2号楼1单元501室以及地下室。济南市房产管理局向汇统公司发放了最初的房屋所有权证书，证书中2号楼的建筑面积为4386.16平方米。以上情况由房屋档案中的房屋所有权证书复印件等材料证明。后汇统公司与中国银行济南分行签订房屋买卖合同，将甸新东路26号部分房屋转让，其中2号楼出售给中国银行济南分行3886.95平方米。双方办理了房屋产权变更登记，变更登记完成后汇统公司在2号楼仍有建筑面积共481.21平方米的房屋没有处分（房产证号：济房权证历涉字第049441号），以上情况由房屋档案中的房屋所有权证书复印件、房屋增减变动申请审批表等材料证明。归属于汇统公司所有的2号楼建筑面积481.21平方米的房屋分布，除了涉诉房屋2号楼1单元501室及地下室，另有同楼同单元住房101室、201室、601室3处，以及地下室701、702、703、704共同组成，以上情况由房屋增减变动申请审批表、房屋户（室）面积对照表、分层房屋（幢）面积对照表等材料证明。之后，汇统公司继续处分2号楼剩余房屋，将2号楼1单元201室、601室和地下室704转让他人，涉及房屋合计建筑面积225.13平方米，办理了房屋产权登记，变更登记完成后汇统公司在2号楼仍有建筑面积共256.08平方米的房屋没有处分。而涉诉房屋及地下室就在上述256.08平方米范围内。因汇统公司将济房权证历涉字第049441号的房产证上的481.21平方米出售了225.13平方米，济房权证历涉字第049441号的房产证注销，注销后因汇统公司未去不动产登记中心做数据更新，因此没有换发新证。在了解到以上情况后，汪兆琴代理人向一审法院提交了情况说明并补充了部分证据，当时一审法院的答复是会再开一次庭，但最终一审法院未开第二次庭，在未查明案件事实的情况下就仓促作出了判决。甚至在判决书中第2页倒数第二段中汪兆琴当庭增加诉讼请求的内容也书写错误，开庭中汪兆琴当庭增加诉讼请求为判令汇统公司以及中国银行济南分行协助汪兆琴办理涉案房产以及地下室的产权登记，而非仅仅是房屋。根据法院第二次调取的房屋档案能够很明确的表明，涉案房产的面积就在汇统公司房屋增减表中所剩的256.08平方米范围内，汇统公司去做数据更新就可以换发新证，但是现在汇统公司就是不予配合，不仅不配合，这么多年来，只要汪兆琴去找汇统公司要求办证，汇统公司的惯用策略就是拖延，甚至不告诉汪兆琴实情，2019年9月份，汪兆琴代理人去不动产登记中心落实了做数据更新需要提交的材料并联系了汇统公司的工作人员，但是汇统公司到现在依然不给办理。汪兆琴也去不动产登记中心进行了咨询，工作人员答复，这种情况如果法院能判决汇统公司协助汪兆琴办理过户手续，不动产登记中心就可以发公告，只给涉案的一户房产做数据更新并办理房产证。2.一审判决违反法定程序。开庭之后一审法院所调取的证据材料并未经过当事人开庭质证，汪兆琴经一审法院要求提供的材料也未经开庭质证，违反法定程序。因此，请求二审法院查明案件事实，公平公正审理，撤销原审判决。汇统公司辩称，同一审答辩意见，请求二审法院维持原判。中国银行济南分行述称，本案审理的事实与中国银行济南分行没有直接的关系，一审已经查明中国银行济南分行的分房记录中不包括汪兆琴的。汪兆琴向一审法院起诉请求：1.依法判令汇统公司继续履行与汪兆琴签订的商品房销售合同，由汇统公司承担办理产权登记的税费；2.判令汇统公司及中国银行济南分行协助汪兆琴办理位于济南市历下区甸新东路26号中银宿舍2号楼1单元501室及地下室的产权登记；3.诉讼费由汇统公司承担。一审法院认定事实：2000年2月19日，汇统公司（甲方）与汪兆琴（乙方）签订《商品房销售合同》，约定：乙方购买甲方房产坐落于济南市甸新东路26号中银宿舍4-1-501，建筑面积暂测107.81平方米（套内建筑面积93.54平方米），该房总金额为270000元，乙方依据国家有关规定缴纳相应税费。乙方应于2000年2月19日前支付全部房屋价款的59.26%，即160000元；2001年2月19日前支付全部房屋价款的40.74%，即110000元。合同还对双方其他权利义务进行了约定。涉案合同签订当日，汪兆琴缴纳中银宿舍4号楼1单元501室预收房款160000元；于2000年2月21日交纳中银宿舍1号地下室8955元；于2005年11月12日交纳中银宿舍4号楼1单元501室购房款110000元，涉案房屋购房款全部交清。另查明，汪兆琴于2005年至2014年一直居住在济南市历下区甸柳新村甸新东路26号2号楼1单元501室，在此居住期间上述房屋的水费、电费、煤气费及2005年至2008年采暖费交至中国银行济南分行。另，汪兆琴提交《邮政储蓄通用凭证》一份，记载：“业务种类代收暖气费-热力暖气费，用户姓名汪兆琴，居住地址甸新东路26号2号楼，房间编号1-501，供暖年度2012-2013，供暖面积82.33”。再查明，汇统公司与中国银行济南分行于1997年11月签订买卖合同，将位于济南市历下区甸新东路26号1号楼至5号楼房产以及锅炉附房转让给中国银行济南分行，上述房产建成年份均为2000年，面积共计3886.95平方米。中国银行济南分行于2001年7月30日取得济南市历下区甸新东路26号2号楼的房屋初始登记证书（济房权证历字第049445号），建筑面积3886.95平方米。后经《房改售房情况表》及《房屋增减变动申请审批表》记载，济南市历下区甸新东路26号2号楼变更后房屋建筑面积剩余616.53平方米，其中该楼1单元仅有301、401室办理了产权登记。另，济南市历下区甸新东路26号4号楼1单元501室系案外人王铭华通过单位房改取得房屋产权。一审法院认为，汪兆琴与汇统公司签订的《商品房销售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在案件审理过程中，一审法院核实得知涉案房屋初始登记在汇统公司名下，目前汇统公司已将涉案房屋的初始登记证书注销（具体注销原因无法核实），客观上已不具备协助办证条件；且汇统公司又于1997年11月，将济南市历下区甸新东路26号1-5号楼转让给中国银行济南分行，目前济南市历下区甸新东路26号2号楼的证载权利人为中国银行济南分行。中国银行济南分行无协助办理过户手续及承担相关税费的义务。故，对汪兆琴主张汇统公司及中国银行济南分行办理位于济南市历下区甸新东路26号中银宿舍2号楼1单元501室及地下室的产权登记并由汇统公司承担办理产权登记税费的诉求，于法无据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：驳回汪兆琴的诉讼请求。案件受理费100元，由汪兆琴负担。二审中，汪兆琴提交：证据一、汪兆琴购买房屋房号变更的情况说明（原件）。拟证明，汪兆琴与汇统公司所签订的商品房销售合同中的4号楼1单元501与现在所的甸新东路26号2号楼1单元501室是同一套房屋。证据二、济南有线电视用户证、中国邮政储蓄银行通用凭证一份、济南热力有限公司出具的发票三张（原件）。拟证明，涉案房产在签订完房屋买卖合同后就交付给汪兆琴，由汪兆琴居住使用。证据三、甸新东路26号2号楼1单元201室的房屋档案及房屋权属（档案查询件）。拟证明，与汪兆琴同楼同单元的201室与汪兆琴情况一样，都是买的汇统公司的房屋，汇统公司协助办理了房产证。证据四、济南市不动产登记中心出具的办理数据整理需提交的相关材料以及授权委托书（打印件），汪兆琴方去济南市不动产登记中心落实情况，登记中心答复因汇统公司最后一次出售房产后未进行数据整理因此没有换发大证，并提供给汪兆琴办理数据整理所应提交的材料。证据五、汪兆琴代理人与汇统公司工作人员吴岳经理的短信聊天记录（打印件及手机载体）。拟证明，汪兆琴已经将做数据整理所需材料发给汇统公司，但汇统公司依然不予配合。证据六、汇统公司与中国银行济南分行签订的买卖协议（汪兆琴代理人从房管局调取）及转让审批表（一审法院第一次调取）。拟证明，从审批表中可以显示汇统公司卖给中国银行济南分行2号楼的面积是3886.95，只是将部分房产出售给中国银行济南分行。证据七、一审法院从房管局调取的档案（第二次调取）。拟证明，汇统公司未去房管局对剩余未出售面积作数据更新，该剩余面积中包含涉案房产即2号楼1单元501，因此未换发大证，根据以上材料可以显示汇统公司在房产局有相关的备案资料，办证资料也是完备的，具备办证条件。汇统公司质证称，1、对于上诉人提交的证据一、汪兆琴购买房屋房号变更的情况说明（原件）真实性无异议，是我公司出具的。2、对证据二、济南有线电视用户证、中国邮政储蓄银行通用凭证一份、济南热力有限公司出具的发票三张（原件）真实性无异议，对证明目的也没有异议。3、对证据三、甸新东路26号2号楼1单元201室的房屋档案及房屋权属（档案查询件），对真实性和证明目的均无异议。4、对证据四、济南市不动产登记中心出具的办理数据整理需提交的相关材料以及授权委托书（打印件），我方暂不予认可，具体如何处理需要向相关机关核实。5、对证据五、上诉人代理人与被上诉人处工作人员吴岳经理的短信聊天记录（打印件及手机载体），真实性无异议。6、对证据六、汇统公司与中国银行济南分行签订的买卖协议（上诉人代理人从房管局调取）及转让审批表（法院第一次调取），真实性无异议，如何办证需要进一步核实。7、对证据七、法院从房管局调取的档案（第二次调取），真实性无异议，如何办证需要进一步核实。中国银行济南分行质证称，对证据一至五的真实性、关联性、合法性不发表意见，与中国银行济南分行无关。对证据六的真实性没有异议，可以证明汇统公司已于2001年5月16日与中国银行济南分行签订买卖合同，并办理产权登记，与一审查明事实相互佐证。对证据七真实性无异议，对能否从该档案材料中推断出剩余面积包含涉案房产无法确定。经审理，本院认为汇统公司对汪兆琴提交的证据一、证据二、证据三、证据五、证据六、证据七真实性无异议，且与案件具有关联性，本院予以采信。对当事人二审争议的事实本院认定，2000年2月19日，汇统公司（甲方）与汪兆琴（乙方）签订《商品房销售合同》，约定：乙方购买甲方房产坐落于济南市甸新东路26号中银宿舍4号楼1单元501室，建筑面积暂测107.81平方米（套内建筑面积93.54平方米），该房总金额为270000元，乙方依据国家有关规定缴纳相应税费。后政府相关部门变更涉案楼房楼号，由4号楼变更为2号楼，涉案房屋现为2号楼1单元501室。涉案济南市甸新东路26号中银宿舍2号楼面积4368.16平方米，2001年5月16日由汇统公司出售给中国银行济南分行3886.95平方米后，剩余481.21平方米，汇统公司的房产证号为济房权证历涉字第049441号，其中备注2号楼101、201、501、601及1、2、3、4号地下室未售，变动后房屋建筑面积481.21平方米。后汇统公司又出售了2号楼201（108.46平方米）、601（108.46平方米）及4号地下室（8.21平方米），共225.13平方米；2号楼剩余256.08平方米未售，包含101、501及1、2、3号地下室。本院认为，本案系汪兆琴与汇统公司之间因履行《商品房销售合同》而发生的纠纷，属房屋买卖合同纠纷。汪兆琴与汇统公司签订的《商品房销售合同》合法有效，因涉案楼号的变更，双方合同所载明的4号楼1单元501室，现为2号楼1单元501室，两者系同一房屋，确系汇统公司依据双方合同向汪兆琴交付的所购房屋。汪兆琴已经支付了涉案501室及1号地下室的全部购房款，汇统公司已经取得了涉案楼房的初始登记，汪兆琴要求汇统公司继续履行合同协助办理产权登记的请求，依法应予支持。汪兆琴、汇统公司应依法各自承担相应的过户费用，汪兆琴要求汇统公司承担办理产权登记的全部税费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初2372号民事判决；二、汇统房地产有限公司于本判决生效后10日内协助汪兆琴办理位于济南市历下区甸新东路26号中银宿舍2号楼1单元501室及1号地下室的产权登记；三、驳回汪兆琴的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由汇统房地产有限公司负担；二审案件受理费100元，由汪兆琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 梅审 判 员  曹 强审 判 员  许海涛二〇二〇年一月二十日法官助理  刘秋月书 记 员  王 娜