江苏省沭阳县人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏1322民初10048号 原告：周康，男，1974年5月19日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：李军兵，江苏铸辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李孝天，江苏铸辉律师事务所律师。 被告：沭阳县人民政府章集街道办事处，住所地沭阳县章集街道章集街店东路1号 统一社会信用代码：113213220143149751。 法定代表人：张云,该办事处主任。 委托诉讼代理人：毛广生，江苏序阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱艳秋，江苏序阳律师事务所律师。 原告周康诉被告沭阳县人民政府章集街道办事处（以下简称“章集街道办事处”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。两次庭审，原告周康的委托代理人李军兵、被告章集街道办事处的委托诉讼代理人毛广生、朱艳秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周康向本院提出请求：1、判令被告给付原告工程款700000元）；2、被告承担案件受理费。事实和理由：2012年6月28日，原告借用江苏云某建设工程有限公司南京分公司资质与宿迁市苏中农业发展有限公司签订《建设工程施工合同》，宿迁市苏中农业发展有限公司将位于章集社区陈桥村2158厂房发包给江苏云某建筑工程有限公司南京分公司承建，工程内容为土建和水电安装。2013年2月6日，原告与沭阳沭城镇章集社区管理委员会达成协议，原告将己建成的一层厂房交付给被告，沭城镇章集社区管理委员会先支付原告工程款50万元，原告退场放弃继续施工，一层厂房剩余款项待甲方、乙方认定的有资质的部门对工程造价测算完毕，2013年6月10日付清款项。原告依约定将造价清单交付给沭阳沭城镇章集社区管理委员会，沭阳沭城镇章集社区管理委员会只支付原告部分工程款，余款700000元工程款至今未付。沭阳沭城镇章集社区管理委员会变更为被告。 被告章集街道办事处辩称：原告主体不适格，被告系和江苏云某建设工程有限公司南京分公司签订建设工程施工合同。被告不是建设方也不是施工方。2013年2月6日，江苏云某建设工程有限公司南京分公司与沭阳县沭城镇章集社区管理委员会签订的协议，是对案涉标准化厂房的买卖协议，江苏云某建设工程有限公司南京分公司是出卖方，沭阳县沭城镇章集社区管理委员会购买方。该厂房没有《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等规划、用地审批手续，因此该买卖合同不属于人民法院的受理范围，应驳回原告起诉。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月28日，江苏云某建设工程有限公司南京分公司作为承包人与宿迁市苏中农业发展有限公司作为发包人签订《建设工程施工合同》，约定由发包人将位于沭阳县“2158”工程的土建、水电以包工包料的方式交由承包人施工建设。合同约定合同价为400万元。原告周康作为江苏云某建设工程有限公司南京分公司的委托代理人在该合同上签名。 2013年2月6日，沭阳县沭城镇章集社区管理委员会作为甲方与江苏云某建设工程有限公司南京分公司作为乙方签订《协议》一份，载明“经甲乙双方协商并达成一致意见，现就章集社区陈宗健板厂前地块建设‘2158’工程标准化厂房相关事宜签订以下协议：一、乙方在收到上述地块上已建一层厂房的工程款50万元后，放弃继续承建该工程，主动退场，不得以任何理由干扰工程施工。二、该一层厂房工程款的剩余部分待甲、乙双方共同认定的资质部门对工程造价测算完毕并由双方共同认可，甲方负责在2013年6月10日前将剩余工程付清”。原告在上述协议的乙方处签名。 2013年8月19日，江苏云某建设工程有限公司南京分公司出具《情况说明》一份，说明案涉“2158”标准化房工程建设费用均有周康垫付。后该公司以出具《工程决算书》一份，载明“章集2158工程1#厂房”工程决算总价为1064811.98元。 沭阳县沭城镇章集社区管理委员会后变更名称为沭阳县人民政府章集街道办事处。 诉讼过程中，原告称案涉房屋无法取得产权，系小产权房。原、被告亦均未提供证据证明案涉房屋的建设已取得相关土地规划、建设审批手续等。 上述事实，有原告陈述、被告答辩、建设工程施工合同、协议、说明等证据证实，足以认定。 本院认为：江苏云某建设工程有限公司南京分公司及原告作为乙方和沭阳县沭城镇章集社区管理委员会作为甲方于2013年2月6日所签订的关于案涉房屋处理的《协议》，乙方作为案涉房屋的承建人在将案涉房屋建成一层后，在该协议中载明将放弃继续承建该工程，甲方将向其支付工程款，该工程款实质应理解为甲方支付给承建人已完成房屋的对价，也就是承建人将其已建成但未完工的案涉房屋中的一层厂房出售给沭阳县沭城镇章集社区管理委员会，故该《协议》系关于案涉房屋的买卖合同。 在农村集体土地上建设房屋应依法办理有关土地规划、建设审批手续等，未经法定征地和审批程序而擅自施工的，应由相关行政主管部门予以处理。对未取得有关土地规划和建设审批手续的建设用地或者建筑物的处理权限、处理方式属于并取决于相关行政主管部门。而行政主管部门对于此类土地或者建筑物是否予以处理以及采取何种处理方式，会对该类土地、建筑物的性质认定产生不同的法律后果，进而影响当事人之间民事权益。故对于未取得审批手续的土地、建筑物引发的纠纷，属于应由国家有关行政主管机关先行处理的范畴，否则，会产生民事司法权与行政处理权上的冲突和混淆，并有可能产生当事人通过民事诉讼变相为违法建筑、违法用地确定合法权利的后果。 案涉房屋未取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，“三证”不齐全，属于小产权房，该房屋的建设违反了国家法律规定，但案涉房屋是否违法或者合法应经过行政机关确认。现双方当事人因买卖案涉房屋发生纠纷，原告的诉讼请求涉及到对涉案房屋合法性及权属的认定，而对于未取得建设工程规划许可证而建造的涉案房屋的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，故本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。 依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第五十九条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、第六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下： 驳回原告周康的起诉。 案件受理费10800元（原告预交5400元），退还原告周康。 如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10800元。 审 判 长  宋岩峰 人民陪审员  沈 阳 人民陪审员  颜 耀 二〇二〇年一月二日 书 记 员  袁 洋 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 第五十九条乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。 《中华人民共和国城乡规划法》 第四十一条在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。 在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。 建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。 第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。