江苏省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏执监663号 申诉人（被执行人、异议人、复议申请人)：南通天润利达置业有限公司，住所地江苏省南通市崇川区。 法定代表人：周银芳，该公司总经理。 申请执行人：江苏南通农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省南通市通州区。 法定代表人：佘俊，该公司董事长。 申诉人南通天润利达置业有限公司（以下简称天润利达公司）因与申请执行人江苏南通农村商业银行股份有限公司（以下简称南通农商行）金融借款合同纠纷执行一案，不服江苏省南通市中级人民法院（以下简称南通中院）（2019）苏06执复35号执行裁定，向本院申请执行监督。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 南通市崇川区人民法院（以下简称崇川法院）查明：南通农商行与天润利达公司金融借款合同纠纷一案，崇川法院于2015年10月10日作出（2015）崇港商初字第00058号民事调解书确认：一、天润利达公司于2015年11月30日前一次性向南通农商行偿付本金人民币38749527.75元及相应利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂算至2015年7月27日为人民币2142186.89元，自2015年7月28日起按合同约定计算至被告实际给付之日）。二、南通农商行有权就上述债权以天润利达公司所有的抵押物钟××市场××房屋及崇川区××市场××层土地折价或拍卖、变卖所得价款在抵押登记的优先顺位优先受偿。三、如果天润利达公司未能按照约定的时间归还欠款，则南通农商行有权就所有未归还本金部分及相应利息、罚息、复利一并申请法院强制执行。四、如果天润利达公司未按调解书约定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、案件受理费123129.50元（已减半）、保全费5000元，合计人民币128129.50元，由天润利达公司负担。 因天润利达公司未履行生效法律文书确定的义务，南通农商行向崇川法院申请执行，崇川法院于2016年4月25日立案受理，执行案号为(2016)苏0602执819号。2016年10月12日，崇川法院作出执行裁定，终结该案本次执行程序。2017年11月2日，崇川法院立案恢复执行，执行案号为(2017)苏0602执恢749号。执行过程中，崇川法院于2018年8月13日委托江苏海正土地房地产评估有限公司（以下简称海正评估公司）对坐落于钟秀乡百花村二组华东轻纺市场1幢4层、5层、6层的不动产进行评估（带租赁评估）。2018年10月8日，海正评估公司出具苏海估F字[2018]08007号房地产估价报告，报告明确：一、估价的假设条件。2.1、未定事项假设：2018年10月8日，我机构收到法院转来的最终确认的估价对象房地产出租情况邮件，估价对象中有部分面积是后建成的无证房产，而且有的已长期出租，本报告中已考虑了将无证部分的房屋价值计入了有证房产中，未考虑如果城管部门将无证部分的房屋强制拆除或者交纳罚金等因素对评估价值造成的影响。四、估价对象。1.估价对象范围：本次估价对象为南通市崇川区钟秀乡百花村二组华东轻纺市场4层、5层、6层（包含共计8851.98㎡的房屋及搭建的无证部分房屋、其所应分摊的国有土地使用权）。估价报告内附有天润利达公司提供的四楼展位图和四楼摊位清单。2018年10月11日、19日，崇川法院执行机构分别将苏海估F字[2018]08007号房地产询价结果送达当事人并告知有异议的可在收到该结果后五日内以书面形式向法院提出。在规定时间内南通农商行与天润利达公司均未提出异议。 2018年11月7日，崇川法院作出（2017）苏0602执恢749号之二执行裁定，裁定拍卖、变卖被执行人天润利达公司所有的南通市钟××城市场××、××、××不动产及附属房屋。崇川法院依法通过淘宝网对案涉房产进行拍卖，阿里拍卖-拍品详情显示，拍卖标的为南通市钟秀乡百花村华东轻纺城市场第4层房地产及室内装潢，不动产竞价标的调查情况表中标的现状栏下租赁情况栏明确：有租赁，因华东轻纺城市场第4层租赁摊位有两百七十余个，天润利达公司未能提交所有的租赁合同于法院，根据天润利达公司称，该层摊位有三十个左右已经出售，还有部分摊位已提前收取几年的租金。本次拍卖为现状拍卖，买受人可在参与拍卖前自行到上述地点向摊位承租人进行核实租赁情况，拍卖成交后关于租赁事宜可与承租人协商解决。租赁情况详见附件。2018年12月18日，买受人黄振冲以人民币23600000元的最高竞价竞得拍卖标的。2018年12月27日，崇川法院作出（2017）苏0602执恢749号之三执行裁定：一、解除拍卖房产南通市钟秀乡百花村二组华东轻纺市场1幢第4层不动产上的所有查封；二、注销上述不动产上的所有抵押；三、上述不动产及附属房屋的所有权及相应的土地使用权归买受人黄振冲所有；四、上述房产的原房屋产权证、土地使用权证注销或作废；五、买受人黄振冲可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2019年2月18日，崇川法院向天润利达公司、黄振冲及华东轻纺城市场4层各租赁户发出（2017）苏0602执恢749号通知：关于申请执行人南通农商行与被执行人天润利达公司金融借款合同纠纷执行一案，该院已裁定对天润利达公司所有的位于南通市钟××城××层的不动产进行拍卖，于2018年12月18日成交，买受人黄振冲，该院于2018年12月27日以(2017)苏0602执恢749号之三裁定书裁定过户，现通知如下：一、本次拍卖为现状拍卖，含华东轻纺城市场4层全部面积（已出售摊位除外，详见四楼楼层平面图、展位图），即日起到期租金由买受人黄振冲收取，天润利达公司不得再收取；二、天润利达公司于2019年2月24日前将其占用的华东轻纺城市场4层办公用房腾空后交付买受人黄振冲。并附四楼楼层平面图、展位图。 崇川法院另查明，南通市钟秀乡百花村二组华东轻纺城市场4层不动产证载建筑面积3700.29㎡，结合天润利达公司提供的四楼展位图，仅有展位图标示的4101-4117等100间左右的摊位在证载面积内，其余摊位均系在四楼空位自行搭建。 天润利达公司提出异议称：依据其与南通农商行签订的抵押协议，涉及第4层的抵押物为3700.29平方米建筑物。由于历史原因抵押物内有部分商铺已于2007年出售了永久使用权，该情况在抵押过程中，抵押权人已经明知。拍卖标的物涉及无证部分是4517平方米，是2003年在三层基础上增建的钢结构临时搭建的建筑，并在2006年接受了南通市规划部门的处罚。本次评估拍卖过程中，南通农商行申请执行的抵押物并没有区分有证和无证的临时搭建公共通道和附属设施等共用部分，涉及估价的只有有证的抵押物3700.29平方米，但未对搭建面积及价值给予明确界定。4517平方米的无证房无评估价值，也说明了这部分房产不在拍卖标的范围之中，拍卖公告中也并未列入。拍卖公告中如明确该4517平方米的无证房作为四楼房屋的附属房屋，拍卖的最终成交价断然不会是2360万元，如果要异议人将该4517平方米的无证房同时交付给买受人，显然侵害了天润利达公司的合法权益，同时也损害了其他竞买人的公平竞争权利。涉及四楼的临时建筑已经存续13年以上，临时搭建的部分与有证的部分混同经营使用，且与整个有证建筑及其整体大楼一体化使用无法分割管理，涉及公共设施等配套方面也无法物理分割，而且在没有确权判决及房产部门的测绘资料的情况下无法人为划分，否则将会损害到承租人和其他整幢楼合法使用者的合法权利。何况因原先三楼漏雨，为了解决三楼经营户的实际需要，申请搭建的四楼部分临时搭建系三楼的附属物，不应将该部分临时设施随四楼交付，否则会严重影响三楼的经营户的合法权利。关于四楼的收益部分，通知要求承租人交付租金也是没有事实和法律依据的。综上，崇川法院2019年2月18日作出的（2017）苏0602执恢749号通知书应予撤销。 2019年3月22日，崇川法院作出（2019）苏0602执异58号执行裁定认为：该院拍卖南通市钟秀乡百花村二组华东轻纺城市场4层不动产的范围是本案审查关键。首先，海正评估公司在其出具的房地产估价报告中明确估价对象中有部分面积是后建成的无证房产，而且有的已长期出租，其报告中已考虑了将无证部分的房屋价值计入了有证房产中。其报告中估价对象范围也明确包含共计8851.98㎡的房屋及搭建的无证部分房屋。对估价报告南通农商行与天润利达公司均未提出异议。其次，该院作出的拍卖裁定书，明确拍卖、变卖的是南通市钟××城市场××、××、××不动产及附属房屋。第三，该院通过淘宝网站司法拍卖时明确本次拍卖为现状拍卖，介绍标的现状栏下租赁情况栏明确有租赁摊位两百七十余个。综上，该院拍卖南通市钟××城××层不动产的范围应为不动产证载平面图上第4层所有建筑，不仅仅指证载合法建筑面积。该院对案涉第4层不动产整体依现状处置拍卖于法有据，天润利达公司所提异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第十六条第一款规定，裁定如下：驳回天润利达公司的异议请求。 天润利达公司不服上述裁定，向南通中院申请复议称：华东轻纺市场第4层已抵押房产外4517㎡的待办产证房不是案涉网络拍卖的对象，买受人未支付相应的对价，不应向其交付该部分房屋，该4517㎡的房屋绝非第4层已办产权证的房屋的附属房屋，而是由华东轻纺市场三层楼顶改扩建的房屋，已完全具备办理独立产权的条件，该房屋已经取得南通市发改委同意补办立项手续，在补办《建设工程规划许可证》后通过了江苏省建设厅对工程施工图设计技术审查与消防验收和环保审批，故案涉房屋已不属于“无证房”，更不属于“附属用房”，而本次拍卖根本未涉及到该待办产权证的4517㎡房产，2013年申请人与南通农商行办理抵押登记时的清单显示第4层仅为3700.29㎡房屋，且海正评估公司的评估报告中亦未涉及该4517㎡房屋，更未体现任何评估价格，评估机构在出具评估报告当天才知道估价对象中有新增的无证房，不可能在报告中已考虑无证部分房屋的价值。故该网络拍卖严重损害了天润利达公司的合法利益，执行法院要求将该4517㎡房屋一并交付给买受人同样侵害其合法权益，请求支持其异议申请。 南通中院另查明，天润利达公司在崇川法院通过网络司法拍卖案涉标的过程中未提出执行异议。 2019年4月30日，南通中院作出（2019）苏06执复35号执行裁定认为：本案的争议焦点在于天润利达公司能否对轻纺市场第4层无证房屋的搬迁阻却执行。据天润利达公司自述，案涉无证房屋系天润利达公司为解决三层房屋漏水的情况下而添加，其原始性质属违章搭建，虽然天润利达公司对第4层添加的房屋补办了立项、规划许可，并取得消防验收和环保审批，但是否已经具备办理房屋产权证条件、是否属于合法建筑应当由行政主管部门进行确认。案涉争议房屋并非房地产开发项目，在未办理房地产初始登记前，其性质即为无证房屋。对该部分无证房屋价值是否包含在海正评估公司对华东轻纺市场第4层房屋的评估中，海正评估公司在2019年2月15日所作说明中明确评估价值包括有证房产和无证房产，故天润利达公司认为评估报告中未计入无证部分房屋价值的理由不能成立。对于案涉拍卖标的是否包括第4层无证部分的房屋，崇川法院通过淘宝网站司法拍卖时明确本次拍卖为现状拍卖，介绍标的现状栏下租赁情况栏明确有租赁摊位两百七十余个，这一整体处置拍卖标的物的方法符合执行实践需要，有利于实现对财产价值最大化。事实上，天润利达公司对拍卖行为并未提出异议。崇川法院网络司法拍卖成交并向天润利达公司送达搬迁通知后，天润利达公司对搬迁通知所涉事项提出异议，实质内容为对海正评估公司的评估报告及崇川法院实施的网络司法拍卖行为提出异议，因本案拍卖标的处分所需的所有法定手续均已完成，标的物所有权已经转移，为维护网络司法拍卖的权威性、安定性，天润利达公司以拍卖标的不明确为由要求撤销上述搬迁通知缺乏法律依据，不予支持。至于评估报告中估价对象范围及网络司法拍卖内容及程序问题，不属于本案执行异议理涉范围。天润利达公司若坚持认为拍卖行为违法并损害其合法权益，可通过执行监督程序救济。综上所述，天润利达公司对案涉搬迁通知所提出的异议不能成立，不予支持。原审异议裁定认定事实清楚，适用法律并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、第二十七条、第二十三条第一款裁定如下：驳回天润利达公司的复议请求，维持崇川法院（2019）苏0602执异58号执行裁定。 天润利达公司向本院申诉称：请求对崇川法院（2017）苏0602执恢749号执行案件进行执行监督，将位于南通市××市场××层搭建的无证部分房产（5761平方米）以执行回转方式退还。崇川法院拍卖上述第4层房产，不包括4517平方米的待办产权证房产及1244平方米的无证房产，且海正评估公司评估第4层面积也仅为3700.29平方米。崇川法院要求将上述全部面积的第4层房产交付给买受人没有依据。买受人仅以2360万元竞买了9400平方米商铺，按年租金收益532万元计算，4年就能回本，并非正常投资收益。拍卖前一周崇川法院将公告内“四层的年租金为400多万元”删除不正常。崇川法院作为拍卖标的物的处置人竟然不知道评估范围而向评估单位询问。崇川法院对拍卖标的物面积数据不在网上公示，而公示抽象的租赁摊位也非正常。海正评估公司欲盖弥彰，故意隐瞒面积数据。 本院另查明，海正评估公司2018年10月8日出具的房地产估价报告中第9页估价对象范围载明：本次估价对象为南通市崇川区钟秀乡百花村二组华东轻纺市场4层、5层、6层（包含共计8851.98平方米的房屋及搭建的无证部分房屋、其缩影分摊的国有土地使用权）。案涉第4层房产的拍卖公告第六条载明：标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。案涉评估报告作为附件在淘宝网司法拍卖网络平台上进行了公示。 本院认为：天润利达公司申诉请求将位于南通市××市场××层搭建的无证部分房产（5761平方米）以执行回转方式退还。本案审查的焦点问题为崇川法院拍卖的案涉第4层房产是否包含该层的无证房产。案涉评估报告作为附件在淘宝网司法拍卖网络平台上进行了公示。该评估报告已明确载明，估价对象中有部分面积是后建的无证房产，而且有的已长期出租，已考虑了将无证部分的房屋价值计入了有证房产中，故估价对象包含案涉第4层无证部分房产。且案涉第4层房产的拍卖公告中已载明标的物以实物现状为准，并特别提醒有意者请亲自实地看样。以上事实足以认定崇川法院评估、拍卖案涉第4层房产系包含有证、无证房产的现状整体处置，崇川法院拍卖中已对有关事项进行公示。天润利达公司主张拍卖的标的物不含无证房产无事实依据，本院不予采信。综上所述，天润利达公司的申诉请求依据不足，本院不予支持。据此，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条的规定，裁定如下： 驳回南通天润利达置业有限公司的申诉请求。 审判长  赵建华 审判员  苏 峰 审判员  唐志容 二〇二〇年一月十三日 书记员  杨 浩