浙江省嘉兴市南湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0402执异97号 案外人：曾情生，男，1986年12月1日出生，汉族，住云南省昭通市永善县。 案外人：陈良洪，女，1987年2月23日出生，汉族，住云南省昭通市永善县。 申请执行人：嘉兴市小微企业信保基金融资担保有限公司（原嘉兴市中小企业担保有限公司），住所地：嘉兴市经济技术开发区商务金融大厦1幢办B701室-N室。统一社会信用代码：91330402677222182T。 法定代表人：孙婷婷，董事长。 被执行人：嘉兴弘鼎物资有限公司。住所地：浙江省嘉兴市中安钢贸园3幢501-B室。组织机构代码：57293964-6。 法定代表人：卓盛标。 被执行人：嘉兴中安市场管理有限公司，住所地：浙江省嘉兴市周安路399号。统一社会信用代码：913304015540356278。 法定代表人：郑用溢。 被执行人：嘉兴市百顺厨具有限公司，住所地：浙江省嘉兴市中安钢贸园3幢501-8室。统一社会信用代码：91330401787714858L。 法定代表人：郑用贵。 被执行人：郑用贵，男，1973年2月16日出生，汉族，住福建省周宁县。 被执行人：卓盛标，男，1972年7月29日出生，汉族，住福建省政和县。 本院在执行申请执行人嘉兴市小微企业信保基金融资担保有限公司（原嘉兴市中小企业担保有限公司）与被执行人嘉兴弘鼎物资有限公司（以下简称弘鼎公司）、嘉兴中安市场管理有限公司（以下简称中安公司）、嘉兴市百顺厨具有限公司（以下简称百顺公司）、郑用贵、卓盛标追偿权纠纷一案过程中，案外人曾情生、陈良洪向本院提起执行异议，要求本院解除对位于嘉兴市周安路×××室房产的查封。本院立案后，依法组成合议庭，进行审查。本案现已审查完毕。 案外人称，法院在执行××人嘉兴市小微企业信保基金融资担保有限公司与被执行人弘鼎公司、中安公司、百顺公司、郑用贵、卓盛标追偿权纠纷执行一案中，查封了位于嘉兴市周安路××市场××室房产。2013年5月22日案外人曾情生、陈良洪与中安公司签订了商品房买卖合同，购买位于中安市场9幢522室商品房一套，通过现金的形式支付了购房款，并已经交付使用。二案外人得知法院2017年9月21日将该房产查封，根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付其部分或者全部价款，并实际占有该房产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。目前二案外人已支付房款，并已实际占有，虽未办理过户登记手续，但对此案外人没有过错，故法院不应查封案外人的房产。综上，请求法院解除对位于嘉兴市周安路××市场××室房产的查封。 申请执行人嘉兴市小微企业信保基金融资担保有限公司答辩称，首先，申请执行人对案外人与被执行人中安公司之间的商品房买卖合同的真实性持有异议。且即使商品房买卖合同是真实的，因未发生物权变更登记，商品房的所有权人仍是被执行人中安公司，申请执行人的财产保全行为及法院的查封行为均合法有效。根据《物权法》第六条、第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案所涉商品房截止在申请执行人财产保全及法院查封前，未发生权属变更登记为案外人的情况，房产所有权人至今仍是被执行人中安公司。因此，即使案外人与被执行人之间的商品房买卖合同系真实的，也不产生物权上的效力，不能对抗法院的合法查封行为。第二，本案所涉商品房可以被查封、执行，且案外人不符合《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的后一种“第三人对此没有过错”的情形。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”但本案所涉商品房，一则案外人并未提供其按约支付全部购房款及实际占有房屋的证据。按其所谓商品房买卖合同第七条约定“买受人应于2013年5月22日付房款250000元，剩余房款250000元整银行贷款。”附件八约定“贷款支付购房余款250000元整，买受人须备齐银行贷款所需全部文件资料，于签订本合同后七天内到银行办妥签字贷款等手续，逾期视为买受人逾期付款。……”；二则案外人也不符合“第三人对此没有过错”的情形。此处的“第三人没有过错”，应仅限于由于房地产管理部门怠于职责造成过户登记延误的，或出卖人不配合买受人办理房产变更登记手续，否则应一律推定第三人的过错。根据本案案外人所提供商品房买卖合同其约定是2013年6月30日前交房、2013年9月30日前交付权证、买受人自行办理商品房转移登记。但距今几年，案外人却称其至今才刚得知房产被法院查封的情况。其不能证明其合法主张过权利，也不能证明其系因房管部门或者出卖人原因导致的迟延登记，不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的“第三人无过错情形”。综上，请求法院驳回案外人的执行异议。 本院查明，申请执行人与被执行人弘鼎公司、中安公司、百顺公司、郑用贵、卓盛标追偿权纠纷一案，本院于2017年9月13日以（2017）浙0402民初5677号案件立案审理。同日，申请执行人向本院提出诉讼保全申请并提供担保，本院于2017年9月21日以（2017）浙0402执保186号案件立案执行，同日，本院向嘉兴市不动产登记中心经开分中心依法送达（2017）浙0402民初5677号民事裁定书及（2017）浙0402执保186号协助执行通知书，要求协助查封被执行人中安公司名下包括中安市场×××室在内的房产，查封期限为三年，自2017年9月21日至2020年9月20日。2018年3月14日，本院作出（2017）浙0402民初5677号民事判决书，判决被执行人弘鼎公司偿还嘉兴市小微企业信保基金融资担保有限公司（原嘉兴市中小企业担保有限公司）代偿款4562536.54元，并支付违约金122112.42元（其中以224598.13元为基数，自2016年6月28日暂计至2017年9月11日为29714.33元；以4337938.41元为基数，自2017年7月3日暂计至2017年9月11日为92398.09元；均按每日万分之三计算至实际付清之日）；并偿付嘉兴市小微企业信保基金融资担保有限公司（原嘉兴市中小企业担保有限公司）为实现追偿权而支出的律师费99438元；被执行人中安公司、郑用贵对上述债务承担连带清偿责任；被执行人百顺公司、卓盛标对上述债务中的代偿款329280.77元及违约金31944.07元（暂计至2017年9月11日，按每日万分之三计算至实际付清之日）、律师费7176元承担连带清偿责任；被执行人中安公司以其嘉兴市×××室房地产对上述债务承担抵押担保责任，申请执行人享有优先受偿权；被执行人中安公司以其嘉兴市×××室房地产对上述债务中的代偿款2116627.88元及违约金45084.17元（暂计至2017年9月11日，按每日万分之三计算至实际付清之日）、律师费46131元承担抵押担保责任，申请执行人享有优先受偿权。上述判决书生效后，被执行人未履行付款义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院以（2018）浙0402执3379号案件立案执行。执行过程中，案外人曾情生、陈良洪向本院提起执行异议，要求本院解除对位于××市场×××室房产的查封。 另查明，2012年2月25日，陈良洪签订中安钢贸城认购协议书，认购中安钢贸城9号522（送524）室房产并支付给中安公司房屋定金20000元，同日中安公司向陈良洪开具20000元定金收据。2013年5月22日，案外人曾情生、陈良洪作为买受人与中安公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定曾情生、陈良洪向中安公司购买预售商品房×××号房产，该商品房设计用途为商贸，合同约定建筑面积约62.81平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7960.51元，总价款500000元。买受人选择的付款方式及期限为：2013年5月22日付房款250000元，剩余房款250000元整银行贷款。出卖人应当在2013年6月30日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。该合同已经备案。合同签订后，两案外人按照合同约定向中安公司支付房款250000元，中安公司于2013年5月24日开具250000元的预售购房款发票，其后至2017年4月25日间，两案外人陆续向中安公司付清剩余购房款，中安公司向两案外人出具相应的房款收据。2016年3月15日，案外人曾情生、陈良洪又与中安公司签订补充协议，约定本合同是编号为9栋522《商品房买卖合同》的补充协议，中安公司自愿将位于9栋524号的房屋按照本协议约定的条件无偿给曾情生、陈良洪使用。使用年限2011年5月5日至2051年5月5日；曾情生、陈良洪对9栋524号房屋没有所有权，不能抵押，但可以使用、出租和收益。2019年12月18日，中安市场向曾情生、陈良洪开具浙江增值税普通发票，载明中安商贸园×××室价税合计501194.08元。2020年1月9日，被执行人中安公司出具书面证明，证明两案外人于2013年5月购买了嘉兴中安商贸园×××室，中安公司于当月完成该套房屋的网上备案。两案外人已于2017年4月前向中安公司交清了该套房屋的房款。后因中安公司与申请执行人之间的债务问题，申请执行人向法院申请查封中安商贸园×××室，导致该房屋无法过户。 又查明，2013年7月1日，案外人曾情生、陈良洪与中安公司签订《中安商贸园公寓租赁合同》，合同约定曾情生、陈良洪将位于中安商贸园×××号房产出租给中安公司，建筑面积125.62平方米。标的物业承租期限为12年，自2013年7月1日至2025年6月30日止。后中安公司分别于2014年4月11日、2014年7月10日、2014年10月17日、2015年1月9日、2015年4月24日、2015年7月9日向案外人曾情生支付上述房屋租金。 再查明，嘉兴市市场监督管理局经济技术开发区分局于2018年12月25日核准登记申请执行人的变更情况，名称由嘉兴市中小企业担保有限公司变更为嘉兴市小微企业信保基金融资担保有限公司，住所地由嘉兴市栅堰路水上派出所北面（嘉兴市财政投资公司内三楼）变更为嘉兴市经济技术开发区商务金融大厦×××室，法定代表人由杨明变更为孙婷婷。 以上事实有（2017）浙0402民初5677号民事裁定书及（2017）浙0402执保186号协助执行通知书、（2017）浙0402民初5677号民事判决书、《浙江省商品房买卖合同》、补充协议、《中安商贸园公寓租赁合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细、发票、收据、变更登记情况、证明、情况说明等证据予以证明。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，两案外人曾情生、陈良洪与中安公司就位于嘉兴市周安路××市场××室房产签订《浙江省商品房买卖合同》的时间是在2013年5月22日，在本院查封行为之前，该合同系双方真实意思表示，合法有效，且已经备案登记，本院对其真实性、合法性予以认定。其次，2013年7月1日两案外人已与中安公司签订《中安商贸园公寓租赁合同》将案涉房产返租给中安公司，中安公司亦按约向曾情生、陈良洪支付房租，故两案外人已实际合法占有涉案房产。再次，根据中安公司出具的发票及收据，可确认两案外人已支付涉案房产的全部购房款。故两案外人在本院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产并已支付全部价款的事实清楚，因此，本案的争议焦点为涉案房产未能办理过户是否系买受人自身的原因导致。本院认为，可归责于买受人自身原因导致未能办理过户的原因主要有三个层面，一是对他人权利障碍的忽略，如不动产之上设定有其他人的抵押权登记而买受人没有履行合理的注意义务，导致由于存在他人抵押权而无法办理过户登记；二是对政策限制的忽略，如明知买卖的房产为限制购房的房产，在不符合购房条件的情况下仍然购买，导致无法办理过户；三是消极不行使过户的权利，如买受人为了避税等而故意不办理过户登记的，应属于消极不行使权利的范畴。结合本案的实际情况看，本案涉案房产在双方签订合同时为预售房产，亦非政府限购房产，两案外人并不存在对他人权利障碍以及政策限制的疏忽，两案外人在签订合同后，陆续支付购房款，直至2017年4月才付清全部购房款，在2017年之前因房款未全部付清未能办理房产过户手续，本院于2017年9月21日查封涉案房产，从时间上看，两案外人未能办理过户手续并不存在故意不办理的情形。因此，本院认定两案外人未办理过户非因其自身原因。综上，两案外人对案渉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，两案外人要求解除对位于嘉兴市周安路××市场××室房产的查封，有事实与法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 解除对位于嘉兴市周安路中安市场×××室房产的查封。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向嘉兴市南湖区人民法院提起诉讼。 审 判 长  张 犇 审 判 员  程晶晶 人民陪审员  钱阿三 二〇二〇年一月十九日 书 记 员  蔡冬燕