浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终6211号上诉人（原审原告）：金婵，女，1969年5月21日出生，汉族，住浙江省浦江县。上诉人（原审原告）：毛剑，男，1976年10月28日出生，汉族，住浙江省浦江县。上诉人（原审原告）：琚俊松，男，1978年8月4日出生，汉族，住浙江省浦江县。三上诉人共同委托诉讼代理人：陈国松，浙江仙华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司金华分行，住所地浙江省金华市婺城区人民西路453号，统一社会信用代码91330702560969768P。负责人：吕中法。委托诉讼代理人：俞晨，浙江红太阳律师事务所律师。上诉人金婵、毛剑、琚俊松因与上诉人上海浦东发展银行股份有限公司金华分行（以下简称浦发银行）房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省浦江县人民法院（2019）浙0726民初4060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金婵、毛剑、琚俊松上诉请求：撤销原判第二项，改判浦发银行支付违约金500万元。事实与理由：原判第二项判决浦发银行支付违约金170万元过低，理由如下:一、合同明确约定500万元的违约责任，且该违约金是浦发银行确定的，应当尊重双方的意思自治。二、原判认为违约金过分高于损失，认定依据不足。浦发银行主张违约金过高，应由其承担举证责任，其不仅没有举证，而且认为金婵、毛剑、琚俊松的损失并不确定。既然损失不确定，就没有理由提出违约金过分高于损失，只能按照合同约定的违约金确定民事责任。170万元只相当于一年的租金，而浦发银行违约给金婵、毛剑、琚俊松造成的损失远远不止一年租金，剩余5年的租金合计980万有余。金婵、毛剑、琚俊松继续出租的难度非常大，很可能在未来的5年内房屋都会处于闲置状态，则其损失将会是980万元。综上，请求二审法院支持金婵、毛剑、琚俊松的上诉请求。庭审补充意见：2019年11月20日，涉案房屋中的一部分已出租，租金每年50万元。按照同比例计算，原来解除房屋部分的租金是80万元左右，实际每年减少的租金超过100万元，五年的租金损失至少500万元以上。浦发银行辩称，案涉房屋租赁合同约定的违约金数额，虽是双方约定，但违约金金额过高，法院对其进行调整，完全符合法律规定。一审法院确定的违约金数额虽然是在考虑实际损失、合同履行情况、当事人过错等综合因素后酌定的结果，但该违约金数额仍然过高，具体理由，浦发银行在上诉状中详细阐述。浦发银行上诉请求：撤销原判，依法改判驳回金婵、毛剑、琚俊松要求支付租金的诉讼请求，并将违约金数额调整为435000元。事实与理由：一、本案《房屋租赁合同》的解除时间应为2019年2月15日，（2018）浙0726民初9665号和（2019）浙07民终2349号民事判决系对浦发银行通知合同解除进行的确认，原判认定浦发银行支付2019年2月16日至同年7月1日期间的租金无法律依据。浦发银行在2018年9月12日及同年12月11日发函给金婵、毛剑、琚俊松要求解除合同，并已在函件中明确表明“租赁合同项下双方权利义务履行至2019年2月15日止”。浦发银行在2019年2月15日依通知内容全部搬离、清空租赁房屋，并将钥匙交付给金婵。因此，自2019年2月16日开始，金婵、毛剑、琚俊松已可完全自由处分案涉房屋。浦发银行于2018年12月26日起诉金婵、毛剑、琚俊松仅是对其通知解除合同效力的确认，一、二审法院均以合同已无履行可能、合同目的无法实现为由支持浦发银行诉请。因而本案《房屋租赁合同》已于2019年2月15日解除，之后不存在租赁关系，金婵、毛剑、琚俊松要求浦发银行支付2019年2月16日至同年7月1日的租金无法律依据。二、原判要求支付的违约金数额仍过分高于浦发银行给金婵、毛剑、琚俊松造成的实际损失，请求二审法院予以调整。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。(一）原判认定的违约金数额约为案涉房屋2年左右的租金，该违约金数额明显过高。依据《房屋租赁合同》，租赁费用分为两部分：房屋租赁费用以及广告位租赁费用。2018年度房屋租赁费用约为101万元，原判认定的违约金170万元相当于案涉房屋近2年左右的租金。而因浦发银行解除合同给金婵、毛剑、琚俊松造成的实际损失远低于该数额。(二）就算租金包括广告位费用，金婵、毛剑、琚俊松受到的损失应以2019年度房屋租金标准计算三个月租金435000元为宜。可参考《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十四条、二十六条，《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条的规定。案涉房屋在2019年2月15日退还时状态良好，不存在出租障碍，金婵、毛剑、琚俊松完全可以正常对外出租房屋；且浦发银行原将房屋作为银行网点使用，在其精装修后相较于周边店面更有出租优势。因此，该店面的闲置期间应以少于三个月为宜。(三）金婵、毛剑、琚俊松作为守约方负有减少损失扩大的义务，但其未采取任何措施减少损失，对于扩大损失的部分应由其自己承担。扩大损失的行为表现有：1、浦发银行在收到总行撤销浦江支行通知的第二日（2018年9月12日）便通知金婵、毛剑、琚俊松解除合同，此时距离该年租期到期还有半年时间，故浦发银行在合同解除前已给予金婵、毛剑、琚俊松半年的充分时间应对合同解除后果，金婵、毛剑、琚俊松置之不理。2、浦发银行依通知约定腾空房屋后，金婵、毛剑、琚俊松并未采取任何行动将房屋继续对外租赁，任由房屋空置。2019年2月15日，浦发银行已腾空房屋并归还钥匙，但金婵、毛剑、琚俊松在收到钥匙后，不仅不查看房屋情况并转租，还将钥匙直接寄回给浦发银行；金婵、毛剑、琚俊松对于空置房屋及房屋广告位未采取任何转租措施，也从未试图将两部分分开出租或将房屋面积分隔出租以减少空置损失，使得两部分的损失费用均在同步扩大；虽然房屋空置，但不排除金婵、毛剑、琚俊松因新的承租价格可能稍微偏低，而不想出租导致损失进一步扩大，止损的主动权在于金婵、毛剑、琚俊松。3、金婵、毛剑、琚俊松在一审法院判令已经解除合同的情况下，又上诉二审拖延审理，以致二审法院的审理时间空置房屋。因而，金婵、毛剑、琚俊松自2018年9月12日起，在明知浦发银行已不会再租赁案涉房屋的情况下，未采取适当措施防止租金损失扩大，故无权就案涉房屋租金扩大的损失要求浦发银行赔偿。(四）浦发银行在发出解除通知后便开始采取多种措施防止损失扩大：在案涉房屋门口张贴转租通知，在《今日浦江》等报纸上张贴转租公告，积极通过各种方式寻找新的承租人，努力减少因解约给合同双方造成的损失。(五）一审法院已判令浦发银行承担4.5个月租金，再判令浦发银行承担违约金170万元，显然过高。对于浦发银行而言，房屋的主要用途系开办银行办公点，在2019年2月15日完全搬离后，没有再使用过案涉房屋。浦发银行如果继续支付租金，租赁目的显然落空。浦发银行也愿意适当承担金婵、毛剑、琚俊松的房租损失，一审判令支付的租金，是对于金婵、毛剑、琚俊松的损失补偿，但对浦发银行而言，意义等同于违约金，存在重复补偿、重复惩罚的问题。综上，请求二审法院支持浦发银行的上诉请求。金婵、毛剑、琚俊松辩称，一、原判确认租赁合同于2019年7月1日解除正确。1.（2018）浙0726民初9665号和（2019）浙07民终2349号案件是解除合同之诉，而非确认合同解除之诉。虽然浦发银行两次发函要求解除合同，但并无法律和合同依据。因此，浦发银行不能提起确认合同解除之诉。2.浦发银行的诉讼请求是请求解除双方于2014年1月21日签订的房屋租赁合同，而非确认合同于2019年2月15日解除，也不是确认2018年3月11日的解除合同通知成立，显然属于请求法院解除合同。3.上述判决内容非常明确，租赁合同被法院判决解除的效力，自法院判决生效之日起产生，二审判决在2019年的7月1日生效，浦发银行应当支付此前的租金。二、原判认定的违约金过低，而非过高。针对浦发银行关于违约金过高的理由，提出以下答辩意见：1.根据房屋租赁合同第三条约定，租金的含义非常清楚，分解为房屋租赁费和广告位租赁费是基于浦发银行在财务列支上的要求，就算是真实的广告位租赁费也是损失。2019年租金已为173万元有余，170万元违约金还不到一年的租金。2.北京高院和江苏高院的意见对本案没有参考价值，3个月的租金损失不足以弥补金婵、毛剑、琚俊松的实际损失。3.金婵、毛剑、琚俊松已尽到减少损失的义务。其在收到浦发银行的通知后，立即回复不同意解除合同。在法院判决解除合同之前，金婵、毛剑、琚俊松无权对房屋行使使用权或另行出租。腾空房屋是浦发银行的单方行为，不具有解除合同的效力。金婵、毛剑、琚俊松也积极寻找转租人，但浦发银行不配合。金婵、毛剑、琚俊松提起上诉是依法行使诉讼权利，并非拖延审理。浦发银行虽然张贴了转租广告，但是有人联系转租事宜时，其却不予配合，其所谓的努力减少损失，仅是形式上张贴过一个转租广告，没有任何其他行为。4.5个月的租金与违约金完全是两码事，不具有关联性。综上，请求二审法院驳回浦发银行的上诉请求。金婵、毛剑、琚俊松向一审法院起诉请求：1、判令浦发银行支付租金652384元（从2019年2月16日至2019年7月1日，计4.5个月，年租金1739693元÷12月×4.5月=652384元）；2、判令浦发银行支付违约金500万元；3、判令浦发银行支付律师代理费10万元；4、由浦发银行承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月21日，浦发银行作为乙方（承租方），金婵、毛剑、琚俊松作为甲方（出租方），双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方自愿将坐落在浦江县大桥北路6号房地产的一楼出租给乙方使用……二、该房屋租赁期间自2014年2月16日至2024年2月15日（以实际交房日期为准）……三、该房屋建筑面积共1131.35平方米，第一年租金为人民币130万元，其中房屋租赁费用为人民币80万元，广告位租赁费用为50万元。以后每年各按上一年度租金的6%递增。乙方按年度缴纳租金，签订合同并交房后15日内须付清第一年租金；续年租金在前一年租期到期前，提前40天交付；四、乙方保证所租赁的房屋仅作为银行营业办公房使用，不得挪作他用……八、租赁期内，甲方不得以转让、变卖、抵押、再出租、转移等任何形式擅自处置租赁财产……十一、租赁期内，甲方无正当理由、提前收回该房屋的，甲方除应退还提前收回该房屋期间租金外，还应向乙方支付违约金人民币500万元并赔偿乙方的装修费。乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应向甲方支付违约金人民币500万元…。双方还对其他权利义务作了约定。合同签订后，浦发银行付清了至2019年2月15日止的租金，之后租金未予支付。2018年9月11日，上海浦东发展银行作出关于同意金华浦江支行终止营业的批复。2018年9月12日，浦发银行向金婵、毛剑、琚俊松邮寄关于解除租赁合同的函，提出因机构调整，金华浦江支行被列入2018年机构撤销规划范围故要求解除从2019年2月16日起的租赁合同。2018年10月10日，金婵、毛剑、琚俊松向浦发银行邮寄了关于继续履行租赁合同的函，函中提及金婵、毛剑、琚俊松坚决不同意与浦发银行解除租赁合同。2018年12月3日，中国银监会金华监管分行作出同意上海浦东发展银行股份有限公司金华浦江支行终止营业的相关手续。2018年12月11日，浦发银行向金婵、毛剑、琚俊松发送了再次函告解除租赁合同的通知书。2018年12月26日，浦发银行诉至法院要求解除双方于2014年1月21日签订的《房屋租赁合同》。2019年1月15日，浦发银行在《今日浦江》上刊登转租公告。2019年2月15日，浦发银行向金婵、毛剑、琚俊松函告房屋已腾空，不再继续租赁。2019年2月25日，金婵、毛剑、琚俊松通过律师向浦发银行发送律师函，表示不同意解除合同。2019年3月15日，浦江县人民法院作出（2018）浙0726民初9665号民事判决书，判决解除浦发银行与金婵、毛剑、琚俊松于2014年1月21日签订的房屋租赁合同。后金婵、毛剑、琚俊松不服一审判决提起上诉，本院于2019年6月18日作出（2019）浙07民终2349号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。（2018）浙0726民初9665号民事判决书已于2019年7月1日生效。另查明，浦发银行已在（2018）浙0726民初9665号民事判决书生效前腾空其租赁的案涉房屋。金婵、毛剑、琚俊松为（2018）浙0726民初9665号案件诉讼及本案诉讼聘请诉讼代理人，分别支付律师代理费100000元、100000元。一审法院认为，本案争议的焦点有以下几点：一是关于案涉房屋租赁合同的解除时间，及2019年2月16日起至合同解除时的租金浦发银行应否支付。案涉《房屋租赁合同》的解除时间应为（2018）浙0726民初9665号民事判决书的生效时间即2019年7月1日。浦发银行在（2018）浙0726民初9665号案中诉请为请求解除案涉租赁合同，该案民事判决书作出的是解除案涉租赁合同的判决，并非浦发银行辩称的系对双方合同解除问题进行的确认。故应认定案涉租赁合同的解除时间为2019年7月1日。浦发银行仅支付了至2019年2月15日止的租金。2019年2月16日起至案涉租赁合同解除时的租金浦发银行理应按合同约定即以2019年租金标准支付金婵、毛剑、琚俊松，即支付1739693元/年÷12×4.5个月为652384元。二是关于金婵、毛剑、琚俊松诉请的违约金500万元应否予以调整及调整的幅度。本案中因被告违约致案涉租赁合同解除，浦发银行理应支付金婵、毛剑、琚俊松违约金。浦发银行辩称违约金过高，要求调整至2018年度三个月左右的租金作为违约金。考虑到租赁合同的履行情况，以及租赁合同解除后金婵、毛剑、琚俊松有及时止损，防止损失扩大的义务。故金婵、毛剑、琚俊松主张的违约金500万元应认定过分高于造成的损失，应适当予以减少。关于违约金的调整幅度。根据《合同法》解释㈡第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。从导致合同解除的过错来看，案涉租赁合同解除系浦发银行违约造成，而违约金带有补偿性和一定的惩罚性。从合同的履行情况来看成，现租赁合同已履行过半。从合同解除造成金婵、毛剑、琚俊松损失的来看，主要为房屋闲置的损失和预期租金利益的损失，但金婵、毛剑、琚俊松有义务采取适当措施防止损失的扩大。综上，结合本案实际，酌定由浦发银行支付金婵、毛剑、琚俊松违约金170万元为宜。三是关于金婵、毛剑、琚俊松要求浦发银行支付其律师代理费100000元应否支持。双方在房屋租赁合同中并未约定律师代理费的承担。代理费并非支出的必要的费用。金婵、毛剑、琚俊松要求浦发银行支付律师代理费，依据不足，不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决:一、限上海浦东发展银行股份有限公司金华分行于判决生效后十日内支付金婵、毛剑、琚俊松租金652384元（以1739693元/年租金为标准从2019年2月16日起计算至2019年7月1日止）；二、限上海浦东发展银行股份有限公司金华分行于判决生效后十日内支付金婵、毛剑、琚俊松违约金1700000元；三、驳回金婵、毛剑、琚俊松的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26033元（已减半收取），由金婵、毛剑、琚俊松负担15387元，由上海浦东发展银行股份有限公司金华分行负担10646元。二审中，金婵、毛剑、琚俊松提供房屋租赁合同一份，证明2019年11月20日，金婵、琚俊松、毛剑将占62%面积的房屋出租，租金每年50万元，远低于本案租赁合同约定的租金标准，且有4个月20日为闲置状态，还有38%面积的房屋仍处于闲置状态，何时能够出租也是未知。浦发银行质证意见为，对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，本案合同的租赁费分为房屋租赁费和广告租赁费，证据显示的合同只租赁了部分房屋，不能代表全部面积的租赁费用，也不能直接代表广告租赁费。本院认为，金婵、毛剑、琚俊松仅提供与他人的房屋租赁合同，未提供履行依据，故对该合同履行的真实性尚无法确定；且该证据仅涉及房屋租金，未提及广告位租赁费用，故也并不能全面体现租金损失，本院对该证据不予确认。二审中，浦发银行没有提交新证据。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为，关于租赁合同解除时间和房屋租金支付问题。浦发银行在租赁合同履行过程中，两次函告金婵、毛剑、琚俊松要求提前解除合同。金婵、毛剑、琚俊松接到函告后书面回复不同意解除租赁合同。就此争议，浦发银行诉诸法院，提出解除案涉租赁合同之诉。一、二审法院根据该案的诉讼标的、诉辩意见、争议焦点等，围绕是否可以解除案涉租赁合同进行审查，并最终判决解除案涉租赁合同，终审判决于2019年7月1日生效。故原判认定案涉租赁合同的解除时间为前述民事判决生效之日并无不当，浦发银行应支付该日之前尚欠的房屋租金。浦发银行提出前述案件系对其通知合同解除进行的确认之诉，案涉租赁合同已于2019年2月15日解除的意见，于法无据，本院不予支持。关于违约金问题。浦发银行提前解除租赁合同，存在违约，应当承担违约责任。浦发银行提出约定的违约金500万元过高，要求减少，因金婵、毛剑、琚俊松未能提供充分证据证明实际损失与该违约金金额相当，结合租赁合同实际履行情况以及合同解除后出租人的止损义务，一审法院认定约定的违约金过分高于损失，并进行调整，符合案情实际。金婵、毛剑、琚俊松提出不应调低约定违约金的意见，依据不足，本院不予采纳。一审法院综合合同解除的过错责任、合同已履行情况、解除合同的损失以及防止损失扩大的义务等因素，酌情调整违约金至170万元，裁量并无不当。综上所述，金婵、毛剑、琚俊松以及浦发银行的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48322元，由金婵、毛剑、琚俊松负担26266元，由上海浦东发展银行股份有限公司金华分行负担22056元。本判决为终审判决。审 判 长 宋耿金审 判 员 楼 俊审 判 员 杜月婷二〇二〇年一月二十日代书记员 周璟学