河南省商城县人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫1524民初2587号原告：尹维东，男，1971年7月24日出生，汉族，户籍地：，现住商城县。原告：宋兴福，男，1974年1月14日出生，汉族，户籍地：商城县，现住商城县。原告：马孝屈，男，1974年12月29日出生，汉族，户籍地：商城县，现住商城县。共同委托诉讼代理人：李香峰，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告：商城县祥源城市建设投资有限公司。统一社会信用代码：914115245531705287。法定代表人：张斌，该公司经理。住所地：商城县金刚台大道99号。委托诉讼代理人：岳克友，河南宇楼律师事务所律师。原告尹维东、原告宋兴福、原告马孝屈与被告商城县祥源城市建设投资有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋兴福及其共同委托诉讼代理人李香峰、商城县祥源城市建设投资有限公司的委托诉讼代理人岳克友到庭参加了诉讼。三原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告拆除商城县××城市广场××楼架空层搭建的房屋，恢复规划图规划的架空层；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告系商城县祥和城市广场的业主，购买商城县祥和城市广场的房屋时，售楼部沙盘和宣传彩页均显示12号楼一层为架空层，而且规划图也与沙盘和宣传彩页一致。原告入住后，发现被告将一层的架空层全部搭建成了房屋，使得原本用于业主停放非机动车及公共活动的公共场所和公共设施，变成了供小区业主之外的个人享用的专属住房。而且，为保证这些房屋使用人的通行，被告肆意破坏小区的公共绿地。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”原告认为，被告将规划用于业主使用的公共场所和公共设施，搭建为供业主之外个人专属使用的住房，并从中获利，其行为侵害了原告的建筑物共同共有权。为维护原告的合法权益，诉请依法判令被告拆除在商城县××城市广场××楼架空层搭建的房屋，恢复规划图规划的架空层。本案立案案由是建筑物区分所有权，但原告认为是排除妨害纠纷。被告商城县祥源城市建设投资有限公司辩称，一、三原告诉称的“商城县祥和城市广场”12号楼“架空层”是建筑物专有部分，并非共有部分，三原告无权对该专有部分主张权利。首先，根据商城县建设局批准建设规划，祥和城市广场12号楼第一层的建筑高度为2.7米，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB／T50353-2013）的规定，该部分是专有部分。其次，根据规划，争议的12号楼架空层计入该栋楼房的整体面积，并将该面积作为小区建设面积的一部分计入小区的容积率。再次，该部分建筑已经商城县建设行政主管部门作为建筑物专有部分竣工验收备案，是能够登记成为特定业主所有权的客体。最后，争议的建筑物并未作为共有部分计算分摊面积。因此，诉争的楼房架空层具有构造上的独立性、利用上的独立性，且是经建设行政主管部门批准建设并经竣工验收的专有建筑面积。三原告不是该专有部分的权利人，无权对该部分主张权利。二、三原告无本案诉讼主体资格，应裁定驳回三原告的起诉。即使争议的建筑物是共有部分，三原告也无权提起诉讼。《物权法》第76条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”三原告作为单个买房人，对应当由业主共同决定的事项作出处理，没有实体处理权，当然没有诉讼的权利。根据《民事诉讼法》第119条的规定，起诉的原告必须是与本案具有直接利害关系的公民、法人或其他组织。即使争议的建筑物是共有部分，三原告与本案也无直接的利害关系，不具有原告资格。建筑物共有部分的权利属全体业主，由全体业主共同管理、收益和决策，业主个人只享有参与分配收益的权利。三原告与诉请的权利之间是间接的关系，不符合《民事诉讼法》第119条规定的起诉资格。综上，诉争的祥和城市广场12号楼“架空层”是专有物业，不是共有部分，且三原告没有诉讼主体资格，请裁定驳回三原告的起诉。立案是基于在诉状中事实与理由部分说明的理由，诉状中说明是基于业主共有，被告答辩也是基于原告诉状中陈述的事实和理由，本案案由仍然是建筑区区分所有权，并不是排除妨害纠纷。围绕争议的焦点（架空层是什么性质，是专有还是共有，是否应恢复到规划图的状态；架空层是什么概念，是否是房屋；架空层即使不是开发商的专有部分，是谁所享有的权利；三原告是否有诉讼主体资格）双方进行了举证。三原告提交的证据：1、三原告的身份证复印件及商品房买卖合同，证明三原告是商城县祥和城市广场小区的业主；2、照片三张，证明12号楼的现状及搭建的房屋侵占了公共场所和设施，被告存在侵权行为；3、光盘。被告商城县祥源城市建设投资有限公司提交的证据：1、建筑规划许可证，证明该楼是按照批准的规划进行的建设，批准的就是18+1层，地上18层，加个架空层，建筑面积为25980.07平方米，该架空层的建筑面积计入整栋楼房的建筑面积，计入容积率；2、测绘报告，该报告显示总体面积是25783.49平方米，包括该层建筑面积在内，符合建筑规划许可证的面积；3、一层平面设计图（庭后补交，经过质证，本层建筑面积：1344.81平方米、其中住宅建筑面积：129.11平方米、架空建筑面积1089.54平方米、设备房建筑面积85.88平方米、门厅建筑面积40.28平方米）。经三原告申请，本院从商城县住房和城乡规划建设局档案馆调取了商城县××城市广场××楼一层平面规划图（本层建筑面积：803.22平方米、其中住宅建筑面积：129.11平方米、架空层建筑面积544.77平方米、设备房建筑面积85.88平方米，门厅建筑面积40.28平方米）。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告商城县祥源城市建设投资有限公司认为：三原告提供的证据2、3真实；证据1真实，但不能证明其目的。认可原告是小区业主的身份，即使该部分是共有物，原告也不具备诉讼主体资格。如果说，被告关于架空层的建设违反了建设规划，应当由相关部门进行认定，原告主张砌墙了不符合建设规划，事实上砌墙是符合建设规划的。法院调查取证的材料真实，但是不能达到原告的证明目的。规划图显示该架空层是计入该楼房建筑面积，并计入小区容积率建筑面积，架空层是具有功能上的独立性、使用上的独立性，并经过有关部门批准建设的，并可以作为独立的客体进行登记，该规划图并不能证明被告在架空层部分的建设违反建设规划，也不能证明该层建设侵害了业主的权利。三原告认为：被告提交的证据1真实，但不能达到其证明目的。规划图载明该25980.07平方米的建筑面积不包括架空层的面积，档案馆出具的平面图载明本层建筑面积是803.22平方米，与建筑面积并列的还有架空层建筑面积544.77平方米，四组数据乘以18，得出的就是25980.07平方米，这个总建筑面积是专有部分面积，不包括架空层的面积。一层建筑面积是803.22平方米、架空层是544.77平方米、设备房是85.88平方米、门厅是40.28平方米等各项面积的总和，乘以18层，就是规划图载明的面积25980.07平方米，规划图恰恰说明不包括架空层。证据2测绘表是复印件，若提供原件，该证据也能说明架空层不存在是专有部分的说法，该表1-18层套内面积是对的，倒数第四页架空层套内面积远小于上面一二层的建筑面积。两组证据能证明原告所要求恢复的架空层不属于专有部分，是共有部分；证据3是在庭后举交的，没有在举证期限内举交，不合法，与法院调取的一层设计图相矛盾，架空层就是架空使用。法院调取的材料真实。本院经审理认定事实如下：商城县祥和城市广场是由被告投资建设的小区，位于商城县赤城街道办事处原丝绸厂院内，该小区已建成并入住多栋楼，2017年11月17日，本院认定该小区共有业主820户。三原告为该小区12号楼3住户，在本院同时诉讼的还有两案，同类一案为该小区10号楼4住户起诉被告关于10号楼建筑物（架空层）区分所有权纠纷案，另一案为该小区业主委员会与商城县长江物业管理有限公司排除妨害纠纷案。2016年9月10日，该小区业主召开业主大会，通过选举产生业主委员会，经所在的基层组织商城县赤城办事处三里桥社区委员会和商城县人民政府赤城街道同意上报，商城县房地产管理所审核认为该小区召开业主大会成立业主委员会的程序合法、资料齐全、符合备案程序，同意提交商城县住房和城乡规划建设局住房管理股审核，经商城县住房和城乡规划建设局住房管理股审核，符合相关指导规则，具备备案条件，同年10月11日，商城县祥和城市广场小区业主委员会最终通过商城县住房和城乡规划建设局备案，并出具备案证明（编号第2016004号），负责人李立发。2015年，被告取得商城县住房和城乡规划建设局颁发的建设工程规划许可证（建字第2015-045号），建设规模43560平方米【1、地下建设工程14411.19平方米（含10号、12号楼地下面积）；2、12号楼17580.85平方米（17+1层）；3、12号楼25980.07平方米（18+1层）】，按规划进行施工建成后，由商城县鑫桂源测绘有限公司出具房屋面积测绘报告，12号楼实测分户面积明细表显示：架空层套内面积1042.59平方米+公摊面积43.28平方米=建筑总面积1085.87平方米，建筑总面积（18层+架空层）25783.49平方米。本院从商城县住房和城乡规划建设局档案馆调取商城县××城市广场××楼一层平面规划图与被告提供的一层平面规划图架空层面积相比小544.77平方米。现被告将一层规划的架空层部分的周围建设有墙、门、窗而作为房屋使用。本院认为，架空层是仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。与住宅不同，不具有构造上的独立性，不能排他使用，没有相应宗地号的土地使用权面积份额，不能单独取得土地使用证，不能登记为特定业主所有权的客体。三原告没有提供充分证据证明争议标的的使用权明确归三原告，被告有异议，也没有相关职能部门的确权，本案应是对架空层使用权归被告还是归该小区全体业主的确认之诉，而不是停止侵权、排除妨碍之诉，该小区已成立业主委员会，三原告没有得到业主委员会的授权，不能代表业主委员会行使权利，故三原告的主体资格不适格，应驳回三原告的起诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告尹维东、原告宋兴福、原告马孝屈的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  黄文献审 判 员  雷 群人民陪审员  姚永庆二〇二〇年一月八日书 记 员  余晓燕