广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5884号上诉人（原审被告）：朱骥，男，1968年10月1日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小倩，广东正鸿律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张丽，女，1965年11月24日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：廖飞军，广东深天成律师事务所律师。上诉人朱骥因与被上诉人张丽房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初26288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱骥上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人不存在违约行为。上诉人如约支付定金及办理按揭手续。贷款银行出具了贷款承诺函后，上诉人与被上诉人办理了过户手续，到银行发放贷款的阶段，因国家政策的原因，无法如期发放贷款。上诉人立即筹集资金，欲将剩余房款一次性支付给被上诉人，上诉人多次向被上诉人索要确认的收款银行账户，被上诉人拒不提供，导致上诉人无法履行支付余下房款的义务。上诉人从未明确表示不履行合同的义务，在双方协商的过程中，在无任何告知的情况下被上诉人起诉解除合同，而非继续履行合同。一审中，上诉人当庭表示可以一次性支付剩余的房屋转让款。一审法院则认为在开庭前，上诉人未向被上诉人支付剩余房屋转让款的行为是根本违约，认定事实错误。在被上诉人起诉至法院解除合同的情况下，基于交易安全的考虑，若上诉人贸然将剩余房屋转让款支付到被上诉人未曾确认过的银行账号，最后却被法院支持了解除合同，上诉人支付的转让款完全没有了保障。被上诉人在起诉时已经查封涉案房产，无须担心财产被转移。上诉人在开庭后与被上诉人协商解决或由法院见证将剩余房屋转让款转让上诉人名下，更符合交易安全的原则。二、上诉人履行的障碍由被上诉人造成，应由被上诉人承担其法律后果。上诉人始终都有诚意并按合同约定履行义务，2018年12月1日银行明确拒绝贷款，上诉人第一时间与被上诉人协商解决，2018年12月4日双方在中介在场的情况下协商关于如何付款的问题。当时上诉人提出的方案是先支付30万元，被上诉人没有明确答复称要与丈夫协商后再确定，没有明确不同意。2018年12月11日被上诉人向法院起诉，上诉人对此不知情。2018年12月29日、30日两天中，双方多次短信联系和交流，在28日之前被上诉人没有向上诉人明确答复过房款的支付问题。因被上诉人签名确认其名下中国银行账号为60×××59为二类卡，无法转账超过50000元的金额，上诉人多次要求被上诉人提供确认的转账银行账号并且明确说明可以一次性付款，但被上诉人一直拒绝提供，导致合同履行存在障碍。双方在2018年12月4日是已经进行过协商，被上诉人没有明确答复上诉人的情况下直接起诉，被上诉人的行为违背了履行合同的基本诚信，也违背了交易常理。被上诉人的行为反映其只是要索赔并非诚信履行合同。三、在本案房屋买卖交易过程中，上诉人一直在积极履行合同的义务且涉案房产已经过户至上诉人的名下，上诉人已对涉案房屋进行了装修，根据鼓励交易原则，一审法院不能不顾这一事实判决解除房屋买卖合同。上诉人一直要求被上诉人提供账号，且上诉人一审提供的银行流水可以看出，2018年12月28日、29日上诉人在合理的履行期限内筹足了剩余房款的资金，上诉人要求被上诉人提供收款账号并确认账号是正常的要求，也是为了保障支付资金的安全。被上诉人可以通过手机短信发账号给上诉人，但被上诉人没有将账号发给上诉人，被上诉人根本没有履约的诚意。一审庭审中，上诉人明确向法院提出若被上诉人能够提供账号，上诉人可以立刻将尾款支付给被上诉人。截止目前，如果被上诉人能够提供账号，上诉人仍然可以一次性支付剩余房款给被上诉人。四、一审判决违反了民事诉讼不告不理的原则，被上诉人在一审中没有诉求解除合同，一审判决超出了被上诉人诉讼请求的范围。上诉人在一审中也没有提出反诉请求返还首期款和定金。张丽辩称：一、上诉人缺乏基本交易诚信。2018年12月1日工商银行告知，上诉人在多家银行有贷款购房记录，本次贷款不能批准。同年12月4日，被上诉人委托律师要求上诉人支付剩余购房款768000元的律师函。同时，双方当面商谈，被上诉人要求按合同约定一次性付清尾款，上诉人表示不能完全履行，只能先解决300000元，双方不能达成一致意见。上诉人拒收律师函，拒绝回应被上诉人和代理律师催促付款的手机短信和微信。上诉人称其不住在罗湖区华丽路1089号环岛丽园丽好阁28D房，收不到律师的邮件快递，不知道被上诉人已委托律师等，但上诉人在上诉状却承认住址为罗湖区环岛丽园丽好阁28D房。二、上诉人曲解法律和事实。上诉人以不知收款银行账号、法院应鼓励交易原则为由，称一审判决解除房屋买卖合同不当。一审庭审中，上诉人申请的证人居间方员工谢某出庭证实，被上诉人原签名确认的收款账号（中国银行账户）在首次交易失败后，未再作涉案款项的收款账号，涉案定金和首期款均由上诉人支付至被上诉人的工商银行账户内。证人证实上诉人无法支付购房款的理由不成立。上诉人购房不是满足自住，企图借国家银行贷款和拖延支付被上诉人出售房屋。上诉人巧用时间差炒房四、五套。银行发现上诉人套取资金炒房的意图，拒绝其贷款申请，引发本案纠纷。法院不应鼓励此种交易，应根据公平和效率原则，否定上诉人的上述理由。三、被上诉人诉请将房屋返还过户给被上诉人，即要求解除合同，一审判决没有超越当事人的诉求。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张丽于2018年12月11日向一审法院起诉请求：1.朱骥在判决发生法律效力之日起5日内将中山市火炬开发区××号君华新城2区18幢504房屋返还并过户至张丽名下并承担过户所有税费；2.朱骥在判决发生法律效力之日起5日内向张丽支付违约金22.4万元及张丽维权的律师费3万元。一审法院认定事实：1.2018年6月7日，张丽（卖方）与朱骥（买方）签订二手房买卖合同，约定，买方购买卖方位于中山市火炬开发区××号君华新城×区×幢××房的房产，转让成交价为112万元；支付方式如下：买方同意在本合同生效之日起5日内（含当日）向卖方支付定金25万元，买方须于过户当天将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行同贷书为准）支付至卖方的银行账号，买方于2018年6月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行进行贷款调查审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需买方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准，若银行承诺发放贷款的金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向卖方要求多出部分退回，卖方应无条件退回；如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日的，卖方有权解除合同并可要求买方支付转让总价款的20%的违约金或没收买方支付的定金；合同备注条款还约定，如买方按揭不通过，则须一次性把尾款付给卖方。合同签订后，朱骥支付了定金和首期款合计35.2万元，剩余购房款76.8万元以银行按揭贷款方式支付。2018年9月10日，涉案房屋变更登记至朱骥名下，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第01××4号。2018年11月5日，涉案房屋进行了抵押登记，抵押权人为工行张家边支行，被担保债权数额为76.8万元，债务履行期限自2018年10月12日至2037年10月12日。2018年12月1日，张丽获悉涉案抵押贷款76.8万元不能如约发放，后多次与贷款银行工作人员沟通，要求银行撤销房产贷款的流程慢一些，尽量延迟注销抵押流程，延迟取走房产证的时间，以最大程度保证其免受经济损失。2018年12月4日，张丽和朱骥当面商谈支付一次性支付尾款事宜，张丽要求先支付50万元，朱骥称只能先解决30万元，张丽未给予明确回复，称需回去后与丈夫协商再行确定。2018年12月9日，张丽发短信予朱骥，内容为“昨天听律师说寄出的律师函退回来了，律师函的内容也就是陈述在12月1日接到银行通知君华新城18幢504房子贷款被拒绝，按购房合同需在规定的时间内一次性付清购房余款76.8万元，否则按照合同规定要承担违约责任，我昨天与我爱人说了这事，他也坚持律师的提议”。次日，朱骥发短信予张丽，内容为“30万什么时候给你？你要怎么做能不能明确，上次商谈的不行是吗”；张丽回复“我爱人他仍然坚持。由于我先生12日要出差了，如需要协商，他也委托律师陪我约个时间商谈一下”。2018年12月11日，张丽诉至本院，主张前述实体权利，并就涉案房屋申请了财产保全。2018年12月28日，朱骥与张丽再次进行短信沟通，朱骥要求张丽提供银行账户并称几天内可以付清尾款，张丽则称如果3天内付清可以考虑减轻违约责任并提供账户，还称账户可通过银行系统转账处进行查询，中介谢某处也有，如朱骥有诚意双方亦可至银行把尾款付清，由朱骥承担律师费和诉讼费，其可以撤回起诉；朱骥称其未违约，明确拒绝承担违约责任；双方后未能达成一致意见。2.涉案房屋的居间方中山市深通中房地产有限公司置业顾问谢某出庭作证，以及张丽、朱骥均确认，张丽原签名确认的收款账号（中国银行账户）在首次交易失败后未再作为涉案款项的收款账号，涉案定金和首期款均由朱骥支付至张丽另行提供的工商银行账户内。3.朱骥提供的农业银行个人借记卡交易明细对账单显示，其账户在2018年12月28日有数笔大额资金汇入，当日余额为865340.61元，后陆续转出，截至2019年1月31日，余额为39256.98元。4.张丽委托广东深天成律师事务所廖飞军律师代理本案诉讼，约定律师费为3万元。一审法院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。张丽和朱骥签订的二手房买卖合同系双方当事人在平等自愿基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同法的相关规定，对房屋买卖合同的违约责任的归责原则应适用严格责任原则，具体在判断合同当事人是否构成违约时应采用客观化判断标准依合同义务进行确定，如果违反的是主给付义务，通常可以认定构成根本违约。本案中，张丽作为出卖人，依约交付涉案房产、协助转移所有权是其合同项下的主给付义务，从合同的履行情况来看，其已全面履行合同义务；反观朱骥，其作为买受人，依约按期足额向出卖人支付购房款是其合同项下的主给付义务，通过银行按揭贷款仅是支付方式，其作为购房款支付义务主体身份并未发生变化，朱骥在知悉银行不能如约发放贷款日即2018年12月1日起，其即负有在合理期限内支付尾款的主给付义务，否则，即构成根本违约。涉案合同备注条款约定“如买方按揭审核不通过，须一次性把尾款付给卖方”未明确约定尾款的最后支付期限，但是，根据涉案合同“如买方逾期履行超过五日的，卖方有权解除合同并可要求买方支付转让总价款的20%的违约金或没收买方支付的定金”中对时间的严格约定，以及根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，截止庭审之日即2019年4月10日，朱骥仍未履行该项义务，显然超出合理必要的时间范畴，构成根本违约。朱骥抗辩张丽未履行提供银行账号的合同附随义务致使合同履行出现障碍，对此，一审法院认为，首先，不履行合同附随义务显然是不足以对抗不履行合同主给付义务的；其次，涉案定金和首期款均由朱骥直接支付至张丽的工商银行账户，朱骥如有足够的履约诚意，完全可通过银行系统获悉该账号信息或者向居间方获取账号信息，而非以此为由担心资金安全，认为张丽不履行附随义务而拒绝履行主给付义务，置张丽的交易安全于不顾，在此情况下，一审法院认定朱骥的抗辩不成立，依法不予采信。综上所述，在朱骥根本违约的情况下，张丽有权解除涉案合同，要求朱骥按合同约定支付违约金22.4万元（合同成交价112万元×20%），但因涉案合同未就守约方的维权费用作出相关约定，对张丽主张的律师费3万元，一审法院不予支持。合同解除后，朱骥负有将涉案房屋返还并过户至张丽名下的义务，张丽负有将已收取的购房款、定金返还朱骥的义务，一审法院对此一并予以判决；基于朱骥为根本违约方致使合同解除，对张丽要求朱骥承担全部过户税费的请求，一审法院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第四项、第九十四条第三项、第九十七条、第一百二十一条的规定，判决：一、解除张丽与朱骥于2018年6月7日签订的二手房买卖合同；二、朱骥于一审判决生效之日起十日内将位于中山市火炬开发区××号君华新城×区×幢××的房屋[不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第01××4号]返还并过户至张丽名下，由朱骥承担过户的全部税费；三、朱骥于一审判决生效之日起十日内向张丽支付违约金22.4万元；四、张丽于一审判决生效之日起十日内向朱骥返还首期款和定金35.2万元。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18066元，由张丽负担368元，朱骥负担17698元（该款张丽已预付，朱骥负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付张丽）；诉讼保全费5000元，由朱骥负担（该款张丽已预付，朱骥于一审判决生效之日起七日内迳付张丽）。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明：1.张丽与朱骥签订的二手房买卖合同中还约定：如买方选择按揭银行付款，则在银行出具贷款承诺函之日(若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证、不动产权证原件并注销抵押登记及买方按揭银行出具贷款承诺函之日)起三十个工作日内（含当日）,买卖双方需签署《中山市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。递件回执由买卖双方指定的第三方或第三方指定的人员代为托管，过户当日，买卖双方须到国土局、产权登记中心等相关部门办理完交纳税费等。领取房地产证日，买方须办理按揭贷款的抵押登记手续。如买卖双方任何一方以拒绝交纳税费或者拒不办理递件、拒不办理抵押登记等手续给交易制造障碍的，按本合同第10、11条承担违约责任；合同第10条为“如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日的，卖方有权解除合同并可要求买方支付转让总价款的20%的违约金或没收买方支付的定金”；合同备注条款中约定：买卖双方均深知交易按揭在办理中，任何一方不得以此为由拒绝履行此合同；如买方按揭审核不通过，须一次性把尾款付给卖方。2.2018年12月3日至2018年12月20日，张丽与中山工商银行工作人员进行微信沟通，其中张丽向中山工商银行工作人员表达了其作为卖家是根据银行的贷款承诺书与买家朱骥办理了过户，房产证现在是朱骥的名字，希望银行暂缓把房产证退回朱骥，若造成房产尾款收不回的损失，其会连带着把工商银行告上法庭。3.2018年12月4日，张丽委托广东深天成律师事务所廖飞军律师向朱骥邮寄律师函，律师函中记载“2018年12月1日，张丽女士接到工商银行张家边支行工作人员梁经理电话和微信通知，因您材料虚假，经济状况不符合银行贷款条件，按揭审核没有通过。根据合同备注第4条约定，您必须于2018年12月2日一次性支付剩余房款76.8万元，否则，应承担违约责任。为和平处理本纠纷事宜，望您收到本律师函之日2天内，付清剩余房款76.8万元。”该律师函载明落款时间为2018年12月4日。邮政快递单显示朱骥的收件地址是深圳市罗湖区华丽洛1089号环岛丽园丽好阁28D，电话是135××××9949。12月5日，该邮件被退回，退回原因是原址无此人和电联要求退回。4.在张丽于2018年12月11日提起诉讼后，张丽与朱骥在2018年12月期间进行了短信沟通。主要内容如下：2018年12月27日，张丽发短信“朱先生，你好现在还在公司开会，年底有些忙，不方便听电话，本月初通过一次电话后再没接到您的电话，发信息也未回我，不知你的想法。年底事情很多，听廖律师说你跟他微信过，也没有具体解决付尾款事。如您有何想法，可回我信息。”12月28日，朱骥发短信“给我一个电话。把帐户发给我，这几天全给你。”张丽于当日回复“中山这处房产的买卖合同至现今你已经违约了，我可以将帐户发给你，望在这3天内将房子尾款一次付清。在本月初由于买方原因停止贷款，由此我也为此做了很多，如能在3天约定的时间付清尾款，我将尽量减轻违约责任。”“如果您能在3天内付清房款，并承担部分违约责任，我将把帐号发给你。如不同意，只有走法律程序了。”12月29日，朱骥发短信“可以。哪有什么违约责任，你这样说就不对了。你自己看合同。张女士：我三番五次给你打钱都不理，现在又这样说，我不知你要干什么，电话你也不接，你不要尾款可以，你想走法律程序也行，是你不愿给我帐号。”12月29日，双方又进行了以下一来一往的信息沟通：张丽将廖飞军律师与朱骥的微信聊天记录截屏彩信发予朱骥，并发短信：“这是廖律师之前发给你的，他一直没有收到你的回复。”朱骥：“我都不知他是什么人。”张丽：朱先生：以上是我委托的律师联系您，发律师函拒收，电话不听，短信不回。现在知道我走法律诉讼了，就假借要帐号转款，若您真心转款，就答应我的要求，可以给您帐号，只怕您不真诚，浪费律师、我和司法机关的保贵时间及资源。”朱骥：“他说是你律师，我发现不对，后来不再理他。当然是真心转款，你把事情搞复杂了！而且太不厚道，你电话不接也不打。你为什么不接电话。你的帐号到底什么时候给。”张丽：“我刚才下楼带我家狗狗方便了，没带手机。我没有不厚道，我也在保护我的资产不出问题，之前的任何信息你都没有回复，我怎知你的想法。”朱骥：“你给我过信息？根本没有。张丽女士：我最后再明确一次，你把帐号发给我，我把尾款给你，至于其他无理要求你就不要再想了。”张丽：“我和律师一直找您，您拒绝回应，故意以中介名义找我和解，我们找中介要您真实联系地址，中介仅给您身份证复印件及您现在的电话。期间，只有中介追问您有无联系我，您一直隐身，现在我诉讼了，您就追着要打款，这涉及我的司法文书变更的重大事件，我当然要求您真实诚心和解，付尾款并承担违约责任才给帐号，否则，您只付部分款，便向法院说我们和解了，我变被动，欺骗法庭，这事可要慎重考虑，请您潜心理解为盼。我后来不接电话，只发短信，一是工作忙，二是您拒绝接电话，我为确定这是您的电话，才以短信、微信方式联系您，这是我们交往的前因后果。”朱骥：“我从来没有不接你的电话。”张丽：“按照常规在中介在你那应该都留有我的帐户，在购房买卖中的定金及首期款支付也都是你操作的，之所以用短信或微信沟通也是为了彼此不要产生沟通误解，更明确的表达双方的想法和意见，你今天一直要帐号，目的是想否定你的违约责任，之前的所有短信你都不回复我，我质疑你的诚意，为了维护我的权益和利益，我走法律诉讼程序，也是为了更快解决问题。”朱骥：“你留的帐号不能转，后来你另给我的帐号我找不到了。”张丽：“我从一开始收定金及首期款就用的深圳工商银行帐户，这个在银行转账系统中都可查到，从没有变过，在中介交给中介的水电押金也用的相同帐号。不可能有帐号不能转的说法。”朱骥：“你留的是中行的帐号，后来给的工行的。”张丽：“那你问一下中介谢先生我们每次操作是用哪个帐号，这个都可以在银行系统中查到。”朱骥：“那我找找”。张丽：“中行帐户也是正常的，不存在无法转账的说法，这在银行系统可以查清的。”朱骥：“你中行转账不能超5万。”张丽：“如果你真的有诚意我们可以约定时间共同去银行把房子尾款一次付清，并将承担律师费及诉讼费，我将委托律师撤诉。”朱骥：“张丽女士：我于12月2日得知被银行拒贷，于12月28日我要按合同要求把尾款付给你，你居然说我违约，并想走法律途径，那是你的权利，我奉陪应诉。”5.朱骥申请证人谢某出庭作证。谢某作证陈述，其在2018年12月1日收到银行电话说拒绝贷款，立马通知了买卖双方，后张丽通过其约买卖双方及中介，12月4日在其公司碰面协商，当时卖方急用钱，让买方先解决50万元，买家承诺先解决30万元，卖方也没有说行或不行，后来说回去与爱人商量。买卖双方互留了电话，之后其没有再介入。一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张丽与朱骥签订的二手房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。依朱骥与张丽作为买卖双方的主张与抗辩，本案争议的主要焦点是张丽于2018年12月11日起诉时主张有解除涉案买卖合同的理据是否充分。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，张丽起诉解除涉案买卖合同是认为其享有合同约定的解除权，其解除合同的条件已成就，依张丽起诉的理由和其在本案中的陈述，张丽是认为在银行于2018年12月1日拒绝发放贷款给朱骥时，依合同约定，朱骥负有义务在2012年12月2日付清尾款，朱骥逾期履行此义务超过了五日，其有权依买卖合同第10条约定的违约责任条款行使合同约定解除权。本院认为张丽的该主张不成立，具体理由分析如下：首先，张丽与朱骥在涉案买卖合同中对何时支付定金、何时申请按揭贷款、何时支付首期款、何时办理过户、何时注销原抵押登记、何时办理交楼均约定了具体明确的日期或期限，而备注条款中约定如朱骥买方按揭贷款审核不通过，须一次性把尾款付给张丽，却没有明确朱骥一次性付清尾款的期限和兜底日期。双方的该备注条款无法得出朱骥作为买方负有在银行明确拒绝贷款的次日即2012年12月2日须将尾款一次性支付给张丽的合同义务。其次，按社会交易常理，买方以按揭贷款购买二手房，其中的一项重要交易流程通常是买卖双方共同向银行申请按揭贷款，在银行出具同意贷款申请书后，买卖双方才去办理二手房的过户手续，在二手房过户至买方名下后，买方办理按揭贷款的房屋抵押登记，银行在买方办理了抵押登记后再审批发放贷款。朱骥与张丽作为买卖双方在涉案买卖合同中也是约定在银行出具贷款承诺函之日起三十个工作日内，双方办理递件过户，朱骥取得房地产权证后须办理按揭贷款的抵押登记手续。双方的约定与通常的交易流程相一致。双方对此重要交易流程还明确约定如买卖双方中的任何一方以拒绝交纳税费或者拒不办理递件、拒不办理抵押登记等手续给交易制造障碍的，守约方在对方逾期履行超过五日的情况下，可解除合同并要求对方支付违约金。因此，在朱骥未依约申请按揭贷款、办理过户并办理申请贷款的抵押登记时，张丽有权在朱骥逾期履行超过五日后行使合同约定的解除权。而本案中，双方在实际履行中，朱骥已申请了银行贷款并取得了银行的同贷书，在涉案房屋过户至朱骥名下后，朱骥也办理了涉案房屋的抵押贷款登记，朱骥没有违反双方在合同中约定的相应履行义务期限。朱骥没有能够以按揭贷款的方式向张丽支付尾款，是因申请的贷款银行在发放贷款环节最终审核不予向朱骥发放贷款，但双方对涉案房屋过户至朱骥名下后，银行最终审核不予向朱骥发放贷款时，朱骥在此种情况下向张丽一次性支付尾款的期限并没有作出进一步的明确约定。再次，本院前已分析，合同中没有明确约定朱骥负有在2018年12月2日付清尾款的义务，张丽委托律师所发的律师函中称朱骥须在该日付清尾款的主张不成立。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”张丽作为收取房屋尾款的债权人，在朱骥的按揭贷款申请被拒绝发放，双方对支付尾款的履行期限约定不明，又未达成补充协议的情况下，张丽有权随时要求朱骥履行，但应当给朱骥必要的准备时间，此必要的准备时间应为合理的期限。即使朱骥在2018年12月5日收到了张丽委托律师所发送的律师函，张丽作为债权人要求朱骥在收到律师函的2日内一次性支付尾款，也就是要求朱骥在2018年12月6日前即付清尾款，此期限依一般社会常理而言，确显仓促急迫，没有给朱骥合理的必要准备时间。因为朱骥是在取得了银行的同贷书后与张丽办理了涉案房屋过户手续，并办理了以贷款银行作为抵押权人的抵押登记，朱骥对银行发放贷款76.8万元有了一定的期待性，银行在2018年12月1日告知最终不予发放贷款，超出了双方的预期，而76.8万元的现金款项相对正常的家庭而言属较大的一笔资金，在银行已同意贷款申请但最终未审批发放的情况下也须一定的时间筹集准备。且张丽与朱骥双方在12月4日对尾款的支付进行了当面协商，双方对先支付50万元还是30万元未达成一致，张丽称与家人商量后再行决定。因此，张丽尚在与朱骥协商确定尾款支付方式、支付期限的情况下，又于当日委托律师发函给予朱骥仅2天的付款时间显然过于短暂，超出了合理的必要性。并且，张丽在2018年12月10日还回复朱骥可在律师陪同下与朱骥约时间再商谈，却在次日即12月11日起诉诉求解除合同，张丽的该行为也未遵循基本的诚实信用原则。因此，一方面双方在合同中没有约定朱骥在银行最终没有发放贷款时，朱骥须一次性支付房屋尾款76.8万元的履行期限，张丽认为朱骥须在银行拒贷的次日一次性支付尾款没有合同依据。另一方面，即使朱骥在2018年12月5日签收了张丽委托律师发送的律师函，张丽要求朱骥在收到律师函的2日内一次性支付尾款，也没有给朱骥合理的必要准备时间，本院对此支付日期亦不予认可。故至2018年12月11日张丽提起诉讼时，不足以认定朱骥存在根本违约的情形，本院对张丽依据双方订立合同的第10条违约责任条款主张其享有合同约定的解除权不予支持。另外，张丽在涉案房屋已过户至朱骥名下，银行最终拒绝向朱骥发放贷款，在朱骥尚没有以自己的行为表明不履行支付尾款的主要债务，也没有其他违约致使不能实现合同目的行为时，即使张丽以此为由行使合同法定解除权理据也不不充分，情形并不成就。张丽可及时提起诉讼要求朱骥支付房屋尾款并申请诉讼保全涉案房屋，此种方式可保障张丽的权益，也符合我国合同法以促进交易为目的的立法宗旨。在张丽提起本案诉讼后，从张丽与朱骥在2018年12月进行的沟通中可知，朱骥愿意向张丽一次性付清房屋尾款，朱骥在12月28日的银行余额也可佐证朱骥做了向张丽付清尾款的准备，只是张丽要求朱骥承担律师费和诉讼费的违约责任，朱骥却认为其不存在违约行为而不同意承担，双方为此存在分岐，最终朱骥未向张丽支付尾款。因张丽在本案提起的诉求是解除合同，在张丽已主张解除合同不同意继续履行合同的情况下，朱骥在本案一审庭审辩论终结前未向张丽支付76.8万元尾款也是在行使合理的抗辩权。且张丽是以行使合同约定的解除权而诉求解除合同，即本案应以张丽起诉时来评判其是否有解除合同的权利。综上分析，一审法院未有根据合同约定、双方履行情况、协商过程，以及导致最终未能支付款项的原因等具体案情综合考虑，即以朱骥在截止庭审之日即2019年4月10日仍未向张丽支付尾款，显然超出合理必要的时间范畴为由，判令解除合同的认定和处理不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人朱骥的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初26288号民事判决；二、驳回被上诉人张丽的诉讼请求。一审案件受理费18066元，诉讼保全费5000元，合计23066元，均已由被上诉人张丽预交，由被上诉人张丽负担，二审案件受理费9560元（上诉人朱骥已预交），由被上诉人张丽负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  牛庆利审判员  赖晓筠二〇二〇年一月十九日书记员  易嘉璇