云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终8436号上诉人（原审原告）：施学华，男，1966年3月6日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。上诉人（原审原告）：闵丽，女，1971年11月2日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。上诉人（原审被告）：查隆君，男，1970年3月25日出生，汉族，现住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：李思佳，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李炳绮，云南天外天律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王磊，男，1994年9月12日出生，汉族，现住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：李思佳，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李炳绮，云南天外天律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人施学华、闵丽因与上诉人查隆君及原审被告王磊房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人施学华、闵丽上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持施学华、闵丽一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由查隆君承担。事实与理由：一、施学华、闵丽与查隆君、王磊签订的两份房屋买卖协议均是合法有效的，且第一份房屋买卖合同约定了定金40万元，违约方应当按照此约定承担违约责任。本案中，施学华、闵丽于2019年6月13日向案外人胡世杰、邓薇购买了涉案房屋和车位，因政策原因未办理过户手续，但施学华、闵丽已于2011年装修入住。后施学华、闵丽又于2016年将房屋及车位作价136万元出售给查隆君，双方于2016年8月29日签订了《房屋买卖三方合同》，该合同是三方的真实意思表示，合法有效。但在过户时，查隆君要求将涉案房屋过户至其子王磊名下，且因原房产证载明的产权人还是胡世杰、邓薇，故双方协商一致变更房屋买卖合同，将原合同中的卖方变更为胡世杰、邓薇，施学华为特别授权代理人，全权代表胡世杰、邓薇办理过户手续，卖方变更为王磊，还明确约定违约金为房屋总价款的20%，并对该合同进行了公证。需要说明的是，公证合同中的房价存在错误，一审判决已经明确房屋价款应当是第一份合同载明的136万元。本案中，施学华、闵丽已经履行完合同义务，但查隆君未按约定及时将剩余款项支付给施学华、闵丽，构成违约，应当承担支付违约金的责任。对于过户当天未支付的20万元款项，应当按照合同约定20%的违约金支付，一审法院对违约金计算错误。二、查隆君拖延办理抵押贷款，应当承担相应违约责任。本案中，呈贡区房产登记管理部门已于2016年10月25日将涉案房屋过户给王磊，但查隆君2016年12月19日才办理了抵押登记，并在2016年12月21日才申请贷款，直到2017年1月3日才将剩余房款支付给施学华、闵丽。按照正常情况，贷款材料齐全的，一般在10到15日内可办理好抵押贷款手续，并发放贷款，但查隆君一直拖延贷款，恶意拖欠施学华、闵丽资金56万元达59天，其应当就迟延支付承担违约责任，一审法院未支持该部分违约金错误。三、一审法院认定经公证的房屋买卖合同无效是正确的，该公证合同并非当事人的真实意思表示。四、一审法院在查隆君、王磊未提出减少违约金请求时，擅自变更合同中的违约金计算比例是错误的，并且一审法院判决的违约金不足以弥补施学华、闵丽的损失。综上，请求二审法院依法改判。针对施学华、闵丽的上诉，查隆君、王磊答辩称：一、双方约定的购房款是136万元，答辩人共计向施学华、闵丽支付了140万元，多支付的4万元是答辩人多次索要才退还的，答辩人不存在违约。二、房屋是查隆君购买后赠与王磊的，故将该房屋直接过户在王磊名下。三、在2016年10月25日施学华将房屋和车位过户至王磊名下后，王磊便立即向银行申请贷款，不存在故意拖延贷款的情形，且合同并未约定办理银行贷款的时间。综上，请求驳回施学华、闵丽的上诉请求。上诉人查隆君上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回施学华、闵丽的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由施学华、闵丽承担。主要事实与理由：一、本案中，双方就涉案房屋签订了三份合同，根据合同签订的先后顺序，双方应当履行后签订的《房产买卖合同》，并且该合同是经过公证的，其效力更大，查隆君已经按照该合同约定的时间及方式支付了全部房款。二、双方约定的房款是136万元，一审判决以140万元房款认定查隆君有20万元逾期支付，并按照20万元为基数计算违约金不符合客观事实，侵害了查隆君的合法权益。三、双方约定的交房时间为2016年10月31日，但施学华、闵丽在2016年12月底才将涉案房屋交付查隆君，施学华、闵丽已经构成根本违约，应当承担相应违约责任。四、施学华、闵丽在2017年1月3日收到款项后，拒不将多收到的4万元款项退还查隆君，经多次沟通，并找到其单位领导后，施学华于2019年1月19日才将款项退还查隆君。施学华、闵丽无故擅自扣押他人财产，诚信缺失，性质恶劣。综上，请求二审法院依法改判。针对查隆君的上诉，施学华、闵丽答辩称：第一，根据双方合同约定，在签订合同当天，查隆君应支付40万元，过户前支付40万元，剩余房款贷款支付。第二，房屋登记未更名至施学华、闵丽名下是政策原因造成的，答辩人已支付了购房款，并实际装修入住，有权处分涉案房屋。第三，查隆君确实存在拖延办理贷款的情形，已构成违约。综上，上诉人查隆君的上诉没有事实和法律依据。针对查隆君的上诉，王磊述称：同意查隆君的上诉意见。一审情况：原审原告的诉讼请求：1.请求二被告连带赔偿原告施学华、闵丽买卖云南省昆明市呈贡区白龙潭淏园1栋2单元602号住房及一个地下车位的违约金共计136万元×20%=27.2万元；2.诉讼费用由二被告承担。一审法院经审理确认事实如下：2016年8月29日，两原告（甲方）与被告查隆君（乙方）、创联置业实力锦城店（丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方将位于昆明市呈贡区白龙潭俊园·淏园1栋2单元602室房屋及该小区F区128号车位出售给乙方。合同第二条“成交价格及付款方式”约定为：上述房屋及车位成交价格为1360000元；乙方应在签订本合同后支付400000元交与甲方作为定金；剩余房款960000元由银行按揭贷款付款，乙方在办理产权过户之前或办理产权过户当日，需先付清800000元作为首付款（包含定金400000元），经办理贷款的银行审批，乙方符合贷款条件的，贷款银行依据乙方签署的《委托付款授权书》将款项一次性划至甲方在同行开设的专用结算账户。合同第四条“权属过户代理服务费及相应行政程序”约定为：甲乙双方约定于2016年9月10日前共同前往办理产权过户手续。第五条“房屋交付”约定为：甲方于2016年10月31日前交房。合同第七条“合同争议解决方式及违约行为的处理”分别约定了逾期付款、逾期交房、合同终止情况下的违约责任，其中对逾期付款行为违约责任约定为：按照本协议约定“现金支付方式”付款的，乙方未按本合同约定期限支付各项款项，甲方会同丙方有权向乙方追索违约金，违约金自本合同约定的付款期限第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期未付款的5‰的违约金，合同继续履行，逾期天数超过15天，乙方仍未付款的，甲方会同丙方有权解除本合同，并书面通知乙方，乙方所支付的定金甲方与丙方平分，不予退还；第七条第4项对合同终止情形下的违约责任约定为：甲乙双方若单方提出解除本合同或者变更本合同约定的，视为违约，违约方应赔偿守约方造成的下列损失……d守约方可期待利益（如房价上涨、下跌的损失等），除赔偿第一损失外，还应支付相当于合同总金额20%的违约金。……第十条“补充说明”约定：1.签约人承诺此房出售是经产权人及共有人同意的，若产权人及共有人不同意出售此房屋造成的合同违约责任由签约人负责；2.经甲乙双方协商一致，签合同当天乙方支付定金400000元，过户之前再支付400000元，剩余尾款由乙方办理银行贷款，由银行放款给甲方。另查明，上述房屋及车位系两原告从案外人胡世杰、邓薇处购买所得，该房屋及车位于2016年10月25日过户至被告查隆君儿子即被告王磊名下。被告查隆君的付款情况为：2016年8月29即签订《房屋买卖三方合同》当天支付了400000元，2016年9月9日支付了200000元，2017年1月3日被告贷款的银行向原告打款800000元，后原告向被告退还了40000元。原被告均认可双方于2016年9月9日向产权登记机关递交了产权变更登记资料。还查明，2016年9月22日，被告即委托了贷款的银行代为办理贷款抵押担保的相关事项。一审法院认为，两原告与被告查隆君签订的《房屋买卖三方合同》合法有效，双方应当严格按照约定履行义务。关于被告查隆君是否存在逾期付款的问题，原告主张被告在支付第二笔房款即400000元和第三笔房款即560000元均存在逾期支付的情形。一审法院认为，原告与被告查隆君于2016年9月9日前往产权登记机关办理产权并更登记手续，根据合同的约定，被告查隆君应当在该日（即合同约定的产权过户之前或办理产权过户当日）再向两原告支付第二笔房款即400000元，但被告查隆君在2016年9月9日仅向原告支付了200000元，剩余的200000元于2017年1月3日才由银行放款给原告，被告查隆君对该笔200000元存在逾期支付的情形，系违约，依法应当承担违约责任。至于原告认为被告故意拖延办理抵押贷款，导致约定的银行贷款560000元逾期支付的主张，根据本案查明的事实，原被告对何时支付最后的560000元并未进行明确的约定，只是约定被告以银行贷款的方式支付最后一笔房款，被告于2016年9月22日即委托了贷款银行代为办理贷款抵押担保的相关事项，即被告至少在2016年9月22日已向银行申请了抵押贷款，被告并不存在拖延办理贷款的情况，而银行进行审查的时间并非被告能够控制，贷款银行于2017年1月3日放款已经在合理期限内，故一审法院认定被告对最后一笔房款即560000元的支付并不存在逾期付款的情形，原告要求被告承担相应违约责任缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于被告如何承担违约责任的问题。原被告在《房屋买卖三方合同》第七条“合同争议解决方式及违约行为的处理”分别约定了逾期付款、逾期交房、合同终止情况下的违约责任，其中对逾期付款行为违约责任约定为：按照本协议约定“现金支付方式”付款的，乙方未按本合同约定期限支付各项款项，甲方会同丙方有权向乙方追索违约金，违约金自本合同约定的付款期限第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期未付款的5‰的违约金，合同继续履行……被告查隆君的违约行为系逾期支付200000元购房款，故应当按照合同中逾期付款行为违约责任的约定认定被告应当承担的违约责任，被告的违约行为不符合合同第七条第4项约定的违约情形即“甲乙双方若单方提出解除本合同或者变更本合同约定的，视为违约……”，故原告主张按照总房价的20%认定违约责任缺乏依据，一审法院不予支持。但一审法院认为按照未付款的5‰计算违约金系约定过高，一审法院酌情予以调整为每天0.5‰，并据此认定被告查隆君应当承担的违约金为200000元×0.5‰×115天（从200000元逾期次日即2016年9月10日起至银行放款日即2017年1月3日）=11500元。被告王磊并非本案合同相对方，不承担本案合同责任，一审法院依法驳回原告对被告王磊的全部诉讼请求。至于被告提出的原告并非本案适格被告的问题，一审法院在证据认证部分已经详细论述，一审法院对经过公证的两份房屋买卖合同不予采信，故对被告的上述答辩意见，一审法院亦不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告查隆君于本判决生效之日起十日一次性支付原告施学华、闵丽违约金11500元；二、驳回原告施学华、闵丽的其他诉讼请求。二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明事实与一审确认事实一致，本院予以确认。归纳各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、各方当事人的权利义务应当以哪一份合同为准？二、本案中谁是违约方？违约责任应如何承担？本院认为：针对第一个争议焦点，本案中，针对同一房屋的买卖，各方当事人签订了两份合同，即施学华、闵丽与查隆君于2016年8月29日签订的《房屋买卖三方合同》以及胡世杰、邓薇及其委托代理人施学华与王磊于2016年9月9日签订的经公证的《房产买卖合同》，该两份合同的缔约主体及房屋价款均不相同。在此情况下，各方当事人权利义务的确定应当以实际履行的买卖合同约定为准。经审查，《房屋买卖三方合同》约定的房屋价款为136万元；《房产买卖合同》约定的房屋价款为100万元，加上签订《房产买卖合同》签订前查隆君已经支付的40万元，该合同约定的房屋价款实际为140万元。在实际履行合同过程中，购房款实际由施学华、闵丽收取，胡世杰、邓薇并未收取过任何款项，并且查隆君虽向施学华、闵丽支付了140万元款项，但施学华、闵丽退还了其4万元，即查隆君实际支付的房屋价款是136万元。根据上述查明的案件事实，本院确认各方实际履行的是2016年8月29日签订的《房屋买卖三方合同》，各方当事人的权利义务应当以该合同的约定为准。根据《房屋买卖三方合同》的约定，施学华、闵丽是涉案房屋的出卖人，查隆君是涉案房屋的买受人，王磊并非合同一方当事人，其在本案中不应承担责任，本院对施学华、闵丽要求王磊承担责任的上诉请求不予支持。针对第二个争议焦点，首先，根据《房屋买卖三方合同》的约定，查隆君至迟在办理产权过户时，应支付80万元房屋价款，但在2016年10月25日房屋过户时，查隆君仅支付了60万元房款，尚欠20万元房款未支付，一审判决认定查隆君存在逾期支付20万元购房款的违约行为并无不当，本院予以确认。其次，对于剩余购房款56万元，根据合同约定，查隆君应通过贷款支付，施学华、闵丽主张查隆君存在故意拖延贷款的违约行为。本院认为，《房屋买卖三方合同》并未约定办理贷款时间，从查明的案件事实来看，各方当事人于2016年9月9日向产权登记机关递交了产权变更登记资料，查隆君也于2016年9月22日委托银行办理贷款抵押担保相关事宜，并不存在拖延。并且，施学华、闵丽也未提交确凿、有效的证据证实查隆君确实存在恶意拖延贷款的行为，其二人对此应承担举证不利的法律后果。根据前述分析评判理由，施学华、闵丽关于查隆君在支付购房尾款56万元的过程中存在违约行为的上诉主张不成立，本院不予支持，一审判决对此认定正确，本院予以维持。最后，对于查隆君逾期支付20万元购房款违约责任的承担，施学华、闵丽主张按照《房屋买卖三方合同》第7.4.d条的约定，按照房屋总款136万元的20%计算，本院认为，合同第7.4条系针对合同终止情况下所约定的违约责任，但本案《房屋买卖三方合同》已经实际履行完毕，该合同条款在本案中不适用，施学华、闵丽的该主张缺乏依据，本院不予支持。一审判决按照《房屋买卖三方合同》第7.2条关于逾期付款的违约责任的约定计算逾期付款违约金11.5万元，符合合同及法律规定，本院予以确认。施学华、闵丽认为该违约金不足以弥补其损失，但其二人也未提交证据证实其损失的数额，本院对其该主张不予支持。综上，上诉人施学华、闵丽及查隆君的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2690元，由上诉人施学华、闵丽负担1345元，由查隆君负担1345元。本判决为终审判决。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年一月二十一日法官助理李德江书记员王希辰