山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终254号 上诉人（原审原告）:青岛沙建物业管理有限公司，住所地青岛市崂山区沙子口街道办事处沙子口街。 法定代表人：朱本春，经理。 委托诉讼代理人：任超，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玉凤，山东青大泽汇律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：刘云飞，女，汉族，1954年5月4日出生，住青岛市市南区。 上诉人青岛沙建物业管理有限公司（以下简称“沙建物业公司”）因与被上诉人刘云飞物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 沙建物业公司上诉请求：一、依法撤销原审判决，依法改判或发回重审；二、改判刘云飞给付全部所欠物业费13648.80元、违约金68.24元以及利息（按照银行同期贷款利率支付自拖欠之日2008年5月1日至实际给付之日的利息）；三、本案的诉讼费由刘云飞承担。事实与理由：原审法院在认定了刘云飞拖欠物业费事实，认可了沙建物业公司与刘云飞签订的《麒麟山庄业主认可书》的情况下，仍然减免刘云飞所拖欠的物业费、判令沙建物业公司承担部分诉讼费，属认定事实不清。刘云飞拖欠物业服务费的理由是沙建物业公司提供的服务不到位。首先，沙建物业公司作为物业服务公司，已本着尽职服务的态度服务小区，但刘云飞长期不缴纳物业费已产生恶劣影响。且沙建物业公司和刘云飞已签署了《麒麟山庄业主认可书》，在此认可书中刘云飞已明确表示了对于小区景观环境变更及物业服务的认可，因此一审法院仍以此为由减免20%的标准收取物业费是错误的。综上所述，原审判决减免刘云飞拖欠的物业服务费且判决沙建物业公司承担部分诉讼费，虽然涉及金额不多，但是严重侵犯了沙建物业公司的利益，会对沙建物业公司日后的物业管理工作带来严重阻碍。 沙建物业公司向本院提出诉讼请求：1、刘云飞支付物业管理费13648.80元，违约金68.244元；2、判令刘云飞按照银行同期贷款利率支付自拖欠之日2008年1月1日至实际给付之日的利息；3、本案诉讼费由刘云飞承担。后沙建物业公司在庭审中撤回对违约金的诉讼请求。事实和理由：沙建物业公司是崂山区沙子口街道麒麟山庄的物业管理公司，刘云飞是麒麟山庄的业主，于2007年12月7日购买了崂山区沙子口街道麒麟山庄x号楼x户房。期间，沙建物业公司正常提供物业服务，但刘云飞自2008年1月1日起一直拖欠物业费，沙建物业公司催要未果，遂提起诉讼。 刘云飞在一审中辩称，我已交付多年物业费，对沙建物业公司所要物业费不予认可。 一审法院认定事实如下：2005年2月27日，涉案小区建设单位青岛市崂山区沙建房地产开发有限公司作为甲方与沙建物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定由沙建物业公司为麒麟山庄提供物业管理服务，该合同“第二章服务内容与质量”约定在物业管理区域内，乙方提供的前期服务管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护、和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。“第三章服务费用”约定：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，标准为多层住宅0.9元/月.平方米；业主应于交付房屋之日起按月交纳物业服务费，应于每月的5日前履行交纳义务。“第六章违约责任”约定甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按已收服务费的3%的标准向乙方支付违约金。“第七章其他事项”约定“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同的承诺”。该合同还约定的其他的权利义务，结尾处有双方加盖公章予以确认。 又查明，刘云飞系麒麟山庄x号楼x单元x户业主，房屋面积114.89平方米，于2007年12月7日收房。 一审中刘云飞主张自2007年至2013年底的物业费已经交清，并提交2008年1-6月、2010年全年、2011年全年三张物业费收款收据佐证，并认可自2014年起不再交纳物业费。沙建物业公司对上述收款收据予以确认。 另查明，沙建物业公司自2005年起至今为麒麟山庄提供物业管理服务。2018年8月28日，沙建物业公司委托山东青大泽汇律师事务所向全体欠缴物业费的业主出具《律师函》催收物业费。 一审中，刘云飞主张沙建物业服务不到位，沙建物业予以否认。 上述事实，由沙建物业公司提交的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《麒麟山庄小区业主临时公约》、《麒麟山庄房屋交付验收表》、律师函照片、麒麟山庄业主认可书，被告提交的收款收据等证据以及当事人的陈述在案为凭，上述证据已经开庭质证和一审法院审查，可以采信。 一审法院认为，涉案小区建设单位与沙建物业公司之间签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同合法、有效，且对全体业主具有约束力。沙建物业公司已经履行了提供物业服务的义务，刘云飞作为小区的业主应当缴纳物业费。关于刘云飞举证欲证明沙建物业公司物业服务不到位的问题，虽然沙建物业公司对证明事项不予认可，并否认存在物业服务不合格的情况，但沙建物业公司自认涉案小区有20户业主因未交纳物业费而提起诉讼。综合涉诉业主的抗辩理由及在案的证据，酌情对沙建物业公司主张的物业费予以调整，按照应收物业费的80%收取为宜。关于沙建物业公司主张的利息，因双方并无合同约定，且沙建物业公司并未举证证明其实际损失，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于刘云飞未交物业费的期间，一审法院认为，沙建物业公司主张刘云飞自2008年1月1日起即未交纳物业费，但在刘云飞提交2008年、2010年、2011年三张物业费单据的情况下，沙建物业公司不能提交相关收费台账或账簿予以证明刘云飞的欠账情况，鉴于沙建物业公司主张的刘云飞欠费时间久远，且未提交在长达数年的时间里曾向刘云飞主张过该欠费，并结合刘云飞证明其已交纳物业费的证据，故一审法院认定刘云飞欠交物业费的时间为2012年1月1日至2019年1月1日。刘云飞虽辩称已交纳物业费至2014年，但并未提交相关证据予以证明，故对此辩称，一审法院不予支持。 综上，刘云飞未交物业服务费8685.68元（114.89平×0.9元/月/平×84个月），80%应为6948.55元。 另希望在日后的物业服务合同履行过程中，沙建物业公司能多听取业主的意见建议，提高物业服务质量，继续尽职尽责履行合同义务；刘云飞能及时足额缴纳物业费，双方如发生争议，应加强沟通积极协商解决，共同将麒麟山庄小区建设成美丽的家园。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、刘云飞于判决生效之日起十日内给付沙建物业公司物业费人民币6948.55元；二、驳回沙建物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费143元，由沙建物业公司承担71元，由刘云飞承担72元。 二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为，一审判决按照应收物业费的80%予以调整是否适当。通过审理查明的事实，沙建物业公司依据建设单位青岛市崂山区沙建房地产开发有限公司与沙建物业公司之间签订的《前期物业服务合同》的约定，提供物业服务并收取物业管理费，符合相关法律规定。沙建物业公司应当按照合同约定履行提供物业服务的义务，刘云飞作为小区的业主亦应履行缴纳物业费的义务。刘云飞与沙建物业公司因物业服务质量产生争议，拒付物业费，不符合合同约定及相关法律规定。一审综合本案的事实，按照应收物业费的80%确定刘云飞欠付期间的物业费标准，符合相关法律、法规的规定，因此本院对沙建物业公司的上诉理由不予支持。 综上，沙建物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人青岛沙建物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年一月二十一日 法官助理 薄富超 书记员姜青秀