上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初76499号原告：薛莲，女，1977年8月17日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：付娜，北京市京师(上海)律师事务所律师。被告：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：陈曦，女。第三人：王张庆，男，1985年12月17日出生，汉族，住上海市闵行区梅陇二村花园XXX号。第三人：马佳莉，女，1986年10月7日出生，汉族，住上海市闵行区梅陇二村花园XXX号。委托诉讼代理人：王张庆(系第三人马佳莉丈夫)，住同被告马佳莉。原告薛莲与被告上海太平洋房屋服务有限公司(以下至判决主文之前简称“太平洋公司”)居间合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告薛莲的委托诉讼代理人付娜，被告太平洋公司的委托诉讼代理人陈曦到庭参加诉讼。之后，本院依法追加王张庆、马佳莉为本案第三人，并于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告薛莲的委托诉讼代理人付娜，被告太平洋公司的委托诉讼代理人陈曦、第三人王张庆暨第三人马佳莉的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告薛莲向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告已支付的居间费用人民币11万元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年5月26日，原告通过被告的居间服务，签订了关于上海市闵行区梅陇二村花园XXX号房屋(以下至判决主文之前简称“花园XXX号房屋”)的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)并支付了首付款。当日，原告向被告支付了居间服务费用110,000元，被告出具了收款收据。但由于被告在提供居间服务时没有尽到尽职调查和如实告知的义务，未在《上海市房地产买卖合同》签订前将产调信息与花园XXX号房屋上存在的违章建筑的具体信息提供给原告，导致原告对本次交易的标的物产生了认识错误，最终买卖双方解除了《上海市房地产买卖合同》，使原告在时间、精力、金钱上损失巨大。2019年6月21日，被告工作人员通过微信向原告作出如下表述：“房东也没说其他要拆的，他不说我们也不会知道的”、“其他地方也没有因为违章而不能过户，只有工作室和阳光房是搭的，按照常规的认定都是这些。”也就是说，被告将责任全部归结为房东没有告知，但房东是否告知与原、被告间的居间服务关系无关。被告并没有尽到居间服务提供者的义务，为促成合同成立、故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实，造成原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，被告不得要求原告支付报酬，故原告请求判令被告返还原告已经支付的11万元居间费用。被告太平洋公司辩称，不同意原告诉请。被告作为居间方已经调取房屋不动产登记簿，且将该登记簿上的信息出示原告查看，买卖合同中予以约定。签订合同前，被告作为中介已经将花园XXX号房屋存在违法建筑导致的交易风险向原告进行释明，原告签字愿意承担该风险，被告已经尽到了尽职调查和如实告知的义务，且原告与被告签订的交易所应支付的佣金总额为21万元，原告并未全额支付，本案未能继续交易的原因在于原告与第三人，与被告无关，不应承担佣金退还的责任。被告就已经提供的居间服务获得相应报酬合情合理。第三人王张庆、马佳莉辩称，对于原告诉状中陈述的事实和理由、诉请无异议。花园XXX号房屋是第三人于2015年购买的，购买时价格是含税800多万。购买时的状况与现状相同，第三人并未加装过其他。2016年1月5日，花园XXX号房屋装修时，城管部门曾来张贴了谈话通知书，让第三人前去谈话。城管部门告知第三人阳光房为违法建筑，但未提及其他违法建筑。2017年第三人欲将花园XXX号房屋挂牌出售。之后，被告曾带客户来看房。第三人提供了被告所需的材料，当时主要是通过微信联系，产证并未出示过。被告曾在微信中询问过花园XXX号房屋违法建筑问题，第三人告知约16平方米的阳光房和东侧约24平方的房屋系违法建筑，第三人曾表示违章以实际拆除为准。原告来看过两次房后有意购房，经被告居间协商双方签订了合同。第三人当天付了5万元中介费。原告支付了定金，但仍不清楚具体违章，再次让第三人与被告确定需要拆除的部位。经至房地产交易部门取得花园XXX号房屋的原始图纸，并至城管部门咨询，得到的回复是按照原始房型复原。第三人没有注意过产证后面的图纸，也不清楚其他违法建筑情况。第三人诚心出售房屋，如知晓，必定告知购房者。最后，原告和第三人在被告处协商，原告表示如果确定要拆除全部违法建筑，和之前房屋状况不同，且装修遭破坏，故不再购买，双方解除了合同。定金已经退还给了原告。本院经审理认定事实如下：2019年5月26日，原告薛莲与被告太平洋公司签订《佣金确认书》，确认原告经被告居间介绍购买花园XXX号房屋，需支付佣金21万元，签约当日支付11万元，首付当日支付5万元，过户当日支付5万元。当日，原告支付被告买卖佣金11万元。居间过程中，被告出具告知书，告知原告、第三人：该房屋存在违法建筑，若无法及时拆除违法建筑且办妥违法建筑的登记注销手续，会影响到本次交易的相关流程无法正常进行。原告、第三人均在告知书上签字确认理解并愿意承担相应风险。2019年5月29日，原告薛莲与第三人王张庆、马佳莉签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向第三人购买花园XXX号房屋，价格为1,000万元。该合同补充条款(一)载明：1、签订本合同时，《上海市不动产登记簿》显示该房地产被上海市闵行区梅陇镇人民政府认定为附有违法建筑，甲方应于2020年3月15日之前，拆除违法建筑且办妥违法建筑的登记注销手续。……在订立合同过程中，原告仅被告知，约16平方米的阳光房和东侧约24平方米的房屋系违法建筑。之后，经核实花园XXX号房屋尚存在其他三处违法建筑，需按原图纸复原才能办理违法建筑的登记注销手续。2019年6月21日，被告的工作人员杨健在“购房交流群”称“房子该拆的部分，我们了解的都如实告知您了，前面房东都这么说，而且您看房子的时候，房东也没说其他要拆的，他不说我们也不会知道的。”“房子产调我们也拉过，也显示有违章建筑，但没有具体的点，房东在之前交易的时候，其他地方也没有因为违章而不能过户，只有工作室和阳光房是搭的，按照常规的认定都是这些，后面我们才知道这些。如果早些知道我们都会予以告知。就像那个工作室的拆除一样，都会跟你们说的。”2019年6月27日，原告与第三人共同出具通知书，告知被告因被告在买卖双方签订房屋买卖合同及补偿协议前未尽到查明该房屋违章建筑真实情况并履行告知义务，为此买卖双方就对本次交易内容出现了认知错误，合同无法继续履行，现买卖双方一致同意终止本次交易，要求被告收到通知书的2日内完成网签备案的解除手续，并全额退还买卖双方各自已付的中介费。现原告与第三人网签备案已撤销。本院认为，被告太平洋公司作为专业房屋中介机构在提供房屋居间服务过程中理应掌握促成买卖双方交易成功所相关的法律、法规及政策等，并在提供居间服务时对房屋权属信息等相关情况进行必要的审查，以促成买卖合同成立。本案所涉房屋买卖交易系花园住宅，已被认定为存在违法建筑，不予拆除并恢复原状将无法过户。同时，是否存在违法建筑、违法建筑拆除及恢复难度、拆除后对房屋整体的影响，必然影响到购房者的购买意愿，故为与房屋买卖有关的重要情况，被告应在促成交易前仔细核查相关情况并对交易风险予以提示，但被告注意到这一情况，却并未对违法建筑情况仔细核对查明，如实报告原告。由此可见，被告对于涉案房屋买卖未能交易成功存在一定瑕疵。被告虽已促成买卖合同成立，但也无法全额获取约定的居间报酬。至于原告，其作为买受方亦应审慎对待被告向其提示的违法建筑带来的风险，在未明确具体违法建筑的状况的情况下即签订合同。本案中所涉的违法建筑，即便非专业人士，只要仔细核对房屋原始图纸与房屋外观的区别即可发现。原告对于此次交易未成亦存在瑕疵，其要求居间方全额返还已支付中介服务费的意见，本院不予支持。现综合本案的事实及各方的履行情况后，酌情认定原告应向被告太平洋公司支付中介服务费的金额为20,000元，对于多收取的部分，被告应予返还。需要指出是，被告太平洋公司作为专业的房地产居间公司，理当规范自己的经营行为，吸取教训，避免类似情况再次发生。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：被告上海太平洋房屋服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告薛莲居间费9万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,500元，减半收取计1,250元，由原告薛莲负担125元，被告上海太平洋房屋服务有限公司负担1,125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄鼎锋二〇二〇年一月六日书记员  宋丽敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。