浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初6113号原告：林茂者，男，1973年10月27日出生，汉族，住温州市龙湾区。委托诉讼代理人：章魁者、卓小燕，温州市龙湾区永强法律服务所法律工作者。被告：温州市龙湾区永中街道下湾村村民委员会，住所地：温州市龙湾区永中街道下湾村。负责人：郭武兵。被告：温州市龙湾区永中街道下湾村股份经济合作社，住所地：温州市龙湾区永中街道下湾村，统一社会信用代码:91330303777241647F。法定代表人：郭靖。以上两被告共同委托诉讼代理人：张青腾，温州市龙湾区罗东法律服务所法律工作者。被告：温州市隆景置业有限公司，住所地：温州经济技术开发区楠溪江路29号主车间三楼311室，统一社会信用代码：913303035890097524。法定代表人：李文通。委托诉讼代理人：郑爱芬，浙江建桥律师事务所律师。原告林茂者为与被告温州市龙湾区永中街道下湾村村民委员会（以下简称下湾村村民委员会）、温州市龙湾区永中街道下湾村股份经济合作社（以下简称下湾村股份经济合作社）、温州市隆景置业有限公司（以下简称隆景置业公司）委托代建合同纠纷一案，于2019年10月16日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员郑国友适用简易程序进行审理。本案于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告林茂者的委托诉讼代理人章魁者、卓小燕，被告下湾村股份经济合作社的法定代表人郭靖及上述两被告共同委托诉讼代理人张青腾，被告隆景置业公司及委托诉讼代理人郑爱芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林茂者起诉称：被告隆景置业公司系被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社三产安置房的委托代建单位。被告下湾村股份经济合作社、隆景置业公司张贴公告向社会公开销售其三产安置房，原告按公告的规定，认购被告村4号楼1201室套型面积约为164㎡三产安置房壹套。2013年6月29日，原、被告签订了《永中街道下湾村第二期三产安置房购房户（认购户）委托代建协议书》（以下简称为协议书)，协议书第五条约定三产安置房工程建设工期30个月，自2013年8月8日起开工至2016年2月8日工程完工交付使用，每逾期一天向认购户支付违约金人民币20000元，并累计计算；被告在协议书第十一条第5款中承诺在2017年7月30日前给予认购户办理房屋产权和土地使用权证，否则每天向认购户支付20000元的违约金。协议书签订后，原告按协议书的约定已全额向被告支付了购房款但被告却违反协议书约定交房和办理不动产产权权属证书的期限，直至2017年4月19日才向原告交付房屋，拖延交房期限403天，而办理不动产产权权属证书至今毫无音信。综上所述，原、被告间签订的协议书是双方当事人真实意思表示，没有违反国家法律、法规强制性规定，应当系合法、有效。原告已按约履行合同义务，被告未按约向原告交付房屋与办理权属证书，其行为明显违约，应当向原告支付违约金，以弥补原告经济损失。现原告为维护自身合法权益，根据我国《合同法》、《民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关规定，特向法院提起诉讼，请求：一、判令被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社、隆景置业公司共同向原告支付逾期交房违约金共计79893元。二、判令被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社每日向原告支付逾期办理不动产产权权属证书违约金198.25元，从2017年7月31日开始计算至被告为原告办理不动产产权权属证书之日止。（暂算至2018年7月26日止共361日共计116569元）。三、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告将其第二项诉请明确为违约金计算至2018年7月26日。为证明上述事实，原告林茂者向本院提供了如下证据：1.身份证，证明原告主体资格。2.企业登记信息，证明三被告主体资格。3.委托代建协议书，证明原、被告之间存在委托代建认购房屋关系以及俩被告违约相关情形。4.楼层认购确认书，证明原告于2015年2月14日认购被告村4幢1201室套型面积约为164㎡三产安置房壹套。5.房屋交接验收书，证明被告于2017年4月19日将房屋交付给原告使用。被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社答辩称：一、被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社与原告所签订的合同是委托代建合同，被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社与原告是委托关系，并非建设合同关系，原告将被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社作为被告违反了委托合同关系，被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社不作为违约主体，三产安置房系特殊的委托代建关系，两被告是受委托人。二、被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社的责任如按原告的诉称理由，原告的诉请也是不符合的。原告未履行先付款义务，至今未向村委会交纳外村户每平方米300元的土地流失的安置费用，还需交纳物业维修基金及管理费。三、按双方合同的履行条款规定，原告也不能向村委会要求支付逾期交房的违约金。1、委托代建合同协议第三条中规定违约金的计算及给付是向施工单位主张之后，取得违约金再根据原告所占有的比例来求偿，被告之间至今还没有结算，违约金也还没有取得，条件还没有成熟。由于办理办产权要支付相关款项，原告没有支付，被告也有通知，合同第11条规定，一方不配合办理的除外，故对办理产权手续也无需承担违约责任。原告计算方式也错误，交付的时间规定三产安置房建设工期30个月，并非是房子交付，只是工程完工，不能以此计算违约金，还存在不可抗力因素的时间应除外，共同的面积也计算错误（地上的建筑面积是16545平方米，地下的建筑面积6636平方米，架空层的建筑面积359.2平方米，合计建筑面积23540平方米）。故原告的起诉没有相应的依据及法律支持，且被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社只是牵头单位，受委托的关系，没有直接赔偿违约金的义务。故应驳回对被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社的诉请。为证明上述事实，被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社向本院提供代建协议书一份，证明被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社受村民委托将涉案工程交由被告隆景置业公司完成，违约金约定为每天1万元。被告隆景置业公司答辩称：被告隆景置业公司作为本案被告主体不适格，本案中隆景置业公司与原告没有合同法律关系，原告不存在可直接向被告隆景置业公司主张权利，应予以驳回。原告与被告下湾村村民委员会签订的涉及到被告隆景置业公司的内容，被告隆景置业公司并不知情，且被告隆景置业公司也并不是该合同的主体，没有参与该合同的签订，被告隆景置业公司与原告之间不存在合同上的权利义务关系。退一步说，即使在工程中存在逾期交房的情形，被告隆景置业公司在与被告下湾村村民委员会的关系中，也并没有违约，不存在被告隆景置业公司需承担逾期责任的情形，如被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社说的存在的不可抗力等，而被告下湾村村民委员会并没有按合同支付工程款的情形，但被告隆景置业公司在与被告下湾村村民委员会的代建合同中并没有违约。故原告对被告隆景置业公司的主张没有事实和法律依据，请求依法驳回对被告隆景置业公司的诉请。为证明上述事实，被告隆景置业公司向本院提供如下证据：1.代建协议书，证明第五条第3款约定，“对以下原因造成工程工期推迟或延误工期可相应顺延：(1)工程设计变更；(2)因自然灾害等不可抗力；(3)甲方同意给予顺延的以及甲方原因造成的其他情况；(4)甲方未按合同规定支付工程款。”——证明隆景没有违约。2.调解书，证明下湾村村民委员会拖欠隆景置业公司工程款与质量保证金。3.交接书，证明下湾村村民委员会尚欠隆景置业公司工程款884937元未支付，加上应当由下湾村村民委员会返还给施工单位的质量保证金151923.01元，共计拖欠隆景置业公司1036860.01元。原告提交的上述证据，经庭审出示质证，被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社质证意见如下：证据1-2无异议。证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同第一条明确被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社的法律地位，由甲方牵头集资联建，代收各项因建房产生的各项费用，合同是总包方式，由甲方名义委托被告隆景置业公司施工。完工交付并非房屋交付的时间，交付还需交纳物业维修基金，不能以该时间计算违约金。逾期办证也设置条件是先向被告隆景置业公司主张赔偿违约金，对原告的代位权是认可的。与被告隆景置业公司签订的是违约金是每天1万元。户口不在本村要交纳每平方米300元的费用。证据4无异议，确定套型后，物业费也必须要交纳。证据5真实性、合法性无法确认，不是被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社经手，甲方是物业公司，不存在入伙条件，关联性方面，不能证明2017年4月19日才交付给原告，被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社早就通知原告交接，是原告自己不交纳物业维修基金造成的。被告隆景置业公司质证意见如下：证据1无异议。证据2真实性无异议，合法性、关联性有异议。证据3真实性无异议，合法性有异议，形式上被告隆景置业公司并没有盖章，形式不合法，内容上被告隆景置业公司并不是合同主体，关联性有异议，被告隆景置业公司没有与原告签订过该合同，不能证明其待证事实。证据4-5同被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社的质证意见。本院认为，各被告对证据1、4无异议，故均予以确认；证据2-3、5的真实性予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社提交的上述证据，经庭审出示质证，原告质证意见如下：真实性、合法性由法院核实，对其待证事项有异议，落款时间是2013年6月9日，原告与被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社的合同时间是2013年7月7日，其他内容也与本案无关。被告隆景置业公司质证意见如下：真实性无异议，可说明被告隆景置业公司在逾期交房上没有违约，工程存在顺延情形，而被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社存在未按时支付工程款的情形。本院认为，上述证据的真实性均予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。被告隆景置业公司提交的上述证据，经庭审出示质证，原告质证意见如下：真实性由法院核实，合法性、关联性有异议，与本案无关联。被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社质证意见如下：证据1-2真实性、合法性无异议，工程是有延期，还有十几户购房户没有按期交付购房款，导致被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社存在未按期向被告隆景置业公司支付工程款。证据3无异议，拖欠的金额属实。因工程质量，地下室工程还不达标，外墙还没有维修，故扣了一部分工程款。本院认为，上述证据的真实性均予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。根据上述确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2013年6月9日，被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社作为甲方与被告隆景置业公司作为乙方签订一份《永中街道下湾村第二期三产安置房代建协议书》，协议书约定甲方因三产安置房建设的需要，经甲方村委会、村民代表会议决议，并经三产安置房购房户（认购户）会议决议，一致同意将甲方三产安置房建设工程全权委托给乙方进行代建。2016年12月8日，涉案三产安置房通过竣工验收。2013年7月7日，被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社作为甲方与原告林茂者作为乙方签订一份《永中街道下湾村第二期三产安置房购房户（认购户）委托代建协议书》，协议书载明：“一、乙方自愿统一由甲方牵头进行三产安置房集资联建。并同意将该项目全权授权甲方统一组织实施，甲方在符合本协议约定的情况下，对本项目建设事宜做出的各项决议、协议合同，代收各项各期应交付的建设款项等，乙方均予以认可并自愿予以执行。二、本项目代建方式采用总承包形式，甲方以业主身份委托隆景置业公司与施工、工程造价咨询、工程招投标代理、监理、设计、勘察等其他单位签订的有关协议合同，乙方均予以认可并自愿予以执行。三、甲、乙双方自愿充分协商并约定下湾村第二期三产安置房的造价，（地上建筑面积约16545平方米+地下室建筑面积约6636平方米=23181平方米）定价3538元/平方米，架空层建筑面积约359.2平方米定价2000元/平方米，总造价约8273.2778万元人民币。工程总造价实行一次性包干，不管将来人工工资，材料价格如何浮动一次包定……五、三产安置房工程建设工期30个月，自2013年8月8日起开工至2016年2月8日工程完工交付使用；但由于乙方要求使用功能变更设计；或自然灾害等不可抗力；或因乙方违约造成拖延工程期的，并除自然灾害等不可抗力的其余上述因素对施工造成的误工停工费用由乙方负责，并按乙方的安置房指标面积在总安置房面积中的比例承担误工、停工费用。除上述情况外由于甲方违约非乙方原因造成工期拖延的，每逾期一天支付违约金人民币20000元，并累计计算，该违约金系甲方对全部购房户（认定户）的总违约金，由甲方向隆景置业公司主张赔偿违约金，实现权利后，乙方有权按自己安置房指标面积在总安置房面积中的比例要求甲方支付违约金。……十一、其他约定：……（5）甲方确保乙方办理的土地权证为国有土地出让性质办理到位。但乙方户口不在本村的，需要交纳其他规费的，则由乙方自行负责。同时甲方承诺在2017年7月30号前给予乙方办理房屋产权和土地使用权证则给予购房户（认购户)每天支付20000元的违约金，该违约金系甲方对全部购房户(认购户)的总违约金，乙方有权按自己安置房认购面积在总安置房面积中的比例要求甲方支付违约金。但因乙方不配合办理的除外……”。原告林茂者已按被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社的通知缴纳协议书约定的各期购房款。2017年4月19日，被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社将涉案房屋交付给原告林茂者使用。另查明，原告林茂者不是下湾村村民。涉案不动产现登记权利人为下湾村股份经济合作社，不动产权证为：浙（2018）温州市不动产权第0123583号，登记地址坐落龙湾区永中街道繁青路211号君悦华庭4幢1201室，土地使用权面积为16.8㎡，房屋建筑面积为162.44㎡。本院认为，原告林茂者与被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社签订的《永中街道下湾村第二期三产安置房购房户（认购户）委托代建协议书》及被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社与被告隆景置业公司签订的《永中街道下湾村第二期三产安置房代建协议书》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应严格履行合同。关于被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社的责任承担问题。虽原告林茂者与被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社签订的《永中街道下湾村第二期三产安置房购房户（认购户）委托代建协议书》中对房屋逾期交付的违约责任中有约定“由下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社向隆景置业公司主张赔偿违约金，实现权利后，原告林茂者有权按自己安置房指标面积在股份经济合作社支付违约金。”但《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。涉案三产安置房于2016年12月8日已通过竣工验收，被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社若认为隆景置业公司需支付逾期交付的违约金，亦应在合理期限内向隆景置业公司主张，但被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社至今未向隆景置业公司主张逾期交付的违约金，应视为被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社系为自己的利益不正当地阻止条件成就，故应认定被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社对房屋逾期交付应支付违约金的条件已经成就。而被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社认为原告林茂者作为外村户还需交纳每平方米300元的土地流失的安置费用，但该主张缺乏事实和法律依据，双方签订的《永中街道下湾村第二期三产安置房购房户（认购户）委托代建协议书》中亦没有约定原告还需交纳该笔费用，故对被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社的该主张，本院不予采纳。对于原告主张逾期交房违约金79893元的问题。双方签订的《永中街道下湾村第二期三产安置房购房户（认购户）委托代建协议书》明确约定“地上建筑面积约16545平方米+地下室建筑面积约6636平方米=23181平方米），架空层建筑面积约359.2平方米……至2016年2月8日工程完工交付使用……除上述情况外由于甲方违约非乙方原因造成工期拖延的，每逾期一天支付违约金人民币20000元，并累计计算，该违约金系甲方对全部购房户（认定户）的总违约金，由甲方向隆景置业公司主张赔偿违约金，实现权利后，乙方有权按自己安置房指标面积在总安置房面积中的比例要求甲方支付违约金…”故涉案三产安置房总面积应确认为23540.2平方米，涉案房屋建筑面积为162.44平方米，2017年4月19日被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社才将涉案房屋交付给原告林茂者使用，原告主张逾期天数403天合理，予以确认，故被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社应支付原告林茂者逾期交房违约金为55618.3元（20000元/23540.2平方米*162.44平方米*403天）。对于原告主张逾期办理不动产产权权属证书违约金116569元元的问题。双方签订的《永中街道下湾村第二期三产安置房购房户（认购户）委托代建协议书》明确约定“甲方承诺在2017年7月30号前给予乙方办理房屋产权和土地使用权证则给予购房户（认购户)每天支付20000元的违约金，该违约金系甲方对全部购房户(认购户)的总违约金，乙方有权按自己安置房认购面积在总安置房面积中的比例要求甲方支付违约金。但因乙方不配合办理的除外……”涉案三产安置房总面积已确认为23540.2平方米，涉案房屋建筑面积为162.44平方米，被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社至今未将涉案不动产登记权利证书登记至原告林茂者名下，原告主张至2018年7月26日止的逾期天数361天合理，予以确认，故被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社应支付原告林茂者逾期办理不动产登记权利证书违约金为49821.9元（20000元/23540.2平方米*162.44平方米*361天）。关于被告隆景置业公司的责任承担问题。原告与被告隆景置业公司之间不存在合同关系，根据合同相对性原则，原告要求被告隆景置业公司与被告下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社共同支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告诉请合理部分，本院予以支持，超出部分，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告温州市龙湾区永中街道下湾村村民委员会、温州市龙湾区永中街道下湾村股份经济合作社于本判决生效之日起十日内支付原告林茂者逾期交房违约金55618.3元。二、被告温州市龙湾区永中街道下湾村村民委员会、温州市龙湾区永中街道下湾村股份经济合作社于本判决生效之日起十日内支付原告林茂者逾期办理不动产登记权利证书的违约金49821.9元。三、驳回原告林茂者的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4229元，减半收取2114.5元，由原告林茂者负担910.5元，由被告温州市龙湾区永中街道下湾村村民委员会、温州市龙湾区永中街道下湾村股份经济合作社负担1204元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。(此页无正文)审 判 员 郑国友二〇二〇年一月六日代书记员 舒 纯附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。