北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初19148号原告：孙会军，男，1969年3月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵燕国，天津嘉权律师事务所律师。被告：北京鹏基伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙跃苑东四区1号楼1层02。法定代表人：张林，经理。委托诉讼代理人：曹建宇，男，该公司业务经理。委托诉讼代理人：贾拴亮，男，该公司知春路店店长。原告孙会军与被告北京鹏基伟业房地产经纪有限公司（以下简称鹏基伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙会军及其委托诉讼代理人赵燕国、鹏基伟业公司之委托诉讼代理人曹建宇和贾拴亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙会军向本院提出诉讼请求：1.终止孙会军与鹏基伟业公司于2018年8月4日签订的《北京市房屋委托租赁管理合同》；2.鹏基伟业公司赔偿孙会军经济损失48010元；3.鹏基伟业公司向孙会军支付欠缴一个月房租、含装修期一个月和房屋空置（释放甲醛）三个月租金损失共计3万元和违约金14400元；4.诉讼费由鹏基伟业公司承担。事实和理由：2018年8月4日，我和鹏基伟业公司就位于北京市海淀区X号（以下称涉诉房屋）签订《北京市房屋委托租赁管理合同》（以下称《2018年合同》），约定鹏基伟业公司向我支付月租金6000元。合同签订后，我先后于2018年9月15日、同年10月6日、同年l0月21日、同年11月22日、同年11月29日到涉诉房屋内查看。2018年11月29日，我去涉诉房屋看房并欲自一直存放在涉诉房屋阳台西南角的保险柜内取物品时，被租户王某告知其已把阳台上的所有东西都变卖、处理掉了。另外，鹏基伟业公司还擅自在涉诉房屋内打隔断，被邻居和客户举报后，当地街道办事处和上级汇报后，组成强拆队强拆。我认为正是由于鹏基伟业公司法定代表人及员工法律意识淡薄，才会出现上述严重违约、违法行为。在全面依法治国的当下，鹏基伟业公司在全北京市上半年被投诉前10名的房产经纪机构中名列其一。至今，该公司私自改变房屋结构、打隔断，擅自盗用、破坏、变卖、侵犯委托人财物以及克扣或变相增加租户租金、押金等违法行为经常发生，服务意识与服务态度极差。为维护我的合法权益，故提起本次诉讼。鹏基伟业公司辩称，不同意孙会军的全部诉讼请求，理由是：1.双方首次签订合同是在2017年9月5日，当时孙会军同意打隔断，故我公司在涉诉房屋内主卧、客厅打隔断；2.后续合同系续签，不存在再打隔断的问题；3.我公司按时交纳租金后，孙会军提前收回涉诉房屋，双方租赁合同关系已于2019年2月14日解除，故我公司不存在逾期未交租金的情形。鹏基伟业公司向本院提出反诉请求：孙会军向鹏基伟业公司退还自2019年2月14日至2019年3月5日期间的租金，并按照年租金20%的标准向鹏基伟业公司交付违约金。事实和理由：我公司已向孙会军交纳自2018年9月6日至2019年3月5日期间的租金，但由于孙会军提前收回涉诉房屋，双方租赁合同关系已于2019年2月14日解除，故孙会军应当退还剩余租金，并支付违约金。孙会军对鹏基伟业公司的反诉辩称，不同意鹏基伟业公司的全部反诉请求，具体意见如下：1.不认可双方的房屋租赁合同关系已于2019年2月14日解除；2.因鹏基伟业公司未向我交纳自2019年2月14日至2019年3月5日期间的租金，故不同意退还上述期间的租金；3.因我没有提前收房，而鹏基伟业公司违约，故我有权利解除合同，不同意支付违约金。当事人围绕本诉和反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：2017年9月5日，孙会军（合同甲方）与鹏基伟业公司（合同乙方）就涉诉房屋签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下称《2017年合同》），约定出租代理期为自2017年9月6日起至2018年9月5日止；每月房屋租金为5344元。双方并在该合同附件一“甲方向乙方支付的费用标准、计算方式及关于装修、家具电器等有关费用”手写补记“甲乙双方协商一致，甲方允许乙方在房屋内添置隔间。（最好是拉帘）”。同日，孙会军将涉诉房屋交付给鹏基伟业公司。后，鹏基伟业公司分别在涉诉房屋主卧、客厅打隔断。2018年8月4日，双方签订《2018年合同》，约定：出租代理期为自2018年9月6日起至2019年9月5日止；每月房屋租金为6000元；甲方领取第一次房租的日期为2018年8月6日，领取第二次房租的日期为2019年2月5日。该合同第七条“房屋及附属设施的维护”中约定“出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任”中包含“打隔断”；第九条“合同的解除”中第三款约定“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5天的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的。3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的”；同条第四款约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达5日以上无正当理由的。2、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。3、利用房屋从事违法活动。”第十条“违约责任”约定“（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30天通知对方，并按年租金的20%支付违约金。（二）甲方有第九条第三款情形之一的，应按年租金的20%向乙方支付违约金。（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金。（四）双方解除合同后甲方不可以与乙方此房承租客户私自成交，否则甲方应按年租金的20%向乙方支付违约金”。双方并在该合同附件一“甲方向乙方支付的费用标准、计算方式及关于装修、家具电器等有关费用”手写补记“1.甲乙双方协商一致提前一个月配合房主看房子（对外出租）。2.提前一个月打房租”。2018年8月11日，鹏基伟业公司向孙会军之妻转账36000元。2018年9月22日，鹏基伟业公司与王某签订《北京市房屋租赁合同》，约定王某承租涉诉房屋内带阳台的卧室一间（以下称王某租住房间）。2018年11月，孙会军以涉诉房屋内保险柜丢失为由，多次联系王某及鹏基伟业公司职员。2019年2月15日晚，孙会军在涉诉房屋大门处张贴通知一份，主要内容为“2单元201室房东装修。该房内遗留物品今日将全部清除。原住户房东已于2018年12月31日前早就当面告知不再当面通知。以此书面通知为最终告知所有当事人”。2019年2月18日（正月十四），孙会军带人爬窗进入涉诉房屋，在王某租住房间旁的隔断间墙壁上张贴标识，显示“2019年2月22日组织拆除”。次日，鹏基伟业公司工作人员、孙会军共同至涉诉房屋，包括王某在内的涉诉房屋内3户租户当日均腾空各自承租房间、搬离涉诉房屋。鹏基伟业公司向各租户退还剩余租金、押金等费用。孙会军就涉诉房屋内存放物品丢失一节，已另行起诉。本案中，孙会军明确终止《2018年合同》系要求判令解除该合同；其在庭审过程中曾自述在涉诉房屋拆除隔断后自行换锁，后改称没有换过锁，解释此前的陈述可能为口误或记不清了；自述涉诉房屋因拆除隔断而需进行装修、其为此支付装修费用48010元，并为此提交相应装修合同、收据；自述鹏基伟业公司应于2019年2月5日支付自2019年2月5日至同年7月4日的租金但未实际交纳，该期限恰等同于1个月房租、1个月装修期房租损失和3个月空置期装修损失。鹏基伟业公司表示孙会军已于2019年2月14日将涉诉房屋收回，此后涉诉房屋实际拆除隔断的时间其不知情；不认可装修合同及收据的真实性；认为其已付租金截至2019年3月5日，故孙会军应将剩余房租退还并承担违约责任。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，孙会军与鹏基伟业公司先后签订《2017年合同》和《2018年合同》，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效，并作为确定双方权利义务的依据。《2017年合同》中约定“甲方允许乙方在房屋内添置隔间。（最好是拉帘）”，则应当认定孙会军同意鹏基伟业公司在涉诉房屋内打隔断，且隔断方式不以拉帘为限，故孙会军以此为由主张鹏基伟业公司违约，并承担因拆除隔断所导致的房屋装修费用、装修期和空置期的租金损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据孙会军自行张贴的通知、其与鹏基伟业公司及租户于2019年2月19日现场交接的事实可知，孙会军已于2019年2月19日收回涉诉房屋，故应当认定双方签订的《2018年合同》已于2019年2月19日解除。相应地，孙会军要求判令解除《2018年合同》的诉讼请求，与上述事实不符，本院不予支持。根据《2018年合同》的约定，月租金标准为6000元，租金每半年支付一次，因此，鹏基伟业公司于2018年8月11日向孙会军之妻所转租金36000元，对应的租期应为自2018年9月6日至2019年3月5日，如上所述，《2018年合同》已于2019年2月19日解除，则此后至2019年3月5日期间的租金应由孙会军向鹏基伟业公司返还。鹏基伟业公司反诉要求孙会军退还自2019年2月14日起至2019年3月5日期间的租金，其主张的期限及数额有误，超额部分本院不予支持。因孙会军提前收回涉诉房屋，属于《2018年合同》第十条第一款的情形，故鹏基伟业公司要求孙会军支付违约金，具有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下:一、确认孙会军与北京鹏基伟业房地产经纪有限公司于2018年8月4日签订的《北京市房屋委托租赁管理合同》已于2019年2月19日解除；二、孙会军向北京鹏基伟业房地产经纪有限公司返还剩余租金3000元并支付违约金14400元，共计17400元，均于本判决生效后7日内履行；三、驳回孙会军全部诉讼请求；四、驳回北京鹏基伟业房地产经纪有限公司其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2110元，由孙会军负担，已交纳。反诉案件受理费260元，由孙会军负担235元，于本判决生效后7日内交纳；由北京鹏基伟业房地产经纪有限公司负担25元，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  佟 冰人民陪审员  郭春燕人民陪审员  贾玉英二〇二〇年一月十五日书 记 员  蒙向东