山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终35号上诉人(原审被告)：梁成广，男，1963年2月2日出生，汉族，榆次区居民，住榆次区。被上诉人(原审原告)：山西榆次老城文化旅游开发有限公司，地址：晋中市榆次区东大街18号。法定代表人:马磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭志伟，山西鼎正律师事务所律师。上诉人梁成广因与被上诉人山西榆次老城文化旅游开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初2657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁成广，被上诉人山西榆次老城文化旅游开发有限公司的委托诉讼代理人郭志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁成广上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，且认定事实错误,判决损害了上诉人的合法权益。1.上诉人与被上诉人于2017年3月21日签订《榆次老城房屋经营协议》，该协议对租赁的标的物、租赁期限、租金等都做了详细约定。在该合同履行期间内，被上诉人突然告知上诉人要求腾出所承租的商铺。因上诉人一直经营古玩项目，东西繁多，被上诉人根本没有给上诉人足够的时间即合理的期限进行腾房，反而切断上诉人的水电,致使上诉人无法经营导致上诉人遭受巨大的经济损失，因此发生纠纷。被上诉人向榆次区人民法院起诉，在案件尚未审理终结前，上诉人为了保证案件的顺利进行，无法腾出所租赁的房屋；2.本案系租赁合同纠纷，在2018年4月4日租赁期满后，双方并未签署新的租赁合同,如被上诉人一审所诉请,如双方当事人系租赁合同关系，被上诉人作为出租方,应当履行正常供水、供电等基本义务。但被上诉人单方擅自切断上诉人的供水和供电,给上诉人造成巨大的经济损失。故上诉人与被上诉人在2018年4月之后并不是租赁关系，上诉人没有拖欠房租,因被上诉人的原因上诉人根本就无法经营，该古玩店一直处于关闭状态,故上诉人更不应当承担被上诉人所诉请的古建筑维护费和经营管理费用；3.被上诉人主张的各项损失，因本案系在合同履行期间被上诉人存在过错违约在先，故对其造成的损失，应由被上诉人自行承担。山西榆次老城文化旅游开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决客观公正，请求二审依法维持，驳回上诉人的上诉请求。山西榆次老城文化旅游开发有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判决梁成广支付拖欠租金1600元，古建维护费6312元，经营管理费849元，（截止2019年3月31日）；2.依法判决梁成广腾出租用山西榆次老城文化旅游开发有限公司场地并按照实际占用时间支付占用费；3.诉讼费用由梁成广承担。一审法院认定事实：山西榆次老城文化旅游开发有限公司与梁成广于2017年3月21日签订《榆次老城房屋经营合同》,合同约定山西榆次老城文化旅游开发有限公司同意梁成广在位于山西省晋中市榆次区东大街18号的榆次老城庙前广场48-49号商铺进行经营活动,建筑面积为23.58平方米，经营范围为经营古玩,经营期限为1年，自2017年4月5日至2018年4月4日止。房屋租金为每年1600元，古建维护费为6400元，梁成广需在协议签订后3日内一次性交清房屋租金及古建维护费,如梁成广在合同期内逾期支付分期房屋租金及古建维护费超过15天,山西榆次老城文化旅游开发有限公司有权解除合同并收回经营房屋,梁成广应于合同解除后的3日内腾空经营房屋,并向山西榆次老城文化旅游开发有限公司支付不少于1个月的房屋租金及古建维护费作为违约金,该项费用山西榆次老城文化旅游开发有限公司有权从梁成广的履约保证金中直接扣除,如履约保证金不足以弥补给山西榆次老城文化旅游开发有限公司造成的损失，梁成广需另行赔偿山西榆次老城文化旅游开发有限公司其他损失。除房屋租金和古建维护费外，合同还约定梁成广需向山西榆次老城文化旅游开发有限公司支付经营管理费,每月每平米3元,一次性支付一年费用，优惠九五折后应缴纳806元等。合同签订后，山西榆次老城文化旅游开发有限公司如约履行了交付房屋的义务，梁成广也交付了当年租金及古建维修费等费用,租赁期限届满后，山西榆次老城文化旅游开发有限公司书面通知梁成广终止租赁关系，梁成广未交回房屋，双方发生争议。审理中山西榆次老城文化旅游开发有限公司主张从2018年4月5日至2019年4月4日的每年房租1600元，截止到2009年3月31日的古建维护费6312元,经营管理费849元，腾出租用山西榆次老城文化旅游开发有限公司场地并按照实际占用时间支付占用费。梁成广认可合同的真实性,对山西榆次老城文化旅游开发有限公司所提供的证据无异议，但不同意退回房屋，相关费用不是不交，而是山西榆次老城文化旅游开发有限公司不收。双方当事人各执己见，协议不成为本案事实。一审法院认为，山西榆次老城文化旅游开发有限公司与梁成广于2017年3月21日签订《榆次老城房屋经营合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,系有效合同,应受法律保护。合同签订后,山西榆次老城文化旅游开发有限公司履行交付房屋的义务,梁成广亦履行交付各项费用的义务，合同履行一年期满后,山西榆次老城文化旅游开发有限公司于2018年3月18日通知梁成广不再续签合同，梁成广未将房屋交还。按照合同约定,双方签订合同的期限为一年,合同期限现已届满,梁成广应按照约定将房屋及场地腾出并交付山西榆次老城文化旅游开发有限公司，山西榆次老城文化旅游开发有限公司主张的从2018年4月5日到2019年4月4日止每年房租1600元，古建维护费6312元，经营管理费849元，于法有据，该院予以支持。至于山西榆次老城文化旅游开发有限公司主张的按照实际占用时间支付占用费一节，因该诉讼请求不明确，处于待定状态,可待梁成广腾出占用场地明确占用时间后再行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：（一）限梁成广于判决生效之日起五日内支付山西榆次老城文化旅游开发有限公司租金1600元、古建筑维护费6312元、经营管理费849元。(二)限梁成广于判决生效之日起十日内腾出占用山西榆次老城文化旅游开发有限公司榆次老城庙前广场48-49号商铺并交付山西榆次老城文化旅游开发有限公司。二审查明，山西榆次老城文化旅游开发有限公司与梁成广所签订的《榆次老城房屋经营合同》第六条第3项约定“经营期满后，本合同即终止，届时乙方需将经营用房在正常状态下交还甲方。”第十一条约定“本合同终止日，乙方应搬离该房屋内属于乙方的可移动物品，但不得差拆除依附于房屋建筑的装修部分，装修及固定添附物（包括但不限于：铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归甲方所有。如乙方逾期搬离（包括因甲方行使留置权乙方无法办理的情形），应每日按月租金及古建维护费10%的标准向甲方支付占用费，逾期超过10日的，甲方有权自行处理房屋内所有物品，且不给乙方任何赔偿或补偿。”其余事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案在二审期间争议的焦点问题是：梁成广应否腾出案涉房屋，并向山西榆次老城文化旅游开发有限公司支付房租、古建筑维修费、经营管理费。针对焦点问题评判如下：本案中，山西榆次老城文化旅游开发有限公司与梁成广签订的《榆次老城房屋经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当遵照履行。依据该合同的约定，涉案房屋的经营期限为1年（即自2017年4月5日起至2018年4月4日止），期满后，该合同即终止，届时梁成广应将案涉房屋交还山西榆次老城文化旅游开发有限公司。合同履行过程中，山西榆次老城文化旅游开发有限公司于2018年3月18日向梁成广下发《通知》，告知其不再续签合同，要求其在合同到期日及时撤场并将案涉商铺交回山西榆次老城文化旅游开发有限公司。合同终止后，双方之间未建立新的租赁关系，山西榆次老城文化旅游开发有限公司再次通知梁成广腾房并采取了断电措施，梁成广至今仍占用涉案房屋，拒不腾出场地并交还房屋，梁成广的行为显已构成违约，梁成广对此应当承担相应责任。对于山西榆次老城文化旅游开发有限公司主张梁成广腾房的诉请，本院依法应予支持；对于山西榆次老城文化旅游开发有限公司主张梁成广支付房租、古建筑维修费、经营管理费的诉请，实质为梁成广逾期腾房占有使用费，因山西榆次老城文化旅游开发有限公司主张的金额并未超过按照双方合同约定的逾期搬离需支付的占用费标准（即每日按月租金及古建维护费10%的标准）计收的金额，故本院对此亦予支持。对于梁成广上诉提出山西榆次老城文化旅游开发有限公司未给其合理的腾房时间，以及山西榆次老城文化旅游开发有限公司单方擅自切断供水供电，给其造成损失，故其不应支付房租、古建筑维护费和经营管理费等理由，本院均不予采纳。综上，梁成广的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁成广负担。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  元晓鹏审判员  杨姣瑞二〇二〇年一月二十日书记员  张亚红