浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终9024号 上诉人（原审原告）：堡盈房地产（杭州）有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区岳帅桥10号1幢715室。 法定代表人：陈国邦，董事长。 委托代理人：王军、廖文燕，浙江六和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈小玲，女，1963年11月10日出生，汉族，户籍所在地：浙江省义乌市。 委托代理人：俞华燕，浙江求德律师事务所律师。 上诉人堡盈房地产（杭州）有限公司（以下简称堡盈公司）因与被上诉人陈小玲商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初1174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2017年9月16日，陈小玲向堡盈公司支付300000元意向金；2017年11月5日，陈小玲向堡盈公司支付14808080元。2017年11月13日，堡盈公司（出卖人）与陈小玲（买受人）签订编号为2017销1054189号的《商品房买卖合同》一份，约定堡盈公司将杭州市下城区君玺公寓8幢1402室房屋以现房形式销售为陈小玲，建筑面积383.98平方米，每平方米单价58383.46元，总金额22418080元，其中包含全装修总价3839800元。其中第五条“付款方式及期限”约定如下：陈小玲按其他方式（银行按揭）方式付款：于合同签署之日付清首期房款15108080元，剩余房价款7310000元由陈小玲同时办妥银行按揭（担保）贷款手续……以使堡盈公司在本《商品房买卖合同》签署后15日内获得该部分房价款，若因陈小玲原因使上述贷款未能在本《商品房买卖合同》签署后30日内划付或未能足额划付至堡盈公司账户，则陈小玲需立即一次性以现金方式向堡盈公司付清本应通过银行按揭（担保）贷款方式支付的全部房价款。否则，自本《商品房买卖合同》签署之日起30日后即视为陈小玲逾期付款，按本合同第六条承担逾期付款等责任。第六条“买受人逾期付款的违约责任”约定：陈小玲如未按本合同规定的时间付款，逾期60日之内的……逾期超过60日后，堡盈公司有权解除合同。堡盈公司解除合同的，陈小玲按累计应付款的2%向堡盈公司支付违约金。陈小玲愿意继续履行合同的，经堡盈公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全款支付应付款之日止，陈小玲应按日向堡盈公司支付逾期应付款万分之一的违约金……堡盈公司应于2017年12月31日前交付案涉商品房；等等。双方另行签订《商品房买卖合同》补充协议，其中对《商品房买卖合同》第五条的补充约定如下：陈小玲在本合同签署之日起30日内按揭贷款仍未划付至堡盈公司银行账户，且未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付全部房款的，堡盈公司有权解除合同并依据合同第六条向陈小玲主张违约金。关于单方解除合同约定如下：陈小玲在行使本合同约定的单方解除权时，应在解除事由发生后15日内书面通知堡盈公司要求解除合同，否则视为陈小玲放弃单方解除权……堡盈公司根据《商品房买卖合同》或本补充协议约定而享有的解除权的行使期限为2年，自该解除权形成之日起算。 2018年3月13日，堡盈公司向陈小玲寄送《催款函》，就陈小玲已逾期64天支付购房款进行催款，并告知违约责任。陈小玲于2018年3月27日向堡盈公司支付4800000元，双方将《商品房买卖合同》中的首期房款变更为19908080元，剩余房价款变更为2510000元。 2018年4月8日，堡盈公司向陈小玲寄送《催款函》，就陈小玲已逾期98天支付购房款进行催款，并告知逾期超过60日其有权解除合同的相应后果。2018年5月3日，浙江六和律师事务所受堡盈公司委托向陈小玲寄送《律师函》，称堡盈公司与陈小玲于2017年11月13日签订的《商品房买卖合同》第五条约定“首期房款19908080元应当于合同签署同时支付给堡盈公司，剩余购房款2510000元……截至发函之日，陈小玲不仅未办妥银行按揭贷款手续且仍未以现金方式向堡盈公司支付剩余购房款2510000元……在收到本函之日起5个工作内，陈小玲须立即通过银行按揭贷款或现金等方式向堡盈公司一次性支付全部购房款，逾期堡盈公司将根据合同的约定和法律的规定采取进一步法律措施并保留向陈小玲要求赔偿的权利。”陈小玲于2018年5月6日向堡盈公司支付1500000元，双方再次将《商品房买卖合同》中的首期房款变更为21408080元，剩余房价款变更为1010000元。 另查明，陈小玲因继续履行合同、房屋质量、装修差价等问题已另案起诉堡盈公司。 堡盈公司的诉讼请求为：1.判令解除堡盈公司、陈小玲签署的关于杭州市下城区君玺公寓8幢1402室房屋之《商品房买卖合同》（编号为2017711054189）；2.陈小玲向堡盈公司支付违约金448361.6元（即总房款22418080*2%）；3.陈小玲配合堡盈公司办理注销杭州市下城区君玺公寓8幢1402室房屋《商品房买卖合同》之合同登记备案（网签）的手续；4.本案诉讼费由陈小玲承担。 原审法院认为：堡盈公司与陈小玲签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故依法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。堡盈公司以陈小玲逾期支付购房款符合《商品房买卖合同》约定的解除条件为由要求解除合同。陈小玲抗辩其应享受“全款付款98折优惠”故对剩余购房款金额存在争议，同时认为房屋装修质量存在问题，故履行不安抗辩权未支付剩余购房款。原审法院认为，堡盈公司与陈小玲签订《商品房买卖合同》后，陈小玲经堡盈公司数次催款，至今仍未按合同约定付清剩余购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。但根据本案实际情况，原审法院综合考虑以下几点：1.陈小玲已向堡盈公司转账支付21408080元，该金额占合同约定总价款的95%以上，已履行绝大部分的付款义务；2.双方对《商品房买卖合同》中首付款及剩余按揭款金额进行了两次变更，该形式与通常《商品房买卖合同》的签订与履行存在不同，说明双方对付款方式一直在协商；3.陈小玲要求继续履行合同且已另案提起诉讼，庭审中亦表明愿意支付剩余购房款，只不过对其还应支付的金额存在争议，并非不履行合同的意思。综上，原审法院认为案涉《商品房买卖合同》不予解除更有利于促进交易、维护市场稳定，故对堡盈公司要求解除合同的诉讼请求不予支持。合同尚未解除，堡盈公司基于合同解除而提出的其他诉讼请求原审法院均不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回堡盈公司的全部诉讼请求。 案件受理费8025元，因适用简易程序减半收取计4012.5元，由堡盈公司承担。 宣判后，堡盈公司不服，向本院提起上诉称：陈小玲存在逾期付款的违约行为，堡盈公司有权单方解除合同并要求陈小玲支付解约违约金。在商品房交易过程当中，堡盈公司作为出卖人，其销售商品房的主要合同目的是为回笼资金，且买受人的主要合同义务亦为支付购房款。但事实上，在本案当中，陈小玲系在堡盈公司多次催讨之下，方才陆陆续续的支付了购房款，但截止于起诉之日，仍未付清全部购房款，导致合同目的无法实现，且存在根本性违约的行为。同时，根据购房合同的相关约定，逾期付款超过60日的，堡盈公司作为出卖人有权单方解除合同并要求陈小玲支付解约违约金。综上，堡盈公司认为，本案当中，双方已明确约定了陈小玲支付全额购房款、物业维修基金、违约金等全部款项作为案涉房屋交付的前置条件，即陈小玲的付款义务在先，而堡盈公司的付款义务在后。综上，请求撤销原审判决，改判支持堡盈公司全部诉讼请求，并由陈小玲承担本案一审、二审诉讼费用。 针对堡盈公司的上诉，陈小玲发表答辩意见称：一、堡盈公司请求法院判决解除其与陈小玲签订的《浙江省商品房买卖合同》没有事实与法律依据。根据《合同法》第九十六条规定当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。由于本案堡盈公司在起诉之前没有以书面形式通知陈小玲解除合同。故，堡盈公司无权直接请求法院判决解除合同，本案堡盈公司径行向法院请求解除合同及协议无事实与法律依据。二、陈小玲逾期不支付剩余装修款已构成合同违约，这不是事实。陈小玲未向堡盈公司支付剩余房款不属于违约行为，相反，行使的是不安抗辩权，陈小玲已经履行了合同的主要义务，前期陆续支付了大部分购房款及装修款合计21408080元，达95%以上的购房款，并多次与堡盈公司协商整改房屋质量问题及兑现不采用银行按揭方式支付购房款者98折优惠的承诺，均未果后拒付剩余的101万元款项，陈小玲待堡盈够公司兑现承诺、赔偿装修差价并整改修复设施设备后再行支付。陈小玲系行使不安抗辩权，不构成违约。堡盈公司据此要求陈小玲承担违约责任，没有事实依据。2019年9月20日即原审法院判决前陈小玲已就本案剩余101万元款项支付给堡盈公司。三、关于堡盈公司主张违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，房屋买卖合同由堡盈公司提供，其中逾期付款违约责任条款系其为重复使用而预先拟定且在订立合同时未与陈小玲协商的条款。因此，关于逾期付款违约责任的条款系格式条款。堡盈公司作为专业从事房产开发与销售的企业，应遵循诚实信用与契约自由原则，应在与陈小玲充分协商的基础上在认购书中对该格式条款作出详尽合理的约定，相反，堡盈公司利用自己的优势，在陈小玲不知情的情况下，采用换页合成的方式伪造的合同，用其他有陈小玲签署的最后页，合成到伪造方自编的利己合同中，伪造过的合同除了第三页，其他页码缺失，骑缝章除了第一页，其他已不见踪影，被擅自替换的页码记载陈小玲支付21408080元，剩余房价款101万元由买受人办妥银行按揭（担保）贷款手续，事实上，陈小玲采用的是全款付清方式支付购房款，保盈公司伪造的合同规定了陈小玲的付款义务和逾期付款违约责任，同时却赋予了自身的单方合同解除权，双方权利义务明显不对等，明显加重了陈小玲的付款义务。因此，关于违约责任及单方解除权的约定及单方解除权的约定不仅违反了格式条款提供方应公平合理分配双方权利义务的法律规定，同时也显然加重了陈小玲的合同义务，属于合同法第十四条规定的“加重对方责任”的情形。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。四、本案中堡盈公司的解除权依法已经消灭。《合同法》第九十五条规定，法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。结合本案，陈小玲持有的合同页码被堡盈公司替换，即使法院认定，上述关于解除权的格式条款有效，堡盈公司有权解除合同，即2018年1月13日享有该权利；根据商品房买卖合同司法解释第十五条法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期间为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。结合本案，解除权已依法消灭。法律如此规定不仅有利于尽早确定违约行为发生后的合同关系，而且可以防止权利人滥用权利给对方当事人带来不必要的担心和损失。五、从合同履行情况来看，陈小玲有能力履行合同约定的全部义务，实际也履行了合同的主要义务，剩余部分未履行的原因是堡盈公司提供的房屋质量有问题、装修价格与合同约定不符存在巨大差价、给与的优惠不兑现。因此，从合同法鼓励交易，保护交易安全，维持交易稳定性的角度出发，本案合同未达到解除的条件，不应解除。综上，请求驳回上诉。 二审举证期限内，双方当事人均未提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院另查明：一审作出判决后，陈小玲已向堡盈公司支付剩余购房款。 本院认为：案涉合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在格式条款无效之情形，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。陈小玲作为买受人，应当按照合同约定的期限及金额支付购房款。经查，双方原商品房买卖合同约定的付款方式为银行按揭方式，陈小玲主张双方约定的为一次性付款方式，但并未提交有效的证据予以证实，且从其付款行为来看，亦难以认定为一次性付款方式，其提出享受一次性付款九八折的主张难以采信。嗣后，双方虽数次更改合同，但更改的原因均系陈小玲未按合同约定支付款项，在堡盈公司催告后，陆续履行，更改实系对已付款的确认，陈小玲认为堡盈公司伪造合同等主张，缺乏事实依据，与本案查明的事实不符，本院不予采信。陈小玲未按合同约定支付购房款已经原审法院查明，陈小玲抗辩称其行使不安抗辩权，与法律关于不安抗辩权的规定不符，其已经构成违约。根据合同的约定，堡盈公司依法享有合同约定的解除权，陈小玲支付大部分款项不影响其违约行为的认定，亦不影响堡盈公司解除权的行使，因堡盈公司数次催告，陈小玲亦数次支付部分购房款，因此堡盈公司的解除权自陈小玲最后一次支付购房款时（2018年5月6日）起算，同时并无在案证据证实陈小玲催告堡盈公司解除合同而堡盈公司未解除合同，故该解除权行使的合理期间为1年，原审法院于2019年2月20日受理本案，并未超过1年的合理期间，且双方补充协议中约定的解除权的行使期限为2年。根据以上所述，本院不认可原审法院的处理意见。原审法院作出判决后，陈小玲已经实际支付了全部购房款，案涉合同已经履行完毕，故对堡盈公司要求解除合同的请求，本院基于该新发生的事实，对原审判决予以维持，但由于本案系陈小玲违约而产生，且其原审抗辩意见均不能成立，本院亦系基于其原审法院作出判决后支付了剩余购房款而维持原审判决，故本案一审、二审诉讼费用，均判令陈小玲负担。堡盈公司就陈小玲逾期支付购房款所应承担的违约责任，可依照法律规定及双方合同约定，另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费减半收取为4012.5元，二审案件受理费8025元，均由陈小玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年一月二十日 书记员  姚丽萍