吉林省延吉市人民法院民事判决书（2019）吉2401民初2531号原告：尹明赫，男，朝鲜族，无职业，住址吉林省延吉市。委托诉讼代理人：麻百平，延吉市依兰法律服务所法律工作者。被告：金青昊，男，朝鲜族，个体工商户业主，住址吉林省延吉市。被告：延吉市普拉娜餐饮有限公司，住所吉林省延吉市局子街。法定代表人：金贤日，该公司总经理。原告尹明赫与被告金青昊、延吉市普拉娜餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告尹明赫的委托诉讼代理人麻百平、被告金青昊到庭参加诉讼。依法组成合议庭，于2019年12月31日公开开庭进行了审理。原告尹明赫的委托诉讼代理人麻百平到庭参加诉讼，被告金青昊、延吉市普拉娜餐饮有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹明赫向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的2019年4月、5月房屋租金30000元，终止房屋租赁合同；2.被告支付拖欠的水费2340元，电费243.79元；3.被告支付损失赔偿金（5年租金90万元＊15％=135000元），合计167583.79元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月1日,原、被告双方签订了房屋租赁合同,约定金青昊承租位于延吉市××街；190-5-3号2003；190-5-2号2002；190-5-5号2001号4套，经营《延吉市巴比亚西餐厅》酒吧。合同约定该酒吧房屋年租金为18万元，5年内不许涨房租，甲方不准许解除合同。如甲、乙双方任何一方违约时，由违约方负法律责任，并给对方赔偿相当于5年租金总额的违约金。现被告拖欠房租费、水电费构成违约。金青昊辩称，被告于2019年4月12日已经搬离涉案房屋，不拖欠4月份和5月份租金。被告于2019年4月22日支付了电费1606.15元，账户内还有余额243.79元。关于水费，核实后同意支付拖欠部分。原告出租给被告房屋的时候没有告知涉案房屋存在扰民问题，被告在涉案房屋经营酒吧期间总有人来反映扰民，严重影响被告正常营业。因拖欠2019年4月份房租，原告要求被告搬出去，被告于2019年4月12日搬离涉案房屋，所以不同意支付损失赔偿金。延吉市普拉娜餐饮有限公司未提交书面答辩意见。经审理查明：2018年5月24日，尹明赫与延边老申头餐饮管理有限公司签订房屋租赁合同，约定尹明赫将坐落于延吉市××街、190-5-3号2003、190-5-2号2002、190-5-5号2001，总面积为458平方米的房屋出租给延边老申头餐饮管理有限公司。房屋租赁期限为5年，自2018年2月1日起至2023年1月30日。租金为18万元/年。付款方式为一年一交。延边老申头餐饮管理有限公司支付了自2018年2月1日至2019年1月31日的租金。2019年2月1日，延边老申头餐饮管理有限公司将涉案房屋转租给金青昊。尹明赫（甲方）与金青昊（乙方）于2019年2月1日签订房屋租赁合同，约定：1.期限自2019年2月1日至2023年1月30日止。房屋租金为每年18万元。付款方式为一年一交，乙方必须到期前1个月付甲方租金。2.房屋租赁期间，乙方承担支付使用承租房屋及经营相关一切税费，不得拖欠。如甲方发现拖欠行为可以要求及时补缴及解除合同；3.乙方在合同承租期内不得破坏房屋结构设施。如需安装设备确需改变房屋内的结构和装修或设置的，必须事先经得甲方书面同意，方可施工安装。投资由乙方自理。退租时乙方的装修应留给甲方，如拆除甲方有权要求乙方按原状恢复并缴纳恢复工程所需要费用并赔偿损失。另对于设备、备品、营业执照及相关手续乙方享有处置权；4.乙方经甲方同意，可以将房屋转租给第三人，此合同同样有效。乙方未经甲方同意转租的，甲方有权解除合同；5.乙方在租赁期间，发生的任何意外造成人身伤亡事故及财产损失，甲方概不负责任，由承租方负全部责任；6.五年合同期限内不许涨房租；7.甲方不准许提前解除协议，如出卖房屋时，乙方拥有优先购买权；8.未尽事宜，双方协商解决，可签订补充协议，其条款与本合同享有同等权利；9.双方认真恪守本合同条款，如发生争议双方可协商解决，协商不成的由延吉市人民法院判决。如甲、乙任何一方违约时，由违约方负法律责任，并给对方赔偿相当于5年租金总额的违约金。签订合同当天，金青昊支付了2019年2、3月份租金3万元，尹明赫将涉案房屋交付给金青昊用于经营酒吧。金青昊在庭审中陈述，因经营酒吧严重扰民，导致无法正常营业，经与尹明赫多次协调未能解决，因此提出不再租赁涉案房屋。金青昊于2019年4月14日搬出涉案房屋。另查，金青昊在承租涉案房屋期间拖欠的水费为2340元，拖欠的电费为234.79元。以上事实有房屋产权证、房屋租赁合同书、延吉市水务集团有限公司抄表记录、国网吉林省电力有限公司延边供电公司客户发行、缴费、余额明细等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，尹明赫与金青昊签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。金青昊主张其是代表延吉市普拉那餐饮有限公司与尹明赫签订的房屋租赁合同，但其未能举证证明延吉市普拉那餐饮有限公司授权委托其办理签订房屋租赁合同事宜，且其陈述与庭审中的陈述彼此矛盾，庭审中其承认其与尹明赫签订房屋租赁合同并履行合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明，现金青昊未提供有效证据证明其是代表延吉市普拉那餐饮有限公司与金青昊签订房屋租赁合同，故应自行承担不利后果。合同相对人应为尹明赫与金青昊。签订租赁合同后，尹明赫将房屋交付给金青昊，金青昊也将2019年2、3月份的租赁费支付给了尹明赫，双方实际履行了合同约定的义务。后因金青昊未能按时支付租赁费，尹明赫告知金青昊解除合同，金青昊于2019年4月14日腾出涉案房屋并返还给尹明赫，尹明赫与金青昊签订的房屋租赁合同于2019年4月14日在事实上已经解除。关于要求金青昊支付拖欠的立即支付拖欠的4月、5月房屋租金30000元租金的诉讼请求，因金青昊已于2019年4月14日腾出涉案房屋，故金青昊应支付2019年4月1日至2019年4月14日的租金6904.11元。尹明赫要求金青昊支付拖欠的水费2340元、电费243.79元，共计2583.79元，于法有据，故本院予以支持。关于尹明赫要求金昊支付损失赔偿金合计167583.79元（5年租金90万元＊15％=135000元）的诉讼请求，双方房屋租赁合同关系已解除，金青昊作为有过错的一方应向尹明赫赔偿损失，但双方租赁合同中约定的赔偿金过高于实际损失，本院酌情确定金青昊给付尹明赫租金损失45000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告尹明赫与被告金青昊于2019年2月1日签订的房屋租赁合同；二、被告金青昊于本判决书发生法律效力后立即向原告尹明赫支付租金6904.11元及拖欠的水费2340元、电费243.79元、租金损失45000元，共计54487.9元。如被告金青昊未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3652元，公告费600元（原告已预交），由被告金青昊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 李美兰人民陪审员 李增英人民陪审员 董延微二〇二〇年一月十六日书 记 员 郭虹伶