上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初14247号原告：平阳赛福企业管理咨询有限公司，住所地浙江省温州市。法定代表人：王流辉，执行董事。委托诉讼代理人：李红彬，上海赢火虫律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴要康，上海法知特律师事务所律师。被告：上海国州供应链管理有限公司，住所地上海市松江出口加工区。法定代表人：杨仉孙，执行董事。委托诉讼代理人：左建之，上海百林司律师事务所律师。第三人：上海海茁企业管理咨询有限公司，住所地上海市普陀区金昌路XXX号XXX幢一层。法定代表人：金卫东，执行董事。委托诉讼代理人：孙伟，上海原本律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈智骏，上海原本律师事务所律师。原告平阳赛福企业管理咨询有限公司与被告上海国州供应链管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日受理后，依法适用简易程序。2019年10月20日经原告平阳赛福企业管理咨询有限公司申请，本院追加上海海茁企业管理咨询有限公司为第三人参加诉讼。2019年9月24日、2019年11月14日、2019年12月16日本院三次公开开庭进行了审理，原告平阳赛福企业管理咨询有限公司的委托诉讼代理人吴要康参加了后两次庭审、原告平阳赛福企业管理咨询有限公司的委托诉讼代理人李红彬参加了前两次庭审，被告上海国州供应链管理有限公司的委托诉讼代理人参加了三次庭审，第三人上海海茁企业管理咨询有限公司的委托诉讼代理人孙伟参加了第二次庭审，第三人上海海茁企业管理咨询有限公司的委托诉讼代理人陈智骏参加了后两次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年10月6日至2019年4月5日的租金共计6,240,000元；2.判令被告向原告支付违约金至实际清偿日止，至2019年8月13日暂计1,747,200元；3.判令被告向原告支付滞纳金至实际清偿日止，至2019年8月13日暂计873,600元。事实与理由：2017年12月14日，原告与上海日清食品有限公司就上海市松江区新效路XXX号工业房地产签署《资产转让合同》，并向日清公司支付了收购款，原告已经取得该资产所有权。2018年2月1日，原告委托上海怀钦企业发展有限公司出租上述涉案房地产并收取租金、租赁保证金等款项，代为履行出租人义务。2018年2月6日，怀钦公司与被告就涉案房地产签署《厂房租赁合同》，合同约定被告承租涉案房地产，并自行负责生产经营所需要的与政府部分沟通、协调工作，免租期为5个月，自合同签订之日起计算，首年租金为12,500,000元，平均每个月1,040,000元，最后一个月租金1,060,000元，之后租金每三年递增一次，每次递增7%，租金先付后用，应于上一期租金到期前15日支付。《厂房租赁合同》签订后，原告依约将涉案房地产交付被告使用。后原告与日清公司协商，将涉案房地产变更登记在第三人上海海茁企业管理咨询有限公司名下，第三人于2018年3月13日追认同意上述《厂房租赁合同》。该租赁合同免租期于2018年7月5日到期，被告仅支付2018年7月6日至2018年10月5日租金，此后租金均未支付，但被告使用涉案房地产至今。根据《厂房租赁合同》相关规定，被告未按期支付租金，应当支付违约金，并支付滞纳金，原告多次讨要，均无果，故诉至法院。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1.原告不是适格的主体，因为《资产转让合同》项下的权利义务已转至第三人名下；2.第三人至今没有按照承诺重新与被告签订新的租赁合同，导致被告不能使用涉案房地产，不能改建改造、办理行政审批；3.因租赁合同的出租人和所有权人不一致，导致被告不能办理行政审批；4.涉案房地产存在重大瑕疵，无法排水。第三人述称：原告诉请主张的权利已经转让给了第三人，第三人才是权利主体。第三人不在本案中主张权利。本院经审理认定事实如下：上海市松江区中山街道新效路XXX号房地产(以下简称“涉案房产”)原登记在上海日清食品有限公司名下(以下简称“日清公司”)。2017年12月14日，日清公司与原告签订一份《资产转让合同》，约定日清公司将涉案房产转让给原告，成交日为原告向日清公司指定的共管账户中支付100%款项且该款项释放至日清公司指定账户之日，自成交日起，原告对涉案房产享有完整的所有权和处分权，包括但不限于占有、使用(包括但不限于自用、出租、建设)、收益、处分。合同签订之后，原告依约支付了约定款项，日清公司也依约将涉案房产交付给原告。2018年2月1日，原告出具不动产出租委托书一份，委托上海怀钦发展有限公司(以下简称“怀钦公司”)出租涉案房产并收取租金保证金等款项，行使出租人权利，履行出租人义务。2018年2月6日，怀钦公司与被告就涉案房产签订《厂房租赁合同》一份，合同约定由被告承租涉案房产，租赁期限为10+10年，自合同签订之日起算；其中免租期为5个月，自合同签订之日起计算；首年租金为12,500,000元(即每月平均租金为1,040,000元，最后一个月租金为1,060,000元)，之后每三年递增一次，每次递增7%；租金先付后用，每三个月为一期支付一次；首期租金被告应于免租期届满前15日向怀钦公司支付，之后的每期租金，被告每次应于上一期租金到期前15日支付完成；被告经营该厂房所需一切审批、备案、许可手续等均由被告自行负责办理，并承担相应的费用，怀钦公司仅提供必要的协助。合同还对违约金、滞纳金等其他事项做了约定。庭审中被告确认，合同签订时，怀钦公司向被告出示了不动产出租委托书。合同签订后，怀钦公司依约将涉案房产交付给被告，被告也依约交纳了至2018年10月5日的租金。2018年3月12日，日清公司、原告、第三人签订了一份三方协议。该协议第2条约定：三方确认，2017年12月18日至涉案房产过户至第三人名下期间，日清公司为涉案房产的名义权利人，原告为涉案房产的实际权利人，涉案房产的出租、处分、转让等收益，均归原告所有；同时，自本协议生效之日起，原告将其与日清公司2017年12月14日签订的《资产转让合同》的及本协议第1、第2条相关权利义务一并转让至第三人。该协议自日清公司、原告、第三人盖章或授权代表签字之日生效。2018年3月13日，第三人出具不动产出租确认函一份，对怀钦公司与被告之间签订的租赁合同予以追认，第三人完成涉案房产产权过户后，同意按照原租赁合同的约定与被告重新签订租赁合同。审理中，被告确认已收到该份不动产出租确认函。审理中，原告、被告对于原告将其在《厂房租赁合同》中收取租金等权利转让给第三人的事实是否通知了被告，均有前后矛盾的陈述。以上事实，由原告提供的《资产转让合同》及银行电子回单各1份、《不动产出租委托书》1份、《厂房租赁合同》1份、三方协议1份、不动产出租确认函1份、上海市房地产权证1份、复函1份、催收函1份，以及被告提供的电子邮件、催告公函1份、公证书1份等予以证明，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是原告是否有权依据《厂房租赁合同》向被告收取诉请的租金、违约金、滞纳金。2017年12月14日，原告与日清公司签订《资产转让合同》，随后原告将约定款项支付日清公司，取得了对涉案房产的占有、使用、出租、收益的权利。2018年2月1日，原告出具不动产出租委托书，授权怀钦公司出租涉案房产、收取租金，怀钦公司据此在2018年2月6日与被告签订《厂房租赁合同》，被告在签订合同时也知道原告系委托人，故该《厂房租赁合同》直接约束原告和被告，原告作为出租人有权向被告收取2018年10月6日之后的租金。但2018年3月12日，日清公司、原告、第三人共同签署三方协议一份，依据该三方协议，原告将其对涉案房产的出租、处分、转让等权利(包括其在《资产转让合同》中所享有的所有权利)，全部转让给第三人。该三方协议所约定的原告转让给第三人的权利，是否包含原告在《厂房租赁合同》中的所享有的权利？对于此问题的回答，第三人认为包含，原告则在最初两次庭审时一直认为包含，但在最后一次庭审时认为不包含。本院认为，三方协议签订时，三方均明知涉案房产正在出租的情况，且三方协议明确将原告在《资产转让合同》中享有的占有、使用、收益、处分的权利转让给第三人，故本院认定三方协议已经将原告在《厂房租赁合同》中的权利转让给了第三人。从另一方面看，第三人作为原告的全资子公司，成立当日即签署三方协议，次日即出具不动产出租确认函，对《厂房租赁合同》予以追认，如果原告没有将《厂房租赁合同》中的权利转让给第三人，则第三人无权也不会对该租赁合同进行追认。对于三方协议将原告在《厂房租赁合同》中的权利转让给第三人后，是否通知了被告的问题，虽然各方当事人的陈述不一致，但从2018年8月20日被告向怀钦公司所发的催告公函可以看出，之前被告已经获知原告将权利转让给了第三人，所以本院确认已经通知了被告。如前所述，因原告已经将在《厂房租赁合同》中的权利转让给了第三人，并通知了债务人即被告，故该权利的转让对被告发生法律效力，原告已无权向被告主张收取租金、违约金、滞纳金的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第四百零二条的规定，判决如下：驳回原告平阳赛福企业管理咨询有限公司的所有诉讼请求。案件受理费73,826元，减半收取36,913元，由原告平阳赛福企业管理咨询有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  白志中二〇二〇年一月八日书记员  姚 悦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。