北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初13319号原告：张占朝，男，1980年11月30日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：倪涛，男，1978年1月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：高进成，男，1971年10月15日出生，汉族，住河北省定州市。第三人：蔡红强，男，1974年6月4日出生，汉族，住河北省定州市。原告张占朝与被告倪涛、第三人高进成、蔡红强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张占朝，第三人高进成到庭参加诉讼，被告倪涛，第三人蔡红强经本院合法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张占朝向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2013年3月5日至2015年3月4日尚欠的房屋使用费128333元（该费用为全部使用费的三分之一）；2.要求确认被告对涉案房屋的腾退时间。事实与理由：2013年3月5日，原告及高进成、蔡红强将位于某村西侧临街商铺出租给被告倪涛并签订了《房屋租赁协议》，后经（2015）昌民初字第04761号判决，认定该协议无效并要求被告倪涛于判决生效之日起9个月内将该房屋腾退给原告及第三人高进成、蔡红强。但被告却未腾退给原告及第三人并始终拖欠使用费。按双方约定的房租标准每年55万元计算，前两年使用费为110万元，按（2015）昌民（商）初字第01870号判决，高进成、蔡红强只认可共向倪涛收取71.5万元计算，被告倪涛尚欠原告及高进成、蔡红强2013年3月5日至2015年3月4日止的使用费38.5万元以及2015年3月5日至实际腾退之日止的使用费，依（2015）昌民（商）初字第18586号判决比例的标准计算，被告应向原告支付房屋使用费的三分之一份额（每日500元计算）。为维护原告的合法权益，依法向法院起诉，请求法院依法判决。被告倪涛辩称，房租我已经支付给第三人蔡红强，我没有违约。法院判决后，我已经腾退，第三人蔡红强知道，我搬走很多年，早已不在涉案房屋经营，有证人证言，不同意原告的诉讼请求。第三人高进成述称，我同意原告的诉请请求，具体腾退时间我不知道，被告也没有支付我的房屋使用费。我也不知道被告是否占有该房屋。第三人蔡红强述称，我与原告及第三人高进成存在合伙关系，与被告倪涛无关。我代表合伙人收取了被告2013年到2015年的租金。原告对此认可，还起诉了我和高进成，法院判决我支付张占朝的租金，我已经履行。原来的判决生效后，倪涛腾退时我知道，告诉了张占朝，张占朝不来交接。我们已经将该房屋腾退，且我和倪涛早已不在该房屋处经营。该房屋涉及的土地使用人是案外人王东红，现房屋已由他人实际经营，但我不清楚是何人。原告起诉属于无理取闹，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人的证据、本院予以确认，并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、2015年2月28日，张占朝向本院起诉倪涛及第三人高进成、蔡红强，张占朝房屋租赁合同纠纷一案，张占朝请求法院判令：1、张占朝、倪涛于2013年3月5日签订的《房屋租赁协议》无效，倪涛腾退涉案房屋；2、倪涛支付张占朝位于北京市昌平区某村西侧临街商铺2013年4月1日起至2014年4月1日止的使用费183300元整（该费用为全部使用费的三分之一）；3、倪涛支付自2014年4月2日起至腾退日止的房屋使用费（每日按500元计算）；4、倪涛承担本案诉讼费用。法院查明：2013年3月5日，蔡红强、高进成、张占朝（甲方）与倪涛（乙方）签订《房屋租赁协议》，协议主要约定：甲方将位于北京市昌平区某村西侧临街商铺（以下简称“涉案房屋”）（地铁五号线斜对面）约400平方米出租给乙方做汽车展厅。……交房后甲方给乙方出一个月装修期。租期为5年，租金按每年55万元计算；交付租金方式为上交租金，每次乙方须提前至少30天交付下期租金，每年全款交付一次。案件审理过程中，当事人始终无法提供建造涉案房屋的建设工程规划许可证书或其他合法审批材料。经本院依法释明，被告方明确表示不在本案中对因合同可能无效而产生的法律后果提起反诉。张占朝向法庭提交一份其与蔡红强、高进成（合伙人三方）于2013年3月19日签订《合伙人租金管理及安全分配方案》，主要内容为：经合伙三方共同友好协商某村租金，达成一致协议如下：1、房租优先用于支付甲方的分成分配；2、房屋租金先由三方共同到场后方可收取，三方签字确认后由蔡红强统一暂收，待工程完工结账后，最晚不超过某月某日（此处存在含义不明之修改），所收租金均分；3、期间租金由蔡红强一人保管，合伙人任意方都有权查看该租金的资金状况，一旦出现丢失或被冻结，由蔡红强一人负责。高进成、蔡红强认可该分配方案的真实性，但主张应在工程完工结账后按照投入比例分配租金收益，而张占朝始终拒绝核对出资账目，导致租金无法分配。庭审中，倪涛认为已经支付了2013年至2015年（截止4月1日）的全部房屋使用费（租金）；第三人蔡红强也表示认可由其收取；张占朝承认按合伙分配分案由蔡红强收取房屋使用费；高进成认为没有收到倪涛的房屋使用费（租金）。同时认为应在合伙人在场情况下支付，张占朝起诉没有依据。法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，倪涛及高进成、蔡红强虽主张涉案《房屋租赁协议》合法有效，但无法提供建造涉案房屋所依据之建设工程规划许可证，应承担举证不能的法律后果。故对于张占朝要求确认房屋租赁协议无效及倪涛腾退房屋之主张，本院予以支持。另因涉案房屋装修可能涉及后续诉讼的证据保全事宜，故对于腾退的期限，法院结合实际酌情予以考虑。对于房屋使用费，鉴于张占朝、蔡红强及高进成之间的合伙协议尚存在争议，三方对于建造涉案房屋的出资份额、收益分配比例无法达成合意，故张占朝要求倪涛支付房屋使用费所依据的计算标准尚无合理依据，对此本院不予支持。权利人可在合伙协议纠纷处理完毕后，另行起诉主张权利。故本院于2015年11月13日作出（2015）昌民初字第04761号民事判决，1.张占朝、高进成、蔡红强与被告倪涛于2013年3月5日签订的《房屋租赁协议》无效；2.倪涛于本判决生效之日起九个月内将位于北京市昌平区某村西侧临街商铺腾退给张占朝及高进成、蔡红强；3.驳回原告张占朝的其他诉讼请求。宣判后，当事人未上诉，该判决已经发生法律效力。二、2014年12月31日，张占朝向本院起诉高进成、蔡红强合伙纠纷一案，张占朝请求法院判令：1、高进成、蔡红强退还租金35万元并支付违约金10.5万元（按30%计算）；2、诉讼费由高进成、蔡红强承担。法院查明，张占朝在本案中主张的租金及为《房屋租赁协议》中倪涛应支付的租金。庭审中，倪涛表示其共交纳2013年、2014年租金共计106.5万元，其中支付蔡红强41.5元、支付高进成30万元，支付案外人王东红35万元，并主张张占朝、蔡红强、高进成同意免除其3.5万元的装修费。张占朝、蔡红强、高进成认可倪涛支付租金的金额及去向，但否认同意免除倪涛3.5万元装修费。对于倪涛支付给案外人王东红的费用，蔡红强、高进成主张该费用不仅包含本案所涉展厅应支付的费用，还包含其他合作项目应支付王东红的费用。在该案中，张占朝承认由蔡红强统一暂收、保管房租，蔡红强、高进成收取倪涛了2013年-2015年两个年度的租金。法院认为，三方签订的《合伙人租金管理及安全分配方案》，约定“待工程完工结账后，最晚不超过12月1日，所收租金均分”，在三方当事人未进行结算且均未提交证据证明由于哪一方的过错导致未能结算的情况下，本案涉及的房屋收取的租金应按分配方案的约定进行均分，按照蔡红强及高进成共收取租金71.5万元计算，张占朝应分得的租金数额为238333元，其中蔡红强应支付张占朝176666.5元，高进成应支付张占朝61666.5元。倪涛支付的其他部分租金并未直接支付给蔡红强、高进成，因此，对张占朝要求蔡红强、高进成支付的超出前述金额的租金部分，本院不予支持。张占朝未能提交证据证明由于蔡红强、高进成的过错导致三方未能结算，因此，不能认定蔡红强、高进成存在违约行为，因此，对张占朝要求蔡红强、高进成支付违约金的诉讼请求，不予支持。2016年8月29日，本院作出（2015）昌民（商）初字第01870号民事判决，1.蔡红强于本判决生效后七日内支付张占朝租金176666.5元，高进成于本判决生效后七日内支付张占朝租金61666.5元；2.驳回张占朝的其他诉讼请求。宣判后，高进成不服提出上诉。2016年12月27日，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终6881号民事判决，驳回上诉，维持原判。三、2015年11月17日，张占朝向本院起诉高进成、蔡红强合伙纠纷一案。张占朝要求，请求法院判令：1.确认张占朝占合伙三人的出资比例为三分之一；2.确认张占朝对合伙房屋的盈余分配比例为三分之一；3.确认张占朝的亏损承担比例为三分之一。2016年9月27日，本院作出（2015）昌民（商）初字第18586号民事判决，1.张占朝对其与蔡红强、高进成合伙的出资比例为三分之一；2.张占朝对其与蔡红强、高进成合伙的收益分配比例为三分之一；3张占朝对其与蔡红强、高进成合伙的债务承担比例为三分之一。该判决已经发生法律效力。四、在本案审理中，倪涛提供了一份证人证言，该证人原系在倪涛公司工作过，该证人表示其工作至2015年7月将房屋腾退给原房东，以后和倪涛在其他处工作至2017年。张占朝认为该证人系倪涛工作人员，与倪涛有利害关系，没有出庭作证，没有法律效力。蔡红强认为，该证人是倪涛的员工，不认识。高进成未发表意见。五、张占朝表示未申请法院执行（2015）昌民初字第04761号民事判决，因为第三人高进成、蔡红强不配合。当事人均表示涉案房屋现已经由他人承租，张占朝无法证明涉案房屋仍由被告倪涛占有使用。倪涛及第三人蔡红强均认为涉案房屋早已腾退，第三人高进成对涉案房屋是否腾退未置可否。审理中，被告倪涛和第三人蔡红强经本院合法传唤无正当理由，未参加本院庭审。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。张占朝与高进成、蔡红强是个人合伙。依照法律规定，个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。本院（2015）昌民（商）初字第01870号民事判决已认定，倪涛共交纳2013年、2014年房屋使用费（租金）共计106.5万元，其中支付蔡红强41.5元、支付高进成30万元，支付案外人35万元。张占朝、蔡红强、高进成认可倪涛支付使用费（租金）的金额及去向。倪涛已将涉案房屋的使用费支付了合伙人，至于张占朝与高进成、蔡红强合伙人之间就收益的分配与倪涛无关。同时，本院就当事人之间的合伙纠纷作出了蔡红强支付张占朝房屋使用费（租金）176666.50元，高进成支付张占朝房屋使用费（租金）61666.50元并驳回张占朝的其他诉讼请求的判决并已生效。现原告张占朝仍要求被告倪涛支付2013年3月5日至2015年4月4日尚欠的三分之一房屋使用费128333元，证据不足，本院不予支持。原告未就2015年3月5日至实际腾退之日止的使用费作为本案的诉讼请求，故对其要求本院不予处理。本院（2015）昌民初字第04761号民事判已经确定了涉案房屋的腾退时间，现原告仍要求确认被告对房屋的腾退时间，本院不予审查处理。被告倪涛和第三人蔡红强经本院合法传唤，无正当理由，未参加本院庭审，视为放弃了质证和辩论的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民法通则》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回张占朝全部诉讼请求。案件受理费2866元，由张占朝负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁永胜人民陪审员  商云峰人民陪审员  谷德泉二〇二〇年一月三日书 记 员  姜竹青