浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终10674号 上诉人（原审被告）杭州华邦房地产代理有限公司，住所地杭州市拱墅区红石中央大厦301室。 法定代表人滕皋明，董事长。 委托代理人蒋伟政，浙江斯玛特律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）周明华，男，1988年10月18日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告）葛珍珍，女，1990年5月31日出生，汉族，住杭州市西湖区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人马利峰，浙江瀛高律师事务所律师。 上诉人杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）因与被上诉人周明华、葛珍珍房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初6182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2017年3月1日，周明华、葛珍珍和华邦公司分别作为出租方（甲方）和承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于杭州市西湖区，17幢107室出租给乙方，租赁期限自2017年4月1日至2020年3月31日，每年租金为260000元；乙方同意支付给甲方租赁押金10000元；租金按12个月为一期支付，第一期租金于2017年3月3日前付清，第二年租金于2018年3月3日前付清，第三年租金于2019年3月3日付清。此外，合同第十一条关于合同解除的约定为：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方。经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”第十二条关于违约责任约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方如未按本合同的条款履行则视为违约，双方同意违约金为人民币（大写）贰万元整（小写￥20000元）。若违约金不足以弥补无过错方损失，则违约金还须就不足部分支付赔偿金，赔偿金包括但不限于经济损失、调查费、诉讼费、律师费等。”双方均确认华邦公司向周明华、葛珍珍支付押金10000元，租金支付至2019年3月31日。合同履行过程中，华邦公司欲解除合同，并向周明华、葛珍珍寄送落款日期为2018年11月5日的《退租函》一份，载明：“周明华、葛珍珍我公司承租位于杭州市西湖区，17幢107室商铺，签订的租赁合同时间为三年（2017年4月11日至2020年4月10日）。现因我司商铺经营需要做相关调整，我司商铺负责人蓝晓美于2018年10月18日微信通知出租方周先生，明确我司需要提前解除该商铺租赁关系，我司相关工作人员10月份已全部撤出，目前处于关店未营业状态。按你方要求，我司现以书面形式再次明确告知，该商铺2018年11月5日起我司要求按合同约定提前解除，我司同意按合同约定赔偿违约金贰万元，并请你们收到退函后三个工作日内退还我司未使用的租金及押金。特此申请！”周明华、葛珍珍于2018年11月11日回函：“杭州华邦房地产代理有限公司：你司于2018年11月9日向我方发来退租函，根据《合同法》相关规定，我方不同意解除合同。同时要求你方继续履行合同。我方对你司在函件中‘按你方要求，我司现以书面形式再次明确告知，该商铺2018年11月5日起我司要求按合同约定提前解除’的说法不予认可。我方并未作出过同意解除合同的意思表示。”2019年4月1日，周明华、葛珍珍向华邦公司发函：“杭州华邦房地产代理有限公司：根据合同约定，你方应于2019年3月30日前付清第三年租金。经我方多次催告，截至2019年4月1日，你方仍未付清2019年度租金。反而在2019年3月31日向我方快递房屋钥匙及光盘，根据《合同法》及最高院相关司法解释的规定，你方已构成违约。我方再次重申不同意解除合同，同时要求你方继续履行合同并赔偿损失。”2019年4月23日，周明华、葛珍珍再次向华邦公司发函：“杭州华邦房地产代理有限公司：根据《房屋租赁合同》约定，第三年租金应于2019年3月3日前付清。截止2019年4月23日，你方仍未付清2019年租金，请尽快支付。《房屋租赁合同》第11第约定，经双方协商后终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”周明华、葛珍珍于2019年6月诉至原审法院，请求判令：1.华邦公司支付2019年度的租金260000元；2.华邦公司支付违约金20000元；3.华邦公司支付其律师费30000元；4.本案诉讼费由华邦公司承担。 原审法院认为，本案争议焦点在于：案涉《房屋租赁合同》是否已于2018年11月5日提前解除。华邦公司认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条，其享有单方解除权，其已于2018年11月5日履行通知义务，案涉合同自此解除。周明华、葛珍珍认为，双方始终未就合同解除达成一致，案涉合同至今未解除；且周明华、葛珍珍不同意解除合同，要求华邦公司继续履行合同，并承担违约责任。对此，原审法院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》十一条明确约定：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方。经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”该约定表明双方如需提前解除合同应提前两个月书面通知对方；至于合同是否解除，则需待双方协商后确定。该约定并未赋予本案双方任何一方单方解除合同的权利。现华邦公司未举证证明双方就合同解除达成合意，或本案存在合同法第九十三条、第九十四条规定的情形，华邦公司于2018年11月5日向周明华、葛珍珍发送的要求解除合同的通知不发生解除合同的效力。故华邦公司关于案涉合同已提前解除的辩称意见缺乏依据，原审法院不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据合同约定，华邦公司应于2019年3月3日前付清第三年租金260000元，现其未按约支付租金已构成违约，周明华、葛珍珍要求华邦公司继续履行合同并支付违约金20000元于法有据，原审法院予以支持。周明华、葛珍珍主张的律师费属于实际损失，现其未举证证明律师费已实际支出，也未举证证明双方约定的违约金20000元不足以弥补该损失，应对此承担举证不能的不利后果，对其该项诉请，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州华邦房地产代理有限公司于判决生效之日起十日内支付周明华、葛珍珍租金260000元。二、杭州华邦房地产代理有限公司于判决生效之日起十日内支付周明华、葛珍珍违约金20000元。三、驳回周明华、葛珍珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2975元，由周明华、葛珍珍负担288元，杭州华邦房地产代理有限公司负担2687元。周明华、葛珍珍于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；杭州华邦房地产代理有限公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，华邦公司不服，向本院提起上诉称：本案双方之间的租赁合同已经于2018年11月5日解除，上诉人于该日向被上诉人送达了《退租函》，且2018年10月已经撤出所有人员和办公设备，将房屋实际交还给被上诉人，根据租赁合同第十一条的约定，上诉人享有单方解除权。综上，上诉人华邦公司请求二审法院撤销原判，依法改判其无需向被上诉人支付房租260000元。 被上诉人周明华、葛珍珍答辩称：一审认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉。 上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为有效，双方均应依约履行。周明华、葛珍珍已经依约向华邦公司交付租赁房屋，华邦公司负有支付租金的义务。华邦公司以其已于2018年11月5日向周明华、葛珍珍发送《退租函》，行使了合同第十一条约定解除权为由拒付租金，但根据租赁合同第十一条的约定，合同提前解除需以书面通知和双方协商解除为前提，未赋予华邦公司单方解除权，华邦公司也为有效举证双方已经就合同解除协商一致，故华邦公司主张租赁合同已经解除，无须支付租金的理由不能成立。综上，华邦公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5200元，由杭州华邦房地产代理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年一月十七日 书记员 万丹丹