河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初7152号原告（反诉被告）信阳申扬置业有限公司。法定代表人席世扬，该公司总经理。委托代理人徐顺生，河南信申律师事务所律师，系特别授权。被告（反诉原告）倪天赐，男，汉族，1996年5月6日生，住信阳市浉河区。委托代理人周发枝，女，汉族，1970年11月7日生，户籍地信阳市平桥区，现住址同上，被告（反诉原告）倪天赐之母，系特别授权。委托代理人张少亮，河南楚天阁律师事务所律师，系特别授权。原告（反诉被告）信阳申扬置业有限公司（以下简称申扬公司）诉被告（反诉原告）倪天赐房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告（反诉原告）倪天赐提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）申扬公司的法定代表人席世扬及其委托代理人徐顺生、被告（反诉原告）倪天赐的委托代理人周发枝、张少亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）申扬公司诉称，2016年5月3日，我公司与被告（反诉原告）倪天赐签订（非网签）商品房买卖合同。合同约定，被告（反诉原告）贾立霞向我公司购买位于浉河区五星办事处平桥大道申平加油站东侧柳韵雅庭2幢东单元704室，面积126平方米，单价3390.77元每平方米。付款方式按照之后同日签订的认购协议书执行。该认购协议书约定：分批付款，从2017年起至2021年，每年的6月30日前付购房款42900元，剩余42900元作为办证预留房款，于房屋产权证办理时付清。被告（反诉原告）倪天赐若未按照协议约定时间向我公司支付认购款。逾期部分按每日万分之一向我公司支付滞纳金（违约金）；逾期超过60日以上的，我公司有权解除本协议，并扣除被告（反诉原告）倪天赐违约金2万元将该房屋另行处置。合同及协议签订后，我公司如约履行，被告（反诉原告）倪天赐最初尚能履行合同及协议约定的义务，但在2019年6月30日应付购房款42900元时，被告（反诉原告）倪天赐以我公司开发房屋不办证为由拒不支付该款，并煽动其他业主闹事。我公司开发的房屋系棚户区改造项目，是经过市、区两级政府批准的，边建设边办理手续。被告（反诉原告）倪天赐买房时，其购买的房屋手续不全不能网签、不能办理银行按揭等情况，被告（反诉原告）倪天赐是清楚的。我公司销售该房屋时，价格比同地段房屋每平方米便宜近千元，现被告（反诉原告）倪天赐应当履行支付义务时以种种借口拒不支付，严重违反约定。我公司为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判令：①被告（反诉原告）倪天赐按约定向原告（反诉被告）申扬公司支付购房款42900元，并按日万分之一向原告（反诉被告）申扬公司支付滞纳金（违约金）；②如被告（反诉原告）倪天赐逾期60日仍未向原告（反诉被告）申扬公司支付购房款，判决解除原告（反诉被告）申扬公司与被告（反诉原告）倪天赐之间签订的商品房买卖合同及认购协议书；③本案诉讼费由被告（反诉原告）倪天赐承担。被告（反诉原告）倪天赐答辩：①涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，我与原告（反诉被告）申扬公司签订的商品房买卖合同属无效合同，应驳回原告（反诉被告）申扬公司的诉讼请求；②涉案房屋在性质上属于“小产权”房屋，因“小产权”房屋引起的诉讼，人民法院不应立案，立案后也应驳回起诉。原告（反诉被告）申扬公司在无法证明自己是争议房屋所有人或合法开发资质的前提下，不是本案适格原告；③原告（反诉被告）申扬公司不能为业主办理房屋产权证书是引起本案纠纷的根本原因，应努力取得相关行政许可，解决购房业主的担忧，不能单纯要求支付购房款而不履行办证义务。即使本案的商品房买卖合同被认定为有效合同，我已按合同约定支付了2019年6月30日前的房款，在原告（反诉被告）申扬公司交房后两年内未办理产权证的情况下，我依法享有先履行抗辩权，有权拒绝支付当期应付房款。综上，原告（反诉被告）申扬公司的诉讼请求不能成立，请求依法驳回其诉讼请求或驳回其起诉。被告（反诉原告）倪天赐同时反诉称，2016年5月3日，我与原告（反诉被告）申扬公司签订商品房买卖合同，约定原告（反诉被告）申扬公司将位于浉河区五星办事处平桥大道申平加油站东侧的柳韵雅庭2栋东单元704号房屋出卖给我，原告（反诉被告）申扬公司应于2017年6月30日前将商品房交付给我使用，并应在商品房交付使用后两年内办理产权登记所需由其公司提供的资料报产权登记机关备案，即协助我办理不动产产权登记等手续。但时至反诉之日，原告（反诉被告）申扬公司仍未按合同约定将相关资料报送房产登记机关备案，属严重违约。为了维护我的合法权益，现向法院提起反诉，请求依法判令：①原告（反诉被告）申扬公司按照商品房买卖合同的约定协助我办理不动产登记等手续；②原告（反诉被告）申扬公司支付我违约金257.40元；③本案本诉诉讼费及反诉诉讼费均由原告（反诉被告）申扬公司承担。原告（反诉被告）申扬公司针对被告（反诉原告）倪天赐的反诉理由及请求辩称：①被告（反诉原告）倪天赐答辩称本案商品房买卖合同无效，既然合同无效即不存在违约金问题，该反诉诉讼请求与其答辩意见相违悖；②我公司并不存在实质性违约，也无任何合同条款可以作为其要求违约金的依据，既然合同无效，即应驳回反诉诉讼请求；③如果合同有效，我公司协助办理房产证的义务也是2022年的合同义务，而不是现在的合同义务，也应驳回其的反诉诉讼请求。经审理查明，原告（反诉被告）申扬公司系经营房地产开发及销售的企业。本案涉案房屋所处的柳韵雅庭小区属信阳市浉河区棚户区改造项目，由原告（反诉被告）申扬公司开发建设，但未能办理规划、商品房预售许可证等行政许可手续，现处等待补办手续状态。2016年5月3日，被告（反诉原告）倪天赐与原告（反诉被告）申扬公司签订编号为076号的柳韵雅庭认购协议书，协议约定：一、认购房屋的基本情况：1、倪天赐（乙方）自愿认购申扬公司（甲方）开发建设的柳韵雅庭2幢东单元704号房屋，面积约为126.52平方米；2、乙方所认购房屋单价约为3390.77元/㎡，总价429000.00元。二、认购支付方式：1、签订本协议时，乙方须向甲方支付128700.00元；2、于2016年9月30日前支付42900.00元；3、于2017年6月30日前支付42900.00元；4、于2018年6月30日前支付42900.00元；5、于2019年6月30日前支付42900.00元；6、于2020年6月30日前支付42900.00元；7、于2021年6月30日前支付42900.00元；8、剩余房款计42900.00元作为办证预留房款，于产权证办理时付清。三、权利与义务：1、本协议签订后，乙方若未按协议约定时间向甲方支付认购款，逾期部分按每日万分之一向甲方支付滞纳金；逾期超过60日以上的，甲方有权解除本协议并扣除乙方违约金2万元并将该房屋另行处置；2、甲方承诺交房时间为2017年6月30日，乙方须支付总房款达50％后可交付使用；3、乙方满足交房条件后，但因甲方原因导致逾期交房的，甲方按乙方已支付总房款的每日万分之一向乙方支付违约金；4、甲方承诺自交房之日起5年内，协助乙方办理完毕房屋产权证书。如若甲方不能协助乙方办理完毕房屋产权房屋证书，乙方有权申请退房，甲方无条件退换乙方所支付全额房款并按同期中国人民银行活期存款利率支付利息，若因乙方个人原因导致无法及时办理房屋产权证书的，甲方不承担赔付责任；5、甲方达到办理房屋产权证书所需条件后，应及时通知并协助乙方办理。自甲方通知乙方之日起30日内，乙方须支付上述第二条办证预留款，若逾期则按未付房款每日万分之一向甲方支付滞纳金，逾期超过60日以上的，无论乙方是否装修，甲方都有权收回该房屋并扣除乙方违约金2万元并将该房屋另行处置；6、甲方如未经乙方同意，将该房屋出售给他人则视为违约，乙方有权要求甲方双倍返还已交纳的认购款（乙方违约则不受此限，如乙方提出更名则须经甲方同意后可更名）。同日，被告（反诉原告）倪天赐与原告（反诉被告）申扬公司签订一份编号为SY-2015-01号的商品房买卖合同，合同约定：一、房屋基本状况：倪天赐购买申扬公司柳韵雅庭第二幢东单元704号房，建筑面积为126.52平方米；二、计价方式及价款：单价每平方米3390.77元，总金额429000.00元；三、面积确认及面积差价处理：商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，单价不变，房款多退少补；四、付款方式及期限：分期付款，总房款429000.00元，首付款128700.00元，剩余房款300300.00元作为分期付款，付款方式详见认购协议书；五、买受人逾期付款的违约责任：1、逾期在90日内，自本合同规定的应付款时限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。六、交付期限：出卖人应当在2017年6月30日前将房屋交付买受人使用；七、出卖人逾期交房的违约责任；第八、九、十、十一条就房屋交付等事项进行约定；十二、关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能按照规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金；3、在房管局办理登记手续的所有费用由买受人承担，若进行房屋预告登记，由双方共同申请。第十三条至第十八条就其他事项进行了约定。合同签订后，被告（反诉原告）倪天赐按照合同约定支付了首付款和2016年9月30日前、2017年6月30日前及2018年6月30日前的应付款，原告（反诉被告）申扬公司按合同约定时间交付了房屋。但被告（反诉原告）倪天赐至今未支付合同约定的应于2019年6月30日前支付的购房款42900元，原告（反诉被告）申扬公司亦未能为被告（反诉原告）倪天赐办理房产登记手续。以上事实，有双方当事人签订的认购协议书、商品房买卖合同、申扬公司营业执照、信阳市浉河区五星办事处《关于转请市政府研究批准柳韵雅庭问题楼盘按现状核发规划设计条件的请示》等文件及庭审笔录等证据证实。本院认为，公民与房地产开发企业之间的房屋买卖关系应予依法规范调整。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，房地产开发企业预售商品房必须符合已取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证及预售许可证等行政许可手续。本案原告（反诉被告）申扬公司开发建设的柳韵雅庭小区商品房虽属当地政府棚户区改造建设项目，虽然正积极补办相关行政许可手续，但本案当事人双方于2016年5月3日签订商品房买卖合同时，原告（反诉被告）申扬公司尚未取得该小区建设用地的土地使用权证书、建设工程规划许可证及商品房预售许可证等行政许可手续，双方当事人在缺少进行商品房买卖时所必须具备的行政许可手续的情况下签订商品房买卖合同，违反了法律强制性规定，该合同无效。当事人双方同时签订的柳韵雅庭认购协议书就房屋具体位置、面积、价格、付款方式、交房时间、办理房屋产权证书的时限、违约责任等内容进行了约定，具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人即原告（反诉被告）申扬公司已收受了部分购房款，该认购协议书具有商品房买卖合同性质，应认定为属双方当事人签订的商品房买卖合同的组成部分，亦属无效。故原告（反诉被告）申扬公司要求判令被告（反诉原告）倪天赐支付应付购房款42900元、承担违约金或解除商品房买卖合同及认购协议书的诉讼请求，证据不足，于法无据，理由不能成立，本院不予支持。被告（反诉原告）倪天赐要求判令原告（反诉被告）申扬公司协助办理不动产登记手续、并承担违约金的反诉诉讼请求，亦证据不足，于法无据，理由不能成立，本院亦不予支持。被告（反诉原告）倪天赐辩称本案商品房买卖合同无效，应驳回原告（反诉被告）申扬公司诉讼请求的意见，原告（反诉被告）申扬公司辩称应驳回被告（反诉原告）倪天赐反诉诉讼请求的意见，于法有据，理由成立，本院均予采纳。综上分析，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）信阳申扬置业有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）倪天赐的反诉诉讼请求。本案受理费436元，由原告（反诉被告）信阳申扬置业有限公司承担；反诉受理费50元，由被告（反诉原告）倪天赐承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判员  许浩二〇二〇年一月十日书记员  胡鹏