福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初5871号 原告：福建福晟物业有限公司，住所地福建省福州市晋安区王庄街道讲堂前2号（福马路南侧与晋安南路东侧交叉处）福晟钱隆大第9#楼23层16办公，统一社会信用代码91350111784537964L。 法定代表人：林水玲，总经理。 委托诉讼代理人：陈珊梅，女，该公司工作人员。 被告：冯锦，男，1981年11月19日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：吴晓铃（系被告冯锦配偶），女，1985年6月28日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告福建福晟物业有限公司与被告冯锦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈珊梅，被告委托诉讼代理人吴晓铃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建福晟物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2017年10月至2019年8月31日期间的物业服务费3989元；2.被告立即支付滞纳金暂计3000元。事实与理由：2007年1月3日，被告入住位于福州市晋安区XXXX单元，住宅建筑面积132.99平方米，并签订了《XXXX小区物业管理服务合同》。该合同第三条约定乙方每次缴纳费用时间为每月15日前，同时约定每月公共水电按实际用量分摊至户收取。由于近年来物价和工资等成本上涨，原约定每平方米仅收取物业服务费1元，致使原告每年亏损十多万元。为此，根据物业管理服务有关规定，2017年12月，原告经小区半数以上业主同意，报晋安区XXXXX社区及XXX房管局同意，从2018年1月1日起上调收取物业服务费为每平方米1.35元。被告以不同意调价为由拒绝交纳物业服务费，其中2017年10月至2017年12月期间应交物业服务费为132.99平方米×1元／平方米×3个月＝399元，2018年1月至2019年8月期间应交物业服务费为132.99平方米×1.35元／平方米×20个月＝3590元，共计3989元。根据物业管理有关法律规定，原告全面履行了应尽的物业管理义务，为业主提供了各项服务，但被告却不按约定交纳物业服务费及水电公摊费用，其行为已经构成违约，不仅损害了原告的合法权益，也损害了已交物业服务费业主的合法权益。 被告冯锦辩称，1.调涨物业服务费，是小区的重大事项，依法必须召开业主大会并取得“双过半”业主同意才能作出决定。根据《物业管理条例》规定，召集业主大会的权利属于业主委员会，没有业主委员会的，属于业主大会筹备组。同意物业服务费涨价的表决活动是由原告召集、主导的，是在没有业主大会和业主大会筹备组的情况下进行的，但《物业管理条例》既没有赋予物业企业召集业主大会的权利，也没有赋予物业企业向业主大会提案的权利，因此这次表决的程序违法，结果当然也就无法保障公正。2.根据《福建省物业管理条例》第三条规定，物业管理推行业主自主管理；根据《福建省物业管理条例》第四条及《福州市物业管理若干规定》第六条规定，村（居）民委员会只能根据有关规定，协助乡镇人民政府对业主大会、业主委员会进行指导、协调和监督。法律既没有赋予村（居）民委员会直接召集业主大会的权利，也没有赋予村（居）民委员会代行业主大会、业主委员会的职权或者代替、代表全体业主作出民事法律行为的权利，更没有赋予村（居）民委员会独立对物业管理活动进行审批、认可的权利。因此，XX社区在物业服务费调整的相关材料上签注“情况属实”完全是越权、违法的行为，没有任何法律效力。国家、省、市《物业管理条例》都没有赋予物业站任何权利和职责，XXX物业站不是法定的物业管理机关，无权以物业站名义对外发文或者作出决定，更无权代替镇政府行使权利。而且，XXX物业站也只是表态同意开展这次征询活动，并没有对征询的结果作出表态。3.原告提供的《关于XXX物业服务中心调整物业服务费的征询公告》、《关于XXX物业服务费调整意见征询结果的公示》存在许多问题，如主体不合法；原告单方面制作征询意见，存在伪造业主签名等问题；没有公示；社区越权签注、盖章。4.原告调涨物业服务费至今为止没有取得XXX政府的认可并在晋安区房管局备案。物业服务费标准是物业服务合同中的最重要内容之一，调涨物业服务费属于变更物业服务合同。根据《福州市物业管理若干规定》第二十条规定，没有按规定备案和备案之前的前期物业服务合同和物业服务合同没有法律效力。5.被告依照合同约定的每平方米1元的标准向原告主动交纳物业服务费，但原告拒收，故没有及时交纳物业服务费的责任在原告，被告不存在违约行为。原告主张滞纳金没有依据，且合同约定的“逾期每天3%的违约金”明显过高。6.小区内下水道多处损坏，电梯口、花圃的砌砖、砌石等多处开裂、倒塌、浮起、倾斜，原告没有尽到《物业服务合同》第二条第九项约定的“小修不过夜，中大型维修接报后全力组织抢修”的义务，根据《物业服务合同》第八条约定，原告应当承担相应的法律责任，并因此减免业主的物业服务费。7.根据《福建省物业管理条例》第四十八条第二款规定，原告没有尽到“两次催缴物业服务费”的法定义务，也没有将欠费情况在醒目位置予以公告，不能直接向人民法院提起诉讼。 本院经审理认定事实如下：被告系坐落福州市晋安区XXX4＃楼1305单元（建筑面积132.99平方米）的业主，原告系负责该小区物业管理服务的企业，双方签订一份《福晟XXX小区物业管理服务合同》，约定被告按建筑面积每月每平方米1元交纳物业服务费，每月15日前交纳；被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金等内容。2017年10月13日，原告发布《关于XXX物业服务中心调整物业服务费的征询公告》，告知XXX小区业主其拟调整物业服务费收费标准，并将上门开展意见征询工作。2017年12月4日，经福州市晋安区XXXX社区居民委员会工作人员杨颖唱票、周婷监票，针对XXX小区物业服务费自2018年1月1日起上调0.35元／平方米的表决事项，共计54.06%建筑物面积且53.3%业主人数同意通过。同时，原告发布《关于XXX物业服务费调整意见征询结果的公示》，告知XXX小区业主经“双过半”业主同意，其自2018年1月1日起按新标准即1.35元／平方米收取住宅物业服务费。福州市晋安区XXX连洋社区居民委员会在该公示上加盖公章，并注明情况属实。2017年12月20日，原告将上述调价事宜函告XXX物业站。被告自2017年10月起未交纳物业服务费，原告经催讨未果，遂诉至本院。 本院认为，原、被告签订的《福晟XXX小区物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。物业管理企业有按照物业服务合同的约定提供相应服务的义务，业主有按时交纳物业服务费的义务。原告主张XXX小区住宅物业服务费自2018年1月1日起上调至1.35元/平方米的事实，有调价意见的征询公告、统计结果、结果公示等为据，福州市晋安区XXX连洋社区居民委员会亦证明情况属实，本院予以认定。被告自2017年10月起未交纳物业服务费，现原告诉请被告支付2017年10月至2019年8月期间的物业服务费3989元（132.99平方米×1元/平方米×3个月+132.99平方米×1.35元/平方米×20个月），合法有据，本院予以支持。被告辩称调涨物业服务费的程序违法、结果无效，但提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。被告逾期支付物业服务费，已构成违约，应向原告支付违约金，但因双方约定的违约金计算标准和原告主张的违约金金额过高，故本院依法予以调整，被告应自2017年10月16日起，以欠付的物业服务费金额为基数，按月利率2%标准计付违约金至判决生效之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告冯锦应于本判决生效之日起十日内支付原告福建福晟物业有限公司自2017年10月起至2019年8月止的物业服务费3989元，并自2017年10月16日起，以欠付的物业服务费金额为基数，按月利率2%标准计付违约金至判决生效之日止； 二、驳回原告福建福晟物业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告冯锦负担。 本判决为终审判决。 审判员  林慧琴 二〇二〇年一月十三日 法官助理林楠 书记员陈新建 附本案适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。