北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初19644号原告：北京市昌平保障房建设投资管理有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路9号3栋2503室。法定代表人：段学勇，董事长。委托诉讼代理人：刘爱京，北京璟臻律师事务所律师。被告：陈玉环，男，1966年2月9日出生，汉族，户籍地北京市昌平区。原告北京市昌平保障房建设投资管理有限公司（以下简称昌平保障房公司）与被告陈玉环房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昌平保障房公司的委托诉讼代理人刘爱京到庭参加了诉讼。被告陈玉环经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昌平保障房公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的《北京市公共租赁住房租赁合同》；2．判令被告立即腾退承租房屋；3．判令被告支付拖欠的租金（自2019年3月1日到合同解除之日）以及合同解除后到实际腾退房屋之日的占有使用费；4．判令被告向原告支付违约金（自2019年2月25日至实际缴纳房租之日，每日按月租的万分之三收取违约金）；5．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月8日，原告作为出租人与被告签订了《北京市公共租赁住房租赁合同》，由被告承租位于北京市昌平区X镇X公租房项目X号楼X号的公共租赁住房，建筑面积58．08平方米。合同约定：房屋租赁期限自2017年4月15日至2020年4月14日，房屋租金标准为32元/建筑平方米·月，月度房屋租金合计1858．56元，租金按月收取，每个缴租期按月度计算，被告应于每个月25日前将该房屋的下一缴租期租金存入公租卡内，原告可委托第三方承担缴期通知及定期催缴工作。被告按签订合同时的1个月租金向原告缴纳押金，押金金额为1858．56元。被告逾期缴纳租金的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起每日按月租金的万分之三收取违约金。被告逾期缴纳租金超过3个月或累计三次逾期缴纳租金的，原告有权解除合同并追缴拖欠的租金和违约金。合同签订后，被告自2019年2月25日起未再缴纳过房屋租金。原告分别于2019年3月25日、2019年4月15日、2019年5月20日、2019年5月27日向被告作出《催缴通知》，并张贴于被告承租房屋大门上。期间原告工作人员亦多次通过短信及电话形式与原告进行沟通并催缴租金，均催缴未果。截至原告提起诉讼之日，被告已连续拖欠4个月租金未缴纳（2019年3月至2019年6月），依据合同约定，原告有权解除合同、收回出租房屋并追缴拖欠的租金及违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院。陈玉环经本院依法传唤未到庭应诉，亦未提交书面的答辩意见。本院经审理查明：2017年4月8日，昌平保障房公司（出租人、甲方）与陈玉环（承租人、乙方）签订了编号为X的《北京市公共租赁住房租赁合同》（以下简称合同），主要约定：昌平保障房公司将坐落于北京市昌平区X镇X公租房项目X号楼X号房屋出租给陈玉环使用，建筑面积58．08平方米；租赁期限自2017年4月15日至2020年4月14日，共计36个月；甲方应于房屋租赁期起始日3日前，即2017年4月12日前将房屋交付给乙方；房屋租金标准32元/建筑平方米·月，月度房屋租金合计1858．56元，公共租赁住房租金按月收取，每个缴租期按月度计算；甲方交付该房屋前，乙方应按签订合同时的1个月租金向甲方缴纳押金，押金数额1858．56元；乙方应在每个月25日前将该房屋的下一缴租期租金存入公租卡内；乙方逾期缴纳租金的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起每日按月租金的万分之三收取违约金；乙方逾期缴纳租金超过3个月或累计三次逾期缴纳租金的，甲方有权解除合同并追缴拖欠的租金和违约金；租赁期内，乙方未按照本合同的约定按时向甲方支付相关费用及其他相关费用的，甲方有权从押金中扣除乙方应承担的费用，并及时通知乙方；租赁期满或合同解除后10日内，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、家电、设备并腾退。合同还约定了其他内容。合同签订后，昌平保障房公司向陈玉环交付了房屋，陈玉环向昌平保障房公司交纳了押金1858．56元。合同履行中，陈玉环交纳了2017年4月15日至2019年2月28日期间的租金,但2019年3月以及之后的房屋租金，陈玉环并未依约交纳。昌平保障房公司分别于2019年3月25日、2019年4月15日、2019年5月20日、2019年5月28日向陈玉环发送《催缴通知单》催缴房租，但陈玉环仍未交纳租金。2019年5月31日，昌平保障房公司员工与陈玉环进行了谈话，并制作了《约谈租户谈话记录》。谈话中，昌平保障房公司通知陈玉环，如果未在2019年6月2日前补缴全部所欠租金将按规定解除合同。陈玉环在《约谈租户谈话记录》上签字捺印。谈话后，陈玉环仍未交纳租金。2019年6月12日，昌平保障房公司向陈玉环邮寄了《解除合同并收回房屋通知书》，内容为：“陈玉环：根据你与我司签署的租赁合同约定，如有逾期缴纳租金超过3个月或累计三次逾期缴纳租金的，我司有权行使合同单方解除权，收回房屋并追缴拖欠的租金和违约金。迄本通知发出之日，你已连续拖欠4个月租金未缴纳（2019年3月至2019年6月），本司已数次向你发出《催缴通知》。期间本司工作人员亦多次通过短信、电话、约谈等形式与你进行沟通并催缴租金，均催缴未果。现本司最后一次通知你，请与本通知发出之日起五日内交纳租金及违约金，并腾空房屋。逾期本司将径行收回房屋，一切后果由你自行承担。”当日，陈玉环签收了该邮件。上述事实，有《北京市公共租赁住房租赁合同》《催缴通知单》《约谈租户谈话记录》《解除合同并收回房屋通知书》等证据和当事人陈述在案予以佐证。本院认为：昌平保障房公司与陈玉环签订的《北京市公共租赁住房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在合同中明确约定，承租方逾期缴纳租金超过三个月或累计三次逾期缴纳租金的，出租方有权解除合同并追缴拖欠的租金和违约金。现陈玉环未依约交纳2019年3月及以后的租金，至2019年6月时已欠付租金超过三个月，解除合同的条件已经成就，故昌平保障房公司可以行使解除权，并要求陈玉环交纳欠付的租金。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2019年6月12日，昌平保障房公司发出的《解除合同并收回房屋通知书》被陈玉环签收，故双方的《北京市公共租赁住房租赁合同》于2019年6月12日解除。按双方合同约定的租金标准，陈玉环欠付的2019年3月1日至2019年6月12日的租金为6319元。冲抵押金后陈玉环仍应支付欠付的租金4460元。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。《北京市公共租赁住房租赁合同》解除后，昌平保障房公司有权要求陈玉环腾退房屋，并支付自2019年6月13日至实际腾退之日止的占有使用费。当事人一方不履行合同义务，应当承担违约责任。本案中，双方合同明确约定，乙方应在每个月25日前将该房屋的下一缴租期租金存入公租卡内。乙方逾期缴纳租金的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起每日按月租金的万分之三收取违约金。现陈玉环未依约交纳租金，构成违约，昌平保障房公司有权要求陈玉环按照合同约定的标准支付违约金。故对于昌平保障房公司要求陈玉环支付违约金的诉请，理由正当，本院予以支持。陈玉环经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认北京市昌平保障房建设投资管理有限公司与陈玉环2017年4月8日签订的《北京市公共租赁住房租赁合同》于2019年6月12日解除；二、陈玉环于本判决生效之日起二十日内将北京市昌平区X镇X公租房项目X号楼X号房屋腾退；三、陈玉环于本判决生效之日起七日内支付北京市昌平保障房建设投资管理有限公司租金4460元；四、陈玉环于本判决生效之日起七日内支付北京市昌平保障房建设投资管理有限公司房屋占有使用费（自2019年6月13日至实际腾退房屋之日止，按1858．56元/月的标准计算）；五、陈玉环于本判决生效之日起七日内支付北京市昌平保障房建设投资管理有限公司逾期违约金（以1858．56元为基数，按日万分之三的标准，自2019年2月25日起计算至租金4460元实际付清之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246元，由陈玉环负担，于本判决生效后七日内交纳。公告费（以票据金额为准），由陈玉环负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  杨卫东审 判 员  李国栋人民陪审员  刘建强二〇二〇年一月四日书 记 员  郑蝶宜