浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终6163号上诉人（原审被告）：管仙美，女，1968年12月3日出生，汉族，住浙江省武义县。委托诉讼代理人：徐飞旺（特别授权），浙江前程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金华市睦家物业服务有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区莲花大厦1幢902室，统一社会信用代码：91330702585021324K。法定代表人：毛加源，系董事长。委托诉讼代理人：胡玉婵，女，公司员工。上诉人管仙美因与被上诉人金华市睦家物业服务有限公司（以下简称睦家公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2019）浙0723民初2192号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。管仙美上诉请求：撤销原判，依法改判支持管仙美的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定物业服务合同有效错误。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项、第十二条第三款规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十五条第（二）项规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。而本案中，武义县春江花园小区业主委员会（以下简称“春江花园业委会”）在未召开春江花园小区业主大会，未经业主大会授权的情况下，擅自与睦家公司签订《物业服务合同》，且事后春江花园小区业主对春江花园业委会与睦家公司签订合同的行为不予追认。武义县住建局于2017年9月6日作出的《关于要求对春江花园小区业委会部分人员违法选聘物业服务企业、违法违规滥用专项维修资金请求依法立案查处的报告调查回复》认定：本机关认为春江花园业委会未经过业主大会选聘物业服务企业的行为违规。故春江花园业委会在未经业主大会授权下，且事后亦未被全体业主追认的情况下与睦家公司签订的《物业管理委托合同》应依法认定为无效。一审法院认定“春江花园小区共有业主842户，截止目前，已有638户业主交纳了2017年度物业费”没有事实依据，相关证据并没有经过质证程序，一审法院以此推定绝大部分业主已追认物业服务合同，进而认定合同有效，是对客观事实的偏面判断，对相关法律规定的错误理解，对本案事实认定不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条、《中华人民共和国合同法》第四十八条规定。二、一审对滞纳金的判决错误。《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”至今睦家公司就物管费收取标准并未经过与春江花园业主大会或业主进行协商、结果公示等程序，未达成一致意见，更未在有效合同上明确约定，睦家公司根据己期满未续期的原《物业服务合同》来确定收取标准，违反了上述规定。且案涉合同及催缴物业费的律师函中明确载明“从逾期之日起按应缴费的万分之五支付违约金”，并不是每日万分之五。同时，在合同无效的情况下，受益一方应承担相应义务，但并不存在适用违约金条款问题。三、一审未认定睦家公司未按约定履行物业管理服务错误。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”睦家公司入驻以来，并未履行公共物业维护和维修的职责，甚至连基本的卫生保安服务都差强人意，睦家公司主张物业费却不提供符合相应服务水平要求的服务，对业主的合理要求置之不理。春江花园业委会于2018年2月10日向睦家公司发出的《关于金华市睦家物业服务有限公司违约要求整改的函》指出，自睦家公司入驻小区后，未按服务合同第二、第三、第四条要求开展服务，服务人员减少，睦家公司已构成违约。要求睦家公司进行整改，暂停收取物业费。同时，管仙美提交的现场照片及睦家公司在庭审中出示的2018年3月30日的春江花园业委会的公告也进一步证实了物业服务中的上述问题。由此可见，睦家公司的物业服务行为严重违反了物业条例的规定和合同约定，侵犯了业主的合法权益。《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第十三条规定“物业服务合同被确认无效或者撤销后，已经提供物业服务的物业服务人要求业主给付相应物业服务费的，可以结合物业服务合同约定、物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准等因素合理确定。”法院应当依照上述规定确定物业费收取费标准，不能简单地按案涉合同的标准决定。睦家公司答辩称：一、睦家公司与武义县春江花园业委会签订的物业合同系双方真实意思表示，并未违反任何的法律法规，故认定合同有效。二、物业服务合同第七条明确约定业主和使用人逾期缴纳物业管理费的，睦家公司可以从逾期之日起每日按应缴金额5%加收违约金。三、管仙美缺少证明睦家公司实际服务瑕疵的证据，且物业服务合同有效，故应当收取相应标准的物业费。睦家公司向一审法院起诉请求：1、判令管仙美立即支付所拖欠的2016年7月1日至2018年12月31日物业费共计2828元并支付滞纳金（自管仙美应付物业费之日起计算按中国人民银行同期贷款利息四倍计算至实际支付之日止）；2、由管仙美承担本案诉讼费用。一审法院认定：春江花园业委会与武义县灵星物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定该小区2016年1月1日至2016年12月31日间的物业服务由武义县灵星物业管理有限公司提供。物业管理服务收费标准为：多层住宅0.7元/月/平方米，排屋、别墅0.8元/月/平方米，阁楼及附房0.35元/月/平方米，商业用房1元/月/平方米。后春江花园业委会于2016年12月31日与睦家公司签订《物业服务合同》，约定：由睦家公司对武义县春江花园小区进行物业管理，物业管理服务收费标准为：多层住宅0.7元/月/平方米，排屋住宅0.8元/月/平方米，阁楼及附房0.35元/月/平方米，商铺2元/月/平方米。物业管理服务费由睦家公司向业主按年预收，业主于每个交费年度的前三个月交纳费用。对业主和使用人逾期交纳物业管理费的，睦家公司可从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收违约金。合同期限为2017年1月1日至2019年12月31日。2017年5月31日，睦家公司与武义县灵星物业管理有限公司签订债权转让合同，武义县灵星物业管理有限公司向睦家公司转让其拥有的武义春江花园小区2016年2月18日至2016年12月31日相关业主所欠的物业管理费及所有相关权益（物业费收费标准以灵星物业管理有限公司和春江花园业委会签订的《物业服务合同》中的约定为准，不包括清单中列的灵星物业公司已收取的物业管理费）。2017年9月6日，经武义县住房和城乡建设局调查查明，春江花园物业服务在2016年1月1日至2016年12月31日由武义县灵星物业管理有限公司提供。春江花园业委会于2016年11月25日收到武义县灵星物业管理有限公司不再续签物业的函告书，为此春江花园业委会有关成员与相关物业公司进行了洽谈，收到了睦家公司和武义县鑫湖物业管理有限公司的报名资料，同时将上述两家物业公司的营业执照和资质证书在小区公示栏内进行张贴公告，2016年12月28日召开由四个委员参加的业主委员会会议。2017年1月1日春江花园业委会与睦家公司签订了物业服务合同，2017年1月20日新老物业公司完成了交接。管仙美系春江花园小区2幢3单元502室业主（房屋面积：127.62平方米、附房14.1平方米），尚未支付2017、2018年度物业费各1131.22元。另查明，春江花园小区共有业主842户，截止目前，已有638户业主交纳2017年度物业费。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、关于睦家公司与春江花园业委会签订的《物业服务合同》的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时《物业管理条例》第十五条第（二）项还规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。睦家公司与春江花园业委会签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，依法成立。上述合同的签订虽未经业主大会决定，但睦家公司已按期提供了2017、2018年度的物业服务，且小区绝大部分业主已按合同约定支付了2017年度的物业管理费用。可认定上述业主已对春江花园业委会与睦家公司签订《物业服务合同》的行为予以追认，故认定上述合同有效，对全体业主有约束力，业主应按合同约定支付物业管理费用。二、关于睦家公司有无权利主张2016年度物业费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中管仙美未提供证据证明其已交纳2016年度物业费。睦家公司未提供证据证明其已履行了通知义务，故睦家公司对2016年度物业费的主张，不予支持，睦家公司可在通知后另行主张。三、关于睦家公司提供的服务质量问题。管仙美提交的《关于金华市睦家物业服务有限公司违约要求整改的函》仅载明“服务期间你公司未按服务合同第二条、第三条、第四条进行服务，也未按补充服务协议履行……原定8名额定保安，你公司一直配备6名保安……”，且未提供其他证据予以佐证，不足以证明睦家公司未按约提供物业管理服务。综上，依照《物业管理条例》第四十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、管仙美于判决生效后十日内支付金华市睦家物业服务有限公司2017、2018年度物业费2262.44元并支付滞纳金（其中1131.22元自2017年4月1日起、1131.22元自2018年4月1日起，均按日万分之五计算至实际履行之日止）；二、驳回金华市睦家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由管仙美负担，限判决生效后七日内交纳。二审期间，管仙美向本院提交以下证据：证据一、春江花园小区业主《关于要求对春江花园小区业委会部分人员违法选聘物业服务企业违法违规滥用专项维修资金请求依法立案查处的报告》和武义县住房和城乡建设局作出的《关于要求对春江花园小区业委会部分人员违法选聘物业服务企业违法违规滥用专项维修资金请求依法立案查处的报告的调查回复》各1份、武义县人民法院传票11份，证明案涉物业服务合同没有经春江花园小区业主大会决定和授权，也没有经过半数以上业主以及半数以上建筑面积的业主同意或追认；证据二、春江花园业委会于2018年3月30日作出的对春江花园小区的各位业主的公告1份（复印件），证明睦家公司提供的物业服务的质量不符合物业服务合同的要求。睦家公司质证认为：对证据一、二真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该回复中关于春江花园业委会违法违规滥用专项维修基金部分与本案无关，回复中违法选聘物业服务企业部分，建设局对当事业委会负责人进行了批评教育，这是业主内部的问题，不能证明睦家公司和业委会签订的物业合同无效。本院认证认为：对证据一的真实性予以认定，但不能证明案涉物业服务合同未经过半数以上业主以及半数以上建筑面积的业主同意或追认；证据二系春江花园业委会单方制作，不能证明睦家公司服务不符合约定。睦家公司向本院提交以下证据：案涉小区已交2017年、2018年物业费的业主名单（附总面积和已交物业费业主的面积和户数），证明绝大多数业主已认可物业费标准和物业服务。管仙美质证认为：证据三性都有异议，系打印件，没有睦家公司的印章，无法核实真实性；从内容上看，很多仅显示已交，未显示金额，有理由怀疑标注已交的业主系虚假标准。该证据在一审中未提交，一审认定小区842户已有638户缴纳了2017年的物业费没有事实依据。本院认证认为：该名单系睦家公司单方制作，对名单中未交部分，因涉及案外人利益不予认定；对名单中已交部分，经本院释明，睦家公司明确对名单中标注已交部分费用将不会再行主张，本院确认其部分证明力。经审理查明，除“另查明，春江花园小区共有业主842户，截止目前，已有638户业主交纳2017年度物业费”外，本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为：睦家公司与春江花园业委会签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，依法成立。上述合同的签订虽未经业主大会决定，但睦家公司已按期提供了2017、2018年度的物业服务，管仙美认为睦家公司提供的物业服务不符合约定，但无充分证据证明，故不予采信。管仙美称武义春江花园小区共有八百多户业主，睦家公司对此认可，并自认至少已有657户（附名单）已按约定支付了2017年物业费，据此可认为该小区绝大部分业主已对春江花园业委会与睦家公司签订《物业服务合同》的行为予以追认。故一审法院认定案涉合同有效，并判决管仙美按约支付物业费及滞纳金（即违约金），并无不当。关于逾期违约金收取标准，案涉合同第七条约定为“睦家公司可从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收违约金。”，第二十七条约定为：“从逾期之日起按应缴费用的选万分之五加收违约金。”，结合上下文解释和交易习惯，一审法院认为每日违约金按应缴费用的万分之五计算，亦属合理，本院予以维持。综上，管仙美的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由管仙美负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄良飞审 判 员 盛 伟审 判 员 王玲雅二〇二〇年一月十九日代书记员 陈海威