浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）浙民申4552号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：叶继英，男，1966年3月2日出生，汉族，住杭州市富阳区。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐玲芳，女，1986年1月1日出生，汉族，住杭州市富阳区。共同委托诉讼代理人：程学满，浙江楷立律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：杭州市富阳区土地储备中心，住所地杭州市富阳区富春街道桂花西路1号。法定代表人：王幼良，主任。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杭州富阳金茂物资有限公司，住所地杭州市富阳区鹿山街道汤家埠村春安（富春江边）。法定代表人：沈金松，总经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：浙江诚泰钢铁有限公司，住所地杭州市富阳区富春街道桂花路40号4楼。法定代表人：陈富强，总经理。原审第三人：杭州市规划和自然资源局富阳分局，住所地杭州市富阳区富春街道桂花西路1号。法定代表人：董雄华，局长。原审第三人：杭州富阳金源置业有限公司，住所地杭州市富阳区富春街道桂花路40号4楼。法定代表人：沈金松，董事长。再审申请人叶继英、徐玲芳因与被申请人杭州市富阳区土地储备中心（以下简称区土地储备中心）、杭州富阳金茂物资有限公司（以下简称金茂公司）、浙江诚泰钢铁有限公司（以下简称诚泰公司）、原审第三人杭州市规划和自然资源局富阳分局（以下简称富阳国土局）、杭州富阳金源置业有限公司（以下简称金源公司）合同纠纷一案，不服杭州市中级人民法院（2019）浙01民终3617号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。叶继英，徐玲芳申请再审称：一、案涉《国有土地使用权收购合同》（以下简称《收购合同》）已对“补偿金”与“违约金”区别设立合同条款，二审法院曲解合同本意。案涉《收购合同》中已经通过不同条款对逾期交房的补偿金单独通过条款进行约定，同时对款项性质也分别作出了“补偿乙方损失”及“违约金”的不同表述。法律一般肯定合同的订立人为理性的经济人，其应清楚地知道合同签订后可能的最好或最坏的结果。在没有证据证明一方对另一方存在欺诈、胁迫或乘人之危的情况，合同是双方当事人真实意思的结果，其效力应予肯定，不应根据事后结果来判定双方约定的权利义务存在失衡，双方应当对合同约定时条款所涵盖的意思表示负责。众所周知，房屋的建造到交付往往要经历较长的时间，本案所涉房屋从合同订立到房屋交付更是耗时长达37个月，期间可能影响房屋交付的因素众多，合同双方在订立合同时将逾期交付的补偿单独列为合同条款，其意思表示以及合同本意尤为明显，该项损失补偿并不是违约金或者违约损失，而是合同双方基于合同签署当时对于合同履行过程中可能发生迟延交付房屋事实情况作出的预判所作出的对双方当事人权利义务的补充性约定，二审法院简单的将该条款视为违约条款，将相关款项作为违约金进行认定显然曲解合同本意，属于错误的事实认定。二、退一步讲，即便认定本案中被申请人所支付的款项系逾期交房违约金，一审判决违约金标准并不存在畸高情形，二审法院错误调整，无法律依据且有违公平原则，对再审申请人造成无端损失。二审法院仅依据区土地储备中心在二审期间提交的案涉房屋所在区块商铺的相关租赁合同、发票及徐玲芳名下的案涉房屋的出租租金标准即认定一审判决所确定的违约金4158000元偏高，并将违约金调整为1600000元，属于严重的法律适用错误，事实认定不清。首先，逾期交房的赔偿款项约定系双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国民法总则》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同;依法成立的合同，受法律保护。”《收购合同》和《拆迁安置协议》均约定了逾期计费的计算标准以收购合同总价款25200000元为基数按日0.5‰计算，该计算标准与再审申请人逾期腾空土地、房产的违约金计算标准一致，体现了合同当事人对自身风险的考量和合同权利义务对等的原则，系合同当事人意思自治体现，合法有效，法院不应干预当事人的意思自治。其次，我国合同法中违约金带有惩罚性质，并不以实际损失为限。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”可见，合同法并未对违约金的数额作出禁止性规定，法不禁止即为自由，当事人对违约金的约定只要是真实意思表示，就应合法有效。其次，合同法强调违约责任是严格责任，只要违约，即使没有给对方造成损失，违约方也要按约定支付违约金。违约金具有一定惩罚性，其给付不以实际损失为条件，因此法院应当尊重双方当事人合同约定。再者，合同约定的违约金标准并不属于畸高需要调整的情形。案涉合同中所约定的违约金标准为0.5‰/日，综合逾期天数综合计算违约金总金额为案涉房屋总价的16.5％，此约定既不违反法律法规的规定，也不存在损害国家利益及第三人利益的情形，即为有效约定，合同当事人应遵守自愿原则、诚实信用原则，应依约履行。《最高人民法院关于适用区土地储备中心提交意见称：一、本案责任义务主体应为金茂公司、诚泰公司。答辩人与叶继英、徐玲芳签订的《收购合同》约定了答辩人应当按期向叶继英、徐玲芳交付营业房以及延迟履行时的违约责任(以下简称原合同义务)，金茂公司、诚泰公司与叶继英、徐玲芳在后签订的《拆迁安置协议》与《收购合同》在权利义务的内容约定上，除交付时间变更为2017年8月20日外，并未改变《收购合同》的原债务内容。从合同签订的次序和合同记载的内容分析，虽然《收购合同》约定了原合同义务，但在案涉土地出让的过程中，原审第三人富阳国土局明确公示受让人取得土地使用权的前提条件为受让人在签订出让合同时一并与叶继英、徐玲芳签订《拆迁安置协议》，由受让人概括转移承受原合同义务。且《拆迁安置协议》已明确了合同义务应由金茂公司、诚泰公司履行，双方已达成了免除了答辩人原合同义务的合意。故，从《收购合同》、《拆迁安置协议》内容，可判断本案的义务主体应为金茂公司、诚泰公司。另，答辩人签订《收购合同》为其履行国家行政机关职能的行为，在土地挂牌后，答辩人对于土地的实际开发已不具有实际的行为能力和控制能力，因答辩人履行法定职责而要求答辩人承担后续因第三方开发过程中产生延迟的违约责任，对答辩人也是不公平的。二、二审法院认定的房产交付的违约金计算标准畸高，并予以调整，符合法律规定。（一）一审法院在判决书中仅凭叶继英、徐玲芳的庭审陈述认定迟延交付房屋的实际日期为2018年7月17日，该事实所依据的证据明显不足。原审第三人金源公司已举证其于2018年4月10日即已通知叶继英、徐玲芳领取营业房钥匙。叶继英、徐玲芳在一审中提交了5份房屋交接书拟证明房屋的交付情况，但5份房屋交接书均无原审第三人金源公司的签字或盖章，更无任何原审第三人金源公司的名称或落款，且房屋交接书上约定交接书经买受人与出卖人双方签字或街道盖章后生效，叶继英、徐玲芳提交的房屋交接书无法证明交房时间的真实性、合法性及与本案的关联性，叶继英、徐玲芳应承担举证不能的后果。因不可抗力导致延期交房97日的责任不应由答辩人承担。在案涉地块房屋建设的过程中，因电缆进线保护移位导致停工21日，第二届世界互联网大会环境质量保障工作导致停工30日，2016年杭州G20峰会导致停工30日，共计停工97日。上述多项不可抗力因素导致了建设工程的延期，且延期经行政机关准许。综上，实际逾期天数138天。但一、二审对该事实均未予以采纳。(二)收购合同、拆迁安置协议约定的逾期交房的违约金计算标准畸高，应以实际损失为赔偿依据。叶继英、徐玲芳主张的赔偿标准为12600元/日，为总收购价25200000元的0.5‰/日的标准，该标准下的年利息为18.25%，一审要求的违约金基数金额巨大，违约金标准过高，使得违约金金额已远超叶继英、徐玲芳的实际损失，不符合合同法的规定，也违背了违约金的补偿性质。根据答辩人提交的证据，与案涉房屋相邻，承租人为招商银行股份有限公司杭州分行，其租赁面积为2321.37平方米，年租金为118万元；另徐玲芳名下的一商铺，面积为120平方米，年租金为9.5万元，故叶继英、徐玲芳的房屋出租收益远远低于其主张的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，二审法院在有充分证据证明叶继英、徐玲芳的实际损失远低于违约金标准的情况下，按照合同法规定予以调整违约金，有明确的法律依据。综上，本案经过一审、二审，认定答辩人、金茂公司、诚泰公司为违约责任义务主体，且目前已经按照二审判决书书执行完毕。虽然答辩人对于责任义务主体存在保留意见，但认为二审法院调整违约金依法有据，请求予以支持。金茂公司提交意见称：一、本案的核心证据《拆迁安置协议》系不公平、不平等的协议。该协议不是答辩人与土地出让方协商一致的结果，而系履行拍卖程序时被强制要求签订的，协议内容系预先制定的格式合同，协议内容的制定未征询答辩人意见也未保护答辩人作为平等的合同相对方的合法权利，该合同的签订是土地出让方凌驾于答辩人之上，把自己的意志强加给了答辩人，系土地出让方单方面强制性的将风险转嫁给答辩人，而根本没有将因政府因素导致逾期的情况排除在外，是让企业为政府行为买单的不公平做法。故该协议本身，违反了平等原则与公平原则。二、导致案涉房屋逾期交付的主要责任不在答辩人一方。导致房屋逾期交付的主要原因为以下五点：1、案涉土地交付时间按合同约定为2015年4月27日，但因拆迁问题实际交地时间变更为2015年5月13日。延期时间16天。2、在本地块竞拍筹备阶段，土地出让单位口头承诺允许对地块北侧富春铭苑8套住宅有日照影响，但在规划审批阶段，却又对日照影响提出要求，导致答辩人对设计方案修改并委托第三方进行日照分析，最终使得本项目在方案审批流程上多花费了125天。3、案涉土地为净地出让，但在地块桩基施工过程中，发现其他小区的供电电缆及市政煤气管道横穿整个地块，移位工程导致我司停工38天。4、2015年第二届世界互联网大会召开前后，根据杭州市富阳区住房和城乡建设局的要求，工地需停工至12月18日，因为当时已临近春节，停工导致大批民工提前返乡，停工期过后，项目因没有工人无法正常复工，直至第二年元宵节后，由此延误工期超过60日。5、2016年为迎接在杭州召开的G20峰会，应杭州市富阳区住房和城乡建设局要求停工，实际停工时间超过30日。本项目因各种非答辩人原因直接导致的工期延误至少达到了269日，而间接影响的工期则无法直接计算。答辩人虽然已经全力赶工，但是仍无法消弥各种非工程本身干扰因素造成的逾期。三、二审判决违约金金额已足以弥补叶继英、徐玲芳的损失及违约赔偿。二审中根据区土地储备中心提供的证据可以证明，在案涉房屋逾交付期间，该房屋及周边商业用房的实际租金为1.8元/平方米/日(一楼)，二楼实际租金仅为1.4元/平方米/日，应交付给叶继英、徐玲芳的房屋为1200平方米(两层的面积)，故叶继英、徐玲芳的实际损失(按最大租金计算)应为：1200平方米×1.8元/平方米/日×330日=712800元，而根据相应司法解释，违约金应为：712800×30%=213840元，两项合计为926640元。二审判决的金额1600000元，已经超过叶继英、徐玲芳的实际损失及违约金，叶继英、徐玲芳的合法权利已经得到了充分的保护。四、2019年11月18日，叶继英、徐玲芳已经足额拿到了二审判决的全部违约金，二审判决已经全部履行完毕，叶继英、徐玲芳提出再审申请，系浪费司法资源的行为。综上，请求驳回叶继英、徐玲芳的再审申请。本院经审查认为，案涉《收购合同》及《拆迁安置协议》中均有“如甲方不能按本合同约定的时间交付房屋的，每迟延一日甲方补偿乙方收购总价0.5‰（或人民币1.26万元）的损失”的约定，该约定系对逾期交房补偿计算方式的约定，应当认定为区土地储备中心、金茂公司及诚泰公司未按约履行交房义务所应承担的违约责任。叶继英、徐玲芳主张该合同约定并非违约责任的约定，而是双方基于可能发生迟延交付房屋情况的预判所作出的对双方权利义务的补充性约定，不符合合同本意，不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案所涉的违约情形为逾期交房，叶继英、徐玲芳迟延领受房屋所遭受的损失主要体现在其对案涉房屋的实际使用、收益上。在区土地储备中心上诉请求二审法院对违约金予以适当减少的情况下，原二审法院参考涉案房屋所在区块商铺的相关租赁合同、发票及徐玲芳名下的案涉房屋的出租租金标准，结合案件实际情况及均衡双方当事人的利益，认定原一审判决确定的违约金金额偏高，酌情调整为160万元，并无不当。原二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，对案件进行改判，法律适用正确。但在说理部分未引用合同法关于违约责任的具体条款，说理不够规范，本院予以指出。综上，叶继英、徐玲芳的申请理由不能成立，不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回叶继英、徐玲芳的再审申请。（此页无正文）审判长  夏祖银审判员  沈 妙审判员  董 东二〇二〇年一月二十日书记员  吕圣姻