山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初7453号原告：李丽，女，1987年1月30日出生，汉族，住山东省济阳县，委托诉讼代理人：张丽，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：马永桂，山东京鲁律师事务所律师。被告：山东鲁能亘富开发有限公司，住所地济南市市中区鲁能领秀城十二区商业综合体1-901。法定代表人：郭广森，总经理。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娟，女，该公司职工。原告李丽与被告山东鲁能亘富开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李丽的委托诉讼代理人张丽、马永桂，被告山东鲁能亘富开发有限公司法定代表人郭广森的委托诉讼代理人王业华、刘娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丽向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告构成违约；2、请求判令被告继续履行合同义务，建设承诺的“环山健康步道”、“兰、竹、荷、梅四大主题坡地园林”、800米水系景观及为小区建设绿地面积40065平方米，按照规划乔、灌木绿化方案进行绿化达到35%绿化率；3、请求判令被告向原告支付违约金(自2019年7月1日起以已付购房款4507967元为基数，按照日万分之一计算至被告建设完毕第2项诉求所列承诺事宜之日止期间的违约金，暂计算至2019年7月18日约为8114元)；4、请求判令被告赔偿因虚假宣传给原告造成的财产损失346780元（房屋差价暂按照1000元/㎡）；5、本案诉讼费、公证费、保全费等诉讼费用均由被告承担。庭审中原告放弃第一项诉讼请求。事实与理由:自预售至今，被告通过发放楼书，网络宣传等方式宣传和承诺32号楼位于鲁能领秀城居住区的最南端，前面没有其他建筑和市政道路，推窗山景入目，贴近自然，没有车水马龙，自然安静，并将配套建设一条贯穿两地块的休闲健身流线—“环山健康步道”、“兰、竹、荷、梅四大主题坡地园林”及800m水系景观，小区绿地面积达40065平方米，绿化率达35%。2018年3月27日,原告基于被告上述明确具体的宣传说明和允诺，才决定以比同区域其他楼房高近3000元/㎡价格与被告山东鲁能亘富开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发建设的位鲁能领秀城Q2地块32号楼1单元402室，建筑面积共173.39㎡，单价为25999元/㎡，总购房款为4507967元。2019年6月30日，被告不仅未按照合同约定交房，也没有建设前期宣传和承诺的“环山健康步道”、“兰、竹、荷、梅四大主题坡地园林”、800米水系景观及为小区建设绿地面积40065平方米，按照规划乔、灌木绿化方案进行绿化达到35%绿化率，而且其承诺的“环山健康步道”位置正在建设一条市政道路，南侧山体也正在筹建新的楼盘，与被告前期的宣传和承诺严重不符。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律法律问题若干问题的解释》第3条和《合同法》第15条规定，被告的商品房销售广告和宣传说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，属于合同内容。鉴于被告故意隐瞒重要事实，虚假宣传，未履行合同义务和承诺，构成违约，侵害了原告的合法权益，而且给原告造成了经济损失。现原告为维护自己的合法权益，特依法诉至贵院，望判如所请。被告山东鲁能亘富开发有限公司辩称，一、被告是严格按照相关规划及图纸建设的商品房及涉案小区，并且也已将相关的土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证交由原告查明，没有任何的违约行为，系严格按照规划进行建设并取得了最终的规划验收核实证书。二、原告在诉状中所诉的所谓环山健康步道、四大主题园林及水系景观及绿化率均不能作为双方商品房买卖合同和内容和依据，因为双方的合同中明确约定相关的广告宣传样板间、宣传册、均只是要约邀请，不作为商品房实际消费的依据，同时根据广告法，以及商品房买卖合同司法解释第3条的规定，商品房的销售广告和宣传资料只有在符合以上三个条件的情况下才能构成要约，第一是说明的内容明确具体，第二是说明的内容和允诺系在商品房开发规划范围内（建设用地红线内），第三是该说明或允诺对商品房合同的订立及房屋价值有重大影响，但是本案中相关的说明和允诺除四大主题园林外均系规划用地范围外市政配套设施的说明，而且该说明并不具体明确，只是针对相关情况的一些描述，并没有说明上述配套设施的一些具体实现方式、位置。三、被告也系按照相关的宣传进行的建设，如绿地率为35%，被告在报规的建设图纸中有明确的说明，而且最终按照该图纸建设并通过了规划核实和验收，达到该绿化率，关于四大主题园林、景观，被告也在涉案的Q2、Q3片区依法和规划设置相关的景观，关于市政道路，系被告建设用地之外的市政用地和规划，无论是2016年规划局公示的涉案商品房所在片区的控制性详规，还是2016年的涉案Q2、Q3房地产开发项目公示说明，均明确Q2、Q3地块南临为市政道路，而且作为被告也在售楼处、沙盘以及宣传资料明确予以表述，不存在任何的欺诈行为，关于原告所称800米水系景观也是属于市政建设的内容，并且被告在宣传中的表述仅是说按照规划结合水系景观设置相关绿化和景观内容，并非承诺建设相关的800米水系。四、关于原告所称其购买商品房比周边价格高了2000元没任何依据，其对比的是被告于不同时间销售的不同商品房，况且原告购买商品房的时间点处于济南市商品房价格波动比较频繁的时间段，而且恰逢高点，但是同时间段购买的商品房都在一个价格区间。案件审理过程中，原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据并陈述了证据的证明内容。本院依法对证据进行了审查。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2018年3月27日，原告李丽与被告山东鲁能亘富开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告李丽购买被告山东鲁能亘富开发有限公司开发建设的鲁能领秀城Q2地块32号楼1单元402室，建筑面积共173.39㎡，单价为25999元/㎡，总购房款为4507967元，约定被告山东鲁能亘富开发有限公司于2019年6月30日前将取得综合验收备案证明的商品房交付原告李丽。在该《商品房买卖合同》补充协议的第十七条约定：“双方的权利、义务、责任即出卖人有关该项目的一切承诺均以合同、附件即本补充协议的约定为准，出卖人或买受人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于双方在交易过程中口头表达的意向和信息、广告、宣传片、楼书、示范单位、沙盘、模型、销售人员的现场说辞等）所表达或提供的信息都不作为确定双方权利、义务、责任及出卖人有关该项目的一切承诺的依据，不构成合同内容，双方不受其约束。”被告山东鲁能亘富开发有限公司于2019年7月11日左右将涉案房产交付原告使用。被告在销售过程中的宣传资料显示有以下内容：1、“规划春兰、夏竹、秋荷、冬梅君子四时景观”，“师法中国皇家一池三山之精髓择址造园，于三山之上以春兰、夏竹、秋荷、冬梅汉唐四园一水之庄谐雅韵”，“三面环山、两面临水的景观主题规划，让生活与自然亲密接触，兰竹荷梅社区四大主题景观规划，社区四季皆为美景”；2、“迎万亩森林公园，得泉子山、鏊子山、望花楼山三山巍然，10里登山步道、1.5公里线性公园，尽藏城市难得的生态山居秘境”；3、“800米水系景观：结合项目水系景观，临水搭桥设台为社区提供亲水休闲空间”。2019年5月20日，鲁能领秀城Q2、Q3地块房地产项目取得建设工程竣工规划核实合格证（证号为核字第370103201900033号）。2019年6月11日，经建设单位即被告、设计单位即深圳市喜喜仕景观及建筑规划设计有限公司、监理单位即山东众成建设项目管理有限公司、施工单位即上海园林绿化建设有限公司四方验收，结论为：该项目园林绿化、小区道路、照明工程符合设计及施工要求，验收合格。涉案Q2Q3南侧有通车道路。被告辩称根据被告提供的相关项目规划平面图显示原告所述的“环山健康步道”、“800米水系景观：结合项目水系景观，临水搭桥设台为社区提供亲水休闲空间”均不属于涉案漫山香墅Q2Q3地块开发建设用地范围之内，属于市政设施。原告要求被告支付违约金，要求参照合同约定的逾期交房的日万分之一主张，合同约定的交房时间是2019年6月30日，因此其要求自2019年7月1日起开始计算。原告要求因虚假宣传造成的财产损失，其称虚假宣传指的是被告对上述的宣传及市政道路的修建，要求每户按照房屋面积、按照每平方2000元差价计算。原告要求公证费，十五个案子一共支付2600元公证费，15位原告平均承担，每个业主承担173.33元。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据该规定，商品房的销售广告和宣传资料在符合以下三个条件的情况下构成要约，作为合同内容：第一是说明和允诺的内容具体、确定，第二是说明的内容和允诺系在商品房开发规划范围内，第三是该说明和允诺对商品房合同的订立及房屋价值有重大影响。本案宣传材料中体现的相关内容并未明确说明具体建设的规模、位置等，描述并不明确具体；原告所主张的健康步道（或10里登山步道）和800米水系景观并非在在商品房开发规划范围内。因此关于小区内的景观具体设置和内容及小区外的水系设置的景观等等并不足以构成影响业主购买涉案商品房的重大因素。另外，原告第一项诉讼请求“请求判令被告继续履行合同义务，继续建设承诺的环山健康步道、兰、竹、荷、梅四大主题坡地园林、800米水系景观及为小区建设绿地面积40065平方米，按照规划乔、灌木绿化方案进行绿化率达到35%的绿化率”的内容并不明确、具体，不具有可执行性，该诉讼请求本院不予支持；原告第二项诉讼请求“请求判令被告向原告支付违约金（以已付购房款为基数，按照日万分之一计算，自2019年7月1日起，至被告建设完毕第一项诉讼请求所列承诺事宜之日止期间的违约金”，本院认为涉案商品房符合法律规定和合同约定的交付条件，原告已实际接收商品房，原告要求参照逾期交房违约金的标准主张本案违约金依据不充分，故该诉讼请求本院不予支持。关于原告的第三项诉讼请求“请求判令被告赔偿虚假宣传给原告造成的财产损失346780元（房屋差价暂按照2000元/㎡），原告按照每平方米2000元主张损失依据不充分，该诉讼请求本院不予支持。综上，经本院审判委员会研究，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李丽的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延履行期间的债务利息。案件受理费6620元，由原告李丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  亓 蕾人民陪审员  司兴菊人民陪审员  徐 健二〇二〇年一月十二日书 记 员  修维超