江苏省东台市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0981民初5323号 原告：东台市雅客居物业有限公司，住所地东台市望海东路52号（汽车运输公司内）。 法定代表人：黄超明，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵永平，盐城市亭湖区五星法律服务所法律工作者。 被告：盐城益安房地产开发有限公司，住所地东台市安丰镇安东村八组。 法定代表人：郭亚明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋莉莉，女，该公司办事员。 委托诉讼代理人：范舒钰，江苏海陵律师事务所律师。 原告东台市雅客居物业有限公司（以下简称雅客居公司）与被告盐城益安房地产开发有限公司（以下简称益安房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告雅客居公司的委托诉讼代理人赵永平，被告益安房地产公司的委托诉讼代理人蒋莉莉、范舒钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雅客居公司向本院提出诉讼请求：判令益安房地产公司向雅客居公司支付2014年7月1日至2019年7月31日的空置房物业费561424.11元及违约金11509.19元，合计572933.3元。事实和理由：2013年5月22日，原、被告签订东台市安丰丰城名园住宅小区的《前期物业服务合同》，被告委托原告对该小区进行前期物业管理服务。2014年7月1日，被告开始出售房屋，并于2015年预付空置房物业服务费10万，尚欠空置房物业费561424.11元未支付，并应承担违约金11509元（561424.11元×0.5‰天×41天），故诉至法院提出诉称之请求。 益安房地产公司辩称，空置房物业服务费和违约金的计算没有合同依据。2013年3月6日原告向被告出具承诺书，原告计算所依据的前期物业合同仅作为物业管理备案之用，不作为双方履行的依据。所以原告依据该前期物业合同所计算的空置房屋服务费和违约金是错误的，证据不足，诉讼请求不能成立。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 东台市安丰镇安丰丰城名园住宅小区的开发商系益安房地产公司。益安房地产公司与雅客居公司签订封面时间为2013年3月2日经东台市物业管理办公室于2013年5月3日鉴证的《前期物业服务合同》1份。 2013年3月2日,原告（甲方）与被告（乙方）又签订封面时间为2013年3月2日的《前期物业服务合同》1份，合同条款对上述《前期物业服务合同》内容有部分删减、修改，合同约定：第六条规定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.72元/月·平方米；高层住宅0.72元/月·平方米；商业物业：1.5元/月·平方米。前期物业开办费：按建筑面积26701.93*1.0元/平方米=26701.93元结算（在前期物业服务合同生效之日，由甲方一次性支付给乙方）。自前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担。已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业（含空置房屋、机动车停车位），物业服务费由前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费，由甲方承担。第三十条乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按第六条约定的收费标准的30%向甲方，业主支付违约金。第三十条条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未按时足额交纳物业服务费用的，逾期应按第六条约定的收费标准的日3‰向乙方支付违约金。 2013年3月6日，雅客居公司作出承诺书，承诺原、被告于2013年3月2日签订的《安丰丰城名园前期物业服务合同》，只用于物业管理备案之用，不作为双方履行的法律文书，具体条款内容待物业公司入区前双方再行商定，待重新修订完善后执行。该承诺中“2013年3月2日签订的《安丰丰城名园前期物业服务合同》”，原、被告均认可系针对经东台市物业管理办公室于2013年5月3日鉴证的《前期物业服务合同》。 益安房地产公司于2014年7月1日开始将安丰丰城名园小区房屋陆续交付业主。 2015年12月18日，雅客居公司向益安房地产公司开具金额为120000元的“丰城名园物业服务费”发票，雅客居公司自认120000元中有20000元为开办费，100000元为空置房物业费。 2016年4月13日，雅客居公司法定代表人黄超明出具收条，收条载明：兹收到益安房地产公司由南孚高科消防机电工程有限公司海通分公司，雅客居公司施工的项目工程款及物业费.补贴.已全部结清。 因益安房地产公司未交纳空置房物业费，雅客居公司于2018年8月16日向其发送书面催交通知。 本案审理过程中，经原、被告对账，对原告主张的截至2019年7月31日的空置房物业费，被告对如按照多层住宅0.72元/月·平方米、高层住宅0.72元/月·平方米、商业物业1.5元/月·平方米的标准计算，空置房自2016年4月14日起至实际空置时间止，空置房物业费的金额为323039.69元无异议，只是认为安丰丰城名园小区3、4、5、6号楼系从2014年7月1日交房，1、2号楼系从8月1日交房，结合2016年4月13日的收条，应分别从2016年7月1日、8月1日作为起点计算尚未支付的空置房物业费。 益安房地产公司为证明雅客居公司物业服务不到位，在收到本院应诉材料后，于2019年11月21日与该小区部分业主进行物业管理服务调查，并提供了该小区部分照片。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》合法有效，原告提供物业服务，被告应按约定交纳空置房的物业费用。 关于原、被告结算空置房物业费的依据问题。原、被告一致认可封面时间为2013年3月2日经东台市物业管理办公室鉴证的《前期物业服务合同》仅作为备案，不作为结算之用。除备案合同外，原、被告亦签订了封面时间为2013年3月2日的《前期物业服务合同》，被告对该份合同的真实性无异议，故该份合同应当作为双方结算的依据，原告可按照该合同约定的物业费标准主张空置房物业费。 关于尚未结算的空置房物业费的起点时间问题。1、原告认为，其公司开具发票的时间为2015年12月18日，故应自2015年12月19日起开始计算，被告认为，原告法定代表人出具收条的时间为2016年4月13日，应自2016年4月14日起开始计算。本院认为，本案中原告未提供证据证明2014年7月1日至2015年12月18日的空置房物业费金额，亦未证明发票中自认的物业费100000元是如何形成的，且其在诉状中亦称该费用系被告预付，可见开具发票并不能证明双方是就2015年12月18日前发生的空置房物业费进行的结算。2016年4月13日原告法定代表人出具收条，明确物业费.补贴.已全部结清，对空置房物业费是否已经结算到出具收条后的时间，收条中并无明确，双方亦未提交证据证明，故应依收条出具的时间作为空置房物业费已经结算的时间点。2、尚未支付的空置房物业费是否应分别从2016年7月1日、8月1日起计算。被告认为安丰丰城名园3、4、5、6号楼系从2014年7月1日交房，1、2号楼系从8月1日交房，结合2016年4月13日的收条，按照物业费按年度进行收取的情况，故2016年6月30日前的物业费应视为全部交纳。本院认为，根据原告出具的收条，2016年4月13日前的物业费已经全部结算完毕，在本案中确认每幢房号何时开始起算空置房物业费，并无意义，合同约定的按年度收取物业费也不意味着对空置时间不足一年或者超一年以上的房屋不收取物业费，被告的该辩称亦违反了双方合同约定，本院不予采信。 关于物业费的金额问题。被告辩称依据2014年1月1日施行的《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条规定，空置房可按照约定标准的百分之七十进行收取。本院认为，根据该条款规定，双方应当首先按照物业服务合同的约定交纳物业费，而原、被告签订的物业服务合同中对此并无进行约定，故对被告的辩称，本院不予采信。 原、被告签订的《前期物业服务合同》对双方的违约责任均有约定，原、被告均存在违约情形，故原告无权要求被告承担违约金，对该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告盐城益安房地产开发有限公司应于本判决生效之日起15日内给付原告东台市雅客居物业有限公司截至2019年7月31日的空置房物业服务费323039.69元； 二、驳回原告东台市雅客居物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9530元，减半收取计4765元，由盐城益安房地产开发有限公司负担2687元，由东台市雅客居物业有限公司负担2078元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 员 于志丽 二〇二〇年一月二十日 法官助理 曹蓉蓉 书 记 员 许晓霞