北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初34872号原告（反诉被告）：吴晓静，女，1964年11月15日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘亚华，北京市国韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里甲3号院1号楼21层2104号－1。法定代表人：肖艳华，经理。委托诉讼代理人：陈枫，北京市东卫律师事务所律师。原告吴晓静与被告北京幼狮科技有限公司（以下简称科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴晓静的委托诉讼代理人刘亚华、被告科技公司的委托诉讼代理人陈枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴晓静向本院提出诉讼请求：1.撤销原被告之间2018年4月3日签订的《房屋资产管理服务合同》第二条第二项；2.判令被告支付原告2018年4月8日至2018年7月7日的房屋租金46350元，2018年10月8日至10月17日的房屋租金5150元，支付原告违约金30900元，房屋装修工程款7090元，以上总计89490元。事实和理由：2018年4月3日，原告与被告签订《房屋资产管理服务合同》，将原告名下北京市西城区平原里XX号楼X层XXXX房屋出租给被告管理，由被告自主决定将房屋转租给他人办公。合同约定，被告自2018年4月8日开始给原告支付房租，租赁期限至2024年7月7日。合同签订后，被告于2018年4月4日向原告支付保证金15450元，2018年4月9日支付三个月的租金46350元，之后不再支付租金。2018年10月5日，原告向被告催要房租，被告以各种理由拖延。2018年10月17日，被告以原告的房屋无法办理工商注册及税控事宜为由，告知原告要解除合同退还房屋，为了避免双方损失扩大，原告同意解除合同收回房屋，但以《告知函》的形式明确告知被告应赔偿违约造成的各项损失。被告收到《告知函》后，对原告的各项要求置之不理。原告收回房屋后，将房屋出租给第三人用来办公，第三人于2018年11月16日在涉案房屋内办理了工商营业执照，可见被告所谓的解除合同理由纯属借口。2018年10月18日合同解除后，原告才发现被告本就无意长租涉案房屋，签订合同时被告提出的三个月招商装修期（免租期）是对原告的欺骗，被告以欺诈的手段使原告在违背真实意思的情况下订立了合同第二条第二项，该条款对原告显失公平，根据合同法第五十四条、五十五条的规定，原告有权要求撤销该条款。被告在签订合同后不按照约定支付租金，违约解除合同，根据合同约定，应赔偿原告2个月的租金，且被告拖欠原告租金，又对涉案房屋进行了简单改装导致原告需重新装修，应支付原告拖欠的租金及装修工程款。科技公司辩称，（1）不同意原告的第1项诉讼请求，该《房屋资产管理服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效。该条款不违反法律的强制性规定，应为有效条款。（2）原告主张的第2项诉讼请求的第一部分，要求被告支付2018年4月8日至2018年7月7日的房屋租金46350元，被告不同意支付。该部分系合同约定的免租期间的租金，并没有约定要被告支付，且本案系原告违约，不是被告故意解除合同。所以，被告不同意支付该期间的租金。（3）原告主张的第2项诉讼请求的第二部分，2018年10月8日至2018年10月17日的房屋租金5150元，该部分房屋租金我方同意支付，可以用我方已在原告方的押金予以抵扣。（4）原告主张第2项诉讼请求的第三部分，支付违约金30900元，被告认为该项请求没有事实依据，不同意支付，本案系原告违约，故我方不同意支付该部分违约金。（5）原告主张的第2项诉讼请求的第四部分，房屋装修工程款，我方认为没有合同依据，不同意支付。科技公司向本院提出反诉请求：1.请求人民法院依法判决吴晓静退回科技公司押金15450元。2.请求人民法院依法判决吴晓静支付科技公司违约金30900元。事实和理由：2018年4月3日原被告双方签订《房屋资产管理服务合同》，被告承租原告名下位于北京市西城区平原里XX号楼X层XXXX号房屋用于转租。根据合同约定第一条第（一）款之约定房屋用途为办公。根据该合同第七条第（四）款之规定“出租房屋为办公、商业用途的，甲方有义务配合并协助实际使用人办理营业证照等事宜”，原告将房屋出租给被告后，其在房屋中已注册三家公司，法定代表人均为吴晓静，该三家公司分别为北京和增田食品科技有限公司，北京市穆林文化发展有限公司，北京麦吉德投资管理咨询有限公司，其中北京麦吉德投资管理咨询有限公司于2018年7月9日迁出，其余两家公司一直未将已注册的公司迁出，被告转租的房屋实际使用人无法办理营业执照，导致被告的承租权处于不确定状态，严重影响了被告对涉案房屋的使用、收益权，无法实现合同目的，根据合同第九条第三款第五项：“房屋因原租户或营业执照未迁出等原因导致乙方或实际使用人无法办理工商注册或迁入，或该房屋宽带网络不能正常使用”被告有权单方解除合同，原告违反合同约定，应向被告支付两个月租金标准的违约金。吴晓静针对科技公司的反诉，答辩称，对被告反诉请求第1项，我方同意，可以在被告支付原告的款项中予以扣除。对被告反诉请求第2项，我方不认可、不同意。因为本案合同解除的原因是在于被告违约，因此，原告不同意承担违约金。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：X京房权证宣字第XXXX号《房屋所有权证》上记载：坐落于北京市西城区平原里XX号楼X层XXXX房屋（以下简称租赁房屋）的房屋所有权人为吴晓静，规划用途为办公用房，房屋建筑面积为110.55平方米。2018年4月3日，业主方（甲方）吴晓静与管理方（乙方）科技公司就甲方委托乙方对租赁房屋提供管理服务相关事宜经北京华亮房地产经纪有限公司居间签订《房屋资产管理服务合同》，内容为：“第一条房屋基本情况，（一）房屋坐落于北京市西城区平原里XX号楼X层XXXX，建筑面积110.55平方米，房屋用途为：办公。（二）房屋权属状况。第二条委托管理期限，（一）委托管理期限自2018年7月8日至2024年7月7日止，共计6年。甲方应于2018年4月8日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方签章确认并将房门钥匙移交后视为将房屋交付乙方。（二）甲方承诺给予乙方3个月的招商装修朗，即自2018年4月8日至2018年7月7日止，招商装修期内，甲方不向乙方收取任何租金收益，以便于乙方寻找潜在实际使用人、协商洽谈、装饰装修、办理入住等事宜；招商装修期内物业管理费、供暖费及制冷费由甲方自行缴纳。（四）管理期满或本合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋。第三条租金收益及保证金，（一）乙方在受托管理期间，按照以下标准向甲方支付固定的租金收益（以下可简称为租金），自2018年7月8日至2020年7月7日止，租金为每月15450元；……租金的支付方式，2018年4月8日至2024年7月7日每三月支付一次。首期租金支付时间为2018年4月8日前，其余每期租金在实际应付款月（减除招商期后）开始管理之日的前3天进行支付，即第二期租金的支付时间为2018年10月5日。（二）保证金15450元，乙方在甲乙双方签署本合同当日向甲方支付，如甲方提供的房屋所有权证复印件和身份证复印件不全，则乙方仅支付甲方百分之五十的保证金，剩余百分之五十的保证金于甲方补齐房屋所有权证复印件及身份证复印件后支付。管理期满或合同解除后，保证金除抵扣应由乙方承担的费用，剩余部分应如数返还给乙方。第四条资产管理服务费。第五条相关费用的承担方式。第六条房屋维护及装修。第七条甲方权利义务（一）甲方有权按照本合同约定收取固定的租金收益，并在管理期限届满或合同解除时按照约定收回房屋；（三）甲方应向乙方出示其对房屋拥有合法所有权的证明文件，包括但不限于房屋产权证、契税发票、购房合同及身份证的原件，乙方有权保留其复印件，同时甲方应签署《授权委托书》。（四）出租房屋为办公、商业用途的，甲方有义务配合并协助实际使用人办理营业证照等事宜，根据本地工商部门要求，甲方应于签署本合同后30日内持房屋所有权证或不动产权证及身份证原件到工商局进行备案，如甲方未能于上述日期进行备案，乙方有权不支付租金收益，直至甲方办理备登记并能够进行工商注册之日止。第八条乙方权利义务，（二）乙方应积极完成甲方委托的管理事项，按照本合同约定按时支付租金收益，乙方应依法从事招租招商工作，利用自身的信息资源、媒体广告寻找潜在的承租客户，对该房屋进行推介。第九条合同解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，4.甲方不配合房屋实际使用人开具增值税专用发票或增值税普通发票，以及违反本合同第七条及其他约定义务的，5.房屋因原租户或营业执照未迁出等原因导致乙方或实际使用人无法办理工商注册或迁入，或该房屋宽带网络不能正常使用的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，1.不按照约定支付租金收益达10日的。（五）其他法定的合同解除情形。第十条违约责任，（一）甲方有第九条第（三）款约定的情形之一的，应按2个月的租金为标准向乙方支付违约金，且乙方有权单方解除本合同；乙方有第九条第（四）款约定的情形之一的，应按2个月的租金为标准向甲方支付违约金，且甲方有权单方解除本合同。（二）因甲方违约致使合同解除的，甲方应补偿乙方对该房屋进行装饰装修以及添附设备所支付的费用；同时甲方应退还乙方已支付的未管理房屋期间的租金及全部保证金。”2018年4月4日，吴晓静收到科技公司支付的押金15450元。2018年4月8日，科技公司收到吴晓静交付的租赁房屋，并进行装修。2018年4月9日，吴晓静收到科技公司支付的3个月的租金46350元。之后，科技公司未再支付过租金。2018年10月17日，吴晓静收到科技公司所发《退回房屋通知书》，内容为：“2018年4月3日贵方与我方签署位于北京市西城区平原里XX号楼X层XXXX房屋《房屋资产管理服务合同》，我方已按照合同履行了约定的义务。贵方已在此房间注册两家公司，导致我方及实际使用人无法正常办理工商注册及税控事宜，因此造成该房屋空置，我方承担了巨大的经济损失。有鉴于此，我方向贵方告知如下内容：1.解除《房屋资产管理服务合同》并退还房屋。贵方应按照合同约定承担相应的违约责任。2.请贵方于2018年10月18日，配合我方进行退还房屋的交割手续，返还钥匙，上述日期将作为我方退还房屋的日期。”2018年10月18日，吴晓静收到科技公司所发《告知函》，内容为：“兹有贵我双方于2018年4月3日就北京市西城区平原里XX号楼X层XXXX房屋签署《房屋资产管理服各合同》，租赁期限为2018年4月3日至2024年7月7日。根据合同第七条第四款甲方有义务配合并协助实际使用人办理营业证照等事宜。根据合同第九条第三款第五项房屋因原租户或营业执照未迁出等原因导致乙方或实际使用人无法办理工商注册或迁入，或该房屋宽带网络不能正常使用，乙方有权单方解除合同。现依据事实及合同约定，我方告知如下，一、因贵方在房间内已注册两家公司，且一直未将已注册公司地址迁出，导致房屋实际使用人未能成功办理营业执照等事宜，致使我司和实际使用人之间的《北京市房屋租赁合同》无法正常履行，给我司造成了严重的经济损失，贵方行为已违反合同第七条第四款、第九条第三款第五项的约定，构成违约。二、根据贵方上述行为我方有权单方解除合同，且贵方应退还我方已支付的保证金15450元，招商支付的房屋中介费15450元，房屋装修费用7090元。三、贵方收到本函后3日内将上述款项37990元退还至我方指定账户。”2018年10月18日，双方办理完租赁房屋的交付手续，科技公司将钥匙交还吴晓静，吴晓静当天收回了租赁房屋。2018年10月底，吴晓静将租赁房屋出租他人使用。诉讼中，吴晓静、科技公司确认：2018年4月3日签订的《房屋资产管理服务合同》于2018年10月18日解除，就合同是否解除问题不在本案中申请法院处理，在本案只请求法院对合同解除的原因、责任进行处理。对本院就合同解除原因的询问，科技公司：“被告认为原告出租的房屋，因其在里边注册了三家公司，导致该房屋不能再进行工商注册登记，被告转租的合同目的不能实现，要求原告将其注册在该房屋的注册地址迁出，原告拒不迁出，所以被告行使了单方解除权，认为其违反了合同关于工商注册登记的规定，原告没有履行配合的义务。”吴晓静：“我们认为是被告无故解除。双方当时在签订合同的时候，原告跟被告说了房屋内是有两家注册的公司，但是根据北京市工商局的规定是可以注册三家公司，所以原告当时也是同意，在合同上有一个违约条款，说如果不能注册公司的话，就算原告违约。但是房屋交给被告之后，被告一直没有跟原告说被告需要注册公司，让原告去配合，一直到2018年10月8日以后，被告才跟原告联系说要进行工商注册，然后原告就开始去西城区的工商局去办理各种事项。但是到10月17日的时候，被告跟原告说不行，就要解除合同。之前去工商局办理注册的时候，因为原告去了几次，有一次也是和被告的员工一起去的，被告的员工也都知道，这是可以办理工商注册的。签合同的时候北京和增田食品科技有限公司、北京市穆林文化发展有限公司还在，但是北京麦吉德投资管理咨询有限公司是早就迁走了的。”经本院调取的工商档案材料显示：一、北京和增田食品科技有限公司于2014年4月24日成立，住所为租赁房屋；二、北京市穆林文化发展有限公司于2004年8月6日成立，住所为租赁房屋，2018年10月17日吴晓静签名、北京市穆林文化发展有限公司盖章的《分割协议》内容为北京市西城区平原里XX号楼X层XXXX为吴晓静产权，面积为110.55平方米，现将XXXX房间分割为3间单独房间，编号为XXXX－1、XXXX－2、XXXX－3，其中XXXX－1房间号租赁给北京市穆林文化发展有限公司用于办公使用，该房间已经通过消防、安全方面的验收审查，如出现消防、安全方面的问题由北京市穆林文化发展有限公司负责，附分割图上西北角房间30平方米为XXXX－2、西南角房间30平方米为XXXX－1、东侧房间50.55平方米为XXXX－3，2018年10月17日，北京市穆林文化发展有限公司股东决定同意公司住所变更为北京市西城区平原里XX号楼X层XXXX－1，即北京市穆林文化发展有限公司的现住所；三、北京麦吉德投资管理咨询有限公司于2011年7月14日成立，住所为租赁房屋，2018年6月17日，北京麦吉德投资管理咨询有限公司股东会决议同意住所变更为北京市西城区牛街X号X层X，即北京麦吉德投资管理咨询有限公司的现住所。上述三家公司的法定代表人均为吴晓静。诉讼中，科技公司出示的《北京市房屋租赁合同》显示：出租方吴晓静，资产管理代理机构科技公司，承租方上海旭开保险经纪有限公司，居间方北京宏达鑫茂房地产经纪有限公司，租赁房屋位于北京市西城区平原里XX号楼X层XXXX，面积110.55平方米，租赁期限自2018年9月26日至2020年9月25日。科技公司出示的《合同解除协议》显示：科技公司、上海旭开保险经纪有限公司、北京宏达鑫茂房地产经纪有限公司于2018年10月12日解除了上述《北京市房屋租赁合同》。诉讼中，吴晓静出示的《营业执照》记载：广东祥峰农业发展有限公司北京分公司，营业场所北京市西城区平原里XX号楼X层XXXX－3。本院认为，吴晓静与科技公司签订的《房屋资产管理服务合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。当事人协商一致，可以解除合同，故该合同已于2018年10月18日解除。一、就该合同第二条（二）是否为可撤销条款问题《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。涉案合同第二条（二）属出租人吴晓静对承租人科技公司给予的租赁房屋免租期约定，租赁房屋非住宅，且科技公司承租租赁房屋目的在于经营获利，因此，此类租赁合同多约定装修期并免除租金。该条款不存在可撤销的法定情形，对吴晓静请求撤销该条款的诉讼请求，本院不予支持。二、就合同解除的责任问题该合同第九条合同解除条款中约定因原租户或营业执照未迁出等原因导致科技公司或实际使用人无法办理工商注册或迁入，或该房屋宽带网络不能正常使用的，科技公司有权单方解除合同。经本院查明，吴晓静与科技公司订立租赁合同时，尚有三家公司以租赁房屋地址注册，而非吴晓静陈述的两家公司。合同履行期间，吴晓静虽办理了一家公司的迁址登记，但至双方解除合同时仍有两家公司的注册地址未迁出租赁房屋。吴晓静未将原有公司迁出租赁房屋，属违约，科技公司是整体承租的租赁房屋，并按租赁房屋产权登记的全部建筑面积支付租金，故吴晓静的违约行为对科技公司经营管理租赁房屋构成影响，科技公司有权依据合同约定单方解除合同。对吴晓静之科技公司违约的主张，本院不予采纳，吴晓静要求科技公司偿付违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。三、就合同解除后的结算问题吴晓静要求科技公司支付免租期租金、支付房屋装修工程款的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。科技公司对合同存续期间的租金负有给付义务，诉讼中，科技公司作出同意支付2018年10月8日至10月17日租金的真实意思表示，符合法律规定，本院准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行。吴晓静应将押金退还科技公司，诉讼中，吴晓静作出同意退还押金的意思表示真实，本院准许。依据合同约定，扣除科技公司上述应付租金后，吴晓静将剩余押金返还科技公司。科技公司要求吴晓静偿付违约金的反诉请求，存在合同及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，北京幼狮科技有限公司给付吴晓静二○一八年十月八日至二○一八年十月十七日期间五千一百五十元，吴晓静返还北京幼狮科技有限公司押金一万五千四百五十元，给付租金与返还押金折抵后，吴晓静实际返还北京幼狮科技有限公司押金一万零三百元；二、本判决生效之日起五日内，吴晓静偿付北京幼狮科技有限公司违约金三万零九百元；三、驳回吴晓静的其他诉讼请求。如果吴晓静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千零一十九元，吴晓静负担九百九十四元（已交纳）；由北京幼狮科技有限公司负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费四百七十九元，由北京幼狮科技有限公司负担二十五元（已交纳）；由吴晓静负担四百五十四元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇二〇年一月十五日法官助理  刘伟光书 记 员  戴 琪