云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0423民初2400号原告：柏有昌，男，1949年9月12日生，汉族，住通海县。委托诉讼代理人：钱磊，云南新海天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：通海县秀山街道办事处城郊社区居民委员会第一居民小组。负责人：钱海宁，任组长。委托诉讼代理人：童汝刚，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告柏有昌与被告通海县秀山街道办事处城郊社区居民委员会第一居民小组（下称城郊一组）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告柏有昌及其委托诉讼代理人钱磊、被告城郊一组负责人钱海宁及其委托诉讼代理人童汝刚到庭参加诉讼。审理过程中，被告城郊一组当庭提出反诉，于2019年12月30日又撤回反诉申请，本院经审查予以准许。本案现已审理终结。原告柏有昌向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方于2014年8月6日签订的《土地使用协议》无效；2.判令被告立即退还原告土地转让款310000元，并赔偿原告建房损失460000元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年8月6日，原、被告签订《土地使用协议》，约定“被告自愿将座落于通海县秀山街道办事处杏园小区西南联排别墅房号C12旁一宗闲置土地（面积为300平方米）的土地使用权作价310000元转让给原告使用，并在协议中注明该宗土地的用途为建盖房屋居住使用，原告必须按照被告的规划要求在该宗土地上建盖房屋，建房费用由原告承担。”协议签订后，原告于2014年8月7日通过银行转账方式向被告缴款310000元，后按被告的规划要求找云南通海第一建筑工程有限公司第二十九工程处（下称一建司二十九处）在该宗土地上建盖房屋并交由原告居住使用，支出建房费用460000元。2019年5月21日，通海县国土资源局（现更名为通海县自然资源局）作出行政处罚决定书，责令限期拆除建房并退还土地。2019年8月5日，通海县自然资源局就该处罚决定向通海法院提起强制执行申请。同年9月9日通海法院作出(2019)云0423行审9号行政裁定书，准予执行通海县自然资源局作出的上述处罚决定，拆除原告在上述宗地上建盖的房屋。综上，原告通过有偿受让的方式从被告处取得的上述宗地，其土地规划用途为耕地和城镇用地的混合用地，被告明知该宗土地无法用于房屋建盖，但仍隐瞒客观事实与原告签订《土地使用协议》并收取相应的转让费，现该协议因违反土地管理法的相关规定应确认为无效，原告出资建盖的房屋已腾空面临拆除，因此遭受的建房损失46万元应由致使合同无效的过错方即本案被告进行赔偿。现诉至法院，望判如所请。被告城郊一组辩称，一、造成本案诉争合同无效的根本原因是原告与合同签订时的时任城郊一组组长柏春芳恶意串通所致。1.原告与时任组长柏春芳系亲生父女关系，足以具备恶意串通的条件；2.本案诉争土地系被告资产，对该项资产进行处置应当依法经村民会议决定，本案无相关合法决议；3.本案合同的形成首先是由时任组长柏春芳与原告拟定和签名后，再分别找村民代表签字，明显不符合相关法律的程序规定。为此，特申请人民法院对《土地使用协议》上除柏有昌、柏春芳以外的吴某、李明、余亚兴、戴丽春、金家顺进行调查取证；4.本案的土地转让价格明显低于市场价格，已损害集体利益。二、鉴于原告与时任组长柏春芳系亲生父女关系，完全可以排除被告明知和隐瞒诉争土地不能用于房屋建盖的事实过错。三、通海县自然资源局的行政处罚对象已经明确为原告，足于证实被告没有过错。因此，被告没有承担赔偿责任的事实和理由依据。四、被告所收取的31万元转让款系非法收入，依法应当给予没收。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，举证如下：一、身份证复印件1份，证明原告的诉讼主体身份适格；二、土地使用权协议书、证明（被告出具）、进账单各1份，证明原、被告对涉案宗地的交易事实及原告已支付被告转让款31万元；三、收款收据3份，证明原告在涉案宗地上建盖房屋支出费用总计46万元；四、行政处罚决定书、强制执行申请书各1份，行政裁定书2份，证明原告擅自占用涉案宗地建房的行为违法，并被责令限期拆除，且经法院审理作出准予执行；五、证明（吴某出具）1份，证明被告于2009年末报建杏园小区时的土地性质是菜地，进而证实原告于2019年8月17日才知道杏园小区的土地性质；六、照片9份，证明涉案宗地的建房四至概况及坐落位置，现该房目前已全部腾空，部分门窗已经被拆除的事实。经被告质证，对证据一的三性无异议；对证据二的真实性无异议，对合法性及关联性有异议。该份土地协议的签订不能代表是城郊一组的集体意见，是个人的非法转让行为，是原告与柏春芳恶意串通的结果；对证据三的三性不予认可，非正规发票，不符合证据的要件形式。另，收据的时间均发生于涉案协议签订前，说明协议是在房子建好后才补签的，进而证实原告与柏春芳系恶意串通；对证据四的三性没有异议，但行政处罚决定书已载明原告未经依法批准，擅自占用被告的集体土地建盖住房的行为违法，该决定书不仅认定原告建房未经批准，且未征得土地所有权人即被告的同意；证据五非被告出具，土地性质以土地主管部门备案为准，属土地主管部门审批的范围，居委员会无权认定，故该证明无效；证据六由法院进行认定。被告城郊一组未提交证据材料。为查明案件事实，本院依被告的申请通知吴某作为证人出庭作证，证人主要陈述：原告提交的《土地使用协议》上的签字手印是其本人所为，其至今仍是城郊一组的支部书记，协议签订时在场的人还有戴丽春、李明、余亚兴、柏春芳，金家顺是否在场其已记不清。当时李明是城郊社区的会计，余亚兴是负责杏园小区建设领导小组的班子成员，金家顺是村上的工作人员。协议是让其签字时才见的，且涉诉房屋在协议签订前房屋主体就已完工，其未参与或召开讨论过协议内容。现杏园小区的土地性质其说不清楚，是否经过相关部门的规划批准也不清楚。其本人也在杏园小区居住，原告是否将房屋搬空其不清楚。当时柏有昌建盖房屋的造价其不清楚。经举证、质证，本院对本案证据分析认证如下：原告的证据一系对原告主体身份信息的认定，来源合法，内容真实，本院予以确认；证据二系书证，该组证据已经原、被告双方确认，本院对其真实性、关联性予以确认；证据三虽非正规发票，且其中2张票据未加盖公章，但加盖公章的票据（2014年6月12日）所载明的内容能与上述2张票据相互印证，本院对该组证据的真实性予以确认；证据四被告质证无异议，且已经生效判决文书予以确认，本院对其真实性、合法性及关联性予以确认，对其证明目的予以采信；证据五系对包括涉诉房屋所占土地在内的土地报批类型的说明，且得到被告的上级主管部门盖章确认，本院确认该证据的真实性、合法性及关联性；证据六系对涉诉房屋坐落、现状的客观反映，本院对其真实性、合法性及关联性予以确认。对于证人吴某的陈述，其作为城郊一组的支部书记，基于其特殊的身份关系，加之原告提交的建房收据所载时间先于涉案合同签订时间，本院确认证人所作陈述的真实性，对其所作陈述本院予以采信。经本院审理查明：2013年12月23日，柏有昌欲在城郊一组位于旁的集体土地建盖住房，支付同时期内在杏园小区施工的一建司二十九处工程预付款40万元。后一建司二十九处按双方口头约定在上述地点进行施工并依约完成房屋主体的建盖，柏有昌于2014年6月12日支付一建司二十九处工程结算尾款6万元。2014年8月6日，城郊一组（甲方）与柏有昌（乙方）签订《土地使用协议书》，其中协议内容：“一、甲方自愿将其合法所有的座落于通海县秀山街道办事处杏园小区西南联排别墅房号C12旁的一宗闲置土地（面积为300平方米）的土地使用权有偿转让给乙方。该宗土地转让给乙方后的用途：建盖房屋居住、使用。二、土地转让价款为人民币310000元，由乙方签订协议当日一次性付清给甲方。三、乙方应按照相关规定及甲方的规划要求在该宗土地上建盖房屋，建盖房屋所需要的费用全部由乙方承担。四、如乙方所使用该宗土地今后需要办理相关转让登记手续，甲方应积极配合，所需费用全部由乙方负担。”2014年8月7日，柏有昌依约支付土地转让款31万元。2014年8月19日，通海县秀山街道城郊社区在上述协议上加盖公章并标注“同意组意见”。2019年5月21日，通海县国土资源局以柏有昌未经依法批准，擅自占用城郊一组位于旁的集体土地建盖住房的行为，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，作出通国土资罚字[2019]14号行政处罚决定书，责令柏有昌退还非法占用的土地面积474.56平方米，限期30日内拆除在非法占用的土地上新建的房屋。2019年8月13日，通海县自然资源局（原通海县国土资源局）向本院申请强制执行，本院于2019年9月9日作出（2019）云0423行审9号行政裁定书，裁定准予执行通海县自然资源局作出的通国土资罚字[2019]14号行政处罚决定书中：拆除柏有昌在非法占用的土地上新建的房屋。执行事项由通海县自然资源局负责协调组织实施。因通海县自然资源局不服本院裁定，向玉溪市中级人民法院提出复议。2019年11月8日，玉溪市中级人民法院作出（2019）04行审复5号行政裁定书，裁定驳回通海县自然资源局的复议申请。另，经通海县国土资源局委托通海杞麓房地产测绘事务有限公司进行实地勘验，柏有昌占用的土地面积为474.56平方米，该房屋现尚未拆除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”基于上述法律的规定，原告未经批准、擅自建房，并与被告事后签订《土地使用协议书》的行为已违反法律的强制性规定。据此，本院确认原、被告双方于2014年8月6日签订的《土地使用协议》无效。关于本案合同无效后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”基于上述法律的规定，本案合同无效导致的法律后果原本应为原告返还占用的集体土地，被告返还原告所支付的土地转让款。但《中华人民共和国土地管理法》第七十四条规定：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得……。”第七十七条规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状……。”本案中，原告未经依法批准，擅自占用被告的集体土地建房的行为，虽已经通海县自然资源局作出行政处罚，但该房至今并未拆除。因此，在土地行政主管部门对涉诉房屋尚未拆除前，原告返还所占用的集体土地条件尚未成就，本院尚不予评判。而针对原告已支付的土地转让款，因该款是否系违法所得尚未经土地行政主管部门作出定性，故本案原告主张的土地转让款是否应当返还本院暂不宜评判。关于原告主张的建房损失是否应当支持的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告建盖房屋的行为已经土地行政主管部门认定为非法占用集体土地，其未经批准擅自建房的行为明显不合法，且原告建房的行为先于双方协议约定，原告擅自建房时应当能够预见违法建房所带来的法律后果及损失，而原告建房时损失就已产生，该损失的产生与被告事后是否同意并无关联，故依据上述法律之规定，原告应对其违法建房行为所造成的损失承担全部责任。因此，原告主张要求被告赔偿其建房损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第七十四条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条第（三）项之规定，判决如下：一、原告柏有昌与被告通海县秀山街道办事处城郊社区居民委员会第一居民小组于2014年8月6日签订的《土地使用协议》无效；二、驳回原告柏有昌的其余诉讼请求。案件受理费5750元，由原告柏有昌负担3385元，由通海县秀山街道办事处城郊社区居民委员会第一居民小组负担50元，剩余2315元退还原告柏有昌。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判员  刘民柱二〇二〇年一月十四日书记员  王 灿