天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终6767号上诉人（原审被告）：天津市滨金酒店管理有限公司，住所地天津市红桥区咸阳北路街劳动服务中心院内316房。法定代表人：金先丽，总经理。委托诉讼代理人：梁唯刚，男，该公司经理。委托诉讼代理人：穆怀曾，男，该公司店长。被上诉人（原审原告）：天津国民饭店有限责任公司，住所地天津市和平区劝业场街赤峰道58号。法定代表人：**，经理。委托诉讼代理人：李琳，天津万华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋，天津万华律师事务所律师。原审第三人：天津市房产总公司，住所地天津市和平区睦南道50号。法定代表人：孙斌，总经理。委托诉讼代理人：赵琳，女，天津市和平区小白楼房管站工作人员。上诉人天津市滨金酒店管理有限公司（以下简称滨金酒店）因与被上诉人天津国民饭店有限责任公司（以下简称国民饭店）及原审第三人天津市房产总公司（以下简称房产总公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2018）津0101民初8143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人滨金酒店的委托诉讼代理人梁唯刚、穆怀曾，被上诉人国民饭店的法定代表人**及其委托诉讼代理人李琳，原审第三人房产总公司的委托诉讼代理人赵琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滨金酒店上诉请求：1．撤销一审判决第一、二项，依法改判为不同意解除合同和腾房，或发回重审；2．一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”原审第三人在一审时当庭表示与被上诉人的租赁期限自2012年3月1日至2017年4月30日，后双方未再签订书面租赁合同，且在诉讼前不知道被上诉人转租的行为，那么应当认定超过承租人剩余租赁期限的转租行为无效。被上诉人没有权利要求将房屋腾空交还。二、一审判决针对上诉人的答辩意见不予理会。合同签订后，上诉人如期支付租金，向被上诉人索要正式发票时，遭到断然拒绝，后经多次催要，被上诉人亦不予理会。在被上诉人不开具发票的情况下，上诉人享有先履行抗辩权，可以拒绝继续支付租金。因此，上诉人不存在违约行为。开具发票是被上诉人的法定义务，是必须履行的法定义务，索取发票是上诉人的法定权利，被上诉人不依法履行法定义务，上诉人亦可以依法维护其法定权利，拒绝支付租金。但在一审判决中，没有任何提及被上诉人未履行开具发票义务的客观事实。三、一审法院适用法律错误，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条也对出租方的相关义务做了相应规定。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。而一审法院只认定合同双方的约定，而该份合同明显是一些出租人单方面指定的逃避法定义务，减免自身责任的不平等格式合同。本案中的房屋租赁合同约定是与法律规定相冲突的，应按照法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”上诉人是因为被上诉人拒绝开具发票，且没有在租赁期间保持租赁物符合约定的用途才没有继续交纳租金，不符合无正当理由未支付租金，所以不应解除合同。四、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十五条规定合议庭组成人员确定后，应当在三日内告知当事人，一审法院没有在三日内告知上诉人合议庭组成人员，属于程序违法。并且，在开庭时，被上诉人当庭变更自己的名称，上诉人对变更后名称需要补充新的答辩意见，但审判人员却不予理会。开庭过程中，上诉人多次提起对于房屋租金问题需要时间前往银行调取账目流水，上诉人认为这是为了查明案件基本事实必要的条件，但审判人员也当庭不予准许，严重侵害了上诉人的权益。五、酒店目前正处于正常营业之中，有二十多名员工现在酒店正常工作，如解除合同将使上诉人遭受重大损失，酒店也将面临清算解散，拆除部分装修以恢复原状，腾空房产期间如何结算租金和相关费用，以及酒店大批员工失业等众多问题，这些失业人员也将流入社会，必然会对社会造成影响，这对本案双方以及法院的强制执行都是非常棘手的问题。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。庭审中，滨金酒店补充上诉称，自2015年1月1日上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同起，被上诉人拒开发票、酒店下水管跑水、消防不合格附属设施不符合合同约定等一系列问题就没有停止过，被上诉人没有尽到任何维修义务。合同法规定，只有在一方根本违约时才能宣告合同解除，本案上诉人并不存在根本违约，希望法院判决继续履行合同，在继续履行合同的基础上，上诉人在同等条件下，享有优先与被上诉人签订租赁合同的权利。另，上诉人对一审判决认定的租金数额并无异议，却按被上诉人的诉讼请求全额交纳了上诉费，请法院按照上诉人的上诉请求退还相应的诉讼费。国民饭店辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。本案上诉人与被上诉人双方所签订的房屋场地租赁合同系双方的真实意思表示。在合同履行过程中，上诉人存在拖欠租金的事实，所以被上诉人依据双方所签订的合同，有权解除双方的租赁合同。在合同解除后，被上诉人当然有权要求上诉人腾空房屋并交还给被上诉人。关于上诉人所拖欠被上诉人的租金，一审法院进行了客观的认定，并且上诉人已经认可具体拖欠租金的金额，因此，一审法院对法律关系及客观事实的认定合法且准确，希望二审法院维持原判。房产总公司述称，服从法院判决。国民饭店向一审法院起诉请求：1．判令国民饭店与滨金酒店双方签订的《房屋（场地）租赁合同》于2018年10月31日解除；2．判令滨金酒店立即将坐落于天津市和平区的房屋（渤海大楼）腾空并交还国民饭店；3．判令滨金酒店向国民饭店支付自2015年1月1日至2018年10月31日期间租金1702700元；4．判令滨金酒店向国民饭店支付房屋占有使用费（自2018年11月1日起至实际腾空之日，2018年12月31日之前按日租金4942.7元的标准，2019年1月1日之后按日租金5041.3元的标准）；5．判令滨金酒店向国民饭店支付违约金104135元；6．本案诉讼费由滨金酒店承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于天津市和平区，房屋权利人系房产总公司，2014年12月31日，国民饭店与房产总公司签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，约定房产总公司将涉案房屋出租给国民饭店，租赁期限为自2012年3月1日至2017年4月30日，房产总公司当庭表示，租赁合同到期后，双方虽未签订书面租赁合同，但租赁关系并未解除。2014年12月31日，国民饭店与滨金酒店签订《房屋（场地）租赁合同》，约定国民饭店将涉案房屋出租给滨金酒店经营使用，租赁期限为自2015年1月1日至2019年12月31日，2015年租金1700000元、2016年租金1734000元、2017年租金1768700元、2018年租金1804100元、2019年租金1840100元，支付方式为按月支付，于每月5日内一次性支付应付租金。如滨金酒店未能按时交纳租金，每逾期1日加付年租金5%的违约金。国民饭店在任何情况下均不承担滨金酒店的任何使用风险及因滨金酒店自行添置、装修、经营损失等所造成的任何赔偿责任。如滨金酒店拖欠租金达15天，国民饭店有权终止合同，滨金酒店要立即无条件腾房（场地），并支付拖欠的租金及承担相应的违约责任。滨金酒店在使用期间所产生的卫生防疫、噪音污染、投诉纠纷、垃圾清运、环保市容、工商治安、防火防盗、债权债务等所有责任均由滨金酒店自行承担，与国民饭店无关。滨金酒店在使用期间应自行承担该房屋（场地）、设施及滨金酒店自行投资的设施设备日常维护保养，并且爱护使用国民饭店提供的房屋（场地）、设施，如对国民饭店的财产造成损坏，滨金酒店需照价赔偿或负责修复。租赁期间，滨金酒店负有对房屋（场地）、设施、设备等财产进行维修和保养的责任，确保房屋（场地）及其附属的完好，因维修和保养而产生的费用，由滨金酒店自行承担。合同签订后，国民饭店将涉案房屋交付滨金酒店使用。滨金酒店于2017年5月31日向国民饭店出具《承诺书》，内容为确认截至2017年5月拖欠滨金酒店租金数额并制定还款计划。现涉案房屋仍由滨金酒店占用。另查，关于涉案房屋租金，国民饭店提交滨金酒店租金交款收据及明细表及账簿页证据，并主张2015年滨金酒店尚欠租金666600元（已扣除合同约定的免租期金额283400元），2016年滨金酒店尚欠租金734000元，2017年滨金酒店尚欠租金728700元，2018年10月31日之前滨金酒店支付超过应付租金55900元，截至2018年10月31日之前滨金酒店合计共欠付租金2082700元，滨金酒店在本案审理期间，又支付国民饭店380000元，故现滨金酒店共计欠付截至2018年10月31日之前的租金为1702700元，自2018年11月1日起至今的房屋费用，滨金酒店未再支付。滨金酒店对于上述国民饭店主张的欠付数额不予认可，但并未提交证据予以反驳，故对滨金酒店的抗辩意见，一审法院不予采信。一审法院认为，国民饭店与滨金酒店签订的《房屋（场地）租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，房产总公司虽在国民饭店诉讼前不知其转租行为，但对转租的事实认可现状不再追究，且上述合同不违反法律和行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。现滨金酒店逾期未支付租金，系双方合同约定的解除条件成就，故国民饭店有权解除合同。关于合同解除日，依照“合同自通知到达对方时解除”的法律规定，一审法院于2018年10月31日向滨金酒店送达了起诉书副本，该日期应视为国民饭店主张解除合同的通知到达滨金酒店，合同应于上述日期予以解除。据此，国民饭店要求与滨金酒店之间签订的《房屋（场地）租赁合同》于2018年10月31日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。依照法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。现滨金酒店逾期未支付国民饭店房屋租金，故国民饭店要求滨金酒店支付拖欠的截至2018年10月31日之前的房屋租金1702700元的诉讼请求，应予以支持。同时，合同解除后，滨金酒店仍占用涉案房屋，应支付占用期间的房屋使用费，故国民饭店要求滨金酒店支付占用涉案房屋期间房屋使用费的诉讼请求，亦应予以支持。关于房屋使用费的支付期间，因合同于2018年10月31日解除，故国民饭店主张房屋使用费应自2018年11月1日起至涉案房屋实际返还之日止支付，自2018年11月1日起至2018年12月31日止期间，按日租金4942.7元的标准，自2019年1月1日起至涉案房屋实际返还之日止期间，按日租金5041.3元的标准计算，上述主张的标准与双方约定的租金金额标准一致，金额适当，应予以支持。关于滨金酒店抗辩国民饭店主张的期间超过诉讼时效，因滨金酒店于2017年5月31日向国民饭店出具《承诺书》确认截至2017年5月拖欠滨金酒店租金数额并制定还款计划，法律规定，诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，不予支持。而自2017年6月1日起至今的期间，尚未超过诉讼时效，故对于滨金酒店上述时效的抗辩意见，不予采信。合同解除后，滨金酒店无权再占有涉案房屋，故国民饭店要求滨金酒店腾出涉案房屋的诉讼请求，应予以支持。关于滨金酒店抗辩涉案房屋消防系统、下水管道等设施产生修缮费用并产生消防罚金，但滨金酒店未提供充分证据予以证明，且即使产生了相关费用，因双方合同约定，滨金酒店负有对房屋（场地）、设施、设备等财产进行维修和保养的责任，并自行承担维修保养费用及防火防盗责任亦由滨金酒店承担，故滨金酒店主张上述费用抵扣租金的抗辩意见，不予采信。关于滨金酒店抗辩因案外人施工导致涉案房屋地下涉水产生损失及维修费用，滨金酒店亦未提供充分证据予以证明，且因本案国民饭店并非实际侵权人，故滨金酒店主张将该费用抵扣租金的抗辩意见，亦不予支持。关于滨金酒店抗辩国民饭店要求其交纳租金的账户并非国民饭店账户，因滨金酒店一直按此方式交纳租金且未提出异议，故现以该因由表示其并非恶意拖欠租金的抗辩意见，不予采信。对于国民饭店主张的违约金，因双方合同确系约定了逾期支付租金的违约责任，但国民饭店主张的违约金过高，一审法院酌定以欠付的租金金额1702700元为基数，自2018年11月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准计算予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认天津国民饭店有限责任公司与天津市滨金酒店管理有限公司就天津市和平区房屋签订的《房屋（场地）租赁合同》于2018年10月31日予以解除；二、判决生效之日起十日内，天津市滨金酒店管理有限公司将其租赁的坐落于天津市和平区房屋腾空并交原告天津国民饭店有限责任公司收回；三、判决生效之日起十日内，天津市滨金酒店管理有限公司给付天津国民饭店有限责任公司自2015年1月1日起至2018年10月31日止期间拖欠的房屋租金1702700元；四、判决生效之日起十日内，天津市滨金酒店管理有限公司给付天津国民饭店有限责任公司占用房屋使用费（自2018年11月1日起至2018年12月31日止期间，按日租金标准4942.7元计算；自2019年1月1日起至实际腾房之日止期间，按日租金标准5041.3元计算）；五、判决生效之日起十日内，天津市滨金酒店管理有限公司给付天津国民饭店有限责任公司违约金（以1702700元为基数，自2018年11月1日起至实际给付之日止期间，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准计算）；六、驳回天津国民饭店有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20124元，由天津市滨金酒店管理有限公司负担20124元（判决生效之日起十日内，天津市滨金酒店管理有限公司直接给付天津国民饭店有限责任公司）。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明事实依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为涉案房屋租赁合同是否应予解除及涉案房屋是否应予腾空返还。关于涉案房屋租赁合同是否应予解除及涉案房屋是否应予腾空返还的问题。首先，涉案房屋租赁合同系各方真实意思表示，且原审第三人对转租事实认可现状并不予追究，故该合同应属合法有效；其次，上诉人逾期未支付租金，该行为已构成违约，被上诉人有权解除涉案合同并要求上诉人腾空返还涉案房屋；第三，上诉人主张因被上诉人存在拒开发票、消防不合格等违约行为无权解除合同，证据不足，缺乏法律依据，该主张本院不予支持。据此，涉案房屋租赁合同应予解除及涉案房屋是否应予腾空返还。综上所述，上诉人滨金酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20124.3元，由天津市滨金酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 炜审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年一月十三日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……