北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初19570号原告：何传祥，男，汉族，1965年12月29日出生，河北省三河市居民，住河北省三河市。原告：谢双龙，男，汉族，1979年7月4日出生，河北省三河市居民，住河北省三河市。二原告之共同委托诉讼代理人：刘娟，北京市盈科律师事务所律师。被告：邵文武，男，汉族，1975年5月10日出生，北京市顺义区村民，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：刘佳媛，北京智勇律师事务所律师。原告何传祥、谢双龙与被告邵文武确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何传祥、谢双龙之委托诉讼代理人刘娟，被告邵文武及委托诉讼代理人刘佳媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何传祥、谢双龙向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认二原告与被告于2010年2月2日签订的《厂房厂地产权使用权转让合同》无效；2、请求法院判令被告返还原告款项3020261.79元；3、请求法院判令被告返还原告垫付的租金9700元；4、请求法院判令被告赔偿原告搬家费、停产停业损失、装饰装修损失及其他损失总计148万元；5、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年2月2日，二原告与被告在顺义南彩后俸伯村委会的见证下签订《厂房厂地产权使用权转让合同》，约定被告将北京市顺义区×××所租赁的土地十亩使用权及被告所建房屋的产权及物的所有权转让给原告，其中建筑厂房面积约为3000平方米，配套电源变压器160千瓦一台：合同总价款235万元，（另需补建的房屋造价50万元不在此合同内）；另约定被告所提供的标的物必须为合法拥有权，房屋非违章建筑。合同签订后，原告即自2010年2月自2012年9月份期间，依约陆续向被告支付转让款项总计3020261.79元。被告依约向原告交付标的物。合同履行期间，二原告于2016年7月7日代被告向后俸伯村委会支付租金9700元。2019年1月23日，南彩镇政府在原告的厂区门口张贴《拆除违法建设公告书》，认定涉案场地及房屋为违法建设，并要求原告于7日内自行拆除。无奈，原告被迫将厂区内机器设备设施等搬离，现厂区内所有房屋己被强制拆除。事后，原告曾多次找被告协商解决相关赔偿事宜，但双方至今未能就赔偿数额达成一致意见。原告认为，被告隐瞒违建等事实与原告签订的涉案合同，因违反了法律行政法规的强制性规定，应为无效。被告因该合同取得的款项均应全部返还，并应赔偿因此对原告造成的全部损失。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望法院支持原告诉请。被告邵文武辩称：不同意原告的诉讼请求。原告起诉状所述内容与事实不符。第一，二原告搬离涉诉场地的原因是2017年，二原告在涉诉场地内从事木材加工生产，由于其环保不达标，由环保部门要求原告停产。由于原告停产，原告经营不下去，才自行处理其厂房和机器设备。因此，就原告所提的搬家费、停产损失、装饰装修损失，原告无法证明该损失已实际发生，被告不认可损失的实际损失。即使原告有损失也是由于原告自身原因所造成，与被告无关。第二，双方于2010年所签订的转让合同，是双方的真实意思表示，并且该合同一直履行至今，涉诉场地至今一直由原告所占用。并且，原告在涉诉场地内作木材加工生产经营，使用场地至今已达近九年。在这生产经营期间，原告获取了巨大的经济利益。因此，该场地及厂房全部都由原告在占有使用，原告获取经济利益。原告完全是由于环保不让其生产，导致合同无法继续履行，无法再获取经济利益后，原告单方想解除合同，属于原告的违约行为。第三，由于原告无法生产，政府下达拆除房屋通知之前，原告就已经拆房，并把厂房拆除来的钢材进行变卖，并获取拆除地上物的利益。现原告还要求被告返还价款显无事实依据。第四，退一万步讲，即使该合同被法院认定无效，被告也不应返还原告任何利益。理由是：原告已使用涉诉场地多年，并在涉诉场地从事生产经营，获取土地的经济利益。涉诉场地的房屋有原告在2017年就自行拆除的房屋，属于原告自行处分房屋，不存在返还。二原告在村集体土地内建房，需要相关行政审批手续，原告作为完全民事行为能力成年人，应尽到必要的注意义务。并且，从合同内容来看，2010年原告为了扩大生产经营需要，还让被告加建厂房以满足其生产。2017年，由于原告生产环保不达标，政府还拆除了原告的部分建筑，即使被认定无效。也是原告自行造成，原告自行承担与被告无关。第五，被告不认可收到原告3020261.79元的事实。双方合同约定也没有原告所主张的数大。对于垫付租金的事实应由原告承担举证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2005年11月22日，顺义区南彩镇后俸伯村村民委员会（发包方、甲方）与被告（承包方、乙方）签订《顺义区农村个体民营占地承包合同》，约定：承包项目为养殖占地10亩；承包期限从2005年11月22日至2035年11月22日止，承包期限为30年；承包费为今年每亩上交大队承包费270元，以后每年每亩递增10元钱，到每亩承包费500元时，承包费不再递增；被告每年的11月22日前向顺义区南彩镇后俸伯村村民委员会交纳规定的承包费和特产税。2010年2月2日，被告（甲方）与二原告（乙方）签订《厂房厂地产权使用权转让合同》（以下简称涉诉合同）1份，该合同约定：一、标的物为甲方现与北京顺义区南彩镇后俸伯村所租赁的土地十亩使用权及甲方所建房屋的产权，物的所有权（必须是合法拥有权、使用权及非违章建筑物）。二、标的物所在的位置及面积位于北京市顺义区×××，东邻西、北、南，土地面积为10亩，东西80米，南北80米，建筑厂房面积约为3000㎡，配套电源变压器160千瓦一台。三、标的物转让方式。产权使用权、所有权及国家规划占地后的所有补偿权。四、标的物的合价，经协商总合价为235万元人民币，大写：贰佰叁拾伍万元整。五、付款方式1、一经合同签定，乙方需向甲方支付人民币：壹佰万元整，其余部分乙方需在2010年底前支付完毕：壹佰叁拾伍万元整（需补建部分房屋交工后，补建房屋造价50万元不计在合同内)。2、标的物在合同使用期限内乙方不再向甲方或村委会等其它单位交纳任何的收费，土地租赁合同到期后由乙方再与村委会续签延租合同。六、甲方应付的责任。1、甲方所提供的标的物必须为合法拥有权，房屋非违章建筑。2、合同一经签定，甲方需在半年内将前租户预以清退或给予乙方相应的经济补偿计6万元整，可从合同总款中扣除。3、按乙方要求对房屋及院落进行整理规划，并协修补及建筑部分房屋以达到乙方营业要求（见图纸附件，如果甲方未能补建所承诺建造的房屋，将会严重影响乙方企业性的经营状况，乙方可从未交合同款中扣除计50万元整做为补偿)，如果合同履行期间因国家征地不能程健时，甲方可给予乙方50万元的经济补偿（建造方案见附件)。4、双方合同需当地村委会签字盖章或变更原始甲方与村委会的合同，如果不能变更原始用地合同，将甲方与村委会签定的用地合同的原件经当地村委会同意交于乙方所有，并保证土地及所有标的物的顺利过户到乙方名下，甲方无偿协助乙方协调地方关系保证合同标的物的正常使用，包括出租或转让。5、如遇国家征用土地，甲方必需无偿配合乙方办理与政府相关补偿手续以减轻乙方的经济损失。6、甲方违反以上各项条款，甲方承担对乙方所造成经济损失全额赔偿及承担相关的法律责任。七、乙方应付的责任。1、乙方不得无故拖延合同规定的付款时间。2、乙方不得在标的物场地经营违法和国家明令禁止的产品和活动。3、对合同有效后房屋后续的管理和对本标的物的法律责任。后，被告向二原告交付了涉诉场地及地上物，由二原告在涉诉场地进行生产经营。诉讼中，二原告及被告共同确认如下事实：二原告已向被告支付款项共计3020261.79元，包括合同约定的总合价235万元及补建房屋50万元，剩余的为合同之外二原告要求被告另行进行地面硬化的价款；二原告代被告向后俸伯村村委会交纳了2007年到2016年11月12日的租金9700元；涉诉合同的期限为2010年2月2日到起2035年的11月22日止。诉讼中，就合同期限被告陈述但是现在根据规定所有村民与村里签订的合同期限统一到2029年12月31日。另查，涉诉土地规划用途为一般农地区。2019年1月23日，北京市顺义区南彩镇人民政府下达了拆除违法建设公告书，载明：“当事人：邵文武，你（单位）未经规划部门批准，在后俸伯村养殖小区建设的房屋，违反了《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款的规定，限你在7天内自行拆除该处违法建设……”就《厂房厂地产权使用权转让合同》的效力以及双方是否负有过错，二原告明确主张合同无效的理由是合同中被告明确保证涉诉房屋均为合法建筑，但是二原告在2019年1月份得知，涉案厂区内均为违法违章建筑，建房并无建房审批手续，违反国家的法律行政法规的强制性规定。被告陈述，从合同来看，涉诉地块是属于村委会的养殖地，对于房屋的建筑审批手续，是否属于违章建筑，二原告也负有审查的责任;二原告作为完全民事行为能力人，对合同应当具有审查的义务。就涉诉场地地上物情况，二原告认可被告向其交付的场地上有一个变压器,并主张二原告对变压器进行了移位、增容，被告补建房屋后交付给二原告的厂房和办公区大约5000多平米，涉诉厂区内的厂房、办公区、围墙、地面硬化等所有建筑物在2019年2月19日至20日，由南彩镇政府组织第三方拆违队已全部被拆除，只剩一台250千瓦变压器，2019年拆除违法建筑公告的通知中确定的违建都是被告建设后交给二原告的。被告陈述，涉诉场地主要地上物有一个大约500多平方米二层的办公区以及大约3000平方米的厂房，被告交付给二原告的场地有一个变压器，但被告陈述不清楚变压器移位、增容的事,不认可二原告主张的更换变压器和装饰装修的费用，因为没有经过被告同意属于二原告自行拆除更换的费用，与被告无关，涉诉厂房场地的现状是厂房和办公区、墙、地面硬化全部拆除夷为平地，只剩下变压器，是2019年3月初原告自己拆的，大概用了3、4天时间，2019年拆除违法建筑公告的通知中确定的违建都是被告建设后交给二原告的。就合同的履行情况，二原告陈述，被告没有在签订合同后就立刻交付给原告，而是在清退完租户后，在2011年5月份交付给了原告，补建后交付给二原告的厂房和办公区大约5000多平米。被告陈述，在签合同之时，涉诉场地有一层的办公区大约270平米、大约1960平米的厂房，合同签订后，被告按照合同的约定补建房屋，造价是50万，被告对办公区加盖了二层，对厂房进行了14米乘以70米的扩建，改建扩建后就形成了一个面积大约3000平米的大厂房，一个大约500多平米的两层办公区。在2010年5、6月份签订完合同后涉诉场地就交给原告了，但是按照原告的要求被告进行改建扩建补建房屋。合同解除不是由于2019年政府下发了拆除通知造成，而是由于二原告在涉诉场地从事木材加工生意环评不合格,政府要求二原告停产停业搬离涉诉场地,是二原告自行搬离的，二原告也为此获得了巨大经济利益;2019年初政府下发拆违通知,二原告也是在无法在涉诉地块进行经营的情况下才拆除，因此如果说二原告有损失，是二原告自身所造成的，与被告无关，不应以合同内容中被告保证没有违章建筑就认定二原告不存在任何过错；二原告在2017年就已对涉诉场地的房屋进行部分拆除，也已经获得了房屋的残值利益，因此无权以违法建设导致合同无效为由要求被告负担经济损失。上述事实，有二原告提交的《顺义区农村个体民营占地承包合同》、涉诉合同、支出凭单、付款凭证、收条、支条、借条、收据、拆除违法建设公告书、拆除通知书、政府信息公开申请答复告知书及附图，当事人陈述意见及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：涉诉土地性质为农业用地，土地利用总体规划为一般农地区。二原告与被告签订的涉诉合同的标的存在违法建设，违反国家关于土地管理的规定，故原告与被告签订的涉诉合同应属无效。法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告与被告在受让、转让涉诉土地及地上物时，均负有核实涉诉土地规划用途，并按照涉诉土地的规划用途签订合同并使用涉诉土地的义务，双方对于涉诉合同的无效均有过错，应当各自承担相应的责任。关于二原告要求被告返还款项3020261.79元的诉讼请求。二原告主张上述金额包括涉诉合同约定的总合价235万元及补建房屋50万元，剩余的170261.79元为涉诉合同之外二原告要求被告另行进行地面硬化的价款，本院分别考量如下：针对二原告要求被告返还涉诉合同约定的总合价235万元的诉讼请求。涉诉合同期限为2010年2月2日至2035年11月22日，涉诉土地及地上物在2019年被拆除之前一直由二原告占有、使用、收益，二原告应当支付此期间相应的费用，合同剩余年限的未履行部分价款1523590元被告应退还二原告。二原告相应诉讼请求在1523590元范围内的部分，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。针对二原告要求被告返还涉诉合同约定的补建房屋款项50万元的诉讼请求。根据二原告提交的被告出具的工程款收条、支条上载明的日期及二原告的陈述，可以确认二原告支付被告的相应款项系直接用于补建房屋工程，补建房屋被告于2011年5月交付二原告。二原告应当承担相应的占有使用费至补建房屋被拆除之日。补建房屋价款50万元扣除上述期间占有使用费后的差额部分为二原告的损失。鉴于被告收取的工程款已用于补建房屋；补建房屋系为满足二原告生产经营的需要，由被告按照二原告的具体要求进行建设；补建房屋完成后即交付二原告占有、使用、收益至拆除之日；二原告与被告签订涉诉合同后，涉诉土地的实际承包人为二原告，新增的建筑物应由二原告为主体办理规划审批手续，被告予以协助。综上，本院确定二原告的该部分损失主要由二原告自负，被告酌情负担10万元。二原告相应诉讼请求在10万元范围内的部分，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。针对二原告要求被告返还涉诉合同之外二原告要求被告另行进行地面硬化的价款170261.79元的诉讼请求。本院认为该部分地面硬化工程为涉诉合同签订后，在涉诉合同之外二原告为生产经营需要另行要求被告进行的，二原告要求被告负担此部分损失并无合同依据，亦无法律依据，故本院不予支持。关于原告要求被告返还二原告垫付的租金9700元的诉讼请求。本院认为，涉诉合同明确约定“标的物在合同使用期限内乙方不再向甲方或村委会等其它单位交纳任何的收费”，故二原告代被告向后俸伯村村委会交纳的2007年到2016年11月12日的租金9700元，被告应返还给二原告。二原告的相应诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于二原告要求被告赔偿二原告搬家费、停产停业损失、装饰装修损失及其他损失总计148万元的诉讼请求。二原告提交的证据仅能证明其存在一定的装饰装修损失及变压器损失，并不足以证明其主张的搬家费、停产停业损失及变压器以外的其他损失存在。二原告对涉诉合同的无效存在过错，二原告在涉诉土地上进行的生产经营活动违反涉诉土地的农业用途，二原告主张的搬家费、停产停业损失、装饰装修损失应由其自行负担，其要求被告承担于法无据。关于二原告主张的变压器移位2万元、变压器增容3万元、变压器折价20万元的损失主张。本院认为，被告交付给二原告的地上物本身就含有变压器一个，合同并未约定被告有将变压器进行移位或增容的义务，二原告为自己的生产经营需要对被告交付的变压器进行移位、增容，相关费用及损失应由二原告自行承担，其要求被告负担没有合同及法律依据。综上，本院对二原告要求被告赔偿搬家费、停产停业损失、装饰装修损失及其他损失总计148万元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告何传祥、谢双龙与被告邵文武于二〇一〇年二月二日签订的《厂房厂地产权使用权转让合同》无效；二、被告邵文武返还原告何传祥、谢双龙款项一百六十二万三千五百九十元，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告邵文武返还原告何传祥、谢双龙垫付的租金九千七百元，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回原告何传祥、谢双龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万一千四百四十元，由原告何传祥、谢双龙负担一万一千六百九十元（已交纳），由被告邵文武负担九千七百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王琬萱二〇二〇年一月十日法官助理  王天兴