湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初472号原告：陈东，男，1985年1月2日出生，汉族，住湖南省桂东县。委托诉讼代理人：姚丽萍，湖南银光律师事务所律师。被告：郴州汇龙置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九工厂）。法定代表人：汤斌，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。原告陈东与被告郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈东的委托诉讼代理人姚丽萍、被告汇龙公司的委托诉讼代理人黄亚林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈东向本院请求判令：一、被告在判决生效之日起30日内，按照合同约定协助原告办理原告购买的位于“汇龙．万宝国际城”项目第A4栋2201号商品房的不动产转移登记。二、被告支付逾期办理房屋首次登记(初始登记)造成原告不能办理不动产权证违约金75583.51元（从2016年7月1日计算至2018年6月29日共计730天，请求以总房款868776元按年利率4.35%计算：868776元×4.35%÷365天×730天）。三、本案诉讼费由被告承担。被告汇龙公司辩称：一、案涉房屋未在合同约定的期限内办理不动产首次登记并非答辩人的过错；二、原告主张高额违约金没有依据。三、原告诉请的违约金，部分已经超过诉讼时效，且没有法定的诉讼时效中止、中断情形，对超出部分法院不应支持。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方无争议的事实1、2013年4月28日，原告陈东与被告汇龙公司（出卖人）签订编号为201202862201的《郴州市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告汇龙公司开发的位于郴州市南侧“汇龙.万宝国际城”项目中的第Ａ4栋22层2201号房，建筑面积165.20平方米，每平方米5258.92元，总房款为868776元。被告汇龙公司在2014年12月30日前交付房屋。该合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第3项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起／日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的／%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付／的违约金。3.详见附件四：合同补充协议”。在附件四《合同补充协议》第五条中第1款，对该条的约定为“双方同意以2014年12月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。”合同签订后，原告依约向被告汇龙公司支付了购房款868776元，被告汇龙公司于2014年12月30日将房屋交付给了原告使用。2、郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。（二）自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明……”。3、因被告汇龙公司存在违规建设行为郴州市城乡规划局2016年9月12日对汇龙公司作出郴规罚字【2016】14号行政处罚决定书，对被告汇龙公司予以罚款。4、“汇龙.万宝国际城”项目部分商品房不动产首次登记已经办理完毕，其中A2栋于2018年4月19日办理完毕，A3、B2栋于2018年5月24日办理完毕，A1、A5、A6、A7、B3、B4、B5、B6栋于2018年6月12日办理完毕，A4栋于2018年6月29日办理完毕。5、2018年4月3日，原告陈东就案涉房屋的办证及逾期办证违约金起诉被告汇龙公司。同年6月28日，原告陈东向本院申请撤回起诉，本院予以准许。二、双方当事人有争议的事实原告陈东认为依据双方合同补充协议约定，被告汇龙公司应自商品房交付使用540日之内完成该商品房的产权登记手续，被告汇龙公司逾期未完成，应承担相应的违约责任，向原告支付逾期办证违约金。被告汇龙公司则认为初始登记未完成是因为实施不动产统一登记的政策变动而导致，不是被告过错所致。故原告的诉讼请求不应予以支持。本院认为，被告未提交证据证明延期办证违约责任系因政策变动原因所致。郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》载明“自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18:00起停止颁发各类权利证书……；2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，……”。但被告汇龙公司直至2018年才办理案涉房屋的不动产首次登记。故对被告汇龙公司主张本案逾期办证不是被告过错的抗辩，本院不予采纳。判决的理由与结果本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，根据案件事实，被告汇龙公司没有按照合同约定的期限在房屋交付使用后90日内完成该商品房的初始登记，也没有在540日内向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关资料并协助买受人办妥产权登记。本案的焦点为：一、能否认定被告汇龙公司存在违约行为;如果被告汇龙公司存在违约行为，则如何承担违约责任。二、被告是否应协助原告办理不动产转移登记。一、被告汇龙公司主张延误办证的原因在于国家政策法律变化导致客观上无法正常、如期办证，汇龙公司没有过错。本院认为:①《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变;②2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请;③被告汇龙公司因违规建设，2016年9月12日被郴州市城乡规划局予以处罚。无论是之前的办理房产证，还是现在的办理不动产证，通过规划审核都是办证的必要条件。该事实可以证明在合同约定的办证期间内，被告汇龙公司所开发的案涉楼盘并不具备办证条件;④被告汇龙公司并没有提交任何证据证明其在合同约定办证期间内曾向不动产登记中心递交了办证资料和申请，是不动产登记中心的原因导致不能办理产权手续;因此，本院不认可被告汇龙公司关于未能办证不是其过错的观点，应当认定被告汇龙公司未如期办证是违约行为。因原、被告在合同中未约定逾期办证的违约责任，故原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，要求由被告汇龙公司承担逾期办证违约金是恰当的。该司法解释中使用的是“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，并没有使用“应当”一词，故可以根据案件的具体情况具体适用。由于政策的改变确实给办证带来了实际困扰，且案涉房屋早已交付陈东使用，合同的主要目的已经实现，故按照贷款利率计算本案违约金、不再予以上浮更为恰当。考虑到郴州市不动产登记中心2016年6月28日才开始办理正式不动产登记，应当从2016年7月1日开始计算违约金，因违约金持续计算，以6个月至1年的贷款利率计算亦是妥当的。中国人民银行于2015年10月24日公布的6个月至1年同期银行贷款基准利率为年利率4.35%，本案违约金从2016年7月1日起按已付购房款868776元为基数，按年利率4.35%算至其为陈东办妥不动产首次登记之日止（2018年6月29日）应为75479.97元（868776元×4.35%÷365天×729天）。被告汇龙公司辩称原告诉请的违约金部分超过诉讼时效，因原告陈东曾于2018年4月3日就案涉房屋逾期办证违约金向本院提起过诉讼，诉讼时效发生了中断，故本案违约金未超过诉讼时效，对该项抗辩意见，本院不予采纳。二、原告陈东要求被告汇龙公司按合同约定协助其办理不动产转移登记，被告汇龙公司则认为其有权不予协助原告办理转移登记。本院认为：被告汇龙公司已经办理案涉房屋的首次登记，只是尚未办理转移到原告名下的转移登记。按照合同补充协议第五条“出卖人应当向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记”，办妥产权登记应当不仅包括登记在开发商名下的首次登记，还包括登记在业主名下的转移登记，完成了登记在业主名下的转移登记才能是办妥产权登记。故对原告的该项诉请，符合双方的约定，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告陈东办理购买的位于郴州市南侧“汇龙.万宝国际城”项目中的Ａ4栋22层2201号房商品房的不动产转移登记。二、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈东逾期办证违约金75479.97元。三、驳回原告陈东的其他诉讼请求。如果被告郴州汇龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取845元，由被告郴州汇龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  谢萍二〇二〇年一月九日书记员  李佳附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。