北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初65319号原告：北京侨福置业有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥路9号。法定代表人黄培修，董事长。委托诉讼代理人：张守凤，女，1987年3月5日出生，汉族，北京侨福置业有限公司职员。委托诉讼代理人：谢晨艳，女，1994年2月19日出生，汉族，北京侨福置业有限公司职员。被告：北京牛堡汇餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥路9号楼-2层（-217）内x单元。法定代表人王若香。委托诉讼代理人：乔海潮，男，1978年12月8日出生，汉族，北京牛堡汇餐饮管理有限公司职员。原告北京侨福置业有限公司(以下简称原告)与被告北京牛堡汇餐饮管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张守凤、谢晨艳,被告委托诉讼代理人乔海潮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的租金、物业服务费、宣传推广费、电费及水费共计116603．72元；2、判令被告向原告支付因欠付租金、物业服务费、宣传推广费、电费及水费产生的滞纳金（截至2019年7月15日滞纳金为5358．98元）,计算至实际付款之日止；3、判令被告向原告支付免租装修期内租金32704．74元；4、判令被告将注册地址自租赁房屋内迁出；5、判令被告向原告支付未按时将注册地址迁出产生的违约金（自2019年6月1日起算至被告注册地址实际迁出之日，每日违约金按照100元计算，截至2019年7月15日违约金为4500元）；6、判令被告向原告支付交还期（自2019年5月2日起至2019年5月6日期间）内的房屋使用费11290．33元；7、判令被告向原告支付自2019年5月7日起计算至2019年5月14日期间的房屋占用使用费24919．36元；8、判令被告赔偿原告将租赁房屋恢复原状而产生的费用117052．38元；9、判令被告向原告支付违约导致租赁合同提前解除的违约金579374．88元。事实和理由：原告与被告于2017年8月25日签署了编号为SMTA-R-0248的《租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，根据租赁合同的约定，被告承租原告位于北京市朝阳区东大桥路x号楼地下二层x单元房屋（以下简称“租赁房屋”或“房屋”)：租赁面积为90平方米：租赁期限为3年，自2017年9月1日至2020年8月31日：租赁期限内，被告应按时向原告支付租金、宣传推广费等费用，如未按时支付，被告构成违约，被告应向原告支付滞纳金，此外，原告还有权根据租赁合同的约定解除租赁合同；租赁期限内，如被告违约的，原告有权按照租赁合同的约定追究被告违约责任。因经营需要，被告要求在租赁期内使用租赁房屋外的部分区域（租赁面积为70平方米，下称“外摆区域”)作为候位区及用餐区，外摆区域视为租赁房屋的一部分。被告与原告在租赁合同中约定，被告使用该外摆区域无需支付租金，但应向原告支付物业服务费及宣传推广费，物业服务费及宣传推广费的收费标准、支付时间及支付方式与租赁房屋物业服务费及宣传推广费的收费标准、支付时间及支付方式相同。原告与被告于2017年8月25日签署了编号为SMTA-RPM-0248的《物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”)，根据物业服务合同的约定，被告委托原告为租赁房屋（含外摆区域）及租赁房屋所在大厦提供物业服务。租赁合同及物业服务合同签署后，原告一直积极履行其于租赁合同及物业服务合同项下的义务。被告向原告发送落款日期为2019年3月25日的函件，告知原告，如原告不同意被告提出的租金政策支持，被告将于2019年3月底结束餐厅运营，或者被告可以等原告为租赁房屋找到新租户后再结束餐厅的运营，前提是原告在找到新租户之前给予被告免收租金的优惠支持并且原告于此情形下将被告已支付的租赁保证金退还被告。原告于2019年3月29日收到被告发送的前述函件，并向被告发送了落款日期为2019年3月29日的《继续履约通知函》（以下简称“继续履约通知函”)，告知原告不同意被告结束餐厅运营以及免除租金等要求，并要求被告继续履行租赁合同及物业服务合同。收到原告发送的继续履约通知函后，自2019年4月1日起，被告开始欠付租金、物业服务费、宣传推广费等费用。虽经多次催告，但被告一直未向原告支付欠付费用。鉴于此，原告以EMS邮政速递方式向被告发送了落款日期为2019年4月26日的《解约通知函》（以下简称“解约通知函”)，被告于2019年5月1日签收该解约通知函，因此，租赁合同、物业服务合同均于2019年5月1日正式解除。此后，被告于2019年5月14日与原告办理租赁房屋交还手续，并于当日签署《腾房交接确认书》，被告将其物品搬离租赁房屋，但未将租赁房屋恢复至原告向被告交付时的原状。原告认为：租赁合同及物业服务合同均系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。被告的行为己严重违反了租赁合同及物业服务合同的约定，且给原告造成了重大经济损失。为维护合法权益，原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告辩称：请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月25日原告作为出租人，被告作为承租人签署了合同编号为SMTA-R-0248的《租赁合同》（以下简称“合同”），约定：被告承租原告的位于北京市朝阳区东大桥路9号楼地下二层x单元，租赁面积为90平方米及70平方米的外摆区域，租赁用途为经营餐饮店铺，租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日，交付日为2017年9月1日，免租装修期为2017年9月1日至2017年10月15日，开业日为2017年10月16日。其中，租金标准为第一年自2017年10月16日至2018年8月31日人民币550元/平方米/月，或12%之月总营业额，取较高者，每月基本租金总额为48500元，第二年人民币600元/平方米/月，或13%之月总营业额，取较高者，每月基本租金总额为54000元，第三年人民币650元/平方米/月，或14%之月总营业额，取较高者，每月基本租金总额为58500元。宣传推广费（含外摆区域）为人民币50元/平方米/月，每月宣传推广费总额为8000元。物业服务费（含外摆区域）为人民币100元/平方米/月，每月物业服务费总额为16000元。预付款（含外摆区域）为69500元。租赁保证金（含外摆区域）为247500元。合同第7．1条约定，因乙方（被告）原因提前解除本合同的，则乙方应向甲方支付上述交还期内租赁房屋使用费，每日的使用费为本合同解除时的日基本租金及物业服务费之和;合同第7．2条约定,若乙方未按约定的时间将租赁房屋返还予甲方,则乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失……及租赁房屋占用使用费,每逾期一日,租赁房屋占用使用费为按乙方已支付的租赁房屋最高月租金计算的日租金及按最高月物业服务费计算的日物业服务费之和的两倍;合同第7．3条约定,若乙方未按第7．1条约定的状态将租赁房屋返还予甲方,甲方有权自行代表乙方对租赁房屋做出合适的修缮,因此而引起的一切开支及费用由乙方负担;合同第10条约定，甲、乙双方同意，在发生下列情形之一时，违约方应向守约方支付相当于六个月租金及六个月物业服务费的金额作为违约金……乙方未能按本合同约定在租金及其他费用以及相应增值税到期后的七天内支付该等费用的；合同10．6约定，本合同因乙方违约（含乙方擅自中途退租）而提前解除的，甲方不予退还乙方已支付的保证金余额（如有）及预付租金未使用的部分（如有）；合同附件四约定，租赁期限内，乙方可使用本合同附件一所载租赁房屋平面图中的蓝色区域作为候位区及用餐区。乙方对该区域的使用期限与租赁期限相同，如租赁合同提前解除的，则乙方对该区域的使用同时自动解除。就对该区域的使用，乙方无需向甲方支付租金，但乙方应向甲方支付物业服务费及宣传推广费，物业服务费及宣传推广费的收费标准、支付时间及支付方式与租赁房屋相同；3．6免租装修期是甲方基于乙方会全面履行本合同而给予的特别优惠，如本合同因乙方原因解除的，则乙方应按租赁期第一年的基本租金标准及剩余租赁期占整个租赁期的比例向甲方补交免租装修期内相应的租金；5．8乙方应于本合同终止或提前解除之日起三十日内将注册地址自租赁房屋内迁出，否则每逾期一日，乙方应按其已支付的最高月租金计算的日租金及按最高月物业费计算的日物业服务费之和的两倍向甲方支付违约金。2017年8月25日,原告作为甲方,被告作为乙方签订了《物业服务合同》，约定被告就租赁房屋及租赁房屋所在大厦委托原告提供物业服务，原告接受委托。2019年3月25日，被告致函原告，告知原告若原告无法同意其租金政策支持，其将在3月底结束餐厅的运营。2019年3月29日，原告发送《继续履约通知函》至被告，载明：1、我司不同意贵司在3月底结束餐厅的运营以及免除租金的优惠，请贵司严格履行贵我双方签署的编号为SMTA-R-0248的《租赁合同》，请贵司继续全面履行编号为SMTA-R-0248的《租赁合同》及编号为SMTA-RPM-0248的《物业服务合同》；2、请贵司保持租赁房屋（具体地址为北京市朝阳区东大桥路9号楼地下二层（-2）x单元内）的正常营业，否则，我司将严格按《租赁合同》及《物业服务合同》的约定执行。同日，被告公司员工史x向原告出具《文件签收确认函》，载明：本人，史x，身份证号×××现任北京牛堡汇餐饮管理有限公司业务发展总监，于今日收到北京侨福置业有限公司员工吕柏圣交付的继续履行通知函（原件）一份。同日，原告亦通过EMS邮寄方式，给被告邮寄了上述《继续履约通知函》，EMS快递查询显示，被告于2019年3月30日签收此函件。2019年4月26日，原告以EMS邮件方式给被告发送了《解约通知函》，告知被告自其收到本函件之日起，原告正式解除与被告签署的租赁合同及物业合同。经EMS快递查询显示，被告于2019年5月1日签收此函件。2019年5月14日，原、被告签署了《腾房交接确认书》，载明：双方当日对北京市朝阳区东大桥路9号楼地下二层（-2）x单元房屋及房屋内物品进行腾房交接。被告未按照《租赁合同》的约定将房屋恢复原状，原告保留依照《租赁合同》要求被告恢复原状或要求被告赔偿恢复原状费用的权利；《腾房交接确认书》的签署不以任何形式或方式减损原告根据双方签署的《租赁合同》及相关法律法规的规定享有的任何权利或救济。2017年12月1日至2017年12月31日期间，被告月总营业额为671354元；2017年12月，被告给付原告当月基本租金49500元、提成租金31062．48元，共计租金为80562．48元。关于电费部分：2018年10月19日，北京侨福芳草地大厦出具《关于：调整电价的通知》，载明：商场电价由原收费标准1．46元/KWH（含16%增值税）调整为1．16元/KWH（含16%增值税）。自10月1日起执行。2019年2月1日至2019年2月28日期间，被告实际用电10782度，欠付电费12507．12元；2019年3月1日至2019年3月31日期间，被告实际用电9947度，欠付电费11538．52元；2019年4月1日至2019年4月30日期间，被告实际用电9077度，欠付电费10529．32元；2019年5月1日至2019年5月14日期间，被告实际用电60度，欠付电费69．04元。上述费用，原告已替被告垫付。关于水费部分：根据购物中心租户手册附件一、收费标准一览表，冷水费为每立方米10．17元。2019年2月1日至2019年2月28日期间，被告实际用水49立方米，欠付水费498．33元；2019年3月1日至2019年3月31日期间，被告实际用水50立方米，欠付水费508．5元；2019年4月1日至2019年5月14日期间，被告实际用水43立方米，欠付水费437．31元。上述费用，原告已替被告垫付。被告欠付的上述2019年2月1日至2019年5月14日期间全部的收款通知，原告均按月通过EMS快递邮寄给被告，被告均签收。2019年6月，原告与北京xx装修工程有限公司签订《关于（D座x恢复工程）之工程施工合同》，约定工程名称：D座x恢复工程；工程地点：北京市朝阳区东大桥路9号北京侨福芳草地大厦D座x；工期：2019年5月15日至2019年5月31日；工程总费用为117052．38元。庭审过程中，被告委托代理人到庭但未对本案作出任何答辩，也未提交任何证据，本庭释明其如放弃相应的诉讼权利，可能发生不利的诉讼后果。其表示确认放弃诉讼权利，自愿承担不利的诉讼后果。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《租赁合同》以及《物业服务合同》均系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。关于合同解除的原因：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，依据《租赁合同》违约责任约定，原告在被告未按本合同约定在租金及其他费用到期后的十四天内支付该等费用的，守约方有权解除合同。根据被告在2019年3月25日发送给原告的函件，并结合原告在2019年3月29日、2019年4月26日发送给被告的函件，可以认定被告拖欠房租已达成解除《租赁合同》以及《物业服务合同》的条件，故原告有权单方解除上述两份合同。关于合同解除的程序：当事人一方行使约定解除权的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故结合原告于2019年4月26日给被告发送的《解约通知函》以及EMS快递单据，该函件于2019年5月1日由被告签收，故可认定《租赁合同》以及《物业服务合同》于当日解除。就原告第一项诉讼请求，被告欠付租金、物业服务费、宣传推广费、电费部分，原告计算无误，于法有据，本院予以支持。被告欠付水费部分，原告主张计算有误，但原告自愿放弃少主张的数额，故本院对此数额按照原告主张的予以支持。就原告第二项诉讼请求，依据《租赁合同》5．7条约定，滞纳金计算标准应为每日5‰，但按此计算，滞纳金数额过高，本院对此予以调整，对滞纳金计算标准，酌情调整为按照日万分之一计算，并计算至被告实际付清上述全部欠款之日止。就原告第三项诉讼请求，依据附件四中3．6条约定，如本合同因乙方（被告）原因解除的，则乙方（被告）应按租赁期第一年的基本租金标准及剩余租赁期占整个租赁期的比例向甲方（原告）补交免租装修期内相应的租金。整个租赁期为2017年9月1日至2020年8月31日，共计1096天，免租期为2017年9月1日至2017年10月15日，共计1个月15天，剩余租赁期为2019年5月2日至2020年8月31日，共计488天，故免租期租金计算公式为：（49500元*488天/1096天）*1个月+（49500元*488天/1096天）/31天*15天=32704．74元，原告计算无误，于法有据，本院予以支持。就原告第四项诉讼请求，依据附件四中5．8条约定，乙方（被告）应于本合同终止或提前解除之日起三十（30）日内将注册地址自租赁房屋内迁出。故被告应于2019年6月1日前将注册地址迁出，原告主张于法有据，本院予以支持。就原告第五项诉讼请求，依据附件四中5．8条约定，被告逾期迁出注册地址的，每逾期一日，乙方（被告）应按其已支付的最高月租金计算的日租金及按最高月物业服务费计算的日物业服务费之和的两倍向甲方（原告）支付违约金。但按此方法计算，违约金数额过高，现原告主动调整违约金计算方法，主张按照每逾期一日违约金100元计算，本院认为调整后数额较为合理，故对此予以支持，此项违约金应计算至被告实际将注册地址迁出之日止。就原告第六项诉讼请求，依据《租赁合同》7．1条约定，提前解除合同的，应自解除之日起五日内，将租赁房屋连同其所有的附属物、装置和附加物交还甲方（原告），因乙方（被告）原因提前解除合同的，则乙方（被告）应向甲方（原告）支付上述交还期内租赁房屋使用费，每日的使用费为本合同解除时的日基本租金及物业服务费之和。合同解除时（2019年5月1日）日基本租金计算方法为：54000元/31天=1741．94元，日物业服务费计算方法为：16000元/31天=516．13元，故交还期内（2019年5月2日至2019年6日，共计5天）使用费计算方法为：54000元/31天*5天+16000元/31天*5天=11290．35元。原告对此主张为11290．33元，原告自愿放弃少主张的数额，故本院对此数额按照原告主张的予以支持。就原告第七项诉讼请求，依据《租赁合同》7．2条约定，若乙方（被告）未按约定的时间将租赁房屋返还予甲方（原告），则乙方（被告）应赔偿甲方（原告）因此而遭受的一切损失，包括租赁房屋占用使用费，每逾期一日，租赁房屋占用使用费为按乙方（被告）已支付的租赁房屋最高月租金计算的日租金及按最高月物业服务费计算的日物业服务费之和的两倍。现根据原告提交的证据，被告已支付的最高月租金为2017年12月1日至2017年12月31日期间，月租金总额为80562．48元，故按此计算的日租金为80562．48元/31天=2598．79元，被告已支付的最高月物业服务费为16000元，故按此计算的日物业服务费为16000元/31天=516．13元。故2019年5月7日至2019年5月14日期间房屋占用使用费计算方法为：（80562．48元/31天+16000元/31天）*8天=24919．36元。原告主张计算无误，于法有据，本院予以支持。就原告第八项诉讼请求，依据《租赁合同》7．1、7．3条约定，被告应将租赁房屋连同其所有的附属物、装置和附加物，在与甲方（原告）向乙方（被告）交付时的原状一致或者甲方（原告）书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下，交还甲方（原告）。若未按此状态将租赁房屋返还予甲方（原告），甲方（原告）有权自行代表乙方（被告）对租赁房屋做出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由乙方（被告）负担。根据原告提交的《关于（D座x恢复工程）之工程施工合同》以及工程款发票、中国工商银行转账支票存根、进账单，可证明原告将租赁房屋恢复原状的费用情况，故原告此项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。就原告第九项诉讼请求，依据《租赁合同》10．1、10．2条约定，违约方应向守约方支付相当于六个月租金及六个月物业服务费的金额作为违约金。但依此计算，违约金数额过高，已超过被告欠付的租金、物业服务费等费用合计，故本院对此违约数额，结合合同解除的原因、被告对此的过错程度以及合同解除给原告带来的损失等因素，予以酌情调整为十万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京牛堡汇餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京侨福置业有限公司房屋租金、物业服务费、宣传推广费、电费及水费共计十一万六千六百零三元七角二分；二、被告北京牛堡汇餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京侨福置业有限公司因欠付房屋租金、物业服务费、宣传推广费、电费及水费产生的滞纳金（以十一万六千六百零三元七角二分为本金，自二〇一九年四月一日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日万分之一的标准计算）；三、被告北京牛堡汇餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京侨福置业有限公司免租装修期内租金三万两千七百零四元七角四分；四、被告北京牛堡汇餐饮管理有限公司于本判决生效后三十日内将其公司注册地址从租赁房屋（北京市朝阳区东大桥路9号楼-2层（-217）内x单元）内迁出；五、被告北京牛堡汇餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京侨福置业有限公司未按时迁出注册地址违约金（自二〇一九年六月一日起计算至被告公司注册地址实际迁出之日止，按照每日100元计算）；六、被告北京牛堡汇餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京侨福置业有限公司交还期房屋使用费一万一千二百九十元三角三分；七、被告北京牛堡汇餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京侨福置业有限公司自二〇一九年五月七日至二〇一九年五月十四日期间的房屋使用费两万四千九百一十九元三角六分；八、被告北京牛堡汇餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京侨福置业有限公司将租赁房屋恢复原状而产生的费用十一万七千零五十二元三角八分；九、被告北京牛堡汇餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京侨福置业有限公司违约金十万元。十、驳回原告北京侨福置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6539元，由被告北京牛堡汇餐饮管理有限公司负担（原告北京侨福置业有限公司已交纳，被告北京牛堡汇餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京侨福置业有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蒙 镭二〇二〇年一月十三日书记员 徐可卉