贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终2849号 上诉人（原审被告）：罗国雄，男，1980年4月7日生，布依族，住惠水县。 上诉人（原审第三人）：李桂蓉，女，1960年8月5日生，汉族，住惠水县。 被上诉人（原审原告）：罗浩，男，1989年10月14日生，汉族，住惠水县。 上诉人罗国雄、李桂蓉与被上诉人罗浩物权保护纠纷一案，不服惠水县人民法院（2019）黔2731民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗国雄上诉请求：请求撤销惠水县人民法院（2019）黔2731民初8号民事判决。事实和理由：一、罗国雄不是适格主体。本案涉及的房屋实际占有人、受益人是李桂蓉，罗国雄只是租赁者，并没有侵害他人的权益，罗浩将罗国雄列为被告，没有法律依据，不合法。二、罗国雄是善意取得房屋使用权。1、罗国雄是通过李桂蓉公布的出租房屋广告与李桂蓉商谈租房事宜，且该房屋的水电户头是李桂蓉女儿的名字，罗国雄由此认为李桂蓉是房屋的所有权人符合常理；2、罗浩有产权证，罗国雄不知情，虽然罗浩于2016年3月办理了所有权变更登记，但并没有公示，因此罗国雄并不知道该房屋的产权是登记在罗浩名下，而一审判决却以“物权变更登记具有公示性”为由，认定罗国雄不是善意取得争议房屋的使用权，明显认定事实错误。 李桂蓉上诉请求：撤销惠水县人民法院（2019）黔2731民初8号民事判决。事实和理由：一、判决书认定涉案房屋属于罗浩所有与事实不符。涉案房屋系罗浩的父亲罗贵生和王江惠共同修建，在修建前，罗贵生和王江惠与李桂蓉签订协议，将该房屋出售给李桂蓉，2012年该房屋建成后，罗贵生和王江惠便将房屋交付给李桂蓉，还协助李桂蓉办理用水立户，之后，李桂蓉出资对该房屋进行装修并出租收益，可以说，李桂蓉是该房屋的实际所有人，可罗浩之父罗贵生为了私利，违反合同约定，在多次拒收购房款后，背着合伙人王江惠，与罗浩恶意串通，于2016年3月私自将已出售给上诉人的房屋赠与罗浩，并办理了产权转移登记手续。罗贵生的赠与行为、罗浩的受赠行为严重损害了李桂蓉的合法权益，可一审判决不顾该房屋仍存在争议这一事实，仅凭罗浩持有产权证，忽略了李桂蓉从2012年以来对该房屋的实际占有、使用、收益和处分的事实，就认定涉案房屋属于罗浩所有显然是错误的。二、罗国雄不是适格主体。本案涉及的房屋实际占有人、受益人是李桂蓉，罗国雄只是租赁者，不知道房屋的产权人是谁，是善意取得争议房屋的使用权，并非占有涉案房屋，没有侵害他人的权益，罗浩主张物权，被告应该是李桂蓉，罗浩将罗国雄列为被告，没有法律依据。 罗浩辩称：一、针对罗国雄上诉的答辩。水电户头登记人不当然是房屋所有权人，水电户头和《协议书》中房屋买卖条款不能对抗《房屋所有权证书》，罗浩起诉前曾经持《房屋所有权证书》登门告知罗国雄搬出租赁房屋，被罗国雄拒绝，罗国雄是房屋租赁使用权人，罗浩将罗国雄列为被告主体适格。如果罗国雄想继续租赁房屋，罗浩同意与其另行签订《房屋租赁合同》。二、针对李桂蓉上诉的答辩。2010年李桂蓉与罗浩的父亲罗贵生、王江惠签订《协议书》，《协议书》第三条约定：“房屋建到三楼后，乙方给付甲方门面和住房总价的50%”，2012年房屋建成时李桂蓉却没有支付分文房款，罗贵生还是将房屋交付李桂蓉，交付房屋证明罗贵生在履行《协议书》，房屋交付后李桂蓉出租房屋收益至今，却不支付《协议书》中约定的50%房款，罗贵生与王江惠多次催款，李桂蓉以先办理房产证为由拒绝支付，持续了4年时间，罗贵生遂于2016年将房屋赠与罗浩。罗贵生以自己的行为解除了《协议书》，现在房屋所有权人是罗浩，罗国雄是房屋租赁使用人，罗浩将罗国雄列为被告并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 罗浩向一审法院起诉请求：1、判令被告搬出惠房权证和平镇字第××号房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年12月10日,案外人罗贵生、王江惠作为甲方，第三人李桂蓉作为乙方，双方签订《协议书》，约定：1、给予李桂蓉等户共计补偿37万元,并一次性付清，方可办理相关转让手续和动工；2、该幅土地有三分之一的面积归李桂蓉所有，经甲、乙双方协定，由甲方建房后，卖给李桂蓉住房一套，门面一个，宽3.4平方米（甲方建房的中套，住房如要大套，按原价补偿差价），购房价格为每平方米600元（按住房、门面实际面积计算）；3、甲方房屋建到三楼后，乙方付给甲方门面和住房总价的50％，余额部分待甲方办理好门面、住房使用权，房产证等相关手续给乙方，乙方认可后，乙方将余额部分全部付给甲方；4、建房由甲方罗贵生、王江惠共同修建，在修建过程中乙方不得参与；5、以上四条协议如有甲、乙双方任何一方违反，要给予造房总面积总价的50％的赔偿。协议一式两份，甲、乙双方各持一份，签字有效。上述房屋及门面建成后，案外人罗贵生、王江惠将产权登记在案外人罗贵生名下，同时案外人罗贵生又按协议将房屋及门面交付给第三人李桂蓉管理使用，第三人李桂蓉将该房屋及门面对外出租收取收益。2018年9月1日，被告与第三人就本案诉争房屋签订租赁协议，第三人将该涉案房屋出租给被告使用，租赁期限3年，每月租金600元。2016年，案外人罗贵生、梁国翠与原告罗浩签订《赠与协议书》，约定案外人罗贵生、梁国翠将上述房屋及门面赠与给原告罗浩，双方到惠水县公证处办理了上述《赠与协议书》的公证，并于2016年3月28日办理了上述门面及住房的所有权变更登记手续。2017年4月24日，原告罗浩将上述房产作为抵押物向惠水恒升村镇银行股份有限公司抵押贷款80万元，该笔贷款的贷款期限为2017年4月24日起至2020年4月23日，该笔贷款原告罗浩尚未偿还完毕。 一审法院认为，一、根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案涉案房屋属于不动产，第三人李桂蓉虽然依据与案外人罗贵生等人签订的协议书取得涉案不动产物权的使用权，但因未经依法登记，不发生物权变动的法律效力，因此第三人李桂蓉并非涉案房屋的所有权人，原告提供的惠房权证和平镇字第××号产权证书载明的权利人为原告，因此本案涉案房屋的物权所有人为原告。二、至于第三人李桂蓉与案外人罗贵生等人因双方签订的协议书未能完全履行导致丧失涉案房屋的所有权，第三人可通过主张违约损失等方式获得救济。三、针对被告罗国雄依据与第三人签订的租赁协议取得涉案房屋的租赁使用权，首先，被告于2018年9月1日与第三人签订租赁协议，而在签订租赁协议之前，第三人与原告及案外人罗贵生等人因涉案房屋的权属多次到惠水县人民法院进行诉讼；其次，原告于2016年3月28日取得涉案房屋的所有权并办理了所有权变更登记手续，而物权变更登记具有公示性。从以上两点来看，被告罗国雄在与第三人李桂蓉签订租赁协议之前，已经知道或者应当知道涉案房屋的所有权人并非第三人李桂蓉，因此，被告算不上法律上的善意。四、第三人李桂蓉在涉案房屋未发生物权变动至原告名下之前，其依据与案外人罗贵生等签订的协议书合法占有涉案房屋并使用并无问题，但从涉案房屋的物权发生变动至原告名下之日起，第三人李桂蓉占有使用涉案房屋即丧失占有使用的合法性，这与房屋买卖合同过程中“一房二卖”的法理一致。 综上四点，被告无权占有涉案房屋，原告作为涉案房屋的所有权人，其依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条的规定请求被告返还原物、排除妨碍，符合法律的规定。至于被告因租赁协议产生的损失，被告可与第三人协商解决或通过其他方式进行救济。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条、第三十五条之规定，判决：被告罗国雄于本判决生效之日起十日内搬出位于惠水县惠房权证和平镇字第××号房屋。案件受理费60元，减半收取30元，由被告罗国雄承担。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。经审理，二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案为物权保护纠纷，即：被上诉人罗浩以其为涉案房屋的所有权人，上诉人罗国雄无权占有其房屋为由，要求罗国雄搬出占用的房屋。罗浩所举房产证证明其为此房屋的所有权人；而罗国雄认为，其占有此房是因其与李桂蓉签订租赁协议，而取得涉案房屋的承租权。2018年9月1日，罗国雄与李桂蓉签订《租赁协议》的效力问题是本案的争议焦点，即：罗国雄是否取得涉案房屋的承租权。李桂蓉上诉主张涉案房屋存在争议，其为房屋的实际占有人。对此，本院认为，李桂蓉于2010年12月10日与案外人罗贵生、王江惠签订《协议书》，在房屋建成后，罗贵生依协议将房屋与商铺交付李桂蓉管理和使用，此后李桂蓉一直管理和使用涉案房屋；在李桂蓉管理和使用过程中，涉案房屋所有权于2016年3月变更登记在罗浩名下，进而导致相关利害关系人引发纠纷。罗国雄根据李桂蓉占有、管理使用涉案房屋的事实，其与李桂蓉签订《租赁协议》，罗国雄对房屋管理使用，直至罗浩于2019年1月向其提起本案诉讼，这表明罗国雄在《租赁协议》的签订履行过程中有理由相信李桂蓉有权出租涉案房屋，罗国雄为善意的第三人。故罗国雄与李桂蓉签《租赁协议》依法成立有效，罗国雄依约取得涉案房屋的承租权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，涉案房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这也说明本案房屋的权属争议不影响本案租赁合同的效力，故罗国雄享有涉案房屋的租赁权，其有权对涉案房屋进行承租。罗浩要求罗国雄搬出房屋的诉请于法无据。涉案房屋的所有权确认争议不是本案审理的范围，本案不予处理。 综上所述，上诉人罗国雄、李桂蓉的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销惠水县人民法院（2019）黔2731民8号民事判决； 二、驳回罗浩的诉讼请求。 一审案件受理费30元，由被诉人罗浩负担30元；二审案件受理费120元（上诉人罗国雄预交60元，上诉人李桂蓉预交60元），由被上诉人罗浩负担120元。 本判决为终审判决。 审判长  刘国红 审判员  熊元伦 审判员  倪 安 二〇二〇年一月二十一日 法官助理卢超 书记员齐雯