河南省鄢陵县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1024民初2641号原告：中国工商银行股份有限公司鄢陵支行。住所地：鄢陵县311国道与乾明寺路交叉口。负责人：张正一，该行行长。委托代理人：李金宽，该行员工。委托代理人：王文博，该行副行长。被告：贾文艳，女，1985年7月2日出生，汉族，住鄢陵县。被告：赵瑞锋，男，1984年4月5日出生，汉族，住鄢陵县。被告：河南麦肯特置业有限公司。住所地：鄢陵县金汇区金水大道路北。法定代表人：李建立，董事长。委托代理人：苏国选，许昌市鄢陵县正泰法律事务所法律工作者。原告中国工商银行股份有限公司鄢陵支行（以下简称工行鄢陵支行）与被告贾文艳、赵瑞锋、河南麦肯特置业有限公司（以下简称麦肯特置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月25日公开开开庭进行了审理。原告工行鄢陵支行负责人张正一的委托代理人李金宽、被告麦肯特置业公司法定代表人李建立的委托代理人苏国选到庭参加了诉讼；被告贾文艳、赵瑞锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告工行鄢陵支行诉称：2015年4月14日,被告贾文艳、赵瑞锋、麦肯特置业公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向原告借款19.7万元用于购买鄢陵县麦肯特国际城市广场23栋3层西户房产，并办理了预售商品房抵押权预告登记，被告麦肯特置业公司对上述借款提供阶段性连带责任担保。借款发放后，被告支付了部分借款本息后，连续13个月未偿还借款本息，下欠借款本金159534.57元及利息9846.22元未付，为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，请求判令：1、被告贾文艳立即偿还原告借款本金159534.57元及利息9846.22元（不含复利、罚息），截止2018年9月3日，以后的复利、罚息按照合同约定计算方式计算至实际还款之日止；2、原告对被告贾文艳提供的抵押物享有优先受偿权；3、被告赵瑞锋、麦肯特置业公司对上述借款承担连带偿还责任；4、诉讼费及其他费用由被告承担。原告工行鄢陵支行向本院提交了以下证据予以证明：1、身份证复印件、户口本复印件、结婚证、营业执照复印件各1份；2、个人借款申请表、共同申请人申请情况各1份、《个人购房借款/担保合同》、贷款借据、贷款资金委托支付书、个人信贷贷后跟追核实确认表各1份；3、预购商品房抵押合同、商品房买卖合同、鄢陵县预售商品房抵押权预告登记证明各1份、同意抵押声明3份、共同还款承诺书1份；4、贷款账户详细信息2份，原告以此证明其诉讼请求成立之事实。被告麦肯特置业公司辩称：1、我公司担保责任已经免除，不应承担担保责任；2、借款有实物抵押，应先拍卖实物，原告起诉的数额远远低于实物的现实价值，我公司也不应承担责任。综上，请求原告驳回对我公司的请求。被告贾文艳、赵瑞锋既未做出答辩，亦未向本院提供相关证据。因被告贾文艳、赵瑞锋未到庭，视为其对质证权利的放弃。本院依法确认原告提供的上述证据，符合证据的合法性、关联性、真实性，应作为本案的有效证据使用。本院根据上述认证查明:2015年4月14日，被告贾文艳、麦肯特置业公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》1份，约定被告贾文艳向原告借款19.7万元，借款用途为购买鄢陵县麦肯特国际城市广场23栋3层西户房产，借款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，并约定贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；还款方式为按月等额本息还款；合同约定，借款人连续三个月或累计六次未足额偿还贷款本息的，原告可宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项所产生的利息、罚息及其他费用；并约定保证人提供阶段性抵押担保，自正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任保证方式为连带责任保证，保证期间为本合同项下到期之日起两年。被告贾文艳在该合同借款人、抵押人处签名并按指印，被告赵瑞锋在该合同共同借款人、抵押物共有人处签名并按指印，被告麦肯特置业公司作为借款合同的保证人在合同上盖章。2015年5月14日，被告贾文艳、麦肯特置业公司与原告签订《鄢陵县预购商品房抵押合同》1份，被告贾文艳以其所购上述房屋作抵押，为上述借款提供担保，抵押合同期限自2015年4月10日到2025年4月9日贷款本息清偿之日止。被告贾文艳、赵瑞锋在抵押合同抵押人处签名按指印，麦肯特置业公司作为担保人在抵押合同上盖章。2015年3月20日，被告赵瑞锋向原告出具《抵押物共有人同意抵押声明》、《共同还款承诺书》，承诺作为借款人贾文艳的配偶，同意与借款人共同对借款的偿还。2015年5月14日，双方办理了鄢陵县预售商品房抵押权预告登记证明（编号：FB00019300号）。2015年4月16日，原告与被告贾文艳在《个人借款凭证》中约定，该款借款金额为19.7万元，借款年利率为5.9%，借款期限自2015年4月16日至2025年4月16日。后原告按双方合同约定将借款本金付至被告麦肯特置业公司账户。借款期间，被告偿还原告部分借款本息。截止2019年11月25日，被告尚欠原告借款本金143664.21元及利息11742.82元未予偿还，被告贾文艳共计违约16个月。该款至今未付，引发本案纠纷。上述事实，有当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。本院认为：原告与被告贾文艳、赵瑞锋、麦肯特置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》及《鄢陵县预购商品房抵押合同》，均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。合同成立后，原告按约履行了给付借款的义务，被告贾文艳未按合同约定的日期和数额偿还原告借款本息，且逾期多期，已属违约，现原告要求被告对下余全部借款本息予以清偿，符合双方合同中“未按期归还贷款本息，原告可宣布项下贷款本息全部或部分提前到期”的约定，故对原告要求被告贾文艳偿还下余借款全部本息的诉讼请求，本院予以支持；被告赵瑞锋系上述借款的共同借款人，原告要求其对上述借款本息承担保证责任的诉讼请求，于法无据，故对原告此诉讼请求，本院不予以支持；涉案房产虽已办理抵押权预告登记,但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”,预告登记属于债权保全措施,并具有排除他人处分标的物的物权效力,但并非正式物权登记。故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下,抵押权并未依登记而设立。因此,原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权,并可对抗他人对涉案房屋的处分,但对涉案房屋不享有抵押权。因此,根据合同约定，在涉案房产未办理抵押权登记之前，被告麦肯特置业公司作为连带责任保证人,应当承担连带还款责任。但在具备物权登记条件情况下,购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记,开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后,抵押权方依法设立,银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权,开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中,被告麦肯特置业公司已经依法办理了上述房产的初始登记手续,并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件,购房人贾文艳负有在一定期限内协助办理抵押登记的义务,被告麦肯特置业公司应督促其办理。本院确定被告贾文艳应在三十日内协助办理涉案房产抵押登记。购房人贾文艳若逾期仍未协助办理抵押登记,涉案商品房已具备物权登记条件,但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立,在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权,有利于平衡保护各方当事人利益,保障交易安全和稳定。故根据物权法第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定,本院依法确认原告工行鄢陵支行对涉案房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；被告麦肯特置业公司辩称其保证责任已经免除的理由，与本案查明的事实不一致，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、第三十四条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告贾文艳于本判决生效之日起三十日内分别偿还原告中国工商银行股份有限公司鄢陵支行借款本金143664.21元及利息11742.82元（计算至2019年11月25日，以后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至借款还清之日止）；二、被告贾文艳于本判决生效起三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司鄢陵支行办理鄢陵县麦肯特国际城市广场23栋3层西户房产的抵押登记手续；三、上述房产抵押登记办妥后,或被告贾文艳逾期仍未办理抵押登记的,原告中国工商银行股份有限公司鄢陵支行有权对上述房产拍卖、变卖所得价款对本判决第一项确定的债权优先受偿；四、被告河南麦肯特置业有限公司对本判决第一项确定的债权承担连带清偿责任至抵押物鄢陵县麦肯特国际城市广场23栋3层西户房产抵押登记生效时终止。五、驳回原告中国工商银行股份有限公司鄢陵支行的其他诉讼请求。如果被告贾文艳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3688元，由被告贾文艳负担，先由原告垫付，待原告中国工商银行股份有限公司鄢陵支行申请执行时一并执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  杨玉亭人民陪审员  孙春生人民陪审员  李翠月二〇二〇年元月十日书 记 员  谷成林