四川省自贡市大安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0304民初35号 原告：钟光清，男，1947年2月10日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 原告：钟大伦，男，1979年2月10日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：钟光清（系父子关系），男，1947年2月10日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 被告：自贡市华龙城市基础设施建设有限责任公司，住所地四川省自贡市大安区大安街长晏塘（文体局内）。 法定代表人：邹政友，经理。 委托诉讼代理人：刘刚，四川漆大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莉，四川漆大律师事务所律师。 原告钟光清、钟大伦与被告自贡市华龙城市基础设施建设有限责任公司（简称华龙公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告钟光清作为原告钟大伦的委托诉讼代理人、被告华龙公司的委托诉讼代理人李莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告钟光清、钟大伦向本院提出诉讼请求：1、被告对原告被拆迁位置就近的营业用房目前市场价值进行评估后给予货币补偿；2、被告承担本案诉讼费及评估费。事实及理由：2019年4月，原告申请了（2017）川0304民初997号生效判决第一项被告于判决生效三十日内在被拆迁房屋位置就近为原告安置产权面积40.44平方米营业用房的强制执行。可被告称其无实物房可执行，只有资金。为此，原告诉讼来院，请求对该地段的营业用房目前的市场价值进行评估后予以货币补偿。 被告华龙公司辩称：1、被告确属拆迁单位，原告商铺位于拆迁范围；2、拆迁时，被告的行为在实体上、程序上符合规定；3、原告在交房屋钥匙前，双方进行了多次协商，但由于原告不服评估价格，以及原地调换营业用房等，故双方未签订安置补偿协议；4、由于没有签订拆迁补偿协议过错方在原告，因此对于该评估后的货币补偿，应予以减免。对于诉讼请求第二点，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：被告是自贡市体育场北侧改造工程项目的拆迁实施人，而二原告共同所有的坐落于四川省自贡市大安区，产权证编号为“自房权证市交字第××号”、建筑面积为40.44㎡的房屋正位于该项目的拆迁范围。被告公布的拆迁补偿安置方案有货币补偿及产权调换，原告选择实行产权调换。但由于被告公布的营业房安置地点为大安区仁和半岛，而原告要求原址安置营业房等原因，双方未能达成一致意见。2009年5月，原告向自贡市房地产管理局提出申请，要求对被拆迁人钟光清的房屋补偿依法裁决。该局于2009年6月19日作出行政裁决。钟光清不服裁决，向四川省建设厅提出复议申请，该申请被四川省建设厅依法受理。之后，被告向四川省建设厅发函回复，称就钟光清要求被告与业主协商回购该地段的营业用房，经过协商已与钟光清达成一致意见，具体问题在进一步协商中。由于原、被告和解，四川省建设厅终止了复议程序。2009年7月2日，自贡翔实房地产评估事务所有限公司出具了《房地产估价报告》，结论为：委托人钟光清的被拆迁房屋的拆迁补偿分户评估价格为223363.06元，建筑面积单价为5523.32元，其中，拆迁补偿分户价格不包含与房屋配套的水、电、气、电话、闭录电视的价值，也不包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁费住址房屋造成的停产、停业的补偿费，以及拆迁房屋市内自行装修、装饰的补偿金额。2009年7月30日，四川四星房地产土地评估有限责任公司出具《房地产评估报告》，结论为：委托人钟光清的被拆迁房屋在估价点2008年10月27日的公开市场价格评估总值为225857元，该评估结果不含水、电、气、闭路、电话配套设施价值，不含市内装修价值，也不包括被拆迁房屋的搬家补助费、临时安置补助费和停产、歇业损失补偿费。原告于2009年7月10日向被告交付了房屋后，双方进行了多次协商，原告要求进行产权置换，但双方未达成一致意见并签署书面合同。 以下为与本案有关的文件内容：1.“……二、棚户区拆迁惠民解困政策（一）被拆迁人实行产权调换房屋优惠政策被拆迁私房的所有权人选择产权调换方式置换私有住房的，被拆除面价在100平方米（含100平方米）以内的，安置房在房地产市场评估价格的基础上，按实际拆迁建筑面积优惠100元/平方米。……四、住房拆迁临时过渡安置补助费标准（三）临时过渡期限为18个月。临时过渡安置补助费以实际过渡期限按月计发。超过18个月之后逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费，逾期6个月以上一年以内的，按月增加一倍临时安置补助费；逾期一年以上的，按月增加2倍临时安置补助费……”——摘录自本次拆迁适用的《自贡市大安区棚户区改造领导小组关于棚户区危旧房屋改造拆迁安置补偿办法（试行）》；2.“……二、拆迁补偿安置方案……2.产权调换……（5）营业用房实行产权调换的，在自行过渡期间，停产停业补助费按照评估价总额的0.6%按月计发，低于300.00元的按300.00元计发。……7.拆迁奖励：自房屋拆迁评估结果公示期满后，进入拆迁补偿安置协议签订之日起壹个月内签订拆迁协议并腾空交房的被拆迁人，一次性奖励4000元。”——摘录自被告于2008年公布的《市体育场北侧片区改造工程拆迁计划和拆迁补偿安置方案》，同时，原告对上述文件内容无异议。 2017年6月19日，原告诉至本院请求：一、判令被告在拆迁地原址为原告安置营业用房；二、判令被告向原告支付停产损失（标准为评估价总额的0.6%/月）及利息、支付装修及设施补偿36090元以及奖励4000元；三、被告承担本案诉讼费。该案诉讼中，原告于2017年8月31日提出鉴定申请，要求对屋内设施及装修造价进行评估鉴定。本院依法委托自贡兴达司法鉴定所进行鉴定，后该所以鉴定材料不完整，要求本院补充提交鉴定材料。本院就此通知了原告，但原告不能补充鉴定材料，本院终止了本次鉴定。该案中本院经审理认为：依照合同法的规定，法律、行政法规规定应采用书面形式订立合同，当事人未采用但一方已经履行主要义务的，对方接受的，该合同成立。虽然被告未与原告达成书面协议即进行拆迁违反了《城市房屋拆迁管理条例》（本案适用法律行为发生时即拆迁时的法律法规）的规定，属于违法行为，但由于原告交付房屋属于履行了合同主要义务，故原、被告之间仍成立拆迁安置补偿协议。由于该协议未采用书面形式，相关权利义务约定不明，应依照法律规定、合同有关条款或者交易习惯确定。同时，在确定权利义务时需考虑被告是过错方的因素，以确保公平公正。鉴于该协议的特殊属性，依照法律法规、原告认可的拆迁人公布的方案以及本地拆迁习惯来确认约定不明的条款符合前述要求。在此基础上，本院根据原告的主张，确认以下合同内容：1.拆迁安置方案。由于《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定，由被拆迁人选择安置方案，且根据被告向四川省建设厅发函回复的意见，被告就原告要求被告与业主协商回购该地段的营业用房，经过协商已与钟光清达成一致意见，而在此基础上，被告并未提供足够证据证明原告同意异地安置或者进行货币补偿，故拆迁安置方案为就近产权置换；2.装修及设施补偿。由于原告提供的证据为单方证据，不足以证明补偿金额，且原告又不同意按被告提供的补偿清单处理，故本院不予确认，原告可以在收集到足够证据后另行主张。3.停产停业损失。原告对停产停业补助费按照评估价总额的0.6%按月计发无异议，本院予以确认，由于有两份评估报告，本院以后一次的评估报告为准，即停产停业损失核定为225857元×0.6%=1355.14元每月。根据棚改办文件规定，停产停业补助费以实际过渡期间按月计发，至今未签署书面合同进行产权置换是被告违法行为所致，故由被告按实际过渡期间向原告支付。4.迟延支付停产停业损失的利息。由于双方对支付停产停业损失的期限未做约定，而合同法规定，未约定履行期的，当事人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，换言之，原告提出主张后才存在履行期届满的问题，而履行期届满后才存在利息损失的问题，故原告主张利息损失的法定条件尚未成就，本院不予支持。5.拆迁奖励。虽然双方没有签订书面合同，但既然原告在原、被告协商一致后交付了房屋，且被告是过错方，那么被告就应如对待其他拆迁户一样，向原告支付搬迁奖励4000元。综上，被告在未与原告达成协议及补偿款尚未履行的情况下将原告房屋拆除，导致本案纠纷的原因在于被告，对此应承担相应的民事责任。2017年12月25日，本院作出（2017）川0304民初997号民事判决书，判决：一、被告自贡市华龙城市基础设施建设有限责任公司于判决生效后三十日内在被拆迁房屋位置就近为原告钟光清、钟大伦安置产权面积为40.44㎡的营业用房；二、被告自贡市华龙城市基础设施建设有限责任公司在履行上述第一条规定的义务的同时支付原告停产停业损失费，计算方式为：自2009年7月10日起，按每月1355.14元的标准，计算至被告实际为原告安置营业用房之日止；三、被告于判决生效后三十日内支付原告搬迁奖励款人民币4000元；四、驳回原告钟光清、钟大伦的其他诉讼请求。后双方均不服上诉至四川省自贡市中级人民法院。2018年4月3日，四川省自贡市中级人民法院作出（2018）川03民终236号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案在执行过程中，因客观原因已无法实际履行第一项判决内容，故原告诉讼来院，请求被告按被拆迁房屋位置就近为原告钟光清、钟大伦安置的产权面积为40.44㎡营业用房的目前市场价值给予货币补偿。 2020年1月3日，经委托，自贡翔实房地产土地评估有限公司作出自翔房估（2019）Z第21号《房地产估价报告》，确定了案涉被拆迁房屋在2019年11月22日的公开市场价值估价为930120元，建筑面积单价23000元/平方米，该评估价格为房地合一的价格，即含房产及占用应分摊的土地使用权。评估费用4650元，由原告钟光清垫付。 庭审中，原告变更第一项诉讼请求为请求被告以评估价格930120元向原告支付货币补偿。 上述事实有原、被告双方身份信息复印件、房地产估价委托合同复印件、（2017）川0304民初997号民事判决书、（2018）川03民终236号民事判决书以及庭审笔录等在卷予以佐证。 本院认为，民事主体依照法律规定和当事人的约定，履行民事义务，承担民事责任。本案的相关事实和权利义务已经生效裁判文书确认。根据（2017）川0304民初997号生效的民事判决书内容，被告华龙公司应在判决生效后三十日内在被拆迁房屋位置就近为原告钟光清、钟大伦安置产权面积为40.44㎡的营业用房，但根据现有情况，被告华龙公司已无法实际履行该项义务。故在此情况的基础上，原告要求以目前市场价值进行评估后给予货币补偿符合法律规定，本院予以支持。自贡翔实房地产土地评估有限公司经委托作出了自翔房估（2019）Z第21号《房地产估价报告》，该估价报告没有证据证明无事实和法律依据，合法有效，本院予以采信。根据该估价报告，案涉被拆迁房屋在2019年11月22日的公开市场价值估价为930120元，该评估价格为房地合一的价格，即含房产及占用应分摊的土地使用权。根据《城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”之规定，被告要求在应分摊的土地使用权的基础上减免货币补偿的辩称理由，本院不予采信。原告要求以评估价格930120元向其支付货币补偿的诉讼请求，本院予以支持。 综上，被告华龙公司应向原告钟光清、钟大伦支付930120元的货币补偿。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十二条，《城市房地产管理法》第三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告自贡市华龙城市基础设施建设有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告钟光清、钟大伦支付人民币930120元。 如果未按判决书确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6551元、评估费4650元，共计11201元，由被告自贡市华龙城市基础设施建设有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 员 陈先堂 二〇二〇年一月十七日 法官助理 范玥瑒 书 记 员 付济璇