上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初14574号原告：上海强生集团有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦建路XXX号。法定代表人：臧晓敏，总经理。委托诉讼代理人：杨颖琦，上海市百汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。被告：上海东域装饰工程有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：孟琴，总经理。委托诉讼代理人：李敬伟。第三人：上海东域装饰工程有限公司东域综合商店，营业场所上海市宝山区逸仙路XXX号-1。负责人：孟琴，总经理。委托诉讼代理人：刘玉和。第三人：罗玉珍，女，1963年8月5日生，汉族，户籍地广东省惠州市惠阳区淡水街道办事处又一村64栋3楼301房。第三人：贾燕，女，1976年9月30日生，汉族，户籍地贵州省毕节市小吉场镇永兴村海子坝组21号。原告上海强生集团有限公司(以下简称强生公司)与被告上海东域装饰工程有限公司(以下简称东域公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法通知上海东域装饰工程有限公司东域综合商店(以下简称东域综合商店)、罗玉珍、贾燕作为第三人参加诉讼，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告强生公司的委托诉讼代理人杨颖琦、被告东域公司的委托诉讼代理人李敬伟、第三人东域综合商店的委托诉讼代理人刘玉和、第三人罗玉珍、第三人贾燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告强生公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠2017年8月1日至2018年2月28日租金人民币227,528元(每月32,504元×7个月)；2、被告向原告支付因拖欠租金所产生的滞纳金,(均以32,504元为基数，起始日期分别为2017年8月8日、2017年9月8日、2017年10月8日、2018年1月8日、2018年2月8日至实际付清之日止，按32,504的每日千分之五计收；3、被告向原告支付2018年3月1日至2018年11月20日止房屋占有使用费281,701.33元，并按每月22,499.27元支付自2018年11月21日至实际返还之日止的房屋占有使用费；4、被告向原告返还上海市逸仙路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，第三人东域综合商店、第三人罗玉珍、第三人贾燕同时迁出上述房屋。事实和理由：原告强生公司与被告之间就系争房屋签订租赁合同，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2008年3月1日至2018年2月28日，自2017年3月1日至2018年2月28日每月租金32,504元，合同第3.2条约定，被告每月五日前足额付清，逾期三日以上，原告向被告加收滞纳金，滞纳金以当月租金的每日5‰计收。自2017年8月1日被告未再支付租金。租赁合同到期后被告未返还系争房屋。被告将系争房屋转租给了第三人，第三人目前仍占用系争房屋。现原告诉至本院提出上述诉讼请求。被告东域公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的不作为和乱作为造成了被告的巨大损失，被告在系争场地搭建了厂房，需要申报建设规划许可的材料，原告口头答应但一直未办理，2018年11月系争房屋被政府认定为违章建筑，被拆除，造成被告100多万财产损失。2014年7月1日原告的下属上海久事置业有限公司给被告发了租赁厂房场所安全生产检查及整改反馈表，被告按照要求对5家次承租人餐饮进行整改转行，5家承租人将系争房屋进行了私自转让。租赁房屋时被告支付过5万元押金，要求在本案中一并处理。被告房租支付至2017年7月底，当时按照每月32,504元支付的。第三人东域综合商店述称，其不在系争房屋经营。第三人罗玉珍述称，被告在系争房屋处经营，系刘玉和与其签订的租赁合同。其以以第三人东域综合商店的的名义在经营。第三人贾燕述称，现在是刘玉和与其签订的租赁合同，其尚有部分物品在系争房屋内，但是店铺已经被封掉了，押金未收回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年，强生公司(甲方)与东域公司(乙方)签订租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为10年，租期自2008年3月1日至2018年2月28日，其中2017年3月1日至2018年2月28日租金为每月32,504元，乙方在收到租金发票后，每月5日前足额付清，逾期三日以上的，甲方向乙方加收滞纳金，滞纳金以当月租金的5‰计收，甲方向乙方收取5万元作为押金，合同期满乙方在付清全部租金及其他应付费用，甲方应在十日内将押金退给乙方，逾期退还押金的，则由甲方向乙方缴纳滞纳金，滞纳金每日按押金的5‰计。合同签订后东域公司支付押金5万元，并支付租金至2017年7月底。嗣后强生公司多次发函要求东域公司支付租金，并告知租赁合同到期后不再续约。2018年1月1日，东域综合商店与罗玉珍签订《承包经营合同》，约定由罗玉珍承租系争房屋的中商业用房用于经营烟酒百货。同日，东域公司与贾燕签订租赁合同，约定由贾燕承租逸仙路XXX号-3号房屋。2018年10月24日，宝山区吴淞街道城市管理委员会向强生公司、东域公司及承租户出具告知书，告知收到本告知书之日起5日内提供该建筑的批准文件、建设工程规划许可证等，并于2018年11月8日前对违法建筑物内的人员、物品进行清场，并自行拆除违法建筑物和构筑物，逾期执行部门组织强行拆除。嗣后系争房屋部分被拆除。另，逸仙路XXX号-1、逸仙路XXX号-2、逸仙路XXX号-3，原门牌号为2615号。审理中，强生公司提供逸仙路XXX号(登记权利人为上海市出租汽车公司技工学校)的国有土地使用证、上海市公用事业管理局提供的关于同意成立上海市出租汽车公司技工学校的批复、上海市建筑工程申请单、上海市建筑工程局革命委员会于1976年3月出具的建筑安装任务通知单及附图用于证明系争房屋系合法建造。该通知单载明建设项目为“张华浜服务站”，车队服务站用房400平方米，加油站外走廊69平方米，人防80平方米。东域公司、东域综合商店称该通过上述证据看不出系争房屋经过审批。罗玉珍、贾燕均称与其无关。审理中，强生公司表示，2018年11月20日前系争房屋被东域公司全部占有，之后强生公司陆续收回部分房屋，故强生公司现按照未返还面积占总面积的比例即69.22%计算出现租金标准为每月22,499.27元。东域公司表示，自2018年3月28日东域公司陆续返还给强生公司部分房屋，现在未返还的还有五家租户，大概占租赁面积的四分之一到三分之一。审理中，东域公司称，东域综合商店已不在系争房屋经营，但留有部分物品。关于系争房屋建造情况，强生公司表示，1976年时在北边靠军工路沿线建造两层共计10间房屋，建筑面积300多平方米，并在西面靠逸仙路建造平房。1997年因修建逸仙路高架需要，靠近逸仙路房屋进行了部分拆除重建，修建了两层共计510平方米房屋。1998年左右东域公司将北面军工路两层房屋房顶加盖顶棚。另，东域公司在承租过程中还对临街的商铺进行了搭建。该些搭建与顶棚在2018年政府拆违过程中进行了拆除。强生公司称其租给东域公司两幢楼房外，还有中间的场地，建筑面积大概两千余平方米(含东域公司在场地上搭建的800余平方米的彩钢板材质的棚舍)。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，强生公司提供了系争房屋于1976年建造时审批的相关证据，但之后部分房屋进行了重建等行为，系争房屋的现状无法与建造时规划许可的房屋对应。考虑违法部分所占比例等本案实际情况，双方之间的租赁合同应整体认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。租赁合同无效后，东域公司应将系争房屋返还给强生公司，东域综合商店、罗玉珍、贾燕作为实际占有人，强生公司要求一并搬离符合法律规定，本院予以准许。东域公司至今未将系争房屋全部返还给强生公司，其应当支付房屋占有使用费。考虑相关职能部门出具告知书及后期拆除行为对东域公司使用系争房屋的影响以及有部分房屋返还给强生公司的事实，本院酌情对东域公司2018年10月24日之后的房屋占用使用费酌情减少。本院确定2017年8月1日至2018年11月20日的房屋占有使用费为49万元，自2018年11月21日起的房屋占有使用费按照每月14,000元支付。押金5万元用于抵扣上述拖欠的房屋占有使用费。因租赁合同无效，强生公司按照合同约定主张滞纳金无法律依据，本院难以支持。东域公司称自2018年3月28日起已返还部分房屋，但未提供证据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告上海东域装饰工程有限公司、第三人上海东域装饰工程有限公司东域综合商店、第三人罗玉珍、第三人贾燕于本判决生效之日起十日内，搬离上海市宝山区逸仙路XXX号房屋；二、被告上海东域装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海强生集团有限公司自2017年8月1日至2018年11月20日的房屋占有使用费49万元(押金5万元用以抵扣上述拖欠费用)；三、被告上海东域装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内，按照每月14,000元标准支付原告上海强生集团有限公司自2018年11月21日至上述房屋返还之日的房屋占有使用费；四、驳回上海强生集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4,446元，由原告上海强生集团有限公司负担121元，被告上海东域装饰工程有限公司负担4,325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  武恩强二〇二〇年一月十九日书记员  汤 娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。