绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初12787号 原告：许升明，男，1957年6月1日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：胡丽珍、陈建华，浙江金柯桥律师事务所律师。 被告：杨建华，男，1967年7月18日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：何俊，浙江中圣律师事务所律师。 原告许升明诉被告杨建华租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案受理后，依法适用简易程序，审理期间，原告许升明申请司法鉴定，本院予以准许。鉴定结束后，本院公开开庭进行了审理，原告许升明及其委托诉讼代理人胡丽珍，被告杨建华的委托诉讼代理人何俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许升明向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告剩余5年租赁期内的装修费1065440元（同意该款项中抵扣应付被告的欠付租金372300元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月18日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定被告将其承租的位于绍兴市柯桥区安昌镇工业园区绍兴县泰富纺织服装有限公司所有的厂房、办公楼（共三层）和宿舍楼、还有厂区内空地转租给原告，租期为8年，自2016年8月15日至2024年8月14日止（后租期更改为2017年1月1日至2024年12月31日止）；租金支付方式为一年支付一次，第一年的租金200万元，双方还对房屋租赁期间的水电费等事项进行了约定。 上述合同签订后，由于涉案租赁物是旧印染厂，当时破败不堪，无法正常使用。原告在租赁前后对涉案租赁区域内的道路、室内水泥地、围墙、屋顶面、墙面、门窗、卷拉门、水管消防等进行了全面装修，并做了补漏、电梯等修缮工作，花费了大量材料、人工费用。2019年3月12日，原告突然收到绍兴市柯桥区人民法院作出的（2016）浙0603执4203号执行裁定书及腾退公告，称被告转租给原告的厂房现己进入执行阶段，法院要求原告及时腾退厂房，案涉租赁物的产权所有人绍兴县泰富纺织服装有限公司即为（2016）浙0603执4203号执行案件中的被执行人。 原告认为，被告将案涉租赁物出租给原告，现原告被法院要求在指定期限内腾退，导致原告无法继续使用该厂房、无法正常生产经营，使原告租赁该厂房的目的无法实现，给原告造成重大的装饰装修损失，被告应承担摊薄后的费用。原告为维持自身合法权益向法院呈讼。 被告杨建华辩称，原告所承租的案涉租赁物中有部分不动产并非（2016）浙0603执4203号执行案件中的属于被执行人绍兴县泰富纺织服装有限公司名下的财产，原、被告均同意继续履行涉及该部分不动产的租赁合同。原告在承租区域北侧所建的八间职工宿舍以及评估报告所载室外货梯，该两项内容是原告未经被告同意擅自建造，所产生的费用应由原告自行承担。案涉租赁物涉及绍兴县泰富纺织服装有限公司名下的财产已经司法拍卖，原告已与拍受人签订新的不动产租赁合同，得以继续使用，不应存在装修物损失。原告在履行与被告订立的租赁合同期间进行了装饰装修、改造添附，但在（2016）浙0603执4203号执行案件中上述装修物被作为绍兴县泰富纺织服装有限公司的财产进行评估拍卖，原告在上述执行案件中应提出执行异议，即使在拍卖之后，原告亦可要求拍受人或绍兴县泰富纺织服装有限公司进行赔偿，以实现自身权益，但不应由被告承担责任。另，在租赁合同履行期间，原告于2019年度向被告支付了140万元，相应的租期应至2019年8月中旬左右，案涉租赁物被拍卖移交的时间为2019年11月30日，如果法院判决被告应向原告承担装修损失，则原告欠付被告的3.5个月租金要求在本案中作抵折处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉租赁物分两部分，第一部分租赁物为位于绍兴市柯桥区安昌镇工业园区绍兴县泰富纺织服装有限公司所有厂房、办公楼(共三层)和宿舍楼等财产，第二部分租赁物为上述园区内不属于绍兴县泰富纺织服装有限公司名下的财产。2016年5月18日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定被告将案涉租赁物租赁给原告使用；租赁期限为8年，自2016年8月15日至2024年8月14日；整个厂区租金税后200万元；原告先支付被告定金10万元后合同生效，在5月25日前开通水、电，原告再付总租金额的40%。在5月25日至7月10日前，厂房机器设备腾空完毕，原告再付总租金额的40%，如腾空时间延迟，租期顺延。余款在2016年8月15日前付清。每年租金在7月15日付清，一个月内不付清租费，解约合同；租赁期间，因不可抗拒的原因和政府动迁造成本合同无法履行，合同应视为自动截止，双方互不承担责任，如政府拆迁，没到期的房租如数退还给原告等。2016年11月10日，原、被告签订一份《补充协议》，约定厂房租赁起始时间改为2017年1月1日；租赁费一年一付，收取时间为每年11月15日前。 上述合同订立之后，原告经被告同意对案涉租赁物进行了装饰装修。原告迄今已付清截至2018年12月31日的租金，另付2019年1月1日至2019年12月31日这一租赁年度的租金1506400元。 2019年3月，因绍兴县泰富纺织服装有限公司涉及债务诉讼被本院列入被执行人，案涉租赁物中的第一部分租赁物被列入执行拍卖财产范围，本院发出通知，要求上述拍卖财产的使用人即原告腾空。嗣后，上述财产被本院司法拍卖。2019年11月30日，案涉租赁物中的第一部分租赁物被移交给拍受人。另，针对案涉租赁物中的第二部分租赁物的处理事宜，原、被告同意按双方间订立的厂房租赁合同相关约定继续履行。审理期间，原、被告认可，案涉租赁物中的第一部分租赁物截至2019年11月30日的尚欠租金以及第二部分租赁物截至2019年12月31日的尚欠租金合计为372300元，双方同意该欠付租金在本案中可予抵扣处理。 本案审理期间，经原告申请，本院委托浙江越锋项目管理有限公司对原告租赁期间针对涉案租赁物进行装修改造支出的费用进行司法鉴定，该鉴定机构于2019年11月出具鉴定报告书并派员出庭接受质询，其鉴定意见为：结合租赁合同约定的租赁物现场，确定原告在租赁之后，对租赁物进行装修改造支出的造价费用为2019199元，其中含争议造价为498436元，详细争议项如下：1、铝合金推拉窗的工程造价为65165元；2、砖墙工程的工程造价为118777元；3、第二部分租赁物的装修工程造价为314494元。原告为此次鉴定支出鉴定费24025元。 本院认为，原、被告间就案涉租赁物签订的《厂房租赁合同》，内容未违反我国相关法律法规的禁止性规定，体现了双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。上述租赁合同约定租期为8年，然在租赁期间，因第一部分租赁物被法院司法拍卖，故该部分的租赁物租期经原、被告协商确定至2019年11月30日届满，本院予以照准。对于第二部分租赁物财产，原、被告同意继续按上述厂房租赁合同约定的相关条款履行，本院亦予以照准。现针对原告所提出的诉讼请求，本院作以下评判分析。 根据原告的诉求及事由可知，其主张因无法继续使用租赁物而要求被告赔偿装饰装修费用的损失，赔偿方式按摊薄方式计算。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。结合本案事实，在原、被告履行《厂房租赁合同》期间，因第一部分租赁物即属于绍兴县泰富纺织服装有限公司名下的财产被司法拍卖，导致原告无法使用，势必导致《厂房租赁合同》所涉该部分租赁物的内容应予以解除，该解除事由可归责于被告，原告据此请求被告赔偿该部分租赁物剩余租赁期内装饰装修残值损失的，符合上述司法解释的规定，本院应予支持。至于原、被告继续履行的第二部分租赁物，原、被告均同意在本案中不作处理，本院予以照准。针对具体赔偿费用认定问题，在本案审理期间，为查明原告投入到案涉租赁物的装饰装修费用，本院在根据原告的申请，委托浙江越锋项目管理有限公司进行鉴定，该次鉴定程序合法，其鉴定意见与本案具有直接关联，本院据此予以采纳并以此意见作为认定该项损失基数的依据。经审查，该鉴定机构出具的鉴定意见中确定原告对案涉租赁物进行装修改造支出的造价费用为2019199元，扣除双方继续履行的第二部分租赁物装饰装修造价314494元，本院确定原告在本案中请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失基数可为1704705元。被告主张上述基数中还应扣除铝合金推拉窗的工程造价为65165元和砖墙工程的工程造价为118777元，因原告提供的证据证实其对上述两部分工程进行投入和改造，故本院对被告的上述辩称意见不予采信。事实表明，原、被告约定的租期为8年，实际使用第一部分租赁物的截止时间为2019年11月30日，故原告主张实际使用年限按3年计取，由被告赔偿剩余5年租赁期内装饰装修残值损失1065440元，尚属合理，本院予以支持。原、被告一致同意在上述损失中抵折原告欠付被告的租金372300元，本院予以照准。据此，被告在本案中实际应赔偿装饰装修残值损失693140元。 综上所述，本院对原告的诉求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 被告杨建华应赔偿原告许升明剩余租赁期内装饰装修残值损失1065440元，扣除原告许升明应付被告杨建华的租金372300，被告杨建华实际尚应赔偿原告许升明693140元，该款限于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10732元，减半收取计5366元，由被告杨建华负担,限于本判决生效后十日内向本院交纳。 鉴定费24025元，由原告许升明负担12012元，被告杨建华负担12013元，被告杨建华应负担部分已由原告许升明垫付，限被告杨建华应于本判决生效后十日内支付给原告许升明12013元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  冯春盛 二〇二〇年一月六日 书记员  陈鑫星 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。