江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初593号原告：钱彩娥，女，1953年10月7日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：陆进冬，北京市中银(苏州)律师事务所律师。被告：周超，男，1983年12月12日出生，汉族，住苏州市相城开发区。委托诉讼代理人：李成松，江苏司剑律师事务所律师。原告钱彩娥与被告周超返还原物纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，由审判员丁亦辛独任审判，于2019年10月23日、2020年1月10日两次公开开庭进行了审理。原告钱彩娥的委托代理人陆进冬、被告周超（参加第一次开庭）及其委托代理人李成松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钱彩娥向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告腾退相城开发区泰元家园16幢103室房屋及车库；2、判令被告向原告支付占有相城开发区泰元家园16幢103室及车库期间的使用费：从2015年9月开始计算至实际腾退之日止、按每月1727.45元标准计算；3、原告垫付的鉴定费1750元由被告承担。事实和理由：原、被告被就案涉房屋纠纷已由苏州市相城区人民法院作出(2017)苏0507民初2280号民事判决书，该判决现已生效。原告多次要求被告向原告返还房屋及车库，被告及同住家属表示拒绝搬离，无奈原告诉至法院。被告周超辩称：第一，被告取得该房屋的使用权在前案中已经明确，是从原告的儿子殷晓峰处取得的，可以判断殷晓峰将房屋交给被告时是有处分权的，因此原告并不直接对被告享有诉权，而是应先判断原告与殷晓峰之间就该房屋处分权能的基础法律关系。第二，被告不应当向原告承担房屋占有使用费，被告与殷晓峰之间的法律关系与殷晓峰与原告之间的法律关系是相对独立的，应当分别查清后才能做出正确判断。第三，根据被告所知案涉房屋系拆迁安置所得，安置对象并非原告一人，而是包括殷晓峰以及殷晓峰的奶奶等人，因此，该房屋的实际所有权人与登记产权人存在不一致。如果殷晓峰确实是共有权人，那么殷晓峰对于自己产权份额的处分，不应一概认定无效。第四，被告事后收集的证据可以显示，原告对于案涉房屋的买卖并非不知情，前案的判决是基于证据的不充分做出的。经审理查明，本案被告曾为房屋买卖合同纠纷起诉本案原告以及案外人殷晓锋，要求继续履行《房屋买卖定金协议》，并将涉案房屋及车库的不动产权转移登记至本案被告名下。本院于2018年3月5日作出（2017）苏0507民初2280号民事判决书，判决书载明：经审理查明，2015年8月20日，钱彩娥作为售房人（甲方）与周超作为购房人（乙方）、苏州千万间房产经纪有限公司作为中介方三方签订《房屋买卖定金协议》一份，约定：甲方自愿将座落于相城开发区泰元花园16幢103室的房屋出售给乙方；甲乙双方约定该房屋的实际成交价为780000元（毛坯房）；乙方于2015年8月20日向甲方支付购房定金20000元；乙方向甲方支付房款的方式为首付资金托管与银行贷款方式支付所有房款；甲乙双方约定本定金协议生效后45个工作日内签订市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续；甲乙双方约定办理该房屋转让手续所产生的相关税费由乙方承担；三方约定本定金协议签订之日，乙方向中介方支付佣金6000元；所有流程按照国家最新规定执行，甲方将此房屋所交燃气、维修基金无偿转让给乙方。该定金协议结尾处，甲方由殷晓锋签名并代签钱彩娥姓名，乙方由周超签名，中介方由苏州千万间房产经纪有限公司加盖合同专用章。协议签订当日，周超支付殷晓锋定金20000元，殷晓锋收到款项后向周超出具定金收条一份，载明：“卖出方钱彩娥已收到买受方周超位于苏州市相城区有个车库的定金计人民币贰万元整（大写），20000元整（小写）。收款人：殷晓锋，日期：2015年8月20日。”。之后，殷晓锋于2015年8月底左右将涉案房屋交付周超，周超取得房屋后进行了装修，并开通了户内燃气管道，现周超一直居住至今。2015年11月6日，殷晓锋作为甲方与周超作为乙方签订《买卖双方协议》一份，约定：“甲方将位于苏州市相城区房屋卖于乙方，甲乙双方约定2015年11月17日进行房屋交易。甲方现将泰元家园16栋103房屋给予乙方使用装修，如果最后房屋最终无法进行交易，甲方将承担乙方对苏州市相城区泰元路泰元家园16栋103号房屋装修费用，并退还当初乙方的贰万元整的房屋定金。以上协议甲乙双方签字生效。甲方：殷晓锋，乙方：周超，日期：2015.11.6。”。另查明，钱彩娥系殷晓锋之母，系苏州市相城开发区泰元家园16幢103室房屋的登记所有权人。该案中本院认为，关于殷晓锋出售涉案房屋是否具有钱彩娥的代理权和是否构成表见代理。首先，涉案房屋登记的所有权人为钱彩娥，而殷晓锋是代钱彩娥出售涉案房屋并签订房屋买卖定金协议，但因本案中并无直接证据证明殷晓锋在出售涉案房屋时曾取得钱彩娥的授权或同意，殷晓锋代理钱彩娥出售涉案房屋显然是无权代理。其次，出售房屋系对个人具有重大影响的财产处分行为，仅持有房产证原件而未提交有效授权，并不足以使行为人相信出售人具有代理权。而殷晓锋与周超在签订房屋买卖定金协议时，钱彩娥本人并未到场，钱彩娥的签名系被告殷晓锋代签，对此周超也予以认可，且周超亦没有尽到合理的审查义务，因此本案也不符合表见代理的构成要件。根据有关法律规定，没有代理权的民事行为，且未经被代理人追认的，由行为人承担民事责任，因此本案所涉房屋买卖定金协议对钱彩娥并无拘束力，应由行为人承担责任。另根据殷晓锋提供的买卖双方协议，周超与殷晓锋就房屋交易时间进行了重新约定，同时还约定如果房屋最终无法交易，由殷晓锋退还房屋定金并承担周超的房屋装修费用，这说明双方就房屋买卖不能进行交易最终确定的解决方法，且双方最终也未能按约签订正式房屋买卖合同并进行交易，而钱彩娥明确表示不同意出售房屋，故双方签订的房屋买卖定金协议已不能继续履行，周超可以另案起诉寻求解除合同和追究违约责任等救济途径。综上，对周超要求殷晓锋、钱彩娥共同配合办理涉案房屋及车库的过户手续的诉请，无相应的事实和法律依据，本院不予支持。并判决驳回周超的诉讼请求，案件受理费11660元，由周超负担。该判决书于2018年3月10日送达周超。因双方均未上诉，判决书已于2018年3月25日生效。另查明，涉案房屋苏州市相城开发区泰元家园16幢103室房屋的登记所有权人为本案原告。不动产权登记簿显示：附记2005年7月19日；涉案房屋曾存在他项权（他项权证号：苏房相城他字第30070905号）,设定日期2014年1月21日，约定期限2015年1月20日，注销日期为2016年8月30日。不动产权属登记簿未涉及车库的登记。上述事实，由双方当事人身份信息，本院已生效的（2017）苏0507民初2280号民事判决书，不动产权属登记簿及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告为主张占有使用费，要求鉴定；被告认为涉案房屋中存在装修，亦要求鉴定。经双方协商，本院委托苏州东正资产评估事务所进行评估，该所于2019年12月27日作出苏东正评报法字（2019）第020号评估报告，结论为：涉案房屋内不可移动装修的评估价值为73764元，房屋自2015年9月至2019年11月毛坯状态下的租金损失为88100元。评估费3500元，由原、被告各预交了1750元。双方对评估结论均无异议。周超表示如法院支持钱彩娥房屋腾退的诉讼请求，要求将不可移动的装修归并给原告，原告对此不同意。原告另表示，关于房屋所附车库是否交付周超不记得，周超表示从未取得车库。本院认为，涉案房屋的登记所有人为钱彩娥，不动产权属登记簿上虽未明确获得登记的日期，但因涉案房屋曾于2014年1月21日设定了他项权，故至迟至该日房屋已获得不动产权登记，该日期早于本案被告周超于2015年8月20日与殷晓峰签订《房屋买卖定金协议》的时间，故涉案房屋的权属对周超来说一直是明确的。周超辩称涉案房屋所有权不明、案外人殷晓峰在涉案房屋中应有相应份额的意见无法律和事实依据，不予采信。钱彩娥作为所有权人要求周超腾退房屋的请求应可支持。钱彩娥另要求周超支付占有使用费。对此，本院认为，周超根据与殷晓峰所签《房屋买卖定金协议》于2015年8月底从殷晓峰手中取得并占有房屋，有合同依据。但周超向本院起诉、要求继续履行买卖合同，至本院作出（2017）苏0507民初2280号民事判决书驳回周超的诉讼请求并且判决于2018年3月25日生效之日起，周超继续占有该房屋即丧失法律依据。自此，周超应支付占有使用费。根据评估结论，占有使用费可按每月1727.45元计算，计算至实际腾退房屋之日止。原告另要求腾退车库，但未举证周超占有车库的事实，该请求不予支持。周超取得涉案房屋后进行了装修，在本案中要求将不可移动的装修归并给本案原告钱彩娥，对此无法律依据且钱彩娥明确拒绝。相反周超与殷晓峰之间的《买卖双方协议》约定了如合同无法继续履行，将由殷晓峰承担装修费用。周超在涉案房屋中不可移动的装修本案中已作固定，如周超因本案造成损失，可依据与殷晓锋的买卖合同等请求相应赔偿。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及相应法律规定，判决如下：一、被告周超将苏州市相城开发区泰元家园16幢103室房屋交付原告钱彩娥。二、被告周超支付原告钱彩娥从2018年3月25日起至实际交付房屋止、按1727.45元/月标准计算的占有使用费。三、被告周超赔偿原告钱彩娥评估费1750元。四、驳回原告钱彩娥的其他诉讼请求。上述第一、二、三项均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022017302）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1515元，由被告周超负担（此款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告周超在判决生效后十日内直接给付原告，如转账支付可一并汇入上述账号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  丁亦辛二〇二〇年一月十六日书记员  柳 溪