贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初4718号本诉原告（反诉被告）：潘某某，男，1976年6月19日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：刘太坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：徐忠雁，贵州贵信（施秉）律师事务所实习律师。本诉被告（反诉原告）：吴某某，男，1960年6月28日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。本诉被告（反诉原告）：文某某，女，1963年5月5日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人:张某某，男，1968年9月21日出生，苗族，贵州省凯里市人，凯里市第八中学教师，住凯里市。代理权限为特别授权。第三人：吴某1，男，1952年8月4日出生,苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人:吴某2,男,1984年6月5日出生,苗族,贵州省凯里市人，住凯里市,系吴某1之子。代理权限为特别授权。原告潘某某诉被告吴某某、文某某及第三人吴某1租赁合同纠纷一案，本院2019年7月8日立案受理后，被告吴某某、文某某在举证期限内提起反诉，经审查符合我国民事诉讼法的相关规定，本院依法适用简易程序于2019年8月30日公开开庭进行了合并审理。本诉原告（反诉被告）潘某某及其委托的诉讼代理人刘太坤与徐忠雁、本诉被告（反诉原告）吴某某、本诉被告（反诉原告）文某某及其委托的诉讼代理人张某某、第三人吴某1委托的诉讼代理人吴某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告潘某某请求依法判决：1、解除我与被告2018年8月1日签订的《门面租赁合同》；2、由被告赔偿我装修损失及家具、家电、厨具等设备损失25万元整（以鉴定结果为准）；3、由被告退还我租房押金2000元；4、本案受理费由被告承担。事实及理由：2017年8月1日，我与被告文某某签订了一份《门面租赁合同》。合同约定：文某某将夫妻共有位于凯里市养干郎桥头的房屋第一层、第二层出租给我经营饭店，租赁期限为五年即2017年8月1日至2022年8月1日止，月租金为3800元，押金2000元，第一年按季度支付租金，第二年按每半年支付一次租金。事后，双方又在协商一致的基础上，文某某将第三层房屋出租给我，每月租金800元。合同签订后，我不仅对承租的门面进行装修，而且添置了大量的餐桌、餐具、厨具以及麻将机等。经二被告同意还将饭店门前的场地进行了硬化。由于此处离“云谷田园”较近，且位置极佳，生意效益一直较好。2018年初，第三人与被告发生土地纠纷后，便将大量圆木搬运到饭店门前堆放，干扰我的经营活动。虽然我曾与第三人多次协商，且要求被告予以协助，最终因各方意见分歧较大，问题一直未得到解决。期间，我断断续续经营一段时间后，不得不停止营业。我认为：被告出租涉案门面时承诺门面无其它纠纷，可以保证我正常经营。现被告却无法解决与第三人发生的土地纠纷问题，不但给我造成严重的经济损失，而且让我不得不停止经营。为了维护我的合法益，特提起本案诉讼。本诉被告吴某某、文某某辩称：第一、原告潘某某付清所欠租金71300元、拖欠费（违约金）130548元、水电费766.58元，并把钥匙交给我们后，可以解除涉案租赁合同。第二、原告正式营业八个月之后，第三人吴某1将撤除旧房的圆木暂时堆放在饭店前面六米开外矮一级的空地上。邻里之间相互借地临时使用本是平常事，客人来吃饭将车停放在第三人家的空地上，第三人也没说什么呀？我知道第三人堆放圆木的事情后，积极出面协调化解纠纷，因事前原告没跟第三人打招呼便擅自将圆木搬到一边的行为引起第三人的愤怒才协调不成。虽然最终未能得到解决，但我还是主动申请新光村委会和舟溪镇政府来调解处理。第三、根据租赁合同第六条的约定，我家出租房屋的门窗、墙壁、地板、卷闸门、水表、电表完好无损，装修、维护、保养以及产生的费用由承租人负责。况且原告在装修过程中曾改变房屋主体结构，擅自扩大排烟管道和贴地砖，造成房屋损毁和四扇门开关不便。第四、原告添置的餐桌、餐具、厨具以及麻将机等均已经使用过，残质也一直由原告保管。原告主张赔偿所谓的损失没有具体数据支撑，且合同明确约定房屋内不得进行“黄赌毒”活动。第五、我家出租的门面至今与任何人都没有纠纷，房前通道堆放圆木纠纷是原告的过分行为引起的，与我俩无关。我们没有义务保证原告的经营，故其饭店的盈利与亏损应由其承担风险。综上所述，原告诉请赔偿的内容不符合客观事实，且于法于约无据，理由不能成立，恳请人民法院依法驳回其诉讼请求。反诉原告吴某某、文某某请求依法判决反诉被告：1、在十日内支付拖欠的房租费71300元、水电费766.58元，共计72066.58元；2、承担本案全部诉讼费。事实及理由：2017年8月1日，我（文某某）与被告潘某某就房屋租赁事宜签订了一份《门面租赁合同》是事实。合同约定：我家将位于凯里市养干郎桥头的房屋第一层、第二层出租给潘某某经营，租赁期限从2017年8月1日至2022年8月1日，月租金为3800元，押金2000元，第一年按季度支付租金，第二年按每半年支付一次租金。事后，在潘某某的要求下，我家又将第三层房屋出租给他经营，每月租金800元。合同履行过程中，被告潘某某从2018年5月1日起便以种种借口为由不交纳租金，水电费也只交到2018年12月31日。现尚欠房屋租金71300元、水电费766.58元。为了维护我俩的合法权益，特依法提起反诉。反诉被告潘某某辩称：第一、涉案门面租赁合同是一份互付义务的双务合同，我作为门面承租人已按季度或者半年提前支付租金，也就是说先履行合同义务，而反诉原告却出现不履行或者可能不履行合同义务的情形，故我有权中止履行支付房屋租金的义务。第二、反诉原告在出租涉案房屋时承诺房屋不存在任何权属争议，保证不影响承租人的正常经营，但我的饭店经营一段时间后，其亲属即本案第三人吴某1却在饭店门前堆放大量圆木，恶意阻档我的饭店经营，并给我造成巨大的经济损失。虽然我多次与反诉原告沟通，请求其处理第三人堆放圆木纠纷，但反诉原告最终却未能解决该纠纷。可见反诉原告在出租涉案房屋时故意隐瞒其与第三人之间存在土地纠纷的事实。其行为严重违背了民事活动中的诚实信用原则，致使租赁合同的目的不能实现。第三、我在经营饭店期间的水电费已经交纳清楚，反诉原告主张的水电费却是2019年4月至7月期间产生的。因为我的饭店已经停止营业，自然不会产生所谓的水电费。因为该水电费与我无关，故不予认可。第四、反诉原告怠于处理其与第三人之间的纠纷是我停止营业的主要原因。反诉原告举证证明其已将饭店门前的圆木搬走与客观事实不符，实际上才搬走数日，第三人又将圆木搬回来堆放。综上所述，反诉原告吴某某、文某某违约在先，我拒绝支付租金是行使不安抗辩权。反诉原告怠于处理与第三人的纠纷是导致我停止营业的主要原因，依法应当对我的经济损失承担赔偿责任。第三人吴某1未递交书面述称意见，庭审中委托诉讼代理人口头述称：一、原告潘某某承租被告文某某家房屋（餐馆）门前的空坝原来是我家的开荒土，因为我家要重新修建房屋，拆下来的圆木没有地方放置，才将剩余的圆木堆放在本案所指的空地上。二、原告经营的饭店门前这块空地原来吴某某趁我们不在家的时候开挖作为地基使用，我们知道后向舟溪镇政府反应，吴某某才没有修建成房屋。现在吴某某家修建的房屋（饭店）原来是平忠村的一块地。三、我家在本案诉讼所指的空地上堆放圆木，第一次我家留有一条路给他们（原、被告）走，不知道是哪个将我家堆放的圆木搬到公路边，我才又将圆木搬回去的。本诉原告（反诉被告）潘某某为证明本诉诉请和反诉答辩的理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、本诉原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明潘某某的基本身份信息及诉讼主体资格。2、本诉被告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明文某某的基本身份信息和诉讼主体资格。3、2017年8月1日的《门面租赁合同》复印件一份3页，拟证明潘某某与文某某之间存在门面租赁合同关系，且双方在合同中约定各自权利义务的内容。4、《营业执照》、《食品经营许可证》复印件各一份1页，拟证明潘某某在涉案租赁房屋处经营餐馆的事实。5、《照片》打印件三张，拟证明文某某与第三人发生纠纷，第三人将圆木堆放在潘某某经营的餐馆前，导致潘某某不得不停止经营的事实。6、《照片》打印件三张，拟证明潘某某对承租的涉案房屋进行了装修，并购买了厨具、家具等相关设备设施的事实。当庭提供的证据有：《舟溪派出所接警记录》原件一份1页，拟证明（1）2018年3月25日，文某某与吴某2因在本案租赁房屋门前的空坝上堆放物品（圆木）发生纠纷，文某某报警的事实；（2）文某某与第三人之间的土地纠纷未能妥善处理，导致潘某某无法正常经营饭店的事实。本诉被告（反诉原告）吴某某、文某某为证明本诉答辩和反诉请求的理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、反诉原告的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明吴某某、文某某的基本身份信息及诉讼主体资格。2、《照片》打印件两张，拟证明潘某某及合伙人将第三人吴某1家堆放在饭店门前空地上的圆木搬到距离饭店门口约6米公路边的事实。3、《手机截图》打印件一份4页、《水费发票》复印件一份2页，拟证明潘某某拖欠2019年1月至7月水电费的事实。当庭提供的证据有：《现场平面草图》、吴兴福、吴某1两户被征收土地的《征收土地勘丈登记表》、《凯雷二级公路改建（凯里段）征用土地勘丈登记表》复印件各一份1页，拟证明当年修凯雷二级公路时，国家征收吴兴福、吴某1两家土地的面积和土地所在位置的情况。第三人吴某1为证明委托诉讼代理人的口头述称意见，当庭提供的证据有：2014年10月30日的《申请》、《贵州农村信用社的现金缴款单》、《材料》、《银行流水》、《凯雷二级公路改建（凯里段）征用土地勘丈登记表》、《菜地证明》复印件各一份共7页，《照片》打印件三张，拟证明（1）原、被告现租赁房屋（饭店）门前的空地原来是吴某1家的开荒地，政府在修建凯雷二级公路时予以征用。（2）因为修凯雷二级公路没有实际使用到吴某1家这块开荒地，吴某1不仅向舟溪镇政府申请退还土地，而且将政府发放的征地补偿款退还给镇政府，镇政府已收取吴某1家退还的征地补偿款；（3）政府在修建凯雷二级公路征地前，吴某1家这块开荒地的实际状况。经审理查明：本诉原告（反诉被告）潘某某与本诉被告（反诉原告）吴某某、文某某以及第三人吴某1均是的村民，吴某某与文某某系夫妻关系，吴某某与吴某1系同胞兄弟关系。2017年8月1日，以文某某为出租方（甲方）、潘某某为承租方（乙方）就房屋租赁事宜签订了一份《门面租赁合同》。合同主要内容为：1、甲方将位于养干郎桥头的房屋第一层和第二层楼房门面出租给乙方经营；2、租赁期限为五年即从2017年8月1日至2022年8月1日止；2、租金为3800元／月，押金2000元。第一年按每季度支付一次租金，从第二年起按每半年支付一次租金。乙方如有困难不能及时支付租金，应当提前通知甲方。如既不支付租金，也不告知甲方，造成拖欠租金的，甲方按每日收取乙方年租金0.5%的拖欠费。3、租赁期间，乙方不得转租第三方，不得改变房屋的主体结构。乙方对门面的装修，在解除合同时，必须保持现状，不得损坏。4、乙方若想解除合同必须提前两个月通知甲方。因乙方单方原因造成合同解除，甲方不退租金及押金。5、甲方提供房屋的门窗、墙壁、地板、卷闸门、水表、电表完好无损，并且水电已接通，房屋的装修、维修、保养由乙方自行负责，维修费用自理。6、租赁期间，房屋所产生的一切工商、税务、水电、卫生、物管等费用由乙方承担；7、因不可抗力的原因提前终止租赁合同的，甲方无条件退还乙方剩余租金。遇到国家建设征用时，乙方无条件归还甲方房屋；8、乙方应当遵纪守法，不得在房屋内开展“黄赌毒”、传销等活动。否则，甲方有权提前终止合同，且不退还乙方押金及剩余租金；9、如甲方单方违约，将无条件退还乙方装修费和合同期内的损失。租赁合同签订后，潘某某依约交纳房屋租金和押金，文某某也将合同约定的房屋交由潘某某管理，潘某某对房屋进行装修后用于经营饭店。2018年3月下旬，第三人吴某1的家人将部分旧房木料堆放在饭店前面约6米外的空地上，该空地与饭店大门矮一级。吴某某、文某某知道此事后，先是采取报警措施，后向新光村“两委”反映情况，并申请舟溪镇政府的调解委员会和司法所予以协调解决。期间，潘某某组织人将吴某1家堆放的木料搬运至饭店门前左侧公路边的空地上。吴某1家发现堆放的木料被搬运到一边后，先是将原有的木料搬回原处，不仅增加堆放木料的数量，而且更加靠近饭店门口。经新光村、舟溪镇两级调解委员会和舟溪镇司法所调解未果后，潘某某从2018年5月起拒绝交纳租金，2018年底正式停止营业。2019年6月，第三人开始在饭店与公路之间的空地上堆放泥巴，并称准备恢复耕种。潘某某认为吴某某、文某某与吴某1之间存在土地纠纷且未能得到有效解决，于2019年7月8日向本院提起诉讼。吴某某、文某某在举证期限内依法提起反诉。庭审中，因各方当事人的意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明：涉案堆放木料的空地原为吴某1家的开荒地。2014年，国家在时对该幅开荒地予以征收。在建成的公路未占用该幅开荒地的情况下，吴某某、文迁莲家先在该幅地上开挖并准备下基础建房，因吴某1家提出异议，吴某某、文迁莲遂放弃建房。吴某1的儿子不仅向舟溪镇人民政府书面要求收回该幅开荒地耕种，而且将征收补偿款如数退还舟溪镇人民政府。同时查明：截止2019年8月16日，潘某某尚欠文某某15个月零16天的房屋租金71300元，8个月的水费180元和电费586.58元。再查明：经原、被告申请，本院依法委托贵州仁智资产评估有限公司对潘某某的装饰装修残质、经营饭店的设施设备以及文某某（吴某某）资产恢复费用进行评估，结论为：1、潘某某对涉案房屋的装饰装修价值为66163元；2、潘某某经营饭店的设施设备价值为70996元；3、潘某某资产评估总价137159元；4、文某某（吴某某）资产恢复费用为49054元。上述事实，有本诉原告（反诉被告）潘某某的起诉状和答辩状、本诉被告（反诉原告）吴某某与文某某的答辩状和反诉状、第三人吴某1委托诉讼代理人的口头述称意见以及本院采信各方当事人所举证据材料、资产评估报告、庭审记录和质证笔录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案潘某某与文某某2017年8月1日签订的《门面租赁合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且不具备合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方当事人在本诉与反诉中的诉辩主张以及第三人的述称意见，本院作如下评析：第一、潘某某请求解除门面租赁合同的理由是否成立？《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”潘某某在承租文某某（吴某某）家房屋经营饭店期间，第三人确实在饭店门前堆放木料。虽然文某某（吴某某）家与吴某1家曾因建房占地发生纠纷，但已经相关部门调解完毕，且吴某1对文某某（吴某某）建成的房屋占地未提出任何异议。如果说吴某1因堆放木料地块的使用权（耕种权）有纠纷，对方当事人也不是文某某（吴某某）。从矛盾形成与发展的情况来看，潘某某在相关部门调处期间擅自将吴某1家堆放的木料搬开是激化矛盾的直接原因，从而导致饭店门前堆放的木料更多，甚至增加泥土砂石。由此可见，潘某某的行为是造成饭店停止营业的主要原因，其主张解除门面租赁合同的理由不能成立。第二、潘某某请求赔偿的各项损失是否予以支持？潘某某不仅对承租房屋进行了装修，而且购置经营饭店的家具、家电和厨具等设备。虽然租赁合同约定文某某单方违约将无条件退还潘某某装修费和合同期内的损失，但从审理查明的事实来看，文某某并没有违反合同约定。再说潘某某与文某某（吴某某）、吴某1既是同村村民，于情于理应当知晓文某某（吴某某）与吴某1两家曾经发生土地使用权纠纷，况且吴某1堆放木料和泥砂的空地也不在租赁合同约定的范围内。潘某某诉称文某某（吴某某）曾向其承诺饭店门前的空地是自家的（享有管理使用权），文某某（吴某某）不仅当庭否认这一说法，而且潘某某未能提供证据予以佐证，故潘某某主张赔偿的装修损失以及家具、家电、厨具等设备损失缺乏事实依据，本院依法不予支持。第三，押金是否应当退还？文某某在出租涉案房屋时收取潘某某的押金2000元，目的是保证租赁合同的履行和承租人对租赁物的合理使用，既是双方当事人的自愿行为，也符合租赁行业的交易习惯，且于法有据。只有承租人全面履行合同义务和返还租赁物的情况下，出租人才负有退还承租人交纳押金的责任。鉴于本案租赁合同的期限尚未届满，且双方当事人没有协商解除，故返还租赁合同的押金有悖于合同约定。第四、文某某、吴某某主张的房租费和水电费理由是否成立？《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”从涉案租赁合同履行的情况来看，文某某（吴某某）已将租赁物交付给潘某某管理使用，而且潘某某也实际用于经营饭店。潘某某从2018年底停止营业是事实，但未将租赁物返还给出租人，其依法于约均应当支付所欠的租金和水电费。吴某1家堆放木料在饭店门口也是事实，文某某（吴某某）作为相邻关系人已经尽到积极协调处理的责任。虽然纠纷最终未能得到解决，但文某某、吴某某没有过错责任。潘某某拒绝交纳租金和水电费的行为不仅违反了双方当事人在合同中的约定，而且违背了民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担支付租金和水电费的民事责任。综上所述，潘某某的本诉请求缺乏事实依据，理由不能成立，本院依法不予支持。文某某、吴某某的反诉请求与庭审查明的事实相符，且证据充分，于法于约有据，本院依法予以支持。因涉案租赁合同的租期尚未届满，且双方当事人没有依法或者协商解除，房屋尚不需要恢复的情形，故资产恢复费用的评估费应当自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告潘某某的诉讼请求。二、反被告潘某某在本判决生效之日起十日内一次性支付反诉原告文某某与吴某某2018年5月至2019年8月16日的房屋租金71300元、2019年1月至2019年8月16的水费180元和电费586.58元，共计72066.58元。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5080元，减半收取2540元，由本诉原告潘某某负担；反诉案件受理费1602元，减半收取801元，由反诉被告潘某某负担。鉴定费6000元，由本诉原告（反被告）潘某某负担3000元，本诉被告（反诉原告）文某某、吴某某负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 彭    春二〇二〇年一月十三日书记员 刘春香（代）