浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初702号 原告：陈侠，女，1984年11月29日出生，汉族，安徽省临泉县人，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：张利，男，1981年1月10日出生，汉族，安徽省临泉县人，住安徽省临泉县,系原告陈侠丈夫。 被告：孙欢彰，男，1966年10月28日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市。 原告陈侠与被告孙欢彰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日以（2019）浙0681引调12904号立案，2020年1月8日正式立案后，依法适用简易程序，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告陈侠及其委托诉讼代理人张利、被告孙欢彰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈侠向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿原告经济损失293084元（审理中明确为由被告退还一年房租费60000元及押金2000元，赔偿承租房屋的装璜损失231084元）。事实及理由：被告与原告在2017年8月17日签订至2022年8月16日租房协议时，被告在口头和协议上都只字未提把位于诸暨市间房屋早已在2015年8月26日抵押给浙商银行的事实。2019年9月12日该租赁房屋被判决即将收回拍卖，也就是房屋租赁合同无法继续履行。由于被告的欺瞒和违约行为，造成了原告在不知情下进行投资，经济损失为293084元（不可移动装饰装修、水电押金、房租费）。特向贵院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。 被告孙欢彰辩称：即便案涉房屋存在抵押行为，也不影响原告租赁使用，即使房屋被拍卖，或许会考虑“买卖不破租赁”原则或经买受人同意由原告继续租赁，且现该房屋尚未拍卖，原告诉请缺乏事实依据。被告对案涉房屋仅就出租时的现状进行出租，假使原告租赁后进行装修，该装修行为也与被告的出租行为无关。案涉房屋在拍卖中经法院委托评估，2019年6月6日的评估报告装修价值仅为88394元，故原告的装修价值最多为88394元，且应减去实际使用的折旧价值。请依法驳回原告的起诉或驳回原告的诉讼请求。 原告陈侠围绕诉讼请求依法向本院了提交房屋租赁合同1份、房租收据1份、诸暨市陈侠餐馆店营业执照副本1份、农商银行转账清单3份、微信转账清单4份、本院（2019）浙0681执3657号拍卖公告、（2019）浙0681执异231号民事裁定书、经济损失清单等证据；被告孙欢彰提交了虞中意房估（2019）字第SF027号房地产估价报告；本院出示了（2018）浙0681民初15482号民事判决书、（2018）浙0681执保1398民事裁定书及相应的协助执行通知书和送达回证、原告于2019年9月3日提出的执行异议书及法院内部移送表等证据；本院组织当事人进行证据交换与质证。本院出示的证据，当事人均无异议，本院经审查认为符合证据三性原则，作为有效证据认定并在卷佐证。原告提供的证据，被告对经济损失清单提出与事实不符不予认可的异议，对其余证据均未提出异议，本院经审查认为，经济损失清单系原告单方制作且被告不予认可，不符合证据三性原则，不作为有效证据认定，其余证据均符合证据三性原则，作为有效证据认定并在卷佐证。被告提供的证据，原告对真实性无异议，但提出评估价值偏低的异议，因该评估报告系本院在对案涉房屋进行公开拍卖时评估产生的且在有效期内，本院经审查认为符合证据三性原则，作为有效证据认定并在卷佐证。 本院经审理认定如下事实：2017年8月17日，原告陈侠与被告孙欢彰签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、租赁房屋座落在诸暨市，间数六间，建筑面积278㎡，房屋质量良。二、租期为5年，时间从2017年8月17日至2022年8月16日止。租赁期间，承租人不得擅自将房屋转租、转让或转借。如确需转租、转让或转借，应事先征得出租人同意方可。三、租赁期满后，如出租人仍继续出租房屋的，承租人享有同等价格优先权。四、租金支付方式与期限：第一年租金计人民币陆万元整（第二年租金陆万元整，第三年增陆万叁仟元整，下年增10%），合同签订后付清第一年房租。五、出租方为承租方提供电源、水源，但承租方应按统一标准向出租方及时付清水电费。电价为1元/度，水价为5元/吨，按月付清，今后如有变化，双方协商再定。承租方如不及时交纳水电费，出租方有权停止承租方的水电供应，并且出租方有权终止协议，收回房子。六、房屋如因不可抗力的原因导致损毁和造成承租人损失的，双方互不承担责任。如房屋承租方造成火灾、爆炸和人为的损失由承租方承担一切费用和责任。七、其他约定事项：后每年房租需提前一个月付清，水电押金贰仟元整。八、本协议一式二份，双方各执一份，如有纠纷协商不成，由法院解决。本协议双方签字后有效。出租人：孙欢彰（签名盖手印）、承租人：陈侠（签名盖手印）”。合同签订后，原告即向被告付清第一年房租60000元和水电押金2000元，被告即向原告交付出租房屋，原告对承租房屋装修后开办了“诸暨市陈侠餐饮店”。2018年8月20日，被告向原告出具收据一份，载明：“兴都路17号一层商铺房租，从2018年8月到2020年8月全部付清。房东：孙欢彰”。在庭审时双方一致认可，第二年房租实付为60000元，第三年房租实付为55000元。案涉出租房屋系被告孙欢彰与章招红共有,该房屋和其他相关房屋被告孙欢彰在向浙商银行股份有限公司绍兴诸暨支行借款时作为抵押物，并依法于2015年8月26日办理了抵押登记，但出租时被告未将该抵押情况告诉原告。2018年12月10日，本院作出（2018）浙0681民初15482号民事判决书，判决：孙欢彰应归还浙商银行股份有限公司绍兴诸暨支行借款本金4599879.96元和至款付清之日止按中国人民银行有关规定及合同约定计付的相应利息，若孙欢彰不能按时履行或不能完全履行上述债务，则浙商银行股份有限公司绍兴诸暨支行对抵押物坐落于陶朱街道兴都路17号一层六间房产和其他相关房产依法定程序处置后所得价款享有优先受偿权等。在执行该生效民事判决书过程中，本院于2019年8月28日作出（2019）浙0681执3657号拍卖预告和公告，公告本院拟对案涉的出租房屋坐落于陶朱街道兴都路17号一层六间房屋（包括不可移动的装饰、装修）等房地产予以拍卖，责令上述房屋内的居住、使用人员在2019年9月12日前腾出，将私人物品、杂物自行腾空。2019年9月3日，原告即向本院提出执行异议，本院经审理后于2019年11月18日作出（2019）浙0681执异231号执行裁定书，以案涉房屋浙商银行股份有限公司绍兴诸暨支行享有的抵押权设立早于陈侠和孙欢彰之间的租赁关系发生，若租赁关系客观真实也不能对抗抵押权，但原告可就因案涉房屋租赁关系产生的损失另行向被告主张为由，裁定驳回案外人陈侠提出的执行异议。2019年11月27日，原告即向本院起诉，要求判如所请，被告于2019年12月17日收到起诉状副本等诉讼文书。另本院在对座落于诸暨市六间计建筑面积276.23㎡的案涉出租房屋等房地产进行拍卖时，委托绍兴上虞中意房地产评估公司有限公司进行价值评估，该公司作出虞中意房估（2019）字第SF027号房地产估价报告，评定案涉出租房屋的固定装修（不含可移动的家具和电器的价值）价值为人民币88394元，该评估报告使用有效期自2019年6月6日起到2020年6月5日止。现本院执行机构对案涉出租房屋处于相应的拍卖程序阶段。 本院认为：原告陈侠与被告孙欢彰签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，内容未违反相关法律禁止性规定，应属合法有效，对当事人具有约束力。因被告在签订租赁合同前已将案涉房屋设置抵押，且未将抵押情况告知原告，在租赁合同履行中，为实现早于租赁关系设立的抵押权，本院依法对案涉房屋进行拍卖，造成原、被告间的租赁合同无法继续履行。根据本案的具体情况，针对租赁合同的当事人而言，原告系无过错方，被告系明显的违约方。因被告的违约行为，造成合同无法继续履行，故原告要求解除合同符合法律规定，本院应予准许。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告要求被告退还合同解除后的租金及水电费押金和赔偿房屋装修损失理由正当，本院对其合理合法部分亦应予支持。因2019年8月17日至2020年8月16日期间，原告实际支付的租金为55000元，故在合同解除后原告未使用承租房屋的时间，被告应按年租金55000元计算予以退还并退还水电费押金。对案涉房屋的装修费损失，根据本案具体情况，可参照本院对案涉房屋卖拍时委托相关中介机构评估且尚在有效期内的评估价值88394元计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百十二条之规定，判决如下： 一、原告陈侠与被告孙欢彰于2017年8月17日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日解除； 二、原告陈侠应向被告孙欢彰返还位于诸暨市计建筑面积276.23㎡的承租房屋六间（包括房屋内不可移动的家具和电器），限本判决生效之日起五日内履行完毕； 三、被告孙欢彰应退还原告陈侠水电押金2000元、租赁房屋自返还的第二日起2020年8月16日止按年租金55000元计算的租金，款均限于本判决生效之日起五日内付清； 四、被告孙欢彰应赔偿原告陈侠房屋装修损失计人民币88394元，款限于本判决生效之日起五日内付清； 五、驳回原告陈侠的其余本诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，减半收取计2900元，由原告陈侠负担1570元，被告孙欢彰负担1330元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  徐平君 二〇二〇年一月十三日 书记员  何鹏威