浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0784民初8782号 原告：杨华飞，女，1989年11月2日出生汉族，住江西省上饶市玉山县。 委托诉讼代理人：董蓉蓉（特别授权）,浙江丽州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝珊（特别授权），浙江五义律师事务所律师。 被告：谷明霞，女，1962年7月4日出生汉族，住永康市。 被告：王小锋，男，1981年9月7日出生汉族，住永康市。 以上两被告的委托诉讼代理人：胡帅（特别授权），永康市四方法律服务所法律工作者。 被告：永康市宇晟房产经纪有限公司，住所地浙江省金华市永康市东城城东路45号。 法定代表人：李美姜。 原告杨华飞与被告谷明霞、王小锋、永康市宇晟房产经纪有限公司（以下简称“宇晟房产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法由审判员季玲玲适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告杨华飞的委托诉讼代理人董蓉蓉、蓝珊，被告谷明霞、王小锋的委托诉讼代理人胡帅及被告王小锋，被告宇晟房产的法定代表人李美姜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨华飞起诉称：2019年9月26日，被告王小锋作为永康市江南金水湾6幢2单元102室、202室两套房地产及两个产权车位的卖方代理人与原告及被告宇晟房产签订《房地产买卖契约》，约定：卖方自愿将坐落在永康市江南金水湾6幢2单元102室、202室两套房地产及两个产权车位转让给原告，转让价为人民币556万元，房产过户期限为2020年1月30日前。合同签订当日，原告按约交付定金30万元，并汇入被告宇晟房产交其代保管。2019年9月29日之后，被告王小锋单方表示不再出售该房，合同不再履行，被告宇晟房产直接将定金30万元退还原告账户。为此，原告多次沟通未果。为此，原告杨华飞诉请要求：一、判令解除原、被告签订的《房地产买卖契约》；二、判令被告共同支付双倍返还定金的差额30万元；三、判令本案中的居间服务费全部由被告谷明霞、王小锋承担；四、判令本案诉讼费由被告共同承担。 被告谷明霞答辩称：1、2019年9月26日，王小锋电话告知其原告欲购买永康市江南金水湾6幢2单元102室、202室，而当时谷明霞在外地，202室的所有权徐一强则在国外，谷明霞即让王小锋先与买家沟通一下意向，但是原告比较急，中介也欲促成该交易，因此，当晚就要签订合同；2、谷明霞于当晚制作微信视频发送给王小锋，明确将102室出售事宜委托王小锋，后王小锋在房产买卖契约上签字，但是当晚未获得徐一强的授权，徐一强也未在合同上签字；3、2019年9月29日，因迟迟无法获得202室的委托授权，原、被告双方在中介处协商解决方案，谷明霞本人向原告确认是否还要购买102室，原告回复如果202室没有授权，单买102室没有意义，后双方解除了合同，原告也向中介提供了账号，中介即退回原告定金30万元，房屋买卖合同也由中介收回。综上，谷明霞仅是102室所有权人，也仅是委托王小锋出售102室，现房产买卖契约已解除，谷明霞也不存在违约行为，请求驳回原告对谷明霞的诉讼请求。 被告王小锋答辩称：1、签订合同时，原告就已经知道102室和202室是属于两个不同产权人，其中谷明霞已经授权给王小锋，但徐一强没有授权；2、王小锋仅是谷明霞的代理人而非徐一强的代理人，签合同时也仅代签了谷明霞也没有代签徐一强；3、因没有徐一强的授权，也提供不出202室的产权证信息，合同上关于202室的面积及产权证号也与实际不符；4、本次房屋买卖没有任何一方支付居间费用；5、合同中约定的30万元定金仅是102室的定金，由于当时无法确认202室情况，所以当时未收取定金，现在原告以与另一产权人无法签订合同而无法达成其目的为由要求各被告承担责任无法律依据，且双方签订的合同已于2019年9月29日解除。综上，请求驳回原告对被告王小锋的诉讼请求。 被告宇晟房产答辩称： 1、2019年9月26日下午，在宇晟房产业务员与房产中介王小锋的介绍下，原告看中永康市江南金水湾6幢2单元102室和202室房产，并要求当晚更进一步谈判。由于王小锋与卖家是亲戚，其代表卖方谈判价格，并将保存在手机上的102室房产证照片给原告过目，被告宇晟房产则要求卖方提供授权视频，并要求产权人回永康后第一时间补签合同。 2、当晚谈到很晚，原告说怀有身孕太累，双方一直等到21点半，王小锋才拿到102室谷明霞的授权视频，并将视频当场给原告观看确认。原告要求签订房地产买卖契约，并要求我方将两套产权证号都写进合同。宇晟房产提醒原告卖方代表没有提供202室的产权证明，也没有202室的授权视频，等谷明霞回来拿到儿子202室房产证号再补签，包括合同上卖方产权人的署名也没有让王小锋代签，最后经买方要求在合同上才写了一个202室的产权号和面积。原告当时说先支付30万元定金，我方告知原告30万元是102室的定金，等拿到202室的授权以后再支付总房款的10%作为定金，并到时在合同上补签202室卖方的署名。 3、宇晟房产多次催促卖方谷明霞提供202室的授权证明，直到9月29日，谷明霞还是没有办法确认202室的授权情况。当天下午三方协商多时，原告写下账号要求退回定金，并解除合同。宇晟房产当即就退还原告30万元定金，打到其指定的账户。宇晟房产和房产中介都未收取中介费用。综上，请求驳回原告对宇晟房产的诉讼请求。 为证明其诉讼请求，原告杨华飞在举证期限内向本院提供证据材料如下： 一、房地产买卖契约1份，证明2019年9月26日，原告与谷明霞代理人王小锋、宇晟房产签订房地产买卖契约，约定买卖标的物为永康市江南金水湾6幢2单元102、202室，带两个车位，定金30万元，总房款556万元，约定2020年1月30日前交房，居间费由双方各支付5.5万元的事实。 二、银行转账凭证打印件1份、收条1份，证明2019年9月26日，原告支付了102室、202室的购房定金30万元，定金条款已生效的事实。 三、微信聊天记录1页，证明被告王小锋对102室、202室两套房产及车位具有代理权的事实。 四、微信聊天记录3页、录音光盘及文字整理资料各1份，证明被告王小锋单方违约，致使合同目的无法实现以及涉案房产是两套打通，无法分套买卖的事实。 针对其抗辩主张，被告谷明霞、王小锋向本院提供证据如下： 一、微信聊天记录1页，证明谷明霞是9月26日晚上9点26分将授权视频发送给王小锋，而王小锋是9点27分发送给宇晟房产的事实。 二、房产证复印件1份，证明202室的产权证号是21309，面积是132.67平方米，这些数据与合同中的信息不一致，因为当时没有得到徐一强授权的事实。 针对其抗辩主张，被告宇晟房产向本院提供证据如下： 一、个人账户明细1份及原告提供的账号明细1份，证明9月29日，经双方协商，原告本人写下账号，被告宇晟房产将定金30万元退还原告的事实； 二、微信截图1份，证明涉案房屋一楼、二楼可以分开买卖的，现浇可以马上浇回去的事实。 经审理，本院综合认证如下： 原告提供的证据一，被告谷明霞对其真实性无异议，其仅授权王小锋出售102室；被告王小锋对其真实性无异议，但因当时没有获得202室产权人徐一强的授权，故在合同甲方处没有填写徐一强的名字，合同中关于202室的信息也是猜测填写的，原告在签订合同时都是知情明确的，合同落款处王小锋也仅是代理谷明霞签字，没有代徐一强签字，当时三方约定其他等得到授权后再补签；被告宇晟房产认为合同中只有102室有授权，202室没有授权，需要等授权后再补签，其中约定的定金30万元是102室房款的10%（一楼带花园是300万元，二楼256万元），当时约定等202室授权后再补收定金，并补签202室的署名。原告提供的证据二，被告谷明霞对其真实性无异议，但收取定金多少及何时支付不知情；被告王小锋对其真实性无异议，但该定金只是102室的；被告宇晟房产无异议。本院认为，上述两组证据符合有效证据的认定要件，本院确认其证明力，予以采纳。 原告提供的证据三，被告谷明霞及王小锋对其真实性无异议，微信聊天记录中的授权视频是由王小锋接收后再发给被告宇晟房产，被告宇晟房产再发给原告观看，之后，王小锋为了让原告安心又单独给原告发送授权视频，不是如原告所说签订合同后才看到视频，其次，视频中可以看出谷明霞仅对102室授权，并没有提到202室或车位，从原告要求发送另一个视频可以看出原告是知道102室和202室是属于两个不同产权人，原告在签订合同时对于上述情况都是知情的；被告宇晟房产无异议，授权视频是签合同前9点20几分收到，并给原告确认过后才签字的。原告提供的证据四，被告谷明霞不清楚；被告王小锋对微信聊天记录及录音的真实性无异议，但文字整理资料有遗漏，并没有完全反映当时聊天的意思表示，且录音材料中体现王小锋在本次房屋买卖过程中没有任何隐瞒，很多内容都是原告自己陈述的，该组证据不能达到其证明目的，本案不是因为王小锋的违约而致使合同目的无法实现，而是合同签订时各方当事人都知道不确定因素，即要通过另一产权人确定后才使合同生效；被告宇晟房产对原告与王小锋的微信聊天及录音不清楚，对原告发送宇晟房产的微信无异议。本院认为，证据三、四的真实性足以确认，也可以证明原告在签订合同时明知102室、202室并非同一产权人，且未确认202室房屋的详细产权信息及授权情况，应当知道被告王小锋在销售涉案房屋时未取得202室房屋的授权的事实。 被告谷明霞及王小锋提供的证据一、二，被告宇晟房产均无异议。原告杨华飞则对微信聊天记录不知情，该证据不能证明被告在签订合同及打款前将授权视频给原告确认的事实；对房产证复印件的真实性无法确认，合同中的内容也是被告宇晟房产填写的，如果不一致也是其隐瞒事实，存在过错。结合庭审中各方当事人的陈述，本院对上述证据的真实性予以确认。 被告宇晟房产提供的证据一、二，原告对其真实性均无异议，但是原告提供账号是要求双倍返还定金，同时被告宣传涉案房屋就是上下楼复式一起卖；被告谷明霞及王小锋对证据一无异议，足以证明双方合同已解除；对证据二的真实性无异议，102室和202室相通的只有楼梯口，并不是敞开式的，只要把楼梯口封住就可以分开买卖。本院对上述证据的真实性予以确认。 根据原、被告双方在庭审中的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下： 2019年9月26日，被告王小锋作为卖方代理人与原告杨华飞、被告宇晟房产签订房地产买卖契约一份，约定卖方将坐落在永康市江南金水湾6幢2单元102室、202室两套房地产及两个产权车位（建筑面积125.36平方米+132.1平方米，房屋所有权证号为江南字第00021343号+21344号）以556万元出售给原告；原告在2019年9月26日付定金30万元，房产在2020年1月30日前过户；房产过户之日由买卖双方向居间方各支付1%居间费5.5万元整。合同签订当晚9点26分，被告谷明霞向被告王小锋发送授权视频，9点27分，被告王小锋将上述授权视频发送给被告宇晟房产，9点45分，原告即将定金30万元汇入被告宇晟房产的法定代表人李美姜账户，交其代保管，同时，双方签订代保管收条，载明：今收到买家杨华飞购买位于江南金水湾6幢2单元102室、202室的房产定金30万元等。10点25分，被告王小锋向原告杨华飞发送102室产权人谷明霞的授权视频，并告知202室的授权视频要明后天取得。9月29日，双方因被告王小锋迟迟未能取得202室产权人的授权而无法继续履行合同，双方进行协商沟通。原告杨华飞向被告宇晟房产提供退款账号，被告宇晟房产于当日退回定金30万元。此后，双方就违约赔偿事宜多次沟通未果。 另查明，房地产买卖契约中载明的102室与202室房屋是上下打通的，且分属于不同产权人，卖方一栏仅填写了102室的产权人谷明霞，未填写202室的产权人，且关于202室的建筑面积及房屋所有权证号均是错误的。 本院认为，被告王小锋以代理人的名义与原告杨华飞、被告宇晟房产就永康市江南金水湾6幢2单元102室、202室两套房地产及两个产权车位签订房地产买卖契约的事实清楚，足以认定。现因202室的产权人不同意出售，而原告坚持要求整体购买102室和202室，本案合同客观上已无法继续履行，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项的规定，原告杨华飞主张解除双方签订的房地产买卖契约的诉请，应予支持。 关于三被告是否应承担双倍返还定金差额责任的问题。 第一，被告谷明霞作为102室的产权人，明确授权被告王小锋出售其房屋，在合同履行过程中未存在违约行为，故被告谷明霞不应承担双倍返还定金差额的责任。 第二，被告宇晟房产作为房屋买卖的居间方，仅是代为保管定金30万元，并非收取定金一方，不属于定金罚则的适用者，且其已在第一时间内予以返还，合同第五条也约定居间方不承担任何连带责任，故本院对原告要求其承担双倍返还定金差额责任的诉请不予支持。 第三，原、被告双方签订合同时，被告王小锋并没有取得202室产权人的授权，事后也没有获得其追认，故其签署房地产买卖契约的行为属于无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款以及《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款的规定，该房地产买卖契约对202室的产权人并不发生法律效力，但对行为人发生法律效力，相应的民事责任应由被告王小锋承担。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款的规定，相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案中，原告杨华飞明知涉案房屋属于不同产权人，但其在被告没有出示202室的房屋所有权证及授权材料的情况下，任由被告随意填写202室的房屋信息，并签订房地产买卖契约，应认定其在签订合同时知道被告王小锋未完全取得产权人的授权，其自身也存在一定的过错，应承担相应的责任。现本案定金已及时予以返还，且当时收取的定金30万元包含102室和202室，而102室不存在双倍返还定金的情形，故本院综合考虑本案实际情况以及双方的过错程度，酌情确定由被告王小锋承担支付定金差额6万元的民事责任。 另，因原告方并未在本案中举证证明其已支付居间费用，且被告宇晟房产亦表示不予收取，故原告杨华飞的第三项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，第一百一十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告杨华飞与被告谷明霞、王小锋、永康市宇晟房产经纪有限公司于2019年9月26日签订的《房地产买卖契约》。 二、由被告王小锋支付原告杨华飞定金差额6万元，款限判决生效之日起五日内履行完毕。 三、驳回原告杨华飞的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元（已减半收取），由原告杨华飞负担2320元，由被告王小锋负担580元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 季玲玲 二〇二〇年一月二十日 代书记员 骆影昕