北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初20815号原告：北京华正物业管理有限公司，住所地北京市丰台区东铁营街道塔园12号。法定代表人：孙启明，总经理。委托诉讼代理人：赵秋月，女，该公司职员。被告：陈光全，男，1962年10月11日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：隗合辛，北京市鼎恒律师事务所律师。原告北京华正物业管理有限公司（以下简称华正物业公司）与被告陈光全物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华正物业公司委托诉讼代理人赵秋月、被告陈光全委托诉讼代理人隗合辛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华正物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2006年1月1日至2018年12月31日期间的物业费31799.43元、违约金1589.97元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于1998年9月8日开始在万事吉公寓小区提供物业服务，被告是万事吉公寓小区18号楼3063号房屋的产权人，该房产面积为112.62平米，物业费单价1.81元每月每平米。被告应依据双方合同的约定按时足额交纳物业服务费，但被告一直拒绝支付。原告先后派人多次催收，被告仍然拒绝交纳。截止2006年1月1日至2018年12月31日，被告共欠缴物业服务费共计31799.43元、违约金1589.97元，合计33389.4元。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。陈光全辩称：1999年，国家物资储备局以职工购房基金购置万事吉公寓18号楼38套住房及800平方米地下室，38套住房以福利分房形式分配给单位干部职工，地下室交由单位服务中心使用，为此，分房时单位口头告知各住户：各住户的物业费由单位承担，其他费用如卫生费、电费公摊等由个人支付。实际上也一直是这样执行的，目前地下室除单位用其中两间作为退休人员活动室外，剩余一直空置。我于2000年左右按房改政策购买了3063号房屋，2003年7月本人拿到房本，面积为112.62平方米。而华正物业公司收取的物业费则按照127.37平方米计算收取，储备局也一直是按照此标准支付物业费。本人2003年底从储备局辞职，当年的物业费还是由原单位交纳。我认为既然本人分配到了楼上住房，就应该与其他37户单位职工一样，共同遵守与储备局最初的约定，即：地下室由单位使用，并替大家承担物业费。我在分房时所享有的800平方米的三十八分之一的权利不应受到辞职的影响。2004年底，在原单位未有书面或口头通知物业费应由我个人承担，且本人也从未被原单位和华正物业公司要求重新签订服务协议的情况下，华正物业公司直接向本人催缴物业费。我希望华正物业公司找储备局共同解决问题，但华正物业公司未通过诉讼及其他合法方式来主张权利，故其所主张的物业费早已超过诉讼时效。我认为，在我辞职前，我与单位有约定物业费由单位缴纳，在我辞职后仍然应当由原单位缴纳，对此，既有文件依据，也有事实依据。现在原告无证据证明我与其存在物业服务合同关系，亦无证据证明国储局与我之间有关于物业费缴纳主体变更为被告的约定，故应当驳回原告的诉讼请求。同时，我认为，华正物业公司怠于采取法律诉讼手段积极协助业主解决问题，其行为实际是放弃了物业费的收取权利，根据法律规定其只能起诉三年的物业费，其他的均超过了诉讼时效，如因此导致我丧失对原单位地下室分配事宜主张赔偿损失的权利，华正物业公司应承担相应责任。本院经审理认定事实如下：2000年12月21日，陈光全（乙方）与国家物资储备局（甲方）签订《房屋买卖意向书》，约定甲乙双方根据北京市1999年度出售公有住宅楼房办法，甲方将坐落在丰台区定安东里18号楼6层3063号房屋（以下简称3063号房屋），建筑面积112.62平方米，以成本价出售给乙方，乙方购房后，供暖费及其它费用的收取仍按职工承租公房的办法执行，若市政府有新规定时，按新规定执行。2003年7月1日，陈光全取得了上述房屋的所有权证书，证书记载该房屋建筑面积为112.62平方米，登记的所有权人为陈光全。2006年1月1日至2018年12月31日期间，3063号房屋所在的小区由华正物业公司提供物业服务，物业服务费实际按照建筑面积1.81元每平方米每月收取。庭审中，陈光全述称其于2003年底从国家物资储备局离职。华正物业公司提交国家物资储备局机关服务中心于2015年5月15日出具的《关于变更物业费、供暖费缴费主体的函》，内容为：根据国管房改[2015]171号和国管房改[2014]504号文件精神，关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革有关问题的通知，我单位有24户职工物业管理费，从2015年1月1日起由住户个人缴纳，自2015年11月开始供暖费由住户个人缴纳，附：1.国管房改[2015]171号，2.国管房改[2014]504号，3.职工名单。经本院询问，华正物业公司表示因上述函件并未附有职工名单，所以无法提供。上述事实，有《房屋买卖意向书》、房屋所有权证书复印件、不动产登记资料查询结果证明及双方当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：3063号房屋系经房改售房出售给陈光全，房改房物业管理服务关系有其历史原因，应参考相关政策、文件的规定。北京市建设委员会发布的《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》（京建物[2006]30号）规定，《北京市物业服务收费管理办法（试行）》实施前（自2006年1月1日起实施），按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变，其中，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行。《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》（国管房改[2014]504号）规定，在京中央和国家机关不再交纳或者报销职工的物业服务、采暖费。根据上述相关政策文件，3063号房屋自2006年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费，不应由陈光全个人缴纳，对于华正物业公司该部分诉讼请求，本院不予支持。2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，应由陈光全个人缴纳。对于陈光全关于华正物业公司的诉讼请求已部分超过诉讼时效的答辩意见，华正物业公司提供的张贴在3063号住房门上的《费用清缴通知单》照片表明其于2019年3月15日向陈光全主张债权，华正物业公司对陈光全享有的物业费请求权诉讼时效发生中断，本院对2016年3月15日至2018年12月31日期间的物业服务费予以支持。对于华正物业公司要求陈光全支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、陈光全于本判决生效之日起七日内向北京华正物业管理有限公司支付二〇一六年三月十五日至二〇一八年十二月三十一日期间的物业费6828.71元；二、驳回北京华正物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费317元，由北京华正物业管理有限公司负担252元（已交纳），由陈光全负担65元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕艳丽二〇二〇年一月十三日书记员  郭珈瑄