浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初7355号 原告：陈钢，男，1978年5月15日出生，汉族，住嵊州市。 原告：沈胜娟，女，1980年12月10日出生，汉族，住嵊州市。 二原告共同委托诉讼代理人：蒋伟峰，嵊州市甘霖法律服务所法律工作者。 二原告共同委托诉讼代理人：张宁来，嵊州市甘霖法律服务所法律工作者。 被告：张天荣，男，1963年5月8日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：丁小兰，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 被告：丁玉凤，女，1966年10月27日出生，汉族，住嵊州市。 原告陈钢、沈胜娟与被告张天荣、丁玉凤农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈胜娟及二原告共同诉讼代理人张宁来、被告张天荣及其诉讼代理人丁小兰、被告丁玉凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈钢、沈胜娟向本院提出诉讼请求：1.确认原告陈钢、沈胜娟与被告张天荣、丁玉凤于2011年7月1日订立的《房地产买卖契约》无效；2.判令被告张天荣、丁玉凤返还原告陈钢、沈胜娟购房款226500元，并支付该款2011年7月24日起至付清之日止按年利率6%计算的利息（至起诉日利息大约112117元）；3.判令被告张天荣、丁玉凤支付原告陈钢、沈胜娟房屋装修款人民币44234元；4.判令被告张天荣、丁玉凤支付原告陈钢、沈胜娟房屋升值涨价补偿款人民币426790元；5.判令被告张天荣、丁玉凤支付原告陈钢、沈胜娟因涉案房屋拆迁产生的搬迁费、租赁费等37700元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2011年7月1日，原告和被告签订了《房地产买卖契约》一份，约定被告将自己所有的位于嵊州市的楼房的第3层及车棚一间以225000元出售给原告，后因变更车棚加付了1500元，总共购房款226500元。根据我国现行土地管理法律、法规、政策的规定，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，具有特定的人身属性，非本集体经济组织成员无权享受。农村房屋建筑在宅基地之上，为土地的附着物，具有不可分离性。本案中，原告与被告并非同一集体经济组成成员，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。所以原告和被告签订的《房地产买卖契约》违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定无效，被告应返还购房款。原告购买被告的房屋后，对涉案房屋进行了装修，装修价值经评估为44234元，因拆迁导致该款被被告占有，被告理应归还原告。涉案房屋买卖时间跨度长达8年之久，其间农村宅基地市场价值确有大幅升值，与当时房屋买卖价格差异较大，原告的损失确实存在。结合嵊州市小砩村拆迁的区位价格为7400元/平方米，可以断定被告给原告造成的房屋升值损失为人民币609700元（113平方米×7400元-226500元），因被告所卖房屋手续合法，基于原告对被告的信任才购买此房，被告对造成原告的损失负担主要责任，所以要求被告支付原告房屋升值涨价损失609700元的70%即426790元合理、合法。同时因涉案房屋被整体拆迁，导致原告搬迁产生搬迁费，另外租房产生租赁费，拆迁过程中涉案整幢房产享有的搬迁费等费用统一被转入到被告账户，所以要求被告支付原告相关搬迁费、租赁费等费用合理。经原告多次催讨，被告没有支付相关款项，故向法院提起上述诉请。 被告张天荣答辩称，1.原、被告签订房地产买卖契约属实，依法认定为无效也没有异议；2.对装修价值评估价由法院核实，该款项由政府部门补偿给被告方，不存在补偿给原告方，原告在起诉状中称，被告理应归还原告，理由不能成立；3.对原告诉称中的其他部分亦有异议，被告认为应返还的是评估现值，而非购房款。①原告提出农村宅基地市场价值从2011年签订买卖合同后，到2019年有大幅度升值的理由，不能成立。因农村宅基地禁止流通，不存在市场价值大幅度升值的理由；②双方签订买卖协议时每平方约1800元，将该对价款与拆迁安置中区位价格之间差额来计算升值空间的理由完全不能成立。理由为拆迁中7400元/平方米并不是对房屋的补偿，是根据人口安置计算的补偿款，并不是对宅基地升值的补偿。原告购房损失只能参照商品房，2011年商品房同地段价格约12000元/平方米，现价为8000元-8400元/平方米,该区域的商品房不是升值，而是贬值；4.关于原告诉称中的搬迁费、租赁费。政府并没有租赁费的补偿，同时搬迁费也是政府补偿给被告，根据被告人口来安置搬迁费，故原告认为政府支付给被告的搬迁费，应该返还给原告也没有事实和法律依据。综上，双方签订的房屋买卖合同无效没有异议，原告请求返还已付的购房款225000元，被告认为因该房屋存在贬值损失，不应该全额返还，而应该根据贬值区位合理分摊，其他均是政府部门补偿给被告；5.原告主张的利息损失不应得到支持，因为原告占有、使用了涉案房屋，该费用远高于其主张的利息。 被告丁玉凤答辩认为其意见与张天荣答辩意见一致。 本院经审理认定事实如下：对当事人没有争议的下列事实予以确认。即1.张天荣于2007年7月18日以张天荣、丁玉凤、张宇梁、袁丹丹四在册人口提出私人建房申请后获得政府批准；2011年7月1日，甲方（卖方）张天荣、丁玉凤与乙方（买方）陈钢、沈胜娟签订《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将座落在嵊州市，小砩村桥北桥头堤坎下第三排东首起第五幢楼房第三层的房地产，房屋建筑面积113平方米，附加设施车棚一间以225000元（包括东壹号车棚）价格出售给乙方。乙方于2011年7月30日前分二次付清给甲方，付款方式2011年7月10日前支付5万元，余款165000元于2011年7月30日前付清，定金10000元抵作房屋转让款；双方同意于2011年7月30日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，此房的所有权及其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；交付房产时，甲方应结清有关水费、电费等费用。自房产交付之日起，房屋所有权及其他相关权利均转归乙方所有，甲方须无条件配合乙方对前述房产行使包括居住权、出租权等在内的全部权利。如乙方将房产转让给他人，甲方不得以任何理由干涉。房屋及车棚如遇政府征用等原因被拆迁，乙方对转让房产直接享受被拆迁者权利。如土地赔偿款额部分另算，乙方享有整幢房屋占用地块（包括道地）可得赔偿总额的七分之一。如协商一致，也可合伙再造房。甲、乙双方商定房屋使用期限自2011年1月28日到2081年1月28日止，到期甲方将房屋自动收回，甲方补偿乙方2081年每平方米砖混造价的35%等内容；3.2011年7月11日，张天荣出具给原告“今收到陈钢购房款人民币140000元，拾肆万元正。”的《收条》一份；2011年7月24日，张天荣出具给原告“今收到陈钢人民币捌万伍仟元正。”的收条一份；另因更换车棚，原告又加付了1500元，以上购房款合计226500元；4.因嵊州市鹿山街道城市更新改造小砩村小砩区块房屋征收项目，需要对地处小砩村区块的地上建筑物实施拆迁。张天荣作为户主（丙方）与嵊州市城市建设投资发展集团有限公司（甲方）、嵊州市跃翔拆迁服务有限公司（乙方）签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定丙方被拆迁的房屋座落在嵊州市，门牌号××，总建筑面积636.23㎡，其中：确权住房建筑面积360㎡（含享受确权同等政策面积45.23㎡），其他建筑面积276.23㎡；在册户口5人，安置人口4人（根据《嵊州市城中村改造征收集体土地所涉房屋安置补偿联审确权表》载明在册家庭成员为张天荣、丁玉凤、袁丹丹、张宇梁、张乐优；安置人口为张天荣、丁玉凤、张乐优，张乐优独生子女增计一人。袁丹丹、张宇梁系行政事业编制，不作为安置人口），安置面积360㎡；丙方安置面积折算金额计算：（市场比准价7400元/㎡-安置房重置价700元/㎡×确权住房建筑面积（含享受确权同等政策面积）360㎡+（市场比准价7400元/㎡-安置房成本价2500元/㎡×空翻面积0㎡=2412000元。房屋和装修及附属物的评估净值总价1070805元；搬家补助费：﹛（2000元×1户）+[确权住房建筑面积（含享受确权同等政策面积及确权用房建筑面积）360㎡-80㎡]×5元/㎡﹜×2次=6800元；丙方在规定的争先签约期内签约，并按时腾空房屋的，可以获得争先签约奖励费[确权住房建筑面积（含享受确权同等政策面积）+确权用房建筑面积]360㎡×300元/㎡=10800元。丙方在规定时间内签订房屋拆迁安置补偿协议的，可以获得按时签约奖励费[确权住房建筑面积（含享受确权同等政策面积）+确权用房建筑面积]360㎡×100元/㎡=36000元。丙方在规定的搬迁腾空期限内搬迁完毕，并经腾空验收合格的，可以获得按时搬迁奖励费：[确权住房建筑面积（含享受确权同等政策面积）+确权用房建筑面积]360㎡×100元/㎡=36000元；丙方自行解决周转过渡房，一次性计发临时安置补偿费：确权住房建筑面积（含享受确权同等政策面积）中房票安置部分180㎡×24月×10元/月·㎡=43200元，其余确权住房建筑面积（含享受确权同等政策面积及确权用房建筑面积）180㎡×6月×10元/月·㎡=10800元，两项小计54000元；甲方需支付给丙方总安置补偿款共计3820085元，其中货币（现金支付）补偿总额2517605元，房票安置总额为1302480元。 对于双方存在争议的房屋第三层装潢补偿款，原告提供《装潢补偿清单》中有陈钢与张天荣双方签字，故对真实性予以确认。据此，本院确认涉案房屋拆迁第三层的装潢补偿款为44234元。 本院认为，依照法律规定，所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告签订《房地产买卖契约》虽属自愿，在协议中约定房屋使用期限至2081年，但根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。我国《合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”被告自建的房屋，虽属其所有，但所建房屋的土地是属村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。我国《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。综上，原、被告签订的《房地产买卖契约》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告基于《房地产买卖契约》收取的购房款226500元应予以返还。对于原告主张的利息损失，虽双方签订的《房地产买卖契约》无效，但原告实际占有、使用了案涉楼层的房屋，根据损失相抵原则，对原告购房款利息损失的主张不予支持。原告占有、使用涉案楼层房屋后对其进行了装修，该装修在案涉房屋拆迁时的评估价值为44234元，该评估价值可以作为原告装修损失的依据，本院予以确认。对于原告主张的案涉楼层房屋的升值涨价补偿款，因原告诉称中的区位价格实为政府对安置对象的货币安置补偿结算方式，而非为涉案房屋市场价。同时，我国法律禁止村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村的村民，案涉房屋买卖亦不具备合法房屋的市场价值，故原告该主张证据不足，本院不予支持。对于原告主张的搬迁费，因《房地产买卖契约》无效，且被告张天荣已与拆迁部门签订拆迁协议，案涉房屋将予以拆除，原告势必要搬离案涉房屋会产生相应的搬迁费用，故对该损失本院参照《房屋拆迁安置补偿协议书》中的搬家补助费标准酌定为1200元。至于原告主张租赁费等费用，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，被告应返还原告购房款226500元，并赔偿原告损失45434元（44234元+1200元=45434元）。据此，依照 《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下： 一、确认原告陈钢、沈胜娟与被告张天荣、丁玉凤于2011年7月1日签订的《房地产买卖协议》无效； 二、张天荣、丁玉凤返还陈钢、沈胜娟购房款226500元，并赔偿陈钢、沈胜娟损失45434元，共计271934元。款限于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回陈钢、沈胜娟的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11896元，减半收取计5948元，财产保全费4569元，合计10517元，由原告陈钢、沈胜娟负担5917元，由被告张天荣、丁玉凤负担4600元（款均限本判决生效后十日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  陈祖华 二〇二〇年一月十六日 书记员  马聪儿