西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初14341号 原告：西安中新永佳房地产开发有限公司。住所地：西安市浐灞生态区，统一社会信用代码91610136663170406F。法定代表人：杨华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：文佩，女，该公司员工，住该公司。被告：何传林，男，1980年9月23日出生，汉族，户籍地成都市龙泉驿区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司西安分行。住所地：西安市高新区。统一社会信用代码91610000735369001Y。负责人：张瑞林，系该行行长。委托诉讼代理人：王静，女，系该行职员，住该公司。原告西安中新永佳房地产开发有限公司（以下简称中新永佳公司）与被告何传林及第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行（以下简称浦东银行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人文佩与第三人浦东银行委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中新永佳公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原被告签署的登记号为Y13127099的《商品房买卖合同》，判令被告支付解除合同违约金183531.9元，判令被告配合办理《商品房买卖合同》登记注销手续；2、判令被告返还浐灞半岛A13区第1幢1单元29层12901号商品房；3、判令被告偿还欠款419251.95元；4、判令被告及第三人配合办理浐灞半岛A13区第1幢1单元29层12901号商品房预抵押登记注销手续；5、请求判令诉讼费用、诉前保全费用由被告承担。事实与理由：2013年11月16日，其与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买其开发的位于西安市浐灞生态区XX大道XX区XX幢XX单元XX层XX号商品房一套，双方在该合同上签字盖章。被告以银行按揭的支付部分的购房款。其作为保证人为被告承担阶段性连带担保责任。因被告逾期还款，第三人从向法院起诉，法院判决被告偿还部分贷款及相应利息，且要求其对被告债务承担连带清偿责任。现该判决已生效，其承担判决的连带保证责任，代被告偿还全部借款402251.95元。西安中新滨河房地产开发有限公司于2018年9月1日被西安中新永佳房地产开发吸收合并，西安中新滨河房地产开发有限公司注销，权利义务由其公司承继。现因被告上述行为违反合同约定，侵害其合法权益，故诉至法院，诉讼请求如前所述。被告何传林未到庭答辩。第三人述称，原告已代被告偿还涉案房屋按揭贷款本息，其同意配合原告办理撤押手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人交换证据并质证。原告提供如下证据：证据一、《商品房买卖合同》；证据二、2-1（2019）陕0102民初3548号民事判决书；2-2客户回单、情况说明、授信业务凭证。证据三、御府.观澜交接单、房屋查验表。证据四、4-1人民法院诉讼收费专用票据；4-2（2019）陕0112财保506号民事裁定书。因被告未到庭，应自行承担举证不能之责任。根据当事人的陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y13127099），约定被告购买原告开发的位于西安市浐灞生态区XX大道XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋。建筑面积88.98平方米、总价款611773元，首付191773元，剩余42万元被告从浦东银行按揭贷款支付。该合同附件五约定：因买受人逾期偿还银行按揭款，导致出卖人承担担保责任的，视为买受人逾期付款。按照下列方式处理：（1）买受人未能按期足额向贷款银行偿付贷款本息，出卖人代为偿还的，买受人应在收到出卖人书面追偿通知后7日内偿还出卖人代垫款项并向出卖人支付代垫款项同期两倍贷款利息的违约金。买受人收到出卖人书面追偿通知，逾期超过30内仍未支付上述代垫款项和违约金的，出卖人有权解除本合同及相关协议，收回该商品房。出卖人解除合同的，买受人除应偿还出卖人代垫款项外，还应向出卖人支付总价款两倍同期贷款利息的违约金。被告以上述所购房屋向银行进行抵押，原告对被告上述债务承担提供阶段性连带责任担保，就上述内容原告、被告及第三人共同签订《西安市房地产抵押合同》。被告贷款后，银行依约向被告放款，被告依约向银行还款，但自2017年1月，被告逾期还款，经第三人多次催收未果，第三人于2019年初诉至法院，经西安市新城区法院作出（2019）陕0102民初3548号判决书，内容为：“一、被告何传林、谢平于本判决生效之日起十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司西安分行借款本金370462.35元、利息15279.43元、罚息445.85元（利息、罚息暂计算至2019年2月12日）至贷款实际清偿之日的利息、罚息。二、被告西安中新永佳房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任后有权向被告何传林、谢平追偿。三、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司西安分行其余诉讼请求。”因被告未履行上述判决的金钱给付义务，原告代被告向第三人偿还402251.95元。现原告诉至法院，诉讼请求如前所述。因被告未到庭致调解不能。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系当事人自愿行为，且不违反法律规定，本院予以确认。当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现原告当庭提出解除与被告于2013年11月16日签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院应予准许，同时《商品房买卖合同》及《补充协议》一并予以解除。原告主张被告协助办理《商品房买卖合同》注销手续，系对解除上述合同的延续义务，本院予以支持，被告一并应返还浐灞半岛A13区第1幢1单元29层12901号商品房。同时第三人表示同意协助原告办理涉案房屋撤押手续，亦属当事人自愿，本院予以准许。因被告未按约向银行支付按揭贷款，被告之行为显系违约，现原告按约要求被告支付违约金，系双方合同约定，本院予以认定。原告与被告及第三人签订的《西安市房地产抵押合同》，系当事人自愿行为，且不违反法律规定，本院予以确认。被告逾期还款，导致原告向第三人承担保证责任。根据原告举证的第三人出具的《情况况明》，可以认定原告代被告垫付贷款的事实。被告应向原告承担违约金，现原告主张被告按购房款的30%的支付违约金，该违约金计算基数标准过高，本院予以调整，酌情按购房款10%计算为宜，即被告支付原告违约金61177.3元。原告作为连带保证人代被告向浦东银行偿还剩余按揭贷款本息，原告要求被告偿还，本院予以支持。但原告现要求解除合同，应向被告返还已缴纳购房款，因被告未到庭，就扣除上述违约金及其他费用后，原告返还被告的款项，被告可另案处理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第一百一十二条、第一百一十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、原告西安中新永佳房地产开发有限公司与被告何传林于2013年11月16日签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y13127099）于本判决生效之日起予以解除；二、被告何传林于本判决生效之日起十日内协助原告西安中新永佳房地产开发有限公司在房管部门办理上述第一项《商品房买卖合同》（合同登记号：Y11075790）备案注销手续；三、被告何传林于本判决生效之日起十日内向原告返还上述第一项《商品房买卖合同》（合同登记号：Y11075790）位于西安市浐灞生态区XX大道XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋；四、第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行于本判决生效之日起十日内协助原告西安中新永佳房地产开发有限公司办理上述第一项《商品房买卖合同》（合同登记号：Y13127099）位于西安市浐灞生态区XX大道XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋撤押手续；五、被告何传林于本判决生效之日起十日内支付原告西安中新永佳房地产开发有限公司违约金61177.3元；六、驳回原告西安中新永佳房地产开发有限公司其余诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9917元、公告费600元（原告均已预交），现由被告何传林承担，被告于上述第四项付款时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长   林  娜      人民陪审员   孙新爱人民陪审员   崔新会   二○一九年十二月三十一日 书  记  员   马  楠