浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初8780号 原告：楼青玲，女，1971年9月3日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：何伟通、金雪梅，浙江兴运律师事务所律师。 被告：施小芳，女，1977年2月14日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：朱冰柯、吴艳红，浙江神美律师事务所律师。 第三人：楼春明，男，1969年1月18日出生，汉族，务农，户籍地浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：楼兰仙，系楼春明之妻。 原告楼青玲为与被告施小芳，第三人楼春明房屋买卖合同纠纷一案，于2019年5月5日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序。因第三人现住址不明，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告楼青玲的委托诉讼代理人金雪梅；被告施小芳的委托诉讼代理人朱冰柯；第三人楼春明及其委托诉讼代理人楼兰仙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告楼青玲向本院提出诉讼请求：1、被告立即交付坐落于义乌市，东至夏桥街，南至楼西进屋，西至路，北至楼滨杉屋，不动产权证号为：浙（2018）义乌市不动产权第0034962号中的第四、五层房屋；2、被告支付违约金45.2万元；3、被告承担律师代理费2万元；4、第三人立即腾退案涉房屋的第四、五层。事实与理由：2018年6月9日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，原告以452万元的价格向被告购买了坐落于义乌市，占地面积107.16平方米，共七层，合同对买卖双方的权利义务均作了明确约定。合同第五条约定，涉案房屋权属清楚且无纠纷，如因纠纷给买房造成的经济损失由卖方承担。合同第七条约定，任何一方不履行合同或履行合同不符合约定的构成违约，并按总房款的20%支付违约金，合同同时约定了交付房屋的时间为2018年9月。合同签订后，原告方按合同履行了相关义务，并于2018年7月10日取得了涉案房屋的不动产权证，但被告却至今未向原告交付涉案房屋的第四、五层。被告已构成违约，被告除了应继续履行合同义务外，还应按约定支付违约金。第三人系涉案房屋的原房主，因第三人与被告存在纠纷，至今未搬出涉案房屋的第四、五层，现涉案房屋的产权证已登记在原告名下，原告对涉案房屋享有合法的所有权，第三人占有使用涉案房屋的第四、五层无法律依据，也侵犯了原告的合法权益。 被告施小芳辩称，1、依据原告起诉的事实与理由是第三人不当占有原告房屋，并非被告。原告可以通过物上请求权的行使要求第三人排除妨碍。故不涉及要求被告交付上述楼层的问题。2、被告并未违约。依据签订的合同约定，原被告应在2018年9月30日前将不动产权证交付原告。被告已经按约交付，原告在诉状中对该事实予以认可。3、被告的违约金主张无事实和法律依据，是第三人占有使用部分楼层，原告的损失应当是房屋被占有使用的损失，该损失应参考市场租金价格要求第三人承担，而非被告。4、被告与第三人之间就本案房屋无纠纷。5、律师费系原告自身诉讼支出，且本次诉讼并非被告原因导致，且合同未约定律师费承担问题，故应由原告自己承担。 第三人楼春明述称，第三人和被告的房款都未付清。双方约定住房是5到10年。2017年，第三人有40万元货款诉讼，第三人害怕房屋被查封，故而村里的信贷员吴英杰和被告及第三人说被告、楼正明（被告丈夫）可以帮助第三人，让第三人先把财产转到被告夫妻名下。被告夫妻也答应了。后被告夫妻帮第三人还了法院判决的40万元的债务以及案涉房屋的160万元贷款。第三人与被告夫妻协商，三年内第三人随时可以拿回房屋，否则转到被告夫妻名下，给第三人居住5-10年的时间。被告夫妻尚欠4.3万元未支付给第三人，被告夫妻把房子卖掉第三人都不知道，都没有告知我们。第三人以300万元过户到被告夫妻名下，过户税费是第三人支付的，三年内第三人可以按照市场价赎回房屋。2017年9月份房屋转到被告名下，一个月后，被告就开始张贴卖房了。吴英杰当时还回复说第三人说被告的贷款还在银行，不可能卖掉的，没有卖房这件事情。被告卖房交付后几个月，第三人才知道卖房一事。 原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下： 一、不动产买卖合同一份，证明原被告房屋买卖的事实。被告质证意见：真实性无异议。第三人质证意见：无异议。本院对该证据的真实性予以认定。 二、不动产权证一份，证明原告系涉案房产的合法所有权人的事实。被告质证意见：真实性无异议。第三人质证意见：无异议。本院对该证据的真实性予以认定。 三、证明（复印件）一份，证明原告与房屋买卖上签字的系同一人的事实。被告质证意见：真实性无法核实，但是被告认可原告的诉讼主体。第三人质证意见：无异议。本院认为，该证明复印件，故对其真实性无法认定。 四、代理合同及律师费发票各一份证明原告支付律师费的事实。被告质证意见：真实性无异议，关联性有异议。是原告自身涉诉产生费用，不是因为被告过错造成，合同上并未约定律师费承担，故应由原告自身承担。第三人质证意见：无异议。本院对该证据的真实性予以认定。 被告及第三人均未向本院提供证据。 经审理查明，2018年6月9日，施小芳（甲方、卖方）与楼青玲（乙方、买方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方同意将座落在夏演夏桥街，占地面积107.16平方，总建筑面积644.81平方的房地产出售给乙方，不动证号：330782006228GB01061F00010001，乙方已对以上房产作充分了解，并愿意购买该房地产。甲乙双方议定上述房地产的成交价为人民币肆佰伍拾贰万元，乙方在2018年6月9日付定金贰拾万元给甲方，甲方将不动产权证书及相关资料交中介保管。乙方将在2018年6月30日前房产证过户，过户时付房款300万元，余款由乙方银行贷款付给甲方。双方同意于2018年9月30日前由甲方上述不动产权证正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。甲方保证上述房地产权属清楚且无纠纷，若发生甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清偿，并承担相应的民事诉讼责任；因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。同时甲方有如实告知的义务，不得隐瞒重大瑕疵。甲乙双方任何一方不履行合同义务或履行本合同义务不符合约定的，拒绝履行本合同或乙方擅自中途解除合同的均属违约，违约方应承担违约责任。若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，同时返还乙方已付所有款项，并支付利息（按银行利息支付），并向乙方支付总房款的20%的违约金，且仍需向丙方支付经济服务费等等。合同中手写添加备注：“经甲方双方协商决定，该房一楼二楼的租金过户退给乙方，三楼以上不退，总房款中的伍万元整，在2018年9月交房时付给甲方。”合同签订后，楼青玲除尾款5万元未付，其余款项均已向施小芳支付完毕。2018年7月10日，案涉房屋的不动产权登记至楼青玲名下。 另查明，楼春明原系案涉房屋的所有权人，后将该房屋的不动产权登记至施小芳名下。现案涉房屋的第四、五层由楼春明一家居住使用至今，房屋其余部分由楼青玲占用使用。 再查明，楼青玲为本案诉讼支出了律师代理费2万元。 本院认为，原告楼青玲与被告施小芳签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应全面履行各自的义务。合同签订后，原告楼青玲已按约支付了相应的房款，被告施小芳亦应按约向原告楼青玲履行交付房屋的义务，现因其未将全部房屋交付给原告楼青玲占有使用系违约行为，故其应承担违约责任。双方合同约定的违约金为总房款的20%即90.4万元，现原告楼青玲仅主张45.2万元的违约金，符合法律规定，本院予以支持。关于律师代理费，双方未约定该费用系违约方应承担的费用，故该部分诉请本院不予支持。第三人楼春明述称其与被告施小芳约定案涉房屋的第四、五层由其占用使用五至十年，但未提供相应的依据，故第三人楼春明对该房屋的第四、五层的占有无法律上的基础，构成无权占用。根据庭审查明情况，第三人楼春明现占用涉案房屋的第四、五层中，原告作为涉案房屋的所有权人，诉请第三人腾空涉案房屋的第四、五层于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下： 一、被告施小芳于本判决生效后十日内支付原告楼青玲违约金45.2万元。 二、第三人楼春明应于本判决生效之日起三十日内腾空位于义乌市，西至路，南至楼西进屋，北至楼滨杉屋）的第四、五层房屋交付给原告楼青玲。 三、驳回原告楼青玲的其他诉讼请求。 案件受理费8460元，由原告负担300元，被告负担8080元，第三人楼春明负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  俞霞珍 人民陪审员  何日辉 人民陪审员  何巧华 二〇二〇年一月三日 书 记 员  金文莉