文书内容山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终3061号上诉人（原审被告）：滨州华纺置业有限责任公司，住所地:山东省滨州市黄河二路819号。法定代表人：王力民，该公司董事长。委托诉讼代理人：游延荣，山东中捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘秀丽，女，1981年4月6日生，汉族，住山东省滨州市。委托诉讼代理人：刘立忠，山东志城律师事务所律师。上诉人滨州华纺置业有限责任公司（以下简称华纺置业公司）因与被上诉人刘秀丽房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院(2019)鲁1602民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华纺置业公司上诉请求:1.撤销山东省滨州市滨城区人民法院的（2019）鲁1602民初36号民事判决书中第二项，依法改判驳回被上诉人主张赔偿其损失的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:本案一审判决部分事实不清，适用法律错误，导致判决错误，该错误判决严重损害上诉人的合法权益，请二审法院予以纠正。一、一审法院在本院认为中认定上诉人与被上诉人签订的合同为无效合同上诉人认可，但导致合同无效的过错在被上诉人,原审法院认定上诉人负有过错错误。1.通过双方签订的房屋买卖合同中，合同第一条已明确土地使用性质为划拨土地；2.上诉人对满足自己职工后剩余的房屋委托滨州正奇房产经纪有限公司对外销售经济适用住房，该公司的股东和法定代表人刘金涛是被上诉人的弟弟，同时被上诉人也是该公司的监事。基于此可以证实被上诉人自己明知不具备购买经济适用住房的条件而通过其特殊身份而购买，导致本案的房屋买卖合同无效，过错在被上诉人，一审法院认定该事实错误。二、一审法院认定本案合同无效产生的经济损失片面，仅考虑了被上诉人的损失而没有考虑上诉人的损失错误，显失公平。合同无效是自始无效，合同签订后自2012年2月27日起被上诉人占有、使用该房屋至今，致使上诉人不能出售和使用，给上诉人造成较大的经济损失，但该事实一审法院却只字未提，显然对上诉人不公平。涉案房屋按照每月1000元的房租计算，暂截止2019年8月3日给上诉人已造成89000元的损失，该损失应当由被上诉人承担。一审法院没有认定、支持上诉人显然错误，对上诉人显失公平。综上所述，一审法院认定本案的部分事实不清，适用法律错误，显失公平。该错误判决严重损害上诉人的合法权益。请二审法院查明本案事实依法改判，支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。刘秀丽答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。刘秀丽向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的商品房买卖合同；2.判令被告返还原告购房款206199元并承担原告已经支付的银行利息（自贷款之日至贷款还清之日止）；3.判令被告赔偿原告损失206199元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：为落实滨州市经济适用住房项目建设计划，2007年3月19日，经滨州市建设局等建设行政主管部门批准，许可由华纺置业公司开发建设滨州华纺居住小区经济适用住房项目。2011年前后，华纺置业公司进行开发建设，2012年7月，工程竣工并办理了建设工程竣工验收备案。2011年5月7日，被告华纺置业公司与原告刘秀丽签订商品房买卖合同，约定将其开发建设的位于滨州市黄河十六路以北、渤海二路以东的华纺小区12幢1单元1-02阁号住房及附属20号储藏室出售给刘秀丽。合同约定，涉案开发土地系出卖人以划拨方式取得；房屋建筑面积为125.50平方米，储藏室面积12.48平方米；房屋按套计算价格，总价款为206199元等。合同订立后，原告刘秀丽于2011年5月5日支付被告购房款65200元，于2011年5月8日支付被告购房款1000元，于2011年8月24日支付被告购房款17000元，于2011年10月27日支付被告购房款999元，于2011年12月8日支付被告购房款122000元，共计支付购房款206199元（2014年7月15日开具税务发票）。2012年2月27日，被告华纺置业公司向刘秀丽交付了房屋。因涉案房产不能办理房屋所有权属证书等原因，双方发生纠纷。一审法院认为，原告刘秀丽与被告华纺置业公司签订的合同虽名为商品房买卖合同，但涉案房产性质属于经济适用住房，是政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房的开发、建设、销售、购买及转让等均与商品房不同，特别是经济适用住房的销售对象，必须符合政府相关规定条件并经行政审批批准。结合本案查明的事实，原告刘秀丽与被告签订涉案经济适用住房买卖合同，并未履行相关的行政审批；涉案合同虽已履行，但原告在已明确知悉涉案房屋性质的情况下，在诉讼中亦未提交其符合经济适用住房购买条件的证据。综上，原被告之间所签订房屋买卖合同因违反法律、法规的强制性规定，系无效合同。故对原告要求确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法有据，予以支持。合同无效，自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的经济损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告滨州华纺置业有限责任公司作为房地产开发企业，应当明知国家相应的房地产开发政策及其所开发的涉案房地产性质，却以商品房名义向原告进行销售，负有过错，故对原告要求其返还购房款并赔偿购房款利息损失的诉讼请求，予以支持。原告要求被告赔偿其律师费用损失的请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告刘秀丽与被告滨州华纺置业有限责任公司于2011年5月7日签订的房屋买卖合同无效；二、被告滨州华纺置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘秀丽购房款206199元，并支付利息（其中自2011年5月5日起至履行之日止，以65200元为基数；自2011年5月8日起至履行之日止，以1000元为基数；自2011年8月24日起至履行之日止，以17000元为基数；自2011年10月27日起至履行之日止，以999元为基数；自2011年12月8日起至履行之日止，以122000元为基数，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算）；三、原告刘秀丽于本判决生效之日起十日内返还被告滨州华纺置业有限责任公司涉案房产；四、驳回原告刘秀丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7485元，由原告刘秀丽负担3742元，被告滨州华纺置业有限责任公司负担3743元。二审期间，上诉人提交证据一，被上诉人２０１３年、２０１４年、２０１６年、２０１７年、２０１９年取暖费单据六张以及２０１２年、２０１３年、２０１５年、２０１６年、２０１７年、２０１８年、２０１９年物业管理费、公共用电费、垃圾清理费单据１２张，证明被上诉人对涉案房屋占有使用情况。被上诉人质证称，对证据的客观性无异议，但被上诉人自２０１８年就居住在其他小区，确实没有在涉案房屋居住。本院认为，被上诉人对上诉人提供的上述证据客观性无异议，本院予以确认。对当事人二审争议的事实,本院认定如下：被上诉人购买涉案房屋后，一直占有、使用、管理至今。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，涉案房屋买卖合同涉及的房屋系由上诉人华纺置业公司开发建设的经济适用住房。经济适用住房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房的销售对象是特定的主体，即购房人是通过行政审批方式完成选定。本案中，诉讼双方虽然签订有房屋买卖合同，但并未履行购买经济适用住房相关行政审批手续，诉讼双方签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人作为经济适用住房的开发建设单位，明知涉案房屋属于保障性质的政策性住房，仍然对外销售，具有过错，被上诉人明知涉案合同写明划拨土地，其不属于经济适用住房购买范围，仍然购买，双方均具有过错，应各自承担相应的过错责任。对于上诉人主张的被上诉人支付房屋占用费或租金损失的请求，不予支持；对于被上诉人主张的购房款利息损失请求，不予支持。原审判决认定上诉人一方过错不当，予以纠正。原审判决被上诉人返还房屋、上诉人返还购房款正确，但判令上诉人支付利息不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持山东省滨州市滨城区人民法院(2018)鲁1602民初4755号民事判决第一、三、四项及诉讼费负担部分；二、变更山东省滨州市滨城区人民法院(2018)鲁1602民初4755号民事判决第二项为：上诉人滨州华纺置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还被上诉人刘秀丽购房款206199元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7485元，由上诉人滨州华纺置业有限责任公司负担4000元，由被上诉人刘秀丽负担3485元。本判决为终审判决。审判长  张秀峰审判员  李添珍审判员  孙兴春            本件与原本核对无异      二〇二〇年一月十四日书记员  张 智