山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0181民初2781号原告：武桂琴，女，1964年6月26日出生，汉族，居民，住山东省济南市。委托诉讼代理人：刘庆涛，山东百脉律师事务所律师。被告：任镓荣，男，1988年3月14日出生，汉族，居民，住山东省济南市。委托诉讼代理人：王小艳，北京勇者律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁伟，北京勇者律师事务所实习律师。第三人：包维刚，男，1956年3月17日出生，汉族，居民，住山东省济南市。原告武桂琴与被告任镓荣、第三人包维刚确认合同效力纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月15日公开开庭进行审理，因案情复杂，本院于当日裁定转为普通程序审理，并于2019年7月4日再次公开开庭审理本案。2019年9月4日，原告武桂琴申请追加包维刚作为第三人参加诉讼，本院依法追加包维刚作为第三人参加诉讼，并于2019年9月29日第三次公开开庭审理本案。原告武桂琴及委托诉讼代理人刘庆涛，被告任镓荣及委托诉讼代理人王小艳、丁伟，第三人包维刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武桂琴向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认2010年11月2日签订的房产过户协议合法有效；若被告已领取拆迁补偿款，要求被告返还拆迁款，若被告未领取拆迁补偿款，请求判令被告协助原告办理拆迁补偿款领取手续；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年11月25日，原告武桂琴与第三人包维刚协商购买济凤村房产一处，并于2010年1月15日签订购房协议。因不能办理过户，武桂琴与任镓荣口头协商，让任镓荣顶名与包维刚签订购房协议，将原告武桂琴购买的房产过户登记在被告任镓荣名下，被告任镓荣仅为顶名登记，房产及附属物实际所有人为原告武桂琴，且被告任镓荣同意将其顶名中涉及的身份权益全部让渡给原告武桂琴享有。原告武桂琴随后向包维刚支付购房款，并办理涉案房产的过户登记，房产登记在被告任镓荣名下，过户后房产证号为章房权证曹字第1000056号。2010年11月2日，原告武桂琴于与被告任镓荣补签房产过户协议，后包维刚向原告武桂琴交付房产。2018年4月6日，因房产拆迁，可获得房屋拆迁补偿款233187.25元，被告任镓荣拒绝配合原告领取。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。任镓荣辩称，1.因涉案房产土地性质为集体宅基地，原告武桂琴不是济凤村村民，根据相关法律规定，对本集体经济组织以外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋，应确认为无效，因此双方于2010年11月2日签订的房产过户协议无效；2.涉案房产为其合法财产，房产拆迁前，一直由其占有、居住使用，其享有涉案房产合法产权；3.其在涉案房产的行政诉讼中上诉，请求确认其对房屋的所有权；4.原告请求其协助办理拆迁补偿款领取手续无事实和法律依据，其为涉案房产所有权人，拆迁补偿款应归其所有。第三人包维刚述称：涉案房产系卖予原告武桂琴，由李德训牵线，原告武桂琴第一次给其10000元，后李德训又交给其55000元，李德训是替原告武桂琴付款，不是被告任镓荣付款，其书具收条两份均在原告武桂琴处。房款交付后其将钥匙及证件交给武桂琴。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交2010年1月15日包维刚与武桂琴签订的购房协议、收到条两份、包维刚的集体建设用地使用证、登记所有权人为任镓荣的房产证、证人王富家、包维献、包维刚出具的证明，房产过户协议书一份，并申请证人王富家出庭作证，拟证明涉案房产系原告武桂琴自包维刚处购买，因无法办理房产过户登记，原告武桂琴找被告任镓荣顶名办理过户登记，并让任镓荣与包维刚签订虚假的购房协议。诉讼过程中，原告武桂琴申请对房产过户协议书中“任镓荣”的签名系任镓荣本人所写进行笔迹鉴定，本院依法委托天津市天鼎物证司法鉴定所进行鉴定，天津市天鼎物证司法鉴定所于2019年8月21日出具司法鉴定意见书。被告任镓荣经质证对原告提交的购房协议不知情，该购房协议与房管局备案的协议不一致，对收到条的真实性不清楚，对土地使用证及房产证的真实性无异议，但该两份证据在原告处系因原告帮其贷款，后贷款无果，身份证、房产证及土地使用证至今未收回，对三证人证言认为不符合证据要求，证人应出庭作证，对房产过户协议的不清楚，对乙方的签名及该协议的证明目的均不认可，对天津天津市天鼎物证司法鉴定所出具的鉴定意见书无异议。对证人王富家出庭作证的证言有异议，认为证人未参与房屋买卖过程和过户过程，顶名协议系听原告告知，其证言不具有证据效力。第三人对上述证据均无异议，认可原告提交的证明为其自己书写。原告对证人王富家的证言无异议。本院经审查认为，天津市天鼎物证司法鉴定所出具的司法鉴定意见书系本院依法定程序委托作出，合法有效，本院予以采信，经鉴定，检材房产过户协议中的乙方处“任镓荣”签名字迹与样本中任镓荣书写签名字迹为同一人所写，因此对房产过户协议的真实性，本院予以采信。被告任镓荣对包维刚的集体建设用地使用证、登记所有权人为任镓荣的房产证真实性无异议，本院予以采信。原告提交的2010年1月15日包维刚与武桂琴签订的购房协议、收到条与包维刚的陈述相互印证，可以证明系原告武桂琴以65000元的价格自包维刚处购买涉案房产，原告武桂琴持有收到条、集体建设用地使用证及房产证原件，符合购买房产的交易习惯，被告主张系因贷款将土地使用证及房产证交付武桂琴，无证据证实，本院不予采信。证人包维献未出庭接受质询，对其证言本院不予采信。证人王富家的证言可以证明系原告武桂琴找其帮助办理任镓荣的户口迁移手续，与房产过户协议中约定任镓荣为武桂琴顶名的事实相印证，对该部分证言本院予以采信，但其未具体参与房屋买卖及过户事宜，对其关于房屋买卖的陈述本院不予采信。原告提交的包维刚的证言与包维刚的当庭陈述一致，且包维刚认可该证明为其书具，对该证明本院予以采信。2.被告任镓荣提交济南市章丘区不动产登记中心档案材料一份，包括房产产权登记信息、审批表、房产转移登记申请表、房产坐落平面图、曹范街道济凤村村委会证明、房产购买协议，拟证明涉案房产属被告任镓荣的合法财产，任镓荣与包维刚之间存在房屋买卖关系并申请证人李德训出庭作证，拟证明房屋买卖情况及房款交付情况。原告经质证认为涉案房产为原告购买，被告顶名登记，该组证据与原告提交的房产过户协议表达的内容相同，系办理顶名过户必需的资料。如果系被告任镓荣购买房产，被告没有理由与原告签署房产过户协议，且其未提供证据证明其向包维刚交付房款；对证人李德训的证言有异议，证人与原告因合作经营石料厂产生矛盾，证人准备进一步诉讼，被告任镓荣向证人送过较大数额金钱，证人不能合理说明该款项的用途和性质，且证人亦是被告任镓荣接送到庭，证人证言不具有客观性和真实性，证人陈述款项的走向和支出不符合逻辑。第三人包维刚经质证对不动产登记中心档案资料无异议，认为当时原被告签订协议，让被告任镓荣顶名过户，对证人证言有异议，认为房款是原告给其10000元，李德训交付给其55000元，李德训给原告的钱与本案无关。被告任镓荣对李德训的证言无异议，认为该证言能证实实际购房人为任镓荣。本院经审查认为，被告提交的济南市章丘区不动产登记中心档案材料可以证明涉案房产于2010年由包维刚变更登记至被告任镓荣名下，任镓荣与包维刚于2010年1月15日签订购房协议，约定房屋总价款为28000元，该约定与被告当庭陈述总房款65000元相互矛盾，且被告任镓荣当庭陈述支付房款的时间为2010年六七月间，与第三人包维刚的陈述及其书具的收到条不一致，被告任镓荣未提供证据证明其向包维刚支付购房款及支付时间，因此对该证据的证明目的，本院不予采信。因证人李德训当庭陈述的购房款资金往来不符合逻辑，其收取被告任镓荣较大数额的钱款，不能作出合理解释，且称因与原告武桂琴共同经营石料厂之事要进行诉讼，因此其与原被告均有利害关系，对该证人证言的真实性本院不予采信。3.被告任镓荣提交刘传玉的证言及身份证复印件一份，电费凭证打印照片一份，拟证明涉案房屋由被告任镓荣及亲属居住。原告经质证认为证人未出庭接受质询，无法辨别其真实性，对电费凭证真实性不予认可，不能证明房屋归属。第三人包维刚认为上述证据与其无关。本院经审查认为，证人刘传玉未出庭接受质询，对该证人证言本院不予采信，电费凭证系打印件，被告未提供原件，且该凭证未显示完整交款人，对该证据的真实性及证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年，原告武桂琴自第三人包维刚处购买济南市章丘区曹范街道济凤村房产一处（房产证号为章房权证曹字第10000056号，集体土地建设用地使用证号为章集建（95）字第1915009号），并于2009年11月25日向包维刚支付购房款10000元，2009年12月10日支付购房款55000元，后包维刚将房屋钥匙及相关房产证件交予原告武桂琴，并于2010年1月15日补签购房协议。因原告武桂琴非房产所在集体经济组织成员，无法办理房产过户登记。2010年11月2日，原告武桂琴与被告任镓荣签署房产过户协议，协议约定武桂琴将购买的涉案房产过户登记至被告任镓荣名下，房产永远属武桂琴所有，房屋任何问题与任镓荣无关，任镓荣仅是顶名，无任何责任，任镓荣不能擅自将房屋出租或者买卖，如遇拆迁等国家性占有，任镓荣应配合武桂琴办理相关手续，不得以任何借口推卸责任，任镓荣在房产过户协议乙方处签名。经天津市天鼎物证司法鉴定所鉴定，房产过户协议中的乙方处“任镓荣”签名字迹与样本中任镓荣书写签名字迹为同一人所写。涉案房产于2010年12月1日变更登记至被告任镓荣名下本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款之规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。本案所涉房产为农村房屋，农村房屋系建筑在宅基地上的附着物，宅基地属农民集体所有，宅基地使用权为本集体经济组织享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得。本案中武桂琴非涉案房屋所在集体经济组织成员，无权取得宅基地使用权，其与任镓荣签订房产过户协议，将涉案房产顶名过户至任镓荣名下，系以合法形式掩盖非法目的，亦违反了国家法律、法规的强制性规定，扰乱了现行集体土地管理秩序和农村经济管理体制。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，因此本案中，原告武桂琴与被告任镓荣签署的房产过户协议无效。综上，依照《中华人名共和国土地管理法》第八条二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告武桂琴与被告任镓荣于2010年11月2日签订的房产过户协议无效。二、驳回原告武桂琴的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告武桂琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 敏人民陪审员  张工业人民陪审员  邢界新二〇二〇年一月十七日法官 助理  陈晓敏书 记 员  刘 飞