江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初2750号 原告：董银生，男，1984年12月23日生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 委托诉讼代理人：王喜，北京德和衡（上海）律师事务所律师。 被告：黄荣，男，1982年8月20日生，汉族，住安徽省舒城县。 原告董银生诉被告黄荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告董银生及其委托诉讼代理人王喜到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告董银生向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金46000元；2、判令被告支付原告代为退还的租金45000元；3、判令被告赔偿原告因迟延交付造成的损失175633元（含上述违约金46000元、代退租金45000元及2014年5月至2019年4月租金76600元、借读费用8033元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月10日原告董银生与被告黄荣签订房地产买卖契约，约定由原告购买被告位于太仓市房屋一套，价格为46万元。协议签订后原告依约向被告支付全部房款46万元，并依法缴纳相关税费，双方于2014年4月16日进行了产权变更登记，约定于2014年4月27日交房，为此原告暂扣被告交房押金5000元。到双方约定的交房期限后，被告无法正常联系，原告准备入住该房时发现该房有人居住，经了解在原、被告签订契约之前，被告已将该房出租给陈月东使用，租期十年，已收取陈月东十年租金8万元。原告不能正常入住该房屋，多次到房屋处联系被告，催促交房，并曾多次报警均未果。原告购买此房，本意是方便用于将要出生的女儿的生活和教育，购房后的2014年8月28日原告的女儿出生，因购买的房屋无法居住，原告只能交费将女儿寄读于其他学校，为此花费相关不应产生的费用。经向房屋所在地的房产中介公司了解，自2014年至2019年，该房屋正常市场租金从1100元涨至1500元。原告因迫于女儿的就学压力，需要居住该房就近入学，无奈与陈月东签订解除租赁房屋协议，由原告退还给房屋承租人陈月东租金45000元，陈月东腾出该房，2019年4月27日原告已向陈月东支付上述款项。原告认为，被告隐瞒房屋出租十年的事实，严重违反诚实信用原则，又与原告签订房屋买卖协议并收取购房款，而后失联，导致原告买房拥有房屋产权却不能居住，给原告及家庭造成损失，为维护原告的合法权益，故向法院起诉。 被告黄荣未作答辩。 原告向本院举证的证据为：1、房地产买卖契约，证明原、被告于2014年4月10日签订了房屋买卖协议，在房屋买卖协议里面有违约金的条款的约定。按照这个条款的约定被告不能按期交付房产构成违约，违约金是46000元，总价的10%。2、房产证，证明房屋的概况以及该房屋于2014年4月16日过户登记给原告。3、不动产发票，证明原告向被告支付的购房款46万元。4、税收交款书，证明原告购该房缴纳税费。5、房屋买卖的中介王贤谱出具的证明，证明其为房屋提供了中介服务，以及原告是交付完全房款，被告后来找不到了，失联了。在房屋买卖协议签订之前，被告将这个房屋租给这个案外人叫陈月东，他租给了陈月东十年。6、收据及交房附加条款，证明黄荣收到46万元。还有当时因为他没有交付房屋，原告就压了他5000元钱没有给他。7、贷款协议。证明原告当时购买该房屋的时候资金来源，有一部分资金是原告通过银行贷款的。8、收据，证明付房款及当时的定金，有1万块钱的定金。9、房屋租赁合同，收条，证明是在该房屋签订之前，被告已将房屋出租，并且实际收了租金8万块钱。被告租给这个案外人叫陈月东的，我们去到陈月东那里，陈月东说是他交了80000元钱的租金，租了十年，原告想要拿房的话，要把8万元退还，后来我们经过协商就退了他45000元，然后把他所有的合同协议、租房协议、收取租金的收据都交给了原告。10、解除租赁房屋的协议，原告解除和陈月东的租房，然后给陈月东支付了45000块钱。11、原告本人的子女的幼儿园的收费凭证。证明原告购买房屋当时就是为了孩子出生以后的上学便利，由于被告的违约行为，导致原告的子女不能在这里上学，后来是在外边借读，产生了借读费用。12、房屋中介太仓市爱思家房产房地产经纪有限公司出具的。2013年到2019年期间，像该房屋这么大面积的房子租金这个情况。证明产生的房屋在不能交付期间产生的租金损失。 经审理查明:2014年4月10日原告董银生与被告黄荣签订房地产买卖契约，约定由原告购买被告位于太仓市房屋一套，价格为46万元。协议签订后原告依约向被告支付全部房款455000元（原告暂扣被告交房押金5000元），并依法缴纳相关税费，双方于2014年4月16日进行了产权变更登记。后被告无法正常联系，原告准备入住该房时发现该房有案外人陈月东居住，陈月东表示在原、被告签订契约之前，被告已将该房出租给陈月东使用，租期10年，已收取陈月东10年租金8万元。经多次协商，原告于2019年4月27日与陈月东签订解除租赁房屋协议，由原告退还给房屋承租人陈月东租金45000元，陈月东腾退出该房。原告认为被告造成其损失，为此向法院起诉。 另查明，被告在2013年间涉及多起诉讼，案外人陈月东曾以保证合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等案由起诉黄荣，后撤诉。之后又以民间借贷纠纷为由起诉黄荣，本院作出判决。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，双方均应按照协议履行。被告与案外人陈月东签订的长达10年的房屋租赁合同真实情况现已无法考察，但其在原告收房时已占有该房产并持有租赁合同及支付租金凭证，导致原告无法入住确系事实。该事实造成原告被迫代为黄荣退还陈月东租金及在此期间无法入住，造成原告损失。但原告在与被告签订房屋买卖合同及付款过程中，未确认房产使用情况，未要求被告及时处理好上述房屋交接的事宜后再付款，原告对此也负有一定的责任。原告当时如能直接退还陈月东未到期租金，则原告的其他损失（包括原告的租金损失）也不复存在，故原告的总损失不应超过原告一次性与陈月东了结租金的总金额，本院酌定为8万元。结合双方过错程度，本院确定由被告承担其中的56000元。原告主张46000元违约金有合同依据，本院亦予以支持。另外，原告的第三项诉讼请求中又包含了违约金、代退租金，与第一、第二项请求与重复之处，本院不予支持。原告尚有5000元房款未付，应从中抵扣。故被告尚应支付原告97000元。现被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄荣于本判决生效后10日内赔偿原告董银生各项损失及违约金共计97000元。 二、驳回原告董银生其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5300元，公告费560元，合计5860元，由原告董银生负担3700元，被告黄荣负担2160元。原告已预交受理费5300元，其中1600元本院在本判决生效之日起7日内予以退还。原告直接交付第三方的公告费560元，由被告直接支付给原告，被告应承担的诉讼费1600元，由被告直接向本院交纳，均于本判决生效之日起7日内履行。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  沈 坚 人民陪审员  顾宝忠 人民陪审员  谢建平 二〇二〇年一月七日                                                               书记员  沈佳佳