浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终6281号 上诉人（原审原告）：杭州余杭区经济开发区边友祥家具商行，住所地浙江省杭州市余杭区临平街道星光街274号。 经营者：边友祥。 委托诉讼代理人：陈华生、张金波，杭州市力平法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：杭州嘉润万家投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区临平街道北大街231号。 法定代表人：陈百灵，董事长。 委托诉讼代理人：钟建伟、戴洁娜，浙江人益律师事务所律师。 原审第三人：杭州市余杭区人民政府东湖街道办事处，住所地浙江省杭州市余杭经济开发区顺达路3号。 负责人：王栋，主任。 委托诉讼代理人：严华，浙江诺力亚律师事务所律师。 上诉人杭州余杭区经济开发区边友祥家具商行（以下简称边友祥商行）因与上诉人杭州嘉润万家投资管理有限公司（以下简称嘉润万家公司）、原审第三人杭州市余杭区人民政府东湖街道办事处(以下简称东湖街道办)房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初1305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2016年7月1日，边友祥商行（承租人、乙方）与嘉润万家公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》一份，约定嘉润万家公司将位于杭州市余杭区.83平方米）的房屋出租给边友祥商行，租赁期限2016年7月1日至2019年7月31日，租金共计529100元。双方约定租房期间，如甲方或市政规划建设需要扩建、改建，甲方提前一个月通知乙方，乙方应无条件搬迁，房租费租几个月算几个月，结算后退还乙方。该份租赁合同项下的租金已支付至2018年6月30日，自2018年7月1日起的租金尚未支付。 2017年9月11日，边友祥（承租方、乙方）与嘉润万家公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》一份，约定嘉润万家公司将位于杭州市余杭区房屋（店面约100平方米，与前一份租赁合同的标的物不存在重合）出租给边友祥使用，租赁期限2017年9月1日至2018年8月31日止，租金40000元。该份租赁合同项下的租金已实际支付完毕。 后因案涉房屋被政府征收，嘉润万家公司于2018年12月24日通知边友祥限期搬迁，要求其于2018年12月31日前腾空搬迁，截至起诉前边友祥商行尚未搬离。2019年1月16日，边友祥商行诉至原审法院，其诉讼请求为：1、嘉润万家公司给付边友祥商行所承租的位于余杭区东湖街道星光街274号仓库（面积共计约889.66平方米）的临时安置过渡费693934.80元（按照该区块安置补偿方案65元/平方*889.66平方*12个月）、搬迁费5000元，停业停产损失补助1156558元（按照该区块停产停业补偿方案65元/平方*889.66平方*20个月），合计1855492.80元；2、本案案件受理费由嘉润万家公司承担。 另查明，2018年11月30日，嘉润万家公司（乙方、被补偿人）与东湖街道办事处（甲方、补偿人）签订《非住宅房屋收购货币补偿协议》，乙方同意将余杭区临平街道星光街274号房屋（建筑面积1846.93平方米）交由甲方拆除，甲方补偿各项费用如下：1、土地性质仓储用地，土地面积2958.3平方米，补偿金额2869551元；2、房屋权证及视同权证登记面积889.66平方米，补偿金额：1064372元，街道认定为合法的未登记建筑面积957.27平方米，补偿金额：871741元，合计补偿金额1936113元；3、房屋权证及视同权证登记面积装修补偿金额：674744元；4、街道认定为合法的建筑面积装修及附属物补偿金额640624元；5、设备设施搬迁补助：436503元；6、搬迁费：147754元；7、临时安置过渡费：487590元；8、职工生活补助费：48240元；9、停业停产损失补助：837421元；10、工业土地配合奖励：860865元；11、按时签约腾空奖励：1152167元。合计10091572元。乙方保证在2018年12月15日前搬迁腾空房屋交给甲方，经甲方验收确认，旧房由甲方拆除。协议签订后十五个工作日内支付补偿款3000000元，在乙方腾空房屋并经甲方验收确认后十五个工作日内甲方支付补偿款4000000元，余款3091572元，在甲方向房管、土地部门办理注销或变更手续后十五个工作日内支付。双方另约定上述补偿款项包括承租人搬迁相关费用，承租人由乙方负责清退。 案件审理过程中，边友祥商行申请对其租赁房屋的面积进行测绘。后该院于2019年5月17日组织双方当事人现场勘查案涉房屋，双方均确认边友祥商行主张的三处租赁房屋的建筑面积如下，东面一处房屋为100平方米，南面一处房屋为385.49平方米（无证，系浙江省测绘大队在报告书中列明的S6），西面一处房屋为444.83平方米（有证）。但嘉润万家公司认为上述房屋并非均属于边友祥商行的租赁范围，东面一处租赁期限已经到期，南面一处房屋双方并无租赁关系，系边友祥商行占有使用，西面一处系双方租赁合同约定的范围。因双方对上述建筑面积已经达成一致意见，故边友祥商行于2019年5月27日申请撤回对案涉房屋面积测绘的申请，该院依法予以准许。 原审法院认为：本案的争议焦点在于边友祥商行向嘉润万家公司租赁的房屋面积及边友祥家具商行作为承租人是否有权主张临时安置过渡、搬迁费及停业停产损失补助。 关于目前租赁房屋的面积。边友祥商行认为其租赁范围共三处，即东面一处房屋（100平方米），南面一处房屋（385.49平方米）、西面一处房屋（444.83平方米）；嘉润万家公司认为边友祥商行目前的租赁范围系西面一处房屋（444.83平方米）。该院认为，结合双方当事人提供的证据及现场勘查的结果，东面一处房屋（100平方米）原系边友祥商行的租赁范围，但该部分的租赁合同已于2018年8月31日到期，边友祥家具商行应当及时搬离并返还房屋。边友祥家具商行主张南面一处房屋与西面一处均属于其2016年7月1日签订的租赁合同的范围，但该份租赁合同明确列明面积约444.83平方米，另外的385.49平方米房屋并未列入合同范围，且边友祥商行亦未能提交其他有效证据证明其与嘉润万家公司就该部分房屋存在租赁关系。综上，该院确认目前边友祥家具商行的租赁面积为444.83平方米。 关于边友祥商行主张的各项费用。边友祥商行认为，其作为承租人应当享受上述拆迁利益；嘉润万家公司对此不予认可。该院认为，边友祥家具商行作为实际承租人，对属于其租赁范围的部分有权享受相应的临时安置过渡费、搬迁费及停业歇业补偿。边友祥商行主张的搬迁费5000元，不违反法律规定，该院予以确认。关于临时安置过渡费及停业停产损失补助，该院结合东湖街道办事处的补偿标准、方式以及边友祥商行的剩余租期，确定由嘉润万家公司支付边友祥家具商行临时安置过渡费78290.08元、停业停产损失补助78290.08元，超出部分，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、嘉润万家公司支付边友祥商行临时安置过渡费78290.08元、搬迁费5000元、停业停产损失补助78290.08元，合计161580.16元，于判决生效后十日内付清；二、驳回边友祥商行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21500元，减半收取10750元，由边友祥商行负担9814元；由嘉润万家公司负担936元，于判决生效后七日内缴纳。 宣判后，边友祥商行不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清（遗漏认定）。首先，案涉房屋东面一处100平方米房屋实际上双方是于2015年7月1日签订了租期为2015年7月1日起至2019年9月30日止的《租赁合同》，而非一审认定的2017年9月11日签订的租期自2017年9月1日起至2018年8月31日止的一份租赁合同；案涉100平方米的租赁关系并未在2018年8月31日到期。应当计算在相关赔偿项目面积范围内，且在经过现场勘查后发现该南面一处385.49平方房屋由边友祥商行实际现场承租的情况下未计算在内属认定基本事实不清。其次，案涉房屋南面一处面积为385.49平方房屋早已列入双方合同范围之内；一审判决书中第7.8页，在经过现场勘查后发现该南面一处385.49平方房屋由边友祥商行实际现场在承租的情况；且双方明明在2015年7月1日签订的《租赁合同》明确约定了店面面积为889.66平方（租期：2015年7月1日起至2019年7月31日）在该一系列重大事实存在的情况下，一审法院的认定明显系认定基本事实不清。综上，由于一审法院遗漏了东面一处100平方面积及南面385.49平方，以上共计485.49平方面积这一重大基本案件事实；嘉润万家公司应当按照遗漏面积相应赔偿事项相应金额支付给边友祥商行。请求：撤销原审判决第一项，径行改判嘉润万家公司支付边友祥商行临时安置费163665.92元，搬迁费10452.5324元，停产停业损失163665.92元。以上改判请求总额为337784.3724元或以认定基本事实不清发回重审（不服一审判决部分金额为176204.2124元）。 嘉润万家公司亦不服一审判决，上诉并答辩称：一审法院判决嘉润万家公司支付边友祥商行临时安置费、搬迁费、停产停业损失补助无合同以及法律依据。理由如下：一、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上面房屋征收与补偿条例》之相关规定，征收补偿对象仅限于征收土地及补偿的房屋及其附属物的合法权利人。本案涉案房屋的合法权利人是嘉润万家公司，而非承租人边友祥商行，边友祥商行不属于被补偿对象。因此，边友祥商行因出租房屋被征收而主张权利，不能以东湖街道办与嘉润万家公司签订的《非住宅房屋收购货币补偿协议》为依据，也不能依据房屋征收项目名称来确定具体补偿是否给与边友祥商行。二、根据东湖街道办与嘉润万家公司签订的《非住宅房屋收购货币补偿协议》以及东湖街道办的补偿标准，边友祥请求的临时安置费、搬迁费、停业歇业补偿均是根据房屋产权面积计算而来，应为产权人所有，这三项补偿项目是《条例》明确赋予被补偿人的法定的合法权益，基于产权而产生的补偿关系，因此，并不适用于租赁关系，也就是说，涉案房屋是否实际租用均不影响产权人取得临时安置费、搬迁费、停业停产损失补助这三个补偿项目的取得。三、本案是房屋租赁合同纠纷，边友祥商行的损失救济应当以双方之间签订的《租赁合同》为依据。根据双方签订的《租赁合同》的第七条约定：如有下列情形的，甲方有权终止本合同，收回租房：……乙方拖欠租金累计达30天的；租房期内，如甲方或市政规划建设需要扩建、改建，甲方提前一个月通知乙方，乙方应无条件搬迁，房租费租几个月算几个月，结算后退给乙方。边友祥商行于2018年7月1日起的租金尚未支付，嘉润万家公司分别于2018年4月14日、2018年11月29日致函边友祥公司合同终止，故双方的租赁合同已于2018年11与30日前终止，被拆迁人应当及时搬离并返还房屋。退一步讲，即使法院认定双方之间的租赁关系在2018年11月30日前尚在租赁期内，根据双方之间的合同约定：如甲方或市政规划建设需要扩建、改建，甲方提前一个月通知乙方，乙方应无条件搬迁，故边友祥依据合同请求临时安置费、一次性搬迁费、停业歇业补偿也无合同依据。综上，请求撤销原审判决第一项，改判驳回边友祥商行一审诉讼请求或发回重审。 原审第三人东湖街道办辩称：临时安置过渡费是给予产权人的，承租人是没有安置资格的。评估报告书中，有某些项目可能存在单列，但是并不等同于确权。搬迁费、停产停业损失补助费有可能出租人和承租人均享有一定的份额，但这个不是由东湖街道办来决定的。 二审中，上诉人边友祥商行向本院提交两份租赁合同,一份签订日期是2015年7月1日，约定租赁物是星光街274号砖混结构100平方米的店面，租期是2015年7月1日至2019年9月30日，总租金369100元；另一份签订日期也是2015年7月1日，约定租赁物为星光街274号约889.66平方米的店面，租期是2015年7月1日至2019年7月31日，总租金为1077900元。欲证明边友祥商行是按照该两份合同约定的面积支付租赁费用，从而证明实际租赁面积应以该两份合同约定面积为准的事实。 嘉润万家公司对该两份证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为嘉润万家公司一审中也提交了两份合同，一审中边友祥商行未将其持有的合同提交，具体以哪一份合同为准，不清楚。东湖办事处同意嘉润万家公司的质证意见。本院对该两份证据的真实性予以确认，但一审法院认定的两份租赁合同真实性双方均无异议，且签订时间在后，庭审过程中边友祥商行也认可其二审中提交的两份租赁合同因租金约定比较高已经被一审法院所认定的两份合同所取代，故本院认为并不能以该两份合同为依据认定实际租赁物的面积。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。本院另查明，嘉润万家公司于2018年11月29日致函边友祥商行,函载：“为积极配合政法拆迁工作，根据租赁合同规定和政府征迁腾空要求，我公司于2018年4月14日通知你腾空房屋，归还我公司。现我公司再次要求你于2018年12月10日前腾空所租房屋，交归我公司。如果因你的原因，导致被强制拆迁的，后果由你承担，同时因你的原因导致我公司权益受到损害的，我公司将通过法律途径维护公司权益” 本院认为:本案争议焦点有两点，一、拆迁时边友祥商行和嘉润万家公司之间存在租赁关系的标的物范围;二、边友祥商行要主张的各项拆迁利益有无依据？ 关于争议焦点一：首先，边友祥商行与嘉润万家公司实际履行的是2016年7月1日和2017年9月11日签订的两份《租赁合同》，其中2017年9月11日签订的《租赁合同》（店面约100平方米）到期日是2018年8月31日。租赁期间届满后，边友祥商行未实际返还租赁物，嘉润万家公司在合同到期前后均已经发函要求腾退，表明其对边友祥商行的继续使用行为提出了异议，故双方之间就该部分租赁物在租赁期满后并未成立不定期租赁关系。对于南面一处约385.49平方米的房屋，上述两份租赁合同中并未将其列入租赁范围，边友祥商行亦未提交有效证据证明其与嘉润万家公司之间就该部分标的物成立租赁关系。因此，边友祥商行根据其实际占有使用的事实主张到期的100平方米店面和未纳入合同范围的385.49平方米的房屋存在租赁关系，缺乏法律依据，本院不予采纳。另外，当事人行使合同解除权需要作出明确的意思表示，本案中嘉润万家公司并未举证证明其曾以边友祥拖欠租金为由提出解除合同，其虽然多次发函要求边友祥腾退，但函件中并未直接表明合同终止的意思表示，亦未明确合同解除的具体时间，故嘉润万家公司认为拆迁时所有租赁合同均已终止的主张亦不成立。原审法院认定拆迁时双方存在租赁关系的标的物是西面一处面积为444.83平方米的房屋，并无不当。 关于争议焦点二：首先，租赁物拆迁补偿利益如何分配属于租赁当事人双方可以处分的权利，根据合同自由原则，允许双方当事人对此作出约定，没有约定的，可以按补偿项目判定归属。其次，双方当事人在租赁合同中约定：“如甲方或市政规划建设需要扩建、改建，甲方提前一个月通知乙方，乙方应无条件搬迁”。此处“无条件搬迁”，既可以理解为乙方无条件配合搬迁；也可以理解为“配合搬迁，且不享有任何拆迁利益”。鉴于权利的放弃需要明示，并且嘉润万家公司与东湖街道办事处所签订的《非住宅房屋收购货币补偿协议》中也特别约定“补偿款项包括了承租人的搬迁相关费用”。故此处的“无条件搬迁”理解为“无条件配合搬迁”更为适宜。因此，本案双方当事人对租赁物拆迁利益如何分配并未作出明确约定。再次，搬迁费、临时安置过渡费从项目性质分析原则上应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人等实际使用人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿应归遭受实际损失的经营者。鉴于案涉搬迁费和临时安置过渡费均是根据房屋产权面积计算得出，出租人对租赁物进行出租以及承租人使用租赁物均属经营行为，原审法院结合具体补偿项目性质和实际补偿标准、方式以及剩余租期等因素，酌情确定价润万家公司向边友祥商行支付部分临时安置过渡费、搬迁费、停产停业损失并无明显不当。 综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7356元，由杭州余杭区经济开发区边友祥家具商行负担3824元，由杭州嘉润万家投资管理有限公司负担3532元。（杭州余杭区经济开发区边友祥家具商行于本判决生效之日起十五日内办理退费手续） 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇二〇年一月十七日 书记员  赖雪珂