浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终8657号 上诉人（原审原告、反诉被告）：绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥蓝天市心广场2幢501-03室，统一社会信用代码91330621MA288MQ31Q。 法定代表人：刘芝兰，总经理。 委托诉讼代理人：徐鹏、李兵欠，该公司员工。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：邓冬林，男，1968年1月13日出生，汉族，住浙江省建德市。 委托诉讼代理人：张稷，浙江亿光律师事务所律师。 上诉人绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司（以下简称圣鑫公司）因与被上诉人邓冬林房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初4396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：杭州萧元房地产开发有限公司就其开发的瓜沥商业中心委托杭州今升物业管理有限公司代为经营、管理。刘敬从杭州今升物业管理有限公司处承租了瓜沥商业中心四层（整层）4500平方米的场地，用于经营餐饮类。租期7年，2017年至2024年。后圣鑫公司从刘敬处承租了上述4500平方米的场地，用于经营餐饮类，租期7年，具体时间从实际进场开始计算。 2017年3月20日，邓冬林和圣鑫公司签订《合同书》一份，合同主要约定：圣鑫公司向邓冬林提供位于杭州萧山瓜沥商业中心地上四层铺位，使用面积为378平方米的场地，用于经营千岛湖有机鱼餐饮；使用年限为7年，自2017年5月1日起至2024年4月30日止，场地交付时间另行通知；使用期限开始后共计12个月为免租期；免租期内不计固定租金，但邓冬林仍需支付水电费、物业管理费等；固定租金，每年按5%递增，第一使用年度使用场地的日租金标准为2元/平方米；季付（付三个月），先付后使用，在每季度结束前10日支付下一季固定租金；第一使用季度租金68985元在2017年3月20日前支付；服务物业管理费按0.5元/天/平方米计算；邓冬林须向圣鑫公司缴纳履约保证金（即押金）68985元，合同签订之日支付；邓冬林支付装修保证金10000元，装修完毕后，经圣鑫公司验收无破坏、损伤主体结构的，无须扣款，邓冬林正式营业后一周内，圣鑫公司退还装修保证金或抵充下一期的部分费用；邓冬林逾期缴纳租金、服务物业管理费、水电费等费用，每逾期一日支付欠费金额每日5%的滞纳金，超过7日，圣鑫公司有权断水断电，圣鑫公司不赔偿邓冬林的损失，超过15日，视为严重违约，圣鑫公司有权终止合同，且邓冬林应当赔偿圣鑫公司损失；圣鑫公司给予邓冬林的免租期是以邓冬林能全部履行合同为前提，如邓冬林提前终止合同或因邓冬林原因导致合同提前解除，圣鑫公司将不给予邓冬林免租期，邓冬林应当补交免租期的租金；在本合同有效期内，若双方协商一致，可提前终止本合同；在下列情况下，视为邓冬林严重违约，圣鑫公司有权经书面通知邓冬林，立即解除合同并收回该场地，并扣除履约保证金，造成圣鑫公司损失的另行赔偿……未经圣鑫公司书面同意，邓冬林擅自停业超过15天，邓冬林迟延支付租金或者本合同约定费用超过15日的；圣鑫公司有权依照约定解除合同（不可抗力除外）或邓冬林单方面擅自解除合同的，圣鑫公司有权没收履约保证金，且邓冬林应按合同约定承担违约责任，邓冬林在接到圣鑫公司书面通知之日起10日内将场地交还圣鑫公司，并与圣鑫公司结清所有款项；如果本合同解除时，邓冬林除承担上述条款责任外，还应向圣鑫公司赔偿相当于4个月租金的违约金。 合同签订当日，双方又签订了《补充协议》一份，主要约定：1、圣鑫公司在5月1日前通知邓冬林具体开业时间，四层餐饮预计最迟在10月1日之前四层整层开业，并达到90%开业率，如到时四层餐饮不能按时开业使邓冬林产生空置期。圣鑫公司给予邓冬林的一年租期顺延（例如：圣鑫公司四层餐饮在11月1日开业，圣鑫公司在已经给予邓冬林免租期一年的基础上再给予邓冬林15天免租期，以此类推。免租期及另外给予的免租期，邓冬林仍需交纳物业服务管理费）。2、第二笔季度租金及服务物业管理费，邓冬林应于2018年7月20日前支付（交纳的是2018年8月、9月、10月的费用）。3、双方应对本补充协议保密。 合同签订后，邓冬林预付了三个月的租金68985元和履约保证金68985元。2017年4月11日，邓冬林向圣鑫公司支付18284元，其中包括一个季度物业费17246.25元，其余为垃圾清运费。2017年6月20日，圣鑫公司和邓冬林对商铺进行交接验收，邓冬林进场装修。2017年12月29日，邓冬林正式开始营业。营业后，邓冬林于2018年1月5日支付物业费17246元，于2018年2月28日支付水电费5155元。 因圣鑫公司认为邓冬林未缴清物业费和水电费，在通知邓冬林如不支付将采取断电断水的情况下，圣鑫公司于2018年4月13日对邓冬林的商铺采取断电措施。邓冬林予以报警。次日，圣鑫公司恢复供电。 2018年4月23日，圣鑫公司向邓冬林发出《关于收取费用的通知》，要求邓冬林在2018年5月1日前缴清2018年5月1日至2018年7月31日的物业费17246.25元。 2018年5月5日，经协商，双方签订《协议》，内容主要为：邓冬林在装修时交付圣鑫公司装修押金10000元。现因邓冬林拖欠圣鑫公司2018年2月1日至2018年7月31日的物业费和2018年2月1日至2018年3月31日的水电费共计43125.6元。现邓冬林同意将装修押金抵服务物业管理费及水电费。两项相抵后，邓冬林还需支付服务物业管理费和水电费共计33125.6元。 2018年5月，邓冬林停止经营。2018年6月3日，因邓冬林搬离商铺里的物品，双方产生纷争，邓冬林予以报警。双方在瓜沥派出所达成调解，主要内容为双方互不追究此次纠纷，双方的经济问题通过司法解决。当日，除邓冬林正常调配需要搬离厨房用品、桌椅外，其余物品仍然留在商铺内，在邓冬林未付物业费、水电费的情况下，圣鑫公司不同意邓冬林搬离。之后，圣鑫公司于2018年7月、8月、9月陆续向邓冬林书面催讨物业费、水电费、租金并要求邓冬林继续合同，但未果。 审理中，经法庭调查，双方确认：租赁商铺交付时间为2017年6月20日，因为《合同书》约定一年免租期，租金从2018年6月21日起计算。但根据《补充协议》的约定，因商场营业时间推迟，圣鑫公司同意再给予邓冬林一个月的免租期，故租金实际从2018年7月21日起计算，邓冬林已预付三个月租金68985元。另查明，关于物业费，按照《合同书》约定，一年免租期内邓冬林需每季度前缴纳物业管理费，即免租期内物业费并不免交，租赁商铺于2017年6月20日交付，圣鑫公司主张从2017年8月1日起计算物业费，邓冬林于2017年4月11日预付了一个季度物业费17246.25元，于2018年1月15日支付了一个季度物业费17246.25元。 现圣鑫公司向原审法院提出诉讼请求：一、解除圣鑫公司、邓冬林于2017年3月20日签订的租赁合同；二、邓冬林将坐落于杭州市萧山区瓜沥镇商业中心四楼营业场地（面积为378平方米）恢复原状并腾退给圣鑫公司；三、邓冬林按2元/天/平方米×378平方米的标准支付圣鑫公司从解除合同的判决生效之日起到实际腾退之日止的场地占用费；四、邓冬林交付的履约保证金68985元归圣鑫公司所有；五、邓冬林支付违约金91980元；六、邓冬林从2018年10月21日起按2元/天/平方米×378平方米的标准计算至判决解除合同生效之日的租金，支付免租期2017年6月20日至2018年7月20日的租金298935元。七、邓冬林支付物业费76231.25元（物业费从2018年2月1日暂计算至2019年4月30日止，扣除装修押金10000元，物业费按0.5元/日/平方米×378平方米的标准继续算至邓冬林实际腾退租赁场地之日止），支付2018年2月至4月的水电费12180元。诉讼过程中，邓冬林提起反诉，其反诉请求为：一、确认双方签订合同无效；二、圣鑫公司归还租金68985元；三、圣鑫公司归还履约保证金68985元；四、圣鑫公司赔偿损失64000元。 原审法院认为：根据双方的主张，本案争议焦点之一：案涉《合同书》是否有效，该争议焦点主要涉及圣鑫公司是否有权出租案涉商铺。根据圣鑫公司提供的证据1，即案涉所有权人杭州萧元房地产开发有限公司、受托管理人杭州今升物业管理有限公司、承租人刘敬各出具的《说明》，结合（2019）浙01民终855号民事判决书，可以认定各权利人同意案涉商铺出租及转租，圣鑫公司系案涉商铺的次承租人。关于邓冬林提出的“圣鑫公司在签订合同时超经营范围，没有经营主体资格”问题，圣鑫公司成立于2016年9月30日，2019年2月28日变更登记核准日前的经营范围虽不涉及房屋租赁，但不代表禁止圣鑫公司从事租赁活动。圣鑫公司作为案涉商铺的次承租人，有权对外出租案涉商铺。邓冬林为租赁案涉商铺，与圣鑫公司签订的《合同书》，系双方真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定。故双方签订的《合同书》合法有效，双方均应按约履行义务并享有权利。邓冬林主张案涉合同无效，进而反诉要求确认案涉合同无效的诉讼请求，缺乏依据，该院不予支持。 本案争议焦点之二：租赁合同履行过程中，圣鑫公司和邓冬林是否存在违约行为。首先，关于物业费，按照《合同书》约定，一年免租期内邓冬林需在每季度前缴纳物业管理费，即免租期内物业费并不免交，租赁商铺于2017年6月20日交付，圣鑫公司主张从2017年8月1日起计算物业费并未不当，邓冬林于2017年4月11日预付一个季度物业费17246.25元，于2018年1月15日支付一个季度物业费17246.25元，即邓冬林支付了2017年8月1日至2018年1月31日的六个月的物业费，但自2018年2月1日起的物业费未付。关于水电费，邓冬林自2018年12月29日开始营业，邓冬林仅于2018年2月28日支付了2018年1月份之前的水电费5155元，自2018年2月份起的水电费未付。综上，在圣鑫公司于2018年4月13日采取停电措施前，邓冬林确实已拖欠了自2018年2月1日起的物业费、水电费。邓冬林拖欠物业费、水电费的行为已构成违约。其次，按照合同约定，邓冬林逾期支付租金、物业费、水电费等费用的，逾期超过7天，圣鑫公司有权断水断电。针对邓冬林拖欠物业费、水电费的违约行为，在圣鑫公司催讨未果以及已提前告知将采取停水停电措施后，圣鑫公司于2018年4月13日断电的行为，符合合同约定，也尽到了催讨和提醒邓冬林的注意义务，并于次日恢复了供电。故圣鑫公司于2018年4月13日的断电行为不构成违约。至于邓冬林提出的5月5日断电的情况，圣鑫公司对此并不认可，退一步讲，即便5月5日断电，也是圣鑫公司在邓冬林拖欠物业费、水电费的前提下采取的措施。综上分析，在租赁合同履行过程中，邓冬林存在拖欠物业费、水电费的违约行为，即便双方于2018年5月5日达成以“装修押金10000元抵物业费、水电费”的情况下，但仍不足以抵消物业费、水电费，邓冬林仍然拖欠大部分的物业费、水电费，故圣鑫公司2018年4月13的断电行为不构成违约。 综上争议焦点分析，邓冬林拖欠圣鑫公司自2018年2月1日起的物业费、水电费，以及邓冬林在停止经营后未能与圣鑫公司协商一致解除合同，在合同未解除以及邓冬林物品仍占有使用商铺的情况下，邓冬林仍需支付租金、物业费等费用，但经圣鑫公司多次催讨，邓冬林均未能及时处理。现圣鑫公司据此要求解除双方之间租赁合同的诉讼请求，符合合同约定，亦于法有据，该院予以支持。合同解除后，邓冬林应腾退并返还租赁商铺，至于圣鑫公司提出的恢复原状，《合同书》第十条第3.2款约定的系“邓冬林未经圣鑫公司同意，对使用场地进行建筑物结构、设施、设备的变更、改造、破损，且在圣鑫公司书面通知后20日内恢复原状的，圣鑫公司有权解除合同并收回该场地等”，第十条第4.1款约定的系“圣鑫公司依照合同约定解除合同或邓冬林单方面解除合同的……邓冬林应在接到圣鑫公司书面通知之日起10日内将场地交还给圣鑫公司”，从上述条文来看，合同解除后，邓冬林履行的义务是将场地交还给圣鑫公司，并未有恢复原状的义务。只有在邓冬林未经得圣鑫公司同意，对商铺进行装修时变更、改造、破坏建筑物结构、实施、设备的情况下，圣鑫公司有权要求邓冬林恢复原状。而邓冬林进场装修系征得圣鑫公司同意，且圣鑫公司在庭审中也陈述邓冬林对租赁商铺的装修未存在变更、改造、破损房屋结构、设施、设备的情况。故圣鑫公司提出的恢复原状，不符合合同约定，该院不予支持。另外，在双方已有矛盾的情况下，恢复原状涉及对附着装修物的拆除等，拆除过程中也容易引发矛盾，不利于双方解除本案纠纷。合同解除后，邓冬林应支付拖欠的租金、物业费、水电费。关于租金，邓冬林应向圣鑫公司支付自2018年10月21日起按756元/天（2元/天/平方米×378平方米）计算至合同解除之日止的租金。合同解除后，邓冬林未及时腾退并返还租赁商铺的，圣鑫公司可以参照租金标准要求邓冬林支付自合同解除之日的次日起至实际腾退之日止的占有使用费。关于物业费，邓冬林应向圣鑫公司支付自2018年2月1日起按189元/天（0.5元/天/平方米×378平方米）计算至实际腾退日止的物业费。根据双方于2018年5月5日达成的《协议》，双方均同意在物业费、水电费中予以抵扣。根据圣鑫公司的诉请，该装修押金10000元在物业费中予以抵扣。关于水电费，圣鑫公司根据电表、水表的度数和水电费的计算公式计算出邓冬林拖欠2018年2月至4月的水电费合计12180元，邓冬林对此未提出异议，故该院对圣鑫公司主张的水电费12180元予以支持。关于圣鑫公司主张的没收履约保证金、支付违约金以及支付免租期的租金，实际均是针对邓冬林的拖欠租金、物业费、水电费等违约行为而主张的赔偿损失，该院根据合同约定的违约责任、邓冬林违约的起因、违约的程度以及给圣鑫公司造成的实际损失等因素酌情认定邓冬林支付的履约保证金68985元作为违约金支付给圣鑫公司，圣鑫公司不再退还该履约保证金，圣鑫公司主张的其余违约金91980元、免租期租金298935元，该院也不再支持。 关于邓冬林反诉提出的要求确认合同无效、退还履行保证金68985元和返还租金68985元的诉讼请求，根据以上分析，均缺乏依据，该院不予支持。至于邓冬林提出的赔偿断电后的损失，根据以上争议焦点二的分析，圣鑫公司采取断电行为系在邓冬林拖欠物业费、水电费的违约行为前提下，且圣鑫公司在断电前尽到了提醒义务，圣鑫公司采取断电的行为未构成违约，按照合同约定，圣鑫公司不赔偿邓冬林损失，况且，邓冬林主张断电后的损失64000元也依据不足。故邓冬林反诉要求圣鑫公司赔偿损失64000元，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、圣鑫公司和邓冬林于2017年3月20日签订的《合同书》在判决生效后解除。二、邓冬林在判决生效后十日内腾退并返还位于杭州市萧山区瓜沥商业中心地上四层的商铺（使用面积为378平方米）。三、邓冬林在判决生效后十日内支付圣鑫公司自2018年10月21日起按756元/天计算至合同解除之日止的租金，并按756元/天支付从合同解除之日的次日起至腾退房屋之日止的房屋占有使用费。四、邓冬林在判决生效后十日内支付圣鑫公司自2018年2月1日起按189元/天计算至实际腾退房屋之日止的物业费（装修押金10000元在物业费中予以抵扣）。五、邓冬林在判决生效后十日内支付绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司水电费12180元。六、驳回圣鑫公司的其余诉讼请求。七、驳回邓冬林的反讼诉讼请求。如邓冬林未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11744元，减半收取5872元，由圣鑫公司负担2359元，邓冬林负担3513元。反诉案件受理费减半收取2165元，由邓冬林负担。 宣判后，圣鑫公司不服，向本院提起上诉称：一、原审已判决认定邓冬林未按约定支付租金、物业费、水电费的行为构成违约。二、圣鑫公司与邓冬林在《合同书》中已约定邓冬林违约时应承担的违约责任，这些约定是双方真实意思表示，是合法、有效的，理应作为认定本案事实的依据。《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。圣鑫公司与邓冬林签订的《合同书》第二条2.1款约定：使用期限开始后共计12个月为免租期。第七条2款约定：邓冬林逾期缴纳租金，服务物业管理费、水电费等费用，每逾期一日需支付圣鑫公司欠费金额5%/日的滞纳金；3款约定：圣鑫公司给予邓冬林的免租期是以邓冬林全部履行合同为前提。如邓冬林提前终止合同或因邓冬林原因导致合同解除，圣鑫公司将不给予免租期，邓冬林应当补交免租期的租金。第十条第4款约定：按第十条第3款及本合同其他条款约定，圣鑫公司行使合同解除权的效力：4.1款圣鑫公司依照合同约定解除合同(不可抗力除外)或邓冬林单方擅自解除合同的，圣鑫公司有权没收履约保证金，且邓冬林应按本合同约定承担违约责任。4.2款如果本合同解除时，邓冬林除承担合同第十条第4.1责任外，还应向圣鑫公司赔偿相当于4个月租金的违约金。月租金是指合同解除当月的租金。综上，请求：一、依法撤销杭州市萧山区人民法院作出的(2019)浙0109民初4396号《民事判决书》第六项判决内容；二、依法改判邓冬林向圣鑫公司支付违约金91980元；三、依法改判邓冬林交付的履约保证金68985元归圣鑫公司所有；四、依法改判邓冬林向圣鑫公司补交2017年6月20日至2018年6月20日免租期间的租金275940元；五、依法改判邓冬林从2018年9月22日起，以应付租金为基数，按5%/日的标准向圣鑫公司支付逾期付款滞纳金至款清；六、请求判决本案一、二审诉讼费用由邓冬林承担。 被上诉人邓冬林辩称：圣鑫公司的第五项上诉请求超出上诉范围，请求不予采纳。其他答辩意见与一审答辩意见一致。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。 本院认为：首先，圣鑫公司上诉请求的第五项内容属于在二审程序中新增加的诉讼请求，邓冬林并不同意由二审法院一并审理，故该项上诉请求不属于二审审理范围。 其次，案涉圣鑫公司与邓冬林签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。现圣鑫公司主张的没收履约保证金、支付违约金以及支付免租期租金，实质系要求邓冬林承担合同约定的所有违约责任后果，对此，本院认为，当事人约定的违约后果过于高于实际损失的，可以请求法院予以适当减少。原审法院以圣鑫公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定圣鑫公司没收履约保证金已足以弥补其损失并无明显不当，本院予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6819元，由绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司负担。（绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内办理退费手续） 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年一月八日 书记员  张诗雯