浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初18481号 原告（执行案外人）：张益平，女，1974年10月15日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：侯向荣（张益平丈夫），住诸暨市。 委托诉讼代理人：王立忠，浙江信顺律师事务所律师。 被告（申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司绍兴诸暨支行，住所地：浙江省诸暨市暨阳街道艮塔东路129号。 负责人：钱保森，该支行行长。 委托诉讼代理人：丁仕新，该支行工作人员。 委托诉讼代理人：郭周杰，该支行工作人员。 第三人（被执行人）：楼海飞，男，1963年5月18日出生，汉族，住诸暨市。 第三人（被执行人）：顾琪丽，女，1964年1月4日出生，汉族，住诸暨市。 第三人（被执行人）：诸暨市锦发实业有限公司，住所地：诸暨市大唐街道开元社区(原大松村)。 法定代表人：顾琪丽。 原告张益平与被告上海浦东发展银行股份有限公司绍兴诸暨支行（以下简称浦发银行诸暨支行）、第三人楼海飞、顾琪丽、诸暨市锦发实业有限公司（以下简称锦发公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张益平的委托诉讼代理人侯向荣、王立忠，被告浦发银行诸暨支行的委托诉讼代理人丁仕新到庭参加诉讼；第三人楼海飞、顾琪丽、锦发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告张益平向本院提出诉讼请求：一、停止对坐落于诸暨市大唐街道市场西路20幢一单元501室房产（以下简称涉案房屋）的强制执行，并解除查封；二、确认涉案房屋归原告所有，并要求第三人办理产权变更登记手续。事实和理由：2001年5月18日，原告与第三人楼海飞签订购房协议一份，约定楼海飞以108570元的价格，将涉案房屋转让给原告。协议签订后，原告按约付清全部房款，楼海飞也交付涉案房屋给原告管理使用。2004年7月，涉案房屋的土地使用权及地上建筑物变更登记至第三人锦发公司名下。后锦发公司以上述房产为浙江海讯化纤有限公司（以下简称海讯化纤）向被告贷款提供抵押担保；因海讯化纤未履行还本付息义务引发诉讼，本院以（2016）浙0681民初12599号调解书结案。执行过程中，本院裁定查封上述房产并予执行；原告提出执行异议，本院裁定驳回。原告认为，从涉案房屋转让的整个合同履行过程看，原告与楼海飞签订了合法的购房协议，支付了相应的价款，房屋已实际交付且装修使用至今，虽未办理变更登记手续，但完全可以确认原告是涉案房屋的实际所有人。第三人在办理变更登记手续及向外提供抵押担保时，未征得原告同意，侵犯了原告的财产权益，应属无效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，对涉案房屋不得查封，不得处分。为此特提起诉讼，请依法判决。 被告浦发银行诸暨支行辩称：被告与海讯化纤等金融借款合同纠纷一案，已经调解结案，该案确定被告对涉案房屋享有优先受偿权。原告与第三人楼海飞签订的购房协议违反法律法规规定，不应受到保护。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人楼海飞、顾琪丽、锦发公司均未向本院提出书面意见。 经审理查明：2016年10月28日，本院对浦发银行诸暨支行与海讯化纤、海讯集团有限公司、锦发公司、浙江海讯印染有限公司、楼海飞、顾琪丽金融借款合同纠纷一案，作出（2016）浙0681民初12599号民事调解书：一、海讯化纤应归还浦发银行诸暨支行借款本金1360万元，并支付相应利息，利随本清，定于2016年10月31日前付清；二、海讯化纤应支付浦发银行诸暨支行律师代理费50000元，定于2016年10月31日前付清；三、若海讯化纤不按时履行或不完全履行上述债务，则浦发银行诸暨支行对锦发公司所有的坐落于诸暨市南侧的房地产[房权证号：诸字第××号（建筑面积827.60平方米），土地使用证号：诸暨国用（2004）字第1－7746号，他项权证号：诸房他证抵字第××号，以下简称执行标的]经法定程序处置后所得价款，在最高本金余额520万元及相应利息、罚息、实现债权的费用等范围内享有优先受偿权；……届期因海讯化纤等未履行义务，经浦发银行诸暨支行申请，本院于2016年12月1日立案执行。执行中，本院查封执行标的，并拟依法处置。原告即以其已购买执行标的中的涉案房屋为由，向本院提出执行异议，要求排除对该房屋的执行。2019年11月11日，本院作出（2019）浙0681执异212号执行裁定，驳回了原告提出的执行异议。 另查明：执行标的土地使用权的权属性质为国有土地使用权，土地用途为综合用地，面积为646.90平方米。1999年，该土地使用权登记于第三人楼海飞名下。2004年，该土地使用权变更登记至第三人锦发公司名下，其地上房屋之所有权亦登记至该公司名下（原未登记）；房屋所有权证附记注明，该房屋为“中小企业房屋”。 又查明：1998年6月，诸暨市建设局发布《关于开展中小企业房屋所有权登记发证工作的意见》。该意见规定：“一、登记发证对象：发证范围由原城关等四个建制镇扩大至全市，重点对象是需要抵押贷款的中小企业。二、办理程序及费用缴纳：（一）凡建设工程已经计经委立项的，权利人须凭计经委立项批文、土地使用证、规划许可证、房屋竣工验收交付使用证书，方可登记办理房屋所有权证……（二）凡建设工程未经计经委立项的，权利人须凭土地使用权证，经镇乡、村核实房屋权属，出具产权来源清晰证明后，方可办理，办证时，费用全免，证书仅作抵押贷款使用。……”本院在办理与本案类似案件中，于2019年11月向诸暨市不动产登记服务中心去函，要求就中小企业房屋的相关规定，及在房屋所有权证上加盖“中小企业房屋”字样的房屋能否整体转让及分割转让等予以答复说明。该中心答复称：“根据市府办《转发市建设局关于开展中小企业房屋所有权登记发证工作的通知》（诸政办〔1998〕12号）文件精神，建设工程未经计经委立项的中小企业房屋，证书仅作抵押贷款使用。” 上述事实，由原告提供或本院收集，并经当事人质证无异议的（2016）浙0681民初12599号民事调解书、（2019）浙0681执异212号执行裁定书、执行标的相关权证及权属变更登记资料、诸政办〔1998〕12号文件、本院函等证据所证实。 原告为证明其向第三人楼海飞购买涉案房屋的事实，向本院提交房屋转让协议、国网浙江诸暨市供电有限公司出具的用电登记信息各一份。其中，房屋转让协议载明，2001年5月18日，楼海飞将面积为135.72平方米的涉案房屋，以108570元的价格转让给原告；至2002年2月10日，原告已付清房款。用电登记信息则载明，涉案房屋的用电客户为原告。经质证，被告认为，无法确认房屋转让协议的真实性，即使真实，也属无效；用电登记信息不能证明原告对涉案房屋享有所有权。对该两份证据的认证，本院在下文中予以分析。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告主张其已向第三人楼海飞购买执行标的中的涉案房屋，换言之，原告以对涉案房屋享有物权期待权为由，要求排除对该房屋的执行；由于被告对包括涉案房屋在内的执行标的享有抵押权，故只有在符合上述第二十八条规定的情形下，原告排除执行之理由才能成立。而适用该第二十八条规定保护不动产买受人的物权期待权，须具备一基本之前提，即不动产买受人有取得该不动产物权的现实可能性。就涉案房屋而言，其为执行标的之一部分；该执行标的的地上建筑物登记于锦发公司名下，为“中小企业房屋”；中小企业房屋因未经立项、规划许可、竣工验收，不能进行物权法意义上的权属登记，故不能用于一般转让交易；该类房屋之所以领有“中小企业房屋”所有权证，仅为解决中小企业融资困难，以作抵押贷款之用。即使原告主张购买涉案房屋之时，执行标的之土地使用权尚登记于第三人楼海飞名下，亦不能改变其地上建筑物未经立项、规划许可、竣工验收之事实，故原告没有通过分割转让，取得涉案房屋所有权的现实可能性——庭审中，原告也认可涉案房屋无法办理变更登记。原告援引《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，主张其有权排除本院对涉案房屋的执行。但该条实际已为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所完善，其适用之前提仍是不动产买受人对于作为执行标的的不动产，有获得物权的现实可能性。 综上，由于原告不可能实现涉案房屋的物权期待权，故即使其所提交的房屋转让协议、用电登记信息均是真实的，原告亦无权对抗被告就执行标的所享有的抵押权，从而不能排除本院对涉案房屋的执行。至于原告请求确认涉案房屋归其所有，并要求第三人办理产权变更登记手续，因上已阐明之理由，本院显然不能支持。原告还对被告就执行标的所享有的抵押权提出异议，鉴于此实系对执行依据——（2016）浙0681民初12599号民事调解书提出的异议，原告应通过其他途径寻求救济。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告张益平的诉讼请求。 案件受理费10800元，由原告张益平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判长  周钢杰 审判员  谢玉山 审判员  楼科威 二〇二〇年一月十七日 书记员  俞哲萍