江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初1003号原告：许国华，男，1964年4月7日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：刘文修(受许国华特别授权委托)，江苏君桥律师事务所律师。被告：江阴市亿达房地产开发有限公司（统一社会信用代码91320281142298025T），住所地江阴市顾山镇北国环镇路。法定代表人：高梓钧，江阴市亿达房地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：夏杭(受江阴市亿达房地产开发有限公司特别授权委托)，江苏振强律师事务所律师。原告许国华与被告江阴市亿达房地产开发有限公司（以下简称亿达公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理。依法组成合议庭于2020年1月9日公开开庭进行了审理，原告许国华的委托诉讼代理人刘文修，被告亿达公司的委托诉讼代理人夏杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许国华诉称：2012年10月8日，张家港市永圣投资咨询有限公司(以下简称永圣公司)与亿达公司签订了一份《漍韵华府项目全程策划及销售代理合同》(以下简称合同)，约定亿达公司委托永圣公司对其开发的漍韵华府项目进行全程策划和销售代理事宜，永圣公司为亿达公司开发的上述项目提供独家代理服务。合同第四条约定：“项目多层的销售底价均价为4300元/平米、小高层的销售底价均价4500元/平米、双拼别墅的销售底价均价为9000元/平米、独栋别墅的销售底价均价为9000元/平米。合同约定的销售代理的价格详见附件一房一价表”。在营销过程中，甲方(亿达公司)有权根据市场的情况重新确定销售均价，乙方(永圣公司)应予以认可。针对佣金的计取依据，合同第四条第2.7项约定：“乙方工作人员详细记录销售情况，并向甲方提交书面销售业绩表一式两份，甲方签字确认后应交一份乙方存档，以便双方根据销售实际情况及时调整销售策略”。关于佣金的计算方式，合同第五条第1.1.1项及1.2.1项约定了销售代理佣金和销售溢价奖励佣金。分别是：“按项目成交总额扣除溢价后的0.8%收取代理佣金。溢价在100元/平米以内的，按10%计提溢价奖励佣金；溢价在200元/平米以内的，按20%计提溢价奖励佣金；溢价在300元/平米以内的，按30%计提溢价奖励佣金；溢价在400元/平米以内的，按50%计提溢价奖励佣金”。合同第五条第1.2.2项约定了商业销售部分的佣金(只享受溢价提成)计算方式，为“沿路街面商铺均价12000元/平方米，菜场四周商业均价13000元/平方米，C号房商铺均价11000元/平米。实际销售价格超过商定均价在1000元/平米以内，溢价按照10%结算，1000元/平方米以上的溢价按20%结算”。如果亿达公司给予客户有内部优惠价格有低于一房一价底价表的，合同第五条1.2.4项约定按优惠价格乘以房屋成交面积结算该套房屋的销售代理佣金。关于佣金的支付方式，合同第五条第1.1.3项约定：“甲方在乙方销售额达到25%以后，每月5日前向乙方支付上月佣金的70%。其余30%的佣金在合同终止之日起10个工作日内支付乙方”。同时关于亿达公司逾期支付佣金的违约责任，合同第四条第1.1项约定：“甲方按时与乙方结算本合同约定的佣金，如有拖欠按所欠佣金的每日万分之三支付违约金”。合同签订后，永圣公司按照约定派员进入项目现场进行策划及销售工作。截止到2015年2月28日，永圣公司代亿达公司共计销售了一期88套多层和小高层房屋，一期68套沿街商铺、菜场四周商业、C号房商铺、二期103套多层和小高层房屋、二期5套别墅以及二期3套沿街商铺。根据合同约定的方法计算，永圣公司共应获得的房屋销售佣金(含溢价佣金)共计为4923187元，亿达公司共计支付永圣公司佣金1730042元，尚欠3193145元佣金未支付，另，根据合同约定，亿达公司逾期支付佣金的，永圣公司有权以亿达公司欠付佣金为基数按照每日万分之三的标准向亿达公司主张违约金。2016年10月28日，永圣公司与他签订了一份《债权转让协议》，约定永圣公司将其享有的对亿达公司的房屋销售佣金债权全部转让给他。2017年1月18日，永圣公司向亿达公司发出了债权转让通知。基于上述事实，他认为，亿达公司结欠永圣公司房屋销售佣金，其作为合法的债权受让人，有权向永圣公司的债务人即本案亿达公司主张佣金及要求亿达公司承担相应的违约责任。故要求：一、依法判令亿达公司支付房屋销售佣金3193145元；二、依法判令亿达公司支付逾期付款违约金(以3193145元为基数，自2015年3月13日起算，主张至亿达公司实际付款之日止，暂计算至2017年1月13日为632243元)；三、本案诉讼费由亿达公司承担。为证明其主张，许国华提供了如下证据：1、国韵华府项目全程策划及销售代理合同复印件1份。证明亿达公司与永圣公司于2012年10月8日签订委托销售代理合同，约定由永圣公司独家销售代理亿达公司开发的国韵华府商品住宅小区以及商铺，合同对双方权利义务、佣金计取、结算方式、支付方式以及违约责任等进行了约定，另外关于佣金的计算方式、佣金分为销售代理佣金和销售溢价佣金组成。（1）合同第5条：a、第1.1.1明确销售代理佣金按项目成交总额扣除销售溢价后0.8%收取代理佣金；b、本条1.2.1约定如超额销售，超额在100元/平方米以内的，按10%计提溢价佣金，超额在200元/平方米以内的，按20%计提溢价佣金，超额在300元/平方米以内的，按30%计提溢价佣金，超额在400元/平方米以内的，按40%计提溢价佣金；c、本条1.2.2约定对商业销售部分，沿街商铺为12000元/平方米，菜场四周的均价为13000元/平方米，C号房商铺为11000元/平方米，实际销售价格超过商定的价格，在1000元/平方米以内的，溢价按10%计算，在1000元/平方米以外的，溢价按20%计算；d、本条1.2.4约定如果被告给客户有内部价格低于一房一价底价的，按优惠价×房屋成交面积结算该套房屋的销售代理佣金。（2）合同第5条：a、1.1.3约定在永圣公司达到25%后每月5日前由被告向永圣公司支付上月佣金的70%，其余30%的佣金在合同终止后10个工作日内支付永圣公司，这是关于佣金支付方式的约定。（3）合同第5条第2款：对销售业绩的确认：凡客户在合同有效期内签署合同（包括认购书、商品房买卖合同）或支付了定金，或支付了房款，均视为永圣公司已完成的销售业绩，被告需按照合同约定及时支付佣金。（4）合同第4条1.10对违约责任的约定：被告拖欠永圣公司佣金的，每日按万分之三支付违约金。2、一房一价表复印件3份（其中一期1份、2014年4月28日、2014年5月7日二期2份），证明双方在签订销售代理合同时所对应的房屋销售价格，双方以一房一价表的形式进行了明确，其中一期中针对菜场沿街商铺、内街商铺、住宅底层商铺还有商品房的多层、小高层等价格都进行了明确约定；对二期中的小高层、别墅、商业自行车库、地下车库相应的销售均价也进行了明确约定；二期第一份、第二份一房一价表针对相应的项目价格进行了调整。3、国韵华府一周销售进度报表复印件3份、国韵华府佣金结算明细表复印件1份（10页，包含一、二期），分别为2015年2月2日-8日、2015年2月9日-15日、2015年2月16日-22日，其中2月2日-8日的报表由被告法定代表人签字确认，后2份报表涵盖了自永圣公司代被告销售房屋以来的所有房屋销售状况，包含房号、单价、总价、签约日期等基本情况：销售进度报表体现为每周业绩报表延续了本周之前所有的销售业绩统计。用于证明永圣公司在代理销售房屋过程中体现出的销售业绩作为计算其应得的销售佣金和溢价佣金的证据；佣金结算明细表是根据一周销售进度报表所对应的房屋销售基本情况，参照合同约定的底价、均价与实际销售价格的差异按照合同约定的佣金计算办法计算得出的相应的房屋销售佣金，涵盖了一期1-88号房源、一期89-149号房源、二期1-100号房源、二期001-003商铺房源，其中一期001-088佣金总额为478232.02元，089-149号佣金总额为661726.28元，二期1-100号佣金总额为3738903.83元，二期001-003商铺佣金总额为44324.96元，这些销售佣金减去被告已支付的佣金1730042元，被告尚结欠永圣公司佣金3193145元。4、发票签收单复印件15份、发票复印件16份，证明双方在合作过程中永圣公司共向被告开具了15份佣金发票签收单，根据发票所对应的金额计算，永圣公司目前共收到被告支付的佣金1730042元，且相应发票的开具尽管是按月开具的，但开票金额并不是按照合同约定被告应向永圣公司支付的上月70%佣金所对应的金额。实际上，被告要求永圣公司开具的发票所对应的金额远不满足70%销售佣金额度，被告对支付佣金存在不及时、不足额的违约行为。5、债权转让协议复印件1份、债权转让通知及邮寄凭证复印件1份，证明永圣公司结欠他民间借贷款项，针对亿达公司享有的债权转让给他，他依法享有向亿达公司主张权利的诉讼资格。6、永圣公司向亿达公司发送的佣金结算情况的快递3份（2015年3月18日1份、2015年4月1日2份）。证明该3份快递被亿达公司拒绝签收，快递函件的主要内容是永圣公司于2015年2月份发送的关于结欠100余万元佣金的计算方法有误，金额错误，应当是尚结欠300余万元佣金。被告亿达公司辩称：1、本案许国华主体不适格，要求许国华明确请求权法律基础；2、经结算，他公司不仅不结欠永圣公司佣金，反而永圣公司结欠他公司100余万元；3、根据他与永圣公司签订的合同第5条1.1.3，结算的方式是甲方（他公司）在乙方（永圣公司）销售额达到25%后，每月5日前向乙方支付上月佣金的70%，甲方付款时乙方提供真实发票，其余30%佣金在合同终止之日起10个工作日内支付乙方，由于他公司不结欠永圣公司佣金，所以逾期付款违约金不应支付。综上，请求法庭驳回许国华的诉讼请求。为证明其主张，亿达公司提供了如下证据：1、补充协议复印件1份，证明2014年11月18日他公司与永圣公司签订补充协议，协议对佣金的结算方式进行了变更，在2014年11月1日至2015年2月17日双方对销售业绩与溢价结算办法进行了变更，永圣公司未在该期间内达到销售业绩7000万元，按照补充协议第1条约定应该不结算溢价，并接受甲方罚款30万元，在此他公司明确关于此处30万元罚款的说明，该30万元罚款其实是指永圣公司未完成约定的销售业绩情况下自愿减少30万元的佣金，与本条中如果销售业绩达到8000万元，则他公司多结算30万元佣金是相对应的，权利义务也相对等，故按照该份协议的约定，在2014年11月1日至2015年2月17日期间永圣公司的销售不结算溢价，根据补充协议第2条约定，2014年10月1日至2014年10月31日的溢价结算多层和小高层的底价均为4550元/平方米，也就是说在2014年10月1日至2014年10月31日期间双方约定的销售底价为4550元/平方米，只有在此销售基础上的溢价才能进行结算。2、《永圣结算明细表2017.3.17》1份（52页），证明2013年2月起永圣公司销售业绩结算的佣金具体对应许国华所提供的发票和发票签收单，根据许国华提供的2015年2月2日-8日一周销售进度表共同确认在2013年2月销售面积为2120.15平方米，销售金额为9395209元，其中多层住宅为10套、小高层为11套、多层的平均价格4300元/平方米，小高层的平均价格4500元/平方米，上述21套房屋的佣金（包括溢价部分）为85313.11元，按照70%结算，金额59719.18元，由于考虑到他公司与永圣公司初次合作，他公司并未要求永圣公司销售达到25%后再进行结算，第一次结算金额为60000元，之后每月的计算方式如同上述第一个月，以此类推：（1）已结算部分：2013年3月销售多层为2套、小高层为10套，本月合计佣金为60935.43元，按照70%结算，金额为42654.8元，2013年3月陆梅新61-202房屋的车库结算在4月，所以与发票的金额有出入；2013年4月销售多层为8套、小高层为10套、C号1套，本月合计佣金为99517元，按照70%结算，金额为69662元，与许国华提供的发票数额吻合；2013年5月销售多层为3套、小高层9套，C号7套、商业1号房1套，本月合计佣金163992.83元，按照70%结算，金额为114794.98元，与许国华提供的发票114795元（四舍五入）数额吻合；2013年6月、7月销售多层1套、小高层5套,本月佣金合计29017.98元，按70%结算，金额为20350.38元，与许国华提供的发票20350元（四舍五入）数额吻合；2013年8月、9日销售小高层10套，本月佣金49812.34元，按70%结算，金额为34868.64元，许国华提供的发票金额为34840元，差额29元，该29元是因为他公司为永圣公司垫付了水电费；2013年10月销售小高层3套，本月佣金合计22756元，按70%结算，金额为15929元，与许国华提供的发票金额吻合；2013年11月销售小高层2套，本月佣金合计10879元，按70%结算，金额为7615元，与许国华提供的发票金额吻合；2013年12月销售小高层2套、商业25套，本月合计佣金214357.39元，按70%结算，金额为150050.17元，与许国华提供的发票金额吻合；2014年1月销售小高层1套、商业17套、1号房商业1套，本月合计佣金150536.8元，按70%结算，金额为105375.76元，与许国华提供的发票金额吻合；2014年2月销售商业4套、1号房商业1套，本月合计佣金39127.48元，按70%结算，金额为27389.23元，与许国华提供的发票金额吻合；2014年3月销售商业2套、小高层1套，本月合计佣金29807.27元，按70%结算，金额为20865.09元，与许国华提供的发票金额吻合，说明一下，销售出去的商业房2套，其中亿达广场18号为工程抵款，并非永圣公司的销售业绩，但他公司也结算佣金了；2014年4月销售商业1套，本月合计佣金27199.92元，按70%结算，金额为19039.94元，与许国华提供的发票金额吻合；2014年7月-10月销售二期住宅69套、二期商铺1套、一期商铺1套，本月合计佣金1484744.37元，按70%结算，金额为1039321.06元，与许国华提供的2份发票金额相加吻合。以上为已经结算的佣金结算方式，即截至2014年10月31日永圣公司为他公司房屋销售金额为121377173元、车库、车位及阁楼金额为7069986元，结算佣金为2468050.86元，按照70%结算已支付佣金为1730042.54元，与实际开票金额相符。（2）未结算部分：2014年11月-2015年2月。2014年11月-12月销售一期商铺总金额为7449983元；2014年11月-2015年2月销售二期总金额为33099627元。根据已结算部分和未结算部分，永圣公司合计房屋销售金额为161709620元，车库、车位及阁楼销售金额为7287149元，合计168996769元。（3）另外许国华提供的进度表中记载的数额还包括了退房、房款差额、贴息、别墅差价。A、退房：国民西路35号房、金额830000元；福民路841号、金额2480000元；福民路839号、金额2490000元；56-701、金额159668元，说明一下：56-701退还的是缴纳的定金。B、房款差额：福民路837号，合同价为4081320元，实际成交价格为355万元，差额531320元；福民路851号，合同价为2790000元，实际成交价格为249万元，差额30万元。C、贴息：是永圣公司提出的活动，是指及时签订合同、缴纳房款，他公司补还客户银行贷款利息。贴息总计1280421元。D、别墅差价：6户别墅签约与实际成交价格相差1195601元。以上差额＋已结算＋未结算=178263779元。3、（2015）澄长民初字第00464号民事判决书复印件1份，证明永圣公司挪用购房款80万元，按照合同第4条2.10约定，乙方及乙方工作人员不得以任何名义挪用购房款和购房定金，如有违约，甲方从乙方所得佣金中扣除挪用款额的2倍款项，所以应扣除永圣公司佣金160万元。4、商品房预售许可证复印件2份，证明国韵华府二期取得销售的许可证的时间为2014年7月25日和2014年9月26日，至今永圣公司的销售面积未达二期项目的40%（二期总销售面积为65237.22平方米、永圣公司已销售的面积为12641.99平方米，不足20%），根据合同第4条2.11约定，永圣公司二期销售的佣金应按照成交额的0.5%计算。亿达公司对许国华提供的证据，经质证认为：1、真实性没有异议，但是对许国华所证明的部分目的不予认可：首先，在合同第4条第2款2.11约定，甲方取得预售/销售许可证，并开始销售项目时，乙方（永圣公司）如果在本合同签订之日起3个月内本项目总体销售业绩未能达到30%，乙方同意按成交总额0.6%收取代理佣金，乙方如果在本合同自签订之日起5个月内本项目总体销售面积未达40%，甲方有权通知乙方解除合同并按成交总额0.5%与乙方结算代理佣金，明确一下：项目分为一期、二期两个项目，佣金的结算方式也并非是固定的成交总额扣除溢价后的0.8%，故永圣公司的结算佣金总成交金额的0.5%结算，根据该条款的约定，永圣公司销售面积未达40%；其次，在合同第5条1.2.1约定，双方对溢价佣金的结算方式明确是以分段计算方式进行溢价佣金结算，根据与1.2.2上下联系，1.2.1中约定的分段真实意思应该是溢价在100元/平方米以内按10%计提溢价奖励佣金，溢价在200元/平方米以内，0-100元部分按10%计提溢价奖励佣金，100-200元部分按20%计提溢价佣金，以此类推，简单地打个比方，如果房屋指导销售价格为1000元，永圣公司的销售价格为1100元，则溢价奖励佣金就应该按照10%计提则为10元/平方米，如果按照房屋面积100平方米计算，则奖励佣金应该是1000元，如果按照原告陈述销售价格为1101元时，按照20%计提，则销售奖励佣金应该是20.2元/平方米，按照我方的计算，应该是10.02元/平方米，同样按照每间房屋100平方米来计算，如果按照许国华的计算方式进行计算，溢价佣金则为2020元，按照他公司的计价则应为1002元，也就是说如果按照许国华的主张来计算溢价佣金，那么对他公司的结果就是销售价格越高他公司的获利越少，这不符合双方对溢价奖励金的原本意思表示，他公司与永圣公司溢价奖励金应是在双方互惠互利的前提下，所以按照他公司的计价方式是比较妥当的，同时结合合同1.2.2也已经明确溢价是按照代理人在庭上所述的进行结算，并非许国华的结算方式；在1.2.2中约定商业销售部分只享受溢价提成，实际销售价格超过商定价格在1000元/平方米以内的，溢价按10%结算，1000元/平方米以上的溢价按20%结算。合同第4条第2款2.10约定，乙方及乙方工作人员不得以任何名义挪用购房款和购房定金，如有违约，甲方从乙方所得佣金中扣除挪用款额的2倍款项，根据2015澄长民初字第00464号民事判决书，证明永圣公司挪用购房款80万元，根据该条约定，应扣除永圣公司佣金160万元。合同第5条1.1.2约定，若客户在支付定金后退房的，甲方按客户缴纳定金的20%支付佣金，若客户在缴纳房款后退房的，违约金或定金归甲方所有，甲方按收取违约金或定金的20%支付佣金，这是双方对退房的约定，具体退房数据在被告的举证中一一列举。合同第5条1.1.3约定“甲方在乙方销售额达到25%以后每月5日前向乙方支付上月佣金的70%”，按照该条的约定可以明确佣金的计算应该是每月进行结算，而不是按照销售总额来一次性进行结算，这两种结算方式之间存在差价。2、对证据2真实性没有异议，一房一价表仅是商品房销售的指导价格，并非最终实际成交价格。3、关于证据3：1、（1）对2015年2月2日-8日销售进度报表，签字的真实性没有异议，但是该表格中具体数据可能有出入：在该表格一期房款已付清部分：序号11黄春晓67-701住户，合同总价表格上反映682000元，实际价格642000元，另外40000元是车库价格，在4月进行购买，所以佣金的结算放在了4月。序号20陆梅新61-202住户，合同总价应该是584694元，合同单价应该是4346.22元。序号47、48、49三户业主签约的日期为6月，佣金的总结算应该也放在6月。序号50，合同单价应该是4516.73元。这些情况说明是合同单价×实际面积得出合同总价，合同总价＋车库、阁楼价格得出合计总价。签约日期与实际佣金结算日期也有很大的关联。（2）、2015年2月9日-15日、2015年2月16日-22日销售进度报表真实性不予认可，按照合同第4条第2款2.7约定，甲、乙方须建立工作例会制度，定期或不定期进行沟通，乙方工作人员详细记录销售情况，并向甲方提供书面销售业绩表，一式两份，甲方签字确认后交乙方存档，以便双方根据销售实际状况及时调整销售策略，这两份进度表中没有甲方的签字，且与他公司实际对账不符，对真实性、关联性、合法性均不予认可。2、对于佣金结算明细表的真实性、关联性、合法性均不予认可，根据被告与永圣公司的合同第5条1.1.3约定，甲方在乙方销售额达到25%以后，每月5日前向甲方支付上月佣金70%，可以看出佣金是按月总结算的，并不是按照原告表格上的计算方式进行计算的，他公司制作永圣公司结算表严格按照合同的约定支付上月佣金的70%，并不是按照许国华以总金额最终结算，中间存在差价；另外，双方之后又签订了补充协议，对佣金的结算进行了变更。4、对证据真实性没有异议，但是明确一下：发票数额总计应为1730042.54元。另外，每张发票的数额是对应永圣公司上一个月销售提成的结算。5、对债权转让的真实性有异议，首先，他公司并未收到许国华所陈述的债权转让通知，根据合同法第80条，债权人转让权利的应当通知债务人，未经通知该转让对债务人不发生效力；其次，我方并未结欠永圣公司佣金，故不存在可转让的债权；对于邮寄凭证复印件，只是证明许国华可能已经寄出该材料，并不能证明他公司实际收到。6、对证据6的三性均不予认可，该证据仅能证朱忠良在2015年3月18日及2015年4月1日发送过邮件，且并无实际内容，同时他公司也并未实际收到邮件，故对该证据的三性均不予认可。许国华对亿达公司提供的证据，经质证认为：1、关于证据1，等原件经法庭出示后他确认该份证据的真实性，真实性、关联性没有异议，该证据签订的情形是双方在合作的最后的期限对于佣金结算产生了巨大差异，且始终未能解决，在此情况下被告要求永圣公司接受补充协议条款中约定的8000万元的销售业绩目标，根据当时的情形是不可能在2014年11月1日至2015年2月17日期间完成的，该协议并非永圣公司真实意思表示，根据补充协议约定的佣金结算办法与双方签订的销售代理合同约定的佣金结算办法差异巨大，对于永圣公司提取佣金显失公平，该协议由被告提供，对于违背永圣公司意愿、损害永圣公司利益、排除被告义务的补充协议条款应该是无效的，故他认为不适用佣金结算。退一步讲，如果该份补充协议无法被撤销或认定为无效，那么根据该份补充协议约定的销售期限（2014年11月1日至2015年2月17日）该特定期限不能适用于自签约以来至2014年10月31日期间的佣金结算办法，上述期限的结算办法应仍然按照原销售代理合同执行。该补充协议中提到的关于奖励以及处罚的约定，因为被告不具备罚款行政处罚主体资格，关于罚款的约定明显损害永圣公司的利益，故关于罚款的约定是无效的。2、关于证据2，因为双方针对佣金结算方式存在较大争议，对于永圣公司对外销售房屋具体的销售情况可以根据亿达公司在2015年2月9日签字确认的2015年2月2日至2015年2月8日的一周销售进度报表作为截至2015年2月9日永圣公司实际销售房屋的具体情况；在2015年2月9日至2015年2月28日双方实际解除合同关系期间的房屋销售状况，因为亿达公司对他提供的销售进度报表不认可，他认为应以江阴市房产管理中心销售登记备案的实际销售房屋状况进行确定。3、对证据3真实性没有异议，判决书明确的是永圣公司挪用的款项经判决确定应由永圣公司予以返还，且应承担相应利息，该部分已经弥补了亿达公司因此所遭受的损失，不应在本案中对抗永圣公司的债权受让人即他，挪用资金的责任应由永圣公司自行承担；永圣公司私自截留购房款与应获得的销售代理佣金是两种法律关系，不能直接进行抵销，况且私自截留的款项已被生效法律文书确认，应当由永圣公司予以返还，本案中他主张的是永圣公司对被告所享有的销售代理佣金的受让债权，不能用于抵销他依法所享有的该笔债权，160万元的双倍返还的约定应当属于对于永圣公司违约行为的处罚后果，远远超出合同法关于违约金是基于损失来确定的法律规定的范畴，所以双倍返还应当是无效的。4、对证据4的真实性没有异议，对亿达公司的证明目的有异议，合同签订日期为2012年10月8日，针对合同第2条2.11，关于在合同签订之日后3个月内要达到30%，5个月内要达到销售面积的40%，结合亿达公司取得预售许可证的时间判断，亿达公司在实际取得销售许可证前要求永圣公司进行销售，且永圣公司在合同签订后三个月以及五个月两个时间段范围内均完成了30%以及40%的销售业绩，况且该条所描述的0.6%、0.5%收取代理佣金指的是合同签订后三个月内，因为在签订合同时亿达公司不具备法律规定的销售房屋的条件，该约定实际上是要求永圣公司在违反法律规定的前提下进行房屋销售，应属于无效条款，不能基于该条款对案外人进行处罚。经审理查明：2012年10月8日，亿达公司与案外人永圣公司签订《漍韵华府项目全程策划及销售代理合同》1份，亿达公司就其公司开发的漍韵华府项目委托永圣公司进行全程策划代理销售，合同对合作内容和方式、合同期限、项目策划和销售代理、双方责任和义务、佣金的结算方式等相关条款均作了约定。2012年12月28日，亿达公司与永圣公司签订《亿达购物广场漍韵华府一期一房一价表》1份；2014年4月28日，亿达公司与永圣公司签订《亿达购物广场漍韵华府二期一房一价表》1份；2014年5月7日，亿达公司与永圣公司签订《亿达购物广场漍韵华府二期一房一价表》1份。上述一房一价表对房屋所在区域、预测面积、对外销售均价、对外销售总价、折后均价、折后总价、备注等相关科目均一一载明。事后，亿达公司与永圣公司就本案所涉房屋销售代理过程中所涉的佣金事宜未进行最终结算。2016年10月28日，永圣公司与许国华签订《债权转让协议》1份，载明：“甲方：张家港市永圣投资咨询有限公司乙方：许国华，男，汉族，1964年4月7日出生，身份证号码：3205211964××××××××一、甲方自愿将其享有针对江阴市亿达房地产开发有限公司房屋销售佣金债权全部转让给乙方。二、双方确认，乙方有权以甲方名义直接向亿达房产公司主张债权，甲方给予相应的配合。三、本协议一式三份，甲方执两份，乙方执一份，自双方签字盖章后生效。四、本协议未尽事宜，可签订相应的补充协议。因履行本协议产生的纠纷，各方应友好协商解决；协商不成的，可向张家港市人民法院提起诉讼”。许国华认为，其受让的债权金额为3193145元，遂于2019年1月11日向本院起诉。另查明：1、许国华提供的3份《漍韵华府一周销售进度报表》(2015.2.2-2.8一份、2015.2.9-2.15一份、2015.2.16-2.22一份)，其中2015.2.2-2.8的报表有亿达公司法定代表人签名，另外2份报表未经亿达公司盖章或签名确认。2、永圣公司开具给亿达公司的16份发票明细如下：序号发票号码开票日期开票项目开票金额(元)572542262013.3.7佣金572542272013.4.8佣金572542282013.5.13佣金761798802013.6.18佣金114795762329442013.8.9佣金762329452013.10.14佣金762329472013.11.18佣金15929.00762329482013.12.6佣金108660282014.1.13佣金150050.17108660292014.2.19佣金105375.76108660312014.3.20佣金27389.23065869742014.5.4佣金19039.94108660322014.4.10佣金20865.09065869762014.8.19佣金149613.70065869772014.11.19佣金500000065869782014.11.19佣金389707.36累计1730042.253、2014年11月18日，亿达公司与永圣公司签订《补充协议》1份，载明：“甲方：江阴市亿达房地产开发有限公司乙方：张家港市永圣投资咨询有限公司就国韵华府一、二期的销售现状，根据工程进度、配套资金要求，甲、乙双方关于2014年11月1日至2015年2月17日销售业绩与溢价结算双方达成共识特签订补充协议如下：一、乙方通过加强内部管理，加大销售力度确保在2014年11月1日至2015年2月17日，使得国韵华府一、二期的销售业绩达到8000万元时，则乙方的销售佣金结算按原销售合同执行，溢价部分结算，多层和小高层的底价均为4500元/平方米，甲方奖励乙方30万元。在约定销售期间，乙方完成销售业绩在7000万元以下，则乙方不结算溢价，并接受甲方罚款30万元。在约定销售期间，乙方完成销售业绩在7000万元-8000万元之间，则乙方不结算溢价，佣金按照原合同结算，甲方照顾乙方不进行处罚。二、2014年10月1日至2014年10月31日的溢价结算，多层和小高层的底价均为4550元/平方米。三、销售条件：详见2014年11月13日国韵华府销售策划方案细化。四、本协议由甲、乙双方法定代表签字或盖章之日生效。”。亿达公司与永圣公司分别在该份补充协议上签名、盖章。4、亿达公司与永圣公司在发生商品房委托代理销售合同期间，由于永圣公司擅自收取亿达公司的购房款800000元，亿达公司曾于2015年6月4日向本院起诉，要求永圣公司返还购房款并承担相应的利息损失，本院于2016年2月3日作出(2015)澄长民初字第00464号民事判决书【张家港市永圣投资咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内归还江阴市亿达房地产开发有限公司代收款800000元，并承担该款自2015年2月11日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；案件受理费11800元、公告费386.8元，合计12186.8元（江阴市亿达房地产开发有限公司已预交），由张家港市永圣投资咨询有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。】，该判决已发生法律效力。5、许国华提供的《债权转让通知》载明：“江阴市亿达房地产开发有限公司：鉴于：1、贵我双方于2010年10月8日签订了一份《漍韵华府项目全程策划及销售代理合同》，约定由我方为贵司提供位于江阴市国民路南侧的漍韵华府项目房产项目销售；经计算，截止到目前为止，贵司仍结欠我方销售代理服务费320万元。2、我方与许国华于2016年10月28日签订了一份债权转让协议，约定将我方针对贵司的上述销售代理款项的债权及相关权利全部转让给许国华。现我方通知贵司如下：我方将针对贵司的上述债权自2016年10月28日转让予许国华，望贵司在收到本函件后三日内，向许国华支付销售代理服务费及相应违约金。特此函告！张家港市永圣投资咨询有限公司2017年1月19日”。该案查明的事实为：“2012年10月8日，亿达公司与永圣公司签订《国韵华府项目全程策划及销售代理合同》1份，合同对合作内容和方式、合同期限、项目策划和销售代理、双方责任和义务、佣金的结算方式等相关条款均作了约定。合同第四条第2.8款约定：“销售代理期间，客户交付的定金及购房预付款由甲方指定专人负责收取，房款直接进入甲方的银行账户。未经甲方书面同意，乙方不得收取客户任何款项。”；合同第四条第2.10款约定：“乙方及乙方工作人员不得以任何名义挪用购房款及购房定金，如有违约，甲方从乙方所得佣金中扣除挪用款额的2倍款项”。双方在合作期间，永圣公司于2015年2月11日收取了购房人季新云的购房款800000元（江阴市顾山镇福民路841号），该款永圣公司未按照合同约定交付给亿达公司。2015年2月12日，永圣公司向亿达公司发出《告知函》1份，载明：“告知函江阴市亿达房地产开发有限公司：截止到2015年2月12日，贵公司共结欠我公司共计佣金1030105元。现我公司于2015年2月11日带贵公司收取客户季新云支付福民路841号房款捌拾万元整，相关收款收据已出具给客户，款项明细如下：序号名称号码金额备注承兑汇票26020800承兑汇票32044796300000承兑汇票24103808177542承兑汇票26292237100000承兑汇票23132778100000承兑汇票37812768现金合计800000我公司认为因贵公司结欠我公司销售佣金及溢价佣金，我公司要求以上述款项抵销相应的佣金。扣除后贵公司尚欠我公司佣金230105元，请贵公司收到通知之日起两天内支付剩余佣金。特此函告。张家港市永圣投资咨询有限公司2015.2.12”。嗣后，亿达公司亦要求永圣公司归还代收款项，永圣公司未予归还，亿达公司遂于2015年6月4日向本院起诉。”。上述事实，由销售代理合同、一房一价表、销售进度表、结算明细表、发票签收单、发票、债权转让协议、债权转让通知、补充协议、民事判决书、商品房预售许可证及双方当事人在法庭上的陈述等证据在卷佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。一、对永圣公司与许国华于2016年10月28日所签订的《债权转让协议》所涉及的转让债权数额的认定。1、根据该《债权转让协议》所载明的内容看，该协议对永圣公司转让债权的数额未予明确。2、许国华提供的2012年12月28日、2014年4月28日、2014年5月7日的一房一价表不能证明上述一房一价表中所载明的房屋均由永圣公司进行了销售。3、许国华提供的3份《漍韵华府一周销售进度报表》(2015.2.2-2.8一份、2015.2.9-2.15一份、2015.2.16-2.22一份)，其中2015.2.2-2.8的销售进度报表有亿达公司法定代表人签名，另外2份销售进度报表未经亿达公司盖章或签名确认，且亿达公司对另外2份销售进度报表不予确认，现有证据不足以证明2015年2月8日之后的房屋已由永圣公司进行销售。4、根据本院于2016年2月3日作出的(2015)澄长民初字第00464号民事判决书所查明的事实看，永圣公司于2015年2月12日向亿达公司发出的《告知函》载明：“江阴市亿达房地产开发有限公司：截止到2015年2月12日，贵公司共结欠我公司共计佣金1030105元。现我公司于2015年2月11日带贵公司收取客户季新云支付福民路841号房款捌拾万元整，相关收款收据已出具给客户，款项明细如下……。我公司认为因贵公司结欠我公司销售佣金及溢价佣金，我公司要求以上款项抵销相应的佣金。扣除后贵公司尚欠我公司佣金230105元，请贵公司收到通知之日起两天内支付剩余佣金”，姑且不论亿达公司在永圣公司于2015年2月12日发函时是否结欠永圣公司佣金1030105元，从该函件的内容看，永圣公司认为亿达公司结欠佣金的数额为230105元。该数额与许国华主张的受让债权金额3193145元存在重大出入。5、亿达公司与永圣公司对本案所涉佣金的结算比例存在重大争议。综上，现有证据不足以证明亿达公司结欠永圣公司佣金，故对许国华要求亿达公司支付房屋销售佣金3193145元的诉讼请求，本院不予支持。二、关于许国华主张的逾期付款利息问题。由于现有证据不足以证明许国华受让债权的存在，故对许国华主张的逾期付款利息，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回许国华的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37405元（许国华已预交），由许国华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  周益民人民陪审员  吴品芳人民陪审员  杨晓岚二〇二〇年一月九日书 记 员  汪萍萍