浙江省台州市路桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1004民初8523号 原告：陈钇汝，女，1988年9月27出生，汉族，住台州市路桥区。 委托诉讼代理人：谢培均、陈先恳，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。 被告：浙江省台州市路桥区桐屿街道小稠村村民委员会，住所地台州市路桥区桐屿街道小稠村。 负责人：任周圣。 委托诉讼代理人：周官保，台州市路桥区恒立法律服务所法律工作者。 原告陈钇汝与被告浙江省台州市路桥区桐屿街道小稠村村民委员会（小稠村村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢培均、陈先恳，被告浙江省台州市路桥区桐屿街道小稠村村民委员会负责人任周圣、委托诉讼代理人周官保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈钇汝向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金177372元；2.判令被告赔偿原告经济损失1332804元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《场地租赁合同》无效；2.判令被告浙江省台州市路桥区桐屿街道小稠村村民委员会返还已收取的租金948790元；3.判令被告赔偿原告经济损失1826800元。事实和理由：2010年6月20日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定：甲方（被告）出租自然空地、乙方（原告）可在该地面上投资建设自己经营所需的建筑设施及临时设施（永久性建筑用房不得少于租地总面积的50%），合同期满，该租赁地面上的任何建筑设施无偿归甲方所有，租赁期限二十五年。合同签订后，原告按合同约定在被告所出租的空地上建造了3幢厂房用于经营。2015年6月，因高速铁路扩建需要，被告要求原告拆除厂房面积1499平方米，原告予以配合，但被告一直未就该事项向原告作出赔偿。2018年6月14日，桐屿街道三改一拆办公室向被告送达了《限期拆除通知》，认为被告出租的空地上所建设的相关建筑物属于违章建筑，要求被告自行拆除。被告在收到上述通知书后便告知原告，要求原告予以拆除。原告认为建造的相关建筑物系根据《场地租赁合同》约定建造的，因被告未能给予办理相关审批手续，以致原告依约建设的厂房被相关行政机关认定违章建筑并责令自行拆除。原告在上述建筑物拆除前，要求被告对建筑物进行评估并根据合同约定予以赔偿，但被告未予回应。原告于2018年7月12日，向被告寄送了《关于选择评估机构的函》，但被告未予回复。原告遂于2018年7月13日委托台州中天资产评估有限公司对原告投资建设的建筑物予以价值评估，该评估公司作出评估结论认为房屋建筑物及附属设施残值1826800元。原告认为，被告将未经审批的农业用地出租给被告用于非农建设，并在租赁合同中对所建造的建筑物面积有明确要求，导致合同无效，被告应承担全部责任。因合同无效而取得的租赁费用共计948790元以及因合同无效给原告造成的损失1826800元，被告应予以偿付。综上，请求法院支持原告诉讼请求。 被告小稠村村委会辩称，首先，原告与被告签订《场地租赁合同》属实，但原告系个体工商户，案涉土地租赁系用于其个体户生产经营，个体工商户有字号的以其字号为诉讼主体，故原告主体不适格；其次，原、被告签订的合同应为有效，村集体有权对未使用土地进行规划利用，案涉厂房系因原告未取得建筑规划许可证被认定为违章建筑而拆除，被告不存在过错，不应承担违约责任。若法院认定《场地租赁合同》无效，被告亦不存在过错，建造厂房必须先进行审批手续，该手续应由原告自行办理，原告未批先建造成的损失应由其自行承担。被告未曾收到拆除通知书，亦未收到过原告寄送的《关于选择评估机构的函》，对于原告主张的房屋价值不予认可。原告已实际占有使用该土地，房屋拆除前，双方已就租金事宜结算完毕，现原告要求返还租赁费，于法无据。此外，原告并未足额支付租金，2015年拆除部分厂房时，相关部门将赔偿款打入村账户后直接将该赔偿款抵扣租金。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年6月20日，原、被告签订《场地租赁合同》一份，约定：乙方即被告小稠村村委会将其村内一块东铁路、西良田、南道路、北应再钦厂房的场地出租给甲方即原告陈钇汝；租赁方式为甲方出租自然空地、乙方可在该地面上投资建设自己经营所需的建筑设施及临时设施（永久性建筑用房不得少于租地总面积的50%），合同期满，该租赁地面上的任何建筑设施无偿归甲方所有；租赁合同期限为贰拾伍年（即2009年12月20日至2034年12月20日止）；租赁面积4455平方米；租金为前六年每年按月租金2元每平方米计算，第七年为月每平方米3元，第八年为月每平方米4元，第九年为月每平方米5元，第十至二十五年为每月每平方米6元；租赁期内甲方义务为保证乙方道路通畅，通水、通电及解决乙方不能解决甲方能够解决的问题；如遇政府规划征用，政府在合同租期的前九年内即2009年12月20日至2018年12月20日止，政府所给付的本协议范围内的地面建筑设施补偿全部归还乙方……合同签订后，原告在上述租赁场地上建造厂房。2015年6月，因高速铁路扩建需要，拆除了原告建造的水泥砖墙钢结构、水泥地面厂房1499平方。2018年6月14日，桐屿街道三改一拆办公室向被告小稠村村委会发送限期拆除通知，认为其未经审批擅自在西边建设厂房，违法搭建建筑物、构筑物，限于2018年6月24日前自行搬出并拆除。2018年7月16日，浙江省台州市商都公证处受原告申请，对案涉厂房及厂房内物品等现状进行录像公证。2018年7月13日，台州中天资产评估有限公司受原告委托对案涉建筑物及附属设施进行了评估。该公司于2019年4月2日作出中天评报【2019】075号资产评估报告书评定在2018年7月13日，案涉厂房原值2019400元，净值1579500元。另查明，案涉厂房于2018年9月初全部拆除，案涉场地占有使用费双方已结算并支付。 上述事实，有原告提供的原告身份信息、被告登记信息、场地租赁合同、证明、前期拆除通知、公证书、资产评估报告书，被告提供的证明以及原、被告的陈述等证据在卷证实。 本院认为，被告在未进行审批改变土地用途的情形下，与原告签订的场地租赁合同将案涉农民集体的土地使用权出租给被告用于建设厂房，违反了《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地使用权不得出租用于非农建设的规定，应属无效。被告辩称案涉土地上建造的厂房由被告陈钇汝登记的个体工商户台州市路桥双辰弹簧厂使用，原告主体应为台州市路桥双辰弹簧厂。本院认为，土地租赁合同签订人为原告个人，至于承租人将租赁物交付他人使用不影响其作为合同相对方主张损失的权利，且被告亦未举证证明案涉厂房系台州市路桥双辰弹簧厂建造，租赁费系台州市路桥双辰弹簧厂支付，故对原告的辩称，本院不予采纳。鉴于原、被告签订的租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，各自承担相应的责任。原告主张要求被告返还已支付租金948790元，被告认为租赁合同无效，但原告实际占有使用租赁物至厂房拆除前，应当参照合同约定的金额支付租金，厂房拆除前双方就租金虽已结算，但部分租金通过2015年拆除厂房后的赔付款项予以抵扣，故原告未缴足占有使用费。本院认为，合同无效，但原告实际占有土地至案涉厂房拆除之日，应支付相应的占有使用费，被告主张参照合同约定的租金予以支付，本院予以支持，现原、被告均认可占有使用费已结清，故本院对于原告要求返还租金的诉讼请求，不予支持。至于被告主张部分租金系2015年拆除厂房后发放的赔偿款由村委会直接予以抵扣支付，基于合同无效，相应的赔偿款不属于原告所有，故原告尚未足额支付租金，但原告予以否认且被告未提供证据证明存在其主张的赔偿款及抵扣事实，故本院不予支持。原告要求被告赔偿其厂房、室外地面、变压器、电动单梁起重机、简易升降机及易地搬运费损失共计1826800元。本院认为，原告未要求被告方出具相应的审批材料而承租案涉土地用于非农建设，导致合同无效，存在过错，且其在未取得建设工程规划许可证的情况下擅自建造厂房导致案涉厂房因违章而拆除，对损失的产生和扩大亦存在不可推卸的过错，应承担相应的责任。被告小稠村村委会明知其出租的土地未经审批而允许原告承租用于非农建设并要求原告建造的永久性建筑用房不得少于租地总面积的50%，导致合同无效，亦存在过错，本院酌情确定由被告对原告的损失承担50%的赔付责任。原告主张的变压器、电动单梁起重机、简易升降机的损失，鉴于上述设备并未形成附合，原告可拆除后再利用，且其亦未举证证明上述设施已灭失，故对上述损失，不予认定。对于原告主张的易地搬运费，经本院电询评估机构，该费用为拆迁后厂区内设备、设施等物品的搬运费用，本院认为，原告已使用案涉建筑物，在租赁合同到期后搬运费用必然产生，非因合同无效而造成的损失，故本院不予支持。综上，本院依据原告提供的资产评估报告确定原告的损失为1625400元，被告对上述损失承担50%的责任，即812700元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条之规定，判决如下： 一、确认原告陈钇汝与被告浙江省台州市路桥区桐屿街道小稠村村民委员会于2010年6月20日签订的《场地租赁合同》无效； 二、被告浙江省台州市路桥区桐屿街道小稠村村民委员于本判决发生法律效力之日起十日内偿付原告陈钇汝损失812700元； 三、驳回原告陈钇汝其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29006元，减半收取计14503元，保全费用5000元，共计19503元由被告浙江省台州市路桥区桐屿街道小稠村村民委员负担10964元，原告陈钇汝负担8539元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 王玲玲 二〇二〇年一月八日 代书记员 金鑫宇 ? 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形指示土地使用权依法发生转移的除外。 ? ?