上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初22761号原告：陈力，男，1985年6月18日出生，汉族，户籍地福建省福州市。委托诉讼代理人：荀书锐、吴美玉，上海通润律师事务所律师。被告：上海华秦投资管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：郑嫩英，总经理。被告：彭少青，女，1989年2月28日出生，汉族，户籍地福建省。上述两被告之共同委托诉讼代理人：汤红兵、王韦，上海市理诚律师事务所律师。原告陈力诉被告上海华秦投资管理有限公司(以下简称上海华秦公司)、彭少青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员周励独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈力之委托诉讼代理人荀书锐、两被告之共同委托诉讼代理人汤红兵、王韦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈力向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与被告上海华秦公司的房屋租赁合同于2019年4月11日解除；2.判令被告上海华秦公司返还原告已支付的2019年4月15日至5月15日期间的租金107,000元、押金107,000元、2019年4月至7月物业费88,000元和车位费8,000元；3.判令被告上海华秦公司赔偿原告各项损失589,951.67元；4.判令被告彭少青对被告上海华秦公司上述第一、二项诉讼请求承担连带赔偿责任。事实与理由：2018年12月14日，原告与被告上海华秦公司签订《房屋租赁合同》，约定被告上海华秦公司将位于上海市杨浦区国宾路XXX号10A(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期自2019年1月15日至2020年1月14日止。月租金为107,000元，付二押一。同时，被告上海华秦公司还要求由被告彭少青个人账户收取租金等费用。合同签订后，原告对系争房屋进行了装修并购买了各项物品，装修完成后随即开始办公。2019年4月11日，上海市静安区人民法院突然在系争房屋门口张贴《公告》，明确告知原告系争房屋属于抵押房产将被拍卖，要求原告十日内搬离系争房屋。原告立即与被告联系，并缩小运营规模，寻找新的经营场所。因系争房屋内有大量贵重物品，原告保留几个员工进行看守。但被告不仅不积极解决问题，相反多次恐吓原告看守员工，还用铝管将原告大门封死，并断网、断电。现为维护自身权益，只得诉至法院，作如上诉请。被告上海华秦公司辩称，同意解除房屋租赁合同，但不同意原告陈述的解除日期，解除日期应为原告搬离系争房屋的日子即2019年8月初。虽然有关法院在系争房屋上张贴了《公告》，但并不影响原告实际使用，原告并未按照《公告》的要求在张贴后十日内搬离系争房屋，原告实际搬离日期为2019年8月初，故原告要求退还2019年4月15日至5月15日期间的租金、押金、物业费以及进行赔偿等诉请，被告均不予同意。被告彭少青辩称，被告彭少青与原告之间既没有合同关系，也不是被告上海华秦公司的员工，只是被告上海华秦公司法人的亲戚，帮忙收取租金费用，故被告彭少青不是适格的当事人，不同意原告要求被告彭少青承担连带责任的诉请。经审理查明，2018年12月14日，被告上海华秦公司(出租方、甲方)与原告陈力(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：被告上海华秦公司将自己拥有产权的系争房屋出租给原告陈力，建筑面积为880平方米，土地用途为办公。房屋租赁期自2019年1月15日起至2020年1月14日止。每日每平方米建筑面积租金为4元，月租金为107,000元。乙方应于每贰个月提前十日支付租金，付款方式为：付二押一。交付房屋时，乙方应支付保证金107,000元。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的壹倍支付违约金。……甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。……租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。同日，被告上海华秦公司出具《委托书》一份，声明其委托彭少青代收系争房屋房租和押金。转入账号：彭少青，中国银行大柏树支行，XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。2018年12月24日，原告支付2019年1月15日至3月15日的租金214,000元、押金107,000元。2019年3月6日，原告支付2019年3月15日至5月15日的租金214,000元。上述费用，原告支付至被告彭少青账户内，由被告上海华秦公司出具收据。2019年4月11日，上海市静安区人民法院张贴(2014)静执字第1912号《公告》，内容为：“上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室使用占有人：本院受理的中国工商银行股份有限公司上海市静安支行与被告冯忠平、上海华秦公司等金融借款合同纠纷一案，本院作出的(2013)静民二(商)初字第2194号民事判决书已经发生法律效力。中国工商银行股份有限公司上海市静安支行向本院申请执行，本院依法将对被执行人上海华秦公司名下上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室的抵押房产进行拍卖。上述房产拍卖前，实际使用人应限期搬离上述房产。今限令你们在本公告张贴之日起十日内履行上述义务，届时仍拒不履行，本院将依法强制执行。强制执行的一切费用及产生的法律后果由你们承担。”2019年7月18日，原告具状来院。被告于2019年8月22日收到起诉状副本。另查，原告于2019年3月13日支付2019年1月至6月的物业管理服务费132,000元。2019年7月3日，原告支付2019年7月的物业管理服务费22,000元。2019年3月26日，原告支付2019年4月至5月的停车费4000元。2019年4月11日，原告支付2019年6月的停车费2000元。2019年7月3日，原告支付2019年7月的停车费1000元。关于停车费，原告陈述系争房屋有两个车位可使用，每个车位每月需支付停车费1000元。原告在2019年7月份的时候，只租用了一个车位，故支付停车费1000元。再查，原告称在上海市静安区人民法院在系争房屋上张贴《公告》后，原告就安排人员陆续搬离，大概在4月20日走完。因物品还在系争房屋内，就安排几个人进行看守。被告称原告在2019年7月底、8月初搬离。原、被告没有对系争房屋进行过交接。原告称被告在2019年6月22日对系争房屋采取封门等措施，并提供短信截图，被告对短信真实性不予认可。原告称之前被告也采取过类似行为，但未提供证据。又查，原告还提供合同证明为招聘员工，支付了25,600元。审理中，根据原告申请，本院委托上海东方投资监理有限公司对原告在系争房屋内的装修残值进行鉴定，结论为：装饰工程残值为385,661.07元、安装工程残值为62,190.73元、办公家具用品残值为25,201.03元。关于办公家具用品，原告陈述大部分办公家具都可以搬离，只有桌子是定制的，搬到其他地方也无法使用。原告对鉴定报告无异议，被告认为鉴定单位没有通知被告到场，且鉴定单位未进入系争房屋现场进行鉴定。鉴定单位陈述在鉴定之前以短信方式向被告委托诉讼代理人发送短信，被告委托诉讼代理人称其当时在国外。鉴定单位提供相关照片说明鉴定当日进入了系争房屋现场进行鉴定。鉴定费16,002元，由原告预付。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、补充协议、委托书、房产证复印件、公告、照片、收据、发票、付款流水等、被告提供的工商信息、社保资料、报案记录等证据材料与鉴定报告、当事人陈述相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，在租期内，因被告原因导致系争房屋将由法院拍卖，致原告无法继续使用系争房屋，租赁合同目的无法实现，原告据此要求解除租赁关系，于法有据，本院予以准许。2019年4月11日是法院张贴《公告》的日期，并非原告发出解约函的日期，故解除日期以诉状副本送达之日为准。原告要求被告退还其支付的2019年4月15日至5月15日的租金及相当于一个月租金的押金，但根据原告的自述，原告在2019年4月20日陆陆续续搬离系争房屋后，还有部分员工留守。被告陈述原告是在2019年7月底8月初才搬离系争房屋。结合原告提供的停车费发票等证据材料，也可以反映出2019年7月原告仍有员工留在系争房屋内。双方也没有办理过房屋交接手续。且根据租赁合同的约定，押金在充抵原告应支付的费用后剩余部分可返还。故原告所支付的租金加押金与其实际使用系争房屋的日期相当，原告要求退还租金及押金，本院难以支持。同理，原告要求被告返还的物业管理服务费、停车费，亦系原告实际使用系争房屋期间发生的费用，应由原告承担，其要求返还，于法无据，本院难以支持。导致本案租赁关系解除的责任在被告上海华秦公司，故系争房屋装修残值损失，应由被告进行赔偿。具体金额，本院参照鉴定结论。同时，鉴定报告中装修残值范围还包括了办公家具用品，但办公家具用品系可移动的物品，可由原告取回，不应作为装修残值由被告上海华秦公司进行赔偿。被告上海华秦公司对于鉴定报告所提出的其他异议，均于法无据，本院不予采信。原告要求被告上海华秦公司赔偿招聘员工的费用，于法无据，本院难以支持。至于被告彭少青，其仅是被告上海华秦公司指定的收款人，并非租赁关系一方当事人，原、被告也没有协议约定被告彭少青需对被告上海华秦公司的义务承担连带责任，故原告要求被告彭少青承担连带责任，于法无据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告陈力与被告上海华秦投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年8月22日解除；二、被告上海华秦投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈力装修残值损失447,851.8元；三、驳回原告陈力其余诉请。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费6400元，由原告陈力负担2391元、被告上海华秦投资管理有限公司负担4009元。本案保全费5000元，由原告陈力负担1868元、被告上海华秦投资管理有限公司负担3132元。本案鉴定费16,002元，由原告陈力负担5978元、被告上海华秦投资管理有限公司负担10,024元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 励二〇二〇年一月二十二日书记员 姜厚敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。