山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终4464号 上诉人（原审被告）：华润置地（淄博）有限公司。住所地：淄博市张店区人民东路2号。统一社会信用代码：91370300570460164C。 法定代表人：张鑫，董事长。 委托诉讼代理人：武富斌，北京大成（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙银鸿，女，1984年10月23日出生，汉族，山东牧蜂国际贸易有限公司职工，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：黄海，山东泉兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋淑杰，山东泉兴律师事务所律师。 上诉人华润置地（淄博）有限公司因与被上诉人孙银鸿商品房销售合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初5247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 华润置地（淄博）有限公司上诉请求：1.撤销山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初5247号民事判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定和《淄博市商品房买卖合同》约定，我方仅负有协助办证的义务，真正的办证义务主体为被上诉人，且我方已经履行了办证的配合义务，被上诉人迟延办证的责任在于其自身及第三方公司的迟延，与我方无关。二、根据规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、相互衔接的过程，我方根据办证流程，向被上诉人发出办证通知之日即完成了办证义务，因此本案中我方无需承担责任。且，我方已经全权委托第三方代理办证，办证责任已经与我方无关。三、即便认定我方存在违约行为，违约金也应当从报产权登记备案之日起366天开始计算，而非从2017年6月30日开始计算。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法支持上诉人上诉请求。 被上诉人孙银鸿辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 孙银鸿向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告逾期办证违约金39382.00元（自2017年6月30日至2018年7月23日，共计388天，1025413×0.0001×388=39576.00元）；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：1、合同订立及基本内容。2014年8月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》1份，约定：原告购买被告位于张店区房屋一套。价格每平方米7326.24元。第八条交付期限：出卖人应当在2015年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条：“出卖人（被告）应当在2016年06月30日之前（商品房交付后180日内），为买受人（原告）办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按照附件五第10条规定处理。 该商品房买卖合同附件五（补充协议），对房屋权属登记办理作了详细规定。其第10.1条：“如该商品房实际交付使用日期与主合同约定交付使用日期不一致的，甲方（被告）将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的起算日期以较后者为准。”第10.2条：“房屋产权证由甲方统一办理并按规定收取相关办理费用，如因乙方原因或政策及行政机关原因导致房屋产权证逾期不能办理的，甲方不构成违约。”第10.3条：“甲方应于该商品房交付使用后【180】天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于甲方的原因，乙方不能在甲方将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日起【365】天内取得房屋产权证的，每逾期一日，甲方按已收房价款的万分之一向乙方支付违约金；如因乙方原因或因政策变化及政府原因，致使甲方不能正常履行产权登记有关义务的，甲方不构成违约。” 2、合同履行情况。原告交纳购房款1025413元。2015年12月29日，被告发出“入住通知书”，要求原告在2015年12月30日之前办理完毕该房屋的交付手续，并携带齐全包括业主身份证、购房合同、交款票据等办证所需资料，交纳包括契税，房产证登记、测绘费，产权代办费等费用。原告庭审自述其实际入住时间为2016年4月初。交纳上述各项费用11531.89元，被告出具收款收据，未标注时间。原告交纳契税15381.2元，被告收款收据时间为“2016年4月16日。”被告提供的不动产登记申请表显示：登记申请人为涉案的原被告双方，其中权利人一栏为原告孙银鸿，义务人为被告华润置地（淄博）有限公司。申请登记时间为2017年7月18日（原告在该登记表签字时间为2017年6月1日）。涉案商品房于“2018年7月23日”办理所有权权属登记。 一审法院认为，综观本案，双方争议焦点主要有：1、涉案房屋权属登记的办证义务主体；2、被告应否支付涉案逾期办证违约金。一审法院严格按照双方合约的约定，确认双方的权利义务内容，据此作出裁判： 一、关于办证义务主体问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”案涉2014年8月5日原、被告双方签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，业已基本履行，因此，该合同合法有效。双方均应恪守合约，按照合同约定严格、全面履行合同规定的权利与义务。前已查明，该补充协议明确约定，涉案“房屋产权证由甲方（被告）统一办理并按规定收取相关办理费用”，被告收取了各项办证费用，且在被告提供的不动产登记申请表中，义务人一栏亦为被告一方。因此，原告作为买受人依约支付房款之后，被告作为出卖人不仅负有按期交付涉案标的物商品房的义务，亦负有按期转移房屋产权之义务。该权属转移义务既是合同约定义务，又是法律规定义务。被告主张原告是办证义务主体，其仅负责协助与备案，既严重违背法律之规定，又与合同约定不符，纯系狡辩与逃避社会责任，一审法院不可能支持。 二、被告应当支付逾期办证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）略；（三）略。”涉案双方签订的商品房买卖合同及补充协议，对办理房屋权属登记的期限和责任作了明确规定，诉讼中，双方均同意按照补充协议界定双方的权利义务范畴。根据上述补充协议的约定，本案办理房屋权属登记存在三个关键时间及期限节点需要确认。（1）商品房交付时间。补充协议第10.1条：“如该商品房实际交付使用日期与主合同约定交付使用日期不一致的，甲方（被告）将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的起算日期以较后者为准。”因此，商品房实际交付时间是合同约定的被告交付办证资料给登记机关备案登记时间的起始计算点，实为重要。根据补充协议的约定，买受人入住时，应交纳齐全各项费用和办证资料，包括房产测绘费、工本费、代办费及业主的身份资料等。从该规定看，买受人入住时，交纳齐全各类费用和资料，已备办证所需，权属登记资料的准备齐全工作，是办证的前提和基础，此乃买受人的义务无疑，因此拖延的期限不应计入逾期办证期限之内。查明，被告发出入住通知书的时间为2015年12月29日，原告庭审陈述其实际入住时间为2016年4月初，原告交纳各项费用的时间，其中契税收据注明时间为2016年4月16日。根据合同约定，买受人入住时应交纳齐全各项费用，故，该时间应当认定为原告实际入住时间，也是其办证资料准备齐全的截止时间。同时，由于入住与房屋交付概念的含义与本质相同，该实际入住时间亦属于买卖合同约定的办理房屋权属登记需要的商品房实际交付、使用期间。即2016年4月16日。（2）备案登记期间。补充协议约定商品房交付使用后180天，为被告提交权属资料给登记机关的备案登记期间。原告办证资料、各类费用交纳齐全后，被告应及时提交登记机关备案登记，至于其何时提交，与原告无涉，若其迟延提交，应自担风险与责任。因此，自2016年4月16日，即商品房交付之日至2016年10月16日，为合同约定的被告180天的备案登记期限。届满日为2016年10月16日。（3）约定的登记机关办证期间。双方补充协议约定，自备案期限届满之日尚保留365天即一年的登记机关办证期间。该期间为2016年10月16日至2017年10月16日。双方的补充协议明确约定，“乙方（原告）不能在甲方（被告）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日起【365】天内取得房屋产权证的，每逾期一日，甲方按已收房价款的万分之一向乙方支付违约金。”因此自2017年10月17日起，如若未办理完毕权属登记，被告应依约承担逾期办证违约责任。诉讼中，被告并未提供证据证明逾期办证属于买受人原因或者合同约定的政策变化与政府原因等因素导致。当然，原告从买卖合同约定的商品房交付期间2015年12月30日，开始起算本案逾期办证的时间节点，将其拖延入住时间计入在内，明显不当，一审法院予以纠正。本案逾期办证违约期间为2017年10月17日至2018年7月23日，计276天。 最后，依然回到双方的补充协议，被告未按商品房买卖合同约定时间为原告办理完毕房屋所有权权属登记，致使原告未能如期取得房屋权属证书，应当承担逾期办证的违约责任。被告应按照合约约定的已付购房款的日万分之一，支付违约金。该约定合法有效，对双方具有拘束力。原告已付购房款1025413.00元，被告违约天数276天，按前述日万分之一标准计算，违约金金额为28301.30元。一审法院予以支持。 至于被告辩称的本案违约责任计算的截止日期应为被告向原告发出办证之日，即不动产登记申请表中注明的原告申请登记日期2017年6月1日。该主张明显违背双方商品房买卖合同及补充协议的约定，纯系单方臆造与解释，没有合同与法律依据，一审法院实难苟同。再者，从商品房买卖合同的性质、特点、履行过程分析，房屋权属登记既需要买受人提供各种身份资料、购房票据、交纳各项办证费用等予以配合，更需要出卖人准备房屋开发的证件资料、及时办理房屋初始登记、督促登记机关完成登记等一系列工作事项，被告以发出办证通知之日作为自己免责的理由，实质上放弃合同约定的其他义务，违背诚实信用原则，一审法院难以认同。 其次，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，除本案合约约定的政策变化和政府原因外，其他案外主体第三人因素导致的办证拖延，应由商品房买卖合同主体出卖人承担该责任风险，与买受人无涉。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如：一、被告华润置地（淄博）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙银鸿逾期办证违约金28301.30元；二、驳回原告孙银鸿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费789.40元减半收取计394.70元，由原告孙银鸿负担141.20元，被告华润置地（淄博）有限公司负担253.50元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人华润置地（淄博）有限公司提交了短信记录截屏，具结书、收据，淄博海夏公司出具的收据、请示等证据。经质证，被上诉人孙银鸿对上述证据均不予认可。本院经审查认为，上诉人华润置地（淄博）有限公司提交的上述证据与本案待证事实均无关联性，本院依法不予采信。 本案二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，1、上诉人华润置地（淄博）有限公司与被上诉人孙银鸿签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经对案涉商品房的办证义务作出了明确约定，该约定不违反法律法规的强制性规定，双方应按照约定履行义务。依据约定，上诉人华润置地（淄博）有限公司是案涉房屋的办证义务主体，且应在约定的期间内向被上诉人孙银鸿交付房产权证。上诉人华润置地（淄博）有限公司关于其不是办证义务主体的理由，与约定不符，本院不予支持。在被上诉人孙银鸿已经按照约定缴纳相关费用及提供相关资料的情况下，上诉人华润置地（淄博）有限公司应及时将材料和相关费用提交产权登记部门并催促办理产权证件，上诉人华润置地（淄博）有限公司在本案中亦未举证证明存在政策或政府部门因素等导致办证延误，故，上诉人华润置地（淄博）有限公司应承担违约责任。 2、根据合同法第121条规定，上诉人华润置地（淄博）有限公司因案外第三人原因造成违约，应向被上诉人孙银鸿承担违约责任。上诉人华润置地（淄博）有限公司与案外第三人之间的纠纷，可另行主张处理。因此，上诉人华润置地（淄博）有限公司关于淄博海夏公司原因导致办证延误不承担责任的上诉意见，与法律规定不符，本院依法不予支持。 3、上诉人华润置地（淄博）有限公司未按合同约定办理房屋产权属登记证书，构成违约，应按合同约定支付违约金。关于上诉人违约的起止日期和违约金的计算方式，一审判决已经详细阐述，本院不再累述。 综上所述，华润置地（淄博）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费508.00元，由上诉人华润置地（淄博）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 强 审 判 员  苏晓宇 审 判 员  禚慧聪 二〇二〇年一月十七日 法官助理  宋 戈 书 记 员  李 飞