湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初7130号原告浏阳利通置业有限公司，住所地湖南省浏阳市荷花街道办事处唐家洲。法定代表人黎洪武，董事长。委托代理人余继红，广东君言（长沙）律师事务所律师。被告胡仕维，女，1984年4月2ａ4日出生，汉族，住湖南省浏阳市。中国银行股份有限公司浏阳支行，住所地湖南省浏阳市北正中路70号。负责人徐征。委托代理人周蒲生，男，1960年1月16日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系银行员工。原告浏阳利通置业有限公司（以下简称利通置业公司）与被告胡仕维、中国银行股份有限公司浏阳支行（以下简称中国银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告利通置业公司的委托代理人余继红、被告中国银行的委托代理人周蒲生到庭参加诉讼。被告胡仕维经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告利通置业公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2016年4月29日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，解除原告与被告、第三人签订的个人一手住房贷款合同，责令被告胡仕维腾退房屋，并协助原告办理购房合同备案注销手续、预告登记和预告抵押的注销手续；2、被告承担原告被中国银行扣收的贷款本息79727.96元（暂计），以及该金额的资金占用利息；3、被告支付违约金49753.7元，该违约金从被告胡仕维已付款项中扣除，不足部分由其向原告另行支付；4、被告支付律师服务费20000元，该款项从被告胡仕维已付款项中扣除，不足部分由其向原告另行支付；5、被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告胡仕维于2016年4月29日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的太悦城第7幢3008房，总价497537元，首付款99537元，余款398000元向银行申请按揭贷款。补充协议约定，被告必须按时还款付息，如其连续或累计3个月延期支付利息，原告有权解除合同，现被告违约，请求法院支持原告的诉讼请求。被告胡仕维无答辩。第三人中国银行称，对解除合同没有异议。本院经审理认定事实如下：2016年4月29日，原告利通置业公司（出卖人）与被告胡仕维（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201600203008），约定：“买受人购买出卖人开发的位于浏阳市集里街道办事处新屋岭片区利通?太悦城第7幢3008号房，建筑面积120.82平方米，单价每平方米4118元，总金额497537元；首付99537元，余款398000元须在签订合同之日起三十日内由买受人与银行办妥按揭手续…第七条、买受人如未按合同规定的时间付款…逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金…”。同日，原告利通置业公司（出卖人）与被告胡仕维（买受人）签订《合同补充协议》（合同编号：201600203008），第二条第五项约定：“买受人在获得贷款后应按借款合同约定按期足额偿还贷款本息，因买受人未及时足额偿还本息而导致贷款银行向出卖人行使担保权扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人还款通知之日起10日内归还本息及费用，并承担自银行扣款之日至买受人归还之日期间的利息及相关费用（包括但不限于银行保证金、银行滞纳金、律师服务费、公告费用），在上述约定时间内如仍未偿还的，视为买受人违约，按主合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任，若买受人连续或累计3个月延期支付本息的，出卖人有权单方面解除所有合同，收回所购房屋产权，届时买受人在房屋内的装修和遗留物品不作任何补偿，买受人无异议；出卖人解除所有合同的，买受人除向出卖人支付银行扣收的贷款本息外，还应按主合同约定该商品房总金额的10%向出卖人支付违约金”。被告胡仕维于2016年3月21日支付2000元、2016年3月22日支付10000元、2016年3月23日支付8000元、2016年4月29日支付30386元，支付首付合计50386元。2016年5月5日，原告利通置业公司（保证人）与被告胡仕维（借款人）、中国银行（贷款人）签订《个人一手住房贷款合同》（编号：2016年浏中银字431号），约定：“借款人向中国银行贷款398000元，贷款利率为浮动利率；还款方式为按月等额本息还款。逾期贷款罚息利率为本合同约定利率水平上加收50%。利通置业公司为贷款提供保证责任阶段性担保。”2016年8月16日中国银行发放了贷款398000元。被告胡仕维在偿还了2016年9月11日至2017年8月本息共计28034.64元，自2017年8月开始未再偿还贷款本息。截至2019年12月30日，利通置业公司及其业务往来公司代为偿还本息、罚息共计98782.5元，尚欠贷款本金333090.73元，形成本诉。涉案商品房办理了商品房预售合同备案登记、预售商品房抵押权预告登记、预售商品房预告登记的手续，未办理房屋权属过户登记手续，房屋亦未实际交付使用。原告为本案花费律师费20000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告利通置业公司与被告胡仕维签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应恪守合同行使权利、履行义务。按照双方约定：“若买受人连续或累计3个月延期支付本息的，出卖人有权单方面解除所有合同，收回所购房屋产权，届时买受人在房屋内的装修和遗留物品不作任何补偿，买受人无异议；出卖人解除所有合同的，买受人除向出卖人支付银行扣收的贷款本息外，还应按主合同约定该商品房总金额的10%向出卖人支付违约金”，现被告胡仕维自2017年8月起未再偿还贷款本息，原告有权解除合同，腾退房屋，并支付违约金49753.7元（497537元×10%），故原告要求解除《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及腾退房屋，并要求被告协助办理购房合同备案注销等手续及支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。因《个人一手住房贷款合同》与《商品房买卖合同》、《合同补充协议》紧密联系，《商品房买卖合同》、《合同补充协议》解除后，按揭借款人一般不再履行按揭贷款合同约定的按期还款义务，亦必然对银行贷款回收产生不利影响，《个人一手住房贷款合同》的目的无法实现，故对原告要求解除《个人一手住房贷款合同》的诉请，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，因合同解除后，房屋由原告收回，而首付款、银行贷款系基于买卖合同而支付给原告的，自然应当予以返还，故原告应返还被告胡仕维实际支付的首付款50386元及利息、截至2017年8月的贷款本息28034.64元；银行贷款余款本息由原告负责偿还，与原告业务往来的公司代为偿还的本息亦由原告负责处理。因胡仕维原因产生的贷款罚息及违约金由胡仕维承担责任。原、被告约定“承担自银行扣款之日至买受人归还之日期间的利息及相关费用（包括但不限于银行保证金、银行滞纳金、律师服务费、公告费用）”，对被告有拘束力，故原告要求被告承担律师服务费20000元的诉请，故本院予以支持。原告的诉讼请求在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。被告胡仕维未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为被告放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第二项、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除浏阳利通置业有限公司与胡仕维在2016年4月29日的签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》（合同编号：201600203008）；胡仕维于判决生效后3日内腾退位于浏阳市集里街道办事处新屋岭片区利通?太悦城第7幢3008号商品房给浏阳华通置业有限公司；并协助浏阳华通置业有限公司办理商品房预售合同备案登记、预售商品房抵押权预告登记、预售商品房预告登记的注销手续；二、解除浏阳利通置业有限公司、胡仕维、中国银行股份有限公司浏阳支行于2016年5月5日签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：2016年浏中银字431号）；三、限浏阳利通置业有限公司于本判决生效之日起3日内偿还中国银行股份有限公司浏阳支行关于浏阳市集里街道办事处新屋岭片区利通?太悦城第7幢3008号商品房的截至2019年12月30日的贷款余款333090.73元及利息（含逾期罚息、违约金，以清偿时实际发生的为准）；胡仕维于浏阳利通置业有限公司清偿贷款后3日内向浏阳利通置业有限公司支付清偿银行贷款实际发生的罚息及违约金；四、浏阳利通置业有限公司于本判决生效之日起3日内向胡仕维返还贷款本息28034.64元、首付款50386元及利息（利息计算方式：以50386元为本金，自2016年4月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日）；五、胡仕维于本判决生效之日起3日内向浏阳利通置业有限公司支付违约金49753.7元；六、胡仕维于本判决生效之日起3日内向浏阳利通置业有限公司支付律师服务费20000元；上述第四项、第五项、第六项款项相互抵销后履行。七、驳回浏阳利通置业有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费3290元，由胡仕维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘敢德审 判 员  吴昺阳人民陪审员  杨 金二〇二〇年一月九日法官助理雷博书记员李有附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。