四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川17民终1643号上诉人（原审被告、反诉原告）：李绍兵，男，生于1972年7月20日，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：王仲平，四川法尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰臣，四川远创律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郭凡云（系李绍兵之妻），女，生于1973年6月18日，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：王仲平，四川法尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰臣，四川远创律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李佳樯，男，生于1974年9月15日，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人:刘登峰，四川绥定律师事务所律师。原审被告：康封富，男，汉族，生于1968年3月23日，住四川省达州市通川区。原审被告：袁国兴，男，汉族，生于1965年6月12日，住四川省达州市通川区。原审被告：李旭，男，汉族，生于1993年6月13日，住四川省达州市通川区。原审被告：康晓雯，女，汉族，生于1992年8月21日，住四川省成都市。上诉人李绍兵、郭凡云因与被上诉人李佳樯、原审被告康封富、袁国兴、李旭、康晓雯房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初2547号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李绍兵、郭凡云上诉请求：1、撤销一审判决书第二条；2、改判上诉人只下欠被上诉人购房款3万元；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律不当，上诉人拒付下差房款是没有过错的。一审判决不能以是否付清标的物1的价款割裂开来判断付款是否逾期，导致上诉人没有如期付清全部房款的根本原因是被上诉人根本性违约导致合同无法继续履行，上诉人认为这一事实认定和计算方式是非常错误的。一审认定5万元不属于购房款是错误的。标的物1只有按未逾期价220万元支付才是合情合法的。李佳樯辩称，1、关于标的物2的买卖和现场勘查，是在法院的陪同下进行，并且上诉人也一同前往，并未对标的物2的有关通道提出异议。对其购买是自愿的，李佳樯不存在任何过错。根据资金往来，合同约定时间内，上诉人并未足额支付购房款，存在违约情况。对标的物1的购买就应当按照总价款430万元进行计算。其中标的物1的购房款也应当按照280万元进行计算。2、关于5万元的费用，并非购房款，条据清晰载明，同时根据双方的真实意思表示，确实不是购房款。3、标的物2，对方说我违约，答应开口子，但是没有举证。我有证人可以证实我没有答应，只是协助。我们是在标的物1的基础上谈的标的物2的价款，一次性付款我才同意价款的，后来我答应三个月之内给都可以。价款的问题，是因为要交税，才定的280万元，实际上是330万元，评估价是600多万元。标的物2是因为没开口子，才跟标的物1搭着便宜卖的，否则价格不可能那么低。我觉得我受到了欺骗。综上，请求驳回上诉人的全部上诉请求。康封富辩称，标的物1和2是打包卖的，标的物2我们也是付了钱的，但是没达到使用效果，要求赔偿损失50万元。其他的同意上诉人代理人的意见。袁国兴、李旭、康晓雯未到庭答辩。李佳樯向一审法院起诉请求：1.请求李绍兵、郭凡云与李佳樯于2017年11月21日签订的《房屋买卖合同补充协议》合法有效；2.请求李绍兵、郭凡云继续按照合同约定履行义务，支付下欠李佳樯购房款共计220万元并承担资金利息（从2017年12月1日起按月息2%计算至付清本息时止）；3.依法判令康封富、袁国兴、李旭、康晓雯对前述第二项请求承担连带担保责任；4.本案诉讼费由李绍兵、郭凡云负担。李绍兵、郭凡云向一审法院提出反诉请求：1.依法撤销李佳樯与李绍兵、郭凡云签订的达川区南外镇交通路南新大厦负一层(产权证号A03373)房屋买卖协议;2.赔偿违约损失50万元;3.反诉费用由李佳樯承担。一审法院认定事实：李佳樯系李胜元之子,李家燕系李胜元之女。2016年6月,达川区法院在执行周光皓与李胜元工程款分配纠纷一案【(2005)达达民初字第1617号民事调解书】中,因李胜元于2016年去世,达川区法院追加李佳樯、李家燕为被执行人。在执行中,李佳樯处置李胜元的遗产:达州市达川区三里坪街道西环路天源大厦4、5号门市夹层(产权证号:A023635)【以下简称:“标的物1”】;达州市达川区南外交通路南新大厦的地下室(产权证号:达权字第03373号)【以下简称:“标的物2”】,用以偿还李胜元的债务。2017年11月1日，李绍兵为了买得上述标的物1、标的物2的房产向达川区法院诉讼费及案款专户转入180万元。同月4日，李佳樯(甲方、出卖人)与李绍兵、袁国兴、康封富、王绍奇、魏斌(乙方、买受人)签订《房屋买卖补充协议》,双方约定:标的物1购买价格为220万元;标的物2购买价格为160万元,共计380万元。如乙方不按本合同按时支付义务，本合同标的物为430万元计算。2017年11月16日，申请执行人周光皓与李佳樯、李家燕、买受人李绍兵、四川天恒建工(集团)有限公司达成了变卖房屋的执行和解协议,买受人李绍兵以150万元买得标的物1;以80万元买得标的物2;共计230万元。同时,达川区法院作出(2017)川1703执1502号之一执行裁定书。2017年11月21日，李佳樯(甲方、出卖人)与李绍兵、郭凡云(乙方、买受人)、袁国兴、康封富、李旭、康晓雯(丙方、保证人)签订《房屋买卖合同补充协议》,三方约定:“一、鉴于本协议的原因:在(2017)川1703执1502号执行案件中，甲方与乙方在达川区人民法院的主持下，针对如下房屋达成了买卖协议(以下简称原协议),协议约定房屋总价款合计人民币230万元,并经达川区人民法院出具的法律文书予以确认。但事后双方均认为房屋的价值过低。有鉴于此，现双方再次经充分协商，在自愿、平等的基础上，达成本补充协议。……四、房屋价格:对标的1双方约定购买价为人民币280万元;对标的2双方约定购买价格为人民币150万元。但鉴于甲乙双方的朋友关系，经双方协商同意本协议标的物按380万元计算。前述标的过户后产权面积增减不影响本合同之成交价,并不受原协议约定价款之限制。但乙方如不按本协议第六条约定按时足额支付价款，本协议标的物则按原价430万元房款计算。……六、价款支付方式:在达川区人民法院向乙方出具《执行裁定书》并向房屋登记部门送到《协助执行通知书》前,乙方向甲方(根据双方的要求将转让款支付至执行法院)支付转让款230万元,并私下向甲方支付了15万元,共计245万元(其中50万元由甲方出借给乙方，乙方向甲方出具借条)。下余转让款185万元在2017年11月30日前支付15万元给甲方，在执行法院向房产登记部门送达《协助执行通知书》后二个月内向甲方再支付20万元,第四个月再支付20万元,一直到六个月内付清余款。如乙方没有按照前述约定按期足额支付甲方购房款，本协议标的物按430万元计算，同时甲方有权要求乙方一次性支付剩余(购房款按照430万元计算),并有权按未付款金额的月息2分计算违约金。乙方在未付清余款前,该房屋租金由甲方继续收取。……八、甲方承诺:甲方保证所出售的房产无权利瑕疵，无其他权利人;乙方承诺:乙方在签订本协议前，己实地查看标的物，本协议签订系已该房产的现状出售，且出售前甲方已告知该房产存在抵押及被法院查封的情况。九、……同时丙方作为保证人，已清楚了解本协议的全部内容,并自愿对乙方在本协议范围内应向甲方所付购房款及违约责任承担连带保证责任。十、本合同所作的购房房价为各方真实意思表示，若在执行法院所作的变卖价格或向登记机关（含税务部门）提交的价格与本合同不一致，均以本合同所约定价格为准。十一、本合同各方签字后生效，本合同一式五份，各方一份。如甲乙双方之前私自签订了另外协议，则以本协议为准”。上述合同签订后，李绍兵于2017年11月7日、11月15日、11月21日、11月28日、11月30日、12月9日和2018年3月9日分别七次支付李佳樯购房款:5万元＋5万元＋5万元＋7万元＋5万元＋3万元＋2万元=32万元,由李佳樯向李绍兵分别出具七张购房款收条。2017年11月28日,李绍兵向李佳樯支付房屋租金5万元,李佳樯出具收条一张。以上,李绍兵共向李佳樯给付购房款180万元＋32万元=212万元。2017年11月20日,达川区法院将执行裁定书和协助执行通知书，送达到达州市达川区房管局，2018年2月11日该房管局将标的物1的房产证转户到了李绍兵、郭云凡名下。后因标的物2双方发生争议，李绍兵停止向李佳樯支付购房款，房产证也未过户。为此,李佳樯、李绍兵、郭云凡发生纠纷，现李佳樯诉讼法院。一审法院同时查明:因标的物2【即:达州市达川区南外交通路南新大厦的负一层(产权证号:达权字第03373号)】后更名为:达川区翠屏街道新南社区金丝街100号居民楼地下室。因南新大厦于1994年修建，当初地基下面修建约1000余平方米的地下室，由于市政施工,导致街面的梯步被人行道路封住而无法通行。2004年“9.3”洪灾和2005年“7.8”洪灾后，地下室进水达3米多深。该地下室又低于市政污水网管，加之各种生活污水和粪水向该池内排放，导致粪便、垃圾等长期堆积，形成沼气，存在较大的安全隐患，严重威胁着一千余户、五千余居民的生命安全。为此,2016年5月24日,翠屏街道办事处向达川区人民政府请示，要求对金丝街100号居民楼应急排危，通过达川区住建局和翠屏街道办事处的共同努力，政府耗资80余万元，将该地下室清理干净。现该地下室因无进出口,长期无人管理使用,导致街道的雨水和生活用水继续往地下室流,现地下室积水已经达2米深左右。由于该地下室积水长期浸泡南新大厦的地基,是造成该大厦可能垮塌的严重隐患。原审中，于2018年10月15日,达川区法院组织李佳樯、李绍兵、郭凡云及其双方的代理律师进行调解,在调解会上，案件承办人向双方当事人及其代理人指出了南新大厦的这一隐患的严重性,并指出为避免达川区南外2018年“10.7”地陷事故的再次发生,达川区法院要求双方当事人必须尽快采取补救措施,排除积水,不能再让积水长期侵泡南新大厦的地基,确保南新大厦居民的生命财产安全。在调解会上，李佳樯同意收回新南大厦地下室由自己处理,李绍兵、郭凡云也表示同意,但双方在购房款上未达成一致意见,使调解未成功。一审法院还查明:李胜元之前妻张成琼,女儿李家燕,于2017年10月30日,向达川区法院提出申请自愿放弃李胜元在本案中财产的分割权和继承权,全部交由李佳樯全权处理。一审法院认为：一、达川区人民法院作出的(2017)川1703执1502号之一《执行裁定书》与2017年11月21日李佳樯、李绍兵、郭凡云签订的《房屋买卖合同补充协议》的相关问题。虽然,该《房屋买卖合同补充协议》是在《执行裁定书》的基础上形成的,但是在《房屋买卖合同补充协议》签订的原因中，已经载明:“……一、鉴于本协议的原因:在(2017)川1703执1502号执行案件中，甲方与乙方在达川区人民法院的主持下，针对如下房屋达成了买卖协议(以下简称原协议),协议约定房屋总价款合计人民币230万元,并经达川区人民法院出具的法律文书予以确认。但事后双方均认为房屋的价值过低，有鉴于此，现双方再次充分协商。……十、本合同所作的购房房价为各方真实意思表示，若在执行法院所作的变卖价格或向登记机关（含税务部门）提交的价格与本合同不一致，均以本合同所约定价格为准。十一、本合同各方签字后生效，本合同一式五份，各方一份。如甲乙双方之前私自签订了另外协议，则以本协议为准”。由此足以说明《执行裁定书》确认的标的物1和标的物2的总价款230万元,己被李佳樯与李绍兵所否认，双方重新协商确定了标的物1和标的物2的价款并约定，按时付款以380万元或不按时付款以430万元房款计算。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”及第三十一条：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”。可见达川区法院所作出的(2017)川1703执1502号之一《执行裁定书》仅仅是对有关房产变卖的执行裁定，并非拍卖的执行裁定，故该标的物1、标的物2的物权在未按要求办理变更登记前是不发生物权效力。且该《执行裁定书》确定了应办理过户，才发生物权变动。由此可见，该《执行裁定书》中有关由被执行人李佳樯与买受人李绍兵所达成标的物1、标的物2的物价款的约定，系本案中李佳樯与李绍兵之间的最初达成该房屋变卖协议内容，但有关该价款约定已通过李佳樯、李绍兵、郭凡云于2017年11月4日签订的《房屋买卖补充协议》对标的物1、标的物2的价款进行了变更。根据《中华人民共和国民法总则》第五条：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”及第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”的规定，故李佳樯与李绍兵在未按要求办理该标的物1、标的物2的物权变更登记前，是有权对该标的物1、标的物2变卖的相关价款及其支付方式等重新约定，并签订该《房屋买卖合同补充协议》。综上，该《房屋买卖合同补充协议》中的约定系达川区人民法院(2017)川1703执1502号之一《执行裁定书》执行裁定的变更，且该变更属当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效的民事法律行为。故双方签订的《房屋买卖合同补充协议》，应当具有法律效力,且双方必须遵守执行。可见,《执行裁定书》中有关标的物1和标的物2的总价款230万元的确定，对李佳樯、李绍兵、郭凡云不再产生约束力，故该标的物1和标的物2的价款应按该《房屋买卖合同补充协议》中所约定的价款予以确定。二、关于李佳樯、李绍兵、郭凡云于2017年11月4日签订的《房屋买卖补充协议》与2017年11月21日签订的《房屋买卖合同补充协议》的关系问题。因后一协议是在前一协议的基础上变更产生的,依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定,2017年11月21日李佳樯、李绍兵、郭凡云签订的《房屋买卖合同补充协议》,依法予以成立;反之,2017年11月4日签订的《房屋买卖补充协议》就自然失效,对双方不再产生约束力。故原审中，李绍兵、郭凡云以《房屋买卖补充协议》为由,要求追加王绍奇、魏兵为被告及其主张标的物2按原约定价格160万元计算的请求,理由不成立，不予支持。而本次诉讼庭审前，李绍兵、郭凡云以《房屋买卖补充协议》为由,要求追加王绍奇、魏兵为被告，不违反法律规定，予以准许。三、针对标的物1，关于李绍兵是否应该向李佳樯支付下欠款项及是否存在逾期付款的问题。根据2017年11月21日《房屋买卖合同补充协议》第四条约定:“房屋价格:对标的物1双方约定购买价为人民币280万元，对标的物2双方约定购买价为人民币150万元。但鉴于甲乙双方的朋友关系，经双方协商同意本协议标的物按380万元计算。前述标的过户后产权面积增减不影响本合同之成交价,并不受原协议约定价款之限制。当乙方如不按本协议第六条约定按时足额支付价款，本协议标的物则按原价430万元房款计算”。合同签订后，李绍兵、郭凡云先后共计支付购房款212万元。该补充协议第六条约定“……在执行法院向房产登记部门送达《协助执行通知书》后……一直到六个月内付清余款。……”。达川区法院于2017年11月22日向达州市达川区房管局送达协助执行通知书，该房管局于2018年2月11日将标的物1的房产证过户登记到了李绍兵、郭云凡名下。即李绍兵应于达川区法院的《协助执行通知书》向房产登记部门送达后六个月内，即李绍兵最迟应于2018年5月22日前付清标的物1下欠购房款。相反截止到李绍兵最后一次付款时间2018年3月9日止，仅向李佳樯付款为212万元，且其并未按双方约定就标的物1购房价款在其取得标的物1的产权后2018年5月22日前予以足额支付，故李绍兵至今未就标的物1付清价款。李佳樯与李绍兵达成的《房屋买卖补充协议》虽约定按时付款就以380万元作价，但李绍兵未约定按时付款，标的物1的价款及标的物2的价款。达川区法院以按时付款380万元与逾期付款430万元所占比例，予以确定若李绍兵按时付款，李绍兵应支付标的物1的购房款为247.5万元｛280万元×(380÷430)｝,应支付标的物2的购房款为132.5万元｛150×(380÷430)｝,共计380万元。综上，截止双方约定最后付款时间2018年5月22日止，针对标的物1，李绍兵应付购房款为247.5万元，但其仅付款212万元，故李绍兵存在逾期付款的情形，达川区法院以280万元确定标的物1的价款；故李绍兵现应向李佳樯支付标的物1下欠款项68万元（280万元-212万元）。因双方对其《房屋买卖补充协议》约定以未付款金额的月息2分计算违约金，而没有约定资金利息。故李佳樯主张从2017年12月1日，按月息2%计算其资金利息，理由不成立，不予以支持。达川区法院从李佳樯原审起诉立案受理之日起，即2018年6月7日起按中国人民银行同期贷款利息计算至付清本息之日止。四、关于康封富、袁国兴、李旭、康晓雯是否应承担保证责任的问题。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”及第二十一条:“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”之规定，因康封富、袁国兴、李旭、康晓雯以保证人身份在《房屋买卖合同补充协议》上约定承担连带支付责任,故康封富、袁国兴、李旭、康晓雯应对李绍兵向李佳樯支付标的物1下欠款项68万元及其资金利息承担连带支付责任。五、针对李绍兵、郭凡云主张标的物2是否应予以解除的问题及李绍兵、郭凡云要求李佳樯赔偿违约损失50万元是否成立的问题。李绍兵、郭凡云以标的物2无进出口,导致李绍兵、郭凡云无法管理使用,系李绍兵、郭凡云停止向李佳樯支付购房款的主要原因。李佳樯作为标的物2的出卖人,有义务对标的物2的进出口负责,如果没有进出口，李绍兵、郭凡云就失去了对标的物2使用的价值。为此,李绍兵、郭凡云反诉要求撤销标的物2的买卖协议的反诉请求，因李绍兵、郭凡云在购买前已对标的物2进行了现场查看,不存在有重大误解,故李绍兵、郭凡云的撤销请求，不予以支持。但是，依照《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，因标的物2无进出口及存在积水隐患，故李佳樯、李绍兵、郭凡云对标的物2的买卖协议应予以解除。该标的物2归李佳樯所有及应由李佳樯负责出口通道的开通及积水隐患的排除，李绍兵、郭凡云不向李佳樯支付该标的物2的购房款。综上，李佳樯要求李绍兵、郭凡云支付下欠李佳樯购房款共计220万元的理由不成立，不予以支持。因《房屋买卖合同补充协议》没有标的物交付的质量不符合质量要求，应承担违约责任等，故李绍兵、郭凡云反诉要求李佳樯赔偿违约损失50万元，理由不成立，不予以支持。六、2017年11月28日向李佳樯支付5万元，是否冲抵购房款的问题。因李佳樯、李绍兵、郭凡云在《房屋买卖合同补充协议》第六条约定“……乙方在未付清余款前,该房屋租金由甲方继续收取”。李绍兵、郭凡云于2017年11月28日向李佳樯支付5万元,李佳樯也是以租金的名义出具收条。现李绍兵、郭凡云以该5万元不是租金，要求冲抵购房款的请求,不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第七十七条第一款、第一百四十八条、第一百五十九条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决:一、确认李佳樯与李绍兵、郭凡云、康封富、袁国兴、李旭、康晓雯签订的《房屋买卖合同补充协议》中的达州市达川区南外梧桐梁西环路1025号天源大厦综合楼二楼(面积:714.98平方米,产权证号:A023635)的房屋买卖协议有效;二、由李绍兵、郭凡云在本判决生效之日起三十日内支付下欠其位于达州市达川区南外梧桐梁西环路1025号购买天源大厦综合楼二楼李佳樯的购房款68万元及其资金利息(注：该资金利息，以68万元为基数，从李佳樯向法院起诉立案受理之日，即2018年6月7日起按中国人民银行同期贷款利息计算至付清本息之日止)；康封富、袁国兴、李旭、康晓雯对以上款项承担连带支付责任；三、驳回本诉李佳樯的其他诉讼请求;四、解除李佳樯与李绍兵、郭凡云、康封富、袁国兴、李旭、康晓雯2017年11月21日所签订的《房屋买卖合同补充协议》中有关双方达成的达州市达川区南外交通路南新大厦负一层(面积:1313.52平方米,产权证号:03373)的房屋买卖协议,该负一层归李佳樯所有,李绍兵、郭凡云不支付该负一层的购房款;五、驳回李绍兵、郭凡云的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24400元,反诉案件受理费8250元，诉讼保全费5000元,共计37650元,由李佳樯负担21196元、李绍兵、郭凡云负担16454元。二审中，各方均未提供新证据。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：2017年11月21日，上诉人李绍兵、郭凡云与被上诉人李佳樯签订的《房屋买卖合同补充协议》,事实上双方是对2017年11月4日签订的《房屋买卖补充协议》中对标的物1、标的物2约定的价款及其支付方式进行的变更，根据《中华人民共和国民法总则》第五条“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”、第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”以及《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定,该变更属双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效的民事法律行为。因此，双方签订的《房屋买卖合同补充协议》中所约定的价款，本院予以确认。本案二审中主要争议焦点是对标的物1的价款如何认定的问题。李绍兵、郭凡云上诉称，一审认定事实不清，导致上诉人没有如期付清全部房款的根本原因是被上诉人根本性违约导致合同无法继续履行，标的物1只能按未逾期价220万元支付才是合情合法的上诉理由，经审查，根据2017年11月21日双方签订的《房屋买卖合同补充协议》第四条约定“房屋价格：对标的物1双方约定购买价为人民币280万元，对标的物2双方约定购买价为人民币150万元。但鉴于甲乙双方的朋友关系，经双方协商同意本协议标的物按380万元计算。……但乙方如不按本协议第六条约定按时足额支付价款，本协议标的物则按原价430万元房款计算”。合同第六条约定“……在执行法院向房产登记部门送达《协助执行通知书》后……一直到六个月内付清余款。……”，按照前述约定，结合审理查明的案件事实来看，达川区人民法院于2017年11月22日向达州市达川区房管局送达协助执行通知书，该局于2018年2月11日将标的物1产权过户至李绍兵、郭凡云名下。即李绍兵应于达川区法院的《协助执行通知书》向房产登记部门送达后六个月内，最迟应于2018年5月22日前付清标的物1下欠购房款。而截止到李绍兵最后一次付款时间2018年3月9日止，李绍兵仅向李佳樯付款212万元，且其并未按双方约定就标的物1购房价款在其取得标的物1的产权后的2018年5月22日前予以足额支付，李佳樯与李绍兵达成的《房屋买卖补充协议》虽约定按时付款就以380万元作价，但李绍兵未约定按时付款后其标的物1、标的物2的具体价款。如按照以按时付款380万元与逾期付款430万元所占比例，李绍兵按时付款，应支付标的物1的购房款为247.5万元，应支付标的物2的购房款为132.5万元，共计380万元。即使认定标的物2购房款为150万元，李绍兵、郭凡云亦最迟在2018年5月22日前支付李佳樯230万元，而李绍兵、郭凡云仅仅支付了212万元，则李绍兵、郭凡云未能按时足额支付。综上，针对标的物1而言，截止合同约定最后付款时间，李绍兵至今未就标的物1付清全部价款，李绍兵存在逾期付款的情形，故对标的物1的价款按280万元计算，本院予以确认。因此，上诉人上诉要求标的物1按未逾期价220万元支付的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决对标的物1按280万元房价款予以认定是正确的。李绍兵、郭凡云上诉称，李佳樯收取的5万元租金，应该冲抵购房款，一审认定5万元不属于购房款是错误的上诉理由，经审查，李佳樯、李绍兵、郭凡云在签订的《房屋买卖合同补充协议》第六条明确约定“……乙方在未付清余款前,该房屋租金由甲方继续收取”，李绍兵、郭凡云于2017年11月28日向李佳樯支付5万元属实,李佳樯也是以租金的名义出具的收条。因此，李绍兵、郭凡云上诉请求以该5万元不是租金，要求冲抵购房款的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，李绍兵、郭凡云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24400元，由上诉人李绍兵、郭凡云负担。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 胡光俊审判员 程 瑜二〇二〇年一月十四日书记员 李秀玲