山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10765号上诉人（原审原告）：邹志会，男，1990年7月14日出生，汉族，职工，住青岛市。委托诉讼代理人：王同刚，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬生俭，山东德衡（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：韩树红，女，1971年10月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李明飞，山东泉兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡修谱，山东泉兴律师事务所律师。原审被告：孙松勇，男，1986年4月4日出生，汉族，个体工商户，住济南市。委托诉讼代理人：李明飞，山东泉兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡修谱，山东泉兴律师事务所律师。上诉人邹志会因与上诉人韩树红、原审被告孙松勇房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初4637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹志会上诉请求：1.撤销一审判决第三项及第五项，并依法改判支持邹志会第四项及第五项的诉讼请求；2．二审诉讼费用由韩树红承担。上诉理由：一、一审判决认定邹志会主张的违约金过高，属于事实认定错误本案中邹志会分两笔主张违约金，系针对的是韩树红的两次违约行为。韩树红在2018年8月24日签订《房屋买卖合同补充协议》时，已经构成根本违约；并且双方在补充协议中均已确认，针对该违约行为支付十二万元的违约金，该十二万元违约金已经成为应付款。此后，韩树红又未按约定支付剩余购房款，因而导致再次违约。韩树红的连续两次违约行为，不仅给邹志会再次购房造成了额外贷款等实际损失，也严重影响了邹志会的预期利益，打乱了邹志会的日常生活。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，在韩树红连续两次违约的情况下，邹志会主张的违约金系分别针对其两次违约行为，违约金数额符合实际，不存在过高的情况。二、一审判决酌定调整律师费，属于错误运用自由裁量权涉案《房屋买卖合同》在违约条款中明确约定，违约方应当承担守约方所花费的诉讼费、律师费等。本案中邹志会为维护自身权利，委托律师代理诉讼，并已实际全额支付80000元律师代理费。邹志会的代理人在庭审中也明确该费用为一审律师代理费，如有二审则免费代理。因此，在律师费、代理费不违反法律规定且已实际支付的情况下，一审法院酌定调整律师代理费错误运用自由裁量权。综上，一审判决明显认定事实错误，请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误的判决，支持邹志会的诉讼请求，以维护法律的尊严，维护邹志会的合法权益。韩树红辩称，一、本案约定的违约金数额是否存在过高的问题，应当参照因违约造成损失的数额。对于邹志会的损失，其主要提供了在青岛购房的借款合同拟证明利息损失达902694.68元，但该合同无法证明邹志会的损失状况。第一，涉案房屋买卖合同是于2018年5月9日签订，邹志会则是于2019年3月22日才在青岛购房，两个时间点相差将近一年，已经超出了订立合同时韩树红可以预见到的可能造成损失的范围。第二、在涉案房屋买卖合同中，韩树红的主要义务是金钱给付，至于钱款如何使用，由谁使用，韩树红无权干预，也无法核实钱款用途；第三，虽然借款合同载明的贷款期限为30年，但贷款期限的长短以及具体还款的时间，是可以由邹志会决定选择的，贷款利息也并非必然损失、实际损失；第四，虽然当事人对诉讼利益是可以处分的，但如果邹志会真遭受了90余万元的实际损失却又不按损失赔偿额主张权利，不符合生活常理和一般生活准则。二、从合同履行情况看，涉案房屋买卖合同约定的合同价款为142万元，韩树红已支付70万元，合同义务已履行一半；从当事人过错程度看，韩树红虽有逾期未支付房款的违约行为，但从双方签订的《补充协议》可以明确看出，韩树红是因为家庭及工作原因没有能力履约，且邹志会对此认可理解，韩树红并非恶意违约。三、邹志会上诉状中提到的律师费，属于损害赔偿的范围，根据《合同法》第114条第2款的规定，当约定的违约金低于造成的损失的，法律明确规定的救济途径是请求调整增加违约金数额，而非同时或者另行再主张损害赔偿；另外，仅从律师费金额看，因为此项费用是由邹志会与其代理律师约定，且双方约定时认为律师费是可以转由韩树红承担的,为保证这种付款责任转移的合理性，邹志会应提供律师费明确的计算依据和标准，而不能毫无依据的自由约定。韩树红上诉请求：1.撤销一审判决第三、第四、第五判项内容，改判驳回邹志会主张经济损失的请求，并对违约金数额以邹志会实际损失为基础予以减少。2、一、二审诉讼费用由邹志会承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，针对同一违约事实,不得同时支持违约金和损害赔偿。根据《合同法》第114条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据上述法条可以看出，我国立法中对于违约方的违约责任既可以约定违约金也可以约定损害赔偿，但从其行文方式中可以看出两者是相互排斥，不能同时并用的。具体到房屋买卖合同中，设置违约金条款于守约方而言，主要是为了防止因对方违约造成的房屋价格大幅度上涨或是滑落形成的损失而预先在合同中加以约定，所以，违约金本质上属于损害赔偿的预定，其主要功能在于填补守约方的损失，而非严厉惩罚性。本案韩树红与邹志会签订的《房屋买卖合同》第九条违约责任第六项明确约定：“买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费”，故，在本案一审法院支持了邹志会主张的违约金请求后，不应再支持居间费、律师代理费、诉讼费等损害赔偿项目，否则，邹志会因韩树红同一违约行为而重复获益。二、一审法院未查明邹志会的实际损失，判令韩树红承担的违约金数额过高。合同法第114条规定：“根据约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据上述法条内容，当事人在合同中事先约定违约金，是合同自由原则的体现，但约定的违约金应当合理，符合公平原则。这就要求当事人请求人民法院对约定的违约金予以增加或减少的，应先向人民法院提供违约金低于或过分高于造成损失的初步证据，在此项举证证明责任完成后，举证证明责任转移到主张存在损失的一方，由其证明造成损失的大小。具体到本案中，韩树红完成了证明违约金过分高于造成损失的证明责任。邹志会在诉状第二项明确要求赔偿房屋贬值折价损失（损失数额以评估为准），但在庭审过程中，邹志会既未提出明确的赔偿数目又未申请房屋贬值鉴定；韩树红认为约定的违约金过分高于造成的损失，并提供了涉案小区2019年1月1日以来，在链家网（也即此次涉案房屋的中介服务机构）交易的共8套房产交易情况，证实8套房产交易均价在每平方16000元左右，而涉案房屋在2018年5月交易价格为每平方15584元，房屋价格平稳，邹志会并未因韩树红的违约行为蒙受房屋贬值损失。另，韩树红作为买受方，已经把70万元房款支付给邹志会，邹志会也一直占有该笔款项，所以邹志会也不存在房屋买卖合同纠纷中常见的利息损失。邹志会为证明遭受的损失，提供了其在青岛的购房合同、贷款合同等材料欲证实因购房按揭贷款30年造成的利息损失为902694.68元，对此，邹志会认为此项证据与本案没有相关性，邹志会出售涉案房屋的价款既可以投资，也可以选择消费，与购房行为没有因果关系，也未在涉案购房合同中单独约定；另外，邹志会可以选择还款时间，未来30年的贷款利息也并非必然损失、实际损失，且根据2009年《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十条规定，合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿计算方法的，不宜适用可得利益损失赔偿规定。故，在邹志会对损失大小举证不能的情况下，应当承担不利的法律后果。虽然一审法院对违约金进行了调整，但因未查明邹志会的实际损失，判令韩树红负担的违约金数额过高。即便按照判决书第13页14行邹志会所自认陈述的“涉案房屋目前价格比出售时已经降低近千元”，涉案房屋面积91.12平方米，邹志会遭受的损失也不足10万元，与一审法院认定的28.4万元的违约金数额相差甚远。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第29条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，依据邹志会自认的房屋贬值损失，违约金已经超过造成损失的百分之三百。韩树红同意支付邹志会的合理损失，如房屋交易期间的租金损失，其余过高的部分请求法院调整。综上，针对同一违约事实，邹志会不得同时主张违约金与损害赔偿，且邹志会主张的违约金金额过分高于造成的损失，请求贵院对违约金数额予以调整减少，并驳回邹志会主张的损害赔偿的请求。邹志会辩称，一、违约金与居间费、律师费、诉讼费可以同时主张，韩树红的上诉理由不能成立。第一，《民法总则》第179条已经规定，民事责任承担方式中支付违约金与赔偿损失可以单独适用，也可以合并适用。邹志会同时主张违约金与损害赔偿并无不当。第二，违约金与居间费、律师费、诉讼费并非同一损害，违约金主要是指向上诉人逾期付款的违约责任损害，而居间费、律师费、诉讼费属于对邹志会固有利益的损害，二者目的不同，不但并行不悖，相反相得益彰。律师费、诉讼费等均属于韩树红违反合同约定后，邹志会为维护自身权利而支付的费用，与邹志会所主张的违约金系不同类型的违约责任，不存在重复与重合之处。第三，邹志会主张居间费、律师费和诉讼费具有明确的合同依据。居间代理费在《经纪服务合同》第五条第3款中就明确约定该费用应由违约方支付，而律师费、诉讼费在《房屋买卖合同》第九条第（六）款中有明确约定。韩树红在订立合同时就应当预见其违反合同可能造成的损害，上述费用的承担属于双方当事人的意思自治，邹志会有权同时主张。二、一审法院判决酌定的违约金不足以弥补邹志会的损失，不存在违约金数额过高的情况。本案中，韩树红的连续两次违约行为给邹志会所造成的损失主要包括涉案房屋的贬值损失、邹志会再次购房而为此额外贷款的损失、韩树红在根本违约情况下仍长期占用房屋而给答辩人邹志会造成的损失，以及邹志会的预期利益等多项损失。韩树红仅以其所认为的房屋贬值数额认定违约金过高，而未考虑给邹志会造成的其他多项损失，属于片面认定本案事实。第一，对于涉案房屋贬值损失。国家统计局关于70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，自2019年3月以来济南市二手房价格已经八连跌，二手房价格持续走低；链家客户端近期成交的与本案房屋朝向、楼层极其相近的精装二手房屋均为1.4万元每平，比涉案房屋每平低1000余元。韩树红违约造成邹志会房屋贬值损失10余万元。第二，邹志会再次购房而为此额外贷款利息的损失明显高于违约金数额。邹志会、房屋中介在出售该涉案房屋时已经将购房款用于青岛新房购置的情况明确告知了韩树红，而且在合同履行过程也多次催促韩树红按时支付购房款并告知违约会给邹志会造成巨大损失。韩树红确认于2018年11月25日决定一次性以现金方式支付购房尾款，邹志会本计划收到韩树红支付的购房款后于2018年12月8日支付购置青岛房屋的首付款，因韩树红一直未按期支付购房款，导致邹志会只能额外申请银行贷款84万元，由此需要支付银行利息902694.68元，该损失远远高于合同约定违约金数额。第三，自2018年5月至今，韩树红已经占据涉案房屋达19个月，由此给邹志会造成的房屋出租租金损失达2万余元。韩树红两次违约行为所应支付的违约金均分别有明确的约定，韩树红应当预见其违反合同时需要承担的责任。而且因韩树红违约给邹志会造成的实际损失达100余万元，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。韩树红连续违约行为不仅过错程度严重，而且主观性质恶劣，综合全案事实，一审法院判决酌定的违约金不仅不存在数额过高的情况，而且不足以弥补邹志会损失。综上，韩树红的上诉请求无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回韩树红上诉请求。孙松勇述称，同意韩树红的意见。邹志会向一审法院起诉请求：1.判令解除邹志会与孙松勇、韩树红签订的《房屋买卖合同》并返还房产证号为鲁(2018)济南市不动产权第0230014号的房屋；2.判令孙松勇、韩树红向邹志会赔偿房屋贬值折价损失（损失数额以评估为准）；3.判令孙松勇、韩树红向邹志会赔偿居间代理费5000元；4.判令孙松勇、韩树红向邹志会支付违约金404000元；5.判令孙松勇、韩树红支付邹志会律师代理费80000元。一审法院认定事实：邹志会与韩树红于2018年5月9日签订《房屋买卖合同》，载明：“房屋出卖人：邹志会，房屋买受人：韩树红，房屋买受代理人：孙松勇。一、房屋状况（一）房屋基本状况1、出卖人所售房屋（以下简称该房屋）坐落为济南市市中区世茂原山首府小区二期xx#住宅楼x-xxx室，该房屋为楼房。该房屋所在楼栋建筑总层数为：38层，其中地上34层，地下4层。该房屋所在楼层为9层，济南市商品房购房合同所载建筑面积共91.12平方米。2、共同出卖的附属房屋：无。3、该房屋规划设计用途为：住宅。……第三条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）房款约定1、出卖人和买受人经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及附属设施的总价款为（小写）1420000.00元，人民币（大写）壹佰肆拾贰万元整。该价格为出卖人净得价，不包含其他费用。若房屋登记机构颁发的不动产所有权证书所记载的房屋地址、面积（无论增加或减少）等信息与本合同中记载不一致的，出卖人、买受人及居间方，三方一致同意放弃异议的权利，并按照三方分别或共同签署的合同继续履行，不因此追究他方的任何责任。2、买受人于2018年5月9日向出卖人支付定金（小写）50000.00元，人民币（大写）伍万元整（不高于成交总价格的20%），定金支付方式为自行支付。3、买受人于2018年6月10日前将第一笔购房款人民币（小写）650000.00元整，（大写）陆拾伍万元整[不包含前期支付全部定金]以自行支付的方式支付出卖人。……（二）关于房款支付方式的约定：贷款买受人以商业贷款方式，申办抵押贷款，出卖人与买受人双方于出卖人取得不动产所有权证后三十个工作日共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为（小写）720000．00元，人民币（大写）柒拾贰万元整。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买卖双方在5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；如仍未获得批准或未按照前述拟贷款金额足额批准的，买受人在接到贷款机构或居间方通知15工作日内自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。……第九条违约责任（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。……（三）买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、申办贷款且在取得房屋所有权后，拒绝配合贷款银行办理房屋抵押登记手续的；4、逾期履行本合同约定的义务超过三十日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。……（六）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费。出卖人：邹志会（签名并捺印），买受人：韩树红（代签名），委托代理人：孙松勇（签名并捺印），2018年5月9日。”同日，邹志会与韩树红及山东链家房地产经纪有限公司签订《经纪服务合同》，载明：“甲方（出卖人）：邹志会，乙方（买受人）：韩树红，丙方（居间方）：山东链家房地产经纪有限公司。鉴于甲、乙双方在丙方的居间或见证下就坐落于济南市市中区世茂原山首府小区二期XX#住宅楼X-XXX室的房屋，于2018年5月9日签订了《房屋买卖合同》。甲、乙、丙三方在友好协商的基础上，订立本经纪服务合同，以兹共同遵守。第一条居间服务内容及收费标准……3、本次交易应向丙方支付的居间代理费为人民币（小写）27720.00元整（大写）贰万柒仟柒佰贰拾元整，其中，由甲方承担人民币（小写）5000.00元整（大写）伍仟元整，乙方承担人民币（小写）22720.00元整（大写）贰万贰仟柒佰贰拾元整，并应于本合同签订24小时内向丙方支付。第二条保障服务内容及收费标准……（二）本次交易应向丙方支付的保障服务费包括：代收评估费用为人民币（小写）500.00元整（大写）伍佰元整，保障服务费人民币（小写）7100.00元整（大写）柒仟壹佰元整，全部由乙方承担，并应于本合同签订24小时内向丙方支付。第五条违约责任：如支付费用方为守约方，则违约方支付该笔费用给守约方。甲方（出卖方）：邹志会（签名并捺印），乙方（买受方）：韩树红（代签名），委托代理人：孙松勇（签名并捺印），丙方：山东链家房地产经纪有限公司（加盖合同专用章）经办人：高祥杰（签名）联系电话：XXXXXXXXXXXX。”同日，山东链家房地产经纪有限公司向邹志会出具专用收据一份，载明：“业主姓名：邹志会，客户姓名：韩树红，成交价：142万，物业地址：世茂原山首府小区二期XX#住宅楼X-XXX室，买卖居间服务费：5000元，大写伍仟元整。付款人：邹志会（签名）。山东链家房地产经纪有限公司（加盖财务专用章）。”2018年5月10日，山东链家房地产经纪有限公司出具物业交割单，载明：“1、物业地址：济南市市中区世茂原山首府小区二期XX#住宅楼X-XXX室。……7、钥匙交接情况：已交接。9、其他：预存的电费余额原业主赠与给现业主，2018年5月10日-2018年6月30日的预存物业费余额原业主赠与给现业主，即水、电、燃气、物业费均已结清。原业主：邹志会（签名），现业主：韩树红（签名）、孙松勇（签名），居间方：山东链家房地产经纪有限公司（加盖公章）。”邹志会向韩树红、孙松勇交付涉案房屋时现状为毛坯房。2018年8月24日，邹志会与韩树红签订《房屋买卖合同补充协议》，载明：“房屋出卖人：邹志会()，房屋买受人：韩树红()，房屋买受代理人：孙松勇()。出卖人、买受人于2018年5月9日在平等自愿、协商一致的情形下签订《房屋买卖合同》（合同编号为LFGGNMD180501），现就合同未尽事宜，经出卖人与买受人双方协商一致同意，对该房屋买卖合同中的具体细节问题进行详细说明，特签署本补充协议，本协议与主合同具有同等的法律效力。第一条按照原合同约定，买受人应于2018年6月10日前支付完第一笔购房款65万元（大写陆拾伍万元整）。截至本协议签订之日，买受人仍有第一笔购房款49万元整（大写肆拾玖万元整）未付清，买受人逾期付款已超30日。根据原合同第九条第三款第四项约定：买受人行为已构成根本违约。经买受人与出卖人协商，因买受人家庭及工作原因造成违约，出卖方予以理解，买受方一次性支付违约金12万（大写壹拾贰万元整）给出卖方，支付时间视买受方尾款支付方式决定，如以银行贷款方式支付尾款，则违约金支付时间为银行放款之日；如以现金形式支付尾款，则违约金支付时间为尾款支付之日；如合同解除，违约金支付时间为合同解除之日。如买受人后期继续违约，违约金仍按照该房屋总价款的20%计算。第二条尾款付款方式及期限截至本协议签订之日，因买受人无法确定尾款支付方式，经双方协商，买受人须在出卖人房产证下发七日内做出决定采用何种付款方式支付尾款，以下两种方式任选其一：l、现金付款买受人自收到出卖人房产证下发的通知后，70个工作日内一次性以现金形式将购房尾款支付出卖方。如发生逾期，(1)逾期在30日之内的，买受人应每日按照购房总价款万分之五的标准向出卖人支付违约金；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，并由买受人按照该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。2、贷款方式付款依原合同约定进行。第三条特殊声明买受人按约定日期如期支付购房款，出卖人按约定收取购房款，房屋买卖正常进行。因买受人要求，出卖人同意自收到房产证满两年后过户给买受人，两年内为买受人代持房屋，将房屋仍登记在出卖人名下，不进行过户，此房屋实际产权为买受人所有，出卖人无权对房屋及产权进行任何变更处理。此行为系买受人要求，不过户的行为也并不认定出卖人违约。房屋出卖人：邹志会（签名并捺印），房屋买受人：孙松勇（签名并捺印）、韩树红（签名并捺印），房屋买受代理人：孙松勇（签名并捺印）。协议签署日期：2018年8月24日。”2018年11月25日，韩树红、孙松勇向邹志会出具《关于房屋买卖尾款支付方式最终确认函》，载明：“房屋买受代理人孙松勇于2018年11月19日接到房屋出卖人邹志会(该确认函在房屋买受代理人签字并按手印后生效。孙松勇（签名并捺印），2018.11.25。”2019年5月8日，邹志会与山东德衡（济南）律师事务所签订委托代理协议，载明：“甲方：邹志会，乙方：山东德衡（济南）律师事务所。甲方因与韩树红、孙松勇房屋买卖合同纠纷一案，根据中华人民共和国《合同法》、《民事诉讼法》和《律师法》等有关法律规定，聘请乙方的律师作为甲方的一审及二审代理人。甲方：邹志会（签名并捺印），乙方：山东德衡（济南）律师事务所（加盖业务专用章）。”邹志会于2019年5月16日通过银行转账方式向山东德衡（济南）律师事务所支付律师费叁万元；邹志会于2019年6月25日通过银行转账方式向山东德衡（济南）律师事务所支付律师费伍万元。山东德衡（济南）律师事务所于2019年5月29日向邹志会出具山东增值税普通发票一张，价税合计叁万元整；山东德衡（济南）律师事务所于2019年6月27日向邹志会出具山东增值税普通发票一张，价税合计伍万元整。邹志会主张该8万元系一审代理费。2019年7月5日，济南市房屋档案馆提供《房屋权属状况信息》一份，载明：“房屋编号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，所有权人：邹志会，身份证明：，房产证号：济南XXXXXXXXXXX，房屋坐落市中区白马山南路23号世茂原山首府XX#住宅楼X-XXX室，权属状态：已登簿，面积91.1，权属取得方式：商品房购买，登记时间：2018年11月13日，房屋用途：住宅。抵押情况、查封情况、异议情况、补证情况均为无。济南市房屋档案馆（加盖业务专用章）。”邹志会已于2018年5月10日向韩树红交付涉案房屋，韩树红共计向邹志会支付购房款70万元。邹志会、韩树红、孙松勇均同意解除涉案房屋买卖合同解除日期为2019年7月8日。邹志会主张解除邹志会与韩树红、孙松勇签订的《房屋买卖合同》并返还房产证号为鲁(2018)济南市不动产权第0230014号的房屋；判令韩树红、孙松勇向邹志会赔偿居间代理费5000元；判令韩树红、孙松勇向邹志会支付违约金404000元；判令韩树红、孙松勇支付邹志会律师代理费80000元。为此，邹志会提供如下证据予以证明：“证据一：《房屋买卖合同》一份。证明：2018年5月9日，邹志会与韩树红、孙松勇签订《房屋买卖合同》，约定将邹志会坐落于济南市市中区世茂原山首府小区二期XX#住宅楼X-XXX室的住宅，以人民币142万元的价格出卖给韩树红、孙松勇;韩树红、孙松勇应于2018年5月9日支付定金5万元，并于2018年6月10日前支付第一笔购房款65万元，其余款项采用商业贷款的方式支付；如果韩树红、孙松勇逾期履行合同约定的义务超过30日的，构成根本违约，邹志会有权解除合同，韩树红、孙松勇应支付房屋总价款20%的违约金并承担邹志会支付的律师代理费和交通费。证据二：《经纪服务合同》及《山东链家房地产经纪有限公司专用收据》一份：2018年5月9日，邹志会与韩树红、孙松勇及山东链家房地产经纪有限公司共同签订《经纪服务合同》，由山东链家房地产经纪有限公司提供居间服务。邹志会根据该合同约定，向山东链家房地产经纪有限公司支付居间服务费5000元，并约定如果韩树红、孙松勇违反买卖合同约定，违约方应当支付居间服务费给守约方，韩树红、孙松勇未按期支付购房款，构成违约，应当向邹志会支付居间服务费。证据三：《物业交割单》一份。证明：2018年5月10日，邹志会与韩树红、孙松勇及居间方山东链家房地产经纪有限公司共同签订了《物业交割单》，邹志会已按照《房屋买卖合同》的约定期限履行了房屋的交付义务。证据四：《房屋买卖合同补充协议》一份。证明：2018年8月24日，经邹志会与韩树红、孙松勇双方协商签订了《房屋买卖合同补充协议》，韩树红、孙松勇认可第一笔购房款逾期支付的违约事实，并承诺一次性支付12万违约金给邹志会。如后期继续违约的，违约金仍按照房屋总价款20%另行计算。同时，该补充协议还约定由韩树红、孙松勇在邹志会房产证下发后七日内决定采用现金或贷款的方式支付购房尾款，并对两种支付方式进行了约定。证据五：《关于房屋买卖尾款支付方式最终确认函》一份。证明：2018年11月25日，韩树红、孙松勇在收到邹志会的房产证下发通知后，签订了《关于房屋买卖尾款支付方式最终确认函》，决定采用一次性支付现金的方式支付购房尾款。根据补充协议约定，韩树红、孙松勇应在邹志会房产证下发通知后70个工作日内一次性以现金形式支付购房尾款，韩树红、孙松勇至今仍未支付购房尾款，构成违约。证据六、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、中国工商银行个人借款凭证、个人贷款明细各1份。证明：2019年3月22日，邹志会贷款160万元在青岛购买住房，贷款利率5.635%,贷款期限30年。韩树红、孙松勇按照合同约定应在2019年3月1日前付清尾款72万元及首次违约的违约金12万元，共计84万用于邹志会在青岛购房。因韩树红、孙松勇未能按期支付上述款项，导致邹志会购房需多贷款84万元，按照邹志会中国工商银行贷款利率5.635%、贷款期限30年等额本息方式计算，导致邹志会需要多支付购房利息902694.68元，证据七、委托代理协议1份及律师费发票2份、支付律师费凭证2份。证明：邹志会为维护自身合法权利委托律师代理诉讼，并支付律师代理费80000元。”韩树红、孙松勇对邹志会提供的上述证据发表质证意见如下：“一、对于《房屋买卖合同》的真实性无异议，但从合同可以明确看出，孙松勇仅是买受人的代理人，不应当承担邹志会主张的违约及损害赔偿责任，另合同约定房屋价款142万元，目前韩树红、孙松勇已支付70万元，合同约定的违约金比例为房屋总价款的20%，韩树红、孙松勇认为违约金过分高于实际损失。二、对于《经纪服务合同》及《山东链家房地产经纪有限公司专用收据》的真实性无异议，但是此费用是邹志会支付给中介公司，且合同第5条违约责任约定的赔偿损失范围并不包含居间费用，韩树红、孙松勇不同意负担。三、对于《物业交割单》无异议。四、对于《房屋买卖合同补充协议》的真实性无异议，协议由邹志会拟定，从协议内容可以看出，邹志会是认可韩树红、孙松勇系因家庭及工作原因造成的违约，并予以理解，且补充协议签订后，韩树红、孙松勇又支付给邹志会49万元的房款，也说明韩树红、孙松勇一直在积极履行义务。此种情形下，若适用违约金条款，违约金主要功能应在于填补守约方损失，而非惩罚性，本协议约定过一次违约金金额为12万元，邹志会又另主张房屋总价款20%的违约金，韩树红、孙松勇认为违约金过高。五、对于《关于房屋买卖尾款支付方式最终确认函》的真实性无异议，从确认函内容可以看出，直至2018年11月25日韩树红、孙松勇仍然想要继续支付房屋尾款，后期也是因为家庭经济状况未能履行。六、对于商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、中国工商银行个人借款凭证、个人贷款明细，因为韩树红、孙松勇并非合同相对方对于该合同真实性不予评论，且邹志会的购房贷款行为与本案并无因果关系，与待证事实也无相关性，此外，邹志会在诉讼请求中并未提出对该费用的主张，若邹志会增加诉讼请求，应先补交诉讼费用。七、对于委托代理协议1份及律师费发票2份、支付律师费凭证2份的真实性无异议，对其证明目的有异议，从协议第二页可以看出，邹志会系委托相关律师为其一审、二审代理人，邹志会在一审期间主张尚未实际发生的二审代理费用没有依据。另外，因为代理费用邹志会主张由韩树红、孙松勇支付，邹志会应提供收费8万元的计算标准，协议约定按案件标的额收费，韩树红、孙松勇对标的金额有异议，应按照法院实际支持的金额为标的额，对于虚高部分产生的律师费不予承担。”韩树红、孙松勇主张邹志会的诉讼请求缺乏事实依据，并提供如下证据予以证明：证据一、提交涉案房屋现状视频光盘一张，图片6张，用以证实韩树红、孙松勇购买房屋后，对房屋进行了多处装修、装饰及家具家电的添置，相比购买时的毛坯房，房屋价值有所增加，另外，从韩树红、孙松勇对房屋进行装修的行为可以看出韩树红、孙松勇是诚心购房，后期未如期支付房屋尾款确有原因，并非恶意违约。证据二、提交链家官网涉案房屋所在小区2019年二手房交易状况链家APP原始载体、网络打印件5张，房屋交易价格明细表一份，用以证实自2019年1月1日以来，世茂原山首府小区在链家网交易的共8套房产，均价在每平方16000元，涉案房屋在2018年5月份交易价格为每平方15584元，房屋价格平稳，邹志会主张的违约金过分高于其实际损失，缺乏事实依据。邹志会对韩树红、孙松勇提供上述证据发表质证意见如下：一、对于涉案房屋现状视频光盘一张、图片6张的真实性不予认可，不能证明韩树红、孙松勇房屋装修的时间，而且也不能证明系涉案房屋；即使韩树红、孙松勇将涉案房屋进行装修，也不能改变韩树红、孙松勇逾期支付购房款构成违约的事实，相反韩树红、孙松勇有资金进行装修却拒不支付购房尾款，足见韩树红、孙松勇违约的恶意。二、对于链家APP本身无异议，但对其记载内容不予认可，上述记载内容均系链家自行输入，不能够反映同一小区、同一户型、同一位置房屋的均价，上述8套房屋无论是楼层、装修、户型均不一致，不能证明涉案房屋所在小区购房均价，而且涉案房屋目前价格比出售时已经降低近千元，上述损失均因韩树红、孙松勇未按期支付购房款导致的损失。邹志会主张韩树红、孙松勇应承担连带责任，孙松勇是否有韩树红授权不明，应当承担连带责任。孙松勇对此有异议，并主张其是接受韩树红授权委托购买涉案房屋，且在签订购房合同及经纪服务合同时，邹志会对此予以认可，并且邹志会以此作为证据提交法庭，邹志会在起诉状中也是将孙松勇作为买受人的代理人予以定位。邹志会主张违约金分两笔：第一笔12万元，邹志会、韩树红、孙松勇已在补充协议中明确约定，是双方真实意思；第二笔违约金计算公式为142万元×20%=28.4万元，上述两笔违约金已在补充协议中明确约定，需要同时支付第一笔违约金各方无异议，系韩树红、孙松勇对邹志会的欠款，应当在支付购房尾款时支付；第二笔违约金是对韩树红、孙松勇逾期支付购房尾款的约定，韩树红、孙松勇无论是首付款还是购房尾款均未按期支付，构成违约，该违约金计算方式与依据系双方真实意思表示，买卖合同及补充协议均做了约定，而且因韩树红、孙松勇违约导致邹志会多贷款84万元，给邹志会造成的经济损失达90多万元，40.4万元违约金并不能弥补邹志会的经济损失，并不构成违约金过高。韩树红、孙松勇对此有异议，并主张邹志会所陈述的90多万元经济损失与本案并无关联性，其所主张的违约金过高且存在重复计算的情况，请求法院依实际损失为基础予以减少违约金。一审法院认为，从邹志会提供的房屋买卖合同、经纪服务合同、房屋买卖合同补充协议、关于房屋买卖尾款支付方式最终确认函载明的内容及邹志会在起诉状中自认的事实，再结合邹志会、韩树红、孙松勇的陈述，足以认定孙松勇系韩树红的代理人，相应法律后果应由韩树红承担，即本案房屋买卖合同的双方为邹志会（出卖人）与韩树红（买受人）。故邹志会要求孙松勇承担连带责任的诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持。邹志会与韩树红签订的房屋买卖合同、经纪服务合同、房屋买卖合同补充协议、关于房屋买卖尾款支付方式最终确认函系双方当事人的真实意思表示，亦不违反有关法律和行政法规的强制性规定，均应为有效合同，双方均应按合同的约定履行自己的义务。韩树红未按合同约定足额支付第一笔购房款构成违约的情况下，邹志会与韩树红签订房屋买卖合同补充协议、关于房屋买卖尾款支付方式最终确认函，韩树红仍未按约定向邹志会支付购房款，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。故邹志会要求解除与韩树红签订的《房屋买卖合同》并返还涉案房屋的诉讼请求，于法有据，韩树红亦予以认可，一审法院予以支持，并确定房屋买卖合同的解除时间为2019年7月8日。关于邹志会主张的违约金404000元，韩树红、孙松勇明确抗辩违约金过高，虽然邹志会提供商品房买卖合同、个人购房借款合同、个人借款凭证、个人贷款明细，以证明其实际损失即多支付购房利息902694.68元，但该主张与本案并无关联性，再结合邹志会、韩树红、孙松勇提供的证据、陈述及本案的实际情况，邹志会主张的违约金过高，应予以调整，一审法院酌定违约金按房屋总价款142万元的20%计算为宜即韩树红应向邹志会支付违约金284000元，对超出该数额部分的违约金，一审法院不予支持。关于邹志会主张的房屋贬值折价损失，韩树红、孙松勇不予认可，邹志会的该项主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于邹志会主张的居间代理费5000元，双方已在经纪服务合同中进行明确约定，且于法有据，一审法院予以支持。韩树红、孙松勇所提抗辩不能成立，一审法院不予采信。关于邹志会主张的律师代理费80000元，韩树红、孙松勇不予认可，委托代理协议中明确载明系代理一审及二审，根据本案的实际情况，一审法院酌定律师代理费40000元，双方在房屋买卖合同中已进行明确约定，韩树红、孙松勇应予以支付。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、邹志会与韩树红2018年5月9日签订的《房屋买卖合同》于2019年7月8日解除。二、韩树红于判决生效之日起三十日内，将位于济南市市中区白马山南路23号世茂原山首府XX#住宅楼X-XXX室房屋（不动产权证号：济南XXXXXXXXX）返还给邹志会。三、韩树红于判决生效之日起10日内，向邹志会支付违约金284000元。四、韩树红于判决生效之日起10日内，赔偿邹志会经济损失即居间代理费5000元。五、韩树红于判决生效之日起10日内，赔偿邹志会经济损失即律师代理费40000元。六、驳回邹志会的其他诉讼请求。案件受理费17580元，减半收取8790元，由韩树红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系邹志会与韩树红、孙松勇之间因房屋买卖合同的履行和解除发生的争议，属房屋买卖合同纠纷。本案中，韩树红未按约定向邹志会支付购房款，已构成根本违约，一审法院判决邹志会与韩树红2018年5月9日签订的《房屋买卖合同》于2019年7月8日解除，韩树红于判决生效之日起三十日内，将位于济南市市中区白马山南路23号世茂原山首府XX#住宅楼X-XXX室房屋（不动产权证号：济南XXXXXXXXXXX）返还给邹志会正确，本院予以维持。根据《房屋买卖合同》《房屋买卖合同补充协议》的约定，韩树红违约应当向邹志会支付违约金404000元。邹志会同时主张违约金、房屋贬值折价损失（损失数额以评估为准），但邹志会未能举证证实其所受实际损失的数额，亦未能证实双方约定的违约金不足以弥补其实际损失。一审法院酌定韩树红向邹志会支付违约金284000元，符合本案实际情况，本院予以维持。一审判令韩树红赔偿邹志会居间代理费5000元、律师代理费40000元，符合本案实际情况，本院亦予以维持。综上所述，邹志会、韩树红的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35160元，由上诉人邹志会负担17580元，上诉人韩树红负担17580元。本判决为终审判决。审 判 长  韩 梅审 判 员  曹 强审 判 员  许海涛二〇二〇年一月八日法官助理  刘秋月书 记 员  王 娜