北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初19341号原告:项颖，女，1966年1月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘家德（项颖之夫），住北京市海淀区。被告:北京正宏置业集团有限公司，住所地北京市昌平区凉水河村西6号楼二层。法定代表人：徐俊男，总经理。委托诉讼代理人：徐张彬，男，1973年3月8日出生，汉族，北京正宏置业集团有限公司职员。原告项颖与被告北京正宏置业集团有限公司（以下简称正宏公司）买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告项颖及其委托诉讼代理人刘家德、被告正宏公司的委托诉讼代理人徐张彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项颖向本院提出诉讼请求：1．判令正宏公司完成2015年7月19日签订的房屋买卖合同下，办理并获取坐落于昌平区XXX路XX号院X栋X层XXX的车位的产权证；2．判令正宏公司按照合同约定向项颖支付违约金25560元（自2015年9月30日应获得产权证至今，共计超1420天）；3．判令正宏公司承担诉讼费。事实与理由：2015年7月初，项颖以儿子名义购买位于龙山华府的商品房一套，在购房期间看到出售车位的广告。2015年7月19日，项颖通过正宏公司的销售员冀婷（后发现该合同上所列的销售员名字变成了“王亮”）与正宏公司签订该合同，并于当日支付全额房款18万元，购得地下车位一个。在签订合同前，项颖曾与销售人员反复强调，商品房持有人系项颖之子，询问是否可以用项颖的名字购买车位。正宏公司销售员冀婷明确表示可以，车位是公开销售的，和商品房没有关系，并表示她已经向多位非业主卖出车位了。根据合同第18条及补充协议二的第14条，如果项颖未能在房屋交付日起540日内取得房屋所有权证书的，每延期一日，项颖有权按照房款总额的万分之一向正宏公司收取违约金。2015年7月25日，正宏公司收取项颖车位出图费43．67元。当天，正宏公司称其人手紧张，让项颖自行办理。同日，项颖与正宏公司下属公司北京昌振顺达物业管理有限公司签订的《地下车位管理服务协议》，交纳了12个月的车位管理费，接收车位。2015年9月29日，项颖前往北京市昌平区地税局完税，交易契税5400元、印花税90元。2015年9月30日，项颖携带全套完整材料，前往北京市住建委交易大厅办理产权转移登记，被拒绝。我将上述情况告知正宏公司。至今为止，车位权属登记问题一直没有解决。2019年8月，昌平住建委的人告知我，2015年初昌平住建委就规定，购买车位的人必须在小区拥有商品房产权。我们的合同时在2015年7月签订的，违反国家规定。故将诉讼请求变更为：1．请求确认双方的买卖合同无效；2．判令正宏公司协助办理网签注销手续；3．判令正宏公司赔偿税费5490元；4．判令正宏公司与刘韬（项颖之子）签订车位买卖合同；5．判令正宏公司赔偿精神损失费5万元；6．诉讼费由正宏公司承担。如果法院认定合同有效，无法履行，项颖要求解除合同并返还购买车位的款项18万元及利息。被告正宏公司辩称：不同意项颖要求确认合同无效的说法，双方签订合同是真实意思表示，目前为止项颖所谓地下停车位必须有地上房屋产权的才能买卖，我们到建委查询都没有查到相关文件。项颖也签订自行办理产权，如果因为她自己的原因导致无法办理，责任不在正宏公司。不同意协助办理注销网签手续。不同意赔偿税费。即使法院判决合同无效，税务部门应当是可以把税费退还项颖的。不同意与项颖之子签订车位合同，本案是项颖和正宏公司的合同买卖纠纷，不管合同是否无效，或注销网签，车位最后退给正宏公司，正宏公司自行处置车位。不同意精神损害赔偿，正宏公司给项颖交付车位，项颖使用至今，只是没有办理下来产权证，没有给项颖造成精神损害。不同意退还车位款及利息。正宏公司保留对车位占用费的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2015年7月19日，项颖与正宏公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称买卖合同），主要约定，正宏公司为出卖人，项颖为买受人；买受人向出卖人购买位于昌平区XXX路XX号院X幢X层XXX车位（以下简称304号车位）一处，建筑面积32．11平方米，价款为18万元，合同签订前一次性支付价款；销售依据是买受人购买的商品房已取得房屋所有权证（X京房权证昌字第XXXX号）；款项付清之次日起45日前交付使用；交付之日起540日内办理权属转移登记手续，买受人委托出卖人或指定机构申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人有权退房。附件十：《补充协议二》第十四条产权办理。1．买受人如选择委托出卖人或出卖人指定的机构办理所购房屋所有权证书的，出卖人承诺于买受人付清办理房屋所有权证书所需之全部税费和代办费且买受人交齐全部所需资料之日起540日内将买受人名下的车位权属证件办理完毕，每延期一日，买受人有权按照价款总额万分之一向出卖人收取违约金。3．如买受人选择自行办理产权的，出卖人将严格履行积极配合的义务，但买受人应于房屋交付之当日向出卖人提出配合办理房屋权属证书的要求；若买受人逾期提出的，由买受人自行承担因不能及时办理房屋权属证书而产生的一切后果。第十七条：1．主合同和本协议所称退房和解除合同含义相同；2．如《现房合同》约定的、买受人有权单方解除合同时，买受人应当在接到出卖人通知后15日内做出是否退房的书面答复否则，视同买受人无条件放弃退房权利，合同继续履行；买受人选择退房的，出卖人按《现房合同》相关条款之约定向买受人承担返还已付购房价款及约定的补偿责任，但买受人因购买该房屋而与第三方发生的各项费用，包括但不限于印花税等费用由买受人自行承担。约定出卖人应向买受人支付利息的起算日以房价款到达出卖人账户的日期为准，计算截止日期以买受人提出有效书面退房申请日为准。买卖合同及其补充协议还约定了其他事项。合同签订当日，项颖支付了车位款18万元，双方并办理的网签手续。2015年7月25日，正宏公司向项颖交付304号车位。同日，项颖签署了《产权自办承诺书》，该承诺书载明：本人自行办理该车位的所有权证书及相关手续，出卖人仅承担政府规定的出卖人的配合义务。贵公司将不负责办理车位的所有权证书，并不为此而承担任何责任（包括但不限于《现房合同》中所有相关条款约定由贵公司承担的责任），因任何原因而致使该车位所有权证无法办理或延期办理的，相关责任由本人自行承担。同日，正宏公司将办理车位的材料退还了项颖。2015年9月29日，项颖交纳了房屋买卖契税5400元、印花税90元。项颖申请办理车位产权证书过程中，不动产登记机关告知其非304号车位所在小区业主，无法办理产权登记手续。为此，双方发生争议。2019年8月9日项颖诉至法院，诉请如上。另查，项颖非304号车位所在小区的业主。庭审中，项颖称刘韬系其子，刘韬系涉案车位所在小区业主，正宏公司对此无异议。再查，庭审中，本院向项颖释明，如双方解除合同，其主张返还购买车位款成立，是否同意将车位返还给正宏公司，其表示同意退还车位。上述事实，有当事人的陈述、项颖提交的《北京市商品房现房买卖合同》及其附件、车位发票、契税发票、印花税发票，正宏公司提交的房屋所有权证、产权自办承诺、地下车库入住收费表等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据法律规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《北京市物业管理办法》第三十二条规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。本案中，双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》虽违反上述物业管理办法的规定，但该规定非《合同法》所指的法律、行政法规的强制效力性规定，仅是地方行政规章的管理性规定，并不导致合同无效的法律后果，且也无其他无效的法定情形，故项颖主张合同无效的请求，本院不予支持，双方签订的上述合同应属有效合同。虽然双方签订的上述合同有效，但因违反上述物业管理办法的规定，项颖客观上无法取得车位的产权证，导致项颖的合同目的无法全部实现，经本院释明，项颖也同意解除合同，对此本院不持异议。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。而《产权自办承诺》中关于免除正宏公司因任何原因导致车位所有权证无法办理而产生的责任的约定，明显加重对方责任，应属无效，故正宏公司作为专业的开发公司和车位出卖人，在其对外销售车位时应当知晓相关的法律规定，对于购买人资格应当进行审核，项颖作为不具有专业知识的购买人，基于其子系涉案小区业主的事实，在签订买卖合同时已尽到一般购买人的注意义务，故正宏公司应对合同的解除承担违约责任，因此，项颖要求正宏公司返还购房款及利息和办理注销网签手续的主张，符合上述法律规定和合同约定，本院予以支持，利息的起止时间以双方补充协议约定的期间确认。同时，项颖也同意将涉案车位退还给正宏公司，本院不持异议；项颖主张的税金，根据补充协议约定，该项支出由买受人自行承担，同时，按照现行契税政策规定，购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理退房手续后，对其已纳契税款应予以退还，因此，项颖的该项主张，本院不予支持；其主张的精神抚慰金，根据法律规定，侵害他人人身权益，造成严重精神损害的，被侵权人可以请求精神损害赔偿，本案非侵权纠纷，故项颖的该项请求不符合上述法律规定，本院不予支持；根据法律规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。故双方合同解除后，就涉案车位的买卖，正宏公司有权选择签订买卖合同的相对方，项颖主张正宏公司与其子签订买卖合同的请求，无合同依据，且不符合前述法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、解除项颖与北京正宏置业集团有限公司于二〇一五年七月十九日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；二、北京正宏置业集团有限公司协助项颖办理注销《北京市商品房现房买卖合同》网上签约信息，于本判决生效后十日内执行；三、北京正宏置业集团有限公司返还项颖车位款18万元并支付利息，利息自二〇一五年七月二十日起至二〇一九年八月十九日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至本判决生效之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，于本判决生效后十日内执行；四、项颖将昌平区XXX路XX号院X幢X层XXX号车位退还给北京正宏置业集团有限公司，于本判决生效后十日内执行；五、驳回项颖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4832元，原告项颖负担50元，已交纳；被告北京正宏置业集团有限公司负担4782元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李保清人民陪审员  屈广玉人民陪审员  刘志宝二〇二〇年一月十五日书 记 员  刘婷婷