河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初13713号原告刘春丽，女，汉族，住河南省新蔡县。委托代理人马世云，河南尚成律师事务所律师。被告驻马店鸿基置业有限公司。住所地：驻马店市文明路与解放路交叉口西北角万博城市花园。统一社会信用代码：91411700063814044U。法定代表人田立新，该公司总经理。委托代理人崔建树，男，汉族，住泌阳县。该公司员工。委托代理人余洋，男，汉族，住河南省驻马店市驿城区。该公司员工。原告刘春丽诉被告驻马店鸿基置业有限公司（以下简称鸿基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁中和适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马世云、被告鸿基公司的委托代理人崔建树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘春丽诉称，2015年12月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于驿城区××大道与××交叉口西北××城××楼××、××各××房，总购房款1102110元，2016年10月30日前交付房屋，否则按天支付违约金。原告按合同约定支付了全部购房款，被告迟迟没有交房，而且没有为原告办理房屋产权证手续，致使原告无法按时将商铺对外出租。请求判令被告支付原告违约金和商铺租赁损失200454.03元。被告鸿基公司辩称，1、被告已于2018年5月1日交付诉争房屋。被告违约时间应为2016年10月31日至2018年5月1日，违约天数547天，违约金总额60285元。2、根据合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后480天内办理房屋产权登记。未办理房屋产权手续的违约起算应从2019年9月1日起算。3、原告的租金损失不应得到支持。双方合同已经明确约定了逾期交房的违约责任为逾期交房违约金，原告收到房屋也并非可以立即出租，被告不应当承担原告的预期的不确定的损失。经审理查明，2015年12月3日，原告刘春丽（××）与被告鸿基公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于驿城区××大道与××交叉口西北侧，编号为[]的地块的土地使用权。出让证号为：驻市国用（2014）第8934号。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：居住小区。建设工程施工合同约定的开工日期为2014年11月26日，约定的竣工日期为2015年9月30日；第二条商品房销售依据××购买的商品房为预售商品房。…。商品房预售许可证号为驻房产第20140244号。第三条××所购商品房的基本情况：××购买的商品房……为本合同第一条规定的项目中的:第5号楼【幢】【座】×【单元】【层】105号房，该商品房用途为商业用房，预测建筑面积为64.83平方米。第5号楼【幢】【座】×【单元】【层】205号房，该商品房用途为商业用房，预测建筑面积为64.83平方米。……；第六条付款方式及期限：××于2015年12月3日付清全部房款，计1102110元人民币。……。第八条交付期限：出卖人应当在2016年10月30日前将经验收合格的商品房交付给××使用……。第九条、出卖人逾期交房的，按逾期时间分别处理：…②逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之壹的违约金。……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后420日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、……2……3、××同意给予60天顺延期以配合出卖人和政府主管部门尽早取得房产登记，在顺延期结束时出卖人未达到产权登记，出卖人按已付房款的日万分之一向××支付违约金等条款。原告依约交付了全部房款1102110元。2018年10月30日，被告向原告出具了《御苑城收钥匙手续流转单》，将诉争房屋交付原告。诉讼中，原告提交了《租房协议》一份，显示：刘春丽与彭涛于2018年7月5日约定，刘春丽将御苑城小区门面5号楼105#房屋（3层）租给彭涛，每年租金陆万元，租期两年。原告拟证明因被告延期交房导致原告每年损失商铺租赁费6万元，被告对此应承担赔偿责任。被告质证称，对该协议的真实性无法考证，该协议也不能证明涉案房屋的租赁标准。诉讼中，被告提交了《商品住宅质量保证书使用说明书》，显示：刘春丽于2018年5月1日在该保证书和说明书上签名。被告拟证明已于2018年5月1日向原告交付房屋。原告质证称，对证据的真实性无异议，但该保证书和说明书不能证明被告向原告交付了房屋，原告接收钥匙是在2018年10月30日。2018年10月30日，被告向原告出具了《御苑城收钥匙手续流转单》，将涉案房屋钥匙交给原告，才能视为将涉案房屋进行了交接。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、收据等证据及当事人陈述在卷，经当庭质证，据以认定。本院认为，原、被告于2015年12月3日签订商品房买卖合同，被告将其正在建设的房屋出售给原告，原、被告双方系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房预售合同为有效合同。原、被告应当依照合同约定全面履行合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约交纳了全部购房款，履行了合同义务，而被告未按合同约定的履行期限即2016年10月30日前，履行交房义务，构成违约。现原告请求被告支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金数额，合同约定：逾期超过90日后…××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之壹的违约金。依据合同约定，违约金应从2016年10月31日起计至2018年10月30日止，共计730天，按已付购房款1102110元的日万分之一计算，计款80454.03元（1102110元×0.0001/日×730日）。被告应给付原告该款。被告辩称，已于2018年5月1日将涉案房屋交付原告。本院认为，被告提供的《商品住宅质量保证书使用说明书》不能证明已将房屋交付原告。2018年10月30日，被告向原告出具了《御苑城收钥匙手续流转单》，将涉案房屋钥匙交付原告，才是将涉案房屋进行了交接。故被告此辩称意见，本院不予采纳。关于原告请求被告延期办理产权登记的违约金，本院认为，根据合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后420日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、……2……3××同意给予60天顺延期以配合出卖人和政府主管部门尽早取得房产登记，在顺延期结束时出卖人未达到产权登记，出卖人按已付房款的日万分之一向××支付违约金等条款。即被告应在交付房屋的480天内为原告办理产权登记。被告于2018年10月30日交付诉争的房屋，现尚未到约定的480天，故原告此项诉请本院不予支持。关于原告诉请的商铺租赁费损失。本院认为，双方合同中约定被告的违约责任为赔偿原告延期交房违约金，原告主张的租赁费系原告的预期利益损失，合同中并未约定。故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告驻马店鸿基置业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘春丽支付逾期交房违约金80454.03元。二、驳回原告刘春丽的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2153元（已减半收取），由被告驻马店鸿基置业有限公司负担1153元、原告刘春丽负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  梁中和二〇二〇年一月二十日书记员  李靖恒