江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0723民初6746号 原告：连云港永安物业服务有限公司，统一社会信用代码91320723668988987G，住所地，灌云县伊山镇人民西路北侧和盛怡景苑31幢2-07商铺。 法定代表人：曹锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱崇江，该公司职员。 委托诉讼代理人：戴高明，江苏海郡律师事务所律师。 被告：连云港金禾置业有限公司，统一社会信用代码91320723559310261D，住所地，灌云县经济开发区西苑南路东侧。 法定代表人：石建新，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蔡建忠，该公司职员。 委托诉讼代理人：王亮，上海一湃律师事务所律师。 原告连云港永安物业服务有限公司（简称永安公司）与被告连云港金禾置业有限公司（简称金禾置业）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永安公司委托诉讼代理人朱崇江、戴高明，被告金禾置业委托诉讼代理人蔡建忠、王亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永安公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋物业管理费115.7937万元及逾期利息（从起诉之日计算至实际给付时止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年11月24日，原被告签订《福泰华庭前期物业委托合同》，约定原告为被告开发的福泰华庭商住项目提供物业服务，其中物业服务范围涵盖了住宅、商业等，该合同同时约定物业管理费的收取构成，2011年11月进场并提供物业服务至今，被告未按照物业管理法规的规定履行支付物业费的义务，拖欠原告的物业管理费，后经第三方独立审计，确认被告拖欠2013年7月1日至2018年12月31日期间物业管理费（空置房）达115.7937万元，原告认为根据《物业管理条例》第41条（原告在庭审中变理为第42条）之规定及合同的约定，被告应当向原告支付拖欠的物业服务费，但经原告多次催要未果。现原告诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 被告金禾置业辩称，金禾置业已经按照前期物业管理委托合同支付物业费，不存在拖欠原告物业费情形。原告向被告主张物业管理费没有依据。2011年11月24日双方签订了《前期物业管理委托合同》，由被告委托原告负责富某华庭物业管理服务，合同第十七条第二款约定被告支付前期物业管理服务费80000元。第三款约定交付钥匙时由被告委托原告向业主收取物业管理费。被告已经按照合同约定支付80000元前期物业管理费，已经实际履行了支付义务。物业管理条例第四十一条第二款的适用前提是物业与业主大会签订新的物业管理合同，在物业公司没有与业主大会签订新的物业合同之前，双方的权利义务仍因受前期物业管理合同的约束，涉诉合同第二十二条约定，委托管理服务期限自双方签订之日起至新物业服务合同生效时止，以及根据该合同第二十三条约定合同期限未满，业主大会成立后，业主委员会与选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。新物业服务合同的签订主体为业主委员会和业主大会选聘的物业服务企业，目前富某华庭项目仍未成立业主委员会，也未产生由业主大会选聘的物业服务企业。因此，新的物业服务合同尚未生效，双方的权利义务关系仍然受前期物业管理合同的约束。对于已经出售的房屋原告应该按照合同的约定直接向业主收取，未出售的房屋根据合同的约定只要新的物业服务合同尚未生效，原告就应依约全面履行物业管理义务，继续完成物业管理事项。实际上原告也未按照合同约定的委托管理事项履行物业管理义务，由此导致被告不得不委托第三方自行进行物业管理维护。并为此支付了物业管理维护费用。综上所述，被告已经依约履行付款义务，不应该再向原告支付物业费，而原告未按照委托管理事项履行物业管理义务的行为表明违反合同约定的是原告自身。 综上，请求驳回原告诉讼请求。 原告围绕诉讼请求向本院提交下列证据：1、前期物业合同（复印件）；2、审计报告（原件）；3、律师函、邮寄回单、查询单（均为复印件）。4、空置房业主上房资料（业主家庭成员登记表、前期物业管理服务协议、入住手续办理流程单、业主验房表、住宅交付结算清单）。被告为支持的抗辩主张向本院提交以下证据：1、前期物业管理费发票（复印件）；2、富某华庭小区物业服务工程施工协议书、临时委托用工合同；3、富某华庭小区委托物管管理事项及费用明细表、发票以及工资表；4、灌云县住房和城乡建设局要求被告办理预售登记许可证的申请书及相关材料目录；5、商品房预售许可证；6、关于灌云县富某华庭住宅小区《前期物业管理委托合同补充协议》的情况说明、承诺书。以上证据，经双方质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院根据庭审情况及质证意见，认定事实如下：2011年11月24日，原告连云港永安物业服务有限公司（乙方）被告连云港金禾置业有限公司（甲方）签订一份《前期物业管理委托合同》，合同约定：第二章委托管理事项第十七条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、甲方支付给乙方前期物业管理服务费捌万元人民币；3、交付钥匙时，甲方委托乙方向业主收取物业管理服务费（所收费用作为乙方管理费用）。第四章委托管理服务期限第二十二条委托管理服务期限为：自双方签订之日起至新物业服务合同生效时止。第二十三条合同期限未满，业主大会成立后，业主委员会与选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。合同签订后，被告按合同约定支付了原告前期物业管理费80000元。 2015年7月1日，原告连云港永安物业服务有限公司（乙方）与被告连云港金禾置业有限公司（甲方）签订一份《灌云县富某华庭住宅小区前期物业管理委托合同补充协议》（以下简称《补充协议》），协议约定根据连价规（2014）号文件精神，对小区的物业服务费作相应提高。2015年7月23日，永安公司对上述《补充协议》向金禾置业作了情况说明：签订《补充协议》的目的，因为物价上涨、用人成本的增加等因素……只能通过调整物业服务收费标准，让业主适当多掏点钱来解决困境协议。2015年7月28日，永安公司就上述《补充协议》向金禾置业出具一份《承诺书》，承诺如下：一、补充协议仅作为我公司申报主管部门和物价部门备案用，不作其它任何用途；二、补充协议所有条款与贵公司无任何经济瓜葛，不作为与贵公司前期物管协议的补充。如由此引发的法律纠纷、民事责任等均有我公司承担，与贵公司无关。 另查明，本案所涉灌云县富某华庭小区的业主于2013年7月陆续入住，至2018年12月31日，该小区尚余几户商品房及部分商铺空置。灌云县富某华庭小区到目前为止未成立业主委员会。 本院认为，原告与被告之间签订的《前期物业管理委托合同》，系双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效。依法成立的合同受法律保护。本案中，原被告双方在合同第十七条中约定前期物业管理服务费为80000元，合同签订后，被告即向原告支付了80000元。双方对该合同的委托管理服务期限明确约定为自双方签定之日起至新物业服务合同生效时止，又合同期限未满，业主大会成立后，业主委员会与选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。截止目前为止，富某华庭小区未成立业主委员会，亦未签订新的物业服务合同，涉案的《前期物业管理委托合同》仍在履行过程中，故双方在合同中关于前期物业管理服务费80000元的约定亦仍然有效。虽然原被告在案涉合同外又补签了《灌云县富某华庭住宅小区前期物业管理委托合同补充协议》，但该协议签订目的是为小区的物业服务费作相应提高进行备案使用。从原告向被告出具的《关于灌云县富某华庭住宅小区前期物业管理委托合同补充协议的情况说明》及《承诺书》，可以看出《补充协议》的签订只是作为申报主管部门和物价部门备案用，并不作为原被告间对前期物管协议的补充，也证明原告对于双方签订的《前期物业管理委托合同》中关于前期物业管理服务费的约定是认可的。综上，原告主张被告应支付小区房屋、商铺空置时的物业管理费用115.7937万元及逾期利息，称被告支付的80000元不是物业管理服务费而是委托进场管理开办费，但原告未提供相应证据证实，被告亦不认可，且与双方约定不符，故原告此诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告连云港永安物业服务有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7611元（已减半收取），由原告连云港永安物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员 汤锦军 二〇二〇年一月六日 法官助理 任晓娴 书 记 员 周岚岚 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应按遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。