湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初9517号原告（反诉被告）：中石化长江燃料有限公司武汉分公司。被告（反诉原告）：吴宝峰。反诉被告：中石化长江燃料有限公司。原告中石化长江燃料有限公司武汉分公司（以下简称中长燃武汉分公司）与被告吴宝峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告吴宝峰提出反诉，本院予以受理并与本诉合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中长燃武汉分公司及中石化长江燃料有限公司（以下简称中长燃公司）的共同委托代理人王龙、陈欣、吴宝峰的委托诉讼代理人段勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中长燃武汉分公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴宝峰立即腾退并向中长燃武汉分公司返还位于武汉市江汉区洪益二巷6号的房屋；2.判令吴宝峰向中长燃武汉分公司支付租金26400元；3.判令吴宝峰承担中长燃武汉分公司的经济损失，即房屋占有使用费，房屋占有使用费按50元/平方米/月321.48平方米46074元/月标准计算，自2018年5月7日起，计算至被告实际腾退之日止，截止2019年1月6日所产生的损失为128592元；4.判令吴宝峰承担本案全部诉讼费用。事实与理由：位于武汉市江汉区洪益二巷6号的房屋的产权人为中石化长江燃料有限公司（以下简称中长燃公司），其下属武汉长燃实业公司（以下简称长燃实业公司)负责涉案房屋的日常管理及对外租赁等相关事宜.中长燃武汉分公司自2017年10月19日起负责涉案房屋的日常管理、经营、对外租赁以及相关诉讼权利。2013年4月18日，长燃实业公司与吴宝峰签订《武汉市房屋租赁合同》，合同约定租赁期5年，自2013年5月6日起至2018年5月5日止。2017年5月2日，双方签订《武汉市房屋租赁合同补充协议》，约定第五年（即从2017年5月6日起至2018年5月6日止）租金调整为3300元/月。吴宝峰自2017年10月起未支付租金，且占用房屋至今，故诉至法院，请求判如所请。吴宝峰辩称，中长燃武汉分公司所述属实。2013年，长燃实业公司委托其处理前期租户经营期间产生的债务纠纷，并承诺涉案房屋由其承租，租赁期为10年。2017年6月，涉案房屋多处漏水，其要求中长燃武汉分公司维修未果，即自行对涉案房屋进行了维修，并支付维修费188800元。为此，吴宝峰提出反诉，1.判令中长燃公司及中长燃武汉分公司赔偿吴宝峰装修损失、维修费、经营损失共计345660元；2.本案全部诉讼费用由中长燃公司及武汉分公司承担。针对吴宝峰的反诉请求，中长燃公司及中长燃武汉分公司共同辩称：1.关于租赁期限，根据合同约定，租赁期限为5年，吴宝峰称我司承诺租赁期限为10年，但未提交相应证据予以证明，该主张不成立；2.关于漏水问题，涉案房屋曾经发生火灾，系由吴宝峰进行维修属实，但我司为此免除了吴宝峰20个月租金，此后涉案房屋为吴宝峰租赁使用，无证据证明漏水原因在于我司；3.关于维修费用，合同履行期间的装修费用应由吴宝峰自行承担，合同到期后，我司并未同意吴宝峰装修，且吴宝峰将涉案房屋进行装修后经营旅社，改变了房屋结构，我司不应承担其装修损失；4.吴宝峰主张的经营损失无法律依据，不应支持。综上，吴宝峰的反诉请求不能成立，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：坐落于武汉市江汉区洪益二巷6号的房屋的产权人为中长燃公司。中长燃公司从2010年7月1日起授权其下属长燃实业公司负责涉案房屋的日常管理及对外租赁等相关事宜，授权期限自2010年7月1日起至2020年6月30日止。长燃实业公司于2017年10月19日注销后，中长燃公司确认由中长燃武汉分公司负责洪益二巷6号房屋的日常管理、经营、对外租赁以及相关诉讼权利。另查明，2013年4月18日，长燃实业公司（甲方、出租方）与吴宝峰（乙方、承租方）签订《武汉市房屋租赁合同》约定：甲方将武汉市江汉区洪益二巷6号房屋出租给乙方；租赁期为5年，自2013年5月6日起至2018年5月5日止；租赁期满或甲乙双方协商解除合同，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；甲方负责对出租及设施和附属物进行经常检查，按照国家和行业标准配置消防设施、器材，乙方在租赁物需要维修时，可要求甲方在合理期限内维修，以保证房屋安全使用，甲方未履行维修义务的，乙方可以自行维修，维修费由甲方承担。2013年9月3日，长燃实业公司委托吴宝峰处理前期租户经营期间产生的债务纠纷，同日双方签订《房屋租赁补充协议》约定：1.2013年5月至2013年9月为处理遗留问题期间，甲方未向乙方提供应有电力设施，乙方不承担房屋租金的缴纳责任；2.从2013年12月6日起免除乙方20个月房屋租金；3.乙方从2015年8月6日起缴纳租金，租金标准按原合同（12013年5月签）标准执行；4.如房屋在2015年8月6日之前拆迁，甲方须补偿甲方委托乙方所承担相应的经济损失。2017年5月2日，双方再次签订《武汉市房屋租赁合同补充协议》约定：双方约定第五年议价（即从2017年5月6日起至2018年5月6日止），议价后的租金为3300元/月。合同履行中，吴宝峰自2017年10月起未向中长燃武汉分公司支付房屋租金。2018年5月3日，中长燃武汉分公司在涉案房屋处张贴《告租户书》载明：鉴于本房屋已于2017年纳入拆迁规划，我司（甲方）将于2018年5月6日合同期满后收回该房屋，不再出租。期间，禁止一切装修行为，否则，造成的一切经济损失由乙方自行承担。同年8月30日，武汉市公安局民权街派出所下达了关于洪益二巷6号房屋消防隐患的《武汉市公安局江汉区分局民权街派出所责令改正通知书》。同年9月11日，中长燃武汉分公司再次在涉案房屋处张贴《告知书》载明：涉案房屋租赁期限到期，要求吴宝峰及时腾退。另查明，吴宝峰承租后，对涉案房屋进行了装修并支付装修费392150元。租赁期间因房屋漏水，吴宝峰自行进行了维修，并支付维修费188800元。本院认为，长燃实业公司与吴宝峰签订的《武汉市房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的相关规定，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。中长燃武汉分公司于2017年10月19日起取得涉案房屋的日常管理、经营、对外租赁的权利。关于中长燃武汉分公司要求吴宝峰支付房屋租金的诉讼请求。2017年10月起，吴宝峰未再向中长燃武汉分公司支付租金，因租赁合同已于2018年5月5日到期并终止，故吴宝峰应支付从2017年10月6日至2018年5月5日的房屋租金26400元（3300元/月×8个月）。关于中长燃武汉分公司要求吴宝峰立即交付房屋，并支付房屋占有使用费的诉讼请求。本案租赁合同已经于2018年5月5日到期并终止，吴宝峰继续占有诉争房屋已无法律和合同依据，应承担向中长燃武汉分公司返还租赁房屋的法律责任。但吴宝峰仍继续占用租赁房屋，致使中长燃武汉分公司产生相应损失，中长燃武汉分公司有权向吴宝峰主张赔偿案涉租赁房屋的占用损失，吴宝峰应参照原合同约定的3300元/月标准向中长燃武汉分公司支付房屋占有使用费至实际交付房屋之日止。关于吴宝峰要求中长燃公司及中长燃武汉分公司共同赔偿其装修损失156860元的反诉请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》对装饰装修没有约定，且租赁期限已届满，故吴宝峰的该项反诉请求，本院不予支持。吴宝峰要求中长燃公司及中长燃武汉分公司共同赔偿维修费188800元的反诉请求，根据《合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十二条的规定，长燃武汉分公司应承担租赁物的维修义务，在租赁物需要维修时吴宝峰可以要求其在合理期限内维修，其未履行维修义务时吴宝峰可以自行维修，维修费由长燃武汉分公司承担。经查，租赁期间因房屋漏水，吴宝峰自行进行了维修，并支付维修费188800元。中长燃武汉分公司作为出租人亦认可涉案房屋存在漏水现象，故吴宝峰的该项反诉请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。吴宝峰要求中长燃公司及中长燃武汉分公司共同赔偿其经营损失的反诉请求，因其未提供证据证明，且无法律和合同依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴宝峰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）中石化长江燃料有限公司武汉分公司支付房屋租金26400元；二、被告（反诉原告）吴宝峰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）中石化长江燃料有限公司武汉分公司支付房屋占有使用费（按3300元/月标准，从2018年5月6日计算至实际交付之日止）；三、被告（反诉原告）吴宝峰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）中石化长江燃料有限公司武汉分公司交付位于武汉市江汉区洪益二巷6号房屋；四、原告（反诉被告）中石化长江燃料有限公司武汉分公司及反诉被告中石化长江燃料有限公司于本判决生效之日起十日内向赔偿被告（反诉原告）吴宝峰房屋维修费188800元；五、驳回原告（反诉被告）中石化长江燃料有限公司武汉分公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）吴宝峰的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元（已减半），由被告（反诉原告）吴宝峰负担[此款原告（反诉被告）中石化长江燃料有限公司武汉分公司已垫付本院，被告（反诉原告）吴宝峰应随上述应付款项一并支付给原告（反诉被告）中石化长江燃料有限公司武汉分公司]；反诉受理费3242元，由被告（反诉原告）吴宝峰负担1240元，原告（反诉被告）中石化长江燃料有限公司武汉分公司负担2038元[此款被告（反诉原告）吴宝峰已垫付本院，原告（反诉被告）中石化长江燃料有限公司武汉分公司应随上述应付款项一并支付给被告（反诉原告）吴宝峰]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  凃孝萍二〇二〇年一月十四日书记员  张熠琪