贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5915号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，社会统一信用代码91520500590775593X，住所地贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：李静，北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。被上诉人（原审原告）：刘艳军，男，1983年11月7日生，汉族，住江西省新余市渝水区。被上诉人（原审原告）：田锦燚，女，1986年5月30日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：张競，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号15205201311395378。二被上诉的委托诉讼代理人（一般授权）：吴敏，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号15205201911084502。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置公司）与刘艳军、田锦燚商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人招商商置公司上诉请求：请求依法撤销一审法院做出的（2019）黔0502民初7253号民事判决，并依法改判。事实及理由：上诉人已进行了多次有效通知，并于2018年8月23日又一次的进行了邮寄通知（有2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书为证），可以证明上诉人通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向被上诉人披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故上诉人至迟于2018年8月23日完成了通知义务。被上诉人刘艳军、田锦燚二审未作书面答辨。原告刘艳军、田锦燚向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理并交付招商花园城第E1幢24层4号商品房（房号E1-24-4）转移登记的有关文书及产权证；2.请求人民法院依法判决被告以271,488.00元购房款为基数按中国人民银行同期银行贷款利率1.5倍的标准计算并支付原告自2016年9月25日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂计算至2019年6月22日，为53,048.94元）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2015年7月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号BJHYC-EZ1205），约定原告购买被告开发的招商花园城第E1幢24层4号商品房（房号E1-24-4），商品房总价款为271,488.00元，原告依约支付了全部房款，完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款的约定，被告应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。2016年6月27日，被告交付房屋给原告使用。但至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益，应当承担支付相应违约金的责任。为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告招商商置公司辩称：一、答辩人不应承担交付办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金。涉案《商品房买卖合同》第二十二条未约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文予交付给被答辩人的时间，被答辩人收房时间为2016年6月27日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第十八条之规定，答辩人取得涉案房屋转移登记有关文书的时间应该为2016年9月27日之前，而答辩人在2016年9月26日即取得涉案楼栋备案登记具备办理涉案房屋转移登记的条件，但仅是逾期两个月。事实上，答辩人与被答辩人形成委托办证关系的时间应该是2018年12月19日之后至产权证办理完毕止。在答辩人与被答辩人形成委托办证关系前，答辩人的义务仅是通知被答辩人提交相关材料及缴纳相关税费。不仅如此，答辩人为了让被答辩人早日提交相关办证资料，答辩又按照合同约定，通过邮寄方式，向被答辩人邮寄了《入伙通知书》、《招商花园坡代收费用标准明细款通知单》等材料，其中《招商花园城代收费用标准明细款通知单》载明:我司为方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，该款通知单列明了需要缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明被答辩人在收房时需带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料，2016年6月27日，被答辩人在收到《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细通知单》等相关材料后，在收楼意见书上签字确认，因此，答辩人在2016年6月27日向被答辩人交付房屋，并通知被答辩人缴纳税费及提供办证资料，答辩人于2016年9月26日取得涉案房屋所属楼栋的商品房备案证明书，具备办理涉案房转移登记的条件。答辩人履行义务未超过2016年9月27日，因此答辩人不存在逾期交付办理商品房转移登记相关文书的行为，故不应承担逾期办理房屋权属转移登记违约金的责任。即使答辩人应当承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金，其违约金截止时间应当是在答辩人第一次向被答辩人邮寄了《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》材料时，因为根据《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》载明:我司为方便您收房后尽快办理房产证、代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，该繳款通知单列明了要纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明被答辩人在收房时需带身份证、婚姻证明，户口本、家庭无房证明等资料。答辩人通过邮寄方式已经向被答辩人寄送了办理权属证书应当提供的材料，应当视为答辩人已经尽到了通知义务，违约金截止时间应当为此时。退一步说，即使贵院不认可答辩人第一次邮寄《入伙通知单》等材料的告知行为，根据答辩人提供的业主说明、装修公司证明、照片(通知办证幕墙、现场收集办证料)等证据材料可以看出，在2017年9月24日至2017年9月30日，答辩人通过在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。虽然业主未出庭作证，但根据《民事诉讼法》第七十条:“经人民法院通知，证人应当出庭作证。有下列情形之的，经人民法院许可，可以通过书面证言、视听传输技术或者视听资料等方式作证:(一)因健康原因不能出的；(二)因路途遥远，交通不便不能出庭的；(三)因自然等不可抗力不能出庭的；(四)其他有正当理由不能出庭的”之规定，有其他正当理由不能出庭的，其证言也可以被采纳，结合本案，作出书面说明的业主均系涉案房屋所在小区的业主，若其出庭作证，旁必会造成邻里纠纷，让证人与其他邻居之间产生矛盾，并且涉案小区几千户业主，若每次都需证人出庭作证，将会严重影响证人的工作生活，综合证人陈述、装修公司证明和照片可以看出，在2017年9月24日至2017年9月30日，答辩人在渉案小区设置了“办理不动产登记资料收集处”，对涉房屋办理不动产权证书再次进行了告知。综上，答辩人认为，即使答辩人应当承当交付办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金，其违约金计算止时间至多应截止到2017年9月24日。二、政策实施导致涉案合同关于办理转移登记时间顺延。在2015年3月1日国务院实行《不动产暂行条例》，将原房屋所有权证书登记变更为不动产权属记证书，被答辩人委托答辩人办理房屋所有权证书由于法律的规定，事实上无法履行，只能变通改为履行不动产权属证书的办理，不动产权属证书的办理不能推定用办理房屋所有权证书的违约金。显然，《不动产暂行条例》的施行，是合同方当事人无法预见的，属非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续要求答辩人按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实已经不可能，对答辩人处以违约金，明显不公平。现实生活中，毕节市政府出具公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区)范国内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房星所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。另外，双方在《商品房买卖合同》中约定由答辩人代为办理涉案房屋转移登记，此时答辩人确无向被答人交付理商品房转移登记有关文书的现实必要，由答人收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，答辩人依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知被答辩人其已取得商品房初始登记证书，具备办理商品房转移登记的条件。被答辩人据此得以向答辩人提交应由买受人提交的办证资料，用于答辩人覆行委托办证义务。只要答辩人尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。而如所述，答辩人以邮寄方式向被答人送达《招商花园城代收费用明细缴款通知单》等资料。三、涉案合同关于办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金约定过高，不应得到支持。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房与移登记手续已经是一个普遍存在的现象，如前所述，逾期办理商品房转移登记手续有其主观原因也有客观因所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚几千户，仅答辩人处就有上千户业主，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展。并且房屋的功能是居住，本案中，涉案房屋已经交付给被答辩人使用，被答辩人基本上已经实现其合同目的，虽然答辩人逾期办理房屋相关手续的违约事实客观存在，但是，被答辩人并没有举证证明因为答辩人的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中毕人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当覆行债务。”之规定，请求贵院结合答辩人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决答辩人支付给被答人每套房屋逾期办证金3,000.00元。综上所述，答辩人在合同约定时间内已经履行了合同义务，被答辩人所诉无事实及法律依据，应当驳回被答辩人的诉讼请求。四、请求法院调整违约金的计算标准为银行同期同类逾期贷款利率的1.3倍。当事人围绕其主张提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告身份证复印件、被告营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，一审法院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，一审法院认定如下：第一，原告提交的《商品房买卖合同》、《借款合同》、发票、收据，证明：1.原、被告之间的《商品房买卖合同》依法成立并生效，原告已全面履行了合同约定的义务；2.涉案合同未明确约定涉案房屋办理交付商品房转移登记的有关文书及产权证的时间，因此，被告应当根据法律规定，于合同约定的房屋交付使用之日起90日内取得涉案房屋所有权初始登记并办理交付商品房转移登记的有关文书及产权证给原告；3.被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证义务，应支付原告从2016年9月25日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金。被告对该组证据三性无异议，但认为达不到原告证明目的，根据商品房买卖合同第22条约定，被告仅需向原告交付办理转移登记的相关文书，而在合同约定的时间内，被告取得了涉案房屋备案登记，具备了转移登记的条件，不仅如此被告在合同约定时间内通知了原告提交相关办理资料，因此被告已经履行完合同义务，不存在违约。经审查，该组证据符合有效证据的构成要件，能证明合同约定的相关事实，一审法院予以确认。第二，被告提供的《商品房买卖合同》、竣工备案表、商品房备案证明书、不动产权证、房屋实测成果书、收房资料，证明：1、根据合同约定，在2018年12月18日前原、被告未形成委托办证关系；2、被告在合同约定的时间内取得了涉案房屋的初始登记，未违反合同约定，不构成违约。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但达不到被告的证明目的。1、被告在2015年7月21日向原告代收了抵押登记费，2016年6月27日代收原告产权登记费等费用，根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，被告代为收取原告的办证费用之时，即视为原被告双方在履行合同的过程中达成了“将办证方式变更为委托办理方式”的一致意思表示，原、被告已经成立事实上的委托代办产权证书的法律关系。2、除不动产权证外，该组其余证据均没有使商品房取得“商品房所有权初始登记”的法律效果。房屋所有权初始登记，指在依法取得的土地上，新建成的房屋权利人持有关证明文件，到县级以上的房产管理部门申请权属登记。而所谓备案是指向主管机关报告事由存案以备查考，可见，商品房屋备案仅是取得“商品房所有权初始登记”的其中一个步骤，并不能产生取得“商品房所有权初始登记”的法律效果。但是根据不动产权证，被告于2018年7月12日才取得涉案房屋的初始登记。因此，该组证据不能证明被告在法定的时间内取得了该商品房的所有权初始登记，并交付办理商品房转移登记的有关文书，被告未在法定期限内履行交付办理转移房屋登记的义务，已经构成违约。经审查，该组证据能证明相关事实，但达不到被告的证明目的，一审法院不予采信。第三，被告提供的代收费用标准明细缴款通知单、入伙通知书、邮寄单、快递公司证明、业主说明、装修公司证明、照片、完税证明，证明原告通过向被告缴纳相关税费的行为表明被告在缴纳税费时已经尽到告知义务，且被告在2017年9月24日时再次对办证事宜进行告知，因此不存在违约行为。原告质证意见：一、对收据、完税证明的真实性、合法性、关联性均不持异议。二、对代收费用标准明细缴款通知单、入伙通知书、邮寄单、快递公司证明、业主说明、装修公司证明、照片的真实性、合法性、关联性均不予认可。理由：1、关于邮政公司出具的证明及邮寄单，被告未提交原件核对，无经办人签字，无出具证明时间，缺少单位证明应当具备的法定形式要件，并且经上网查询亦未能查询到快递单号的有关信息，同时，邮政快递中装载的资料具体内容为何？是否确实是代收费用标准明细缴款通知单、入伙通知书？均无证据证明。据此，不能证明被告向原告寄送了入伙通知书、代收费用标准明细缴款通知单。另外，入伙通知书上载明的是交房内容，并非是关于办理商品房权属登记的有关内容。2、关于业主说明，被告未提交原件核对，也未提供相应证据（如商品房买卖合同、物业服务合同、身份证等）证明出具该业主说明的人确实系招商花园小区业主，并且，该说明按法定证据分类应属证人证言，根据民事诉讼法及相关司法解释的规定，证人必须出庭接受质证，书面证言不具备证人证言的法定质证要求，因此，业主说明不能作为本案证据被采纳。3、关于装修公司证明，被告提交的证据中没有该名称的证据，该证据应当是七星关区国强图文快印服务部出具的证明，但该服务部并非装修公司，且无相应委托制作合同及收费发票印证被告与该服务部在2017年9月发生该证明中的交易事项，与常理及交易习惯不符。4、关于照片，既不能体现出照片的具体制作时间，亦看不出照片中现场地点的具体位置，该证据的真实性、关联性无法核实，合法性亦无从确认。同时，该组证据也达不到被告的证明目的，除前述质证意见外，首先，原、被告签订的《商品房买卖合同》中并未约定以设置“办理不动产登记资料收集处”的形式通知业主办理房屋转移登记，不论该资料“收集处”是否真实存在、何时存在，业主（原告）均没有义务关注该“收集处”是否真实存在及作用为何。并且根据被告的陈述，该“收集处”仅存续了几天，但是，招商花园小区业主上几千户、小区面积广大，且小区内各种商业、商铺繁杂，各种商贩肆意占道经营，车辆四处乱停乱放，同时，招商花园城又是按A、B、C、D、E地块分为不同小区，一个才设置了几天的“收集处”根本不足以让业主识别其设置单位系招商公司，也不足以让业主识别其功能是收集办证资料，根本达不到通知业主办理房屋转移登记的效果。另外，被告未在法定期限内取得涉案房屋的初始登记，该“收集处”所进行的通知属无效通知。其次，代收费用标准明细缴款通知单上载明的收费目的为“方便您收房后尽快办理房产证”，并非发出通知告知业主收房时即可以办证，而且被告也并未在通知单上明确载明被告是否具备办证条件，故，即便被告在通知单上告知业主相关办证的缴费标准，但仅是方便以后办证，并非通知业主办证。而且根据被告所述的代收费用标准明细缴款通知单发出或者载明的时间，当时被告也不具备办理转移登记的条件，该办证通知属无效通知。据此，该组证据不能证明被告尽到了通知办证的义务。经审查，被告取得涉案楼栋不动产权证书，具备办理涉案商品房转移登记的条件，被告在不具备办理涉案商品房转移登记条件之前邮寄方式的告知行为，应当视为未尽到通知的义务，被告提供的业主说明、装修公司证明、照片，不能识别被告尽到通知原告的义务，达不到被告的证明目的。第四，被告提供的不动产登记申请表、委托书、微信聊天记录截屏、公告、通知、函、意见、通知、询问记录、用地分摊土地面积审查证明、测绘报告、不动产登记中心办证指引，证明毕节市于2016年9月30日开始实行统一的不动产登记，统一为《不动产权证》，政策刚刚开始实施，原相关的住建、国土等部门需对职权整合，相关部门准备不足，政策的实施处于摸索阶段，土地需要重新测绘、落宗等，并且需要重新提交若干份文件，上述新政策的出台导致被告丧失了在合同签订之时仅仅办理房产证约定上的可预见性，即远远超过了被告的合理的可预期的时间，延误了涉案房屋产权转移登记的时间。由此，不动产权证书的办理时间不是被告所能控制的，被告不应承担违约责任。原告质证意见：一、关于不动产登记申请表、委托书、询问记录，三份证据上的签名系原告田锦燚所写，但时间并非二原告所写。二、微信聊天截屏中不能体现出具体时间及参与聊天人员的具体身份信息，且未提供原件核对，对微信聊天截屏的真实性、合法性、关联性均不予认可。三、对公告、通知、函、意见、通知、用地分摊土地面积审查证明、测绘报告、不动产登记中心办证指引的真实性、合法性、关联性均无异议，但达不到被告的证明目的。1、涉案商品房位于毕节招商花园城E区，根据招商公司提供的《毕节市国土资源局关于招商花园城土地核验有关情况的函》及《毕节市国土资源局关于招商商置（贵州毕节）投资有限公司BJD2011-16-E号地块分栋土地核验的意见》，因招商花园城E区还未竣工，暂不具备土地核验条件，到2017年9月，毕节市国土资源局才完成E区已竣工1#至8#号楼及幼儿园的分栋验收事宜，并下发《毕节市国土资源局关于招商商置（贵州毕节）投资有限公司BJD2011-16-E号地块分栋土地核验的意见》，据此，被告在取得商品房屋备案证明书时并不具备土地核验条件，当然不能履行办证义务。由此可见，是被告的“懒证”行为，导致迟迟不能为原告办理并交付商品房转移登记的有关文书，与政府新政策无关。2、根据该组证据不论是不动产统一登记之前还是统一登记之后，需提交的办证资料的实质内容均一致，被告只需作形式上的变更即可完成不动统一登记，不存在因为新政策出台、政府职能部门职权整合延误办证时间的情况，本案中被告明显已经晚于法定时间取得商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证，且被告未提供任何证据证明在政府职能部门合并之前，已向政府职能部门提交相应办证资料，更未提供证据证明变更资料需要的合理期限。另外，《不动产登记暂行条例》系2014年11月24日发布，2015年3月1日开始实施，均在法定的取得初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书及产权证的时间之前，被告在法定期限内未能取得产权证并为原告办理房屋转移登记，应承担相应的违约责任。经审查，实行统一的不动产登记，不是原、被告之间约定或法定的免责事由，达不到被告的证明目的。经审查，该组证据符合有效证据的构成要件，能证明合同约定的相关事实，一审法院予以确认。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，一审法院认定事实如下：2015年7月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市七星关区出售给原告，建筑面积77.08平方米，总房款为271488.00元，应于合同签订之日支付首期房款81488.00元，余款190000.00元公积金贷款支付。出卖人应当于2016年6月30日前交付该商品房。出卖人承诺于年月日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如不能按照上述约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2.约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照人民银行同期存活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定:“第五条关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任;买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款271488.00元。2016年6月27日，被告向原告交付涉案商品房，并代收了土地证费33.00元、产权登记费80.00元、契税2714.88元、印花税5.00元、公共维修基金5781.00元。2016年9月26日，被告取得涉案房屋所属的招商花园城Ｅ1幢楼的商品房备案证明书。2018年7月12日，被告取得涉案房屋所属的招商花园城Ｅ1幢楼不动产权证书。2018年12月19日，原、被告双方共同申请不动产登记，并由原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书。一审法院认为，结合原、被告双方的诉辩意见，本案争执的焦点有:1、被告是否应当为原告办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书及产权证；2、被告是否应当承担逾期办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书及产权证的违约责任；如需承担，则违约金如何计算。关于原告请求被告为原告办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书及产权证的问题。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。在本案中，虽然原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定“双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记”，但是，但根据附件十二《补充协议》第五条第1款“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”的约定，被告可以为原告代办房屋所有权证。被告于2016年6月27日代收了原告的公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用，视为原、被告双方达成委托代办涉案商品房产权转移登记的合意，被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书，并将办理好的不动产权证交付原告。关于被告是否应当承担逾期办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书及产权证的违约责任及违约金如何计算的问题。鉴于前述被告事实上已接受原告的委托，代为申请办理涉案房屋的产权转移登记，其实质是向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书。结合合同履行实际情况，该提交有关文书的义务转化为具备文书交付条件下的通知义务，即告知原告其已具备办理商品房转移登记条件通知义务。原告据此得以向被告提交应由买受人提交的办证资料，用于被告代为办理产权转移登记。被告尽到前述通知义务，可视为其履行了办证义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》中并未约定被告何时办证，按何标准计算违约金，但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”规定，被告应当于向原告交付涉案商品房之日起90日内将办理涉案商品房产权转移登记的有关文书交付原告。经庭审查明，被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年6月27日，故被告应于2016年9月25日前向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书。被告取得涉案房屋所属的招商花园城E1幢楼的商品房备案证明书和不动产权证书，具备办理涉案商品房转移登记的条件。2018年12月19日，原、被告双方共同申请不动产登记，并由原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书，可视为其履行了通知义务，故应以该时间作为被告履行办证义务的时间，即2018年12月19日。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告已逾期办证，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的逾期办理并交付商品房转移登记有关文书及产权证的违约金应以原告已付购房款271,488.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年9月26日计算至2018年12月18日。据此，一审法院判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告刘艳军、田锦燚缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记机构提交为原告刘艳军、田锦燚办理涉案商品房转移登记的有关文书，并将办理好的不动产权证书交付给原告刘艳军、田锦燚；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘艳军、田锦燚逾期办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书及产权证的违约金（违约金以271,488.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年9月26日起计算至2018年12月18日）；三、驳回原告刘艳军、田锦燚的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人招商商置公司向本院提交了一组证据：邮政快递单及办理房屋不动产权证的告知书。用以证明:E区业主的违约金计算的截止时间最晚应当为2018年8月23日。经质证，被上诉人对该组证据真实性、关联性、合法性均不予认可。理由是：1、经网上查询未查询到邮寄单的信息；2、邮寄单内装载为何物不清楚；3、刘艳军、田锦燚未收到该邮寄单。故不能证明上诉人向被上诉人邮寄过告知单，达不到上诉人的证明目。另，签订委托书之前上诉方和被上诉人是没有形成委托办证关系的，根据合同约定上诉人负有向被上诉方交付办理转移登记资料的义务，不能以寄送告知书的形式免除该义务。上诉人在告知书中提到的是上门收取资料，但客观上上诉人未上门收取资料，为此也不能以告知书认定上诉人履行了合同约定的交付办理转移登记的文书义务。即便确实有邮件，也要以邮戳为准，并且根据合同附件应当在邮寄后的5个工作日才能视为送达。经审查，本院对招商商置公司举示证据的真实性、合法性予以确认，对于证据的证明力问题，本院结合在案事实、证据，在裁判理由部分予以论证。二审审理查明，招商商置公司于2018年8月23日向买受人邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》。对一审判决认定的除具备办证条件日期以外的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：招商商置公司是否应当承担违约责任？如果应当承担，违约期间如何认定？关于招商商置公司是否应当承担违约责任的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，《商品房买卖合同》约定，招商置业应当取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给刘艳军、田锦燚。因双方未约定前述合同义务的履行时间及逾期违约金，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定招商置业应于案涉商品房交付之日起90日内，即2016年9月25日前，取得案涉商品房初始登记证书，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付刘艳军、田锦燚并无不当，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第二十二条第四款约定，办理商品房转移登记的方式为双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，招商商置公司已代为收取公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等应由买受人缴纳的办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审法院据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际，本院予以确认。依据合同约定，招商商置公司应当限期办理商品房初始登记，并向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书。鉴于招商商置公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责其再向买受人交付有关文书已无实际意义，此时招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知买受人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。但招商商置公司未在双方约定的时间内告知被上诉人刘艳军、田锦燚其已取得商品房初始登记证书，具备办理商品房转移登记的条件，一审法院据此认定招商商置公司违约与事实相符，本院予以确认。关于违约期间如何计算的问题。招商商置公司提交的2018年8月23日的邮政快递单，可以证明招商商置公司通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向买受人披露了涉案房屋符合办理转移登记的条件的事实，应当认定招商商置公司至迟已于2018年8月23日完成了通知义务。故此，违约责任的期间应为2016年9月26日至2018年8月23日。鉴于双方对逾期交付文书的违约责任未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，招商商置公司应以买受人已付购房款271,488.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付买受人刘艳军、田锦燚从2016年9月26日至2018年8月23日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。综上所述，招商商置公司的上诉请求部分成立，对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7253号民事判决第一项、第三项，即：“一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告刘艳军、田锦燚缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记机构提交为原告刘艳军、田锦燚办理涉案商品房转移登记的有关文书，并将办理好的不动产权证书交付给原告刘艳军、田锦燚；三、驳回原告刘艳军、田锦燚的其他诉讼请求。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7253号民事判决第二项，即：“二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘艳军、田锦燚逾期办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书及产权证的违约金（违约金以271,488.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年9月26日起计算至2018年12月18日止）。三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向被上诉人刘艳军、田锦燚支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以271,488.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2016年9月26日起计算至2018年8月23日止）。四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费563.00元，二审案件受理费1,126.00元，共计1,609.00元,由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担1,239.00元，被上诉人刘艳军、田锦燚负担370.00元。本判决为终审判决审 判 长 肖国勇审 判 员 袁利萍审 判 员 李中付二〇二〇年一月二十日法官助理 刘漫江书 记 员 周海洋