天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终7145号上诉人（原审被告）：天津中影影院管理有限公司，住所地天津市河西区大沽南路东侧博轩8-457号。管理人：天津四方君汇律师事务所。委托诉讼代理人：赵小龙，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩康，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津博智置业发展有限公司，住所地天津市河西区大沽南路东侧博轩8-117号。法定代表人：张桂宗，总经理。委托诉讼代理人：赵文鸣，天津北京京悦（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐亮，北京市亿中闻律师事务所律师。上诉人天津中影影院管理有限公司因与被上诉人天津博智置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2019）津0103民初4309号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月18日立案受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天津中影影院管理有限公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项至第五项，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审认定事实不清。一审没有审查上诉人提交的已经支付租金的证据，没有查清上诉人与被上诉人自2011年6月签订租赁合同之初就从未按照租赁合同第4条约定的交付租金方式交付租金，而是变更为以签订补充协议方式交付当年底租金长达六年的事实。案涉租赁物所在大型商场内的商户绝大部分均已闭店或停业，一审法院未予采信空租事实，属于认定事实错误。由于被上诉人强行锁门的行为致使上诉人被迫停止经营，丧失了对案涉租赁物的控制。上诉人正常履行租赁合同交纳租金不存在违约行为，被上诉人强行锁门给上诉人造成经济损失。二、一审适用法律错误。一审引用合同法第六十条、第二百二十七条规定是错误的。三、一审法院程序错误。一审法院采取诉前财产保全导致上诉人损失。天津博智置业发展有限公司辩称，要求驳回上诉，维持原判。天津博智置业发展有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除与天津中影影院管理有限公司签订的租赁合同；2.天津中影影院管理有限公司支付2018年1月1日至2019年2月28日房屋租金1783333元；3.天津中影影院管理有限公司支付2018年1月25日至2019年2月28日滞纳金1021800元；4.天津中影影院管理有限公司以112500元为基数，以日3‰为标准支付自2019年3月1日至实际给付之日止的滞纳金；5.天津中影影院管理有限公司以133333.30元为基数，以日3‰为标准支付自2019年3月1日至实际给付之日止的滞纳金；6.天津中影影院管理有限公司赔偿违约金4000000元；7.天津中影影院管理有限公司将占用的房屋腾空并交还天津博智置业发展有限公司；8.本案诉讼费用由天津中影影院管理有限公司负担。一审认定事实：天津市河西区大沽南路东侧博轩8-457号房屋的产权证登记在天津博智置业发展有限公司名下。2011年6月天津博智置业发展有限公司与中影影院投资有限公司签订《租赁合同》，约定天津博智置业发展有限公司将位于天津市河西区大沽南路与津河交界的怡乐天地四层4-06号店铺出租给中影影院投资有限公司，起始日为2012年5月1日至2027年4月30日，租期180个月，该合同第一部分基本条款第2条载明，“承租场所”为“怡乐天地四层4-06号店铺（仅为方便识别用途，承租场所的具体位置及范围于本合同附件一承租场所图上以红色框线及斜线显示，不包括外墙部分）”。关于租金，该合同约定，租金以基本租金或扣率租金的较高者为准，其中2017年5月1日至2018年4月30日“基本租金：225万/年，每历月187500元；扣率租金：按年度净票房15%提取”，2018年5月1日至2021年4月30日“基本租金：250万/年，每历月208333.30元；扣率租金：按年度净票房15%提取”，承租人应于每月10日（含该日，如遇休息日、法定节假日顺延）前向出租人支付下个自然月的基本租金，如该租约年的扣率租金高于基本租金的，则承租人应在该租约年届满后15天内将扣率租金高于基本租金的部分支付给出租人。上述合同第二部分第7.6条明确，“若租金、物业管理费或承租人按本租赁合同所应支付之其他费用或其任何部分未有依本文合同所指定的方式及时间支付，则承租人应按到期未缴付费用总额的0.3%按日支付滞纳金，该滞纳金自到期日之次日起逐日计算至实际还款日止”。同时《租赁合同》第7.8条约定，在承租期内发生承租人进行破产或清算程序的，出租人有权即时终止租赁合同，收回承租场所。2013年天津博智置业发展有限公司与天津中影影院管理有限公司及中影影院投资有限公司三方签订《补充协议》，约定中影影院投资有限公司将原《租赁合同》的承租权利义务转移给天津中影影院管理有限公司。天津博智置业发展有限公司（合同甲方）、天津中影影院管理有限公司（合同乙方）签订的《补充协议之五》显示，甲乙双方于2011年6月签订《租赁合同》，现经甲乙双方协商，就该《租赁合同》中的部分条款修改如下：2017年1月1日至2017年12月31日共12个月，乙方应支付的年租金总额按照85万元计算，于每月25日前上缴当月的各项费用，2017年1月至同年10月，每月上交14万元（租金7万元，物业管理费7万元），2017年11月至2017年12月，每月上交14.50万元（租金7.50万元，物业管理费7万元）。自2018年1月1日起，乙方应按原《租赁合同》的约定金额支付租金。天津中影影院管理有限公司已支付2018年1月1日至2019年2月28日的租金105万元。2019年5月23日天津中影影院管理有限公司在今晚报发布清算公告，公告载明：本公司已经成立清算组负责公司解散清算事务。本案诉讼过程中，天津博智置业发展有限公司提出财产保全申请，并交纳了保全费5000元，一审法院依法作出保全裁定书。一审法院认为，当事人合法的民事权益应予保护。本案中，天津博智置业发展有限公司与天津中影影院管理有限公司签订的租赁合同、补充协议意思表示真实，内容不违反法律法规效力性强制性规定，合同均成立生效。关于合同解除及支付租金问题，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据《租赁合同》和《补充协议之五》，天津中影影院管理有限公司应支付2018年1月1日至2019年2月28日的租金2833333元，实际支付105万元，拖欠租金1783333元，天津中影影院管理有限公司应当支付拖欠的租金。天津中影影院管理有限公司抗辩称没有拖欠过租金，但未提交充分有效证据证明，对该抗辩不予支持。综合天津中影影院管理有限公司拖欠租金、已经成立清算组负责公司解散清算事务等情况，对天津博智置业发展有限公司解除合同的诉讼请求予以支持。关于滞纳金问题，一审法院以实际损失为基础，综合合同约定、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情支持2018年1月25日至2019年2月28日滞纳金42480.28元，天津中影影院管理有限公司还应以245833.30元为基数，以中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准，支付自2019年3月1日至实际给付之日止的滞纳金。关于腾房问题，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。合同解除后，天津中影影院管理有限公司继续占用租赁物缺乏依据，应当将租赁物予以返还。天津博智置业发展有限公司的其他诉讼请求，缺乏依据，不予支持。天津中影影院管理有限公司清算组在闭庭后，又向法院邮寄了中止审理、解除保全措施的申请书，经审查，上述申请缺乏依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决：“一、天津博智置业发展有限公司、天津中影影院管理有限公司关于天津市河西区大沽南路博轩8-457（怡乐天地四层4-06号店铺）的租赁合同解除；二、本判决生效之日起七日内，被告天津中影影院管理有限公司支付原告天津博智置业发展有限公司2018年1月1日至2019年2月28日的房屋租金1783333元；三、本判决生效之日起七日内，被告天津中影影院管理有限公司支付原告天津博智置业发展有限公司2018年1月25日至2019年2月28日的滞纳金42480.28元；四、本判决生效之日起七日内，被告天津中影影院管理有限公司以245833.30元为基数，以中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准，支付原告天津博智置业发展有限公司自2019年3月1日至实际给付之日的滞纳金；五、本判决生效之日起七日内，被告天津中影影院管理有限公司将其占用的天津市河西区大沽南路博轩8-457（怡乐天地四层4-06号店铺）腾交给原告天津博智置业发展有限公司；六、驳回天津博智置业发展有限公司的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59436元，由原告天津博智置业发展有限公司负担43489元，被告天津中影影院管理有限公司负担15947元。保全费5000元，由原告天津博智置业发展有限公司负担3658元，被告天津中影影院管理有限公司负担1342元。”二审期间，上诉人提交（2019）津0103破6号裁定书、（2019）津0103破申12号裁定书，证实上诉人已申请破产重组，指定天津四方君汇律师事务所作为管理人。被上诉人对上述证据真实性及证明目的均予认可。经合议庭评议后认为，上述生效法律文书可以证实上诉人主张，予以采信。关于上诉人主张本案应中止审理一节，因上述生效法律文书已指定中影公司的管理人为天津四方君汇律师事务所，故上诉人主张的中止事由无事实依据，不予支持。经审理查明，天津市河西区人民法院于2019年10月29日作出（2019）津0103破申12号民事裁定书，裁定：受理天津中影影院管理有限公司的破产清算申请，该院并于同日下发（2019）津0103破6号决定书：指定天津四方君汇律师事务所担任天津中影影院管理有限公司管理人。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，鉴于上诉人现对诉争租赁合同予以解除并无异议，一审判决租赁合同解除并无不当，故本案争议焦点即为上诉人是否应支付被上诉人所欠房屋租金及滞纳金。根据天津博智置业发展有限公司（合同甲方）、天津中影影院管理有限公司（合同乙方）签订的《补充协议之五》约定，甲乙双方于2011年6月签订《租赁合同》，现经甲乙双方协商，就该《租赁合同》中的部分条款修改如下：2017年1月1日至2017年12月31日共12个月，乙方应支付的年租金总额按照85万元计算，于每月25日前上缴当月的各项费用，2017年1月至同年10月，每月上交14万元（租金7万元，物业管理费7万元），2017年11月至2017年12月，每月上交14.50万元（租金7.50万元，物业管理费7万元）。自2018年1月1日起，乙方应按原《租赁合同》的约定金额支付租金。以上约定可见，2018年1月1日始，双方应按原《租赁合同》约定的租金标准履行，故上诉人应当支付所欠租金。鉴于双方对《租赁合同》的解除并无异议，一审据此判决上诉人将诉争房屋腾交于被上诉人并无不当。因上诉人未依约足额支付租金，存在违约行为，依照双方所签《租赁合同》约定，被上诉人有权主张滞纳金。一审以中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准酌情支持相应的滞纳金并无不当，本院予以维持。上诉人主张2018年1月后的租金标准另有约定，不应适用原《租赁协议》约定标准履行，对此未能提供相应证据加以证实，故上诉人关于其已足额给付2018年1月至2019年2月28日的租金，不存在违约行为的观点，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人天津中影影院管理有限公司的上诉请求，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59436元，由上诉人天津中影影院管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 李会芝审判员 张静怡二〇二〇年一月七日书记员 李佳琳