江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏12民终3254号 上诉人（原审原告、案外人）：茆伟，男，汉族。 委托诉讼代理人：杨军，江苏明亮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：刘桂兰，女,汉族。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：钱晔，女，汉族。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：缪华，江苏佑远律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：黄卫东，男，汉族。 原审第三人（被执行人）：周佃春，女,汉族。 原审第三人（被执行人）：黄韬，男，汉族。 原审第三人（被执行人）：刘静，女,汉族。 原审第三人（被执行人）：连云港昊云房地产开发有限公司，住所地江苏省连云港市灌云县伊山镇南京东路350号（原伊新路）。 法定代表人：黄卫东，该公司董事长。 上诉人茆伟因与被上诉人刘桂兰、钱晔、原审第三人黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、连云港昊云房地产开发有限公司（以下简称昊云公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（以下简称姜堰法院）（2018）苏1204民初3760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 茆伟上诉请求：撤销一审判决,依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费、鉴定费均由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定上诉人提交的两份《商品房买卖合同》及两份《抵房补充协议》，经司法鉴定，落款时间与真实形成时间不一致，《商品房买卖合同》及《抵房补充协议》不真实，无证据证明上诉人与昊云公司之间存在真实的商品房买卖合同关系属于认定事实错误，与客观事实不符。司法鉴定结论不能证明《商品房买卖合同》及两份《抵房补充协议》形成于保全之后。对于案涉房屋抵偿工程款的事实有双方签订的《商品房买卖合同》证实，并经房管部门网签备案，经鉴定，2016年6月24日的《商品房买卖合同》与2016年6月21日的《抵房补充协议》形成时间接近，证明这上述合同和协议的签订时间是真实的，而2015年2月1日的《抵房补充协议》在2015年2月3日的《商品房买卖合同》之后形成，也不能证明抵房不真实，因为先口头约定抵房并签订书面房屋买卖合同，后补充签订抵房协议，这种现象在民事交易中大量存在，不能以此否定该合同和协议的真实性，且并无证据证明我方是在法院保全案涉房屋后才签订此合同和协议，且一审判决不能否定我方取得房屋所有权是基于昊云公司欠华信公司工程款（我方系华信公司法定代表人茆德志儿子，同时也是华信公司总经理，华信公司股东为茆德志、茆伟父子两人），双方达成以本案所涉的昊云大厦B108室、B101号房价抵偿所欠华信公司工程款共计2897085.72元，并约定由我方作为购房人与昊云公司签订《商品房买卖合同》。我方对昊云公司工程系我方所在公司承建及余欠工程款进行了充分举证，印证了以房抵工程款及我方据此取得案涉房屋所有权的事实，且我方建设工程价款的受偿权本就优先于其他债权，且在法院查封案涉房屋之前，以房抵工程款协议已经履行完毕，我方已与开发商签订商品房买卖合同，昊云公司应付我方工程款已转化为我方支付给其的购房款，应为我方已经支付房屋全部价款，房屋交付给我方实际占有使用至今；2.一审认定我方在法院查封房屋前已办理同一商务大厦内其他多套房屋的产权过户登记手续，认为未办理涉案房屋过户登记手续因自身原因所致错误。因为按照《商品房买卖合同》约定，作为涉案房屋的开发商，昊云公司负有办理过户登记的合同义务，因同一商务大厦购房户较多，开发商提交办证材料及房屋登记机关办理房屋过户登记也有先后，不可能同时办理，故案涉房屋未办理过户登记非因我方自身原因所致；3.我方对涉案房屋的权利足以排除执行。我方与昊云公司在法院查封之前就签订了合法有效的书面买卖合同并办理合同登记备案手续；我方以房抵工程款方式已经支付了全部购房款；在法院查封案涉房屋前，昊云公司已将涉案房屋交付给我方使用，我方已将其中一套房屋出租给他人经营多年，另一套房屋也为我方合法占有，并向物业公司交付了相关费用，接收涉案房屋至今，通过公开、合法占有形式公示了其对涉案房屋的所有权；案涉房屋未办理过户登记的责任是因昊云公司原因造成。 刘桂兰、钱晔答辩称：1.本案通过鉴定查明2015年2月1日及2016年6月21日两份抵房协议为同一时间形成，可以确定2015年2月1日的抵房协议是事后伪造；2016年1月1日的租房协议也是虚假的，因为在2016年6月21日之前还没有签订抵房补充协议，这个时间不可能交房也不可能出租，更不可能缴纳物业费；2.华信公司与茆伟是两个不同的法律主体，抵房的话华信公司必然要开具发票进行财务处理，茆伟也需要将购房款打入华信公司；3.抵房协议与商品房买卖合同相互矛盾，抵房协议中约定每平方米单价为28571.43元，总价为2506571.43元，付款方式为立即生效。商品房买卖合同中约定单价是30000元，总价2631900元，先付1316900元，其余办理银行按揭，如逾期付款承担万分之0.5的违约金；4.涉案房屋未办理过户系因茆伟自身原因所致，本案不符合排除执行的要件。一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。 黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司均未到庭陈述意见亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，2016年9月26日，姜堰法院立案受理刘桂兰、钱晔与黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司民间借贷纠纷一案，因刘桂兰、钱晔申请财产保全，该院作出(2016)苏1204民初5614号民事裁定，冻结黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司银行存款12880000元或查封其等额财产。同年9月28日，该院向灌云县不动产登记局发出（2016）苏1204执保459-1、459-2号《协助执行通知书》，查封昊云公司位于灌云县伊山镇伊山中路西侧灌云县商务大厦1幢B101、B102、B103、B104、B105、B106、B107、B108、B201、B202、B203、B204、B205、B206、B207、B208和A202、A203、A204、A205商铺。次月10日，该院向灌云县不动产登记局发出（2016）苏1204执保459-3号《协助执行通知书》，查封昊云公司位于灌云县西侧的面积为3983平方米的国有土地使用权[土地证号：灌国用（2013）第650号]。2016年11月9日，姜堰法院作出（2016）苏1204民初5614号民事调解书，该调解书约定：1.被告黄卫东、黄韬所欠原告刘桂兰、钱晔借款本息7700000元，由被告黄卫东、周佃春、黄韬、刘静于2016年11月30日、2017年1月26日、2017年6月30日、2017年12月30日、2018年6月30日、2018年12月30日、2019年6月30日前各支付两原告1000000元，于2019年12月30日前支付两原告700000元，双方就此了结；若四被告不按期足额履行，两原告可按8000000元申请法院强制执行，但申请执行时应扣除已履行部分；2、被告连云港昊云房地产开发有限公司对被告黄卫东、周佃春、黄韬、刘静的上述还款承担连带清偿责任；3、案件受理费97121元，依法减半收取48560.50元，财产保全费5000元，合计53560.50元，由五被告负担。 2016年12月21日，茆伟向姜堰法院提出执行异议，该院于2017年3月27日作出（2016）苏1204执异36号执行裁定：驳回茆伟的异议请求。茆伟不服上述裁定，向姜堰法院提起执行异议之诉称，其与昊云公司分别于2015年2月1日及2016年6月21日签订《抵房补充协议》两份，约定昊云公司以案涉房屋折价抵偿其所欠华信公司工程款共计2897085.72元，其作为购房人与昊云公司签订两份《商品房买卖合同》，合同签订后办理了商品房销售合同登记备案手续，从昊云公司所欠华信公司工程款中抵扣应付的购房款2897085.72元，其对涉案房屋享有物权期待权，刘桂兰、钱晔与昊云公司民间借贷属于其他债权，物权优先于债权，并且建设工程款应优先于抵押权和其他债权受偿。昊云公司所欠华信公司的工程价款，已转化为其支付给开发商的购房款，应视为其已经支付房屋全部价款，其已实际占有购买房屋使用至今，并向物业公司缴纳了相关费用，因昊云公司负有房屋过户登记义务，由于该公司的原因，导致所购房屋未办理过户手续，该责任非其自身原因所致。请求：1.判决解除对属于其所有的灌云县项下国有土地使用权的查封，并停止对该财产的执行；2.本案诉讼费用由刘桂兰、钱晔承担。 一审经审理查明，华信公司法定代表人为茆德志，茆伟系茆德志之子。2013年9月16日，昊云公司与华信公司签订《建设工程施工合同》，昊云公司将灌云昊云商务大厦（即本案灌云县商务大厦）土建（桩）、安装工程发包给华信公司承建，昊云公司对灌云县商务大厦的房屋办理了首次登记。2016年9月12日2016年9月19日,茆伟在灌云县不动产登记局办理了灌云县伊山镇伊山中路西侧灌云县商务大厦1幢A301、A303、A306、A307、A311商铺的产权登记，产权证号分别为：苏（2016）灌云县不动产权第0009631号、0009632号、0009633号、0009616号、0009635号。 一审中，刘桂兰、钱晔向姜堰法院提出申请，要求对茆伟提供的两份《商品房买卖合同》及两份《抵房补充协议》的形成先后时间进行对比鉴定，并要求对茆伟提供的《入住手续办理流程单》的签署时间“2015年8月15日”的实际形成时间进行鉴定，以确定该流程单是否是2016年9月28日以后补签的。对此，姜堰法院依法委托南京东南司法鉴定中心进行鉴定，该中心于2019年3月7日出具东南司鉴中心[2019]文鉴字第24号《司法鉴定意见书》，结论意见：1、据现有鉴定材料，送检标称日期分别为“2015年2月1日”、“2016年6月21日”的两份《抵房补充协议》是同一时间形成；2、据现有鉴定材料，送检标称日期为“2015年2月1日”的《抵房补充协议》在送检标称日期为“2015年2月3日”的《商品房买卖合同书》之后一段较长时间形成；3、据现有鉴定材料，送检标称日期为“2016年6月24日”的《商品房买卖合同书》与标称日期为“2016年6月21日”的《抵房补充协议》的形成时间接近。刘桂兰、钱晔垫付鉴定费28120元。经质证，刘桂兰、钱晔及茆伟对上述《司法鉴定意见书》均无异议。 一审法院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条之规定：案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。因此，茆伟对其享有足以排除执行的诉讼请求负有举证责任。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，茆伟提交的两份《商品房买卖合同》及两份《抵房补充协议》，经司法鉴定，落款时间与真实形成时间不一致。因此，茆伟所提供的《商品房买卖合同》及《抵房补充协议》不真实，且无证据证明其与第三人昊云公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。茆伟在该院查封涉案房屋之前，曾办理同一商务大厦内其他多套房屋的产权过户登记手续。因此，茆伟提出的未办理涉案房屋过户登记手续非因自身原因所致的主张，不予采信。 据此，该院于2019年7月5日作出（2018）苏1204民初3760号民事判决：驳回茆伟的诉讼请求。案件受理费29977元，司法鉴定费28120元，合计58097元，由茆伟承担（其中：案件受理费29977元茆伟已预交，司法鉴定费28120元系刘桂兰、钱晔垫付，茆伟于判决生效后十日内直接给付刘桂兰、钱晔）。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审无异，本院予以确认。 本院另查明，灌云县不动产登记中心于2019年9月23日出具的不动产权属信息显示案涉昊云大厦1幢B101、B108房产竣工时间为2015年5月18日。 本院认为，本案二审争议焦点为上诉人茆伟对案涉昊云大厦1幢B101、B108房屋是否享有足以排除执行的实体权益。 根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人茆伟应对其就案涉房屋享有足以阻止执行的实体权利所依据的事实承担举证责任。茆伟主张排除人民法院对案涉房屋的执行，应当同时具备上述四项要件。 具体到本案，虽然上诉人提交的两份关于案涉房屋的《商品房买卖合同》的签署日期在人民法院查封之前，但上诉人还应当举证证明其已经向昊云公司支付案涉房屋的全部价款。上诉人在一审中主张其基于华信公司对昊云公司享有的建设工程款与昊云公司订立以房抵债协议，并据此主张已向昊云公司支付案涉房屋全部价款，但上诉人在一审中提交的2015年2月1日及2016年6月21日与昊云公司签订的两份《抵房补充协议》经司法鉴定系同一时间形成，并且2015年2月1日的《抵房补充协议》经鉴定在2015年2月3日的《商品房买卖合同书》之后一段较长时间形成，因此上述《抵房补充协议》真实性存疑，难以认定存在真实的以房抵债关系；另一方面，本案上诉人茆伟并非建设工程的承包人或者实际施工人，其仅是工程承建方华信公司的股东，昊云公司所欠华信公司工程款应由华信公司享有，上诉人茆伟作为股东不能直接享有华信公司的债权，上诉人茆伟在一、二审中亦未提交其与华信公司之间就此达成的债权转让或抵消等任何证据，因此，上诉人茆伟并非“以物抵债”一方适格当事人，其不能直接接受公司“以物抵债”的财产，否则将造成公司财产的流失。综上，上诉人主张以房抵债支付全部价款的上诉理由，依法不能成立。同时上诉人在执行法院查封案涉房屋之前已经办理了该商务大厦内其他多套商品的产权过户登记，按理对涉案房屋也应一并办理产权登记，但上诉人却怠于办理，因此案涉房屋未能办理过户登记的原因系上诉人自身原因所致。 综上，因本案不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第（三）项、第（四项）的要件，上诉人茆伟主张排除人民法院对案涉房屋执行的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费29977元，由上诉人茆伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙金录 审 判 员 潘贻杰 审 判 员 陈海涛 二〇二〇年一月九日 法官助理 王书鹏 书 记 员 张 伟