河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终26150号上诉人（原审被告）：郑州建业高新置业有限公司，住所地郑州高新区环保路1号，统一社会信用代码：91410100057212151N。法定代表人：焦笑言，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴梦龙，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李宏图，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：**志，男，汉族，1986年4月2日出生，住河南省宁陵县。委托诉讼代理人：张圣涛，河南天荣律师事务所律师。原审第三人：招商银行股份有限公司郑州分行，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）农业东路96号。法定代表人：史小东，该行行长。委托诉讼代理人：吕真，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王豹，男，该公司员工。上诉人郑州建业高新置业有限公司（以下简称郑州高新置业公司）与被上诉人**志、原审第三人招商银行股份有限公司郑州分行（以下简称招商银行郑州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初19303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州高新置业公司上诉请求：1、请求依法改判一审判决第三项为：上诉人返还被上诉人首付款291240元及已偿还月供中的本金部分；2、请求依法改判一审判决第六项为：上诉人郑州建业高新置业有限公司赔偿被上诉人维修基金4457元；3、请求依法改判被上诉人承担本案一审及二审的诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，导致判决结果错误，被上诉人支付的认购金、按揭费不应由上诉人承担。被上诉人在一审诉请中要求上诉人承担的费用除维修基金外均不应被认定为被上诉人支付的合理费用，亦不应由上诉人承担。二、一审法院适用法律错误，上诉人不应同时承担合同约定的违约金及被上诉人的损失。一审法院判令上诉人向被上诉人支付解除合同违约金已经对被上诉人的实际损失如贷款利息等进行了填补，一审法院又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定在判决的第三项、第六项分别判令上诉人承担被上诉人的损失显然属于适用法律错误。基于本上诉状第一条所述之理由，上诉人仅应赔偿被上诉人违约金。**志辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。招商银行郑州分行对于本案没有答辩意见。**志向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》;2、解除原告与第三人签订的《个人贷款借款合同》;3、被告返还原告已付购房款首付款291240元及利息31856.4元(自2016年12月18日暂计算至2019年3月27日，共计829天，按照银行同期贷款利率4.75%计算)，以及暂计至2019年3月15日的月供86241.42元;4、被告支付原告违约金6965.17元;5、被告赔偿原告维修基金、契税、认购金、代办费等损失共计24346.19元;6、被告偿还原告尚欠第三人招商银行股份有限公司郑州分行的贷款本息。一审法院认定事实：2016年12月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：GX16003006884，合同主要内容包括：1、第三条、第四条房产情况及计价方式：原告购买高新技术产业开发区漳河路15号3幢1单元33层401号商品房，商品房合同号为GX16003006884，户型为二室二厅，建筑面积为68.58平方米，商品房所有权人为**志，该商品房单价为13724.7元/㎡，总金额为941240元。2、第六条付款方式及期限：约定金额291240元，付款方式为现金，约定付款时间为2016-12-18，交纳比例为30.94%；约定金额650000元，付款方式为商业贷款，交纳比例为69.06%。3、第八条交付期限：被告应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中被告承诺的基础设施、公共配套建筑达到条件的商品房交付原告使用；前期物业管理已经落实条件的商品房交付原告使用。4、第九条被告逾期交房的违约责任：除合同规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加），逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。上述商品房买卖合同签订时，原告即向被告交付首付款291240元及维修基金4457元。为履行上述商品房买卖合同，原告与第三人招商银行股份有限公司郑州分行签订《个人贷款借款合同》，原告为借款人，第三人招商银行股份有限公司郑州分行为贷款人。上述合同约定：1、借款金额及期限：借款合同第3条购房贷款金额为陆拾伍万元整（小写：650000元）。第4条贷款期限共360月，自2016年12月23日起，至2046年12月23日止。2、还款方式：借款合同第7条按月结息、按月还本、等额本息的方式。3、借款的发放：借款合同第6条借款人按照贷款人的有关规定办妥贷款手续后，贷款人将贷款划入借款人第一扣款账户内等。4、抵押担保：贷款合同第8条原告以高新技术产业开发区漳河路15号3号楼1单元33层401号房产抵押提供担保。上述借款合同签订后，第三人按约定放款65万元至被告账户，自2017年2月15日起原告每月按时向第三人偿还月供至今。到2018年6月30日，被告未能按期交付房屋，被告向原告支付了8月份、9月份的逾期交房违约金共计11859.63元。到2018年8月31日，被告仍然不能交付房屋，原告于2018年9月10日向被告提交了解除《房屋买卖合同》告知书。被告于2018年11月1日通知原告将于11月20日前交房，但原告至今未收房。现原告因解除合同及退还房款一事诉至本院，从而形成本案纠纷。庭审中，原告提交有朱萍萍与郑州乐居广告有限公司签订的《服务协议》，金额为10000元。朱萍萍并出具有声明书，称“购买房屋是因我本人陪同弟弟**志去建业五龙新城售楼部看房子，在其售楼部销售顾问的推荐及引导下，让我本人以自己的名字先预存壹万圆电商费作为购房资格定金，五龙新城售楼部表示这样并不影响我弟弟**志购房使用。我在此种情况下以我的名义交了10000元费用。在此，本人同意由弟弟**志主张索赔该项费用，我放弃索赔的权利”。此外，原告另提交有按揭费收据一份，金额为925元，提交有契税发票一份，金额为8964.19元。以上事实，有原告提交的编号为GX16003006884的《商品房买卖合同》、《个人贷款借款合同》、解除房屋买卖合同告知书、维修基金收据、服务协议、按揭费收据、契税发票、招商银行贷款还款明细各一份、河南增值税普通发票、延期交房通知书各两份、被告提交的招商银行郑州分行东风路支行代发业务报告四页，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，以及原告与第三人签订的《个人贷款借款合同》均系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，原告与被告之间形成合法有效的买卖合同关系，原告与第三人之间形成合法有效的借款合同关系，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2018年6月30日，被告未能于2018年8月30日交房，逾期超过60日，原告并以书面形式通知被告解除合同，故原告要求解除《商品房买卖合同》符合合同约定，也符合法律规定，该院予以支持。因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案《商品房买卖合同》解除后，《个人贷款借款合同》也应当一并解除，被告应当将原告交付的首付款291240元及已经偿还过的贷款本息返还给原告，并将下余的贷款额偿还给第三人。就原告请求的首付款利息损失部分，该院酌定按中国人民银行同期定期存款利率标准计算，自交付之日计算至实际返还之日。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向原告支付违约金。”原告已付了全部房款941240元，按照2%计算，违约金为18824.8元，扣除被告已经支付的11859.63元，被告还应当向原告支付违约金6965.17元。原告请求被告赔偿原告维修基金、认购金、契税、按揭费等损失。原告为购买本案房屋支出有维修基金、认购金、按揭手续费共计15382元，上述费用均是原告为履行合同所支出的合理费用，现因被告的违约行为导致合同被解除，原告的上述损失应由被告予以赔偿。关于原告支出的契税8964.19元，双方合同解除后其可自行办理相关退税手续。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告**志与被告郑州建业高新置业有限公司于2016年12月18日签订的合同编号为GX16003006884的《商品房买卖合同》（该房屋位于郑州市高新技术产业开发区××路××单元××），双方并协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记撤销手续（房屋预告登记号为豫（2017）郑州市不动产证明第0266757号）。二、解除原告**志与第三人招商银行股份有限公司郑州分行签订的《个人贷款借款合同》。三、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告**志首付款291240元、利息（自2016年12月18日至实际给付之日止，按中国人民银行同期定期存款利率标准计算），以及原告**志已偿还的月供（月供数额以第三人招商银行股份有限公司郑州分行出具的还款凭证为准）。四、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内向第三人招商银行股份有限公司郑州分行偿还**志的贷款余额（贷款余额以第三人招商银行股份有限公司郑州分行核算为准）。五、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告**志违约金6965.17元。六、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告**志维修基金、认购金、按揭费等损失共计15382元。七、驳回原告**志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3955元，由原告负担182元，由被告负担3773元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。一审法院判决上诉人返还**志首付款291240元及已偿还的月供并无不当。关于被上诉人请求赔偿其维修基金、认购金、按揭费等损失共计15382元，该部分均是被上诉人为履行合同所支出的合理费用，现因上诉人的违约行为导致合同被解除，上述损失应由上诉人予以赔偿。综上所述，郑州高新置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73元，由郑州建业高新置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马增军审判员黄智勇审判员曹逢春二〇二〇年一月十五日书记员 刘      佳      辉