福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9880号 上诉人（原审被告）：张铭杰，男，1960年5月18日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：吴孝金，福建法美律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶遵秋，男，1971年10月1日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：蔡道章，福建秉峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪珍，福建秉峰律师事务所律师。 上诉人张铭杰因与被上诉人叶遵秋房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初5577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张铭杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回叶遵秋诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.自2016年12月1日起的租赁事宜，张铭杰和叶遵秋曾商量并达成新的口头租赁协议，双方约定租金为每月1300元，而不是1350元，而原租赁合同约定的每月租金为1350元，双方并不是按原租赁协议继续租赁。2.叶遵秋于2019年3月12日微信转账3900元系支付2019年2月1日至2019年4月30日的租金，不是2019年3月1日至2019年5月30日的租金。3.张铭杰于2019年5月14日通知叶遵秋上述房屋将被征收拆迁，要求叶遵秋搬离，而叶遵秋于2019年5月17日左右搬离了租赁房屋，并非于2019年4月初搬离了租赁房屋。一审法院也认为叶遵秋没有证据证明其于2019年4月初搬离了租赁房屋。二、一审适用法律错误。1.《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定不适用本案，张铭杰和叶遵秋曾就自2016年12月1日起的租赁事宜商量并达成新的口头租赁协议，本案应适用《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定。2.张铭杰和叶遵秋于2011年11月18日签订的《房屋租赁协议》中约定“一、时间从2011年12月1日起至2016年11月30日……五、商场装修及费用由叶遵秋负责，房屋分割墙由张铭杰负责，如遇国家拆迁，所得商场装修部分赔偿款归叶遵秋所有”，2016年11月30日后如遇国家拆迁，该补偿款应归张铭杰所有。此外，张铭杰和叶遵秋达成新的口头租赁合同后，由于未签订书面租赁合同也未约定租赁期限，双方之间是不定期租赁关系，张铭杰可以随时解除合同，但应在合理期限前通知叶遵秋，本案张铭杰因涉租房屋将被征收于2019年5月14日通知叶遵秋解除合同，要求叶遵秋搬离，叶遵秋于2019年5月17日左右就搬离了租赁房屋，即双方于2019年5月份已依法解除租赁合同，而上述房屋于2019年6月份被政府征收，所以该房屋的补偿款应归张铭杰所有。三、1.本案涉租房屋的征收补偿款应归张铭杰所有。2.本案涉租房屋所在的闽侯县青口梅岭家机修配厂所属的房屋共三层，框架面积888.84平方米，该二层整层面积296.28平方米，而本案涉租房屋系二层其中的二间面积约123平方米，闽侯县青口梅岭家机修配厂所属的房屋二层二次装修的市场价值征收补偿款计27765元，按面积比例计算，本案涉租房屋征收补偿款约11526.58元，并非27765元。 叶遵秋辩称，一、叶遵秋不再主张退还租金，故叶遵秋无须争议具体何时搬离租赁物。但因租赁物被征收才导致叶遵秋搬离租赁物，是双方无争议的事实。二、一审适用法律正确。1.原租赁期间届满时，叶遵秋没有搬离租赁物，而是继续使用租赁物，租赁物范围不变，张铭杰对叶遵秋继续使用租赁物没有异议，而且还因租赁物面临拆迁没有其他人承租所以约定降低租金由叶遵秋继续承租，交付租金方式没有改变，因此双方没有必要也没有重新签订租赁合同，而是依据使用原租赁合同，继续租赁关系，因此原租赁合同继续有效。2.从原租赁期届满直到叶遵秋搬离租赁物，张铭杰与叶遵秋均没有约定装修物归张铭杰所有，更没有约定装修物拆迁赔偿款归张铭杰所有。而且原租赁合同第六条“合同期满后同等条件下乙方有优先承租权”，第五条“商场装修及费用由叶遵秋负责，房屋分割墙由张铭杰负责，如遇国家拆迁，所得商场装修部分赔偿款归叶遵秋所有。”没有约定受五年期限的限制，由叶遵秋继续承租与原租赁合同中的任何条款均不存在矛盾冲突，因此原租赁合同中约定遇拆迁商场装修部分赔偿款归叶遵秋所有，仍然继续有效。3.叶遵秋是因为遵从政府拆迁才同意与张铭杰终止租赁关系，这种情形与原租赁合同条款不存在冲突，故原租赁合同的第五条，应在拆迁情形下适用。三、一审判决正确。评估所涉及的二层装修的市场价值均是针对叶遵秋所承租的租赁物范围内的装修而确定的，实际装修面积147.2平方米，并没有涉及二层整层面积296.28平方米。综上请求维持。 叶遵秋向一审法院起诉请求：1.判令张铭杰向叶遵秋返还2019年4月和5月的房租共2600元；2.判令张铭杰向叶遵秋支付装修征收补偿款27765元；3.本案诉讼费用由张铭杰负担。 一审法院认定事实：2011年11月18日，张铭杰将位于闽侯县梅岭农机修配厂前的二楼二间约123平方米租给叶遵秋做灯具商场，并与叶遵秋签订了《房屋租赁协议》。协议约定：一、时间从2011年12月1日起至2016年11月30日；二、租金为每月1350元；三、租金预付两个月，每季度初付清当季度三个月的租金；五、商场装修及费用由叶遵秋负责，房屋分割墙由张铭杰负责，如遇国家拆迁，所得商场装修部分赔偿款归叶遵秋所有。签协议当天，叶遵秋向张铭杰现金支付了房租预付款2700元以及从2011年12月起至2012年2月止三个月的房租4050元后，张铭杰向叶遵秋出具了《收款收据》。2016年12月1日起至2019年5月份止，叶遵秋与张铭杰虽未续签订房屋租赁书面协议，但张铭杰仍按照原租赁协议将上述房屋出租给叶遵秋，而叶遵秋也实际向张铭杰的姐姐张玉兰支付从2019年3月1日至2019年5月31日的房屋租金计3900元（即每个月1300元）。2019年3月间，张铭杰姐姐张玉兰通知叶遵秋上述房屋被征收拆迁，要求叶遵秋搬离，叶遵秋于2019年4月初搬离了上述房屋，但张铭杰姐姐只退还当初的预付款2700元，但对于已收取叶遵秋2019年4月、5月的两个月房租计2600元拒不退还，故引起纠纷。2019年6月25日，福州名实资产评估房地产土地估价有限公司对涉讼房屋的二层二次装修市场价值进行评估，评估值为27765元，张铭杰已收到补偿款27765元。 一审法院认为，叶遵秋与张铭杰于2011年11月18日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律规定，属于合法有效的合同，虽然双方于2016年11月4日起未继续签订合同，但张铭杰与叶遵秋仍然按照原来的租赁合同将房屋出租给叶遵秋，叶遵秋亦按原来的租赁合同约定按季度支付张铭杰房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，张铭杰与叶遵秋签订的原《房屋租赁合同》继续有效，故张铭杰主张其与叶遵秋签订的《房屋租赁协议》已于2016年11月4日起终止，合同已经无效，叶遵秋无权要求装修征收补偿款，其主张无事实与法律依据，一审法院不予支持。现张铭杰的房屋被政府征收，张铭杰应当按照双方原来的合同约定将装修征收补偿款计27765元支付给叶遵秋。关于叶遵秋请求张铭杰返还2019年4月份、5月份房租计2600元的问题，一审法院认为，叶遵秋并未举证证明其于2019年4月已经搬离，故一审法院对其该诉求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张铭杰应自本判决生效之日起十日内支付叶遵秋闽侯县青口梅岭农机修配厂所属的房屋二层二次装修的市场价值征收补偿款计27765元；二、驳回叶遵秋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费559元，因适用简易程序审结，依法减半收取，实收279.5元，由张铭杰负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，除叶遵秋搬离租赁房屋的时间外，本院确认一审法院认定的其他事实属实。 本院认为，叶遵秋与张铭杰签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律禁止性规定，合法有效。案涉《房屋租赁协议》于2016年11月30日到期后，双方未再签订书面合同，承租人叶遵秋继续使用租赁物，出租人张铭杰没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方形成不定期租赁关系，原《房屋租赁协议》继续有效。张铭杰收取了叶遵秋2019年3月1日至2019年5月31日的房屋租金计3900元，二审双方对房屋租金收至2019年5月31日没有异议，故本院认定双方的不定期租赁关系至2019年5月31日解除。2019年3月间，张铭杰姐姐张玉兰即通知叶遵秋上述房屋被征收拆迁要求搬离。根据《房屋租赁协议》第5条“商场装修及费用由叶遵秋负责，房屋分割墙由张铭杰负责，如遇国家拆迁，所得商场装修部分赔偿款归叶遵秋所有”的约定，一审认定张铭杰依合同应将装修征收补偿款计27765元支付给叶遵秋并无不当。 综上所述，张铭杰上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费559元，由张铭杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  李 杰 审判员  张 敏 二〇二〇年一月六日 法官助理陈奇 书记员林雨婷