广东省深圳市罗湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0303民初864号 原告：招商银行股份有限公司深圳福田支行，住所地广东省深圳市福田区华富路5号南光大厦一层西侧，统一社会信用代码91440300892215137P。 主要负责人：马强，行长。 委托诉讼代理人：熊磊铭，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201610703108。 委托诉讼代理人：赵宇，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201210034834。 被告：深圳经济特区汇华集团有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区笋岗东路一号同乐大厦同庆阁五、六楼，统一社会信用代码91440300617410552R。 法定代表人：朱平忠。 被告：深圳中豪投资发展公司，住所地广东省深圳市罗湖区笋岗街道笋岗路1号同乐大厦30楼G室，统一社会信用代码91440300192233318M。 法定代表人：梁其发。 委托诉讼代理人：王兆冠，海南坤和律师事务所律师，执业证号14601200110150726。 被告：深圳市汇华房地产开发公司，住所地广东省深圳市罗湖区笋岗东路同乐大厦同庆阁四楼，统一社会信用代码91440300192243612U。 管理人：被告汇华房地产公司破产清算组。 委托诉讼代理人：黄峥燕，广东创基律师事务所律师，执业证号14403201811037803。 第三人：华夏海南开发建设经营公司，住所地海南省海口市和平南路和平大厦，统一社会信用代码91460000201277946U。 法定代表人：孔中如，总经理。 委托诉讼代理人：李宏文，海南瑞来律师事务所律师，执业证号14601199410293857。 委托诉讼代理人：翟秀尚，海南瑞来律师事务所实习律师。 原告招商银行股份有限公司深圳福田支行与被告深圳经济特区汇华集团有限公司（以下简称“汇华集团”）、深圳中豪投资发展公司（以下简称“中豪公司”）债权人撤销权纠纷一案，本院于2001年6月11日立案后，依法追加被告深圳市汇华房地产开发公司（以下简称“汇华房地产公司”）及第三人华夏海南开发建设经营公司参加诉讼，适用普通程序公开开庭进行了审理，并于2002年1月23日作出（2001）深罗法经一初字第645号民事判决。被告中豪公司不服一审判决，提起上诉。广东省深圳市中级人民法院于2002年11月15日依法作出（2002）深中法经一终字第564号民事裁定，撤销本院（2001）深罗法经一初字第645号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理了本案，并于2003年7月8日依法作出（2003）深罗法民二重字第1号民事判决。被告中豪公司再次提起上诉。广东省深圳市中级人民法院于2004年2月6日依法作出（2003）深中法民二终字第578号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告中豪公司不服该生效判决，向广东省人民检察院申诉。广东省人民检察院于2017年9月26日以粤检民（行）复查201644000000127号民事抗诉书向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2017年10月20日作出（2017）粤民抗176号民事裁定，指令深圳市中级人民法院再审本案。2018年11月20日，深圳市中级人民法院做出（2017）粤03民再139号民事裁定，撤销（2003）深中法民二终字第578号民事判决及（2003）深罗法民二重字第1号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人熊磊铭、赵宇，被告中豪公司的委托诉讼代理人王兆冠，被告汇华房地产公司的委托诉讼代理人黄峥燕，第三人的委托诉讼代理人李宏文、翟秀尚，均到庭参加了诉讼。被告汇华集团经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．被告汇华集团与被告中豪公司就深圳市福田区新州福华路南侧、沙嘴路东侧面积4,488.2㎡的土地（宗地号为B112-23)签订的土地使用权转让合同无效，以及撤销被告中豪公司对上述土地即编号为5229564的房地产证的所有权和处分权；2.返还上述土地使用权归原告所有，或以上述土地使用权的拍卖款项偿还被告汇华集团所欠原告的债务；3.被告汇华集团和被告中豪公司承担本案的诉讼费用。原告在庭审中明确本案的诉讼请求为判令撤销包括土地转让权合同以及整个土地转让的行为，另外判令依法撤销的合同自始无效。事实与理由：1993年11月11日，被告汇华集团根据与深圳市规划国土局签订的编号为深地合字（93）151的《深圳经济特区土地使用权出让合同书》取得了位于深圳市福田区新州福华路南侧、沙嘴路东侧的地块（宗地号为B112-23）的土地使用权，并相应取得了该土地的使用权证书（号码：0090776)。1996年2月14日、1996年4月25日，原告与深圳市汇凯进出口公司分别签订了金额为300万元、期限为6个月以及金额为1,500万元、期限为9个月的两份借款合同，均由被告汇华集团作为贷款的保证人，承担连带保证责任。借款到期后，借款人与保证人均未履行合同义务，至今本金利息分毫未付。但，被告汇华集团为逃避履行担保责任，于1997年8月12日与被告中豪公司恶意串通，签订了《土地使用权转让合同》，以被告中豪公司根本无权处分的房产（即同乐大厦同庆阁半地下室、第七层、第八层东侧半层、第九层西侧半层）作为对价，将上述土地的使用权转让予被告中豪公司，并办理了土地使用权的转让登记手续以及新的房地产证。被告汇华集团此种转移资产、逃避债务的行为，直接导致原告至今无法实现债权，目前贷款本息、罚息数额巨大，原告因此遭受的损失是巨大的。原告在庭审中补充的事实与理由如下：一、原告认为案涉土地使用权转让属于无偿转让。《土地使用权转让合同书》第三条约定的土地转让对价就是同庆阁“现楼房产”，第四条约定的对价给付方式也是“交付房产”，而非冲抵“合同权益”或者“债权”。由于作为对价的同庆阁“现楼房产”自始登记在被告汇华房地产公司名下，并非被告中豪公司的财产，因此原审判决认定被告中豪公司受让B112-23土地没有对价并无不当。更为重要的是，所谓“合同权益”，实则是合同有效情形下产生的约定利益。而在合同无效情形下，产生的是缔约过失责任，不存在合同权益一说。依据原审查明的事实，所谓合作兴建同庆阁的《合作合同》均未履行报批报建手续，也未办理产权变更登记，依据当时的房地产管理法律法规，应认定为无效合同。在合同无效情形下，第三人或者被告中豪公司并不能依据《合作合同》取得任何合法的合同权益，因此也就谈不上以“合同权益”作为对价“置换”土地使用权的问题。因此，案涉土地使用权转让属于无偿转让，原审判决的认定并无不当。二、鉴于深圳市中级人民法院发回重审裁定认为本案重审应当重点审理案涉土地使用权是否存在“以明显不合理低价转让”的情形，为便于法庭审理，我们将围绕这一问题进行阐述。（一）几个方面的事实均证明，案涉土地使用权至少属于“以明显不合理的低价转让”。1.被告中豪公司获得B112-23土地使用权实际分两步，第一步是通过1994年5月11日签订的《合作兴建汇华贸易中心（中豪大厦）合同书》获得所谓74.28%的权益；第二步则是通过1997年8月12日签订的《土地使用权转让合同书》获得剩余25.72%的权益。第一次转让并无支付任何对价，这是各方没有争议的事实，因此即便第二次转让有相应的对价，以25.72%权益的对价取得100%权益的土地，也明显属于以不合理的低价转让。1994年5月11日，被告汇华房地产公司与被告中豪公司签订了《合作兴建汇华贸易中心（中豪大厦）合同书》，约定被告汇华房地产公司负责交付“中豪大厦”综合协议地价，并办理该大厦的立项、设计、报批、报建等前期工作，拥有B112-23土地合作项目30%的权益；被告中豪公司负责提供建设资金及有关费用，拥有合作项目70%的权益。根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条的规定，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效。而实际上，各方均未将《合作兴建汇华贸易中心（中豪大厦）合同书》报请深圳市规划国土局进行审查批准，也未依法变更土地使用权人，而被告中豪公司在原审开庭时也承认，《合作兴建汇华贸易中心（中豪大厦）合同书》并未报批报建，也未实际履行。直到该土地被最终拍卖时，仍旧是一块光地，并没有什么“中豪大厦”。换言之，被告中豪公司并未投入任何款项，并未就《土地使用权转让合同书》项下获得所谓B112-23土地使用权74.28%的权益支付过任何对价。而被告汇华集团、汇华房地产公司与被告中豪公司于1997年8月12日签订的《土地使用权转让合同书》，则是将B112-23土地剩余25.72%的权益进一步转让给被告中豪公司。即便按照被告中豪公司的说法，此25.72%部分的转让以被告中豪公司对同庆阁所谓“合同权益”的方式支付了对价，也只是支付了案涉土地25.72%权益部分的对价，由于案涉土地74.28%部分的权益没有支付对价，因此以一小部分的对价取得全部100%的土地，显然属于明显不合理低价。原告在原审中并非仅仅诉请要求撤销《土地使用权转让合同书》，还要求撤销整个B112-23土地使用权的转让行为，换言之，即便对于B112-23土地25.72%权益的转让是否有对价各方存有争议，对于B112-23土地74.28%权益的转让没有对价的事实，各方是没有争议的。因此，仅以25.72%的所谓“对价”，却转让了整个土地使用权，至少是以明显不合理低价转让，同样属于债权人可撤销的情形。2.从财产属性来看，所谓“转让对价”的财产价值显然低于案涉土地使用权的财产价值。案涉转让标的是实实在在的土地使用权，是物权；而被告中豪公司所主张的转让对价是所谓的“合同权益”，是债权。众所周知，物权不仅依法享有优先于债权的效力，而且在实践中也是更易于变现，更有价值的财产。被告中豪公司主张用所谓的“合同权益”来“置换”看得见摸得着的土地财产，单从财产属性来看，就应认定为低价受让，违背了等价有偿原则。而如前所述，因《合作合同》实际是无效的，因此被告中豪公司的所谓“合同权益”是不存在的。即便在合同无效情形下依据缔约过失责任，当事人之间可能会产生某种给付请求权，但首先，将这种无效情形下的给付请求权解释为土地使用权交易对价，已经远远背离了合同约定和当事人本意，没有依据。其次，正如深圳市中级人民法院在本案《驳回申请再审通知书》中所提到的，第三人委托被告中豪公司以一种“不确定的权益”来置换现实可见的、价值不菲的土地使用权，仍然不符合等价有偿的基本原则，而合同无效情形下的缔约过失责任恰恰是极其不确定、不明确，甚至是否存在、如何分配都尚需生效判决确认的“责任”形态，将其作为对价，明显不符合等价有偿。3.从价值金额来看，案涉土地的转让价格明显低于市场价格。根据深圳市中级人民法院发回重审裁定认定的事实，《宗地号B112-23土地使用权转让合同》证实，被告汇华集团、汇华房地产公司转让案涉宗地号B112-23土地使用权给被告中豪公司的转让总价为13,733,892元，对于转让款的计算依据，双方并没有委托专业机构对该土地使用权的价值进行评估，而是根据双方签订的《合作兴建汇华贸易中心（中豪大厦）合同书》的约定，被告汇华房地产公司拥有该合作项目25.72%的权益，即建筑面积8，078.76㎡的产权，并以1,700元/㎡的价格计算而来。该价格明显低于当时的市场价格。根据深圳市国咨房地产评估有限公司对案涉土地使用权的价值进行评估而出具的《土地估价报告》，估价结果为总地价61,675,498元（基准日为1997年7月1日），这与被告中豪公司受让案涉土地使用权所支付的对价相差数倍。据此深圳市中级人民法院认为，“以上事实和证据显示，被告汇华集团可能存在以明显不合理的低价转让案涉土地使用权给被告中豪公司的行为。”该法院这一认定是正确的，从价值金额来看，案涉土地的转让价格明显低于市场价格，显然属于“不合理低价转让”。（二）被告中豪公司作为案涉土地使用权的受让人，其完全知道案涉土地使用权系以不合理低价转让并会给债权人造成损害，明显不具有善意。1.被告中豪公司明显知道案涉土地使用权系以明显不合理低价转让。被告中豪公司作为具有完全民事行为能力的商事主体，长期在深圳从事房地产开发。即便不考虑其是否享有所谓合同权益以及合同权益能否作为对价，用《土地使用权转让合同书》约定的以13,733,892元的对价置换高达6,000万元的土地使用权，被告中豪公司不可能不知道这属于明显不合理的低价。2.被告中豪公司明显知道案涉土地使用权转让会给包括原告在内的债权人造成损害。（1）案涉土地转让的目的明显非善意。1997年8月12日签订了案涉《土地使用权转让合同书》，被告汇华集团、汇华房地产公司于次日（8月13日）即迅速地向深圳市规划国土局出具《申请报告》，称“由于我集团公司近期发生和涉及一些债务纠纷，未免国有资产流失，拟进行案涉土地使用权转让”。这一时间及表述已经非常明确地表明其转移资产、逃避债务纠纷的主观动机。而因案涉土地使用权的转让需要转受让双方共同申请完成，因此被告中豪公司对此目的和事实是不可能不知情的。（2）所谓“对价”竟然是重复两次“转让”给被告汇华房地产公司。各方于1996年5月24日签订《合作兴建汇华贸易中心（中豪大厦）补充合同书》，约定被告汇华房地产公司将其对汇华贸易中心20%股权转让给被告中豪公司，而被告中豪公司的所谓“对价”正是《土地使用权转让合同书》中也作为“对价”的同庆阁7楼房产和半地下室。同样的所谓“对价”竟然重复两次转让，显然与常理不符。而从《补充合同书》与《土地使用权转让合同书》的约定也可以看出双方恶意串通、逃避债务的目的：从标的物的单价上看，《补充合同书》中汇华贸易中心每平方米单价为2,800元，而《土地使用权转让合同书》中每平方米单价为1,700元，两者单价竟然每平方米相差1,100元。从所谓合同权益的比例上看，《补充合同书》约定被告中豪公司对汇华贸易中心享有70%权益，而《土地使用权转让合同书》又约定被告中豪公司对案涉土地使用权享有74.28%权益。以上约定十分随意并且没有任何依据，其真实目的只有一个，用凑数字的方式以零投入获得整个案涉土地使用权，帮助被告汇华集团逃避债务、转移财产。（3）从《土地使用权转让合同书》签订后的履行情况来看，更进一步佐证被告中豪公司根本就没有要将同庆阁作为对价真实“转让”给被告汇华房地产公司的意思，也实际没有转让。《土地使用权转让合同书》是在1997年8月12日签订，B112-23土地变更登记在被告中豪公司名下是在1997年12月24日。根据《土地使用权转让合同书》第四条的约定，作为“对价”的同庆阁房产应在B112-23土地完成变更登记后（即1997年12月24日）就要交付。然而，在1999年3月28日，被告汇华房地产公司与被告中豪公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定被告汇华房地产公司将同庆阁房产转让给被告中豪公司。换言之，本应由被告中豪公司作为对价转让给被告汇华房地产公司的同庆阁，不仅根本没有履行，还反过来变成由被告汇华房地产公司转让给被告中豪公司，这种反向交易，进一步说明双方关于以同庆阁作为对价的意思表示是虚伪的、非善意的，“对价”的转让也实际没有履行。（4）案涉土地使用权转让后立即抵押的行为，进一步佐证转让的恶意。被告中豪公司取得B112-23土地使用权后，随即将该土地抵押给海南发展银行。而海南发展银行当时已经处于托管状态，并且在托管之前就已经暂停业务很长时间，根本没有发放贷款的行为能力，也实际没有发放贷款。另据查，海南发展银行的股东之一，就是第三人，其与被告中豪公司是关联企业，由此也可看出其企图再次转移财产的明显意图。根据《最高人民法院关于债务人有多个债权人而将其全部财产抵押给其中一个债权人是否有效问题的批复》的规定，债务人有多个债权人时，而将其全部财产抵押给其中一个债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定，应当认定该抵押协议无效。据此，无论是土地使用权转让行为，还是转让后的抵押行为，均是为了恶意逃避债务，严重损害了包括原告在内的债权人的合法权益，均是无效的。3.被告汇华集团、汇华房地产公司与被告中豪公司、第三人之间存在长期紧密的利益关系。被告中豪公司的成立都是由第三人委托被告汇华集团签订租赁合同并垫付租赁费用，被告中豪公司十分清楚被告汇华集团的债务状况，并积极协助被告汇华集团完成财产转移。案涉土地使用权转让就是“借转让之名，行逃债之实”。（三）案涉转让行为显然损害了包括原告在内的被告汇华集团债权人的合法权益。除案涉土地外，被告汇华集团并无其他有价值的财产，原告在执行案件中也一直未能执行到财产。根据被告汇华集团、汇华房地产公司向深圳市规划国土局出具的《申请报告》可以看出，被告汇华集团在明知自己债务缠身的情况下，为逃避债务，低价、快速转让自身最有价值资产的行为，使得包括原告在内的被告汇华集团债权人的合法债权无法清偿，显然损害了债权人的合法权益。此外，法人财产具有独立性，案涉B112-23土地为被告汇华集团所有，而同庆阁登记在被告汇华房地产公司名下，分属不同的法律主体和权利人。但是，通过B112-23土地使用权的转让，被告汇华集团将自己的财产转让给被告中豪公司，即便所谓“对价”存在，获得所谓“对价”的也是被告汇华房地产公司，被告汇华集团并未因此获益。换言之，即便被告中豪公司是“有偿”支付了对价，被告汇华集团也并未获得该对价，依然构成对包括原告在内的债权人合法利益的侵害。三、从合同效力的角度，被告中豪公司与被告汇华集团关于以同庆阁作为对价的意思表示是虚伪的，其真实目的，在于恶意串通，转移财产以逃避债务，案涉《土地使用权转让合同书》系无效合同。意思表示真实是民事法律行为有效的核心要件。民法总则第146条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。合同法第52条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。如前所述，由于双方关于以同庆阁作为对价并进行对价转让的意思表示是虚伪的，主观动机是恶意的、违法的，依法属于无效民事法律行为。根据最高人民法院指导案例第33号“瑞士嘉吉国际公司诉福建金石制油有限公司等确认合同无效纠纷案”，“在明知债务人福建金石公司欠债权人嘉吉公司巨额债务的情况下，田源公司以明显不合理低价购买福建金石公司的主要资产，足以证明其与福建金石公司在签订《国有土地使用权及资产买卖合同》时具有主观恶意，属恶意串通，且该合同的履行足以损害债权人嘉吉公司的利益”。也就是说，被告中豪公司在明知被告汇华集团存在债务的情况下，被告汇华集团以明显不合理的低价将财产转让给被告中豪公司，该等行为就足以认定双方存在恶意串通，损害第三人利益的行为，因此《土地使用权转让合同书》系无效合同。根据合同法第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，从合同无效当然法律后果的角度，案涉土地使用权亦应当返还给被告汇华集团，原审判决并无不当。四、从保障司法裁判稳定性和保护市场经济秩序的考量出发，也依法不应改变原审判决的结果。本案先后经历一审、二审及发回重审后的一审、二审、再审，法院已经对案件事实进行了充分的查明和认定。不料竟然在时隔十几年之后，再次以检察院抗诉的方式翻起旧浪，以至今天再次发回重审，又面临诉讼程序的漫漫长路。这种对司法裁判稳定性、权威性以及定纷止争功能的践踏，是我们不能理解也无法接受的。更为重要的是，案涉B112-23土地已经由司法拍卖程序转让给深圳市满京华投资集团有限公司（以下简称“满京华公司”），拍卖款被包括原告在内的多家债权人依法受偿分配。满京华公司接手后，投资开发建成“中央西谷大厦”，项目开发完毕后又已全部售出，根本无法执行回转。如果一旦改判，影响的不仅仅是本案的当事人，其他依法受偿的债权人、各相关市场主体、大量购房业主等都将受到严重影响，造成难以挽回的损失，且将严重损害市场经济秩序和交易稳定，严重损害司法的权威和尊严，甚至将引发群体性事件，造成非常恶劣的社会影响，客观上也根本无法执行。综上，原告认为，案涉土地转让属于无偿转让，至少也应属于“以明显不合理低价转让”的情形，本案事实充分、证据确凿，原告有权依据合同法行使债权人撤销权，案涉土地使用权转让合同及行为依法无效，被告中豪公司及第三人的请求主张没有任何事实和法律依据，依法应予驳回。 被告汇华集团在再审中虽然没有到庭应诉，也未提交书面答辩状，但其在原审中辩称，一、被告汇华集团认可1996年2月14日和1996年4月25日为深圳市汇凯进出口公司与原告签订的两份《借款合同》提供担保的事实。二、由于被告汇华集团资金储备不足，国土部门规定需缴纳的市政配套设施费已无力偿清，如继续将位于深圳市福田区新州福华路南侧、沙嘴路东侧的地块（宗地号为B112-23)的土地闲置，将面临被国家无偿收回的命运，被告汇华集团前期投入将付诸东流。为有效地保存现有财产，1997年8月被告汇华集团与被告中豪公司协商，本着互利互惠的原则，对上述财产进行了合理处置，并得到国土部门的批准和认可。资产置换后，被告汇华集团财产总值并未减少，且该措施恰恰是被告汇华集团对现存可支配财产的一种有效的保值增值措施。三、资产置换后，被告汇华集团当时享有的权益类资产总值完全足以填补原告的债权漏洞，而且该类资产有大部分当时并未设定任何优先权利。1998年7月，深圳市中级人民法院为执行（1997)深中法经一初字第612号民事判决书，曾委托专门资产评估机构对被告汇华集团的控股企业深圳新光实业有限公司的全部资产现值进行评估，评估基准日为1998年7月31日，评估结果为深圳新光实业有限公司的净资产为61,824,629.72元，被告汇华集团的股权比例为41.26%,权益净值为22,508,800元，该股权未设定任何优先权利。1998年12月9日，深圳市中级人民法院将此股权以22,508,800元的价格转让给了中国糖业酒类集团公司。仅此一笔已足以弥补原告的债权，原告至今未能受偿，完全是其怠于行使其到期债权所导致的结果，原告理应承担由此产生的一切不利后果。综上，原告并非本案争议土地的优先权利人，被告汇华集团当时现有资产足以弥补其到期债权，其撤销权无由产生。资产置换过程中某些细节虽不尽合乎法律规定，但该瑕疵并不能作为原告享有撤销权的事实和法律依据,请求依法驳回原告的无理请求。 被告中豪公司辩称，（2017）粤03民再139号民事裁定的认定，已完全纠正本案一、二审民事判决关于案涉土地使用权属于无偿转让的错误认定，认为“被告中豪公司取得案涉土地使用权有支付一定的对价，故不属于无偿转让”。但同时提出案涉《土地使用权转让合同》约定土地转让总价为13,733,892元，双方未委托专业机构对土地价值评估，而是根据双方《合作协议》约定被告汇华集团拥有项目25.72%的权益，即建筑面积8,078.76㎡的产权，并以1,700元/㎡的价格计算而来。但被告中豪公司作为对价的同乐大厦房产却以5,000元/㎡元计算，单价相差数倍之多。此外，原告在一审中提交的《土地估价报告》，估价结果为总地价为61,675,498元（基准日1997年7月1日），这与被告中豪公司受让对价相差数倍。为此，深圳市中级人民法院再审认为被告汇华集团可能存在以明显不合理的低价转让案涉土地的行为。以上认定内容指明了案件重审的审理方向和审理重点。针对该问题的答辩意见如下：一、案涉土地使用权转让不存在以明显不合理的低价转让情形。广东省高级人民检察院的抗诉意见认为，案涉《土地使用权转让合同》是被告汇华集团、汇华房地产公司为一方和第三人、被告中豪公司为一方对“同乐大厦”“中豪大厦”两份《合作合同》履行方式的变更约定。1.《土地使用权转让合同》第一条“转让内容”约定被告汇华集团将宗地号B112-23的土地使用权一次性有偿转让给被告中豪公司，第三条“转让条件”约定了土地转让办法及计价标准，依合同约定内容显然是以之前两份《合作合同》作为转让依据和基础。这种交易方式和计价标准业经国土部门确认和纳税办理了过户手续，是完全符合政府相关规定要求的。2.结合《土地使用权转让合同》第二条“转让要求”和第三条“转让条件”的约定，被告中豪公司依合同应付的地价款为：“第二条”约定的补交市政配套设施费37,431,756元(“第一条”约定具体金额）加上“第三条”约定项目权益转让款13,733,892元，两项合计51,165,648元，深圳市中级人民法院再审认为土地转让总价与原告的估价相差数倍，完全是忽略了第二条约定的补交市政配套设施费37,431,756元。事实上，被告中豪公司除以上合同约定应付的价款外，还另外为被告汇华房地产公司支付了原受让土地价款1,500万元，实际上被告中豪公司取得案涉土地使用权已付及应付金额（至少）66,165,648元（37,431,756元+13,733,892元+1,500万元）。暂且无论原告提交的土地估价6,167万元合法公平与否，但单纯从以上交易金额来看，不存在被告中豪公司受让地价与估价相差数倍的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。依此计算，被告汇华房地产公司没有以明显不合理的低价转让案涉土地。3.案涉土地转让合同第三条约定被告汇华集团将拥有的项目25.72%权益，即8,078.76㎡建筑面积的项目权益，以1,700元/㎡的价格转让给被告中豪公司，该条款内容所指的是项目权益，并非现房产权。因为合同签订时，“中豪大厦”正在组织施工，未建成房产，而被告中豪公司作价转让的同乐大厦则是现楼房产，这两个是完全不同现状的标的物，显然作价有所区别。从合同表面上看，两个标的物单价计算存在差别，但依上述第2条计算得出的土地转让总价，不存在明显不合理的低价转让的情形。二、被告汇华集团转让案涉土地，没有造成财产总值减少，不存在给包括原告在内的债权人造成损害的情形。1.被告汇华集团转让案涉土地是对其现在可支配财产的一种有效的保值措施。当时被告汇华集团经营状况日见衰落，资金储备严重不足，国土部门规定的需缴纳的市政配套设施费已无力偿清，如继续将该土地闲置，将面临被国家无偿收回，前期投入将付诸东流。为有效地保存现有财产，被告汇华房地产公司与被告中豪公司经过友好协商，本着互利互惠的原则，对上述财产进行了合理处置，并得到国土部门的批准和汄可。被告汇华集团转让案涉土地后取得对价的同乐大厦现有房产，可见财产总值并未因此而减少。2.通过案涉土地及现楼房产的合理置换后，被告汇华集团当时享有权益类资产总值，完全足以清偿原告的债务，而且该类资产有大部分当时并未设定任何优先权利，只要原告及时行使其债权，是完全可以取得同等价值的财产的。如1998年，深圳市中级人民法院为执行（1997)深中法经一初字第612号民事判决，委托专门资产评估机构对被告汇华集团的控股企业深圳新光实业有限公司的全部资产现值进行评估，评估基准日为1998年7月31日。评估结果，深圳新光实业有限公司的净资产为61,824,629.72元，而被告汇华集团的股权比例为41.26%，权益净值为22,508,800元，该股权未设定任何优先权利。1998年12月9日，深圳市中级人民法院将此股权以22,508,800元价格转让给了中国糖业酒类集团公司，仅此一笔已足以清偿所欠原告原告的债务。又如1996年1月9日，同乐大厦面积结算协议，被告汇华集团分得房屋产权6,234.2㎡，价值3,000万元以上；1997年8月12日，被告中豪公司以2,729.14㎡房产折价置换被告汇华集团B112-23土地使用权；1997年7月18日深圳工商行客户存款证明，被告汇华房地产公司至1997年7月18日的存款余额为30,027,475.72元等等，以上财产足以清偿原告贷款债务。而且原告的贷款早在1997年1月到期，却在2000年5月17日才给被告汇华集团送达《贷款催收通知》，其债权未能受偿完全是其怠于行使到期债权所致。三、被告汇华集团不存在以明显不合理的低价转让案涉土地的主观故意和行为事实，同时转让行为是否对债权人造成损害，被告中豪公司根本不知情。1.被告汇华集团在原审时答辩并举证说明，被告汇华集团不存在以非正常低价或无偿转让案涉土地使用权的主观故意和行为事实。被告汇华集团与被告中豪公司早于1993年10月6日即已签订了《合作兴建汇华贸易中心大厦意向书》，在被告汇华集团取得B112-23号地块使用权后，将该宗地划给被告汇华房地产公司开发经营，并于1994年5月11日与被告中豪公司正式签订了《合作兴建汇华贸易中心（中豪大厦）合同书》，其中对双方的期待合同权益做了明确约定。合同签订后，双方依约履行义务，取得批准立项，提前开工批准及开工许可证、规划许可证、投资许可证、土地使用许可证和占道许可证。被告中豪公司先后已投入资金6,893万元，后继续投入基础工程建设资金1,893万元。在1996年5月24日签订的《补充协议书》中，首次约定了被告中豪公司将“同乐大厦”同庆阁第七层写字楼和半地下室所有权及部分现金与被告汇华房地产公司在汇华贸易中心项目中20%的股权作为对价进行资产置换。同年10月31日，被告中豪公司将同庆阁七楼《房产证》办到被告汇华房地产公司名下。1997年7月30日，将同庆阁半地下室《房产证》办到被告汇华房地产公司名下。由于被告汇华房地产公司流动资金严重短缺，《补充协议书》中约定被告汇华房地产公司另行给付的金额无法兑现，向国土局缴纳的市政配套设施费也无法全部到位，加之原同庆阁物业评估值超高，被告汇华房地产公司决定将增加容积率后所占的25.72%股权全部转让给被告中豪公司，以抵销负债，同时换取被告中豪公司第八层东侧半层和第九层西侧半层的所有权。1997年8月12日签订的《土地使用权转让合同书》为最后文本，交换对价经过严密计算，公平合理，手续合法。非法转移财产、逃避负债从何说起？2.案涉《土地使用权转让合同》是合作双方对“同乐大厦”“中豪大厦”两份《合作合同》履行方式的变更约定。这是根据合作过程不断发生变化，经双方多次协商达成补充协议的基础上形成的合理交易方式。特别是被告中豪公司对被告汇华集团的负债情况并不了解，在案涉土地办理过户过程中因“招商银行东门支行”查封该土地时，被告中豪公司仍主动提供同乐大厦三套房产为被告汇华集团担保还款（后被拍卖还款），更何况原告对被告汇华集团的债权是被告汇华集团为他人提供贷款担保所形成，被告中豪公司对此一无所知。本案中，原告无任何证据证明土地转让双方主观上有损害债权人的意图，也没有证据证明双方实施了损害债权人的行为，这一点在广东省高级人民检察院的抗诉书中已提及。综上所述，原告因怠于主张到期债权受损，后又无端提起撤销权诉讼，其行使撤销权不符合合同法第七十四条规定，依法应当驳回原告的无理诉求。四、补充意见。1.关于程序问题，因为原告明确变更了诉讼请求，合议庭当庭释明的适用民事诉讼法第232条，原告当庭变更诉讼请求符合232条，在辩论前是可以变更或者增加诉讼请求，对于适用的法律条文不正确，因为这个案件是再审裁定撤销原审判决，发回重审的案件，当事人要变更或者增加诉讼请求应当适用的是民事诉讼法司法解释第252条的规定。第252条的规定里面明确了在再审裁定发回重审的案件当事人申请变更或者增加诉讼请求应当符合四种条件法院才应当予以准许。也就是说原告在上次庭审时变更了诉讼请求，被告中豪公司认为是不符合上面民事诉讼法第252条的规定。2.考虑这个案件是围绕撤销权来审理，那么针对该问题补充两点意见：第一、被告中豪公司认为原告不具有主张撤销权的资格，理由是原告对被告汇华集团的债权的形成是基于案外人深圳市汇凯进出口公司向原告借款1,500万元的主债务，而由本案的被告汇华集团提供不可撤销的担保，那么被告汇华集团承担的是保证责任，但是该笔借款的借期是9个月，最后的还款时间为1997年1月25日，根据担保法及担保法司法解释的有关规定，保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果，也就是说债权人在保证期间内没有主张保证权利的保证人的保证责任要消灭。案涉的借款保证期限最长为两年时间，但是原告没有任何的证据证明在保证期间向被告汇华集团主张过保证权利。那么根据担保法第26条第2款的规定，在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间债权人没有要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。换句话说，原告超出了保证期间没有向被告汇华集团主张债权保证权利，故原告对被告汇华集团是不享有合法的担保权利的。这个时间一直持续到2001年6月20日，法院判决被告汇华集团承担保证责任的时间，也就是说从1997年1月25日至2001年6月20日期间，被告汇华集团并没有享有合法的担保权利，所以案涉土地转让行为不存在侵害原告合法权利。原告作为债权人主张撤销权无从谈起。第二、被告认为原告主张撤销权已经超出了法律规定的时间，根据合同法第75条有关撤销权期间的规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的该撤销权消灭。本案中我们先不说原告主张撤销权在一年行使权利是否符合规定，但是撤销权行使权的最长时限为5年。从1997年8月12日被告汇华集团、汇华房地产公司和被告中豪公司签订土地转让合同的行为起算，撤销权也应当在2002年8月11日之前行使，然而从本案自2001年起诉至上次庭审原告一贯的主张是确认合同无效，而不是提出撤销权。原告明确主张撤销权，也是在上次庭审时间当庭予以确认的。因此被告认为原告主张撤销权也超出了法律规定的五年最长时间。 被告汇华房地产公司辩称，首先，被告汇华房地产公司认为原告起诉的债权人撤销权纠纷一案与被告汇华房地产公司没有实质关联，且原告诉讼请求中也未要求被告汇华房地产公司承担义务。其次，深圳市中级人民法院于2018年12月12日裁定受理了被告汇华房地产公司的破产清算申请，并指定广东创基律师事务所担任管理人，自管理人接受法院指定后，被告汇华房地产公司及相关人员均下落不明，管理人经多种方式通知接管，截至目前仍未能接受到被告汇华房地产公司的任何财务账册资料，无法核实本案中所涉的争议，不清楚本案的具体情况。综上，请求人民法院在查明本案的事实基础上，维护被告汇华房地产公司的权利。 第三人辩称，一、关于案件的基本事实。1.1996年4月25日，原告与深圳市汇凯进出口公司于签订《贷款合同》，合同约定原告向深圳市汇凯进出口公司贷款1,500万元，贷款期限为1996年4月25日至1997年1月25日。2.《贷款合同》签订后，被告汇华集团向原告出具《不可撤销担保书》，约定被告汇华集团就深圳市汇凯进出口公司的上述1,500万元贷款向原告承担连带保证担保责任。《不可撤销担保书》对于保证担保的期限未做约定。3.2001年，原告就上述《贷款合同》向深圳市中级人民法院提起诉讼，该案经深圳市中级人民法院审理后作出(2001)深中法经一初字第250号民事判决书，判决被告汇华集团偿还原告本金1,500万元及相应利息。第三人认为，第一、被告汇华集团向原告出具的《不可撤销担保书》对于保证担保期限未做约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条规定，因案涉贷款合同约定届满期限届满日为1997年1月25日，因此被告汇华集团的保证期间为1997年1月25日至1999年1月25日。第二、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条规定，在案涉贷款合同约定的贷款期限届满后，深圳市汇凯进出口公司没有履行还款义务的，原告有权在保证期限内向被告汇华集团主张权利。第三、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，民事诉讼的诉讼时效为两年。因上述贷款合同约定的贷款期限届满日为1997年1月25日，根据上述规定，原告最晚应于1999年1月25日前向深圳市汇凯进出口公司、被告汇华集团提起诉讼。第四、2000年5月17日，原告向被告汇华集团发出催告函，要求被告汇华集团就上述贷款合同项下的贷款承担清偿责任，被告汇华集团就催告函向原告发出送达确认。因原告的催告发生在本案债务诉讼时效期满之后，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，原告的催告不发生诉讼时效中断的情形。第五、深圳市中级人民法院作出的（2001）深中法第经一初字第250号判决被告汇华集团向原告还本付息。本案系原告在债权诉讼时效届满后提起，而被告汇华集团没有到庭。即便认定被告汇华集团对原告的诉请予以默认，也不能认定被告汇华集团对原告的债权应自然延伸。第六、根据担保法规定，在保证期间内债权人原告未要求保证人被告汇华集团承担保证责任，则被告汇华集团保证责任免除。即自1999年1月25日后，原告无权再要求被告汇华集团承担保证责任，其不再是被告汇华集团的债权人。二、被告汇华集团对《贷款合同》项下的保证担保债务已于1999年1月25日消灭，在此之后原告丧失债权人的权利，其无权就土地使用权合同行使债权人撤销权。案涉《土地使用权转让合同》系由被告汇华集团、汇华房地产公司与被告中豪公司于1997年8月12日签订的，合同约定被告汇华集团将B112-23土地使用权转让给被告中豪公司。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。原告就案涉贷款合同对被告汇华集团享有的债权已于1999年1月25日届满，自此以后，原告对被告汇华集团的债权已经消灭，根据上述法律规定，原告依法不能以债权人的身份行使撤销权。三、原告未在撤销事由发生之日起一年内行使撤销权，从案涉《土地使用权转让合同》发生后五年内没有行使撤销权，其撤销权已消灭。被告汇华集团、汇华房地产公司与被告中豪公司签订《土地使用权转让合同书》系于1997年8月12日，原告未能在知道相关撤销事由之日起一年内行使撤销权，根据《中华人民共和国合同法》第七十五条第一款规定，一年除斥期间届满后，其依法不再享有债权人的撤销权。《中华人民共和国合同法》第七十五条第二款规定，自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。现没有任何证据证明本案原告自1997年8月12日起五年内行使撤销权，根据上述法律规定，其撤销权已经消灭。四、关于原告的诉讼请求。第三人认为原告诉求一直为确认土地使用权转让合同无效。在案卷材料中和法院送达给第三人的民事诉状中，原告的诉讼请求一直是请求确认合同无效。即便在2019年7月26日开庭时，原告当庭陈述的诉求依然是确认合同无效。关于此，从第三人复印的法庭庭审笔录中足以得到证实。在该庭审笔录中，原告引用了《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，并且援引了最高人民法院指导案例33号关于确认交易无效的判例，原告以此论证案涉《土地使用权转让合同》无效。显然应认定原告的确定的诉讼请求为确认《土地使用权转让合同》无效。需要强调的是，深圳市中级人民法院作出的（2017）粤03民再139号民事裁定书，已经说明案涉《土地使用权转让合同》不存在无偿转让的情形，原审判决该合同属于无偿转让错误，应予纠正。同时，该裁定书在论理部分认为，合同法第七十四条规定的债权人撤销权分为两种情形，其中特别说明权利人可以存在明显不合理低价转让行使撤销权。但是在该裁定送达后，原告并未明确书面变更其诉讼请求，自上次庭审至今，第三人从未收到法院送达的原告变更后的民事起诉状副本。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条规定、《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第232条规定、《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条第三款规定，根据上述规定，原告变更诉讼请求应在举证期限内变更，原告至今未提交变更后的书面民事起诉状，结合原告在2019年7月26日当庭发表的关于确认无效的意见，我们认为原告已经放弃了其变更诉讼请求的权利。原告放弃变更诉讼请求系其对自己权利的处分，第三人对此没有异议。五、被告汇华集团并不存在无偿或者明显不合理低价转让财产的行为。1.被告汇华集团不存在无偿转让财产的行为。1994年5月11日，被告汇华房地产公司与被告中豪公司签订《合作兴建汇华贸易中心（中豪大厦）合同书》，协议约定被告汇华房地产公司负责交付“中豪大厦”协议地价，并办理大厦立项、报批等手续，被告中豪公司负责提供建设资金等费用，权益分配被告汇华房地产公司得30%，被告中豪公司得70%。1997年8月12日，被告汇华集团、汇华房地产公司与被告中豪公司签署《土地使用权转让合同书》，约定被告汇华集团、汇华房地产公司将其拥有的B112-23土地合作项目的25.72%权益，即8,078.76㎡的建筑面积，以1,700元/㎡的价格转让给被告中豪公司，被告中豪公司将其同乐大厦获得的项目权益共计2,729.14㎡建筑面积，以5,000元/㎡作价1,364.57万元及现金88,192元转让给被告汇华集团和被告汇华房地产公司。因此，被告汇华集团、汇华房地产公司与被告中豪公司之间是本着互惠互利、公平自愿的原则进行财产互换，不存在被告汇华集团无偿转让财产的行为。2.被告汇华集团不存在明显合理低价转让财产的行为。双方签订《土地使用权转让合同书》时，被告汇华集团、汇华房地产公司以1,700元/㎡的价格转让给被告中豪公司的8,078.76㎡的建筑面积为尚未开工建设的土地使用权权益，而被告中豪公司以5,000元/㎡转让给被告汇华集团、汇华房地产公司的2,729.14㎡建筑面积是已经竣工验收的真实建筑面积（两个性质不同）。不能简单地以1,700元/㎡显著低于5,000元/㎡来认定被告汇华集团、汇华房地产公司存在明显不合理低价转让财产的行为。对于被告汇华集团、汇华房地产公司转让的25.72%土地合作项目权益即8,078.76㎡的建筑面积，被告中豪公司还需要投入巨额资金进行项目建设，才能成为经过竣工验收的建筑物（因为不是同一类型的建筑物）。综上，被告汇华集团不存在以明显不合理低价转让财产的行为。六、被告汇华集团转让财产的行为并未对债权人造成损害。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债权人行使撤销权的前提条件之一是债务人的行为有害债权。所谓有害债权，是指债务人的行为足以减少其一般财产而使债权不能完全受清偿。若债务人其行为虽使其财产减少但仍不影响其对债权的清偿时，债权人不能干涉债务人的行为。1998年深圳市中级人民法院为执行(1997)深中法经一初字第612号民事判决书，委托专门资产评估机构对被告汇华集团的控股企业深圳新光实业有限公司的全部资产现值评估。经查，深圳新光实业有限公司的净资产为61,824,629.72元，被告汇华集团的持股比例为41.26%，权益净值22,508,800元。同时，1997年7月18日深圳工商银行客户存款证明，被告汇华房地产公司在该行至1997年7月18日存款余额为30,027,475.72元。如原告及时行使权利，根据上述评估公司评估及被告汇华集团当时存在银行存款的事实，原告完全可以依次实现其债权。因此，根据被告汇华集团当时的资产状况，被告汇华集团对原告有足够的清偿能力，被告汇华集团转让财产的行为并未对债权人原告造成损害（因为有足够的资产进行赔偿）。七、原告债权未能受偿系其怠于行使债权造成的，原告应承担相应的不利后果。1997年8月，被告汇华集团在深圳工商银行账户余额显示20,027,475.72元。1998年期间，被告汇华集团仍持有新光公司41.26%股权，经评估该股权权益净值22,508,800元。如果原告在保证期间内积极履行债权人的义务，其债权完全可以得到清偿。由于原告怠于行使其债权，导致其债权未能及时实现，原告应对该民事后果承担责任。八、原告并不能证明受让人被告中豪公司受让土地使用权时明知债务人低价转让财产，也不能证明债务人转让财产行为对债权人造成损害。根据《中华人民共和国合同法》七十四条第一款规定，债务人以明显不合理低价转让财产，对债权人造成损害且受让人知道该情形的债权人可申请撤销该行为。根据上述法律规定，债权人行使撤销权须具备三个条件：1.以明显不合理低价转让财产；2.该等转让行为对债权人造成了损害；3．受让人须明知上述明显不合理低价转让及损害债权人的情形。根据上述规定，在本案中，原告应就其撤销权满足三个条件举证。即证明转让系明显以不合理低价、而且该转让行为损害了其合法债权及受让人被告中豪公司明知上述事实。但是纵观全案证据，原告并未证明上述事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第二条的规定，原告应承担举证不能的不利后果。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的阳光酒店出具的证明、委托书、函件、写字楼租赁合同，因与本案没有关联性，本院均不予采纳。当事人提交的其余证据，均具有真实性、合法性、关联性，且经庭审质证，本院均予以确认并在卷佐证。本院经庭审认定的事实如下： 一、被告、第三人之间的关系 被告汇华房地产公司是被告汇华集团的全资子公司。被告中豪公司是第三人的全资子公司。 二、原告的债权 原告与被告汇华集团担保借款协议纠纷一案，深圳市中级人民法院经审理查明，1996年4月25日原告与深圳市汇凯进出口公司签订《借款合同》，约定该公司向原告借款1,500万元，月利率为9.24%，借款期限为9个月，自1996年4月25日至1997年1月25日；被告汇华集团向原告出具《不可撤销担保书》，明确表示对深圳市汇凯进出口公司的借款本息和费用承担连带保证责任；合同签订后，原告依约发放贷款；贷款到期后，深圳市汇凯进出口公司未依约偿还贷款本息，被告汇华集团也未履行连带保证责任。该法院遂于2001年6月20日作出(2001)深中法经一初字第250号民事判决，判决被告汇华集团偿还原告借款本金1,500万元及相应利息（合同期内的利息按照合同约定的利率计算，合同期满后利息按照中国人民银行有关规定计算至还清之日止），并承担案件受理费87,450元和保全费95,520元。 上述判决已于2001年7月14日生效。深圳市汇凯进出口公司和被告汇华集团均未履行该判决确定义务。 三、被告汇华集团、汇华房地产公司转让的B112-23号地块及地上房产的相关情况。 1993年10月6日，被告汇华房地产公司与被告中豪公司签订《合作兴建汇华贸易中心大厦意向书》，约定双方共同合作兴建宗地号B112-23、用地面积为4,488.2㎡的综合楼——汇华贸易中心大厦；合作方式为被告汇华房地产公司负责交付汇华贸易中心大厦协议地价，并办理立项、设计、报批、报建等前期工作，被告中豪公司负责提供建设资金及有关费用；建成后，双方在容积率1:6范围内按大厦售价总值30:70分配，被告汇华房地产公司得30%，被告中豪公司得70%；若容积率超过1:6，增加部分被告汇华房地产公司占15%，被告中豪公司占85%；意向书签订后，被告中豪公司在该年度至次年二月份期间预借1,000万元给被告汇华房地产公司使用于该项目有关费用，月息不超过20‰；等等。 1993年10月8日，被告汇华集团发函通知被告汇华房地产公司，其决定将市政府划给被告汇华集团的B112-23号地块转划给被告汇华房地产公司开发经营，用于建设汇华贸易中心大厦。 1993年11月11日，深圳市规划国土局与被告汇华集团签订《深圳经济特区土地使用权出让合同书》[深地合字(93)151]，约定深圳市规划国土局将地块编号为B112-23、用地面积为4,488.2㎡的土地一次性出让给被告汇华集团；土地使用期限为50年，自1993年11月11日至2043年11月11日；土地用途为综合楼，土地目的为自用，不得从事房地产经营。1993年12月，被告汇华集团付清了B112-23号地块的地价款和市政建设配套费。 1994年5月11日，被告汇华房地产公司与被告中豪公司签订《合作兴建汇华贸易中心（中豪大厦）合同书》，约定双方合作兴建汇华贸易中心（中豪大厦），拟建造一栋设施较完善配套、功能较齐全的高级综合写字楼；被告汇华房地产公司负责交付“中豪大厦”综合协议地价，并办理该大厦的立项、设计、报批、报建等前期工作；被告中豪公司负责提供建设资金及有关费用；建成后，双方在容积率1:6范围内按大厦售价总值3:7分配楼层建筑面积，被告汇华房地产公司得30%，被告中豪公司得70%；若容积率超过1:6，增加部分被告汇华房地产公司占10%，被告中豪公司占90%；双方按比例分得楼层建筑面积自行处理，若要转让、出售，则由转让、出售方按政府有关规定补交地价和其他费用；双方商定在1994年下半年着手筹建；合同签订后被告中豪公司在当年度6月份之前预借1,000万元给被告汇华房地产开发公司使用于该项目有关费用，月息不超过20‰；等等。该合同约定的1,000万元，由被告中豪公司于1995年1月根据被告汇华集团的委托，代被告汇华集团偿付给了案外人长沙中意电器集团房地产开发公司，转款备注为“往来款”。 1996年5月24日，被告汇华房地产公司与被告中豪公司签订《合作兴建汇华贸易中心（中豪大厦）补充合同书》，约定被告汇华房地产公司负责将汇华贸易中心（中豪大厦）综合楼功能改为商住楼，并适当提高容积率（相关费用由被告中豪公司支付），容积率超过6部分所增加的建筑面积为被告中豪公司所有；被告汇华房地产公司将原约定的所占建筑面积30%的股权，以单价2,800元/㎡将其中的20%、即5,385.84㎡出让给被告中豪公司，总价15,080,352元，转让后被告汇华房地产公司拥有汇华贸易中心（中豪大厦）10%的股权，即建筑面积2,692.92㎡，将在裙楼3-4层中安排划定；被告中豪公司将同乐大厦同庆阁第七层写字楼（总面积958.57㎡）作价7,500元/㎡、总值7,189,275元，和同乐大厦半地下室（东向，建筑面积812㎡，已扣除物业管理公司50㎡自用面积）作价10,000元/㎡、总值8,120,000元，出让给被告汇华房地产公司；双方按上述股权和物业的总值对账冲值，冲减后，被告汇华房地产公司尚欠被告中豪公司228,923元；该补充合同与《合作兴建汇华贸易中心（中豪大厦）合同书》如有矛盾，以补充合同书为准；等等。被告汇华集团、汇华房地产公司及被告中豪公司均未将双方的《合作兴建汇华贸易中心（中豪大厦）合同书》报请深圳市规划国土局审查批准。 1997年4月20日，深圳市规划国土局与被告汇华房地产公司签订《深地合字(93)151号补充协议》，约定深圳市规划国土局同意将案涉土地的设计要求进行修改；容积率由6提高到7，总建筑面积为31,417.4㎡，其中20%为商业面积、80%为住宅面积；该地块上31,417.4㎡建筑面积可进入市场销售；被告汇华房地产公司应补交市政配套设施费37,431,756元；土地年限为70年，自1993年11月11日至2063年11月10日止；该补充协议与深地合字(93)151《深圳经济特区土地使用权出让合同书》具有同等法律效力，且以补充协议为准。 1997年8月12日，被告汇华集团、汇华房地产公司与被告中豪公司签订《宗地号B112-23土地使用权转让合同书》，约定将被告汇华集团、汇华房地产公司拥有的宗地号为B112-23、面积为4,488.2㎡的土地使用权一次性有偿转让给被告中豪公司；用地性质为商业住宅综合楼，建筑容积率为7，总建筑面积为31,417.4㎡，其中20%为商业面积、80%为住宅面积；被告汇华集团、汇华房地产公司保证B112-23号地块领有《房地产证》、已付清综合协议地价；被告中豪公司保证按原有用地性质及用地要求使用案涉土地；被告中豪公司所建商住综合楼可进入市场销售并按规定补交市政配套设施费；根据《合作兴建汇华贸易中心（中豪大厦）合同书》的约定，被告汇华集团、汇华房地产公司拥有B112-23号地块合作项目25.72%的权益(即8,078.76㎡建筑面积），被告中豪公司拥有合作项目74.28%的权益(即23,338.64㎡建筑面积）；现被告汇华集团、汇华房地产公司将其拥有的8,078.76㎡建筑面积的项目权益，以1,700元/㎡的价格转让给被告中豪公司，转让总价为13,733,892元;转让后，B112-23号地块的土地使用权全部为被告中豪公司所有；被告中豪公司则以转让单价为5,000元/㎡，将同乐大厦同庆阁半地下室(建筑面积812㎡，转让价为4,060,000元）、第七层（建筑面积958.57㎡，转让价为4,792,850元）、第八层东侧半层及第九层西侧半层（建筑面积958.57㎡，转让价为4,792,850元）的房产，以上总计建筑面积2,729.14㎡，总价为13,645,700元，转让给被告汇华集团、汇华房地产公司；转让差额88,192元由被告中豪公司用现金支付；转让的营业税和土地增值税各付50%，所得税由被告汇华集团、汇华房地产公司支付；在办理完毕该块土地使用权的过户、变更登记手续后，被告汇华集团应协助被告中豪公司申请取得房地产单项开发权，以便于被告中豪公司在该块土地上进行开发建设工作；该合同的基础为前述双方《合作兴建汇华贸易中心（中豪大厦）合同书》；被告汇华房地产开发公司和被告中豪公司在合作过程中尚有些尾数需要结清，其结账方法可另签合同订明；等等。 1997年8月13日，被告汇华集团、汇华房地产公司向深圳市规划国土局递交《关于要求将福田商住用地土地使用权有偿转让给中豪公司并给予办理有关产权过户手续的申请报告》，载明商住用地B112-23经该局批准，在补交市场地价后可转为商业住宅商品房，并由被告汇华集团全资直属的被告汇华房地产公司进行房地产开发经营；由于被告汇华集团近期发生和涉及一些债务纠纷，为免国有资产流失，被告汇华集团、汇华房地产公司决定将案涉土地使用权一次性有偿转让给被告中豪公司，并办理产权过户手续，请该局考虑到被告汇华集团上述决定是为了保护和增加国有资产收益这个因素，给予批准办理该块土地的转让和过户手续。 被告中豪公司提交了金额为1,356,671.6元的收款收据，以证明其为“B112”地块向国土局、财政局等支付的相关税费。其中一笔13,464.6元的付款时间为1996年7月5日，其余款项的付款时间均为1997年8月13日之后。 1997年12月24日，深圳市规划国土局经审查，办理了B112-23号地块的土地使用权的变更登记手续，向被告中豪公司颁发编号为深房地字第5229564号的《土地证》。被告中豪公司得到了B112-23号地块的全部使用权。1998年6月9日，该房产登记抵押给海南发展银行海口华夏支行，登记号为（98）深福房押字第569号。 2001年8月23日，深圳市国咨房地产评估有限公司评估中心接受原告的委托，对B112-23号地块的土地使用权价格进行评估。评估基准日为1997年7月1日，总地价为61,675,498元。评估基准日为2001年8月23日，总地价为59,378,886元。 另，案外人广东省八建集团有限公司深圳分公司与汇华房地产公司、中豪公司、汇华集团建设工程施工合同纠纷一案。广东省八建集团有限公司深圳分公司在起诉时称，其与汇华房地产公司于1997年11月20日签订《深圳市建设工程施工合同》，约定汇华房地产公司将在B112-23号地块上兴建“方园大厦”的“土方托运、人工挖孔桩灌注”工程委托广东省八建集团有限公司深圳分公司带资建筑，截止到1998年10月1日，该公司已经完成工程主体桩88条、档桩13条，占合同约定的工程总量90%以上，但汇华房地产公司却根本违法合同；未支付进度款，导致工程无法最后完工，在现场监理的见证下被迫于1998年10月1日停工；而汇华房地产公司却伙同汇华集团，在1997年8月12日将在B112-23号地块的土地使用权转让给中豪公司；根据(2003)深中法民二经字第578号民事判决，B112-23号地块使用权归汇华集团所有，遂起诉要求汇华房地产公司支付工程款8,198,208.41元及利息，中豪公司、汇华集团承担连带清偿责任。该案后因法院裁定准许广东省八建集团有限公司深圳分公司撤回起诉而结案。此外，深圳市深勘基础工程有限公司与中豪公司建筑工程合同纠纷一案，本院经审理查明双方于1997年12月23日签订《方圆大厦基坑支护工程建筑施工合同》，深圳市深勘基础工程有限公司已依约进行了施工，遂判决中豪公司支付工程款52万元及利息。 被告中豪公司在庭审中确认修建“中豪大厦”已经开始施工，到B112-23号地块司法拍卖时“中豪大厦”已建成桩基础工程。 四、被告中豪公司主张支付的对价的相关情况 1992年6月6日，被告汇华集团（曾用企业名称“深圳经济特区食品贸易集团公司”）、旺业地产(深圳）有限公司、深圳经济特区对外贸易集团公司共同与深圳市规划国土局签订《深圳经济特区土地使用合同》[深地合字（92）222号]，约定该局将地块编号为H212-8土地约6,966.5㎡一次性出让给被告汇华集团、旺业地产(深圳）有限公司、深圳经济特区对外贸易集团公司；土地使用年期为50年，从1992年4月28日至2042年4月27日止；土地用途为综合楼，作为商品房销售；地价为6,340,832元；绿地开发费为78,300元；被告汇华集团、旺业地产(深圳）有限公司、深圳经济特区对外贸易集团公司联合开发建设该土地，所占比例分别为35%、15%、50%。 1992年8月8日，被告汇华集团与第三人签订《合作兴建“同乐大厦”东区合同书》及《合作兴建“同乐大厦”东区合同书补充合同》，约定被告汇华集团提供H212-8号土地用地面积3,483.25㎡兴建“同乐大厦”东区，负责交付该地的原协议地价360万元，拆迁赔偿费676万元；第三人提供兴建“同乐大厦”东区的一切资金，并承担与该项目有关的一切费用，负责交付增加的该地地价840万元及办理报批、报建的前期费用和今后筹建工作的费用；“同乐大厦”东区建成三十二层，其中地下停车场一层，半地下室一层，裙楼五层，六层以上为标准塔楼，总建筑面积为30,600㎡；被告汇华集团和第三人按30:70比例进行分配，被告汇华集团所得建筑面积为9,180㎡，第三人所得建筑面积为21,420㎡；房产分配形式为地下停车场、半地下室及裙楼部分的面积，双方按各50%分配，不足部分双方在塔楼中补足；具体分配为地下停车场、半地下室、首层面积双方各50%，二层、三层归第三人，四层、五层归被告汇华集团，塔楼面积被告汇华集团得3,770.75㎡、第三人得15,844.75㎡，裙楼中设备用房、公共设施用房的面积双方按各自所占分配比例进行摊分；合同签订后，第三人在15天内将1,000万元履约保证金付到双方共同指定的基建账号，作报建审计的资金；由于被告汇华集团有资金困难，经协商，被告汇华集团要求第三人增加1,500万元投资，并愿意从塔楼所得面积中划出3,000㎡；被告汇华集团实得的建筑面积为6,180㎡，其中塔楼面积为770.75㎡；第三人实得的建筑面积为24,420㎡，其中塔楼面积为18,844.75㎡。 1992年8月19日至1996年7月29日期间，第三人和被告中豪公司多次向被告汇华集团同乐大厦（东区）联合建设办公室支付款项。 1993年12月20日，第三人向被告中豪公司发函，称其决定将“深圳同乐大厦”项目划给被告中豪公司开发经营，已投入的5,000万元随项目划拨并入被告中豪公司的资产。 1995年5月20日，被告汇华房地产公司向深圳市规划国土局提出申请，要求取消旺业地产（深圳）有限公司所占有的H212-8号土地15%的土地使用权，理由为该公司从未履行投入其所承担的15%项目资金的责任，实际上已退出该项目，因此同乐大厦东区的建设已由被告汇华房地产公司独自承担，H212-8号土地的土地使用权由深圳经济特区对外贸易（集团）公司和被告汇华房地产公司各占一半。 1996年1月19日，被告汇华集团与第三人签订《同乐大厦东区建筑面积结算协议书》，载明同乐大厦基建竣工验收工作已基本完成，总建筑面积33,117.14㎡，其中裙楼建筑面积11,616.35㎡、塔楼建筑面积21,500.79㎡；被告汇华集团分得地下室和第四、五、六层，建筑面积为5,881.2㎡，加上位于半地下室和第一层的分摊面积共6,234.2㎡；第三人分得半地下室和第一、二、三层，以及塔楼的20,672.68㎡，建筑面积为26,059.27㎡，加上位于半地下室和第一层的分摊面积共26,882.94㎡；大厦东区设计建筑面积为30,600㎡，被告汇华集团依约占30%，但由于被告汇华集团在交纳协议地价和拆迁赔偿方面资金有困难，要求第三人增加1,500万元的投资，并愿意在其应得的塔楼面积中划出3,000㎡给第三人作为补偿，因此被告汇华集团的实得建筑面积为6,180㎡；大厦东区实际建筑面积比原设计面积超出的2,517.11㎡经双方协商归第三人所有；被告汇华集团最终实得建筑面积为6,234.2㎡；等等。但被告汇华集团、汇华房地产公司及第三人均未将双方的《合作兴建“同乐大厦”东区合同书》《补充合同》《结算协议书》等报请深圳市规划国土局审查批准，变更同乐大厦东区同庆阁的所有权人。 深圳市规划国土局的房地产产权登记资料显示，宗地号为H212-8的同乐大厦东区同庆阁房产(包括半地下室、第七层、第八层东侧半层、第九层西侧半层等）产权的所有人自初始登记之日起均为被告汇华房地产公司。但是，被告汇华房地产公司在庭审中陈述，目前同乐大厦东区同庆阁仅五楼和底层仍登记在其名下，而所谓的“底层”是地下停车场的一部分，经现场查看是半地下室。 五、查明的其他情况 （一）原审案件的执行情况 2004年2月6日深圳市中级人民法院作出的（2003）深中法民二终字第578号民事判决生效后，原告向深圳市中级人民法院申请强制执行。2006年1月12日，深圳市中级人民法院作出（2005）深中法恢执第274-3号民事裁定，载明该法院依法拍卖被告汇华集团所有的B112-23号地块使用权及地上附属物。该土地使用权当时登记在被告中豪公司名下，本院已经裁定过户到被告汇华集团名下，现该宗地已拍卖完毕，竞买人满京华公司以净值38,200,000元竞得，遂裁定B112-23号地块的土地使用权及地上附属物归买受人满京华公司所有，满京华公司承担应补地价及过户所涉及的一切税收和费用。2006年8月21日，深圳市国土资源和房产管理局向满京华公司复函，称B112-23号地块性质为商品房性质，地价本金、利息、滞纳金已按规定收取，该地块的土地使用权及地上附属物归满京华公司所有。满京华公司后在该地块上修建中央西谷大厦，并销售给数百自然人。 （二）本案再审的依据 2018年11月20日，深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民再139号民事裁定，经审理查明，中豪公司是以其与汇华房地产公司合作兴建同乐大厦所分得的部分房产作为对价，受让案涉土地使用权的，尽管作为对价的房产仍登记在汇华房地产公司的名下，且依法律也不一定能够直接变更登记在中豪公司名下，但不能以此否定中豪公司系该所涉房产的实际权利人；中豪公司以实际拥有权利的房产作为受让涉案土地使用权的对价，显然具有财产价值，且并没有违反法律强制性规定。因此，中豪公司取得涉案土地使用权有支付一定的对价，故汇华集团、汇华房地产公司与中豪公司签订的《宗地号B112-23土地使用权转让合同》不属于无偿转让，汇华集团并非无偿转让宗地号B112-23土地使用权。另外，该合同证实，汇华集团、汇华房地产公司转让B112-23号地块的土地使用权给中豪公司的转让总价为13,733,892元，对于转让价款的计算依据，双方并没有委托专业机构对该土地使用权的价值进行评估，而是根据双方签订的《合作兴建汇华贸易中心（中豪大厦）合同书》的约定，汇华房地产公司拥有该合作项目25.72%的权益，即建筑面积为8,078.76㎡的产权，并以1,700元/㎡的价格计算而来。但是中豪公司作为对价的同乐大厦房产却以5,000元/㎡计算，单价相差数倍之多，此外，原告提交由的该块地评估价为61,675,498元，与中豪公司受让该地块土地使用权所支付的对价亦相差数倍，以上事实和证据显示汇华集团可能存在明显不合理的低价转让涉案土地使用权给中豪公司的行为。遂裁定撤销（2003）深中法民二终字第578号民事判决及（2003）深罗法民二初字重第1号民事判决，将本案发回重审。 本院认为，本案为债权人撤销权纠纷。本案的争议焦点为第一、原告是否适格，第二、原告行使撤销权有无超过法定期间，第三、被告汇华集团的案涉转让财产的行为是否可撤销。 关于争议焦点一、原告是否适格。鉴于已生效的(2001)深中法经一初字第250号民事判决确定原告对被告汇华集团享有合法债权，因此，本案原告是适格的主体。被告中豪公司和第三人关于原告对被告汇华集团不享有合法的担保权利的答辩意见，与生效裁判文书认定事实不符，本院不予采纳。 关于争议焦点二、原告行使撤销权有无超过法定期间。《中华人民共和国合同法》第七十五条的规定，撤销权应自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。本案中，原告主张撤销的是被告汇华集团、汇华房地产公司与被告中豪公司在1997年8月12日签订的《宗地号B112-23土地使用权转让合同书》。鉴于被告汇华集团作为债务人在签订该合同后未告知其已知的债权人、即原告，而且该合同的各方当事人在合同签订后没有依法进行备案登记，故原告对此不知情是合理的。由于现有证据不足以证明原告是在知道债务人的行为超过一年之后才起诉，因此，原告在债务人的行为发生之日起五年内、即2001年6月11日行使撤销权，其撤销权并未消灭。此外，原告在立案时的诉讼请求明确包括要求判令“被告汇华集团与被告中豪公司就深圳市福田区新州福华路南侧、沙嘴路东侧面积4,488.2㎡的土地（宗地号为B112-23)签订的土地使用权转让合同无效，以及撤销被告中豪公司对上述土地即编号为5229564的房地产证的所有权和处分权”，因此其立案时的诉讼请求包括了确认合同无效和行使撤销权，只是在本案审理过程中放弃了合同无效的诉请，明确为行使撤销权，故原告在本案中的撤销权受法律保护。 关于争议焦点三、被告汇华集团的案涉转让财产的行为是否可撤销。 首先，被告汇华集团未获得任何收益便失去了B112-23号地块74.28%的权益。第一、被告汇华集团根据其与深圳市规划国土局签订的土地使用权出让合同书B112-23号地块的土地使用权获得。被告汇华集团此后将B112-23号地块交由被告汇华房地产公司开发，用于建设汇华贸易中心大厦。被告汇华房地产公司通过与被告中豪公司签订《合作兴建汇华贸易中心大厦意向书》《合作兴建汇华贸易中心（中豪大厦）合同书》《合作兴建汇华贸易中心（中豪大厦）补充合同书》，将拟在B112-23号地块上建成的“汇华贸易中心（中豪大厦）”74.28%的权益，转让给被告中豪公司，对价为被告中豪公司需支付的建设资金及有关费用。同时，由于该约定处分了土地上的建筑物所有权，导致该地块的土地使用权也随之被处分，因此，被告中豪公司根据该约定也相应取得了B112-23号地块74.28%的土地使用权。此时，被告汇华集团付出了B112-23号地块74.28%的土地使用权的目的是获得B112-23号地块地上建筑物25.72%。但是，现有证据显示“汇华贸易中心（中豪大厦）”已于1998年被迫停工，且直至2006年B112-23号地块被司法拍卖之时，该地块上仍未建成大厦，且购买该地块的满京华公司仍需补交地价。因此，可以确认被告中豪公司虽然支付了部分基础工程款等款项，但未全额支付“汇华贸易中心（中豪大厦）”74.28%的权益的对价、即整栋大厦的建设资金及有关费用，且所支付的资金与合同约定的对价相距甚远，由于被告中豪公司一直未能在B112-23号地块建成有价值的地上建筑物，导致被告汇华集团不能获得其已支付74.28%的土地使用权的对价。第二、案涉《宗地号B112-23土地使用权转让合同书》明确约定在办理完毕该块土地使用权的过户、变更登记手续后，被告汇华集团应协助被告中豪公司申请取得房地产单项开发权，以便于被告中豪公司在该块土地上进行开发建设工作。这项约定的实质是被告汇华集团和被告中豪公司对双方合作开发建设项目的变更，此后双方之间不再合作开发建设，而是由被告中豪公司单独开发建设，导致被告汇华集团公司永远也无法获得其已经支付74.28%的土地使用权的对价。 其次，被告中豪公司为取得B112-23号地块上拟建成的“汇华贸易中心（中豪大厦）”另外25.72%的权益，约定支付的对价是不合理的低价，且被告中豪公司并未举证证明其已实际支付了该对价。理由如下：第一、如果前述被告汇华集团与被告中豪公司之间的合作开发建房合同均已履行，则双方根本无需另行签订土地使用权转让协议，被告中豪公司依约取得B112-23号地块地上建筑物74.28%的权益后，自然会取得B112-23号地块相应比例的土地使用权。但是双方却在被告汇华集团发生债务后的签订案涉《宗地号B112-23土地使用权转让合同书》，约定一次性转让土地使用权。因此，《宗地号B112-23土地使用权转让合同书》的签订目的明显是为了不正常地转让B112-23号地块的土地使用权。第二、《宗地号B112-23土地使用权转让合同书》签订的次日，被告汇华集团、汇华房地产公司便向深圳市规划国土局递交《关于要求将福田商住用地土地使用权有偿转让给中豪公司并给予办理有关产权过户手续的申请报告》，明确指出由于被告汇华集团近期发生和涉及一些债务纠纷，为免国有资产流失，被告汇华集团、汇华房地产公司决定将B112-23号地块土地使用权一次性有偿转让给被告中豪公司，并办理产权过户手续。因此，可以确定被告汇华集团转让B112-23号地块的土地使用的目的之一是避免其资产的流失。第三、该合同在转让土地使用权的同时，还约定被告汇华集团、汇华房地产公司还将其拥有的B112-23号地块地上建筑物25.72%的权益，以1,700元/㎡的价格转让给被告中豪公司，而同乐大厦同庆阁的权益转让单价为5,000元/㎡，两者之间差距明显。被告汇华集团、汇华房地产公司与被告中豪公司在做此约定时，双方并未依法对交易的土地使用权及房产进行评估，而是对两栋大厦的房产自行进行了约定。由于“汇华贸易中心（中豪大厦）”的建设需要被告汇华集团提供土地、被告中豪公司支付建设资金及有关费用，而被告汇华集团已经依约提供了土地，因此“汇华贸易中心（中豪大厦）”能否建成的关键在于被告中豪公司是否依约支付款项。而“汇华贸易中心（中豪大厦）”的桩基础工程是直至1998年10月1日才被迫停工的，可见在案涉《宗地号B112-23土地使用权转让合同书》的签订日、即1997年8月12日，“汇华贸易中心（中豪大厦）”能否最终建成理论上是合同当事人并不能预见的。因此，被告中豪公司不能以土地使用权转让时“汇华贸易中心（中豪大厦）”尚未建成为由，主张单价之间的较大差异是合理的。第四、深圳市国咨房地产评估有限公司评估中心根据原告的委托对B112-23号地块的土地使用权价格进行的评估并得出的结论，本案被告均未提交足以反驳的证据和理由，本院对该评估报告予以采纳。该份评估报告显示，评估基准日为1997年7月1日时，B112-23号地块总地价为61,675,498元。因此，即使不包含B112-23号地块上的建筑物的所有权，单独的土地使用权的估价已经远远超过了案涉《宗地号B112-23土地使用权转让合同书》对土地使用权和建筑物所有权的总价，所以被告汇华集团、汇华房地产公司约定的转让单价是明显不合理的低价。第四、被告中豪公司此时应支付的对价是前述的同乐大厦同庆阁房产的权利。虽然当时该对价房产均登记在被告汇华房地产公司名下，但根据被告汇华集团与第三人签订《同乐大厦东区建筑面积结算协议书》，可以确定该对价房产所有权人为第三人，而被告中豪公司作为第三人的全资子公司，是可以根据第三人的授权将该对价房产进行转让的。但是，由于被告中豪公司支付的对价房产系未履行行政手续、不能登记在其名下的房产，而其通过交易获得的是可以登记到其名下的B112-23号地块的土地使用权及地上建筑物的所有权，因此，被告中豪公司依约定应支付的对价与其获得的利益相比，明显不合理的低价。第五、根据被告汇华房地产公司的陈述，被告中豪公司应支付的对价房产目前并未登记在被告汇华房地产公司名下，且由于该对价房产自始至终未登记在被告中豪公司或第三人的名下，因此被告中豪公司应对其是否支付该对价承担举证责任。但被告中豪公司未举证证明其交付了房产或交付了房产销售的价款，故应承担举证不能的法律后果。第六、被告中豪公司虽然为了在B112-23号地块上修建“汇华贸易中心（中豪大厦）”支付了款项，但所有款项均系其为了建房而支付给第三方的费用，并未支付而被告汇华集团或被告汇华房地产公司，因此不是B112-23号地块的土地使用权对价。第六、被告中豪公司并未举证证明其支付了转让差额88,192元。 再次，被告中豪公司在与被告汇华集团、汇华房地产公司约定前述交易时，约定以1,700元/㎡获得“汇华贸易中心（中豪大厦）”的产权，而以5,000元/㎡支付同乐大厦的产权，且最终以不能登记在其名下的房产换取了可以登记在其名下的房产，可见其对约定的明显不合理的低价是知情的。 最后，由于现有证据已经证明原告主张撤销的案涉行为系债务人以不合理的低价转让财产，受让人知道该情形的，且最终导致原告的债权不能清偿，因此，该行为已经损害了原告的权益。被告中豪公司和第三人关于该行为发生时，被告汇华集团的财产足以清偿原告贷款债务，故对原告的权益无损害的答辩意见，与事实和法律规定不符，本院不予采纳。 综上所述，被告中豪公司主张其为获得B112-23号地块的土地使用权而支付了约定的对价，因证据不足，本院不予采纳。退一步讲，即使被告中豪公司已经支付了案涉土地使用权转让合同约定的对价，由于其与被告汇华集团所约定的对价系不合理低价，故被告汇华集团转让B112-23号地块土地使用权的行为，是债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形，依法可以由债权人请求人民法院撤销。 此外，原告在贷款期满后多次向借款人深圳市汇凯进出口公司及被告汇华集团催收，表明原告以法律赋予的权利向债务人追偿；被告汇华集团向其他债权人清偿债务的行为并不能代表原告怠于行使其到期债权，因此，被告汇华集团在原审中主张原告怠于行使其到期债权的抗辩主张无事实和法律依据，本院不予支持。被告中豪公司对于B112-23号地块的土地使用权的取得不合法，因此对其不享有合法处分的权利，其隐瞒有关事实，与其他第三人在此土地使用权上所设定的抵押权不能对抗原告行使法律所赋予的撤销权。原告行使撤销权并未损害他人的利益，本院依法应予以支持。但原告要求将宗地号为B112-23土地的土地使用权直接判归其所有的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。鉴于原审判决生效后，人民法院已经强制执行了被告中豪公司名下的B112-23号地块并进行了司法拍卖，因此原告主张被告中豪公司返还该地块的土地使用权，不再有事实依据，本院不予支持。 综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、撤销被告深圳经济特区汇华集团有限公司转让B112-23号地块土地使用权的行为； 二、驳回原告招商银行股份有限公司深圳福田支行的其他诉讼请求。 本案受理费人民币35,010元，保全费人民币25,520元，合计人民币60,530元，由原告招商银行股份有限公司深圳福田支行负担人民币18,159元，被告深圳经济特区汇华集团有限公司负担人民币42,371元；上述费用原告招商银行股份有限公司深圳福田支行已预付，被告深圳经济特区汇华集团有限公司应在本判决生效之日起十日内迳付原告招商银行股份有限公司深圳福田支行。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判长 饶 弢 审判员 黄天姣 审判员 毛仁杰 二〇二〇年一月八日 书记员 刘莉莎