杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初7229号 原告：夏飞，女，1978年12月18日出生，汉族，住龙游县。 委托诉讼代理人：程呈，浙江天之涯律师事务所律师。 被告：杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9133018369707800XC，住所地：杭州市富阳区银湖街道九龙大道69号。 法定代表人：杨平，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：何骏霄，浙江浙杭律师事务所律师。 第三人:上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行，统一社会信用代码：913300001429245670，住所地：杭州市延安路129号。 代表人：何卫海，该行行长。 委托诉讼代理人：孙磊，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：郭行，男，该公司员工。 原告夏飞与被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司（以下简称野风乐多公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行（以下简称浦发银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月13日公开开庭进行审理。原告夏飞的委托诉讼代理人程呈，被告野风乐多公司的委托诉讼代理人何骏霄，第三人浦发银行的委托诉讼代理人孙磊、郭行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏飞向本院提出诉讼请求：1、解除编号为2018330183YS0113004《浙江省商品房买卖合同》及编号为95042018100288130601《个人购房担保借款合同》；2、野风乐多公司返还购房首付436810元，银行按揭贷款本息64789.06元（暂计算至2019年11月10日，最终计算至判决确定履行之日止），违约金25704.3元；3、野风乐多公司承担本案诉讼费、诉讼保全担保费及保全费等费用。审理中，夏飞变更第二项诉求为：野风乐多公司返还购房首付款436810元，银行按揭贷款本息64789.06元（现暂计算至2019年11月10日，最终计算至判决确定履行之日止），违约金25704.3元，另加上2019年12月及2020年1月新增偿还的两期贷款本息9275.18元。 事实和理由：原、被告于2018年3月3日签订编号为2018330183YS0113004《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：夏飞向野风乐多公司购买位于杭州市富阳区房屋（预售许可证号：富售许字【2017】第070号，建筑面积39.88平方米，以下简称610室房屋），总价款856810元。合同第九条、第十条、第十六条分别对交付期限及条件、逾期交房违约责任、产权登记作了明确约定。夏飞于2018年3月2日支付首付款436810元，后夏飞与浦发银行签订编号为95042018100288130601《个人购房担保借款合同》，办理了按揭手续，贷款金额共计人民币420000元，野风乐多公司于2018年9月13日收到该款项。截至2020年1月10日，夏飞已按借款合同约定向浦发银行归还16期计74074.24元借款本息。现野风乐多公司无法在合同约定的2018年12月31日前交付房屋，也无法在2019年3月31日前向夏飞交付土地、房屋权属证书。野风乐多公司逾期交房及未依约交付土地、房屋权属证书的行为已构成严重违约。期间，夏飞曾多次催促未果，故起诉望请求依法判处。 原告夏飞向本院提交如下证据材料： 1.商品房买卖合同1份，证明夏飞购买野风乐多公司开发的610室房产； 2.收据1份，证明夏飞已向野风乐多公司支付436810元首付款; 3.个人购房担保借款合同1份，证明夏飞向浦发银行办理按揭借款420000元的事实; 4.个人贷款还款通知单及交易流水1份，证明夏飞按期归还借款本息共计64789.06元; 5.特种转账贷方传票1份（复印件），证明浦发银行已将案涉房屋贷款420000支付给野风乐多公司。 被告野风乐多公司答辩称，野风乐多公司确实与夏飞签署商品房买卖合同，贷款用于夏飞向本公司购买610室房屋。该房屋确实没有交付，愿意退还已支付的首付款及夏飞已向银行归还的贷款本息。夏飞主张的违约金请求依据实际损失依法予以调减。夏飞主张的案件受理费、保全费没有收到保全裁定，请依法核实。 被告野风乐多公司未提交证据材料。 第三人浦发银行述称，案涉商品房买卖合同是否应被解除请法院依法判决。若商品房买卖合同被解除从而导致《个人购房担保借款合同》也解除的，出卖人野风乐多公司无法返还购房贷款本息的，应由夏飞及共同还款人邹祖军共同偿还所有购房贷款本金及利息、罚息。 2018年7月10日，浦发银行与夏飞及共同还款人（其配偶）邹祖军，保证人野风乐多公司共同签订《个人购房担保借款合同》（编号：95042018100288130601），约定：以其购买的610室为作抵押房地产发放个人按揭贷款420000元，期限自2018年9月12日至2028年9月12日，利率按人民银行同期同档次贷款基准年利率上浮20%计收，并按年调整（即从人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整），贷款发放时基准年利率4.9%上浮20%，执行年利率为5.88%，采用等额本息还款法。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无产或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。但该规定并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然是借款合同借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同借款人，商品房出卖人不是借款合同借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。司法解释之所以这样规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同者解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还购房者，然后再由购房者归还给银行，而是由商品房出卖人归还给银行，但这并不能免除购房者（即借款合同借款人）归还银行贷款的法律责任。 本案原告夏飞及共同还款人邹祖军向浦发银行借款时，由于个人按揭贷款合同的特殊性，贷款由浦发银行直接支付到了开发商野风乐多公司账户，但并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务，同时夏飞配偶邹祖军也是贷款共同还款人，故本案借款合同借款人夏飞应归还浦发银行所有贷款，共同还款人邹祖军也应承担共同还款责任。 综上所述，浦发银行主张的权益符合法律和法规规定，请求法院依法支持浦发银行主张的权益。 第三人浦发银行未递交证据材料。 经庭审举证、质证，对原告夏飞提交的证据材料，被告野风乐多公司及第三人浦发银行的质证意见及本院认证如下： 对证据1、2、3，被告野风乐多公司无异议，对证据4形式真实性无异议，对内容的真实性、合法性有异议，由法院根据浦发银行陈述进行判断。对证据5有异议，认可收到420000元贷款。第三人浦发银行表示证据1、2由法院认定，其他证据无异议。经审查，本院均予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2018年3月3日，夏飞（买受人）与野风乐多公司（出卖人）签订编号为2018330183YS0113004《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：夏飞向野风乐多公司购买610室房屋（预售许可证号：富售许字【2017】第070号，建筑面积39.88平方米），总价款856810元。第九条约定，房屋交付期限为2018年12月31日。第十条约定，逾期超过90日交房的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金。第十六条约定，出卖人承诺于2019年3月31日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人，约定日期起90日以后不能交付的，买受人退房，则出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付购房款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同并对其他事项作了明确约定。夏飞于2018年3月2日支付野风乐多公司首付款436810元。 2018年7月10日，夏飞（借款人、抵押人）、浦发银行（贷款人）、邹祖军（共同还款人、保证人）及野风乐多公司（保证人的财产共有人）签订编号为95042018100288130601《个人购房担保借款合同》，约定，贷款金额计人民币420000元，用途为购买610室房产。贷款期限10年，自2018年7月30日到2028年7月30日。交易对象为野风乐多公司富政储出（2010）19号地块二期4号楼，卡号：60×××17，开户行为民生银行富阳支行。合同同时约定，本合同发生纠纷的，由贷款人或担保权人所在地人民法院管辖。2018年9月13日，野风乐多公司收到该款项420000元。截至2020年1月10日，夏飞已向浦发银行归还16期共计74074.24元借款本息。 本案审理中，野风乐多公司确认无法向夏飞交付案涉房屋，愿意退还夏飞已支付的首付款及已向银行归还的贷款本息。 本院认为，夏飞与野风乐多公司于2018年3月3日签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，签约双方理应根据合同约定履行义务并享有权利。现查明野风乐多公司未能根据合同约定交付房屋并愿意退还夏飞已支付的首期购房款及此后分期支付的贷款本息，故夏飞要求解除商品房买卖合同并返还购房首付款436810元，截至2020年1月分期支付的还款本息74074.24元的诉求本院予以支持。至于违约金，案涉买卖合同对此作了明确约定且野风乐多公司也并无证据证明存在违约金约定过高的情形，故本院亦予支持。 本院另注意到，夏飞在诉请中主张解除其与浦发银行的个人购房担保借款合同，因本案系商品房预售合同纠纷，与夏飞和浦发银行间的个人购房担保借款合同关系为两个不同法律关系，故夏飞与浦发银行间的个人购房担保借款合同是否应予解除不宜在本案中一并审理，对此予以明确。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告夏飞与被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司于2018年3月3日签订的编号为2018330183YS0113004《浙江省商品房买卖合同》； 二、被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司返还原告夏飞首期购房款436810元，截至2020年1月分期支付的还款本息74074.24元； 三、被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司支付原告夏飞违约金25704.3元。 上述二、三款项，被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内付清。 四、驳回原告夏飞的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9131元，减半收取4565.5元，保全费3270元，由被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司负担。 原告夏飞于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司于本判决生效之日起七内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  蒋 明 二〇二〇年一月二十日 代书记员  孙明霞