浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙民初6号原告（申请执行人）：浙江稠州商业银行股份有限公司，住所地浙江省义乌市江滨路义乌乐园东侧。法定代表人：金子军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：宋丹晖，浙江永大联合律师事务所律师。被告（执行案外人）：杭州前进文化用品有限公司，住所地浙江省杭州市下城区青云街39号。法定代表人：方玲玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈红英，女，1963年5月14日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区，系该公司职工。委托诉讼代理人：赵勤，女，1970年9月5日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区，系该公司职工。第三人（被执行人）：浙江饭店有限责任公司，住所地浙江省杭州市延安路447号。法定代表人：谭守盛。第三人（被执行人）：城市名人酒店管理（中国）股份有限公司，住所地四川省成都市青羊区人民中路二段68号。法定代表人：谭守盛。第三人（被执行人）：谭守盛，男，1963年7月8日出生，香港居民，现住四川省成都市青羊区。第三人（被执行人）：谢先英，女，1961年6月9日出生，香港居民，现住浙江省杭州市。第三人（被执行人）：项莲蕊，女，1962年7月30日出生，汉族，住浙江省浦江县。第三人（被执行人）：项昆，男，1963年9月7日出生，汉族，住浙江省浦江县。上列五第三人的共同委托诉讼代理人：米华荣，辽宁华峰律师事务所律师。第三人（被执行人）：长春中铁名人实业有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区湖滨街1号。法定代表人：魏萍。第三人（被执行人）：成都中铁名人实业发展有限公司，住所地四川省成都市青羊区人民南路一段122－124号1栋11层1－8号。法定代表人：石飞跃。第三人（被执行人）：成都中铁瑞城大厦有限公司，住所地四川省成都市青羊区人民中路二段68号。法定代表人：石飞跃。第三人：杭州饮食服务集团有限公司，住所地浙江省杭州市上城区国货路1号。法定代表人：韩利平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：汪刚，浙江康城律师事务所律师。原告浙江稠州商业银行股份有限公司（以下简称稠州银行）与被告杭州前进文化用品有限公司（以下简称前进公司）、第三人浙江饭店有限责任公司（以下简称浙江饭店）、长春中铁名人实业有限公司、成都中铁名人实业发展有限公司、成都中铁瑞城大厦有限公司、城市名人酒店管理（中国）股份有限公司（以下简称城市名人公司）、谭守盛、谢先英、项莲蕊、项昆、杭州饮食服务集团有限公司（以下简称饮食公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告稠州银行的委托诉讼代理人宋丹晖，被告前进公司的委托诉讼代理人陈红英、赵勤，第三人浙江饭店、城市名人公司、谭守盛、谢先英、项莲蕊、项昆的共同委托诉讼代理人米华荣，第三人饮食公司的委托诉讼代理人汪刚到庭参加诉讼。第三人长春中铁名人实业有限公司、成都中铁名人实业发展有限公司、成都中铁瑞城大厦有限公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。稠州银行起诉请求：继续对杭州市延安路447号150.388平方米房屋（以下简称案涉房屋）强制执行；本案诉讼费由前进公司、浙江饭店承担。事实和理由：稠州银行和浙江饭店等金融借款合同纠纷一案，浙江省高级人民法院于2017年10月27日作出（2017）浙民初28号民事调解书，确认稠州银行对浙江饭店抵押的坐落于杭州市延安路429-455号（单号）房屋变现所得款项享有优先受偿权。在该案执行过程中，前进公司提出执行异议，浙江省高级人民法院作出（2018）浙执异21号执行裁定书，裁定中止执行前进公司占有使用的案涉房屋。根据前进公司与浙江饭店、饮食公司签订的《协议书》《补充协议书》约定的内容及前进公司向饮食公司缴纳的款项，前进公司应向饮食公司主张权利。即使前进公司可以主张权利，但至今未就案涉房屋办理任何权属登记手续或主张过权利。而稠州银行对申请执行的房屋已经实际办理了抵押登记手续，取得了他项权证，且已被生效法律文书确认。因此前进公司怠于办理过户手续，存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八的规定，不能对抗稠州银行的抵押权。前进公司答辩称，前进公司支付给饮食公司、饮食公司支付给浙江饭店的收款收据足以证明前进公司已根据三方协议将全部购房款2602566元支付给浙江饭店，浙江饭店也依约交付房屋，前进公司对案涉房屋一直占有使用至今，故购房真实存在。房屋交付后，前进公司一直和主管部门及浙江饭店沟通，要求办理过户；2006年还向上级公司杭州商业资产经营公司呈送报告要求办理过户，但由于前进公司属于下级公司，虽争取权利仍无法办理过户手续。本案完全符合执行异议复议规定第二十八条规定。更何况，稠州银行在发放贷款、办理抵押的过程中存在严重失误，未要求浙江饭店出具租赁者承诺文件，未现场核实调查。请求依法判决。浙江饭店答辩称，1997年其和饮食公司共同开发联建浙江饭店大楼，后双方在2003年分别办理了各自独立的房屋产权证书。前进公司之前承租了饮食公司的房屋，联建时予以腾退。房屋建成后，前进公司和其上级主管公司饮食公司达成购买协议，浙江饭店之所以签署协议书系配合饮食公司工作。房款等费用是由饮食公司收取，由于浙江饭店与饮食公司存在联建关系，建设期间资金往来频繁，因此饮食公司收取的费用性质，无法理清。前进公司虽一直和饮食公司沟通产权证书办理事宜，但饮食公司需将案涉房屋从房屋整体中分离出来才能过户给前进公司，而由于实际无法分割，因此饮食公司只办理了自己所有的房屋的所有权证书。城市名人公司、谭守盛、谢先英、项莲蕊、项昆以不了解案件事实为由，未发表意见。饮食公司陈述称，案涉房屋由浙江饭店而非饮食公司转让给前进公司。根据《协议书》，案涉房屋办理产权过户至前进公司附带条件，需办妥产权分割、过户给饮食公司后，才由饮食公司转让给前进公司。但是浙江饭店在取得房屋整体所有权证后一直拖延不办理产权分割。饮食公司自己所有的房屋也是在2006年经诉讼才办理了产权证书。因此案涉房屋一直属于浙江饭店，产权过户条件未成就。《补充协议书》也同样证明房屋所有权归浙江饭店，转让款实际由浙江饭店收取，饮食公司并非协议一方当事人。而根据财务凭证，前进公司将购房款支付给饮食公司后，饮食公司立即支付给浙江饭店，共计2602566元。因此饮食公司不知情案涉房屋未能办理过户手续的原因，对此没有过错，无需承担责任。稠州银行向本院提交以下证据材料：一、浙江省高级人民法院（2017）浙民初28号民事调解书一份，拟证明稠州银行有权对浙江饭店抵押的坐落于杭州市延安路429号—455号（单号）房产（土地使用权证号：杭下国用（2007）第000160号，房产权证号：杭房权证下换字第××号）变现所得款项享有优先受偿权；二、杭房权证下换字第××号房产证一份，拟证明案涉房屋登记情况；三、杭房他证字第××号他项权证一份，拟证明案涉房屋抵押登记情况；四、《协议书》《补充协议书》各一份，拟证明前进公司应向饮食公司主张权利；五、收款收据、支票存根各十份，拟证明前进公司实际系向饮食公司缴纳款项；六、浙江省高级人民法院（2018）浙执异21号执行裁定书一份，拟证明法院裁定中止对案涉房屋的执行。前进公司、浙江饭店对稠州银行提交的上述证据材料均无异议。饮食公司质证后，对证据材料一、二、三、四、六的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据材料四的证明目的有异议，饮食公司未取得案涉房屋所有权，最终房款支付给浙江饭店，且饮食公司也非补充协议书一方当事人；对证据材料五的真实性没有异议，饮食公司收到款项后就支付给了浙江饭店。前进公司向本院提交了以下证据材料：一、2006年11月8日《关于要求协调解决延安路447号房屋产权证事宜的报告》一份；二、送呈情况说明、文件报送登记表各一份；三、饮食公司支付浙江饭店房款明细及收据一组；四、前进公司工商登记备案资料一组；五、浙江省建设厅建房发（2005）122号文件一份，拟证明前进公司向浙江饭店购买案涉房屋，已支付全部购房款并占有使用至今，对未办理过户手续不存在过错。稠州银行质证后，对证据材料一、二无异议，但该报告系呈送原产权人杭州商业资产经营公司，前进公司也未向浙江饭店主张权利，不能作为定案依据；对证据材料三无异议，但仅证明饮食公司向浙江饭店支付款项，结合前进公司向饮食公司付款，可以反证需浙江饭店先将房产过户给饮食公司，然后饮食公司再出售给前进公司；对证据材料四无异议；证据材料五无异议，证明商业、办公用房不能分割权属登记，案涉房屋无法过户至前进公司名下。浙江饭店质证后，对证据材料一、二无异议，证明案涉房屋产权过户事宜由饮食公司处理，浙江饭店不了解情况；对证据材料三无异议，但不能证明饮食公司所支付的款项系购房款，饮食公司和浙江饭店之间存在联建关系，浙江饭店垫资建设，涉及资金远超200万元；对证据材料四无异议，认可前进公司一直占有使用案涉房屋；证据材料五非证据，经了解，2005年前浙江饭店房屋已不能通过分割方式单独办理权属证书。饮食公司质证后，对证据材料一、二的真实性无法确认；对证据材料三、四、五的真实性、合法性、关联性无异议。浙江饭店向本院提交了以下证据材料：一、土地资产评估报告书一份；二、杭州市土地管理局《关于确认浙江饭店土地资产评估结果的通知》；三、《关于借用浙江饭店名称的协议》；四、《关于同意浙江饭店装修的批复》《关于要求更改立项名称的报告》；五、《浙江饭店股东会决议》；六、《关于购买房产的协议》，上述证据材料拟证明案涉房屋的历史沿革，浙江饭店原为饮食公司下属企业，出于改制需要，饮食公司和第三方浙江星宇实业发展公司合作组建新的浙江饭店，建设过程中案涉房屋及土地从1998年起办理了抵押登记；案涉房屋所在大楼建成后，浙江饭店与饮食公司签订协议，饮食公司购买一、二、三层房产，其中一层面积150平方米包括了案涉房屋，饮食公司需支付购房款3250万元，前进公司从饮食公司取得的付款凭证无法证明与浙江饭店存在直接购房关系，仅证明饮食公司购买部分面积后再出售给前进公司。稠州银行质证后，对上述证据材料的真实性、合法性、关联性没有异议。前进公司质证后，对上述材料的真实性没有异议，购房款每次均由公司财务开具支票给浙江饭店和饮食公司的工作人员，通过饮食公司支付给浙江饭店。饮食公司质证后，对证据材料一至五的真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关；对证据材料六的真实性没有异议，但认为饮食公司购买的一层150平方米面积，所有权证书上作出了明确标注，不包括案涉房屋，饮食公司购买时单价为5950元/平方米，与前进公司购买单价19500元/平方米完全不同。饮食公司向本院提交了财务明细账、支付凭证及收款收据一组，拟证明饮食公司收到前进公司支付的购房款后，立即支付给浙江饭店，浙江饭店确认收到购房款共计2602566元，系实际收款方。稠州银行质证后，认为财务明细账系饮食公司单方制作，不认可；对收款收据和支付凭证的真实性、合法性、关联性没有异议，但其中1999年9月20日和10月11日的支票存根显示用途为借款。前进公司质证后，对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议。浙江饭店质证后，对上述证据材料的真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关。城市名人公司、谭守盛、谢先英、项莲蕊、项昆对稠州银行、前进公司、浙江饭店、饮食公司提交的上述证据材料均以不了解案件事实为由未发表质证意见。城市名人公司、谭守盛、谢先英、项莲蕊、项昆未向本院提交证据材料。本院认为，因前进公司、浙江饭店、饮食公司对稠州银行提交的证据材料一、二、三、四、六均无异议，前进公司、浙江饭店对证据材料五无异议，饮食公司对证据材料五的真实性无异议，且证据材料五涉及案涉房屋购房款支付过程，故对稠州银行提交的证据材料均予以确认。因稠州银行、浙江饭店对前进公司提交的证据材料一、二的真实性、合法性、关联性均无异议，因稠州银行、浙江饭店、饮食公司对前进公司提交的证据材料三、四的真实性、合法性、关联性均无异议，均予以确认；前进公司提交的证据材料五虽系行政机关相关政策规定，但涉及案涉房屋办证事宜，予以确认。因稠州银行、前进公司、饮食公司对浙江饭店提交的证据材料的真实性均无异议，相关证据材料涉及案涉房屋所在的浙江饭店历史沿革、饮食公司与浙江饭店购买相关房产的协议安排，与本案相关，予以确认。因稠州银行、前进公司、浙江饭店对饮食公司提交的支付凭证及收款收据真实性无异议，予以确认；因浙江饭店、前进公司对饮食公司提交的财务明细账真实性无异议，予以确认。本院依职权调取了饮食公司在（2017）浙执异20号案件中提交的如下证据材料：一、关于浙江饭店与饮食公司公摊部分房产界定的情况说明；二、1999年6月22日《关于购买房产的协议》；三、浙江饭店1999年6月4日二届三次董事会决议；四、2006年5月29日浙江饭店与饮食公司的《协议书》（以下简称《协议书二》）；五、2008年12月29日《备忘录》；六、饮食公司的房屋所有权证书；七、浙江饭店的房屋所有权证书。稠州银行质证后，对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为《协议书二》和房屋所有权证书涉及的一层100.47平方米房屋具体位置应根据实际勘查结果确定。浙江饭店、城市名人公司、谭守盛、谢先英、项莲蕊、项昆质证后，对情况说明不发表质证意见，对《备忘录》有异议，对其余证据材料的真实性、合法性无异议；认为根据《协议书二》及房屋所有权证书，饮食公司享有所有权的一层100.47平方米就是现在前进公司占有使用的案涉房屋。前进公司质证后，认为对上述证据材料的真实性不清楚。饮食公司质证后，对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议，根据所有权证书，饮食公司享有所有权的一层100.47平方米房屋位于大堂内东南侧，实际使用房屋位于大堂内北侧，与案涉房屋无关。本院认为，因稠州银行、浙江饭店、饮食公司对上述证据材料二、三、四、六、七均无异议，予以确认；证据材料一系饮食公司单方制作，属于当事人陈述，不予确认；证据材料五由浙江饭店与饮食公司分别盖章，涉及饮食公司享有所有权的一层100.47平方米房屋位置，予以确认。本院经审理查明：1999年7月26日，浙江饭店（甲方）、饮食公司（乙方）与前进公司（丙方）签订《协议书》一份，约定：经甲、乙、丙三方友好协商，就杭州市延安路447号沿街营业用房使用及转让事宜，达成协议。乙方考虑到丙方根据政府部门商业网点的安排，长期以来使用延安路447号原浙江饭店底层临街一间营业用房的实际，同意甲方在对延安路447号改造后，将底层约133平方米一店面房，仍给丙方作为营业房。同时，根据丙方的要求，同意将此房屋产权转售给丙方。乙方作为延安路447号房屋原产权所有人，在拆迁回拆后需先与甲方办妥产权分割，并明确延安路447号底层一店面房约133平方米（实际面积+15%共用分摊面积）产权属乙方所有。然后由乙方将该部分产权转让给丙方。房屋转让价格经三方协商确定为每平方米1.95万元，按133平方米计算，合计价款为259.35万元，其中乙方同意承担20万元，丙方支付226.35万元。甲方免收13万元。丙方在签定合同日支付预付款壹佰万元，交房时一次性付清。交房时间定为1999年8月31日等内容。之后，浙江饭店与前进公司又在1999年11月23日前签订一份《补充协议书》，浙江饭店将延安路447号营业用房17.388平方米以每平方米1.95万元、合计33.90666万元转让给前进公司，前进公司需在1999年11月23日前结清转让款。前进公司按约将总计2602566元房屋转让款支付给饮食公司，饮食公司收到款项后即转付给浙江饭店。前进公司对前述两份协议转让的房屋占有、使用至今。1999年6月22日，浙江饭店与饮食公司签订《关于购买房产的协议》，约定：饮食公司购买位于浙江饭店一、二、三层楼的房产，总面积4798平方米，其中底层建筑面积150平方米、二层建筑面积1998平方米、三层建筑面积2036平方米。公摊面积624平方米（公摊部位为地下室立体车库、屋顶电梯机房，公摊比例为18.81%）。单价5950元/平方米，4798平方米，合计2855万元；饮食公司另购买17个停车泊位及房产配套设备设施13年使用权，三项共计3250万元。该资金首先由饮食公司在浙江饭店的股份23874148.66元相抵，剩余8625851.34元分二期支付，第一期在协议签订后十日内支付5625851.34元，剩余300万元在浙江饭店办好该房房产证给饮食公司后十日内一次性付清。上述房产的房产证、土地证由浙江饭店负责办理并垫付办证过程中所发生的各项费用。若房产证、土地证不能办妥，饮食公司不再支付购房余款，且饮食公司事实拥有房产永久性使用权。2006年5月29日，浙江饭店与饮食公司签订《协议书二》，约定由于受规划限制，饮食公司所购房屋面积在产权证上只有4402.27平方米，一楼161.43平方米，其中大堂100.47平方米；二楼1997.01平方米；三楼2041.56平方米，公摊面积202.27平方米。现饮食公司实际使用面积（经测绘认可）含实际使用公摊面积（按公摊比例计算）超过房产证面积的差额部分，产权为饮食公司所有并由饮食公司永久性无偿使用。具体面积分摊另行签订备忘录。2008年12月29日浙江饭店与饮食公司签订《备忘录》，约定根据《关于购买房产的协议》，浙江饭店转让给饮食公司的房产建筑面积为4798平方米（其中一层建筑面积150平方米、二层建筑面积1998平方米、三层建筑面积2036平方米、公摊面积624平方米），该房产移交给饮食公司使用至今。由于该处房产测绘中，受当时规划条件限制，将该处房产证面积（房权证号：杭房权证下字第××号）注明为建筑面积4402.27平方米（其中一层大堂161.43平方米，包括房产证附图示西南角60.96平方米和东门大堂北侧100.47平方米；二层1997.01平方米；三层2041.56平方米，公摊面积202.27平方米，其中地下层151.47平方米、立体车库18.93平方米、屋顶机房31.87平方米）。现两者有面积数据差异395.73平方米，房产证中一、二、三层建筑面积较原合同多26平方米，公摊面积少421.73平方米，原因是由于规划限制，将部分公摊面积未计入饮食公司房产证内，使得整个建筑的公摊面积数据减小。故饮食公司仍拥有未计入房产证的395.73平方米公摊面积的房产所有权，这些公摊部分包括一层大堂、电梯间、安全通道等公用部分及目前在实际使用的场地。杭房权证下移字第××号房屋所有权证书载明，饮食公司对延安路429-455号（单号）浙江饭店所在大楼1-3层4402.27平方米房屋享有所有权。所附的房屋分层分户平面图载明建筑面积4402.27平方米，分摊公用面积202.27平方米；饮食公司享有所有权的一层面积为明确注明饮食公司所有的60.96平方米和未注明具体位置但备注为“按协议大堂东南侧100.47平方米”，同时注明一层“大堂公用”。该房屋分层分户平面图所指朝北方向存在错误，实际方位应为朝西。1999年11月11日，前进公司向杭州市工商行政管理局提交报告，载明：公司原在延安路447号浙江饭店下面开设分店，由于1997年10月因房主浙江饭店危房翻建停业至今（已办理停业手续）。翻建后双方协商考虑到公司原租用447号房屋的历史原因，经上级主管部门市商业局领导协调，由饮食公司适当补贴，采取购房形式回迁原址。现浙江饭店底层133平方米于9月30日交付使用。由于浙江饭店翻建竣工时间较短，房产权证一时又难以办好，公司已装修完毕，急于赢利。特报告贵局，能否给予考虑，重新办理营业执照事项，望贵局准许为感。2006年11月8日，前进公司向杭州市商业资产经营公司提交《关于要求协调解决延安路447号房屋产权证事宜的报告》，载明：浙江饭店已办好房产证，公司的房产证迟迟未能解决，公司一直期待饮食公司在办证的同时也办好公司房产证。公司将案涉房屋租赁给浙江万隆珠宝有限公司经营，在办理装修许可证及领取营业执照等事宜，审批时受到有关部门的责疑，认为协议上是转让关系为何浙江饭店已于2003年9月18日办出房产证而至今尚未给公司办理转让，以产权不清为由不予办理。为此，经多方协调最终由浙江饭店出示同意转租证明才得以解决。公司在办理相关手续时，浙江饭店提供的房产复印件中已不包括大楼二、三层饮食公司的营业房面积，一楼饮食公司的面积也已注明，但公司案涉房屋面积没有标注，仍在其房产证面积中，且浙江饭店已将房产证上公司案涉房屋面积一并抵押。当即公司电话与饮食公司总经理戴宁联系，戴总回答他们不管的，公司再三强调曾签订过三方协议，应按协议履行，但戴不予理会。考虑到饮食公司与前进公司同属杭州市商业资产经营公司，恳请得到上级领导的关注和协调解决，督促饮食公司履行承诺，帮助和维护弱势群体小企业的维权行为和生存保障。2014年6月27日，渤海国际信托有限公司与浙江饭店签订编号为bitc2014（or）抵-2101号《抵押合同》，以包括案涉房屋在内的杭州市延安路429-455号（单号）房产（土地使用权证号为杭下国用（2007）第000160号，房产权证号为杭房权证下换字第××号）为抵押，为其与渤海国际信托有限公司签订的借款本金5亿元、编号为bitc2014（lr）-2100号《信托借款合同》项下的全部债务提供担保，并于2014年7月16日办理了抵押登记。2017年6月30日，浙江饭店、渤海国际信托有限公司、稠州银行签订编号为bitc2017(lr)-9616号《关于权利变更事宜的协议书》，约定协议签订之日起渤海国际信托有限公司将上述贷款形成的债权及债权对应的权利义务全部移交给稠州银行。因浙江饭店未能偿还债务，稠州银行于2017年9月27日诉至本院。本院于2017年10月27日就稠州银行诉浙江饭店、长春中铁名人实业有限公司、成都中铁名人实业发展有限公司、成都中铁瑞城大厦有限公司、城市名人公司、谭守盛、谢先英、项莲蕊、项昆金融借款合同纠纷一案作出（2017）浙民初28号《民事调解书》，确认浙江饭店应偿付稠州银行借款本金5亿元及相应利息，稠州银行就上述债权及实现债权费用对浙江饭店抵押的坐落于杭州市延安路429-455号（单号）房产〔土地使用权证号为杭下国用（2007）第000160号，房产权证号为杭房权证下换字第××号〕变现所得款项享有优先受偿权。2016年7月19日，上海市第一中级人民法院对浙江饭店名下坐落于杭州市延安路429-455号（单号）房屋予以查封。2017年11月20日，本院立案受理稠州银行申请执行（2017）浙民初28号浙江饭店、长春中铁名人实业有限公司、成都中铁名人实业发展有限公司、成都中铁瑞城大厦有限公司、城市名人公司、谭守盛、谢先英、项莲蕊、项昆金融借款合同纠纷一案。2018年3月7日，上海市第一中级人民法院因本院函商，同意将上述房屋移送本院执行。此后，前进公司作为案外人向本院提出执行异议，要求终止对案涉房屋的执行。本院于2018年12月14日作出（2018）浙执异21号裁定书，裁定中止对前进公司占有使用的案涉房屋的执行。稠州银行不服，遂提起本案诉讼。另查明，浙江省建设厅于2005年5月26日下发《关于商业和办公用房权属单元分割转让权属登记问题的通知》，规定：一、商业、办公用房转让应当以权属单元为转让标的。权属单元是指经有关管理部门批准建造，符合房屋权属登记条件，一般应具备封闭、永久、固定维护结构为四至界限的幢、层、套（等）基本单位。对于因规划设计、结构安全及消防等原团无法封闭，建立固定维护结构的商场、市场等内部开放空间，分割处必须有永久性的固定界标。二、房地产开发企业和房屋所有权人不得擅自将商业、办公用房权属单元分割预（销）售或转让。经相关职能部门认定的保护建筑，不得将权属单位分割转让。三、已经取得房屋权属证书的商业、办公用房，需要将权属单元分割转让的，应当符合本《通知》的规定，并经规划、建设、土地、消防等有关管理部门同意后方可实施。其中对原批准的消防许可内容进行改动的，应报原许可的公安消防机构进行核准，否则，无需报公安消防机构审批(不同)。经行政管理部门同意将权属单元分割转让的，房屋所有权人应当在分割建设工程竣工验收后，持有关部门审核同意的书面资料向房地产权属登记机构办理房地产变更登记手续。经房地产权属登记机构变更登记的，房屋所有权人方可进行转让。四、商业、办公用房批准预售后、初始登记前，需要将权属单元分割预售的，房地产开发企业需提供权属单元分割的具体方案，经建设、规划、消防、卫生等相关部门提出意见后，持相关部门同意意见的书面材料重新向房产行政主管部门办理预售审批的变更手续。五、权属单元分割后，需经测绘单位进行变更测量，确定套房面积及公摊面积。六、按照上述规定办理权属单元分割转让的商业、办公用房，房地产权属登记机构可按规定办理房屋权属登记手续。另，本院于2019年6月19日组织稠州银行、浙江饭店、城市名人公司、谭守盛、谢先英、项莲蕊、项昆、饮食公司对案涉房屋现场进行勘验并制作了勘验笔录。根据现场勘验，案涉房屋位于浙江饭店大堂外北侧，延安路与凤起路交叉口。本院认为，根据各方当事人庭审中的诉辨主张，本案争议焦点为：一、前进公司主张享有民事权益的案涉房屋是否与饮食公司向浙江饭店购买的一层100.47平方米房屋存在重合；二、前进公司对案涉房屋享有的民事权益是否可以阻却稠州银行基于抵押权申请的法院执行行为。一、关于案涉房屋是否与饮食公司向浙江饭店购买的一层100.47平方米房屋存在重合的问题。2006年5月29日浙江饭店与饮食公司签订的《协议书二》明确约定，饮食公司所购房屋面积一楼161.43平方米，其中大堂100.47平方米；2008年12月29日浙江饭店与饮食公司签订的《备忘录》也明确约定，饮食公司所有权证书注明的一层大堂161.43平方米，包括房产证附图示西南角60.96平方米和东门大堂北侧100.47平方米。因此从上述约定看，饮食公司所购买的100.47平方米房屋位于房屋所有权证书注明公用的浙江饭店大堂内。而根据现场勘验情况，前进公司主张权益的案涉房屋位于浙江饭店大堂外北侧，延安路与凤起路交叉口。因此即使房屋所有权证书附图指明的朝北方向错误，根据附图的备注信息，饮食公司享有所有权的大堂东南侧100.47平方米房屋位置与实际位置不符，但在饮食公司所购买的100.47平方米房屋位于浙江饭店大堂内部，而前进公司主张权益的案涉房屋位于浙江饭店大堂外北侧的情况下，两者不存在重合。浙江饭店关于饮食公司购买的一层100.47平方米房屋包括前进公司主张权益的案涉房屋的主张，与事实不符，不予支持。二、关于前进公司对案涉房屋享有的民事权益是否可以阻却稠州银行基于抵押权申请法院强制执行的问题。执行异议复议规定第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被告名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据查明的事实，前进公司在1997年浙江饭店改建前就根据杭州市商业局的安排，占有使用案涉房屋原址所建的营业用房；后因浙江饭店改建、房屋被拆除而无法使用；浙江饭店改建后，在前进公司继续要求在原址经营的情况下，经杭州市商业局协调，由饮食公司牵头，前进公司、饮食公司与浙江饭店于1999年7月26日签订《协议书》，将案涉房屋出售给前进公司。前进公司购买案涉房屋、支付合理对价并继续占有使用案涉房屋，后因政策原因，案涉房屋无法单独分割办证，前进公司未能取得房屋所有权证书。因此，前进公司购买案涉房屋并非普通的商品房买卖行为，有别于正常的市场交易行为。执行异议复议规定第二十八条不适用于本案。但是执行异议复议规定的第二十五条至第二十八条规定应当理解为并未穷尽案外人可以阻却执行的民事权益类型，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。本案中，前进公司因浙江饭店拆除重建而搬离案涉房屋、在浙江饭店建成后购买案涉房屋等均系接受上级主管部门安排所为；其在浙江饭店重建前就占有使用案涉房屋原址所建房屋，后续购买案涉房屋、支付全部房款并占有使用案涉房屋远早于稠州银行2014年7月16日对案涉房屋取得的抵押权。前进公司对案涉房屋未能办理过户导致被法院查封不存在过错，由其承担相应不利后果，有违公平原则。因此，综合全案事实、结合历史因素，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的精神，前进公司对案涉房屋享有的民事权益可以对抗稠州银行基于抵押权申请的法院强制执行行为。本院裁定对前进公司占有使用的案涉房屋中止执行，并无不当。综上，稠州银行要求继续执行案涉房屋的诉讼请求，难以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、第一百五十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回浙江稠州商业银行股份有限公司的诉讼请求。一审案件受理费27621元，由浙江稠州商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长 沈 伟审判员 刘国华审判员 谢静华二〇二〇年一月十四日书记员 来益芸