江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1204民初6529号 原告：许均书，男，1967年4月18日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：施存官，江苏海陵律师事务所律师。 原告：周桂凤，女，1969年9月22日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：施存官，江苏海陵律师事务所律师。 被告：泰州市佳源房地产开发有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道人民南路1号东方巴黎城香榭丽宫23号楼，统一社会信用代码913212046649486703。 法定代表人：丁伟燕，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王宇，江苏泰乾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王梅，江苏泰乾律师事务所律师。 原告许均书、周桂凤与被告泰州市佳源房地产开发有限公司（以下除判决主文简称佳源房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许均书及两原告共同委托诉讼代理人施存官、被告佳源房地产公司委托诉讼代理人王宇、王梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许均书、周桂凤向本院提出诉讼请求：1.被告对原告房屋承担保修责任，承担全部修复费用，同时承担自房屋修复之日起5年的质量保修责任；2.被告承担原告房屋修复期间物业管理等相关费用500元；3.被告承担原告房屋修复期间原告的营业损失和需要支出的房屋租金5000元；4.被告承担本案诉讼费、鉴定费。事实和理由：两原告系夫妻关系。2014年5月28日，两原告与被告签订商品房买卖合同，两原告购买被告开发建设的东方巴黎城奥赛宫3号楼附101室房屋。后被告将房屋交付原告，并提供《住宅质量保证书》。此后不久，两原告发现房屋存在漏水、墙体开裂等质量问题。原告多次找被告解决，被告不予解决。现诉至法院，请求法院依法判决。 被告佳源房地产公司辩称，对原告提交的鉴定报告书不予认可，该报告书不符合鉴定意见书的格式。被告承担维修责任的前提是房屋存在质量问题，在无证据证明房屋质量存在问题的情况下，对原告的诉讼请求不予认可。原告收房后改变房屋原有结构，漏水系原告自身原因造成。请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年5月28日，原告许均书（买受人）与被告佳源房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的姜堰区房屋，建筑面积177.94平方米，总价款915288元；买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；等等。合同签订后，被告于2014年6月30日交房，并向原告发放《非住宅质量保证书》，其中保修范围为“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏”这一项的保修期限为5年，保修责任为“保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准”。 收房后，两原告发现案涉房屋东山墙漏水，报修后被告工程部于2014年7月8日出具维修方案一份，载明：东墙渗水处理1.将东墙出现渗漏部位瓷砖与砂浆层凿除至现基层。2.将填充墙的塞顶部位用砂浆和堵漏王进行堵塞，后挂钢丝网，进行粉刷。3.然后进行防水处理（刷2遍，分2次进行刷防水）。4.在工程部淋水确认不漏后将瓷砖进行恢复。5.在本次维修后保证东墙部位不再渗漏，如出现渗漏现象，业主由此产生的损失由房产公司承担。6.如在装潢后再发现以上渗漏现象，由房产公司加倍赔偿损失。被告工程部一名姓丁的工作人员在该维修方案上签字确认。后被告工程部对上述漏水问题进行了维修，但未能完全修复。 2017年3月6日，原告对案涉房屋领取不动产权证书，产权人为许均书、周桂凤。 2018年10月25日，本院受理许均书、周桂凤与佳源房地产公司商品房销售合同纠纷一案，审理中，两原告申请对姜堰区东方巴黎城奥赛宫3号楼附101室房屋屋面是否漏水、开裂的墙体和漏水的屋面是否是因房屋质量原因引起的、漏水的原因进行司法鉴定。经本院委托，靖江市建设工程检测中心有限公司于2019年5月28日出具靖建鉴[2019]第001号《房屋质量鉴定报告》一份，鉴定结论及建议：（一）结论1.屋面存在漏水现象，漏水的位置：二层客厅屋面漏水以及二层储藏室东侧山墙。漏水形成的原因：1.1二层客厅漏水的原因：该漏水点位于附楼商铺与主楼交接位置处，可能是由于交界处防水老化或防水层被破坏，形成渗水点，从而导致客厅屋面漏水；1.2二层储藏室东侧山墙霉斑原因：由于东侧屋面女儿墙防水卷材老化，外墙饰面层与墙体之间出现缝隙，雨水从女儿墙顶部缝隙的位置灌入，造成墙体受潮从而导致墙体粉刷层表面出现霉斑。2.房屋存在墙体裂缝，墙体裂缝的位置：一层休息室西侧墙根处、一层休息室南侧墙根处、一层商铺南侧墙体、二层主卧北侧墙体、次卧北侧墙体。裂缝形成的原因:2.1一层休息室西侧墙根处、一层休息室南侧墙根处墙体裂缝产生的原因：粉刷空鼓，导致开裂；2.2一层商铺南侧墙体裂缝产生的原因：砌体沉降导致墙体开裂；2.3二层主卧及次卧的墙体裂缝产生的原因：窗边构造柱与窗洞口上侧的混凝土之间连接部位的混凝土在浇筑时振捣不密实导致。3.其漏水和墙体裂缝均为施工过程中的常见质量通病，并非主体结构存在质量问题导致，其漏水和墙体裂缝影响房屋使用功能和美观，但不影响房屋主体的结构安全。（二）建议1.对屋面漏水处理建议：沿现有漏水点打开屋面保护层寻找漏水点，找到漏水点后再对屋面修复。2.对二层储藏室东侧山墙受潮霉变的处理建议：铲除原防水层，重新按图集施工女儿墙防水。3.对室内裂缝处理建议：对一层编号①、②裂缝处空鼓部位铲除，对混凝土剪力墙进行处理，重新粉刷。对一层编号③号裂缝处沿缝两边铲除粉刷层，重新背钢丝网用M7.5混合砂浆粉刷。二层编④、⑤号裂缝处采取铲除粉刷层，清理不密实混凝土，重新采用C30混凝土填实后背钢丝网用M7.5混合砂浆粉刷。4.以上修复和处埋，应请专业施工单位建议按照《住宅工程质量通病控制标准》的要求进行修复和处理。原告支付鉴定费8000元。 被告佳源房地产公司申请鉴定人员孙俊、刘某、朱某到庭接受质询。 另查明：靖江市建设工程检测中心有限公司系江苏省人民法院委托鉴定机构之一，具备建设工程质量检测资质。鉴定人员刘某、朱某、孙俊均具备相应鉴定资质。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《非住宅质量保证书》、不动产权证书、《房屋质量鉴定报告》、鉴定费发票，鉴定机构提交的司法鉴定人执业证及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告作为买受人有权取得符合合同约定质量的房屋，出卖人也应保证交付的房屋符合国家标准及质量要求，出卖人交付的标的物存在瑕疵的，买受人有权要求出卖人承担违约责任。本案中原告购买的房屋出现屋面漏水和墙体裂缝的质量瑕疵，且在保修范围和保修期限内，根据双方的合同约定，被告作为出卖人应承担保修责任。原告要求被告对其房屋现有质量问题进行维修的诉讼请求，依法应予支持。被告应当按照靖江市建设工程检测中心有限公司作出的《房屋质量鉴定报告》中明确的整改修复建议履行整改修复义务。被告辩称对靖江市建设工程检测中心有限公司作出的《房屋质量鉴定报告》不予认可，本院认为该报告书合法有效，可以作为本案认定事实的证据，原因如下：1.靖江市建设工程检测中心有限公司出具的《房屋质量鉴定报告》所依据的鉴定材料经本院组织鉴定质证，并经本院司法鉴定部门委托进行鉴定，该所出具的鉴定意见程序合法、结论客观真实；2.靖江市建设工程检测中心有限公司鉴定人刘某、朱某、孙某庭接受双方当事人及本院的质询，对被告提出的异议亦能作出合理解释。被告辩称原告房屋漏水、墙体裂缝问题系原告自身原因所致，但未能提交证据证明其主张，且鉴定机构在《房屋质量鉴定报告》亦载明漏水、裂缝系施工过程中常见的质量通病，故对被告该辩称意见，本院不予采信。 关于原告主张房屋修复期间的物业管理费损失，该费用系原告与相关物业公司之间的物业服务合同关系，与本案原、被告之间的商品房买卖合同无关，故在本案中不予理涉。关于原告主张的营业损失和租金损失，由于被告尚未履行修复义务，原告所称营业损失、租金损失尚未实际发生，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告泰州市佳源房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内对原告许均书、周桂凤共同所有的姜堰区房屋按靖江市建设工程检测中心有限公司作出的靖建鉴[2019]第001号《房屋质量鉴定报告》明确的整改修复建议进行整改修复； 二、驳回原告许均书、周桂凤的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。 案件受理费438元，减半收取计219元，由被告佳源房地产公司负担（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内给付原告）；鉴定费用8000元，由被告佳源房地产公司负担，被告于本判决生效后十日内向原告支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费438元。 审 判 员 钱忠兵 二〇二〇年一月十日 法官助理 钱 昀 书 记 员 霍雪梅 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。