浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0781民初955号 原告：金华市道恩健身有限公司，住所地金华市婺城区婺江东路188号婺江帝景1幢-201铺，统一社会信用代码91330702313608383P。 法定代表人：胡元元，执行董事。 委托代理人：张镇、徐华军，浙江从周律师事务所律师。 被告：兰溪市喜瑞地产发展有限公司银岭大饭店，住所地浙江省兰溪市兰江街道丹溪大道151号，统一社会信用代码：91330781056853352F。 负责人：胡柏富。 委托代理人：吴宇明，男，1987年10月30日出生，汉族，住浙江省兰溪市，系公司员工。 委托代理人：余文英，女，1979年7月27日出生，汉族，住浙江省兰溪市，系公司员工。 原告金华市道恩健身有限公司与被告兰溪市喜瑞地产发展有限公司银岭大饭店租赁合同纠纷一案，原告于2019年2月26日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员凌煊独任审判，2019年5月转为由审判员吴卸良独任审判，后因案情复杂转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告金华市道恩健身有限公司及其委托代理人张镇，被告兰溪市喜瑞地产发展有限公司银岭大饭店的委托代理人吴宇明、余文英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原兰溪市喜瑞地产发展有限公司世贸大饭店变更为被告兰溪市喜瑞地产发展有限公司银岭大饭店。2016年9月1日，原、被告签订的《租赁合同》。合同约定：被告将位于兰溪市世贸大饭店5楼出租给原告使用；被告保证该房屋不存在任何法定不允许出租的情况；原告向被告承诺严格遵守国家相关规律、法规规定依法经营，原告同时承诺有效控制其经营过程中产生的噪音、垃圾等环境影响的因素，不得因经营影响周边业主或其他物业的使用人；租赁期限2016年9月1日至2024年8月31日，共计8年，其中2016年9月1日至2017年2月28日为装修期免收租金；第一年租金45万元，第二年租金45万元。第一期租金总费用22.5万元；被告的违约责任及解除合同，被告应在签订合同之日起5日内交付该房屋供原告使用，并提供消防验收相关材料，被告必须配合办理其他相关事项，被告必须予以配合；其他约定见合同。合同履行过程中，原告依约支付被告67.5万元。该房屋被告未办理房产证，被告也未向原告提供消防验收手续，一直无法使用经营。后因未通过消防验收，消防部门向原告出具处罚决定书，罚款5000元。 原告认为，原告租用房屋是为了健身经营，但被告提供无房产证及无消防验收的房屋供原告使用经营使用，违反了合同目的，致使原告无法使用经营场所。原告为了健身经营，对房屋进行了装修，购买设备，因消防验收未合格而受到处罚，给原告造成巨大损失。根据《合同法》的相关规定，原告提出解除合同。合同解除后，被告应承担返还租金，赔偿损失的责任。为此，原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，诉讼请求：1、判令原被告从2019年2月26日解除在2016年9月签订的《租赁合同》。2、判令被告返还原告租金675000元，并承担利息（从起诉之日起按银行同期同类贷款利率计算到实际履行之日止）。3、判令被告赔偿原告损失2310619元（整体装修1695837元、设备损失507525元、设备搬迁82257元、评估费20000元、罚款5000元）。第2、3项合计2985619元。4、本案的诉讼费用由被告承担。 原告在案件审理过程中向本院提交的证据有： 1、原告营业执照复印件，法人身份证明，被告企业信用信息，拟证明原被告诉讼主体资格。 2、租赁合同一份，拟证明租用房屋目的、租金、违约责任等原被告权利义务，其中也明确了第一条第二款甲方保证房屋不存在法定不允许出租的情况；第3.2条因消防验收问题导致原告延迟开业期间免租从原告实际开业算租金，原告一直未开业，按此条款租金也应当返还；第7.1的第四款7.2条第一款甲方在合同签订之日五日内给甲方使用并配合办理消防验收及其他相关手续；第9.3合同签订15天内甲方配合向房屋相关部门办理房屋登记手续，如有不能办理甲方承担一切责任。上述条款证明了原告租用房屋的目的是用于健身经营场所，要求被告提供这一楼层的房产证，应由被告提供相关的消防验收合格报告，由于被告无法提供该两份材料导致原告无法办理营业执照和经营，也无法通过消防验收，被告该承担此责任，由此给原告产生的损失均由被告承担，原告的租金应返还。 3、行政处罚决定书及罚没通知单，拟证明被告提供的租用场地无法通过消防验收原告收到处罚的事实。涉租房屋不能通过消防验收。 4、评估报告书及评估费发票，拟证明原告因无法经营造成租用场地装修费、设备、搬迁损失2285619元及为此造成的评估费损失20000元。通过评估报告照片显示被告所出租的楼层系架空层，对于用于健身特别是游泳池一直不能使用，上面有加盖的钢棚，也无法通过验收和使用。 被告辩称：1、原告的第一诉请判令解除原告与被告于2016年9月签订的《租赁合同》，答辩人原则上同意解除，但原告须向答辩人完成自合同起始日至合同解除日期间产生租金的足额支付；2、原告的第二诉请判令被告返还原告租金675000元，并承担利息，答辩人认为被告于一段较长时间内分多次向答辩人支付租金的行为，是其为《租赁合同》具有合法效力的认定，也是对其负担义务的履约行为，且双方并无任何返还租金的约定，也不存在需返还的情形，请求法院驳回。3、原告的第三个诉请与答辩人无关，请求法院依法驳回。答辩人自2013年7月5日取得编号为兰房权证兰字第××号房产证一份，对原告承租的场地拥有所有权，就所有产权享有对外出租的权利；因此答辩人认为，其与原告签订的租赁合同行为是合理合法的，不存在任何违反法律法规的情形。关于原告受罚的由兰溪市公安消防队做出的行政处罚书，答辩人认为该处罚已充分说明原告被处罚的事实是由于经营场地未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，在违法情形下仍擅自投入使用，原告该为其擅自实施的违法行为负责，而不该将违法责任转嫁给答辩人承担。4、原告与被告于2016年9月1日签订的租赁合同，自合同签订日至被消防查封日期间，其并未向兰溪市市场监督管理局申请关于在兰溪经营主体资格的工商登记或注册，该期间的经营行为不符合租赁合同的相关约定。5、被告对评估报告制作的假设条件存疑，对评估报告结果不认可。6、本案由原告引起的诉讼，诉讼费不能由被告承担。 被告向本院提供的证据有： 1、整栋楼的房产证一份，我们拥有该房屋的所有权和出租权。 2、第6楼的租赁合同，证明与原告签订的租赁租金是远低于同等其他面积的租金，有告知原告该房屋不能通过消防验收的事实。 经庭审质证，对原告提供的证据1，被告无异议，本院予以认定。对原告提供的证据2，被告提出真实性没有异议，证明目的有异议。原告没有开业不真实，其实一直有开业并持续开业了2年时间；7.2条的第一款被告已经提供了整栋楼的消防验收和房屋，第9.3条双方签订合同有口头约定不办理房屋租赁登记手续所以房租较其他同等面积低。对原告提供的证据3，被告提出真实性没有异议，对证明目的有异议。对原告提供的证据4，被告提出真实性关联性都有异议。对评估报告制作的假设条件即第10页的内容存疑，对评估报告不予认定。对价款的构成以及单价有异议。本院对原告提供的证据2、3、4的真实性予以认定。 对被告提供的证据1，原告提出真实性没有异议，证明目的、关联性有异议。根据房产证显示并没有第五层，平面图涵盖了所有平层，第五层并不包括在房产证的范围内，第五层是架空层，不能作为建筑面积计算在房产证内。对被告提供的证据2，原告提出真实性无法确认，待与公司核实再向法庭提供书面质证意见。本院对被告提供的证据1、2的真实性予以认定。 本院认定以下事实：2016年9月1日，原告与被告（原兰溪市喜瑞地产发展有限公司世贸大饭店）签订《租赁合同》一份，合同约定：被告将位于兰溪市世贸大饭店5楼出租给原告使用；租赁期限2016年9月1日至2024年8月31日，共计8年，其中2016年9月1日至2017年2月28日为装修期免收租金；第一年租金45万元，第二年租金45万元。第一期租金总费用22.5万元；今后各期租金到期前6个月支付下期6个月的租金并按每6个月支付一次计算；因消防验收问题导致原告延迟开业的，其相应的延期时间内视同免租，以实际开业时间之日起计收租金；合同中并约定了其他事项。合同履行过程中，原告已支付被告租金67.5万元。2018年10月29日，因原告投资经营的健身房未经消防安全检查擅自投入使用、营业，兰溪市公安消防大队对原告作出行政处罚决定书，责令原告停产停业并处罚款人民币5000元。另原告委托金华市诚拓资产评估有限公司对租赁房产的整体装修、设备损失、设备搬迁费用进行评估，2019年1月16日金华市诚拓资产评估有限公司作出金华诚拓评字（2019）044号评估报告，结论为整体装修1695837元、设备损失507525元、设备搬迁82257元、合计2285619元，花费评估费2万元。另查明兰溪市喜瑞地产发展有限公司世贸大饭店于2018年5月24日变更为兰溪市喜瑞地产发展有限公司银岭大饭店。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，原、被告双方均应按约履行合同义务。现原告要求解除双方签订的《租赁合同》，被告同意，本院予以准许。本案的争议焦点是：1、原告能否要求返还已付租金67.5万元？2、造成合同解除的原因及过错？3、原告的合理损失是多少？ 关于焦点1、本案原告承租房屋后，已连续多次支付了18个月的租金，兰溪市公安消防大队对原告作出行政处罚是因原告投资经营的健身房未经消防安全检查擅自投入使用、营业，故原告诉称其一直未开业不是事实，要求返还已付租金67.5万元的诉请本院不予支持。 关于焦点2、中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定“在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院住房城乡建设主管部门备案”。第三条规定“本办法规定应当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。任何单位和个人不得将应当申请领取施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请领取施工许可证”。本案被告出租的房屋有产权证，拥有所有权，出租给原告的房屋建筑面积有约1400平方米。原告承租后，未按规定申请领取施工许可证擅自开工，对房屋进行了装修，购置了设备，未经消防安全检查健身房擅自投入使用、营业。原告作为公众聚焦场所健身房的经营者，对经营此类场所应当知道关于消防安全方面的相关规定，现因投资经营的健身房无法办理消防验收手续，导致租赁合同解除及造成相关损失，原告对此应负主要的责任。被告明知出租的房屋为架空层，原告承租后办不出消防验收，故对合同解除及原告的相关损失也应负一定的责任。根据本案实际情况，本院酌情认定原告承担70%责任、被告承担30%责任。 关于焦点3、因评估报告中设备损失是设备折旧损失和设备功能性贬值，这是原告在健身房营业过程中所产生的设备正常损耗；罚款是健身房未经消防安全检查擅自投入使用、营业被处罚，故原告要求被告赔偿设备损失507525元、罚款5000元的诉请，本院不予支持。根据原告诉请及被告的抗辩，本院对原告的合理损失确认如下：整体装修1695837元、设备搬迁82257元、评估费2万元，合计1798094元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告金华市道恩健身有限公司与被告兰溪市喜瑞地产发展有限公司银岭大饭店于2016年9月签订的《租赁合同》； 二、被告兰溪市喜瑞地产发展有限公司银岭大饭店于本判决生效后十日内赔偿原告金华市道恩健身有限公司人民币539428.2元； 三、驳回原告金华市道恩健身有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费30685元，由原告金华市道恩健身有限公司负担25141元，被告兰溪市喜瑞地产发展有限公司银岭大饭店负担5544元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  吴卸良 人民陪审员  何寄芸 人民陪审员  王永宏 二〇二〇年一月二十二日 代书 记员  章亚丽