广东省高级人民法院民 事 裁 定 书(2019)粤民申11233号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人)：蔡金芬，女，1981年9月4日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：麦攀波（蔡金芬丈夫的哥哥），男，1972年8月13日出生，汉族，住广东省雷州市。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人)：洪峰，男，1955年6月7日出生，汉族，住广东省雷州市。二审上诉人（一审被告）：麦攀波，男，1972年8月13日出生，汉族，住广东省雷州市。再审申请人蔡金芬因与被申请人洪峰、二审上诉人麦攀波房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市中级人民法院（2019）粤08民终666号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。蔡金芬申请再审称，（一）二审判决程序严重违法。1.剥夺合同当事人选择仲裁解决纠纷的权利。租赁合同12条已约定双方发生纠纷协商不成时，任何一方可在本省管辖区域内申请仲裁，故本案应当优先由广州市仲裁委员会仲裁。2.二审判决采纳洪峰的涉伪证据。涉案《房地产权证》记载的多项内容均为空白且房屋查勘人仅有一名，也没有查勘单位盖章确认，即其产权证来历不明、不符合法律的形式要求，无法排除是否系洪峰伪造。且洪峰一直未提供租赁合同的原件供双方质证，且其提供的租赁合同复印件与蔡金芬提供的租赁合同原件存在巨大差异，故洪峰又存在伪造合同的嫌疑。3.一、二审未依法保障蔡金芬正常行使有关诉讼权利。4.二审未依法对涉案房屋进行质量安全鉴定。一、二审对麦攀波的口头鉴定申请不作任何记录，也不作任何答复，明显违反了民事诉讼法第八条的规定。（二）二审判决认定事实严重错误。1.二审认定涉案《房屋租赁合同》有效是错误的。涉案房屋属于住宅，不具备商业用途性质，洪峰未提供涉案房屋的《建设工程规划许可证》、《建设用地许可证》且违法加建，涉案合同应自签订之日起无效。洪峰在将涉案房屋出租给蔡金芬后，一直拒绝到有关部门办理房屋租赁登记备案手续，导致蔡金芬一直无法办理经营宾馆所需要的《特种经营许可证》，故无法正常经营，基于这种情况，蔡金芬才未交租给洪峰的，蔡金芬没有任何过错。2.二审判决认定洪峰无需赔偿蔡金芬巨额装修经济损失及配置设备设施经济损失是错误的。如前所述，由于洪峰的一系列过错导致蔡金芬被误导而对涉案房屋投入了巨资装修，但由于无法办理宾馆所需要的《特种经营许可证》等有关经营证照，故一直无法正常经营。且因洪峰未对涉案房屋进行过修缮，又造成宾馆各种设备设施严重损坏，但二审对蔡金芬的损失不予支持。3.因洪峰一直不肯合理解决蔡金芬的赔偿问题，又不肯物色合适地方给蔡金芬搬迁并存放有关宾馆设备设施，而蔡金芬偶尔在涉案房屋内留宿系为了看守宾馆的设备设施不被他人盗窃或损坏，并非为了经营使用涉案房屋，故二审判决蔡金芬支付租金67500元给洪峰缺乏事实依据。4.洪峰的诉讼请求已超过法定诉讼时效，依法不应当受保护。洪峰称从2014年2月1日起就知道蔡金芬没有向其缴纳房屋租金，但其在起诉之前一直没有依法向蔡金芬主张过有关权利，故早已超过2年的法定诉讼时效。而洪峰提供的《函件》、《调解通知书》等证据，未实际送达给蔡金芬、麦攀波，故不能作为诉讼时效中断的证据。综上，请求：1.撤销二审判决；2.对本案进行再审；3.判决驳回洪峰的全部诉讼请求；4.判决洪峰返还租金30000元给蔡金芬；5.判决洪峰赔偿装修宾馆及配置宾馆各种设备的经济损失共550000元给蔡金芬；6.一、二审及反诉的诉讼费用由洪峰负担。被申请人洪峰提交意见称，（一）《房屋租赁合同》是合同当事人协商一致达成的意思自治，不存在合同无效情形，应当合法有效，缔约方应遵守合同条款，依约履行义务。1.洪峰已依法取得了职能部门颁发的涉案房屋的《房地产权证》，可以依法出租涉案房屋。2.双方对于涉案房屋出租时的现状以及房屋的质量、设施，蔡金芬均已熟知，不存在蔡金芬所述洪峰改建房屋的情形。3.蔡金芬称其因洪峰未配合办理相关证件，导致其不能正常营业，是其杜撰的谎言。（二）蔡金芬的多项请求均无证据佐证，应不予支持。1.蔡金芬违约不支付租金，依法无权主张装修残值问题。2.蔡金芬称一、二审剥夺其诉讼权利，是其片面之词，没有任何证据证明。（三）本案并未超过诉讼时效。洪峰一直在向蔡金芬要求支付租金，而蔡金芬也获知该事实，诉讼时效不断中断，不存在超过诉讼时效的问题。而且一审中蔡金芬并未提出该主张，在二审中再主张，缺乏法律依据。（四）本案符合法院受理范围，蔡金芬主张适用仲裁程序，缺乏依据。双方在合同中没有约定仲裁委员会，属于约定不明确的情形，该仲裁条款无效。而且洪峰在提起本案诉讼前，曾就本案纠纷向仲裁委员会申请仲裁，但仲裁委员会未予受理。综上，请求驳回蔡金芬的再审申请。本院经审查认为，结合再审申请人主张的再审事由和被申请人的答辩意见，本案再审审查的主要问题为：1.涉案租赁合同的效力问题;2.蔡金芬应否向洪峰支付拖欠租金的问题；3.洪峰应否赔偿蔡金芬主张的经济损失的问题；4.洪峰的起诉是否已超过诉讼时效的问题；5.一、二审是否存在程序违法的问题。关于第一个问题。涉案房屋已登记在洪峰名下，洪峰已取得涉案房屋的产权证，应认定为合法建筑，其将涉案房屋出租给蔡金芬，蔡金芬承租涉案房屋，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定。蔡金芬主张案涉房屋属没有按照规划许可证建设的房屋，缺乏证据支持，且蔡金芬未提供证据证明涉案租赁合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的应当认定合同无效的情形，故二审依法认定涉案租赁合同有效并无不当。关于第二个问题。涉案租赁合同签订后，蔡金芬除支付第一年的租金外，未再向洪峰支付租金，洪峰向一审法院起诉请求解除合同，蔡金芬也以洪峰违约致使合同目的未能实现为由反诉请求解除合同。一、二审判决解除合同并无不当。由于双方签订合同后，案涉房屋已交由蔡金芬占有，蔡金芬应按约定向洪峰支付房屋租金，二审判决支持洪峰请求蔡金芬支付自2014年5月1日至2017年8月1日的租金并无不当。蔡金芬以其没有实际经营过该房屋为由拒绝支付租金，理由不成立。租赁合同签订后，洪峰已将涉案房屋交付给蔡金芬使用，蔡金芬申请再审请求返还已支付的30000元租金缺乏充分依据，二审不予支持并无不当。关于第三个问题。合同约定“洪峰将座落于雷州市乌石镇海滨路88号整栋按现状设施的自有房屋出租给蔡金芬做旅业用途”。蔡金芬对房屋状况应有充分的了解。诉讼中，蔡金芬亦未提供充分的证据证明涉案房屋存在安全隐患或质量问题，故蔡金芬主张洪峰隐瞒房屋存在安全隐患，导致其损失缺乏事实和法律依据，二审不予支持并无不当。关于第四个问题。根据一、二审查明的事实，蔡金芬在一审期间并未提出诉讼时效的抗辩，且在二审期间并未提供新证据证明洪峰的请求权已超过诉讼时效，蔡金芬主张洪峰起诉已超过诉讼时效缺乏充分的依据，二审不予支持并无不当。关于第五个问题。1.《中华人民共和国仲裁法》第十八条规定：“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成协议的，仲裁协议无效”。双方虽然在租赁合同中约定发生争议时可在本省管辖区域法律仲裁，但未约定明确的仲裁委员会，且未就仲裁问题达成补充协议，故该仲裁条款无效，本案属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审予以受理并无不当。2.蔡金芬未提供充分证据证明一、二审未保障其依法行使诉讼权利，且不能证明其在一审时有向一审法院申请过鉴定，故蔡金芬主张一、二审程序违法缺乏充分的依据，本院不予支持。综上所述，蔡金芬的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回蔡金芬的再审申请。审判长 赵 虹审判员 赖尚斌审判员 王 凯二〇二〇年一月十三日法官助理蒋晓莉书记员陈欣