四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初10447号 原告：四川华宇房地产开发有限公司，住所地成都市新都区大丰街道甫家一路东段689号。 法定代表人：吴章焰，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：任芙蓉，女，1985年12月27日出生，汉族，住成都市新都区。 原告四川华宇房地产开发有限公司（以下简称四川华宇公司）与任芙蓉商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2020年1月3日公开开庭进行了审理，四川华宇公司的委托诉讼代理人陈娇到庭参加诉讼，任芙蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川华宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除四川华宇公司、任芙蓉签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件；2.任芙蓉协助四川华宇公司到房屋管理部门办理上述合同网签注销手续及备案登记注销手续；3.任芙蓉向四川华宇公司支付房屋总价款20%违约金共计70763.6元；4.任芙蓉承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：四川华宇公司与任芙蓉双方于2018年6月1日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件（合同签约备案号：×××），约定任芙蓉购买由四川华宇公司开发建设的位于成都市新都区房屋，任芙蓉选择分期付款方式付款，但因任芙蓉未履行按期支付购房款的义务，根据双方签订的合同、附件及补充协议的约定，四川华宇公司享有解除合同以及要求其承担违约责任的权利。为维护四川华宇公司的合法权益，故依法诉至法院望判如所请。 任芙蓉辩称：双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件中关于买受人逾期付款违约责任的约定应当属于无效约定；诉请支付房屋总价款20%的违约金不符合法律规定及合同约定，也明显高于其实际损失，应当合法、合理、合情地确认应承担的违约金金额；诉请承担公告费用没有事实依据和法律依据；诉讼费用应按法律规定各自承担。 经审理查明，四川华宇公司与任芙蓉于2018年6月1日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》【以下简称《合同（预售）》】、《×××项目（公寓）商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）及《×××项目商品房买卖合同附件（公寓）》（以下简称《附件》），约定任芙蓉向四川华宇公司购买位于成都市新都区房屋一套，房屋总价款为353818元，任芙蓉在2019年6月1日前分三期支付案涉房屋的全部价款：于2018年6月1日前首期支付案涉房屋全部价款的30%即106145元；于2018年12月1日前第二期支付案涉房屋全部价款的30%即106145元；于2019年6月1日前第三期支付案涉房屋全部价款的40%即141528元。《合同（预售）》第十条逾期付款的处理约定：“（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四（该比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”；第十九条逾期交房责任约定“……逾期在90日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。”；第三十九条补充协议约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当应出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。” 在《补充协议》十二、对合同解除及违约责任的补充约定“2、无论何种原因导致合同及本补充协议解除的：（1）买收人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内或达成的约定日期内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网签合同备案注销手续及该商品房返还过户手续……4、合同所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费自愿（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失的，该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失，同时合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质，在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金过分高于损失”等为由作为抗辩要求调低违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。……7、买受人在没有合同约定或法定事由的情况下，要求解除合同或以行为表示拒绝继续履行合同的，出卖人拒绝解除合同的，有权要求买受人按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，且合同应继续履行；出卖人同意解除合同的，有权要求买受人按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，并有权从买受人已付的购房款中扣除，不足部分有权向买受人追索。”。 另查明，2018年6月25日由四川华宇公司作为出卖人，任芙蓉作为买受人，对案涉房屋进行了合同签约备案，备案号×××。任芙蓉支付了前两期购房款共计212290元，未支付第三期购房款。 以上事实有《合同（预售）》、《补充协议》、《附件》、《商品房买卖合同摘要》等证据及庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，四川华宇公司与任芙蓉建立购房法律关系系双方真实意思表示，四川华宇公司与任芙蓉签订的《合同（预售）》中对房款支付方式进行了明确约定，任芙蓉并未依约向四川华宇公司支付第三期购房款，应当承担相应的法律后果。《合同（预售）》第十条逾期付款的处理约定：“（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。‘’，因此根据合同约定四川华宇公司有权行使解除权，本院对四川华宇公司请求解除双方合同予以支持。同时根据合同约定，任芙蓉在合同解除后应配合四川华宇公司到房屋管理部门办理上述合同网签注销手续及备案登记注销手续，以便四川华宇公司另行销售。 关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”。四川华宇公司主张根据《补充协议》第十二条第7款规定，按照全部房款的20%计算违约金，任芙蓉认为四川华宇公司制定的关于违约金格式条款无效。本院认为四川华宇公司以逾期付款主张违约责任，符合主合同第十条的约定，如适用补充协议第十二条第7款则事实上不合理地加重了买受人责任，但该格式条款四川华宇公司并未作特别提示，且主合同第三十九条约定如不合理加重买受人责任仍以主合同为准，故不应依据补充协议第十二条第7款约定确定违约金；同时根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”，任芙蓉未支付最后一期购房款，根据当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，也以未付款的20%为宜，即应支付28305.6元违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除四川华宇房地产开发有限公司与任芙蓉签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《×××项目（公寓）商品房买卖合同补充协议》及《×××项目商品房买卖合同附件（公寓）》； 二、任芙蓉于本判决生效之日起十日内配合四川华宇房地产开发有限公司到房屋管理部门办理上述合同网签注销手续及备案登记注销手续； 三、任芙蓉于本判决生效之日起七日内向四川华宇房地产开发有限公司支付违约金28305.6元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费985元（已因适用简易程序减半收取），由四川华宇房地产开发有限公司负担514元，任芙蓉负担471元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年一月二十二日 书记员  叶秋萍