杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初6600号 原告：孙凤娟，女，1964年10月24日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：蔡关增，杭州市富阳区明珠法律服务所法律工作者。 被告：吴金森，男，1966年04月27日出生，汉族，住杭州市富阳区。 被告：章海红，女，1968年09月06日出生，汉族，住杭州市富阳区。 被告：徐如明，男，1970年11月23日出生，汉族，住杭州市富阳区。 被告：谢忠孝，男，1965年04月16日出生，汉族，住杭州市富阳区。 第三人（追加）：章周燊，男，1991年12月25日出生，公民身份号码：330183199112255010，汉族，户籍地：杭州市富阳区高桥镇银湖街道高桦路63号。 委托诉讼代理人：曾志荣，北京京大（杭州）律师事务所律师。 原告孙凤娟诉被告吴金森、章海红、徐如明、谢忠孝租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用简易序，于2019年11月6日公开开庭进行审理。期间，本院依法通知章周燊作为第三人参加诉讼，于2020年1月7日公开开庭进行审理。第一次庭审中，原告孙凤娟，被告吴金森、章海红、徐如明、谢忠孝到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告孙凤娟及委托诉讼代理人蔡关增，被告吴金森、章海红、徐如明到庭参加诉讼，被告谢忠孝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案已审理终结。 原告孙凤娟起诉请求：1、四被告支付租金103733元（自2014年12月1日至2019年9月30日止，在原基础上每年按市场价提升10%结算）；2、解除四被告签订的2013年12月1日《租房协议》；3、四被告立即腾退交付孙凤娟本房屋；4、诉讼费由被告承担。审理中，孙凤娟变更第一项诉请：1.章海红支付租金106749.99元，吴金森对与章海红离婚前产生的租金承担连带责任；2．解除与徐如明的房屋租赁关系，要求徐如明腾退房屋。 事实和理由：2014年1月17日，吴金森、章海红将富阳区银湖街道高桥村高桥新路8号东面店面一间及车库销售给孙凤娟，当时因涉房屋已出租给徐如明使用，考虑孙凤娟租金收取问题，吴金森、章海红、徐如明协商将在2013年12月1日签订的《租房协议》原件交付给孙凤娟保存，并在《房屋协议》右下角备注说明，从2014年1月17日起东面店面一间及车库一间已出售给孙凤娟，即日起该店面出租款由孙凤娟收取，出租权交给孙凤娟，本原件由购买方保存，吴金森、章海红签名，落款日期2014年1月17日，同时被告讲明在《租房协议》中的具体五点：一、出租店面二间，车库一间，其中一间产权被告所有；二、承租期五年，房租每年一付；三、第一年合计租金28000元/年，第二年按市场价提升支付，五年期满在同等条件下乙方优先；四、乙方到期不再使用，装潢费与甲方无关；五、乙方经营所产生费用自行承担。以上内容孙凤娟表示认同，就当场签订购房协议并承担保管《租房协议》的事实，但在2014年5月间，吴金森、章海红单方违反《购房协议》和《租房协议》，私下操作本房屋产权转移，造成孙凤娟一直来无法收取房租。徐如明、谢忠孝作为工商经营户，在使用本房屋至今不明事理，也用各种理由拒绝支付租金给孙凤娟。 综上所述，四被告的行为严重侵害了孙凤娟的合法权益，特起诉望支持上述诉求。 原告孙凤娟向本院提交如下证据材料： 1、购房协议1份，证明购房事实； 2、租房协议1份，证明租房的事实； 3、富阳区人民法院民事判决书1份，证明房屋的产权； 4、杭州中级人民法院民事判决书1份，证明房屋的产权； 5、个体户登记基本情况1份，证明本房屋办理了营业执照； 6、收条1份，证明支付的事实； 7、不予立案通知书1份，证明一直讨房租的事实； 8、租房协议1份（复印件）。 被告吴金森答辩称，一、孙凤娟对我的起诉是不符合的。在（2018）浙0111民初5342号判决书及杭州中院（2018）浙01民终7692号两份判决书中都已经载明2016年9月9日吴金森与章海红离婚，离婚协议约定富阳区银湖街道高桥新路8号房屋属女方婚前财产，归女方所有，法院也向我、章海红及孙凤娟询问，章海红及孙凤娟均表示购房协议所涉权利义务与我无关。既然购房协议与我无关，那今天的租房协议更加与我无关，要我承担房租费及腾退房屋、解除合同是没有义务的。二、孙凤娟提出腾退房屋，富阳区发改委文件（【2004】226号）对涉案房屋有个批复。根据该批复，杭州中院就同一幢房屋，在一个叫赵玉兰的案件中有个判决，驳回了赵玉兰要求交付房屋的诉求，是按照发改委文件判的，不是按照合同有效无效判的。今天的房屋与案例房屋是同一幢房屋、同一地方、同一个产权人，应该按照杭州中院的判法驳回孙凤娟的诉求，不能腾退。三、我跟孙凤娟房屋上没有权利义务关系，也没有租赁关系，要求驳回对我的诉请。第一次庭审后向本院提交的书面答辩状及第二次庭审中，吴金森一并提出案涉租金已超过诉讼时效的抗辩。 被告吴金森向本院提交如下证据材料： 1、发改局文件1份（复印件），证明富阳区银湖街道高桥新路8号章海红的案涉房屋只能由高桥村村民享受； 2、杭州中院民事判决书1份（复印件），证明同一幢房屋（高桥新路8号）由赵玉兰起诉章海红要求房屋过户，根据发改均文件精神予以驳回； 3、录音1份，证明原被告间的购房协议已作废，房屋已不是孙凤娟的，故孙凤娟无权租赁，也无权收取租金。 被告章海红答辩称，1、孙凤娟要求我支付房租，我没有向孙凤娟租房屋，孙凤娟也没有租房屋给我，不需要支付房租；2、我没有跟孙凤娟签订租房协议；3、对于交付房屋，这房屋所有人有另外第三人，要求第三人参与诉讼；4、诉讼费由孙凤娟承担。 被告章海红向本院提交如下证据材料： 1、高桥村有关政策的通知1份（复印件盖银湖街道高桥村委公章）；2、户籍证明1份；3、联合体合同1份；4、高桥自然村安置房分配名单1份（复印件盖银湖街道公章）；5、富阳市农村合作经济组织统一收款收据1份；6、高桥镇集镇门面房基地分配抽签情况表1份。 上述证据证明案涉房屋部分产权为章周燊依照集体成员资格取得。 7、离婚协议书1份，证明案涉房屋部分产权为章周燊从父亲周福玉处赠与取得； 8、村委证明1份，证明章周燊财产共有权原地号和现地号一致。 被告徐如明答辩称，起诉我是不认可的，东家是章海红，本案房屋是我租的，房租每年都交的，是交给章海红的。我们开店的，每年都付一次房租。我不认识孙凤娟。 被告徐如明未提交证据材料。 被告谢忠孝答辩称，2014年跟章海红签租房协议，租的房屋是新桥村8号房屋，房租每年都是付清的。孙凤娟起诉我是莫名其妙，今天跟孙凤娟是第一次见面。 被告谢忠孝未提交证据材料。 第三人章周燊述称，吴金森刚才谈及的录音证据，注意到在（2018）浙0111民初5342号案件中，证据第7项涉及录音证据，孙凤娟对录音的真实性无异议。章周燊想表达这样一个意思，根据最新有关文件，孙凤娟对该证据的真实性无异议，此前原被告存在借贷关系，因为被告还款不能，故用房屋作担保，此后演变成购房纠纷。在此基础上，章周燊认为双方的真实关系为借贷关系，后演变购房关系，因为章周燊为房屋共同所有人且占主要份额，为原始取得，父母离婚后又得了一份，故章周燊在房屋上占大头。他们由借贷关系转变为房屋担保关系及购房关系严重侵害了章周燊的合法权益。 就本案孙凤娟主张的租赁关系而言，租赁是建立在物权基础上的用益物权。案涉租赁合同出租权的转让要经过物权所有人的同意。本案中，孙凤娟诉称的租金取得出租权未经章周燊同意。出租权是建立在物权基础上的用益物权，与物权脱不了干系。就本案而言，所谓租金就与章周燊的物权搭上关系，已特定化了，也就侵害了章周燊的合法权益。 第三人章周燊向本院提交如下证据材料： 1.高桥村委有关政策的通知1份（复印件盖银湖街道公章）；2.户籍证明1份；3.联合体合同1份；4.高桥自然村安置房分配名单1份（复印件盖银湖街道公章）；5.富阳市农村合作经济组织统一收款收据1份；6.高桥镇集镇门面房基地分配抽签情况表1份。 上述证据证明案涉房屋部分产权为章周燊依照集体成员资格取得。 7.离婚协议书1份，证明案涉房屋部分产权为章周燊从父亲周福玉处赠与取得； 8.村委证明1份，证明章周燊财产共有权原地号跟现地号一致。 被告谢忠孝经本院合法传唤，第二次庭审无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自动放弃举证、质证权利。对当事人提交的证据材料，当事人的质证意见及本院认证如下： 一、对原告孙凤娟提交的证据： 对证据1，被告吴金森对形式无异议，本人没有房屋产权，孙凤娟与章海红买卖房屋时，我与章海红处于婚姻存续期间，没有条件享受。双方买卖房屋，我是应双方要求作为见证人身份签名，内容和形式是正确的。被告章海红认为是真实的，但在富阳法院（2018）浙0111民初5342号案件开庭时提起过，购房协议孙凤娟违约，说房屋不要了，要转化为欠条，我写了欠条给她了，在那案件中都有。被告徐如明、谢忠孝表示不清楚。第三人章周燊表示不知情，对真实性、合法性及关联性不予认可，本院对真实性予以认定。 对证据2，被告吴金森认为，是章海红与谢忠孝签的协议，不能证明是章海红与孙凤娟签订的。协议下面“吴金森”是我签的名，因为我跟章海红在婚姻期间让我作个证。被告章海红表示是对的，包括右下方注明的内容及签名都是对的。被告徐如明、谢忠孝无异议。第三人章周燊对真实性、合法性及关联性不认可，本院对真实性予以认定。 对证据3，被告吴金森对真实性无异议，不能证明房屋出租问题。被告章海红、第三人章周燊无异议。被告徐如明、谢忠孝表示不知情，本院对真实性予以认定。 对证据4，被告吴金森对真实性无异议，只能证明当初合同符合法律要求与程序，不能证明房产已经是孙凤娟的。被告章海红无异议，但没说房屋产权归孙凤娟所有，第三人章周燊无异议，被告徐如明、谢忠孝表示不清楚。本院对真实性予以认定。 对证据5，被告吴金森对真实性无异议，不能证明房屋是孙凤娟出租的。被告章海红、徐如明无异议。被告谢忠孝表示不清楚，第三人章周燊无异议，本院对真实性予以认定。 对证据6，被告吴金森对真实性无异议，是章海红与孙凤娟买卖房屋时交房款的收据。我对房屋没有产权，因我跟章海红在婚姻期间，所以本人签字是见证人身份，房款是交给章海红的。只能证明章海红与孙凤娟间购房款有无归还或支付，房屋有无交付、购房款该不该归还问题，不能涉及到租房款问题。被告章海红称收条是写过的，但写了欠条后就撕掉了，这张收条是粘合的。被告徐如明、谢忠孝表示不清楚。第三人章周燊表示不知情。本院对真实性予以认定。 对证据7，被告吴金森对真实性无异议，是孙凤娟诬告我们一房多卖，而不是讨房租。被告章海红无异议。被告徐如明、谢忠孝表示不清楚，第三人章周燊表示不知情，本院对形式真实性予以认定。 对证据8，被告吴金森对真实性有异议，我也没签名。被告章海红表示是对的，也没租给其他人。被告徐如明无异议，办理营业执照是我出面的，故需要我出面签订租房协议，故又重新签了租房协议。被告谢忠孝无异议，第三人章周燊表示不知情。本院对真实性予以认定。 二、对被告吴金森提交的证据1、2，原告孙凤娟无异议，但与其无关，对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，根据杭州中院（2018）浙01民终7690号民事判决，已确认该购房协议合法有效，不能达到其证明目的，其他被告无异议，第三人章周燊对真实性无异议，本院对真实性予以认定。 三、对被告章海红提交的证据，孙凤娟无异议，但与其无关，其他被告及第三人章周燊无异议，本院对真实性予以认定。 根据当事人的陈述及确认的有效证据，本院认定事实如下： 2013年12月1日，章海红（甲方）与谢忠孝（乙方）签订《租房协议》1份，约定，兹有甲方拥有银湖街道高桥村高桥新街8号店面二间、车库一间，现经甲、乙双方协商，将该店面房二间及车库一间出租给乙方使用，具体协议内容如下：一、甲方出租高桥新街8号的店面二间、车库一间给乙方使用。二、乙方承租期五年，房租每年一付，自协议签订之日后三天内付清，2013年12月1日开始生效。三、乙方第一年合计支付甲方租金28000元，以后按市场价提升每年支付给甲方。五年后乙方要续租的，在同等条件下优先。协议对其他内容作了约定。因案涉房屋承租人承租系用于经营瓷品，经营人为徐如明，为办理工商营业所需，章海红与徐如明就案涉房屋重新订租赁协议，签订时间补写为2014年1月1日，谢忠孝与章海红签订租房协议系代徐如明所签，案涉房屋店面现由徐如明承租使用。房屋租金均已支付给章海红，支付租金期限为2014年1月到2020年底，每年14000元，合计98000元。 2014年1月17日，章海红、吴金森（甲方）与孙凤娟（乙方）签订《购房协议》1份，约定：经甲、乙协商，由甲方提供位于富阳市间连带车库一个销售给乙方，销售价为人民币550000元，协议约定如下：……。四、协议生效后，店面房和车库出租费由乙方收取。……七、本协议一式两份，甲方、乙方各执一份，自双方签字之日起生效。同日，章海红、吴金森在章海红与谢忠孝2013年12月1日签订的租房协议右下方空白处注明：“从2014年1月17日起东面店面与车库一间已出售给孙凤娟，即日起该店面出租款有孙凤娟收取，出租权交给孙凤娟，本原件由购买方保存。”事后，章海红将租房协议交付给孙凤娟。同日，章海红、吴金森出具收条一份，载明收到孙凤娟购店面房与车库各一间，共计人民币伍拾伍万元整，店面房与车库地址在。 另查明，2001年5月，原高桥镇高桥村确定在新集镇上建街面营业房的政策及具体分配方案。章海红、周福玉与章周燊与其他各户组成联合体组合合同。2003年4月26日，该组缴纳高桥村门面房押金20000元。2003年6月25日，章海红通过抽签获得的门面房地号为48号。2006年，章海红、周福玉协议离婚，离婚协议约定，高桥村集体联建房地基48号，店面房（100平米）和其他楼层归女方和儿子章周燊所有。2013年，高桥自然村安置房分配名单显示章海红、章周燊需补交款项。审理中，章海红认可离婚协议书载明的店面房当时尚未建成，现已建成但无房产证。 本案审理中，章海红认可签订协议时未告知孙凤娟与涉及章周燊有关的情况，孙凤娟也未问。孙凤娟称，2014年1月向章海红购房时，知道房屋已出租的事实。因承租人在使用，其没有实际使用房屋。章海红以抵购房款方式支付其第一年租金，曾让妹夫杨国其向徐如明要房租，但章海红否认曾支付过租金。徐如明称，案涉房屋谢忠孝只是代其出面签订租赁协议，实际租赁人为其本人，故与章海红补签租房协议。第一个五年租期到期后，其与章海红洽谈续租，没有跟孙凤娟洽谈。杨国其在2018年下半年向其要房租并出示过购房协议，徐如明表示要章海红带过来才会支付租金，章海红也未告诉其房屋已出卖的事实。对诉请中的租金，孙凤娟解释系在租房协议约定基础上每年按10%提升，徐如则表示租金提升要双方协商，可提升也可不提升。 又查明，2018年6月12日，章海红以合同纠纷为由向本院起诉孙凤娟要求：一、确认其与孙凤娟签订的购房协议无效；二、确认合同无效后，孙凤娟返还高桥村高桥新路8号东面店面一间及车库一个。本院以（2018）浙0111民初5342号立案。2018年9月5日，本院判决确认购房协议无效。该判决认定的部分事实明确孙凤娟亦认可其并未实际占有、使用案涉房屋。孙凤娟不服上诉到杭州市中级人民法院，该院作出（2018）浙01民终7690号判决，撤销（2018）浙0111民初5342号民事判决，驳回章海红的诉讼请求。 根据当事人的诉辩，本案焦点为：一、章海红与徐如明间的房屋租赁关系是否合法有效；二、吴金森、章海红与孙凤娟间的出租款收取权利及出租权转让行为是否合法有效，对徐如明是否具有约束力；三、孙凤娟与吴金森、章海红间的权利义务关系如何处理。 关于焦点一，本院认为，根据现有事实及法律规定，应认定章海红与徐如明间的房屋租赁关系合法有效，理由在于：其一，虽然章周燊主张其系房屋共有权人，但从本案现有证据看，不能对此予以充分地确认；其二，即使章周燊系房屋共有权人，但合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。故房屋租赁合同下出租人出租房屋并不以其对房屋有所有权为必要。同法第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定，没有规定的，参照买卖合同的有关规定。租赁合同系有偿合同，故合同法对租赁合同无规定的，自当可参照买卖合同规定执行。又查《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，在房屋租赁合同下，出租人出租房屋时对房屋不享有所有权或完全所有权时并不影响租赁合同的效力；其二，物权法第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。房屋出租并不引起房屋权属变动，自当认定为对房屋的管理方式，故即使章海红并非案涉房屋完全所有权人，其自当可对该房屋以出租形式进行管理。据上所述，本院认定章海红与徐如明间房屋租赁关系合法有效。 关于焦点二，吴金森、章海红与孙凤娟签订购房协议后，以案涉房屋已出售给孙凤娟为由，将收取房屋租金权及出租权交给孙凤娟，由此产生的问题是租赁合同项下权利义务关系是否从吴金森、章海红与徐如明转变为孙凤娟与徐如明，也即吴金森、章海红与孙凤娟间的租金及出租权等转让对徐如明是否有效。查合同法第八十三条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不生效。第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。从吴金森、章海红与孙凤娟对案涉房屋处理约定看，系鉴于房屋已出卖给孙凤娟，故将“出租款交由孙凤娟收取，出租权交由孙凤娟，租房协议原件由孙凤娟保存”。从该部分内容的形成原因及内容看，应认定吴金森、章海红与孙凤娟签订购房协议后，即将该房屋项下租赁权利义务转让给孙凤娟，而非单纯的将房屋租金债权转让给孙凤娟。本院同时注意到，虽然吴金森、章海红与孙凤娟签订了购房协议，但事实上案涉房屋至本案诉讼发生，尚未办理所有权转移手续，故吴金森、章海红与孙凤娟间的租赁权利义务变动对承租人是否具有约束力自应依据合同法第八十八条确定，而非依据房屋所有权变动确定。又查合同法第八十八条，一方当事人转让合同项下权利义务给第三人的，应当经对方当事人同意。从本案查明事实看，并无证据显示吴金森、章海红将案涉房屋租赁权利义务转让给孙凤娟时获得了承租人徐如明的同意，故本院认定该租赁关系转让对徐如明并不生效，也即吴金森、孙凤娟与徐如明并不发生租赁权利义务关系。鉴于此，孙凤娟要求解除与徐如明的租赁协议并腾退房屋的诉求没有事实依据，本院不予支持。 关于焦点三，孙凤娟对吴金森、章海红的租金请求。虽然章海红认可从房屋承租人徐如明处收取租金，但章海红、吴金森与孙凤娟间并无租赁合同关系，而孙凤娟本案起诉主张的案由为租赁合同纠纷，故孙凤娟向吴金森、章海红主张已收取的租金与本案审理的租赁合同显非同一法律关系，不宜在本案中一并审理，对孙凤娟该部分诉求本案不予审理，对此予以明确。第二次庭审中，谢忠孝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告孙凤娟的诉讼请求。 预收案件受理费2375元，应收受理费50元，减半收取25元，由原告孙凤娟承担。 原告孙凤娟于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  蒋 明 二〇二〇年一月二十二日 代书记员  孙明霞