浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1021民初5693号 原告：浙江玉环医药有限公司，住所地玉环市芦浦镇小沙村。 法定代表人：陈春琴，执行董事。 委托诉讼代理人：王诗鹏，系该公司职工。 被告：玉环市盛春堂药店，住所地玉环市玉城街道城中路35号、35-1号。 法定代表人：郭玉芳，经理。 委托诉讼代理人：冯李国，浙江靖宇律师事务所律师。 原告浙江玉环医药有限公司（以下简称医药公司）与被告玉环市盛春堂药店（以下简称盛春堂药店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告医药公司法定代表人陈春琴及委托诉讼代理人王诗鹏、被告盛春堂药店的委托诉讼代理人冯李国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告医药公司向本院提出变更后的诉讼请求：判令被告支付房租费（房屋占用费）1365000元，房租利息310950元，并以本金136.5万元按0.6%计算，从2019年8月30日起算至实际给付之日止的利息损失。事实与理由，原、被告于2014年1月27日、8月3日分别签订“土地分割和房屋转让协议书”、“补充协议书”各一份，原告自2014年4月1日起将玉城街道城中路34号（36幢）北面第一至第三间的1-2层，第一、二间的第3层，以及35号（37幢）北面第三间底层店面，共9个单元间房屋移交给被告，即被告在买卖未过户前实际占用原告房屋9间。因该买卖房屋无法实现过户，盛春堂药店提起合同解除之诉，经玉环法院（2019）浙1021民初822号民事判决书判决，但对医药公司要求返还房屋、交付房屋使用费的反诉请求，告知另行主张权利。 被告盛春堂药店答辩，与医药公司之间系房屋买卖合同关系，医药公司将房屋交付给盛春堂药店，系其自愿履行合同义务，盛春堂药店也是基于房屋买卖合同占有使用涉讼标的物，无须支付占用费。另外，因医药公司将房屋用于银行抵押导致买卖未能实现，被依法解除合同，医药公司无权要求盛春堂药店支付房租或房屋占用费。假使要支付房屋占用费，计算上有错误且不合理。医药公司对返还盛春堂药店购房款的利息损失按月利率0.5%，那本案中医药公司以市场价要求房屋占用费不合理，也要按市场价的1/4房租计付。在签订协议书后，医药公司实际交付的房屋仅城中路35号北面第3间、34号一层1-2间、34号二层1-2间，共计5间房屋；后于2017年交付34号北面二层第3间；34号北面一层第3间被医药公司出租给案外人，仅2018年的房租由盛春堂药店收取；34号北面三层第1-2间一直没有交付。以上交付的时间、数量均有差错。医药公司无权要求对房屋占用费计算利息。案涉讼争房屋在2019年8月份经拍卖成交。 经本院审理查明，2014年1月27日、8月3日，原告医药公司（转让方）与被告盛春堂药店（受让方）分别签订“土地分割和房屋转让协议书”、“补充协议书”，对位于玉城街道城中路34号、35号的房屋进行买卖。 被告盛春堂药店按“土地分割和房屋转让协议书”于2014年1月26日支付给原告医药公司购房款100万元（由履约保证金折抵），按“补充协议书”于2014年8月4日支付给医药公司购房款150万元。2014年12月25日，盛春堂药店预付50万元给医药公司用于办理土地性质变更和土地分割等费用支出。以上被告盛春堂药店共支付给原告医药公司300万元。 双方协议约定，办理变更手续时所产生的费用属盛春堂药店负担部分由其自行承担。医药公司替盛春堂药店代缴了土地出让金104467.74元、印花税、契税796.57元（29450.11元÷644.04平方米×17.42平方米）、补缴了土地出让金26116.94元（965577元÷644.04平方米×17.42平方米）。以上医药公司共替盛春堂药店代缴了相关款项131381.25元。 玉环市住房和城乡建设规划局召开规划联审会，于2016年8月11日形成会议纪要。根据调查情况：玉城街道城中路34号、35号房产要求按间分割，如按间分割，楼梯只能公用，每间没有楼梯且不具有独立使用功能。联审意见：原则同意底层按间分割，二层以上按层分割。 原医药公司与被告盛春堂药店分别签订“土地分割和房屋转让协议书”、“补充协议书”因政府职能部门不允许而致分割转让未成。盛春堂药店诉至本院解除房屋买卖合同、返还购房款及赔偿损失。本院于2019年8月3日对盛春堂药店与医药公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）浙1021民初822号民事判决：一、解除盛春堂药店与医药公司于2014年1月27日、8月3日签订的“土地分割和房屋转让协议书”、“补充协议书”；二、限医药公司返还盛春堂药店购房款2868618.75元（300万元-131381.25元）、偿付暂计至2019年2月12日的利息损失款801250.45元[以月利率0.5%为计算标准，100万元的利息损失302833元，150万元的利息损失407000元，368618.75元（即50万元-131381.25元）的利息损失91417.45元]，合计人民币3669869.2元，并继续以2868618.75元为基数按月0.5%的标准偿付利息损失款至款项实际付清之日止；三、驳回盛春堂药店的其他诉讼请求。同时告知，盛春堂药店与医药公司签订转让协议后，拟转让的部分房屋已交付盛春堂药店使用，在盛春堂药店与医药公司解除协议后，医药公司可另行主张相应权利。 另查明，原告医药公司对生效（2019）浙1021民初822号民事判决所确定的向被告盛春堂药店返还购房款及赔偿利息损失的义务，均未履行。被告盛春堂药店对自双方签订转让协议书后所占有的案涉房屋至今使用。 台州市椒江区人民法院于2019年1月8日作出（2018）浙1002执4249号之一执行民事裁定，对医药公司所有的位于玉环市玉城街道城中路34号、35-1号、35-2号房地产依法拍卖，于8月15日作出之二执行民事裁定，以上房地产所有权及相应的其他权利归案外买受人所有。 以上事实有原告医药公司提供的原、被告身份证明，玉房权证玉环字第××号、16××76号房屋所有权证，房租（房屋占用费）结算清单、利息清单，“土地分割和房屋转让协议书”、“补充协议书”、“土地使用权分割协议”，玉环市住房和城乡建设规划局规划联审会会议纪要，本院（2019）浙1021民初822号庭审记录、民事裁定书、判决书，查封裁定异议申请书，案外人李新姓、玉环经贸物质有限公司的房屋租赁合同；被告盛春堂药店提供的2018年房租的收款收据，台州市椒江区人民法院2019年1月8日（2018）浙1002执4249号之一执行民事裁定书、8月15日之二执行民事裁定书等证据；以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，原告医药公司与被告盛春堂药店之间的房屋买卖合同，因政府职能部门不允许按间分割而致转让未成，经另案判决解除双方买卖合同，医药公司向盛春堂药店返还购房款2868618.75元、赔偿至2019年2月12日的利息损失801250.45元并继续自2019年2月13日起以2868618.75元为本金按月利率0.5%计算至款项实际付清之日止的利息损失。而对医药公司已向盛春堂药店交付的房屋返还请求权，则被告知另行起诉，遂引起本案诉讼。因讼争的基础法律关系为房屋买卖合同，故本案据实将案由房屋租赁合同调整为房屋买卖合同进行审理。 合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因基于合同发生的物权变动丧失了基础，自然产生物权回转的效果，转让人享有的是物权请求权性质的返还请求权。在双务合同解除的情况下，双方负有返还义务构成对待给付，在当事人未就返还事宜作出特别约定的情况下，应当同时履行。原告医药公司与被告盛春堂药店之间的房屋买卖合同，因客观原因致双方没有完全履行合同义务，但基于合同约定，医药公司占用房款和盛春堂药店使用房屋，同时伴随分别产生资金占用费、房屋使用费等合法孳息。业经生效判决确定房屋出让人医药公司向受让人盛春堂药店返还购房款并赔偿利息损失。故原告医药公司有权提起本案诉讼要求受让人盛春堂药店支付相应的房屋使用费。 本院认为，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。因资金占用费与房屋使用费系当事人在履行合同过程中同时对待给付产生，况且原告医药公司又没有证据证明其所交付房屋的确切时间、数量，故原告医药公司从2019年4月1日起九间房屋使用费按市场房屋租赁价计算的主张，依据不足，本院根据合同目的性慨括均衡双方的利益，合理确定两者对价相当。资金占用费与房屋使用费之间完全符合法定抵销的条件，一经抵销，各自的债务均归于消灭。根据审理查明的事实，至2019年8月15日，案涉房屋的所有权及相应的其他权利归案外买受人所有，故原告医药公司仅能享有此前的房屋使用费用以抵销相对应盛春堂药店的资金占用费，而此后的资金占用费，仍应承担生效判决所确定的利息损失。至于原告医药公司主张房屋使用费的利息损失，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限原告浙江玉环医药有限公司于判决生效后七日内返还被告玉环市盛春堂药店购房款2868618.75元并支付利息损失（自2019年8月16日起以2868618.75元为本金，按月利率0.5%计算至款项实际付清之日止）。 二、驳回原告浙江玉环医药有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币19884元，减半收取9942元，由原告浙江玉环医药有限公司负担4772元，由被告玉环市盛春堂药店负担5170元（此款于本判决生效后七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正、副本各一份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  王剑锋 二〇二〇年一月十四日 代理书记员  林铭鸿