安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初16506号原告：安徽国圣投资有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山南路新都会环球广场6-601，统一社会信用代码91340100743072793N。法定代表人：周富林，执行董事。委托诉讼代理人：吴松，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。被告：合肥市包河区新都会·环球购物广场业主委员会，住所地安徽省合肥市马鞍山路新都会环球购物广场1B层。负责人：吴雪龙，主任。委托诉讼代理人：马晓梅，女，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：秦大鹏，安徽中特律师事务所律师。原告安徽国圣投资有限公司与被告合肥市包河区新都会·环球购物广场业主委员会（以下简称新都会广场业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理，适用简易程序由审判员刘元公开开庭进行了审理。原告安徽国圣投资有限公司的委托诉讼代理人吴松，被告新都会广场业委会委托诉讼代理人马晓梅、秦大鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽国圣投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、撤销2019年4月27日合肥市包河区新都会环球购物广场业主大会、业主委员会作出的“成立自治综合性物业公司〈含营销部〉方案”的决定；2、撤销2019年6月20日合肥市包河区新都会环球购物广场业主大会、业主委员会作出的“顺诚物业撤场及全体业主实行物业自治”的决定；3、撤销2019年7月25日合肥市包河区新都会环球购物广场业主委员会作出的“合肥顺荣物业有限责任公司接管合肥新都会环球购物广场”的决定；4、案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月，合肥新都会环球购物广场成立了业主委员会，并通过了《新都会环球购物广场管理规约》、《新都会环球购物广场业主大会议事规则》。关于物业公司选聘的问题，《管理规约》第十七条规定，物业服务企业的选聘依法应到市招标中心采取公开招投标的方式进行。关于召开业主大会的方式，《议事规则》议事规则第九条规定，业主委员会应在会议召开15日前，将会议的时间、地点、内容等主要实现以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。第十三条规定，业务大会会议可采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的，由全体业主参加业主大会会议。第十七条规定，业主大会采用以下方式确认参加会议的业主：业主到会并在会议签到表上签名；业主委托他人参会，可由委托人在会议签到表上签名。第十八条规定，业主大会会议采用以下方式发放、回收表决票：在会上设投票箱，在物业管理区域内设一个投票箱，由业主将表决双联单投入投票箱内。双联单投入投票箱，由属于本物业管理区域内的两个人以上业主或居委会证明。第二十一条明确规定，会议筹备内容应当在业主大会会议召开15曰前在物业管理区域内固定公告栏处书面公告，并将公告内容告知物业所在地街道办事处、社居委；业主委员会按照法规召开业主大会，并依据议事规则发放和回收表决票并统计表决结果；表决情况需接受街道办、社居委、业主监督；业委会需做好业主大会的书面记录，业主大会决定的议事文件由业主委员会签署和发布。然而被告完全不顾上述《管理规约》和《议事规则》的规定，通过微信聊天群的方式，通过了所谓的“成立自治综合性物业公司〈含营销部〉方案”、“顺诚物业撤场及全体业主实行物业自治”的决定，并决定自2019年7月25日起合肥顺荣物业有限责任公司接管合肥新都会环球购物广场。被告未按规定采用公开招标的方式选聘物业公司，未按规定提前15日发布会议公告，未按规定召开会议，未按规定发放和回收表决票并统计表决结果，被告召开的所谓业主大会不论从程序上、形式、实质上均是违法和无效的。合肥顺荣物业有限责任公司是两个自然人设立的、注册资本仅2万元的小公司，被告决定该公司接管广场，没有事实和法律依据。第一，被告称由合肥顺荣物业有限责任公司接管广场就是所谓的业主自治，业主的意志根本无法在该公司中体现，该公司实际由少数人控制。第二，该公司没有任何的物业服务经验，不具备为案涉规模商场提供物业服务的资质和实力。第三，被告没有通过公开招投标程序选聘物业公司，违反了《管理规约》的规定。包括原告在内的诸多业主（建筑面积40636.24平方米，占总建筑面积50.8%，面积过半），为了维护广场稳定和正常经营考虑，反对被告作出的所谓“业主自治、合肥顺荣物业有限责任公司接管广场”的决定。根据业主大会通过决议必须“双过半”的原则，被告实际上根本无法通过上述决议。但被告不按《议事规则》召开业主大会，也不发放表决票，甚至没有将原告及部分业主拉进投票微信群，然后以所谓“没有表决视为弃权，弃权归于多数票”的理由，违法通过了决议，再由被告加盖印章进行违法公告。综上，被告的做法违反了法律、法规、《管理规约》、《议事规则》的规定，损害了原告知情权、投票权、表决权等合法权益，请求法院依法撤销。被告新都会广场业委会辩称：一、业主大会临时会议提议、召开、表决均符合法律及内部规定。1、本次业主大会临时会议提议符合规定，根据《管理条约》第六条之规定，物业管理可采取以下方式来管理：由全体业主自行管理、全体业主依法选聘物业服务企业、由全体业主依选聘其他管理人。2、业委会针对提议进行讨论并予以公告表决方式，筹备临时会议。3、经表决，该议案意见业主人数过半、面积过半，该议案已通过。4、表决结果已报送包河区同安街道物业办，并经同安街道电话抽查40户均表示参加了微信接龙，本次业主大会投票真实。二、议事规则规定了三种物业管理方式，既然是实行业主自我管理，也无需通过招投标方式选聘物业公司。即使实行业主自我管理，也需要一定的组织机构及必要人员，合肥顺荣物业有限责任公司两股东及管理人员均是新都会业主，也已聘请专业职业经理人对物业进行部分管理，原告所述该公司无法管理的各种理由没有依据。因限于公司登记设立的法律规则，全体业主也不可能在工商登记中显示，但该公司是隶属于全体业主的，成立自治性物业公司便于缴纳税费。三、之所以更换物业服务公司系因物业公司拒不向业委会移交相关材料及收益、且商场管理混乱，肆意提高物业费。经审理查明：原告安徽国圣投资有限公司为合肥市包河区新都会环球购物广场的业主，被告新都会广场业委会为合肥市包河区新都会环球购物广场业主大会的执行机构。2018年8月18日至8月20日，新都会环球购物广场业主代表大会召开，决议通过了《新都会环球购物广场管理规约》（以下简称管理规约）和《新都会环球购物广场业主大会议事规则》（以下简称议事规则）等。《业主委员会备案表》记载的会议情况载明：“业主大会应参加专有部分面积79598.01㎡，业主人数282个，实际参加专有部分面积58172.02㎡，业主人数186个。会议作出决定：1、表决通过《管理规约》（通过的专有部分面积58172.02平方米，占建筑物总面积比例73.8%，通过的投票权人数186个，占总人数比例65.96%）。2、表决通过业主大会议事规则（通过的专有部分面积58172.02平方米，占建筑物总面积比例73.8%，通过的投票权人数186个，占总人数比例65.96%）。”2019年4月21日，微信群“新都会《业主联盟》群”对“同意成立综合性物业公司〈含营销部〉方案”事宜在群内进行了投票接龙。2019年4月27日，新都会广场业委会作出《包河区新都会环球购物广场业主代表大会》〈001〉号函，内容为：“根据2019年1月17日新版产权法第六章第八十一条‘业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理’的条款，新都会一楼、二楼、五楼及写字楼全体业主，发起了网络接龙投票的形式，终于在2019年4月26日，在282名业主中，有190人通过此方案，无反对票。根据业主议事规约和物管规约，弃权票属多数票所有，所以实际上全体业主已通过此方案。在此由全体业主代表大会汇总，并形成决议：全员通过，全体业主一致同意的，成立‘自治综合性物业公司〈含营销部〉’方案。”2019年5月29日，新都会广场业委会作出《关于合肥市包河区新都会环球购物广场选择新的服务性物业公司方式》的公告，内容为：“根据国家2019年1月17号物权法第八十一条‘业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管现条款’。经全体中小业主4月21号及4月26号和全体业主5月26号在业主联盟网，全体业主网，一楼业主网上以接龙的形式开会讨论决议，其结果分别以在282中190人和192人决议选项成立自治物业公司方案。至此，鉴于少数服从多数人的原则。现合肥市包河区新都会环球购物广场业主委员会决定选择自治方式。特此至函全体业主从5月30号起在网上开会以接龙形式进行投票。我们分别在全体业主网、业主联盟网、写字楼网、一楼业主网于2019年5月30号至6月1号同时进行。特此公告。”2019年6月20日，新都会广场业委会作出《新都会环球购物广场业主大会决议》，内容为：环球购物广场全体业主，于4月21日至4月26日及5月30日至6月1日之间进行了要求成立自治性物业公司的二次公投。公投表决出要求现任安徽顺诚物业管理有限公司立即撤场，并且业主在小区商场实行自治的决定。针对6月6日我委已发函至你司，要求6月11日进行物业交接，而你司至今未与我委就交接工作进行协商。现我委做出如下决议：1、业主大会已通过了顺诚行业撤场及全体业主实行物业自治的方案；2、要求顺诚物业在6月25日之前撤离商场，逾期未撤将承担一切经济损失及法律责任。2019年7月25日，新都会广场业委会作出《商户告知函》，内容为：业主自治的合肥顺荣物业有限责任公司于2019年7月25日正式接管新都会环球购物广场，请各位商户于7月25－7月31日前去新都会顺荣物业办公室（原二楼业委会办公室）签协议，协议生效时间为7月25日，凡逾期不签者为非法占领商场经营者，合肥顺荣物业有限责任公司在协商不成的情况下有权将其驱出大卖场。为了大卖场长治久安的平稳发展，同时考虑减轻商户沉重费用负担，现宣布自7月25日商场内店物业费将暂时调为15.6元每平方（套内面积），能耗费10元每平方（套内面积），水费3.7元每吨，电费暂定1.1元每度（后期调整多退少补）。希广大商户接通知后，请积极配合，抓紧时间前来签约。另查明：合肥市包河区新都会环球购物广场的建筑物总面积为79598.01平方米，原告安徽国圣投资有限公司名下的建筑面积为38974.57平方米，约占合肥市包河区新都会环球购物广场的建筑物面积的48.96%。以上事实，除有当事人当庭陈述外，还有原告提供的业主委员会备案表、新都会环球购物广场管理规约、新都会环球购物广场议事规则、2019年4月27日包河区新都会环球购物广场业主代表大会001号函、安徽国圣投资有限公司声明、2019年6月20日《新都会环球广场业主大会决议》、《商户告知函》、房地产权证、身份证、营业执照，被告提交的微信截图、《关于安徽顺诚物业管理有限公司的去留问题》、《关于合肥市包河区新都会环球购物广场选择新的服务性物业公司方式》公告、表决统计表、函、证明、总平图各层平面图、微信截图、合肥市包河区同安街道办事处文件等证据在卷作证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。本院认为：《中华人民共和国物权法》第六条第一款规定：房屋的所有权人为业主。第七十八条第二款的规定：业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。安徽国圣投资有限公司系合肥市包河区新都会环球购物广场业主，其认为业主大会、业主委员会的决定侵害其权益，有权依据上述规定请求撤销。新都会广场业委会是新都会环球购物广场业主大会的执行机构，双方诉争的决定是新都会广场业委会以新都会环球购物广场业主大会名义发布的决定和决议，涉及2019年5月29日合肥市包河区新都会环球购物广场业主委员会作出的《关于合肥市包河区新都会环球购物广场选择新的服务性物业公司方式》的公告、2019年6月20日新都会广场业委会作出《新都会环球购物广场业主大会决议》、2019年7月25日新都会广场业委会作出《商户告知函》，其内容均涉及新都会环球购物广场物业服务企业的解聘和选聘。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”，《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）、制定和修改管理规约；……（四）选聘和解聘物业服务企业”，第十二条第三款规定：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。本案涉及选聘和解聘物业服务企业的决议，属于应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的事项。关于物业公司选聘问题，《管理规约》第十七条规定，物业服务企业或其他管理人的选聘应到市招标中心采取公开招投标的方式进行，第十九条规定，业主委员会结合住宅物业管理区域规模、业主对物业管理要求等，制定具体选聘标准，并在业主大会召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。选聘标准包括拟选聘物业服务企业的资质、信用情况；物业服务收费内容及标准；物业服务合同期限。关于召开业主大会的方式。《议事规则》第九条规定，业主委员会应在会议召开15日前，将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。第十三条规定，业主大会会议可采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的，由全体业主参加业主大会会议。第十七条规定，业主大会采用以下全部方式确认参加会议的业主：1、业主到会并在会议签到表上签名；2、业主委托他人参会，凭qq、微信、传真等发送的房产证复印件和身份证复印件以及委托书到场视为参会，可以由委托人在会议签到表上签名。第十八条规定，业主大会会议采用以下全部方式发放、回收表决票：在会上设投票箱；在物业管理区域内设一个投票箱，由业主将表决双联单投入投票箱内；双联单投入投票箱，由属于本物业管理区域内的两个人以上业主或居委会证明。《管理规约》、《议事规则》均系业主大会通过的决定，对全体业主和业主委员会具有约束力。《议事规则》中对于业主大会的召开、表决程序均作出明确的规定，《管理规约》对于物业服务企业或其他管理人的选聘有明确规定。案涉小区的业主通过微信投票接龙的方式召开业主大会违反了《议事规则》关于召开业主大会的程序规定，被告也没有证据证明作出的解聘安徽顺诚物业管理有限公司、选聘合肥顺荣物业有限责任公司的决定符合《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条所规定的“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的要求，选聘合肥顺荣物业有限责任公司的决定同时也违反了《管理规约》第十七条规定的物业服务企业或其他管理人的选聘应到市招标中心采取公开招投标的方式进行的规定。对原告的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》七十六条、第七十八条第二款之规定，判决如下：一、撤销2019年4月27日合肥市包河区新都会·环球购物广场业主大会、业主委员会作出的“成立自治综合性物业公司〈含营销部〉方案”的决定；二、撤销2019年6月20日合肥市包河区新都会·环球购物广场业主大会、业主委员会作出的“顺诚物业撤场及全体业主实行物业自治”的决定；三、撤销2019年7月25日合肥市包河区新都会·环球购物广场业主委员会作出的“合肥顺荣物业有限责任公司接管合肥新都会环球购物广场”的决定。案件受理费减半收取为50元，由被告合肥市包河区新都会·环球购物广场业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  刘元二〇二〇年一月六日书记员  程然附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。