广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0111执异195号 案外人：苏继准，男，1947年3月5日出生，汉族，住广州市白云区。 委托诉讼代理人：汪志刚，广东南方福瑞德律师事务所律师。 申请执行人：陈煜镇，男，1974年11月9日出生，汉族，住广东省大埔县。 被执行人：蔡艳芳，女，1981年12月12日出生，汉族，住广州市白云区。 委托诉讼代理人：赖文龙，广东法海律师事务所律师。 被执行人：苏广耀，男，1978年3月8日出生，汉族，住广州市白云区。 本院在执行申请执行人陈煜镇与被执行人蔡艳芳、苏广耀民间借贷纠纷一案中，案外人苏继准对本院查封位于白云区XX路XX号XX房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。案外人苏继准及其委托诉讼代理人汪志刚，申请执行人陈煜镇，被执行人蔡艳芳的委托诉讼代理人赖文龙，被执行人苏广耀均参加了听证。本案现已审查终结。 案外人苏继准称，案外人与刘瑞琼（已于2019年3月22日病亡）系夫妻关系，二人育有三子女，分别是被执行人苏广耀、苏丽可和苏丽意。被执行人苏广耀与另一被执行人蔡艳芳于2006年12月6日在白云区民政局登记结婚。2016年，案外人夫妇为了老有所养，决定购买位于白云区顺丰××（自编号××）1106房作为养老房，总价为1167968元。因案外人夫妇无经济条件一次性支付全部购房款，且年龄超过60岁，无法办理银行按揭贷款。因此案外人夫妇与蔡艳芳、苏广耀商量，以两被执行人的名义购买涉案房屋。案外人夫妇与两被执行人于2016年5月9日签订借名购房的协议书。案外人购买涉案房屋的首期款及偿还银行的按揭贷款都是由案外人夫妇支付，或者由苏丽意、苏丽可代为转付。案外人夫妇购买涉案房屋后，一直居住在该房屋内。两被执行人素有赌博的恶习，案外人夫妇劝诫无效后，要求两被执行人配合将房屋转名到案外人名下，无果。综上所述，案外人苏继准认为涉案房屋是案外人借用被执行人苏广耀、蔡艳芳的名义购买，案外人对涉案房屋享有事实上的所有权，其权利应当优先于申请执行人享有一般债权，即使案外人为了获取贷款而借名具有过错，但其所应承担的只是行政管理上的责任，而不至于导致案外人丧失对房屋的所有权，而且涉案房屋一直由案外人实际占有、居住至今。为此，案外人特提出异议，请求法院终止对白云区××房的执行，并解除查封。 申请执行人陈煜镇称，不同意案外人的异议请求，请求法院予以驳回。第一，案外人提出借名购买的情形不能对抗法院强制执行。根据法律规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。“借名买房”是借名人与出名人之间就房屋归属所作的内部约定，但该约定并不发生物权效力，只是在借名人与出名人之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，具有债权性质，并非法定规定可以发生物权变动的法定事由。因此，不管案外人与被执行人之间“借名买房”事实是否成立，本案查封房产的所有权未经变更登记之前仍属被执行人苏广耀、蔡艳芳。另外，案外人未提交相应的《借名购房协议书》，只有《承认书》，未能证实借名购房的缘由、购房款支付方式、过户条件、双方权利义务，无法证实双方“借名买房”的真实意思表示。第二，被执行人至今未出现，亦无法联系且拒不到庭，更无申报财产，无法证实“借名买房”的真实性。直至法院准备拍卖涉案房产时，案外人才提出执行异议，有恶意串通阻碍执行的嫌疑。案外人提供的《承认书》《放弃继承遗产》等协议，均无法得到被执行人苏广耀、蔡艳芳本人的确认，案外人未能举证以上协议书是否苏广耀、蔡艳芳真实意思表示，是否本人亲笔签名。第三，两被执行人于2018年在《借款合同》上签名并按捺指模，这份亲笔签名与案外人提供的《承认书》上蔡艳芳的签名笔迹对比，仅凭肉眼即可辨别案外人提供的《承认书》的签名属于虚假签名，该《承认书》没有证明效力。第四，案外人提供的《放弃继承遗产》是对已经产权确认和公示在苏广耀和蔡艳芳名下、已被人民法院查封的房产作出处置，因此是无效协议。且被执行人苏广耀在明知道有债务在法院执行，仍主动放弃继承权，属于恶意转移财产逃避执行的行为，严重损害权利人合法权益。第五，案外人提供的证据不足以排除强制执行，案外人就按揭贷款的支付事实，仅提供了转账记录，而就涉案房屋的借名购房缘由、交易流程、过户节点、房屋交付、使用、占有、收益等方面均无法提供证据来排除强制执行。第六，被执行人从未提出过借名购房的情形。被执行人苏广耀、蔡艳芳向申请执行人借款时，明确表示用其名下位于白云区××房作抵押，并将购房合同交我保管，以作为还款保障。由于未取得房产证，故未能办理二次抵押手续，但被执行人从未提出过该房屋是案外人借名购买的。第七，涉案房屋已由购房人苏广耀、蔡艳芳办理抵押贷款，并完备了房屋抵押登记。现案外人提出的“借名购房”情形不能对抗抵押权人的担保物权。综上所述，案外人的异议请求无法律依据，申请执行人请求法院依法驳回案外人的异议请求。 被执行人蔡艳芳称，不同意案外人的异议请求。第一，被执行人希望能够尽快偿还债务，但由于经济偿还能力有限，所以希望能够拍卖房屋偿还债务。第二，两被执行人当时购买涉案房屋所签订的买卖合同的买受人均为两被执行人。购房发票按揭以及房款的支付凭证也载明交款人为被执行人，充分证明了涉案房屋是两被执行人购买的，案外人不是涉案房屋的买受人。第三，根据《物权法》第17条规定，本案涉案房产登记在两被执行人名下，所以该不动产物权的产权人为两被执行人，而非案外人。第四，如果被执行人只是代持涉案房屋，那么案外人只需要以苏广耀的名义购买就可以了，根本不需要以两被执行人的名义购买，这不符合常理。更重要的是，双方根本没有就房屋权属签署任何书面协议，也没有证据证明双方之间就借名买房或者被执行人代持房屋达成一致合意，无法推翻不动产权属登记的证明能力，案外人不享有涉案房产的任何权利。第五，案外人声称有要求被执行人配合将房屋转名至其名下，与客观事实不符。案外人从来没有要求蔡艳芳过户，而且房屋已经设立抵押权，相关贷款也没有还清，房屋的权利是会受到限制的，办理房屋过户登记手续不具有可执行性。另外，被执行人苏广耀近年来经常赌博，导致夫妻感情破裂，被执行人蔡艳芳需离婚。案外人为协助苏广耀争夺更多的财产而提出本执行异议；亦因苏广耀经常对外举债被起诉，案外人提出本执行异议同时也为了阻碍执行。 被执行人苏广耀称，被执行人苏广耀是想还钱给申请执行人的，并且还了几期给申请执行人，但确实没有偿还能力。涉案房产的确是案外人夫妇支付购房款的，两被执行人确实没有出过一分钱。被执行人虽然想向案外人购买涉案房产向申请执行人偿还债务，但案外人不同意。 本院查明，陈煜镇与苏广耀、蔡艳芳民间借贷纠纷一案，本院以（2018）粤0111民初10058号立案受理。诉讼中，因陈煜镇向本院提出财产保全申请，本院以（2018）粤0111民初10058号民事裁定查封、冻结蔡艳芳、苏广耀名下银行存款600000元或其它等值财产。2018年8月15日，本院查封蔡艳芳、苏广耀名下位于广州市白云区××房的房产。2018年10月22日，本院作出（2018）粤0111民初10058号民事判决：一、蔡艳芳于判决发生法律效力之日起五日内偿还陈煜镇借款本金588000元；二、蔡艳芳于判决发生法律效力之日起五日内向陈煜镇支付逾期还款利息（利息按588000元作为本金，从2018年8月6日起按月利率2%计算至还清之日止）；三、苏广耀对蔡艳芳上述债务承担连带清偿责任；四、驳回陈煜镇其他诉讼请求。2018年12月27日，本院依陈煜镇申请以（2018）粤0111执11866号立案执行。 另查，位于广州市白云区××房的预告登记权利人为蔡艳芳、苏广耀，登记时间为2016年12月19日，占有部分为共同共有，不动产权证书号为粤房地权证穗字第××号，契证类型为预告登记证明书。 案外人苏继准为证实其借用被执行人苏广耀、蔡艳芳的名义购买涉案房屋，案外人系涉案房屋的实际产权人的异议主张，其提交了《委托购房协议》《搜房网购房优惠服务说明说》《商品房预售合同》、银行卡交易明细清单、个人活期账户交易明细、微信转账记录截图等证据。其中，《委托购房协议》记载：2016年5月9日，承认人苏广耀、蔡艳芬承认顺丰翠园X幢XX房2015年2月2日至2016年5月9日苏继准、刘瑞琼共交58万元，2016年-2020年（5年内）房屋权归苏继准、刘瑞琼。2016年3月2日，广州市继丰房地产开发有限公司（甲方，卖方）与苏广耀、蔡艳芬（乙方，买方）签订《商品房预售合同》约定：乙方购买房屋地址为白云区××房；总金额为1167968元；等。 本院认为，案外人苏继准主张其对位于广州市白云区××房的房产享有所有权而提出执行异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，且对其提出的排除执行异议，依法审查其是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人针对已登记的不动产提出的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断权利人。本案中，《商品房预售合同》记载的买方为苏广耀、蔡艳芬；《广州市不动产登记查册表》记载的预告登记权利人为苏广耀、蔡艳芬。本院据此查封该涉案房屋于法有据，苏继准提交的证据不能证实其对涉案房屋享有足以排除执行的物权。因此，苏继准提出的执行异议缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人苏继准的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  王 慧 人民陪审员  温统斯 人民陪审员  陈惠玲 二〇二〇年一月十六日 书 记 员  罗颖欣