四川省攀枝花市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川04执异3号 案外人：杜雪玲，女，1969年12月5日出生，壮族，住广西壮族自治区百色市右江区。 委托诉讼代理人：劳卫新，广西源厚律师事务所律师。执业证号：14510200210442758。 申请人：倪方云，男，1962年10月15日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：倪建府（系倪方云儿子），男，1990年6月26日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 被申请人：攀枝花市惠林房地产开发有限公司，住所地四川省攀枝花市凤凰小区川惠大酒店八楼。 被申请人：百色川惠房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区百色市新兴路35号川惠国际广场酒店一楼。 在本院执行倪方云与攀枝花市惠林房地产开发有限公司（以下简称惠林公司）、百色川惠房地产开发有限公司（以下简称川惠公司）民间借贷合同纠纷一案中，案外人杜雪玲对本院查封川惠公司位于百色市风商贸城Ａ-23号商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 杜雪玲称，请求人民法院解除对川惠公司位于百色市风商贸城Ａ-23号商铺的查封。事实和理由：杜雪玲已经将案涉商铺的购房款全部支付给了川惠公司，案涉商铺的所有权已经归杜雪玲所有。2013年5月21日，杜雪玲与川惠公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：Ａ-23），双方约定：杜雪玲购买川惠公司开发的川惠·东风商贸城1幢1单元Ａ-23号商铺，建筑面积31.08平方米，单价40317.76元／平方米，房价总金额1253076元。杜雪玲须于签订合同时支付首付款633076元，余款办理银行贷款支付。合同签订后，杜雪玲支付了633076元首付款。2013年8月14日，杜雪玲办理了该商铺的备案登记。2013年11月29日，杜雪玲与广西百色右江农村合作银行签订了《个人购（建）房担保借款合同》，向广西百色右江农村合作银行贷款620000元，广西百色右江农村合作银行于当日即将620000元贷款发放给了川惠公司。自2013年12月20日起，杜雪玲每月都按时偿还8000余元的按揭贷款。杜雪玲由于文化水平不高，法律意识淡薄，加之生意繁忙，所以一直没有将该商铺过户到自己名下。综上所述，川惠公司位于百色市风商贸城Ａ-23号商铺的所有权属于杜雪玲，希望法院依法裁定解除查封。 倪方云称，人民法院是根据不动产登记中心登记信息查封案涉房产，案涉房产的所有权属于川惠公司，不属于杜雪玲，人民法院的查封是合法的。 本院查明，2013年5月21日，川惠公司（出卖人）与杜雪玲（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ａ-23），双方约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于百色市地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房暂定名川惠·东风商贸城。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为百色市房地产管理局，商品房预售许可证号为百房预字（2012）第10号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为本合同第一条规定项目中的第1幢1层Ａ-23号房。该商品房的用途为商业铺位，属钢混结构，层高为46米，建筑层数为地上4层，地下1层。合同约定该商品房建筑面积共31.08平方米，其中，套内建筑面积19平方米，公共部位与公用房屋分摊面积12.08平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为40317.76元每平方米，总金额为1253076元。……第六条付款方式及期限。买受人于2013年5月（无内容）日签订本合同时首付商铺款633076元，余款作为银行按揭。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……第十八条买受人的房屋仅作商业铺位使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。……第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向百色市房地产管理局申请登记备案。同日，杜雪玲与百色家佳物业服务有限公司签订《百色川惠·东风商贸城前期物业管理服务协议》，双方约定：物业名称：川惠·东风商贸城。坐落位置：百色市爱新街334号（东风商贸城）。杜雪玲所购房屋（预售）合同编号Ａ-23，铺号：Ａ-23，建筑面积31.08平方米，用途：商业铺位。 2013年6月9日，川惠公司向杜雪玲开具销售不动产统一发票（自开），不动产项目名称为东风商贸城，不动产项目编号为451001201212661929，销售的不动产楼牌号为东风商贸城商铺A-23，建筑面积为31.08平方米，单价为40317.76每平方米，金额为633076元，款项性质为预收商铺款。 2013年8月14日，百色市房屋登记交易管理中心对2013年5月21日川惠公司与杜雪玲签订的位于百色市风商贸城1幢1单元Ａ-23号商铺的商品房买卖合同进行了备案登记，合同备案编号为：2013602941。 2013年11月29日，杜雪玲（借款人）与广西百色右江农村合作银行（贷款人）、杜雪玲（担保人）、川惠公司（担保人）签订《个人购（建）房担保借款合同》，约定：……第十七条借款。17.1本合同项下的借款金额为620000元。17.2本合同项下的借款期限为10年，自2013年11月29日起至2023年11月29日止。17.3借款用途：购商铺。本合同项下的借款用于借款人购买房屋，所购房屋同时为本合同借款抵押物。房屋具体情况为：坐落：川惠·东风商贸城Ａ-23；类型：商业铺位；结构：钢混；建筑面积：31.08㎡。购房总价：壹佰贰拾伍万叁仟零佰柒拾陆元整；购房合同编号：Ａ-23。……第十八条本借款合同采取受托支付方式。收款人户名：川惠公司；收款账号：60×××85；开户行：广西百色右江农村合作银行；金额：620000元；用途：购商铺。……第十九条还款。……19.2借款人委托贷款人从借款人在贷款人处开立的个人结算账户中直接扣收到期应还款本息及相关费用，扣款账户户名：杜雪玲，账号：62×××82。借款人应于每期还款日前在上述账户内存入足以偿还当期应还借款本息款项。……。 2016年12月19日，川惠公司就东风商贸城A-23房屋价款620000元向杜雪玲开具增值税普通发票。 原告倪方云与被告惠林公司、川惠公司、攀枝花市惠林房地产开发有限公司川惠大酒店、刘延林、李刚及第三人万清民间借贷纠纷一案，申请人倪方云向本院提出财产保全申请，请求对惠林公司、川惠公司所有的4463万元的财产进行保全，2018年7月5日，本院经审查后作出（2018）川04民初24号民事裁定，裁定：对被申请人攀枝花惠林房地产开发有限公司、百色川惠房地产开发有限公司所有的财产在4663万元的范围内进行保全，保全财产明细详见附件。 2018年7月13日，本院向百色市不动产登记中心发出（2018）川04执保14号之二协助执行通知书，请百色市不动产登记中心协助本院执行以下事项：一、查封百色川惠房地产开发有限公司所有的位于百色市新兴路35号川惠国际广场项目、百色市色市爱新街334号“东风商贸城”项目房产（房产查封清单详见附表）；……百色川惠房地产开发有限公司房产查封清单（五）……13.百色市“东风商贸城”Ａ-23、Ａ-25、Ａ-53共3套。 杜雪玲、倪方云均认可案涉房产在不动产登记中心系登记在川惠公司名下。 杜雪玲陈述：1.杜雪玲提交的银行现金缴存受理回执证明杜雪玲交纳部分首付款，现金缴存的时间早于杜雪玲与川惠公司签订《商品房买卖合同》的时间是因为杜雪玲原本是购买川惠公司的住宅，后来对住宅不满意就换成购买商铺，之前向川惠公司交纳的购房款抵作商铺款；2.杜雪玲与川惠公司就抵款没有签订书面协议。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一，从不动产登记来看，案涉房产系登记在川惠公司名下；第二，杜雪玲提交的证据不足以证明其在本院查封案涉房产之前已经合法占有案涉房产；第三，关于杜雪玲支付案涉房产购房款情况。杜雪玲未举证证明银行发放按揭贷款的情况，杜雪玲举证证明支付首付款的银行现金缴存受理回执单载明的时间早于其与川惠公司签订《商品房买卖合同》的时间，举证证明偿还银行按揭款的广西农村信用社贷款还款明细载明的还款账号与《个人购（建）房担保借款合同》约定的账号不一致，证据之间不能相互印证，不能证明杜雪玲支付案涉房产购房款的具体情况；第四，案涉房产系因买受人杜雪玲自身原因未办理过户登记。综上所述，杜雪玲就案涉房产享有的权利不足以排除本院执行，本院对其提出的异议请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回杜雪玲的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 饶庆华 审 判 员 胥 军 审 判 员 李 涛 二〇二〇年一月九日 法官助理 鲁 艳 书 记 员 刘 玲