浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终5939号上诉人（原审原告）：汪树青，男，1969年9月20日出生，汉族，户籍所在地江西省鹰潭市月湖区，现住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：赵成，上海申云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锴，上海申云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东阳市蓝天白云置业有限公司，住所地浙江省东阳市兴平西路428号三楼，统一社会信用代码913307836651969257。法定代表人：李君，总经理。委托诉讼代理人：吴伟俊，浙江国翔律师事务所律师。原审第三人：李辉华，男，1970年8月6日出生，汉族，户籍所在地江西省南昌市东湖区，现住浙江省诸暨市。原审第三人：郭利群，女，1975年2月15日出生，汉族，户籍所在地江西省南昌市东湖区，现住浙江省诸暨市。原审第三人：李国飞，男，1977年4月27日出生，汉族，住浙江省东阳市。上诉人汪树青因与被上诉人东阳市蓝天白云置业有限公司（以下简称蓝天白云置业公司）、原审第三人李辉华、郭利群、李国飞房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2019）浙0783民初9348号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人汪树青上诉请求，一、撤销原审判决；二、确认汪树青对紫荆府6幢202号房屋享有优先购买权并责令蓝天白云置业公司立即按照其与案外人郭利群签订的《商品房买卖合同》内容与汪树青签订《商品房买卖合同》，限期为汪树青办理过户手续，由蓝天白云置业公司赔偿因侵犯汪树青对紫荆府6幢101号、102号、201号三套房屋的优先购买权所造成的市场差价损失1433220元；三、本案诉讼费用由蓝天白云置业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定蓝天白云置业公司出售房屋在先、签订租赁合同在后属认定事实不清。（一）蓝天白云置业公司和第三人于2015年12月26日签订的《紫荆府认购协议书》系伪造。1、《紫荆府认购协议书》名义上是认购协议，上面写的是定金5万元，但蓝天白云置业公司出具的《收据》上明确写明是“意向金”，而非定金。蓝天白云置业公司两份证据相互矛盾，《认购协议书》不具真实性，此5万元只应当认定为意向金。2、蓝天白云置业公司出具的《收据》原件用铅笔备注的“6幢”系用不同的笔书写，明显是蓝天白云置业公司和他人为了诉讼事后添加，不能证明5万元意向金是用于购买6幢房屋。3、《紫荆府认购协议书》的签订时间不符合常理。该认购协议书签订日期是2015年12月26日，而蓝天白云置业公司出具的其他两份《紫荆府认购协议书》的时间均为2017年1月以后。同一批房屋的认购协议，应当在蓝天白云置业公司于2016年取得预售许可证后的同一时期签订。2015年12月，该批商品房还没有取得预售许可证，还没有开挖地基，此时签订认购协议不符合常理。蓝天白云置业公司故意和第三人串通签订假的2015年认购书来隐瞒真实的认购书，或只有2017年签的购买合同。实际上，第三人交的5万元意向金是购买一期紫荆公馆1幢2单元1602号房屋，而非本案房屋。4、《紫荆府认购协议书》内容不符合常理。其他房屋的认购协议书都明确约定了每套房屋的房号、面积、单价，而本案6幢的认购协议书却没有写明每套房屋的房号、面积、单价，只写了整栋的面积和单价，不合常理。5、5万元的意向金数额不合理。其他认购协议都是一套房屋交5万元定金，而涉案房屋为4套房屋，蓝天白云置业公司也只收取5万元意向金。（二）蓝天白云置业公司如果于2015年12月26日和第三人签订了《认购协议书》并收取了购房意向金或定金，又于2017年3月将涉案房屋出租给汪树青，出租了8年的时间，且未与第三人协商，与常理不符。如果房屋已经出售给了第三人，蓝天白云置业公司的市场部经理叶建飞、销售部经理廖小州出租房屋时，却对房屋己出售的情况不知情，不符合常理。（三）原审第三人李辉华在（2018）浙0783民初12035号案件庭审时称，是看到汪树青装修好6幢的房屋后才想买的，汪树青当时质问第三人，其对先买汪树青对面一期公馆10幢8号后换到对面二期6幢来的事实没有异议，有开庭录像为证。（四）蓝天白云置业公司和汪树青签订的《房屋租赁协议》第十条第2款约定：“若甲方出售本店铺，在同等情况下，乙方享有优先购买权”，说明在签订《房屋租赁协议》时，根本就没有出售房屋。（五）即使《认购协议书》为真，也不能以签订认购协议书的时间为出卖房屋的时间，而应当以签订正式的《商品房买卖合同》的时间作为房屋出卖时间。1、《认购协议书》只是预约合同，没有《商品房买卖合同》应当具备的必要条款，比如：每套房屋的面积、单价、交房时间、办证日期等。商品房买卖合同关系还没有成立，法院却认定买卖合同己成立，明显违反法律规定。2、违反认购协议的法律后果，只是退还意向金或双倍返还定金。蓝天白云置业公司在2017年5月份以后，完全可以不和第三人签订《商品房买卖合同》，双方的商品房买卖合同关系根本不会成立，第三人起诉到法院要求签订合同，法律都不会支持。二、汪树青承租案涉房屋时，有无提出购买的问题和蓝天白云置业公司是否侵犯了汪树青的优先购买权无关。（一）蓝天白云置业公司销售部经理廖小州的录音应当被采信。录音证据和其他书面证据的复印件不同，即使不是原件，也能鉴定出录音的真实性，但蓝天白云置业公司拒不提出鉴定申请，应当推定录音的真实性。法院认定私下录音无效，没有法律依据。廖小州的证言能充分证明，不是汪树青不想买，而是蓝天白云置业公司出租时没有想卖。（二）《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不应当被认定为格式条款。不能认为协议中约定的是店铺实际是住宅就认定协议存在套用的可能。房屋的性质只有蓝天白云置业公司知道，汪树青根本就不知情，且实际约定的也是商铺的用途。（三）即使汪树青在租房当时没有买，也不能推定汪树青在2017年5月以后不想买。认定汪树青是否想购房，应当以蓝天白云置业公司和第三人签订合同的时间为准。蓝天白云置业公司没有举证证明汪树青明确放弃过优先购买权。三、符合同等条件下，汪树青有权要求购买一套房屋。（一）案涉房屋规划的是4套房屋，不是必须整体出售。且蓝天白云置业公司实际上也是和几个第三人、在不同时间、分别采取不同的方式、签订了4份商品房买卖合同、可分别办理产权登记，因此，案涉4套房屋分别出售，汪树青当然可以起诉要求只购买其中的一套房屋。法院认定4套房屋必须要整体性出售，没有任何证据。不能认为几个第三人之间是一家人关系，就否认了4套房屋分别出售的事实。（二）退一步说，即使蓝天白云置业公司要求四套房屋必须整性出售，蓝天白云置业公司也没有给汪树青整体购买的机会，侵犯了汪树青对全部房屋的优先购买权。（三）该房屋在法律上可以由汪树青优先购买。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（四）第三人善意购买租赁房屋并己经办理登记手续的。”本案原审第三人不构成善意购买。其在2017年5月至12月期间购买4套房屋时，原审第三人已经看到汪树青正在装修和实际经营，即使此时第三人签订了认购协议，交纳了意向金，第三人也应当知道汪树青有承租权和优先购买权的事实。第三人却不向汪树青核实情况，仍然执意和蓝天白云置业公司签订《商品房买卖合同》，而不是要求蓝天白云置业公司退还购房意向金，构成恶意购买，并非善意。“已经办理登记手续”是指办理了产权登记手续，而非预告登记。根据《物权法》第二十条规定，预告登记只是为了保障将来取得物权的措施，为了防止蓝天白云置业公司在预告登记后的违约处分行为，不能对抗汪树青的优先购买权。四、汪树青是否具备履约能力，是否为缔约实际做准备，不应当由汪树青举证，而应当由蓝天白云置业公司举证。（一）汪树青签订的《房屋租赁协议》明确约定了优先购买权的条款，就是做了法律上的准备；对6幢房屋花费一百多万元进行豪华装修，就是做了后续购买的准备。（二）汪树青是否具备购买1套或4套房屋的经济能力，根据谁主张，谁举证的举证规则，应当由蓝天白云置业公司承担举证责任，而不能由汪树青自证其有经济能力。五、蓝天白云置业公司应当赔偿3套房屋的市场差价损失。（一）蓝天白云置业公司在出卖房屋时未履行告知义务，侵犯了汪树青的优先购买权，就应当承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”（二）根据《上海市高级人民法院关于房产案件若干争议问题的处理意见》的规定，现在市场价格上涨了每平方米3000元，汪树青无法再以同等价格购买类似房屋，蓝天白云置业公司就应当赔偿市场差价损失，一审法院应当进行鉴定。六、汪树青撤诉后再次起诉，没有超过诉讼时效，法院不能以此为由剥夺汪树青的优先购买权。望二审法院撤销一审判决，支持汪树青的一审诉讼请求。被上诉人蓝天白云置业公司答辩称，一、本案不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定的情形。案涉房屋不是该法条规定意义上的租赁房屋，汪树青不能依据该条规定行使承租人优先购买权。（一）案涉房屋出租给汪树青后，直至蓝天白云置业公司开始与李辉华一家三口签订商品房买卖合同办理预告登记前，其性质均属待售商品房，蓝天白云置业公司系房地产开发企业，案涉房屋系其开发的东阳市白云街道下昆溪紫金公馆二期紫金府房地产项目的商品房，总共是6栋，共计约8万平方米，其中的6栋分为上下两层，共4套，房屋类型为住宅，取得预售证后于2017年初开盘销售。在取得预售证前，蓝天白云置业公司早已通过签订认购协议和收取定金、意向金等方式明确购房户的购房意愿。订购案涉房屋在性质是房地产开发企业销售给社会大众的商品房协议，与商品房买卖相关的信息均向全社会公开，任何人均可通过公开渠道获取上述信息，任何具备资格的人均可购买。汪树青完全可以通过商品房买卖的正常公开渠道，详细了解和掌握案涉房屋的出售价格，其他出售条件等所有相关信息，从而决定是否买受案涉房屋。（二）李辉华夫妻与蓝天白云置业公司签订了紫荆府认购协议，并交纳了5万元意向金的事实明确。在蓝天白云置业公司与李辉华一家三口签订商品房买卖合同前案涉房屋一直属待售商品房，在蓝天白云置业公司关于紫荆公馆二期紫荆府商品房发布的信息中，案涉房屋一直显示为待售商品房，某栋商品房是否签订了认购协议和收取了意向金是蓝天白云置业公司内部掌握的信息，对已经签订认购协议和收取意向金的商品房，如有他人愿意购买，在发出购买要约时，蓝天白云置业公司的通常做法会联系对方确认其是否仍愿意购买，之后再根据情况决定是否出卖给他人。（三）汪树青可以在承租前后在蓝天白云置业公司与李辉华一家三口签订商品房买卖合同前，通过正常的商品房买卖渠道，向蓝天白云置业公司购买案涉商品房屋，其可通过公开渠道获悉相关信息。（四）蓝天白云置业公司不应将案涉房屋出租给汪树青，汪树青也不应为承租了案涉房屋而享有优先购买权。之所以将案涉房屋出租给汪树青事出有因，蓝天白云置业公司与李辉华签订案涉房屋认购协议并收取5万元意向金后，直到2016年12月才取得预售证。李辉华在一段时间内口头表示仍要购买，但其没有到蓝天白云置业公司来签订合同，也没有来交款。蓝天白云置业公司无法确定其是否仍然购买案涉房屋，同时又没有其他人发来购买案涉房屋的要约，负责销售的人员和负责出租的人员在工作上没有对接好。在汪树青提出只承租不买的情形下，工作人员把案涉房屋出租给汪树青。紫金府二期的商品房出租的不仅是案涉房屋，有其他房屋也是在没法销售的情况下出租出去，但不改变案涉房屋在出租后仍系待售商品房的性质，也不改变案涉房屋的销售价格和销售条件，更没有对汪树青购买案涉房屋设置障碍。在汪树青承租案涉房屋后，根本不需要蓝天白云置业公司通知其能够知道蓝天白云置业公司出卖案涉房屋。其可通过正常的商品房买卖渠道，向蓝天白云置业公司发出购买案涉房屋的要约，其没有发出购买要约，即表明其没有购买的意愿，故也不存在汪树青享有以同等条件优先购买的问题。（五）根据相关立法本意，涉优先购买权的租赁房屋，应当是出租后再行出卖，此种情形承租人是无从知晓出租人是否存在出卖房屋的意愿，案涉房屋显然不属于这类房屋。二、汪树青从来没有购买案涉房屋的意愿，汪树青在承租案涉房屋时，没有购买案涉房屋的意愿。（一）在汪树青第一次向东阳法院提起诉讼的案件庭审时，汪树青在回答法庭询问时明确回答结合其承租前后案涉房屋的周围环境，谁都没有信心马上买。汪树青在上诉状中也只是主张汪树青承租案涉房屋时有无提出购买的问题，和蓝天白云置业公司是否侵犯了汪树青的优先购买权无关，汪树青进一步承认其在承租案涉房屋时并无购买意愿。（二）汪树青承租案涉房屋后，也从未向蓝天白云置业公司发出过购买案涉房屋的要约。如前所述，在汪树青承租案涉房屋后，蓝天白云置业公司开始与李辉华一家三口签订案涉房屋的商品房买卖合同，办理预告登记前案涉房屋属待售商品房，但汪树青从未向蓝天白云置业公司发出过购买案涉房屋的要约。而且在蓝天白云置业公司与李辉华一家三口成立案涉房屋的商品买卖关系后至汪树青提起诉讼，从未向蓝天白云置业公司发出购买案涉房屋的要约。（三）汪树青以行使承租人优先购买权为由，先后提起了两次诉讼，而在后一次诉讼中提出的诉请完全不同其在前一次诉讼中提出的诉请，这也说明其并无购买案涉房屋的真实意愿。汪树青的起诉出于恶意，钻法律的空子，通过空手套白狼的方式，以较小的代价取得案涉房屋中的一套。（四）汪树青既不能提供任何证据，证明其具备购买案涉房屋的经济能力，不能提供任何证据证明其具有购买案涉房屋的真实意愿，也没有与蓝天白云置业公司订约做准备。三、蓝天白云置业公司已于2015年12月26日与李辉华夫妇达成案涉房屋买卖的意思表示，蓝天白云置业公司将案涉房屋出卖给李辉华一家三口的起始时间应认定为2015年12月26日，当时蓝天白云置业公司与李辉华签订了认购协议，并交纳了5万元意向金。该认购协议明确约定了标的物的具体情况，买卖单价等，已经大致具备商品房预售合同的基本要素，而且依据该认购协议，蓝天白云置业公司于2017年5月22日至2017年12月20日陆续与李辉华等人签订了案涉商品房买卖的4份合同，该认购协议得到了实际履行，而商品房买卖的交易流程复杂，签订认购协议是商品房买卖的重要一环，蓝天白云置业公司将案涉房屋出卖给李辉华一家三口，时间应认定为2015年的12月26日。四、汪树青在本案诉请中提出的主张也不合符合蓝天白云置业公司将案涉房屋出卖给李辉华一家三口的同等条件。蓝天白云置业公司系将案涉房屋作为一个整体卖给李辉华一家三口，认购协议的签订及意向金的缴纳情况能够证实合同上记载的销售价格与实际情况并不相符。6栋的4套房屋中的一层经审批的销售价格高于第二层的两套，而第一层、第二层各两套的销售价格相同。基于李辉华一家三口的要求及销售价格的最终确定考虑了蓝天白云置业公司已经收受了案涉房屋的部分租金的因素，而分别与李辉华等人签订4份合同也是李辉华一家三口要求分别签订买卖合同。根据认购协议的签订和意向金缴纳的具体情况、购房人的身份关系和案涉房屋的销售价格等具体情况，足以确认蓝天白云置业公司需将案涉房屋作为一个整体出卖给李辉华一家三口事实。法律规定的优先购买权涉及的同等条件不仅仅是指买卖价格，还包括履行期限、方式、标的物的具体构成等。汪树青在本案中的诉请要求确认其对六栋202室享有优先购买权，并判令蓝天白云置业公司与其签订六栋202室的商品房买卖合同，表明其要求购买202室，这与蓝天白云置业公司将案涉房4套房屋，作为一个整体出卖不属于同等条件。五、汪树青不享有承租人优先购买权，也就谈不上蓝天白云置业公司侵犯其承租人优先购买权的问题。汪树青提出的损害赔偿请求没有基础，根本不能成立。六、蓝天白云置业公司与汪树青签订的房屋租赁协议中的其他约定第二款的内容系套用在电脑上下载的格式合同，属于格式条款。而向汪树青发出优先购买权告知书系蓝天白云置业公司有关工作人员在法律认识上的错误和自以为是的自作聪明。承租人优先购买权系法定债权，必须基于法定的条件才能行使，本案不产生汪树青因此取得承租人优先购买权的法律后果。上述关于优先购买权的格式条款属无效，不产生任何法律效力。七、王树清通过提起本案诉讼的方式，主张行使承租人优先购买权，且基于该权利产生的损害赔偿请求权，超过了法律规定的时效，其应在知道出租人出卖房屋之日起一年来行使，属除斥期间。退一步讲，即使汪树青是否享有承租人优先购买权存在争议。根据最高法院的司法实践，汪树青应当知道蓝天白云置业公司出卖案涉房屋的事实，而汪树青于2018年9月27日起诉，要求确认其对案涉四套房屋享有优先购买权，后于2019年1月11日撤诉，再于2019年8月16日再次提起本案诉讼时，汪树青从未向蓝天白云置业公司发出过购买案涉房屋的要约。显然，其要求行使优先购买权的主张已超过一年的法定期限。原审第三人李辉华、郭利群、李国飞未向本院提交陈述意见。原审原告汪树青向原审法院起诉，请求判令：一、确认汪树青对紫荆府6幢202房屋享有优先购买权，责令蓝天白云置业公司立即按照与郭利群签订的商品房买卖合同内容与汪树青签订商品房买卖合同，并在庭审中增加诉讼请求，要求蓝天白云置业公司限期办理房屋过户手续；二、由蓝天白云置业公司赔偿因侵犯汪树青对紫荆府6幢101、102、201房屋的优先购买权所造成的市场差价损失1433220元。一审法院认定事实如下，浙江省东阳市白云街道下昆溪紫荆公馆二期紫荆府（3-6幢）系蓝天白云置业公司开发的商品房，2016年12月取得预售证，2017年初开盘销售。案涉房屋坐落于紫荆府6幢，隔路与蓝天白云置业公司售楼部斜对。紫荆府6幢分上下两层共四套，分别为6幢101、102、201、202（即案涉四套房屋），名为四套实际按整幢销售，房屋类型为住宅，总建筑面积约650平方米。第三人李辉华、郭利群系夫妻，李志超系该夫妇之子。2015年12月26日，李辉华与蓝天白云置业公司签订《紫荆府认购协议》，载明认购紫荆府6幢房屋，建筑面积约650平方米，单价每平方米为11850元，购房定金为5万元等。同日，李辉华通过郭利群的银行卡刷卡支付款项5万元，由蓝天白云置业公司出具收款内容为“意向金”、交款人为“郭利群”的收据一份，收据原件上用铅笔备注“6幢”。另查，李国飞与蓝天白云置业公司法定代表人李君系堂亲，廖小州、叶建友均系蓝天白云置业公司管理人员。2017年3月6日，经与李国飞、廖小舟、叶建友等人联系后，汪树青就案涉房屋签订《房屋租赁协议》，抬头处出租方（下称甲方）为李国飞，承租方（下称乙方）为汪树青，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方用于商业经营；租期8年，自2017年3月6日起至2025年9月5日止，前3年租金为每年28万元；“其他约定”第2款写明“若甲方出售本店铺，在同等情况下，乙方享有优先购买权”；落款甲方代表处所签名为“叶建友”等。汪树青为办理营业执照，与蓝天白云置业公司另行签订《租房协议》，约定租赁标的为紫荆府6-2，租赁期自2017年9月10日至2018年9月9日，租金每年2万元等，并加盖了蓝天白云置业公司合同专用章。汪树青承租后，对案涉房屋进行了装修。2017年8月初，蓝天白云置业公司向汪树青发出《东阳紫荆府6#楼安全问题整改通知》，要求对违法装修行为进行整改。案涉房屋装修后，一直由汪树青经营使用。2017年5月22日至2017年12月20日，蓝天白云置业公司先后与李辉华、郭利群、李志超签订4份商品房买卖合同，由李辉华、郭利群、李志超等通过一次性付款或按揭支付等方式购买案涉4套房屋，并已办理预告登记、按揭付款手续，房屋总价款为7419924元。其中紫荆府6幢101、102、201建筑面积418.84平方米，合计价款4416232元；6幢202建筑面积232.34平方米，价款3003692元，买受人为郭利群、李辉华。2018年8月，蓝天白云置业公司工作人员叶建友等人向汪树青送达了《关于行使优先购买权告知书》，告知案涉房屋整体出售，售价为1500万元，只接受一次性付款，限在2018年8月25日前到蓝天白云置业公司销售部购买等。叶建友在告知书落款处加盖蓝天白云置业公司合同专用章时，故意遮盖了印文中“合同专用章”字样。汪树青为案涉纠纷曾于2018年9月27日起诉，即原审法院（2018）浙0783民初12035号房屋租赁合同纠纷案件。该案中，汪树青请求确认对紫荆府6幢101、102、201、201房屋享有优先购买权，在与第三人同等条件下优先购买上述不动产。2019年1月11日，汪树青申请撤诉，原审法院予以准许。一审法院认为，一、关于房屋租赁协议的合同主体认定。《房屋租赁协议》系蓝天白云置业公司以李国飞名义与汪树青签订，合同主体应为汪树青和蓝天白云置业公司。案涉房屋在蓝天白云置业公司售楼部对面，租赁面积大、租期久、装修期长，蓝天白云置业公司认为李国飞私下出租案涉房屋的说法，不符常理。《租房协议》约定的租赁范围、租赁期限和租金标准等与汪树青实际承租情况明显不符，与《房屋租赁协议》形成阴阳合同，意在规避相关部门对房屋租赁的监管。因此，《租房协议》是一份无效合同。结合蓝天白云置业公司发给汪树青的装修整改通知，足以证明蓝天白云置业公司知道案涉房屋被出租的事实。李国飞、廖小舟、叶建友与蓝天白云置业公司存在工作和其他关联关系，出租案涉房屋可以视为委托、代理行为。我国合同法第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。汪树青承租时清楚案涉房屋系蓝天白云置业公司持有的待售商品房，以及房屋租赁协议签订人与蓝天白云置业公司的关系，且该租赁协议直接约束汪树青和蓝天白云置业公司，故蓝天白云置业公司提出其不是房屋租赁协议的合同主体的意见，与事实和法律规定不符，不予采信。李国飞以自己名义与汪树青签订房屋租赁协议，又接受租金，与本案有法律上的利害关系，原审法院依法通知其作为第三人参加诉讼，并无不妥。二、关于房屋租赁协议的效力。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。案涉房屋使用性质为住宅，汪树青、蓝天白云置业公司将其改作商业经营，现无证据证明存在其他违法违规情形，房屋租赁协议又系汪树青、蓝天白云置业公司真实意思表示，应予认定。蓝天白云置业公司提出房屋租赁协议无效，因缺乏事实和法律依据，不予采信。至于李辉华等人购买房屋后的租赁协议履行问题，不属本案审理范围。三、关于蓝天白云置业公司出售案涉房屋的时间认定。蓝天白云置业公司出售案涉房屋的行为发生在出租前。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。该条并未明确房屋“出卖”是一个时间节点，还是一种意思表示。本案区别于类似案件的一个显著特点是案涉房屋系预售商品房。蓝天白云置业公司提供的与第三人李辉华及其他人的认购协议，证实案涉房屋所处楼盘承租前已处于公开销售状态。蓝天白云置业公司无须特别通知，汪树青也可以随时认购或购买。预售商品房买卖不是现货交易，交易流程复杂，涉及意向认购、合同签订、银行按揭、预告登记、房产过户等等，各环节有机联系，不能简单以签订商品房买卖合同的时间作为出售时间。当法律对出租人出售租赁房屋的时间认定缺乏规制时，应当作有利于出售方的判断。这是因为，承租人的优先购买权是设定在租赁标的物上的一种负担，立法本意是维护既有经济秩序，充分发挥财产使用效能，限制出租人自由选择买方的权利，并非对所有人的物权设置限制或例外条款。在我国，商品房买卖是一项重要的经济活动，尤其是预售商品房，交易价格受房地产政策、市场行情等影响，涨跌存在很大不确定性。签订商品房认购协议，是交易双方遵循自身利益最大化及商业判断后做出的买卖意思表示，具有相应拘束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，将蓝天白云置业公司与李辉华签订认购协议书作为案涉房屋买卖的开始，符合情理、法理。李辉华、郭利群和李志超系一家人，从认购协议签订的内容、5万元款项支付的主体、收据出具等可知，李辉华、郭利群、李志超在案涉房屋买卖中被作为一个整体看待。蓝天白云置业公司与李辉华一家签订商品房买卖合同、缴纳购房款及办理预告登记，系认购协议的延续和推进。如果把签订商品房买卖的时间作为出租人“出卖”租赁房屋的时间，不仅损害出售方和第三人利益，也不利于维护交易安全。故应认定，蓝天白云置业公司对案涉房屋的出售行为发生在李辉华一家认购时即2015年12月，先于汪树青承租时间。汪树青认为案涉房屋买卖时间应当以商品房买卖合同签订时间为准，以及第三人李辉华等人恶意购买案涉房屋等意见，缺乏事实和法律依据，不予支持。蓝天白云置业公司在出售案涉房屋后，仍于2018年8月向汪树青送达《关于行使优先购买权告知书》，确有不妥，但不产生法律效力。《关于行使优先购买权告知书》由蓝天白云置业公司工作人员加盖了变造的蓝天白云置业公司公章，蓝天白云置业公司提出这属于工作人员个人行为的意见，应不予采信。四、关于汪树青承租案涉房屋时有无提出购买问题。汪树青主张承租时蓝天白云置业公司工作人员承诺案涉房屋将来肯定会卖给汪树青，因未提供充分证据，不予采信。承租人在同等条件下享有的优先购买权是一项法定权利，不以租赁双方约定为要件。汪树青陈述《房屋租赁协议》的文本由蓝天白云置业公司方提供，第三人即经办人李国飞称从网上下载。该协议“其他约定”第2款写明“若甲方出售本店铺，在同等情况下，乙方享有优先购买权”，案涉房屋是待售商品房，此处表述为“店铺”，确实存在套用可能。在12035号案件中，法庭询问汪树青明知案涉房屋是待售商品房，为什么没有提出购买时，汪树青回答承租前后周围环境冷清，“谁都没有那个信心马上买”。庭审中，汪树青也承认主动前往蓝天白云置业公司处联系房屋租赁事宜，可见房屋租赁系其真实意思表示。故有理由认为，《房屋租赁协议》中“其他约定”第2款属于格式条款，非汪树青、蓝天白云置业公司特别约定条款，汪树青以此主张蓝天白云置业公司承诺保证将案涉房屋向其出卖，证据不足，且缺乏合同基本要素的承诺，不具有拘束力，不予采信。五、关于汪树青要求购买案涉一套房屋是否符合同等条件。汪树青以起诉方式要求购买案涉房屋的其中一套，不具有同等条件的可适用性。承租人是否实际享有优先购买权，除租赁房屋买卖时间外，还取决于承租人购买时是否具备“同等条件”。“同等条件”不是“同等价格”，还包括价款履行方式和期限、面积、套数等。综合四套房屋的结构设计、认购协议、买受人之间关系等综合分析，蓝天白云置业公司将案涉房屋作为一幢整体出售给李辉华一家，事实清楚，证据充分。汪树青以案涉房屋买卖存在买受人和签订时间差异等为由，否认案涉房屋整体销售的事实，理由不能成立。案涉6幢202房屋已经由第三人郭利群、李辉华善意购买并已办理预告登记。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”汪树青以预告登记非过户登记为由，主张优先购买案涉6幢202房屋，也于法无据。综上，汪树青提出对蓝天白云置业公司出售给第三人李辉华、郭利群及李志超的案涉房屋享有优先购买权的诉请，证据不足，理由不能成立。即使汪树青的优先购买权受到侵害，汪树青也未提交与履约能力、为缔约实际所做准备并支付费用的相关证据，或者提交购买替代房屋的证据，而仅以案涉房屋承租时市场价与现在房屋市场价之间的差额作为计算损失赔偿额的依据，理由不能成立。蓝天白云置业公司以个人名义出租商品房，又未及时向汪树青如实告知案涉房屋认购及出售情况，存在管理失误，对案涉纠纷的产生负有一定责任。但原审法院（2018）浙0783民初12035号案件开庭审理后，本案事实已经清楚，汪树青撤诉后，逾六个月又重新起诉，应自行承担本案起诉的全部责任。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：驳回汪树青的诉讼请求。案件受理费42295元，诉讼保全费5000元，合计47295元，由汪树青负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理，对原审查明的事实予以确认。本院认为，2017年5月22日至2017年12月20日，蓝天白云置业公司先后与李辉华、郭利群、李志超签订4份商品房买卖合同，由李辉华、郭利群、李志超等通过一次性付款或按揭支付等方式购买位于东阳市房屋，并已办理预告登记、按揭付款手续。本案涉及的原审第三人李辉华、郭利群系夫妻关系，李志超系该夫妇之子。案涉四套房屋整体出售具有使用上的便利，原审认定李辉华户整体购买案涉6幢房屋符合民间交易的习惯及本案的客观事实。李辉华于2015年12月26日与蓝天白云置业公司签订的紫荆府认购协议书明确了其拟购买的东阳市白云街道紫荆府6幢房屋的面积（约）、认购单价、购房定金等信息，与郭利群当日通过银行汇款5万元给蓝天白云置业公司及蓝天白云置业公司当日向郭利群出具5万元意向金收据相印证，也与之后签订的案涉四份浙江省商品房买卖合同载明的信息一致，亦与之后双方之间的其他交易行为相符合。现有证据不足以证明汪树青主张的蓝天白云置业公司与李辉华等人伪造上述证据的事实，应确认其证据效力。李辉华与蓝天白云置业公司签订紫荆府认购协议书的时间为2015年12月26日，早于汪树青与蓝天白云置业公司签订的房屋租赁协议及租房协议，汪树青主张的其对案涉房屋的优先购买权缺乏事实及法律依据。另外，即使汪树青对案涉四套房屋享有优先购买权，该权利为形成权，该权利的行使期间应适用司法中一年除斥期间的实践。案涉四套房屋签订日期最晚的一套的签订时间是2017年12月20日，虽然汪树青之前针对案涉四套房屋提起过诉讼，但除斥期间为不变期间，至汪树青2019年8月16日提起本案诉讼时已超过该期间。本案蓝天白云置业公司既将案涉房屋出售给李辉华户，又出租给汪树青，存在有失诚信的行为，如果汪树青认为该行为对其租赁案涉房屋造成其他侵害，可另行主张权利。本案蓝天白云置业公司亦存在于2018年8月14日向汪树青发出关于行使优先购买权告知书（1500万元）等不规范、亦不诚信的行为，但此行为瑕疵不影响本案基本的事实认定及法律适用，原审驳回汪树青的诉讼请求并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人汪树青的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42295元，由汪树青负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红彦审 判 员 杜月婷审 判 员 周楚臣二〇二〇年一月十九日代书记员 周璟学