兴城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1481民初3663号 原告（执行案外人）：刚强，男，1979年2月24日出生，汉族，无业，群众，住葫芦岛市 被告（申请执行人）：张爽，女，1981年10月6日出生，汉族，无业，群众，住葫芦岛市 委托诉讼代理人：宫丽，辽宁易木律师事务所律师。 第三人（被执行人）：葫芦岛渤海热电有限公司，住所地：兴城市四家屯街道周家村冯家屯164－1号。 统一社会信用代码：91211481749762306J。 法定代表人：尚世雨，该公司经理。 原告刚强与被告张爽、第三人葫芦岛渤海热电有限公司（以下简称“渤海公司”）案外人执行异议纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刚强、被告张爽委托诉讼代理人宫丽到庭参加了诉讼，第三人渤海公司法定代表人尚世雨经传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刚强向本院提出诉讼请求：1.依法撤销贵院作出的查封山海文苑小区36－5栋2单元241室面积为112.03平方米的房屋的执行裁定。2.依法判决终止被告（申请执行人）张爽的执行申请。3.依法判决由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告刚强于2017年4月11日与葫芦岛渤海热电有限公司签订购买位于山海文苑小区36－5栋2单元241室面积为112.03平方米的房屋山海文苑购房协议书，原告分别以397,706.50元价格购买了上述房屋，并且第三人热电公司向原告出具了收款收据，以上证据足以证明原告购买上述房屋的事实客观真实存在。贵院目前查封的房屋不是第三人（被执行人）葫芦岛渤海热电有限公司的财产，而是原告依法购买的财产，被告（申请执行人）张爽申请贵院执行错误，贵院的执行侵犯了原告的合法权益。故请求依法撤销贵院作出的查封山海文苑小区36－5栋2单元241室裁定。并且终止被告（申请执行人）张爽的执行申请，以上申请请贵院依法支持原告的诉讼请求。 张爽辩称，原告起诉书中自认是通过抵账方式给付商品房房款，但这种抵账方式签订的买卖合同不能优先于张爽向法院提起诉讼、财产保全、执行保全等一系列法定程序。如原告想主张权利，应当向葫芦岛渤海热电主张。关于是否有唯一住房，庭审中需要看相应的证据。 渤海公司法定代表人尚世雨既未出庭亦未提供书面材料。 本院经审理认定事实如下：2018年8月31日，葫芦岛市中级人民法院作出了（2018）辽14民终1431号民事判决书，判决：一、维持兴城市人民法院（2018）辽1481民初531号民事判决第一、二、四项，即：一、解除原被告于2016年7月29日所签订的《商品房买卖协议书》；二、被告葫芦岛渤海热电有限公司于判决生效之日起三十日内返还原告张爽购房款12740040元，并给付原告张爽利息损失（计算方式：以购房款12740040元为基数，自2016年7月29日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；四、被告葫芦岛渤海热电有限公司于判决生效之日起三十日内赔偿原告张爽经济损失12740040元；二、撤销兴城市人民法院（2018）辽1481民初531号民事判决第三、五项，即：三、被告葫芦岛渤海热电有限公司于判决生效之日起三十日给付原告张爽《诉讼财产保全责任保险》保费51300元；五、驳回原告张爽其他诉讼请求；三、驳回被上诉人张爽其他诉讼请求。判决后，被执行人渤海公司未按判决约定履行义务，申请执行人张爽于2018年10月31日，向本院提出强制执行申请，本院执行局立案执行。 另查明，2018年1月12日，兴城市人民法院作出了（2018）辽1481财保4号民事裁定书，裁定查封被执行人渤海公司名下的“山海文苑”小区第36-5号楼25户房屋（除一单元111室、二单元212室、二单元222室以外），第36-16号楼38户房屋。原告刚强于2019年8月27日对本院查封“山海文苑”小区第36-5号楼二单元241室房屋提出书面异议，经本院审查，于2019年11月6日作出（2019）辽1481执异92号执行裁定书，裁定内容为：驳回异议申请人刚强的异议请求。原告不服该裁定，向本院提起民事诉讼。原告认为，本院查封的房屋不是第三人渤海公司的财产，而是原告依法购买的财产，原告向本院提供其与渤海公司签订的《商品房买卖协议书》一份，约定：甲方（渤海公司）出售给乙方（刚强）的楼房位于葫芦岛市兴城市龙海大街“山海文苑”项目第36－5＃栋2单元241室，建筑面积：112.03平方米。交易价格：房款合计￥397706.50元。付款方式：一次性付款方式（抵账），总房款为人民币￥397706.50元。甲方保证2017年10月31日前交付乙方使用，商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。甲方保证出售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。落款处没有填写签约时间。第三人为原告出具收款收据一张，载明原告交付的购房款为397706.50元，收款事由：预售房款。收款时间注明：2017年4月11日。虽然原告与第三人签订的是《商品房买卖协议书》，但实际上原告是通过第三方抵账的方式与第三人补签的商品房买卖协议。因渤海公司欠付葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司（以下简称“恒远公司”）混凝土尾款393135.00元，渤海公司以在建的商品房“山海文苑”项目第36－5＃栋2单元241室抵顶债务。恒远公司将该商品房亦以抵账方式转让给刚强。恒远公司出具《协议书》一份，约定：“恒远混凝土有限公司同意把葫芦岛渤海热电有限公司欠其混凝土尾款393135.00元，叁拾玖万叁仟壹佰叁拾伍元整。以抵房形式转给刚强先生（身份证号：2114041979××××××××）。房源名称：山海文苑小区，5号楼2单元401室，面积：112.03平方米。总价格：397706.50元。叁拾玖万柒仟柒佰零陆元五角整。”时间为：2017年4月10日。落款处加盖恒远公司的公章。至今该诉争房屋尚未交付。 本院认为，本案讼争房屋并非原告刚强通过与第三人渤海公司进行商品房交易而直接取得。原告与恒远公司存在债权债务关系，而第三人因欠付恒远公司混凝土款项，故以在建房屋兴城市龙海大街“山海文苑”项目第36－5＃栋2单元241室抵顶欠款。恒远公司将该套房屋抵债给原告。虽然原告提供了其与第三人签订的《商品房买卖协议书》，但落款处没有签约日期，故不能确定该《商品房买卖协议书》何时签订；虽然原告提供了第三人为其出具的收款收据，注明收款时间为2017年4月11日，但实际上原告并未支付现款，而且收款收据注明收取的是预售房款，可见原告与第三人签订的是预售房屋合同，并非是商品房买卖合同。因讼争房屋尚未交付，原告未能办理产权过户登记，房屋的所有权人仍为第三人。《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”基于以房抵债协议的拟受让房屋的债权人仅享有普通债权请求权，并不形成优于其他债权的利益，不能阻止其他债权人对抵债房屋主张权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”故原告如果符合上述三项条件方可排除对其所购房屋的执行。原告与第三人因相互抵债行为而事后补签了《商品房买卖协议书》，且在《商品房买卖协议书》中没有签署时间，故不能确定该份协议为人民法院查封之前签订，另外，原告与第三人房屋买卖关系是基于以房抵债关系而成立，目的在于消灭金钱债，而非生活消费需要，属于生产经营行为。因此，抵债不动产受让人不能在执行程序中优先于另一债权人实现对房屋的权利。原告与第三人签订的以房抵债协议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。恒远公司为原告出具的以房抵债《协议书》，亦不能阻却申请执行人张爽基于生效法律文书申请强制执行，原告要求撤销本院作出的查封“山海文苑”项目第36－5＃栋2单元241室并判决终止被告张爽的执行申请的主张，本院不予支持。综上所述，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十六条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告刚强的诉讼请求。 案件受理费7,226.00元，由原告刚强负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  胡志书 人民陪审员  李桂华 人民陪审员  高素环 二〇二〇年一月二十三日 书 记 员  张世仁