天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终6763号上诉人（原审原告）：韩卫民，男，1963年7月22日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：王冲，天津欧诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯熹微，天津欧诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谌岩，女，1973年7月26日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。委托诉讼代理人：高俊霞，河北高俊霞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩得志，男，1974年7月4日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。被上诉人（原审被告）：王志东，男，1975年9月17日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。上诉人韩卫民因与被上诉人谌岩、韩得志、王志东房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2019）津0115民初2600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩卫民及其委托诉讼代理人王冲，被上诉人谌岩及其委托诉讼代理人高俊霞，韩得志到庭参加诉讼。被上诉人王志东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。韩卫民上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．王志东购买涉案房屋时候未看房，也未举证证明实际交付购房款，其买房并非为了居住而是为了炒房。韩得志和王志东之间是虚假的买卖房屋合同，应为无效。2．王志东在早就知晓韩得志已将涉案房屋出售给上诉人的情况下，仍然与谌岩签订房屋买卖合同，是以合法的买卖手段掩饰其非法的目的。3．谌岩是秦皇岛市居民，没有在天津市居住，其天津市户口是违法取得。其买房没有看房，不为了居住，是扰乱市场秩序的行为，不符合善意取得的条件，因此谌岩与王志东之间的合同是无效合同。谌岩辩称，谌岩与王志东之间的购房行为真实、合法、有效。涉案房屋的交易价格是市场价格，合同的相对方是王志东。上诉人起诉谌岩没有法律依据。谌岩是大学教授，根据天津市人才开放户籍政策，将户口迁至天津市。因此本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。韩得志辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人没有任何证据。我与王志东是真实的房屋买卖交易。同意一审法院判决。韩卫民向一审法院起诉请求：1．依法判决韩得志与王志东就诉争房屋签订的《房屋买卖合同》无效；2．依法判决王志东与谌岩就诉争房屋签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖补充协议》无效；3．依法判决谌岩将诉争房屋的产权恢复登记至王志东名下，再由王志东将诉争房屋的产权恢复登记在韩得志的名下；4．依法判决韩得志在系争房屋的产权恢复登记至其名下后，法院依法判令韩得志继续履行与韩卫民的《房屋买卖协议》，接受诉争房屋的剩余房款，协助将诉争房屋的产权转移登记至韩卫民名下；5．案件受理费由谌岩、王志东、韩得志负担。一审法院认定事实：2016年3月2日，韩得志与王秀华签订《租房合同》一份，载明：“甲方（出租人）：韩得志。乙方（承租人）：王秀华。经甲乙双方共同协商达成如下租房协议：甲方将天津人造金刚石厂宿舍6248号和2112号房屋租给乙方使用，租期两年（2016年3月3日至2018年3月3日），房租两年合计壹万捌仟元正。取暖费、水费、电费、卫生费等由乙方自付。此合同一式两份，双方各执一份。甲方签字：韩得志，身份证号：1202241974××××××××。乙方签字：王秀华，身份证号：1202241962××××××××。签订日期：2016年3月2日”。当日，王秀华通过银行转账的方式支付韩得志18000元。2016年6月1日，韩得志与韩卫民签订《房屋买卖协议》一份，载明：“卖方（以下称甲方）：韩得志。买方（以下简称乙方）：韩卫民。经双方友好协商签订如下协议：甲方将自己名下房产天津市宝坻区地质路天津人造金刚石厂宿舍6248号卖给乙方，房产价格壹拾贰万元正。过户过程中所有费用均由乙方负责。1、乙方首先付定金肆万元正给甲方。2、除订金外未付款项由乙方负责存入甲方还贷账户内，期间乙方必须按时按还贷要求进行还款，不得延误（还贷账户：62×××14）。3、在双方过户前，乙方必须还清本房全部房贷。4、过户最迟日期：2018年3月3日。5、未还贷款如果超出捌万元之外款项由甲方负责。过户时，双方必须提供真实有效的手续及票证。如果甲方不能将房产过户给乙方，甲方应退还乙方所交的各种房款（包括乙方向银行替甲方所还的贷款及肆万元订金）。此协议一式两份，双方各执一份。备注：订金肆万元即是预付购房款肆万元。甲乙双方不得以任何借口违反本协议，如有单方反悔，毁约方应承担另一方的一切经济损失叁拾万元。注违约金三十万元整。双方签字：甲方：韩得志，身份证号：1202241974××××××××。乙方：韩卫民。2016年6月1日”。当日，韩得志为韩卫民出具收条两份，第一份载明“今收韩卫民房屋买卖订金叁万伍仟元正（￥35000）。收款人：韩得志”，在该份收条背后写有“备注：甲乙双方不得以任何借口对所售出及购买房产单方面反悔，如有反悔，毁约方应承担另一方的一切经济损失叁拾万元整”，韩得志表示对该备注内容并不知情。第二份载明“今收到韩卫民买房订金伍仟元正（￥5000元），收款人：韩得志”。韩卫民另提交2016年6月至2017年11月建设银行客户回单，证明自2016年6月至2017年11月韩卫民每月将涉诉房屋需还贷款金额存入韩得志房贷账户中，后因韩得志原因，房贷还款银行卡被吞卡，导致韩卫民无法继续还贷。韩卫民共支付房款63400元。韩卫民另提交燃气安装费、采暖费等5张票据，证明韩卫民居住在涉诉房屋内，并对涉诉房屋进行了改造。现涉诉房屋由韩卫民居住。韩得志提交建设银行明细清单一份，证明在韩得志与王志东交易时涉案房屋尚欠89521元按揭贷款，而韩得志与韩卫民交易时欠银行按揭贷款112900元，其与韩卫民之间交易价格偏低，相当于韩卫民只付给韩得志8000元，韩得志就将涉诉房屋出售。韩得志提交其与韩卫民短信记录及录音一份，证明在2017年10月，韩得志已经通知韩卫民涉案房屋不再出售，这与韩卫民起诉书中称在2018年才知道的陈述相互矛盾。2017年3月25日，韩得志与王志东签订《房屋买卖居间合同》一份，约定涉案房屋成交价格为350000元。韩得志表示350000元，一部分为现金，一部分为转账，在交易过程中，王志东替韩得志偿还部分按揭贷款。后王志东于2017年9月28日取得涉案房屋的产权证书。2018年3月21日，王志东、谌岩及案外人天津市信达安居房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》一份，约定涉案房屋成交价格为520000元。谌岩于2018年3月21日交付50000元作为定金。在该合同中双方关于房款支付的其他约定“双方约定不走资金监管，一次性与甲方。”第五条该房屋交付及物业交验“卖方承诺于2018年12月30日前将该房屋及钥匙交付卖方使用，双方协商，若原租户想继续租，则由原租户续租。”十一条备注“经协商，双方一致同意：甲方在收到全房款当日，积极配合乙方办理过户手续，全部过户费用由乙方承担。该房屋目前正在出租中。2018年12月30日前的租金归甲方所有，2018年12月30日后租金归乙方所有。甲方承诺：该房屋名下无户口。”当日，王志东为谌岩出具收条一份，载明“今收到谌岩交来购买宝坻区天津人造金刚石厂宿舍6248号定金伍万元（￥50000）整。”2018年3月27日，王志东和谌岩签订《天津市存量房屋买卖协议》一份，双方约定房屋价款为96000元。同时，双方签署《自愿放弃资金监管服务确认书》，约定“甲乙双方经协商，自愿放弃对上述房屋的资金监管服务，对未纳入监管的交易资金自行承担相应的资金风险和法律责任。”谌岩提交龙顺军中国农业银行交易明细，显示2018年3月27日转入王志东账户400000元。谌岩提交其个人交通银行交易清单显示2018年3月27日取现70000元。当日，王志东为谌岩出具收条一份，载明“今收到谌岩交来购买宝坻区天津人造金刚石厂宿舍6248号部分购房款肆拾柒万元（￥470000元）整。”2018年4月10日，谌岩取得涉案房屋不动产权证书。2018年9月21日，王志东和谌岩签订《房屋买卖补充协议》一份，载明：“一、经双方协商，甲方自愿将坐落于宝坻区天津人造金刚石厂宿舍6248号房屋，不动产权证号津（2017）宝坻区不动产权第××号，建筑面积49.85平米的房屋出售给乙方。二、甲乙双方协商议定上述房地产成交价格为人民币：（大写）伍拾贰万元（小写520000元），乙方于本协议签订当日将购房定金伍万元支付给甲方。双方约定于2018年4月15日前到宝坻区房管局办理过户手续，乙方于过户当日将剩余购房款肆拾柒万元一次性付给甲方。乙方承担过户时的所有手续。三、甲乙双方协商腾房时间变更为2018年10月1日，交房时间以此协议为准。立协议人：甲方：王志东，乙方：谌岩。”一审法院从天津市宝坻区国土资源和房屋管理局调取了案外人郭恒斌与韩得志于2014年8月7日签订的《天津市房产买卖协议》一份，该协议显示韩得志购买所有权人为郭恒斌的坐落于宝坻区，建筑面积49.89平方米。双方约定房价款为188000元，韩得志首付款70000元，申请银行贷款118000元。庭审中，经一审法院释明，因涉案房屋已经登记在谌岩名下，韩卫民是否变更诉讼请求。韩卫民表示坚持履行合同，不同意解除，坚持诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。韩得志与王志东签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，且王志东按照合同约定履行了给付购房款的义务，并取得了涉案房屋的产权证书，该合同合法有效，予以确认。王志东与谌岩签订的《房屋买卖居间合同》和《房屋买卖补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合同签订时王志东已经取得涉诉房屋的所有权证，因此王志东有权处分涉诉房屋，谌岩按照合同约定履行了给付房款的义务，后涉诉房屋变更登记到谌岩名下，谌岩取得了涉案房屋的产权证书，该合同合法有效，予以确认。现韩卫民主张王志东不是涉诉房屋实际权利人，其将房屋出售给谌岩属于无无权处分，合同应属无效合同，无事实和法律依据，故对其该主张不予支持。谌岩是否构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。具体到本案，谌岩购买涉诉房屋时通过了房地产中介，并与王志东订立了《房屋买卖居间合同》、《天津市存量房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》，韩卫民也未提供充足证据证实谌岩购买涉诉房屋时具有恶意，故谌岩购买涉诉房屋时系善意。王志东以520000元的价格将涉诉房屋转让给谌岩，该转让价格与本地区的市场价格未有明显不合理之处。加之，谌岩已经取得涉诉房屋的不动产权证书。综上，谌岩购买涉诉房屋的行为符合上述法律规定，应属善意第三人，其取得了涉案房屋的所有权。韩卫民主张谌岩不符合善意取得的主张，不予支持。在谌岩与王志东签订的《房屋买卖居间合同》和《房屋买卖补充协议》不能认定无效，谌岩构成善意取得的情况下，韩卫民的诉讼请求不予支持。一审法院判决：驳回韩卫民的诉讼请求。案件受理费40元，由韩卫民负担。二审中，各方当事人均未提供新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，就涉案房屋，韩得志与上诉人和王志东分别签订了房屋买卖协议，韩得志存在一房二卖的情形。上诉人主张韩得志与王志东之间恶意串通，因此房屋买卖合同无效，但未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。由于涉案房屋已经办理房屋所有权转移登记，涉案房屋物权发生变动，因此上诉人可以依照协议向韩得志主张债权，而非物权。上诉人主张继续履行其与韩得志之间的房屋买卖合同的主张，本院不予支持。王志东在取得涉案房屋产权证书的情况下，其有权处分涉案房屋，其与谌岩签订的房屋买卖合同并未违反法律禁止性规定，且涉案房屋已经再次过户登记在谌岩名下。上诉人主张谌岩不是善意取得，但未提供充分的证据予以证实。本院不予支持。庭审中，谌岩当庭出具了天津市户口册原件，其具备天津市户籍，符合购买房屋的资格。至于谌岩是否通过非法途径取得天津市户籍，与本案不是同一法律关系，本院不予涉及。上诉人对此如有异议，应当另行解决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人韩卫民负担。本判决为终审判决。审判长  张玉明审判员  张 炜审判员  王 路二〇二〇年一月十日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……3．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。