辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽01民终9151号上诉人（原审原告）：沈阳西雅帝环境物业管理有限公司，住所地沈阳市大东区大北关街2号。法定代表人：**慧，公司董事长。委托诉讼代理人：吴玲，辽宁均秉晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王聪，辽宁均秉晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙伟，女，1964年9月15日出生，汉族，系淘气堡幼稚园园长，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：郭程程，辽宁六合律师事务所律师。上诉人沈阳西雅帝环境物业管理有限公司（以下简称“西雅帝物业公司”）因与被上诉人孙伟物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初5877号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。西雅帝物业公司上诉请求：1.请求撤销一审裁定，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人的房屋位于上诉人所服务的园区内，且享受了物业服务，缴纳物业费是其法定及约定义务；二、一审法院以被上诉人在本案中不是适格主体为由驳回起诉，属于事实认定错误。孙伟辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，应予以维持。上诉人提供的物业服务合同约定的物业范围为沈阳市大东区八王寺街43-1号，但被上诉人房屋为八王寺街43-2号，并非物业服务范围，上诉人与被上诉人之间未建立物业服务关系，不应支付物业费。西雅帝物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付沈阳市大东区八王寺街43-2号房屋自2012年9月12日至2018年9月12日的物业费81,774元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认为，被告与案外人沈阳永嘉特尔房地产开发有限公司于2012年9月10日签订《楼盘转让协议书》，约定案外人将地址为沈阳市大东区八王寺街43-2号的房屋转让给被告孙伟，该房产曾在规划中有属于小区的物业用房和社区用房部分。原告与沈阳市大东区城中艺景业主委员会于2011年9月1日、2014年9月1日、2017年8月31日均签订了《物业管理服务合同》，合同中均约定“物业类型：住宅区及商业门市”、“座落位置：沈阳市大东区八王寺街43-1号”、“占地面积：9.0万平方米，建筑面积：18万平方米”。因被告房屋不在《物业管理服务合同》约定的服务范围之内，故被告在本案中非适格的主体。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定如下：驳回原告沈阳西雅帝环境物业管理有限公司的起诉。二审中，西雅帝物业公司向法庭提供如下证据：1.由业主委员会出具的情况说明，证明物业管理服务合同第二条，物业基本情况中坐落位置实际未物业办公室位置，服务范围实际四至被上诉人所在房屋属于物业服务范围；2.前期物业委托服务合同1份复印件,物业管理服务合同3份复印件，证明从该小区入住开始，物业服务合同约定的物业服务对象即为城中艺景住宅小区。在前期物业服务合同中明确了四至，后期与业委会签订物业服务合同时，四至未发生变化；3.图纸2张，证明被上诉人房屋在物业小区范围内。被上诉人使用的所有管线均为园区公共设施；4.建筑工程规划许可证，证明被上诉人使用的办公用房为园区的15号楼2-3层。属于该园区规划范围内。孙伟对上述证据的质证意见为：对证据1，该份证据将物业管理服务合同服务范围进行了变更，实际为变更协议。情况说明出具的时间是2019年6月6日。上诉人要求的物业管理费用是2018年9月12日，故该份情况说明与本案无关；对证据2，对于前期物业服务合同四至约定范围并未明确，且本案涉及的物业费时间范围已经有业委会与物业公司签订的物业管理服务合同。因此，前期物业服务合同与本案无关。上诉人仅能依据与业委会签订的物业服务合同作为依据。但根据业委会的合同服务范围未包含被上诉人；对证据3，规划图本身仅能显示房屋的具体坐落位置，并不能上诉人的服务范围。同时就共用设施，公用设施必须进入商品房销售价格中的设施。由于被上诉人房屋原规划为开发商办公用房，物业用房和社区用房，因此被上诉人房屋并未涉及共用设施；对证据4，上诉人提供的物业服务合同里面对于住宅及商业用房提供物业服务。而上诉人提供的规划中，涉案房屋并非合同中提及的用途，也并非物业服务的范围。而孙伟亦向法庭提供如下证据：1、燃气建设工程施工协议、城市管道天然气供气合同，证明诉争幼儿园的燃气是由被上诉人孙伟自行与沈阳燃气管道工程有限公司签订协议，由燃气公司负责建设施工安装管道工程，施工费用由被上诉人支付。用以证明幼儿园的燃气是由被上诉人自行建设与维护。2、配电设备产权维护范围协议书、变电站低压户维护分界草图，证明被上诉人孙伟与辽宁省电力有限公司沈阳供电公司检修公司配电运营检查工区签订该份协议，后供电公司为幼儿园建设电力设施提供电力服务。说明幼儿园的电力设施自行建设与维护。西雅帝物业公司对上述证据的质证意见为：对证据1，真实性没有异议，但是与本案无关，燃气工程本身就是燃气公司与用户之间自行签订的协议。燃气管道无论从施工还是供气均不是物业服务合同范围。被上诉人以此证明上诉人未提供物业服务与合同不符，属于商品房买卖合同中交付问题，是否达到交付条件，与我方无关。对证据2，真实性没有异议，但是该份协议书已经明确说明被上诉人自用电接电自园区二号变电站，是经由园区变电站将高压转为低压后，由被上诉人使用。完全能够说明被上诉人使用了园区的公共设施、设备。另查明,二审中，本院通过对位于沈阳市大东区八王寺街43-2号的案涉房屋现场勘查显示，案涉房屋现由孙伟经营淘气堡幼稚园。该幼儿园坐西朝东。其四周情况为：“东至大法寺，北至园区，西至园区，南临马路。在该幼稚园的北侧被铁栅栏隔开；幼稚园的西侧有通向园区的大门，但该门现已封闭上锁；园区的西南侧也被铁栅栏隔离；园区的南侧有员工和孩子们日常通行的大门。北侧亦有铁栅栏门通向园区。而在案涉房屋与大法寺的中间为园区的消防通道，现用于塑胶操场。”本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为孙伟就案涉房屋是否接收物业公司的物业服务管理，即孙伟应否缴纳物业费问题。一方面，因西雅帝物业公司与沈阳市大东区城中艺景业主委员会签订的三份《物业管理服务合同》均约定“物业类型：住宅区及商业门市”、“座落位置：沈阳市大东区八王寺街43-1号”、“占地面积：9.0万平方米，建筑面积：18万平方米”。而通过二审对案涉房屋现场勘查显示，孙伟所经营的淘气堡幼稚园被其封闭成独立院落，并非在《物业管理服务合同》约定的服务范围之内；另一方面，虽西雅帝物业公司主张孙伟经营的幼稚园仍在使用案涉园区内的供水、供电等公共设施、设备，但庭审中，孙伟向法庭提供了燃气建设工程施工协议、配电设备产权维护范围协议书、变电站低压户维护分界草图等证据材料，用以证明幼儿园的燃气及电力设施等均是由其自行建设与维护，且西雅帝物业公司就其该项主张并未提供相关证据加以证明，其应承担举证不能的法律后果。综上，根据本案现有证据，无法证明孙伟就案涉房屋已接收物业公司的物业服务管理，一审法院驳回西雅帝物业公司的起诉并无不妥。综上所述，西雅帝物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  姜会军审判员  李 妍审判员  韩彩霞二〇二〇年一月九日法官助理訾丽静书记员张潇元本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。