湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12044号上诉人（原审原告）：王瀚泽，男，1987年10月27日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托代理人：吴炀，国浩律师（长沙）事务所律师。上诉人（原审被告）：李也力，男，1985年5月29日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人：刘欢，湖南方哲律师事务所律师。上诉人王瀚泽与上诉人李也力房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初9631号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王瀚泽上诉请求：1．依法撤销一审判决第一项，改判李也力向王瀚泽支付定金赔偿款99万元。2．依法撤销一审判决第三项，依法判令李也力向王瀚泽赔偿房屋差价损失150万元（该损失金额以李也力将房屋违约出售给案外人卢新勇的价格650万元与王瀚泽与李也力约定的合同价500万元之间的差额计算）。事实和理由：1．一审法院已经认定李也力违约且王瀚泽已经向李也力支付了99万元定金的事实，现李也力只返还了定金本金99万元，王瀚泽要求其支付定金赔偿金99万元于法有据。2．一审法院已经认定李也力一房两卖构成违约，且其违约行为导致王瀚泽或其指定的人无法获得涉案房屋，而王瀚泽举证的李也力与案外人卢新勇就涉案房屋达成的交易价格足以证明王瀚泽因李也力违约而遭受损失及损失金额，且该150万元损失也是李也力完全预见到的，因此李也力应当对王瀚泽的全部可得利益损失予以赔偿。李也力答辩称：1．王瀚泽违约在先，无权请求适用定金罚则，王瀚泽在涉案《房屋买卖合同》签订时，根本不具备在长沙市限购区域内购买商品住房资格。在合同签订后，李也力得知王瀚泽没有购房资格且双方协商不成后即告知王瀚泽解除涉案《房屋买卖合同》，并在2018年4月2日将购房定金及购房付款退还给王瀚泽。另行出售房屋的行为系履行防止损失扩大义务，不构成一房二卖。2．王瀚泽违约在先，致使涉案《房屋买卖合同》因履行不能而解除，王瀚泽因自身过错造成的一切损失与李也力无关，均应由其自身承担。请求驳回上诉。李也力上诉请求：1．撤销一审判决第一项；2．撤销一审判决第四项，依法改判支持李也力全部的反诉请求；3．由王瀚泽承担本案一审、二审全部的诉讼费用。事实和理由：1．李也力自2016年至2018年5月就职于重庆北辰两江置业有限公司，双方在签订涉案两份房屋买卖合同时，没有明确知道长沙市房地产交易政策的事实基础，在签订合同时也不了解长沙市的限购政策。原审判决认定李也力系长沙市房地产从业人员，知道长沙市的房地产交易政策系基本事实认定错误。2．一审判决认定李也力与王瀚泽约定房屋中的一套过户到王瀚泽指定案外人名下错误，本案中王瀚泽无权请求适用定金罚则。3．涉案两份房屋买卖合同均无法继续履行且已解除，一审判决认定李也力的行为构成一房二卖无事实及法律依据。4．一审法院采纳王瀚泽提供的不完整的聊天记录作为证据错误。5．一审判决驳回李也力要求王瀚泽返还购房定金和赔偿因保全造成损失的反诉请求无事实及法律依据。6．本案系因王瀚泽违反先合同义务导致涉案合同不能履行，因此违反先合同义务的王瀚泽并无定金返还请求权。王瀚泽答辩称：1．李也力在明知王瀚泽没有购房资格情况下签订购房合同。李也力是在房地产公司的工作人员，虽然称是在重庆任职，但是李也力是长沙人，不可能不了解长沙购房条件。李也力和王瀚泽两人是发小，肯定了解王瀚泽家里情况。在合同签订后，如果不知道王瀚泽没有购买资格，就不会称房子家里不同意卖。2．因为李也力一房两卖，才造成合同不能履行的后果。李也力和王瀚泽签订了两套房子购房合同，涉案房屋有一套在王瀚泽家庭人员有购房资格后，按照王瀚泽指定过户。本案签订了两套房屋合同，所以房屋肯定是会有一套登记在王瀚泽指定的名下。3．合同从本质上来说是预约合同，王瀚泽在2018年7月左右因为家里拆迁可以取得购房资格，并且可以取得拆迁款，才约定在第二年，也就是十个月以后才过户。在案外人出到650万价格情况下，李也力把房子卖给案外人卢新勇。这属于故意违约，应当承担合同约定的双倍返还定金和违约责任。4．李也力在王瀚泽合同履行过程中一房两卖，导致其向案外人承担违约责任，是其自行造成的，要王瀚泽赔偿没有法律依据。5．李也力主张的王瀚泽在另案中对其造成的损失，属于诉讼保全责任纠纷的审理范围，与本案无关。王瀚泽向一审法院起诉请求：1．李也力向王瀚泽支付应双倍返还的定金剩余款项99万元；2．李也力向王瀚泽赔偿房屋差价损失150万元（该损失金额暂以王瀚泽将房屋违约出售给案外人卢新勇的价格650万元与王瀚泽、李也力约定的合同价500万元之间的差额计算，最终以司法评估价格与王瀚泽、李也力约定的合同价之间的差额计算）；3．李也力向王瀚泽赔偿王瀚泽首付款的资金占用损失54400元（该损失以51万元为本金，按年利率24%自2017年10月24日计至2018年4月2日）。李也力向一审法院反诉请求：1．王瀚泽退还李也力购房定金99万元；2．王瀚泽承担错误保全申请给李也力造成的损失暂定125007元（最终数额以人民法院生效判决确定李也力应支付给案外人卢新勇的迟延过户违约金、其他经济赔偿及诉讼费用的总额为准）；3．王瀚泽承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年10月17日，王瀚泽（乙方）与李也力（甲方）签订两份《房屋买卖合同》，其中一份合同约定：第一条、甲方现将位于岳麓区房屋，建筑面积466.69平方米（房屋所有权证号：岳麓字第708010696）自愿出售给乙方，该房屋总售价为3020000元；第二条、乙方于2017年10月24日支付购房定金600000元给甲方，甲方将房屋的产权证及相关权属证书原件存放于乙方，用于产权过户，具体付款方式：该房屋定于2018年7月1日前办理过户立契手续，乙方于2017年10月25日之前付给甲方购房定金600000元，余款2420000元定于过户立契之时一次性付清，购房定金600000元包含在总房价之内；第七条、甲乙双方必须共同遵守本合同，如甲方中途毁约，自毁约之日双倍返还定金给乙方，并退还乙方已支付的款项，给乙方造成损失的应赔偿，如乙方中途毁约，则甲方定金不退，自毁约之日起甲方退还乙方所收购房款。第二份合同约定：第一条、甲方现将位于岳麓区房屋，建筑面积306.21平方米（房屋所有权证号：岳麓字第708010602）自愿出售给乙方，该房屋总价款1980000元；第二条、乙方于2017年10月24日支付购房定金390000元给甲方，甲方将房屋的产权证及相关权属证书原件存放于乙方，用于产权过户，该房屋定于2018年7月1日前办理过户立契手续，乙方于2017年10月25日前付给甲方购房定金390000元和购房首付款510000元，余款1080000元定于过户立契之时一次性付清，购房定金390000元包含在总房价之内。合同还约定了其他事项。上述两份合同签订后。2017年10月20日，王瀚泽通过浦发银行账户向李也力转账支付定金200000元；王瀚泽于2017年10月24日通过银行转账方式向李也力支付定金及购房首付款共计1300000元。2018年4月2日，李也力向王瀚泽银行账户返还涉案房款1500000元。另查明，2018年1月7日，李也力（甲方）与案外人卢新勇（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将岳麓区、1Ｆ（两栋）房屋出售给乙方，房屋总价款6500000元，于2018年3月31日前支付；乙方在2018年7月8日前付给甲方定金200000元，在2018年1月12日前，付2000000元，在房屋产权证过户手续办理完毕之日付款4300000元；双方定于2018年7月30日前正式交付该房屋；双方应于本合同约定的2018年3月1日起30日内到房地产主管部门办理过户手续。合同还约定了其他事项。2018年3月30日，李也力（甲方）与案外人卢新勇（乙方）签订《房屋买卖补充协议》，协议约定：甲方同意乙方在两栋房屋产权证过户手续办理完毕之日付款5500000元，剩余1000000元至8月31日支付给甲方；乙方同意甲方在3月30日前向有关部门申请解除3栋1号产权抵押，甲方约定4月4日前与乙方共同完成3栋1号产权过户手续；乙方同意3月30日支付900000元给甲方（此前，乙方已支付房款2600000元，分别为第一次定金200000元，第二次房款2000000元，第三次春节前300000元，第四次春节后100000元），用于办理1Ｆ栋房屋抵押解除手续，并争取在4月4日与3栋1号产权同日过户，如果不能在4月4日过户，则最多延后至清明节的下一周将该房屋产权证过户给乙方；乙方在1Ｆ栋房屋产权过户手续完毕当日，付款2000000元；若前述协议与本协议有不一致之处，以本协议为准。2018年6月14日，案外人卢新勇因李也力及其配偶王南西子违反《房屋买卖合同》约定诉至法院，法院作出（2018）湘0104民初4862号民事判决，判决由李也力对卢新勇承担违约责任，该案现二审审理过程中。2018年11月6日涉案两套房屋过户至卢新勇名下。再查明，李也力于2018年3月17日与王瀚泽方微信聊天中表示不愿意出售涉案房屋，在2018年5月17日与王瀚泽方的微信聊天记录中表示因王瀚泽名下已有两套房屋，不具备购房资格。又查明，2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会办公室印发《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》（长住建发{2017}71号文件），该通知第一条规定：“（一）暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房”（以下简称长沙市“5?20”政策）。王瀚泽名下现已登记有两套位于长沙市限购区域内的房屋。一审法院认为，本案争议的焦点是：1、王瀚泽与李也力对于合同履行是否存在过错；2、王瀚泽与李也力的主张是否有依据。关于焦点一。王瀚泽与李也力于2017年10月17日签订的两份房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，合同依法成立。依据王瀚泽与李也力双方签订的两份涉案房屋买卖合同，李也力出售给王瀚泽的系两套不同产权证书的房屋，王瀚泽与李也力，特别是李也力作为长沙市房地产业从业人员，均应清楚2017年10月期间长沙市的房地产交易政策，依据长沙市住房和城乡建设委员会颁发的长沙市“5?20”政策中有关暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品住房的规定，王瀚泽在本次交易时即不具有同时购买两套房之资质，依据王瀚泽交付房屋款项记录与双方前期的履约情况，对王瀚泽诉称双方约定房屋中的一套过户给指定案外人名下应予确认。李也力在未解除与王瀚泽房屋买卖合同的情形下，与案外人卢新勇签订两份涉案房屋的买卖合同，并约定至迟于当年清明节后一周将涉案房屋产权证过户给案外人卢新勇，最终因涉案房屋过户手续被冻结而未完成过户，李也力的行为构成一房二卖，有违诚实信用原则，导致合同最终无法履行，构成对涉案房屋买卖合同的违约。李也力应按定金罚则之规定向王瀚泽承担违约责任。但考虑到王瀚泽作为完全民事行为能力人，其在签订涉案两份《房屋买卖合同》明知自身不具备履行合同、实现合同目的之购买资质，仍与李也力签订涉案合同，存在缔约责任，故可酌情减少李也力之违约责任，依据双方对合同未能履行之责任大小，一审法院酌情认定李也力承担500000元的定金责任，对王瀚泽超出部分的诉讼请求，不予支持，对李也力反诉要求王瀚泽承担退还定金990000元与损失125007元的诉讼请求不予支持。关于房屋差价损失。根据长沙市“5?20”政策，王瀚泽名下已登记有两套房屋，故王瀚泽无法取得涉案两套房屋的产权，亦不存在将涉案房屋进行交易而获益的事实，故王瀚泽不存在差价损失，对于该项诉请，不予支持。关于资金占用损失。李也力将涉案房屋于2018年1月7日转让给案外人卢新勇，李也力以其行为表示不再继续履行与王瀚泽之间的房屋买卖合同，理应退还王瀚泽支付的首付款510000元，其于2018年4月2日才将510000元予以返还，对于李也力在此期间占用资金导致王瀚泽产生利息损失的事实已经客观存在，李也力应当向王瀚泽支付2018年1月8日至2018年4月2日资金占用损失（该损失以510000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。关于李也力要求王瀚泽赔偿因保全造成的损失的诉请。首先，王瀚泽的保全申请系在（2018）湘0104民初2703号案件中提出，与本案无关；其次，李也力在未与王瀚泽解除劳动合同的情况下，将涉案房屋转让给案外人卢新勇，进而导致无法按照与案外人卢新勇合同中约定的期限内办理房屋过户手续，对案外人卢新勇违约系因李也力自身原因，由其自行承担因此产生的不利后果；最后，李也力该项主张所依据的（2018）湘0104民初4862号民事判决书并未生效，李也力的该项主张，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限李也力于本判决生效之日起十日内支付王瀚泽定金赔偿款500000元；二、限李也力于本判决生效之日起三日内支付王瀚泽2018年1月8日至2018年4月2日期间的资金占用损失，该损失以510000元为基数，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率标准计算；三、驳回王瀚泽的其他诉讼请求；四、驳回李也力的全部反诉请求。本案案件受理费27155元，财产保全费5000元，反诉受理费减半收取7417元，合计39572元，由李也力负担23743元，王瀚泽负担15829元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，本院经审查予以确认。本院认为，王瀚泽与李也力签订的两份房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，应属有效。本案二审的争议焦点为：1．一审判决认定李也力的行为构成违约并判决李也力赔偿王瀚泽500000元以及资金占用损失是否适当；2．李也力要求王瀚泽返还定金的诉讼请求有无依据；3．李也力要求王瀚泽赔偿因保全导致另案损失有无依据。关于焦点一。王瀚泽与李也力于2017年10月17日签订房屋买卖合同，约定于2018年7月1日前办理过户手续。李也力收取王瀚泽支付的定金及首付款后，又于2018年1月7日与案外人签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给案外人。一审判决认定其行为构成违约，并无不当。根据涉案房屋买卖合同约定，如系李也力方违约，应当双倍返还定金并赔偿损失。李也力已于2018年4月2日向王瀚泽返还定金99万元。考虑到本案中，王瀚泽并未取得购房资格，对于合同不能实现缔约目的具有过错，一审酌情判决李也力向王瀚泽支付赔偿款50万元并承担首付款51万元的资金占用损失，并无不当。对于王瀚泽主张的购房差价损失，因王瀚泽并未取得购房资格，不存在因违约导致的购房差价损失，一审驳回该项诉讼请求，并无不当。关于焦点二。李也力主张其将房屋出售给案外人，系因签约之后才知道王瀚泽没有购房资格，为避免损失扩大而行使单方解除权，因此王瀚泽应当向其返还定金。本院认为，首先，王瀚泽与李也力系旧识，且签订合同时约定的交房时间为八个多月以后，可见双方对于合同签订后无法立即过户的事实具备心理预期；其次，本案没有证据证明李也力在与案外人签订房屋买卖合同之前，与王瀚泽进行过协商或通知解除合同，不符合单方解除合同的情形。因此，李也力以单方解除合同为由主张返还定金的诉讼请求，缺乏事实根据，一审判决驳回该项反诉请求，并无不当。关于焦点三。李也力主张，王瀚泽在（2018）湘0104民初2703号中申请财产保全，导致李也力无法依约向案外人交付房屋，相应损失应由王瀚泽赔偿。本院认为，财产保全损害赔偿责任属于侵权责任范畴，不应仅根据保全申请人的诉讼请求是否得到支持来认定财产保全是否错误。李也力在未与王瀚泽解除房屋买卖合同的情况下，将涉案房屋出售给案外人并约定房屋过户期限，自身存在过错。王瀚泽申请财产保全的案件中，二审判决驳回王瀚泽要求过户的诉讼请求，理由系综合考虑王瀚泽不具备购房资格、案外人已经支付购房款并向长沙市不动产登记中心提交了房屋过户手续资料等因素。因此，李也力要求王瀚泽承担错误保全损害赔偿责任，理由不能成立，一审驳回该项反诉请求，并无不当。综上所述，上诉人王瀚泽与李也力的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30128元，由上诉人王瀚泽负担22710元，上诉人李也力负担7418元。本判决为终审判决。审判长  罗柏寒审判员  傅美容审判员  黄 姝二〇二〇年一月十日书记员  刘烁星