山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0181民初6071号原告：济南佳怡赛凌管理咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：张树华，董事长。委托诉讼代理人：张怀国，山东国鲁律师事务所律师。被告：章丘市天阳气体有限公司，住所地济南市。法定代表人：高玉霞，董事长。委托诉讼代理人：王承民，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵延忠，山东鲁明律师事务所律师。原告济南佳怡赛凌管理咨询有限公司（以下简称佳怡公司）与被告章丘市天阳气体有限公司（以下简称天阳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳怡公司的法定代表人张树华、委托诉讼代理人张怀国，被告天阳公司的委托诉讼代理人王承民、赵延忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳怡公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2010年9月9日签订的《土地租赁合同》；2.依法判令被告交付《土地租赁合同》项下的土地和建筑物、构筑物、附着物及水、电、暖管网等设施，被告搬走；3.依法判令被告支付原告租金832235.04元、违约金208058.76元、评估费1500元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告（原名章丘赛凌机械有限公司）、被告双方于2010年9月9日签订《土地租赁合同》1份，约定原告将其所有的位于章丘市潘王路10号的15.66亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物出租给被告使用，租赁期限15年，自2010年9月18日至2025年9月17日，年租金93960元。合同约定被告应于每年的1月1日向原告交纳下一年的租金，如逾期30日以内，被告应另支付千分之二的违约金；如逾期超过30日，原告有权解除合同，被告应支付年租金25%的违约金。鉴于所租土地周围地价变化频繁，双方协商同意，每三年就租金进行一次谈判。合同签订后，被告自2012年1月1日起就未向原告交纳租金。为此，原告于2014年12月16日向被告发出解除合同通知书，被告于12月20日收到。2015年和2018年，原告曾两次向法院起诉，要求解除合同，但因双方想和解又撤诉。但撤诉后，双方未能协商成功。依据《土地租赁合同》，被告自合同订立起至2019年，共应交纳租赁费751680元，但被告只交纳了696870元。目前土地租金猛涨，双方就调整租金达不成协议，原告不能实现合同目的，故诉至法院，望判如所请。天阳公司辩称，原告所诉无事实和法律依据，被告迟延支付租金是基于行使《合同法》第六十六条规定的同时履行抗辩权，原被告双方签订《土地租赁合同》，合同约定原告保证水电设施完整，并帮助被告协调同水电提供方的事宜，但原告不履行合同义务，未能保证被告正常的生产用电，被告长期用电量不足，严重影响生产经营，因此，被告曾行使同时履行抗辩权，拒付租金，督促原告履行合同义务。原告两次提起诉讼，后又撤诉，在此期间，原告没有为被告办理用电分户和变压器并网事宜，并在股东变动后，曾突然给被告断电，被告只能临时购买二手发电机维持生产。被告曾与原告协商处理，但原告要求将租金涨到每年80万元，否则解除合同。综上，被告之前欠付租金事出有因，现租金已经全部结清，要求驳回原告的诉讼请求。同时，要求佳怡公司赔偿进项税额抵扣损失34788.1元、安装临时发电机损失30060元、安装变压器损失141301元及自2010年12月1日至今因佳怡公司供电量不足导致天阳公司的生产经营损失（具体数额申请司法鉴定）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对以下事实无异议，本院予以确认：1、佳怡公司原公司名称为章丘赛凌机械有限公司（以下简称章丘赛凌公司），成立于2004年5月9日，股东为梁玮、黄淑玲、苘江红、黄强；2008年4月9日，公司股东变更为于永伏、谭燕丽；2012年7月12日，公司股东变更为孙倩、王琳；2012年8月9日，公司名称由章丘赛凌机械有限公司变更为现名称；2016年8月8日，公司股东变更为孙倩、王珍；2016年11月15日，公司股东变更为孙倩、王佳怡；2018年1月5日，公司股东变更为张树华、胡敬云。2、2010年9月9日，章丘赛凌公司（甲方）与天阳公司（乙方）签订租赁《土地租赁合同》1份，合同主要内容为：一、甲方将位于章丘市潘王路10号厂区内的15.66亩（10440平方米）土地的使用权及地上建筑物出租给乙方使用；四、甲方应保证水、电等基本设施完整，并帮助乙方协调同水、电提供方的事宜，具体收费事宜由乙方与水、电提供方协商，所有费用由乙方承担；五、乙方在租赁期间不得随意改变土地状况、地上物及水、电、暖管网设施，如确需改动或扩增设备应事先征得甲方书面同意后方可实施，对有关设施进行改动或扩增设备时，如需办理相关手续，由乙方办理，甲方根据实际情况给予协助；九、租赁期限15年，自2010年9月18日至2025年9月17日；十、租金采取按年支付先付后用的方式，年租金为93960元，乙方于每年的1月1日缴纳。如逾期交纳租金30日内，每日支付年租金千分之二的违约金；逾期超过30日，甲方有权解除合同，并要求支付年租金25%的违约金；鉴于所租土地周围地价变化频繁，双方协商同意，每三年就租金进行一次谈判；如果年租金变化不超过10%，执行原价，如有价格变化超过10%，乙方可低于当年当地同行业报价5%继续承租。合同签订后，双方履行协议，天阳公司在租赁土地上建设了车间、厂房等建筑物进行生产。3、章丘赛凌公司的厂区用地26100平方米，取得依据为章政土批字（2006）第296号文件，2007年12月10日确定四至均为本户墙基石外皮，土地证号为章国用（2007）第07010号，用途为工业，权属性质为国有土地使用权，使用权类型为出让，建筑物类型为厂房、仓库及附属设施，建筑物权属为单位所有。章丘赛凌公司名称变更为佳怡公司后，佳怡公司于2012年9月26日将国有土地使用权证进行了变更，取得章国用（2012）第07001号国有土地使用权证，原登记内容不变。天阳公司、天阳公司租赁的土地及建筑物均在上述土地内。4、自2012年8月1日起，天阳公司没有按合同约定支付租赁费。佳怡公司于2014年12月20日向天阳公司送达了解除合同通知书，主张天阳公司逾期两年租金未缴纳，租赁合同自2014年12月16日起解除。天阳公司对此提出书面异议，主张拖欠租赁费是因为佳怡公司没有解决配电室权属和用电的问题，并邮寄给佳怡公司。2015年1月22日，佳怡公司向本院起诉，要求天阳公司支付拖欠租金219240元、支付违约金29127元并解除双方签订的租赁合同，后佳怡公司撤诉。2017年9月19日，天阳公司支付佳怡公司租赁费93960元，2018年3月19日支付租赁费501120元，11月30日支付7830元，2019年1月12日支付93960元，上述租赁费共计696870元。2018年5月28日，佳怡公司再次向本院起诉，要求解除双方的租赁合同，12月20日，佳怡公司撤诉。5、自2014年第三季度起，佳怡公司应交的城镇土地使用税调整为每平方米10元；自2019年1月1日起，佳怡公司应交的城镇土地使用税调整为每平方米6.4元。2019年6月12日，佳怡公司委托山东明嘉正德土地房地产评估有限公司对天阳公司所租赁部分土地的租金进行鉴定，鉴定意见为：2012年9月9日，工业出让用地年租金为9419元/亩；2015年9月9日，工业出让用地年租金为13123元/亩；2018年9月9日，工业出让用地年租金为15009元/亩。佳怡公司支付鉴定费1500元。本院认为，佳怡公司（原章丘赛凌公司）与天阳公司签订的《土地租赁合同》，系双方真实意思表示，租赁标的物土地系合法取得，且已在土地管理部门依法登记，不违反有关法律规定，租赁用途也系工业生产，合同合法有效，双方均应全面履行自己的义务。根据合同约定：“佳怡公司应保证水、电等基本设施完整，并帮助天阳公司协调同水、电提供方的事宜”，因此，天阳公司以佳怡公司未能保证其正常的生产用电，严重影响生产经营为由而长时间拒付租金，已经构成违约。同时，随着经济的发展，章丘区土地租赁价格不断增长，天阳公司支付的租金已经低于佳怡公司支付的城镇土地使用税（2014年三季度至2018年度），故佳怡公司在不能与天阳公司就租金调整达成一致的情况下，要求解除双方之间的《土地租赁合同》，于法有据，本院予以支持，合同解除时间应为起诉状送达之日。因天阳公司在本次诉讼前已经将租赁费交至2019年12月31日，故佳怡公司主张按山东明嘉正德土地房地产评估有限公司鉴定的工业出让用地年租金标准要求天阳公司补交以前的土地租赁费并承担违约金，于法无据，本院不予支持。关于天阳公司要求佳怡公司赔偿因供电量不足导致的生产经营损失等主张，因需要进行鉴定，且与本案不属同一法律关系，不宜与本案合并审理，天阳公司可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、自2019年8月9日起解除济南佳怡赛凌管理咨询有限公司与章丘市天阳气体有限公司于2010年9月9日签订的《土地租赁合同》；二、章丘市天阳气体有限公司于本判决生效之日起30日内搬出所租赁济南佳怡赛凌管理咨询有限公司的土地，并自2020年1月1日起按15009元/亩的标准支付济南佳怡赛凌管理咨询有限公司土地占用费至实际搬离之日止；三、章丘市天阳气体有限公司于本判决生效之日起30日内支付济南佳怡赛凌管理咨询有限公司鉴定费1500元；四、驳回济南佳怡赛凌管理咨询有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14177元，由济南佳怡赛凌管理咨询有限公司负担14027元，章丘市天阳气体有限公司负担150元；诉讼保全费520元，由章丘市天阳气体有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  宋 伟人民陪审员  张承龙人民陪审员  李延进二〇二〇年一月三日法官 助理  魏炳尧书 记 员  谢义彬