北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初707号原告：王红，女，1972年12月3日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：赵俊芝，天津益清（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘定超，天津益清（北京）律师事务所律师。被告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里6-8号。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：赵金山，男，1986年1月13日出生，汉族，该公司员工。原告王红与被告北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王红及其委托诉讼代理人赵俊芝、刘定超，被告爱家营公司的委托诉讼代理人赵金山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王红向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，支付应付款10220元，支付违约金203.66元（计算至开庭之日），具体数额以实际支付之日为准；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告王红为北京市昌平区东小口镇××小区××号房屋的所有权人。2019年9月5日，原告与被告签订《北京相寓资产管理服务合同》，合同约定原告将该房屋授权乙方以整租的形式出租，合同期限为2019年9月12日起至2022年12月10日止，预计租金为每月5500元。原告的房屋授权乙方管理后，乙方将房屋出租，出租过程中，一名租客从该房屋中跳楼自杀死亡。被告在事发后不再支付租金。2019年11月30日被告向原告发函，要求解除合同，原告不同意，故诉至法院。爱家营公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我公司已向原告邮寄了解除合同告知函，原告房屋出现意外事件，已经构成不可抗力。我公司认为可以以此为由解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月5日，王红（甲方）与爱家营公司（乙方）签订《北京相寓资产管理服务合同》（以下简称《服务合同》），约定甲方将其位于昌平区东小口镇××小区××号的房屋委托乙方出租。资产管理服务期限为2019年9月12日起至2022年12月10日止。双方经评估后一致认为，标的资产预计租金收益为5500元/月。增值收益：为提升租客租住品质，乙方将视情况对标的资产进行相应的装修、配置以及提供其他服务，由于装配的投入提升标的资产价值后乙方所代收的实际租金收益高于预计租金收益之差额为增值收益，增值收益的分配详见第二条第六款。甲方授权乙方可根据实际的装修、配置为资产使用人提供的服务情况及市场行情综合确定标的资产的实际出租租金，乙方保证甲方实得租金收益不低于本合同第二条第二款约定的数额。资产管理服务费：鉴于乙方为甲方提供约定的资产管理服务，每个资产管理周期甲方向乙方支付等于20天预计租金收益的资产管理服务费。空置保障服务费：在资产管理服务期限内，因为寻找客户、客户更换空档期等原因导致的空置保障服务费，甲方给乙方首个资产管理周期10天，次个资产管理周期起每个资产管理周期10天的约定空置保障服务费。装修配置服务费：为提升租客租住品质、产生增值收益，乙方将视情况对管理标的资产进行相应的装修、设备配置以及其他服务。甲方认可乙方装修、设备配置以及其他提升房屋品质的方案并由乙方承担全部的成本，本合同第六条第三款约定的增值收益作为装修配置服务费归乙方所有，由乙方代收租金中直接转付。甲方应得租金收益结算：双方认可自2019年9月12日始计算租金收益，并以月付的支付周期方式向甲方转付，甲方并于每个资产管理周期向乙方支付相当于0天租金作为付款方式服务费。支付方式：第一个月的租金收益乙方应于资产管理服务期限开始后7个工作日内转付/支付甲方。甲方同意乙方从应向甲方第2次转付的租金收益中扣除相应的服务费，剩余租金收益转付/支付给甲方，如果租金收益不足扣除的，则乙方有权从后期租金收益中扣除（详见附件五《付款计划》）。合同第八条约定了违约责任及争议解决办法，其中第（五）逾期责任约定“任何乙方逾期支付款项或逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付逾期行为对应应付款项万分之五的违约金。逾期交付标的资产的，对应应付款按当前资产管理周期应付租金收益总额计算”。其中附件五《付款计划》载明7个工作日内转付甲方5500、2019年10月12日0、2019年11月12日4720、2019年12月12日5500、2020年1月12日5500……。合同签订后，爱家营公司向王红支付了5500元，王红交付了涉案房屋。爱家营公司将涉案房屋出租给案外人后，案外人在涉案房屋跳楼自杀身亡。事故发生后，双方就合同履行事宜未达成一致意见。2019年11月29日，爱家营公司向王红邮寄《告知函》，表明“由于在管理该房屋时遇到了很大的困难，致使我公司需要与阁下提前解除合同……我公司决定与阁下于2019年11月12日解除该合同，并停止支付房租，同时我公司将依照合同约定，向阁下支付房屋月预计租金收益的200%作为我公司与阁下解除该合同的违约金”。王红表示，其于2019年11月30日收到该《告知函》，但不同意解除合同。上述案件事实，有《北京相寓资产管理服务合同》、《付款计划》、《告知函》、通话录音及本案当事人当庭陈述记录在案证明。本院认为：王红与爱家营公司签订的《服务合同》虽名为服务合同，但根据该合同约定的期限、费用及缴纳方式、风险负担等可以认定，该《服务合同》实为房屋租赁合同。依法订立的合同具有法律效力。王红与爱家营公司签订的《服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当根据合同约定履行各自的义务。依法订立的合同，其解除分为约定解除和法定解除。经当事人协商一致，可以解除合同，或者当事人约定的解除条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，爱家营公司向王红邮寄《告知函》，要求解除合同，但王红不同意，况且其要求解除合同的理由不符合《服务合同》约定的解除条件。而且，《服务合同》履行期间发生的意外事件，并非不可抗力，并未致使合同目的无法实现。故爱家营公司解除合同的依据不足，王红要求爱家营公司继续履行《服务合同》具有法律依据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《服务合同》附件五《付款计划》的约定，截止目前，爱家营公司应支付王红租金10220元，因此王红关于租金及违约金的诉求于法有据，本院在合理范围内予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、王红与北京爱家营企业管理有限公司于2019年9月5日签订的《北京相寓资产管理服务合同》继续履行。二、北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效后七日内支付王红租金10220元。三、北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效后七日内支付王红违约金203.66元，并以10220元为基数，按每日万分之五自2020年1月8日起计算至实际支付之日止。四、驳回王红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元，由北京爱家营企业管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  张 俊二〇二〇年一月九日法官助理  周忠会书 记 员  李 杰书 记 员  高 陆