河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初8567号原告吴晗，女，汉族，1989年1月10日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托代理人乔卿俊，南阳市宛城区茶庵乡法律服务所法律工作者。被告河南省锦寓置业有限公司，住所地：郑州市经五路15号。法定代表人：葛明森，任公司董事长。委托代理人闫文帅，北京京国（南阳）律师事务所律师。一般代理。委托代理人葛少普，河南省锦寓置业有限公司员工。特别授权。被告南阳市锦寓置业有限公司，住所地：南阳市环城乡净土庵村。法定代表人：杨波，任公司董事长。原告吴晗诉被告河南省锦寓置业有限公司、南阳市锦寓置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告吴晗的委托代理人乔卿俊、被告河南省锦寓置业有限公司委托代理人闫文帅、葛少普到庭参加了诉讼。被告南阳市锦寓置业有限公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2013年10月19日，原被告双方签订【美丽之都】认购协议，约定原告购买被告开发的南阳市张衡路与仲景路交汇处“美丽之都”10号楼东单元2601室，总价429693元。协议签订后，原告依约向被告支付首付款179693元，但被告至今仍未向原告交付房屋。2017年12月28日，被告在原告不知情的情况下，将约定的房屋出售给吴海波，并办理网签备案登记，原告多次找被告协商解决，均未有答复。依法签订的合同对双方具有约束力，原告履行了付款义务，被告不交付房屋且将应交付原告的房屋登记给吴海波，属一房多卖的严重违约行为，极大损害了原告的合法权益。故诉至法院，1、请求依法判令被告河南省锦寓置业有限公司履行合同义务，立即与原告签订商品房买卖合同、办理银行按揭手续并交付美丽之都10号楼一单元2601室房屋；2、本案诉讼费由被告承担。原告针对其诉请向本院提交证据如下：“美丽之都”认购协议一份、收款收据4张、交易流水小票5张：证明原被告之间的房屋认购协议已成立生效，原告按照协议约定履行了支付首付款的义务，首付款为172693元。被告至今未按照合同约定的义务为原告办理按揭贷款手续，更未通知交付房屋和网签合同，被告已构成违约。被告河南省锦寓置业有限公司辩称：一、双方签订的《认购协议》已经解除。1、依据双方签订的《认购协议》，答辩人有权解除合同。2013年10月19日，以答辩人河南省锦寓置业有限公司为甲方，原告吴晗为乙方签订的《美丽之都认购协议》。其中第三条约定：“乙方签订本协议后，应在甲方要求的时间内签订《商品房（预售）买卖合同》，并办理银行按揭手续。若乙方逾期未按甲方要求签署《商品房（预售）买卖合同》，并办理银行按揭手续。若乙方逾期未按甲方要求签署《商品房（预售）买卖合同》或未按期办理按揭手续，则甲方有权单方面解除本《认购协议》，甲方有权单方面将上述房产收回另行出售，并从乙方已付购房款中扣除总房款的20%作为违约金。”在原告认购房屋符合签订《商品房（预售）买卖合同》条件后，我公司多次通过打电话，发短信，寄快递的方式通知原告签订《商品房（预售）买卖合同》，因原告拒不签署上述合同，2017年8月22日，我公司只好再次对其通知并进行了公证。但原告仍拒绝与我公司签订《商品房（预售）买卖合同》。在此情况下，我公司依据双方签订的《认购》协议的约定，依法享有解除该《认购协议》的权利。如上所述，我公司依法享有合同解除权，并于2018年6月16日经公证向原告发出了解除合同通知，双方签订的《认购协议》自通知到达原告时已解除。2、在合同的实际履行中，我公司并未违约，原告已构成根本违约。本案中双方签署的认购协议，按照原告诉状中自己引用的最高法院司法解释，其性质系预约合同，即约定在将来一定期限内订立买卖合同。这里需要抢点的是，认购协议并未约定签订商品房买卖合同的具体期限。协议中与签订买卖合同期限有关的约定由两处，一处为认购协议第二条之后的备注：“乙方签订本《认购协议》后，待正式开盘甲方将提前以电话、信函或报纸广告等方式通知乙方，甲、乙双方签订《商品房（预售）买卖合同》”。另一处及上述之第三条：“乙方签订本协议后，应在甲方要求的时间内签订《商品房（预售）买卖合同》，并办理银行按揭手续。若乙方逾期未按甲方要求签署《商品房（预售）买卖合同》或未按期办理按揭手续，则甲方有权单方面解除本《认购协议》。”据此，我公司的义务为提前通知原告签约，原告的义务则是在接到通知后及时签约并办理按揭手续。我公司不仅全面履行了自己的义务，而且在长达近一年的时间多次通知原告，原告却一直拒不签订商品房买卖合同。因认购协议的主要内容即为约定在将来一定期限内订立买卖合同，故其拒不签约的行为已构成根本违约。二、即使支持原告诉请，本案判决也因客观原因不能执行。首先，因公司内部经营问题，南阳市房管局已经暂停了我公司网签备案业务。其次，该房产已经在人民法院两次查封。即使法院判决我公司为原告办理网签备案登记，该判决仍因客观原因也不能执行。并且监狱现在南阳市政府正在处理问题楼盘，政策导向仍不明确，原告可在条件具备时主张该权利。综上所述，请求法院驳回原告诉讼请求或驳回原告起诉。被告河南省锦寓置业有限公司向法庭提交证据如下：第一组、双方签订的认购协议：证明根据协议第三条第3款、第5款：我公司享有合同解除权。第7款之证明双方约定了证明地址和通讯电话。第二组、2017年8月22日我公司向原告发出催办商品房买卖合同及完善后期手续的通知，2017宛市证民字第9576号公证书、催办通知书邮寄单：证明我公司已于2017年8月22日向原告尽到了通知义务；第三组证据、2018豫宛宛证内民字第7622号公证书以及解除美丽之都认购协议书：证明我公司已于2018年6月16日向原告发出了解除通知书，双方的认购协议已经解除。第四组、预售许可证。被告南阳市锦寓置业有限公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未在法定答辩期间向本院提交答辩状，视为放弃答辩、举证、质证和辩论的权利。对原告提供的证据，被告河南省锦寓置业有限公司质证意见如下：“美丽之都”认购协议一份、收款收据4张、交易流水小票5张：真实性无异议。对被告河南省锦寓置业有限公司提供的证据，原告质证意见如下：第一组、双方签订的认购协议：真实性无异议。第二组、2017年8月22日我公司向原告发出催办商品房买卖合同及完善后期手续的通知：真实性无异议，证明方向有异议。根据合同相对性，原告系与被告2签订认购协议书而完成催办手续并非被告2，且被告2并未举证证明其委托被告1代为向原告发放相关催办通知的证据。根据合同向对性，被告2主张原告不予认可。2017宛市证民字第9576号公证书：无异议。催办通知书邮寄单：实性无异议，证明方向有异议。原告从未收到该催款通知。第三组证据、2018豫宛宛证内民字第7622号公证书：真实性无异议。解除美丽之都认购协议书：真实性无异议，证明方向有异议。原告从未收到该催款通知。第四组、预售许可证：真实性无异议但是我们从来不知道被告已经办理预售许可证的消息被告也从来没有告知原告。经过原告的举证及被告的质证以及法庭调查，原、被告对对方提交的证据的真实性无异议，本院予以认定。结合本院确认的证据及双方当事人庭审中的陈述、诉辩，本院认定案件事实如下：2013年10月19日，原被告双方签订【美丽之都】认购协议，约定原告购买被告开发的南阳市张衡路与仲景路交汇处“美丽之都”10号楼东单元2601室，总价429693元。协议签订后，原告依约向被告支付首付款179693元。本院认为：一、关于原被告所签订的《美丽之都认购协议》的性质问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决纠纷的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，根据双方签订的《美丽之都认购协议》内容来看，双方仅对当事人的名称、认购房屋位置、房屋面积以及房屋面积的单价和交纳首付款的金额进行了约定，对商品房买卖合同中其他应当约定的主要条款均没有约定。同时，该认购协议中还明确约定了本《认购协议》自签署《商品房（预售）买卖合同》之日起失效的内容。因此该《美丽之都认购协议》的性质应为商品房预约合同。二、关于原告请求依法判令被告河南省锦寓置业有限公司履行合同义务，立即与原告签订商品房买卖合同、办理银行按揭手续并交付美丽之都10号楼一单元2601室房屋的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条明确规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”从该规定来看，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。但该条款对于违反了预约合同能否强制缔约未做明确规定。故对于本案中违反了协议约定的被告，不能强制要求其与原告签订正式商品房买卖合同。且本案中该案涉房屋已经网签备案至吴海波名下，无法再履行原被告所签订的《美丽之都认购协议》约定，为原告吴晗办理按揭手续。故对于原告请求依法判令被告河南省锦寓置业有限公司履行合同义务，立即与原告签订商品房买卖合同、办理银行按揭手续并交付美丽之都10号楼一单元2601室房屋的诉讼请求，本院不予支持。本案中原被告之间签订的《美丽之都认购协议》中涉及的违约责任问题尚未解决，对此双方当事人可以协商解决，协商不成，可依法另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告吴晗的诉讼请求。案件受理费3873元，由原告吴晗负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于南阳市中级人民法院。审判员 杜 鸿二〇二〇年一月十七日书记员 丁希龑