陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书（2019）陕0116民初3220号 原告：姜建周。委托代理人：张超，陕西哲勤律师事务所律师。委托代理人：杜婉莹，陕西哲勤律师事务所律师。（实习）被告：戴建安。第三人：西安市航天基地春晓房地产中介服务部。住所地：西安市航天基地。诉讼代表人：王小翠。该服务部业主。委托代理人：蔡遇禹。系该服务部职员。原告姜建周与被告戴建安、第三人西安市航天基地春晓房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜建周委托代理人张超、杜婉莹，被告戴建安，第三人委托代理人蔡遇禹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：其经第三人居间服务与被告签订房地产买卖合同居间协议，合同约定被告将其所有的房屋出售于原告，因开发商不同意更名而致协议无法履行，现要求解除原、被告及第三人所签订的房地产买卖合同居间协议，被告双倍返还定金200000元，本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：现同意解除与原告及第三人所签订的房地产买卖合同居间协议，其在合同履行过程中无违约行为，不同意向原告返还定金。第三人述称：三方所签订的房地产买卖合同居间协议已无法履行，同意解除三方的合同；三方合同无法履行是因原告自身原因所致，如果是原告违约，定金不应返还。经审理查明，2010年至2012年间，西安天浩置业有限公司（以下简称天浩公司）就坐落于西安市长安区航天基地飞天路与神舟二路十字西南角地块上建盖房屋的预售向社会宣传，相关业主获知信息后通过团购形式与被告就购买房屋进行了协商，并交纳了部分费用。上述项目分一、二期，一期为天浩公司开发，二期后转由陕西霈博实业有限公司（以下简称霈博公司）开发。涉案房屋为中国空间技术研究院西安分院（504研究所）的团购房，该院职工杨某登记购买。2011年7月8日，杨某与余妍娓签订了房屋指标买卖协议。该协议约定杨某将其内部职工认购房屋指标转让于余妍娓，余妍娓以杨某名义购买涉案房屋，并向杨某支付名额转让费10000元，转让费在团购房诚信金交付当日予以支付。同时，双方对其他内容亦进行了约定。2011年7月8日，杨某向余妍娓出具了收据，载明收到房屋指标转让费10000元。还是在同日，504研究所工会委员会向杨某出具了收款收据，载明收到杨某诚信金50000元。此外，余妍娓还从其他人处购买了指标。2012年5月25日，天浩公司向杨某出具了内部认购确认单，认购单上载明房号为12-12501，总价为563608元。2012年6月26日，504研究所向杨某出具了收款收据，载明收到杨某房价款及车位款321804元，该收款收据经办人处注明余妍娓代杨某交纳。2018年6月，被告将涉案房屋向外出售，并将相关信息在网上公布。此时，涉案房屋仍在建设期间。第三人职员看到被告公布的出售信息后与其进行了联系，原告亦想购买房屋并与第三人取得联系，第三人遂与原、被告就涉案房屋的买卖进行协商。第三人与原、被告到现场查看了正在建设中的涉案房屋，被告向第三人仅提供了交付房屋价款的收款收据，收据上显示交款人为杨某，被告向第三人告知其以杨某名义购买了涉案房屋。2018年6月29日，在第三人的主持下，原、被告及第三人签订房地产买卖合同居间协议。该协议约定被告将位于长安区航天城天浩上元郡二期12号楼1单元2501室房屋出售于原告，并带有车位；上述房屋转让价为150万元，并于2018年6月29日向被告交付10万元定金；原告付款方式为一次性支付，剩余房款140万元在更名当日支付；中介服务费为1.2万元，于本合同成立当日内由原告交付；被告保证房屋权属的真实性，没有产权纠纷，并符合国家及西安市房屋上市交易的政策法规和有关规定；被告负责更名，房屋更名至原告名下，更名产生的费用与原告无关；被告违约定金双倍赔偿，原告违约定金不予退还。同时，三方对其他内容亦进行了约定。签订合同当日，原告向第三人支付了中介服务费1.2万元，向被告转款10万元，被告向原告出具了收据，说明收到原告交付的购房定金10万元。由于涉案房屋为团购房，有部分购房者转让了房屋，天浩公司于2018年4月19日与霈博公司联合发文即关于停止办理天浩上元郡项目客户更名的通知，该通知说明停止天浩上元郡一期、二期项目客户更名的手续办理，对于认购单及认购协议明确约定可更名一次的客户，公司将集中办理更名手续，具体时间及要求另行通知。原、被告及第三人在合同中对办理更名手续时间未明确约定，原告亦未向第三人或被告主动提出更名要求。2018年7月底，被告以短信方式通知原告天浩公司会开放更名时间，但时间较短，希望原告尽快筹集好资金，及时办理更名手续。2018年9月初，被告再次向原告短信通知办理更名手续，表示如果在9月15日前没有前来办理更名手续，视为原告自动放弃合同约定，即为违约并承担违约赔偿，望其早日安排好时间。同时，被告还与第三人职员进行了联系，让其通知原告办理更名手续。原告对被告的短信内容未予回复，双方亦未到天浩公司办理更名手续。此后，三方再未进行沟通。2018年12月，原告到天浩公司了解更名情况，天浩公司职员答复2018年11月27日前已停止了更名。另查明，2018年8月20日，被告以杨某购买12-12501房屋名义向504研究所转款253624元，为涉案房屋的封顶款。2019年3月1日，霈博公司向余妍娓出具了客户更名审批单，该审批单载明原业主姓名为杨某，新业主姓名为余妍娓；该房屋房号为12-12501，面积为141平方米，已付款535428元，总价款为563608元；本次更名为首次更名，原约定的更名权已使用，新业主不再享有免费更名权，本人同意将以上房产更名转让，该房产相关的所有权利与义务均由新业主承担。同日，霈博公司向余妍娓出具了三张收款收据，载明收到二期12-12501车位款90000元，收到房款535428元，收到地暖款11769元。2018年9月中旬，原告向本院起诉要求确认原、被告及第三人所签订的房地产买卖合同居间协议无效，被告双倍返还定金200000元并承担该案的诉讼费用。该案经本院审理后认为三方所签订的合同并未违反法律强制性规定，应为有效；原告认为与被告签订合同时被告未取得房屋所有权，违反二手房交易规定为由主张合同无效依据不足，遂驳回了原告的诉讼请求。该案判决后原、被告均未上诉，该判决已生效。原告于2019年2月再向本院起诉，要求被告双倍返还其定金20万元，本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求解除与被告及第三人所签订的房地产买卖合同居间协议。原告认为涉案房屋未建成更未交付，其与被告签订合同时被告未与天浩公司签订房屋买卖合同，该房屋的团购者还在杨某名下，该房屋权属不真实且尚存争议，被告行为违反了合同约定，侵害了其合法权益。被告认为涉案房屋虽非其所有，但其受余妍娓委托代为出售，并无不妥；在签订合同时其向原告出具了指标转让协议及收款收据，原告对涉案房屋的情况清楚，其并未隐瞒；其自2018年7月开始多次向原告通知进行更名，因原告无法筹集到房价款而不积极办理更名手续导致更名不能，责任在原告；同意解除三方的合同，不同意向原告返还定金。第三人认为三方合同签订时是可以办理更名手续的，因更名时原告要交纳房价款，原告未筹集到资金导致未能更名；在可以更名期间，原告有退房的想法，被告表示应找到另外的购买者方可退房，双方未能达成一致；未能更名属原告原因造成，其与被告无过错；同意解除三方合同，但原告要求返还定金之请求此前已被驳回。庭审中，促其协商，因三方分歧较大，本案调解未果。以上事实有房屋指标转让协议、收款收据、房地产买卖合同居间协议、收据、转账凭证、短信记录、视频、民事判决书、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，被告虽非涉案房屋的所有人，其在与原告及第三人签订房地产买卖合同居间协议时未出示杨某或余妍娓的委托手续，但原、被告及第三人对涉案房屋进行了查看，涉案房屋真实存在，合同内容不违反相关法律强制性规定，合同属三方当事人的真实意思表示，现原告要求解除合同，被告及第三人均无异议，本院应予准许。公民的合法民事权益受法律保护。给付定金一方不履行约定义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。本案中，在原、被告及第三人签订涉案合同时，涉案房屋仍在杨某名下，虽然杨某与余妍娓签订了指标转让协议，但双方时至2018年9月仍未在开发商处进行更名，且余妍娓与多人签订指标转让协议，并非其生活必然所需，其通过指标转让购买房屋再向外去售之行为存在不当之处。被告在前述情况下以个人名义向外出售涉案房屋，行为亦有不当，此种交易不应鼓励。涉案房屋所在小区的大部分房屋虽于2018年4月19日停止更名，但依据天浩公司与霈博公司的联合通知可知涉案房屋还有此后更名的可能，而余妍娓与杨某于2019年3月1日经霈博公司办理了更名手续，说明在2019年3月1日前涉案房屋具备更名的条件，涉案房屋更名时交付房价款是三方合同的明确约定，原告未主动要求被告进行更名，亦未配合被告进行更名，在未获知无法更名信息的情况下不积极履行合同，亦有不妥之处。结合本案查明的事实，原、被告对三方合同的无法继续履行均有一定责任，对于定金被告可酌情向原告返还50000元。原告要求被告双倍返还定金之请求，于法无据，本院不予支持。原告认为被告未保证涉案房屋的权属真实、无产权纠纷及债权债务纠纷而构成违约之理由，因原告未提供证据证明涉案合同在履行过程中受阻而无法实现合同目的，对其理由本院不予采纳。原告认为涉案房屋无法进行更名之理由，与事实不符，对其理由本院不予采信。被告认为合同无法继续履行完全是原告原因造成之理由，因被告在签订合同及合同履行期间均未向原告出示代售委托证明，亦未出具相关权属手续，合同中对于涉案房屋的权属仅表述为被告所有，与事实不符，原告有理由怀疑合同继续履行存在风险，对其理由本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百一十五条及相关民事法律之规定，判决如下：一、原、被告及第三人于2018年6月29日所签订的房地产买卖合同居间协议予以解除。二、被告戴建安于本判决生效后十日内返还原告姜建周定金50000元。三、驳回原告姜建周的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元，原告已预交，由原告承担3250元，被告承担1050元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长      徐峰章人民陪审员      郭添学人民陪审员      高保民二0二0年 一 月十六日书  记  员      耿  华 1