福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初2326号 原告：郑维峰，男，1971年8月4日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：谢晓雅，福建众益律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王志工，福建众益律师事务所执业律师。 被告：柯金，男，1975年3月14日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 被告：何萍，女，1978年5月5日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：罗风珠（系何萍母亲），女，1949年11月11日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。委托权限特别代理。 第三人：正荣（莆田）置业发展有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。 法定代表人：陈超凡，总经理。 委托诉讼代理人：刘毅（系公司员工），男，1986年5月18日出生，汉族，居民，住所福建省福州市鼓楼区。委托权限特别代理。 原告郑维峰与被告柯金、何萍、第三人正荣（莆田）置业发展有限公司（以下简称“正荣公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑维峰的委托诉讼代理人谢晓雅、被告何萍的委托诉讼代理人罗风珠、第三人正荣公司的委托诉讼代理人刘毅到庭参加诉讼。被告柯金经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑维峰向本院提出诉讼请求：1.柯金、何萍办理位于莆田市荔城区房屋项下的房产登记手续，由正荣公司予以协助；2.柯金、何萍在办理完毕莆田市荔城区房屋项下的房产登记手续后十日内协助郑维峰办理房屋产权变更登记手续，将房屋过户登记至郑维峰名下；3.柯金、何萍支付给郑维峰逾期申请房产证、土地证交易过户违约金124900元；4.本案的诉讼费用由柯金、何萍承担。诉讼过程中，郑维峰变更诉讼请求为：1.柯金、何萍办理荔城区xxx房屋项下的房产登记手续，由正荣公司予以协助；2.柯金、何萍在办理完毕荔城区登记手续后十日内协助郑维峰办理产权变更登记手续，将房屋及项下土地过户登记至郑维峰名下；3.柯金、何萍支付给郑维峰逾期申请房产证、土地证交易过户违约金124900元；4.本案的诉讼费用由柯金、何萍承担。事实和理由：柯金因莆田市xxx改造项目建设需要成为该项目的拆迁人，于2007年3月4日与正荣公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定由正荣公司安置给柯金位于xxx的住宅一套。2011年7月14日，郑维峰与柯金、何萍签订《房产权益转让协议书》（下称“协议”），协议中约定，房屋价款为1160640元；柯金、何萍应在开发商统一时间取得房屋项下的房屋所有权证后1个月内将房屋所有权证申请交易过户给郑维峰；柯金、何萍在取得房屋项下国有土地使用权证后1个月内将国有土地使用权证申请交易过户给郑维峰；房屋初始登记税费、水电立户费由柯金、何萍承担；若柯金、何萍逾期交房、逾期申请产权证交易过户、逾期申请办理水电门牌过户手续，自本合同规定的期限的第二天起至实际履行之日止，柯金、何萍应向郑维峰支付已交付房价款2%（月利率）的违约金等。协议签订后，郑维峰依照协议约定于2011年7月16日前支付给柯金、何萍共计1140640元，并由柯金、何萍出具收据交由郑维峰收执，柯金、何萍将房屋及相关协议原件交付给了郑维峰，且柯金、何萍于2016年11月23日将管道气登记过户给郑维峰，郑维峰将该房屋管理使用至今。剩余房款依据协议约定在柯金、何萍将房屋所有权证及房屋项下国有土地使用权证交易过户给郑维峰后，郑维峰支付剩余款项。由于涉案房屋系拆迁安置房，故在协议签订后未能办理产权登记。现该房屋己于2014年6月30日起已可以办理产权登记及过户手续，2015年9月1日起已可办理讼争房屋项下的土地使用权证书的登记及过户手续，故郑维峰立即找到柯金、何萍要求办理产权登记及过户手续，但柯金、何萍一直拒绝履行协议内容，已构成违约，应按已付购房款的日万分之一（按三年计算）支付给郑维峰逾期申请房产证、土地交易过户违约金124900元。郑维峰已依照协议约定支付大部分房款，协议真实合法有效，柯金、何萍应依据协议内容，将讼争房屋项下的房屋所有权、国有土地使用权证申请交易过户给郑维峰，正荣公司作为开发商有义务协助办理讼争房屋项下的房屋所有权、国有土地使用权证交易登记及过户手续。 柯金不作答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。 何萍辩称，对本案的事实不清楚，因为是郑维峰与柯金之间的房屋买卖关系。 正荣公司辩称，1.2007年3月4日正荣公司与柯金签订《房屋安置补偿协议书》，对其进行房屋拆迁的产权调换安置，安置房定为莆田市正荣时代广场第2区12号楼501室，该协议目前已履行完毕，2010年12月现地址为荔城区已于2011年初交付给柯金，2013年8月9日该安置房已办理了产权初始登记，只要柯金本人前往正荣公司处缴纳契税、专项维修资金、结算面积差价款后即可办理产权证。2.关于柯金将该安置房转让给郑维峰的事情，正荣公司并不十分了解，有关协议及收据的真实性，正荣公司无权置评。3.合同相关性问题，正荣公司并非安置房转让协议的合同相对人，如法院审理后要求正荣公司对交易过户等协助，正荣公司将予以配合。实务操作中，如法院判决继续履行过户义务，应由执行局发协执给不动产中心及正荣公司，并由郑维峰支付相关税费、面积款结算后，由正荣公司先协助将产权证办至柯金名下，将该产权证交予法院执行局，继而办理过户登记。 郑维峰、正荣公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房产权益转让协议书》、不动产登记簿、地名一致证明、房屋所有权证各1份、收据4份、收款收据3份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据郑维峰、何萍及正荣公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年3月4日，正荣公司（甲方）与柯金（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，合同约定由甲方安置给乙方位于xxx的住宅。2011年7月14日，柯金、何萍（甲方）与郑维峰（乙方）签订《房产权益转让协议书》一份，协议约定：甲方将座落于莆田市荔城区xxx的房产以总价款1160640元转让给乙方所有。协议第三条付款方式及期限约定：1.本协议签订之日，乙方支付给甲方购房定金60000元。2.在2011年7月16日前乙方承担1080640元，同时甲方把本房屋及本房屋项下所有原件交给乙方保管。3.在甲方把本房产的房屋所有权证申请交易过户给乙方时，乙方支付给甲方购房款15000元。4.在甲方把本房产项下的国有土地使用权证申请交易过户给乙方后，乙方支付给甲方购房款5000元。协议第四条双方权利义务约定：2.在甲方按开发商统一时间取得本房屋项下的房屋所有权证后1个月内甲方把房屋所有权证申请交易过户给乙方。3.在甲方取得本房产项下国有土地使用权证后（且本房产项下房屋所有权证已交易过户到乙方名下）1个月内将上述房产的国有土地使用权证申请交易过户给乙方。4.本房产项下的产权证初始登记税费、水电立户费由甲方承担；本房屋产权证交易过户给乙方所产生的双方应缴纳的所有一切交易税费、维修基金由乙方承担。协议第五条双方责任约定：2.甲方逾期交房、逾期申请产权证交易过户、逾期申请办理水电门牌证过户手续，自本合同规定的期限的第二天起至实际履行之日止，甲方应向乙方支付已交付房价款2%（月利率）的违约金。协议另约定，甲方负责本房产项下的产权证初始登记手续，及时缴纳办证各种税费，其中甲方用于缴纳契税17000元暂交乙方，届时由乙方代交。协议签订后，郑维峰按照约定支付了购房款，柯金、何萍于2011年7月15日将涉案房屋交付给郑维峰。2013年8月9日，涉案房屋办理了初始登记，房屋所有权人为正荣公司。另查，《房产权益转让协议书》中位于荔城区房屋与不动产登记簿中位于荔城区房屋系同一套房屋。案经审理，因柯金未到庭，致本院无法组织调解。 本院认为，郑维峰与柯金、何萍签订的《房产权益转让协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按照协议的约定全面履行自己的义务。协议约定，在柯金、何萍按开发商统一时间取得本房屋项下的房屋所有权证后1个月内把房屋所有权证申请交易过户给郑维峰，在柯金、何萍取得本房产项下国有土地使用权证后（且本房产项下房屋所有权证已交易过户到郑维峰名下）1个月内将上述房产的国有土地使用权证申请交易过户给郑维峰，故郑维峰诉求柯金、何萍在办理完毕涉案房产登记手续后协助郑维峰办理产权变更登记手续将房屋及项下土地过户登记至郑维峰名下，符合协议约定，但协助办理过户登记手续的期限应系协议中约定的一个月内，且协助办理国有土地使用权过户登记手续的期限应系协议中约定的在柯金、何萍取得涉案房屋国有土地使用权证后（且涉案房屋房屋所有权已过户登记到郑维峰名下）1个月内。郑维峰诉求柯金、何萍办理涉案房屋的房产登记手续、由正荣公司予以协助，并支付逾期申请房产证、土地证交易过户的违约金，因柯金、何萍尚未取得涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证，故郑维峰的上述诉求尚不符合协议约定的前置条件；且正荣公司并非《房产权益转让协议书》的当事人，郑维峰诉求正荣公司予以协助突破了合同的相对性原则；故郑维峰的上述诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。经本院合法传唤，柯金无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、柯金、何萍应在取得坐落于莆田市荔城区房屋的房屋所有权证后1个月内协助郑维峰办理房屋所有权的过户登记手续； 二、柯金、何萍应在取得坐落于莆田市荔城区房屋的国有土地使用权证后（且上述房屋的房屋所有权证已过户登记至郑维峰名下）1个月内协助郑维峰办理国有土地使用权的过户登记手续； 三、驳回郑维峰对柯金、何萍、正荣（莆田）置业发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2798元，由郑维峰负担2698元，由柯金、何萍负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  何志强 人民陪审员  陈光辉 人民陪审员  吴剑珊 二〇二〇年一月六日 法官助理 黎曦    书记员  陈赛芬 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。