广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初5921号 原告：黄宝荣，男，1988年5月10日出生，壮族，户籍地址：广西都安瑶族自治县，现住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：梁柳宁，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马悠，广西君桂律师事务所律师。 被告：邓雪梅，女，1982年7月8日出生，壮族，住广西横县。 被告：广西辉煌置业咨询服务有限公司，住所地：南宁市星光大道238号玫瑰园四期一区3号楼1层3-47号铺面1号，统一社会信用代码：91450103690232510J。 法定代表人：梁锡伟，董事长。 委托诉讼代理人：莫毅华，男，1983年1月30日出生，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：何金慧，女，1987年2月11日出生，壮族，住广西贵港市覃塘区。 原告黄宝荣与被告邓雪梅、广西辉煌置业咨询服务有限公司（以下简称辉煌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日受理后，依法组成合议庭，于2019年6月27日公开开庭审理。原告黄宝荣及其委托诉讼代理人梁柳宁、马悠，被告邓雪梅，被告辉煌公司的委托诉讼代理人莫毅华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄宝荣向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告邓雪梅、被告辉煌公司于2018年6月9日签订的《房屋买卖合约》；2、被告邓雪梅向原告返还购房款300000元；3、被告邓雪梅向原告返还代付房贷18504.12元；4、被告邓雪梅向原告返还代付的不动产产权证补缴手续费1342.48元；5、被告邓雪梅向原告支付违约金155000元（按合约约定的定金数额支付等额违约金50000元，再加上成交价1050000元的10%即105000元）；6、被告邓雪梅赔偿原告中介服务费损失28500元；7、被告邓雪梅赔偿原告律师费30000元；8、被告邓雪梅赔偿原告房屋重置差价损失177072元（按起诉时涉案房屋所在小区同类房屋售价12800元/㎡标准计算，涉案房屋面积为92.74㎡,12800元/㎡×92.74㎡=1187072元，房屋重置差价损失=1187072元-涉案房屋合同价格1050000元=177072元）；9、被告辉煌公司对以上1-8项诉请的710418.6元款项承担连带责任；10、被告辉煌公司返还原告按揭贷款服务费10500元；11、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年6月9日，原告（买方）经被告辉煌公司的居间介绍，与被告邓雪梅（卖方）及辉煌公司（经纪方）签订编号为0014683的《房屋买卖合约》，约定：卖方将位于南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场19号楼2505号的房屋出售给买方，房屋无查封，成交价为1050000元，买方分期向卖方支付房款，其中定金50000元在签署合同时支付并自动转为房款，首期房款250000元由买方支付给卖方用于办理提前还贷及撤资抵押，尾款750000元在房屋交易过户后由买方申请商业贷款支付；卖方在收到买方首期款后应于2018年10月30日前交付房屋，在交付房屋之日前将有关房屋的产权纠纷、税项、租赁、户口迁出及抵押等事宜处理完毕，否则卖方应赔偿买方因此而引起的一切损失；卖方若隐瞒或所提供的资料出现不真实、不完整、不合法、不准确等情况，从而导致合同目的不能实现，或接到买方、经纪方、有关行政部门或银行等其他机构发出关于办理有关本次交易相关手续的通知后的第十个工作日起，仍不履行合同之条款或不履行通知的手续的，届时，卖方除退还买方已付款项外，还需按合约约定的定金数额支付等额违约金，并应按该物业成交价的10%赔偿买方损失，合同自动解除；若因买卖一方单方违约导致合约无法履行的，守约方可以要求违约方赔偿已付的中介费损失；买卖双方独家委托辉煌公司促成房屋买卖交易，买方应向辉煌公司支付中介服务费28500元，辉煌公司作为经纪方应按照合约约定的相关条款积极协助买卖双方办理本次交易相关手续，卖方需在签署合约五个工作日内授权公证委托经纪方办理该物业银行提前还款手续及交易过户手续。 合同签订时，邓雪梅及辉煌公司均向原告承诺涉案房屋没有被查封等相关权利瑕疵，也未向原告出具房屋查档信息，被告辉煌公司多次向原告表示房屋没有问题且2018年10月即可办理房产证。基于对二被告的信任，原告与二被告签订了合同。合同签订后，原告向被告邓雪梅支付了房款300000元、房贷18504.12元、不动产产权证补缴手续费1342.48元，向被告辉煌公司支付了中介服务费28500元及按揭服务费10500元。2018年10月25日，被告邓雪梅向原告交付了涉案房屋，但邓雪梅及辉煌公司并未按合约约定在房屋交付前办理银行解押手续，房屋产权证也未能办理。2019年2月18日，涉案房屋的不动产产权证办理好，但被告邓雪梅拒不履行房屋过户手续，经原告及辉煌公司多次催告后均不履行。2019年4月17日，被告辉煌公司向原告出具涉案房屋的《不动产档案查询告知单》，告知原告涉案房屋已被法院查封无法过户。原告认为原告的购房目的无法实现，被告邓雪梅构成严重违约，原告有权主张解除合同，并要求被告邓雪梅退还原告支付的全部款项、支付违约金及赔偿全部损失。被告辉煌公司作为居间方，未履行告知和核实房屋权属、纠纷等信息的真实性的基本义务，导致涉案房屋不能办理过户，应承担返还原告购房款项及赔偿原告损失的连带责任。综上，请求法院判如所请。 被告邓雪梅辩称，要求继续履行合同，如果原告不同意继续履行合同，对第1、2、4项诉请没有异议，对第3、5、6、7、8、9项诉请有异议。 被告辉煌公司辩称，希望继续履行合同，如果买卖双方协商解除合同，辉煌公司没有异议。对于原告提出的第2-8项诉讼请求，因原告的损失并非由被告辉煌公司造成，辉煌公司作为经纪方已按照该合约的第六条、第七条之约定积极履行经纪方义务，促成双方达成买卖协议，在双方交易过程中协助买方支付定金、首期房款给卖方，也多次通知卖方办理房产解押过户相关手续，协助双方履行交房义务，原告已实际入住，故辉煌公司不应承担原告诉请的第2-8项诉讼请求的连带责任。原告在合约签订当日支付了中介服务费28500元给被告辉煌公司，证实买卖双方认可被告辉煌公司提供的服务事项，对中介服务费的收费标准达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”之规定，原告要求被告辉煌公司退还中介服务费的诉讼请求无事实和法律依据，理应驳回。 经审理查明，2018年6月9日，原告（买方）与被告邓雪梅（卖方）、辉煌公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合约》，约定：卖方将其个人所有的位于南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场19号楼2505号的房屋出售给买方，房屋无查封，成交价为1050000元，买方分期向卖方支付房款，其中定金50000元在签署合同时支付并自动转为房款，首期房款250000元由买方在2018年6月15日前直接支付给卖方用于办理提前还贷及撤资抵押，余款750000元由买方申请商业贷款，在房屋交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方账户；卖方在收到买方首期款后应于2018年10月30日前交付房屋。合约第四条约定：卖方保证对上述物业享有完整所有权、无查封且没有侵犯第三人的权利，并拥有全部的收益、处分权，能完全支配及处理。卖方应在交付该物业之日期前将有关该物业的产权纠纷、税项、租赁、户口迁出及抵押等事宜处理完毕，否则卖方应赔偿买方因此而引起的一切损失；第六条约定：经纪方应按照本合约约定的相关条款积极协助买卖双方办理本次交易相关手续；第七条约定：经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署本合约，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介服务费。其中买方应向经纪方支付中介服务费28500元；第九条约定：卖方若隐瞒或所提供的资料出现不真实、不完整、不合法、不准确等情况，从而导致本合约的目的不能实现，或接到买方、经纪方、有关行政部门或银行等其他机构发出关于办理有关本次交易相关手续的通知后的第十个工作日起，仍不履行合同之条款或不履行通知的手续的，视为卖方违约，届时，卖方除退还买方已付款项外，还需按合约约定的定金数额支付等额违约金，并应按该物业成交价的10%赔偿买方损失，合约自动解除；若因买卖一方单方违约导致合约无法履行的，守约方可以要求违约方赔偿已付的中介费损失。双方补充协议约定：卖方须在签署合约五个工作日内授权公证委托经纪方办理该物业银行提前还贷手续及交易过户手续，卖方须提供真实有效的完整资料办理相关公证手续，由买方缴交授权公证所需支付的各项费用；约定2018年10月30日交房至买方，如该物业未取得产权证，银行每月月供由买方次月1号支付给卖方。此外，三方还在合约中对其他事项进行了相关约定。合约签订当日，原告向被告邓雪梅交付定金50000元，向被告辉煌公司交付按揭服务费10500元、中介服务费28500元。被告邓雪梅于2018年7月20日出具收条，载明收到原告房款250000元。被告邓雪梅于2018年10月25日将房屋交付原告。2018年11月至2019年4月，涉案房屋的每月月供3084.02元共计18504.12元均由原告支付给被告邓雪梅。2018年12月17日，原告向被告邓雪梅支付不动产产权证补缴手续费1342.48元。被告辉煌公司分别于2019年3月21日、4月16日向被告邓雪梅发函，通知被告邓雪梅涉案房屋已可以办理银行还贷等相关手续，分别要求邓雪梅于2019年3月29日、4月26日前配合到银行办理还贷相关手续。 原告接收房屋后，时常受到被告邓雪梅债权人的骚扰。被告辉煌公司提交的该公司工作人员2019年2月18日与被告邓雪梅的微信聊天记录显示涉案房屋的房产证已办理好，辉煌公司工作人员因此催促邓雪梅办理还贷手续，邓雪梅均拖延未办理。原告因本案诉讼支出律师费30000元。庭审中，原告当庭撤回第10项诉讼请求。 2018年7月10日的《不动产档案查询告知单》显示涉案房屋不存在查封。被告邓雪梅已于2018年7月11日委托被告辉煌公司办理银行还贷及解押等手续。2019年4月17日的《不动产档案查询告知单》显示：涉案房屋曾于2015年11月11日被横县法院查封，2019年2月27日被南宁市青秀区法院设定查封。为此，庭后本院依职权向南宁市不动产登记中心调取查封登记信息，查明涉案房屋于2015年11月11日被横县法院查封，2018年7月4日由该院解除查封，2019年2月27日被南宁市青秀区法院查封。本院传唤各方对本院调取的查封登记信息进行质证，被告邓雪梅未到庭，辉煌公司质证时陈述在签订合约的当天去查了档，显示是有查封的，后买卖双方约定由卖方去履行债务后由法院解封，所以买方也是在解封后才交的首付款，即买卖双方是同意继续履行合同的。原告则主张辉煌公司并没有告知查档结果，如果原告知道有查封，肯定不会购买涉案房屋，首付款没有按约定支付的原因是有一部分钱在理财产品里，需要一定的时间，另一部分150000元的款项，因为银行卡的额度有限制，需要办理转账额度的扩大才能转出。辉煌公司对其主张在本院限定的期限内未能举证证明。 本院认为，原告与两被告签订的《房屋买卖合约》系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有法律约束力，各方均应按合约约定全面履行各自义务。现涉案房屋已被查封，原告的合同目的无法实现，故原告要求解除合约，本院予以支持。被告辉煌公司主张该公司签订合约的当天去查了档，显示是有查封的，后买卖双方约定由卖方履行债务后由法院解封，继续履行合同，但未能举证证明，原告又不予认可，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告邓雪梅返还购房款300000元、代付房贷18504.12元、不动产产权证补缴手续费1342.48元，于法有据，本院予以支持。关于违约责任。首先，被告邓雪梅在与原告签订合同时，所出售的房屋还处于查封状态，却在合同中承诺房屋无查封；其次，被告邓雪梅于2018年7月20日已收到原告交付的用于办理提前还贷及撤资抵押的首付款250000元，被告辉煌公司提交的该公司工作人员与被告邓雪梅的微信聊天记录显示涉案房屋的房产证至少在2019年2月18日已办理好，但被告邓雪梅一直怠于履行办理还贷手续导致过户手续亦被拖延，最终房屋因未及时过户被青秀区法院查封而使原告的合同目的无法实现，故被告邓雪梅存在合约第九条约定的违约行为，原告要求被告邓雪梅按合约约定的定金数额支付等额违约金50000元，按物业成交价的10%赔偿损失105000元，并赔偿中介服务费损失28500元，符合合约第九条的约定，本院予以支持。因各方在合约中并未明确约定律师费由卖方承担，且律师费也非必然发生的费用，故原告要求被告邓雪梅赔偿律师费30000元，本院不予支持。由于合约第九条已明确约定了卖方违约的违约金及赔偿金计算方式，本院均予以支持，且原告在购房时涉案房屋尚未办得所有权证，其购买时的价格与有房产证的同地段同类房屋价值不具有可比性，原告也未能充分举证证明因被告邓雪梅违约给其造成超出约定违约金、赔偿金数额的损失，故原告要求被告邓雪梅赔偿房屋差价损失，本院不予支持。被告辉煌公司未能举证证明其在三方签约时已尽到查档义务，本院酌情判决被告辉煌公司对被告邓雪梅应承担的赔偿中介服务费损失28500元的义务承担补充赔偿责任。原告当庭撤回第10项诉讼请求，并无不当，本院予以准许。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下： 解除原告黄宝荣与被告邓雪梅、被告广西辉煌置业咨询服务有限公司于2018年6月9日签订的《房屋买卖合约》； 被告邓雪梅返还原告黄宝荣购房款300000元； 被告邓雪梅返还原告黄宝荣代付房贷18504.12元； 被告邓雪梅返还原告黄宝荣代付的不动产产权证补缴手续费1342.48元； 被告邓雪梅支付原告黄宝荣违约金155000元； 六、被告邓雪梅赔偿原告黄宝荣中介服务费损失28500元； 七、驳回原告黄宝荣要求被告邓雪梅赔偿律师费的诉讼请求； 八、驳回原告黄宝荣要求被告邓雪梅赔偿房屋重置差价损失的诉讼请求； 九、被告广西辉煌置业咨询服务有限公司对本案判决第六项所确定的义务承担补充赔偿责任。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费11009元（原告已预交），本院退还原告105元，剩余10904元，由原告负担3178元，被告邓雪梅负担7726元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  何卫萍 人民陪审员  张敏毅 人民陪审员  黄艳荣 二〇二〇年一月十七日 书 记 员  何 丹