广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初9907号原告：吴志洪，男，1964年2月2日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李立国，广东融朗律师事务所律师。被告：唐金雄，男，1964年4月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：杨惠娴，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶炜彬，广东朗锐律师事务所律师助理。第三人：张浩林，男，1962年8月5日出生，汉族，住广东省中山市。原告吴志洪与被告唐金雄、第三人张浩林案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴志洪的委托诉讼代理人李立国、被告唐金雄的委托诉讼代理人杨惠娴、叶炜彬到庭参加诉讼，第三人张浩林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴志洪向本院提出诉讼请求：一、判令解除位于中山市东升镇房地产的查封措施[查封案号(2018)粤2072民初6430号，（2018）粤2072执保824号]；二、不予执行位于中山市东升镇房地产。事实和理由：原告于2011年7月22日与第三人签订了《土地厂房买卖协议书》，张浩林将位于中山市东升镇房地产出售给原告。合同签订后，张浩林将上述房产交付给原告，原告通过银行转账的方式向张浩林支付的房价款620万元，及通过由张浩林代为收取承租人2011年8月至2014年9月租金的方式抵扣房价款102.6万元，另加上张浩林已收到承租方的保证金15万元及原告为张浩林代交工程款发票税款19166元，原告合计向张浩林支付房价合计人民币7395166元(620万元+102.6万元+15万元+19166元)。原告已向张浩林支付了全部房价款，原告曾多次要求张浩林办理房产过户手续，但张浩林以各种理由一直未办理产权过户手续。经申请人到国土局查询，原来张浩林于2014年3月31日起就将涉案的房地产抵押给唐金雄了，根本不想将涉案的房产过户给原告，张浩林为了达到非法目的，一直隐瞒事实真相，用各种理由拖延办理产权过户手续。现因张浩林与唐金雄发生经济纠纷，唐金雄查封了上述房产，原告根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”，从整个交易过程来看原告在查封前已签订合法有效的书面买卖合同，合法占有该房屋，按合同支付了房价款，并非因原告自身原因未办理过户登记，完全符合前述第十八条之规定的条件为由向中山市第二人民法院提出执行异议，法院于2019年5月26日作出(2019)粤2072执异13号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告认为:原告与第三人张浩林签订的《土地厂房买卖协议书》、中国工商银行个人业务凭证、清单、收据、厂房租赁合同等合法真实有效的，已形成完整的证据链，足以证明原告是涉案房屋的所有权人。因此，请求法院在查明本案事实真相的情况下，依法支持原告的合法请求，以维护原告的合法权益。被告唐金雄辩称，一、根据物权法第九条，涉案土地厂房的权利人为第三人，而非原告，其主张享有涉案土地的所有权依法无据。二、原告并不享有足以排除强制执行的民事权利，根据最高法执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条，原告并未在法院查封前合法占有涉案土地厂房，也没有支付完成对涉案厂房的全部价款，同时没有证据显示非因原告自身的原因导致未办理过户登记手续，且原告在此前执行异议审理中，在庭审期间明确其有因自身原因导致未办理过户登记手续，因此原告不适用该条规定，恳请法院驳回原告的全部诉求。第三人张浩林在法定期限内未提出答辩意见，亦未提交任何证据。本院经审理认定事实如下：本院在审理唐金雄与张浩林、罗凤玲建设用地使用权纠纷一案中，经唐金雄申请，依法作出（2018）粤2072民初6430号民事裁定，并于2018年6月13日查封了位于中山市东升镇房地产[房产证号：01××02，土地证号：国（2007）易××]，该房产权利人为张浩林。2018年12月25日，因张浩林未自觉履行生效法律文书确定的义务，唐金雄向本院申请强制执行。2019年1月3日，案外人吴志洪向本院提起执行异议。2019年5月16日，本院作出（2019）粤2072执异14号执行裁定，驳回案外人吴志洪的异议请求。吴志洪不服该裁定，在法定期限内向本院提起诉讼。吴志洪主张其于2011年7月22日向张浩林购买位于中山市东升镇房地产（原房产地址为中山市东升镇同茂村“三益围”），其向张浩林支付了房价款，其中银行转账的方式支付620万元，张浩林以收取租金的方式抵作房价款102.6万元，另外以张浩林收取了承租方的保证金方式抵作房价15万元，通过代张浩林支付工程款税金的方式向张浩林支付房价款19166元；张浩林已将厂房交付给其使用，之后出租给他人，并进行设计施工、报建，且涉案土地的第一查封人已被中山市第一人民法院依法中止查封，并提交土地厂房买卖协议书、收据及银行转账记录、结婚证、对账单、收据转账回单、发票联、建设工程设计合同、中国建设银行资金证明业务申请书、中国建设银行人民币单位定期存款自动转存业务申请书、开立建设工程劳务工资保证金存款户申请书、营业执照、规划许可证、标准施工合同、收款收据、微信聊天记录、中国工商银行历史明细清单、厂房租赁合同及补充协议、（2018）粤2071执异583号执行裁定书予以证明。唐金雄不确认土地厂房买卖协议书，认为该土地厂房协议书的签订日期并非手写，按照正常买卖交易习惯双方签订协议后应为手写日期非电脑机打，同时在合同第三款付款时间与办法中，乙方向甲方支付人民币100万的，余款在乙方领到国土证时一次付清，但是按照吴志洪提供的证据显示，其并未领取国土证的情况下就已支付全部价款，不符合常理，该证据的新旧程度并不像是在2011年所出具的；不确认收据，该收据并未显示时间，有可能是吴志洪单方制作；确认银行转账记录的真实性、合法性，但不确认关联性，2011年7月22日和2012年1月21日的转账凭证，借方为刘淑琴而非吴志洪，并不能证明吴志洪向张浩林支付了厂房款项；确认结婚证的真实性、合法性，但与本案无关；不确认对账单，所谓的对账单没有其他证据予以佐证；确认收据转账回单、发票联的真实性、合法性，但不确认关联性，不排除是张浩林向吴志洪借款而支付的税金；确认建设工程设计合同、中国建设银行资金证明业务申请书、中国建设银行人民币单位定期存款自动转存业务申请书、开立建设工程劳务工资保证金存款户申请书、营业执照、规划许可证、标准施工合同的真实性、合法性，不确认关联性，其里面均是张浩林所进行设计工程建设的；不确认收款收据、微信聊天记录，该收款收据没有检测公司进行确认，同时不排除经手人是张浩林的财务人员；确认中国工商银行历史明细清单的真实性、合法性，不确认关联性，刘淑琴并没有确认其转给张浩林的为何款项；不确认厂房租赁合同及补充协议，尤其是厂房租赁合同补充协议当中所存在的甲乙双方于2011年8月10日签订的厂房租赁合同，但实际上双方是2011年3月2日签订厂房租赁合同，该补充协议与厂房租赁合同存在矛盾之处，不排除有伪造的成分。确认（2018）粤2071执异583号执行裁定书的真实性、合法性，但对证明内容不确认。经查，土地厂房买卖协议书反映张浩林与吴志洪签订了对涉案土地进行转让的协议，交易价格为738万元，约定合同签订即日吴志洪向张浩林支付伍佰万元作为首期款，然后到国土局办理转名手续，吴志洪再向张浩林支付壹佰万元，余款在吴志洪领取至国土证时一次付清；张浩林负责将现有的厂房租约转至吴志洪名下，保证吴志洪从8月10日开始收租金，落款日期为2011年7月28日。收据及银行转账记录反映刘淑琴分别于2011年7月22日、2012年1月21日向张浩林转款5,000,000元、200,000元，吴志洪于2012年5月31日向张浩林转款1,000,000元，均未注明该款项的用途，张浩林针对上述收款分别出具了收取吴志洪涉案房产转让款的收据。结婚证反映吴志洪与刘淑琴于1987年11月17日领取结婚证书。对账单反映张浩林与吴志洪就收取的款项明细进行确认。收据转账回单、发票联反映中山市横栏镇广宇建筑工程有限公司于2016年4月22日出具收据和发票收取张浩林交来的税金。建设工程设计合同、中国建设银行资金证明业务申请书、中国建设银行人民币单位定期存款自动转存业务申请书、开立建设工程劳务工资保证金存款户申请书、营业执照、规划许可证、标准施工合同反映张浩林以其名义于2015年5月就涉案房产进行报建与相关单位签订合同或申报业务。收款收据、微信聊天记录反映刘淑琴从2017年8月28日起向中山市聚科源建设工程检测有限公司出具收据，以及刘淑琴向未知身份人员催收租金的相关微信记录。中国工商银行历史明细清单反映刘淑琴向张浩林支付上述5,000,000元、吴志洪向张浩林支付上述1,000,000元的相关记录。厂房租赁合同及补充协议反映张浩林、吴志洪、中山市展宏建设工程质量检测有限公司三方签订的补充协议及张浩林与李金波签订的原协议情况。（2018）粤2071执异583号执行裁定书反映中山市第一人民法院于2018年12月14日裁定中止执行对涉案房地产的查封。另查明，上述涉案房产从2013年5月7日开始至今有多个抵押登记，现抵押登记的抵押权人为雷志扬，抵押登记的日期为2017年10月12日，从2018年4月3日开始被中山市第一人民法院查封，且有多个轮候查封。本院认为，根据上述查明的事实可知，本案的争议焦点系吴志洪是否享有排除对涉案房产执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虽然原告提交以涉案房产的买卖协议及履行的相关证据，但双方在履行过程中存在诸多瑕疵，且原告没有提交于2011年8月10日完成对涉案房产占有的证据，故本院对原告主张的已经向第三人支付了转让款并合法占有涉案房产的主张存疑。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告依法应当承担举证不能的不利法律后果，原告的诉求没有事实依据，本院不予支持。综上，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告吴志洪的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告吴志洪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  肖亚军人民陪审员  黄志铭人民陪审员  梁淑珊二〇二〇年一月二十一日书 记 员  丁也芹