湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2767号上诉人（原审被告）：怀化世锦房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区天星东路世锦城2栋101号，统一社会信用代码：91431200755819049P。法定代表人：张克勤，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：瞿开金，男，中方县明智法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：谢冬菊，女，汉族，1961年11月5日生，住所地湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：朱世友（特别授权），湖南维清律师事务所律师，执业证号：14312200910330409。被上诉人（原审第三人）：谢阳福，男，汉族，1964年12月12日生，住所地湖南省怀化市鹤城区。（未到）上诉人怀化世锦房地产开发有限公司（以下简称世锦房地产公司）与被上诉人谢冬菊、原审第三人谢阳福合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初2405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人世锦房地产公司上诉请求：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初2405号民事判决，依法改判驳回被上诉人谢冬菊的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清；2、一审程序不合法；3、一审判决适用法律不恰当。综上，请求法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人谢冬菊答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，请求维持原判。谢冬菊向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告向原告谢冬菊双倍返还购房定金100万元；2、被告承担本案诉讼费用。根据采信的证据及双方当事人在庭审中的陈述，一审法院确认如下案件事实：2010年11月29日，被告世锦房地产公司（甲方）与第三人谢阳福（乙方）签订《世锦城(VIP卡认购书)》,约定：乙方自愿向甲方认购怀化市湖天开发区天星东路“世锦城小区”一期购房VIP金卡十张，并缴纳认购定金50万元；分别约定卡号和编号及房号……在双方签订《商品房买卖合同》时，乙方凭本卡享受房款优惠，优惠房款计入乙方认购物业的总房款中；甲乙双方在签订此《VIP卡认购书》后，视同乙方同意认购该物业，甲方不再将该物业对外销售给第三方，否则甲方将按乙方所交定金的双倍退还给乙方;甲乙双方签订了此《VIP卡认购书》后，按认购书的相关内容签订《商品房买卖合同》；若乙方放弃购买以上物业，乙方所交纳的认购金甲方不予退回，但乙方可转让给第三方，转让时相关手续费用由乙方自行承担……甲方本期楼盘开盘时，将通知乙方十天内签订《商品房买卖合同》，并交足相应房款，如乙方不能在规定的十天内前来办理的，甲方给予的以上优惠取消，超过一个月的，视同乙方放弃购买，甲方有权将乙方所认购的物业另行销售，且所交纳的认购定金不退等。2010年12月6日，第三人谢阳福使用该十张VIP金卡分别认购了“世锦城小区”2栋1单元1403、1503、1507，2栋3单元608，6栋3单元1407、409，6栋1单元902、6栋2单元1105、1705、3栋1单元1601号10套房屋，并且就每套房屋分别与被告世锦公房地产司签订了世锦城《VIP卡认购书》，约定每套房屋向被告缴纳认购定金5万元，第三人谢阳福向被告世锦公房地产司缴纳购房定金共计50万元。被告世锦房地产公司向第三人谢阳福出具了10份收据。2013年被告世锦房地产公司开发的世锦城项目取得商品房预售许可证，证号为怀房售许字2013第0143号，被告世锦房地产公司在取得商品房预售许可证后未通知第三人谢阳福签订商品房买卖合同。2013年7月25日，第三人谢阳福向原告谢冬菊借款60万元，约定月利率2%，原告通过银行将借款交付给第三人谢阳福。2019年3月2日，原告谢冬菊（乙方）与第三人谢阳福（甲方）达成《房屋认购权转让协议书》，约定甲方将其因世锦城《VIP卡认购书》享有的“世锦城小区”2栋1单元1403、1503、1507，2栋3单元608，6栋3单元1407、409，6栋1单元902、6栋2单元1105、1705、3栋1单元1601号10套房屋的认购权索赔转让给乙方，甲方于2013年7月25日欠乙方的60万元债务本息消灭……自本协议签订后，甲方享有世锦城《VIP认购卡》享有的一切权利包括（定金及索赔权）转让给乙方。第三人谢阳福于当日通过邮政快递将《房屋认购权转让协议书》和《权利义务转让及催收通知书》送达给被告，权利义务转让及催收通知书内容为：“贵司与谢阳福于2010年11月29日签订的《世锦城（VIP认购书）》。谢冬菊和谢阳福商量以将《世锦城（VIP认购书）》的权利义务，与2013年7月25日欠乙方的60万元债务本息抵偿。现谢阳福和谢冬菊商量将转让事宜通知于你。望在收到本通知之日起五日内向谢冬菊履行《世锦城（VIP认购书）》约定义务。若逾期不予履行约定义务的，届时由谢冬菊主张权利。特此通知。”被告世锦房地产公司收到通知书后未按照《VIP卡认购书》约定履行义务。原告诉至法院，酿成纠纷。另查明，被告世锦房地产公司自2014年起已将涉案10套房屋出售他人。一审法院认为，第三人谢阳福与被告世锦房地产公司于2010年11月29日签订的《世锦城VIP认购书》，约定于楼盘开盘时另行签订商品房买卖合同，此时被告尚未取得世锦城的《商品房预售许可证明》，因此应当将《世锦城VIP认购书》认定为系双方当事人为将来签订商铺买卖合同而事先达成的合意，本案应为商品房买卖预约合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第三人谢阳福与被告签订了《世锦城VIP认购书》后及时交纳了认购金50万元。2013年被告取得世锦城项目商品房预售许可证，但未通知第三人签订商品房买卖合同，自2014年起被告已将诉争房屋售予了他人，第三人与被告双方如再继续履行《世锦城VIP认购书》已无可能，依法应予解除。本案中，由于被告将第三人所定房屋擅自转让的违约行为，致使第三人无法达到购买房屋的最终目的，而导致认购合同的解除，应依定金罚则有关规定，双倍返还定金给第三人。根据法律规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。本案原告谢冬菊与第三人谢阳福签订债权转让协议，该债权转让协议未违反国家强制性、禁止性法律规定，合法有效。第三人谢阳福将被告世锦房地产公司所欠的双倍购房定金100万元债权转让给原告谢冬菊，并通知被告世锦房地产公司，被告世锦房地产公司应给付原告谢冬菊双倍购房定金100万元。综上，依法判决：被告怀化世锦房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告谢冬菊100万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，减半收取6900元，由被告怀化世锦房地产开发有限公司负担。二审查明的其他事实与原审判决所认定的事实相一致，本院予以确认。上述事实，有原判决所列证据及二审调查询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，原审第三人谢阳福与上诉人世锦房地产公司签订的《世锦城VIP认购书》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律禁止性的规定，为有效合同。现谢阳福在该协议签订后，及时交纳了认购金50万元。2013年世锦房地产公司取得世锦城项目商品房预售许可证，但未通知谢阳福签订商品房买卖合同。自2014年起世锦房地产公司已将诉争房屋售予了他人，因此，谢阳福与世锦房地产公司双方已无法再履行《世锦城VIP认购书》，应依法予以解除。现世锦房地产公司将第三人所定房屋擅自转让，系违约行为，致使谢阳福无法达到购买房屋的最终目的，从而导致认购合同的解除，依照法律规定，应当双倍返还定金给谢阳福。再根据相关法律规定“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外”。现本案被上诉人谢冬菊与原审第三人谢阳福签订债权转让协议，该债权转让协议未违反国家强制性、禁止性法律规定，合法有效。第三人谢阳福将世锦房地产公司所欠的双倍购房定金100万元债权转让给原告谢冬菊，并通知了世锦房地产公司。故原审判决由世锦房地产公司给付谢冬菊双倍购房定金100万元符合法律规定，亦系恰当的。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和处理恰当。上诉人提出的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费13800元，由上诉人怀化世锦房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  彭湘平审 判 员  周 晓审 判 员  欧晓林二〇二〇年一月二十日代理书记员  舒 宁