湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终266号上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙吉农供销农资有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区东岸街道万龙村后栋（东郊马坡岭2栋）。法定代表人：黄佑农，董事长。委托诉讼代理人：邓昕宇，湖南君见律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：熊中伏，男，汉族，1963年8月16日出生，住湖南省南县。委托诉讼代理人：罗建钢，湖南商周律师事务所律师。上诉人长沙吉农供销农资有限公司(以下简称吉农公司)与上诉人熊中伏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初8122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人吉农公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项判决内容，维持判决第二项内容；2、判令解除吉农公司与熊中伏于2015年9月21日签订的《房屋租赁合同》；3、判令熊中伏将租用吉农公司的位于长沙市芙蓉区东岸街道万龙村后栋（东郊马坡岭二栋）整栋房屋第三层和第一层紧邻过道西门面二间房屋（约79平方米）立即归还吉农公司，并恢复其擅自修建的该栋房屋第四层的原状；4、判令熊中伏向吉农公司支付自2016年5月31日起至交还所租房屋之日止的房屋租金（计算至2017年9月30日租金为224000元）以及水电费3119元，并以该本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率向吉农公司支付利息损失至本金付清之日止（计算至2017年9月15日为14933.85元）；5、由熊中伏承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、吉农公司在履行双方所签《房屋租赁合同》过程中，不存在所谓过错。根据《房屋租赁合同》第二条明确规定：（承租方）应于每季度末预付下季度租金，次月十号前付清上月水电费。吉农公司根据合同，已积极履行了交付符合约定的房屋，但熊中伏并未在规定日期向吉农公司支付约定租金。吉农公司在多次提出支付请求并告知违约后果被拒之后，不得已采取临时性的自我救济措施，属于行使合同法规定的不安抗辩权，故而吉农公司主观上不存在过错。二、本案不存在不可抗力导致合同互免履行的问题。--审判决认定2016年6月在诉争房屋所在地发生过龙卷风，并导致涉案房屋受损，但有关证据严重不足。因为：1、熊中伏对所租吉农公司房屋的维修装修等情况，没有吉农公司同意的证据，故有无损失皆与吉农公司无关；2、一审判决采信了当地综治办出具关于龙卷风与造成损失的《证明》，但该办并不具有气象预报、监测、损失评估等职责与能力；3、熊中伏的损失是否发生，损失多少，证据不足；4、龙卷风与熊中伏之间的损失是否存在必然因果关系没有证据证明。三、吉农公司与熊中伏并非因为维修费与相关损失分担问题发生纠纷。熊中伏没有在约定时间向吉农公司支付约定的租金和水电费才是本案纠纷发生的根源，一审判决对此关键事实的认定本末倒置。综上所述，-.审判决存在认定事实不清，适用法律不当的错误，故判决结果有失公允，现依法提起上诉，请求二审法院依法支持吉农公司诉请。熊中伏辩称，1、吉农公司认为其在签订合同中没有过错，但是根据事实及法律规定，吉农公司存在过错。2、2016年有自然灾害龙卷风，致使房屋受损，吉农公司没有维修，是熊中伏将房屋全部维修的。熊中伏在一审中提交了证据证明了龙卷风的存在。3、熊中伏在一审中提出了鉴定，一审法院没有答复。吉农公司和法院、熊中伏也一起到了租赁房屋拍了照片，因此可以做鉴定的证据存在，只是没有鉴定。因此，吉农公司的上诉请求与理由不成立，应予驳回。上诉人熊中伏上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项，改判为支持熊中伏一审的反诉请求。二、本案一、二审的诉讼费用由吉农公司承担。事实与理由：一、熊中伏的一审反诉请求合理合法，应得到法律的支持。1、熊中伏因租赁所受损失事实清楚、证据确凿，应受到法律的保护。熊中伏租赁期内在征得吉农公司的同意后于2016年4月中旬对租赁屋进行了重新装修，装修费用约20余万元。随后又遭龙卷风袭击，刚装修房全遭破坏，损失惨重。熊中伏又对租赁房再次进行了修缮，又支出费用20多万元。现因租赁合同期内吉农公司违约停电导致熊中伏无法经营，现房屋也被拆迁，所支出的费用40多万元血本无归，损失惨重。这二次的房屋修缮和装修之事实吉农公司是清清楚楚的，并且原审判决对此事实和吉农公司的违约事实都也予以了认定。根据我国《合同法》相关的规定，吉农公司作为租赁合同的违约方应赔偿熊中伏所受到的损失40多万元。2、原审所认定的装修来修去丟原则是指合同到期后，而熊中伏与吉农公司的租赁合同在诉讼开始时并未到期，不能以该原则来对抗熊中伏的反诉请求。3、熊中伏二次的房屋装修和修缮都已与租赁房混成附合在一起，无法分开。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”之规定，吉农公司出租的房屋在拆迁时政府也给予了补偿，同理吉农公司应赔偿熊中伏所受到的全部损失。二、原审认定“原告的鉴定申请与本案没有关联性错误”。1、提出鉴定申请的不是吉农公司而是熊中伏。2、熊中伏提出鉴定申请是要求对二次装修的损失进行鉴定和房屋在租赁期间房屋出现的质量问题，不是对签订合同时房屋质量进行鉴定。在熊中伏反诉时租赁合同并没有到期，房屋仍在，不存在拆迁之事，并且要求鉴定也是原审法官所提出来的，怎么与本案没有关联性呢。三、现在租赁房屋已经被国家征收，在征收中，国家已对熊中伏所建房屋第四层给予了补偿，补偿款在吉农公司。综上所述，熊中伏为维护自己的合法权益，特提出上诉。请二审法院根据本案的事实和我国法律之规定，按照熊中伏的上诉请求予以裁决。吉农公司辩称，一、熊中伏在一审的反诉请求不合理不合法，不应得到法律的支持。1、熊中伏所称对租赁房屋进行了装修，事实上并没有获得吉农公司的同意，一审也未提供相关的证据，所谓房屋遭受龙卷风袭击造成的装修损失，也没有提供可靠的证据支持。2、双方所签订的租赁合同所约定的来装去丢原则，不仅仅适用于合同到期，也适用合同被解除的情形，而本案是熊中伏违约未支付租金导致合同被解除。3、涉案的房屋是在2016年11月征收，双方达成征收协议的时间已经超过了租赁合同所约定的租赁最后期限，因此征收补偿与房屋租赁没有任何关系，征收补偿也没有针对涉案宾馆进行补偿，该征收补偿款不应由熊中伏获取。二、关于鉴定申请。1、鉴定申请超过了举证期限，请求二审法院予以核查。2、鉴定申请的内容不清晰，不构成有效的申请。3、吉农公司认为鉴定没有必要，也没有鉴定的客观条件，熊中伏提出在2016年6月发生龙卷风造成了损失，那么其应在龙卷风发生当时就要进行相关的损失评估鉴定，特别是在吉农公司起诉后，在举证期限内要进行鉴定申请，而不是法院告知时再来申请。综上，请求二审法院驳回熊中伏的上诉请求，支持吉农公司的上诉请求。上诉人吉农公司向一审法院起诉请求：1、解除吉农公司、熊中伏于2015年9月21日所签订的房屋租赁合同；2、熊中伏将租用吉农公司的位于长沙市芙蓉区东岸街道万龙村后栋（东郊马坡岭二栋）整栋房屋第三层和第一层紧邻过道西门面二间房屋（约79平方米）立即归还吉农公司，并恢复其擅自修建的该栋房屋第四层的原状；3、熊中伏向吉农公司支付自2016年5月31日起至其交还房屋之日止的房屋租金（计算至2017年9月30日租金为224000元）以及水电费3119元，并以该本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率向吉农公司支付利息损失至本金付清之日止（计算至2017年9月15日为14933.85元）；4、熊中伏承担本案诉讼费用。上诉人熊中伏向一审法院反诉请求：1、吉农公司立即开通熊中伏所租房屋电源，以利熊中伏能正常经营；2、吉农公司赔偿熊中伏房屋维修费、装修损失等25万元，停业损失5万元（停业损失暂计算至2016年12月31日止，后期停业损失到吉农公司开通电源正常经营止），共计30万元；3、本案的反诉费由吉农公司承担。一审法院认定事实：吉农公司系长沙市芙蓉区东岸乡万龙村后栋（东郊马坡岭2栋）整栋建筑物（长房权证芙蓉字第××号）的所有权人。该房屋的所有权证的房屋状况栏显示登记房屋的层数为1层，建筑面积为654.69平方米。2009年6月26日，吉农公司作为甲方与作为乙方的熊中伏签订了《房屋租赁合同》。该合同第一条约定：甲方将三楼约600平方米（按600平方米计算）、一楼紧邻过道西门面二间约65平方米，租赁给乙方使用。甲方对该房拥有使用权，但无产权登记证，房屋用途为宾馆或招待所，租赁期6年，从2009年9月1日起至2015年8月31日止；合同第二条关于租金与支付办法约定：年租金是95800元，不含物业费、管理费、卫生费、水电费、燃气费等相关费用，租金从第四年起每两年按租金的5%递增，每季度末预付下一季度租金，次月10号前付清上月水电费，如乙方不能在合同限定日期交付租金，甲方有权无条件解除合同；合同第四条约定：乙方不得擅自转租，乙方在承租期间负有维修、保管该租赁物的责任，并承担由此产生的费用。承租期满或者解除合同后，乙方的装修及租赁物上添附的附属物，无偿交与甲方，来装去丢，不得人为有意破坏。合同期满，如甲方继续出租，在同等条件下优先考虑乙方承租；合同第六条约定：如遇非人力不可抗拒的灾害（如地震、洪水等）和政府重点工程，本合同将自行终止，双方互不承担任何责任。合同还就其他事项作了约定。熊中伏租赁上述房屋后用于经营“金天宾馆”。2009年8月至2009年9月期间，熊中伏在租赁房屋原有三层的基础上修建了第四层。合同到期后，2015年9月21日，吉农公司与熊中伏续签了合同。第二份《房屋租赁合同》租赁期限为2年，从2015年9月1日起至2017年8月31日止。年租金上调为168000元。其它条款与第一份《房屋租赁合同》相同。双方第二份合同签订后，2016年4月至6月上旬，熊中伏对租赁的房屋进行装修。装修完工后不久，当地发生了龙卷风，导致刚装好的房屋被损坏。熊中伏对房屋进行了维修与装修。重新开业后，熊中伏要求吉农公司承担部分维修费用及相关损失，双方多次进行协商，但未达成一致意见。协商期间熊中伏未按时交纳租金及水电费，吉农公司进行催收未果后于2016年10月31日切断租赁房屋的电源，并于2016年11月16日诉至该院，要求解除与熊中伏的租赁合同及要求熊中伏支付租金。本案重审庭审中，双方对自从2016年10月31日吉农公司切断租赁房屋的电源后，熊中伏再没有继续经营宾馆的事实予以认可。熊中伏还提交了东岸街道望龙社区社会管理综合治理办公室出具的证明，证明熊中伏承租经营的“今天宾馆”于2016年6月18日受龙卷风影响，房屋屋顶损坏，导致三、四楼受损。熊中伏还申请对租赁的房屋质量问题和修缮房屋的费用进行鉴定。另本案重审过程中，长沙市芙蓉区城市房屋征收和补偿管理办公室于2017年11月29日向吉农公司发出《关于芙蓉区张公岭消防站建设项目长沙吉农供销农资公司腾房的通知》。该通知称“……贵司涉及该项目红线范围内土地及土地上的构筑物已于2017年11月27日和我办签订了征收补偿协议，按照协议约定，贵司应于2017年12月15日前将被征收房屋腾空交我办验收并交拆除部门拆除……”。现本案所涉房屋目前已经被腾空并交付给长沙市芙蓉区城市房屋征收和补偿管理办公室。一审法院认为，吉农公司、熊中伏从2009年6月《房屋租赁合同》以来一直合作良好，2015年9月，双方又续签了合同。双方自2016年6月因房屋装修及龙卷风导致三、四楼受损产生矛盾。双方因维修费用及相关损失如何分担不能达成共识，熊中伏遂不按时交纳租金，吉农公司遂于2016年10月31日采取切断租赁房屋的电源方式想迫使熊中伏缴纳租金，最终酿成纠纷。对纠纷的酿成双方均有过错，应各自承担相应的责任。现双方的租赁合同早已经实际解除，涉案的房屋也列为拆迁对象进行拆迁。故对吉农公司要求解除租赁合同返还租赁房屋以及熊中伏反诉要求吉农公司开通租赁房屋电源的反诉请求，均无需判决。吉农公司还要求熊中伏交纳自2016年5月31日起的租金。从现有证据可以证实涉案房屋在2016年6月确实因发生龙卷风导致受损，根据法律不可抗力的相关规定以及双方合同就不可抗力的条款约定，应部分或全部免除熊中伏责任。加之，吉农公司事后擅自切断租赁房屋的电源，自己存在一定的过错，故对于吉农公司要求熊中伏支付租金、水电费以及利息损失的诉讼请求，该院不予支持。熊中伏反诉要求吉农公司赔偿房屋维修费、装修费损失25万元，因双方签订的租赁合同明确约定：“乙方（熊中伏）在承租期间负有维修、保管该租赁物的责任，并承担由此产生的费用。”至于装修费用，由于双方在合同中约定了在承租期满或解除合同后，装修及租赁物上添附的附属物，无偿交与吉农公司，来装去丢。再之，承租人负责装修也是租赁市场的习惯做法。故该院对于熊中伏的该项反诉请求不予支持。熊中伏还要求吉农公司支付停业损失，首先没有证据证实，再之，熊中伏在未协商一致就不按合同交纳租金，违约在先。故即便存在停业损失，也自行承担。另熊中伏向该院申请就租赁房屋出现的质量问题及修缮房屋的费用进行鉴定。由于熊中伏在2009年和2015年两次签订房屋租赁合同时，均未对房屋质量提出过异议，且租赁合同已明确约定房屋修缮义务由熊中伏承担，故吉农公司的鉴定申请与本案没有关联性，该院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百二十条、第二百二十条，《最高人民法院关于适的解释》第一百二十一条第一款之规定，判决如下：一、驳回长沙吉农供销农资有限公司的诉讼请求；二、驳回熊中伏的反诉请求。本案受理费1661元，由长沙吉农供销农资有限公司负担，反诉费2900元，由熊中伏负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题是吉农公司要求熊中伏支付自2016年5月31日起至交还房屋之日止的房屋租金、水电费及相关违约金，熊中伏要求吉农公司赔偿房屋维修费、装修损失及停业损失分别能否支持的问题。关于吉农公司要求熊中伏支付租金、水电费及违约金的诉请，本院经审查认为，2016年6月发生了龙卷风，系不可抗力，依照法律规定及合同约定应减轻或免除熊中伏的相关责任；且吉农公司当时未通过法律途径催要租金而擅自切断涉案房屋电源，导致熊中伏无法使用租赁物，吉农公司自身具有过错，其再要求熊中伏支付租金，无事实和法律依据，故一审判决对吉农公司的上述诉请未予支持，并无不当。关于熊中伏要求吉农公司赔偿房屋维修费、装修损失及停业损失的反诉请求，本院审查后认为，因不可抗力因素导致涉案房屋装修损害，且合同约定承租期间内承租人负有维修、保管租赁物的责任，故熊中伏要求吉农公司赔偿房屋维修费、装修损失的依据不足；熊中伏以相关损失未谈妥为由拒付租金，有违约行为，其停业损失应当自行承担，故一审判决对熊中伏的上述反诉请求未予支持，符合法律规定及合同约定，应予维持。熊中伏上诉提出一审判决表述的鉴定申请人错误，应予补正，但未影响本案的处理结果。综上所述，上诉人吉农公司、熊中伏的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4561元，由上诉人长沙吉农供销农资有限公司负担1661元，上诉人熊中伏负担2900元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇二〇年一月八日书记员  侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。