文书内容海南省海口市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）琼01执异29号案外人：贾晶，女，汉族，1977年2月14日出生，住辽宁省大连市西岗区。申请执行人：海南柏盈实业投资有限公司。住所地：海南省海口市。法定代表人：孙崇格，总经理。被执行人：乐东金地房地产开发有限责任公司。住所地：海南省乐东县尖峰镇。法定代表人：熊风，总经理。被执行人：三亚圣义海达房地产开发有限公司。住所地：海南省三亚市河东区。法定代表人：王海达。本院在执行申请执行人海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）与被执行人乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称乐东金地公司）、三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）借款合同纠纷一案中，案外人贾晶对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人贾晶称，2015年12月27日，案外人在***售楼处全款购买了***房，并于2015年12月27日在物业办理了入住手续，实际装修入住至今。由于开发公司原因至今没有办理完结商品房过户登记。2017年1月，海口中院查封了该房，已经严重侵害了案外人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求：法院依法解除对***房的执行和查封。本院查明，本案在诉讼阶段，依据柏盈公司提出的财产保全申请，本院于2017年1月20日作出(2017)琼01民初48号民事裁定，冻结乐东金地公司在中国建设银行乐东支行的存款（账号：46001006536053002669）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：***]及房产[***（商品房预售许可证：***]，冻结、查封款项以金额64578854元为限。依据该裁定内容，本院于2017年2月14日查封了乐东金地公司名下的***房产（[商品房预售许可证：***]，已办理预售登记的房产除外）。2017年7月7日，本院就柏盈公司与乐东金地公司、圣义海达公司借款合同纠纷一案作出（2017）琼01民初48号民事判决，判决：一、圣义海达公司、乐东金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、乐东金地公司实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、乐东金地公司实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、乐东金地公司已偿还的18985924元从中抵充；二、圣义海达公司、乐东金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。乐东金地公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉。2018年3月23日，该院作出（2018）琼民终51号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决发生法律效力后，圣义海达公司、乐东金地公司未按判决内容履行义务。本院依据已经发生法律效力的海南省高级人民法院（2018）琼民终51号民事判决、本院（2017）琼01民初48号民事判决及权利人申请，立案执行申请执行人柏盈公司与被执行人乐东金地公司、圣义海达公司借款合同纠纷一案。2018年6月12日，本院作出（2018）琼01执382号公告，内容为拟对查封的房产进行处置。如对法院待处置的财产有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。本院已查封的被执行人乐东金地公司名下房产包括贾晶提出执行异议的涉案房产。贾晶认为本院查封的房产中含有其购买的上述房产，故向本院提出异议，请求停止执行并解除涉案房产的查封。另查明，2015年12月27日，案外人贾晶与乐东金地公司签订《商品房认购书》，其中约定：案外人购买乐东金地公司开发的***房屋，建筑面积60.55平方米，总价款302750元，付款方式为签订合同时一次性付清全部购房款。该商品房认购书还对其他内容进行了约定。2015年12月27日，乐东金地公司出具《收据》一份，载明收到贾晶***房房款302750元。贾晶还提供了交纳涉案房产维修基金、工本费、物业费、有线电视入户、水费等费用的收据，以证明涉案房产已向其交付并占有使用至今。再查明，2015年9月17日，三亚柏盈热带兰花产业有限公司向中国农业发展银行三亚市分行借款2400万元，乐东金地公司以其所有的土地使用权[土地使用证号：***]及在建房屋作为抵押，并办理了他项权利登记，他项权利证号为***。2018年4月17日，中国农业发展银行三亚市分行致函乐东金地公司，称三亚柏盈热带兰花产业有限公司2400万元借款已经结清，请乐东金地公司尽快提交该笔贷款抵押物解押手续，中国农业发展银行三亚市分行将给予配合进行解押。本院认为：涉案房产是乐东金地公司开发建设的房产，因乐东金地公司对外负有债务，债权人有权申请人民法院查封涉案房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，只有同时满足上述条件，购房人才享有排除执行的物权期待权，才能排除人民法院对涉案房产的执行。本案中，贾晶与乐东金地公司签订的《商品房认购书》基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，可认定为商品房买卖合同。贾晶在法院查封之前已经与乐东金地公司签订了商品房买卖合同，支付了全部购房款，涉案房产已向其交付并占有使用至今。由于乐东金地公司已将涉案房屋及土地使用权进行抵押贷款，在贷款结清后未及时办理抵押物解押手续，故贾晶对涉案房产未办理过户手续没有过错。综上，贾晶对涉案房产提出的中止执行异议请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对案外人贾晶购买的位于海南省乐东黎族自治县尖峰镇岭头村区雨林海景公馆B栋B单元16层B1613房产的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。                    ⺀            dz4beu3mtzaveonkm7      案件唯一码                    审  判  长   梁  琼                            审  判  员   钟  山                                        审  判  员   袁  文                                                           二Ｏ二Ｏ年一月十九日                                              书  记  员   钟小兰      附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。            撰稿：梁  琼        校对：钟小兰         印刷：何宗谦                   海南省海口市中级人民法院           2020年1月19日印制      （共印8份)