河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25246号上诉人（原审被告）：程长福，男，汉族，1977年8月4日出生，住郑州市金水区。上诉人（原审被告）：河南我爱我家房产中介有限公司郑州第八分公司，住所地郑州市金水区东风路南、老107国道西1幢1层1113号。负责人：李亚辉，该分公司总经理。委托诉讼代理人：刘卫红，男，该公司员工。委托诉讼代理人：胡方瑞，河南点石（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王银萍，女，汉族，1988年4月6日出生，住河南省夏邑县。被上诉人（原审被告）：程红伟，男，汉族，1983年1月6日出生，住郑州市金水区。上诉人程长福、河南我爱我家房产中介有限公司郑州第八分公司（以下简称我爱我家郑州第八分公司）因与被上诉人王银萍、程红伟房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初10569号民事判决，分别向本院提起上诉。本院2019年12月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。程长福上诉请求：1.撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初10569号民事判决第三项，依法改判驳回王银萍对程长福的诉讼请求（不服金额16000元）；2.一、二审诉讼费用由王银萍、我爱我家郑州第八分公司承担。事实与理由：一、一审程序违法。2019年5月22日，上诉人向一审法院递交中止审理申请书，一审法院于2019年7月4日中止了本案审理；但一审法院在没有对程长福通知的情况下于2019年5月24日开庭不合法。另外，一审法院在没有对程长福合法传唤的情况下于2019年11月4日上午九点开庭不合法。二、一审认定事实错误。程红伟代程长福签订《房屋买卖合同》时即没有程长福委托书，也没有征求程长福的意见，实属无权代理，事后程长福通知我爱我家郑州第八分公司并明确表示对该《房屋买卖合同》不予认可，而一审法院以基于程长福与程红伟之间的亲属关系及2019年9月12日，程长福向该院提起诉讼后又撤诉为由来认定《房屋买卖合同》内容合法有效，该认定没有法律依据，其认定事实错误。三、程长福没有收到定金，也没有过错，一审判决程长福赔偿王银萍1.6万元不合法。王银萍将3万元均交给了我爱我家郑州第八分公司，我爱我家郑州第八分公司也没有将定金转交给程长福，程红伟代程长福签订《房屋买卖合同》时程长福不知情，该《房屋买卖合同》对程长福没有法律约束力，程长福事后明确通知我爱我家郑州第八分公司对该合同不予认可，因此程长福没有任何过错。我爱我家郑州第八分公司作为专业房产中介机构，在没有程长福授权的情况下诱导程红伟签订《房屋买卖合同》并收取定金，应当承担过错赔偿责任，且一审法院也认为我爱我家郑州第八分公司作为专业的房产公司，在介绍王银萍与程长福签订《房屋买卖合同》时，应当尽到专业的严格的审查义务，但我爱我家郑州第八分公司对合同签订时程红伟是否取得程长福授权一事末严格审查，应认定我爱我家郑州第八分公司存在过错。因此，程长福在本案中没有过错，也没有收到定金，不应赔偿王银萍的定金。我爱我家郑州第八分公司辩称，请求驳回程长福的诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由程长福及王银萍、程红伟承担。一、《房屋买卖合同》是程长福代理人程红伟及王银萍在自愿、平等、和诚信的原则下，协商一致，共同委托且在我爱我家郑州第八分公司的居间见证下签订的，在我爱我家郑州第八分公司工作人员与程长福联系过程中程长福对合同内容及程红伟的代理权也没有提出任何异议，程长福对《房屋买卖合同》的内容是知道并认可的，对程红伟的代理权是知情并予以追认的；《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，一审法院认定《房屋买卖合同》合法有效，认定事实正确。1．程红伟具有代理权。2018年11月25日，程红伟经程长福授权代为办理其位于金水区××北××楼××房产买卖的相关事宜。在签订合同时，程红伟作为程长福的代理人拿的是程长福的房本原件（在签订《房屋买卖合同》时程长福妻子送去的房本原件）并在《房屋买卖合同》代理人处签字并捺印，合同签订后程红伟将房本原件取走，在房本复印件上书写与原件一致并捺印。合同第十二条第六款清晰载明：程红伟是受程长福全权委托来办理该房屋出售手续，程红伟签字与程长福签字具有同等法律效力；王银萍对此也予以认可。程红伟作为程长福的代理人，作为一个成年人，其也应该明白其代程长福在《房屋买卖合同》上签字及在承诺书上签字意味着违约时其应承担的责任风险。2．签订《房屋买卖合同》时，程红伟向我爱我家郑州第八分公司出具了出售房屋委托书一份，委托人／代理人处载明：程红伟代程长福并捺印；还出具了承诺书一份，载明：本人程红伟承诺，本人在办理位于金水区××北××楼××房产买卖过程中所提供的所有权证、身份证明、户口簿、婚姻证明等相关证件以及资料（包括但不限于上述资料的正本、副本及相应人的签字）均真实有效；本人已征得程长福同意，由本人办理房屋买卖的相关事宜，本人所办理的相关事项合法有效；否则由此产生的相应责任，均由本人承担。承诺人程红伟。3.《房屋买卖合同》签订后，我爱我家郑州第八分公司工作人员与程长福（手机号为133××××5777）联系配合办理手续，程长福称知道了，在忙，没有时间办理。程长福对《房屋买卖合同》的内容是知道并认可的，对程红伟作为其代理人签订《房屋买卖合同》是知情并予以追认的。因此，程红伟具有代理权并得到了程长福的追认，在我爱我家郑州第八分公司工作人员与程长福联系过程中其对合同内容及程红伟的代理权没有提出任何异议，三方签订的《房屋买卖合同》是三方真实意思表示，合法有效，一审法院认定《房屋买卖合同》合法有效，认定事实正确。二、我爱我家郑州第八分公司在居间过程中尽到了严格的审查义务，不存在任何过错，且已经促成合同成立，按照合同约定有权收取中介费用（佣金＋代办费）16000元，一审法院认定我爱我家郑州第八分公司在居间过程中存在过错不应收取中介费14000元，认定事实错误。程长福明确表示不再出售本案房屋，构成违约，按照合同约定，王银萍的中介费用损失16000元应当由王银萍向程长福追偿。1.《房屋买卖合同》签订时，王银萍向我爱我家郑州第八分公司支付了3万元（中介费用16000元，代收定金14000元），我爱我家郑州第八分公司向其出具了一份收据，载明：兹收到王银萍交来购买金水区××北××楼××房屋定金及中介费用人民币30000元。2．根据合同第十二条第四款约定，在三方签字后，答辩人的居间义务就已经完成，有权足额收取佣金14000元。3．根据《房屋买卖合同》第三条约定，我爱我家郑州第八分公司所收取的代收定金14000元将在买卖双方物业交割完毕当日，退还给程长福，买卖双方同意定金在立契前暂由我爱我家郑州第八分公司代为保管。但在《房屋买卖合同》签订后，我爱我家郑州第八分公司按照买卖双方签订的地址确认书上的联系方式与程长福联系，催促其办理银行贷款的业务，程长福均以没有时间、在忙推脱。之后，我爱我家郑州第八分公司邮寄催告程长福，程长福拒绝签收，明确表示不再出售本案房屋，构成根本违约，致使合同无法继续履行。我爱我家郑州第八分公司于是将程长福的联系方式交给了王银萍。我爱我家郑州第八分公司在居间过程中尽职尽责，没有任何过错行为，应足额收取中介费用16000元，不应退还，一审法院认定我爱我家郑州第八分公司在居间过程中存在过错不应收取中介费14000元，认定事实错误；根据合同第三条约定，王银萍的佣金及代办费损失应向程长福追偿。三、我爱我家郑州第八分公司不应当承担本案的诉讼费。酿成本案诉讼原因是程长福和程红伟的违约，我爱我家郑州第八分公司没有任何过错，收取定金1.4万元是基于合同约定的代为保管定金的责任，收取佣金1.4万和代办费2000元是基于合同约定王银萍在签订合同时应有的给付义务。我爱我家郑州第八分公司上诉请求：1．撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初10569号民事判决第二项判决，依法改判我爱我家郑州第八分公司返还王银萍代收定金14000元；2．本案一审及二审诉讼费用均由王银萍、程长福、程红伟承担。事实与理由：一、一审法院程序违法。1.王银萍于2019年1月25日提起诉讼，一审法院于2019年5月24日上午9点已经开庭审理并辩论终结，应当依法下发判决书。2.一审法院于2019年7月4日没有任何依据中止了本案的审理，理由是一审法院2019年6月13日受理了程长福诉王银萍、我爱我家郑州第八分公司房屋买卖合同纠纷。王银萍起诉在先，程长福起诉在后，本案的审理并不以程长福的起诉结果为依据，一审法院裁定中止诉讼是错误的。3.我爱我家郑州第八分公司2019年11月3日下午收到了2019年11月4日上午九点开庭的传票，我爱我家郑州第八分公司工作人员刘卫红11月4日（周一）上午8:30到一审法院请求延期审理，一审法院无正当理由不予准许，直接开庭并下判决，程序违法。二、一审法院认定事实错误，证据不足，判决结果显失公平，属于枉法裁判，我爱我家郑州第八分公司尽到了审查义务，没有任何过错。1.程红伟2018年11月25日经程长福授权，代程长福办理其位于金水区××北××楼××房产买卖的相关事宜。在签订合同时，程红伟作程长福的代理人拿的是程长福的房本原件，并在《房屋买卖合同》代理人处签字并捺印，合同第十二条第六款清晰载明：程红伟是受程长福全权委托来办理该房屋出售手续，程红伟签字与程长福签字具有同等法律效力；王银萍对此也予以认可。2．签订《房屋买卖合同》时，程红伟向我爱我家郑州第八分公司出具了出售房屋委托书一份，委托人／代理人处载明：程红伟代程长福并捺印；程红伟还出具了承诺书一份，载明：本人程红伟承诺，本人在办理位于金水区××北××楼××房产买卖过程中所提供的所有权证、身份证明、户口簿、婚姻证明等相关证件以及资料（包括但不限于上述资料的正本、副本及相应人的签字）均真实有效；本人已征得程长福同意，由本人办理房屋买卖的相关事宜，本人所办理的相关事项合法有效；否则由此产生的相应责任，均由本人承担。承诺人程红伟。3.《房屋买卖合同》签订后，我爱我家郑州第八分公司工作人员与程长福（手机号为133××××5777）联系配合办理手续，程长福称没有时间办理，但对《房屋买卖合同》的内容未提出任何异议，对程红伟作为其代理人签订《房屋买卖合同》是知情追认的。因此，我爱我家郑州第八分公司没有任何过错，也未给王银萍造成任何损失。一审法院仅凭程红伟在接受询问时说卖房时程长福没有给其出具授权委托书就认定我爱我家郑州第八分公司存在过错，进而判决返还王银萍中介佣金1.4万元是错误的。4.《房屋买卖合同》签订后，我爱我家郑州第八分公司按照买卖双方签订的地址确认书上的联系方式与卖方联系，催促其办理银行贷款的业务。之后，我爱我家郑州第八分公司邮寄催告程长福，程长福拒绝签收，我爱我家郑州第八分公司将程长福的联系方式交给王银萍，根本没有阻止王银萍维权，在居间过程中尽职尽责，没有任何过错行为。5．程红伟作为一个成年人，其应该明白代程长福在《房屋买卖合同》上签字及在承诺书上签字意味着违约时其应承担的责任风险。6．我爱我家郑州第八分公司的中介费用包括中介佣金及代办费共计16000元而不仅仅只是拥金14000元，一审法院认定事实错误。三、我爱我家郑州第八分公司不应返还3万元中的中介费（佣金＋代办费）16000元，且有权获取佣金和代办费16000元。我爱我家郑州第八分公司在合同履行中不存在任何过错，按照《房屋买卖合同》第三条、第十二条第四款的约定以及《中华人民共和国合同法》第六十条及四百二十六的规定，我爱我家郑州第八分公司应足额获取佣金，王银萍在本案中的佣金损失可向程长福追偿。四、我爱我家郑州第八分公司作为本案被告主体不适格。我爱我家郑州第八分公司不具有独立的法人资格，且本案的案由为房屋买卖合同纠纷，我爱我家郑州第八分公司属于居间方、第三人，与买方王银萍、卖方程长福是居间合同关系，在一个诉讼中一审法院处理了两个诉讼关系显然是错误的。五、我爱我家郑州第八分公司不应当承担本案的诉讼费。酿成本案诉讼原因是程长福和程红伟的违约，我爱我家郑州第八分公司没有任何过错，收取定金1.4万元是基于合同约定；我爱我家郑州第八分公司代为保管定金、收取佣金1.4万和代办费2000元是基于合同约定，也是王银萍在签订合同时应有的给付义务。六、一审法院适用法律错误。一审判决的内容所适用的法律并没有涉及到居间合同法律关系的依据，而且一审法院认定王银萍应当在签订合同时足额支付给我爱我家郑州第八分公司14000元的佣金，而本案是房屋买卖合同纠纷，不应当在本案中同时处理居间合同纠纷的事宜。程长福辩称，其对程红伟未授权，事后也未对案涉合同追认授权，且程长福在2018年11月29日电话明确告知我爱我家郑州第八分公司的置业经理（电话录音为证）不执行、不认可此合同，要求把合同撤了。当时案涉合同房屋处于抵押状态，房本在抵押权人处存放，程红伟不会拿到房本原件去我爱我家郑州第八分公司签案涉的买卖合同。我爱我家郑州第八分公司上诉称程红伟拿着房本原件签合同是假话，王银萍也能证明当时根本没有房产证原件，程红伟根本不知道房产证原件在谁处存放。我爱我家郑州第八分公司提供的固定格式合同，明显存在让其自身免除责任，加重合同买卖双方责任，排除买卖双方主要权利的格式化条款，显示公平。合同中的条款对我爱我家郑州第八分公司无任何约束，我爱我家郑州第八分公司却能代卖方收取定金，诱导无代理权人签订买卖合同。在没调查房屋状态情况下，诱骗买方交定金，期瞒客户。在客户交了费用之后，仍不告知买卖双方的联系方式，致使买方在很长时间内不能及时了解卖方的任何信息，在一审中王银萍也提到直到2019年1月14号仍不知道程长福的联系方式，买卖双方信息极不对称。我爱我家郑州第八分公司一直欺骗买卖双方，理应退还买方交的所有费用，并承担相应赔偿责任。故程长福没有过错，也没有收到定金，不应赔偿王银萍的定金。王银萍针对程长福、我爱我家郑州第八分公司的上诉辩称，对一审法院程序问题不作无关评价，几次开庭都收到了通知也都去了，但是流程实在太长了，一审判决等了一年，确实浪费了太多的时间、金钱和精力，望二审法院能够及时高效的查明案情，定纷止争，维护守约方的合法权益。一、针对程长福的上诉请求，发表如下意见：1.关于程红伟有无代理权限问题。一审已经提交了录音和程红伟的授权委托材料，一审判决亦对此进行了阐释说明，在此不再重复，请依法查明。但需要说明的是，合同既已经三方签订生效，总要有人来承担责任。2.程长福和程红伟违约事实清楚，理应予以必要的法律制裁，以维护良好的市场秩序，维护良好的契约精神。二、针对我爱我家郑州第八分公司的上诉，发表如下意见：1.关于将其列为独立被告的问题。首先，王银萍起诉时将我爱我家郑州第八分公司和其总公司河南我爱我家房产中介有限公司一起起诉的，但一审法院告知我爱我家郑州第八分公司有独立的法人资格，可以作为独立的被告；其次，签订合同后系我爱我家郑州第八分公司收取了王银萍30000元定金，且合同为三方签订，在对方违约后王银萍有权起诉要求我爱我家郑州第八分公司返还钱款，列为被告；最后，本案并非为独立的两个诉讼关系，居间服务关系系因房屋买卖合同关系所产生的，理应一并审理，避免加重守约方维权负担，节约司法资源。2.我爱我家郑州第八分公司上诉称王银萍所交30000元定金中包含中介佣金14000元及代办费2000元，共计16000元，其只应归还14000元，我爱我家郑州第八分公司为王银萍代办了哪项业务，凭什么收取代办费？3.《房屋买卖合同》系我爱我家郑州第八分公司提供的格式合同，合同中约定定金30000元，现又称定金14000元，自相矛盾，于理不合。4.我爱我家郑州第八分公司有过错，且未尽到居间服务责任，不应收取中介费用。5.即使收取费用，依据三方签订的《房屋买卖合同》第12条第2款，中介费用也应由违约方承担，我爱我家郑州第八分公司可另行向违约方程长福主张，而不应扣押守约方缴纳的30000元定金。三、本案一、二审费用不应由王银萍承担。首先，王银萍作为合同守约方也是受损失一方，一审起诉完全依据合同约定，有理有据，合理合法，一审法院不应再将非因王银萍违约所造成的诉讼成本损失强加在王银萍身上，从而加重守约方维权负担；其次，一审判决后王银萍选择不上诉，并不是对一审判决结果多么满意，而是本着息事宁人，节约司法资源的原则所做出的决定。请求依据公平公正原则，依法查明事实，并重新分配一审诉讼费用承担，制裁违约方，维护王银萍的合法权益，本案一、二审诉讼费用均由程长福、我爱我家郑州第八分公司承担。王银萍向一审法院起诉请求：1.依法解除王银萍、程长福、我爱我家郑州第八分公司三方签订的0000811号房屋买卖合同；2.依法判令程长福、程红伟、我爱我家郑州第八分公司返还房款定金3万元（大写：叁万圆整）及支付自2018年11月25日按同期中国人民银行贷款利率计算至房款实际返还之日的利息，中介费用由程长福、程红伟承担；3.依法判令程长福、程红伟支付违约金7万元（大写：柒万圆整）；4.依法判令本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费）由程长福、程红伟、我爱我家郑州第八分公司承担。一审法院认定的事实：位于郑州市金水区××北××楼××号房屋所有权人为程长福。2018年11月25日的《出售房屋委托书》载明：今委托河南我爱我家房产中介有限公司第八分公司出售位于金水区××北××楼××房屋××套。委托人/代理人：程红伟代程长福。2018年11月25日，程红伟出具《承诺书》一份，载明：程红伟承诺在办理位于郑州市金水区××北××楼××号房产买卖过程中所提供的房屋所有权证、身份证明、户口簙、婚姻证明等相关证件以及资料（包括但不限于上述资料的正本、副本及相应人的签字）均真实有效；程红伟已征得程长福的同意，由程红伟办理房屋买卖的相关事宜，程红伟所办理的相关事项合法有效；否则由此产生的责任，均由程红伟负担。2018年11月25日，程红伟代程长福与王银萍、我爱我家郑州第八分公司签订《房屋买卖合同》一份，载明：程长福将位于郑州市金水区××北××楼××号的房屋卖给王银萍，房屋成交价格为70万元，产权过户费用由王银萍负担，三方协商一致，王银萍同意自合同签订时起支付定金3万元，中介佣金1.4万元；经协商，王银萍与程长福在合同签署后30个工作日内将办理房屋过户、贷款的全部手续及材料准备齐全，贷款手续审批完毕后50个工作日内办理房屋过户手续。王银萍与程长福任何一方因违约导致合同解除，终止履行的，由违约方向守约方支付房款的10%及定金的双倍作为违约金且违约方须向房产中介公司支付房款的2%及2000元代办费作为中介费用。三方签字后，我爱我家郑州第八分公司已完成居间服务，现应全额收取中介费用，程红伟是受程长福全权委托办理该房屋出售手续，程红伟签字与程长福签字具有同等法律效力等，合同甲方处有“程长福”字样的签名，代理处有程红伟签字捺印，乙方处有王银萍签字捺印，丙方处有我爱我家郑州第八分公司的公章。2018年11月25日，我爱我家郑州第八分公司向王银萍出具《收据》一份，载明：兹收到王银萍交来购买金水区××北××楼××房屋定金及中介费用3万元。2019年4月4日，王银萍以程长福、程红伟拒不履行合同义务为由诉至该院。案件审理过程中，王银萍称《房屋买卖合同》于2018年11月25日签订，合法有效，合同中约定三方签署合同后，30个工作日内将办理该房屋过户、贷款的全部手续及材料准备齐全。30个工作日已过，王银萍多次与程红伟、程长福及我爱我家郑州第八分公司联系。直至今日，合同依然没有履行。我爱我家郑州第八分公司称王银萍所述属实，且2018年11月25日签订房屋买卖合同时，王银萍支付了3万元，其中包括中介费1.4万元、代收定金1.6万元；合同签订后，我爱我家郑州第八分公司按照买卖双方签订的地址确认书上的联系方式与卖方联系，催促其办理银行贷款的业务，卖方明确表示房子不再出售。之后我爱我家郑州第八分公司邮寄催告通知，卖方拒绝签收；我爱我家郑州第八分公司将卖方联系方式交给王银萍，王银萍联系后，卖方也明确表示不再出售。王银萍称向我爱我家郑州第八分公司交纳的3万元中不含有中介费，当时《收据》上载明的“定金、中介费用3万元”字样，王银萍并没有看到。一审法院另查明，本案审理过程中，程长福于2019年6月13日以本案我爱我家郑州第八分公司及王银萍为被告，另向该院提起诉讼，要求撤销2018年11月25日的《房屋买卖合同》。2019年8月31日，程红伟在接受该院询问时称：程长福是程红伟亲哥哥，2018年11月25日的《房屋买卖合同》甲方“程长福”三个字是程红伟签的，出卖房屋时，程长福并没有给程红伟出具授权委托书。2019年9月12日，程长福向该院提出撤诉申请，该院于2019年9月12日下达裁定书，裁定准许程长福撤诉。一审法院认为，程长福、程红伟经该院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，不影响该院依据现有证据及查明的事实依法做出裁判。本案争议焦点在于2018年11月25日的《房屋买卖合同》效力。2018年11月25日的《房屋买卖合同》显示程红伟是受程长福委托办理房屋买卖事宜，并与王银萍、我爱我家郑州第八分公司签订《房屋买卖合同》，虽然2019年8月31日，程红伟在接受该院询问时称程长福是程红伟亲哥哥，2018年11月25日的《房屋买卖合同》甲方“程长福”三个字是程红伟签的，出卖房屋时，程长福并没有给程红伟出具授权委托书，但是基于程长福与程红伟之间的亲属关系及2019年9月12日程长福向该院提起诉讼后又撤诉，该院认为，依据“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”之规定，王银萍有理由相信程红伟是得到程长福的授权才签订的《房屋买卖合同》，因此该代理行为对于善意的王银萍来说，应当是有效的。即本案《房屋买卖合同》内容合法有效，该院对此予以认定。合同约定王银萍与程长福在合同签署后30个工作日内将办理房屋过户、贷款的全部手续及材料准备齐全，贷款手续审批完毕后50个工作日内办理房屋过户手续，但程长福拒绝履行合同义务，系程长福违约，依据“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，王银萍要求解除2018年11月25日的《房屋买卖合同》，该院予以支持。合同约定王银萍同意自合同签订时起支付定金3万元，中介佣金1.4万元，结合我爱我家郑州第八分公司向王银萍出具《收据》，该院认定王银萍交给我爱我家郑州第八分公司的3万元中包含中介费1.4万元、代程长福收取的定金1.6万元，我爱我家郑州第八分公司作为专业的房产公司，在介绍王银萍与程长福签订《房屋买卖合同》时，应当尽到专业的严格的审查义务，但我爱我家郑州第八分公司对合同签订时程红伟是否取得程长福授权一事未严格审查，应认定我爱我家郑州第八分公司存在过错，因此我爱我家郑州第八分公司应将收取的中介费1.4万元、代程长福收取的定金1.6万元返还给王银萍。关于定金，依据“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，我爱我家郑州第八分公司将代程长福收的定金1.6万元返还给王银萍后，程长福应当返还给王银萍定金1.6万元。故对王银萍要求程长福、程红伟、我爱我家郑州第八分公司返还定金3万元，同时程长福、程红伟支付违约金7万元，该院支持我爱我家郑州第八分公司返还收取王银萍的中介费1.4万元、代程长福收取的定金1.6万元，同时程长福返还给王银萍1.6万元，其余部分，该院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除2018年11月25日，王银萍与程长福、河南我爱我家房产中介有限公司郑州第八分公司签订的《房屋买卖合同》；二、河南我爱我家房产中介有限公司郑州第八分公司于本案判决生效后十日内返还王银萍中介费1.4万元、代收定金1.6万元；三、程长福于本判决生效后十日内赔偿王银萍1.6万元；四、驳回王银萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由王银萍负担1242元，由河南我爱我家房产中介有限公司郑州第八分公司、程红伟负担1058元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。程长福提交证据二组：第一组证据为程长福2018年11月29日与我爱我家郑州第八分公司置业顾问电话录音光盘及整理的文字材料各一份，拟证明其2018年11月29日电话通知我爱我家郑州第八分公司置业顾问不认可该房屋买卖合同，要求解除该房屋买卖合同；第二组证据为程长福2019年5月22日、24日与一审承办人联系的短信截图、一审法院（2019）豫0105民初10569号民事裁定书各一份，拟证明程长福一审时并非无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院没有对其合法传唤的情况下开庭审理不合法。王银萍质证称，对第一组证据的真实性、关联性和证明目的均有异议，与本案无关，合同一经签订立即生效，达不到其证明目的；对第二组证据的关联性有异议，与本案无关。我爱我家郑州第八分公司质证称，对第一组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该录音内容中并没有体现程长福对程红伟的代理权限不予认可的内容，且关于定金的问题提出了要求领走定金的内容，按照合同的约定，王银萍所交的定金应当由我爱我家郑州第八分公司予以保管。因此不能够证明程长福不予认可、要求解除合同的证明目的；对第二组证据的合法性、关联性均有异议，真实性没有异议，一审法院是否不合法开庭，请二审法院予以审查。我爱我家郑州第八分公司提交光盘（附录音材料两份）、我爱我家郑州第八分公司经理刘卫红与程长福短信记录、通话详情各一份，证明目的：2018年11月25日，程红伟经程长福授权代为办理其位于金水区××北××楼××房产买卖的相关事宜，并在我爱我家郑州第八分公司的居间下与王银萍签订了《房屋买卖合同》，在签订合同时程红伟拿的是程长福房本原件（在签订《房屋买卖合同》时程长福妻子送去的房本原件）且在《房屋买卖合同》代理人处签字并捺印；《房屋买卖合同》签订后，我爱我家郑州第八分公司工作人员与程长福（手机号为133××××5777）联系配合办理手续，程长福称知道了在忙，没有时间办理，对《房屋买卖合同》的内容予以认可且未提出任何异议，对程红伟作为其代理人签订《房屋买卖合同》知情并予以追认；《房屋买卖合同》系我爱我家郑州第八分公司、王银萍、程长福三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。我爱我家郑州第八分公司居间过程中尽到了严格审查的义务，没有任何过错，在《房屋买卖合同》履行过程中也不存在任何过错，按照《房屋买卖合同》第三条、第十二条第四款的约定以及《中华人民共和国合同法》第六十条及四百二十六的规定应足额获取中介费用16000元，不应退还。王银萍在本案中的佣金及代办费损失可向违约人程长福追偿。王银萍质证称，对证据的真实性不做评价，王银萍未参与，但对其证明目的有异议。我爱我家郑州第八分公司是否有过错请二审法院依法查明。同时，依据《房屋买卖合同》第12条第二款，即使我爱我家郑州第八分公司应收取中介费用，中介费用也应由违约方承担，理应全部返还王银萍3万元，其损失可另向程长福主张，程长福违约事实清楚，王银萍在一审时已提交了录音。程长福承认程红伟是受其委托办理房屋买卖，且程红伟签订合同时已告知程长福签订合同的事实。程长福质证称，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。2018年11月29日程长福已经打电话明确告知我爱我家郑州第八分公司合同不再履行。当时房子处于抵押状态，房本原件不在程长福处，程长福妻子不可能送房本原件，程红伟不可能拿原件去签合同，并且后期并没提交房屋状态的任何证明材料，对程红伟的代理权没有追认，明确要求撤销合同。王银萍、程红伟未提交新的证据。程红伟经合法传唤，未到庭，未答辩，未质证。程长福经法庭要求，庭后提交加盖郑州市不动产登记中心查询专用章的《郑州市房屋抵押合同》、《贷款合同》及《不动产登记证明》复印件各一份，以证明案涉合同签订时房屋处于抵押状态。王银萍质证称，对证据的真实性、证明目的均有异议，贷款合同上签订日期有涂改，且抵押合同显示2018年6月1日签订，与不动产抵押登记证明上显示的债务履行期限2018年5月1日至2019年4月30日不符，因当时房本上并未显示抵押状况，我爱我家郑州第八分公司亦未告知，但既然合同中有约定，不影响合同的定性，程长福、程红伟无故违约，理应承担违约责任；我爱我家郑州第八分公司未尽到合理审查义务，理应承担过错责任，全部返还王银萍所交30000元费用及赔偿其诉讼损失。我爱我家郑州第八分公司质证称，对证据的真实性没有异议，但对其关联性、证明目的有异议，三方签订的房屋买卖合同第五条中明确约定程长福房屋有抵押，由程长福负责解押。程长福提交的证据不能证明我爱我家郑州第八分公司未尽到审查义务，更不能证明我爱我家郑州第八分公司有过错。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为王银萍、我爱我家郑州第八分公司对程长福提交的证据均不予认可，且程长福提交的证据均不能支持其证明目的，本院均不予采信；程长福对我爱我家郑州第八分公司提交证据的真实性无异议，本院予以确认；程长福庭后提交的证据加盖有郑州市不动产登记中心查询专用章，且与三方签订的《房屋买卖合同》第五条约定相一致，本院予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，程红伟经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为程红伟对其诉讼权利的处分。本院依据本案现有证据及审理情况依法缺席判决。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，程长福上诉称一审程序违法。本院经审查，一审法院分别于2019年5月5日、2019年10月31日向程长福邮寄送达开庭传票，并在快递单上明确注明开庭的具体时间，但均因“拒收”被退回，且程长福二审提交的短信截图证明其知道开庭的具体时间而未到庭参加诉讼，故一审判决认定其经“传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利”有事实和法律依据，程长福的该项上诉理由缺乏证据支持，应当承担举证不利的后果。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，程红伟出具《承诺书》载明：其提供的房屋所有权证、身份证明、户口薄、婚姻证明等相关证件以及资料（包括但不限于上述资料的正本、副本及相应人的签字）均真实有效；其已经征得程长福同意，由其办理房屋买卖的相关事宜等等。且程红伟、程长福系亲兄弟，王银萍有理由相信程红伟有代理权，故程红伟的代理行为有效，程长福关于一审判决认定事实错误的上诉理由不能成立。案涉合同第三条约定，中介佣金14000元；甲（程长福）、乙（王银萍）双方同意该定金在立契前暂时由丙方（我爱我家郑州第八分公司）代为保管。合同签订后，王银萍依约向我爱我家郑州第八分公司支付了30000元。我爱我家郑州第八分公司出具的《收据》载明，兹收到王银萍交来购买金水区××北××楼××房屋定金及中介费用30000元。我爱我家郑州第八分公司基于合同约定，代程长福保管定金。案涉合同签订后，程长福以行为表示不履行合同，构成违约。一审判决其承担违约责任，有事实和法律依据。故程长福关于没有收到定金，也没有过错，一审判决其赔偿16000元不合法的上诉理由，本院不予认可。我爱我家郑州第八分公司作为代理房地产营销、买卖、抵押及房地产有关手续的专业公司，对房屋买卖及相关手续的办理具备相应的专业知识和能力。但本案中，我爱我家郑州第八分公司提交落款时间为2018年11月25日的《出售房屋委托书》委托人/代理人处明确显示“程红伟代程长福”，而非程长福本人在委托人处签名；在签订案涉《房屋买卖合同》时案涉房屋是否处于抵押状态未核实；我爱我家郑州第八分公司主张与程长福电话沟通时已经得到程长福的追认，但程长福对此并不认可。故一审判决认定我爱我家郑州第八分公司未尽到合理审查义务，存在过错，应当退还收取的佣金及代程长福保管的定金，有事实和法律依据。程长福辩称签订案涉《房屋买卖合同》时该房屋处于抵押状态，房本在抵押权人处存放，程红伟不会拿到房本原件去我爱我家郑州第八分公司签案涉的买卖合同。程长福庭后虽提交证据证明房屋在签订案涉合同时处于抵押状态的事实，但该证据不足以证明其抗辩理由，本院不予认可。我爱我家郑州第八分公司的其他上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予认可。一审判决诉讼费用分担处理不当，本院予以纠正。综上所述，程长福、河南我爱我家房产中介有限公司郑州第八分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2300元，由王银萍负担1250元，河南我爱我家房产中介有限公司郑州第八分公司负担550元，程长福负担500元。二审案件受理费400元，由河南我爱我家房产中介有限公司郑州第八分公司负担200元，程长福负担200元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年一月十六日书记员 马倩倩