浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初11301号原告（反诉被告）：周蕊，女，1987年8月1日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。被告（反诉原告）：余小云，女，1963年3月15日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。被告：蒋奇敏，女，1985年9月8日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区,同时系被告余小云委托诉讼代理人。被告蒋奇敏委托诉讼代理人：陈安娜，浙江隆和律师事务所律师。原告周蕊诉被告蒋奇敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序于2019年12月18日、2020年1月8日、2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告，被告蒋奇敏及其委托诉讼代理人陈安娜（同时系被告余小云委托诉讼代理人）以及均到庭应诉，被告余小云到庭参加第二、三次庭审。诉讼中，被告蒋奇敏申请追加余小云为本案被告，并将反诉原告由蒋奇敏变更为余小云，本院口头裁定予以准许，不再另行出具裁定书。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告蒋奇敏立即支付原告剩余购房款2.3万元，其中2万元是定金转化为违约金赔偿给原告，还有3000元是尾款；二、判令被告蒋奇敏赔偿原告逾期付款利息损失，以本金42.3万元为基数，按人民银行同期同类贷款利率标准四倍，自2019年9月10日起计算至购房款付清之日止；三、本案案件受理费由被告蒋奇敏负担。事实与理由：2019年8月20日，原告与被告蒋奇敏签署房屋买卖居间合同一份，约定该被告购买原告位于绍兴市越城区的房屋，价格65万元。其后被告蒋奇敏向原告支付了2万元定金。过户前被告蒋奇敏支付原告10万元购房款。2019年9月10日，原告应被告蒋奇敏要求，将房屋过户至被告余小云名下，当天被告蒋奇敏支付了原告13万元购房款。其后原告多次向被告蒋奇敏催要剩余款项，该被告均不予理会。被告蒋奇敏行为已经构成违约，根据房屋买卖居间合同，原告有权扣除2万元定金作为违约金。另过户当日，原告借给被告蒋奇敏3000元用于支付过户费用，故被告蒋奇敏尚欠原告购房款42.3万元。原告为维护自身合法权益，于2019年10月24日诉至绍兴市越城区人民法院，被告蒋奇敏于11月分两次合计支付了40万元，其中有3000元是用于被告蒋奇敏归还原告的借款3000元，故被告蒋奇敏至今仍有3000元房款未付，故成讼。两被告共同辩称：一、两被告不构成违约。房屋买卖居间合同对于房屋过户后的剩余款项交付时间并未进行明确约定。尽管房屋中介是被告蒋奇敏找来的，但其仅提供信息服务、房屋过户的帮助服务，中介没有该被告的授权，不能代表该被告，且中介与原告说尾款需一个星期或15天左右只是基于其自身经验。而房屋抵押贷款的发放时间受各种因素影响，具有不确定性。原告提供的2019年9月24日被告蒋奇敏与原告丈夫的聊天记录仅能证明双方约定房屋过户后以抵押房屋贷款支付剩余房款的事实，且原告丈夫与被告蒋奇敏在聊天中所说的“签合同的时候说尾款最多两个礼拜就到账了”也与事实不符。原告与被告蒋奇敏于2019年8月20日签订的合同，两个礼拜后是2019年9月4日，此时房屋都还没过户，无法办理抵押贷款如何进行尾款支付？因此，在合同没有明确约定尾款支付时间的情形下，被告蒋奇敏于2019年11月4日、5日支付房屋剩余款项是在必要且合理的期限内，不构成违约或逾期。2019年9月10日房屋过户后，被告蒋奇敏于同年9月11日与原告联系去银行办理贷款手续（因需要原告出具首付款收据），同年9月12日上午9时，被告蒋奇敏准备材料到了贷款银行，但原告一直没有过来，被告蒋奇敏没有办法，与银行沟通后请求原告写个收条然后照片拍下来发给被告蒋奇敏，再由被告蒋奇敏提交给银行工作人员。但原告把这个必须配合的事情推给了中介，一直没有出具首付款收据，被告蒋奇敏无奈只能请中介以原告名义出具了首付款收据并和其他材料一起提交给银行。2019年9月16日，银行工作人员在审核时发现房产证上房屋楼层及车库楼层出现错误要求更正，被告蒋奇敏于同年9月17日去登记机关更正完毕后提交给银行工作人员。同年9月26日，银行审核通过后将贷款金额审批下来，因此贷款合同签订的时间在2019年9月26日，不存在被告延误或迟延办理贷款的情形。二、被告蒋奇敏已经按约支付全部房款。被告蒋奇敏于签订房屋买卖居间合同当时，以微信转账和支付宝转账形式支付给原告2万元，于2019年9月1日通过被告余小云银行账户转账给原告10万元。2019年9月10日通过被告余小云银行账户转账给原告13万元，同日原告将房屋过户到被告余小云名下。2019年11月4日，银行贷款38.5万元转入原告建设银行账户中。2019年11月5日，被告蒋奇敏将最后一笔1.5万元以支付宝转账形式支付给原告。65万元购房款已经全部支付完毕。综上，原、被告签订的房屋买卖居间合同真实有效，但部分合同条款约定不明确，两被告不构成违约，请求法院驳回原告全部诉请。原告向本院提交以下证据：1、房屋买卖合同一份，证明房屋买卖的事实。2、原告与被告蒋奇敏及中介顾国炎的聊天记录、录音各一组、原告丈夫与被告蒋奇敏之间的聊天记录一组，证明尾款支付时间，以及被告蒋奇敏说原告不配合出具房款收据不符合事实。合同约定2019年8月底前被告蒋奇敏应向原告支付房款10万元，被告蒋奇敏于2019年9月1日支付10万元，已构成违约，原告与中介的聊天记录可以确定被告支付尾款的时间。3、借条一份、转款记录一份，证明被告向原告借款3000元事实。4、原告与中介录音、录像一组以及文字整理资料一组（部分系第三次庭审中当庭提交），证明合同形成过程以及尾款约定。5、原告与案外人高峰录音一份以及通话详单一份（第三次庭审中当庭提交），证明被告蒋奇敏伙同案外人威胁原告。6、补充提交原告丈夫与被告蒋奇敏之间的聊天记录一组（第三次庭审中当庭提交），证明双方讨论过尾款的事情。两被告对原告提交的证据质证称：对证据1无异议，关于10万元房款如何交付，中介存在书写错误，结合被告蒋奇敏与中介在2019年8月22日聊天记录能证明该事实，正确日期应当为2019年9月1日。尾款支付时间是没有约定的。对于原告与中介的聊天记录，对其真实性没有异议，但是关联性有异议。中介一直在说是尾款一个星期左右，在2019年9月9日左右和原告的聊天记录说到尾款在一个星期左右。在2019年9月12日回复是一般15天左右。中介说的都只是一般、左右，只是基于其个人经验所做的推断，并不能证明原、被告之间有过明确约定。且中介也不能代表两被告给原告承诺。对于2019年9月11日、12日原告提供的两张原告与被告蒋奇敏微信聊天截图真实性没有异议，对关联性有异议。因原告提供的聊天记录是不完整的，从完整的聊天记录看被告蒋奇敏有请求原告配合出具首付款收据，但原告不配合，并将责任推给中介说以前都是中介做的，被告蒋奇敏无奈只能让中介出了收据，这个理应由原告出具。原告丈夫与被告蒋奇敏的聊天记录是在2019年9月24日，不能证明原、被告之间有过明确的关于房屋剩余款项支付时间的约定。且被告蒋奇敏一直在说是银行贷款没有发放下来。该证据能够证明原、被告双方约定房屋抵押贷款用来支付剩余款项的事实。对原告与中介录音的真实性有异议。对证据3，借条和转帐凭证仅能证明原告与被告蒋奇敏之间有借贷关系，与65万元房款没有关联，原告若要主张应以另外的案由起诉。对证据4，其中的四个录音不是连续录音，不排除存在删减，或者可能只收录原告需要的录音。录音的地点和人物不能明确。即使是中介的声音，其对尾款支付时间也从没有明确的答复，只是说尾款有讲过，时间不会太长，如果有明确约定，中介会明确说明当时双方约定是什么时候支付尾款。中介所说的要被告蒋奇敏去农信办理贷款，以及银行工作人员让被告蒋奇敏存5000元也不是事实，当时银行工作人员只是让被告蒋奇敏存300元，被告蒋奇敏当天就办理好了。对于第三次当庭提交的录像真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明原告待证的事实。中介也在视频中说15天左右，但没有明确约定。贷款时间较长一是因为房产证信息登记有误，二是因为当时建设银行没有指标，但不能归责于两被告。至于说中介和原告说了尾款支付时间，被告蒋奇敏是不清楚的，中介就是墙头草，其陈述不一致。对第三次当庭提交的录音三性有异议，录音中没有体现原、被告对于尾款支付时间的约定，中介也未明确。关于网签合同，双方都是成年人，中介也说原告不同意可以拒绝，而原告与被告余小云签订了合同，该合同真实有效，应当以该网签合同为准。对证据5三性有异议，不能证明录音对象为高峰，即使该电话号码是高峰的，也体现不出高峰对原告有威胁恐吓。两被告向本院提交以下证据：1、被告蒋奇敏于2019年8月22日与中介的聊天记录一份，证明中介在2019年8月20日签订房屋居间买卖合同时将10万元支付时间写错，正确的支付时间应该是2019年9月1日。2、原告与被告蒋奇敏9月3日、9月6日的微信聊天截图一组，证明原告与该被告约定首付款付清，以及贷款办来就交付尾款的事实。但原告至今没有交付房屋。3、两被告中国建设银行个人活期交易明细一组，证明两被告转账流水。4、原告与被告蒋奇敏2019年9月12日微信聊天记录截图一份，证明原告不配合被告出具首付款收据，被告蒋奇敏无奈，只能由中介以原告的名义出具首付款收据。5、抵押贷款协议以及个人贷款支付凭证各一份，证明原告将房屋过户给被告余小云后，被告余小云向银行办理贷款38.5万元，用于支付房屋房款的事实，不存在原告所说的欺骗行为。6、被告蒋奇敏与中国建设银行贷款工作人员微信聊天截图一组，证明该被告与银行贷款工作人员沟通贷款的事实；包括2019年9月12日将所有的材料提交给了贷款银行，同年9月16日因房产证出现问题，影响贷款协议签订，重新办理房产证的事实；以及贷款协议正式签订后催促放贷的事实。7、被告余小云短信截图一份，证明上述贷款38.5万元已于2019年11月4日发放到原告建设银行帐户上。8、视频光盘一份、照片打印件一张，证明中介留存的房屋买卖合同上系中介书写的笔迹，以及原告与被告蒋奇敏签字的原件。合同上写着乙方支付甲方房款10万元的时间是2019年8月1日。9、被告蒋奇敏与原告丈夫以及与原告的微信聊天记录一组，证明被告蒋奇敏分别加原告丈夫、原告微信的时间是2019年8月16日、8月20日，此前被告蒋奇敏与原告及其丈夫均不认识，也未见过面，佐证房屋买卖居间合同中乙方支付甲方10万元的时间（2019年8月1日）书写存在错误的事实。10、被告蒋奇敏与中介的聊天记录两份，该证据在第一次庭审中已经提交过，现在将其中的录音整理成文字后打印出来了，证明2019年8月22日，被告蒋奇敏向中介询问房屋买卖居间合同上日期写错，正确时间是2019年9月1日，中介也表示认可的事实。2019年12月9日被告蒋奇敏与中介的微信聊天记录证明中介没有承诺过所谓的尾款支付时间，与原告当庭提交的2020年1月6日与中介的录音也是能相互印证的。11、被告蒋奇敏与银行贷款工作人员聊天记录一份，证明该被告于2019年9月12日就和被告余小云在贷款银行所有的材料上签完字，并且提交了他们所需要准备的贷款资料，银行于2019年9月29日将所有材料审核通过，贷款协议的时间并不是被告余小云书写的，也不存在两被告欺骗原告的事实，两被告也是在贷款发放之后去银行拿房产证和贷款协议时才得知贷款协议的落款时间是2019年9月26日，且不能归责于两被告。12、二手房买卖协议一份，证明原告于2019年9月10日与被告余小云签订了二手房买卖合同，合同明确约定付款方式为现金加贷款。交房方式为自合同签订之日起30日内甲方将房屋交付给乙方，且该房屋已经过户到被告余小云名下。原告对被告提交的证据质证称：对证据1真实性不认可。对证据2、4真实性没有异议，但要回去核对下有无删减，当庭不发表质证意见。对证据3、5、6、7没有意见。证据8中合同中写明的是8月份之前支付房款。对证据9无异议。对证据10真实性无异议，对其内容不予认可。对证据11有无删减不清楚，不予认可。对证据12无异议。本院对原告提交的证据1-3分析认证认为，被告经质证对其真实性均无异议，本院对其真实性亦予以认可。对证据4，无论原告提交的是录音亦或是录像，该证据性质仍属证人证言，在证人没有出庭接受双方质询的前提下，上述证据均不能作为单独作为认定案件事实的依据，故本院对该证据证明力不予认定。证据5中未体现原告所认为的威胁事实，本院对其三性不予认定。证据6无法证实被告蒋奇敏承诺尾款支付期限，本院对其证明力不予认定。本院对两被告提交的证据分析认证认为，除证据1外，原告经质证对证据2-7的真实性均无异议，本院对其真实性亦予以认可。对于证据1，因两被告提交的微信聊天对象名称与原告提交的其与中介之间的微信聊天对象名称一致，故本院对其真实性亦予以认可。对证据8、9、10、11、12经原告质证对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。反诉原告向本院提出诉讼请求：一、判令反诉被告立即交付东盛世家3幢508室房屋，包括房屋内空调三台、热水器一只、洗衣机一台、冰箱一台、电视机一只、沙发一套、衣柜一只、餐桌一套、床一张、书桌一张；二、因反诉被告至今仍占有案涉房屋，请求判令反诉被告支付反诉原告房屋占有使用费，自2019年10月11日起暂计至反诉日为9000元。事实与理由基本与本诉部分被告的答辩意见一致。反诉被告答辩意见基本与本诉部分的事实与理由一致。就反诉部分，反诉原、被告未提交新证据。本院经审理查明，2019年8月20日，原告与被告蒋奇敏签订房屋买卖居间合同一份，约定原告为卖方（甲方），该被告为买方（乙方），甲方将坐落于绍兴市越城区东盛世家3幢508室房屋出卖给乙方，商定价格为人民币65万元。付款方式：1、签订合同时支付定金2万元（以后抵作房款）；2、2019年8月1日前乙方支付甲方房款10万元；3、过户当天乙方支付甲方75000元；4、2019年8月30日前过户。甲方应承诺在过户或公证当日交付房给乙方。如有特殊情况，甲、乙双方协商决定：购房款到位后即交房。合同另约定，如甲方违约，需双倍退回定金作为违约金，若乙方违约，定金不予退回作为违约金。双方约定其他事项：甲方同意将房内空调3只，热水器1只，床1张，电视机1台，沙发1套，衣柜1只，餐桌1套，洗衣机、冰箱各1台（给乙方）。两被告转账情况如下：2019年8月20日，被告蒋奇敏交付原告定金2万元。2019年9月1日，被告余小云交付原告房款10万元。2019年9月10日，被告余小云交付原告房款13万元。2019年11月4日，建设银行绍兴分行按照合同约定将被告余小云的抵押贷款38.5万元直接划给原告。2019年11月5日，被告蒋奇敏交付原告房款1.5万元。以上合计转账65万元。2019年9月10日，原告与被告余小云就案涉房屋双方签订浙江省二手房买卖合同一份（合同编号2019330602MM0035904），约定原告为甲方，该被告为乙方，付款方式为现金加贷款，交房方式为自该合同签订之日起30天内，甲方将房屋交付给乙方。2019年9月26日，被告余小云与中国建设银行绍兴分行签订抵押贷款合同一份，约定余小云以案涉房屋作为抵押物向该银行借款38.5万元，款项划入原告账户。原告与中介（微信名称为顾大家）之间的聊天记录中，2019年9月9日，原告询问中介过完户后尾款什么时候到位，安排的是什么银行做按揭，中介表示“尾款一个星期左右”，“去农信”。2019年9月12日，原告再次询问尾款什么时候可以到位，中介表示“一般15天左右”。被告蒋奇敏与中介在2019年8月22日的微信聊天记录中，该被告表示“9月1号你写成8月1号了”，中介表示“这个没事”。另查明，被告蒋奇敏向原告出具借条一份，载明：“今收到周蕊人民币叁仟元整”。2019年9月10日，原告向被告蒋奇敏转账3000元，转账说明为：“借给你的款”。原告于2019年10月24日将本案材料递交至本院，在本院正式立案期间由绍兴市越城区人民调解委员会召集双方进行调解。本院认为，本案原告就案涉房屋与被告蒋奇敏以及余小云各签订了一份房屋买卖合同，故本案首先需确认房屋买卖的相对方。对此本院认为应当认定被告余小云为房屋的买方，理由：一、原告与被告余小云签订的浙江省二手房买卖合同时间在后；二、从转账记录分析，大部分的款项均是从被告余小云处交付给原告；三、原、被告均认可目前案涉房屋所有人为被告余小云，故该合同已经实际履行；四、被告蒋奇敏亦认可案涉房屋的买方实际为被告余小云。据此，本院对原告所主张的房屋买卖相对方为被告蒋奇敏这一意见不予采信。本案争议焦点为被告余小云以及反诉被告是否存在违约行为。原告认为房屋买方存在违约行为的理由为被告余小云支付10万元房款以及尾款时间均存在逾期，同时被告蒋奇敏尚欠其3000元房屋尾款未付。对此本院认为：一、关于10万元房款的交付时间，房屋买卖居间合同载明为2019年8月1日，而合同签订时间为2019年8月20日，故该处明显系笔误，至于正确日期，两被告所主张2019年9月1日更符合日常生活经验，原告所主张的“8月份”与该合同中的字迹差异过大，亦不符合房屋买卖的交易习惯以及常理，本院不予采信。二、关于尾款支付时间，房屋买卖居间合同中并未明确约定，原告应就其主张承担举证责任。根据现有证据，原告仅提供了所谓中介的录音录像，但该证据不能单独作为认定案件事实的依据，理由如前述；其次中介并非两被告的代理人，其无权代表两被告作出承诺；被告蒋奇敏亦明确否认曾经就尾款支付期限作出过承诺。故原告的主张无可靠证据支持，本院不予采信。三、关于原告所主张的3000元尾款，原告主张被告蒋奇敏出具的借条中载明的3000元实际系房款，该主张与借条内容不符，亦与房屋买卖合同不符；其后原告又主张该3000元已由被告蒋奇敏支付的40万元时予以归还，故尚欠3000元房款，该主张明显违背常理，亦无证据支持，本院均不予采信。综上，本院认为原告所主张的两被告存在违约行为的事实不成立，对其诉请均不予支持。针对反诉原告的诉请，本院认为根据原告与两被告签订的房屋买卖合同，被告余小云已经完全履行65万元的购房款，且案涉房屋已经过户至该被告名下，反诉被告应当按约交付房屋以及相关的电器设备、家具，故本院对反诉原告的第一项诉请予以支持，但房屋买卖居间合同中并未就“书桌一张”进行约定，本院对该部分诉请不予支持。对于反诉原告第二项诉请，反诉被告于2019年10月24日向本院主张权利，此时被告余小云已经取得案涉房屋所有权但并未付清大部分房款，同时双方就购房尾款的支付时间无法达成一致意见，故反诉被告依法提起诉讼的行为并无不当，亦不能以此认定反诉被告存在逾期交房的行为，此外反诉原告所主张的应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定承担违约责任亦属于法律适用错误，故本院对反诉原告的第二项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、反诉被告周蕊交付合同编号2019330602MM0035904浙江省二手房买卖合同项下不动产（位于绍兴市越城区，含房屋内空调三台、洗衣机一台、冰箱一台、热水器一只、床一张、电视机一只、沙发一套、衣柜一只、餐桌一套）给反诉原告余小云，于本判决生效之日起十日内履行；二、驳回原告周蕊的所有诉讼请求；三、驳回反诉原告余小云的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费依法减半收取人民币188元，由原告周蕊负担；反诉案件受理费依法减半收取人民币25元，由反诉原告余小云负担12.50元，由反诉被告负担周蕊负担12.50元。上述款项均于本判决生效之日起七日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  张海峰二〇二〇年一月十五日书记员  陈 娟