湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3465号上诉人（原审被告）：刘斌，男，1961年11月25日出生，汉族，广州市公安局铁路分局干警，住广东省广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：饶家珍，女，1963年4月15日出生，汉族，住址同上。系刘斌之妻。二上诉人共同委托诉讼代理人：鲍喜兵、毕奎，湖北联帮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖长安，男，1960年4月28日出生，汉族，无职业，住襄阳市樊城区。上诉人刘斌、饶家珍因与被上诉人肖长安房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2017）鄂0606民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘斌、饶家珍上诉请求：一、请求撤销（2017）鄂0606民初391号民事判决，将该案发回重审或者直接改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、本案一审程序违法。1.上诉人作为本案一审被告，主体不适格。上诉人既不是合同的当事人一方，也不是房屋的出售人，不是本案适格被告。2.本案遗漏重要当事人。本案出售房屋的主体是王海燕，合同也是王海燕签订，原审依法应当将王海燕追加为共同诉讼当事人。3.本案涉及刑事犯罪，王海燕与被上诉人签订合同时，系明知房屋已出售给了他人，且无法将房屋交付给被上诉人，仍然使用已失效的授权委托书骗取被上诉人的款项，明显涉及刑事犯罪。二、原审认定事实不清，证据不足。1.原审未能追加王海燕为诉讼当事人，对于被上诉人手中的《委托书》和收据的真实性、合法性、关联性，未能查清，认定以上事实明显证据不足。2.原审法院认定刘斌、饶家珍全权授权王海燕出售房屋，王海燕此时已取得了出售争议房屋的代理权，故王海燕以自己名义与肖长安签订的《房屋买卖合同》不违反国家法律法规强制性规定，合法有效，认定错误。王海燕拿着失效的委托书行骗，那已经是诈骗行为，不是一种民事行为。3.本案的基本事实一审未能查清，上诉人的房屋在2011年初已出售给了案外人张延斌，张延斌支付了相应的购房款。2011年8月案外人王海燕为其父母购买房屋，又从张延斌处购买了涉案房屋。因此，王海燕出售房屋的行为实际上是在出售自己的房屋，而非接受上诉人的委托代为出售，上诉人出具委托书仅仅是为了王海燕办理房产证。三、原审适用法律错误。1.本案所有合同条款所涉及的承揽责任主体均是王海燕自己，并未涉及上诉人，合同主体和承担责任的主体均是案外人王海燕，与上诉人无关。2.原审适用民事相关法律，处理该案，明显存在错误，应当将该案件移送公安机关处理。刘斌、饶家珍二审中还提交了补充上诉意见：1.根据合同相对性原则，上诉人不应承担违约责任。2.被上诉人未足额支付购房款，存在违约，原审判定上诉人承担违约责任，明显不当。肖长安未予以答辩。肖长安向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2012年2月23日签订的《房屋买卖合同》；2、判令二被告返还原告购房款595000元；3、判令二被告向原告支付违约金120000元；4、判令二被告赔偿原告房屋装修损失和房屋增值可得利益损失280000元。一审法院认定事实：2011年9月6日，刘斌、饶家珍给王海燕签发《委托书》一份，委托书主要内容为：刘斌、饶家珍将二人共有的坐落于襄阳市（××襄樊市××区××楼××室房屋，房屋所有权证编号：襄樊市房权证樊城区字第××号）委托王海燕作为合法代理人，代理执行和处理以下事项：一、出售上述房屋，签署房屋出售合同或协议，办理上述房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款；二、缴纳上述房屋有关的税款和支付一切必要的费用；三、到房地产交易所及登记所办理相关手续（包括查册、调阅档案、估价、测绘等手续），委托人无转委托权，受委托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以确认。此委托书有效期自签署之日起至二0二一年九月五日止。当日，二被告申请广东省广州市公证处对该《委托书》进行了公证，同时对提供的《结婚证》复印件与原告相符，身份号码与原件相符等事项亦进行了公证。2012年2月23日，王海燕持公证《委托书》以自己的名义与肖长安签订《房屋买卖合同》，合同主体为“卖方：王海燕，买方肖长安”，合同主要约定，王海燕所有的房屋位于襄阳市××区××楼××室（市刑警支队家属院内），建筑面积163.16平方米，房屋所有权证号为襄樊市房权证樊城区字第××号，以60万元价格卖给肖长安，签订协议的当日支付5万元的定金，付够20万元，王海燕将房屋钥匙交肖长安装修，余款40万元，自签订合同之日起160日内付清。王海燕应在收到肖长安全部房款当日将房屋交给肖长安，王海燕保证该房屋权属清楚，此房屋无任何抵押和纠纷。王海燕逾期不交付房屋给肖长安，肖长安不解除合同的，王海燕每逾期一日，按全部房款的20%向肖长安支付违约金；肖长安解除合同的，王海燕应退还肖长安所付房款，并按全部房款的20%向肖长安支付违约金。如果房屋出现抵押和纠纷，因此而不能按时过户给肖长安，王海燕应退还肖长安所付房款，并按全部房款的20%向肖长安支付违约金。肖长安逾期不支付全部款给王海燕的，视为不履行合同，王海燕不解除合同的，由肖长安承担房屋转移过户给王海燕、肖长安双方缴纳的全部税费，并按全部房款的20%向王海燕支付违约金，装修费用王海燕概不负责。合同还对其他事项作了约定。《房屋买卖合同》签订当日，王海燕将公证《委托书》和刘斌、饶家珍夫妻关系公证书交付给了肖长安，肖长安支付给王海燕购房定金5万元，并分别于2012年3月3日、3月29日、4月1日、4月22日向王海燕支付购房款15万元、15万元、10万元、5万元。上述四笔款项，王海燕均给肖长安出具了收到购房款的收条。2012年6月16日，肖长安通过银行转账支付给王海燕9.5万元。未注明支付购房款，王海燕亦未向肖长安出具收据。2012年3月5日，王海燕将房屋钥匙交给肖长安，肖长安对房屋进行了装修，并入住。2013年1月18日，杨海涛因与刘斌、饶家珍、王海燕房屋买卖合同纠纷一案，诉至一审法院，该案审理中，肖长安作为第三人申请参加诉讼。杨海涛在该案中诉称，2011年9月6日，二被告委托王海燕将其所有的位于春园路××楼××室房屋，房产证号为樊城区字第××号对外出售。同年12月11日，杨海涛与王海燕就该房屋签订买卖协议，协议订立后，杨海涛依约支付了购房款，但时至今日，二被告未办理房屋过户手续。杨海涛认为，双方协议有效，被告应当按协议约定为原告办理过户手续。故请求1、判令二被告协助原告办理房屋过户手续；2、本案诉讼费用由被告负担。刘斌、饶家珍辩称，其委托王海燕出售位于春园路××楼××室房屋，但是房屋是否出售不清楚，到现在分文未收到售房款。接到起诉书后，才知道王海燕将房屋卖给了杨海涛，后又卖给了肖长安；肖长安居住在该房屋和该房屋已被樊城区人民法院查封。认为房屋买卖关系不能成立，并请求肖长安交纳房屋租金17500元，要求法院解除对该房屋的查封。王海燕在该案中述称：1、二被告书面委托王海燕出售位于春园路××楼××室房屋，并办理了委托公证。2、王海燕将委托房屋以二被告的名义出卖给了杨海涛，杨海涛按约定付清了购房款，王海燕将该房屋的产权证书交付了杨海涛，因该房屋没有办理土地使用权证，所以没有过户给杨海涛，待土地使用权证办理后在办理过户手续。3、王海燕与肖长安是合作伙伴，合伙投资酒厂，因肖长安要买房屋，王海燕又将该房屋卖给了肖长安。肖长安分几次支付了王海燕50万元，该钱又被用于投资。肖长安至今都没有付清房款。王海燕不认可与肖长安的房屋买卖合同，愿意履行与杨海涛签订的房屋买卖合同。肖长安在该案中述称：1、肖长安与王海燕签订的房屋买卖合同有效。合同签订后，肖长安即对该房屋进行了装修，已支付王海燕购房款59.5万元，该房屋属肖长安所有；2、肖长安与王海燕签合同时杨海涛在场，王海燕与杨海涛有串通之嫌。3、王海燕述称肖长安欠其钱，是二人间共同投资公司之间发生的往来，与本案没有关系。并请求判令二被告及王海燕协助办理该房屋过户手续。原审判决认定：2011年9月6日，被告刘斌、饶家珍给王海燕签发《委托书》。授权王海燕，“将二人共有的坐落于襄阳市（××）××区××楼××室房屋（《房屋所有权证》编号：襄樊市房权证樊城区字第××号）对外出售，约定王海燕代理执行和处理以下事项：一、出售上述房屋，签署房屋出售合同或协议，办理上述房屋买卖的过户手续，收取售房款；二、交纳上述房屋有关的税款和支付一切必要的费用；三、到房地产交易所及登记所办理相关手续（包括查册、调阅档案、估价、测绘等手续）；受托人无转委托权。受委托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予承认。此委托书有效期自签署之日起至二0二一年九月五日止。”并于该日二被告申请广东省广州公证处对该《委托书》进行了公证，同时对提供的《结婚证》复印件与原件相符，身份证号码与原件相符进行公证。2011年12月11日，第三人王海燕持公证《委托书》、房产证原件等以被告刘斌、饶家珍的名义与杨海涛签订了《房屋买卖协议》。该《房屋买卖协议》的主体为“卖方：刘斌、饶家珍，受托人王海燕；买方杨海涛。”约定的内容为“二被告将其夫妻所有的坐落在湖北省××（××）××区××楼××室房屋（《房屋所有权证》编号：襄樊市房权证樊城区字第××号）的房屋以50万元的价格卖给原告杨海涛，协议订立后三日内，原告支付二被告50万元购房款。二被告在本协议订立开始一年内将房屋过户到原告名下，过户费用由原告全部负担；二被告在本协议订立开始180日内将房屋交付给原告使用。二被告承担的义务为，承诺该房屋无任何权利瑕疵，负责协助办理过户手续，如期交付房屋。原告承担的义务为按期支付购房款，与二被告共同办理过户手续，但该房屋的土地使用权证正在办理之中，待办好后二被告无条件配合原告过户。二被告若单方终止或解除合同或不履行合同约定的各项义务支付原告违约金20万元；原告未按期支付购房款，超过30天，二被告有权终止合同，并追索原告违约金5万元。”2011年10月11日杨海涛通过工商银行账户向王海燕转款30万元，后又分期支付现金20万元，王海燕于协议签订当日，给杨海涛出具了50万元购房款收据。王海燕将《委托书》和该房屋的房产证原件交付给了原告。该房屋直到现在为止没有办理房屋土地使用权证。2012年2月23日，王海燕持公证《委托书》（公证处出具了多份公证《委托书》）以自己的名义与肖长安签订了《房屋买卖合同》。该《房屋买卖合同》的主体为“卖方：王海燕；买方肖长安。”约定的内容为“王海燕将其所有的位于襄阳市××区××楼××室（市刑警支队家属院内）建筑面积163.16平方米、房屋所有证号为襄樊市房权证樊城区字第××号，以60万元的价格卖给肖长安。签订协议的当日支付5万元的定金，付够20万元，王海燕将房屋钥匙交肖长安装修，余款40万元，自签订合同之日起160日内付清。王海燕应在收到肖长安全部房款当日将房屋交给肖长安，王海燕保证该房屋权属清楚，此房屋无任何抵押和纠纷。王海燕逾期不交付房屋给肖长安，肖长安不解除合同的，王海燕每逾期一日，按全部房款的20%向肖长安支付违约金；肖长安解除合同的，王海燕应退还肖长安所付房款，并按全部房款的20%向肖长安支付违约金。如果房屋出现抵押和纠纷，因此而不能按时过户给肖长安，王海燕应退还肖长安所付房款，并按全部房款的日20%向肖长安支付违约金。肖长安逾期不支付全部款给王海燕的，视为不履行合同，王海燕不解除合同的，由肖长安承担房屋转移过户中王海燕、肖长安双方交纳的全部税费，并按全部房款的20%向王海燕支付违约金。装修费用王海燕概不负责。”合同还对其他事项作出约定。《房屋买卖合同》签订的当日，王海燕将公证《委托书》和被告刘斌、饶家珍夫妻关系公证书交付给了肖长安；肖长安支付了王海燕购房款5万元定金，并分别于2012年3月3日，3月29日，4月1日，4月22日向王海燕支付购房款15万元、15万元、10万元、5万元。上述四笔付款，王海燕均出具收条，并注明是购房款。2012年6月16日，肖长安通过中国建设银行向王海燕转账9.5万元。该笔转账凭证上未注明是支付购房款，王海燕亦未向肖长安出具收据。庭审中，王海燕辩称此款是肖长安还其个人的借款；肖长安称是偿还的购房款。2012年3月5日，王海燕将本案争议房屋的钥匙交给肖长安，3月8日，肖长安对该房屋进行了装修，在未得到王海燕的同意的情况下入住该房屋至今。因二被告未履行合同义务引起纠纷，原告向法院起诉要求二被告及第三人王海燕协助将本案争议房屋过户到其名下，肖长安知道后，申请作为第三人参加诉讼。另查明，2011年1月4日，王海燕、肖长安和案外人张方全共同出资成立了湖北长方葛参酒业有限公司。原审法院认为：依法成立的合同对合同双方均具有法律约束力。本案中，二被告向王海燕出具委托书，授权其出售二被告所有的房产，王海燕根据被告的授权与原告签订房屋买卖协议，且将房产证原件以及二被告经公证机构公证的委托书交付给原告，原告亦按约支付了购房款，故原、被告之间的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，二被告应按约履行协助将本案诉争的房产过户至原告名下的义务，原告的诉讼请求成立，予以支持。二被告关于房屋买卖合同不成立，要求肖长安支付房屋租金和要求解除对该房屋查封的辩称理由不能成立，不予采纳。肖长安也要求二被告履行房屋过户义务。一审法院认为原告与二被告签订房屋买卖协议在先，且原告已按约全部履行了义务，而肖长安签约在后，且没有按约付清购房款；肖长安目前虽然占有该房屋，但按合同约定，应当是交清全部房款的当日交付房屋，而肖长安以装修的名义占用该房屋至今，不属于合法占有，故二被告应向原告履行交付房屋协助办理过户的义务。肖长安的诉讼请求不能成立，不予支持。关于肖长安与二被告及王海燕之间的合同纠纷，肖长安可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第五条的规定，判决：一、刘斌、饶家珍于判决生效后三十日内协助杨海涛将登记在刘斌名下的位于襄阳市（××）××区××楼××室房屋过户到杨海涛名下；二、驳回肖长安的诉讼请求。肖长安不服判决，提起上诉。襄阳市中级人民法院于2013年12月12日，作出（2013）鄂襄阳中民三终字第00619号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，刘斌、饶家珍全权授权王海燕出售房屋，王海燕此时已经实际取得了出售争议房屋的代理权，故王海燕以自己的名义与肖长安签订的《房屋买卖合同》不违反国家法律法规强制性规定，合法有效。王海燕明知其已与杨海涛签订合同并全额收取了杨海涛的购房款，仍与肖长安签订合同，属一房二卖，且涉案房屋已经生效判决确认归杨海涛所有，肖长安已不能实现合同目的，因此，肖长安请求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持；肖长安请求判令刘斌、饶家珍返还购房款595000元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在受托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，肖长安在与王海燕订立《房屋买卖合同》时，王海燕向肖长安出具有刘斌、饶家珍全权委托王海燕出售房屋的公正委托，该合同对刘斌、饶家珍具有约束力，因此，肖长安请求判令刘斌、饶家珍返还购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。关于返还购房款金额问题，肖长安于合同签订同日支付给王海燕购房定金5万元，并分别于2012年3月3日、3月29日、4月1日、4月22日向王海燕支付购房款15万元、15万元、10万元、5万元，王海燕均出具收条，注明是购房款。肖长安五笔共计支付购房款50万元，2012年6月16日，肖长安通过中国建设银行向王海燕转账支付的9.5万元，该笔转账凭证上未注明是支付购房款，王海燕亦未向肖长安出具收据。且在另案中王海燕辩称是肖长安偿还的个人借款，该笔款项肖长安无充分证据证明是支付的购房款。因此，肖长安所支付的购房款应为50万元。肖长安请求判令刘斌、饶家珍支付违约金120000元是依据《房屋买卖合同》第五条：“甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按照全部房款的20%向乙方支付违约金，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的20%向乙方支付违约金。”第六条：“如果房屋出现抵押和纠纷，因此，而不能按时过户给乙方，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的日20%向乙方支付违约金”的约定计算的。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项规定，肖长安的该项诉讼请求，有合同依据，符合法律规定，予以支持；肖长安请求判令刘斌、饶家珍赔偿其房屋装修损失和房屋增值可得利益损失280000元的理由，肖长安对装修损失未提交证据证明；对房屋增值可得利益损失，涉案房屋一审法院于2013年8月19日，判决驳回了肖长安的诉讼请求，肖长安已知道涉案房屋产生争议，可选择另行购房，不影响其利益。且肖长安亦未提交证据证实。故肖长安的该项诉讼请求一审法院不予支持。刘斌、饶家珍辩称，原告起诉已超过诉讼时效的理由，一审法院认为，2013年1月18日，杨海涛与刘斌、饶家珍房屋买卖合同纠纷一案审理时，肖长安已作为第三人申请参加诉讼，肖长安一直在主张权利。未超过法定诉讼时效，故被告的辩称理由，不予采纳；刘斌、饶家珍辩称，因委托人王海燕的行为已构成刑事犯罪，本案依法不应作为民事案件处理，一审法院认为，王海燕受刘斌、饶家珍委托与肖长安签订的《房屋买卖合同》为有效合同，王海燕的犯罪行为不影响原告依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束受托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，向受托人主张权利。因此，该合同的权利义务应由被告承担。刘斌、饶家珍的损失可另行向王海燕主张，故其该项辩称理由，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第三百九十六条、四百零二条规定，判决如下：一、确认原告肖长安解除合同的行为有效，合同已于2017年2月9日解除；二、被告刘斌、饶家珍返还原告肖长安购房款500000元；三、被告刘斌、饶家珍向原告肖长安支付违约金120000元；四、驳回原告肖长安其他诉讼请求。上述第（二）、（三）向于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13750元，由原告肖长安承担3750元，被告刘斌、饶家珍10000元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人刘斌、饶家珍以出具委托书的方式授权王海燕出售房屋，王海燕在取得出售争议房屋的代理权后，采取一房二卖的方式，先后将案涉房屋出售给杨海涛和肖长安，引起三方的纠纷。杨海涛为此提起诉讼，要求刘斌、饶家珍协助办理过房手续。经一、二审法院审理，支持了杨海涛的诉讼请求。肖长案与王海燕签订的《房屋买卖合同》，虽然合同主体是王海燕以自己的名义，但王海燕此时已取得了出售争议房屋的代理权，故不影响合同效力，仍为有效合同。但基于生效判决确认的内容，肖长安已不能实现合同目的，因此，肖长安请求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，一审判决予以支持，并无不当。刘斌、饶家珍上诉主张，王海燕的行为构成刑事犯罪，本案不应作为民事案件处理。因王海燕受托与肖长安签订的《房屋买卖合同》合法有效，刘斌、饶家珍仍受该合同约束，应当承担相应的合同权利和义务。王海燕的行为是否构成犯罪，不影响二上诉人应当承担的民事责任。二上诉人由此遭受的损失，可以向王海燕另行主张。故二上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于违约责任的问题，如前所述，双方合同合法有效，且双方对于违约责任的约定明确具体，一审判决依据双方约定的违约责任内容判决二上诉人承担相应的违约责任，并无不当。综上所述，刘斌、饶家珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13750元，由刘斌、饶家珍负担。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 严庭东审判员 刘丹丹二〇二〇年一月十三日书记员 梅若璇