湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2802民初6160号原告：湖北瑞麒商业管理有限公司，住所地利川市清源路28号，统一社会信用代码914228023164760803。法定代表人：张耀文，该公司总经理，委托诉讼代理人（特别授权）：彭昌兴，男，1980年1月21日出生，汉族，该公司职工，户籍地利川市，住利川市。被告：恩施钱程汽车销售有限公司，住所地利川市明捷大道一号（国际汽车城4号楼4-4），统一社会信用代码91422802MA48BAL61E。法定代表人：左文明，该公司执行董事兼总经理，原告湖北瑞麒商业管理有限公司（以下简称瑞麒公司）与被告恩施钱程汽车销售有限公司（以下简称钱程公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞麒公司的委托诉讼代理人彭昌兴到庭参加诉讼，被告钱程公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞麒公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告依法解除《利川国际汽车城物业租赁合同》；2.判令被告支付所欠租金117955元；3.判令被告支付违约金截止2019年8月16日377456元（117955*0.01*320天）；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2016年10月24日签订《利川国际汽车城物业租赁合同》，原告将位于利川国际汽车城4号楼4-4栋建筑面积2278.97平方米商铺出租给被告，被告承租该物业作为众泰汽车4S店，租期自2017年5月1日至2022年4月30日，第一、二阶段租金均为283000元，第二阶段租金缴付时间为2018年10月1日前。第一阶段租金已缴清（原告于2018年6月15日向人民法院起诉，追讨被告第一阶段租金，经人民法院调解第一阶段租金于2019年1月24日已缴清，同时向原告缴纳了第二阶段租金165045元，尚欠原告第二阶段租赁费用117955元。当时法院要求被告向原告写下第二阶段所欠租金承诺书，原告承诺第二阶段所欠租金于2019年5月1日前向原告缴清）。经原告多次催收，被告均未付清，至今仍欠第二阶段租金117955元。原告为维护合法权益，特诉请人民法院判准前列诉讼请求。钱程公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：坐落于利川市××街道办事处城隍村国际汽车城4-1-01号等222户的房地产，其权利人登记为湖北耀文投资有限公司（以下简称耀文公司）。2016年4月15日，耀文公司与瑞麒公司签订《委托经营管理协议》，其中约定耀文公司将其开发的利川国际汽车城4号楼等商铺委托瑞麒公司统一经营管理，委托期限为5年（2016年4月15日起至2021年4月14日止），期限内由瑞麒公司统一同商户签订租赁合同并收取租金。2016年10月24日，瑞麒公司（甲方）与钱程公司（乙方）签订《利川国际汽车城物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》），其中约定：甲方将利川国际汽车城4#楼4-4（一至三层），建筑面积2278.97平方米出租给乙方，乙方承租该物业作众泰汽车4S店用途，乙方不得私自更改经营用途；租赁期限自2017年5月1日至2022年4月30日，甲方于2017年5月1日向乙方交付该物业，逾期交付该物业的，则租赁期限顺延；第一阶段（2017年5月1日至2018年9月30日）、第二阶段（2018年10月1日至2020年4月30日）、第三阶段（2020年5月1日至2021年9月30日）、第四阶段（2021年10月1日至2022年4月30日）租金均为283000元，签订本合同7个工作日内，乙方须向甲方交付第一阶段租金283000元，每阶段租金收取时间为当年5月1日之前；本合同签订之日，乙方须向甲方交纳10000元履约保证金及5000元装修押金，合同约定的开业期限3个月后甲方确认乙方付清该物业的应缴费用，7个工作日内甲方凭装修押金收款收据原件无息返还装修押金，租赁期限内乙方承诺该履约保证金不充抵其他各项应付费用；开业时间确定为2017年5月1日，乙方未按照约定的开业时间进行营业，甲方有权没收履约保证金，同时有权解除本合同，甲方不承担任何赔偿责任；房屋交付使用的次日至约定的开业时间为市场装修期，装修期内甲方不收取租金；乙方有拖欠租金超过一个月等情形的，甲方有权终止合同，并收回租赁物业，乙方无条件搬出租赁物业，甲方已收取的履约保证金、租金及物业管理费等费用不予退回，作为乙方对甲方的经济补偿，同时乙方还应缴清所有相关费用才能办理撤场手续；乙方逾期支付租金的，则每天按应付未付租金的1%承担违约金，逾期30天仍未支付的，甲方按约解除本合同，乙方已付的履约保证金无须甲方返还，作为甲方的经济补偿。合同签订后，因钱程公司未按约支付第一阶段租金，瑞麒公司于2018年6月15日向本院提起诉讼。该案经本院主持调解，双方达成协议：一、钱程公司于2018年7月30日前支付所欠租金138000元，违约金45000元，共计183000元；如果钱程公司未按约定期限履行支付欠款及违约金义务，则双方所签订的房屋租赁合同解除，钱程公司无条件腾退房屋；二、瑞麒公司放弃其他诉讼请求。此后，钱程公司于2019年1月24日付清第一阶段租金，同时支付第二阶段租金165045元，并于2019年1月25日出具《承诺书》，承诺于2019年5月1日之前向瑞麒公司缴清所欠第二阶段租金117955元，如到期未按此承诺书执行，可按双方签订的《租赁合同》之违约条款执行。到期后，钱程公司仍未支付第二阶段租金117955元，瑞麒公司经催收无果，故再次诉至本院。上述事实，有《不动产权证书》、《委托经营管理协议》、《利川国际汽车城物业租赁合同》、《承诺书》、《通知》及原告陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《租赁合同》约定“每阶段租金收取时间为当年5月1日之前”，则被告本应于2018年5月1日前支付第二阶段（2018年10月1日至2020年4月30日）租金283000元，经原告催收，被告承诺于2019年5月1日之前付清余下租金117955元，原告亦未提出异议，但被告至今仍未支付该117955元租金，其行为构成违约。原告主张解除《租赁合同》并要求被告支付租金117955元的理由正当、于法有据，该部分诉讼请求本院予以支持。该《租赁合同》系采用由原告提供的格式条款订立的合同，其中关于乙方逾期支付租金的违约责任条款载明，除甲方不予返还乙方已付履约保证金外，还每天按应付未付租金的1%承担违约金，该条款具有加重对方责任的情形，根据合同法第四十条的规定应属无效，合同其他条款属双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。因被告未按约支付第一阶段租金，原告起诉后双方达成的调解协议中，已约定被告向原告支付违约金45000元，而本案中原告没有举证证明其因被告欠付租金117955元而所受实际损失数额，综合本案合同履行情况、被告过错程度及预期利益等因素，本院酌定由被告向原告支付违约金3000元，并从被告交纳的履约保证金10000元中进行抵扣。原告要求被告自2018年10月1日起至2019年8月16日止，每天按117955元的1%支付违约金的诉讼请求，本院不予全部支持。被告经公告送达开庭传票，公告期届满后仍未到庭参加诉讼，本院视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，并依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告湖北瑞麒商业管理有限公司与被告恩施钱程汽车销售有限公司签订的《利川国际汽车城物业租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告恩施钱程汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖北瑞麒商业管理有限公司支付租金117955元、违约金3000元（以被告已付履约保证金10000元予以抵扣）；三、驳回原告湖北瑞麒商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8731元，由被告恩施钱程汽车销售有限公司负担2231元，由原告湖北瑞麒商业管理有限公司负担6500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄忠富人民陪审员  周玉泉人民陪审员  张守兴二〇二〇年一月二十日法官助理王欢欢书记员牟云谦