广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终2335号 上诉人（一审被告）：蒋荣勇，男，1983年7月16日出生，汉族，住田东县。 委托代理人：周赢，广西双贺律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：广西田东县云宇建材装饰有限责任公司,住所地田东县环城公路南侧（东海标准厂房土地旁），统一社会信用代码：91451022765827181X。 法人代表人:殷沙章，男，1965年3月25日出生，汉族，住田东县。 委托代理人：梁伟，广西东晖律师事务所律师。 上诉人蒋荣勇因房屋租赁合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2019）桂1022民初1348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月9日通知当事人到庭进行举证、质证、调查辩论。上诉人蒋荣勇及其委托诉讼代理人周赢，被上诉人广西田东县云宇建材装饰有限责任公司（以下简称云宇公司）的法定代表人殷沙章及其委托代理人梁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人蒋荣勇的上诉请求：依法撤销一审判决，改判上诉人无需向被上诉人支付租金30240元以及水电、卫生（垃圾）费3197.75元。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，上诉人已经与被上诉人结清本案仓库租金，不存在拖欠其租金的事实，2016年6月16日上午由于被上诉人出租给上诉人的仓库不具备安全使用标准而发生倒塌的安全事故，该事故造成上诉人存放在仓库内的54张石英石损坏，经双方确认本次事故导致上诉人经济损失为43200元。被上诉人承诺赔偿上诉人经济损失30000元但并未实际支付，此外，在上诉租赁合同履行期间被上诉人在上诉人处购买材料装修其房屋尚欠材料款17990元未支付，于是双方协商后达成一致意见，即以上述47990元抵销上诉人应付仓库租金（上诉人提供的微信聊天记录：“被上诉人回复：在交12000元双方两清，租赁到2020年7月1日止”）。因此本案仓库租金因双方已经达成相互抵消的一致意见而结清，上诉人不存在拖欠租金的事实。二、上诉人与被上诉人相互抵销租金后双方于2019年6月30日重新签订了《房屋租赁合同》，在该份合同的右上角标准有经双方确认的“电表度数：1789度，水表度数：153度”。也就是说水、电费已经于第二次签订合同时一并结清，上诉人不存在拖欠水电费的事实。请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。 被上诉人云宇公司答辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的请求；二、上诉人的上诉请求事实理由不成立，上诉人与被上诉人并没有就租金抵销达成协议，上诉人诉称双方已经结清本案租金没有事实和根据，水电费与事实不符，第二份合同所标的电费水费只是一个标底，并不是说明已经结清水电费。 一审法院经审理认定事实：2016年4月9日，蒋荣勇与云宇公司签订了《房屋租赁合同》，约定蒋荣勇租用云宇公司180平方米的仓库用于存放货物。租赁期限三年自2016年5月1日至2019年4月31日止。租金为15120元/年，实行先交后签合同和每年先交后使用的原则。合同还对水电费支付、保证金、双方的责任及义务、违约责任、合同期满、提前终止合同及争议解决等进行约定。合同签订后，蒋荣勇向云宇公司支付了第一年租金15120元。2016年6月，本案所涉租赁仓库发生坍塌。仓库坍塌造成被告存放在仓库中的石英石损坏，2016年8月8日，云宇公司经理梁文特就石英石损坏赔偿问题与蒋荣勇达成协议，同意赔偿蒋荣勇30000元。2016年6月30日，云宇公司与蒋荣勇重新签订《房屋租赁合同》，约定蒋荣勇租赁云宇公司仓库一间，建筑面积为250平方米，用于储存货物。租赁期限为二年，自2019年7月1日至2021年6月30日止。2019年7月，本案所涉租赁仓库维修完毕。 庭审中，蒋荣勇、云宇公司均确认，蒋荣勇仅支付了2016年至2017年仓库租金后，对于2017年5月至2019年4月的租金，蒋荣勇并未支付。蒋荣勇主张2017年5月至2019年4月的租金32760元和水、电卫生费用3197.85元已经由云宇公司应向蒋荣勇赔偿的石英石30000元和尚欠蒋荣勇的材料款17990元抵销掉，故蒋荣勇不存在拖欠本案所涉租赁合同租金和水、电、卫生费用的事实。另，蒋荣勇、云宇公司对于2016年4月9日和2019年6月30日签订的两个《房屋租赁合同》中180平方米的仓库和250平方米的仓库是否是同一个仓库位置存在争议，云宇公司主张为两个不同的仓库，蒋荣勇认为是同一个仓库，只是面积不同而已。 经双方当事人申请，一审法院于2019年8月29日下午到本案所涉租赁仓库进行现场勘查并拍照录像附卷。蒋荣勇、云宇公司双方均确认本案所涉租赁合同为仓库门上标注为“24”编号的一间仓库；且蒋荣勇租赁的仓库面积是以该仓库中间的围墙为分界，分成两个部分，进门后靠右用围墙围住的部分；但该部分从2016年仓库坍塌后直到2019年7月原告维修后，坍塌的地方被围起来就再也没有使用。但对于该间仓库的面积是多少，云宇公司主张在仓库没有坍塌之前为535平方米，蒋荣勇则主张因为没有丈量过，不清楚。经一审法院当场测量，仓库坍塌的范围为长约15米、宽约5米，面积约为75平方米。蒋荣勇、云宇公司双方对于坍塌部分面积均无异议。经测量，编号为“24”的整间仓库长约为26.9米，宽约为20.8米，面积约为559.52平方米，扣除坍塌的面积75平方米，该间仓库的实际使用面积为484.52平方米。但蒋荣勇认为面积虽然有这么多，但仓库中的水沟、水池和一些不符合安全的地方无法存放东西，蒋荣勇实际使用的就是一百多平方米。经过现场勘查，编号“24”的仓库中除了本案所涉租赁合同中租赁的180平方米之外的围墙之外的仓库堆放着蒋荣勇的石英石等建材和切割机器等。云宇公司主张蒋荣勇从2016年10月开始就已经将货物和机械设备存放在仓库里了，而蒋荣勇主张是2019年6月30日续签了租赁合同之后才将上述东西存放在仓库里的。 另查明，缴款单位为蒋荣勇的《广西田东县云宇建材有限责任公司》2016年10月1日-2016年12月31日水、电通知单的水电应交费为137.97元；2017年1月1日-2017年6月30日水、电通知单的水电应交费为473.85元；2017年7月1日-2017年12月31日水、电通知单的水电应交费为482.62元；2018年1月1日-2018年6月30日水、电通知单的水电应交费为485.19元；2018年7月1日-2018年12月31日水、电通知单的水电应交费为496.53元；2019年1月1日-2019年7月15日水、电通知单的水电应交费为400.59元；以上6张通知单上均加盖广西田东县云宇建材装饰有限责任公司财务专用章。云宇公司提前向一审法院提交了4份垃圾费收据，其中编号为NO8003462的收据载明：“今收到蒋荣勇的仓库垃圾费（2017.1.1-2017.12.31）金额（大写）贰佰柒拾陆元零角零分¥276”；编号NO8003463收据载明：“今收到蒋荣勇的垃圾费2016.5.1-2016.12.31金额（大写）叁拾壹元零角零分¥31”；编号NO5002334载明：“兹收到蒋荣勇交来2019.7.1-2019.12.31的垃圾费人民币贰佰柒拾陆元零角零分¥276”；编号NO5002335收据载明：“兹收到蒋荣勇交来2019.1.1-2019.6.30的垃圾费人民币壹佰叁拾捌元零角零分¥138”；以上四份收据均加盖广西田东县云宇建材装饰有限责任公司财务专用章，且在收据右侧空白处手写注明“未付”、“未收到”、“未交”的字样。庭审中，蒋荣勇认为租赁仓库产生的水、电、垃圾费已经抵销的方式支付。以上各项水电费和垃圾费总额为3197.75元。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，云宇公司、蒋荣勇于2016年4月9日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。云宇公司向蒋荣勇交纳了租赁仓库，蒋荣勇应按照合同上约定的租金标准和支付时间方式履行交纳商铺租金的义务。本案所涉180平方米的仓库于2016年坍塌后，对于坍塌的面积至今未能正常使用，蒋荣勇也将其货物移至所租赁的180平方米之外的仓库面积范围存放，其租赁目的仍得以实现。故被蒋荣勇仍应按照合同约定向原告支付仓库租金。故云宇公司请求蒋荣勇按照该租赁合同约定支付剩余两年的租金30240元（15120元/年×2年），依法有据，一审法院予以支持。关于云宇公司要求蒋荣勇支付未缴纳的水、电、卫生（垃圾）费3197.85元的问题。根据云宇公司向本院提交的6张水电费通知单和4张垃圾费收据计算，金额为3197.75元。蒋荣勇在庭审中自认水、电、卫生（垃圾）费是通过抵销方式支付，但云宇公司对此不予认可，蒋荣勇应按照《房屋租赁合同》约定支付租赁期间的水、电、卫生费用3197.75元。蒋荣勇以云宇公司同意用其应向蒋荣勇赔偿的石英石材料损失和所欠装修材料款抵销为由，拒绝支付租金及水、电、垃圾费的抗辩，并未能提交相应的证据证明，且云宇公司对该主张不予认可，故一审法院不予采纳。蒋荣勇认为云宇公司应向其赔偿因仓库坍塌造成石英石材料损坏和云宇公司仍欠其装修材料款的主张，可另行主张权利。 云宇公司要求蒋荣勇支付侵占仓库用地租金64680元，并向一审法院提交6张照片予以证明。一审法院认为，云宇公司提交的6张照片无法确定照片拍摄的时间及地点。2019年8月29日，一审法院在对编号24号仓库进行勘察时，在蒋荣勇租赁的180平方米之外的仓库堆放了蒋荣勇的货物，但蒋荣勇主张因仓库坍塌后约75平方米面积不能使用，故将货物存放在180平方米之外，且云宇公司、蒋荣勇于2019年6月30日签订了另一份《房屋租赁合同》，约定蒋荣勇租赁原告250平方米的仓库一间，蒋荣勇基于新的租赁合同，就将货物存放成现在状态。对于编号24的仓库现存的货物堆放，依据云宇公司提供的照片及现场勘查无法确定蒋荣勇堆放的时间和面积，故云宇公司诉请要求蒋荣勇支付仓库占用费64680元，证据不足，一审法院不予支持。 对于本案所涉2016年4月9日租赁合同的180平方米仓库和2019年6月30日的租赁合同约定的250平方米仓库的位置范围，云宇公司、蒋荣勇存在不同意见。云宇公司认为新租赁合同的250平方米仓库已经不是原来编号为24的仓库中，而蒋荣勇则认为是同一个仓库，只是面积不同。2016年4月9日和2019年6月30日的《房屋租赁合同》中均没有表明仓库编号或者具体位置，无法认定是否属于同一个仓库，故云宇公司要求判令蒋荣勇五日内全部搬出仓库，证据不足，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华民人共和国合同法》第六十条、二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决蒋荣勇向广西田东县云宇建材装饰有限责任公司支付租金30240元；蒋荣勇向广西田东县云宇建材装饰有限责任公司支付水、电及卫生（垃圾）费3197.75元；本案受理费1156元，由广西田东县云宇建材装饰有限责任公司承担775元，蒋荣勇承担381元。 二审期间，上诉人向法庭提交以下证据：1.上诉人与被上诉人的协商视频，证实双方协商后确认上诉人没有欠被上诉人的租金；2.上诉人申请证人蒋某出庭作证，证实协商视频的真实性，上诉人与被上诉人在蒋某在场情况下把账已算清。 经质证，被上诉人对上诉人提交视频的真实性无异议，但认为该证据与本案无关联性，上诉人与被上诉人是协商过,但是没有最终达成一致，且双方没有签字确认。对证人蒋某的证言有异议，认为其证言仅能证明上诉人与被上诉人曾就租金和赔偿问题进行协商，但并不能够证明双方达成折抵的一致意见。 对上述证据的分析认定：综合全案证据，本院认为上诉人提交的视频证据以及证人蒋某的证言虽证明了上诉人与被上诉人曾就本案租金以及续租问题进行过协商沟通，但被上诉人否认双方达成合意，而上诉人又不能提供其他充分有力证据证实双方已就该问题达成以货款和赔偿款直接抵销租金的一致意见。即上诉人所主张事实证据不足，本院依法不予采信。 结合上述分析，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本案的争议焦点系，1、上诉人与被上诉人就本案所涉租金是否达成以货款直接折抵租金的一致意见？2、讼争的水、电及垃圾费3197.75元，是否已结清？被上诉人要求上诉人承担上述费用开支是否有事实和法律依据？ 本院认为，上诉人蒋荣勇与被上诉人云宇公司于2016年4月9日签订租赁合同，约定租赁期自2016年5月1日至2019年4月31日，年租金15120元。合同签订后，上诉人仅支付2016年5月至2017年4月的租金，自2017年5月起至2019年4月止，尚欠被上诉人租金30240元以及水电费和卫生费3197.75元未支付。上述事实有各方当事人的诉辩陈述、双方签订的《房屋租赁合同》以及被上诉人一审提交的《水、电费通知单》和《垃圾费收据》等予以佐证，足以认定。且在二审中，上诉人仅系对债务的承担有异议，对一审认定的上述各项金额并未无异议，故对无异议部分，本院依法予以确认并作为定案的依据。 关于上诉人与被上诉人就本案所涉租金是否达成以货款直接折抵租金的一致意见的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，上诉人主张其与被上诉人达成以货款直接折抵租金的协议，依法应负责举证加以证实。但综合全案，上诉人所提供的证据并不足以证明上述待证事实的存在，被上诉人也不认可其提出本案所涉租金已从被上诉人应付的30000元赔偿款和尚欠的17990元材料款中直接抵消的抗辩意见，本院依法不予支持。赔偿款及材料款的问题上诉人可另案起诉。 关于讼争的水、电和垃圾费3197.75元是否已结清以及被上诉人要求上诉人承担上述费用开支是否有事实和法律依据的问题。上诉人与被上诉人签订租赁合同合法有效，并对合同各方具有法律约束力。上诉人在实际使用涉案租赁房屋期间产生水、电和垃圾费等各项开支合计共3197.75元，依照双方合同约定该费用应由上诉人负担。因上述费用被上诉人已代为缴纳，故其现向实际使用人即上诉人进行追偿具有事实和法律依据。上诉人主张上述费用在2019年6月30日与被上诉人另行签订《房屋租赁合同》时已结清，但被上诉人对此不予认可，而上诉人又未能提供相关证据加以证实，故对其抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判； 二审案件受理费636元，由上诉人蒋荣勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 亮 审 判 员  凌文楼 审 判 员  玉 江 二〇二〇年一月十六日 法官助理  陈华婷 书 记 员  黄丽华