江苏省南京市栖霞人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0113民初5986号 原告：孙海松，男，1978年10月16日，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：王安静，南京市秦淮区法苑法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：袁水晶，南京市秦淮区法苑法律服务所法律工作者。 被告：南京东来物业服务有限公司，统一社会信用代码913201130707074235，住所地江苏省南京市鼓楼区和燕路7号314室。 法定代表人：马艳艳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘新宁，江苏苏恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马泽东，该公司经理。 原告孙海松与被告南京东来物业服务有限公司（以下简称东来物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙海松及其委托诉讼代理人王安静、袁水晶，被告东来物业公司的委托诉讼代理人刘新宁、马泽东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙海松向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告物品损失157298元，鉴定费21000元，共计178298元；2、诉讼费由被告方承担。事实和理由：原告是某某花园XX幢XXX室的业主，被告是某某花园的物业服务公司。原告从事装潢工程辅助工作，被告将某某花园地下储藏室18-5出租给原告作为仓库使用。2017年9月25日上午11时许，由于被告没有按规定安装储藏室进口的挡水板，小区大门口和储藏室进口也没有按规定设置必要的防汛设施，更没有在小区进水第一时间内采取有效的排水工作，同时用于储藏室排水的公共排水泵早已损坏不能正常使用，下雨天外面的水直接进入小区，导致原告储藏室里放置的所有物品遭受水淹。损失发生后，被告表面上立即组织工作人员登记评估损失，并要求原告积极配合，当时说有保险公司来核实具体损失，保险公司的人确实也和社区、街道还有业主委员会的人员到小区来看具体情况，然后被告要求原告将所有损失的东西拍好彩色照片，提交给被告用于赔偿损失使用，并由被告工作人员何经理、刘经理负责登记。原告按规定登记并提交所有材料后，被告就派运送垃圾的车子将所有淹水的物品清理后统一拖走。后被告一直没有赔偿原告损失，原告也没有得到保险公司赔偿，经社区、街道组织调解未果。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求依法判决。 被告东来物业公司辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。1、被告和小区于2017年3月1日建立物业服务合同关系，至2020年2月28日服务期满。被告作为物业服务企业，按照合同约定全面履行了物业服务合同约定的义务，包括对全小区公共区域内的管道、垃圾通道、地下室、供水设施的养护和管理。2017年9月25日该小区遭受强降雨，10分钟左右降雨强度达百毫米，马路涉水深度超过1米，在这种情况下被告动员了所有的物业服务人员进行防水排涝，最大限度的减少降低了业主的损失，被告已经尽了最大的努力，且超出了物业服务约定的内容。被告事先准备了多台备用的排水管泵，在排水过程中没有发生设备不能正常运行的情况，如果不是被告尽职抢救，业主损失会更大，故被告对业主的损失没有任何过错。本案原告没有履行业主缴纳物业费的义务，其占用地下室也是非法的。被告在社区基层组织的要求下，多次配合上级单位对本小区地下室的非法占用情况进行了清理，原告在发生水涝灾害后为了获得赔偿，恶意利用被告工作人员的工作失误，将其应当缴纳的物业服务费用变更为租金。原告无权占用地下室，鉴于被告没有执法权，无法强制让原告腾出占用的地下室，并不意味着原告据此认为被告对其使用地下室产生法定的或合同意义上的责任，原告主张损失没有合同及法律依据。2、原告主张的财产损失没有事实依据。原告没有提供证据证明哪些物品报废，哪些物品可以继续使用。原告主张的受损财产中的很多物品都是金属件，不存在水泡过就损坏不能使用的情况，特别是各种钻头、老虎钳等金属件，泡水后进行处理还是可以使用的，如果全部当成垃圾扔掉，是对财产的浪费。原告在财产泡水后不进行处理，全部找物业索赔不合理。原告处理物品不当，属于扩大损失，不应当向被告主张，我方对此不予认可。3、原告租赁地下室作为仓库使用，存放了大量经营物品，原告将地下室当仓库存放物品，应该考虑到存在的风险，地下室不是专门的仓库，原告要考虑到水、火等风险防范措施，甚至对财产进行保险，如果原告自身没有风险意识，没有采取任何抵御风险的措施，造成财产损失，原告自身也有很大的责任。4、2017年9月25日天气是大雨到暴雨，根据当天南京市新闻报道，全南京有几百处被淹，在大到暴雨的情况下，有些损失也无法避免。小区被淹不是因为物业方措施不当，有不可抗力的天气原因，且小区是下沉式位置，外面积水排水不当，全部涌入小区，这也是一种不可抗力因素。所以说在这种情况下造成了小区被淹，被告认为责任不应当由被告来承担。 本院经审理查明事实如下： 2017年3月1日被告东来物业公司与南京市栖霞区某某花园小区业主委员会签订物业服务合同，服务期限自2017年3月1日至2020年2月28日，物业服务内容包括对共用部位、共用设施的维修、养护和管理；被告承诺在本小区配备的人员数量一期不少于29人；保证合同期内小区的共用设施、设备良好的运营状况和环境状况等。原告孙海松向被告租赁该小区地下储藏室18-5（以下简称案涉地下室），并缴纳2016年11月1日至2018年4月30日出租费共计1800元。2017年9月25日南京市发生大到暴雨，雨水灌入案涉地下室，涌入的雨水致使原告放置在地下室的财产淹没受损，事后物业清理了部分受损物品。 原告提交照片打印件，用以证明原告受损货物、物品情况，受灾当日水从大门进来，物业没有采取任何措施，16幢地下室入口安装挡水板，所以没有受到严重水灾，XX幢没有安装挡水板。经质证，被告表示：真实性无异议，但不能证明是原告的受损物品，挡水板不是物业安装的，移交物业时没有移交挡水板。原告提交物业服务合同及乐居雅物业工作人员一期名单，用以证明根据物业服务合同第九条第4、8、11、12、13、20项，物业没有按照物业合同履行服务义务；物业人员配备不足，一期人员仅24人，合同约定至少29人；没有保障小区公共设施正常运转，排水设施没有按照规定检修，小区的排水泵无法正常使用；物业没有给业主购买保险导致损失不能理赔。经质证，被告表示：真实性无异议，人员经常有变动，流动性较大，不可能同时29人都在岗，物业对设施正常维护、保养。被告提交小区水灾汇报、天气状况截图、照片、光盘，用以证明2017年9月25日天气为大暴雨，受灾当日上午的水灾情况及被告排水疏通、清理情况。经质证，原告表示：地下室被淹不是天灾，是人祸，小区大门处没有做任何防护措施，防水沙袋是水灾后放置的，照片反映的是淹水后物业补救的情况，其中1张照片是被告在维修水泵，不是在排水，被告在淹水前没有尽到防护义务。 原告申请证人周某1、杨某,4出庭作证，周某1当庭陈述：我住在小区XX幢XXX室并购买了地下室，当天我看到水从大门外流入小区，地下室开始淹水，物业人员在抢救地下车库，来不及抢救地下室；物业让我们将受灾物品拍照，电动自行车、自行车物业让我们自行维修，其他东西被物业拉走；XX幢单元地下室没有挡板挡水。杨某,4当庭陈述：我住在小区XX幢XXX室，当天早上看到外面的水从大门进入小区，水位很高，我不敢下去抢救物品，物业工作人员在为地下车库防水，水泵是坏的，电力设施也是坏的。物业公司将受灾物品拍照后清理了部分物品。原告申请证人周某2、万某,4到庭作证，周某2当庭陈述：我是X幢楼栋长，是议事会成员，2018年6月5日议事会关于制作地下室挡水板事宜中的签名系我本人所签，该事宜是为了制作挡水板，之前一直没有看到过有挡水板。万某,4当庭陈述：我是XX幢楼栋长，2018年6月5日议事会关于制作地下室挡水板事宜中的签名系我本人所签，签名的人除石松是业委会成员，其余均是楼栋长，我当时拍了一部分现场照片和视频提供给物业；2016年东来物业接手小区后没有看到用过挡水板，2017年9月25日淹水时也没有看到挡水板。 审理中，经原告申请，本院委托江苏国德资产评估有限公司对案涉地下室因水灾受损物品的市场价值进行评估，评估基准日为2019年11月15日，评估值合计为157298元。原告为此支付评估费21000元。经质证，被告表示，对报告持有异议，该报告是根据原告提供的财产损失清单评估的，没有实物对照，对评估结论不予认可。对此原告表示：我方提供了照片及物业登记评损单（有东来物业原经理侯某、刘春霞、业主委员会等人签字证明，所属社区盖章确认），并不是仅凭我方提供的损失清单作出的评估。 本院认为，本案中，原告孙海松向被告东来物业公司缴纳案涉地下室的租赁费，双方实质上形成地下室租赁关系，基于原告与被告存在物业服务关系，被告应当按照物业合同的约定提供物业服务。本案事发当日南京的天气为大到暴雨，虽然被告未提交证据证明当日属于灾害性天气，但根据原、被告提交的照片、光盘显示，当日案涉地下室入口积水很深，是造成原告财产损失的主要原因，该情况超出了一般的物业公司应对处置的能力，可以部分免除被告责任。被告尽管不能从根本上避免原告损失，但被告作为专业物业服务公司应当提供一定条件和装备缓解雨水倒灌的速度，一定程度上减少原告财产的损失。根据原告提交的照片、证人证言等，被告未能及时提供设施设备缓解雨水灌入案涉地下室的速度，被告提供的证据也不足以证明其对案涉地下室进水采取了相应的应急措施，故被告对原告财产损失存在过错，应当承担一定的赔偿责任。另原告将小区地下室作为仓库存放经营性物品，不符合普通小区地下室的用途，原告本身存在过错，其对财产损失的发生也存在一定责任。综合本案，本院酌定被告承担30%的赔偿责任为宜。本案中，原告提交的资产评估报告系经具有评估资质的评估机构出具，该评估机构在本案鉴定程序上未违反法律规定，且评估报告有事实和法律依据，被告虽对原告提交的评估材料的真实性及评估结论不认可，但未提供证据予以推翻，故对此评估报告，本院予以采纳。综上，原告损失157298元及确定该损失的评估费21000元，合计178298元，被告承担30%赔偿责任即53489.4元。 据此，依据《中华人民共和国侵权法》第六条、第十五条第一款第六项、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告南京东来物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告孙海松53489.4元。 案件受理费3405元，减半收取1702.5元，由原告孙海松负担1191.5元，由被告南京东来物业服务有限公司511元(由被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期不缴本院将依法强制执行)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  张 璐 二〇二〇年一月二十一日 法官助理  葛琼玮 书 记 员  周 莉