成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初4942号 原告（反诉被告）：北京北大资源物业经营管理集团有限公司成都分公司。住所地：成都高新区天顺路126号10栋3层1号。 负责人：蓝航军，职务不详。 委托诉讼代理人：赵洋，男，1979年5月1日出生，汉族，住成都市天府新区，系公司员工。 委托诉讼代理人：李禄浩，男，1989年11月26日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系公司员工。 被告（反诉原告）：王海，男，1971年9月11日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 被告：冯敏，女，1980年1月5日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 原告（反诉被告）北京北大资源物业经营管理集团有限公司成都分公司（以下简称“北大资源物业公司”）与被告（反诉原告）王海、被告冯敏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。北大资源物业公司的委托诉讼代理人赵洋、李禄浩，王海及冯敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北大资源物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决王海、冯敏向北大资源物业公司支付自2016年6月1日至2018年12月31日期间的全部物业服务费5217.92元，违约金2741.6元，费用共计7959.52元；2、判令诉讼费用由王海、冯敏承担。事实和理由：北大资源物业公司与王海、冯敏于2016年11月1日签订《前期物业服务协议》，约定北大资源物业公司为王海、冯敏的房屋所在小区提供物业服务，房屋建筑面积85.01平方米，物业费单价为1.98元/月/平方米，合同期限为2016年11月1日起至该小区业主大会成立并与其选聘的物业公司签订物业合同之日止。北大资源物业公司按约提供了物业服务，但王海、冯敏从2016年6月1日起至2018年12月31日期间未缴纳物管费，经北大资源物业公司上门催收仍未缴纳，应当按照《前期物业服务协议》第十条的约定承担违约责任，故北大资源物业公司诉至法院。 王海、冯敏辩称，北大资源物业公司未完全履行前期物业服务协议与法律、法规规定以及相关行业确定的维修、养护、管理和维护义务,物业服务费依法应当由四级物业服务1.98元/米降至三级物业服务1.35元/米，故2016年6月1日至2018年12月31日的物业费应该是3557.67元，而非北大资源物业公司主张的5217.92元；因北大资源物业公司的物业服务不到位导致王海、冯敏损失4020元，应由北大资源物业公司承担；物业服务费的计算起始时间有误，物业服务费首次缴纳应该是2016年6月1日，而非2015年12月1日，王海已以物业抵用券方式缴纳一年物业服务费，计算欠缴物业费时应予抵扣；违约金无计算依据、约定标准过高且计算金额有误。 王海向本院提出反诉请求：1、判令北大资源物业公司全面履行前期物业服务协议，包含但不限于维修小区管理区域各进出门、恢复占用公共区域的绿化、优化布局停车场监控；2、判令北大资源物业公司赔偿王海修车损失4020元；3、诉讼费由北大资源物业公司承担。事实与理由：王海与北大资源物业公司签订《前期物业服务协议》，并约定物业服务费为1.98元/月·平方米，并对物业费的内容、物业服务质量等进行了约定。但北大资源物业公司未全面履行《前期物业服务协议》约定，物业服务达不到约定价格所对应的物业服务等级，物业设备维修更新不及时、布局不合理，给王海造成直接经济损失4020元。故王海提起反诉。 北大资源物业公司辩称，北大资源物业公司于2014年6月2日已完成《前期物业管理费为合同》备案，其中明确物业管理公共服务费标准是住宅按建筑面积1.98元/平方米·月收取，王海及冯敏于2016年11月1日与北大资源物业公司签订《前期物业服务协议》，认同物业服务管理；王海不能代表全体业主的主张，其对公共区域的主张明显与其诉讼主体不适格；北大资源物业公司已按合同约定履行物业服务义务；王海车辆停放车位为租用其他业主的车位，北大资源物业公司只收取50元的车位服务费用，其服务范围为：公共照明，清洁卫生等，并未包含车辆的管理责任，且车辆停放处主干道摄像头均运行正常，故车辆因停放在监控死角导致受损与物业管理之间不存在任何关联性，且王海无法证明其车辆一定是停放在小区地下室车位上被划伤的。 本院经审理认定事实如下：2014年5月15日，冯敏、王海购买了成都立辉地产有限公司开发的位于东升街道航都大街二段756号“北大资源·燕楠国际”2幢1单元7楼703号房屋，建筑面积85.01平方米，该合同进行了备案。 2016年11月1日，北大资源物业公司与冯敏签订《前期物业服务协议》，约定北大资源物业公司为“北大资源·燕楠国际”小区提供前期物业服务；物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止；北大资源物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费自房地产开发单位应当交付所购房屋之日计起，住宅用房物业服务费用为每月每平方米1.98元；按季度交纳，王海、冯敏应当在每年的12月25日前、3月25日前、6月25日前、9月25日前向北大资源物业公司交清下一季度的物业服务费；王海、冯敏不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，北大资源物业公司有权从逾期之日起每天按1‰向王海、冯敏计收滞纳金。 自2016年6月1日起，王海、冯敏即未再缴纳物业费。2018年10月9日，北大资源物业公司在王海、冯敏的案涉房屋门口张贴缴费通知单，催收物业费。 另查明，2019年6月17日，王海报警称其车牌号为川Ａ×××××的奥迪Ａ6车停放在燕南国际1期2栋1单元停车库反复2次被人刮伤，且其认为北大资源物业公司物业服务不到位，故其拒交物业服务费。 上述事实，有当事人身份信息、房屋买卖合同备案表、前期物业服务合同、缴费通知单张贴照片、欠费明细、接（报）处警登记表以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，北大资源物业公司与冯敏签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行。 关于北大资源物业公司要求王海、冯敏支付自2016年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费5217.92元，王海、冯敏辩称北大资源物业公司提供的物业服务不符合约定标准，且自己的车辆在小区停车场被划，故其有权拒绝缴纳物业费。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，王海、冯敏如认为北大资源物业公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但其以此为由拒绝缴纳物业费缺乏事实依据和法律依据。并且李黎所举证据不能证明其主张，车辆受损也是发生在2019年，并不在北大资源物业公司主张的上述物业服务期限内，故对于其上述抗辩理由，本院不予支持。王海、冯敏作为案涉小区业主，应当按照《前期物业服务合同》的约定向北大资源物业公司支付自2016年6月1日起至2018年12月31日止的物业费5217.92元（168.32元/月×31个月）。 关于北大资源物业公司主张的违约金，本院认为，王海、冯敏拒不缴纳物业服务费属于违约，应当支付违约金。《前期物业服务合同》约定了“业主逾期未交纳物业服务费的应当按照逾期每日承担欠付物业服务费总额1‰的违约金”。但该约定的违约金过高，本院酌情调整为年利率24%为宜，即王海、冯敏应当向北大资源物业公司支付的违约金分段计算为：以2016年6月应缴纳的物业费168.32元为基数，按照年利率24%的标准从2016年3月26日起计算至2018年12月31日止；以每季度应缴纳物业费504.96元（168.32元/月×3个月）为基数，按照年利率24%的标准分别从2016年6月26日、9月26日、12月26日、2017年3月26日、6月26日、9月26日、12月26日、2018年3月26日、6月26日、9月26日起计算至2018年12月31日止。 关于王海要求北大资源物业公司全面履行前期物业服务协议，包含但不限于维修小区管理区域各进出门、恢复占用公共区域的绿化、优化布局停车场监控，本院认为，王海提交的小区照片具有瞬时性和局部性，不足以证明案涉小区进出门存在损害、北大资源物业公司侵占公共区域的绿化、小区停车场监控存在问题，应当承担举证不能的法律后果，故对于其该项诉讼请求本院不予支持。 关于王海要求北大资源物业公司赔偿损失4020元。本院认为，王海仅举证证明了其以车辆被刮伤和报警的事实，但不能证明其车辆被刮伤与北大资源物业公司的物业管理行为之间存在因果关系，其据此要求北大资源物业公司赔偿车辆刮伤的损失无事实依据和法律依据，对于其该部分反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王海、被告冯敏于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）北京北大资源物业经营管理集团有限公司成都分公司自2016年6月1日起至2018年12月31日止的物业费5217.92元； 二、被告（反诉原告）王海、被告冯敏于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）北京北大资源物业经营管理集团有限公司成都分公司违约金（以168.32元为基数，按照年利率24%的标准从2016年3月26日起计算至2018年12月31日止；以504.96元为基数，按照年利率24%的标准分别从2016年6月26日、9月26日、12月26日、2017年3月26日、6月26日、9月26日、12月26日、2018年3月26日、6月26日、9月26日起计算至2018年12月31日止）； 三、驳回被告（反诉原告）王海的全部诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元，反诉案件受理费25元，共计50元，由被告（反诉原告）王海、被告冯敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  王 璇 二〇二〇年一月二十二日 法官助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇