浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0703民初4897号 原告：刘彩萍，女，1965年4月8日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：段咏梅、翁青玲，浙江君安世纪（金华）律师事务所律师。 被告：金华市嘉华房地产开发有限公司，住所地金华市婺城区胜利街487号，统一社会信用代码91330702744104662K。 法定代表人：曹根生。 委托诉讼代理人：薛爱芬，浙江一剑律师事务所律师。 原告刘彩萍与被告金华市嘉华房地产开发有限公司（以下简称嘉华房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘彩萍的委托诉讼代理人段咏梅、被告嘉华房产公司的委托诉讼代理人薛爱芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付金华市金东区东市北街嘉华佳园4幢2-503室，并办理不动产权证（土地、房屋权属证书）；2、判令被告支付因逾期交房的违约金79565.97元（2019年3月1日起按日万之二算至2019年9月30日止），此后违约金仍按合同约定计算至实际交房之日止；3、判令被告支付因逾期交付权属证书的违约金5547.05元（2019年9月1日起按日万分之一算至2019年9月30日止），此后违约金仍按合同约定计算至实际交付权属证书之日止。事实和理由：2017年8月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，并按合同约定支付首付款，余款也按合同约定完成银行贷款，支付给被告嘉华房产公司。根据《商品房买卖合同》第九条的约定；出卖人应当在2019年2月28日前交付房屋。事后，被告未按时交付房屋，原告多次与被告协商均未果。时至今日止，被告也未将合法合规的房屋交付原告。故原告为维护自身的合法权益，起诉法院要求被告交付金华市金东区东市北街嘉华佳园4幢2-503室的房屋，并办理不动产权证，支付因逾期交房的违约金及因逾期交付权属证书的违约金共计85113.02元。 被告嘉华房产公司辩称，原告确实向被告购买涉案房屋，房屋已在2019年9月16日竣工验收，达到法律上的交付条件。被告当日通知原告交付房屋，是原告自身的原因导致至今未交付。实际上，涉案房屋于2018年10月竣工，由于4#、5#、8#楼使用同一本施工许可证，因政策变化原因导致4#、5#楼无法竣工验收，迟延竣工验收并非被告单方造成的。对原告的第一项诉请，被告随时可以办理房屋产权证，但需要原告的配合。对原告的第二项诉请，迟延交付房屋并非被告单方面造成的，请求法庭对于违约金部分予以调整，原告的请求时间过长，金额过高。对原告的第三项诉请，因原告未积极配合导致无法过户，请求法庭予以驳回。 原告刘彩萍向本院提交如下证据： 1、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格； 2、被告企业工商信息打印件一份，证明被告的主体资格； 3、商品房买卖合同一份，证明原被告之间的权利义务关系； 4、银行流水一份，证明两原告履行义务的事实； 5、2019年10月19日案涉房屋现场照片一份，证明案涉房屋拉门及电不符合合同第九条约定的交房条件； 6、浙里办金华建设工程质量安全监督管理总站对于案涉房屋未安装窗、水、电不具备验收条件和消防备案的回复一份，证明2019年10月19日仍不符交房条件的事实； 7、2019年10月13日小强热线新闻节目，证明案涉房屋不符合交付条件被告仍要求业主进行交房的事实； 8、交房补偿协议一份，证明被告自认擅自改变房屋门厅及统一补偿的事实； 9、《浙江电力交费通知单》一份，证明案涉房屋通电时间为2019年11月7日的事实； 10、503室现场照片一份，证明根据《附件四》第五点案涉房屋需要安装拉门的事实。 被告嘉华房产公司向本院提交了以下证据： 1、竣工验收备案表住宅质量保证书、住宅使用说明书各一份，证明涉案房屋于2019年9月16日已达到交房条件的事实； 2、建设工程施工许可证复印件（原件由档案馆收回）、疑难问题解决会办表复印件、竣工图、会议纪要、竣工验收记录、竣工验收报告各一份，证明：被告开发的4号楼、5号楼、8号楼使用同一本施工许可证，涉案房屋所在的4号楼、5号楼在2018年12月前已经竣工的事实； 3、防空地下竣工专项验收核定意见、结建防空地下室工程竣工验收记录一份，证明：嘉华佳园整个小区在2006年已通过人防验收，小强热线报道不属实的事实； 4、交房通知书三份，证明被告于2019年4月5日、2019年9月16日、2019年10月17日向原告书面送达交房通知书，2019年9月16日电话通知原告交房的事实； 5、2004年规划许可证、规划变更意见，证明8#楼规划变更是因为规划局的要求进行调整的，8#楼的变更与4#5#楼无关的事实； 6、收款收据二张，证明8#楼与驿头村相邻，发生村民阻拦施工的事实； 7、报警记录，证明8#楼与驿头村相邻，发生村民阻拦施工，被告为此报警的事实； 8、不动产权证一份，证明嘉华佳园4幢2-503室于2019年11月28日取得产权证的事实。 经庭审质证，对原告提交的证据，本院认证如下：1、对原告向本院提交的证据1、2、3、4，经质证，被告无异议，本院对以上证据的三性均予以确认。2、对原告提交的证据5，经质证，被告对其真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该房屋实际上已经经专门部门验收合格，并通水通电，已达到交房条件。本院对该证据的真实性予以确认。3、对原告提供的证据6，经质证，被告对其真实性、合法性、关联性均及证明目的均有异议，认为答复的内容与客观事实不符，因阳台是不能安装窗户的，若安装需要按面积计算的；电表没有安装到户，但实际上已经通电了，目前电表也已经安装到户了，也可以说明主体已经全部验收合格了。本院对该证据的真实性予以确认，对于案涉房屋是否已达到交房条件，本院将综合全案证据予以认定。4、对原告提供的证据7，经质证，被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为小强热线是根据业主单方的陈述作出的报道，仅提到不通电的状况，但是并未实地察看，实际上都是通电的，节目记者采访住建局的工作人员，其明确答复已到交房条件。本院对该证据的真实性予以确认，对于案涉房屋是否已达到交房条件，本院将综合全案证据予以认定。5、对原告提供的证据8，经质证，被告对其真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，因原告没有提供原件，被告不再质证。本院认为，原告只提供了该证据的复印件且无双方当事人的签字，只有一方盖章，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。6、对原告提供的证据9，经质证，被告认为电表实际上在10月份已经全部安装到户了。本院对证据的真实性予以确认，但对原告的证明目的涉案房屋的通电时间，本院将综合全案证据予以认定。7、对原告提供的证据10，经质证，被告认为该证据是原告当庭提供的，被告代理人无法质证，需要向公司核实。本院对证据的真实性予以确认，但对其证明目的本院将综合全案证据予以认定。 经庭审质证，对被告提交的证据，本院认证如下：1、对被告提交的证据1，经质证，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为备案表中五方主体虽然有盖章，但是却没有落款时间，表中备案机关落款时间是2019年9月16日，可见涉案房屋备案时间是2019年9月16日；对于住宅质量保证书、住宅使用说明书的真实性、合法性、关联性都有异议，该两份材料是由被告方单方制作，这两份材料中所有的时间都是空白，所以这三份证据都无法证明被告要证明的目的，刚好可以证明被告没有按合同约定，约定交付房屋的事实。本院对该组证据的真实性予以确认。2、对被告提交的证据2，经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为这三份证据都无法证明是因政策变化原因导致涉案的4号、5号楼无法单独验收备案的，从疑难问题解决会办表中被告自认的事实，刚好证明涉案房屋是因为被告自行调整规划导致无法交付，并非是因为政策的原因导致的；对于工程竣工验收报告，只是备案的一个环节，并不能证明可以交付；对于单位工程质量竣工验收记录，上面也是没有日期的，没法确认。本院对该组证据的真实性予以确认。3、对被告提交的证据3，经质证，原告无异议，但认为与涉案的房屋无关。本院对其真实性予以确认。4、对被告提交的证据4，经质证，原告对其真实性。合法性、关联性均有异议，原告只收到了2019年10月17日的函，其余几份均未收到，结合其他的证据可以看出，2019年4月5日、9月16日及9月27日，根本不符合交房的条件。本院对其真实性予以确认，但对涉案的交房时间本院将结合该案的其他证据予以综合认定。5、对被告提交的证据5、6、7、8，经质证，原告对不动产证和规划变更的真实性无议，对收款收据二张的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，不动产证和规划变更意见来源清楚，能证明本案的事实，本院依法予以确认；收款收据缺少关联性，本院不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下： 2017年9月1日，原告刘彩萍（买受人）与被告嘉华房产公司（出卖人）签订备案合同编号为201708270052的《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定买受人购买的商品房的基本情况：买受人购买的商品房为4幢2－503室，建筑面积128.69㎡，其中套内面积108.106㎡，分摊面积20.584㎡。第五条约定计价方式与价款：该商品房单价14368元，总价款1849018元。合同第七条约定付款方式及期限：银行按揭贷款，买受人于2017年9月1日签订买卖合同，并支付首付款559018元，余款1290000元于2017年10月1日前提交全部符合银行要求的申请资料并完成银行按揭贷款抵押手续，若由于买受人原因逾期办理银行贷款手续，视同逾期付款处理。合同第九条约定交付期限及条件：出卖人应当在2019年2月28日前，将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4、无。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、文物、环保部门根据法律法规采取某项行政措施，导致本项目开发建设期延长。3、交房期限届满，出卖人在合同约定商品房交付之日未收到买受人通过银行代付的按揭贷款或买受人未付清房款及违约金等，出卖人有权决定本合同是否继续履行合同。合同第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十二条约定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接清单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十六条约定关于产权登记的约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。同时约定，出卖人承诺于交付日后半年内，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1、2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原、被告双方在购房合同还对其他事项作出了约定。合同签订后，原告分别于2017年9月8日、2017年10月27日支付了房款559018元和290000元，并办理了银行贷款手续，全部房款1849018元已付清。 2019年4月5日，嘉华房产公司向原告寄送“交房通知书”，告知原告在接到本通知书后到嘉华公司销售中心办理交房有关手续。2019年9月16日，嘉华房产公司向原告寄送“嘉华佳园4、5号楼交房通知书”，告知原告在接到通知书后，在2019年9月27日前到嘉华公司销售中心办理交房有关手续。2019年10月17日，嘉华公司向原告寄送“函”，主要内容为：您所购买的嘉华佳园4号楼2单元503室房屋已符合交房条件，我公司已于2019年4月5日通知您来交房，您没有来我公司办理交房手续。为此，我公司又于2019年9月16日电话通知您交房，后又再次书面通知您于2019年9月27日前来办理交房手续，您还是没有来办理交房手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，自2019年9月27日起房屋已视为交付使用，房屋毁损、灭失的风险由您承担，自2019年9月27日起物业管理服务费等相关费用由您承担缴纳。 2019年10月19日，嘉华佳园业主向浙里办平台咨询二个问题：第一个，嘉华公司在2019年准备交付的嘉华佳园4号、5号楼在没有安装窗户和电表的情况下交付商品房，四方验收流于形式，实际因商品房窗户、电表等未按图纸施工安装，不具备验收条件；第二个，嘉华公司在2019年5月24日申报竣工验收消防备案，在当天取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》金东住建消竣备字（2019）第0005号文件，消防验收当天通过，是否去现场验收。金华市建设工程质量安全监督管理总站答复：1、嘉华佳园4号、5号楼项目南北阳台铝合金玻璃门及砌体门垛未安装属实。这个情况我站在监督过程中已发现，并书面通知进行整改。竣工前，开发商出具设计联系单，设计明确南北阳台铝合金玻璃门及砌体门垛取消。2、涉及电表未安装的问题，请向电力主管部门咨询。3、涉及竣工验收消防备案的问题，请向金东区住房和城乡建设局咨询。 另查明，2016年8月18日，金华市规划局出具了“金华市建设工程规划变更意见”：同意嘉华公司开发的嘉华佳园8号楼由11层调整为8层。2016年11月25日，金华市住房和城乡建设局颁发了“建筑工程施工许可证”：对嘉华公司开发的嘉华佳园4号、5号、8号楼工程准予施工，许可证载明合同工期为430日。 又查明，金华市住房和城乡建设局于2019年9月16日对嘉华公司开发的嘉华佳园4号、5号楼工程在“竣工验收备案表”上签署已备案。2019年11月28日，金华市自然资源和规划局就本案所涉的坐落于金华市不动产颁发了浙（2019）金华市不动产权第0049324号不动产权证书，权利人为嘉华公司。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点：一是涉案房屋延期交房是否构成不可抗力问题。本院认为，根据查明的案件事实，嘉华佳园8号楼规划调整是时间为2016年8月18日，金华市住房和城乡建设局2016年11月25日对嘉华公司开发的嘉华佳园4号、5号、8号楼工程颁发的建筑工程施工许可证上载明合同工期为430日，而本案原、被告签订《商品房买卖合同》的时间为2017年9月1日，即8号楼规划调整的时间在原、被告双方签订合同之前，且被告如能按照施工许可证上载明的工期完成开发，即不存在4号、5号楼单独竣工验收的问题。村民阻挠施工也不属于法律规定的不可抗力。综上，涉案房屋延期交房不属不可抗力。二是涉案房屋逾期交房违约金的问题。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定了被告向原告交付商品房应符合的条件，现被告已向本院举证证明金华市住房和城乡建设局于2019年9月16日在涉案工程竣工验收备案表上签署文件收讫予以竣工验收备案，故可认定涉案房屋于2019年9月16日已符合交房条件。涉案房屋符合交付条件后，被告即向原告寄送收房通知书通知原告于2019年9月27日前办理收房手续，但原告在收到被告寄送的交房通知书后至今未办理收房手续，原告拒绝接收房屋的行为可视为被告已交付房屋。双方合同约定的交房时间为2019年2月28日，被告逾期交房已构成违约，应按合同约定承担支付违约金的违约责任。根据合同约定，交房逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，被告应按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，从2019年3月1日至2019年9月27日止的违约金为78028.56元。三是涉案房屋产权证书逾期办证违约金的问题。首先应明确双方签订的《商品房买卖合同》中第十六条约定的被告应向原告交付的权属证书是登记在被告名下的初始登记权属证书还是转移至原告名下的转移登记权属证书。对此，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第二款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。”从该款使用的语句字面含义而言，被告办理的系土地及房屋的初始登记手续，取得的只能是相对应的初始登记权属证书，对此理解应当不存在歧义。该条第三款约定：“出卖人承诺于交付日内半年内，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。”首先，该款使用“前款”两字表明土地、房屋权属证书即为第二款中的初始登记权属证书；其次，该款两个语句之间的关系属于承接关系，反映了事情的发展顺序：出卖人交付买受人初始登记权属证书，买受人再凭初始登记权属证书委托出卖人办理转移登记。如果出卖人交付的是转移登记权属证书，表明转移登记已经完成，则再作买受人委托办理的约定，显属多余且前后矛盾，不符合语言的逻辑性和连贯性。综上，双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第二款、第三款所使用的语句通顺、内容前后衔接、语意连贯，符合一般用语习惯，该条约定的被告应于交付日后半年内即2019年8月31日前办理并交付给原告的土地、房屋权属证书应指初始登记权属证书，被告于2019年11月28日方才取得该初始登记权属证书，已构成逾期，应承担支付逾期办证违约金的违约责任。根据合同约定，交房办证超过60日后，原告不退房的，被告应按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。原告在诉讼请求中主张因逾期交付权属证书的违约金按日万分之一计算，本院予以支持，从2019年9月1日至2019年11月28日止的违约金为16456.26元。综上，原告的诉讼请基本合理，本院予以支持，但对逾期交房的违约金和逾期交付权属证书的违约金的时间起止日期应予以纠正。被告的辩称与事实不符，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十五条第一款的规定，判决如下： 一、由被告金华市嘉华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘彩萍逾期交房违约金78028.56元； 二、由被告金华市嘉华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘彩萍逾期办证违约金16456.26元； 三、驳回原告刘彩萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费895元（已减半收取），由被告金华市嘉华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 李 微 二〇二〇年一月十日 书记员 王婉婷