贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初2679号原告：贵州银行股份有限公司六盘水分行，住所地：贵州省六盘水市钟山西路36号（宝隆国际大厦），统一社会信用代码：91520200061048075R。法定代表人：王玮，系该行行长。委托诉讼代理人：耿晓红，女，1975年11月22日出生，住贵州省六盘水市钟山区，系该公司员工。被告：蒋开琴，女，汉族，1972年12月29日出生，住贵州省六盘水市钟山区。被告：范存旭，男，汉族，1972年3月6出生，住贵州省水城县。被告：六盘水鹏程房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区南环路北侧，统一社会信用代码：91520201745726674F。法定代表人：郭高鹏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：亢祥香，女，1988年11月18日出生，住贵州省六盘水市钟山区，系该公司员工。原告贵州银行股份有限公司六盘水分行与被告蒋开琴、范存旭、六盘水鹏程房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，决定适用简易程序，因原审审判员安祎下乡驻村扶贫，于8月15日扣除审理期限二个月，并变更审判员为刘娇娇，后又因被告蒋开琴、范存旭无法联系，本院于2019年10月10日依法裁定转为普通程序，又因原人民陪审员李秀林、武建任命期限届满，后依法变更人民陪审员为何华、吴晓峰，依法与审判长刘娇娇组成合议庭，于2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告贵州银行股份有限公司六盘水分行的委托诉讼代理人耿晓红到庭参加诉讼，被告蒋开琴、范存旭、六盘水鹏程房地产开发有限公司及其委托诉讼代理人亢祥香经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州银行股份有限公司六盘水分行向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告蒋开琴、范存旭于2009年12月14日签订的《个人购房借款合同／担保合同》。2、请求判决被告蒋开琴、范存旭偿还原告借款本金143395.31元，利息1991．27元（计算到2019年5月21日，此后产生的利息依合同约定计算直至利随本清），合计：145386．58元。3、请求判决被告六盘水鹏程房地产开发有限公司承担连带清偿责任。4、请求判决原告对被告蒋开琴、范存旭提供的位于钟山区交汇处东南侧约150米2栋2单元14层1411号（房产权属证书编号：六盘水市房预钟山区字第××号）抵押房屋的拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；5、由三被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2009年12月14日，被告蒋开琴、范存旭向原告借款28．5万元，用于按揭钟山区与八一路交汇处东南侧约150米2栋2单元14层1411号的商品房，并于2009年12月14日与原告签订了《个人购房借款／担保合同》，贷款期限15年，还款方式为按月等额本息还款法，被告蒋开琴、范存旭用按揭的商品房作抵押担保，被告六盘水鹏程房地产开发有限公司承担连带保证责任。原告依约向被告蒋开琴、范存旭发放贷款，但被告却未按合同约定履行按月等额本息还款的义务，自2019年1月25日开始已经逾期4期未偿还本息，至今天为止被告已欠原告借款本金143395．31元，利息1991．27元，共计：145386．58元。另外，2012年9月26日，经中国银行业监督管理委员会贵州监管局批准，贵州银行股份有限公司成立，六盘水市商业银行股份有限公司法人资格自行终止，其债权债务转为贵州银行股份有限公债权债务。2012年11月1日，经贵州银监局同意，原六盘水市商业银行股份有限公司更名为贵州银行股份有限公司六盘水分行。综上所述，被告未按约定履行借款合同约定的还款义务，其行为已构成严重违约，根据《个人购房借款合同／担保合同》约定，原告有权解除合同并要求被告立即清偿未偿还的全部款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。为此，原告特依法向贵院提起诉讼，请依法判决如上诉请为谢。被告蒋开琴未到庭，无辩称，亦未在举证期限内向本院提交证据。被告范存旭未到庭，无辩称，亦未在举证期限内向本院提交证据。被告六盘水鹏程房地产开发有限公司庭审结束后到庭辩称，对于原告诉请第四点我方无异议，但是对于连带清偿责任及诉讼费我方认为不应承担，因为我们也在一直找被告蒋开琴。原告贵州银行股份有限公司六盘水分行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、营业执照、法人身份证明书、法人身份证复印件各一份，银行更名文件四份；2、六盘水鹏程房地产开发有限公司的营业执照、法人身份证、蒋开琴、范存旭身份证复印件各一份；3、贷款申请、借款借据、个人购房借款合同、共同债务确认书各一份；4、房屋预告登记证明一份；5、贷款业务查询明细一份、账户历史交易清单一份。对上述证据的分析及认定：1、对原告贵州银行股份有限公司六盘水分行提交的营业执照、法人身份证明书、法人身份证复印件各一份，银行更名文件四份，因能证明原告的主体资格及原告名称变更的情况，故本院予以确认；2、对原告提交的六盘水鹏程房地产开发有限公司的营业执照、法人身份证、蒋开琴、范存旭身份证复印件各一份，因能证明三被告的主体资格，故本院予以确认；3、对原告提交的贷款申请、借款借据、个人购房借款合同、共同债务确认书各一份，因能证明被告蒋开琴向原告申请贷款，原告依申请发放贷款，被告范存旭在共同债务确认书中签字确认、被告六盘水鹏程房地产开发有限公司为该笔贷款进行担保的事实，故本院对该组证据予以确认；4、对原告提交的房屋预告登记证明一份，因该证据能证明被告蒋开琴将其名下位于钟山区房屋抵押给六盘水市商业银行股份有限公司（现贵州银行股份有限公司六盘水分行），并进行预告登记的事实，故本院对该证据予以确认；5、对原告提交的贷款业务查询明细一份、账户历史交易清单一份，因能证明截止2019年5月21日被告蒋开琴因逾期产生利息1991.27元、未偿还本金143395.31元的事实，故本院对该组证据予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月26日，中国银行业监督管理委员会贵州监管局文件黔银监复[2012]231号，贵州银监局关于贵州银行股份有限公司开业的批复第四条：“贵州银行股份有限公司开业之日，遵义市商业银行、六盘水市商业银行、安顺市商业银行法人资格自行终止，其债权债务转为贵州银行股份有限公司的债权债务。”2012年11月1日，经贵州银监局同意，原六盘水市商业银行股份有限公司更名为贵州银行股份有限公司六盘水分行。2009年12月14日，被告蒋开琴因购买被告六盘水鹏程房地产开发有限公司开发的位于钟山区金山豪景第2幢14层1411号住房，向原六盘水市商业银行（原告贵州银行股份有限公司六盘水分行）申请贷款285000元，为此被告蒋开琴向原告提交《贷款申请》，并在申请人处签字按手印。当日，双方签订《六盘水市商业银行个人购房借款合同／担保合同》，约定：蒋开琴向原告六盘水市商业银行贷款285000元、贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借据为准；以年利率4.158%为基准利率，如合同有效期内遇基准利率发生变化，在次年1月1日进行浮动利率调整，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计算利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基础上加收50%。被告蒋开琴偿还贷款本息的方式为每月本息等额还款。被告六盘水鹏程房地产开发有限公司作为担保人在《六盘水市商业银行个人购房借款合同／担保合同》上保证人处盖其公司及法人印章，约定：保证方式为连带责任保证；保证范围（1、全程连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、发现、福利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。2、阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、发现、福利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同上满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：Ａ：本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；Ｂ：贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。）；保证期间为贷款到期之日起两年。该《六盘水市商业银行个人购房借款合同／担保合同》中约定，被告蒋开琴将其位于钟山区作为抵押物。2009年12月24日，被告范存旭在《共同债务确认书》中确认人处签字按手印。2010年5月11日，六盘水市房地产产权监理处对上述抵押物办理了房屋预告登记证明，其证号为：六盘水市房预钟山区字第××号，预告登记权利人为六盘水市商业银行股份有限公司（现贵州银行股份有限公司六盘水分行），预告登记业务种类为预购商品房抵押预告登记。案涉房屋至今未办理房屋所有权登记。2010年5月19日原告向被告蒋开琴在《六盘水市商业银行个人购房借款合同/担保合同》中指定的账号发放贷款285000元，其借款借据注明约定还款日为2025年5月18日。但此后被告蒋开琴仅偿还原告借款本息共计141604.69元，被告蒋开琴从2019年1月份开始出现逾期，至2019年5月21日尚欠借款本金143395.31元及利息1991.27元，累计未按合同约定履行还款义务的时间连续三个月以上。现原告以被告未按合同履行还款义务为由，诉至本院请求依法判如所诉。本院认为，原告贵州银行股份有限公司六盘水分行与被告蒋开琴、被告六盘水鹏程房地产开发有限公司所签订的《六盘水市商业银行个人购房借款合同/担保合同》的内容均未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，对各方均有约束力，原告已按约定将贷款发放到被告指定的收款方账号中，而被告蒋开琴未按约定每月等额本息还款，其行为已违约，违约时间已达合同约定原告可提前收回贷款的条件，现原告要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……”的规定，被告蒋开琴迟延履行债务的行为已导致合同目的不能实现，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。因被告范存旭对被告蒋开琴向原告所借款项在《共同债务确认书》中签字确认共同偿还借款，其为共同债务人，故对原告所提由被告蒋开琴、范存旭偿还尚欠款本息的诉讼请求，本院予以支持。被告六盘水鹏程房地产开发有限公司在保证人处加盖公司及法定代表人印章，应对该借款承担连带保证责任，因根据《六盘水市商业银行个人购房借款合同/担保合同》的内容，需同时满足“A：本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B：贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”的条件，才能免除被告六盘水鹏程房地产开发有限公司的保证责任，而被告蒋开琴名下的抵押物仅办理了房屋预告登记证明，并未办理正式的抵押登记手续，故被告六盘水鹏程房地产开发有限公司对本案借款及相应利息承担连带保证责任，对被告六盘水鹏程房地产开发有限公司辩称不应承担连带清偿责任的辩称意见，本院不予采纳，被告六盘水鹏程房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告蒋开琴、范存旭追偿。因被告蒋开琴以其所购商品房为银行设定抵押，银行对此项请求权进行了预告登记，但被告蒋开琴对抵押的房屋尚未取得不动产权登记证书，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押未经登记不发生物权效力，故原告对被告蒋开琴的抵押房产尚不能享有抵押权。因此原告要求其对该房屋优先受偿的诉讼请求本院不予支持，原告可待取得案涉房屋抵押登记后，另行主张。因《六盘水市商业银行个人购房借款合同/担保合同》约定了借款人不按期偿还借款，应提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，而导致本案纠纷的产生系三被告未按约定偿还原告款所致，故本案诉讼费应由三被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告贵州银行股份有限公司六盘水分行与被告蒋开琴于2009年12月14日所签订的《六盘水市商业银行个人购房借款合同/担保合同》；二、被告蒋开琴、范存旭于本判决生效之日起十日内偿还原告贵州银行股份有限公司六盘水分行借款本金143395.31元及至2019年5月21日的利息1991.27元（利息按合同约定的利率标准暂计付至2019年5月21日，2019年5月22日之后的利息仍按双方约定的利率标准计付，利随本清）；三、被告六盘水鹏程房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带偿还责任，被告六盘水鹏程房地产开发有限公司就自己清偿的部分有权向被告蒋开琴、范存旭追偿；如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告贵州银行股份有限公司六盘水分行的其余诉讼请求。案件受理费3208元，由被告蒋开琴、范存旭、六盘水鹏程房地产开发有限公司负担（原告已自愿预交，由被告蒋开琴、范存旭、六盘水鹏程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内连同上述第二项返还给原告贵州银行股份有限公司六盘水分行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审 判 长  刘娇娇人民陪审员  何 华人民陪审员  吴晓峰二〇二〇年一月十日书 记 员  邓 飞