浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4671号 上诉人（原审原告）：绍兴市润和天地业主委员会。住所地：浙江省绍兴市越城区润和天地小区内。 负责人：傅孝良，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：陈敏敏、楼烨娜，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江润和房产集团有限公司。住所地：杭州市江干区九环路6号2幢5层503、505室。 法定代表人：蒋铁峰，执行董事。 委托诉讼代理人：姚杰、崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 原审第三人：浙江润和物业有限公司。住所地：绍兴市越城区润和庄园中心会馆三楼。 法定代表人：石寒。 上诉人绍兴市润和天地业主委员会（以下简称润和天地业委会）因与被上诉人浙江润和房产集团有限公司（以下简称润和房产公司）、原审第三人浙江润和物业有限公司（以下简称润和物业公司）物权保护纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2018）浙0602民初12700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭,经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 润和天地业委会上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为被上诉人提交物业用房确认单就视为完成物业用房权属登记义务是错误的。二、一审法院对上诉人主张的租金部分处理错误。2010年至2015年8月期间的租金，润和物业公司明确表示已由润和房产公司支付给其，不是上诉人造成的，不应由上诉人承担追索责任。2015年9月1日起至2017年12月31日止的经营性收益上诉人已经同意补贴给润和物业公司用于小区维修，仅是意向商谈，因社区和业委会意见分歧，最终并未履行，且补充协议润和物业公司也未提供其他证据佐证，不应认定该节事实。 润和房产公司辩称，一、一审法院认定润和房产公司就涉案物业用房向房管部门进行登记备案符合当时法律规定，驳回上诉人要求润和房产公司将涉案物业用房登记至全体业主名下的诉请认定正确。二、一审法院判决认定2010年至2015年8月期间的租金，润和房产公司已支付给润和物业公司以及2015年9月1日至2017年12月31日的租金上诉人已同意贴补润和物业公司用于小区公共设施设备维修，并驳回上诉人对该期间的租金诉请认定正确。请求：驳回上诉，维持原判。 润和物业公司未作答辩。 润和天地业委会向一审法院起诉请求：一、确认位于绍兴市润和天地内的367.08平方米物业用房[具体为润和天地10幢101室（面积130.57平方米）、润和天地22幢201室（面积47.95平方米）、润和天地22幢202室、203室、204室、205室（每间面积47.14平方米，共4间）]属于全体业主共有，并判令润和房产公司立即向润和天地业委会交付上述物业用房并为上述物业用房办妥不动产登记至润和天地全体业主名下；二、润和房产公司赔偿润和天地业委会损失暂计人民币40万元（最终金额以法院查实或评估为准）；三、本案诉讼费用由润和房产公司承担。诉讼中，润和天地业委会明确第二项诉讼请求中的40万元损失指2010年1月1日起至2018年底的租金收益（润和天地业委会在物业公司表格中看到为税后每年51809.52元）；增加一项诉讼请求为润和房产公司将润和天地22幢201室、202室、203室、204室、205室5间自2019年起至现有租赁合同止租金交付润和天地业委会；同时明确本案中仅对润和房产公司主张权利。 一审法院认定事实：2007年4月24日，润和房产公司（原名称为浙江润和房地产开发有限公司）向绍兴市房地产管理处递交的《绍兴市区物业管理备案确认单》中明确，绍兴市越城区润和天地小区10幢101室（面积130.57平方米），22幢201室（面积47.95平方米），22幢202室、203室、204室、205室（面积均为47.14平方米）系该小区的物业用房。该确认单经绍兴市房地产管理处盖章确认。 润和房产公司系润和天地小区的开发公司，润和物业公司系润和天地小区的物业服务公司。现上述物业用房除10幢101室由润和物业公司使用外，其余物业用房由润和房产公司出租给案外人使用，租金按年支付给润和物业公司。润和房产公司、润和物业公司确认现租赁合同期限为自2015年11月10日起至2020年11月9日止。 《润和天地小区业主大会议事规则》第二条明确，绍兴市越城区润和天地业主大会于2008年4月首次业主大会会议召开之日起成立。第四届润和天地业委会成立时间为2018年9月1日。 另查明，2015年，润和天地业委会与润和物业公司签订《物业管理服务合同》一份，约定委托管理期限为2年4个月，自2015年9月1日起至2017年12月31日止。合同还对其他事项进行了约定。 2016年7月1日，润和天地业委会与润和物业公司签订《补充协议》一份，约定针对双方签订的《物业管理服务协议》中未说明事项进行补充，甲方同意将润和天地小区经营性所得收益贴补乙方用于小区公共设施设备维修；协议有效期至2017年12月31日。 2018年6月，润和天地业委会与润和物业公司曾就临时物业服务协议进行协商，后因故未能协商一致。 一审法院认为，本案中，润和天地小区10幢101室、22幢201室、202室、203室、204室、205室系物业用房的事实清楚。国务院《物业管理条例》明确规定物业管理用房的所有权依法属于业主，故上述物业用房属润和天地小区全体业主共有已由行政法规作出确认，润和天地业委会的该诉请无须再由人民法院作出确认。案涉10幢101室房屋实际由润和物业公司占有使用，润和天地业委会要求润和房产公司向其交付该物业用房的诉请，依据不足，该院不予支持。因润和天地业委会要求润和房产公司向其交付自2019年起至现有租赁合同止的租金，故案涉22幢201室、202室、203室、204室、205室物业用房的交付，润和天地业委会可待租赁期间届满后另行主张。根据《绍兴市区物业管理办法》（2006年11月25日起施行）第二十五条第一款规定“物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。物业管理用房由房产管理机构登记建档”。《绍兴市区物业管理办法（试行）》（2013年3月1日起施行）第三十四条规定“物业管理用房依法属于全体业主共同所有。建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”。本案中，案涉润和天地小区大证办理时间为2007年，物业用房登记确认时间亦为2007年，故润和房产公司就案涉物业用房向房管部门进行登记备案符合当时的相关规定。润和天地业委会要求润和房产公司将案涉物业用房登记至全体业主名下（即在房屋登记簿上予以记载），该规定从2013年3月1日才开始施行，故润和天地业委会的该诉请依据不足，该院不予支持。关于租金问题，根据润和天地业委会与润和物业公司之间的物业服务合同和补充协议，可以认定润和天地业委会同意将润和天地小区2015年9月1日起至2017年12月31日止的经营性所得收益贴补润和物业公司用于小区公共设施设备维修，故润和天地业委会主张的该期间租金，该院不予支持。润和天地业委会按润和房产公司支付给润和物业公司的租金标准主张的2010年至2015年8月期间的租金，因润和物业公司明确表示该部分的租金已由润和房产公司支付给润和物业公司，且用于小区公共部位和设施设备的维护、更新和改造，故润和天地业委会向润和房产公司主张该期间租金，依据不足，该院不予支持。根据润和房产公司提供的2016年12月6日关于房租及相关税费分割情况的说明，以及汇款记录显示，案涉物业用房税前租金约占整个租赁金额的12.5%，2015年11月10日至2016年11月9日的租金，润和房产公司于2016年12月支付给润和物业公司。根据该支付规律，2018年11月10日至2019年11月9日的租金，润和房产公司应于2019年12月才支付给润和物业公司，润和房产公司提供的现有证据尚不能证明其已将该租赁期间的租金支付给了润和物业公司，故该院确认该租赁期间的租金润和房产公司尚未支付给润和物业公司。因润和天地业委会与润和物业公司之间的物业服务协议到期后，双方尚未达成新的协议，亦未对经营性所得收益作出约定，故该院对润和天地业委会主张的2018年租金中2018年11月10日至2019年11月9日期间的租金予以支持，税前租金为54400元。润和天地业委会主张的2019年起至现有租赁合同到期（2020年11月9日）止的租金交付给润和天地业委会的诉请，扣除重叠租赁期后，该院予以支持，税前租金按比例计算为57950元。综上，依照《物业管理条例》第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、润和房产公司应支付给润和天地业委会自2018年11月10日起至2020年11月9日止出租绍兴市润和天地小区22幢201室、202室、203室、204室、205室物业用房的租金（其中2018年11月10日起至2019年11月9日止的税前租金为54400元，2019年11月10日起至2020年11月9日止的税前租金为57950元；每个租赁年度租金在当年12月底前支付）；二、驳回润和天地业委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由润和天地业委会负担5250元，由润和房产公司负担2050元，润和房产公司负担部分于判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，上诉人向本院提交了一份（2018）浙0602民初12700号调查令原件及调查令回执复印件，以证明被上诉人对涉案的物业用房没有进行过产权登记。 被上诉人发表意见称，上诉人提交的材料不属于二审中的新证据，相关材料一审都有涉及。对上诉人的证明目的也有异议，被上诉人已经依照规定向相关部门提交了材料并登记备案，被上诉人没有将物业用房登记到全体业主名下的法定义务。 原审第三人未发表意见。 本院对上述证据分析认证认为，上诉人提交的证据系一审中已有的材料，不属于二审中的新证据，且不足以影响本案相关事实的认定与实体结果的处理，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采纳。 二审中，被上诉人润和房产公司、原审第三人润和物业公司均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点主要集中在以下两个方面： 一、上诉人要求被上诉人将涉案物业用房登记在全体业主名下的诉请是否应予支持。上诉人诉请要求被上诉人将涉案物业用房登记在全体业主名下，其依据为国务院《物业管理条例》第三十八条规定“物业管理用房的所有权依法属于业主。”以及《绍兴市区物业管理办法》（2006年11月25日起施行）第二十五条第一款规定“物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。物业管理用房由房产管理机构登记建档”。《绍兴市区物业管理办法（试行）》（2013年3月1日起施行）第三十四条规定“物业管理用房依法属于全体业主共同所有。建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”。对于涉案的润和天地10幢101室、润和天地22幢201室、202室、203室、204室、205室房屋属于物业用房性质，双方当事人均无异议，根据国务院《物业管理条例》第三十八条规定应属于全体业主共有。但案涉润和天地小区大证办理时间为2007年，物业用房登记确认时间为2007年，且润和房产公司已就案涉物业用房向房管部门进行登记备案，符合当时的《绍兴市区物业管理办法》（2006年11月25日起施行）相关规定。《绍兴市区物业管理办法（试行）》从2013年3月1日才开始施行，上诉人以该办法规定诉请要求润和房产公司将案涉物业用房登记至全体业主名下显然依据不足，一审法院不予支持并无不当。 二、一审法院对于上诉人诉请的租金部分是否应予全部支持。首先，对于上诉人主张的2010年至2015年8月期间的租金，因润和物业公司明确表示该部分的租金已由润和房产公司支付给润和物业公司，且用于小区公共部位和设施设备的维护、更新和改造，故上诉人向润和房产公司主张该期间租金依据不足。其次，对于2015年9月1日起至2017年12月31日期间的租金，根据上诉人与润和物业公司之间的物业管理服务合同和补充协议、临时物业服务协议等内容，明确载明上诉人同意将润和天地小区经营性所得收益贴补润和物业公司用于小区公共设施设备维修，协议有效期至2017年12月31日止，故上诉人主张的该期间租金，一审法院不予支持并无不当。结合润和房产公司提供的汇款记录及关于房租及相关税费分割情况的说明等证据材料，一审法院认定润和房产公司已将截至2018年11月10日前的租金交付给润和物业公司，并据此对上诉人主张的2018年11月10日至2020年11月9日即现有租赁合同至期日止的租金部分予以支持并无不当。上诉人主张润和房产公司未向润和物业公司支付过租金以及认为2015年9月1日起至2017年12月31日止的经营性收益上诉人已经同意补贴给润和物业公司用于小区维修的约定并未实际履行等上诉理由，缺乏充分的证据证明，亦与查明的事实不符，本院均不予采纳。 综上，绍兴市润和天地业主委员会的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为5615元，由绍兴市润和天地业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 志 审判员 王常山 审判员 季璐璐 二〇二〇年一月十九日 书记员 陈梦娜