吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5681号上诉人（一审原告）：吉林省吉鑫物业开发有限公司，住所地长春市大经路18号。法定代表人：郑炳宽，总经理。委托诉讼代理人：王志坚，该单位职员。委托诉讼代理人：林玉兰，吉林誉兰律师事务所律师。上诉人（一审被告）：王跃国，男，1952年4月17日生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：朱大勇，吉林朗业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王博昱，吉林朗业律师事务所律师。上诉人吉林省吉鑫物业开发有限公司（以下简称吉鑫公司）与上诉人王跃国房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初2938号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。王跃国上诉请求：1.撤销长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初2938号民事判决，改判驳回吉鑫公司诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定本案基本事实错误。吉鑫公司主张未付25万元购房款已与其应向王跃国支付的延期交房违约金相冲抵，王跃国不欠吉鑫公司任何购房款项。双方于2002年10月24日签订的《商品房预售协议》第三条约定，吉鑫公司应在2002年12月末前将案涉房屋交付给王跃国，而吉鑫公司在2007年才将房屋交付给王跃国，基于双方合同约定和吉鑫公司逾期交房给王跃国造成实际损失的事实，双方才协商用剩余购房款与逾期交房违约金相冲抵，因此，王跃国才将所抵房屋出售，吉鑫公司才会在2017年给王跃国出具全款收据。对此，双方在2017年形成的《商品房预售协议》明确删除了“以房抵顶25万元购房款”的事项，吉鑫公司向王跃国出具57万元收据。2.吉鑫公司诉讼主张现在已超过诉讼时效，不应受法律保护，一审判决对此未予认定，亦未作出任何评价，属于认定事实和适用法律错误。吉鑫公司提供的2002年10月24日《商品房预售协议》约定民康路房屋和所购买房屋同时交付，吉鑫公司实际交付房屋时间为2007年，诉讼时效应自2007年起算，至今已达12年，此期间吉鑫公司未向王跃国主张权利，因此根据《民法通则》第一百三十五条，已经超过诉讼时效，不应得到保护。吉鑫公司上诉请求：1.请求依法撤销吉林省长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初2938号民事判决书，依法改判支持其诉请或发回重审。2.一、二审诉讼费由王跃国、于静波承担。事实和理由：1.2002年于静波与王跃国用伪造身份证从吉鑫公司处购买案涉房屋，王跃国以其子王晓辉名下位于南关区民康路1号312房屋抵顶房款25万元，此房屋与案涉房屋同时交付。但王跃国儿媳妇于静波（盛春光）和王跃国将民康路顶账房屋在2003年3月26日以52万元卖给第三人，并将房款据为己有，严重损害吉鑫公司利益，于静波与王跃国已构成合同诈骗罪，一审中吉鑫公司建议将案件移送公安机关，一审法院置之不理，已程序违法。2.一审法院认定事实不清，适用法律错误，案涉房屋已被南关法院查封，王跃国在2007年4月4日不顾法院查封，强占案涉房屋并出租至今，违反了《物权法》第九条，一审法院利息计算错误，因王跃国、于静波错误导致吉鑫公司经济损失，损失数额应以52万元计算。综上，一审法院认定事实错误，程序违法，请二审法院查明事实，依法改判。吉鑫公司针对王跃国上诉请求辩称：同上诉意见。王跃国针对吉鑫公司上诉请求辩称：1.王跃国不存在吉鑫公司所谓“合同诈骗”行为，吉鑫公司主张程序违法没有事实和法律依据。王跃国不存在伪造身份证件情形，也没有违法出售民康路房屋情形。吉鑫公司要求将本案移送公安机关属于程序错误，没有事实和法律依据。同时，吉鑫公司主张继续履行合同给付购房款的行为表明王跃国没有欺诈行为，否则吉鑫公司应主张撤销合同。2.吉鑫公司购买案涉房屋已经将全部购房款缴清，不存在欠付购房款情形，吉鑫公司主张按民康路房产出售时价款52万元给付其购房款没有事实和法律依据。王跃国已经向吉鑫公司缴清了全部购房款，吉鑫公司出具了购房款《收据》，王跃国没有欠付购房款情形。2002年10月24日《商品房预售协议》已经变更为2007年形成的2002年10月8日《商品房预售协议》且该协议已删除有关“以房抵顶25万购房款”的事项，吉鑫公司主张无合同依据。即使按2002年10月24日《商品房预售协议》约定，吉鑫公司在民康路房屋未办理产权至吉鑫公司名下之前，至多享有购房款“债权”而不享有民康路房屋“物权”。因此，吉鑫公司无权基于房屋物权要求王跃国给付其房屋物权赔偿。综上，吉鑫公司上诉理由不能成立。吉鑫公司一审提出诉讼请求：1.请求判令王跃国、于静波立即给付原告所欠购房款520000元；2.请求判令王跃国、于静波给付所欠房款利息362500元（从2011年4月10日至2019年5月30日止利息按照民间借贷年利率24%计算）；3.本案诉讼费由王跃国、于静波承担。一审法院经审理查明：2002年10月24日，王跃国以于静波（甲方）委托代理人名义与吉林省吉鑫物业开发有限公司（乙方）签订《商品房预售协议》一份，约定甲方购买乙方永春B区B组团小区14栋框架结构正向营业用房，认购的商品房房间号户型分别为⑦-⑩轴壹户，建筑面积118.85㎡，房屋售价570000元。……协议第三条约定，甲方结清全部购房款后，乙方在2002年12月末前需将经过市质监部门验收合格的房屋交付甲方，乙方向甲方交付使用的房屋，须达到水通、电通、暖气通，并负责按规划进行煤气安装和通气，门窗塑钢、卷帘电动门。……第六条约定，甲方在本协议规定的时间内没有及时结算，超过限期仍不缴款结算，视甲方单独终止合同，乙方有权将房屋另行出售，发生的违约责任由甲方负责。若因此而导致乙方以低于甲方售价出售，则甲方应赔偿乙方该损失，乙方有权从甲方预缴款中扣除。第七条约定，本协议签订后，甲、乙双方应严格信守，如甲方中途退房或乙方未能按期交房，须经双方同意，但退房时间必须从进款之日起期满一年方可退还，退款时要扣除2%的手续费。如有违约，由违约方承担房屋交款额的日万分之五的违约金，但在遇有人力不可抗拒的恶劣天气、意外灾害及其他非乙方所能控制的延误原因而不能按期交付使用，不在违约之例。第八条约定，本协议甲、乙双方各一份，自双方签字盖章之日起生效。第九条约定，其他未尽事宜由双方协商解决。附：甲方以位于南关区民康路1号312（107.01㎡）抵房款250000元，此房与所购房屋同时交付，其余房款现金交付，乙方负责处理门前一棵树。2002年10月24日，吉林省吉鑫物业开发有限公司开具编号分别为0239954和0239960的“收据”两枚，载明：缴款单位于静波；收款方式：现金；收款事由：14#⑦-⑩轴；收款金额分别为275000元和5000元。庭审中，原告出示于静波（甲方）与王跃国（乙方）签订的《房屋买卖协议》一份，用于证实2003年3月26日，甲方将上述案涉房屋以570000元的价格出卖给乙方。乙方于本协议签订之日将购房款全部交付，同时甲方将房屋交付乙方。甲方所售房屋系从吉林省吉鑫物业开发有限公司购得，产权手续待吉林省吉鑫物业开发有限公司统一协调办理，所涉费用由乙方承担。本协议签订后，甲、乙双方应严格信守，如有违约，由违约方承担房屋全款的日万分之五违约金，但在遇有不可抗力等原因而导致违约，不在违约责任之例。本协议甲、乙双方各一份，自双方签字盖章之日起生效。二被告对上述协议的真实性、合法性均无异议。2007年4月13日，吉林省吉鑫物业开发有限公司工程技术科开具编号为0004753的“收据”一枚，载明：今收到于静波门市房工程款20000元。2011年4月10日，盛春光（卖方，甲方）与案外人闵元波（买方，乙方）、长春市亿阳房地产代理有限公司（居间方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将位于长春市南关区民康路1号的建筑面积107.01平方米房屋出售给乙方，该房屋所有权人为王晓辉，产权证号：2060122986，丘地号3-23/101-80（312）。房屋出售价格为520000元。2016年长春市南关区永春B区十三号十四号楼业主自救委员会向吉林省吉鑫物业开发有限公司致函一份，内容为：长春市南关区永春B区十三号十四号楼业主自救委员会按贵公司授权已收缴了14号楼7-10轴王跃国的剩余购房款20000元，请按此数额出具财务收据。2016年10月19日，长春市南关区永春B区十三号十四号楼业主自救委员会向吉林省吉鑫物业开发有限公司致函一份，内容为：永春B区14号楼7-10轴室的业主现钱款已缴齐，原协议为于静波，现更名为王跃国，考虑多种因素，请给予办理更名手续。庭审中，王跃国出示其（甲方）与吉林省吉鑫物业开发有限公司（乙方）签订《商品房预售协议》一份，内容载明：甲方购买乙方永春B区B组团小区14栋框架结构正向营业用房，认购的商品房房间号户型分别为⑦-⑩轴壹户，建筑面积118.85㎡，房屋售价570000元。该《商品房预售协议》项下九个条款与2002年10月24日签订的《商品房预售协议》项下九个条款内容基本一致，但未附加其他条款。王跃国以该预售协议用于证实2017年其与吉林省吉鑫物业开发有限公司重新签订《商品房预售协议》（落款时间为2002年10月8日），吉林省吉鑫物业开发有限公司已经确认王跃国为案涉房屋的买受人。另王跃国出示吉林省吉鑫物业开发有限公司出具的“收据”一枚，载明：入账时间2002年11月1日，交款单位王跃国，收款事由⑦-⑩轴房款，金额570000元。出示吉林省吉鑫物业开发有限公司工程技术科出具的“收据”一枚，载明：今收到于静波门市房前后卷帘门款3100元。经庭审中询问双方当事人，双方均表示无法提供诉状中于静波的真实身份信息。一审法院认为：关于案涉2002年10月24日形成的《商品房预售协议》合同主体的问题。根据合同记载该合同是由王跃国以于静波的代理人名义与吉林省吉鑫物业开发有限公司签订，王跃国亦自认该合同是由其签订，而吉林省吉鑫物业开发有限公司表示该合同具体由谁签订并不清楚，同时双方均不能提供于静波的真实身份信息，致使无法传唤于静波对王跃国实施的签约行为进行追认。参照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款的规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损失请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。故在双方均不能提供于静波真实身份信息的情况下，上述合同对应的权利义务应由签约行为实施人即王跃国承受。关于案涉房屋是否欠付购房款的问题。根据双方2002年10月24日签订的《商品房预售协议》记载，甲方以位于南关区民康路1号312（107.01㎡）抵房款250000元，此房与所购房屋同时交付，其余房款现金交付。现双方就以现金形式已支付房款320000元表示无异议。对剩余250000元房款，双方约定以房抵款，但双方并未实际履行房屋交付，该项应视为对剩余房款给付方式的约定，现原告要求被告继续履行给付所欠房款义务，符合法律规定，依法应予支持。关于所欠房款的数额问题，因剩余房款仅为250000元，原告主张按抵款房屋的变现价值520000元给付，于法无据，不予支持。关于王跃国抗辩主张称双方商定剩余房款已经以逾期交房违约金冲抵一节，对此吉林省吉鑫物业开发有限公司不予认可，同时反驳称双方约定抵款房屋与所购房屋同时交付，因抵款房屋未交付，所购房屋即不存在逾期交房违约问题，而王跃国对此主张并未出示相关证据予以证实，应承担举证不能的法律责任，故该项抗辩理由不成立。关于欠付房款如何计算利息问题。因王跃国已经实际占有使用案涉房屋，但并未支付全部购房款，对欠付房款部分应承担给付利息义务。因双方合同约定抵款房屋与所购房屋同时交付，故可认定王跃国占有使用房屋之时即应交付剩余购房款250000元，并自此时承担逾期给付利息义务。关于王跃国占有使用房屋的具体时间，其自称为2007年4月14日，并有吉林省吉鑫物业开发有限公司工程技术科于2007年4月13日出具的安装卷帘门收据予以证实，结合证人王某出庭作证证明王跃国使用案涉房屋的时间为2007年，而吉林省吉鑫物业开发有限公司并未提供相关证据证明王跃国使用案涉房屋的具体时间，故计算逾期给付剩余房款的利息以2007年4月13日计算为宜，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告主张按民间借贷年利率24%标准计付利息，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定，判决如下：一、王跃国于本判决生效后立即给付吉林省吉鑫物业开发有限公司所欠购房款250000元；二、王跃国于本判决生效后立即给付吉林省吉鑫物业开发有限公司所欠购房款250000元的利息（以250000元为基数，自2007年4月13日起至实际给付之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；三、驳回吉林省吉鑫物业开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6313元，由吉林省吉鑫物业开发有限公司负担2100元、王跃国负担4213元（吉林省吉鑫物业开发有限公司已垫付）。除一审查明事实外，另查：1.各方当事人认可落款日期为2002年10月8日的《商品房预售协议》实际签订日期为2016年10月19日；落款日期为2002年11月1日的收据实际出具时间是2016年10月19日。2.吉鑫公司于2007年4月13日取案涉房屋卷帘门款3100元。本院认为：1.落款日期为2002年10月8日的《商品房预售协议》系案涉房屋出售人吉鑫公司与买受人王跃国所签，该协议真实有效。据吉鑫公司提交的2016年10月19日案涉楼房业主自救委员会向吉鑫公司发出的内容为“永春B区14号楼7-10轴室的业主现钱款已缴齐，原协议为于静波，现更名为王跃国，考虑多种因素，请给予办理更名手续”的函件，可以证明落款日期为2002年10月8日的协议是在2002年10月24日的协议基础上形成的，结合吉鑫公司在签订该协议的同时所出具的金额为57万元的房款收据，可以证明案涉房屋的买受人为王跃国及吉鑫公司认可房款已全额交纳的事实。至于剩余购房款的支付方式，王跃国主张其虽然没有将长春市南关区民康路1号312房屋或该房屋所对应的25万元房款交付给吉鑫公司，但该款是在吉鑫公司同意的情况下以与吉鑫公司逾期交付案涉房屋所产生的违约金相冲抵的方式支付的，本院认为，结合2002年10月24日协议第七条关于违约责任的约定、落款日期为2002年10月8日的协议将2002年10月24日协议买受人以房抵25万元购房款的约定删除、案涉楼房业主自救委员会于2016年10月19日向吉鑫公司发出的案涉房屋房款已经全部交纳的函件、吉鑫公司于2016年10月19日将王跃国原持有的交纳房款的收据全部收回并另行开具了57万元全额房款的收据、吉鑫公司在长达十多年的时间一直未主张未付房款等一系列事实，可以证明王跃国的该项主张成立。2.关于吉鑫公司依据2002年10月24日的《商品房预售协议》主张的未付房款问题，其一，2002年10月24日协议已经被在其后形成的2002年10月8日协议所取代，而落款日期为2002年10月8日的协议不存在以房抵顶购房款的约定，故吉鑫公司关于王跃国欠付购房款金额为抵顶房屋的出售价值即52万元没有合同依据；其二，即使以2002年10月24日协议作为双方履行各自义务的依据，剩余房款金额亦应为该协议所约定的25万元，而买受人向出卖人履行该项义务的时间为出卖人向买受人交付案涉房屋之时，据王跃国提交的吉鑫公司向其收取卷帘门费用3100元是在2007年4月13日，此时为王跃国接收案涉房屋的时间，亦为王跃国应向吉鑫公司支付剩余房款的时间，而在吉鑫公司本次通过诉讼主张权利之前，吉鑫公司在2007年至2019年的12年时间里一直未主张过权利，吉鑫公司的此项主张亦超过了法定诉讼时效。关于吉鑫公司主张王跃国系在法院查封期间强占案涉房屋一节，吉鑫公司未能提供证据予以证明，本院对其该项主张不予采信；3.吉鑫公司主张本案程序违法，应移送公安机关处理，因没有证据证明，本院不予支持。4.吉鑫公司未能提供使“于静波”足以与他人相区别的具体身份信息，故吉鑫公司以于静波为被告不符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百零九条的规定，一审法院将于静波列为本案当事人不当，本院予以纠正。综上，一审判决认定事实错误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初2938号民事判决；二、驳回吉林省吉鑫物业开发有限公司诉讼请求。一审案件受理费6313元，由吉鑫公司负担；二审案件受理费15175元（王跃国缴纳5050元，吉鑫公司缴纳10125元），由吉鑫公司负担。本判决为终审判决审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 张海蛟二〇二〇年一月二日书记员 张维峰