新疆维吾尔自治区喀什市人民法院民 事 判 决 书（2019）新3101民初1901号   原告（反诉被告）：何进，男，汉族，河南省太康县人，1985年2月21日出生，住新疆喀什市。委托诉讼代理人：朱玉杰，新疆朱玉杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘翠芳，女，汉族，1957年11月30日出生，公民身份号码：×××，河北省人，住新疆喀什市。被告（反诉原告）：杨毓平，男，汉族，1956年8月19日出生，公民身份号码：×××，四川省南充市人，大专文化程度，党员，住新疆喀什市。两被告共同委托诉讼代理人：邹君，新疆叶尔羌律师事务所律师。原告何进（反诉被告）与被告刘翠芳（反诉原告）、杨毓平（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案,本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何进及其委托代理人朱玉杰，被告刘翠芳、杨毓平及其共同委托诉讼代理人邹君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何进向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告履行喀什市克孜都维路喀什地区安全局家属院9院8幢12层1123号房屋的过户义务，并依法承担相应的个人所得税；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年4月3日两被告作为夫妻双方将登记在第一被告名下，位于喀什市××区房屋委托给喀什家和兴房产经纪有限公司对外出售。原告得知这种情况后表示愿意购买。双方对房屋买卖的主要事宜达成一致意见后，原告向被告分两次支付购房款40万元。在房屋履行过户手续时，原告才发现由于被告及其配偶名下有两套以上的房屋，该房屋的过户必须按照规定缴纳个人所得税，税率为增值部分的20%，税款约为5万余元，故双方对该笔税款的承担各执己见，后经市房管局行业办和家和兴公司的协调，由家和兴公司退出代理关系，双方将家和兴公司作为居间人签署的合同共同退回该公司，但被告仍然坚持上述税款应该由原告承担。原告认为，双方对合同条款达成一致意见之后，原告向被告支付了购房款40万元，被告也于2017年5月将该房屋交付给了原告居住至今，原告对该房屋在入住时进行了装修并添置了家具家电。因被告在合同签订过程中隐瞒了自己二套房的事实，按照“税收法定”的原则，该商品房的个人所得税应该由出卖人进行承担。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法如诉判决。被告刘翠芳、杨毓平答辩兼反诉称，1、原告所称与客观事实不符。2017年2月底，被告尚在成都，喀什家和兴房产公司业务员刘荣给被告打电话，说被告两年前挂在他们公司的房子有人要买，被告告知过几个月才会回喀什，刘荣说让客户交1万元定金，待被告回喀什后在定价签合同。2017年6月20日原告回到喀什，次日到涉案房屋第一次与原告见面，进屋后发现房子已经吊顶，原告说中介让他装修的。因原告未与被告协商的情况下就装修入住，导致被告多次向有关单位投诉，并要求原告搬离涉案房屋，原告仍居住至今。2、原告说分两次向被告支付购房款40万元不属实。2015年被告挂网的净房款是38万元，2017年出售的价格必然超过2015年，原告在未与被告签订购房合同的情况下，就装修入住该房屋，并让被告承担办理过户手续的费用，那购房款不就变成了30万元，这样不公平，明显损害了被告利益。原告实付房款是38万元。其中含中介退的5000元中介费及中介赔偿的2万元。3、原告主张被告履行涉案房屋过户义务承担个人所得税的请求依法不能成立。履行过户义务承担个人所得税的前提是基于平等、自愿协商一致的情况下，各自履行合同义务。现双方就买卖合同主要条款未达成一致意见，且原告拒绝与被告沟通房屋买卖事宜及个税承担问题。故被告提出反诉，请求依法判令：一、要求解除原、被告签订的关于喀什市××路房屋买卖合同；二、判令反诉被告返还前述房屋，并支付其使用房屋期间28个月租金，共计42000元；三、本案诉讼费由反诉被告承担。原告何进针对两被告的反诉答辩称，通过被告反诉可以确定，被告认可同原告就涉案房屋已经形成房屋买卖合同关系。被告主张解除房屋买卖合同关系，理由是关于税费没有达成一致，应当依据《合同法》第六十一条、第六十二条的规定，并结合税收的法律规定确定个人所得税纳税义务人是谁，所以被告的反诉不符合合同解除的条件，请求驳回被告的反诉请求。本院经审理查明以下事实：2017年8月15日，被告刘翠芳向新疆维吾尔自治区喀什国家安全局递交已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表，该申请表上出售方为刘翠芳，配偶姓名杨毓平，购买方为原告何进，表上写明房屋坐落在喀什市××路，建筑面积103.01㎡），成交价格为40万元。新疆维吾尔自治区喀什国家安全局在拟出售住房的所在单位同意出售意见处加盖公章，刘翠芳在出售方处签名，原告何进在购买方处签名，喀什地区住房制度改革小组办公室在该申请表上住建局（房改办）的登记意见处加盖公章。2017年9月22日，喀什家和兴房地产经纪有限公司出具说明，载明：兹有刘翠芳将位于喀什市××路国家安全局家属院内）8幢12层1123号房屋经家和兴房产经纪有限公司出售给何进，需实收何进买房款38万元（含中介费用），现已收费用39万元（含中介费和过户费，具体费用以票据为准）。经协调，喀什家和兴房产经纪有限公司退还何进过户费用，其他房款向卖方付清，具体费用以票据为准。房产过户手续由买卖双方自行办理，喀什家和兴房产经纪有限公司不在为其代理，以后出现的过户纠纷由买卖双方承担，与喀什家和兴房产经纪有限公司无关。原告何进在买方处签名，被告杨毓平在卖方出签名。2017年9月25日，原告何进向被告杨毓平的账户打款32万元。2019年9月30日，喀什住建局行业办工作人员张世金给被告刘翠芳出具说明，内容为：“2017年5月下旬，喀什市克孜都维路466号（喀什地区安全局）8幢12层1123号房东刘翠芳因房屋买卖纠纷问题到住建局房产行业办投诉，因房屋买卖时，喀什家和兴房产经纪有限公司与房东刘翠芳签订的合同总价款为35万元，喀什家和兴房产经纪有限公司与买房人何进签订的合同总价款37.5万元，喀什家和兴房产经纪有限公司与房东刘翠芳无法达成一致。经住建局房产行业办科员张世金与房东刘翠芳和喀什家和兴房产经纪有限公司进行多次协调，于2017年7月19日以40万元的成交价达成一致……至此，房东刘翠芳实收喀什家和兴房产经纪有限公司付首付8万元，何进付尾款32万元，共计40万元整。”现原告向法院提起诉讼，要求被告协助办理房屋过户手续，并由被告承担相应的个人所得税。两被告则以双方就房屋与税费的负担的等合同的重要条款未达成合意为由，提起反诉，要求解除双方的房屋买卖合同，由原告返还房屋并支付使用房屋28个月的租金42000元。另查明，2017年4月原告就对涉案房屋进行装修，并已入住。以上事实有当事人陈述，已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表、喀什家和兴房产经纪有限公司出具的说明、房产证复印件、张世金书写的说明、中国建设银行个人活期交易明细表、收据、情况说明、短信记录等证据在案佐证，本院予以确认。对双方有争议的事实和证据本院分析认定如下：1、原告提交二手房委托合同复印件，证实原告与被告达成购房协议，并在2017年4月3日向被告支付了8万元房款。经质证，两被告对委托合同的真实性有异议，称合同上委托人处不是两被告签名，两被告也从未委托杨庆胜签合同。因喀什家和兴房产经纪有限公司已出具说明不在代理该房屋买卖，本院对此不予认定。2、被告提交2017年9月26日的借条一份，证实：原被告双方不是房屋买卖合同关系，而是房屋租赁关系。经质证，原告对证据的真实性无异议，对关联性不认可，称是为了让被告办理过户作出的让步。本院对真实性给予认定，对证明力不予认定。本院认为，本案双方争议的焦点为：1、原告要求被告办理过户，并承担个人所得税有无依据；2、被告的反诉应否支持。关于焦点1，本案原、被告虽然没有签订书面房屋买卖合同，通过原、被告提交的证据，可以证实双方已经对房屋买卖达成了协议，被告出售的房屋成交价为40万元。根据法律规定，当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已经履行了付款义务，被告应当协助原告办理房屋过户义务。至于个人所得税，双方对此并未进行约定，且该款尚未发生，根据交易习惯和本案的实际情况，过户费用应由原告承担。原告此项请求，本院不予支持。关于焦点2，被告称双方之间是房屋租赁关系，其提交的证据不能证实该主张，从被告提交的行业办工作人员的说明也可以证实其已将房屋以40万元的价格出售给原告，原告也向其支付了全部购房款，且原告对涉案房屋已经装修入住。故当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，被告要求解除双方签订的房屋买卖合同，由原告返还房屋的请求于法无据，本院不予支持；但原告给被告出具了借条，写明用于三个月的房租，该款原告应当向被告支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零九条规定，判决如下：一、被告刘翠芳、杨毓平于本判决生效之日起30日内协助原告何进办理喀什市克孜都维路466号8幢12房1123号房屋过户手续；二、原告何进于本判决生效之日起十日内支付被告刘翠芳、杨毓平房屋租金3900元；三、驳回原告何进的其他诉讼请求；四、驳回被告刘翠芳、杨毓平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费70元，由被告刘翠芳、杨毓平负担；反诉案件受理费减半收取计425元，由原告何进负担25元，被告刘翠芳、杨毓平负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。   审  判  员   方  娜   二 〇 二 〇 年 一 月 八 日 书  记  员   阿依古丽