上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初17177号原告：汪金华，女，1973年1月4日出生，汉族，户籍地天津市。委托诉讼代理人：石启仁，上海市华荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：范玉伟，上海市华荣律师事务所律师。被告：上海中暨科技发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：郑金云，总经理。委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。原告汪金华诉被告上海中暨科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。本案于2019年10月21日公开开庭进行了审理，原告及委托诉讼代理人石启仁、范玉伟，被告委托诉讼代理人孙崧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪金华向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告双方之间签订的租赁合同于2019年10月21日解除；二、判令被告退还原告租金人民币(以下币种均为人民币)87,278.18元；三、判令被告退还原告租金保证金87,278.18元；四、判令被告支付原告违约金106,753.88元；五、判令被告赔付原告律师费20,000元。事实和理由：2019年3月25日，原被告签订了一份《租赁合同》，合同约定，被告合同项下的物业(坐落在上海市华隆路XXX号C座102/103室，面积为649.19平方米)出租给原告作为商业配套赞饮经营使用，租赁期限为三年，被告应于2019年4月20日将出租物业交付于原告进行装修，合同还约定了违约责任条款，合同签订后，原告根据合同约定，将预付租金及租金保证金打入了被告指定的账户，履行了已方的合同义务，而被告逾期一个多月未能履行交付物业之义务，经原告多次催告，被告也未明确告知何时可交付，至此，被告显然已是根本违约，为防止损失扩大，原告于2019年5月31日向被告发出解除合同通知，被告亦未予回应。原告认为，被告不依合同约定原告交付出租物业，系根本性违约行为，给原告造成了较大损失租赁合同已因原告通知而解除，被告应退还原告预交之各项费用，并承担相应的违约责任。原告为维护自身合法利益，故起诉至法院。根据合同约定，原告已向被告预付租金87,278.18元及保证金87,278.18元。合同第3.3条约定，被告应于2019年4月20日之前向原告交付房屋。虽然合同第3.3.5条约定，交付日期是暂定日期，最终以实际交付日为准。但该条款是格式条款，而前述约定的是非格式条款，应以非格式条款为准。鉴于被告未能按照合同约定的交付房屋时间向原告交付房屋，原告也通知被告解除双方之间的合同，故被告应当返还收取的租金及保证金。原告所主张的违约金，是基于合同第10.1条约定，因被告违约，原告可以要求其赔偿2个月租金及2个月物业管理费金额之和。原告因涉诉而主张的律师费用，是基于合同第10.3.1条第5项约定，因乙方违约，给甲方造成的损失，应当赔偿甲方相关的损失。根据合同相对性原则，该条也能适用因被告违约，给原告造成的相关损失。除此之外，无合同依据。关于解除合同的问题，原告认为其已经通知被告解除合同。被告没有在法定期限内提起诉讼，要求确认合同解除的单方效力，故合同已经解除。庭审中，原告表示，经考虑后，主张原、被告双方之间签订的租赁合同于2019年10月21日解除，即以开庭之日作为合同解除之日。被告上海中暨科技发展有限公司辩称：被告不同意原告全部诉讼请求。针对诉请一，被告不同意解除。如果法院认定合同解除，被告也同意以2019年10月21日作为合同解除日期。针对诉请二、三，被告未收到解除合同告知书，双方合同仍在履行中。被告未违约，合同第3.3条约定，交付日期以实际交付日期为准。系争房屋仍在他案诉讼中，仍由案外人占有使用，被告目前可以向原告交付房屋。且合同第3.3.5条是双方协商的真实意思表示，并非格式条款。针对诉请四，鉴于被告没有违约，故不应承担相应的违约金。针对诉请五，原告的诉请，没有相关凭证故不同意支付。经开庭审理查明：2019年4月20日,原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订了一份《租赁合同》，合同约定，甲方将坐落在上海市华隆路XXX号C座102/103室，面积为649.19平方米房屋出租给乙方作为商务配套(办公/商务配套)使用，租赁期限自2019年5月20日至2022年5月19日止。交付日期为甲方于2019年4月20日前向乙方交付出租物业。乙方装修期为自2019年4月20日起至2019年5月19日止。乙方可于甲方交付租赁物业当日开始进行装修，但需缴纳物业管理费和其它费用。若乙方有意续租，应在合同届满3个月前书面通知甲方。若乙方全面履行了本合同，未发生违约行为，并且乙方的承租条件与第三方承租条件相等的情况下，乙方享有优先续租权。甲方应于合同期满2个月前书面回复乙方其续租申请是否被接受。若甲方同意续租，应告知有关续租增加的条件，双方就租金等事宜重新商定，并签订新合同。如果甲方不同意续租，乙方应于租赁期限届满日按本合同约定将出租物业交还给甲方。双方确认本条款前述交付日期为暂定日期，最终以实际交付日期为准，如实际交付日期与暂定日期不一致，则本合同约定的其他日期均按实际交付日期进行相应期限的调整。出租物业租金按每天每平方米2.21元计算，折合每月平均租金为43,639.09元。双方约定本合同租金按每贰个月支付一次，支付时间为每贰个月的首月前五日内方式支付,先付后用：首笔租金于本合同生效后3个工作日内支付。乙方应将上述款项支付至甲方指定的银行账户，甲方的银行账户信息详见本合同附件三。甲方应在收到乙方款项后五个工作日内向乙方提供相应金额之正式发票。乙方应在签订本合同之日向甲方支付等同于贰个月租金即87,278.18元为履约保证金。甲方有权自行用前述保证金充抵乙方租金等欠款及违约金，若有不足，甲方有继续追偿的权利。该保证金被充抵后，乙方应于收到甲方补足保证金通知后3个工作日内补足上述保证金，否则视为乙方未按时支付保证金，甲方有权单方解除本合同。乙方信守合同全面履行其义务，在租赁期间按约付清所有租金和其他费用，且乙方按时将出租物业恢复原状(经甲方验收通过，正常使用折旧除外)退还甲方后,甲方应在租赁期届满后30日内将该保证金无息退还给乙方。违约责任：任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的,违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金。乙方违约时，甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失。甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足抵扣违约金或损失的，甲方有权向乙方继续追索。在本合同履行期间，一方如有违反本合同约定的行为，违约方应向另一方支付违约金。本合同有违约金计算方式约定条款的，从其约定；没有违约金计算方式约定条款的，违约金按日违约金计算：日违约金为合同约定租金总金额的千分之一；违约天数=违约事实发生之日起至纠正违约之日止的日历天数；违约金金额=日违约金*违约天数。因乙方违约导致合同解除的情况下，甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：(1)因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不低于3个月)的租金、管理费损失；(2)甲方将该出租物业另行出租的租金、管理费与甲方根据本合同可取得的租金、管理费之间减少的差额；(3)甲方基于乙方完全履行本合同而给予乙方装修期间和免除租期间的租金损失；(4)甲方为满足乙方特殊的交房条件而额外增加的工程建设或改造费用；(5)因乙方违约给甲方造成的其他合理损失或甲方支出的合理费用，包括但不限于因该租赁关系产生的广告费、佣金、物业空关费及法律费用(诉讼费用、律师费、调查费)等。该合同附件包括：附件一：优惠免租期。附件二：商务配套类型租户附加条款。附件三：户型图(红色手写划定租赁范围)。附件四：租金付款账号和物业费付款账号。其中附件一：优惠免租期还约定，双方协商除合同正文条款3.4.3所约定的装修免租期外，甲方承诺给予乙方第一年90日免租期、第二年60日免租期、第三年60日免租期。除以上免租期外，以下情况可增加相应免租期：乙方符合甲方产业定位，甲方承诺给予乙方30日免租期；乙方按照甲方要求落地注册并在三个月内起税，甲方承诺给予乙方30日免租期等内容。合同还约定了其他事项。同日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)还签订了一份《租赁合同附件》，该合同附件约定，合同总共签5年，即2019年5月20日至2024年5月19日；前三年租金价格为2.21元/平米/天，后2年一次性递增24%，即后两年(2022年5月20日至2024年5月19日)租金为2.74元/平米/天，且后两年每年享受免租期2个月，后两年免租具体时间为：2023年03月20日起至2023年5月19日止。2024年3月20日起至2024年5月19日止。免租期间免收房租但物业费、水费、电费、停车费等费用需正常支付。该合同附件还约定了其他事项。另查明，2019年3月25日，被告收取了原告支付的预付租金87,278.18元及保证金87,278.18元。被告至今未将系争房屋交付给原告。系争房屋已于办理了产权证，权利人登记在被告公司名下。以上查明的事实，由原、被告陈述，租赁合同、收款收据、不动产权证等证据材料为证，并经当庭出证、质证，本院予以确认。审理中，原告认为，2019年5月31日原告通过快递形式向被告寄送了解除合同通知书，该通知书载明，原告明确告知被告双方之间的租赁合同因被告未能按期交房，无法实现合同目的，双方合同予以解除。寄送的签署情况是，签署人员是被告方工作人员，邮寄的地址是上海市青浦区华隆路XXX号招商中心3楼，签收时间是2019年5月31日。寄送人员是原告的同事。2019年4月24日原告与被告公司招商部经理董小伟之间的通话录音，被告当时承认违约，未于2019年4月20日交房。为此，原告提供了解除合同通知书、运单详情、录音光盘及文字整理资料等证据。被告对上述证据的真实性均无法确认。被告认为，没有收到解除合同通知书，寄送的地址不是被告的经营地址。邮寄的地址所在的公司是与被告之间有合作关系的招商公司的地址。招商公司在原、被告双方签订租赁合同之后，已经退出合作关系，之后的合同履行均是在原、被告双方之间。录音光盘及文字整理资料即便是真实的，在录音中可以体现双方在协商过程中，被告提出根据合同约定，交付房屋以实际交房日期为准。无法证明被告认可自身存在违约的事实。原告所主张的律师诉讼代理费，也未提供相关证据。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效。合同约定，交付日期为被告于2019年4月20日前向原告交付出租物业。双方确认本条款前述交付日期为暂定日期，最终以实际交付日期为准，如实际交付日期与暂定日期不一致，则本合同约定的其他日期均按实际交付日期进行相应期限的调整。原、被告于2019年3月25日签订的租赁合同，被告至今未交付房屋，现原告诉讼主张解除该合同，本院予以准许，对于解除合同的日期，原告以开庭之日即2019年10月21日作为合同解除之日，被告也予以认可，本院予以确认。合同解除后，鉴于原告未实际使用该房屋，被告收取原告的租金及保证金理应予以返还。原告以被告迟于2019年4月20日前向原告交付出租物业构成违约，并主张被告支付原告违约金106,753.88元。根据庭审查明的事实，原告所主张的被告违约并不成立，本院不予支持。原告主张被告赔付原告律师费也缺乏相应的依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告汪金华与被告上海中暨科技发展有限公司于2019年3月25日所签订《租赁合同》于2019年10月21日解除；二、被告上海中暨科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告汪金华的预付租金人民币87,278.18元；三、被告上海中暨科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告汪金华的保证金人民币87,278.18元；四、驳回原告汪金华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,889.65元，减半收取计人民币2,949.83元，由被告负担人民币1,532.29元，由原告负担人民币1,417.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 林 青二〇二〇年一月十日书记员 周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。