河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀09民终123号上诉人（原审原告）：张留义，男，汉族，1964年4月21日出生，住河北省沧州市运河区。委托诉讼代理人：张爱华、冉令涛，河北北华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北计经鸿翔房地产开发有限公司，住所地：河北省沧州市运河区御河路21号天厨饮食有限公司五楼。统一社会信用代码：911309036799023846。法定代表人：魏永强，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘人瑞，该公司法务。委托诉讼代理人：杨坤，河北福鑫律师事务所律师。上诉人张留义因与被上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司（以下简称计经鸿翔公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初1502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张留义的委托诉讼代理人张爱华、冉令涛，被上诉人计经鸿翔公司的委托诉讼代理人刘人瑞、杨坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张留义的上诉请求：一、依法撤销河北省沧州市运河区人民法院(2019)冀0903民初1502号民事判决书第二项，改判被上诉人向上诉人支付违约金196880元（暂计算至2018年7月30日，要求付至被上诉人为上诉人办理完房屋产权过户手续和房屋所有权登记手续时止）；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定本案不适用《最高人民法院》第十八条是错误的。一、上诉人取得诉争房屋时已支付了合同对价。2008年11月8日上诉人与被上诉人签订的《拆迁补偿协议》合法有效，协议约定：上诉人将原有、自有产权的房屋折价及其房屋的附属设施（包括门楼800元、室外厕所200元、树木800元、电话移机180元、电视移机180元、空调移机800元、宽带费100元）及搬迁费1887.52元、过渡费16987.68元等折价交给被上诉人，被上诉人向上诉人支付共计479536.25元的相应价款（这一价款不仅仅是房屋的折价款还包括其他空调移机等费用）。上诉人取得上述价款后，分别以250897元和221582元，（共计472479元，剩余7057.25元被上诉人已退回上诉人）购买了被上诉人开发的御河新城小区西16-1-802号和西16-2-902号两套房屋，被上诉人于2012年8月15日向上诉人交付了上述两套房屋，2016年5月13日被上诉人给上诉人开具了《销售不动产统一发票》发票记载的款项性质为“预收购房款”。二、上诉人与被上诉人之间签订的《城市房屋拆迁补偿协议》名为拆迁补偿协议实为商品房买卖合同。但上诉人通过将上诉人自有产权的房屋折价及其房屋的附属设施折价479536.25元支付给被上诉人，实际上诉人支付了合同对价，上诉人与被上诉人之间签订的《城市房屋拆迁补偿协议》应为商品房买卖合同。拆迁产权调换协议与商品房买卖合同均是以房屋所有权转移为目的的合同，从办理产权的后果分析是相同的，应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》。三、本案应参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条。由于立法的滞后性，2003年3月24日最高人民法院出台《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》时不可能面面俱到。虽然该解释第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。同时第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。然而第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。也就说明了在拆迁人（本案被上诉人）与被拆迁人（本案上诉人）签订《拆迁补偿安置协议》如果出现了将补偿安置房屋出售，抵押的情况，被拆迁人是可以解除《拆迁补偿安置协议》并依据该司法解释第八条要求拆迁人返还已付购房款（本案中的拆迁折价款479536.25元中的472479元）及利息、赔偿损失。由此可以判定《拆迁补偿安置协议》适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，但一审法院仅判决被上诉人协助上诉人办理位于沧州运河区御河新城西16--902、西16-1-802房屋产权过户登记手续。《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条涉及的是拆迁货币补偿金额确定问题（货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第七条、第八条涉及《拆迁补偿安置协议》拆迁人出现违约时的情形，被拆迁人如何实现自我救济，只有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条涉及到了产权证办理责任，一审法院适用第十八条要求被上诉人协助上诉人办理涉案房屋产权过户登记手续，但在违约责任上却又不适用司法解释第十八条，这明显是相互矛盾的。《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第29项明确了拆迁人逾期办证的违约责任可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定处理，虽然河北省高级人民法院对此问题没有解答，但是根据中国法的适用原则，司法公正、以事实为根据，以法律为准绳，个案平衡原则，一审法院应判令被上诉人承担违约责任。请依法支持上诉。被上诉人计经鸿翔公司辩称，一、本案为拆迁补偿安置合同法律关系，不是商品房买卖合同关系。1、从双方2008年11月8日签订的拆迁补偿协议、选房统计表（调换），选房确认单等证据足以证实，双方为拆迁补偿安置法律关系，而不是商品房买卖合同关系。2、根据《许官屯村改造项目一期拆迁补偿安置办法》第十条、《城市房屋拆迁管理条例》第十三条、二十三至二十五条之规定，拆迁补偿的方式分为货币补偿和产权调换。本案中选房确认单，结算统计表（调换）等足以证实，张留义选取了产权调换的拆迁补偿方式，并选定了回迁安置房。3、商品房买卖法律关系是平等主体之间的民事法律关系，遵循市场主导原则，是买卖双方自愿达成的，购房人可以选择买或者不买，而拆迁安置法律关系具有行政法律关系的特点，计经鸿翔公司作为拆迁人，已经依法取得政府颁发的拆迁许可证，拆迁行为具有行政强制性，被拆迁人无权选择拆或者不拆，只能选择拆迁补偿的方式，是货币补偿还是产权调换。本案中，上诉人选择了产权调换的补偿方式。如其选择货币补偿，则本案纠纷不可能发生。以上事实和法律依据，可以充分证实双方是拆迁补偿安置法律关系，而绝非商品房买卖合同法律关系。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》在本案中应予以适用。1、商品房买卖合同司法解释第一条明确规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，双方签订的是拆迁补偿协议，协议签订时被拆迁人的房屋尚未拆除，御河新城项目的土地一级开发还没有进行，不存在商品房买卖的问题。2、因房屋拆迁需要补偿，张留义选择了产权调换的方式进行回迁安置，这是双方在拆迁协议中明确约定的。拆迁协议约定涉案项目适用《许官屯补偿安置办法》，根据该办法规定，张留义自愿选择了产权调换方式进行补偿，在计算回迁安置楼价格的时候也不是按照商品房买卖进行市场定价，而是享受了很低的回迁安置价格。由此可见，本案是拆迁补偿安置法律关系中，被拆迁人选择了产权调换的补偿方式，并非商品房买卖。3、从拆迁补偿协议履行情况来看，拆迁协议签订后，张留义并未支付购房款。双方依据许官屯拆迁安置办法、城市房屋拆迁管理条例第二十五条规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换的房屋的价格，形成了张留义《许官屯改造项目一期拆迁选房统计表（调换）》，并结清了差价。三、上诉人上诉请求没有事实和法律依据。1、本案争议的主要焦点问题，即是本案是否适用商品房买卖合同司法解释，对于该问题一审法院已经充分论述，理据充分。清楚明确的说明了不予适用的据以理由和法律依据。2、上诉人援引的《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》不属于《立法法》规定的法律、法规、规章，也不属于司法解释和规范性文件，不能作为审理民事案件的裁判依据。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请驳回上诉，维持原判。张留义向一审法院起诉请求：1、依法判令计经鸿翔公司为张留义办理位于沧州市运河区御河新城西16-2-902、西16-1-802房屋产权登记手续；2、依法判令计经鸿翔公司向张留义支付违约金196880元（暂计算至2018年7月30日，要求付至计经鸿翔公司为张留义办理完房屋所存权登记手续时止）；三、本案诉讼费用由计经鸿翔公司承担。一审法院认定事实：2008年11月8日，计经鸿翔公司(拆迁人甲方)与张留义(被拆迁人乙方)签订《城市房屋拆迁补偿协议》（平房产权调换），主要约定根据沧市拆许字第24号《房屋拆迁许可证》，甲方需对拆迁许可证规定拆迁范围内的房屋及附属物进行拆迁。为维护双方当事人合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《河北省城市房屋拆迁管理实施条例》、《沧州市城市房屋拆迁管理实施办法》及《许官屯旧村改造项目一期拆迁补偿安置办法》等规定，甲乙双方经协商达成以下协议：一、乙方被拆除房屋坐落许官屯，有效证件号02-025-498，北房建筑面积65.51㎡。南房建筑面积/㎡，其他建筑面积52.46㎡，占地面积154.64㎡。二、房地产市场评估价格335496元。协商照顾价83874元。三、产权调换：产权调换实行就迁安置。过渡期24个月（2008年11月8日至2010年11月7日），乙方自找过渡房。……以上诸项总计金额479536.25元，大写肆拾柒万玖仟伍佰叁拾陆元贰角伍分元。……12、计算被拆除房屋的补偿金额和所调换房屋价格，按《许官屯旧村改造项目一期拆迁补偿安置办法》结清差价。……十、违约责任：甲、乙双方如有违约，按照合同法执行。十一、此协议一式三份，甲乙两份，乙方一份，经三方签字盖章后生效。计经鸿翔公司在拆迁人处盖章，张立生在房屋所有权人处签字，张留义称张立生系其弟弟。2008年11月8日，张留义进行了选房，计经鸿翔公司出具两份《选房确认单》，张留义选取了16号楼1单元802室和16号楼2单元902室，面积分别为85.62㎡（84.25）和73.11㎡（73.91）。其中一张《选房确认单》上写明“应退房款（大写）伍仟叁佰柒拾陆元正（小写）5376元2008.11.8”，“应退款1682壹仟陆佰捌拾贰元整2012.8.16”。张立生在该《选房确认单》上写明“补偿款已结清”。2012年8月16日，计经鸿翔公司出具《许官屯改造项目一期拆迁选房统计表（调换）》，主要写明姓名为张留义（张立生），户室编号为16#-1-802，原面积为85.62，测绘面积为84.25，折价面积为84.25，安置单价为2978，总价250896.50，所选房屋总价250896.50；户室编号为16#-2-902，原面积为73.11，测绘面积为73.91，折价面积为73.91，安置单价为2998，总价221582.18，所选房屋总价221582.18；合计所选房屋总价款472478.68，拆迁协议总价款479536.25元，应（交退）款7057.57元，已（交退）金额5376元，最终结算金额1682元。2016年5月13日的两份销售不动产统一发票写明案涉两套的面积分别为73.91㎡和84.25㎡，单价2998元和2978元，总房价分别为221582元和250897元。该发票所记载的面积、单价和总房款与《选房确认单》、《许官屯改造项目一期拆迁选房统计表（调换）》一致。2012年8月15日，计经鸿翔公司将案涉两套房屋交付张留义。同日，张留义向沧州市房改和维修资金管理中心缴纳维修金9458元。2018年1月12日，计经鸿翔公司向沧州市不动产登记中心提交了《沧州市不动产登记申请书》，对案涉房屋所在的楼栋申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。沧州市不动产登记中心出具的《产权及预告权业务信息表》显示现案涉房屋所在的楼栋的初始登记已办理完毕，该楼栋的房屋已经有办理房屋产权证的住户。计经鸿翔公司主张已于2018年11月将办证事宜通知张留义，并提交了两张张贴在案涉楼栋门口的通知的照片以及案涉小区的物业管理服务单位河北旅投世纪物业发展有限公司沧州分公司出具的证明，证明主要写明“我司系沧州市运河区御河新城小区的物业管理服务单位。御河新城小区完成房屋初始产权登记，具备分户转移登记条件后，应河北计经鸿翔房地产开发有限公司要求，我司于2018年1月起先后多次在小区公示栏及单元门口张贴公告，要求业主尽快到河北计经鸿翔房地产开发有限公司办理转移登记手续，签署协议，提供资料，以协助业主办理房屋登记。”以上事实有《城市房屋拆迁补偿协议》、《选房确认单》、《许官屯改造项目一期拆迁选房统计表（调换）》、销售不动产统一发票、《沧州市不动产登记申请书》、《产权及预告权业务信息表》、物业公司出具的证明以及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，双方当事人签订的《城市房屋拆迁补偿协议》（平房产权调换）系双方的真实意思表示，予以认定。本案是否适用《最高人民法院》是主要的争议焦点。根据《最高人民法院》第一条之规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已经竣工人的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，本案双方当事人均认可案涉两套房屋系张留义因拆迁通过产权置换取得，不是通过开发商即计经鸿翔公司销售取得，不属于该解释中商品房买卖合同的范围，故不适用该解释。对于张留义诉称《最高人民法院》第七条、第八条规定了拆迁补偿协议适用该解释，因此该案应适用整个司法解释，适用该解释十八条亦是正确的。一审法院认为，该解释第七条、第八条仅适用于拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人的情况，未提及被拆迁人与拆迁人之间因拆迁安置房进行产权登记过户手续产生争议的情况。因此，张留义因案涉房屋未办理产权登记手续诉至一审法院，不符合适用《最高人民法院》的情形，故对张留义要求计经鸿翔公司支付违约金196880元的主张，不予支持。本案张留义与计经鸿翔公司签订的《城市房屋拆迁补偿协议》（平房产权调换）中未约定办理产权过户登记的时间，现计经鸿翔公司认可案涉两套房屋现已可以办理产权过户登记手续，故认定计经鸿翔公司应协助张留义办理案涉两套房屋的产权过户登记手续。依照《最高人民法院》第一条、第七条、第八条、第十八条，《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条的规定，判决：一、河北计经鸿翔房地产开发有限公司协助张留义办理位于沧州市运河区御河新城西16-2-902、西16-1-802房屋产权过户登记手续；二、驳回张留义的其他诉讼请求。案件受理费2119元，由张留义负担2019元，河北计经鸿翔房地产开发有限公司负担100元。本院二审期间，张留义提交证据如下：同一小区的其他被拆迁人与被上诉人签订的选房确认单，证明与上诉人相同的其他业主将被上诉人支付的拆迁房屋折价款用于购买被上诉人开发的御河新城房屋，证明上诉人的房屋是出售给了被上诉人，上诉人将该价款用于购买被上诉人开发的房屋。计经鸿翔公司的质证意见是：对于该选房确认单真实性无异议，关联性有异议，该选房确认单是在拆迁户与被上诉人签订拆迁补偿安置协议之后，被拆迁人选择产权调换方式进行补偿，进而按照拆迁协议的约定和许官屯项目补偿安置办法的规定所选取的回迁安置房，不能证明回迁户与被上诉人之间是商品房买卖合同关系。本案不存在回迁户以拆迁房屋的折价款购买被上诉人开发的房屋的问题，因拆迁房屋的补偿方式当中规定了产权调换，回迁户选择回迁安置并按照拆迁房屋的价值和所选择的回迁安置房的价格进行结算，结清差价，这个结算的过程是城市房屋拆迁管理条例第25条所规定的以产权调换方式进行补偿的结算程序，而不是以折价款购买商品房，否则在拆迁补偿安置过程中就不存在产权调换的补偿方式。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点是计经鸿翔公司是否应支付张留义违约金。张留义主张本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。根据张留义提交的《城市房屋拆迁补偿协议》及双方当事人的陈述，张留义主张的涉案房屋均系产权调换取得，且根据双方签订的《城市房屋拆迁补偿协议》（平房产权调换）可知，张留义置换取得的房屋并非向社会销售的商品房屋，也并非按照商品房市场价购买。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”，张留义并未将补偿安置房屋出卖给第三人，也未主张解除拆迁补偿安置协议，故，张留义与计经鸿翔公司应当按照双方签订的《城市房屋拆迁补偿协议》履行合同，双方并未约定违约金，一审法院认定计经鸿翔公司不承担违约金并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4238元，由上诉人张留义负担。本判决为终审判决。审判长  张友僧审判员  刘晓莉审判员  毕文娟二〇二〇年一月二十一日书记员  苗园园