河北省承德市双桥区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0802执异5号 案外人：刘亚男,女,1986年11月5日出生,汉族，住承德市。 案外人:李艳春,男,1975年12月24日出生,汉族,住承德市。 委托代理人：宫树明，河北意祥律师事务所律师。 申请执行人:谭长江,男,1967年03月12日出生，汉族,住承德市双滦区。 被执行人：刘长胜,男,1956年5月29日出生,汉族,住承德市双桥区。 本院在执行谭长江与刘长胜民间借贷纠纷一案中，案外人刘亚男、李艳春提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人刘亚男、李艳春称，贵院在执行谭长江与刘长胜民间借贷纠纷一案中，谭长江申请查封承德市（以下简称该房屋）。承德市双滦区人民法院作出（2019）冀0803执147号裁定执行书，裁定查封刘长胜位于承德市，期限三年。（2019）年9月25日承德市中级人民法院作出（2019）冀0802执监46号执行裁定书，将该案移送承德市双桥区人民法院执行。但被执行人已于2012年9月21日将该房屋转让给案外人,案外人交付了全部购房款并在该房屋居住至今。该房屋系案外人通过合法方式取得,属于案外人所有。2012年9月21日,李艳春与刘长胜签订房屋买卖合同。约定甲方（刘长胜）将坐落于滦阳御园精装5＃楼2单元一九零四室楼及车位卖给乙方（李艳春）;房屋总价（包含车库）人民币810000元;乙方一次性交付房屋款560000元）大写（伍拾陆万元整）,剩余款项在办理过户时一次性付清。签订合同当天,在刘长胜要求下,李艳春从农业银行62×××18账户支取50万元现金,给付刘长胜购房款现金计56万元。刘长胜同日出具收条一张,载明:今收到李艳春购买房款（第一次）伍拾陆万元整（￥560000元）。收款人:刘长胜。2012年11月21日,李艳春从工商银行95×××64账户中支取现金,交给刘长胜购房款25万元。刘长胜出具收条和协议书一张。收条载明:今收到剩余房款贰拾伍万元整（￥250000元）。协议书载明:车库、房款已全部付清,车库将于2013年2月10日前交付,如有违约,到期不能交付车库,车库款双倍返还李艳春（车位单价玖万元整）,立约人:刘长胜。2012年11月21日,刘长胜用李艳春给付的购房款,在李艳春的陪同下向承德市高新技术产业开发区管理委员会支付了装修工程款102226元。2012年11月22日,刘长胜用李艳春给付的购房款,在李艳春的陪同下支付了住宅专项维修资金13411元。李艳春与刘亚男是夫妻关系。由于被执行人刘长胜夫妻无法为案外人办理房屋过户手续,2013年11月21日,刘长胜、庞海凌与刘亚男签订一份转让协议并公证，证实案外人与被执行人之间存在真实的房屋买卖合同关系,以保证可以办理过户手续时,被执行人协助案外人办理该房屋的过户手续。该房屋自2012年起,一直由案外人占用使用。案外人自2012年办理入住至今7年多的时间里，交付了该房屋的水费、电费、燃气费、物业费、取暖费等全部使用房屋而发生的费用（以上全部费用均有合同即票据予以证实）。同时，案外人刘亚男租赁地上停车位一处一直使用至今。案外人李艳春使用地下停车位一处，一直使用至今。2016年4月23日、2017年10月1日、2018年6月18日《民用户安全检查表》签字的业主即为李艳春。小区物业公司也出具证明证实该房屋一直由案外人实际占有使用。未能办理过户手续并非案外人的过错。该房屋于2019年1月15日办理了房产证。房产证办理后,案外人第一时间想要办理过户手续,才发现该房屋已经被法院查封。未过户至案外人名下,并非是案外人的过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,案外人与被执行人之间已签订真实有效的书面买卖合同,已合法占有该不动产并支付了全部价款,未办理过户手续并非案外人的过错。本案符合上述司法解释的规定,为维护案外人的合法权益,现提出执行异议,请求法院查明事实，解除对案外人房产的查封，停止对该房屋的执行。 申请执行人谭长江未提交书面意见。 被执行人刘长胜未提交书面意见。 本院查明，谭长江与刘长胜民间借贷纠纷一案，承德市双滦区人民法院作出（2019）冀0803执147号裁定执行书，内容为：“查封被执行人刘长胜位于承德市开发区，查封期限为三年。”2019年9月25日，承德市中级人民法院作出（2019）冀0802执监46号执行裁定书，将该案移送本院执行。 另查明,案外人李艳春与刘亚男系夫妻关系。案外人李艳春与被执行人刘长胜于2012年9月21日签订了房屋买卖合同,约定刘长胜(甲方)将坐落于承德市滦阳御园精装5#楼2单元1904室及车位卖给李艳春(乙方);建筑面积158平方米，房屋总价(含车库)人民币810000.00元;案外人李艳春一次性交付房款560000.00元;剩余款项在办理过户时一次性付清。案外人李艳春于签订合同当日以现金方式给付被执行人刘长胜购房款计560000.00元,被执行人刘长胜出具收条一张。2012年11月21日，案外人李艳春将剩余购房款250000.00元一次性给付被执行人刘长胜,刘长胜出具收条一张及协议书一份。2013年11月21日,因被执行人刘长胜、庞海凌夫妻无法为案外人李艳春办理房屋过户手续,被执行人刘长胜、庞海凌与案外人刘亚男就案涉房屋签订转让协议一份，并在承德市恒义公证处进行了公证。案外人李艳春、刘亚男自2012年办理入住一直居住至今,居住期间交付了该房屋的水、电、暖、燃气、物业等费用。案外人刘亚男入住后租赁该小区地上停车位一个，并使用至今。案外人李艳春使用该小区地下停车位一个，并使用至今。2016年4月23日、2017年10月1日、2018年6月18日《民用户安全检查表》签字的业主为案外人李艳春。该房屋于2019年1月15日办理了所有权证，登记权利人为刘长胜、庞海凌。 本院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人刘亚男、李艳春与被执行人刘长胜、庞海凌在法院查封前签订了房屋买卖合同，并支付了全部购房款。案外人刘亚男、李艳春一直占有使用案涉房屋。未办理过户登记手续非因案外人刘亚男、李艳春自身原因。案外人刘亚男、李艳春对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益，其异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对承德市高新技术开发区滦阳御园小区5号楼2单元1904号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  吕文胜 人民陪审员  贾连升 人民陪审员  康凤茹 二〇二〇年一月二十二日 书 记 员  陈 曦 附页： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。” 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条规定：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。” 第三百一十六条规定：“人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。”