浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终5882号上诉人（原审原告）：朱耀基，男，1944年8月2日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：杨柳，浙江绣湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：周关洪，浙江绣湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：义乌市稠城街道胜利社区居民委员会，住所地：浙江省义乌市香山路42号。法定代表人：李希红，主任。委托诉讼代理人：王英豪，浙江纵伸律师事务所律师。委托诉讼代理人：王虎华，浙江纵伸律师事务所律师。原审第三人：朱昆潮，男，1944年10月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。原审第三人：石关炳，男，1935年3月4日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。上诉人朱耀基因与被上诉人义乌市稠城街道胜利社区居民委员会（以下简称：胜利社区居委会）、原审第三人朱昆潮、石关炳房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初1735号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱耀基的上诉请求：撤销原审判决，并依法改判，由胜利社区居委会承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、《房屋转让协议书》并非是对《借款协议》的确认和继续履行。首先，从合同目的的角度看。朱耀基是以取得房屋为合同目的，胜利社区居委会是以转让部分房屋以获得建房款项及房屋建成为合同目的。而所谓借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。由此可见，从一开始双方签订合同的目的来看，双方欲实际形成的并非借贷关系。其次，从合同履行的角度看。双方虽然签订了《借款协议》，但该借款协议实际上并未得到切实履行。涉案款项并非是以出借款项的形式交付给胜利社区居委会，而是以建房投资款项的形式直接用于建房。相反，双方事后重新签订了《房屋转让协议书》，并根据该协议书切实履行了双方约定的权利义务。故此，无论是从合同形式的角度还是从实体权利义务的角度，《房屋转让协议书》均已彻底将《借款协议》给否定了。因此《房屋转让协议》并非是对《借款协议》的确认和履行，而是独立于《借款协议》的，并在本质上更改双方法律关系的一份新的合同。二、一审法院在认定事实有误的前提下，错误适用了担保法的相关规定，属于法律适用错误。由于《房屋转让协议书》并非是对《借款协议》的确认和继续履行，也就不存在房屋系借款抵押的情况。尽管双方在协议书文字表达中错误使用了“抵押”等字词，但这并不能改变协议书系房屋买卖合同的本质。庭询中补充：1、1994年5月10日双方签订的转让协议系对1994年2月8日借款协议的否定。在转让协议中，双方当事人确认了怕借款三五年内无力偿还，而借款协议约定的是在1995年8月8日归还。该协议明确以相应房屋抵偿朱耀基出借的投资款，这两个行为不存在先后时间顺序，是同时约定的。而借款协议中，借款与以房抵债是有先后顺序的。约定的是逾期无法归还以房抵债，这两个协议是相互否定，不存在房屋转让协议对借款协议的确认和延续。2、关于本案法律适用，一审引用了《物权法》第一百八十六条和《担保法》第四十条。但本案不存在该法条所说的债务履行届满前和不能履行到期债务这两个条件。3、关于本案是否构成让与担保以及合同是否有效问题。在司法实践中，让与担保并不当然无效。也存在让与担保合法有效的情形：第一、双方约定到期履行不能以物抵债；第二、双方对债务和抵押物进行合理评估计算；第三，当事人已经合法占有的标的物。如果同时具备这三个条件，让与担保可以受法律保护。本案中，转让协议内容明确，对于建房借款投资金额的估价以及房屋成本已经进行确认，双方履行了相应的结算程序，且朱耀基自房屋建成之后，一直占有使用。所以，本案即使构成让与担保行为，其所主张的房屋抵债的法律后果仍应当受法律保护。胜利社区居委会答辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。对于双方签订的两份协议，房屋建成最后的使用状态的真实性没有异议。对于法律适用的问题，请法院依法审查。朱昆潮、石关炳均未发表答辩意见。朱耀基向一审法院起诉请求：确认朱耀基、朱昆潮、石关炳与义乌市居民委员会于1994年5月10日签订的《房屋转让协议书》合法有效。原审法院认定事实：1994年2月8日，义乌市稠城镇湖西居民委员会因建造综合办公楼缺少资金，与朱耀基及石关炳、朱昆潮签订《借款协议书》。《借款协议书》载明：借款（单位）人湖西居委会（甲方），出借（户）人：石关炳（乙方）；一、为了工程及早竣工，乙方于1994年2月8日前将人民币叁拾万元交给甲方；二、借款期限为壹拾捌个月，月息以3%计算，于1995年8月8日将本金连同利息一次性归还乙方；三、甲方自愿将综合办公楼作抵押，逾期无法归还，甲方自愿将办公楼平面图⑥、⑤轴东面壹梯两间垂直四层楼房的使用权和房产所有权归乙方所有。朱耀基、石关炳、朱昆潮在出借人处签名，义乌市稠城镇湖西居民委员会加盖印章，代表陈士伟、鲍昌木签名。1994年5月10日，义乌市居民委员会与朱耀基及石关炳、朱昆潮签订《房屋转让协议书》。《房屋转让协议书》载明：立协议人：湖西居委会（甲方）、石关炳（乙方）；湖西居委会办公楼至目前止基础完工，因缺乏资金，已无能力续建。借款又怕三、五年内无偿还能力。将部分房屋出卖，现阶段政策不允许。经两委集体讨论研究，决定向社会个体户借资建造综合楼。居委会决定将竣工办公楼的东面落地壹梯两间垂直四层的楼房转让给乙方，作为偿还乙方投资建造办公楼的土建工程费用，经双方议定如下协议：乙方负责在甲方定案的基础上核定一次性投资352235元，于1995年2月8日前建造落地五间正负零以上四层660平方米综合办公楼的土建工程（竣工后乙方归还甲方底层工程款50000元）；综合办公楼验收合格，进行工程结算，履行借款协议的房产抵押手续。乙方享受两梯间公共墙为界靠东面的壹梯两间（包括底层园子）垂直四层楼房的永久使用管理和房产所有权。甲方自愿以无法偿还乙方借款为由转让给乙方，必须及时办理合法的产权过户给乙方的手续。义乌市稠城镇湖西居民委员会在甲方处加盖印章，代表陈士伟、傅建政、鲍昌木、王高潮、陈银钗签名，朱耀基、石关炳、朱昆潮有乙方处签名。1997年9月6日，涉案房地产取得浙土义证字（1997）第40号浙江省建设用地许可证，批准土地使用权形式为收回划拨，土地性质为国有。1997年11月30日，涉案房屋取得义城国用（1997）字第02404号国有土地使用权证。后义乌市稠城镇湖西居民委员会被撤销，其权利义务由胜利社区居委会享有和承担。原审法院认为，朱耀基、第三人朱昆潮、石关炳与义乌市居民委员会签订的《借款协议》中约定，甲方（义乌市居民委员会）自愿将综合办公楼作抵押，逾期无法归还，甲方自愿将办公楼平面图⑥、⑤轴东面壹梯两间垂直四层楼房的使用权和房产所有权归乙方所有。双方签订的《房屋转让协议书》第五条约定，综合办公楼验收合格，进行工程结算，履行借款协议的房产抵押手续。可见，双方于1994年5月10日签订的《房屋转让协议书》，实际上是对1994年2月8日签订的《借款协议》的确认和履行，两者之间是相互关联的。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。故双方于1994年5月10日签订的《房屋转让协议书》违反了国家法律，应认定无效，故朱耀基的诉请于法不符，不予支持。朱昆潮、石关炳经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条规定，判决如下：驳回朱耀基的诉讼请求。案件受理费80元，公告费650元，合计730元，由朱耀基负担。二审中，各方当事人均未提供新证据。经审理，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，合同如约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效。本案中，当事人之间签订的《借款协议书》约定在义乌市居民委员会以综合办公楼作抵押，在无法归还朱耀基借款的情况下，将其中部分楼房使用权和所有权归朱耀基所有，该约定符合让与担保的情形，应当认定无效。《房屋转让协议书》虽然形式上系有关综合楼部分房屋转让的约定，但该协议又明确表示“将部分房屋出卖，现阶段政策不允许”，进而在协议第五条约定“综合办公室楼验收合格，进行工程结算。履行借款协议的房产抵押手续，……。甲方自愿以无法偿还乙方借款为由转让给乙方”，因此，在本质上，该协议仍然是原《借款协议书》的延续。当事人即使根据让与担保的约定，已经完成财产权利变更的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人也仅能请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权，而不能据此确认财产归其所有的。因此，本案中，朱耀基即使一直占有使用案涉房屋，也不能据此认定协议有效。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，朱耀基的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由朱耀基负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红彦审 判 员 周楚臣审 判 员 杜月婷二〇二〇年一月十五日代书记员 钟李钰