江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终75号上诉人（原审原告）：融小伟，男，1985年10月4日出生，汉族，住渝水区。上诉人（原审原告）：何兆连，女，1985年4月9日出生，汉族，住渝水区。委托诉讼代理人：钱磊，江西袁河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新余市中正房地产开发有限公司，住所地：江西省新余市原市委党校院内“珑园”售楼部，统一社会信用代码：91360500576129982B。法定代表人：胡小立，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾小平，男，系该公司股东。上诉人融小伟、何兆连因与被上诉人新余市中正房地产开发有限公司（下称中正公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初5189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。融小伟、何兆连上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持何兆连、融小伟的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费，均由中正公司承担。事实与理由：1.中正公司隐瞒房产未尽验收、不具备交房条件的事实，骗取融小伟、何兆连签订了交房申请书，该申请书并非融小伟、何兆连的真实意思。2018年6月30日，融小伟、何兆连去交房是因为合同约定的交房时间，中正公司既没有出示相关文件、也没有带融小伟、何兆连看房，就直接让融小伟、何兆连签订各种文件，其中包括《交房申请书》，后到物业办手续，最后现场看房，之后才发现房子不具备交房条件。由此可以看出，融小伟、何兆连完全是在被蒙蔽的情况下签订的申请书，该申请书就是开发商为了免除责任而设置的。2.一审法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖合同司法解释）第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”认定本案房屋已完成交付属于法律适用错误。中正公司在房屋不具备交付条件的情况下，将房屋钥匙交付给融小伟、何兆连的行为，违反了法律的禁止性规定，是无效的交付行为，不能产生合同约定的交付效果，更不能免除其违约责任。（1）该条适用的前提是房屋已经具备了交付条件，在双方没有约定交付时间的情况下，按照实际转移占有时间为交付使用时间。（2）相关法律、法规明确规定“建设工程经竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格不得交付使用”，已经做了禁止性规定，司法解释的规定只是在不违背禁止性规定的前提下进行的补充。（3）双方已经在购房合同中约定了交付条件，中正公司不仅要交付钥匙给融小伟、何兆连，还应当交付符合合同约定的房屋给融小伟、何兆连。3.同一小区的业主与开发商之间逾期交房的纠纷，在仲裁委仲裁时，仲裁委已经认定了未经验收就交房是无效行为，并裁决开发商承担责任，但是法院却一律驳回业主诉请，同案不同判，不能令业主信服。中正公司辩称，我们已经按照交房申请书的时间向融小伟、何兆连交房，申请书中融小伟、何兆连承诺知悉房屋现状，同意以房屋现状交房，并在交房登记表上签字确认领取了钥匙，双方根据合意改变了商品房买卖合同中约定的交房条件，以房屋现状交房，因此在融小伟、何兆连收房之后，不应支付违约金。收房属事实行为，融小伟、何兆连在收房之后主张逾期交房违约金没有事实和法律依据，请法院依法维持一审判决。融小伟、何兆连向一审法院起诉请求：1.确认中正公司将本案所涉房屋交付给融小伟、何兆连的行为系无效行为；2.判令中正公司按合同约定以总房款每日万分之一的标准向融小伟、何兆连支付逾期交房违约金10681.2元（自2018年7月1日暂算至2019年3月15日），并支付自2019年3月16日起至符合交房条件日止期间的违约金。一审法院认定事实：一、2016年9月5日，融小伟、何兆连与中正公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定，其中：融小伟、何兆连购买的房屋是位于新余市城北北湖西路151号中正·珑园小区10栋1702号商品房，房款总额为414000元，付款方式为银行按揭；交付期限：出卖人应当在2018年6月30日前交付房屋；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人（即中正公司）按日向买受人（即融小伟、何兆连）支付已交付房价款万分之零点一的违约金；商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。二、融小伟、何兆连于2016年9月5日前向中正公司支付首期房价款124000元，余款290000元向银行申请贷款。三、2018年7月9日，融小伟、何兆连向中正公司申请交房并在交房申请书上签字确认，承诺已知悉所购房屋的交房条件及现状，自愿按现有条件交房，并办理了物业公司相关费用及手续。四、2018年9月7日，涉案房屋取得房屋测绘报告；涉案房屋至今未取得房屋工程竣工验收备案。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。融小伟、何兆连与中正公司签订的《商品房买卖合同》是其合意，其内容未违反法律、法规等禁止性规定，上述合同合法有效，双方应诚实履行合同义务。关于融小伟、何兆连主张中正公司交付涉案房屋的行为属于无效行为的诉讼请求，一审法院认为，融小伟、何兆连已经按照合同约定履行了付款义务，但中正公司未依约交付符合交房条件的房屋，系中正公司违约，应向融小伟、何兆连承担逾期交房违约责任，但融小伟、何兆连于2018年7月9日自愿向中正公司提出交房申请，并表示已知悉涉案房屋的交房条件及现状，同意按现有条件收房，应认定中正公司已于2018年7月9日向融小伟、何兆连履行了房屋交付义务，故原告主张中正公司交付涉案房屋的行为属于无效行为的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。因合同约定的交房时间为2018年6月30日，则中正公司的逾期交房天数为9天（自2018年7月1日至2018年7月9日），故对中正公司要求计算逾期交房违约金至实际交付之日止的抗辩意见，一审法院予以采信。关于逾期违约金的计算标准问题，虽然融小伟、何兆连未提供证据证明其损失，但合同约定的每日按融小伟、何兆连已交房价款的0.01‰的标准支付违约金较低，不足以弥补其损失，而融小伟、何兆连主张按每日万分之一的标准计算，在法律规定的范围内，并未超出银行同期贷款利率，一审法院予以支持，对中正公司辩称应当按日万分之零点一计算违约金的意见，一审法院不予采信，故一审法院计算逾期交房的违约金为373元（414000元×0.1‰×9天）。综上所述，融小伟、何兆连的诉讼请求部分成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、中正公司应于本判决生效之日起十日内向融小伟、何兆连支付逾期交房违约金373元；二、驳回融小伟、何兆连的其他诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由融小伟、何兆连承担48元，中正公司承担2元。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为中正公司的交房行为是否有效；中正公司应如何承担逾期交房责任。针对交房行为是否有效的问题，融小伟、何兆连认为是在中正公司隐瞒交房条件实际情况下接收房屋，非其真实意思表示，属无效行为。本院认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效。合同明确规定了交付条件、交付时间，融小伟、何兆连应当知晓交房时中正公司满足何种交付条件，但是2018年7月9日仍签订了交房申请书，办理了交房手续且装修入住，实际占有该房屋，视为双方变更了合同约定的交房条件，房屋已经交付，该交付合法有效。合同约定交房时间为2018年6月30日，中正公司存在逾期交房，故一审法院计算逾期交房期间自2018年7月1日起至实际交房日止正确。一审法院依融小伟、何兆连的请求提高违约金比例，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院予以支持。针对融小伟、何兆连认为商品房买卖合同司法解释第十一条适用法律错误的问题，本院认为，一审适用法律正确。合同的约定因双方当事人的行为进行了变更，竣工验收合格备案不再是交付条件。关于融小伟、何兆连提出仲裁机构与法院裁判不一致的问题，本院认为，仲裁机构依法享有仲裁权。如果中正公司认为仲裁机构不公，可以向法院申请撤销原仲裁。这是中正公司的权利，不能以此作为法院必须按照仲裁裁决来裁判的理由。综上所述，融小伟、何兆连的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确但有瑕疵，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用的解释》三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费67.03元，由上诉人融小伟、何兆连负担。本判决为终审判决。审判长  赵志刚审判员  杜景柏审判员  宋 彦二〇二〇年一月二十二日法官助理邹铖书记员杨玲