广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初1903号原告：佛山市三水万林投资有限公司，住所地，广东省佛山市三水区大塘镇大?沙大兴大道中98号万豪大厦管理用房，统一社会信用代码，9144060758468023XT。法定代表人：江国林。委托诉讼代理人：杜洪炜，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾春霞，广东合誉律师事务所律师。被告：广州星迪房地产代理有限公司，住所地，广东省广州市花都区迎宾大道179号3栋908，统一社会信用代码，91440101MA59GLQD0X。法定代表人：张美英。被告：张华芳，女，1984年12月9日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区，两被告共同委托诉讼代理人：甄德国，广东金信方正律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄曦，广东金信方正律师事务所律师。原告佛山市三水万林投资有限公司（以下简称万林公司）与被告广州星迪房地产代理有限公司（以下简称星迪公司）、张华芳商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案。因两被告在法定期限内提起管辖权异议，本院确定管辖权后，依法于2018年10月24日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万林公司的委托诉讼代理人杜洪炜，原委托诉讼代理人陈仲文，两被告的委托诉讼代理人黄曦、甄德国到庭参加诉讼。因本案审理过程中须以另案事实为依据，本案于2018年11月2日中止，于2019年11月27日恢复审理。第二次开庭时，原告万林公司的委托诉讼代理人杜洪炜、曾春霞，两被告的委托诉讼代理人甄德国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万林公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告星迪公司向原告支付违约金2000000元;2.判令被告星迪公司向原告退还多收取的团购费2738599元;3.判令被告张华芳对被告星迪公司的上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与被告星迪公司双方于2017年5月8日签订《万豪大厦公寓项目分销合作协议》,原告将位于佛山市三水区的万豪大厦项目住宅式公寓其中的181套单元授权被告为独家分销商进行销售。后双方就上述公寓分销的事宣又签订了三份补充协议,其中一份无签暑日期的《补充协议书》、一份2017年9月9日签订的《补充协议书》以及2017年9月30签订的《补充协议》。被告销售期限从2017年5月10日至12月1日。根据《万豪大厦公寓项目分销合作协议》第二条第3项:“销售该项目均由甲方管理、开具,定金和购房款均由甲方统一收取”,第三条第7项:“乙方须根据甲方提供的文件进行如实的宣传和销售。销售过程中如有因乙方对客户的误导、欺骗等行为引起的法律诉讼或索赔要求,视为乙方违约,并由乙方承担赔偿及处理有关纠纷或诉讼的责任”;双方均已明确约定,项目销售的定金必须由原告收取,而乙方在销售过程中不得误导或者欺骗客户,但乙方在销售过程中却屡屡违规,包括对客户进行虚假承诺、误导客户、私自收取客户定金欺骗客户、虚假宣传等行为,而在销售过程中原告亦对被告销售人员的行为要求改正,但被告却置之不理,造成客户向国土承建部门、公安部门、工商部门投诉,给原告造成严重不良影响。根据协议第六条第4项:“若乙方协议期内违规行为在整改期内未改正的并经双方协调仍未改正的甲方有权解除协议,乙方向甲方支付二百万违约金”,因此,按约定原告有权解除协议并要求被告支付违约金200万元,同时由于被告在销售过程中的一系列违规行为给原告商业信誉以及商业利益造成了严重影响以及损失,被告理应予以赔偿。另外,《万豪大厦公寓项目分销合作协议》第四条第4项第(1)款:“乙方代收取每套单元人民币贰万元整团购费用直接转为乙方代理前佣金”,但被告实际上不止收取每套20000元,在已签订认购书的132套当中,有79套收取4万元、14套收取3万元、2套收取5万元、1套收取27888元、1套收取8600元、1套收取22053元、1套收取33000元、1套收取37058元,共多收取团购费用1828599元。根据第四条第4项第(1)款约定,被告代收取团购费用,且每套2万元直接转为代理前佣金,因此,被告多收取的团购费用应返还给原告。被告星迪公司系被告张华芳设立的一人有限责任公司,根据《公司法》的规定,被告张华芳应对被告星迪公司的上述债务承担连带清偿责任。基于以上事实,两被告的行为已严重损害了原告的合法权益,现原告向法院具状起诉,请求法院支持原告的诉讼请求。被告星迪公司辩称，一、星迪公司并不存在任何虚假宣传、私下收取客户款项等违约情形。假设星迪公司存在违约情形，但因未能满足违约金的支付条件，星迪公司无需支付。1.星迪公司的宣传、策划、销售等行为均需经过万林公司的批准方可实施。“三成首付”、小贷公司贷首付等宣传销售手段均为万林公司要求实施。此外，星迪公司及其渠道方收取的相关款项均在万林公司的授权之下收取。故星迪公司并不存在任何违约情形。2.按协议第6.4条约定，星迪公司承担违约责任，需要同时满足2个条件：协议期内星迪公司有违规行为在整改期内未整改；双方协调仍未改正，万林公司解除协议的。而根据第2.2条，整改需要由万林发出书面告知并有五天的改正期，但万林公司从没向星迪公司发出过任何书面通知。故假设星迪公司存在违约情形，但违约金的支付条件未成就而无需支付。二、团购费为星迪公司及其相关渠道方的合法报酬，并非万林公司的应收款项，万林无权要求退还。1.《补充协议》（2017年9月9日签订）并没有取消“2万元团购费”的相关约定。2.星迪公司及其相关渠道方在万林公司协助下以电商费、团购费、认购金、装修费等名义收取报酬，超过2万元部分，为星迪公司及其相关渠道方的中介费。3.假如退还超出2万元部分款项，也应由款项的实际收取人向购房者退还，而不是向万林公司退还。三、星迪公司虽然为一人独资有限公司，但相关业务开展，财产均没有与股东混同，股东无需承担连带清偿责任。综上所述，被告认为本案为万林公司为了逃避向星迪公司支付报酬义务而恶意发起的一场无事实支持，无法律依据的诉讼，万林公司的诉讼请求应当予以全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告万林公司提供的：合作协议一份、补充协议三份、情况说明、关于申请退还购房首付及定金的情况说明、微信聊天记录、收据、住建投诉处理表、企业信息公示报告、微信截图、万豪广场成交报告、部分团购费（电商）收据59份及统计表、收取团购费（电商）统计表两份、通知函、回复函、律师函、应诉通知书、起诉状、（2018）粤0607民初1076号、（2018）粤0607民初2120号、（2018）粤0607民初5008号、（2019）粤06民终7219号、（2019）粤06民终8951号民事判决书各一份，本院经审查后认为，上述证据中的万豪广场成交报告、部分团购费（电商）收据59份及统计表、收取团购费（电商）统计表两份，是原告单方制作的证据，本院均不予确认；原告提供的其他证据来源合法，内容真实，本院予以确认。被告星迪公司提供的：微信聊天记录两份、证明复印件（星迪、世港公司收款的空白证明27份、收款证明31份）、企业信息登记资料一份，本院经审查后认为，被告提供的上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认。经审理查明：2017年5月8日，原告万林公司与被告星迪公司签订《万豪大厦公寓项目分销合作协议》（以下简称分销协议）。原、被告在分销协议第一条约定原告万林公司授权被告星迪公司为195套可售单元的独家分销商（以原告万林公司出具的可售单元明细表为准），该可售单元以原告万林公司收到被告星迪公司及星迪公司渠道推介的客户的购房定金作为星迪公司成功推介的依据。本楼座物业的交楼标准是毛坯，星迪公司已经充分了解本楼座物业的具体户型图、布局等具体情况，星迪公司协助万林公司进行项目推广和销售工作。分销协议第二条第5款约定，原告万林公司在本协议合作期内，不再另行指定其他代理销售商对本楼座物业进行销售，本协议合作期内该项目成功收取买方购房定金的均视为星迪公司成功推介客户，按合同规定支付首期款、完成办理按揭手续或一次性支付全款后，万林公司均需按本协议向星迪公司结算代理费，否则属万林公司违约，星迪公司有权按约定收取代理费及解除协议终止合作。分销协议第四条关于成交、佣金、结算的方式约定如下：1.成交：星迪公司组织的客户与万林公司签订《商品房买卖合同》，同时按合同规定支付首期款，完成办理按揭手续或一次性支付全款，即视为星迪公司客户成交。2.代理佣金：a.万林公司委托星迪公司向认购方代收取每套单元人民币贰万元整团购费用，万林公司同意星迪公司收取该团购费用后直接转为星迪公司代理前佣金。所收款项统一由星迪公司向认购方开具全额收据。b．万林公司及星迪公司双方同意该项目单位以建筑面积人民币4800元每平方米作销售底价，成交后按高于销售底价的溢价总额作为星迪公司代理该项目的代理后佣金，此佣金为含税价。高于18%溢价销售金额的部分，万林公司享受50%的分红，另50%归星迪公司所有，并各自承担分红部分的税金。c.万林公司支付时星迪公司必须提供指定的银行账户，星迪公司在收取每笔佣金前应向万林公司出具等额发票或第三方发票，以人民币作为结算单位。星迪公司承担超出销售底价的溢价总额代理费计征8%税金向万林公司支付（代理前佣金不需计征税金），该笔税金可由万林公司直接在相应的溢价总额扣减。3.挞定、退定条款：a．挞定：客户交纳定金后，因客户自身情况，未能成交且定金没收的万林公司须向星迪公司支付已收定金款的50%；b．退定：客户交纳定金后，因各种原因，开发商退回定金给客户的万林公司不须向星迪公司支付该次成交的任何款项；退定单元重新销售的，应计算佣金向星迪公司支付。4.佣金结算：（1）代理前佣金：星迪公司代收取每套单元人民币贰万元整团购费用直接转为星迪公司代理前佣金。（2）代理后佣金：客户在签订《广东省商品房买卖合同》后，万林公司应向星迪公司支付每套单元溢价总额应支付未支付的所有款项。星迪公司推介的客户认购、支付购房定金时，认购方缴足额定金人民币五万元整，万林公司应于收款三个工作日内向星迪公司支付人民币三万元整（溢价总额不足三万元的按实际金额支付），余佣由星迪公司每周二前将上周符合结算条件的成交物业向万林公司出具等额发票，万林公司在收到星迪公司等额发票后二个工作日内完成打款；如客户发生退款事宜，则星迪公司退还相应所得佣金。分销协议第六条第4款约定，若被告星迪公司协议期限内违规行为在整改期内未改正，并经双方协调仍未改正的，原告万林公司有权解除协议，被告星迪公司向原告万林公司支付贰佰万违约金。2017年6月1日，被告星迪公司向原告万林公司交付100万元保证金。2017年6月10日，原、被告签订《万豪大厦公寓、商铺项目委托书》，约定被告星迪公司代理销售公寓时间从2017年5月10日起至2017年9月10日止，代理销售商铺时间从2017年5月10日起至2017年10月31日止。2017年9月前，原、被告签订第一份《补充协议书》，约定对分销协议内容进行了变更。2017年6月10日，原、被告签订《万豪大厦公寓、商铺项目委托书》，约定原告万林公司授权被告星迪公司在销售过程中，有权发动自身或者第三方联合销售该楼盘项目。2017年8月22日，原、被告签订《授权委托书》，约定被告星迪公司委托案外人佛山市世港装饰设计有限公司（以下简称世港公司）负责收取万豪大厦公寓代理佣金，该佣金由世港公司负责开具装修工程发票和合同相关工作。2017年7月6日至2017年9月8日期间，被告星迪公司曾经借用原告万林公司的公章。此外，案外人世港公司与原告万林公司签订了一份《补充协议》，协议中约定世港公司所收取的款项性质为万豪大厦公寓代理佣金（代被告星迪公司收取）。2017年9月9日，原、被告签订第二份《补充协议》，对分销协议的销售条款作补充：1.双方约定万林公司销售底价为4800元/平方米，星迪公司往上提高18%作为销售佣金（即星迪公司按照5664元/平方米销售，其中864元/平方米作为销售佣金）。超出5664元/平方米售价部分由万林公司作为该单位的装修费用自行安排使用。毛坯成交单位按原合同约定计算佣金。2.由2017年9月9日起，万林公司收取客户每套房5万元作为定金。万林公司于次日支付每套齐定单位3万元作为星迪公司前期的销售佣金，在后期佣金结算时进行扣除。该前期销售佣金由星迪公司先行开具收据，后佣金结算时一并开具相应等额的发票给万林公司。2017年9月30日，原、被告签订第三份《补充协议书》，约定原分销协议第五条有效期变更为自2017年5月10日至2017年12月01日止。协议期满后自动终止。被告星迪公司在代理销售期间，以团购费、电商费、装修费名义，收取了119名购房者共计4198599元作为代理前佣金。另查明，被告星迪公司在代理原告万林公司向案外人黄旺兴销售商品房过程中，明知购房款支付方式及来源存在违反政策的可能性，仍向购房者提供不实信息，导致黄旺兴与原告万林公司产生纠纷，经本院（2018）粤0607民初2120号民事判决书判令原告万林公司向黄旺兴返还购房款465000元，并支付相应利息。被告星迪公司在代理原告万林公司向案外人詹顺镇销售商品房过程中，隐瞒购房的有关价格信息，未如实告知购房者房价是否包含装修费用，导致詹顺镇与原告万林公司产生纠纷，经本院（2018）粤0607民初5008号民事判决书判令：一、解除詹顺镇与万林公司于2017年9月8日签订的《万豪广场商品房认购书》（编号：0000792）；二、万林公司于本判决生效之日起十日内，向詹顺镇返还购房款193067元，并支付该款从2018年9月7日起至还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。被告星迪公司于2018年2月2日以商品房委托代理销售合同纠纷为案由，向本院提起诉讼。本院经审理后，作出了（2018）粤0607民初1076号民事判决书，判令：一、万林公司于本判决生效之日起十日内向星迪公司支付佣金2460835.39元，并支付违约金738250.62元（两项共计3199086.01元）；二、万林公司于本判决生效之日起十日内向星迪公司返还保证金500000元，并支付该款从2017年12月1日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、驳回星迪公司的其他诉讼请求。该判决书还认定被告星迪公司超出分销协议所收的团购费为违法收益。原、被告不服本院判决上诉后，佛山市中级人民法院经审理，作出（2019）粤06民终8951号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查明，被告星迪公司于2016年2月2日成立，成立时被告张华芳为公司的唯一股东。2018年4月23日，被告星迪公司股东变更为张华芳、张土良。2018年6月22日，被告星迪公司股东变更为张美英、张土良。本院认为：原、被告之间的争议焦点为：一、被告是否须向原告支付200万元违约金？二、被告是否须向向原告返还团购费？三、被告张华芳是否应当承担连带责任？争议焦点一：本案中，原告代理销售过程中存在几种违规行为。一是在销售商品房过程中，明知购房款支付方式及来源存在违反政策的可能性，仍向购房者提供不实信息，如本院处理的黄旺兴与万林公司（2018）0607民初2120号商品房预售合同纠纷一案。二是在代理销售过程中，隐瞒购房的有关价格信息，在签订预购合同过程中，未如实告知购房者房价是否包含装修费用，如本院处理的詹顺镇与万林公司（2018）0607民初5008号商品房预售合同纠纷一案。三是明显超过分销合作协议约定的金额，以装修费、电商费名义额外收取费用。被告星迪公司的行为已经违反了诚实信用原则，并造成了原告万林公司的一定损失。而原告万林公司在被告星迪公司销售过程中，明知被告星迪公司借用案外人世港公司名义向购房者收取团购费，仍为其提供协助，原告万林公司也存在违规行为。本案兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本院酌定支持违约金750000元，原告诉请金额过高部分，本院不予支持。争议焦点二：根据本院及佛山市中级人民法院已经生效的民事判决书认定，因原告万林公司仅委托星迪公司每套代收2万元团购费，被告星迪公司对于团购费的代理范围仅限于每套2万元，其所收每套超过2万元的部分已经超过其代理的权限。《商品房销售管理办法》第二十八条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”依照上述规定，被告星迪公司超过代理权限，自行收取超出每套2万元的部分，属于违法所得，本院对该部分收益的合法性不予认可，原、被告均不得享有该超额收益的所有权。原告诉请被告返还多收取的团购费无法律依据，本院不予认定。争议焦点三：《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”涉案债务产生时，被告星迪公司为一人有限公司，被告张华芳为该公司唯一股东。本案中，被告张华芳无证据证明涉案债务产生时，被告星迪公司的财产独立于股东自己的财产，所以依法应当对被告星迪公司的上述债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州星迪房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水万林投资有限公司赔偿违约金750000元；二、被告张华芳对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告佛山市三水万林投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45429元、保全费5000元，两项共计50429元，由原告佛山市三水万林投资有限公司负担42596元，被告广州星迪房地产代理有限公司负担7833元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  卢泽辉人民陪审员  刘国立人民陪审员  莫倩瑜二〇二〇年一月九日书 记 员  麦倩雯