云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4342号上诉人（原审被告）:云南省市场开发有限责任公司，统一社会信用代码：91530000216560584U。住所地：昆明市东风西路41号二号楼。法定代表人：陈剑钊，总经理。委托诉讼代理人：雷秉华，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：熊志军，男，1977年7月25日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：张远航、施琦，云南云滇律师事务所律师，特别授权代理。原审被告:昆明南汇物业服务有限公司，统一社会信用代码：91530102582376525G。住所地：昆明市五华区昆师路1号二楼201号。法定代表人：郭国平，总经理。委托诉讼代理人：马俊、雷秉华，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南省市场开发有限责任公司（以下简称：开发公司）因与被上诉人熊志军、原审被告昆明南汇物业服务有限公司（以下简称：南汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初14543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。开发公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、改判驳回熊志军要求支付违约金的诉讼请求；三、本案诉讼费用由熊志军承担。事实和理由：开发公司与熊志军提前解除租赁合同是因为房主昆明南疆招待所响应中央军委要求关停市场，该事件属于不可抗力，无法提前预见；昆明南疆招待所于2018年4月13日通知要求在2018年4月13日前关停市场，开发公司与昆明南疆招待所协商后延期关闭，昆明南疆招待所应当作为本案第三人参加诉讼，一审判决遗漏案件当事人；解除合同是因为昆明南疆招待所的原因，开发公司不应当承担违约责任，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。熊志军辩称，开发公司并未按照合同约定提前60天通知熊志军将要提前终止合同的情况，明显存在违约行为。熊志军向一审法院起诉请求：1、解除熊志军与南汇公司于2017年4月6日签订的《房屋租赁合同》；2、判令南汇公司、开发公司返还熊志军履约保证金5万元；3、判令南汇公司、开发公司向熊志军返还已经支付的2018年9月7日至2018年12月31日租金254246元；4、判令南汇公司、开发公司支付违约金24万元；5、本案诉讼费由南汇公司、开发公司承担。一审法院认定事实：2017年4月6日，熊志军（乙方）与南汇公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于昆明市东风西路241号（原昆明市昆师路3号）110平方米商铺租赁给乙方；2、租赁期限自2017年3月26日至2018年12月31日止；3、2017年租金为613000元；2018年租金为80万元；合同履约保证金5万元；4、甲方有下列行为，乙方有权解除租赁合同，由此造成乙方损失的，由甲方承担赔偿责任，并向乙方支付年租金的30%违约金，且向乙方退还合同未履行部分的房屋租金及保证金：①甲方未按合同约定的时间向乙方提供房屋；②甲方非法干涉乙方的自主经营行为的；③甲方交付的房屋危及乙方安全及健康的；④甲方未经乙方同意擅自增加、改变出租条件的；5、因地方城市建设规划或军队用地规划调整等外部原因，该房屋被拆迁或改变用途等致使本合同无法履行的，甲方应提前60日通知乙方，乙方收到通知，本合同即解除。合同解除后，租金以实际租赁期限计算，多退少补，甲方退还乙方合同履约保证金后，甲、乙双方互不承担责任。另确认，南汇公司系受开发公司的委托与熊志军签订的上述合同。2018年9月6日下午，南汇公司负责人通知熊志军房屋不能使用，9月7日就强行将房屋封闭；成都军区昆明南疆招待所于2018年12月25日出具《情况说明》，载明“就熊志军起诉云南省市场开发有限责任公司、昆明南汇物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，本案所涉及的市场关停是依据中央军委《关于军队和武警部队全部停止有偿服务活动的通知》进行的，我所依据该通知分别于2018年4月13日和9月6日向云南省市场开发有限责任公司下发关停通知，通知下发后云南省市场开发有限责任公司于2018年9月6日将关停部分交由我所。”一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”南汇公司系受开发公司委托，与熊志军签订了《房屋租赁合同》，且庭审中熊志军对于上述委托事项予以认可，故《房屋租赁合同》直接约束熊志军与开发公司，对熊志军要求南汇公司承担责任的诉讼请求，不予支持；其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”熊志军要求解除2017年4月6日《房屋租赁合同》、退还履约保证金5万元并返还2018年9月7日至2018年12月31日租金254246元，开发公司对上述请求予以认可，一审法院对此予以确认；第三，涉案《房屋租赁合同》约定“因地方城市建设规划或军队用地规划调整等外部原因，该房屋被拆迁或改变用途等致使本合同无法履行的，甲方应提前60日通知乙方”，而本案中开发公司在2018年4月13日即接到市场关停的通知，但其迟至实际关停前一日才通知熊志军，开发公司的行为已构成违约，应当承担违约责任；第四，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本案中熊志军主张按照合同约定标准（年租金的30%）计算，开发公司则提出减少约定违约金的抗辩，综合考量涉案《房屋租赁合同》的履行情况、当事人的过错及法律对违约金的界定原则，酌情确定由开发公司向熊志军支付违约金95000元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百一十八条之规定，判决：一、解除原告熊志军与被告昆明南汇物业服务有限公司于2017年4月6日签订的《房屋租赁合同》；二、被告云南省市场开发有限责任公司应在本判决书生效后十日内向原告熊志军返还履约保证金5万元及自2018年9月7日至2018年12月31日租金254246元，同时应向原告熊志军支付违约金95000元；三、驳回原告熊志军的其他诉讼请求。案件受理费9242元，减半收取计4621元，由被告云南省市场开发有限责任公司负担。二审中，双方当事人未提交新的证据。经二审审理查明的案件事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。本案双方当事人的争议焦点为：开发公司是否应当承担违约责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案的租赁合同第七条明确约定：“因地方城市建设规划或军队用地规划调整等外部原因，该房屋被拆迁或改变用途等致使本合同无法履行的，甲方应提前60日通知乙方，乙方收到通知，本合同即解除。”开发公司未依约履行通知义务，致使熊志军没有为合同提前终止进行准备，造成损失，一审判决酌情支持熊志军关于违约金的诉讼请求符合法律规定；成都军区昆明南疆招待所并非本案租赁合同当事人，一审判决未支持开发公司追加当事人的诉请并无不当；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依法予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费9242元，由上诉人云南省市场开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  邓林春二〇二〇年一月十九日书记员  蔡 磊