重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9371号上诉人（原审被告）：重庆绿地申港房地产开发有限公司，住所地重庆市两路寸滩保税港区管理委员会综合大楼8-1-92，统一社会信用代码915000000772973679。法定代表人：金健，总经理。委托诉讼代理人：黄天雨，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林嘉，女，1967年10月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。原审第三人：重庆翰宗数码传媒有限公司，住所地重庆市正阳工业园园区路白家河标准化厂房A栋3楼，统一社会信用代码915001035789744264。法定代表人：熊帆，董事长。委托诉讼代理人：金波，女，重庆唐码传媒有限公司员工。原审第三人：重庆唐码传媒有限公司，住所地重庆市沙坪坝沙正街8号欣阳广场G栋八楼F11-5L，统一社会信用代码915001067748516779。法定代表人：王昌渝，总经理。委托诉讼代理人：金波，女，公司员工。上诉人重庆绿地申港房地产开发有限公司（以下简称绿地申港公司）因与被上诉人林嘉、原审第三人重庆翰宗数码传媒有限公司（以下简称翰宗公司）、原审第三人重庆唐码传媒有限公司（以下简称唐码公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初10809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人绿地申港公司的委托诉讼代理人黄天雨，被上诉人林嘉，原审第三人翰宗公司和唐码公司共同的委托诉讼代理人金波参加了诉讼。本案现已审理终结。绿地申港公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回林嘉的诉讼请求；2.一二审案件受理费由林嘉承担。事实和理由：一审认定事实不清，在林嘉提起一审诉讼时，林嘉未支付购房款。1.2014年绿地申港公司与唐码公司签订了《户外广告制作发布合同》，绿地申港公司委托唐码公司发布户外广告，后双方协商终止。2.2015年7月18日，重庆绿地海域房地产开发有限公司(以下简称绿地海域公司)、重庆绿地远林房地产开发有限公司(以下简称绿地远林公司）、绿地申港公司与唐码公司、翰宗公司签订了《以房抵款协议》，经过五方确认，绿地海域公司、绿地申港公司、绿地远林公司应支付给翰宗公司和唐码公司的费用共计3288401元，并非一审法院认定的4216050元。五方确定用绿地申港公司提供的位于绿地保税中心的2-2-13(价值2209130元)和2-2-12号(价值1765142元)商铺(两个商铺总价值3974453元)抵扣广告费3288401元，唐码公司和翰宗公司差欠房款686052元。同时《以房抵款协议》第七条明确约定在绿地申港公司、绿地海域公司、绿地远林公司冲抵完房款差额部分后，唐码公司方可办理接房手续。3.《以房抵款协议》签订后，因唐码公司和翰宗公司提出变更所选房屋，双方签订了《以房抵款协议》补充协议，翰宗公司、唐码公司将选定的2-2-13和2-2-12号商铺变更为8-2-3(价值1227531元)、8-2-4(价值1429518元)和8-2-5(价值1448201元)号三套商铺(总价值4105250元)，各方再次确认，应支付给唐码公司和翰宗公司的费用共计3288401元。因此重新选定的房屋抵款后，唐码公司和翰宗公司尚欠绿地申港公司房款816849元。4.唐码公司和翰宗公司指定林嘉购买8-2-4号商铺及8-2-5号商铺，指定杜鹃购买8-2-3号商铺，网签后又变更5号商铺给幸治琴、幸亚购买，各指定人分别与绿地申港公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，房屋总价值分别为1429518元、1448201元、1227531元。鉴于三套房屋总价值高于绿地申港公司、绿地海域公司和绿地远林公司应支付给唐码公司和翰宗公司的费用，需唐码公司和翰宗公司明确各套房屋的抵款金额。之后，唐码公司和翰宗公司出具抵款函，明确将其应收取的3288401元抵扣8-2-5号商铺房款，该次抵款后，翰宗公司和唐码公司的广告款还余1840200元，但其指定购买的另两套商铺总价值2657055元，其剩余债权不足以付清两套商铺的房款，需要其明确如何抵扣。但翰宗公司和唐码公司一直未出具剩余两套房屋的抵款函，因此林嘉等购买的商铺一直处于未支付购房款的状态。根据《重庆市商品房买卖合同》和《以房抵款协议》的约定，绿地申港公司有权不交付房屋。二、绿地申港公司不应向林嘉支付违约金。如前所述，在林嘉本案起诉之前，林嘉未向绿地申港公司支付购房款，翰宗公司和唐码公司也未向绿地申港公司明确其应收款抵扣林嘉的购房款还是另一套房屋的购房款，或明示具体抵扣金额，林嘉起诉时要求交付房屋和支付违约金的条件不成立。一审审理过程中，唐码公司和翰宗公司于2018年11月20日向绿地海域公司、绿地申港公司和绿地远林公司出具《抵款函》，表明愿意用其应收款中的1429518元支付林嘉的购房款，剩余应收款485682元(实际上为410682元)支付3号商铺的房款，差欠款计入3号商铺的未付房款。因此，林嘉支付购房款的时间是2018年11月20日，而并非一审法院认定的2015年11月2日。林嘉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回绿地申港公司的全部上诉请求。林嘉已经通过抵款支付完购房款和大修基金，绿地申港公司应支付违约金。翰宗公司和唐码公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回绿地申港公司的全部上诉请求。林嘉向一审法院提出诉讼请求：1.判令绿地申港公司履行《重庆市商品房买卖合同》约定的义务，交付重庆市江北区金渝大道153号8幢2-商铺4，转移该房屋所有权至林嘉，并协助林嘉办理过户登记手续；2.判令绿地申港公司支付逾期交房违约金（以1429518元为基数，按每天万分之一的标准自2016年2月28日起计算至交付房屋之日止）。一审法院认定事实：2015年7月18日，绿地申港公司、绿地海域公司、绿地远林公司（甲方）与翰宗公司、唐码公司（乙方）签订《以房抵款协议》，约定在本协议签署日前，乙方为甲方提供了户外广告制作发布等服务，截至本协议签署之日，甲方应付而未付乙方的所有费用为4216050元，甲乙各方协商一致，由绿地申港公司提供本协议约定房源并按作价金额代甲方向乙方抵付上述欠款，抵款房屋为绿地保税中心，房号为8-2-3、8-2-4、8-2-5，甲乙各方一致同意甲方将上述3套抵款房屋作价4105250元抵付给乙方，予以清偿所有欠付款项，因上述抵付的欠款金额小于抵款房屋的作价金额，经甲方各方协商一致同意，多余广告费用差额部分110800元以现金形式另行冲抵；乙方协商一致，由唐码公司指定第三方作为房屋买受人与绿地申港公司签署《重庆市商品房买卖合同》并受领上述抵款房屋；由购房所产生的电商团购费以及相关税费，不包含在此抵款金额中，须由第三方房屋买受人在签署《重庆市商品房买卖合同》时，根据甲方当时销售政策以现金形式支付给甲方；若绿地申港公司与乙方指定的买受人之间签署的《重庆市商品房买卖合同》的房款价格与本协议约定的抵款房作价抵付金额不一致，或乙方指定的买受人房款支付方式非一次性付款的，对甲方各方之间的以房抵款金额不构成影响，各方以本协议约定作为判断各方抵款金额之依据。2015年11月2日，翰宗公司、唐码公司（甲方）与案外人方勇（乙方）签订《以房抵款协议》，约定甲方以抵债方式拥有绿地申港公司开发建设的绿地保税中心商铺房两套，甲方拟将该两套房屋以房抵款的方式抵偿给乙方，即该两套房款用于冲抵甲方应向乙方支付的款项，抵款项目为重庆市江北区金渝大道153号8幢2-商铺4、5号，上述两套房屋共作价2877719元抵付给乙方，予以支付甲方应付乙方的应付款项，从双方确认无误的对账单中直接扣除；乙方指定第三方作为房屋买受人与上述房屋的开发商签订《重庆市商品房买卖合同》并受领上述房屋，甲方将积极协助乙方指定的第三方将抵款房屋过户登记至乙方指定的买受人名下，包括推动上述房屋开发商与乙方指定的第三方在签订《商品房买卖合同书》、提供相关资料等；甲方协助乙方指定买受人过户，乙方在与开发商签订《重庆市商品房买卖合同》、抵款房屋的大修基金、产权过户所发生的税费等，依据法规政策应由房屋出卖人缴纳的由甲方负责缴纳，应由房屋买受人缴纳的，由乙方自行承担并缴纳。同日，林嘉与方勇签订了《借款及抵押合同》，载明方勇以自有房产向林嘉抵押借款1150000元，方勇用位于重庆市绿地保税中心8幢2-4、2-5号门市作为借款的抵押物，该2个门市是方勇通过抵款方式获取，签订本合同后，方勇协助林嘉到该门市的开发商办理该2个门市的网签手续，并将该门市的相关票据、资料交予林嘉保管，方勇归还借款本息后，林嘉将抵押的房产交还给方勇，若本合同到期，方勇仍未归还借款，则用于抵押的房屋归林嘉所有，方勇无权要求林嘉退回房屋。当日，林嘉通过转账的方式向方勇支付了借款1156000元。同日，翰宗公司、唐码公司出具《授权委托书》，指定林嘉作为重庆市江北区金渝大道153号8幢2-商铺4、5号房屋的买受人，前往绿地申港公司办理关于上述两套抵款房屋买卖的一切相关手续，包括但不限于办理《商品房买卖合同》、办理并领取上述房屋的《房屋所有权证》等。同日，林嘉（乙方）与绿地申港公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及附件，载明乙方购买甲方开发的案涉房屋，建筑面积为73.08平方米，套内面积为40.02平方米，房屋用途为非住宅，属于商服用房；总成交金额为1429518元；于2015年11月2日付房款1429518元；属预售商品房的，甲方应当在2016年2月27日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。同日，林嘉向绿地申港公司支付了大修基金、契税等费用共计57242.59元。2018年3月22日，绿地申港公司向林嘉发送《绿地保税中心项目交付通知书》（以下简称《交付通知书》），载明林嘉所购买的保税中心项目一期8-2-4号房屋，已经验收合格，达到交付使用条件，由于林嘉一直未办理接房手续，现通知林嘉接房；特别提示，请林嘉确认全部房款及相关税费、大修基金全部缴纳，否则接房手续将无法办理。2018年11月20日，绿地申港公司收到林嘉送达的《抵款函》，该函系翰宗公司、唐码公司出具，接收方为绿地申港公司、绿地海域公司、绿地远林公司，主要内容为，翰宗公司、唐码公司以《以房抵款协议》及补充协议从绿地申港公司处获得抵款房三套，其中8-2-5号房屋已结清相关费用且办理完毕过户等相关手续，截至2018年11月19日，剩余两套抵款房说明如下：8-2-4、房屋总价1429528元、房屋买受人林嘉、冲抵金额1429518元、差额0元；8-2-3、房屋总价1227531元、房屋买受人杜娟、冲抵金额485682元、差额741849元，上述用于抵款的8-2-3和8-2-4号房屋总价2657049元以绿地申港公司、绿地海域公司、绿地远林公司应付唐码公司、翰宗公司的广告发布费和重庆绿地申炎房地产开发有限公司于2016年8月12日至2016年9月11日期间在唐码公司发布广告产生的广告费用75000元抵付，其中8-2-4房款冲抵完毕已结清，8-2-3房款冲抵差额741849元。另查明，翰宗公司共向绿地申港公司等开具发票1012620元。一审法院认为，绿地申港公司、绿地海域公司、绿地远林公司与翰宗公司、唐码公司签订《以房抵款协议》，翰宗公司、唐码公司与方勇签订的《以房抵款协议》，林嘉与绿地申港公司签订《重庆市商品房买卖合同》及附件均系各方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照协议履行相应的义务。从上述协议可知，绿地申港公司、绿地海域公司、绿地远林公司与翰宗公司、唐码公司及方勇均达成了对案涉房屋以房抵款的一致意见，而在绿地申港公司、绿地海域公司、绿地远林公司与翰宗公司、唐码公司签订的《以房抵款协议》中亦载明由唐码公司指定第三方作为房屋买受人与绿地申港公司签署《重庆市商品房买卖合同》并受领上述抵款房屋，再结合翰宗公司、唐码公司与方勇签订的《以房抵款协议》可知翰宗公司、唐码公司又再次与方勇进行以房抵款，并指定林嘉受领案涉房屋，经过两次抵款，协议确定的最终买受人为林嘉。同时，林嘉也在翰宗公司、唐码公司与方勇签订《以房抵款协议》的当日与绿地申港公司签订了《重庆市商品房买卖合同》及附件，而该合同中约定的房屋亦系抵款房屋，价格也一致。同时，翰宗公司、唐码公司也向绿地申港公司、绿地海域公司、绿地远林公司出具了《抵款函》，由此可知林嘉系案涉房屋以房抵款的受让人得到了各抵款方的认可。此外，《重庆市商品房买卖合同》亦约定林嘉于2015年11月2日付房款1429518元，但当日林嘉并无支付房款的行为，而是签署了《以房抵款协议》，则林嘉抵款的行为与合同约定的付款时间一致，更加证明林嘉与绿地申港公司是在履行以房抵款，林嘉抵款的金额与案涉房屋金额一致，即林嘉已完成案涉房屋的付款行为，则绿地申港公司应当按约履行交房义务。虽然绿地申港公司抗辩抵款金额与广告费有差额、翰宗公司、唐码公司未明确差额如何分配、林嘉的抵款并未成功，但绿地申港公司、绿地海域公司、绿地远林公司与翰宗公司、唐码公司签订《以房抵款协议》载明因上述抵付的欠款金额小于抵款房屋的作价金额，经各方协商一致同意，多余广告费用差额部分110800元以现金形式另行冲抵，亦即抵款房屋价款尚不足以抵付欠款金额，需以现金形式另行冲抵，不存在差额如何分配的问题，且《以房抵款协议》已明确翰宗公司、唐码公司指定的第三方作为房屋买受人受领房屋事宜，绿地申港公司也如约与林嘉签定了《重庆市商品房买卖合同》。故对于绿地申港公司的抗辩意见，该院不予采纳。绿地申港公司应当按《重庆市商品房买卖合同》及附件的约定交付房屋给林嘉，并协助林嘉办理房屋过户登记手续，对于林嘉的该项诉讼请求，该院予以支持。对于林嘉要求绿地申港公司支付逾期交房违约金（以1429518元为基数，按每天万分之一的标准自2016年2月28日起计算至交付房屋之日止）的诉讼请求，《重庆市商品房买卖合同》第七条约定绿地申港公司应当于2016年2月27日前交房，而案涉房屋系绿地申港公司用以抵款的房屋，房款已冲抵欠付第三人翰宗公司、唐码公司的广告款，且第三人翰宗公司、唐码公司在诉讼中向绿地申港公司出具了《抵款函》，对此予以确认，林嘉也向绿地申港公司支付了大修基金、契税等费用共计57242.59元，则绿地申港公司应当按约履行交房义务，但其并未按约交房，应当承担违约责任。合同约定逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。现绿地申港公司逾期交房，其应当支付自2016年2月28日起、以1429518元为基数按日万分之一的标准计算至交房之日止的违约金。对于林嘉的该项诉讼请求，该院予以支持。一审法院判决：一、绿地申港公司于判决生效之日起七日内将其位于重庆市江北区房屋交付给林嘉，并协助林嘉办理该房屋的过户登记手续，将该房屋所有权转移至林嘉名下；二、绿地申港公司于判决生效之日起七日内支付林嘉违约金，该违约金以1429518元为基数、按日万分之一的标准、自2016年2月28日起计算至付清之日止。案件受理费18733.52元，由绿地申港公司负担。二审查明，根据二审中绿地申港公司举示的《以房抵款协议》，绿地海域公司、绿地申港公司、绿地远林公司应支付给翰宗公司和唐码公司的广告费共计3288401元。一审中林嘉举示的2015年7月18日《以房抵款协议》载明甲方欠款为4216050元，一审笔录记载林嘉举示了该协议原件，绿地申港公司质证认为“真实性无异议，证明目的不认可，抵款协议中的80多万元差额没有明确，林嘉并未抵款成功”；林嘉二审中未能举示该协议原件核对。双方举示的《以房抵款协议》载明的三套价值即抵款金额分别为3号房1227531元、4号房1429518元、5号房1448201元。本院查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，根据绿地申港公司的上诉意见，二审争议焦点为林嘉购买案涉4号房的房款何时付清，绿地申港公司是否存在逾期交房行为，是否应当支付逾期交房违约金。林嘉与绿地申港公司于2015年11月3日签订了《重庆市商品房买卖合同》，但林嘉仅支付了大修基金及税费，房款并未实际支付，其主张通过三次抵款后获得4号房，因此林嘉购买的4号房房款是否付清，有待绿地申港公司等广告费债务人与债权人翰宗公司、唐码公司之间的抵款实施及清算。根据翰宗公司、唐码公司在一审中出具的《抵款函》，翰宗公司、唐码公司确认截止2018年11月19日，5号房已结清，4号房冲抵完毕结清，3号房冲抵后有差额，另将重庆绿地申炎房地产开发有限公司于2016年8月12日至9月11日期间在唐码公司发布广告的费用75000元抵付后，3号房的房款还差741849元。因此，根据林嘉举示的前述《抵款函》，绿地申港公司提供的三套抵款房总价大于翰宗公司、唐码公司应收回的债权金额，在翰宗公司、唐码公司作出该函确认之前，3、4号两套房的房款未能付清，差额即差欠的房款计入3号房还是4号房，或由两套房分摊，绿地申港公司不能自行判断，绿地申港公司上诉主张4号房房款在2018年11月20日之前未付清，在林嘉起诉之前房屋交付条件未成就，该意见成立。林嘉未举证证明其在本案诉讼前已付清房款，其主张绿地申港公司存在逾期交房的违约行为应当支付逾期交房违约金，不能成立。需要说明的是，本院审理的范围仅为林嘉与绿地申港公司之间的商品房买卖合同纠纷。绿地申港公司上诉对翰宗公司、唐码公司以《抵款函》主张的差欠房款数额有异议，即不认可《抵款函》所述抵款75000元，该异议不属于本院审理范围。综上，绿地申港公司关于不应支付逾期交房违约金的上诉请求成立，予以支持；一审判决部分事实认定错误，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初10809号民事判决第一项；二、撤销重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初10809号民事判决第二项；三、驳回林嘉的其他诉讼请求。一审案件受理费18733.52元，由林嘉负担；二审案件受理费2673元，由林嘉负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇二〇年一月十八日法官助理  秦金星书 记 员  李白露