辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9820号上诉人（原审被告）：大连海汇房地产开发有限公司。住所地：辽宁省大连市经济技术开发区西山小区。法定代表人：何延龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：王婧，辽宁同方律师事务所大连分所律师。被上诉人（原审原告）：大连市住房公积金管理中心。住所地：辽宁省大连市中山区武汉街51号。法定代表人：邢战坤，该中心主任。委托诉讼代理人：陈钰，男，该中心职员。委托诉讼代理人：王俊俊，男，该中心职员。原审被告：范琳琳，女，1988年10月12日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。原审被告：董云航，男，1987年9月20日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。原审被告：盛信融资担保（大连）有限公司。住所地：辽宁省大连经济技术开发区黄海西路170号。上诉人大连海汇房地产开发有限公司（以下简称海汇地产）因与被上诉人大连市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）、原审被告董云航、范琳琳、盛信融资担保（大连）有限公司（以下简称盛信担保）借款合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初9098号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。海汇地产上诉请求：撤销原判第三项，改判驳回被上诉人关于上诉人承担连带保证责任的诉讼请求。事实和理由：本案中，一审法院事实认定错误，具体理由如下：1、案涉小区已经具备办理所有权登记条件，上诉人所有义务均已经完成，保证责任应予解除。一审中，上诉人提交证据证明上诉人与被上诉人双方于2011年10月9日签订个人往房政策性贷款合作协议约定上诉人对被上诉人发放的政策性贷款提供附解除条件的阶段性保证担保，根据合同约定上诉人的保证期限截止到项目全部竣工，且借款人所购商品房房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续房屋他项权利证办理完毕为止。即该条件成就时，上诉人的保证义务解除，保证期限届满。2012年7月19日包括案涉房屋在内的房屋建筑工程竣工验收合格，并于2012年7月25日竣工验收备案。2013年11月29日，案涉房屋所在的楼盘初始登记信息经大连金普新区不动产登记中心审核，并于同日在大连金普新区不动产登记中心网页予以公示。2013年11月30日海汇地产分别在案涉房屋所在小区出入口和小区内所有单元门张贴公示告知全体购房人，即日起可以申请办理房屋所有权证，并且于同日向全体购房人以短信形式发送该通知。至此，本案所涉及的房产已经完全具备了办理房屋所有权证的条件，上诉人积极履行完毕配合办理房屋所有权证所应尽的全部义务，但是由于一审被告范琳琳、董云航怠于申请，未及时办理房屋所有权证，导致范琳琳、董云航尚未取得案涉房屋所有权证。办理案涉房屋所有权证并非上诉人的义务，在被上诉人与一审被告范琳琳、董云航之间签订的《大连市往房公积金管理中心个人往房抵押借款合同》中，第八条约定了被上诉人与一审被告关于办理抵押等权利义务的分配，由此可以推断被上诉人与一审被告均对及时办理房屋所有权证负有相应的义务，而上诉人并不负有此种义务和责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条应视为保证期限届满条件已成就，上诉人不应承担保证责任。二、一审被告范琳琳、董云航已为债务提供了抵押，应优先以抵押物实现债权。现有证据能够证明，案涉房屋随时能够办理所有权证并办理抵押登记，被上诉人对案涉房屋的抵押优先受偿权仍有实现可能性。在有债务人提供物的担保的情况下，被上诉人应先就债务人自己提供的物的担保实现债权，因此，即使保证期限未届满，上诉人也仅应就物的担保以外的债务承担保证责任。公积金中心辩称，不同意上诉人的上诉请求及理由，服从一审判决。其主要答辩意见为：1、上诉人与范琳琳、董云航应对涉案房屋无法办理他项权证承担责任。代理公司虽由公积金中心招标确定，但并非由公积金中心委托。代理公司系与范琳琳、董云航签订委托合同，由范琳琳、董云航委托代理公司代办涉案房屋所有权证及他项权证。范琳琳、董云航委托代理公司代办涉案房屋所有权证、他项权证，但办理涉案房屋所有权证的主体是房屋预告所有权人范琳琳及董云航。在办理过程中，房地产登记管理机关及税务机关均需要求面见范琳琳、董云航，范琳琳、董云航不配合出面，所有权证、他项权证均无法办理。且在办理所有权证、他项权证过程中，需要范琳琳、董云航向房地产登记管理机关及税务机关提交办理房证的相关手续，否则无法办理房屋所有权证及他项权证。办理房证的相关手续由上诉人向范琳琳、董云航提供，代理公司自始至终未收到办理房证的相关手续，也不确定上诉人是否已将相关手续向范琳琳、董云航交付。如上诉人未向范琳琳、董云航提供办理房证的手续，那上诉人应对无法办理抵押权登记负有责任，应根据被上诉人与上诉人签订的《合作协议》承担连带保证责任。2、被上诉人与上诉人签订《合作协议书》的目的不仅仅是要求上诉人协助购房人办理所有权证、他项权证，更是要求上诉人履行督促购房人按时还款以及及时办理所有权证、他项权证的义务，这些目的在《合作协议书》中均有体现，正是因为这样，在《合作协议书》才明确约定了上诉人承担连带保证责任的期间到他项权证办理完毕止。3、被上诉人与上诉人签订的《合作协议》真实合同目的就是为了获取案涉房屋的正式抵押权，获取担保方式优于保证的物权担保，在没有取得正式抵押登记前，被上诉人的债权必须要有上诉人的保证担保，以补缺没有任何物权担保的贷款风险。根据目前金融机构办理类似往房贷款业务的实践，均要求开发商提供这种连带责任保证，且保证期间均约定为办理正式抵押登记完毕之日截止，这种业务的操作方式很好的保障金融机构的贷款风险，积极促进房屋交易市场的稳定运行。原审被告董云航、范琳琳、盛信担保未作答辩。公积金中心向一审法院起诉请求：1、判令被告范琳琳、董云航偿还全部借款本金262,046.24元、利息1535.48元、罚息6.29元（暂计算至2018年8月24日）及至偿清日止的利息、罚息；2、判令被告盛信担保、海汇地产对上述欠款承担连带保证责任；3、判令原告对被告范琳琳、董云航的抵押房屋享有优先受偿权；4、判令被告范琳琳、被告董云航、盛信担保、海汇地产承担本案诉讼费及其他费用。一审法院认定事实：2011年10月9日，原告与被告海汇地产签订《个人往房政策性贷款合作协议》。协议约定，被告海汇地产应为原告向被告范琳琳、董云航发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任；保证期间自借款合同生效之日起至借款人所购商品房抵押登记手续（他项权利证）办理完毕为止。2011年12月20日，原告与被告范琳琳、董云航签订《大连市往房公积金管理中心个人往房抵押借款合同》（合同编号：05201104537），约定被告范琳琳向原告借款300,000元，用于购买位于大连开发区城润万家10-1-6-2号往房，被告范琳琳、董云航同意以该房屋进行抵押担保，但原告未取得抵押登记他项权证。2011年12月20日，原告、被告范琳琳、董云航、盛信担保签订《个人往房公积金贷款保证合同》，合同约定，被告盛信担保为原告向被告范琳琳、董云航发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及实现债权和行使抵押权所支出的费用承担连带保证责任；保证期间自主合同生效之日起到主合同到期之后二年止。2012年1月19日，原告依约定将300,000元借款转入被告海汇地产账户。被告范琳琳、董云航目前已经累计超过6个还款期未按时偿还贷款本息。截至2018年8月24日，被告范琳琳尚欠原告借款本金262,046.24元、利息1535.48元、罚息6.29元。经查，上述案涉借款发生在被告范琳琳、董云航夫妻关系存续期间，为夫妻共同债务。一审法院认为，原告分别与被告范琳琳、董云航，被告海汇地产，被告盛信担保签订的《大连市往房公积金管理中心个人往房抵押借款合同》，《个人往房政策性贷款合作协议》，《个人往房公积金贷款保证合同》系当事人的真实意思表示，当事人之间的借贷及担保关系合法有效，双方均应履行各自的合同义务，一方未按合同约定履行义务的应承担相应的违约责任。本案中，原告依约向被告范琳琳发放全部贷款，被告范琳琳、董云航作为共同债务人未按时还款构成违约，则应承担相应的违约责任，依据合同约定原告有权主张贷款提前到期。故原告要求被告范琳琳、董云航偿还借款本金及按合同约定的利率、罚息利率计算的利息、罚息的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于优先受偿权的请求，原告与被告范琳琳、董云航虽约定抵押担保，但尚未办理抵押登记，原告也未取得他项权证，故对该请求不予支持。关于被告海汇地产、盛信担保是否承担连带责任一节，被告海汇地产、盛信担保在合同中约定为案涉借款承担连带责任保证，且未超过保证期间，故被告海汇地产和盛信担保应对案涉借款承担连带责任。被告范琳琳、董云航经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、被告范琳琳、董云航共同偿还原告大连市往房公积金管理中心借款本金262,046.24元，利息1535.48元、罚息6.29元（计算至2018年8月24日）。二、被告范琳琳、董云航共同给付原告大连市往房公积金管理中心自2018年8月25日起至实际付清之日止，按照《大连市往房公积金管理中心个人往房抵押借款合同》约定利率计算的利息、罚息。三、被告盛信融资担保（大连）有限公司、大连海汇房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任；上述被告应给付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内全部付清；若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5250元、保全费1840元，由被告连带承担。本院经审查，对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉、辩意见，本案二审焦点就是对上诉人海汇地产是否应当承担阶段性保证责任以及如承担则应承担的保证责任的范围。因上诉人海汇地产与被上诉人公积金中心所签订的《个人住房政策性贷款合作协议》为双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，应为有效合同，是双方履行权利义务的依据。按照该协议的约定，海汇地产为其开发建设并销售的座落于大连开发区城润万家部分商品房（含案涉房屋）的购房人所获取的每一笔公积金贷款向公积金中心提供阶段性连带责任保证，保证范围为“贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用”，保证期间为“自借款合同生效之日起至项目全部竣工，且借款人所购商品房房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续（房屋他项权利证）办理完毕为止”。范琳琳、董云航的案涉债务系购买前述范围内商品房所欠付被上诉人公积金中心的贷款、利息、罚息，而案涉房屋至今尚未办理抵押登记手续，协议约定的保证期间也未超过，因此，案涉债务属于前述合作协议约定的上诉人海汇地产应承担连带保证责任的担保范围。一审法院判令上诉人海汇地产对案涉债务承担连带责任并无不妥，二审予以维持。关于上诉人海汇地产抗辩称案涉借款同时存在物的担保和人的担保，即使保证期限未届满，其也仅应就物的担保以外的债务承担保证责任一节。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国担保法》第二十七条中“物的担保”应指有效成立的抵、质押担保，即不动产办理了他项权利登记、动产交付给抵质押权人的情形。而本案中，范琳琳、董云航虽与公积金中心签订了抵押借款合同，但双方未办理正式的抵押登记，案涉房屋的抵押权至今尚未成立。因此，案涉房屋未有效设立《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国担保法》第二十七条所规定的“物的担保”，本案不构成物的担保与人的担保并存之情形，上诉人海汇地产关于仅应就物的担保以外的债务承担保证责任的上诉主张不能成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5250元（上诉人已预交），由上诉人大连海汇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  林荣峰审判员  赵 虹审判员  何 川二〇二〇年一月十三日书记员  李 波