广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初62号 原告：北海市逢时实业开发有限公司，住所地：北海市北海大道187号逢胜大厦3001号。统一社会信用代码：91450500199347553N。 法定代表人：冯绵忠，总经理。 委托诉讼代理人：沈华，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄建辉，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 被告：樊志勇，男，1972年10月1日出生，汉族，住山东省莱芜市莱城区。 第三人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行。住所地：北海市北部湾西路27号。统一社会信用代码：91450500763062146L。 负责人：曾斌，行长。 委托诉讼代理人：黄伟，男，1987年4月4日出生，住广西合浦县。系中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行员工。 原告北海市逢时实业开发有限公司（以下简称“逢时公司”）与被告樊志勇、第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称“工行云南路支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月12日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黄建辉、第三人工行云南路支行的委托诉讼代理人黄伟到庭参加诉讼，被告樊志勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告逢时公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2017年3月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》;二、判令被告支付原告违约金39554.2元；三、判决解除原、被告于2017年6月10日签订的向房地产交易中心提交的《商品房买卖合同（预售)》，被告协助原告办理撤销预售备案登记编号为201706100129的预售合同登记备案手续；四、判令被告支付原告律师服务费4300元；五、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月21日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同（预售)》，约定被告向原告购买位于广东商品房。该房建筑面积87.39平方米，单价7195元每平方米，总价628771元。以贷款方式付款：首期房价款10000元，余款197771元在银行放款后10个月内付清，具体为：银行放款当曰起算，六个月内买受人付清93885元，十个月内买受人付清103886元。其余银行按揭款421000元由被告向银行申请贷款支付；双方在合同中还约定了逾期付款责任等内容。合同第八条逾期付款责任约定：付款逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。同日，双方还签订了附件十一《商品房买卖合同补充协议》，具体对付款方式及期限进行约定，规定逾期偿还银行按揭贷款，导致银行从出卖人账户中划扣款项，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付违约金，并承担在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出。如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带保证责任要求的，出卖人有权解除合同，收回房屋另行处理，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。合同签订后，原告于2017年6月14日为上述房屋办理了商品房预售合同备案登记手续费，2017年7月2日，第三人向被告发放按揭贷款421000元，原告为被告提供偿还贷款本息的连带保证。由于被告的原因，其没有按合同约定的期限向原告支付房款，到目前为止，被告仅支付原告10000元的房款。原告认为，被告应根据双方的约定履行自己的义务，被告现没有按合同约定履行义务的行为已构成根本性违约，侵害了原告的合法权益，原告特根据《民事诉讼法》的有关规定提起诉讼，请求人民法院判如所请。 原告逢时公司在举证期限内为其主张提供的证据有： 商品房买卖合同：证明原、被告之间形成房屋买卖合同关系； 购房情况说明：证明原告就首付款的支付方式向被告作明释； 收据：证明被告向原告缴纳1万元房款； 个人借款凭证：证明银行已向被告发放贷款； 预售合同登记备案证明及备案合同：证明涉案房屋已进行预售登记； 委托代理合同、发票：证明原告因对被告提起诉讼支付相应的律师费用。 被告樊志勇不作答辩，亦未到庭参加诉讼，未向本院提交证据。 第三人工行云南路支行陈述称：诉请第3点，被告是在我公司申请贷款购房的，被告要先支付贷款本息，原告承担责任，才同意解除相关手续。 第三人工行云南路支行没有向法庭提交证据。 经开庭质证，第三人对原告提交的证据1、2、3、6不知情，其他没有异议，不是备案合同，没有见过。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告既不答辩也不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2017年3月21日，原、被告双方共同签订了第一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1-2-1403），双方约定：樊志勇购买逢时公司开发的位于广东，建筑面积共87.39平方米，单价为每平方米7195元，总价款为628771元；樊志勇采取按揭贷款方式付款，并在签订《商品房买卖合同》的当日，一次性付清该商品房的首付款15000元，余款197771元于放款后10个月内付清，具体为：银行放款当日起算，六个月内樊志勇付清93885元，银行放款当日起算，十个月内樊志勇付清103886元，其余房款421000元樊志勇通过银行贷款方式一次性支付给逢时公司，并约定了逾期付款责任：逾期在10日之内，樊志勇按日计算向逢时公司支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过10日后，逢时公司有权解除合同。逢时公司解除合同的，应当书面通知樊志勇。樊志勇应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向逢时公司支付违约金，同时，逢时公司退还樊志勇已付全部房款（含已付贷款部分）；逢时公司应当在2017年12月30日前向樊志勇交付该商品房。除不可抗力外，逢时公司未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在150日之内，自2017年12月30日的次日起至实际交付之日止，逢时公司按日计算向樊志勇支付全部房价款万分之一的违约金，等等。而该房屋一直未交房。原、被告双方还在该合同附件十一《商品房买卖合同补充协议中》中约定：樊志勇因未依约向银行偿还贷款本息而导致逢时公司承担阶段性还款担保责任代樊志勇还贷（如直接扣划逢时公司保证金代偿樊志勇应支付银行按揭贷款本息等），樊志勇应在逢时公司的保证代偿行为发生之日起3日内向逢时公司偿还代偿款项（包括本、息），否则，自逢时公司代偿行为发生之日起，每逾期一日，樊志勇应按逢时公司代偿款项总额的万分之五向逢时公司支付逾期还款的违约金，并承担逢时公司未追索前述代偿款项而支付的诉讼费用，律师费及差旅费等相关费用，如因樊志勇拖欠银行贷款本息导致银行向逢时公司提出承担连带担保责任要求的，逢时公司亦有权解除合同，收回该房屋另行处理，樊志勇应按合同总价款的20%向逢时公司支付违约金，合同因上述原因解除的，樊志勇应自合同解除之日起10日内完成撤销“商品房抵押预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预售登记”的全部手续；樊志勇承担逢时公司为此支出的诉讼费用、律师费用及差旅费用等相关费用。樊志勇应在交接房屋前缴纳合同第六条约定的商品房总价款、违约金、政府部门规定税费，签署委托逢时公司代办房屋所有证的各项手续；若樊志勇未全面履行上述义务，或有银行按揭欠款等，逢时公司有权顺延交房并不承担任何违约责任直至樊志勇履行上述义务或付清欠款为止；当合同或补充协议约定的最后付款期限晚于合同第十一条约定的交付期限的，视为合同第十一条约定的交付期限变更为樊志勇全部完成上述义务之日起第十五日止等。同年4月11日原告逢时公司向被告樊志勇出具《收据》（NO.06254050），写明:今收到樊志勇交来逢时海景广场1#-2-1403房定金10000元。同日，原告逢时公司向被告樊志勇出具《购房情况说明》，写明：樊志勇业主购买的逢时海景广场1栋2单元1403号房为毛坯房，总房款628771元，该房为银行按揭贷款，首付款207771元，银行按揭421000元整，现已付款10000元整，余首付款分10个月内付清，具体为：银行放款当日起算，6个月内樊志勇付清房款93885元，银行放款当日起算，10个月内樊志勇付清房款103886元，业主付清全部房款办理产权证等。樊志勇在上述情况说明中签字确认。 2017年6月10日，原告逢时公司和被告樊志勇签订了第二份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00075716；房屋代码：2140788），双方约定贷款支付首期房价款207771元，余款421000元向贷款机构申请贷款支付。 另查明，涉案房屋已于2017年6月14日进行了商品房预售合同备案登记，北海市房产交易中心出具《北海市商品房预售合同登记备案证明》（商品房预售许可证号：北建房预字第2013079号；登记编号：201706100129）。 2017年7月2日，第三人工行云南路支行向被告樊志勇发放个人一手住房购置贷款421000元，并转至原告逢时公司的账户，发放贷款后，被告樊志勇至起诉之日都按时归还第三人贷款本息，但至今尚未还清本息。被告樊志勇已支付原告逢时公司购房首付款10000元，其余首付款未向原告支付。 还查明，2018年10月22日，逢时公司（甲方）与广西桂三力（北海）律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定：乙方接受甲方的委托，指派沈华、黄建辉律师为甲方与樊志勇商品房预售合同纠纷案的第一审代理人；甲方同意支付4300元给乙方为律师代理费，差旅费则由乙方律师向甲方实报实销。同日，广西桂三力（北海）律师事务所向逢时公司出具上述律师代理费的《广西增值税普通发票》。 本院认为，原告逢时公司与被告樊志勇于2017年3月21日签订第一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1-2-1403）、于2017年6月17日签订第二份的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00075716；房屋代码：2140788），其中第二份合同约定的首付款是走账形式，被告樊志勇没有实际支付，只向原告逢时公司支付了10000元。该两份合同存在不同价款和付款方式的约定，但结合证据，双方订立的真实意思表示的合同是首付款先交10000元，其余首付款待银行按揭贷款放款后再按约定支付。这种被称为“万元首付购房”的行为，违反了国家关于房地产市场调控政策的相关规定，具有较大的风险性，极易造成房产交易上的不稳定性和诉讼风险。本院并不鼓励购房者采取该形式与开发商签订购房协议，但从维护购房交易的稳定性出发，在本案中不宜轻易认定合同无效。而第二份合同是为了办理银行贷款所签，是否构成行政管理上的对商业银行的不诚信贷款申请，不属于本案审查的范围，应交由相关的不动产登记部门和银行认定，并由相关人员承担因此产生的法律责任。据此，本院确认第一份合同为原、被告双方当事人真实意思表示，并以第一份合同为本案实体裁判的依据。对于该两份合同的订立，双方当事人均存在过错，基于被告樊志勇已按《商品房买卖合同（预售）》的约定支付首期购房款，也按照合同约定办理了银行按揭贷款支付购房款，且被告樊志勇诉前一直履行和第三人工行云南路支行的按揭贷款义务，即便被告未能按期如数将该涉案房屋的首付款余款197771元按照合同的约定的时间支付给原告逢时公司，也不属于被告樊志勇根本违约的情形，故对于原告主张解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告支付违约金39554.2元，由于被告不存在根本违约的情形，故本院不予支持。原告还主张被告协助其办理撤销预售备案登记编号为201706100129的预售合同登记备案手续，因原、被告之间商品房买卖关系依然存在，故本院不予支持。对于原告依据合同约定主张被告支付律师费4300元，因被告未构成根本性违约，故对原告此项请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告北海市逢时实业开发有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费896元，由原告北海市逢时实业开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  蒙兆宽 人民陪审员  杨 文 人民陪审员  梁少雄 二〇二〇年一月十五日 法官 助理  金欣蓉 书 记 员  张维颖 附本判决引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。