湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2881号上诉人（原审被告）：怀化市佳城房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区盈口乡炉天冲安置区，统一社会信用代码：91431200MA4L2P8F66。法定代表人：赵吉才。委托诉讼代理人：唐平，湖南怀天律师事务所律师，执业证号：14312201110189351。委托诉讼代理人：**淑，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：罗正午，男，1984年12月26日出生，汉族，户籍地湖南省新化县，住怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告）：罗珍辉，女，1987年9月27日出生，汉族，住湖南省怀化市。上诉人怀化市佳城房地产开发有限公司（以下简称怀化佳城公司）因与被上诉人罗正午、罗珍辉商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，对本院进行了审理。本案现已审理终结。上诉人怀化佳城公司提出上诉请求：1、依法撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4179号民事判决；2、依法驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求；3、由被上诉人承担本案一审和二审诉讼费。事实与理由：1、一审法院判决上诉人支付延期交房违约金27297.97元缺乏事实依据。因为未能如期验收的原因系规划局领导涉嫌刑事犯罪，导致验收工作延迟，属于社会异常事件；2、一审法院判决上诉人退还1450元的办证费没有事实依据。综上，请求二审人民法院支持上诉人的上诉请求。罗正午、罗珍辉答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。罗正午、罗珍辉向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付延期交房违约金共计27297.97元，并开具商品房购房总价款不动产专用发票；2、请求法院依法判决被告退还原告已交物业管理费3905.28元，解除2019年3月18日签订的《前期物业服务协议》；3、请求法院依法判决被告退还原告门面多交的办证费用1450元；4、请求法院依法判决被告将门面水电独立开户到位；5、请求法院依法判决由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求，要求撤回第二项诉讼请求。一审法院认定的事实：原告罗正午与曾小凤夫妻关系，原告罗珍辉与苏科系夫妻关系，2017年4月28日，二原告夫妻四人与被告佳城房地产公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定，二原告购买被告开发的云溪名都龙乡东苑项目中的一层110号门面，该门面的用途为商用，建筑面积为162.72平方米，单价为7169.52元/㎡，总金额1166580元；原告在签订合同时付首付款586580元，向银行按揭贷款58万元；被告应当在2017年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；因被告原因未按合同约定期限将商品房交付给原告使用、逾期超过60日、原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。……办理房产证和土地使用证的有关手续及交纳费用，按下列第1种方式办理：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用证并承担所有费用，出卖人应积极配合，提供相关办证资料和证明……出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行承诺：1、供水、供电、供气在该商品房交付使用时达到使用条件。补充协议约定原告须在本协议签订之日起7日内向被告提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料并办理按揭贷款，原告未能按期提交资料或提交资料不齐或不符合要求，或者在被告通知办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理按揭贷款手续的，视为违约。逾期超过30日后，原告应于逾期满30日的次日一次性支付清购房余款和违约金（每逾期一日按照购房总款万分之一的标准向被告支付违约金）……合同签订前，2017年2月6日，原告交付给被告定金5万元，合同签订后，原告于2017年4月28日按约向被告支付了购房款首付款536580元，并于2017年12月20日缴纳了契税、印花税共计44441.16元、物业专项维修资金15947元，办证登记费用2000元。剩余银行按揭贷款58万元，原告于2018年3月1日才通过工商银行发放给被告。2018年11月20日，原告接到入住通知。原告以房屋交付使用条件不达标拒绝收房。2019年3月18日，原、被告双方签订了《收楼手续办理确认表》并办理了房屋交接手续，原告收房，但截止至今，被告尚未向两原告出具销售不动产统一专用发票。另查明，2018年5月2日，云溪名都龙乡东苑2#、3#楼取得消防验收合格意见书。2018年8月20日，云溪名都龙乡东苑2#、3#取得《竣工验收备案表》。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。《商品房买卖合同》签订后，原告按约向被告付清了总购房款，被告依法应向原告出具销售不动产统一专用发票而未出具的行为违反了法律规定，因此，对原告要求被告向原告出具销售不动产统一专用发票的诉讼请求本院予以支持。本案被告未能在约定的交房时间将符合合同约定交付条件的商品房交付给原告，其行为构成违约，被告虽于2018年8月20日取得涉案房屋竣工验收备案表，但未通知原告前来收房。庭审中，原告陈述被告于2018年11月21日通知其收房，故原告依据《商品房买卖合同》的约定请求被告支付自从违约之日（2017年12月31日）起至2018年8月21日止以总房款1166580元为基数、按日万分之一计算违约金27297.97元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据怀化市不动产登记中心收费公示表规定非住宅类不动产登记费为550元/件，原告为房屋办证向被告所交办证登记费2000元，原告要求退还多收的办证登记费用依据充分，被告应将多收的办证费1450元（2000元-550元）退给原告。原告诉请判令被告将门面水电独立开户到位的诉讼请求，因双方在商品房买卖合同及补充协议中均约定“供水、供电、供气在该商品房交付使用时达到使用条件”，并未约定独立开户，原告办理收楼手续时涉案房屋水、电、气已达合同约定使用条件，故原告的该项诉请，本院不予支持。被告辩称未能按约交房是因原告未能交清购房款，但双方在合同中并未约定银行按揭贷款58万元的交付期限，被告也未举证证明对原告逾期交纳剩余房款进行催收。故原告要求被告承担逾期交房的违约金理由正当，依法应予支持；被告辩称迟延交房原因系规划局领导涉嫌犯罪，导致验收工作延迟，属于社会异常事件，按照双方合同约定，此期间不应承担违约责任，被告要求驳回原告诉请的辩解意见，本院认为被告未能证明延期交房与规划局领导涉嫌犯罪有关，故此辩解意见本院不予采纳；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告怀化市佳城房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付给原告罗正午、罗珍辉延期交房违约金27297.97元；二、被告怀化市佳城房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告罗正午、罗珍辉出具销售不动产统一专用发票；三、被告怀化市佳城房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告罗正午、罗珍辉支付多收办证登记费1450元；四、驳回原告罗正午、罗珍辉的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费616元，减半收取308元，由被告怀化市佳城房地产开发有限公司负担。二审查明的其他事实与原审判决所认定的事实相一致，本院予以确认。上述事实，有原判决所列证据及二审调查询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：首先，上诉人怀化佳城公司与被上诉人罗正午、罗珍辉所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，双方当事人签订《商品房买卖合同》后，被上诉人按约向上诉人付清了总购房款，上诉人应向被上诉人出具销售不动产统一专用发票而未出具的行为违反了法律规定，因此，对被上诉人要求上诉人向被上诉人出具销售不动产统一专用发票的诉讼请求符合法律规定。现上诉人未能在约定的交房时间内，将符合合同约定交付条件的商品房交付给被上诉人，其行为构成违约，应承担相应民事责任。现上诉人虽于2018年8月20日取得涉案房屋竣工验收备案表，但未曾通知被上诉人前来收房，因此，一审判决认定，依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，判决上诉人支付自从违约之日（2017年12月31日）起至2018年8月21日止以总房款1166580元为基数、按日万分之一计算违约金27297.97元，符合法律规定，亦系恰当的。现上诉人提出，迟延交房原因系规划局领导涉嫌犯罪，导致验收工作延迟，属于社会异常事件，按照双方合同约定，此期间不应承担违约责任的上诉请求，因上诉人未能举证证明，延期交房与规划局领导涉嫌犯罪有关，故此上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于上诉人提出其不应退还1450元办证费用的上诉请求，根据怀化市不动产登记中心收费公示表规定非住宅类不动产登记费为550元/件，被上诉人为房屋办证向上诉人所交办证登记费2000元，因此，被上诉人要求上诉人退还多收取的办证登记费1450元，符合法律规定。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和处理恰当。上诉人提出的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费616元，由上诉人怀化市佳城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭湘平审 判 员  周 晓审 判 员  欧晓林二〇二〇年一月二十日代理书记员  舒 宁