天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7621号上诉人（原审原告）：石殿珍，女，1969年3月21日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：田宗旭，天津一勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：芦峰，天津一勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高超，男，1975年2月4日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：郭燕，天津滨法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫，天津滨法律师事务所律师。上诉人石殿珍因与被上诉人高超房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初6396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。石殿珍上诉请求：1．撤销一审判决，改判被上诉人按照年租金350000元标准支付自2019年1月1日起至2019年4月23日实际腾房之日的房屋占有使用费共计30958.9元；2．本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：在合同无效的情况下，相关法律对房屋占有使用费的支付并未加设其他限定条件，只要承租人存在占有房屋的行为，出租人要求承租人参照租金标准支付房屋占有使用费即应获得支持。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，上诉人作为房屋出租人，在房屋租赁合同无效的情况下，要求被上诉人按照租金标准支付房屋占有使用费完全符合法律规定，应予以支持。高超辩称，上诉人主张适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定系解读法律有误。在2018年10月14日相关行政部门拆除违章建筑起，被上诉人就再未利用诉争房屋进行经营，事实上也无法利用诉争房屋进行经营。被上诉人在2019年4月30日之前未将钥匙交给上诉人的原因是上诉人拒绝接收钥匙且该房屋处于另案鉴定阶段，需要现场勘验。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉。石殿珍向一审法院起诉请求：1．判令高超按照年租金350000元标准支付自2019年1月1日起至2019年4月23日实际腾房之日的房屋占有使用费共计人民币30958.9元；2．依法判令高超承担全部的诉讼费用。一审法院认定事实：坐落天津市南开区王顶堤园荫道底商房屋（面积227.5平方米）系天津市华夏餐饮服务有限责任公司企业产房屋，石殿珍自2001年5月4日承租该房屋。2016年4月27日，石殿珍与高超签订了《房屋租赁合同》，约定石殿珍将坐落于天津市南开区王顶堤园荫道风园北里11号楼旁平房出租给高超，房屋结构为砖混，房屋建筑面积227.5平方米，租赁期限为2016年7月1日起至2026年6月30日止，共十年。年租金为360000元，高超每次向石殿珍支付六个月的租金，提前15日内缴纳下期的房屋租金。上述合同签订合同后，2016年5月12日，天津超哥餐饮有限公司在该地址（天津市南开区王顶堤园荫道与苑东路交口6号）注册成立。石殿珍、高超按约履行。高超向石殿珍支付房屋租金至2018年12月31日。2018年10月14日，因出租房屋中部分面积属于违章建筑被政府部门拆除，拆除面积约160平方米左右，天津超哥餐饮有限公司于当日停业。2018年11月6日，天津超哥餐饮有限公司作为原告以租赁合同纠纷为由在一审法院起诉本案石殿珍，要求：1．判令双方于2016年4月27日签订的涉及无合法建筑手续部分房屋的《天津市房屋租赁合同》无效；2．判令解除双方于2016年4月27日签订的涉及有合法建筑手续部分房屋的《天津市房屋租赁合同》；3．判令石殿珍退还房屋押金3万元；4．判令石殿珍退还2018年10月14日至2018年12月31日房屋租金7.5万元；5．判令石殿珍赔偿各项经济损失共计1645799.52元，其中包括搬运费损失3000元、装修损失792201元（具体金额以司法鉴定为准）、停业损失费850598.52元（具体金额以司法鉴定为准）；6．诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、鉴定费等）由石殿珍负担。2018年12月27日，天津超哥餐饮有限公司提出评估鉴定申请，要求对于承租房屋装修价值评估鉴定，一审法院于2019年1月24日委托天津市长华工程咨询有限公司对于承租房屋装修价值评估鉴定。庭审中，石殿珍、高超均认可天津市长华工程咨询有限公司2019年4月23日到讼争房屋现场勘查后高超将其承租的房屋钥匙交与石殿珍。一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”据此，合同相对人有权选择发起人或者公司进行起诉，故石殿珍仅选择发起人作为高超，符合法律规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建造的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”涉案房屋面积约227平方米，约160平方米面积未有合法手续，系石殿珍自行搭建。本案中，高超承租的房屋包括合法建筑和违建的部分，高超承租涉案房屋系为了经营餐饮，石殿珍与高超签订的房屋租赁合同内容是不可分开的，是一份须整体履行才能实现合同目的的合同，故石殿珍、高超签订的房屋租赁合同整体无效。对于石殿珍要求高超给付2019年1月1日至2019年4月23日期间的使用费问题，涉案房屋违章建筑被拆除后，天津超哥餐饮有限公司已于2018年11月6日在一审法院起诉石殿珍，并申请对涉案房屋装修进行评估，并非无故占用涉案房屋，且天津超哥餐饮有限公司在涉案房屋违章被拆除后即已停业，高超并未因占用涉案房屋取得利益。并且导致合同无效的原因系涉案房屋部分建筑未经有关部门批准，其责任主要系石殿珍的行为所致，从责任归责原则考虑，石殿珍主张的使用费没有法律依据，不予支持。判决：驳回石殿珍的诉讼请求。案件受理费574元，减半收取计287元，由石殿珍负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》所涉房屋中的大部分面积属于上诉人自行搭建且无合法手续的违章建筑，该部分违章建筑被政府有关部门于2018年10月14日强制拆除后，被上诉人经营的天津超哥餐饮有限公司已于当日停业，无法利用剩余房屋营利，且因房屋装修价值在另案中进行鉴定评估，被上诉人并非无故占用该房屋，因此，上诉人要求被上诉人支付剩余房屋占有使用费的主张，缺乏事实及法律依据，一审法院未予支持并无不妥，本院予以确认。综上所述，石殿珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费574元，由石殿珍负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇二〇年一月十四日法官助理梁菁菁书记员陈瑾附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……