湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终322号上诉人（原审被告）：潘程婷，女，1996年8月2日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：熊壮，潘程婷之夫。被上诉人（原审原告）：胡建新，女，1992年11月18日出生，汉族，住湖北省仙桃市。上诉人潘程婷因与被上诉人胡建新租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2019）鄂0116民初6347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘程婷上诉请求：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决依法改判或将本案发回重审。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。一、2018年7月7日，被上诉人胡建新与上诉人潘程婷签订江汉大学文理学院一期门面租赁合同，约定由上诉人潘程婷出租江大文理学院一期门面给被上诉人胡建新使用，租赁期限为一年，如有意续租需要提前两个月告知对方，第十一个月缴纳第二年租赁费，被上诉人给予承诺有缴纳第二年租赁费的义务，被上诉人违反了签订合同规定第十二条违约责任，乙方不按时缴纳租赁费延期15天则押金不退，上诉人有权解除合同。而一审判决对此事实予以不顾，做出错误的判决，严重损害了上诉人的合法权益，上诉人不服该判决。二、上诉人与被上诉人签订合同第十条第4项：乙方负责其租赁区域内装修及购置相关的设备设施，合同期满或解除合同后，固定在地面，墙体，屋顶的设施设备归甲方所有，乙方不得私自拆出或损坏，如有损坏照价赔偿。合同第十一条第2-3项：乙方不按时交纳租赁费，每天按应交纳费用的万分之五向甲方交纳违约金，延期15天不缴纳租赁费用，扣除保证金，甲方有权解除合同。合同期满或合同解除后5日未及时腾退的，乙方按照第五条约定租赁费标准的二倍向甲方支付房屋占用费，甲方有权没收保证金作为违约金。胡建新及丈夫口头承诺有意续租，视合同为儿戏，三番两次欺骗上诉人，导致上诉人生活受到严重影响，上诉人证据齐全，损失重大，胡建新颠倒黑白，上诉人明确表示保证金不会退还，后续还要向胡建新本人收取房屋占用费，店面损毁费及精神损失费用。胡建新辩称，潘程婷的上诉不能成立，请求驳回上诉，维持原判。胡建新向一审法院起诉请求：1、潘程婷返还胡建新保证金20000元并支付利息（以20000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2019年7月13日起计算至实际还清之日止）；2、本案诉讼费由潘程婷承担。一审法院认定事实：2018年6月，潘程婷承租了案外人武汉鑫丰嘉物业有限责任公司位于武汉市黄陂区江汉大学文理学院武湖校区和洋购物广场32号门面。2018年7月7日，胡建新与潘程婷双方签订了《文理学院新校区门面租赁合同》。合同约定：潘程婷（合同甲方）将和洋购物广场32号门面租给胡建新（合同乙方）经营使用；租赁期限为一年，期满后，若乙方有意续租，需提前2个月向甲方书面申请，甲方有权决定是否续签合同，若续签，双方另行协商合同条款；年租金35000元，管理费2520元，租赁期第十一个月缴纳第二年租赁费，若乙方未按时缴纳租金，则甲方有权解除合同，并从乙方保证金中直接扣除差额部分；合同签订后，乙方向甲方交付保证金20000元，协议期满乙方无本协议规定之违约情形，无未结清之费用，甲方在乙方按要求腾退后5个工作日内全额无息退还保证金，若存在本协议规定之违约情形或有未结清费用，一律从保证金中扣除，不足以扣划的，乙方需在接到甲方通知3日内补足差额款项。合同签订后，胡建新接收了案涉门面，并向潘程婷支付了租金35000元、管理费2520元以及保证金合计57520元。2019年5月19日，胡建新向潘程婷通过微信表示愿意续租案涉门面，6月16日，胡建新微信表示因家庭原因而不能续租，故要求潘程婷退还租房保证金20000元。潘程婷以已与案外人武汉鑫丰嘉物业有限责任公司签订了新的租赁合同，胡建新不再续租导致其产生经济损失以及胡建新在租赁期间对房屋造成损坏为由拒绝退还保证金。7月5日，胡建新、潘程婷办理了退房手续。胡建新以潘程婷至今未退还保证金20000元为由诉至法院。一审法院认为，胡建新与潘程婷签订的租赁合同系双方真实意思表示、其内容未违反国家法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应严格遵守。胡建新、潘程婷双方在合同届满前，虽然胡建新口头表示愿意续租案涉门面，但双方并未续签租赁合同，可视为双方达成了续租的口头协议，租赁期限为不定期。依据相关法律规定，双方都有解除权。若承租方解除合同，应在合理的期限内通知出租方，保障出租方有足够的时间另行租赁。胡建新在原租赁合同期满前向潘程婷表示不愿继续租赁，系违约行为，难免致不定期租赁合同的出租方即潘程婷利益受损，故一审法院通过衡量当事人的过错程度、合同履行情况以及预期利益等综合因素，并结合双方约定的违约条款，依据公平原则和诚实信用原则，确认双方租赁关系终止，潘程婷退还胡建新所交房屋租赁保证金12000元。潘程婷辩称胡建新的违约行为造成其经济损失以及胡建新在租赁期间对房屋有所损坏应予赔偿的意见，但其未提交证据证实其接收房屋门面时不符合交付要求，应视为胡建新腾退门面符合按照约定或者门面的性质使用后的状态，故对该辩称理由，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、潘程婷于判决生效之日起十日内退还胡建新房屋保证金12000元；二、驳回胡建新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。案件受理费300元减半收取150元，由胡建新负担。二审期间，潘程婷提交如下证据：证据一为2019年7月5日的六段视频材料，拟证明就不退房屋租赁保证金事宜已与胡建新达成一致；证据二为2019年7月19日签订的《武汉地区室内装修装饰工程施工合同》（以下简称施工合同），拟证明胡建新在租赁期间对租赁物造成的毁损，潘程婷进行了维修，维修金额为35388元。胡建新认可证据一视频材料为新证据，认为与本案有关联，但不能实现潘程婷的证明目的；对施工合同，胡建新认为是新证据，但不具合法性，不能实现其证明目的，胡建新对租赁物没有造成毁损。经质证，本院认为，证据一视频资料只能证明双方的交涉过程，在胡建新明确反对的情况下，不能证明双方就房屋租赁保证金退还事宜达成意思表示一致；证据二施工合同系整体装修合同，工程项目从灯、吊顶至墙面、地板，潘程婷认为整体装修均系胡建新毁损租赁房屋而产生，缺乏合理性，另外，两份证据均产生于一审判决作出前，潘程婷一审未提交，不属于新证据。综上，本院对潘程婷二审提出的证据均不予采信。胡建新未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：潘程婷拒绝向胡建新退还保证金有无合同依据？关于潘程婷主张的胡建新逾期交纳租金的违约问题，虽然胡建新在2019年5月19日表示续租，但于合同到期前的2019年6月16日明确表示不再续租，双方亦未签订续租合同，且其后与潘程婷交接办理了退房手续，故潘程婷以胡建新未按期交纳下一年度租金为由，主张不返还押金，无事实和法律依据。关于潘程婷主张的胡建新造成租赁物毁损，胡建新应承担赔偿责任的问题，潘程婷一审未提交证据予以证实，二审提交的证据亦不能实现其证明目的，故潘程婷应承担举证不能的法律责任。胡建新同意续租后又反悔，给潘程婷造成了期待利益的落空，可能产生的房屋空置期损失，一审亦根据通过衡量当事人的过错程度、合同履行情况以及预期利益等综合因素，并结合双方合同约定，依据公平原则和诚实信用原则，酌定了潘程婷退还胡建新所交房屋租赁保证金12000元，对潘程婷并无不公。因此，潘程婷认为其房屋租赁保证金均不予退还的上诉意见，本院不予支持。综上，潘程婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由潘程婷负担。本判决为终审判决。审判长  张文浩审判员  吴伶俐审判员  申光伟二〇二〇年一月十六日书记员  杨俊华