安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0881民初4319号 原告：桐城市鲁强物业管理有限公司，住所地安徽省桐城市龙眠街道长生居委会王庄组，统一社会信用代码91340881336778879U（1-1）。 法定代表人：张强，该公司经理。 委托诉讼代理人：李高青，该公司员工。 被告：倪祥生，男，出生，汉族，住安徽省桐城市。 原告桐城市鲁强物业管理有限公司（以下简称鲁强物业公司）与被告倪祥生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序（由简易程序转为普通程序），公开开庭进行了审理。原告鲁强物业公司的委托诉讼代理人李高青到庭参加诉讼，被告倪祥生经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲁强物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付拖欠的物业服务费、公共电费、卫生费计3843元。二、判令被告支付违约金2137元。三、判令被告承担本案诉讼费用、公告费等费用。事实与理由：2017年2月，原告接受桐城市大关镇富贵人家小区（以下简称富贵人家小区）开发商桐城市建设房地产开发有限公司（以下简称桐城建房公司）的委托，从事该小区物业服务工作，并按合同约定提供物业服务。被告系富贵人家小区7号楼104室业主，自2013年9月25日至2019年8月24日止，被告拖欠原告物业服务费3057元、公共电费491元、卫生费295元及违约金2137元计5980元。因原告多次催要上述欠款未果，故提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 为证明上述事实，鲁强物业公司提供下列证据： 1、鲁强物业公司的营业执照、资质证书复印件，该公司法定代表人张强的身份证明书。 证明原告诉讼主体身份。 2、《富贵人家物业管理交接的协议》（以下简称《交接协议》），《桐城市富贵人家前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》），《桐城市物业服务合同备案表》，桐城市物价局桐价[2018]57号《关于核定大关镇“富贵人家”小区前期物业公共服务收费标准的批复》（以下简称桐价[2018]57号《批复》），《富贵人家物业服务收费标准》。 证明原告具有合法的经营资质及收费手续。 3、安徽省桐城市信和物业管理有限公司（以下简称信和物业公司）于2018年8月30日向倪祥生发出的《债权转让通知书》、鲁强物业公司于2019年8月2日向倪祥生发出的催交物业费等费用的《通知》及张贴上述通知的图片。 证明信和物业公司已向被告履行了债权转让告知义务及原告已向被告催交物业费的事实。 4、（1）富贵人家7号楼104室不动产登记信息。 证明被告系大关镇大关农贸城•富贵人家小区7号楼104室业主，其房屋面积为107.63㎡。 （2）富贵人家小区7号楼104室业主倪祥生欠费明细： ①自2013年9月25日至2019年8月24日共欠费71个月，物业服务费3057元（107.63㎡×0.4元／㎡×71个月），公共电费491元（每户年100元，100元／12月×59个月,2017年已交），卫生费295元（每户年60元，60元／12月×59个月）； ②违约金按月2%计算为2137元（违约金计算公式：Sn=0.01FN(N+1),Sn为违约金、F为月缴费金额、N为违约金月数、0.01为系数，自2013年10月25日至2019年8月24日N=70、F=43，Sn=0.01×43×70×71=2137元）。 上述①②合计5980元。 证明被告已下欠原告物业费5980元。 5、新安传媒有限公司向鲁强物业公司出具的公告费发票1张及鲁强物业公司代理人与倪祥生的微信聊天记录。 证明因被告外出未归且拒不提供现住址，法院采取公告送达方式，原告交纳案件公告费600元。 倪祥生未作答辩、未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 安徽银苑房地产（集团）有限公司（以下简称银苑房地产公司）与桐城建房公司共同开发建设富贵人家小区，该小区前期物业服务公司为信和物业公司。2017年2月16日，银苑房地产公司、桐城建房公司与信和物业公司、鲁强物业公司共同签订1份《交接协议》，银苑房地产公司、桐城建房公司解除了与信和物业公司签订的《前期物业合同》，该合同于签订《交接协议》当日终止，改由鲁强物业公司为富贵人家小区提供物业服务。《交接协议》中约定：在2017年6月30日前发生的物业费、卫生费、公共能耗、装璜保证金及装璜垃圾清运费等未交纳给信和物业公司的，由鲁强物业公司收取。自《交接协议》签订后，鲁强物业公司即为富贵人家小区提供前期物业服务。2017年7月28日，银苑房地产公司、桐城建房公司与鲁强物业公司重新签订《前期物业合同》，选聘鲁强物业公司为富贵人家小区提供前期物业服务，合同期限为3年，自2017年2月16日至2020年2月15日止。该合同于2018年10月30日在桐城市房地产管理局备案。2018年9月5日，桐城市物价局颁发桐价[2018]57号《批复》文件，核定鲁强物业公司的收费标准如下：1、物业公共服务费：多层按0.40元/月×平方米执行，服务标准与内容应达到《桐城市物业服务收费管理实施细则》规定的三星等级；2、车辆停放费：按桐价[2016]24号文件执行；3、生活垃圾处理费按当地标准执行。上述标准试行期2年。2018年8月30日，信和物业公司向富贵人家小区7#楼104室业主倪祥生送达了《债权转让通知书》。因倪祥生未交纳2012年9月25日至2019年7月24日的物业费，2019年8月2日鲁强物业公司向倪祥生送达催交物业费通知，告知倪祥生应交纳物业管理费3520元（107.63㎡×0.40元/月×82个月）、公共电费581元、卫生费350元合计4461元，并告知自接到通知后3日内交清欠费，逾期不交，按日3‰征收滞纳金。但倪祥生在接到通知后未交纳相关费用。2019年9月2日，鲁强物业公司诉至本院，要求倪祥生支付拖欠物业服务费3057元、公共电费491元、卫生费295元计3843元（自2013年9月25日至2019年8月24日期间应交物业费），并支付拖欠物业费违约金2137元等。 案在审理中，因倪祥生外出未归，无法联系，本院依法向其公告送达了民事诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭成员告知书及开庭审理传票。鲁强物业公司支付本案公告费600元。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。本案中，富贵人家小区的建设单位为银苑房地产公司和桐城建房公司，在富贵人家小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘信和物业公司为该小区提供物业服务，并与之签订《前期物业合同》，在信和物业公司终止对富贵人家小区物业服务后，建设单位又与鲁强物业公司签订《前期物业合同》，选聘鲁强物业公司为富贵人家小区提供前期物业服务。后鲁强物业公司在桐城市房地产管理局办理了物业服务合同备案手续，并得到桐城市物价局的收费许可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，银苑房地产公司和桐城建房公司与鲁强物业公司签订的富贵人家小区前期物业服务合同，系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同合法有效，对富贵人家小区的业主具有约束力。鲁强物业公司依据物业服务合同为富贵人家小区提供了前期物业服务，现要求倪祥生按照物价局备案的收费标准给付支付拖欠物业服务费3057元、公共电费491元、卫生费295元计3843元（自2013年9月25日至2019年8月24日期间应交物业费用），要求合理，本院予以支持。鲁强物业公司要求倪祥生支付拖欠物业费违约金2137元，要求过高并计算不当，适当计算方式为：自交纳物业费通知指定的三日交纳期限届满之日即2019年8月5日起至同年8月24日止计19日，以应交费金额3843元为基数按日6?计算为44元（3843×6?×19）。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第二十一条、第六十七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告倪祥生限于本判决生效之日起五日内给付原告桐城市鲁强物业管理有限公司物业服务费3057元、公共电费491元、卫生费295元及违约金44元合计3887元。 二、驳回原告桐城市鲁强物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元、案件公告费600元计650元，由被告倪祥生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  侯方根 人民陪审员  袁冬年 人民陪审员  章崇舟 二〇二〇年一月二十二日 书 记 员  朱永发 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国国务院物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。