河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25808号上诉人（原审被告）：大商集团郑州新玛特购物广场有限公司，住所地郑州市二七区二七路200号。法定代表人：王晓萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：张君，男，该公司员工。委托诉讼代理人：邵宁，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：田祁慧子，女，1989年11月15日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：于海涛，河南中能律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇航，河南中能律师事务所律师。上诉人大商集团郑州新玛特购物广场有限公司因与被上诉人田祁慧子租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初11383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大商集团郑州新玛特购物广场有限公司的委托诉讼代理人张君、邵宁，被上诉人田祁慧子的委托诉讼代理人于海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大商集团郑州新玛特购物广场有限公司上诉请求：依法撤销河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初11383号民事判决，并依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不明，判决错误，一审认定上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系于2019年7月12日解除是错误的，双方之间的房屋租赁合同关系应于2019年6月26日解除。合同剩余期限上诉人没有向被上诉人提示告知义务，上诉人无过错，所以，一审认定被上诉人与上诉人对装修损失过错责任比例为4︰6是错误的。被上诉人在合同期内装修为经营所需，合同期满装修价值已实现，无装修价值剩余，一审认定装修价值剩余三分之二是错误的。田祁慧子辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，判决正确，对于双方的责任比例划分合理、公平，应当依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。合同解除的时间与本案责任划分和赔偿义务没有实际关联。上诉人对原租赁合同不但有提示和告知的义务，而且还有与被上诉人签订新的租赁合同的义务，上诉人作为出租人不与被上诉人签订新的合同关系，明确双方义务，系存在重大过错。被上诉人的装修已经无法实现其价值，上诉人将被上诉人已经花费大量资金装修好的场地租赁给其他第三方，已经对被上诉人造成了巨大的经济损失，依法应当予以赔偿。对于装修的剩余价值和期待价值，一审法院认定上诉人承担赔偿责任是正确的。田祁慧子向一审法院起诉请求：1、依法判令被告赔偿原告店铺装修款12万元；2、依法判令被告向原告支付店铺财产损失、经营保证金、装修保证金、施工卡保证金、房租损失、水电费等共计181756元。庭审中经释明法律关系，原告放弃了部分诉讼请求后明确其诉讼请求为：1、被告赔偿原告装修损失12万元；2、被告退回经营保证金30000元、承租报名费600元、装修保证金2000元、施工卡保证金100元；3、被告返还扣押原告的物品或赔偿物品损失66066元。一审法院认定事实：1、2018年6月26日，原告田祁慧子与鑫舞国际舞蹈培训中原区分校签订《舞蹈经营培训机构经营权转让协议》，约定：原告接手经营该学校；该学校位于大商新玛特中原新城店三楼东北角；该学校与大商新玛特中原新城店签订了租赁合同，月租金15000元，租金尚余1年；该舞蹈机构转让给原告后，由原告缴纳租金水电费，并在合同签订后，由鑫舞国际舞蹈培训中原区分校配合交接工作，由原告向被告交纳经营保证金3万元。2、2018年6月27日，原告向被告缴纳了租赁报名费3笔共计600元。原告陈述：应被告要求以三个人的名义缴纳三笔场地租赁报名费，是被告方租赁程序。3、2018年7月23日，原告向被告缴纳经营保证金30000元。此后原告每月按被告通知缴纳租金等水电费用，原、被告租赁合同开始履行。2018年7月27日，原告向被告缴纳装修保证金2000元、施工卡保证金100元。2018年8月20日，原告开始装修店铺，共计支付装修费用17万元。4、2019年7月初，被告通知原告解除合同搬离所占用场地；2019年7月12日，被告在商场张贴公告，确定与原告解除场地租赁关系。2019年7月14日，被告通知原告于2019年7月15日搬离场地。因双方未达成一致意见，被告随后将场地物品腾空，并将原告物品清点搬离封存。5、赁有效期2017年7月1日-2018年6月30日。被告庭审陈述：未再与原告签订租赁合同，原告接手鑫舞国际舞蹈学校继续经营，故舞蹈学校的租赁合同对原告有效；根据该合同被告有权在合同到期后清场并不赔偿任何损失。原告陈述：多次要求与被告签订书面合同，且已经缴纳了报名费，被告口头承诺会给原告经营三年的合同。一审法院认为，本案经释明，原告明确基础法律关系为租赁合同纠纷，并放弃了其他诉讼请求，对此该院予以准许，本案应以租赁合同纠纷案由进行审理。被告提供的鑫舞国际舞蹈学校的租赁协议在2018年6月30日已经到期，且该协议内容被告未向原告纰漏或取得原告的签字确认；原告缴纳经营保证金和租赁场地报名费后，被告未与原告签订租赁合同，但在原告缴纳租金后被告也接受并交付场地供原告使用，故应当认定双方存在事实上的租赁合同。被告抗辩原告应受原鑫舞国际舞蹈学校租赁协议约束的意见，缺乏证据和依据，该院不予支持。原、被告2019年7月因发生争议，租赁关系事实上已经停止履行，故该院确认双方合同2019年7月12日解除。合同解除后，被告有义务返还收取原告的经营保证金30000元、报名费600元、装修保证金2000元、装修施工卡100元。故对原告该部分诉讼请求，该院予以支持。该院已经确认原、被告之间为事实租赁关系，故被告在无明确约定的情况下，无权扣留原告物品，被告庭审陈述所扣物品均清点封存，故对原告要求被告返还物品的诉讼请求，该院予以支持，具体物品双方核对协商，如有争议另行解决。关于原告主张的装修损失赔偿问题，原、被告在事实履行租赁合同中并未约定合同终止后的装修归属问题，故考虑原、被告的过错予以分配。被告作为场地租赁方在原告缴纳经营保证金后，有义务与原告签订书面合同，以明确双方权利义务，且其收取原告装修保证金后，如其认为合同期限仅为1年，那么其是有提示和告知义务的，故应当认定其有主要过错；原告在接手原鑫舞国际舞蹈学校时上手已经告知剩余1年租期，其在未取得书面租赁合同确认权利的情况下贸然投入大额装修本身也有一定过错。该院确定原、被告过错责任比例为4：6。原告装修款17万元，预计使用期为3年，原告已经使用1年，故剩余价值为三分之二。被告应赔偿原告损失数额为68000元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大商集团郑州新玛特购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告田祁慧子经营保证金30000元、报名费600元、装修保证金2000元、装修施工卡费用100元；二、被告大商集团郑州新玛特购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内返还扣押原告田祁慧子的物品；三、被告大商集团郑州新玛特购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告装修损失68000元；四、驳回原告田祁慧子其他和过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2913元，原告田祁慧子负担1165元，被告大商集团郑州新玛特购物广场有限公司负担1748元。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，2019年7月12日，上诉人大商集团郑州新玛特购物广场有限公司在商场张贴公告，确定与被上诉人田祁慧子解除场地租赁关系，虽双方未达成一致意见，但租赁关系事实上已经停止履行，因此，原审认定双方合同2019年7月12日解除并无不当。由于上诉人、被上诉人双方没有书面租赁合同，上诉人在收取被上诉人装修保证金时，如其认为合同期限仅为1年，上诉人应向被上诉人提示或告知，但上诉人未履行提示或告知义务，所以，应当认定上诉人有主要过错。被上诉人在接手原鑫舞国际舞蹈学校时，上手已经告知剩余1年租期，其在未取得书面租赁合同确认权利的情况下贸然投入大额装修本身也有一定过错。故原审确定被上诉人、上诉人过错责任比例为4：6亦无不当。被上诉人装修时预计使用期为3年，但实际仅使用了1年，因此，原审认定装修的剩余价值为三分之二也无不当。综上所述，大商集团郑州新玛特购物广场有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5826元，由大商集团郑州新玛特购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  常爱萍审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年一月十七日书记员  娄杨杨