天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终8284号上诉人（原审被告）：魏博，男，1980年12月12日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。被上诉人（原审原告）：天津市海河风貌建设发展有限公司，住所地天津市河北区进步道34号。法定代表人：尹建军，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕学领，天津君恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李阳阳，天津君恒律师事务所律师。上诉人魏博因与被上诉人天津市海河风貌建设发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2019）津0105民初5812号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。上诉人魏博、被上诉人天津市海河风貌建设发展有限公司的委托诉讼代理人吕学领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏博上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:被上诉人故意隐瞒房屋没有规划许可证系违章建筑的事实，并且被上诉人合同存续期间内怠于履行管理义务，至上诉人在合同期限内造成严重的经济损失，而一审法院依据天津市河北区发展和改革发展委员会行政许可文件做出房屋租赁合同有效判决违反法律效力性强制规定。故上诉人认为不应向被上诉人支付租金，房屋租赁合同自始无效，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。天津市海河风貌建设发展有限公司辩称，要求驳回上诉，维持原判。天津市海河风貌建设发展有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告之间关于民族路32-34增15号T-32号商亭的租赁合同关系；2.请求依法判令被告将民族路32-34增15号T-32号商亭腾空返还原告；3.请求依法判令被告向原告支付自2016年7月1日起至2019年7月31日止的租金61648.50元；4.请求依法判令被告向原告支付自2019年8月1日起至实际腾房之日止的租金（以15平方米为计算基数，以3.65元/天/平方米为计算标准）；5.请求依法判令被告以20000元为基数，按照年利率24%的标准向原告支付自2015年7月6日起至2019年7月31日止的逾期付款违约金19813元；6.请求依法判令被告以41648.50元为基数，按照年利率24%的标准向原告支付自2017年7月6日起至2019年7月31日止的逾期付款违约金20963元；7.请求依法判令被告以61648.50元为基数，按照年利率24%的标准向原告支付自2019年8月1日起至实际给付之日止的逾期付款违约金；8.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审认定事实：2017年8月21日，原、被告后补签订了《[意式风情区]商亭租赁合同》，约定原告将河北区民族路32-34增15号T-32号商亭（以下简称：诉争商亭）租给被告，计租面积15平方米，租期自2015年7月1日起至2017年6月30日止，计24个月，租金标准为3.65元/天/平方米，合同期内租金共计40000元，自合同签订之日起5日内，被告应一次性交纳全部房屋租金。合同第4.1条约定，被告应于本租赁合同签订之日向原告支付保证金20000元。合同第十一条约定了违约与赔偿条款，其中第11.3条约定，租赁期间如被告未按合同约定时间交纳租金超过十日，原告有权单方终止本合同，被告无权请求返还保证金；第11.5条约定，被告未按本合同约定支付各项款项和费用，属被告违约，每拖欠一天，被告应偿付原告应付款项和费用0.3%的违约金。合同第12.1.3条约定，被告未按合同约定时间交纳租金及物业费用超过十日，原告在书面通知被告的十天内尚未获纠正的，原告有权立即单方面终止合同，且视为被告提前解除本合同。被告自合同租赁期限起始之日，即2015年7月1日开始使用诉争商亭，用途为经营饰品，但只向原告交纳了自2015年7月1日至2016年6月30日一年的租金20000元，至今未支付2016年7月1日至2017年6月30日的租金及合同约定的保证金。另查，经天津市海河建设发展投资有限公司申请，天津市河北区发展和改革委员会于2012年2月7日下发行政许可[2012]3号《关于准予天津市海河建设发展投资有限公司安吉里精品购物街二期开发工程项目备案的决定》，内容为：“你单位申报的安吉里精品购物街二期开发工程备案材料收悉。经审核，符合法定条件和标准，现决定对该项目予以备案。特此决定。”备案表中载明项目总投资15100000元，主要建设内容包括商亭设计制作安装工程。经原告申请，天津市河北区发展和改革委员会于2014年4月16日下发行政许可[2014]2号《河北区发改委关于同意天津市海河风貌建设发展有限公司安吉里二期提升改造项目备案的通知》，内容为：“同意天津市海河风貌建设发展有限公司安吉里二期提升改造项目备案，并据此通知办理其他相关事宜。”备案表中载明项目总投资1830000元，主要建设内容包括对商亭进行新建、翻新和维护。本案诉争商亭就属于上述安吉里二期项目中的一个。后天津市海河建设发展投资有限公司委托并授权本案原告对商亭进行具体出资、施工建设、对外出租、经营管理、收取租金等，商亭的所有权利义务均由原告承担。2018年10月24日，原告向被告下发告知函，内容为要求被告于2018年10月31日前支付自2016年7月1日至2018年10月31日的租金46645元。被告于2018年10月26日签字确认收到该告知函。后因被告未按告知函内容履行，原告于2018年11月16日再次向被告下发告知函，内容为：双方商亭租赁合同已到期，期满之后未续签；合同期满后，被告继续占用原告商亭至今，经原告多次催促未予搬离；现通知被告必须于2018年11月18日前腾出商亭，将商亭返还原告以实施拆除。被告自认于2018年11月17日收到了该告知函。庭审中，原、被告共同确认双方租赁合同到期后，建立了不定期租赁关系，原告于2018年11月16日向被告张贴告知函的行为存在与被告解除租赁关系的意思表示，原告亦自认双方的租赁关系自2018年11月17日被告收到告知函之日视为解除。现原告以被告拖欠租金，违反合同约定为由，起诉来院，请求判如所请。被告以原告管理不完善、其租用的商亭内物品被盗，原告对诉争商亭不具有合法权利为由，不同意原告的诉讼请求。一审法院认为，坐落河北区民族路32-34增15号T-32号商亭系经天津市河北区发展和改革委员会备案的由天津市海河建设发展投资有限公司授权原告经营管理的商铺，原告有权对外出租经营。原、被告就该租赁商铺签订的《[意式风情区]商亭租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。该合同已于2017年6月30日届满，之后双方未再续签合同。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告有权随时要求被告返还租赁物，故双方自2017年7月1日起建立不定期租赁关系。被告继续使用租赁商铺期间，原告于2018年11月16日向被告下发租赁期满不再续租，要求腾出商亭的告知函，且该告知函于2018年11月17日送达被告处，故双方的不定期租赁关系于2018年11月17日解除，被告应当将诉争商亭腾空并返还原告，故对于原告主张的第一项、第二项诉讼请求，依法予以支持。就原告提出的要求被告支付自2016年7月1日至2019年7月31日租金及自2019年8月1日起至实际腾房之日止的租金一节，由于原、被告于2016年7月1日至2018年11月17日期间存在租赁关系，该期间被告应按合同约定的租金标准支付原告租金47648.75元（20000元+505天×3.65元/天/平方米×15平方米）；自2018年11月18日至2019年7月31日，原告应以使用费方式向被告主张权利，具体标准应当参照双方在租赁合同中约定的租金标准，该项使用费应为14016元（256天×3.65元/天/平方米×15平方米），以上共计61664.75元，由于原告仅主张61648.50元，系其自行处分权利，一审法院不予置议；由于被告目前仍占用诉争商亭拒不腾交，侵害了原告的合法权益，故原告要求被告以15平方米为计算基数，以3.65元/天/平方米为计算标准，支付自2019年8月1日起至实际腾房之日止的使用费并无不当，予以支持。关于原告的第五、六、七项诉讼请求，由于被告未按合同约定履行支付房屋租金的义务，存在违约，应当向原告承担违约责任。现原告要求以合同期限内被告未支付的20000元租金为基数，并自动调整为年利率24%的标准支付自2015年7月6日起至实际给付之日止的逾期付款违约金一节，由于原、被告的租赁合同系两年租赁期限届满后补签的，原告并未提供证据证明在租赁期限内双方就给付租金的期限、逾期付款违约金的标准等进行过约定，故原告主张的被告自租期开始5日内就应支付租期内全部租金，否则就应支付逾期付款违约金并无合同依据，由于原告主张的是逾期付款违约金而非因被告不支付租金产生的损失，故应依照双方签订的合同条款进行主张，即被告应以20000元为基数，按照年利率24%的标准向原告支付自2017年8月26日（合同签订的5日后）起至实际给付之日止的逾期付款违约金；现原告要求以41648.50元为基数，按照年利率24%的标准支付2017年7月6日起至实际给付之日止的逾期付款违约金一节，由于原、被告自2017年7月1日至2018年11月17日存在不定期租赁关系，该期间被告应支付的租金应为27648.75元（505天×3.65元/天/平方米×15平方米），原告应以该数额为基数，按照年利率24%的标准向被告主张逾期付款违约金，由于双方建立不定期租赁关系后，均有权随时解除，所以在租赁关系解除前无法确定租赁期限和应支付的全部租金数额，亦无法像之前签订的《[意式风情区]商亭租赁合同》中约定的在合同签订时就一次性给付租期内的全部租金，故原告以解除不定期租赁关系时确定的被告拖欠租金的数额为基数，要求其自不定期租赁关系开始时就给付逾期付款违约金不具有事实和法律依据，不予支持，由于被告确实拖欠不定期租赁期间的租金，故应以27648.75元为基数，按照年利率24%的标准向原告支付自2018年11月18日（不定期租赁关系解除后一日）起至实际给付之日止的逾期付款违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、确认原告天津市海河风貌建设发展有限公司与被告魏博就河北区民族路32-34增15号T-32号商亭形成的租赁关系于2018年11月17日解除；二、本判决生效后十日内，被告魏博将河北区民族路32-34增15号T-32号商亭腾空返还原告天津市海河风貌建设发展有限公司；三、本判决生效后十日内，被告魏博支付原告天津市海河风貌建设发展有限公司自2016年7月1日至2018年11月17日的租金和自2018年11月18日至2019年7月31日的使用费，共计61648.50元；四、本判决生效后，被告魏博以15平方米为计算基数，以3.65元/天/平方米为计算标准支付原告天津市海河风貌建设发展有限公司自2019年8月1日至实际腾房之日止的使用费；五、本判决生效后，被告魏博以20000元为基数，按照年利率24%的标准向原告天津市海河风貌建设发展有限公司支付自2017年8月26日起至实际给付之日止的逾期付款违约金；六、本判决生效后，被告魏博以27648.75元为基数，按照年利率24%的标准向原告天津市海河风貌建设发展有限公司支付自2018年11月18日起至实际给付之日止的逾期付款违约金；七、驳回原告天津市海河风貌建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1174元、保全费1045元，共计2219元，由原告天津市海河风貌建设发展有限公司负担582元，由被告魏博负担1637元。”二审期间，双方未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人主张的诉争租赁物属违章建筑，其与被上诉人所签《商亭租赁合同》应属无效一节。根据查明的事实，诉争商亭属天津市海河建设发展投资有限公司安吉里精品购物街二期开发工程项目，且经天津市河北区发展和改革委员会下发行政许可，对该项目予以备案。本案被上诉人受天津市海河建设发展投资有限公司委托并授权对商亭进行出资、施工建设及对外出租等事项，因此被上诉人有权就该商亭对外出租经营，上诉人与被上诉人所签《商亭租赁合同》不违反法律、行政法规规定，应为合法有效，双方均应按约履行。上诉人关于商亭系违章建筑，《商亭租赁合同》系无效的主张，无事实依据，不予支持。关于《商亭租赁合同》的解除事宜。根据合同第11.3条约定，租赁期间如上诉人未按合同约定时间交纳租金超过十日，被上诉人有权单方终止本合同，上诉人无权请求返还保证金；此外，合同第11.5条约定，上诉人未按本合同约定支付各项款项和费用，属上诉人违约，每拖欠一天，上诉人应偿付被上诉人应付款项和费用0.3%的违约金。合同第12.1.3条约定，上诉人未按合同约定时间交纳租金及物业费用超过十日，被上诉人在书面通知被告的十天内尚未获纠正的，被上诉人有权立即单方面终止合同，且视为上诉人提前解除本合同。因上诉人自2015年7月1日开始使用诉争商亭，仅向被上诉人交纳了自2015年7月1日至2016年6月30日一年的租金20000元，至今未支付剩余租金及保证金。因该合同于2017年6月30日届满后双方未再续签合同，故双方形成不定期租赁关系，被上诉人于2018年11月16日向上诉人下发租赁期满不再续租，要求腾出商亭的告知函，可以证实故双方的不定期租赁关系于2018年11月17日解除，故上诉人应支付租赁合同期内的租金以及解除后至实际腾交租赁物之日止的房屋使用费，一审对此判决正确，本院予以维持。上诉人主张不应交纳租金及使用费的观点，无事实依据，本院不予支持。关于逾期付款违约金问题，依照合同约定，上诉人未按本合同约定支付各项款项和费用，属违约，应支付相应的违约金。鉴于被上诉人自愿以年利率24%标准要求给付逾期付款违约金的主张，不违反法律规定，一审以上诉人拖欠租金的数额分段计算相应期间的违约金并无不当，本院予以维持。此外，上诉人主张被上诉人曾经承诺由于被上诉人管理不善导致其租赁的其他商亭遭受被盗造成损失予以冲抵租金的观点，被上诉人对此不予认可，上诉人亦未能提供证据证实被上诉人承诺的事实，故本院对此无法支持。综上，上诉人魏博的上诉请求，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1341元，由上诉人魏博负担。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 包 颖审判员 张静怡二〇二〇年一月十三日书记员 李佳琳