浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初5152号 原告（案外人）：徐再红，女，汉族，1968年1月15日出生，户籍所在地安徽省淮南市田家庵区，现住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：陈水霞，浙江五前律师事务所律师。 被告（申请执行人）：裘素华，女，汉族，1959年8月3日出生，住浙江省天台县。 委托代理人：陈松涛、沈琦，浙江丰国律师事务所律师。 被告（被执行人）：吴通，男，汉族，1986年9月15日出生，住浙江省杭州市西湖区。 委托代理人：徐麟、施圆圆，浙江凯麦律师事务所律师。 第三人：尤智，女，汉族，1993年3月7日出生，住浙江省杭州市。 原告徐再红与被告裘素华、吴通案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序审理，于2019年10月23日公开开庭审理，原告徐再红及其委托代理人陈水霞，被告裘素华的委托诉讼代理人陈松涛、沈琦，被告吴通的委托诉讼代理人施圆圆到庭参加诉讼，并经原告徐再红申请通知尤智作为本案第三人参加诉讼。2019年12月2日本院再次公开开庭进行审理，原告徐再红及其委托诉讼代理人陈水霞，被告裘素华的委托诉讼代理人陈松涛、沈琦，被告吴通及其委托诉讼代理人施圆圆，第三人尤智均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐再红向本院提出诉讼请求：1.解除对杭州市萧山区（以下简称案涉房屋）的查封；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与尤智系母女关系。尤智与吴通系夫妻关系，两人于2019年6月27日离婚。吴通与裘素华合同纠纷一案，因裘素华申请了财产保全，贵院于2019年6月13日作出（2019）浙0108民初3855号民事裁定书，裁定查封吴通、尤智名下映月华庭1-204室房产，查封期限为三年。2019年6月26日，原告向贵院提出书面异议，主张案涉房屋所有权，要求解除查封。贵院审查后作出（2019）浙0108执异17号执行裁定书，驳回了其异议请求。现原告不服提起诉讼，理由如下：一、案涉房屋买卖商议及缔约过程均由原告完成，吴通、尤智根本没有参与，仅在签订购房合同时，由原告陪同下出面在合同上签字。二、全部购房款由原告支付。2017年2月28日，原告为购买映月华庭1-204的房屋（云章映月华庭曾用名“海上明月”）与吴通、尤智商议借用两人的名字购买，两人同意后，原告于2017年3月2日将100万以银行转账方式转入尤智名下的中国工商银行账户（开户行：中国工商银行股份有限公司杭州彩虹城支行，账号：62×××19）作为首付款。2017年3月5日，吴通、尤智在原告的陪同下与杭州繁锦置业有限公司（以下简称繁锦公司）签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同约定购房总价款为2276981元。之后的剩余款项虽是以吴通、尤智的名义按揭，但每期还款均由原告转入吴通的还款账户，且在2019年6月12日，原告已结清全部贷款。三、借名买房合同关系经吴通、尤智于2017年3月6日书面确认。四、案涉房屋自交付起一直由原告占有、使用。2018年12月27日，案涉房屋办理了交房手续，原告于2019年3月4日装修完毕正式入住至今。五、在吴通与裘素华纠纷产生之前，原告已经与吴通、尤智协商案涉房屋的产权变更过户事宜，但吴通以在外地出差无法协助为由未及时办理产权变更登记。2019年6月17日，吴通出差回杭后，原告即要求吴通、尤智一同前往办理手续时，才得知已被贵院查封。综上所述，原告认为案涉房屋虽然登记在吴通、尤智名下，但原告才是案涉房屋实际所有权人，现已符合购房条件，请求法院保护原告的合法权益，支持其全部诉讼请求。 被告裘素华辩称：一、不动产权利人为吴通和尤智。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第25条规定，对案外人的异议，人民法院应当依照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判定。2019年6月6日，裘素华向法院提出财产保全申请时，案涉房屋仍然登记于吴通和尤智名下，法院采取保全措施正确。二、原告提供的证据不足以排除执行，案涉房屋的买卖合同是由吴通和尤智与繁锦公司签订的，按揭也是办理在吴通名下，每个月由吴通来归还贷款。因此，案涉房屋的实际买受人应是吴通和尤智二人，而原告作为尤智的母亲，参与选房购房是属于情理之中，被告也有理由相信原告出于对女儿疼爱，替吴通和尤智支付首付款和按揭款。退一步来说，即便原告不承认首付款和按揭款是对吴通和尤智的赠与，该笔款项也应当属于债权债务关系，并不优于裘素华对吴通的金钱债权。因此在办理房屋过户登记之前，吴通、尤智仍为房屋的所有权人。综上，原告并不是房屋的实际所有人，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告吴通辩称：购房事实经过和原告所述基本一致，借名买房、按揭还贷、居住使用实际都是原告，而且在和尤智签订的离婚协议里，双方也认可案涉房屋实际所有权人是原告。关于与裘素华的合同纠纷，吴通表示并不认识裘素华，实际投资人是裘锋，系朋友关系，因为杭州万霆科技股份有限公司（以下简称万霆公司）资金状况不是特别好，就同意股转债了，而且当时也答应先还部分的，结果裘素华直接起诉了。现请求法院依法裁判。 第三人尤智陈述：尤永军与原告系其父母。杭州对房屋有限购政策，父母均无购房资格，故借用吴通、尤智名义买房，当时两人处于夫妻关系存续期间，因银行建议按揭以两人名义办理，所以不动产登记簿上是吴通和尤智两人，而案涉房屋实际所有权人系其父母，故请求法院支持原告诉请。 当事人为证明自己的主张提供了证据，本院进行了当庭举证、质证。对原告提供的本院（2019）浙0108执异17号执行裁定书、银行转账凭证、收费凭证、个人贷款结清证明、结婚证、产权登记表、离婚协议、微信记录、支付宝账单、银行交易明细、收据、入住证明、录音，裘素华对真实性、合法性无异议，吴通、尤智无异议，本院均予以确认。对原告提供的《书面说明材料》，裘素华认为真实性无法确认，不能对抗第三人；吴通、尤智无异议，本院对其真实性予以确认。对裘素华提供的《浙江省商品房买卖合同》、杭州市不动产登记查询信息，原告及吴通、尤智均无异议，本院予以确认。 根据上述有效证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：为方便照顾女儿尤智，2017年初徐再红经考察确定欲购买案涉房屋（即海上明月1幢204室），因政策原因，与吴通、尤智商议以他们名义买房。2017年3月2日，徐再红将100万以银行转账方式转入尤智名下账户，作为案涉房屋首付款。2017年3月5日，吴通、尤智与繁锦公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，案涉房屋购买总价款为2276981元，于2017年3月5日支付首付款916981元，余款1360000元由吴通、尤智名义按揭。2017年3月6日，吴通、尤智向徐再红出具了书面说明材料确认：“徐再红、尤永军于2017年2月28日购买了萧山区海上明月1幢204室住宅一套，用的是吴通和尤智的户名，首付款和每月按揭款和车位全部均由徐再红和尤永军全付，吴通和尤智无权处理此房，如果需要调整房子，需要徐再红和尤永军同意，购房人无权擅自处置”。之后每月中信银行按揭贷款由徐再红、尤永军（系徐再红配偶）转入吴通的还款账户。2018年12月27日，案涉房屋办理了交房手续，徐再红于2019年3月装修完毕并入住至今，案涉房屋的装修费用、天然气管道等费用也均由徐再红、尤永军支付。2019年3月至6月，吴通、尤智处于协商离婚状态，2019年6月12日，徐再红结清了剩余购房贷款，要求吴通配合过户手续，后因案涉房屋已被法院查封而未办理完成。 2019年6月10日，本院立案受理了裘素华诉吴通合同纠纷一案，案件审理过程中裘素华申请财产保全，本院于2019年6月13日作了（2019）浙0108第3855号民事裁定：冻结吴通银行存款773703.01元或查封其相应价值的财产。2019年6月17日，本院查封了吴通和尤智名下位于杭州市萧山区的房屋，查封期限为2019年6月17日至2022年6月16日，为首封。为此，徐再红向本院提出保全异议申请，本院于2019年8月6日作出（2019）浙0108执异17号执行裁定，驳回了徐再红的异议。 另查明：案涉房屋现登记在吴通、尤智名下，登记日期为2017年7月6日，登记状态为预告登记，权证号为浙（2017）萧山区不动产证明0033904号。吴通与尤智于2015年7月6日登记结婚，于2018年3月9日生育一子吴天宥，吴通为万霆公司法定代表人。2019年6月27日，双方办理了离婚登记手续，离婚协议中财产处理，包括存款、车辆、保险、股权等。对房屋的处理包括尤智名下婚前购买的滨江区碧水豪园7幢106室房屋及案涉房屋：“位于杭州市萧山区的房产，该房系女方父母借名为自己购买的房屋，购买房屋的首付款以及每月的按揭款均由女方父母支付，该房屋剩余购房款贷款已由女方（女方父母）结清，与男方无涉。男方承诺在领取离婚证之日起15天内，配合女方或女方父母办理房屋产权变更登记，因办理所有权变更登记手续所需缴纳的一切税费（如有）由女方（女方父母）承担”。 2019年11月18日，本院对裘素华与吴通合同纠纷一案作出（2019）浙0108民初3855号民事判决：吴通于判决生效之日起十日内支付裘素华款项520000元及该款自2015年5月15日起至实际还款之日止按月利率1%计算的利息。吴通收到判决书后不服，向杭州市中级人民法院提起上诉，目前在审理中。 本院认为，本案争议的焦点是：徐再红就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据相关法律规定，从借名买房协议、房款的支付、房屋实际使用、过户登记四方面来分析：一、吴通、尤智出具《书面说明材料》，借名人与出名人达成合意，排除徐再红赠与意思或吴通、尤智借款买房等情形，且该书面说明材料形成于2017年3月6日，即吴通、尤智与繁锦公司签订购房合同的次日，本院根据时间节点的连续性、吴通与尤智之间婚姻状况、房屋购买手续凭证持有、贷款结清凭证等，对双方之间借名买房这一事实予以认定。二、首付款及相关费用的支付。2017年3月2日，徐再红向尤智账户转账100万元，与三日后尤智支付案涉房屋的首付款相符，依据交易习惯，大额金钱往来具有计划性，短期内出现两笔数额一致的大额转款，本院有理由相信案涉房屋的首付款系徐再红支付，且每月按揭款均由尤永军支付，与吴通无关，直到徐再红一次性还清贷款，案涉房屋的购买款已由徐再红全额付清。三、房屋于2018年12月交付后由徐再红居住至今，装修费、天然气管道费等生活费用均由其支付。四、吴通、尤智协商离婚，确定协议后案涉房屋已查封，徐再红夫妇现也符合购房条件，可见并非徐再红本人原因导致不能过户。综上所述，本院认为徐再红已经完成了举证证明责任，即使预告登记的所有权人系吴通、尤智，但徐再红与吴通、尤智之间有借名买房协议、已付清全部房款并在法院查封前合法占有该房屋，对未及时过户没有过错，因此，徐再红对案涉房屋依法享有物权期待权，应优先于裘素华的普通金钱债权，对原告要求解除对案涉房屋查封的诉请，本院予以支持。考虑到借名买房的风险，由徐再红承担部分诉讼费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 解除对位于浙江省杭州市萧山区房屋的查封。 案件受理费11537元，由原告徐再红负担5768元；由被告裘素华负担5769元，于本判决生效之日起七日内交至法院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  潘 文 人民陪审员  郑国强 人民陪审员  章 麒 二〇二〇年一月六日 书 记 员  陆泽钥