广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0229民初1679号原告:涂永龙，男，1957年4月17日出生，汉族，翁源县人，住址：广东省翁源县************。委托诉讼代理人：许秀映，女，韶关市翁源县龙仙法律服务所法律工作者。被告：涂松贵（又名涂松桂），男，1949年9月22日出生，汉族，翁源县人，住址：广东省翁源县************。（未到庭）委托诉讼代理人：涂志勇，男，1974年8月20日出生，汉族，翁源县人，住址：广东省翁源县*********，系被告涂松贵的儿子。第三人：涂洪贵，男，1962年8月8日出生，汉族，翁源县人，住址：广东省翁源县***************。（未到庭）第三人：翁源县******围背组。代表人：涂早兴，男，该村小组长。原告涂永龙与被告涂松贵、第三人涂洪贵、第三人翁源县******围背组（以下简称：围背组）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告涂永龙及其委托诉讼代理人许秀映、被告涂松贵的委托诉讼代理人涂志勇、第三人围背组代表人涂早兴到庭参加了诉讼，第三人涂洪贵经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。原告涂永龙向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告1995年10月14日签订的《买卖屋契》合法有效。2、判决位于翁源县******围背组大坪下新屋的楼房4间、平房2间、屋地3间归原告所有和使用。3、判决本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：针对围背组大坪下新屋楼房、平房、屋地买卖事宜，原告与被告经过协商达成一致意见，约定被告自愿、同意以18000.00元正的价格将其位于翁源县******围背组大坪下新屋的楼房4间81平方、平房2间44平方、屋地3间71平方（四至界址为：东西大路为止、南面大路为止、西面中花村豆田、北面上涂云辉屋地下涂永源屋地为止）卖给原告。1995年10月14日，原、被告根据双方达成的约定签订了一份《买卖屋契》（具体内定详见《买卖屋契》），其中被告在卖屋主人处签名确认、原告在买屋主人处签名确认、第三人涂洪贵及曾桓健在证明人处签名确认。《买卖屋契》签订后（1995年10月间），被告即将《买卖屋契》约定的楼房4间、平房2间屋地3间交付给了原告使用至今。原告接收（取得）交付的楼房4间、平房2间、屋地3间后，对楼房4间、平房2间进行了装修（安门、铺地板、安装灶头等等），在楼房旁边新建一间卫生间，人工挖掘一口水井，装修好了即入住至2014年，2015年起至今用于存放家庭及农业用品；屋地3间自1995年起用于种菜、种瓜果，2016年起至今用于种植竹子，现原告在屋地3间上种植的竹子已成材。政府号召三清三拆，原告从被告处购买的、《买卖屋契》中约定的屋地3间被列入三清三拆范围。2019年1月间，被告在未告知、未征得原告同意、且没有原告授权委托的情况下，擅自将其、第三人涂洪贵同意及已卖给原告的上述屋地3间指认并勾划入第三人涂洪贵名下，霸占《买卖屋契》中约定的屋地3间，并欲将该地补偿款占为自有。2019年春节过后原告得知后，多次向围背组代表人涂早兴、龙船村委会及官渡镇政府反映情况并要求调解处理，因被告不同意调解，所以事情至今未能得到解决。综上所述，《买卖屋契》是原告、被告和第三人涂洪贵经过充分协商达成的意见，是各方的真实意思表示，各方自愿签订，合法有效，楼房、平房、屋地买卖合同关系成立，且交易的楼房、平房、屋地自1995年起至今由原告经营、管理和使用。现被告、第三人涂洪贵将出售给原告，并由原告经营、管理和使用的、《买卖屋契》中约定的屋地3间占为自有，严重违反了法律规定和合同约定。据此为维护原告的权益，依据《合同法》第44条、第60条、第107条、第130条、第133条和《民法总则》第176条等法律规定，特向贵院提起该诉讼，请判如原告所请。原告为支持自己的主张提供的证据如下：1、《买卖屋契》复印件，⑴证明原、被告是围背组大坪下新屋楼房、平房、屋地买卖合同关系；⑵证明1995年10月间，被告就将大坪下新屋楼房4间、平房2间、屋地3间交付给原告使用至今。2、《证明》复印件，证明《买卖屋契》中约定的楼房4间、平房2间、屋地3间自1995年10月起至今由原告经营、管理和使用，这一事实当地村民众所周知。3、现场照片，证明《买卖屋契》中约定的楼房4间、平房2间、屋地3间自1995年10月起至今由原告经营、管理和使用，现原告在屋地3间上种植的竹子已成材。4、涉案土地政府对第三人涂洪贵作出补偿的清单，证明第三人涂洪贵是实际收取了涉案土地的补偿款。被告涂松贵答辩称，依法驳回原告的诉讼请求。答辩人认为原告提起诉讼缺乏事实依据，其提起诉讼的理由依法不能成立。一、原告明知《买卖屋契》所涉屋地3间71平方米的土地使用权不是被告的。1995年10月14日，经原告多次要求被告同意把自己拥有所有权的楼房4间81平方米，平房2间44平方米以人民币壹万伍仟元的价格转让给原告，在签订《买卖屋契》时原告叫被告把第三人涂洪贵屋地3间71平方米的土地作价3000元一并转让给原告。于是在2人《买卖屋契》中提到楼房4间81平方米，平房2间44平方米和屋地3间71平方米，总屋款壹万捌仟元，全部款付清后永远归涂永龙所有，并写明到1999年12月15日止要全面付清，到期不付清卖主不给房产证，有权收回房屋。《买卖屋契》签订后，被告依约把上述房屋交付原告使用，但原告却深知土地不能私自转让，至今仍没有把屋地3间71平方米的宅基地3000元转让款给被告。经被告多次催收，原告却说没钱或说屋地不是你的。被告无奈，没收到屋地3间71平方米3000元的转让款。二、收回所涉屋地3间71平方米土地使用权是第三人围背组的权利，与被告无关。本案所涉屋地3间71平方米的土地第三人围背组已于2018年12月收回。因为该土地闲置村小组有权对闲置的土地进行重新规划。2018年我县进行三清三拆，于是把该3间屋地列入三清三拆范围，这与被告无关。被告也没有收取这3间屋地71平方米的转让款3000元。三、原告想拥有屋地3间71平方米土地使用权在《买卖屋契》中的目的现在无实现的可能。因为原告长期没有对所涉屋地3间71平方米的土地使用权进行产权过户登记，也没有支付3000元的转让款，已表明原告放弃履行其自己的义务，放弃履行合同主债务。现在实行一户一宅，原告于1999年在龙船新村建了一栋占地150平方米的二层楼房，这是致被告无法办理本案所涉的主要原因，即使原告有愿意交3000元屋地转让款，也无法办理过户。根据《广东省农村宅基地管理办法》有关规定，国土部门不予批准房屋过户，何况仅仅是屋影土地，因此，原告想拥有屋地3间71平方米土地使用权在《买卖屋契》中的目的现在无实现的可能。综上所述，被告没有收取所涉屋地3间71平方米的土地转让款3000元的事实，收回涉土地使用权是围背组的权利，与被告无关。原告提起诉讼缺乏事实依据，其提起诉讼的理由依法不能成立。为了维护被告的合法权益，被告要求翁源县人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告涂松贵未提交书面证据。第三人涂洪贵提交书面答辩称，因原告涂永龙对第三人涂洪贵提起的“农村房屋买卖合同纠纷”一案提出答辩如下：答辩请求：驳回原告涂永龙对第三人涂洪贵提起的起诉。答辩的事实与理由：答辩人认为原告涂永龙对第三人涂洪贵提起诉讼缺乏依据，其提起的诉讼理由依法不能成立。一、原、被告《买卖屋契》所涉屋地3间71平方米是原、被告无权处分的土地。宅基地是集体所有的土地，农民只有使用权，没有所有权。原、被告《买卖屋契》所涉屋地3间71平方米的土地是龙船村围背村小组集体所有的土地，是1982年该村无偿划拨给第三人涂洪贵家作为宅基地的土地，对此，第三人家只有使用权，没有所有权和处分权。原、被告《买卖屋契》所涉屋地了间71平方米是围背村小组所有的土地，原、被告对此土地无权进行处分。二、被告对本案所涉屋地3间71平方米的土地既没有使用权、更没有所有权和处分权。对此事实，原、被告心知肚明。对于无处分权的财物行使处分权是无效的。三、原、被告签订《买卖屋契》处分所涉屋地3间71平方米的土地的行为，既损害村集体的利益，也损害了第三人涂洪贵的利益。土地是集体所有的，任何公民不能私自买卖，本案所涉屋地3间71平方米的土地是村集体无偿划拨了第三人涂洪贵家作为宅基地使用的土地，原、被告双方未经批准，擅自处分村小组无偿划拨第三人涂洪贵家的上述屋地3间71平方米土地的行为，是把宅基地写入《买卖屋契》中当房屋来处分，以合法的形式掩盖非法目的，损害了集体利益和第三人利益。综上所述，原告涂永龙对第三人涂洪贵提起诉讼缺乏事实依据，其提起诉讼的理由依法不能成立。为了维护第三人的合法权益，第三人涂洪贵要求法院依法驳回原告涂永龙对第三人涂洪贵提起的起诉。第三人涂洪贵庭审前提交了一份时任围背村队长涂启来出具的《证明》，证明围背村大坪下的3间屋地71平方米，是1985年涂洪贵与其亲哥涂松贵分家时在其原宅基地中分得的，其原家庭的宅基地是1982年涂启来担任围背村队长时由村集体统一分给他家的。第三人围背组代表人涂早兴口头辩称，我与村委主任在2018年去量过空地，但是原告没有来参与量地方，最后我问涂松贵空地是谁的？被告涂松贵说是涂洪贵的，所以就写上涂洪贵的姓名了，其他房屋买卖的不关我们的事。第三人围背组未提交书面证据。原告涂永龙申请的证人曾桓健出庭作证称：我是原告涂永龙的姐夫。我证明涂松贵的房屋与屋地是卖给了原告涂永龙，《买卖屋契》是涂松贵写的。这块屋地卖了之后一直没有争议，原告涂永龙都是在种菜、种竹子，现在国家征收有钱补才引起来争的。《买卖屋契》中我的签名，是涂松贵写好后给我看，我第一次看了之后没有签名，第二次被告涂松贵叫第三人涂洪贵签了名之后我才签的，我怕有纠纷所以要给第三人涂洪贵看。第三人涂洪贵的名字是在1995年拿5000元之前签的，是叫他哥哥涂松贵去跟他商量后叫他签的。证人涂启来出庭作证称：我在围背组任队长有20多年时间，第三人涂洪贵提交给法院的《证明》是我本人签名的，我听了该《证明》的内容后，我确认内容是真实的。经庭审质证，被告方对原告提交的证据质证意见为：对证据1真实性没有异议，但是屋地三间是从来没有给原告使用；对证据2真实性不清楚，对证明目的有异议，因为没有使用过，而且“我们”指代不清楚，其中还有几个都不是围背组的人，证明目的说的使用至今但是与起诉状写的内容前后矛盾；对证据3，照片与现场是相符的，原告说一直经营使用不是事实，竹子原来就一直是有的；对证据4补偿清单，数目是村里的大数目，具体情况要问村长才清楚。第三人围背组对原告提交的证据质证意见为：对证据1、2我不清楚；对证据3照片中的房屋是事实，楼房还没有拆除。对证据4清单里分的钱，分给第三人涂洪贵的9万多元，不单单是包括涉案房屋、空地分得的钱，还包括第三人涂洪贵老屋分得的钱。原告方对第三人涂洪贵提交的《证明》，认为第三人涂洪贵没有申请出庭，对其提交的《证明》不予认可。被告方对《证明》没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，经综合分析审查判断，符合有效证据特征的，本院予以采信。经审理查明，原告涂永龙与被告涂松贵于1995年10月14日签订《买卖屋契》，主要内容为：“涂松贵现把大坪下新屋的楼房4间81平方，平房2间44平方和屋地3间71平方，屋界址：东面大路为止、南面大路为止、西面中花村豆田、北面上涂云辉屋地、下涂永源屋地为止。经双方协商总屋款壹万捌仟元正，全部款付清后永远归涂永龙所有。付款方法立契时先交伍仟元现金给卖主，后可予交房屋给永龙使用，其余款项按每年新历年前即12月15日前交叁仟元，分四年付清，即到1999年12月15日止要全面付清，到期不付清，卖主不给房产证，有权收回房屋，契约一式二份，双方各一份，签订后生效，口讲无凭，立字为据。卖屋主人：涂松贵，买屋主人：涂永龙，证明人：曾桓健、涂洪贵，1995年10月14日立。”签订《买卖屋契》后，原告交付5000元现金给被告，被告按照约定将房屋交付被告使用。屋地3间范围内种有竹子，但一直未建房屋。2019年政府号召三清三拆，双方争议的屋地3间71平方米被列入三清三拆范围。在2019年1月间第三人围背组组长涂早兴与龙船村村委干部丈量拆迁面积时，被告涂松贵指认屋地3间71平方米是分家时分给第三人涂洪贵的，因此，第三人围背组将屋地3间登记在涂洪贵名下，并在后来将屋地3间补偿款补偿给了第三人涂洪贵。2019年春节过后原告得知此情况，多次向围背组组长涂早兴、龙船村村委及官渡镇政府反映情况并要求调解处理，因原、被告双方意见不一致，一直未能达成协议。2019年9月10日原告涂永龙诉至本院，请求1、依法确认原告与被告1995年10月14日签订的《买卖屋契》合法有效。2、判决位于翁源县******围背组大坪下新屋的楼房4间、平房2间、屋地3间归原告所有和使用。3、判决本案诉讼费用由被告负担。被告涂松贵辩称，被告依约把上述房屋交付原告使用，但原告却深知土地不能私自转让，至今仍没有把屋地3间71平方米的宅基地3000元转让款给被告，被告没有收取所涉屋地3间71平方米的土地转让款3000元的事实，收回涉土地使用权是围背组的权利，与被告无关。原告提起诉讼缺乏事实依据，其提起诉讼的理由依法不能成立。第三人涂洪贵认为，本案所涉屋地3间71平方米的土地是村集体无偿划拨了第三人涂洪贵家作为宅基地使用的土地，原、被告双方未经批准，擅自处分村小组无偿划拨第三人涂洪贵家的上述屋地3间71平方米土地的行为，是把宅基地写入《买卖屋契》中当房屋来处分，以合法的形式掩盖非法目的，损害了集体利益和第三人利益，应该驳回原告的诉讼请求。在庭审调解阶段及庭审后的调解中，双方各持己见，无法达成调解协议。本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第五十二条第一款：“有下列情形之一的合同无效：…（三）、以合法形式掩盖非法目的的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”,《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。…”的规定，本案中，原告涂永龙与被告涂松贵于1995年10月14日签订《买卖屋契》，双方形成买卖合同关系。合同约定：“涂松贵现把大坪下新屋的楼房4间81平方，平房2间44平方和屋地3间71平方，屋界址：东面大路为止、南面大路为止、西面中花村豆田、北面上涂云辉屋地、下涂永源屋地为止。经双方协商总屋款壹万捌仟元正，全部款付清后永远归涂永龙所有。”原、被告签订的《买卖屋契》中，对“楼房4间81平方，平房2间44平方”买卖的约定符合法律规定，属于有效部分合同内容，但是对“屋地3间71平方”的土地买卖约定，违反《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，属于无效部分合同内容。本院对原、被告签订的《买卖屋契》中有效部分予以支持，无效部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款、第五十六条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告涂永龙与被告涂松贵于1995年10月14日签订《买卖屋契》中“大坪下新屋的楼房4间81平方，平房2间44平方”的买卖关系有效。大坪下新屋的楼房4间、平房2间归原告涂永龙所有。二、确认原告涂永龙与被告涂松贵于1995年10月14日签订《买卖屋契》中“屋地3间71平方”的买卖关系无效。三、驳回原告涂永龙的其他诉讼请求。案件受理费250元，由原告涂永龙负担150元，由被告涂松贵负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审 判 长  邱快爽人民陪审员  杨建平人民陪审员  练莲花二〇二〇年一月十四日书 记 员  林 辉