黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑执异8号案外人：曹德江，男，1982年2月16日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。申请执行人：中建二局第四建筑工程有限公司，住所地天津经济技术开发区洞庭路131号新天地科技大厦六层。法定代表人：马立功，该公司董事长。被执行人：黑龙江省日出康城房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市宾县宾西镇经济技术开发区。法定代表人：刘长旭，该公司董事长。本院在执行中建二局第四建筑工程有限公司（下称中建二局四公司）与黑龙江省日出康城房地产开发有限责任公司（下称日出康城公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人曹德江对本院查封日出康城公司开发建设的坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区天悦国际小区M3号楼2单元2901号房屋提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人曹德江称，其已于2015年6月5日取得了天悦国际小区上述房屋的所有权，并装修居住至今，在办理房屋产权证照过程中获悉该房屋被本院（2015）黑民初字第11-1号民事裁定书查封，查封行为侵害了案外人合法权益，请求解除查封。被执行人日出康城公司称，1.中建二局四公司申请诉讼保全查封的房产（含案涉房屋在内）总价值5.37亿元，已严重超出终审判决确认的1.3亿元标的；2.对于案外人在执行异议书中所附的证据材料，其中凡加盖该公司印章或财务专用章的证据材料，该公司均予以认可。根据案外人提供的相关证据，天悦国际小区住宅业主的购买时间或拆迁安置时间，均在中建二局四公司申请法院诉讼保全查封之前。因此，中建二局四公司申请诉讼保全查封房产已经损害了案外人作为业主的合法权益，应依法予以解除。该公司提出了以天悦国际小区商场一整层的商服担保并同意法院查封，置换263套案涉房屋，凡案外人未按销售合同约定付清房款的，该公司同意将这部分房款的本金及利息全部转让给中建二局四公司等处理意见。中建二局四公司称，案外人提交的证据材料不能证明对案涉房屋享有所有权及使用权。本院经审查查明，本院在审理本案过程中，依据中建二局四公司诉讼保全申请，于2015年12月18日作出（2015）黑民初字第11-1号民事裁定书，查封天悦国际小区508套房屋（含案涉房屋），同年12月22日向哈尔滨市房地产交易中心送达裁定书及协助执行通知书，同年12月24日送达日出康城公司。2017年11月17日，本院作出（2015）黑民初字第11-2号民事裁定书，续行查封上述房屋。2018年5月9日，本院作出（2015）黑民初字第11号民事判决书，判决：一、日出康城公司于判决生效后十日内给付中建二局四公司工程款136240342.69元；二、中建二局四公司在日出康城公司尚欠其工程款136240342.69元范围内，对本案工程折价或者拍卖的价款中享有优先权；三、中建二局四公司于判决生效后十日内给付日出康城公司遗留工程外委差价损失2694854.90元；四、中建二局四公司于判决生效后十日内向日出康城公司开具344942100.92元工程款的发票；五、驳回中建二局四公司的本诉其他诉讼请求；六、驳回日出康城公司的反诉其他诉讼请求。判后中建二局四公司不服，向最高人民法院提出上诉。2018年11月27日，最高人民法院作出（2018）最高法民终922号民事判决书：一、维持黑龙江省高级人民法院（2015）黑民初字第11号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、变更黑龙江省高级人民法院（2015）黑民初字第11号民事判决第一项为：日出康城公司于判决生效后十日内给付中建二局四公司工程款136240342.69元及利息（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2015年1月1日起计算至给付之日止）；三、驳回中建二局四公司其他上诉请求。另查明，2015年6月5日，案外人曹德江与日出康城公司签订的案涉房屋《商品房认购书》约定，曹德江购买天悦国际小区M3号楼2单元2901号房屋，该房屋参考建筑面积130.52平方米，总价款1135524.00元。同日，案外人曹德江与日出康城公司签订案涉房屋补充协议，主要内容为该房屋实测建筑面积131.92平方米,案外人曹德江应当补交差价款12180.00元。当日，案外人曹德江交纳了全部价款及物业管理费等相关费用，案涉房屋交付案外人曹德江。因日出康城公司未履行协助案外人曹德江向房屋产权登记部门办理登记备案义务，案外人曹德江向哈尔滨市南岗区人民法院提起诉讼，1.请求判令日出康城公司持办理权属登记需要的资料到房屋产权登记机关备案；2.判令日出康城公司支付违约金1000元；3.确认第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司对案涉房屋失去抵押权；4.日出康城公司和第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司办理解除抵押登记；5.诉讼费由日出康城公司负担。该院经审理查明，2015年6月5日，案外人曹德江与日出康城公司签订了案涉房屋《商品房认购书》，并支付完毕购房款1147704.00元。该房屋于2015年6月5日交付。2019年1月24日，哈尔滨市南岗区人民法院作出（2019）黑0103民初753号民事判决书，判决：一、被告日出康城公司于本判决生效之日起十日内持办理权属登记需要的资料协助原告曹德江办理天悦国际小区M3号楼2单元2901号房屋的权属备案手续；二、第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司于本判决生效之日起对天悦国际小区M3号楼2单元2901号房屋不再享有抵押权；三、被告日出康城公司、第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司于本判决生效之日起十日内协助原告曹德江办理天悦国际小区M3号楼2单元2901号房屋的解除抵押登记手续；四、对原告、被告及第三人的其他诉讼请求不予支持。判后第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司向哈尔滨市中级人民法院提出上诉，该院于2019年9月2日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，本案据以执行的最高人民法院作出（2018）最高法民终922号民事判决书，确认申请执行人中建二局四公司对案涉房屋享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据上述司法解释第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人曹德江在本院查封案涉房屋前与被执行人日出康城公司签订了案涉房屋《商品房认购书》。该认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且日出康城公司已经按照合同约定收受购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。案外人曹德江交纳了全部价款并实际占有该房屋。案外人曹德江购买案涉房屋时，无其他用于居住的房屋。根据哈尔滨市南岗区人民法院对案涉房屋作出的相关民事判决，案外人曹德江与被执行人日出康城公司签订的案涉房屋《商品房认购书》真实、合法，案外人曹德江为案涉房屋权利人，其购买的案涉房屋属于满足基本居住需求，能够排除执行。综上，案外人曹德江异议请求,符合上述法律规定，本院予以支持。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：中止对坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区天悦国际小区M3号楼2单元2901号房屋及该房屋占用范围内土地使用权的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  荆长新审判员  王金海审判员  高文军二〇二〇年一月十日书记员  毕鹏坤