吉林省长春市朝阳区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）吉0104执异2号 案外人：黄庆林，男，汉族，住长春市净月经济开发区。 委托诉讼代理人：李德锋，吉林阳光博舟律师事务所律师。 申请执行人：许亚中，男，汉族，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：张啸，广东广和（长春）律师事务所律师。 被执行人：李春芝，女，汉族，住长春市汽开区。 在本院执行申请执行人许亚中与被执行人李春芝民间借贷纠纷一案中，案外人黄庆林向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人黄庆林称，请求立即解除对长春市净月开发区金叶嘉园×住宅楼幢×号房的查封。事实与理由：异议人系该房屋的合法权利人，申请执行人许亚中申请对上述房屋进行查封和强制执行，侵害了异议人合法权益。异议人在人民法院查封上述房屋前，已与房屋原所有权人杨向党签订合法有效的书面买卖合同，并按市价全部支付价款，且异议人先于法院查封该房屋两年多前即已合法占有居住，该房屋未能及时办理过户登记并非因异议人自身原因所致。一、异议人买受取得房屋过程。2013年1月29日，房屋原所有权人杨向党与长春顺达房地产开发有限公司签署商品房买卖合同，并以580，356.00元价格购得上述房屋。2015年11月3日，异议人与杨向党签署《购房转让合同》，合同约定，杨向党将其上述房屋以1,040,000.00元价格出售给异议人。鉴于该房屋系杨向党所购单位集资房，房屋产权正在办理过程中，无法过户登记，因此，异议人与杨向党在《购房转让合同》中约定，待房屋可正式办理产权时，杨向党应无条件配合异议人办理房屋更名过户。合同签订后，异议人及其配偶于2015年11月3日至11月18日期间，将购房款1,040,000.00元分多次以银行汇款及现金给付方式给付杨向党，杨向党及其配偶李春芝收款后均向异议人出具了收条。异议人支付全部购房款并与杨向党完成房屋交付后，于2015年11月21日实际入住至今已三年多。该房屋作为异议人的唯一住房，购买居住后支付了房屋的全部物业、水、电等各项费用。二、相关法律依据。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，异议人取得本案被查封房屋的方式完全符合上述规定，对该房屋享有合法权益。综上，异议人依据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第7条、第28条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条等相关规定，提出执行异议申请，请求贵院中止对案涉房屋的强制执行，解除房屋查封，以维护异议人之合法权益。 案外人黄庆林为证实其主张，向本院提交如下证据：第一组：证据1.杨向党与房地产公司所签商品房买卖合同；证据2.购房发票；证明问题：杨向党与长春顺达房地产开发有限公司于2013年1月29日签署商品房买卖合同，以580,356.00元价格购得该房屋，杨向党对该房屋具有合法处分权。第二组：证据3.黄庆林与杨向党所签购房转让合同；证据4.黄庆林及其配偶李雪花向杨向党、李春芝汇款凭证；证据5.黄庆林、李雪花夫妻关系证明；证据6.杨向党及其配偶李春芝出具的购房款收款凭证；证明问题：一、在法院2018年3月16日查封房屋前，异议人与杨向党已于2015年11月3日签订合法有效的房屋买卖合同，且支付全部价款1,040,000.00元；二、该房屋买卖发生于杨向党及其配偶李春芝婚姻关系存续期间，系其夫妻双方真实意思表示、共同处分，异议人系善意取得该房产；三、因房屋产权正在办理过程中，故房屋交易后暂无法办理过户登记，未办理过户登记非因买受人自身原因所致。第三组：证据7.居住证明；证据8.物业缴费证明；证明问题：该房屋作为异议人名下唯一住房，异议人已实际居住四年多，居住期间异议人支付了该房屋的物业、水、电等费用，在法院查封前异议人已合法占有该房屋。 申请执行人许亚中称，答辩人与被执行人民间借贷纠纷一案经长春市朝阳区人民法院作出的（2017）吉0104民初448号民事调解书调解：被执行人自2017年4月7日起偿还答辩人借款本金99.71万元及利息，因被执行人未按调解书内容履行付款义务，遂答辩人向法院申请强制执行，现该案已进入强制执行阶段，但被答辩人对法院查封被执行人名下的长春市净月开发区金叶嘉园7栋801室房屋提出执行异议，答辩人认为被答辩人的理由不能成立，现做如下答辩意见：一、法院查封涉案房屋事实清楚，适用法律正确。被执行人没有履行生效调解书中的给付义务，系法院立案强制执行的被执行人，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”之规定，法院有权查封被执行人名下的房屋。二、被答辩人称其是涉案房屋的合法权利人的主张，不符合法律规定。被答辩人称2015年11月3日与被执行人签订了《购房转让合同》，双方存在买卖合同关系，但因所购房屋为单位集资房，无法办理过户登记，依据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”二被答辩人与被执行人签订《购房转让合同》后，即未到房屋交易管理中心办理相关预告登记，也未办理房屋过户登记，房屋所有权没有转移，因此被答辩人对涉案房屋不享有所有权，答辩人申请执行涉案房屋正当合法，法院的执行程序适用法律正确。三、被答辩人作为买受人，在知悉涉案房屋系单位集资房，无法办理过户登记，仍然继续购买涉案房屋，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所规定的“物权期待权”保护范畴，故不应予以支持，但被答辩人可就《购房转让合同》另行主张权。综上所述，答辩人查封涉案房屋合情、合理、合法，被答辩人的主张与事实不符，没有法律依据，请求贵院驳回答辩人的申请，以维护答辩人的合法权益。 本院查明，关于原告许亚中与被告李春芝民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月7日作出（2017）吉0104民初448号民事调解书，协议内容：一、被告李春芝自2017年4月7日起偿还原告许亚中借款本金99.71万元及利息（被告李春芝每月还款5万元，利息自2015年12月10日起按年利率24%计算至给付之日止）。二、案件受理费减半收取8070元由被告李春芝承担。因李春芝未按调解书履行义务，许亚中向本院申请强制执行，执行案号为（2017）吉0104执688号及（2019）及0104执恢117号。本院执行中，于2019年9月27日以（2019）吉0104执恢117-1号执行裁定书裁定查封了坐落于净月开发区世禹路金叶嘉园×住宅楼幢×单元×号房，丘地号：×××，建筑面积161.21平方米，查封期限叁年。现黄庆林对查封案涉房屋向本院提出执行异议。 另查明，案外人黄庆林（乙方）与被执行人李春芝配偶杨向党（甲方）于2015年12月21日签订《购房转让合同（一次性）》一份，协议约定杨向党（甲方）将其所有的案涉房屋以总价款为1,040,000.00元出售给案外人黄庆林（乙方）。合同签订后，案外人黄庆林已按合同约定支付购房款1,040,000.00元，并实际占有使用该房屋至今。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记的被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人黄庆林提供的证据能够证明在本院对案涉房屋查封之前其已与被执行人李春芝配偶杨向党签订了合法有效的《购房转让合同（一次性）》，并合法占有使用该房屋，已支付了全部房款，非因案外人自身原因未办理过户登记。基此，案外人黄庆林提出的执行异议请求，符合上述司法解释的规定，本院予以支持。申请执行人许亚中之主张，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对坐落于长春市净月开发区世禹路金叶嘉园×住宅楼幢×单元×号房，丘地号：×××，建筑面积161.21平方米房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 李林 审判员 吕同玉 审判员  闫涵 二〇二〇年一月二十日 书记员 李佳萍