河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25588号上诉人（原审被告）：黄利军，男，1975年4月26日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：时金山，郑州市惠济区花园口法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张贤虎，男，1986年3月15日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：王琼，北京天驰君泰（郑州）律师事务所律师。原审第三人：郑州福麟居房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区经五路23号院4号楼1单元2号。法定代表人：郭有清。上诉人黄利军因与被上诉人张贤虎及原审第三人郑州福麟居房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初5815号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年12月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄利军上诉请求：1.撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初5815号民事判决对黄利军的判决内容，改判张贤虎（及原审第三人）承担相关责任。2.一审、二审诉讼费用由张贤虎承担。事实与理由：一审认定事实不清，法律适用错误。第一，黄利军和张贤虎2019年3月23日签订的房屋买卖合同，早在3月份通过中介（即郑州福麟居房地产营销策划有限公司）解除了双方之间的合同；第二，黄利军没有收到张贤虎所诉的定金及中介费，只是收到起诉书后才知道郑州福麟居房地产营销策划有限公司收取了张贤虎的定金和中介费，黄利军对此不知情；第三，本案合同中所涉及的房屋产权未确定，合同买卖标的物不合法，根据相关的法律规定，该合同应当为无效合同，应由张贤虎（及郑州福麟居房地产营销策划有限公司）承担相关返还责任；第四，郑州福麟居房地产营销策划有限公司营业执照的经营范围显示是二手房交易，郑州福麟居房地产营销策划有限公司在黄利军没有取得房屋买卖合同和房屋交易的情况下，就促成双方的中介合同，且在签订合同一周内黄利军就明确告知郑州福麟居房地产营销策划有限公司该买卖合同无法履行，由张贤虎提供的黄利军与郑州福麟居房地产营销策划有限公司员工的录音证据为证。况且现在房屋买卖市场一直在下降趋势，张贤虎即便不买黄利军未取得所有权的房屋也不存在造成重大损失问题。第五，郑州福麟居房地产营销策划有限公司在黄利军与张贤虎签订二手房交易合同时，没有按照二手房交易的规则进行，郑州福麟居房地产营销策划有限公司也没有尽到审查义务，且违反规定私自收取定金和中介费，也没有与黄利军签订收取定金的专项协议，本案的责任应当由郑州福麟居房地产营销策划有限公司承担。张贤虎辩称：一、黄利军的行为已构成违约，其并不享有单方的合同解除权；二、定金及中介费是由郑州福麟居房地产营销策划有限公司代为保管的，合同中对此有明确的约定，黄利军是知晓的；三、根据买卖合同司法解释第三条的规定，涉案合同已成立并生效，一审法院也进行了调查取证，黄利军仍享有涉案房屋的购买权和更名权；四、一审未支持张贤虎的佣金和律师费的损失，张贤虎仍以各种理由拒绝承担其法律责任，拖延履行时间，其行为应得到法律的否定性评价。张贤虎向一审法院起诉请求：1.解除张贤虎、黄利军签订的房屋买卖合同（合同编号1814795）；2.黄利军双倍返还张贤虎购房定金6万元，赔偿张贤虎佣金及代办费损失2万元、律师费损失6000元；3.本案诉讼费由黄利军承担。在诉讼过程中，张贤虎将第二项诉讼请求变更为：黄利军双倍返还张贤虎购房定金6万元，赔偿张贤虎佣金及代办费损失2万元、律师费损失6000元，郑州福麟居房地产营销策划有限公司对3万元定金承担返还责任。一审法院认定的事实：2019年3月23日，黄利军（卖方、甲方）与张贤虎（买方、乙方）、郑州福麟居房地产营销策划有限公司的民安北郡分公司（居间方、丙方）签订房屋买卖合同，主要约定：甲方拥有位于碧源月湖桂园8号楼1单元2层03的房屋，房屋建筑面积为141.97平方米，乙方自愿购买该房屋，并对该房屋已作充分了解和实地查验，对房屋现状和产权归属无异议，该房屋具体面积、楼栋号以不动产证载明为准；成交价格248.5万元；乙方应于合同签订时支付定金、佣金及代办费共计5万元，其中佣金及代办费2万元，余额作为丙方代甲方保管的购房定金，甲方同意该定金在办理完毕房屋立契过户手续前由丙方代为保管；乙方应向丙方支付佣金1.8万元，如因甲、乙任意一方违约或双方违约而导致合同解除、终止履行，或甲、乙双方协商解除合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任；甲、乙双方同意共同委托丙方代为办理房屋交易贷款和过户手续，并商定于签订合同时乙方向丙方支付代办费用2000元；甲方违约致使合同不能履行，应双倍返还乙方交付的定金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失；合同签订后，甲方拒绝出售同时乙方拒绝购买，或甲、乙双方协商解除合同的，丙方已收取的费用除佣金外如数无息退还等。2019年3月23日，郑州福麟居房地产营销策划有限公司的民安北郡分公司向张贤虎出具收据一份，载明收到张贤虎购房佣金及定金5万元。2019年4月25日，张贤虎向黄利军邮寄了《解除合同通知书》，黄利军于2019年4月26日签收。该通知书载明：签订合同后，张贤虎及中介方多次联系黄利军履行合同，黄利军均明确表示房子不想卖了，拒绝履行合同义务，为维护张贤虎合法权益，自黄利军收到该通知书之日起解除双方签订的房屋买卖合同。一审法院另查明，2017年9月22日，黄利军与河南碧源控股集团有限公司签订《房源预留协议》，黄利军采取一次性付款方式预留碧园月湖桂园组团8号楼1单元2层03户房屋。2019年4月26日，张贤虎与北京天驰君泰（郑州）律师事务所就本案签订《委托代理合同》，张贤虎支付律师代理费6000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应按照合同约定履行义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的法律责任。黄利军无故拒绝继续履行合同，其行为已构成根本违约，故张贤虎要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，该院予以支持。收受定金一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金；故黄利军应返还张贤虎定金6万元，但根据合同约定，其中3万元应由作为定金代管方的郑州福麟居房地产营销策划有限公司返还张贤虎。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，因定金已足以弥补张贤虎的佣金及律师费损失，故对该两项损失该院不予支持。根据合同约定，在黄利军拒绝出售同时张贤虎拒绝购买等情况下，郑州福麟居房地产营销策划有限公司已收取的费用除佣金外应予退还，故张贤虎要求黄利军赔偿代办费损失的请求证据不足，该院亦不予支持。黄利军的辩解意见，证据不足，该院不予采纳。综上所述，黄利军应返还张贤虎定金3万元，郑州福麟居房地产营销策划有限公司应返还张贤虎定金3万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、张贤虎与黄利军2019年3月23日签订的房屋买卖合同于本判决生效之日解除；二、黄利军于本判决生效之日起十日内返还张贤虎定金3万元；三、郑州福麟居房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还张贤虎定金3万元；四、驳回张贤虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1950元，减半收取975元，由张贤虎负担325元，黄利军负担650元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄利军提交证据二组：第一组证据为河南碧源鸿泰置业有限公司2019年12月3日出具的证明及营业执照复印件各一份，拟证明黄利军与张贤虎签订的《房屋买卖合同》的房屋没有签订买卖合同，也没有进行网签，未取得不动产权证书，不具备交易的条件，且违反了房地产管理法第37条第六项的规定，应属于无效合同。第二组证据系照片五张，该照片拍照于郑州福麟居房地产营销策划有限公司的经营场所，该场所显示的是21世纪不动产，至今该场所宣传册页都是21世纪不动产房产信息。拟证明郑州福麟居房地产营销策划有限公司在签订合同时隐瞒相关的事实，其门头和办公室内均是21世纪不动产的广告内容，黄利军在诉讼时才知道郑州福麟居房地产营销策划有限公司的真实名称，郑州福麟居房地产营销策划有限公司存在隐瞒重大事实的情形。张贤虎质证称，对第一组证据的真实性无异议，对证明内容和目的有异议。一审法院对河南碧园鸿泰置业有限公司进行调查时，黄利军是符合购房条件的，而该证据称房源截止日期是2019年3月23日，与一审法院的调查矛盾。另外，涉案房屋是否网签与合同效力没有关系。房地产管理法第38条所称的是未取得不动产权证不能正常过户交易，而不是指所签订的房屋买卖合同无效。黄利军如不能履行涉案合同，应当承担相应的法律责任。即使涉案房屋未网签，黄利军也享有更名的权利，合同能够继续履行。对第二组证据的证明目的有异议。郑州福麟居房地产营销策划有限公司的经营范围与本案没有关联性，涉案买卖合同也是用的21世纪不动产的制式合同，与其门店是能够对应的。郑州福麟居房地产营销策划有限公司未到庭，未答辩，未质证。张贤虎、郑州福麟居房地产营销策划有限公司均未提交新的证据。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为黄利军提交第一组证据中河南碧园鸿泰置业有限公司出具的证明载明的内容，与一审法院2019年10月18日前往河南碧园鸿泰置业有限公司调查的内容相矛盾，后该证明不符合法人出具证明材料的形式要求，本院不予采信；黄利军提交的第二组证据不能支持其证明目的，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，根据《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产，不得转让:……（六）未依法登记领取权属证书的……”从条文内容看，第三十八条未直接规定违反后的行为无效。而且认定房屋买卖合同有效，继续履行合同，也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此，《城市房地产管理法》第三十八条属于管理性强制性规定。本案中，张贤虎、黄利军、郑州福麟居房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，虽然违反上述规定但并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形，合法有效，对三方当事人均具有约束力，三方当事人均应依约履行。故黄利军关于案涉《房屋买卖合同》无效的上诉理由，本院不予支持。违约方不享有单方解除合同的权利。只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。本案中，案涉合同签订后，黄利军明确表示不履行合同，构成违约，系违约一方，故黄利军不享有单方解除合同的权利。故黄利军关于其2019年3月份通过郑州福麟居房地产营销策划有限公司解除合同的上诉理由，本院不予支持。案涉合同约定，乙方应于合同签订时支付定金、佣金及代办费共计5万元，其中佣金及代办费2万元，余额作为丙方代甲方保管的购房定金，甲方同意该定金在办理完毕房屋立契过户手续前由丙方代为保管。故黄利军关于其没有收到定金，只是收到起诉状时才知道的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。案涉《房屋买卖合同》落款处有黄利军、张贤虎的签名，郑州福麟居房地产营销策划有限公司民安北郡分公司加盖有合同专用章。故黄利军的其他上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，黄利军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人黄利军负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年一月十三日书记员 郭新新