北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初32325号原告：北京市海淀区苏家坨镇西小营村村民委员会，地址北京市海淀区苏家坨镇西小营村。法定代表人：李文玉，主任。委托诉讼代理人：骆策，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张会英，女，北京市海淀区苏家坨镇法律服务所法律工作者，住北京市海淀区。被告：马卫东，男，1971年4月18日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。第三人：崔万麟，男，1963年8月26日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告及第三人共同委托诉讼代理人：周建童，北京市常鸿律师事务律师。原告北京市海淀区苏家坨镇西小营村村民委员会（以下简称西小营村村委会）诉被告马卫东、第三人崔万麟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告北京市海淀区苏家坨镇西小营村村民委员会之委托诉讼代理人骆策、张会英与被告崔万麟、第三人马卫东及其共同委托诉讼代理人周建童到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。西小营村村委会向本院提出诉讼请求：1.判令马卫东立即将所租赁的我方名下的北京市海淀区苏家坨镇西小营村房屋及场地（温阳路西小营村路口西南侧）完好地返还给我方，第三人崔万麟承担共同返还之责；2.判令马卫东自2018年1月1日起按日租金24000（每平米每天2元,共12000平米）标准向我方支付占用费直至租赁物实际返还之日止，第三人崔万麟承担连带给付义务。诉讼费由马卫东承担。事实与理由：1998年4月15日，原北京市海淀区苏家坨乡西小营村经济合作社与马卫东签订《厂房、场地租赁合同书》一份，约定内容为甲方（西小营村经济合作社）向乙方（马卫东）提供位于温阳公路西侧、西小营村东，原中海公司南院，现农大饲料厂北院的原商贸公司及综合加工厂院内，该院总占地面积3096.80平米；租期20年，自1998年1月1日起至2017年12月31日止；租金标准有详细约定；乙方改建、扩建的不动产部分，待合同期满后，归甲方所有；同时对其他内容等进行了约定。2007年8月31日，我方和马卫东签订《厂房、厂地租赁合同补充协议》，确定合同出租方即为我方，租期至2017年12月31日，并对其他事项进行了补充约定。双方之间的租赁合同已于2017年12月31日到期终止，在合同到期前后，双方针对合同到期后的处理问题未能达成一致意见，而双方签订的《厂房、厂地租赁合同书》第七条已经明确约定“乙方改建、扩建的不动产部分，待合同期满后，归甲方所有”，我国合同法第235条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。现为了维护我方合法权益，特提起本次诉讼，望法院依法审理，支持我方诉请。马卫东、崔万麟共同辩称，对西小营村村委会的第一项诉请，之前的房屋已经不存在了，现在没有事实基础和履行可能，因为原房屋在十年前就已经不存在了；针对西小营村村委会第二项诉请，我方认为对方凭空设想的支付标准，没有任何事实和法律依据；司法实践中，房屋租赁合同被宣告无效或者被撤销，对于房屋的占有费，人民法院仍以双方原履行的租金或合同约定的租金履行。所以根本不可能出现西小营村村委会要求的超高占用费，请求法院予以驳回。马卫东向本院提出反诉请求：1.请求依法宣告北京市海淀区苏家坨镇西小营村村委会与我方于1998年4月15日签订的《厂房、厂地租赁合同书》、2007年8月13日签订的《厂房、厂地租赁合同补充协议》无效；2.请求依法判令北京市海淀区苏家坨镇西小营村村委因过错导致合同无效，赔偿我方涉案房屋扩建、装修等价格评估现值3320376元。崔万麟向本院提出诉讼请求：1.请求依法宣告北京市海淀区苏家坨镇西小营村村委会与马卫东于1998年4月15日签订的《厂房、厂地租赁合同书》、2007年8月13日签订的《厂房、厂地租赁合同协议》无效；2.请求依法判令北京市海淀区苏家坨镇西小营村村委会因过错导致合同无效，赔偿我方涉案房屋扩建、装修等价格评估现值29883380元。西小营村村委会针对马卫东、崔万麟的诉请辩称，一、马卫东与崔万麟的关系在本案审理中没有提供相应证据，其之间产生法律关系没有向我方报备；二、崔万麟与我方没有建立之间的法律关系，其无权向我方提出反诉请求；三、我方认为合同依法成立有效，现已经履行终止，对方应按照合同规定向我方返还租赁物，双方合同第七条规定，乙方马卫东改建扩建的不动产部分待合同期满后归甲方原告所有；四、根据相关法律规定，本案所涉合同签订1998年，不适用之前的法律解释，不适用本案；五、本案合同所涉租赁物建造于上世纪70年代，没有建房手续，是历史原因，且涉案房屋一直开办有多个村办企业，我国城乡规划法于2008年1月1日才开始实施，之前乡镇区域内建盖地上物需办理法律审批并无强制性要求；六、涉案房屋并非农业用地，按照相关相关法律规定，当事人未经合法审批订立集体租赁合同的，出租建设用地的，可以认定合同无效。我方提交了土地类别证明；七、反诉请求所依据的评估报告结论不合法，不应作为案件参考依据，现存建筑并未通过村委会同意建盖，且该建筑没有规划施工手续，不属于合法建筑。此外，马卫东和崔万麟按1:9的比例分别提出诉请，我方认为缺乏事实和法律依据；马卫东跟崔万麟请求中明确提到了我方因过错导致合同无效，我方认为我方不存在任何过错，不同意赔偿；我方与马卫东有租赁合同关系，马卫东与崔万麟存在法律关系，而崔万麟同我方没有任何法律关系，崔万麟仅有权向马卫东主张权利，而不能以租赁合同无效向我方提出主张，其身份不属于有独立请求权崔万麟。综上马卫东及崔万麟的请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1998年4月15日，西小营经济合作社（甲方）与马卫东（乙方）签订《厂房、厂地租赁合同书》，内容：甲方向乙方提供位于温阳公路西侧，西小营村东，原中海公司南院，现农大饲料厂北院的原商贸公司及综合加工厂院内，该院总占地面积为3096.80平方米，其中含建筑面积为1532.90平方米，该院东西长117.7米，南北宽26.3米，厂房构造良好、道路平坦畅通，水电设施俱佳；租赁期为20年。自1998年1月1日至2017年12月31日止，租赁费总计110.6303万元，其中（一）1998年1月1日至2002年12月31日（租赁期前5年）为每年4万元，5年小计20万元，（二）自2003年1月1日至2017年12月31日（租赁期的后15年）均在上一年租赁费的基础上逐年递增5%，15年小计90.6303万元；乙方在租赁期内负责修缮房屋，乙方确因生产经营需要改建扩建用房时，须事先征得甲方同意，并向甲方提出书面申请，待甲方办妥有关批示和证件后，乙方方可施工，乙方改建、扩建的不动产部分，待合同期满后，归甲方所有，乙方在租赁期内可于他人合资合作经营，但乙方无转租转让权，否则甲方有权收回厂房、厂地及一切设施。上述协议签订后，因西小营村经济合作社被取消，其权利义务由西小营村村委会承继。2007年8月13日，西小营村村委会（甲方）与马卫东（乙方）签订《厂房、厂地租赁合同补充协议》，内容：甲、乙双方于1998年4月15日签订的厂房、厂地租赁合同，因温阳路扩建，占用了乙方的使用面积和建筑面积，现根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，特补充以下条款，望共同遵照执行；一、甲方愿向乙方提供位于原合同约定的厂房、厂地南部的北房一排并东西方向规划一条4米宽的官道，供公共通行使用；二、租赁期至2017年12月31日止；三、官道供公共通行使用，任何人都不准改变其他用途；四、付款方式和租赁费按照原合同约定的不变，乙方补齐在协商期间未缴纳的租赁费。补充协议签订后，马卫东向西小营村村委会继续交纳租金。诉争场地现由崔万麟经营金百万餐厅及天佑宫娱乐城。庭审中，马卫东与崔万麟称2007年10月1日双方经协商一致，约定由马卫东提供其承租的村委会的房屋1532.9平米，由崔万麟提供资金和技术，将原建筑拆除，翻建为三层建筑，面积为12734.12平方米；前部经营金百万餐厅，后部经营天佑宫娱乐城，两部分均为崔万麟办理营业执照并由其管理；每年年底二人分配利润；合作期限是合作项目存续期间及续租的期间；房屋租金由马卫东从合作项目中出资金向村委会交纳，但双方就上述合作事宜未签订合同。西小营村村委会提交北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局的函件佐证诉争场地属于建制镇建设用地，马卫东、崔万麟认可诉争场地属于建设用地，但称诉争场地房屋未取得建房规划许可证，违反1995年7月1日施行的《建制镇规划建设管理办法》（中华人民共和国建设部令第44号），故《厂房、厂地租赁合同书》及《厂房、厂地租赁合同补充协议》应属无效。2019年6月12日，苏家坨镇人民政府出具《情况说明》，载明“1998年4月15日，出租方北京市海淀区苏家坨乡西小营村经济合作社（后变更为北京市海淀区苏家坨镇西小营村村民委员会）与承租方村民马卫东签订《厂房、场地租赁合同书》一份，租赁标的物为：温阳公路西侧，西小营村东，原中海公司南院，现农大饲料厂北院的原商贸公司及综合加工厂院内，该院占地面积3096.80平米，含建筑面积1532.90平米。上述1532.90平米厂房建筑建盖于上世纪六七十年代，当时建盖房屋尚未施行审批制度。海淀区规划局尚未成立（于1987年成立），苏家坨乡规划科亦未成立(1984年12月成立，2003年苏家坨乡撤销，与北安河乡、聂各庄乡合并为苏家坨镇)，城乡规划法尚未颁布实施（2008年实施），故未办理建设工程规划许可证是历史必然。但上述厂房建筑所有权属西小营村村民委员会所有确定无疑，自上世纪七十年代开始，上述厂房建筑便陆续开办有多家工商注册的乡（村）办企业：北京市海淀区西小营综合加工厂、北京市海淀区广益建材商店、北京广未来商贸公司、北京市海淀区苏家坨乡西小营村珐琅厂等等。上述房屋早己灭失，故无法补办建设工程规划许可证，该处土地利用现状地类为建制镇建设用地。”本案中，就《厂房、厂地租赁合同书》及《厂房、厂地租赁合同补充协议》，西小营村村委会主张上述合同在2017年12月31日到期终止，因此要求马卫东、崔万麟返还诉争房屋及场地并支付占用费，占用费标准为按照日租金24000元计算。马卫东、崔万麟对此不予认可，主张上述合同违反法律强制性规定，应自始无效，并且西小营村村委会对导致合同无效存在过错，因此要求其赔偿相应损失。为此，马卫东、崔万麟申请就诉争场地上的相关建筑、装饰装修及设施设备的造价及现值进行鉴定，本院依法委托国宏信价格评估集团进行鉴定，鉴定机构出具价格评估报告，结论为：关于位于苏家坨镇西小营村温阳路西原汽修厂三层及温阳路西商业用房四层的建筑，平整土地3395.56平方米，建筑、装饰装修及设施设备的造价及现值，价格评估标的的工程造价为47433937元，现价值为33203756元。马卫东、崔万麟对鉴定结论予以认可，西小营村村委会对鉴定结论真实性认可，但主张与本案无关联性。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，截至一审法庭辩论终结之前，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证或相关主管部门的审批手续。未取得建设工程规划许可证或未经主管部门批准在集体土地上进行房屋建设的行为，既违反了《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》关于集体土地管理的效力性强制性规定，也直接损害国家和社会公共利益，应当认定此类房屋的租赁合同无效，故西小营经济合作社与马卫东签订的《厂房、厂地租赁合同书》及西小营村村委会与马卫东签订的《厂房、厂地租赁合同补充协议》应属无效。合同无效后，西小营村委会要求马卫东返还诉争场地及地上物，具备事实及法律依据，本院予以支持。马卫东及崔万麟均称基于双方合作关系，现诉争场地实际由崔万麟使用，故西小营村委会要求崔万麟一并负担返还义务，本院亦予以支持。西小营村村委会要求马卫东、崔万麟按每平方米每天2元的标准支付2018年1月1日起的租金，但就上述租金标准未提交证据证明，且马卫东、崔万麟不予认可，故就西小营村村委会所主张的租金标准，本院不予采信，因诉争场地现仍由马卫东、崔万麟使用，二人应向西小营村村委会支付使用费，本院参照《厂房、厂地租赁合同书》确定使用费标准为每年83158元。马卫东、崔万麟要求西小营村村委会赔偿其损失，但《厂房、厂地租赁合同书》及《厂房、厂地租赁合同补充协议》均约定租期至2017年12月31日届满，马卫东、崔万麟在投资建设时对此明知，现租赁期限已经实际届满，故其要求西小营村村委会赔偿损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、北京市海淀区苏家坨乡西小营村经济合作社与马卫东于1998年4月15日签订的《厂房、厂地租赁合同书》及北京市海淀区苏家坨镇西小营村村民委员会与马卫东于2007年8月13日签订的《厂房、厂地租赁合同补充协议》无效。二、马卫东、崔万麟于本判决生效后30日内将北京市海淀区苏家坨镇温阳路西场地及地上建筑腾空交还予北京市海淀区苏家坨镇西小营村村民委员会。三、马卫东、崔万麟于本判决生效后10日内向北京市海淀区苏家坨镇西小营村村民委员会支付自2018年1月1日起至实际返还之日止的占有使用费，按每年83158元计算；四、驳回北京市海淀区苏家坨镇西小营村村民委员会的其他诉讼请求。五、驳回马卫东的反诉请求。六、驳回崔万麟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。鉴定费485300元，由马卫东、崔万麟负担，已交纳。案件受理费70元，由马卫东、崔万麟负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉费16682元，由马卫东负担，已交纳。第三人诉讼请求费95608元，由崔万麟负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈迎宾人民陪审员  胡显蕾人民陪审员  沈玉明二〇二〇年一月十五日书 记 员  李永瑞