甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初4798号原告：余晓威，男，1991年10月5日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：郭军锋，甘肃善业律师事务所律师。被告：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区青白石街道碱水沟村188号2号楼。法定代表人：渠晨曦，系该公司经理。委托诉讼代理人：王海霞，女，系该公司法务专员。原告余晓威诉兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余晓威及其委托诉讼代理人郭军锋，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人王海霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余晓威向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照《商品房买卖合同》第八条的约定向原告提供兰州市城关区房屋验收合格的证明文件（其中被告必须依法提供质检和消防部门验收的文件）；2、判令被告因虚假宣传、欺诈行为给原告造成的经济损失150000元；3、判令被告赔偿因房屋层高缩水给原告造成的经济损失375147.04元；4、判令被告因装饰、装修违约给原告造成的经济损失210825元；5、判令被告按照《商品房买卖合同》第九条约定向原告支付逾期交房违约金84408.08元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年9月27日，原告和被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于兰州市城关区。合同约定该套商品房的面积为281.10平方米，共计价款为2344669.00元。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定，交接房屋时被告应当出具第八条规定的证明文件。合同签订后原告依约履行了自己的付款义务。2018年12月底被告通知原告收房，原告根据合同第八条和第十一条的约定要求被告出具房屋验收合格的证明文件，但被告拒绝出示，并强行要求原告先缴纳税费、物业费后才由物业公司代被告交付房屋钥匙。此前被告所开发的同一地域楼盘因存在重大安全隐患而被质检部门要求居住使用人员立即撤出。因被告拒绝提供房屋是否验收合格的相关证明文件，导致原告至今无法收房。在签订商品房买卖合同之前被告向原告以宣传彩页、样板间等形式多次详细介绍了所售商品房的布局、结构、装饰装修标准，被告多次宣称将来所建的房屋和样板间完全一致，每户配备一部入户电梯。宣传彩页载明为“私属电梯间，独立的电梯厅；电梯前厅可利用；购房时承诺私家电梯厅赠送面积；样板间也在私家电梯厅设计了更衣柜等可利用设施；品牌精装让您省时省心；样板间展示房屋净高为3.3米”。原告查看房屋时发现被告准备交付的房屋远远没有达到当初的宣传承诺和合同的约定，其中最为明显的是房屋层高只有2.85米，入户变成了两户两部电梯，没有电梯入户，且更衣柜位置放置了消防栓和消防安全门，无法使用，完全和当时所承诺的不符。被告所承诺的品牌精装根本没有兑现，原告查看后发现屋内墙体歪斜，房屋多处瓷砖空鼓，所贴瓷砖和样板间及合同约定的品牌不符；卧室所铺木地板质量差，和合同约定明显不符；室内地面凹凸不平；工人房和洗衣房未按合同安装地暖，也未铺贴瓷砖；地暖管有多处接头造成漏水；燃气热水器布局不合理，接天然气存在重大安全隐患等诸多问题。由于被告的装修质量根本达不到合同约定的要求和宣传所称的智能化家居、拎包入住的承诺，原告势必将来对房屋要重新进行补充装修，必然遭受巨大的经济损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”《商品房销售管理办法》第十四条明确规定，房地产开发企业发布的商品房销售广告应当遵守《广告法》的规定，广告的内容必须真实、合法、科学、准确。被告以宣传彩页、样板间等多种形式反复宣称原告所购商品房系高档的精装房，且样板间和所购房屋完全一致，但实际所建成的房屋远远达不到宣传资料和样板间所称的标准，也达不到商品房买卖合同约定的交房标准，被告在售房时明显是虚假宣传和欺诈消费者。合同签订后不严格履行相关约定，严重违约，理应依法承担相应的违约责任。因被告的行为已经严重违反了合同的约定和国家法律的相关规定，被告应当赔偿其违约行为给原告造成的各项经济损失，故诉至法院。被告碧桂园公司辩称，关于房屋交付问题：1、涉案房屋2018年11月29日验收合格，符合双方合同第八条约定的交付条件；2、原告应按照补充协议第4.2条的约定，在交付期限届满之日自行到出卖人销售中心办理交接房屋使用手续；3、《合同》附件4补充协议第3条第（一）款约定：买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担……；4、2018年12月12日，被告已向原告邮寄了《期楼收楼通知书》；5、2018年12月15日，涉案房屋所在苑区交付期间，被告为方便广大业主办理收楼手续，设立了集中交付区，将收楼所需的《竣工验收备案表》等打印公示，供业主查阅。原告要求被告提供验收合格文件要求没有合同依据。关于房屋层高问题：《合同》第3条、补充协议第12条第5项约定:涉案房屋层高为3.15米，且该层高为暂测层高，实际层高以实际测量为准，如实际层高≥3.15米的，买受人对此无异议，同意接受房屋。涉案房屋实际层高为3.15米，符合合同约定。原告故意虚构被告关于层高的承诺，混淆层高、净高概念，主张由此给其造成的损失，没有合同及事实依据。关于房屋销售广告问题：1、被告制作的销售广告宣传资料均已明确注明：图仅供参考，最终以实际交付及合同约定的附件为准；2、《补充协议》第3.2条约定：出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果使用，不作为该商品房的交付标准；3、被告无虚假宣传、欺诈行为。补充协议中有关交楼时保修事项的处理。《补充协议》第4.3条约定：该商品房交付使用时如存在属工程范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人应按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。综上，原告的诉讼请求均无事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016预39596）及相关附件，约定原告购买被告开发的位于兰州市城关区，建筑面积共281.10平方米，总房款2344669.00元，付款方式为银行按揭分期付款。合同第八条约定：被告应在2018年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四合同补充协议第三条关于装饰设备标准约定，买受人和出卖人一致同意该商品房的装饰、设备标准按下列第一项约定处理:（一）该商品房由出卖人统一装饰，该商品房的设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三的约定。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用不作为该商品房的交付标准。出卖人按《商品房买卖合同》附件三约定的装饰项目进行配置。除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼。买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。买受人对该商品房的装饰和设备的异议由出卖人按实情予以修补保修或给予合理解决。附件四合同补充协议第四条关于商品房交接约定，（二）《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”除此之外买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续则视为出卖人按期交房。（三）该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。附件四合同补充协议第十二条其他事项（五）约定，《商品房买卖合同》第三条约定的该商品房的层高为暂测层高，该商品房的实际层高以最终测定为准，买卖双方一致同意:该商品房的实际层高或该商品房内各层的实际层高以最终测定为准，该商品房交付时的实际层高或各层的实际层高若大于或等于3.15米的，则买受人对此无异议并同意接受该商品房。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款。2018年11月29日，涉案工程经竣工验收，竣工验收备案表（编号2018年第077号）载明兰州碧桂园二期Ｇ1407地块2组团工程竣工备案资料和工程质量监督报告的审查，符合备案要求，同意备案。2018年12月12日，被告依照合同约定向原告邮寄了《收楼通知书》，但原告认为被告交付的商品房不符合合同约定的装饰、装修标准，且房屋层高存在缩水，拒绝收楼，双方协商未果，原告诉至本院。案件审理过程中，本院根据原、被告的申请，于2019年8月9日对讼争房屋进行了现场勘验，经勘验讼争房屋装饰、设备确存在室内木地板铺设不平整、门套安装不规范、墙体不平直、石材台面安装不到位等瑕疵，期间，被告进行了相应的整改。另，就本案诉争的虚假宣传问题,兰州市城关区市场监督管理局已立案调查。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求被告按照《商品房买卖合同》第八条的约定向原告提供涉案房屋验收合格的证明文件（其中被告必须依法提供质检和消防部门验收的文件）的诉讼请求，因该案在庭审中被告已经出示了经兰州市城乡建设局备案的涉案房屋建筑工程和市政基础设施工程《竣工验收备案表》，已实际履行了合同约定的向原告提供涉案房屋验收合格的证明文件的义务，至于原告并进一步要求被告必须依法提供质检和消防部门验收的文件的诉讼请求，显然超出了合同约定的范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿因虚假宣传、欺诈行为给原告造成的经济损失的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”故判断当事人的行为是否构成影响合同效力的欺诈行为，应当考察该行为是否使对方当事人对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。本案中，原告作为买房人，主张被告的虚假宣传行为构成欺诈，对此应当考察原告在签订合同时是否因为被告上述相关行为产生错误认识并基于错误认识作出了非真实意思表示。事实上，被告关于涉案商品房布局、结构、装饰装修等方面的宣传虽存在不实之处，对于原告的购房意向有一定程度的影响，但上述宣传信息本质上并不属于合同内容，故并没有导致原告对其实际签订的合同内容产生错误认识。首先，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等方面因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。被告在本案中的广告宣传等行为并非直接影响原告决定是否购买的关键性因素，更非唯一性因素。其次，案涉合同中对与原告签订合同的出卖方为被告是明确的，对原告所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等内容也是明确的，系双方平等协商后达成，且并无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此，被告的广告宣传等案涉行为并未使原告对其所购房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施等合同内容产生错误认识，其签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。因此，虽然市场监管部门已就本案涉及的虚假宣传问题立案调查，但被告的行为不构成合同法规定的欺诈，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿因房屋层高缩水给原告造成的经济损失的诉讼请求，首先，应厘清房屋“层高”的定义，尤其是区分房屋的层高与净高。房屋的“层高”是指，上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。而从房屋顶层表面到地面是净高，净高比层高一般低20厘米左右，即层高减去楼板厚度等于室内净高。本案中，《商品房买卖合同》中约定该商品房的层高为暂测层高（3.15米），该商品房的实际层高以最终测定为准，原告在诉状中称房屋层高只有2.85米，认为被告交付的涉案房屋实际层高与合同约定不符，但并未提供相关证据予以证明，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付因装饰、装修违约给原告造成的经济损失的诉讼请求，《商品房买卖合同》中约定“出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用不作为该商品房的交付标准。出卖人按《商品房买卖合同》附件三约定的装饰项目进行配置”，故样板房标准并不是涉案房屋《商品房买卖合同》的装修标准，但经本院现场勘验，涉案房屋确实存在装修瑕疵问题,虽然进行了相应的整改，但原告购买精装修的商品房系为了便捷自住的需求，现因房屋装修存在装修瑕疵造成其不能按时入住，也无法把握能够正常入住的时间，同时，涉案房屋存在装修瑕疵一定程度上影响了房屋的品质，本院综合考虑房屋的市场价、被告的违约程度、适当衡平双方利益，本院酌定由碧桂园公司按涉案房屋建筑面积每平方米150元向原告赔偿经济损失42165元（281.10平方米×150元∕平方米）为宜。对于原告要求被告按照《商品房买卖合同》第九条约定向原告支付逾期交房违约金的诉讼请求，依《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条关于商品房交接的规定，“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”除此之外买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续则视为出卖人按期交房。该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。本案中被告已经向原告邮寄了《收楼通知书》，履行了合同约定的交付房屋的通知义务，原告因为商品房不符合合同约定的装饰、装修标准未办理交接房使用手续，虽涉案房屋确实存在装修瑕疵，但装修瑕疵属于合同中的整改问题，买房人不能据此拒绝收楼，根据上述约定应视为出卖人按期交房，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十四条第二款、第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告兰州碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告余晓威支付因装饰、装修违约造成的经济损失42165元；二、驳回原告余晓威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6002元（减半收取），由原告余晓威负担5000元，被告兰州碧桂园房地产开发有限公司负担1002元。如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至兰州市中级人民法院。审判员  陈浩二〇二〇年一月七日法官助理刘清华书记员张莹莹