苏州市吴中区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0506执异3号案外人：朱钦瑞，男，汉族，1994年2月12日生，住苏州市吴中区。申请执行人：浙江中企建设集团有限公司，住所地浙江省上虞市谢塘镇灵惠路13号。法定代表人：沈卫星，该公司董事长。委托诉讼代理人：张彬，上海川汇律师事务所律师。被执行人：苏州兴力达房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区月苑街25号。法定代表人：张钧。本院在执行浙江中企建设集团有限公司申请执行苏州兴力达房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人朱钦瑞向本院提出书面异议。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，浙江中企建设集团有限公司与苏州兴力达房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，苏州市中级人民法院于2015年7月23日作出（2012）苏中民初字第00028号民事判决书，依该判决：（一）苏州兴力达房地产开发有限公司向浙江中企建设集团有限公司支付工程款34051637元及相应的利息,其中质保金利息，以8222903元为基数，自2014年9月16日起至实际给付之日止；欠付工程款利息，以25828734元为基数，自2011年7月27日起至实际给付之日止，以上均按照中国人民银行同期同档贷款利率计算。（二）驳回浙江中企建设集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费452261元，保全费5000元，鉴定费1592595元，合计2049856元，由浙江中企建设集团有限公司负担1004776元，苏州兴力达房地产开发有限公司负担1045080元。浙江中企建设集团有限公司不服该判决而提起上诉，江苏省高级人民法院于2016年10月24日作出（2015）苏民终字第00585号民事判决，依该判决：（一）撤销江苏省苏州市中级人民法院(2011)苏中民初字第00028号民事判决；（二）苏州兴力达房地产开发有限公司向浙江中企建设集团有限公司支付工程款37958165.9元及相应的利息,其中质保金利息，以8222903元为基数，自2014年9月16日起至实际给付之日止；欠付工程款利息，以29735262.9元为基数，自2011年7月27日起至实际给付之日止，以上均按照中国人民银行同期同档贷款利率计算；（三）驳回浙江中企建设集团有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费452261元，保全费5000元，鉴定费1592595元，合计2049856元，由浙江中企建设集团有限公司负担907690元，苏州兴力达房地产开发有限公司负担1142166元。二审案件受理费452261元，由浙江中企建设集团有限公司负担430841元,苏州兴力达房地产开发有限公司负担21420元。浙江中企建设集团有限公司以苏州兴力达房地产开发有限公司未履行生效法律文书确定的义务为由向苏州市中级人民法院申请执行，款项折抵后还要求苏州兴力达房地产开发有限公司支付44411487.7元及逾期付款利息。苏州市中级人民法院于2016年12月8日立案，案号为（2016）苏05执785号。并于2017年7月12日查封了登记在苏州兴力达房地产开发有限公司名下xx名邸xx幢房屋。2018年8月1日，苏州市中级人民法院出具执行裁定书，裁定该案由吴中区人民法院执行。本院于2018年8月8日立案强制执行，案号为（2018）苏0506执3463号。在本案执行过程中，本院于2018年8月9日作出（2018）苏0506执3463号执行裁定：冻结、划扣被执行人苏州兴力达房地产开发有限公司存款人民币44600000元，不足部分，查封、扣押其他等值财产（具体以查封、扣押清单为准）。案外人朱钦瑞提出异议称，法院执行查封的吴中区xx名邸xx幢房屋实际上已属于其所有，其与苏州兴力达房地产开发有限公司已经签订《商品房买卖合同》，于2015年11月19日进行了商品房买卖合同登记备案。其全额支付了购房款、取得购房发票，并对该房屋实际占有使用，进行了装修改造。原本其委托苏州兴力达房地产开发有限公司统一办理该房屋过户登记，但苏州兴力达开发有限公司的原因迟迟未能办理，其经多次催促沟通后，不得已自行打听办理流程，缴纳税费完善了相关材料后，前往吴中区不动产中心办理房屋过户登记时，被工作人员告知房屋已被法院查封，无法办理过户登记。其认为在法院查封xx幢房屋前，其已与苏州兴力达房地产开发有限公司签订了合法有效的商品房买卖合同、实际支付了全部的购房款、税费等相关费用，且合法占有该涉案房屋，进行了装修改造，另外，其名下并无其他可用于居住的房屋。综上，为了维护其的合法权益，请求法院中止对xx名邸xx房屋的执行，解除该房屋的查封。申请执行人浙江中企建设集团有限公司答辩称，（一）无法确认案外人朱钦瑞已经签订商品房买卖合同，更不要说早于浙江中企公司的申请执行；（二）无法确认案外人在查封执行以前已支付全部房款；（三）无法确认和证明案外人已经合法占有房屋；（四）从目前案外人已经提供的相关材料存在模糊不清、无法辨认，更无法确认真实性。因此其不同意案外人的异议，并请法院依法裁定。被执行人苏州兴力达房地产开发有限公司未作答辩。案外人朱钦瑞为证明涉案房屋系其于法院查封前向苏州兴力达房地产开发有限公司支付全额房款买下并实际占有，主要提供如下证据：1、2009年9月29日支付金额为570元的燃气表安装费发票一份，付款方名称为xx名邸xx号；2、2011年10月20日交款人为苏州兴力达房地产开发有限公司缴纳的苏州市吴中区xx名邸xx幢专项维修资金55591元的苏州市住宅专项维修资金专用收据一份；3、2015年11月18日出卖人苏州兴力达房地产开发有限公司与买受人朱钦瑞签订的《苏州市商品房买卖合同》一份，载明：买受人所购买xx名邸xx号的商品房为现房，建筑面积共741.21平方米，套内建筑面积为741.21平方米，分摊的共有建筑面积为0平方米，按照建筑面积计算，该房的总价款暂定15491289元整。付款方式以首期支付合同约定房款总价的49%，其余部分房价款由买受人贷款支付。另该合同附件三付款方式及付款期限载明，买受人须于2015年11月18日前向出卖人支付购房首付款（￥7591289）计人民币柒佰伍拾玖万壹仟贰佰捌拾玖元整；剩余房款（￥7900000）及人民币柒佰玖拾万元整须于2015年11月30日前向银行办妥贷款手续，于2015年12月31日前放款。4、2015年12月31日朱钦瑞与南京银行股份有限公司苏州分行签订《个人购房借款合同》，保证人为苏州兴力达房地产开发有限公司，借款金额为人民币590万元，用于购买坐落于xx名邸xx幢房屋，房屋总价1549.1289万元，借款支付对象为苏州兴力达房地产开发有限公司。5、2016年1月5日借款借据及朱钦瑞归还贷款的银行流水、个人贷款证明书，借款借据载明朱钦瑞贷款590万元的发放日期是2016年1月5日，贷款期限是2016年1月5日至2045年12月30日。银行流水证明朱钦瑞每月还贷3万余元。6、2015年11月20日苏州兴力达房地产开发有限公司开具的由朱钦瑞购买购买xx名邸xx号房屋预收房款7591289元整的发票一份，并提供2015年11月20日银联商务签收单两张，金额分别为2591289元、500万元，共计7591289元整；7、2016年1月4日苏州兴力达房地产开发有限公司开具的由朱钦瑞购买xx名邸xx号房屋预收房款200万元整的发票一份；8、2016年4月29日苏州兴力达房地产开发有限公司开具的由朱钦瑞购买xx名邸xx号房屋支付购房款人民币15491289元的不动产统一发票一份；9、2019年3月5日开具的税收缴款书，载明纳税人名称朱钦瑞缴纳房屋买卖契税232369.33元；10、苏州市自然资源和规划局出具的苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果证明一份，证明在苏州市行政区域内未查到案外人朱钦瑞登记的有效住宅类房屋所有权登记信息。另查明，朱钦瑞与苏州兴力达房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同已于2015年11月19日备案。本院认为，案外人主张执行标的物实体权利的应当提供相应阻却标的物执行的依据。案外人朱钦瑞在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，苏州市自然资源和规划局出具的登记信息查询结果能证明在苏州市行政区域内朱钦瑞名下无登记有效住宅类房屋所有权登记信息，且其已支付的房屋价款超过合同约定的总价款的百分之五十。故案外人朱钦瑞异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：中止对苏州市吴中区xx名邸xx幢房屋的执行。如不服裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  张峥嵘审判员  张建新审判员  姜春燕二〇二〇年一月二十二日书记员  金 茜