北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初12961号原告（案外人）：国家税务总局北京市平谷区税务局，住所北京市平谷区谷丰路198号，统一社会信用代码：111000000000187022。负责人：闫旭峰，局长。委托诉讼代理人：亓明新，男，国家税务总局北京市平谷区税务局法制科科员。委托诉讼代理人：焦铁烨，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京马坊工业基础设施开发建设有限公司，住所北京市平谷区马坊工业区西区232号，统一社会信用代码：91110117788959224J。法定代表人：孙伟，执行董事。委托诉讼代理人：郑广胜，北京市翔龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈涛，北京市翔龙律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京嘉厚房地产开发有限公司，住所北京市平谷区马坊工业园区西区369号，统一社会信用代码：91110117760110528M。法定代表人：郝明，总经理。委托诉讼代理人：郝城，男，北京嘉厚房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：王友山，男，北京嘉厚房地产开发有限公司职员。原告国家税务总局北京市平谷区税务局（以下简称平谷税务局）与被告北京马坊工业基础设施开发建设有限公司（以下简称马坊公司）、第三人北京嘉厚房地产开发有限公司（以下简称嘉厚公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。平谷税务局的委托诉讼代理人亓明新、焦铁烨，马坊公司的委托诉讼代理人郑广胜、陈涛，嘉厚公司的委托诉讼代理人郝城、王友山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平谷税务局向本院提出诉讼请求：判令对北京市平谷区马坊镇马坊大街56号院1号楼停止执行，对该房屋解除查封、停止拍卖。事实与理由：2011年5月，按照北京市平谷区政府整体规划，原北京市平谷区地方税务局（以下简称原平谷地税局，2018年因征管体制改革合并为平谷税务局）所属马坊税务所使用的办公楼被拆除。经区政府专题会议决定，原平谷地税局与嘉厚公司在2012年8月签订《北京市商品房预售合同》，购买了北京市平谷区马坊镇马坊大街56号院1号楼地上4层，地下1层（原暂定编号为平谷区马坊工业园区1-1#商业楼）（以下简称涉案房屋），预测建筑面积1251.26平方米。2013年8月，嘉厚公司将涉案房屋交付给原平谷地税局使用。截止到2014年，原平谷地税局向嘉厚公司支付购房款1000万元、装修款260万元。由于嘉厚公司原因，一直未将涉案房屋按照购房合同约定登记在原平谷地税局名下。2019年6月，平谷税务局得知涉案房屋被查封并在淘宝网进行司法拍卖，故向平谷区法院提出执行异议申请，请求解除对涉案房屋的查封。平谷法院于2019年11月14日作出（2019）京0117执异194号执行裁定书，驳回了平谷税务局的异议申请。平谷税务局认为，其作为国家机关向嘉厚公司购买涉案房屋，属于商品房消费者之外的一般买受人。平谷税务局在签订购房合同、已支付全部购房款并合法占有使用涉案房屋的情况下，虽由于嘉厚公司的原因导致涉案房屋至今未办理产权过户手续，但平谷税务局对涉案房屋享有的物权期待权应优先于马坊公司的普通金钱债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，平谷税务局对涉案房屋享有的权益足以排除强制执行，故请求对涉案房屋停止执行。另外，虽然涉案房屋仍登记在嘉厚公司名下，但平谷税务局已根据购房合同向其支付了全部购房款，且嘉厚公司已将涉案房屋的实际使用权移交给平谷税务局，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，为保护平谷税务局的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。马坊公司辩称，对平谷税务局占有、使用不动产的情况不了解，根据平谷税务局当庭提交的证据作出回应。如果法院判决解除查封，马坊公司尊重法院判决，但马坊公司对申请查封没有过错。嘉厚公司述称，同意平谷税务局的诉求，涉案房屋应该归平谷税务局所有。平谷税务局围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。马坊公司、嘉厚公司未提交证据。平谷税务局围绕诉讼请求依法提交了北京市商品房预售合同、补充协议、网签情况说明、支付房款的凭证、关于商业中心1-1号楼延期交付使用的函、思创厚德商业中心1-1精装修施工合同、评估报告、单位工程质量竣工验收记录、建设工程消防验收意见书、房屋土地测绘技术报告书、实际使用房屋的照片、前期物业服务合同、水电燃气费交纳凭证、情况说明、执行裁定书、移交入住证明、国家税务总局北京市税务局关于各区（地区）税务机构改革有关事项的公告。马坊公司对平谷税务局提交证据的真实性认可，对于平谷税务局与嘉厚公司之间房屋买卖、占有、使用的客观情况予以认可。嘉厚公司对平谷税务局提交的证据无异议，认可平谷税务局所述。本院依职权自北京市规划和自然资源委员会平谷分局调取了涉案房屋的房地产权登记信息、新建商品房所需材料，自北京市平谷区住房和城乡建设委员会房屋市场管理科调取了涉案房屋的网签情况说明，自本院调取了两份（2017）京0117民初9245号民事裁定书、（2018）京0117民初1659号民事调解书及（2018）京0117民初1665号案件的卷宗材料等。平谷税务局、马坊公司、嘉厚公司对本院调取证据的真实性均无异议。本院经过审查后认证如下：平谷税务局提交的北京市商品房预售合同、补充协议、网签情况说明、支付房款的凭证、关于商业中心1-1号楼延期交付使用的函、思创厚德商业中心1-1精装修施工合同、评估报告、单位工程质量竣工验收记录、建设工程消防验收意见书、房屋土地测绘技术报告书、实际使用房屋的照片、前期物业服务合同、水电燃气费交纳凭证、情况说明、执行裁定书、移交入住证明、国家税务总局北京市税务局关于各区（地区）税务机构改革有关事项的公告具有真实性、合法性，与本案待证事实有关联，本院依法予以认定。本院依法调取的证据具有真实性、合法性，与本案待证事实有关联，本院依法予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月1日，嘉厚公司作为出卖人与买受人原平谷地税局签订《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），并于2012年8月7日办理网签备案。该合同约定：原平谷地税局购买嘉厚公司开发建设的北京市平谷区马坊工业园区1-1#商业楼-1层101（后变更楼号为北京市平谷区马坊镇马坊大街52号院1号楼），预测建筑面积共1251.26平方米，其中套内建筑面积1251.26平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积0平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米7991.94元，总价款为1000万元等。北京市平谷区地方税务局先后向嘉厚公司总计支付购房款1000万元及装修款260万。涉案房屋于2013年8月24日交付原平谷地税局使用。2016年9月14日，马坊公司与嘉厚公司签订借款协议，约定嘉厚公司从马坊公司借款2000万元，用于建设资金周转，借款期限至2016年12月31日，按年利率7.2%计算利息。后马坊公司向嘉厚公司提供了借款2000万元，但嘉厚公司到期未还款。马坊公司诉至本院，要求嘉厚公司返款借款2000万元，并支付相应利息，利息以2000万元为基数，自2016年9月14日起至款实际付清之日止，按年利率7.2%的标准计算。该案审理过程中，马坊公司于2018年1月25日向本院申请财产保全。2018年1月26日，本院作出（2018）京0117民初1659号民事裁定书，裁定：查封嘉厚公司建设的位于北京市平谷区马坊镇马坊大街56号院1、2号楼，保全金额2000万元。后经法院调解，双方达成一致调解意见，即嘉厚公司于2018年4月12日前返还马坊公司借款2000万元，并支付相应利息（以2000万元为基数，自2016年9月14日起至款实际付清之日止，按年利率7.2%标准计算）。本院为此出具（2018）京0117民初1659号民事调解书。2016年12月19日，马坊公司与嘉厚公司签订借款协议，约定马坊公司向嘉厚公司出借155万元，用于建设资金周转，借款期限至2017年1月18日，按年利率10%计算利息。马坊公司向嘉厚公司提供了借款155万元，但嘉厚公司到期未还款。马坊公司诉至本院，要求嘉厚公司返款借款155万元，并支付相应利息，利息以155万元为基数，自2016年12月19日起至款实际付清之日止，按年利率10%的标准计算。该案审理过程中，马坊公司于2018年1月25日向本院申请财产保全。2018年1月26日，本院作出（2018）京0117民初1665号民事裁定书，裁定：查封嘉厚公司建设的位于北京市平谷区马坊镇马坊大街的东部总部基地一期1栋商业办公楼，保全金额155万元，查封期限自2018年1月31日起至2021年1月30日止。后经法院调解，双方达成一致调解意见，即嘉厚公司于2018年4月12日前返还马坊公司借款155万元，并支付相应利息（以155万元为基数，自2016年12月19日起至款实际付清之日止，按年利率10%标准计算）。本院为此出具（2018）京0117民初1665号民事调解书。后嘉厚公司未按（2018）京0117民初1659号和（2018）京0117民初1665号民事调解书规定履行义务，马坊公司向本院申请强制执行，本院委托评估机构就包含涉案房屋在内的在案查封的房屋进行了评估，并发布了司法拍卖公告。后平谷税务局作为案外人向本院提出执行异议申请，要求解除对涉案房屋的查封措施。2019年11月14日，本院作出（2019）京0117执异194号执行裁定书，驳回了平谷税务局的执行异议。平谷税务局不服向本院提起本案诉讼。另查明，涉案房屋在2016年6月15日办理了初始登记，权利人为嘉厚公司。2017年10月31日，涉案房屋因（2017）京0117民初9245号案件被查封，2018年1月31日解除查封。当日,涉案房屋又因（2018）京0117民初1659号案件被查封，查封期限自2018年1月31日至2021年1月30日。嘉厚公司认可平谷税务局在涉案房屋办理初始登记后向其请求过办理房屋所有权转移登记，但因企业在2017年中期即处于瘫痪状态等原因而未能办理。本院认为，案外人执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，平谷税务局主张其作为买受人对登记在被执行人嘉厚公司名下的涉案房屋享有权利，并提出异议以及要求排除执行，需同时符合上述四项条件。平谷税务局提供的证据能够证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：其一，涉案房屋被查封的时间为2018年1月31日，平谷税务局与嘉厚公司签订商品房预售合同的时间为2012年8月1日，平谷税务局与嘉厚公司在人民法院查封涉案房屋之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，并办理了网签备案；其二，涉案房屋在2013年8月24日即已交付平谷税务局使用，平谷税务局在人民法院查封涉案房屋之前已经实际占有并使用；其三，平谷税务局提供了房款支付凭证，能够证明其已经支付了涉案房屋的全部购房款1000万元；其四，涉案房屋在2016年6月15日办理初始登记后，平谷税务局曾向嘉厚公司提出过办理房屋所有权转移登记，但因嘉厚公司本身原因致使涉案房屋自2017年10月31日起即被查封至今，为此涉案房屋未办理过户登记并非平谷税务局的原因，平谷税务局对此没有过错。综上，平谷税务局要求停止对涉案房屋的强制执行，并解除对涉案房屋的查封的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：停止对北京市平谷区马坊镇马坊大街56号院1号楼的执行。案件受理费70元，由被告北京马坊工业基础设施开发建设有限公司负担（限本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  常书燕人民陪审员  盛景瑞人民陪审员  王凤有二〇二〇年一月十日书 记 员  孙媛苹