甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初5826号 原告：张掖市鸿宇商贸广场物业有限公司，住所张掖市甘州区南二环南路鸿宇商贸广场，统一社会信用代码91620702762376012X。 法定代表人：曾某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘某，甘肃雪山律师事务所律师。 被告：山丹腾达房地产开发有限公司，住所山丹县山马路5号，统一社会信用代码91620722551259772T。 法定代表人：王某，该公司经理。 委托诉讼代理人：付某，该公司职员。 委托诉讼代理人：陈某，甘肃瑞雪律师事务所律师。 原告张掖市鸿宇商贸广场物业有限公司（以下简称“鸿宇商贸物业公司”）与被告山丹腾达房地产开发有限公司（以下简称“腾达房地产公司”）物业服务管理合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿宇商贸物业公司委托诉讼代理人刘某、被告腾达房地产公司委托诉讼代理人付某、陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿宇商贸物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业费、二级管网改造费、采暖费共计843280元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2010年6月24日竞拍取得张掖市鸿宇商贸广场的商铺90套，拍卖成交后取得该90套商铺的所有权。原告系为整个鸿宇商贸广场提供物业管理服务的公司，物业服务范围包括采暖、保洁、保安服务等。2010年至2018年期间，被告所有的部分商铺托欠原告物业费共计34973元；2017年9月3日，应张掖市对城区供暖系统改造升级并入大暖的政策需要，原告作为委托方将鸿宇商贸广场的二级管网及分户改造项目发包给代建方张掖市集中供热有限责任公司进行代建改造。工程价款除去政府补贴的50%，剩余50%经议价按照总改造面积80787.57平方米、每平方米26元的价格计算由业主自行承担，被告依照面积应当负担251434元。2018年冬季采暖期到之间，已经全部改造完毕并供暖，产生的二级管网改造费用，原告已代鸿宇广场全部业主先行垫付，但被告一直以自己不需要暖气为由不予支付该费用；另外，被告还拖欠2010年至2016年采暖费556873元。被告不按期交纳物业费、停暖费、二级管网改造费的行为，违背了诚实信用原则，给原告造成了巨大经济损失，为维护原告合法权益，特依法提起诉讼。 被告腾达房地产公司辩称，物业费经双方核算后，被告实际欠原告物业费29157元。对于二级管网改造费，根据政府文件不属于业主承担，应该属于开发商或者供暖公司承担，按照政府文件及张掖市供暖收费办法，入住户的费用应该由住户承担，入住户外的费用由开发商或者供暖公司承担；对原告代为签订合同被告有异议，被告未委托过原告签订合同，也不知道这件事，至于业主大会是否委托过原告，被告也不清楚，也没有业主委员会。对每平米26元的费用被告亦不认可，采暖费被告向法庭提交用户的证言，证明被告所有的90套商铺里面没有供暖设施，按照张掖市城市供暖办法，供暖设施齐全，被告申请停暖后才会交纳30%的停暖费，但原告在设备都不齐全的情况下，被告不需要交纳停暖费。对拍卖取得房屋的时间没有异议，但被告实际占有房屋的时间是2013年。根据张掖市物业管理办法，供热收费应该向最终的用户来收取，而不是向业主收取。另外，原告主张被告拖欠采暖费是自2010年开始的，截止原告提起诉讼时，已超过诉讼时效，该项诉讼请求不应予以支持。 本院经审理认定事实如下：原告鸿宇商贸物业公司为张掖市鸿宇广场的物业公司，为张掖市鸿宇广场商铺业主提供物业服务，同时是该广场的供暖经营单位。2010年6月24日，被告腾达房地产公司通过参与竞拍竞得张掖市鸿宇商贸广场开发有限公司开发的位于张掖市鸿宇广场90套商铺的所有权；2010年7月23日，张掖市鸿宇商贸广场开发有限公司在甘肃省高级人民法院执行人员主持下，将被告竞得的90套商铺移交给原告，2010年8月31日，张掖市房屋产权交易中心将上述90套商铺的所有权登记在被告名下。 因拍卖成交前后，张掖市鸿宇商贸广场开发有限公司将被告竞得的90套商铺中的67套出租给他人，关于67套房屋租金问题，被告将张掖市鸿宇商贸广场开发有限公司诉至本院，本院审理后依法作出（2013）甘民初字第1438号民事判决书，判决张掖市鸿宇商贸广场开发有限公司退还腾达房地产公司商铺租金381693.88元、水电押金11500元，合计393193.88元。2011年1月12日，原告将被告竞得的90套商铺中的23套交付给被告。 另查明，被告取得90套房屋所有权后，并未出卖上述房屋，上述房屋由被告出租使用。庭审中，被告对物业费的收费标准无异议，经原、被告双方核算，截止起诉之日，被告共计拖欠原告物业费29157元。在本案审理过程中，西街3号商铺又交纳物业费369元，原、被告均认可被告实际下欠物业费28788元。关于被告所有的90套商铺交纳采暖费的情况，其中：有65套商铺欠交7年的采暖费，有22套商铺欠交6年的采暖费，有1套商铺欠交5年的采暖费，有1套商铺欠交3年的采暖费，有1套商铺欠交1年的采暖费（具体详见附表）。2009年10月1日起实施的《张掖市城市供热管理办法（试行）》及2016年3月8日起实施的《张掖市城市供热管理办法》均规定，经供热经营单位审核同意停暖的，挂片用户采暖费按一个供热期全额热费的30%收缴。 再查明，2016年5月30日，张掖市城区燃煤锅炉污染整治工作领导小组办公室、张掖市城投集团扩容改造工作领导小组编印了《张掖市2016城区燃煤锅炉污染整治及城区集中供热扩容改造工程须知》，载明二级管网改造的主体及费用来源为所有加入集中供热改造的二级管网由用户、楼宇产权单位或物业公司组织改造，产生的费用由用户个人承担。2017年9月3日，张掖市集中供热有限责任公司作为甲方（代建方）、原告作为乙方（委托方），双方签订《代建合同（二级供热管网工程）》一份，约定：代建项目为鸿宇商贸物业公司集中供热二次管网改造及分户改造工程（以分户阀门为界），供热面积为80787.57平方米，该项目总造价为5254864.6元，其中委托方承担50%即2627432.33元，剩余50%由市政府财政补贴，经双方协商，考虑到双方长期合作关系，该用户承担部分下浮至2092794.18元，本协议签订后7天内委托方先一次性支付工程价款2092794.18元，工程款支付后代建单位安排施工的进行施工。2017年12月22日、2018年11月21日，原告共计向张掖市集中供热有限责任公司支付二级管网建设费411303元，张掖市明星商贸有限公司交纳二级管网建设费3875元、张掖市田力农药经销有限公司交纳二级管网建设费6001元、张掖市金域商贸有限责任公司交纳二级管网建设费9653元。 还查明，上述90套房屋具有供暖设施，且被告在出租上述房屋时，亦对暖气费进行了约定。 上述事实，由下列经庭审举证、质证的证据予以证实： 1.原、被告委托诉讼代理人的当庭陈述； 2.原告提交的：（2013）甘民初字第1438号民事判决书一份、（2013）张中民终字第592号民事判决书一份、（2008）甘执字第23-1号执行裁定书一份、张掖市物价局关于鸿宇广场收费批复文件（甘区物价[2018]120号）一份、腾达公司欠费明细一份、代建合同（二级供热管网工程）一份、张掖市人民政府市长办公室会议纪要一份、鸿宇广场管网改造工程建设投资费用概算表一份、张掖市2016年城区燃煤锅炉污染整治及城区集中供热扩容改造工程须知一份、发票五张、张掖市人民政府关于印发张掖市城市供热管理办法（试行）的通知一份、张掖市城市供热管理办法一份、施工图纸两张、收款收据一张、鸿宇商贸广场商铺钥匙交付单一份、南二环路79号西街5号中心街收据三份、甘肃省建设工程竣工验收备案表三份、张掖市公安局消防分局建筑工程消防设计审核意见书一份、建筑工程消防验收意见书一份。 3.被告提交的：张掖市物业管理实施办法一份、张掖市城市供热管理办法一份、张掖市物价局、张掖市财政局张价管发〔2015〕69号文件一份、证明七份、房屋租赁合同七份、腾达公司90套商铺暖气设施登记表一份、张掖市鸿宇商贸广场商铺租赁合同两份、腾达房地产公司鸿宇广场商铺及出资情况表一份。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：一、本案被告主体是否适格；二、原告要求被告支付二级管网改造费及采暖费有无事实及法律依据。 关于第一个焦点问题即本案被告主体是否适格的问题，本院认为，原告鸿宇商贸物业公司与被告腾达房地产公司虽未签订物业服务合同，但原告鸿宇商贸物业公司作为张掖市鸿宇广场的物业管理单位为该区域提供了一定的服务，被告作为该区域90套商铺的所有权人，享受了原告提供的物业服务并已交纳了部分物业费、采暖费等，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。对于被告辩称采暖费等相关费用应由最终用户交纳，不应由业主交纳的抗辩理由，本院认为，《物业管理条例》第四十五条第一款规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”“最终用户”会因各种情形发生变化，此时应当由原用户及时通知供应单位，以便于供应单位与“最终用户”签订合同、收取费用。被告虽辩称其所有的房屋已经出租，其非实际使用人，但被告作为原告涉案房屋的实际产权人，在将本案所涉房屋出租后，“最终用户”发生了变更，被告应当及时将该情况通知原告，但在本案中，被告并未将“最终用户”变更情况通知原告，原告并不知晓该房屋的实际情况，亦未提交证据证明原告与实际承租人签订了合同；另外，即使被告与承租人签订的租赁合同中约定由承租人交纳采暖费，也只对出租方、承租方有约束力，而对原告并不具有法律约束力，不能以此对抗原告，被告腾达房地产公司关于应当由商铺的最终用户（承租户）来承担交纳物业费、采暖费义务的主张，不利于建立维护供暖关系的正常交易秩序，本院对被告的上述抗辩理由不予采纳。原告要求被告支付采暖费，符合法律规定，被告主体适格。庭审中，被告对原告主张的物业费29157元无异议，本院予以认定，因在本案审理过程中，被告交纳物业费369元，应在被告欠付的物业费中予以扣除，故被告应向原告支付物业费28788元。 关于第二个焦点问题即原告要求被告支付二级管网改造费及采暖费有无事实及法律依据的问题，本院认为，原告提交的《代建合同（二级供热管网工程）》中约定，该工程项目费用由委托方即原告鸿宇商贸物业公司承担2092794.18元。从张掖市2016年城区燃煤锅炉污染整治及城区集中供热扩容改造工程须知来看，所有加入集中供热改造的二级管网由用户、楼宇产权单位或物业公司组织改造，产生的费用由用户个人承担。由此可知，原告向被告主张二级管网改造费应基于其已向张掖市集中供热有限责任公司交纳了该费用，但根据原告提交的发票来看，原告仅交纳二级管网改造费371089元，无法证明原告已为被告垫付了二级管网改造费用，且原告鸿宇商贸物业公司与被告腾达房地产公司之间并未签订任何代收二级管网改造费的合同，双方并未对改造费用及其他事项进行约定，虽然本案原告有实际履行代收二级管网改造费的行为，但这是基于其履行与各业主所发生的物业管理委托合同关系的需要。原告主张要求被告支付二级管网改造费用依据不足，本院不予支持。 关于原告主张采暖费556873元，本院认为，本案原、被告之间虽未签订书面的供用热力合同，但根据原告提交的施工图纸及建设工程竣工验收报告可以看出，张掖市鸿宇商贸广场在规划和建设时铺设有暖气管网，是供暖小区，且原告客观上一直为被告所有的商铺所在的张掖市鸿宇商贸广场提供供暖服务，被告已向原告交纳了部分采暖费，双方已形成了事实上的供用热力合同关系。庭审中，被告辩称其实际占有房屋的时间为2013年，即使收取相关费用的时间应从2013年之后开始起算。对此，本院认为，被告腾达房地产公司于2010年6月24日取得本案所涉房屋的所有权，其中有67套房屋在被告取得所有权前就已出租给他人使用，但在本院已生效的（2013）甘民初字第1438号民事判决书中已确定由张掖市鸿宇商贸广场开发有限公司向腾达房地产公司退还2010年6月24日之后所收取的租赁费，被告腾达房地产公司已于2010年6月24日就开始对该67套房屋实际占有、使用、收益；2011年1月11日，原告将该23套房屋交付给被告，原告已于2011年实际占有了该23套房屋。按照权利义务对等原则，被告腾达房地产公司理应自其实际占有使用房屋的时间起支付相应的费用。被告腾达房地产公司辩称原告交付商铺时大多数商铺没有供暖设施，不具备供暖的前提，被告不应支付停暖费。但在本案诉讼过程中，原、被告双方对本案所涉商铺是否安装供暖设施进行了统计，除因其中6户门没有开未能统计外，其余84户商铺中均有暖气设备，并且被告在将上述房屋出租时，合同中对暖气费亦进行了约定，并未对没有暖气设施及不供暖进行额外约定，故本院对被告的上述抗辩理由，不予采纳。退一步讲，即使被告所有的部分房屋内没有安装供暖设施，部分房屋其在供暖季未实际享受供暖服务，仍需缴纳基本热费，理由如下：一、采暖费是由燃料、水、电、人工费、折旧费、维修费、排污费、管理费、税金和附加等费用组成，无论用户是否用热或用量多少，这些费用都是要发生的，不会因为用户停供而减少；二、热能具有辐射性和传导性，只要有温差，热量就会自发地由高温物体传到低温物体。所以单个用户不用热，相邻用户要保持室温达标仍需要周边保持一定的热负荷，且用户暂时不用的供热资源也必须保留，原有供热设施的配备以及运行保障所发生的基本费用并不因单个用户不用热而减少。为此，从保障大多数居民采暖的基本权益和维持供热单位运行基本条件出发，即使单个用户不用热，也还是要向供热单位缴纳一定的基本费用即热能损耗补偿费。缴纳基本热费的客观原因在于从供热运行管理的状况和户间传热的现实考虑。综上，被告作为房屋所有权人应向原告交纳采暖费，参照《张掖市城市供热管理办法》第四十一条“停止供热的挂片用户采暖费按一个供热期全额热费的30%收缴”规定、结合本案实际情况，根据公平原则，本院酌定由被告按照供热期全额热费的20%向原告交纳采暖费。经本院核算，被告应向原告支付采暖费370463.03元（具体计算方式详见附表）。关于被告抗辩的诉讼时效问题，本院认为，供暖合同属于持续履行合同，原、被告双方就用热用户交纳采暖费的具体时间未进行约定，原告可以催告被告在合理期限内返还，故本案诉讼时效应自原告要求被告清缴欠费之日起计算，故对被告关于欠缴采暖费已过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、第四十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告山丹腾达房地产开发有限公司偿付原告张掖市鸿宇商贸广场物业有限公司物业费28788元，限于本判决生效后三十日内付清； 二、被告山丹腾达房地产开发有限公司偿付原告张掖市鸿宇商贸广场物业有限公司采暖费370463.03元，限于本判决生效后三十日内付清； 三、驳回原告张掖市鸿宇商贸广场物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12233元，减半收取6116.5元，由原告张掖市鸿宇商贸广场物业有限公司负担3241.5元，由被告山丹腾达房地产开发有限公司负担2875元。原告已交纳，被告负担的部分由被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费6116.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 员  李 娟 二〇二〇年一月十三日 法官助理  王 婧 书 记 员  马皓捷