上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初14014号原告(反诉被告)：堃逸(上海)资产管理有限公司,住所地上海市崇明区长兴镇潘园公路XXX号XXX号楼XXX室(上海泰和经济发展区)。法定代表人：卢泉橙，执行董事。委托诉讼代理人：王帅、杜学道，上海正策律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐恒春，女，1962年1月13日出生，汉族，户籍地上海市。原告堃逸(上海)资产管理有限公司诉被告徐恒春委托合同纠纷一案，上海市崇明区人民法院于2019年6月3日受理后，被告徐恒春在答辩期内提起管辖权异议，上海市崇明区人民法院认为本案实为房屋租赁合同纠纷，应由不动产所在地人民法院管辖，故于2019年6月18日裁定本案移送本院处理。本院于2019年8月1日受理后，被告徐恒春于2019年9月5日提起反诉。本案依法由审判员周励适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告堃逸(上海)资产管理有限公司之委托诉讼代理人王帅、被告徐恒春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)堃逸(上海)资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签署的《资产管理服务合同》于2019年4月10日解除；2.判令被告退还原告已付租金16,500元、押金4500元，并承担空置期成本4500元，以上共计25,500元；3.被告赔偿原告因被告违约而造成的中介费损失4250元、装修损失8700元、门锁损失580元、空调购置费损失1411元，以及向案外人支某的违约金损失5500元，以上损失共计20,441元；4.判令被告依约支某原告违约金13,500元。事实和理由：原、被告于2019年1月29日签署《资产管理服务合同》，约定被告将上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)委托原告代为管理、出租，原告按照约定数额向被告支某保底租金并可获得相应收益。原告为此对系争房屋进行了装修并购置家具，之后依约将系争房屋出租给案外人使某。但在原告转租期间，被告未事先取得原告的同意，先后采取私配钥匙、砸坏门锁、翻越窗户等不当行为擅自闯入系争房屋，严重影响原告依约享有的管理权和案外人的正常使某权，故诉至法院，作如上诉请。被告(反诉原告)徐恒春辩称，关于诉请1合同解除，被告是同意的，但是解除的时间被告认为是2019年6月初被告收到房屋的时间，解除的原因是原告没有付租金，所以是原告违约。关于诉请2、3、4，被告不同意，因为是原告违约，而且原告从来没有支某过水电煤费用、网络费用。故提起反诉请求：1.判令原告支某水、电、煤费用1061.85元、搬家费1600元、换锁开锁费600元、有线网络费367.98元、中介费2250元；2.判令原告支某违约金4500元。事实与理由：反诉被告在合同租赁期内，没有支某过水电煤网络有线等费用，且私自把系争房屋内的家具家电搬走，连招呼也没有打，故提出如上反诉请求。原告(反诉被告)堃逸(上海)资产管理有限公司针对反诉诉请辩称，水、电、煤费用反诉被告确实没有支某，但是是因为反诉原告没有提供缴费单及费用明细，现反诉被告同意支某2019年1月29日至2019年4月10日之间的水、电、煤费用，但需反诉原告提供支某凭证。且水表、电表是总表，该费用并不是反诉被告一人使某，反诉被告只同意支某其中一半。关于其余反诉诉请，无事实和法律依据，反诉被告均不同意。经审理查明，2019年1月29日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《资产管理服务合同》，约定甲方委托乙方管理运营系争房屋，管理期限自2019年1月30日起至2024年1月30日止。双方经评估后一致认为，系争房屋依据行情预期合理收益为4500元/月。在管理期间内，乙方为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受如下相应空置期间：首个管理周期80天……空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。管理期间内，乙方应尽义务运营系争房屋，并按照管理周期向甲方支某服务质量保证金，即1个月预期收益，每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以剩余保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起5个工作日内，向甲方支某首期服务质量保证金，共计4500元。双方认可自2019年1月30日始计收收益，每个履约年度每6个月为一次结算周期，如遇需扣减业主承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内。每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内，本协议项下首个结算日为2019年1月30日，除另有约定外，本协议涉及需要支某的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支某。管理期间内，甲方同意乙方对系争房屋进行必要的装修。乙方会为系争房屋购置新的设备、设施或用具，新配置设施的所有权为乙方所有。在管理期内，若非乙方原因造成新配置设施的毁损，乙方有权从相应责任人处获得相应赔偿。甲方保证在整个管理期内系争房屋能够正常不受干涉。合同6.2(1)条约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：……(b)不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对系争房屋进行管理或资产使某人使某的；(c)未经乙方同意，将系争房屋擅自委托给第三方管理或擅自处分系争房屋的；(d)其余可能妨碍或影响乙方对系争房屋进行管理或者第三方正常使某系争房屋的情形。甲方违反合同6.2(1)约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支某等额于三倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失(包括并不限于如下赔付于项目)：(1)装修损失费，系争房屋的装修费用*(管理期限内未履行天数/管理期限总天数)；(2)新配置设施损失费，为系争房屋购进家具或家电的配置价格*(管理期限内未履行天数/管理期限总天数),其中配置费用以乙方提供的数据中确定的项目和费用为准；(3)乙方向资产使某人支某的违约金。审理中，双方均认可原、被告之间签订的《资产管理服务合同》性质为房屋租赁合同，约定的预期收益即房屋租金。当日，原告向被告支某6个月租金27,000元以及保证金4500元，共计31,500元。原、被告各向中介方支某佣金2250元。其后，原告对系争房屋进行了装修。原告提供的转账凭证和情况说明证明装修费为9000元。被告称原告确实对系争房屋进行了装修，刷了一面多绿色的背景墙，厨房装了门板，厨房下面进行了改造并安装了水斗，但这些项目最多花费2000元。为配合原告装修，被告将系争房屋内家具搬离，花费搬家费1600元。原告称还为系争房屋安装了空调一台，花费了1460元，因该空调不可拆除，故在搬离系争房屋时并没有一并搬离。被告称，系争房屋本来就有空调，不需要另装。原告搬离系争房屋时，系争房屋内仅留有被告原有的空调。被告提供空调内机照片若干，原告认可该空调确实不是原告所安装的空调，并称原告搬离时忘记拍照了。2019年3月2日，原告与案外人签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋转租给案外人，租赁期限自2019年3月2日至2020年3月1日，月租金5500元。该合同第七条第(三)款约定，因原告违约导致案外人单方解除租赁合同的，原告应按月租金的100%向案外人支某违约金。在该租赁过程中，原告支某中介佣金2000元。2019年3月28日，案外人鲜于和靖报警称，系争房屋家门被撬，现场有脚印。上海市公安局杨浦分局定海路派出所民警到场了解：鲜于和靖系租住在系争房屋，今日回家发现门锁有撬痕，室内有脚印，房内无损失，后经民警联系该房屋房东徐恒春，其称和报警人因房屋租赁问题长期有矛盾，因房东需再次出租系争房屋，报警人不愿房东带人到系争房屋看房并将系争房屋门锁置换，今日系房东徐恒春到系争房屋撬门进入房屋，双方存在租赁纠纷。在派出所的询问笔录中，鲜于和靖陈述，2019年3月初有一天晚上回家看到家中有脚印，东西没少，就和房管联系，房管联系后称是房东带人进入系争房屋看房。3月十几日的时候，当日早上报警人在房屋内睡觉，一个女的直接进来了，她自称是房东，带人来看房子的，报警人和房管联系，之后房管和房东沟通了，在这之后就换了密码锁。原告更换密码锁，花费了580元。2019年4月1日，被告再次来到系争房屋。租客拍摄了被告试图翻窗进入房屋的视频。2019年4月27日，被告徐恒春报警称，之前与租客有纠纷，发现租客搬走时把房内家具电器一同搬走。民警告知被告该问题系经济纠纷，可通过法律途径解决。2019年4月30日，原告工作人员发微信给被告称，我们之间合同按照之前说好，已经通知你在租客搬走即4月10日正式解除，请你能按照发给你的清单，退还我们租金押金，还有赔偿装修损失、购置家具的损失以及违约金等，这些都是因为你的违约行为导致的，希望你能认识到，否则我们公司要采取法律措施了。2019年6月2日，被告徐恒春更换系争房屋门锁，花费换锁费600元。2019年6月3日，原告具状至上海市崇明区人民法院，被告于2019年6月6日签收诉状副本。另查，系争房屋有两间，原告租赁的是其中一间，另一间由被告另行出租。系争房屋有一个水表、一个电表、一个煤气表。根据被告的陈述，另一房间的租客在2019年3月搬走，水、电、煤费用支某至2019年3月。被告提供的水、电、煤支某凭据显示，被告支某了2019年1月水费69元、3月水费13.80元、5月水费55.20元；支某了2019年1月电费50元、2月电费65.90元、3月电费43.10元、4月电费233.80元；支某了2019年2月燃气费90元、4月燃气费90元。被告还提供有线网络费收费凭证一张，以证明被告支某了2019年1月-6月有线电视费138元。又查，原告主张的向案外人支某的违约金损失，尚未实际发生。以上事实，由原告提供的资产管理服务合同、上海公安局案件接报回执单、询问笔录、微信聊天记录、电子回单、收款收据、交易记录、转账凭证、房屋租赁合同、照片、视频、发票等、被告提供的接报案回执单、收据、发票、缴费凭证、照片、租赁合同等证据材料与当事人陈述相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《资产管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据原告提供的接报案回执单、询问笔录、照片和视频显示，被告在租期内擅自多次进入系争房屋，其行为的确影响了实际使某人对系争房屋的正常使某，根据合同约定，原告享有解除权，现原告诉请要求解除双方之间的《资产管理服务合同》，本院予以支持。原告于2019年4月30日告知被告解除合同，该解除事由符合合同约定，系有效解除，解除的意思到达被告时合同即解除，故本院认定合同解除时间为2019年4月30日。合同解除后，被告应将保证金以及多收取的租金退还给原告。合同于2019年4月30日解除，被告自述在2019年4月27日得知租客携带家具物品搬离系争房屋，也就是说解除日时租客已搬离，故被告应当退还2019年4月30日之后的租金。原告要求被告退还2019年4月11日起的租金，但未提供证据证明租客于2019年4月10日搬离了系争房屋，且原告向被告主张解除合同的日期是2019年4月30日，故原告要求退还2019年4月11日至4月30日的租金，本院难以支持。合同约定，首个管理周期的空置期为80天，空置期内被告不收取租金。原告现主张一个月的空置期损失，符合合同约定，本院予以支持。关于违约责任，根据合同约定，因被告违约导致合同解除的，被告应向原告支某违约金并赔偿原告相应损失。违约金的标准按照合同约定。原告主张的中介费损失、门锁损失、装修损失，确系原告损失，应由被告赔偿。其中关于中介费损失，中介已经居间成功，结合原告实际使某过系争房屋的情况，酌情确定被告需赔偿的中介费损失金额。关于装修费用，虽然被告不认可原告陈述的金额，但认可原告进行过装修，又考虑到原告主张的装修金额不大，为节约当事人诉讼成本，本院综合上述情形，再结合原告实际使某过系争房屋的情况，酌情确定被告需赔偿的装修损失金额。关于空调购置费损失，因空调属于可拆除物品，且原告也未能举证证明其搬离时未进行拆除，被告也不认可原告在系争房屋内安装过空调，故原告主张的空调购置费损失，本院难以支持。关于向案外人支某的违约金损失5500元，尚未实际发生，本院难以支持。被告反诉要求原告支某水、电、煤费用，因原告使某的是系争房屋其中的一间，故本院酌情确定具体金额。关于有线网络费，原告抗辩称系争房屋内没有电视，不应产生有线网络费，双方在合同中也未约定原告需支某该项费用，也没有证据显示原告使某过电视，故对被告该项诉请，本院难以支持。本案违约方是被告，故对被告主张的搬家费、换锁开锁费用、中介费、违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)堃逸(上海)资产管理有限公司与被告(反诉原告)徐恒春签订的《资产管理服务合同》于2019年4月30日解除；二、被告(反诉原告)徐恒春应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)堃逸(上海)资产管理有限公司房屋租金13,500元；三、被告(反诉原告)徐恒春应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)堃逸(上海)资产管理有限公司保证金4500元；四、被告(反诉原告)徐恒春应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)堃逸(上海)资产管理有限公司空置期租金4500元；五、被告(反诉原告)徐恒春应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)堃逸(上海)资产管理有限公司门锁损失580元；六、被告(反诉原告)徐恒春应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)堃逸(上海)资产管理有限公司装修损失4000元；七、被告(反诉原告)徐恒春应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)堃逸(上海)资产管理有限公司中介费损失2500元；八、被告(反诉原告)徐恒春应于本判决生效之日起十日内支某原告(反诉被告)堃逸(上海)资产管理有限公司违约金13,500元；九、原告(反诉被告)堃逸(上海)资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支某被告(反诉原告)徐恒春水、电、煤费用共计500元；十、驳回原告(反诉被告)堃逸(上海)资产管理有限公司其余诉请；十一、驳回被告(反诉原告)徐恒春其余反诉诉请。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1461元，由原告(反诉被告)堃逸(上海)资产管理有限公司负担1023元，由被告(反诉原告)徐恒春负担438元。本案反诉案件受理费30元，由原告(反诉被告)堃逸(上海)资产管理有限公司负担25元，由被告(反诉原告)徐恒春负担5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  周励二〇二〇年一月二十二日书记员  李颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。