安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终26号上诉人（原审被告）：张瑞峰，男，1974年8月28日出生，汉族，住安徽省明光市。委托诉讼代理人：张友宏，男，系张瑞峰父亲。被上诉人（原审原告）：安徽创源物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路9号富荣大厦2210室，统一社会信用代码：91340100777390992N(1-4)。法定代表人：周平珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘升勇，男，该公司员工。上诉人张瑞峰因与被上诉人安徽创源物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院作出的（2019)皖1182民初3539号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。张瑞峰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回安徽创源物业管理有限公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：安徽创源物业管理有限公司提供的《物业管理服务合同》对其没有约束力。张瑞峰的一楼房屋不应交纳电梯费用和二次供水费用。安徽创源物业管理有限公司不应按1元/平方米标准收取物业费。安徽创源物业管理有限公司答辩称，案涉小区为安置小区。合同为前期物业合同，系其与明光市国土资源和房产管理局签订。张瑞峰应按约支付物业费。请求驳回张瑞峰的上诉。安徽创源物业管理有限公司向一审法院诉讼请求：判令张瑞峰支付物业费4883元。一审法院查明的事实：明光市龙泉二、三期安置小区为明光市政府拆迁安置工程，房产均为高层建筑。2015年4月，明光市国土资源和房产管理局就明光市龙泉二、三期安置小区（即梁郢小区）物业管理发布招标文件，载明：物业管理服务内容，服务标准执行《住宅区物业服务标准》三级标准，安置房物业费用由中标单位自行向住房收取，高层物业不高于1元/平米/月，上述费用包括电梯、加压泵等公用设施运行维护费用，合同期三年。2015年4月30日开标，安徽创源物业管理有限公司中标。2016年1月，安徽创源物业管理有限公司开始提供物业管理服务。张瑞峰两套安置房物业面积分别为126.336平方米和85.12平方米，分别为1楼和15楼。张瑞峰已交纳2016年度物业费，标准为1元/平米/月。2018年11月29日，安徽创源物业管理有限公司与明光市国土资源和房产管理局补签订了《物业管理服务合同》，约定由安徽创源物业管理有限公司向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限3年，2016年1月1日至2018年12月31日止，服务标准三级标准，安置房物业费用由中标单位自行收取，1元/平米/月，费用包括电梯、加压泵等公用设施运行维护费用。其中物业费用收费标准，1元/平米/月由房产局直接确定。张瑞峰对于2017、2018年度物业费因纠纷不愿交纳。安徽创源物业管理有限公司已于2018年12月31撤出小区。一审法院另查明，张瑞峰入住时交纳2500元装修保证金，装修垃圾费1000元。明光市档案局存档的招投标卷宗中未记载有开标中标情况（包括中标价格）。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。所以安徽创源物业管理有限公司于2018年11月29日与明光市国土资源和房产管理局签订的《物业管理服务合同》对张瑞峰具有约束力，张瑞峰应按照合同约定履行支付物业费的义务。张瑞峰两处房产面积126.336平方米和85.12平方米，合计211.456平方米；张瑞峰欠费时间为2016年1月28日至2018年12月31日，共计23个月；欠费累计4863.50元。安徽创源物业管理有限公司收取了张瑞峰装修垃圾费1000元。明光市2016年《明光市普通住宅小区物业服务收费管理办法》规定，装修垃圾费标准为1.5元/平方米，张瑞峰应交纳317元（211.456平方米×1.51.5元/平方米），安徽创源物业管理有限公司多收683元，应抵扣物业费。庭审中，安徽创源物业管理有限公司愿意张瑞峰以2500元装修保证金抵扣物业费。两次抵扣后，张瑞峰下欠物业费为1680.50元。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：被告张瑞峰于本判决生效之日起十日内支付原告安徽创源物业管理有限公司物业服务费计1680.50元（2016年1月1日至2018年12月31日期间）。案件受理费50元,减半收取25元，由被告张瑞峰负担。二审中，张瑞峰为证明其上诉理由，举证《明光市普通住宅小区物业服务收费办法》，证明：该办法规定，水泵电费按用水量、电梯电费可按户（无架空层的一楼住户免收）的原则进行分摊，公示后结算。故，张瑞峰名下一楼房屋不应交纳二次供水和电梯费。安徽创源物业管理有限公司对真实性无异议。对张瑞峰举证的《明光市普通住宅小区物业服务收费办法》的真实性，本院予以确认。当事人提交的其他证据与一审相同，相对方质证意见同一审。本院二审查明：《明光市普通住宅小区物业服务收费管理办法》（明价费【2016】5号）载明：水泵电费按用水量、电梯电费可按户（无架空层的一楼住户免收）的原则进行分摊，公示后结算。有电梯（不含二次供水及电梯）的公共服务费基准收费标准为三级0.5元/平方米/月。上浮不超过10%。一审庭审中，安徽创源物业管理有限公司自认在案涉小区提供的是三级服务。本院查明的其他事实与一审法院一致。综合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案二审的争议焦点是：张瑞峰应当如何承担付款责任。本院认为，安徽创源物业管理有限公司于2018年11月29日与明光市国土资源和房产管理局签订的《物业管理服务合同》对张瑞峰具有约束力。但是，前期物业服务合同同样应符合当地收费管理办法的规定。根据该收费管理办法，一楼住户不应交纳二次供水及电梯费用；安徽创源物业管理有限公司为案涉小区提供三级服务，即使服务费顶格上浮10%后，不含二次供水及电梯收费的物业服务费标准为0.55元/平方米/月。张瑞峰的一楼房屋126.336平方米，其欠付期间应交纳物业费1598.15元（126.336平方米×0.55元/平方米/月×23个月），张瑞峰的高层房屋85.12平方米，其欠付期间应交纳物业费1957.76元（85.12平方米×1元/平方米/月×23个月），合计3555.91元。扣减安徽创源物业管理有限公司应退的683元装修垃圾费和2500元装修保证金后，张瑞峰尚应支付372.91元。一审法院未考虑案件实际，本院依法予以变更。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更安徽省明光市人民法院（2019)皖1182民初3539号民事判决“被告张瑞峰于本判决生效之日起十日内支付原告安徽创源物业管理有限公司物业服务费计1680.50元（2016年1月1日至2018年12月31日期间）”，为“上诉人张瑞峰于本判决生效之日起十日内向被上诉人安徽创源物业管理有限公司支付物业服务费372.91元”；二、驳回被上诉人安徽创源物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人张瑞峰负担5元，由被上诉人安徽创源物业管理有限公司负担20元。二审案件受理费50元，由上诉人张瑞峰负担10元，由被上诉人安徽创源物业管理有限公司负担40元。本判决为终审判决。审判长 王 铖审判员 刘先勇审判员 王 敏二〇二〇年一月二十日书记员 杜元亨附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。