云南省楚雄彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云23民初79号 原告：中国银行股份有限公司楚雄州分行。 负责人：母其环，该分行副行长。 委托诉讼代理人：黄晓玫，云南精益律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 被告:李燕琼，女，1977年10月4日出生，汉族，云南省楚雄市人。（未到庭） 委托诉讼代理人：王新为，永安法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权代理。 被告:楚雄海弘房地产开发有限公司。 法定代表人：高群，总经理。（未到庭） 被告:楚雄茂林房地产开发经营有限公司。 法定代表人：李林海，总经理。（未到庭） 被告：楚雄茂林水电能源开发有限公司。 法定代表人：李林海，总经理。（未到庭） 被告：高群，女，1962年12月1日生，彝族，云南省禄丰县人。（未到庭） 被告：李林海，男，1962年8月24日生，汉族，云南省禄丰县人，系高群之丈夫。（未到庭） 被告：李林涛，男，1972年11月13日生，汉族，云南省禄丰县人。（未到庭） 被告：罗继梅，女，1971年5月21日生，汉族，云南省禄丰县人，系李林涛之妻。（未到庭） 原告中国银行股份有限公司楚雄州分行（以下简称中国银行楚雄州分行）诉被告李燕琼、楚雄海弘房地产开发有限公司（以下简称海弘地产公司）、楚雄茂林房地产开发经营有限公司（以下简称茂林地产公司）、楚雄茂林水电能源开发有限公司（以下简称茂林能源公司）、高群、李林海、李林涛、罗继梅申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行楚雄州分行的委托诉讼代理人黄晓玫，被告李燕琼的委托诉讼代理人王新为到庭参加了诉讼。被告海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国银行楚雄州分行起诉请求：1、请求撤销楚雄州中级人民法院（2019）云23执异43号执行裁定书，支持原告对楚雄市开发区金色花园17幢1单元1003号房屋的查封、执行。2、由被告李燕琼承担本案的诉讼费用。事实及理由：2014年9月11日，楚雄州中级人民法院（2014）楚中民保字第8号民事裁定，裁定对被告海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅所有的等值财产共计9994万元进行冻结、查封（其中包含了案外人李燕琼提出异议的楚雄市开发区云机四厂南侧金色花园17幢1单元1003号房屋），案件进入执行程序后，楚雄州中级人民法院又于2016年9月5日作出（2015）楚中执字第126-23号执行裁定，裁定对此前己冻结、查封的被执行人的财产续行冻结、查封。2019年5月29日，被告（案外人）李燕琼对执行标的提出书面异议。楚雄州中级人民法院于2019年6月5日作出云23执异43号执行异议裁定：中止对位于楚雄市开发区金色花园17幢1单元1003号房屋的执行。原告提起执行异议之诉的理由如下：一、本案被告李燕琼不属于执行异议标的物登记的所有人或者备案登记的购买人。首先，根据《物权法》）第九条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》)第25条规定，被查封房产的土地使用权是登记在被告海弘地产公司名下，建设工程规划许可证、施工许可证由被告海弘地产公司办理，故本案所涉房产也是属于该公司所有。其次，在2014年9月11日楚雄州中级人民法院作出（2014）楚中民保字第8号裁定书进行查封时，被告李燕琼提出异议的房产并未登记备案在其名下。因此，被告李燕琼并不是执行标的物登记的所有人和备案登记的权利人。二、楚雄州中级人民法院（2019）云23执异43号执行裁定书适用《异议复议规定》第28条错误，应适用第29条规定。原告认为，第28条是适用于一般买受人的情况，第29条则是适用于买受人向房地产开发企业购买商品房的情况，被告李燕琼提出的异议不符合《异议复议规定》第28条规定的保护条件，不应予以支持，本案属于第29条所述情况。《异议复议规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定的三个条件不仅要同时满足，缺一不可，而且权利能够排除，才能支持买受人（异议人）的异议请求。本案中，第一，被告李燕琼虽提供了商品房购销合同，但截至财产查封之日，该合同一直未办理登记备案，不符合商品房销售的要求及一般惯例，且该合同约定的购房价格明显偏低，支付首付款的发票开具于涉诉房屋被查封之后，合同真实性无法核实，存在虚假合同的可能；第二，被告李燕琼未提供其名下无其他用于居住的房屋的相关证据，无证据证明其已满足《异议复议规定》第29条第（二）款规定。第三，被告李燕琼仅支付购房款70000元，未达到合同约定总价款的50%，不符合《异议复议规定》第29条第（三）款规定。第四，被告李燕琼称其2014年2月13日接房，2014年8月入住。而其提交的物管公司的入住证明是2015年9月29日接房入住。且其没有交纳物管费的收据，其陈述与证据相互矛盾。综上，被告李燕琼不符合《异议复议规定》第29条的情形，不能够排除查封和执行。三、原告的抵押权具有排他性和优先性，被告李燕琼的权利不能够排除执行。《异议复议规定》第27条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案被查封房产的土地使用权[购房合同上所写明的楚国用（2011）第0308号土地使用权证]己经在被告海弘房地产开发有限公司向原告借款时用于抵押担保，并办理了抵押登记手续，原告取得了他项权证。根据《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”抵押权是典型的担保物权，具有排他性，可以对抗物的所有人和第三人。原告对本案争议的不动产进行查封，是行使抵押权的正当行为。被告李燕琼与楚雄海弘房地产开发有限公司之间形成的是合同之债，根据物权优于债权的原则，被告李燕琼的债权不能够排除原告对抵押权的执行。（2019）云23执异43号执行裁定书适用了《异议复议规定》第27条规定，但得出的结果是错误的。综上所述，本案被告李燕琼不属于执行标的物的所有人或者备案登记的权利人，楚雄州中级人民法院（2019）云23执异43号执行裁定书适用司法解释错误，被告李燕琼的异议请求不成立。原告的诉讼请求具有充分的事实和法律依据，请求法庭予以支持。 被告李燕琼辩称，在法院查封前，答辩人与海弘地产公司签订了商品房购销合同，并于签订合同当日支付了购房首付款70000元，在法院查封后将首付款收据更换为正式发票。还根据楚雄州中级人民法院的要求交付执行房款160781元，答辩人已付清了涉诉房屋的全部购房款230781元。答辩人购买的房屋是按市场价格善意取得，目前虽未交清契税、大修基金、配套设施等各种费用，实属事出有因。但答辩人于2014年2月13日接房，装修入住是事实。答辩人系合法占有涉诉房屋，目前尚未办理产权备案登记并非答辩人的原因所致。原告与海弘地产公司等被告人主张债权，不应对抗善意取得涉诉房屋的答辩人。据此，答辩人依法享有足以排除涉诉房屋强制执行的民事权益。原告的诉请于法不当，于情不合，于理有悖。 被告海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅未到庭，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据一：楚雄州中级人民法院（2014）楚中民保字第8号民事裁定书、证据二：楚雄州中级人民法院（2015）楚中执字第126-23号执行裁定、证据三：云南省高级人民法院（2015）云高民二终字第107号民事调解书、证据四：原告与被告海弘地产公司签订的抵押合同及土地他项权证、国有土地使用权证。本院认为，原告提交的证据一、二、三、四具备证据真实性，合法性，关联性，能够证明本案的来源；海弘地产公司截止2015年5月14日，尚欠原告借款本金92850802.31元，利息6363396.91元；海弘地产公司将位于云机四厂南侧的土地于2013年6月21日抵押给原告并办理了《土地他项权利证书》。本院对原告提交的证据一、二、三、四依法予以采信。被告李燕琼提交了证据一：《商品房销售合同》、证据二：收款收据、建设银行客户交易回单、云南省销售不动产统一发票、证据三：农业银行柜台客户回执、证据四：房屋接管验收表、证据五：楚雄州中级人民法院（2019）云23执异43号执行裁定书、证据六：缴费证明、证据七：水电费收据、照片复印件、证据八：不动产登记信息查询结果告知书、证据九：入住证明、证据十：张盖芹身份证复印件及其证明、证据十一：装修合同。李燕琼提交的证据一、二、三、五、七、八具备真实性，合法性，关联性，能够证明李燕琼于2014年1月15日与海弘地产公司签订购房合同，向海弘地产公司购买了位于楚雄市开发区金色花园17幢1单元1003号房屋，按合同约定支付了购房首付款，并将剩余价款交付本院执行款账户；交纳了部分水电费。李燕琼在楚雄市无不动产登记信息。本院对被告李燕琼提交的一、二、三、五、七、八组证据依法予以采信。本院认为，虽然李燕琼提交的证据四、九证明其接房时间为2014年2月13日，但经本院向云南如新世纪物业服务有限公司调查核实，业主信息登记簿记载李燕琼接房时间为2015年9月29日，且李燕琼在执行异议申请时提交的入住证明亦证实其接房时间为2015年9月29日。且李燕琼提交的证据四，即房屋接管验收表无移交房屋一方的印章；证据九，即云南如新世纪物业服务有限公司出具的入住证明证实李燕琼接房时间与该公司保存的业主信息登记簿记载李燕琼接房时间相互矛盾。同时，因李燕琼提交的证据六，即缴费证明既未明确李燕琼缴纳物管费、水电费的缴费时间，也未明确所缴费用的金额和使用期间；证据十不符合证据的形式要件；证据十一无其他证据佐证。综上，李燕琼提交的证据四、六、九、十、十一均不能证明李燕琼主张的其在法院查封前已接收了涉诉房屋的事实，故本院对李燕琼提交的证据四、六、九、十、十一均不予采信。 本院在审理本案过程中，于2019年12月30日依职权向云南如新世纪物业服务有限公司调查了李燕琼接收涉诉房屋的情况，经质证，中国银行楚雄州分行、李燕琼对本院调查笔录的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对调查笔录依法予以采信。 根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月15日，被告海弘地产公司（甲方）与被告李燕琼（乙方）签订《商品房购销合同》，将其开发的位于楚雄市开发区云机四厂南侧金色花园17幢1单元1003号房屋出售给李燕琼。合同约定：“房屋总价款为230781元，乙方于2014年1月15日支付首付款70000元，其余房款乙方应于签署本合同之日起十五日内向甲方指定的银行办理按揭贷款支付，贷款发放到甲方账户即为乙方结清房款。甲方应于2013年12月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。在商品房实际交付使用后180个工作日内，甲方将办证的有关资料交产权登记机关备案；前提是乙方应当提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部的相关资料……。办理房屋所有权登记的相关税费、配套费、维修基金、房款及其它约定费用由乙方交纳……。”合同签订后，李燕琼于2014年1月15日向海弘地产公司支付了70000元，于2015年9月29日接收了涉诉房屋，随后装修入住，并于2017年6月9日交纳了2014年11月至2017年3月20日的水电费，于2019年5月29日将剩余房款交付本院执行款账户，但未缴纳涉诉房屋的专项维修基金、设施配套费、办证费、契税等相关费用。 2013年6月19日，被告海弘地产公司与原告中国银行楚雄州分行签订了《借款合同》，约定海弘地产公司向中国银行楚雄州分行借款120000000元，借款用途为用于金色花园项目建设，借款期限24个月；同日，海弘地产公司、茂林地产公司与原告签订了《共同还款协议》，被告茂林能源公司与原告签订了《质押合同》及《应收账款质押登记协议》，被告高群、李林海、李林涛、罗继梅与原告签订了《最高额保证合同》，约定茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅对海弘地产公司不能归还借款本息及全部损失承担连带保证责任。同日，海弘地产公司与中国银行楚雄州分行签订了《抵押合同》，约定海弘地产公司将坐落于楚雄经济开发区云机四厂南侧62805.81平方米的土地使用权抵押给中国银行楚雄州分行，抵押期限为2013年6月21日至2015年6月21日，2013年6月21日办理了楚他项（2013）第017号《土地他项权利证书》。贷款发放后，海弘地产公司未按约定支付利息及归还借款，茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅也未承担保证责任。原告向本院申请诉前财产保全并提起诉讼。2014年9月11日，本院作出（2014）楚中民保字第8号民事裁定，裁定对海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅所有的共计价值99940000元的财产进行冻结、查封，其中包含了李燕琼购买的位于楚雄市开发区金色花园17幢1单元1003号房屋。原告诉海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅金融借款合同纠纷一案，经本院审理后作出（2014）楚中民初字第81号民事判决书，经云南省高级人民法院二审审理后于2015年5月27日作出（2015）云高民二终字第107号民事调解书，双方达成调解协议：海弘地产公司于2015年8月31日前分四次偿还原告本金92850802.31元，利息6363396.91元；茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅自愿对海弘地产公司承担的借款本息的偿还责任承担连带清偿责任。因本院依据已发生法律效力的（2015）云高民二终字第107号调解书责令被执行人海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅履行调解书确定的义务，七被执行人仅履行了部分义务，本院于2015年9月5日作出的(2015)楚中执字第126-23号执行裁定，裁定对此前已冻结、查封的被执行人的银行账户、土地、房屋、商铺、车库续行冻结、查封。李燕琼得知其所购买的位于楚雄市开发区金色花园17幢1单元1003号房屋将被查封后，向本院提出执行异议申请，认为其与海弘地产公司签订了《商品房购销合同》，按合同约定支付了购房首付款，接收、入住涉诉房屋后于2019年5月29日向本院执行款账户交付了购房尾款，本院对涉诉房屋的查封不合法，请求解除查封。本院于2019年8月19日作出（2019）云23执异43号执行裁定书，认为李燕琼提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故裁定：中止对位于楚雄市开发区金色花园17幢1单元1003号房屋的执行。现原告依法提起申请执行人执行异议之诉。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：李燕琼是否享有足以排除对涉诉房屋强制执行的民事权益。 本院认为，李燕琼通过与海弘地产公司签订《商品房购销合同》，购买了位于楚雄市开发区云机四厂南侧金色花园17幢1单元1003号住房。合同签订后，李燕琼已支付完毕全部购房款并已实际占有使用涉诉房屋。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”结合本案中李燕琼与海弘地产公司签订的《商品房购销合同》，不存在合同无效的法定情形，该房屋买卖未违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故李燕琼与海弘地产公司签订的《商品房购销合同》合法有效。本案中，海弘地产公司在与中国银行楚雄州分行签订《借款合同》的同时与中国银行楚雄州分行签订了《抵押合同》，将其位于云机四厂南侧的62805.81平方米土地抵押给了原告中国银行楚雄州分行。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”故原告对本案涉诉房屋及土地依法享有优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉诉房屋在被查封时虽然登记在海弘地产公司名下，但在人民法院对涉诉房屋采取查封措施前李燕琼已与海弘地产公司签订了合法有效的《商品房购销合同》；李燕琼所购涉诉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；李燕琼已按《商品房购销合同》约定向海弘地产公司支付了购房首付款70000元，并在得知其所购买的涉诉房屋将被查封时将剩余房款160781元交付本院执行款账户，即李燕琼已付清了购房合同约定的总价款。因本案符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故而属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的除外情形，因此，李燕琼依法享有足以排除对涉诉房屋强制执行的民事权益。故原告要求对涉诉房屋强制执行及查封的诉讼请求依法不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告中国银行股份有限公司楚雄州分行的诉讼请求。 案件受理费4762元，公告费300元，由中国银行股份有限公司楚雄州分行承担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。 审判长  纪艳茜 审判员  杨培松 审判员  李晓黎 二〇二〇年一月十三日 书记员  王 力