河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25912号上诉人（原审被告）：郑州好沃德物业服务有限公司，住所地郑州市金水区西太康路。法定代表人：吴玉云，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈贵轩，河南天新律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵芳月，河南天新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州迎曦酒店管理有限公司，住所地郑州市金水区西太康路。法定代表人：郭彦强,董事长。委托诉讼代理人：王利云，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：马云霞，金博大律师事务所实习律师。原审第三人：郑州拍卖总行有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路10号中原商务楼。法定代表人：杨大为，董事长。委托诉讼代理人：杜天征，河南春秋律师师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，河南春秋律师师事务所律师。上诉人郑州好沃德物业服务有限公司（以下简称好沃德公司）因与被上诉人郑州迎曦酒店管理有限公司（以下简称迎曦酒店）以及原审第三人郑州拍卖总行有限公司租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初25253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州好沃德物业服务有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初25253号民事判决，依法改判驳回迎曦酒店的诉讼请求或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决适用法律错误，上诉人与郑州物产(集团)有限责任公司(以下简称：物产集团)于2010年5月12日签订的《郑州市西太康路191号物资大楼出租合同》(以下简称：原租赁合同)已解除。原租赁合同中关于免费为物产集团提供两间免费办公用房的约定因原租赁合同解除而丧失法律效力。二、原审判决认定第三人郑州拍卖总行依据原租赁合同无偿使用325、323房间，上诉人已构成违约，并应当支付325、323房间的使用费，认定事实错误。三、原审判决认为《房产联营合同》的性质为房屋租赁协议属认定事实不清。原审法院仅凭发票中备注的“租金”字样认定双方实际为租赁合同纠纷，缺乏事实依据，明显过于牵强，属认定事实错误。四、原审法院以被上诉人单方提供的证据认定被上诉人的实际损失，明显过高，没有事实和法律依据。且上诉人无法掌握迎曦酒店经营情况而无法计算并主张联营收益，上诉人保留追究迎曦酒店法律责任的权利。迎曦酒店辩称，一、原审法院认定迎曦酒店与好沃德公司签订的《房产联营合同》的性质为房屋租赁协议事实清楚，证据充分，适用法律正确。二、原审认定好沃德公司未按照《房产联营合同》（实为房屋租赁合同）约定履行合同义务，构成违约，其应当代第三人郑州拍卖总行支付323、325房间使用费系认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回好沃德公司的上诉请求。三、原审法院要求好沃德公司支付房间使用费181240元，有事实及法律依据。郑州拍卖总行有限公司述称，拍卖行使用被上诉人房屋是依据拍卖行与好沃德公司的租赁合同。至于该合同的效力已经金水区人民法院（2019）豫0105民初26911号民事判决以及郑州中院（2019）豫01民终23790号民事判决确认效力，该合同继续有效。在拍卖行使用该房屋时，上诉人与被上诉人均未提出过异议，也未主张过权利。郑州迎曦酒店管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令好沃德公司按照合同约定交付郑州市二七区西太康路191号物产大楼325/323两间房，并赔偿原告损失人民币暂计236153元(自2017年4月18日至2019年6月24日，按七天酒店经营额标准计算，并要求顺延至实际履行之日)；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、2010年5月12日，被告好沃德物公司与郑州物产（集团）有限责任公司签订《郑州市西太康路191号物资大楼出租合同》，合同约定郑州物产（集团）有限责任公司将位于郑州市二七区西太康路191号物资大楼出租给被告好沃德公司，租赁期限为10年，自2010年5月12日起至2020年5月11日止（计租期自2010年7月12日开始），前五年该楼每年租金为150万元，后五年每年的租金在前五年的年租金额基础上增长15%，即每年租金为172.5万元，租金支付方式为每半年支付一次，分别于每年的4月12日前、11月12日前支付。合同另约定，乙方承租、装修后在该楼为甲方无偿提供相邻的三件办公用房；乙方在使用租赁物时，除了开办小机电市场以出租柜台或铺位的方式经营外，不得超出正常的经营范围将楼房或场地以转租、承包等方式交由第三方经营使用。2、2016年10月18日，好沃德公司与郑州中凯酒店管理咨询有限公司、迎曦公司签订《租赁三方变更补充协议》，协议约定，鉴于甲乙双方于2015年12月24日共同签署了租赁合同（以下简称“原合同”）一份，原合同约定将位于郑州市二七区西太康路191号（一下简称该房产）二层至四层和乙方联营作快捷酒店使用。经三方共同协商同意，原合同项下乙方所享有的权利及应履行的义务自2016年9月26日（以下简称转让日）其概括转让予丙方，自转让日起，由丙方即迎曦公司享有和履行乙方在原合同项下的权利和义务。联营期限为自转让日起至2020年5月11日。3、同日，原告迎曦公司与被告好沃德公司签订《房产联营合同》，主要内容为：好沃德公司将位于郑州市二七区西太康路191号（一下简称该房产）二层至四层和乙方联营作快捷酒店使用，该房产只提供和乙方联合经营快捷酒店，作为机电市场的配套使用，为商场的商户经营提供服务，联营期限自2010年9月25日起至2020年5月11日止；2010年12月25日起至2013年12月24日，联营利润分配为含税月保底营业额30万元/月，月扣点率16.67%，金额50000元/月；2013年12月25日起至2016年12月24日，联营利润分配为含税月保底营业额30万元/月，月扣点率17.5%，金额52500元/月；2016年12月25日起至2019年12月24日，联营利润分配为含税月保底营业额30万元/月，月扣点率18.33%，金额55000元/月；2019年12月25日起至2020年5月11日，联营利润分配为含税月保底营业额30万元/月，月扣点率19.16%，金额57500元/月；乙方应向甲方缴纳数额为90000元的押金，该押金不是乙方预付的联营费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。本合同押金作为履约保证金使用。合同签订后，迎曦公司于2016年9月22日按照合同约定向好沃德公司支付10万元押金，好沃德公司出具收据。迎曦公司以每月55000元向好沃的公司支付租金，每半年支付一次，好沃德公司向迎曦公司开具增值税普通发票及收据，收款事由及服务名称注明为“租金”。4、2017年1月18日，因好沃德公司拖欠郑州物产（集团）有限责任公司租金，郑州物产（集团）有限责任公司向好沃德公司发出解除合同通知，要求其七日内将租赁物腾空，并支付拖欠租金及违约金。5、2017年4月26日，郑州市人民政府国有资产监督管理委员会做出（郑州国资【2017】60号）《关于郑州物产（集团）有限责任公司相关资产交接问题的批复》，主要载明：将物产集团西太康路办公楼（房产所有权证郑房权证字第××号），彭公祠街办公楼（房屋所有权证郑房权证字第××号）两处房产及一宗土地移交市国资委，再由郑州拍卖总行代管；财务及房产租赁收入暂由郑州拍卖总行代管。6、2017年8月21日，郑州拍卖总行向好沃公司及迎曦公司发出通知，告知该房产由郑州拍卖总行代管，房产租金收入由郑州拍卖总行收缴，要求二公司支付2017年7月1日至9月30日的房屋使用费，共计165000元。好沃德公司收到该通知后，于2017年8月22日至2019年9月24日，陆续向郑州拍卖总行支付租赁费共计165万元。7、2017年3月份至2019年6月24日，第三人郑州拍卖总行有限公司两名员工一直在使用原告经营酒店323、325号房间。2017年4月19日，被告好沃德公司代郑州物产集团有限责任公司向郑州三锵酒店管理有限公司交纳307、325房间2017年3月2日至2017年4月17日期间住宿费14995元，已将2017年4月18日之前的房间费用支付完毕，郑州三锵酒店管理有限公司向郑州物产集团有限责任公司出具住宿费增值普通发票。2017年4月18日至2019年6月24日，第三人的两名员工仍在使用323、325房间。原告以被告一支未交付323、325号房间使用费为由，提起本案诉讼。8、2019年7月1日，郑州拍卖总行向好沃德公司发出告知函一份，主要载明：贵公司与郑州物产（集团）有限责任公司曾于2010年5月12日签订《郑州西太康路191号物资大厦出租合同》，贵公司未按约定支付租金，郑州物产（集团）有限责任公司已于2017年1月18日向贵公司发出过解除合同通知，解除了双方的租赁合同，我行接收上述大楼后没有与贵公司签订过任何租赁合同，贵公司对上述大楼的使用属于无固定期限的占用行为，现我行再次函告贵公司，请贵公司接本行函后15日内（最晚于2019年7月17日前）将上述占用的大楼清空交还给我行，逾期我行将采取法律手段强制予以清理，由此造成的一切损失均由贵公司承担。9、另查明，迎曦公司为七天酒店管理有限公司的加盟店，后迎曦公司委托授权郑州三锵酒店管理有限公司代为加盟事项并以郑州三锵酒店管理有限公司名义进行经营管理。一审法院认为，原、被告双方签订《房产联营合同》名称虽为联营合同，但结合好沃德公司与郑州中凯酒店管理咨询有限公司、迎曦公司签订《租赁三方变更补充协议》及好沃德公司向原告出具收款发票上显示的“租赁经营.租金”的事实，可以认定该《房产联营合同》的性质为房屋租赁协议，被告辩称应为联营协议，理由不足，该院不予采纳。原、被告双方签订的《房产联营合同》和《租赁三方变更补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。被告好沃德公司应当按照合同约定将涉案房屋全部交付给原告。但因被告好沃德公司未告知其与郑州物产（集团）有限责任公司签订《郑州市西太康路191号物资大楼出租合同》，约定好沃德公司为郑州物产（集团）有限责任公司无偿提供相邻的三间办公用房，现郑州物产（集团）有限责任公司由第三人郑州拍卖总行有限公司代管，郑州拍卖总行有限公司依据《郑州市西太康路191号物资大楼出租合同》无偿使用325、323房间，被告好沃德公司已构成违约，其应当代第三人支付325、323房间的使用费，根据原告提供的迎曦公司营业状况表和325、323房间入住清单，参照被告已代郑州物产集团有限责任公司向郑州三锵酒店管理有限公司交纳的2017年3月2日至2017年4月17日期间两间房屋住宿费14995元，该院确认2017年4月18日至2019年6月24日325、323房间使用费共计181240元，被告应支付原告郑州市二七区西太康路191号物产大楼323、325房间使用费181240元，原告该项诉讼请求过高部分，该院不予支持。第三人郑州拍卖总行有限公司依据合同合法占有、使用323、325号房间，原告主张被告好沃德公司交付325、323两间房，该院不予支持。原告主张顺延支付325、323两间房费至实际履行之日，因住宿费系依据营业状况及开房率进行调整，该院无法确定该房间每日使用费的具体数额，故原告的该项诉讼请求，该院不予支持。综上所述，一审法院判决如下：一、被告郑州好沃德物业服务有限公司于本判决生效后十日内向原告郑州迎曦酒店管理有限公司支付房间使用费181240元；二、驳回原告郑州迎曦酒店管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4842元，减半收取2421元，由原告郑州迎曦酒店管理有限公司负担459元，被告郑州好沃德物业服务有限公司负担1962元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，迎曦酒店与好沃德公司签订的《房产联营合同》和《租赁三方变更补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行合同各自义务。好沃德公司应当按照合同约定将涉案房屋全部交付给迎曦酒店。对于好沃德公司提出的一审法院认定其已构成违约于法无据的主张，经查明，好沃德公司与物产集团于2010年5月12日签订的《郑州市西太康路191号物资大楼出租合同》并未解除，合同尚未到期，上述出租合同中约定的好沃德公司为物产集团无偿提供相邻三间办公用房合法有效，郑州拍卖总行依据上述合同约定无偿使用325、323房间。故一审法院依据合同约定认定好沃德公司构成违约，应代郑州拍卖总行支付房间使用费，于法有据，并无不当。故好沃德的该项上诉主张，本院不予支持。对于好沃德提出的案涉《房产联营合同》实为联营合同而非租赁合同，其一、二审均未提出有力证据予以支持，应当承担举证不利的后果，故对该项上诉主张，本院不予支持。一审法院根据迎曦酒店营业状况表和325、323房间入住清单，并参照好沃德公司已代物产集团向郑州三锵酒店管理有限公司交纳的2017年3月2日至2017年4月17日期间两间房屋的住宿费标准认定325、323房间在2017年4月18日至2017年6月24日的损失，有事实及法律依据，好沃德未提出有力证据证明该标准有失妥当，故对好沃德公司提出的一审法院认定实际损失过高的主张，本院不予支持。综上所述，郑州好沃德物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4842元，由郑州好沃德物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王东黎审判员  王明振审判员  徐勤焱二〇二〇年一月十五日书记员  张 悦