陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2019)陕07民初96号 原告（申请执行人）：朱家琪，男，汉族，1957年1月15日出生，住陕西省汉中市汉台区。委托诉讼代理人：刘文静，陕西锐博律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈媛媛，陕西锐博律师事务所律师。被告（案外人）：周建超，男，汉族，1972年3月11日出生，住所地：汉中市城固县，现住城固县。委托诉讼代理人：周国全，陕西省城固县148法律服务所律师。 被告（被执行人）：陕西驰宇置业有限责任公司。住所地：陕西省杨凌示范区XX中心XX路XX号XX大厦XX层XX、XX室。法定代表人：魏云龙，该公司执行董事兼总经理。原告朱家琪与被告周建超、陕西驰宇置业有限责任公司（以下简称“驰宇公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱家琪的委托诉讼代理人刘文静、陈媛媛，被告周建超均到庭参加了诉讼。被告陕西驰宇置业有限责任公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱家琪向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销（2019）陕07执异59号《执行裁定书》；2、请求准许执行被告驰宇公司名下位于城固县XX苑XX小区XX号房屋。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：（2019）陕07执异59号《执行裁定书》认定事实和适用法律均存在明显错误，被告周建超的房屋买卖合同法律关系真实性存疑，未签订合法有效的房屋买卖合同，且本人名下有可用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》，不享有排除强制执行的合法权益。被告周建超辩称，（2019）陕07执异59号《执行裁定书》认定事实清楚，判决结果正确，原告的起诉不能成立，请求予以驳回。原告朱家琪为支持其诉讼请求，向本院提交了以下几组证：1、朱家琪的身份证复印件，证明朱家琪的身份情况。2、（2015）汉中民一初字第00027号民事裁定书，证明涉案房屋已于2016年1月8日被汉中市中级人民法院查封的事实。3.2019年8月2日城固县不动产登记交易服务中心的查询资料。证明被告除了购买涉案房屋外，名下还有其他房屋用于居住。对原告提交的第1份证据的真实性没有异议，对证据2的真实性没有异议，对证明目的有异议。对证据3真实性没有异议，在新纪元小区有一处房子属实，但该房子是由父母居住的，故对原告证明目的不予认可，认为与本案无关，本案审理的是周建超购买的驰宇星光花苑B1—1901号房屋。经质证，被告对原告提交的证据1的真实性没有异议；对证据2的真实性没有异议，但并不能以此对抗被告享有的排除强制执行的合法权益；对证据3的真实性没有异议，对证明目的不予认可，被告确实名下还有一套房子，但是是给父母居住的，被告一家人住在涉案驰宇星光花苑房屋内。被告周建超为证明其答辩内容，向本院提交了以下几组证据：1.身份证复印件。证明目的：证明周建超的身份信息。2.2013年签订的房屋认购书一份。证明目的：房屋买卖的真实性。3.交物业费费和电梯维修费。证明目的：被告已经入住案涉房屋。4.购房收款收据3张（20万元、9万元、9130元）。证明目的：房款已经全部交清。5.2019年12月25日城固县桔园村张家窑村委会证明一份。证明目的：周建超的父母（周金轩、张景娥）均健在，周建超与其妻（苗朝辉）养育有2个儿子，家庭成员较多。经质证，原告对被告提交的证据对1、3的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据2、4真实性和证明目的均不予认可，认为数份收据上的公章不一致，且收据上面的签字有模仿魏云龙的签字可能性；对证据5的真实性认可，但被告名下有两套房屋为客观事实，不符合司法解释规定的排除强制执行的情形。经本院审查，对原告提交的朱家琪的身份证复印件以及（2015）汉中民一初字第00027号民事裁定书予以采信，对城固县不动产登记交易服务中心的查询资料真实性予以采信。对被告周建超提交的证据1、2、3、4、5的真实性予以采信，能够证明签订了房屋认购书，付清了房款，且已经装修入住，以及家庭成员较多的事实。本院依职权调取了周金轩、张景娥、苗朝辉的房产登记信息，2020年1月9日城固县不动产登记交易服务中心（协助查询通知书回执）显示：周金轩、张景娥、苗朝辉在城固县无房产登记信息。经质证，双方对真实性无异议，故该证据依法予以认定。根据各方当事人的陈述以及采信的证据，本院认定以下基本事实：2013年10月24日，被告周建超与被告陕西驰宇置业有限责任公司签订房屋认购书一份，约定周建超购买驰宇公司开发的位于城固县城的XX苑XX小区XX号房，面积101.96平方米，价款29万元，同日预付20万元，2017年10月19日向驰宇公司再交付9万元，驰宇公司以及驰宇公司销售部出具了收款收据。另外，涉案小区曾因开发商驰宇公司的资金链断裂法定代表人失联以后，导致大量购房群众信访维权，城固县人民政府依上级指示成立了城固县XX小组，并进行了相关维稳及调查核实等工作。陕西航天建筑有限公司是在驰宇公司法定代表人及其工作人员失联后，城固县政府处置善后事宜时接手工程施工的单位。2018年7月5日，周建超再次交纳房屋差价款9130元，并于2018年12月装修后入住涉案房屋。另查明，驰宇公司与朱家琪于2011年6月1日签订房屋买卖合同22份，并于次日备案。2011年6月7日签订500万元《借款合同》，约定如驰宇公司不能按期还款,则购房合同生效成交。2011年6月8日，朱家琪向驰宇公司汇款500万元。同年7月29日，双方又签订相同约定的500万元《借款合同》和20份《房屋买卖合同》，并于8月6日备案。7月29日，朱家琪向驰宇公司汇款500万元，驰宇公司向朱家琪出具了1000万元借据。同时，驰宇公司又根据42份《房屋买卖合同》约定的每套房屋的价格向朱家琪开具了交房款的收款收据共42份，总金额12751598元。后驰宇公司未按约定偿还借款，朱家琪起诉驰宇公司偿还1000万元借款及利息。2016年1月8日，在审理朱家琪与驰宇公司借款合同纠纷案件中，应朱家琪的申请，本院裁定对驰宇公司开发的“驰宇星光花苑”小区包括涉案房屋在内的42套房屋进行查封，2016年1月11日办理了查封手续。2019年1月9日续行查封，2019年1月17日裁定对查封的房屋进行拍卖。被告得知其所购的房屋被查封的事实后，向本院执行局提出书面异议，本院执行局对该异议组织听证进行审查，并作出(2019)陕07执异59号执行裁定书，裁定中止对驰宇公司开发的位于城固县城的XX苑XX小区XX号房屋的执行。朱家琪收到该裁定书后，向本院提起申请执行人执行异议之诉，请求依法撤销上述执行裁定书，许可继续执行。本院认为，本案的争议焦点为被告周建超对诉争的城固县XX苑XX小区XX号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定， 本案中，周建超与驰宇公司于签订的《房屋认购协议》时间在法院查封之前，也已经付清房款，并于2018年6月装修入住。虽然城固县不动产登记交易服务中心的查询资料显示，周建超在城固县XX街XX道XX小区XX号楼XX层XX号另拥有一处房产，但根据周建超的家庭成员情况，其与妻子苗朝辉共育有两个儿子，长子周元培、次子周元哲；且周建超的父母均健在，其父周金轩、其母张景娥居住在新纪元小区4号楼2层0203号，而根据法院对周金轩、张景娥、苗朝辉房产情况的查询，城固县不动产登记交易服务中心查询回执显示周金轩、张景娥、苗朝辉无房产。因此，本案中周建超虽有两套房屋，但其家庭成员较多，所购商品房仍属于满足基本居住需要，有其必要性。因此，应当视为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应当享有排除强制执行的权益。其二，本案中，朱家琪与驰宇公司签订了房屋买卖合同，并对合同进行了备案，但从行为来看，双方并不是真正进行房屋交易，而是以商品房买卖为名对双方的民间借贷进行担保。而周建超是真正的购房人，其房屋买卖的意思表示真实，已交清了全部房款，因此对前后两者的法律关系对比以后，理应由真正的实际购房人享有优先的民事权益。故此，周建超享有排除强制执行的民事权益。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款之规定，判决如下：驳回原告朱家琪的诉讼请求。案件受理费100元，由原告朱家琪负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审  判  长    王潇浴审  判  员    舒  胜审  判  员    曹建祥二O二O年一月十四日   法 官 助 理   王雅泽书  记   员   熊俪雅