浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9002号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州良云科技咨询有限公司。住所地：杭州市余杭区良渚街道范家塘路18号501室。统一社会信用代码：91330110MA2B0NXE8F。 法定代表人：柴瀚云。 委托诉讼代理人：赵娟利，浙江一墨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江三农物流有限公司。住所地：杭州市余杭区良渚街道霓虹路12号1幢。统一社会信用代码：91330000661732233A。 法定代表人：张恒威，执行董事。 委托诉讼代理人：李俊、余国强，男，均系该公司员工。 原审被告：杭州云居置业有限公司。住所地：杭州市余杭区五常街道联胜路5号3幢409室。统一社会信用代码：91330110MA28M32H8T。 法定代表人：柴瀚云，执行董事。 委托诉讼代理人：周利丽，女，该公司员工。 原审被告：浙江大名控股集团有限公司。住所地：杭州市上城区大名空间商务大厦201室。统一社会信用代码：91330102MA27WC4Q2W。 法定代表人：朱明。 上诉人杭州良云科技咨询有限公司（以下简称良云公司）与被上诉人浙江三农物流有限公司（以下简称三农公司）及原审被告杭州云居置业有限公司（以下简称云居公司）、浙江大名控股集团有限公司（以下简称大名公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初17828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2017年8月15日，三农公司与云居公司、大名公司签订了《西子三农大厦房屋租赁合同》及《补充说明》，约定三农公司将位于杭州市余杭区农大厦建筑面积15107.99平方米物业包含地下车库P5区域，租赁给云居公司作为办公及商业使用；期限自2017年8月15日至2029年8月14日止；年租金含税人民币3908985.02元，其中首年租金优惠后为1401074.58元，后每三年递增8%；租金由租费、地上车位费和物管费构成，租金不含物业费、水电费、电话通讯费、政府规费（如有）及其他产生的费用；租金的支付原则是先付后用，每6个月支付一次为1期，其中第1期租金在房屋交付起5个工作日内支付，以后租金均需提前30个工作日支付，逾期则按未付款金额的5‰支付违约金；累计拖欠租金、物业费和其他费用两次或单次拖欠租金达30日的，三农公司有权解除租赁合同，并有权要求承租方支付当年的年租金总额30%的违约金、赔偿因合同终止而产生的经济损失；租赁保证金1000000元，于合同签订之日起5日交付，用于清偿所租金、物业费、水电费等，且清偿自三农公司发出抵扣通知后直接从保证金中扣除，剩余金额无息退还；合同履行中发生争议，任何一方有权向租赁物业所在地人民法院提起诉讼，赔偿守约方为此支付的诉讼费、律师费和法律服务费等实现债权的全部费用等；大名公司负连带保证责任。 合同签订后，三农公司依约履行，云居公司亦交付租赁保证金1000000元、第1期租金1250000元。 至2018年7月3日，依据云居公司的申请，三农公司与云居公司及良云公司、大名公司签订了《租赁合同变更承租人主体及权利义务整体转让的补充协议》，主要约定：由良云公司概括受让云居公司在《西子三农大厦房屋租赁合同》及《补充说明》项下的全部权利义务，并且云居公司、大名公司对良云公司履行合同的义务承担连带保证责任；租赁计租日调整为自2017年12月10日起至2029年12月9日止；其中2017年12月10日至2018年12月9日第1、2期各6个月的租金700537.29元、物管费449462.71元，车位费100000元，合计2500000元；其余的合同条款均按原租赁合同内容执行。 在《租赁合同变更承租人主体及权利义务整体转让的补充协议》签订之后，良云公司承接云居公司支付的租金1250000元，付清2017年12月10日至2018年6月9日前的租金、物管费、车位费金额，此后未依约支付租金等费用。 2018年7月23日，良云公司向三农公司出具《情况说明》，要求在2018年7月底前支付第2期租金等费用计1250000元，但事后未兑现；至2018年7月31日，良云公司再次向三农公司出具书面承诺，于2018年8月20日前支付第2期租金等费用计1250000元，否则，三农公司有权按约定解除租赁合同，但良云公司仍未兑现，而云居公司、大名公司也未履行担保义务。因此，三农公司向良云公司送达书面函告，通知双方的租赁合同及其补充协议自2018年9月3日起解除，而此时合同项下的租赁物已由第三方实际租用。 三农公司于2018年10月22日提起本案诉讼，诉请判令：1、依法确认三农公司与良云公司、云居公司、大名公司于2017年8月15日和2018年7月3日签订的西子三农大厦房屋租赁合同、补充说明和租赁合同变更承租人主体及权利义务整体转让的补充协议书于2018年9月3日解除；2、良云公司支付租金587431元、水费3100元、电费41761.53元以及租金延期支付滞纳金340710元，偿付违约金462304.49元，赔偿法律服务费59530元；3、云居公司、大名公司对良云公司前述2、3项债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费、财产保全费、保险费由良云公司、云居公司、大名公司承担。良云公司在原审诉讼中提起反诉，诉请判令：1、三农公司返还保证金1000000元；2、三农公司返还预付租金366666.7元，并按银行同期同类贷款利率赔偿自2018年4月25日起至实际返还租金之日止的利息损失（暂计算至2018年11月28日为9658.6元）；3、三农公司赔偿律师代理费损失30000元，并承担反诉诉讼费。 本案经原审法院开庭审理，双方当事人确认租赁合同及其补充协议已于2018年9月3日解除，但就合同解除的违约责任及相应租金等费用结付，双方各持已见，经多次调解，双方仍不能达成调解协议。 原审法院审理认为：三农公司与云居公司、大名公司订的《西子三农大厦房屋租赁合同》、《补充说明》，以及三农公司与云居公司及良云公司、大名公司签订的《租赁合同变更承租人主体及权利义务整体转让的补充协议》，系合同双方的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，各方应依约履行。（一）依合同约定，良云公司除承接云居公司交付保证金1000000元和租金、物管费、车位费1250000元之外，在《租赁合同变更承租人主体及权利义务整体转让的补充协议》签订后并未支付租金等费用，而租金、物管费、车位费1250000元相应支付2017年12月10日至2018年6月9日期间的金额即第1期金额，2018年6月9日前的30个工作日即2018年4月28日前，良云公司应支付2018年6月10日至12月9日期间的租金、物管费、车位费金额即第2期金额1250000元，但良云公司未遵守先付后用的原则进行交付，且在出具书承诺后仍不履行，逾期交付时间远超30天，依约三农公司取得单方解除合同的权利，因而三农公司送达的于2018年9月3日解除合同的通知，具有合同解除效力，即2018年9月3日起租赁合同解除，依此，三农公司要求确认双方的租赁合同已解除的请求，依法应予以支持。（二）租赁合同解除，依约应结付保证金、租金等费用，其中良云公司应付2018年6月10日至9月3日期间的租金、物管费、车位费计589041.1元（2500000元×86日÷365日），三农公司主张587431元，依法应予以支持；而合同中双方又约定，应预付的租金等费用金额，若逾期支付，则每日应按未付金额的5‰支付违约金，现三农公司以实质为违约金性质的滞纳金名义，并以实际产生的租金金额主张权利，属三农公司行使民事权利范畴，并无不当，但起算日期，由于三农公司已收取的保证金，明确约定是用以抵扣租金等费用而放任不予直接抵扣，以及基于三农公司一再宽延良云公司交付租金等费用的日期并以该宽延期满才通知解除合同的事实，其滞纳金起算点，酌情应认定为宽延期满的次日即2018年8月21日起，并计算至9月3日，至此，良云公司应付滞纳金38287.67元（589041.1元×5‰×13日）。（三）与此同时，租赁合同解除系良云公司逾期交付租金等费用违约而被解除，依约应支付当年的年租金总额30%的合同解除违约金、赔偿因合同终止而产生的经济损失，因而良云公司主张合同解除违约金，有理有据，但具体金额，考虑到合同解除时，合同项下租赁物已由第三方实际租用等因素，予以酌情支持支付合同解除违约金336257.9元（700537.29元×2×24%）。（四）关于三农公司要求赔偿法律服务费59530元，因该费用并非合同解除产生的直接经济损失，并且三农公司已主张合同解除的违约金金额远高于该费用金额，因而该费用不予支持；而三农公司主张的水、电费，保险费，在诉讼中并无有效证据予以证实，故不予认定。（五）关于良云公司反诉的履约保证金，因三农公司未依约定形式实施抵扣，在合同已解除前提下，理应退还良云公司；而良云公司反诉要求退还预付租金及赔付相应利息，因没有事实依据，不予支持；同时良云公司系因违约被解除合同，其聘请律师而支出的律师代理费，理应自负，不应由三农公司负担。（六）云居公司、大名公司系良云公司租赁合同履行的担保方，租赁合同解除，其担保责任依约、依法不免除，云居公司辩称其应免责的意见，于法无据，不予采纳。此外，大名公司经原审法院传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院于2018年6月20日判决：一、确认三农公司与云居公司、大名控股集团有限公司于2017年8月15日签订的《西子三农大厦房屋租赁合同》及《补充说明》，与良云公司、云居公司、大名公司于2018年7月3日签订的《租赁合同变更承租人主体及权利义务整体转让的补充协议》于2018年9月3日解除；二、良云公司支付三农公司租金、物管费、车位费计人民币587431元，于判决生效之日起十五日内付清；三、良云公司支付三农公司逾期支付租金滞纳金人民币38287.67元，于判决生效之日起十五日内付清；四、良云公司支付三农公司违约金人民币336257.9元，于判决生效之日起十五日内付清；五、良云公司支付三农公司因本次诉讼而支出的财产保全申请费人民币5000元，于判决生效之日起十五日内付清；六、云居公司、大名公司对良云公司前二、三、四、五项债务负连带清偿责任；七、驳回三农公司其他诉讼请求；八、三农公司退还反诉良云公司保证金人民币1000000元，于判决生效之日起十五日内付清；九、驳回良云公司其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案本诉案件受理费18254元，由三农公司负担6507元，良云公司、云居公司、大名公司负担11747元；本案反诉案件受理费8728元，由良云公司负担2522元、三农公司负担6206元；三农公司应于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费，良云公司、云居公司、大名公司应于判决生效之日起七日内向原审法院交付应负担的诉讼费；良云公司应于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费，三农公司应于判决生效之日起七日内向原审法院交付应负担的诉讼费。 宣判后，良云公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，原审判决枉顾双方当事人关于7个月免租期的事实，作出错误判决；被上诉人并不具备解除权，无权随意收回租赁物并另行出租。原审判决适用法律错误。 三农公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 良云公司在二审诉讼中提交以下证据，欲证实其与三农公司关于7个月免租期的约定： 1、房屋租赁中介佣金协议； 2、银行客户专用回单。 经出示，三农公司对上述证据的真实性、关联性及合法性均不予认可。 本院经审核认为：良云公司不能举证证实上述证据所涉案外人李辉的身份及其与三农公司间的关系，三农公司对上述证据也不予认可，故本院对上述证据不予认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”三农公司在原审诉讼中提交的证据足以证实良云公司存在逾期支付租金的违约事实，三农公司据此按约有权解除案涉房屋租赁合同。良云公司不能举证证实其诉称的不构成违约的主张，也未就案涉房屋租赁合同约定的违约金是否过高承担举证责任，依法应自担举证不能的不利后果。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。良云公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17073元，由上诉人杭州良云科技咨询有限公司负担，限于本判决生效之日起七日内来本院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年一月十九日 书记员 赖雪珂