广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0883民初2121号原告：吴川市碧鼎置业有限公司，住所地：吴川市覃巴镇吉兆湾度假区六鳌度假小区酒店会所办公室05号房，统一社会信用代码：91440883MA4X16EEX1。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司职员。委托诉讼代理人：郑丽霞，女，该公司职员。被告：李芳，女，1978年4月6日出生，汉族，住重庆市开县，委托诉讼代理人：陈静，广东朝胜律师事务所律师。原告吴川市碧鼎置业有限公司（以下简称碧鼎公司）与被告李芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧鼎公司的委托诉讼代理人郑丽霞、被告李芳委托诉讼代理人陈静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告碧鼎公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年4月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件（合同编号：Y2018018685），合同标的额为465,552元；2.判令被告支付违约金93,110.4元；3.判令被告协助原告到吴川市住房和城乡建设局办理预售合同备案解除手续；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年4月29日签订了合同编号：Y2018018685的《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同约定由被告向原告购买位于广东省吴××市××镇吉兆旅游度假区××度假小区××住宅楼××房，房价款为465,552元。根据预售合同第七条第二款被告必须在签订合同时支付首期房价款139,666元（含定金）给原告，在2018年7月29日前支付第二期房价款162,943元给原告，在2018年10月29日前支付第三期房价款162,943元给原告。同时约定，若买受人（即被告）逾期向出卖人(即原告）支付房价款超过九十日的，原告有权解除合同，且被告须赔偿原告房价款20%的违约金。但至起诉时，被告仅向原告支付购房款302,609元（含定金），余款162,943元至今未付。原告多次发函催促，但被告一再拖延。被告的欠款行为违反了合同及附件的约定，为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。被告李芳答辩称，一、被告同意解除合同，原告在扣除相应费用后应返还被告已支付的购房款。二、被告认为原告主张违约金金额过高，不同意原告的第二项诉讼请求，理由如下：首先，原告没有证据证明被告的违约行为给其造成流动资金贷款利息损失之外的其他损失。而且被告所欠的只是尾款162,943元，而原告却主张以合同总额465,552元的20%来主张违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案原告之违约金主张显然过分高于被告的违约行为给其造成的损失。被告请求人民法院予以适当减少。其次，本案之《房屋买卖合同》系原告提供的格式合同，《合同附件十一》第四条约定买受人逾期付款导致解除合同时，买受人需按照总房价款的20%支付违约金，而第六条约定出卖人逾期交付导致解除合同时，却只需按照已付购房款的20%支付违约金，且整个合同对出卖人的违约责任显然过低，合同对被告不公平。被告第一期、第二期房款都按约支付，之所以没有按约支付尾款，系因原告原先是打着与碧桂园合作开发的楼盘、景区，招牌是“碧桂园.鼎龙湾”，由“碧桂园”监管工程建设，聘请碧桂园物业公司管理，来对外宣传销售楼房，但现在碧桂园集团却退出该项目，应该说是原告违约在先，或者说有欺骗性质，且该楼盘目前二期交房时存在严重的质量问题，为此原告惴惴不安，因此也希望解除合同。综上，请求人民法院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度等综合因素，根据公平原则依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对于被告提交的宣传单、聊天记录，与本案待证事实不具备关联性，故不予采纳；2.对于被告提交的住户房屋承接查验问题统计表，难以确认其来源以及真实性，故亦不予采纳。经审理查明：原、被告于2018年4月29日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2018018685）一份，被告向原告购买位于广东省吴××市××镇吉兆旅游度假区××度假小区××住宅楼××房，总价款为465,552元。原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》附件四中就价款支付作如下约定：“即非银行按揭付款方式：（1）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30.00%给出卖人，即139,666元（壹拾叁万玖仟陆佰陆拾陆元整）；（2）买受人必须在2018年7月29日前，付该商品房总房价款的35.00%给出卖人，即162,943元（壹拾陆万贰仟玖佰肆拾叁元整）；（3）买受人必须在2018年10月29日前，付该商品房总房价款的35.00%给出卖人，即162,943元（壹拾陆万贰仟玖佰肆拾叁元整）。并在附件十一补充协议中约定：“第四条关于逾期付款责任买受人未按约定时间付款的，按下列方式处理…逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金。…第十六条关于合同解除1.合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用），不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。…”合同签订后，被告向原告支付房款合共302,609元，但余款未能依约支付。原告于2018年11月10日和2019年4月21日通过挂号信书面通知被告支付尚欠的房款及违约金等，被告至今仍未支付,故诉至本院，请求判如所请。以上事实有商品房买卖合同（预售）、广东省吴川市商品房预售许可证、发票、解除合同通知书、已到期应缴款通知书、国内挂号信函收据及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告就商品房的预售签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方真实意思表示，且该合同内容没有违反法律法规的强制性规定，合同依法成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……”和第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方应恪守履行。关于合同解除的问题。由于本案被告同意解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，现原告请求解除合同，合法有据，故予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告请求被告协助办理购房合同备案解除手续即恢复原状，合法合理，故予以支持。关于违约金调整的问题。原告主张被告应依照合同约定按总价款的20%支付违约金。被告辩称违约金金额过高，请求予以适当减少。认定约定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中，原告未举证其遭受的可得利益损失总额，但被告逾期未支付房款，客观上造成了原告的转售利润的损失即可得利益损失。在被告已履行大部分付款义务的情况下，结合原告的可得利益损失以及双方的过错程度，依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”及最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，根据本案的违约情况，原告请求按合同约定总房价款的20%计付违约金明显过高，本院酌情予以调整为以按合同约定总房价款的14%计算，故被告应向被告支付违约金65,177.28元（465,552元×14%）。同时，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定以及涉案合同的约定，原告在被告已付的房款中扣除相应的违约金后，应将剩余房款即237,431.72元（302,609元-65,177.28元）返还给被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、解除原告吴川市碧鼎置业有限公司与被告李芳于2018年4月29日签订的合同编号为Y2018018685的《商品房买卖合同（预售）》及附件；二、被告李芳应于本判决生效之日起五日内向原告吴川市碧鼎置业有限公司支付违约金65,177.28元（由原告吴川市碧鼎置业有限公司在被告李芳已付的房款302,609元中予以扣除，并于本判决生效之日起五日内将剩余房款237,431.72元返还给被告李芳）；三、被告李芳应于本判决生效之日起五日内协助原告吴川市碧鼎置业有限公司办理商品房买卖合同（合同编号：Y2018018685）备案解除手续。案件受理费2,127.76元，由原告吴川市碧鼎置业有限公司负担638.76元，由被告李芳负担1,489元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  占国锐人民陪审员  吕 英人民陪审员  陈彩焕二〇二〇年一月二十一日法官助理周莹书记员李超附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。