辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终16260号上诉人（原审被告）：孙玉林，男，1962年10月26日出生，汉族，住址辽宁省新民市。上诉人（原审被告）：孙凤兰，女，1955年3月26日出生，汉族，住址辽宁省新民市。二上诉人共同的委托诉讼代理人：李双双，北京大瀚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:辽宁吉隆房产开发有限公司，住所地新民市辽河大街58号。法定代表人:付强，该公司经理。委托诉讼代理人：杨筱培，新民市城南法律服务所法律工作者。上诉人孙凤兰、孙玉林与被上诉人辽宁吉隆房产开发有限公司因租赁合同纠纷一案，不服辽宁省新民市人民法院(2018)辽0181民初1615号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员朱闻天担任审判长并主审，审判员金鑫、审判员丁广煜参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判；2、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：被上诉人不具备诉讼主体资格，已被生效裁定书认定。生效的（2017）辽0181民初1273号民事判决书认定：“2007年10月1日签订的《协议书》的主体是新民市木材交易市场”。生效的（2014）新民民二初字第1057号民事裁定书，认定“本院认为原告孙凤兰作为新民市木材交易市场的承租人（协议书），依法享有承租人的权利，根据买卖不破租赁的原则，原告（吉隆公司与机械林场）转让行为（转让合同）不能影响承租人的合法权利。”一审引用《合同法》第232条规定，就认定《协议书》已解除，明显适用法律错误，随时可以解除合同，不等于随便解除合同。解除合同必须遵守《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或解除合同。”尽管可以随时解除合同，绝不能“擅自解除合同”，《协议书》没依法解除，仍然合法有效。《合同法》第三条“一方当事人，不得将自己的意志强给另一方。”第88条：“当事人经对方同意可以将自己合同中权利和义务转让给第三人。”新民市木材交易市场无权擅自将《协议书》的权利和义务转让给第三人，这叫违法。原告提供的《转让合同》证据，与本案没有关联性，同时也没有合法性，属无效证据；原审判决超出诉讼请求，违反《民诉法》第200条规定，判决无效。对被告提供的证据，判决书没有？采纳与否及其理由，属违法判决。上诉人与被上诉人之间不存在租赁合同关系，被上诉人无权以租赁合同纠纷为由提起本案诉讼。上诉人与“新民市木材交易市场”签订《协议书》，实质上，“新民市木材交易市场”主体不存在，合同的权利义务由案外人国营新民市机械林场承担，上诉人与案外人国营新民市机械林场形成租赁合同关系。2007年10月1日，上诉人与“新民市木材交易市场”签订《协议书》约定上诉人承租摊位，每个摊位500平方米，上诉人每月20日-25日缴纳租金。原审法院在审理本案时，案外人国有新民市机械林场出具《情况说明》，明确“新民市木材交易市场”并未进行工商注册。另，在2018年6月28日上午9：48分《询问笔录》明确，“新民市木材交易市场”未进行工商登记，但获得的经济收益归机械林场所有，公章只是方便同业主签订租用合同。由此可见，上诉人与案外人国营新民市机械林场签订的《协议书》中行使出租人权利义务的主体是案外人国营新民市机械林场，国营新民市机械林场享有经济收益，上诉人履行支付租金的义务。原审判决第4页第二段第8行，“经营权由新民机械林场委托纪显哲个人管理”认定事实有错误，客观上，原审法院只是陈述2013年7月12日，案外人国营新民市机械林场、新民市新柳街道办事处和被上诉人签订的《新民市木材交易市场及土地使用权转让合同》部分内容，实质上，案外人国营新民市机械林场与上诉人形成租赁关系后，委托纪显哲经营管理并收取租金，纪显哲收取租金后由国营新民市机械林场享有经济利益。即，案外人国营新民市机械林场是先出租，后委托纪显哲经营管理，这种经营方式不能改变租赁合同法律关系，租赁合同的主体还是案外人国营新民市机械林场和上诉人。若案外人国营新民市机械林场先委托纪显哲经营管理，由纪显哲对外出租给上诉人，这种经营方式所形成的法律关系要承担的是另一种法律后果。原审判决第4页第二段第9行，“2013年12月9日新民市新北建筑材料市场管理有限公司成立，经营管理新民市木材交易市场，法定代表人与原告法定代表人系同一人。”事实认定错误。“新民市新北建筑材料市场管理有限公司”与被上诉人辽宁吉隆房产开发有限公司都是按照《公司法》依法成立是以营利为目的的企业法人，应各自承担相应的法律责任。本案中，自上诉人签订《协议书》后，一直向案外人国营新民市机械林场缴纳租金，由纪显哲代为收缴，上诉人从没向“新民市新北建筑材料市场管理有限公司”缴纳过租金。“新民市新北建筑材料市场管理有限公司”不享有经营管理权。退一步讲，根据被上诉人提交的《新民市木材交易市场及土地使用权转让合同》，被上诉人享有经营管理权，不能因被上诉人的法定代表人与“新民市新北建筑材料市场管理有限公司”的法定代表人是同一人，“新民市新北建筑材料市场管理有限公司”也自然而然的享有经营管理权，这属于违法认定事实。原审判决第5页第一段第5行，原审法院认为“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。被上诉人提交的《新民市木材交易市场及土地使用权转让合同》主要内容约定的是两部分，一部分是转让林地的使用权，另一部分是是转让林地的经营管理权，此《转让合同》并为约定转让所有权，所有权一直是国家所有。上诉人与国营新民市机械林场形成的租赁合同关系在没有任何一方提起解除的情况下，租赁合同一直有效。原审判决地5页第一段第8行，原审法院认为“新民市木材交易市场原经营权人国有新民市机械林场将新民市木材交易市场转让给原告经营，原告已取得了经营管理权，原告与二被告形成了新的租赁关系。”认定事实错误。被上诉人提交的《转让协议》是在国营新民市机械林场与被上诉人之间的约定，被上诉人并没有进行林地使用权的变更登记，不能对抗转让合同以外的第三人。转让合同只对合同双方有约束力，国营新民市机械林场出租在前，转让经营权在后，具体到本案中，被上诉人不能想当然的享有《协议书》中的权利和义务，代替案外人国营新民市机械林场以租赁合同为由提起诉讼。另，上诉人认为其和国营新民市机械林场的租赁合同关系合法有效，上诉人一直履行缴纳租金的义务，《协议书》一直有效，没有解除或者终止的情形。原审法院如何认定上诉人和被上诉人形成了新的租赁关系？同一个租赁标的，在前一个租赁合同没有解除的情况下，如何成立新的租赁关系。合同成立要具备要约和承诺的阶段，本案中，上诉人只和国营新民市机械林场存在租赁合同关系。原审法院审理本案程序有错误，适用法律有错误，依法应予改判。原审法院超范围裁决，违反不告不理原则，属于枉法裁判。原审中，被上诉人的诉求是“判令原告与被告解除摊位（场地）租赁合同；”，原审法院判决的内容是“确认解除上诉人与新民市木材交易市场于2007年10月1日签订的《协议书》”，原审法院超范围裁决，违反了不告不理原则，属于程序违法，依法应予发回重审。另，上诉人与案外人国营新民市机械林场形成租赁合同关系，上诉人缴纳摊位租金，双方履行合同权利义务，合同有效。原审法院判决确认2007年10月1日的《协议书》解除，被上诉人在没有案外人国营新民市机械林场的授权情况下，无权代国营新民市机械林场解除与上诉人于2007年签订的《协议书》，原审法院属于枉法裁判，没有法律依据。原审法院没有追加案外人国营新民市机械林场为本案第三人参加诉讼，属于程序违法。根据《新民市木材交易市场及土地使用权转让合同》，被上诉人取得经营管理权，并不意味着上诉人与案外人国营新民市机械林场形成的租赁合同关系的主体进行变更，并不是被上诉人已经取代国营新民市机械林场成为租赁合同关系的主体。《合同法》第八十八条规定，合同权利义务的转让应经对方同意。《合同法解释一》第二十九条规定，转让后因履行合同发生纠纷的，应将出让方列为第三人。即，本纠纷中，原审法院应追加案外人国营新民市机械林场为第三人参加本案诉讼。被上诉人辽宁吉隆房产开发有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告辽宁吉隆房产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令原告与被告解除摊位（场地）租赁合同。2、判令被告立即腾出占用的场地（位于市场院内道路西侧，即原告租用的全部场地，四至：东至道，西临驾校练车场及庄凤华，南至新民市木材交易市场办公室北主路路基北，北至原刘连弟摊位南边界），自行拆除占用地上的建筑物。一审法院认定事实：新民市木材交易市场，又称新民市竹木交易市场。2007年10月1日，新民市木材交易市场（甲方，落款加盖印章为“新民市木材交易市场管理所”）与孙凤兰（乙方）签订《协议书》，约定乙方租用甲方摊位，给付租金形式为按月给付，每月20-25日交费。《协议书》没有约定租赁期限。另外，《协议书》还规定了不交费，不按规定经营情形的处理。被告孙玉林于2011年6月27日成立了新民市通达彩钢厂，性质为个体工商户，企业地址为新民市木材交易市场（铁北社区）。另查明，2013年7月12日，国营新民市机械林场（现已更名为国有新民市机械林场）作为甲方，新民市新柳街道办事处作为乙方，原告吉隆公司作为丙方，将新民市木材交易市场（含二被告经营部分）转让给原告经营，并签订了《新民市木材交易市场及土地使用权转让合同转让合同》。合同主要内容为：转让标的为新民市木材交易市场及土地使用权；新民市木材交易市场是国营新民市机械林场投资兴建，所有权归国营新民市机械林场；经营权由新民机械林场委托纪显哲个人管理；市场占地面积120亩。该合同对转让价格和支付期限作了规定。2013年12月9日，新民市新北建筑材料市场管理有限公司成立，经营管理新民市木材交易市场，法定代表人与原告法定代表人系同一人。上述转让合同签订后，被告仍在此继续经营，租金交付至2016年12月份。再查明，原、被告对二被告租用的新民市木材交易市场内的案涉场地四至无异议，但因新民市木材交易市场内一直存在拆扒情况，故案涉场地的四至参照物恐无法长期保持。此种情况下，原、被告双方均能够确认的是：案涉场地面积大约500平方米，位于市场院内道路西侧。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，给承租人必要的准备时间。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，二被告同新民市木材交易市场签订租赁合同没有约定租赁期限，属于不定期租赁合同。新民市木材交易市场原经营权人国有新民市机械林场将新民市木材交易市场转让给原告经营，原告已取得了经营管理权，原告与二被告已形成了新的租赁关系。同时，自2016年12月份始，出租人不再向二被告要求交纳租金的行为，也可以表明出租人不再继续履行租赁协议。综上，原告已取得了新民市木材交易市场经营管理权，具有主体资格，现要求二被告腾退租赁场地的诉讼请求本院予以支持。承租人对租赁物只享有使用权和收益权，不享有所有权。在租赁期间，未经国家有关机关批准不允许在租赁场地建设永久性建筑物，根据需要，可以建立临时性建筑。租赁期间届满，承租人返还租赁物时应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，二被告租用的租赁物是新民市木材交易市场场地，二被告对租赁场地没有所有权，在租赁场地上建设房屋等设施，亦没有取得新建房屋的相关权属登记。因此，二被告对租赁场地进行的改善或增设他物的行为，并不能产生阻却原出租人将经营管理权转让给原告的效力。因此，对二被告提出的抗辩，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十九条、二百三十二条、二百三十五条之规定，一审法院判决如下：一、确认解除被告孙凤兰与新民市木材交易市场于2007年10月1日签订的《协议书》；二、被告孙凤兰、孙玉林于本判决生效后60日内将其承租的位于新民市木材交易市场场地（约500平方米，位于市场院内道路西侧）腾退给原告辽宁吉隆房产开发有限公司；三、驳回原告辽宁吉隆房产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告孙凤兰、孙玉林负担。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与新民市木材交易市场于2007年10月1日签订的《协议书》系基于当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。根据该协议，双方未明确约定租赁期限，应为不定期租赁合同。根据我国《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同双方可以随时解除不定期租赁合同。因吉隆开发公司受让了新民市木材交易市场经营管理权及土地使用权，由其进行经营管理，自此上诉人与新民市木材交易市场之间的租赁关系主体变更为上诉人与被上诉人，即上诉人与被上诉人吉隆开发公司形成不定期租赁关系，依据上述规定，吉隆开发公司有权解除租赁合同。2016年12月起，被上诉人明确表明不再收取上诉人租金可以佐证被上诉人解除租赁合同的意思表示，因此一审法院支持被上诉人腾退场地的诉请并无不当。关于上诉人主张的吉隆开发公司不具备原告诉讼主体资格，原审法院同案不同判问题，因上诉人所述的另案原告为新民市新北建筑材料市场管理有限公司，原审法院认为该公司不具备原告诉讼主体资格而裁定驳回起诉，而本案的原告为吉隆开发公司，故并不存在同案不同判的情形。因该林场已整体转让给吉隆开发公司，故吉隆开发公司具备原告诉讼主体资格。关于上诉人主张原审法院程序违法，经本院审查，原审法院程序并无不当，对上诉人的该主张，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  朱闻天审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇二〇年一月二十三日书记员  齐 萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。