浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0881民初5187号 原告：江山中鸿汽车有限公司，住所地江山市清湖街道路口村路口193-1号。 法定代表人：刘中秋，执行董事。 委托诉讼代理人：王晓，浙江刚诚律师事务所律师。 被告江山市富民木业有限公司，住所地江山市清湖街道路口村。 法定代表人：陈爱清，执行董事。 委托诉讼代理人：林军，浙江天赞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶建，浙江天赞律师事务所实习律师，2019年12月26日变更为实习律师何瑞。 原告江山中鸿汽车有限公司（以下简称中鸿汽车）与被告江山市富民木业有限公司（以下简称富民木业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，被告提出反诉，本院依法适用简易程序于2019年12月26日、2020年1月3日公开开庭进行了合并审理。经被告方申请，本院于2019年1月18日至2019年12月10日，就案涉房屋装潢现值及改变房屋主体结构部分的装潢费用依法委托了鉴定。原告法定代表人刘中秋及其委托诉讼代理人王晓、被告委托诉讼代理人林军、何瑞到庭参加了两次诉讼。本案现已审理终结。 原告中鸿汽车向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2014年1月20日签订的租赁协议（后变更该项诉讼请求为确认在2018年12月31日已经解除原告与被告于2014年1月1日签订的租赁协议）；2.由被告向原告退还押金5万元；3.由被告向原告退还租赁房屋2019年1月1日起至2019年1月31日期间的租金10129.29元；4.由被告向原告支付违约金10万元；5.由被告向原告赔偿损失357000元（后变更该项诉讼请求为340065.77元）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因经营长安牌汽车4S店之需，需租用店面。又因2014年1月份原告尚未登记注册，故以原告股东及法定代表人刘中秋之名于2014年1月20日与被告签订租赁协议一份，约定：“被告将其自有的厂房租赁给原告使用，租用范围：被告公司靠江贺公路边综合楼一楼从东（啤酒厂）往西一至10间总建筑面积约700平方米。综合楼后面约450平方米场地建好后同时租用。租用期限：十年……”。合同签订后原告对租赁房屋进行了装潢，为此，花费装潢费用653500元，并向被告缴纳了押金5万元和2019年2月1日前的租金。在综合楼后面的厂房建好后，原被告于2014年5月20日又签订协议一份，约定租金计算方式及租用期限等。现因被告综合楼后面的厂房系违法建筑，被政府强制拆除，导致原告无法经营。现原告已进行了搬迁，被告已造成原告搬迁费用及其他等损失，应承担赔偿责任。 被告富民木业辩称：1.对原告陈述的合同签订的过程无异议。2.原被告之间的租赁协议和补充协议关于新建厂房的部分是无效的，根据最高法司法解释，房屋没有经过许可而形成的合同是无效的。3.原告在诉讼过程中将房屋钥匙交给法院，自己把东西搬出去了，该行为是原告单方面与被告解除了合同，原告是违反合同、法律规定而解除的合同。4.根据合同的约定，被告无需赔偿原告损失。原告主张的5万元押金，应当抵做欠付被告的租金以及被拆除房屋的费用。原告至今没有向被告交付合法房屋的钥匙，所以应当支付租金。损失清单是造价鉴定，而不是残值鉴定，如果要赔偿，应当计算折旧。原告改变房屋主体结构的装修是不符合法律规定的，不能得到补偿。搬迁费不应当计算在损失里，如果是正常解除合同也存在搬迁费。原告的诉讼请求都没有事实和法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。 为此，被告富民木业提出反诉要求：1.判令反诉被告继续履行合同（后变更该项请求为要求确认合同于2019年12月10日解除），支付反诉原告楼梯间1间店面房和被拆除厂房的使用费27000元，10间店面2019年2月1日起至2019年12月10日止的租金103000元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告被拆除厂房540平方米残值60%的费用58320元及利息损失（自2018年12月11日起，按照银行基准贷款利率的1.5倍计算，至款项清偿完毕之日止）、道路修复损失6000元；3.判令反诉被告违约解除合同向反诉原告支付违约金10万元。事实和理由：因反诉被告经营汽车销售需要，于2014年1月20日双方签订《租赁协议》，约定由反诉被告承租反诉原告的10间店面房用于汽车销售。后又因反诉被告要求在综合楼后面搭建新厂房，并交给其修理、保养汽车使用，反诉原告于2014年5月20日将搭建好厂房中的540平方米和1间楼梯间店面房交给反诉被告使用，并约定了使用费用，但无法办理产权登记。现新搭建的厂房于2018年11月1日被江山市综合行政执法局拆除，残值损失巨大，经鉴定合计拆除面积1387.7平方米，反诉被告应当对其使用的540平方米被拆厂房赔偿损失。由于反诉被告要求才搭建，因此反诉被告应当赔偿60%的损失责任较为合理，即承担58320元。反诉原告认为双方于2014年1月20日签订的《租赁协议》合法有效，反诉被告以厂房被拆除为解除合同的理由不能成立，签订合同时反诉被告对搭建厂房并无明确和具体要求，且反诉被告租赁店面的目的是经营汽车销售，汽车修理业务并不是必须业务，故主张解除合同的理由不能成立。厂房被拆前是反诉被告和衢州元盛汽车有限公司江山分公司在使用，三方约定厂房被拆除前按月向反诉原告支付使用费至拆除时，衢州元盛汽车有限公司江山分公司已经支付了使用费，但反诉被告自2018年5月份起未支付被拆除厂房的使用费，至厂房被拆时应付厂房使用费为27000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中原、被告共同向法院提供了下列证据：1.租赁协议、补充协议，原告用以证明其曾经向被告租赁房屋，用于4s店使用，约定了租赁期限10年、租金、违约金计算方式等及原告交了5万元押金。被告用以证明双方除原告陈述的内容外，还约定了其他内容，如租赁协议终结的时候固定设施不计价不拆除，补充协议里明确被告是应原告要求新建厂房的；2.江山市综合行政执法局拆除告知书、助拆申请书、江山市综合行政执法局责令期限拆除通知，原告用以证明本案所涉的厂房是违法建筑，违法建筑人是被告，违法案件行政机关已经立案调查，之后也发了拆除通知书给被告，决定拆除的时间是2018年10月8日，房屋已经不能正常使用了。被告用以证明因为行政机关责令要求被告拆除，被告如果不自愿拆除，可能还要求支付费用，江山市行政执法局责令拆除通知书可以证明被拆除房屋的实际情况，之所以要拆除是因为无法消除影响；3.鉴定报告书，原告用以证明其装潢损失。被告认为根据合同约定合同期满装修部分被告无需向原告支付任何补偿，现原告违约解除合同，被告不需要补偿，即使法庭认为有必要考虑该部分费用，这里面也需要剔除原告自己陈述的3750元及改变房屋主体结构的53936元。原告单独向法院提供了下列证据材料：1.解除合同通知书复印件、光盘各1份，证明原告于2018年11月5日已经向被告发送解除合同通知书，于当天将解除合同通知书发给被告法定代表人的老公，所以实际解除合同的时间应该是2018年11月5日；2.照片打印件3张、收款收据2张、江山市市区中艺广告美工装饰工程部项目联系单1份，证明厂房是钢管焊的，而不是钢结构，被告拆除的时候已经把电线电源剪短了，造成原告不能正常使用，及被拆厂房内原告所做油漆的损失、装潢费用支出；3.搬迁收据1份，证明因为新建房屋拆除后，原告搬迁发生的费用2万元；4.律师函1份，证明本案所涉的店面合同实际在2018年7月1日就解除了。被告单独向本院提供了下列证据材料：1.市场监督管理局备案资料15页，证明房屋并不包括钢结构房屋，在此前情下，原告已经获得了行政许可，说明后面修建的厂房并不强制要求在原告的经营需要内；2.租赁协议、钢棚协议、明细清单，证明被告在知道钢结构厂房要被拆除的时候，与原告协商过租金的支付；3.收条1份，证明原告造成的道路破损修复费用6000元；4.发票1张，证明被告预交了鉴定费3904元。 经质证，被告对原告单独向法院提供的证据除搬迁收据外其他证据的真实性均没有异议，对原告主张的证明对象均有异议，认为原告确实向其送过一份通知书，但被告没有收，解除合同的时间应当以法院认定为准，原告对被告单独向法院提供的证据2、3外其他证据的真实性均没有异议，对证明对象均提出异议，本院对原、被告没有异议的证据真实性予以认定，对证明对象结合案件争议焦点进行分析论述，对原告单独提供的证据3及被告单独提供的证据2、3，因真实性无法查明，不予认定。 本案争议焦点一：双方合同解除的时间及过错问题。 原告认为其在2018年11月5日向被告送达了解除合同通知书并载明了合同解除理由，合同实际已于2018年11月5日解除，其诉讼请求将原告应承担的费用计算至2018年12月31日符合法律规定。被告认为，双方合同应当于鉴定机构鉴定结束退回钥匙至法院的2019年12月10日止解除。 本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。当事人协商一致，可以解除合同，合同目的不能实现时，当事人可以解除合同，因合同目的不能实现解除合同的，合同自通知到达对方时解除。本案原、被告于2014年1月20日达成《租赁协议》一份，根据原告陈述其租用房屋系用于开4S店，房屋及场地由汽车生产厂家确定，被告陈述其厂区内有其他合法建筑物可以提供，但原告陈述按照厂家要求修理区域不能距离综合楼300米以上。双方在租赁合同中特别约定了“综合楼后面约450平方场地由甲方（被告）建好后同时租用”，在2014年5月20日的补充协议中特别注明“甲方应乙方（原告法定代表人）要求，在综合楼后面新建成约伍佰肆拾平方米厂房”，原告又以综合楼后面厂房系违法建筑被强制拆除等导致公司无法正常经营为由解除合同的，可以反映综合楼后面厂房部分在原告本次租赁目的实现中的重要地位。虽然租赁合同关系中，保障出租物的合法性一般是出租方义务，但承租人对出租物有特殊要求的，其对出租物的合法性同样具有注意义务，本案综合楼后面原告指定区域厂房的存在与否直接关系到双方租赁合同目的能否实现的，原告对该区域是否能够合法建房，与出租人被告有同等的注意义务。本案综合楼后面违建厂房问题，实质上是原、被告双方对违反法律规定企图获益的合意，法律不予保护，双方按照同等的过错承担相应责任。 原告主张综合楼后面违建厂房拆除致使合同目的不能实现，并于2018年11月5日向被告送达解除合同通知，被告亦对原告租赁目的、违建厂房拆除、原告要求解除合同及后期搬迁事项等情况清楚明知，现原告要求确认双方合同于2018年12月31日已解除的，符合法律规定，本院予以支持。就被告提出的应当以鉴定结束之后被告能够掌握钥匙来计算合同解除时间问题，本院认为交付钥匙虽是确认租赁双方完成交接的重要程序，但被告在清楚合同不能继续履行、原告要求解除合同并于2018年12月向其交付钥匙的情况下，其仍然拒收钥匙，由此产生的后期未能对出租物有效利用、收益的后果应由被告自行承担。关于原告在2019年10月仍然回到案涉租赁房屋取走保安床铺的问题，应认定为原告交付租赁物的瑕疵，不对双方之间租赁合同关系已于2018年12月31日解除的认定造成实质性影响。 本案争议焦点二：原、被告主张损失的合理性。 1.押金5万元。被告认可交付事实，双方合同解除的，就原告交付的押金，被告应当予以返还。 2.房屋租金问题。原告要求被告退还租赁房屋2019年1月1日起至2019年1月31日期间的租金10129.29元，被告要求原告支付楼梯间1间店面房和被拆除厂房的使用费27000元，10间店面2019年2月1日起至2019年12月10日止的租金103000元。本院确认双方租赁合同于2018年12月31日已解除，解除以后2019年1月1日至1月31日已预交的房租应当退还原告，被告要求原告支付合同解除之后租金的，不予支持。关于被拆除厂房的使用费问题，该厂房系违章建筑，因其违法性，原告主张使用、收益的，本院不予支持。关于楼梯间1间店面的使用费问题，被告要求支付使用费的，本院认为应当支付至合同解除之日，即原告应当向被告支付2018年5月20日起至2018年12月31日止的使用费10000元×1.05×1.05×1.05×1.05÷365天×225天＝7492.85元，原告主张被告向其发送的律师函明确该间店面已于2018年7月1日解除，本院认为合法建筑物的使用费用应当按照实际使用时间计算，原告主张2018年7月1日之后该房屋已实际不能使用，未提供证据予以证明，故本院对原告不予支付楼梯间店面使用费的辩称不予支持。 3.被拆除厂房损失问题。本院认定双方承担同等合同过错的，原告应就其指定被告建造的厂房投入损失承担50%的赔偿责任。原告未就违建部分厂房投入成本提出鉴定申请的，本院参照被告提供的《房产估价报告》提供的重置成本价1383.70平方米对应价款249066元，折算被拆除厂房540平方米残值50%的成本费用为48600元，对此，本院予以支持。 原、被告双方因合同纠纷产生意见、责任分歧，就原告应当支付被告楼梯间店面使用费及被拆除房屋赔偿费用，因数额不确定而无法实际支付，与一方故意逾期支付的主观故意不同，因双方各负支付义务，但原告起诉要求被告支付的诉讼请求中未有利息请求，为保障裁判支付尺度的统一性，本院对被告要求原告支付合理费用利息的诉讼请求，不予支持。 4.违约金问题。原、被告各自要求对方支付违约金10万元，本院认定双方对合同解除承担同等责任的，对原、被告要求支付违约金的主张，均不予支持。 5.装潢损失。根据本院依法委托浙江中正工程项目管理有限公司提供的《司法鉴定报告》，结合原、被告双方《租赁合同》的约定，本院认为，原告的装潢损失为：（587338元+3750元）÷10÷12×61月（10年-4年11个月）＝300469.73元，由被告赔偿原告50%，即150234.86元。 关于双方争议的鉴定报告中第五项费用及第四项费用中隔墙费用6666元，原告提供的收款收据、联系单虽不足以证明其全部主张，但被告方未就该两项费用进行举证，故本院根据举证规则中高度盖然性标准认定该两项费用为原告方支出。就改变主体结构部分应予以扣除的主张，被告的该观点并没有相关的合同约定条款相印证，且原告在装潢时，被告应当明知而未制止，应认定为许可，原告在该项目上实际已经花费了相关费用，在合同解除后造成了实际损失的，被告仍应当就此进行赔偿，故本院对被告关于该部分费用应当予以扣除的主张，不予支持。原告主张的关于被拆除房屋地面油漆及灯、电缆等损失，证据不足，本院不予支持。 6.其他损失。搬迁费20000元，不予支持。道路修复损失6000元，证据不足，不予支持。 综上，结合原、被告的陈述及举证、质证情况，本院经审理认定事实如下： 原告因经营长安牌汽车4S店之需，又因2014年1月份原告尚未登记注册，故以原告股东及法定代表人刘中秋之名于2014年1月20日与被告签订《租赁协议》一份，就租赁范围、租赁期限、租金等进行了约定。合同签订后原告对租赁房屋进行了装潢，并向被告缴纳了押金5万元和2019年1月31日前综合楼10间房屋的租金。2014年5月20日，双方签订补充协议一份，约定“甲方（被告）应乙方（原告法定代表人）要求，在综合楼后面新建成约伍佰肆拾平方米厂房，按原租赁协议，第一年每平方按七十五元计含税共计人民币肆万元正，店面壹间一年壹万元正合计人民币五万元……”等。2018年6月12日，江山市综合行政执法局作出江综行责限拆通字【2018】2003号责令限期拆除通知书一份，认为被告富民木业违法搭建的钢结构房屋，属无法采取改正措施消除影响的情形，责令被告收到通知书之日起10日内自行拆除违法建筑物、构筑物。2018年9月19日，江山市综合行政执法局向原告中鸿汽车发出《拆除告知》一份，告知其承租的被告富民木业公司搭建的位于江山市清湖街道路口村路口193号的钢质结构厂棚系违法建筑物，决定于2018年10月8日对该违法建筑执行拆除等。2018年10月8日，上述房屋被拆除。2018年11月5日，原告向被告发送《解除合同通知》一份，通知被告“鉴于贵公司租赁给我公司的综合楼后面的厂房为违法建筑，现已被政府强制拆除，并贵公司又将租赁物上的电源线剪断，已导致我公司无法正常经营。故根据《合同法》第九十四条第一款第四项之规定，特通知贵公司解除双方于2014年1月20日签订租赁协议”，被告予以拒收。2018年12月，原告进行了搬迁。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告对己方诉请及反驳对方诉讼请求所依据的事实均有举证责任，并自行承担举证不能的不利后果。原、被告双方诉请的赔偿款项及责任分摊问题，本院在争议焦点分析已进行了详细的分析论述，本院对原告合理的诉讼请求，被告合理的反诉请求，予以支持，对原、被告合理的辩称，予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原、被告之间的租赁合同关系已于2018年12月31日解除。 二、被告江山市富民木业有限公司返还原告江山中鸿汽车有限公司押金50000元及房屋租金10129.29元、赔偿原告江山中鸿汽车有限公司装潢损失150234.86元，共计210364.15元。 三、原告江山中鸿汽车有限公司支付被告江山市富民木业有限公司楼梯间1间的使用费7492.85元、赔偿被告江山市富民木业有限公司被拆除厂房的损失48600元，共计56092.85元。 以上第二、三两项相抵，被告江山市富民木业有限公司支付原告江山中鸿汽车有限公司154271.30元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告江山中鸿汽车有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告江山市富民木业有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费减半收取4435元，由原告江山中鸿汽车有限公司负担2210元，被告江山市富民木业有限公司负担2225元；反诉案件受理费减半收取2855元，由原告江山中鸿汽车有限公司负担600元，被告江山市富民木业有限公司负担2255元；鉴定费3904元（被告富民木业已支付），由原、被告各半负担，原告江山中鸿汽车有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给被告江山市富民木业有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  徐素风 二〇二〇年一月十四日 书记员  徐琪涵