山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0103民初11296号 原告：李金玉，女，1971年1月25日出生，汉族，无业，住济南市 原告：宫建青，男，1969年6月16日出生，汉族，无业，住济南市 委托诉讼代理人：李金玉（宫建青之妻），女，1971年1月25日出生。 被告：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：黄平，总经理。 委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晖，山东齐鲁律师事务所律师。 原告李金玉、宫建青与被告绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宫建青的委托诉讼代理人李金玉、被告绿地西河置业公司法定代表人黄平的委托诉讼代理人王珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李金玉、宫建青向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金74487.45元（自2018年4月1日起暂计至2019年9月30日起诉止，以已交房款1359260元为基数，按照日万分之一计算），并继续计算至被告实际取得分期综合验收备案证明之日；二、判令被告向原告支付逾期交付车位违约金8026.2元（自2018年1月1日起暂计算至2019年9月30日起诉止，以已交购房款126000元为基数，按照日万分之一计算），并继续计算至被告实际交付之日；三、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年11月29日，李金玉、宫建青与绿地西河置业公司签订了《济南市商品房买卖合同》并于同日签订了《商品房买卖合同》补充协议。后双方又签订《商品房买卖合同》、《绿地新都会C1地块车位购买协议》，用于购买与主房屋配套的车位。合同约定李金玉、宫建青购买绿地西河置业公司预售的位于济南市市中区绿地西河片区C1地块3号楼2单元2801房屋。配套车位为C1地块1－223－号。上述合同签订后，原告交纳购房款1359260元、车位款126000元。后被告未按合同约定提供房屋验收合格证明文件。被告已向原告支付逾期交房违约金至2018年3月31日，此后再未支付违约金。为维护原告权益，特诉至法院。 绿地西河置业公司答辩，答辩人已将符合法定交付条件的商品房交付给原告，而原告拒绝收房，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据，依法应予驳回。 一、答辩人与包括原告在内的业主签署的商品房买卖合同中约定商品房交付条件的条款因违反合同法的自愿原则等法律、行政法规的强制性规定而为无效条款。答辩人与包括原告在内的业主签署的商品房买卖合同为格式合同。在该格式合同中的第八条交付期限中约定了涉案商品房的交付条件，为该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》，为包括答辩人在内的在济房地产开发企业基于济建发【2011】7号文而设定的格式条款。该格式条款因违反合同法的自愿原则等而为无效条款。首先，《城市房地产开发经营管理条例》第17条和第18条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房的交付标准。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。虽然国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》第17条和第18条规定了房地产开发项目竣工后应进行综合验收，该综合验收或分期综合验收的主体为项目所在地的县。但在2014年5月19日，国务院发布了《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号自公布之日起施行）。根据该16号决定，在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》第17条和第18条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房的交付标准。其次，虽然原告提供的涉案商品房买卖合同的主合同中将涉案商品房的交付条件约定为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但这是基于济南市政府相关职能部门的行政干预，为包括答辩人在内的在济房地产开发企业基于济建发【2011】7号文而设定的格式条款，并非答辩人绿地公司的真实意思表示。山东省人民代表大会常务委员会审议通过的《山东省城市房地产开发经营管理条例》规定了开发项目竣工后，开发企业必须进行综合验收，分期开发的项目，开发企业可以进行分期综合验收。但是，该地方性法规并未明确规定通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产开发项目进行交付的强制性标准，况且该地方性法规并非国家级别的法律法规，其不能违背《建筑法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定对房地产开发项目的交付标准另行规定。2009年6月16日山东省住房和城市建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，该办法只是作为地方行政管理方式之一，对房地产开发企业的竣工项目进行的行政管理，并未明确规定通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产项目进行交付的强制性标准。2011年4月14日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房地产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的向各房地产企业、有关单位关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知【济建发（2011）7号文】规定，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为房屋交付使用的约定条款。其一，【济建发（2011）7号文】只是一个以通知形式下发的内部规范性文件，并非政府规章，亦非法律法规，只是作为地方行政管理的文件。其二，开发商之所以将取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为商品房买卖合同中约定的房屋交付条件，只是迫于济南市政府相关职能部门的行政干涉，为包括答辩人在内的在济房地产开发企业基于济建发【2011】7号文而设定的格式条款。所以该交付条件并非开发商（也包括答辩人绿地公司）的真实意思表示。最后，涉案商品房买卖合同中约定商品房交付条件因违反合同法的自愿原则等法律、行政法规的强制性规定而为无效条款。《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。其中包括当事人在不违法的的情况下自愿约定合同的内容。上已述及，涉案商品房买卖合同基于济建发【2011】7号文而在该合同第八条交付期限中约定了涉案商品房的交付条件，为该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并非答辩人绿地公司的真实意思表示，并非是答辩人与原告自愿约定的合同内容，该约定违反了合同法规定的自愿原则。而自愿原则为合同法规定的基本原则，属于法律的强制性规定，任何人不得违背。因此，根据合同法第五十二条和第四十条之规定，涉案商品房买卖合同中约定商品房交付条件因违反合同法的自愿原则等法律、行政法规的强制性规定而为无效条款。二、涉案商品房的交付条件为法定交付条件，即涉案商品房通过消防验收。消防，保护的是人身、财产安全，关乎的是公共安全。根据《中华人民共和国消防法》第九条之规定，建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。该规定为法律的强制性规定。因此，商品房通过消防验收，是其法定的交付条件。除此之外，再无其他法律法规对商品房的交付条件作出过强制性规定。上已述及，答辩人与原告在涉案商品房买卖合同第八条交付期限中约定的涉案商品房的交付条件，为该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》，该格式条款因违反了合同法第五十二条和第四十条之规定而为无效条款。除此之外，涉案商品房买卖合同中再无关于商品房交付条件的其他约定。合同法奉行的是“有约定按约定，无约定则按法定”的原则。因此，在涉案商品房买卖合同除无效条款再无关于商品房交付条件的其他约定的情况下，涉案商品房的交付条件为法定交付条件，即涉案商品房通过消防验收。三、涉案商品房未在合同约定交付期限内交付给原告，是因高压线未落地而造成的，答辩人绿地公司依约有权顺延交付期限而无需承担违约责任。众所周知，涉案商品房所在的绿地新都会项目存在三大问题，其中的高压线未落地是影响项目进展的最主要问题。高压线未落地而斜穿绿地新都会项目的上空，不仅影响了高压线下的楼栋无法开工建设，而且导致了已竣工验收的楼宇无法通过综合验收。而高压线落地是济南市电力等市政能源部门的职责范围，并非是答辩人绿地公司所能左右。根据涉案商品房买卖合同第八条第二款及附件五合同补充协议第三条第五款第（2）项之约定，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，答辩人绿地公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。因此，因高压线未落地而导致答辩人其未能按照合同约定的期限将涉案商品房交付给原告，答辩人绿地公司可据实顺延交付期限而无需承担违约责任。四、答辩人绿地公司已将达到法定交付条件且取得市政综合验收的商品房交付给原告，是原告因其自身原因而未按时收房，应由其自行承担相应的法律责任。虽然高压线未落地影响了涉案商品房所在的济南绿地新都会项目的开发建设，但答辩人一直在积极的赶时赶工，涉案商品房所在的绿地新都会西河片区C-2地块二期4#、6#住宅楼在2017年4月26日便已取得了济公消验字【2017】第0095号建设工程消防验收意见书，即涉案商品房已通过了消防验收，达到了法定交付条件。但因高压线始未落地，答辩人及政府相关职能部门考虑到业主的居住安全，并未将已通过消防验收的涉案商品房交付给原告。在高压线落地日期确定的情况下，答辩人绿地公司准备将取得市政综合验收的商品房交付给包括原告在内的C-2地块4#楼的业主。答辩人遂于2018年5月8日向包括原告在内的C-2地块4#楼的业主发放了通知书，请原告于2018年5月17日前来办理交房手续。但原告在收到交房通知书后并未前来办理交付手续。因此，原告因其自身原因而未办理房屋交付手续，由此产生的逾期办理房屋交付手续的违约责任应由其自行承担。五、涉案商品房所在的绿地新都会C-2地块4#楼的水、电、暖、燃气等基础配套设施已竣工验收，达到了法定的居住使用条件，答辩人绿地公司在交房时未取得分期综合验收备案证明并未给被答辩人的居住生活产生实质性影响。答辩人在交房时尚未取得分期综合验收备案证明，并非是因为答辩人存在任何违法、违规行为，而是因为众所周知的高压线未落地造成的。虽然在交房时尚未取得分期综合验收备案证明，但在交付时答辩人已取得了涉案商品房所在楼宇的建设工程消防验收意见书，已达到了法定的交付条件，也通过了市政综合验收，对业主居住生活影响较大的房屋质量及市政配套设施已经通过了有关部门的验收合格，与小区居民生活息息相关的水、电、暖、燃气等基础设施已竣工验收合格，这说明涉案商品房所在的绿地新都会C-2地块4#楼的水、电、暖、燃气已具备使用条件，小区也进行了相应的绿化，前期物业已经入住小区。因此，涉案商品房已达到居住使用条件，答辩人在交房时未取得分期综合验收备案证明并未给被答辩人的居住生活产生实质性影响。综上所述，答辩人已将符合法定交付条件的商品房交付给原告，而原告因其自身原因拒绝收房，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据，依法应予驳回。因此，恳请贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。答辩人与原告之间的关于车位的合同关系与本案所涉的商品房买卖合同关系并非同一法律关系，原告无权在同一诉讼中主张，况且答辩人与原告之间的车位购买协议中并未约定车位的交付条件。答辩人在2018年5月17日向原告交付涉案房屋及车位时。车位已具备交付使用条件，原告因其自身原因拒绝接收车位，由此产生的法律后果，应由其自行承担。综上，请求驳回原告关于车位的逾期交付违约金的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月29日，原告李金玉、宫建青与被告绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，原告购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区二环南路北侧、英雄山路西侧绿地新都会广场的预售商品房，商品房预售许可证号为济建预许2014526号。楼号为绿地西河片区C1地块3号楼3单元2801室；商品房的用途为住宅，建筑面积139.92平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9714.55元，金额为1359260元。出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等）、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性传染病等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件《合同补充协议》。同日，李金玉、宫建青与绿地西河置业公司签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，绿地西河置业公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。 2016年6月4日，李金玉、宫建青（乙方）与绿地西河置业公司（甲方）签订《绿地新都会C1地块车位购买协议》，约定乙方自愿向甲方购买绿地新都会广场项目C1地块二期1－2230号车位1个，建筑面积32.64平方米，车位总价款12万元，于本协议生效当日向甲方一次性支付；在2017年12月31日前，甲方在该车位符合交付条件后以书面形式通知乙方，乙方自收到书面通知之日起15日内到甲方指定地点办理车位交接手续，因乙方原因逾期未办理车位交接手续的，视为甲方已交付；如因甲方原因未按本协议规定的期限将该车位交付乙方的，每逾期一日，甲方向乙方支付已交付车位价款万分之一的违约金，但本协议应继续履行。 上述合同签订后，李金玉、宫建青依约缴纳住宅购房款1359260元、车位款12万元。但绿地西河置业公司未按约交付符合合同约定的房屋及车位。2018年5月8日，绿地西河置业公司发出《通知书》，其中载明：我司开发的绿地西河片区C2地块4号楼的房屋已通过质检、消防验收，具备入住条件。但因高压线迁移及教育用地拆迁问题暂不能办理规划核实手续，又因供电外线暂未接入小区无法进行供电验收，综上原因未取得综合验收备案。我司现通知您可于2018年5月15日至5月17日自愿办理收房手续。被告因案涉房屋未取得综合验收证为由拒绝收户。 另查明，涉案3号楼建筑工程于2017年7月5日取得建筑工程竣工验收报告，2017年8月14日取得建设工程消防验收意见书。 再查明，原告李金玉、宫建青主张2018年3月31日前的住宅房屋的逾期交房违约金，绿地西河置业公司已支付。 以上事实由济南市商品房买卖合同、车位购买协议、绿地西河置业公司发出的《通知书》、收据发票及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，李金玉、宫建青与绿地西河置业公司签订的两份商品房买卖合同及车位购买协议系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行。绿地西河置业公司关于商品房买卖合同中约定商品房交付条件的条款为无效条款的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。绿地西河置业公司未按约交付房屋及车位，应承担相应的逾期责任，但绿地西河置业公司已将涉案住宅房屋及储藏室的逾期交房违约金向李金玉、宫建青支付至2018年3月31日，且涉案车位在2018年5月17日已具备交付条件并已通知李金玉、宫建青办理交付手续，故李金玉、宫建青主张的逾期交房违约金应分两部分予以认定，其中逾期交付住宅房屋及储藏室的违约金为自2018年4月1日起按每日购房款1359260元的万分之一的标准支付至判决生效之日，逾期交付车位的违约金为自2018年1月1日起按每日购车款12元的万分之一的标准支付至2018年5月17日，计为1644元（12万元*0.0001/天*137天），超出部分本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李金玉、宫建青逾期交房违约金自2018年4月1日起至判决生效之日止，按每日购房款1359260元的万分之一计算）； 二、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李金玉、宫建青逾期交房（车位）违约金1644元。 三、驳回原告李金玉、宫建青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1860元，由被告绿地集团济南西河置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  赵 勇 人民陪审员  尹翠美 人民陪审员  隋保贵 二〇二〇年一月××日 代理书记员  张 锟