北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初7451号原告：史某1，男，住北京市延庆区。法定代理人：杨某，男，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：乐某，男,住北京市延庆区。被告：史某2，男，住北京市延庆区。被告：刘某，男，住北京市延庆区。原告史某1与被告史某2、刘某房屋买卖合同纠纷一案，原审（2019）京0119民初105号民事判决后，原告不服判决，上诉于北京市第一中级人民法院，经一中院（2019）京01民终5103号民事裁定书裁定撤销原审判决，发回本院重新审理。本院于2019年7月4日重新立案后，依照法律规定重新组成合议庭，由本院审判员张秀萍担任审判长与人民陪审员刘来云、谭冰组成合议庭公开开庭进行了审理。原告法定代理人杨某及其委托诉讼代理人乐某、被告史某2、被告刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。史某1向本院提出诉讼请求：1、请求确认史某2、刘某之间签订的《房屋买卖合同》无效；2、要求史某2、刘某返还位于延庆区某镇某村东南×号北房×间、南房×间及院落（×㎡）；3、要求史某2、刘某承担本案诉讼费。事实及理由：坐落在北京市延庆区某镇某村东南×号宅院一处（内有北房×间、南房×间）系原告母亲留下的遗产。原告父亲于1991年去世，其母亲于1994年去世。母亲去世时，原告只有7岁。母亲去世后，原告跟随姥爷生活，被姥爷抚养长大。母亲名下个人所有的房屋（有农村集体建设用地使用证为凭）无人居住。后来，叔父（史某2）以看管房子的名义占用了该房屋。原告2008年将史某2诉至法院，史某2未到庭，经法庭劝说后撤诉。原告当时因患病等客观原因，无能力再次起诉，只好找史某2商量解决，直至2017年商量未果。2018年9月，原告以排除妨害为由将被告刘某诉至法院，在开庭审理中得知，刘某以房屋买卖为由占有该房屋，其理由是：史某2于2002年2月4日在原告未成年、不知情的情况下，将遗产×号宅院其中北房×间、南房×间（×㎡）以25000元价格卖给刘某。后经法庭释明，案由及主体错误，原告只好撤诉，因为合同双方当事人的行为已经侵害了第三人的权益。故依据民事诉讼法规定，诉讼标的与第三人有利害关系的，第三人认为有独立请求权，所以再行起诉。现原告为维护自己的合法权益诉至法院，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。史某2辩称，史某1所说不属实，史某1是我和史某（史某1爷爷）养大的。史某1是我大哥史某某（史某某）和大嫂杨某1的独子，大哥于1991年煤气中毒去世，大嫂于1994年得癌症去世，当时史某1只有七岁，一直随着我父亲史某生活。直到现在我才知道我大嫂杨某还有一份杨某1、史某、杨某、杨某2共同签字的遗嘱。其遗嘱上说：“杨某1口述关于孩子史某2，史某2现年七岁，上小学一年级关于史某2的抚养的事，如果我不在了，可由史某2爷爷史某抚养，史某老了或丧失抚养能力可由史某2姥爷杨某或史某2的老姨杨某2抚养，如果史某2将来上大学经济不足时可将某村的房产变卖供史某2上大学用。”这个遗嘱都小25年了，我是第一次看见。我父亲史某2001年得癌症去世，当时史某1十四岁，杨某和杨某2根本就没把史某2接走抚养。我问我侄子，是跟你姥爷生活，还是跟我生活？我侄子说他姥爷岁数大了，没有经济来源，而且从小没有跟过姥姥姥爷，所以就说跟我一起生活，从此就跟我生活了一年。由于接连有癌症病人，这个家庭欠外债，我于2002年到北京跑出租生活，由于史某1还未成年在读初中，只好到他姥爷家生活。自从史某1到他姥爷家后，我每月都给史某1200元生活费，同时给他姥爷50元。期间学费、学校里各项费用都是我负责。他姥姥姥爷只负责洗衣做饭。此房子确实是史某1父母的房子，为了不影响他念书，卖房子时，我跟我侄子说过卖房的事，我侄子也同意。2002年卖房时，史某1未满十八周岁，是未成年人，我以25000元的价款将房子卖给了我们同村村民刘某。中间人是我们村村书记王某1、王某2。西院房屋是史某1的名字，东侧房屋是我父亲的名字，我卖的房子是史某1的名字。我侄子高中刚毕业放假去我大姐的孩子那玩，他自己把自己砍了三刀，经检查，确诊他患有精神分裂症。我把他的胳膊治疗好，又给他治疗精神病，治疗了一个来月，治好他就去四季青的一所私立学校上学了。上了两年学，后来国家不承认这个学校，他就回来了，史某1上学期间的费用都是我支付的。卖房实属无奈，是为了供他从初中一直到大学念书、生活。史某1母亲杨某1系乐某前妻，杨某1与乐某离婚时，二人没有孩子，后经亲子鉴定，乐某说是我侄子的亲爹。孩子小时候你不管，现在大了你认孩子来了。我不同意认定房屋买卖合同无效，诉讼费用我可以承担。刘某辩称，我是延庆区某村的村民，我有两个孩子，用房紧张，村里批房没有批下来。后来听说史某2卖房，我就买了下来。房屋包括南房×间，西棚子×间，没有北房，实际面积200多平方米，没有300平方米，房子是善意取得。签订房屋买卖合同时，史某1不在场，房款25000元交给了史某2。我对原告的三项诉讼请求，都不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：史某1举证如下：1、登记在杨某1名下的集体土地建设用地使用证，证明该诉争房屋是杨某1的财产。史某2与刘某对该份证据均不予认可。本院对该份证据综合认定。2、杨某1交宅基地使用费收据，收据载明：“今收到杨某1交来1989年650平米宅基地使用费人民币贰仟元整。”收据加盖延庆县某乡某村民委员会财务专用章。史某2、刘某均不认可该份证据。本院对该份证据予以确认。3、1994年10月30日原告母亲临终前留下的代书遗嘱，证明原告母亲死后，名下财产由史某1（曾用名史某1）继承。史某2对该份证据认可，刘某对该份证据不认可。本院对该份证据综合认定。4、2018年4月24日国家卫生计生委科学技术研究所司法鉴定所作出司法鉴定意见书，鉴定结论是“不排除乐某是史某1的生物学父亲”。史某2与刘某对该份证据均予以认可。本院对该份证据的证据效力予以确认。5、史某1的残疾证，证明史某1残疾类别是精神残疾，残疾等级为二级，监护人为杨某某。史某2与刘某对该份证据均予以认可。本院对该份证据的证据效力予以确认。6、诉争房屋老照片一张，证明诉争房屋面积。史某2与刘某对该份证据均不予认可。本院对该份证据不予认定。7、延庆公安局延庆派出所出具的证明复印件一份，证明史某1和史某1是同一人。史某2对该份证据予以认可，但对原审案件中原告所提交的常住人口登记表不予认可。刘某对该份证据不予认可。本院对该份证据的证据效力予以确认。8、史某1精神疾病诊断证明及病历，史某2对该份证据予以认可，刘某对证据真实性认可，但表示具体情况不了解。本院对该份证据依法确认。刘某举证如下：1、房屋买卖协议原件一份，证明史某2和刘某之间的买卖关系。史某1对该份证据不予认可，史某2对该份证据予以认可。本院对该份证据的真实性认可。史某2未提交证据。本院经审理认定事实如下：史某1母亲杨某1与乐某于1987年7月6日经延庆法院调解离婚。杨某1离婚后，与史某某结婚。婚后，二人于1988年2月25日生育一子史某1。史某系史某1之父，史某某系史某1之弟，杨某系杨某1之父。1992年，史某某煤气中毒去世，生前未留遗嘱。1993年3月1日，杨某1收到加盖延庆县某乡某村民委员会财务专用章的收据，收据载明“今收到杨某1交来1989年×平米宅基地使用费人民币贰仟元整。”此后，在办理农村土地登记时，北京市延庆区某乡某村东南×号院登记在了杨某1名下。杨某1于1994年3月取得了集体土地建设用地使用证。1994年10月30日，杨某1留代书遗嘱一份；同年11月，杨某1癌症去世。杨某1去世后，史某1长期跟随史某、史某2一起生活，2001年史某去世后，史某1跟随史某2一起生活。史某1跟随史某2生活期间，诉争房屋院落被分为东西两院。2002年2月4日，史某2将史某1西院的房屋卖给同村村民刘某。卖房时，史某1十四岁，正在读初中。史某2与刘某在王某1、王某2的见证下签订了房屋买卖协议，约定“今有史某2（代理人史某2）愿将自己1994年4月测定住宅（308．8平方米）一处及附属物有偿转让给刘某使用。经双方商定，有偿使用费贰万伍仟元人民币，使用期限终身。自双方签字后，永不反悔。此协议一式二份，双方各执一份”。经查，诉争房屋有北房五间、南房八间，分为东西两院。卖与刘某的为西院，包括南房三间、西棚子两间。刘某将25000元交付史某2，史某2将房屋院落交付刘某，刘某使用该院落至今。史某2卖掉史某1房屋院落后，同年将史某1送至其姥爷杨某处，史某1跟随其姥爷杨某共同生活至今。2002年2月4日史某2将诉争房屋卖与刘某时，史某1并不知情。2019年10月28日，史某1在法定代理人杨某与委托诉讼代理人乐某的陪同下，到本院谈话，并提交亲笔书写的陈述事实经过。庭审中，史某2、刘某均自认诉争房屋包括南房三间、西棚子两间及院落。另查明，2006年6月27日，史某1在亲戚家中突然砍伤自己的左手臂，史某2于当日带其至北京安定医院首次就诊，诊断为“偏执”。2010年7月16日至2010年9月1日，史某1首次收住北京安定医院，被诊断患有“偏执型精神分裂症”。2010年12月8日延庆区残疾人联合会向其发放了残疾人证，其残疾类别为精神残疾人，残疾等级为二级，监护人为杨某。2018年4月17日，乐某委托国家卫生计生委科学技术研究所司法鉴定所要求与史某1进行亲子关系鉴定。2018年4月24日，国家卫生计生委科学技术研究所司法鉴定所出具鉴定意见“根据现有资料和DNA分析结果，不排除乐某是史某1的生物学父亲”。上述事实有派出所证明、遗嘱、收据、集体土地建设用地使用证、房屋买卖协议、（2019）京0119民初105号庭审笔录与卷宗材料及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，史某2与刘某签订的房屋买卖协议是否有效，需要明确两个焦点问题：一、史某2与刘某签订房屋买卖合同时，史某2是否为史某1的监护人；二、监护人处分被监护人房产的行为是否有效。本院以庭审查明的相关事实为依据，以我国现行相关法律法规及司法解释为准绳，对上述两个争议焦点进行阐释和论证。一、史某2与刘某签订房屋买卖合同时，史某2是否为史某1的监护人。监护人是对无行为能力人或限制民事行为能力人的人身、财产和其他一切合法权益负有监督和保护责任的人。对于未成年人的监护，以教养、保护为目的。本案中，史某1母亲杨某1于1994年去世后，史某1跟随其爷爷史某与叔叔史某2共同生活。2001年史某去世后，史某1自愿选择跟随史某2共同生活,史某2抚养史某1，期间供其读书、照顾生活，因此史某2与史某1之间形成了监护与被监护关系。2002年2月4日，史某2将诉争房屋以史某1名义卖与同村村民刘某时，史某1十四岁，尚未满十八周岁，属于未成年人。故史某2处分史某1房屋的行为，侵犯了未成年人的合法财产权利，其行为不是为史某1房屋增值，而是使其丧失了房屋的所有权，其处分行为与法律规定相悖。刘某与史某2签订的房屋买卖协议载明：“今有史某2（代理人史某2）愿将自己94年4月测定住宅（×㎡）一处及附属物有偿转让给刘某使用……”可知，刘某明知史某2所售房屋为史某1所有，其在明知史某1为未成年人且在史某1不知情未到场签字的情况下，购买诉争房屋及院落，其行为不构成善意取得，而是与史某2共同侵犯了未成年人史某1的财产权。二、监护人处分被监护人房产的行为是否有效。监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人利益外，不得处理被监护人的财产。本案中，诉争房屋登记在史某1母亲杨某1名下，杨某1生前留有遗嘱，载明“如果史某2（史某1）将来上大学经济不足时，可将八里庄的房产变卖掉，供史某2上大学用，最终房产属于史某2所有”。2002年史某2将诉争房屋卖与刘某时，史某1对于自己的房屋被卖一事并不知情，且未在房屋买卖协议上签字。史某2将房屋卖与刘某，属于擅自处分了被监护人史某1的财产，其行为并未使房屋增值而使史某1从中获益，而是使史某1丧失了房屋。史某2也没有任何证据证明该项处分对史某1可能存在何种利益，当时史某1在读初中，其上学并不需要大笔费用。史某1于2006年首次出现精神疾病，2002年史某1并未生病，亦不需要大额钱款治病。相反，史某2擅自处分史某1房屋的行为，致使史某1失去了唯一住所，严重侵害了未成年人史某1的合法权益。庭审中，史某2未提交其为史某1上学、治病支出相应费用的证据，其应承担举证不能的法律后果。史某2处分史某1房屋的行为，违反了法律的强制性规定，因此史某2与刘某签订的房屋买卖协议无效。根据相关法律规定，因无效合同取得的财产，应当相互予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上所述，史某2作为史某1监护人期间，其与刘某签订的协议违反国家法律的强制性规定，应属无效。现史某1主张该合同无效，事实清楚、证据充分，本院予以支持。为了保护未成年人的合法权益不受侵害，依照《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款、《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认被告史某2与被告刘某之间签订的房屋买卖合同无效；二、被告刘某将位于北京市延庆区某镇某村东南×号院南房三间、西棚子两间及院落返还原告史某1（于判决生效后六十日内履行）；三、驳回原告史某1的其他诉讼请求。案件受理费426元，由被告史某2负担300元、被告刘某负担126元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张秀萍人民陪审员  刘来云人民陪审员  谭 冰二〇二〇年一月二日书 记 员  郭敏娜-2--3-