重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初16905号 原告：舒燕，女，1992年6月20日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 委托诉讼代理人：赖大川，重庆念南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李红燕，重庆念南律师事务所实习律师。 被告：李天河，男，1977年5月25日出生，汉族，住广东省清新县。 委托诉讼代理人：张洪兵，国浩律师（重庆）事务所律师。 第三人：刘耀文，男，1982年2月24日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：李可，重庆乐君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何桐雨，重庆乐君律师事务所律师。 第三人：杨树荣，男，1959年7月4日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：李可，重庆乐君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何桐雨，重庆乐君律师事务所律师。 原告舒燕与被告李天河、第三人刘耀文、第三人杨树荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法由审判员李超担任审判长，与人民陪审员王先容、彭钦洪组成合议庭，适用普通程序于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告舒燕的委托诉讼代理人赖大川、李红燕，被告李天河的委托诉讼代理人张洪兵，第三人刘耀文的委托诉讼代理人何桐雨，第三人杨树荣的委托诉讼代理人何桐雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告舒燕向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告李天河于2017年4月19日签订的《房屋租赁及托管合同》；2.判令被告李天河支付原告违约金92000元（以2300元/月从2019年2月1日起计算至2022年5月31日止）。本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年4月19日，原被告签订《房屋租赁及托管合同》，约定被告将其所有的位于重庆市渝北区××街道××大道××号××小区××幢××号房屋出租给原告，租赁期间原告可自行与他人签订租赁协议并收取租金。合同签订后，原告按合同约定按季向被告支付租金，并将房屋进行了装修转租，但由于被告与案外人的纠纷，致使涉案房屋过户登记在第三人杨树荣名下，现第三人明确不认可原被告之间的租赁合同，导致原告无法继续履行与次承租人之间的租赁合同。原告认为因案外人与被告的纠纷，从2009年2月起，案涉房屋就已经不再由原告使用，被告已构成违约。根据相关法律规定，原告诉至法院，请求解除双方的租赁合同，并要求被告承担违约责任。 被告李天河辩称：被告无违约行为，对案涉房屋有使用权，并获得了第三人刘耀文的允许使用案涉房屋。根据被告与第三人刘耀文签订的以房抵款合同第3条第3点4款的约定，第三人刘耀文承诺在本合同生效后不得以出售或出卖方式处置房屋，否则承担违约责任。被告基于对该合同的期待，将案涉房屋出租给原告，合情合理。根据买卖不破租赁原则，即使第三人刘耀文有权将案涉房屋出售给第三人杨树荣，也不能破坏租赁合同上的租赁关系。 第三人刘耀文称：第三人刘耀文从未委托或授权被告租赁或以其他任何方式处分案涉房屋，被告以自身名义与原告建立合同关系，如果法庭认定合同无效，那第三人刘耀文不受合同约束，如果认定合同有效，那合同约定的责任应当由被告承担。综上，请依法判决。 第三人杨树荣称：第三人杨树荣于2018年8月10日取得案涉房屋的产权证，取得产权证后，向实际使用的租赁户发函，要求实际使用人与第三人杨树荣建立租赁关系，向第三人杨树荣缴纳租金，之后，实际使用人就与第三人杨树荣签订了租赁合同并缴纳了租金。第三人杨树荣同意第三人刘耀文的意见。 经审理查明：2017年4月19日，李天河（甲方）与舒燕（乙方）签订《房屋租赁及托管合同》一份，合同约定，甲方将自有的坐落于渝北区××街道××大道××号××小区××幢××号商品房租赁给乙方，装修状况为清水。租赁期限为61个月，自2017年5月1日至2022年5月31日止。租金为924元/月，月租金从合约第三年开始年递增5%，支付方式为按季支付（详见租金支付表）。租赁押金为800元。甲方第一年给乙方免租金期30天，作为乙方装修房屋和寻找客户出租的时间。5.2条约定，甲方保证向乙方提供的房屋产权证明和本人身份证明真实有效，否则甲方将承担相应的法律责任。5.3条约定，甲方保证该房屋没有产权纠纷或司法、行政查封等，且甲方有权处置该房屋，甲方如果转让合同约定的房屋，乙方自动将本合同整体转让给新的房屋产权人并不视为甲方违约。6.4条约定，在租赁期间，乙方以自己名义与他人订立《租赁协议》，按《租赁协议》收取的租金归乙方享有。6.8条约定，乙方在合同期限内将房屋整体或者分间出租（包含房屋的推荐、带看、签订租赁合同事宜），并享受相关收益。7.2.6条乙方可以解除合同的情形包含，甲方擅自不提供房屋的使用妨碍乙方或者乙方的承租人使用该房屋的。8.3条约定，本合同期限内，甲方无故（除征收外）解除本合同或甲方原因导致乙方无法使用该房屋而解除合同的，甲方应赔偿乙方损失，计算标准为4000元/每月*剩余租赁期限，并承担乙方维权所导致的合理费用（包括但不限于律师代理费、公证费、诉讼费等）。合同签订后，舒燕向李天河支付了租金及押金等。舒燕举示其与李天河的录音证明李天河让其在2019年2月后就不用再支付租金，李天河还称愿意赔偿。舒燕为××小区××幢××号房屋的租赁纠纷支付了律师费6600元，该两套房屋的租赁纠纷，由本案的审判组织合并审理。 舒燕将案涉房屋装修后，进行了分租，将房屋出租给案外人张加森、罗玉梅、阳蕾，租金合计为2300元/月。舒燕称其收房租至2019年1月，2019年2月起未收到租金。2019年1月15日，杨树荣向案涉房屋租户，发出告知书称，原户主刘耀文已经将房屋出售给了杨树荣，出租人舒燕属于违法出租房屋，一是没有产权证二不是产权人，请租户立即终止违法租赁合同，不要再支付租金，节后将按法律程序收回房屋。 李天河向我院举示《以房抵款合同》一份，甲方为重庆西南铝装饰工程有限公司，乙方为吴江、李天河，丙方为刘耀文，鉴于甲乙方于2015年7月2日签订《南充化工园专用码头房建项目外墙装饰工程施工专业分包合同》该合同项下工程款尚未到付款节点，乙方系甲方前述工程施工中的内部承包人，甲方收取相应工程款后应支付给乙方，丙方系重庆耀文建设（集团）有限公司（以下简称耀文集团）的关系人，耀文集团与中交公司之间有合作关系，丙方系本协议项下抵款房屋的所有权人，为确保工程进度及施工的顺利进行，经甲乙丙三方协商，丙方自愿代为中交公司垫付工程款（以自有房屋以房抵款），再由甲方在收到中交公司支付的工程款后，首先将丙方垫付的工程款再在抵款的范围内将返还给丙方。抵款房屋为龙溪白鹤林小区A幢21-1、21-2、21-3、21-4、21-5、21-6、21-7、21-8，总计房款为4528992元。前述甲方应付丙方的房款总计为4528992元，甲方无需以现金方式支付，视为丙方代为中交公司垫付的等额的工程款。前述丙方以以房抵款方式垫付的工程款，甲方在收到中交公司支付的工程款后五日内支付给丙方。乙方对前述抵款及款项支付予以确认。3.1条约定，前述抵款房屋，甲方授权乙方全权处置，在前述抵款金额范围内抵偿甲方应付乙方同等金额的工程款。本合同签署后十五日内，丙方将前述A幢21-1、21-2、21-3、21-4号房屋的产权过户至乙方或乙方指定的单位/个人名下；待丙方收讫本合同第二条约定款项后十五日内，丙方再将剩余前述A幢21-5、21-6、21-7、21-8号房屋产权过户至乙方或乙方指定的单位/个人名下。3.4条约定，丙方承诺本合同项下的抵款房屋无任何权属纠纷，并承诺在本合同生效后不得以出卖、出租等任何方式处置前述抵款房屋。否则，由此所致责任全部由丙方承担。李天河称上述合同系于2016年7月签订，刘耀文于2016年底将房屋交付给李天河使用。2017年5月23日，刘耀文出具的《委托书》一份，内容为委托李天河办理开通××小区××幢××号天然气相关事宜。刘耀文对该证据真实性不予认可，但对字迹不申请鉴定。李天河还持有××小区××幢××号天然气的用户基本信息，2017年1月至5月的××小区××幢××号房屋的物管费收据一张，以及××小区××幢××号的2017年4月的电费发票一张。 以上事实，有当事人的陈述、《房屋租赁及托管合同》、《以房抵款合同》、告知书、银行流水、短信截屏、律师函、委托代理合同、发票、证明、委托书、使用手册等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为：李天河基于其与原产权人刘耀文之间的《以房抵款合同》接收了案涉房屋，然其在未取得产权的情形下，将案涉房屋出租给了舒燕，现因其产权纠纷导致舒燕无法使用案涉房屋，致使舒燕无法履行与案外人之间的租赁合同，现李天河与舒燕之间租赁合同目的无法实现，舒燕要求解除租赁合同，本院予以支持。按照合同约定，李天河应当保证该房屋没有产权纠纷或司法、行政查封等，且原告有权处置该房屋，现因其产权纠纷导致了租赁合同解除，按照合同约定，李天河应当承担违约责任，舒燕要求李天河支付违约金92000元，李天河答辩称违约金过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，本院酌情以舒燕的实际损失进行调整。从舒燕举示的证据可以看出，舒燕租赁房屋的目的是为了再次出租，从中赚取差价，现因李天河提供的房屋存在产权纠纷给舒燕造成了损失，致使其2019年2月至2022年5月可期待的租赁差价51608元（2300元/月×40个月-924元/月×4个月-2910元×4-3056元×4-3208元×4，根据租金支付表计算所得）未获得，舒燕要求李天河支付实际损失51608元的违约金，本院予以支持，舒燕要求其他的违约金，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告舒燕与被告李天河于2017年4月19日签订的《房屋租赁及托管合同》。 二、被告李天河于本判决生效之日起5日内支付原告舒燕违约金51608元。 三、驳回原告舒燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2260元，由被告李天河负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  李 超 人民陪审员  彭钦洪 人民陪审员  王先容 二〇二〇年一月六日 书 记 员  曹 彬