贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0221民初4309号原告:六盘水嘉名房地产经纪有限公司，住所地:贵州省六盘水钟山区川心小区泰丰商住楼，统一社会信用代码:91520200766071478W。法定代表人：陈羿宏，系该公司执行董事。一般授权委托代理人:尚跃菊，男，1964年8月22日生，白族，中专文化，住贵州省纳雍县，系该公司职工。被告:张志会，女，1958年11月21日生，汉族，文盲，住贵州省水城县新区。特别授权委托代理人:安辉，系贵州衡从律师事务所律师，执业证号:15202201710089704.第三人：马玉梅，女，1979年10月20日生，回族，住贵州纳雍县，现住贵阳市白云区。特别授权委托代理人:何志丽，系贵州律腾律师事务所律师，执业证号：15202201311313984。原告六盘水嘉名房地产经纪有限公司（以下简称“嘉名房地产公司”）诉被告张志会及第三人马玉梅确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人尚跃菊、被告张志会及其委托代理人安辉、第三人委托代理人何志丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉名房地产公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效；二、请求判决被告将位于水城县双水新区住房交还原告，价值91736元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2007年第三人马玉梅通过转让方式取得水城县石桥巷宅基地用于建房，土地使用权证:水国用（籍）第20131045号、水国用（籍）第20131046号、水国用（籍）第20131082号，房屋建好后第三人马玉梅将部分的房屋委托原告嘉名房地产公司销售，被告知晓房屋销售消息后于2007年10月31日与原告签订了一份《商品房买卖合同》，购买位于高林路汇麒公寓Ｂ栋2单元Ｂ503室住房一套，总价132133元，被告提出先支付30%首付款即40133元，剩余的92000元采取银行按揭贷款方式支付。由于水城县宅基地建房后产权办理工作一直处于停滞，被告不能办理银行按揭贷款，经原告多次催收无果，被告既不付尾款也不退房给原告。由于原、被告交易的房屋买卖标的物无合法手续，且原告在与被告交易的过程中未告知被告房产属于第三人的事实真相，以自己名义与被告签订《商品房买卖合同》损害了第三人的合法利益，因此原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效。同时，在第三人诉被告的认定合同无效案件中（案号［2019］黔0221民初2095号），被告对原告受第三人委托销售房屋一事均不认可，被告对原告受第三人委托销售房屋一事均不认可，人民法院以第三人无权主张确认原被告签订的《商品房买卖合同》无效为由裁定驳回了第三人的起诉，现只能由原告起诉主张权利。为此，特依法向人民法院起诉，请支持原告的全部诉请。被告张志会辩称，1、案涉合同未违反法律、行政法规效力性强制性规定和双方真实意思表示，合法有效。《合同法解释二》第14条规定:合同法第52条第5项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。再按照《合同法解释二》起草者的意见，判定一条强制性效力性强制性规定，需要满足如下标准之一:该强制性规定明确了违反则无效:或认定违反该强制性规定的合同有效将损害国家利益和社会公共利益。案涉合同系债权合同，只是物权变动的原因，而过户登记才是物权变动结果，《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效:未办理物权登记不影响合同效力，此处的“未办理”，包括不能办理。《城市房地产管理法》第39条第一款第2项规范的对象是过户登记即物权行为，而不是如买卖合同的债权行为，买卖合同不因签订时未满足该条规定而导致其无效。《合同法》第52条第5项中的“强制性规定”做的是限缩解释，其仅指效力性强制性规定，而《房地产法》第39条第1款第2项的规定并非效力性强制性规定，而是管理性强制性规定。因此涉案合同不因违反该规定而无效，房屋是否能办证过户影响的是双方的合同目的，而并不影响合同效力。我国现行法律关于物权变动采取的是债权形式主义即意思主义模式，即物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有有独立效力存在的债权合同外，尚需履行登记或交付的法定形式所需相关手续。案涉合同的产生形式完全符合《民法通则》第55条规定所需的条件，其有效性不以物权能否变动和是否变动而受影响。原告依法将案涉房屋转让并交付给被告时，被告完全依约支付了购房款及所有办证、水电，煤气等所需费用，之后因原告违约迟迟不办理银行按揭等手续，原告非但不对自己的违约行为积极承担责任，反而以案涉房屋未办产权证明主张合同无效，真是岂有此理。我国《城市房地产管理法》第38条的立法目的并不是鼓励有违诚实信用原则的行为，原告签约后收受了购房款，享受了合同利益，非但不承担继续履行的合同义务，反而理直气壮的以自身违约行为造成的后果作为主张合同无效理由，明显违背了诚实守信原则。2、原告称其未告知被告案涉房屋属于第三人的事实真相而以自己名义与被告签订《商品房买卖合同》，损害了第三人利益，因此认为合同无效，可见原告对法律常识有多肤浅，即使案涉合同系签约双方恶意串通损害第三人利益情况下达成，在第三人追认后仍为有效，更何况法律明确规定无权处分不影响合同效力，《合同法》第51条和《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第3条足以否定原告诉状所诉理由。更何况原告诉状事实理由处已自认了其对案涉房屋的销售权源于第三人委托。综上所述，原告诉讼请求无事实及法律依据支持，请求依法驳回。补充一点如果本案可以存在房地权益人分离的原则，则在本案第三人取得案涉房屋所用土地使用权之前，也就是将案涉房屋出售给被告之后的2012年以前，根据被告在上一案件中提交的证据水国用第（2012)0163号土地登记证记载的案涉土地使用权系案外人龙玉贤，而并不是本案的第三人，因此被告给原告购买案涉房屋时，本案第三人与案涉房屋及土地均无关联。第三人马玉梅辩称:本案涉案房屋的土地使用权系第三人马玉梅，且涉案房屋为第三人修建，我方仅是授权原告代为销售，第三人认为原告方作为代理人无权以自己的名义签订商品房买卖合同，现原、被告之间的行为已经损坏了第三人实体权益，现我方对原告方以其名义与被告签订的合同不予追认，该合同应为无效合同，原告系无权处分。经审理查明，2007年4月15日，原告嘉名房地产公司（作为乙方）与第三人马玉梅（作为甲方）签订了《委托代理销售协议》，该协议约定“为了促进汇麒公寓商住楼项目的销售，甲方委托乙方代理销售，双方本着平等、友好、互利互惠的原则，就委托销售事宜达成如下协议条款，甲、乙双方共同遵守执行。一、协议期限：委托期限从2007年4月15日起至本商住楼销售完毕。二、甲方的责任及义务。1、甲方委派专人配合乙方的销售工作。2、所有委托给乙方进行销售的住宅及门面，甲方不得自行销售、接待任何客户，甲方应将客户引向乙方销售人员，由乙方接待，确属甲方亲戚或朋友购房，甲方若愿意打折，低于基价销售，甲方应通知乙方，并告知客户做好价格保密工作。3、负责办理商品房预售许可证。4、保证工程质量和交房日期。5、提供售楼部及办公用品。6、负责办理房屋产权证。7、有权指导、检查乙方工作，对乙方的销售业务及内部分配不予干涉。8、有义务做好本合同的保密工作，以防止对销售造成不利影响。三、乙方责任及义务。1、本着使楼盘的社会效益、经济效益最大化的原则，通过广泛的市场调查和分析，制定营销策划和实施计划。2、负责销售款和定金的收取，财务专用章、商品房结算发票由甲方保管使用。3、不得超出甲方规定的书面宣传内容和范围进行宣传和承诺。……。8、负责办理银行按揭。9、负责销售过程中有关与工商、城管、税务等部分的对外协调工作。四、销售及提成费用事宜。（一）甲方将本项目可供乙方销售的楼宇房屋提供准确清单（住房36套，面门11个），并以双方签字确认为销售范围。（二）销售价格及进度：……。4、本项目对客户的付款方式为三种：一次付款、分期付款和按揭付款。客户与甲方签订了商品房购房合同，视为买卖合同成立，乙方对该套房销售成功，甲方应付提成，提成按月结算，每月15日结算上一个月的提成。违约责任:（一）甲方1、任何因有关房屋质量及办理相关产权等问题造成客户与公司的纠纷，其后果由甲方独自承担。2、……。3、乙方已销售的房屋甲方无权退房，如甲方退房，必须照常给予乙方结算佣金。（二）乙方1、不得以虚假之辞欺骗客户，只能在甲方的统一范围内对客户进行销售承诺。2、不得以甲方名义从事协议规定销售楼宇以外的的任何商业活动，否则甲方有权终止本协议并追究乙方的法律责任。”原告在该协议乙方处签章，第三人在该协议甲方处签名捺印。2007年10月31日，原告（作为甲方）与被告张志会（作为乙方）签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：“一、甲方将石桥巷路汇麒公寓Ｂ栋2单元Ｂ503号住房出让给乙方。二、双方协商一致，按建筑面积计算房屋价款，该房面积107.6㎡（最终以房产证面积为准）单价1228元／㎡，总价132133元。三、乙方选择下列第3种付款方式:3、按揭付款：即本协议签订之日支付总房款的30%，计40133元。按揭款92000元由甲方为乙方办理银行按揭，但乙方必须无条件提供所需证件。四、交付期限及违约责任：1、甲方定于2008年6月30日前将乙方所购房产交付给乙方。若超期不能交付，每拖一日，承担总房款1‰的违约金。2、乙方接到甲方通知后再时限内不接受房屋的，每拖一日乙方向甲方支付看管费20元。五、办理房屋产权、土地分户以及各项开户的费用由乙方承担，并于签定合同当日一次性缴付给甲方，由甲方代缴，详细收费标准见附件《收费清单》。六、若乙方不能提供合法证明文件办理房产证及银行按揭的，全部责任由乙方负责。若甲方不能为其办理房产所有权证和土地证的，全部责任由甲方负责。”原告在该合同甲方处签章，被告在该合同乙方处签名捺印。同日，被告向原告支付了购房款首付40133元及购房代收代缴款项9373元。另外，2019年5月16日，本院立案受理原告马玉梅诉被告张志会、第三人嘉名房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，马玉梅诉请：1、判决确认其委托嘉名房地产公司与张志会于2017年10月31日签订的房屋买卖合同无效；2、判决张志会将位于水城县双水新区住房交还马玉梅，价值132133元；3、本案诉讼费由被告承担。2019年8月7日，本院作出（2019）黔0221民初2095号民事裁定书，认为案涉《房屋买卖合同》并未损害原告的合法权益，被告不知情也不认可案涉房屋系嘉名房地产公司接受原告的委托而代理销售，所以作为房屋买卖合同关系以外的第三人的原告马玉梅，无权诉请确认张志会与嘉名房地产公司签订的《房屋买卖合同》的效力，故裁定：驳回马玉梅的起诉。第三人分别于2013年10月30日取得了水国用（籍）第20131045号土地使用权证（该证载明:土地使用权人马玉梅，坐落双水新区石桥巷，地类（用途）城镇住宅，使用权面积220㎡）、2013年10月30日取得了水国用（籍）第20131046号土地使用权证（该证载明:土地使用权人马玉梅，坐落双水新区石桥巷，地类（用途）城镇住宅，使用权面积220㎡）、2013年11月20日取得了水国用（籍）第20131082号土地使用权证（该证载明:土地使用权人马玉梅，坐落双水新区，地类（用途）城镇住宅，使用权面积440㎡）。上述事实，有原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、委托代理销售协议复印件、土地使用权证复印件、房屋买卖合同、收款收据复印件、被告张志会身份证复印件、第三人马玉梅身份证复印件、（2019）黔0221民初2095号民事裁定书等证据在卷佐证，结合当事人陈述，足以认定。本院认为，虽然原告提出原、被告交易的房屋买卖标的物无合法手续，且原告在与被告交易的过程中未告知被告房产属于第三人的事实真相，以自己名义与被告签订《商品房买卖合同》损害了第三人的合法利益，故原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效的诉请。但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案中，原告于2007年4月15日与第三人签订了委托代理销售协议，第三人委托原告销售汇麒公寓商住楼，委托代理销售协议中约定了“本项目对客户的付款方式为三种：一次付款、分期付款和按揭付款”。原告接受委托后，于2007年10月31日与被告签订了《房屋买卖合同》，将石桥巷路汇麒公寓Ｂ栋2单元Ｂ503号住房以132133元的价格以按揭方式出售给被告，被告已按照约定支付了房屋首付款40133元及其他款项，故该《房屋买卖合同》并未损害第三人的合法权益，完全符合第三人的期望，且根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，合同的效力与物权的效力应当区别对待,合同的生效不以物权的效力为前提,因此原告与被告签订了《房屋买卖合同》也未违反法律、行政法规的强制性规定。综上所述，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同不存在法律规定合同无效的情形，该《房屋买卖合同》合法有效，对于原告提出确认其与被告签订的房屋买卖合同无效的诉请，本院不予支持。因案涉《房屋买卖合同》合法有效，故对于原告提出要求被告将位于水城县双水新区住房交还原告，价值91736元的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告六盘水嘉名房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费2094元，因适用简易程序减半收取1047元，由原告六盘水嘉名房地产经纪有限公司负担（原告已预交）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员 张 艳二〇二〇年一月十三日书记员 程晶晶