浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初3630号原告（反诉被告）：温州龙湾万达广场投资有限公司，住所地温州市龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场7幢1319室，统一社会信用代码91330303566995123B。法定代表人：于修阳。委托代理人：郑舒木、胡洁，浙江浙杭律师事务所律师。被告（反诉原告）：范庆香，女，1975年1月8日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托代理人：于艳芳，天津法政牛津律师事务所律师。委托代理人：葛明均，北京淘金律师事务所律师。原告温州龙湾万达广场投资有限公司（以下简称“龙湾万达公司”）与被告范庆香商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月31日受理。后被告范庆香提起反诉，本院依法受理并将本诉与反诉合并审理。本院分别于2019年8月9日第一次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）龙湾万达公司的委托代理人郑舒木、胡洁及被告（反诉原告）范庆香的委托代理人于艳芳到庭参加诉讼；于2019年8月30日第二次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）龙湾万达公司的委托代理人郑舒木、胡洁及被告（反诉原告）范庆香及其委托代理人于艳芳到庭参加诉讼；于2019年11月26日第三次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）龙湾万达公司的委托代理人郑舒木、胡洁及被告（反诉原告）范庆香及其委托代理人于艳芳、葛明均到庭参加诉讼。本案应当事人申请进行庭外和解未果。本案现已审理终结。原告龙湾万达公司向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《商品房买卖合同》，立即配合原告办理房屋交接手续，前述房屋交接单，办理涉案房屋权属转移登记手续及抵押登记手续；2、被告支付维修基金23173.8元，面积补差款137638元；3、被告支付逾期办理房屋交接手续的违约金（以13248325元为基数，按每日万分之一的利率，自2013年6月30日起计算至实际办理房屋交接手续之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。后龙湾万达公司变更诉讼请求为：1、确认原告已于2013年7月3日向被告交付了（包括视为交付）位于龙湾万达商业广场的第7幢1层108-1、108-2号商铺；2、被告继续履行《商品房买卖合同》，立即配合原告签署房屋交接单，办理上述房屋的权属转移登记手续；3、被告支付维修基金23173.8元，面积补差款137638元；4、被告支付逾期办理房屋交接手续的违约金（以13248325元为基数，按每日万分之一的利率，自2013年7月3日起计算至实际房屋交接手续之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月30日，原、被告双方签订两份《商品房买卖合同》及相关附件(合同编号为201190002600114、201190002600115)，明确约定被告向原告购买位于龙湾万达商业广场的第7幢1层108-1、108-2号商铺（以下分别简称“108-1号商铺”、“108-2号商铺”，合称“涉案商铺”），房屋价款分别为人民币7703846元，5544479元。合同签订后，被告按约支付了全部购房款，原告按约向被告发出了《入伙通知书》，通知被告携带相关的资料，并在约定时间前来办理入伙手续。但截至起诉之日，被告一直未前来办理房屋交接手续。根据《补充协议》第四条第五款、第六条第四款之约定，被告逾期办理房屋交付手续的，每逾期一日，被告应向原告支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为被告在《入伙通知书》送达之日起第5日已经将该房屋交付原告。办理房屋权属转移登记手续如需被告配合，被告应按原告要求无条件予以配合。另108-1号商铺面积约定为177.43m?，实际面积180.6m?，因此被告应向原告支付面积补差款137638元。同时，截至起诉之日，被告尚欠原告108-1号商铺维修基金14086.8元，108-2号商铺维修基金9087元。故成讼。被告范庆香答辩称：原被告双方签订《商品房买卖合同》后，我方按约支付了购房款。根据合同第九条约定：“出卖人应当在2013年5月30日前将符合各项条件的商铺交付买受人使用”。但直至今日，涉案商铺的现状仍与合同及附图不符，与备案图纸不符，且不符合消防规定，无法向我方交房，因此涉案商铺不符合交房条件无权主张我方接房，更无权要求我方承担违约责任。龙湾万达公司明显存在交房的违约行为如下：一、涉案商铺与合同约定的交付条件不符。1、涉案商铺结构实际增加楼梯与合同附图、备案图纸不符。涉案商铺现状中多出两部楼梯，而合同附图及龙湾万达公司提交的涉案商铺房产证平面图均显示两商铺无楼梯，且与档案局备案图纸中所载商铺楼梯位置亦不相符，已根本违约。龙湾万达公司应进一步对涉案两商铺进行整改，使涉案商铺与合同附图、房地产平面图以及备案图纸一致且符合消防法规；2、108-1号商铺二层新增加通风井设备。108-1号商铺二层右前角存在明显凸出，但合同附图及竣工图中该处均为明显凹陷。龙湾万达公司提供情况说明称为通风井，我方认为改变房屋结构、增加设备，与合同附图、房地产平面图及我方从档案馆调出的竣工图纸不符，导致涉案商铺面积缩小。且通风井设备的增加，我方并不知情，龙湾万达公司也从未告知我方。龙湾万达公司私自在涉案商铺增加通风井设备，已经构成严重违约，应予以整改至与合同附图、房地产平面图以及竣工图一致。二、涉案商铺实际面积与合同约定面积不符。1、龙湾万达公司起诉要求我方补交多出的面积差，但龙湾万达公司向法院提交的情况说明则声称涉案商铺面积负差小于3%，且从我方提交的证据证明龙湾万达公司聘请的测量公司其资质已被吊销，综合上述情况可证明现涉案商铺面积互相矛盾。2、合同约定108-1号商铺的建筑面积是177.43m?，其中套内面积159.83m?，分摊面积17.6m?。浙江省第十一地质大队对该涉案商铺的测量结果是建筑面积为154.98m?，其与合同约定的面积差为4.88m?。合同约定108-2号商铺的建筑面积为116.56m?，其中套内面积105m?，分摊面积11.56m?，浙江省第十一地质大队对该涉案商铺的测量结果是建筑面积为90.27m?，消防疏散通道建筑面积16.67m?，与合同约定的套内面积差为26.23m?。根据该测量，实际商铺面积与合同约定面积相差31.11m?。3、龙湾万达公司向法院提交的房屋平面图没有楼梯，说明龙湾万达公司在进行房产信息登记时是在没有楼梯的情况下进行测量备案的，而涉案商铺的现状均有楼梯，二者面积的差别已完全不同。4、鉴于双方对面积是否与合同面积相一致存在巨大差异的情况下，并且根据双方提交的证据材料多处显示，涉案商铺面积少于约定面积，现龙湾万达公司要求补交面积差额，故我方向法院提出面积鉴定，并根据面积鉴定结果最终确定我方是该补交面积差额还是万达返还我方面积负差金额，最终以保证双方的合法权益得到公平保障。三、涉案商铺消防门封堵且AB互通违反消防规定，已构成违约。涉案商铺消防门封堵违反了消防规定，并且涉案商铺形成了AB互通的物理状态，即涉案商铺与其他商铺互通，按照消防规范和消防局的回函，“AB互通”的结果必须24小时无阻碍畅通。涉案商铺其中部分空间作为消防疏散通道与其他商铺共用，占用了涉案商铺的独立使用面积，应对占用的面积进行鉴定。四、龙湾万达公司提供的补充协议内容为格式条款，其中对限制我方权利的关于交房条件的第4条第2款应为无效条款，且已被温州市龙湾区人民法院(2014)温龙民初字第736号判决书确认为无效条款。五、温州市龙湾区人民法院作出的(2017)浙0303民初895号判决书认定了温州万达公司已构成违约。依据该判决书认定的事实第二段“……第三，至于现场勘验所见的消防门位置被反锁封闭问题，在技术上打开并无难度，并非无法整改……”，以及第三段“……虽108-1楼梯并非架设在附图预留中空位置，但此节并非无法整改……”，可见迄今为止涉案商铺现状与合同及附图仍不相符，且不符合消防法等相关法律规定，不具备交房条件。六、龙湾万达公司擅自将涉案商铺交付给案外第三人。在庭审中我方多次要求龙湾万达公司配合原告查看涉案商铺，但是龙湾万达公司多次在庭审中声称涉案房屋不在其处管理，而是将房屋交付给了第三人，无法配合我方看房。龙湾万达公司在未按合同约定条件将商铺交付给我方前应妥善管理涉案商铺，其擅自将涉案商铺交付给案外第三人处置使用的行为已构成了严重的违约。龙湾万达公司无法向我方交付涉案商铺，请求法院判决龙湾万达公司向案外第三人收回商铺后，再行向法院主张交付涉案商铺。七、迄今为止，龙湾万达公司仍未向我方交付涉案商铺所必须的消防最终备案图纸和竣工图。在庭审中，我方多次要求龙湾万达公司向法院和我方交付消防验收最终备案图纸和最终竣工图纸，但是其均未提交。我方若收房必然要对涉案商铺进行二次装修和规划，但在无涉案商铺消防验收备案图纸和竣工图纸的情况下，无法得知涉案的消防规划和竣工结构，二次装修和规划可能改变原消防结构和竣工验收的结构，致消防验收无法通过。故消防验收最终备案图纸和最终竣工图纸的交付属交付之必要，龙湾万达公司未履行已违约。八、因涉案商铺至今不符合合同约定的交付条件，导致涉案商铺降价，给我方造成了巨大损失。我方购房单价108-1号商铺为每m?人民币43419.07元，108-2号商铺为每m?人民币47567.60元，但因龙湾万达公司至今仍无法按照合同约定和法律规定向我方交房，据了解现涉案商铺所在商业广场的商铺已降价至一万左右每平米(具体以评估价格为准)，如当时龙湾万达公司按时交房，我方即可转售涉案商铺。现因龙湾万达公司原因导致我方无法按时出售，给我方造成了严重损失，其应赔偿降价损失。综上，龙湾万达公司存在逾期交房的事实，且至今涉案商铺仍与合同附图、消防备案图纸以及竣工图纸不一致，根本不具备交付条件，万达已构成了根本违约。反诉原告范庆香提出反诉请求称：一、反诉被告向反诉原告交付面积为28.34m？和18.28m？的涉案房屋以及不动产权属证书；二、反诉被告拆除涉案商品房108-1二层“消防门”处的封堵，拆除二层百叶窗，实现商品房的物理状态与《商品房买卖合问》及附图相符，且符合消防验收的规定；三、反诉被告向反诉原告交付涉案房屋的消防验收合格证明文件；四、反诉被告恢复涉案房屋的质量并符合法律法规规定的标准；五、反诉被告恢复108-1楼梯与合同附图及规划图纸一致，且符合消防验收规定；六、反诉被告支付反诉原告违约金2931898元(暂计算至反诉之日)；七、反诉被告支付反诉原告楼梯、消防井以及消防互通面积补差款(以最终鉴定结果为准)；八、反诉被告赔偿反诉原告房屋降价损失款（以最终评估价格为准），反诉原告保留继续追究反诉被告其他法律责任的权利；九、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉事实与理由：反诉原被告双方于2013年3月30日就108-1号商铺签订了合同编号为201190002600114《商品房买卖合同》，就108-2号商铺签订了合同编号为201190002600115《商品房买卖合同》及两份《补充协议》。108-1号商铺建筑面积177.43m?，商品房单价为每平方米43419.07元，总金额人民币7703846元。108-2号商铺建筑面积116.56m?，商品房单价为每平方米47567.60元，总金额为人民币5544479元。反诉被告主要违约事实以及给反诉原告造成的损失如下：一、反诉被告在(2017)浙0303民初895号诉讼案件中向法院提交了反诉原告名下面积分别为28.34m?和18.28m?的涉案商铺权属证明，但时至今日反诉原告仍未收到上述商铺的权属证书。二、反诉被告未按照合同约定向反诉原告交房。合同签订后，反诉原告按约全额支付了购房款。根据合同第九条约定：“出卖人应当在2013年5月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用”。但至今涉案商铺的现状仍与合同及附图不符，且不符合相关法律法规的规定，无法向反诉原告交房。反诉被告明显存在逾期交房的违约行为。逾期交房的违约行为主要为以下几点：1、2015年10月16日涉案商铺所在整栋商业楼才取得温公消设备字[2015]第0015号《建设工程消防设计备案凭证》。此备案明确显示截至2015年10月16日，涉案商品房之前一直在整改且重新进行了消防设计备案。在此之前，因整栋商业广场不符合消防规范，根本不具备交房条件。2、整改后涉案商铺现状仍与合同及附图不符，更不符合消防规定，至今龙湾万达公司未再次通知反诉原告接收涉案商铺。3、依据(2017)浙0303民初895号《民事判决书》认定的事实第二段、第三段（具体内容范庆香答辩意见中已摘录，不再此重复），可见迄今为止涉案商铺现状与合同及附图仍不相符，且不符合消防法等相关法律规定，不具备交房条件。综上，反诉被告存在多次逾期交房的事实，既没有按约通知反诉原告收房，也没有做到按照法律规定和合同约定向反诉原告交房。三、涉案商铺存在质量问题，且反诉原告申请了质量鉴定，若鉴定不合格，反诉被告应对涉案商铺的质量进行恢复。四、涉案商铺反锁互通的损失。1、关于消防门互通，若反锁封闭拆除后，形成了AB互通的物理状态，即涉案商品房与其他商品房互通。按照消防规范的规定，因“AB互通”的结果必须24小时无阻碍畅通。涉案商品房其中部分空间作为消防疏散通道与其他商品房共用，必然会导致占用涉案商铺的独立使用面积；2、根据合同附图涉案商铺本无楼梯，但房屋现状均有楼梯，已经构成违约；3、108-1号商铺右前角存在明显凸出，但合同附图及竣工图中该处均为明显凹陷。因此，一方面房屋实际情况与合同附图及竣工图不相符的情况构成违约，另一方面，该凸出部分占据了答辩人房屋的使用面积，导致涉案商铺可使用的面积严重缩小。五、涉案商品房降价损失。反诉原告购房单价108-1号商铺为每平方米人民币43419.07元，108-2号商铺为每平方米人民币47567.60元，但因反诉被告直至今日仍无法按照合同约定和法律规定向反诉原告交房，据了解现反诉被告所在商业广场的商铺已降价至一万左右每平米(具体以评估价格为准)，如当时反诉被告按时交房，反诉原告即可转售涉案商铺，现因反诉被告原因导致反诉原告无法按时出售，给反诉原告造成了严重的损失，反诉被告应赔偿因此给反诉原告造成的降价损失。六、涉案商铺现有楼梯与合同附图、竣工图不一致，导致反诉原告不能按照约定的计划使用商铺。关于反诉被告其他违约事实参照答辩状。综上所述，合同签订后反诉原告按约支付了全部房款，但反诉被告迄今仍未按时按合同约定和法律规定交房，无法履行交房义务，已违约，且给反诉原告造成严重损失，应予赔偿。反诉被告龙湾万达公司答辩称：一、答辩人交付的涉案商铺早已满足合同交付条件，反诉原告应按合同约定履行办理房屋交付手续之义务。反诉原告无正当理由迟于入伙公告通知的时间办理房屋交付手续，应视为答辩人已于公告送达之日起第5日向反诉原告交付了涉案商铺。根据《商品房买卖合同》第九条以及《补充协议》第四条第一、二、八款之约定，涉案商铺的交付时间为2013年5月30日，交付条件为答辩人取得竣工验收备案证明文件，答辩人因自身原因未在合同约定期限内将该房屋交付反诉原告，反诉原告同意给予答辩人30日的宽展期，宽展期内合同继续履行，答辩人无须向反诉原告承担违约责任。另，根据2013年4月28日龙湾区住建局出具的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，涉案商铺已于2013年4月28日符合交付条件。答辩人在房屋满足交付条件的前提下，先后于2013年5月15日向反诉原告发送《温州龙湾万达广场入伙通知书》，于2013年6月28日在《温州商报》上刊登《入伙公告》通知反诉原告在内的业主办理房屋交付手续，反诉原告无正当理由迟延办理房屋交付手续，根据《补充协议》第四条第五款之约定，应视为答辩人已于公告送达之日起第五日(即2013年7月3日)已经向反诉原告交付了涉案商铺。该时间与合同约定交付时间基本一致。二、答辩人认为，涉案商铺虽于2013年7月3日已经交付反诉原告，但反诉原告拒不配合答辩人签署房屋交接单，拖延办理房屋权属转移登记手续，拒绝支付专项维修基金的行为，已经构成违约，应当承担违约责任。根据《补充协议》第四条第三款、第五款，第六条第四款之约定，办理房屋交付手续，无条件配合答辩人办理房屋权属转移登记手续系反诉原告一方之义务，房屋交付手续包括但不限于签署房屋交接单、支付应付未付房款(如有面积补差款)、物业服务费、专项维修基金等。现反诉原告长时间拖延办理前述房屋交付手续的行为，已经构成严重违约，除应当继续履行合同外，还应承担违约责任，按照每日购房款总额的万分之一的标准，向答辩人支付逾期收房的违约金。三、反诉原告要求答辩人交付面积为28.34m?和18.28m?的涉案商铺及不动产权证书，无事实依据。根据反诉原告提交的《温州市不动产权属信息查询记录》显示，28.34m?和18.28m?为涉案商铺国有建设用地土地使用权的权属信息，并非房屋建筑面积信息。房屋建筑面积大小以答辩人提交的涉案商铺产权证信息为准。反诉原告以土地使用权信息所示面积要求答辩人另行交付房屋无事实依据。另，因反诉原告一直未配合答辩人办理房屋交付手续以及不动产产权转移登记手续，故反诉原告要求答辩人交付不动产产权证书也无事实和法律依据。四、反诉原告提出答辩人存在逾期交房的几点理由，均无事实与法律依据。第一，《入伙通知书》中通知的办理交付手续的时间无法作为答辩人构成逾期交付之证据。根据《补充协议》第四条第三款后半段“由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，甲方会在《入伙通知书》中建议乙方办理入伙手续的具体时间，由此导致的交付时间迟延，不视为逾期”以及《补充协议》第十六条“本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律效力，如与本合同正文冲突，以本补充协议为准”之约定，答辩人于《入伙通知书》中通知反诉原告办理交付手续的时间不能用作答辩人构成逾期交房之证据。第二，温公消备【2015】第0015号消防设计备案并不涉及涉案商铺。根据(2016)浙03行终271号行政判决书(第三页最后四行)显示，温公消备【2015】第0015号《建设工程消防设计备案凭证》所涉工程范围并不包含7号楼，因此，反诉原告所述该次变更与本案无关。第三，涉案龙湾万达广场项目已经通过消防验收和竣工验收备案，符合合同约定交付条件，亦符合消防规范要求。根据答辩人提交的制图日期为2013年6月11日的《F#楼防火分区及位置示意图》显示，涉案商铺现状与该图纸完全一致。第四，涉案商铺的交付条件为取得竣工验收备案证明文件，答辩人于2013年4月28日即已经取得，反诉原告以涉案商铺消防门被封堵、合同附图未标注楼梯，实际架设楼梯为由，拒绝办理两套房屋的交付手续，无事实与法律依据。1、如前第一大点所述，涉案商铺的交付条件为答辩人取得竣工验收备案证明文件，只要满足该条件，涉案商铺即符合交付条件，而涉案龙湾万达广场项目已于2013年4月28日取得竣工验收备案证明文件。“房屋符合竣工图纸或合同附图”并非合同约定的交付条件，反诉原告以108-1号商铺二层消防门被封堵为由，拒绝办理房屋交付手续，要求答辩人承担逾期交房违约金，与法不符，于理不合。2、答辩人认为(2017)浙0303民初895号判决书所指消防门问题及楼梯架设问题，仅仅是对108-1号商铺现状的描述，并非对合同约定交付条件的变更。目前二层消防门被封堵之现状系因邻铺装修、改造所致，并非答辩人自身原因所致，与答辩人无关。在答辩人通知反诉原告办理房屋交付手续时，涉案商铺的二层消防门位置并不存在封堵之情形，商铺整体情况均与合同附图约定相符。如上所述，涉案商铺已于2013年7月3日视为交付，视为交付后，答辩人并无管理之义务，商铺的毁损灭失的风险也应由反诉原告承担，故涉案二层消防门被临铺封堵的责任不应由答辩人承担，也不能成为反诉原告拒绝收房的理由。3、从消防局发送给法院的(温消办【2019】43号)复函结果来看，涉案商铺尚未投入使用，在投入使用前需依法办理相关消防审批手续，也就是说，涉案商铺在消防验收和竣工验收备案通过之后至收房后装修之前，因商铺并未投入使用，故不存在消防违规与否的考量，在反诉原告收房前也并不存在违反消防规定的适用前提。故108-1号商铺二层消防门被封堵不能成为反诉原告拒绝收房的理由。另，消防门目前被封堵是因邻铺装修所致，应属反诉原告与临铺业主或者经营户之间的相邻权纠纷，其应自行与邻铺协商解决。此外，涉案商铺在投入使用前亦可以对消防门和消防通道进行调整，已有建设银行万达支行调整后取得消防备案合格的先例，且如果反诉原告经营场所并不属于人员密集场所，根据现有规定，其装修甚至无需向消防部门办理备案手续，故涉案商铺二楼消防门被封堵也不能成为收房后经营使用的障碍。4、从商铺现状看，108-1号商铺的疏散距离小于27.5米，根据《2013年浙江省消防技术规范疑难问题研讨会纪要》第159条之规定，该商铺二层无消防门并不违反消防规定，反而增加了商铺的内部使用空间，反诉原告以此为由拒绝收房依据不足。5、108-1号商铺与108-2号商铺为两间独立的商铺，108-2号商铺与合同完全一致，反诉原告以108-1号商铺消防门被封堵为由，拒绝办理108-2号商铺的交付手续，无事实与法律依据。五、反诉原告提出涉案商铺存在质量问题，无事实依据。第一，龙湾万达广场建设工程项目已经取得竣工验收备案文件，说明涉案商铺地基基础和房屋主体结构质量符合合同约定。反诉原告提交的证据中判决书所涉主体为宜兴万达广场有限公司，所建工程为宜兴万达，与本案无关。第二，反诉原告所述漏水问题、排污问题均与事实不符。反诉原告提交的证据中有关漏水的网页报道的发布平台为“十九楼网络股份有限公司”，其并非正规的新闻媒体单位，其发布的内容的真实性有待查证。即便该帖子的内容是真实，该网页所指房屋漏水问题发生于万达广场综合体内，并不涉及温州金街上的涉案商铺，因此与本案无关。证据中有关排污的网页报道三性均有异议，与本案无关。六、涉案108-1号商铺二层消防门与邻铺互通，与合同附图一致，答辩人主张的损失无事实与法律依据。首先，根据《商品房买卖合同》附图显示，涉案108-1号商铺二层已经明确标示房间内存在消防门以及具体方位，涉案商铺二层消防门与相邻商铺互通符合合同约定。其次，根据《建筑设计防火规范》第6.5.1条之规定，防火门分为常开防火门与常闭防火门。常开防火门一般设置在建筑内经常有人通行的地方，除允许设置常开防火门的位置外，其他位置的防火门均应采用常闭防火门。涉案商铺所在消防门的位置并非人员经常走动的通道，因此属于常闭防火门。常闭防火门日常处于关闭状态，通过技术手段(如增加一个磁力扣)，可以实现平时为封闭状态不可打开，仅当火灾发生时磁力扣自动打开。这也意味着在日常状态下，涉案商铺内的所有面积仅供反诉原告独立使用，并不用于公共通行，并不会给反诉原告带来损失。七、反诉原告诉称楼梯占用面积导致的损失，无事实与法律依据。答辩人认为，一层与二层商铺之间必然有楼梯相连，楼梯的实际使用人为反诉原告，其以合同附图未画楼梯，实际架设楼梯，导致反诉原告产生面积损失，无事实与法律依据。八、人防井占据的面积与合同附图一致，反诉原告所述无事实依据。首先，合同附图已经明确标识商铺一层有一个人防井，根据108-1号商铺房产证显示，人防井所在位置面积并未被计入商铺总建筑面积，反诉原告所述人防井占据涉案商铺独立使用面积，与事实不符。其次，根据合同附图显示，附图下面已经明确标注“一层平面示意图”的字样，示意图不同于比例尺图，仅是为了大体上描述房屋的结构型式，仅供买受人参考，且该示意图无任何比例尺的标注。因此，合同附图的比例大小不等于实际比例大小，反诉原告以人防井占据的面积与合同附图不符，主张面积损失，无事实依据。九、108-1号商铺二层右前角位置为送风井所在位置，非反诉原告产权，反诉原告要求拆除商铺二层送风井无事实与法律依据。原告所述108-1号商铺二层右前角凸起位置为公共楼梯间正压送风井，送风井所在位置并非反诉原告独立产权，其面积并未进入涉案商铺面积，与反诉原告无关。十、涉案商铺降价损失与答辩人无关。涉案商铺的价格是根据合同签订当时的市场行情确定的，是双方协商一致的结果。答辩人交付的涉案商铺与合同约定一致，反诉原告无正当理由拒绝办理房屋交付手续，迟延办理期间产生的房屋价格损失应由反诉原告自行承担，与答辩人无关。十一、反诉原告以涉案商铺一层架设楼梯主张商铺现状与合同不符，影响其对商铺的使用，缺乏事实与法律依据。首先，答辩人认为商铺一层与二层之间必然有楼梯相连，反诉原告不能以附图未标注楼梯但实际架设楼梯，而主张商铺现状未达到合同约定交付条件。其次，答辩人开发的其他相似户型的商铺均在相同位置架设了楼梯，并已经交付给业主使用，未曾有业主反馈影响其正常使用，反诉原告认为楼梯影响其使用，缺乏事实与法律依据。反诉原告若认为楼梯现状有异议，可以在办理房屋交付手续后自行调整。另外，关于在商铺内架设楼梯是否会影响商铺建筑面积的问题，答辩人认为，根据《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.15条“室内楼梯间的面积计算，应按楼梯依附的建筑物的自然层数计算并在建筑物面积内”之规定，不管是否架设楼梯，均不会对建筑面积产生影响。十二、答辩人认为，反诉原告未缴纳物业管理费、专项维修基金，根据合同约定，答辩人有权顺延交付涉案商铺，且不视为答辩人违约。根据《补充协议》第四条第三款、第六款之约定，反诉原告在房屋交付前仍有未到期应付房款或其他费用(含契税、公共维修基金等税费)尚未付清的，答辩人有权据实顺延交房日期，无需承担违约责任。答辩人在涉案商铺符合交付条件后多次通知反诉原告缴纳物业管理费，公共维修基金，面积补差款，但截至起诉之日，反诉原告至今仍未缴纳，因此，即使反诉原告的主张成立，则答辩人亦无需承担逾期交房违约责任。综上所述，涉案商铺早已符合交付条件，答辩人已经按约履行了通知反诉原告办理房屋交付手续之义务，反诉原告逾期办理房屋交付手续，应视涉案商铺已于答辩人通知反诉原告办理交付手续送达之日起5日内(也就是2013年7月3日)已经交付。同时，答辩人认为，反诉原告长时间拖延办理房屋交付手续的行为，已经构成违约，应当承担继续履行合同(签署房屋交接单、办理不动产权属转移登记手续，支付面积补差款及专项维修基金)并向答辩人支付每日购房款总额万分之一的违约金的违约责任。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据，本院认定如下：1、龙湾万达公司提交的编号为201190002600114的《商品房买卖合同》、编号为201190002600115的《商品房买卖合同》，范庆香对真实性没有异议，但认为从平面附图可见没有楼梯，现状与之不符；龙湾万达公司提交的上述二合同的补充协议，范庆香对证据三性均有异议，认为没有提供原件。本院对该组证据形式真实性均予以确认，可以证明原、被告双方对涉案商铺买卖相关约定。2、龙湾万达公司提交的建筑面积测绘成果书、108-1号商铺产权证、108-2号商铺产权证，范庆香对建筑面积测绘成果书真实性、关联性有异议，对二产权证证据三性及证明对象均有异议，认为测绘公司测绘资质已被撤销，且从测绘平面图可见两栋商铺均无楼梯和百叶窗墙体，说明测量和房产证备案时没有楼梯和百叶窗的面积进行扣除。本院对建筑面积测绘成果书的形式真实性予以确认。另本院对二产权证予以确认，可以证明涉案商铺的不动产登记情况。3、龙湾万达公司提交的《浙江省住宅专项维修资金专用收据》，范庆香对证据三性均有异议，认为从收据中无法看出范庆香有欠原告维修基金及金额。本院对该证据形式真实性予以确认，可以证明龙湾万达公司已缴纳专项维修资金及缴纳标准的事实。4、龙湾万达公司提交的（2018）浙03民终4732号民事判决书，范庆香对证明对象提出异议，认为该判决载明一审法院认定二层消防门与邻铺互通，不符合合同约定。本院对该证据予以确认，对本案影响于后文一并说明。5、龙湾万达公司提交的竣工验收备案表，范庆香对证据真实性、关联性提出异议，认为涉案商铺不符合交付条件。本院对该证据形式真实性予以确认，可以证明涉案商铺所在工程已竣工验收并备案，至于是否符合交付条件，于后文一并说明。6、龙湾万达公司提交的消防验收意见书（温公消验【2013】第0114号），范庆香对证据真实性、关联性均提出异议，认为108-1号商铺二层消防门被封堵，必然违法，而龙湾万达公司此后也一直在修改涉案商铺，且文件出具日期超过约定交房日期。本院对该证据形式真实性予以确认，对本案影响于后文一并说明。7、龙湾万达公司提交的（2016）浙03行终271号判决书，范庆香认为与本案无关，且真实性无法核实，并认为该判决书未涉及范庆香。本院认为，关于该判决书中事实认定部分所载【2015】第0015号《建设工程消防设计备案凭证》所涉内容，范庆香并未提交相反的证据证明其主张，故本院对该部分内容予以确认。从该内容可见涉案108-1号商铺、108-2号商铺不包含于【2015】第0015号《建设工程消防设计备案凭证》所涉23间商铺之内。8、龙湾万达公司提交的民事反诉状、撤诉裁定书，范庆香对关联性提出异议，认为无法证明本案任何事实。本院对该组证据形式真实性予以确认，可以证明原、被告双方关于108-1号商铺、108-2号商铺相关诉讼情况。至于该组证据对本案的影响，于后文一并说明。9、龙湾万达公司提交的温公消【2018】23号文件，范庆香认为真实性无法核实，关联性不予认可。本院对该证据形式真实性予以确认，该证据显示消防审批要求与具体经营行业相关。10、龙湾万达公司提交的温政办【2007】150号文件，范庆香认为真实性无法核实，且系安装工程平均造价，而非维修基金。本院对该证据形式真实性予以确认，可以证明温州市市区新建物业首期专项维修资金交存标准及交存办法。11、龙湾万达公司提交的财务系统截图、温州银行业务回单，范庆香认为与本案无关联，且按揭已支付完毕。本院认为结合原、被告双方均确认范庆香已依据合同约定支付全部房款的陈述，对该证据形式真实性予以确认，可以证明范庆香的付款情况。12、龙湾万达公司提交的防火分区及位置示意图，范庆香对真实性提出异议，认为与范庆香于2019年7月22日调取的图纸不一致，未在档案局备案。且范庆香对关联性亦提出异议，认为现状与合同附图不一致，二层消防门封堵违法。本院对该证据形式真实性予以确认，对本案影响，于后文一并说明。13、龙湾万达公司提交的情况说明，范庆香认为真实性不清楚，但情况说明内容与合同附图及档案馆图纸不符，与龙湾万达公司提供的图纸也不符合。且龙湾万达公司陈述负差小于3%，与其起诉要求多出面积相互矛盾，无权再向范庆香主张多出面积。另外，载明现状符合合同约定与事实不符。本院认为该情况说明系由龙湾万达公司出具，故应属当事人陈述，其能否作为认定事实的根据需结合其他证据另行判断。14、范庆香提交的不动产权属信息查询记录（面积分别为28.34平方米和18.28平方米），龙湾万达公司对真实性、合法性无异议，但对关联性提出异议，认为范庆香无权要求交付该不动产产权证书。本院对证据形式真实性予以确认。至于范庆香是否有权要求收取该证书，于后文另行说明。15、范庆香提交的温公消审【2013】第0247号（龙湾万达公司亦作为证据提交）、温公消审【2014】第0002号、温公消限字【2014】第0004号文书，龙湾万达公司对0247号文书真实性、合法性无异议，但认为涉案工程经消防验收及备案，符合交付条件；对0002号文书真实性、合法性无异议，但认为楼梯未发生变更，涉案商铺也未包括其中；对0004号文书真实性称不清楚。本院对该组证据形式真实性予以确认，对本案的影响于后文一并说明。16、范庆香提交的（2017）浙0303民初895号判决书，龙湾万达公司对真实性、合法性无异议，但认为108-2号商铺本身即无消防门，涉案商铺的交付条件已取得相关文件。本院对该证据予以确认，可以证明2017年6月6日时相关勘验情况。17、范庆香提交的照片，龙湾万达公司对证据三项提出异议，认为应以2019年8月9日上午现场勘验情况为准。本院认为本案已进行现场勘验，现场情况应以现场勘验结果为准。18、范庆香提交的涉案商铺所在商业广场销售广告，龙湾万达公司对证据三性均有异议，该证据对本案影响于后文一并说明。19、范庆香提交的（2017）苏02民终1510号民事判决书，龙湾万达公司认为与本案无关联。本院认为该判决所涉系宜兴万达广场，与本案纠纷并无关联，不作为本案证据认定。20、范庆香提交的公证书，龙湾万达购公司对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为来源网站系论坛，不具有权威性，且漏水非涉案商铺，所涉物业也与龙湾万达公司无关。本院对该证据形式真实性予以确认，对本案影响于后文一并说明。21、范庆香提交的图纸，龙湾万达公司认为该图纸系2012年9月，而竣工备案系2013年，该份图纸非最终备案图纸。本院对该证据形式真实性予以确认，对本案影响于后文一并说明。22、范庆香提交的面积测量成果资料，龙湾万达公司对证据三性均有异议，认为房管部门已对涉案商铺面积进行了登记。本院认为涉案商铺已经不动产登记，面积应以登记为准。23、范庆香提交的竣工图，龙湾万达公司对证据三性均有异议，本院对该证据形式真实性予以确认，对本案影响于后文一并说明。24、范庆香提交的录音光盘，龙湾万达公司对证据三性均提出异议，认为无法确认联系人的身份，且内容与范庆香陈述相互矛盾。该材料对本案影响于后文一并说明。25、范庆香提交的询问笔录，龙湾万达公司认为真实性无法核实。即便真实，笔录所载内容未包括涉案房屋，与本案无关联。本院对该组证据形式真实性予以确认，但无法确认该笔录与涉案房屋的关联性。经审理，结合当事人陈述及确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月30日，范庆香与龙湾万达公司签订合同编号为201190002600114的《商品房买卖合同》一份，载明“出卖人龙湾万达公司，买受人范庆香。第一条，项目建设依据（略），暂定名万达商业广场。第二条，商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号2011006号。第三条，商品房基本情况。买受人购买的商品房为第7幢1层108-1号房。商品房设计用途为商业用地，属框架结构，层高一层5.09米，二层4.2米，其建筑样式为封闭式。建筑面积共177.43平方米，其中套内建筑面积159.83平方米，应分摊的共有建筑面积17.6平方米。第五条，计价方式与价款。单价为每平方米43419.07元，总金额7703846元。第六条，面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。第七条，付款方式及期限。买受人按照第3种方式按期付款，即买受人应于本合同签订同时向出卖人支付50%购房款，计3853846元（包括买受人已经支付的定金1000000元），其余购房款3850000元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。第九条，交付期限及条件。出卖人应当在2013年5月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，2.取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，3.用水电气道路具备商品房正常使用的基本条件。第十条，出卖人逾期交房的违约责任按《补充协议》相关约定执行。第十二条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示《合同》第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。因买受人原因未能按期交付的按《补充协议》相关约定执行”等。上述《合同》包括附件。其中附件一为房屋平面示意图；附件八为《补充协议》，载明“第四条，关于房屋交付的补充约定。1.本合同第九条约定的房屋交付时间为2013年5月30日前，具体时间以甲方（即出卖人）发放《入伙通知书》载明时间为准（不迟于前述日期）。2.该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件。房屋交付时，乙方（即买受人）应签署房屋交接单并履行受领房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行。3.甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开履行的报纸公告等形式。乙方应在甲方《入伙通知书》送达之日起5日内到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交接手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和各类费用。如乙方未付清前述款项，视为乙方未付清房款，甲方有权拒绝交房。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，甲方会在《入伙通知书》中建议乙方办理入伙手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。5.乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方。自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担，该房屋产生的物业服务费及其他费用均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担。房屋保修期自交付（包括视为交付）之日起计算。8.甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。第五条，关于房屋质量等补充约定。双方确定严重影响正常使用的房屋问题仅指该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题，导致无法正常使用，并经甲方复核确认的，乙方有权选择解除合同。第六条，关于办理产权登记手续的补充约定。办理房屋权属转移登记手续如需乙方配合，乙方应按甲方或代办单位要求无条件给予配合。第九条第3款，本合同附件所示该房屋所在区域的平面布局为暂定，如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，由甲方可自主实施，不需要提前征得乙方同意”等。同日，范庆香与龙湾万达公司又签订合同编号为201190002600115的《商品房买卖合同》一份，除购买的商品房为第7幢1层108-2号房，建筑面积共116.56平方米，单价为每平方米47567.6元，总金额5544479元外，其余条款内容及补充协议相关约定同前。上述两份《合同》均已在温州市房产管理局龙湾分局（以下简称：房管局）备案。《合同》签订后，范庆香已向龙湾万达公司支付购房款合计13248325元。2013年4月28日，温州市龙湾区住房和城乡建设局（以下简称：住建局）向龙湾万达公司出具《房屋建筑工程竣工验收备案表》，载明“温州龙湾万达广场工程的竣工验收备案文件已于2013年4月28日收讫，文件齐全”。2013年6月27日，温州市公安消防局（以下简称“消防局”）作出温公消验[2013]第0114号《建设工程消防验收意见书》，载明“我局对你单位申报的温州市龙湾万达广场A#-F#幢写字楼底部商铺……进行了消防验收，根据国家工程建设消防技术标准、《建筑工程消防验收规范》（DB33/1067-2010）和《建设工程消防设计审核意见书》（温公消审[2008]247号、温公消审[2013]第0193号和温公消审[2013]第0247号），并结合龙湾区人民政府《关于要求解决龙湾万达广场部分商铺消防验收问题的函》（温龙政函[2013]84号）的情况报告和我局2013年6月25日集体研究通过的同意变更设计意见，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格”等。2013年6月28日，龙湾万达公司在《温州商报》刊登《入伙再次公告》，载明“尊敬的温州龙湾万达广场业主：您所购买的温州龙湾万达广场正式通过竣工验收具备交付条件，我公司拟定于2013年6月30日开始在温州龙湾万达广场金街入伙办公司集中办理SOHO和商铺的入伙事宜”等。因双方对涉案商铺是否符合交付条件存在争议，范庆香未签署涉案商铺的房屋交接单。2013年8月27日，龙湾万达公司缴纳住宅专项维修资金11553314.4元，并由取得《浙江省住宅专项维修资金专用收据》，编号为1100110650。该收据载明建筑面积为142811.64平方米，并载明“34500.54*90；108311.1*78”的计算方式。《温州市市区新建物业首期专项维修资金交存标准及交存办法》（温政办【2007】150号）规定交存标准为多层按平均造价（平均造价为1000元每平方米）的5%、小高层及高层按平均造价（平均造价为1500元每平方米）的6%；交存方式为首期物业专项维修资金由建设单位代收代交，在房屋办理结算交付时，由建设单位向业主收取，并向业主出具地税部门提供的浙江省统一收款收据。2013年9月25日，房管局颁发温房权证龙湾区字第××、10××07号权证，载明“房屋所有权人龙湾万达公司，共有情况单独所有，房屋分别坐落龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场7幢108-1室、7幢108-2室，建筑面积分别为180.6、116.5平方米，套内建筑面积分别为162.77、105平方米，土地使用权取得方式国有出让”等。温州市立民房地产测绘有限公司实测上述商铺面积与上述产权证记载面积相同。2015年10月16日，温州市公安消防局作出温公消设备字〔2015〕第0015号《建设工程消防设计备案凭证》，载明“万达公司：根据《中华人民共和国消防法》第四条和《建设工程消防监督管理规定》第二十四条的规定，你单位2015年10月16日申报了温州龙湾万达广场SOHO楼商业网点首层楼梯间分隔变更建设工程的消防设计备案……经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。已经依法备案的建设工程消防设计不得擅自修改。确需修改的，应当重新备案。依法备案的建设工程自竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案”。陈星滔等购房户另案向本院提起行政诉讼，请求确认住建局于2013年4月28日作出的竣工验收备案行政行为无效。本院于2015年11月16日作出一审行政判决，确认上述竣工验收备案行政行为违法。陈星滔等人不服上诉，温州市中级人民法院作出二审行政裁定，撤销原判，发回重审。经重审，本院再次作出一审行政判决，驳回陈星滔等人的诉讼请求。陈星滔等人再次上诉，温州市中级人民法院于2016年12月2日作出（2016）浙03行终323号行政判决，撤销一审行政判决，确认上述竣工验收备案行政行为违法。该二审行政判决已发生法律效力。陈星滔等购房户另案向温州市鹿城区人民法院提起行政诉讼，请求撤销消防局2015年10月16日作出的消防设计备案行政行为。该院于2016年6月20日作出一审行政判决，一、驳回张明良、张明贤的起诉。二、驳回陈星滔、范庆香、陈金丰、邱乐珍、汤雪梅的诉讼请求。陈星滔等人不服上诉，温州市中级人民法院于2016年10月20日作出（2016）浙03行终271号行政判决，驳回上诉，维持原判。该二审行政判决已发生法律效力。陈金丰、邱乐珍购房户另案向温州市鹿城区人民法院提起行政诉讼，请求撤销消防局于2013年6月27日作出的消防验收行政行为。该院作出一审行政判决，确认消防验收行政行为违法。陈金丰、邱乐珍不服上诉，温州市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）浙03行终246号行政判决，驳回上诉，维持原判。该二审行政判决已发生法律效力。自2015年3月18日始，范庆香与龙湾万达公司即就涉案商铺买卖合同解除等相关问题向本院起诉。2017年2月20日，范庆香曾向本院起诉要求解除前述两份商品房买卖合同，本院予以受理。在该案审理过程中龙湾万达公司提出反诉要求确认范庆香于2014年12月5日发出的通知不具备解除合同的效力。本院受理反诉后将本、反诉合并审理，并于2018年7月30日作出（2017）浙0303民初895号民事判决书，判决确认范庆香于2014年12月5日发出的《律师函》不具有解除合同的效力并驳回范庆香的诉讼请求。后范庆香不服本院该判决，并向温州市中级人民法院提起上诉。温州市中级人民法院于2018年11月16日立案后于2019年3月15日判决驳回上诉，维持原判。本案审理中，本院于2019年8月9日对涉案商铺进行勘验，发现涉案108-1号商铺一层左侧有一张金属楼梯，二层消防门位置被反锁封闭，消防门侧墙有一向商铺内突出的百叶窗及送风井，108-2商铺一层内侧有一张金属楼梯。另外本院在该次勘查中发现中国建设银行股份有限公司温州万达支行与相邻的5幢115号商铺原设计的二层消防门位置被砖砌墙体封堵，但在其他位置开辟疏散通道。关于上述百叶窗及送风井，龙湾万达公司出具《情况说明》陈述称108-1号商铺二层百叶窗所载位置为公共楼梯间正压送风井，送风井旁边墙体为分隔墙体，因实际施工偏差致分隔墙与送风井被设置在一个平面内，但此处偏差在验收合格范围内，且龙湾万达广场建设工程项目已通过竣工验收，经测绘商铺的同体面积负差小于3%，故108-1号商铺现状符合合同约定。本院在本案审理过程中向温州市公安消防局发函询问包括108-1号商铺在内的三间商铺消防门被封堵是否存在消防安全违法行为及上述中国建设银行股份有限公司温州万达支行另行开辟疏散通道是否符合消防法规等事项。温州市消防支队于2019年10月29日复函（温消办【2019】43号）称经核查龙湾万达广场包括108-1号商铺在内的三间商铺消防门存在消防疏散通报被封堵的情况，且未投入使用，在投入使用前需办理相关消防审批手续，并认为上述商铺消防通道被封堵问题实质上是业主间相互借用房屋专有部分作为疏散通道，属民事纠纷。另确认中国建设银行股份有限公司温州万达支行室内装修工程已经建设工程竣工验收消防备案检查合格（温公消竣备字【2013】第0002号）。范庆香名下登记有坐落于温州市龙湾区永中街道万达商业广场7幢108-1室的土地使用权，权证号9-2013-2-40876，面积为28.4平方米。另登记有坐落于温州市龙湾区永中街道万达商业广场7幢108-2室的土地使用权，权证号9-2013-2-40899，面积为18.28平方米。本院认为，本案双方签订的两份《商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力。关于本案争议，本院逐一分析如下：1、关于涉案商铺未能按期交房的违约及交付问题。本院认为涉案商铺买卖合同第九条约定交付条件包括“1.建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水电气道路具备商品房正常使用的基本条件”，在《补充协议》第四条第2款约定的交付条件为“甲方取得竣工验收备案证明文件”，故涉案商铺的交付需符合上述条件。范庆香主张实际面积与合同约定面积不符并申请对面积进行鉴定。本院认为涉案房屋面积已由测绘公司实测并由房管部门认可并颁发权属证书，范庆香该项主张缺乏依据，本院不予采纳，其鉴定申请本院亦不予准许。范庆香主张涉案商铺存在房屋质量问题并申请鉴定。本院认为涉案商铺所涉工程已经竣工验收合格，故该项主张本院不予采纳，其鉴定申请本院亦不予准许。经勘查及双方当事人确认，108-1号商铺存在一层楼梯及二层送风井与合同附图不一致、二层消防门封堵的问题，这些问题的存在的确对商铺使用有带来不便，且长期未得到处理，故108-1号商铺未能按期交付系龙湾万达公司违约导致。龙湾万达公司主张确认108-1号商铺于2013年7月3日视为交付，依据不足，本院不予支持。至于108-2号商铺，范庆香主张房屋买卖合同附图无楼梯而现状存在楼梯，商铺不符合交房条件，已违约。本院认为范庆香所述不应存在楼梯显与通常二层商铺使用常理不符，且依据《补充协议》第九条第3款，本合同附件所示该房屋所在区域的平面布局为暂定，万达公司有权优化调整。仅以存在楼梯与示意图有差异为由拒绝收房，缺乏依据。故范庆香未依据合同约定办理108-2号商铺交接手续，已违约。依据《补充协议》第四条第五款约定“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方”，故应视为108-2号商铺已于2013年6月28日《入伙再次公告》刊登后第5日即2013年7月3日交付。2、关于范庆香主张的各项整改问题。范庆香主张拆除108-1号商铺二层消防门处封堵及百叶窗（即送风井位置）、恢复涉案商铺楼梯至与合同附图及规划用图一致，且上述整改均需符合消防规范。关于108-1号商铺消防门是否符合消防规范的问题，范庆香申请进行鉴定，本院已向消防部门发函询问，其鉴定申请本院不予准许。消防部门回函称需在投入使用前需办理相关消防审批手续，并认为上述商铺消防通道被封堵问题实质上是业主间相互借用房屋专有部分作为疏散通道，属民事纠纷。故在涉案商铺消防验收合格的情况下，现状是否符合消防条件需待范庆香实际使用后另行审批。关于消防门封堵拆除问题。本院认为二层消防门与他人享有产权的不动产直接相连，该封堵的墙面亦属他人商铺墙面一部分，非龙湾万达公司所能强制拆除，范庆香要求龙湾万达公司拆除该封堵墙面，本院不予支持。范庆香主张拆除之送风井属消防设施，在《防火分区及位置示意图》中已有注明，故该送风井的拆除可能影响建筑消防安全，范庆香该项诉求本院亦不予支持。关于108-1号商铺的楼梯整改问题，范庆香在反诉状及庭审中均陈述认为合同附图所示涉案商铺无楼梯，若按范庆香陈述拆除楼梯至商铺无楼梯状态显与常理不符，且不利于涉案商铺财产价值实现，故该项诉求本院不予支持。至于108-2号商铺，系范庆香违约，范庆香要求龙湾万达公司整改缺乏依据，本院不予支持。3、关于违约金、维修基金、面积补偿、降价损失等金钱给付诉求问题龙湾万达公司及范庆香均主张违约金。如前所述范庆香未按合同约定办理108-2号商铺房屋交付手续，万达公司要求依据《补充协议》第四条第五款要求以购房款为基数，按每日万分之一自2013年7月3日起计算至实际办理房屋交接手续之日止。本院认为，108-2号商铺于2013年7月3日视为交付，视为交付后房屋损毁、灭失等风险转移，且范庆香同时购买108-1号和108-2号商铺，两商铺毗邻，买受人同时收房、一并规划使用的期望亦符合常理，108-2号商铺长期存在违约问题，范庆香对108-1号商铺不收房的主观过错显然不大，考虑到本案特殊情况，对龙湾万达公司要求范庆香支付逾期办理房屋交接手续违约金的诉请本院不予支持。至于108-1号商铺，龙湾万达公司未能按期交房，依据《补充协议》第四条第八款之约定“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”，龙湾万达公司应自2013年5月30日后第31日即2013年6月30日开始以7703846元为基数按每日万分之一计算至108-1号商铺符合交房条件并实际办理房屋交接手续之日止。同时，考虑到龙湾万达公司及范庆香双方就涉案商铺诉累不断，108-1号商铺存在的违约问题虽对商铺使用有带来不便，但商铺并非完全不能使用，龙湾万达广场多数同类商铺均已收房并实际经营，且有中国建设银行股份有限公司温州万达支行另行开辟疏散通道并消防备案检查合格的先例。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条确定了减损规则，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”商铺消防审批要求和具体经营行业类型密切相关，由范庆香结合自身经营行业和消防审批要求解决消防门封堵等问题，与龙湾万达公司在交房前无具体方向整改对比，更具现实操作性和针对性。范庆香如不能与108-1号商铺邻户达成协议消除消防门封堵状态，确有必要的话，可参照中国建设银行股份有限公司温州万达支行先例另行制定装修工程消防设计方案，该装修工程消防设计方案合理费用可另行向龙湾万达公司主张。综上，结合108-1号商铺与合同不符之事项对范庆香使用涉案商铺的影响程度、减少涉案商铺空置损失，鼓励增加涉案商铺物权利用效率、违约期限、落实减损规则等本案特殊因素综合判断，本院对违约金金额进行调整，由龙湾万达公司向范庆香支付108-1号商铺合同约定之购房款总额20%即1540769.2元（7703846*0.2），实际办理房屋交接手续之日止的其余违约金不予支持。龙湾万达公司主张范庆香支付垫付的维修基金23173.8元，本院认为依据《温州市市区新建物业首期专项维修资金交存标准及交存办法》（温政办【2007】150号）规定及《浙江省住宅专项维修资金专用收据》所载维修基金计算及缴纳方式，涉案商铺应缴维修基金为23173.8元【（180.6+116.5）*78】，龙湾万达公司已予垫付，范庆香应向龙湾万达公司支付该款。龙湾万达公司及范庆香均主张面积补差。本院认为依据涉案商铺权属登记，108-1号商铺登记面积较合同面积超出3.17平方米（180.6-177.43），而108-2商铺登记面积与合同约定一致，依据房屋买卖合同第六条之约定，应据实结算房款，故范庆香应向龙湾万达公司支付面积补差款137638.45元（3.17*43419.07）。范庆香主张涉案商铺房价降价损失，本院认为属于商业风险，该项主张不予支持。上述各项金钱支付义务相互抵扣，龙湾万达公司应向范庆香支付违约金1379957元（1540769.2-23173.8-137638.45）。5、关于范庆香主张的交付面积分别为28.34平方米、18.28平方米的不动产权属证书、涉案商铺消防验收合格证明文件等材料交付问题。范庆香诉称要求龙湾万达公司交付面积分别为28.34平方米、18.28平方米的不动产权属证书。龙湾万达公司答辩称范庆香未配合办理涉案商铺的产权转移登记手续，故要求交付不动产产权证书无依据。本院认为依据不动产权属信息查询记录，面积为28.34平方米、18.28平方米的不动产登记均属土地使用权登记，登记的不动产坐落于涉案商铺地址，且已登记在范庆香名下，故范庆香该项诉求缺乏依据，本院不予支持。范庆香诉称要求龙湾万达公司交付涉案商铺的消防验收合格证明文件，龙湾万达公司已作为证据提交（即温公消验【2013】第0114号《建设工程消防验收意见书》），故该项主张本院不予支持。范庆香申请的其他鉴定事项，或缺乏依据，或与本案缺乏关联，本院均不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、确认坐落于温州市龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场7幢108-2室的房产于2013年7月3日视为向范庆香交付；二、驳回原告温州龙湾万达广场投资有限公司其他诉讼请求；三、反诉被告温州龙湾万达广场投资有限公司向反诉原告范庆香支付1379957元；四、驳回反诉原告范庆香的其他诉讼请求。如反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费3516元（原告温州龙湾万达广场投资有限公司已预缴），反诉诉讼费15127元（反诉原告范庆香已预缴），合计18643元，由温州龙湾万达广场投资有限公司承担17219元，由范庆香承担1424元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  李曙光人民陪审员  项林晓人民陪审员  陈继秀二〇二〇年一月二日法官助理谷顺乾书记员张赛雯?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。