吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初4560号 原告（案外人）：吉林省恒远担保有限公司，住所长春市高新区。 法定代表人：李淑艳，董事长。 委托诉讼代理人：胡浩，长春市东风法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：冯艳玲，女，1987年8月18日生，住吉林省榆树市。 委托诉讼代理人：张君隆，吉林钧诺律师事务所律师。 第三人（被执行人）：长春市鑫隆房地产开发有限责任公司，住所地长春市南关区。 法定代表人：王星，总经理。 第三人：吉林市远大混凝土有限责任公司，住所地吉林市船营区。 法定代表人：黎洋，总经理。 委托诉讼代理人：许长吉，该公司项目经理。 原告吉林省恒远担保有限公司（以下简称恒远公司）与被告冯艳玲、第三人长春市鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆公司）、吉林市远大混凝土有限责任公司（以下简称远大公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月30日作出（2018）吉0102民初2712号民事判决。冯艳玲不服该判决，向吉林省长春市中级人民法院提起上诉。吉林省长春市中级人民法院于2019年8月27日作出（2019）吉01民终1026号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告恒远公司的委托诉讼代理人胡浩、被告冯艳玲的委托诉讼代理人张君隆、第三人远大公司的委托诉讼代理人许长吉到庭参加诉讼。第三人鑫隆公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒远公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与第三人远大公司签订的以物抵债《协议书》合法有效；2.判令位于吉林市船营区长春路58号鑫隆帝豪2号楼07幢1单元0130222室房屋归原告所有；3.请求南关区法院停止对原告位于吉林市船营区长春路58号鑫隆帝豪2号楼07幢1单元0130222室房屋的执行并解除查封；4.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2012年10月16日，第三人鑫隆公司与远大公司签订了《商品房抹账协议书》，按协议约定，鑫隆公司用位于吉林市船营区长春路58号鑫隆帝豪2号楼07幢1单元0130222室房屋折抵288745元工程款交给了远大公司。依据长春高新技术开发区人民法院（2013）长高开民初字第1039号民事调解书，第三人远大公司应偿还原告借款588.7万元。2013年8月5日，远大公司授权其法定代表人黎洋与原告签订了以物抵债《协议书》，按该协议约定，远大公司用在第三人鑫隆公司取得的两处房屋（其中包括诉争房屋）偿还了部分借款。协议签订后，第三人远大公司将房屋即时交付原告使用至今。2018年原告办理更名过户时才知道原告所有的房屋已被长春市南关区法院查封【案号（2018）吉0102执438号】。2018年4月23日，原告向南关区法院提出执行异议，南关区法院在2018年6月29日作出了（2018）吉0102执异491号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告认为，原告与第三人鑫隆公司签订的以物抵债《协议书》主体适格、客体合法、内容真实，合同签订后买卖双方均实际履行了合同中约定的义务，原告的诉讼请求完全符合上述法律规定。综上所述，敬请人民法院依据相关法律规定，确认原告与第三人远大公司签订的以物抵债《协议书》合法有效，位于吉林市船营区长春路58号鑫隆帝豪2号楼07幢1单元0130222室房屋应当归原告所有。依法停止对此房的执行并解除查封。 冯艳玲辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。一、原告与被执行人之间不存在合法有效的买卖协议。原告依据以物抵债《协议书》主张权利但《协议书》是原告与案外人黎洋个人签订，被执行人不是该协议书》当事人，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项之规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。并且，原告自述被执行人是与第三人远大公司签订《商品房抹账协议书》，将争议房屋折抵远大公司的工程款，与第三人黎洋个人无关，黎洋个人无权对外处置争议房屋。因此《协议书》对争议房屋不发生效力。原告没有对房屋享有合法权益的有效权利来源。二、原告未依法取得争议房屋的所有权。第三人远大公司依据《商品房抹账协议书》取得的是要求被执行人交付争议房屋的债权，而争议房屋的所有权并未转移，在取得争议房屋所有权之前，第三人远大公司是无权对外转让争议房屋，《协议书》即使是黎洋受第三人远大公司委托签订的也不发生物权变动的效力，形成的是原告与第三人黎洋之间的债权债务法律关系。因此，原告未取得争议房屋的所有权，不能排除对争议房屋的执行行为。三、原告没有占有使用争议房屋。原告在执行异议听证过程中，自述争议房屋为毛坯房，一直处于空置状态，说明原告没有占有使用争议房屋。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项之规定，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。综上所述，原告不符合排除执行的情形，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 鑫隆公司未出庭、未发表陈述意见亦未举证。 远大公司述称，原告的诉讼请求有事实及法律依据，应当予以支持。 本院经审理可以认定如下事实：冯艳玲与鑫隆公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日作出（2017）吉0102民初2120号民事判决书，判决：一、冯艳玲与鑫隆公司于2007年6月26日签订的《房屋预订协议》无效；二、鑫隆公司于判决生效后立即返还冯艳玲购房预付款人民币127628元及利息。2017年9月5日该判决书发生效力后，鑫隆公司未按照生效判决履行义务。2018年1月16日，冯艳玲向本院申请执行，本院立案号为（2018）吉0102执438号执行案件。在案件执行过程中，本院于2018年4月17日查封了鑫隆公司名下的位于吉林市船营区长春路58号鑫隆帝豪2号楼07幢1单元0130222室（房号为154073IV03070130222、编号DJB201804110016，建筑面积67.94平方米）。2018年4月26日，案外人恒远担保向本院提出执行异议，称争议房屋所有权归其所有，请求解除对争议房屋的查封。本院于2018年6月29日作出（2018）吉0102执异491号执行裁定书，裁定驳回案外人恒远公司的异议请求。 2012年10月16日，鑫隆公司（甲方）与远大公司（乙方）签订《商品房抹账协议书》一份，约定甲方同意将所承建的吉林市长春路鑫隆帝豪2号楼住宅楼30层222室，测绘面积67.94平方米，单价4250元，以总房款288745元顶给乙方。工程款不足以顶账部分由乙方用现金补齐房款。乙方进户后，由鑫隆开发公司提供销售不动产发票及签订正式售房合同，乙方自行办理房屋产权。 2013年8月2日，长春市高新技术产业开发区人民法院就恒远公司诉黎洋、远大公司保证合同纠纷一案作出（2013）长高开民初字第1039号民事调解书，双方当事人自愿达成如下调解协议：“一、被告黎洋、吉林市远大混凝土有限责任公司于本调解书生效后10日内偿还原告吉林省恒远担保有限公司借款500万元；二、被告黎洋、吉林市远大混凝土有限责任公司于本调解书生效后10日内向原告吉林省恒远担保有限公司支付担保费88.7万元；三、原告吉林省恒远担保有限公司放弃其他诉讼请求。案件受理费44800元，减半收取22400元，财产保全费5000元，由被告黎洋、吉林市远大混凝土有限责任公司负担。” 2013年8月5日，远大公司出具《委托书》一份，委托其法定代表人黎洋与恒远公司签订以房抵债协议。2013年8月5日，恒远公司（甲方）与黎洋（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方同意用自由四辆车及坐落于吉林市长春路鑫隆帝豪30层222室、223室抵偿给甲方，抵偿金额6187000元，多余款项300000元为甲方欠乙方的款项。 2018年9月25日，吉林市心连心物业服务有限公司出具证明一份，内容为：“我公司是吉林市心连心物业服务有限公司，负责管理鑫隆帝豪58号楼，此楼30层222室已于2016年由吉林省恒远担保有限公司委托叶建茂办理入住手续，并交取了物业费用，至今不欠物业费。”庭审中，恒远公司出示入账日期均为2018年9月25日的物业费收据四张，用于证实其缴纳了案涉房屋2015年至2018年度的物业费。 本院认为，恒远公司主张其与远大公司存在以房抵债合同关系，并提供《协议书》《委托书》予以佐证，冯艳玲对双方签订上述协议书的事实表示无异议，该协议书未见有违反法律、行政法规强制性规定情形，应认定为有效。恒远公司基于上述协议就案涉房屋取得对远大公司的债权，其直接要求确认案涉房屋归其所有，于法无据，不予支持。 关于恒远公司对案涉房屋是否享有足以排除执行民事权益的问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案涉房屋登记在鑫隆公司名下，恒远公司与鑫隆公司并未签订有书面买卖合同，且远大公司自认其与鑫隆公司之间的工程款并未结算，不能视为已支付全部价款。另恒远公司提供的物业费收据发生于查封之后，仅凭物业证明不足以证明案涉房屋已经交付恒远公司占有使用。故恒远公司对案涉房屋享有的权益不足以阻却人民法院的执行。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、确认吉林省恒远担保有限公司与吉林市远大混凝土有限责任公司于2013年8月5日签订的《协议书》有效； 二、驳回吉林省恒远担保有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5631元，由吉林省恒远担保有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  李德保 审 判 员  张忠国 人民陪审员  伊永英 二〇二〇年一月九日 书 记 员  窦 智