江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初14618号原告（反诉被告）：陈菊妹，女，汉族，1968年7月7日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：陆坤伦，江苏六典律师事务所律师。被告（反诉原告）：何春英，女，汉族，1990年2月16日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：刘斌，江苏贤俊律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司昆山分行，统一社会信用代码91320583838137553T，住所地江苏省昆山开发区前进中路306号负责人：吴奇志，该银行行长。委托诉讼代理人：种柏旭，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琴，江苏六典律师事务所实习律师。原告陈菊妹与被告何春英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日受理后，依法由审判员鲍丽娟独任审判，后转为普通程序，并转由审判员孙学谦组成合议庭进行审理。审理过程中，原告申请将中国银行股份有限公司昆山分行（以下简称“中国银行昆山分行”）列为第三人，本院予以准许。此外，审理过程中，被告何春英提起了反诉，本院予以受理。本院于2019年9月12日进行了第一次庭审，原告陈菊妹及其委托代理人陆坤伦到庭参加了诉讼，被告委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼，第三人中国银行昆山分行委托代理人种柏旭、吴琴到庭参加诉讼。本院于2019年12月27日进行了第二次庭审，原告委托代理人陆坤伦到庭参加了诉讼，被告委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼，第三人中国银行昆山分行委托代理人种柏旭、吴琴到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告陈菊妹向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于昆山市房屋过户给原告；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年4月20日原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于昆山市房屋出售给原告，房屋总价款为1750000元，原告应于2019年4月20日付50000元；于2019年4月27日前付200000元；于2019年5月底付750000元；于2019年6月20日前付500000元；于2020年1月25日前付100000元；尾款150000元于过户时一次性付清。合同签署后，原告支付了前两笔共计250000元的款项，付完该两笔款项后原告取得涉案房屋的钥匙，原告再次进入房屋时发现房屋存在漏水的情形，于是多次与被告进行交涉，要求被告维修，但被告一直未能将漏水的问题处理好，反而要求原告按照合同约定支付购房款。2019年7月1日被告发短信通知原告以原告未按约付款为由解除合同。原告认为，房屋漏水属于重大瑕疵，足以影响原告是否购买涉案房屋，发现该问题后，原告有权要求被告修复后再支付购房款。现被告出售的房屋存在重大质量问题，其违约在先，没有权利解除合同。另外，双方签订合同时约定被告取得前两笔250000元的款项后将银行贷款还清并注销抵押登记，但截止本案起诉时涉案房屋仍然存在抵押。为保障原告权利，现向法院提起诉讼。被告何春英辩称，房屋出现的问题是靠近公共烟管部位的渗油现象而非漏水，其次原告应当在接受房屋后，对房屋遭受不明原因导致的损害承担风险，最后，房屋经物业修复后，原告还是以不合理要求拒绝支付房款，到2019年7月1日，被告解除合同时，距离约定的付款时间已经逾期两个月，而且被告也多次催告，原告的行为已属严重违约，因此被告的解除行为完全合法合理，请求驳回原告诉请。第三人中国银行昆山分行辩称：对本案原被告纠纷不知情。被告在购买案涉房屋时，曾向第三人办理按揭贷款，截至2019年12月27日，尚结欠本金592037.03元，暂未有逾期，如本案原告或被告结清贷款，第三人愿意配合办理抵押权涤除手续。被告何春英向本院提出反诉请求：1、请求判令双方签订的《房屋买卖合同》于2019年7月1日解除；2、请求判令被反诉人归还房屋并支付原告租金损失暂计为6000元(按每月1500元计算，从2019年4月20日起计算至实际支付之日止)；3、判令被反诉人补足违约金250000元(总金额为500000元，已支付250000元)；4、请求被反诉人承担本案诉讼费。事实和理由：反诉人与被反诉人双方于2019年4月20日签订《房屋买卖合同》，被反诉人在支付25万元后，提出提前交接房屋便于开始装修，后反诉人将房屋交付。后，被反诉人反应房屋存在漏水情况，反诉人立即联系了物业前往查看，系厨房烟道处墙壁出现油迹并非漏水，反诉人将这一情况告知被反诉人后并试图协商解决这一问题，到2019年7月1日前，反诉人提出折价、被反诉人找人维修反诉人付款，甚至在物业维修完毕后，被反诉人却一直固执的坚持房屋漏水，房屋存在质量问题并以此为理由拒绝按照合同约定支付房款，无奈之下，反诉人解除了双方的合同。原告陈菊妹辩称，被告房屋出现漏水，等严重质量问题，被告修复后该问题仍然没有解决，因此原告暂不支付被告房款属于行使合理的抗辩权，不存在违约行为，即使存在违约，被告主张的违约金标准过高。综上，请求驳回被告反诉请求。第三人中国银行昆山分行辩称：同本诉答辩意见。经审理查明，2019年4月20日，原告陈菊妹（乙方）与被告何春英（甲方）签订《房屋买卖成交合同》，约定何春英将位于昆山市（产证号：009XXX，面积102.87平方米，毛坯，以下简称“涉案房屋”）出售给陈菊妹，房屋总价为壹佰柒拾伍万元（1750000元）。该合同第八条未经事项载明：1、甲方净到手壹佰柒拾伍万元整；2、2019年4月20日付伍万元整（50000元）作为购房定金；3、到2019年4月27日前再付贰拾万元整；4、2019年5月底前再付柒拾伍万元整（750000元）；5、到2019年6月20日前再付伍拾万元整（500000元）；（合计定金+首付款壹百伍拾万元整）；6、经协商乙方在2020年1月25日前再付壹拾万元整（100000元）；7、尾款壹拾伍万元整过户时一次性付清，预计在2020年8月下旬起办理手续（产证满2周年）；8、过户时一切费用由乙方承担；9、本合同签字生效起甲乙双方均不得违约，如有违约按所付金额的2倍赔付对方违约金，所付金额依银行转账凭证或收据为准。2019年4月20日，原告交付被告20000元购房定金，2019年4月22日，原告通过银行转账给被告购房款230000元，现原告已支付被告房价共计250000元。2019年4月下旬，被告将涉案房屋的钥匙交给了原告。关于涉案房屋的占有，何春英陈述现由原告占有，陈菊妹陈述其确有涉案房屋的钥匙，但并未占有该房屋，被告也能随意出入该房屋。庭审中，何春英不同意继续履行房屋买卖成交合同。另查明，庭审中，原告和被告均提供了双方之间交流的短信记录和微信聊天记录，聊天记录中的主要内容为：2019年4月底，原告发现涉案房屋漏水（图片显示墙顶角落有渗漏痕迹）并通知被告维修，被告回复称让物业维修;至2019年5月31日，被告称排烟管道漏油因涉及到公共管道物业暂未修好，并主张该处漏油并非严重缺陷可修复,并称如果陈菊妹修好由何春英付修理费或者由何春英本人修好,但是要求陈菊妹根据合同约定支付房款;之后陈菊妹不同意由其维修,何春英也称在维修;2019年6月初,陈菊妹和何春英就付款事宜有过初步协商,但未达成一致;至2019年6月27日,陈菊妹未按照合同约定支付第三笔房款75万元和第四笔房款50万元,何春英通知陈菊妹须在2019年7月1日前支付房款125万元,否则视为根本违约并解除购房合同;至2019年7月1日,陈菊妹未支付购房款125万元,何春英通知陈菊妹解除合同自2019年7月1日起解除。再查明，何春英提供涉案房屋所在的物业管理公司出具的情况说明一份，证明2019年6月12日，何春英向物业报修，物业发现系排烟管道漏油，经修理后未再出现渗透现象。陈菊妹对该情况说明不认可，认为物业公司无法得知之后是否有渗透现象出现，但认可其陈述的房屋有渗透情况。最后查明，本院依职权调取了（2019）苏0583民初15518号判决书，被告何春英在另案起诉了案外人陈燕和昆山市百年不动产信息咨询有限公司，其诉请内容为，2019年4月29日何春英、陈燕及昆山市百年不动产信息咨询有限公司签订《房屋买卖合同》，何春英购买陈燕位于昆山市房屋，房屋总价为1491400元，合同签订当日原告支付定金150000元，原告应于2019年6月8日前向被告支付首付款150000元和银行贷款部分的购房款670000元，被告应于2019年6月8日前为原告办理房屋过户。本合同签订当日原告向被告支付定金人民币150000元。因原告购买该房屋属于置换性质，自己房屋出售给买家后，买家违约没有按时付款，导致原告无法按时向被告支付首付款。2019年6月18日何春英、陈燕及昆山市百年不动产信息咨询有限公司各方协商一致解除本合同。后何春英起诉要求陈燕退还定金15万元。2019年11月15日，昆山市人民法院作出判决，判决驳回何春英的诉请。原告对该判决书真实性认可，但认为与本案无关，这是被告在另案中的违约行为，应当自行承担责任。被告何春英对该证据认可,因陈菊妹没有及时支付房款，导致何春英无法支付后续房款最终违约，15万元的定金无法取回。第三人中国银行昆山分行对该判决书认可。上述事实有房屋买卖成交合同、收据及银行转账凭证、不动产权证书、不动产登记信息查询、微信聊天记录和短信记录、情况说明、贷款账户查询，以及本院庭审笔录和质证笔录予以证实。本院认为，陈菊妹与何春英就涉案房屋签订的《房屋买卖成交合同》依法成立并有效，双方均应恪守。关于原告要求将涉案房屋过户至其名下的诉请，本院分析如下：一、涉案房屋总价款为175万元，原告已付房款为25万元，但并未按照合同约定支付剩余房款；二、2019年7月1日，何春英因陈菊妹未按约付款已通知解除购房合同，且在庭审中，何春英也不同意继续履行购房合同。由此，本院认为，原告和被告之间的房屋买卖成交合同已无法继续履行，原告的此项诉请于法无据，本院不予支持。关于被告何春英要求判令双方签订的《房屋买卖合同》于2019年7月1日解除的诉请，本院分析如下：其一，何春英在将房屋钥匙给陈菊妹后，陈菊妹发现涉案房屋存在渗漏情况并通知何春英维修，之后双方就维修事宜虽未达成一致，但何春英承诺过可由陈菊妹维修后由何春英垫付费用，但陈菊妹仍未按约付款；其二，本案中，原告所反应的渗漏情况并非房屋的主体结构质量问题，不能以此原因作为迟延付款或者拒绝支付房款的理由；其三、何春英在陈菊妹未按约支付房款后进行了催告，但陈菊妹仍未支付购房款，由此何春英经短信通知陈菊妹解除购房合同，何春英履行了通知义务。综上，本院认为，何春英有权行使法定解除权，原告陈菊妹与被告何春英于2019年4月20日签订的《房屋买卖成交合同》自2019年7月1日起解除。关于何春英要求陈菊妹返还房屋并支付原告租金损失的诉请，原告和被告签订的房屋买卖成交合同中并未对房屋交付的形式和时间进行约定，本案中，原告承认拿到了涉案房屋的钥匙但并未占有该房屋，被告虽将该房屋钥匙交给了原告但被告在该过程中仍可随时进出该房屋，该情形不应视为原告在真正意义上占有了涉案房屋；且被告未提供其他证据证明，被告已经将房屋交付给了原告，故对被告要求原告返还房屋的诉请，本院不予支持。2019年4月至今，因原告和被告的房屋买卖合同在履行过程并由此产生了本案纠纷，何春英要求陈菊妹支付租金损失于法无据，本院不予支持。关于何春英要求陈菊妹补足违约金250000元(总金额为500000元，已支付250000元)的诉请，原告和被告签订的房屋买卖成交合同中第八条第9点约定，“如有违约按所付金额的2倍赔付对方违约金”，现原告已付房款为250000元，被告主张按该标准计算的违约金应属过高，本院依据本案中被告的实际损失为基础调低为150000元，并且被告有权从原告已支付的购房款250000元中扣除150000元作为违约金，扣除之后，被告还应返还原告购房款100000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈菊妹与被告何春英于2019年4月20日签订的《房屋买卖成交合同》自2019年7月1日起解除；二、原告陈菊妹支付被告何春英违约金150000元，被告何春英返还原告陈菊妹购房款250000元，上述两项合并，被告何春英返还原告陈菊妹购房款100000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告陈菊妹的诉讼请求；四、驳回被告何春英的其他诉讼请求。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60-34252)如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20550元，保全费5000元，合计25550元，由原告负担。反诉案件受理费10275元，由被告负担5000元，由原告负担5275元，该款已由被告交纳，原告在本判决生效之日起十日内支付给被告5275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年一月二十一日书 记 员  张贤飞附：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。