宁波高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0291民初1230号 原告：宁波亿嘉商业广场管理有限公司（统一社会信用代码：91330201094863607Q）。住所地：浙江省宁波高新区江南路2000号1-4层。 法定代表人：刘世南，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吕仕法，浙江新中大律师事务所律师。 被告：赵昌荣，男，汉族，1968年10月17日出生，住重庆市长寿区。 原告宁波亿嘉商业广场管理有限公司（以下简称亿嘉公司）与被告赵昌荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，不宜继续适用简易程序审理，本院裁定转为普通程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告亿嘉公司的委托诉讼代理人吕仕法，被告赵昌荣到庭参加诉讼。庭审后，双方当事人申请庭外和解但未达成协议。本案现已审理终结。 原告亿嘉公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年1月1日前签订的租赁合同；2.判令被告立即腾退房屋；3.判令被告立即支付拖欠的租金172?425元（该租金额暂计至2019年3月28日，以后的租金/占有使用费主张至实际腾房之日）、物业费31?350元、能耗费3?459.6元、违约金55?575元，补足装修期内的租金31?350元，合计294?159.6元。事实和理由：原、被告双方于2018年1月1日前签订《宁波金沙码头奥莱公园租赁合同》一份，原告将位于宁波高新区江南路2000号宁波金沙码头奥莱公园第1层编号为1F-69、面积为95平方米的房屋出租给被告用于配套类微利品牌项目的经营，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日止，第一年（2018年1月1日至2018年12月31日）的年总租金为188?100元（月租金15?675元），合同期内物业服务费单价30元/平方米/月（月物业费2?850元），以一个季度（三个月）为一个缴费期，被告应在每个缴费期最后一个月的20日前支付下个缴费期的租金和物业费。2018年12月9日，被告自行停止营业，但被告拖欠2018年4月28日至2019年3月28日的租金172?425元、同期物业费31?350元，截止2019年2月28日止的能耗费3?459.6元，需支付违约金55?575元（三个月的租金47?025元和三个月的物业费8?550元之和），补足装修期内的租金即两个月的租金31?350元，以上合计294?159.6元。原告认为，被告承租房屋后不按约支付租金构成严重违约，原告有权解除合同，诉请被告腾退房屋并追究其违约责任等，故原告诉至法院，请求依法支持原告诉请。 被告赵昌荣辩称，原、被告确实签订了租赁合同。原告管理的金沙码头奥莱公园本计划于2018年1月1日开业，被告为此抓紧时间装修店铺并做好了于2018年1月1日开业的准备，但后来原告来函告知延期到2018年4月22日开业，并于2018年4月28日才实际开业。由于延期开业造成被告很多货物只能低价退货或销售，造成被告一定损失，且原告承诺商场只会有被告一家同性质的便利店，但后来发现引进了很多家。2018年6月份商场下水道返水造成被告一部分货物被淹，到最后被告实在没有生意，没办法只能于2018年10月10日搬离了涉案店铺。2018年11月26日，原告员工打电话联系被告，被告在电话中明确告知要解除租赁合同，并告知原告对店中的物品可以随意处置。被告搬离时并没有锁门，系原告对店铺上锁。被告向原告交纳了35?150元租赁保证金。 经审理，本院认定如下事实：原告与被告签订《宁波金沙码头奥莱公园租赁合同》一份，载明：被告向原告租赁位于宁波高新区江南路2000号宁波金沙码头奥莱公园第1层编号为1F-69、面积为95平方米房屋用于“微利”品牌经营；租赁期为2018年1月1日至2020年12月31日；被告应在租赁合同签订之日向原告支付租赁保证金，租赁保证金并非被告预付的租金，原告有权从保证金中扣除被告拖欠的租金、物业费或其他费用、被告应承担的赔偿、违约金、原告代被告承担的赔偿等，被告应在原告扣除后15日内将保证金差额补齐；租赁期限届满或租赁合同提前解除时，被告按照租赁合同的约定交还租赁房屋后30日内，原告将保证金无息退还给被告；租金采取固定租金加提成租金二者取其高计算方式；为扶持被告经营，原告同意在第一年给予被告租金折扣，即2018年1月1日至2018年12月31日年总租金为188?100元，折后年总租金为156?750元；如因被告原因导致合同终止或解除的，除合同约定的违约责任外，被告应当向原告返回已享受的租金折扣金额；租金以一个季度为一个缴费期，除第一期和最后一期租金外，其余租金均按自然季度缴纳，被告应当在每个缴费期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个缴费期的租金；其中第一期租金15?675元应于合同签订后三个工作日内支付给原告，收费期为2018年1月1日至2018年3月31日；物业费、物业费保证金由被告直接向原告指定的物业管理公司支付；租赁房屋内的水、电费等相关费用由物业公司收取，每月收取一次；装修期自2017年11月1日至2017年12月31日止，装修期内被告无须支付租金，但如果因被告违约导致租赁合同提前解除的，被告应于租赁合同解除时向原告补足装修期内的租金，租金按第一年折扣前的固定租金标准收取；被告应自2018年1月1日起正式对外营业，如果开业日因原告原因延迟的，原告需将开业延迟以书面方式通知被告；被告应于租赁期限届满或租赁合同提前解除后3日内，将该租赁房屋交还原告；除原告另行书面确认同意保留的装饰、装修或安装、改造的设施设备外，被告应将该租赁房屋及设施、设备恢复原状，以良好整洁、可出租的状况（正常损耗除外）交还原告；否则，无论被告对该租赁房屋进行装饰、装修或安装、改造设施设备时是否取得原告或物业公司同意，均视为被告已放弃该租赁房屋内的装饰、装修及安装、改造的设施设备的所有权；如被告未按租赁合同约定的时间、条件将该租赁房屋交还原告的，在租赁合同终止或提前解除之日起第4日，即视为被告已经搬离该租赁房屋；被告授权原告在交还期满后开启该租赁房屋的门锁并更换门锁，将该租赁房屋内的物件包括但不限于家居、装置和其他添置物等搬出该租赁房屋，并将该租赁房屋腾空收回；对于被告遗留在该租赁房屋内的物品，包括该租赁房屋内的装饰装修、设施设备、物品等物件，均视为被告放弃了所有权及一切权利；被告逾期交还该租赁房屋的，每逾期一日，被告应按逾期前最后一个月租金2倍标准向原告支付租赁房屋被占用期间的使用费；原告按照租赁合同约定清理该租赁房屋内被告的物品、设施及设备的合理期间，视为被告逾期交还期间；未经双方协商一致被告单方面提前解除合同的，被告已付的租金、保证金及其他费用均不退还，同时被告还须向原告支付相当于3个月租金和3个月物业费之和的金额作为违约金。 另查明，被告于2017年8月4日向原告交纳了35?150元租赁保证金。2017年12月26日，原告向被告书面通知商场开业时间延期至2018年4月22日。涉案商场于2018年4月28日正式对外开业。2018年10月10日，被告单方搬离了租赁房屋。2018年10月26日，原告员工与被告电话联系时，被告明确提出要求解除合同，并告知原告可处置租赁房屋内物品。2019年10月10日，本院现场勘验时查明，被告在涉案租赁房屋内留有部分货架、冰柜、收银台等物品，涉案租赁房屋已由原告上锁。被告未向原告支付过租金。 以上事实由原告提交的《宁波金沙码头奥莱公园租赁合同》，被告提供的《关于调整开业时间的通知函》、收款收据、汇款凭证，原、被告方的陈述以及本院现场勘验情况予以证明。 本院认为，原、被告签订的《宁波金沙码头奥莱公园租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效。合同签订后，双方当事人均应按合同约定履行义务。被告仅向原告交纳了租赁保证金，并未支付过租金，且于2018年10月10日单方搬离租赁房屋，显属违约。1.关于合同解除问题。2018年10月26日，原告工作人员与被告电话联系时，被告明确提出解除合同，事后原告也以对涉案店铺上锁的方式接收了房屋，综合本案案情，本院认定涉案租赁合同于2018年10月26日解除。2.关于房屋腾退问题。原告主张被告未能交还符合条件的房屋，尚在实际占有涉案房屋。根据租赁合同约定，如被告未按租赁合同约定的时间、条件将该租赁房屋交还原告的，在租赁合同终止或提前解除之日起第4日，即视为被告已经搬离该租赁房屋，且被告授权原告在交还期满后开启该租赁房屋的门锁并更换门锁，将该租赁房屋内的物件搬出该租赁房屋，并将该租赁房屋腾空收回。本院经现场勘验，核实涉案房屋已由原告上锁。故本院认为，虽然被告在租赁房屋内留有部分货架等物品，但根据上述约定，应视为被告已于2018年10月30日腾退涉案租赁房屋。3.关于租金及占有使用费问题。原告有权要求被告按合同约定支付租金。被告应按合同约定的折扣前租金标准向原告支付自2018年4月28日起至房屋腾退之日即2018年10月30日止的租金及占有使用费95?617.5元。原告按照租赁合同约定清理该租赁房屋内被告的物品、设施及设备的合理期间，视为被告逾期交还期间。本院酌定原告清理租赁房屋内被告的物品、设施及设备的合理期间为3日，被告应按逾期前最后一个月租金2倍标准向原告支付租赁房屋被占用期间即3日的占有使用费3?135元。对于原告主张的超出上述范围之外的租金及占有使用费本院不予支持。4.关于装修期内租金问题。租赁合同约定装修期自2017年11月1日至2017年12月31日止，同时约定因被告违约导致租赁合同提前解除的，被告应于租赁合同解除时向原告补足装修期内的租金，租金按第一年折扣前的固定租金标准收取。本院对原告主张要求被告补足装修期内租金31?350元的诉请予以支持。5.关于租赁保证金问题。被告向原告交纳了35?150元租赁保证金。原告认为因被告违约导致租赁合同解除，主张被告交纳的租赁保证金不予退还。本院认为，租赁合同约定被告存在拖欠租金或其他费用情形时，原告有权从租赁保证金中扣除相应费用，之后可要求被告将保证金差额补齐。可见，当被告拖欠租金时，应先从租赁保证金中扣除相应租金。被告主张解除租赁合同时，其拖欠的租金金额已大于租赁保证金金额，即该保证金已抵扣租金，不存在是否退还的问题。6.关于物业费、能耗费（水、电费）问题。租赁合同明确约定物业费、能耗费（水、电费）由被告向物业公司支付或由物业公司负责收取，而原告也未能举证证明其替被告垫付了物业费、能耗费（水、电费），故对于原告向被告主张的相应物业费、能耗费（水、电费）本院不予支持。7.关于违约金问题。原告以被告存在违约行为为由，依据租赁合同中第二十七条被告的违约责任条款第7项约定，要求被告支付3个月租金和3个月物业费之和的金额作为违约金。被告抗辩认为原告管理的涉案商场本应于2018年1月1日开业，后延期至2018年4月28日开业，给被告造成了损失和资金成本。本院认为，被告确实存在违约行为，对于该不诚信行为本院予以诘责。原告管理的涉案商场延期至2018年4月28日开业，客观上造成了被告的一定损失。结合租赁合同中第二十六条原告的违约责任条款约定，并综合本案案情，对原告主张的违约金，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告宁波亿嘉商业广场管理有限公司与被告赵昌荣签订的《宁波金沙码头奥莱公园租赁合同》于2018年10月26日解除； 二、被告赵昌荣支付原告宁波亿嘉商业广场管理有限公司租金及占有使用费合计130?102.5元，扣除租赁保证金35?150元，尚应支付94?952.5元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回原告宁波亿嘉商业广场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5?712元，由原告宁波亿嘉商业广场管理有限公司负担3?868元（已预交），被告赵昌荣负担1?844元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  谢国斌 人民陪审员  华琳栋 人民陪审员  翁雅雅 二〇二〇年一月六日 法官助理李韦华 代书 记员  章** 附： 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。