北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初22404号原告：徐占军，男，1981年5月7日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。被告：周健慧，女，1975年12月29日出生，蒙古族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘瑞庭，北京茂行律师事务所律师。第三人：千氏（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：吕甜甜，执行董事。委托诉讼代理人：陈润，男，1986年9月24日出生，千氏（北京）房地产经纪有限公司职工。原告徐占军与被告周健慧及第三人千氏（北京）房地产经纪有限公司（以下简称千氏地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案，依法适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。本案原告徐占军，被告周健慧之委托诉讼代理人刘瑞庭，第三人千氏地产公司之委托诉讼代理人陈润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐占军向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方于2019年3月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（房屋坐落于北京市通州区xx号）；2.判令被告周健慧按照合同约定向原告徐占军支付违约金共计1296875元（包含依据合同第7.21款计算所得违约金46875元及依据合同7.22条款计算所得违约金1250000元），扣除被告周健慧已支付的80000元定金后的违约金共计1216875元；3.本案诉讼费及保全费由被告周健慧负担。原告徐占军向本院陈述的事实和理由如下：2019年3月12日，原告徐占军与被告周健慧经第三人千氏地产公司提供居间服务后签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，约定被告周健慧自原告徐占军处购买房屋一套。合同签订当日，被告周健慧向原告徐占军支付定金8万元。合同还约定，2019年5月20日前，被告周健慧需支付剩余定金117万元，且被告周健慧还应当于5月20日前通过银行托管方式支付剩余500万元。至今，被告周健慧未按照合同约定时间支付购房款，虽经原告徐占军多次沟通，被告周健慧仍拒绝履行合同。原告徐占军出卖涉案房屋目的在于获取购房款，用以支付新住宅购房款，且原告徐占军已经就购买新住宅事宜与案外人签订相关房屋买卖合同；但由于被告周健慧拒不履行本案诉争合同，导致原告徐占军无法按期给付新住宅购房款（由此产生违约金等各项损失2071402元），同时也不具备购买新住宅的资质，使原告徐占军面临巨大财产损失；此外，由于新住宅的开发商一直催款，使原告徐占军亦承受了巨大的精神压力。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告周健慧辩称：1.同意解除原、被告双方之间签订的房屋买卖合同，但不同意支付违约金，亦不同意负担本案保全费及诉讼费。2.按照合同约定，原告徐占军应当于2019年5月20日前完成解押手续，但其并未履行上述义务，系违约在先。3.涉案房屋买卖合同约定的房屋成交价为195万元，装饰装修及配套设施费用430万元，系存在明显的偷逃税款嫌疑，且该房屋价格远远低于装修价值，致使被告周健慧在履约过程中的风险增大。4.被告周健慧已向原告徐占军支付的8万元系履约保证金，并不是定金，如被告周健慧不能履行涉案房屋买卖合同，仅需付出损失履约保证金的代价即可，而不应当赔偿原告徐占军住宅的违约金。5.此外，根据涉案合同约定以及合同的具体履行情况，尤其是双方一致同意由原告徐占军继续对外出售涉案房屋的情况，即使法院认定被告周健慧构成违约，则原告徐占军主张的违约金明显过高，原告徐占军因此导致的损失远低于其主张的违约金，故原告徐占军主张的违约金应当予以调整、降低。第三人千氏地产公司述称：1.针对诉争事宜及原告徐占军的具体诉讼请求，第三人千氏地产公司听从法院判决。2.涉案房屋买卖合同约定的总价款为625万元，因相关契税系由买方负担，故为降低买受人的契税负担，原、被告双方及第三人千氏地产公司协商一致将房屋成交价格调低，但该价格符合当前政府部门制定的最低指导价。3.涉案房屋买卖合同中约定的原告徐占军负担的解押义务，被告周健慧负担付款时间均为2019年5月20日，但第三人千氏地产公司认为被告周健慧的付款时间应当早于2019年5月20日。4.在合同洽商、订立过程中，原告徐占军曾要求被告周健慧将其支付的首付款用于涉案房屋的解押，要求被告周健慧将相关款项直接支付至原告徐占军指定的账户。5.在合同履行过程中，原告徐占军曾要求被告周健慧尽快付款，继续履行合同，被告周健慧则希望解除涉案房屋买卖合同，双方就此未能达成一致意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月12日，原告徐占军（出卖人）与被告周健慧（买受人）经第三人千氏地产公司提供居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）一份。房屋买卖合同约定主要内容如下：1、徐占军将其所有的坐落于北京市通州区xx号房屋出售给周健慧，建筑面积共132.14平方米，房屋所有权证编号为X京房权证通字第XXXX号。2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为包商银行北京分行，抵押登记日期为2015年10月10日，出卖人应当在2019年5月20日前办理完抵押权注销登记，如因出卖人原因造成在约定时间内无法办理完抵押权注销登记，则出卖人应按日计算，每日向买受人支付买受人已付款万分之五的违约金，直至办理完抵押权注销登记。3、该房屋的成交价格为195万元，房屋装修、装饰及配套设施等设备作价为430万元。4、买受人采取全款付款的方式，其中定金共125万元，买受人于2019年3月12日向出卖人支付8万元，于2019年5月20日前向出卖人支付117万元；于2019年5月20日通过银行托管支付的方式向出卖人支付剩余购房款500万元。5、出卖人逾期交房责任：按照逾期时间，分别处理；（1）逾期在15日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向买受人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款；（1）和（2）不作累加。6、买受人的逾期付款责任：按照逾期时间，分别处理；（1）逾期在15日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款；（1）和（2）不作累加。7、出卖人不承担税费，买受人承担的税费为契税。8、该合同还约定了其他内容。涉案房屋买卖合同签订后，2019年3月12日，被告周健慧向原告徐占军支付定金8万元，原告徐占军之配偶张晓霞向被告周健慧出具定金收据（收据落款时间为2019年3月12日）。在合同履行过程中，被告周健慧因资金链问题提出终止履行涉案房屋买卖合同。最晚不迟至于2019年4月26日，被告周健慧通过微信语音方式明确向原告徐占军表明放弃履行涉案房屋买卖合同，并放弃其先前已经支付的定金。基于被告周健慧提出的终止房屋买卖合同要求，原、被告双方就是否可以通过努力继续履约或最终不能继续履约的处理方案等事项多次进行协商、沟通，但最终均未能达成一致意见。2019年6月27日，原告徐占军通过微信方式向被告周健慧送达“合同终止通知函”，该通知函主要载明内容如下：1.原、被告双方签订的房屋买卖合同自即日起解除；2.被告周健慧作为违约方应当按照合同约定向原告徐占军支付违约金以进行赔偿，否则原告徐占军将通过诉讼方式处理，因此产生的费用均应由被告周健慧承担。在审理过程中，原告徐占军主张，其配偶张晓霞与案外人北京顺开房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，由张晓霞购买坐落于北京市通州区芙蓉西路东侧xxx房屋（认购日期为2019年1月31日），且按照该合同约定，张晓霞应当于2019年7月30日前支付购房款6215608元，但因被告周健慧在该案中未按照涉案房屋买卖合同的约定向原告徐占军支付购房款，导致张晓霞无法按照《北京市商品房预售合同（住宅类）》的约定按期支付购房款，进而承担违约责任。被告周健慧对此不予认可，主张原告徐占军及其配偶与案外人的购房事宜与本案无关。第三人千氏地产公司称，原告徐占军在签订涉案房屋买卖合同时曾提到过购买新住宅事宜，但原告徐占军是否真正购买及是否需要以本案涉案房屋的售房款作为新购住宅之购房款等事宜均不清楚。在审理过程中，原告徐占军主张，被告周健慧于2019年4月26日即通过微信的方式向原告徐占军表示其不再继续履行涉案房屋买卖合同，并表示不要求原告徐占军返还其已支付的定金，后双方就此未达成一致意见。2019年6月27日，原告徐占军通过微信方式向被告周健慧发送了“合同终止通知函”，要求解除原、被告双方签订的涉案房屋买卖合同。原告徐占军据此主张被告周健慧已经明确表示其自身无法继续履行涉案房屋买卖合同，系存在根本违约，应当就此承担违约责任。被告周健慧对此不予认可，主张原、被告双方于2019年5月中旬就涉案房屋买卖合同履行事宜进行过沟通，沟通的结果是要求原告徐占军先行办理涉案房屋的解押手续，在确已解押的前提下，被告周健慧则愿意继续履行合同。原告徐占军表示，被告周健慧从未要求原告徐占军先行解押，仅口头询问过原告徐占军是否可以先行解押，原告徐占军当时即明确表示不具备自筹资金解押的能力，且原告徐占军直至庭审时仍不具备解押能力。在审理过程中，原、被告双方均表示，原、被告双方一致同意解除涉案合同，不再要求继续履行。经本院释明诉讼风险，原、被告双方当事人一致表示，为更好解决诉争纠纷、防止损失扩大，双方一致同意，自达成该一致意见之日起，原告徐占军即可自行对涉案房屋另行进行处置，包括但不限于与案外人就涉案房屋的买卖事宜订立房屋买卖合同等。在审理过程中，原告徐占军向本院报告称，基于法庭调解及双方当事人达成的一致意见，原告徐占军已将涉案房屋出售于案外人，且已于2019年10月22日完成涉案房屋的交易过户手续。在审理过程中，被告周健慧主张，即使法院认定被告周健慧存在违约行为，原告徐占军主张之违约金明显过高，申请法院予以调整。原告徐占军表示，基于人民法院开展的调解、释法工作，以及涉案房屋最终已另行尽快出售、处理等原因，其同意由法院就其主张的违约金数额予以适当酌减。在审理过程中，原告徐占军向本院提出保全申请，申请对被告周健慧名下122万元的银行存款或其他同等价值的财产采取保全措施，并就此提供了担保。本院裁定准予实施保全。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，原告徐占军与被告周健慧就涉案房屋的买卖事宜签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定，全面履行各自义务。在合同履行期内，最晚不迟至于2019年4月26日，被告周健慧即明确告知原告徐占军，其因自身资金链等原因被告周健慧将无法按照合同约定期限支付购房款，被告周健慧亦同时告知原告徐占军其已决定不再继续履行涉案房屋买卖合同，并放弃其已经支付的定金；原、被告双方当事人虽就此多次沟通、交流，但仍未能达成一致意见。据此，可以认定被告周健慧系在合同约定履行期限前以实际行动明示合同向对方其不再继续履行双方签订的房屋买卖合同；被告周健慧之行为违反了合同约定，构成根本违约，原告徐占军据此取得合同解除权，被告周健慧其应当按照合同约定向原告徐占军承担违约责任。原告徐占军亦已于2019年6月27日向被告周健慧送达了解除合同通知，行使了合同解除权，宣布解除双方签订的涉案房屋买卖合同，涉案房屋买卖合同已于2019年6月27日解除。故原告徐占军要求判令确认解除原、被告双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，证据充足，于法有据，本院予以支持。关于原告徐占军要求被告周健慧支付违约金的诉讼请求，被告周健慧对此不予认可，答辩称原告徐占军未按照合同约定办理涉案房屋的解押手续，系存在违约行为，且其已支付的8万元款项的性质系履约保证金，故即使被告存在违约行为不能履行合同的，亦不应当再赔偿约定的违约金。本院认为，第一、尽管原、被告双方在涉案房屋买卖合同中约定的原告徐占军解押日期及被告周健慧支付定金剩余款项的日期均为2019年5月20日前，但并未明确约定双方义务的先后履行顺序。第二、根据查明的事实，被告周健慧最晚不迟滞于2019年4月26日即已经向原告徐占军明确表示不再继续履行合同，被告周健慧已于合同约定的履行期限届满前明确表示违约；该时间节点并未到合同约定的原告徐占军应当解除抵押的时间期限，是否解除抵押并不影响认定被告周健慧的违约行为，故被告周健慧应当就其违约行为向原告徐占军承担违约责任，向原告徐占军支付违约金。第三、关于被告周健慧已支付的8万元款项的性质，原、被告双方已在涉案房屋买卖合同中明确约定其为定金性质，结合查明之情况及房屋买卖合同的交易习惯等实际情况，被告周健慧的该项答辩意见，本院不予采纳。第四、关于违约金的具体金额，原告徐占军要求按照合同约定的20%予以计算，且按照合同约定条款的相关事宜予以累加，被告周健慧不予认可，且主张即使法院认定被告周健慧违约的，合同约定的违约金明显过高且远高于原告徐占军的实际损失，应当予以调整；根据原、被告双方的意见，综合涉案房屋买卖合同签订时间、约定的履行时间、解除合同时间节点、涉案合同的履行程度、涉案房屋的最终处理结果及原告徐占军的实际损失等情况，本院就被告周健慧应当支付的违约金数额酌情确定为500000元。结合原、被告双方当事人意见，为减少诉累，节约司法资源，本院就被告周健慧已经支付的80000元定金在本案中一并予以折抵，折抵后被告周健慧应当赔偿的金额为420000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的第一款、第九十四条第（二）款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告徐占军、被告周健慧于2019年3月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年6月27日解除；二、被告周健慧赔偿原告徐占军违约金500000元，折抵被告周健慧已支付的80000元后的数额为420000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告徐占军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5000元，由被告周健慧负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费7876元，由被告周健慧负担7876元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  梁 涛二〇二〇年一月七日法官助理  李 成法官助理  张津铭书 记 员  纪 妍