宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4139号 上诉人（一审被告）：张某1972年5月5日出生，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：龚某，住上海市静安区。 被上诉人（一审原告）：桑某，女，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：陈某，住宁夏回族自治区银川市，系桑某之子。 上诉人张某因与被上诉人桑某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初12540号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人及其委托代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 张某上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的诉请；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：1、原审法院认定事实不清,证据不足,应当予以撤销并依法改判。首先;上诉人与被上诉人双方签订的合法有效的租赁合同,合同约定期限为五年,即2022年12月到期。并且上诉人也对涉案房屋进行了装修,花费大概11万元。应当考虑上诉人投入的成本,继续履行租赁合同。2、被上诉人严重影响了上诉人的正常经营,存在着过错行为;在上诉人正常经营期间,被上诉人擅自将上诉人的门锁锁上,导致上诉人无法正常经营,给上诉人造成的经济损失由被上诉人全部承担。 桑某答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 桑某一审诉讼请求：1.判令被告搬离位于银川市××区、132室，并向原告返还上述房屋；2.判令被告支付原告房屋租金3000元、房屋占有使用费14667元、采暖费4560元、物业费3664元、垃圾处理费280元、水费346元、门锁更换费1540元、违约金1000元，合计29057元；3.请求判令以年租金22000元为基础，被告向原告支付自2019年9月1日至实际搬离房屋之日止的租金损失及产生的物业费、采暖费、垃圾处理费、水费等所有费用；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：位于银川市××区、132室商品房属于桑某、陈某共有（涉案房屋产权证号：房权证兴庆区字第XXXX号、房权证兴庆区字第XXXX号）。案外人陈某于2019年9月19日出具《说明》一份，内容为：“本人与桑某系母子关系并按份共有位于银川市××区、132室商品房；本人知晓并同意桑某与张某签订的房屋出租合同，且同意桑某起诉张某主张相关权利。另，桑某提交的采暖费、物业费、水费、垃圾处理费虽是本人交纳，但桑某有权向张某主张。”2017年11月30日，原、被告签订《房屋出租合同》一份，出租方（以下简称甲方）：桑某，承租方（以下简称乙方）：张某，约定甲方将位于胡商国际商贸城×楼×、×室房屋，建筑面积145平方米，出租给乙方使用；租赁期共12个月，甲方从2017年12月1日起将此房屋交付乙方使用，至2018年11月30日止；租赁合同即将期满时，如乙方停止承租或继续承租房屋，必须提前三十日告知甲方，提前十五日办理停租或续租手续；甲乙双方议定年租金22000元，计人民币贰万贰仟元整，交纳方式为半年付，由乙方在2017年12月7日交给甲方。先付后用，以后支付应在付款期末前30天支付（暖气费、物业费、电梯费、垃圾处理费、水费等费用由乙方自行缴纳或购买）；租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方违约金1000元，大写壹仟元整。合同签订后，原告按约将案涉房屋交付被告使用至今，被告支付原告租金19000元，剩余租金未付。案外人陈某分别于2019年7月1日、2019年7月15日、2019年7月17日交纳案涉房屋采暖费4560元、物业费3664元、垃圾处理费280元、水费346元。因后续被告再未支付房屋租金，亦未返还房屋，致使原告经济受损。故原告诉至法院，请求判如所请。 庭审中，原告提交《收据》一张，证明原告更换房屋钥匙产生费用1540元，但被告将其更换的钥匙破坏并使用房屋至今。被告对此不认可。 一审法院认为，本案中原、被告因出租房屋形成房屋租赁合同关系，被告租住涉案房屋后应按约向原告支付房屋租金。原合同到期后，被告继续使用涉案房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据合同约定房屋租金交纳方式为半年付，先付后用，但截止2019年8月3日被告尚欠原告房屋租金，已构成违约，现原告要求被告返还房屋，视为原告具有解除合同的意思表示，一审法院确认原、被告于2019年8月3日解除合同。合同解除后，被告应当搬离房屋，并向原告返还涉案房屋。因被告欠付原告租金3000元（22000元-19000元），并欠付之后的租金，故被告应向原告支付租金3000元，并按照1833元/月（22000元÷12月）的标准支付自2018年12月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费。关于原告主张的采暖费、物业费、垃圾处理费及水费，因合同明确约定由被告承担，且被告对此无异议，故对原告要求被告支付采暖费4560元、物业费3664元、垃圾处理费280元、水费346元的主张予以支持。现原告主张因被告逾期支付租金，故应向原告支付违约金，该项主张符合合同约定，予以支持。关于原告主张的门锁更换费，因原告未举证证明门锁由被告损毁，且被告对此亦不认可，故对原告的该项主张不予支持。关于原告主张自2019年9月1日至实际搬离房屋之日止的采暖费、物业费、垃圾处理费及水费等相关费用，但未提供证据证明，故对原告的该项主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张某于本判决生效之日起五日内搬离位于××区、132室商品房，并将该房屋返还原告桑某;二、被告张某于本判决生效之日起五日内向原告桑某支付租金3000元、采暖费4560元、物业费3664元、垃圾处理费280元、水费346元，并按照1833元/月（22000元÷12月）的标准支付自2018年12月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费；三、被告张某于本判决生效之日起五日内向原告桑某支付违约金1000元；四、驳回原告桑某的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。 案件受理费526元，减半收取计263元，由原告桑某负担14元，被告张某负担249元。 二审期间，张某出示胡商国际商贸城17号楼工程量清单一份（复印件），证明出租房屋当时接收时是毛坯房，上诉人接手后进行了装修。 桑某对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该份证据系复印件没有法律效力，也无关联性，房屋出租时是装修过的。 经审查，张某出示的证据不能达到其证明目的，且桑某不认可，本院不予采信。 本院认为，张某对与桑某之间存在房屋租赁合同关系不持异议。对张某所提上诉理由，经查，一审法院依据审理查明的案件事实，认为合同到期后，张某继续使用涉案房屋，桑某未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据合同约定房屋租金交纳方式为半年付，先付后用，截止2019年8月3日张某尚欠房屋租金未付，已构成违约，现桑某要求返还房屋，视为具有解除合同的意思表示，一审法院确认双方于2019年8月3日解除合同，对桑某主张返还涉案房屋、支付欠付租金、房屋占用使用费及违约金和相关费用的诉请予以支持并无不当，张某所提合同约定期限为五年等上诉理由缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费526元，由上诉人张某负担。 本判决为终审判决。 审判长  马少骏 审判员  王 刚 审判员  **程 二〇二〇年一月十三日 书记员  尉欣妍 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。