辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终219号上诉人（原审被告）：沈阳联东置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区兴明街34号。法定代表人：张立凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚东冰，女，1986年6月2日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省黑山县。委托诉讼代理人：宋兆泽，男，1982年10月22日出生，汉族，该公司员工，住山东省胶州市。被上诉人（原审原告）：沈阳耀华自动化设备有限公司，住所地沈阳市沈北新区虎石台镇建设北三路。法定代表人：张同胜，系该公司经理。委托诉讼代理人：陆建，辽宁兴沈律师事务所律师。上诉人沈阳联东置业有限公司（以下简称“联东公司”）因与被上诉人沈阳耀华自动化设备有限公司（以下简称“耀华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初4854号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。联东公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人没有缴纳相关税费并提供办证资料，因此产生的违约责任不应由被上诉人承担。二、上诉人收取维修基金是基于双方的合意，不是代收，合同中虽没有对此进行约定，但双方以实际行为确认了收取维修基金的事实。三、被上诉人要求返还维修基金的请求权已过诉讼时效。耀华公司辩称，一、本案至一审起诉之日，上诉人尚未对涉案厂房办理不动产管理部门的销售合同网上备案，致使涉案厂房不具备交纳契税、印花税等相关税费及办理权属登记的条件。依合同约定，上诉人代为办理房屋权属转移登记，但上诉人从未要求被上诉人提交或补交任何办理权属登记的资料。故不存在被上诉人不配合办理权属登记的情况。二、上诉人在交付房屋时向被上诉人收取的维修资金，双方的合意是代收代缴。而根据沈阳市的政策，工业性质房屋不需要缴纳维修资金，上诉人实际上也未将该维修资金缴纳给房产部门，且双方对维修资金收取、监管、使用等事宜并没有约定，不能认定被上诉人同意维修资金由上诉人保管或使用，故应返还给被上诉人。三、关于被上诉人要求返还维修资金的诉讼时效问题首先，根据一审判决看，上诉人在一审中并未提出诉讼时效的抗辩，依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。其次，对于工业性质房屋不需要缴纳维修资金这一政策并不是对社会公开的文件，如果不是去房产部门办理相关业务的人员则难以了解到的。本案缴存维修资金和办理房证均是由上诉人到房产部门代办，而上诉人在了解到工业性质房屋不需要缴存维修资金这一政策后没有告知被上诉人。被上诉人也不知道权利受到侵害，所以沈阳市住宅小区办的函件出具时间不能作为诉讼时效的起算时间。本案被上诉人在2018年4月得知园区内其他业主起诉要求返还维修资金，经了解后才知道权益受到侵害，故至起诉时间不超过诉讼时效。耀华公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金，从2016年10月10日暂计至起诉之日，共计354349.5元。2.判令被告返还代收原告的维修基金33442元，并按银行同期贷款利率支付赔偿金。3.判令被告承担诉讼费用。在诉讼过程中，变更诉讼请求第1项为判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金，从2016年11月4日起计至起诉之日。变更诉讼请求第2项为被告返还代收原告的维修基金33442元，并从2014年10月8日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算给付利息。一审法院认定事实，2013年4月26日，原、被告双方签订了《联东U谷厂房销售合同》，原告耀华公司购买了被告开发的位于沈阳市沈北新区厂房，面积581.6平方米，总价为2151920元，原告分期付款，被告于2014年10月10日前交付房屋。该合同第15.2条规定，买受人（原告耀华公司）同意委托出卖人（被告联东公司）或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1500元，受托人应在买受人缴纳全部房款且在办理入住手续后730天内，办理完毕权属转移登记。该合同第19.5条规定，买受人（原告耀华公司）如果委托出卖人（被告联东公司）或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，则买受人应在入住时缴纳办理房屋权属登记规定的各项税费和委托费用，签订办理转移登记所需的手续和文件资料，如需补齐文件资料或费用，买受人应在收到出卖人的通知次日起7日内补齐，买受人逾期履行上述义务，出卖人或指定的代办机构代为办理房屋权属转移登记的时间顺延，且不承担违约责任。合同签订后，原告分期给付了被告全部购房款，并向被告给付了房屋维修基金33442元、代办费1500元。被告联东公司于2014年10月8日交付涉案厂房，原告于当日入住。原告在得知涉案厂房无需缴纳维修基金后，要求被告联东公司返还，双方协商无果。另查，涉案厂房的销售合同至今未办理不动产管理部门的销售合同网上备案，至今未办理涉案厂房的权属登记。另查，2015年9月22日，沈阳市住宅小区管理办公室向沈阳市房地产交易权属登记中心下发《关于工业用地项目维修基金缴存有关事宜的函》，该函载明“根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令地第165号）第6条的规定，工业用地项目不属维修基金交存范围，因此我市范围内建设的工业性质房屋不需缴纳维修基金。”一审法院认为，原告与被告签订的《联东U谷厂房销售合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违背法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应及时全面履行。在履约过程中，被告联东公司至今未能办理涉案厂房销售合同的网上备案，致使涉案厂房客观上不具备办理权属登记的条件，至今无法办理权属登记，被告的上述行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。又该合同未明确约定逾期办理权属登记违约责任的计算方式，应从交齐购房款办理入住730日后开始计算，按已付购房款的中国人民银行同期同类贷款利率计算，经核算，原告主张从2016年11月4日起至起诉之日即2019年6月11日止给付逾期办证违约金于法有据，予以支持。超出部分，不予支持。被告抗辩称原告未能提供办理权属登记的资料并交纳相关税费致使无法办理涉案厂房的权属登记，被告作为房产销售方，至今未办理涉案厂房销售合同的网上备案，未及时全面履行房产销售方的义务。另被告也未能就原告是否欠缺办理权属登记所需资料、税费事宜通知原告，故被告的上述抗辩事由缺乏事实及法律依据，不予采信。本案中，双方签订的买卖合同中并未对维修基金收取及相应标准进行约定，被告联东公司收取该款项应认定为代收费用，现双方均认可涉案厂房办理产权证无需缴纳维修基金，故被告应将此款返还给原告，又原告无证据证明其何时向被告主张返还该维修基金，故应从原告主张返还之日即立案受理之日（2019年6月11日），被告按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付原告利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳联东置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内一次性给付原告沈阳耀华自动化设备有限公司逾期办证违约金（以2151920元为基数，从2016年11月4日起至2019年6月11日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、被告沈阳联东置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内一次性返还原告沈阳耀华自动化设备有限公司33442元及利息（以33442元为基数，从2019年6月11日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告沈阳耀华自动化设备有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7116元，减半收取3358元，由被告沈阳联东置业有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点为：联东公司是否应当承担逾期办证的违约金及是否向耀华公司及返还房屋维修资金。2013年4月26日，双方签订了《联东U谷厂房销售合同》，该合同第15.2条规定，被上诉人同意委托被上诉人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，受托人应在买受人缴纳全部房款且在办理入住手续后730天内，办理完毕权属转移登记。首先本案上诉人并未提供证据证明案涉房屋已经办理初始登记批复，上诉人违约事实清楚。其次上诉人没有证据证明被上诉人具备缴纳税费的条件而拒绝缴纳并不配合提供办证资料。故上诉人提出的不给付逾期办证违约金的主张，本院不予支持。因双方签订了《联东U谷厂房销售合同》并未对维修基金收取及相应标准进行约定，上诉人联东公司收取该款项应认定为代收费用，现双方均认可涉案厂房办理产权证无需缴纳维修基金，故一审判决上诉人应将此款返还给被上诉人正确，本院予以维持。关于维修基金是否超过诉讼时效的问题，因上诉人在一审期间并未提出时效抗辩，二审期间提出时效抗辩本院不予支持。综上所述，联东公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7116元，由上诉人沈阳联东置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 朱闻天审判员 丁广昱二〇二〇年一月二十二日法官助理姜博书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。