浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终9475号 上诉人（原审原告）杭新科技（杭州）有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道江淑路799号，统一社会信用代码91330108757204611A。 法定代表人王耀钦，董事长。 委托诉讼代理人丁蕾、李欢，浙江政法联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）杭州承宸置业有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区天目山路20号326室，统一社会信用代码：91330106MA2804HR84。 法定代表人汪茶仙，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人**，浙江浙经律师事务所律师。 委托诉讼代理人徐缅子，浙江天屹律师事务所律师。 原审第三人深圳市新能源出租车投资运营集团有限公司，住所地广东省深圳市福田区梅林街道翰岭社区梅林路5号广仁大楼510，统一社会信用代码：91440300589156701Y。 法定代表人黄海威。 原审第三人杭州深港新能源汽车销售服务有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道江淑路799号1幢一层，统一社会信用代码：91330100MA2B2MQL95。 法定代表人林伟松。 上诉人杭新科技（杭州）有限公司（以下简称杭新公司）因与被上诉人杭州承宸置业有限公司（以下简称承宸公司），原审第三人深圳市新能源出租车投资运营集团有限公司（以下简称新能源集团公司）、杭州深港新能源汽车销售服务有限公司（以下简称深港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初4416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2017年11月2日，杭新公司（甲方）与承宸公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：（一）房屋概况：甲方将位于杭州市滨江区出租给乙方，出租面积为6215平方米（已承担公摊面积）。（二）租赁期限及费用：房屋租期：房屋租期自2017年12月1日起至2028年4月30日止，其中2017年12月1日至2018年4月30日为免租期，2018年5月1日至2028年4月30日为需支付租金期。租金支付：租金实行浮动年度调涨制，房屋实行先支付租金后使用原则。乙方须于2017年11月21日前支付给甲方第一期租金共计3856407元，2019年4月1日前应支付第二期租金3856407元（2019年5月1日至2020年4月30日），后续租金支付日期和金额根据双方的约定按期支付（附表格）。合同签订七日内，乙方向甲方支付650000元作为押金，合同期满乙方无违约行为甲方悉数无息返还乙方，该押金不代表给予乙方支付租金的任何宽限期。其他费用：租赁期限内乙方的相关经营费用由乙方自行承担，经营费用包括但不限于水、电、电梯维保及物业管理费等，以及为此进行的管道、线路改扩建、增容等。水电费由甲方按标准向有关部门代缴，乙方根据水电量支付给甲方所代缴的水电费，于每月30日支付上个月的水电费及公共能耗费。甲方代付代缴的费用需另加相应税金，甲方收到相关费用后向乙方开具正规发票。（三）第三条房屋移交使用：1.甲方于2017年12月1日交付位于杭州市滨江区，共6215平方米。2.移交时，甲乙双方共同参与，当场对现有的设施、设备清点登记造册，双方共同在设施、设备清单上签字确认。此移交清单作为合同附件，是合同不可分割的一部分。3.乙方承诺租赁合同项下房屋仅用于办公或生产，在房屋租赁期限内未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋用途，如国家和浙江省、杭州市政策就合同租赁用地和用房的用途要求发生改变情况下，乙方在执行相关规定向相关政府单位进行审批并经甲方书面同意的情况下，可对房屋用途进行改变，否则由此产生的责任及违约责任和经济损失由乙方承担，乙方不得从事违法或危及房屋安全的活动。4.乙方明确知悉该租赁场地和房屋为工业用地和工业厂房，乙方从事的经营性活动必须符合国家和浙江省、杭州市的相关法规。5.乙方须根据房屋的现状进行合法合理使用，未经甲方同意不得擅自拆改、装修，否则后果由乙方承担。造成房屋及设备设施损坏的，乙方应照价赔偿。（四）第六条房屋维修及装饰：1.乙方不得擅自搭建和违规搭建，否则视乙方违约，由此造成的损失和违约责任由乙方承担。2.电梯及水、电和消防等设施设备需改建和维修的，由乙方负责但应先得到甲方书面同意。乙方须事先向有关政府单位合法申请，获批后可动工。审批的改建图纸应给甲方一份存档。3.乙方对房屋进行装饰装修，应事先征得甲方书面同意。乙方需让所选施工方签订《进场承诺书》并交付甲方。4.租赁期内乙方按前述条款需要任何装修和维修的，由乙方自行选择有资质的单位进行，并承担相关费用。（五）第七条转租：经甲方同意，乙方可根据经营需要进行部分转租，但不得进行一次性整体转租，并向甲方报备。若甲方同意转租，则次承租人的租赁期限应少于承租人已付租金对应期限。转租期间，本合同出现终止情形，转租合同随之终止。（六）第十条约定解除的情形：出现以下情形之一，甲方有权单方书面通知乙方解除本合同，并且乙方应当按照本合同第十一条第2项向甲方承担违约责任：（2）未经甲方书面同意，擅自拆改、变动房屋结构，擅自进行装修、装饰或增设设备、设施；（4）拖欠租金、水电及物业费等费用，经甲方催告后满10天仍不予支付的。上述解除条件出现后，合同并不必然解除，需有权解除方按照合同所载明的联系地址、联系电话、电子邮箱、手机号码等联系方式选择其一向对方发送解除通知才产生解除效力。（七）第十一条违约责任：乙方未按照合同约定向甲方履行本合同所确定的任何一项义务的，乙方应向甲方支付200万元违约金。同时，免租期取消，乙方按第一期租金标准向甲方支付相应租金。全部装饰装修归甲方所有，甲方不补偿任何费用，乙方添置的设备等动产须在30日内（期间按照当期租金的3倍向甲方支付房屋占用费）搬离，否则甲方有权任意处置，且追索前述违约款项产生的费用（如律师费、调查费、诉讼费等）由乙方承担。乙方逾期支付的租金、违约金、赔偿金及相关费用，可在押金中先行扣除，不足部分由乙方支付。合同还对房屋返还、争议解决等方面作出了约定。同日，双方还签订了《租赁合同》的补充协议，约定乙方经现场确认并知悉甲方现所占用的区域，并同意甲方在《租赁合同》中约定的免租期限内完成对甲方占用的区域进行搬离和进行人员撤离，乙方确认并同意此并不构成甲方违约，对《租赁合同》约定的免租金期、需支付租金期和租金不构成影响，按《租赁合同》之约定执行。合同签订后，承宸公司向杭新公司支付了第一期的租金3856407元（2018年5月1日至2019年4月30日），2017年11月6日，承宸公司通过银行转账的方式向杭新公司支付65万元押金。杭新公司向承宸公司交付案涉房屋，双方在案涉房屋交接清单上盖章确认，但均未签署交接时间。2018年2月5日，本案双方签订《同意转租书》，约定：杭新公司同意承宸公司将其承租的房屋转租给新能源集团公司，转租面积和期限不得超过双方《租赁合同》的约定。新能源集团公司明确知悉《租赁合同》的内容，并知悉出租土地厂房为工业用地和工业厂房，且须在符合国家、浙江省及杭州市的有关规定进行经营使用。另外，新能源集团公司不得违反杭新公司的各项管理制度，且对《租赁合同》中承宸公司的义务也应遵守，承宸公司应监督并保证新能源集团公司不得将房屋再次转租、借用，否则，承宸公司依《租赁合同》对杭新公司负违约责任。新能源集团公司指派人员进行对接，并在该租赁场所设立了其关联公司即深港公司，深港公司与承宸公司签订有租赁合同，由深港公司支付了相应费用。2018年5月8日，杭新公司配合深港公司办理了工商登记手续。2018年8月4日，深港公司开张试营业，目前仍在经营中，深港公司依约向承宸公司交纳了租金及相关费用。2018年3月，深港公司开始对案涉房屋进行装修改造，在外面增设了电梯、坡道，用于经营新能源汽车4S店，杭新公司相应人员在此期间与承宸公司及深港公司就装修改造进行对接，至起诉时并未对深港公司的装修改造行为进行劝阻或书面异议。2018年5月28日，新能源公司与浙江珺腾消防工程有限公司（以下简称“珺腾公司”）签订《工程合同书》，约定由珺腾公司为新能源公司承租的案涉房屋进行消防改造安装工程，图纸设计和有相应消防检测资质的第三方消防设施检测。浙江新时代消防技术有限公司应新能源公司的委托，于2018年11月4日作出建筑消防设施年度检测报告，新能源公司内装饰工程的消防设施检测结果显示为主控项目（36项）、一般项目（30项）全部合格。2018年7月24日，杭州市滨江区城市管理行政执法局针对坡道建设作出滨城法责改字[2018]第0002342号责令立即（限期）改正违法行为通知书，载明：“杭州杭新科技（杭州）有限公司，经查，你（单位）于2018年7月24日15时04分，在滨江区江淑路799号杭新科技1号楼进行的未取得建设规划许可证进行违法建设行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款之规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条的规定，本机关依法对你（单位）提出如下责令改正要求：1.立即停止违法行为。2.于2018年7月25日17时00分前改正违法行为，并接受复查。”但至今未有复查结果或其他处罚行为。在租赁期间因电容不足，有不间断停电现象，深港公司为经营所需提出异议，因协商未果，为此承宸公司未支付2018年5、6、7月的水电费。2018年8月22日，杭新公司委托律师向法院起诉要求解除与承宸公司签订的《租赁合同》，并以承宸公司未经其书面同意而对案涉房屋进行装饰装修，擅自改造、改建等为由，要求承宸公司支付免租期租金1584825元（按第一期租金标准计算）、违约金200万元、本案诉讼律师费54637元以及自2018年8月23日起至其实际腾退日止的占有使用费（按第一期租金标准3856407元/年计算，其中2018年8月23日至2019年4月30日的租金承宸公司已经支付，杭新公司同意以此抵扣对应期间的占有使用费），本案诉讼费、保全费由承宸公司负担。另查明，杭新公司所有的位于杭州市滨江区长河街道江淑路799号（房屋产权证登记坐落为杭州市滨江区长河街道（临）东一路799号）区域内有三幢房屋，可通行无阻隔，本案涉及1幢（即1号楼）为四层用房，建筑面积6187.34平方米，设计用途为非住宅，附记载明：工业用地，单一产权，须一并转让。规划批建2幢为工业用房，1幢为生产综合楼；涉2幢房屋纠纷的杭新公司也已经同时向法院起诉，3幢房屋由杭新公司自己使用。本案所涉1幢四层房屋经深港公司改造后，第一层用于汽车销售，第二层用于汽车维修，第三层用于办公、食堂；第四层有房间若干，基本为原样，未进行改造。2018年12月，承宸公司向杭新公司缴纳了2018年5月至7月的水电费。2019年5月15日，国网浙江省电力有限公司杭州供电公司作出“窃电（违约用电）处理通知单”，载明：杭新公司未经供电企业同意，擅自引入电源，要求于2019年5月17日前拆除，并承担违约使用费。后经协调，杭新公司未实际交纳违约费用。因双方存在纠纷，且在杭新公司处还有押金65万元，因此承宸公司表示之后应付租金、水电费在诉讼结束后立即予以结算支付。 原审法院认为，本案双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。本案双方主要争议焦点如下：（一）关于是否改变土地用途的问题。案涉房屋的产权登记证上载明设计用途为非住宅，属工业用地，规划为工业厂房，深港公司开设新能源汽车4S店是否改变土地用途，杭新公司在审理期间并未提供相关行政部门的违规处理意见，且杭新公司也否认存在违反国家强制性法律规定的情形，本案双方及新能源集团公司之间签订有同意转租书，杭新公司也配合深港公司办理了工商登记手续，杭新公司是知道深港公司的经营目的、场地用途的。深港公司为经营所需进行了改建，杭新公司提供证据证明案涉房屋中有些房间安装有坐便器、洗脸台等设施，并认为承宸公司违反合同约定，改变了房屋使用用途，但案涉房屋绝大部分空间仍用于4S店经营，有部分房间也是经营所需的合理范围，因此杭新公司认为承宸公司改变租赁房屋用途的主张，依据不足，原审法院不予采纳。（二）关于对案涉房屋装饰装修、擅自改造扩建是否经过杭新公司书面同意的问题。深港公司自2018年3月至8月期间对案涉房屋进行装饰装修，应当是为自身经营发展目的而对案涉房屋进行必要的装修、改造，杭新公司作为出租人，对深港公司的装饰装修有监督和审批同意的权利义务，杭新公司有负责沟通协调的工作人员，其辞职并不影响杭新公司应承担的举证责任。书面虽然是合同约定，不排除双方在履行中予以变更，没有书面材料，双方均有责任。深港公司装修时间长达5个月，杭新公司在案涉房屋临近区域办公，其对此不可能完全不知情，杭新公司未提供证据证明其向承宸公司或深港公司明确表示不同意或阻止其装修，也无法证明承宸公司是未经其同意擅自进行装饰装修或增设设施、设备。关于深港公司建设坡道，可以由相关管理部门进行整改等方式处理。（三）关于被告未交纳2018年5、6、7月水电费的问题，是杭新公司主张解除合同的违约行为之一，承宸公司及深港公司对于原因各自作了陈述，承宸公司已于2018年12月向杭新公司支付了该笔水电费。（四）关于合同解除的问题。杭新公司认为承宸公司对案涉房屋未经其事先书面同意进行装饰装修、擅自增设设施及迟延支付水电费等行为符合《租赁合同》第十条第2款第二、四项情形，要求解除与被告签订的《租赁合同》，但根据该合同第十条第3款约定，在承宸公司出现上述条款关于合同解除的情形时，本合同并不必然解除，需杭新公司按照约定的邮寄地址、电子邮件及手机短信择一方式发送解除通知给承宸公司才产生解除效力，而杭新公司现主张起诉就是向承宸公司发送了解除通知，承宸公司收到副本之日即为合同解除之日，该观点依据不足，原审法院不予采纳。根据本案查明事实及综合分析，杭新公司解除《租赁合同》的理由即承宸公司严重违约，该主张依据不足，即使承宸公司在履行过程中存在瑕疵，也尚未达到合同约定解除的条件，因此杭新公司不享有合同解除权，其要求解除《租赁合同》的诉讼请求，原审法院不予支持。至于杭新公司要求支付免租期租金1584825元、违约金2000000元、律师费、占有使用费的诉请，明确表示是依据租赁合同第十条第2.4项解除合同，并按约定追究违约责任，即5个月免租期租金、违约金200万、追索违约责任费用、占有使用费，违约金部分赔偿的损失为空置期租金、4S店拆除、厂房结构改造、改建部分的恢复原状费用，占有使用费也是腾退期间的，杭新公司的该四项诉请都是基于第一项诉请解除合同而提出；杭新公司认为租赁合同第十一条约定，任一违约行为均导致杭新公司可以主张上述违约责任，该约定明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失。杭新公司在本案中未主张其他实际损失，也未提供相应的证据，因此解除合同原审法院不予支持，该四项诉请依据不足，原审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回杭新科技（杭州）有限公司的全部诉讼请求。案件受理费48524元，保全申请费5000元，合计53524元，由杭新科技（杭州）有限公司负担。 宣判后，杭新公司不服，向本院提起上诉称：一、案涉租赁合同履行过程中，被上诉人未依约履行相关义务，出现合同约定的上诉人单方解除合同的情形。上诉人通过法院送达通知被上诉人解除案涉租赁合同符合法律规定和合同约定。被上诉人无正当理由拒付水电费，在上诉人催告后仍未缴纳，根据合同第十条第2款第4项，上诉人有权单方通知解除合同，一审认定被上诉人迟延支付水电费不构成违约依据不足。案涉房屋出现的几次临时性断电系次承租人深港公司商业经营加装新能源车辆充电服务致电容不足所致，系未合理合法使用案涉房屋，非上诉人原因。被上诉人无权因自己原因导致的几次临时性断电作为拒付水电费的理由。被上诉人在拖欠后五个月于2018年12月（即上诉人起诉后四个月）支付水电费不能掩盖其已经违约的事实。被上诉人对案涉房屋进行装修以及增设设施、设备的行为未经上诉人书面同意，一审在被上诉人未举证的情况下推定上诉人默许不当。根据合同第六、十条的约定，被上诉人未经上诉人书面同意装修和改造（未经建设部门许可建设坡道），严重违反合同约定。被上诉人是否经过上诉人同意的举证责任在被上诉人，上诉人对被上诉人违约行为是否劝阻不能减轻或排除被上诉人的违约行为。本案双方未变更合同约定，被上诉人也未举证经上诉人同意装修和改造。案涉房屋系工业用地用房，仅可用于办公、生产，被上诉人利用案涉房屋开设4S店对外经营系违法违规使用，应认定改变租赁房屋用途。根据合同第三条第3、4、5款以及上诉人向杭州市市场监督管理局出具的情况说明（上诉人同意深港公司将案涉房屋第一层作为办公场所），被上诉人开设4S店的行为构成违约，违反物权法第一百四十条、土地管理法第四、十二条的规定，且因被上诉人违规使用电容无法满足经营活动，出现几次临时性断电。上诉人单方通知解除案涉租赁合同的条件已经成就，有权通过法院法定送达方式解除合同，该方式符合合同法第九十三、九十四、九十六的规定。二、被上诉人的违约行为上诉人有权选择解除合同或有权选择不解除的情况下要求被上诉人承担违约责任。一审认为上诉人第2-5项诉讼请求都是基于合同解除提出，系对合同第十一条约定的违约责任理解错误所致。被上诉人无正当理由拒付水电费，未经上诉人书面同意装修和改造房屋，违规使用房屋，构成违约，即便上诉人未行使合同约定的解除权，也有权根据合同第十一条第2款约定要求被上诉人承担违约责任，要求被上诉人支付200万元违约金及取消免租期。另合同法第一百一十三条规定的系损害赔偿范围，非违约金，本案不适用。本案合同约定的违约金符合合同法第一百一十四条的规定。综上，上诉人杭新公司请求二审法院撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费及保全费由被上诉人承宸公司负担。二审法庭调查中，上诉人杭新公司补充上诉理由如下：被上诉人一审中不同意解除案涉租赁合同主张继续履行，但实际却未按约支付租金和水电费，严重违反案涉合同的约定，属根本性违约，上诉人有权利解除案涉合同，并要求被上诉人承担违约责任。被上诉人一边不同意解除案涉租赁合同主张继续履行，另一边却严重违反案涉租赁合同的约定，拒绝履行案涉租赁合同的主要义务，在案件起诉前后均未依约支付租金及水电费。时至今日，被上诉人仍拖欠其应当于2019年4月1日前支付给上诉人2019年5月1日至2020年4月30日的当期租金3856407元；2018年8月至2019年10月间的水电费19751.52元。被上诉人未按约履行案涉租赁合同支付租金及水电费的义务，属根本性违约，一审法院认定“因双方存在纠纷，且在杭新公司处还有押金65万元，因此承宸公司表示之后应付租金、水电费在诉讼结束后立即予以结算支付”从而认定被上诉人未违反合同约定无合同依据亦无任何法律依据，上诉人解除案涉租赁合同条件确已成就，一审法院认定上诉人不享有合同解除权属事实认定错误。 被上诉人承宸公司答辩称：一、上诉人并未根据合同约定向被上诉人送达解除通知，根据合同第十条第三款约定，当出现违约情况时并不必然导致解除，上诉人应通过邮件向被上诉人送达解除通知，但上诉人至今未向被上诉人送达。合同法第九十六条第一款也规定当事人主张合同解除应当通知对方，通知自到达对方时解除。对方有异议的可以请求法院或者仲裁机构确认合同效力。在没有履行法定义务的情况下，直接起诉是不符合解除合同的前提条件的。合同解除权本质上是形成权，是当事人一方依法律规定或合同约定自行行使合同效力归于消灭的单方意思表示，原则上是当事人的一种民事权利，不应当由法院或仲裁机构代行，只有相对人对解除权人行使解除权提出异议并诉至法院时，法院才有权依法进行事后审查，对合同效力予以明确。若当事人未向对方送达解除通知即向人民法院起诉解除合同，此时法院应当不予立案或向其释明，在行使解除通知后方能起诉。二、关于水电费，上诉人在交房过程中存在严重的逾期交房行为，合同约定上诉人应于2018年12月1日交付房屋，但上诉人交付房屋是2019年3月，留给被上诉人的免租期只有1月，一审中也审查了被上诉人缴纳水电费的情况，在3月之前被上诉人没有交过任何水电费，也没有使用过该房屋。双方为此一直协商，但上诉人一直采取躲避、拒绝协商的态度。后被上诉人为妥善解决双方租赁事宜也全额缴纳了相应的水电费。同时在租赁期间上诉人也是断续给被上诉人供电，经常出现断电情况，给被上诉人实际经营造成了严重影响，也一直没有办法保障被上诉人正常用电。三、关于房屋装修改造情况，整个1号楼在装修过程中上诉人的项目负责人吕灰灰全程参与且知情，且跟被上诉人项目负责人是在同一个办公室。上诉人的办公楼即3号楼也在同一片工业用地内，这个用地就是1-3号楼，上诉人员工每天会路过1号楼，对于整个装修情况不可能不知情。在装修过程中被上诉人的装修图纸、审计情况都是以书面形式或者会议纪要形式递交给上诉人，在通过的情况下才进行装修，在整整三四个月的装修过程上诉人从未提出任何异议，这个严重违背客观常理。四、改变用途的情况，次承租人新能源集团公司在办理营业执照经营范围时上诉人是明知的，次承租人的目的是什么上诉人也是清楚的，材料是需要上诉人配合办理的，上诉人的办公地点在3号楼，负责人吕灰灰的办公地点在1号楼，上诉人未提供任何行政相关部门出具的被上诉人或原审被告违法违规的证据，所以上诉人必定是明知其租赁用途。4S店正常经营过程中有部分休息房间是很正常的，就算是一个工厂完全的工业用地，1-2个休息室也在法律允许范围之内，传达室铺一张床就定性为用途改变是不合理不合法的。五、免租期内上诉人实际于2018年3月将房屋交付给被上诉人，存在严重逾期交付的违约行为，根据租赁合同第二条的约定免租期是2017年11月到2018年3月，基于上诉人严重逾期交付房屋的行为，被上诉人的免租期实际上只有一个月。按上诉人主张的免租期一个月是32余万元，同时免租期的来源依据系租赁期长短，正是因为租期约定为10年所以才有5个月的免租期，但实际上被上诉人仅享有1个月的免租期，应当按十分之一的比例进行计算，同时还应当在被上诉人实际使用的一个月免租期范围内按比例扣减。六、关于违约金部分，即使是合同解除，上诉人在诉讼期间未提供任何的损失证据，相反被上诉人对房屋投入近3000万元的装修，合同如果解除对被上诉人乃至次承租人的损失及资源都造成严重的损失和浪费。七、上诉人所主张的违约金及房屋占有费不可同时主张，根据合同法第一百一十四条第二款规定违约金和占有使用费不可并用，上诉人已经在诉讼请求中要求支付200万的占有使用费，该款应当认定为违约金，而后上诉人要求被上诉人支付实际损失，与法律明显相违背，且房屋占有费应当属于另一事实和案由，不应该在本案处理。其次上诉人诉讼过程中已经保全了被上诉人的帐号，被上诉人无法履行合同义务，同时又因双方存在纠纷，故被上诉人也有权履行不安抗辩权，不予支付租金。 原审第三人新能源集团公司、深港公司未作答辩。 上诉人杭新公司在二审期间向本院提交以下证据材料：民事起诉状及民事案件受理通知书复印件各一份，拟证明本案合同解除条件已经成就，该案系上诉人租赁给被上诉人的另一处房屋的合同纠纷。 被上诉人承宸公司与原审第三人新能源集团公司、深港公司在二审期间均未向本院提交新证据。 对上诉人杭新公司二审提交的证据材料，被上诉人承宸公司认为与本案无关，且该案因调解而尚未判决。原审第三人新能源集团公司、深港公司未发表质证意见。本院认为，上诉人杭新公司二审提交的证据材料与本案无关，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，杭新公司与承宸公司于2017年11月2日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。杭新公司于2018年8月诉至原审法院，以承宸公司存在拒付水电费且经催告未及时缴纳，未经杭新公司书面同意进行装饰装修、增设设施和设备，违法违规使用租赁房屋改变房屋用途等违约行为为由，要求根据上述《租赁合同》第十条解除合同以及承宸公司依约支付免租期租金、违约金、律师费、占有使用费（从2018年8月23日起算）以及案件受理费、保全费，并在一审中明确以起诉状副本送达承宸公司之日作为解除通知送达之日，即合同解除之日。对此本院认为，案涉租赁房屋系深港公司开设新能源汽车4S店使用，杭新公司称该用途违反工业用地性质以及合同约定的办公或生产用途，但并未提交相关部门对土地违法违规使用的处理意见，且2018年2月5日杭新公司与承宸公司签订《同意转租书》、5月8日杭新公司配合深港公司办理了工商登记手续，故杭新公司对深港公司的租赁房屋用途应系明知。深港公司于2018年3月至8月为经营发展需要对案涉房屋装修、改造，虽未依约书面取得杭新公司同意，但杭新公司在临近区域不可能不知情，且杭新公司当时亦有工作人员负责沟通协调，未有证据证明杭新公司明确表示不同意或阻止深港公司的装修，故对杭新公司以此为由解除合同依据不足，本院不予支持。杭新公司虽未按约缴纳2018年5、6、7月水电费，但双方对是否按约交付房屋等存在争议，且承宸公司已经依约缴纳房租并在本案一审诉讼中经缴纳了该水电费，故承宸公司的该迟延交付水电费的行为不构成根本性违约。对于合同解除权的行使方式，根据《租赁合同》第十条的约定，合同约定的违约情形出现时不必然导致合同解除，杭新公司需按照合同所载明的联系地址、联系电话、电子邮箱、手机号码等联系方式之一向承宸公司送达解除通知，现杭新公司主张以本案起诉和副本送达作为解除通知送达的方式缺乏法律依据，本院不予支持。因杭新公司解除合同的主张未能成立，其根据合同解除所主张的免租期租金、违约金、律师费、占有使用费亦不予支持。综上，杭新公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费48524元，由杭新科技（杭州）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年一月三日 书记员 万丹丹