浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初3944号原告：温州神坤机械有限公司，住所地浙江省温州市龙湾区永中街道城南村，统一社会信用代码：91330303554765849W。法定代表人：孙小平。委托诉讼代理人：陈一来、滕圣来，浙江时代商务律师事务所律师。被告：温州万洋中强开发有限公司，住所地浙江省温州经济技术开发区滨海园区明珠路管委会办公楼5108室，统一社会信用代码：91330301327855393N。法定代表人：叶银寿。委托诉讼代理人：朱捷峰、施园园，浙江联英律师事务所律师。原告温州神坤机械有限公司（以下简称：神坤公司）与被告温州万洋中强开发有限公司（以下简称：万洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用简易程序审理。后因案件审理需要，依法转为普通程序进行审理。本案于2019年8月6日、2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人孙小平及其委托诉讼代理人陈一来、滕圣来（参加第一次庭审），被告的委托诉讼代理人朱捷峰、施园园（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告交付土地、房屋权属证书并配合办理过户手续；2.被告赔偿原告从2017年12月31日起至实际交付土地、房屋权属证书之日止的违约金（计算方式：3522049元×万分之一×天数），暂算至2019年6月10日的违约金为185259.78元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月18日，原、被告签订编号为201590011950030的《商品房买卖合同》，合同约定：（1）原告购买被告开发的坐落于温州经济技术开发区D401-b地块23幢1层101号的厂房，总建筑面积共787.05平方米。（2）购房款总计3522049元，分两期支付，第一期于合同签订之日支付，第二期于被告通知之日起七日内支付。（3）被告于2017年12月30日前取得上述房产的土地使用权初始登记和商品房所有权初始登记，并交付给原告。若被告违约，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付全部购房款及契税、印花税、物业维修资金等费用。被告从2017年12月31日起至今，未按合同约定交付土地、房屋权属证书。原告认为被告逾期交付涉案房屋权属证书的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，请求判令如上诉讼请求。审理过程中，原告称第一项诉请业已履行完毕，要求撤回第一项诉讼请求。原告当庭补充称：首先，关于补充协议第9.7条约定系免责特殊约定，被告需要作出特殊说明。签订合同时被告没有明确说明与特别提醒，不能作为被告免除责任的理由；其次，被告在办理好初始登记之后一直没有通知原告，原告是在2019年2月份通过打听而得知，2019年2月，原告向被告提供了完备的材料。直至2019年5月，被告仍未办理过户登记，且要求原告签署不追究违约责任的文件。被告称，若原告不签，则不能办理产权过户；最后，关于被告所称物业标准问题，其实在2017年12月31日前已经可以明确物业标准。原告于2017年6月已经按照50元标准预缴了物业费，绝大多数业主也已经预缴。之所以无法办理产权登记，是被告公司内部管理和销售问题（因工业产权无法分割及捆绑销售出现问题），并非政府原因。被告万洋公司辩称：被告愿意也一直配合原告办理产权登记手续，但因工业厂房的特殊性，登记手续繁琐且因政府原因导致办证延期，整个过程分为三个阶段：第一个阶段是因为政府关于物业维修金和保修金尚未确定（2017年12月31日-2018年3月2日）；第二个阶段是因为政府对工业产权分割及捆绑销售问题没有确定（即办证时的产权分割与销售时不一致，需要房管部门统一做安排），故直到2019年1月30日才完成初始登记；第三个阶段是完成登记之后，被告通知原告提供相应资料，直到2019年5月之后原告才提供完整材料。也正是因为涉案房屋的特殊性，在签订房屋买卖合同时，被告向原告进行了明确的说明，原告自愿签署了补充协议。原告确实已经预缴了物业费，但是，原告单方缴纳并不代表全体购房户已缴纳，且必须由政府明确标准之后才可以统一缴纳。当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于尚存争议的证据，本院在下文再做阐述，这里不再赘述。根据上述确认的证据，结合原、被告的陈述，本院认定事实如下：2015年11月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号为201590011950030号的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的坐落于温州经济技术开发区D401-b地块23幢1层101号的工业产房，总建筑面积787.05平方米；合同总金额为3522049元，付款方式为按揭贷款，原告应予合同签订时向被告支付购房款1762049元，剩余的购房款1760000元原告必须在被告通知之日起7日内付清首付款并办理完毕按揭贷款手续；被告应当在2017年6月30日前将符合条件的商品房交付原告使用；被告承诺于2017年12月30日前，取得土地、房屋权属证书，由原告委托被告办理该商品房转移登记，未在约定期限内交付权属证书的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金……上述合同签订同日，双方签订补充协议，其中9.7条约定：因工业园区的土地登记和房屋产权登记存在特殊性，故排除出卖人恶意拖延办理房屋所有权证和土地使用权证外，买受人不要求出卖人承担赔偿责任。合同签订过之后，原告按约缴纳了全部购房款及契税、印花税、物业维修资金，被告予以确认。2019年1月31日，涉案不动产登记于被告名下[不动产权证号为浙（2019）温州市不动产权第0013957号]。本案审理过程中，本院发函询问温州市不动产登记服务中心关于涉案不动产所有权能否办理转移登记手续及办理转移登记手续所需具备条件。温州市不动产登记服务中心于2019年12月11日向本院出具复函称：温州神坤机械有限公司可凭申请人身份证明、原不动产权利证书、商品房买卖合同、购房发票、经政府审核确定的工业土地使用权转让审核意见表（政府对企业入园的审核意见）、完税凭证等材料办理不动产转移登记。因双方就原告要求被告交付权属证书并配合办理过户登记的诉请并无争议，被告亦同意配合办理，故本院在收到回复函后要求双方到相应不动产登记服务中心办理转移登记手续。原告于2019年12月31日向本院表示已办妥转移登记手续并要求撤回第一项诉讼请求。本院认为：原告称其起诉的第一项诉讼请求业已履行完毕，要求撤回相应诉请，本院予以准许。本案案由为商品房预售合同纠纷，原、被告于2015年11月18日签订的《商品房买卖合同》及相应补充协议，系双方当事人真实意思表示，亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定合法、有效。虽《商品房买卖合同》载明被告应于2017年12月30日前取得土地、房屋权属证书，由原告委托被告办理该商品房转移登记并明确了被告违约责任及违约金计算方式，但在补充协议中对被告的违约责任进行了补充：排除被告恶意拖延办理房屋所有权证和土地使用权证外，原告不要求被告承担赔偿责任。故原告需举证证明被告存在恶意拖延办理的情况，被告才需承担违约责任。审理过程中，经查，温州市不动产登记服务中心对于涉案土块上不动产的产权登记确有一定的政策要求（包括入园审核、产权分割等要求），虽被告未在2017年12月30日前取得涉案不动产权属登记证书，但原告提供的证据并不足以证明被告主观上存在恶意拖延办理转移登记的情况，故原告相应诉讼请求本院不予支持。至于原告所称被告并未就补充协议的第9.7条向其明确说明或者特别标注的意见，本院认为，虽该补充协议为合同附件，但双方均在该补充协议落款处盖章确认，说明双方已明确知晓补充合同的内容，且补充协议的每一条款内容均已备注是对原合同相应条款的补充，内容清楚、明确，应对双方产生约束力，故原告相应的意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告温州神坤机械有限公司的诉讼请求。本案受理费4005元，由原告温州神坤机械有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  吴作力审 判 员  李曙光人民陪审员  蒋银发二〇二〇年一月二日法官助理郭尔超书记员张素珍附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。