中华人民共和国上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民再51号抗诉机关：上海市人民检察院。申诉人(一审原告、反诉被告、二审上诉人)：大联诚(上海)房地产开发有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：宋德金，董事长。委托诉讼代理人：杨翠芳。委托诉讼代理人：周鸿发，上海市凤凰律师事务所律师。被申诉人(一审被告、反诉原告、二审被上诉人)：廖中池，女，1958年3月15日出生，住台湾地区台北市。委托诉讼代理人：龚红春，上海市龚红春律师事务所律师。申诉人大联诚(上海)房地产开发有限公司(以下简称大联诚公司)因与被申诉人廖中池商品房预售合同纠纷一案，不服本院(2016)沪02民终2540号民事判决，向上海市人民检察院第二分院申请监督。上海市人民检察院第二分院提请上海市人民检察院抗诉，上海市人民检察院于2019年3月19日作出沪检民(行)监[2018]XXXXXXXXXXX号民事抗诉书，向上海市高级人民法院提出抗诉。上海市高级人民法院于2019年4月22日作出(2019)沪民抗7号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。上海市人民检察院指派检察员季某出庭。申诉人大联诚公司的法定代表人宋德金、委托诉讼代理人杨翠芳、周鸿发，被申诉人廖中池的委托诉讼代理人龚红春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海市人民检察院抗诉认为，上海市第二中级人民法院(2016)沪02民终2540号民事判决采信虚假合同，认定廖中池已经履行完毕合同约定的付款义务，系认定的主要事实缺乏证据证明。理由如下：一、涉案编号为“95-0018-0006”的《上海市外销商品房出售合同》系虚假合同。编号为“95-0018-0006”的《上海市外销商品房出售合同》是廖中池提交的证明其已完成全部付款义务的重要证据。原审中，大联诚公司认为该出售合同系案外人柯耀明双方代理应属无效，后又发现该编号合同是公司与案外人宋林美锦之间的出售合同。检察机关审查发现该合同存在：(一)签订程序问题：1.涉案出售合同由柯耀明代理廖中池签订，但廖中池从未提交过相关办理委托公证(认证)的证据；2.涉案出售合同签订于1999年4月，其时正值柯耀明受大联诚公司原法定代表人奚依兰委托，全权处理该公司名下所有的黄兴广场房屋事宜期间，其又代理廖中池签订合同，大联诚公司认为柯耀明双方代理，有其合理性。(二)文本问题：1.按照司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》(司公通字[1991]117号)精神及双方约定，该合同须办理公证方有效。廖中池自认合同未经公证，然其提交的出售合同文本却为公证合同文本(合同封页贴有公证机关公证印贴)；2.经调取上海市公证处(97)沪证外经字第1498号卷宗，查实编号为“95-0018-0006”的《上海市外销商品房出售合同》确系案外人宋林美锦与大联诚公司之间的出售合同(签订时间1996年10月16日)，该合同已经原上海市公证处公证，公证时间1997年2月24日，公证员徐银昌，公证文书号(97)沪证外经字第1498号。3.涉案楼盘销售均采用同期上海市房地管理部门发布的示范合同文本。经函询及电话咨询上海市房屋管理局，1995年5月，廖中池与大联诚公司签订过“95版”《上海市外销商品房预售合同》，按照上海市房地局《关于加强商品房预售管理若干问题的通知》(沪房地开[1997]935号)精神，1999年房屋交付时，无需再签订出售合同，若签订则应采用与预售合同配套的“95版”出售合同。但涉案出售合同，封页显示“上海市房产管理局印制”，内页显示“上海市房屋土地管理局制定上海市工商行政管理局监制”，与95、97版均不符，为不同版本拼合本。(三)内容问题：1.合同首部缺乏买卖双方基本情况内容，此与95、97版示范合同、大联诚公司其他出售合同文本均不符；2.合同部分条款与所涉及的双方预售合同条款不对应。如合同第三条：甲、乙双方同意甲、乙双方根据预售合同第三条确认，乙方购买该物业之售价为新台币1,050,000元…，但“预售合同”第三条内容为付款银行；第七条“…预售合同附件三规定的建筑结构、装修和设备标准”，但预售合同附件三为“付款表”。3.补充条款有关争议解决方式的内容，既与主合同条款不匹配，内容也与主合同二十条重复。综上,涉案编号为“95-0018-0006”的《上海市外销商品房出售合同》签订过程、内容、形式均不符合相关规定，系虚假合同。二、现有证据不足以证明廖中池已经履行完毕合同约定的付款义务。大联诚公司以廖中池未支付房款诉请解除预售合同，廖中池辩称其已付清房款，反诉大联诚公司协助办理房产过户手续，其应就付清房款的事实予以举证。原审中，廖中池提交的主要证据为：《房产证》、《发票联》、《付款表》、五张《收据》及前述出售合同。其中，《房产证》系假证；金额为人民币263,434元的《发票联》，真伪不明，不足采信；《付款表》性质系大联诚公司与其台湾地区代理销售商——中国运通公司(柯耀明)之间的对账凭证，而非廖中池付款凭证。内容记载大联诚公司确认收到中国运通公司(柯耀明)交付的“上海迪斯耐商城单位/B28”商铺(截止1995年11月2日)订金新台币50,000元、签约金新台币110,000元、开工金新台币40,000元,共计新台币200,000元；五张《收据》，收据是买卖双方的收付款凭证，查廖中池持有的五张收据，三张日期同为1995年10月26日，其中一张为新台币200,000元，款别为订金、签约金、开工金，与前述《付款表》款别、数额吻合；另两张分别为新台币160,000元、新台币100,000元《收据》，记载款别与新台币200,000元《收据》重复或部分重复；1996年1月31日、1996年2月22日分别为第一期款新台币55,000元、第二期款新台币55,000元。即便全部采信，五张收据也仅能证明廖中池付款新台币570,000元。涉案出售合同，如前所述系虚假合同，合同第四条已不具证据效力。显然，本案现有证据，只能证明廖中池支付新台币570,000元房款事实，尚有新台币480,000元缺乏证据。另需强调的是，系争商铺买卖为分期付款，大联诚公司先开具分期收据，待付清房款后再出具统一发票。在案五张收据均系早期收据(1996年2月前)，廖中池尚能保存完好悉数提交，而后期(1996年2月至1999年2月)收据却全部丢失，其原审中所谓因已取得产证未妥善保存的辩解，难以置信。大联诚公司称，同意抗诉机关的抗诉理由。同时认为廖中池提供的收据其实是付款通知并不是付款凭证，不能证明廖中池支付过购房款，故请求撤销一、二审判决，改判支持其诉讼请求，驳回廖中池的反诉请求。廖中池辩称，涉案出售合同系由大联诚公司原法定代表人奚依兰代表大联诚公司签订的，柯耀明并没有同时代理双方。涉案出售合同与其他购房者的出售合同在合同版本、合同内容上并无差别，即便出现合同编号相同的情况，也只能说明大联诚公司内部管理混乱。其提供的证据足以证明其已付清购房款。综上，请求驳回大联诚公司的再审请求。大联诚公司向一审法院起诉，请求判令：1.解除其与廖中池签订的《“黄兴中心”迪斯耐商场外销商品房预售合同》(合同编号：95-0018-0021)；2.廖中池协助办理撤销该预售合同项下“房产坐落”黄兴路XXX-XXX号地块二层B28部位房屋在房地产交易登记部门的(预售)登记手续。廖中池向一审法院提出反诉，请求判令：大联诚公司协助其办理涉案商铺产权过户手续，其自愿负担由此产生的税费。一审法院认定事实如下：1995年5月15日，大联诚公司(甲方)与廖中池(乙方)签订《上海市外销商品房预售合同》约定，甲方取得杨浦区288-C地块50年土地使用权。(第一条)乙方自愿向甲方购买《黄兴中心“迪斯耐商城”》上海市杨浦区288-C地块黄兴中心迪斯耐商场二层B28室商铺，该物业房屋建筑面积19.18平方米。(第二条)甲、乙双方同意，乙方购买该物业售价为新台币1,050,000元。(第三条)甲、乙双方同意，上述售价款由乙方按本合同附件三所列明的方式、时间和金额，按期汇入甲方指定的在上海市注册中国人民建设银行上海第一支行。(第五条)甲方定于1997年3月31日前，将该物业交付给乙方使用。(第十五条)本合同自甲、乙双方签订并经上海市公证处公证后生效，本合同生效后，乙方应按规定在二十天内向上海市房地产交易管理所办理预售登记。附件三付款办法约定，1、订金新台币50,000元；2、签约金新台币110,000元；3、开工新台币40,000元；4、地下室基础完成新台币30,000元；5、地下室顶板完成新台币30,000元；6、一楼顶板完成新台币30,000元；7、二楼顶板完成新台币30,000元；8、三楼顶板完成新台币30,000元；9、外饰完成新台币30,000元；10、鹰架拆除完成新台币30,000元；11、内部地板完成新台币30,000元；12、内部粉刷完成新台币30,000元；13、电梯安装完成新台币30,000元；14、水电完成新台币30,000元；15、交屋贷款新台币520,000元。注：合约书公证完成后订金、签约金十五天内一次付现。付款时间以甲方所出具之书面通知为准。1995年9月29日，上海市公证处出具《公证书》证明，上述合同上双方当事人的签字、印鉴均属实。1998年4月21日，大联诚公司向上海市房地产登记中心申请办理预售登记手续，1998年5月11日，廖中池登记为涉案房屋预购房屋权利人。2010年4月20日，大联诚公司向廖中池发出《通知》，我公司近日在清查房屋买卖合同过程中，发现我司原法定代表人奚依兰女士曾于1995年5月15日与你们签订了壹份购买黄兴广场裙房B28室的预售合同。该合同签订后，上海市公证处及上海市房地产交易中心根据我司的申请，分别进行了合同公证及房产预售登记。之后，您们再也未与我司联络过。为维护双方的合法权益，特请您们在今年5月30日前与我司联系，商议解除合同事宜。如逾期，我司将认为您们已同意解除双方原签订的上海市外销商品房预售合同。2010年6月3日，大联诚公司向廖中池发出《通知》，我公司于2010年4月20日发函通知你们，请你们在2010年5月30日前与我司联系，商议解除合同事宜。你们收函后，虽曾与我公司联系，表示不同意解除合同，但又拒绝提供购买房屋(商铺)的相关资料。据此，我司认为你们没有支付过房款。经研究，决定即日起解除双方原签订的《上海市外销商品房预售合同》。关于廖中池的付款情况，廖中池提供了以下证据：1.《付款表》，中国运通有限公司盖章确认廖中池付款新台币200,000元，大联诚公司认可该《付款表》下方大联诚公司的公章系真实的。2.金额为人民币263,434元的《发票联》，大联诚公司否认该发票的真实性。3.大联诚公司出具的收据五张，分别为：95年10月16日，新台币200,000元；95年10月16日，新台币160,000元；95年10月16日，新台币100,000元；96年1月20日，新台币55,000元；96年2月12日，新台币55,000元。大联诚公司认可该五份收据上公章的真实性，但认为廖中池实际并未付款。4.大联诚公司于1999年1月5日出具的《委托书》，委托柯耀明全权代表公司处理位于上海市黄兴路XXX弄XXX号(黄兴广场)中，隶属于大联诚公司名下所有房屋事宜。5.大联诚公司(甲方)与廖中池(乙方)于1999年4月13日签订的《上海市外销商品房出售合同》约定，(第三条)该物业售价为新台币1,050,000元；(第四条)除本合同补充条款另有规定外，甲、乙双方签定本合同时，乙方已按照预售合同的有关规定或双方在签定本合同前约定的其他方式，将上述售价款全部缴付予甲方，并由甲方另立收据为凭；(第五条)甲、乙双方同意，除本合同补充条款另有规定者外，甲方在本合同签定并经上海市公证处公证后的10天内，将本合同项下之该物业与乙方验收交接。大联诚公司认可上述《委托书》及《上海市外销商品房出售合同》上大联诚公司的公章，但认为合同中乙方廖中池的代理人为柯耀明，当时他亦受大联诚公司原法定代表人的委托管理公司，是双重代理行为，柯耀明与廖中池系恶意串通。大联诚公司认为1999年1月时，公司法定代表人将公司委托柯耀明管理，发票、图章都保管在柯耀明手里。一审审理中，廖中池提交一份《上海市房地产权证》，称该证为柯耀明至台湾随同上述《上海市外销商品房出售合同》及《发票联》一并转交给廖中池的，现发现该证系假证。一审法院认为，大联诚公司与廖中池签订的涉案预售合同、涉案出售合同系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按约全面履行。大联诚公司提出柯耀明作为廖中池的代理人在涉案出售合同上签名构成双重代理，但未能提供证据证明柯耀明与廖中池恶意串通损害大联诚公司的利益，故对于大联诚公司该项主张难以采纳。大联诚公司虽否认其收到廖中池支付的房屋售价款，但《付款表》、《收据》上均盖有大联诚公司的公章，且涉案出售合同中明确廖中池已将涉案商铺售价款新台币1,050,000元全部缴付大联诚公司，大联诚公司亦认可该合同上的公章，故从现有证据看，可认定廖中池已经履行完毕合同约定的付款义务，因此对于大联诚公司要求解除合同并撤销预售登记之诉讼请求难以支持，大联诚公司理应按照合同约定协助廖中池办理涉案商铺的过户手续。一审法院判决：1.大联诚公司要求解除与廖中池之间签订的《“黄兴中心”迪斯耐商场外销商品房预售合同》(合同编号：95-0018-0021)并要求廖中池协助办理撤销该预售合同项下“房产坐落”黄兴路XXX-XXX号地块二层B28部位房屋在房地产交易登记部门的(预售)登记手续之诉讼请求不予支持；2.大联诚公司应于判决生效之日起三十日内协助廖中池办理上海市黄兴路XXX号B28房屋产权过户手续，将产权登记至廖中池名下，由此产生的税费由廖中池负担。大联诚公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判。二审法院认定事实：一审法院查明事实属实，予以确认。二审法院认为，廖中池与大联诚公司就买卖涉案商铺达成一致，双方在涉案预售合同中就各自的权利义务明确作出意思表示。廖中池在一审中提供的《付款表》、《发票联》、五张《收据》等证明其已按约支付了购房款，大联诚公司就上述《付款表》、《收据》上其公司盖章的真实性予以认可，却以该公章实际掌握在柯耀明手中及其公司财务账上没有相关入账记录为由否认大联诚公司实际收取了相关房款。二审认为，无论是基于对柯耀明的信任还是其公司内部管理问题，即使大联诚公司将其公章交予柯耀明保管，大联诚公司仍应就此承担相应的法律后果。虽廖中池并未按预售合同的约定将房款打入指定账户，但大联诚公司事后出具多份收款收据的情况可证实大联诚公司对廖中池支付的相关房款进行确认的事实，故大联诚公司仅以廖中池未将房款打入指定账户及大联诚公司财务账上无廖中池付款的任何记载为由否认廖中池的付款行为缺乏事实依据。鉴于涉案出售合同落款处亦盖有大联诚公司的公章，即使柯耀明与大联诚公司之间存在代理关系，二审认定大联诚公司对该出售合同予以认可，故大联诚公司以柯耀明的双方代理行为为由主张涉案出售合同无效缺乏法律依据，二审认为有理由相信廖中池已支付涉案全部房款。虽双方在涉案出售合同中约定合同经公证生效，但根据已查明之事实，双方已通过实际履行的方式履行了合同中的条款，这种实际履行符合法律行为的构成要件，属于以其他形式对合同生效条件进行了变更，故二审对大联诚公司关于涉案出售合同未生效的观点亦不予认可。廖中池经预告登记成为涉案商铺预购房屋权利人，其在履行完毕支付房款的合同义务后有权主张大联诚公司配合办理过户，相关过户行为客观上无需再经过行政管理部门的批准，故大联诚公司以此为由拒绝过户缺乏事实及法律依据。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。再审中，抗诉机关提供了案外人宋林美锦与大联诚公司签订的《上海市外销商品房出售合同》，旨在证明涉案出售合同系虚假合同。大联诚公司发表质证意见称，对上述合同的真实性及证明目的予以认可。廖中池发表质证意见称，合同编号相同只能说明大联诚公司内部管理混乱，不足以证明涉案出售合同系虚假合同。廖中池提供了案外人李某某、张某某与大联诚公司签订的《上海市外销商品房出售合同》，旨在证明涉案出售合同在合同版本、合同内容上和其他购房者的出售合同并无差别，且张某某的出售合同编号亦为“95-0018-0006”。大联诚公司发表质证意见称，上述证据不属于新证据，且对廖中池的证明目的不予认可。大联诚公司未提供新证据。再审经审理查明：一、二审法院认定的事实无误，再审予以确认，再审另查明：大联诚公司不服二审判决，向上海市高级人民法院申请再审，上海市高级人民法院于2017年9月25日作出(2016)沪民申2561号民事裁定，驳回大联诚公司的再审申请。另，(2011)沪高民一(民)终字第28号生效判决认定大联诚公司的公章、财务章等印章在1998年至1999年期间由其工作人员翁世岭保管。1999年底宋德金接收大联诚公司时，翁世岭按原法定代表人奚依兰的指示将其保管的五、六个印章全部交给了宋德金。本院再审认为，本案的争议焦点为1.涉案出售合同是否为虚假合同；2.一、二审在案证据是否足以证明廖中池已履行全部付款义务。首先，涉案出售合同上既有大联诚公司的公章又有大联诚公司原法定代表人奚依兰的签名，且大联诚公司从未对公章及签名的真实性提出异议。另案生效判决亦确认大联诚公司的公章自始至终由其公司人员保管，未曾交付给柯耀明，故涉案出售合同是大联诚公司的真实意思表示，不存在柯耀明双重代理的情况。经与大联诚公司和案外人签订的出售合同对比发现，涉案出售合同系大联诚公司提供的格式文本，合同版本、合同内容、合同编号等方面的问题并非个例，对此应由提供格式合同的一方负责，与廖中池无关，更无法凭此得出涉案出售合同系虚假合同的结论。其次，涉案五张《收据》载明的名称为“INVOICE”，内容为“致廖中池女士……兹收到新台币……该款付作……”，无论是名称还是内容上看，均符合付款凭证的特征，大联诚公司关于涉案五张《收据》系付款通知的主张难以成立，本院不予支持。此外，涉案交易发生在2000年以前，距离大联诚公司提起本案诉讼已逾十五年，廖中池关于其因信赖自己早已获得涉案商铺产权而未能保留全部付款凭证的解释亦属合理。再次，如前文所述，涉案出售合同并非虚假合同，可以作为定案依据。涉案出售合同第四条约定：除本合同补充条款另有约定外，甲乙双方签订本合同时，乙方已按照预售合同的有关规定或双方在签订本合同前约定的其他方式，将上述售价款全部缴付予甲方，并由甲方另立收据为凭。该约定表明大联诚公司与廖中池签订出售合同的前提是廖中池付清全部购房款。一、二审判决根据《付款表》、《收据》等在案证据，同时结合大联诚公司已与廖中池签订出售合同这一事实综合分析判断，认定廖中池已履行全部付款义务并无不当。综上，大联诚公司的再审请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院(2016)沪02民终2540号民事判决。本判决为终审判决。审判长  顾文怡审判员  王怡红审判员  周 晶二〇二〇年一月十七日书记员  毛昱珍附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……