重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初26092号 原告：重庆博富惠盈企业管理有限公司，住所地重庆市北部新区梧桐路6号9楼902，统一社会信用代码91500000MA5U3FFX66。 法定代表人：刘强，总经理。 委托诉讼代理人：李安果，男，汉族，1986年9月4日出生，住重庆市合川区，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：王小东，男，汉族，1986年8月21日出生，住河南省漯河市召陵区，系原告公司员工。 被告：张永林，男，汉族，1977年11月1日出生，住重庆市长寿区。 被告：重庆嘉定商业管理有限公司，住所地重庆市北部新区金开大道351号附4号，统一社会信用代码91500112MA5UQHPR1J。 法定代表人：张永林，总经理。 委托诉讼代理人：伍政道，重庆丹乡律师事务所律师。 原告重庆博富惠盈企业管理有限公司与被告张永林、被告重庆嘉定商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日受理后，依法由审判员曾庆适用简易程序于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告重庆博富惠盈企业管理有限公司委托诉讼代理人李安果、被告张永林、被告重庆嘉定商业管理有限公司委托诉讼代理人伍政道到庭参加诉讼。 原告重庆博富惠盈企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告张永林和被告重庆嘉定商业管理有限公司共同支付所欠缴的房屋租金136886.86元（欠缴期间为2018年10月6日至2018年11月30日，25元/平方米/月÷30天×2933.29平方米×56天，另原告在庭审中确认如最终认定房屋租赁合同于2018年9月6日解除，原告愿意将主张的租金变更为房屋占有使用费）；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年12月5日，原告与被告张永林签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于重庆市渝北区东湖南路333号中渝.爱都会3幢负2层商业房屋出租给被告张永林，由被告张永林交付给被告重庆嘉定商业管理有限公司招商经营农贸市场。房屋总面积为2933.29平米，租赁期限为十年，即自2018年1月6日起至2028年1月5日止。租金为第一、第二年以25元/平米/月计算（以建筑面积计算），第三年开始每年以5%的方式递增。免租期为6个月，即自2018年1月6日起至2018年7月5日止。租金支付方式为每三个月支付一次，每期租金支付时间为上期支付租金到期日前5日之内。房屋押金为75000元，该押金在被告张永林到期退租时，在无任何违约行为或损害行为的情况下，由原告在三个工作日内全额无息退还。2017年12月6日，被告张永林向原告支付了2018年7月6日至2018年10月5日期间的房屋租金219996.75元及押金75000元。合同签订后，原告按约定的标准及时间将房屋交付被告张永林，由被告张永林交付给被告重庆嘉定商业管理有限公司装修招商使用。房屋租赁期间，被告重庆嘉定商业管理有限公司于2018年9月6日及2018年10月24日分别向原告发出《函告》、《关于单方终止租赁关系的函告》，函告明确因被告重庆嘉定商业管理有限公司单方原因无法继续租赁房屋，要求单方解除《房屋租赁合同》。函告发送期间，原告查明两被告未缴纳租赁期间需缴纳的物管费、水电费，且两被告未对合同解除后其所招商的商户进行妥善清场处理。原告于2018年10月28日对被告重庆嘉定商业管理有限公司的函件进行回函，回函明确要求两被告按照《房屋租赁合同》约定承担违约责任，即两被告解除合同应进行房屋清场及房屋退还，被告张永林所交纳的保证金不予退还，也不能冲抵其他所欠费用，且逾期支付的租金，按日租的2倍支付滞纳金。两被告清场前，必须结清所欠费用，包括但不限于租金、物管、水电费等。原告回函发出后，两被告未做任何应答。为避免原告损失的扩大化，原告又于2018年11月28日向两被告发出《解除租赁合同的通知书》，告知两被告2018年11月30日起，解除双方的租赁合同，原告将于2018年12月1日强制收回房屋，两被告所欠房屋租金136886.867元（截止2018年11月30日止）、欠缴的物管、水电气费170313元，共计307199.867元，由两被告在收到本通知书一周内付清。但两被告至今未支付任何上述费用。原告现依据双方签订的《房屋租赁合同》约定及民事诉讼法的相关规定提起诉讼，望判如所请。 被告张永林辩称，1.原告在合同中曾承诺向被告重庆嘉定商业管理有限公司提供5个免费停车位，供租赁户商家上下货，但最后没有提供。原告承诺的租赁户商家进出车辆一个小时内免停车费，但最后没有兑现。双方口头约定大门口的烧烤门市不能摆到案涉房屋进出大门口，但最终没有达到；2.原告是先违约。原告提供的房屋没有达到合同约定的使用条件，影响房屋的使用，通风条件差，被告重庆嘉定商业管理有限公司转租给租赁户后留不住租赁户，租赁户均纷纷歇业要求退租。在此情况下，被告重庆嘉定商业管理有限公司多次找原告协商处理，但一直没有结果。被告重庆嘉定商业管理有限公司于2018年9月6日向对方送达了解除租赁合同通知书；3.租金计算的时间不恰当，应当计算至2018年9月6日，因为双方的合同在2018年9月6日就已经解除，对2018年9月6日之后产生的租金是由原告方自行承担。 被告重庆嘉定商业管理有限公司辩称，1.原告是先违约。原告提供的房屋没有达到合同约定的使用条件，影响房屋的使用，通风条件差，被告重庆嘉定商业管理有限公司转租给租赁户后留不住租赁户，租赁户均纷纷歇业要求退租。在此情况下，被告重庆嘉定商业管理有限公司多次找原告协商处理，但一直没有结果。被告重庆嘉定商业管理有限公司于2018年9月6日向对方送达了解除租赁合同通知书；2.租金计算的时间不恰当，应当计算至2018年9月6日，因为双方的合同在2018年9月6日就已经解除，对2018年9月6日之后产生的租金是由原告方自行承担。 经审理查明：原告系位于重庆市渝北区东湖南路333号3幢负2-商场的所有权人，该房屋建筑面积为2933.29平方米。 2017年12月5日，原告（甲方、出租方）与被告张永林（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于重庆市渝北区东湖南路3号中渝·爱都会3幢负2层商业，出租房屋面积共2933.29平方米（建筑面积）。该房屋租赁期共10年，自2018年1月6日起至2028年1月5日止。租赁房屋用途为农贸市场。房屋押金为人民币75000元，该押金在乙方到期退租时，在乙方无任何违约行为或损害行为的情况下，由甲方在三个工作日内全额退还，押金不计利息。甲乙双方在租赁期限内分段约定租金，具体为：第一、第二年房屋租金以25元/平方米/月计算（以建筑面积计算），第三年开始每年以5%的租金递增。免租期为6个月，自2018年1月6日起至2018年7月5日止。房屋押金、租金均以转账方式支付。乙方于签合同之次日支付给甲方三个月租金及保证金，以后每三个月为期（按约定缴纳租金截止日起算）支付一次。每期租金支付时间为上期支付租金到期日前5日之内。承租期间，乙方使用该房屋产生的物业管理费、水、电、气、通讯、设备、排污、垃圾倾倒、环卫等因使用租赁房屋发生的费用由乙方承担。甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，影响使用的，乙方有权解除合同。房屋租赁期间，乙方逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，累计金额超过房屋押金的以及拖欠房租累计达1个月或以上，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋。在租赁期间，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，除及时补交外，还应当承担相应的滞纳金。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方所缴纳的租金及保证金甲方不予退还。乙方如逾期支付租金超过十日的，则从逾期支付第一日起乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。车库连接该物业处提供5个免费车位位置（中渝爱都会负二层车库：023/024/025/026/027号车位）供乙方卸货，进出货车辆1小时内不收停车费，管理费由承租方承担。 2017年12月6日，被告张永林向原告转账支付案涉房屋2018年7月6日至2018年10月5日期间的租金219996.75元以及押金75000元。原告向被告张永林出具了《收据》2张，确认收到上述款项。 2018年9月6日，被告重庆嘉定商业管理有限公司向原告出具《函告》，内容主要载明：致重庆博富惠盈企业管理有限公司，首先，感谢贵司对我（重庆嘉定商业经营管理有限公司）经营活动的支持。我公司自从租赁贵司位于重庆市渝北区东湖南路333号中渝.爱都会3幢负二层商业以来，积极开展经营活动，场地装修、消防改造、广告宣传、人工工资加上缴纳的各项费用，至今为止共计投入260万余元。经营半年以来，整个市场经营举步维艰，再难以持续经营下去，究其原因有以下几点:1.整个大环境、经济形势不好、消费力低下；2.租金、物业管理费、人工成本高；3.进出货物不方便，贵方未提供1小时的免费停车；4.大门出入口占用，进出场地狭小；5.物业并未尽到相关的服务管理责任，物业费用支出成本大。基于以上原因，我公司不想继续经营。为了我们友好合作，特向贵方提出如下两种可供解决的方案:1.我公司退出，由贵司接手，现在继续经营的20余户商家，直接由您们接手。我公司向您方缴纳的保证金及租金不退，装修不补偿我司，由贵司认留下继续经营的商户在合同期的相关费用。2.同意我司转让，为让接手的公司有一个宽松的环境，望公司降低租金标准，降低物业管理费，延长免租期予以支持。我司也是没有办法，再也没有资金投入到经营中去，我司经营到2018年9月底，无论哪种途径，我们将退出，恳请贵司考虑我们的请求，妥善处理该市场的经营事宜。原告于庭审中确认于2018年9月6日收到该《函告》。 2018年10月24日，被告重庆嘉定商业管理有限公司向原告出具《关于终止租赁关系的函告》，内容主要载明：重庆博富惠盈企业管理有限公司，重庆嘉定商业经营管理公司承租的贵方位于重庆市渝北区东湖南路333号中渝爱都会3栋富二层经营农贸市场，因大环境及其他原因，难以继续经营下去，我方也于2018年9月上旬函告贵公司，提出我方诉求，并与2018年10月9日再次拜访贵司，贵方经办人员及法务提出要求我方退场。经我公司研究决定，答复如下:1.同意退场，终止合同租赁关系，互不追究法律责任；2.为妥善处理退场善后事宜，由我方推荐单位接手，恳请贵方给予进场单位不少于9月的免租期，重新改造，重新组织运营，盘和农贸市场。原告于庭审中确认于2018年10月24日收到该《关于终止租赁关系的函告》。 2018年10月28日，原告作出《关于终止租赁关系函》的回函，内容载明：重庆嘉定商业经营管理有限公司、张永林，我司于2017年12月5日与你方签署《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年1月6日-2028年1月5日止（十年）。合同生效后，我司依约履行了合同义务，你方因自身原因，不愿继续租赁，先后于2018年9月6日、2018年10月24日分别来函，单方提出终止租赁合同关系。其间，我司多次约谈你方，并提出了我司的处理意见，但你方未按我司意见及合同约定执行，对你方2018年10月24日来函，现回复如下：1.根据《房屋租赁合同》第八条第2款、第九条第3款第4项约定，你方单方违约，必须承担违约责任；2.根据《房屋租赁合同》第十二条约定，你方单方解约，中途退租，必须清场并退还房屋，所交纳的租金及保证金不予退还，也不能冲抵其他所欠费用，且逾期支付租金，按日租的2倍支付滞纳金；3.清场前，必须结清所欠费用，包括但不限于租金、物管、水电等你方租赁期间所承担的所有费用；4.希望你方接函后尽快结清所有费用，清场交房，否则，我司将依法追究你方的违约责任。庭审中，原告陈述于2018年10月28日将《关于终止租赁关系函》的回函交给了被告张永林，二被告陈述无法确认是否收到该《关于终止租赁关系函》的回函。 2018年11月28日，原告作出《解除租赁合同通知书》，内容载明：重庆嘉定商业经营管理有限公司及张永林，贵司法定代表人张永林于2017年12月5日与我司签订租赁合同，根据合同第五条规定，贵司应于2018年10月5日前向我司缴纳三个月（2018.10.5-2019.1.4）租金219997元，但贵司至今未缴纳。根据合同第八条、第九条规定，我司有权单方解除合同。且贵司在2018年9月6日、2018年10月24日分别两次来函要求解除合同，我司也表示同意，但贵司却未实际解除合同，也未向我司交还房屋。对此，我司郑重通知贵司，从2018年11月30日起，解除双方租赁合同，我司将于2018年12月1日强制性收回房屋，贵司欠缴的房屋租金146664元（截止2018年11月30日止），欠缴物管费、水电费146070.52元，共计292734.52元，请贵司及张永林在收到本通知书一周（7天）内付清，否则我司将依法追收。庭审中，原告陈述现在不能确定是以何种形式将该《解除租赁合同通知书》交给二被告的，二被告陈述无法确认是否收到该《解除租赁合同通知书》。 另查明，被告重庆嘉定商业经营管理有限公司提供了民事判决书四份，拟证明原告提供的房屋没有达到合同约定条件，影响房屋使用。判决书内容显示，案外人张朝军、徐娜杰曾分别以重庆嘉定商业管理有限公司为被告向本院提起诉讼，案号分别为（2018）渝0112民初17823号、（2018）渝0112民初17830号。本院作出判决后，重庆嘉定商业管理有限公司不服，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院作出终审判决，案号分别为（2018）渝01民终8292号、（2018）渝01民终8286号。前述二级法院的判决书均显示，本院于前述案件中查明，案外人张朝军、徐娜杰从重庆嘉定商业管理有限公司处承租了市场摊位，且二人曾向重庆嘉定商业管理有限公司回函称重庆嘉定商业管理有限公司违约，主要表现在：安全消防问题，市场消防未验收情况下通知商户入驻营业；允许液化气罐存在，存在安全隐患，多次反映仍置之不理；市场处于负二楼，通风换气设备简单，经营环境恶劣，随着气温的升高，商户无法长期生存，商品也损坏无数；管理不到位，市场大门长期被烧烤店占用等。本院于前述案件中还查明，2018年4月3日，案涉摊位所在的市场取得了消防安全检验合格。 庭审中，原告陈述：被告张永林仅仅支付了押金和2018年7月6日至2018年10月5日期间的租金，押金75000元原告还没有退还给被告张永林；原告与被告张永林存在租赁合同关系。被告重庆嘉定商业管理有限公司自认是房屋租赁合同的承租人，两被告主体混同，应当共同承担违约责任；房屋租赁合同的解除时间为2018年11月30日，在2018年12月1日，原告收回了案涉房屋，双方之间没有办理交接手续，在2019年4月份，原告将案涉房屋另行出租给了其他商家；如果法院认定房屋租赁合同是在2018年9月6日解除，原告同意将主张的租金变更为房屋占有使用费；被告重庆嘉定商业管理有限公司发给原告的函，并不能单方解除房屋租赁合同，因为原告并未同意解除，被告重庆嘉定商业管理有限公司是代表被告张永林向原告发的函。 庭审中，被告张永林与被告重庆嘉定商业管理有限公司共同陈述：被告张永林的租金交到了2018年10月5日，押金75000元原告没有退还给被告张永林；房屋租赁合同于2018年9月6日解除，2018年10月24日再去函实际上是要求退还保证金和多余的租金。2018年9月6日，被告重庆嘉定商业管理有限公司代表被告张永林去函，向原告提出解除租赁合同，原告没有理会。到2018年10月24日，被告重庆嘉定商业管理有限公司代表被告张永林又去函，要求解除合同返还保证金。在2018年10月24日，被告重庆嘉定商业管理有限公司代表被告张永林发函后案涉房屋实际已经归还给原告了，原告已经实际占有了案涉房屋，原告也另外出租了，另外出租的时间具体不清楚，因为是原告和其他商家签订的租赁合同，双方之间没有办理交接手续。在2019年4月初，其他的商家经过装修后已经重新开业，所以其他商家肯定是在2019年4月之前承租了案涉房屋（因为其他商家还要重新装修）；被告张永林是被告重庆嘉定商业管理有限公司的法定代表人兼股东，工商登记是享有100%的股份；是原告和被告张永林签订的房屋租赁合同，案涉房屋平时是被告张永林交给被告重庆嘉定商业管理有限公司使用，租给实际的经营户是由被告重庆嘉定商业管理有限公司出租的。 上述事实，有不动产权证、《房屋租赁合同》、《收据》、《函告》、《关于终止租赁关系的函告》、《关于终止租赁关系函》的回函、《解除租赁合同通知书》、民事判决书、原被告陈述等在案为凭，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告与被告张永林签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。 对于原告主张的房屋租金，首先应当确定案涉《房屋租赁合同》的解除时间。被告重庆嘉定商业管理有限公司于2018年9月6日向原告出具的《函告》载明了不想继续经营并将退出，其内容具有解除合同的意思表示，原告与二被告共同确认被告重庆嘉定商业管理有限公司是代表被告张永林向原告发的函，原告也确认于2018年9月6日收到《函告》，故本院认定原告于2018年9月6日收到了被告张永林作出的解除《房屋租赁合同》的意思表示。而原告举示的《解除租赁合同通知书》内容载明“且贵司在2018年9月6日、2018年10月24日分别两次来函要求解除合同，我司也表示同意，但贵司却未实际解除合同，也未向我司交还房屋。”从该部分内容可以看出，原告同意于2018年9月6日解除合同，被告张永林亦主张双方之间的房屋租赁合同在2018年9月6日就已经解除，故本院认定案涉《房屋租赁合同》系于2018年9月6日解除。对于案涉房屋归还时间，二被告辩称被告重庆嘉定商业管理有限公司代表被告张永林于2018年10月24日发函后案涉房屋实际已经归还给原告，原告予以否认，二被告对此也并未举证证明，本院不予采信。原告主张于2018年12月1日收回了案涉房屋，本院予以采信。案涉《房屋租赁合同》于2018年9月6日解除，被告张永林于2018年12月1日归还房屋，且原告同意此种情况下将其主张的租金变更为房屋占有使用费，故被告张永林应参照双方合同约定的租金标准向原告支付2018年9月6日至2018年11月30日期间的房屋占有使用费。原告确认被告张永林已支付了2018年7月6日至2018年10月5日期间的租金，故2018年9月6日至2018年10月5日期间的房屋占有使用费应从被告张永林已支付的租金中扣除，被告张永林还应向原告支付2018年10月6日至2018年11月30日期间的房屋占有使用费。被告张永林当庭确认其仅交付租金至2018年10月5日，结合原告诉请，本院认定被告张永林应向原告支付2018年10月6日至2018年11月30日期间的房屋占有使用费134442.46元（25元/平方米/月×2933.29平方米+25元/平方米/月÷30天×2933.29平方米×25天）。被告张永林虽辩称原告并未按约提供5个免费停车位，没有兑现租赁户商家进出车辆一个小时内免停车费的承诺，但被告张永林并未提供证据予以证明，且因被告张永林与原告签订的系《房屋租赁合同》，原告的主合同义务系提供房屋而非免费停车位及免费停车，免费停车位及免费停车并非被告张永林支付租金或房屋占有使用费的对价，被告张永林已经实际占有使用了案涉房屋，其不能以此为由拒付租金或房屋占有使用费。被告张永林还辩称双方口头约定大门口的烧烤门市不能摆到案涉房屋进出大门口，最终没有达到，但被告张永林并未举证证明双方存在该口头约定，本院对此不予采信。被告张永林还辩称原告提供的房屋没有达到合同约定的使用条件，影响房屋的使用，通风条件差，对此被告张永林并未举示充分证据予以证明，被告重庆嘉定商业管理有限公司举示的民事判决书对房屋状况的描述，仅系另案中相关当事人单方作出，相关判决书并未直接认定原告提供的房屋没有达到合同约定的使用条件或者通风条件差，且被告张永林作为承租人在承租房屋时应对房屋的状况是否符合自己生活经营所需尽到审慎注意义务，被告张永林也并未举证证明其在提出解除合同前，就案涉房屋不能达到合同约定的使用条件向原告提出过异议，本院对被告张永林的该抗辩意见亦不予采信。 原告系与被告张永林而非被告重庆嘉定商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，相关租金及押金也系被告张永林交付给原告，原告在庭审中确认其系与被告张永林存在租赁合同关系，两被告在庭审中亦确认原告系和被告张永林签订的房屋租赁合同，被告重庆嘉定商业管理有限公司系代表被告张永林向原告发函。据此，本院认定被告张永林系原告的合同相对方，系案涉房屋占有使用费的支付义务主体，被告重庆嘉定商业管理有限公司并非合同相对方，无义务共同支付房屋占有使用费。原告主张被告张永林将案涉房屋交付给被告重庆嘉定商业管理有限公司招商经营农贸市场，二被告共同确认案涉房屋平时是由被告张永林交给被告重庆嘉定商业管理有限公司使用，故被告重庆嘉定商业管理有限公司实际仅系案涉房屋使用人并非原告合同相对方，原告要求被告重庆嘉定商业管理有限公司共同支付房屋租金的诉请于法无据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告张永林于本判决生效之日起十日内向原告重庆博富惠盈企业管理有限公司支付2018年10月6日至2018年11月30日期间的房屋占有使用费134442.46元； 驳回原告重庆博富惠盈企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3038元，适用简易程序减半收取1519元，由原告重庆博富惠盈企业管理有限公司负担28元，由被告张永林负担1491元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员  曾 庆 二〇二〇年一月八日 法官助理  彭洪亮 书 记 员  潘文洁