江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11176号上诉人（原审被告）：陈刚勇。上诉人（原审被告）：毛红利。被上诉人（原审原告）：陈婧。被上诉人（原审原告）：陈胜林。原审第三人：彭圆圆。上诉人陈刚勇、毛红利因与被上诉人陈婧、陈胜林、原审第三人彭圆圆房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初1134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈刚勇、毛红利上诉请求：撤销一审判决，驳回陈婧、陈胜林的诉讼请求；一审诉讼费由陈婧、陈胜林负担。事实和理由：一、一审要求2018年8月26日交房有失公允。陈婧、陈胜林对于房屋不能顺利交付有重大过错。第一，陈婧、陈胜林未按陈刚勇、毛红利要求的通知支付余款，要求陈刚勇、毛红利空置房屋遥遥无期等待陈婧、陈胜林将来某天付款之后60天内交房，对陈刚勇、毛红利极不公平。第二，陈婧、陈胜林打款给法院并没有及时告知陈刚勇、毛红利，且明知打给法院与直接打给陈刚勇、毛红利有明显时间差异，最起码应以陈刚勇、毛红利收余款之日即2018年9月30日起计算方显合理。第三，在陈婧、陈胜林付款之前，原审第三人彭圆圆与陈刚勇签订的租赁合同合法真实有效，第三人善意无过失。要求2018年8月26日交房有损第三人合法利益。第四，在陈刚勇、毛红利多次催付无果下，陈刚勇、毛红利发出了解除合同通知，合同已经解除且陈婧、陈胜林在3个月内没有提异议。该解除权是单方形成权合法有效。二、房屋的租赁收入为陈刚勇、毛红利的孳息，在交房前为陈刚勇、毛红利所有。陈婧、陈胜林要求此租金没有法律依据。陈刚勇、毛红利并没有委托一审法院代收款，一审法院判决要求陈刚勇、毛红利自2018年6月28日起承担对方的损失有失公平。三、本案原审第三人并非必要的共同诉讼参与人，一审法院以职权追加有失公正立场。若非要追加第三人，也不应遗漏另一第三人。四、陈婧、陈胜林的诉讼请求并没有得到一审法院的全部支持，诉讼费由要求陈刚勇、毛红利完全承担有失公平。陈婧辩称，陈婧、陈胜林在过户前已将房款全部交予中介。陈婧、陈胜林已支付了判决确定的费用。彭圆圆是房屋的租客，其有权知道房屋的具体情况。陈刚勇、毛红利要求陈婧支付租金和其要求解除合同是矛盾的。诉讼费应全部由陈刚勇、毛红利承担。陈胜林未作答辩。陈婧、陈胜林向一审法院起诉请求：1.陈刚勇、毛红利立即腾空昆山市开发区世茂蝶湖湾花园178号楼1903室，并向陈婧、陈胜林交付；2.陈刚勇、毛红利向陈婧、陈胜林支付房屋租金，自2016年12月4日始，以每月2200元的标准计算至陈刚勇、毛红利实际交付房屋日止；3.本案诉讼费由陈刚勇、毛红利负担。诉讼过程中，陈婧、陈胜林变更第2项诉讼请求为陈刚勇、毛红利向陈婧、陈胜林支付房屋租金，自2016年12月4日始，以每月2000元的标准计算至陈刚勇、毛红利实际交付房屋日止。一审法院认定事实：2016年5月26日，陈刚勇、毛红利（甲方）与买受方（乙方）的代理人张正祥及中介方昆山五二零房地产投资咨询有限公司签订《房屋买卖协议》一份，该合同约定：甲方将位于昆山开发区房屋以总价79万元出售给乙方，在合同签订后3日内乙方支付定金3万元，乙方于签订协议35日内或2016年6月30日前以直接支付甲方或通过中介转付甲方的方式支付首付款33万元（含已支付的定金），乙方通过银行贷款的方式支付第二期房款44万元，乙方应于签订本协议7日内或2016年6月3日前向银行申请贷款，若因乙方自身原因或国家政策调整导致贷款不足的，乙方用现金方式补足。双方应于贷款申请审核通过后7日或2016年6月30日前赴该房产所在地房产交易中心申请产权过户。双方应于贷款放贷后7日内或2016年8月5日前，对该房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，并由乙方自行或通过中介支付尾款20000元。乙方应当支付给甲方的任何款项若需通过转账等方式支付的，甲方同意支付至以下账户：户名陈刚勇，开户行建行，账号62×××46。本协议生效后，双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议总房价款的20%向守约方支付违约金。其他约定（该部分为手写）：1.甲方保证交房前屋顶未曾漏水；2.房间现有的2个床归甲方，于2016年12月4日搬走；3.甲方2016年12月4日向乙方交房交钥匙，在此之前的租金归甲方所有；4.在所有房款付清前，房屋所有权不转移到乙方所有；5.所有交易之税费、佣金、评估费等税费概由乙方承担；6.违约金为房款总价20%。上述合同由陈刚勇、毛红利、买受方代理人张正祥及昆山五二零房地产投资咨询有限公司签章确认，陈婧后补签该合同。上述合同签订后，陈婧于2016年5月25日支付张正祥定金3万元，陈胜林于2016年6月27日向张正祥转账30万元，陈胜林于2016年6月28日向张正祥转账34万元，因贷款无法办理，陈婧于2016年11月11日向张正祥转账10万元。综上，陈婧、陈胜林共支付张正祥77万元。张正祥于2016年5月26日支付陈刚勇定金3万元、于2016年6月28日支付陈刚勇房款28万元、于2016年8月29日支付陈刚勇房款2万元，上述款项共计33万元。陈刚勇、毛红利于2016年6月28日配合陈婧、陈胜林办理了过户手续及银行贷款手续，2016年7月1日，昆山开发区房屋变更登记至陈婧、陈胜林名下。之后，陈刚勇、毛红利与陈婧、陈胜林在履行合同过程中发生纠纷，陈刚勇、毛红利于2016年12月13日起诉至昆山市人民法院，请求：1.陈婧、陈胜林支付购房余款46万元及利息（以46万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2016年8月10日计算至实际支付之日）；2.陈婧、陈胜林支付违约金158000元；3.张正祥对第一项诉讼请求承担连带付款责任；4.诉讼费由陈婧、陈胜林、张正祥负担。昆山市人民法院经审理认为：1.陈婧与陈胜林共同出资购买涉案房屋，虽房屋买卖合同上仅有陈婧的签字，但结合购房款的支付及房屋所有权的归属，房屋买卖合同关系实际存在于陈刚勇、毛红利与陈婧、陈胜林之间；陈刚勇、毛红利与陈婧、陈胜林之间的房屋买卖合同真实有效，是双方真实意思表示，双方均应全面履行合同义务。2.合同约定陈婧、陈胜林最迟应在2016年6月30日前支付房款33万元（含定金），但在2016年6月30日前，陈婧、陈胜林仅支付了31万元，违反合同约定；合同约定第二期房款44万元通过贷款方式支付，若因陈婧、陈胜林自身原因或国家政策调整导致贷款不足的，陈婧、陈胜林用现金方式补足，陈婧、陈胜林在贷款无法办理的情况下，未及时补足款项，违反合同约定。3.陈刚勇、毛红利按照补充协议的约定安排了陈婧、陈胜林看房，未违约。4.陈刚勇、毛红利未在合同约定的2016年12月4日前将涉案房屋交付陈婧、陈胜林，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，根据合同约定，陈婧、陈胜林应在2016年12月4日前支付陈刚勇、毛红利第二笔购房款44万元，但陈婧、陈胜林至今仍未支付，陈刚勇、毛红利拒绝交房符合法律规定。2017年11月27日，昆山市人民法院作出（2016）苏0583民初17168号民事判决，判决：1.陈婧、陈胜林于判决生效之日起十日内支付陈刚勇、毛红利房款44万元；2.陈婧、陈胜林于判决生效之日起十日内支付陈刚勇、毛红利利息（以44万元为基数自起诉之日即2016年12月13日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至实际支付之日止），张正祥对上述付款义务承担连带付款责任；3.驳回陈刚勇、毛红利其他诉讼请求。陈刚勇、毛红利、陈婧、陈胜林不服昆山市人民法院作出的判决，上诉至苏州市中级人民法院。苏州市中级人民法院于2018年5月28日作出（2018）苏05民终2105号民事判决，驳回了陈刚勇、毛红利、陈婧、陈胜林的上诉，维持原判。判决生效后，陈婧于2018年6月26日将法院判决的购房款、利息等费用共计482320元支付至昆山市人民法院执行款账户，陈刚勇、毛红利于2018年9月28日从昆山市人民法院处收到陈婧支付的上述执行款。另查明，陈刚勇、毛红利自签订房屋买卖合同以来一直将涉案房屋出租给他人使用，陈婧、陈胜林庭审时提供陈刚勇于2018年6月10日与第三人彭圆圆签订的《房屋租赁合同》，该合同显示每月租金2200元，租期为2018年6月7日至2019年10月6日。陈刚勇、毛红利庭审时提供其于2017年12月8日与案外人张胜明签订的《房屋租赁合同》，该合同显示每月租金2000元，租期2017年12月10日至2022年12月9日。经查，涉案房屋由第三人彭圆圆自2018年6月7日使用至今。上述事实由《房地产买卖居间协议》复印件、《房屋买卖协议》复印件、《房屋租赁合同》复印件、（2016）苏0583民初17168号民事判决书复印件、（2018）苏05民终2105号民事判决书复印件、账户交易明细复印件、不动产权证复印件、银行客户回单复印件以及当事人在庭审中的陈述证实，一审法院予以确认。一审法院认为：陈婧、陈胜林共同出资购买涉案房屋，虽房屋买卖合同上仅有陈婧的签字，但结合购房款的支付及房屋所有权的归属，房屋买卖合同关系实际存在于陈婧、陈胜林与陈刚勇、毛红利之间；双方之间的房屋买卖合同真实有效，是双方真实意思表示，双方均应全面履行合同义务。合同约定，陈婧通过银行贷款的方式支付第二期44万元购房款，其应于签订合同7日内或2016年6月3日前向银行申请贷款，若因陈婧自身原因或国家政策调整导致贷款不足的，陈婧用现金方式补足。但陈婧未能按照合同的约定将44万元贷款支付给陈刚勇、毛红利，也未及时补足该笔房款，陈婧的行为构成违约。当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。在陈婧、陈胜林未能履行支付第二笔44万元购房款的前提下，陈刚勇、毛红利有权拒绝于2016年12月4日前将房屋交付给陈婧、陈胜林。现陈婧、陈胜林于2018年6月26日将44万元购房款支付至法院执行账户，视为履行完毕第二笔购房款的支付义务，陈刚勇、毛红利也应按照合同约定在合理时间内将涉案房屋腾空交付给陈婧、陈胜林。考虑房屋双方在买卖合同约定的履行时间、陈婧、陈胜林实际履行时间以及腾空房屋需要的合理时间，一审法院酌定陈刚勇、毛红利应于2018年8月26日之前将房屋腾空交付给陈婧、陈胜林。因涉案房屋于2018年6月10日被陈刚勇、毛红利出租给第三人彭圆圆，该房屋实际也由彭圆圆使用至今，彭圆圆在与陈刚勇、毛红利签订租赁合同之前涉案房屋已由陈刚勇、毛红利出售给陈婧、陈胜林且过户至陈婧、陈胜林名下，彭圆圆在租房时并未尽到谨慎审查义务，其继续占有使用涉案房屋已无法律依据，故其应与陈刚勇、毛红利共同将房屋腾空并交付至陈婧、陈胜林。陈刚勇、毛红利迟延交付涉案房屋，应当支付陈婧、陈胜林相应损失，结合陈刚勇、毛红利与他人签订房屋租赁合同约定租金情况以及陈婧、陈胜林诉请要求以每月2000元的标准支付租金，一审法院认定陈刚勇、毛红利自2018年8月26日起，以每月2000元的标准，向陈婧、陈胜林支付租金损失至实际交房之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，一审法院判决：一、陈刚勇、毛红利、第三人彭圆圆于判决生效后十日内将位于昆山开发区的房屋腾空并交付给陈婧、陈胜林；二、陈刚勇、毛红利于判决生效后十日内支付陈婧、陈胜林租金损失（按照2000元/月的标准，自2018年8月26日起计算至实际交房之日止）；三、驳回陈婧、陈胜林其他诉讼请求。案件受理费1130元，由陈刚勇、毛红利负担。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：关于陈刚勇、毛红利应否将房屋腾空交付给陈婧、陈胜林的问题。陈刚勇提交了解除合同通知书、邮寄凭证及送达信息凭证，证明其向陈婧、陈胜林寄解除合同通知书，以陈婧、陈胜林违约为由通知解除双方的房屋买卖协议，通知书于2018年6月20日被签收。但是房屋在2016年7月1日已过户至陈婧、陈胜林名下，陈刚勇于2016年12月13日起诉要求支付剩余房款，即要求继续履行合同。法院终审判决陈婧、陈胜林支付房款，即确认合同应继续履行。陈刚勇、毛红利在判决后以陈婧、陈胜林未按判决确定期间履行付款义务为由要求解除合同理由不能成立。陈婧、陈胜林已履行了判决确定的给付义务，陈刚勇、毛红利应按合同约定将房屋腾空交付给陈婧、陈胜林。关于陈刚勇、毛红利应支付的租金损失。首先，陈刚勇、毛红利已将房屋出卖给陈婧、陈胜林。对于陈婧、陈胜林未按约支付房款的行为，生效判决已判令陈婧、陈胜林支付以未付款为基数按同期贷款利率计算的利息。陈刚勇、毛红利主张因未付房款导致房屋空置对陈刚勇、毛红利不公平没有依据。其次，陈刚勇、毛红利未按约交房，给陈婧、陈胜林造成损失，应承担违约责任。一审法院判决陈刚勇、毛红利自应交付房屋之日起向陈婧、陈胜林赔偿租金损失正确。再次，陈婧于2018年6月26日将法院判决的购房款、利息等费用支付至法院执行账户并无不当。陈刚勇、毛红利作为收款方应对自身的合法权益予以关注、及时核实判决款项履行情况。考虑到陈婧的履行时间以及腾空房屋需要的合理时间，一审法院酌定陈刚勇、毛红利应于2018年8月26日前将房屋腾空交付给陈婧、陈胜林并支付自2018年8月26日起的租金损失并无不当。关于彭圆圆的责任及主体问题。彭圆圆签订租赁合同前房屋已过户至陈婧、陈胜林名下，且彭圆圆的租赁合同已到期，一审判决其共同将房屋腾空交付给陈婧、陈胜林并无不当。因需要彭圆圆配合办理腾空交付，一审法院将其追加为第三人也符合法定程序。关于一审诉讼费负担问题。陈婧、陈胜林诉请要求陈刚勇、毛红利支付从2016年12月4日起算的租金损失，一审法院认定陈刚勇、毛红利应自2018年8月26日起支付租金损失，一审法院判决陈刚勇、毛红利承担全部一审案件受理费不妥。本院认定一审案件受理费1130元，由陈婧、陈胜林负担945元，陈刚勇、毛红利负担185元。综上，陈刚勇、毛红利对于案件实体处理的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1130元，由陈婧、陈胜林负担945元，陈刚勇、毛红利负担185元。二审案件受理费1130元，由上诉人陈刚勇、毛红利负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇二〇年一月二十日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。