北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初39447号原告：马世荣，男，1950年6月23日出生，住北京市朝阳区。原告：宋秀芝，女，1950年5月24日出生，住北京市朝阳区。二原告共同委托诉讼代理人：王辉，北京市东元律师事务所律师。被告：宋秀琪，女，1955年8月28日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李洪云，北京浩云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王安顺（宋秀琪之夫），男，1955年10月7日出生，住北京市丰台区。原告马世荣、原告宋秀芝与被告宋秀琪合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马世荣、原告宋秀芝、二原告共同委托诉讼代理人王辉、被告宋秀琪委托诉讼代理人李洪云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马世荣、原告宋秀芝向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认原被告之间关于北京市丰台区分中寺桥53号院第XX号房屋的口头借名买房协议有效；2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，被告系原告宋秀芝的四妹。1994年，原告从被告丈夫王安顺处得知北京市丰台区分中寺农工商联合公司五公司为社会住房困难职工及市民提供方便，发起个人集资建住宅的项目，集资建房对象为具有北京户口的居民。被告知道此消息后，询问原告是否有意参与集资建房，因原告系知青，此时户口未迁回北京，故原告与被告达成了借名集资购房的口头协议，达成协议后，原告向被告夫妇支付了三万五千元，被告以自己名义签订了《个人自愿参加集资建住宅协议书》。上述文件签订后，被告将原始购房文件及购房凭证（包括《个人自愿参加集资建住宅协议书》、《集资建房款现金收据》、《准住证》及《公有住宅租赁合同》）交付给了原告。1995年原告户口迁回北京，涉案房屋一直由原告实际控制和管理。2018年，涉案房屋被政府列为征收范围，2018年12月9日被告以代办房屋征收为由，要求原告将《公有住宅租赁合同》原件交其保管，原告将房本原件交给了被告。之后，被告持《公有住宅租赁合同》将原告诉至北京市丰台区人民法院，要求原告返还涉案房屋，后因起诉事实与客观事实不符被告撤回起诉。基于上述事实，原告认为原告与被告存在口头借名买房的合同关系，被告为了达到将涉案房屋据为己有侵占拆迁利益的目的，不顾亲情，歪曲事实真相，拒不承认双方存在借名买房的事实，已严重侵害了原告的合法权益，为了维护自身合法权益，迫于无奈向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告宋秀琪辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉求没有事实和法律依据。第一，原告没有支付房款，租赁房屋的费用是王安顺、宋秀琪支付的。第二，原告与被告之间没有借名买房的约定。第三，房屋租赁的原始凭证（房本）由王安顺持有。第四，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》所称的房屋买卖是指城镇区域内国有土地上的二手房买卖，本案是集体土地上的房屋租赁，不能适用该规定，没有法律法规支持借名买房的认定。故本案涉及的法律关系不是买卖关系，原告与被告之间亦无借名的约定，恳请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：马世荣与宋秀芝系夫妻关系，宋秀芝系宋秀琪之姐。1994年左右，宋秀琪（乙方）与北京市丰台区分钟寺农工商联合公司五分公司（甲方，以下简称分钟寺五分公司）签订《个人自愿参加集资建住宅协议书》，约定：“经甲、乙双方协商，甲方现有分中寺五分公司南三环路北倒闭旧厂房院落一处约计面积700平米。可供盖住宅平房贰拾间，为社会住房困难职工及市民提供方便，特定个人集资建房协议书。一、甲方出地皮、负责承建、乙方出资，房屋建成后产权归甲方所有，乙方分到住宅后，同甲方建立承租关系，甲方负责维修管理，甲方要作到水电、厕所、垃圾站设施齐全，具备居住生活条件。二、甲方保证乙方居住人报上户口，负责治安管理，遇有征地拆迁积极协助给予安置。并且同本队村民享有同等分房待遇。乙方要按时交纳房租及水电费，每间房每月租金壹拾元整，拾年内租金不变。拾年后按社会房改租金交纳。三、乙方拥有终身使用权，如自由调换、转租转让、居住人名变更，户口自行对换解决。甲方不予参与。但乙方必须到甲方登记备案办理更名手续……五、每套房屋包括各种摊杂费人民币叁万元整，乙方将建房款一次性付清拨给甲方，作为甲方施工备料使用，完工进住可在6月15日，甲方在收到乙方集资款后因种种原因房屋建不成时，集资人居住后报不上户口时，甲方应按收到的集资款如数退还给乙方……”后分钟寺五分公司（出租方、甲方）与宋秀琪（承租方、乙方）签订《公有住宅租赁合同》，约定由宋秀琪承租丰台区分钟寺五分公司村53号院第XX号房屋（以下简称XX号房屋），总使用面积19平方米，其中居室一间面积15平方米，月租金10元。1994年7月1日，分钟寺五分公司向宋秀琪出具《准住证》，其上载明起租日期为1994年8月1日。1994年8月1日，分钟寺五分公司向宋秀琪出具现金收据，确认收到宋秀琪交纳的建房款30000元。自1995年至今，马世荣、宋秀芝实际占有使用xx号房屋，现该房屋处于出租状态。马世荣、宋秀芝主张其通过王安顺、宋秀琪夫妇得知分钟寺村要集资建房一事，因其当时系知青户口未在北京，故与宋秀琪达成了借用宋秀琪名义购买xx号房屋的口头协议，并向王安顺、宋秀琪夫妇支付了35000元建房款，后马世荣、宋秀芝的户口迁回北京，其多次向宋秀琪要求办理租赁合同主体变更，均被宋秀琪以各种理由拒绝。为证明其借用宋秀琪名义与分钟寺五分公司签订《个人自愿参加集资建住宅协议书》、《公有住宅租赁合同》并向宋秀琪夫妇支付购房款的事实，马世荣、宋秀芝申请宋秀芝的妹妹宋秀玲、宋秀金出庭作证；为证明其一直占有使用xx号房屋，马世荣、宋秀芝申请其邻居杜星行、李同庆、租户宋迎秋出庭作证。宋秀琪不认可宋秀玲、宋秀金的证人证言的真实性，认为证人对于房屋登记在谁的名下、是否经过商量、交钱的时间、在场人等重要内容的陈述存在前后矛盾之处；对于杜星行、李同庆的证人证言不认可，对于宋迎秋的证人证言表示认可。马世荣、宋秀芝亦向本院提交其于2018年12月9日在宋秀琪家里与宋秀琪、王安顺等人的录音材料，证明王安顺承认xx号房屋是为马世荣、宋秀芝购买，王安顺以代办房屋征收为由向马世荣、宋秀芝索要《公有住宅租赁合同》原件，马世荣、宋秀芝将合同原件交给了宋秀琪、王安顺。宋秀琪不认可上述录音材料，认为录音材料不完整，且其整理的文字文本与录音不符，录音中并无谁出钱、房款支付的内容，王安顺并未认可房款是马世荣、宋秀芝交纳的，录音是马世荣、宋秀芝等人设计通谋的。《个人自愿参加集资建住宅协议书》、《准住证》、现金收据的原件在马世荣、宋秀芝处保管，对于保管原因，马世荣、宋秀芝主张xx号房屋系其支付的购房款并由其实际居住使用，故房屋相关手续均在其处保管，《公有住宅租赁合同》的原件原本也在其处保管，但后宋秀琪夫妇以代办房屋征收为由将《公有住宅租赁合同》拿走；宋秀琪不认可马世荣、宋秀芝的陈述，认为房屋借用给马世荣、宋秀芝时，房屋的如上所有相关手续均留在房屋内。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，马世荣、宋秀芝主张其与宋秀琪之间存在口头借名买房协议，但从其提供的证据来看，宋秀琪与分钟寺五分公司之间签订的是租赁合同，并无买卖房屋的合意与事实存在，故马世荣、宋秀芝要求确认其与宋秀琪之间存在有效的口头借名买房协议的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回马世荣、宋秀芝的诉讼请求。案件受理费275元，由马世荣、宋秀芝负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 李 蕊二〇二〇年一月十三日书记员 赵春阳