浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0212民初987号原告：宁波华东物资城市场建设开发有限公司（统一社会信用代码为913302047133195486）。住所地：宁波市鄞州区宁穿路535号华东物资城。法定代表人：竺保国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：虞红，浙江君为律师事务所律师。被告：宁波节节高电子元件有限公司镇海分公司（统一社会信用代码为913302046982407854）。住所地：宁波市镇海区骆驼街道汶骆路288号1-757室。代表人：吴雪瑚，该分公司经理。委托诉讼代理人：杨始育，浙江和义观达律师事务所律师。原告宁波华东物资城市场建设开发有限公司（以下简称华东物资城）为与被告宁波节节高电子元件有限公司镇海分公司（原名称为宁波江东节节高电子元件有限公司宁穿路分公司，以下简称节节高分公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年9月6日向本院提交起诉材料，本院收案引调，案号为（2019）浙0212引调6655号。后调解未成，本院于2019年1月14日立案受理，由审判员孙丽丽适用简易程序审理。后因案情复杂，转为普通程序，于2019年5月31日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人虞红、被告代表人吴雪瑚及其委托诉讼代理人杨始育到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。现已审理终结。原告华东物资城以被告节节高分公司未按约支付房屋租金为由，诉请判令：1.被告支付原告第二年租金404716元（2018年5月10日至2019年5月9日）；2.被告支付原告自2018年4月26日起按每日1214元计算至款清之日止的违约金，暂计算至2018年9月3日为159034元。被告节节高分公司答辩称：其已支付租金至2018年5月9日，实际使用房屋至2018年4月20日，后已搬空。2017年被告口头提出第一年到期后不再租赁房屋，2018年1月也通过微信告知原告不再续租，因此被告已经给予原告合理期限另行出租房屋。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定下列事实：2017年1月，原告华东物资城（甲方）与被告节节高分公司（乙方）签订《摊位租赁协议》一份，约定乙方因经营电子产品需要，向甲方承租新天路555号015幢1-66、新天路569号015幢1-14-2号、1-14-3摊位（场地），面积为226.62平方米；租期3年，自2017年2月21日起至2020年5月9日止；租金按年支付，先付后用，一次性付清，第二年起付款时间为前一年租期到期前15天，第一年租金404716元，乙方必须在本协议签订之日支付给甲方，第二、三年租金均为404716元，乙方须在2018年4月25日、2019年4月25日前分别支付；乙方如逾期支付租金，由乙方承担违约责任，每逾期一天，按逾期支付部分总额的千分之三计违约金支付给甲方；乙方如逾期十五日未付租金，甲方有权解除租赁协议，同时甲方有权向乙方追偿违约金和实际使用期的租金；租赁的摊位及场地，甲方有义务承担正常的维修养护，在使用过程中因乙方原因造成损害由乙方自理，乙方承担经营场所试用期间所发生事故的所有责任；每户所用电费按实结算，电价按物业相关规定计算，水费按每户每年240元计价，物业管理费按租赁面积每月每平米3.8元计年物业费10333元，与租金同日付清，中央空调费按实际用户面积分摊向乙方收取，以上费用由物管公司收取；乙方应于合同签订日向甲方另行缴纳保证金但不计利息，作为乙方履行本合同的担保，保证金交纳标准为商铺面积100平方米以下的5000元/户，100平方米以上（含100平方米）的10000元/户，以上费用由物管公司收取；保证金用以保证对本合同及《电子区承租户守则》的执行，甲方有权从保证金中扣除乙方因违约应支付的违约金、赔偿金和甲方代乙方支出的款项，保证金不足以支付的，甲方有权向乙方追偿并补足保证金；一般情形下合同期满或被解除之日起延后三个月内，甲方将剩余的保证金退还乙方；乙方承租店铺内必须保持消防通道畅通，消防门口不得堆放货物；等等。该合同加盖有原告合同专用章、被告公章，并有朱利敏、吴雪瑚分别在甲方代表、乙方代表处加盖私人印鉴或签字。被告已付清截至2018年5月9日止的租金和水电、物业费。2018年1月5日，原告工作人员朱利敏通过微信通知被告代表人吴雪瑚“因工商要求确认注册地在华东城电子区的经营户名单，烦请告知您是否已注册到华东城电子区，是个体户，还是有限公司或两者都有，请将单位名称发我”，吴雪瑚回复“五月份要搬走，还要什么注册吗？”。对此朱利敏未作回复。同年3月21日，吴雪瑚向朱利敏发送微信称“我们今年合同到期不开了，押金退给我”、“电费我会去交的”，朱利敏回复“现在相关事项要找张经理”，并提供“张经理”手机号码136××××8636。同年7月18日，原告向被告发送律师函，要求被告在2018年7月20日前支付第二年租金及水费240元、物业费10333元，共计415289元。同年7月20日，被告向原告寄送《解除租赁合同的通知》，通知称：……因房租太高、生意较冷淡，被告无力继续租赁，于2018年4月20日正式搬迁至镇海瑞丰商博城；被告于2017年3月刚搬入华东物资城时就口头与物业领导（朱经理、张经理）沟通过不想续租的问题，并于2018年1月5日在微信上正式和华东物资城朱经理以书面形式沟通不再续租之事，但对方未作任何回复，以致我司认为默许；现正式发函以书面形式要求确认本租赁合同于2018年4月21日解除，并要求退还押金10000元。2018年7月21日，被告收到该通知书。同年7月22日，吴雪瑚通过微信向朱利敏发送上述《解除租赁合同的通知》电子版。庭审中原告确认涉案租赁房屋已处于空置状态，但对被告主张的2018年4月20日搬离的事实不予确认。另查明：被告原公司名称为宁波江东节节高电子元件有限公司宁穿路分公司，本案审理期间变更为宁波节节高电子元件有限公司镇海分公司。以上事实由原告提供的《摊位租赁协议》、房屋所有权证、国有土地使用权证、微信记录，被告提供的微信记录、《解除租赁合同的通知》（打印件）、快递单及快递查询详单（照片打印件）、《摊位租赁协议》（复印件）、律师函（复印件）及双方陈述为证。本院认为：原、被告签订的租赁合同意思表示真实，内容未违反法律、行政法规效力禁止性规定，为有效合同，双方应按照合同约定全面履行合同义务。被告承租原告房屋期间，应当按照合同约定支付房屋租金，逾期支付的，应按照合同约定承担相应的违约责任。对于被告提出的其已搬离承租房屋、通知解除合同的问题，本院认为，根据合同法规定，当事人协商一致的可以解除合同；此外，当合同约定的解除合同条件成就时或者对方当事人存在合同法第九十四条规定的情形时，一方当事人有权行使约定解除权或法定解除权，通知对方解除合同，合同自通知到达之日起解除。但本案中，被告未能举证证明原告明确表示同意解除租赁合同，即双方已就合同解除协商一致。涉案租赁合同未约定被告的解除权，租金高、生意冷淡也不属于合同法规定的合同当事人有权行使法定解除权的情形，即被告在搬离涉案租赁房屋、发送解除合同通知时其不享有合同解除权，其发送的解除合同通知不产生解除合同的效力。而且，被告在合同约定的租赁期间擅自退租、另外租赁场地，破坏合同稳定性，也有违诚实信用原则。综上，本院认为涉案租赁合同依然合法有效，原告主张被告支付第二年（2018年5月10日至2019年5月9日期间）租金404716元于法有据，本院予以支持。被告未按合同约定在2018年4月25日前支付租金，构成违约，原告有权主张逾期付款违约金，但合同约定的违约金标准过高，本院按年利率24%进行调整，且应以未付租金为基数，暂计算至2018年9月25日为40471.60元，之后应继续计算至款清之日止。综上，本院对原告合理的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁波节节高电子元件有限公司镇海分公司向原告宁波华东物资城市场建设开发有限公司支付租金404716元，并支付逾期付款违约金40471.60元（暂计算至2018年9月25日）及自2018年9月26日起以租金404716元中未履行部分为基数按年利率24%计算至款清之日止的违约金，限于本判决生效后七日内履行完毕；二、驳回原告宁波华东物资城市场建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费9438元，由原告宁波华东物资城市场建设开发有限公司负担1460元，被告宁波节节高电子元件有限公司镇海分公司负担7978元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  孙丽丽人民陪审员  郑世良人民陪审员  杨慧伦二〇二〇年一月十三日代书 记员  戴桑桑