北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初35614号原告：马佳，男，1987年5月15日生，汉族，汇丰银行（中国）有限公司客户经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：许张稳，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：张波，女，1973年6月5日生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。原告马佳（以下简称原告）与被告张波（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人许张稳到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年1月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告向原告双倍返还定金400万元；3、被告返还原告购房款90万元；4、被告协助原告办理北京市朝阳区广渠路28号院202号楼22层××××号房屋的网签注销手续；5、被告向原告支付律师费5万元及担保费14700元；6、被告向原告支付前述第二至五项费用后，原告将北京市朝阳区广渠路28号院202号楼22层××××号房屋返还给被告。事实和理由：原、被告于2019年1月25日通过北京麦田房产经纪有限公司签署《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议，约定原告购买位于北京市朝阳区广渠路28号院202号楼22层××××室房屋，成交价为1250万元，建筑面积161.66平方米，房产证号为X京房权证朝字第XXXX号，涉案房屋设有抵押权。合同签订后，原告依约向被告支付定金共计200万元；双方于2019年1月30日签订补充协议，同日原告又向被告支付购房款90万元。在上述定金及购房款支付完成后，涉案房屋因被告所涉民间借贷纠纷于2019年1月31日被河北省廊坊市安次区人民法院查封，查封文号为（2019）冀1002民初380号。因涉案房屋在合同履行过程中被查封，导致双方无法办理变更登记，合同目的已不能实现，且该情形属于买卖合同第十一条第二款第五项之规定，出卖人已构成根本违约，买受人根据合同约定有权解除合同并要求支付违约金。另，被告也未能在合同约定的2019年2月28日前向涉案房屋抵押权人申请提前清偿，致使涉案房屋的抵押权不能如期解除，合同目的亦不能实现，被告逾期履约行为再次构成根本违约。综上，被告逾期解押行为、涉案房屋被查封行为均己构成根本违约，房屋买卖的目的已无法在约定的期限内完成。为保护原告合法权益，避免损失扩大化，特依《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特诉至贵院，请依法作出公正的判决。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求提交了不动产权证书、《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》、付款凭证及定金收据、物业清单及交房确认书、代理协议、担保合同、发票、不动产登记簿、民事调解书等证据。被告经本院合法传唤未到庭，视为其放弃了举证、质证的权利。经审查，本院采信原告提交的证据。经审理查明：2019年1月25日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：原告购买被告所有的北京市朝阳区广渠路28号院202号楼22层××××号房屋，成交价格为1250万元，其中，净房屋价格为521万元，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、公共维修基金、地段补偿金、搬迁补偿金等价格为729万元。房屋性质为商品房，房屋未出租，房屋已经设定抵押，抵押权人为吉林省信托有限公司，抵押数额为940万元。出卖人承诺：除上述抵押外，该房屋不存在其他抵押及担保；未经买受人同意，不擅自增加抵押及担保数额；上述内容全部真实、准确，如有不实，产生的责任由出卖人自行承担。与该房屋有关的借款由出卖人自行清偿，出卖人应于2019年2月28日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。第五条付款方式1、定金为人民币贰佰万元整……即若一方根本违约时，守约方可选择按定金罚则或房屋成交总价的20%追究违约责任。（1）买受人于2019年1月25日前（含当日）以自行交接方式支付定金100万元整；（2）买受人于2019年1月28日前（含当日）银行资金托管方式支付定金100万元。2、物业费用保证金：出卖人同意将购房款人民币贰拾万元整（200000.00）作为物业费用保证金，买受人于物业费费用结清当日支付……3、室内设施保证金：出卖人同意将购房款人民币肆拾万元整（400000.00）作为室内设施保证金，买受人于房屋及家具家电等附属设施（如有）交接完毕当日支付……5、剩余购房款（剩余购房款=房屋成交总价-定金-物业费用保证金-室内设施保证金-户籍（工商注册）迁出保证金）：（1）买受人于过户前三个工作日（日期或条件）支付出卖人购房款人民币玖佰玖拾万元整（9900000），支付方式为：A银行资金托管……第七条房屋权属转移登记1、买卖双方于2019年3月31日前办理缴税手续。2、买卖双方于取得《契税完税凭证》后5个工作日内办理房屋权属转移登记手续……第八条房屋交付A、出卖人未将该房屋出租，应于2019年1月29日前（含当日）将该房屋交付买受人……第十条房屋权属及具体状况的承诺出卖人承诺其配偶及其他共有权人、抵押权人均知晓并认可本次交易；该房屋无查封、保全等强制措施……若本次交易所签订的合同及文件，因一方违反本合同及其他相关文件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方承担房屋成交总价的20%作为赔偿。若该笔款项不足以弥补守约方损失，违反承诺一方还应赔偿守约方损失……第十一条违约责任若无特别约定，违约方按下列标准承担违约责任……2、出卖人根本违约具备下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除本合同。买受人有权要求出卖人于合同解除之日起十五日内按房屋成交总价的20%或定金罚则支付违约金。违约金不足以弥补买受人损失（含房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿买受人损失：（1）出卖人逾期履约超过十五个工作日……（5）房屋被查封或设置其他权属转移登记限制，导致无法办理交易手续。当日，原告作为买受人与被告作为出卖人还签订两份《补充协议》，其中，一份《补充协议》约定了《房屋所有权证》的登记日期及缴税等内容；另一份《补充协议》约定：……二、出卖人承诺本房屋除在吉林省信托有限责任公司有债权抵押外无其他债务债权纠纷，否则因出卖人原因导致不能顺利交易过户的视出卖人违约……2019年1月30日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《补充协议》，约定：出卖人同意将购房款人民币陆拾万元整（??600000.00）作为物业费用保证金和房屋室内设施保证金，买受人应于房屋交付当日支付给出卖人，现更改为：买受人应在房屋交付日起支付出卖人人民币陆拾万元整（??600000.00）；因出卖人着急用钱，买受人同意提前以借款的方式支付购房款人民币叁拾万元整（??300000.00），出卖人需在过户前四个工作日将人民叁拾万元整（??300000.00）返还给买受人，并由买受人一起打入银行资金托管账户……2019年1月25日，被告向原告出具《定金收据》，显示：今收到买受人马佳（证件及号码：1101051987××××××××）支付的购买坐落于北京市朝阳区广渠路28号院202号楼22层××××（室）的购房定金人民币壹佰万元整（??1000000.00），特此为证。2019年1月29日，原、被告双方就涉案房屋办理网签登记手续。2019年1月30日，被告向原告出具三份《定金收据》，其中第一份《定金收据》显示：今收到马佳（身份证号：1101051987××××××××）交付的位于朝阳区广渠路28号院202号楼22层××××号房屋的购房定金共计人民币（大写）壹佰万元整（??1000000.00）；第二份《定金收据》显示：今收到马佳（身份证号：1101051987××××××××）交付的位于朝阳区广渠路28号院202号楼22层××××号房屋的物业保证金和房屋室内设施保证金共计人民币（大写）陆拾万元整（??600000.00）；第三份《定金收据》显示：今收到马佳（身份证号：1101051987××××××××）交付的位于朝阳区广渠路28号院202号楼22层××××号房屋的购房款共计人民币（大写）叁拾万元整（??300000.00）。2019年1月30日，被告将涉案房屋交付给原告，双方签署《交房确认书》，约定：出卖人已按照约定交付，买受人于本确认书签订当日支付出卖人室内设施保证金人民币肆拾万元整（??400000.00）；……已结清物业费用，买受人于本确认书签订当日支付出卖人物业费用保证金中人民币贰拾万元整（??200000.00）。涉案房屋的不动产登记簿显示：房屋所有权人：张波，单独所有；抵押权登记信息：抵押权人：吉林省信托有限责任公司，抵押方式：一般抵押；被担保主债权数额（最高债权数额）：970万元；债务履行期间（债权确定期间）：11个月；登记时间：2017年12月19日。查封登记信息：查封机关：河北省廊坊市安次区人民法院，查封类型：司法查封设立登记；查封文号：（2019）冀1002民初380号，查封期限：2019-01-31起2022-01-30止，登记时间：2019-01-31；查封机关：北京市通州区人民法院，查封类型：司法查封登记；查封文号：（2019）京0112财保115号，查封期限：2019-03-26起2022-03-25止，登记时间：2019-03-28。原告提交《委托代理合同》、《委托担保合同》及发票，用以证明其因本案诉讼支出律师费5万元、担保费14700元。经询，原告称其接收涉案房屋进行装修测量时知晓房屋被查封的情况，故未对涉案房屋进行装修改造，亦未入住使用涉案房屋，目前房屋空置。本院认为，原、被告所签《北京市存量房屋买卖合同》及三份《补充协议》，系双方真实意思表示，不具备法定无效情形，应认定为合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据《北京市存量房屋买卖合同》第十一条第2款约定，“房屋被查封或设置其他权属转移登记限制，导致无法办理交易手续的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除本合同。买受人有权要求出卖人于合同解除之日起十五日内按房屋成交总价的20%或定金罚则支付违约金。违约金不足以弥补买受人损失（含房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿买受人损失”，现涉案房屋存在多个司法查封，导致无法办理产权过户手续，原告有权要求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告虽在2019年1月30日签订的《补充协议》中约定，买受人以借款方式支付购房款30万元，出卖人需在过户前四个工作日将该30万元返还给买受人，并由买受人一起打入银行资金托管账户，但该约定实际是原、被告均同意由原告向被告提前支付部分购房款的意思表示，该30万元应认定为原告向被告支付的购房款，而非借款。故根据本案现有证据，原告已经向被告支付了购房款90万元，被告应当予以返还，原告亦应及时将涉案房屋返还给被告。关于定金，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，双方约定定金200万元，不超过房屋成交总价的20%，现被告因房屋被查封，无法办理产权过户登记手续，构成违约，原告有权按照定金罚则要求被告双倍返还定金。故对原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的律师费、担保费，无合同及法律依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法裁判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告马佳与被告张波于二〇一九年一月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、两份《补充协议》及原告马佳与被告张波于二〇一九年一月三十日签订的《补充协议》于本判决生效之日解除；二、被告张波于本判决生效之日起七日内协助原告马佳办理北京市朝阳区广渠路28号院202号楼22层××××号房屋的网签注销手续；三、被告张波于本判决生效之日起七日内返还原告马佳购房款九十万元；四、被告张波于本判决生效之日起七日内向原告马佳双倍返还定金四百万元；五、原告马佳于本判决生效之日起七日内将北京市朝阳区广渠路28号院202号楼22层××××号房屋腾退返还给被告张波；六、驳回原告马佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96800元，由被告张波负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由被告张波负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由原告马佳负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  于 婷人民陪审员  钟一新人民陪审员  原 丽二〇二〇年一月十七日书 记 员  唐阁丽