浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0802民初6330号 原告（反诉被告）：孔连根，男，1963年8月31日出生，汉族，住衢州市柯城区。 原告（反诉原告）：陈英，女，1966年7月17日出生，汉族，住衢州市柯城区。 两原告共同委托诉讼代理人：毛伟民，衢州市柯城区柯山法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：张园清，女，1986年7月24日出生，汉族，住衢州市。 被告（反诉原告）：陈道学，男，1985年5月1日出生，汉族，住衢州市。 原告（反诉被告）孔连根、陈英与被告（反诉原告）张园清、陈道学房屋买卖合同纠纷，本院受理后，依法由审判员高爱珍适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孔连根、陈英的共同委托诉讼代理人毛伟民，被告（反诉原告）张园清、陈道学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 孔连根、陈英向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付未付房款50000元；2.判令两被告支付逾期付款违约金45000元（以1500000元为基数，按每日1‰从2019年9月11日起计算至2019年10月10日）；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2019年7月13日，原、被告双方签订房地产转让合同一份，2019年7月23日原告将坐落于衢州市府东街716幢中单元301室房屋过户给了被告，根据合同约定被告应于2019年9月10日前付清尾款1500000元。付款时间到后，原告多次催讨，被告却推脱至2019年10月10日才将尾款支付给原告，但就违约金二被告却拒绝支付。故原告诉至法院。 张园清、陈道学答辩称，双方签订房屋买卖合同属实，但是被告已付清房款，原告所称尚欠50000元未付与事实不符。双方虽在合同中约定尾款应在2019年9月10日前付清，但因不可预见的原因，银行因故迟延发放了贷款，直至2019年10月10日才将贷款发放至原告账户。被告对迟延履行的事实不否认，但造成该情况的发生不是被告的主观原因，系双方在签订合同时不可预见的银行贷款政策变动、贷款审批速度放慢所致，属不可抗力，被告为了让银行尽早发放贷款，还在银行购买了20000元的理财产品，还多次催促银行尽早发放，被告已经尽了全力，被告在此过程中不存在过错，银行迟延发放贷款的行为不能归责于被告。并且当时被告还与原告口头约定，如因银行原因迟延发放贷款，原告不会追究被告的违约责任，且双方约定的违约金过高。故，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 张园清、陈道学向本院提出反诉请求：1.判令孔连根、陈英支付逾期交房违约金22935元（以2085000元为基数，按每日1‰计算，从2019年10月11日起至2019年10月21日）；2.反诉费用由孔连根、陈英承担。事实和理由：2019年7月13日双方签订房地产转让合同一份，合同约定款清当日完成交房手续，反诉人张园清、陈道学于2019年10月10日付清了所有款项，但被反诉人孔连根、陈英直至2019年10月21日才交接房屋钥匙，违反了合同约定，故反诉人向法院提出如上反诉请求。 孔连根、陈英答辩称，反诉人的反诉请求不成立，本案房屋已于2019年7月23日登记至反诉人名下，不动产的交付以登记为准。房屋钥匙很早就交给了中介，至于中介有没有及时交给反诉人，与孔连根、陈英无关。故请求法驳回反诉原告张园清、陈道学的反诉请求。 孔连根、陈英为证明其主张，向本院提交房地产转让合同一份，证明合同中约定的房屋的价格，首付款、尾款的付款时间及违约金的计算方式的事实。张园清、陈道学经质证，对该证据的真实性无异议。因被告无异议，本院对该证据依法予以认定。 张园清、陈道学为证明其主张，向本院提交证据如下：1.收条两份，证明已将房屋首付款付给了孔连根、陈英的事实；2.浦发银行个人贷款借款凭证，证明银行已将房屋尾款支付给孔连根的事实；3.不动产登记证明、个人购房担保借款合同、微信聊天记录截屏，证明房屋过户后，原、被告就一起去银行办理了贷款的前期手续，等到银行通知后，二被告即在2019年8月7日与银行签订了借款合同，2019年8月8日就去办理了抵押登记手续，不存在拖延办理的情况，手续办好后还通过微信多次催促银行放款，银行迟延放款不是被告的主观原因。孔连根、陈英经质证，对上述证据的真实性无异议，但认为因张园清、陈道学违约，故按合同约定支付的定金50000元没收，故现尚欠购房款50000元，且合同已明确约定尾款的付款期限，张园清、陈道学怎么向银行借款及催款与原告无关，只要是没有在约定的时间付款就是违约。因原告对上述证据的真实性无异议，本院依法对上述证据的真实性予以确认。 根据上述认定的证据及双方庭审陈述，本院确认本案事实如下：2019年7月13日，原告孔连根、陈英与被告张园清、陈道学签订《房地产转让合同》一份，约定原告孔连根、陈英将其所有的坐落于衢州市府东街716号中单元301室房地产出售给被告张园清、陈道学，房屋总价款2085000元，被告张园清、陈道学于2019年7月13日支付定金50000元，2019年7月25日支付首付款（含定金）585000元，尾款1500000元到银行办理贷款，最晚于2019年9月10日支付。双方于2019年7月25日前办理房屋产权过户手续，款清当日完成交房手续。并约定如被告逾期付款，原告有权自合同规定的应付款最后期限次日起至实际付款之日起按日1‰收取违约金，如原告迟延交房，被告有权自合同规定的交付期限次日起至实际交房之日止，按日1‰收取违约金。被告张园清、陈道学于合同签订当日支付定金50000元，于2019年7月23日支付首付款535000元。双方于2019年7月23日办理了上述房屋的产权过户登记手续并到银行办理了按揭贷款的前期手续。为支付上述房屋的购房尾款，2019年8月7日，被告张园清、陈道学向上海浦东发展银行股份有限公司衢州支行申请按揭贷款1500000元，签订《个人购房担保借款合同》一份，并于2019年8月8日办理了贷款抵押登记手续。合同签订后，银行因政策及额度管控等原因，于2019年10月10日才将该款汇入原告孔连根账户，期间被告张园清曾多次催促银行业务员放款。尾款支付后，原告孔连根、陈英未在付款当日将房屋钥匙交予被告张园清、陈道学。原告认为被告未在合同约定的期限内支付尾款，存在违约行为，被告认为原告未在合同约定的期限内办理交房手续，亦存在违约行为，故双方各自向本院提出如上诉讼请求。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的《房地产转让合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方已在合同中明确约定的购房款的支付时间及交房手续办理的时间，从本院查明的事实来看，双方均客观存在未按合同约定的时间履行相应义务的情形。但对双方各自的诉讼请求能否得到支持，本院认为不能仅凭双方未按合同约定的时间履行各自义务这一客观事实作出判断，而应结合整个房屋买卖过程中的各种因素综合考量。本院具体分析如下：1.孔连根、陈英主张因张园清、陈道学迟延支付购房尾款，应将购房定金50000元予以扣除，故请求判令张园清、陈道学支付未付房款50000元的诉讼请求。本院认为，根据庭审查明的事实，张园清、陈道学已付清全部购房款，不存在尚欠房款的情形，双方在购房合同中并无迟延支付购房款应当扣除定金的约定。孔连根、陈英的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。2.关于孔连根、陈英要求张园清、陈道学支付逾期付款违约金45000元的诉讼请求及张园清、陈道学要求孔连根、陈英支付逾期交房违约金22935元。本院认为虽双方已在合同中约定的尾款的支付时间及办理交房手续的时间，张园清、陈道学确实存在逾期支付尾款的情形，孔连根、陈英亦存在逾期办理交房手续的情形，即双方都存在违约的客观事实。但从整个合同履行的过程来看，张园清、陈道学并不存在拖延支付尾款的主观故意。本案合同签订后张园清、陈道学即按约支付了定金及首付款，在完成过户登记手续后，即着手办理按揭贷款手续。在银行审批通过后，其已在个人能力范围通过购买理财产品及多次联系银行经办人员催促尽早放款，张园清、陈道学无法控制银行何时放款。本案现虽有逾期支付购房尾款的客观事实，双方合同中亦有关于逾期付款违约责任的约定，但该逾期付款的客观事实系由银行政策原因导致，张园清、陈道学并无拖延支付尾款的主观故意。另，房屋钥匙一直在中介处，如张园清、陈道学按时支付尾款，款清当日完成交房手续并无障碍。现因张园清、陈道学未在约定时间内支付房屋尾款，致使双方产生矛盾，从而导致交房手续逾期完成。如按双方合同约定的标准计算违约金，有过度苛责之嫌，亦有失公平。本院从合同的履行情况,当事人的过错程度以及预期利益的可预见性等因素综合考虑,根据公平原则和诚实信用原则及过失、损益相抵规则，酌情确定由张园清、陈道学支付孔连根、陈英逾期付款违约金10000元。 综上，本院对本诉原告孔连根、陈英的合理请求予以支持，对反诉原告张园清、陈道学的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本诉被告张园清、陈道学于本判决生效之日起七日内支付本诉原告孔连根、陈英逾期付款违约金10000元； 二、驳回本诉原告孔连根、陈英的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告张园清、陈道学的反诉请求。 如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2176元，减半收取1088元，由本诉原告孔连根、陈英负担1000元，本诉被告张园清、陈道学负担88元，限于本判决生效之日起七日内缴纳，逾期强制执行。反诉案件受理费374元，减半收取187元，由反诉原告张园清、陈道学负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  高爱珍 二〇二〇年一月八日 法官助理郭俊峰 书记员邱妙妙