湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初4248号原告：许国章，男，1958年5月1日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：黄兴国，湖南荣湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：易智星，湖南五湖律师事务所律师。被告：谭建喜，男，1984年9月12日出生，汉族，住湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：李玲（谭建喜之妻），女，1984年12月28日出生，汉族，住湖南湘乡市。委托诉讼代理人：王蔚琼，湖南金州律师事务所律师。原告许国章诉被告谭建喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许国章的委托诉讼代理人黄兴国、被告谭建喜的委托诉讼代理人李玲、王蔚琼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许国章提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金258497.22元；2、判令被告继续履行房屋租赁合同；3、判令被告承担本案的诉讼费用。在本案的审理过程中，原告另行增加诉讼请求为：1、请求判令被告谭建喜支付原告许国章房屋租赁合同免租期租金损失218925元；2、判令被告谭建喜支付逾期支付房租产生的滞纳金139612元。事实和理由：原告与被告通过朋友介绍相识，双方于2018年1月6日签订房屋租赁合同，被告租赁原告位于长沙市天心区韶峰星苑综合楼第2层共计1389.77㎡房屋用于酒店经营。双方约定：租赁期间从2018年1月1日至2033年12月31日止共计16年；首年度租金标准为41700元／月，每半年缴纳一次，并提前15日支付租金；租金每年度进行递增，递增标准为1元／㎡／月；2018年1月4日至2018年6月30日止为被告装饰改造期间，原告不收取租金。原告将上述房屋移交给被告后，按照合同约定向被告收取了2018年7月1日至2018年12月31日止的半年度租金共计250200元。2018年12月15日原告按照合同约定再次向被告收取2019年1月1日至2019年6月30日止半年度租金，被告以各种理由推脱，拒不支付租金。另根据双方签订《酒店房屋租赁合同》第六条约定，被告有6个月的装修免租期，但是被告没有履行合同约定的16年免租期，此部分免租期被告只能享有2年的免租期，故此部分租金被告应该补交给原告。根据双方签订的《酒店房屋租赁合同》第九条，被告逾期支付房租，应当支付以应付租金为基数，每日0.3%的滞纳金支付给原告。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告谭建喜辩称：1、原告起诉状所称与客观事实根本不符。被告按合同约定已履行义务，但原告却未按合同约定履行合同义务，未按约定时间交付房屋，出租房屋一直存在严重漏水，原告一直都未交付符合合同约定用途的房屋给被告使用、经营，原告构成合同根本性违约；被告按合同约定已支付租金，根本不存在拖欠、拒付租金的事实，并且在原告未提供符合合同约定用途的房屋时，被告依法享有抗辩权；2、原告的诉讼请求继续履行合同缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回；3、原告诉请被告承担本案的诉讼费无法律依据，诉讼费应当由原告自行承担；4、对于原告在诉讼过程中增加的诉讼请求，没有依据，依法予以驳回。总之，被告按合同约定已履行义务，不存在拖欠、拒付租金的事实；原告存在合同根本性违约，一直未提供符合合同约定用途的房屋给被告人使用，出租房屋严重漏水，导致被告无法使用；因原告合同根本性违约导致双方合同已解除，且原告已收回及实际装修使用出租房屋，原告增加诉讼请求更是没有依据。综上所述，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。经审查本院认定事实如下：2018年1月6日，原告许国章（甲方）与被告（乙方）签订一份《酒店房屋租赁合同》，约定：原告将座落于长沙市天心区芙蓉南路新路村韶峰星苑综合楼第2层，建筑面积1389.77平方米出租给被告，用于酒店经营；租赁期限自2018年1月1日起至2033年12月31日止，2018年1月4日至2018年6月30日为改造装饰期内，甲方不收取租金；租金按30（叁拾）元／㎡计，半年租金为人民币贰拾伍万零贰佰元整。押金按一个月租金金额计算，为人民币100000元整。合同签订后3日内乙方向甲方交纳押金并支付2018年陆个月租金，本合同生效。2019年起提前半个月支付每年租金，相关税费（包括租赁税等）由承租方负责，租金支付时间为每年12月15号。租金按壹年一期，每期递增壹元／㎡，半年一付。租赁物业的经营管理模式，甲方只出租物业给乙方，由乙方独立自主守法经营，按时向甲方缴纳租金。合同第九条双方的权利与义务约定：第一项，甲方只提供合法的商业物业的出租，对乙方经营该物业所产生的法律、经济和治安、消防等责任问题不负连带责任，但甲方应配合乙方做好上述工作。第二项，甲方保证在本合同签订之前，甲方拥有该出租物业的产权未出现任何债权债务纠纷，未被法院查封或其他限制乙方经营、使用权利的情形。租赁期间，因甲方出租的物业权属问题或甲方其他原因与第三方产生行政的、经济的和法律的纠纷致使乙方不能正常经营、使用该物业的，则视为甲方违约。第四项，乙方须按时缴交租金，逾期缴纳则按应付租金额每日0.3%扣罚滞纳金，逾期超过一个月未交租金的视为乙方违约。双方签订后，被告谭建喜分别于2018年1月6日和1月8日向原告许国章支付半年租金人民币250200元（2018年7月1日至2018年12月30日）及押金人民币10万元。原告许国章也分别出具了收条，该两笔费用均有转账记录为凭。当日，原告将租赁物交付给了被告。2018年12月，被告许国章进入承租房内进行装修，在拆除房屋楼板过程中，发现楼顶有个别处漏水，遂停止装修，并告知原告方，但漏水问题没解决。由于双方签订租赁合同约定被告谭建喜应在2018年12月15日应再次向原告许国章交纳2019年1月1日至6月30日半年度租金，原告多次催要未果，于2019年6月13日遂诉至本院。另查明，在诉讼中2019年6月18日，被告谭建喜向原告发出解除合同通知书。次日2019年6月19日通过快递、微信、短信的形式对原告进行了送达。本院根据被告谭建喜的申请于2019年6月24日到涉案房屋实地调查发现该房屋主要是厨房处有漏水、渗水痕迹且并了解涉案房屋原是做餐饮、现原告方正在装修拟自用，现原告已实际占有涉诉房屋。上述事实，有《酒店房屋租赁合同》、银行凭证及收条、授权委托书、现场照片、解除合同通知书及送达凭证、婚姻关系证明、房屋产权证书、微信对话记录、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：原告与被告签订的《酒店房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。对双方均具有约束力。任何一方不得擅自变更或解除合同。关于原告主张继续履行租赁合同，本院认为2019年6月18日被告谭建喜向原告发出解除合同的通知，并于次日通过快递、微信、短信等形式对原告进行送达，其后原告对涉案房屋进行了装修拟自用，原告以其实际行为表示同意收回了房屋，双方在其后庭审中均对该事实没有异议，本院认定原告与被告双方所签订的租赁协议已于2019年6月19日解除。故对原告许国章要求被告继续履行租赁协议的请求本院不予支持。关于原告诉求要求被告给付租金258497.22元问题。本院认为虽然被告在进场装修时发现涉诉房屋有漏水问题，但被告未能举证证明漏水会导致涉诉房屋完全不能使用，同时结合本院到现场实地调查及该出租房屋出租前和解除后的房屋均能正常使用情况看，漏水问题并不导致合同根本性违约。由于本案中原告在知晓房屋有漏水情况后，一直未履行修缮义务，违反了法律规定，应当承担相应的过错责任；被告在明知房屋漏水没有解决的情况下，没有采取措施防止损失扩大，而是听之任之，直至原告以其拖欠租金诉之法院后于2019年6月18日提出解除协议，使该房屋空置半年之久，对此被告也有过错，应承担相应的责任。因漏水事件发生后双方均有过错，故本院酌情将该时间段内的租金部分予以调整。即支持原告要求被告支付2019年1月1日至2019年6月19日的租金人民币129248.61元（258497.22元*0.5），超过部分不予支持。关于原告主张免租期租金损失。本院认为虽然租赁合同对解除时免租期如何承担没有约定，但原告给予被告的免租期的前提系被告全面履行租赁期16年的合同，现双方的实际租赁期不到两年提前解除合同，故本院综合考虑解除合同的双方责任、免租期的时限以及对出租人租金收入损失的影响程度，按照公平合理的原则确定被告应承担原告的该部分损失，按照合同实际履行的期间和合同租赁期限的占比，确定被告承担原告免租期租金损失109462.5元【250200元/16*14/2】。关于给付滞纳金的诉求，因解除合同双方均存在过错，故对原告该部分诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告谭建喜于本判决发生法律效力后10日内向原告许国章支付租金人民币129248.61元；二、被告谭建喜于本判决发生法律效力后10日内向原告许国章支付免租期租金损失人民币109462.5元；三、驳回原告许国章的其他诉讼请求；上述合计被告谭建喜应付原告许国章人民币238711.11元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9971元；由原告承担3000元，被告谭建喜承担6971元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  彭丽群人民陪审员  彭 聪人民陪审员  彭 浬二〇二〇年一月九日代理书记员  尹喜红