浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初7534号原告（反诉被告）：绍兴世茂新领航置业有限公司，住所地绍兴市越城区北海联合市场9幢西首一间。法定代表人：孙岩，执行董事。委托诉讼代理人：张英、李湾湾，浙江越泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴爽，女，1989年10月12日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。被告（反诉原告）：吴瑛，女，1964年1月9日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王牡丹，浙江国大律师事务所律师。原告绍兴世茂新领航置业有限公司（以下至判决主文前简称“世茂公司”）与被告吴爽、吴瑛合同纠纷一案，本院于2019年7月30日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。被告吴爽、吴瑛于2019年9月11日提起反诉，本院于2019年10月15日对本诉和反诉一并公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2019年12月6日对本诉和反诉一并公开开庭进行了审理。被告吴瑛到庭参加第一次庭审。原告（反诉被告）委托诉讼代理人李湾湾，二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人王牡丹三次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世茂公司向本院提出以下诉讼请求：一、确认原、被告双方签订的《世茂璀璨樾府地下车位使用权转让协议》于2019年6月17日解除；二、被告向原告支付违约金47206元。事实与理由：原、被告双方经协商一致，于2018年8月16日签订《世茂璀璨樾府地下车位使用权转让协议》一份，协议约定原告向被告转让璀璨樾府地下车库的46号车位的使用权；车位使用权转让价格为人民币236030元；被告须于签约当日支付该车位转让金50000元，余款186030元在签署车位协议后20日内付清；否则每延迟一日，被告应向原告支付该车位使用权转让金0.3%的违约金，延迟超过7日的，原告有权单方解除本合同，并由被告向原告支付该车位使用权转让金20%的违约金。协议签订前后，被告除支付50000元外，此后余款186030元一直未付。该款经原告多次催讨，被告仍没有支付。故，原告于2019年6月17日通知被告解除了双方签订的《世茂璀璨樾府地下车位使用权转让协议》。被告吴爽、吴瑛辩称：一、车位转让协议无效，不存在违约的情况。被告已支付了5万的款项。二、若法院认为协议有效，被告构成违约的情况，违约金超过了实际损失，请求法院调整。反诉原告吴爽、吴瑛向本院提出以下反诉请求：一、双方之间的合同无效或者部分无效；二、因合同无效返还反诉原告的首付款5万元及实际判决履行之日止的利息暂计算至反诉当日的利息为1300元；三、本案的反诉诉讼费由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告变更第一项诉讼请求为确认车位合同部分无效（合同第三条第1款、第五条第7款、第六条第2、3、4款，第九条第5款，及第二条车位使用年限超过20年部分无效）；明确第二项诉讼请求为同意解除本诉关于车位的合同，要求反诉被告返还反诉原告首付款5万及从交付款项之日起至判决履行之日止的利息（按中国人民银行公布的贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：反诉原告在反诉被告的胁迫、欺诈下于2018年8月16日签订本诉争议的合同一份，但反诉原告认为该合同存在严重的胁迫、欺诈、显失公平等条款，严重侵害了反诉原告的合法权益，要求判令本合同无效。尤其是对车位租赁期限与反诉原告支付租金的条款，反诉原告认为合同约定的车位总价款远远超过了20年的最长租赁期限的租金，严重违反了合同法关于租赁合同的强制性规定。反诉被告世茂公司辩称：该车位合同是合法有效的合同。针对反诉原告提出的车位和房子是捆绑销售的问题，进行了核实，是不存在的。反诉原告可以自由选择只买房，不买车位，法院相同时期的案件中存在只买房不买车位的案件。但反诉原告如果购买车位，则必须按合同约定全部付清车位款后才能签订商品房买卖合同。案涉小区车位配比是1比1点多，很多人购买两个车位，车位是供不应求的。基于合同有效，反诉被告在本诉中要求解除合同，故针对首付款5万元，反诉被告同意反诉原告在承担本诉违约金后，可以就首付款差额部分退还。反诉原告主张的利息无依据。反诉原告同意解除本诉关于车位的合同与反诉被告本诉第一项诉讼请求是一致的，但双方协议系合法有效的，故反诉原告应根据合同中约定的条款向反诉被告支付相应的违约金。请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2018年8月16日，世茂公司（甲方）与吴爽、吴瑛（乙方）签订《世茂璀璨樾府地下车位使用权转让协议》一份，约定甲方向乙方转让绍兴世茂璀璨樾府地下车库的46号车位的使用权。（第二条）乙方取得的该车位使用权使用年限自该车位交付之日起，截止日期与《商品房买卖合同》中该房屋的土地使用权年限截止日期相同。（第三条第1款）该车位使用权转让价格为236030元，该车位使用权转让金为双方真实意思表示，系双方确认的最终成交价，不存在欺诈、胁迫、重大误解或显示公平，乙方对此予以认可和接收并承诺不提出价格变更以及解除、撤销合同的请求。乙方须于本协议签署之日向甲方支付该车位使用权转让金50000元，剩余该车位使用权转让金186030元乙方申请办理车位分期贷款支付，乙方应于签署本协议后7日内将办理上述车位分期贷款所需资料提供给银行，并承诺在本协议签署后20日内全款付清车位款至甲方指定账户。乙方已充分确认自己的偿还能力、信用情况及其他贷款条件都符合贷款银行的办理条件，如发生无法房贷的情形，乙方有能力一次性付清，否则视为乙方违约。（第五条第7款）该车位在交付使用时，若确为甲方原因导致不能正常使用或违反强制性规范的，或因地下车位的规划、位置等发生调整的，甲方有权为乙方另选一个同等价值的车位供乙方使用，乙方不得因此提出任何损失赔偿及补偿要求。（第六条第2款）本协议履行期间内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本协议，并无条件收回该车位，且乙方应向甲方支付该车位使用权转让金20%的违约金，如给甲方造成损失的，乙方应予赔偿：（1）擅自改变车位用途和该车位所在/紧邻整栋的建筑主体结构、承重结构；（2）违反物业服务公司相关车位管理规定的；（3）不论何种原因，导致商品房买卖合同终止的；（4）乙方单独将该车位使用权转让/赠送予非本小区业主外的第三人的；（5）其他乙方严重违反本协议规定的行为。（第六条第3款）因乙方原因逾期支付本协议使用权转让金的，每延迟一日，乙方应向甲方支付该车位使用权转让金0.3%的违约金；延迟超过7日的，甲方有权单方解除本合同，并由乙方向甲方支付该车位使用权转让金20%的违约金。（第六条第4款）本协议生效后，非甲方根本性违约，乙方不得解除本协议；若乙方单方解除本协议的，则乙方应向甲方支付30万元违约金作为对甲方损失的赔偿。乙方确认该车位是基于其自身需求而自愿向甲方购买，在本协议签署前，乙方确认已认真阅读本协议，理解其含义，甲方已经提示乙方协议条款对双方权利义务的约定，包括可能减轻或免除双方任何一方责任或减少、排除双方任何一方权利的条款等，并应乙方要求对该协议作了相应说明，乙方理解、接受这些约定并自愿签署。（第九条第5款）双方同意，乙方同意并承诺在本协议全部车位使用权转让金付清前，甲方有权不与乙方签署网签的《商品房买卖合同》，不构成甲方违反《商品房认购书》约定，甲方无需承担违约责任；如双方签署的《商品房认购书》因任何原因解除或终止，本协议亦自行解除或终止；若本协议因任何原因解除或终止的，双方签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及附属文件（如有）亦同时解除或终止；违约方应赔偿守约方因此遭受的损失。协议还对其他事项进行了约定。同日，世茂公司与吴爽、吴瑛签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定吴爽、吴瑛向世茂公司购房璀璨樾府房屋一套，该合同还约定未计入买受人商品房建筑面积又不属于法定必须移交给业主、物业服务企业和社区机构的建筑物（构筑物）及其构造内可以独立利用的空间或区域（包括地下室、储藏室、工具间等）归出卖人所有；出卖人为全体业主提供服务或自行经营需要在本项目地块上建造的包括商业经营性用房（按规定移交的物业管理用房和法律规定属于全体业主的除外）、（地下）停车库（位）、（地下）机械停车位、库房和洽配套建筑设施设备均不包括在合同标的物范围内，不属于无偿使用的设施，也不属于买受人保留上述设施的所有权（使用权）、土地使用权、管理和收益的权利。吴爽、吴瑛分别于2018年8月13日和2019年8月16日向世茂公司支付车位使用权转让金10000元和40000元。2019年3月21日，世茂公司向吴爽、吴瑛寄送《催款通知书》一份。2019年6月17日，世茂公司向吴爽、吴瑛寄送《解除通知》一份，载明决定解除双方签订的车位转让协议。吴爽、吴瑛于2019年6月18日收到该解除通知。上述事实由世茂公司提交的地下车位使用权转让协议1份、定金票据复印件2份、催款通知书复印件1份、快递面单1份、查询单打印件1份、解除通知复印件1份、快递面单1份、查询单打印件1份、双方签订的商品房买卖合同1份、浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）1份及当事人的庭审陈述所证实。吴爽、吴瑛未向本院提交证据。本院认为，关于地下车位使用权转让协议效力问题。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款之规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案中，案涉地下室由世茂公司投资建设。吴爽、吴瑛认为世茂公司对案涉人防地下室无处分权，案涉车位使用权转让协议性质应为租赁合同，合同第二条车位使用年限超过20年部分无效的意见，依据不足，本院不予采信。吴爽、吴瑛认为案涉合同存在胁迫、欺诈、显失公平、以合法形式掩盖非法目的的情形，且世茂公司提供的格式合同条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，故主张车位使用权转让协议第三条第1款、第五条第7款、第六条第2、3、4款，第九条第5款无效。本院认为案涉车位使用权转让协议第六条第2款第（3）项约定“本协议履行期间内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本协议，并无条件收回该车位，且乙方应向甲方支付该车位使用权转让金20%的违约金，如给甲方造成损失的，乙方应予赔偿：（3）不论何种原因，导致商品房买卖合同终止的”。该约定包含有如因世茂公司原因导致商品房买卖合同终止，世茂公司仍有权要求吴爽、吴瑛支付车位使用权转让协议约定的违约金的意思表示，该格式条款明显加重了吴爽、吴瑛的责任，故本院确认协议第六条第2款第（3）项无效。协议第三条第1款、第五条第7款、第九条第5款为黑体加粗字体，协议第九条第1款黑体加粗字体已明确载明“在本协议签署前，乙方确认已认真阅读本协议，理解其含义，甲方已经提示乙方协议条款对双方权利义务的约定，包括可能减轻或免除双方任何一方责任或减少、排除双方任何一方权利的条款等，并应乙方要求对该协议作了相应说明，乙方理解、接受这些约定并自愿签署”，可以认为世茂公司已采取合理的方式提请对方注意；同时协议第三条第1款、第五条第7款、第六条第2款[除第（3）项外]、第六条第3、4款、第九条第5款尚不符合合同法第四十条关于格式条款无效的规定，且吴爽、吴瑛亦未举证证明存在合同法第五十二条法定无效情形，故本院对要求确认协议第三条第1款、第五条第7款、第六条第2款[除第（3）项外]、第六条第3、4款、第九条第5款无效的反诉请求不予支持。本案中，吴爽、吴瑛未按约支付车位使用权转让金，世茂公司要求解除案涉车位使用权转让协议的诉请，符合双方合同约定的解除条件，本院对合同解除（除无效部分）的诉请予以支持；解除的时间为解除的意思表示送达吴爽、吴瑛之日即2019年6月18日。合同解除后，世茂公司应返还吴爽、吴瑛已支付的转让金50000元。吴爽、吴瑛主张的转让金利息，依据不足，本院不予支持。吴爽、吴瑛逾期付款应按合同约定向世茂公司支付违约金，但世茂公司主张的违约金过高，本院根据应付款时间、未付款金额、合同解除时间等因素，结合本案实际，酌情调整违约金为8500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告绍兴世茂新领航置业有限公司与被告吴爽、吴瑛于2018年8月16日签订的《世茂璀璨樾府地下车位使用权转让协议》于2019年6月18日解除；；二、被告吴爽、吴瑛应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴世茂新领航置业有限公司违约金人民币8500元；三、反诉原告吴爽、吴瑛与反诉被告绍兴世茂新领航置业有限公司于2018年8月16日签订的《世茂璀璨樾府地下车位使用权转让协议》第六条第2款第（3）项无效；四、反诉被告绍兴世茂新领航置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还给反诉原告吴爽、吴瑛车位使用权转让金人民币50000元；五、驳回原告绍兴世茂新领航置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告吴爽、吴瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费980元，由原告绍兴世茂新领航置业有限公司负担803.5元，由被告吴爽、吴瑛负担176.5元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。反诉案件受理费减半收取525元，由反诉被告绍兴世茂新领航置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  俞颖尔人民陪审员  沈 斌人民陪审员  傅春萍二〇二〇年一月十九日书 记 员  张 萍?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。?