浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初704号 原告：徐敏，男，1969年12月17日出生汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：夏立芳，浙江信大律师事务所律师。 被告：博浪建设（象山）有限公司（统一社会信用代码91330225567013750G）。住所地：象山县丹东街后山村。 法定代表人：胡名凯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈新建，浙**宁律师事务所律师。 原告徐敏与被告博浪建设（象山）有限公司（以下简称博浪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法由审判员陶振明独任审理。3月26日，本院依法对本案公开开庭进行了审理，原告徐敏的委托诉讼代理人夏立芳，被告博浪公司的委托诉讼代理人陈新建到庭参加诉讼。3月20日，原、被告申请和解15天并继续适用简易程序审理3个月，本院审核后予以准许。因本案涉及群体性案件，本院依法组成合议庭审理。12月30日，本院再次对本案公开开庭进行了审理，原告徐敏的委托诉讼代理人夏立芳，被告博浪公司的委托诉讼代理人陈新建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐敏起诉请求判令：被告支付原告逾期交房违约金337071元，逾期交付权属证书违约金61073元（暂计至2018年12月12日）。事实与理由如下：2014年9月22日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，原告购买位于博浪海港城14层1406号房屋，双方约定房屋交付期限为2016年4月18日前，如被告逾期交房超过90天的，原告可以要求继续履行合同，并自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金。双方另又约定被告应于2016年7月18日前交付权属证书，如被告逾期交付权属证书超过90日的，原告可以要求被告按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 现原告已如约支付了全部购房款，而被告逾期交付房屋和逾期交付房地产权属证书均已超过90日，原告有权选择继续履行合同，要求被告按合同约定支付违约金。 因双方无法协商一致，原告为此提起诉讼，请求依法予以支持。 被告博浪公司在法定期限内未作书面答辩，在庭审中作口头答辩称：原告与被告各自签订合同属实，购买房屋也属实，合同约定的交付权属证书和交房的时间也属实；原告在2014年9月22日将房屋转租给他人，收取租金，因此房屋已经在2016年4月18日进行交付，故不存在逾期交付情况，由于原告未向他人提供银行账户，租金没有收到，因此被告愿意支付未付租金。被告于2017年5月27日得到了总的房产证，后来电话通知了所有购房者，目前为止出售的212套购房者中只有原告的没有做出产权证书，其他的都做出了房产证已经交付，实际存在延迟，但是有客观原因，情有可原，延长时间估计在一年之内。综上，请求驳回原告诉讼请求，愿意支付给原告的租金。 原告徐敏为证明其诉称的事实成立，向本院提交证据如下： 1.商品房买卖合同原件1份，以证明原被告存在房屋买卖合同关系和交房期限及违约责任的约定的事实； 2.销售不动产统一发票1份，以证明原告已按期全额缴纳了购房款的事实； 3.照片一组，以证明房屋水电未通、未装修完毕的现状。 被告对上述证据质证后对合同和发票无异议；对照片真实性、合法性和关联性有异议，是否拍摄于博浪海港城不明确，且现在商场以及商户都在使用了，水电是通的。本院认为，对于合同和发票予以采信；对于照片经核实确系涉案房屋现状，故本院对此予以采信。 被告博浪公司为证明其辩称的事实成立，向本院提交的证据如下： 1.房屋租赁合同1份，以证明原、被告双方将所购房屋租给博浪海港城商业管理有限公司，起诉时间就是交房时间的事实； 2.不动产权证书1份，以证明2017年5月27日被告得到了不动产初始权证的事实； 3.不动产权证书复印件份，以证明其他商户已经于2018年做出了产权证书的事实。 原告对被告提供上述证据质证后认为对合同真实性无异议，但是该合同违法，违反了国家建设部关于严禁商铺反租的规定，2016年4月19日是合同约定交房期第二天开始计算租赁期限，前提是2016年4月18日被告交付房屋给原告后才能起算期间，事实上该合同是附条件生效的合同，本案房屋未交付，所附条件未成就，故合同未生效。且租赁合同与商品房合同是不同法律关系，主体也不一样，租赁合同是原告与另一家法人单位签订而非与被告签订，因此该合同无论是否履行都无法代表商品房合同已经履行，因为被告并未将案涉房屋交付给原告占有，也未将房屋产权转移给原告，故单凭租赁合同无法证明被告已经履行了商品房合同约定的交付义务，房屋交付不仅仅是原、被告双方认可，还要提供如消防、安全等相关书面材料，这些被告至今未提供。对产权证书真实性无法确认，事实上按照博浪海港城现状是不具备不动产权证书的条件的，故假设该产权证书真实的，可能也是被告通过其他方式取得，被告有很多项目未通过，被告说该证书是2017年5月27日取得，但是被告未通知原告，原告对此也不知情，被告也未将证书交给原告，原告也就无法办理相关产权证书。被告自身取得了不动产证书，无法代表原告就取得了不动产证书，因为该不动产权需要具体划分到原告名下，故被告提供的证据无法达到其已经交付房屋的证明目的。本院认为，对于房屋租赁合同的真实性予以采信，但是房屋交付本院结合租赁合同予以确定，在下文另述；对于不动产证书的真实性予以采信，但是原告是否得到不能证明，因被告无证据予以证明。 综上原、被告诉辩陈述，结合本院的认证，经审理可确认的事实如下： 2014年9月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于博浪海港城14层1406室房屋，房屋价款为697148元，一次性付清房款，房屋交付期限为2016年4月18日前，约定房屋为精装修，并对外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯及其他入户使用的智能锁、宽带入户、空调等进行装修，如被告逾期交房超过90天的，原告可以要求继续履行合同，并自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金；合同又约定被告应于2016年7月18日前交付土地、权属证书，买受人自行办理该商品房转移登记，如被告逾期交付权属证书超过90日的，原告可以要求被告按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订的同日，原告支付被告房款352148元。2016年3月22日，原告支付被告房款345000元。2017年5月27日，被告取得涉案房屋的初始不动产权属证书。 另查明，2014年9月22日，原告与博浪海港城商业管理（宁波）有限公司（以下简称海港城公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限从2016年4月19日至2026年4月18日，但未支付原告租金。 本院认为，关于逾期交房的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，鉴于合法有效的合同，各方当事人应当按约履行各自的义务，并享有相应的权利。原告现在已经按照合同的约定支付了全部房款，其有权享有涉案的房屋产权，被告应当按照合同的约定期限交付房屋，鉴于原告与海港城公司已签订租赁合同，租期自2016年4月19日起至2026年4月18日，本案中涉及原告同类房屋均租于海港城公司，且本院审理的群体性案件海港城公司的租赁案中，海港城公司支付各出租户租金至2018年11月，因此，本院认定被告已于2016年4月18日将涉案的房屋交于原告，至于原告没有收到租金，原告可以向海港城公司另行主张，故原告主张逾期交房损失的违约责任，本院不予支持。 关于逾期交付初始登记权属证书的问题。鉴于被告没有按约定的时间交付涉案房屋权属证书，被告同样存在违约责任，也应承担相应的违约任。被告辩称已于办理权属证书的2017年5月27日后通知原告，被告并没有提供相关证据予以证明，故其辩称本院不予采信，但是被告从本案诉讼后提交了证据，鉴于本案的诉讼，原告也从开庭之日知道可办理相关权属证书，该日应当视为通知之时，故本案的交付权属证书的违约金可计算至本案第一次开庭之日止，该违约金按合同中约定被告逾期交付权属证书超过90日的，原告可以要求被告按日向买受人（原告）支付已交付房价款万分之一的违约金，即自2016年7月19日起至2019年3月26日，则违约金可计为：977天×697148元×1÷10000＝68111.36（元）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下： 一、被告博浪建设（象山）有限公司支付原告徐敏逾期交付权属证书的违约金68111.36元，款定于本判决生效后十日付清； 二、驳回原告徐敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费7272元，由原告徐敏负担5770元，被告博浪建设（象山）有限公司负担1502元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  陶振明 人民陪审员  郑存祥 人民陪审员  杨玲娜 二〇二〇年一月三日 代书 记员  郑佳莉