甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初670号原告（反诉被告）:兰州煤炭有限责任公司,住兰州市城关区团结新村2-22号。法定代表人：周恒斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张彦强，北京盈科（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴宗琴，北京盈科（兰州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：兰州三凌建筑装饰材料公司，住兰州市城关区雁滩家具市场225号。法定代表人：李明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王向东，甘肃金津律师事务所律师。原告兰州煤炭有限责任公司与被告兰州三凌建筑装饰材料公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月20日作出（2017）甘0102民初2080号民事判决，被告兰州三凌建筑装饰材料公司不服该判决，向甘肃省兰州市中级人民法院提起上诉。甘肃省兰州市中级人民法院于2017年11月20日作出（2017）甘01民终2507号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2018年1月18日立案登记后，兰州三凌建筑装饰材料公司提出反诉，本院依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人张彦强、柴宗琴，被告的法定代表人李明及其委托诉讼代理人王向东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告腾还位于兰州市城关区㎡及全部地上房屋；2、被告向原告支付拖欠的房屋及场地租金392991元（截至2018年7月31日）；3、被告按照同地段市场租金标准向原告支付自2018年8月1日起至2018年12月31日止房屋、场地占有使用费（暂计算为68886.72元，最终以司法评估为准），并按照同地段市场租金标准向原告支付自2019年1月1日起至实际腾还之日的房屋、场地占有使用费；4、被告向原告支付逾期付款违约金100530.41元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2003年8月6日，原告下属单位原兰州市煤炭工业总公司城关二公司东岗镇经营部（以下简称东岗镇经营部）与被告签订《房屋（场地）联营合同》，约定东岗镇经营部将位于兰州市城关区场地约4500平方米、正规房屋11间（154平方米）、简易房屋7间（70平方米）和180平方米仓棚出租给被告使用，合同期限共15年，自2003年8月1日至2018年7月31日，租金价格以东岗镇经营部承担的职工工资标准为依据，租金支付方式为前三年每年被告向东岗镇经营部支付职工工资30000元，一次性首付三年职工工资90000元，职工工资每满三年在前三年的基础上递增8%，从第四年起顺应为每年32400元，从第七年起为每年34990元，从第十年起每年37791元，第十三年起每年40814元，东岗镇经营部提供现有水电，水电费由被告按发生额自行承担，上述《房屋（场地）联营合同》生效后，东岗镇经营部向被告交付房屋及场地，2008年4月，东岗镇经营部注销，注销后原告遂委托下属兰州煤炭有限责任公司恒源商贸分公司管理上述场地及房屋，并委托其与被告继续履行《房屋（场地）联营合同》，但被告在合同履行过程中，拖欠租金，经催告仍然拖欠。现该案因历经两级人民法院三次审理在此期间案涉《房屋（场地）联营合同》约定的租赁期限已于2018年7月31日届满，原告原诉讼请求主张解除案涉《房屋（场地）联营合同》已经成为不必要和不可能，故将请求解除合同的诉讼请求变更为立即腾还房屋和场地以符合本案案情随时间变化的事实。与此相对应原告主张拖欠租金的截止日期和金额亦计算至合同约定的租期届满之日2018年7月31日。案涉《房屋（场地）联营合同》约定的租期在本案诉讼期间届满后，被告仍持续非法占有、使用原告房屋及场地，故自2018年8月1日起被告依法应当参照市场租金价格向申请人计付租金直至其向申请人腾还之日。兰州三凌建筑装饰材料公司辩称，2003年8月6日被告（乙方）与原告下属单位原兰州市煤炭工业总公司城关二公司（甲方）东岗镇经营部签订《房屋(场地)联营合同》。合同约定甲、乙双方联营期限十五年自2003年8月1日至2018年7月31日;乙方根据生产需要在征得甲方同意后方可新建房、车间；投资及办理相关手续由乙方承担甲方协助办理手续。2003年8月14日双方对所签合同在甘肃省公证处进行公证。本合同生效后被告按照《房屋(场地)联营合同》的第三条第四条约定被告向原告支付2003年8月1日至2006年7月31日职工工资90000元。被告于2004年4月18日已投资建设钢混结构生产车间2847.8平方米，新盖办公用房锅炉房、库房食堂及厕所厂区混凝土地面硬化处理共计2520.61平方米。购买各种机械设备120台套，新装和安装动力用电线路及设备投资。之后被告开始正常生产。至2006年6月27日原兰州市煤炭工业总公司城关二公司通知被告该场地政府要拆近征用，随后我公司开始限产并做拆迁准备。至2008年下半年城关二公司东岗镇经营部注销由兰州煤炭有限责任公司恒源商贸分公司又书面通知要拆迁。被告自2009年停产已长达九年之久。截止被告在2017年4月收到城关区人民法院的应诉通知前由于原告机构及隶属关系的不停更换，造成被告要求妥善解决问题的要求因为无人管理而搁置现在的状态。被告认为在《房屋(场地)联营合同》履行期间我公司为建厂投入到场地上的上述巨额资产正要发挥效益时，因原告下属企业按政府要求多次通知我公司拆迁，一直持续至2009年初至使被告彻底停产。而且在被告彻底停产期间，其经常寻找相关单位但均因原告相关单位的推脱和不管，才造成目前严重的后果，故责任不应由被告公司承担。关于被告公司为《房屋(场地)联营合同》场地上承建的生产车间、办公室、库房以及地面硬化围墙、锅炉房、地基处理部分增加的工程量等，经甘肃金诚信房地产估价有限责任公司评估，总投资达4751024元。外加支付停产人员工资100余万元。按甘肃金诚信会计事务有限责任公司甘金诚会字(2004)第34号《审计报告》确定的2003年度我公司实现净利润2189146元计算，九年损失净利润达19702364元。由于对上述评估损失，因被告现已毫无经济能力提起反诉故我公司保留另行起诉的权利。综上所述，鉴于原告提起诉讼，要求被告腾交场地并支付所欠房屋租金。为此被告特提起反诉，向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告返还被告2003年7月31日至2006年8月4日期间的房屋及场地租金110000元;2、判令因原告给被告发出拆迁通知造成被告根本无法实现长达十五年租赁合同之目的，按十五年房屋及场地租金527991元的5%违约金计算，原告应承担违约金为263995.5元；3、反诉费由被告承担。兰州煤炭有限责任公司辩称，被告的反诉请求无任何事实和法律依据，依法应予驳回。1、被告在其反诉状中称:“被告投资建设钢混结构生产车间2847.8平方米，新盖办公用房、锅炉房、库房、食堂及厕所厂区混凝土地面硬化处理共计2520.61平方米，购买各种机械设备148台套新装和安装动力用电线路及设备投资，现存各种原材料约计150吨。”纯属其单方面陈述。本案系租赁合同纠纷，被告作为承租人主张的存货及机械设备等系被告生产之用与原告无关与本案亦不具有关联性。因被告多年拖欠支付租金的违约行为导致原告解除合同，后在案件审理过程中案涉《房屋(场地)联营合同》已于2018年7月31日届满，故被告应在腾交房屋及场地时在不损害煤炭公司合法权益的情况下将租赁场地及房屋恢复原状将其所有的存货、机械设备取回即可，无权向煤炭公司主张任何损失。2、被告在其反诉状中称原告曾于2006年6月通知其“做好拆迁前准备工作”导致其停工停产，至今造成的为建厂进行的所有投资人员工资、生产利润、机械设备的报废损失，由原告承担毫无事实依据。事实上根据被告提到的通知内容，13年前因政府修建兰山路拆迁公告将案涉房屋场地列入拆迁范围，但具体拆迁内容和时间均由“兰州市城市建设拆迁安置管理办公室”决定，原告通知只是代为传达。由于被告漫天要价向政府部门主张高达1500余万元的拆迁补偿，政府部门当时很快就决定改道不再拆迁案涉房屋和场地。当政府部门决定绕道修路时起被告就应自行恢复生产经营，否则其造成损失扩大的部分亦应自行承担，被告现在居然以没有定论的拆迁给其造成停业损失为由，向原告主张赔偿因其自身原因造成的损失荒唐至极。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及所举证据，本院认定事实如下：2003年8月6日，兰州市煤炭工业总公司城关二公司东岗镇经营部（甲方）与被告兰州三凌建筑装饰材料公司（乙方）签订了《房屋（场地）联营合同》，合同约定甲方提供场地约4500平方米左右，正规房屋11间（154平方米）简易房屋7间（70平方米），仓棚180平方米，供乙方经营，乙方根据生产需要在征得甲方同意后，方可建新房、车间，投资及办理相关手续由乙方承担，甲方协助办理手续；合同期限为15年（2003年8月1日至2018年7月31日）；前三年（2006年7月31日前）每年乙方向甲方支付职工工资叁万元（现金支付），一次性首付三年职工工资玖万元整；职工工资每满叁年在前叁年数额基础上递增8%，从第四年起顺应为每年32400元整，从第七年起为每年34992元，从第十年起每年37791元，从第十三年起每年为40814元。另因乙方管理使用不善造成房屋及其设备的损失和维修，均由乙方自行承担损失和赔偿。合同期满终止时，甲方应提前一个月通知乙方搬出，乙方在一个月内未找到合适的地方，按超过合同时间，按月支付房租每月4000元。合同期内，乙方独立经营，其产生的债权、债务、产品质量、环境保护等问题，均由乙方负责，甲方不承担任何责任，合同还约定了其他事宜。同日，兰州市煤炭工业总公司城关二公司东岗镇经营部（甲方）与被告兰州三凌建筑装饰材料公司（乙方）又签订《联营合同补充协议》，协议约定“1、原甲方修建的生产的煤仓棚180平方米和七间70平方米简易平房，根据乙方新建场地规划，现甲方同意拆除。2、拆除后由乙方在新建厂房面积中新增甲方补偿面积180平方米（即新增180平方米）。3、水电从2003年9月1日甲乙双方正式交接，交接后由乙方直接向供电局缴纳电费，水费由甲方按月向乙方收取。4、甲方于2003年8月23日正式交乙方砖房11间，由乙方使用，管理并承担相应的责任。如以上几点乙方违约，甲方有权解除合同。5、…6、…7、…8、…”。合同中还约定了其他事宜。上述补充协议签订后，东岗镇经营部将场地约4500平方米左右，正规房屋11间（154平方米）简易房屋7间（70平方米），仓棚180平方米交付给被告使用，被告于2004年4月18日在上述场地建设了被告公司车间、库房、会议室、门房工程。2006年6月27日，兰州市煤炭工业总公司城关二公司向被告发出通知，称“根据兰州市城市建设拆迁安置管理办公室(2006)第012号房屋拆迁公告内容我公司长城村61号系拆迁范围。现通知你公司做好拆迁前准备工作”。2009年7月31日，原告向兰州市国资委出具东岗镇门点拆迁情况说明，其中被告的拆迁补偿总额为1160.1万元。随后，被告开始减产、限产进而停工停产，但至今因涉案房屋及场地未被拆迁，截止2018年7月31日，被告尚欠原告房屋租金392991元未付，自2007年起原告曾通过通知、律师函等方式督促被告支付拖欠的租金，但被告至今未付，双方酿成纠纷，故诉至法院。另查，兰州市煤炭工业总公司城关二公司东岗镇经营部于1989年11月18日由兰州市煤炭工业总公司城关第二经销公司设立，后兰州市煤炭工业总公司城关二公司东岗镇经营部名称变更为兰州东岗镇煤炭经营部，2008年4月15日，经兰州市煤炭工业总公司（后经企业改制更名变更为兰州煤炭有限责任公司）兰煤总企字（2008）第23号文件，决定注销兰州市煤炭工业总公司城关第二经销公司、兰州东岗镇煤炭经营部，注销后的人、财、物归并兰州煤炭有限责任公司恒源商贸分公司，兰州煤炭有限责任公司恒源商贸分公司系兰州煤炭有限责任公司（本案原告）下属分公司。本案审理过程中，原告申请对位于兰州市城关区4502.40平方米土地及全部地上房屋自2018年8月1日至2018年12月31日同地段市场租金标准进行了评估，经我院委托，甘肃天德资产评估事务所于2019年6月12日作出甘天评报字【2019】第019号资产评估报告，前述同地段市场租金评估值为192586元，该评估结果使用有效期为2019年5月30日至2020年5月29日。原告为此支出了鉴定费12000元。本案审理过程中，被告申请对其在《房屋(场地)联营合同》停产造成的收入损失，遣散技术员工、留守员工的工资及费用和技术的引进、生产车间里安装的机械设备、动力用电配电工程等投入、场地上承建的生产车间、办公房、库房以及地面硬化、围墙等进行了评估，经我院委托，甘肃金诚信房地产估价有限责任公司于2018年10月24日作出甘金工鉴字(2018)第328号鉴定意见书，鉴定结果：《房屋(场地)联营合同》场地上承建的生产车间、办公室库房以及地面硬化、围墙等工程总造价为:1911810.93元。有争议项为373565.11元，其中门卫旁四间工棚7283.28元，护坡路面为5380.19元，库房及车间桩基为360901.64元。2018年11月5日，被告提出对上述328号鉴定意见书漏项申请补充鉴定，2019年1月3日，甘肃金诚信房地产估价有限责任公司作出了《关于对甘金工鉴字(2018)第328号工程造价鉴定意见书漏项申请补充鉴定申请书的回复》：一、申请人在2004年建设生产车间、办公室、库房的地基工程、分部时，土石方工程主要有:人工挖地槽深度6米，25米宽*50米长，3452立方米。夯填土3033.51立方米，平整场地1642.84平方米。土方运输距离2000米至2500米，倾倒废土和回填拉运素土达6946.08立方米，购置土3033.51立方米及货车拉用费用。回复:我公司无此项目的施工图纸及地勘报告。我公司所出的鉴定报告中只考虑了正常开挖土方工程量。该部分工程量应属地基处理增加部分工程量由审判庭核实若确定发生该工作量该工程量造价为225890.44元。二、申请人在厂区内平方南侧修筑锅炉房一间，置有四川省乐山市福山锅炉有限公司造峨山牌汽水两用锅炉一台，主要用于生产。另外在办公室安装小型生活锅炉一台，在办公室和员工宿舍安装管道和暖气包，主要用于生活取暖。报告中未对进行价格鉴定。回复:我公司在现场勘验时申请方未对锅炉进行质证。现申请方对该部分提出申请该部分造价为24141.78元。三、库房材料半成品未做鉴定。回复:库房材料半成品属资产鉴定范围。后原告对上述回复提出了异议，甘肃金诚信房地产估价有限责任公司针对异议于2019年2月1日进行了答复：一、关于异议人提出的《漏项补充鉴定申请的回复》新增“工程量造价225890.44元”异议的回复:关于新增“工程量造价225890.44元”系我方在出具甘金工鉴字(2018)第328号工程造价鉴定意见书后由申请人兰州三凌建筑装饰材料公司提出的补充鉴定，且经兰州市城关区人民法院委托我公司要求对意见书中存在的漏项进行造价补充鉴定。关于对该部分价款的认定所依据的数据为兰州三凌建筑装饰材料公司提供事宜。因该部分工程已隐蔽，三凌公司提供的资料的真实性我们无法核实审查，故我们只对工程造价的技术性负责，而不对该结论依据的数据的真实性负责。二、《漏项补充鉴定申请的回复》中关于锅炉的内容造价内容的事宜，属申请人兰州三凌建筑装饰材料公司提出，且由兰州市城关区人民法院委托后我公司才做出的补充鉴定结论。关于锅炉项目鉴定资质的范围的问题我公司工程造价甲级。锅炉安装在建筑工程预算定额有相关定额标准，宜可列入造价范围进行鉴定不存在超资质范围鉴定的问题。所以我公司认为该项内容在本案鉴定中由资产评估鉴定还是工程造价鉴定不应重复计取费用即可。至于该内容是否双方认可由法庭裁定。被告为此次鉴定支出了鉴定费25000元。因甘肃金诚信房地产估价有限责任公司于2018年11月1日出具说明，称申请方兰州三凌建筑装饰材料公司申请内容中关于机械设备的评估因不在我公司资质范围内该部分内容我公司无法进行工程造价鉴定。特向贵院说明本项委托情况请贵院委托具有资产评估资质的机构进行评估。经我院重新委托，甘肃天德资产评估事务所于2019年10月15日作出了甘天评报字[2019]第035号资产评估报告，评估结论：申请人兰州三凌建筑装饰材料公司在《房屋(场地)联营合同》生产车间里安装的机械设备动力用电配电工程等评估值为1854717.00元，其中存货评估值892057.00元，机械设备评估值为962660.00元。未考虑将来处置资产过程可能发生的税费。本报告评估结果使用有效期一年即自2019年7月15日至2020年7月14日。被告为此次鉴定支出了鉴定费35000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中兰州市煤炭工业总公司城关二公司东岗镇经营部与被告签订了《房屋（场地）联营合同》，合同甲方系东岗镇经营部，只向被告提供了场地及房屋，并不负责被告公司经营盈亏，被告也只是每年度向东岗镇经营部缴纳租金（合同约定为职工工资金额），故双方的关系名为联营，实为租赁合同关系，上述合同中的租赁期限至2018年7月31日止。根据《中华人民共和国合同法法规标题中华人民共和国合同法制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期1999.03.15时效性现行有效》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。上述合同约定的租期届满后，原、被告就续租事宜未达成一致协议，故被告应当向原告返还租赁物，另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法规标题最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2009.07.30时效性现行有效》第十四条之规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。现被告对扩建造价费用并未提出主张，其可另案主张，故对于原告要求被告腾交位于兰州市城关区㎡及全部地上房屋的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉求被告支付拖欠的房屋及场地租金392991元(截至2018年7月31日)的诉讼请求，本案中东岗镇经营部按照合同约定交付了租赁场地及房屋，被告应按照合同约定缴纳租金，但被告却拖欠大部分租金未缴纳，被告辩称由于涉及拆迁和原告下属公司变动，本院认为被告所称上述场地涉及拆迁只是拆迁公告及拆迁调研工作，至今并未实际进行拆迁及安置，另原告公司注销和变更等工商变化，并不影响被告缴纳租金的义务，被告在原告公司变更结束后和催缴通知后仍未履行，故被告的辩述，本院不予采信，对于被告要求原告返还被告2003年7月31日至2006年8月4日期间的房屋及场地租金110000元的诉讼请求，本院不予支持。现双方签订的《房屋（场地）联营合同》已因期限届满而终止，被告应向原告缴纳拖欠的场地及房屋租金。2006年8月1日至2009年7月31日按年租金32400元，被告缴纳45000元，尚欠52200元；2009年8月1日至2012年7月31日按年租金34992元，被告尚欠34992×3=104976元；2012年8月1日至2015年7月31日按年租金37791元，被告尚欠37791×3=113373元；2015年8月1日至2018年7月31日按年租金40814元，被告尚欠40814×3=122442元；故截止2018年7月31日，被告尚欠租金392991元。但本院认为酿成双方纠纷的主要原因系原告于2006年6月27日向被告发出的拆迁通知后，基于对拆迁通知的信赖被告进行了限产及停产，但至今涉案房屋及场地并未被拆迁，给被告造成了损失，故原告也存在一定过错，全面考虑原、被告双方的过错及给被告造成的损失等因素，为衡平双方当事人利益关系，本院依法酌定被告向原告支付拖欠的房屋租金275094元（392991元×70%）。现因涉案合同的租赁期限已经届满，原告亦要求被告予以腾退，但此后被告未实际腾退案涉房屋用地，故原告有权向被告主张相应的占有使用费，对于占有使用费的计算标准，本院认为以原告委托评估机构对案涉土地评估所得同地段市场租金192586元计算较为合理，同前述因原告存在一定的过错，故被告应向原告支付2018年8月1日至2018年12月31日房屋占有使用费134810元（192586×70%），并按照每月26962元（192586÷5×70%=26962）标准支付至被告实际腾交涉案场地及房屋时止。关于原告诉求被告支付逾期付款违约金100530.41元的诉讼请求及被告要求因原告给被告发出拆迁通知造成被告根本无法实现长达十五年租赁合同之目的，按十五年房屋及场地租金527991元的5%违约金计算承担违约金为263995.5元的诉讼请求，因合同中对违约金无约定，且至今涉案房屋及场地并未被拆迁，给被告造成了损失，故原告也存在一定过错，故对于原告诉请被告支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。但作为被告在收到上述通知后也未尽到合理的预见及注意义务，并应及时防止损失的扩大，其对损失的产生也负有一定的责任，故被告要求因原告给被告发出拆迁通知造成被告根本无法实现长达十五年租赁合同之目的，按十五年房屋及场地租金527991元的5%违约金计算承担违约金为263995.5元的诉讼请求，本院不予支持。本案在审理中，被告对其在《房屋(场地)联营合同》停产造成的收入损失，遣散技术员工、留守员工的工资及费用和技术的引进、生产车间里安装的机械设备、动力用电配电工程等投入、场地上承建的生产车间、办公房、库房以及地面硬化、围墙等申请进行了评估，但并未提出反诉请求，可另行起诉处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法规标题最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2009.07.30时效性现行有效》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告兰州三凌建筑装饰材料公司于判决生效后三十日内向原告兰州煤炭有限责任公司腾交位于兰州市城关区㎡及全部地上房屋；二、被告兰州三凌建筑装饰材料公司于判决生效后三十日内向原告兰州煤炭有限责任公司支付2018年7月31日前的房屋租金275094元；三、被告兰州三凌建筑装饰材料公司于判决生效后三十日内向原告兰州煤炭有限责任公司支付2018年8月1日至2018年12月31日房屋占有使用费134810元，并按照每月26962元标准支付房屋占有使用费至被告兰州三凌建筑装饰材料公司实际腾交涉案场地及房屋时止；四、驳回原告兰州煤炭有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告兰州三凌建筑装饰材料公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费11075元，原告兰州煤炭有限责任公司承担4075元，被告兰州三凌建筑装饰材料公司承担7000元。反诉费3523元，由被告兰州三凌建筑装饰材料公司承担。鉴定费12000元，原告兰州煤炭有限责任公司承担3600元，被告兰州三凌建筑装饰材料公司承担8400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 陈 浩人民陪审员 王 武人民陪审员 刘惠媛二〇二〇年一月十三日法官助理刘清华书记员张莹莹