湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1002民初7290号 原告：郴州恒裕物业服务有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区奎门岭101号。 法定代表人：邓酩耀。 委托诉讼代理人：孙业丽，湖南奋斗者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈学英，女，1963年10月28日出生，汉族，系公司经理。 被告：胡庆华，男，1976年2月1日出生，汉族，住湖南省郴州市。 被告：阳华梅，女，1982年4月8日出生，汉族，住址同上。 原告郴州恒裕物业服务有限公司诉被告胡庆华、阳华梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郴州恒裕物业服务有限公司委托诉讼代理人孙业丽、陈学英，被告阳华梅到庭参加诉讼，被告胡庆华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郴州恒裕物业服务有限公司请求本院判令： 1、两被告立即向原告支付2016年6月1日至2019年9月30日期间拖欠的物业服务费7928元及其利息6342.4元（利息按月利率2％的标准，从2016年6月1日起判至被告实际清偿之日止）合计14270.4元； 2、被告承担本案的诉讼费用。 因被告在原告起诉之后即2019年12月18日又缴纳了2016年6月1日至2017年5月31日年度的物业服务费2378.2元（但未缴纳该期间拖欠的物业服务费的利息），原告对第1项诉讼请求变更为： 1、两被告立即向原告支付2017年6月1日至2019年9月30日期间拖欠的物业服务费5549.8元及其利息2120元（此款已核减两被告于2019年12月18日支付的2016年6月1日至2017年5月31日的物业服务费2378.2元；利息按月利率2%的标准，按每年度物业服务费2378.2元的标准从2016年6月1日起算至被告实际清偿之日止）。 被告阳华梅答辩要点：原告并未完全按物业服务合同履行服务义务，并且物业收费标准及利息主张都不合理。 被告胡庆华未予答辩。 查明的事实 根据庭审查明的情况，本院确认如下法律事实： 一、2013年12月12日，被告胡庆华、阳华梅（买受人）与郴州江山房地产开发有限公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于郴州市的“福城立欣洲”项目中的第4栋25层Ａ4-2503号商品房。房屋面积123.88平方米，房屋总价555973元。 二、2014年4月14日，原告郴州恒裕物业服务有限公司（甲方）与被告胡庆华（乙方）签订《福城立欣洲前期物业服务协议》，约定在甲方与郴州江山房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的基础上，甲、乙双方就前期物业服务达成该协议，甲方对乙方所有的座落于郴州市.88平方米住宅进行物业管理，期限自房屋出售之日起至本物业业主大会与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止。高层住宅按建筑面积1.8元／平方米／月暂定，乙方或物业使用人应于每季度首月前十日按季交纳当季物业服务费，如在当季度最后一日止仍未交纳物业服务费的，每逾期一日甲方按欠费总额的5‰收取违约金。 三、合同签订后，原告依约在该小区进行物业管理工作。虽然《福城立欣洲前期物业服务协议》约定被告的物业服务费为1.8元/平方米/月，但原告实际上只向被告等业主收取1.6元/平方米/月的物业服务费，被告也是按照1.6元的标准支付了部分物业服务费。2017年6月1日至2019年9月30日期间，被告支付了部分物业服务费，拖欠原告物业服务费5549.8元及利息2120元（利息按月利率2％的标准，从2016年6月1日起算至被告实际清偿之日止）未缴纳，原告催收无果，遂诉至本院。本案诉讼请求中，原告认为约定欠费违约金按5‰标准计算过高，自愿下调按月利率2％计算。 争议的认定 本案系物业服务合同纠纷，当事人争议的焦点，是原告是否依约履行了物业服务合同所确定的小区服务工作。庭审中，被告阳华梅提交了一些在本案诉讼后自行在小区拍摄的照片，认为小区内有公共照明灯泡损坏后未更换、公共草坪有些部分损坏后只是更换了仿生草坪、小区值班门卫有时缺岗、公共设施损坏没有及时修理等问题，现原告是按照1.6元/平方米/月的标准计算被告欠费数额，但原告的服务标准没有达到按1.6元/平方米/月的收费标准，所以被告认为原告应按1.3元/平方米/月的标准收取物业服务费。原告提交了三星级物业服务项目资料汇编等证据，认为原告所提供的物业服务是已经达到4星级评优的水准，并且提供的日常的巡逻岗值班、区域清洁消毒、环卫设备、绿化养护等物业服务合同约定的服务，小区满意度调查均有日常的台账和记录，并且每年与业主的沟通面不低于小区住户80％，综合评价满意度是高达93.8％。被告拍照的都是小区设施损坏后的情况，原告在之后进行了修复整改，照片并没有体现原告修好后的情况，如部分草坪损坏后用塑料草坪，是小区草坪经常遭人踩踏，原告是为了小区绿化更好，借鉴了其他小区做法。公司已尽责完成服务管理，业主有意见应与公司沟通，但不是其不缴纳物业费的原因。本院认为，原告提交的证据能证明其履行了物业服务合同所约定的义务，本院予以认定。被告阳华梅提交的证据不能证明其拒交部分物业服务费的行为具有事实和法律依据，其抗辩理由本院不予采信。 判决的理由与结果 本院认为，一、被告胡庆华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。二、我国《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告阳华梅称原告未完全履行物业服务义务，收费、利息都不合理，应按1.3元/平方米/月的标准收取物业服务费，但未提供合法有效的证据支持其抗辩理由，且小区物业服务费收费标准显然不能由单个业主凭个人意志确定。《福城立欣洲前期物业服务协议》中，对物业服务项目及收费标准已有明确约定，被告也已签字认可，现原告收取的1.6元/平方米/月物业服务费低于协议标准（被告按此标准支付了部分物业服务费），原告的诉请按2%计算月利率低于合同的约定，且没有超过相关法律的规定，原告郴州恒裕物业服务有限公司要求被告胡庆华、阳华梅支付拖欠的2017年6月1日至2019年9月30日期间的物业服务费5549.8元、按月利率2％算至2019年9月30日的利息2120元的诉讼请求，符合双方物业服务合同的约定且不违反法律的规定，本院予以支持，被告胡庆华、阳华梅无正当理由拖欠物业服务费的行为于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告胡庆华、阳华梅在本判决生效后十日内支付拖欠的物业服务费5549.8元给原告郴州恒裕物业服务有限公司； 二、被告胡庆华、阳华梅在本判决生效后十日内支付拖欠物业服务费的利息2120元给原告郴州恒裕物业服务有限公司（计至2019年9月30日，此后上述所欠物业服务费按月利率2％算至实际清偿完毕之日止）。 本案受理费已减半收取79元，由被告胡庆华、阳华梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  张东明 二〇二〇年一月二十日 法官助理李亚奇 书记员罗百玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守业主公约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。