北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0115民初23188号原告（反诉被告）：北京博飞仪器有限责任公司，住所地北京市北京经济技术开发区兴业街2号1幢。法定代表人：何文强，董事长。委托诉讼代理人：于小齐，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王世海，北京市亿中律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京永钻商务有限公司，住所地北京市丰台区海鹰路1号院2号楼6层1-13内6209室。法定代表人：**侠，经理。委托诉讼代理人：石红艳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：许方，男，该公司员工。原告（反诉被告）北京博飞仪器有限责任公司（以下简称博飞公司）与被告（反诉原告）北京永钻商务有限公司（以下简称永钻公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。博飞公司的委托诉讼代理人于小齐、王世海，永钻公司的委托诉讼代理人石红艳、许方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博飞公司向本院提出诉讼请求：1.判令永钻公司支付拖欠的房屋租金1098057.35元（自2017年4月1日至2018年12月12日）；2.判令永钻公司支付迟延支付房屋租金的违约金1907617.57元（计算至2018年12月12日）；3.判令永钻公司支付拖欠的物业费、水费、电费54974.18元；4.诉讼费用由永钻公司承担。事实与理由：博飞公司与永钻公司于2016年5月29日签订《房屋租赁合同》(编号BOIF201605-03)（以下简称03号合同），约定：永钻公司租赁博飞公司位于北京经济技术开发区兴业街2号房屋建筑面积2824.8平方米(分别为1幢4层（以下简称1幢）建筑面积878平方米；4幢4层（以下简称4幢）建筑面积1946.8平方米)，租赁用途为办公，租期5年。1幢的租金标准为：2016年6月1日至2018年5月31日1.8元/㎡/天;2018年6月1日至2019年5月31日2元/㎡/天；2019年6月1日至2021年3月31日2.1元/㎡/天，含物业费、供暖费。4幢的租金标准为：1.7元/㎡/天；从第4年开始递增，增幅为5%，含物业费、供暖费、制冷费用。租金按季支付，每次应至少提前10日支付下期租金。逾期交付租金的，每逾期一天，按拖欠租金的0.5%支付违约金；支付房租及违约金逾期两个月的，博飞公司有权单方解除合同。合同签订后，因永钻公司在承租的4幢无法注册综合类公司，经双方友好协商，双方于2017年3月15日签订了《关于博飞园区承租方问题解决方案》（以下简称解决方案），主要内容如下：1.永钻公司将4幢4层(1946.8平方米)于2016年10月25日退租，截至退租日应支付租金340884.68元：2.永钻公司承租的1幢(878平方米)房屋按照原价格继续履行，并签订补充协议；3.截至2017年3月14日，永钻公司应向博飞公司支付租金价税合计725448.68元，实际支付546208.84元，永钻公司应将欠款179239.84元，于本方案签订日支付。博飞公司向永钻公司开具房屋租赁增值税专用发票，价税合计743681.4元，票据金额与应付租金差额18232.72元，由永钻公司支付给博飞公司，作为1幢(878平方米)的预付房租；4.截至2017年3月14日，永钻公司应支付水电等杂费9404.4元；5.永钻公司在4幢(1946.8平方米)产生的装修费用，经评估为400107.33元，由永钻公司向博飞公司开具装修费增值税专用发票后，博飞公司付款给永钻公司。根据该解决方案中2的约定，双方于同日签订了《房屋租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），约定双方经共同协商，于2016年10月25日自愿终止租赁4幢（面积1946.8平方米），剩余1幢的租赁面积878平方米继续履行原合同(即03号合同)。永钻公司应于2016年10月25日前自行腾空租赁房屋，所有费用交至该日；双方确认不存在任何与该房屋租赁有关的争议。上述解决方案和补充协议签订后，永钻公司未如约退回4幢的全部租赁面积，尚有387平方米继续使用。2017年3月15日，双方就该部分租赁面积另行签订了《房屋租赁合同》（编号JYBF201702-05）（以下简称05号合同），约定：租赁用途为生产；租期为4年(自2017年4月1日起至2021年3月31日止；租金标准前两年为1.78元/㎡/天，后两年为1.89元/㎡/天；租金按季支付，每期应至少提前10日支付下期租金；物业管理费标准为0.02元/㎡/天，随租金一并预先向博飞公司支付；车位费100元/月/位。上述解决方案、补充协议、03号合同、05号合同签署后，博飞公司如约履行了合同义务，永钻公司却未按合同约定支付租金。法院立案后，双方经过协商，于2018年12月12日解除了13号、05号房屋租赁合同，永钻公司于当日将租赁房屋交还给博飞公司，博飞公司对永钻公司的原有租户进行了妥善处理。2018年12月25日，双方签订了《房屋租赁合同终止及房屋交接协议书》（以下简称协议书）。但截止2018年12月12日，永钻公司仍欠缴房屋租金、物业费以及水电费等其他费用。永钻公司辩称，请求法院驳回博飞公司的不合法且不合理的诉讼请求。一、形成今天的局面的根源在于本案所涉房屋不能进行工商注册。根据博飞公司与泰仕登快捷酒店(北京)有限公司房屋租赁合同纠纷一案判决书中法院查明的事实，2013年涉案房屋就无法进行工商注册，由此可知，博飞公司在明知不能进行工商注册的情况下，故意隐瞒事实，欺骗永钻公司房屋可以进行公司注册，已构成合同欺诈，属于根本违约。正是由于博飞公司的前述违约事项，直接导致了后续永钻公司无法进行正常经营活动，最终形成今天的局面，博飞公司对此应负全部责任。二、永钻公司在2016年10月25日终止房屋租赁合同的部分面积后，招收加盟商户并让其搬进所租房屋，收取一定费用，并按时向博飞公司支付房租。但2017年6月，博飞公司在未与永钻公司商量的情况下，擅自决定要解除03号合同、05号合同及补充协议，并进行房屋腾退，要求永钻公司及其加盟商户尽快搬离房屋，并口头承诺相关损失及费用由博飞公司承担。永钻公司虽对此有异议，但最终执行了博飞公司的相关决定，先行承担了提前解约的损失(包括但不限于退还房租、合同违约赔偿、搬家费用等)。可在清退完加盟商户后，本案所涉房屋对永钻公司而言己无商业价值时，博飞公司又表示以双方赔偿未谈妥为由，单方面终止房屋腾退工作，原合同继续履行，而此时，租赁房屋已处于待移交状态。永钻公司曾多次欲与博飞公司及其管理人员沟通解决相关问题，但博飞公司态度较为强硬，一直拒绝正面回复，故意拖延时间，且处处刁难，致使合同在明面上存续期间一直延续至2018年12月12日，实际上该合同早已因博飞公司欺骗违约行为而终止履行。此外，博飞公司非但不正确认识自己的错误，还以永钻公司租金未及时支付为由，向法院提起诉讼。由于博飞公司的一而再再而三的违约欺骗行为，导致房屋长期处于空置状态，其全部损失应当由其承担。由于博飞公司要求解除合同，腾退客户，致使合同实际处于无法履行状态，永钻公司才停止交纳租金。三、1幢410房间，面积为380平方米，自2017年8月初至2018年1月底一直由博飞公司占用，博飞公司称需要开会，由其员工郝勇强向永钻公司拿钥匙，使用房屋后，博飞公司一直未将屋内椅子搬离，但双方未就借用房屋达成书面交接手续。永钻公司向本院提出反诉请求：1.请求判令博飞公司支付违约金96639元；2.请求判令博飞公司支付装修费用损失162959.6元；3.请求判令博飞公司支付经营损失1102152.7元；4.反诉费用由博飞公司承担。事实与理由：2016年5月29日，永钻公司与博飞公司签署03号合同，合同约定永钻公司租赁位于北京经济技术开发区兴业街2号的房屋，分别是1幢4层、4幢4层。合同签订后，永钻公司按时交纳房租，遵守合同义务，但永钻公司按照合同约定的办公用途前往工商局办理工商登记时，却被告知因房屋涉及工业用地而不能用于商业注册，致使合同目的无法实现。此外，根据博飞公司与泰仕登快捷酒店(北京)有限公司房屋租赁合同纠纷一案判决书(2018)京0115民初3887号中法院查明的事实，2013年本案所涉房屋就无法进行工商注册，由此可知，博飞公司在明知不能进行工商注册的情况下，故意隐瞒事实，欺骗永钻公司房屋可以进行公司注册，其已构成根本违约。发现不能注册后，博飞公司欺骗永钻公司房屋很快就能办理工商注册，要永钻公司耐心等待，永钻公司轻信相关答复，一直未向法院提起诉讼，要求解除房屋租赁合同并要求其赔偿损失。等待一段时间后，永钻公司一直未得到博飞公司的正面回复，工商注册事宜亦无法得到有效解决，在此情况下，永钻公司多次要求解除房屋租赁合同，将房屋归还，但博飞公司以各种理由推辞不予办理，最后在博飞公司要求必须保留一定租赁面积否则不允许其他房屋退租的情况下，永钻公司被迫与博飞公司达成补充协议，退租4幢4层，保留l幢4层。2016年10月25日，永钻公司与博飞公司终止03号合同中部分面积后，招收加盟商户并让其搬进所租房屋，收取一定费用，并按时交纳房租。永钻公司一直善意履行合同相关约定，但博飞公司通知由于政策因素要解除原房屋租赁合同，并进行腾退，要求永钻公司及其加盟商户尽快搬离本案所涉房屋，相关损失及费用由博飞公司承担。永钻公司虽对此有异议，但最终理解并执行了相关决定，主动做加盟商户的工作，劝其从租赁房屋中搬走，并先行承担了提前解约的损失(包括但不限于退还房租、合同违约赔偿、搬家费用等)。可是，在永钻公司清退完加盟商户，涉案房屋对永钻公司而言已无商业价值时，博飞公司以双方赔偿未谈妥为由，单方面终止房屋腾退工作，原合同继续履行。永钻公司多次要求与博飞公司沟通协商，希望就房屋租赁一事达成和解，但博飞公司以各种理由推脱，并向法院提起诉讼，永钻公司在万般无奈之下，向法院提起反诉，请求判如所请。博飞公司对永钻公司的反诉请求辩称，不同意永钻公司的反诉请求。博飞公司没有违约的事实和行为，故不同意支付违约金，博飞公司没有隐瞒欺诈的行为，博飞公司仅有协助办理营业执照的义务，博飞公司作为产权人的义务是提供租赁场地证明，永钻公司请来的租户能否办理营业执照与博飞公司无关。2016年双方签订租赁合同后，永钻公司就已经得知其从事的行业可能办理不下来营业执照，能否注册下来亦不是博飞公司的责任，如果合同目的不能实现，可以协商解除合同，双方也确实解除了1900多平方米的合同。永钻公司的装修损失是其自身问题，即使有也应当在退租的时候一并解决。博飞公司围绕本诉的诉讼请求提交了如下证据：1.03号合同；2.解决方案；3.补充协议；4.05号合同；5.房屋现状照片；6.房屋产权证；7.国有土地使用权出让合同；8.建设用地规划许可证。永钻公司就本诉部分未提交证据。永钻公司围绕反诉的诉讼请求提交了如下证据：1.损失统计；2.电话录音；3.腾退工作过程报告；4.博飞公司已经提供的相关合同文件；5.租金明细；6.银行转账记录；7.行政处罚事先告知书及缴款书；8.李宝柱手写收条；9.房屋租赁合同；10.金效永与刘超的通话录音；11.退房申请和解决问题申请；12.工程量清单计价表；13.博飞公司占用1幢410房间的照片；14.金效永与博飞公司员工施鹏的微信聊天记录。博飞公司就反诉部分提出的证据与本诉一致。本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月29日，博飞公司（甲方）与永钻公司（乙方）签订03号合同，合同约定，甲方出租给乙方位于北京经济技术开发区兴业街2号的房屋，分别为1幢，建筑面积878平方米，4幢，建筑面积1946.8平方米。租赁房屋仅用于办公用途。合同中约定：合同签订前，乙方已充分了解甲方房屋的法律状况和物理性能，认为房屋符合乙方的租赁目的和使用要求。乙方无权要求甲方就乙方租赁期间办理营业执照及其他证照提供明示或默示保证。租期为5年，自2016年6月1日起至2021年5月31日，其中1幢的租金标准为：2016年6月1日至2018年5月31日的月租金为48070.5元，2018年6月1日至2019年5月31日的日租金为2元/㎡/天，2019年6月1日至2021年3月31日2.1元/㎡/天（含供暖费和物业费），4幢的租金标准为月租金100665.78元（含物业费、供暖费、制冷费），租金单价从第四年开始递增，增幅为5%，整个承租期调整次数为1次。租金按季支付，首次租金应于签订合同后5日内支付，此后乙方应至少提交10日支付下期租金。关于租赁保证金，合同约定乙方应在合同签署五个工作日内支付给甲方相当于一个月房屋租金的金额作为租赁保证金，1幢的租赁保证金为48070.5元，4幢的保证金为100665.78元。租赁期间，水电费依据水电独立表数，根据国家标准附加甲方企业管理费计算，由乙方承担，按月支付。乙方在租期内自行承担以下费用：电信、网络等通讯费用。甲方应在2016年5月31日将租赁房屋移交乙方。甲方同意给予乙方45天的免租期，免租期自甲方将租赁房屋移交乙方之日起计算。免租期届满的次日为起租日，即2016年7月15日。租赁期满或提前终止本合同之后，对租赁房屋所作的一切添附和改进归甲方所有，并随同租赁房屋一并移交给甲方。但甲方认为必要的，有权提前十五个工作日书面通知乙方，要求乙方出资负责拆除任何乙方的装修或未经甲方同意的变更而形成的固定设施、设备或添附物，恢复到房屋交付时的状态，未经甲方同意的变更而形成的固定设施、设备或添附物，退租时无法恢复原状的，乙方应赔偿甲方损失。关于双方的权利义务，合同约定，租赁期内，如因甲方重大过失造成乙方不能正常经营，甲方应当赔偿乙方的损失，但乙方应当提供相应的证据对所主张的损失予以证明。甲方作为产权单位必须提供住所使用证明等必要的相关材料，配合乙方为其加盟公司办理工商注册、变更等事宜。如甲方在实际操作中未能尽此责任，由此给乙方造成相关损失由甲方承担。关于违约责任，合同约定，任何违反合同规定的行为均构成违约，除本合同另有规定外，违约方应赔偿另一方本合同年租金的8%作为违约金。乙方应及时交付租金，逾期交付租金的，每逾期一天，按拖欠租金的0.5%向甲方支付违约金。乙方支付房租及违约金逾期两个月的，甲方有权单方面解除本合同。合同终止后，乙方未按时腾退房屋办理移交手续的，除应按原租金标准支付房屋占用费外，每逾期一天，还应按日租金标准的四倍向甲方支付违约金。合同中还约定乙方拖欠租金或其他应缴费用达两个月的，甲方可单方面解除合同而无需承担任何责任。2017年3月15日，双方签订补充协议，协议约定，甲乙双方于2016年10月25日自愿终止双方在2016年5月29日签订的房屋租赁合同中部分租赁面积（4幢1946.8平方米），剩余租赁面积（1幢878平方米）继续履行原合同（03号合同）。乙方于2016年10月25日前自行腾空租赁房屋，并搬走租赁房屋内属于乙方所有的一切可移动的物品，乙方将房屋租赁的所有费用交至2016年10月25日止。双方确认不存在任何与该房屋租赁合同有关的争议。甲乙双方如有一方违约，按照双方签订的租赁合同中的违约条款执行。2017年3月15日，双方签订解决方案，其上约定，现因乙方在4幢无法注册综合类公司，为了使博飞园区房屋出租和管理顺利进行，同时减少博飞公司与永钻公司的损失，双方制定以下解决方案：乙方将4幢于2016年10月25日退租，截至退租日，乙方应向甲方支付租金340884.68元。1幢按照原合同价格1.8元/平方米/天继续履行，并签订补充协议。截至2017年3月14日，乙方支付甲方押金148736.28元，交付房租546208.84元，共计694945.12元。截至2017年3月14日，永钻公司共需支付1幢租金384564元。综合，截至2017年3月14日，乙方应向甲方支付租金价税合计725448.68元，实际交付租金546208.84元，乙方应将房租欠款179239.84元于本协议签订日支付甲方。截止2017年3月14日，乙方应支付甲方水电等杂费共计9404.4元。鉴于乙方在4幢产生的装修费用，经甲乙双方认可的第三方评估，结果为400107.33元，此价格为甲方从乙方购买的装修款，乙方向甲方开具装修费增值税专用发票后，甲方付款给乙方。2017年3月15日，永钻公司就租用4幢403、404、405、406、423、426室又与博飞公司签订05号合同，房屋建筑面积为387平方米。租赁房屋仅用于生产用途，在本合同约定的租期内，乙方不得将租赁房屋用于上述用途以外的任何目的。合同项下的租期为4年，自2017年4月1日起至2021年3月31日止。合同中分别就四个租约年的租金进行了约定。租金按季支付，首期租金应于合同签订后5日内支付，以后乙方应至少提前10日支付下期租金。乙方应在合同签署后5个工作日内给付甲方相当于2个月租金的金额作为租赁保证金，共计41905.65元。2018年12月25日，博飞公司与永钻公司签订房屋租赁合同终止及房屋交接协议书，其上载明，一、甲乙双方同意于2018年12月12日解除双方之间2016年6月1日签订的建筑面积为878平方米（1幢）的03号合同。二、甲乙双方同意于2018年12月12日解除双方之间2017年4月1日签订的建筑面积为387平方米的05号合同。三、乙方应于2018年12月12日将租赁房屋交还给甲方，双方确认如下：1.乙方自行将租赁房屋内属于乙方的物品清空，若有遗留物品视为乙方放弃，甲方有权做废弃处理；2.乙方原有的租户5家，截至2018年12月12日，涉及合同未履行完毕的租户两家，分别为北京东禾创元科技有限公司，北京京恩瑞农温室工程技术有限公司，以上两家租户的租赁合同由乙方自行与租户协商办理合同终止事宜，合同终止日期为2018年12月12日，并结清截至该日的所有费用。截止2018年12月12日，涉及合同已经到期的租户三家，分别为北京巴瑞医疗器械有限公司以及自然人丁勇、王莉莉，以上三家租户由乙方负责清退，腾空房屋交还甲方，如租户愿意继续承租房屋的，由该租户与甲方另行协商房屋租赁事宜。四、按照原合同（03号、05号合同）的约定，截至2018年12月12日，乙方欠缴甲方的租金、物业费以及水电等其他费用，乙方存有异议，甲乙双方将通过协商或法律诉讼途径解决。关于房屋租金的支付情况，庭审中，双方陈述截至2017年3月14日，永钻公司尚欠租金179239.84元。自此之后，永钻公司未支付过租金。双方同意将装修补偿款400107.33元、押金148736.28元优先抵扣永钻公司欠付的租金。永钻公司主张博飞公司在2017年6月到8月，口头通知永钻公司腾退房屋，接到通知后，永钻公司逐步清退了租户，并提交了与租户北京鸿迪科技有限公司的合同，该合同于2017年8月3日终止。永钻公司还提交了自己制作的腾退过程工作报告、与其他租户签订的终止租赁合同协议、与博飞公司员工的录音。2018年10月29日的录音中，岳苗苗称：金经理也说过，跟你们谈退租……比如这两个月你们不应交房租，你们可以算出来，咱们可以谈。2019年2月19日，博飞公司的刘超与永钻公司的金效永沟通，金效永问刘超：收房那个事，我记得是你口头通知我的，领导说要求收空房，对吗？他们自用，是这样吧？刘超回答：是。博飞公司对录音的真实性认可，腾退报告系永钻公司单方面制作，真实性不认可，终止协议亦不认可。博飞公司称其公司确有将房屋收回自用的想法，并口头告知了收回房屋的意向，具体执行按照合同约定，包括违约责任，但双方未就解除合同的赔偿问题达成一致，所以合同没有解除。对于租金，永钻公司还主张部分扣除，理由是博飞公司曾因开会自2017年8月1日至2018年1月30日借用1幢410房间（面积340平方米，租金1.8元/平方米/天），并提交了2017年8月17日、2017年11月3日、2017年12月22日、2018年1月3日拍摄的场地使用照片，照片中显示房间内有桌椅及北京京仪集团字样的展板。永钻公司称，借用410房间一事，双方未进行书面交接，钥匙掌握在永钻公司手中，博飞公司使用时由其员工郝勇强到永钻公司拿钥匙。博飞公司对照片的真实性认可，但仅认可照片中显示的占用4天，同意扣除4天的房租。永钻公司认为自己不存在违约行为，若法院认定违约，违约金应当自2017年6月份起算，且合同中约定的违约金过高，应予以调整。关于博飞公司第二项诉讼请求中要求支付物业费、水电费54974.18元，永钻公司对此认可。永钻公司反诉主张的装修损失包括：购置空调费用32745元、空调电费2672.6元、维修空调主机费用4700元、漏水造成的损失6800元、宴请费用5000元、1幢装修费（折旧后）111042元。庭审过程中，关于购置空调的费用，博飞公司称如有同意永钻公司拆除，永钻公司同意自行拆除并不再主张该项费用。空调电费亦不再主张。关于空调维修费用，永钻公司提交了其与博飞公司员工施鹏的微信聊天记录，2017年8月16日，金效永曾向施鹏转账500元，备注为博飞楼上空调维修，施鹏随即将该笔费用转给他人，并截图给金效永。博飞公司称，施鹏表示记不清空调维修事宜了，且博飞公司在出租前已明确告知永钻公司不提供供冷服务。永钻公司认可租赁时的供冷效果不好。关于漏水费用及宴请费用，永钻公司未提交证据。永钻公司陈述其对1幢进行了装修，并提供了单方制作的工程量清单计价表及2016年7月13日李宝柱个人出具的收条，收条上载明永钻公司承租的1幢4层的工程款（电路改造、隔断、墙壁、吊顶、踢脚线等）共计205000元。博飞公司对上述证据的真实性均不认可，但认可永钻公司装修了隔断及一个小办公室，隔断的价值同意按照计价表中载明的14380元，小办公室的价值无法计算。对于其他装修均不予认可。庭审中，经本院释明，永钻公司不对其装修部分的价值申请鉴定。永钻公司反诉主张的经营损失包括：因不能注册造成的房屋空置损失以及博飞公司两次提出收房后永钻公司清退租户后产生的损失。经查，涉案房屋的产权人为博飞公司，根据产权证记载，房屋用途为门卫、物理仪器装配楼等7种用途，其中1幢为附属办公楼，4幢为光学楼。涉案房屋所在土地的建设用地规划许可证上载明性质是生产、研发。国有土地使用权出让合同上载明，该地块的具体规划要求是工业用地，建设工业仪器生产厂房项目。在永钻公司转租的公司中有2家公司在1幢成功办理了营业执照。为查清涉案房屋是否能办理营业执照，本院函询北京市工商行政管理局经济技术开发区分局（以下简称开发区工商局），开发区分局回函称：可以办理。并另回函办理依据为京政办发[2011]62号文。博飞公司对回函认可。永钻公司认为，涉案房屋确实无法办理营业执照，但是称开发区工商局是口头告知的，无法提供证据。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。博飞公司与永钻公司签订的03号、05号合同、补充协议、解决方案均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照租赁合同的约定履行合同义务。关于永钻公司拖欠租金的问题，本院认为，按照解决方案的约定，截至2017年3月14日，博飞公司欠付房租179239.84元，应于2017年3月15日支付。现双方均同意以装修款400107.33元、房屋押金148736.28元优先抵扣欠付房屋租金，本院对此不持异议。2017年3月15日至合同解除之日止的租金，本院认为应当区分来看，首先，4幢387平方米的房屋租赁期限自2017年4月1日至2021年3月31日，合同中明确约定房屋用于生产用途，根据解决方案，此时永钻公司已经明知4幢无法注册综合类公司，但其仍然同意租赁上述房屋，可见该387平方米的房屋租金不存在不能注册营业执照的问题，上述租金，永钻公司应当按照合同约定的标准支付。其次，关于1幢878平方米的房屋租金，永钻公司不同意支付的主要原因系其认为1幢无法注册营业执照且博飞公司在租赁期间内曾两次通知永钻公司进行腾退。对于上述理由，本院认为，一、03号合同中约定房屋仅用于办公用途且永钻公司无权要求博飞公司保证能办理营业执照，根据合同的上述约定可知，博飞公司并不负有保证成功办理营业执照的义务。根据本院查明，开发区工商局表示涉案房屋可以办理营业执照，但其同时提出具体要依据京政办发[2011]62号文进行办理，现实情况是确有两家公司已经成功办理了营业执照。永钻公司主张其无法办理营业执照，但不能提交证据加以证明，本院无法采信。退一步说，2017年3月15日，根据解决方案，永钻公司已经明知4幢无法办理营业执照并已经退租，对于1幢的注册情况以及是否需要退租永钻公司应该有一个明确的预知，但其仍然同意继续与博飞公司就1幢签订合同，永钻公司应当自行承担风险。二、就永钻公司主张应博飞公司的要求而腾退房屋的情况，本院认为，博飞公司自认其确有将房屋收回自己用的想法，且通过永钻公司提交的录音证据，博飞公司的该项想法已经通过其工作人员传递给了永钻公司，基于对博飞公司的信任，永钻公司清退了其租户，虽双方未形成书面协议，但已经通过行为达成了合意，博飞公司的行为确实导致了永钻公司不能正常使用房屋，故本院酌情减少1幢5个月的租金。关于博飞公司主张的迟延支付房租的违约金，计算标准过高，本院酌情予以调整，其中1幢部分因博飞公司的腾房行为致使双方就房租发生争议，无法达成一致，并非永钻公司恶意拖欠，故1幢的违约金本院不予支持。4幢部分的租金永钻公司迟延支付没有合理理由，故本院按照银行同期贷款利率的标准自应当支付之日起计算。对于永钻公司主张因博飞公司占用410室而扣除相应租金，本院认为，永钻公司主张博飞公司占用1幢410房间长达6个月，但其未能提交证据证明。根据永钻公司提交的照片显示，博飞公司占用410房间是开会使用，常理上，开会一般是暂时的，博飞公司占用如此长时间，永钻公司却未要求其做任何交接也不符合常理，故本院认可博飞公司占用房屋4天。双方就410室的面积、租金已经达成一致意见，且博飞公司同意支付4天租金，本院不持异议，经计算，博飞公司占用房屋期间的租金为2448元，该部分租金予以扣除。庭审中，双方同意将装修补偿款400107.33元、押金148736.28元优先抵扣永钻公司欠付的租金，本院对此不持异议。关于博飞公司主张的物业费、水电费共54974.18元，永钻公司同意支付，本院对此不持异议。关于永钻公司反诉主张的违约金，永钻公司该项请求的依据是涉案房屋无法办理营业执照，如前所述，永钻公司的该项请求无合理依据，本院不予支持。关于永钻公司反诉主张的经营损失，永钻公司该项请求的依据是无法办理工商登记且博飞公司曾通知永钻公司腾房，关于工商登记问题，本院已作论述，不再赘述。关于腾房造成的损失，永钻公司主张的损失均为单方陈述，本院无法采信，并且在本诉的租金及违约金中已经综合考虑了腾退问题，对于永钻公司的该项反诉请求，本院不予支持。关于永钻公司反诉主张的装修损失部分的费用，本院分别论述。就购置空调费用，博飞公司同意由永钻公司拆除，永钻公司亦同意拆除，故本院在本案中不再处理；就漏水损失、宴请费用，永钻公司未提交证据加以证明，本院不予支持。就空调维修费用，永钻公司提价的证据不足以证明其主张，本院不予支持。关于装修损失，永钻公司仅提供了个人手写的收条及单方制作的装修明细，本院据此无法支持永钻公司主张的装修范围，现博飞公司认可隔断及小办公室为永钻公司装修，并对永钻公司主张的隔断的价值14380元认可，本院对此不持异议。小办公室的价值永钻公司主张30000元，但未提交证据亦不申请鉴定，本院酌情确定为25000元。关于装修损失的折价，双方已经于2018年12月12日协商一致解除合同且未对装修损失作出约定，故本院结合合同的履行情况，酌情确定博飞公司支付永钻公司装修补偿20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京永钻商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京博飞仪器有限责任公司租金855256元；二、北京永钻商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京博飞仪器有限责任公司物业费、水电费54974.18元；三、北京永钻商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京博飞仪器有限责任公司违约金10272元；四、北京博飞仪器有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付北京永钻商务有限公司装修损失20000元；五、驳回北京博飞仪器有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回北京永钻商务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16100元，由北京博飞仪器有限责任公司负担5100元（已交纳）；由北京永钻商务有限公司负担11000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费8528元，由北京永钻商务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  毛希彤人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  王国良二〇二〇年一月十七日法官 助理  桂 洋书 记 员  付云梅