江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1003民初8678号原告：扬州鸿景房产中介服务中心，住所地在扬州市世纪家园9-商铺6。投资人：韩某，男，1981年5月16日出生，汉族，住扬州市开发区。被告：朱某某，女，1967年4月21日出生，汉族，住扬州市邗江区。被告：李某某，女，1968年4月20日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：陈联睿，江苏福朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：严莉，江苏福朋律师事务所实习律师。原告扬州鸿景房产中介服务中心（以下简称鸿景中介中心）与被告朱某某、李某某居间合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法由审判员王禹适用简易程序于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告鸿景中介中心的投资人韩某，被告朱某某，被告李某某的委托诉讼代理人陈联睿、严莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿景中介中心向本院提出诉讼请求：一、两被告共同支付原告佣金中介费2万元；二、两被告共同支付原告误工费；三、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年初，被告李某某想出售的位于上方公馆xx幢xxx室的房屋（含xx-xxxx车库一间）。2018年3月1日，原告的投资人韩某带被告朱某某看房。被告朱某某看完房屋后较为满意，但案涉房屋被告李某某挂牌的价格为148万元，被告朱某某让韩某居间跟被告李某某谈一下价格，如果能便宜点就同意购买。韩某通过和被告李某某沟通，将价格谈到了146万元。2018年3月3日，韩某约好了被告李某某和朱某某一起到被告李某某家中再次见面商讨房屋价格，最终将房屋价格谈到145万元，韩某当场也要求被告李某某将房产证、土地证、身份证原件取出供被告朱某某审核。商谈过程中，韩某询问被告李某某确认该房屋有没有债务纠纷问题？被告李某某告诉韩某和被告朱某某，该房屋是贷款买的，还欠银行40多万元贷款。被告朱某某最终同意与被告李某某达成房屋买卖合意，并当场交付了2万元定金给被告李某某，双方由韩某起草并签定了《房地产买卖合同》，约定十个工作曰内被告朱某某将房款存入扬州市存量房交易结算资金监管账户，办理相关过户手续。但是案涉《房地产买卖合同》签定数日后，被告朱某某多次提出房子有漏水质量问题、被告李某某有债务纠纷是老赖等等，还到被告李某某家里去闹事，要求被告李某某退还购房定金，并以上述理由拖延、拒绝办理过户手续，已违反了合同的约定构成违约。原告鸿景中介中心已经履行了己方促成买卖双方签订房屋买卖合同的义务，给付中介费是两被告的义务。现两被告拒不支付佣金，严重损害了原告的合法权益，应当承担给付中介费及支付误工费的义务。原告为维护合法权益诉至法院，请求判如所请。被告朱某某辩称：1、案涉房屋在买卖之前已经因为被告李某某的债务问题被法院查封，而这一情况卖方被告李某某和中介方原告都没有告知我，导致我产生损失。我支付的2万元定金是通过原告交给的被告李某某，通过法院调解我只拿回了18000元，几次诉讼我请律师还产生了律师费和诉讼费损失，律师费大概花了13000元左右。2、被告李某某曾提出要求我先给她40万元，把债还掉。我在被告李某某家里把合同签订以后下了楼，下楼梯的时候碰到了物业公司打扫卫生的人和管理人员。他们问我来干嘛的，我把情况告诉他们之后。他们问我怎么想起来买这套房子的，然后就把李某某在外面差多少债务以及房屋抵押的情况、李某某是老赖、房子有质量问题等等都告诉我了（李某某房子漏水，让物业公司赔钱，物业公司查出来是自身装潢的问题）。我随即就打电话给韩某要求其调解解决，韩某说他不管。签完合同第二天，我又到被告李某某家跟李某某要定金，并且报了警。派出所的警察说幸亏我的钱没有全给李某某，否则就要不回来了，警察说因为李某某的债务问题，她们已经上门出警五六次了，李某某因为债务纠纷门上还被人喷漆。警察还说房款根本不够还债，还说中介不调查就坑我这个农村妇女。警察调解了一下，但是被告李某某不肯退钱，韩某没有去。签订合同第二天上门的时候我就决定这个房子不能买，也明确告知被告李某某了。原告曾经在邗江法院起诉过我一次，我请了律师，律师调查出来案涉房屋被查封了。调解的时候被告李某某本人没有到庭，是她的老表夫妻两个以及律师到庭的。她们带了2万元去，法官提出的让李某某出两三千元，我这边扣掉两三千元，给五六千元给原告。原告坚决不同意，说至少要一万。综上所述，原告现在要求我支付中介费没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告李某某辩称：1、原告要求李某某赔偿中介费2万元及诉讼费、误工费的主张于法无据，李某某不存在违约行为。首先，李某某与朱某某于2018年3月3日签订0000xxx号房地产买卖合同,签订合同时李某某并未收到法院查封其房屋的通知书，不知晓房屋已被查封的情况。且李某某明确告知朱某某该房屋系通过银行贷款购买，尚欠中国银行股份有限公司扬州邗江支行（以下简称中行邗江支行）40多万元贷款，不存在故意欺诈、恶意隐瞒的情形。其次，2018年3月2日，中行邗江支行向邗江法院执行局提交撤回执行申请，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条之规定，有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人，被执行人或者案外人:。(二)申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的;。故李某某的房屋应被解除查封，可以正常交易；再者，根据交易惯例，买卖房屋需一次性向扬州市存量房交易资金监管账户存入房款，从而优先偿还银行贷款，消除抵押，故房屋被法院执行并不影响李某某与朱某某办理过户手续。2、李某某不是本案适格的被告，只能作为第三人参与本案诉讼。纵观原告的起诉事实与理由，并非由于李某某的违约行为导致案涉《房地产买卖合同》并未实际履行，李某某无需承担违约责任，所以其不是本案适格的被告，但由于李某某系房地产买卖合同的出卖方，可以作为第三人参与本案的诉讼。综上所述，原告向李某某主张其损失于法无据，恳请法院查明事实，驳回原告对李某某的诉请。本院经审理认定事实如下：李某某（出售方、甲方）与朱某某（买受方、乙方）于2018年3月3日在中介方鸿景中介中心居间下签订《房地产买卖合同》一份，约定：乙方向甲方购买坐落于扬州市上方公关xx-xxx、xx-xxxx的房产，实际成交价格为145万元。付款方式为一次性付款，甲乙双方应于签订本合同后10个工作日内，乙方将房款存入扬州市存量房交易结算资金监管账户。甲方保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷和债务纠纷，并结清物业、供暖等手续，房屋设定抵押登记的，已通知抵押权人。乙方在存入房款到扬州市存量房交易结算资金监管账户当天，支付中介方服务费人民币1万元整。甲、乙双方合同签订后，乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金并双倍支付中介方服务费；如甲方中途毁约，甲方应自毁约之日起三个工作日内按乙方所付定金双倍金额支付乙方作为违约金并双倍支付中介方服务费。合同签订的当天，朱某某按约定支付了购房定金2万元。李某某出具收据一份，载明：今收到朱某某购买上方公馆西院xx-xxx房定金2万元整。合同签订次日，朱某某以李某某是“老赖”，房屋存在质量问题为由明确表示不再购买案涉房屋，涉案《房地产买卖合同》未实际履行，鸿景中介中心为追讨佣金诉至法院。另查明，因李某某及案外人陈德春未按约向中国银行股份有限公司扬州邗江支行（以下简称中国银行邗江支行）偿还贷款本息，中国银行邗江支行向本院提起诉讼。本院作出的（2016）苏1003民初2662号民事判决书生效后，李某某、陈德春未按约履行，中国银行邗江支行于2017年3月6日向本院申请强制执行。本院于2018年2月8日查封了案涉房屋，查封期限自2018年2月8日起至2021年2月7日止，并于2018年2月26日作出（2017）苏1003执809号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人李某某、陈德春名下位于扬州市邗江区车库）的房产。2018年2月28日，本院执行局通知李某某及债权人中国银行邗江支行、债权人方志俭的代理人谈话。李某某承诺在2018年4月28日前自行卖掉案涉房屋，偿还中国银行邗江支行的贷款；如果卖不掉，李某某同意法院启动拍卖程序，按网上系统询价金额724437.55元（含装修等不可移动部分）底价起拍，两个月内拍卖不掉将房屋钥匙交给法院。对于所欠方志俭的款项，李某某只同意在卖掉房屋后给付方志俭10万元，但方志俭的代理人坚持要求按照法院生效判决执行。2018年3月2日，中国银行邗江支行代理人向法院申请撤回执行申请，本院向其送达终结执行裁定。2018年4月13日，李某某、陈德春（甲方、转让方）与案外人孙晓蒙（乙方、受让方）签订《房地产买卖契约》，甲方将案涉房屋以100万元的价格出卖给乙方。上述《房地产买卖契约》签订后，双方办理了房屋产权过户手续。又查明，鸿景中介中心于2018年3月20日向本院提起诉讼，要求朱某某双倍支付中介费2万元。在该案审理过程中，本院发现该案不宜适用简易程序，转为普通程序，并于2018年8月2日通知鸿景中介中心补交案件受理费。鸿景中介中心无正当理由未按期足额补交，本院于2018年8月15日作出（2018）苏1003民初2278号民事裁定书，裁定该案按鸿景中介中心撤诉处理。朱某某于2018年6月20日向本院提起诉讼，要求李某某双倍返还定金4万元，鸿景中介中心承担连带给付责任。2018年11月5日，朱某某与李某某达成调解协议并撤回了对鸿景中介中心的起诉。调解协议载明：一、李某某于签订本协议当日一次性给付朱某某18000元（已当场给付）；二、双方因本案产生的纠纷到此结束，无其他争议；三、案件受理费125元，由朱某某负担；四、上述协议自双方当事人签字之日起生效。本院就上述调解协议于2018年11月5日出具（2018）苏1003民初4982号民事调解书。鸿景中介中心于2018年9月6日再次向本院提起诉讼，要求李某某双倍支付中介费2万元。2019年9月5日，鸿景中介中心当庭向本院申请撤回对李某某的起诉。本案的主要争议焦点为：1、朱某某、李某某应否向鸿景中介中心支付中介服务费及违约金；2、如果朱某某、李某某需要支付上述费用，鸿景中介中心请求其按约定全额支付是否合理。一、朱某某、李某某应否向鸿景中介中心支付中介服务费及违约金。朱某某与李某某、鸿景中介中心签订的《房地产买卖合约》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。涉案《房地产买卖合同》系房屋买卖双方及中介方三方签订，其中包含买卖双方之间的房地产买卖合同关系和买卖双方与中介方之间的居间合同关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”据此，在居间人提供了居间服务并促成合同成立以及支付报酬的条件符合双方的约定的情形下，委托人应当支付相应报酬。根据本案查明的事实，本院认为，朱某某、李某某作为委托人应向鸿景中介中心支付居间报酬，理由如下：首先，鸿景中介中心已提供了居间服务并促成朱某某、李某某双方房屋买卖合同的成立。经审查，在鸿景中介中心提供的媒介服务下，朱某某、李某某已签订了《房地产买卖合同》，即朱某某、李某某之间的房屋买卖合同已经成立。虽然朱某某、李某某后来解除了上述合同，李某某经调解退还朱某某购房定金18000元，但不影响鸿景中介中心已促成其两人成立买卖合同的事实。换言之，鸿景中介中心主张居间报酬的前提条件成就。其次，《房地产买卖合同》第六条的约定即“甲方保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷和债务纠纷……如因甲方的原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方应承担全部责任”并未限制鸿景中介中心主张居间报酬的权利。从《房地产买卖合同》第六条具体条文的表述来看，该条是卖方保证其对所出卖物业有完整处分权的约定，其目的是为了避免出现交易标的因权属争议原因而不能交易。联系上下文，该条后一句“甲方应承担全部责任”应指向因权属不能交易过户的情形，并不是针对居间服务费应由谁承担的约定。案涉《房地产买卖合同》中虽载明乙方（朱某某）对该房产已作充分了解并已实地看房，对该房产现状无异议，愿意购买该房地产。但合同忠也载明甲方（李某某）保证所售房屋无查封、无债务纠纷，提供的材料齐全，真实有效，可以办理权属过户等与交易有关的各项事宜，且在合同条款中并没有注明案涉房屋被查封的情况。2018年2月28日，本院执行局就已通知李某某及债权人中国银行邗江支行、方志俭的代理人谈话。李某某在谈话中承诺在2018年4月28日前自行卖掉案涉房屋，如果卖不掉，李某某同意法院启动拍卖程序。故本院对李某某关于其未收到法院通知，不知道房屋被查封的情况的抗辩主张不予采纳。本院认为，李某某作为出卖方，理应如实向买受方及中介方告知房屋的所有情况，鸿景中介中心和李某某均主张朱某某在签订合同时已经清楚知道案涉房屋欠银行贷款的情况，但均未能提交证据予以证明，本院对其该项主张不予采信。朱某某虽系先提出解约的一方，但李某某未在订立合同时告知房屋已被查封的重要事项，影响了双方的信任基础，是导致合同解除的重要原因，且朱某某不愿意继续履行合同的主张也获得了李某某的认可。朱某某和李某某已经调解解除案涉房屋买卖合同，但对中介服务费的承担未作出约定，故朱某某、李某某均应承担向鸿景中介中心支付居间报酬的责任。朱某某、李某某协商解除房屋买卖合同关系的行为并不属于涉案《房地产买卖合同》中约定的悔约的情形，鸿景中介中心认为朱某某、李某某构成合同违约的主张，缺乏法律依据，本院不予采纳，对鸿景中介中心主张的违约金不予支持。最后，案涉《房地产买卖合同》所约定的中介服务费的支付条件已成就。案涉《房地产买卖合同》约定，乙方在存入房款到扬州市存量房交易结算资金监管账户当天，支付中介方服务费1万元整。朱某某与李某某已诉讼调解解除《房地产买卖合同》，不存在办理存入房款到扬州市存量房交易结算资金监管账户的事宜，即“存入当天”的条件不可能成就，但这是因李某某未在订立合同时告知房屋已被查封的重要事项，买卖双方经协商自行解除合同，客观上阻止了上述付款条件的成就，若以此为由不支付居间报酬，显然损害了居间人鸿景中介中心的合法利益，故参照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款关于“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，应视为本案居间报酬的付款条件成就。综上所述，鸿景中介中心提供了居间服务并促成朱某某、李某某签订了《房地产买卖合约》，其主张居间报酬，符合双方合同之约定，本院予以支持。二、朱某某、李某某应否按约定全额向鸿景中介中心支付中介服务费。对此，本院认为，本案房地产买卖合同中对鸿景中介中心所获取的费用约定为“服务费”，未作分项约定，有可能混淆其可收取的费用，应属于约定不明确之情形，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条关于“对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定”的规定，法院依法可以对居间报酬予以合理酌定，此其一；其二，根据房屋买卖合同约定义务，并且结合现实生活中，中介方提供的服务不仅只促成买卖双方签订合同，中介方还提供了配合买卖双方办理网签合同、向房管部门递件、领取房产证等服务。由于涉案房屋买卖合同现已经解除，客观上免除了鸿景中介中心的部分义务，故基于权利义务对等原则，鸿景中介中心要求全额支付上述费用，有失公平；其三，鸿景中介中心作为咨询及中介服务方，有向买卖双方告知购房政策、房屋权属状态（包括是否受限制）等相关义务。本案中，根据鸿景中介中心的自认，其在促成买卖双方签订合同前，并未进行权属查册，只是简单询问了出卖方，而涉案房屋在签订合同时事实处于被查封状态。虽然房屋被查封并非导致房屋买卖合同解除的直接原因，但从双方的陈述来看，此事实显然对履约期间双方之信任基础产生影响，并且房屋权属状况属于买受人考虑购买与否的关键因素之一，若其事先知悉，则足以影响合同的订立。故应当认定鸿景中介中心提供的咨询及中介服务存在重大瑕疵，即使该瑕疵不足以完全否定居间报酬的给付，但亦不应支持鸿景中介中心全额给付中介服务费之请求。因此，本院考虑本案的具体案情，酌情将鸿景中介中心应收取的中介服务费调整为4000元，由朱某某、李某某分别向其支付2000元。至于鸿景中介中心主张的误工费，因未提供证据，又不符合法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱某某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告扬州鸿景房产中介服务中心支付中介服务费2000元；二、被告李某某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告扬州鸿景房产中介服务中心支付中介服务费2000元；三、驳回原告扬州鸿景房产中介服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，减半收取150元，由被告朱某某负担75元，被告李某某负担75元（原告扬州鸿景房产中介服务中心已预交。原告同意其预交的诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告朱某某、李某某分别于本判决发生法律效力之日起十日内向原告扬州鸿景房产中介服务中心直接支付75元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  王禹二〇二〇年一月十一日书记员  谢扬