湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初1244号原告（反诉被告）：勤学芳，男，1967年7月24日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：刘倩，湖北国森律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙永雄，湖北国森律师事务所律师。被告（反诉原告）：汪飞，男，1983年11月11日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：丁浩，湖北协立律师事务所律师。第三人：周华亮，男，1962年2月2日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：丁浩，湖北协立律师事务所律师原告勤学芳与被告汪飞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告汪飞向本院提出反诉，并申请追加周华亮为第三人参加诉讼，本院审查后，认为被告汪飞反诉成立，并通知周华亮为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告（反诉被告）勤学芳的委托诉讼代理人刘倩、孙永雄，被告（反诉原告）汪飞及第三人周华亮的委托诉讼代理人丁浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。勤学芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除勤学芳与汪飞签订的《房屋租赁合同》，并责令汪飞限期腾退房屋，并依法确认勤学芳不应对汪飞就房屋装修、改造等添附行为进行补偿；2.判令汪飞偿还所欠房租1325000元，并支付违约金10万元，共计1425000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：勤学芳与汪飞于2011年9月5日签订《房屋租赁合同》，约定勤学芳将位于武汉市江汉区统一街61号、63号、65号房屋出租给汪飞使用，租期5年（2011年9月5日至2016年9月5日）。租金一年一付，前三年租金为35万元，后两年不低于40万元。并约定若一方违约，应支付违约金10万元。其他约定：租期延长到2017年9月5日，租金不低于45万元。汪飞如违约，勤学芳将不再对汪飞就房屋装修、改造等添附行为进行补偿。汪飞在签订合同之日支付了第一年租金，之后每年均以各种理由拖欠、少付租金，截止目前，已欠付租金共计1325000元。勤学芳多次催要，汪飞拒付。为此，勤学芳诉至法院。汪飞辩称，1.本案房屋租赁合同已在江汉区人民政府下达征收决定时已经解除；2.汪飞并不欠勤学芳租金，汪飞已向勤学芳支付全部租金；3.汪飞不存在违约，因此不应承担违约责任；4.勤学芳要求确认勤学芳将不再对汪飞就房屋装修、改造等添附行为进行补偿，相关法律关系与本案有冲突，与事实不符。综上，请求驳回勤学芳的全部诉讼请求。周华亮述称，同意汪飞的答辩意见。汪飞向本院提出反诉请求，1.判令勤学芳向汪飞返还押金3万元；2.判令勤学芳向汪飞支付违约金10万元；3.反诉费由勤学芳全部承担。事实与理由：双方于2011年9月5日签订一份《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》中约定：勤学芳将位于武汉市江汉区统一街61号、63号、65号房屋出租给汪飞使用；租赁期限为六年，从2011年9月5日起到2017年9月5日；押金为3万元，合同期满后，一切费用结清后无息退还押金；合同期限内，如遇政府拆迁征用，本合同应按合同期满的条件解除，双方互不承担责任。合同签订后，汪飞按约支付了相应的租金。2016年江汉区政府将本案涉案房屋进行了征收，但勤学芳长达近3年一直没有按约将3万元押金退还汪飞，应承担违约责任。为此，汪飞提出反诉请求。勤学芳针对上述反诉请求辩称，1.房屋租赁合同明确约定了租金缴纳的具体时间与金额，汪飞在合同期内未按照合同约定支付租金，构成违约，且汪飞在合同期满后一直占用房屋，勤学芳无返还押金的义务，也无违约的行为；2.汪飞在反诉中称合同签订后按约支付租金，汪飞应当举证证明其已按期足额支付租金；3.合同约定的租期到期之后，汪飞没有腾退，也没有办理交接，继续使用，根据合同法的规定应当视为合同继续有效。周华亮述称，对汪飞反诉请求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：勤学芳为位于武汉市江汉区统一街61号、63号、65号房屋的所有权人。2011年9月5日，勤学芳与汪飞、周华亮签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，勤学芳将上述涉案房屋出租给汪飞、周华亮使用，租赁期限五年，从2011年9月5日起至2016年9月5日止；租金一年一付（每年8月5日支付），先付后用，前三年每年租金均为35万元，以后两年根据市场行情双方协商确定，但是每年租金不能低于40万元，第一年租金和押金在合同签订当日付清，第二年以后租金应在头年租金到期前一个月支付，押金3万元，合同期满后，一切费用结清后无息退还押金；汪飞、周华亮在租赁期间内应承担期间的一切费用（水、电、卫生费、房屋租赁税等）由汪飞、周华亮按时交付给有关部门，该费用与勤学芳无关，汪飞、周华亮如拖欠任一项费用超过一个月的，勤学芳有权终止本合同，并且一切损失由汪飞、周华亮承担；汪飞、周华亮因使用需要，在不影响房屋主体结构安全的前提下，可以对房屋进行装饰，因汪飞、周华亮原因造成房屋损坏的，汪飞、周华亮应承担赔偿责任，出租房屋的修缮由汪飞、周华亮负责，修缮费用由汪飞、周华亮承担，合同期满后房屋内外所有装修装饰均无偿归勤学芳所有，勤学芳不给予汪飞、周华亮任何补偿；若一方违约，由违约方向守约方赔偿相应损失外另支付违约金10万元，如遇国家政策变化和不可抗力的自然原因等使合同无法履行，双方互不负违约责任；勤学芳同意汪飞、周华亮有自主经营转租权，但汪飞、周华亮转租合同须在本合同规定期限之内，拆迁时，勤学芳面积700平方米归勤学芳所有，超出部分归汪飞、周华亮所有。合同签订后，汪飞于签订合同当日向勤学芳支付押金3万元及2011年9月5日至2012年9月5日租金291667元，并接收使用该房屋。2012年10月11日，勤学芳收到汪飞支付2012年9月5日至2013年9月5日房屋租金35万元，并出具收条载明，同意租赁期限延长至2017年10月5日，并注明收租金时周华亮不在场。2013年9月13日，勤学芳收到汪飞支付房屋租金35万元，并出具收条。2014年8月7日，汪飞向勤学芳支付租金30万元。2015年8月7日，汪飞向勤学芳支付租金32万元。2016年8月9日，汪飞向勤学芳支付租金10万元。2016年12月22日，汪飞向勤学芳支付租金10万元。另查明，2016年11月30日，武汉市江汉区人民政府作出江汉房征决字[2016]第7号《房屋征收决定书》，决定对武汉市江汉区汉正天街民族街片49号（紫竹巷二期）旧城改建项目范围内的房屋实施国有土地上的房屋征收，并下达江汉房征决字[2016]第7号《房屋征收决定书》。涉案房屋属该决定书征收范围。本院认为，根据查明的事实，本案的争议焦点是：1.涉案《房屋租赁合同》的确认问题；2.涉案《房屋租赁合同》何时解除？3.勤学芳、汪飞是否存在违约行为？其一、涉案《房屋租赁合同》的确认问题：是应以勤学芳主张的那份合同，还是汪飞主张的那份合同来确认？汪飞对勤学芳主张的房屋租赁合同（承租人仅汪飞）真实性不予认可，提出自己主张的合同（承租人为汪飞、周华亮）及相关收条予以证明，而勤学芳对汪飞主张的合同的真实性未提出异议。结合本案的证据及相关事实，本院认为应以汪飞主张的合同（承租人为汪飞、周华亮）为涉案《房屋租赁合同》。其二、涉案《房屋租赁合同》何时解除？涉案《房屋租赁合同》是合同当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，合同当事人均应全面履行合同义务。该合同约定的届满期限为2016年9月5日，根据勤学芳2012年10月11日向汪飞出具的收条载明，该合同期限延长至2017年10月5日。2016年11月30日，涉案房屋被政府拆迁征收，该房屋的所有权发生转移，房屋所有权归国家所有，因此，双方间就涉案《房屋租赁合同》的权利义务终止，该合同自此时起应视为解除。合同的解除系因政府拆迁征收所致，不能归责合同的任一方。其三、勤学芳、汪飞是否存在违约行为？根据合同约定，租金一年一付（每年8月5日支付），先付后用。租金数额：2014年的租金为40万元，2015年租金为40万元，2016年9月5日后的租金因双方无明确约定，因此按2015年的标准计算，即年租金40万元。结合汪飞已付租金，汪飞（含周华亮）欠勤学芳2014年租金10万元、2015年租金8万元，截止2016年11月30日，即2016年8月5日到2016年11月30日，汪飞应付2016年租金（日租金1096元）为95342元。据此，截止2016年11月30日，汪飞欠付与应付勤学芳租金总计为275342元，扣除2016年8月9日、2016年12月22日两次已付款20万元，汪飞欠勤学芳租金75342元。汪飞欠付租金其行为属违约行为，应承担相应的违约责任，即向勤学芳支付约定的违约金10万元。勤学芳主张确认勤学芳不应对汪飞就房屋装修、改造等添附行为进行补偿的请求，属否定性请求，该请求应基于相应的主动请求提出，汪飞在本案中并无相应的主动请求，因此，勤学芳的该诉讼请求，缺乏法律依据。合同中约定押金的目的，是担保承租人履行合同，在承租人未及时支付租金时，用以冲抵欠付租金或赔偿出租人的其他损失，因此，勤学芳收取汪飞（周华亮）支付的押金3万元，应用以抵扣汪飞（周华亮）欠勤学芳的租金，据此，汪飞还应向勤学芳支付租金45342元。综上所述，勤学芳的诉讼请求，本院部分予以支持。汪飞的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四第一项、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）勤学芳与被告（反诉原告）汪飞、第三人周华亮于2011年9月5日签订的《房屋租赁合同》于2016年11月30日解除；二、被告（反诉原告）汪飞、第三人周华亮于本判决生效之日起十日内共同向原告（反诉被告）勤学芳支付租金45342元；三、被告（反诉原告）汪飞、第三人周华亮于本判决生效之日起十日内共同向原告（反诉被告）勤学芳支付违约金10万元；四、驳回原告（反诉被告）勤学芳的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）汪飞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17625元，由原告勤学芳负担15862元，被告汪飞负担1763元（此款勤学芳已垫付法院，汪飞随上述判决付款一并给付勤学芳）；本案反诉受理费1450元，由反诉原告汪飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王劲松人民陪审员  黄早荣人民陪审员  叶桃英二〇二〇年一月三日书 记 员  余 鑫