宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁04民终884号 上诉人（原审原告）：王桐桐，男，1993年3月6日出生，汉族，大学文化，个体，住宁夏固原市原州区。 委托诉讼代理人：王伟（系王桐桐之父），男，1969年4月12日出生，汉族，高中文化，个体，住宁夏固原市原州区。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：郭云安，宁夏朔北律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人（原审被告）：固原原州房地产开发有限公司。住所地：固原市原州区。 法定代表人：周永军，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘世怀，男，1975年10月25日出生，汉族，高中文化，系该公司尚溪新天地二期销售负责人，住宁夏固原市原州区。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：王国祥，北京市盈科(银川)律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人王桐桐因与上诉人固原原州房地产开发有限公司（以下简称原州房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2019)宁0402民初5161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭开庭审理本案。上诉人王桐桐及其委托诉讼代理人王伟、郭云安，上诉人原州房地产公司的委托诉讼代理人刘世怀、王国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王桐桐上诉请求：1.请求依法判令维持宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2019)宁0402民初5161号民事判决书第一项、第二项、第四项；2.请求依法判令撤销宁夏回族自治区固原市原原州区人民法院(2019)宁0402民初5161号民事判决书第三项、第五项，依法改判被上诉人向上诉人自2017年1月1日至营业房实际交付之日止按照月利息2％支付合同总价3332680元的补偿费用；3．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由一、原审认定“上诉人至今未签订由不动产管理中心提供的《商品房买卖合同》，故涉案房屋至今不能交接，上诉人亦存在过错”错误，导致判决错误；1、依据2013年l2月27日颁布《宁夏回族自治区新建商品房交付使用和物业承接查验暂行规定》，商品房交付必须取得备案证明文件，而被上诉人提供的证据证实消防验收是2019年5月14日才办理验收手续，而原审法院以上诉人于2016年6月28日后未按被上诉人的要求签定《商品房买卖合同》，被上诉人拒绝交房，反而认定上诉人违约，到目前为止作为被上诉人向上诉人交付房屋是否合格，只有政府主管部门颁发的备案证明文件可以证实，但被上诉人在原审未提供该部分证据，原审法院也没有按照法律法规规定审核该房屋是否具备交付条件，而仅仅以被告公司内部规定以及其他业主放弃权利收房，推定上诉人没有按被上诉人要求收房(见原判决第八页16行至19行)，认定上诉人违约不符合法律法规规定。2、关于涉案房屋没有取得政府主管部门颁发的备案证明文件的又一原因是涉案房屋超容积率7987.35平米，被政府主管部门认定为违法建筑，被上诉人无法办理交房合格的备案证明文件，这一原因是由于被上诉人违法违规建设导致，属于被上诉人违约。上诉人提供的证据八，刚好证明这一违法事实，原审法院却没有查明该事实，以与本案无关联不予采信，仅以被上诉人公司内部规定认定上诉人违约，没有任何事实和法律根据。3、上诉人与被上诉人于2016年4月27日签订的《营业房买卖协议》，上诉人与被上诉人就应按上述合同享受权利并履行义务(该协议被原审法院认定合法，具备《商品房买卖合同》的法律效力)，但被上诉人却按合同收受了房屋尾款，享受了权利，在履行交房义务时，却要单方面设置条件，变更合同，逃避违约责任。而原审法院以上诉人没有按被上诉人要求签定《商品房买卖合同》为由，置被上诉人不履行交房义务于不顾，反而认定上诉人违约，这种前后矛盾的认定是没有事实和法律根据的。三年来上诉人多次与原州房地产公司职工高小娟，销售部经理刘世怀，公司董事长周永军就涉案房屋交付事宜。履行尾款事宜通过短信、微信方式交涉上述短信、微信聊天记录，以截屏方式提交原审法院，原审法院认为上述证据内容合法有效，原审法院予以采信，但却否认了证明目的，而仅以被上诉人职工刘世怀在庭审中捏造的虚假陈述作为定案依据。4、被上诉人既然按双方20l6年4月27日签订《营业房买卖协议》的约定，享受了权利，收了尾款就承认了该协议就是商品房买卖合同，最高司法解释第五条(商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。)也支持这个观点。二、原审认定“上诉人未按照买卖协议约定的期限支付剩余购房款，其行为构成违约”的认定错误，导致判决错误；l、根据涉案协议第四条约定被上诉人应于20l7年l月1日给上诉人交付涉案房屋，但到目前为止，涉案房屋还不具备交付条件(不具备交付条件的事实和法律依据见本上诉状第二页)被上诉人已构成根本性违约。2、根据涉案协议第三条约定，“上诉人剩余百分之五十的购房款待甲方预售证颁发并开始预售，最终价确定后二十日内，签订商品房买卖合同并办理剩余款项按揭，若乙方自身按揭贷款不符合标准，剩余款项以现金形式一次性足额付款。”上诉人王桐桐履行交付尾款的义务必须具备五个条件：其一、商品房预售证颁布后；其二、房屋价款最终确定；其三、确定价后二十日内；其四、签定《商品房买卖合同》并到不动产登记局备案生效；其五、银行根据原被告备案合同审核进行银行按揭贷款。在五个条件全部满足后才能付清尾款。但由于：1、签订涉案《营业房买卖合同》被上诉人代理人刘世怀以其为原州房地产公司项目部经理，而不是销售部经理，以其在合同上签字无效，否认合同效力(这个事实在本案2019年8月7日庭审活动中，以记录在庭审笔录上)2、如前所述被上诉人应于2017年1月1日交房，但到目前不能交付，已构成违约，被上诉人办理的本案商品房预售证的时间是2017年5月23日，导致准备签订的《商品房买卖合同》无法达成一致，导致无法备案无法办理银行按揭付清尾款，因此原审法院没有查清原因综合考虑合同第四条，仅仅以合同第三条的约定认定上诉人违约是错误的，没有事实和法律依据。三、原审认定：违约金仅按照上诉人已支付的部分购房l638000元为基数及按照中国人民银行同期同类利率支付补偿款，既没有法律依据，也违背公平原则，导致判决错误；四、原审证据认定存在瑕疵，导致判决错误；关于原审法院将上诉人提供的证据四、证据五、证据六、证据七、证据八，全部以来源合法，内容真实有效，以采信，但证明目的不予采信。上诉人认为其提交的证据相互印证，能够证明其要证明的事实。综上所述，上诉人认为原审法院判决认定事实错误，证据采信存在瑕疵，导致判决结果错误，为维护上诉人的合法权益，现上诉至贵院，望依法公正裁判。 固原原州房地产开发有限公司辩称，一、王桐桐未按照约定的期限付清购房款，违约在先，固原原州房地产开发有限公司有权拒绝按照约定的期限向王桐桐交付房屋。《营业房买卖协议》第三条约定“乙方剩余50%的购房款待甲方预售证颁发并开始预售，最终价确定后二十日内，签订商品房买卖合同并办理剩余款项按揭，若乙方自身按揭贷款条件不符合标准，剩余款项以现金形式一次性足额付款。”固原原州房地产开发有限公司于2017年5月23日已依法取得尚溪新天地商住××区）《商品房预售许可证》。按照《营业房买卖协议》第三条的约定，王桐桐应在2017年6月12日前向固原原州房地产开发有限公司付清剩余50%的购房款。因为《营业房买卖协议》是王桐桐之父王伟以王桐桐的名义与固原原州房地产开发有限公司订立的，固原原州房地产开发有限公司在取得《商品房预售许可证》后，为催要剩余房款，便找王桐桐之父王伟，通过各种方式催要，并告知如果还是不交，公司将把房屋向他人另行出售，王伟仍然以各种理由还是不交。从取得《商品房预售许可证》一直要到业主都已入住、期房成了现房。2018年6月28日交付了剩余50%的购房款1694680.00元，逾期超过一年。尚溪新天地商住小区二期1号楼除了正在诉讼的几户外，其他业主都在交清房款后已入住，向其他任何一户催收房款都没有这么艰难。按照《营业房买卖协议》的约定，固原原州房地产开发有限公司向王桐桐于2016年12月底交付涉案房屋的前提是王桐桐已付清房款。王桐桐作为买受人，应当先向固原原州房地产开发有限公司付清房屋价款；而固原原州房地产开发有限公司作为出卖人，只有在王桐桐付清房屋价款后才有义务向王桐桐交付房屋。但王桐桐未按照约定的期限交付购房款，违约在先，导致价值三百多万的营业房不能实现价值，给固原原州房地产开发有限公司造成了重大损失，固原原州房地产开发有限公司有权拒绝按照约定的期限向王桐桐交付房屋。二、王桐桐并未提供证明其损失的任何证据，甚至未说明其是否有损失和损失的具体情况。王桐桐既然主张违约金，就有义务提供证据证明其损失，只有证明了损失才能说明违约金是否合理，但王桐桐并未提供证明其损失的任何证据，甚至未说明其是否有损失和损失的具体情况。三、王桐桐以“补偿费用”名义要求固原原州房地产开发有限公司支付高额违约金的诉讼请求、上诉请求不能成立。其一，王桐桐以“补偿费用”名义要求固原原州房地产开发有限公司支付高额违约金违背公平原则和诚实信用原则。对于1694680.00元在尚未交付时就给其开始计算利息，此种主张严重违背公平原则和诚实信用原则。其二，王桐桐以“补偿费用”名义要求固原原州房地产开发有限公司支付的高额违约金已远远超过“造成损失的百分之三十”。四、涉案房屋至今未能交付的责任不在固原原州房地产开发有限公司，而在王桐桐；是王桐桐拒不接收，而不是固原原州房地产开发有限公司不交付。综上，王桐桐要求撤销原判决第三项、第五项并判令固原原州房地产开发有限公司向其“自2017年1月1日至营业房实际交付之日止按照月利息2%支付合同总价3332680元的补偿费用”的上诉请求不能成立，二审人民法院应驳回。 原州房地产公司上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2019）宁0402民初5161号民事判决第二项、第三项、第四项；2.本案一、二审案件受理费和保全申请费等全部诉讼费用均由被上诉人王桐桐负担。事实和理由：一、原判决第二项判令“被告固原原州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王桐桐交付位于固原市原州区政府街尚溪新天地1号楼B段1006号商铺，并协助原告王桐桐办理固原市原州区政府街尚溪新天地1号楼B段1006号商铺的不动产权证”所针对的房屋与被上诉人实际购买的房屋不符；判令上诉人协助被上诉人办理固原市原州区政府街尚溪新天地1号楼B段1006号商铺的“不动产权证”究竟是何种证书，要求不明确。其一，原判决要求上诉人向被上诉人交付和协助被上诉人办理不动产权证的尚溪新天地1号楼B段“1006号商铺”并不是被上诉人购买的商铺。其二，涉案房屋至今未能交付的责任不在上诉人，而在被上诉人；是被上诉人拒不接收，而不是上诉人不交付。上诉人也无法交付。其三，原判决第二项判令上诉人协助被上诉人办理的“不动产权证”究竟是何种证书，要求不明确。二、原判决第三项判令“被告固原原州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王桐桐按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付其已付购房款1638000.00元自2017年1月1日至判决生效之日止的补偿费用”没有事实和法律依据，也违背公平原则。其二，被上诉人未按照约定的期限向上诉人交付购房款，违约在先。其三，自2018年6月开始，涉案房屋已具备交付条件，但被上诉人以种种理由拒不办理订立《商品房买卖合同》、合同备案和房屋交接等后续事项，导致涉案房屋至今未交付。原判决判令上诉人向被上诉人支付补偿费用“至判决生效之日”同样让被上诉人获得了不当利益，对上诉人也明显不公。三、原判决第四项判令“被告固原原州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王桐桐支付诉讼财产保全责任保险费5332.29元”，并确定由上诉人承担5000.00元保全费，明显不当。四、被上诉人在起诉时提出了要求上诉人向其支付巨额补偿费用的诉讼请求，但未按照《诉讼费用交纳办法》的规定预交案件受理费，违反法定程序。据此，上诉人特提起上诉，依法维护自己的合法权益。 王桐桐辩称，一、同意维持原审(2019）宁0402民初5161号民事判决书第一项、第二项、第四项判项，请求二审撤销上述判决第三项、第五项，依法改判原州房地产公司向王桐桐支付自2017年1月1日到营业房实际交付之日止，按照月息2%支付合同总价款3332680元的补偿费用。因为原审法院第三项判项没有事实依据，违背王桐桐与被原州房地产公司签订的《营业房买卖协议》第四条约定。二、原州房地产公司为了不承担2016年4月27日双方签订的《营业房买卖协议》约定的违约责任。利用因银行贷款以及履行交付产权转移时，需要签订《商品房买卖合同》的机会，一方面否定《营业房买卖协议》的有效约定；另一方面，以通过《商品房买卖合同》的签订，来变更《营业房买卖协议》的有效约定。详情具体答辩如下：一、被答辩人上诉状中，上诉理由中的一中的其一不是事实（见被答辩人上诉状中第二页第1行-9行）；其一、双方2017年4月27日签订的《营业房买卖协议》，其中所约定的房号是在涉案房屋所在项目规划许可证建字111号，许可规划范围内，2017年5月23日办理《商品房预售证》范围内，所说的从北向南第6间，上诉人上诉状中所说的北面两间，是在另一个2018年1月3日《商品房预售》范围内，这是两个不同区域的。其二、在答辩人2018年6月28日，交纳涉案房屋尾款时，双方进一步确认1006号房，在收款收据中已注明1006号，其所辩称的房号不符，不是事实。二、关于交付涉案房屋尾款，因贷款银行需求需要签订的《商品房买卖合同》。导致涉案房屋尾款无法履行，责任在被答辩人，答辩人无责任。因此，原州房地产公司所说的没有事实依据。三、关于交房因转移产权，需要签订的商品房买卖合同，原州房地产公司不按《营业房买卖协议》的约定交付房屋，已根本性违约。四、关于诉讼保全以及保费的问题，原审判决被答辩人承担保全费以及保险费，合情合法。五、到目前为止原州房地产公司给王桐桐造成的损失是原州房地产公司人为了逃避2016年4月27日，双方签订的《营业房买卖协议》约定的逾期交房违约责任恶意造成的，给王桐桐成的损失都是原州房地产公司为了错误目的恶意造成的。六、关于原审第三项判项没有事实和法律依据：其一，原审第三项判项违背了王桐桐与原州房地产公司在2016年4月27签订的《营业房买卖协议》第四项的约定；其二，原审法院没有查清，仅仅以协议第三条以及原州房地产公司代理人刘世怀法庭上的虚假陈述，原州房地产公司的内部交付标准（其他业主收房推定王桐桐必须收房）来认定王桐桐履行尾款以及交房时存在违约，没有事实和法律依据。综上，原州房地产公司诉讼无事实和法律依据，望二审法院，依法裁判，驳回原州房地产公司的诉讼请求。维护王桐桐的合法权益。 王桐桐向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原、被告签订的《营业房买卖协议》合法有效；2.请求依法判令被告履行协议书内容即向原告交付位于固原市原州区政府街东面尚溪新天地1号商住楼B段14号营业房；3.请求依法判令被告给原告办理尚溪新天地1号商住楼B段14号营业房的不动产权证；4.请求依法判令被告自2017年1月1日起至营业房实际交付之日止每月按合同总价3332680.00元×2%向原告支付补偿费用；5.本案诉讼费、保险费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实，2016年4月27日，原、被告签订了一份《营业房买卖协议》，约定被告将其开发建设的位于固原市原州区政府街尚溪新天地1号楼B段1006号商铺出售给原告，营业房面积为126㎡，房屋总价为3276000.00元，付款方式为：原告一次性支付总房款的50%即1638000.00元作为定金，商铺开始预售后即转为购房款，剩余50%的购房款待被告预售证颁发并开始预售，最终价确定后二十日内，签订商品房买卖合同并办理剩余款项按揭，若原告自身按揭贷款条件不符合标准，剩余款项以现金形式一次性足额付款。交房时间按被告确定的2016年12月底交接，若双方未能交接，被告从2017年1月1日起每月按所交定金和剩余房款的2%付给原告作为补偿费用。协议签订后，原告于2016年4月27日向被告支付了1638000.00元的购房定金。2017年5月23日，被告取得尚溪新天地商住××区）的商品房预售许可证。2018年5月2日，尚溪新天地1号商住楼B段工程验收合格。2018年6月26日，被告开始向业主交接出售的1号商住楼B段营业房。2018年6月28日，原告向被告支付了剩余购房款1694680.00元，共计向被告支付房款3332680.00元。后双方因交接房屋事宜发生纠纷，原告诉至法院。 一审法院认为，本案中原、被告签订的《营业房买卖协议》，是原、被告在平等自愿的基础上达成的一致意见，且不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告已按买卖协议的约定向被告支付了购房定金1638000.00元，该款项已于2017年5月23日在被告取得商品房预售许可证时转换为购房款，并于2018年6月28日向原告支付完毕购房款，被告亦应当按照约定向原告交付涉案房屋，故原告要求确认《营业房买卖协议》合法有效及向其交付涉案营业房的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告给其办理涉案营业房不动产权证的诉讼请求，双方未在买卖协议中约定，但根据交易习惯，原告已完成支付购房款的义务，被告应当向其交付房屋并协助办理房屋所有权证，因现行的房屋所有权证更名为不动产权证书，故原告的该项诉讼请求，合理合法，本院予以支持。原告要求被告支付补偿费用的诉讼请求，因被告未按买卖协议约定的期限向原告交付房屋，其行为构成违约，但原告亦未按买卖协议约定的期限支付剩余购房款，其行为亦构成违约。双方签订的《营业房买卖协议》中明确约定，原告需在被告预售证颁发开始预售并确定最终价后的二十日内，签订商品房买卖合同并支付剩余50%的购房款，被告取得涉案房屋预售证的时间为2017年5月23日，但原告支付剩余购房款的时间为2018年6月28日，且根据庭审核实，原告至今未签订由不动产管理中心提供的《商品房买卖合同》，故涉案房屋至今不能交接，原告亦存在过错。《营业房买卖协议》中关于补偿费用的约定是基于双方不能交接，所以，鉴于原告亦存在违约情形，对于原告要求被告支付补偿费用的诉讼请求，本院根据公平原则及原告按照约定首次向被告支付购房款的数额予以支持。原告要求被告承担保险费、保全费的诉讼请求，因涉案房屋不能交接原、被告均存在过错，本院根据公平原则予以支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，其诉讼主张本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、原告王桐桐与被告固原原州房地产开发有限公司于2016年4月27日签订的《营业房买卖协议》合法有效，本院予以确认；二、被告固原原州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王桐桐交付位于固原市原州区政府街尚溪新天地1号楼B段1006号商铺，并协助原告王桐桐办理固原市原州区政府街尚溪新天地1号楼B段1006号商铺的不动产权证；三、被告固原原州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王桐桐按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付其已付购房款1638000.00元自2017年1月1日至判决生效之日止的补偿费用；四、被告固原原州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王桐桐支付诉讼财产保全责任保险费5332.29元；五、驳回原告王桐桐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100.00元，减半收取计50.00元，保全费5000.00元，由被告固原原州房地产开发有限公司负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王桐桐提交了八组证据： 证据一、原州房地产公司合同原件一份，此合同版本就是同批业主签订的版本，同批次业主张志军、冯向军、张慧琴购房合同复印件三份，证明原州房地产公司为了不承担《营业房买卖协议》约定的违约责任，通过签订《商品房买卖合同》来变更《营业房买卖协议》有效约定的事实。证据二、原固原市规划局2016年4月8日颁发的《尚溪新天地二期一号楼建设工程规划许可证（建字111号）》与原州房地产公司要求签署的格式合同以及同批次业主已签订的合同第二章第一条二款记载的内容相符，规划的商业建筑为7989.16平方米。上述规划许可证范围内颁发的《预售证登记表》，允许销售的面积分别为4875.32平方米、3451平方米、7649.79平方米以上共计为15976.11平方米，减去上述规划许可的7989.16平方米，多出7986.95平方米为违法建筑。该组证据证明原州房地产公司未按《规划许可证》的规划建设，擅自变更规划的事实。证据三、冯晓霞短信截图二张，证明2018年7月25日，王桐桐为了营业房买卖协议更好的履行，与原州房地产公司交涉的事实，原州房地产公司不履行交房的事实。证据四、同批次业主冯向军的原审民事判决书复印件一份，原审对待交房标准认定同一事实两个标准，证明原审在交付标准上以原州房地产公司内部规定认定交付标准来认定王桐桐在履行尾款上和交房时违约是没有法律依据的。证据五、王伟与高小娟的微信截图一张，证明王伟要求原州房地产公司交付涉案房屋，原州房地产公司相互推诿不履行交房义务的事实。证据六、王伟、张慧琴参加杭州华丹尼厂家新品发布会照片组图两份，上有照片八张，订货会议程一份，缴纳保证金复印件一份，2019年3月份至今华丹尼厂家总代理胡天林语音通话光盘一张，证明王桐桐急切要求原州房地产公司履行交房义务，实现购买涉案房屋营业收益的事实。证据七、原州区人民法院发布的失信单位统计表一份，上有原州房地产公司，中国庭审公开网，庭审光盘一份，上有原州房地产公司董事长涉嫌刑事犯罪庭审的事实，上有检察院提供的原州房地产公司面临破产的书面证据，此组证据证明了原州房地产公司经营状况恶化，资金链断裂，面临破产，另外同批次业主何永祥、冯向军、马立岩、张慧琴均通过司法诉讼维权，故为了使案件顺利执行采取保全，完全有必要。证据八、宁夏回族自治区固原市企业投资项目备案投资书、宁夏回族自治区建设工程施工图设计文件审查合格书、原州房地产公司固国用2014第60349号土地使用权证书、尚溪新天地2期1-4号楼的放线图以及固原市规划建设工程放线通知单。证明涉案房屋坐落的土地证号为固国用2014第60349号。本院认为，王桐桐提交的证据一、三、五、六、七组证据，原州房地产公司有异议，且不属于新证据，本院不予采信。提交的证据二、四、八组证据原州房地产公司对真实性无异议，但对关联性有异议。该证据真实，但与本案无关联性，达不到王桐桐的证明目的。 原州房地产公司向本院提交两组证据： 证据一、1、固原市消防救援支队《建设工程消防验收意见书》(一审已提交)复印件（共2页）；2、固原市自然资源局《竣工验收报告》复印件（共19页）；3、《工程竣工验收备案表》复印件（共5页），证明尚溪新天地商住小区二期1#商住楼、2#住宅楼、3#商住楼、4#辅助用房及地下车库在设计时，整个消防设计为一个联动整体，只有整体施工完成后，才能办理竣工备案表（工程竣工验收备案表只是后期为业主办理房产证使用的）。由于拆迁的原因及政府下发的固住建发[2017]273号文件《大气污染防治行动计划》导致1#商住楼A段和其他栋号楼没有同时交付，但1#商住楼B段、2#住宅楼、3#商住楼、4#辅助用房及地下车库在固原市质量监督检验站及五方责任主体（建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位）共同于2018年5月2日验收合格后已交付使用，1#楼A段也于2019年9月30日验收合格后交付使用。现整个小区按原规划条件完成所有施工并验收合格，各项手续都已办理完成。证据二、1、《固原市人民政府关于固原原州房地产开发有限公司变更设计条件补缴土地出让金的批复》（固政土函［2017］81号）复印件（共2页）；2、《固原市国有土地出让金专用缴款通知单》复印件（共1页）；3、《宁夏回族自治区国有土地使用权出让收入专用票据》复印件（共1页），证明经固原市人民政府同意，原州房地产公司补缴土地出让金后，固原市国土资源局依法办理了尚溪新天地商住小区建设用地变更设计条件的相应手续。尚溪新天地商住小区二期土地用途、商业占比、容积率、建筑密度、建筑总面积、建筑限高和绿化率等均符合国家规定和建筑设计规范，建设手续合法、齐全。本院认为，证据一，王桐桐对真实性无异议，该证据具有真实性，该证据符合证据的三性，可以达到原州房地产公司的证明目的，本院予以采信。证据二、王桐桐对真实性有异议，但该证据符合证据的三性，本院予以采信，可以达到原州房地产公司的证明目的。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案中，对一审确定双方签订的《营业房买卖协议》合法有效，双方均无异议。上诉人王桐桐和上诉人原州房地产公司应该在协议签订后，按照协议约定的内容全面履行自己的义务。协议签订后，上诉人王桐桐按照协议第二项的约定支付了总房价的50％房款1638000元，但上诉人原州房地产公司未按照协议第四项确定的2016年12月底交房的义务，违背了诚实信用原则，原州房地产公司已构成违约，应承担该部分房款的违约责任。对于王桐桐缴纳1638000元房款补偿费用的计算，一审按照公平原则，结合王桐桐对剩余款未及时缴纳的违约行为，判决支付补偿费用合理合法，但按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付王桐桐已付购房款1638000.00元自2017年1月1日至一审判决生效之日止的利息计算欠妥，应按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付王桐桐已付购房款1638000.00元自2017年1月1日至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至一审判决生效之日止计算补偿费用，本院予以纠正。王桐桐请求按照月利息2％支付该部分补偿费的上诉理由不能成立，对该主张本院不予支持。按照该协议第三项的约定“王桐桐剩余50％房款待在原州房地产公司预售证颁发并开始预售，最终价确定20日内，签订商品房买卖合同并办理剩余款项按揭，若王桐桐自身按揭贷款条件不符合标准，剩余款项以现金形式一次性足额付款”。2017年5月23日，原州房地产公司取得涉案商品房预售许可证。因此王桐桐应按照约定在20日内，付清剩余购房款1694680元，但王桐桐于2018年6月28日，才向原州房地产公司支付了剩余购房款1694680元。因王桐桐未按时缴纳余款，且其也未与原州房地产公司签订由不动产管理中心提供的《商品房买卖合同》，造成涉案房屋至今未交付，王桐桐存在违约行为，故王桐桐请求自2017年1月1日至营业房实际交付之日止按照月利息2％支付合同总价3332680元的补偿费用，因该总房款中所含的剩余款1694680元，王桐桐于2018年6月28日缴纳，并非于2017年1月1日缴纳，因其亦存在违约行为，故其请求原州房地产公司支付1694680元的补偿费用无法律依据，对该主张本院不予支持；王桐桐为保障案件顺利执行，申请原州区人民法院对涉案的标的物采取诉讼保全措施，符合法律规定，对其支付的诉讼保全责任保险费，原州房地产公司应向王桐桐支付，其不予支付的理由不能成立，对该主张本院不予支持；一审判决原州房地产公司向王桐桐交付房屋并给其办理涉案营业房不动产权证，符合交易习惯及法律规定。故原州房地产公司的该上诉理由不能成立，对其主张本院不予支持；关于涉案房屋位置，原州房地产公司上诉称不是王桐桐所购房屋位置，经本院在二审庭审中核对，双方对一审确定的房屋位置已无异议，故一审确定的固原市原州区政府街尚溪新天地1号楼B段1006号商铺正确。原州房地产公司的该上诉理由亦不能成立。 综上所述，王桐桐、原州房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但一审判决第三项关于王桐桐补偿费用利息的计算方法欠妥，本院予以纠正。其他各项处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2019)宁0402民初5161号民事判决的第一、二、四、五项，即“一、原告王桐桐与被告固原原州房地产开发有限公司于2016年4月27日签订的《营业房买卖协议》合法有效，本院予以确认；二、被告固原原州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王桐桐交付位于固原市原州区政府街尚溪新天地1号楼B段1006号商铺，并协助原告王桐桐办理固原市原州区政府街尚溪新天地1号楼B段1006号商铺的不动产权证；四、被告固原原州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王桐桐支付诉讼财产保全责任保险费5332.29元；五、驳回原告王桐桐的其他诉讼请求”； 二、变更宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2019)宁0402民初5161号民事判决的第三项，即“被告固原原州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王桐桐按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付其已付购房款1638000.00元自2017年1月1日至判决生效之日止的补偿费用”为“上诉人固原原州房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十日内向上诉人王桐桐按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付王桐桐已付购房款1638000.00元自2017年1月1日至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至一审判决生效之日止的补偿费用”。 二审案件受理费200元，由上诉人王桐桐、固原原州房地产开发有限公司各负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  吴俊良 审判员  李凤玲 审判员  王喜军 二〇二〇年一月六日 书记员  侯 荣