上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初53237号原告(反诉被告)：胡伟华,女,1953年3月20日生,汉族,户籍地上海市静安区广中西路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：夏华，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被告(反诉原告)：叶东华,男,1968年12月21日生,汉族,户籍地福建省浦城县临江镇上际村上际1号，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：叶杰华(兄弟关系)，男，1977年8月28日出生，汉族，户籍地福建省。原告胡伟华与被告叶东华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日受理后，依法适用简易程序。审理中，被告叶东华向本院提起了反诉，本院依法进行了合并审理，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)胡伟华及委托诉讼代理人夏华，被告(反诉原告)叶东华及委托诉讼代理人叶杰华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡伟华向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方的租赁关系于2019年11月2日(原告微信解除合同的时间)解除。2、被告赔偿原告自2018年5月1日至2019年11月2日的转租租金差额46,800元。被告未经原告同意转租给他人，违反合同不允许转租的约定，其擅自转租获取的租金为不当收益。计算方式：(7,100-4,500)×18=46,800元(原告诉状存在笔误，2018年5月开始，被告和次承租人的合同约定月租金为7,100元)。3、被告支付自2019年12月15日至退房日止的房屋占用费,按照每日150元的标准。4、被告赔偿门锁费人民币435元。5、被告缴纳的押金4,500元应当作为违约金由原告没收，不予返还。事实和理由：原、被告于2016年3月3日签订租赁合同,由被告向原告承租本市静安区场中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋),租期自2016年3月15日至2022年3月14日,月租金4,500元。合同并约定：未经甲方同意,乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修,并爱护使用租赁的房屋,乙方不得将承租的房屋转租分租,如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏,乙方应负责赔偿或修复。合同签订后,原告向被告交付了房屋,双方按约履行。后原告偶然发现被告将房屋转租给方辉升等三个外国人,租金每月7,100元,租期自2018年5月1日至2020年4月30日,被告并支付了一个月租金作为押金,租金已付至2019年12月14日。为此,原告于2019年10月11日发信,告知被告其行为已构成合同根本性的违约,要求被告在2019年10月20日前予以纠正,否则将依法解除房屋合同关系。但被告不予理睬。为此,原告发信解除了双方的租赁关系。2019年11月3日,原告对门锁进行了更换,但被告又砸门而入,使原告新更换的锁被损坏。原告认为,被告未经原告同意擅自转租系争房屋的行为,已构成违约,在原告要求其纠正后仍不予理会,已构成根本性违约,因此,原告的解约行为是合法有效的,为此,特提起诉讼,请依法支持原告的诉讼请求。被告叶东华辩称，2016年3月3日原、被告双方就系争房屋签订租赁合同，合同约定不能群租、不能转租，刚开始系争房屋由被告自住，居住两年后，因没有居住需要，被告便电话联系原告，表示要将系争房屋转租给外国人，因办理备案登记需要产权证、房东身份证及复印件，原告便让被告联系其丈夫。2018年4月26日原告丈夫将产证及身份证复印件给被告方，因此被告转租的行为是经过原告同意的。2018年9月，原告找到被告要求涨房租，但双方没有协商一致。2019年9月底，原告告知被告其要出售系争房屋，要提前解除合同，被告本想和原告协商装修补偿的事宜，遂联系原告丈夫，但原告丈夫表示只是原告想出售系争房屋。后被告即收到原告解除合同的消息，其表示被告擅自更改房屋结构并擅自转租，被告后答复原告，称房屋结构是原告自行更改的，被告承租系争房屋时便是如此。2019年10月20日被告当面和原告丈夫协商转租的事宜，其表示不知晓被告转租，但其承认当时提供给被告产证和身份证复印件的事情。对于原告的诉请1，同意解除合同，解除时间应以法院判决的时间为准；不同意诉请2，被告转租后的租金的确为7,100元/月；诉请3，租金被告已经支付至2019年12月15日，被告搬离之前的占有使用费愿意按照150元/天的标准支付；不同意诉请4，是原告私自破坏被告的门锁，后被告自行更换了门锁，原告私自跟次承租人达成协议，因此对于诉请4不予认可；不同意诉请5，被告转租经过原告丈夫同意，不构成违约，被告支付的4,500元的押金在合同解除后，要求原告返还。被告叶东华并提起反诉请求：1、请求确认原、被告之间签订的《上海市租赁合同》，解除时间请求法院依法认定；2、要求原告赔偿被告的装修损失60,000元；3、请求原告返还被告押金4,500元。事实与理由：被告承租系争房屋时，曾对系争房屋投入装修费用，现原告提出解除合同，被告要求其赔偿装修损失，且被告转租为经过原告丈夫的确认，不构成违约，被告在承租系争房屋时支付的押金应当予以返还，望法院支持被告的反诉诉请。反诉被告胡伟华辩称，对于反诉诉请1，同意解除合同，但解除时间以原告诉请为准。对于反诉诉请2，系被告原因导致合同提前解除，即违约方系被告，因此原告不需要支付装修损失。对于反诉诉请3，因被告违约，其支付的押金应当作为违约金予以扣除，不予返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为案外人黄首康、黄嵚、原告胡伟华(共同共有)。2016年3月3日，原告胡伟华(出租方，甲方)与被告叶东华(承租方，乙方)就系争房屋签订了《上海市租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使用；乙方向甲方承诺，租赁系争房屋仅作为租房使用；租期为6年，自2016年3月15日起至2022年3月14日止；月租金为4,500元，租金以现金方式支付；双方协定首期付三个月，另付4,500元押金以后按每三个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金包括押金后，必须开具收据给乙方；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租、分租，如因乙方的过失或过错使用房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还需支付给乙方上述4,500元的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。合同补充另约定“自由装修，不得群租，双方不得违约，甲方如违约必须赔偿乙方装修费用及相关损失。合同到期，该物业设施(固定)保留给甲方”。合同签署后，被告向原告支付了4,500元的押金，被告的租金已支付至2019年12月15日；对此原、被告均予以确认。2019年10月11日，原告向被告发送的短信载明，“今发现被告擅自将系争房屋转租给方辉升等三个外国人，严重违反了双方之间订立的租赁合同第七条第三款。今特通知被告立即解除转租关系，并最迟于10月20日前遣散租客。届时若不纠正的，将视作对合同的根本性违约，原告将依法解除房屋租赁关系。”2019年10月20日，原告胡伟华(出租方)与案外人方辉升、MOHDSHARIEFFBINMOHAMMAD、MONEVALESLIEABELLA(承租方)签订《短期租赁合同》，载明：双方决定将系争房屋免费暂租给承租方三人，不收取房租，自2019年10月20日至2019年11月2日，不破坏房屋设施。2019年11月2日12时将房屋钥匙三套亲手交给房东胡伟华。2019年11月2日，原告向被告发送的短信载明，“鉴于被告未在10月20日前终止分租，故解除与被告的租赁关系，若被告三日内不归还房屋的，需对占用房屋承担占用费用。”《上海市公安局案(事)件接报回执单》载明，报警时间2019年11月5日12时51分，报警人胡伟华，报案内容：报案人在场中路XXX弄XXX号XXX室报警称门锁被换，怀疑是之前租客干的，请求民警到场处理。2019年11月11日，案外人上海嘎灵锁具服务有限公司为原告更换系争房屋门锁开具发票，金额为435元。审理中，原告表示，其和丈夫均未同意被告转租，原告方的确出具给了被告原告相关的产证及身份证复印件，但当时被告声称是去物业办手续，原告才因此提供的。2019年10月9日，原告至系争房屋查看，发现开门的是一个外国人，经过与其沟通，原告才得知系争房屋被转租，故于次日告知被告解除转租合同。现原告基于房屋租赁合同向被告主张权利，但因押金作为违约金没收后，不足以弥补原告的实际损失，故要求就差额部分要求被告承担。2019年11月2日，原告至系争房屋查看时，次承租人已经搬离。对于系争房屋门锁的更换，原告表示其非法律专业人士，在其发短信给报告解除合同后，其便认为合同已经解除，便于2019年11月2日当着警察的面更换了门锁。被告则表示在收到原告2019年11月2日发送的短信后，其便回复称希望通过法律途径解决合同的解除及后续问题，并表示原告擅自更换门锁的行为是违法的。对于系争房屋的返还，原告表示系争房屋目前仍由被告占用，至今未返还房屋，请求法院在本案中一并处理。被告表示系争房屋至今仍在其控制下，因其在承租系争房屋时投入了装修，在原告赔偿其装修损失并退还押金后，被告愿将系争房屋返还给原告。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告就系争房屋签订的《上海市租赁合同》为双方的真实意思表示，双方应恪守履行。合同约定，承租方不得将承租的房屋转租、分租；且根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据在案证据及当事人陈述，对于系争房屋的转租，被告表示其转租是征得原告及其丈夫的同意的，原告丈夫并提供给被告产证及身份证复印件；但原告表示其和丈夫均未同意被告转租，因被告声称要去物业办手续，原告方才出具产证及身份证复印件。对此，被告并不能提供进一步的证据证明其主张，因此对于被告的“其转租是经过原告同意”的抗辩意见，本院不予采纳。被告在未告知出租人、未征得出租人同意的情况下将系争房屋转租，违反法律规定及合同约定，已然构成根本违约。原告于2019年11月2日向被告发送短信解除了合同，被告亦确认于该日收到此短信，因此，原告关于双方租赁合同于2019年11月2日解除的诉请，本院予以确认。合同解除的责任在于被告，根据合同约定，承租方违约，出租人有权不退还押金。因此，原告关于押金作为违约金予以没收的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告返还系争房屋，原、被告均确认系争房屋目前仍由被告占用，且被告租金、使用费已支付至2019年12月15日，现原告要求被告参照合同约定的租金标准即150元/日(4,500元/30日)的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以确认。因此，被告应当向原告返还系争房屋并支付自2019年12月16日至实际返还之日止的房屋占有使用费。对于原告要求被告支付转租差额的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的更换门锁的损失，租赁合同解除后，被告应将系争房屋返还给原告，即使被告对系争房屋的返还存有争议，亦可以采取合法的手段主张权利，不应随意毁坏原告更换的门锁，故原告主张更换门锁的费用435元应由被告承担。对于被告要求解除合同的反诉诉请，本院予以确认。对于被告要求原告赔偿装修损失的诉请，首先，合同解除的原因系被告违约，被告无权要求原告赔偿装修残值损失；另外，被告并未提供任何证据证明其投入的装修费用及装修残值损失。因此,对于被告要求原告赔偿装修损失的诉请，本院不予支持。因合同的解除系因被告违约，押金应作为违约金由原告没收，因此，关于被告要求原告返还押金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)胡伟华与被告(反诉原告)叶东华就上海市静安区场中路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市租赁居间合同》于2019年11月2日解除；二、被告(反诉原告)叶东华应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)胡伟华返还上址房屋；三、被告(反诉原告)叶东华应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)胡伟华支付自2019年12月16日至实际返还上址房屋之日止的房屋占有使用费，按照150元/日的标准计算；四、被告(反诉原告)叶东华应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)胡伟华赔偿门锁损失435元；五、被告(反诉原告)叶东华支付的押金4,500元作为违约金由原告(反诉被告)胡伟华予以没收；五、驳回原告胡伟华的其余诉讼请求；六、驳回反诉原告叶东华的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,055元，减半收取计527.5元，由原告(反诉被告)胡伟华负担263.7元，由被告(反诉原告)叶东华负担263.8元；反诉案件受理费计706元，由被告(反诉原告)叶东华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇二〇年一月六日书记员  郇鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。