广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终4451号上诉人（原审原告）：李浩，男，汉族，1981年4月15日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：吴惠新，广东巨龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖宇鹏，广东巨龙律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：惠州市宏业投资开发有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区上杨渡假村。法定代表人：李声亮。委托代理人：曾保育，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。委托代理人：杨婉怡，广东宝晟（大亚湾）律师事务所实习律师。上诉人李浩与被上诉人惠州市宏业投资开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2018)粤1391民初1759号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李浩向本院提出上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判被上诉人宏业公司应向上诉人支付逾期交楼违约金人民币432000元(该违约金自2017年7月1日起算暂计至2018年3月27日止，其后违约金计至被上诉人向上诉人交付符合法律规定及合同约定的房屋之日为止)；2.判令一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律有误:一、被上诉人提供的中国移动2017年8月29日的短信是虚假的，上诉人从未收到过被上诉人发来的上述短信，2017年7月2日也没有收到过被上诉人发来的短信。这里需要特别指出的是，被上诉人在一审中并没有提交该短信的手机原件，为此，上诉人在一审庭审中也曾向法庭陈述该短信为虚假，一审法院在未审核手机原件的情况下，采信了被上诉人的虚假短信是十分错误的，请二审法院予以纠正。二、2017年12月13日，被上诉人通过微信通知上诉人收楼时，没有出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，故被上诉人并未完成交付义务。依据上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第九条明确规定，商品房交付时，该商品房应当取得建设工程竣工验收备案证明文件且己取得房屋测绘报告。第十一条第二项第三款明确规定，“在交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”本案中，被上诉人在2017年12月13日通过短信通知上诉人收楼时，被上诉人并没有向上诉人出示建设工程竣工验收各案证明文件及房屋测绘报告，直至本案一审开庭的庭审当天，上诉人依然没有收到被上诉人提交的建设工程竣工验收各案证明文件及房屋测绘报告。因此原审判决认定“被告于2017年8月29日通知原告收楼，此时涉案房产达到合同约定的交付标准，该通知对原告具约束力，被告完成交付义务”，是认定事实不清，恳请二审法院予以纠正。三、2017年12月13日，被上诉人微信通知上诉人收楼时，涉案商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂、门窗翘裂的质量问题（见被上诉人提供的微信）。依合同约定，被上诉人应当在修复后再行交付。依据《商品房买卖合同(预售)》第十一条第(三)项的规定，买受人查验的商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂、门窗翘裂等质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起9O日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。本案中，涉案房屋墙体出现了渗水漏水及门窗开裂的质量问题，被上诉人在2017年12月13日向上诉人发送微信通知收楼时，涉案房屋仍未维修好（见被上诉人提供的微信），很显然，涉案房屋至今仍未满足可以交付的条件。四、上诉人因急于用房，遂于2018年3月27日收楼，虽然收楼时被上诉人向上诉人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，但被上诉人未向上诉人提交建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，同时涉案房屋的质量问题仍然没有处理好，故事实上涉案房屋在2018年3月27日仍未满足交付条件。综上，原审判决认定“被告于2017年8月29日通知原告收楼，此时涉案房产达到合同约定的交付标准，该通知对原告具约束力，被告完成交付义务”，是认定事实不清，恳请二审法院予以纠正。五、《商品房买卖合同(预售)》第十二条已经明确规定了出卖人逾期交付的违约金比例的最低比率即万分之五，因此，被上诉人应付上诉人的违约金比率应当是万分之五而不是万分之三。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律有误，恳请二审法院依法改判，并判如所请。上诉人在庭审中补充：在事实理由上补充一点：根据上诉人与被上诉人双方共同签署的《房屋买卖合同》第11条第二项第二款的约定，它仅仅是约定了三种送达方式，并没有约定可以用手机短信或者微信进行送达，因此上诉人在2017年12月13日收到的微信通知并不是有效的送达，也就是说被上诉人并没有履行约定的送达义务，所以一审判决认为被上诉人2017年12月13日再次通过微信通知上诉人收楼，这个不是事实，不能够这样认定的。被上诉人辩称：第一，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法庭依法驳回上诉人的上诉请求。第二，针对上诉人当庭补充的意见，发表以下答辩意见：第一，被上诉人在2017年6月30日前按照合同约定的条款以及方式向上诉人送达交付通知书，而2017年8月29日，或者是说2017年7月2日是履行再次通知的义务，因此再次通知并送达给上诉人的同时应当是认定合法有效的，况且也是实实在在送达到了上诉人处，恳请法庭依法予以认可；第二，送达方式是为了维护上诉人确实能收到或者是避免被上诉人滥用权力，只要在上诉人确实收到交付通知的情况下，应当认定为合法有效的通知。第三，被上诉人在一审已经向法庭提交同期、同地段、同类型的房屋租赁租金损失，违约责任是以实际经济损失为前提下维护上诉人的合法权益，一审法院适用的违约责任已经远远超于同期、同地段租金水平，上诉人的权益已经远远得到了维护，因此不存在其他损失的情况下，我们也服从一审判决，恳请法庭依法予以维持。原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告支付因逾期交房导致的违约金人民币432000元（自2017年7月1日起暂计至2018年3月27日，其后违约金计至房屋交付之日止）；2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用及实现债权的一切费用。一审法院认定事实：2016年1月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾××大道××号翡翠山城综合体红郡10栋2层04号房，总价3200000元，被告应当在2017年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告及附件十一约定条件的商品房交付给原告，被告应当在交付日期届满前10日书面通知原告办理交付手续。被告逾期交付原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。双方还签订了补充协议。在合同约定的交付日前原告付清了房款3200000元，2017年8月29日,被告通过短信通知原告收楼，12月13日通过微信再次通知原告收楼，原告以防水没搞好为由拒绝收楼。另查明，被告开发的“翡翠山城综合体红郡（10栋）”项目于2017年7月25日办理竣工验收备案登记。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，争议焦点为被告是否应承担逾期交房违约责任问题。被告未在2017年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付给原告，已构成违约，应承担违约责任。按合同约定，被告逾期交房原告要求合同继续履行的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金至实际交付之日止。被告于2017年8月29日通知原告收楼，此时涉案房产达到合同约定的交付标准，该通知对原告具约束力，被告完成了交付义务。因此，违约金应当以全部房价款3200000元为基数，从2017年7月1日起计算至2017年8月29日止，具体数额为56640元（3200000元×0.0003×59天），原告请求按万分之五标准计算违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告惠州市宏业投资开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告李浩支付逾期交楼违约金56640元；二、驳回原告李浩其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7780元，由原告李浩负担5668元，被告惠州市宏业投资开发有限公司负担2112元，被告负担部分已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。另查，合同补充协议第二条约定：买受人承诺……出卖人发往买受人的任何函件或通知，送达方式包括但不限于邮寄、电话通知、报刊、公告等，均视为有效送达方式。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：逾期交房违约金计算至2017年8月29日止是否适当、是否应当在修复后交付、违约金计算的标准等问题。关于逾期交房违约金计算至2017年8月29日止是否适当的问题。根据一审查明的事实，宏业公司于2017年8月29日发送短信通知上诉人收楼，并于2017年12月13日再次以微信的方式通知收楼，上诉人以防水未做好为由拒绝收楼。二审中，上诉人李浩否认收到2017年8月29日宏业公司向其发送短信通知，李浩作为对方所指向的接受短信号码的使用人，可以提供自己在这一时间段的通讯情况清单以证明宏业公司并未向自己发送短信。而在本案诉讼中李浩仅仅是否认对方的证据而不提供自己有能力提交的证据，故本院不予采信其上诉主张。在本案诉讼终结后，上诉人李浩若有证据证明宏业公司提供的短信记录系伪造的，可另循法律途径主张权利。据查，涉案房屋于2017年7月25日已经办理竣工验收备案登记，因此该房屋已经具备法定的交房条件。至于上述文件向李浩出示的时间，尹俊杰在其上诉状中也认可是“在交付商品房时”，而不是在“通知收楼时”。在本案诉讼中，李浩并未举证证明其接到宏业公司通知后已经去现场收楼而该公司不能出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的证据。涉案房屋具备交付条件，而李浩经出卖人通知不积极收楼应当由其承担相应的责任。本案一审中依据已经查明的事实，作出宏业公司通知李浩收楼的时间为逾期交房违约金截止时间的认定，本院予以支持。关于李浩上诉所称的涉案房屋存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂、门窗翘裂等问题，属于涉案房屋在交付后应当由出卖人承担保修或者维修责任的范畴，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用”的严重质量问题。此外，对于是否存在李浩所称的质量问题也只有其单方陈述和提交的照片，其陈述及照片的真实性并未得到对方的确认，在本案诉讼也未经过现场勘察或者其他方式确定。因此，在本案诉讼终结后，李浩认为上述问题导致其损失的，可持相应的证据另循法律途径主张权利。关于违约金的计算标准问题，上诉人李浩在上诉状中称应当按照每日万分之五计算，但在涉案的《商品房方面合同（预售）》第十二条中，约定了逾期交付90天内按照总房价每日万分之三支付违约金、超过90天解除合同是按照5.35%的利率计算违约金但总额不超过总房价的5%、超过90天不解除合同按日万分之三该计算标准违约金。该违约金的计算标准，是经双方当事人协商一致后在标准合同的空白处打印上去的。此外，本案中不存在出卖人以补充协议等方式改变主合同关于违约金标准的约定，故而双方当事人在主合同中关于逾期交付违约金的计算标准的约定具有法律效力，在涉案合同关于逾期交付违约金的条款存在矛盾的情形下应当选择更加直接的条款作为本案的处理依据。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用7780元，由上诉人李浩负担。本判决为终审判决。审判长  郑杰审判员  寇倩审判员  胡江二〇二〇年一月十日法官助理李苗苗书记员黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；