山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终7000号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨某，男，1983年1月15日出生，汉族，居民，住山东省汶上县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：汶上县金水湾物业服务有限公司，住所地山东省汶上县城泉河路南段，统一社会信用代码91370830699674702B。法定代表人：赵存峰，经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张明宝，汶上县南旺法律服务所法律工作者。上诉人杨某与被上诉人汶上县金水湾物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服汶上县人民法院（2019）鲁0830民初2213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨某上诉请求：1、改判汶上县人民法院(2019)鲁0830民初2213号民事判决书中第一项,依据《济宁市物业管理办法》第十二条,上诉人需支付按0.98元/平/月×70%×112.5×23计算的总共1775元的物业费,或者发回重审。2、撤销汶上县人民法院(2019)鲁0830民初2213号民事判决书中第三项,判令双方签订的《颐景国际小区入住合约》无效,重新签订物业服务合同,或者发回重审。3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、因开发商已逾期交房,上诉人急于入住,在开发商及物业公司不签物业合同、不交物业费就不给钥匙的乘人之危下,2016年上诉人被迫签合同交物业费。但被上诉人自2016年9月29日起,并未按照物业服务协议提供完整物业服务,上诉人多次催促被上诉人履行协议,并向物业监管部门反映,物业监管部门也向被上诉人进行了督促,并带领他们学习过好的物业公司,但被上诉人仍不能提供合规合法完整的物业服务,根据国务院颁布的《物业管理条例》第四十条，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。《山东省物业服务收费管理办法》第九条普通住宅前期物业公共服务费应当根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素,实行分等级定价。第三十七条县级以上人民政府物业主管部门应当会同价格主管部门和其他有关部门,建立物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制,对投诉率高、问题反映集中和达不到服务标准的物业服务企业进行重点监督检查,并可以采取限期整改、降低收费标准等措施。物业服务企业应当严格遵守法律、法规,全面履行物业服务合同,保证服务质量与收费标准质价相符。2、与被上诉人签订的《颐景国际小区入住合约》的物业服务协议是被上诉人乘人之危,不是双方的真实意思表示。就算当时是双方的真实意思表示,但是现在上诉人坚决不认可这份合约,需要重签。《物业管理条例》第二十八条物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。但是汶上县金水湾物业服务有限公司并没有遵守此项规定,没有对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续也不齐全,导致我们在小区生活极不安全,极不方便,并对我们的安全产生极大的威胁。如小区单元门铃,小区围墙,小区大门等都没有。供暖也是全体业主在2017年底共同努力多次上访后,开发商及物业才安装接洽到位。更为重要的是连消防控制室都没有。颐景国际小区作为汶上县第一高楼,消防设施在生活中起着至关重要的作用,但汶上县金水湾物业服务有限公司竟然置小区306户的人身财产安全于不顾,开始入驻时没有验收,入驻三年了,也没有和开发商协调好。此行为令人发指,完全不顾国家规定的法律法规,属于非法入驻,所签《颐景国际小区入住合约》无效。国务院颁布的《物业管理条例》第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。《山东省物业管理条例》第五十九条物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员,具备为业主提供专项服务的能力。但汶上县金水湾物业服务有限公司在颐景国际小区的物业分部没有相关专业工程技术人员在颐景国际小区上班,物业经理也不具有物业从业资格证书。《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。但《颐景国际小区入住合约》约定内容很不全面,不符合此项规定。《颐景国际小区入住合约》第十四条，明白并承诺业主及非业主使用人在本物业区域内与物业公司不存在人身、财产保管或保险关系,房屋转让或出租时,房屋继受人应继受本合同,承租人在合同中应承诺遵守本合约。此约定违反《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定,可以判定上诉人与被上诉人签订的《颐景国际小区入住合约》无效,需重新签订物业服务合同,或者发回重审。综上,请求二审法院支持上诉人的上诉请求。汶上县金水湾物业服务有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。汶上县金水湾物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告物业服务费2644元及相应滞纳金（自2019年4月2日起至履行完毕之日止，以2644元为基数，按日3‰计算）；2、诉讼费用由被告承担。杨某向一审法院反诉请求：1、判令双方签订的《颐景国际小区入住合约》无效；2、驳回反诉被告追要物业费2644元及相应滞纳金的请求，出于公平原则，反诉原告愿支付675元/每年和物业服务费相对应的物业费；3、驳回反诉被告要求反诉原告支付诉讼费用的请求；4、本案诉讼费等费用由反诉被告承担。一审法院审理查明，汶上县颐景国际小区由济宁骏豪商业广场管理有限公司开发建设的高层住宅，小区住宅楼一栋，总建筑面积36681平方米，建筑高度为98.9米，地上34层为住宅，地下两层为储藏室。汶上县颐景国际小区于2016年建设完成后，汶上县金水湾物业服务有限公司成为该小区物业服务公司。杨某是汶上县颐景国际小区2单元1801室业主，房屋面积为112.5平方米。2016年9月29日，汶上县金水湾物业服务有限公司与杨某签订前期物业合同--《颐景国际小区入住合约》。合约主要规定：汶上县金水湾物业服务有限公司是专业物业管理企业，全面负责颐景国际小区的物业管理工作，为居民提供优质周到的服务。物业服务范围是负责小区公共场所的卫生保洁、小区内绿化的养护与管理、公共配套设施的维护与管理、有偿为用户提供超保修期的水、电、供热、供气设施维修服务及其他便民服务（保修期内由开发商和相关单位负责）；颐景国际物业服务费用的缴纳，自业主领取钥匙收房之日起计算；汶上县金水湾物业服务公司具有三级收费资质，现暂按高层住宅每月平方米0.98元收取，如遇政府物价部门调整收费标准，收费将随政府指导价调整；业主应当在每年1月31日前到物业办公室交纳物业服务费，每次预交一年度物业服务费；业主如未按约定交纳物业服务费、电梯分摊电费等费用的，物业公司有权在公布栏内详列所欠款项及清还期限；逾期未付，停止一切服务，物业公司可按日加5‰的滞纳金，并可诉诸法律，由欠费业主承担因诉讼产生的所有费用，（包括所欠物业费、诉讼费、送达费、代理费、鉴定费、交通费等）；明白并承诺业主及非业主使用人在本物业区域内与物业公司不存在人身、财产保管或保险关系，房屋转让或出租时，房屋继受人应继受本合同，承租人在合同中应承诺遵守本合约；禁止乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔杂物，禁止在建筑物上及小区内公共设施上涂写、刻化、张贴，禁止在室外拉绳扯线、晾衣、晒被，否则在全小区宣传栏点名通报；未经批准，载重车严禁进入住宅小区，不得在小区内随意停放机动车辆，严禁在道路边、绿地内停放车辆，破坏植被。同时，合约还对住宅装修、安防等进行了约定。合约签订后，杨某交纳了2016年9月29日至2017年9月28日物业服务费1322元。2017年9月29日以后的物业服务费未交纳。小区的业主委员会于2018年2月产生，但还未通过有关部门审批。一审法院认为，汶上县金水湾物业服务有限公司与杨某签订的前期物业合同《颐景国际小区入住合约》，系双方的真实意思表示，是有效合同，合同中不违反法律、法规的强制性规定的内容，双方应当履行；合同中违反法律、法规规定的条款无效，双方的权利、义务应当按照法律、法规的规定履行。双方在合约中约定了汶上县金水湾物业服务有限公司物业服务的主要项目，及暂按高层住宅每月平方米0.98元收取物业服务费，不违反法律、法规的强制性规定，双方应当履行义务。合约规定：“业主应当每次预交一年度物业服务费”，该规定违反了《山东省住宅物业服务收费管理办法》（2012年）第十一条、《山东省物业服务收费管理办法》（2018年）第十五条规定的业主应当按月交纳物业费，约定预收物业服务费一般不超过半年的规定，双方的约定无效，业主的交费义务应当依照法律、法规的规定执行。杨某提交的证明汶上县金水湾物业服务有限公司履行的物业服务与其收费不相符的证据（照片一组），没有其他证据印证其客观性、关联性、证据来源的合法性，其主张汶上县金水湾物业服务有限公司未履行合约义务及物业服务与收费不相符，证据不足，本院不予支持。汶上县金水湾物业服务有限公司要求杨某按0.98元/平方米支付物业服务费，证据充分、本院予以支持。杨某自2017年9月29日至2019年8月28日拖欠的物业服务费（112.50*0.98*23）2535.75元，依法应当支付。汶上县金水湾物业服务有限公司没有证据证明其曾向杨某发出催交物业服务费通知，其主张杨某支付滞纳金，本院不予支持。杨某反诉主张按675元/年支付物业费，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十六条、第一百零七条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告杨某于本判决生效之日起10日内支付原告汶上县金水湾物业服务有限公司物业服务费2535.75元（2017年9月29日至2019年8月28日物业服务费）；二、驳回原告汶上县金水湾物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告杨某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，反诉费25元，由被告（反诉原告）杨某负担。杨某在二审中提交四张照片，其中两张证明小区基础设施不完全，没有达到封闭小区的状态，其他证明卫生没有打扫过，及消防水枪中没有水。应按照国务院颁布的物业管理条例第三十七条，降低收费标准。根据济宁市物业管理办法第十二条，基础设施不全，业主支付百分之七十，物业公司支付百分之三十，我是根据这一条计算的。汶上县金水湾物业服务有限公司质证认为，该照片的真实性、合法性及证据的来源，上诉人应提供以上照片系本案被上诉人的管理的小区的设施设备，该组证据不应作为本案定案依据。汶上县金水湾物业服务有限公司在二审中未提交新证据。二审审理查明的其他事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，杨某与汶上县金水湾物业服务有限公司签订的《颐景国际小区入住合约》是否有效，杨某请求支付1775元的物业费是否有法律依据。经审查，杨某系汶上县颐景国际小区2单元1801室业主，其于2016年9月29日与汶上县金水湾物业服务有限公司签订《颐景国际小区入住合约》，对于该事实，双方当事人均没有异议。该入住合约是双方当事人的真实意思表示，双方对于该合约中不违反法律、法规的强制性规定的内容应积极履行。杨某主张，《颐景国际小区入住合约》不是其真实意思表示，其不认可该合约,请求与被上诉人重新签订协议，对于杨某的该上诉主张，本院认为，杨某在一审及二审中均没有提供证据证明汶上县金水湾物业服务有限公司系乘人之危与其签订涉案入住合约，杨某主张重新与汶上县金水湾物业服务有限公司签订协议没有法律依据。杨某在一审及二审中提交的照片，不能证明汶上县金水湾物业服务有限公司未履行合约义务，不能证明物业服务与收费不相符，杨某主张按合约约定的70%支付物业费没有法律依据。杨某应按合约约定的0.98元/平方米向汶上县金水湾物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年一月十四日书记员  黄 灿