河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初5号原告：娄永建，男，1978年3月16日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：周万泉，河南徳金律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵越，河南徳金律师事务所实习律师。被告:郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段1号210室。法定代表人：姜克宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈华，该公司员工。被告：河南清雅贤居房地产营销策划有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路8号东4单元16层1606号。法定代表人：赵钦党。原告娄永建与被告郑州元通房地产有限公司（以下简称元通公司）、被告河南清雅贤居房地产营销策划有限公司（以下简称清雅贤居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告娄永建的委托诉讼代理人周万泉、赵越，被告元通公司委托诉讼代理人陈华到庭参加诉讼。被告清雅贤居公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告娄永建向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原告与被告元通公司签订的商品房买卖预约合同；二、请求依法判令二被告退还原告已交房款152274元、维修基金2406元、团购服务费8万元，共计234680元，并向原告支付利息（以234680元为基数，从2017年12月31日计算至实际履行完毕之日止，按年利率6%计息）；三、二被告对上述诉讼请求承担连带责任；四、本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年12月31日，原告与被告元通公司签订《签约确认单》，约定原告购买被告元通公司开发的郑州国际医药港1号馆3层3148号商铺，面积37.02平方米，单价18700元/平方米，总价692274元。被告元通公司告知原告需支付团购服务费8万元，团购服务费冲抵首付款30%及以下部分，如果不交团购服务费就不享受上述优惠。2017年12月21日、2017年12月31日，原告在元通公司售楼部，按其要求支付了团购服务费、首付款共计232274元，并支付维修基金2406元，但被告元通公司开具的团购服务费收款单位是清雅贤居公司。原告当时提出疑问，被告元通公司的解释是清雅贤居公司是其委托的销售代理商。原告在交款前根本不知道清雅贤居公司的存在，从未与清雅贤居公司进行过任何磋商，也未签订任何协议。所谓的“团购服务费”虽然变换名目，应属于清雅贤居公司代元通公司收取的购房款的一部分。2017年12月31日，原告支付上述款项后，被告迟迟不与原告签订《商品房买卖合同》，今“郑州国际医药港”变更为“灯饰城”、“图书城”，已经开始营业。原告购房本意是冲着元通公司的诚信和医药港的前景和收益，但没有想到国际医药港换了经营业态，还一直不与原告签订购房合同。经了解，被告违法出售商品房，由于被告的原因无法办理按揭贷款，原告与被告签订的商品房买卖合同无法继续履行。二被告明知违法，仍相互串通，欺骗消费者，应承担连带责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告元通公司辩称：一、涉案房屋买卖合同成立并生效，元通公司有权基于合同收取原告支付的购房款及维修基金；元通公司收取的首付款及维修基金未超过合同约定金额，不存在多收取原告费用的问题，不应当退还。二、本案不存在法定解除合同的情形。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。售房一方的目的系取得金钱，购房一方的目的是取得房屋所有权。本案房屋买卖合同约定元通公司向原告出售性质为商业服务的房产，元通公司在收取原告首付款后，将能够办理权属转移登记的商业房产交付原告，原告也能基于此将其购买的房屋登记至自己名下，原告购房目的已经实现。据此，本案不存在合同法九十四条第（四）项规定的情形。三、涉案商场改变业态，非元通公司造成。根据其他购房者提交的《商铺委托经营合同》，华联新光公司具有对商场进行经营管理、调整的权利。华联新光公司决定将商场变更为灯饰城，是华联新光基于其与大多数购房者签订的委托经营协议行使的经营决定权，元通公司无权干涉。所以元通公司对商场经营方向的改变不存在过错。四、元通公司不应对清雅贤居公司收取的团购服务费承担任何责任。首先，清雅贤居公司收取的团购服务费并非购房款。理由：1.收款主体不同。购房款由元通公司工作人员收取，款项直接进入元通公司；清雅贤居公司收取团购服务费，由清雅贤居公司雇佣人员收取，款项直接交由清雅贤居公司支配。2.收款内容不同。元通公司收取的款项，由元通公司向购房者出具收款凭证，并明确在收据中载明为“首付款”；清雅贤居公司收取的款项，由清雅贤居公司向购房者出具收款凭证，并明确载明为“团购服务费”。3.元通公司收取的购房款，不论是单价还是总价，均是按照房屋买卖合同约定收取，其中并未包含“团购服务费”，故收款的主体、内容、资金数额、资金流向均存在明显差异。其次，清雅贤居公司是以其该公司名义向原告收取的费用，该收款行为明显不属于代理行为。再次，清雅贤居公司在收取原告服务费后，并没有将服务费交给元通公司，因此元通公司客观上也没有获得、使用该笔款项。结合以上情形，可以确定团购服务费并非购房款，元通公司在未使用该笔款项的情况下，不应对团购服务费承担责任。综上所述，元通公司在履行合同过程中，不存在违约及过错，涉案房屋亦能够满足交付、过户条件，不存在原告购房目的无法实现的情形。据此，在原告与元通公司未协商一致的情况下，合同不应当解除。请求驳回原告的诉讼请求。被告清雅贤居公司未答辩。本院经审理认定事实如下：原告因购买被告元通公司出售的郑州国际医药港1号馆3层3148号房屋交纳了三笔款项：2017年12月21日，被告清雅贤居公司出具收据显示收到原告团购服务费8万元；2017年12月31日，被告元通公司出具两份收据，显示收到原告1-3148首付款（20%）152274元、1-3148维修基金2406元。2017年12月31日，原告与被告元通公司签订《签约确认单》，其上载明：房号：1号馆3层3148号，建筑面积37.02平方米，单价18700元/平方米，总价692274元，已付定金1万元，按揭首付（50%及以上）：352274元（其中20%及以上152274元，30%及以下20万元），贷款额34万元，维修基金65元/平方米，共2406元，需补款144680元。双方签订《签约确认单》后未再签订正式的《商品房买卖合同》，约定房屋也未在房地产行政主管部门备案。在本院已经受理的靳莹等同类相关案件中，当事人提供的电话录音显示：当事人申请贷款的资料银行审核后认为由于开发商的过错，不予办理贷款，并退还资料。后因涉案房屋经营业态改变为灯饰城，原、被告双方遂发生纠纷，原告起诉来院要求解决。另查明，2017年2月7日，元通公司与新郑郑银村镇银行股份有限公司郑韩路支行签订《郑州市在建工程抵押合同》，并于2017年11月30日将涉案房屋抵押给该支行。本院认为，本案《签约确认单》签订后，原告已经依约向被告支付了首付款及维修基金。元通公司因将涉案房屋抵押于他人，致使涉案房屋无法备案，亦致使原告无法依约向银行申请按揭贷款，故原告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告元通公司应将收取原告的首付款152274元、维修基金2406元共计154680元返还给原告。原告交纳的团购费8万元，虽然印章为被告清雅贤居公司，但从本案查证来看其构成了房款的一部分，该款的最终利益归属于元通公司，故原告要求元通公司返还该款，本院予以支持。原告主张的利息损失，于法有据，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。清雅贤居公司以自己的名义收取团购服务费，且该费用后期以高于费用本身较多的数额冲抵购房首付款，配合了元通公司在首付款比例未达标的情况下销售房屋的行为，存在过错，故其应在收取团购服务费范围内承担连带返还责任。原告其他主张未提供有效证据、依据，本院不予支持。二被告之间的内部纠纷可协商解决，如有争议另行依法处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告娄永建与被告郑州元通房地产有限公司因签订《签约确认单》（1号馆3层3148号房屋）所形成的房屋买卖合同法律关系自本判决生效之日起解除；二、被告郑州元通房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告娄永建购房费用234680元并支付利息损失（以234680元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2017年12月31日起计算至实际清偿完毕止）；三、被告河南清雅贤居房地产营销策划有限公司在收取的团购服务费8万元范围内对本判决第二项的义务承担连带责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2410元，由被告郑州元通房地产有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  昌晓艳二〇二〇年一月十九日书记员  冯艳霞