广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终2169号 上诉人（一审原告）:陈代祥，男，1957年9月1日出生，汉族，农民，住广西隆林各族自治县。 上诉人（一审原告）:陈红亮，男，1983年3月5日出生，汉族，农民，住广西隆林各族自治县。 上诉人（一审原告）:**锋，男，1984年3月14日出生，汉族，农民，住广西隆林各族自治县。 被上诉人（一审被告）：隆林天桥水泥有限公司，住所地广西隆林各族自治县天生桥镇祥播村塘托屯。 法定代表人：王运寿，该公司副经理。 委托代理人：梁耀文，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 上诉人陈代祥、陈红亮、**锋因确认合同效力纠纷一案，不服隆林县人民法院（2019）桂1031民初479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月25日通知双方当事人到庭进行法庭调查。上诉人陈代祥、陈红亮、**锋，被上诉人隆林天桥水泥有限公司（以下简称“天桥公司”）的委托诉讼代理人梁耀文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈代祥、陈红亮、**锋上诉请求：1.撤销一审（2019）桂1031民初479号判决；2.确认上诉人与被上诉人2013年4月7日签订的换房协议合法有效；3.确认位于被上诉人公司门口旁的老办公楼一栋（共三层）所有权、老办公楼所占土地使用权以及旧的厂门口出入通道的土地使用权自2013年4月7日起所有权归三上诉人；4.被上诉人协助三上诉人办理上述房屋所有权及其土地使用权、通道使用权的过户手续。事实和理由：2013年4月7日前被上诉人在三上诉人住宅旁进行开山炸石，对三上诉人造成财物损失，严重影响三上诉人正常生活，三上诉人找被上诉人商讨赔偿无果，三上诉人诉求政府后，经贸局领导前来主持调解，双方达成换房协议，并以此作为赔偿。2013年4月7日被上诉人自愿将公司门口旁的老办公楼一栋及地皮与三上诉人老房子（在水泥厂生产车间对面）作交换，三上诉人同意在签字时补偿给被上诉人捌万元整（¥80000元），协议签订后，上诉人居住的房屋2013年4月28日遭到他人倒土堆放大门进行侵害，在2015年大年三十遭到他人用货车横堵门口，2018年10月14日遭到他人闯进家园打砸。上诉人认为，被上诉人交换的土地属于出让性质的国有土地，被上诉人有权决定给上诉人使用并办理相关手续。上诉人的各项诉请有事实和法律依据，一审法院不予判决认定事实和判决有误，请求二审法院依法予以纠正。 天桥公司辩称：一、上诉人与被上诉人签订的协议有效，且双方已实际履行合同义务并享受合同权利，合同已履行完毕。双方根据当时实际情况采取互换办法，符合我国农村土地承包法的规定，但是上诉人要求答辩人为其办理土地使用证，已经属于超越合同，是要答辩人承担合同约定以外的义务，这是完全没有事实和法律依据的，也不符合民法的意思自治原则及诚实信用原则。二、答辩人的土地权属性质为工业用地（工矿用地），100968.53平米的用地面积是一个整体，土地性质要从工业用地变更为建设用地，要经过严格的报批程序即需要有充分的理由并经由有批准权的人民政府批准后才能到国土部门办理。上诉人作为农村居民，若想取得土地使用证，应当依照相关程序申请，答辩人可以配合协助，而不是要求答辩人履行合同之外的义务；三、答辩人尊重人民法院判决，若协议无效，除相互返还财产外，对合同无效过错由人民法院认定后赔偿对方损失；因此请求人民法院驳回上诉人的诉讼请求。 一审法院经审理认定事实：2013年4月7日，陈代祥、陈红亮、**锋与天桥公司签订了一份《协议书》，《协议书》载明：“甲方（天桥公司）自愿将公司门口旁边的老办公楼一栋及地皮跟乙方（陈代祥、陈红亮、**锋）老房子（在水泥厂生产车间对面）作交换，乙方同意在签字时补给甲方换房差价捌万元整（￥：80000.00）。”合同签订后，陈代祥、陈红亮、**锋给付了天桥公司80000元，天桥公司于当日出具了《收款收据》。天桥公司置换给陈代祥、陈红亮、**锋的土地权属性质为国有土地使用权，用途为工矿用地，权利人为隆林天桥水泥有限公司，使用权类型为出让。陈代祥、陈红亮、**锋置换给天桥公司的“老房子”未办理相关产权登记手续。上述事实，双方当事人均无异议，且有陈代祥、陈红亮、**锋提供的《协议书》、天桥公司出具的《关于原广西隆林水泥厂长门出入通道所有权归属问题的说明》、《收款收据》、《银行流水记录》、《土地使用权登记发证档案材料》、《宗地图》、《照片》等证据予以证实。 一审法院认为，陈代祥、陈红亮、**锋与隆林天桥水泥有限公司2013年4月7日签订的《协议书》，根据“地随房走”的原则,房屋的转让必然涉及宅基地的转让，该合同目的为互换土地使用权及房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”由于陈代祥、陈红亮、**锋用以置换的房屋未办理产权登记手续，陈代祥、陈红亮、**锋也未提供任何证据证实用以置换的房屋为合法所有的财产，也未提供任何证据证实该房屋所在的土地的性质。陈代祥、陈红亮、**锋诉称该房屋所在的土地为天生桥镇播存村陈家洞屯集体所有。就算所述属实，但根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”。2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》强调,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。据此,农村宅基地使用权与农村集体经济组织成员的特定身份相联系,具有相应的社会福利性和社会保障功能,用来保障农村村民享有基本的居住条件,从而有利于维护农村稳定,保障社会经济可持续发展。农村宅基地使用权非集体经济组织成员无权取得,农村宅基地及附着的房屋转让只能在本集体经济组织成员之间进行。允许非本集体经济组织成员通过农村房屋购买而取得农村宅基地的使用权,将在实质上构成集体经济组织在该宅基地上行使所有权的障碍,导致集体所有权的落空。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中隆林天桥水泥有限公司不具备受让涉案房屋的条件，双方签订的《协议书》应当认定为无效。隆林天桥水泥有限公司辩称其签订合同时并不清楚陈代祥、陈红亮、**锋置换房屋所在土地的性质，但隆林天桥水泥有限公司是否清楚土地性质并不能阻却所签订的合同自始无效的结果。 综上,陈代祥、陈红亮、**锋与隆林天桥水泥有限公司双方签订的《协议书》合同无效，陈代祥、陈红亮、**锋要求确认合同有效并要求隆林天桥水泥有限公司履行合同义务的诉请，没有事实和法律依据，应予以驳回。合同无效后,双方各自承担的民事责任,可另行解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条,《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告陈代祥、陈红亮、**锋的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈代祥、陈红亮、**锋负担。 二审期间，上诉人向本庭提交以下证据：1.电线杆及接线图片，证实2019年9月1日被天桥有限公司恶意断电至今；2.通话录音，证实上诉人与法定代表人王运寿通话记录，断电时恶语相对；3.新旧通道图片，证明交换新通道；4.房屋交换的本意及事实经过，证实换房的经过；5.中国改革报答复函。 经质证，被上诉人对上述证据关联性有异议，认为上述材料不属于证据，只是上诉人自己陈述的经过。 对上诉人提交的上述证据，本院分析认定如下：上述证据只是为了证明上诉人房屋居住使用权遭受侵害的事实，与本案确认合同效力不具有关联性，故对其证据效力本院不予采纳。 经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本案的争议焦点系：一、2013年4月7日签订的协议书是否有效；二、上诉人上诉状中的几项诉请是否有事实和法律依据。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。 结合本案，上诉人与被上诉人于2013年4月7日签订协议书，约定上诉人将其位于水泥厂生产车间对面的老房子（含房子及其周边范围所有附着物的所有权）与被上诉人位于门口旁的老办公楼（含房屋及其地皮）相互置换。上诉人用于置换的老房屋虽未办理相关产权登记，但根据双方当事人的陈述以及一审法院向证人陈某1、陈某2所作《询问笔录》的内容可确信上诉人主张上述房屋所涉土地为农村集体土地性质这一待证事实，具有高度可能性的，本院依法予以认定。 由于当事人置换房屋后所涉房屋所有权发生转移，而按照“地随房走”原则，必将导致所涉土地使用权亦相应转移的问题。对此，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，因农村集体土地的使用权与农村集体经济组织成员的特定身份具有紧密联系，只能在该集体经济组织成员间依法进行流转，且不得出让、转让或者出租用于非农业建设。上诉人与被上诉人达成的换房协议涉及集体土地使用权的转让，违反国家强制性规定，依法应属无效。故上诉人起诉要求确认上述协议合法有效并据以主张对所涉房产享有权利，于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由不充分，上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陈代祥、陈红亮、**锋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 亮 审 判 员  凌文楼 审 判 员  玉 江 二〇二〇年一月十五日 法官助理  陈华婷 书 记 员  黄丽华