贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初3113号原告：**蓉，女，1987年10月10出生，汉族，住贵州省六枝特区。委托诉讼代理人：张永富，系贵州新黔景律师事务所律师，执业证号：15202199810675041。委托诉讼代理人：叶清风，系贵州新黔景律师事务所律师，执业证号：15202201711010293。被告：六盘水顺意翔房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区箐兴路与凉都大道交汇处东南侧明湖映月1号商住楼801室，统一社会信用代码：91520200666957685P。法定代表人：马忠义，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梅永德，男，1953年3月3日出生，汉族，系该公司员工，住贵州省水城县。第三人：王明刚，男，1966年4月8日出生，汉族，住贵州省六枝特区。委托诉讼代理人：张永富，系贵州新黔景律师事务所律师，执业证号：15202199810675041。原告**蓉与被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司及第三人王明刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，因原审审判员安祎下乡驻村扶贫，扣除审限三个月，后变更审判员为刘娇娇，依法适用简易程序于2019年10月24日、11月26日公开开庭进行了审理。原告**蓉的委托代理人张永富、叶清风，被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司的委托代理人梅永德，第三人王明刚的委托诉讼代理人张永富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**蓉向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2010年10月3日签订的《房屋认筹协议书》有效；2、请求判决被告与原告签订正式的商品房买卖合同；3、请求判决被告按协议约定将原告认购的房屋交付给原告并办理相关产权手续(房屋总价值为269312元)；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2010年签订《房屋认筹协议书》一份，双方约定原告以2104元每平方米的价格购买被告正在修建的明湖映月1号楼14层A户型的房屋一套(面积为128平方米)，双方还约定工程竣工后由被告负责办理相关产权手续。原告共计交给被告认购金50000元，且在第二次缴纳认购金时被告收款收据上注明该房屋为14层2号房。现明湖映月1号楼已经修建完毕并开始预售，被告却迟迟不按照协议履行相关义务。故原告只得向法院起诉，请求依法确认原、被告于2010年10月3日签订的《房屋认筹协议书》有效。因为本案所涉的房屋已经开始预售，故请求法院判决被告与原告签订正式的商品房买卖合同，并判决被告按协议约定将原告认购的房屋交付给原告并办理相关产权手续(房屋总价值为269312元)。综上所述，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特向贵院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司辩称，我公司于2019年7月17日收到贵院送达的(2019)黔0201民初3113号出庭通知书即原告**蓉诉我公司房屋买卖合同纠纷一案，原告**蓉请求确认原、被告于2010年10月3日签订的《房屋认筹协议书》有效的诉求无法律依据，其理由为；2010年9月23日之前因原告**蓉之父王明刚就与我公司法人代表马忠义相识，其得知我公司将要开发建设“明湖映月一号商住楼”即于同年9月23日先来我公司财务交了5万元购房认筹款了之后，又于2010年10月3日代表其女**蓉(即原告)和其妻代兴敏到公司交房屋认筹金分别为(王明刚5万)、(代兴敏3万)、(**蓉3万)元并于当日签订“房屋认筹协议书”三份。事后又于2015年2月4日又由王明刚带其女**蓉、其妻代兴敏到公司交房屋认筹金两个2万元，共计4万元。在**蓉和代兴敏与公司2010年10月3日签订的两份“房屋认筹协议书”时，两原告未留下联系电话。王明刚在以自己名义交了10万(分两次交)后又于2015年月到公司找到马忠义将此10万元认筹款转变为借款并本息计算后由公司出具30万元借条一张由王明刚收执在手。我公司开发建设的“明湖映月一号商住楼”在2016年4月13日获得商品房预售许可，获得许可后，马忠义和公司的副总经理段学俊、季光勇等人多次联系原告之父王明刚来公司补交房款立即来签订“商品房买卖合同”完善购房手续。然而王明刚接电话后答应来办，却迟迟未来公司办理。2016年7月8日、9日，我公司连续发出四次(每天两二次)短信给**蓉(及其父王明刚)，短信内容为：“各商品房订购人：按照市住建局要求，我公司已办完市房地产交易中心信息网络科和市政府政务大厅不动产处明湖映月1号商住楼《商品房买卖合同》网签楼盘，实行网上签约管理现要求对所有房屋订购人进行清理交房款和交维修资金、煤气等代收代办费，公司决定请订购(认筹)人在2016年7月30日前到明湖映月售楼中心办理90％的交房款手续并签订合同，原定楼层、房号、房价不变。如超期9天不办理，我公司视为自动放弃购房权利，原定房屋我公司有权出售，特此通知。”事后，**蓉未按通知要求办理。王明刚接通后马忠义法人代表安排工作人员王华林接待劝其补交购房款时在公司办公室吵闹起来。当天通知来签“商品房买卖合同”的有王明会(系王明刚哥)和杨飞同在。他们都属一起来公司订房人员，特向法庭提供所签合同及补交购房款收据复印件以佐证我公司已通知原告之父王明刚的事实存在。综上所述，原告**蓉因其父王明刚熟悉我公司拟建开发明湖映月1号商住楼的情况带领其妻代兴敏、其女**蓉到公司售楼部分别交付认筹金，订立“房屋认筹协议书”事后拒不补交购房款及签订“商品房买卖合同”的行为应属违约行为，其意图想以所交的5万元(分两次交付)认筹金套取如我公司价值640000元的房产，其居心何在?依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中造成双方未签订“商品房买卖合同”的主要原因在原告方，其未按本公司通知及短信履行补交购房款的不作为，属违约行为，即可应视为原告放弃购买约定之房。依据《中华人民共和国合同法》第115条之规定，原告将损失定金。请求法庭依法查实公正裁决，驳回原告诉求，维护我公司合法权利。第三人王明刚陈述，1、认购书是双方真实意思表示，交的钱是**蓉自己的钱，双方应当按照认购书相应内容来履行权利和义务；2、被告方通知原告交款不属实，原告是愿意交付相关购房款，至今也是愿意交付购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据：原告**蓉提交的《身份证》复印件一份、《房屋认筹协议书》复印件一份、《收款收据》复印件二份，被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司提交的《营业执照》复印件、《法定代表人身份证明书》、《法人身份证》复印件各一份，第三人提交的《身份证》复印件一份，以上证据符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据的分析及认定：1、对被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司提交的《2016年7月8日通知》四份，原告**蓉及第三人王明刚对该组证据的三性持有异议，因该通知中注明的**蓉电话号码为150××××6820，而庭审中核实**蓉的电话号码尾号为6920，即该通知虽然被告向外发出，但是并未通知到原告**蓉，故本院对该组证据不予确认；2、（2019）黔0201民初2506号之一民事裁定书，（2018）黔0201民初3405号民事判决书、（2019）黔02民终461号民事判决书各一份，原告**蓉及第三人王明刚对该组证据的关联性及证明目的持有异议，认为中院判决书审理的是借贷案件不是商品房买卖合同，本案是商品房买卖合同，是两个不同性质的案件，因该三份裁判文书与本案无关联，故本院对其关联性不予确认；3、王明会与杨飞购房收款收据复印件四张、王明会与杨飞的商品房买卖合同原件二份，原告**蓉及第三人王明刚对该组证据的关联性及证明目的持有异议，因该组证据与本案无关联性，故本院对该组证据的关联性不予确认；4、对被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司提交的《借款合同》、《借款协议》、《承诺书》、《收款收据》，原告**蓉及第三人王明刚对组证据均持有异议，因该组证据系被告与案外人之间发生，且之间的关系是借贷关系，与本案无关联，故本院对该组证据不予确认；5、对被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司提交的《商品房抵工程款协议书》，原告**蓉及第三人王明刚对该证据的合法性持有异议，因与本案案涉房屋无关联，故本院对该证据不予确认；6、对被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司提交的《收据》、《置业预算表》，原告**蓉及第三人王明刚对该证据三性均持有异议，因该收据无相应银行流水印证，无其他证据予以作证涉案房屋已出售给他人的事实，故本院对该组证据不予确认；7、对被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司提交的（2016）黔0201执198号协助执行通知书，因不涉及本案涉案房屋，故本院对其关联性不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月3日，原告**蓉作为甲方与被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司作为乙方签订《房屋认筹协议书》，载明：“本着互惠互利的原则，甲方愿向乙方预交叁万元为乙方正在修建的“明湖映月”1#楼第14层A户型的128平方米建筑面积的住宅一套，以2104元/㎡的价格作为甲方向乙方认筹金。工程竣工，乙方负责给予办理产权手续。办理产权过程中按有关规定需要甲方支付的税金及费用由甲方负责。”当日，原告**蓉向被告交纳房屋认筹金30000元，被告向原告**蓉出具编号为0007456的收款收据一份。2015年2月4日，原告**蓉向被告交纳订金20000元，被告向原告**蓉出具编号为0036548的收款收据一份，并在收款收据上注明：“**蓉交来订金（14层2号）款，备注：此收据为房屋认购收据”。现原、被告双方因涉案房屋发生纠纷，故诉至本院。另查明，2016年4月13日被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司获得预售许可。被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司称已于2016年7月8日向外发通知，但其所发出的商住楼欠款通知单上150××××6820的号码并非原告**蓉电话号码。再查明，2019年7月10日，原告**蓉向本院申请查封被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司修建的明湖映月1号楼1402号房屋一套，并依法提供保险作为担保，本院已根据原告申请对上述房屋（钟山区凉都大道与箐兴路交汇处东南侧明湖映月1号商住楼1402号房，建筑面积133.15㎡）采取了查封措施，产生保全费1867元。该房屋状态显示为“已预售许可”。本院认为，原告**蓉与被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司签订《房屋认筹协议书》系双方的真实意思表示，双方的约定未违反法律法规的强制性规定，合法有效。故对原告**蓉所提要求确认原告与被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司于2010年10月3日签订的《房屋认筹协议书》有效的诉讼请求，本院予以支持。被告提交《收据》、《置业预算表》以证明本案涉案1402号房屋已出售给他人的事实，但因该证据无其他证据予以佐证，且被告与案外人并未签订《商品房买卖合同》，现该房屋状态仍是“已预售许可”。被告辩称系原告**蓉的原因导致双方未能签订《商品房买卖合同》，但其提交的证据不足以证实其主张，故本院对其该辩称意见，不予采信。对于原告**蓉所提判决被告与原告签订正式的商品房买卖合同的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订的协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，因原被告双方签订的《房屋认筹协议书》虽包含了双方当事人姓名或名称、商品房的基本情况（房号、建筑面积）、单价等内容，但不满足商品房买卖合同的主要内容，又因原告根据《房屋认筹协议书》的内容交纳了认筹金30000元、交纳了定金20000元，且庭审中原告表示愿意交纳相应款项，故在房屋满足预售条件，且无其他导致商品房买卖合同目的不能实现的情形下，各方均应按照签订的《房屋认筹协议》内容履行各自的义务，故对原告的该诉请，本院予以支持。对原告**蓉所提判令被告按协议约定将原告认购的房屋交付给原告并办理相关产权手续的诉讼请求，因交付房屋的前提在于原告方与被告方签订正式的《商品房买卖合同》，且原告**蓉履行相应的交款义务，故本院对该诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告**蓉与被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司于2010年10月3日签订的《房屋认筹协议书》有效；二、被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照双方于2010年10月3日签订的《房屋认筹协议书》内容与原告**蓉签订《商品房买卖合同》；三、驳回原告**蓉的其余诉讼请求。案件受理费5340元，因适用简易程序减半收取2670元，保全费1867元，共计4537元，由被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司负担（原告**蓉已预交，被告六盘水顺意翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告**蓉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  刘娇娇二〇二〇年一月六日书记员  刘彩兰