云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10241号上诉人（原审被告）：云南浙滇置业有限公司。住所地：云南省昆明经开区经开路3号科技创新园A7-71号。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：孙绍娟，女，1992年9月9日出生，汉族，现住云南省昆明市。被上诉人（原审原告）：李秋文，男，1990年8月20日出生，汉族，现住云南省昆明市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：范国雄、杨元英，云南典传律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南浙滇置业有限公司（以下简称“浙滇公司”）因与被上诉人孙绍娟、李秋文商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初5124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人浙滇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：本案中，并非因上诉人原因导致房屋产权证不能办理。上诉人已经举证证明，东盟森林小区建设项目因规划强制要求的垃圾中转站建设受部分业主阻挠不能实施等原因，致项目一直不能满足规划验收条件，故不能协助业主办理房屋产权证。一审法院判决由上诉人承担每天10元的逾期办证违约金错误，故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人孙绍娟、李秋文共同答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。被上诉人孙绍娟、李秋文在一审中起诉主张：一、请求法院判令被告立即将办理房屋产权证的资料提交产权登记机关；二、请求法院判令被告支付原告因违约办理房产证的违约金（自2016年10月13日起至房产证办理完毕为止），暂计至2018年7月10日违约金为人民币6350元；三、请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告浙滇公司（甲方）与原告（乙方）于2015年10月13日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买房屋，并对双方权利义务进行了约定。合同约定的付款方式为：买受人首期支付购房总价款的30.23%，金额173276元，付款日期：2015年10月13日；其余价款400000元，向银行贷款支付。第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。原告按期支付了房款及产权登记相关费用，并于2016年6月19日办理了接房手续。被告浙滇公司尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。一审法院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，但双方未约定具体付款期限，而在原告于2016年6月19日办理了交接房手续并交纳了相关办证费用，被告即具备办理产权证的条件，则在合理期限内被告应当履行办证义务。被告至今未履行办证义务，其行为已构成违约。对于被告抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍导致工程无法验收进而影响到产权证办理，以及部分业主私搭乱建导致规划验收不通过的主张，被告并未就相关因果关系举证证实，且被告浙滇公司作为案涉东盟森林小区的开发商，在签订合同时已通过合同形式确认了协助办证的义务，在合同签订后应当积极履行合同义务，根据交易惯例应在150个工作日后（2017年1月21日）协助递交资料。至于被告如何规划建设垃圾中转站进而办理工程验收不能作为免除合同约定办证义务的理由。原告虽主张违约金计算至办理房产证为止，但双方合同已明确约定了被告的义务为协助将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，故一审法院支持自2017年1月22日起算的逾期办证违约金，至被告将案涉房屋办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。对于违约金标准，一审法院认为综合全案，违约金应按每日10元的标准计算为宜。针对原告主张的被告立即将办理房屋产权证的资料提交产权登记机关的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，经一审法院查明，浙滇公司建设的东盟森林小区项目未办理建设工程竣工验收备案，因此办证资料尚不完备，不具备履行的条件，且该部分内容不适宜强制执行，因此一审法院对此不予支持，待条件具备后原告可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告孙绍娟、李秋文支付自2017年1月22日起至被告向产权登记机关递交办理房屋所有权证所需的全部资料之日止，按每日10元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告孙绍娟、李秋文的其他诉讼请求。”案件受理费减半收取50元，由云南浙滇置业有限公司负担。二审中，双方当事人均无新证据向本院提交。经审理，双方当事人对于一审法院所确认事实均无异议，本院对于双方当事人无异议的事实依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否存在被上诉人所主张的逾期办证的违约行为，如果应当承担该违约责任，其应当承担的违约金的标准是什么？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案的房屋未能办理房屋产权证的原因是因为该涉案建设项目未建盖规划中的垃圾中转站等配套公建设施，造成未能经过规划验收，致使未能办理建设项目的综合验收备案。根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4.2公共服务设施4.2.1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4.2.2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付”的规定，上诉人交付涉案房屋时并未建盖好相应的配套公共服务卫生设施，从而造成该建设项目没有通过规划验收，不能办理综合竣工验收备案，致使到现在相关房屋都不能办理产权登记手续，该责任应当由上诉人承担，上诉人在本案中存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合本案的查明事实，涉案的房屋已交付被上诉人居住使用多年，其购买房屋的主要合同目的已经实现。虽然上诉人逾期办证的违约行为的确给被上诉人造成相应的损失，但双方当事人在涉案的《商品房购销合同》约定逾期办证违约金过高，上诉人已经明确提出申请调整该违约金，故本院酌情对于上诉人应当承担的逾期办证违约金做相应调整为每天5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初5124号民事判决；二、由上诉人云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向被上诉人孙绍娟、李秋文支付自2017年1月22日起至上诉人云南浙滇置业有限公司向产权登记机关递交办理房屋不动产权证所需的全部资料之日止按照每日5元的标准计算的逾期办证违约金；三、驳回上诉人云南浙滇置业有限公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人孙绍娟、李秋文的其他诉讼请求。一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，由上诉人云南浙滇置业有限公司负担90元，由被上诉人孙绍娟、李秋文负担10元。本判决为终审判决。审判长  符圆圆审判员  晏云锋审判员  邓林春二〇二〇年一月二十二日书记员  李孟擎