山西省太原市中级人民法院   民事判决书   （2020）晋01民终165号   上诉人（一审被告）：太原市鸿金宝物业管理有限公司，住所地：太原市迎泽区双塔北路79号1幢。   法定代表人：裴容，执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：郭志刚，山西德珲律师事务所律师。   委托诉讼代理人：靳丽，山西德珲律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：马青，女，1958年11月21日出生，汉族，山西大学商务学院退休职工，住太原市。   被上诉人（原审原告）：耿岩，男，1958年9月18日出生，汉族，山西大学商务学院退休教师，住太原市。   委托诉讼代理人：马青，耿岩之妻。   上诉人太原市鸿金宝物业管理有限公司（以下简称鸿金宝公司）因与被上诉人马青、耿岩租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初5471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鸿金宝公司的委托诉讼代理人郭志刚、靳丽，被上诉人马青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   鸿金宝公司上诉请求：1.撤销山西省太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初5471号民事判决第一项、第二项，改判驳回马青、耿岩的诉讼请求。2.一审、二审诉讼费由马青、耿岩承担。事实和理由：一、一审法院未对马青、耿岩与山西八闽服饰品牌之都有限公司（以下简称八闽公司）签订的《商铺租赁经营协议》进行认定，直接判决鸿金宝公司与马青、耿岩租赁关系一直未解除，属于认定事实不清。首先，马青、耿岩与八闽公司签订《商铺租赁经营协议》后，鸿金宝公司与马青、耿岩之间的租赁关系于2008年12月31日解除，该合同的解除是马青、耿岩单方主动行为所致，马青、耿岩无权向鸿金宝公司主张2009年1月1日之后的租金。该《商铺租赁经营协议》对查清本案事实至关重要，而一审法院未对该协议书进行认定，直接判决“自2009年1月1日起仍应视为双方默认继续履行原合同”属于认定事实不清。其次，马青、耿岩在庭审时明确表明《商铺租赁经营协议》是其本人所签，依法成立，该协议对马青、耿岩与八闽公司具有法律约束力，双方应全面履行。鸿金宝公司一审时提交的“2009年全年支付反租金”的收条，系八闽公司沿用鸿金宝公司收条格式进行统一打印，是八闽公司在2011年10月15日向业委会移交商场时一并移交的材料，由鸿金宝业主管理委员会掌握，鸿金宝公司并不掌握该收条，一审法院认定“该抗辩不符合日常的交易习惯，在逻辑上亦难以解释...”没有事实及法律依据。第三、与被马青、耿岩同情形其他业主的生效法律文书均对《商铺租赁经营协议》的效力予以认定，系业主与八闽公司真实意思表示，合法有效且实际履行，自2009年1月1日起，承租主体变更为八闽公司。二、鸿金宝公司承租期间（截止2008年12月31日）的租金除2007年下半年80%即8775元外，已全部支付马青、耿岩，即马青、耿岩已经领取2005年、2006年、2007年上半年及下半年20%、2008年全年租金，鸿金宝公司仅欠付马青、耿岩2007年下半年80%的租金8775元。三、一审判决认定违约金过高实属错误。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条第2款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。依据上述法律规定，虽然鸿金宝公司与马青、耿岩签订的《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》约定有违约金的计算方法，但依据该方法计算的违约金已经明显超出法律规定的违约金上限，一审法院径行判决鸿金宝公司支付超过30%的违约金实属错误。四、马青、耿岩的诉请已经超过诉讼时效。马青、耿岩在一审时未提供证据证明其与鸿金宝公司解除租赁关系后一年内向鸿金宝公司请求支付租金，根据《中华人民共和国民法通则》及相关司法解释的规定，请求支付租金的诉讼时效为一年，马青、耿岩的诉讼请求已经超过诉讼时效多年，依法应驳回其诉讼请求。   马青、耿岩辩称：1.鸿金宝公司与马青、耿岩在2005年签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》，约定马青、耿岩将商铺出租给鸿金宝公司，截至2010年12月31日，双方未解除该合同，依法应当由鸿金宝公司承担支付租金的义务。2.马青、耿岩与鸿金宝公司签订合同时已将案涉房屋移交给鸿金宝公司，截至2010年12月31日，鸿金宝公司并未将商铺返还，依据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，应当按照合同的时间先后顺序进行履行。3.《商场移交协议》以及《美特好超市补充协议》均证明鸿金宝公司提交的八闽公司《商铺经营租赁合同书》并未履行，而鸿金宝公司与马青、耿岩的租赁合同一直在履行中。4.业主调取的2009-2010年鸿金宝公司的支付凭证及税务发票，证明鸿金宝公司是对外收取租金和发包的主体。4.马青、耿岩从未间断过向鸿金宝公司主张权利，业主们曾多次集体上访维权，不存在诉讼时效已过的问题。   马青、耿岩向一审法院起诉请求：1.判决鸿金宝公司向马青、耿岩支付欠付租金30103元（2007年下半年80%租金8775元、2009年全年租金7312元、2010年欠付全年租金7992元）及截止到2018年3月12日的违约金9781元（之后按日按欠付租金的万分之一计算到实际付清之日）；2.本案诉讼费用由鸿金宝公司承担。   一审法院认定事实：2005年，原告与被告签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》，约定：原告将商铺（A522号）租赁给被告，合同签订时起被告每年分两次支付原告租金，于每年6月30日前一次性支付当年前半年租金，12月31日前一次性支付当年后半年租金；逾期支付租金的，被告应自逾期之日起至应付租金全部支付之日止，按日支付租金额的万分之一承担违约金。后双方对上述合同进行变更，于2008年1月25日签订了《商铺租赁补充协议（2）》，约定：在原合同基础上增加三年启动期，期限为2008年1月1日起至2010年12月31日止，2011年1月1日后按原合同租金标准执行；2008年租金为6094元，2009年租金为7312元，2010年租金为7922元，付款期限按原合同执行；三年启动期结束后，双方继续按原合同履行，租金标准按原合同执行；合同期限届满后，实行代租管理。   庭审中，原告对被告提供的其2011年1月7日领取2009年全年租金7312元的收条认可。截止目前，原告已收到至2007年6月30日之前、2007年下半年20%、2008年全年和2009年全年租金。   一审法院认为，原告与被告签订的《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》、《商铺租赁补充协议（2）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对上述合同的履行，双方当事人一直未提出异议并予以解除，被告也一直未将涉案商铺交还给原告，且被告提供了明确载明“今收到太原市鸿金宝物业管理有限公司支付......2009年全年支付返租金”的收条，被告虽抗辩该收条由八闽公司沿用其公司格式打印，但该抗辩显然不符合日常的交易习惯，在逻辑上亦难以解释八闽公司的收条原件由其掌握的情形，故本院认为自2009年1月1日起仍应视为双方默认继续履行原合同，对被告关于双方租赁关系已经解除的抗辩意见不予采信。自合同签订之日起，被告应按合同约定向原告支付租金。原告依约将商铺出租给被告，被告未按约向原告支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。经核算，被告尚欠原告2007年下半年80%租金8775元、2010年上半年租金3961元、2010年下半年租金3961元，共计16697元。被告未按照合同约定期限支付原告租金，应自逾期之日起至应付租金付清之日止，按日应支付租金额的万分之一承担违约金。经核算，截至原告主张的2018年3月12日，被告应支付的违约金为：（1）2007年下半年违约金自2008年1月1日至2018年3月12日共计3724天，即8775元×0.0001×3724天=3268元；（2）2010年上半年违约金自2010年7月1日至2018年3月12日共计2812天，即3961元×0.0001×2812天=1114元；2010年下半年违约金自2011年1月1日至2018年3月12日共计2628天，即3961元×0.0001×2628天=1041元；以上共计5423元。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。商铺其他业主的陈述与原告提交的信访材料均可相互印证业主们从未间断催要房租，故诉讼时效已构成中断，对被告关于原告诉讼已过诉讼时效的抗辩意见不予采信。综上，一审法院支持原告马青、耿岩的部分诉讼请求，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司支付原告马青、耿岩自2007年7月1日起至2007年12月31日止及自2010年1月1日起至2010年12月31日止的所欠租金16697元；二、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司支付原告马青、耿岩至2018年3月12日的违约金5423元，并支付自2018年3月13日起至所欠租金实际付清之日止的违约金（以所欠租金16697元为基数、按日万分之一计算）；三、驳回原告马青、耿岩的其他诉讼请求。   二审审理中，鸿金宝公司及马青、耿岩均未提交新证据。   经二审审理，一审判决查明的案件事实存在，本院予以确认。   另查明：2010年1月25日，马青、耿岩与八闽公司签订《商铺租赁经营协议》，将A522号商铺出租给八闽公司经营管理，租赁期限为15年，自2009年1月1日起至2023年12月31日止，协议中对租金标准及支付方式作了约定。   本院认为，本案为租赁合同纠纷。马青、耿岩与鸿金宝公司、八闽公司分别于2005年、2008年、2010年签订《广州白马山西服装市场租赁经营合同书》、《商铺租赁补充协议（2》及《商铺租赁经营协议》，将案涉A522号商铺分时段出租给以上二公司经营管理，双方就租赁期限及租金标准等进行了明确约定。本案二审争议的焦点为：1.马青、耿岩2009年1月1日至2010年12月31日期间出租案涉A522号商铺的租金及违约金是否应当由鸿金宝公司承担；2.一审判决认定的违约金是否过高；3.马青、耿岩的诉讼请求是否超过诉讼时效。   首先，关于马青、耿岩2009年1月1日至2010年12月31日期间出租案涉A522号商铺的租金及违约金是否应当由鸿金宝公司承担的问题。根据二审查明的事实，马青、耿岩与鸿金宝公司实际履行的租赁合同期间为2006年1月1日至2008年12月31日，马青、耿岩确认收到该期间内鸿金宝公司支付的2006年全年、2007年上半年、2007年下半年20%、2008年全年的租金及欠付其2007年下半年80%的租金8775元的事实，鸿金宝公司对欠付马青、耿岩2007年下半年80%的租金8775元亦予以认可。2010年1月25日马青、耿岩与八闽公司补签《商铺租赁经营协议》，经本人签字确认，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，基于合同相对性原则，2009年1月1日至2010年12月31日履行的是马青、耿岩与八闽公司之间的租赁经营协议，故马青、耿岩要求鸿金宝公司承担2009年1月1日至2010年12月31日期间欠付租金及相应违约金的诉讼请求于法无据，不予支持。   其次，关于一审判决确定的违约金是否过高的问题。因双方在协议中明确约定“鸿金宝公司逾期支付马青、耿岩租金的，应自逾期之日起至应支付租金全部支付之日止，按日按应支付租金额的万分之一承担违约金”，一审法院依照合同约定判决鸿金宝公司承担相应的违约金并无不当，故对鸿金宝公司此项上诉请求不予支持。   第三，关于马青、耿岩的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。在鸿金宝公司实际拖欠租金后，马青、耿岩及商铺其他业主不间断地催要房租、通过申诉信访等途径维护自身权益等客观事实，产生诉讼时效中断的法律后果，鸿金宝公司的该项请求不能成立，亦不予支持。   综上所述，鸿金宝公司的上诉理由部分成立，予以支持。一审判决认定事实部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、撤销山西省太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初5471号民事判决；   二、上诉人太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人马青、耿岩2007年7月1日起至2007年12月31日止欠付的租金8775元；   三、上诉人太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人马青、耿岩至2018年3月12日的违约金3268元，并支付自2018年3月13日起至所欠租金实际付清之日止的违约金（以所欠租金8775元为基数，按日万分之一计算）；   四、驳回上诉人鸿金宝公司的其他上诉请求。   五、驳回被上诉人马青、耿岩的其他诉讼请求。   一审案件受理费798元，二审案件受理费798元，合计1596元，由上诉人太原市鸿金宝物业管理有限公司负担482元，被上诉人马青、耿岩负担1114元。   本判决为终审判决。   审判长 赵 琍   审判员 张军红   审判员 赵四民     二O二O年一月二十日   书记员 田 丽