河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫06民终1811号上诉人（原审原告）：鹤壁市常绿置业有限公司，住所地鹤壁市山城区山城路与红旗街交叉口西北角。法定代表人：郭青山，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩乾，男，该公司员工。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。被上诉人（原审被告）：孙岩，男，1986年5月5日出生，汉族，住鹤壁市山城区。上诉人鹤壁市常绿置业有限公司（以下简称常绿置业公司）因与被上诉人孙岩房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市山城区人民法院（2019）豫0603民初602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常绿置业公司上诉请求：撤销原审判决，予以改判或发回重审，本案全部诉讼费用由孙岩承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。孙岩并未对《商品房买卖合同》约定的义务履行完毕，上诉人享有单方解除权。孙岩除按时支付房款外，还应按时偿还银行贷款。上诉人为孙岩银行贷款提供担保，自然享有因孙岩不按时偿还银行贷款而解除合同的权利。并且孙岩并未取得涉案房屋所有权。2、一审法院适用法律错误。本案上诉人按照《商品房买卖合同》行使解除权，与贷款银行并无直接关系，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，担保权人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。一审法院强调上诉人与银行之间的担保合同，而忽略商品房买卖合同，适用法律错误。孙岩未作答辩。常绿置业公司向一审法院起诉请求：1、判令解除上诉人与孙岩于2016年9月23日签订的《商品房买卖合同》；2、判令孙岩协助上诉人办理商品房网签备案合同撤销手续；3、判令孙岩向上诉人支付违约金41.68元（按照合同标准暂计至2018年11月30日，之后违约金按照上述标准计算至实际履行完毕之日止）；4、诉讼费由孙岩承担。一审法院认定事实：2016年9月23日，常绿置业公司与孙岩签订《商品房买卖合同》，双方约定由孙岩购买常绿置业公司开发的位于鹤壁市山城区红旗街北侧、山城路西侧的常绿林溪谷第1幢楼东2单元16层东5号房；建筑面积约44.86平方米，单价为3502.96元/㎡，总金额为157143元；孙岩先行支付部分款项，其他的采取银行贷款方式支付购房款。后孙岩在中国工商银行鹤壁分行进行了房产抵押贷款，贷款期限20年，金额110000元。常绿置业公司为孙岩提供了信用保证，现该购房款已全部支付常绿置业公司。在分期还款期间，孙岩不如期偿还房款，导致中国工商银行鹤壁分行多次扣划常绿置业公司在其银行所设的保证金账户上的款项，截止2019年3月6日前共扣划12543.8元。另常绿置业公司、孙岩还在合同附件十一补充协议第3条中约定，因买受人未按时偿还银行贷款造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行借款等，出卖人有权单方解除合同。出卖人解除合同时，买受人应向出卖人（包括银行）代为偿还的按揭贷款余额及其他一切费用及直接及间接损失。一审法院认为，常绿置业公司与孙岩于2016年9月23日签订《商品房买卖合同》系双方意思表示真实，故该合同合法有效，不违反法律规定，应属有效合同，双方均应该履行自己的义务。合同签订后，孙岩支付部分房款后，在中国工商银行鹤壁分行进行了房产抵押贷款，而常绿置业公司为孙岩提供了信用保证，现该购房款已全部支付常绿置业公司，孙岩的合同义务已经履行完毕。后孙岩在分期还款期间，未能依约按期偿还房款，中国工商银行鹤壁分行扣划了常绿置业公司在其银行所设的保证金账户上的款项。本案中，常绿置业公司是基于保证合同因承担了担保责任而导致的诉讼，双方虽在合同附件中对合同的解除进行了约定。但双方之间的房屋买卖合同已经履行完毕，孙岩已取得房屋的所有权，常绿置业公司基于其承担的担保责任可以向孙岩追偿债务。孙岩违反了合同附件的约定应当承担相应的违约责任，故常绿置业公司要求判令解除其与孙岩于2016年9月23日签订的《商品房买卖合同》以及判令孙岩协助其办理商品房网签备案合同撤销手续的诉请，不予支持；常绿置业公司依约交付了房屋，孙岩未按合同附件约定及时偿还银行的分期贷款，已构成违约，应当承担违约责任，故常绿置业公司要求孙岩向其支付违约金41.68元（该违约金按照合同约定标准按日万分之一暂计算至2018年11月30日止）的诉讼请求，符合双方合同约定，予以支持。常绿置业公司要求2018年11月30日之后的违约金按照上述标准计算至实际履行完毕之日止的请求，因违约本金系变数，每月都在变化，故可待发生后另行主张，故该项请求不予以支持。一审法院判决：一、孙岩于判决生效后十日内支付常绿置业公司违约金41.68元；二、驳回常绿置业公司的其他诉讼请求。若未按判决确定的指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由孙岩负担。在二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查当事人一审提交的有效证据，并充分听取当事人的诉辩意见，本院审理查明确认的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人常绿置业公司所提出的孙岩并未对《商品房买卖合同》约定的义务履行完毕，上诉人享有单方解除权，孙岩并未取得涉案房屋所有权，担保权人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷，一审法院适用法律错误的上诉理由。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案，孙岩与常绿置业公司签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第3条约定，因买受人未按时偿还银行贷款造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行借款等，出卖人有权单方解除合同。孙岩未按时偿还中国工商银行鹤壁分行的贷款，中国工商银行鹤壁分行多次扣划常绿置业公司在该行所设保证金账户上的款项，常绿置业公司按照合同约定，请求解除其与孙岩签订的《商品房买卖合同》符合双方的合同约定及法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案商品房担保贷款的担保权人中国工商银行鹤壁分行并未提出请求，涉案《商品房买卖合同》解除后，常绿置业公司应当与担保权人和买受人孙岩协商，妥善处理收取的购房贷款和购房款事宜。上诉人常绿置业公司的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，上诉人常绿置业公司的上诉理由成立，本院予以支持。鹤壁市山城区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律错误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持鹤壁市山城区人民法院（2019）豫0603民初602号民事判决第一项，即：孙岩于本判决生效后十日内支付鹤壁市常绿置业有限公司违约金41.68元；二、撤销鹤壁市山城区人民法院（2019）豫0603民初602号民事判决第二项，即：驳回鹤壁市常绿置业有限公司的其他诉讼请求；三、解除鹤壁市常绿置业有限公司与孙岩于2016年9月23日签订的《商品房买卖合同》；四、孙岩协助鹤壁市常绿置业有限公司办理商品房网签备案合同撤销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由孙岩负担。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  王建霞审判员  苗国庆二〇二〇年一月七日书记员  张亚楠