浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0483民初4372号原告：邢玮，男，1976年10月1日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。原告：方婷，女，1988年11月1日出生，汉族，住浙江省桐乡市。二原告共同委托诉讼代理人：薛明、金志明，嘉兴市南湖区天安法律服务所法律工作者。被告：赵有富，男，1970年12月21日出生，汉族，住江苏省高邮市。委托诉讼代理人：秦顺忠、徐锐，江苏擎天柱律师事务所律师。被告：嘉兴市广弘房地产有限公司。住所地：浙江省桐乡市濮院镇锦苑社区凯旋路1045-1065号。统一社会信用代码913304836605997338。法定代表人：刘群，该公司总经理。委托诉讼代理人：王之权，浙江万新律师事务所律师。原告邢玮、方婷与被告赵有富、嘉兴市广弘房地产有限公司（以下简称：广弘公司）商品房销售合同纠纷一案，经嘉兴市中级人民法院（2018）浙04民终2625号民事裁定书裁定撤销本院(2018)浙0483民初990号民事判决并发回重审，本院于2019年6月13日重新立案受理，本案依法由审判员邹丹与审判员朱伟忠、人民陪审员徐文珍另行组成合议庭进行审理，审理中，原告邢玮、方婷向本院提出司法鉴定，本院依法委托嘉兴恒新房地产估价经纪有限公司进行司法鉴定，后嘉兴恒新房地产估价经纪有限公司于2019年8月14日出具了恒新鉴评报字（2019）第015号评估报告书，本案恢复审理。本案于2019年11月8日公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人薛明、被告赵有富委托诉讼代理人秦顺忠、被告广弘公司委托诉讼代理人王之权到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.确认原告与被告赵有富2017年2月28日签订的《房地产转让协议》第二条中的房地产成交价中的892974元无效；2.被告赵有富返还原告购房款892974元，赔偿原告违约金300000元以及装修损失457000元；3.被告广弘公司承担连带责任。审理中，原告变更诉讼请求为：1.确认原告与被告赵有富就桐乡市濮院镇上上城2号楼1623、1625、1627室房产在2017年2月28日-2017年3月3日期间的交易价格为865589元并返还多收合同价款差价584411元及承担法定孳息67791元（按年利率4.35%自2017年3月4日起计算至2019年11月4日，实际计算至清偿之日止）；2.被告赵有富赔偿违章建筑的装修损失250862元及违约金300000元；3.被告广弘公司对上述请求承担连带担保责任；4.本案诉讼费由两被告负担。事实与理由：2017年2月28日，原告经人介绍后结识了被告赵有富。被告赵有富谎称自己是濮院镇上上城2号楼1623、1625、1627室的房屋产权人，且称十六层楼层面西立面南C1轴至北C1轴、南立面西1轴至东10轴没有产权证的建筑物亦归其所有，并向原告出示了设计变更图纸、建筑鸟瞰图和被告广弘公司盖章的维护使用说明，用以证明没有房产证的面积合法。被告赵有富诱骗原告签订了《房地产转让协议》，约定上述房屋及建筑物的成交价为1450000元。原告在按约向被告赵有富转账支付购房款1054000元后得知上述房屋的所有权人并非被告赵有富，而是被告广弘公司，被告赵有富系无权处分，且上述房屋市场价为5181.98元/㎡，面积为107.3㎡，总价为556026元。为办理产权证，原告与被告广弘公司签订了上述房屋的买卖合同，并向被告广弘公司支付购房款395000元，且办理了更名过户手续。现原告对上述房屋及建筑物进行了装修，但濮院镇永乐村综合服务管理大队以擅自搭建违法建筑为由，限期原告自行拆除上述建筑物，造成了原告经济损失。原告认为，上述建筑物系违章建筑物，且没有产权证，应属业主公摊面积，被告赵有富无权处分，双方签订的《房地产转让协议》应属无效。被告广弘公司出具的维护使用说明具有欺骗性质，造成原告经济损失，应承担连带责任。另外，《房地产转让协议》约定的1450000元转让价款中的557026元系用于向被告广弘公司购买3套房屋，其余892974元系被告赵有富出售上述没有产权证的搭建房的对价款，而该搭建房系楼房的公用部分，且属于违章建筑，被告赵有富对该搭建房无处分权，同时，两被告在明知该搭建房系无权出售和违章搭建的情况下，隐瞒事实将其出售给原告，已构成民事欺诈行为，并损害了楼房全体业主的物权利益。我国《民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《民法总则》第一百五十六条规定，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。被告赵有富辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。1.被告赵有富与原告签订的《房地产转让协议》的条款没有任何无效情形，原告请求返还财产的请求权基础不存在；2.即使双方签订的《房地产转让协议》中约定的145万元款项包含16层以上建筑价值，该部分款项也不应退还，原告是对房屋现状作了充分了解的情况下签署的协议，对16层房屋及16层以上房屋的情况是了解的，由此产生的风险应当由原告承担，被告赵有富在交易过程中也未取得非法利益，不存在不当得利情况；3.原告所诉的损失目前并未确定，且是其自己的行为所致，与被告赵有富无关，故其要求被告赵有富赔偿损失没有事实和法律依据。被告广弘公司辩称：1.其始终未承认十六层楼层面以上的建筑物属于个人所有，相反，该建筑物属于业主的公摊面积。2.维护使用说明并不具有欺骗性质，十六层楼层面以上的建筑物是让全体业主用于喝茶、晒被、观景，但原告曲解该本意，擅自占用该层面，并私自进行改造。3.十六层楼层面以上的建筑物是合法建筑，房屋构造也经过备案，被告广弘公司根本不知道原告擅自搭建的情况，即使该搭建物被要求拆除也不应由其承担责任。请求驳回原告的诉请。针对自己的主张，原告提供证据如下：证据1.房地产转让协议复印件1份，维护使用说明复印件1份，建筑物鸟瞰图复印件1份，限期自拆通知书复印件1份，证明被告赵有富冒充上上城2号楼1623、1625、1627房屋及十六层楼层面西立面南C1轴至北K1轴，南立面西1轴至东10轴没有产权证的建筑物的所有权人，并向原告出具开发商广弘公司的维护使用说明、建筑物鸟瞰图等骗取原告信任签订房地产转让协议，被告系无权处分，房地产转让协议无效，十六层楼层面西立面南C1轴至北K1轴，南立面西1轴至东10轴没有产权证的建筑被濮院镇永乐村综合服务管理大队认定为违法建筑物，要求原告限期自拆，被告应承担违约责任的事实；证据2.浙江省商品房买卖合同复印件3份，不动产权证复印件1份，证明原上上城2号楼1623、1625、1627房屋的所有权人是被告广弘公司，原告与被告广弘公司就上上城2号楼1623、1625、1627房屋存在房屋买卖合同法律关系，约定毛坯单价为5181.98/平方米，交付时间、交接方式、违约责任、纠纷管辖法院等，并且原告已办理不动产登记手续，取得所有权的事实；证据3.转账凭证复印件、发票复印件、发票明细复印件，证明原告向两被告购买上上城2号楼1623、1625、1627房屋及十六层房屋楼层面西立面南C1轴至北K1轴，南立面西1轴至东10轴没有产权证的建筑物，共支付购房款1449000元的事实；证据4.装修施工合同复印件、装修工程预算竣工验收单复印件、照片复印件，证明被告将十六层楼层西立面南C1轴至北K1轴，南立面西1轴至东10轴没有产权证的建筑物交付原告，原告对其进行装修，现原告被责令限期自拆，造成原告经济损失的事实；证据5.证人书面证言复印件，证明被告赵有富向原告出具关于涉案无产权证房屋（即濮院上上城2号楼十六层楼层面）的相关材料来证明该建筑系合法的，并签订《房地产转让协议》，原告善意无过失的事实；证据6.评估报告1份，原告认可评估报告，证明原告实际支付的价格145万元减去评估的合法建筑的价格865589元，再加上违章建筑的装修价格250862元，835273元就是原告的实际损失；证据7.装修平面图复印件3页，证明当时违章建筑是有两层的，与三间公寓房之间楼梯是相通的，根据当时现状，足以造成上述房屋都是合法建筑的理解。被告赵有富质证意见：证据1房地产转让协议真实性无异议，但不能证明原告的诉求，第一该证据证明原被告双方是购房权利的转让而非二手房转让合同关系，第二合同内容表明标的物并不包含16层以上的部分。维护使用说明书、鸟瞰图真实性无异议，但是不能证明原告的诉求。被告赵有富将维护使用说明书交给原告仅仅是向原告说明16层以上的建筑物实际情况是可以使用的，并未向原告说明将16层以上的部分卖与原告。限期自拆通知书真实性无异议，但与本案没有关联性，该建筑物被要求拆除是原告非法将建筑物改造成商业房屋进行出租造成。行政机关未明确是要求原告将自行改造装修的部分拆除还是将赵有富所添附的部分拆除；证据2三性均无异议，证明被告赵有富已经履行了与原告所签订的协议的义务；证据3三性无异议，具体数额请法庭进行核实；证据4三性不予认可，该装修是原告非法使用16层以上建筑物所造成，与被告赵有富没有关系；证据5三性不予认可，该证言不能证明被告赵有富向原告明示16层以上的建筑物是合法的事实。建筑物是不是合法，原告作为房屋买受人有基本的常识判断能力，绝不会听信出卖人的口述；证据6评估报告部分有问题，对于装潢部分的评估没有异议，但是对房子的价格评估有异议。该评估报告的评估机构不具有房屋评估的资质，对于评估的价格是不是真实合法，需要由评估机构提供评估技术报告予以确认；证据7，16层以上房屋是确实存在的，楼梯相通可以使用是事实。被告广弘公司质证意见：证据1中的房地产转让协议三性均有异议，因为这个房地产转让协议不知情。维护使用说明真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，该说明仅仅是交给业主维护使用管理，因上述构造物属于全体业主共有的，故其本身就是对所有业主开放的，只是被告赵有富特向我方申请使用，并且仅限于该公共面积的使用，可以晒被子、喝茶或观景等休闲娱乐所用。并且本着谁使用谁承担维护义务的原则，对所有业主开放，并未存在误导原告的情况；鸟瞰图的真实性无异议，对关联性和证明对象有异议。该鸟瞰图的正式图纸是有过备案的，属于合法建筑。该鸟瞰图也并非是骗取原告信任所用；限期自拆通知书真实性无异议，关联性有异议，拆除通知并未表明是拆除何物，是拆除整个构造物还是拆除内部装修并未明确说明，而且也不是拆广弘公司的违法建筑，因原告把该构造物内部改装成民宿才被要求拆除，是原告自身的原因，该损失不应有我方承担；证据2三性均无异议，但是上述三份合同恰恰能证明当时所购房款金额仅仅是购买1623，1625，1627三套房屋，也能证明当时我方并不存在将案涉的房屋构造物以误导或者其他形式售卖于原告；证据3真实性无异议，关联性、证明对象有异议。在所有签订的合同中，并未提及案涉房屋的构造物的购买情况；证据4都是复印件，三性均有异议，但是这恰恰能说明原告自认将上述案涉的构造物私自改造成民宿，以至于被限期自拆的这样一个事实；证据5三性均有异议，证人未当庭作证，并且无其他证据予以佐证，不能作为认定本案事实的直接证据；证据6评估报告真实性无异议，质证意见同被告赵有富；证据7三性均不予认可，与建设局备案图纸有一定出入。被告赵有富提供证据如下：证据1.李平与王华靖的情况说明，证明该房屋购买权原是该两人享有，后将购买权转让给赵有富，赵有富再将购买权转让给原告的事实；证据2.2017年3月1日王华靖出具的委托书，证明赵有富受权办理涉案三套房屋更名过户事宜；证据3.客户更名、转单位事项申请审批表6份，证明赵有富已协助原告办理了所购房屋权属登记的相关手续。以上三组证据共同证明赵有富已经履行了双方签订的房地产转让协议的义务。原告质证意见：三组证据真实性、关联性认可，合法性、证明目的不认可。恰恰说明两被告是一个共同体不是通过合法方式向原告出售了房屋。被告广弘公司质证意见：均无异议。被告广弘公司提供证据如下：证据1.广弘公司出具的收款收据13份，证明被告广弘公司收到本案所涉房屋的房款与购房合同一致。更名费1.5万元，房款556026元；证据2.竣工验收备案表和建设图纸，证明整套案涉房屋属于合法建筑，对于案涉的构造物图纸有明确的标识，属于合法建筑。原告质证意见：真实性均无异议，原告付给两被告房款一共1449000元，包括更名费1.5万元。被告赵有富质证意见：均无异议。本院认证意见：原告提供的证据1、2、3真实性予以确认；证据4、5予以综合认定；证据6系经本院委托具有相应鉴定资质的机构作出，本院予以确认；证据7结合被告赵有富质证意见，本院对房屋买卖合同签订时涉案违法建筑与合法建筑有楼梯相连的事实予以确认。被告赵有富提供的证据1、2、3真实性均予以确认，证明目的综合认定。被告广弘公司提供的证据1、2真实性均予以确认，原告支付的款项中，15000元为支付给广弘公司的更名费。根据双方当事人提供的证据结合庭审陈述，本院认定事实如下：2012年5月30日，被告广弘公司出具《收款收据》3份，确认收到案外人李平、王华靖所付上上城2号楼1623、1625、1627房的购房定金总计60000元。2013年1月28日，被告广弘公司再次出具《收款收据》3份，确认收到李平、王华靖所付上上城2号楼1623、1625、1627房的部分购房款共计176026元（包括了上述60000元购房定金）。2013年3月16日，被告广弘公司出具《维护使用说明》1份，其中载明：上上城2号楼十六层楼层面西立面南C1轴至北K1轴，南立面西1轴至东10轴交给业主（房号1623、1625、1627）管理维护使用，相关材料及工程费用由业主承担。2017年2月28日，原告邢玮、方婷与被告赵有富签订《房地产转让协议》1份，约定：被告赵有富将位于上上城2号楼1623、1625、1627的房屋（房屋建筑面积大约108平方米）出售给原告邢玮、方婷，原告邢玮、方婷已对该房屋做了充分了解，愿意购买；原告邢玮、方婷先付订金300000元（2017年2月28日先付100000元，3月1日付200000元），再于2017年3月15日前到上上城售楼处一次性付清尾款1150000元，合计1450000元；被告赵有富在原告邢玮、方婷支付订金后将过户手续办齐，并在原告邢玮、方婷付清尾款后将户名过户至原告邢玮、方婷指定户名下；任何一方违约则承担罚款300000元。同日，李平、王华靖向被告广弘公司书面申请将上上城2幢1623室、1625室、1627室的房屋更名至二原告名下；原告方婷则向被告赵有富指定的账户转账支付了购房订金100000元。2017年3月1日，王华靖向被告赵有富出具《委托书》1份，明确委托被告赵有富全权处理上上城2号楼1623、1625、1627房产的过户更名事宜；原告邢玮则向被告赵有富转账支付了购房订金200000元。2017年3月3日，原告邢玮、方婷与被告广弘公司签订《浙江省商品房买卖合同》3份，其中约定：原告邢玮、方婷购买被告广弘公司开发建设的上上城2幢1623室、1625室、1627室的房屋，房屋建筑面积分别为35.84平方米、35.84平方米、35.62平方米，房屋价款分别为185722元、185722元、184582元，合计556026元；原告邢玮、方婷应于签合同当天一次性付清所有购房款（含定金）。同日，二原告向被告广弘公司支付了上述3套房屋的购房款合计380000元及更名费合计15000元，并向被告赵有富转账支付了754000元。后原告方对上上城2号楼十六层楼层面西立面南C1轴至北K1轴，南立面西1轴至东10轴进行了装修。2017年10月26日，桐乡市濮院镇永乐村综合服务管理大队向二原告发出《限期自拆通知书》，其中要求上上城1627室业主对擅自搭建的违法建设（包括建新不拆的旧房）、违法建筑物在11月6日前自行拆除；若逾期不自拆，则该大队将组织人员予以拆除。上上城2号楼的建设工程于2014年7月25日经竣工验收备案，取得了案涉3套房屋的不动产权证书。前述上上城2号楼十六层楼层面西立面南C1轴至北K1轴，南立面西1轴至东10轴的构筑物系被告赵有富所建，已收到二原告支付的《房地产转让协议》中约定的全部款项，被告广弘公司已收到《浙江省商品房买卖合同》中约定的全部购房款。经本院委托鉴定，嘉兴恒新房地产估价经纪公司于2019年8月14日出具评估报告书，明确以2017年2月28日为评估基准日，桐乡市濮院镇上上城2号楼1623、1625、1627室房地产市场价格为865589元，违章建筑装修价格为250862元。另查明，原告邢玮、方婷与被告赵有富签订的《房地产转让协议》中约定的转让价格为1450000元，实际转让价格为1449000元，其中15000元为更名费。桐乡市综合行政执法局于2019年11月10日出具限期拆除告知书，明确位于上上城2号楼十六层楼层面西立面南C1轴至北K1轴，南立面西1轴至东10轴，共2层，1层建筑面积156.45平方米，2层建筑面积320.27平方米，两层共15个房间为违法建筑，责令原告邢玮在收到告知书30日内自行拆除。本院认为：本案因被告赵有富出售给原告邢玮、方婷的涉案房屋中包含的违章搭建物被认定为违法建筑而勒令拆除引起的纠纷。原告邢玮、方婷与被告赵有富签订的《房地产转让协议》中虽仅约定了交易房产为被告广弘公司开发建设的上上城2幢1623室、1625室、1627室的房屋，但结合双方庭审陈述、涉案房产实际交易价格1449000元及上上城2幢1623室、1625室、1627室在评估基准日2017年2月28日的房地产市场价格865589元，可以分析认定，该《房地产转让协议》中约定的交易房产包括被告赵有富违章搭建部分建筑物，且双方均已明知，根据评估报告书确定的上上城2幢1623室、1625室、1627室房屋评估基准日市场价格，违章搭建部分价值经计算为568411元（1449000-865589-15000），现该违章搭建部分已被认定为违法建筑并勒令拆除，故《房地产转让协议》中关于违法建筑部分交易的约定因违法了法律、行政法规的强制性规定而无效，但并不影响其他部分效力，其余约定仍然依法有效，合同被部分认定无效后，因该合同无效部分取得的财产应当予以返还，故被告赵有富应当返还原告因向其出售涉案违法建筑所取得的价款568411元，针对原告主张的利息，本院认为，双方对此并无约定，根据相关法律规定，本院确认被告赵有富赔偿利息损失（以568411元为基数，自原告起诉之日即2018年1月30日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，再自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价基准利率计算至实际清偿之日止）。关于原告主张被告赵有富赔偿违章建筑的装修损失250862元及违约金300000元的诉讼请求，本院认为，首先，违章建筑装修价格虽经鉴定明确为250862元，但该装修行为系原告方自行实施完成，双方签订的《房地产转让协议》对此并无约定，被告赵有富也未授意原告对该违法建筑进行装修，原告擅自对违法建筑进行装修而造成的损失应由原告自行承担，原告主张被告赵有富承担该部分赔偿责任缺乏事实和法律依据，故本院对原告要求被告赵有富赔偿违章建筑装修损失250862元的诉请依法不予支持；其次，关于原告主张的违约金30万元，本院认为，本案中，被告赵有富系因双方签订的《房地产转让协议》部分无效而应返还原告相应房款，双方在签订《房地产转让协议》时关于交易房产中包含违章搭建部分均已明知，结合《房地产转让协议》其余有效内容及本案中已经查明的事实分析，可以认定被告赵有富均已履行了合同有效部分约定的义务，并不存在违约行为，故本院对原告要求被告赵有富赔偿违约金30万元的诉请不予支持。至于被告广弘公司是否应对被告赵有富返还房款568411元的义务承担连带责任，本院认为，被告广弘公司并未将涉案违法建筑部分出售于原告，也未在《房地产转让协议》无效部分中基于出售该违法建筑部分获得利益，广弘公司向原告出具的《维护使用说明》，允许原告合理使用公共区域部分（即涉案违法建筑搭建区域）并维护保养，未违反相关法律规定，故被告广弘公司不应就被告赵有富返还房款568411元的义务承担连带责任。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告赵有富于本判决生效之日起十日内退还原告邢玮、方婷购房款568411元并赔偿利息损失（以568411元为基数，自2018年1月30日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，再自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价基准利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告邢玮、方婷其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15628元，由原告负担5660元，由被告赵有富负担9968元，被告赵有富负担部分应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号为：62×××69，逾期缴纳将移送执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审 判 长  邹 丹审 判 员  朱伟忠人民陪审员  徐文珍二〇二〇年一月二十日法官助理周申恺书记员邹玮