广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1259号上诉人（原审被告、反诉原告）：张碧仪（CHEUNG，PikYi），女，1982年1月14日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市。委托诉讼代理人：赖兆仁，广东泰力律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄国华（WONG，KwokWah），男，1957年11月17日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市。委托诉讼代理人：胡冬勤，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市五桂山长命水股份合作经济联合社，住所地广东省中山市五桂山长命水村委会，组织机构代码：C0389398-0。法定代表人：廖保光，社长。委托诉讼代理人：熊小薇，广东君品律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝智欣，广东君品律师事务所实习律师。原审被告：中山市众诚商务酒店管理有限公司，住所地广东省中山市五桂山长命水大街9号3楼，统一社会信用代码91442000MA4UK7M42G。法定代表人：何祥添。原审被告：钟荣舟，男，1979年10月10出生，汉族，住广东省中山市。原审被告：何祥添，男，1965年8月10日出生，汉族，住广东省中山市东区。原审被告：中山市众诚商业有限公司，住所地广东省中山市石岐区中山二路41号之二南侧101房，统一社会信用代码91442000564508192H。法定代表人：钟荣舟，执行董事。原审被告：广东荣盛堂教育投资有限公司，住所地广东省中山市石岐区岐头新村龙凤街8号A幢3层215A号，统一社会信用代码91442000351225906Q。法定代表人：吴洪浩，执行董事。上诉人张碧仪（CHEUNG，PikYi）、黄国华（WONG，KwokWah）因与被上诉人中山市五桂山长命水股份合作经济联合社（以下简称长命水经联社）及原审被告中山市众城商务酒店管理有限公司（以下简称众诚管理公司）、钟荣舟、何祥添、中山市众城商业有限公司（以下简称众诚商业公司）、广东荣盛堂教育投资有限公司（以下简称荣盛堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初16501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张碧仪、黄国华上诉请求：一、撤销一审判决第一项和第二项，改判驳回长命水经联社的诉讼请求；二、撤销一审判决第五项，改判支持张碧仪、黄国华的反诉请求。事实和理由：一、一审法院判决张碧仪、黄国华承担连带清偿责任有误。长命水经联社与众诚管理公司曾于2017年9月25日签订一份协议，载明由于众诚管理公司经营不善而自愿向长命水经联社申请解除双方的租赁合同关系，并约定由众诚管理公司自行承担经营期间对外产生的一切债务。因此，涉案债务应由众诚管理公司自行承担，与张碧仪、黄国华无关。二、一审法院支持违约金130万元显属错误。1.长命水经联社未举证证明其经济损失，一审法院判令张碧仪、黄国华支付违约金130万元没有依据；2.假设判令张碧仪、黄国华支付违约金，则承租人交纳的履约保证金40万元应抵扣违约金。三、如判令张碧仪、黄国华承担连带清偿责任，则其不仅享有独立的诉权及抗辩权，亦享有连带债务人众诚管理公司对长命水经联社的抗辩权，一审法院以张碧仪、黄国华“主体不合”为由驳回其反诉请求明显错误。1.张碧仪、黄国华对租赁保证金、装修装饰及设施设备享有财产权，有权在本案中独立主张权利；2.既然一审法院认定履约保证金及装修装饰的权利人已变更为众诚管理公司，且判令张碧仪、黄国华对众诚管理公司的债务承担连带清偿责任，则其当然享有众诚管理公司对长命水经联社的抗辩权，有权主张以履约保证金及装修装饰价值抵销相应债务；3.既然一审法院未以履约保证金冲抵涉案债务，则应判令长命水经联社向张碧仪、黄国华退回履约保证金40万元。四、长命水经联社应向张碧仪、黄国华支付装修装饰、设施设备补偿款。1.涉案租赁物装饰装修、设施设备价值仍具备评估条件，应当评估确定其价值，一审法院未予评估属于程序违法；2.即使一审法院未予评估，二审法院也应根据《各部门资产盘点表》认定涉案租赁物的装饰装修、设施设备价值为1271万元；3.长命水经联社应对设施设备毁损、灭失承担全部责任，并应根据设施设备的价值予以赔偿。五、长命水经联社和张碧仪、黄国华、众诚管理公司三方于2015年12月3日签订的《长命水海逸酒店项目经营协议书》是房屋租赁合同，张碧仪、黄国华没有退出原租赁合同，仍是原租赁关系的承租人，一审法院认定该经营协议书是原房屋租赁合同权利义务转让，是对该经营协议书的法律关系性质认识错误。一审法院以“涉案租赁物的承租方变更为众诚管理公司”为由，认定张碧仪、黄国华的反诉请求“属主体不合”，缺乏事实和法律依据。六、本案存在房屋租赁合同和转租合同两个不同的租赁关系，合同主体各不相同。众诚管理公司不是原租赁合同主体、长命水经联社不是转租合同主体。本案长命水经联社与众诚管理公司双方签订解除合同《协议》，解除张碧仪、黄国华与长命水经联社之间的租赁合同关系以及解除张碧仪、黄国华与众诚管理公司之间的转租合同关系，属无权处分，该《协议》无效，对张碧仪、黄国华没有约束力。该解除合同《协议》才真正属于“主体不合”。长命水经联社的行为属于单方违法解除合同的根本性违约行为，但长命水经联社已基于该无效的解除《协议》收回涉案租赁物，后又出租给他人，已致使原房屋租赁合同及转租合同不能继续履行，侵害了张碧仪、黄国华的承租权、转租收益权以及装饰装修、设施设备财产权，应当赔偿因此给张碧仪、黄国华造成的经济损失及返还履约保证金。被上诉人长命水经联社辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张碧仪、黄国华的上诉请求。一、根据《长命水海逸酒店项目经营协议书》可知，张碧仪、黄国华是将租赁合同中承租人的整体权利义务转让给众诚管理公司，张碧仪、黄国华仅承担合同项下付款责任及违约责任的连带清偿责任。因此，即便涉案租赁物仍有装修装饰等残余价值，张碧仪、黄国华也无权主张权利。退一步来说，即便张碧仪、黄国华为适格的权利人，张碧仪、黄国华提出的评估申请也没有任何依据。首先，根据涉案的租赁合同书及其后一系列补充协议，第一手承租人林泽基自2005年起正式对涉案租赁物承租并进行装修，张碧仪、黄国华没有提交证据证明其接手酒店后对该租赁物内部进行了有别于前手承租人的重新装修及新设施设备的添置。涉案租赁物自2005年使用至今，对外经营使用的装修装饰与设施设备经十四余年的使用本身价值必定折损严重，另竹棚内法院查封的财物被小孩引火烧毁已严重灭失；其次，根据《租赁合同书》第八条、第十四条以及《长命水海逸酒店项目经营协议书》第四条第二款的约定，承租人逾期支付租金及相关费用构成违约，除可以移动的物品外，固定安装、装修的设备、设施均应无偿移交给出租人所有，长命水经联社收回租赁物无需向张碧仪、黄国华进行装修及设备补偿。二、由于众诚管理公司、钟荣舟、何祥添一直拒绝支付拖欠费用及拖延时间不撤场，长命水经联社直至2017年9月30日才收回物业，在2018年4月才开始收取新承租人缴纳的租金，涉案租赁物空置时长达7个月有余，租金损失巨大（约280万元），且垫支了工人工资等约100万元，另有水电费几十万元。还不包括第三人起诉海逸酒店的几个诉讼案件也是由长命水经联社垫支费用。其实一审法院判赔的130万元违约金以及由长命水经联社没收40万元保证金仍无法补偿其遭受的经济损失。三、关于涉案租赁物的设施设备被烧毁的相关问题。首先，张碧仪、黄国华提到的被烧毁的设施设备是在（2013）中一法执字第3744号、（2014）中一法执恢第311号执行案件中被法院查封的财物，长命水经联社一直妥善保管。如上所述，由于承租人拒绝支付拖欠的费用及拖延时间不撤场，长命水经联社直至2017年9月30日才收回涉案租赁物，由于要将涉案租赁物交付给新的承租人，长命水经联社为了更好地保管被查封的财物，于2017年9月向本案所有被告发了解除合同的函要求他们搬走能搬走的物品，但他们无人理会，长命水经联社遂在涉案租赁物的门前空地上搭建竹棚将被查封的财物搬入并派专人看管；其次，放置被查封财物的竹棚起火的原因是小孩趁看管人不注意偷偷进入竹棚内玩火，长命水经联社已依法对引起火灾的责任人提起财产损害之诉【案号：（2018）粤2071民初15057号】，长命水经联社亦能提供中山市公安消防支队城区大队出具的《火灾事故认定书》和中山市公安局的《询问笔录》加以证明该事实。原审被告众诚管理公司、钟荣舟、何祥添、众诚商业公司、荣盛堂公司均未作陈述。被上诉人长命水经联社向一审法院起诉请求：一、判令解除2013年5月27日长命水经联社与张碧仪、黄国华签订的《海逸酒店租赁合同补充协议书》及2015年12月3日长命水经联社与众诚管理公司、钟荣舟、张碧仪、黄国华签订的《长命水海逸酒店项目经营协议书》；二、判令众诚管理公司将位于中山市××山××命水村土地及地上建筑物[土地证号及房产证号分列如下：中府国用（2014）第29××19号，面积为1866.5平方米；中府国用（2014）第29××53号，面积为10397.9平方米；中府国用（2015）第29××07号，面积为7999.6平方米；粤房地权证中府字第××号，建筑面积为2493.9平方米；粤房地权证中府字第××号，建筑面积为17183.95平方米]交还给长命水经联社；三、判令众诚管理公司、钟荣舟向长命水经联社支付从2017年1月至交还上述物业止的各类费用（暂计算至2017年10月为2948315元）及违约金200万元；四、判令何祥添、张碧仪、黄国华对前述债务承担连带清偿责任。诉讼中，长命水经联社向一审法院撤回第一项、第二项诉讼请求，变更第三项诉讼请求为：判令众诚管理公司向长命水经联社支付2017年1月至2017年9月期间租金、发票税金、赞助费、垃圾费等各项费用合计2717595元及违约金200万元；第四项诉讼请求明确为：判令何祥添、张碧仪、黄国华对众诚管理公司应负债务承担连带清偿责任；增加一项诉讼请求：判令钟荣舟、众诚商业公司、荣盛堂公司对众诚管理公司2017年5月31日前拖欠的租金、发票税金、赞助费、垃圾费等各项费用合计2025435元承担连带清偿责任。上诉人张碧仪、黄国华向一审法院提出反诉请求：1.判令长命水经联社向张碧仪、黄国华返还履约保证金40万元；2.判令长命水经联社向张碧仪、黄国华支付装修装饰及设施设备补偿款500万元。一审法院认定事实：涉案租赁物的所有权人为长命水经联社。2005年3月2日，长命水经联社（甲方）与海逸酒店管理公司（乙方）签订《租赁合同书》，约定：乙方承租甲方的涉案租赁物一部分；租赁期限为二十年；乙方应在每月26日前付清当月租金给甲方；乙方应在签订合同后交付40万元履约保证金给甲方，租赁期限届满，乙方如按合同要求交还租赁物，无人为损坏赔偿事项发生，并结清租金给甲方后，甲方不计息退回履约保证金给乙方；乙方自愿从酒店经营收入中，每年支付13万元给甲方作村集体福利费用；租赁期间乙方有权与第三方合作或转租给第三方，在租赁期限届满，或双方协商提前解除租约，或因乙方违约导致甲方提前解除租约时，乙方应将租赁物完整地移交给甲方，除可移动物品外，凡固定安装、装修的设备、设施，包括水、电、消防、通讯、环保设施以及地面、墙壁、房顶当室内、外装饰，亦无偿移交给甲方；合同签订后乙方毁约不履行合同的，履约保证金归甲方所有，乙方无权要求甲方返还；乙方逾期交租的，按拖欠租金数额以月利率1%计付违约金给甲方，逾期三个月时，除支付违约金外，甲方有权提前解除合同；合同还约定其他事项。合同签订后，海逸酒店管理公司依约向长命水经联社交纳履约保证金40万元。同年12月24日，双方签订《海逸酒店租赁合同补充协议书》（以下简称《补充协议一》），约定：乙方承租涉案租赁物的另一部分；酒店主体面积17228.9平方米，2015年11月1日起，租金为每月每平方米9.75元；原村委办公大楼面积2494平方米，2016年1月1日起，租金为每月每平方米10.4元；乙方应在每月26日前付清当月租金给甲方；协议还约定其他事项。2006年8月5日，长命水经联社、海逸酒店管理公司与张仕华、梁马飞达成协议，自2006年8月1日起上述合同的承租方变更为张仕华、梁马飞，并由该二人承接承租方的权利与义务。同月7日，长命水经联社（甲方）与张仕华、梁马飞（乙方）签订《补充及修改协议》，约定：乙方不得整体转租是前提，否则需要甲方同意；协议还约定其他事项。2013年5月27日，长命水经联社（甲方）、张仕华、梁马飞（乙方）与张碧仪、黄国华（丙方）签订《海逸酒店租赁合同补充协议书（二）》（以下简称《补充协议二》），约定：乙方将《租赁合同》及《海逸酒店租赁合同补充协议书》中承租人的权利义务转让给丙方；自2013年5月27日起由丙方直接对甲方履行长命水海逸酒店承租方的权利与义务，但此前乙方承租期间的债权债务与丙方无关（丙方已向甲方出具《承诺书》的除外），甲方对乙、丙方的转让行为无异议，并同意从2013年5月27日起由丙方履行长命水海逸酒店承租人的权利与义务；协议还约定其他事项。2015年12月3日，长命水经联社（甲方）、张碧仪、黄国华（乙方）与众诚管理公司（丙方,以钟荣舟为代表）签订《长命水海逸酒店项目经营协议书》（以下简称《经营协议书》），约定：丙方合同经营期为按照上述乙方与甲方所签订的协议、合同（包括补充协议）经营期延续至2030年10月31日止结束（其中最后5年为各方约定续期时间，该续期为有条件的续期，即丙方需完成协议第五条物业报建事宜方可续期，但如果因甲方原因如规划不通过、政策不允许等导致物业报建事宜不成功的，该续期继续执行），期间丙方承接原合同乙方的权利义务，租金从2016年1月1日起计算至2030年10月31日止，每月26日前支付当月租金；如需开具发票的，发票税额各方约定为固定金额2.38万元每月；甲、丙方对原合同支付赞助费的方式进行变更，每年13万元赞助费的支付方式变更为每月在支付租金时再支付1万元赞助费，每年12月则支付2万元赞助费；卫生垃圾费用每月3000元于租金一并在每月26日前支付；乙方确认尚欠甲方赞助费用共计1005520元，三方同意由丙方直接支付给甲方，自2016年6月起第一年每月支付2万，第二年起每月支付3万，第三年起每月支付4万，第四年起每月支付5万直至清偿完毕，该些费用直接从丙方应支付给乙方的租金中相应扣减；三方同意签署本协议书前即丙方进驻日前，乙方原经营期间与甲方发生的债权、经营性费用关系不变，丙方只对本公司进场经营后的经营行为（包括经营期间产生的债权、债务、员工工资等）负责，丙方进场经营拟定日期为2015年12月15日；乙方对丙方在合同项下的付款责任以及违约责任等均需承担连带清偿责任；丙方应按月向乙方支付租金，2017年期间租金为20万元每月，乙方收款后应向丙方开具租金发票；丙方进驻经营前，丙方须向乙方交付合同保证金168万元，合同期满乙方无息退还丙方；丙方应当如期向甲方、乙方各自支付租金和其他费用，如逾期支付的，每逾期一日应按拖欠费用总额的千分之一支付违约金；逾期超过一个月的，甲方有权解除合同收回物业并要求其承担违约责任（违约金计算方式为：甲方在合同项下的可期待租金扣减丙方已支付给甲方的租金）；协议还约定了其他事项。期后，涉案租赁物实际由众诚管理公司使用。2017年5月17日，众诚管理公司的原股东钟荣舟、众诚商业公司、荣盛堂公司作为甲方与何祥添作为乙方签订《中山市众诚商务酒店管理有限公司股权转让协议书》，约定：甲方将众诚管理公司的100%股权转让给乙方；双方界定经营权交接日为2017年5月31日24时，交接日前债权债务由甲方承担，交接日后债权债务由乙方承担；协议还约定其他事项。股权转让后，何祥添为众诚管理公司的唯一股东。2017年8月24日，长命水经联社向众诚管理公司、钟荣舟、何祥添、张碧仪、黄国华发出《解除合同的通知函》，称：众诚管理公司自2017年1月仅支付224405元后就未能足额支付之后的相应费用，截至2017年8月底拖欠其方款项1811355元及原拖欠的赞助费675520元（原赞助费1005520元未付，截至2016年12月已付14万元，扣减2017年1月至2017年8月已计入拖欠金额中的19万元，还余下675520元）未付，依据相关协议约定，其方决定解除合同并收回物业并要求承担违约金2000万元，且根据协议约定及法律规定，要求各方承担支付责任及连带清偿责任，并通知自收到函之日起三日内向其方支付拖欠费用（应付租金、赞助费、税金、垃圾费）及原拖欠的赞助费总计2486875元及违约金2000万元。2017年9月25日，长命水经联社作为甲方与众诚管理公司、何祥添作为乙方签订《协议》，约定解除双方的经营协议书及相关联的所有文件中确定的法律关系，乙方将涉案租赁物交回甲方，并在2017年9月30日前撤场，租金计算至同日等事项。长命水经联社于2017年9月30日实际收回涉案租赁物，后于2017年11月9日出租给他人，并于2018年4月10日开始收取租金。诉讼中，张碧仪、黄国华要求对涉案租赁物的装修、设施、设备进行价值评估，但因相关的设施、设备已失火烧毁，未能对此进行价值评估。另，长命水经联社确认2017年1月至9月的发票税金未实际发生。一审诉讼中，长命水经联社向一审法院申请财产保全，请求冻结、查封众诚管理公司、钟荣舟、何祥添的银行存款、房地产价值相当于4948315元。担保人中国大地财产保险股份有限公司中山中心支公司出具保函以其财产提供担保。一审法院经审查，依法作出（2017）粤2071民初16501号民事裁定：一、冻结众诚管理公司、钟荣舟、何祥添的银行存款4948315元（详见协助冻结存款通知书）；二、如冻结存款不足额，则以不足的部分为限，查封被申请人钟荣舟、何祥添名下的房地产相应价值的产权份额：1.何祥添名下位于中山市东区金龙横街××房的房地产；2.钟荣舟名下位于中山市东区××永××商城××区215卡的房地产；3.钟荣舟名下位于中山市东区××永××商城××区209卡的房地产。一审法院认为，本案系涉港房屋租赁合同纠纷。因各方当事人均同意适用我国内地法律审理本案纠纷，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案房屋租赁合同纠纷应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。本案中涉及的一系列合同、协议均是当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的规定，各方当事人均应予以遵守。根据2015年12月3日长命水经联社与张碧仪、黄国华及众诚管理公司签订的《经营协议书》的约定，涉案租赁物的实际承租人变更为众诚管理公司，且众诚管理公司自2016年1月1日开始向长命水经联社交纳2005年3月2日《租赁合同书》、2005年12月24日补充协议一等相关联协议约定的租金。关于涉案租赁物的租金标准的问题。根据相关协议约定，众诚管理公司每月应向长命水经联社支付如下费用：1.租金193919.38元（17228.9平方米×9.75元/每月/平方米+2494×平方米×10.4元/每月/平方米，2005年12月24日签订的《补充协议一》的约定）；2.赞助费1万元（根据2015年12月3日《经营协议书》约定）；3.垃圾费3000元（根据2015年12月3日《经营协议书》约定），以上三项合计206919.38元。此外，在众诚管理公司需要长命水经联社开具发票的情况下，众诚管理公司需再向长命水经联社支付发票税金23800元。关于拖欠租金等相关费用的问题。众诚管理公司未就其缴纳租金情况进行举证，应承担举证不能法律后果，故采信长命水经联社关于众诚管理公司自2017年1月缴纳224405元租金后未再缴纳租金的主张。经核算，众诚管理公司应向长命水经联社支付2017年1月至2017年9月30日期间租金、赞助费、垃圾费共计1637869.42元（206919.38元/月×9个月-224405元），其中2017年6月至同年9月期间租金、赞助费、垃圾费为827677.52元（206919.38元/月×4个月）。关于发票税金的问题，因长命水经联社未提交证据证明其主张，故对其该部分请求不予支持。关于原赞助费的问题。根据2015年12月3日《经营协议书》约定，众诚管理公司承诺张碧仪、黄国华尚欠长命水经联社的原赞助费共计1005520元由众诚管理公司直接支付，扣除众诚管理公司已支付的14万元，众诚管理公司应支付长命水经联社原赞助费共计865520元。关于违约金的问题。2015年12月3日《经营协议书》约定，乙方逾期超过一个月的，甲方有权解除合同收回物业并要求其承担违约责任（违约金计算方式为：甲方在合同项下的可期待租金扣减丙方已支付给甲方的租金）。现众诚管理公司拖欠租金超过一个月已构成违约，鉴于约定的违约金过高，长命水经联社主张违约金200万元，结合长命水经联社于2017年9月30日收回案涉房屋并于2018年4月10日开始重新收取租金的事实，将违约金调整为130万元。故众诚管理公司应向长命水经联社支付违约金130万元。关于张碧仪、黄国华的责任问题。长命水经联社的主张符合2015年12月3日《经营协议书》的约定，故予以支持。关于何祥添的责任问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”何祥添自2017年6月起成为众诚管理公司的唯一股东，何祥添未举证证实其财产独立于公司财产，故其应对众诚管理公司自2017年6月起的债务承担连带责任。关于钟荣舟、众诚商业公司、荣盛堂公司的责任问题。钟荣舟、众诚商业公司、荣盛堂公司为众诚管理公司原股东，依法非一人公司股东不需对公司的债权债务承担连带责任。期后钟荣舟、众诚商业公司、荣盛堂公司将100%的股权转让给何祥添，但双方在转让股权时并未就交接时点的债权债务进行清算，因此，长命水经联社依据股权转让协议的约定要求钟荣舟、众诚商业公司、荣盛堂公司对众诚管理公司的债务承担连带责任，无事实、法律依据，不予支持。关于退回履约保证金、设施设备赔偿款的问题。2015年12月3日经营协议书签署后，涉案租赁物的承租方变更为众诚管理公司，故此，履约保证金的缴纳人亦相对变更为众诚管理公司，现张碧仪、黄国华要求长命水经联社退回履约保证金、支付设施设备赔偿款属于主体不合，对其二人的该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第八十八条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、众诚管理公司于一审判决生效之日起七日内向长命水经联社支付如下款项：1.2017年1月至2017年9月30日期间租金、赞助费、垃圾费1637869.42元；2.2015年12月3日前尚欠的赞助费865520元；3.违约金130万元；以上三项合计3803389.42元；二、张碧仪、黄国华对上述第一项判决承担连带清偿责任；三、何祥添对上述第一项判决中众诚管理公司应向长命水经联社支付的2017年6月至2017年9月30日期间租金、赞助费、垃圾费827677.52元以及违约金130万元承担连带清偿责任；四、驳回长命水经联社的其他诉讼请求；五、驳回张碧仪、黄国华的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费44540元、财产保全费5000元（长命水经联社已预交），由众诚管理公司、张碧仪、黄国华、何祥添共同负担（负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付长命水经联社，一审法院不另行收退）；反诉案件受理费28900元（张碧仪、黄国华已预交），由张碧仪、黄国华负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于张碧仪、黄国华是否还是原租赁关系的承租人问题。根据长命水经联社与张碧仪、黄国华及众诚管理公司签订的《经营协议书》中“丙方（即众诚管理公司，下同）合同经营期为按照上述乙方（即张碧仪、黄国华，下同）与甲方（即长命水经联社，下同）所签订的协议、合同（包括补充协议）经营期延续至2030年10月31日止结束……，期间丙方承接原合同乙方的权利义务，……。”的约定，一审法院认定涉案租赁物的承租人已变更为众诚管理公司并无不当，张碧仪、黄国华上诉称其还是原租赁关系的承租人，没有事实和法律依据，本院不予采信。虽然《经营协议书》中也约定众诚管理公司要向张碧仪、黄国华支付租金和保证金，但这是众诚管理公司与张碧仪、黄国华之间的债权债务关系，并不影响涉案租赁物的承租人已变更为众诚管理公司的事实认定；二、关于张碧仪、黄国华是否应对众诚管理公司的本案债务承担连带清偿责任的问题。根据《经营协议书》中“乙方对丙方在合同项下的付款责任以及违约责任等均需承担连带清偿责任”的约定，一审法院认定张碧仪、黄国华需对众诚管理公司的本案债务承担连带清偿责任并无不当。至于长命水经联社与众诚管理公司、何祥添于2017年9月25日签订的《协议》，只是约定众诚管理公司、何祥添经营期间对外产生的债务包括但不限于对前一手的顶手费、对供应商的欠款、股权转让款等均由众诚管理公司、何祥添自行承担，与长命水经联社无关，并无约定与张碧仪、黄国华无关，张碧仪、黄国华据此上诉称本案债务与其无关，是对相关约定的错误理解；三、关于张碧仪、黄国华是否有权向长命水经联社主张退还履约保证金及赔偿装修装饰和设施设备损失的问题。虽然张碧仪、黄国华已不是原租赁关系的承租人，但因张碧仪、黄国华要对众诚管理公司的本案债务承担连带清偿责任，所以，张碧仪、黄国华也享有众诚管理公司对长命水经联社的抗辩权，有权向长命水经联社主张退还履约保证金及赔偿装修装饰和设施设备损失。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，一审法院依照相关法律规定适用内地法律作为本案的准据法进行裁决正确，本院予以维持。本案的争议焦点为长命水经联社是否应向张碧仪、黄国华退还履约保证金及赔偿装修装饰和设施设备损失等问题。首先，关于长命水经联社是否应退还履约保证金的问题。因众诚管理公司拖欠长命水经联社多月租金已构成违约，所以，长命水经联社根据《租赁合同书》中“合同签订后乙方毁约不履行合同的，履约保证金归甲方所有，乙方无权要求甲方返还”的约定，没收海逸酒店管理公司当初交纳的履约保证金并无不当。虽然一审法院已判决众诚管理公司向长命水经联社支付违约金130万元，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，并结合长命水经联社于2017年9月30日收回涉案租赁物后于2018年4月10日才重新收取租金的事实，上述履约保证金及违约金之和并未超过长命水经联社所遭受的租金及利息损失的百分之三十，所以，张碧仪、黄国华上诉称履约保证金应抵销相应债务或退还，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于长命水经联社是否应赔偿装修装饰和设施设备损失的问题。根据长命水经联社（甲方）与海逸酒店管理公司（乙方）签订的《租赁合同书》中“在租赁期限届满，或双方协商提前解除租约，或因乙方违约导致甲方提前解除租约时，乙方应将租赁物完整地移交给甲方，除可移动物品外，凡固定安装、装修的设备、设施，包括水、电、消防、通讯、环保设施以及地面、墙壁、房顶当室内、外装饰，亦无偿移交给甲方”的约定，长命水经联社因众诚管理公司违约而收回涉案租赁物，所以，涉案租赁物内的固定装修装饰应无偿归长命水经联社所有，张碧仪、黄国华上诉主张长命水经联社予以赔偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于可移动的设施设备，因长命水经联社（甲方）与众诚管理公司、何祥添（乙方）于2017年9月25日签订的《协议》第一条约定：“……乙方将上述所占物业交回甲方，并在2017年9月30日前撤场，包括全部工人、全部管理人员及全部可移动物品清场退出，将物业清空退还甲方。……如乙方未能在2017年9月30日前撤场及清理转租部分物业的，甲方可直接处置物业内物品及自行处理乙方转租的使用方，无需承担任何责任。……。”所以，长命水经联社在众诚管理公司逾期不搬走涉案租赁物内可移动物品的情况下，自行将相关物品搬至涉案租赁物门前空地上搭建的竹棚内并无不当。后来，是因为有小孩偷偷进入竹棚内玩火酿成火灾才导致上述相关物品被烧毁，长命水经联社对此并没有过错，所以，张碧仪、黄国华上诉主张长命水经联社赔偿设施设备损失没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张碧仪、黄国华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76224元（上诉人张碧仪、黄国华已预交），由上诉人张碧仪、黄国华负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  胡怡静审判员  卢俊廷二〇二〇年一月二十二日书记员  周芷铭