沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0102民初12333号原告：王珣，女，1953年2月22日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：刘俊夫、罗海，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳君海房地产开发有限公司，住所地：沈阳市浑南新区沈营路15-21号，统一社会信用代码：91210112573473016A。法定代表人：张振文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张海英、张金阳，系辽宁大宸律师事务所律师。原告王珣与被告沈阳君海房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王珣及其委托诉讼代理人刘俊夫、罗海，被告沈阳君海房地产开发有限公司委托诉讼代理人张海英到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告王珣向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告偿还原告借款本金200,007.95元，利息313,398.86元（按照年利率22.23%，暂计至2018年8月3日，以实际给付之日为准），共计人民币513,406.81元；2、全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年12月6日，原告与被告签订《君海·朗郡（二期）房屋认购协议书》，并向被告支付认购款45万元整。2014年8月1日，因被告无法向原告交付相应房屋，经原、被告协商一致，双方签订《借款合同》一份，将上述款项的性质转化为借款，并以收据的形式确定截止至合同签订当日本息共计人民币749,760元。双方同时约定后续借款利息为年利率22.23%，借款期限6个月。借款期限到期后，被告虽能陆续偿还原告借款本息，但未履行全部还款义务，经原告多次催要后仍不偿还，遂原告将被告诉至贵院，请求人民法院依法判决，维护原告的合法权益。被告沈阳君海房地产开发有限公司辩称：针对原告王珣民事起诉状中诉请的内容，被告沈阳君海房地产开发有限公司依据本案客观事实和相关法律，提出如下答辩意见，望予以采信。被告尚欠原告购房款及利息为人民币9万元整，而非原告主张的人民币513,406.81元。具体事实和理由如下：原告主张的所谓借款缘起于双方2011年12月6日签订的《君海·朗郡（二期）房屋认购协议书》（以下简称认购协议）。按照该认购协议的约定，原告以4,500元/平方米的价格认购了被告开发的君海朗郡（二）期12#楼1-8-1号100平方米的房屋，并交纳了购买款人民币45万元整。由于被告无法按照认购协议约定的时间交房，双方于2014年8月1日签订了所谓的借款人民币749,760元的《借款合同》。2016年11月18日，双方鉴于2011年12月6日签订了《君海·朗郡（二期）房屋认购协议书》的事实，经协商一致，签署了《补充协议书》。该补充协议第一、二、三、四条约定，原告同意退房，并同意被告退还原告购房款及利息共计人民币60万元整，分二次付清（即2016年12月5日和12月31日两次支付，每次向原告支付退房款及利息30万元，合计60万元整）。原告自愿放弃双方2014年8月1日签订的《借款合同》及2011年12月6日签订的《君海·朗郡（二期）房屋认购协议书》自交纳购房款后所有被告应承担的利息和违约金。该补充协议书签订后，被告分别于2016年12月5日（30万元）、2017年3月30日（5万元）、2017年9月1日（5万元）、2017年10月10日（10万元）、2018年6月1日（1万元），共向原告支付退房款及利息51万元整，现还剩9万元的退房款及利息没有支付。2018年7月9日，原告以被告没有在2016年12月31日向原告支付退房款及利息30万元为由，不再接受被告向其支付剩余的退房款及利息9万元，并于2018年8月3日向贵院提起诉讼，主张按照2014年8月1日签订的《借款合同》来执行。被告认为如原告坚持按照《补充协议书》第五条的约定主张被告违反了补充协议的约定应执行2014年8月1日签订的《借款合同》的话，那么其应该早在2017年3月30日，被告向其支付第二笔退房款及利息时就提出，而不应该在接受了被告此后的四次付款合计人民币21万元之后才主张。原告在2017年3月30日之后接受被告四次支付的退房款及利息的行为表明，其已经以实际履行行为改变了《补充协议书》第三条和第五条的约定，且在截止2018年6月1日时止，被告按照《补充协议书》的约定向原告支付了退房款及利息的总额已经高达85%。因此，被告认为原告再按照2014年8月1日签订的《借款合同》来主张被告尚欠其人民币513,406.81元的诉求没有任何事实依据和法律依据，不应得到支持。请贵院在查明事实的基础上，依法做出正确的裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年12月6日，原告（乙方）王珣与被告(甲方)沈阳君海房地产开发有限公司签订《君海·朗郡（二期）房屋认购协议书》一份，协议约定:项目名称：君海·朗郡（二期），项目地址：沈阳市东陵区（浑南新区）SHN01-01-05-01地块，认购房号：12#楼1-8-1，认购面积：100平方米（实际面积以《商品房买卖合同》为准），单价：4,500元/平方米，总价：45万元（按认购面积计算）。乙方须一次性交齐房款并在约定的时间内无特殊情况下无权要求退款。甲方交房日期为自甲方收到乙方全部购房款之日起18个月。甲、乙双方同意，如甲方未按照本协议约定的时间及条件交房，乙方有权选择签订《商品房买卖合同》或退房。如乙方退房，甲方除退还乙方购房款外，应支付乙方购房款20%的违约金，并按年利率8.89%向乙方支付利息等。同日，被告在收到原告支付的全额购房款45万元后，为原告出具收款收据一张。2014年8月1日，原告（乙方）王珣与被告(甲方)沈阳君海房地产开发有限公司签订借款合同一份，合同约定：借款用途：用于公司经营活动。借款金额：人民币叁拾柒万玖仟柒佰陆拾元整（379,760）元整。借款利息：采用固定利息形式，不随国家利率变化，年利率为22.23%。借款时间共6个月，自2014年8月1日起至2015年1月31日止。甲方还款时间为2015年1月31日前，可提前还款。本金和利息一并还清（利息计算到还款当日）。在甲方借款期间，甲方将位于东陵区的商品房以出售给乙方的形式作为抵押，双方签订正式商品房买卖合同，并备案。甲方在合同约定期限内还本付息后有权收回作为借款抵押的商品房。本协议的变更，必须经双方共同协商，并订立书面变更协议等。同日，被告为原告出具借款收款收据两张（一张379,760元，另一张37万元），总计749,760元。2016年11月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订补充协议书一份，约定：鉴于甲、乙双方于2011年12月6日签订的《君海·朗郡（二期）房屋认购协议书》，认购金额肆拾伍万元整，此款已于签订认购协议书时乙方一次性交纳甲方。现经甲、乙双方协商一致，达成如下协议：乙方同意退房，乙方同意甲方退还购房款及利息共计陆拾万元整，分二次付清。甲方于2016年12月5日，支付乙方退房款及利息叁拾万元整。甲方于2016年12月31日，支付乙方退房款及利息叁拾万元整。乙方自愿放弃2014年8月1日签订的《借款合同》及2011年12月6日签订的《君海·朗郡（二期）房屋认购协议书》自交纳购房款后所有甲方应承担的利息及违约金。本协议由双方签字盖章后生效，原2014年8月1日签订的《借款合同》同时作废。如甲方不按本协议约定履行，此协议作废，执行2014年8月1日签订的借款合同。该份补充协议书签订后，被告分别于2016年12月5日向原告支付退房款30万元，2017年3月30日向原告支付退房款5万元，2017年9月1日向原告支付现金5万元，2017年10月10日向原告支付10万元，2018年6月1日向原告支付退购房款1万元，总计退款51万元，尚余9万元未予退还。现原告起诉来院，要求被告按2014年8月1日借款合同约定计算履行支付尚欠款义务。本院认为，2016年11月18日补充协议是原、被告双方在平等、自愿的基础上达成的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依法予以确认。本案被告未按补充协议约定时间向原告支付第二笔30万元款项的行为虽构成违约，但原告未因此按补充协议约定及时行使解除权，向被告主张执行2014年8月1日借款合同权利，且陆续接收被告支付剩余款项未提异议的行为表明，原告已接受被告继续履行2016年11月18日补充协议的事实，原告在现已接收被告大部分返款的情况下，另行要求行使协议解除权有违诚信原则，故本院对原告要求被告按2014年8月1日借款合同履行偿还尚欠款项义务的主张不予支持，本案尚欠款项金额应按2016年11月18日补充协议约定计算支付，应为9万元。关于原告主张的利息问题，因本案被告没有按期履行返款义务违约在先，并对原告造成一定损失，现原告要求被告分段支付逾期返款利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，利息标准按补充协议约定计算确定，应为年利率6.7%（本金45万元，利息15万元，从2011年12月6日起计算至2016年12月5日）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第二十六条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳君海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，偿还原告王珣借款9万元；二、被告沈阳君海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，偿还原告王珣30万元的借款利息（从2017年1月1日起，按年利率6.7%计算至2017年3月30日止）；三、被告沈阳君海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，偿还原告王珣25万元的借款利息（从2017年3月31日起，按年利率6.7%计算至2017年9月1日止）；四、被告沈阳君海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，偿还原告王珣20万元的借款利息（从2017年9月2日起，按年利率6.7%计算至2017年10月10日止）；五、被告沈阳君海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，偿还原告王珣10万元的借款利息（从2017年10月11日起，按年利率6.7%计算至2018年6月1日止）；六、被告沈阳君海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，偿还原告王珣9万元的借款利息（从2018年6月2日起，按年利率6.7%计算至实际支付之日止）；七、驳回原、被告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,934元，保全费3,120元，由被告沈阳君海房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 君人民陪审员  温丽娟人民陪审员  彭 珂二〇二〇年一月二十三日法官助理门紫薇书记员韩璐本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持。自然人之间借贷对利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息。第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金;超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。