贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6287号上诉人（原审原告）：李琼，女，1964年11月8日出生汉族，住所地贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：龙海，系名城（金沙）律师事务所律师，执业证号：15205201510191516。委托诉讼代理人（一般授权）：林蔓，均系名城（金沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州丰盛房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91520502587289543N），住所地贵州省毕节市七星关区三板桥草海大道浙商城C区四楼办公区。法定代表人：黄义军。委托诉讼代理人（特别授权）：陆奎，系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。执业证号：15224201610103995.委托诉讼代理人（一般授权）：安平，系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。上诉人李琼与贵州丰盛房地产开发有限公司（以下简称丰盛房开公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李琼上诉请求：一、请求撤销毕节市七星关区人民法院做出的（2019）黔0502民初6850号民事判决，并依法改判；二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人商品房买卖合同纠纷一案，一审判决对违约金的计算的截止日期认定事实与查明事实相互矛盾，应当依法改判,上诉人认为一审判决无论从任何角度认定办证违约金计算的截止日期为2016年11月29日均是认定事实错误，理由如下：第一、被上诉人违约办证属于客观事实，2014年5月26日原告向被告补交房款及各种费用（包括办证费用），根据合同约定被告从2015年5月26日就已经开始违约。第二、2016年11月29日被上诉人曾经为上诉人提交办证资料到办证部门，仅表示被上诉人曾经履行过办证的行为，并不能表示被上诉人已经履行了办证义务或完全履行了办证义务。首先：本次办证并未成功，不成功的原因在一审判决查明事实部分已经说得很清楚，是被告不符合办理不动产权所需的材料。其次：谈到不动产的改革问题，一审查明毕节市从2016年9月30日开始实施不动产统一登记的，被上诉人2016年11月29日提交办证资料是在实施不动产登记之后提交，提交的不动产的资料不符合规定是被告的原因导致，被告没有按照要求完善相关设施，即没有完成土地分割及分栋勘验。第三：一审判决中查明的一个重要时间点是2018年6月19日重新向不动产登记中心提交办证资料。但前提是被上诉人完善自身的办证条件，显然属于被上诉人违约行为。第四、即便存在办证改革，系办证部门原因导致的情形，但也不属于行政不可抗力，更不能成为被上诉人免责的理由，同时即便存在第三方原因导致被上诉人延迟办证，那么被上诉人也可以另案起诉第三方。第五、更为重要的是，被上诉人的每次办证行为，并未通知上诉人，因此直至被上诉人通知上诉人领取不动产权证书之日上诉人才知道被上诉人已经履行了办证义务。第六、根据目前的司法实践及判例，比如毕节市招商花园小区部分业主起诉房开逾期办证违约金问题，其中就是因为房开在规定时间内确实取得商品备案证明书，但没有完成土地分割及分栋勘验，所以办不了房屋不动产权证，导致房屋开发商一审败诉，二审维持原判的案例比比皆是。综上，一审判决对于被上诉人赔付违约金的截止日期为2016年11月29日属于认定事实错误。上诉人认为本案办证违约金截止日期应当计算至被上诉人通知上诉人领取不动权证书之日止。即便不能计算至被上诉人通知上诉人领取不动权证书之日止，也至少计算被上诉人完全符合办证条件（2018年6月19日）并提交办证资料到办证部门之日止，即2018年6月19日。故请求二审法院依法秉持法律正义，依法改判。被上诉人丰盛房开公司二审未作书面答辨。原审原告李琼向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付原告逾期办证违约金暂计人民币20000.00元（从2015年5月26日起以购房款为基数，按日万分之二计算至办妥房屋所有权证交付原告之日止）；2、请求人民法院判令被告立即办妥房屋所有权证书并交付原告；3、请求人民法院依法判令被告负担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中,原告变更第一项诉讼求为:请求人民法院判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计人民币20000.00元（从2015年5月26日起以购房款为基数，按日万分之二计算至办妥房屋所有权证交付原告之日止）;撤回第二项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2012年12月24日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区。合同约定房屋总价款289546.00元。合同签订后，原告按约定支付了购房款，被告按约定将商品房交付给原告使用。但是，从商品房交付使用至今，被告仍未能按约定办妥原告所购商品房的房屋权属证书。原告多次找到被告要求办理房屋产权证，被告总以各种理由推脱。原告认为：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”根据《商品房买卖合同》附件十四：补充协议七，房屋登记约定：3、出卖人承诺在商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出买人已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金。本案中，被告于2014年5月26日向原告交付房屋，即原告主张的逾期办证违约金应从2015年5月26日起按照已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉商品房进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。根据法律的规定，特依法向贵院提起诉讼，请求人民法院以事实为依据、法律为准绳，依法公判。一审法院经审理查明：2012年12月24日，原告李琼与胡念（李琼之夫，已去世）与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市七星关区出售给原告，总房款289546.00元，被告于2013年9月23日前向被告交付该商品房，在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日,双方签订合同附件十四《补充协议》，附件十四《补充协议》第七条房屋登记约定第3款规定：“出卖人承诺在商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出买人已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金。”第5款规定：“买受人需承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证前，应提供已缴纳的相关税费及其人他费用，物业管理费忆缴清的相关凭据，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”合同签订后,原告向被告交付合同约定的购房款289546.00元。2014年5月26日原告向被告补交房款补差4123.00元，被告并代收原告的产权证工本费、交易手续费、契税、土地证工本费、物业维修基金等费用。同日，被告向原告交付涉案商品房。2014年12月10日涉案商品房所在开发项目竣工验收，2015年1月15日被告取得商品房备案证明书，涉案商品房具备了办证条件。2016年9月19日，毕节市人民政府发布《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实行不动产统一登记的公告》，该公告载明：毕节市人民政府决定自2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记。2016年11月29日，被告向毕节市住房和城乡建设局提交涉案房屋的办证资料。因被告提交的办证资料不符合办理不动产权证的要求未该证未办理成功。被告按相关部门的要求完善资料后于2018年6月19日交涉案商品房办证资料提交不动产登记中心。现原告已取得涉案商品房的不动产权证书。另查明：涉案商品房的购买人之一胡宽华（系原告李琼之夫）已去世。经贵州省毕节市恒信公证处公证，其法定继承人胡念称自愿放弃对涉案房屋的继承份额、被继承人的父母已先于被继承人死亡。以上事实,有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭，一审法院依法予以确认。一审法院认为,结合原、被告双方的诉辩意见，本案争议焦点是:1、被告是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金；2、违约金如何计算。本案系商品房买卖合同纠纷,基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义,除依约交付房屋外,出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款,办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理,双方虽在合同中约定共同申请办理,但被告已代为收取原告缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需税费,表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示,故在原被告双方成立委托合同关系。依据合同约定,被告应当限期办理商品房初始登记,并限期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书,鉴于被告已接受委托,代为申请办理涉案房屋的转移登记,故苛责被告再向原告交付有关文书已无实际意义。此时被告依约应当履行的文书交付义务,根据双方履行实际,转化为具备文书交付条件这一前提下的通知义务,即告知原告其已办理商品房初始登记，具备办理商品房转移登记的条件。原告据此得以向被告提交应由买受人提交的办证资料,用于被告代为办理转移登记。被告尽到完成初始登记前提下的通知义务,可视为其履行了合同约定的文书交付义务。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定，出卖人承诺在商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出买人已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金。本案中，被告2014年5月26日向原告交付涉案商品房，但未按约定的时间交付办理商品房转移登记的有关文书，应当承担违约责任，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金时间应从2015年5月26日开始起算。因原、被告签订《商品房买卖合同》的时间为2012年12月24日，《不动产登记暂行条例》发布时间为2014年11月24日，被告于2015年1月15日取得毕节市七星关区草海大道旁浙商城商贸广场2幢的《商品房备案证明书》，涉案商品房具备了交付办理商品转移登记的有关文书条件。被告于2016年11月29日向房产登记部门递交转移资料，应视为其履行了合同约定的文书交付义务。因毕节市人民政府发布《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区等地实施不动产统一登记，不再办理《房屋所有权证》，导致被告按原合同约定交付办理涉案商品房转移登记的有关文书不能办理《不动产权证》。为达到办理不动产统一登记的标准，被告按政府部门的要求对涉案工程项目进行土地分割和分栋核验，至2018年6月19日被告重新向不动产登记中心提交办理涉案商品房转移登记的有关文书期间不应承担违约责任，故被告支付原告违约金的截止时间应为2016年11月29日。因此，被告计付原告违约金的期间应为2015年5月26日至2016年11月29日。因被告在本案中提出诉讼时效抗辩，而原告于2019年6月17日提起本案诉讼向被告主张违约金，根据三年普通诉讼时效计算，原告主张2016年6月17日前的违约金，已超过诉讼时效，故被告应支付原告的违约金应从2016年6月17日起开始计算至2016年11月29日。经计算，被告应支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金为289,546.00元×0.02%×162天=9,381.30元。据此,一审法院判决：一、被告贵州丰盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李琼逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金9,381.30元；二、驳回原告李琼的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据。二审审理查明，被上诉人完善资料后于2018年6月19日向不动产登中心提交商品房办证资料的时间应为违约金截止时间，对一审判决认定的除违约金截止时间以外的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：被上诉人应否承担逾期向上诉人交付商品房不动产权属证书的违约责任？如果承担违约责任，违约期间如何计算？关于被上诉人应否承担逾期向上诉人交付商品房不动产权属证书的违约责任的问题。不动产权属证书系买受人享有不动产物权的凭证，协助买受人办理房屋权属登记系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。本案中，根据双方签订的附件十四《补充协议》第七条房屋登记约定：第3款：“出卖人承诺在商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出买人已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金。”依据该补充协议，被上诉人应当在上诉人交齐办证所需的资料、费用后的365个工作日内提供产权过户相关手续。2014年5月26日上诉人缴纳相关办证税费，被上诉人向上诉人交付涉案商品房，所以被上诉人至迟应当在2015年11月10日之前将不动产权属证书交付给上诉人，但被上诉未在2015年11月10日之前将不动产权属证书交付给上诉人，故应承担违约责任，一审认定丰盛房开公司构成违约并判决丰盛房开公司向李琼承担违约责任正确，本院予以确认。关于违约期间如何计算的问题。本案中，根据《商品房买卖合同》约定，被上诉人至迟应当在2015年11月10日之前将案涉房屋的不动产权属证书交付给上诉人，该时间点在被上诉人主张的毕节市统一实行不动产登记之前，所以不动产登记政策并非是房开商逾期履行合同义务的原因。故即便被上诉人在2016年11月29日因提交的办证资料不符合不动产权属登记的要求，因而导致未办理成功不动产权属登记，亦属于被上诉人逾期怠于履行办证义务的后果，故上诉人主张被上诉人承担违约责任至2018年6月19日符合合同约定和本案实际，本院予以确认。一审法院依据被上诉人于2016年11月29日向办证机关提交办证资料的事实，认定违约责任截止时间为2016年11月29日，认定事实错误，本院予以纠正。关于本案的诉讼时效计算问题，一审法院已作详细解读，本院不再赘述。故，本案的违约金应以上诉人已付购房款289，546.00元为基数，按日万分之二从2016年6月17日起计算至2018年6月19日止，上诉人的该上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，上诉人李琼的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第二款之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6850号民事判决第二项，即：“二、驳回原告李琼的其他诉讼请求。”二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6850号民事判决第一项，即：“一、被告贵州丰盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李琼逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金9,381.30元。”三、由被上诉人贵州丰盛房地产开发有限公司以已付购房款289,546.00元为基数，从2016年6月17日起至2018年6月19日止以每日万分之二向上诉人李琼支付逾期交付不动产权属证书的违约金。一审案件受理费150元，二审案件受理费人民币300元，由上诉人李琼负担80元，由被上诉人贵州丰盛房地产开发有限公司负担370元。本判决为终审判决。审 判 长 肖国勇审 判 员 袁利萍审 判 员 李中付二〇二〇年一月二十日法官助理 刘漫江书 记 员 周海洋