陕西省榆林市榆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0802民初1456号 原告：常某。 委托代理人：郭富裕，陕西尊尚师事务所律师。 被告：榆林市志鸿房地产开发有限责任公司，住所地榆林市榆阳区肤施路区法院北（大有当巷口），统一社会信用代码：916108007353572386。 法定代表人：尤利霞，该公司董事长。 委托代理人：杨凤瑜、陕西正北律师事务所律师。 委托代理人：马艳宁、陕西正北律师事务所律师。 原告常某与被告榆林市志鸿房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法组成合议庭并适用普通程序于2020年1月15日公开开庭进行了审理，原、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结， 原告常某向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原、被告之间签订的商品房预售合同合法有效；2、依法判令被告立即支付原告迟延交房违约金2384331元，并支付自2012年11月30日起至款付清之日止按照中国人民银行基准利率计算的利息（利息暂计500000元），本息合计2884431元；3、本案诉讼费用由被告全额承担。庭审时原告将诉讼请求明确为：1、依法确认原、被告之间签订的商品房预售合同合法有效；2、依法判令被告立即支付原告迟延交房违约金2384331元（总房款11225664元*0.0006（每日万分之六）*334天（2011/12.31合同约定交房日至2012/11.30实际交房日）及利息（从2012年11月30日起至款付清之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息）；事实与理由：2011年4月12日，原告购买被告开发的位于榆林东沙馨富园第1幢1层01号及负1层（01-02）号商铺并签订商品房买卖合同一份。合同约定：房屋一层建筑面积为326.21㎡，房价为12780元/㎡，负一层建筑面积为1085.13元，房价为5000元/㎡，总价款为11225664元；交房时间为2011年12月31日前；付款方式是原告支付50%以上首付款，剩余部分办理银行按揭贷款。同时，双方在合同第九条逾期交房违约金，明确具体约定逾期交房违约金为每日万分之六等。合同签订后，原告按照与被告的约定积极履行了自己交付购房款的义务，向被告交清了全部购房款，而被告却根本没有按照合同约定的时间向原告交付房屋。在原告无数次的催促下，被告于2012年11月30日才向原告交付了房屋。而且对于迟延交房违约赔偿经双方多次协商，但被告一直以各种借口推拖，原告实在无奈，向法院起诉，却被告因知政策原因不予受理。后法院实行立案登记，并开始受理此类案件，故原告于2017年1月份向贵院提起诉讼，后于4月份撤诉，撤诉后双方仍然无法协商，故原告只好再次提起诉讼。综上所述，原告认为：原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，主体合法、内容、形式不违反法律法规的规定，应当依法确认为合法有效合同。双方应严格按照合同约定，积极履行各自义务，但被告却违反合同约定，迟延交付房屋长达十一个月。原告所购房屋为商铺，被告迟延交付的行为给原告造成了巨大的经济损失，根据合同约定及法律规定，被告应当支付原告迟延交房的违约金并支付相关利息。以维护原告的合法权益。 原告常某向本院提交如下证据： 证据1、商品房买卖合同1份，收据3支，榆林市商品房预售许可证1份，用以证明原、被告双方签订了商品房买卖合同，并约定了相关的权利义务，支付了房款总额11225664元，一层面积为326.21平方米，单价为12780元，负一层面积为1085.13平方米，单价为5000元，及涉案房屋可预售的事实。 证据2、证明、身份证复印件、民事裁定书各1份，民事起诉状2份，用以证明原告起诉未超过诉讼时效的事实。 被告榆林市志鸿房地产开发有限责任公司辩称：1、本案已经过诉讼时效；2、我公司按期履行了交房义务没有预期交房。 被告榆林市志鸿房地产开发有限责任公司向本院提交如下证据。 证明、播出证明各1份，照片1张，用以证明原告购买的被告开发的馨富园小区1号楼已于2011年12月20日前竣工验收合格，被告按照双方签订的商品房买卖合同第11条约定的交付方式，于2011年12月31日通过榆阳区电视台向原告履行了通知交房的义务，且被告在小区内以横幅的形式恭祝业主入住的事实。 庭审时宣读本院调取竣工验收备案表1份，建设工程质量监督报告1份。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1的真实性无异议，证明目的有异议，认为原告所举该组证据只能证明双方签订了买卖合同，并不能证明被告逾期交房的情形；对证据2的真实性及证明目的均有异议，认为证人应当出庭接收质证，且秦治星不是本案当事人，也无法了解和得知原告是否未超诉讼时效，对裁定书和诉状的真实性无异议，证明目的有异议，我方认为在2017年起诉时已经超出诉讼时效，且我方在2017年的案件中也提出了诉讼时效抗辩，因此，该组证据无法证明原告本次起诉未超诉讼时效； 原告对被告证据的真实性及证明目的均有异议，不予认可，认为关于五方验收证明与竣工备案表中的五方验收时间内容全部不一致，完全虚假，应当以竣工验收备案表为准，合同约定的竣工验收合格，为建设行政主管部门的验收备案，对此有最高人民法院（2015）民申字第1045号民事裁定书作为指导案例，故从2015年以后，竣工验收以竣工验收备案作为法定证明文件。 原告对本院调取的证据无异议，被告对本院真实性无异议，但竣工验收备案表第4页文件目录也恰能证明被告在2011年12月30日前，已经完成初验，消防验收以及办理了住宅质量保证书和住宅使用说明书。 对当事人无异议的证据本院予以采信并在卷佐证，对有异议的证据认证如下：原告提交的证据1，以证明原、被告双方签订了商品房买卖合同，并约定了相关的权利义务，涉案房屋可预售的事实，本院予以采信，对原告提交的证据2，被告有异议，该证据可证明原、被告发生争议后，被告一直主张权利与被告协商的事实，本院予以采信。被告提交的证据，原告质证为有异议不予认可，经查，有榆林市榆阳广播电视台盖章的事实，该证据的真实性本院予以确认并在卷佐证。 本院根据当事人的陈述、举证及本院认证，查明以下事实： 2010年10月25日，被告榆林市志鸿房地产开发有限责任公司对其开发的位于榆阳区东沙金沙路东馨富园住宅小区办理了榆住建预售证第2010-16号榆林市商品房预售许可证。2011年1月26日，原告常某（买受人）与被告榆林市志鸿房地产开发有限责任公司（出卖人）签订了编号XF（2011）年（1007）号商品房买卖合同，约定：第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房第1幢1层01号及负1层（01-02），合同约定建筑面积一层326.21平方米、负一层1085.13平方米。第四条、计价方式与价款。该商品房单价为一层每平方米12780元，负一层每平方米5000元，总金额11225664元。第八条、交付期限。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，具体交付买受人的时间另行通告或通知。1、该商品房经验收合格。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过20日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。第十一条、交接。该商品房达到交付使用条件后，买受人应当通过媒体（榆林日报或者榆阳区电视台）或电话或短信或售楼中心公示等形式告知买受人办理交接手续。出卖人通过媒体或电话或短信或售楼中心公示等形式告知买受人办理交接手续的，自通告或通知发布之日起5日内，视为交付通知已送达。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并签署房屋验收交接单等事项。原告向被告交纳房款11225664元。2011年12月20日，被告组织建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘测单位五方共同进行竣工验收，全部通过验收且合格。2011年12月25日起至2011年12月31日止，被告在榆林市榆阳广播电视台进行对磬富园小区交房公告（包括涉案房屋）进行发布。及在磬富园小区进行以横幅的形式业主入伙。后因房屋交付问题发生纠纷提起诉讼后撤诉。现原告提起诉讼并提出上述讼请求。 另查明：2011年12月30日，被告对涉案房屋已办理了住宅质量保证书和住宅使用说明书。2012年11月22日，榆阳区建设工程质量安全监督站作出房建（2012）第（022）号陕西省建设工程质量监督报告，结论为合格工程。2012年12月14日（报送时间），办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，载明开工日期2010年5月20日，竣工日期2012年8月1日，竣工验收日期2012年8月1日，发证机关榆林市榆阳建设局。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法均确认为有效合同。原、被告均应按合同履行合同义务，本案争议的焦点是1、被告是否迟延交房及违约责任的承担方式和数额；原告认为合同约定交房日2011年12月31日，被告实际交房日2012年11月30日，迟延交房334天。被告认为合同约定交房日2011年12月31日，被告从2011年12月25日起至2011年12月31日止，在榆林市榆阳广播电视台进行对磬富园小区交房公告（包括涉案房屋）进行发布符合合同约定，不存在违约情形不承担违约责任。经查，其一、2011年12月20日，被告组织建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘测单位五方共同进行竣工验收，全部通过验收。合格合同约定交房日2011年12月31日。被告从2011年12月25日起至2011年12月31日止，在榆林市榆阳广播电视台进行对磬富园小区交房公告（包括涉案房屋）进行发布。其二、依原告与被告签订的商品房买卖合同“提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并签署房屋验收交接单”的约定。本案中，被告虽对涉案房屋办理了住宅质量保证书和住宅使用说明书，而未签署房屋验收交接单。其三、2012年12月14日（报送时间），办理了竣工验收备案表，载明开工日期2010年5月20日，竣工日期2012年8月1日，竣工验收日期2012年8月1日，发证机关榆林市榆阳建设局。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定。可见建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。榆阳区建设工程质量安全监督站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。2011年12月25日被告通知原告接房时并不具备交房的条件，被告构成迟延交房应当承担违约责任。原告按照合同约定主张违约金2384331元（总房款11225664元*0.0006（每日万分之六）*334天（2011/12.31合同约定交房日至2012/11.30实际交房日）及利息（从2012年11月30日起至款付清之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息）；高于原告造成的实际损失，本院根据公平原则、诚信原则调整为总房款11225664元的5%即561283.2元（11225664元×5%=561283.2元），被告的抗辩理由没有法律依据，本院不予采纳。 本案争议的焦点是2，关于本案是否超过诉讼时效的问题。被告认为原告与被告签订了商品房买卖合同，约定交房期限为2011年12月31日，诉讼时效应当从2011年12月31日起计算2年，现原告提起诉讼超过诉讼时效，法院应当驳回原告的诉讼请求。经查，原告提供了证明1份、身份证复印件1份、民事裁定书1份、民事起诉状2份，可以说明原告与被告为涉案房屋发生纠纷并进行主张的事实，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干若问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告常某与被告榆林市志鸿房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同有效。 二、本判决生效后十日内，由被告榆林市志鸿房地产开发有限责任公司付给原告常某迟延交房违约金561283.2元。 四、驳回原告常某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29870元，由原告常某负担22420元，被告榆林市志鸿房地产开发有限责任公司负担7450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 长 胡 援 人民陪审员 马 晓 人民陪审员 加永平 二〇二〇年一月二十日 书 记 员 薛 婧