云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终8372号上诉人（原审原告）：姚祥楚，男，汉族，1965年5月12日出生，身份证住址云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：刘晓炜，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨祖贤，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南华丰集团股份有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区小板桥街道办事处。统一社会信用代码：915300007097007847。法定代表人：赵云焜，董事长。委托诉讼代理人：朱燕铭，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李遇蓝，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。上诉人姚祥楚因与上诉人云南华丰集团股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初4765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，于2019年12月24日依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。姚祥楚上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持原告在一审中关于违约金的诉讼请求；一、二审诉讼费由云南华丰集团股份有限公司承担。事实和理由：一审判决认定诉讼时效的起算错误，主张法律规定的办证日至开发商实际办理产权证违约金是一个整体的合同权利，不能按照违约的天数分割两段分别计算诉讼时效的独立权利，上诉人有权利在整体主张没有实现时提出主张。一审法院认定的违约金计算方式不符合法律的规定，综上，请求二审法院予以改判。针对姚祥楚的上诉，云南华丰集团股份有限公司辩称，姚祥楚的上诉请求不成立，请求二审法院驳回。云南华丰集团股份有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回姚祥楚一审诉讼请求；一、二审诉讼费由姚祥楚承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院推定“原告向被告提交符合产权登记机关要求的相关资料，如委托被告办理产权证书的委托书、产权登记申请书、购房发票等”属于认定事实错误，该事实并无任何相关证据予以证实。针对云南华丰集团股份有限公司的上诉，姚祥楚辩称，云南华丰集团股份有限公司的上诉请求不成立，请求二审法院驳回。姚祥楚向一审法院起诉请求：1、判令被告在法律文书生效之日起30日内将办理华丰国际商贸城C8-7号房屋权属登记所需的应由其提交的能够办理房屋权属登记的全部合格材料交付行政主管部门，并协助原告办理产权登记；2、判令被告支付自2012年3月31日起至办理该房屋权属登记所需的应由其提交能够办理房屋权属登记全部合格材料交付行政主管部门之日止的违约金170320.06元（暂计至2018年8月10日）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定以下案件事实：原、被告于2011年11月1日签订了编号为：华丰国际商贸城C8-7的《商品房购销合同》（含《补充协议》，原告为乙方，被告为甲方），合同约定：乙方购买甲方开发的位于昆明市官渡区小板桥镇中闸村华丰国际商贸城第C8幢第1-2层7号的房屋，总房款419936元，付款方式为一次性付款，甲方应于2011年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方，关于产权登记的约定为“乙方办理完毕下列事项后，甲方协助乙方向产权登记机关申请办理产权登记手续，甲方将办理产权登记所需的资料报送到产权登记机关后，即视为已经履行本条约定的义务。1、乙方向甲方支付完全部房款及合同补充协议约定的税款、公共维修基金等费用；2、甲乙双方交接手续办理完毕；3、乙方向甲方提交符合产权登记机关要求的相关资料，如：委托甲方办理产权证的委托书、产权登记申请书、购房发票等。”，在补充协议中对产权登记约定“乙方应按甲方的要求予以配合，包括应向甲方提交办理上述手续时行政机关需要的有关证明文件，签署一切必需之文件，并须将办理该商品房交易、登记、领证等手续及需向有关机构交付的所有税费最迟在该商品房交付乙方之后的30天内交由甲方代为向产权登记机关提交或支付。在乙方已提交办理权属登记所需的全部资料（包括但不限于委托甲方办理产权证的委托书、产权登记申请书、购房发票等）和缴清有关税费和公共维护基金的前提下，如甲方在国家法律法规规定期限内向产权登记机关呈报了验证文件，即视为甲方已履行了代为乙方办理产权登记的义务。”2011年11月2日，本案C-8幢7号房屋办理了《商品房合同登记备案》，登记备案至原告名下，合同登记号GD2011110209319。合同签订后，原告支付了房款、配套费、工本费、契税、维修资金等费用。被告于2011年3月30日向原告交付了房屋，该房屋一直未办理产权证，现原告诉至一审法院主张如上诉请。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案原、被告之间签订的《商品房购销合同》是各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照约定履行义务，被告于2011年3月30日向原告交付了房屋，但本案C-8幢7号房屋一直未办理产权证，通过庭审查明，本案涉案房屋具备办证条件，对于未能办证的原因，被告辩解是未收到委托书所以不能履行办证义务，但根据合同约定，办证系被告的义务，其不能因未收到委托书成为延期办证的理由，故被告应当履行协助原告办理华丰国际商贸城C8-7号房屋不动产登记手续义务；根据法律规定，普通债权的诉讼时效为三年，自当事人知道或者应当知道之日起计算，本案原告于2019年4月23日提起诉讼，其并没有提交证据证实之前诉讼时效有中断或中止的情形，故对于2016年4月23日之前的违约金不予支持，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因该房屋已经进行了交付，不影响原告的正常使用、收益，对于计算标准酌情以每日万分之0.5计，以房款419936元为基数，计算至被告云南华丰集团股份有限公司向房屋权属登记机关履行代为申请办理不动产登记义务并被登记机关受理之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决，一、由被告云南华丰集团股份有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告姚祥楚代为申请办理昆明市官渡区昌宏路华丰国际商贸城C8幢7号房屋的不动产登记手续；二、由被告云南华丰集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚祥楚支付自2016年4月23日起至被告云南华丰集团股份有限公司履行代为申请办理不动产登记义务并被登记机关受理之日止的违约金，以419936元为基数，每日万分之0.5计。二审中，姚祥楚提交七份“房屋租赁合同”，欲证实其与云南华丰集团股份有限公司之间存在租赁合同关系，每年都与该公司续签合同，不可能找不到自己。对此，云南华丰集团股份有限公司经质证认为，对于该收据的真实性并无异议，但认为与本案无关联性，且认为因为姚祥楚一直没有交办理不动产权证的委托书给己方，所以责任不在己方。同时，云南华丰集团股份有限公司提交如下证据，1、《公证书》，欲证实在2019年10月17日，云南华丰集团股份有限公司公证送达告知姚祥楚，请其携带有效身份证、购房合同、缴费收据办理授权委托手续，交纳办证费用。2、《不动产登记受理通知》，欲证实2019年12月16日，昆明市不动产登记中心受理赵中民的不动产登记申请。办理不动产登记所需提交资料包括“授权委托书原件”，因姚祥楚等未及时提交授权委托书，故不能办理不动产权登记，并非云南华丰集团股份有限公司的过错。对此，姚祥楚经质证认为，对于《公证书》及《不动产登记受理通知》的真实性予以认可，但己方未收到该公证书，且不能证实云南华丰集团股份有限公司欲证实的主张。对上述证据，本院认为，对姚祥楚提交的租赁合同，因其提交的该证据不能证实与本案存在关联性，故本院不予采信；对《公证书》及《不动产登记受理通知》，因姚祥楚对于真实性无异议，本院亦予以采信。对于该证据能否证实云南华丰集团股份有限公司的主张，在本院认为中一并予以阐述。二审经审查认定的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。同时，上诉人云南华丰集团股份有限公司在上诉状中提出一审法院认定事实有误的主张，即‘一审法院推定“原告向被告提交符合产权登记机关要求的相关资料，如委托被告办理产权证书的委托书、产权登记申请书、购房发票等”属于认定事实错误，该事实并无任何相关证据予以证实’，经本院审查，该节事实是双方当事人在《商品房购销合同》中约定的合同内容，故对于上诉人提出的该事实异议，本院不予确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、云南华丰集团股份有限公司是否应承担逾期办证的违约责任？二、如云南华丰集团股份有限公司应承担逾期办证违约责任，具体应如何承担？本院认为，云南华丰集团股份有限公司与姚祥楚签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》真实、合法、有效，双方均应按照合同约定享受权利、承担义务。针对第一个争议焦点，涉案房屋已经于2011年3月进行了交付，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，即“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”同时，根据双方当事人对于房屋产权登记的约定，即“原告办理完毕下列事项后，被告协助原告向产权登记机关申请办理产权登记手续，被告将办理产权所需的资料报送到产权登记机关后，即视为已经履行本条约定的义务：1、原告向被告支付完全部房款及合同补充协议约定的税款、公共维修基金等费用；2、双方交接手续办理完毕；3、原告向被告提交符合产权登记机关要求的相关资料，如委托被告办理产权证书的委托书、产权登记申请书、购房发票等。”。根据查明的案件事实，在前述合同签订后，姚祥楚支付了房款、配套费、工本费、契税、维修资金等费用。云南华丰集团股份有限公司不能证实，为何直至2016年6月30日，昆明市实施不动产统一登记之前，未能协助姚祥楚办理涉案房屋的产权登记的原因是在于姚祥楚而非其公司。根据前述查明的案件事实，姚祥楚向云南华丰集团股份有限公司交纳了契税、工本费和配套费等费用，表明其愿意由云南华丰集团股份有限公司代为办理房屋权属证书，云南华丰集团股份有限公司收取上述费用后应当及时履行向产权登记机关交付办理权属证书所需材料的协助办证义务。云南华丰集团股份有限公司作为从事房地产开发的企业，对于办理房屋权属证书所需材料的内容应当是清楚知晓的，而姚祥楚作为购房人对此情况的知悉程度远远低于云南华丰集团股份有限公司，客观上也不应要求姚祥楚对办理房屋权属证书所需材料内容的知悉程度与专业的房地产开发商一致，在此情况下，云南华丰集团股份有限公司所承担的合同约定的协助办证义务应当包括在合同约定的办证期限内告知姚祥楚应提交的办证资料，并将其收取的资料移送办理房屋权属证书的行政机关，故在云南华丰集团股份有限公司未能提交证据证实本案存在其在合同约定的办证期限内曾经催告姚祥楚签署办证授权委托书而姚祥楚予以拒绝的情形的情况下，云南华丰集团股份有限公司关于其不应承担逾期办证的违约责任的上诉理由不成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点，首先，如前所述，云南华丰集团股份有限公司逾期办证的行为构成违约，一审法院根据合同法和本案房屋的交付及具体办证情况，酌情以交易房屋总价款为基数按每日0.05‰的标准计算违约金并不违反法律规定，本院依法予以确认，姚祥楚对违约金计算标准所提异议不成立，本院不予支持。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”具体到本案中，因违约金系以日为单位累计计算，属于继续性债权，故应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，姚祥楚于2019年4月23日起诉，则一审法院判决云南华丰集团股份有限公司向姚祥楚支付自2016年4月23日起至云南华丰集团股份有限公司履行代为申请不动产登记义务并被登记机关受理之日止以购房款419936元为基数、按每日0.05‰计算利息数额的违约金并无不当，本院予以维持，双方当事人对违约金诉讼时效计算所提异议均不成立，本院不予支持。综上，上诉人云南华丰集团股份有限公司及姚祥楚的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3706元，由上诉人姚祥楚负担1853元，由上诉人云南华丰集团股份有限公司负担1853元。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年一月二十一日书记员  郭亭恋