湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初3321号原告：武汉万坤置业有限公司。住所地：武汉盘龙城经济开发区巨龙大道196号商业街2号楼。法定代表人：杨冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：卫玉祥，该公司法务﹙一般授权﹚。委托诉讼代理人：杨苗苗，该公司法务﹙一般授权﹚。被告：冯露，男，1995年6月24日出生，汉族，湖北省应城市人，住湖北省应城市。原告武汉万坤置业有限公司（以下简称万坤置业公司）诉被告冯露租赁合同纠纷一案，本院于2019年05月30日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员熊浩海担任审判长、人民陪审员张红、刘义锁参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告万坤置业公司的委托诉讼代理人卫玉祥、杨苗苗、被告冯露均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万坤置业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签署的《奥莱之星商铺租赁合同》已于2019年05月08日解除；2、判令被告立即向原告支付拖欠的2017年09月01日至合同解除之日2019年05月08日的租金235321.94元；3、判令被告向原告支付租金逾期支付的违约金（2017年09月01日至2019年02月28日期间租金的逾期违约金为18956.58元；合同解除之后的租金逾期违约金以235321.94元为基数，从2019年05月09日起按日万分之三的利率标准计算至租金付清之日止:70.60元／天）；4、判令被告立即将承租的奥莱之星城市广场x栋x层x号商铺按协议约定腾退交还给原告，并从2019年05月12日起按每日向原告支付774元﹙305.56㎡×38元／㎡·月÷30天×2倍﹚的逾期腾退违约金直至承租的商铺按协议约定腾退交还之日止；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年，原告与被告签订了一份《奥莱之星商铺租赁合同》，约定原告将位于奥莱之星城市广场x栋x层x号铺位及设施﹙租赁面积305.56平方米﹚租赁给被告经营中西简餐，租期自2017年06月01日起至2024年08月31日止。此外合同约定：租金标准为首年38元/平方米／月，从第三年起每年递增5%，租金按季度支付；被告逾期支付承租费及其他费用，应按实际欠费总额向原告支付每日万分之三的违约金；逾期30日仍未支付的，原告有权解除合同等。合同履行期间，被告支付了2017年06月01日至同年08月31日的租金后再未支付任何费用，已拖欠2017年09月01日起至2019年05月28日止的租金235321.94元，违约金为18956.58元。原告多次催索未果，是此提起诉讼。冯露辩称，根据合同的约定，案涉的商业街没有正式开街，原告当时承诺的约定的设计商户都没有开业，原告没有履行合同中的管理义务；原告方曾经承诺被告方可以免交或者不交租金，原告没有完全履行合同义务，我不会全部支付租金，我保留对原告的诉讼权利。本院经审理认定事实如下，2016年08月02日，万坤置业公司﹙合同甲方﹚与冯露﹙合同乙方﹚签订了一份《《奥莱之星商铺租赁合同》，约定万坤置业公司将奥莱之星城市广场x栋x层xx号铺位及设施﹙租赁面积305.56平方米﹚租赁给被告经营中西简餐，租期自2017年06月01日起至2024年08月31日止，共计87月；自双方约定的计租日开始计算，至次年当日的前一天为一个租赁年度；租金标准为租赁年度基本固定租金38元/平方米／月，从第三年起每年递增5%，租金按季度支付，乙方需在房产交付前十日向甲方支付首期租金，以后每期的租金应于该期届满五日前支付，并约定了物业管理费、水费、电费等其它代收代支费用；乙方逾期支付承租费及其他费用，应按实际欠费总额向甲方支付每日万分之三的违约金，逾期30日仍未支付的，原告有权解除合同并不承担责任；乙方应在合同终止日或双方协商约定的时间，与甲方结清本合同项下所有欠付款并将商铺交还给甲方；自租赁期届满或约定的交还商铺之日的次日起，乙方未能如期交还该租赁物的，由乙方承担违约责任，每逾期一日，乙方应当按照租赁面积向甲方支付50元／平方米的违约金并按照合同终止时的费用标准支付其它相关费用，直至乙方按照合同要求实际交还承租商铺为止；合同解除与终止：在承租期内一方因出现合同约定的违约行为致使本合同不能履行或不能完全履行或继续履行已无必要，并由另一方给予书面通知；乙方违约则从本合同提前解除之日起到铺位被甲方实际收回之日止，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的承租费﹙按本合同约定的标准计算﹚之两倍的数额作为违约金；冯露另向万坤置业公司支付35000元作为合同保证金，保证金不计算利息，因乙方原因导致本合同无法继续履行﹙含乙方提前解约﹚或由于乙方违约导致的甲方解除合同的，甲方有权不予退还合同保证金。同日双方的补充协议约定：从承租之日起，自2016年09月01日至2017年05月31日止为装修免租期，合同商铺起租期为2017年06月01日。合同签订后，冯露于2016年02月28日向万坤置业公司交纳了保证金35000元，对约定租赁场地予以租赁使用及缴纳了2017年06月01日至同年08月31日的租金，2017年09月01日起未付租金。截止2019年05月08日，应付租金为235321.94元。2019年03月25日，万坤置业公司发出催缴租金通知书，同年05月07日以邮寄方式发出商铺租赁合同解除通知书，EMS快递回执显示2019年05月08日签收，他人收。本院认为，万坤置业公司与冯露签订的《奥莱之星商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合同成立且有效。万坤置业公司将案涉商铺交付给冯露使用后，冯露未按约定支付租金，已构成违约；万坤置业公司依据合同约定，于2019年05月07日发出了商铺租赁合同解除通知书，解除通知到达之日为2019年05月08日，即双方签订的《奥莱之星商铺租赁合同》已于该日解除，现万坤置业公司请求冯露返还租赁物，于法有据，予以支持；冯露自2017年09月01日起至2019年05月08日止的租金235321.94元应予以支付，冯露已交纳的履约保证金35000元可以抵扣未付租金；是此，冯露应向万坤置业公司支付租金200321.94元﹙235321.94元－35000元﹚。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，冯露自2017年09月01日起未按约定期限支付租金已构成违约，此后也未足额交纳租金，亦构成违约。在此情况下，万坤置业公司应及时催告冯露履行合同义务，如其在合理期限内仍未履行，万坤置业公司可依据合同约定的“乙方逾期30日仍未支付的，甲方有权解除合同并不承担责任；乙方应在合同终止日或双方协商约定的时间，与甲方结清本合同项下所有欠付款并将商铺交还给甲方”，收回诉争房屋，或者采取包括但不限于提起诉讼的方式主张权利，用以防止租金损失的扩大；但万坤置业公司在冯露违约后未采取相应的、必要的措施主张权利，直至2019年03月25日才发出催收函主张权利，万坤置业公司怠于行使权利的行为致使租金损失扩大，同时双方在履行租赁合同过程中对万坤置业公司是否完全履行管理义务等方面存在争议，冯露未交租金不属于恶意拖欠，故对万坤置业公司要求冯露承担租金逾期支付违约金及逾期腾退违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于冯露提出其承租店铺的广告牌被万坤置业公司强行拆除及无故断电所造成的损失，其可另行主张权利。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、武汉万坤置业有限公司与冯露签订的《奥莱之星商铺租赁合同》已于2019年05月08日解除；二、由冯露向武汉万坤置业有限公司支付租金200321.94元，此款于本判决生效后起十日内付清；三、由冯露于本判决生效后十日内将位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村奥莱之星城市广场x栋x层x号的租赁物返还给武汉万坤置业有限公司；四、驳回武汉万坤置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5114元，由冯露负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  熊浩海人民陪审员  刘义锁人民陪审员  张 红二〇二〇年一月八日书 记 员  宋颖颖