浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙民再244号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杭州众安置业有限公司，住所地杭州市余杭区余杭街道禹航商城6幢6-1号三楼308、309室。法定代表人：张琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩美琴、丁佳丽，浙江法君律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：徐国良，男，1979年12月26日出生，汉族，住杭州市西湖区。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：王磊，男，1976年4月13日出生，汉族，住杭州市西湖区。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：董政，女，1981年9月10日出生，汉族，住杭州市西湖区。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：翟俊，男，1978年9月26日出生，汉族，住杭州市。委托诉讼代理人：张敬伟，浙江三道律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵全，浙江三道律师事务所实习律师。再审申请人杭州众安置业有限公司（以下简称众安公司）因与被申请人徐国良、王磊、董政、翟俊案外人执行异议之诉一案，不服杭州市中级人民法院（2018）浙01民终3387号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年3月22日作出（2018）浙民申4454号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人众安公司的委托诉讼代理人韩美琴，被申请人徐国良，被申请人翟俊及其委托诉讼代理人张敬伟到庭参加诉讼。被申请人王磊、董政经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众安公司申请再审称：一、众安公司自始至终对杭州市余杭区闲林街道白马山庄天晴居14幢3单元102室房屋（以下简称案涉房屋）拥有所有权，原审法院认为，众安公司解除商品房买卖合同后仅享有债权请求权，该权益不足以排除强制执行属于认定事实、适用法律错误。案涉房屋虽然办理了预告登记，但预告登记并无物权变动效力，因此，根据物权法定原则，在商品房买卖合同解除之前，众安公司作为案涉房屋的建造者，就对案涉房屋拥有所有权。同时，根据《中华人民共和国物权法》规定，预告登记后，债权消灭，预告登记失效。因此，杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初00430号民事判决生效之后，案涉房屋的商品房买卖合同即已解除，相应地，案涉房屋的预告登记也依法失效，王磊、董政对房屋不再拥有任何权利，法院基于预告登记采取的预查封措施也应当解除。二、原审法院认为，预告登记是特殊公示方式，王磊、董政基于商品房买卖合同有请求交房和转移房屋所有权的权利，因办理了预告登记，而具有对抗第三人的物权效力错误。请求交房和转移房屋所有权的权利是一种债权，该债权来源于未解除的商品房买卖合同和王磊、董政已按约履行合同义务。《中华人民共和国物权法》“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生法律效力”的规定仅仅针对的是房屋出让方在预告登记后向第三方出让或抵押房屋的情况，并非指办理预告登记会产生对抗第三人的物权效力。三、众安公司对房屋的物权足以排除法院对房屋的强制执行。王磊、董政对案涉房屋拥有物权期待权的必要前提之一是按约履行商品房买卖合同，在王磊、董政未按约履行商品房买卖合同、众安公司解除合同的情况下，基于合同产生的物权期待权自然消亡。预查封制度的初衷是尽最大可能保护债权人利益，但也应当有边界，在明显损害第三人利益或明显不当或无意义时，就应当依据申请或法院自行查明后解除查封。在案涉房屋未办理产权变更登记前，王磊、董政仅享有请求办理变更登记的债权，而申请执行人经法院裁判确认的也仅仅是对董政的债权，而众安公司对案涉房屋享有的物权优先于债权，故法院也不能对房屋进行强制执行。四、原审法院判决导致极大不公。因王磊、董政违约已经使众安公司遭受重大损失，而案涉房屋一旦被强制拍卖，众安公司亦无法根据解除合同判决请求参与分配，损失更大。综上，请求撤销原一、二审判决，依法改判或发回重审。被申请人翟俊再审辩称：一、预告登记是不动产登记的特殊类型，其本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。预告登记不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人。众安公司认为预告登记并无物权效力错误。二、杭州市余杭区人民法院作出解除众安公司与王磊、董政之间签订的《浙江省商品房买卖合同》的民事判决的时间是在2016年7月6日，系在案涉房屋被查封之后，因此，无论众安公司所持有的生效法律文书的基础权利是什么，人民法院都应不予支持。综上，原审判决正确，请求驳回众安公司的再审请求。众安公司向一审法院起诉请求：1、判决确认案涉房屋系众安公司所有；2、判令停止对案涉房屋的执行并解除查封；3、本案诉讼费由徐国良负担。一审法院认定事实：徐国良诉王磊、董政、翟俊民间借贷纠纷一案，该院于2016年3月8日作出（2015）杭西商初字第2854号判决：王磊、董政于判决生效之日起十日内归还徐国良借款300000元及利息；王磊、董政于判决生效之日起十日内支付徐国良律师代理费10000元；翟俊对上述第一、二项中王磊、董政承担的债务承担连带清偿责任。该判决已经发生法律效力。该案诉讼期间，该院于2015年8月17日采取诉讼保全措施，查封了案涉房屋。因王磊、董政、翟俊均未履行上述生效判决，徐国良向该院申请执行。2017年3月8日，众安公司向该院提出执行异议。同年5月3日，该院作出（2017）浙0106执异25号执行裁定书，裁定驳回了案外人异议。2017年5月26日，众安公司向该院提出执行异议之诉，请求判如所请。另查明：2015年5月16日，众安公司和王磊、董政签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定王磊、董政向众安公司购买案涉房屋，建筑面积219.84平方米。2015年6月18日，办理预告登记，预告登记证明号为余房预字第××号。因王磊、董政未按约支付购房款，众安公司于2016年1月8日向杭州市余杭区人民法院提起诉讼。2016年7月6日，杭州市余杭区人民法院作出（2016）浙0110民初00430号民事判决，判决解除众安公司和王磊、董政于2015年5月16日签订的购买案涉房屋的《浙江省商品房买卖合同》，现该判决已发生法律效力。一审法院判决：驳回众安公司的诉讼请求。案件受理费35371元，由众安公司负担。众安公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持众安公司一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审法院查明事实与一审判决认定的事实一致。二审法院认为：本案的争议焦点为众安公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。2015年5月16日，众安公司与王磊、董政签订《浙江省商品房买卖合同》后，同年6月18日王磊、董政作为权利人已就案涉房屋向房地产管理部门办理预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，“预告登记”是一种特殊公示方法，王磊、董政基于商品房买卖合同而享有请求众安公司交房和转移房屋所有权的权利，因办理了预告登记，而具有对抗第三人的物权效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”2015年8月17日，一审法院对仍处于预告登记权利状态的案涉房屋采取预查封措施，预查封效力等同于正式查封。2016年1月8日众安公司向杭州市余杭区人民法院提起诉讼，2016年7月6日，杭州市余杭区人民法院作出（2016）浙0110民初00430号民事判决，判决解除众安公司和王磊、董政签订的购买案涉房屋的《浙江省商品房买卖合同》，裁定查封在前，判决解除合同在后，因此，该解除合同的行为，不得对抗申请执行人。现众安公司基于商品房买卖合同的解除仅享有债权请求权，该权益并不足以排除强制执行。综上所述，众安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35371元，由上诉人众安公司负担。再审过程中，各方当事人均未提交新的证据材料，对原审查明的事实亦无异议，故本院对原审查明的事实予以确认。同时，本院依职权向杭州市西湖区人民法院调取了案涉房屋的拍卖成交裁定书以及徐国良申请强制执行一案的申请书、结案通知书、缴纳税款通知书及税收缴款书。各方当事人对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议。上述证据材料均可作为本案的定案依据。根据上述证据材料以及各方无异议的杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初00430号民事判决书，再审另查明：众安公司与王磊、董政签订的《浙江省商品房买卖合同》约定，案涉房屋房价款总计3571431元，王磊、董政应于2015年5月16日前支付首付款1071431元，剩余房款2500000元通过银行按揭方式支付。2015年6月4日，董政与中国建设银行股份有限公司杭州中山支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：330618235-2012-20150731168）一份，董政向银行贷款2500000元，众安公司为该贷款提供连带责任保证，并约定银行将款项一次性划入众安公司白马山庄天晴居1、7、8、12、14、17、18幢预售资金账户。借款合同签订后，银行于2015年6月17日向董政放款2500000元。自2015年7月起，董政未能按借款合同约定向银行履行还款义务。因董政未按约偿还贷款，应银行要求，众安公司于2015年11月30日代董政归还银行贷款总计2517151.80元（其中本金2488527.83元、利息28415.24元、罚息208.73元）和其他银行实现债权费用420986元。事后，董政未按约偿还众安公司上述代付款项，王磊、董政也未按约支付购房首付款。2018年10月，案涉房屋经司法拍卖，以361万元的价格成交。2018年11月6日，杭州市西湖区人民法院作出（2016）浙0106执1585号之二执行裁定，裁定预告登记在王磊、董政名下的案涉房屋的所有权归买受人徐海锋所有。徐国良就其与王磊、董政、翟俊民间借贷纠纷一案已执行到位。二审庭审后，众安公司向本院出具《联系函》一份，载明“现案涉房屋已被司法拍卖，善意第三人已取得案涉房屋的所有权，考虑到该案件的实际情况，众安公司愿意将房屋拍卖款中的250万元作为解除商品房买卖合同后应退王磊、董政的购房款扣留在西湖法院，众安公司为王磊、董政代偿的近300万元债权由众安公司自行与西湖法院执行庭沟通、协商，依法处理。”本院再审认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。据此，众安公司作为案涉房屋的开发商，因合法建造行为对案涉房屋享有初始所有权。也正因为如此，众安公司有权将案涉房屋出卖给他人。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。据此，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的债权请求权。它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。其中“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”是指房屋买受人基于商品房买卖合同而享有请求出卖人交房和转移房屋所有权的权利，因办理了预告登记，即使出卖人再将房屋转让给他人或者将房屋设立抵押等，出卖人的上述行为亦不会对买受人享有的请求出卖人交房和转移房屋所有权的权利造成影响。本案中，王磊、董政与众安公司就案涉房屋签订商品房买卖合同后，即享有要求众安公司交付房产、协助办理过户手续等合同权利，该权利性质仍属于普通债权。在此基础上，王磊、董政就其购买的案涉商品房办理预告登记，只是表明其相应的合同权利得到了《中华人民共和国物权法》的特别保护，即取得了在出卖人再将房屋转让给他人或者将房屋设立抵押的情况下可以对抗第三人的物权效力，但并不意味着其就现实地取得了该房屋的所有权。在案涉房屋未办理过户手续前，该房屋仍属于建造者即众安公司所有。王磊、董政将来能否依据《浙江省商品房买卖合同》取得案涉房屋的所有权，依赖于《浙江省商品房买卖合同》能否顺利履行。因此，应当认定，本案预查封的对象是王磊、董政基于《浙江省商品房买卖合同》取得的财产权益，而不是案涉房屋本身。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。本案中，因王磊、董政违反案涉《浙江省商品房买卖合同》约定的义务，杭州市余杭区人民法院已经作出（2016）浙0110民初00430号民事判决，解除众安公司和王磊、董政签订的购买案涉房屋的《浙江省商品房买卖合同》，故王磊、董政基于该合同享有的交付房屋的债权已经消灭，预告登记亦随之失效。众安公司对案涉房屋的所有权已经不再受到预告登记的限制，其请求排除对案涉房屋的执行，有相应依据。但是，众安公司和王磊、董政签订的《浙江省商品房买卖合同》依法解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，双方互负返还义务。在众安公司未返还购房款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使徐国良等申请执行人既执行不到被执行人王磊、董政名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人王磊、董政的购房款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在众安公司已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，众安公司未返还价款的，不能排除执行。现众安公司已向本院承诺愿意将案涉房屋拍卖款中的250万元作为解除商品房买卖合同后应退王磊、董政的购房款扣留在执行法院用于执行，申请执行人的利益得以保障，故本院对众安公司对案涉房屋排除执行的请求，予以支持。但鉴于案涉房屋已经拍卖并过户至他人名下，所有权已转移，故现对众安公司要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求已无法支持，众安公司可根据本判决主张案涉房屋拍卖款归其所有。综上，再审申请人众安公司的再审理由成立，对其再审请求合理部分予以支持。原审认定事实清楚，但适用法律有误，实体处理不当，再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销杭州市中级人民法院（2018）浙01民终3387号民事判决以及杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初4467号民事判决；二、不得执行杭州市余杭区闲林街道白马山庄天晴居14幢3单元102室房屋（拍卖款）；三、驳回杭州众安置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费35371元，由杭州众安置业有限公司负担12248元，由王磊、董政、翟俊负担12248元，由徐国良负担10875元。二审案件受理费35371元，由杭州众安置业有限公司负担12248元，由王磊、董政、翟俊负担12248元，由徐国良负担10875元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  谢静华审判员  刘国华审判员  沈 伟二〇二〇年一月二十日书记员  来益芸