北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初11640号原告：北京首万物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区南大街1号2幢四层。统一社会信用代码：91110116802596504P。法定代表人：王玉峰，董事长。委托诉讼代理人：李从星，原告公司员工。被告：吴香文，女，1986年3月10日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。原告北京首万物业服务有限公司与被告吴香文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李从星，被告吴香文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年10月1日至2019年6月30日物业费3488.31元、违约金3453.43元，共计6941.74元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告系物业管理服务合同关系，原告系物业服务企业，被告系某某小区某单元某号房屋的所有权人，即业主。原告依据《物业服务委托协议》对小区提供物业服务。被告房屋的面积为79.1平方米，物业费标准为2.1元/平方米/月，每月物业费为166.11元。因被告至今未交纳2017年10月至2019年6月的物业费，故原告诉至法院。被告辩称，涉案房屋登记在我名下，房屋面积是79.1平方米。2017年10月1日至2019年6月30日期间的物业费我没有交纳，不交的理由是：1.我家是2016年交的房，2017年6月雨季开始，我家次卧的窗户一直漏水，新装修的墙面全部破坏。我跟原告沟通，原告给了我开发商的电话，但开发商一直没有出现。2017年9月开始，原告对我家的窗户进行多次打胶处理，但不管用，下雨时还是漏水。最后一次打胶是在2018年8月。我打12345投诉，2018年8月15日，平谷区住建委、物业和开发商的人都来我家了，住建委的人说可能是外墙保温漏水，但没有人彻底查过漏水点在哪；2.小区门口和楼道的卫生感觉一个多月无人打扫；3.水质的问题，即使安装了净化机依然有水垢，且没有通知业主就在小区内安装了卖水的饮水机；4.物业用房那边安装了快递柜子和饮水机，还在小区开早点摊，是占用了业主的公摊面积；5.水质检测取样的过程如果没有业主的参加，我们不知道取样的具体情况。针对被告的辩称意见，原告回复称：1.被告家的窗户漏水问题，被告进行了报修，我们也有登记，但窗户漏水是开发商的问题，我们只是提供物业服务，帮助业主与开发商协调。给被告家打胶的人也是我们联系的开发商的人去做的。到现在为止，也不知道被告家漏水的具体原因，可能是墙体或外墙保温的问题；2.卫生方面，我们每天定时打扫，每天都有工作记录；3.水质的问题，业主买房的时候就写着市政供水，但后来用的是某村的水，与我们无关。水质检测是质检直接过来测的，我们管工程的工作人员出面对接，业主想参与可以去；4.快递柜子、饮水机的问题，是有业主反映物业不代收快递，小区没有直饮机器，所以我们才安装的，都是为了方便业主；5.开早点摊的房子是开发商出租的，如果能按照相关法律办理手续，我们没有资格管理。本院组织双方当事人举证质证：原告提交了：1.《物业服务委托协议》；2.《2017年度物业服务合同履行情况》；3.物业费欠费明细；4.律师函；5.业主登记情况及通讯录；6.服务追踪记录；7.2019年公司内部每日工作情况记录；8.《2019三季度物业服务合同履行情况》；9.小区及朋友圈相关情况公示；10.公司名称变更通知；11.定期消杀、水箱清洗记录及检测报告，证明原告与被告存在物业服务合同关系，原告已提供了物业服务及被告欠缴物业费的事实。被告对证据1的真实性认可，对滞纳金的计算标准有异议，且认为物业服务不达标；对证据6的真实性认可；对证据7、8、9，未到庭发表意见；对其他证据部分认可，部分不认可，不认可2019年之前提供了相关服务。被告提交了：视频光盘，证明其家次卧窗户漏水，造成墙面损坏。原告对漏水事实认可，意见同回复意见。本院经审查认定事实如下：被告系北京市平谷区某镇某路某号院某某小区某单元某号房屋的业主，该房屋面积79.1平方米。2016年9月24日，被告（甲方）与北京金网络物业管理有限公司（乙方）签订了《物业服务委托协议》，该协议包含总则、双方权利义务、物业管理委托事项、物业服务质量要求、物业管理服务费用、违约责任及附则共七章内容，其中物业服务质量要求一章约定了房屋外观、共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、车辆及道路管理、公共秩序维护、消防管理、业主/使用人室内设施设备的小修和急修、装饰装修管理及房屋档案管理十条内容；物业管理服务费用一章约定了甲方按住宅每建筑平方米每月2.1元的标准向乙方交纳物业管理服务费，按年预付（缴费周期结束前缴纳下一周期物业费），首年物业管理服务费自发出业主入伙通知书之日起计算；违约责任一章约定了“乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，使乙方未达到物业管理服务质量目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权采取有效催缴措施，有权要求甲方补交从逾期之日起按日累计加收应缴费用3‰的违约金。”2016年12月12日，北京金网络物业管理有限公司更名为北京首万物业服务有限公司即本案原告。因被告未交纳2017年10月1日至2019年6月30日的物业费，故原告诉至本院。被告持辩称意见不同意原告的诉讼请求。本院认为，被告与北京金网络物业管理有限公司签订的《物业服务委托协议》合法有效，北京金网络物业管理有限公司更名为本案原告后，原、被告即为协议双方，双方均应依约履行权利义务。本案双方当事人的争议焦点在于原告的物业服务是否达标。原、被告均提交了相关证据证明各自主张，综合审查双方陈述及证据，被告提出的问题反映出原告的物业服务存在一定瑕疵，但不足以否定原告在安保、绿化、保洁、电梯、消防等方面提供了物业服务。被告提出的关乎小区全体业主利益的水质问题，与多方主体有关，非本案可以解决事项，业主如认为被侵犯合法权益，应通过业主委员会等合法主体向相关责任方提出请求；被告提出的卫生问题，原告应进一步加强管理，业主亦应予以配合；被告提出的快递柜、饮水机及早点摊等问题，无证据证明损害了业主利益；被告提出的次卧窗户漏水问题，原告提交了服务跟踪记录，被告如认为其有财产损失，因与本案非同一法律关系，被告应另行主张损失赔偿。综上，因物业服务具有全面性、公共性及持续性，原告的物业服务虽有瑕疵，但不足以否定其做了物业服务工作，不足以作为被告不交或少交物业费的理由。从保障小区良性发展的角度出发，对原告要求被告交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。考虑被告非无故不交物业费，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。案件受理费由原、被告共同负担。通过本案诉讼，原告应认真听取并全面收集业主的合理意见建议，将维护好业主合法权益、提升业主归属感和幸福感作为工作宗旨和目标，切实改进工作方法，提升工作质效。小区业主亦应加强对物业工作的理解和配合。物业与业主均应意识到物业服务和物业管理相辅相成，物业在提供服务中加强管理，业主在配合管理中接受服务，只有双方共同努力，才能促成和谐幸福小区的建立。综上，依照《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告吴香文于本判决生效后十日内向原告北京首万物业服务有限公司交纳2017年10月1日至2019年6月30日的物业费共计3488.31元；二、驳回原告北京首万物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告北京首万物业服务有限公司负担13元（已交纳），由被告吴香文负担12元（限本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 原婷婷二〇二〇年一月八日法官助理 梁 晶书 记 员 张小红