云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5639号上诉人（原审被告、反诉原告）:昆明绿蓝房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市高新技术开发区二环西路398号高新科技信息中心主楼，统一社会信用代码：915301005631884730。法定代表人：陈锦，董事长。委托诉讼代理人：陈杰、朱瀚中，云南行动律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审原告、反诉被告）：杨劲松，男，苗族，1978年1月20日出生，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张长冬、杨世迪，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明绿蓝房地产开发有限公司（以下简称：绿蓝地产）因与上诉人杨劲松房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初14186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿蓝地产上诉请求：1、撤销一审判决第五项，改判支持绿蓝地产一审的反诉请求；2、本案诉讼费用由杨劲松承担。事实和理由：一、一审判决认定双方签订的《绿蓝时代大厦认购书》仅为认购合同是错误的。一审判决孤立看待双方签订的认购书，没有将认购书与双方签订的签约信息单联系起来看；结合认购书和签约信息单，二者已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款，应当视为商品房购销合同；双方签订认购书的最终目的并非签订商品房购销合同，而是交付房屋以及收受购房款。退一步说，即便签订商品房购销合同是本案合同的目的，但是双方未能签订的原因并不在于绿蓝地产，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项判令解除认购书适用法律错误。二、在解除合同的情况下，购房定金依约不予退还。依据双方签订的认购书3.3条约定，杨劲松在签约期满未签订商品房购销合同及补充协议，购房定金不予退还。本案中杨劲松无证据证实绿蓝地产不签订前述合同及补充协议，相反绿蓝地产有充分的证据证实多次催促杨劲松履行合同，签订商品房购销合同及补充协议，请求二审法院依法改判。杨劲松辩称，双方订立的认购书只是预约合同，签约信息单并非认购书的组成部分，绿蓝地产并未按照认购书约定的期限与杨劲松签订商品房买卖合同，无权要求杨劲松继续履行支付购房款的义务；认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条款，双方在订立认购书时已经明确了该认购书的预约合同性质；绿蓝地产在已经取得商品房预售许可证的情况下，未按照认购书的约定与杨劲松签订商品房购销合同，并且取消承诺的优惠条件和变更付款方式，其行为已构成违约，致使杨劲松不能实现合同目的，杨劲松有权解除认购书，并要求绿蓝地产承担违约责任。杨劲松上诉请求：1、维持一审判决第一项和第二项；2、撤销一审判决第三项和第五项，并改判驳回绿蓝地产一审的全部反诉请求；3、撤销一审判决第四项，并改判支持杨劲松一审的全部诉讼请求；4、本案一、二审诉讼费由绿蓝地产承担。事实与理由：一、未能签订商品房购销合同的违约责任在于绿蓝地产，绿蓝地产在已经取得商品房预售许可证的情况下，未按照认购书的约定与杨劲松签订商品房购销合同，已经构成违约；杨劲松一直要求绿蓝地产签订商品房购销合同，但绿蓝地产要求杨劲松付清全款再签订合同，绿蓝地产变更了付款方式并且取消了承诺的优惠条件，应当承担违约责任。二、既然双方签订的认购书已经解除，且未能签订商品房购销合同，尚未履行的付款应当终止履行，一审判决杨劲松向绿蓝地产支付违约金适用法律错误。绿蓝地产辩称：一、双方未能签订商品房购销合同的责任不在绿蓝地产。一审时双方均提出在2017年9月15日前对方不配合签订商品房购销合同，但双方均无证据证明；在杨劲松未按约定于2018年9月15日支付第二期房款后，绿蓝地产于2018年9月20日发出催告函要求支付第一笔房款并签订相关协议，此处的相关协议就应当包括商品房购销合同；杨劲松称绿蓝地产要求其一次性付款后才签订商品房购销合同没有事实依据。二、绿蓝地产取消优惠条件以及变更付款方式，均是在杨劲松没有按照约定付款之后，即杨劲松违约在先，绿蓝地产取消优惠条件及变更付款方式在后，不构成违约。三、本案房屋早已建成，绿蓝地产已经通知过杨劲松接房，杨劲松拒绝接房，绿蓝地产认为本案仅存在一般违约情形，并非合同目的不能实现，杨劲松主张解除合同的理由不能成立。四、在认购书解除的情况下，要求杨劲松继续支付房款的确不合理，但是杨劲松没有按照约定付款，应当承担违约责任，一审判决杨劲松支付违约金并无不当。杨劲松向一审法院起诉请求：1.解除杨劲松、绿蓝地产签订的《绿蓝时代大厦认购书》；2.绿蓝地产向杨劲松双倍返还合同定金共计2958832元；3.绿蓝地产向杨劲松返还已付购房款2219127.32元；4.本案全部诉讼费用由绿蓝地产承担。绿蓝地产向一审法院反诉请求：1.杨劲松履行《绿蓝时代大厦认购书》，双方签订《商品房购销合同》，购销合同补充协议及附件示范文本，杨劲松立即支付第二期房款1257800元；2.杨劲松支付自2018年9月16日起至2018年12月6日止的违约金共计51569.8元；3.杨劲松支付自2018年12月7日起至实际支付全部款项之日止按照1257800元为本金每日万分之五计算的违约金；4.诉讼费由杨劲松承担。一审法院认定事实：2017年6月22日，杨劲松与绿蓝地产签订《绿蓝时代大厦认购书》，约定：“杨劲松自愿认购由绿蓝地产开发建设的绿蓝时代大厦项目704、705、706、707号商品房，建筑面积778.64平方米。商品房总价款为7397080元，在该总房款的基础上，杨劲松享有的购房优惠及优惠计算方式以签署的《商品房购销合同》约定为准。杨劲松自愿在签署《认购书》的同时向绿蓝地产支付购房定金1479416元，在双方签署正式的《商品房购销合同》后，杨劲松已付购房定金（无息）自动转为购房款的一部分，此笔定金作为杨劲松充分恰当履行签订《商品房购销合同》（含补充协议和附件）及办理相关手续的担保。双方于2017年9月15日前签订《商品房购销合同》。”2017年6月22日，杨劲松向绿蓝地产交纳了购房定金1479416元。2017年9月18日，杨劲松与绿蓝地产签订四份《合同签约信息单》，约定：“704、705、706、707号房采用分期付款方式。704号房成交总价为2440739.89元，首付款金额为1220370.89元，付款时间为2017年9月18日，第二期付款金额为1220369元，付款时间为2020年9月15日。705号房成交总价为1257800.77元，首付款金额为628900.77元，付款时间为2017年9月18日，第二期付款金额为628900元，付款时间为2018年9月15日；706号房成交总价为1257800.77元，首付款金额为628900.77元，付款时间为2017年9月18日，第二期付款金额为628900元，付款时间为2018年9月15日；707号房成交总价为2440739.89元，首付款金额为1220370.89元，付款时间为2017年9月18日，第二期付款金额为1220369元，付款时间为2019年9月15日。”2017年9月18日，杨劲松向绿蓝地产交纳了购房款2219127.32元。2018年3月16日，绿蓝地产工作人员高雪娣通过微信方式向杨劲松发送了一份《说明》，内容为：“一、杨劲松可获得‘绿蓝时代大厦’项目地面2个车位、5个临时停车位的使用权，具体使用时间根据‘绿蓝时代大厦’具体使用情况定。二、杨劲松进驻后可获得4年物业费的减免时间（该期限自2017年9月18日起至2021年9月18日止）此条款约定时效为4年，期满后自动失效。”杨劲松与绿蓝地产分别于2018年9月20日、2018年9月30日、2018年10月9日、2018年10月20日、2018年10月23日就优惠条件、分期付款、签订合同等事项进行协商均未果，双方至今还未签订《商品房购销合同》。2018年9月17日，绿蓝地产工作人员向杨劲松发送微信，要求杨劲松在2018年9月20日支付分期款项125.78万元，款清后签订705、706两套房的《商品房购销合同》。2018年9月21日，绿蓝地产通过顺丰速运向杨劲松发送《催告函》，催收杨劲松应于2018年9月15日支付的分期款，邮件显示为同事收。2018年10月26日，绿蓝地产再次向杨劲松通过EMS方式发送《催告函》，催收购房分期款，邮件显示为他人收。2018年11月16日，绿蓝地产向杨劲松发出《催告函》，确认取消购房优惠，并要求杨劲松收到本函之日起10日内，一次性支付购房剩余款项并签署《购房合同》。一审法院认为，首先，杨劲松与绿蓝地产签订的《绿蓝时代大厦认购书》系双方真实意思表示，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。绿蓝地产虽然收取了杨劲松交纳的购房定金1479416元及购房款2219127.32元，但因为认购书的内容并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该认购书仅为认购合同，并不是商品房买卖合同。按照认购书的约定，双方应该于2017年9月15日前签订《商品房购销合同》，但至今为止，双方没有签订《商品房购销合同》，合同目的已经无法实现，故杨劲松请求解除《绿蓝时代大厦认购书》的诉讼请求应当予以支持。同时，对绿蓝地产要求杨劲松继续履行《绿蓝时代大厦认购书》的反诉请求不予支持。其次，认购书签订后，双方就优惠条件、付款方式等发生争议从而没有按照认购书约定的时间签订《商品房购销合同》，现双方均没有提交证据证明对方存在违约行为，故杨劲松请求绿蓝地产双倍返还定金的诉讼请求不予支持，但因《绿蓝时代大厦认购书》已经解除，绿蓝地产应向杨劲松返还已支付的购房款共计3698543.32元。第三，认购书签订以后，杨劲松与绿蓝地产签订了四份《合同签约信息单》，对杨劲松购买704、705、706、707号房的付款时间进行了约定。杨劲松于2017年9月18日交纳了购房款2219127.32元，但没有按照约定履行705、706号房的第二次付款义务已经构成违约，故绿蓝地产要求杨劲松支付以1257800元为基数计算的违约金的诉讼请求应当予以支持，因《合同签约信息单》没有约定违约金的计算方式，一审法院确认违约金应该按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%自2018年9月16日起计算至本判决生效之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决：一、解除原告杨劲松与被告昆明绿蓝房地产开发有限公司签订的《绿蓝时代大厦认购书》；二、被告昆明绿蓝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨劲松返还购房款3698543.32元；三、反诉被告杨劲松于本判决生效之日起十日内向反诉原告昆明绿蓝房地产开发有限公司支付以1257800元为基数自2018年9月16日起至本判决生效之日止的违约金（按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算）；四、驳回原告杨劲松的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告昆明绿蓝房地产开发有限公司的其他反诉请求。案件受理费48046元，减半收取计24023元，由原告杨劲松负担6864元，由被告昆明绿蓝房地产开发有限公司负担17159元。反诉案件受理费8292元，由反诉被告杨劲松负担。二审中，双方当事人未提交新的证据。经二审审理查明的案件事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。本案双方当事人的争议焦点为：一、本案的《绿蓝时代大厦认购书》是否应当认定为商品房买卖合同；二、杨劲松未按《合同签约信息单》付款是否应当承担违约责任；三、绿蓝地产是否应当返还杨劲松已付购房款;四、杨劲松要求绿蓝地产双倍返还定金的主张是否应当支持。本院认为，一、关于《绿蓝时代大厦认购书》是否应当认定为商品房买卖合同的问题。《绿蓝时代大厦认购书》明确约定应于2017年9月15日前签订正式的商品房购销合同，认购书仅约定了房屋总价、定金数额等内容，不具备商品房买卖合同的主要条款，一审判决认定该认购书仅为商品房预约合同符合法律规定。二、杨劲松虽然在《合同签约信息单》上签字，但是该信息单是双方拟在正式的商品房买卖合同中约定的内容，仅为磋商过程中的意思表示，因双方未签订正式的商品房买卖合同，该意思表示对双方不具有合同拘束力，杨劲松未按照信息单标注的时间交纳款项不构成违约，一审判决杨劲松承担逾期付款的违约责任适用法律错误，杨劲松的该项上诉理由成立，本院予以支持；三、关于绿蓝地产是否应当返还杨劲松已付购房款的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《绿蓝时代大厦认购书》约定双方应于2017年9月15日前签订正式的商品房购销合同并支付定金之外的购房款，绿蓝地产未按约定时间通知杨劲松签订商品房购销合同，杨劲松也未按约定支付购房款，双方均违反认购书的约定，并且在后续磋商过程中双方不能就价款支付方式、购房优惠条件等内容达成一致，因双方的共同违约行为导致签订商品房购销合同的合同目的不能实现，一审判决支持杨劲松要求解除《绿蓝时代大厦认购书》的诉讼请求并无不当，在合同解除的情况下，一审判决绿蓝地产返还杨劲松已支付的购房款3698543.32元符合法律规定。四、关于杨劲松要求绿蓝地产双倍返还定金及绿蓝地产要求不退还定金的主张是否应当支持的问题。因本案的《绿蓝时代大厦认购书》不能继续履行是因双方的违约行为导致，也有双方不能就价款支付方式、购房优惠条件等内容达成一致等共同原因，不符合适用定金罚则的条件，本院对杨劲松要求绿蓝地产双倍返还定金、绿蓝地产要求不退还购房定金的诉讼请求均不予支持，双方应当对各自的违约行为造成的损失自行承担责任。综上所述，杨劲松的上诉请求部分成立，本院予以支持；绿蓝地产的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初14186号民事判决第一项、第二项、第四项即：“一、解除原告杨劲松与被告昆明绿蓝房地产开发有限公司签订的《绿蓝时代大厦认购书》；二、被告昆明绿蓝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨劲松返还购房款3698543.32元；四、驳回原告杨劲松的其他诉讼请求；”；二、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初14186号民事判决第三项、第五项即：“三、反诉被告杨劲松于本判决生效之日起十日内向反诉原告昆明绿蓝房地产开发有限公司支付以1257800元为基数自2018年9月16日起至本判决生效之日止的违约金（按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算）；五、驳回反诉原告昆明绿蓝房地产开发有限公司的其他反诉请求。”三、驳回昆明绿蓝房地产开发有限公司的全部反诉请求。一审本诉案件受理费24023元，由昆明绿蓝房地产开发有限公司承担17056元，由杨劲松承担6967元；一审反诉案件受理费8292元由昆明绿蓝房地产开发有限公司承担；二审本诉案件受理费48046元，由昆明绿蓝房地产开发有限公司承担34113元，由杨劲松承担13933元；二审反诉案件受理费8292元由昆明绿蓝房地产开发有限公司承担；退还杨劲松多预交的一审诉讼费24023元，退还杨劲松多预交的二审诉讼费8292元。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  邓林春二〇二〇年一月十三日书记员  蔡 磊