河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初9004号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司，住所地中牟县刘集镇财政所院内二楼，统一社会信用代码91410100079443305D（1-1）。负责人：王广忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张领叶，女，1987年6月15日出生，汉族，住河南省中牟县，该公司员工。委托诉讼代理人：李海明，河南国基律师事务所律师。被告：吴倩怡，女，1996年8月31日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈学政，河南中涵律师事务所律师。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司（以下简称雅居乐生活服务公司）与被告吴倩怡物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张领叶、李海明，被告吴倩怡的委托诉讼代理人陈学政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐生活服务公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告按每月891.7元的标准向原告支付自2016年02月01日起至实际付清之日止的物业服务费，现暂计至2019年10月10日，拖欠的物业服务费为39489.55元；2、请求法院判令被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠费总额的千分之一向原告支付违约金（自2016年03月01日起至2019年10月10日止,暂计25175.27元）；3、请求法院判令被告承担原告为追讨物业服务费而产生的律师费1000元整；4、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告接受委托为雅居乐国际花园小区（下称“该小区”）提供物业管理服务，被告是该小区19-104房（下称“该物业”）的业主，该物业的建筑面积为212.32平方米，为别墅。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条的约定，该小区别墅的物业服务费为每月4.2元/平方米，即被告每月需向原告支付物业服务费人民币891.7元。自2016年02月01日起至2019年10月10日止，被告无故拖欠原告物业服务费45个月，共计人民币39489.55元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业服务费和违约金，但被告至今仍未支付。被告的行为已经构成违约，其应当依照法律规定和协议约定向原告支付拖欠的物业服务费和违约金，并承担原告为追讨该费用而产生的律师费。被告吴倩怡辩称：一、原告应当全面履行物业管理服务的合同义务。2014年9月26日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：原告为上述房屋提供前期物业管理服务，物业管理服务内容为房屋共用部位及公用设施设备的维护和管理、公共场所（地）的维护和管理、环境卫生、绿化维修服务、公共秩序维护服务、交通秩序与车辆停放服务、房屋装饰装修管理服务、社区文化管理服务。共用设施设备包括：公用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气管道、消防设施、绿地、道路、沟、渠、池、井、共用设施设备使用的房屋等；物业管理服务质量要求：设备运行状态良好、使用正常、维修及时，标志系统完整规范，配套设施维修及时。原告应当全面完整地履行物业服务合同。二、因原告未全面履行物业管理服务合同义务，给被告造成巨大损失，原告公司应予赔偿，并且不应当按约定标准收取物业服务费。被告于2016年年底装修入住使用后，发现房屋公共部位及小区存在物业服务严重不到位的问题：1、房屋污水排水管道存在严重损坏、没有和小区内污水管网联通，原告没有及时维修，造成室内生活污水从未排放到小区污水管网，而是排放和渗透到一层和负一层室内，造成一层、负一层地面水泥地砖、石材受到严重污染，导致室内潮气及异味较大、无法居住；2、小区雨污水管网等公共设施存在缺陷和损害，至今没有完成维修，导致被告房屋装修使用至今，每年均发生严重的雨水污水倒灌至负一层的情形，室内雨污水深达10厘米，造成负一层地面水泥、地砖、石材严重污染，造成负一层壁纸、壁布等装修霉变和开裂，造成负一层物品屡次被泡，给被告造成数十万元损失。截至目前，原告仍未能有效妥善维修维护小区内市政管网、未彻底解决市政管网雨污水倒灌问题，负一层完全无法满足正常居住和使用功能；3、房屋外墙多处严重损坏，外墙瓷砖大面积不断脱落，给住户造成极大人身安全威胁，至今没有进行任何整改；4、雅居乐东园小区在2015年交付时并未达到交付标准条件：电信网络并未开通，小区围墙为临时围墙，正式围墙在2018年才建好，小区北门在2019年才施工完成，小区入户视频门禁系统至今未开通，对居住人人身财产存在严重安全隐患，雅居乐东园物业安防系统并未正常投入使用、监控系统有多处盲区，小区安防存在严重风险。被告为了自身居家安全，不得不单独安装了大华安防系统，每年交付3600元安防费用；5、雅居乐东园别墅地下车库，由于入库斜坡设计和施工缺陷，原告未能及时维护或通知开发商维护，造成车辆上下坡碰撞底盘，造成停车库不能正常使用。2017年夏季，被告曾因雨污水倒灌室内，给被告负一层造成物品损失，经协商雅居乐房地产公司赔付6万元。2019年夏季，被告房屋又遭受两次严重雨污水倒灌，室内负一层雨污水深达10厘米。造成负一层地面水泥、地砖、石材严重污染；壁纸、壁布等装修霉变和开裂，家具物品被浸泡损坏。2019年的雨污水倒灌造成装修和物品损失评估为181400元。综上，双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，真实有效，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。原告作为被告小区的物业管理公司，其管理义务包括对小区排水系统的日常维护、管理，保持排水系统正常使用，保持外墙面不存在安全隐患，保持安防系统正常使用。但原告没有尽到合同约定的义务，存在违约行为，致使被告房屋连续3年发生数次排水井返水至室内的情况；室内污水一直不能排放到污水管网，而是直排到被告房屋地下；被告室外墙面墙砖每年都有剥落现象，给被告和其家人人身造成严重安全威胁；小区门禁、安防系统交房至今都未投入使用，居住人有严重安全威胁。原告对被告造成的损失，应当承担赔偿责任，同时应当维修小区及被告室内雨污水管网、修复外墙面、安装完善合同约定的小区安防系统，且在完成上述合同义务前，不应当收取物业费。为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告吴倩怡系中牟县康庄路东侧、瑞风路南侧雅居乐花园（东园）19幢1-4层104复式住宅的业主，房屋建筑面积212.32平方米。2014年1月16日，被告委托赵艳萍与原告签订《前期物业管理服务协议》一份，双方约定：原告为上述房屋提供前期物业管理服务，物业管理服务内容为房屋共用部位及公用设施设备的维护和管理、公共场所（地）的维护和管理、环境卫生、绿化维修服务、公共秩序维护服务、交通秩序与车辆停放服务、房屋装饰装修管理服务、社区文化管理服务。关于物业管理服务相应费用，四层连排每月每平方米4.2元，该物业为连排，该物业的房屋建筑面积为212.32平方米。关于违约责任，乙方（被告）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起，每天按所拖欠费用的千分之一向甲方交纳违约金，且甲方有权提起诉讼，并由乙方承担为追讨该款项而产生的费用（包括但不限于由此产生的律师费、诉讼费等一切相关费用）。2019年4月22日，原告向被告邮寄催缴物业服务费的律师函，告知被告在收到律师函5日内支付自2016年2月1日起至2019年4月30日的物业服务费共计34139.11元及相应违约金。被告至今未向原告交纳物业费，原告催要未果，诉至本院，请求判令支持原告的诉讼请求。另查明，2019年10月11日，原告与河南国基律师事务所签订《补充协议》一份，约定甲方（原告）因与被告吴倩怡等十案物业服务合同纠纷，委托乙方（河南国基律师事务所）律师代理，每个案件代理费为1000元。后原告通过中国银行郑州自贸区分行营业部向河南国基律师事务所支付律师代理费共计10000元。本案审理过程中，对涉案房屋进行实地勘察，并对原告制作调查笔录一份，原告称涉案房屋已装修入住。庭审中，被告认可涉案房屋已装修入住。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，原告按照合同约定为被告提供物业服务，双方构成物业服务合同关系，被告应向原告支付物业费。庭审中，被告认可物业服务费交至2016年1月份。自2016年02月01日起至2019年10月10日止，共计44个月零10天，物业费共计39533.98元［（4.2元/月/平方米×44个月+4.2元/月/平方米÷30天×10天）×212.32平方米］，原告要求被告支付自2016年2月1日起至2019年10月10日止的物业服务费39489.55元，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告支付物业服务费违约金，因原告未提供充分证据证明其造成的实际损失数额，且原、被告约定的违约金为日利率1‰，计算时应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定该违约金自2016年3月1日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算，过高部分，不予支持。关于原告要求被告承担律师费1000元的诉讼请求，有原告提供的其与河南国基律师事务所签订的《补充协议》及发票为证，故原告要求被告支付律师代理费1000元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称物业服务管理不合格，造成被告经济损失，故被告不同意交物业服务费的抗辩意见，被告未提供充分证据证明其主张成立，故该抗辩本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告吴倩怡于本判决生效之日起十日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司物业服务费三万九千四百八十九元五角五分及该款违约金（自2016年3月1日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算）；被告吴倩怡于本判决生效之日起十日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司律师费一千元；驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费721元，已减半收取，由被告吴倩怡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费缴费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王宏亮二〇二〇年一月十日书记员  耿 茹