北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初6892号原告：刘有余，男，1953年3月6日生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：宗雷，北京诵盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭建，北京诵盈律师事务所律师。被告：张玉水，男，1988年12月31日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙欢，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张针，北京市京师律师事务所实习律师。第三人：北京福佑房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区曙光西里甲1号18层A-2102号内2。法定代表人：苟浩。委托诉讼代理人：韩应超，男，1992年12月31日生，汉族，该公司职员。原告刘有余（以下简称原告）与被告张玉水（以下简称被告）、第三人北京福佑房地产经纪有限公司（以下简称第三人）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宗雷、郭建，被告及其委托诉讼代理人孙欢，第三人委托诉讼代理人韩立超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2019年7月12日签订的《商铺定金协议》、于2019年7月16日签订的《房屋转让协议》；2．被告给付原告违约金7万元；3．被告赔偿原告损失3万元。事实和理由：原、被告与第三人签订商铺定金协议，后三方实际于2019年7月13日签订房屋转让协议（落款日期为7月16日），约定被告将其承租的位于北京市朝阳区北苑家园秋实街一号壹层X部分房屋转让给原告。原告并已付被告7万元。因被告系自北京易世达投资有限公司（以下简称易世达公司）处承租涉案房屋，签订合同前，三方曾询问易世达公司意见，易世达公司表示同意。但合同履行过程中，被告称易世达公司不同意原告进场，且未按合同约定协助原告办理营业执照、食品卫生许可证及其他相关证件的变更手续。因被告上述违约行为，原告合同目的已经无法实现，因此主张解除合同。现被告已全额退还7万元，但应按合同约定给付违约金7万元，并赔偿原告预期营业损失。该损失系按餐饮同行业的营业额估算的。此外，就《商铺定金协议》、《房屋转让协议》中有关居间合同的内容，一并解除。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。商铺定金协议已经履行完毕，定金亦转为转让款，不涉及解除的问题。就房屋转让协议，合同未能继续履行，系由于易世达公司不同意原告进场。原、被告签约前曾共同与易世达公司沟通，当时易世达公司确表示同意，但未涉及变更的具体细节，因此原、被告签订合同时约定如易世达公司不同意原告进场，双方均享有解除权，并不发生违约条款。应认定原告自担风险。合同履行过程中，易世达公司得知需要变更承租方公司名称、品牌，遂不同意原告进场。就此，被告已于2019年7月15日通知原告解除合同，应认定合同已于当日解除。现被告已全额退还已付款，第三人亦退还居间服务费。被告已及时通知原告解除合同，不认可原告存在相关经济损失。认可合同中有关居间合同的内容一并解除。第三人述称：同意解除合同，亦同意一并解除有关居间合同的内容。签订合同后，被告表示易世达公司不同意原告进场，就此，我方也向易世达公司进行沟通询问，易世达公司明确表示不同意被告转让，因此，合同未能继续履行。现中介费已经向原、被告退还。本院经审理认定事实如下：原、被告及第三人于2019年7月12日签订《商铺定金协议》，约定被告将涉案房屋及其附属设备、设施转租、转让给原告使用、收益，由原告向被告支付转让费，与房屋所有权人重新签署房屋租赁合同，并委托第三人与出租方洽谈、邀约；租赁用途：商业；转让费：40万元；居间服务费：47158元；补充条件：签订本协议后，被告配合原告和易世达公司洽谈本协议项目地商业条款，合同年限7年或7年以上，递增每年5%，租金标准单价10元，免租期三个月；在签订本协议书当日，原告应向被告支付承租该商铺定金4万元整，自双方签署正式商铺租赁合同后该笔定金转为租金或转让费。就此，被告于2019年7月12日出具《收条》，写明收到定金4万元。后原、被告及第三人于2019年7月16日签订《房屋转让协议》（庭审中，各方均认可实际签约日期为2019年7月15日），约定被告依法承租的涉案房屋，由被告将该房屋全部转让给原告，该房屋的用途为商业，原告承诺按原租赁合同所载明的用途使用该房屋；转让费总计17万元，原告应于签订本协议当日支付转让费7万元整，剩余转让费于被告将本地址项下的营业执照、食品卫生许可证，及店内相关的所有证件过户到原告名下，两个工作日内向被告支付剩余转让费10万元整；现有装修、装饰、店内所有设施设备在被告收到原告第一笔转让费后无偿转让给原告；被告名下所持有的且注册在该房屋坐落地址上的公司法人一并转移到原告名下，被告应主动配合原告到原受理机关进行工商、税务、食品卫生许可证等相关的备案变更、终止手续；居间服务费47150元于双方房屋交接时支付；被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同：不按照约定交付房屋达3日，不按约定配合原告过户名下营业执照、食品卫生经营许可证的；因被告违反本合同约定导致本合同解除的，被告除应双倍退还原告已付的转让费外，还应赔偿原告因承租本房屋而产生的各项费用；补充协议：交房日期以易世达公司通知原告进场为准，因易世达公司未同意原告品牌进场，双方不发生本协议违约条款，被告于3个工作日内无偿退还原告所有支付的费用，因易世达公司未同意原告的品牌进场，第三人于3个工作日内无偿退还双方支付的居间服务费。就此，被告于2019年7月13日出具《收据》，写明收到转让费3万元，加上定金4万元，共计7万元。庭审中，各方认可被告已退还原告7万元，第三人并向原、被告退还中介服务费。就各方争议的事实和证据。庭审中，原、被告及第三人均同意解除合同，但就合同解除的违约方、解除时间存争议。就违约方，原告表示系被告违约致合同解除，被告称易世达公司不同意原告进场，但被告与易世达公司联系密切，实际原因系被告拒绝履行合同。并提交录音光盘及文字记录，拟证明签订《房屋转让协议》当天被告即要求涨钱等。就此，被告、第三人均表示对证据真实性认可，就涨钱一节当时各方已达成协议，约定原告涨价三万元，被告并表示涨钱与合同无法履行无关。庭审中，本院按被告提供的易世达公司电话进行询问，对方答复称：最初以为原、被告系合作关系，但后来了解到需要变更承租方公司名称及品牌，实际构成了承租方的转让，因此不同意原告进场。就此，原告表示如果是合作关系，无需询问易世达公司意见，该解释与常理不符。被告、第三人表示对真实性认可。就解除合同时间，被告主张合同已于2019年7月15日解除，并提交短信聊天记录截图，显示被告于2019年7月15日告知原告、原告代理人马志华及第三人“易事达投资有限公司明确表示，不同意更换品牌，依据合同第七项补充协议第2条约定，协议解除”。就此，原告表示对真实性不认可，短信显示“刘有余”电话并非原告电话，马志华系原告的合作方，但并非委托代理人；第三人表示对证据真实性认可，被告确于7月15日告知易世达公司不同意原告进场。就原告营业损失，原告向本院提交了“北京顺德祥清真小吃店”消费小票。就此，被告表示对真实性、关联性、证明目的均不认可；第三人表示与其无关。本院认为：原、被告及第三人签订的《商铺定金协议》、《房屋转让协议》系各方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方签署《房屋转让协议》后，《商铺定金协议》已经履行完毕，原告已付定金4万元依约转为转让费，原告主张解除《商铺定金协议》，于法无据，本院不予支持。就《房屋转让协议》，结合各方庭审所述，因易世达公司不同意原告进场致合同未能继续履行，合同目的已经无法实现。《房屋转让协议》约定“因易世达公司未同意原告品牌进场，双方不发生本协议违约条款”（以下称“易世达无责条款”），但未明确约定双方就此享有合同解除权，根据上述“易世达无责条款”，双方亦不存在违约行为，难以认定双方存在法定解除权。现原、被告均同意解除合同，应认定双方协议解除。就原告第一项诉讼请求，本院予以支持。就原告第二、三项诉讼请求，现合同已经解除，被告亦已退还全部已付款，第三人已退还中介服务费。原告虽主张系被告拒绝履行合同，但未就此充分举证，本院难以采信。基于以上所述，原告主张被告承担违约责任，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告刘有余、被告张玉水、第三人北京福佑房地产经纪有限公司于2019年7月16日签订的《房屋转让协议》。二、驳回原告刘有余的其他诉讼请求。案件受理费1150元，由原告刘有余负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  付  瑞  洁二〇二〇年一月十六日法官助理  张旭书记员张茜-4--3-