浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）浙0402民初2156号 原告（反诉被告）：王国平，男，1971年12月5日出生，汉族，住海盐县。 委托代理人：俞国楚，浙江南湖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：倪智涛，男，1991年1月19日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 委托代理人：曹颖颖、钱立波，浙江祥森律师事务所律师。 原告王国平因与被告倪智涛租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2019年4月1日受理后，被告依法提起反诉，本院经审查决定合并审理，依法适用简易程序，于2019年5月27日第一次公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法适用普通程序于2019年12月20日第二次公开开庭审理了本案，第一次开庭原告（本诉被告）王国平及其诉讼代理人曹颖颖、被告（反诉原告）倪智涛及其委托代理人俞国楚均到庭参加诉讼，第二次开庭原告（本诉被告）王国平诉讼代理人曹颖颖、被告（反诉原告）倪智涛委托代理人俞国楚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王国平起诉称，2016年11月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于嘉兴市南湖区嘉兴市清泉五金有限公司（以下简称清泉公司）腾跃楼一楼房屋出租给原告生产经营使用，租赁期限自2016年11月10日至2021年12月31日，年租金75000元。合同签订当日，原告向被告支付了至2017年12月31日的房租85000元。2017年10月初，嘉兴市南湖区综合行政执法局（以下简称南湖行政执法局）工作人员告知被告承租的房屋系违法建筑，要求及时腾退房屋。2017年10月30日，南湖行政执法局工作人员向清泉公司送达了《限期拆除事先告知书》，再次告知原告要及时腾退房屋。原告遂于2017年11月10日将房屋腾退，并重新在余新镇寻找房屋承租。2017年11月1日，原告与案外人韩惠琴签订《厂房租赁合同书》，从韩惠琴处租赁面积为668平方米厂房，租期至2018年10月31日，年租金160320元，物业及保险5678元。原告认为，被告隐瞒案涉房屋系违法建筑的事实，违反合同约定，损害了原告的合法权益，故诉请判令：一、被告立即退还租金10000元，并赔偿原告装修损失30000元，腾退费18000元以及租金差价331513.61元，合计389513.61元；二、本案诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）倪智涛答辩称，一、原、被告双方在2016年11月6日签订的房屋租赁合同因案涉厂房是违法建筑，故该租赁合同无效；原告在签订租赁合同时，被告就已告知其承租的厂房是没有房产证的，原告在承租了案涉厂房以后，由其妻子王红珍于2017年1月6日注册登记了嘉兴市南湖区余新镇森平家具厂（以下简称森平家具厂），企业性质为个体工商户。为便于工商登记，原告当时又与被告签订了一份虚假的租赁合同，原告在登记时使用了被告提供的房产证及土地使用证；在虚假的合同中，原告租赁的厂房面积只有几十平方米，但原告实际使用的违章厂房是一幢总共为五层建筑（局部六层）的第一层，房产证与实际租用的厂房不相符合；因此，原告从一开始就知晓其承租的厂房是违法建筑。二、原告起诉要求被告退还的租金10000元的金额有误，原告实际腾退时间为2017年12月12日，从2017年12月13日起计算到2017年12月31日，共18天，被告应当退还的租金应为3698元（75000元÷365天×18天=3698元）。三、原告主张的装修损失30000元，被告认为，原告所谓的装修实际上是改变了房屋的结构，如封堵了窗户及消防大门以及对一个小的办公室进行了封顶，其他没有什么装修的东西；对于封堵的门窗和对小办公室进行的吊顶，被告已在反诉请求里面要求原告恢复原状，故不存在所谓装修损失；原告在起诉的时候也没有提供任何装修的费用、证据，故请法院依法驳回原告该部分诉讼请求。四、关于腾退费用18000元，被告认为，由于双方签订的租赁合同无效，无效的基本原则就是各自取得的财产要各自返还对方，作为原告方，腾退厂房是合同无效的必然结果，故原告主张的腾退费并非其损失，原告也没有提供相应的证据，故该项请求也应当依法驳回。五、关于租金差价，因双方签订的租赁合同是无效的，无效合同自始无效，原告不应按照有效的合同来计算剩余时间对应的租金差价。 反诉原告（被告）倪智涛起诉称，2016年11月6日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》一份，反诉原告将位于嘉兴市南湖区金公司未取得房屋产权证的腾跃楼一楼出租给反诉被告，用于生产经营。2017年1月6日，反诉被告以王红珍的名义在承租的厂房内设立了森平家具厂，并一直在该厂房内生产经营。2017年10月30日，南湖行政执法局向清泉五金公司下达了《限期拆除事先告知书》一份，该告知书认定，反诉被告承租的厂房系违法建筑需限期拆除，反诉被告遂在2017年12月12日自行搬离了案涉厂房，但并未与反诉原告办理交接手续，也未及时结清双方的费用，仅通过电话告知反诉原告钥匙放在了门卫室。后，反诉原告进入房屋进行清点时才发现，属于反诉原告的7只电箱及相应的电线已经被反诉被告拆除，且部分设施已被反诉被告损坏，故诉请判令：一、反诉被告支付反诉原告结欠的电费1569.70元；二、反诉被告将承租的房屋恢复原状（包含恢复原有的7只电箱及相应电线、修复北出口西侧损坏的卷帘门道轨；清理现场垃圾；恢复墙体结构），如不予恢复原状则支付反诉原告16369.70元；三、本案诉讼费由反诉被告负担。 反诉被告（原告）王国平答辩称，反诉原告的反诉请求均没有依据，请求依法驳回。 针对自己的主张，原告（反诉被告）王国平向本院提交了下列证据： 1、房屋租赁合同及付款凭证各1份，证明原、被告之间建立了房屋租赁合同关系，合同对租赁标的物的位置、租赁期限、租金标准以及其他事项均进行了约定，原告已按照合同约定向被告支付租金85000元。 经质证，被告对该证据的真实性无异议，称的确收到了原告支付的租赁费85000元，但是因案涉厂房为违章建筑，没有产权证，故该份租赁合同是无效的。 2.限期拆除告知书1份，证明南湖行政执法局于2017年10月30日向清泉公司发出的限期告知书，拆除违章建筑的行政决定系发给涉案房产的所有权人，被告在得知该消息后，于十天左右时间腾退了房屋。 经质证，被告对该证据真实性没有异议，但对原告证明的内容有异议，该告知书出具的时间是2017年10月30日，但案外人清泉公司收到的时间是在2017年11月10日，该告知书虽然是要求所有权人进行拆除，但时至今日，该腾跃楼仍旧存在，并没有拆除。 3.公证书及发票各1份，证明原告腾退前案涉厂房内外的现状，以及放置物品的情况，原告在将上述情况进行公证之后，于2017年11月9日进行腾退的事实。 经质证，被告对该证据的形式真实性没有异议，但认为该组证据与本案没有关联性，该组证据不能证明原告在2017年11月9日腾退的事实。 4.厂房租赁合同书1份、房产证1份（复印件）、付款凭证1份（共3页）、授权委托书1份、情况说明1份【由上海嘉荣建设工程有限公司嘉兴分公司（以下简称嘉荣公司嘉兴分公司）负责人韩惠琴出具】，证明原告腾退涉案房屋之后，与案外人韩惠琴签订了租赁合同，并支付了租金，该份房屋租赁合同中约定的租金标准是本案主张的租金差价的计算依据。 经质证，被告对该组证据的真实性均不予认可，称该组证据中的厂房租赁合同落款处的甲方为上海嘉荣建设工程有限公司（以下简称嘉荣公司），但合同抬头出租方处又写的是韩惠琴，尽管原告提供了委托书，但根据该组证据中的情况说明，原告其后承租的厂房所有权人应系嘉荣公司嘉兴分公司，故合同出租方只能是案外人嘉荣公司嘉兴分公司，而不应是韩惠琴；在本案第一次开庭（2019年5月27日）时，法院已经要求原告在十天内提交相应的证据，但原告提交的该份情况说明被告直至今天才收到，这是不符合程序法规定的，因此原告该组证据中补充的授权委托书及情况说明违反了诉讼程序规定，不应列入本案证据范围。 针对自己的抗辩，被告（反诉原告）倪智涛提供了下列证据： 1.房产证、土地使用权证复印件各1份（共4页），证明原、被告在签订案涉租赁合同后，原告去办理了个体工商户的营业执照，在办理执照时，被告向原告提供了房产证及土地使用权证，原告实际承租的腾跃楼一楼并不是房产证所载明的厂房，有产权证的厂房建筑面积为733平方米，且为一层建筑，原告实际租用的厂房为五层建筑的第一层，面积也仅有500平方米，因此原告一开始是知晓其承租的厂房是违章建筑的。 经质证，原告称被告未提供原件，故该组证据的真实性由法院核实，对被告要证明的事实有异议，称仅凭该证据不能证明是原告用于办理营业执照登记所用；房产证上载明的房屋所有权人为案外人清泉公司，层数为一层，建筑面积为733.02平方米，原告实际承租的也是一层的房屋，故原告是无法得知其实际租用的厂房是否有房产证；作为承租人，原告已经尽到了合理注意的义务，即便该合同被认定为无效，过错也在被告。 2.森平家具厂工商登记信息打印件1份（共1页），证明原告在承租被告的房屋后，办理了工商登记。 经质证，原告称该工商登记信息显示的是嘉兴市南湖区余新镇森平家具厂，经营者是王红珍，与原告王国平无关。 针对自己的主张，反诉原告（被告）倪智涛向本院提交了下列证据： 1.用电表照片打印件1份（共2页），证明电表度数为1427的表是新的电表度数，32669是老的电表的度数，证明反诉被告一直未支付相应的电费。 经质证，反诉被告（原告）对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，称反诉原告所称的电表究竟安装于何处，并无证据可以证明。 2.电线、电箱被拆除的照片各1份（共2页，拍摄时间为2018年3月6日）、卷帘门被损坏照片1份（共2页）、未清理的垃圾照片1份（共1页），证明反诉被告在搬离厂房之后，擅自拆除了电箱及电线（电箱7个，电线150米左右），卷帘门也被其损坏没有修复，厂房内的垃圾也未清理，反诉原告为清理该垃圾花费800元。 经质证，反诉被告（原告）对该组证据的真实性有异议，认为该组证据与本案没有关联性，电箱、电线被拆除的照片无法证明反诉原告要证明的事实，且其陈述也非客观事实，反诉被告当时承租的是没有经过装修的厂房，电线、电表都是反诉被告自己安装的，卷帘门照片也看不出系案涉厂房的门，更看不出被损坏了。 3.通话记录截图（打印件）1份，证明反诉被告在2017年12月12日通知反诉原告厂房已搬离了，钥匙放在门卫室。 经质证，反诉被告对其曾于2017年12月12日联系反诉原告的事实予以认可，但对反诉原告要证明的事实不予认可，称其实际上已于2017年11月10日搬离了。 反诉被告（原告）未提供证据。 本院认证如下：原告提供的证据1、2、3均系原件，被告对其真实性无异议，故本院均予以认定；原告提供的证据4中的厂房租赁合同系原件，本院予以认定；证据4中的房产证、付款凭证均系复印件；授权委托书虽系原件，但原告并未提供证据佐证受托人徐剑的身份；情况说明虽系原件，但系单方陈述，被告上述证据的真实性均有异议，故本院在本案中不作认定。被告提供的证据1系复印件，经庭后与原件核对一致，本院予以认定；被告提供的证据2系打印件，经与国家企业信用信息公示系统核实，内容一致，故本院予以认定。反诉原告（被告）提供的证据1、2、3均系打印件，本院认为，仅凭上述证据无法证明其待证事实，故对上述证据均不予认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 2016年11月6日，原告（甲方）王国平与被告（乙方）倪智涛签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于嘉兴市南湖区金腾跃楼一楼房屋出租给乙方生产经营使用；租赁期限自2016年11月10日至2021年12月31日；本房屋年租金75000元，甲方承诺三年内不涨租金，乙方需于农历年三十前支付下一年租赁；乙方租赁期间水费、电费等其他由乙方使用而产生的费用由乙方承担；租赁结束时，乙方须缴清相关费用；截至2016年11月10日，乙方承租房屋的电表底数为28148度，水表底数10度；房屋租赁期为五年，从2016年11月10日至2021年12月31日。租赁到期时，如乙方需续租，乙方应提前个月签订新的租赁合同，并支付下一年租金。若乙方不续租，须在租赁到期前两个月告知甲方等等，落款甲方处签有被告倪智涛姓名，乙方处签有原告王国平姓名。 2017年10月30日，南湖综合行政执法局向案外人清泉公司发出南综执限拆告字[2017]1063号限期拆除事先告知书，载明：“你单位于2013年3月在未依法取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在嘉兴市南湖区厂区北侧建造建筑物，该建筑物为五层（局部六层）钢混结构，建设呈矩形，东西走向，向北开门，合计建筑面积为2992平方米……拟对你单位做出自收到限期拆除决定书之日起十五日内拆除上述违法建筑物的行政决定……” 2017年11月1日，原告（乙方）王国平与甲方嘉荣公司嘉兴分公司签订《厂房租赁合同书》一份，约定：甲方租赁给乙方的厂房坐落在嘉兴市南湖区，乙方租赁建筑面积为668平方米，厂房类型为工业，结构为砖混港结构；乙方租赁厂房用于木制品加工；租赁期限为一年，从2017年11月1日起至2018年10月31日；租金为年租金160320元（不含税）；年物业管理及保险5678元一次性支付等等，合同抬头出租方（甲方）处签有韩慧琴姓名，承租方（乙方）处签有原告王国平姓名，落款甲方代表处签有徐剑姓名，并加盖有嘉荣公司嘉兴分公司公章，乙方代表处签有原告王国平姓名。 庭审中，原告王国平自认与王红珍系夫妻关系。被告倪智涛自认清泉公司法定代表人倪年根与其系父子关系。 另查明，案外人清泉公司（甲方）与案外人王红珍（乙方）于2016年11月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于嘉兴市南湖区房屋出租给乙方生产经营使用；租赁期限自2016年11月1日至2017年10月31日；月租金为7200元，年租金86400元等等，落款处甲方签有清泉公司法定代表人倪年根姓名，并加盖有清泉公司公章，乙方处签有案外人王红珍姓名。 又查明，森平家具厂经营者为王红珍，企业性质为个体工商户，注册及核准时间为2017年1月6日，住所地为嘉兴市南湖区。原告王国平与王红珍于1998年1月16日登记结婚。清泉公司法定代表人为倪年根，住所地为嘉兴市南湖区，经嘉兴市南湖区余新镇人民政府民政办公室确认，清泉公司标准门牌号为嘉兴市南湖区。 现原告认为，被告隐瞒案涉厂为违法建筑的事实，损害原告利益，故提起本诉；反诉原告（被告）认为，反诉被告（原告）在搬离承租厂房时未对承租物予以恢复原状，故提起反诉。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。现原告要求被告退还其已付租金余款，并赔偿其装修损失、腾退费用及租金差价等，本院认为，原告起诉主体错误，理由如下：案涉的《房屋租赁合同》（2016年11月6日）签字双方虽然系原告王国平与被告倪智涛，但因案涉厂房系所有权人系清泉公司，被告倪智涛与原告签订《房屋租赁合同》之行为应系代理行为，原告王国平自2016年11月签订合同后，实际租赁使用厂房至2017年下半年，清泉公司未予否认，应视为清泉公司对被告倪智涛代理行为之追认，但现原告主张退还已付租金余款、装修费、租金损失等，应向案涉厂房所有权人主张，而非其代理人，故被告倪智涛并非本诉之适格被告。反诉原告（被告）倪智涛要求反诉被告（原告）王国平支付结欠的电费，并对承租的案涉厂房恢复原状，本院认为，反诉原告起诉的主体亦属错误，理由如下：根据本院已查明的事实，反诉原告王国平除在2016年11月6日与反诉原告倪智涛签订了《房屋租赁合同》以外，在2016年11月1日，由反诉被告王国平的配偶王红珍与清泉公司已签订了一份《房屋租赁合同》，且该合同被王红珍用于注册森平家具厂所使用，王红珍在进行工商登记时向嘉兴市南湖区行政审批局提交的承租厂房的权证为清泉公司厂区内总层数为一层厂房（建筑面积为733.03平方米）的房产证，但森平家具厂实际使用的是清泉公司违章搭建的总数为五层腾跃楼的第一层，双方在实际履行中也是依照反诉原告倪智涛与反诉被告王国平与签订的《房屋租赁合同》，因此，反诉被告王国平在2016年11月6日签订的《房屋租赁合同》上签字之行为应系代表森平家具厂经营者王红珍从事的代理行为，现反诉原告要求承租方支付水电费并恢复厂房原状，应向该厂房的实际承租人主张，而非其代理人，故反诉被告王国平亦非反诉的适格被告。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下： 一、驳回原告王国平对被告倪智涛的起诉； 二、驳回反诉原告倪智涛对反诉被告王国平的起诉。 如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  高铁鹰 人民陪审员  高祥荣 人民陪审员  倪建峰 二〇二〇年一月八日 法官助理陈浩 书记员马爱华 ? 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。