山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0303民初950号 原告：付春明，男，1971年11月13日生，汉族，住山东省淄博市临淄区。 原告：常云芝，女，1972年12月28日生，汉族，住山东省淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：刘永顺，山东康桥（淄博）律师事务所律师。 被告：淄博富隆典当有限公司，住所地山东省淄博市张店区联通路世纪花园13组团120号商业办公楼1单元010103号。 法定代表人：孙东霞，董事长。 委托诉讼代理人：胡文学，男，1982年4月29日生，汉族，公司员工，住山东省淄博市张店区。 第三人：朱庆文，男，1966年12月21日生，汉族，住山东省淄博市临淄区。 第三人：路翠美，女，1967年8月27日生，汉族，住山东省淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：朱庆文，男，1966年12月21日生，汉族，路翠美丈夫，住山东省淄博市临淄区。 原告付春明、常云芝与被告淄博富隆典当有限公司、第三人朱庆文、第三人路翠美案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付春明及其与原告常云芝的共同委托诉讼代理人刘永顺、被告淄博富隆典当有限公司的委托诉讼代理人胡文学、第三人朱庆文、第三人路翠美的委托诉讼代理人朱庆文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 付春明、常云芝共同向本院提出诉讼请求：1.判令解除对坐落于淄博市临淄区朱台镇寿济路南1号楼东5号房地产的查封；2.依法确认付春明、常云芝与第三人朱庆文签订的《转让合同》合法有效，坐落于淄博市临淄区产归付春明、常云芝所有。事实和理由：付春明、常云芝拥有坐落于淄博市临淄区产的所有权，但因第三人一直拖延没有变更登记。因淄博富隆典当有限公司起诉第三人民间借贷纠纷一案，经淄博富隆典当有限公司申请，张店区法院于2018年10月8日查封了上述房产。付春明、常云芝提出保全异议，法院作出（2018）鲁0303民初7868号民事裁定书，驳回了付春明、常云芝的异议。付春明、常云芝遂提起本案案外人执行异议之诉。 淄博富隆典当有限公司辩称，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，案涉房产登记在路翠美、朱庆文名下，路翠美、朱庆文享有房产的所有权，淄博富隆典当有限公司有权申请查封该房产。付春明、常云芝没有实际占有涉案房产，且在过户方面存在重大过错，并有“套路贷”的可能。请求法院驳回付春明、常云芝的诉讼请求。 朱庆文、路翠美述称，2005年即已将案涉房屋卖给付春明、常云芝，因为其余房产未卖出所以未办理过户手续。2009年1月1日朱庆文的保险柜被盗，现金8万元以及土地证丢失，淄博市公安局临淄分局刑警大队一直没有破案，2014年才补出土地证原件。2014年下半年朱庆文给某运输公司担保200万元，因运输公司到期未还，其被中国银行张店西五路支行起诉，后借款200万元还了中国银行，导致其周转困难，其在付春明、常云芝不知情的情况下用付春明、常云芝与他人已经购买的四套房子从中国交通银行张店西五路支行贷款280万元，用于归还借款，该贷款直至2018年10月底才借款还清，其想立即给购房人过户，但在办理手续时发现已经被法院查封。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认：第三人朱庆文于2003年4月14日以公开挂牌方式取得淄博市临淄区朱台镇政府驻地寿济路南一宗土地的使用权，并于2003年6月3日取得了土地使用权证，朱庆文在其上建设了案涉房屋等建筑。2004年3月15日，朱庆文、路翠美取得了案涉1号楼东6户的房屋所有权证。后因上述房屋所有权证、土地使用权证丢失，经朱庆文、路翠美申请，房产及土地行政管理部门于2013年10月15日为二人补发了房权证、土地使用权证。现案涉房屋的产权、土地使用权仍登记在朱庆文、路翠美名下。2015年9月21日、2016年9月26日、2017年9月30日，朱庆文以包含案涉房产在内的四套房产作抵押，连续向交通银行淄博分行各申请贷款280万元，期间银行工作人员按照贷款程序曾现场查看了抵押物，期间付春明、常云芝未对抵押物主张权利。 2018年9月20日，淄博市张店区人民法院根据淄博富隆典当有限公司在另一案件中的申请对其起诉路翠美、朱庆文民间借贷纠纷一案作出民事裁定书，于2018年10月8日查封了案涉房产。2018年10月10日原告付春明、常云芝以其是案涉房产的实际所有权人为由向淄博市临淄区人民法院提起诉讼，请求判令路翠美、朱庆文将上述房产确权并过户到付春明、常云芝名下，后付春明、常云芝于2018年11月26日撤诉。2018年12月25日付春明、常云芝向张店区人民法院提交《案外人异议》，本院于2019年1月10日作出（2018）鲁0303民初7868号民事裁定书，该裁定书显示：付春明、常云芝主张在2005年6月13日与朱庆文、路翠美签订《转让合同》，约定由付春明、常云芝以29万元的价格购买案涉房屋，并已于同年5月18日、5月20日、6月14日分三次付清全部房款，实际占有、使用该房至今。根据约定应由朱庆文为付春明、常云芝办理房产证和水电入户等事项，但朱庆文、路翠美违背诚信，瞒着付春明、常云芝于2013年、2014年将房产证办理到自己名下，并在日后多次抵押给银行贷款，直到2017年9月才解除抵押。后朱庆文、路翠美因被他人追债才主动提出与付春明、常云芝办理过户手续，但发现已被法院查封无法过户。付春明、常云芝认为，其权利能够排除上述查封，法院应当解除对案涉不动产的查封。淄博富隆典当有限公司在该案中辩称，对付春明、常云芝所述情况概不知情也无法核实，不同意解除对案涉房屋的查封。该案经审理查明，2005年6月13日，付春明、常云芝与朱庆文、路翠美签订《转让合同》，约定付春明、常云芝以29万元的价格购买案涉房产，同年5月18日、5月20日、6月14日，付春明、常云芝先后分三次各支付了5万元、10万元、14万元。该裁定认为，根据物权法定原则，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。付春明、常云芝虽然与朱庆文、路翠美签订了房屋买卖协议，交付了房款，但没有办理房物所有权变更登记手续，案涉房产仍登记在朱庆文、路翠美名下，朱庆文与路翠美仍是案涉房屋的所有权人，付春明、常云芝的异议不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定驳回了付春明、常云芝的异议请求。付春明、常云芝为此提起本诉。 对有争议的事实，本院认定如下： 付春明依法提交了以下证据： 1.临淄区朱台镇朱西村村民委员会证明1份、水电费收款收据19张、抄表卡片2张、工商营业执照2份、案涉房屋室内外照片5张，证明自2005年7月13日起付春明、常云芝便在案涉房屋从事个体经营，并自2011年7月20日起以“齐众衡器”作为门头招牌，在被法院查封之前原告已合法实际占有案涉房屋长达13年。 2.《转让合同》1份、中国农业银行存款凭条3份、路翠美收条3份、中国裁判文书网民事判决书（裁定书）17份，证明在2005年5至6月间已将全部房款存到朱庆文名下，路翠美先后出具了收条3张。2009年1月朱庆文、路翠美的房产、土地证件被盗，于2014年将证件补出前后，因朱庆文用其名下企业淄博庆文运贸有限公司为淄博市临淄胜辉化工有限公司担保从中国银行申请商业汇票不能偿还被诉，朱庆文替他人还款200万元后造成经营困难，并陷入与淄博康卓农业发展有限公司等官司缠身的局面。在此情况下，朱庆文、路翠美于2015年瞒着付春明、常云芝将案涉不动产抵押贷款，并且在2018年解封后即被法院查封，造成案涉房产不能过户的责任完全在第三人，付春明、常云芝无任何过错。 淄博富隆典当有限公司质证称，对朱西村村委会出具的证明不认可，该证明无经办人签字盖章，水电费收款收据并未记载是案涉房屋的费用，营业执照未标明经营地点为案涉房屋；《转让合同》中未注明房产确切位置，对合同的真实性及证明内容有异议，存款凭条未记载是支付房款，付款时间与合同签订时间不符，不合常理；相关裁判文书与本案无关联性；付春明、常云芝向临淄区人民法院起诉确权行为发生在其提供的购房协议签订13年之后，即使第三人证件丢失完全可以依法补办，案涉房屋不能过户的主要责任在于付春明、常云芝怠于行使诉权，其对此负有过错。朱庆文、路翠美对上述证据及付春明的陈述无异议，认可房屋没有过户不是付春明、常云芝的责任。 淄博富隆典当有限公司提交了朱庆文、路翠美名下案涉房屋他项权档案证明4份、与朱庆文、路翠美民间借贷纠纷一案诉讼材料1宗，证明朱庆文曾用案涉房屋向银行贷款，朱庆文也认可银行工作人员根据贷款流程实地查看了抵押物，付春明、常云芝在此过程中没有对案涉房屋主张权利，其与第三人之间存在虚假交易以逃避债务的情形。淄博富隆典当有限公司有权申请查封案涉房产。 付春明质证称，不知晓朱庆文用案涉房屋抵押贷款，银行工作人员也未去案涉房屋查看。朱庆文质证称，当时为了办理贷款按银行的要求用自己员工的名字制作了租赁合同，照片中室内部分是朱庆文、路翠美居住的房子，对其他证据无异议。 对当事人各方存在争议的证据，本院采信付春明、常云芝的质辩意见。 本院认为,本案的争议焦点是付春明、常云芝对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。首先,付春明、常云芝提交的《转让合同》、存取款凭条、朱庆文的收条,能够证明2005年6月13日付春明、常云芝与朱庆文、路翠美签订《转让合同》,约定付春明、常云芝以29万元的价格购买案涉房产，同年5月18日、5月20日、6月14日，付春明、常云芝先后分三次各支付了5万元、10万元、14万元,并已付清全部房款的事实。其次,临消区朱台镇朱西村村民委员会证明、水电费收款收据，能够证明付春明、常云芝在案涉房屋居住经营情况,在被法院查封之前付春明、常云芝已合法实际占有案涉房屋,且要早于淄博富隆典当有限公司申请对该房屋进行查封的事实,即在淄博富隆典当有限公司申请法院对案涉房屋进行查封之前,付春明、常云芝已经取得对该房屋的实际控制即占有使用权,虽然未办理物权变更登记,但不影响付春明、常云芝对案涉房屋享有的物权期待权,亦即涉案房屋实质上已经因付春明、常云芝与第三人之间的房屋买卖行为而不再成为第三人的责任财产。第三,第三人与付春明、常云芝签订房产买卖协议约定第三人协助付春明、常云芝办理房产证,在案涉房屋被查封前付春明、常云芝要求第三人协助办理房产过户,于2014年3月10日到不动产登记部门办理产权过户相关手续,故涉案房产未能办理过户登记的原因不在于付春明、常云芝。综上所述,付春明、常云芝与第三人之间签订的房产买卖协议是双方真实意思表示,不存在恶意串通、逃避债务等情形,双方的买卖行为也不违反法律、法规的效力性强制性规定,故双方的买卖行为合法有效,作为购买人的付春明、常云芝交付了购房款,房屋的交付占有使用的时间要早于淄博富隆典当有限公司对房屋申请查封案涉房产的时间,付春明、常云芝对涉案房产享有物权期待权,淄博富隆典当有限公司申清查封案涉房屋的权利并不能优先于付春明、常云芝对案涉房屋享有的物权期待权,故付春明、常云芝对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。 关于付春明、常云芝主张确认涉案房屋归其所有的问题。如上所述,第三人与付春明、常云芝系因房屋买卖合同关系产生案涉房屋物权变动,第三人作为案涉房屋的出售人,在付春明、常云芝按约足额支付购房款,并对案涉房屋实际行使了占有、使用、收益的用益物权的情况下,第三人应当按照合同约定的义务将其出卖给付春明、常云芝的房屋物权变更登记在付春明、常云芝名下,在第三人尚未按照合同约定办理房屋过户登记手续的情形下,付春明、常云芝所享有的是依据双方签订的房产买卖合同约定而要求第三人履行合同义务的请求权,即付春明、常云芝享有的物权变更登记请求权是基于其与第三人所存在的案涉房屋买卖合同关系,并非本案对于案涉房屋物权登记或物权归属存在争议的法律关系,因此,付春明、常云芝要求直接将案涉房屋的物权确认给其所有,不符合其与第三人签订的案涉房屋买卖合同约定,亦与《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”的规定不符。综上,对付春明、常云芝诉求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求,本院不予支持。 综上所述,对付春明、常云芝要求解除对坐落于淄博市临淄区朱台镇寿济路南1号楼东5号房地产的查封的主张,本院予以支持；对付春明、常云芝要求确认付春明、常云芝与第三人朱庆文签订的《转让合同》合法有效即坐落于淄博市临淄区产归其所有的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释?第三百零四条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十二条规定,参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件者干问题的规定》第二十八条规定,判决如下: 一、解除对坐落于淄博市临淄区朱台镇寿济路南1号楼东5号房地产的查封，不予执行; 二、驳回付春明、常云芝的其他诉讼请求。 案件受理费5650元，由淄博富隆典当有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长 高 忠 人民陪审员 张 丽 人民陪审员 李明训 二〇二〇年一月三十日 书 记 员 张美芳