四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川17民终1613号上诉人（原审原告）:张怀让，男，汉族，1953年10月5日出生，住四川省宣汉县。上诉人（原审原告）:张丹丹，女，汉族，1987年11月5日出生，住四川省宣汉县。两上诉人共同委托诉讼代理人：罗燕飞，四川聚鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜义东，男，汉族，1976年11月13日出生，住四川省宣汉县。被上诉人（原审被告）：朱永琴，女，汉族，1991年5月11日出生,住四川省宣汉县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：崔吉成、崔翰林，四川聚鑫律师事务所律师。原审第三人：张玲玲，女，汉族，1986年12月15日出生，住四川省宣汉县。原审第三人：张杰，男，汉族，1991年5月16日出生，住四川省宣汉县。上诉人张怀让、张丹丹因与被上诉人杜义东、朱永琴，原审第三人张玲玲、张杰返还原物纠纷一案，不服四川省宣汉县人民法院（2019）川1722民初210号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对进行了审理。本案现已审理终结。张怀让、张丹丹上诉请求：撤销（2019）川1722民初210号民事判决；发回重审或依法改判；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决适用表见代理的合同法律关系驳回上诉人对返还原物请求权法律关系不当，表见代理的合同纠纷与财产返还请求权不属于同一法律关系。擅自出卖共有房屋合同只对合同双方当事人的债权有效，不具备继续履行的条件，不发生物权变动的效力，上诉人有权追回。上诉人不同意张玲玲出售涉案房屋，其至今没有取得所有权及处分权。二、一审法院认定《安置买卖合同》构成表见代理，张杰有权代表处分四人的共同共有房屋，合同效力及于四人错误。张杰在签订合同既是代理人又是见证人矛盾，涉及房地产重大事项的处置不适用家事代理。被上诉人对房屋所有权知情且以出账、低价方式购买房屋非善意且无过失，不构成表见代理。三、一审法院认定证据及分配举证责任不当，违背采信规则。一审法院认定涉案房屋系合法交付错误。张玲玲故意拖延提交“说明”证据但未对其进行罚款、训诫，张怀让在庭外未对“说明”质证，该证据未随案附卷程序违法。案涉房屋是拆迁安置房，五年内不能交易。杜义东、朱永琴，张玲玲辩称，杜义东、朱永琴在购房时已尽到合理谨慎的注意义务。上诉人与第三人系近亲属关系，房屋拆迁补偿安置协议有张杰签字，且该协议补偿的四套房屋均由张杰处置，杜义东、朱永琴有理由相信张杰系上诉人与张玲玲的代理人，答辩人在购房过程中收到了《说明》及结婚证、身份证，张杰也在合同中签字确认。答辩人已支付合理价格，有偿受让房屋。上诉人主张张怀让出具的《说明》系伪造但无证据证明其观点，也未申请鉴定，一审法院采信该证据正确。张怀让已将共有部分处分给张玲玲所有，不具备物权请求权。张丹丹与张玲玲、张杰不是同一户籍的家庭成员，案涉房屋应为按份共有，张丹丹只占房屋25%的份额，张玲玲、张杰占诉争房屋75%份额，其处分行为效力及于张丹丹，故张丹丹不具有物权请求权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。张怀让、张丹丹向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告杜义东、朱永琴腾退位于位于宣汉县东乡镇西区安置房A幢11楼1号房屋（以下简称案涉房屋）并返还给原告张怀让、张丹丹、第三人张玲玲、张杰；2.判令被告杜义东、朱永琴按年租金1万元连带支付从2018年5月到腾退案涉房屋返还给原告、第三人期间的房屋租金；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月1日，张怀让、张丹丹、张玲玲、张杰（乙方）与宣汉县东乡镇人民政府（甲方）签订了拆字（2014）第18号《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：“一、经双方共同确认，甲方需拆迁乙方位于宣汉县东乡镇周桥村征地范围内的房屋，建筑面积502.08平方米，乙方家庭人口情况：4户5人……”张杰代张怀让、张丹丹、张玲玲在该协议上签字。同日，宣汉县东乡镇人民政府《承诺》“因快速通道建设需拆迁东乡镇周桥村1社张怀让、张杰、张玲玲、张丹丹的房屋。4户5人，按照相关规定，特承诺：一、安置住户4套（其中：80平方米的二套、100平方米的二套）；二、20平方米的储藏间（门市）三个，共计60平方米；三、超出安置面积100平方米的资金136800元留在指挥部，待还房时由指挥部统一结算。”刘学洲与张怀让、张丹丹、张玲玲、张杰共有权确认纠纷一案，宣汉县人民法院于2016年9月27日作出（2016）川1722民初1025号民事判决：一、刘学洲对2014年8月1日宣汉县东乡镇人民政府《承诺》中所确定的拆迁安置住房、门市各享有五分之一的份额；二、张怀让、张杰共同支付刘学洲应享有的安置补偿款4.6万元。张怀让、张丹丹、张玲玲、张杰对该判决不服，向本院提出上诉，本院于2017年3月28日作出（2017）川17民终254号民事调解书，确认：一、张怀让、张丹丹、张玲玲、张杰在本案中所涉拆迁安置的房产全部交付后30日内共同向刘学洲支付现金人民币15万元；二、刘学洲放弃本案中其余诉讼请求。该调解书现已执行完毕。2017年下半年，张杰在宣汉县房屋征收与补偿办公室办理了安置房房款结算及接房手续，并拿到了包括案涉房屋在内的四套安置住房钥匙。2017年12月5日，原告张怀让出具说明一份：“说明四川省宣汉县东乡镇周桥村（社区）一组征地范围内的房屋拆迁补偿安置协议拆字（2014）第18号安置住房（西区安置房Ａ幢11楼1号）的房产归张玲玲所有。特此说明。说明人：张怀让2017年12月5日”张怀让在该说明右下方签名捺印并落款时间，在说明内容中“11楼”处捺印。2018年1月26日，第三人张玲玲电话授权其丈夫胡小飞出售案涉房屋，被告杜义东（购买方、乙方）与第三人张玲玲（出售方、甲方）签订了《安置房买卖合同》，主要约定：“第一条、甲方同意将座落于宣汉县东乡镇西区安置房Ａ幢11楼1号的房产，用途居住，出售给乙方，建筑面积108平方米……第二条、甲乙双方同意，上述房屋的成交总价为人民币（大写）肆拾贰万元整（小写：420000.00元整）。本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金人民币（大写）贰拾伍万元整（小写：250000.00元整）。第三条、支付方式……第六条、上述房产成交总价包含房屋现有装修及房屋室内的家私电器有：室内物品一切不能带走。第七条、双方明确理解本协议之内容，并自愿签署本协议，甲方委托胡小飞代理此房屋出售合同签定事宜……”杜义东作为买方、乙方在合同上签名捺印，胡小飞代张玲玲在合同中甲方、卖方处签名捺印，胡小飞作为甲方代理人签名捺印，张杰作为见证人在合同上签名捺印并书写“见证张玲玲与杜义东房屋买卖合同属实，属双方自愿行为，由此产生的法律后果本人自愿承担。”同时，第三人张玲玲将其本人及其丈夫胡小飞的身份证、结婚证拍照后通过微信发给第三人张杰，张杰再发给了被告朱永琴。合同签订后，被告杜义东、朱永琴陆续以现金支付、微信支付、银行转账等方式共计向第三人张杰支付购房款38万元，加上与张杰抵销的3万元的借款，2018年2月1日，第三人张杰出具收条：“今张杰代张玲玲收到杜义东交来购房款共计410000.00大写（肆拾壹万元整）房子位于西区安置房Ａ幢11楼1号由此房产生的一切纠纷由本人张杰全部承担并赔偿买方杜义东双倍房款收款人张杰2018年2月1日”对第三人张杰代张玲玲收取购房款一事，张玲玲知情并未提出异议。一审庭审过程中，原告张怀让称除案涉房屋外的安置给张怀让、张杰、张丹丹、张玲玲的其他三套房屋，均已被张杰处置。同时查明，《安置房买卖合同》签订后，第三人张杰将案涉房屋钥匙交给了两被告，两被告已搬进案涉房屋居住至今。一审法院认为，被告杜义东与第三人张玲玲签订的《安置房买卖合同》，构成表见代理，理由如下：其一，张怀让、张杰、张丹丹、张玲玲系近亲属关系，《房屋拆迁补偿安置协议》是张杰签的字，接房手续是张杰在办理，且除案涉房屋外的安置给张怀让、张杰、张丹丹、张玲玲的其他三套房屋已被张杰处置，两被告作为买房人，有理由相信张杰是张怀让、张杰、张丹丹、张玲玲四人的代理人，有权代表四人对案涉房屋进行处分；其二，在签订《安置房买卖合同》时，张玲玲向两被告出示了张怀让出具的《说明》及身份证、结婚证等文件，张杰作为见证人在合同中进行了签字并收取了房款，两被告以合理的价格有偿受让案涉住房；其三，《安置房买卖合同》签订后，双方均按协议约定的内容履行了各自的主要义务，被告将购房款交付张杰，张杰将案涉房屋交付给两被告，两被告已搬进居住。被告杜义东、朱永琴作为一般自然人，在《安置房买卖合同》的签订及履行过程中，已尽到合理、谨慎的买房人注意义务，其有理由相信张杰有代理权，故《安置房买卖合同》的签订，适用表见代理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”之规定，《安置房买卖合同》的效力及于张怀让、张杰、张丹丹、张玲玲，对原告提出的两被告将案涉房屋予以返还并给付房屋占用期间费用的诉讼请求，一审法院不予支持。案件经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定，判决：驳回原告张怀让、张丹丹的诉讼请求。案件受理费7450元，由原告张怀让、张丹丹负担。二审中，当事人均无新证据提交。二审经审理，对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，2017年12月5日《说明》上有张怀让的签字，并加盖有指印，一审法院依法组织当事人进行了质证，张怀让不认可《说明》的真实性，但未举出足以反驳的相反证据，且在一审法院释明后仍未申请对《说明》的真实性进行鉴定，故一审法院采信该证据并无不当。宣汉县东乡镇西区安置房A幢11楼1号房屋系张怀让、张丹丹、张玲玲、张杰的家庭拆迁安置房，属四人共同共有。张怀让、张丹丹、张玲玲、张杰具有近亲属关系，张杰代表四人签订《房屋拆迁安置补偿协议》，代为办理接房手续，且另外三套拆迁安置房也由张杰对外出售，故两被上诉人有理由相信张杰是代表共有人联系办理诉争房屋的出售事宜。张玲玲在与杜义东签订《安置房买卖合同》时，向两被上诉人出示了张怀让出具的说明，张杰也在合同上签字予以确认。买卖合同签订后，两被上诉人向张杰支付了购房款，张杰将案涉房屋交付给两被上诉人居住至今。综上，两被上诉人作为一般自然人，在签订和履行《安置房买卖合同》过程中尽到了合理、谨慎的注意义务，并按约支付了购房款。依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）第八十九条关于：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，杜义东、朱永琴善意、有偿购得诉争房屋，应维护其合法权益，若上诉人认为张杰、张玲玲的行为侵犯了其合法权益，可另行主张权利。上诉人主张诉争房屋系拆迁安置房，五年内不得交易，但未举证证明该房屋属于法律、行政法规绝对禁止转让的房屋，根据《安置房买卖合同》的约定，出卖人负有配合买受人完善房屋产权手续的义务，在出卖人尚未履行前述义务的情况，上诉人主张买受人返还房屋有违诚实信用，本院不予支持。综上所述，上诉人张怀让、张丹丹的上诉请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7450元，由张怀让、张丹丹负担。本判决为终审判决。审判长  段添天审判员  张爱东审判员  刘全明二〇二〇年一月十六日书记员  刘卓林