河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终483号 上诉人（原审被告、反诉原告）：马荣惠，女，汉族，1984年12月3日生，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：田峰磊，河北俱时律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘长江，男，汉族，1970年5月14日生，住石家庄市鹿泉区。 委托诉讼代理人：王炜，河北冀港律师事务所律师。 上诉人马荣惠因与被上诉人刘长江房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初3315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马荣惠、被上诉人刘长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人马荣惠的上诉请求：一、依法撤销(2019)冀0110民初3315号民事判决书，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求、支持上诉人一审反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由： 一、一审判决事实认定错误。双方在合同中明确约定被上诉人应支付直接给上诉人的房款款项为245000元，房贷部分由被上诉人另行支付。1、被上诉人应直接支付给上诉人245000元购房款。在双方达成的《房屋买卖合同》第三条明确约定“房屋成交价格245000元”；第五条约定“乙方于2016年9月28日给付甲方全款”；在被上诉人提交的上诉人出具的《声明书》中，也明确表示“刘长江一次性支付声明人马荣惠、商广涛贰拾肆万伍仟元整”。以上协议及声明书都明确表明，被上诉人应直接支付给上诉人245000元购房款。但实际上，被上诉人仅支付给上诉人143300元购房款后，剩余款项一直拖欠不予支付。2、被上诉人应支付给上诉人245000元购房款不包含被上诉人应承担的房贷部分。在双方达成的《房屋买卖合同》中，明确就被上诉人应承担的房贷部分进行特别约定，“甲方工商剩余贷款90680元由乙方承担”。因在合同第三条、第五条明确就被上诉人应直接支付给上诉人的购房款进行约定，并且就房贷部分明确以书写的形式进行约定。因此被上诉人应承担的房贷部分不包含在其应支付给上诉人的房款中，被上诉人应另行承担房贷部分。3、被上诉人仅支付上诉人143300元，一直未按约定支付剩余101700元。合同约定被上诉人应于2016年9月28日直接支付给上诉人购房款245000元，但被上诉人在签订合同时仅支付143300元，剩余购房款101700元拖延三年之久未予支付。故，被上诉人行为已经构成根本违约，上诉人有权解除合同。 二、一审判决法律适用错误。1、一审判决错误的适用合同法。一审判决在事实认定错误的基础上，对合同法中的有关条款进行了错误的适用。2、一审判决错误的适用交易习惯。在双方签订的《房屋买卖合同》中，就被上诉人应支付给上诉人的购房款和被上诉人应单独承担房屋还贷部分进行了特别约定，但是一审判决却以“从交易习惯来看，合同的房屋成交价格应为总购房款”。一审判决无视合同特别约定，错误的适用交易习惯对本案事实进行错误认定。3、一审判决错误的适用常理。被上诉人应支付上诉人购房款系被上诉人应承担的义务，上诉人向被上诉人主张剩余购房款系上诉人的权利，不应因上诉人后期未通过司法途径主张权利而作出对上诉人不利的推理。同时，上诉人在刚签订合同时曾向被上诉人主张过权利，因被上诉人按时偿还贷款、并且房屋的房产证并未办理，虽然被上诉人对付款事项予以推诿，上诉人也未通过司法途径向被告主张权利。但是一审法院却以“一直以来未向原告主张款项也有悖常理”，对本案事实进行错误的认定。一审判决错误的适用《合同法》及交易习惯和常理，导致事实认定错误，严重侵犯了上诉人的合法权益。 综上，被上诉人应支付上诉人245000元，迄今，仍拖欠上诉人101700元，被上诉人的行为构成根本违约。一审判决在事实认定和法律适用上均存在严重错误，望贵院在查明事实的基础上，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人刘长江答辩称，上诉人所述与基本事实不符。1、本案房屋总价款为245000元，在合同中有明确的约定，在双方公证的声明书中也有明确的表述。一审法院在开完庭之后，为了查清该基本事实，传唤上诉人本人到法庭对其进行询问，其作出的承认和表述就是房屋的总价款为245000元。2、本案的付款定金1万元，房款144000元，已经通过中介冯某全部支付给上诉人，剩余贷款96800元，被上诉人也全部替上诉人向银行偿还。该事实中介能够证明且出庭接受了双方的询问，被上诉人履行了全部的付款义务，上诉人也将房屋交被上诉人占有使用，被上诉人也办理了各种税费，办理了房产证，现上诉人不配合过户。3、上诉人在一审时对收到144000元这笔款项不予认可，而且主张245000元中不包含贷款，但是其在庭后对一审法院的陈述是总房款为245000元，其在上诉时又承认收到了143300元这笔款项，其一审时与上诉状中对两这两个基本事实前后矛盾相互冲突，其故意混淆事实，增加法院的审理难度。4、如果本案的房款至今未全部支付，已经4、5年有余，被上诉人也不可能将全将房屋交付与上诉人，上诉人也不可能将房屋交付与被上诉人居住多年，也不可能去做公证，也不可能不主张任何权利。所以上诉人所述与其所主张均与事实不符，且不符合常理。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 刘长江向原审法院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，协助原告办理房屋过户手续。2、本案的诉讼费用出被告承担。事实与理由：2016年9月28日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，原告购买被告位于石家庄市鹿泉区的房屋。签订合同后原告向被告付款154000元，剩余房款为被告购房贷款的剩余部分，由原告按期向银行还款。被告于签合同当日将房屋交付原告，后原告进行装修并实际居住至今。原告每月按期还款并于2018年8月1日将剩余贷款一次性全部还清。2018年9月10日，该房屋办理了产权人为被告马荣惠的冀（2018）鹿泉区不动产权第001123号产权证。之后原告多次要求被告按照合同约定配合原告办理房屋过户手续，被告不予配合。被告不能给原告办理房屋过户手续的行为，已经构成违约，造成该房屋无法过户到原告名下。 马荣惠向原审法院辩称，1、双方约定了合同价款为245000元，应全款一次性支付。银行贷款由原告另行支付，在房屋买卖合同第3条第5条、补充条款第1条明确约定。2、合同签订后被告并未收到原告支付的款项。 原审诉讼过程中，被告马荣惠向原审法院提出反诉，请求解除双方于2016年9月28日签订的《房屋买卖合同》。事实与理由：反诉原被告双方于2016年9月28日签订的《房屋买卖合同》，按照约定，反诉被告应于2016年9月28日支付购房款245000元，但反诉原告交付钥匙后，反诉被告并未按照约定支付购房款，迄今已近三年。反诉原告有权解除合同。 反诉被告刘长江向原审法院辩称，反诉的被告按照合同的约定支付了全部款项，现房屋产权证已经办理完毕，按照合同约定反诉原告应配合办理产权证的过户手续，反诉原告所诉未收到购房款明显与事实不符，其若真未收到购房款，也不会将房屋交付反诉被告居住，更不会3年不主张购房款，其所述明显不符合常理，反诉被告具有支付全部购房款的所有凭证，应驳回反诉原告的诉讼请求。 原告向原审法院提交证据如下：1、房屋买卖合同，合同中对房屋的位置、成交价格、付款情况进行了明确的约定，并另行约定的补充条款，约定的双方的权利与义务。2、被告向原告支付144000元的票据。3、被告及其丈夫作出的声明书及声明书的公证书，声明书中对方无的价款也有明确的说明，故关于该房屋的全部权益归原告所有。4、中国工商银行个人还款凭证、清户通知书、个人贷款结清证明，证明原告在2018年8月1日偿还该房屋的全部剩余贷款。5、办理房屋产权证及各项手续的委托书对应的公证书及委托书中各方人员的身份证、户口本、结婚证，证明被告将房屋卖给原告的事实，并委托原告的妻子办理不动产权各项手续。6、冀（2018）鹿泉区不动产权第0011223号产权证书及房产分布图、维修基金缴款收据、契税5992.02元发票、6369.29元增值税发票及原告缴纳的过户费及税费的收据，证明原告代理被告办理的产权证并事实缴纳了各项税费。7、龙洲新城物业的收费部分票据3张，证明原告缴纳物业的各项费用。 被告质证意见：对证据1认可，该证据也证明买卖房屋的总价款为245000元，房贷部分另行支付。对证据2我方没有收到该笔款项。对证据3真实性认可，同时声明书中明确约定了原告应一次支付购房款245000元。对证据4我方对提前还款不知晓，对证据的真实性无法核实，由法院认定。对证据5认可。该证据证明原告配偶系被告代理人，应维护被告的合法权益。对证据6中的房产证的真实性认可，其他证据由法院核实。同时牟荣亮作为被告的代理人，如证据6中的证据属实，应将该证据交付被告。对证据7真实性无法确定，由法院核实。 被告向原审法院提交房屋买卖合同，证明买卖房屋的总价款为245000元，房贷部分另行支付。房贷是在合同中补充的部分另行约定的，因此不包括在房屋总价款中，同时原告所提供的声明书中也明确写明一次性支付房款245000元。 原告质证意见：对证据认可，房屋总价款是245000元包括剩余贷款的部分，剩余贷款部分由原告进行偿还，该部分款项的权益相当于原告向被告支付了，合同明确写明房屋的成交价格为245000元，不是被告所说的不包括剩余的贷款部分。 原审诉讼中，原告申请证人冯某出庭作证，证人陈述自己认识原告刘长江，是客户，认识被告马荣惠，是5号楼1单元2205的房东。原被告的房款是通过泽达房产中介交接的，双方已经交接清楚后才作的声明和买卖合同。245000元包括贷款是双方协商好的。刘长江将144000元转给我，我再转给马荣惠。1万元的定金也是通过我交接的。是刘长江从红旗大街建行取款后，我、马荣惠（或马惠杰）去河北银行鹿泉支行存款，我出具的收据。合同是在我方中介泽达房产所签，当时没有盖章没有写中介的名字。 原审法院查明认定的事实：2016年9月28日，原、被告经泽达房产中介签订了《房屋买卖合同》，原告购买被告位于石家庄市鹿泉区的房屋。合同约定，房屋成交价格245000元，原告于2016年9月28日给付被告全款，被告同日将该房屋钥匙交给原告。原被告双方视该合同履行完毕，原告如需办理与该房屋相关手续，原告应积极配合予方便，否则应承担相应的民事赔偿责任。本合同自甲乙双方给付钥匙之日起于中介无利害关系。被告工商银行剩余贷款90680元由原告负担。合同签订当日即2016年9月28日，原告将定金1万元及房款144000通过现金方式交付中介，中介称将该款与原告妹妹马惠杰到河北银行铜冶支行办理交付存款；同日，马荣惠、商广涛夫妇签写声明书和委托书，声明刘长江一次性支付马荣惠、商广涛245000元，上述房产的全部权益均归刘长江所有；委托书委托原告刘长江之妻牟荣亮办理双方合同房产的代缴税费、办理不动产登记、领取办理产权手续等；委托人承诺与被委托人之间不存在任何借贷关系或其他应偿付债务。声明书与委托书于当日在河北省石家庄市燕赵公证处进行了公证。同时，被告将房屋钥匙交于原告，原告一直居住至今。合同签订后，原告至2018年8月1日代被告偿还了房屋的全部银行抵押贷款90680元，交付了相关税费，并办理了马荣惠名下诉争房产的不动产登记证书，而被告一直未协助原告办理房屋过户手续。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方应当按照合同约定履行各自义务。原告已按约定履行了购房付款义务，且被告的房产已经办理了不动产登记证书，具备为原告办理过户的条件，应当依照合同约定，协助原告办理房屋所有权过户手续。被告反诉称原告应于2016年9月28日支付购房款245000元，房贷部分不包括在房屋总价款中应另行支付，且被告交付钥匙后，原告并未按照约定支付购房款，至今将近三年，因此被告有权解除合同。但从合同内容看，合同第三条明确载明房屋成交价格为245000元，应为合同房屋的总价款，包括剩余房贷部分；从交易习惯看，合同的房屋成交价格应为总购房款。从合同的订立和履行看，双方经中介撮合订立合同，原告已经向中介支付定金和相关房款，于2016年9月28日至2018年8月1日全部偿还了诉争房屋的贷款，已经履行了合同约定的义务，被告辩称原告没有支付房款与事实不符。同时，其所称一直以来未向原告主张房款也有悖常理。综上，被告的抗辩意见和反诉请求不能成立，对此不予采纳和支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，一审判决如下：一、被告（反诉原告）马荣惠与原告（反诉被告）刘长江继续履行双方签订的房屋买卖合同，被告（反诉原告）马荣惠于本判决生效后五日内协助原告（反诉被告）刘长江办理鹿泉区铜冶镇龙洲新城小区5-1-2205的房屋过户手续。二、驳回被告（反诉原告）马荣惠的反诉请求。一审案件受理费及反诉费减半收取80元、保全费3520元，由被告负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明认定的事实与一审法院查明认定的事实基本一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》内容真实有效，双方均应依约履行。在被上诉人已按约定履行了购房付款义务的情况下，上诉人应协助被上诉人办理房屋所有权过户手续。虽双方始终对被上诉人应支付上诉人的房款数额各说不一，但双方《房屋买卖合同》已经明确约定了房屋成交价格为245000元，在原审庭审结束之后的询问笔录中，马荣惠也认可总房款为24万多，且双方并未明确约定该被上诉人代替上诉人还贷部分款项不包含在总房款之中，故原审法院结合交易习惯及被上诉人的付款、还贷情况综合认定245000元应为合同房屋的总价款且包括剩余房贷部分，该认定并无不当。二审诉讼过程中，上诉人仍主张被上诉人应支付给上诉人的245000元购房款不包含被上诉人已经承担的房贷部分，但其并未对此提供新的能够被确认的证据，本院认为上诉人该主张理据不足，对此依法不予支持。综上，上诉人马荣惠的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元由上诉人马荣惠负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 李 祥 审判员 高瑞江 二〇二〇年一月二十日 书记员 张佳丽