辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民再10号上诉人（一审被告）：辽宁慧缘房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区浑南中路8号。法定代表人：张文财，该公司总经理。委托诉讼代理人：佟连发，辽宁中联律师事务所律师。委托诉讼代理人：任立斌，男，1955年12月7日出生，汉族，该公司副总经理，住沈阳市皇姑区。被上诉人（一审原告）：张杰，男，1965年12月12日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人辽宁慧缘房地产开发有限公司（以下简称慧缘公司）与被上诉人张杰房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民再17号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人慧缘公司的委托诉讼代理人佟连发、任立斌，被上诉人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人慧缘公司上诉请求：1.撤销沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民再17号民事判决；2.支持慧缘公司的原审答辩意见；3.张杰承担诉讼费。事实和理由：案涉商品房买卖合同第15条中，针对出卖人在商品房交付使用后360日内未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的情形，约定了三个违约责任的选项，即：买受人退房、买受人不退房及其他，而买受人仅勾选了买受人退房选项，没有选择另外两个选项。这表明，双方签订的商品房买卖合同第15条最终明确约定了买受人退房情况下的违约责任，即买受人放弃了在不退房情况下由出卖人支付违约金。这属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的当事人特殊约定范畴，而非合同没有约定违约金或者损失数额难以确定。被上诉人张杰辩称，1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，慧缘公司未能按照合同约定期限或在房屋交付之日起90日内为张杰办理房产证的情况下，慧缘公司应当以张杰已付购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向张杰支付违约金。2、慧缘公司与张杰签订的《商品房买卖合同》属于慧缘公司提供的格式文本，合同内容明显侵害了张杰的合法权益。合同并未规定如慧缘公司未办理房证，张杰不退房时，慧缘公司应承担何种违约责任。这无疑是剥夺了张杰在不退房时，获得救济的权利，也免除了慧缘公司为张杰办理房屋权属登记的基本责任。慧缘公司的逾期办证违约行为导致张杰合法权益受到侵害，因此慧缘公司应承担违约责任，赔偿张杰经济损失，并承担一审，二审的诉讼费用。张杰向一审法院起诉请求：1.判令慧缘公司支付张杰逾期办证违约金67000元；2.诉讼费用由慧缘公司承担。一审法院查明：2007年11月20日，张杰与慧缘公司签订《商品房买卖合同》一份，约定，张杰购买慧缘公司开发的位于沈阳市浑南区的房屋一处，房屋总价款333729元；其中第15条关于产权登记的约定，即慧缘公司应当在商品房交付使用360日内，将办理权属登记需由慧缘公司提供的资料报产权登记机关备案。如因慧缘公司的责任，张杰不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，张杰退房，慧缘公司在张杰提出退房要求之日起90日内将张杰已付房款退还给张杰，并按已付房款的银行活期存款利息赔偿张杰损失。合同签订后，张杰按约定向慧缘公司支付全部房款即333729元，慧缘公司于2008年7月31日向张杰交付房屋，但慧缘公司并未在合同约定期限内将办理权属登记需要材料进行备案，导致张杰未能及时取得房屋权属证书，故诉至法院。另查明，2015年9月10日，浑南区解决历史遗留项目购房业主无法办证问题工作领导小组下发“关于准予‘慧缘馨村二期’项目房屋权属登记的通知”，准予对“慧缘馨村二期”项目办理房屋权属登记。再查明，张杰已于2018年12月11日取得涉案房屋不动产权属证书。一审法院认为，张杰与慧缘公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约定履行各自义务。慧缘公司于2008年7月31日向张杰交付了房屋，但其并未按合同约定，在房屋交付后360日内即2009年7月26日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担违约责任。慧缘公司主张双方在合同中只是选择了退房，在不退房的情形下，张杰已经放弃了要求慧缘公司支付违约金的权利。虽然张杰未选择退房，但是其也并未在合同中明确表示履行合同时放弃要求慧缘公司承担违约责任的权利，即划掉有关不退房的选项并不等同于放弃权利，而应理解为合同中双方对不退房的违约责任未进行约定，故慧缘公司的该主张不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。张杰按照中国人民银行同期贷款利率要求违约金并未超出该标准，予以支持。关于违约金的计算期间，2015年9月10日，浑南区解决历史遗留项目购房业主无法办证问题工作领导小组下发“关于准予‘慧缘馨村二期’项目房屋权属登记的通知”时涉案房屋既已具备办证条件，故慧缘公司应支付张杰2009年7月26日起至2015年9月10日止的逾期办证违约金。考虑到张杰诉讼请求是要求慧缘公司承担67000元的违约金，故判决慧缘公司给付的违约金数额应以67000元为限。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：辽宁慧缘房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付张杰逾期办证违约金（以333729元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2009年7月26日起计算至2015年9月10日止，以不超过67000元为限）。案件受理费7311元，收取1475元，由辽宁慧缘房地产开发有限公司承担，剩余诉讼费5836元，退还张杰。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，张杰与慧缘公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照约定履行。该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的银行活期存款利率赔偿买受人损失。合同签订后，慧缘公司于2008年7月31日向张杰交付了房屋，但慧缘公司并未按照合同约定的时间即房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故慧缘公司构成违约。关于慧缘公司应否承担逾期办证违约责任的问题，也是本案双方争议的焦点问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中对退房条款进行了选择，而本案中买受人张杰并未选择退房而是选择了继续履行合同，但是合同中关于履行合同时对逾期办证的违约责任并未约定，故应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定由慧缘公司承担违约责任，一审法院判决并无不当。关于慧缘公司提出的双方在合同中只是选择了退房并未填写履行合同项，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于“没有约定违约金或者损失数额难以确定”的情形，因而不应支付违约金的主张，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了逾期办证的违约责任，虽然张杰未选择退房，但是其也并未在合同中明确表示履行合同时放弃要求慧缘公司应当承担的违约责任，即划掉有关不退房的选项并不等同于放弃权利，而应理解为合同中双方对不退房的违约责任未予约定，故一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，在张杰的诉讼请求范围内判决慧缘公司向张杰支付违约金并无不当。综上所述，慧缘公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1475元，由辽宁慧缘房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗冠杰审判员  安一凌审判员  石 兴二〇二〇年一月十五日法官助理陆政贤书记员胡志辰本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。