浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初11515号 原告(反诉被告)：张德好，男，1975年11月30日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：蔡炎炯、黄马元，浙江越光律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江顺和实业有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区安昌街道白洋村，统一社会信用代码913306215658743464。 法定代表人：劳海根，总经理。 委托诉讼代理人：杨红耀、林红虹，上海融孚（绍兴）律师事务所律师。 原告张德好与被告浙江顺和实业有限公司（以下简称顺和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案。在本案审理过程中，顺和公司提出反诉，本院也予受理，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。张德好及其委托诉讼代理人蔡炎炯，顺和公司的委托诉讼代理人杨红耀到庭参加诉讼。期间进行司法鉴定，本案现已审理终结。 原告张德好向本院提出本诉请求（变更后）：一、判决顺和公司返还张德好已支付的购房款6257224元，并支付自2016年7月9日起至2019年6月24日止的利息766979元、自2019年6月24日起至判决确认付款之日止按照银行同期同类贷款利率计算的利息；二、判决顺和公司赔偿张德好房屋差价损失4518140元；三、判决顺和公司赔偿张德好房屋装修损失803400元、厂房搬迁费194600元。事实和理由：张德好与顺和公司于2016年7月4日签订《意向购房协议书》，协议书明确约定张德好向顺和公司购买的工业厂房为第九幢楼一至三层整幢房子，并且要求顺和公司帮助张德好办好房产证以及银行贷款或抵押贷款。张德好在合同签订后即按约定支付了40%的购房款6257224元。顺和公司于2017年12月28日取得了不动产权证，但是权证上将协议书上的第九幢厂房与另外第七幢厂房合并记载在同一本不动产权证内，没有独立的第七幢厂房与第九幢厂房的产权证，第九幢厂房的产权无法单独过户给张德好。而张德好仅需购买第九幢厂房，且在协议书上也明确约定购买第九幢厂房一至三层。因为无法过户，绍兴市柯桥区人民法院和绍兴市中级人民法院判决解除双方签订的《意向购房协议书》，同时规定合同解除后的权利义务由双方协商或另诉解决。顺和公司在房产无法过户的情况下还书面发函，要求张德好继续履行协议书、支付购房款，隐瞒重要事实，故意欺诈。因双方无法就赔偿问题达成一致意见，张德好诉至法院，望判如所请。 被告顺和公司辩称，诉讼请求的合理性、合法性由人民法院根据两次庭审及委托评估报告所载明的内容依法认定。对事实部分总的意见没有，但是我们认为之所以不能过户并非被告的原因造成，而是政府行为，属于不可抗力。对于不能单独办证的原因，在之前双方的合同解除诉讼案件过程中，原告当时抗辩理由是不同意解除合同，认为还是可以单独办证。所以我们认为至少在这一点上，被告不存在不予办证的恶意，也不存在隐瞒事实或者阻止阻挠任意解约的行为。 反诉原告顺和公司向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告向反诉原告支付厂房实际使用费、物业管理费等合计3893786元（从2016年7月计算至2019年1月17日），并支付该款从2016年7月起至2019年1月17日止按人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；二、判令反诉被告向反诉原告支付违法占有厂房期间给反诉原告造成的实际损失2745180元（从2019年1月17日计算至2019年10月31日止，按年租金1733798元的两倍计算）；三、判令反诉被告向反诉原告支付一、二项诉讼请求合计7138966元从起诉之日起至判决确认给付之日止按人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；四、反诉被告如未能将厂房恢复原状的，依法判决反诉被告赔偿反诉原告所有损失11.33万元。事实和理由：反诉原被告双方在2016年7月4日订立《意向购房协议书》一份，约定反诉被告向反诉原告购买9号楼厂房一幢，价格为15643060元，因合同订立时反诉原告尚未办理房屋权证，因此反诉被告只支付总价款的40%作为首付款，剩余60%购房款9385836元在办理完毕房屋权证后一次性付清。另外，为表诚意，在反诉被告未付清全款的情况下，允许反诉被告提前入驻该厂房，并为反诉被告提供相关物业管理服务。嗣后，双方纠纷经柯桥法院、绍兴中院审理判决生效，确认解除双方之间的合同关系。对此，反诉被告未主动履行腾空涉案厂房并交还给反诉原告等后续义务，经反诉原告函告，未果。而今，反诉被告一方面通过司法途径主张其所谓的损失，另一方面却在解除合同并经反诉原告催告的情况下仍违法占用涉案厂房。反诉被告从实际入驻至今未向反诉原告结付相关厂房使用费、物业费等分文。2019年10月31日，双方经友好协商，办理了涉诉物业的腾空交接手续。反诉原告认为，被告的作为有悖诚信之道，为维护反诉原告的合法权益，反诉原告向法院起诉，望判如所请。 反诉被告张德好辩称，第一，在2019年6月18日前一个案件二审判决送达之前，双方之间是存在合法的房屋买卖关系，反诉被告是依据房屋买卖合同关系，依法占有、使用诉争厂房。所以我们认为在合同被人民法院解除之前，房产是反诉被告的购买房产，反诉被告无需支付租金。第二，因为双方系房屋买卖合同关系，反诉被告在装修时，是对自己购置的物业进行装修，并不是对租赁房屋进行装修。所以反诉被告装修的损失本身就是向反诉原告方主张的赔偿请求，我们认为无需承担相应的拆除费用。综合两点意见，我们认为应当依法驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月4日，张德好（乙方）与顺和公司（甲方）签订一份《意向购房协议书》，约定乙方因生产经营需要，需购甲方工业厂房整幢房屋，实际面积7821.53平方米，价格为每平方米2000元，契税由乙方缴纳3%，合计总金额15643060元；本协议签订之后，乙方按总价付40%计6257224元，余款60%待甲方办好产权证后帮助乙方办好银行按揭贷款或抵押贷款（后支付），贷款方式由乙方选定；2016年7月10日前，乙方付3257224元，余款300万元在签约后每月付100万元，3个月内付清。购房款总额60%为9385836元，待甲方领证时帮助乙方办好银行贷款（后支付）；乙方付清首付后，甲方必须帮助乙方清场第9幢楼周围道路，以便乙方生产经营顺畅等。 2016年7月8日，张德好向顺和公司支付购房款3257224元，张德好后于2016年9月、11月分别向顺和公司支付购房款100万元、200万元。同年7月，顺和公司将厂房交付给张德好使用。 上述《意向购房协议书》的买卖标的物即案涉房屋位于厂房，建筑面积7821.53平方米，该幢房屋的产权连同白洋村第7幢厂房共同记载于浙（2017）绍兴市柯桥区不动产权第0059519号不动产权证中，上述登记事项于2017年12月完成，产权登记权利人为顺和公司。 2018年7月28日，顺和公司向张德好致函称：要求张德好收函后三天内一次性付清购房尾款9385836元等。2019年1月17日，顺和公司向张德好发出解除函称：因张德好未付清购房尾款9385836元，依法通知其解除合同，并要求张德好尽快腾退厂房。2019年1月19日，张德好回函称：张德好已获悉案涉房屋已办理权证，要求继续履行合同，将房屋过户至张德好名下，并办理贷款。 2019年1月28日，顺和公司向本院提起诉讼，要求确认解除《意向购房协议书》。本院经审理于2019年4月22日作出（2019）浙0603民初1553号民事判决，本院认为：在案涉房屋于2017年12月办理产权证时，其产权登记内容另有一处房屋即安昌街道白洋村第7幢厂房，无法单独就案涉房屋办理过户手续，从而也不可能办理银行贷款手续，案涉《意向购房协议书》的履行将陷入僵局，且均不能够实现双方签订协议的目的。鉴此，顺和公司提出解除合同的诉求，符合我国合同法第九十四条规定的合同解除情形，该合同以解除为宜。关于合同解除之后的权利义务安排，建议双方协商解决或另诉解决。本院判决：确认原告浙江顺和实业有限公司与被告张德好于2016年7月4日签订的《意向购房协议书》自2019年1月17日起解除。后张德好不服，提出上诉。浙江省绍兴市中级人民法院于2019年6月10日作出驳回上诉维持原判的二审判决。 2019年7月，顺和公司向张德好发律师函，要求其腾空案涉厂房并支付相关费用。 在本案审理过程中，经双方申请，本院委托对以下内容作司法鉴定：一、案涉位于的厂房在2019年1月17日的市场价格、张德好的装修费用、张德好的搬迁费用（张德好申请）；二、案涉位于的厂房从2016年7月起至2019年7月的房屋租金、物业管理费及因张德好无法对厂房恢复原状的情况下给顺和公司造成的损失（顺和公司申请）。2019年9月29日，宁波天润资产评估有限公司评估：一、厂房的市场价格为2016.12万元，案涉房屋室内装修评估价格为80.34万元，搬迁费用为19.46万元；二、案涉房屋2016年7月至2019年7月的租金及物业费为482.44万元（其中2019年租金为216.67元/平方米/年，物业费为5元/平方米/年），拆除装修的费用为11.33万元。为此张德好支付鉴定费91250元，顺和公司支付鉴定费39540元。 2019年10月31日，双方就案涉厂房进行了腾空验收。 本院认为，当事人的合法权益应当依法予以保护。张德好与顺和公司签订的《意向购房协议书》已于2019年1月17日起解除的事实清楚，对于协议书解除后的权利义务，本院根据双方提出的诉讼请求逐一作如下评析。 一、关于张德好要求顺和公司返还购房款、支付利息。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现《意向购房协议书》已解除，张德好诉请返还已付款6257224元的诉讼请求，于法有据，应予支持。《意向购房协议书》于2019年1月17日起解除，顺和公司未能及时返还已付款，张德好主张相应利息，本院予以支持。其中2019年1月18日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2016年顺和公司收取购房款属依约合法取得，本院对不合理部分利息不予支持。 二、关于张德好要求顺和公司赔偿房屋差价损失、装修损失、厂房搬迁费用。《意向购房协议书》解除的原因在于案涉位于的厂房无法单独办理过户手续，从而也不可能办理银行贷款手续，案涉《意向购房协议书》的履行将陷入僵局，且均不能够实现双方签订协议的目的。保证出卖的房屋可过户至买受人名下并配合买受人办理房屋产权过户手续，此系房屋出卖人的义务。现因顺和公司出卖的房屋不能单独过户致使房屋买卖合同解除，顺和公司构成根本性违约，应赔偿张德好相应的损失。顺和公司辩称系不可抗力造成，理由不成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”现合同已解除，张德好已从厂房腾空，张德好的装修损失、厂房搬迁费用属于因顺和公司违约造成的直接损失，顺和公司应当予以赔偿，张德好主张装修损失803400元、厂房搬迁费194600元有鉴定结论作为依据，本院依法予以支持。张德好主张的房屋差价损失属于可得利益损失，2016年7月至2019年1月约两年半时间内房屋增值28.88%[（20161200-15643060）÷15643060]符合一般人的预期，属于订立合同时应当预见到的范围内，故本院对张德好根据鉴定结论主张的差价赔偿4518140元予以支持。 三、关于顺和公司要求张德好支付2016年7月至2019年1月17日厂房实际使用费、物业费及利息。本院认为，在2016年7月至2019年1月17日期间内，《意向购房协议书》有效且双方按约定在履行，张德好基于房屋买卖关系以及顺和公司的交付而合法占有使用房屋。现虽然合同解除，但顺和公司要求张德好支付2016年7月至2019年1月17日厂房实际使用费的反诉请求并无法律依据，本院不予支持。本案中实际由顺和公司提供物业服务，故本院对其主张物业费予以支持，金额认定为99556.30元{5×7821.53×[2+（6+17÷31）÷12]}，并支付该款自2019年11月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 四、关于顺和公司要求张德好支付违法占有厂房期间给其造成的实际损失及利息。2019年1月17日合同解除后，张德好占用厂房已无依据，应当及时将厂房返还顺和公司。至2019年10月31日张德好腾空厂房，此段时间内给顺和公司造成的损失，张德好应当予以赔偿。顺和公司主张按实际年租金的两倍计算显然过高，本院根据鉴定所确定的2019年房屋租金、物业费221.67元/平方米/年标准计算，张德好应支付顺和公司2019年1月18日至10月31日期间的占用使用费、物业费合计1365599.40元[221.67×7821.53×（9+14÷31）÷12]，并支付该款自2019年11月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 五、关于顺和公司要求张德好赔偿恢复厂房原状的损失。本院认为，本案系顺和公司违约造成合同解除，顺和公司应当赔偿张德好装修损失，顺和公司要求张德好恢复原状或赔偿恢复原状所需费用的请求不应得到支持，本院予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下： 一、浙江顺和实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还张德好购房款6257224元并赔偿以此为本金计算的利息损失（自2019年1月18日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、浙江顺和实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿张德好房屋差价损失、装修损失、搬迁费用合计5516140元； 三、张德好应于本判决生效之日起十日内支付浙江顺和实业有限公司房屋占用使用费、物业费合计1465155.70元并支付该款自2019年11月20日起至本判决确定的付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息； 四、驳回张德好的其他本诉请求； 五、驳回浙江顺和实业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费97043元，减半收取48522元，由张德好负担2968元，浙江顺和实业有限公司负担45554元，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。反诉案件受理费减半收取31283元，由张德好负担6320元，浙江顺和实业有限公司负担24963元，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。鉴定费130790元（由张德好预交91250元，浙江顺和实业有限公司预交39540元），由张德好负担14475元，浙江顺和实业有限公司负担116315元，浙江顺和实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付张德好鉴定费76775元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  任高翔 二〇二〇年一月十四日 书记员  於莉萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。