四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0411民初2904号 原告：唐通虎，男，汉族，1983年5月7日出生，住四川省攀枝花市仁和区 被告：李朝英，女，汉族，1960年11月7日出生，住四川省攀枝花市仁和区 委托诉讼代理人：李华锋（系被告之子），男，汉族，1989年8月25日出生，住四川省攀枝花市仁和区 第三人：攀枝花市安逸房地产经纪有限责任公司，住所地：攀枝花市仁和区联通街30号。 法定代表人：刘媛，该公司财务经理。 委托诉讼代理人：李春秀，系该公司职工， 原告唐通虎诉被告李朝英、第三人攀枝花市安逸房地产经纪有限责任公司（以下简称安逸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告唐通虎，被告李朝英及其委托诉讼代理人李华锋，第三人安逸公司的委托诉讼代理人李春秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐通虎向本院提出诉讼请求：1.解除三方签订的《房地产买卖及居间合同》；2.被告返还购房定金20000元、支付违约金20000元及居间服务费损失13000元，合计53000元；3本案案件受理费由被告负担。事实和理由:原告于2019年8月委托第三人向被告购买位于攀枝花市仁和区住房一套，三方于2019年8月7日在第三人的中介服务部签订《房地产买卖及居间合同》一份，合同约定该房出售价为45万元，并约定于2019年10月7日过户到原告名下，还约定了定金20000元，违约金20000元。原告当日向被告转账支付了定金20000元，向第三人支付了居间服务费13000元。后因被告的原因迟迟未能办理过户手续，现约定的过户时间早已超期，原告多次找到被告协商，被告均置之不理，一拖再拖。为维护合法权益，原告起诉至法院。 被告李朝英辩称，1.原告坚持要求解除合同，合同也不可能再继续履行，同意解除合同。2.同意退还原告支付的20000元定金，其他的诉讼请求不予认可。被告不存在违约，双方协议上约定的过户时间是2019年10月7日前，因为种种原因被告晚了10多天，在2019年10月22日给原告打电话办理过户，原告就一直说不要房子；鉴于被告比约定的时间晚了10多天才能办理过户，被告当时给原告说他可以在没有付清款项前提前入住，而且在总房价的基础上可以优惠原告10000元，但原告不同意；被告主观上并无违约的故意，也是诚心想要卖房子，是原告主观上不想买该房。 第三人安逸公司述称，原、被告双方在2019年8月7日在我处签订《房地产买卖及居间合同》一份，约定在2019年10月7日前被告将房屋过户给原告，这期间我方也准备了办理贷款的相关手续，手续准备齐全后就通知被告按约定期限过户，但是因为被告资料没有按期准备好，就晚了十多天，原告就说不想要房子了，被告也确实同意总房款优惠10000元，但原告提出优惠20000元，我们也组织过双方进行协商，最终没有达成一致意见，请求法院依法处理。 经审理查明，2019年8月7日，卖方李朝英、居间方安逸公司、买方唐通虎签订《房地产买卖及居间合同》一份，合同约定：“买卖双方通过居间方出售及购入位于攀枝花市仁和区XX巷XX号XX栋XX单元XX号的房屋一套，成交价为450000元；在签署本合同时买方交纳定金20000元；余款430000元中的按揭贷款部分由买方向银行申请办理按揭贷款，贷款手续完毕后，由银行将买方已获批准的贷款直接支付给卖方，买方于银行面谈当日将首付款（含定金）20000元支付给卖方；基于居间方受托为买方向银行申请办理银行按揭贷款服务，买方需向居间方支付4000元作为代办银行按揭贷款服务报酬，买方应当于本合同签订当日支付；买卖双方协定，双方于2019年10月7日之前到攀枝花市房地产管理部门办理房屋的过户相关手续；买方中途违约，买方不得向卖方索还定金及向居间方索还服务费，卖方中途违约，卖方应当在违约之日起当日内将定金退还给买方，且不得向居间方索还服务报酬，另支付买方20000元作为违约金，违约方应在违约当日向居间方补齐守约方所应支付的居间服务费；基于居间方促成本合同的成立，居间方有权向买卖双方收取居间服务报酬，其中卖方需向居间方支付居间服务费4500元，买方需向居间方支付居间服务报酬9000元，上述服务报酬双方应在签订本合同时支付完毕。”在该合同的补充条款中还约定“房东承诺要在过户前准备好过户所需的所有资料，如果因为房东资料不齐导致不能按期过户，则房东承担违约责任”。合同签订后原告向被告支付了20000元定金，向第三人支付了9000元的居间服务费及4000元的代办银行按揭贷款服务费。 另查明，在三方签订《房地产买卖及居间合同》时案涉房屋登记在被告父母张某与高某名下（原告在庭审中陈述其知晓案涉房屋登记在被告父母名下、需从被告父母处过户到被告名下后才能与原告办理过户），张某与高某在2013年、2014年先后死亡。2019年10月22日，攀枝花市公证处出具公证书一份，证明案涉房屋由被告继承。2019年10月24日，案涉房屋过户在被告名下。被告通知原告办理过户，原告要求被告减少房屋价款20000元，被告仅同意减少10000元，双方未能达成一致意见，原告起诉至法院，要求解除《房地产买卖及居间合同》，被告按合同约定返回定金20000元，支付违约金20000元并支付居间服务费损失13000元。 庭审中，对原告主张的解除合同，被告及第三人均表示同意解除合同，被告认为违约金过高，要求依法进行处理。 上述事实有，当事人的陈述及《房地产买卖及居间合同》、定金收条、收据、公证书、不动产权属证书等书面证据在案佐证。 本院认为，原、被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合同》是各方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方应按合同约定履行相应义务。合同中约定买卖双方于2019年10月7日之前办理过户手续，但被告并未按照约定时间准备好过户所需资料，致使双方无法在约定时间办理过户，现原告主张解除《房地产买卖及居间合同》，被告及第三人均同意解除，对原告的该诉请本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告向被告支付的20000元定金被告应当予以返还。关于原告主张的违约金20000元及居间服务费损失13000元。依据《房地产买卖及居间合同》的约定，原告主张的13000元的居间服务费损失中，居间服务报酬为9000元，另外的4000元系原告委托第三人代办银行按揭贷款的服务费，虽然原告已向第三人交纳，但该4000元是否必然成为原告的损失，并无证据证实，对原告要求被告支付该4000元损失的诉请本院不予支持。结合《房地产买卖及居间合同》中关于违约责任的约定、被告的违约行为、违约的具体情节以及被告提出违约金过高的抗辩，本院酌情认定由被告支付原告违约金及赔偿损失共计10000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告唐通虎、被告李朝英及第三人攀枝花市安逸房地产经纪有限责任公司于2019年8月7日签订的《房地产买卖及居间合同》； 二、被告李朝英于本判决生效后十日内返还原告唐通虎定金20000元并支付违约金及赔偿损失10000元，合计30000元； 三、驳回原告唐通虎的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1126元，减半收取563元，由被告李朝英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。 审判员  夏玉凤 二〇二〇年一月十五日 书记员  胡芮宇