浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终6466号 上诉人（原审原告）：吴友平，男，1975年11月7日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：郑鸿,男，1967年10月30日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：朱洲、鲍杨丽，浙江浙经律师事务所律师。 上诉人吴友平因与被上诉人郑鸿房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初3630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2017年期间，郑鸿所有的杭州市萧山区商铺曾出租给了案外人程利根。2017年4月左右，吴友平从程利根处受让转租了原程利根经营的日用百货店，因程利根与郑鸿的租期至2018年1月20日止，故吴友平将上述时间段内的租金及相关费用均支付给了程利根。2018年1月21日，郑鸿、吴友平签订了房屋租赁合同，约定郑鸿直接将案涉商铺出租给吴友平，租赁用途为日用品小超市；租赁期共12个月，从2018年1月20日起至2019年1月19日止；吴友平如要续租或者不租，则必须在租赁期满前一个月通知郑鸿，经郑鸿同意后，重新签订租赁合同；一年房租费70000元；租赁期满，吴友平应保持房屋及设施、设备的完好，按时搬出、交出钥匙；吴友平应在租赁期满或因吴友平违约而造成郑鸿收回房屋的次日搬出，超出上述时限三日，吴友平同意郑鸿有权进入该房屋内，吴友平同意该房屋内一切物品均归郑鸿处理；因吴友平逾期不搬造成郑鸿损失，损失由吴友平承担等权利义务条款。该租赁内的租金吴友平已向郑鸿支付。租期届满前，郑鸿、吴友平协商是否续租事宜，郑鸿提出续租租金上涨要求，但因吴友平未能与郑鸿就续租租金问题达成一致。故郑鸿于2018年12月1日与案外人董耿贇签订了租赁协议，约定郑鸿将案涉商铺出租给董耿贇，租赁期自2019年2月10日至2022年2月9日；租金标准为第一年160000元，第二年175000元，第三年190000元；租金半年支付一次，房屋押金30000元等条款。据郑鸿及董耿贇确认，董耿贇已经向郑鸿支付了30000元押金和40000元租金。2019年1月20日，吴友平向郑鸿妻子来虹账户转账72462元，标明用途为2019年的租金及物业费，后郑鸿于次日将该款退还吴友平。吴友平至今尚未从案涉商铺中腾退，2019年2月左右，郑鸿开始对案涉商铺停水断电。 现郑鸿向原审法院提出诉讼请求：1、吴友平立即腾退房屋；2、吴友平按每年租金160000元的标准支付郑鸿自2019年1月20日起至实际腾退日止的房屋占有使用费；3、吴友平承担本案诉讼费。 原审法院认为：郑鸿、吴友平于2018年1月21日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。案涉租赁合同租期截至2019年1月19日届满，在此之前双方对续签的租金标准并未达成一致，导致双方并未在案涉租赁合同租期届满后达成续租合意，故吴友平理应在租期届满前从案涉租赁商铺中腾退。现吴友平继续占有使用案涉商铺并无相应的法律依据，故该院对郑鸿要求吴友平从案涉商铺中腾退的诉请予以支持。至于租期届满后，吴友平占有使用期间应支付的占有使用费标准问题，吴友平抗辩认为应该按照其与郑鸿2018年1月21日签订的房屋租赁合同中约定的年租金标准计算占有使用费，且认为郑鸿在2019年2月开始断水停电，占有使用费应适当酌减；郑鸿则认为应按照160000元的年租金标准支付占有使用费。对此，该院认为，吴友平在应腾退期间未履行腾退义务，且庭审中在无任何合法理由的情况下仍然拒绝履行腾退义务，已经构成严重违约，在吴友平违约占有案涉商铺期间，郑鸿并无义务向其供水供电。在郑鸿、吴友平租赁合同终止后，郑鸿已经以年租金160000元的标准出租给了案外人董耿贇，且结合中介证人证言关于该商铺租金已经发生上涨的情况来说，若吴友平仍按照原合同标准支付占有使用费则将造成不足以弥补郑鸿实际租金损失的结果。目前因吴友平未腾退直接导致郑鸿未能将商铺及时交付董耿贇，郑鸿主张参照其与董耿贇签订租赁合同约定的年租金标准要求吴友平计付占有案涉商铺期间的占有使用费与吴友平获取的占有利益更为相符，故该院对郑鸿要求吴友平按照年租金160000元的标准支付郑鸿从2019年1月20日起至实际腾退之日止的占有使用费的诉讼请求予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条之规定，判决：一、吴友平自判决生效后十五日内从杭州市萧山区房屋中腾退；二、吴友平在判决生效后十日内按照年租金160000元的标准向郑鸿支付自2019年1月20日起至实际腾退日止的房屋占有使用费。如吴友平未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由吴友平负担。 宣判后，吴友平不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。双方于2018年1月20日签订《房屋租赁合同》，约定年租金70000元，并且郑鸿承诺合同到期后可与吴友平续签合同，否则吴友平不会出300000元的高额转让费从第三人手中转租门面房。在合同即将到期时，郑鸿却告知吴友平其已与案外人签订了房屋租赁合同，郑鸿的行为明显违背诚实信用原则。另外，原审判决吴友平按照年租金160000元支付房屋占有使用费明显不合理，吴友平应当按照原合同约定的年租金70000元支付房屋占有使用费，原审适用法律错误。综上，请求：1、改判吴友平按照年租金7万元的标准向郑鸿支付从2019年1月20日至实际腾退之日止的占有使用费；2、本案诉讼费由郑鸿负担。 被上诉人郑鸿辩称：一、吴友平上诉理由没有事实依据。二、吴友平无故拖延给郑鸿造成的其他额外损失，郑鸿会另案起诉。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人吴友平向本院提交了案外人签订的两份租赁合同复印件，欲证明与案涉租赁物地段相同的房屋年租金标准分别是6.6万和8万一年。被上诉人郑鸿认为该两份合同均是复印件，并且其中一份合同没有签字，还有一份内容不完整。本院认为该两份证据为没有其他证据相印证的复印件，对其证明力不予确认。 被上诉人郑鸿未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。本院另查明：吴友平于2019年7月27日将案涉房屋腾退给郑鸿。吴友平认可案涉商铺目前的年租金是10万元左右。 本院认为:首先，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。吴友平上诉主张郑鸿曾承诺会与其续签租赁合同，缺乏事实和合同依据，本院不予采纳。况且，即便是续签合同，对于租金标准也需要双方协商一致，在双方不能协商一致的情况下，承租人并无权利继续占有使用房屋。鉴于本案二审期间吴友平已经履行了腾退义务，故已无判决腾退的必要。其次，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方当事人在合同中并未就逾期腾退的租金标准作出约定，郑鸿应当就实际租金损失承担举证责任。现郑鸿并未提交有效证据证明其与案外人租赁合同所约定的租金标准是符合市场行情的，故原审法院直接依据郑鸿与案外人合同约定的年租金160000元标准计算租金损失，依据不足。本院结合吴友平的自认和案涉合同约定的租金标准，酌情按照年租金100000元标准计算逾期腾退的租金损失。经计算，吴友平应赔偿郑鸿2019年1月20日至2019年7月27日的租金损失51507（100000÷365×188=51507）元。 综上，吴友平的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销（2019）浙0109民初3630号民事判决； 二、吴友平于本判决生效之日起十日内赔偿郑鸿租金租金损失51507元； 三、驳回郑鸿的其他诉讼请求。 如吴友平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由吴友平负担；二审案件受理费50元，由吴友平负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇二〇年一月二十一日 书记员  赖雪珂