湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初5365号原告：邹华，男，1981年10月1日出生，汉族，户籍地湖南省道县。原告：蒋文姣，女，1982年8月26日出生，汉族，户籍地湖南省道县。委托诉讼代理人：邹华（原告蒋文姣之夫），男，1981年10月1日出生，汉族，户籍地湖南省道县，代理权限为特别授权。被告：刘登勋，男，1952年10月23日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。被告：钱松林，男，1967年10月9日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。被告：刘舜，男，1984年9月26日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。被告：刘音，女，1982年5月29日出生，汉族，户籍地长沙市开福区。被告：长沙市三江投资有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段489号新芙蓉之都佳苑1栋607房。法定代表人：周红军。被告：周红军，男，1982年9月4日出生，汉族，户籍地湖北省监利县。被告：永州广利来房地产有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区育才路朝阳小区。法定代表人：李良树，该公司经理。原告邹华、蒋文姣与被告刘登勋、钱松林、刘舜、刘音、长沙市三江投资有限公司（以下简称长沙三江公司）、周红军、永州广利来房地产有限公司（以下简称广利来公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹华及原告蒋文姣的委托诉讼代理人邹华到庭参加了诉讼。七被告经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决由被告刘登勋、钱松林、刘舜、刘音、长沙市三江投资有限公司、周红军、永州广利来房地产有限公司在本判决生效后15个工作日内按双方签订的《商铺购买合同》中约定的内容共同为原告邹华、蒋文姣办理好坐落于永州市冷水滩区潇湘大道广源购物中心新中国服装批发城一层XXX号商铺不动产权证；2、判决由被告刘登勋、钱松林、刘舜、刘音、长沙市三江投资有限公司、周红军、永州广利来房地产有限公司在本判决生效后立即向原告邹华、蒋文姣连带支付逾期办证违约金4284.585元（按原告已付购房款214229元的2%的标准计算）；3、七被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2005年，被告广利来公司以竞标方式取得了冷水滩区新火车站地段附近的广源商贸城61150平方米的土地使用权，就其中的广源购物中心2761平方米的土地使用权，被告广利来公司与被告刘登勋、钱松林、案外人刘永先等3人签订了内部土地使用权转让合同，但未在国土部门办理土地使用权相关转让登记手续，并约定由被告刘登勋、钱松林与案外人刘永先等3人以被告广利来公司的名义，按照该地段的统一规划设计进行房地产开发。在开发过程中，被告刘登勋经被告广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。广源购物中心项目开发完成后，2009年8月19日，被告刘登勋、钱松林与案外人刘永先等3人将该项目的负一层至第三层的商铺的房屋和土地产权登记在本人或其3人亲属（即被告钱松林、刘舜、刘音等12人）名下，其中原告所购商铺即属于该项目第一层商铺中登记在被告钱松林、刘舜、刘音等12人名下的一间。自2009年12月29日起，被告钱松林、刘舜、刘音等12人在不同的时间段，将该房产进行了银行贷款抵押。2011年1月3日，被告刘登勋以总承包的方式，回购被告钱松林、刘舜、刘音的房产，但并未在房产和国土部门办理产权过户登记手续。2012年6月16日，被告刘登勋就总承包（回购）的房产，与被告长沙三江公司签订了《永州广源购物中心商业用房项目买卖协议》，并约定了转让产权总面积为9746.5平方米，总价款为3998万元，但未约定被告长沙三江公司为产权过户的接受登记对象以及具体产权过户的时间。当日，被告刘登勋以被告广利来公司委托人的身份向被告长沙三江公司的法定代表人周红军即被告周红军出具了委托销售、招商、管理永州广源购物中心商业用房的授权委托书，虽然委托书中被告周红军的身份证号码不对，但委托书尾部被委托人处“周红军”的签名确系被告周红军本人所签。随后，被告广利来公司、被告长沙三江公司与永州市三江商业管理有限公司联合，将广源购物中心更名为新中国服装批发城，分别以开发商和投资商、运营商的身份，在社会及各界媒体上进行了大量的广告宣传。2013年9月14日，被告钱松林、刘舜、刘音等12人与被告刘登勋在公证处进行了公证，授权被告刘登勋销售、处置广源购物中心项目的负一层至第三层的商铺，并为购买人办理相关产权过户登记手续。2012年12月8日，被告长沙三江公司的工作人员孙叶安以被告广利来公司的委托代理人的身份，作为新中国服装批发城商铺的出卖方与原告签订了编号为0024的《商铺购买合同》，约定：商铺建筑面积为15.25平方米，总价款213800元；出卖方于2013年1月1日将其所有的坐落于永州市冷水滩区潇湘大道原广源购物中心新中国服装批发城一层XXX号商铺交付原告；出卖方在商铺交付之日起365个工作日内代为办理房屋所有产权证和国有土地使用证，逾期出卖方支付原告已付购房款每日万分之二违约金。合同上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”和孙叶安的私印。原告也在合同上签了名。之后，原告向被告周红军和被告长沙三江公司支付购房款213800元并缴纳了房屋维修基金429元，被告周红军以被告长沙三江公司名义给原告出具了加盖被告长沙三江公司财务专用章的收款收据。2017年7月3日，被告刘登勋、钱松林、刘舜、刘音将原告所购商铺进行了银行贷款抵押登记。2016年4月8日，被告刘登勋与被告长沙三江公司签订了《解除〈永州广源购物中心商业用房项目买卖协议〉协议书》，并约定了对被告长沙三江公司已出售的商铺4971.32㎡，由被告刘登勋为受让方办理产权过户手续，对其他未出售的部分4775.18㎡，由其收回。被告刘登勋共计获得合同款2168万元。《永州广源购物中心商业用房项目买卖协议》虽名为房地产买卖合同，实为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条所指的商品房包销合同。也就是说，被告刘登勋是在将整个永州广源购物中心商业用房打包全权委托被告长沙三江公司进行销售，并从中获得部分合同房款，同时被告长沙三江公司分得另一部分合同房款即包销佣金。本案中，没有房地产开发、销售等方面从业资质的被告刘登勋，从专门从事于房地产开发行业的被告广利来公司手中购得涉案国有土地的使用权，并挂靠于该公司名下对该地块进行房地产开发。开发完成后，将相关产权登记在被告钱松林、刘舜、刘音等12人名下。被告长沙三江公司、周红军接受被告刘登勋、钱松林、刘舜、刘音等人的委托，代理包销涉案商铺，以被告广利来公司委托代理人的名义，与原告签订《商铺购买合同》，并直接收取了原告的购铺款，在向委托人刘登勋、钱松林、刘舜、刘音支付部分款项后，自身亦分得一部分款项即高额的包销佣金。双方所签订的商铺购买合同属于有效合同，故七被告应当承担支付涉案商铺购买合同第十一条所约定的原告已付款的2%的逾期办证违约金责任。综上所述，到目前为止，已交付商铺房屋六年有余，七被告所售商铺仍处于银行贷款抵押状态，七被告仍未为原告办理相关产权证书。七被告的行为已构成严重违约，故七被告应承担继续履行合同共同为原告办理不动产权证书并承担支付逾期办证违约金的连带责任及本案全部诉讼费用。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请依法判决。被告刘登勋、钱松林、刘舜、刘音、长沙三江公司、周红军、广利来公司均未进行答辩，亦未提交证据。本院经审理认定的事实与原告起诉的事实一致。以上事实有商铺购买合同、收据、房屋单元登记簿、新中国服装批发城商铺位置图，《永州广源购物中心商业用房项目买卖协议》、《解除〈永州广源购物中心商业用房项目买卖协议〉协议书》、授权委托书、被告刘登勋于2016年7月22日写给冷水滩工业园区管理委员会长冲社区的报告、被告刘登勋于2016年9月5日写给原告的公开信、冷水滩工业园区管理委员会网站截图、新浪网网站截图佐证，足以认定。本院认为，一、关于被告广利来公司是否应在本案中承担责任问题。本案中《商铺购买合同》中出卖方为被告广利来公司，合同上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。而“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”系被告刘登勋经被告广利来公司同意制作，被告广利来公司因对该公章管理不善，致《商铺购买合同》中加盖此章，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权代理的，该代理行为有效”之规定，原告有理由相信涉案合同系被告广利来公司与其签订，被告长沙三江公司的行为已构成表见代理，故被告广利来公司应对逾期办理不动产权证产生违约金承担相应责任。但本案中，2009年7月，被告广利来公司已将其所开发的涉案房屋产权和土地使用权已分别登记在被告钱松林、刘舜、刘音等12位自然人名下，故原告诉请要求被告广利来公司为其办理房屋所有权证和土地使用权证已实际履行不能，本院不予支持。其要求被告广利来公司承担逾期办证违约金于法有据，本院予以支持；二、关于被告长沙三江公司、刘登勋、钱松林、刘舜、刘音在本案中承担何种责任问题。本案中涉及商铺的所有人是被告钱松林、刘舜、刘音，被告刘登勋是实际控制人和受托人。由于物权未发生变更，实际出售人被告长沙三江公司在出售该商铺时，未依法取得商铺的所有权，也不是委托代理人，因此对于出售商铺后办理不动产权证书，应由被告长沙三江公司承担，被告刘登勋、钱松林、刘舜、刘音有协助义务；三、违约金的计算及承担问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。被告长沙三江公司、广利来公司在原告交足税、费后，应及时为原告办理不动产登记证。由于原告所购商铺处于银行抵押之中，被告的抵押行为损害了原告的利益，是严重的违约行为。但原告亦未缴纳办证的相关税、费，亦存在违约。充分考虑双方当事人在《商铺购买合同》中第十条、第十一条对违约金的约定，依据公平与诚信原则，应按已付款购房款213800元的2%计算支付违约金为4276元；四、被告周红军虽然在《商铺购买合同》上签名，但其代表的是公司行为，由此所产生的后果应由被告长沙三江公司承担。综上，原告的诉请，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条第一款第一项、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告长沙市三江投资有限公司自本判决生效之日起三十日内为原告邹华、蒋文姣办理好坐落于永州市冷水滩区潇湘大道原广源购物中心新中国服装批发城一层XXX号商铺不动产登记证书，被告刘登勋、钱松林、刘舜、刘音予以协助办证，办证税费由原告邹华、蒋文姣承担；二、限被告长沙市三江投资有限公司、被告永州广利来房地产有限公司自本判决生效之日起十日内向原告邹华、蒋文姣支付违约金为4276元；三、驳回原告邹华、蒋文姣的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，公告费560元，共计910元，由被告长沙市三江投资有限公司、被告永州广利来房地产有限公司、被告刘登勋承担455元，原告邹华、蒋文姣承担455元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  黄寿成人民陪审员  杨丽萍人民陪审员  熊六翠二〇二〇年一月二十二日法官 助理  宁俊杰代理书记员  刘军语