辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终10966号上诉人（原审第三人）：厦门灿榕投资有限公司，住所地厦门市思明区思明南路298号南座26E之二。法定代表人：刘文国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方湘臻，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄鹏林，男，1971年10月14日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：林晶淑，辽宁良友律师事务所律师。委托诉讼代理人：阚雪飞，辽宁良友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳金道房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区创新路155-5号202室。法定代表人：唐浩，公司总经理。委托诉讼代理人：解华，女，1979年3月29日出生，汉族，该公司法务，住沈阳市大东区。上诉人厦门灿榕投资有限公司（以下简称“灿榕公司”）因与被上诉人黄鹏林、沈阳金道房地产开发有限公司（以下简称“金道公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2018）辽0112民初12449号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。灿榕公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回黄鹏林的诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实与理由：一、案外人刘文国与黄鹏林的借款事实并未成立生效，被上诉人以未成立生效的民间借贷债务提起以房抵债主张不能成立。无法证明黄鹏林实际向刘文国出借了2000万元款项。黄鹏林对本案借款金额无法做确定性陈述，其向一审法院提交的转账记录只有670.9987万元。黄鹏林与案外人刘文国之间的债务并未得到刘文国的结算，也不能作为抵债的依据。二、本案不存在以房抵债的合意或是意思表示。刘文国向金道公司发出的通知在法律上只能认定为指示交付，不发生以房抵债的效力，且该指示交付行为并未得到上诉人灿榕公司的追认，上诉人已于2019年3月7日书面通知金道公司不得向黄鹏林交付任何房产，该通知已经发生效力。在房产没有交付、过户前，作为权利人，灿榕公司当然有权取消、撤销、撤回指定交付行为。刘文国仅仅是灿榕公司的股东，并非该些房产的权利人，其也无权将灿榕公司的房产用于抵偿其个人债务。三、刘文国系灿榕公司股东，但其不能以灿榕公司的资产为其个人的债务进行抵债，案外人刘文国的行为明显违反公司法的相关规定，损害了灿榕公司的利益，该抵债行为也是无效的。四、退一步讲，不论上诉人是否有权单方撤回指定金道公司过户给黄鹏林文件，或是刘文国指定金道公司过户给黄鹏林的文件是否失效，因为黄鹏林与刘文国之间的民间借款合同未实际履行、未生效，上诉人也有权享有先履行抗辩权，有权指示金道公司不向黄鹏林及其指定人员履行交付、过户手续。五、上诉人灿榕公司存在债务，损害其他债权人利益。依据合同法第七十四条，债权人享有撤销权。灿榕公司与黄鹏林没有债权债务关系，将灿榕公司的资产抵债给黄鹏林，是恶意转移公司资产，符合合同法第七十四条的规定，属于无效合同或可撤销合同。审理中，上诉人补充上诉意见：黄鹏林国内身份证已经注销，取得澳门永久性身份证，应按涉外程序审理。刘文国已向泉州中院起诉黄鹏林民间借贷2000万未实际出借。黄鹏林权利基础丧失，应驳回原告诉请，或终止审理，待泉州中院判决生效。黄鹏林辩称：一、黄鹏林实际出借了2000万元款项，不仅有借条，灿榕公司还通过案涉房屋的抵顶履行了部分还款义务。因黄鹏林与灿榕公司之间存在长时间的、数量众多的资金拆借行为，双方对借款进行汇总后，2013年6月10由灿榕公司法定代表人刘文国出具了借条。本案为商品房买卖合同纠纷，而非借款纠纷，对于借款的审查不是本案的重点。灿榕公司为履行还款义务，通过与金道公司签订补偿协议，将金道公司抵顶工程款的36套房屋全部偿付给黄鹏林，并通过金道公司与黄鹏林指定的第三人黄晓阳签订了商品房买卖合同，开具了发票及收款收据。上述事实足以证明灿榕公司对黄鹏林欠款的认可及部分还款义务的履行。基于此，答辩人与金道公司形成了房屋买卖合同关系，这不仅形成了以房抵债的合意，也完成了灿榕公司向黄鹏林的部分还款，建立了房屋买卖合同关系。在金道公司未履行合同义务的情况下，答辩人是依据已生效的商品房买卖合同向法院提出的相应主张，在金道公司与答辩人已形成房屋买卖合同关系的情况下，灿榕公司单方通知金道公司不得向答辩人交付房产当然不发生法律效力，而且金道公司质证时明确表示未收到灿榕公司所谓的2019年3月7日的书面通知。二、灿榕公司所述的“存在其他债务，损害其他债权人利益”的事实与本案无关，且本案并不符合相关法律规定可撤销的情形。灿榕公司在其上诉状中所引用的合同法第七十四条之规定适用的前提是债务人放弃到期债权或者无偿转让财产并对债权人造成损害，而本案中灿榕公司对答辩人并不享有债权，且就案涉房屋签订《商品房买卖合同》的行为也不属于无偿转让财产，并且撤销权的行使主体是灿榕公司的债权人，并非灿榕公司本身，因此灿榕公司无权适用该法律规定行使撤销权。金道公司辩称：同意一审判决。黄鹏林向一审法院起诉请求：1.被告为原告就位于沈阳市东陵区，东陵区白塔河南路29-24#1-26-2、1-2-2、4-2-1共计6套房屋办理合同备案、产权登记备案；2.被告为原告就位于沈阳市东陵区，东陵区白塔河南路29-24#1-26-2、1-2-2、4-2-1共计6套房屋分别开具发票；3.被告将位于沈阳市东陵区，东陵区白塔河南路29-24#1-26-2、1-2-2、4-2-1共计6套房屋交付给原告；4.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年，被告金道公司（甲方）与第三人灿榕公司（乙方）签订《沈阳金道城一期一标段建筑安装工程施工补偿协议》，双方约定：此前甲方与中建七局第一建筑有限公司（以下简称“中建七局”）2012年3月14日签订了一份《沈阳金道城一期一标段建筑安装工程总承包合同》（以下简称“合同”）在合同履行过程中，由于合同所涉项目转让，经甲方与中建七局协商一致，同意终止合同的履行。鉴于乙方为前述工程的实际施工人，就合同终止后的有关善后事宜，双方经协商一致，达成以下条款，以资各方共同遵照执行。1、在中建七局与甲方前述有关终止合同的协议后，乙方保证中建七局不再会以任何理由任何方式向甲方提出任何索赔或任何费用主张（含甲方抵作中建七局工程款的房产在今后的买卖、购房贷款或过户时所发生的任何税费）。在满足乙方前述保证的前提下，甲方同意补偿乙方在工程上的额外开支14,444,876元。2、乙方同意由甲方以其拥有所有权或处置权的房屋抵作相应的14,441,399元，作为前述补偿款支付（过户）给乙方（含乙方指定的任何第三人）。该部分房产及甲方抵作中建七局工程款的房产在今后的买卖、购房贷款或过户时所发生的任何税费均由乙方承担，与甲方无关。差额部分3,477元以现金形式支付。3、双方确认前述抵价房屋在本协议附件《抵价房屋清单》中一一加以载明，对清单以外的房屋，乙方无权要求甲方将其作为抵价房屋支付（过户）给乙方。甲方也无权对外销售清单所载房屋，否则，对因此给乙方造成损失的，甲方应当承担赔偿责任。4、在本协议生效后25个工作日内，乙方应当向甲方开具相应人民币14,444,876元工程款发票或材料款发票，否则甲方有权拒绝为乙方办理房屋过户手续（含乙方将有关房屋出售给任何第三人的手续）；或者甲方有权将与开具发票所发生的税费等值的房屋扣留而暂缓支付（过户）给乙方（含乙方指定的任何第三人）。5、在满足本协议第4条的前提下，乙方需要将清单所载房屋出售给任何第三人时，甲方愿意配合其办理有关购房业务（含按揭业务）。6、在任何情况下，乙方均有义务为双方签署的本协议保密，否则甲方有权对乙方的要求不予配合，且该等不予配合不视为是甲方的违约。7、出现以下任何情形之一的，甲方有权取消本协议约定的补偿：7.1中建七局以任何理由任何方式向甲方提出任何索赔或任何费用主张的；7.2乙方以任何理由任何方式向甲方提出超出本协议所涉范围以外的任何主张或权利的。8、本协议一式两份，各执两份，自双方签章之日起生效。2013年6月10日，第三人灿榕公司的法定代表人刘文国向原告黄鹏林出具了借条一份，载明：兹向黄鹏林借人民币20,000,000元。因上述借款并未清偿，故第三人灿榕公司根据《沈阳金道城一期一标段建筑安装工程施工补偿协议》将被告金道公司抵顶的本案所涉6套房屋指定给原告黄鹏林。2015年3月24日，原告与被告金道公司签订六份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于沈阳市东陵区房屋出卖给原告，并分别出具443,412元、439,397元、442,545元、291,333元、283,442元、291,333元的收款收据。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的并符合本合同约定的商品房交付原告使用。第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。第二十三条约定，本合同自双方签订之日起生效。第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起的30天内，被告向沈阳市房产局申请登记备案。上述房屋现均尚未交付。审理过程中，原告撤回对位于沈阳市东陵区白塔河南路29-24号4-2-1、29-24号1-2-2、29-24号1-26-2三套房屋的诉讼请求。另查，2016年3月28日，中建七局以金道公司为被告向本院提起诉讼，要求金道公司给付拖欠的工程款22,932,627元及利息等。2017年1月11日，本院作出（2016）辽01民初字148号民事判决，判决金道公司给付中建七局工程款2,232,627元及利息，金道公司对判决不服，上诉于辽宁省高级人民法院，2017年10月18日，辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民终336号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，被告金道公司与第三人灿榕公司签订的《沈阳金道城一期一标段建筑安装工程施工补偿协议》是原、被告在平等、自愿基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行合同。根据上述协议约定，被告金道公司同意补偿第三人在工程上的额外开支14,444,876元，第三人同意由被告以其拥有所有权或处置权的房屋抵作相应的14,441,399元，作为前述补偿款支付（过户）给乙方（含乙方指定的任何第三人）。根据第三人法定代表人刘文国向原告出具的欠条，结合2015年3月24日，原告与被告金道公司签订六份《商品房买卖合同》，可以认定第三人的法定代表人刘文国向原告黄鹏林的借款行为系职务行为，由第三人承担，并由第三人以被告金道公司抵顶的房屋对所欠原告债务进行清偿。因此，原告与被告金道公司签订的三份《商品房买卖合同》合法有效，原、被告均应当按照《商品房买卖合同》的约定履行，对位于沈阳市东陵区白塔河南路29-14号1-20-4、29-14号1-9-4、29-14号1-19-4房屋，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告金道公司应向原告交付，并为原告办理《商品房买卖合同》的备案登记手续。关于原告主张被告金道公司为其办理产权登记的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因现涉案房屋尚未交付，未符合合同约定的办理产权登记备案的条件，故对原告此项诉讼请求，不予支持。关于原告主张被告金道公司为其开具发票的诉讼请求，开具发票的诉讼请求为被告金道公司应当履行的程序性内容，不属于民事案件受理范围，故对原告此项诉讼请求，不予支持。关于被告提出的与第三人签订的补偿协议解除条件已经成就的抗辩意见，因被告与中建七局的诉讼案件为被告拖欠中建七局工程款给付问题，而被告与第三人签订的补偿协议是被告就尚欠第三人的工程款的另行补偿，二者并无重合关系，中建七局与被告的诉讼案件亦不符合补偿协议中取消协议约定的补偿的条件，故对被告此项抗辩意见，不予采信。关于第三人提出的抗辩意见，根据第三人法定代表人刘文国出具的欠条，结合第三人指定被告与原告黄鹏林签订《商品房买卖合同》的行为，可以认定刘文国的借款行为系职务行为，并以被告抵顶的房屋清偿所欠原告债务，因此原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，并应当履行，对第三人的抗辩意见，不予采信。一审判决：一、被告沈阳金道房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将位于沈阳市东陵区房屋交付原告黄鹏林使用；二、被告沈阳金道房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内为原告黄鹏林办理位于沈阳市东陵区房屋《商品房买卖合同》的登记备案手续；三、驳回原告黄鹏林的其他诉讼请求。案件受理费24,332元，收取12,461元，由被告沈阳金道房地产开发有限公司负担，其余11,871元，退回原告黄鹏林；保全费5,000元，由被告沈阳金道房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人提交如下证据：1.黄鹏林的澳门户籍信息，用以证明一审遗漏查明黄鹏林的户籍信息，黄鹏林以已经失效的身份证提起诉讼、应诉，鉴于其身份虚假且本案属于涉外案件，浑南区法院无权管辖，本案依法应当驳回起诉；2.起诉状，用以证明刘文国已经向人民法院起诉，请求确认黄鹏林未向刘文国出借2000万元，本案从实体层面应当直接驳回黄鹏林的诉讼请求。黄鹏林发表质证意见为：对证据1的真实性有异议，上诉人提到的情况我方不了解。对证据2的真实性没有异议，本案是商品房买卖合同纠纷，与上诉人提出的另案无关。金道公司发表质证为：对上述证据的真实性没有异议，质证意见同黄鹏林意见。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2019年4月9日，灿榕公司以金道公司作为被告向原审法院提起诉讼，请求金道公司为其办理商品房买卖合同网签备案手续、办理产权登记、交付房屋。2019年6月27日刘文国以黄鹏林为被告，向福建省泉州市中级人民法院提起民间借贷纠纷诉讼，后撤诉。再查明：黄鹏林持有的中华人民共和国居民身份证有效期限为“2016.12.1-2036.12.1”。本院认为，本案争议的焦点为金道公司应否向黄鹏林交付房屋，并为其办理合同备案登记。本案中，金道公司与灿榕公司签订的《沈阳金道城一期一标段建筑安装工程施工补偿协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行合同。根据上述协议约定，金道公司同意补偿灿榕公司在工程上的额外开支14,444,876元，灿榕公司同意由金道公司以其拥有所有权或处置权的房屋抵作相应的14,441,399元，作为前述补偿款支付（过户）给灿榕公司（含灿榕公司指定的任何第三人）。根据上述协议内容、灿榕公司法定代表人刘文国向黄鹏林出具的欠条，结合2015年3月24日黄鹏林与金道公司签订的《商品房买卖合同》，且金道公司出具了收款收据的事实，可以认定金道公司按照灿榕公司的指定将诉争房屋过户给黄鹏林，同时偿还所欠黄鹏林的债务，因此，黄鹏林与金道公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，黄鹏林以其对灿榕公司的债权抵顶了其应付的购房款，根据该合同约定，金道公司应向黄鹏林交付沈阳市东陵区房屋，并为黄鹏林办理《商品房买卖合同》的备案登记手续。关于灿榕公司主张本案应适用合同法第七十四条之规定问题，因适用该规定的前提是债务人放弃到期债权或者无偿转让财产并对债权人造成损害，本案并不适用该条款，故对该主张不予支持。关于灿榕公司上诉主张刘文国与黄鹏林之间的借款为个人借款，刘文国无权以灿榕公司房产抵偿其个人债务问题，鉴于灿榕公司一审庭审中自认向金道公司指定将房屋过户给黄鹏林，故其主张的问题属于灿榕公司与法定代表人之间的内部管理问题，不影响黄鹏林与金道公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，故对其该请求本院不予支持。关于一审法院是否违反程序问题，因黄鹏林持有中华人民共和国居民身份证，有效期为2016年12月1日至2036年12月1日，虽然黄鹏林取得澳门永久性居民身份证，但上诉人未能提供证据证明黄鹏林已注销内地居民身份，故不足以认定一审法院程序违法。综上所述，灿榕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12461元，由上诉人厦门灿榕投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇二〇年一月六日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。