浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初4729号 原告：象山县顺元置业有限公司。住所地：象山县丹东街道象山河路669号，统一社会信用代码91330225145000802U。 法定代表人：王笑舒，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱鸿，浙江海泰（奉化）律师事务所律师。 被告：宁波儒雅堂酒店管理有限公司。住所地：象山县丹东街道丹河东路919号，统一社会信用代码91330225310542596J。 法定代表人：何吉尧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张和根，浙江甬泰律师事务所律师。 原告象山县顺元置业有限公司（以下简称顺元公司）与被告宁波儒雅堂酒店管理有限公司（以下简称儒雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日受理后，依法组成合议庭审理。8月5日，本院对本案公开开庭进行了审理，原告顺元公司的委托诉讼代理人邱鸿、被告儒雅公司的法定代表人何吉尧及其委托诉讼代理人张和根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顺元公司起诉请求判令：一、被告立即支付原告房屋租金3505498.45元，计算至2019年5月31日的违约金647093.3元（之后的违约金按照年利率24%计算至款付清之日止，见附表），水电费1017982.04元；二、被告向原告支付律师费127058.61元。事实与理由：2014年7月10日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告名下位于象山县国际风情街丹河东路979号（1﹟楼）房屋，约定以房屋面积5453平方米计算租金，被告用于经营酒店业速8品牌，租期10年即自2015年1月1日至2024年12月31日止，免租期为24个月（2015年1月1日至2016年12月31日），自2018年1月1日起至2019年12月31日租期内，每年度租金2320056.85元，每3个月一付，于每个支付期开始提前10个工作日支付。同时装修期和租赁期房屋内发生的水、电等费用均由承租方承担，计费（款项支付）标准依照国家或地区的有关规定执行，承租方未按合同的方式和时间支付租金的，超过二十个工作日的每日应按缴纳款项之千分之八支付违约金。 而后，原、被告双方于2016年6月30日订立《关于速8酒店索赔问题处理协议》，约定原告同意将前述免租期延长至2017年12月31日。遗憾的是被告至今未能完整支付自2018年1月1日起的任何一期租金，截止目前拖欠租金达3505498.45元。另外，被告长期未支付自2017年7月至2019年3月的水电费合计1017982.04元。 被告长期拖欠租金以及水电费的行为违反了双方之间的合同约定，原告主张均未得以解决，无奈诉至法院，望判如请。 被告儒雅公司在法定期限内作书面答辩称：首先，原告诉请的房屋租金金额错误。即使按5453平方米租赁建筑面积计算租金，其租金金额计算也存在错误。根据双方变更协议，租金2018年1月1日开始计算，根据《房屋租赁合同》第五条第5.1款规定，第一年年租金为2209577.95元，2019年1月1日至2019年8月6日租金为1392034.1元，合计为3601612.05元，减去已支付的157331.6元，截止2019年8月6日租金为3444280.45元。 关于房屋租赁面积，虽然双方在《房屋租赁合同》第二条约定以5453平方米租赁面积计算租金，但被告所租的房屋产权证建筑面积是4912.23平方米，消防安全检查合格证上被告所租赁的第一、二、三层建筑面积为4830平方米。被告认为电梯、楼梯、通道走廊等场所由于是大家共同使用，不应计入，故应按4912.33平方米计算租金。按照4912.33平方米计算租金，截止2019年5月31日，租金计算应为：3444280.45÷5453×4912.23＝3102713.69（元）。 由于原告未提供房相应的保障（包括安全方面），如承诺的广告牌未树立，燃气瓶（危险品）、每天的食堂采购物经过被告处，承诺提供的车位未兑现，以上因素综合导致被告的酒店入住率低下，至今仍处于亏损状态。原告未兑现承诺的行为与被告的经营现状存在一定的因果关系，原告应承担一定的责任，被告请求原告对以上一直存在的问题及时处理，同时对前期租金减免50万元。因此，被告认为，截止2019年8月6日，被告应支付实际租金为2602713.69元为宜。 其次，原告诉请的水电费金额计算方式错误。双方水电表等交接手续不齐全，至今不知道已用的那部分电由被告承担，双方曾经为此发生诉讼，从（2017）浙0225民初6401号民事判决书可知，截止2017年6月30日前，原告曾将销售中心的200多平方米的公用地内所产生的电计入被告电表，无法分清，故法院判决按70%计算的电费由被告承担。上述案件判决后的2017年9月18日被告发现风情街1﹟楼的走廊灯的用电一直由被告承担，原告也予承认，目前还有哪些地方用电是接到被告用电处不得而知。因此，被告认为不是被告不愿意交纳水电费，而是不知道应该交多少，此责任在于原告，根据公平原则，本次水电费应参照（2017）浙0225民初6401号计算。《房屋租赁合同》第5.3条5.3.1款约定，计费标准依据国家或地区的有关规定执行。目前按象山供电公司商业用电计费每度电是0.85元，故应按此计算，而不是由原告自己规定的1.1元计算，对于公共用电及总耗电应按各商户的面积分摊。另外，被告多次申请峰谷用电（0.425元/度），但原告至今仍未处理，也给被告造成损失。 再次，房屋租金未交是由于双方存在建筑面积争议，且该争议真实存在，而水电费未交是由于原告乱搭电，导致被告一直无法确认实际应承担的水电费，有合理理由拒绝交付，正是由于原告的原因，导致房租面积和水电费的分摊不明确，不能确定具体的交付金额，被告曾多次主动找原告要求明确承租面积，并查水电，以便被告交付租金和水电费，但沟通无果，这些责任在于原告，所以不应由被告承担违约责任。 最后，律师费用由被告承担没有法律依据。《房屋租赁合同》第二十一条第21.3款约定，双方应各自承担其各自产生的与本合同有关的印花税及律师费用等，故履行本合同产生的律师费用由各方自行承担，所以对于原告主张的律师费用的诉请应予以驳回。 综上所述，被告认为，截止2019年8月6日，被告应付实际租金为2602713.69元，承担的水电费用应按70%计算，驳回原告的关于违约金及律师费用的诉讼请求。 原、被告双方为证明各自诉称的事实成立，向本院提交的证据经举证、质证，本院认证如下： 1.原告提供房屋租赁合同1份，以证明原、被告之间房屋租赁合同关系，以及双方约定权利义务的事实。被告质证后无异议，本院予以确认。 2.原告提供协议书1份，以证明被告从香港儒雅堂环球国际集团有限公司受让《房屋租赁合同》项下全部权利义务的事实，被告为适格主体。被告质证后无异议，本院予以确认。 3.原告提供营业执照1份（复印件），以证明被告占有使用租赁房屋的事实。被告质证认为不能达到原告的证明目的。本院认为，被告承租原告的房屋从事酒店业的事实无异议，本院对此予以采信。 4.原告提供水电费记录1组，以证明被告拖欠水电费的事实。被告质证后认为缺少2018年11月份、2019年1－3月份的记录，计算方式应按象山县供电公司的每度电0.8元计算。本院认为，原告提供的记录月份齐全，并不缺少2018年11月份、2019年1－3月份的记录，而被告只是对价格有异议，故本院对此予以采信。 5.原告提供速8酒店欠费统计1组，以证明被告拖欠租金的事实。被告质证后认为第一年的租金按季应按552394.49来计算，对建筑面积有异议，租赁合同第二条约定应以建筑面积4912.23平方米来计算房屋租金。本院认为，对于建筑面积应当按合同来确定，本院将结合租赁合同确定。 6.原告提供聘用合同及发票各1份，以证明原告支出律师费的事实，并说明已向代理人支付律师费，现没有支付的银行回单，庭后向法庭提供。被告质证后认为没有律师费的汇款记录，根据合同约定，律师费应由各自承担。本院认为，对于律师费的承担结合租赁合同的约定予以确定，对于证据的真实性予以采信。 7.被告提供速8酒店租房房产证面积、消防安全监察合格证面积、谈话记录各1份，以证明合同约定租金是以建筑面积来确定，产权证建筑面积4912.23平方米，验收合格的消防建筑面积4830平方米，电梯、公共通道等原告与被告一起使用，从公平原则，此部分不应计入租房面积，故应按产权证建筑面积4912.23平方米计算租金较公平、合理，谈话记录证明一部分面积（连廊等）是送给被告使用，不需要交房租。原告质证后认为速8酒店租房房产证面积表面真实性认可，原告处有留存，关联性不认可，就证据本身而言，当时确定的5685.24平方米，同样超出合同面积，而被告主张按照4912.23平方米仅是自行计算的取得产权证的租赁房屋面积，不包括通廊等其它也在占用使用的房屋面积，总体而言，本案原告依据5453平方米的合同面积计算系在已经有第三方机构通过鉴定的客观结果基础之上进行部分减少的计算，合法性请法庭核实。消防安全监察合格证面积跟速8酒店第一份的质证意见一份。谈话笔录的真实性、实质内容均无法核实，即使被告提供了录音载体以及实质录音，也无法对应到录音的当事人围绕本案关于房屋租赁面积展开的谈话，关联性不予认可，合法性请法庭核实。本院认为，对于房产证面积、消防安全监察合格证面积的真实性予以采认，但对于被告要证明的目的应结合房屋租赁合同而确定，谈话记录无相关人员作证，本院对此不予确认。 8.被告提供原告的危险品（燃气瓶）通过酒店时的照片一组，以证明合同第17.1（3）条约定，原告应保持被告租赁房屋的公共地方处于清洁、安全状态，但原告方的危险品（燃气瓶）经常通过酒店，原告未提供安全的场所，引起客户多次投诉，影响入住率及网络评价，导致生意不景气；通道、电梯等面积是公共使用，不应计入房屋面积。原告质证后认为表面真实性认可，关联性有异议，就房屋租赁合同关系或者说法律定义下的房屋租赁关系中，各承租人或者居住户对自由权利范围内的面积与分摊使用面积均享有使用权，同时也对应别的租户享有分摊面积的使用权，被告提供该组照片不具有关联性。本院认为，原告的异议成立，被告要证明的目的并无其他证据印证，故本院对被告要证明的目的不予采信。 9.被告提供食堂货物上下通过酒店客运电梯的照片一组，以证明原告的食堂货物每天通过酒店客运电梯，经常占用客人的等候时间，导致客人多次投诉；楼梯、电梯是公共使用，不应计入房屋面积的事实。原告质证后认为与对证据8的质证意见一致。本院认为，原告的异议成立，被告要证明的目的并无其他证据印证，故本院对被告要证明的目的不予采信。 10.被告提供象山报照片一组，以证明原告曾承诺在风情街替被告树立广告栏，但至今未履行其义务，导致被告不易被客户发现，影响入住率的事实。原告质证后对表面真实性认可，内容的关联性有异议，招商宣传、广告系原告自身的招商行为，或者说市场行为，原告从未承诺过替被告树立广告栏，前后两者之间不具有因果关系，入住率是被告自身的市场行为，与本案纠纷没有关联，合法性请法庭核实。本院认为，有关广告宣传被告并没有证据显示原告有承诺的行为，且原告对此予以否认，故本院对此不予采信。 11.被告提供函件1份，以证明原告曾承诺给予被告停车位（当时口头承诺是50个），但实际上并未履行，由于停车位少，出现客人没地方停车而不入住的现象，影响被告生意的事实。原告质证后对表面真实性无异议，关联性有异议，证据内容而言，并不包含原告承诺被告车位50个的说法，就该函的内容而言并不影响对方的生意，合法性请法庭核实。本院认为，对于函件的真实性予以采信，原、被告是对函件的内容有不同的解读，但从内容上看双方是在协商相关问题，并不能反映被告要证明的目的，本院对被告要证明的目的不予采信。 12.被告提供（2017）浙0225民初6401号民事判决书1份，以证明确实存在原告的线路与被告的线路混为一体的现象，且一直未查明哪些水电是被告使用，责任在原告，故被告最多按实际电量的70%来承担。原告质证后对真实性、合法性认可，关联性有异议，证据内容足以表明自该判决之后，明确被告已独立使用电表，2015年10月份装修完毕后，被告已委托第三方对原告自认的混合一体的电表现象进行改造，此后双方不存在线路混为一体的现象。本院认为，该判决书为生效的法律文书，对于认定的事实本院予以采信。 13.被告提供确认函1份（2017年9月18日），以证明被告在上次判决后，再次发现原告有相关线路接入在被告的线路处，所以至今仍不能分清计入被告名下的电费实际有多少是由被告承担，故被告最多按实际电量的70%来承担，未交纳水电费责任在原告，被告不应承担违约金的事实。原告质证后对表面真实性无异议，关联性有异议，该组证据不能达到被告要证明的事实，反而进一步印证原告主张，上述判决书所查明的事实情况，双方争议不下经法院判决后，2017年9月18日双方已就走廊线路混用现象达成协议，再次证明被告独立使用电表的事实，合法性请法庭核实。本院认为，该确认函系原、被告确定有关用电问题的解决，故本院对于被告要证明的目的不予采信，本院对真实性予以采信。 综上原、被告诉辩陈述，结合上述认证，经审理本院可确认的事实如下： 2014年7月10日，原告与香港儒雅堂环球国际集团有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于象山县国际风情街丹河东路979号（1#楼），面积约5453平方米的房屋出租给被告用于经营酒店业速8品牌。租期10年即自2015年1月1日至2024年12月31日止，免租期为24个月（2015年1月1日起至2016年12月31日）。其中2018年1月1日至2018年12月31日租赁年限季租金580014.21元，年租金2320056.85元；2019年1月1日至2019年12月31日租赁年限季租金 580014.21元，年租金2320056.85元等，每3个月一付，于每个支付期开始提前10个工作日支付（每年的12月21日、3月21日、6月21日、9月21日）；并约定装修期和租赁期间该租赁房屋内发生的水、电等费用均由承租方承担，计费（款项支付）标准依照国家或地区的有关规定执行；被告未按本合同约定的方式和时间向甲方（即原告）支付租金、补足租赁保证金及物业保证金的，每逾期一日，按应缴款项之千分之三向甲方支付违约金，逾期超过十个工作日每日按应缴款项之千分之四支付违约金，逾期超过二十个工作日每日按应缴款项之千分之八支付违约金，逾期超过三十个工作日原告有权解除本合同，以有及其他相关租赁物位置图、范转示意图等。2015年7月17日，原、被告及香港儒雅堂环球国际集团有限公司三方签订《协议书》一份，约定由被告承接原告与香港儒雅堂环球国际集团有限公司签订的《房屋租赁协议》项下的全部权利和义务，并由香港儒雅堂环球国际集团有限公司对此予以担保。2016年6月30日，原、被告又订立《速8酒店索赔问题处理协议》一份，约定原告同意将免租期延长至2017年12月31日。2017年8月3日，原告就被告拖欠水电费提起诉讼，其中请求被告向原告支付电费949785.5元（截止于日期为2017年6月30日）。2019年2月1日，本院作出（2017）浙0225民初6401号民事判决书，其中确定原、被告之前的用电按每度1.1元计算，并载明“对于电费，根据查明事实，原告确未能在合理期限内与被告办理完毕水电表的交接行为，致使被告无法确定其实际应承担的具体电量及其相应费用，且结合原、被告双方的实际使用面积以及营业内容（或使用用途），并考虑到实际致使无法查清具体电量的原因主要在原告方等因素，本院酌情裁定被告对实际使用电量及其费用承担70%的数额，即609299.5元（870427.8元×70%）”，该判决后，原、被告均未上诉。自2018年1月1日至2019年5月31日，被告应付租金为3505498.45元（已扣除被告2018年6月25日支付的157331.6元）。 另查明，2017年9月18日，原、被告双方对风情街1﹟楼的走廊灯线路（APW4）系接入到速8酒店的自用电箱（AA4），现在双方确认2019年9月18日该走廊灯线路从该电箱中迁出，APW4迁出时显示电表度数为：60001.6度，并按以上度数计算电费。根据水电费记录，自2017年7月至2019年3月底（7、8月APW4用电已扣除），水电费合计为1017982.04元。 本院认为，原、被告之间的租赁合同关系，已由（2017）浙0225民初6401号民事判决书认定原、被告之间租赁关系合法有效，鉴于此，原、被告应当按合同的约定履行义务，享受相关权利。现被告没有按照合同的约定支付租金，显然有违合同的义务，因此，被告应当承担不付租金的相应违约责任。被告未付租金的违约责任双方已有约定，原告按年利率24%计算系其自愿，且减轻被告的负担，本院对此予以支持，至于违约金的计算见附表。从附表中可知，原告现主张的2018年1月1日至5月6日的租金小于约定的年租金2320056.85元计算，实际按2155096元计算，系原告自愿，本院予以支持。而逾期利息的计算，根据合同约定应每3个月支付一次，先付租金，且提前10个工作日，现原告从2018年1月1日起计算逾期利息，实际应从2017年12月21日开始支付下年度租金，依次类推，现计算逾期付款利息有利于被告，故对上述本院予以准许。被告辩称原告计算租金的面积有误，即房屋面积小于合同约定的面积，应当按房屋面积计算，该面积系原、被告双方在合同中约定，实际上除被告使用的房屋建筑面积外尚有其他共用部分，该约定也系双方真实意思表示，故被告的该辩称本院不予采信。至于被告辩称广告牌、车位等影响其经营，并未相关的约定依据，也没有证据证明据此影响被告的经营效益，故本院对被告的辩称不予采信。 关于水电费的问题。被告在承租期间尚有水电费未付，此款也应一并支付，此为被告的义务。被告辩称水电费计算方式有误，但是现在原告的水电费中已经扣除了走廊灯线路等不当部分，与（2017）浙0225民初6401号一案中问题已经不同，况且被告未提供相关证据予以证明其辩称，故本院对被告该辩称不予采信。 关于如何确定律师费用的承担主体。根据已经生效的（2017）浙0225民初6401号民事判决书，已经认定“根据查明事实，原、被告双方应自行承担律师费用，故本院对原告要求被告承担律师费用的请求不予支持”。因此，原告在本案中再次提及同类的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告宁波儒雅堂酒店管理有限公司支付象山县顺元置业有限公司房屋租金3505498.45元（截至2019年5月31日），并支付违约金710581.83元（截至2019年6月26日，自2019年6月27日之后以租金3505498.45元为基数，按年利率24%计算至实际付清日止）； 二、宁波儒雅堂酒店管理有限公司支付象山县顺元置业有限公司水电费1017982.04元（截止2017年7月至2019年3月）； 三、驳回原告象山县顺元置业有限公司的其他诉讼请求。 上述第一、二项判决，定于本判决生效后十五日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费48883元，由原告象山县顺元置业有限公司负担2841元，被告宁波儒雅堂酒店管理有限公司负担46042元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  陶振明 人民陪审员  屠云祥 人民陪审员  应惠娟 二〇二〇年一月三日 代书 记员  郑佳莉 附表： 按年利率24%计算（月利率2%） 逾期租金额 逾期天数 违约金额 2018年1月1至2月6日223985元 2018年1月1日至2019年5月31日逾期515天 76901.5 2018年2月7日至5月6日538774 2018年2月7日至2019年5月31日逾期478天 2018年5月7日至8月6日5800014.21元 2018年5月7日至2019年5月31日逾期389天 2018年8月7日至11月6日5800014.21元 2018年8月7日至2019年5月31日逾期297天 114842.28 2018年11月7日至2019年2月6日5800014.21元 2018年8月11日至2019年5月31日逾期205天 79268.6 2019年2月7日至5月6日5800014.21元 2019年2月7日至2019年5月31日逾期113天 43694.4 2019年5月7日至2019年8月6日5800014.21元 2019年5月7日至2019年5月31日逾期24天 注：逾期租金合计3662830.05元，2019年5月31至6月26日逾期26天的违约金为：662830.05元×26天÷30天×2%＝63489.05（元），上述合计违约金为：76901.5+172689+150417+ 114842.28+79268.6+43694.4+9280+63489.05＝710581.83（元）