福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初21631号 原告：陈雅玲，女，1987年10月15日出生，汉族，户籍地福建省龙海市，现住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈碰有，男，1968年5月18日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：江慧，女，1960年6月2日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告陈雅玲与被告江慧房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈雅玲及其委托诉讼代理人陈碰有，被告江慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈雅玲向本院提出诉讼请求：1.确认陈雅玲与江慧之间签订的《厦门市房屋租赁合同》于2019年8月12日解除；2.江慧退还押金及剩余租金共计21800元。事实和理由：陈雅玲为开设午托班需要，于2019年8月4日与江慧签订一份《厦门市房屋租赁合同》（下称《租赁合同》），约定陈雅玲向江慧承租位于厦门市思明区房屋（下称讼争房屋），租赁期限自2019年8月10日至2020年8月9日；每月租金6000元，租金支付方式为押一付三，2019年8月4日银行转账支付第一季度租金和押金（押金为一个月的租金）。合同并约定经双方协商一致可以解除合同，提出解除合同需求的一方应当按照一个月租金的100%向对方支付违约金。合同签订生效后，陈雅玲依照合同约定于2019年8月4日向江慧支付第一季度租金18000元和押金6000元。2019年8月11日，陈雅玲准备将开设午托班需要的家具搬进讼争房屋时，遭到所在小区部分业主和物业公司阻扰，理由为小区内不准开设午托班。当时陈雅玲立即与江慧电话联系告知该情况，需要解除合同。江慧同意解除合同并要求陈雅玲请中介公司拟好解除合同协议书发给她。陈雅玲随即请中介拟好合同解除协议，并于次日即8月12日通过微信发送给江慧。江慧微信回复她人在上海，等回厦门后签订解除合同协议书，并将应退还的押金和租金退还给陈雅玲。之后，陈雅玲多次要求江慧签订解除合同协议并退还押金和租金，江慧以人在上海待其回厦门并检查完房屋后为由不退还应当退还的押金和租金。2019年8月26日，江慧回厦门后仍拒签协议，也拒接电话。在双方已协商解除租赁合同的情况下，江慧至今仍不退还陈雅玲押金和租金；且讼争房屋《租赁合同》关于违约金的约定标准过高，应当按照月租金的30%计算。 江慧辩称，一、陈雅玲所述与事实不符。陈雅玲于2019年8月11日打电话称小区业主阻扰开设午托班，与江慧商量想将讼争房屋转租出去，江慧回复等其回厦门后再协商；江慧于2019年8月26日通过微信告诉陈雅玲“关于提前退租合同有明确约定，如你想提前退租请按合同条款执行，否则，合同将继续履行”，江慧已明确告知陈雅玲要根据合同提前退租相应条款规定执行。二、讼争房屋《租赁合同》约定按月租金100%作为违约金并未过高，已经是按市场最低水平，并经双方充分考量后自愿约定。三、江慧至今未收到陈雅玲因要求提前退租需要按合同规定支付的违约金及需要送达江慧的合同书面解除通知，陈雅玲还在使用讼争房屋，并未交还房屋，合同仍在有效履行中；陈雅玲于2019年11月10日之前应支付第二季度租金18000元，陈雅玲未按时支付，已构成违约，截至2019年11月14日，陈雅玲尚有违约金6000元、第二季度租金18000元、物业管理费及公维金1021元，共计25021元未支付，江慧保留起诉追讨的权利。综上，请求驳回陈雅玲的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月4日，江慧（出租人、甲方）与陈雅玲（承租人、乙方）及案外人厦门牧众贸易有限公司（居间人、丙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于厦门市思明区房屋出租给乙方作为办公使用；租赁期限1年（即自2019年8月10日至2020年8月9日）；甲方应于2019年8月4日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁后视为交付完成；租金每月6000元，租金总计72000元；租金支付方式为押1付3，于2019年8月4日通过银行转账方式支付，后续租金支付日期为下个季度提前7天；押金6000元，乙方应于支付第一笔租金当日一并支付给甲方，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；合同第十条约定：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；甲方若延迟交付房屋达十日、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康等情形，乙方有权单方解除合同。乙方若有不按照约定支付租金达十日、欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金等情形，甲方有权单方解除合同，收回房屋。合同第十一条约定违约责任：甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失；租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金100%向对方支付违约金，甲方应退还押金及已收未履行部分的租金；甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金；本合同有效期内，任何一方需要提前退租的，应提前20日通知对方，并按月租金100%向对方支付违约金，合同自书面解除通知送达对方之日起自动解除，且甲方应于合同解除之日起十日内退还押金及已收未履行部分的租金。 上述《租赁合同》签订当日，陈雅玲向江慧支付第一季度租金18000元及押金6000元，共计24000元；江慧确认收到陈雅玲支付的上述款项。2019年8月5日，江慧在手机APP上将讼争房屋密码和指纹设置权交付给陈雅玲（陈雅玲称其设置密码和指纹也需要江慧的指纹和密码），江慧在微信上告知陈雅玲“门锁的维修电话也发给你，你最好是换一个锁芯，毕竟电子的东西什么时候说失灵就失灵了”；陈雅玲回复“可以”。 2019年8月12日，陈雅玲通过微信方式向江慧发送一份租房解除协议（1）.doc，江慧微信回复“我回厦门后联系你”；陈雅玲问“那你租金什么时候退给我”；江慧回复“检查完房子签好协议交接清楚就按规定退还”；陈雅玲问“你昨天不是说交中介拟解除协议，就把租金退还给我”“房子你可以叫中介过来检查，那些家具你叫我全部帮你清理掉，我也会帮你清掉的”；江慧回复“我什么时候跟你这么说了？我在上海你是知道的，没有检查房子和办交接怎么可能退租金？我已经很照顾你了，你不要这样好不好？”“解除合同是要双方协商同意的，我人不在厦门你是知道的，我已经先口头答应你了，我总得检查一下房子签一下协议吧？你不能这么逼我”。 2019年8月21日，江慧通过微信告诉陈雅玲“你先好好看下合同解除协议的条款再写协议书！”“你这份协议我是不会同意的”；陈雅玲回复“当时签合同的时候，我告知你，我要办午托，你也说你这个房子是可以办午托，11号那天搬东西遭到业主和物业的阻拦，导致午托班办不成，11号那天你也同意解除合同扣我押金，退……”；2019年8月26日，江慧通过微信向陈雅玲发送如下内容：“我周末已回厦门，也看了合同，关于提前退租合同有明确约定，如你想提前退租请按合同条款执行，否则，合同将继续履行；履约过程中如有违约行为发生也将按合同相关条款执行；因是提前退租，不再享有5天免租金的优惠，起租日将按交房的第二天起算，租期结束交验房屋时，如有房屋、设备损坏及零星物品丢失，需赔偿损失….”。 2019年8月29日，陈雅玲就龙欣里19号401室房屋因租赁纠纷被换密码锁等事宜向厦门市公安局嘉莲派出所（下称嘉莲派出所）报警。庭审后，江慧先后两次向本院提交其于2019年11月19日向陈雅玲寄送的《催告函》（江慧称陈雅玲拒收后，其又将该《催告函》张贴在租赁房屋门上）及有关微信聊天纪录、报警回执等证据。其中《催告函》载明：因你（陈雅玲）未于2019年11月10日之前支付第二季度租金18000元，已构成违约，其有权单方解除合同，收回房屋，并告知当日起解除双方租赁合同关系，要求陈雅玲于2019年11月24日前清空物品，搬离房屋，补交自2019年11月10日至2019年11月24日拖欠的房租3000元、补交2019年8月10日至2019年11月24日拖欠的物业管理费及公维金1128元、缴清水电及煤气费用……。2019年11月26日，江慧就龙欣里19号401室租户陈雅玲拒绝交接房屋事宜向嘉莲派出所报警。陈雅玲对江慧庭审后提交的前述证据质证意见如下：双方合同已于2019年8月11日解除，即使江慧反悔，未能与陈雅玲协商一致解除合同，根据合同约定，陈雅玲于2019年8月12日将《房屋租赁合同解除协议书》送达给江慧，合同也应于起解除；陈雅玲于起即已将讼争房屋归还给江慧，江慧于2019年8月26日回厦门，陈雅玲于2019年8月29日无法打开讼争房屋密码锁，也可以证明江慧取消对陈雅玲的授权，即江慧已收回讼争房屋。 本院认为，陈雅玲与江慧签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。根据前述《租赁合同》约定，租赁期限自2019年8月10日至2020年8月9日；本合同有效期内，任何一方需要提前退租的，应提前20日通知对方，并按月租金100%向对方支付违约金，合同自书面解除通知送达对方之日起自动解除，且甲方应于合同解除之日起十日内退还押金及已收未履行部分的租金。本案中，因陈雅玲承租讼争房屋的目的系为了开设午托班，签订《租赁合同》时江慧对陈雅玲开设午托班是清楚、知悉，双方在合同中也明确约定讼争房屋用途为办公。现因讼争房屋所在小区不允许在该小区住宅作为开设午托班场所，导致陈雅玲合同目的无法实现，双方《租赁合同》无法再继续履行；且根据在案证据，陈雅玲与江慧于2019年8月4日签订《租赁合同》后，陈雅玲于2019年8月12日即以微信方式向江慧提出解除《租赁合同》。故根据合同约定，陈雅玲应提前20日通知江慧，并按月租金100%向江慧支付违约金。因此，讼争《租赁合同》应自起解除，陈雅玲应按月租金100%（即6000元）向江慧支付违约金；江慧应退还陈雅玲押金6000元及已收未履行部分的租金13600（已收取的一个季度租金18000元，扣除自2019年8月10日至2019年9月1日止的租金4400元）。综上，扣除陈雅玲应支付的违约金6000元外，江慧实际应退还陈雅玲款项合计13600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告陈雅玲与被告江慧之间就位于厦门市思明区房屋所签订的《厦门市房屋租赁合同》于2019年9月1日解除； 二、被告江慧于本判决生效之日起十日内向原告陈雅玲退还款项共计13600元； 三、驳回原告陈雅玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为795元，由原告陈雅玲负担720元，被告江慧负担75元；该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 林月蓉 二〇二〇年一月八日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。