北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初22599号原告（反诉被告）：马明华，女，1974年12月11日出生，汉族，住黑龙江省明水县。委托诉讼代理人：周琰，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宏辉，北京京师（杭州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：汇天网络科技有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号209室。法定代表人：杨磊，经理。委托诉讼代理人：闫洁，女，1992年9月10日出生，汉族，汇天网络科技有限公司职员。委托诉讼代理人：王昌林，男，1979年6月12日出生，汉族，汇天网络科技有限公司职员。原告（反诉被告）马明华（以下简称马明华）与被告（反诉原告）汇天网络科技有限公司（以下简称汇天网络公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。马明华之委托诉讼代理人刘宏辉，汇天网络公司之委托诉讼代理人王昌林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马明华在本诉中向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令汇天网络公司支付马明华迟延交付租赁房屋的违约金（计算方式：以马明华已交房款525138元为基数，按日万分之二计算，自2018年9月13日起计算至本案裁判文书生效之日止）；2.本诉案件受理费由汇天网络公司承担。事实与理由：2013年8月22日，马明华与汇天网络公司签订了《国际健康港租赁合同》，约定马明华承租汇天网络公司开发的位于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港L-12-230号房屋，马明华已交纳租金共计525138元，汇天网络公司应于2014年8月18日将房屋交付马明华使用。至今案涉房屋已施工完毕，但汇天网络公司仍拒不履行房屋交付义务，就此，马明华曾多次与汇天网络公司协商，均未果。马明华认为，依据合同法的有关规定，汇天网络公司迟延交付房屋的行为已构成违约，其应当承担继续履行合同并按照合同约定向马明华支付违约金的责任。为了维护守约方的合法权益，特诉至法院，望判如所请。针对马明华的本诉请求，汇天网络公司辩称：1.不同意马明华的全部诉讼诉求。2.涉案房屋不能交付系由于政府调控政策变化所致，现涉案合同已经履行不能，且汇天网络公司已经就此提出反诉要求解除双方之间的租赁合同。汇天网络公司在反诉中向本院提出反诉请求：1.请求人民法院判令确认马明华、汇天网络公司之间签订的《国际健康港租赁合同》于2019年8月13日解除；2.反诉案件受理费由马明华承担。事实与理由：马明华与汇天网络公司于2013年8月22日签订了《国际健康港租赁合同》，由马明华承租位于北京市通州区富壁路国际健康港楼盘（暂定）12号楼2层230号房屋，租赁合同涉及项目的土地性质为科教用地，使用年限50年。租赁合同约定的租赁期为二十年，房屋交付时应具备相应的居住条件。在承租房屋建设过程中，经辖区行政主管机关认定，汇天网络公司建设的IDC产业园以租代售行为涉嫌改变了土地的科研用途，汇天网络公司被责令整改。基于此，汇天网络公司自始未开始进行12号楼公寓的分割、建设。改变土地用途应当办理土地变更登记手续，汇天网络公司经多方努力，无法取得土地用途变更登记，现IDC产业园内的12号楼已依据土地的性质、规划恢复建设为数据中心机房。故汇天网络公司认为，涉案租赁合同约定的租赁标的物已不具备建设的条件，在客观上已不能向马明华交付租赁标的物，继续履行租赁合同可能致使双方当事人的损失扩大，即涉案租赁合同在事实上和法律上都无法继续履行。对于未能实现合同目的的过错方，不应当剥夺其对自身过错进行改正的权利。为避免扩大损失，汇天网络公司特提起反诉，望判如所请。针对汇天网络公司的反诉请求，马明华辩称：一、双方签订的租赁合同合法有效，已经由一审、二审法院作出的生效判决予以确认，文书号分别为：（2016）京0112民初25698号民事判决书、（2017）京03民终9267号民事判决书中均予以明确认定。现汇天网络公司再次主张“案涉合同为以租代售”“土地为科研用地”“只能科研，而不能作为其他用途”与生效判决认定事实相悖，无任何事实、合同、法律依据。1.相关案件的一审、二审法院在之前的生效判决中均认定涉案合同系租赁合同，并驳回了汇天网络公司关于案涉合同系以租代售合同的主张。2.此外合同租赁期限的长短并不影响合同性质的认定，汇天网络公司并未举证证明辖区行政主管机关已经认定案涉合同为“以租代售”合同，关于合同的性质等类似纠纷属于司法机关（人民法院）审理的范围，若辖区行政部门作出关于合同性质的认定，则涉嫌行政干预司法，马明华将依法行使自己的权利、提起行政诉讼，因该认定结果是否真实有效直接影响案件的审理，马明华将依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”，申请中止本案的审理。3.综上，汇天网络公司主张的案涉合同涉嫌“以租代售”等无任何事实、法律依据，且与生效的法律判决书相悖，应予以驳回。二、汇天网络公司主张“经辖区行政主管机关认定，汇天网络公司建设的IDC产业园以租代售行为涉嫌改变了土地的科研用途，责令其进行整改”“无法办理土地变更登记手续与本案无关”，但汇天网络公司未提供任何关于案涉12号楼的行政认定证据材料，现在在案涉房屋未竣工、未进行过装修的前提下，根本不存在改变土地性质的可能，至于汇天网络公司是否取得土地用途变更登记、以及土地用途为科研均与马明华承租案涉房屋用于办公无关。现汇天网络公司主张涉嫌改变土地的科研用途不仅与生效判决认定事实相悖，更与实际情况不符，故汇天网络公司的主张无任何事实、合同、法律依据，依法应予以驳回。三、关于汇天网络公司诉称其建设的IDC产业园的12号楼已依据土地的性质、规划恢复建设为数据中心机房，该主张无事实依据、无规划依据、无建设依据，汇天网络公司诉称的数据中心机房建设涉嫌重大违法建设，应当勒令停止施工、停止运营、停止按照数据中心机房的标准供水供电，恢复其在规划部门备案的规划验收结构设计标准，恢复为按照报规的科研办公用途建设。关于数据中心机房设计，我国有明确的国家标准，即《数据中心设计规范》，其中，6.1.7数据中心的抗震设防类别不应低于丙类，新建A级数据中心的抗震设防类别不应低于乙类。6.1.8改建的数据中心应根据荷载要求进行抗震鉴定，并应符合现行国家标准《建筑抗震鉴定标准》GB50023的有关规定。经抗震鉴定后需要进行抗震加固的建筑，应按国家现行标准《混凝土加固结构规范》GB50367、《建筑抗震加固技术规程》JGJ116和《混凝土结构后锚固技术规程》JGJ145的有关规定进行加固。当抗震设防类别为丙类的建筑改建为A级数据中心时，在适用荷载满足要求的条件下，建筑可不做加固处理。结合北京市新增产业的禁止和限制目录（2018年版），北京市在全市不支持大型数据机房建设，只支持PUE值在1.4以下的云计算数据中心建设，因数据中心属于高耗能项目，耗水、耗电量较大，未经市经济信息化委审批同意不能建设。竣工归档资料中未发现市经信局的审批意见。北京市发改委在审查数据机房项目建设时，包括改造、扩建项目，对项目的综合能耗进行审查，应取得北京市发改委批复的项目节能审查意见。未取得该意见，并未按禁止和限制目录执行的，应追究相关人员责任。项目规划竣工归档资料中未发现有相关数据中心建设的审批文件，属于严重违反北京市相关规定，应对相关人员追究责任，停止为项目进行供水、供电等市政条件。经在发改委网站上公示查询中，未查询到该项目取得节能审查意见，鉴于此应由法院发函至相关建设主管部门立即停止其违法违规建设。项目耗电量巨大，未在规划竣工归档材料里发现由国家电网北京电力公司出具的供电方案，且即便取得供电方案，也应具备相应的市场经济信息化委（现经信局）及发改委的审批文件方可供电，否则项目审批资料不全应属于违建，应予以拆除。因数据机房耗水量非常大，应取得水务局的用水指标意见，经查其归档资料及设计说明中均未体现相应的用水量，也未发现其有用水指标意见。经查，其机房层只在屋面标有，并未在一至九层中标示，地上一至九层为研发，且结构荷载按办公用途为2KN/M2设计并建造完成，最初设计意图明显不是数据机房，且图纸设计说明及平面、剖面图均未体现数据机房，只是在项目名称上采用了数据研发中心的说法，研发中心的常识概念与数据机房的规模明显不对等，没有对研发中心准确定义，如认为研发中心与数据机房等同，上述几条的问题和审批文件应早就具备，应提供审批文件。综上，结合汇天网络公司陈述的现状及查询相关部门批复结果，汇天网络公司正在进行的涉案产业园均为重大违法建设。四、关于汇天网络公司提交的证据《关于的复函》，首先，从内容上看，该函件记载的内容是针对6号楼，与本案的12号楼无关，汇天网络公司以其他楼层的结果意图证明案涉楼房无法继续履行合同，无事实、法律依据；其次，针对该函件中北京市通州区住房和城乡建设委员会作出的行政行为，另案中的当事人已经提起行政诉讼，现案件在北京市第三中级人民法院审理中；最后，在此情况下，若汇天网络公司仍坚持使用此证据佐证，马明华将针对该函件记载明的行政行为的合法性问题提起行政诉讼，故马明华申请法院中止本案审理，（马明华已经提交中止审理申请书）。五、汇天网络公司提交《北京市通州区IDC数据研发中心12#楼数据中心建设工程施工承包合同》意图证明无法按照合同约定的标准交付，但该证据与汇天网络公司是否能够按照合同约定的标准交付无任何关联。1.汇天网络公司系案涉房屋的开发商，其掌握开发自主权，一份单独的施工承包合同并不能体现案涉房屋现在的状况，更不能以合同描述状态便认定为是最终的竣工验收情况。2.根据《国际健康港租赁合同》约定，汇天网络公司应于2014年11月28日交付房屋。现原告自称其自始并未对12号楼进分割、建设，然而根据马明华提交的证据（证据7北京市规划委员会规划竣工验收详细信息）案涉的12号楼在2016年7月21日便已经通过了相关规划验收，汇天网络公司在2016年便有责任、义务按照相关规划建设房屋，但汇天网络公司自2016年7月至今迟迟未进行装修，故根本不存在无法按照合同约定的标准交付的情形。3.现案涉房屋未办理竣工验收，为建设状态，汇天网络公司作为开发商有能力按照原规划建设房屋，根本不存在事实上不可履行的情形，更不能以其提交的《北京市通州区IDC数据研发中心12#楼数据中心建设工程施工承包合同》便认定无法按照合同约定交付，故汇天网络公司以《北京市通州区IDC数据研发中心12#楼数据中心建设工程施工承包合同》主张合同无法履行缺乏事实、法律依据，应予以驳回。六、关于租赁标的物，马明华承租的标的物本质上对应的空间，马明华基于案涉合同享有的是可使用的空间、可带来的效益，故即便案涉房屋为平层，租赁标的仍存在，完全可履行。（见证据10北京市丰台区法院案例）。1.马明华要求交付的租赁标的物实质上对应的为空间，马明华基于案涉合同享有的是可使用的空间、可带来的效益。现案涉房屋存在，合同中约定的对应空间完全可以区分出来，故并不存在租赁标的物不能交付的情形，汇天网络公司的该主张无事实、法律依据，应予以驳回。2.案涉房屋自始存在，汇天网络公司意在混淆标的物不存在以及瑕疵交付的概念。首先，汇天网络公司称将案涉房屋恢复建设为数据中心机房，但其欲对外出租的事实足以证明租赁标的物存在，案涉合同完全可以继续履行的情形；其次，案涉房屋至今未建设，属于施工过程中，马明华认为在案涉房屋竣工前的任何改变均不影响最终的交付；最后，即便部分合同的交付标准无法达到，但不影响交付本身。假设汇天网络公司未能按照合同约定的标准交付房屋，其亦可在部分设备缺失的情况下交付，仅需承担对应的违约责任即可，故本案并不存在不能继续建设、合同不能履行的问题。七、汇天网络公司自2015年诉讼起至今，多次创设条件诉请要求解除合同，均被一审、二审法院判决驳回其诉请。现仍再次要求解除合同，这是由于北京市通州区自宣布成为北京市的副中心以来，北京市通州区的经济得到了发展，案涉房屋将为其带来巨额的经济利益，故在此情况下，汇天网络公司以多种理由要求解除其与承租人之间的租赁合同，本意是通过法律的途径进行恶意诉讼，以达到其利益最大化之目的，如若仍判令解除合同，则汇天网络公司将因其自身违约获利，有悖诚信原则、公平原则（附西安高院案例），这将严重损害了司法的权威、损害建设法治中国的进程。1.汇天网络公司提交的证据1至证据4可以证明，自双方诉讼以来，汇天网络公司由最初的要求继续履行合同到之后按照合同以“未足额缴纳租金为由”要求解除合同到以“合同违反法律规定、是以租代售”到以“违反科研土地性质”再到以“北京住建委要求拆除与科研无关的设施”等均一一被一审、二审法院驳回。2.在双方长达5年的诉讼中，汇天网络公司的诉请变了又变，从其不断变换的诉请中我们可以看到，其一直在积极寻找条件甚至于创造条件以达到解除合同之目的。现在其要求解除合同的目的未得到实现的情况下，在未提交任何证据证明的情况下，再次以所谓的“违反科研土地性质”要求解除合同，无任何事实、法律依据。3.从前述我们可以看到，汇天网络公司之所以多次要求解除合同，其间的缘由无非是由于通州区成为北京市副中心后，案涉房屋再次出租所获得的租金一定远远高于马明华支付的租金。4.汇天网络公司曾在之前的诉讼中辩称其再次出租的行为不符合土地出让合同附件第14条款之规定，但是事实上土地出让合同附件第14条款并未限制不得对外出租，而是限定不得对外转让。退一步讲，若案涉房屋不得对外出租，整个园区是有楼房十几栋，难道汇天网络公司是为自用吗？这显然是不可能的，因此汇天网络公司在巨额的利益驱使下（通州区的房价已经上涨240%），利用法律进行恶意诉讼，目的就是实现再次出租所获取的巨额收益，该行为不仅损害了承租人的利益，更加枉顾了司法权威，损害了法治中国的建设。综上，相关一审、二审法院的生效判决均已认定案涉的合同为租赁合同，马明华承租案涉房屋系用于办公等，现汇天网络公司再次以所谓的“居住”等要求解除合同无任何事实依据。马明华作为普通百姓，在国家大力推进创业的高潮中承租案涉房屋，然汇天网络公司不仅不按照合同交付房屋，更在案涉房屋的租金翻倍上涨的情况下，以众多理由要求解除合同，严重违背了诚实守信原则。现汇天网络公司在未能举证证明的情况下，其主张无任何事实、法律依据，应予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，马明华（原告、反诉被告）、汇天网络公司（被告、反诉原告）就诉争事宜诉至本院，马明华要求汇天网络公司支付逾期交房违约金，汇天网络公司以涉案合同系以租代售合同，违反国家法律法规，房屋无法交付为由反诉要求解除合同。经审理，2017年4月27日，本院作出（2016）京0112民初25698号民事判决书，认定事实如下：2013年8月22日，马明华（乙方）与汇天网络公司（甲方）签订《国际健康港租赁合同》（以下简称合同），该合同约定主要内容如下：1.该项目土地规划为科教用地，使用年限为50年。甲方同意出租，乙方同意承租坐落于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港（暂定）楼盘L-12号楼2层230室。2.该房屋之租赁期为二十年，自2013年8月22日（下称“起租日”）起至2033年8月21日止，2033年8月22日至2061年12月25日为赠送期，赠送期间免收租金，但乙方应承担该房屋物业管理费及水、电、通讯费用。3.该房屋的交付日期为2014年8月18日。4.房屋总价款1045138元。5.甲方未能于本合同规定的该房屋之交付日期向乙方交付该房屋，甲方应当向乙方支付违约金。违约金按违约期内的每日万分之二进行计算。逾期超过90天，甲方未交付该房屋，则乙方有权终止本合同，本合同终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。6.合同还约定了其他内容。合同签订后，马明华已按照合同约定向汇天网络公司累计支付租金共计525138元。经核实，（2016）京0112民初25698号民事判决书已经发生法律效力，且至今汇天网络公司仍未按照合同约定向马明华交付涉案标的物。另查：2018年，马明华再次就诉争纠纷，以汇天网络公司为被告诉至本院，要求汇天网络公司支付马明华延期交付租赁房屋的违约金（计算方式：以已交房款525138元为基数，按日万分之二计算，期间自2018年1月1日起至判决生效之日止）。2018年9月19日，本院作出（2018）京0112民初32253号民事调解书，由汇天网络公司向马明华支付违约金（以525138元为基数，按日万分之二计算，期间自2018年1月1日起计算至2018年9月12日止），于2018年11月15日前给付清。经核实，（2018）京0112民初32253号民事调解书已发生法律效力。再查：在汇天网络公司诉案外人李练飞、陈美星房屋租赁合同纠纷一案中【案号为（2019）京0112民初18896号】，本院到涉案12号楼进行了现场勘察。该案确认：在现场看到涉及本案的12号楼系按照数据中心建设成大通间，并不存在隔断式公寓，亦不存在马明华承租的2层230室房屋。汇天网络公司在该案中称，在12号楼建设前本来也要按照6号楼（已有生效判决确认解除的涉及6号楼的部分合同）一样打成隔断，但当时汇天网络公司已经收到了政府主管部门要求整改的文件，就没有按照打隔断方式去建，也就是马明华承租的房屋根本没有建设，汇天网络公司基于土地的科研用地性质也不敢建设，已经建设好的6号楼都拆除进行了整改。汇天网络公司明确表示事实上已无法履行租赁合同，无法向马明华交付租赁物。四查：在案外人陈正荣诉汇天网络公司房屋租赁合同纠纷一案中【案号为（2018）京0112民初25388号】，本院到该案诉争的6号楼进行现场勘验，确认该案诉争6号楼地上建筑每一楼层均无明显隔断设施（主体结构除外），呈现通体、开放式格局，墙体对应位置可见明显隔断拆除后的痕迹。本院在该案中认定：涉案6号楼内的相应隔断、设施已经按照住建委要求予以全部拆除，故涉案合同履行不能，标的物事实上已经灭失，涉案合同应予解除。该案一审判决后，陈正荣不服提起上诉。该案二审期间，北京市第三中级人民法院向北京市通州区住房和城乡建设委员会发出《调查函》，就汇天网络公司在该案二审期间主张的IDC产业园现场召开办公会议情况及涉案项目6号楼是否违规问题进行核实。北京市通州区住房和城乡建设委员会向二审法院出具《复函》载明如下内容：“1.我委在IDC产业园现场召开办公会的情况属实。该项目6号楼存在将原有商业办公用房私自改建成LOFT用于民用的问题，我委要求建设单位按强审图纸施工，对不符合强审图纸的部分进行整改。因属于现场办公会，故无完整的会议记录。2.该项目6号楼存在将原有商业办公用房私自改建成LOFT用于民用的问题，存在不按照图纸及技术标准施工的质量问题，涉嫌改变原规划用途（具体由规划主管部门认定）。目前，该项目尚未进行竣工验收。”在该案二审庭审中，二审法院要求汇天网络公司提供涉案项目6号楼的强审图纸，汇天网络公司提交了涉案6号楼施工图设计，其上加盖有“施工图设计文件审查备忘录”，显示“本工程为2013年11月审查完成，符合2013年度强制性条文、规范的要求”同时加盖有“图纸报审专用章（有效期至2017年3月14日止）”及“2016年度施工图设计文件审查专用章”。从上述施工图显示的6号楼地上楼层的平面图看，确实未见隔断设置。二审法院认定，根据涉案6号楼当前状态并结合国家实行土地用途管制制度的规定，认为诉争租赁合同存在合同法规定的“法律上不能履行”之情形，故诉争合同应予解除。2019年3月28日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终2068号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。在本案审理过程中，马明华于2019年8月24日向本院提交“中止审理申请书”一份，主张在本案审理过程中，汇天网络公司出示了另案中的《关于的复函》作为证据，在该函件中北京市通州区住房和城乡建设委员会称曾在IDC产业园召开办公会议，并作出“该项目6#存在将原有科研楼私自改建成LOFT用于民用的问题”“我委要求建设单位按照强审图纸施工，对不符合强审图纸的部分进行整改”“存在不按照图纸及技术标准施工的质量问题”“涉嫌改变规划用途（具体由规划主管部门认定）”的具体行政行为，申请人认为通州住建委作出的上述行政行为不具有合法性，在程序上违法且实体认定缺乏事实依据，故马明华将对通州住建委作出的具体行政行为的合法性提起行政诉讼，该行政诉讼的结果直接影响本案的审理，据此申请中止本案审理。经查证，在案外人李雪飞诉北京市通州区住房和城乡建设委员会行政诉讼一案【案号为：（2019）京0112行初263号】中，本院经审查认为，起诉人提起行政诉讼应当符合法律规定的起诉条件。《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第（十）项规定，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。该案中，起诉人所诉的《复函》，系通州住建委针对人民法院审判过程中司法调查行为作出的答复行为，并非对外发生法律效力的行政管理行为，该《复函》本身对公民权利义务并不产生实际影响。同时，该《复函》是否被人民法院采信亦属于司法行为，如当事人对于采信该《复函》的判决书不服，亦可通过法定程序及救济途径解决，而非对作为裁判证据的《复函》另行提起行政诉讼。综上，起诉人针对《复函》所提本次诉讼，不属于人民法院行政诉讼的受案范围，依法应不予立案。一审裁定作出后，李雪飞不服提起上诉。2019年10月8日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03行终663号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持一审裁定。在本案审理过程中，马明华于2019年9月24日向本院提交“请求调取证据申请书”，申请本院1.向北京市通州区住房和城乡建设委员会调取12号楼的全部强审图纸；2.向北京市发展和改革委员会调取就12号楼以及整个IDC产业园区作为数据中心的审批意见；3.向北京市经济和信息化局调取就12号楼以及整个IDC产业园区作为数据中心的审批意见；4.向北京市水务局调取北京市水务局向汇天网络公司出具的就12号楼以及整个IDC产业园区作为数据中心的用水指标意见；5.向国网北京市电力公司调取国网北京市电力公司向汇天网络公司出具的就12号楼以及整个IDC产业园区作为数据中心的供电方案。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。根据查明的事实，马明华与汇天网络公司所签订之合同系双方真实意思表示，应属合法有效，汇天网络公司未能按照合同约定向马明华履行交付房屋义务，故其构成逾期交房的违约，应就此向马明华承担违约责任，按照合同约定标准支付违约金。在本案中，汇天网络公司主张其自始未对12号楼公寓进行分割、建设，亦无法取得土地用途变更登记，且12号楼已依据土地的科研用地性质及规划，恢复建设为数据中心机房，汇天网络公司据此认为其在客观上已不能向马明华交付租赁标的物，继续履行租赁合同可能致使双方当事人的损失扩大，故要求解除其与马明华签订的涉案租赁合同。从本院现场勘验的情况可以确认，涉及本案的12号楼系已建设成大通间，并不存在隔断式公寓，亦不存在马明华承租的2层230室房屋。综合本案实际情况，本院对于汇天网络公司要求解除涉案合同的请求予以支持，具体分析如下：第一，任何主体签订的合同、协议首先系双方当事人的合意，该合意最终是否能够实现取决于诸多因素，其中双方当事人的意愿及现实制约条件系其中的关键因素。第二，为保护契约精神，倡导建立诚信社会，法律赋予了法院对诉争协议、合同强制审查、实施、执行的权利；但是，法院在依据法律授权强制合同当事人履行合同时亦受到客观条件的限制，而不能仅因守约方坚持履约而罔顾客观规律、现实条件的制约径行判决继续履行；脱离实际情形的裁判将使得双方权益事实上处于悬而未决的状态，反而不利于纠纷的处理、化解，亦不利于合法权益的保护；在客观上已不具备履行条件的情况下，强令继续履行可能致使双方当事人损失扩大，并造成社会资源的浪费。第三，本案中，涉案租赁合同涉及的项目土地规划用途为科教用地。依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。据此汇天网络公司应当严格按照科教用地的规划性质使用诉争土地。汇天网络公司与马明华签订涉案租赁合同后，涉案项目（包括多栋楼）存在私自改建、涉嫌改变原规划等情形，并且汇天网络公司已经按照行政部门要求予以整改，根据住建委的回函，汇天网络公司已经对6号楼进行了整改，拆除了原来建设的部分；关于涉案的12号楼汇天网络公司表示在建设的时候就未进行拆分，根据现场情况汇天网络公司没有建设租赁合同中约定的租赁物，从合同签订至今六年有余，一直无法交付租赁物。虽在此前的诉讼中，汇天网络公司曾提出反诉要求解除合同没有得到法院支持，但之前诉讼到现在已经过去两年有余，客观情况也有所变化，汇天网络公司亦始终无法办理土地性质变更的手续，土地的性质仍为科研用地，合同约定的租赁物至今也没有建设，根据现场情况12号楼已经建成为网络数据中心使用，没有建设双方合同约定面积的“小公寓”式的租赁物，根据涉案项目土地性质及汇天网络公司在住建委等部门的规划建设备案手续，也不允许汇天网络公司进行这种租赁物的建设，存在履行不能的情况。如仍不解除将始终导致双方处于合同无法履行的状态，不利于双方解决合同争议。结合前述国家实行土地用途管制制度的相关规定，本案中应当认定涉案租赁合同存在上述合同法所规定的“法律上不能履行”之情形，在此情况下，汇天网络公司要求解除涉案租赁合同具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。关于马明华提出的中止审理的申请，因其申请理由中提出的行政争议已经解决完毕，不存在中止的法定事由，故本院不予准许。关于马明华提出的调查取证申请书，经审查，其相关申请与本案事实认定无直接关联，本院不予批准。但是，需要特别指出的是，虽然标的物已经事实上不具备交付条件，但在出租人要求解除合同的意思到达承租人之前，其仍应向承租人承担逾期交房的违约责任。故关于马明华要求汇天网络公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，汇天网络公司并未按照合同约定的房屋交付日期如期交房，构成违约，应按照合同约定（以已付款525138元为基数，以每日万分之二为标准计算违约金）承担相应违约责任，具体截止日期应计算至汇天网络公司提出解除合同请求送达马明华之前一日为准，超出该期限的请求，本院不予支持。关于汇天网络公司要求解除涉案诉争合同的请求，证据充足、于法有据，本院予以支持。关于合同解除时间，应以汇天网络公司主张解除合同的通知到达马明华的日期为准，即本案第一次组织双方谈话之日即2019年8月13日。关于合同解除的后果，双方均未在本案中提出解决的主张，故双方可以另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、马明华与汇天网络科技有限公司于2013年8月22日签订的《国际健康港租赁合同》于2019年8月13日解除；二、汇天网络科技有限公司给付马明华逾期交房违约金（以525138元为基数，以每日万分之二为标准，自2018年9月13日起计算至2019年8月12日止），于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回马明华的其他诉讼请求；四、驳回汇天网络科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费340元，由汇天网络科技有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费4657元，由汇天网络科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  梁 涛二〇二〇年一月十日法官助理  李 成法官助理  张津铭书 记 员  纪 妍