山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终2976号上诉人（原审被告）：张行忠，男，1956年2月17日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区。委托诉讼代理人：申海芬，山东开言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卜繁星，男，1977年7月1日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：许伟，山东正义之光律师事务所律师。原审被告：张艳梅，女，1981年7月1日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区。上诉人张行忠因与被上诉人卜繁星、原审被告张艳梅房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初2171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张行忠上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回卜繁星的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决没有任何事实及法律依据，判决上诉人支付卜繁星经济损失补偿金50000元是错误的。一、一审中被上诉人没有提供任何证据证实上诉人具有过错。被上诉人仅仅提供了2015年3月11日签订的房屋租赁协议及一份单方委托的评估报告和光盘来证实其主张，上诉人庭审质证均提出异议，被上诉人提交的证据均无法证实上诉人2018年7、8月份时承诺租赁合同到期后能够续期。2015年3月11日签订的租赁协议，日期被擅自修改，上诉人在一审质证时已经提出了异议，并提交了未经过修改日期的租赁合同。但一审法院却在上诉人提出异议的情况下认定被上诉人提交的租赁协议证据合法有效，认定是上诉人进行的修改。被上诉人提交的评估报告及光盘均无法直接证实其是在2018年7、8月份进行了全部的重新装修，也无法证实其损失情况。一审法院却根据评估报告推定卜繁星在2018年7、8月份进行了装修，并进而推定上诉人承诺了租赁合同能够续期，一审法院在没有证据作为依据的情况下对事实进行推定是严重错误的。二、上诉人与被上诉人2015年3月11日签订的书面合同并没有对合同期满后的装饰装修的处理进行约定。被上诉人也没有证据证实其装修装饰工程经过了上诉人同意。我国《合同法》第223条规定:“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”根据上述法律规定，不论被上诉人的装修装饰是否经过上诉人同意，因租赁期限已经届满，双方对附和装饰装修费用没有约定，被上诉人要求上诉人赔偿其装饰装修的经济损失不能成立。三、一审法院适用法律错误，本案不应适用公平责任。公平原则是在不考虑当事人的过错和过错程度的情况下，基于以当事人经济状况和受害人所受损害的程度公平考虑而决定责任。决定分担损失时，应有三个结合考虑的方面：损失程度应与负担能力结合考虑；损害程度与受益状况应结合考虑；损害程度与受害人的财产损害价值和受害人应承担的风险结合考虑。在本案中，上诉人没有任何过错，合同已经到期，根据现有法律规定不必承担任何责任。而被上诉人作为完全民事行为能力人，应当明知租赁物是暂时使用的，并不能被自己长期使用。即便被上诉人在2018年7、8月份确实进行了装修，其也应考虑到将装饰装修成本摊销到租赁期满，而被上诉人只说上诉人同意续租，但没有进一步说明上诉人让其续租到什么时间，是续租一年、六个月还是一个月，一审法院也没有进行查明。被上诉人在没有签订书面租赁协议并经过上诉人同意的情况下擅自装饰装修是有过错的，应对自己的行为负全部责任。一审法院适用公平责任是错误的。四、本案中，被上诉人无证据证实自己的实际损失，也没有证据证明上诉人因被上诉人装饰装修而获得了利益。涉案房屋是临街商铺，被上诉人原来经营的是网吧，而购房者购房的目的并不是继续用来经营网吧，即便是被上诉人重新装修过，装饰装修对新房主没有任何意义，反而增加了再装修时的成本。所以，原装饰装修并没有给上诉人带来提高二手房价格的现实利益。一审法院认定被上诉人因装修造成损失，上诉人因此而获得利益，根据公平责任，判令上诉人赔偿被上诉人经济损失50000元是错误的。且根据双方签订的租赁协议，一年的租金才38000元，即便根据公平原则，一审法院判决上诉人承担50000元的损失也严重背离了公平原则的立法目的。综上，一审判决错误，请求依法作出公正判决。卜繁星辩称：上诉人所述与事实不符，上诉请求没有事实和法律依据：一、上诉人在履行房屋租赁合同期间具有重大过错。一审中，根据被上诉人提交的相关证据材料(租赁合同、转账记录)足以认定上诉人收取被上诉人房屋年租金38000元的事实，足以证实上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同为定期租赁合同，租赁期限至2019年4月12日。一审法院认定双方的房屋租赁合同关系及事实正确。在房屋租赁合同履行期间，上诉人作为出租方未征询被上诉人是否购买的意见擅自将房屋出售，2019年1月15日办理涉案房产的过户登记手续，严重侵害了被上诉人优先购买的权益，造成较大的经济损失。二、涉案房屋被上诉人于2018年7、8月份进行了全部的重新装修也是事实情况。房屋租赁协议续签后双方达成口头协议，上诉人同意被上诉人在合同到期后续租，虽未明确续租期限，但按双方当事人的交易习惯及履行租赁合同的行为可以明确得知续租是以年为期限的，至少续租期限为1年，而且被上诉人经营网吧业务已经多年，该网吧客源固定、地理位置和交通状况相对优越、周边人员密集，效益良好。被上诉人也已经对网吧进行了较多的投资，经营管理较为成熟，是被上诉人要长期固定经营的项目，对以上情况上诉人也是了解的，加之被上诉人的装修行为，足以认定双方口头的续租约定是事实。三、2019年2月案外人李中银向被上诉人告知其已经购买了涉案房屋，租期届满后不再出租，后被上诉人向上诉人要求经济赔偿，因双方多次沟通无果，才诉至法院处理。案外人对被上诉人告知不再续租事宜不能等同于上诉人履行了对被上诉人的告知义务；并且涉案房屋所有权的变更造成事实上上诉人与被上诉人的租赁合同无法继续履行。不论是基于租赁合同的约定(“任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方”)还是基于法律的规定，上诉人事实上存在违约行为，没有根据合同约定和法律规定在出售涉案房屋前对被上诉人进行告知，严重侵犯了被上诉人的合法权益，使被上诉人丧失了对涉案房屋的优先购买权，应对被上诉人经济损失进行赔偿。四、被上诉人有足够的证据证实自己的实际损失。涉案房屋是临街商铺，经营的是网吧，2018年7、8月份进行了重新装修。因搬迁经营网吧业务行政审批难度大，且上诉人的侵权行为导致被上诉人经营网吧的设施、设备及装修等无法继续使用，造成设施、设备和装修的重大损失，为此被上诉人腾退房屋前对室内情况进行了录像，一审中提交了装修财产视频资料予以证实。并委托滨州铭泰资产评估事务所对涉案租赁房屋的网吧装修及财产价值进行了资产评估，评估价值为130780.81元。该评估值为上诉人造成被上诉人损失的一部分。综上，上诉人所述与事实不符，上诉请求没有事实和法律依据，且上诉人的行为给被上诉人造成重大经济损失，严重有违诚信原则，请求法院在查明事实的基础上公正审理、依法判决，维护被上诉人的合法权益。原审被告张艳梅未作陈述。卜繁星向一审法院起诉请求：1.判令张行忠、张艳梅赔偿卜繁星经济损失190000元；2.诉讼费由张行忠、张艳梅承担。一审法院认定事实：2015年3月11日，卜繁星与张行忠签订房屋租赁协议，约定将位于滨州市滨城区渤海六路华升盛世春秋沿街楼建筑面积185平方米的房屋出租给卜繁星使用，租赁期限自2015年4月12日至2018年4月12日止，计36个月；每年租金为38000元，于每年初支付下一年租金；在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方等。合同签订后，卜繁星与张行忠均按约履行。合同到期后，双方协议按原合同继续履行，卜繁星于2018年3月份将2018至2019年度租赁费38000元交付张行忠，但未重新签订合同。张行忠在卜繁星持有的合同上将合同履行期限、合同签订日期进行了更改，将合同签订日期更改为2018年3月29日，合同履行期限更改为2018年4月12日至2019年4月12日。期间，卜繁星于2018年7、8月份对涉案租赁房屋进行了重新装修。张行忠与张艳梅系父女关系，涉案房屋登记于张艳梅名下。2018年12月份，张行忠与案外人达成涉案房屋买卖协议，将涉案房屋出售给案外人李中银，2019年1月15日办理了涉案房产的过户登记手续。后案外人李中银向卜繁星表示，在租期届满后不再租赁涉案房屋。2019年4月份，卜繁星将涉案房屋交付给案外人李中银。卜繁星于2019年4月8日自行委托滨州铭泰资产评估事务所对涉案租赁房屋的网吧装修及财产价值进行了资产评估，评估价值为130780.81元（评估基准日为2019年4月8日）。因原被告双方对经济补偿问题发生争议，卜繁星起诉至一审法院。一审法院认为，张行忠收取卜繁星房屋年租金38000元，事实清楚，且与卜繁星持有的租赁合同相互印证，能够证实卜繁星与张行忠之间的房屋租赁合同为定期租赁合同，所提租赁合同为不定期租赁合同的答辩意见，一审法院不予采纳。关于卜繁星要求赔偿经济损失190000元的诉讼请求，一审法院审查认为，卜繁星针对其上述诉讼请求，仅提交了相关装修财产视频资料和滨州铭泰资产评估事务所的资产评估报告，该报告评估结论为130780.81元。结合本案查明的事实，张行忠将涉案房产出售给案外人后，案外人已于2019年1、2月份与就涉案房屋租期届满后不再续租的事宜进行了告知。根据卜繁星与张行忠租赁合同“任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方”的约定，现有证据尚不能证实张行忠存在违约行为。卜繁星主张系张行忠在出售涉案房屋前未对其进行告知，使其丧失了对涉案房屋的优先购买权，应对其经济损失进行赔偿的意见，法院认为，张行忠将涉案房屋出售，现有证据不能证实张行忠在出售前告知或征求了卜繁星的意见，只是案外人在购买涉案房屋后要求卜繁星在租期届满后搬离涉案房屋。卜繁星在得知涉案房屋已出售的情况下，现有证据亦不能证实其对此持有异议。卜繁星以其优先购买权受侵犯为由要求张行忠赔偿损失的事由不成立，不予采纳。正常情形下，如卜繁星明知在租期届满后不能继续租赁涉案房屋，其不可能在2018年7、8月份投入资金进行装饰装修。而卜繁星在租赁期间基于对张行忠的信任和期待，又花费大量资金对涉案房屋进行了装修。卜繁星因此而造成损失，张行忠因此而获得利益。综上，基于公平责任，对卜繁星因此而造成的经济损失，张行忠应予进行适当的补偿，一审法院确定为50000元，其余部分，由卜繁星自行承担；对除上述装修损失之外的其他损失，卜繁星未提交证据予以证实，不予支持。关于卜繁星要求张艳梅承担责任的诉讼请求，虽然涉案房屋登记于张艳梅名下，但租赁合同的当事人系卜繁星与张行忠，且涉案房屋系张行忠对外出售，根据合同相对性原则，卜繁星要求张艳梅承担法律责任，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张行忠于本判决生效之日起十日内支付卜繁星经济损失补偿金50000元；二、驳回卜繁星的其他诉讼请求。案件受理费4100元，减半收取计2050元，由卜繁星负担1000元，张行忠负担1050元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为一审法院适用公平责任判决张行忠支付卜繁星50000元损失补偿金是否正确。在民事司法实践中，公平责任原则是指当事人都无过错，在损害事实已经发生又不能适用无过错责任原则的情况下，以公平考虑作为价值判断标准，根据实际情况和可能，由双方当事人公平地分担损失的归责原则。根据张行忠在一审庭审中提交的案外人李中银的证明及日常习惯可知，卜繁星对张行忠出卖案涉房屋应当是知晓的，卜繁星未在案涉房屋出卖前15日主张优先购买权，张行忠将案涉房屋出卖给李中银的行为未侵犯卜繁星的权利，张行忠对此不存在过错。同样，基于案外人李中银的证明以及房屋买卖交易习惯，张行忠在出卖案涉房屋前已经查看过房屋现状，卜繁星虽无证据证明在装修案涉房屋前经得张行忠的同意，但张行忠在知晓案涉房屋被卜繁星装饰装修后并未提出异议及主张恢复原状或赔偿损失。因此，卜繁星基于对张行忠同意将案涉房屋续租的信任，对案涉房屋进行大额装修，卜繁星的装修行为并无过错，不仅未侵害张行忠的权利，相反，增加了张行忠案涉房屋的实际价值进而促进了张行忠对案涉房屋的卖出。也即，张行忠因卜繁星的装修行为获得了一定的收益。故，一审法院基于公平责任原则，对卜繁星因装修案涉房屋造成的经济损失，判决张行忠支付卜繁星50000元损失补偿金并无不妥，本院予以支持。张行忠主张原审判决错误，应驳回卜繁星的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人张行忠负担。本判决为终审判决。审判长  张秀峰审判员  李添珍审判员  孙兴春二〇二〇年一月十四日法官助理刘德霞书记员韩静