北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初36529号原告：贾某，女，1986年12月29日出生，满族，住北京市通州区。原告：崔某1，男，2010年2月26日出生，满族，住北京市通州区。法定代理人：贾某（崔某1之母），女，1986年12月29日出生，满族，住北京市通州区。以上二原告共同的委托诉讼代理人：申学兵，北京东通律师事务所律师。被告：崔某2，男，1986年7月26日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：周玉纯，北京法盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱月，北京法盈律师事务所实习律师。原告贾某、崔某1与被告崔某2用益物权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告贾某、崔某1共同的委托诉讼代理人申学兵，被告崔某2的委托诉讼代理人周玉纯、邱月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾某、崔某1向本院提出诉讼请求：1、依法确认北京市通州区2171号房屋（以下简称2171号房屋）和北京市通州区2173号房屋（以下简称2173号房屋）由二原告居住使用；2、本案诉讼费由被告崔某2承担。事实与理由：贾某与崔某2于2008年7月28日登记结婚，崔某1系二人婚生子。2017年5月4日，贾某与崔某2协议离婚，离婚协议中明确约定，双方婚后财产2171号房屋和2173号房屋登记归崔某1所有。离婚后，贾某与崔某1搬出，上述房屋均由崔某2占有。二原告多次与崔某2沟通，要求居住使用涉案房屋，均遭拒。为维护自身合法权益，特诉至法院。被告崔某2辩称，不同意二原告的诉讼请求。理由如下：1、贾某不是本案适格主体。根据离婚协议，贾某无权享有涉案房屋的用益物权；2、涉案房屋系小产权房，不能取得产权证书，对此房屋权属的取得法律没有规定予以更名取得。因此贾某与崔某2所签订离婚协议中关于房产的约定不具有法律效力；3、根据离婚协议第三条约定，并未将涉案房屋确定为崔某1所有，仅约定将房屋使用人变更至崔某1名下。现崔某2早已履行了此义务，涉案房屋所属的村民委员会也明确告知不能进行任何权属变更的备案登记，故离婚协议中约定的条件无法实现；4、涉诉房屋系崔某2因婚前所建设的村内住宅拆迁取得的安置房屋。根据拆迁安置方案，仅本村村民才能享有安置住房。现二原告非本村村民，亦非本村村民家属，因此离婚协议中关于房屋更名的约定，违反了村民自治原则，该约定不能生效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：贾某与崔某2原系夫妻关系，二人育有一子，即崔某1。2017年5月4日，贾某与崔某2协议离婚。2011年10月15日，崔某2作为被拆迁人（乙方）与北京市通州区永顺镇杨庄村村民委员会及北京顺华房地产开发有限公司签订了《通州区永顺镇杨庄黄瓜园地区综合开发项目拆迁货币补偿协议》（以下简称《拆迁货币补偿协议》）、《通州区永顺镇杨庄黄瓜园地区综合开发项目拆迁奖励协议》及《拆迁安置认购房屋合同书》。《拆迁货币补偿协议》主要约定：乙方合法宅基地面积243.53平方米，正式建筑面积173.52平方米；乙方在拆迁范围内应安置人口3人，分别为崔某2、崔某1、贾某。《拆迁安置认购房屋合同书》主要约定：乙方在拆迁范围内应安置人口3人，安置面积135+15平方米，按村委会拆迁安置方案可购买楼房2套，其中一居室1套，两居室1套；乙方认购西果园一居室1套，每套63平方米；通广小区两居室1套，每套90平方米。乙方认购房屋共计153平方米，其中安置面积150平方米，超出安置面积3平方米。另查：崔某2与贾某于2017年3月18日签订《财产约定》，内容为：为了明确财产关系，避免家庭成员之间为财产而发生争议，特立此协议，条款如下：1、坐落于北京市通州区通广嘉园2173一居室楼房一套，归儿子崔某1所有，在儿子未成年之前任何人不得处分该房产。成年后，如需办理过户时，崔某2与贾某应当配合办理过户手续等；2、坐落于北京市通州区通广嘉园2171两居室楼房一套，归贾某所有，其有权对该房产进行处分，任何人不得干涉。需要过户时，崔某2应配合贾某办理相关过户手续；3女方贾某名下……2017年5月4日，贾某（女方）与崔某2（男方）签订《离婚协议》，主要内容约定：一、崔某2与贾某自愿离婚；二、子女抚养：双方育有一子崔某1，离婚后儿子由女方直接抚养……三、夫妻共同财产的分割：1、房产：a夫妻双方婚后购买的坐落在北京市通州区通广家园2171号及2173号房屋，现仍未下发房产证，双方一致约定，男方于离婚之日起一年内，在可以更改备案之日起三个月内，由男方与当地村委会沟通协调更改备案，将房屋登记在双方唯一儿子崔某1名下。同时，男方需向女方提供一份由村委会出具的房屋所有权人为崔某1的证明；b甲方购有……2、机动车辆……3、现金……四、双方确认对方是完全民事行为能力人，能够自行处分自己的行为和财产。双方确认在婚姻关系存续期间没有发生任何共同债务，若办完离婚手续后发现一方在婚姻关系存续期间对外负有债务的，由负债方自行承担。本协议自双方在婚姻登记机关办理离婚登记手续后生效。本协议一式三份，双方各执一份，婚姻登记机关存档一份。在庭审中，贾某、崔某1及崔某2均认可上述《拆迁安置认购房屋合同书》中乙方认购的房屋及《离婚协议》中约定的通广家园2171号及2173号房屋即为本案诉争的2171号房屋和2173号房屋。由于该房屋为村内拆迁安置房屋，故不能办理不动产权证。现2171号房屋和2173号房屋均登记在崔某2名下，亦由崔某2占有使用。上述事实，有户口本、离婚协议、离婚证、财产约定、拆迁奖励协议、拆迁安置认购房屋合同书、拆迁货币补偿协议及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。根据本院查明的事实，涉案两套房屋系2011年崔某2与贾某婚姻关系存续期间拆迁安置所得，当时被安置人包括崔某2、贾某及崔某1三人，因此该房产为家庭共有财产。崔某2与贾某于2017年3月18日签订的《财产约定》及于2017年5月4日签订的《离婚协议》，系当事人对家庭财产的处分，体现了双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。被告崔某2关于协议无效的辩解意见，没有事实及法律依据，本院不予采信。按照《财产约定》，2173号房屋归崔某1所有、2171号房屋归贾某所有。《离婚协议》中双方一致约定，崔某2于离婚之日起一年内，在可以更改备案之日起三个月内，与当地村委会沟通协调更改备案，将2171号房屋和2173号房屋登记在双方唯一儿子崔某1名下。贾某与崔某2签订《财产约定》及《离婚协议》，属于二人自愿处分夫妻共有财产的行为。虽然《离婚协议》中只是要求崔某2协调办理涉案房屋的更改备案登记，未明确涉案房屋归崔某1所有，但结合此前《财产约定》内容综合考虑，《离婚协议》中有关房产的约定应认定为贾某及崔某2自愿将2171号房屋和2173号房屋赠与儿子崔某1。现由于涉案房屋属于农村拆迁安置住房，不能办理房屋产权登记，故崔某1主张涉案房屋由其居住使用的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。虽然贾某系崔某1的监护人，目前与崔某1共同生活，但其已将涉案房屋赠与崔某1，故贾某无权以自己的名义主张对该房屋的居住使用权。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、坐落于北京市通州区2171号和2173号房屋由原告崔某1居住使用；二、驳回原告贾某的诉讼请求。案件受理费4400元，由被告崔某2负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王爱农二〇二〇年一月六日书记员  王 哲