广西壮族自治区蒙山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0423民初158号 原告：黄哲，男，1987年10月14日出生，壮族，住广西崇左市江州区。 委托诉讼代理人：李中禄，蒙山县“148”法律服务所法律工作者。 被告：广西梧州鸿润房地产开发有限公司，住所地：梧州市竹湾路22号锦绣家园东苑1B幢。统一社会信用代码：914504007759814738。 法定代表人：梁杰明，总经理。 被告：广西梧州鸿润房地产开发有限公司蒙山分公司，住所地：广西蒙山县江景雅庭1号楼一层7-9号铺面。统一社会信用代码：91450423086528905G。 委托诉讼代理人：陈雯，广东三良律师事务所律师。 第三人：广西水利电业集团有限公司蒙山供电分公司，住所地：蒙山县湄江中路004号。统一社会信用代码：91450423747961707F。 负责人：黄亚民，总经理。 委托诉讼代理人：吴志强，广西诚瑞律师事务所律师。 原告黄哲与被告广西梧州鸿润房地产开发有限公司（以下简称鸿润公司）、广西梧州鸿润房地产开发有限公司蒙山分公司（以下简称鸿润公司蒙山分公司）及第三人广西水利电业集团有限公司蒙山供电分公司（以下简称水利电业公司蒙山供电分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月11日第一次公开开庭进行了审理。原告黄哲的委托诉讼代理人李中禄，被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司的共同委托诉讼代理人陈雯，第三人水利电业公司供电分公司委托诉讼代理人吴志强到庭参加诉讼。2019年7月11日，本院作出（2019）桂0423民初158号民事裁定书，裁定中止诉讼。本院于2020年1月6日恢复审理，于2020年1月20日第二次公开开庭审理，原告黄哲的委托诉讼代理人李中禄到庭参加诉讼，被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司、第三人供电分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告鸿润公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告鸿润公司和被告鸿润公司蒙山分公司赔偿逾期交房违约金35,750元给原告。2．案件受理费由二被告承担。 事实和理由：2015年6月18日，原告黄哲与被告鸿润公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告鸿润公司蒙山分公司开发建设的蒙山县荷塘雅苑小区商品房1幢A单元802号商品房。该商品房总面积129.09平方米，总价款260,762元。其中，原告通过第三人供电分公司转交给被告鸿润蒙山分公司房款80,000元，原告直接付现金762元给被告鸿润公司蒙山分公司，通过银行按揭贷款付给被告鸿润公司房款180,000元。按照《商品房买卖合同》约定：被告应于2016年2月29日前向原告交付该商品房，逾期交房的，从2016年2月29日的第二天（2016年3月1日）起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金。被告实际于2017年5月31日向原告交房，逾期457天，应向原告交付违约金：260,762元×3/10000（0.0003）×457天=35,750元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 原告黄哲向本院提交了以下证据： 1．黄哲身份证（复印件）1份，证明原告的身份情况。 2．广西梧州鸿润房地产开发有限公司、广西梧州鸿润房地产开发有限公司蒙山分公司工商信息、广西水利电业集团有限公司蒙山供电分公司营业执照（复印件）各1份，证明二被告和第三人的身份情况。 3.《商品房买卖合同》（复印件）1份9页，证明原告与广西梧州鸿润房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买荷塘雅苑1幢A单元802号房，总价款260,762元，被告应当在2016年2月29日前向原告交房的事实。 4.通知（复印件）1份，证明2017年6月1日被告通知交房给原告的事实。 5.借款借据、销售不动产统一发票、现金缴款单、单位内部收款收据（复印件）各1份，证明原告已交购房款260,762元给被告的事实。 6.《合作建房协议书》、《合作建房补充协议书》、梧州市中级人民法院（2018）桂04民终1404号民事判决书、蒙山县人民法院（2018）桂0423民初169号民事判决书（复印件）各1份，证明“剩余的房源由乙方处理”及被告可以将房出售给原告的事实，蒙山法院、梧州中院在同类型的覃达广案已明确：被告与电力公司合作开发的商品房，可以出售给非电力公司员工人员购买。 7.蒙山县人民法院（2017）桂0423民初495号民事调解书（复印件）1份，证明当时电力公司的员工陈明周、李建人等二十多人退房，反映出当时被告出售给电力公司员工的房价与蒙山其他房价区别不大，否则，就不会有这么多人退房的事实。 8.职业、收入情况证明（复印件）1份，证明原告在购房前向被告提供银行按揭单位出具的证明，说明原告的收入情况及其所在单位。 被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司辩称，被告方就双方签订的《商品房买卖合同》属无效一案已向法院提起诉讼。理由：2012年12月18日原告与第三人签订了《合作建房协议书》，协议书中约定第三人拟购买蒙山县荷塘山庄地块建设办公楼及员工住宅楼，委托原告以代征代建方式摘牌购地为第三人建设员工商住楼，原告确保第三人的员工购房均价为每平方米为2,020元，车位均价为每个50,000元；第三人的员工购房以户为单位，在原告取得土地后90天内支付定金捌万元……；2015年6月5日，原告与第三人签订了《合作建房补充协议书》，双方约定第三人的员工购房面积为171平方料、132平方米户型的是在1#、2#楼中选择，143平方米户型是在5#楼中选择……。 2013年12月25日，第三人召开员工安居工程协调小组会议纪要，确定涉案楼盘1#、2#的楼层定价以7-8层为基价层，基价为2,020元平方米，2-6层每层按基准价递减10元/平方米，9-13层每层按基准价递增10元/平方米；3#、5#楼以8、9层为基价层（2,020元平方米），10-15层按基价层往上每层每平方米加10元，2-7层按基价层往下每层每平方米减10元……。 2015年6月18日，被告来到原告在蒙山分公司的售房场所以第三人员工的身份签订了《商品房买卖合同》，被告选择的是1#A单元的802房，原规划面积是132平方米，实际面积是129.09平方米，价钱是每平方米2，020元，享受第三人的员工价。被告于合同签订之前通过第三人交付了80,000元给原告，现金交付762元，余下的180,000元于合同签订之后通过银行贷款按揭交付。 直至2018年8月份，经多次催促第三人才将其代理收取定金的员工名单及已收到的定金清单交到原告的销售中心，原告才得知被告不是第三人的员工，被告是隐瞒了自己真实身份，冒用第三人员工的身份享受到购房优惠价，造成原告每平方米损失500至800元，该套涉案房屋的交易价钱减少了10万元左右，直接导致了国家税收的减少，损害了国家利益。 至此，原告认为被告冒用第三人员工的身份与原告签订合同，存在欺诈原告的情形，造成了购房交易金额减少，直接影响应该缴纳的税款金额，损害了国家利益，所以原告认为双方签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定内容，该合同无效。 被告延迟交楼是事实，但是，原告也有违反合同约定的行为，从原告提供的证据《广西农村信用社借款借据》中的付款时间是2015年10月16日，但双方签订的《商品房买卖合同的补充协议》第2条约定：“一方购房采取银行贷款（含商业贷款、公积金贷款和组合贷款）形式付款的，甲方仅负责代办，能否获得贷款由乙方负责，乙方应在接到甲方办理贷款手续的通知后20个工作日内提供符合银行要求的申办贷款所需的全部资料并签署有关贷款合同，缴清相应费用，并由乙方贷款银行实际放款到甲方账户。如乙方贷款申请未得到银行全部或部分同意的，或乙方减少贷款金额或不申请贷款，乙方应在前述20天期限届满之日起20天内自行支付差额或全部款项，逾期视为乙方未按合同约定时间付款，甲方有权按照本合同第八条追究乙方违约责任”，被告在2015年8月24日前向原告发出了办理贷款手续的通知，原告没有按协议与通知及时去办理相关贷款手续，原告委托的银行在2015年10月16日才放款到被告的账户，拖延了一个多月，说明原告也存在违约的事实。根据《商品房买卖合同》第十二条的第2款第（2）条的约定，被告不需要向原告承担逾期交房的违约责任。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司向本院提交了以下证据： 1.《合作建房协议书》、《合作建房补充协议书》（复印件）各1份，证明原告交易的对象是第三人的员工，及员工的基价是2,020元/平方米的事实。 2.广西水利电力集团有限公司蒙山供电局分公司会议纪要（2013年12月25日）（复印件）1份，证明1#、2#楼以7、8层为基价层（2,020元/㎡）不含人防地下室易地建设费，9-13层按基价往上每层每平方米加10元计价，2-6层按基价层往下每层每平方米减10元计价，复式户型按基价层基价；3#、5#楼以的8、9层位基价，10-15层按基价层往上每层每平方米加10元计价，2-7层按基价往下每层每平方米减10元计价，复式户型按基价层基价。 3.广西水利电力集团有限公司蒙山供电局分公司会议纪要（2013年12月19日）（复印件）1份，证明员工购房的171㎡、132㎡户型在1#、2#楼中选择，143㎡户型在5#楼中选择，157㎡户型在5#楼及3#楼D单元中选择的事实，与证据1相对应。 4.《商品房买卖合同》（复印件）1份，证明同一时期在同一小区购房，购买3楼的价钱是2,600多元/平方米，与员工价对比，高出约800元的事实。 5.《商品房买卖合同》（复印件）1份，证明原告在同一时期销售同一楼盘的复式的价钱是2,800多元/平方米，比员工价高出600多元左右的事实。 6.《商品房买卖合同》（复印件）1份，证明原告在同一时期销售同一楼盘5#楼E单元2楼的价钱是2,658元/平方米，比员工价高出700多元左右的事实。 7.发票（复印件）3份，证明以上证据4-6所缴纳的税金的事实。 8.《补充协议书》（复印件）1份，证明原、被告双方在补充协议约定原告应在收到办理贷款手续的通知后的20个工作日内提供符合银行要求申办材料，并签署有关贷款合同，缴清相应费用，并由贷款银行实际放贷到被告账户的事实。 9.回执单（复印件）1份，证明原告于2016年2月5日前收到被告方通知，结合原告的借款借据说明原告已经违约的事实。 10.案件受理通知书（复印件）1份，证明被告已向法院提起诉讼，因此请求法院中止审理本案有依据。 第三人水利电业公司蒙山供电分公司述称，合同是有效的：一、原告通过向第三人单位的购房指标和被告签订合同，第三人公司是允许签订买卖合同前向外人转让指标。二、购房指标是可期待的债权，是合法的，被告说原告冒用员工名义签订合同，并没有存在欺诈行为，本案买卖合同依法有效。 合同有效理由：一、第三人对项目中的全部商品房有最终处分权。虽然项目用地的土地使用权名义上属于第三人与被告共同共有，但第三人是项目用地的唯一使用权人，被告仅是接受第三人的委托代征办公用地、代征代建商品房。2012年12月18日被告与第三人签订的《合作建房协议书》中，也明确了答辩人与鸿润公司是代征代建合作关系。《合作建房协议》第四条约定，“乙方均确保将荷塘山庄地块开发的商品房和配套车位全部出售给甲方的员工”，此规定实际上表明被告没有权利处分任何房源。根据《合作建房协议书》规定，被告只有权利按均价每平方米2,020元的标准获得代征代建费，全部商品房归第三人处分。二、2013年3月6日《会议纪要》（被告负责人陈伟参加）第十一条规定，“如果在员工购房报名后，尚有房源剩余的，允许开发商按员工购房的同等价格购买一套132平方和一套143平方的顶层商品房”，由此可见，开发商亦认可对于剩余房源，第三人有权处分。而且在有剩余房源的前提下，第三人仅同意被告可以按员工同等价格获得2套商品房。三、从2013年12月19日《会议纪要》（被告负责人陈伟参加）第一条可知，2013年12月6日之前，第三人已将210户购房户的购房款交给被告。该《会议纪要》第三条决定将210户（最终户数有所增减）所选房源以外的剩余房源交由被告处理，因此，对于2013年12月19日之前已经通过第三人交款的购房户的购房资格应由第三人审查决定，被告无权提出异议。从该《会议纪要》第五条中可以看出，被告当时就已经知道210户购房户中包含有外单位人员，并且以行动表示同意外单位人员以该价格购买商品房。四、2015年6月5日第三人与鸿润公司签订的《合作建房补充协议书》中的第六条与2013年12月19日《会议纪要》第五条的规定完全一致。两个文件的内容能证明我单位在2013年12月19日以前对房源有完全的决定权，被告只有在2015年6月5日以后，才对剩余房源具有有条件的处分权，即每平方米应当返还100元给第三人员工，且被告应赠送给第三人员工所购住房每套一台价值3,000元的格力空调。五、被告的证据也不足以证明在2012年时，每平方米2,020元的均价低于当时的市场价格，更不能证明该价格低于成本加上合理利润。2,020元的价格是2012年时确定的，被告据以对比的价格的合同基本上是2015年底到2016年期间签订的，时间跨度比较大，两个价格不具有可比性。根据相关规定，税务机关在价格明显偏低又无正当理由时才会调整税销售额（参见《中华人民共和国增值税暂行条例》第七条规定“纳税人发生应税销售行为的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其销售额”，根据前述条例第16条，即使税务机关认定销售价格明显偏低，其确定销售额的标准之一也是成本加上利润率）本系列案中，被告的利润来源于两个方面，一是超过每亩50万元的部分，二是每平方米2,020元中本身包含的利润。即使2,020元的价格明显偏低，也有正当理由，即被告和第三人公司之间还约定了被告的另一个利润来源，即超过每亩50万元的政府返还部分（详见《合作建房协议书》第三条），而该部分金额的已经给国家交了税款，因此从总体上来说，国家的税收收入并没有降低，也就是说，国家利益并没有受到损害。综上，第三人认为，被告没有权利对通过第三人提交预付款的本系列案的被告的购房户资格提出异议，涉案《商品房买卖合同》签订过程中不存在欺诈行为，也没有损害国家利益，被告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 第三人水利电业公司蒙山供电分公司向本院提交了以下证据： 1.广西蒙山县人民法院（2018）桂0423民初169号民事判决书（复印件）1份9页和广西梧州市中级人民法院（2018）桂04民终1404号民事判决书（复印件）1份9页，证明两审法院认定的事实是：《合作建房协议书》和《合作建房补充协议书》合法有效，外单位人员可以购房；梧州中院的判决书说理部分，供电分公司、发电分公司是供电公司的分支机构，是同一个单位；第三人公司有权认可购房资格。 2.《合作建房协议书》（复印件）1份，证明第三人水利电业公司蒙山供电分公司责任是协助被告鸿润公司实施购地，按本协议要求按时交付购房款及购车位款，协助做好建设项目管理过程的相关工作。证明第三人水利电业公司蒙山供电分公司与被告是代征、代建的关系，代征、代建房屋全部属于第三人水利电业公司蒙山供电分公司，第三人水利电业公司蒙山供电分公司享有处分权。 3.《合作建房补充协议书》（复印件）1份，证明该协议第6条，对《合作建房协议书》的主合同进行变更，对公司职工和外单位人员也可以购房的事实；原告与被告的《商品房买卖合同》独立于第三人水利电业公司蒙山供电分公司与被告的签订的《合作建房协议书》及《合作建房补充协议书》，该《合作建房协议书》和《合作建房补充协议书》已经约定了违约责任，《合作建房协议书》与《商品房买卖合同》是两个不同的法律关系。 4.汇款明细表及电汇凭证、收据、支票、进账单（复印件）各1份，证明第三人水利电业公司蒙山供电分公司将已收的237名员工定房预付款1,659万元及120个车位定金预付款240万元共计1，899万元，于2013年5月10日全部付清给被告鸿润公司，该款项中也包括了原告的交付的款项。 本院依职权调查收集的证据有：广西蒙山县人民法院于2019年12月13日作出的（2019）桂0423民初461号民事判决书1份，判决驳回广西梧州鸿润房地产开发有限公司请求判决其与黄哲双方于2015年6月18日签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求。 对原告提交的证据，被告质证后认为，对原告提交的证据1、2、4的三性均无异议。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，在合同中的第12条第2款第2点，应免除出卖人的逾期交房违约责任，缺少双方签订的补充协议，是不完整的。对证据5的真实性无异议，对合法性、关联性发表意见：根据借款借据的放款时间说明有违约行为，从收款收据、单位内部收款收据、现金缴款单说明原告是冒用员工身份。对证据6《合作建房协议书》、《合作建房补充协议书》真实性没有异议，不能证明原告要证明的内容，恰证明被告方购房的主体是第三人的员工，对两份判决书真实性没有异议，合法性由法院认定，关联性有异议，没有可比性。对证据7真实性、合法性没有意见和本案没有关联性，退房人的原因有多种多样。对证据8收入证明是由原告自己本人按银行要求交到银行的，交给被告只有原告的身份证、婚姻证明、发票、户口本等需要交到房管部门备案的材料，这个证明是没有经过被告，对该证明的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，说明原告是冒用第三人员工身份与被告签订合同。第三人质证后对原告提交的证据三性和证明内容均无异议。 对被告提交的证据，原告质证后认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该协议书不能证明被告想要证明的内容；对证据2-3的合法性没有异议，但是《会议纪要》写明剩余房源由被告处理，银行办理按揭是原告提供材料给被告办理。对证据4-7的关联性有异议，不能证明合同无效的事实。对证据8的真实性没有异议，说明是由被告代办按揭，银行什么时候放贷、材料什么时候交到银行，原告无法干涉；对证据9的真实性由法院核实，与本案没有关联，是备案的手续，与银行按揭手续不同，不能证明原告交手续迟。对证据10认为对原告主张不能起到作用。第三人质证后对被告提交的证据认为，对证据1-7的真实性没有异议，但不能证明合同无效。对证据3真实性、合法性予以认可，还能证明：1、审议员工退房问题，明确提出有部分员工在日期截止过后退房；2、210个购房户所交款已申报营业税，税务机关没有提出异议，证明价格是合理的；3、在《会议纪要》第三条决定员工购房后剩余房源交给被告处理，并非剩余房源且被告需要对价，每平方米给员工对价，且每户赠送空调一台，原告的指标是员工的房源；4、银行按揭贷款问题，并不是购房户可以确定的；5、可以明确看出被告已经知道名单里有包含外单位员工；6、被告的负责人陈伟也参与会议，同意会议内容。材料是被告提供，说明被告认可。证据8-10的证据与第三人关联不大，由法院核实。 对第三人提交的证据，原告质证后对第三人提供的证据1-4均无异议。被告质证后认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，关联性有异议；对证据2-4真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。 原告对本院调查收集的证据无异议。 对当事人提交的证据，本院认证如下：由于被告、第三人对原告提交的证据1、2、4三性无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院结合案情综合予以认定。 本院经审理认定事实如下：2015年6月18日，原告黄哲与被告鸿润公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告鸿润公司蒙山分公司开发建设的蒙山县荷塘雅苑小区1幢A单元802号商品房，该商品房建筑面积129.09平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2,020元，总价款为260,762元。原告黄哲应当于2015年6月18日前支付首期房价款80,762元。余款180,000元申请贷款支付。被告鸿润公司应当在2016年2月29日前向买受人交付该商品房。合同第十二条还约定了逾期交房的违约责任：“除不可抗力和非开发商责任外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1．……2．（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过60日……。②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。（2）买受人逾期付清购买款（包括逾期办妥银行按揭贷款手续的）或逾期接受交付商品房的，出卖人免除逾期交房违约责任”。《商品房买卖合同》附件十一合同补充协议第2条约定：“买受人购房采取银行贷款（含商业贷款、公积金贷款和组合贷款）形式付款的，出卖人仅负责代办，能否获得贷款由买受人负责，买受人应在接到出卖人办理贷款手续的通知后20个工作日内提供符合银行要求的申办贷款所需的全部资料并签署有关贷款合同，缴清相应费用，并由乙方贷款银行实际放款到出卖人账户。如买受人贷款申请未得到银行全部或部分同意的，或买受人减少贷款金额或不申请贷款，买受人应在前述20天期限届满之次日起30天内自行支付差额或全部款项，逾期视为买受人未按合同约定时间付款，出卖人有权按照本合同第八条追究买受人违约责任”。 原告于2013年6月22日交付购房预付款80,000元给第三人水利电业公司蒙山供电分公司，之后该款由第三人水利电业公司蒙山供电分公司付给被告鸿润公司。2015年6月18日，原告交付购房首付现金762元给被告鸿润公司蒙山分公司，2015年7月9日，被告鸿润公司蒙山分公司开具收到原告购买商品房首期款80,762元的销售不动产统一发票给原告。2015年10月16日，广西蒙山农村商业银行股份有限公司依据原告刘黄哲作为借款人、被告鸿润公司作为担保人所签订的《个人购（建）房担保借款合同》，将原告黄哲的购房借款180,000元汇入被告鸿润公司的银行账户，作为原告支付房价的余款。被告于2017年5月31日向原告交房，原告认为被告已构成逾期交房，因此诉至法院，请求判如所请。 被告鸿润公司与第三人水利电业公司蒙山供电分公司于2012年12月18日签订了《合作建房协议书》，该协议书约定：第三人水利电业公司蒙山供电分公司员工购房以户为单位，在被告取得土地后90天内支付定金捌万元。第三人负责做好购房和购车位的职工的宣传发动工作，并按本协议要求按时交付购房款及购车位款。2015年6月5日，被告鸿润公司蒙山分公司与第三人水利电业公司蒙山供电分公司签订了《合作建房补充协议书》，该协议书第一条约定：“确定将1#、5#楼的交房时间定为2016年2月29日前”；该协议书第六条约定：“甲乙双方决定购房的171平方米、132平方米户型在1#、2#楼中选择，143平方米户型在5#楼中选择，157平方米户型在5#楼及3#楼D单元中选择（外单位人员购157平方米户型的6套房在乙方分配的房源中选择），剩余的房源由乙方处理……”。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：被告鸿润公司与鸿润公司蒙山分公司是否构成违约，原告请求二被告赔偿逾期交房违约金35,750元是否合法有据。 关于被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司是否构成违约问题。原告黄哲与被告鸿润公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，本院予以确认。被告提出原告冒用第三人员工的身份与被告签订合同，存在欺诈被告的情形，合同无效的辩解意见，本院认为，被告鸿润公司蒙山分公司与第三人水利电业公司蒙山供电分公司于2015年6月5日签订的《合作建房补充协议书》约定对双方合作建设的商品房除由第三人水利电业公司蒙山供电分公司的员工购买之外，其他部分的商品房亦可由外单位人员购买以及由被告鸿润公司处置，该补充协议书已经对《合作建房协议书》的相关内容进行了调整，原告通过第三人水利电业公司蒙山供电分公司的购房指标与被告签订《商品房买卖合同》购房，并没有违反被告鸿润公司与第三人水利电业公司蒙山供电分公司的约定。被告鸿润公司提供的证据不能证实涉案《商品房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效情形。因此，被告鸿润公司的辩解意见缺乏理据，本院不予采纳。综上，原、被告订立的合同约定的交房时间是2016年2月29日前，被告实际交房时间是2017年5月31日，被告的行为已构成逾期交房违约。 关于原告请求被告支付逾期交房违约金35,750元是否合法有据问题。原、被告在《商品房买卖合同》中对违约责任作了约定，逾期超过60日后……自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告鸿润公司应当按照该约定承担违约责任。原、被告订立的合同约定的交房时间是2016年2月29日前，被告实际交房时间是2017年5月31日。本院认为，原告在合同约定的交房时间，即2016年2月29日交付了包括银行贷款260,762元在内的全部购房款，因此，原告请求被告从2016年3月1日起至2017年5月31日止，按日支付已交付房价款万分之三的违约金，即260,762元×3/10000（0.0003）×457天＝35,750元，合法有据，本院予以支持。被告鸿润公司蒙山分公司是被告鸿润公司的分支机构，不具备独立法人资格，对外不独立承担民事责任，因此，被告鸿润公司应按照合同的约定承担违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告广西梧州鸿润房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内支付违约金35,750元给原告黄哲。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费694元，由被告广西梧州鸿润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  覃建斌 审 判 员  王晓春 人民陪审员  王健民 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  林芳草 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。