浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初21938号 原告：义乌市孝富物业服务有限公司，住所地：义乌市北苑街道现代花园9幢412室。 法定代表人：黄孝荣。 委托诉讼代理人：张洁、吴旭日，浙江拓思律师事务所律师。 被告：经作志，男，1963年11月22日出生，汉族，住义乌市。 原告义乌市孝富物业服务有限公司为与被告经作志物业服务合同纠纷一案，于2019年12月19日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员张凯独任审判，于2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告义乌市孝富物业服务有限公司的委托诉讼代理人张洁、被告经作志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告义乌市孝富物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付公摊能耗费860元、水费2238元、物业管理服务费10575元及违约金（以4700元为基数自2018年9月1日、以5875元为基准自2019年9月1日起按每月千分之五计付至实际履行完毕之日止）。庭审中。原告明确公共能耗费是按被告房产建筑面积计算的，0.4元每平方米每月，从2017年9月1日至2019年8月31日两年的公共能耗费；水费原告在开庭前已经交清，这项诉讼请求撤回。物业费是5875元每年度，按原告的建筑面积加上实际额外增加的250平方，按1.44元每平方每月，也是从2017年9月1日至2019年8月31日两年，第一年的物业费是计算错误，现在不再追加。事实与理由：2010年3月5日，原告与浙江省义乌市现代房地产开发有限公司签订了城市风景前期物业服务合同，期限自2012年9月至业委会成立后与物业公司签订新的物业服务合同生效时止，双方对物业费的收费标准及相关权利义务进行了约定，物业费每年缴纳一次，逾期按每日千分之三支付滞纳金。原告已按约履行物业管理义务，但经原告催讨，被告未缴纳相应的物业费。 被告经作志辩称，驳回原告的诉讼请求。原告未完全履行城市风景前期物业服务合同约定的服务内容，未能达到约定的服务质量，小区公共卫生区域卫生状况较差，保洁率无法达到合同约定的95%。小区楼层监控设备基本处于瘫痪状态，原告未经政府部门及业委会同意擅自允许某影院广告牌挂到我家墙体，导致我房产夏天无法居住，各种蚊子飞虫都往家里跑。基于物业管理合同第二章第三条约定的内容，原告存在严重的违约。原告诉讼中关于公共能耗的金额不认同，合同约定的包干按0.4元收取，公共能耗是公共区域应按实际收费，且至今未看到物价局及有关单位批文。我对原告收取物业费的金额不认同，物业费应按住宅建筑面积计收，我产权证面积为89.67平方米，但实际要交340平方米。我并非恶意拖欠物业管理费，未缴纳物业费的原因是原告提供的物业服务不符合合同约定内容，并且不进行费用公示，根据相关法律规定，我方在原告未能守约的情形下，我有权拒绝支付相关的费用。 原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据： 一、城市风景前期物业服务合同复印件一份，证明：原告与浙江省义乌市现代房地产开发有限公司签订前期物业服务合同并约定物业管理服务期限、物业管理服务收费标准及相关权利义务的事实。原件存于俞碧红案。 二、律师函复印件、EMS邮寄面单、邮件跟踪查询结果打印单各一份，证明：原告向被告催交物业管理服务费、公摊能耗费等费用的事实。 三、土地房产查询表一份，证明：被告与项召苏共同共有涉案房屋的事实。 四、承诺书各一份，证明：涉案房屋有增加面积250平方米，被告也承诺按其他有产权面积的收费标准全额收取物业管理费的事实。 五、业主住户信息表复印件一份，证明：被告是业主，其与项召苏是夫妻关系的事实。 被告质证认为，1、对物业服务合同本身没有异议，物业是原告他们在做的，但是原告的服务质量很差。2、对律师函复印件、EMS邮寄面单、邮件跟踪查询结果打印单没有异议，我有收到过。3、对土地房产查询表没有异议。4、承诺书下面的签名与指印是我的，但是里面的内容不是我写的，特别是增加的面积250平方也不是我写的，我签字的时候这个部分是空白的。5、对业主住户信息表没议。 被告为支持其抗辩，向本院提供房产证复印件一份，证明：房屋登记建筑面积是89.67平方米。 原告对该证据没有异议。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 原告提供的证据中，原告对证据一、二、三、五无异议，上述证据能够达到相应的证明目的，本院予以确认。被告认可证据四的承诺书系其本人签名捺印，其辩称签名时内容空白未能提供证据佐证，且经本院释明被告明确表示不对其房屋实际使用面积申请专业机构勘测，故本院对该证据证明力予以确认，并认定被告除登记产权面积外尚有额外使用面积250平方米，其承诺按产权面积标准计算物业费。 被告提供的证据能够证明其房产登记面积为89.67平方米，但涉案物业合同约定以实际使用面积收取物业费，故该证据不能作为计费依据。 根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：2010年3月5日，原告与浙江省义乌市现代房地产开发有限公司签订了城市风景前期物业服务合同一份，约定物业服务期限自2012年9月至业委会成立后与物业公司签订新的物业服务合同生效时止；物业服务费实行包干制，由业主按其实际使用面积在每年度第一个月上半月一次性交纳一年费用，其中高层住宅物业费为1.44元/月每平方米，电梯、消防、公共照明等高能耗设施用电不计入物业服务成本，按实际使用建筑面积0.4元/月每平方米收取，由物业公司自负盈亏；如逾期交纳物业费，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金；合同还约定了双方其他相关的权利义务事项。被告物业位于该小区2幢2101室，为高层住宅，登记建筑面积为89.67平方米.另，被告于2014年5月17日签订承诺书一份，承诺对其装修施工后增加的250平方米按有产权面积标准全额计收物业费。据此，被告在2017年9月1日至2019年8月31日期间每年应交物业费为5869.5元，公共能耗费430.42元。截止原告起诉日，被告至今未缴纳上述费用。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主不能以其不是合同当事人为由提出抗辩。被告辩称是因为物业公司物业质量低下，从而导致其未按时交纳物业费。本院认为，被告提供的证据不足以证明上述辩解，且原告在部分业主未缴纳物业费的情况下仍对被告的住宅物业及整个小区提供服务，保障该小区的正常运行、维护，履行了合同主要义务，可以认定原告已经按照合同约定以及相关规定向业主提供物业服务。故被告应当按照合同约定按时交纳物业服务费，防止因物管费用不足而导致的降低物业服务水平和标准，最终损害小区业主自身权益。被告拒绝交纳物业服务相关费用的行为属违约行为。物业服务合同约定于每年度第一个月上半月缴费，逾期按日千分之三计付违约金，现原告要求被告支付2017年9月1日至2018年8月31日的物业费4700元，2018年9月1日至2019年8月31日的物业费5869.5元、两年的公共能耗费860元，并自每个物业服务年度结束次日以物业费为基准按每月千分之五计付违约金符合法律规定及双方约定，本院予以支持。对于在被告反映的有关物业管理中存在的问题和不足，原告应当及时与业主沟通，提出切实可行的整改措施，以提高服务质量，得到广大业主对工作的支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告经作志于本判决生效后十日内支付原告义乌市孝富物业服务有限公司2017年9月1日至2019年8月31日的物业费10569.5元、公共能耗费860元，以上合计11429.5元，并支付违约金（其中4700元自2018年9月1日起，5869.5元自2019年9月1日起，均按每月千分之五计付至实际履行完毕之日止）。 二、驳回原告义乌市孝富物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费76元，由原告负担6元，被告负担70元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 张 凯 二〇二〇年一月六日 书记员 颜虹英