四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初213号 原告:四川省洁源物业有限公司，住所地：四川省西昌市西郊乡南坛五组51号，统一社会信用代码：91511340IMA62H5E72K。 法定代表人：吴世英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒲礼秀，四川民慷律师事务所律师，执业证号：15104201011253851，特别授权代理人。 被告：严雄，男，1980年10月24日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 原告四川省洁源物业有限公司（以下简称洁源物业公司）与被告严雄物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洁源物业公司的委托诉讼代理人蒲礼秀，被告严雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洁源物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业服务费1320元及垃圾清运处理费78元；2.判令被告支付逾期支付物业服务费滞纳金1320元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求第一项变更为：请求被告向原告支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业服务费1319.37元及垃圾清运处理费78元；将诉讼请求第二项变更为：判令被告支付逾期支付物业服务费滞纳金1319.37元。其余诉请不变。事实和理由：2016年2月1日，原告与攀枝花市曼哈顿业主委员会签订《物业管理委托合同》约定：原告为攀枝花市曼哈顿小区提供物业服务，合同期限为2016年2月1日至2019年2月1日，物业服务费征收标准及时间为：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积每季度预先交纳，具体标准如下：高层电梯住宅1.00元/平米/月，商业物业2.80元/平米/月，物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在下次缴费周期前15天内履行交纳义务；对逾期不缴纳者，从逾期之日起，每天按当期应缴纳服务费总额的3%计收滞纳金；生活垃圾清运处理费按国家标准代收代缴。原告依约入住为曼哈顿小区业主提供了物业服务，被告作为曼哈顿小区的高层电梯住户业主，从2018年1月1日起，拒不缴纳物业费、生活垃圾清运处理费。经原告多次催收，被告仍未缴纳上述费用。原告为维护其合法权益，特起诉至法院，请求判如所请。 被告严雄辩称，被告未缴纳2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业服务费及垃圾清运处理费属实。被告不缴纳物业费的具体原因有以下几点：1.被告居住的顶楼一直存在楼顶漏水问题，导致了原告的财产损失，被告多次向原告反映情况，被告至今未处理；2.小区环境差，原告楼道墙面、天花板等区域很脏，原告没有及时清理，垃圾桶及垃圾也堆放在4号楼的楼门口；3.小区电梯经常停电。综上，被告不同意缴纳物业服务费及垃圾清运费。 原告洁源物业公司围绕诉讼请求依法提交了《营业执照》、房屋信息摘要、《物业管理委托合同书》、缴费通知单，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对缴费通知单、《房屋信息摘要》、《营业执照》均无异议，本院对上述证据与案件事实的关联程度、证据之间的联系进行综合审查判断，审核确认其证明力并在卷佐证。对有争议的《物业管理委托合同书》，本院认定如下：原告提交该份证据拟证明原告和曼哈顿小区业主委员会签订了物业服务合同。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为合同是原告和业主委员会签订的，不能代表小区每个业主。本院认为，业主委员会是业主对其所拥有的物业进行管理而建立的自主性组织，系业主大会的合法执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并对全体业主具有约束力。因此，曼哈顿小区业主委员会与原告之间签订的《物业管理委托合同书》符合法律规定的合同生效要件，为有效合同，该合同对全体业主均具有约束力，且与原告在曼哈顿小区提供物业服务的客观事实相符，故对此证据本院予以确认。 被告严雄围绕其辩解意见提交了手机照片打印件20张，拟证实被告房屋存在漏水及原告的物业服务存在卫生环境差等问题。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告洁源物业公司提出，即使存在楼顶漏水的情况，被告也应该通过正确的渠道申请维修基金处理；原告一直在清理楼道，但是不断有人破坏环境卫生；垃圾桶的放置是原告与业委会商量后确定将垃圾桶放置在每栋楼的一楼的楼道里面。本院对照片的真实性均予以确认并在卷佐证。 依据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经本院审理查明，被告严雄系攀枝花市东区炳草岗大街230号房屋的所有权人，其房屋建筑面积为101.49㎡。2016年2月1日，原告与攀枝花市曼哈顿业主委员会签订《物业管理委托合同》约定：原告为攀枝花市曼哈顿小区提供物业服务，合同期限为2016年2月1日至2019年2月1日；服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修（1000元以下）、养护和管理、电梯年检费、维修费、物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆行驶、停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、物业档案资料管理等；物业服务费征收标准及时间为：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积每季度预先交纳，具体标准如下：高层电梯住宅1.00元/平米/月，商业物业2.80元/平米/月，物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在下次缴费周期前15天内履行交纳义务；对逾期不缴纳者，从逾期之日起，每天按当期应缴纳服务费总额的3%计收滞纳金；生活垃圾清运处理费按国家标准代收代缴。原告依约入住为曼哈顿小区业主提供了物业服务，被告作为曼哈顿小区的高层电梯住户业主，从2018年1月1日起，未缴纳物业费及生活垃圾清运处理费。经原告多次催收，被告仍未缴纳上述费用。2019年2月10日，原告上门张贴缴费通知单。 另查明，被告所居住房屋存在楼顶漏水及所居住楼栋卫生环境较差等问题。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，曼哈顿小区业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，对小区全体业主均具有约束力。原告作为物业管理企业按合同约定组织人力、物力为小区业主提供了物业管理服务，被告作为该小区物业所有人，实际接受了原告为其提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务权利义务关系，建立了物业服务合同关系，被告应按照合同约定向原告支付相应的物业管理费、垃圾清运费，被告经原告书面催交后仍未在催告的合理期限内缴纳，有违诚实信用原则。被告在2018年1月1日至2019年1月31日期间未向原告交纳物业服务费，而物业服务费是物业公司的主要收入，原告聘请保安、保洁、对小区公共设施的维护等均需要产生相关费用，这必然将影响到原告提供物业服务的质量。被告提出的其居住的房屋存在屋顶漏水的情况，被告可通过正确的渠道申请维修基金处理，不能作为不缴纳物业服务费的理由。因此，原告主张被告支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费1319.37元及垃圾清运费78元的诉请，合法有据，本院予以支持；原告要求支付滞纳金的诉请，因原告提供的物业服务合同确存在瑕疵，根据公平原则，本院对原告的诉请的滞纳金不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、严雄于本判决生效之日起十日内支付四川省洁源物业有限公司2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业服务费1319.37元、垃圾清运处理费78元，共计1397.37元； 二、驳回四川省洁源物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由严雄负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  张亚 二〇二〇年一月二十二日 书记员  张然