贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初11151号原告：贵州浙黔置业有限公司，住所地贵州省兴义市宜化大道1号（桔山商贸物流园）。法定代表人：刘政昌，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐昌兴，贵州权衡律师事务所律师。被告：向朝赢，男，1985年6月7日生，汉族，户籍地贵州省安龙县，现住贵州省兴义市。被告：杨捷（向朝赢之妻），女，1983年12月1日生，汉族，户籍地贵州省安龙县，现住贵州省兴义市。原告贵州浙黔置业有限公司（以下简称浙黔公司）与被告向朝赢、杨捷商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浙黔公司的委托诉讼代理人徐昌兴到庭参加诉讼。向朝赢、杨捷经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙黔公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除浙黔公司与向朝赢、杨捷签订的编号为2014001613《商品房买卖合同》，向朝赢、杨捷返还浙黔公司房屋；2.判令向朝赢、杨捷承担因违约给浙黔公司造成的损失112390.26元以及违约金11239元；3.本案诉讼费用由向朝赢、杨捷承担。诉讼过程中，浙黔公司变更第2项诉讼请求为：判令向朝赢、杨捷承担因违约给浙黔公司造成的损失120609.15元以及违约金11239元。事实及理由：2014年2月24日，向朝赢、杨捷向浙黔公司购买了位于兴义市桔山街道办事处浙兴商贸城7号馆第11幢1层1-16号商铺。为此，双方签订了编号为2014001613的《商品房买卖合同》，合同约定：“房屋总价值为373482元，付款方式为银行按揭贷款，首付193482元，余款180000元以银行按揭方式支付。”浙黔公司作为向朝赢、杨捷的保证人与向朝赢、杨捷以及中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行（以下简称农行兴义南盘江支行）共同签订了编号为52020120140042572的《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》，合同约定：保证方式为阶段性保证+抵押，借款人以该合同项下的贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，阶段性保证人自贷款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年止，为借款人的债务承担连带保证责任。向朝赢、杨捷因不能按时偿还银行按揭贷款，且多次出现逾期还款，截止至2019年7月20日，尚欠银行按揭贷款本金、利息、罚息、复利等共计120609.15元。为此，2019年9月19日，农行兴义南盘江支行已向贵院提起诉讼，请求向朝赢、杨捷偿还上述所欠款项及要求浙黔公司对上述所欠款项承担连带清偿责任。浙黔公司认为，向朝赢、杨捷未按期偿还银行贷款，必然导致浙黔公司已收到的按揭购房款将通过承担连带清偿责任的形式返还给银行，在向朝赢、杨捷不能通过其他方式补足该部分按揭贷款的情况下，将使浙黔公司与向朝赢、杨捷签订的《商品房买卖合同》出卖房屋并通过首付加按揭贷款方式获取购房款的合同目的不能实现。根据合同法及商品房买卖合同纠纷司法解释的相关规定，向朝赢、杨捷的行为已构成根本性违约，浙黔公司享有合同解除权，且向朝赢、杨捷应当返还所购买的房屋。同时，向朝赢、杨捷还应当承担因违约给浙黔公司造成的损失即浙黔公司向银行承担连带责任应当清偿的损失共计120609.15元，并根据合同约定承担违约金11239元。综上所述，向朝赢、杨捷的行为严重侵害了浙黔公司的合法权益，为维护浙黔公司的合法权益，特向贵院提起诉讼。向朝赢、杨捷未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年2月24日，向朝赢、杨捷作为买受人与浙黔公司签订了一份《商品房买卖合同》，主要约定向朝赢、杨捷购买浙黔公司开发的兴义市桔山街道办事处浙兴商贸博览城7号馆第11幢1层1-16号房，建筑面积48.08平方米，套内建筑面积38.22平方米，总价款为373482元。合同第八条付款方式及期限约定“买受人采取下列第3种方式付款……3、贷款方式付款，买受人以[银行按揭]付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款193482元，余款180000元以[银行按揭]支付。”合同第十条逾期付款责任约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起即日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金……”合同签订后向朝赢、杨捷按约支付了首付款193482元。2014年11月11日，向朝赢、杨捷作为借款人、浙黔公司作为保证人与农业银行兴义南盘江支行签订了《个人购房担保借款合同》，主要约定向朝赢、杨捷向农业银行兴义南盘江支行借款180000元，用于支付购买浙黔公司开发建设的前述房屋的房款。合同同时约定贷款人农业银行兴义南盘江支行将全部款项一次性划入借款人指定的浙黔公司的银行账户内，保证人浙黔公司为该笔贷款承担连带保证责任。《个人购房担保借款合同》签订后，农业银行兴义南盘江支行按照合同约定将180000元贷款直接划入浙黔公司账户。后因向朝赢、杨捷未按期归还借款，农业银行兴义南盘江支行向本院提起诉讼，另案（2019）黔2301民初9806号案件处理，该案尚在审理过程中，浙黔公司收到农业银行兴义南盘江支行的起诉状后，向本院提起本案诉讼。本院认为，浙黔公司与向朝赢、杨捷签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。所谓商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案《商品房买卖合同》签订后，向朝赢、杨捷按照合同约定支付了首付款193482元，在办理了银行按揭贷款后，银行已按约将贷款180000元直接打入浙黔公司账户。即向朝赢、杨捷已按约履行向浙黔公司足额支付购房款的合同义务，向朝赢、杨捷未按时向银行偿还购房按揭贷款，系向朝赢、杨捷与银行的借贷关系，浙黔公司承担保证责任，是担保关系，若浙黔公司基于该担保关系承担了连带保证责任，其可基于法律规定的追偿权向购房人向朝赢、杨捷主张权利。综上所述，向朝赢、杨捷已履行完毕支付购房款的义务，不存在违反《商品房买卖合同》约定导致合同目的不能实现的情形，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除的条件，对浙黔公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。因前项诉讼请求不予支持，浙黔公司起诉要求向朝赢、杨捷返还房屋，没有事实和法律依据，亦不予支持。关于浙黔公司起诉主张向朝赢、杨捷赔偿其损失120609.15元并支付其违约金11239元的诉讼请求，如前所述向朝赢、杨捷未按时向银行偿还购房按揭贷款，系向朝赢、杨捷与银行的借贷关系，并未违反其与浙黔公司签订的《商品房买卖合同》，浙黔公司并不能因此享有合同解除权，故浙黔公司要求向朝赢、杨捷支付因合同解除给其造成的损失及违约金的诉讼请求，本院不予支持。其次，银行起诉浙黔公司、向朝赢、杨捷的案件尚在审理过程中，浙黔公司仅凭起诉状复印件、开庭传票复印件不能证明其实际已受到的损失为120609.15元。且即便浙黔公司最终因此承担了保证责任，其也可基于法律规定向借款人向朝赢、杨捷进行追偿，故对浙黔公司主张的损失及违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：驳回贵州浙黔置业有限公司的诉讼请求。案件受理费2872元，减半收取1436元，由贵州浙黔置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 王明快二〇二〇年一月八日法官助理 高丽枝书 记 员 刘婉蓉