黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初11249号原告：汪庆欣，男，1990年12月28日出生，个体，住黑龙江省海伦市。委托诉讼代理人：张晓红，黑龙江三维律师事务所律师。被告：宋志凯，男，1994年2月20日出生，汉族，住黑龙江省宾县。委托诉讼代理人：徐希，黑龙江龙广律师事务所律师。第三人：李雅臣，男，1961年9月2日出生，汉族，无业，住哈尔滨市南岗区。原告汪庆欣与被告宋志凯、第三人李雅臣合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪庆欣及其委托诉讼代理人张晓红、被告宋志凯及其委托诉讼代理人徐希到庭参加诉讼。第三人李雅臣经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原被告签订的《转让协议》。2、被告返还原告人民币捌万元整（8万元）。事实与理由：一、被告以欺诈手段，使原告在违背真实意思表示情况下，与其签订《转让协议》。1、被告故意隐瞒转租房是住宅，不是商服房的重大事实。2019年6月10日，原被告签订《转让协议》（简称《协议》）。《协议》约定，被告（甲方）将位于南岗区××号商业门市房（简称转租房）转让给原告（乙方），转让费8万元。2019年6月15日结清余款79，000元。当日，原告向被告支付定金1000元整。见《转让协议》1份。2019年6月13日，原告依约向被告支付西大直街2××号号鲜花店出兑余款7.9万元，见收据1份。原告向被告支付8万元转让费后，才见到转租房产权证复印件，产权证上标明用途住宅，见产权证1份。该《协议》名为房屋转让，实为被告将其承租的房屋转租和鲜花店出兑给原告，转让费8万元。2、被告故意隐瞒转租房和鲜花店与二楼业主存在民事纠纷的重大事实。《协议》签订后，原告找二楼业主，请其在住改商同意书上签名，遭其拒绝。此时，原告得知被告与二楼业主，在南岗区法院存在尚未结案的，排除妨害民事纠纷案件（涉及牌匾悬挂），见南岗法院短信截屏1份。3、被告故意瞒隐转租房和鲜花店与南岗区城管存在行政纠纷案件的重大事实原告接收转租房和鲜花店后，在装房屋时南岗区城管局工作人员来到现场，告诉原告鲜花店业主宋志凯与南岗区城管局有行政纠纷案件。你别装修了，否则会造成更大损失。此时，原告得知被告与南岗区城管局，在南岗法院存在尚未审结的，撤销《强制执行决定书》（涉及牌匾悬挂）行政纠纷案件的重大事实，见宋志凯《行政起诉状》、开庭传票、《行政机关负责人出庭通知书》各1份。被告故意隐瞒上述重大事实系欺诈，给原告造成8万余元经济损失。第二、被告欺诈行为，导致原告支付8万元转让费后，不能实现开店做生意的目的，被告应返还原告8万元转让费由于被告与二楼业主及被告与南岗区城管局存在民、行纠纷案件各一宗，这两宗案件都涉及牌匾悬挂事宜。原被告签订的《协议》明确约定，位南岗区××号号商业门市房。由于被告转租房和出兑鲜花店不是商服房，二楼业主不允许其在他家窗下悬挂牌匾。导致原告向被告支付8万元转让费后，不能实现开店做生意的目的，被告应返还原告8万元转让费。原告为维护其合法权利，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二十八条第二款之规定，特向南岗区人民法院提起民事诉讼，请依法公断！三、因二楼业主**芳，不同意第三人李雅臣一楼住宅改变为营业性用房，故此，原告不能依法申办个体户营业执照，无法实现开店做生意的目的被告故意隐瞒出兑鲜花店和转租房南岗区××号号）房证上用途是住宅的重大事实，是民事欺诈。见第一组证据中：《转让协议》、第二组证据：第三人李雅臣房证复印件各1份，该房证上用途是住宅。原告兑店租房目的是开店做生意，因转租房房证上用途是住宅，如业主将住宅改变为经营性用房，依据《中华人民共和国物权法》第77条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条、第11条之规定，应当经有利害关系的业主同意。被告鲜花店牌匾被强拆后，2019年11月5日，原告拿着第三人李雅臣房证复印件等手续，再次到南岗区市场监督管理局通达街工商所，申请办理个体工商户营业执照。工作人员给原告一张空白证明，让其找利害关系业主签字。当日原告请转租房正上方二楼业主**芳先生在证明上签字，遭其拒绝。但黄先生给原告出具证明，证明内容：我住南岗区××号号，李雅臣南岗区××号号，我住在李雅臣住宅正上方二楼，我不同意李雅臣住宅改变为营业性用房。由于二楼业主**芳不同意第三人李雅臣的住宅改变为经营性用房，所以原告不能依法申办理个体户营业执照，无法实现开店做生意的目的，见第四组证据：《个体工商户名称预先核准通知书》、《空白证明》、《**芳证明》各1份。四、被告鲜花店牌匾虽已强拆，但因二楼业主**芳不同意第三人李雅臣的住宅改变为经营性用房。原告仍不能依法申办个体户营业执照，不能实现开店做生意的目的，所以，被告应当返还原告8万元转让费，原告将转租房钥匙交给被告或第三人（转租房卷帘门钥匙原告和第三人各持一把）。被告宋志凯辩称，一、被告宋志凯不存在欺诈行为，也没有欺诈的故意。1、被告宋志凯在案涉房屋经营之初，是从案外人刘晓吉手中转租得来，刘晓吉的房屋到期后，被告宋志凯又跟被告毛忠清进行了续租，宋志凯在原告起诉之前并未见过房产证，也就是说宋志凯对该房屋的性质也一直不知情，房东对宋志凯也进行了隐瞒，如果原告认为自己受到欺诈，那么，被告宋志凯也是受欺诈一方。2、根据原告和被告毛忠清签订的《房屋租赁协议》也能看出，被告毛忠清跟原告所述为商业门市房，即便存在欺诈，也是被告毛忠清对原告和被告宋志凯进行了欺诈，而不是被告宋志凯欺诈。二、案涉房屋此前能够办理营业执照，原告亦没有举示因房屋性质不能办理营业执照的证据，原告主张不能利用案涉房屋不能成立。首先，在被告宋志凯经营期间并不存在因房屋性质而无法经营的情况，宋志凯在此经营场所注册了营业执照，案外人刘晓吉此前也注册过营业执照，同时，原告在租房之前必然已经对房屋周边情况进行了仔细查看，案涉房屋两侧都处于经营业务、开店的状态，因此，并不存在房屋是住宅就无法注册营业执照而影响经营的问题。其次，根据《个体工商户登记管理办法》第14条“申请个体工商户注册登记，应当提交下列文件：（三）经营场所证明”之规定，对于经营场所的房屋性质法律法规并没有任何限制，住宅或者商服并不影响成立个体工商户。因此，原告所称不能实现开店做生意的目的，并非房屋性质所导致。三、不应以被告与案外人是否存在纠纷来认为被告是否构成欺诈。1、被告宋志凯与二楼业主已经不存在纠纷，二楼业主已经撤回起诉，纠纷的起因是二楼业主自称花粉过敏，宋志凯开的刚好是花店，现在纠纷已经不存在，而且在原告租房时就已经明确表示是做其他业务；2、原告所述与城管局的纠纷，并不是基于房屋本身产生，而是基于屋外的牌匾而产生，同时，城管局也未表示不能悬挂牌匾，既然原告不做鲜花生意，只要重新制作的牌匾符合相应规定必然不会产生任何影响；3、对于上述纠纷并不是协议中的约定事项，被告也未对原告有过任何承诺，不能依据原告一方说辞认定被告隐瞒或者欺诈。被告与他人的纠纷也不是必须公开的事项；综上，被告宋志凯不存在欺诈行为和欺诈故意，虽然协议对房屋性质描述有所不当，但并未影响原告对房屋的使用，更没有因为房屋性质而造成原告不能经营，因此，不能认定被告欺诈，请求贵院依法驳回原告诉讼请求。第三人李雅臣未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对证据的认定如下：原告举示的证据一证人**芳证言一份、证据二《个体工商户名称预先核准通知书》、《空白证明》、《**芳证明》各1份，以上证据能够证明案件事实，予以采信。原告举示的证据三转让协议、收据、微信转款凭证、鲜花店照片各1份、证据四坐落于南岗区西大直街2××号号1××号号的房产权证复印件1份、证据五南岗区法院**芳诉宋志凯等排除妨害纠纷案件短信截屏、宋志凯《行政起诉状》、南岗区法院开庭传票、《行政机关负责人出庭通知书》各1份（均为复印件），被告对该三组证据的真实性无异议，本院对该三组证据的真实性予以采信。原告举示的证据六南岗通达街工商所办理营业执照材料清单一份（照片），该张照片无法体现拍摄地点，对其证明问题不采信。被告举示的证据一收条与被告举示的证据五能够相互印证，予以采信。被告举示的证据二营业执照、工商登记信息（均为复印件），证据三强制执行决定书（复印件），证据四照片一张，证据五房屋租赁合同（复印件），原告对以上证据的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：2019年6月10日，原告汪庆欣作为甲方、被告宋志凯作为乙方签订《转让协议》一份，约定“甲方将位南岗区××号号商业门市房转让给乙方，转让费共为8万元。”该《转让协议》名为房屋转让，实为被告将其承租的房屋转租和鲜花店出兑给原告。协议签订当日，汪庆欣向宋志凯支付定金1000元。2019年6月13日，汪庆欣向宋志凯支付余款79000元。协议签订后，汪庆欣前往哈尔滨市南岗区市场监督管理局办理营业执照，发现案涉租赁房屋设计用途为住宅，而非商服，如需办理营业执照需利害关系业主出具同意住改商证明，而利害关系业主**芳明确表示不同意为原告出具相应证明，以至原告想要设立的蛋糕店至今未成功办理营业执照。另查明，被告宋志凯在2019年初办理哈尔滨市南岗区尚上品鲜花店工商登记时，所提交的材料包南岗区××号号产权证复印件。本院认为，本案争议焦点是宋志凯在与汪庆欣签订《协议书》时是否存在欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同是可变更、可撤销合同。所谓欺诈，是指一方故意制造假象或者隐瞒真实情况，致使对方陷入错误而作出与之签订合同的意思表示。本案中，宋志凯在2019年初办理哈尔滨市南岗区尚上品鲜花店工商登记时，所提交的材料包南岗区××号号产权证复印件，宋志凯对于案涉房屋设计用途为住宅是明知的，但是宋志凯在与汪庆欣签订《转让协议》时，将案涉房屋描述为“商业门市房”，汪庆欣因信任该虚假陈述而与宋志凯签订《转让协议》，协议签订后，汪庆欣至今尚未成功办理营业执照，宋志凯的行为构成欺诈，故原告主张撤销原、被告签订的《转让协议》以及被告返还原告人民币8万元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销原告汪庆欣与被告宋志凯于2019年6月10日签订的《转让协议》；二、被告宋志凯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汪庆欣退还转让费8万元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由被告宋志凯负担。如不服本判决，可以在判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王 鹏人民陪审员  刘爱萍人民陪审员  李玉红二〇二〇年一月六日书 记 员  苑明哲