江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0505民初6885号 原告：陈家刚。 原告：韩照琴。 委托诉讼代理人：谷志栋、袁慧，江苏万拓律师事务所律师。 被告：王万俊。 委托诉讼代理人：段美玲，江苏双泽律师事务所律师。 原告陈家刚、原告韩照琴与被告王万俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩照琴与原告陈家刚、原告韩照琴的共同委托诉讼代理人谷志栋、被告王万俊的委托诉讼代理人段美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈家刚、原告韩照琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年8月24日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令被告向原告支付违约金165,000元；3、判令被告向原告支付维权律师费20,000元。 原告陈家刚、原告韩照琴为支持其诉讼请求提供了以下证据： 1、房屋买卖（居间）合同一份，证明2019年8月24日，原、被告双方自愿达成房屋买卖合同，双方就房屋总价、付款时间、交房时间、过户时间、违约责任等进行了明确约定。 2、委托代理合同一份、网上银行电子回执一份、微信聊天记录截图1页、增值税普通发票1页，证明原告因维权需要支付20,000元代理费，现原告已支付6,500元，根据合同的第六条第五款，该费用应该由被告承担。 被告王万俊对原告提交之上述证据进行质证后提出以下意见：对证据1之房屋买卖（居间）合同的真实性不予认可，合同买受人处的乙方“工万俊”与被告的名字不符，最后的签字王万俊并非本人所签。且因该合同是一份誊写的合同，时间肯定不是2019年8月24日，故对原告的证明目的不予认可。对证据2之委托代理合同等证据的真实性认可，但对于证明目的不予认可，原告目前仅支付了6,500元，因此只能证明原告方有6,500元的损失。 被告王万俊辩称，2019年8月24日，被告母亲与中介、原告签订房屋买卖合同时被告并不在场；被告母亲签合同的行为事先未获得被告的授权、事后未获得被告的追认，故合同对被告并不生效；被告虽和中介、原告有接触、沟通，但未就购房一事达成一致，该过程中被告不存在恶意切磋；涉案房屋目前市价未下跌，原告没有损失，故被告不应当承担违约责任；被告母亲所缴纳的定金20,000元已经尽到了不能履约的惩罚作用。综上，请求驳回原告的所有诉讼请求。 被告王万俊为支持其辩称意见提供了以下证据： 1、XX房屋价格网页截图一份，证明与涉案房屋相同户型相同面积的房型，截止到目前房屋价格是上升的。签订合同时89平方米的房屋售价是165万元，目前售价在175万元至188万元之间。被告未履行合同并没有给原告造成损失。 原告陈家刚、原告韩照琴对被告提交之上述证据材料的真实性、合法性提出以下质证意见：该XX房屋价格网页截图不符合证据的形式要件，该证据未体现其时间、来源。而且，房屋具体的成交价格应当以实际签订合同的价格为准，房屋之装修、楼层也直接影响了房屋的价格。原告已于2019年12月10日将涉案房屋出售他人，成交价为159万元，实际损失为6万元。同时，原告表示庭后会提交证明其实际损失为6万元的合同原件，但庭后未提交。 本院经审理认定事实如下：2019年8月24日，在居间方XXXX有限公司XX店（丙方）提供居间服务下，作为出售方的原告陈家刚（甲方）与作为买受方的被告王万俊（乙方）订立《房屋买卖（居间）合同》一份，合同约定：甲方将其与原告韩照琴共同所有的、位于XX市X区XX苑X区X幢XXX室的房屋出卖给乙方，房屋的整体成交价为1,650,000元，乙方于2019年8月24日前支付购房定金20,000元，首付款部分为489,000元、贷款部分为1,141,000元。合同还约定，“第四条过户及交付等事宜1.甲、乙双方同意授权丙方或丙方指定的其他第三方房产经纪公司办理房屋挂牌、网签、资金托管等产权过户手续，乙方须在2019年10月20日前向丙方提供送审材料并配合办理送审手续（如有请填写）。甲乙双方须在2019年10月20日前向丙方提供合法证件和资料并同时办理网签、资金托管；乙方须在前述日期前备妥资金托管的首付款；如乙方需要办理贷款的，应在办理资金托管手续后七日内提供贷款所需全部材料。并确保贷款资金在办理资金托管手续九十日内到达资金托管银行账户。2.甲乙双方同意在过户完毕后的新产证下发之日起三日内相互配合共同至不动产登记中心办理领证及领款等相关手续，若有任何一方迟延办理的，每迟延一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05％作为迟延履行违约金。3.甲方承诺于腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交与乙方。甲方承诺于过户前办理完毕户口迁移手续。甲方保证腾房交钥匙前该房屋及其附属设施费无纠纷、无欠费。第五条居间佣金约定甲方、乙方应于签署本合同之时各向丙方支付提供居间服务的报酬，佣金支付金额以《佣金确认书》为准。第六条违约责任1.甲方保证本合同第一条所述各项情况与事实完全相符，且对该房屋享有完整所有权或使用权，能完全支配处置，并保证己取得该房屋共有人或甲方配偶的同意。如该房屋存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响本合同正常履行的，应由甲方负责解决，如因此导致未能按本合同约定的期限办理的视为违约，则甲方应按照本条第2款约定向乙方承担违约责任。2.甲乙双方应按本合同约定积极配合办理送审（如有）、网签、资金托管、贷款（若有）、过户、房屋交付、户口迁移等相关手续，提供交易所需的各种真实有效地书面证明材料，并及时支付各项税费。未按本合同约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05％作为迟延履行违约金。逾期十日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。3.乙方未按约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该套房屋成交价的0.05％作为迟延履行违约金；逾期十日甲方有权选择即日解除本合同并向乙方要求支付该房屋成交价的20％作为违约金。4.乙方以贷款方式支付房款的，如因乙方资质、征信、银行政策变动等原因导致贷款资金未能在办理资金托管手续九十日内全部到达资金托管银行账户的，须由乙方以现金方式在本条款前述日期届满后十日内向甲方补齐全部房款；否则视为乙方违约，甲方有权按本条第3款约定追究乙方的违约责任。5.本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担。第七条重要告知事项1.签署本合同时，甲乙双方均已查阅本合同全部条款，且丙方已对本合同全部内容进行了详细的解释及合理的提示，尽到了良好的告知义务，甲、乙、丙三方对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按本合同约定严格履行。2.为保障交易安全，甲乙双方均同意于本合同签订之日将房屋权属证明（如有）暂存于丙方保管。3.对于签订本合同时该房屋尚未取得不动产权证／房屋的所有权人没有全部到场签字均可能导致本合同履行不能的风险，丙方已尽充分告知义务，甲乙双方愿意承担后果。4.甲方、乙方均同意电子送达，确认甲方／乙方的户籍所在地或工商登记注册地为对方致函或人民法院送达相关法律文书的送达地址。邮寄送达的，寄出次日即视为送达。5.甲方在签订本合同时有义务向乙方和丙方如实披露该房屋项下存在的权利瑕疵和质量瑕疵，如未如实披露或未尽告知义务的，甲方构成违约，同意按第六条第2项承担违约责任。6.该房屋产权或租赁权过户的相关税费计算依据是政府管理部门评估系统对该房屋的评估价格，而非丙方提供的交易参考价和甲乙双方商定的实际成交价，如因国家政策调整导致税费变化，按新政策执行。7.三方一致确认本合同履行地为该房屋所在地。若发生诉讼，各方同意适用小额速裁程序。8.其他约定事宜：。9.关于该房屋其他合同（包括但不限于签订时间在后的网签备案合同）与本合同不一致的，均以本合同约定为准。第八条合同效力本合同自各方签字或盖章之日起生效。甲乙丙三方各持一份，具有同等法律效力。”合同落款处除中介签名盖章外，尚有原告陈家刚、原告韩照琴、被告王万俊之相应签名，以及被告王万俊父亲代签的“王万俊”签名。合同签订后，被告王万俊及其母亲共向两原告支付了购房定金20,000元，但被告未能于2019年10月20日前备妥资金托管的首付款489,000元。原告认为合同无法继续按约履行的根本原因在于被告，被告属于根本违约方，原告享有合同解除权，遂诉讼法院。 另查明，原告为提起本次诉讼，其与案外人XXXX律师事务所律师签订了委托代理合同一份，合同约定原告“一次性支付律师费20,000元，签订合同时付6,500元，案结后三日内另付13,500元”。案外人XXXX律师事务所律师指派了律师参加了本案的庭审，庭审中原告提供的发票显示，其在与案外人签订上述合同后向案外人支付了首期款6,500元。 本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案原告陈家刚、原告韩照琴与被告王万俊之间的房屋买卖合同依法成立，受法律保护。原、被告双方在合同中就过户及交付等事宜作出约定，“乙方（被告）须在2019年10月20日前备妥资金托管的首付款；如乙方（被告）需要办理贷款的，应在办理资金托管手续后七日内提供贷款所需全部材料，并确保贷款资金在办理资金托管手续九十日内到达资金托管银行账户”，现被告未能按合同约定期限内备妥资金托管的首付款，其行为已构成违约，因此，被告应当承担相应的违约责任。被告未能按照合同约定履行其合同义务致双方房屋买卖合同之目的不能实现并致合同履行不能，责任在被告。合同就违约责任作出约定，以“逾期十日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金”，现被告逾期已过十日，故原告有权要求解除该房屋买卖合同。同时，涉案房屋成交价为1,650,000元，相应的20%金额为330,000元，现原告仅主张房屋成交价的10%金额即165，000元作为违约金，该主张系原告之真实意思表示，其违约金金额的调整虽不违反法律规定，但该标准仍偏高，本院酌情调整为以房屋成交价的5%金额即82,500元作为违约金。合同另约定，“本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担”，现由于被告违约，故其应向原告承担相应的律师费。尽管原告目前仅支出首期律师服务费6,500元，但其尚余的13,500元律师服务费将在案结后三日内另付，因此，被告对于原告所应支付之总的律师费用仍应承担。鉴于合同订立时，原告曾收取被告交付之购房定金20,000元，为免讼累，本案对该定金一并予以处理，即原告应将其收取的购房定金20,000元返还被告。被告辩称签订房屋买卖合同时其不在场、被告母亲签合同的行为事先未获得被告的授权、事后未获得被告的追认以及签订合同过程中被告无恶意切磋之故意的辩称意见，经查其意见与事实不符，故本院对该意见不予采信。关于被告提出之涉案房屋目前市价未下跌、原告没有损失、故被告不应当承担违约责任的意见，该意见不能成立之理由同上，不再赘述，本院对该意见亦不予采信。 综上所述，原告陈家刚、原告韩照琴要求解除两原告与被告王万俊于2019年8月24日签订的《房屋买卖（居间）合同》、并判令被告支付原告违约金、支付律师费的诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十六条、第一百三十条的规定，判决如下： 一、解除原告陈家刚、原告韩照琴与被告王万俊于2019年8月24日签订的《房屋买卖（居间）合同》； 二、被告王万俊于本判决生效之日起十日内一次性给付原告陈家刚、原告韩照琴违约金82,500元、承担律师费20,000元，合计102,500元； 三、原告陈家刚、原告韩照琴于本判决生效之日起十日内一次性返还被告王万俊购房定金20,000元； 四、综合上述二、三项，被告王万俊于本判决生效之日起十日内一次性给付原告陈家刚、原告韩照琴违约金、律师费余款计82,500元。 （如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号：户名：陈家刚；开户行：中国农业银行XXXX支行；账号：6228XXXX370；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：6228XXXX467）。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19,830元，减半收取9,915元，由原告陈家刚、原告韩照琴负担490元，被告王万俊负担9,425元。被告王万俊应负担的9,425元直接支付给原告陈家刚、原告韩照琴（户名：陈家刚；开户行：中国农业银行XXXX支行；账号：6228XXXX370）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：1055XXXX676。 审判员 陆 平 二〇二〇年一月十四日 书记员 叶圣娅