山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1502民初6940号原告：陈英恩，男，1969年2月14日出生，汉族，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：蒋燕峰，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。被告：聊城市天润房地产开发有限公司，住所地聊城市育新街12号。法定代表人：薛超友，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：白伟，山东群创律师事务所律师。原告陈英恩与被告聊城市天润房地产开发有限公司（简称天润公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋燕峰、被告的委托诉讼代理人白伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈英恩向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将备案资料报产权登记机关备案，并协助原告办理奥林城市花园小区第7幢3单元1楼311室的房屋所有权证书；2、判令被告以购房款总数为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即年利率的6%）向原告支付逾期办理上述所有权证书的违约金暂计30000元（具体数额待判决之日确定）。事实和理由：原告与被告于2012年1月6日签订GF-2000-0171《商品房预售合同》，原告购买被告开发的奥林城市花园小区第7幢3单元1楼311室的房产一套，2013年10月31日被告即向原告交付了房屋，但由于被告未按约定履行义务，致使原告至今未取得房屋所有权证书，根据双方签订的《商品房预售合同》第十六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告的行为已经构成严重违约，使原告的房屋合理使用和交易等受到极大限制，给原告造成重大损失，经原告多次催促，被告迟迟不履行上述义务。天润公司辩称，1.答辩人已经履行了将备案资料报产权登记机关备案及协助办理权属证书的义务，原告的第一项诉讼请求于理无据，应依法驳回其诉求；2.原告与答辩人之间的合同已对违约金进行了明确约定即不支付违约金，且原告并无任何直接损失，应依法驳回其主张违约金的诉讼请求；3.单纯从法律角度上来说，诉讼时效应从起诉之日起往前推算两年开始计算，原告要求违约金的部分诉讼请求已超过诉讼时效。原告为证明其主张，提交了如下证据：1.原告的身份证，拟证明原告的姓名、性别、年龄、住址等身份信息；2.《商品房预售合同》，拟证明被告负有将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并转移房屋所有权给原告的义务，但被告未按约定履行义务，构成违约；3.增值税普通发票一份，拟证明原告购买的房屋总价款557883元，原告已付清全款；4.东昌府区法院刊登在人民法院报和山东省高级人民法院网站的商品房逾期办证违约金的裁判意见，拟证明聊城市某小区业主与聊城市某开发商签订的商品房预售合同，因约定的逾期办证违约金过低被调整，依法维护了购房户的合法权益，取得了良好的法律效果和社会效果；5.（2018）鲁1502民初407号判决书，拟证明聊城交大科技园小区因逾期办证违约金过低违反公平正义和诚实信用原则被调整，应适用同等原则支付违约金，该案件因被告约定综合验收一年内协助原告办理房屋所有权证书，被东昌府区法院认定为违反法律强制性规定，被认定为无效条款；6.山东省住建厅备案办法一份，拟证明房屋经综合验收合格后方可交付使用，未经综合验收或者验收不合格的不得交付使用；7.聊城市五部门备案工作通知一份，拟证明原被告合同第十六条第三项的内容违反法律的强制性规定，属于无效条款，同时该条款免除被告办证责任加重原告责任，排除原告的主要权利，故该条款无效。经质证，被告对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，对其证明目的有异议，被告仅负有协助原告办理权属登记备案的义务，但权属证书登记属于政府部门的职责，而由于政府部门在职务履行中所造成的权属证书未能按照约定办理，不属于被告违约，且根据合同约定被告一直积极向有关部门申请并配合办理相应手续；对证据3真实性无异议，对证据4、5的真实性无异议，但该材料不属于法律规定的证据类型，不应作为证据出示，且该判决书与本案的事实没有任何的关联性，不能作为审理本案的依据；对证据6、7两份材料的真实性无异议，但该两份材料属于地方行政部门文件，且该两份文件均不是法律和行政法规，对于在合同条款的效力认定上不能作为认定合同效力的依据。被告提交以下证据：1.天润公司营业执照、天润公司对聊城经济开发区海河路北、黄山路西所持有的《国有土地使用证》、奥林城市花园7、8号住宅楼的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预（销）售许可证》复印件共11页（原件提交到政府部门办理手续），拟证明被告是依法设立并存续的从事房地产开发经营的公司，被告取得了涉案房屋销售所需的所有证件，被告对涉案房屋销售合法；2.《建设工程竣工验收备案证书》、2011年8月11日被告向聊城经济开发区城市管理行政执法局交纳的罚款单据一份、《关于聊城天润房地产有限公司奥林花园项目完善土地相关手续费函》和《行政处罚决定书》及2016年9月27日缴纳罚金的单据一份，聊国土呈（2017）81号文件及2017年7月31日被告向聊城市国土资源局补缴土地出让金的单据一份，拟证明涉案房屋已于2016年12月30日竣工验收合格，并进行了竣工验收备案，被告根据政府部门的意见积极交纳罚款、办理了相关手续，虽系被告最初的违法行为所引起，但该违法与涉案房屋无关，因政府部门迟迟未出台处理意见，被告所提交的材料一直未能进行处理，对此不属于被告的责任，被告现已履行完了所有手续，也正积极协调不动产登记部门并协助原告尽快办理房屋权属登记；3.2019年8月15日核实证一份，拟证明由于政府部门审批原因，才向被告发放核实证，被告一直积极提交资料进行办理建设工程等资料备案，并非被告不作为而是需要相关政府部门履行职责才能予以办理，被告不具有过错。经质证，原告对证据1真实性无异议，对证明内容有异议，被告成立之初的合法与否与本案中合同约定的办理房屋所有权证书和支付逾期违约金没有联系，不能起到证明作用；对证据2真实性无异议，此证据恰恰证明了是被告存在违法行为导致迟迟不能为原告办理房屋所有权证书，政府的罚款只是对其违法行为的一种确认，建设工程竣工验收备案证书作出时间是在2016年5月10日而且不是综合验收备案，其履行备案义务也已远远超出了合同第十六条约定的交付之日起30日内办证；对证据3的真实性无异议，但该证据恰恰证明了被告于2019年8月15日完成竣工规划核实合格证，离原告起诉还要晚一个月，被告具有重大过错。以上证据，经本院审查，对原告提交的证据1、2、3效力予以确认，被告对证据4、5、6、7异议成立，故不予确认其效力；对被告提交的证据真实性予以确认，对其证明目的不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年，原被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的奥林城市花园第7幢3单元311号楼房，总房款为557883元，其中第十六条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.待小区整体验收后，360日内出卖人继续为买受人办理房屋权属转移登记，买受人如不同意，可以退房，按同期银行活期存款利率进行赔偿，办理相关产权的各项税费由买受人承担。合同签订后，原告向被告交纳了房款557883元，被告于2013年10月31日向原告交付了楼房，至今尚未办理房屋产权证书。本院认为：原告与被告签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，依法应确认为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告已向被告交付房款，被告在向原告交付了房屋后，应按合同约定为原告办理房屋权属转移登记，但至今未予办理，现原告要求被告将备案资料报产权登记机关备案并协助原告办理涉案楼房的房屋所有权证书，符合双方合同的约定，亦不违反法律规定，本院依法应予支持。关于原告主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案原被告约定的内容是“待小区整体验收后，360日内出卖人继续为买受人办理房屋权属转移登记”，一方面，原被告并未选择约定违约金条款，即：既未约定一定数额的违约金，也未约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，另一方面，原告也未提交其因被告违约而造成损失的相关证据，故原告的该项诉求，本院依法不予支持。被告关于违约金超过诉讼时效的抗辩意见不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及相关法律的规定，判决如下：一.限被告聊城市天润房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内，将涉案房屋的备案资料报产权登记机关备案，并协助原告陈英恩办理奥林城市花园小区第7幢3单元1楼311室的房屋所有权证书；二.驳回原告陈英恩的其他诉讼请求。案件受理费275元，由原告负担250元，被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  武素芳二〇二〇年一月二日书记员  张艳君