西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初8178号 原告：陕西新福兴房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：刘杰，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：路航，陕西许小平律师事务所律师。被告：颜少锋。    原告陕西新福兴房地产开发有限公司(以下简称新福兴公司)与被告颜少锋商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新福兴公司的委托诉讼代理人刘杰，被告颜少锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新福兴公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决确认原、被告所签订的关于西安市未央区XX村城中村改造项目X幢X单元X层XXXXX号房屋的《商品房买卖合同》已解除；2、请求依法判决被告配合原告办理注销上述《商品房买卖合同》网签备案登记手续；3、请求依法判决被告按房屋总价款5%向原告支付违约金22742.6元；4、请求依法判决被告承担原告的律师费人民币15000元；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月30日，其公司与被告签订《商品房买卖合同》，合同中约定被告购买其公司开发的位于西安市未央区XX村城中村改造项目X幢X单元X层XXXXX号房屋，房屋总价款454852元，首付款为174852元，剩余280000元向中国光大银行股份有限公司西安明光路支行（以下简称光大银行）办理银行按揭贷款，其公司为贷款承担阶段性连带保证责任。其后，因被告出现断供行为，其公司依照光大银行的要求代被告偿还了欠付的全部借款。2019年，其公司向被告发出催缴通知书，要求被告归还代偿款项及违约金，被告未予理会。2019年4月6日，其公司向被告发出解除合同通知书，被告未提出异议。根据其公司与被告签订的《商品房买卖合同》相关条款的约定，双方签订的合同已解除，其公司为维护合法权益，遂诉至法院，请求如前所述。    被告颜少锋辩称,其不同意解除合同，亦不同意支付违约金、律师费及诉讼费；因其未收到过原告发出的任何通知书，原告亦未给其打过电话，发过短信，断供后，银行将其及原告起诉要求还款，但原告并未向其通知便自行垫付，其对银行起诉一事根本不知情；原告未向其通知，未给其机会配合原告解决纠纷。    经审理查明，2014年12月30日，原告新福兴公司（出卖人）与被告颜少锋（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于西安市未央区XX村城中村改造项目第X幢X单元X层XXXXX号房屋，房屋总价款为454852元，买受人于合同签订之日即2014年12月30日向出卖人支付38%购房款，计174852元，其余购房款28万元由买受人向银行申请贷款；出卖人应当在2015年6月30日前，将经建设、设计、勘察、监理、施工五方验收合格的商品房交付买受人使用；同时，合同附件六第三条第5款约定：“如买受人未按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任，即代买受人向银行偿还已到期的贷款本息及罚息的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后五日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项返还给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按百分之五的标准向出卖人支付违约金。如五日后仍未支付的，出卖人有权单方解除合同，并依法追究买受人的违约责任。如买受人逾期偿还银行贷款本息导致贷款银行解除或终止与买受人之间的借款合同，则买受人应在出卖人按贷款银行要求承担担保责任，代买受人支付所欠银行贷款后五日内，向出卖人支付全部的代偿款项（包括但不限于贷款本息、罚息、赔偿金、追款费用、律师费、保全费用等），并从出卖人代其还款之日起，按日万分之五的标准向出卖人支付违约金。如五日内仍未支付的，出卖人有权单方解除合同，并依法追究买受人的违约责任。因买受人拖欠银行按揭贷款导致出卖人解除合同的，出卖人有权从买受人已付房款中直接扣除买受人应偿还全部代偿款项、违约金及按照规定应承担的全部责任费用。”附件七第四条约定：“因买受人原因致使合同解除的，买受人除应承担全部违约责任外，还应向出卖人支付合同总额百分之五的违约金，并赔偿由此造成的全部损失。……”上述合同签订后，被告颜少锋向原告新福兴公司支付房屋首付款174852元。其后，被告从光大银行处申请房屋贷款28万元，合同履行期间，因被告多次未能按时还款，光大银行于2018年6月因借款合同纠纷将原、被告诉至本院，审理中，原告分别于2018年6月29日、2018年7月30日、2018年8月30日、2018年9月26日、2018年10月29日、2018年11月20日代被告向光大银行偿还贷款本息1873.49元、1876.84元、1877.24元、1875.7元、1876.86元、254293.53元，共计263673.66元，截止2018年11月20日，原告已将被告贷款本息向光大银行全部代偿完毕，2018年11月30日，光大银行向本院提出撤诉申请，2018年11月30日，本院作出（2018）陕0112民初11811号民事裁定书，准许光大银行撤回起诉，诉讼费2598元、公告费800元由原告承担且已给付光大银行。庭审前，因本院无法向被告有效送达诉状副本等相关法律文书，原告遂申请公告送达，预付公告费400元。庭审中，原告提交《催缴通知书》、《解除合同通知书》、邮寄底联及物流跟踪信息、送达照片、《补正通知书》、《委托代理合同》、发票底联，证明被告未按照合同约定及《催缴通知书》要求，缴纳代偿款项，由此其公司有权根据合同约定解除《商品房买卖合同》，并要求被告承担房屋总价款5%的违约金22742.6元，其公司遂向被告发出《解除合同通知书》，并且通知书已妥投，因此《商品房买卖合同》于《解除合同通知书》送达之日已依法解除，被告应当配合其公司在房管局办理撤销合同网签备案登记手续，同时，其公司为向被告追偿代偿款因此支出了律师费1.5万元，应由被告承担，被告对上述证据材料均不予认可，认为其并未收到任何通知书，且其未在案涉房屋内居住，原告在案涉房屋的门上贴通知书，其无法得知，原告与银行之间协商还款事宜，未向其通知，其完全不知情，因此不应解除合同，其亦不应承担违约金、律师费等。审理中，本院依法主持调解，因原、被告各执己见，致调解未果。上述事实，有《商品房买卖合同》、民事起诉状、民事裁定书及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告新福兴公司与被告颜少锋签订的《商品房买卖合同》及合同附件不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同附件六约定如买受人未按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任，即代买受人向银行偿还已到期的贷款本息及罚息的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后五日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项返还给出卖人，……如五日后仍未支付的，出卖人有权单方解除合同，并依法追究买受人的违约责任。在合同履行过程中，被告未能按照约定向光大银行偿还贷款，导致该行提起诉讼，请求新福兴公司即本案原告承担保证还款责任。原告作为担保人履行保证还款义务后，催告被告支付全部代偿款，而被告未予支付，原告依据合同约定按照被告在合同中预留地址发出了《解除合同通知书》，合同同时约定，原告以特快专递方式发出的寄出后7日内视为送达至被告，原告主张其与被告签订的《商品房买卖合同》已解除，于法有据，本院予以支持。关于《商品房买卖合同》解除后的相关注销登记手续，被告有义务协助原告进行办理。《商品房买卖合同》约定如买受人违约应向出卖人支付总房款5%的违约金，原告据此主张被告颜少锋支付总房款5%的违约金即22742.6元，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，原告应退还被告购房款。根据本案的实际情况，被告应支付给原告的相关款项应从原告向被告退还房款中予以扣除为宜。原告主张被告承担律师费，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告陕西新福兴房地产开发有限公司与被告颜少锋签订的《商品房买卖合同》解除；二、被告颜少锋于本判决生效之日起二十日内支付原告陕西新福兴房地产开发有限公司违约金22742.6元，上述款项由原告陕西新福兴房地产开发有限公司在应退还被告颜少锋的房款中予以扣除；三、被告颜少锋于本判决生效之日起二十日内协助原告陕西新福兴房地产开发有限公司注销上述商品房买卖合同的网签备案登记手续；四、驳回原告陕西新福兴房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8122元、公告费400元（原告均已预交），由被告颜少锋负担8522元，并于本判决确定给付之日一并支付原告陕西新福兴房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省陕西市中级人民法院。  （此页无正文）                       审  判  长  李  想审  判  员  唐楠楠人民陪审员  满选利   二〇二〇年一月二日 书  记  员  李  新   1