浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0523民初1807号 原告：安吉县品良船用机械修配厂，住所地安吉县递铺街道鞍山村毛竹山，统一社会信用代码92330523MA2F4X938T。 经营者：樊品良，男，1968年11月6日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：王学志，浙江学直律师事务所律师。 被告：安吉敏信塑料颗粒有限公司，住所地安吉县递铺街道鞍山村，统一社会信用代码91330523MA28C8HW50。 法定代表人：程潮俊。 委托诉讼代理人：陈宏彪，浙江顾善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：娄慧斐，浙江顾善律师事务所律师。 安吉县品良船用机械修配厂（以下简称品良修配厂）与安吉敏信塑料颗粒有限公司（以下简称敏信公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月30日公开开庭进行了审理。品良修配厂经营者樊品良的委托诉讼代理人王学志，敏信公司法定代表人程潮俊的委托诉讼代理人娄慧斐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2012年8月3日签订的《租赁协议》无效；2.敏信公司腾空并退还前述《租赁协议》项下所涉原告厂房、场地，并协助将《租赁协议》约定的变压器转移变更至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年8月3日，原告将其建造的厂房及相应的场地出租给被告的前身安吉县敏信塑料造粒厂（以下简称敏信造粒厂），并签署《租赁协议》一份。该协议约定将租期延长五年至2020年3月底止、共计租金一次性支付500000元、租期内原告所有的变压器户口予以变更、租期届满后应变更回原告名下等内容。协议签署后，被告分期将租金如数支付，原告即外出经商至今。现原告发现被告系由其前身敏信造粒厂于2016年5月4日根据政策由个转企而设立。且其在租期内未经原告同意擅自将所租赁的房屋近十余间悉数拆除，严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告认为当事人双方签署的《租赁协议》所涉的房屋、临时建筑因未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定而建设，故该租赁合同应属无效。原告基于涉案房屋的建设者，仍依法享有财产权益，故有权要求被告予以腾空搬离。 敏信公司辩称，一、被告主体不适格，请求法庭驳回原告的起诉。原告主张的法律关系是租赁合同关系，诉请解除租赁合同并履行合同解除后的义务，腾空、归还租赁物，但原告并未提供其与被告存在租赁关系的证据，其主张的依据为《租赁协议》，但该协议承租人是喻清明（敏信造粒厂），不论合同相对人系喻清明或敏信造粒厂（该厂责任人喻文），合同相对人均不是被告。被告获得案涉地块的使用权系喻文指定，并支付对价，故原告应向合同的相对人而非被告提出合同之诉的主张。二、原告解除合同的理由不成立。原告主张其未取得建设工程规划许可证而建设房屋，但是其未向法庭提供相应的证据。三、若原告确属无规划许可而建设厂房并出租，后又主张合同无效而解除，其应向合同相对人承担赔偿责任，若法院将合同相对人确定为被告，则被告保留反诉或者另行提起诉讼的权利。综上，请求驳回原告诉请。 品良修配厂向本院提交租赁协议、租赁区域示意图、用地协议、荒地租用协议书、工商登记资料等证据拟证明其主张。 敏信公司向本院提交债权债务清理承诺书等证据拟证明其主张。 本院组织双方当事人对证据进行质证，敏信公司质证对原告提交的租赁协议、工商登记资料真实性无异议，对租赁区域示意图、用地协议、荒地租用协议书认为其非协议当事人，对真实性不做评价，且认为与本案无关联性。品良修配厂质证对承诺书真实性无异议，但认为此系个转企过程中形式上的需要，敏信造粒厂承租原告土地和建造的厂房系客观事实，企业转型后即由被告进行承租和使用，应认为被告与原告直接发生租赁关系。 以上对真实性质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。其余证据本院在下文结合争议焦点一并进行分析论证。 综合双方当事人庭审陈述及举证、质证，原、被告对于以下事实均无异议，本院予以确认： 2012年8月3日，品良修配厂樊品良与敏信造粒厂喻清明签署《租赁协议》一份，约定品良修配厂将位于安吉县递铺街道鞍山村陈从华码头旁的厂房按此前租赁协议条件延租、厂房大门左右边约2500平方米土地出租给敏信造粒厂至2020年3月底止。协议中还约定租金500000元一次性支付、租期内原告所有的变压器户口变更至敏信造粒厂名下、租期届满后变更回原告名下、租金具体支付方式、双方权利义务等内容。协议签署后，敏信造粒厂分期支付租金完毕。2016年4月29日，敏信造粒厂代表人喻文申请将该个人独资企业升级为有限责任公司，并出具债权债务清理承诺书一份，承诺敏信造粒厂的债权债务已清理完毕，若转型后有原企业经营期间未结清债权债务的，由其本人承担。此后，安吉敏信塑料颗粒有限公司于2016年5月4日设立，投资人为喻文、冯小华、骆越强。2018年1月12日，敏信公司投资人变更登记为王焘、方钦有、程潮俊。 本案中，原、被告存在以下争议：一、敏信公司作为被告主体是否适格；二、《租赁协议》是否应认定为无效。 关于第一个争议焦点，原、被告均认可真实性的工商登记资料显示，敏信造粒厂系郎敏学成立于2009年12月7日的个人独资企业，该厂于2015年6月5日整体转让给喻文，喻文于2016年4月29日申请将其升级为有限责任公司，并于2016年5月4日登记为安吉敏信塑料颗粒有限公司，此后该公司于2018年1月12日进行投资人（股权）变更登记为现经营者程潮俊等人。从上述一系列工商变更登记看，不论是敏信造粒厂还是敏信公司，工商登记地址均无变化，而敏信公司亦认可其目前经营场所与协议所涉地块部分重合、协议所约定的变压器登记在其名下，可见，敏信公司系在《租赁协议》一方当事人敏信造粒厂所租赁的原址进行经营，且继续履行《租赁协议》中所约定的权利义务。退一步说，即使协议为喻清明个人所签署，但协议上其姓名后即对其身份注释为安吉县敏信塑料造粒厂，如同樊品良的姓名后即对其身份注释为安吉县品良船用机械修配厂，足以证明喻清明系为敏信造粒厂签订租赁协议。现敏信公司系从协议签订时的敏信造粒厂经企业转型变更而来，虽被告认为喻文在申请变更企业类型时曾出具债权债务清理承诺书，承诺原个人独资企业经营期间未结清债权债务由其本人承担，但原企业并非解散，以至于原投资人须对原企业债权债务进行承担，敏信造粒厂和敏信公司在企业名称上具有关联性，敏信造粒厂的代表人喻文亦为敏信公司股东，虽从企业工商登记资料来看，敏信造粒厂注销、敏信公司成立，但从企业资源转移的角度看，两者之间存在承继关系。且该厂在转型升级为敏信公司的一年半之后其投资人才变更为现经营者，公司股东全部更替，新旧股东在进行股权转让时不可能不对原债权债务进行约定，现被告并未提交在股东完全变更时对原债权债务另行约定的证据，应认为被告承继租赁协议签订时所约定的权利义务，系适格当事人。 关于第二个争议焦点，品良修配厂认为《租赁协议》所涉厂房系其未经建筑规划许可而建，实为违章建筑，不应予以出租，故此前签订的《租赁协议》应为无效。敏信公司不同意品良修配厂的上述主张，认为厂房并非违章建筑，品良修配厂对其主张应举证证明。若厂房确系无证而建，则无证件可予证明系违章建筑，且敏信公司租赁、使用厂房多年，并对厂房进行过改建，若如其所述系合法建筑，在使用、改建过程中，其作为合法租赁人应持有相关证照进行报批等手续，现其并未提交证据证明系合法建筑，故本院对该辩称不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一、二条的规定，就未取得建设工程规划许可证的房屋订立租赁合同的无效。经审查，案涉协议签订于2012年8月3日，约定租赁期间至2020年3月底止，从协议内容来看，此前协议双方已存在租赁关系，可见租赁关系实际已存续八年以上，原告亦认可被告已全部履行租金支付义务。故即使品良修配厂主张《租赁协议》所涉厂房系未取得建筑工程规划许可证的违章建筑，但其早在2012年前已将该厂房出租并获得多年租金收益，现又于2019年5月诉至法院要求确认协议无效。而本案审理时，经现场勘查、厂区现状图纸绘制、多次协商调解不成等过程，至本判决书书成，距协议约定的租赁履行期限已不足三个月，且《租赁协议》所涉租赁物除厂房外尚有土地2500平方米，并非厂房下的土地，该部分租赁物并不存在致合同无效因素，敏信公司已在此地块生产经营多年，一并确认无效，显失公平。综上，案涉《租赁协议》中涉及厂房部分因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，但协议其余部分租赁关系仍应有效。现本院综合本案租赁关系的剩余租赁期限不足三个月、敏信公司目前经营现状及除厂房外租赁物的租赁期限尚未届满的情形，对原告主张敏信公司因协议无效而腾退厂房、土地及变更变压器登记的诉请不予支持。综上，原告诉请的合理部分，本院予以支持，其余部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下： 一、安吉县品良船用机械修配厂与安吉县敏信塑料造粒厂于2012年8月3日签订的《租赁协议》中涉及厂房租赁部分无效； 二、驳回安吉县品良船用机械修配厂的其他诉讼请求。 案件受理费120元，由安吉县品良船用机械修配厂负担80元，安吉敏信塑料颗粒有限公司负担40元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 王 笑 二〇二〇年一月十日 书记员 曾英英