云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初5101号原告：李晓辉，男，汉族，1972年11月3日出生,住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：彭泽、李蕾，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被告：张建英，女，汉族，1986年5月15日出生,住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：薛贵兴、蒋璐，云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。被告：李春芳，男，汉族，1977年1月26日生,住云南省昆明市嵩明县。原告李晓辉与被告张建英、李春芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告李晓辉的委托诉讼代理人彭泽、李蕾，被告张建英的委托诉讼代理人蒋璐到庭参加诉讼，被告李春芳经本院公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案扣除公告期，现已审理终结。原告李晓辉向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告张建英、李春芳与原告签订的《房屋转让预约协议》和《房屋买卖合同》合法有效；2.判决昆明市五华区小康大道东侧德润春城花园11幢27层2706号房产产归原告所有，并判决被告张建英、李春芳继续履行《房屋转让预约协议》及《房屋买卖合同》，协助原告将昆明市五华区小康大道东侧德润春城花园11幢27层2706号房产过户至原告名下；3.判令被告按照房屋转让预约协议约定的违约责任向原告支付装修费214000元；4.本案诉讼费、保全费、律师费等相关费用由被告张建英、李春芳承担。事实和理由：被告李春芳与张建英原系夫妻关系。2013年10月12日，被告张建英、李春芳同第三人云南德润城市投资发展有限公司签订《商品房购销合同》，购买了坐落于昆明市五华区小康大道东侧德润春城花园11幢27层2706号房屋。为支付购房款，被告张建英、李春芳于商品房购销合同签订当日同第三人中国建设银行股份有限公司云南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》申请了按揭贷款。2015年11月24日，原被告签订《房屋转让预约协议》并将该协议在昆明市国信公证处进行了公证。协议约定被告张建英、李春芳以1070000元的价格将坐落于昆明市五华区小康大道东侧德润春城花园11幢27层2706号房屋转让给原告。该协议对于价款支付、房屋交付、卖方办理过户义务的条件及违约责任等内容进行了约定。签订协议当日，原告按照协议约定向被告支付了定金214000元以及首付款186000元，被告将房屋交付原告使用。此后，原告投入资金数十万元对房屋进行了装饰装修、支付了物管费、在小区购买了车位并多次催告被告尽快向银行还清房贷以便办理过户手续，期间原告还应被告的请求代被告向银行支付了部分利息，开发商和银行也同意配合原被告双方办理过户。但因被告一直拖延归还房贷本息，第三人中国建设银行股份有限公司云南省分行瞒着原告直接到五华法院起诉了被告且对房产申请了财产保全，2018年11月8日五华法院判决被告向银行清偿房贷本息，并且判决第三人云南德润城市投资发展有限公司对被告债务承担连带保证责任。得知银行起诉被告的信息后，原告曾主动提出可以在自己尚未支付的房款范围内代被告偿还部分银行贷款，催告被告尽快筹款将房贷还清并将房产过户给原告，但因被告原因至今未能完成过户。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告诉讼请求。被告张建英答辩称：被告张建英不存在违反双方约定的房屋转让预约协议第四条约定内容情形，不应承担支付装修费的违约责任。因为原告判请被告支付装修费214000元的依据是房屋转让预约协议第四条签署正式房屋买卖合同，办理产权变更手续的条件，双方协商一致，在甲方取得该房屋所有权登记原件之日起15日内，正式签署房屋买卖合同，办理房屋产权过户手续。第七条的违约责任是规定于符合本协议第四条之规定的条件后甲方拒不按照协议约定的内容，正式签订房屋买卖合同的，乙方才有权选择，第一，要求甲方双倍返还定金。第二，要求甲方继续履行本协议，将该房屋转让乙方，并承担装修费用。然而，客观事实是被告并未违反房屋转让预约协议第四条的约定，被告至今尚未取得买卖房产所有权登记的原件，也未取得该房产原件的原因是并不是被告，而是原告起诉本案查封了该房产，导致了买卖房产无法打印所有权登记的权属证书，及时促进协议履行，所以因不能及时取得房产所有证登记权证书，完成房产交易的责任不应由我方这边承担。原告诉请的承担律师费、保全担保费没有法律或协议的依据。第一，我国并未实行民事诉讼强制代理制度，原告这边完全可以不委托律师自己提起诉讼，因此对于本案诉讼所支出的律师费属于非必要开支，不应由被告承担。第二，无论是房屋转让预约协议还是房屋买卖合同，均未约定一方提起诉讼所产生的律师费、保全担保费、保全费由败诉方承担。所以被告认为本案的诉讼支出的律师费、保全费用，这些属于非必要的费用，且没有法律和协议约定，不应获得支持。第三，被告自身对涉案房屋买卖交易至今未能履行完毕，原告对涉案房屋买卖交易至今未履行完毕，也具有过错责任，我方认为构成违约，即使构成违约也应当减轻损失。因为根据《中华人民共和国房地产管理法》第38条，下列房产不得转让，第一是以出让方式取得土地所有权的。以及第39条以出让方式取得土地使用权，转让房屋时，应当符合下列条件，转让房地产时房屋已建成，还应当持有房屋所有权证书。在本案中，原告明知买卖房屋仅办理了备案登记，尚未取得房屋所有权证书，且在第三方银行尚有按揭的情况下，依然与被告签订房屋转让预约协议，在签订协议时便已经预见了此种形式的房屋买卖协议具有较大的风险，可能发生诉讼纠纷。所以原告自身对涉案房屋买卖交易至今未能履行完毕，也具有过错，应承担相应的过错责任。其次，根据最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释第29条，当事人主张约定的违约金过高时，可以申请适当的减少，人民法院可以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、过错程度、预期利益等综合因素考量作出裁决。综合本案，被告出售的涉案房屋的价格在交易的时候，已经明显低于正常的市场价格，被告向开发商购买的价格是1199829元，出售给原告的价格为107万，实质上已经少了十多万的差距，而且这套房屋目前已大幅度的增值，所以恳请法庭给予充分的考虑。该合同是有效的，协助过户我们这边也愿意配合，但是对于装修费用我们认为不成立。被告李春芳未到庭，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2013年10月12日，被告张建英、李春芳与案外人云南德润城市投资发展有限公司签订一份《商品房购销合同》，约定被告张建英、李春芳购买云南德润城市投资发展有限公司开发的位于五华区第11幢27层2706号房屋，房屋总价为人民币1199829元。约定被告张建英、李春芳支付首付款369829元，其余房款830000元向中国建设银行股份有限公司云南省分行贷款支付。2.2015年11月24日，原告与二被告签订一份《房屋转让预约协议》，约定二被告将其购买的德润春城花园（一期）第11幢27层2706号房屋转让给原告，转让价款为107万元，原告在签订本协议之日支付购买本合同房产购房定金人民币214000元，另支付首付款人民币186000元。剩余房款在房屋产权过户后办理银行贷款按揭支付。双方协商一致，在二被告取得该房屋所有权登记原件之日起15个工作日内，签署正式房屋买卖合同，办理产权过户手续。在符合上述条件时，二被告拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，原告有权选择要求二被告双倍返还定金或要求二被告继续履行本协议，将该房屋转让于原告，并承担装修费用。原告与二被告就该《房屋转让预约协议》在昆明市国信公证处进行了公证。同日，原告与二被告签订一份《房屋买卖合同》，约定二被告将其购买的德润春城花园（一期）第11幢27层2706号房屋转让给原告，转让价款为107万元，签订本合同时，原告支付购房定金人民币214000元，另支付首付款人民币186000元。剩余房款在房屋产权过户后办理银行贷款按揭支付。双方协商一致，在二被告取得该房屋所有权登记原件之日起15个工作日内，办理产权过户手续。庭审中，原告陈述系先签订了《房屋转让预约协议》，而后与二被告签订了上述《房屋买卖合同》。二被告于2015年11月24日将涉案房屋交付给原告。3.2015年11月24日，原告向被告支付了房款40万元。此后，原告通过支付宝转账、微信转账、代二被告偿还房贷等方式向二被告支付房款共计人民币57777.66元。庭审中，被告张建英认可收到上述房款。2018年6月5日，二被告因无法偿还涉案房屋贷款，被中国建设银行股份有限公司云南省分行起诉至昆明市五华区人民法院，昆明市五华区人民法院依法作出（2018）云0102民初6273号民事判决书，原告依据该份民事判决书，代二被告偿还中国建设银行股份有限公司云南省分行本息合计人民币786254.72元，律师代理费、保全费等合计人民币43351元。本院认为，原告与二被告签订的《房屋转让预约协议》、《房屋买卖合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。故原告要求确认《房屋转让预约协议》、《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。至于原告要求继续履行《房屋转让预约协议》及《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院认为，根据原告庭审中的陈述，涉案两份合同虽然均为同一天签订，但《房屋买卖合同》是在《房屋转让预约协议》之后签订的，而《房屋转让预约协议》中约定“在二被告取得该房屋所有权登记原件之日起15个工作日内，签署正式房屋买卖合同，办理产权过户手续”，结合原告与二被告签订《房屋买卖合同》的行为，可以确认原告与二被告已经对涉案房屋签署了买卖合同，双方对购房事宜达成新的合意，应以后签订的《房屋买卖合同》为准，故原告要求二被告继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。对于原告超出法律规定的诉讼请求，本院不予支持。在合同有效的情况下，合同当事人应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案中，《房屋买卖合同》中约定二被告将德润春城花园（一期）第11幢27层2706号房屋出售给原告，而原告亦已经按照合同约定向二被告支付了相应对价，故原告主张涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求，符合合同的约定和法律的规定，二被告应当协助原告将德润春城花园（一期）第11幢27层2706号房屋的房产过户至原告名下。至于原告主张被告按照房屋转让预约协议约定的违约责任向原告支付装修费214000元的诉讼请求，本院认为，原告与二被告就购房事宜达成了新的意思表示，原告依据房屋转让预约协议约定主张违约金，于法无据。且《房屋买卖合同》并未对违约责任进行约定，故原告主张按装修费支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。至于原告主张的律师代理费、保全担保费等费用，《房屋买卖合同》并未对上述费用承担作出明确约定，故对原告上述主张，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李晓辉与被告张建英、李春芳于2015年11月24日签订的《房屋转让预约协议》、《房屋买卖合同》合法有效。二、被告张建英、李春芳继续履行原告李晓辉与被告张建英、李春芳于2015年11月24日签订的《房屋买卖合同》。三、位于昆明市五华区第11幢27层2706号房屋所有权归原告李晓辉所有，由被告张建英、李春芳于本判决生效之日起十日内协助原告将上述房屋产权过户至原告李晓辉名下。四、驳回原告李晓辉的其他诉讼请求。案件受理费人民币16356元,由原告李晓辉负担人民币13141元，由被告张建英、李春芳负担人民币3215元。保全费人民币5000元由被告张建英、李春芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  罗振兴人民陪审员  郝宪忠人民陪审员  乔新云二〇二〇年一月十三日法官助理张海彤书记员范津海