浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初17251号原告（案外人）:朱瑞芳，女，1949年1月17日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：朱淑才、方珊珊,浙江红太阳律师事务所律师。被告（申请执行人）：蒋天安，男，1964年5月16日出生，汉族，住杭州市下城区。被告（被执行人）：陈文大，男，1966年11月14日出生，汉族，住义乌市。原告朱瑞芳诉被告蒋天安、陈文大案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱淑才、方珊珊,被告陈文大到庭参加诉讼。被告蒋天安经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱瑞芳起诉称：义乌市人民法院依被告蒋天安的申请在执行（2017)浙0782执11946号裁定书过程中，查封了涉案房产义乌市香山新区屋，原告朱瑞芳于2019年8月14日向贵院提出执行异议。2019年9月9日贵院向原告送达了（2019)浙0782执异137号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请。原告认为贵院认定的事实有误，裁定错误。为此，原告根据《民事诉讼法》第227条的规定，向贵院提起执行异议之诉。请求停止执行登记在被告陈文大名下的坐落于义乌市香山新区屋。具体理由如下：一、法律上的理由：〈一〉、原告朱瑞芳与被告陈文大于2007年签订了《房地产买卖合同》，在人民法院法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；〈二〉、原告朱瑞芳于2002年就已合法占有涉案房产，在人民法院查封之前已合法占有该不动产；〈三〉、原告朱瑞芳已支付全部价款；〈四〉、对未办理过户登记手续，原告没有过错。原告认为贵院认定的事实有误。1、“未办理过户登记手续”是客观事实，因此“未办理过户登记手续”的原因是衡量原告朱瑞芳主观上是否存在过错的唯一依据。2、本案中，原告朱瑞芳这么长时间没办理过户的原因均非出于主观上的过错，而是因为客观不能。2002年，原告付清房款后，被告陈文大便将房屋交付给原告使用，当时因涉案房产已抵押，无法办理过户手续。抵押合同到期后，原告将自己前大路的房产为被告陈文大借款抵押，才将涉案房产的房产证及土地证置换出来，在拿到房产证及土地证后，原告立即向相关部门办理过户手续，因土地出让金过于巨大，原告一时无法筹集。过一、两年，在2006年左右，原告筹足资金，办理过户手续，当时房产证已办理至原告及原告丈夫黄允虎（已于2011年去世）名下，但在办理土地证过户手续时，被告知因产权复杂，香山路一带一律不准办理土地过户手续，且没有告知何时能办理及今后到底能否办理，故再次耽搁。2007年，原告将房屋所有权证和土地证借给被告陈文大，是因为被告陈文大提出办理过户的附加要求是给他抵押5年并且把这个过户条件写入合同，而且当时已无法办理过户手续；5年到期后，不能办理过户是因为陈文大诈骗入狱无从协助。二、情理上的理由：原告年轻时在义乌市小商品市场经营，小规模的鞋类生意，一直以来依法纳税、诚信经营，省吃俭用好不容易攒下一些钱，终于能以263万元（一部分是向亲戚借的）的现款买下这幢房屋。可以说，这幢房屋是原告辛苦一辈子的所有积蓄。原告在2002年买下这幢房屋的时候，被告蒋天安并没有申请法院查封（如果有查封过，原告也就不会买这幢房屋，而是去买其他无纠纷的房子）。这幢房子作为一宗财产的存在，原告是按市场价花钱买是有贡献的，被告蒋天安没有为该房屋付出过一份钱没有任何贡献，人民法院怎么可以把它拍卖掉拿拍卖款分给蒋天安呢？综上，原告请求贵院依法维护原告的合法权益，现诉请判令：停止执行登记在被告陈文大名下的坐落于义乌市香山新区产。被告陈文大答辩称：房子应该是属于原告的，是事实。房子是谁的，由法院来审查，你们法院定，请依法判决。被告蒋天安未作答辩。原告朱瑞芳为证明其主张举证如下：1、房地产买卖合同，证明原告向被执行人被告陈文大购买涉案房产的事实。双方约定于2012年办理过户手续。2、收条，证明原告于2002年就已将购房款全额交付给被执行人被告陈文大。3、租房协议一份，证明被执行人被告陈文大于2002年就已将涉案房产交付给原告使用至今。4、不动产档案证明，证明原告所有的涉案房产被申请执行人查封，且已进入执行程序。5、刑事裁定书，证明被执行人陈文大因犯合同诈骗案、骗取贷款罪，正在监狱服刑，涉案房产交付后无法办理过户手续，原告对未能办理过户事宜没有过错。6、民事判决书，证明原告与被执行人被告陈文大关于涉案房产所签订的房地产买卖合同合法有效。7、执行裁定书，证明原告于2019年8月14日贵院提出执行异议申请，贵院于2019年9月6日裁定驳回原告的异议请求。8、金华中院裁定书，证明涉案房屋因浦发银行申请执行，浦发银行的钱已经还清了。被告陈文大发表质证意见如下：对证据均无异议。被告蒋天安、陈文大未提供证据。原告提供的证据，被告陈文大对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告蒋天安经本院传唤无正当理由拒不到庭，视为对上述证据放弃抗辩和质证的权利。根据上述本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2015年10月26日，本院对蒋天安诉被告陈文大民间借贷纠纷一案作出（2014）金义商初字第1241号民事判决：一、被告陈文大于本判决生效后十日内返还蒋天安借款人民币150万元及利息……判决生效后，被告陈文大未履行。蒋天安于2017年11月21日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2017年12月13日，本院作出（2017）浙0782执11946号执行裁定，查封被执行人陈文大所有的坐落于义乌市香山新区的房地产（权证号码：义乌房权证稠江字第b00001701号；土地证号：义乌国用（1999）第1－4793号）。本院于2018年9月25日作出（2018）浙0782民初9128号民事判决书一份，该判决书显示，2018年5月28日，本院受理原告朱瑞芳与被告陈文大，金淑珍、第三人黄聪、黄彬彬房屋买卖合同纠纷一案。原告朱瑞芳请求判令：1、确认原告朱瑞芳与被告陈文大，金淑珍签订的房地产买卖合同合法有效；2、被告陈文大，金淑珍协助原告朱瑞芳办理义乌市稠江香山新区38幢1、××号五间五层楼过户转让手续。经审理本院认定如下案件事实：2002年10月5日，原告与黄允虎（已于2011年6月20日死亡）向被告陈文大，金淑珍购买义乌市香山新区屋并支付了购房款263万元，由被告陈文大出具收条一份，载明：“今收到香山38幢1-2单元购房款贰佰陆拾叁万元整（2630000.00元），特立此条为证（购房款全部付清）。”2007年7月23日，原告、黄允虎（乙方、受买人）与被告陈文大，金淑珍（甲方、出卖人）签订房地产买卖合同一份，约定：“甲方将坐落在义乌市稠江香山新区38幢1、××号五间五层楼房转让给乙方，为明确双方各自的权利义务，特签订房地产买卖合同如下：一、甲方自愿将坐落在义乌市稠江香山新区38幢1、××号五间五层楼[其四至范围及占地建筑面积以义乌国用（1999）第1-4793号《国有土地使用证》、义乌房权证稠江字第××号《房屋所有权证》、义乌房稠江共字第××号《房屋共有权证》登记为准]以人民币贰佰陆拾叁万元的价格全部转让给乙方，相应的土地使用权一并转移给乙方。乙方自愿受让以上房地产。二、上述房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》继续借给甲方用于向银行抵押贷款，使用至2012年7月底为止。三、甲方提供义乌市华艺塑钢门窗厂厂房五间（自西向东第三间至第七间）作为本合同履行的保证。四、5年后，甲方必须协助乙方办理房地产过户手续，所需契税及国有土地使用权转让过户等所有费用均由甲方承担。五、本合同经双方签名、盖指印之日起生效。本合同一式三份，甲方收执二份，乙方收执一份。”案涉房产自2002年起即由原告在实际管业使用。本院作出（2018）浙0782民初9128号民事判决：一、确认原告朱瑞芳、案外人黄允虎与被告陈文大，金淑珍于2007年7月23日签订的房地产买卖合同合法有效。二、驳回原告朱瑞芳的其他诉讼请求。2013年12月23日,被告陈文大涉嫌合同诈骗，涉案房屋被金华市公安局查封。原告对涉案房产未能办理过户事宜。本院认为，本院作出（2018）浙0782民初9128号已生效的民事判决，确认原告朱瑞芳、案外人黄允虎与被告陈文大，金淑珍于2007年7月23日签订的房地产买卖合同合法有效。2013年12月23日,被告陈文大涉嫌合同诈骗，涉案房屋被金华市公安局查封，导致原告对涉案房产未能及时办理过户手续，造成法律上的障碍；但原告朱瑞芳于2002年实际管业涉案房屋，根据双方的房地产买卖合同，明确涉案房屋的实际购买人系原告，事后，涉案房屋也一直由原告占有、使用和收益，原告基于涉案房屋买卖本身的属性，故涉案房屋的实际所有人应认定为原告。故原告对本案所涉执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。原告的诉讼请求，本院予以支持。被告蒋天安经本院传唤无正当理由未到庭，视为对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果，应由其自身承担。原告诉请有理有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十七条、第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：停止对登记在被告陈文大名下的坐落于义乌市香山新区屋的执行。本案案件受理费30800元，由被告陈文大负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级法院。审 判 长  吴敬清人民陪审员  何 超人民陪审员  陈鹏程二〇二〇年一月十九日代书 记员  傅鑫来