浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初21381号原告：何劲松，男，1968年7月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：何啸风、黄刚，浙江元谷律师事务所律师。被告：杨珊珊，女，1986年10月19日出生，汉族，住浙江省磐安县。委托诉讼代理人：陈新斌，浙江望朔律师事务所律师。原告何劲松诉被告杨珊珊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告何劲松的委托诉讼代理人黄刚、被告杨珊珊的委托诉讼代理人陈新斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何劲松向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年1月20日签订的房地产租赁合同；2.判令被告杨珊珊向原告支付租金158300元（计算至2019年11月1日止），物业管理费29612元，并支付违约金16700元。以上共计204612元。事实和理由：2018年1月20日，原被告经过义乌市启新房地产销售策划有限公司介绍签订了《房地产租赁合同》，约定：原告将其所有的位于义乌市整栋房屋出租给被告杨珊珊，租金为每年10万元，租金的支付方式为年付，第一年房租在2018年5月1日前付清；租赁期限为2018年5月1日至2023年4月30日止；租赁期间房屋的物业管理费、税务等费用由被告承担；如果一方违约的，支付对方违约金，数额为2个月的房租费。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告仅向原告支付了15000元押金，没有支付房租。原告认为，原被告签订的租赁合同合法有效，被告未按照合同约定的期限支付租金已经违约。原告多次和被告协商，被告均以各种理由不履行合同义务。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。杨珊珊辩称：双方确实于2018年1月20日签订房地产租赁合同，当月22日，本人按合同约定向原告支付了20000元定金，并非诉状中所诉只有15000元的押金。2018年2月27日，本人因家庭原因不能在义乌发展，通过短信向原告提出解除合同，同时本人主动放弃20000元定金作为违约的赔偿，双方的租赁合同已经解除。原告也在租赁解除之后通过其他平台向其他人出租房屋，有发布相关的房屋出租信息。原告何劲松为证明其主张，举证如下：1、房地产租赁合同原件，证明原被告之间签订了房屋租赁合同，约定了租金、支付方式、违约条款等内容的事实。2、情况说明原件，证明房屋出租时房屋的状态。3、通知复印件，证明租赁房屋每年的物业费。被告杨珊珊质证意见如下：对证据1真实性合法性无异议，关联性有异议，合同第7条明确约定，签订本合同后甲乙双方承担定金责任，合同最后注明了第一条及第二条，定金20000元被告是通过微信支付给原告，20000元的用途非常明确是定金，合同中3.4条中的押金是被告租金付清之后定金转换为押金，所以20000元是定金。20000元是支付给原告的定金，原告提到只收到15000元，余下5000元支付中介费，根据合同约定，中介费本来是原告承担的，对于被告来说中介费就是完整的定金性质。对证据2的真实性合法性无异议，双方签订合同后被告从未使用该房屋，也未进行任何的装修，签订合同后于2018年2月27日即向原告提出解除合同，履行不能，以20000元定金作为代价来解除合同。对证据3三性均有异议，不管是作为业主，物业费是原告应该支付的相关费用，无论租赁成功与否，都是需要支付的。被告杨珊珊为证明其抗辩，举证如下：1、短信记录，证明双方于2018年2月27日已解除租赁合同，同时被告按照定金条款承担违约责任。2、微信聊天记录，证明被告支付了20000元的租房定金。3、网站截图打印件，证明涉案房屋原告已经通过第三方平台发表出租信息。原告何劲松质证意见如下：对证据1真实性无异议，被告已经自认违约，短信实际上是双方的协商过程，并没有一致同意合同解约。对证据2事实无异议。对证据3真实性无法确认，时间无法确认，原告有没有发布出租信息和原告履行合同义务没有关系。本院对原、被告提供的证据，认证如下：对原告何劲松提供的证据均予以认定。对被告杨珊珊提供的证据1真实性予以认定，对证明目的综合阐述。对证据2予以认定。对证据3真实性予以认定，但该证据未显示年份，故无法达到证明目的。根据本院对证据的认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2018年1月20日，原、被告在案外人义乌市启新房地产销售策划有限公司的中介下，签订《房地产租赁合同》一份，约定：原告将其所有的坐落于本市翠堤雅苑82幢1号2号整栋房屋（毛坯房，门没有上锁，随时可以进场装修使用）出租给被告；租金为每年100000元，一年一付，第一年房租在2018年5月1日前付清，每年租期届满前30日支付下一年租金；租赁期限为2018年5月1日至2023年4月30日止；租赁期间的水、电、煤气、有线电视、电话、物业管理费、税费等一切费用由被告承担；任何一方未履行本合同约定的条款，给对方造成损失的由违约方在十日内负责赔偿，同时支付对方2个月房租费的违约；原告赠予被告装修期间2个月，被告付定金20000元；原告同意被告动工之前支付租金50000元，剩余租金50000元于2018年5月1日支付，房屋租金付清后定金转为押金，逾期未支付，原告有权收回房屋租金押金不退。合同并就其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告于2018年1月22日通过微信转账支付定金20000元，但未对涉案房屋进行装修。2018年2月27日，被告向原告发送短信，提出解除合同，同时提出根据合同法第一百一十六条的规定，原告可选择定金法则或者违约金条款，如果选择定金法则，原告扣下被告支付的20000定金，如果选择违约金条款，双方约定违约金为2个月房租16667元，原告的损失是支付的中介费5000元，合计21667元，为此被告还应支付给原告1667元等内容。原告将他人发送给其的短信内容转发给被告。案外人翠堤雅苑物业管理中心曾向原告发送催收涉案房屋2019年物业费18702元的短信。原告因与被告协商无果，起诉至本院。本院认为，原被告双方签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。虽然被告杨珊珊于2018年2月27日向原告何劲松提出解除合同，但原告何劲松未明确表示同意解除合同，故被告杨珊珊主张合同已经解除无事实法律依据。被告杨珊珊未按合同履行，构成违约，原告何劲松提出解除合同的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告何劲松在被告杨珊珊提出解除合同，且未按合同约定时间交付房租的情况下，未采取适当的措施，就扩大损失的部分应当自行承担责任。对原告何劲松诉请要求被告杨珊珊支付房租、物业管理费，根据本案实际，以支持三个月的房租、物业管理费为宜，对其余部分，本院不予支持。三个月的房租、物业管理费分别为25000元（年租金100000元÷12×3）、4675.50元（18702元÷12×3），原告何劲松同意被告杨珊珊支付的20000元抵扣租金，故被告杨珊珊应支付原告何劲松房租5000元（25000元－20000元），物业管理费4675.50元。被告杨珊珊违约，依法应承担违约责任，原告何劲松要求被告支付违约金的诉请符合法律规定，但要求被告杨珊珊支付违约金16700元，与合同约定不符，双方合同约定违约金数额为二个月的房租，即16667元（年租金100000÷12×2）。综上，对原告何劲松合法合理的诉请，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二、三项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、解除原告何劲松与被告杨珊珊于2018年1月20日签订的《房地产租赁合同》。二、被告杨珊珊于本判决生效之日起十日内支付原告何劲松房租费5000元，物业管理费4675.50元，合计9675.50元。三、被告杨珊珊于本判决生效之日起十日内支付原告何劲松违约金16667元。四、驳回原告何劲松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2185元（已减半），由原告何劲松负担1954元，由被告杨珊珊负担231元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 叶迪龙二〇二〇年一月二十一日代书记员 王小悦