广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27879号原告：郑晓荃，男，1963年5月22日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：曾绮丹，广东开耀律师事务所律师。被告：广州市白云区太和镇夏良村第七经济合作社，住所地广东省广州市白云区夏良村。负责人：谢健朝。委托诉讼代理人：董立凡，广东维永律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄婉莹，广东维永律师事务所实习人员。原告郑晓荃与被告广州市白云区太和镇夏良村第七经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑晓荃的委托诉讼代理人曾绮丹，被告广州市白云区太和镇夏良村第七经济合作社的委托诉讼代理人董立凡、黄婉莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑晓荃诉称：1.判令被告赔偿原告夏良路定脚窿大塘部分商铺装修费合计249747元；2.判令被告赔偿原告夏良路定脚窿大塘部分商铺及商铺飘蓬剩余租赁期内可预期租金利益合计1291479.24元（估价总租金2821039元-应付总租金成本1529559.76元）；3.判令被告向原告支付估价咨询服务费合计29000元；4.判令被告向原告返还2019年5月部分租金合计10528.83元；5.判令编号为HT-440111107216607-201500003号商铺租赁合同第一条约定的商铺建筑面积为店铺1600平方米、飘蓬800平方米变更为商铺建筑总面积为店铺1164平方米、飘蓬552.54平方米（已剔除已拆商铺与已拆飘蓬的面积）；6.判令编号为HT-440111107216607-201500003号商铺租赁合同第三条约定的乙方月应交纳租金总额为30480元变更为乙方月应交纳租金总额为24148.58元；7.诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：原告于2015年11月19日通过太和镇三资交易中心竞价获得白云区太和镇夏良村第七经济合作社大塘商铺项目，并于同年12月28日与被告签订商铺租赁合同，合同编号为HT-440111107216607-201500003，合同约定乙方租赁甲方店铺1600平方米、飘蓬800平方米，租期自2016年1月1日至2030年12月31日，共15年，租金单价商铺是15.3元/平方米/月，飘蓬是7.5元/平方米/月，乙方月交纳租金总额为30480元（不含税），租金自第4年起开始递增，每3年递增一次，每次递增幅度为上期交纳租金的10%，乙方在合同签订3日内一次性向甲方交纳60000元保证金，如甲方违约，保证金双倍退还。2019年3月31日，广州市国土资源和规划委员会向被告出具了土地行政处罚及听证告知书，认定被告未经批准在夏良路306-308号地块建设铁皮棚，非法占用农用地805平方米，非法占用15平方米现状为建设用地的土地，对被告进行相应的罚款，并要求被告退还土地、恢复原状。2019年4月22日，太和镇在涉案商铺张贴了《责令整改通知书》，要求拆除恢复土地原状，几天后涉案商铺与飘蓬已全部拆除。被告交付给原告的商铺、飘蓬有瑕疵，未主动告知原告，现已被拆除导致原告无法使用，可适用面积商铺减少了436平方米、飘蓬减少了247.46平方米，导致原告损失，故诉至法院。另增加一项诉讼请求，请求判令被告向原告支付实现债权支出的律师费20000元。被告广州市白云区太和镇夏良村第七经济合作社辩称：不同意原告的全部诉讼请求。第一，原告违反合同的约定，擅自对涉案的商铺进行加建和装饰装修，导致了涉案商铺出现违法行为最后被拆除，所以涉案商铺的装饰装修费应该由原告自己承担，以及不得向被告要求主张预期租金的收益。原告和被告签订的商铺租赁合同约定，租赁期间原告如需对租赁物进行装修或者增加设施，必须先征得被告书面同意后方可实施，但原告在对涉案商铺进行装饰装修和加建的过程中，没有事先征得被告的书面同意，所以相关的装饰装修费用由原告自行承担，而且原告要求的装饰装修费是评估公司根据原告提供的房地产估价明细表，并按照成本法进行计算得出的一个数目，原告并没有提供进行装饰装修实际支出的单据来证明有支付了相关的费用。第二，被告将涉案商铺交付给原告使用的时候，是石棉瓦的一个屋顶，但交付使用之后，原告擅自将石棉瓦的屋顶拆除，对楼层的层高进行加建，盖了铁皮棚，导致本次涉案商铺被拆除，原告的私自加建的行为违反了合同的约定，不得向被告主张预期的租金收益，而且原告要求的预期租金的收益是评估公司根据原告提供的材料做出的推断，并没有相关的证据证明原告对外转租有实际收益，另外，涉案商铺也并非全部都已经对外出租。原告要求支付估价咨询服务费，并未提供相关证据证明其已经实际支出该笔费用。第三，原告要求被告返还2019年5月部分租金，涉案商铺是在2019年5月28日拆除的，距离月底也仅剩4天，即使要返还也只是后面这4天的一个租金，而且在被拆除之前，原告也一直在使用涉案商铺。第四，原告要求变更租赁合同的诉请5、6这两项于法无据，首先已拆除的商铺和飘蓬的面积全是原告自己认定的，并没有经过评估公司的实地测量，且评估报告里面也说明了这个面积是根据原告提供的材料去认定的，并非实际测量的面积。原告增加的诉讼请求，于法无据，未提供相关的证据证明支出了该笔的律师费用，且律师费并非实现债权的一个必须的支出。经审理查明：2015年11月19日，原告通过太和镇三资交易中心举办的白云区太和镇夏良村第七经济合作社大塘商铺项目现场举牌竞价中获得了定脚窿大塘商铺及飘蓬15年的租赁权，并于同年12月20日与被告签订了《商铺租赁合同》，约定：乙方（原告）租赁甲方（被告）的商铺坐落于夏良路定脚窿大塘用于经营商铺，租赁面积包括店铺1600平方米、飘蓬800平方米，租期15年，自2016年1月1日起至2030年12月31日止，租金单价商铺是15.3元/平方米/月，飘蓬是7.5元/平方米/月，乙方月应交纳租金总额为30480元（不含税），租金自第4年起开始递增，每3年递增一次，每次递增幅度为上期交纳租金的10%，租金按月收取，每期开始10天内支付当期租金。乙方在合同签订3日内一次性向甲方交纳60000元作为履行合同的保证金，保证金不计利息，不抵作租金，如乙方违约保证金归甲方所有，如甲方违约保证金双倍退还。租赁期间，乙方如需对租赁物进行装修或增加设施必须先征得甲方书面同意后方可实施，且装修或增加设施不得对商铺结构造成影响。2015年12月28日，原被告又签订了《补充协议》，约定经双方协商确定在定脚窿大塘商铺后建一条6米宽塘基，其中4米按鱼塘租价每亩8100元/年，其中2米双方共用，因建塘基、商铺残旧、破裂、漏水等，经社委会研究决定，免除租金两个月。2019年5月20日，广州市国土资源和规划委员会对被告作出《土地违法案件行政处罚决定书》（云国土行处[2018]663号），内容如下：经查被处罚单位未经批准擅自于2016年3月开始在白云区太和镇夏良村七社夏良路306-308号地块建设一个大铁皮棚，违法占用土地面积820平方米，被占用的地块为基本农田（805平方米）和建设用地（15平方米）。现责令被告将非法占用的805平方米规划为基本农田的土地恢复原种植条件，退还非法占用的15平方米现状为建设用地的土地。庭审中，原被告一致确认上述805平方米基本农田上的违建已被部分拆除。另外，被告提交了涉案部分商铺2019年8月22日、8月25日的现场照片，拟证实该部分商铺未被拆除仍在经营，照片中提及的商铺为306-18-19、306-21、306-25、306-26-27、308-0-1、308-2、308-3、308-8-9-10、308-13-14、308-15-16、308-27、308-30、308-35。原告对该组照片的真实性、合法性予以确认，但认为上述商铺被确认为违建之后一直处于空置状态，无法对外经营。原告为证明其损失情况，举证如下：1.广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司（以下简称“南粤评估公司”）于2019年6月13日出具的《房地产估价咨询报告》，报告显示南粤评估公司接受原告委托于2019年5月13日对白云区夏良路定脚窿大塘部分商铺及飘蓬的市场租金和装饰装修工程项目的市场价值进行估价，所涉商铺建筑面积436平方米、飘蓬建筑面积247.46平方米，经估价商铺装饰装修总价为249747元，剩余使用年限140个月的租金为2821039元。根据《房地产估价咨询报告》内容显示，本次估价涉及的商铺为306、306-1、3062-3、306-4-5-6、306-7-8、306-9-10、306-11、306-12-13-14、306-15；2.被告于2019年5月28日出具的《广州市农村财务专用收据》，载明原告向被告交纳了2019年5月份租金34677.4元；3.原告与广东开耀律师事务所签订的《诉讼案件委托代理合同》，合同约定原告因本案纠纷委托该所律师参与诉讼，原告需于合同签订三日内支付律师服务费20000元，另于收到债权或赔偿款后三日内按照裁决金额、执行金额或调解金额的5%支付律师费；4.原告与南粤评估公司签订的《估价咨询委托合同》，载明原告因对涉案商铺进行评估，需给付南粤评估公司服务费29000元。因双方当事人均未提交涉案建筑物的合法报建材料，本院依法向双方当事人释明涉案《商铺租赁合同》无效，原告坚持原诉讼请求不变更，被告表示对合同无效的法律后果无需本案调处。以上事实，有《商铺租赁合同》《土地违法案件行政处罚决定书》《房地产估价咨询报告》《广州市农村财务专用收据》及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：首先，关于原被告于2015年12月20日签订的《商铺租赁合同》的效力。直至一审法庭辩论终结前，双方当事人都没有提交涉案建筑物建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故涉案《商铺租赁合同》应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由此，因《商铺租赁合同》无效，原告应将租赁的场地返还给被告，被告应将收取的保证金退还原告，由于双方当事人均未在本案中提出上述主张，故本案不予裁判。《商铺租赁合同》无效，合同所约定的条款自始不发生法律效力，原告要求变更《商铺租赁合同》租赁面积、租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。第二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，无证据证实原告经被告同意对商铺进行了装饰装修，故对于原告诉请要求被告赔偿商铺装饰装修费，本院不予支持。关于原告主张的剩余租赁期内可预期租金收益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，期待利益赔偿的前提条件是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，即期待利益的赔偿是以合同有效、合同义务存在为前提，合同无效之时当事人当然不能请求期待利益之赔偿，故原告主张的预期租金收益于法无据，本院不予支持。第三，关于原告主张的咨询服务费、律师费，原告虽提交了相关委托合同，但是未提交证据证实上述费用已经实际交付给第三方，即未举证证实该损失已经实际产生，故对于原告的相关诉请，因证据不足，本院不予支持。第四，关于原告诉请要求被告返还2019年5月部分租金的问题。首先，对于拆除的面积原告主张是商铺436平方米、飘蓬247.46平方米并提交了《房地产估价咨询报告》为证，被告承认商铺被部分拆除的事实，但却未提交证据证实已被拆除的面积大小，虽然被告提交了306号、308号部分商铺现场照片，但是该组照片显示的商铺号均与《房地产估价咨询报告》中涉及的商铺不同，并不能推翻《房地产估价咨询报告》中所认定的事实，故本院对原告的相关主张予以确认。其次，虽然原告诉状中称商铺是在2019年4月22日之后的几天时间里被拆除，但并未提交证据证实，鉴于涉案《土地违法案件行政处罚决定书》是在2019年5月20日作出，南粤评估公司在2019年5月13日至涉案场地评估时商铺依旧存在且并未交还给被告，根据以上两个时间点判断，被告所述的商铺拆除时间是2019年5月28日较为符合逻辑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，即原告已经交付给被告的租金因其实际占有使用行为原则上不需要退还，但鉴于部分商铺被认定为违法占用土地要求恢复原状，现场也张贴了相关《责令整改通知书》且之后部分商铺亦在2019年5月被拆除，导致原告在2019年5月份并未整月占有使用被拆除的商铺，故本院根据公平合理原则，综合考虑本案实际情况，并参照合同约定的租金标准，对于原告主张的返还2019年5月租金酌情予以支持5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区太和镇夏良村第七经济合作社向原告郑晓荃退还2019年5月部分租金5000元；二、驳回原告郑晓荃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19026.80元，由原告郑晓荃负担18966.62元、被告广州市白云区太和镇夏良村第七经济合作社负担60.18元并于本判决生效之日起三日内迳付原告郑晓荃。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周 蕾人民陪审员  陈月好人民陪审员  蔡广俊二〇二〇年一月二十一日书 记 员  何丽欣