四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20102号 上诉人（原审被告）：成都新成国际经济发展有限公司，住所地：成都市机场路新加坡工业园区标准厂房六楼。 法定代表人：周学惠。 委托诉讼代理人：何萍，四川致顺律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都格睿特资产管理有限公司，住所地：成都高新区仁和街39号1栋1层1号。 法定代表人：闫佳强。 委托诉讼代理人：何萍，四川致顺律师事务所律师。 被上诉人：王庆，男，1963年10月15日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：胡俊，四川林志律师事务所律师。 上诉人成都新成国际经济发展有限公司（以下简称新成公司）、成都格睿特资产管理有限公司（以下简称格睿特公司）因与被上诉人王庆房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9151号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 新成公司、格睿特公司的上诉请求：请求撤销一审法院作出的（2019）川0191民初9151号判决的第一至四项，并依法改判驳回王庆的全部诉讼请求，二审费用由王庆负担。事实与理由：一、一审判决认定王庆已经合格履行合同约定的义务，属于事实认定错误。依据《委托经营合同》的约定及《合同法》的规定，向格睿特公司交付案涉房屋是王庆在合同中的主要义务。但案涉房屋目前仍未取得消防验收和竣工验收备案证明文件，未达到合同约定和法定交付的条件，属于法律上交付不能。且王庆未取得案涉房屋是不争的事实，故王庆未能完成《委托经营管理合同》中为其设定的主要义务，存在严重的违约行为。一审法院错误认定王庆已经合格履行合同义务，该认定与事实不符，损害了新成公司与格睿特公司的利益。二、一审判决认定格睿特公司是否通知王庆逾期交房与案涉房屋的继续逾期交付之间存在因果关系，格睿特公司应承担案涉房屋未能交付的责任属于认定事实错误。1.格睿特公司已经通过电话通知和停止支付委托经营收益的方式向王庆告知案涉房屋已经逾期交付，在履行合同过程中并无过错。2.如前所述，案涉房屋目前仍未取得消防验收和竣工验收备案证明文件，未达到合同约定和法定交付条件，属于法律上交付不能。格睿特公司明知案涉房屋逾期交付，也并无任何措施可以合法取得案涉房屋。故格睿特公司是否通知王庆案涉房屋逾期交付的事实，与案涉房屋的继续逾期交付之间不存在任何因果关系，格睿特公司不应承担案涉房屋未能交付的责任。3.一审判决混淆“空置”与“未能交付”的概念，并排除王庆在《委托经营合同》中约定和法定义务，严重损害格睿特公司及新成公司的合法权益。4.在合同履行过程中，格睿特公司并无任何违约行为，反而是王庆未能按照合同约定履行自身义务，存在严重违约行为。在此情形下，一审判决判令格睿特公司在未取得案涉房屋，根本无法实现合同目的的情形下，向违约方承担巨额赔偿款，严重损害了格睿特公司的利益，且有违公平原则。三、一审判决认定格睿特公司应通过支付全部委托经营收益的方式承担损害赔偿责任属于适用法律错误。根据《合同法》第一百一十三条、一百一十四条及《合同法司法解释》第二十九条之规定，即使格睿特公司应当向王庆承担赔偿责任，一审判决所适用的法律也是错误的。四、一审判决导致王庆存在不当得利，严重损害公平原则。本案中，王庆已经选择解除《商品房买卖合同》并取得相应违约赔偿款，与之对应，新成公司同时丧失取得案涉房屋及利用案涉房屋获取委托经营经营利益等权利，故王庆主张委托经营收益损失，缺乏事实根据，依法不能界定为可得利益。 综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，维护新成公司、格睿特公司的合法权益。 王庆答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回格睿特公司、新成公司的上诉请求，维持原判。 王庆向一审法院提出诉讼请求：1、解除王庆与格睿特公司于2016年11月17日签订的《委托经营管理合同》；2、格睿特公司向王庆支付经营管理收益暂计176914元；3、格睿特公司向王庆支付违约金46377元；4、格睿特公司向王庆支付资金占用利息18937元，以132317元为基数，按照人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍的标准，自2017年1月1日起暂计算至2018年12月3日，应付至上述经营管理收益付清之日止；5、新成国际公司对上述款项承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2016年11月17日，王庆与新成国际公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：王庆购买新成国际公司开发的位于成都高新区房屋，房屋总价款687855元，王庆应在签订合同当日内一次性付清全款。其中补充协议第十条第十四款的约定，新成国际公司同意对王庆与格睿特公司签订的《委托经营管理合同》约定的租金收益进行无条件承担连带责任保证。同日，王庆（甲方）与格睿特公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定王庆将诉争房屋委托格睿特公司经营，期限从2016年11月18日起至2021年11月17日，委托为不可撤销，权限包括：1.决定经营定位及范围；2.租金及其他费用的收缴；3.租赁权及转租权；4.功能布局改造及装修；5.其他相应的权限。委托经营期间格睿特公司向王庆支付固定收益：2016年11月18日至2017年11月17日按照购房总款10%即68786元支付；2017年11月18日至2018年11月17日按照购房总款10%即68786元支付；2018年11月18日至2019年11月17日按照购房总款11%即75664元支付；2019年11月18日至2020年11月17日按照购房总款12%即82543元支付；2020年11月18日至2021年11月17日按照购房总款13%即89421元支付。无论本合同约定的房屋为空置或经营使用，格睿特公司均按条款约定向王庆支付经营管理收益。支付时间为自2016年11月18日起，每季度支付一次，在每季度初15个工作日内支付。合同第七条“甲方的权利义务”约定：按本合同第四条的约定收取乙方支付的经营管理收益；拥有对该房屋的所有权；甲方认可并接受乙方或承租户对委托管理的房屋进行的功能布局及装修的改造；甲方承诺不干涉乙方对该房屋的具体经营管理。第八条“乙方的权利义务”约定：按本合同第四条的约定向甲方按时足额支付经营管理收益；有权享有实际经营管理该房屋所得收益；对该房屋布局进行合理的装修和改造；享有自主决定经营方式的权利；在本合同约定的委托经营管理期限内，乙方全权代甲方妥善管理该房屋。第十一条“违约赔偿”约定：如乙方未能按合同第四条约定如期向甲方支付该房屋经营管理收益，每逾期一天，乙方应向甲方按每天未付款的万分之五支付违约金。逾期超过90日，甲方有权单方面终止合同。 另，格睿特公司与王庆签订《装修协议》，约定对诉争房屋进行装修。 2016年11月17日，王庆就案涉房屋向格睿特公司出具《授权委托书》，授权格睿特公司行使业主权利，主要包括：1、办理该房屋的房屋交接手续、代交税费、招商、出租、签订租赁合同、收取租金、办理相关营业手续、办理房屋装修手续等，提供所需的相应资料；2、选聘、解聘物业管理企业；3、提议召开业主大会，制定议事规则；4、享有选举权和被选举权；5、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；6、法律、法规或业主公约（业主临时管理规约）规定的业主所享有的所有权利。 王庆签订前述合同后，支付了购房款687855元。合同履行过程中格睿特公司向王庆支付了2016年11月18日至2016年12月31日的经营收益8407元。 一审法院另查明以下事实： 1、因案涉房屋一直未办理备案手续，王庆未实际收到房屋，现王庆与新成国际公司的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》已判决于2019年7月26日解除。 2、关于是否交付房屋，一审中，法庭对格睿特公司进行询问,格睿特公司称与新成公司办理过房屋交接但是未收到房。格睿特公司还称，向王庆说过不能收房的事实，但格睿特公司没有提供证据予以证明。 以上事实有双方当事人身份信息、《商品房买卖合同》补充协议、收条、《委托经营管理合同》、《授权委托书》以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 一审法院认为，本案双方围绕案涉房屋签订的协议虽名为《委托经营管理合同》，但实际围绕案涉房屋建立的是租赁法律关系。理由如下：根据合同法的相关规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人因处理委托事务而产生的法律后果由委托人承担，包括处理受托人处理委托事务所获得的权利与应产生的义务等。就本案来看，王庆通过与格睿特公司签订《委托经营管理合同》的方式将案涉房屋交由格睿特公司经营管理；在整个经营活动中，王庆主要义务是按照约定将案涉房屋交付格睿特公司并在约定时间内保持案涉房屋符合约定的用途，其除收取收益外，并不承担因格睿特公司执行委托事务而产生的义务；而格睿特公司可以依照合同的约定对案涉房屋进行占有、使用和收益，其最主要的义务是按照约定支付固定的经营收益。且王庆通过签署《授权委托书》的形式将包括办理房屋交接手续在内的应由业主行使的相关权利授权给了格睿特公司行使。因此本案实质为房屋租赁法律关系。 本案《委托经营管理合同》系双方当事人在平等、自愿、协商基础上所形成的真实意思表示，合同的内容清楚、条款明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。双方均应按照委托经营管理合同的约定享有和履行各自的权利义务。 对于王庆的各项主张，格睿特公司抗辩称房屋从来没有实际交付给其进行实际经营管理，因此不应该支付任何费用，格睿特公司也没有违约行为。对此，一审法院认为，通过双方的《委托经营管理合同》约定，房屋的空置或者使用不影响管理收益的支付，并且委托经营是发生在房屋交付之前，格睿特公司自愿在未取得房屋的实际经营管理之前就承诺支付收益，格睿特公司就应对此承担相应的责任，同时王庆的授权委托书中将收取案涉房屋的权利授予给了格睿特公司，格睿特公司在其自称的收房不能的情况下，也未提供证据证明其向委托人进行了信息披露，存在过错，因此对于格睿特公司以未收到房屋而抗辩收益支付的主张一审法院不予认可。故格睿特公司自签订合同以来仅支付管理收益至2016年12月31日，此后的收益再未支付，已构成违约，根据《委托经营管理合同》约定，格睿特公司未能依照支付时间支付经营收益的，逾期超过90日，王庆有权单方面终止合同。并且在庭审中，格睿特公司也同意解除合同，据此可以认定庭审之日（2019年8月14日）王庆与格睿特公司的《委托经营管理合同》解除。 其次，关于支付管理收益及违约金。合同解除之前的收益，格睿特公司应依据合同进行支付，现查明，合同签订后，从2017年1月1日起的收益格睿特公司就未再支付。对此，王庆主张2016年11月18日至2017年11月17日的未支付收益为9个月，金额为51589.5元；2017年11月18日至2018年11月17日，未支付收益金额为68786元；至于2018年11月18日之后的收益，因商品房预售合同在2019年7月26日解除，从而委托经营管理合同所赖以存在的基础不存在，故收益应计算至2019年7月26日。故2018年11月18日至商品房预售合同解除之日2019年7月26日，未支付收益金额为75664/12*8个月+75664/365*9天=52308.36元，合计为172683.86元。因此对于王庆主张的收益予以部分支持。同时，根据合同约定，格睿特公司还应当支付未付款的违约金，按照每日万分之五计算。换算成年息为18.25%，庭审中，王庆自愿将违约金下调，调整为固定金额，即收益的30%，即172683.86*30%=51805.16元。因王庆系自愿对自己的权利进行处分，一审法院予以认可。 关于资金占用利息，一审法院认为，合同已经对格睿特公司未支付收益的违约行为进行了处理，即支付逾期付款违约金，而王庆主张的资金占用利息的实质也是格睿特公司就应付而未付收益对王庆进行的损失赔偿，此两项主张均系对于格睿特公司未付收益的违约责任的承担方式，但一项违约行为只能择一主张一种违约责任，在王庆未能举证证明前述违约金不能弥补其损失的情况下，王庆不能并行主张损失与违约金，因此，对于王庆主张资金占用利息的诉请一审法院不予支持。 关于新成国际公司的责任承担问题，在《商品房买卖合同》补充协议中，新成国际公司与王庆约定，新成国际公司同意对王庆与格睿特公司签订的《委托经营管理合同》约定的租金收益进行无条件承担连带责任保证。新成国际公司自愿对格睿特公司的收益支付承担责任，故一审法院对于王庆主张新成国际公司对格睿特公司的债务承担连带责任的诉请予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王庆与成都格睿特资产管理有限公司于2016年11月17日签订的《委托经营管理合同》于2019年8月14日解除；二、成都格睿特资产管理有限公司于判决生效之日起10日内向王庆支付固定收益172683.86元；三、成都格睿特资产管理有限公司于判决生效之日起10日内向王庆支付违约金51805.16元；四、成都新成国际经济发展有限公司对成都格睿特资产管理有限公司的上述债务承担连带责任；五、驳回王庆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2126元，由成都格睿特资产管理有限公司、成都新成国际经济发展有限公司负担。 本案二审中，格睿特公司、新成公司未提交新证据。王庆提交两份新证据。证据1：新成公司出具的情况说明，拟证明房屋已经交付，新成公司在起诉前就已经答应协调解决租金收益事宜；证据2：快递回单及函件，拟证明王庆曾向新成公司及格睿特公司催收固定收益。 新成公司与格睿特公司发表质证意见表示，上述两份证据不属于新证据。情况说明只载了明新成公司未备案，同意支付违约金，并不能达到王庆的证明目的。并且也未曾收到过王庆的催收函件，对其三性均不认可。 本院认为，证据1情况说明载明内容为新成公司未完成备案手续，承诺将于2017年4月30日前备案手续，并不能体现房屋已经实际交付，不能达到王庆所称的证明目的，本院不予采纳。证据2，根据EMS邮寄单复印件载明的内容，只能看出王庆于2018年12月28日给新成公司、格睿特公司邮寄过物件，但不能体现具体的邮寄品，也不能证明新成公司及格睿特公司收到过，且该邮寄单系复印件，真实性不能确定，不能达到王庆的证明目的，本院不予采纳。 二审另查明，王庆与新成公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中第十八条第（一）项约定房屋交付时间为2016年12月31日。 本案二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，王庆与格睿特公司签订的《委托经营管理合同》、王庆与新成公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议均系各方当事人的真实意思表示，合同内容清楚，条款明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方应当按照合同的约定享有和履行各自的权利义务。本案二审的争议焦点为：一、格睿特公司以案涉房屋的现状作为抗辩的理由能否成立；二、新成公司是否应当承担连带责任。现就争议焦点论述如下： 关于第一个争议焦点，王庆与格睿特公司签订《委托经营管理合同》的时间为2016年11月17日，委托经营管理期限从2016年11月18日起算，早于约定案涉房屋交付时间2016年12月31日，并且格睿特公司实际向王庆支付了2016年11月18日至2016年12月31日期间的经营收益8407元。格睿特公司在明知案涉房屋尚未交付的情况下，就与王庆签订了委托经营合同，约定了在房屋交付之前即开始计算委托期间，且实际支付了房屋交付之前的经营收益，故格睿特公司用自身行为表明，无论房屋交付与否，其都应当向王庆支付经营收益。同时，根据合同的关于支付方式的约定，无论案涉房屋为空置或者经营使用，格睿特公司均按照约定付款方式向王庆支付经营管理收益，不因实际经营管理收益增加或减少而发生变化。因此，对于格睿特公司以案涉房屋现状作为其不支付经营管理收益的主张，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，王庆与新成公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第十四条约定，新成公司同意对王庆与格睿特公司签订的《委托经营管理合同》约定的租金收益进行无条件承担连带保证责任。合同约定清楚明确，新成公司应当按照约定履行自身义务，对格睿特公司的债务承担连带责任，一审法院对此认定正确，本院予以确认。 综上，上诉人成都新成国际经济发展有限公司、成都格睿特资产管理有限公司的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9334元，由成都新成国际经济发展有限公司、成都格睿特资产管理有限公司各负担4667元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 赵 韬 审判员 张卫敏 二〇二〇年一月九日 书记员 王小禹