浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初13115号 原告：楼秀莲，女，1967年3月9日出生，汉族，无业，户籍地浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：郑金龙、黄旭飞，浙江冠森律师事务所律师。 被告：陈昆荣，男，1966年10月23日出生，汉族，经商，户籍地浙江省义乌市。 被告：陈桂仙，女，1966年3月15日出生，汉族，务工，户籍地浙江省义乌市。 两被告委托诉讼代理人：张婷婷、虞翔，浙江浙融律师事务所律师。 第三人：义乌市一城房地产经纪服务部（普通合伙），住所地：浙江省义乌市稠城街道春江路53号（自主申报）。 执行事务合伙人：吴娟香。 原告楼秀莲为与被告陈昆荣、陈桂仙，第三人义乌市一城房地产经纪服务部（以下简称一城服务部）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年7月10日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告楼秀莲的委托诉讼代理人黄旭飞；被告陈昆荣及两被告的委托诉讼代理人张婷婷；第三人一城服务部的执行合伙人吴娟香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告楼秀莲向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2019年4月9日签订的《金华市房地产（居间）买卖合同》解除；2、两被告双倍返还原告定金共计人民币20万元。事实与理由：坐落于系两被告所有。2019年4月9日，原被告经第三人介绍与两被告相识，经三方协商一致，签订了《金华市房地产（居间）买卖合同》，约定甲方（即两被告）自愿将坐落于香山路288号30室房产及车库转让给乙方（即原告）；房屋总价款为1685000元，协议签订后乙方支付定金10万元；甲方协助乙方在2019年4月20日前办理房屋过户手续，余款1585000元于房屋过户当日一次性付清；甲方保证房屋产权归属清楚，转让时该房未设置任何担保抵押，若该房还有按揭贷款未还清，还贷款所产生的费用由甲方自行负责；乙方不能按期付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述房产房款万分之三的滞纳金，逾期超过二十日后违约方仍未付款或者交房，履约方可单方解除合同，并由违约方承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的万分之五。合同签订之日，原告即支付了定金2万元，被告陈昆荣出具收条一份，第二日，原告通过银行汇款的方式支付了剩余定金8万元。合同履行过程中，原告发现两被告的房屋贷款尚未还清，房屋仍抵押在银行，涉案房屋根本无法办理过户手续。原告因此多次催促，要求两被告还清贷款并办理注销登记，但两被告一直拖延。合同约定房屋的过户期限为2019年4月20日前，然至2019年5月16日，两被告仍未履行协助过户义务。根据合同第十一条第2款之规定，原告享有单方解除权，原告通过邮政快递的方式将解除合同通知书寄给两被告，两被告于2019年5月17日收到上述通知，涉案房屋买卖合同自两被告收到通知之日解除。 被告陈昆荣、陈桂仙辩称，同意解除涉案买卖合同。不予认可第二项诉请，本案是原告违约，被告有权没收原告支付的定金，无需双倍返还定金20万元。原告所称在合同履行过程中原告发现两被告的房屋贷款尚未还清，及两被告违约的说法不符合事实。在2019年4月9日签订房屋买卖合同时，被告陈昆荣和第三人已经明确告知原告房屋有抵押贷款且抵押在银行，需要还清贷款后才能过户，原告当时是知情的，且同意等贷款清偿后过户，只是这一内容当时没有写入合同中，原告还和第三人沟通表示自己先付清房款给被告，由被告去还银行贷款解除抵押担保。后原告反悔，不同意先付款，让被告先去凑钱还贷款，并且在4月25日还告诉第三人因为自己需要向被告支付的房款没有凑足，要求延期过户。在2019年5月9日原告还要求被告凑足还银行100万元贷款后提前一天通知，原告好提前准备配合被告办理过户手续。但在被告5月13日通知原告即将凑足100万元可以过户时，原告通知被告不予购买房屋了，因为是原告违反了双方之间变更后的协议内容，被告无违约行为。 第三人一城服务部述称，录音和光盘的翻译文字是第三人提供的，原告本人的钱存在那里还没有到期，是原告反悔。写合同当天就和原告说过，房东有100万元的贷款，第二天早上原告打电话来说有点害怕，让第三人和房东说一下让房东自己还。有10万元是25日到期，要迟一点过户。4月28日那天我和原告说，你怕的话第三人和房东去说一下，退掉，第二天原告和第三人说已经和哥哥嫂子商量过了，就决定买下来。5月9日原告微信问第三人可以过户了没有，告诉第三人要提前一天和原告说，因为钱存在银行里取款需要时间。5月13日早上，第三人打电话给房东，房东说就差一点点就好了，第三人和房东挂断电话后，原告就打电话给第三人，说不要房子了。5月13日第三人也叫房东过来，商量解决一下事情。 原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下： 一、金华市房地产（居间）买卖合同一份，证明原告与被告方于2019年4月9日在第三人处签订了房屋（居间）买卖合同，约定原告付定金10万元，被告方于2019年4月20日前交付房屋，余款于当日一次性付清；若逾期交房超过20日，原告可单方解除本合同，并要求被告方承担违约责任。被告质证意见：三性均无异议，但是证明对象有异议，原被告双方已经对付款期限、过户日期进行了变更。第三人质证意见：合同是真实的。本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定。 二、收条一份、银行转账流水（打印件）一份，证明原告依约支付了定金10万元的事实。被告质证意见：三性及证明对象均无异议。第三人质证意见：定金无异议。本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定。 三、解除合同通知书（复印件）、邮政快递面单及物流信息各一份，证明2019年5月16日，被告方仍未交付房屋，原告根据合同第十一条第2项之规定行使解除权。被告质证意见：三性无异议，证明对象有异议。在被告2019年5月13日通知原告时，原告当天明确表示不要房屋了。原告未按照变更的内容履行，属于原告违约。原告无权解除案涉合同。第三人质证意见：有异议。原告写合同时说过的房屋有100万元贷款由原告来还，不同意的话先不要签。第二天原告就反悔了。原告违约。本院对该证据的真实性予以认定。 四、义乌国土局土地房产查询一份，证明2019年7月10日房屋状态还是有抵押登记的事实。被告质证意见：三性均无异议。第三人质证意见：无异议。本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定。 被告为证明自己的辩解，向本院提供证据如下： 一、账户对账单一份，证明被告为了履行变更后的买卖合同，已经在2019年5月13日及5月14日凑款准备归还银行贷款的事实。原告质证意见：真实性无异议，证明目的有异议。在这份对账单中可以看出5月13日确有款项进入，但是没有办法证明是用来归还房屋贷款的。且被告房屋贷款金额是100万元左右，在5月13日账户余额是62万元左右，无法完全偿还银行贷款。在5月20日、6月20日都有银行扣款记录，是用于清偿银行贷款的。因此可以看出被告对于涉案房屋的贷款尚未清偿。房屋不具备过户的条件，是被告违约在先。第三人质证意见：真实性无异议。5月13日早上还差一点钱，说下午会再到账一笔钱，后原告说不要房屋了，5月14日的35万元就没有转进来。5月13日早上打原告电话，说下午还有一笔钱拿来就还得掉了。5月13日原告打给第三人问筹钱的情况，第三人说还差一点，原告当时就说不要了。本院对该证据的真实性予以认定。 第三人为证明自己的陈述，向本院提供证据如下： 一、2019年4月28日及5月9日第三人和原告的微信录音光盘及文字整理资料各一份，证明4月28日第三人和原告说，如果你不喜欢的话第三人把房东叫来，定金退掉，原告说好的，女儿在国外进货，之后再说。第二天原告又说和哥嫂商量过了，决定买了。后电话告知5月13日筹钱还贷款，5月14日过户。原告在5月13日又电话告知我不要了。原告质证意见：真实性无异议，但是文字整理资料有异议。第一部分录音涉及的时间是4月10日到5月10日的聊天。4月10日的录音是原告要求房东将房屋贷款还清，4月11日存在100万元抵押贷款。4月15日原告要求被告将贷款还清，并且经中介转述，被告也同意自己筹钱还贷款。4月25日原告表示资金已经到位，若要过户提前一天通知。中介说5月10日之前办理过户。4月28日的录音是原告仍想购买案涉房屋。5月9日的录音是在4月25日的录音中已经确认过户时间是5月10日，那天是可以过户的。原告就向中介再次询问过户事情，中介表示被告没有筹到，贷款没有还清，未注销抵押。中介又说了一个时间，说是5月13日被告会把贷款还清，5月14日可以过户。因此原告没有办法只能再等两天。到了5月10日再次向中介询问5月14日过户事情，但是中介没有答复。后原告又向中介电话询问，但是中介没有明确。第二部分录音，中介一会说钱已经筹到了，一会又说还欠一点，对过户事情原告已经已一让再让，若按照原来约定，房东应在5月13日把贷款还清，14号去过户，但是从被告提供的银行流水可以看出其只有现金进出，没有将贷款还清。原告之所以不要房屋不是因为不想要，只是因为被告无期限地拖延过户时间，是被告原因导致房屋无法过户。在录音最后，原告是同意直接去365办理房屋过户手续，但是被告拒绝。是被告违约在先。10万元定金在被告处。被告质证意见：三性无异议，且可以证明1、原告在4月9日签订合同时就知道案涉房屋有抵押贷款。2、双方已经将合同履行期限变更为5月14日办理过户手续，且原告要求被告在还贷款的前一天通知他。被告已经在5月14日准备还贷款的前一天通知了原告。3、原告在被告已经凑足了将近100万元贷款且按照约定提前一天即5月13日通知原告的时候，明确表明不购买案涉房屋了。本院对该证据的真实性予以认定。 经审理查明，2019年4月9日，陈昆荣、陈桂仙（甲方、卖方）与楼秀莲（乙方、买方）签订《金华市房地产（居间）买卖合同》，约定：甲方同意将座落于香山路288号301室，建筑面积约为103.28平方，车库（或附房）面积约为20.1平方的房屋（以房产证面积为准）及土地转让给乙方。不动产权号：0068436。现有证件委托本公司保管至产权过户手续完毕。签订此协议后，由乙方付给甲方人民币壹拾万作为购房定金，并委托本公司保管至该房过户手续办理完毕。如甲、乙双方均履行协议，该款即用来抵充房屋尾款。如悔约，由本公司直接从定金中扣除双方应付佣金后，剩余部分支付给履行方，不足部分由违约方支付给履行方。房价与付款方式：经双方协定，该房总价为人民币1685000元，由乙方在2019年4月20日前付给甲方，同时甲方协助乙方在2019年4月20日前办理该房的相关房产过户手续。余款1585000元过户当天付清。甲方应保证该房产权归属清楚，转让时该房未设置任何担保抵押。若发生与甲方有关的产权纠纷或债务、相关费用，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。若该房还有按揭贷款未还清，还贷款所产生的费用由甲方自行负责。乙方中途悔约，乙方不得向甲方索要定金。甲方中途悔约，甲方应该在悔约之日起三天内将定金退还乙方，另支付乙方相当定金数的违约金，同时悔约乙方须承担双方应支付的佣金。乙方不能按期付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述房产房款万分之三的滞纳金。逾期超过二十日后违约方仍未付款或交房，履约方可单方解除合同，并由违约方承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的万分之五。甲方给租客时间定到过户当天起算1个月时间交付。如甲方房屋里面有户口，过户前必须迁出。签订合同时，楼秀莲与陈昆荣口头约定案涉房屋的银行抵押贷款先由楼秀莲负责偿还，后双方又协商由陈昆荣负责偿还，但陈昆荣需要时间筹措资金。4月15日，楼秀莲告知吴娟香其有10万元到4月25日才到期，吴娟香回复表示陈昆荣亦需要时间筹措资金，可以延期。4月25日，楼秀莲询问吴娟香，其资金已到位，何时可以过户，需提前一天通知。4月28日，楼秀莲与吴娟香确认要继续履行合同。5月9日，楼秀莲再次询问吴娟香过户事宜，吴娟香通知确认定于下周一（5月13日）偿还贷款，周二（5月14日）办理过户。5月10日，楼秀莲向吴娟香询问是否确定5月14日过户并要求其计算准确的过户费用，吴娟香在微信中未予以回复。5月13日上午，楼秀莲通知吴娟香其不愿继续购买房屋。吴娟香回复陈昆荣已基本筹措好资金，楼秀莲坚持要求解除合同，吴娟香通知楼秀莲到店与陈昆荣进行协商，楼秀莲予以拒绝。同日下午，陈昆荣在一城服务部店铺内通知楼秀莲到场并要求过户，楼秀莲回复：“现在怎么过？四点多了都，现在外面有事情。”陈昆荣：“那就让你明天过来，我就一直等到明天你要不过来，今天钱就不还了。明天不来，钱就不退了。”楼秀莲：“要么就去365，我商贸区这边有事情的，你在365等。”陈昆荣：“现在我是不去365的，我现在在中介里，中介应该怎么办就怎么办，房产证在中介这里。如果你不过来，那就等于这个事情解决不掉了。365这个没用的。老板娘，我等你到四点半前，到中介里来，这个事情搞清楚来，如果不过来，我是没工夫等你的。你不过来也没事，10万元我就带走。”后楼秀莲既未到场亦未回复吴娟香及陈昆荣。 2019年5月16日，楼秀莲向陈昆荣邮寄《解除合同通知书》，载明：“我方（乙方）于你方（甲方）于2019年4月9日订立房屋买卖合同。你方于2019年4月20日向我方交付。合同中未明确记载该房屋的贷款事项。依据双方于2019年4月9日订立的买卖合同第十一条规定：逾期超过二十日后违约方仍未付款或交房，履约方可单方解除合同，并由违约方承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的万分之五。现我方通知如下：由于合同规定解除权条件，我方特依合同约定通知你方解除合同。同时，我方将保留进一步追究你方违约责任的权利。请你方于接到通知后2日内退还10万定金。特此通知。楼秀莲2019年5月16日。”2019年5月17日，陈昆荣收到该通知书。 另查明，坐落于义乌市房屋登记在陈昆荣、陈桂仙名下，该房屋于2019年1月30日办理银行贷款抵押登记至今。楼秀莲已向陈昆荣支付了定金10万元。2019年5月13日，陈昆荣的中国邮政储蓄银行账户内最后一笔余额为623106.59元。 本院认为，陈昆荣、陈桂仙（甲方、卖方）与楼秀莲（乙方、买方）签订《金华市房地产（居间）买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先关于过户时间，双方在协议中约定的时间为2019年4月20日，但因陈昆荣、楼秀莲均需筹措资金的时间而协商延期，后吴娟香于2019年5月9日通知楼秀莲2019年5月13日陈昆荣偿还贷款，5月14日办理过户手续，故本院认定双方约定的过户时间为5月14日。其次关于案涉房屋的贷款抵押问题。虽然案涉的房屋至今仍有抵押登记，且双方约定由陈昆荣于2019年5月13日履行偿还房屋贷款并办理注销抵押登记的先行义务，但楼秀莲在5月14日过户前向陈昆荣提出要求解除合同的意思，故陈昆荣有理由确认楼秀莲不再继续履行合同，其有权中止履行偿还贷款并办理注销抵押登记的先行义务。综上，本院认为楼秀莲在履行期限届满前向陈昆荣提出解除合同系违约行为，作为违约方楼秀莲不享有单方解除合同的权利亦无权要求返还定金，但基于陈昆荣、陈桂仙亦同意解除该合同不再继续履行，故陈昆荣、陈桂仙与楼秀莲于2019年4月9日签订《金华市房地产（居间）买卖合同》可以协商解除。综上，原告的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下： 一、解除原告楼秀莲与被告陈昆荣、陈桂仙于2019年4月9日签订《金华市房地产（居间）买卖合同》。 二、驳回原告楼秀莲的其他诉讼请求。 案件受理费4300元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  俞霞珍 人民陪审员  朱丽利 人民陪审员  何巧华 二〇二〇年一月九日 书 记 员  金文莉