浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终8635号 上诉人（原审原告）：杭州天妮网络科技有限公司，住所地浙江省杭州市江干区笕桥镇机场路250号18幢203室。 法定代表人：俞斌，董事长。 委托诉讼代理人：白岽晓，浙江亿维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：许光，男，汉族，1976年7月12日出生，住浙江省天台县。 上诉人杭州天妮网络科技有限公司（以下简称天妮公司）因与被上诉人许光房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初1136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2013年7月1日，天妮公司与杭州圣唐投资有限公司（以下简称圣唐公司）签订《杭州市机场路248号、250号租赁合同》，约定租赁期限自2013年7月1日至2024年2月15日。2017年2月14日，天妮公司与许光签订租赁合同，约定天妮公司自愿将位于杭州市，杭州泰尚达文化创意园4号楼1层10#物业租赁给许光，租赁期限从2017年2月16日至2019年2月25日，年租金人民币85000元，其中2017年2月16日至2月25日为免租期，第一年租金不变，第二年租金递增率为5%，即年租金为人民币89250元。本租赁物租赁费用每半年一付，先付款后使用。在本合同签订之日，一次性付清首期半年租金，以后每期租金在起租日前30天内支付。许光支付人民币7000元保证金后入住，后于2019年2月15日搬出。 另查明，2018年11月6日，（2018）浙01民终6240号民事判决书维持原审判决，原审判决认定“杭州圣唐投资有限公司、杭州泰尚达文化创意有限公司将杭州市退还给朱爱萍，判决生效后三十天内履行完毕”。 现天妮公司向原审法院提出诉讼请求：1、许光支付天妮公司租金人民币118056元；2、许光支付天妮公司违约金人民币76339.68元。（暂计算至2019年6月20日）；3、天妮公司无需返还许光保证金人民币7000元；4、许光支付天妮公司免租期租金人民币2328元；5、解除双方签订的租赁合同。 原审法院认为：天妮公司与许光之间的租赁关系成立，应依法认定有效。对于天妮公司自圣唐公司转租租赁物，而圣唐公司是否有权对外出租，在本案租赁期间仍处于未定状态，故实际影响许光租赁，故天妮公司要求许光承担违约责任的诉请，该院不予支持；对于许光而言，其可以要求解除合同，但其并未提出解除合同而实际使用房屋，其应当按合同约定支付租赁费，故该院对天妮公司要求许光支付人民币85000元的请求，予以支持；对不返还保证金的请求及其他诉讼请求，该院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，之规定，判决：一、天妮公司与许光于2017年2月14日签订的《租赁合同》解除；二、许光应支付天妮公司租赁费人民币85000元；三、天妮公司应返还许光保证金人民币7000元；上述二、三项，于判决生效后十日内履行。四、驳回天妮公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4356元，由天妮公司承担人民币2389元，由许光承担人民币1967元。 宣判后，天妮公司不服，向本院提起上诉称：天妮公司对一审法院认定双方之间的租赁合同成立没有异议，但对一审法院关于许光实际使用期间应参照租赁合同支付的租赁费金额及其他费用的金额认定有异议，一审法院认定事实不清。1、天妮公司在一审起诉状中明确主张要求许光支付的租赁费用为人民币118056元，且提交了相应证据。根据租赁合同，双方的租赁期限从2017年2月16日至2019年2月25日，租期两年，其中2017年2月16日至2月25日为免租期，年租金第一年为85000元，第二年递增率为5%，即年租金为89250元。租赁费用为每半年一付，先付款后使用。在本合同签订之日，一次性付清首期半年租金，以后每期租金在起租日前30天内支付。原审法院确认了许光于2019年2月15日搬出，即确定了许光实际使用房屋的时间，但是在认定事实时忽略了许光仅支付天妮公司半年期的租金42500元，实际尚欠一年半的租金，最终仅判决许光支付天妮公司一年期的租金85000元，属于明显的事实认定错误。同时第二年的租金应以递增5%后的89250元为准，此处也被原审法院忽略。由于天妮公司仅主张2018年12月31日前的租赁费，根据双方的租赁合同，该金额应为118056元。2、一审法院没有就许光应当承担的违约责任予以确认，应当予以依法改判。一审法院认定在双方租赁期间，圣唐公司是否有权就案涉房屋对外转租处于权利未定状态，许光有权提出解除合同。但实际上，从2017年2月16日至2019年2月25日的全部租赁期限内许光一直在使用案涉房屋。天妮公司认为，在许光得知案涉房屋由于上游房东的转租权未定的初始阶段，由于其对房屋能否继续租赁产生怀疑，进而暂缓支付相应租金，可以理解为不安抗辩权的一种表现形式。但是在中后期，涉案房屋所在的“泰尚达创意园”，有关圣唐公司的房屋租赁纠纷已经广为人知，一审法院在当时也在园区进行了有关宣传，由于圣唐公司资不抵债，警告圣唐公司的租户不要向圣唐公司履行租金给付义务，而应将租金支付至法院指定账户，以免产生不必要的麻烦，在此种情况下，天妮公司将其应付的租金缴纳至法院指定账户，并且向许光严明此事，证明自己有权向许光收取对应的租金。而许光在长达一年多的时间内既未主张解除合同，又在不安因素消失的情况下长期使用涉案房屋且怠于支付租金，属于明显的违约行为。故，一审法院将天妮公司主张的许光应当承担的违约责任全部驳回，有违公平正义的基本原则，应该依法改判。综上，请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判许光赔偿天妮公司租赁费用人民币118056元；2、撤销原审判决第三项，改判天妮公司无须返还许光保证金7000元；3、改判许光支付天妮公司违约金76339.68元（暂计算至2019年6月20日）；4、改判许光支付天妮公司免租期租金2328元；5、本案一、二审诉讼费由许光负担。 被上诉人许光辩称：第一、关于租金，许光支付了第一年第一期42500元，押金7000元。租房之前许光询问过天妮公司，案涉房屋是否会拆迁，或者有无违法行为，天妮公司均回答没有。开业后，在装修的时候需要批营业执照，天妮公司一直拖延配合办理，一直至5月通过笕桥镇政府才办好营业执照。市场在2016年8月8日被江干法院协查了。第二期房租应该是8月付的，等到7月份的时候，江干区法院给许光协查通知书，说房子要被执行，说房子2016年就要被执行了。许光联系上天妮公司法定代表人，法人说让许光不要管，是他们的事。当时所有的商户都知道这件事，一审的法官也问过天妮公司有没有收到协查函，天妮公司明确收到。在没到付第二期房租的时候许光一直在与天妮公司谈这件事，但天妮公司不管。到了付第二期房租的时候，许光确实拖着没付，那时候大房东跟二房东也三天两头找实际承租户谈事情，整个市场都处于瘫痪状态，停水停电通知书什么都有。后来到我们进入诉讼期的时候，法院给了我们一份大房东和二房东的租房协议，上面明显写明大房东不同意的时候房租不能转租。许光也有很大损失。综上，请求驳回天妮公司的上诉，维持原判。 二审中，上诉人天妮公司向本院提交一份俞斌与九百伴（杭州）置业有限责任公司签订的《协议》一份，欲证明俞斌可以收取在2019年1月1日之前的租金。被上诉人许光对该证据的真实性不予确认，同时认为该证据不属于二审新证据。本院认为该协议双方当事人均为案外人，且协议内容与本案争议焦点缺少关联，本院对其证明力不予确认。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。本院另查明：本院(2018)浙01民终6240号生效判决书确认案外人朱爱萍取得了机场路72号4幢房屋的所有权证（杭房权证江更字第××号，面积7987.61平方米）。2013年9月10日，原“机场路72号，机场路72号3幢、4幢、5幢、7幢、11幢、15幢、16幢、17幢、18幢”变更门牌号码为××。该判决同时确认2011年10月25日朱爱萍与圣唐公司签订了租赁合同，合同约定将机场路72号范围内的土地以及地面建筑、设施整体租赁给圣唐公司使用；经朱爱萍书面同意后，圣唐公司可将租赁物的部分面积转租。租赁期限自2011年10月25日至2024年2月15日止。后因圣唐公司拖欠租金，朱爱萍行使合同解除权，该判决确认双方合同解除时间是2016年7月30日。 许光与天妮公司签订的《租赁合同》第2.1条约定，2017年2月16日至2017年2月25日为免租期。免租期是租赁期的组成部分，用于乙方的装修及其他经营准备（乙方在合同期内，单方面违约将退还免租期时间与甲方）。第3.1条约定，每期租金在起租日前30天内支付。第3.3条约定，租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付租金以及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁物后30日内，甲方将向乙方退还全部租赁保证金（不计利息）。第3.6条约定，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：欠费天数乘以欠缴租金总金额的万分之十。第9.1条规定，在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或水电费超过45天，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。租赁保证金柒仟元整归甲方用于赔偿损失，不足部分由乙方负责全部赔偿，包括但不限于甲方有权留置乙方租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，甲方有权申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。 二审中，双方当事人均确认许光仅向天妮公司支付7000元保证金和2017年2月26日至2017年8月25日的租金42500元。许光也确认自2017年8月26日至2018年12月31日其一直在使用案涉房屋。 本院认为：本案基础事实是案涉租赁物登记所有权人为朱爱萍，朱爱萍将案涉租赁物租给圣唐公司，圣唐公司承租后将其转租给天妮公司，天妮公司又将其转租给许光。许光与天妮公司转租合同所约定的租赁期限并未超过天妮公司与圣唐公司租赁合同所约定的租赁期限，也未超过圣唐公司与朱爱萍租赁合同约定的租赁期。在合同履行过程中因圣唐公司拖欠租金导致其与朱爱萍的租赁合同提前解除，圣唐公司与朱爱萍租赁合同的提前解除可能会影响案涉转租合同的履行，但转租合同的履行问题不应影响转租合同效力。天妮公司与许光签订的案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，也不存在法定无效情形，应属合法有效，合法有效的合同对双方当事人均具有约束力。 关于天妮公司的各项请求是否成立的问题。1、租金和保证金。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。天妮公司已将租赁物交付许光使用，许光也确认自2017年8月26日至2018年12月31日其一直在使用案涉租赁物并未付相应租金，许光并未举证证明其有合法理由可以拒付租金，天妮公司要求许光支付自2017年8月26日至2018年12月31日的租金有事实和法律依据，应予以支持。经计算，2017年8月26日至2018年12月31日，许光的应付租金为117853元（85000÷2+89250÷12×10+89250÷365×4=117867）。关于保证金，案涉《租赁合同》相关约定表明保证金具有保证许光履行合同项下义务的性质，具有“备用金”或者“抵扣款”的性质，现天妮公司的诉讼请求实质系要求没收保证金，该请求缺乏合同依据，本院不予支持。但根据合同约定，也为了避免讼累，该保证金可以抵扣应付租金。故上述应付租金扣除保证金7000元后，许光尚应支付天妮公司租金110853元。2、逾期支付租金的违约金。二审庭审中，天妮公司明确其主张的违约金计算方式是案涉租赁合同第3.6条约定的滞纳金金额的计算方式，即欠费天数乘以欠缴租金总金额的万分之十。许光以该违约金标准过高为由请求予以调整。当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求法院予以适当减少。本院综合考虑许光的具体违约行为，以及造成逾期支付租金的具体原因和逾期支付租金造成的损失等因素，酌情确定为欠费天数乘以欠缴租金总额的万分之三。经分段计算，截止2019年6月20日，许光应付的违约金为17230元。3、免租期租金。许光在履行案涉租赁合同的过程中存在拖欠租金的违约行为，根据合同第2.1条约定，许光应向天妮公司支付2017年2月16日至2017年2月25日的租金2096元（85000÷365×9），天妮公司该项请求中的合理部分，本院予以支持。4、合同解除问题。许光在一审诉讼过程中合同到期前已经实际腾空，并且合同约定的租赁期在一审判决前也已届满，故天妮公司要求判决解除合同的诉讼请求，已无判决必要。 综上，天妮公司的部分上诉请求和理由成立。原审事实认定不清，实体处理结果不当。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第九十一条，第一百零七条，第一百一十四条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 撤销（2018）浙0104民初1136号民事判决； 二、许光于本判决生效之日起十日内支付杭州天妮网络科技有限公司欠付租金110853元； 三、许光于本判决生效之日起十日内支付杭州天妮网络科技有限公司逾期付款违约金17230元（违约金计算至2019年6月20日）； 四、许光于本判决生效之日起十日内支付杭州天妮网络科技有限公司免租期租金2096元； 五、驳回杭州天妮网络科技有限公司的其他诉讼请求。 如许光未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4356元，由许光负担2783元，由杭州天妮网络科技有限公司负担1573元；二审案件受理费2674元，由许光负担1175元，由杭州天妮网络科技有限公司负担1499元。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年一月七日 书记员  张诗雯