湖南省安仁县人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘1028执异23号异议人（被执行人）：刘玉慧（曾用名刘冬娥）。异议人（被执行人）：戴魁明。异议人（被执行人）：戴国祚。系刘玉慧、戴魁明之子。被申请人（申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司安仁县支行。法定代表人：刘昌锋，系该行行长。委托诉讼代理人：张策。委托诉讼代理人：刘忠文。利害关系人（买受人）：周建平。在本院执行申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司安仁县支行与被执行人刘玉慧、戴魁明、戴国祚借款合同纠纷一案中，异议人（被执行人）刘玉慧、戴魁明、戴国祚对本院（2018）湘1028执恢119号之二执行裁定不服，向本院提出书面异议。本院曾于2019年9月16日以（2019）湘1028执异17号执行裁定驳回异议人的执行异议，异议人不服申请复议，郴州市中级法院于2019年12月4日作出（2019）湘10执复86号执行裁定：1、撤销湖南省安仁县人民法院（2019）湘1028执异17号执行裁定；2、发回湖南省安仁县人民法院重新审查。本院受理后依法另行组成合议庭进行审查，分别于2020年1月3日、2020年1月13日举行了听证，异议人（被执行人）刘玉慧、戴魁明，被申请人（申请执行人）中国邮政储蓄银行股份有限公司安仁县支行的委托代理人张策、刘忠文、利害关系人（买受人）周建平参加了听证，异议人（被执行人）戴国祚经本院合法传唤未到庭参加听证。现已审查终结。异议人（被执行人）刘玉慧、戴魁明、戴国祚称，安仁县人民法院在执行中国邮政储蓄银行股份有限公司安仁县支行与刘玉慧、戴魁明、戴国祚金融借款合同一案中，未查明戴魁明所有的位于湖南省安仁县永乐江镇珍珠巷76号房屋一栋[房屋所有权证号：房权证安房字第5083号，土地使用权证号：安国用（1994）字第2228号]的涉案财产权属范围面积、未将该房屋的权属范围的真实性的表述清楚，即在淘宝网拍卖，致使误导买受人周建平以807452.44元的最高价竞得，违反法律规定。事实上，异议人仅用该宗土地上所建的一栋总建筑面积为434.52㎡的3层砖混结构住宅作贷款抵押，而非将该房屋权证上的全部土地面积及其他建筑物作抵押，且评估公司以2221元每平方米的价格对434.52㎡建筑房屋进行估计得出965069元，评估公司并没有对未抵押的另外二处建筑物进行评估。据此，请求撤销安仁县人民法院（2018）湘1028执恢119号之二执行裁定书等执行行为。被申请人（申请执行人）中国邮政储蓄银行股份有限公司安仁县支行称，1、申请执行人对异议人享有债权及抵押权已被生效法律文书确认，被执行人未主动履行给付义务，申请执行人向安仁县人民法院申请强制执行拍卖抵押物，符合法律规定；2、依据《中华人民共和国担保法》第三十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因此，申请执行人对涉案土地及土地上所有建筑物含已办证和未办证均享有抵押权，可依法优先受偿；3、根据最高人民法院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第三十三的规定，如本次执行产生新增的评估费应由被执行人承担。利害关系人（买受人）周建平称，1、买受人系通过合法拍卖途径取得涉案房屋的所有权，请求法院协助办理产权过户登记手续；2、如依法撤销安仁县人民法院（2018）湘1028执恢119号之二执行裁定书，建议法院将成交价款及时退还买受人。本院查明，本院在执行申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司安仁县支行与被执行人刘玉慧、戴魁明、戴国祚、刘湘保、侯琼玉借款合同纠纷一案中，于2018年12月29日查封了异议人戴魁明位于湖南省安仁县永乐江镇珍珠巷76号的房屋一栋[房屋所有权证号：房权证安房字第5083号，土地使用权证号：安国用（1994）字第2228号]。2019年1月8日，本院委托湖南远航房地产土地评估有限责任公司对上述查封的房屋进行评估。2019年3月12日，湖南远航房地产土地评估有限责任公司出具相关《房地产估计报告》，评估价值为965069元（不含未办理房屋所有权证的后栋房屋及围墙、仓库）。2019年5月8日，依申请执行人申请，本院作出（2018）湘1028执恢119号之一执行裁定予以拍卖，第一次网络司法拍卖流拍，第二次拍卖时，买受人周建平以807452.44元的最高价竞得。2019年8月7日，安仁县人民法院作出（2018）湘1028执恢119号之二执行裁定书，裁定：1、位于湖南省安仁县永乐江镇珍珠巷76号的房屋一栋[房屋所有权证号：房权证安房字第5083号，土地使用权证号：安国用（1994）字第2228号]的所有权归买受人周建平所有。该房产所有权自本裁定书送达买受人周建平时转移；2、买受人周建平可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续；3、解除对位于湖南省安仁县永乐江镇珍珠巷76号的房屋一栋的查封。同时查明，涉案房产和土地尚未完成过户登记。另查明，权利人戴魁明位于湖南省安仁县永乐江镇珍珠巷76号的房屋及附属建筑，未办理规划手续，但不影响城市规划，属可改正的违法建筑，其中已登记的房产与未登记部分系为一体，且属同一宗用地。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条：当事人、利害关系人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出。本案涉案房产和土地尚未完成过户登记，执行程序尚未终结，被执行人刘玉慧、戴魁明、戴国祚有权提出执行异议。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定:查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。即执行房地产时，应遵循“地随房走、房随地走”的原则。本案涉案房产和土地均系异议人（被执行人）刘玉慧、戴魁明的合法财产，异议人（被执行人）在指定期限内未履行已生效的法律文书，本院对其财产采取查封、拍卖强制措施，是国家宪法和法律赋予人民法院的职权。因此，本院对该财产进行查封、拍卖符合法律规定。诚然申请执行人与被执行人刘玉慧、戴魁明签订的个人最高额抵押合同中载明的抵押物确实为已登记的房产，仅表明申请执行人对该房产及该建筑物占用范围内的建设用地使用权享有优先清偿权，并不代表人民法院不能对涉案房产和土地进行采取查封、拍卖强制措施，且已登记的房产与未登记部分系为一体，具有不可分割性。故异议人认为本院只能拍卖抵押物的理由显然不成立。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定:当事人、利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应予准许。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（六）项规定，严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖的，人民法院应当支持。本案在执行阶段未对拍卖财产的权属状况、占有使用情况、用地性质等进行必要调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料，致使该土地上另一尚未办理产权登记的部分房屋及临时建筑未纳入评估范围，其行为违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条及《中华人民共和国资产评估法》第二十五条之规定，属程序严重违法情形。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。如前述，评估报告的价格直接关系到网络司法拍卖成交的最低价格。本案评估报告仅将已登记的房产及该宗用地纳入评估对象，另一尚未办理产权登记的部分（已登记与未登记系为一体）及临时建筑未纳入评估范围，属评估报告存在重大瑕疵，从而导致起拍价偏低，可能损害异议人（被执行人）的合法权益。综上所述，异议人提出撤销安仁县人民法院相关执行行为，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十四条、第十七条、第二十一条的规定，裁定如下：一、撤销安仁县人民法院（2018）湘1028执恢119号之二执行裁定书；二、撤销安仁县人民法院对异议人戴魁明名下的位于湖南省安仁县永乐江镇珍珠巷76号房屋一栋的网络司法拍卖。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内，向郴州市中级人民法院申请复议。审 判 长  李小红人民陪审员  何林华人民陪审员  侯永姣二〇二〇年一月十三日书 记 员  刘昆霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十四条异议人或者复议申请人经合法传唤，无正当理由拒不参加听证，或者未经法庭许可中途退出听证，致使人民法院无法查清相关事实的，由其自行承担不利后果。第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持。（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。