福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初23693号 原告：厦门燃气投资发展有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路51号5楼。 法定代表人：郑小鹏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王婷，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙志伟，上海锦天城（厦门）律师事务所实习律师。 被告：厦门伊通科技有限公司，住所地厦门市思明区湖光路181号。 法定代表人：陈东海。 原告厦门燃气投资发展有限公司（以下简称燃气公司）与被告厦门伊通科技有限公司（以下简称伊通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告燃气公司的委托诉讼代理人王婷到庭参加诉讼。被告伊通公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 燃气公司向本院提出诉讼请求：1.伊通公司将租赁物交还燃气公司；2.伊通公司向燃气公司支付拖欠的租金123892.39元及违约金（违约金按拖欠金额的日千分之一计算至实际支付之日）；3.伊通公司向燃气公司支付房屋使用费（按53463元/月从2019年9月6日计算至租赁物实际交还之日）；4.燃气公司不予退还履约保证金20000元；5.伊通公司向燃气公司赔偿律师费损失10000元；6.伊通公司承担本案诉讼费用（含案件受理费4522元、保全申请费1594元以及保全保险费1000元）。事实和理由：2013年8月29日，燃气公司与厦门市市政置业管理有限公司（以下简称市政公司）签订《资产委托管理协议》，燃气公司全权委托市政公司管理燃气公司的自管资产。2015年1月30日，市政公司代表燃气公司与伊通公司签订《房屋租赁合同》，约定伊通公司承租厦门市思明区天湖路97-99号第三层房屋，租赁期限五年（自起至2020年1月11日止）；2019年1月12日至2020年1月11日月租金为27046.93元，按季度支付，每季度租金在上季度结束前七日内交清；若伊通公司逾期交付租金，除补交租金外，还应按逾期金额的千分之一交付违约金；伊通公司未按约定期限交付租金超过30天以上的，燃气公司有权解除合同，没收履约保证金，伊通公司在燃气公司规定期限内无条件退场，因合同解除造成燃气公司损失的，伊通公司除应支付相关违约金或滞纳金外，还应赔偿燃气公司实际损失；伊通公司逾期交还房屋的，每逾期一日应按100元/平方米向燃气公司支付房屋使用费；违约方应赔偿守约方支付的合理费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。伊通公司从2019年第二季度起就未再支付租金，燃气公司多次催缴未果。2019年8月29日，燃气公司的代理人厦门百城置业有限公司（以下简称百城公司）委托律师发函解除《房屋租赁合同》。2019年8月31日，伊通公司收到该函件，《房屋租赁合同》于当日解除。燃气公司无奈向法院起诉，产生律师费损失10000元，该费用伊通公司应予赔偿。根据上述事实，燃气公司特诉至法院，恳请法院支持其诉讼请求。 伊通公司未作答辩。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 本案讼争的厦门市思明区天湖路97-99号第三层房屋系燃气公司所有。燃气公司分别于2013年8月29日、2019年5月1日委托市政公司、百城公司管理包括讼争房屋在内的燃气公司自管资产。 2015年1月30日，市政公司（甲方）与伊通公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将讼争房屋出租给乙方，租赁期限五年，从起至2020年1月11日止；租金从第三年起递增，其中2019年1月12日至的月租金为27046.93元；租金按季度付款，每季度租金在上季度结束前七日内交清；履约保证金20000元于合同签订后7个工作日内一次性缴纳；乙方未按约定期限交付租金超过30天以上的，甲方有权下发整改通知书要求乙方立即更正违约行为，如在甲方要求整改期限内仍未整改完成的，甲方也有权选择解除合同，没收履约保证金，乙方在甲方规定期限内无条件退场，因合同解除造成甲方损失的，乙方除应支付相关违约金或滞纳金外，还应赔偿甲方实际损失；乙方逾期交付租金的，除应补交租金外，每逾期一日，应按其逾期总金额的千分之一向甲方交付违约金；租赁期满，乙方应如期交还房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还的，每逾期一日，乙方应按100元/平方米向甲方支付房屋使用费；乙方如延期付款（包括租金等）超过7天，甲方应书面通知乙方及时缴纳，超过30天，甲方有权解除合同并要求乙方赔偿由此所造成的损失；因违约造成对方损失的，违约方应赔偿守约方支付的合理费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。 上述合同签订后，燃气公司将讼争房屋交付给伊通公司使用，伊通公司向燃气公司支付了履约保证金20000元及相应租金，但自2019年4月12日起，伊通公司未再向燃气公司支付租金。 2019年8月5日，百城公司委托律师向伊通公司及其法定代表人陈东海发出律师函，要求伊通公司在收函后五日内缴纳拖欠的租金。该律师函于次日由他人签收。 2019年8月22日，伊通公司及其法定代表人陈东海向百城公司发出承诺函，伊通公司确认其未能及时缴交租金，承诺2019年8月23日缴交50000元，余款在十日内交清。 2019年8月29日，百城公司再次委托律师向伊通公司及其法定代表人陈东海发出律师函，通知从即日起解除《房屋租赁合同》，伊通公司在收函后五日内搬离租赁物，并将租赁物交还燃气公司，缴纳拖欠的租金及违约金。该律师函于2019年8月31日由本人签收。 2019年9月6日，燃气公司与上海锦天城（厦门）律师事务所签订《法律事务委托合同》，燃气公司委托上海锦天城（厦门）律师事务所代理燃气公司与伊通公司租赁合同纠纷一案。燃气公司为此支付律师费10000元。 另查明，伊通公司承租讼争房屋后，转租给案外人厦门中创科工工程科技有限公司（以下简称中创公司）使用。中创公司代伊通公司向燃气公司支付了2019年10月12日至2020年1月11日的租金（使用费）81140.79元，燃气公司同意用该笔款项抵扣其第三项诉求的房屋使用费。 本案审理中，燃气公司向本院申请财产保全，本院裁定对伊通公司价值214825.24元的银行存款或等值财产采取财产保全措施。燃气公司为此支付保全申请费1594元、保全保险费1000元 本院认为，市政公司作为受托人以自己的名义，在委托人燃气公司的授权范围内与伊通公司订立《房屋租赁合同》，伊通公司在订立合同时应当知道燃气公司与市政公司之间的代理关系，并且伊通公司在租赁过程中也曾多次向燃气公司直接支付租金，故该合同直接约束燃气公司和伊通公司。上述《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。伊通公司拖欠租金超过30天，经燃气公司催收后仍不缴纳，燃气公司向伊通公司发送律师函解除《房屋租赁合同》，符合合同规定，《房屋租赁合同》于伊通公司签收律师函之日即2019年8月31日解除。合同解除后，伊通公司应将讼争房屋交还给燃气公司，并向燃气公司支付拖欠的租金123892.39元（2019年4月12日至2019年8月30日）及违约金（按拖欠金额的日千分之一计算至实际支付之日止）。伊通公司未将讼争房屋交还给燃气公司，应向燃气公司支付房屋使用费。《房屋租赁合同》关于“租赁期满，乙方应如期交还房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还的，每逾期一日，乙方应按100元/平方米向甲方支付房屋使用费”的约定，应适用于租赁期满的情形，本案不属于此种情形，不应适用该条约定，并且《房屋租赁合同》本就针对拖欠租金的违约情形进行了特殊约定，伊通公司按照合同约定应承担相应的违约责任，故本院认定伊通公司应参照租金标准向燃气公司支付房屋使用费，中创公司代伊通公司支付的81140.79元可从中扣除。燃气公司诉请不予退还履约保证金20000元以及赔偿律师费10000元，符合合同约定，本院予以支持。燃气公司诉请伊通公司承担保全申请费和保险费，本院分别在1438元和902元的范围内予以支持。伊通公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告厦门伊通科技有限公司于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区天湖路97-99号第三层房屋交还给原告厦门燃气投资发展有限公司； 二、被告厦门伊通科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门燃气投资发展有限公司支付拖欠的租金123892.39元及违约金（其中81140.79元自2019年4月12日起，42751.6元自2019年7月12日起，均按日千分之一的标准计至实际付清之日止）； 三、被告厦门伊通科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门燃气投资发展有限公司支付房屋使用费（按27046.93元/月的标准，自2019年9月6日起计至实际交还上述房屋之日止，案外人厦门中创科工工程科技有限公司代被告厦门伊通科技有限公司支付的81140.79元可从中予以扣除）； 四、原告厦门燃气投资发展有限公司不予退还被告厦门伊通科技有限公司履约保证金20000元； 五、被告厦门伊通科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门燃气投资发展有限公司赔偿律师费损失10000元； 六、被告厦门伊通科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门燃气投资发展有限公司支付保全申请费1438元和保险费902元； 七、驳回原告厦门燃气投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2261元，由原告厦门燃气投资发展有限公司负担222元，被告厦门伊通科技有限公司负担2039元，该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 朱 晨 二〇二〇年一月三十一日 书记员 黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。