广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1436号 上诉人(原审被告)：李某某，男，1974年8月1日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。 委托诉讼代理人：周黄兰（系李某某的妻子），女，1975年8月23日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。 被上诉人（原审原告）：梁某某，女，1964年7月21日，汉族，公务员，现住广西梧州市龙圩区。 被上诉人（原审原告）：李1，男，1992年4月13日出生，汉族，学生，现住梧州市龙圩区。 上诉人李某某因与被上诉人梁某某、李1房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2019）桂0406民初816号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李某某上诉请求：一、请求撤销广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院作出的（2019）桂0406民初816号判决主文的第一项和第二项；二、请求发回重审或改判李某某向梁某某、李1支付租金20460元，改判李某某不需向李1、梁某某支付违约金7920元；三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.龙圩法院作出的（2019）桂0406民初249号民事判决已判决该房屋租赁合同于2018年11月12日被解除，2018年11月12日发生纠纷时上诉人已经没有私人物品在房屋内，也不再使用该房屋了，被上诉人没有权利再向上诉人收取租金。2019年5月29日双方才约定如何交还房屋，租金的计算也应从2019年5月29日开始计算到2019年6月6日，一共9天。2.2017年12月15日，上诉人与被上诉人签订《铺面租赁合同》时，上诉人已经向被上诉人缴纳6600元的押金，（2019）桂0406民初249号民事判决已经驳回了上诉人的诉讼请求，这相当于6600元已经作为违约金赔偿了，而（2019）桂0406民初816号民事判决又判决上诉人支付7920元的违约金，这属于重复计算，是不合理的。 被上诉人李1、梁某某辩称，1.一审法院认定事实清楚，被上诉人要求上诉人支付租金合法有效，（2019）桂0406民初249号民事判决认定上诉人李某某违反合同约定，构成了违约，双方签订的《铺面租赁合同》于2018年11月12日已经解除。上诉人李某某占用该商铺至2019年6月6日才与被上诉人正式完成租赁商铺的交接，上诉人应当按照原租赁合同约定的租金标准支付2018年12月1日至2019年6月6日期间的房屋占有使用费给被上诉人。2.被上诉人要求上诉人支付违约金的请求合法有效，根据（2019）桂0406民初249号民事判决认定的事实，上诉人李某某在履行合同过程中违约而导致合同被解除，因此上诉人应赔偿被上诉人违约金。上诉人提出的6600元押金是（2019）桂0406民初249号案的诉讼请求，不属于本案的上诉范围，上诉人应当另行申请再审。一审法院适用法律正确，程序合法，应依法维持一审判决。 梁某某、李1向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付租金20680元及利息（利息计算：从2018年12月1日起，按中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算至生效判决规定的履行期限时止）；2.判令被告向原告支付水费清洁费及其滞纳金共111.47元；3.判令被告向原告支付违约金7920元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：该院受理（2019）桂0406民初249号李某某与李1房屋租赁合同纠纷一案，李某某向该院提出诉讼请求：1.确认李某某与李12017年12月15日签订的《铺面租赁合同》于2018年11月12日已解除；2.判令李1退还2018年11月的租金3300元、押金6600元及押金利息给李某某（从2017年12月15日起，按中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算至生效判决规定的履行期限时止）；3.判令李1赔偿李某某因解除合同给其造成的装修费45283元、广告费4160元、误工费13869元；4.判令李1向李某某支付违约金7920元及承担诉讼费。原告与被告确认（2019）桂0406民初249号民事判决书已发生法律效力，该民事判决确认李某某与李12017年12月15日签订的《铺面租赁合同》于2018年11月12日已解除，并驳回李某某的其他诉讼请求。与此同时，该判决确认原告梁某某与李1是母子关系，是梧州市龙圩区龙圩镇苍梧大道27号房屋的所有权人，李1曾用名李浩铭，李某某曾用名李国堃；2017年12月15日，梁某某与李1以原告李浩铭的名义与被告签订了《铺面租赁合同》，合同约定梁某某与李1将其所有坐落于梧州市龙圩区龙圩镇苍梧大道27号房屋一楼和一楼夹层出租给被告，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月30日，每月租金3300元，每月5日前支付；被告向原告支付押金6600元，合同期满，原告无违约则退还，被告违约则作为原告损失的赔偿；租赁期间，任何一方违反合同的规定，按年度向对方交纳年度租金的20%作为违约金等内容；2018年11月12日，原告以被告装修违反合同约定为由，向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，被告的妻子周黄兰确认于当日收到原告提出的《解除房屋租赁合同通知书》；被告确认其在2018年11月1日对涉案租赁房屋进行二次装修的事实，并主张在征得原告口头同意和见证下对租赁的房屋进行装修，但没有提供原告同意其二次装修的书面证据，原告对此予以否认等事实。 在本案庭审中，原告与被告确认被告支付租赁房屋的租金至2018年11月，水费支付至2018年10月，电费支付至2019年5月。原告按照合同的约定请求被告支付一年租金总额的20%违约金7920元（3300元/月×12个月×20%）。被告提供的证人陈某证实其在原告提出解除合同后曾想参与原告与被告因履行租赁合同产生纠纷的调解，但因原告不同意调解而未能调解达成协议。2019年5月29日，梁某某与李某某签署“关于铺面情况”中载明：双方在场开门确认如下，室内装修（第二次）未搬动；室外立面及两柱包住的材料未拆除；夹层李某某要求搬走，梁某某同意；锁匙未交付；梁某某要求李某某恢复原状后才收回铺面。2019年6月6日，李1与李某某签署“关于铺面交接情况”中载明：李某某愿意对租赁铺面进行恢复原状，由于立面门面两柱瓷砖被损坏，未能恢复到原来状态，现李某某愿意以金钱赔偿方式赔偿李1人民币1800元，并交回锁匙2条。李1、梁某某确认已收取李某某支付恢复原状赔偿款1800元和铺面锁匙2条并已另行将商铺出租给第三方使用。原告提供苍梧县水厂水费通知单显示：梁某某住户2018年11月、12月、2019年1月的水费金额分别为23.61元、17.85元、16.01元，以及梧州市龙圩区环境卫生管理站的生活垃圾处理费通知单显示：梁某某住户2018年11月、12月、2019年1月、2月、3月、4月的金额分别为每月9元。原告确认在被告租赁商铺期间，其另行出租涉案商铺所在房屋的三、四楼给第三方作培训场地使用，涉案房屋只安装有一个水表。被告提供涉案房屋的电表（梁某某户）2019年1—4月每月不超过10元的电费票据与其2018年12月之前使用租赁商铺每月100多元的电费相比较，证明其没有使用租赁店铺的电费，2019年1—4月每月不超过10元的电费是电表产生的固定损耗；2018年11月，新来的租户租赁原告的三四楼房屋并使用水而产生的水费与其无关。 一审法院认为，梁某某、李1作为梧州市龙圩区龙圩镇苍梧大道27号房屋的所有权人在原租赁合同解除后以原告的身份提起诉讼，请求被告赔偿在合同解除后仍占用原租赁商铺的租金，是适格诉讼主体。已发生法律效力的（2019）桂0406民初249号民事判决书，对原告与被告因履行《铺面租赁合同》而产生的争议作出了判决，认定被告在没有取得原告的同意进行二次装修，违反合同的约定，构成了违约，由被告承担全部民事责任，并作出确认原告与被告2017年12月15日签订的《铺面租赁合同》于2018年11月12日已解除，驳回李某某的其他诉讼请求。判决生效后，原告与被告于2019年5月29日、6月6日分别签署的“关于铺面情况”、“关于铺面交接情况”的书面协议，表明被告租赁原告的商铺在合同解除后，双方未能就商铺的移交达成协议，且该商铺被告占有至2019年6月6日才与原告正式完成租赁商铺和钥匙的交接，交接后原告另行将商铺出租给第三方使用，至此，被告应按照原租赁合同约定的租金标准计付2018年12月1日至2019年6月6日期间的房屋占有使用费给原告，对原告请求被告赔偿其占有商铺期间的租金，于法有据，该院予以支持。经核算，从2018年12月1日至2019年6月6日共186天，被告应支付给原告的租金为20460元（3300元/月÷30天×186天）。因合同解除后被告占有商铺期间处于诉讼状态且双方对拖欠的租金未形成结算，并按照原租金标准计付租金给原告，原告请求再计付利息，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。根据已发生法律效力的（2019）桂0406民初249号民事判决书认定被告在履行合同过程中构成了违约而导致合同被解除，被告应当按照合同的约定向原告支付违约金7920元（3300元/月×12月×20%），对原告请求被告支付违约金的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，该院予以支持。由于涉案商铺在合同解除后处于歇（停）业状态，原告确认涉案商铺所在房屋的三四楼出租给第三方使用并共用一个水表的事实，无法区分被告负担水费和生活垃圾费的具体金额，原告请求被告全额支付涉案商铺所在房屋的水费和生活垃圾处理费，理据不足，该院不予支持。对被告提出2018年12月1日至2019年5月18日，涉案的商铺处于诉讼期间，双方都有责任应各自承担的辩解意见，理由不成立，该院不予采纳。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条第一款第九项，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告李某某在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李1、梁某某支付租金20460元；二、被告李某某在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李1、梁某某支付违约金7920元；三、驳回原告李1、梁某某的其他诉讼请求。案件受理费259元（原告已预交法院），由原告李1、梁某某负担50元，被告李某某负担209元。 本院二审期间，上诉人提交了以下新证据：录音一份，拟证明是被上诉人拉闸断电、换锁，上诉人自愿交钥匙但被上诉人不来取回钥匙。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人质证后认为，对该证据的三性不予认可，对证明内容也不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人与被上诉人于2019年5月29日、6月6日分别签署的“关于铺面情况”、“关于铺面交接情况”的书面协议，表明双方未能就商铺的移交达成协议，因此上诉人提交的录音材料不能证明双方已经达成移交协议，对于上诉人提交的证据，本院不予采纳。 经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：上诉人应否支付租金及违约金给被上诉人？关于上诉人应否支付租金的问题，在（2019）桂0406民初249号民事判决中，已经认定上诉人与被上诉人签订的《铺面租赁合同》已于2018年11月12日解除，双方于2019年5月29日、6月6日分别签署的“关于铺面情况”、“关于铺面交接情况”的书面协议，表明双方未能就商铺的移交达成协议，未能完成商铺的移交，直到2019年6月6日双方才完成商铺的移交，合同解除后到商铺移交前，该商铺一直没有从上诉人租用的状态转为被上诉人接收的状态，因此，按照合同约定，一审判决上诉人李某某向被上诉人李1、梁某某支付租金20460元正确，本院予以维持。关于上诉人应否支付违约金的问题，根据已生效的（2019）桂0406民初249号民事判决认定的事实，上诉人与被上诉人签订了《铺面租赁合同》，合同约定上诉人李某某向被上诉人李1、梁某某支付押金6600元，合同期满，被上诉人无违约则退还，上诉人违约则作为被上诉人损失的赔偿；租赁期间，任何一方违反合同的规定，按年度向对方交纳年度租金的20%作为违约金。根据双方签订的合同约定，押金与违约金是不同的违约行为所要承担责任的方式，押金与违约金的计算并不冲突。在本案中，一审法院认定上诉人应当按照合同的约定向被上诉人支付违约金7920元并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人李某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费710元（上诉人李某某已预交），由上诉人李某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黎江玲 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年一月八日 法官助理 邓振裕 书 记 员 陈志恒 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。