河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0882民初4151号原告:李金叶，女，1972年04月29日生，汉族，住沁阳市。被告:沁阳市馨卓商业经营管理有限公司，住所地:沁阳市玫瑰城三楼。法定代表人:张晗，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杜字慧，系该公司员工。被告:沁阳市鸿丰置业有限公司，住所地：沁阳市玫瑰城三楼。法定代表人:邓复翔，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杜字慧，系该公司员工。原告李金叶与被告沁阳市馨卓商业经营管理有限公司（以下简称馨卓公司）、沁阳市鸿丰置业有限公司（以下简称鸿丰公司）为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告李金叶到庭参加诉讼。被告馨卓公司、鸿丰公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金叶向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即向原告支付沁阳市玫瑰城A区1044号商铺自2018年6月30日至2018年11月30日期间租金6882元、2018年12月1日至2019年10月31日期间租金8651.5元，沁阳市玫瑰城C区2053号商铺自2019年2月1日至2019年10月30日的租金5112元；2、判令二被告立即向原告支付沁阳市玫瑰城A区1044号商铺逾期违约金2752元(每日按万分之四计算，其中2018年6月30日至2018年11月30日期间租金6882元的违约金，从2018年6月30日计算至2018年11月30日:2018年12月1日至2019年10月31日期间租金8651.5元的违约金，从2018年12月1日计算至2019年10月31日)，2019年10月31日以后的违约金继续按每日万分之四计算，以及违约金10000元；3、判令二被告立即向原告支付C区2053号商铺逾期违约金2044元(每日按万分之四计算，从2019年2月1日计算至2019年10月30日)，2019年10月30日以后的违约金继续按每日万分之五计算，以及违约金10000元；1、2、3项诉讼请求共计36441元；4、本案诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：原告将自己购买的沁阳市玫瑰城A区1044号铺位、C区2053号铺位委托被告馨卓公司经营管理，根据双方签订的商铺委托经营管理合同之第三条(1.2.3)条之规定，二被告应于2018年11月30日前支付A区1044号商铺自2018年6月30日至2018年11月30日的租金6882元、2019年11月30日前支付A区1044号商铺自2018年12月1日至2019年10月31日的租金8651元，逾期，另按每日万分之四承担违约金，并另外承担违约金10000元，二被告应于2019年11月30日前支付C区2053号商铺自2019年2月1日至2019年10月30日的租金5112元，逾期，另按每日万分之五承担违约金，并另外承担违约金10000元。以上租金，二被告至今未付，现诉至法院，请判如所请。被告馨卓公司辩称，1、被告馨卓公司尚欠原告沁阳市玫瑰城A区1044号商铺自2018年6月30日至2018年11月30日期间租金6882元、2018年12月1日至2019年10月31日期间租金8651.5元，沁阳市玫瑰城C区2053号商铺自2019年2月1日至2019年10月30日的租金5112元；根据合同约定，所欠C区2053号商铺租金的违约金，应按每日万分之五计算；李金叶另外要求的10000元违约金明显过高，该项违约金，每铺不应超过1000元；2、沁阳市玫瑰城A、B、C区业主与二被告于2019年12月5日签订了协议书，约定鸿丰公司将其名下自持物业租赁给ＡＢＣ区业主20年（2019年12月5日－20３9年12月4日）以租赁费折抵玫瑰城业主办理房产证的费用及违约金、租金和违约金及补偿款、诉讼费等，在新的物业管理公司未进驻玫瑰城之前暂由业委会代管。三方应按2019年12月5日签订的协议书约定执行。综上，所欠租金以及违约金应由沁阳市玫瑰城购物公园ABC区业主委员会负责支付，与馨卓公司、鸿丰公司无关。请驳回李金叶对二被告的诉讼请求。被告鸿丰公司未向本院提交答辩意见。围绕诉讼请求，原告李金叶向本院提交如下证据：1、玫瑰城C区商铺委托经营管理合同2份，一次签订3年，共签订6年。玫瑰城A区商铺委托经营管理合同1份，签订到2018年截至，原告没有再给他续签，玫瑰城私自把房子租出去，并且没有返租金。拟证明原告与馨卓公司签订房屋租赁协议，馨卓公司未支付原告租金，已经违约，根据合同约定，馨卓公司违约，鸿丰公司承担连带责任；2、购房合同2份（A区和C区各一份）；从沁阳市房管局复印的购房合同一份（A区）；购房票据11张（均系C区）；银行担保合同（系C区），拟证明A区和C区房屋是原告李金叶买的房子。经审查，原告提交的上述证据真实、合法且与本案具有关联性，本院予以采信。被告馨卓公司、鸿丰公司向本院提交2019年12月5日签订的协议书复印件一份，原告李金叶对协议书的真实性有异议，认为协议书和原告无关，原告没有参加选举业委会，业委会代表不了原告，更代表不了486户业主，也许只代表有利益关系的一小部分人。原告没有委托任何个人和组织管理原告房产，业委会更没有资格管理接管原告的房产。经审查，系协议书系复印件，无原件核对，本院认为不能单独作为认定本案事实的依据。依据上述有效证据及当事人陈述，本院可以确认以下案件事实：原告李金叶（甲方）与馨卓公司（乙方）签订商铺委托经营管理合同一份，合同约定：李金叶将玫瑰城购物公园A栋一层1044号商铺委托馨卓公司经营管理。管理期限2015年12月1日-2018年11月30日，商铺建筑面积16.68平方米，延续返租第一年租金总额11799元每铺，延续返租第二年年租金总额14158元每铺，延续返租第三年年租金总额16518元每铺（年租金总额按照总投资额的5%、6%、7%递增）。乙方在每年的11月1日至11月30日期间和2月1日至2月28日期间、5月1日至5月30日期间、8月1日至8月30日期间按照约定向甲方足额支付季度商铺租金。乙方逾期向甲方支付租金，甲方有权要求乙方履行，若乙方收到甲方催付函5个工作日内未支付，甲方可按季度商铺租金的每日万分之四向乙方收取违约金。除逾期付租金以及逾期交房约定外，双方还约定任何一方违反本合同其他任一项义务，需向守约方支付10000元的违约金。截至原告提起本诉，被告馨卓公司尚欠原告沁阳市玫瑰城A区1044号商铺自2018年6月30日至2018年11月30日期间租金6882元、2018年12月1日至2019年10月31日期间租金8651.5元。2017年11月25日原告李金叶（甲方）与馨卓公司（乙方）、鸿丰公司（丙方）签订商铺委托经营管理合同一份，合同约定：李金叶将玫瑰城购物公园C栋2层2053号商铺委托馨卓公司经营管理。管理期限2017年12月1日-2021年1月31日，商铺建筑面积16.68平方米，租金分别为：第一年按照购房款总额的3%，即5113元；第二年按照购房总款的4%，即6817元，第三年按照购房总款的5%，即8521元，逐年计算。甲方在出租期有权定期定额向乙方收取租金，自合同约定出租期限开始起，同意免去2017年12月和2018年1月份租金，从2018年2月1日起开始计算租金，每年两次，如乙方不按时支付租金，由甲方负责支付。乙方在每年2月1日、9月1日前支付相应租金至双方约定账户。乙方逾期向甲方支付租金，乙方应按半年商铺租金的每日万分之五向甲方支付违约金，丙方承担连带责任。除逾期付租金以及逾期交房约定外，三方还约定任何一方违反本合同其他任一项义务，需向守约方支付10000元的违约金。2018年7月5日原告李金叶（甲方）与馨卓公司（乙方）、鸿丰公司（丙方）又签订商铺委托经营管理合同一份，对原告的C栋2层2053号商铺租赁期限进行延长至2024年1月31日，延长期间的年租金确定为购房总款的4%即6817元，其他条款约定同2017年11月25日原告李金叶（甲方）与馨卓公司（乙方）、鸿丰公司（丙方）签订的商铺委托经营管理合同。截至原告提起本诉，被告馨卓公司尚欠原告沁阳市玫瑰城C区2053号商铺自2019年2月1日至2019年10月30日的租金5112元。此为本案事实。本院认为，原告与馨卓公司之间、原告与馨卓公司、鸿丰公司之间签订的商铺委托经营管理合同是各方当事人真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，合同各方当事人均应以依照合同的约定并依据诚实信用的原则全面履行合同义务。关于原告主张的玫瑰城A区1044号、玫瑰城C区2053号商铺的租金15533.5元、5112元及相应的违约金（按照日万分之四、日万分之五计算的违约金），结合庭审调查及被告馨卓公司自认情况，本院予以支持。但鉴于原告就A区、C区商铺分别签订了委托经营管理合同设定权利义务，故A区商铺的租金及违约金应由馨卓公司承担，C区商铺的租金及违约金应由馨卓公司、鸿丰公司承担连带责任。关于原告李金叶就两个商铺分别主张的10000元违约金。根据委托经营管理合同对本10000元违约金的约定，该项违约金的设定特指馨卓公司违反支付租金或李金叶逾期交付商铺外的违约行为，本案原告在诉讼中也未明确二被告违反委托经营管理合同的其他何种义务，故该项10000元违约金，本院不予支持。关于被告馨卓公司所欠租金以及违约金应由沁阳市玫瑰城购物公园ABC区业主委员会负责支付，与馨卓公司、鸿丰公司无关的辩解，本院认为：首先，被告提交的协议书系复印件，真实性无法核实；其次，基于我国现有法律对业主委员会的性质认定与权利的界定，业主委员会是否能够代表全体业主签订此类协议、行使协议书所载权力，有待商榷；第三，作为债务人的馨卓公司转移债务或者转移合同义务，应当经过债权人李金叶的同意。本案中李金叶明确表示不予认同。综上，被告的辩解，本院不予采信。被告馨卓公司、鸿丰公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告沁阳市馨卓商业经营管理有限公司应于本判决生效后十日内支付原告李金叶沁阳市玫瑰城A区1044号商铺2018年6月30日至2018年11月30日期间的租金6882元及违约金（按日万分之四计算，从2018年6月30日起计算至2018年11月30日；2019年10月31日之后的违约金计算至本期租金支付完毕之日止）。二、被告沁阳市馨卓商业经营管理有限公司应于本判决生效后十日内支付原告李金叶沁阳市玫瑰城A区1044号商铺2018年12月1日至2019年10月31日期间的租金8651.5元及违约金（按日万分之四计算，从2018年12月1日计算至2019年10月31日；2019年10月31日之后的违约金计算至本期租金支付完毕之日止）。三、被告沁阳市馨卓商业经营管理有限公司应于本判决生效后十日内支付原告李金叶沁阳市玫瑰城C区2053号商铺2019年2月1日至2019年10月30日的租金5112元及违约金（2019年2月1日至2019年10月30日的违约金按照原告主张的日万分之四计算；2019年10月30日以后的违约金按每日万分之五计算至本期租金支付完毕之日止）。四、被告沁阳市鸿丰置业有限公司对本判决第三项承担连带责任。五、驳回原告李金叶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为356元，原告李金叶负担50元，被告沁阳市馨卓商业经营管理有限公司负担306元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  訾东东二〇二〇年一月二十九日书记员  靳方方