浙江省金华市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙07执复158号 复议申请人（异议人、被执行人）：吴建校，男，1978年2月21日出生，汉族，住浙江省义乌市。 申请执行人：王江英，女，1977年11月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被执行人：黄以宝，男，1986年1月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。 复议申请人吴建校不服浙江省义乌市人民法院（以下简称义乌法院）（2019）浙0782执异131号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 义乌法院在执行申请执行人王江英与被执行人黄以宝、吴建校民间借贷纠纷一案过程中，吴建校提出书面异议，请求撤销对其名下位于义乌市××室房产的司法拍卖。 义乌法院查明，2016年4月13日，义乌法院受理原告王江英诉被告黄以宝、吴建校民间借贷纠纷一案。2016年4月21日，该院作出（2016）浙0782民初5884号民事裁定，查封了被告吴建校与他人共有的坐落于义乌市××室的房产，权证号码：义乌房权证江东字第c0018××号、义乌房权证江东字第c0018××号。本案在审理过程中，原、被告自愿达成和解协议：一、被告黄以宝归还原告王江英借款本金250万元及利息，分期支付：于2016年5月20日前返还本金50万元；于2016年9月30日前返还本金50万元；于2016年12月30日前返还本金50万元；于2017年3月30日前返还本金100万元；于2017年4月30日前支付利息（从2014年9月30日起按月利率1%计付至实际履行之日止，扣除已付3万元）。二、如有一期逾期未履行，则视为全部欠款已到期，且利息按月利率2%计付。三、被告吴建校对上述债务及被告黄以宝应承担的诉讼费用承担连带清偿责任。四、案件受理费17000元，保全费5000元，由被告黄以宝承担。2016年5月5日，该院作出（2016）浙0782民初5884号民事调解书对上述协议进行了确认。调解书生效后各被告未按约履行，原告于2016年11月28日向义乌法院申请强制执行，该院于同日立案执行。2017年1月10日，该院作出（2016）浙0782执11439号之一执行裁定，拍卖被执行人吴建校、吴英共有的坐落于义乌市××××室房地产。同日，该院作出（2016）浙0782执11439号公告，责令吴建校、吴英及相关人员于2017年1月25日前自行腾空上述房地产。逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，该院依法强制腾空。 2017年2月21日，该院委托兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司对义乌市××××室房地产进行评估。2017年3月31日，兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司作出兰大成房估字（2017）第04096号房地产估价报告，确定义乌市××××室房地产在价值时点2017年2月21日的市场价值为人民币388万元。2017年11月2日，该院通过EMS将（2016）浙0782执11439号之一执行裁定及兰大成房估字（2017）第04096号房地产估价报告邮寄给被执行人吴建校及案外人吴英。因兰大成房估字（2017）第04096号房地产估价报告过了应用有效期，该院于2018年4月23日再次委托兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司对义乌市××××室房地产进行评估。2018年4月30日，兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司作出兰大成房估字（2018）第05037号房地产估价报告，确定义乌市××××室房地产在价值时点2018年4月23日的市场价值为人民币441万元。该房地产估价报告中特别提示：房屋确权面积为67.45㎡，实际使用面积约499㎡，不确权面积达431.55㎡。由于该房屋层高约5.6米，可一隔二，故不确权面积内有67.45㎡为有效面积，其余364.1㎡为违章搭建面积。经核算有效面积价值为332万元（其中固定装修价值为40万元），违章面积价值为109万元（违章面积不含土地使用权价值，仅测算改造及固定装修价值）。评估报告显示涉案房产的户型为7室2厅1厨2卫1露台。2018年10月15日，该院作出（2016）浙0782执11439号网络司法拍卖决定书，决定对被执行人吴建校坐落于义乌市××室房地产进行网络司法拍卖。同日，该院向被执行人吴建校邮寄兰大成房估字（2018）第05037号房地产估价报告及《关于网络拍告的知书》。2018年11月20日，该院向案外人吴英送达《关于网络拍告的知书》和兰大成房估字（2018）第05037号房地产估价报告。后该院对涉案房产进行网络司法拍卖。第一次网络司法拍卖因无人报名而流拍。2019年2月28日，该院发布拍卖公告，决定于2019年3月19日10：00至3月20日10：00止（延时的除外）在淘宝网司法拍卖网络平台对涉案房产进行网络司法拍卖。拍卖公告中标的物介绍中载明“户型7室2厅1厨2卫，建筑面积67.45㎡，未登记面积431.55㎡”。许利峰于2019年3月20日11时46分52秒通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价3828000元竞得该房地产。2019年3月28日，许利峰将拍卖成交价余款332.8万元（扣除保证金50万元后的余款）缴入该院指定账户。2019年4月9日，义乌法院作出（2016）浙0782执11439号之二执行裁定：一、解除该院作出的（2016）浙0782民初5884号执行裁定书对被执行人吴建校与案外人吴英共有坐落于义乌市××××室【房产证号：义乌房权证江东字第c0018××号，义乌房权证江东字第c00187××7号；土地证：义乌国用（2014）第002-083××号】房地产的查封。二、原被执行人吴建校与案外人吴英共有的坐落于义乌市××××室【房产证号：义乌房权证江东字第c00187××6号，义乌房权证江东字第c00187××7号；土地证：义乌国用（2014）第002-08314号】房地产所有权及相应的其他权利归买受人许利峰（身份证号码：3307251977××××××××）所有。原被执行人吴建校与案外人吴英共有的坐落于义乌市××××室【房产证号：义乌房权证江东字第c00187××6号，义乌房权证江东字第c00187××7号；土地证：义乌国用（2014）第002-08××4号】房地产所有权自该裁定送达买受人许利峰时起转移。三、买受人许利峰（身份证号码：3307251977××××××××）可持该裁定书在三十日内到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。同日，该院作出（2016）浙0782执11439号之二协助执行通知书，请义乌市国土资源局协助办理涉案房地产的解封及过户登记手续。 2019年6月10日，兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司就兰大成房估字（2018）第05037号房地产估价报告向该院作出说明，表示其在该估价报告中的房屋户型描述上有误差（4卫描述成2卫），但估价报告是对房屋的整体性估价，房屋户型的描述差异对估价结果无明显影响。2019年7月18日，兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司就异议人提供的义乌市原野土地规划设计有限公司出具的房产分户平面图中载明建筑面积557.44平方米，与兰大成房估字（2018）第05037号房地产估价报告中载明实际使用面积约499㎡不一致问题向该院作出说明，表示两者产生58.44平方米面积差异主要体现在二点。第一点是过道面积计算方式不同，测绘公司是按二层计算，估价公司是按一层计算（理由是过道为公共区域，原来就有墙体和屋顶，所以仅计算二楼过道面积，但一楼装修内容已评估）；第二点是墙体计算方式不同，测绘公司东、南、西三面墙体均计算面积，估价公司认为外墙体需要进行楼幢分摊，未计算面积。估价公司为非专业的测绘机构，在估价报告第7页（第四）项“依据不足假设”中已经进行假设说明。在以测绘公司出具的面积为准的前提下，估价公司对面积差异部分进行测算（扣除已评估的一楼过道装修所包含的面积，实际面积差异约30平方米），其评估价值约为10万元，约占原评估总价值的2%（误差值在估价允许范围内）。故估价公司出具的评估报告所涉及的房屋范围与测绘公司提供的房产分户平面图范围基本一致，涉案房屋已全部评估，面积差异导致的房屋损益对原估价结果无明显影响。买受人许利峰对异议人提供的加盖义乌市原野土地规划设计有限公司公章的房产分户平面图无异议，其也愿意支付因面积差异导致的涉案房屋损益价值约10万元。 义乌法院认为，对兰大成房估字（2018）第05037号房地产估价报告中户型描述与实际不一致问题，兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司认可估价报告中户型描述有误差，将4卫描述成2卫。但估价报告系对房屋整体性估价，房屋户型的描述差异对估价结果并无明显影响。对上述估价报告中载明的实际使用面积与异议人提供的义乌市原野土地规划设计有限公司的房产分户平面图中载明建筑面积不一致问题，兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司对面积差异存在原因进行了分析，并表示其非专业测绘机构，对此已在估价报告中进行假设说明，在以测绘公司出具的面积为准的前提下，其评估价值约相差10万元，约占原评估总价值的2%，该误差值系在估价允许范围内，故涉案房屋已全部评估，面积差异导致的房屋损益对原评估结果无明显影响。虽然估价公司表示面积差异导致的房屋损益对原评估结果无明显影响，如确实因存在面积差异导致评估价值相差约10万元，对产生的差价仍需合理解决。因该差价占整体评估价值的比例极小并不能导致拍卖被撤销的后果，现买受人许利峰对异议人提供的加盖义乌市原野土地规划设计有限公司公章的房产分户平面图无异议，并表示愿意支付因面积差异导致的涉案房屋损益价值约10万元，故对异议人以此要求撤销拍卖，该院不予支持。异议人表示楼梯上空5.8862平方米、露台48.3604平方米、阳台6.3525平方米未计算到图纸面积，但可以计算套内使用面积，上述三部分面积在异议人提供的房产分户平面图中也并未列入建筑面积。兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司作出的估价报告系对涉案房屋的整体性估价，其在估价报告所附的照片中有露台的照片，其也向该院表示上述面积的价值已在估价报告中进行了评估。故对异议人以此为依据证明涉案房屋的面积及评估结果低于实际价值而要求撤销拍卖，该院不予支持。网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。涉案房产第一次拍卖因无人报名而流拍，该院于2019年2月28日发出公告，定于2019年3月19日10：00至3月20日10：00止（延时的除外）在进行网络司法拍卖，符合第二次拍卖应当在拍卖十五日前公告的规定，涉案房产的拍卖程序合法。综上，异议人的异议理由不能成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条、第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十一条之规定，裁定驳回异议人吴建校的异议请求。 复议申请人吴建校向本院申请复议称，一、本案司法拍卖所依据的评估报告严重损害了复议申请人的利益，应予以撤销。原异议裁定认为评估报告的误差对于拍卖结果没有影响是错误的。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”1、涉案房产的评估面积存在误差。兰溪市大成房地产估价事务所有限公司出具的评估报告中，载明涉案房屋实际使用面积约499㎡，违章面积价值为109万元，确定该房产的估价为441万元，在司法拍卖页面载明房屋户型为7室2厅1厨2卫1露台。根据复议申请人提供的房产分户平面图，涉案房屋经测量的实际面积为557.44㎡，且户内设有四个卫生间，另有楼梯上空5.8862㎡、露台48.3604㎡、阳台6.3525㎡没有计算到图纸上，故评估遗漏了两个卫生间，房屋套内面积实际减少了119㎡。2、评估机构承认误差存在，但未提供证据误差9万余元的依据和计算方式。根据2019年9月4日评估机构出具的说明，其承认涉案房产实际差异为30.71㎡，但其认为该部分的评估价值为92130元无任何依据。根据原评估报告的结果，平均每平方米的价格为8837元，相差30.71㎡的价值应为27万元。3、评估误差给复议申请人带来的损失巨大，应予以撤销。根据实际测量结果，涉案房产的面积差异为119㎡，该部分的评估价值应为100余万元，本案评估报告的误差在20％以上，原审裁定认为，该差价占整体评估价值极小不能导致拍卖被撤销是错误的。二、因为评估机构的过错，导致涉案房产被严重低估，应当重新选定评估机构对该房产价值进行评估。原审裁定仅依据评估机构出具的说明就对涉案房产的面积和价值作出认定是错误的。原异议裁定以估价报告的照片中含有露台的照片、评估公司主张已经在估价报告中进行了评估，就认定阳台、露台、楼梯上空的部分面积已经在评估报告中评估，仅以评估机构补充说明评估价值相差10万元，就认定该差价在允许的误差范围。事实上，评估报告中没有对涉及露台、楼梯上空的相关面积进行释明，评估机构也没有提供证据及计算方式证明阳台露台楼梯上空的面积已经计算在内。涉案房产的价值应当重新委托第三方进行评估。综上，请求：撤销（2019）浙0782执异131号执行裁定，撤销义乌法院2019年3月19-20日对复议申请人名下位于义乌市××室房产的司法拍卖，裁定义乌法院重新对义乌市××室房产的价值进行评估、司法拍卖。 申请执行人王江英、被执行人黄以宝在复议审查中未向本院提交意见。 本院对义乌法院查明的事实予以确认。另查明，兰大成房估字（2018）第05037号房地产估价报告第三部分“估价的假设和限制条件”第（四）项“依据不足假设”中声明“估价对象实际使用面积是由我公司实地测量所得，我公司非专业的测绘机构，本次估价以该面积与专业测绘机构测量面积相同或接近为假设前提”。该评估报告于2018年10月15日通过EMS邮寄发送给吴建校，2018年11月20日又向其共有人吴英送达，当日吴英签收。2018年11月27日吴建校向义乌法院提交《评估异议申请书》，以人民法院和评估机构无权对确权面积以外的部分进行评估，只能对档案证明记载的面积部分进行评估为由，请求中止对涉案房产的评估和拍卖。2018年12月4日，兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司出具了说明。 本院认为，吴建校作为当事人主张撤销网络司法拍卖，法院主要依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条之规定，审查是否存在严重违反网络司法拍卖程序且损害其利益的情形。本案兰大成房估字（2018）第05037号房地产估价报告作出后，义乌法院依法向当事人送达，虽然吴建校曾就该评估报告提出书面异议，但其理由为人民法院和评估机构无权对确权面积以外的部分进行评估，只能对档案证明记载的面积部分进行评估，并未针对本案异议所涉评估误差等问题，义乌法院亦已交评估机构予以书面说明。据此，义乌法院依据该评估报告启动拍卖并无不当。复议申请人主张涉案房产的评估面积存在误差。因案涉房产证载面积仅67.45㎡，其余未确权面积由评估机构实际测量所得，评估报告“依据不足假设”中亦声明该次估价以该面积与专业测绘机构测量面积相同或接近为假设前提。虽然评估机构认可估价报告中户型描述有误差，估价报告中载明的实际使用面积与异议人提供义乌市原野土地规划设计有限公司的房产分户平面图中载明建筑面积确有差距，但评估报告系对房屋整体性估价，房屋户型的描述差异对估价结果并无明显影响。对面积存在的差距，评估机构已做出合理解释，扣除已评估的一楼过道装修所包含的面积，未确权的实际面积差异导致的评估价格差距亦在评估报告声明的合理范围之内。且网络司法拍卖虽然以评估价格作为财产处置参考价，但最终成交价格仍需通过市场检验确定，买受人亦愿意支付以评估面积差异为标准测算的涉案房屋损益价值。综上，复议申请人吴建校的复议理由不成立，其复议请求，本院不予支持。义乌法院（2019）浙0782执异131号执行裁定结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回吴建校的复议申请，维持浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782执异131号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 郭召军审判员金卓颖审判员陈晓欢 二〇二〇年一月十三日 代书记员 郑      梦      婷