上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪02执异4号异议人(被执行人)：上海建配龙建材配送有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：郑良贤，董事长。委托诉讼代理人：王世喜，上海融力天闻律师事务所律师。申请执行人：交通银行股份有限公司上海市分行，营业场所上海市黄浦区。负责人：郑志扬，行长。委托诉讼代理人：蔡行。委托诉讼代理人：邓爽，上海众华律师事务所律师。被执行人：郑良贤，男，1960年9月5日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。在本院执行交通银行股份有限公司上海市分行(以下简称交行上海分行)与上海建配龙建材配送有限公司(以下简称建配龙公司)、郑良贤金融借款合同纠纷一案中，建配龙公司对上海科东房地产土地估价有限公司(以下简称科东估价公司)出具的沪科东房估字(2019)FC第0253号《房地产估价报告》(以下简称估价报告)的内容不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人建配龙公司称，1、评估程序违法。交行上海分行对建配龙公司名下位于本市宝山区长逸路XXX号1幢西区1-4层、中区1-4层房地产(以下简称涉案房产)享有抵押权，该抵押物的价值足以清偿抵押权。上址东区的房屋不属于抵押物范围，虽尚未办理产权证，但应属合法建筑，理应分摊部分土地使用权面积，估价报告将该房屋纳入评估范围，并低估价值，侵犯建配龙公司的合法权益。在整个评估程序中，科东估价公司只派出一名评估师参与，也违反评估程序。2、评估价格严重失实，严重侵犯建配龙公司的合法权益。上海市宝山区城市规划管理局出具的(2003)第0613号《建筑工程设计方案审核意见单》载明，涉案房产所占地块的容积率为3.7，估价报告却定为1.75，进而认定抵押物范围之外的房产为违建错误。建配龙公司名下113364.46平方米房产目前虽未办理产权证，但根据上海市宝山区淞南镇人民政府分别于2002年3月和2014年3月10日出具的《情况说明》，建配龙公司补交土地出让金人民币4.1亿元(以下币种相同)后即可办理上述房产的产权证，故上述房产系合法建筑，也应占用相应的土地使用权。估价报告认定上述房产为违建，却以建造成本价进行评估自相矛盾，且未考虑该房产所占用的土地使用权的价值，影响资产评估的公正性。东区大楼原规划为16层房产，第17层至21层房产是建配龙公司在世博会举办前按照政府部门提出的景观提升的要求而建造的，并经上海市宝山区规划局审核确认。估价报告以未取得任何相关规划文件为由，遗漏对上述第17层至21层房产的评估，严重违背基本事实。根据涉案房产于2013年为办理抵押所作的评估报告显示，该房产当年即价值20.33亿元，但2019年的司法评估价格却为16.55亿元，明显低于市场价格。估价报告还存在信息不足、假设条件太多等缺陷，直接导致评估结果错误。综上，建配龙公司申请另行委托有房地产评估资格的专业房地产评估机构对涉案房产予以重新评估。申请执行人交行上海分行认为，涉案房产即抵押物为两幢房产，登记在一张房地产权证上，载明该房产所占用的土地为整块土地使用权。上述土地上虽存在另两幢未办理产证的房产，因与涉案房产相连接，无法做到物理分割，且根据“房随地走”的原则，科东估价公司进行整体评估并无不当，评估程序合法。本院在评估涉案房产前，曾赴上海市宝山区规划局调取材料，材料显示容积率即为1.75，规划的总层数为16层，故科东估价公司以上述容积率进行评估，且未评估超出规划的第17层至第21层合法有据。至于具体的评估方法，属评估机构的专业领域，交行上海分行不发表意见。据此，交行上海分行申请驳回建配龙公司的异议请求。被执行人郑良贤未到庭发表意见。本院查明，关于交行上海分行诉建配龙公司、郑良贤金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月9日以(2017)沪02民初17号立案受理。同年3月8日，本院依照交行上海分行的财产保全申请，以(2017)沪02民初17号民事裁定查封建配龙公司名下的涉案房产。2017年8月2日，本院作出(2017)沪02民初17号民事判决，判令建配龙公司应于判决生效之日起十日内归还交行上海分行贷款本金220,384,614元、期内利息4,931,473.05元、逾期罚息9,287,007.63元及自2017年1月24日至实际清偿之日止的逾期罚息和自2016年8月5日起至实际清偿日止的复利；若建配龙公司届时不履行上述付款义务，交行上海分行可与建配龙公司协议，以证明号分别为宝XXXXXXXXXXXX和XXXXXXXXXXXX的上海市房地产抵押权登记证明载明的房地产折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款分别在7.8亿元和4亿元最高债权额限度内优先受偿；郑良贤对建配龙公司上述付款义务在8亿元最高债权额限度内承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向建配龙公司追偿等。判决后，建配龙公司不服，向上海市高级人民法院提起上诉。因建配龙公司未缴纳上诉费用，上海市高级人民法院于2017年12月21日按该公司自动撤回上诉处理。2018年1月8日，交行上海分行向本院申请强制执行，本院以(2018)沪02执31号立案执行。执行中，因建配龙公司、郑良贤未履行还款义务，本院于2018年11月2日通过上海市高级人民法院委托科东估价公司评估涉案房产。2019年6月17日，建配龙公司的法定代表人郑良贤向本院陈述，希望法院整体拍卖长逸路XXX号的全部房地产，不要分割拍，同时表示没有相关对评估有影响的资料。经评估，科东估价公司于2019年8月13日出具估价报告，确定涉案房产价值1,655,250,000元，长逸路XXX号中区第5层、第6层和西区第5层价值153,040,000元，长逸路XXX号XXX-XXX层及地下2层建筑物价值599,980,000元。建配龙公司收到估价报告后，向本院提出异议，本院遂交科东估价公司予以说明。科东估价公司分别于2019年10月17日和同年11月28日出具书面答疑函。建配龙公司对上述答疑函仍不服，遂提起本案执行异议。另查明，涉案房产于2015年1月11日核准登记至建配龙公司名下，房屋类型为商场，房屋用途为商业，其中1-4层中区建筑面积为34947.84平方米，1-4层西区建筑面积为58515.43平方米，土地宗地号均为宝山区淞南镇1街坊37/2丘，使用权取得方式为出让，宗地(丘)面积为54730平方米。2015年1月12日，交行上海分行对涉案房产设定两份最高额抵押权，债权限额分别为7.8亿元和4亿元。同年4月27日，信达金融租赁有限公司对涉案房产设定抵押权，债权数额为5亿元。因建配龙公司涉讼，涉案房产被包括本院在内的多家人民法院以二十余案先后查封。本院认为，被执行人对评估报告提出书面异议，应符合《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》中规定的情形。本案中，建配龙公司的异议理由主要为评估程序违法及估价报告的参照标准和评估方法错误导致评估结果过低，侵犯该公司的合法权益。按照上述司法解释第二十三条的规定，建配龙公司对估价报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出的书面异议不属于执行异议案件审查的范围，本案不作处理。建配龙公司认为不应评估涉案房产以外的未办理产权证的房屋，因上述房屋坐落在同一块土地使用权上，且结构相连，无法分割处分，且该公司亦明确向本院陈述同意整体处分，故建配龙公司提出的上述主张缺乏依据，本院不予采信。建配龙公司主张科东估价公司仅派出一名评估人员参与整个评估过程属违反评估程序，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，科东估价公司的评估程序符合法律规定，并无不当。建配龙公司的异议请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条规定，裁定如下：驳回上海建配龙建材配送有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向上海市高级人民法院申请复议。法官助理何冰审判长 吴 俊审判员 杨喆明审判员 胡晓东二〇二〇年一月二十一日书记员 何 冰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：(一)异议不成立的，裁定驳回异议；••••••《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：(一)财产基本信息错误；(二)超出财产范围或者遗漏财产；(三)评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；(四)评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。第二十三条当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。