云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终359号上诉人（原审被告）：昆明联合交通运输有限公司。住所地：云南省昆明市五华区虹山东路116号西站向阳新村15幢1层。法定代表人：古文春，该公司董事长、总经理。委托诉讼代理人：张谦，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：唐博，北京大成（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：宁洪坤，男，1974年11月23日出生，彝族，住云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审原告）：洪明全，男，1962年12月9日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张志林，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明联合交通运输有限公司（以下简称“联合公司”）因与被上诉人洪明全、宁洪坤租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初4398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联合公司上诉请求：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初4398号民事判决，依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由两被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院认定事实不清。首先，一审法院遗漏上诉人2015年底搬离诉争场地的事实。上诉人一审中提交了两被上诉人签字的《情况说明》，其中，两被上诉人自认，“2015年底国土资源局认定该地属违法用地后，昆明联合交通运输有限公司昌宏驾校培训站即搬离了场地，场地闲置至今……所产生的一切后果，由本人全权承担”。即，一审法院对于两被上诉人知晓上诉人于2015年底搬离的事实未予认定，应予纠正。其次，一审法院遗漏《检测线厂房及营业厅租赁合同》第四条约定。其中，第三项约定，甲方（即两被上诉人）保证厂房证件齐全、真实、合法。第六项约定，如厂房经相关部门认定为违法建筑所受损失及相关部门的处罚，由甲方自己承担。第七项约定，本合同自该厂房被认定为违法建筑或违法用地之日起自动解除，甲方应退还乙方已支付剩余租期的租金。因此，办理厂房相关证件的责任主体为两被上诉人，但两被上诉人从未办理厂房的任何证件，导致建筑物成为违法建筑，被昆明市国土局责令拆除，并最终导致《检测线厂房及营业厅租赁合同》成为无效合同，故构成根本违约的是两被上诉人。在厂房被认定为违法建筑后，所受损失应由两被上诉人自行承担，两被上诉人无权就本案提出任何权利主张。同时，根据约定，自厂房被认定为违法建筑或违法用地之日起合同即自动解除，两被上诉人对此系明知，不存在后续租金，相反，两被上诉人应当退还上诉人已支付的剩余租期的租金。因合同对于自动解除的情形作出约定，故上诉人未另行明确主张合同解除。再次，被上诉人宁洪坤之女宁圆自2015年9月1日至2016年3月期间在上诉人下属的昆明和立机动车检测有限公司工作，并参与2015年底的拆卸、搬离工作。宁圆当时与其父共同生活居住，宁洪坤不可能不知晓上诉人搬离的事实。二、一审法院适用法律错误。涉案租赁场地位于昆明市官渡区阿拉彝族乡，两被上诉人撮合其所在村民小组将租赁场地出租给李丽萍，同样，在两被上诉人的撮合下，上诉人与由李丽萍担任法定代表人的云南滇润投资有限公司签订了《场地租赁合同》，为使主体相符，两被上诉人又协调村民小组认可李丽萍将标的物交由云南滇润投资有限公司使用管理，进而认可上诉人与云南滇润投资有限公司的场地租赁关系。上诉人与云南滇润投资有限公司建立租赁合同关系后，因上诉人开展的业务为机动车驾驶员培训，因此两被上诉人主动向上诉人要求由其在标的场地上建设检测线厂房及营业厅并出租给上诉人，以实现从中牟利的目的。2015年11月9日，昆明市国土资源局作出《行政处罚决定书》，认定李丽萍违反了土地管理法的相关规定，已构成非法占地的违法事实，并限期30日内自行拆除非法占用土地上的新建建筑物和其他设施，恢复土地原状。在被认定违法用地的过程中，两被上诉人还到昆明市国土资源局进行沟通，故两被上诉人对处罚决定从一开始即知情。上诉人作为国有企业，不可能在明知违法的情况下仍然租用两被上诉人的厂房。即使上诉人为开展业务已经投入约400万元，上诉人也只得在前述期限内搬离了涉案场地。同时，《检测线厂房及营业厅租赁合同》系无效合同，不存在解除。从常理上说，上诉人已经投入400万元，又自行搬离，不告知被上诉人有违常理。一审法院认为上诉人未告知被上诉人事情进展并及时协商善后事宜，并据此认定上诉人在本案中存在根本过错属主观臆断。三、既然一审法院认为《检测线厂房及营业厅租赁合同》为无效合同，被上诉人也确认上诉人于2015年底搬离，则上诉人搬离后，不论是否向被上诉人交付厂房钥匙（事实上，钥匙在上诉人搬离时已向被上诉人进行交付），两被上诉人都应按照昆明市国土资源局的处罚决定将厂房拆除。其未予拆除本身就是违法行为，而一审法院反而支持了未拆除厂房的租金收益，缺乏法律依据。四、上诉人系国有企业参股的混合所有制企业，一审法院的判决将导致巨额国有资产流失。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。洪明全、宁洪坤共同辩称，一、上诉人与被上诉人签订的《检测线厂房及营业厅租赁合同》所涉场地和上诉人与云南滇润投资有限公司签订的《场地租赁合同》中的场地并非同一块场地。上诉人搬离的是昌宏驾驶培训站的场地，被上诉人对此将在二审中提交证据予以证明。二、上诉人知晓违法用地的事实，土地由上诉人提供，一审法院基于厂房属违法建筑而认定合同无效正确。因土地本身系违法使用，故租赁物不可能取得合法手续。合同签订至今，上诉人一直使用租赁物，双方之间并未解除租赁合同，且上诉人已经向二被上诉人支付一年租金。三、宁洪坤之女宁圆在上诉人处工作的事实与本案租赁合同纠纷无关。因上诉人的设备存在问题，需返厂维修，上诉人仅拆除机械设备，宁圆亦仅是参与机械设备的拆除。四、被上诉人系按照上诉人提供的施工图纸进行厂房建盖，并将厂房交付上诉人使用，一审法院判令上诉人支付租金具有事实依据。被上诉人于2017年10月31日才从上诉人工作人员处拿到钥匙。从本案实际情况看，被上诉人同样存在损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。洪明全、宁洪坤共同向一审法院起诉请求：判令联合公司一次性支付洪明全、宁洪坤自2016年6月6日至2017年10月30日的租金，共计909000元。一审法院认定事实：2015年6月6日，洪明全、宁洪坤（合同甲方，出租方）与联合公司（合同乙方，承租方）签订《检测线厂房及营业厅租赁合同》约定：甲方在位于高坡社区祭天山，昌鸿驾驶员培训基地旁建盖综合检测站厂房及营业厅共计1800平方米。厂房建设由乙方提供设计图，按乙方使用要求建盖，质量符合国家有关建设标准。房屋租赁期限为18年。租金为648000元每年。合同还约定了双方的其他权利义务。2015年2月27日，洪明全与联合公司签订《安全生产合同》，约定联合公司科目一考点改造装修及机动车综合检测站设备基础及附属工程的施工人为洪明全。一审庭审中，双方均认可联合公司向洪明全、宁洪坤支付了一年租金。现上述租赁物已被洪明全、宁洪坤转租他人使用。另查明，本案租赁场地为联合公司向案外人云南滇润投资有限公司（简称“滇润公司”，该公司法定代表人李丽萍）承租，联合公司与案外人滇润公司于2013年8月5日签订了《场地租赁合同》，该土地系李丽萍、滇润公司从高坡社区大高坡居民小组承租。因使用该土地为违法占地，昆明市国土资源局作出昆国土执罚【2015】128号《行政处罚决定书》认定该土地为非法占用的集体土地并限期拆除土地上的建筑物及其他设施，恢复土地原状。2016年7月12，因违法主体有误，昆明市国土资源局撤销上述《行政处罚决定书》。联合公司与案外人滇润公司因《场地租赁合同》发生纠纷，向法院提起诉讼，经昆明市官渡区人民法院依法审理后作出（2016）云0111民初1165号民事判决书。判决双方的《场地租赁合同》无效，驳回联合公司要求滇润公司赔偿5587175.89元的请求。一审法院认为，本案租赁场地来源于大高坡居民小组，期间多次转租，最终由联合公司向滇润公司及李丽萍承租。联合公司承租后将部分土地交由洪明全、宁洪坤对基础及附属工程进行投资施工、购买安装设备后再返租给联合公司，双方就租赁情况签订了《检测线厂房及营业厅租赁合同》，约定了租金及租赁期限等内容，从内容上看，联合公司提供场地并支付租金，欲将该场地用于车辆检测等经营使用。该合同真实、有效。但因为土地使用方式，该地块被昆明市国土资源局作出昆国土执罚【2015】128号《行政处罚决定书》认定该土地为非法占用的集体土地并限期拆除土地上的建筑物及其他设施，恢复土地原状。联合公司得知上述情况后起诉滇润公司主张租赁土地所签订的《场地租赁合同》无效。经昆明市官渡区人民法院判决，确认了合同无效，但驳回了联合公司主张的赔偿要求。洪明全、宁洪坤在联合公司承租的土地上建盖厂房、安装设备并出租给联合公司，洪明全、宁洪坤对于双方签订的《检测线厂房及营业厅租赁合同》是没有过错的。在联合公司进行诉讼等一系列行为时，联合公司皆未告知洪明全、宁洪坤避免损失、商谈解决方案。随后联合公司搬离办公场所时也未告知洪明全、宁洪坤或以发函等方式明确提出解除合同的主张。对于洪明全、宁洪坤在一审庭审中表示其与洪明全、宁洪坤签订的《检测线厂房及营业厅租赁合同》亦为无效合同，联合公司也认可合同无效。虽然该合同无效，但就洪明全、宁洪坤的诉请，联合公司存在根本过错，联合公司找到洪明全、宁洪坤施工，洪明全、宁洪坤按照联合公司要求投资建盖，购置设备安装等；联合公司在已方提起租赁土地无效诉讼以后，未告知洪明全、宁洪坤事情的进展并及时协商善后事宜。在搬离时也不明确主张解除合同以降低双方损失，故一审法院对于洪明全、宁洪坤起诉主张的租金予以支持。双方合同约定对租金的计算有确定的计算公式，一审法院予以采纳；至于洪明全、宁洪坤选择的截止支付日期为2017年10月30日，系洪明全、宁洪坤已经将该厂房设备出租给其他人员的日期，对此，一审法院予以采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：“被告昆明联合交通运输有限公司于本判决生效后十日内支付原告洪明全、宁洪坤支付2016年6月6日至2017年10月30日止的租金909000元。”案件受理费12890元，由联合公司承担。二审中，上诉人向本院提交如下新证据：一、宁圆人事档案；二、联合公司在职员工薪资发放表。上述证据欲证实宁圆家庭住址为昆明市官渡区阿拉彝族乡阿拉村105号，与宁洪坤住址相同，系宁洪坤之女；宁圆自2015年9月1日起至2016年3月期间在联合公司下属的昆明和立机动车检测有限公司工作。三、联合公司搬离租赁厂房视频及照片，欲证实联合公司于2015年12月14日组织员工对租赁厂房内的检测设施进行拆卸、搬离，宁洪坤之女宁圆参与，故洪明全、宁洪坤对联合公司搬离的事实知情。经质证，被上诉人对第一、二组证据的真实性予以认可，对第三组证据的真实性不予认可，并认为上述均非新证据，且与本案无关，视频及图片反映的是上诉人的设备出现问题需返厂维修，而非上诉人搬离租赁物。被上诉人向本院提交了昆明联合交通运输有限公司昌宏驾校培训站企业信用信息公示报告，欲证实上诉人搬离培训站，并非涉案场地。经质证，上诉人对被上诉人二审提交新证据的真实性及合法性予以认可，但不认可该证据与本案的关联性及被上诉人的证明内容，认为上诉人与驾校为两个法律主体，上诉人在知晓土地属于违法使用的情况下随即搬离，而租赁物系整体使用，不可能部分搬离。本院认为，双方当事人二审中提交的新证据均无法证实各自的证明主张，故本院对二审新证据均不予审查确认。经审理，双方当事人对于一审法院认定法律事实均无异议，但上诉人要求补充确认如下法律事实：一、《检测线厂房及营业厅租赁合同》第四条第三款约定，甲方（二被上诉人）保证厂房证件齐全、真实、合法，并对所出租的厂房及相关场地设施拥有完整的处置权利。第六款约定，如厂房经相关部门认定为违法建筑，所受损失及相关部门的处罚由甲方自己承担。第七款约定，本合同自该厂房被认定为违法建筑或违法用地之日起自动解除，甲方应退还乙方已支付剩余租期的租金。二、二被上诉人于2016年8月10日向上诉人出具《情况说明》，表明二人知晓昆明市国土资源局认定土地违法，上诉人及培训站搬离的事实。三、被上诉人宁洪坤之女宁圆在上诉人处工作，并参与厂房搬离。本院认为，根据本案双方签订的《检测线厂房及营业厅租赁合同》，本院对上诉人要求补充确认的事实一予以确认。而对于上诉人要求补充确认的法律事实二、三，因上诉人的证据不足以证实其主张，故本院不予确认。同时，对一审法院认定的法律事实予以确认。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、本案双方订立的《检测线厂房及营业厅租赁合同》的效力；二、上诉人是否应向被上诉人支付租金？本院认为：关于合同效力。根据已经发生法律效力的昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初1165号民事判决书，上诉人与案外人云南滇润投资有限公司签订的《场地租赁合同》属无效，因此，上诉人与被上诉人订立的《检测线厂房及营业厅租赁合同》中涉及租赁合同权利义务的相关内容亦属无效，包含合同第四条第三款“甲方（二被上诉人）保证厂房证件齐全、真实、合法，并对所出租的厂房及相关场地设施拥有完整的处置权利”以及第六款“如厂房经相关部门认定为违法建筑，所受损失及相关部门的处罚由甲方自己承担”的约定。关于二被上诉人所主张的租金。本案中，上诉人称其已于2015年底搬离租赁物，被上诉人对此不予认可。对此，上诉人向本院提交二被上诉人出具的《情况说明》，该份《情况说明》中记载：“2015年底国土资源局认定该土地属违法用地后，昆明联合交通运输有限公司昌鸿驾驶培训站即搬离了场地”，故可以证实其已于2015年底搬离。但被上诉人表示，昌鸿驾驶培训站与双方订立的《检测线厂房及营业厅租赁合同》中所涉租赁物无关，涉案土地及厂房系用于昆明和立机动车检测有限公司。本院认为，首先，根据《检测线厂房及营业厅租赁合同》第一条的记载，甲方在昌鸿驾驶员培训基地旁建盖综合检测站厂房及营业厅，可以印证被上诉人关于昌鸿驾驶培训站与涉案租赁物无关的陈述。其次，在土地被认定为违法用地的情况下，即使上诉人已经搬离租赁物，但其作为承租人，并非仅负有搬离义务，而是负有交还义务。根据上诉人一、二审提交的证据，无法证实其履行了交还义务或在其交还的情况下对方拒绝接收租赁物的事实。综上，上诉人仍应向被上诉人支付自欠付租金之日起至被上诉人实际接收租赁物之日止按照合同约定标准支付的占有使用费。二被上诉人在本案中主张2016年6月6日起至2017年10月30日止的租金，根据合同约定的租金计算标准，每年租金为648000元，本院对上诉人主张的租金909000元予以支持。综上所述，上诉人联合公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12890元，由上诉人昆明联合交通运输有限公司承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  符圆圆审判员  李 鸿审判员  晏云锋二〇二〇年一月十九日书记员  钱一菲