河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25192号上诉人（原审被告）：河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘梦浩，女，该公司员工。委托诉讼代理人：赵自豪，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：师巍巍，男，汉族，1983年3月12日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：崔瑜，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宁月，河南仟问律师事务所实习律师。上诉人河南恒龙置业有限公司（以下简称恒龙公司）因与被上诉人师巍巍房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初25471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒龙公司上诉请求：1.依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初25471号民事判决第三项中的利息部分，依法改判驳回师巍巍的利息诉求，或发回重审；2.依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院作出的（2019）豫0191民初25471号民事判决第二项、第四项、第五项、第六项，依法改判驳回师巍巍的诉求，或发回重审；3.依法判令师巍巍承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对违约金条款与房款利息重复认定，法律适用错误。《商品房买卖合同》明确约定：“逾期180日后，买受人有权单方解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。”上述条款作为本案的违约金条款，理应适用于本案。《商品房买卖合同》对违约金的计算方式有明确的约定，而利息属于法定孳息，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，其属于损害赔偿责任的内容，本案约定的违约金已弥补其损失，不应一并适用。一审法院却对违约金条款与房款利息重复认定，法律适用错误。二、一审判决解除《停车位合同》，违反合同法规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，《停车位合同》是基于双方意思表示一致的基础上签订的，合法有效，与本案《商品房购买合同》非同一法律关系，也非附属关系，且不符合上述合同法规定的任何一条解除条件。法院以“因商品房买卖合同解除，致使停车位使用协议的目的无法实现”为由，解除双方合法有效的《停车位合同》，明显有违法律规定。三、一审判决事实认定不清，判决有失公允。根据相关法律及行政法规的规定，维修基金是由房地产管理部门统一收取。本案中，师巍巍虽将维修基金交付给恒龙公司，但恒龙公司也仅仅是代收。合同解除后，师巍巍可向相关部门索要，由相关部门退回。因此师巍巍向恒龙公司主张该笔款项，与事实不符。四、因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任。在郑州恒大悦龙花园项目的施工过程中，因近年来国家对于大气污染防治，每到秋冬季节，郑州地区出现雾霾重污染天气需要治理，涉案项目常常根据政府、管委会及相关部门的指令，采取封土令等暂停施工措施，严重影响了交房周期，恒龙公司对于逾期交房并不存在过错。因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任。一审法院对恒龙公司的答辩意见不予采纳，属于事实认定错误。五、一审判决第五项要求恒龙公司向师巍巍退还相关税费10520元并支付利息，此条并不符合法律规定。在一审庭审中，师巍巍提供的相关税费的票据非恒龙公司出具，也非恒龙公司加盖公章，此笔款项也非恒龙公司收取，一审判决由恒龙公司来承担，并不符合法律规定，也没有事实根据。师巍巍针对恒龙公司的上诉辩称：一、利息和违约金应当一并得到支持。在房屋买卖合同纠纷中，利息的给付并非合同的本来目的，而是合同无法正常履行的法律后果。恒龙公司占用师巍巍所支付的购房款资金期间享受了利息收益，师巍巍因恒龙公司的违约行为受到了利息损失。因此，利息给付反映的是合同法律关系被破坏后产生的民事法律责任，在当事人没有特别约定的情况下，合同解除返还购房款的同时对法定孳息――利息应当一并返还。就违约金而言，合同中约定的违约金应视为对损害赔偿金额的预先确定，违约金的运用并不以实际损害为前提，不论是否产生了损害，当事人均应当支付违约金。不仅如此，双方约定的违约金仅针对恒龙公司逾期交房的违约行为，并不针对合同解除后恒龙公司依法应负的赔偿责任，两者依据不同，指向不同，可以一并主张。事实上，本案《商品房购房合同》对违约金的约定过低，低于购房款按照银行同期同类贷款利率计算的利息数额，低于师巍巍按照购房上浮利率实际还贷的利息金额，恒龙公司因违约行为给师巍巍造成的实际损失远高于合同约定的违约金数额。二、《停车位合同》应当与《商品房买卖合同》一并解除。《商品房买卖合同》和《停车位合同》具有从属性，师巍巍是基于《商品房买卖合同》的前提才签订的《停车位合同》。《商品房买卖合同》基于恒龙公司违约行为被解除，致使《停车位合同》的目的无法实现。故，《停车位合同》应予解除。再者，根据物权法第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”最高人民法院及各级人民法院的相关判例均支持：“为了保证‘首先满足业主的需要’，开发商不能将规划修建的车库、车位出卖给业主之外的第三人。”《商品房买卖合同》解除后，师巍巍不再是业主，亦无权持有车位。因此应在解除《商品房买卖合同》的同时解除《停车位合同》。三、恒龙公司代收的维修基金应当依法予以返还。本案师巍巍基于房屋买卖合同关系向恒龙公司交付了维修基金费用，恒龙公司向师巍巍出具了维修基金《收据》。根据《商品房买卖合同》附件四第五条交存首期房屋专项维修资金的约定，买受人委托恒龙公司代交维修基金。恒龙公司应当在收到交存基金后30天内存入房屋专项维修资金专户，并向买受人提交房屋专项维修基金缴纳的专项凭证。但是，恒龙公司至今也未向师巍巍提交已缴存的专项凭证。另外，维修基金是由师巍巍直接交由恒龙公司，代缴的所有票据都在恒龙公司手中，且维修基金采取的是钱随房走的原则，一旦交付专款专用，不能随意退取。市场上的情形一般是谁再次购买了该房屋，由谁承担，所以师巍巍在上述情况下，是不可能申请退还维修基金的。四、恒龙公司声称大气污染防治导致逾期交房，不构成情势变更。恒龙公司在其他案件中主张从2016年11月开始，各级政府发布通知限制施工作业，但大气污染防治开始的时间远早于本案合同的签订时间，恒龙公司能够预见到治理大气污染可能采取的限制措施。同时，恒龙公司作为颇有经验的房地产开发公司，大气污染防治属于其正常的经营风险，不应转嫁给买受人，且我国没有任何法律及相关司法解释规定政府政策调整属于情势变更。不仅如此，恒龙公司并未提供证据证明相关行政主管部门确实向其下发过停工通知，不能证明其确实停工以及停工的期限。关于情势变更的法律规定主要来自于《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定，即：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，涉案购房合同签订之前客观情况已经存在，双方在签订合同时已经可以预见到实际情况，恒龙公司自愿承担相应的风险，因此订立合同前后均是公平的，不应当适用情势变更，故交房期限不应延期。恒龙公司逾期交房构成违约，应根据合同约定承担相关的法律后果。五、10520元税费包含师巍巍交纳的维修基金和按揭代办费用，维修基金恒龙公司已经收到并出具了相应的收据，应当由恒龙公司予以退还。按揭代办费用是师巍巍购买房屋所实际支付的费用。因为恒龙公司的违约行为导致《商品房买卖合同》被解除，给师巍巍造成了损失，故该按揭费用应当由恒龙公司实际承担返还给师巍巍。师巍巍向一审法院起诉请求：1.解除师巍巍、恒龙公司双方签订的《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园补充协议》，恒龙公司退还师巍巍购房款4480281元和税费10520元，合计4490801元及利息1779978.87元（从2017年1月4日按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本息全部支付之日止）；2.解除师巍巍、恒龙公司双方签订的《停车位合同》，恒龙公司退还师巍巍停车位价款230000元及利息（从2018年1月19日按照按中国人民银行同期贷款利率计算至款项全部支付之日止）；3.恒龙公司承担因解除合同而给师巍巍造成的违约损失44802.81元；4.恒龙公司承担本案师巍巍律师费18000元和本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年11月30日，恒龙公司出具《收据》一份，载明：兹收到师巍巍（4-1-1803）交来维修基金10520元。2016年12月5日，师巍巍与恒龙公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：师巍巍购买郑东新区龙湖外环路以东、龙翔八街以北4幢1单元18层1803号商品房，户型为四室二厅，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共161.86平方米，其中套内建筑面积114.76平方米；商品房销售价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米27679.98元，总金额4480281元；付款方式及期限：约定金额1350281元，付款方式为现金，约定付款时间为2016-12-05，交纳比例为30.14%；约定金额3130000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016-12-08，交纳比例为69.86%；备注余款313万元需在2016年12月8日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；交付期限：恒龙公司应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实；恒龙公司逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，恒龙公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付师巍巍使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒龙公司按日向师巍巍支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，师巍巍有权解除合同，师巍巍解除合同的，恒龙公司应当自师巍巍解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按师巍巍累计已付款的1%向买受人支付违约金。恒龙公司在出卖人处加盖公章确认，师巍巍在买受人处签字按手印确认。2017年1月4日，恒龙公司向师巍巍开具增值税发票一份，载明：师巍巍向恒龙公司支付涉案房屋购房款房款（预收款）1350281元。2017年1月17日，师巍巍与中原银行股份有限公司郑州农业路支行签订《个人购房借款合同》载明：借款用途为购置恒龙公司销售的坐落于郑东新区××外环路以东、××街以北××楼××单元××号房屋。借款本金3130000元，借款期限360个月，从2017年1月17日至2047年1月17日。2017年2月20日，恒龙公司向师巍巍开具增值税发票一份，载明：师巍巍向恒龙公司支付涉案房屋购房款（预收款）3130000元。2018年1月17日，师巍巍与恒龙公司签订《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》一份，约定：恒龙公司同意师巍巍使用郑州恒大悦龙花园楼盘A区A1-222号停车位，车位总价款为230000元。2018年1月19日，师巍巍按照协议约定将车位款230000元全部支付给了恒龙公司，恒龙公司向师巍巍出具了相应收据。2019年3月16日，师巍巍出具收条一份，内容为：“今收到恒龙公司关于郑州恒大悦龙花园4号楼1单元1803号延期交房违约金（小写）：41667元（大写）：肆万壹仟陆佰陆拾柒元整（截止2019年1月31日），以本人银行卡到账为准！后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的购房款中扣除。”2019年3月18日，恒龙公司向师巍巍银行账号转款41667元。一审法院另查明，涉案房屋于2019年6月20日通过竣工验收备案，至今仍未交付，已逾期180日以上。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》、《停车位合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。师巍巍已按照合同约定足额支付了购房款，恒龙公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限向师巍巍交付房屋。原恒龙公司双方约定的交房时间为2018年10月30日，恒龙公司已逾期交房超过180天，根据商品房买卖合同第九条的约定，师巍巍作为守约方有权解除合同，故师巍巍要求解除《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》，符合法律规定和合同约定，该院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，恒龙公司应返还师巍巍交付的购房款并支付相应的利息（以未返还购房款数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至实际清偿之日止）。关于师巍巍要求恒龙公司返还师巍巍税费（即维修基金）10520元及利息的诉讼请求，现因为恒龙公司的违约行为导致商品房买卖合同被解除，恒龙公司应当返还师巍巍税费（即维修基金）10520元并支付相应利息（以10520元为基数，自2016年11月30日起计算至恒龙公司实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。《停车位使用协议》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《停车位合同》的目的亦无法实现，故对于师巍巍主张解除《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的诉讼请求，该院予以支持。停车位协议解除后，恒龙公司应当返还师巍巍车位款230000元并支付利息（以230000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月19日起计算至恒龙公司实际清偿之日止）。关于违约损失，根据《商品房买卖合同》中约定，逾期超过180日后，师巍巍有权解除合同，师巍巍解除合同的，恒龙公司应当自师巍巍解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按师巍巍累计已付款的1%向师巍巍支付违约金。师巍巍已付了全部购房款4480281元，按照1%计算，违约金为44802.81元；师巍巍已经实际收取恒龙公司支付的逾期交房违约金41667元，并承诺后期如退房，同意将恒龙公司赔付的违约金从购房款中扣除，现合同解除，应将该部分款项恒龙公司从恒龙公司应当支付给师巍巍的款项中予以扣除，扣除师巍巍已经收取的违约金，恒龙公司仍需向师巍巍支付违约金3135.81元（44802.81元-41667元）。关于师巍巍主张的律师费18000元，因合同并未约定，该院不予支持。恒龙公司辩称因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任，并无事实和法律依据，该院不予采纳。关于师巍巍同时主张违约金及利息，是否违反了民法“损失填补”原则的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原恒龙公司双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，师巍巍在追究恒龙公司违约责任时要求恒龙公司按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补师巍巍的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害并无不当。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除师巍巍与河南恒龙置业有限公司于2016年12月5日签订的合同编号为D16002956395《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园补充协议》；二、解除师巍巍与河南恒龙置业有限公司于2018年1月17日签订的合同编号为0000442的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》；三、河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还师巍巍购房款4480281元并支付利息（以1350281元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月4日起计算至实际清偿之日止；以3130000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年2月20日起计算至实际清偿之日止）；四、河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还师巍巍车位款230000元及并支付利息（以230000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月19日起计算至实际清偿之日止）。五、河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还师巍巍税费10520元，并支付利息（以10520元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年11月30日起计算至实际清偿之日止）；六、河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内向师巍巍支付违约金3135.81元；七、驳回师巍巍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费45069元，由河南恒龙置业有限公司负担44507元，由师巍巍负担562元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。恒龙公司、师巍巍签订的《商品房买卖合同》、《停车位合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依约履行各自的义务。本案中，师巍巍已按照合同约定及时、足额向恒龙公司支付了购房款，恒龙公司作为案涉商品房的出卖人，亦应按照合同约定的期限，向师巍巍交付房屋。双方约定的交房时间为2018年10月30日前，恒龙公司逾期交房已超过180日。根据合同约定，师巍巍作为守约方，有权解除合同。一审判决解除双方《商品房买卖合同》，返还购房款，符合合同约定和法律规定，并无不当。关于师巍巍主张的税费及利息的诉讼请求，因恒龙公司的违约行为导致案涉《商品房买卖合同》被解除，恒龙公司应当返还师巍巍支出的各项费用及利息。故一审判决关于税费的处理并无不当，应予以维持。关于案涉《停车位合同》，因停车位的使用与商品房的居住使用紧密相关，案涉《商品房买卖合同》被解除，师巍巍签订《停车位合同》的目的无法实现，一审判决解除案涉《停车位合同》具有法律依据。关于恒龙公司认为一审判决违约金条款与房款利息系重复认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，师巍巍在追究恒龙公司违约责任时要求恒龙公司按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定。但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补师巍巍的实际损失，一审判决利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。对恒龙公司的该项上诉理由本院不予采纳。关于恒龙公司认为因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，其公司不应当承担违约责任的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，河南恒龙置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12250元，由上诉人河南恒龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年一月七日书记员 马倩倩