河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民再306号再审申请人（原审被告）：河南锦家置业有限公司，住所地河南省郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村，统一社会信用代码：9141010007138016XP。法定代表人：陈永善，系该公司董事长。委托诉讼代理人：朱鑫婷、张燕，河南文丰律师事务所律师，代理权限：特别授权。被申请人（原审原告）：张某某，男，汉族，1989年11月13日出生，住河南省项城市。再审申请人河南锦家置业有限公司因与被申请人张某某房屋买卖合同纠纷一案，不服本院按小额诉讼程序审理作出的（2019）豫0105民初1026号民事判决书，向本院申请再审。本院于2019年9月26日作出（2019）豫0105民申322号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人河南锦家置业有限公司诉讼代理人朱鑫婷、张燕到庭参加诉讼，被申请人张某某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。再审申请人河南锦家置业有限公司（以下简称“锦家公司”）申请再审称，请求撤销郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初1026号民事判决，依法改判驳回被申请人的全部诉讼请求。事实和理由：1.原审法院认定的基本事实缺乏证据证明。（1）申请人逾期办理初始登记并非申请人原因导致，不应按照合同第十五条及附件四第六条约定承担违约责任。（2）申请人未能按合同约定办理初始登记系情势变更所致。2015年，国务院颁布《不动产登记暂行条例》后，对于预售房屋，先前由房管部门受理的开发企业办理“初始登记”业务，变更为由不动产登记部门办理国有建设用地使用权及房屋所有权“首次登记”业务。郑州市房管局自2016年8月20日起，停止办理房屋所有权初始登记等业务。自此，申请人不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料”的义务；向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料不同，客观上所需时限也不相同。办理首次登记需要提交的资料种类多，且需要相关部门审核审批，办理时间不可控；路名、坐落证明、权籍调查表及测绘报告等资料的迟延取得，不是申请人在订立合同时所能预见。××年3月13日政府部门才确定路名，××年3月23日确定门牌号，××年4月2日派出所出具坐落证明，这些都是首次登记所需的报送材料，这些前置资料及测绘报告等的迟延取得，并非申请人原因导致。如前所述，由不动产中心办理不动产首次登记以及报送材料、办理流程的不同和路名、坐落证明等的迟延取得，均是非因市场因素客观情况的影响，因此未能办理首次登记不是商业风险；原审判决按照初始登记的约定继续履行，导致当事人权利义务严重失衡，将引发严重不良的社会效果。2.原审判决适用法律错误，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，在出现情势变更后，继续履行《商品房买卖合同》关于初始登记时限的约定已无可能，将《商品房买卖合同》关于初始登记时限的约定适用于现行的首次登记明显对申请人不公平。3.房子初始登记或首次登记，仅是房屋权属登记的相关程序，业主买房子的目的是用来居住的情况下，不存在实际损失的，由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记，双方当事人合同约定的客观情况发生变化，因此被申请人要求申请人支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金证据不足，应当予以驳回其原审诉讼请求。被申请人张某某未答辩。张某某向本院起诉请求：请求判令：1、原审被告支付原审原告未报送办理产权初始登记资料违约金13553元（自××年3月1日起，暂计算至××年10月31日，直至原审被告义务履行完毕之日止）；2、本案的诉讼费、鉴定费等全部费用由原审被告承担。本院原审认定事实：2016年5月13日，原审原告与原审被告签订的《商品房买卖合同》主要约定：原审原告购买原审被告开发的位于金水区××、××单元××房屋××套，建筑面积为120.05平方米，总价款为1106332元。原审原告于2016年5月13日向原审被告支付购房款221332元，剩余885000元购房款采用商业贷款方式支付给原审被告。原审被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给原审原告使用。原审被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由原审被告提供的资料到产权登记机关备案，如因原审被告的责任，原审原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条约定：原审被告应当在××年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。原审被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原审原告支付总房款的万分之0.5违约金。合同还对其他事项进行了约定。2017年10月30日原审被告为原审原告开具了金额为1106332元的购房发票。××年11月23日，原审被告将锦艺金水湾观澜苑小区住宅1到9号楼，不包含4号楼，商铺10号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，并予以登记接受，但尚未受理。××年12月12日，郑州市不动产登记中心对上述首次登记材料予以受理，并出具了不动产登记受理凭证。××年11月27日，原审原告诉至本院。本院原审认为，原审原告与原审被告自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且主要内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应依约履行合同义务。双方在合同中约定原审被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由原审被告提供的资料到产权登记机关备案，原审被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向原审原告支付总房款的万分之0.5的违约金。原审被告是专业的房地产开发企业，其在开发涉案房屋时明知涉案房屋所处的地理环境及相关的正常规定，因此原审被告对相关的商业风险应对有合理的预判，但涉案合同并未将原审被告主张的延期事由作为延期初始登记的条件，同时原审被告并未提供充分的证据证明本案存在情势变更的事实，故原审被告应当在××年2月28日前将需由原审被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市不动产登记中心，原审被告逾期未报送，已构成违约，应自××年3月1日起按总房款的日万分之0.5向原审原告支付逾期办理初始登记的违约金至××年11月23日，共计268天，合计14824.85元。本院原审判决：原审被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内支付原审原告张某某逾期办理初始登记的违约金14824.85元。案件受理费139元，减半收取69.5元后，由原审被告负担。围绕当事人的再审请求，结合当事人证据、庭审意见，本院再审认定案件事实与原审查明事实基本一致。另查明，在审理过程中，申请人锦家公司放弃再审请求第一项，且张某某的不动产登记证明已经领取。本院再审认为，锦家公司与张某某签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四，合同补充协议第六条约定，出卖人应当在××年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。因郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能，原审原告张某某要求锦家公司支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力。另，不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。锦家公司依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现，故张某某要求锦家公司承担逾期办理初始登记违约金的请求不能成立，本院不予支持。锦家公司自愿放弃第一项再审请求，符合法律规定，本院予以准许。综上，锦家公司的再审请求理由正当，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百零七条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫0105民初1026号民事判决；二、驳回被申请人张某某的诉讼请求。原审案件受理费139元，减半收取计69.5元，由被申请人张某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙康君人民陪审员  王豫凤人民陪审员  陈 磊二〇二〇年一月十六日书 记 员  李 想