河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初17472号原告：张冰，男，1991年8月21日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：王森，河南元相律师事务所律师。被告：王军锋，男，1978年4月4日出生，汉族，住河南省陕县。委托诉讼代理人：梁全友，河南助盈律师事务所律师。第三人：郑州多房多房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市惠济区英才街16号19号楼1层商11号。法定代表人：何建涛，总经理。委托诉讼代理人：王时刻，男，系该公司员工。原告张冰与被告王军锋、第三人郑州多房多房地产营销策划有限公司（以下简称：多房多公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张冰及其委托诉讼代理人王森，被告王军锋及其委托诉讼代理人梁全友，第三人多房多公司委托诉讼代理人王时刻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张冰向本院提出诉讼请求：1、判令解除三方所签的房屋买卖合同；2、判令被告返还已付款225000元、评估损失2772元，及赔付违约金201348元和延期支付违约金38400元（延期支付违约金按总房款千分之五计算至实际付清之日）、律师费1万元；3、判令被告王军锋赔付原告居间服务费20480元，过户费2000元（以上共计：500000元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月16日原被告双方通过多房多公司居间签订100003772129号二手房购房合同，约定由被告将个人所有的位于管城回族区中州大道1899号60号楼1单元16层231号房屋出售给原告，总房款1280000元。合同签订后申请人如约向被申请人交纳了首期费用225000元并向第二被告交纳了居间服务费20480元及银行贷款评估费等各项费用。由于被申请人房屋2010年7月6日抵押给了银行，合同约定被申请人王军锋最迟于2019年7月20日前办理完毕抵押登记手续。约定到期后被申请人王军锋并不按照合同约定履行解押义务；后王军锋又多次承诺但均未办理解押，2019年8月20日三方再次签订补充协议，约定被申请人王军锋在2019年8月26日前配合办理网签和过户手续，否则将承担总房款20%的违约金，并于2019年8月27日起三日内退还原告所支付的全部房款；如逾期支付，每逾期一日赔付总房款千分之五的违约金。而约定过户时间到期后被申请人王军锋又再次违约，致使原告合同目的不能实现。现被告既不配合办理过户手续，又不退还原告费用，应承担违约责任。依据《民事诉讼法》、《合同法》及《物权法》相关规定诉至法院。被告王军锋辩称，1、原告的贷款是否真正得到银行的审批至今没有向答辩人告知，双方办理网签过户的时间节点未成就，原告解除合同的诉讼请求不应当予以支持。2、原告要求的违约金不符合法律规定，请求法院不予支持。现答辩人请求对《补充协议》约定的违约金认定无效或予以减少。3、造成合同不能履行并非是答辩人未按时过户原因造成，而是因为合同签订后郑州市二手房价格回落，原告反悔改变购房意愿，原告不愿意继续履行合同，迟延向答辩人付款，造成答辩人不能向贷款银行提前结清贷款。第三人多房多公司无答辩意见。本院经审理查明认定事实如下：2019年6月16日,原告张冰买受人（乙方）与被告王军锋出卖人(甲方)签订《郑州市存量房买卖合同》,合同约定:“甲方所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为：管城回族区中州大道1899号60号楼1单元16层231号，该房屋所在楼栋建筑总层数为27层，其中地上26层，地下1层。该房屋所在楼层为16层，产权证明所载建筑面积共89.25平方米；该房屋规划设计用途为：住宅；该房屋所有权证/不动产权证证号为：郑房权证字第1201226294；该房屋已经设定抵押，抵押权人为：交通银行，抵押登记日期为：2010年7月6日；该房屋已经设定抵押的，甲方应于2019年6月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年7月20日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担。甲方解押所需资金来源为：乙方的第一笔购房款，并于甲方还款当日且还款前支付；成交方式：甲方与乙方通过多房多公司居间介绍成交；经甲方和乙方协商一致，该房屋成交总价格为：人民币（小写）1280000元（大写）壹佰贰拾捌万元整；乙方的付款方式为：贷款：房屋总成交价=定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金；定金总额为（小写）20000元（大写）贰万元整；乙方以贷款方式购买，贷款方式为：银行，乙方拟贷款金额为人民币（小写）1100000元（大写）壹佰壹拾万元整。甲乙双方应于本合同签订后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲方收到全部购房款后3个工作日内将房屋交付给乙方；违约责任：甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效；2、该房屋被查封或限制转让等导致乙方无法取得房屋所有权的，乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续等，乙方若出现上述根本违约情形之一的，甲方有权没收乙方支付的定金或要求乙方支付房屋总成交价20%的违约金。”合同签订后，原告张冰于2019年6月26日、6月27日、7月19日通过中国民生银行股份有限公司郑州分行营业部向被告王军锋账号分别转账20000元、21000元、9000元、175000元，以上共计225000元。因被告未办理解封，原告张冰(乙方)、被告王军锋(甲方)与第三人多房多公司（简称郑州链家香山店）于2019年8月20日签订《补充协议》一份，主要载明：“本人张冰于2019年6月16日通过郑州链家香山店购买王军锋位于郑州市××区××大道××楼××单元××号，郑房权证字第××号房屋。经甲乙双方协商同意，双方应于2019年8月26日前共同到郑州房管局办理网签与产权转移登记及手续，乙方到期未配合办理过户手续乙方承担总房款百分之二十的违约金赔付给甲方，甲方于2019年8月26日前未配合办理过户手续同意承担总房款百分之二十的违约金赔付给乙方，并于2019年8月27日起三日内退还收到乙方所支付的全部房款，每逾期一日，按日计算赔付总房款千分之五的违约金给乙方。”本协议签订后，被告王军锋未按约定办理房屋过户手续，引起争诉。本院认为，本案有原告提交的《郑州市存量房买卖合同》、《补充协议》、中国民生银行电子回单等凭证,证明原、被告之间房屋买卖合同关系成立,双方应当依约履行。原告为购房屋向被告支付首付款225000元，被告未履行合同义务。关于房屋买卖合同系原被告之间签订，原告主张解除所签的房屋买卖合同，被告亦无异议，本院予以支持。合同解除后被告应将收到的购房款225000元返还给原告。关于违约金问题。庭审中，被告提出原告的贷款申请没有得到银行的审批，原告说明银行的审批已通过，但未提交相关证据予以证实，原告亦存在履行瑕疵。原被告在签订房屋买卖合同时，涉案房屋尚存在抵押、查封等情况，为此，被告存在严重违约。原告要求被告承担总房价20%违约金,但未举证证明其所产生的违约损失,违约金明显过高，故本院予以调整，被告应按原告已付房款的20%支付违约金，即45000元。关于延期支付违约金问题。原告张冰主张无依据，本院不予支持。关于评估损失、律师费、居间服务费及过户费问题。原告提供证据不足,本院不予支持。原告可补充证据后，另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:一、解除原告张冰与被告王军锋所签的房屋买卖合同；二、被告王军锋于本判决生效后十日内返还原告张冰购房款225000元及支付违约金45000元；三、驳回原告张冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，减半收取4450元，保全费3020元，共计7470元，由原告张冰负担3436元，由被告王军锋负担4034元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  曲东升二〇二〇年一月六日法官助理何丹书记员孙仪璇