山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终2757号上诉人（原审被告）：张勇，男，1968年9月28日出生，汉族，住山东省邹平市东景村生活区。委托诉讼代理人：傅春霞，山东天健律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红，邹平法证法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：崔正好，男，1956年12月27日出生，汉族，住山东省邹平市中医院宿舍区。委托诉讼代理人：刘福胜，山东正义阳光律师事务所律师。原审被告:张念敏，男，1958年4月19日出生，汉族，住山东省邹平市。原审第三人:邹平市黄山街道办事处东景村民委员会，住所地山东省邹平市黄山街道办事处东景村。法定代表人：贾兆军，主任。上诉人张勇因与被上诉人崔正好、原审被告张念敏、原审第三人邹平市黄山街道办事处东景村民委员会（以下简称东景村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省邹平市人民法院（2017）鲁1626民初4031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张勇上诉请求：1.撤销（2017）鲁1626民初4031号民事判决，发回重审或依法改判；2.被上诉人承担本案一二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，涉案上诉人与被上诉人签订的协议书未生效。按照一审法院查明的事实，上诉人于2016年9月12日向被上诉人支付2016年9月1日至2017年8月31日一年的租赁费为13万元，依据双方协议第八条之约定，上诉人未按双方协议第二条约定的时间足额向被上诉人支付租赁费，则双方所签订的协议书未生效，且自始无效。二，退一步讲，假如协议有效，一审判决也存在事实不清。1.涉案房产早被告原审第三人邹平市黄山街道办事处东景村名委员会于2017年3月1日提前收回并另行出租，上诉人与被上诉人的协议书因涉案房产提前收回导致履行不能，一审法院认定涉案双方协议书于2017年10月17日解除系认定事实不清。2.涉案土地租金不管是按照双方约定协议还是按照之前惯例均由被上诉人缴纳，涉案房产提前被收回是由于被上诉人未及时缴纳租金所致，责任在被上诉人，由此导致的房产价值及房租损失应由被上诉人自行承担。况且，涉案房产自2008年8月开始出租，仅在2013年9月至2017年8月租金收入已达74万元，被上诉人投资建设的房产成本早已收回且已有盈利，因此被上诉人并不存在房产价值损失。3.一审法院未查明涉案方式是否取得建设规划许可证，实属认定事实不清。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》之规定，涉案房产是否取得建设房屋关系涉案双方所签订的协议书的效力，对这一重要事实，一审判决却自始未涉及。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判发回重申或查明事实后改判，以维护上诉人合法权益。崔正好辩称，一、一审法院已查明，上诉人于2016年9月12日通过一审被告张念敏农行账户支付的租赁费13万元，是上诉人根据其应当向被上诉人支付的21万元，在自行扣除了被上诉人应当向其支付的5万元好处费和应向第三人东景村委交纳的3万元土地租赁费后所得的数额。因此，上诉人上诉理由第一项并不成立。二、因上诉人不按约定支付房屋租赁费导致被上诉人与其解除房屋租赁协议，也是因被上诉人的过错导致被上诉人既不能收回房屋，也造成被上诉人未能按照房屋租赁协议的约定收取房屋被占用期间的租金，因此，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人房屋鉴定价值的损失和自合同解除之日至判决之日房屋租金损失是正确的。三、被上诉人对一审法院判决第三人东景村委收回被上诉人投资建设的涉案房屋是不服的。东景村委与被上诉人没有合同关系，即使东景村委与上诉人所签订的土地租赁协议中有逾期超过一个月未交纳土地租金，东景村委有权终止协议，一切建筑物归东景村委所有的约定。但这种约定对被上诉人没有约束力，且这种约定也属于流质条款，是无效的约定。但是，一审法院向被上诉人送达判决书时，被上诉人的妻子正因病住院，没有心情上诉。因此，被上诉人无奈服从一审判决。请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。张念敏及东景村委会均未陈述意见。崔正好向一审法院起诉请求：1.请求确认原告与被告张勇于2016年7月6日签订的《协议书》中约定的房屋租赁关系于2017年10月13日解除；2.请求判令被告张勇立即向原告退还承租的房屋；3.请求被告张勇向原告支付自2017年9月1日至实际退还原告房屋期间按每年21万元标准折算的房屋占用使用费；3.请求判令两被告向原告支付律师代理费15000元；4.诉讼费由两被告承担。本案审理过程中，原告崔正好变更诉讼请求：1.请求确认原告与被告张勇于2016年7月6日签订的《协议书》中约定的房屋租赁关系于2017年10月13日解除；2.判决被告与东景村委会连带承担房屋租赁损失及房屋价值损失合计3038800元；3.判令张勇赔偿原告自2017年9月1日至2018年11月7日期间的房屋占用使用费损失按21万计算，合计245000元；4.判令被告张勇与东景村委会承担本案鉴定费15000元；5.判令被告张勇与张念敏承担律师费15000元及本案诉讼费。一审法院认定事实：2007年9月16日，东景村委会（甲方）与张勇（乙方）签订协议书一份，约定东景村委会将其村内空闲地出租给张勇使用，该空闲地东西长30米，南北宽10米，共计300平方米；租赁费每月10元/平方米，每年按10个月计算，共计30000元；租赁时间自2008年元月9日至2038年元月8日；建筑物按甲方要求由乙方自行投资承建，合同期满一切建筑物及设施无条件归甲方所有；租赁费每年元月9日前交清，先交款后使用，每迟交一天按总租赁费5%交纳滞纳金，超出一个月，终止该协议，一切建筑物等归甲方所有。张勇承租东景村委会上述空闲地后，又将该空闲地转租给崔正好使用，崔正好征得张勇及东景村委会同意后在该空闲地上建造两层简易楼房，该房位于邹平步行街西头北侧。2008年8月24日，崔正好将该楼房租赁与李家学，双方签订了房地产租赁契约，约定房屋建筑面积650平方米；租赁期限自2008年9月1日至2013年9月1日。租赁期限届满后李家学又与崔正好续签了五年的租赁合同，租赁费从2013年9月1日开始，第一年为200000元，第二年至第五年租赁费每年210000元。后李家学与崔正好在租赁合同履行过程中产生纠纷，崔正好向该院提起诉讼，该院于2015年11月10日作出（2015）邹民初字第2058号民事判决，判决解除了崔正好与李家学之间的租赁合同关系。2016年7月6日，崔正好（甲方）与张勇（乙方）、张念敏（丙方）签订协议书一份，约定由张勇租赁崔正好建设的上述房屋，租赁期限自2016年9月1日至2018年8月31日；每年租金210000元，张勇于每年的8月31日前将本年度租金足额交付崔正好；土地租金仍由崔正好直接向村委交纳；崔正好每年在收到张勇足额支付的租金后3日内另补偿张勇人民币50000元；由于丙方积极协商各方的关系，崔正好每年收到张勇足额支付的租金后3日内另补偿张念敏人民币50000元；如果因张勇违反约定导致崔正好通过诉讼实现权利，那么张勇、张念敏自愿承担崔正好因此所发生的诉讼费、保全费、律师代理费等全部费用。合同签订后，张勇于2016年9月12日通过中国农业银行转账支付张念敏租赁费130000元，张念敏从中扣除30000元好处费后将剩余100000元租赁费转账支付了崔正好。张念敏称张勇支付的130000元系从其应支付的210000元租赁费（2016年9月1日至2017年8月31日期间租金）中扣除了80000元费用，扣除的80000元包括崔正好应支付张勇的50000元好处费（合同中约定的补偿）及应向东景村委会交纳的30000元土地租金。因张勇扣除30000元土地租金欲代为交纳，崔正好未再向东景村委会交纳2017年土地租金30000元。崔正好认可2017年以前土地租金都是由其向东景村委会交纳。因张勇未按其与东景村委会签订的协议约定于2017年元月9日前缴纳土地租金30000元，东景村委会于2017年3月1日向张勇送达了违约通知，解除了与张勇之间的土地租赁合同并收回了地上建筑物即涉案房屋，并于2017年3月7日将该房屋另行租赁给了案外人乔安果。后因张勇未向崔正好支付2017年9月1日至2018年8月31日期间的房屋租赁费210000元，崔正好委托律师于2017年10月11日向张勇寄送了限期交费及解除合同通知书，催促张勇收到通知书后3日内缴纳房屋租金210000元，否则解除房屋租赁协议，并要求张勇退还所租赁的房屋。张勇于2017年10月13日收到该通知。后张勇拒付房屋租金，致崔正好向该院提起诉讼，请求：1.请求确认原告与被告张勇于2016年7月6日签订的《协议书》中约定的房屋租赁关系于2017年10月13日解除；2.请求判令被告张勇立即向原告退还承租的房屋；3.请求被告张勇向原告支付自2017年9月1日至实际退还原告房屋期间按每年21万元标准折算的房屋占用使用费；3.请求判令两被告向原告支付律师代理费15000元；4.诉讼费由两被告承担。因涉案房屋被东景村委会收回并另行租赁与他人，致张勇无法向其返还，崔正好变更诉讼请求，不再主张张勇返还房屋，要求张勇赔偿损失，并于2018年7月9日、2018年8月28日，分别申请对涉案房产价值、2018年10月26日至2032年10月26日期间房屋租金损失进行鉴定。后经一审法院委托，原被告协商选定由山东华盛资产评估有限公司进行鉴定，山东华盛资产评估有限公司分别作出鲁华盛鉴字（2018）46号财产价值司法鉴定意见书（2018年8月20日作出）、鲁华盛鉴字（2018）60号财产价值司法鉴定意见书（2018年11月7日作出），鉴定结论为被申请鉴定的位于邹平市西头北侧楼房价值为490200元；邹平市西头北侧楼房租金损失价值约为2548600元。崔正好因做上述鉴定共计支出鉴定费15000元。鉴定做出后，崔正好再次变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1.请求确认原告与被告张勇于2016年7月6日签订的《协议书》中约定的房屋租赁关系于2017年10月13日解除；2.判决被告与东景村委会连带承担房屋租赁损失及房屋价值损失合计3038800元；3.判令张勇赔偿原告自2017年9月1日至2018年11月7日期间的房屋占用使用费损失，按21万计算，合计24.5万元；4.判令被告张勇与东景村委会承担本案鉴定费15000元；5.判令被告张勇与张念敏承担律师费15000元及本案诉讼费。另查明，崔正好因委托律师参与诉讼，支出代理费15000元。一审法院认为，崔正好与张勇、张念敏于2016年7月6日签订的协议书系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按协议约定行使权利，履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，张勇未向崔正好支付2017年9月1日至2018年8月31日期间的房屋租赁费210000元，崔正好向张勇寄发催告通知，张勇于2017年10月13日收到催告通知后仍未在通知书限定的三日内缴纳房屋租金，崔正好有权解除双方之间的租赁合同关系，故对崔正好要求解除与张勇、张念敏之间签订的租赁合同的诉讼请求本院予以支持，但双方解除租赁关系的时间应为2017年10月17日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因张勇违约导致崔正好与其解除租赁合同后，张勇应向崔正好支付租赁合同解除之日即2017年10月17日前欠付的租金26833.33元（2017年9月1日至2017年10月17日租金210000元÷360天×46天），返还租赁房屋，并支付自租赁合同解除之日至租赁房屋实际返还之日期间的房屋占用费损失。但张勇从其应支付崔正好的房屋租金中扣除30000元土地租金后，并未按其与东景村委会签订的土地租赁协议书的约定按时缴纳土地租金，导致东景村委会与张勇解除土地租赁协议，并将地上附属物即涉案租赁房屋无偿收回，从而使张勇向崔正好返还租赁房屋不能，故张勇应赔偿崔正好租赁房屋价值损失490200元并承担自租赁合同解除之日即2017年10月17日至判决确定张勇赔偿房屋损失之日期间房屋租金损失266000元（按每年租金210000元标准计算）。因崔正好已主张与张勇解除租赁合同，对于判决确定张勇赔偿房屋损失之日后的租赁费张勇不应再承担支付责任，故崔正好主张的其他房屋租赁费损失无法律依据，不予支持。因张勇违约导致崔正好对涉案房屋价值及相关损失申请鉴定，崔正好因做鉴定支出的鉴定费15000元应由张勇负担。东景村委会基于其与张勇签订的土地租赁协议解除合同收回租赁房屋，属于其与张勇之间的租赁合同关系范畴，与本案不属同一法律关系，依据合同相对性理论，崔正好应向张勇、张念敏主张权利，其主张东景村委会承担房屋租金损失及房屋价值损失的诉讼请求于法无据，不予支持。原被告在租赁合同中约定“如果因张勇违反约定导致崔正好通过诉讼实现权利，那么张勇、张念敏自愿承担崔正好因此所发生的诉讼费、保全费、律师代理费等全部费用”，本案中因张勇违约导致崔正好提起本案诉讼，崔正好主张张勇、张念敏承担律师代理费15000元及诉讼费符合双方合同约定，予以支持。综上所述，崔正好部分诉讼请求符合法律规定，予以支持，崔正好与张勇、张念敏签订的协议书于2017年10月17日解除，张勇赔偿崔正好涉案租赁房屋价值损失490200元、租金损失292833.33元（266000元+26833.33元）、鉴定费15000元，共计798033.33元，张勇、张念敏支付崔正好律师代理费15000元，驳回崔正好其他诉讼请求。东景村委会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权和答辩权，不影响本案正常审理。据此，邹平市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告崔正好与被告张勇、张念敏于2016年7月6日签订的《协议书》于2017年10月17日解除；二、被告张勇于本判决生效之日起五日内赔偿原告崔正好房屋价值损失及租金损失、鉴定费等共计798033.33元；三、被告张勇、张念敏于本判决生效之日起五日内支付原告崔正好律师代理费15000元；四、驳回原告崔正好对第三人邹平市黄山街道办事处东景村民委员会的诉讼请求；五、驳回原告崔正好其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33310元，由被告张勇、张念敏负担。二审期间，上诉人申请证人王某出庭作证，证明：2017还是2016年的夏天我记不清了，上诉人张勇、被上诉人崔正好、原审被告张念敏还有崔正好的律师四个人在其保健馆签了一个合同。当时张勇给了律师和崔正好三万块钱。当时他们谈事的时候证人就在旁边桌子坐着。当时他们好像说的是交个房租的问题，剩余部分过几天再结清。上诉人张勇对证人证言无异议。被上诉人崔正好质证称，在2016年的7月6日，就是签订租赁协议的当天。有上诉人张勇、一审被告张念敏、被上诉人的妻子及代理律师一起去过一个保健馆。但被上诉人对这件事情从来没有出面过，在场根本就没有交付过证人所讲三万元钱。证人明显是在作伪证。在此被上诉人申请法庭对提供虚假证据的上诉人和证人予以司法惩戒。原审被告张念敏认为证人说的不属实。我们这四个人证人都没弄明白是谁。当时崔正好不在场，是我妹妹（崔正好妻子）去的。证人连四个人都没弄明白，钱就更无从说起了。根本就没有钱这个事情。本院审查认为，王某的证言被上诉人及原审被告均提出异议，证人证言主观性较强，且无其他证据佐证，本院不予确认。对于双方当事人二审争议的事实，本院综合认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于上诉人张勇主张的涉案协议书的效力问题，崔正好与张勇、张念敏于2016年7月6日签订的协议书系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按协议约定行使权利，履行义务。涉案房屋是否违法建筑，应该由相关行政部门予以认定，上诉人未提供相关部门认定涉案房屋为违法建筑的相关证据，一审法院对此不作审查并无不当。上诉人张勇与崔正好及原审被告张念敏在协议中约定每年房屋租金为21万元，张勇负有按约定全额缴纳房屋租赁费的义务。双方虽在协议中约定应该给付东景村委会的土地租金3万元由崔正好缴纳，但是崔正好向东景村委会缴纳土地租金的前提是张勇履行了全额缴纳房屋租赁费的义务。本案中根据查明的事实，张勇在向崔正好支付房屋租赁费时，把应该向东景村委会缴纳的土地租金3万元扣除了，没有交给崔正好，因此，张勇是以该行为变更了与崔正好在协议中的约定，把向东景村委会缴纳土地租金的义务变更为自己承担。但是张勇在扣留了3万元土地租金后并未向东景村委会缴纳，构成违约，因此造成东景村委会与其解除土地租赁协议并收回涉案房屋。因涉案房屋系崔正好出资建设，由于张勇对东景村委会违约给崔正好造成的损失，应该由张勇予以赔偿。因为张勇违约导致东景村委会收回涉案房屋，崔正好对此并不知情，上诉人张勇亦未提交证据证明崔正好知晓该情况，因此一审法院依法确定崔正好向张勇发出缴纳租赁费的催告通知后的日期为租赁协议解除日期亦无不当。考虑到若不是因张勇违约导致崔正好不能对涉案房屋继续出租收益，一审法院综合考虑各种因素，根据公平原则，依据鉴定意见确定的损失数额并无明显不当，本院予以支持。综上，上诉人张勇的上诉请求不能成立，依法应予驳回。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11930元，由上诉人张勇负担。本判决为终审判决。审判长  吴金魁审判员  孙兴春审判员  刘 洋二〇二〇年一月六日书记员  刘泽宇