云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终1132号上诉人（原审原告）：龙家莲，女，1960年7月19日生，彝族，住云南省玉溪市新平县。委托诉讼代理人：周海智，云南周林律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：李云忠，男，1987年10月14日生，汉族，住云南省玉溪市新平县。委托诉讼代理人：尹昕（李云忠之妻），1986年6月13日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李阳，云南天外天（玉溪）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人龙家莲与上诉人李云忠房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服云南省新平彝族傣族自治县人民法院（2019）云0427民初1042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙家莲上诉请求：维持一审判决第一项，将一审判决第二项改判为由李云忠支付违约金42万元，撤销一审判决第三项；诉讼费用由李云忠承担。事实和理由：一审法院已认定李云忠的行为构成违约，则应按《房屋租赁协议》第八条约定的“该酒店在租赁期间，若那方违约自愿意承担陆拾万元人民币的违约金”承担违约责任，故李云忠应按此合同约定支付违约金。根据合同自由原则，约定违约金是当事人双方享有的合同自由，只要合同不存在合同法第52条、第54条规定的无效或者可撤销的情形，应作为确认当事人权利义务的依据。违约金是预定的赔偿金，赔偿的内容包括实际损失和可得利益损失，违约金600000元在当事人约定范围之内，违约金具有补偿和惩罚双重性质，以赔偿守约方损失为主要功能，赔偿守约方损失的目的是使守约方的利益如同合同正常履行一样得以实现，即以承担违约责任的方式来换取违约履行合同所获得的收益。因李云忠违约给其造成的损失有其为维权而支付的诉讼费、律师费、交通食宿费、打印、复印费等实际损失，有恢复房屋原状支出的各项费用，以及合同正常履行可获得的预期收益350000元（每年租金140000元×2.5年）。合同法第107条将违约责任确定为严格责任原则，只要一方违约，不论其是否存在过错以及过错大小，皆应承担违约责任。关于违约金600000元是否过高的问题，在李云忠没有通过抗辩、反诉的方式请求调整违约金以及在违约方没有对违约金约定过高的主张承担举证责任的情况下，根据谁主张、谁举证的原则，违约方李云忠应提供足以让法官对违约金约定公平性产生怀疑的初步证据，因李云忠举证不能，法院没有对双方约定违约金主动调整的必要。合同法第114条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的精神，本案应以合同总价款（即1400000元）30%的上限确定李云忠承担的违约责任，一审法院未尊重当事人的意思自治，违反关于调整违约金的立法本旨，请求二审法院支持其的上诉请求。李云忠辩称，其不存在违约行为，不应该承担违约责任及相关损失，本案主要是因办证政策变动导致，请求驳回龙家莲的上诉请求。李云忠上诉请求：撤销一审判决，改判其不需支付龙家莲房屋租金70000元及违约金70000元。事实和理由：一审认定《房屋租赁协议》在玉溪市中级人民法院于2019年6月10日判决解除前由其占有使用，而房租只支付到2018年12月6日，故2018年12月6日至2019年6月10日期间的租金70000元判由其承担错误。其因特种行业许可证于2017年8月8日到期，期满后因龙家莲无法提供相应手续导致无法办理特种行业许可证，在多次与龙家莲协商未果后，其一直无证经营至2018年10月27日才被迫停业，其于2018年11月8日将纠纷诉至法院解决，直到2019年6月10日才处理完毕。在纠纷解决以前，其多次要求龙家莲接收酒店或者双方进行协商处理，但龙家莲坚持由法院处理，导致酒店在此期间一直闲置，酒店虽然一直由其占有，但因未能办证一直处于关门状态，期间没有任何收益，此期间租金损失不能归责于其。停业已给其造成巨大的经济损失，原因是由于龙家莲不愿意接收酒店或配合其处理酒店，如果龙家莲在诉讼前与其协商处理纠纷就不会存在这些损失或者能将损失控制在最小范围，由此产生或者扩大的损失不应当全部归其承担。一审认为其在约定租赁期限内要求提前解除协议，未按照约定履行合同义务，已构成违约，故而支持了龙家莲相应的违约金错误。首先，其与龙家莲在2012年8月8日按照当时的规定办理了为期5年的《特种行业许可证》，期满后其提供此前办证的手续却无法办证，办证部门要求提供消防检查合格证明的原件，因其没有原件，龙家莲也无法提供，双方签合同时无法预料会因政策变动办不了证，此后果不应该由其承担；其次，前一个案件是基于公平原则及兼顾双方利益平衡而解除的《房屋租赁协议》，并不是其违约导致，因证件需要龙家莲提供相关手续才能办理，《房屋租赁协议》未能继续履行不能全部归责其一方，违约的前提至少是能履行而不履行，本案是因情势变更原因无法办证导致合同无法继续履行而解除，其不存在违约，不应该仅由其承担相应的后果。其已遭受了巨大的经济损失，在之前的案件中也做出让步，自行承担了相应损失，本案再判决其承担租金及违约金没有事实及法律依据，请求二审改判支持其上诉请求。龙家莲辩称，李云忠的上诉理由不能成立，应予驳回。龙家莲向一审法院起诉请求：1.判令李云忠向其支付违约金600000元；2.判令李云忠向其支付2018年12月7日至2019年6月10日的租金70000元；3.本案诉讼费用由李云忠承担。一审法院认定事实：龙家莲与李云忠于2011年11月28日签订了《房屋租赁协议》，该协议约定：龙家莲将位于新平县新平永发酒店的55个房间，餐厅一楼、二楼，洗车场3间，红房子2个门面和胡家芝对面1间房出租给李云忠经营使用，租赁期限为10年，即自2011年12月7日至2021年12月7日，每年的租金为140000元，于每年的12月7日一次性支付下一年的租金，在房屋租赁期间，龙家莲有权督促李云忠做好消防、安全、卫生等工作，若违约，违约方需要支付违约金600000元，还约定了房屋使用要求和维修责任、房屋转租和归还等内容。双方签订《房屋租赁协议》后，龙家莲按照约定把房屋交付李云忠经营使用。双方于2012年2月13日补签了一份《变更协议》，约定把新平永发酒店登记在龙家莲名下的《个体工商户营业执照》、《税务登记证》、《卫生许可证》、《个人独资企业执照》、《特种行业许可证》、《消防安全许可证》、《代码证》等证件变更登记在李云忠名下；李云忠租赁期满后，必须把以上变更过的证件全部变更成龙家莲的名下并归还龙家莲，如果没有变更成龙家莲的名字，算李云忠违约，需向龙家莲支付违约金50000元。李云忠于2012年8月13日注册成立了戛洒红达商务酒店，经营者为杨有琼（系李云忠的母亲），经营地址位于新平县。戛洒红达商务酒店因《特种行业许可证》到期后不能继续办理，于2018年10月27日停止营业。龙家莲与李云忠协商解除《房屋租赁协议》未果，于2018年11月8日提起诉讼，2019年6月10日经玉溪市中级人民法院判决解除双方于2011年11月28日签订的《房屋租赁协议》。另查明，李云忠向龙家莲支付房屋租金至2018年12月6日。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……。”本案中，龙家莲按照双方签订的《房屋租赁协议》将租赁房屋交由李云忠使用，后经玉溪市中级人民法院于2019年6月10日判决解除该《房屋租赁协议》，在此期间租赁房屋一直由李云忠占有使用，而李云忠仅支付租金至2018年12月6日，现龙家莲要求李云忠支付2018年12月7日至2019年6月10日期间的租金70000元的理由成立，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，李云忠以《特种行业许可证》到期后不能继续办理，无法继续经营为由于2018年11月8日提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋租赁协议》，后经玉溪市中级人民法院审理认为继续履行合同的履行成本明显高于履行结果，不符合公平原则，于2019年6月10日判决解除该协议。李云忠在双方约定的租赁期限内要求提前解除协议，未按照约定履行合同义务，其行为已构成违约，龙家莲主张李云忠支付违约金的理由成立，予以支持；但双方约定的违约金600000元过高，予以适当调整。双方约定租赁期限为十年，截止判决解除租赁协议时，双方已履行七年六个月，仅剩二年六个月尚未履行，结合本案实际情况综合分析，酌情确定违约金为70000元。据此，判决：“一、由被告李云忠于判决生效之日起十日内，支付原告龙家莲房屋租金70000元；二、由被告李云忠于判决生效之日起十日内，支付原告龙家莲违约金70000元；三、驳回原告龙家莲的其他诉讼请求。”二审中，龙家莲提交发票一张，欲证明：涉案酒店自2018年10月1日至10月27日产生水费510.4元，此费用应列为其的损失。经质证，李云忠对该证据的真实性无异议，对关联性及证明目的不认可，认为此不属于新证据，且其没有欠水费，该发票显示的水费与其没有关系。经审查，此发票记载的上期抄表时间为2019年3月13日，本期抄表为2019年6月17日，此发票记载的水费不能证明系李云忠于2018年10月1日至10月27日所产生，故本院仅对真实性予以确认，对证明目的不予采信。李云忠未提交新证据。经二审审理，查明的案件事实与一审认定相一致，本院予以确认。本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：李云忠应否支付龙家莲违约金及2018年12月7日至2019年6月10日的租金。关于违约金，本院作出的（2019）云04民终443号生效判决已认定涉案租赁的酒店在合同履行过程中，因《特种行业许可证》到期，重新换发新证需要先申请办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》,对于办理该证的义务主体及费用承担问题双方在合同中未作约定,而办理上述合格证必须进行消防设施改造，改造费高且需要一定的时间,涉案租赁合同继续履行合同的履行成本明显高于履行结果，综合考虑案件实际情况，并兼顾双方的利益平衡而判决解除双方的租赁合同。故，解除租赁合同双方均不存在违约行为，互不承担违约责任，龙家莲要求李云忠支付违约金的主张不能成立，本院不予支持，一审认定李云忠违约不当，本院予以纠正。关于租金，本案合同签订后，龙家莲按合同约定将租赁酒店及附属设施交付李云忠管理、使用，在合同履行过程中，因《特种行业许可证》到期李云忠未能继续经营酒店而向法院起诉要求解除合同，但双方签订的合同租赁期限尚未届满，且合同于2019年6月10日才经生效判决确认解除，故在合同依法解除前，李云忠依约仍应向龙家莲履行支付租金的义务。故，一审判决由李云忠支付龙家莲2018年12月7日至2019年6月10日的租金70000元并无不当，本院予以维持。综上所述，龙家莲的上诉请求不成立,不予支持;李云忠的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省新平彝族傣族自治县人民法院（2019）云0427民初1042号民事判决第一项；二、撤销云南省新平彝族傣族自治县人民法院（2019）云0427民初1042号民事判决第二、三项；三、驳回龙家莲的其他诉讼请求。一审案件受理费10500元，减半交纳5250元，由龙家莲负担4701元，李云忠负担549元；二审案件受理费9150元，由龙家莲负担7600元，李云忠负担1550元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判长  黄延林审判员  龚 辉审判员  殷红珍二〇二〇年一月十四日书记员  邹 欣