浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初15639号原告：孙明伟，男，1987年11月19日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。现住浙江省杭州市余杭区。原告：刘文菊，女，1988年4月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。现住浙江省杭州市余杭区。二原告共同委托代理人：鲁东东，浙江杭天信律师事务所律师。被告：杭州中雍安洲实业有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区五常街道文一西路1199号1幢1单元1313室。法定代表人：朱炳跃，系董事长。委托代理人：易继松，浙江泽鼎律师事务所律师。原告孙明伟、刘文菊（以下简称二原告）为与被告杭州中雍安洲实业有限公司（以下简称中雍实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年8月19日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员冯妍独任审判，于2019年10月23日公开开庭进行了审理，二原告的共同委托代理人鲁东东、被告中雍实业公司的委托代理人易继松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告起诉称，合同约定所购房产于2018年10月30日之前交付，但实际在2019年2月2日通知收房已构成违约，影响原告的出租转让等使用，经沟通根据合同第八条规定，原告提出退房请求，但被告以各种理由不予同意，特诉至法院，请求判令：1、退还原告购房款1608633元、违约金160863.3元；2、从2018年10月31日至2019年6月25日银行贷款所产生利息31360元；3、因延期导致的出租费用，六个月共计3万元；4、诉讼费用由被告全额承担。在诉讼过程中，二原告变更诉请为判令：1、解除双方签订的《房屋预约转让合同》；2、退还二原告购房款1608633元，支付二原告违约金160863.3元；3、诉讼费用由被告全额承担。二原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料：1.《房屋预转让合同》一份，用以证明双方存在商品房预转让合同关系，对逾期交房及违约责任进行明确约定；2.收房短信证明一份，用以证明被告于2019年2月3日通知交房，但因双方存在纠纷，至今未交房的事实。被告中雍实业公司答辩称，不同意解除案涉合同，不同意退房，也不同意退还房款，延期交房是事实，但系不可控因素导致的；即使从被告向原告通知交房的时间来看，扣除因政府方面原因和大型活动而停工的8天，逾期天数为86天，并未达成合同约定的解除条件；造成被告向原告逾期通知交房，关键原因是所涉《余杭区国有建设用地使用权出让合同》在建筑面积转让上约定不明、余杭区政策变化这一可免责事由。被告中雍实业公司为证明答辩事实，提供并陈述了如下证据材料：1.杭州市《2018年中高考期间环境噪音管理的通告》、余杭区政府《关于加强2018年中高考期间环境噪声管理的通告》各一份，用以证明被告开发建设的中新大厦应政府通知要求，在2018年新高中学业水平考试、高考、中考期间，暂停装修施工7天的事实；2.余杭区2018年4月1日举办“梦想小镇马拉松”而交通管制的通知一份，用以证明被告因大型活动交通管制，而暂停施工1天的事实；3.中新大厦《竣工验收备案表》一份，用以证明被告开发建设的中新大厦在2018年1月30日即已竣工验收的事实；4.余组（创）管[2010]26号文件：《余杭组团（创新基地）产业项目建筑物产权分割转让的若干规定》一份，用以证明依据该文件，中新大厦房屋是“可以予以办理土地分割转让变更手续”的事实；5.杭州未来科技城（海创园）管委会：《关于对中新大厦自持部分办证等问题的答复》及余建[2015]75号文件各一份，用以证明政策变化，加之土地使用权出让合同约定不明，导致中新大厦50%面积之外的部分可否办理分割转让一开始是处于不明确状态，导致政府部门拒绝对中新大厦进行建筑面积分割测绘的事实；6.本案所涉《余杭区国有建设用地使用权出让合同》一份，用以证明第三张“土地开发建设与利用”的第十一条的第（3）点，仅仅约定了“建成后50%可分割转让”，但是对于另外50%是否、何种条件下可办理分割转让，却没有作出明确约定的事实。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2017年10月31日，原告孙明伟、刘文菊（买方、乙方）与被告中雍实业公司（卖方、甲方）签订《中新大厦房屋预约转让合同》一份，约定二原告购买被告中雍实业公司位于杭州市余杭区西侧，文一西路南侧编号为余政储出（2013）38号地块项目中的1幢2单元511号房（预约房号），该房屋预约转让单价为21543.23元/每平方米，其中含委托装修费用—标准为2000元/每平方米。预约转让面积为74.67平方米，总价款1608633元。乙方应于本合同签订时支付不少于预约转让总价款50%即808633元，剩余80万元在预约转让房屋具备贷款条件时，甲方书面或电话短信通知乙方办理有关签约和贷款手续，乙方应当在通知要求的期限内及时办理。交付期限及条件甲方应当在2018年10月30日前，将符合下列各项条件的房屋交付乙方使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电等，具备房屋正常使用的基本条件；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内书面告知乙方的；本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害、战争、动乱、大规模流行疾病等社会异常事件，以及法律法规的改变等政府行为。2.政府规划、文物、环保等行政主管部门根据法律法规的规定采取某项行政措施导致开发建设期延长，及其他如市政配套的批准与施工延误，或项目竣工验收等有关部门验收或审批之后，或杭州市、余杭区有大型会议或活动的举办统一要求暂停施工等上述非甲方可控因素。甲方逾期交房违约责任除本合同第七条规定的特殊情况以外，甲方如未按合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1.逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付款项万分之1的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购款项，并按乙方累计已付款项的10%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交款项万分之1的违约金；房屋交付前，乙方应按预约转让总价全额支付甲方应付款项，支付给甲方的应付款项未付清的，甲方有权拒绝向乙方交房，交付日期相应顺延至乙方付清全部应付款项为止，顺延期限不视为逾期交房。交接房屋达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续，乙方不得拒绝接受该房屋。双方进行验收交接时，并签署房屋交接单。合同还就其他事项进行了约定。合同签订当日，二原告向被告中雍实业公司支付购房款808633元，后又于2017年12月31日办理了剩余80万元购房款的按揭贷款。2018年1月30日，案涉中新大厦工程完成竣工验收合格备案。2019年2月3日，被告中雍实业公司以短信方式通知二原告收房，二原告以被告延期交房等原因拒绝收房。2019年8月19日二原告诉至本院，望判如诉请。另查明，2018年3月22日，浙江新闻发布余杭梦想小镇半程马拉松即将开跑，期间交通管控的消息：4月1日7时起，文一西路荆长大道路口至科技大道路口、良睦路、东西大道、中心路、工业路、文二西路以及离教路等路段的比赛线路采取分时、分段临时交通管控；同时在相邻外围道路采取分流措施。2018年3月，杭州市及余杭区人民政府均发布了2018年中高考期间环境噪声管理的通告，通告内容为：2018年度高考日（6月7、8日）、中考日（6月16、17日）、新高中学业水平考试日（4月7、8、9日；6月底待定；10月待定），考前半小时至考试完毕各考点周边禁止下列行为：产生噪声的建筑施工作业（包括拆房施工作业）和建筑物内装饰作业等。被告因余杭梦想小镇半程马拉松比赛暂停施工1天、因中高考暂停施工7天。本院认为，二原告与被告中雍实业公司签订的《中新大厦房屋预约转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点是二原告有无合同解除权。根据合同约定，被告未按合同规定的期限交付房屋，逾期90天后，二原告有权解除合同。现原、被告对合同约定的交房时间即2018年10月30日前及被告实际通知收房的时间即2019年2月3日均无争议，但对交房时间能否延期无法达成一致意见。本院认为，二原告对杭州市、余杭区人民政府要求中高考期间各考点周边暂停建筑物内装饰施工7天及余杭区举办梦想小镇半程马拉松比赛当日对案涉房屋路段进行交通管制的事实均予以认可。上述情况符合本合同关于“如遇到杭州市、余杭区有大型会议或活动的举办统一要求暂停施工等非被告可控因素，被告可据实延期交房”的约定。故扣除延期交房的天数，截至2019年2月3日，被告逾期交房尚未达90天，二原告关于解除合同、退还购房款并要求被告支付违约金的主张，依据不足，本院均不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告孙明伟、原告刘文菊的全部诉讼请求。本案案件受理费10363元，由原告孙明伟、刘文菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理20725元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  冯妍二〇二〇年一月十三日法官助理沈国娣书记员丁圣杰-8--7-