上海市第三中级人民法院行 政 判 决 书（2019）沪03行终509号上诉人(原审原告)孙明耀，男，1954年5月23日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区，住上海市浦东新区。委托代理人凌宏，上海罗业律师事务所律师。委托代理人李盼盼，上海罗业律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海市虹口区住房保障和房屋管理局，住所地上海市虹口区。法定代表人**。委托代理人苏建新。委托代理人邹德佳，上海市龙光律师事务所律师。原审第三人孙志明，男，1953年5月8日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区，暂住上海市浦东新区。原审第三人孙娅平，女，1955年12月17日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区，住上海市普陀区。路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人裘虹(系孙娅平女儿)，女，1983年12月24日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区，住上海市普陀区。委托代理人马建荣，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原审第三人孙志耀，男，1958年6月7日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区，住上海市静安区。上诉人孙明耀因房屋征收补偿合同纠纷一案，不服上海铁路运输法院(2019)沪7101行初120号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日受理后，依法组成合议庭，于同年9月27日公开开庭审理了本案。上诉人孙明耀及其委托代理人凌宏，被上诉人上海市虹口区住房保障和房屋管理局(以下简称虹口房管局)的委托代理人苏建新、邹德佳，原审第三人孙志明、原审第三人孙娅平的委托代理人裘虹、马建荣到庭参加诉讼。原审第三人孙志耀经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原审查明，上海市虹口区虹镇老街XXX弄XXX号房屋共有2户住户，其中一户为孙光沐户。据房屋资料记载，孙光沐受让的虹镇老街XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房屋)，部位为楼上，建筑面积22.4平方米；另有灶间4.6平方米，阁楼19.8平方米。经查，涉案房屋登记有土地使用证，使用者登记为孙光沐(2016年4月死亡)。孙光沐与妻子俞秀英(2003年10月死亡)共生育了4个子女，即孙志明、孙明耀、孙娅平、孙志耀。2018年7月17日，上海市虹口区人民政府(以下简称虹口区政府)发布虹府房征[2018]2号房屋征收决定，涉案房屋在征收范围内。彼时，孙光沐及其家人在涉案房屋地址登记的户籍为一户，在册人口共计7人，即孙志耀及妻刘兆龙和女孙琦、孙志明及妻钱月娟和子孙德耿、孙明耀之子孙德斌。经上海市测绘院实地勘丈，涉案房屋二楼建筑面积21.7平方米，灶间建筑面积4.5平方米，高于1.7米的阁楼面积为12.1平方米，高度在1.2米至1.7米之间的阁楼面积为2.9平方米，合计阁楼面积15平方米。征收中，虹口房管局认定涉案房屋建筑面积27平方米，另有不予认定面积(一)即阁楼为15.95平方米。涉案房屋经上海申价房地产评估有限公司评估，房地产市场单价为每平方米建筑面积人民币(以下均为人民币)47,157元。同一评估时点，征收范围内被征收居住房屋的评估均价为每平方米建筑面积51,121元。2018年5月27日，孙志明、孙明耀、孙娅平、孙志耀共同签署委托书，载明：孙明耀、孙娅平、孙志耀委托孙志明为代理人，处理各种文书签收、补偿安置洽谈协商、补偿协议的签订、更换补偿协议过程中的原协议撤销申请及新补偿协议的签订等征收补偿事宜；签订动迁协议时，需4个共有人共同到场一致同意后再由委托人签订协议。同年7月25日，孙娅平出具了撤销授权通知书，撤销对孙志明的委托。次月3日、6日，上海市虹口第一房屋征收服务事务所有限公司(以下简称征收事务所)工作人员2次召集孙志明、孙明耀、孙娅平、孙志耀开会，推选签约代表，孙娅平、孙志耀推选孙志明为签约代表，孙明耀则要求自行签约，并要求补偿方式为全货币补偿。调解员告知，调解未成功，为保护该户的整体利益，将由愿意签约的实际居住在涉案房屋内的共有人代表全户签约，以确保该户利益不受损失，尔后由共有人协商后再分配或待协议生效后通过调解、诉讼方式解决。2018年8月6日傍晚，孙娅平发送短信给征收事务所工作人员，称“鉴于有关部门就我们私房的面积测绘报告以及其他相关证明在调取中，故不同意在本人未到场的所有征收协议签订和签字。本人与任何第三方之间无任何委托代理关系，任何人无权代表本人签署、签收协议任何文件、协议”。2018年8月8日，虹口房管局与孙志明签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(编号：J-122626，以下简称系争协议)，约定：虹口房管局为甲方，孙志明、孙明耀、孙娅平、孙志耀为乙方；涉案房屋性质私房，用途居住，认定建筑面积27.00平方米；经上海申价房地产评估有限公司评估，房地产市场评估单价为每平方米建筑面积47,157元，评估均价为每平方米建筑面积51,121元，被征收房屋评估单价低于评估均价的，按照评估均价计算被征收房屋评估价格；房屋征收价格补贴系数为0.3，套型面积补贴为建筑面积15平方米，计算居住困难货币补贴的折算单价为每平方米建筑面积19,000元；涉案房屋价值补偿款计2,561,162.10元；房屋装潢补偿为13,500元；乙方不符合居住困难户的条件；乙方选择房屋产权调换，甲方提供乙方惠南民乐基地产权调换房屋2套(均为期房)，房屋价格合计2,631,110.70元，房屋产权调换差价为69,948.60元，由乙方向甲方支付；各类奖励补贴合计901,854.15元，其中不予认定建筑面积一残值补偿为752,154.15元、居住房屋签约面积奖27,000元、签约比例奖120,000元；协议生效后，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；乙方搬离原址(见其他约定事项)日内，甲方应向乙方支付该协议约定第七条、第八条、第九条约定的款项计845,406元；协议经双方签字或盖章后成立；该地块适用征询制，在规定的签约期内(含签约附加期)，房屋征收决定范围内签约户数达到被征收总户数的85%，该协议生效。2018年8月9日，虹口区政府公告，截至2018年8月9日，涉案房屋所在地块签约率已达到85%的协议生效比例。孙明耀对系争协议不服，诉至原审法院，请求确认系争协议无效。原审另查明，虹镇老街XXX弄XXX号的建筑物南侧是楼房，北侧是2户住户共同建造的灶间(一层)，灶间一分为二，分别由2户住户使用。上海市测绘院实地勘丈时，孙志明、孙明耀、孙娅平、孙志耀均在场，孙志明在测量草图上签名，孙志耀对测绘草图进行了拍照留存，孙志耀留存的测绘草图数据与虹口房管局提供的测绘草图数据一致。原审审理中，孙明耀陈述，测绘时其虽然在场，但对于工作人员测量的结果及孙志明的签名等事项均未予关注。涉案房屋的建筑面积的计算应按照土地使用证记载的土地面积31平方米乘以3，对涉案房屋进行测绘没有法律依据，且测绘草图无绘制者、检查者、复查者签名，该草图不具有效力。阁楼的最低处不能直立。虹口房管局陈述，涉案房屋的实际丈量面积均小于房屋资料记载的面积，从有利于该户出发，二层的建筑面积及灶间的建筑面积以资料记载为准；房屋资料记载的阁楼面积未标注高度，高度1.7米以上部位的面积以测量数据所计算的面积为准，高度在1.2米以上、1.7米以下部位的面积为记载的阁楼面积19.8平方米减去1.7米以上(含1.7米)的面积除以2，上述2个高度的面积相加15.95平方米即为阁楼面积。孙志明陈述，测绘人员是在屋内进行丈量，根据记录的测绘数据计算的面积应是室内的净面积，同意孙明耀对于测绘数据的意见。阁楼的南侧身高1.7米者可以直立，阁楼的北侧高度在1.2米左右。孙娅平陈述，测绘时其在场，但对于工作人员测量的结果及孙志明的签名等事项均未予关注，不认可现有的测绘数据。孙志耀同意孙志明对于阁楼情况的陈述，如果孙明耀陈述的涉案房屋面积认定的意见有依据的话，同意孙明耀的意见。原审认为，依照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(以下简称《实施细则》)第二十三条的规定，房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。涉案房屋并未办理房地产登记，国有土地使用证可以作为认定涉案房屋产权人即被征收人的参考依据之一。涉案房屋的土地使用证登记的土地使用者孙光沐于2016年死亡，故孙光沐的法定继承人是适格的被征收人。本案的争议焦点是系争协议中乙方即被征收人一方的签约主体是否适格，系争协议约定的补偿方式是否适当，涉案房屋被补偿的面积是否符合法律法规以及基地补偿方案的规定。关于乙方签约主体，因孙光沐妻子俞秀英于2003年死亡，孙志明、孙明耀、孙娅平、孙志耀为涉案房屋的被征收人。孙明耀、孙娅平、孙志耀的委托书对于被委托人签约设置条件限制，征收事务所也注意到了这点，因此召集孙志明、孙明耀、孙娅平、孙志耀开会，推选签约代表，因孙明耀与其他共有人意见不一致，故推举签约代表未果。事后，孙娅平以短信通知征收事务所工作人员其不同意他人代表其签约。故孙志明无权代表该户与虹口房管局签订系争协议，协议的乙方主体不适格，系争协议应属于无效。但纵观全案，第一，在涉案房屋共有人始终无法就补偿方式达成一致意见的情形下，拖延签约乃至进入征收补偿决定程序只会减少该户可得的补偿利益。就系争协议确定的补偿方案而言，确保了该户最大限度地获得基地为促进尽早签约设置的有关奖励，符合涉案房屋所有权利人的共同利益。第二，就补偿方式而言，货币补偿和房屋产权调换都是被征收人可选择的补偿安置方式。依照涉案房屋所在地块的补偿安置政策，基地对选择全货币补偿和选购产权调换房屋方式分别设置了不同的奖励，两种安置方式并无优劣之分。若最终涉案房屋共有人协商不成进入征收补偿决定程序，也将以房屋产权调换方式补偿，故孙志明选择房屋产权调换方式未见侵害其他共有人征收补偿利益的情形。关于涉案房屋的面积补偿问题。涉案房屋是孙光沐买受取得，孙光沐户与邻居共同居住在同一幢楼房内，且邻居的独用灶间(底层)也占据了共用土地面积，故不能简单以共用土地面积计算涉案房屋的单层面积，更不能以共用的土地面积乘以3计算涉案房屋的建筑面积。由于涉案房屋2层以上建筑(不含2层)的层高不符合楼房层高的要求，该部位被认定为阁楼面积不计入涉案房屋建筑面积，符合规定。涉案房屋未登记有产权证，虹口房管局委托测绘机构对涉案房屋的面积进行测绘并无不当，因测绘的涉案房屋各部位面积均小于房屋资料记载的面积，虹口房管局按照房屋资料记载的建筑面积核定涉案房屋的建筑面积未侵害该户的合法权益。另，房屋资料记载的阁楼面积未标示高度，虹口房管局核定阁楼面积时以房屋资料记载的阁楼面积19.8平方米(大于测绘的阁楼面积)为基数，按照阁楼面积计算的规定计算涉案房屋阁楼的建筑面积，并无不当。本案，系争协议的乙方签约主体不适格，法院本应判决协议无效，但判决无效后该户如何进行补偿安置仍是悬而未决的问题，且无论是征收双方再行协商签约还是进入补偿决定程序，该户都无法取得系争协议确定的利益最大化的补偿方案，法院判决无效将减损包括孙明耀在内的各共有产权人的补偿利益。故为避免不必要的争议，防止因系争协议无效后该户各类奖励、补贴的损失，实现该户补偿利益最大化，原审不再确认系争协议无效，而是由孙明耀、孙志明、孙娅平、孙志耀协商或依法通过其他途径分配补偿利益。综上，孙明耀的诉讼请求，不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，于2019年6月28日判决如下：驳回孙明耀的诉讼请求，案件受理费50元由孙明耀负担。判决后，孙明耀不服，上诉至本院。上诉人孙明耀上诉称：孙志明未经上诉人以及孙娅平授权委托擅自与被上诉人签订系争协议，违反了《实施细则》中房屋征收协议需要由所有被征收人共同签字确认的规定，恶意串通，损害了上诉人等共有人的财产权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定应当认定为无效合同。四共有人无法合理分配系争协议约定的2套产权房屋调换的安置利益。全货币安置的补偿方式是公平合理的选择，上诉人应当享受签约奖励费用。上诉人对于涉案房屋按照《查阅证明》计算的27平方米的建筑面积没有异议，但认为根据虹口房管局出具的虹房管[2017]119号《虹口区国有土地上房屋征收范围内未经登记的建筑调查认定和处理办法》(以下简称《处理办法》)第八条规定，私有房屋以核定的土地使用面积为基数，三层以上(含三层)建筑按三层计算，涉案房屋三层部分应乘以3计算建筑面积。根据《处理办法》第七条规定，私有房屋四层以上的建筑不予认定建筑面积。涉案房屋未超出四层，阁楼面积应按照《查阅证明》里记载的19.8平方米计算建筑面积进行补偿。根据《虹口区122街坊房屋征收与补偿方案》(以下简称《补偿方案》)第七条规定，不予认定建筑面积的部分，给予残值补偿，即便涉案房屋的阁楼未被认定为建筑面积也应给予残值补偿。测绘时上诉人在屋外，且测绘图纸只有孙志明的签字，测绘草图缺少绘制者、检查者、复查者签名，测绘程序存在严重瑕疵。原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求。被上诉人虹口房管局辩称：被征收房屋在被征收前实际由原审第三人孙志明一家居住。因上诉人一户经两次协商后仍无法确定签约代表，为了确保该户家庭的整体利益，故由愿意签约的实际居住的共有人孙志明兼孙志耀的委托代理人与被上诉人签约，主体适格，系争协议内容符合《补偿方案》的规定，上诉人及其他共有人的份额也包含在内，并未导致该户的财产受损，系争协议应属有效。该户已经将涉案房屋交付给被上诉人并由被上诉人予以拆除。如系争协议无效后该户还是协商不成，房屋征收部门将以房屋产权调换或者房屋产权调换与货币补偿相结合的方式作出补偿决定，而不是全货币补偿的方式，且该户将不能享受相关的签约奖励。上诉人一户可通过诉讼解决财产分割问题。涉案房屋的《国有土地使用证》记载，用地面积为16平方米，共用使用权面积为31平方米。被上诉人查阅档案后出具的《查阅证明》记载，涉案房屋部位为楼上，建筑面积22.4平方米，灶间面积为4.6平方米，另有阁楼面积为19.8平方米。根据测绘结果，楼上面积为21.7平方米，灶间面积4.5平方米，阁楼面积15平方米。从有利于该户利益出发，被上诉人根据《查阅证明》认定涉案房屋的建筑面积为楼上22.4平方米加上灶间4.6平方米，共计27平方米。独幢独户的房屋才适用《处理办法》第八条的规定，涉案房屋并非独幢独户的房屋，一楼灶间以外的房屋不是上诉人一户的，且二楼上面的阁楼没有达到2.2米的合法楼层高度，不能算三层楼，因此涉案房屋不能按照土地面积乘以3计算建筑面积。关于阁楼的面积，由于房屋资料记载的阁楼面积未标注高度，对于高度1.7米以上部位的面积以测量数据所计算的面积为准即12.1平方米；高度在1.2米以上、1.7米以下部位的面积为记载的阁楼面积19.8平方米减去12.1平方米，即7.7平方米，按50%计算面积为3.85平方米。上述2个高度的面积相加为15.95平方米。被上诉人根据《补偿方案》认定阁楼面积15.95平方米为不予认定建筑面积，乘以居住房屋评估单价每平方米47,157元，给予残值补偿752,154.15元，并无不当。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。原审第三人孙志明述称：其作为共有人之一实际居住在涉案房屋内，作为本次动迁安置对象，其需要房屋居住，故选择房屋产权调换的补偿方式与被上诉人签订系争协议，其应当享受签约奖励费用。若系争协议无效，发生签约奖励等损失，上诉人应承担全部责任。测绘的时候，孙明耀、孙娅平、孙志耀等都在现场，确认图纸的时候他们推荐孙志明签字，且未提出任何异议。原审判决正确，请求依法驳回上诉，维持原判。原审第三人孙娅平述称：其同意上诉人的意见。四共有人应共同协商签订征收协议，其未参与签约，系争协议无效。四共有人对于2套产权房屋无法进行分配。且安置房屋为期房，处置需要时间，有市场波动的风险，也有时间等待的风险，而选择货币安置还有额外的奖励，更有利于分割，故选择房屋产权调换的补偿方式并非利益最大化的补偿方案，应由四人重新协商后共同签订协议。其也要求享受签约奖励费用。根据《处理办法》第八条规定，涉案房屋的建筑面积应按照土地使用证记载的土地面积乘以3计算。其虽接到测绘的通知，但测绘时并不在现场，亦未在测绘图纸上签字确认，被上诉人也未送达该测绘结果，其没有途径提出异议，且测绘草图记载的三层高度数据与待证建筑面积高度数据不符，证据之间存在差异，故不认可测绘的结果。原审判决错误，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。原审第三人孙志耀未提供书面陈述意见。经审理查明，原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。本院另查明，孙志明户已向虹口房管局交付涉案房屋。涉案房屋现已拆除。在二审审理过程中，本院曾开展调解工作。经协商，上诉人表示，如果选择货币补偿方式其同意签约，至于货币补偿如何分配待协议签订以后再说。本案因被上诉人原因导致系争协议无效，因此上诉人在系争协议无效之后对于相关签约奖励还是要求享受的。法院判决系争协议无效后，若共有人之间仍然协商不成，就按规定进入征收补偿决定程序。孙志明、孙志耀表示，如果权利人之间对于货币补偿款的分割能够达成一致意见，就同意选择货币补偿，否则还是坚持选择产权调换房屋，上诉人对于系争协议无效后发生签约奖励等损失要承担责任。孙娅平表示，其优先选择货币补偿，也可以选择产权调换房屋，前提是要求被上诉人将阁楼部位19.8平方米计入被征收房屋的建筑面积进行补偿。其要求享受系争协议中相关签约奖励，被上诉人与孙志明对于系争协议无效后签约奖励等损失要承担责任。被上诉人表示，系争协议项下有43万余元的签约、搬迁、临时安置费等奖励补贴。如果法院判决系争协议无效的，上诉人及孙志明、孙娅平、孙志耀等共有人在协商一致的情况下，仍可与被上诉人重新签订房屋征收补偿协议。根据《补偿方案》的规定，签约时选择货币补偿的方式，被征收人可以获得均衡实物安置补贴58万元以及促迁促搬奖32万元；在系争协议无效、共有人仍然协商不一致的情况下，房屋征收部门将作出征收补偿决定，该户的全体共有人将不能享受43万余元的签约奖励补贴。因该户共有人无法达成一致意见，本院协调未果。本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。该法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，经原审审理查明，上诉人孙明耀和原审第三人孙志明、孙娅平、孙志耀四人系涉案房屋被征收人共有人。被上诉人虹口房管局在两次约谈上述人员协商签约代表事宜不成的情况下，与孙志明兼孙志耀的代理人签订系争协议。上诉人及孙娅平未追认系争协议，坚持要求确认系争协议无效，原审亦认定系争协议的乙方主体不适格、被诉协议应属于无效，本院予以支持。关于上诉人要求货币补偿方式的主张，本院认为，根据《实施细则》第二十六条的规定，被征收房屋的全体共有人经协商一致，在签约阶段可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。《补偿方案》规定可以获得均衡实物安置补贴以及促迁促搬奖的前提是被征收人在签约时选择货币补偿方式。根据《实施细则》第四十二条的规定，对征收居住房屋的补偿争议，应当决定以房屋产权调换或者房屋产权调换与货币补偿相结合的方式进行补偿。诚然，上诉人作为共有人之一，在征收补偿过程中与其他共有人享有处分被征收房屋的同等权利，主要体现为在签约阶段共同协商选择补偿方式以及签订协议等。然而，上诉人与孙志明、孙娅平、孙志耀一户直至二审诉讼仍未协商一致，对补偿方式存在争议，无法与被上诉人以货币补偿方式签约，致使该户无法享受货币补偿的相关补贴和奖励。上诉人要求选择全货币的补偿方式，在签约阶段因共有人之间无法达成一致意见而不能实现，在征收补偿决定程序中亦无法以货币方式作出补偿决定。而且如果该户进入征收补偿决定程序必然会减损全体共有人签约可得奖励费用。另外，上诉人认为共有人无法合理分配产权调换房屋的主张，缺乏法律依据，理由不能成立。关于上诉人对涉案房屋建筑面积认定提出的异议，本院认为，《查阅证明》载明涉案房屋楼上22.4平方米、灶间4.6平方米，而测绘结果为楼上21.7平方米、灶间4.5平方米。被上诉人从有利于该户的角度依据《查阅证明》核定上诉人户建筑面积为27平方米计算补偿款，并无不当。上诉人要求按照《处理办法》第八条规定以土地使用面积31平方米乘以3计算建筑面积。对此，本院认为，《处理办法》第八条规定，私有房屋以核定的土地使用面积为基数，三层以上(含三层)建筑按三层计算，三层以下建筑按实际层数计算；每层的实际建筑面积小于土地使用面积的，按实际建筑面积计算，由区规土局和区房管局核定建筑面积。被上诉人关于涉案房屋并非独幢独户且二楼上面的阁楼没有达到2.2米的合法楼层高度，不能算三层楼，因此涉案房屋不能按照土地面积乘以3计算建筑面积的抗辩理由成立，本院予以采纳。上诉人要求按照《处理办法》第七条规定将阁楼19.8平方米作为三层楼计入建筑面积。对此，本院认为，根据《补偿方案》第七条中关于不予认定建筑面积给予残值补偿的规定，未记入房地产权证、租用公房凭证但经房屋管理部门批准，实际用于居住的阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等不予认定建筑面积，经公示后，以居住房屋评估单价乘以残值补偿面积给予残值补偿。上述情形，有面积记载的以记载的面积作为残值补偿面积，没有记载的以实际丈量结果作为残值补偿面积，涉及的阁楼按照高度分别计算残值补偿面积：高度在1.7米以上的部分，按照实际丈量结果作为残值补偿面积；高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际丈量结果的1／2作为残值补偿面积；高度在1.2米以下的部分，不计算残值补偿面积。本案中，《查阅证明》里记载的阁楼面积为19.8平方米，上海市测绘院的实地测绘的阁楼面积为15平方米，被上诉人从有利于该户的角度依据《查阅证明》认定阁楼面积19.8平方米，并无不当。因《查阅证明》未记载阁楼高度，故被上诉人依据测绘结果核定阁楼高度大于1.7米部分面积为12.1平方米。对于高度大于1.2米小于1.7米部分面积，虽然测绘结果为2.9平方米，但被上诉人以19.8平方米减去12.1平方米计算后认定为7.7平方米，对于高度在1.2米以上、1.7米以下部位的面积按50%计算面积为3.85平方米。被上诉人将上述2个高度的面积相加认定不予认定建筑面积15.95平方米，大于实地测绘的阁楼面积，并无不当。系争协议第九条中对不予认定建筑面积15.95平方米乘以居住房屋评估单价给予残值补偿，符合《实施细则》《补偿方案》等相关规定。上诉人要求将阁楼19.8平方米计入建筑面积进行补偿，缺乏依据，本院不予支持。关于上诉人对测绘结果提出的异议，本院认为，孙志明陈述测绘当天上诉人等所有权利人均已到场，且在庭审中上诉人及孙娅平亦认可其知晓测绘的日期，也均到了房屋现场，但现又以各自自身原因而未参与到测绘过程等为由主张测绘结果无效，本院难以采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，协议无效后，因该协议取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于该户共有权利人在诉讼中均表示要求享受系争协议项下的签约奖励费用，故对于系争协议无效的法律后果本院一并予以处理。被征收房屋已经被拆除，不能返还。与被征收房屋相关的所有款项尚未发放。上诉人及孙娅平虽未签订系争协议，但孙志明在签约期内签约，将上诉人及孙志明、孙娅平、孙志耀共同作为被征收人即安置补偿对象，增加了包括上诉人及孙娅平在内的该户全体共有人的签约搬迁奖励费用。系争协议约定的补偿安置内容及补偿方式符合征收补偿相关法律规定及征收基地政策，因此，系争协议约定的补偿安置内容仍可归该户全体共有。被上诉人在明知被征收房屋共有权利人之间无法达成一致意见的情况下，仍与部分权利人签约，主观上存在过错，应当承担相应的法律责任。需要指出的是，系争协议约定的产权调换房屋及其他补偿利益属于全体共有人共有，补偿利益的分配须经全体共有人协商一致后确定，若协商不成，可依法通过诉讼途径解决。原审在认定系争协议无效的情况下判决驳回孙明耀的诉讼请求，适用法律错误，应予撤销。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(二)项以及《最高人民法院关于适用的解释》第七十九条第二款之规定，判决如下：一、撤销上海铁路运输法院(2019)沪7101行初120号行政判决；二、确认被上诉人上海市虹口区住房保障和房屋管理局与原审第三人孙志明、孙志耀签订的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(编号：J-122626)无效；三、《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(编号：J-122626)项下的产权调换房屋、临时安置补助费、各类补贴、奖励费用等所有财产权益归上诉人孙明耀、原审第三人孙志明、孙娅平、孙志耀共同共有。一审案件受理费人民币50元及二审案件受理费人民币50元，均由被上诉人上海市虹口区住房保障和房屋管理局负担。本判决为终审判决。审判长  丁晓华审判员  陈瑜庭审判员  沈莉萍二〇二〇年一月十五日书记员  杨 勖附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；……四、《最高人民法院关于适用的解释》第七十九条……第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不发生阻止案件审理的效果。……