湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1303民初1613号原告随州市金成房地产开发有限公司。住所地：随州市神农大道文峰公园前。法定代表人黄金阶，该公司执行董事。委托诉讼代理人刘海蔚、张超，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告李成耀，男，1958年7月21日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人杨科、朱辉宏，湖北五合律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告随州市金成房地产开发有限公司（以下简称金成房地产公司）与被告李成耀房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金成房地产公司的委托诉讼代理人刘海蔚、张超，被告李成耀的委托诉讼代理人杨科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金成房地产公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告双方于2013年9月5日签订的编号为S房字【2013】第05428号的《商品房买卖合同》；二、判令被告协助原告办理该《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；三、判令被告向原告支付约定的违约金136909.2元；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月5日，我公司与被告李成耀签订了编号为S房字【2013】第05428号的《商品房买卖合同》，约定由被告购买我公司开发的位于随州市××·湖岸××商业××区西××单元××号的商铺房屋，总价款为6845460元。为配合被告办理合同备案手续，我们约定由被告采取一次性付款方式支付房款，并基于对被告的信任，我公司在合同中表述“买受人于签订合同时已付清房款陆佰捌拾肆万伍仟肆佰陆拾元整”。但被告在办理完合同备案手续并经我公司多次催索后，至今拒不支付购房款。根据该合同第七条的约定，被告若逾期付款超过60日，我公司有权解除合同，且被告应按累计应付款的2%向我公司支付违约金。为此，特诉至法院，请求依法支持我公司的诉讼请求。被告李成耀辩称，原告所诉与事实不符，实际上，就原告开发的涉案商铺房屋及另外一些商铺房屋，我与原告间早在2010年10月12日就已达成了买卖协议并签订有《商品房买卖合同》。至2013年9月5日，我们双方又协商将上述协议和合同所指的全部房屋分成四份，分别签订了包括涉案合同在内的计四份《商品房买卖合同》。因我将我在原告公司的股权已经于2011年1月作价6156万元转让给了原告公司的法定代表人黄金阶，且转让之时，双方已经约定由黄金阶用其应支付给我的部分股权转让款代为支付上述全部房款，故在签订上述四份《商品房买卖合同》时，原告方均特别注明买受人于签订合同时已经付清房款。综上，我并未拖欠原告的房款，其诉请没有事实依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告金成房地产公司于2009年4月29日经依法登记成立，黄金阶为该公司的法定代表人。当时，该公司的登记股东为案外人李和平和黄金阶，李和平系名义股东，其全部注册资本的实际出资人为其胞哥被告李成耀，黄金阶的全部注册资本中，有部分为案外人钟先勇实际出资。2010年10月12日，原告金成房地产公司与被告李成耀签订一份《协议书》，主要约定：原告金成房地产公司开发建设的文峰·湖岸新城商业A区西的相关销售许可手续正在办理中，被告李成耀自愿购买该区域101-103号设计用途为商业用房的房屋，其建筑面积约4757.19平方米，共四层，1-4层单价均为4000元/㎡，总价款为19028760元整，因原告在该项目开发初期向被告借现金2000万元，故同意在本合同签订之日被告可以该借款抵付房款。同日，双方并就此签订一份无编号的《商品房买卖合同》，其内容与上述《协议书》相同。2011年1月7日，原告金成房地产公司的实际股东黄金阶、钟先勇、李成耀召开了公司全体股东会，并形成《股东会决议》，该决议确定，1、公司将6400万元作为利润予以分配，其中，李和平（李成耀）分配利润2304万元占36%，黄金阶分配利率2176万元占34%，钟先勇分配利润1920万元占30%；2、李和平（李成耀）、钟先勇分别将自己在公司的全部股权转让给黄金阶，转让协议另行签订；3、黄金阶承诺在文峰·湖岸新城项目的23号楼分别给李和平（李成耀）、钟先勇各安排一套住房。随后的2011年1月22日，李和平、李成耀、黄金阶及黄金阶之子案外人黄奇明，就股权转让事宜签订了一份《股权转让协议书》，主要约定，1、李成耀自愿将其以李和平名义持有的原告公司的股权（占比40%）作价6156万元[其中包括李成耀在原告公司的实际投资款3420万元（为实际总投资9500万元的36%）及应得公司利润分红2736万元（为公司利润7600万元的36%）]转让给黄金阶指定的受让人黄奇明，全部股权转让款由黄金阶按本协议的约定向李成耀支付，股权受让人黄奇明不再另行支付任何股权转让款；2、因李成耀此时尚欠公司借款2430.0449万元，并因购买了公司的两宗房屋（包括前述房屋）而欠公司的房款2450.25万元，共计欠公司的款项4880.2949万元，故黄金阶在向李成耀支付股权转让款时予以扣除，实际只支付1275.7051万元。2013年9月5日，原告金成房地产公司与被告李成耀就前述房屋买卖协议和合同中所指的四层商铺房屋，按层拆分，分别签订了四份正式《商品房买卖合同》，其中，本案所涉合同的编号为S房字【2013】第05428号，所指向的标的房屋属该四层商铺房屋的第一层。该合同约定，原告将其位于文峰·湖岸新城小区商业A区西1单元101-103号、建筑面积1102.2平方米的四层商铺房屋的第一层房屋出售给被告，单价6210.72/平方米，总价6845460元，付款方式及期限为一次性付款。该合同书上，原告在付款方式及期限栏注明“买受人于签订合同时已付清房款陆佰捌拾肆万伍仟肆佰陆拾元整，（￥6845460.-）”。该合同签订之后的同年9月12日，双方就该合同申请随州市房产市场管理所办理了备案登记。2013年11月11日，原告就涉案房屋所在的文峰·湖岸新城A区西端幢1-4层号的全部房屋，经随州市房产管理局办理了房屋产权总证，其证号为：随州市房权证城区字第××号，登记面积4826.24平方米，用途为商业。其间，被告接收了该系列商铺房屋，并用以经营至今。此后，原告以被告并未实际支付相应购房款为由，于2019年3月25日向被告发函通知解除合同，并于同月28日具状向本院提起诉讼。本案庭审后，原告向本院补充提交了一份黄金阶与被告李成耀于2011年1月23日签订的《关于执行的协议书》，其内容为该双方就涉案《股权转让协议书》的相关内容补充或变更约定为：1、李成耀在原告公司的实际投资款总额应确认为2994.588万元，而非3420万元，少425.412万元；2、被告购买原告公司的相关房屋的总价款为2238.5万元，比原约定少211.75万元；3、上述两项同时扣减后综合计，黄金阶仅应向李成耀实际支付股权转让款1062.0431万元。原告拟以其内容证明涉案《股权转让协议书》并未生效。虽然原告提交该证据时已经超过了举证期限，但因该证据应为认定本案事实的主要证据之一，故本院为简便起见，依法进行了单方质证。被告对该证据的真实性不持异议，但认为该证据的内容系涉事双方对原协议的补充和修改，不仅不能达到原告的证明目的，反而更加证明了原协议的真实性。本院认为，涉案房屋买卖《协议书》、《股东会决议》、《股权转让协议书》及系列《商品房买卖合同》，均系涉事各方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，亦不损害社会公共利益，合法有效，应受法律保护。虽然各方在上述协议、决议和合同中，对被告李成耀在原告公司的实际投资金额（包括股权投资和债权投资）、与原告公司间的借贷关系、应分得的公司红利及其购买原告包括涉案房屋在内的系列商铺房屋的价款等的确认和约定上前后有差，但综而言之，各方对被告购买原告上述商铺房屋的意思表示是明确一贯的，且对原告公司的法定代表人和实际控制人黄金阶以其应支付被告的股权转让款代被告直接向原告支付购房款的意思表示也是最终明确的。而原告于庭审后补充提交的黄金阶与被告李成耀签订的《关于执行的协议书》，亦进一步具体明确印证了各方的上述意思表示。原告与被告就前述系列商铺房屋在拆分后所签订的四份正式《商品房买卖合同》，是双方落实上述意思表示的最终结果。原告于该合同中，虽然没有明确表示同意其房屋价款全部转由其法定代表人和实际控制人黄金阶以其个人应付被告的股权转让款代为支付，但其在该四份合同上均注明被告于合同签订时已经付清了房款，并就该四份合同向随州市房产市场管理所进行备案登记的行为，已充分表明其对此是默示认可的。因此，按照相关法律的规定，应当确认原告及其实际控制人黄金阶与被告三方，彼时已经最终达成了三方间的债权、债务相互转让、转移并相互抵销的协议。而原告并没有其三方在此之后已解除该协议，且黄金阶已将该协议约定应由其代被告直接向原告支付的房款，仍然作为股权转让款实际支付给了被告的相关证据，故无论黄金阶实际是否向原告以现金、转账支付或以原告应支付其个人的分红抵付了该房款，应属原告与黄金阶之间的债权债务关系，与被告无关。综上，应当认定被告已经依涉案合同的约定，向原告足额支付了涉案购房款。况且，即使没有上述三方协议，且被告也确未按涉案S房字【2013】第05428号《商品房买卖合同》的约定即时一次性付清房款，但按该合同第七条的约定，至2013年11月6日被告仍未付清房款之时，原告的合同解除权即已形成，在此情形下，由于双方并未约定合同解除权行使的期限，被告又当然地没有催告原告行使该权利，则依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，原告至迟也应在一年内的2014年11月6日主张解除该合同，而其于2019年3月25日发函通知被告解除该合同之时，其该合同的解除权早已消灭，故其解除该合同的通知，并无法律效力。综上所有论述，可以确认，原告现以被告拖欠其房款构成违约为由，主张按合同约定解除涉案房屋正式的买卖合同并撤销其备案登记，且要求被告承担违约金的诉讼请求，或无事实依据，或不合于本案事实和相关法律规定，本院均不予支持。被告的辩称理由，与本案的事实和相关法律规定相符，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百三十六条、第一百四十条、第一百四十二条第一款、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条、第八十条第二款、第八十四条、第九十一条第（三）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告随州市金成房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3038元，由原告随州市金成房地产开发有限公司负担.如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  张华明人民陪审员  郭志国人民陪审员  冯光学二〇二〇年一月九日书 记 员  冷友菊