甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0104民初3126号原告：毛建荣，女，1963年4月14日出生，汉族，住兰州市西固区。被告：孟现海，男，1967年4月2日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：孟丽，女，1991年10月23日出生，汉族，住兰州市西固区。系原告之女。原告毛建荣与被告孟现海房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年11月17日立案后,依法适用简易程序审理，原告毛建荣、被告孟现海及委托诉讼代理人孟丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告履行2014年7月26日签订的房屋买卖合同，协助原告办理过户手续；被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年7月26日，原告和被告通过甘肃正丰房地产经纪有限公司签订了房屋买卖合同，约定将被告名下位于兰州市西固区以总价30万元出售给原告，以按揭贷款形式付款，并交定金1万元。合同签订后，原告又于2014年7月28日交了14万元首付款。后因正丰公司人员犯罪（2014年9月正丰公司相关人员涉嫌诈骗被兰州市公安局立案侦查，2017年4月10日二审裁定驳回上诉，现在兰州市中级人民法院执行），按揭贷款手续未能办理。现正丰公司案执行裁定有了结果，原告要求被告继续履行合同，并协助原告完成房产过户手续。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1.确认其与孟现海签订的房屋买卖合同有效，判令孟现海继续履行合同，协助其办理房屋过户手续；2.判令孟现海与毛建荣均担30万元购房款的损失；3.案件受理费由孟现海负担。被告孟现海辩称，1.2014年，自己通过“58同城”app挂单出售涉案房屋，正丰公司通过网络获知，主动电话联系自己并告知自己已找好买主（即原告毛建荣），三方经过协商一致于2014年7月26日签订了《房地产居间合同》（合同编号：ZF·LZ(2014)0000245），该合同并不等于房屋买卖合同，交易没有促成，因此居间合同自然就解除了。涉案合同经正丰公司居间介绍，由正丰公司提供格式合同，三方在合同上签字。合同签订后，被告至今未收到购房款。根据甘肃省高级人民法院于2017年4月10日作出的（2017）甘刑终43号生效刑事裁定书综合评判部分第一段讲述“正丰公司成立之初……收取客户定金和首付款就是为了拓展公司及支付人员工资。”“正丰公司成立的目的是为了非法占有客户资金，填补总部和其他城市公司的亏空，是以使用虚假的银行材料和印章实施违法犯罪为其主要活动”，结合正丰公司工商信息显示，其成立于2013年3月29日，而涉案居间合同签署于2014年7月26日（即该公司成立之后），涉案合同是正丰公司为了实施合同诈骗犯罪行为而制作的，应属无效；2.正丰公司诈骗案发后，毛建荣曾致电自己，告知其所交的定金及房款被正丰公司非法占有，但未提及房屋买卖合同是否签订事宜，一直到2019年11月11日得知自己被原告起诉为止，原告与自己未曾有过任何联系更未向自己表示愿意继续购买房屋，亦不积极联系自己协商处理合同后续事宜。孟现海有充分理由相信原告将不再继续履行居间合同，认为毛建荣已经放弃购买，而不可能为向其继续售房而等待近6年。最后，原告与自己最后一次联系至原告于2019年11月11日起诉时已有五年多之久，早已超过法律规定的诉讼时效，原告明知权利被正丰公司侵害，不积极主动就买卖合同签订与否与自己进行协商属于怠于行使权利的行为，其后果应自行承担。现本案诉讼时效期间已届满，毛建荣的请求权已超过诉讼时效。3.孟现海在签订及履行涉案房屋买卖合同的过程中无过错。自己与原告均是正丰公司合同诈骗罪的受害者，自己自始至终都没有任何违约行为，请求法院依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的第一组证据：《房地产居间合同》、定金保管条、首付款保管条，用以证明原告和被告之间存在房屋买卖关系，被告同意定金由正丰公司保管，被告同意银行贷款部分房款最后一次由正丰公司交付被告，证明原告履行了合同。被告对该组证据的真实性无异议，但认为该合同应为房屋居间合同，这是为促成合同签订，是居间合同不是买卖合同。定金及首付款是原告交给正丰公司，被告没有收到过原告的任何款项。经审查，该组证据能够证明毛建荣与孟现海签订《房地产居间合同》并于2014年7月28日向正丰公司支付了购买涉案房屋定金10000元、首付款140000元的事实。本院对该组证据予以采信，可以作为认定案件事实的依据。原告提交的第二组证据保管条（同案被害人张婕提供）,证明孟现海对正丰公司的交易模式是知情且同意的。被告认为该证据与本案无关。经审查，案外人赵瀚向正丰公司交了房屋买卖手续，案外人张婕向正丰公司交了定金2万元，正丰公司收到上述材料与款项后向案外人出具保管条，载明上述材料与款项由正丰公司暂为保管。可见，该证据是赵瀚与张婕在履行二人的房屋买卖合同时形成的，不是毛建荣与孟现海在履行涉案房屋买卖合同时形成的。该证据缺乏与本案纠纷的关联性，本院不予采信。原告提交的第三组证据：1.正丰公司涉案一审刑事判决书复印件一份、二审刑事裁定书复印件2页、网上下载的执行裁定书打印件一份；2.正丰公司总部兴麟案银川法院一审判决书。用以证明原告购买涉案房屋，正丰公司收到了原告支付的购房款。正丰公司房屋居间的交易模式，原告和被告都是刑事案件被害人，诉讼时效应从2017年4月起算。正丰公司涉案追回了1%的赃款。正丰公司案是全国兴麟案的部分案件，兴麟系列案件为全国统一运营模式。被告对该组证据1的真实性、合法性无异议，但认为与被告无关。原告提交的刑事判决书中正丰公司违法犯罪事实及根据原告的起诉状陈述，原告在2014年9月就知道正丰公司工作人员合同诈骗一事，但其没有积极主动就后续是否签订房屋买卖合同与被告协商，根据刑事裁定书及执行裁定书，原告清楚是正丰公司非法占有了其交纳的定金及购房款，法院已经制作了执行分配方案陆续退赔。被告未收到任何款项，原告无权要求被告办理相关手续。认为证据2，即（2015）银刑初字第75号刑事判决书，与本案无关。经审查，该证据1能够证明原告毛建荣与被告孟现海、正丰公司签订《房地产居间合同》后，正丰公司工作人员因涉嫌合同诈骗经人民法院审理而作出的刑事判决及执行该刑事判决的事实，与本案有关联性，可以作为认定案件事实的依据。原告提交的证据2即（2015）银刑初字第75号刑事判决书，该证据是银川市中级人民法院审理案外人合同诈骗犯罪后作出的判决书，缺乏与本案纠纷的关联性，本院不予采信。原告提交的第四组证据：正丰中介甘肃犯罪培训资料-黄皮书《房主关注的问题》、《签订合同的相关问题》、《贷款及售后相关问题》。用以证明孟现海对正丰公司代收定金与购房款的交易模式是知情且同意的，原、被告双方同意定金、首付款由正丰公司保管，正丰公司和原被告双方签订居间合同。被告认为该组证据与本案无关。经审查，本院对被告孟现海的质证意见予以采纳，该组证据不能实现毛建荣的证明目的，本院对此不予采信。原告提交的第五组证据：兰州市房管局2015年成立资金监管账户的系列通知和规定。用以证明在正丰公司涉合同诈骗案发后，兰州房地产交易市场2015年10月才实施了中介不能代收房款的规定。毛建荣提交外地人民法院对兴麟公司案件作出的判决，证明毛建荣的诉讼请求应予支持是有先例的。经审查，本院认为上述证据缺乏与本案纠纷的关联性，对该组证据本院不予采信。原告提交的第六组证据：河北法院兴麟案民事判决书复印件2份，证明原告与正丰公司之间存在买卖合同，原告的诉讼请求、主张是有法律依据和判决先例的。被告认为该组证据均与本案无关，其真实性无法考证。经审查，该证据是河北省张家口经济开发区人民法院审理其他房屋买卖合同纠纷后作出的判决书，缺乏与本案纠纷的关联性，本院不予采信。本案审理过程中，毛建荣申请证人冯某、豆艳芳与敬钊出庭作证。冯某未进行陈述。豆艳芳陈述称自己的定金及首付款都交给正丰公司了，签合同时，买卖双方将首付款交给正丰公司，出卖人对此是知情且同意的。敬钊陈述称，其与原告在出卖人同意的情况下都将定金与房款交给正丰公司的同一业务员马建平。孟现海认为证人所作证言与本案无关。经审查，本院认为冯某、豆艳芳与敬钊均是经正丰公司居间介绍签订房屋买卖（居间）合同的买受人，其所陈述的事实是三人在各自的买卖合同中发生的事实，与本案毛建荣与孟现海的房地产居间合同关系属于不同的民事法律关系。证人证言缺乏与本案纠纷的关联性，本院不予采信。对于被告提交的证据4《房屋买卖合同书》，用以证明案外人何苓银已支付全部购房款且实际占有并居住在涉案房屋内，被告无法继续履行居间合同。原告对该证据的真实性有异议，认为该份买卖合同在双方之间的合同尚在有效期限内，被告又将涉案房屋出售给他人。经审查,该证据能够证明被告已将涉案房屋出售给他人的事实，与本案有关联性，可以作为认定案件事实的依据。通过对当事人的证据进行审查认定并结合庭审调查，本院认定如下案件事实：2014年7月26日，毛建荣与孟现海经正丰公司居间介绍，签订了《房屋产居间合同》，约定孟现海以300000元将其所有的位于兰州市西固区.23平方米）的房屋售与毛建荣。合同第二条第2项约定“为保证各方利益，防止甲方（孟现海）将该房产一房多卖。甲方（孟现海）自愿将该房产的《房屋产权证》等相关原始文件交由正丰公司代为保管，乙方（毛建荣）同意于2014年7月26日之前交付壹万元作为购该房产的定金，交由正丰公司保管并出具保管证明作为服务交接保证金，甲乙双方房产证件及资金安全由正丰公司全程监管。”第二条第3项约定“乙方（毛建荣）付款方式为贷款支付…”合同第二条第4项约定“银行贷款部分的房款按规定由银行一次性支付给甲方（孟现海）”双方还约定了居间服务费、贷款服务费、违约责任等条款。2014年7月28日，毛建荣支付了1万元定金，交由正丰公司代收，正丰公司出具了收条。同日，毛建荣又向正丰公司交纳了购房首付款140000元，正丰公司出具了收条及房款保管条，该房款保管条记载“今收到60公司客户毛建荣交来兰州市西固区国资委40佳园3号楼2003室房款人民币壹拾肆万元整（140000）元，此款项用于保证买卖双方的交易安全，待手续交接清楚一次性支付给出售方，在交易过程中此款项发生任何情况，给客户造成的经济损失，由本公司负责赔偿。”2014年9月，正丰公司因合同诈骗案被立案侦查，涉案合同未再继续履行。正丰公司未将上述款项支付给被告，被告孟现海亦未将涉案房屋的相关手续交正丰公司。此后，原告毛建荣未与被告孟现海联系协商购房事宜，孟现海自述现已将涉案房屋出售于他人。另查明，2016年12月20日兰州市中级人民法院作出的（2016）兰刑二初字第65号刑事判决书及2017年4月10日甘肃省高级人民法院作出的（2017）甘刑终43号刑事裁定书，均认定正丰公司的相关工作人员（涉案房屋签订合同时的正丰公司业务员马建平）等构成合同诈骗罪，并判决“查封、扣押在案的车辆、办公用品等依法变现后与扣押的现金89.818477万元，依法按比例发还受害人，不足部分继续追缴，按比例发还受害人。”兰州市中级人民法院对上述判决亦已立案执行。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张和查明的案件事实，本案争议的焦点是：1、涉案合同是否有效的问题；2、涉案合同能否继续履行的问题；3、原告的损失能否均担的问题；4、案件受理费的负担问题。关于合同是否有效的问题。签订合同作为纯私法活动，其无效的认定应以《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条的规定为依据。孟现海以正丰公司从事了合同诈骗犯罪活动为由提出合同无效的抗辩。合同法第五十二条第三项规定，以合法形式掩盖非法目的的，合同无效，指当事人实施的行为在形式上是合法的，但是在缔约目的和内容上是非法的。当事人在以合法形式掩盖非法目的的合同中应有隐匿行为，且各方当事人应明知或应知该隐匿行为与外表行为的不一致，并故意规避法律以追求不法的效果。本案中，涉案合同是正丰公司为实施合同诈骗犯罪，在毛建荣与孟现海之间居间介绍后三方签订的，毛建荣与孟现海并不知正丰公司的隐匿行为，正丰公司所追求的违法犯罪效果亦非二人所愿。可见，涉案房屋买卖合同不是法律规定的以合法形式掩盖非法目的而无效的合同。本院对孟现海提出的合同无效的抗辩不予采纳。涉案合同虽是正丰公司的犯罪工具，但确属买卖双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为依法成立并生效的合同。本院对毛建荣提出的要求确认合同有效的诉讼请求予以支持。关于合同能否继续履行的问题。涉案合同签订于2014年7月26日，合同亦自此成立并生效。毛建荣自2014年7月26日起即享有了合同上的权利即债权请求权，有权请求孟现海履行合同。2014年9月，正丰公司合同诈骗案发，涉案合同未再继续履行。孟现海提出时效抗辩，认为毛建荣的请求权诉讼时效已届满。本案诉讼时效即使采取保守算法，自正丰公司合同诈骗案发的时间即2014年9月起算2年，至2016年9月届满。毛建荣未举证证明其在诉讼时效期间内向孟现海请求继续履行合同、诉讼时效未中止、中断并重新计算。诉讼时效是权利人得以请求人民法院保护其权利的期间，现毛建荣的起诉超过了诉讼时效，其请求权因诉讼时效的经过以及孟现海的时效抗辩而失去诉讼保护。本院对孟现海的提出的时效抗辩予以采纳，对毛建荣提出的要求孟现海继续履行合同、办理房屋过户的诉讼请求不予支持。关于原告的损失能否均担的问题。毛建荣要求孟现海与其分担被正丰公司诈骗的300000元损失。本案中，毛建荣以孟现海知情且同意正丰公司代收定金和购房款为由，认为孟现海对损害的发生亦有责任。本案中，知情且同意正丰公司代收定金和购房款的并非只有孟现海一方，毛建荣作为付款义务人，对此亦是知情且同意。孟现海的知情、同意与毛建荣遭受财产损失并无法律上之因果。毛建荣因正丰公司的诈骗而遭受了财产损失，侵犯其财产权利的是正丰公司，而非孟现海。孟现海并无侵犯毛建荣财产权利的行为，非侵权行为人，故不应适用侵权责任中的公平原则来分担毛建荣的损失。而毛建荣支付的定金、购房款已经兰州市中级人民法院2016年12月20日作出的（2016）兰刑二初字第65号刑事判决书及甘肃省高级人民法院（2017）甘刑终43号刑事裁定书认定为被正丰公司合同诈骗，其损失主张，人民法院已经作出了司法确认、保障，刑事判决书中已明确了退赔数额及退赔主体，且兰州市中级人民法院也已立案执行并追回部分被诈骗财产进行了分配，原告（被害人）不应当就同一损失再向人民法院提起民事诉讼。故对原告的该诉讼请求不予支持。关于案件受理费的负担问题。毛建荣未在诉讼时效期间内向孟现海主张债权请求权，其怠于行使权利的行为肇致其权利丧失了诉讼保护。毛建荣对丧失诉讼保护的权利再行诉讼，应自行负担案件受理费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条、第二百一十九条规定，判决如下：一、原告毛建荣与被告孟现海于2014年7月26日签订的《房地产居间合同》有效；二、驳回原告毛建荣的其他诉讼请求。本案减半收取的案件受理费2900元，由原告毛建荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  杨富德二〇二〇年一月七日书记员  王雪婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。法信超链：案例42篇裁判8712篇期刊28篇×《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。