沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初13557号原告：田苗。被告：沈阳华昇美联房地产经纪有限公司法定代表人：赵凯原告田苗与被告沈阳华昇美联房地产经纪有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年8月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田苗及其委托诉讼代理人李娜，被告委托诉讼代理人王萌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回会员服务费（购房团购费）2万元及2019年8月29日以后到给付期间所产生的银行同期利息；2.请求诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月18日原告在文大路435号粤泰城营销中心与粤泰城开发商签订了商泰城认购协议书，以购买沈阳万盈置业有限公司所取得的位于沈阳市于洪区造化街道的粤泰城/爱特家迷你居项目40幢1单元504号房屋。当天按流程原告与被告签订了会员申请书，并向被告交付了2万元人民币的团购费，以取得购买该房产的资格和享受2万抵3万的优惠权益，但该服务费不计入房款（该项变相收费无形中增加了原告成本，而且属于强制收费，不交团购费，就买不了此房产）。2018年3月24日原告与粤泰城开发商以沈阳万盈置业有限公司为出卖人的名义签订了至今尚未备案的上述商品房买卖合同。经过一年多的时间，开发商一直未给备案，后来原告得知，所买该房产被恒大地产收购，并被恒大地产审核通过。原告与恒大签订“商品房买卖合同”的解除协议后，恒大地产退还原告所支付的购房首付款，并对原告因该房产问题不得已退房所带来的损失进行了一定的赔偿，但明确说明补偿费不包括2万元的团购费。根据原告与被告签署的《会员申请书》的条款中第5条明确指出，经开发商通过符合退房要求的，在办理退房手续后，会员费（及团购费）将给与退还。原告多次与被告沟通，被告以各种理由推脱，最后明确不给退还，并声称退还几十户团购费会影响公司运营。可与被告同时销售粤泰城项目的其它几家房产经济公司，均已退还退房人团购费用，并明确告知退房人，商品房未备案，收取的团购费一直在公司账上，只有购房人房产备案，他们才会支配此项费用（包括中介结佣之类等费用）。原告认为被告是受利益驱使，强词夺理，团购费本就属于不合理收费，在全国很多地区都已经严禁收取，原告既已退房，而且所购买房产一直未签订正规备案合同，故原告认为被告必须退还团购费。故原告诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，本案事实为，原告以会员申请书的优惠价格签订了《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》，双方会员优惠合同已终止。其后，恒大地产集团（沈阳）投资有限公司（以下简称“恒大”）收购了沈阳万盈置业有限公司（以下简称“开发商”）的粤泰城项目，并将该项目更名为“恒大·西江天悦”。出于重新包装高价出售的目的，开发商和原告在内的购房者相继达成新的回购协议，到此，原告与开发商之间形成了新的回购法律关系，并获巨额利润。因此，原告与恒大之间的事情与被告没有任何关系，原告几个月的时间通过这种自愿的方式就挣了至少双倍以上的房款。基于以上事实，足以证明本案不存在退房问题。而原告以退房为由，要求答辩人退回会员服务费并支付对应利息，缺乏事实及法律依据，不能成立。具体理由如下：一、原告与答辩人双方系在平等、自愿基础上建立的会员优惠合同关系，应受法律保护原告申请加入会员并缴纳会费，答辩人提供会员购房优惠权益，双方形成事实上的会员优惠合同关系，合同双方意思表示真实，合同内容合法有效，应受法律保护。原告为享受会员购房“2万抵3万”的专属优惠，自愿申请成为会员，虽会费不计入购房款，但基于会员身份，原告购房总价款直接优惠3万元，故原告诉称的增加购房成本等与事实不符。二、会员申请书中明确约定，原告以会员优惠签订《商品房认购协议》后，会员优惠合同依法终止。现原告已签订《商品房认购协议》，双方会员优惠合同因履行完毕而终止，原告要求退费缺乏事实及法律依据根据《会员申请书》第2、第3条之约定可知，答辩人的合同义务为，促成原告以“2万抵3万”的会员优惠认购商品房并签订《商品房认购协议》（以下简称“认购书”），签订认购书后即视为原告已享受全部会员权益，双方会员契约关系自动解除。原告加入会员后，相继与开发商签署了认购书以及《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”），认购书注明优惠条件“团购2万抵3万”，以上事实足以说明，原告使用约定的会员权益签订了认购书，答辩人已完全履行合同义务，双方合同关系自然解除，即终止。根据《合同法》第九十一条之规定，双方会员契约因履行完毕而消灭，合同权利义务终止，合同对双方均不再具有约束力，原告在合同终止后要求答辩人返还会费，不具备法律基础。三、原告所谓“退房”，实质系恒大收购案涉粤泰城项目后所主导的商业回购行为，原告与开发商形成了新的商品房买卖合同关系，答辩人不受该法律关系约束恒大收购粤泰城项目后，逐步回购已售商品房，对项目整体规划更名为“恒大·西江天悦”，进而产生了包含本案在内的一系列开发商主动退房，并给予业主高额补偿的事实。答辩人认为，案涉购房合同的解除，并非《会员申请书》约定的“退房”。常规意义的退房，是指购房合同当事人依法或依约定解除购房合同，而案涉购房合同的解除则不然，首先，按照原告自认，相关解除协议的履行主体不是原合同双方当事人，而是原告与恒大；其次，除原购房款，恒大额外向原告支付了不低于双倍购房款的高额“补偿款”，超出了解除应有之义；第三，退房应是由个别业主，在发生法定或约定条件时作出退房申请，不可能存在全体都退房的情形，这恰恰说明了包括原告在内的一系列“退房”，是开发商面向已售商品房，整体、大规模的回购，故解除协议的实质并非解除合同，而是在恒大主导下的一次整体回购，系具有商业性质、以盈利为目的的交易行为。原告在购得商品房后，再次将商品房转让给恒大，双方形成了新的商品房买卖合同关系，与原告和开发商的购房合同无关；而答辩人介入的是原告与开发商的商品房买卖合同关系，不受原告与恒大之间的法律关系约束，故不应退费。四、退一步讲，即便不考虑“退房”的实质含义，原告所谓退房仍不符合约定退费条件。根据原告的自认，本案系开发商单方解除合同，并与原告协商最终达成协议。现原告在可以继续履行购房合同的情况下，选择“解除”合同以获得恒大和开发商支付的高额补偿，得到补偿后原告仍不满足，又向答辩人索要已履行完毕之合同项下的款项，答辩人作为完全履行合同义务的一方，不应退回会员服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年3月17日，原告为购买案外人沈阳万盈置业有限公司开发的位于沈阳市于洪区粤泰城一处房产与被告签订了《会员申请书》，并向被告交付了2万元的会员服务费，用以折抵购房款3万元。2018年3月18日，原告又与案外人沈阳万盈置业有限公司签订了商品房认购协议，并支付了购房首付款57401元，2019年8月，因该地产项目被“恒大地产”整体收购，原告自愿与“恒大地产”达成了退房赔偿协议，退还原告房款57401元，并获得补偿款141617元，合计199018元。本院认为，原告为购买案外人沈阳万盈置业有限公司开发的房产自愿与被告签订了《会员申请书》，所交纳的2万元会员服务费用以折抵购房款3万元，该条款约定并不损害其合法权益，被告与案外人沈阳万盈置业有限公司的“会员服务”售房营销方式应视为一个整体，也正基于此，原告获得了认购资格，后因合同履行发生了变化，原告因前合同整体行为而获得了所支付全部房款（含会员服务费2万元）二倍以上的赔偿，足以弥补其因履行合同所遭受的实际损失。故应驳回原告的诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告田苗的诉讼请求。案件受理费300元，由原告田苗承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期届满之日前未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长 李 季审判员 赵 刚审判员 李炳玲二〇二〇年一月六日书记员 徐 乐