广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初7168号原告（反诉被告）：深圳市乾丰来物业管理有限公司，住所地深圳市龙华区民治街道民康路蓝坤大厦620室，统一社会信用代码914403006785600529。法定代表人：蓝洪剑，董事长。委托诉讼代理人：张灏，广东品方律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖文，广东品方律师事务所实习律师。被告一：深圳市徽翔投资管理有限公司，住所地深圳市龙华区观澜街道观光路1221号天成大厦511室，统一社会信用代码91440300674847355M。法定代表人：陈玉宝，董事长。被告二（反诉原告）：深圳市禧约酒店有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道观光路1221号天成大厦二、三、四楼，统一社会信用代码91440300MA5DJN83XN。法定代表人：陈玉宝，董事长。委托诉讼代理人：祁满群，公司员工。被告一、被告二共同委托诉讼代理人：牛庆军，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人张灏，被告二（反诉原告）委托诉讼代理人祁满群，被告一、被告二共同委托诉讼代理人牛庆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告深圳市乾丰来物业管理有限公司的诉讼请求：1、判令被告支付租金人民币3712000元（暂计数，自2017年10月至2019年3月，实际应计至被告迁出之日）；2、被告支付物业管理费556800元（暂计数，自2017年10月至2019年3月，实际应计至被告迁出之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。以上共计人民币4268800元。事实与理由：2016年8月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于深圳市龙××路××天××大厦××、××、××楼共××层，1楼大堂及3楼平台租赁给被告。租赁期限自2016年8月1日起至2026年7月31日止，租期10年，从2017年4月1日开始计租。租金价格：租期的第1-2年（即2016年8月1日-2018年7月31日），每月租金为200000元；第3-4年（2018年8月1日-2020年7月31日），每月租金214000元；第5-6年（2020年8月1日-2022年7月31日），每月租金228980元；第7-8年（2022年8月1日-2024年7月31日），每月租金245009元；第9-10年（2024年8月1日-2026年7月31日），每月租金262160元，以上租金不含税价，为税后原告净收款。《房屋租赁合同》第三条第3款约定了物业管理费：租期第1-2年每月30000元；租期第3-4年每月32100元；租期第5-6年每月34347元，租期第7-8年每月36751元，租期第9-10年，每月39324元，均为税后原告净收款。原告的经营范围有物业租赁；物业管理；提供机动车停放服务。原告于2016年8月1日交付涉案房屋给被告使用。被告欠付自2017年10月份至今的租金及物业管理费，暂计至2019年3月31日为：2017年10月-2018年7月共10个月的租金为人民币2000000元，物业管理费300000元；2018年8月-2019年3月共8个月的租金为人民币1712000元，物业管理费256800元。被告应向原告支付其自欠付之日起至其迁出之日止的全部租金和物业管理费。为维护原告合法权益，特具诉状，望判如所请。原告于2019年7月5日申请追加深圳市禧约酒店有限公司为被告，诉讼请求变更为：1、判令二被告共同向原告支付租金人民币3712000元（暂计数，自2017年10月至2019年3月，实际应计至被告迁出之日）；2、二被告共同向原告支付物业管理费556800元（暂计数，自2017年10月至2019年3月，实际应计至被告迁出之日）；3、本案诉讼费用由二被告承担。原告补充事实与理由：被告一作为股东之一在涉案房屋处投资设立了被告二，被告二为涉案房屋的实际使用人。二被告欠付自2017年10月份至今的租金及物业管理费，暂计至2019年3月31日为：2017年10月-2018年7月共10个月的租金为人民币2000000元，物业管理费300000元；2018年8月-2019年3月共8个月的租金为人民币1712000元，物业管理费256800元。二被告应向原告支付其自欠付之日起至其迁出之日止的全部租金和物业管理费。本院审查后准许追加深圳市禧约酒店有限公司为本案被告参加诉讼。被告一深圳市徽翔投资管理有限公司的答辩意见：答辩人系代禧约酒店与被答辩人签订租赁合同。答辩人系不适格被告，无须承担任何责任，具体事实及理由如下：1、答辩人系禧约酒店的发起人之一，在禧约酒店筹备设立过程中，因禧约酒店无法对外签订合同，答辩人代为与被答辩人公司签订租赁合同，承租的物业为位于深圳市龙××路××天××大厦××、××、××楼共××、××楼大堂及××楼平台。2、该租赁合同中的权利义务均由禧约酒店概括承受，答辩人仅为名义上的承租人，被答辩人也明确知晓该情况，在租赁合同实际履行过程中也是直接与禧约酒店联系并就相关争议签订调解协议，因该租赁合同履行产生的任何纠纷与答辩人确实无关。综上所述，答辩人系代禧约酒店与被答辩人签订，租赁合同履行也是由禧约酒店与被答辩人直接沟通处理，答辩人系不适格当事人，无须承担任何法律责任，请求贵院裁定驳回被答辩人的诉讼。被告二深圳市禧约酒店有限公司的答辩意见：一、案涉租赁合同实际上由答辩人与被答辩人共同履行，与徽翔投资无关。徽翔投资系禧约酒店的发起人之一，在答辩人禧约酒店筹备设立过程中，因禧约酒店无法对外签订合同，徽翔投资代为与被答辩人签订租赁合同，承租的物业为位于深圳市龙××路××天××大厦××、××、××楼共××、××楼大堂及××楼平台。该租赁合同中的权利义务均由答辩人禧约酒店概括承受，徽翔投资仅为名义上的承租人，被答辩人也明确知晓该情况，在租赁合同实际履行过程中也是直接与答辩人禧约酒店联系并就相关争议签订调解协议，该租赁合同履行产生的任何纠纷与徽翔投资确实无关。二、被答辩人在案涉租赁合同签订及履行过程中，存在严重的欺诈和虚构事实的情节，不仅没有提供租赁合同约定的合格租赁物，还给答辩人造成了重大的经济损失，导致答辩人合同目的无法达到，答辩人有权依此抗辩，被答辩人除无权收取任何租金、管理费外，还应赔偿答辩人损失。1、被答辩人在出租案涉租赁物时，称物业拥有合法的消防验收，答辩人仅需办理二次消防验收即可。事实上，被答辩人所谓的消防验收是非法的，根本就没有取得消防验收许可证。2、被答辩人所谓的“合法消防许可证”自2017年被揭穿后，依然强词夺理，拖延敷衍，今天推明天，明天推下周，下周推下个月，永远下个月……直到2018年8月份才取得合格的消防验收，距合同签订已经超过2年之久。3、答辩人基于对被答辩人的信任，从始至终从未怀疑过案涉租赁物存在这样的重大缺陷，被答辩人的欺诈行为及敷衍拖延，导致答辩人装修、工作人员招聘、培训、市场开拓等投入损失不可估量，应由被答辩人赔偿。4、被答辩人在案涉合同履行过程中，在已经构成根本违约及造成重大经济损失的情况下，分别于2017年5月26日、2019年2月11日、2019年4月11日、2019年6月4日，强行停水停电，甚至故意破坏答辩人的中央空调及水处理系统，导致酒店整体瘫痪，客诉激增，答辩人退款道歉，商誉严重受损，营业收入遭受重大损失。5、被答辩人粗暴野蛮，恣意妄为，以至每次只有在公安局、街道办、法院等司法机关的介入下才能平息，本该全力经营酒店的答辩人也不得不耗费巨大的时间精力予以应对，酒店基本的经营秩序都无法保障，损失扩大自不可避免，被答辩人应承担所有的法律责任。综上所述，徽翔投资与本案无关；被答辩人存在欺诈和虚构事实的严重行为，已经构成根本违约，答辩人有权依此行使抗辩权，无须支付租金及管理费；被答辩人非但不尽力弥补过错，竟然野蛮停水停电，造成答辩人损失扩大，被答辩人主观恶性极大。请求贵院裁定驳回被答辩人针对的徽翔投资的诉讼，判决驳回被答辩人针对答辩人的诉讼请求，支持答辩人的反诉请求。被告二（反诉原告）深圳市禧约酒店有限公司的反诉请求：1、判决被反诉人立即将反诉人支付的保证金460000元、租金1400000元、管理费180000元返还给反诉人；2、被反诉人赔偿反诉人装修折旧损失2060000元、人工成本3095744元、开业筹备费500000元、营业利润损失暂估5400000元（以鉴定为准）；3、被反诉人承担本案的所有诉讼费。以上金额暂计13095744元。事实与理由：2016年8月，反诉人以深圳市徽翔投资管理有限公司（原反诉人股东，以下简称为徽翔投资）名义承租天成大厦1楼大堂、2楼至4楼，用于经营酒店项目，《房屋租赁合同》（以下简称为合同）第2条及第4.1条约定，租赁房屋用途为商用，被反诉人必须保证出租房屋能正常使用及具备出租条件，符合商业使用。合同第3条约定租期10年，从2016年8月1日起至2026年7月31日止，免租期240天，从2017年4月1日起开始计租。签订合同时，被反诉人称天成大厦有主体消防验收，酒店装修后只需要二次验收即可。案涉物业交接后，经被反诉人同意，反诉人立即进行装修及酒店营业筹备。反诉人于2017年6月向深圳市公安局龙华分局消防监督管理大队（以下简称消防大队）递交二次消防验收资料，经审查后，消防大队于2017年9月出具回执，认定天成大厦一次消防验收无效。反诉人立即将验收结果告知被反诉人并要求立即办理天成大厦一次消防，被反诉人称会尽快处理，但却迟迟没有实质性处理，反诉人不得已委托律所先后4次就消防验收事宜进行催告。被反诉人于2018年8月份才取得一次消防验收，反诉人于9月份取得二次消防验收。反诉人有按照合同第3.5条之约定，于合同签订之日，向被反诉人支付租赁保证金46万元、首月租金20万元及管理费3万元。2017年4月1日起计租，反诉人先后向被反诉人缴纳了7个月租金及6个月管理费，后因天成大厦并未取得一次消防验收许可证，导致反诉人无法办理二次消防及营业，并多次沟通无果，反诉人遂拒绝缴纳租金及管理费。在这样的背景下，被反诉人居然多次对反诉人停水停电，甚至故意破坏反诉人的中央空调及水处理系统，造成反诉人客人投诉、退费，影响极其恶劣。反诉人承租案涉物业以来，就开始招聘员工进行培训、建章立制等筹备工作，反诉人有与员工签订劳动合同、购买商业保险、办理健康卡、支付劳动报酬、提供住宿等，为此承担了巨额成本。迫于天成大厦迟迟未能办理一次消防许可，反诉人为减少损失，不得不于2017年12月底与员工解除劳动合同，反诉人为酒店开业所做的员工培训、团队打造、运营策划等所有一切都付之东流，为开业采购的物资更是不可估量，酒店营业损失惨重。反诉人认为：1、在签订合同时，被反诉人故意隐瞒案涉物业的真实情况，明知未经消防验收而未尽到告知义务，反而故意提供虚假情况，给予虚假承诺，明知该房屋不符合商业用途却声称符合商业用途、符合出租条件；2、在合同履行过程中，被反诉人怠于履行合同义务，在办理消防验收过程中敷衍推诿，每次都说“很快就办好了”，事实证明均系敷衍之词，即便在反诉人先后4次委托律所催告的情况下，被反诉人才于2018年8月24日才取得一次消防，距合同签订之日己长达2年之久；3、反诉人基于对被反诉人的信任，前后装修投入1000多万元，而酒店项目之运营直接依赖于案涉房屋相关法律文件的完备性和合法性，而被反诉人出租的房屋完全不具备上述条件，直接导致酒店项目搁浅，造成装修、人工、运营等各方面的重大损失。由上可知，被反诉人在签订合同时未能尽到告知义务，故意隐瞒，并作出虚假承诺，最终导致反诉人酒店项目搁浅长达2年之久，被反诉人已经构成了根本违约，被反诉人应将收取的保证金、租金、管理费退回，并赔偿反诉人装修折旧损失、人工成本、开业筹备费、营业损失。反诉人根本违约在先，反而先告至贵院，为维护反诉人的合法权益，只好反诉至贵院，希判如所请。原告（反诉被告）深圳市乾丰来物业管理有限公司的答辩意见：1、原告与被告二之间并未签订书面的租赁合同，被告二未向原告交付过保证金、租金和管理费，该三项费用均是以被告一的名义缴纳。但被告二有向原告承诺缴纳租金及管理费、水电费等；2、一方面原告与被告二之间并没有直接的合同关系，另一方面两被告继续承租使用涉案房屋，被告二现仍在经营酒店，其所主张的所谓装修折旧损失、人工成本、开业等费用是不存在的。即便有，也属于其经营的成本，与原告无合同上的因果关系。综上所述，应驳回被告二的全部反诉请求。本院查明的事实2016年8月1日，甲方（出租方）深圳市乾丰来物业管理有限公司，乙方（承租方）深圳市徽翔投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》，主要内容为：一、甲方将位于深圳市××路××天××大厦××、××、××楼共××层，1楼大堂及3楼平台租赁给乙方，合同面积为8262平方米（含公共分摊面积）；二、租赁房屋用途为商业，乙方自行办理租用单元的营业执照及政府规定的其它相关营业手续，开业前需将营业执照和相关手续的复印件交给甲方备案；三、租期、租金、保证金及管理费和缴纳方式：1、租赁期限从2016年8月1日至2026年7月31日止，租期10年。甲方以大厦现状交楼给乙方，免租金期共240天，从2017年4月1日开始计租，免租金期间水电费等杂费由乙方负责交纳；2、租金价格：租期1-2年，每月租金合计为200000元整；租期第3-4年，每月租金合计为214000元整；租期第5-6年，每月租金合计为228980元整；租期第7-8年，每月租金合计为245009元整；租期9-10年，每月租金合计为262160元整，以上租金不含税价，为税后甲方净收款；3、物业管理费：租期第1-2年，每月物业管理费合计为30000元；租期第3-4年，每月物业管理费合计为32100元；租期第5-6年，每月物业管理费合计为34347元整；租期第7-8年，每月物业管理费合计为36751元整；租期第9-10年，每月物业管理费合计为39324元整，以上租金不含税价，为税后甲方净收款；4、双方确认，本合同中的租金、管理费为甲方实收价格，不含税金……5、租赁保证金：租赁合同签订当日，乙方即向甲方缴纳租赁保证金人民币460000元整，另同时交付首月租金和物业管理费。合同期满后，经甲方确认乙方无违约行为，并缴清租金和各项费用，完好无损的将租赁房屋交还给甲方后，十五个工作日内甲方将租赁保证金全额无息退还给乙方；6、乙方每月在5号前将租金、管理费、水电费等费用交给甲方，甲方给予收款收据。若逾期缴交一切费用则按每日欠交费用5‰加收违约金，如延迟到当月15日仍未能缴清一切费用，甲方有权采取停电停水措施，所造成的一切经济损失由乙方承担；四、甲方权利和义务：1、甲方保证该出租房屋能正常使用及具备出租条件，符合商业使用……3、甲方负责对房屋主体结构进行维修养护并承担由此带来的相关责任……五、乙方的义务和权利：……2、乙方负责租用房屋消防、治安、卫生等工作，根据经营需要，配备足够的消防器材，同时需取得二次消防的合格批文……六、违约责任：（一）乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，并没收租赁保证金且乙方的固定装修无偿归甲方所有，同时要求乙方赔偿给甲方造成的一切损失：（1）拖欠租金、物业管理费超过1个月的，或欠缴水、电费等其它费用超过相当于1个月租金的……（二）甲方有下列情形之一的，乙方可要求终止合同，由此造成的损失由甲方承担：……2、因甲方的原因导致租赁物主体结构损坏，不能再用于经营的。（三）租赁期未满，因乙方的原因提前解除合同，乙方应补偿甲方2个月租金的经济损失且甲方不退还乙方已交纳的保证金，甲、乙双方应签订终止合同书。出租房屋的固定装修无偿归甲方所有，甲方不对乙方作任何补偿；如甲方不需要乙方的装修，甲方有权要求乙方将房屋恢复原状，所需费用由乙方负担……十四、合同的变更、终止：1、租赁期内，除本合同另有约定外，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效……原告、被告一确认被告一支付了租赁保证金46万元。2017年11月23日，被告一向原告出具《承诺书》，承诺书主要内容为：深圳市徽翔投资管理有限公司应向贵司缴纳2017年10、11月份房租；9、10月份水电等费用合计人民币544770元，现我司向贵司承诺：在2017年11月27日下午17:00点前交28489元，剩余：516281元在开业之日起30日内向贵司交清。我司郑重承诺以上事项，若逾期将按违约处理，停水、停电，并按每日所欠的5%加收违约金由我司自行承担。原、被告确认租金支付至2017年10月，管理费、水电费支付至2017年9月，被告一主张因案涉租赁物业没有主体消防许可证，其行使抗辩权。关于案涉租赁房屋是否已办理相关消防手续。案外人张佩珍于2012年2月23日经网上备案受理系统进行了（张佩珍）综合楼工程竣工验收消防备案，备案号：440000WYS120007613，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。2016年12月16日深圳市公安局龙华分局消防监督管理大队作出深公（龙华）消设备字〔2016〕第0239号建设工程消防设计备案凭证显示，深圳市禧约酒店有限公司2016年12月16日申报了深圳市禧约酒店有限公司室内装修工程（地址：深圳市龙华新区观澜街道观光路1221号）消防设计备案，经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。（注：备案编号440000WSJ160035284，项目已抽中）。钟志坚于2018年8月20日经网上备案受理系统进行了张佩珍综合楼工程竣工验收消防备案，备案号：440000WYS180022484，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。2018年9月20日深圳市公安局龙华分局消防监督管理大队向被告二核发了深公消安检字[2018]第0483号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。被告一委托北京市隆安（深圳）律师事务所分别于2017年12月29日、2018年3月22日、2018年9月28日向原告邮寄律师函、催告函、律师函，邮件均已妥投。2017年12月29日律师函主要内容为：……我所受委托人之托，正式函告你司：请立即采取一切措施，务必尽快促使上述房屋符合合同约定的“商业用途”，提供主体消防验收许可等文件，并承担因此产生的各种费用，确保委托人酒店项目正常运营。若你司不尽应有之义务，导致委托人酒店项目持续无法运营，损失持续扩大的，受委托人委托，将启动诉讼程序。2018年3月22日催告函的主要内容为：……我所受委托人之托，再次函告你司：要求你司于2018年3月31日之前使出租房屋达到合同约定的“商业用途”，提供主体消防验收许可等文件，并承担因此产生的各种费用，确保委托人酒店项目正常运营；否则，受委托人委托，将启动诉讼程序，追究你司的一切法律责任。2018年9月28日律师函的主要内容为：……尽管目前出租房屋已经取得了主体消防验收许可证，但已经给委托人造成的经济损失无法估量，不容漠视，委托人重新筹备仍然需要投入巨大的人力、物力、财力。综上，鉴于你司的上述行为，你司须积极主动妥善处理上述事宜，至少须就延长免租期、租金减免等相关方面与委托人充分协商，并签订补充协议，以免遭受巨额经济赔偿。原告对律师函、催告函及送达情况的真实性、合法性、关联性不予认可，但未提交证据予以反驳。2018年12月24日，原告向被告一邮寄催缴租金函，要求被告一尽快安排解决历史拖欠款项，从2018年12月起按合同约定履行缴费。EMS邮件查询情况显示2018年12月25日被告一前台签收了该邮件，加盖了单位收发章。2019年4月15日，深圳市乾丰来物业管理有限公司、深圳市禧约酒店有限公司共同向本院申请司法确认，请求确认双方经深圳市龙华区观澜街道人民调解委员会主持调解达成的调解协议。调解协议主要内容为：一、深圳市乾丰来物业管理有限公司与深圳市禧约酒店有限公司双方一致确认，深圳市禧约酒店有限公司应支付给深圳市乾丰来物业管理有限公司自2017年9月至2019年3月拖欠的水电费用共计人民币542084元。二、深圳市乾丰来物业管理有限公司与深圳市禧约酒店有限公司双方一致确认，深圳市禧约酒店有限公司于2019年4月12日通过银行转账方式支付给深圳市乾丰来物业管理有限公司水电费共计人民币242084元，剩余款项深圳市禧约酒店有限公司自2019年5月10日起至2019年7月10日止分三期（每期人民币100000元）于每月10日通过银行转账方式支付至深圳市乾丰来物业管理有限公司指定银行账户。三、深圳市乾丰来物业管理有限公司与深圳市禧约酒店有限公司双方因房屋租赁合同产生的拖欠水电费用纠纷到此了结，双方再无任何争议，自2019年4月起至双方租赁合同关系解除前因深圳市禧约酒店有限公司日常经营产生的水电费用由深圳市禧约酒店有限公司于每月10日前自行结清。四、本协议签订后，双方同意就此次水电费用纠纷达成的人民调解协议申请司法确认，双方同意保留租赁期间其他纠纷追诉的权利。本院经审查作出（2019）粤0309民特130号民事裁定书认为，申请人达成的调解协议，符合司法确认调解协议的法定条件，裁定申请人深圳市乾丰来物业管理有限公司与申请人深圳市禧约酒店有限公司于2019年4月15日经深圳市龙华区观澜街道人民调解委员会主持调解达成的调解协议有效。2019年6月25日，甲方天成大厦管理处、乙方深圳市禧约酒店有限公司签署协议书，达成协议：1.乙方承租的天成大厦2、3、4层兴办禧约酒店，与甲方存在的债务纠纷通过法院诉讼方式判决裁定，在法院诉讼的过程中甲乙双方不得除诉讼以外的其他途径解决该纠纷、双方不得破坏经营秩序。2.乙方于2017年10月承租的506、509、511、513写字楼，及2017年6月承租的530室写字楼，所交的保证金已做部分历史欠款抵扣，乙方声明该保证金单据就此作废。被告二主张原告出租的天成大厦未取得一次消防验收许可证，导致其无法办理二次消防及营业，造成以下损失：装修折旧损失2060000元、人工成本3095744元、开业筹备费500000元、营业利润损失暂估5400000元（以鉴定为准），提交装饰工程施工合同、团体人身保险保险单、团体险查询名单、劳动合同、健康证及缴费票据、员工考勤表、员工工资表、离职人员考勤表、员工账户信息、早会纪要、人力资源工作笔记、前厅部培训内容、员工工作照、员工薪资统计总表、银行转账记录、员工宿舍房租水电明细表、房屋出租协议、费用报销单、收费通知单、房屋租赁协议书、收款收据、保安服务（劳务）合同、增值税普通发票、销售合同等证据予以证明。装饰工程施工合同于2016年11月28日签订，发包人为被告二，承包人为深圳市嘉禾建设工程有限公司，工程总价包干人民币10300000元，被告二未提供其他证据证明装修款的支付情况。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可，辩称涉案房屋本来就有主体消防许可证，签订合同之后被告二合法经营了一段时间并且缴纳租金到2017年10月份，由于被告二的装修问题导致其不能继续营业，两被告将该责任推诿到原告处，未缴纳涉案的租金及管理费，后经龙华区人民法院调解，被告二愿意缴纳水电费及后面的应缴水电费，也证明了被告二在改善其装修之后取得了相关部门的认可得以继续营业，因此被告二停业责任在于两被告本身，与原告及房屋本身的主体消防许可证没有任何关系，上述证据最多能证明被告二在实际开展经营活动有盈利，不能计算成损失。如果有损失，也是被告二的经营损失，与本案无关。被告一对上述证据予以认可。关于案涉合同的当事人，原告庭审中承认签订合同时清楚两被告的关系，被告一是被告二的投资人及股东之一，本案诉讼发生的时候才发现被告一已不是被告二的股东。2019年7月16日被告二出具情况说明，主要内容为：我公司在发起设立筹备过程中，因无法独立对外签订合同，遂以发起人深圳市徽翔投资管理有限公司的名义与深圳市乾丰来物业管理有限公司签订租赁合同，承租位于深圳市龙××路××天××大厦××、××、××楼共××、××楼大堂及××楼平台的物业，以及以其他人员名义租赁天成大厦五楼的506/509/511/513办公室，都是用于酒店经营，租赁合同由我公司实际履行，直接与乾丰来公司接洽，直接向乾丰来缴纳租金、管理费等费用，沟通协调签署补充协议等事宜。上述租赁合同的权利义务均由我公司实际概括承受，只是假借徽翔投资及其他人员名义与乾丰来签订租赁合同，与代签人无关，特此说明。原告对情况说明的真实性形式上予以确认，对内容不予确认，辩称只能证明被告二作为实际使用人向原告承诺支付涉案租金与物业管理费、水电费等。另查明，被告二成立于2016年8月23日，发起人为祁满群、杨洪卫、深圳市徽翔投资管理有限公司、陈玉宝，2017年7月12日股东变更为杨延明、杨洪卫、祁满群、步董、陈玉宝。2013年9月23日甲方（出租方）张佩珍，乙方（承租方）深圳市乾丰来物业管理有限公司签订商业楼租赁合同，甲方将位于深圳市××路××商业楼××楼至楼××楼：地上1-10层面积为16543平方米，地下室停车场为3300平方米租给乙方作为商业用途，物业整体租期为十五年，即2014年10月1日起至2029年9月30日止，装修期从2013年10月1日起至2014年9月30日止（此期间甲方免收房租费用），2014年10月1日起计租，甲方按约定价格收取租金。再查明，案涉租赁房屋没有办理房产证或建设工程规划许可证。张佩珍已于2009年就位于宝安区××街道××社区观光路ＸＸ人行天桥旁的农村城市化历史遗留违法建筑（编号：508-0408-15276-B）进行了普查申报。本院判决理由和结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。各方当事人对案涉房屋租赁合同的主体以及租金和物业管理费支付、损失赔偿等问题存在争议。根据法庭调查查明的事实，原告用于出租的房屋未取得合法产权证书或建设工程规划许可证，属于违法建筑，其与被告一签订的《房屋租赁合同》依法应认定为无效。关于合同主体。案涉《房屋租赁合同》于2016年8月1日由原告与被告一所签订，被告一明确身份为承租人，并未表明其代表被告二，此后被告一作为发起人之一在案涉租赁房屋设立了被告二，据此足以认定，原告、被告一之间自2016年8月1日起产生房屋租赁合同关系。在合同履行过程中，被告二在成立后实际使用了涉案场所，同时，因拖欠租金及水电费，被告二多次与原告进行调解，其中关于水电费的人民调解协议在2019年4月15日经司法确认，在本案诉讼过程中，原告将被告二作为欠租一方诉至本院，被告二亦应诉反诉，以上事实足以说明，原告及被告二均已认可被告二的承租人地位，双方之间后续存在房屋租赁合同关系。至于被告一是否退出原租赁合同关系的问题，本院经审查认为，被告二实际加入租赁合同关系后，并未与原告及被告一重新签订合同，被告一也未就退出租赁合同向原告作出意思表示，且原告在2018年12月24日向被告一催缴租金，被告一没有提出异议，可见被告一仍然为合同的承租人，应当与被告二共同履行承租人的义务。关于无效合同的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据以上法律规定，被告一、被告二应当向原告返还案涉租赁房屋，原告应返还被告一租赁保证金46万元。原告诉请的租金支付应为房屋占有使用费。原告、被告一签订的房屋租赁合同虽为无效合同，但被告一、被告二实际占用了原告的房屋，应向原告支付房屋占有期间的使用费、物业管理费，房屋占有使用费、物业管理费可参照双方合同约定的标准计算。原告、被告一确认被告一支付租金至2017年10月，支付物业管理费至2017年9月。经审查，截至2019年12月被告一应向原告支付房屋占有使用费人民币4368000元（200000元×9+214000元×12）,2020年1月起的房屋占有使用费参照双方合同约定的标准计算（即2020年1月至2020年6月每月人民币214000元，2020年7月至2022年6月每月人民币228980元；2022年7月至2024年6月每月人民币245009元；2024年7月至2026年6月每月人民币262160元）。截至2019年12月被告一应向原告支付物业管理费人民币685200元（30000元×10+32100元×12）,2020年1月起的物业管理费参照双方合同约定的标准计算（即2020年1月至2020年6月每月人民币32100元，2020年7月至2022年6月每月人民币34347元；2022年7月至2024年6月每月人民币36751元；2024年7月至2026年6月每月人民币39324元）。关于被告二的反诉要求原告返回保证金、租金、管理费的问题。因相关费用均为被告一在履行合同中支付，被告二请求返还没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告二另行反诉的损失赔偿问题。被告二主张原告故意隐瞒物业真实情况，明知未经消防验收而未尽到告知义务，对此本院经审查认为，原告提供的证据可以证明案涉房屋在2012年即进行工程竣工验收消防备案，被告二也在合同履行过程中办理了消防安全检查合格证，从合同履行情况看，原告并不存在故意隐瞒，也未实际影响二被告的经营活动，本院对被告二的相关主张不予采信，本案的房屋系违法建筑不能用于酒店经营，双方在签订及履行合同中均有过错，应当各自承担相应的责任。对于被告二主张的酒店装修折旧损失，被告二提供的装修合同虽有约定包干价，但被告二无其他证据印证其实际装修状况及支出费用，其主张的装修损失缺乏依据，鉴于其从事酒店行业实际进行了装修，本院对其损失予以一定程度的支持，考虑到其自身的过错程度，本院酌定原告对已经形成附合的装饰装修物赔偿50万元，未形成附合的装饰装修物被告二可自行取走。对于被告二主张的人工成本、开业筹备费、营业利润损失，系被告二经营支出，并非原告给其造成的损失，其要求原告赔偿没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告一深圳市徽翔投资管理有限公司、被告二（反诉原告）深圳市禧约酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）深圳市乾丰来物业管理有限公司房屋占有使用费、物业管理费（截至2019年12月房屋占有使用费为人民币4368000元，物业管理费为人民币685200元。如此后继续产生房屋占有使用费、物业管理费，则依照以下标准计算：房屋占有使用费：2020年1月至2020年6月每月人民币214000元，2020年7月至2022年6月每月人民币228980元，2022年7月至2024年6月每月人民币245009元，2024年7月至2026年6月每月人民币262160元；物业管理费：2020年1月至2020年6月每月人民币32100元，2020年7月至2022年6月每月人民币34347元；2022年7月至2024年6月每月人民币36751元；2024年7月至2026年6月每月人民币39324元）；二、被告一深圳市徽翔投资管理有限公司、被告二（反诉原告）深圳市禧约酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）深圳市乾丰来物业管理有限公司返还深圳市龙华新区观澜观光路1221号的天成大厦第2、3、4楼共3层，1楼大堂及3楼平台房屋；三、原告（反诉被告）深圳市乾丰来物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告一深圳市徽翔投资管理有限公司租赁保证金人民币460000元；四、原告（反诉被告）深圳市乾丰来物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告二（反诉原告）深圳市禧约酒店有限公司装饰装修损失人民币500000元；五、驳回原告（反诉被告）深圳市乾丰来物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告二（反诉原告）深圳市禧约酒店有限公司的其他反诉请求。如未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币20475元，由原告（反诉被告）深圳市乾丰来物业管理有限公司负担人民币3165元，被告一深圳市徽翔投资管理有限公司负担人民币17310元。反诉受理费人民币50187元，由原告（反诉被告）深圳市乾丰来物业管理有限公司负担人民币1916元，被告二（反诉原告）深圳市禧约酒店有限公司负担人民币48271元。本诉受理费原告（反诉被告）深圳市乾丰来物业管理有限公司已预交。反诉受理费被告二（反诉原告）深圳市禧约酒店有限公司已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赵  宏  伟二〇二〇年一月十七日书记员 刘丽萍（兼）书记员 黄  梦  园附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。