大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初4076号原告：杨富全，男，1971年9月4日生，汉族，住址大连市金州区。委托诉讼代理人：郑长荣，系辽宁生生律师事务所律师。委托诉讼代理人：阎佳女，系辽宁生生律师事务所律师。被告：大连亿信房地产开发有限公司，统一社会信用代码9121020069142870XH，住所地大连市甘井子区岔鞍村333号203、204室。法定代表人：王秀建，系总经理。委托诉讼代理人：郭刚，系辽宁诚高律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊秀，系辽宁诚高律师事务所律师。原告杨富全与被告大连亿信房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郑长荣、阎佳女，被告委托诉讼代理人刘俊秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、请求确认原被告之间的《商品房买卖合同》有效；2、要求被告履行《商品房买卖合同》交付房屋；3、判令被告支付违约金1230,000元。原告诉称：2010年12月20日，原被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于甘井子区产，原告向被告支付房款4816,000元，但经原告多次催告，被告至今未向原告交付房产，故诉至法院。被告辩称，不同意原告诉讼请求。抗辩理由：1、原告并非本案适格主体，并非合同当事人，无权依据合同主张权利；2、对原告的第二项请求不予认可，案涉房屋于2012年6月30日具备交付条件，被告已经按程序通知案涉商品房买卖合同的买受人办理交付，并非被告不履行交付房屋的义务；3、对诉讼时效提出抗辩，合同约定了房屋交付时间，在长达8年之久的时期中原告并未要求被告交付房屋，而是以缴纳物业费为由拒绝接收房屋，原告主张的违约金已过诉讼时效；4违约金过高，且被告没有给原告造成损失，请求法院予以调整。经审理查明：2010年12月24日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），原告购买被告开发的位于甘井子区一处房产，原告支付房款4816,000元，分两次支付，第一次支付1516,000元，第二次支付3300,000元，被告出具销售不动产统一结算发票。《合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用；……”。《合同》第九条第一款第二项约定：“逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金”。《合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担”。庭审中被告承认2011年11月31日至2012年6月30日期间，由被告承担违约责任。直至2012年6月30日，被告称房屋具备交付条件，电话通知原告领取钥匙，此后双方对交房事项未能达成协商一致，至今被告未实际交付房屋给原告，故原告向法院起诉，要求请求确认原被告之间的《商品房买卖合同》有效；要求被告履行《商品房买卖合同》交付房屋；判令被告支付违约金1230,000元。另查明，2012年11月22日原告杨福全更名为杨富全。上述事实，有商品房买卖合同、物业费发票、建设用地规划、施工许可证、购房款发票、不动产权证书、短信通知证明、原告拆该房屋前后对比照片、当事人陈述等证据材料及庭审笔录在案为凭。以上证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》基于双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约享有权利，履行义务。合同签订后，原告全额支付了购房款，被告应如期履行交房义务。本案争议点为2012年6月30日之后被告是否承担违约责任，本院认为，违约责任的确定应当依据被告是否尽到通知原告交房义务。根据《合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……”。依据约定（出卖人）被告应当在商品房达到交付使用条件后，书面通知原告办理交付手续，并将《合同》第八条所规定的证明文件出示给（买受人）原告，本案中被告称电话通知原告接收房屋，但并未出示相关证据证明，也不能证明案涉房屋当时符合《合同》第八条所约定的房屋验收条件，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，被告应当承担举证不能的后果，由被告承担逾期交房的违约责任。关于原告主张以实际损失，即案涉房屋银行贷款利息123万元为准计算违约金，本院认为房屋贷款利息并非损失，对于原告该诉请本院不予支持。关于被告逾期交房的实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋房屋期间有关主管部门公布或者资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中原告向法庭提交了一份证据，由大连民生家政服务有限公司出具，证明该房屋每月租金预估为21,000元，本院认为该份证据的出具主体是大连民生家政服务有限公司，且由被告单方提供，其证据证明力不足，同时被告对该证据的真实性、关联性提出抗辩，故该证据的证明力过低，不予认可。关于违约金的计算，本院认为既然原、被告均不能举证证明被告逾期交房给原告造成的实际损失，应当按照双方签订的违约条款，即《合同》第九条第一款的约定计算违约金，即违约金为每日买受人已支付房款的万分之二，被告提出抗辩《合同》约定违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告抗辩合理，《合同》第九条第一款约定的违约金明显过高，应当予以调整，本院酌情将违约金降低，依法判令被告按日向买受人支付已交付房款价款万分之一，即481.6元/日，违约期间为2011年11月31至2018年12月30日共计2617天，违约金共计1,260,347.2元，鉴于原告主张违约金1,230,000元，没有超过上述金额，故予以准许，判令被告大连亿信房地产开发有限公司向原告杨富全支付逾期交房违约金1,230,000元。此外，被告对诉讼时效提出抗辩，被告称原告在长达8年内从未要求被告交付房屋，而且以缴纳物业费为由拒绝接收房屋，诉讼时效起算日期应为房屋交付期限届满之日，即2011年11月1日，至原告起诉日明显超过诉讼时效。本院认为，违约金诉请属于债权请求权，原告在2012年至起诉日期间多次向被告提出交房请求，此外，原告全款支付房款，不主张权利不符合常理，且售楼处，物业无人值班,诉讼期间被告仍未交房，可以推定被告存在怠于交房的情形，根据《民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，本案中原告符合提出要求而导致诉讼时效中断的规定，综上所述，原告的诉请并未超过诉讼时效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《民法通则》第一百四十条之规定，判决如下：一、原被告之间的《商品房买卖合同》有效。二、自本判决发生法律效力之日起三十内，被告大连亿信房地产开发有限公司交付原告杨富全位于大连市甘井子区的房屋。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连亿信房地产开发有限公司向原告杨富全支付逾期交房违约金1230,000元（暂计至2018年12月30日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15870元（原告已预交），应减半收取，由被告承担7935元，余款退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 张 威二〇二〇年一月八日书记员 祝琳琳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《合同》第九条第一款用人单位招用劳动者，不得扣押劳动者的居民身份证和其他证件，不得要求劳动者提供担保或者以其他名义向劳动者收取财物。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。