广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终1921号 上诉人（一审原告、执行案外人）：姚添，男，汉族，1968年8月20日出生，住贵港市港北区。 上诉人（一审原告、执行案外人）：丘树洁，男，汉族，1966年10月6日出生，住贵港市覃塘区。 上诉人（一审原告、执行案外人）：许红波，男，汉族，1973年12月12日出生，住贵港市覃塘区。 上述三上诉人共同委托诉讼代理人：廖黎明，广西荷城律师事务所律师。 上诉人（一审原告、执行案外人）：广西新马仓储有限公司，住所地：贵港市达开路西宏桂城市广场5幢501室。 法定代表人：姚文智，该公司经理。 委托诉讼代理人：陶钧，男，汉族，1963年8月23日出生，住贵港市港北区。系该公司员工。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：平南县农村信用合作联社，住所地：平南县平南镇朝阳大街188号。 主要负责人：陈海龙，该社主任。 委托诉讼代理人：吴伟光，广西桂港律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：大化瑶族自治县农村信用合作联社，住所地：大化瑶族自治县大化镇北红河北路169号。 法定代表人：杨正勇，该社理事长。 委托诉讼代理人：杨正蒋，男，汉族，1982年10月18日出生，住大化瑶族自治县。系该社法律合规部副经理。 委托诉讼代理人：谭正辉，广西维仁律师事务所律师。 第三人（一审第三人、被执行人）:平南县香润贸易有限公司，住所地：平南县平南镇朝阳路57号。 主要负责人：黄瑞华，该公司董事长。 第三人（一审第三人、被执行人）:广西贵港市景泰物流有限公司，住所地：贵港市仙衣路碧丽商贸街。 主要负责人：黄健升，该公司经理。 上诉人姚添、丘树洁、许红波、广西新马仓储有限公司（以下简称新马仓储公司）因与被上诉人平南县农村信用合作联社（以下简称平南信用社）、大化瑶族自治县农村信用合作联社（以下简称大化信用社）、第三人平南县香润贸易有限公司（以下简称香润贸易公司）、广西贵港市景泰物流有限公司（以下简称景泰物流公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服平南县人民法院（2019）桂0821民初496号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姚添、丘树洁、许红波、新马仓储公司上诉请求：1、撤销（2019）桂0821民初496号民事判决；2、不得执行腾空原告享有合法租赁权的、第三人景泰物流公司持有使用权证的坐落于贵港市西江产业园东区的国有土地十宗（国有土地使用权证号分别为：贵国用[2011]第1751、1752、1753、1754、1755、1756、1757、1758、1759、1760号）及上述土地上仓库及厂房；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、一审法院认为“涉案《租赁合同》从形式上看是景泰物流公司与原告签订的租赁合同，但探究双方的意思表示，既有抵债又有租赁，从双方欲达成的最终目的来看，双方系为了清偿原债权债务关系而签订涉案《租赁合同》，租赁仅仅为抵债的一种方式”，纯属主观分析与臆断，与案件事实不相符合。事实上，双方所签订涉案《租赁合同》约定的租赁物，包括景泰物流公司的景泰物流园厂房（铺面）、仓库及露天堆场；根据租赁物的性质用途可知，属于生产经营商用，而非居住用房，况且此租赁物位于港北区政府所划定的工业园区内，使用租赁物进行生产经营时受到一定的限制。而在上诉人与第三人签订《租赁合同》后，于2014年4月12日，出租方已将出租的厂房（铺面）、仓库及露天堆场移交给承租人（上诉人）实际占有使用，并立写有“交接清单”。自此开始至今，上诉人已一直实际持续占有、使用、经营管理景泰物流园一期整体工程的厂房、仓库及露天堆场。上诉人依约接管前述全部租赁物后，立即对承租的厂房（铺面）、仓库及露天堆场进行整理，包括水电安装、装修装饰，使之符合租赁使用目的。依据双方约定，承租人对于自己不使用的铺面或场地等可以对外转租。所谓“抵债”，只不过是双方对租金支付方式的约定，承租人可以将应交的租金与出租人尚欠承租人的债务相抵销，这并没有违反法律规定。此外，2014年8月7日，姚添、丘树洁、许红波经商议，注册成立了新马仓储公司，并以新马仓储公司名义经营管理所承租的景泰物流园一期整体工程仓库、厂房、铺面等。这也充分说明了承租人占有使用租赁物的目的根本不是什么所谓的单纯“抵债”目的！依涉案租赁物的性质与用途，承租人占有租赁物并加以改进、装饰等，利用租赁物使其发挥最大使用价值，获得最大收益回报，这正是租赁合同的利益目的，也是承租人实际使用租赁物的最好证明。根据涉案租赁合同载明的条款,双方形成合法租赁关系，并非以租代偿债务，更非“有抵债又有租赁”。2、一审法院认为“景泰物流公司以其享有的土地及土地上附着物的使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，不应认定原告系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第1款规定的承租人，不适用‘买卖不破租赁’的原则”，这也是错误的。上诉人认为，上诉人与景泰物流公司就承租该公司所有的景泰物流园一期整体工程的仓库、厂房、铺面所签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示并合意达成的，没有违反法律或行政法规的强制性规定，也没有损害其他第三方的合法利益，是合法有效的合同。上诉人与景泰物流公司并非以房屋使用权抵偿欠款，而是在双方签订合法的《租赁合同》约定了租金支付方式后，因出租方欠有承租方债务，则双方合意以应交的租金进行债务抵销而已，这种债务抵销并未违反法律规定，只是双方对租金支付方式的约定而已。事实上，上诉人是在《租赁合同》签订后，自己占有了房产等租赁物，并投入相应资金装修整理，注册设立公司以企业运行形式进行经营管理使用，后来为取得更大收益才以自己的名义依法对外转租。双方之间形成了真实的、合法的租赁关系，而非所谓“房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同”。故一审法院认为不适用“买卖不破租赁”原则是违反法律规定的。3、一审法院适用法律错误，导致错判。上诉人认为，上诉人与第三人之间所签订的涉案《租赁合同》，是合法有效的；经交付已实际占有、使用所承租的全部包括房屋、露天堆场等设施设备，合同的实际履行行为且在人民法院查封之前。双方合意将应付租金与债务相抵销，纯属租金支付方式，不影响租赁合同本质。本案适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条之规定，应查明上诉人与第三人租赁合同的真实合法性、对租赁物的有效占有，然后依法作出判决。遗憾的是，一审法院片面断定双方“抵债”、“租赁”，强将租金交付方式与真实租赁关系合法性挂钩，否认上诉人的“承租人”主体合法性，导致错误认为不适用“买卖不破租赁”原则。 平南信用社答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 大化信用社答辩称，本案三个上诉人与景泰物流公司看上去是租赁关系，实际上租赁是手段，抵债是目的，所以不适用于“买卖不破租赁”原则。请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。 姚添、丘树洁、许红波、新马仓储公司向一审法院提出诉讼请求：1、不得执行腾空原告享有合法租赁权的、第三人景泰物流公司持有使用权证的坐落于贵港市西江产业园东区的国有土地十宗（国有土地使用权证号分别为：贵国用[2011]第1751、1752、1753、1754、1755、1756、1757、1758、1759、1760号）及上述土地上仓库及厂房；2、确认姚添、丘树洁、许红波与景泰物流公司于2014年3月28日签订的《租赁合同》合法有效。 一审法院查明，平南信用社依据已经发生法律效力的平南县法院（2017）桂0821民初1770号民事调解书，申请执行与被执行人香润贸易公司、景泰物流公司借款合同纠纷一案[案号为（2018）桂0821执321号]，申请标的是1200万元及利息（另计），并由二被执行人负担案件受理费5.02万元及执行费7.94万元。此外，景泰物流公司作为被执行人同时在平南县法院另涉13件执行案，债权人均为平南信用社；同时，景泰物流公司也是大化瑶族自治县人民法院（2018）桂1229执94、95、96、97号案件的被执行人，四案的债权人均为大化信用社。在上述案件中，被执行人均未完全履行生效法律文书确定的义务，平南县法院依法对景泰物流公司持有使用权证的抵押权人为平南信用社的坐落于贵港市西江产业园东区的国有土地八宗[国有土地使用权证号分别为：贵国用（2011）第1752、1753、1754、1755、1756、1758、1759、1760号]进行司法评估、拍卖。同时，平南县法院还依据大化瑶族自治县人民法院的委托评估、拍卖景泰物流公司持有使用权证的抵押权人为大化信用社的位于贵港市西江产业园内的国有土地二宗[国有土地使用权证号分别为：贵国用（2011）第1751、1757]进行司法评估、拍卖。在执行过程中，平南县法院于2018年5月13日发出腾空公告，公告载明：本院将依法对上述涉案十宗土地进行司法评估、拍卖，要求涉案土地的管理、使用人在2018年6月1日之前腾空上述土地及土地上的仓库、厂房，……，如逾期不履行，本院依法强制腾空。2018年9月6日、10月13日，平南县法院依法对上述十宗土地使用权及地上附着物进行了网络司法拍卖，均因无人参与竞拍而流拍；流拍后，平南信用社、大化信用社与系列案所有被执行人达成一致意见，即平南信用社就贵国用（2011）第1752、1753、1754、1755、1756、1758、1759、1760号八宗土地使用权及地上附着物以物抵债；大化信用社就贵国用（2011）第1751、1757号二宗土地使用权及地上附着物以物抵债。2018年11月16日，平南县法院作出（2018）桂0821执321号之二执行裁定书，裁定登记在景泰物流公司名下坐落于广西贵港市西江产业园东区[国土使用权证为：贵国用（2011）第1752、1753、1754、1755、1756、1758、1759、1760号]的八宗土地使用权及地上附着物作价102176268.16元抵偿给平南信用社，前述八宗土地及地上附着物的产权自该裁定书送达给平南信用社时转移。2018年12月5日，大化瑶族自治县人民法院作出（2018）桂1229执96号执行裁定书，裁定登记在景泰物流公司名下坐落于贵港市西江产业园东区[国土使用权证为：贵国用（2011）第1751、1757号]的二宗土地使用权及地上附着物作价27056531.78元抵偿给大化信用社，前述二宗土地及地上附着物的产权自该裁定书送达给大化信用社时转移。2018年12月26日，原告向平南县法院提出书面异议，对平南县法院执行的上述涉案十宗土地过程中要求享有合法租赁权的原告腾空上述土地上仓库及厂房不服，平南县法院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2019年1月31日作出（2019）桂0821执异1号执行裁定书，裁定驳回异议人姚添、丘树洁、许红波、新马仓储公司的异议申请。 另查明，原告与景泰物流公司于2014年3月28日签订了《租赁合同》，合同约定景泰物流公司将位于贵港市北环路和东环路交汇处往东2KM处的景泰物流公司的物流园一期整体租赁给原告，租赁期限为19年，从第六年开始租金每年每平方米递增1元，……，租金支付期限为合同签订之日起10天内原告一次性支付完毕19年租金合计共7275.594万元（不包含递增部分的租金）。同日，景泰物流公司和贵港市景泰交通发展有限公司出具《收款收据》和《欠条》各一份给原告，载明原告用景泰物流公司和贵港市景泰交通发展有限公司在2013年2月8日向原告借款本金5320万元及按3%月息结算所得7554.4万元款项一次性支付景泰物流公司物流园共19年租金7275.594万元，兑付后尚余的278.806万元用于冲抵景泰物流公司物流园租金的递增款。姚添、丘树洁、许红波接管景泰物流园一期工程整体后，于2014年8月7日注册成立了新马仓储公司，以新马仓储公司的名义经营管理景泰物流园一期工程整体，将仓库、厂房、铺面等对外转租营利。《租赁合同》中所述的景泰物流公司的物流园一期整体为涉案十块土地及土地上附着物的其中一部分。 一审法院认为，原告主张的本质是以租赁权阻却涉案执行标的的交付。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第1款的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此，合法有效的租赁关系是阻却执行的一个必要因素，对于本案《租赁合同》的性质认定，因房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，于合同终止时将房屋归还给出租人的合同，承租人签约的目的是取得房屋的使用权，而涉案《租赁合同》从形式上看是景泰物流公司与原告签订的租赁合同，但探究双方的意思表示，既有“抵债”，又有“租赁”，从双方欲达成的最终目的来看，双方系为了清偿原债权债务关系而签订涉案《租赁合同》，“租赁”仅仅为“抵债”的一种方式，是景泰物流公司以其享有的土地及土地上附着物的使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，不应认定原告系上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第1款规定的“承租人”，不适用“买卖不破租赁”原则，故原告对涉案标的享有的民事权益不足以排除法院的强制执行。原告未能实现与景泰物流公司的租赁关系，可另行主张权利。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告姚添、丘树洁、许红波、广西新马仓储有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告姚添、丘树洁、许红波、广西新马仓储有限公司负担。 二审查明事实与一审查明事实相同。 本院认为，从上诉人与原审第三人景泰物流公司订立租赁协议的期限、租金支付方式，并结合上诉人陈述双方协议用原审第三人景泰物流公司欠上诉人的债务抵销租金的情况分析、判断，双方订立的协议名为租赁但目的实为抵债，非真正意义上的租赁协议，故不应适用法律规定的“买卖不破租赁”原则，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定排除执行法院对争议标的物的强制执行。因此，本院对上诉人的上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚，判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人姚添、丘树洁、许红波、广西新马仓储有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李志廉 审 判 员 李业佳 审 判 员 陈品泉 二〇二〇年一月十四日 法官助理 **清 书 记 员 岑 芸