福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9789号 上诉人（原审被告）：福州金鹭首饰有限公司，住所地福建省福州市台江区洋中街道八一七中路758号群升国际二期E地块E1#楼1层05店面。 法定代表人：林建生，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王乃义，福建炼海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁唐仁，福建炼海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福州市大众电影院有限公司，住所地福州市鼓楼区八一七北路192号。 法定代表人：刘东铭，经理。 委托诉讼代理人：朱柏涛，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严浩，福建谨而信律师事务所律师。 上诉人福州金鹭首饰有限公司（以下简称金鹭公司）因与被上诉人福州市大众电影院（以下简称大众电影院）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初8865号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金鹭公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回大众电影院的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.根据2013年5月23日大众电影院与金鹭公司签订的《房屋租赁合同》第十三条的规定，属于附条件解除的合同。根据《合同法》第九十三条，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。自2018年6月起，福州市鼓楼区政府就将租赁房屋划入征收范围，2019年2月19日《福州市鼓楼区人民政府房屋征收决定书》明确列为征收工程标的，合同约定解除条件已成就。2.金鹭公司自2018年开始与大众电影院协商遇拆迁后的相关事宜，并于2019年1月15日公证发函告知解除租赁合同，已尽力履行通知义务。3.金鹭公司于2019年1月底清场退出租赁场所，并提交证据照片、运输合同、电费收据等但一审法院不予认定，违背常理。搬离之前每月电费是6000-7000元，搬离之后每月电费只有200多元，结合其他证据可以证明金鹭公司已停止经营、搬离现场。4.征收公告发布后，拆迁范围内的经营行为应当终止，因此一审认定租赁场所仍可正常经营使用不符合逻辑，一审认定错误。5.一审判决以6月25日作为双方移交时间没有依据。二、一审未全面审查证据，将其中一笔租金773800元认定为替福州达爵贸易公司（以下简称为“达爵公司”）代付2009年6月至12月的租金属认定事实错误。1.金鹭公司和达爵公司于2009年11月28日签订两份补充协议，同时大众电影院在原《房屋租赁合同》上出具“同意达爵公司与金鹭公司签订的补充合同”并盖章确认。根据《补充合同（一）》第一条、第五条、第九条、《补充合同（二）》第二条，及《确认书》等可证明金鹭公司接收房屋的时间及支付租金义务开始的时间。2.大众电影院提供《确认书》载明2009年6月1日起，租金等相关费用由金鹭公司承担。但《确认书》中未有就前述事项作出具体明确的约定，也没有列明代付的具体金额，无法根据上述证据直接推定该笔款项是代付款。双方具体权利义务应当以合同及补充协议为依据。3.大众电影院证据为孤证，且约定不明确，符合实际情况和常理，证明力不强。 大众电影院辩称，一、一审法院认定租金及房屋占有使用费应计算至2019年6月25日，即法庭责令双方办理讼争租赁房屋的交接手续之日止，并据此作出相应的判决，并无不当。1.金鹭公司与大众电影院双方签订的《房屋租赁合同》应属合法有效的租赁合同，《房屋租赁合同》的解除条件尚未成就，金鹭公司主张租赁合同已解除，缺乏事实和法律依据。根据讼争《房屋租赁合同》第十三条“租赁期间，如遇土地批租、房屋拆迁、单位改制等非出租人责任的原因，本协议自然终止，双方均不负责任，乙方清场退出经营场所，租金按实际租赁天数计算。对乙方装修和其他的补偿按政府有关政策规定办理”的约定，虽然政府发布了征收公告，但尚未决定对讼争租赁房屋进行拆迁，征迁部门亦尚未与大众电影院签订征迁协议，客观上也未出现影响讼争租赁房屋的正常使用的情形，讼争租赁房屋至今仍未被拆迁，仍可正常经营使用。讼争《房屋租赁合同》约定的解除条件尚未成就。金鹭公司于2019年1月15日发函以上述合同约定的内容要求解除合同，尚缺乏相应的事实和法律依据，该函件依法不产生解除合同的效力。2.金鹭公司以不当理由，至一审庭审时仍实际控制占用讼争租赁房屋，金鹭公司本应依法、依约支付租金、占有使用费至实际交还房屋之日止。在本案中，金鹭公司一方面发函要求与大众电影院解除讼争租赁合同，一方面却又以要求大众电影院安排拆迁部门对讼争租赁房屋进行装修补偿评估，为交还租赁房屋的前提条件。直至一审庭审当日，金鹭公司仍实际控制占用讼争租赁房屋，拒绝将租赁房屋交还大众电影院。金鹭公司在庭审中已予以明确确认。因此，在本案中即便认定合同于2019年2月19日《房屋征收决定》的发布后符合解除条件，因金鹭公司以不当理由拒绝将租赁房屋交还大众电影院，其依法依约仍应支付租金、占有使用费至实际交还房屋之日止。一审法院最终仅将租金、占有使用费计至责令双方于2019年6月25日交接场所之日止，已属有利于金鹭公司。3.一审法院责令双方于2019年6月25日办理租赁房屋交接手续，但金鹭公司仍以要求大众电影院安排拆迁部门对讼争租赁房屋进行装修补偿评估为前提。为此，大众电影院及代理律师到相应拆迁部门了解情况后，被告知因拆迁工作尚未开始，按流程需待签订征迁协议时才对被拆迁房屋进行各项价值评估。大众电影院代理人于当日15：48通过短信告知金鹭公司代理人翁唐仁律师相关情况，并建议双方两天内先办理交房手续。同时，大众电影院也与金鹭公司相关负责人电话联系，告知相关情况并要求先办理交房手续，但金鹭公司均未予以回应。二、一审法院将2009年12月18日金鹭公司支付的773800元租金，认定系金鹭公司代达爵公司支付2009年6月至12月的租金正确。根据大众电影院在一审中提供的2009年12月15日达爵公司向大众电影院发出的《通知》及金鹭公司于同日向大众电影院出具的《确认书》显示，金鹭公司允诺承担案外人达爵公司与大众电影院于2007年10月1日签订的《房屋租赁合同》项下2009年6月1日至2009年12月31日至的租金773800元，金鹭公司于2009年12月18日共支付773800元。因此，金鹭公司支付的773800元与讼争的2013年5月23日签订的《房屋租赁合同》无任何关联，系金鹭公司为履行为案外人达爵公司代付2009年9月至2009年12月租金的义务，不应予以抵扣。 大众电影院向一审法院起诉请求：1.金鹭公司向大众电影院支付截止至2019年4月尚欠的租金共计壹佰肆拾柒万元（1470000.00）；2.金鹭公司向大众电影院支付自2013年12月起至实际还清全部租金的逾付款违约金【违约金按每期逾支付的租金为基数，按月利率2%计算，暂计至2019年4月10日为329545.47元（详见计算清单）】3.金鹭公司交付大众电影院的押金300000元用以折抵金鹭公司拖欠的违约金及租金；4.本案的案件诉讼费用由金鹭公司承担；5.金鹭公司立即腾空搬离位于福州市鼓楼区八一七北路192号大众电影院一楼房屋，并交还给大众电影院；6.金鹭公司向大众电影院支付2019年5月尚欠的租金共计183750元；7.金鹭公司向大众电影院支付自2019年6月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费（以每月183750元标准计收，暂计至2019年6月30日为183750元）。 一审法院认定事实：福州市鼓楼区八一七北路192号所有权人为大众电影院。 2007年10月1日，大众电影院（甲方、出租方）与福州达爵贸易有限公司（乙方、承租方、以下简称达爵公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将大众电影院一楼出租给乙方，租赁期限从2007年10月1日起至2012年9月30日止，2007年10月1日至2008年9月30日租金为1200000元，2008年10月1日至2009年9月30日租金为1272000元，2009年10月1日至2010年9月30日租金为1399200元，2010年10月1日至2011年9月30日租金为1609080元，2011年10月1日至2012年9月30日租金为1850442元。 2009年11月28日，达爵公司（甲方）与金鹭公司（乙方）签订《补充合同（一）》一份，约定：原甲方与大众电影院的《房屋租赁合同》的权利及义务和店面使用权归乙方所有，甲方将店面移交给乙方时间为2009年12月15日，乙方支付给甲方补偿款2680000元。同日，达爵公司（甲方）与金鹭公司（乙方）又签订《补充合同（二）》一份，约定：自2010年1月1日起，由乙方代替甲方作为经营方，承受由甲方在2007年10月1日《房屋租赁合同》中的从2010年1月1日起至2012年9月30日止所有权利与义务，乙方应在本合同生效后三个工作日内向大众电影院支付合同押金300000元，在甲方将房屋交给乙方后，乙方应按原《房屋租赁合同》所约定的租金金额与缴交期限，直接向大众电影院缴交租金。2009年11月30日，大众电影院同意前述补充合同。 2009年12月15日，金鹭公司向大众电影院出具确认书一份，载明达爵公司与大众电影院所签订的房屋租赁合同中的租金及水费、排污费等相关费用自2009年6月1日起由金鹭公司负责，至2012年9月30日止。 2012年9月28日，大众电影院与金鹭公司签订《房屋租赁临时协议》一份，约定协议期限自2012年10月1日开始直至大众电影院公开招标确定承租方并签订房屋租赁合同为止，协议期限内，金鹭公司每月按154203.5元向大众电影院支付租金，租赁协议其他条款按照2007年10月1日大众电影院与达爵公司签订的房屋租赁合同办理。 2013年5月23日，大众电影院（甲方、出租方）与金鹭公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将大众电影院一楼，面积约1000平方米，出租给乙方，租赁期限从2013年6月1日起至2018年5月31日止，2013年6月1日至2014年5月31日租金为1850000元，2014年6月1日至2015年5月31日租金为1850000元，2015年6月1日至2016年5月31日租金为1850000元，2016年6月1日至2017年5月31日租金为2000000元，2017年6月1日至2018年5月31日租金为2100000元，每月租金交付日期为10日；乙方在合同签订后五天内向甲方缴纳300000元作为押金；如乙方有欠缴的租金及其他未结清的费用，则甲方可将租金折后剩余部分退还乙方；乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之三向乙方加收违约金；租赁期间，如遇土体批租、房屋拆迁、单位改制等非出租人责任的原因，本协议自然终止，双方均不负责任。乙方清场退出经营场所，租金按实际租赁天数计算。金鹭公司缴纳300000元押金尚在大众电影院处。 2013年12月3日，大众电影院与金鹭公司签订《房屋租赁补充合同》一份，约定2013年12月开始每月租金按90000元计算，自津泰路与吉庇路路口重新开通的次月起，租金即恢复至原合同规定的标准，同意延长房屋租赁合同期，从2018年6月1日至2019年5月31日，该年限租金为2205000元。 2018年10月10日，福州市鼓楼区人民政府发布关于安乐巷周边旧物区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见的告知书。2019年2月19日，福州市鼓楼区人民政府发布房屋征收公告，征收安乐巷周边旧物区改造项目用地范围内国有土地上的房屋，大众电影院位于征收范围内。 2019年1月15日，金鹭公司向大众电影院发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，告知其解除双方间的房屋租赁关系，并要求拟定于2019年1月31日与大众电影院交接房屋，要求大众电影院派专人联系。2019年1月31日，大众电影院回函金鹭公司，认为金鹭公司属于单方要求提前解除合同，缺乏依据。 另本案审理过程中，一审法院责令大众电影院、金鹭公司双方于2019年6月25日办理诉争租赁房产的交接手续，现租赁房产已由大众电影院收回。 一审法院认为，大众电影院、金鹭公司双方签订《房屋租赁合同》《房屋租赁补充合同》系双方真实意思表示，合法、有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。大众电影院现已实际收回租赁场所，故其诉请金鹭公司腾空办理房屋的诉请，一审法院不再处理。本案合同履行期间，大众电影院已按照合同约定将租赁场所移交金鹭公司使用，金鹭公司亦应当按照合同约定履行向大众电影院支付租金的义务，大众电影院主张金鹭公司自2018年9月起欠付租金，金鹭公司辩称其于2009年12月18日支付给大众电影院的773800元系预付租金，应自欠付租金中予以抵扣，一审法院认为，根据2009年12月15日金鹭公司向大众电影院出具确认书，可以确认该773800元为金鹭公司向大众电影院代付达爵公司2009年6月至12月的租金，并非支付金鹭公司与大众电影院间租赁合同项下租金，故该笔款项不应予以抵扣，扣除该笔773800元以及押金300000元，可以认定金鹭公司支付租金至2018年8月份，根据大众电影院、金鹭公司间合同，2018年6月起每月租金为183750元，故2018年9月份至2019年1月份金鹭公司欠付大众电影院租金918750元。至于2019年2月份后的租金，金鹭公司辩称因政府征迁双方合同已于2019年1月份且金鹭公司已于2019年1月31日搬离租赁场所，之后租金不应当再行计算，一审法院认为，政府发布征收公告但尚未决定对租赁场所进行拆迁，租赁场所仍可正常经营使用，尚不构成大众电影院、金鹭公司双方解除合同的事由，且金鹭公司提供的货物运输合同等照片仅能证明其存在搬运物品的行为，并不足以证明其已搬离租赁场所，亦无法证明其已与大众电影院就租赁场所进行移交，且根据大众电影院、金鹭公司双方庭审陈述，可以认定金鹭公司于2019年2月份之后仍占有租赁场所，金鹭公司应当按照每月183750元向大众电影院支付租金至合同届满之日即2019年5月31日，一审法院责令大众电影院、金鹭公司双方于2019年6月25日交接场所，故房屋相关占有使用费应自2019年6月1日计算至该日，即金鹭公司应向大众电影院支付租金、占有使用费888124.99元[183750元×（4+25÷30）]。大众电影院诉请金鹭公司交付的押金300000元抵扣欠付押金一审法院予以支持，故金鹭公司应向大众电影院支付租金、房屋占有使用费共计1505874.99元（918750元+888124.99元-300000元）。大众电影院另诉请金鹭公司支付逾期付款违约金，因租赁场所划入政府征收范围，对金鹭公司经营造成一定影响，且金鹭公司于2019年1月31日致函大众电影院要求交接租赁场所，大众电影院未积极主张权利，自身对于损失扩大有过错，故该诉请一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、福州金鹭首饰有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市大众电影院支付租金及房屋占有使用费1505874.99元；二、驳回福州市大众电影院的其他诉讼请求。本案诉讼费23596元，适用简易程序减半收取11798元，由大众电影院负担1798元，由金鹭公司负担10000元。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的基本事实属实。 二审另查明，大众电影院与金鹭公司签订的《房屋租赁合同》第十三条约定：租赁期间，如遇土地批租、房屋拆迁、单位改制等非出租人责任的原因，本协议自然终止，双方均不负责任。金鹭公司清场退出经营场所，租金按实际租赁天数计算。 本院认为，大众电影院与金鹭公司签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁补充合同》是双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方均应按照合同约定履行各自义务。关于合同解除时间的问题。双方合同约定房屋因遇土地批租、房屋拆迁、单位改制等原因,本协议自动终止。从本案现已查明的事实来看，2018年10月10日，福州市鼓楼区人民政府发布关于安乐巷周边旧物区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见的告知书。2019年2月19日，福州市鼓楼区人民政府发布房屋征收公告，征收安乐巷周边旧物区改造项目用地范围内国有土地上的房屋，涉案房屋属于被征收范围内。本案中，金鹭公司于2019年1月15日通知大众电影院要求解除合同，而案涉合同自政府发布公告之日(2019年2月19日)起才符合合同约定的自然终止条件，故本院认定双方的租赁关系至2019年2月19日解除，金鹭公司应支付2019年2月19日之前的租金743437.5元（918750元-300000元+183750元÷28×19）。 关于案涉房屋的清场时间问题。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款和第二款规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，金鹭公司提供的货物运输合同、收条、照片能证明金鹭公司自2019年1月16日已始陆续对在案涉房屋内的物品进行搬运；金鹭公司提供的电费通用代扣回单、发票可以证明金鹭公司自2019年2月后的电费不足300元，明显低于案涉房屋正常营业时的电费；结合金鹭公司发出的《关于解除房屋租赁合同的通知》中告知大众电影院拟定于2019年1月31日与大众电影院交接房屋的内容，金鹭公司主张案涉房屋已于2019年1月31日完成清场的事实具备高度的盖然性，本院予以采信。 关于金鹭公司是否应支付2019年2月19日之后的租金及房屋占用使用费问题。本院认为，在政府发布关于安乐巷周边旧物区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见的告知书后,金鹭公司为避免案涉房屋征收对其经营的影响,于2019年1月15日通知大众电影院解除合同,并在合理期限内于2019年1月31日搬离案涉房屋,此后并未在案涉房屋实际经营,大众电影院对此事实应当知晓。在大众电影院知晓2019年2月19日政府已公告案涉房屋被列入征收范围且金鹭公司已实际搬离案涉房屋的情况下,仍拒绝交接并放任房屋闲置导致损失扩大,应自行承担。故一审认定金鹭公司应支付2019年2月19日至2019年6月25日的租金及房屋占用使用费不当，应予纠正。 关于金鹭公司2009年12月18日支付给大众电影院的773800元是否是替达爵公司代付2009年6月至12月的租金问题。本院认为，根据2009年12月15日达爵公司向大众电影院发出的《通知》及金鹭公司于同日向大众电影院出具的《确认书》内容，可以确认金鹭公司于2009年12月18日支付给大众电影院的773800元系代付达爵公司2009年6月至2009年12月的租金。 综上所述，金鹭公司的部分上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初8865号民事判决； 二、福州金鹭首饰有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市大众电影院支付租金743437.5元； 三、驳回福州市大众电影院一审其他诉讼请求； 四、驳回福州金鹭首饰有限公司二审其他上诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费23596元，按简易程序减半收取11798元，由福州市大众电影院负担5000元，福州金鹭首饰有限公司负担6798元；二审案件受理费18352元，由福州市大众电影院负担5000元，福州金鹭首饰有限公司负担13352元。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  李 杰 审判员  张 敏 二〇二〇年一月十四日 法官助理陈奇 书记员林雨婷