广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终1267号 上诉人（原审原告）：王树林，男，1969年5月2日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：李倩，广西维冠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张利，男，1966年12月9日出生，汉族，现住广西防城港市港口区（哈尔滨烧烤店）。 上诉人王树林因与被上诉人张利房屋租赁合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王树林上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未查明案件事实，适用法律错误，本案不存在影响被上诉人正常使用商铺的情形。首先，根据钦州市黄菲建筑工程有限公司2019年7月2日出具的证明及广西壹阳物业服务有限公司于2019年7月10日出具的证明，案涉红林海湾九号楼商铺的排烟管道由钦州市黄菲建筑工程有限公司采取分期施工方式进行施工，其中2018年10月1日包括本案79号商铺在内的部分商铺已经施工完成、具备使用条件。一审法院未查明该部分事实，仅仅依据广西壹阳物业服务有限公司于2019年6月17日出具的证明“2019年3月底正式完成商铺排烟管道的施工”就一概认定九号楼所有商铺于2019年3月底才完成施工并投入正常使用，而没有对具体商铺的施工完成情况进行调查核实，显然认定依据不足。事实上，每个商铺的排烟管道的施工工程相互分离，先建好可先使用，并不受其他商铺施工完成情况的影响。而施工单位钦州市黄菲建筑工程有限公司及建设单位物业公司的证明都证实了案涉79号商铺的排烟管道于2018年10月1日已完成施工并具备正常使用功能，足以满足经营餐饮的条件。再者，案涉商铺是经营烧烤本身烟雾就很大，商铺内存在烟雾属于正常的现象，不能以排烟管道未完成施工而导致其烟雾大的现象。其次，从物业公司出具的《红林海湾二期商铺水电明细表》可知，自被上诉人开始承租商铺起，该商铺的水电费用一直发生，且费用远远超出家庭日常生活的用水用电标准，这也恰恰说明案涉商铺已正常用于经营餐饮。可见，上诉人提供的商铺完全符合合同约定的使用功能，一审法院认定“案涉商铺的排烟管道于2019年3月底才完成施工并正常使用、一开始就存在使用瑕疵、影响被告对商铺的使用”错误。二、上诉人已按照合同约定交付商铺给被上诉人使用，被上诉人亦应按约履行支付租金的义务。被上诉人拒绝交付租金构成违约，上诉人有权按照约定解除合同并要求被上诉人支付拖欠的租金并承担相应违约责任。 张利辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本案是上诉人先违约，涉案商铺由上诉人装修好才租给被上诉人进行营业，但搬进去后烟道冒烟严重影响正常营业，被上诉人多次让上诉人重新装修，但其却将责任推给物业，涉案商铺在烟道一直没有修好的情况下根本不能正常营业，后期是被上诉人花费8,000多元把烟道重修，致使停业20多天。 王树林向一审法院起诉请求：1.解除王树林与张利签订的《商铺租赁合同》；2.张利支付给王树林拖欠的所有的房租费12000元（暂计自2019年4月1日至2019年5月15日，之后超出部分按每天266.67元实际产生的金额计算），并且不返还张利全部押金6,000元；3.张利搬离商铺并且不得损坏商铺装修，保证商铺原有设备完好无损，折旧除外；4.张利承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年10月1日，王树林（出租方、甲方）与张利（承租方、乙方）签订《红林海湾商铺租赁合同》一份，约定甲方将坐落于防城港市行政中心区滨海大道南侧“红林海湾侯海美食商业街”小区商铺79号出租给乙方使用，建筑面积共100平方米。租期三年，自2018年10月1日起至2021年10月1日起止。第一年租金每月8,000元，六个月交一次租金48,000元，押金6,000元合同签订之日交清；第二年房租在第一年基础上递增5%，租金每月8,400元；第三年房租在第二年基础上递增5%，租金每月8,820元。租金每六个月交一次。乙方不得拖欠租金，5天视为违约，甲方有权收回商铺；合同还对其他事项进行了约定。2018年9月20日，王树林出具收据一张，载明收到79号商铺房租费6个月48,000元，押金6,000元合计54,000元。 另查明，2019年6月17日，广西壹阳物业服务有限公司红林海湾物业服务中心出具证明一份，证明“位于防城港市行政中心区的商铺于2018年9月1日开始施工排烟管道，至2019年3月底正式完成商铺排烟管道的施工并正常投入使用，此证明仅限证明排烟管道施工的完工及投入使用，不能作为任何文件的办理材料。” 一审法院认为，根据王树林、张利签订的合同，出租的商铺为美食商业街79号商铺，因此王树林应提供符合用作餐饮用途的商铺给张利。案涉商铺的排烟管道于2019年3月底才完成施工并正常使用，按照常理排烟管道不正常肯定会影响商铺正常经营，王树林既知晓铺面排烟管道有问题，也知晓排烟管道由物业公司统一施工，因此其交付给张利的铺面从一开始就存在使用瑕疵。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期”的规定，本案中确因维修排烟管道的问题影响张利对承租铺面的使用，王树林也未履行维修义务的，应当相应减少租金或延长租期。张利现已支付六个月租金48,000元，本院酌情将租期延长至2019年9月30日，至此张利尚不存在欠付租金的情形，自2019年10月1日起张利应按照合同约定支付王树林租金。综上，王树林请求解除与张利签订的《红林海湾商铺租赁合同》及要求张利支付租金、搬离商铺等诉讼请求均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回王树林的全部诉讼请求。案件受理费250元，减半收取计125元，由王树林负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交以下证据：1.钦州市黄菲建筑工程有限公司出具的证明；2.广西壹阳物业服务有限公司红林海湾物业服务中心出具的两份证明；证据1-2证明防城港市西湾大道红林海湾小区9号楼商铺排烟管道由钦州市黄菲建筑工程有限公司安装施工，该工程采取分期施工方式，2018年10月1日部分商铺（包括79、78、76、75、75-1、73、72、71、70号商铺）的排烟管道已经具备使用功能并正常投入使用；3.红林海湾二期商铺水电明细表，证明2018年10月至2019年3月期间涉案商铺均有产生高额水、电费，且超出日常生活用量，表明被上诉人在此期间有正常营业。经质证，被上诉人认为，证据1-2证明与客观事实不符，涉案商铺与其他商铺存在油烟互窜的情况，证据3不能证明涉案商铺正常营业，2018年10月份就将电器搬进商铺，即使不正常营业，电费也会高，后期因为天气过热空调亦大量用电。本院认为，上诉人二审提交的三份证据具有真实性、合法性、关联性，予以采纳。被上诉人申请证人金某、常某出庭作证，证人金某陈述其系被上诉人烧烤店的客人，其到该店用餐时发现店铺存在油烟大；证人常某陈述其被上诉人的邻居，同时也是上诉人的租户，其去被上诉人家里吃饭的时候屋内有很多烟。经质证，上诉人认为，证人金某与被上诉人存在密切往来关系，陈述的真实性弱；证人常某同样是上诉人的租户，涉案一排商铺存在多家租户不交付租金的情形，不排除以上租户通过相互串通方式来达到减少或不付租金的目的，该证言不应采信，涉案商铺油烟问题应以现场勘察为准。本院认为，证人金某的证言无其他证据佐证，证明力较弱，本院不予采信；证人常某系上诉人的租客，与上诉人存在利害关系，其证言证明力较弱，本院不予采信。 一审查明事实除“另查明，2019年6月17日，广西壹阳物业服务有限公司红林海湾物业服务中心出具证明一份，……不能作为任何文件的办理材料”表述不够准确，本院不予确认外，一审其他查明事实属实，本院予以确认。 本院另查明，2019年7月2日，钦州市黄菲建筑工程有限公司出具证明一份，证明“位于防城港市行政中心区的商铺排烟管道，是由我公司于2018年9月1日安装施工，本工程由本公司分期施工，2018年10月1日部分商铺已经具备使用条件，其中包括79、78、76、75、75-1、73、72、71、70号商铺。本工程于2019年3月底排烟功能全部施工完毕。”2019年7月10日，广西壹阳物业服务有限公司红林海湾物业服务中心出具证明一份，证明“位于防城港市中心行政区的商铺，于2018年9月1日开始施工排烟管道，至2018年10月1日79、78、76、75、73、72、71和70号商铺已经具备使用功能并正常投入使用。此证明仅限证明排烟管道施工及投入使用，不能作为任何文件的办理材料。” 综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、王树林对涉案《红林海湾商铺租赁合同》是否享有解除权；二、王树林请求张利搬离商铺且不予退还押金有无事实和法律依据；三、本案租金如何确定。 本院认为，关于焦点一的问题，王树林和张利签订的《红林海湾商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规关于效力的强制性规定，一审判决认定合同合法有效正确，本院予以确认。根据合同约定，张利以现金或转账方式支付给王树林六个月房租费，以后每六个月支付一次。张利应在2019年4月1日前支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的房租，现张利未按时支付租金构成违约。根据钦州市黄菲建筑工程有限公司及广西壹阳物业服务有限公司红林海湾物业服务中心出具的证明材料，涉案79号商铺排烟管道虽然于2018年10月1日施工完毕，但整个排烟工程于2019年3月底才全部施工完毕，考虑到整栋楼的商铺的排烟管系一项整体工程，在全部施工完毕之前，可能对张利经营餐饮造成了一定影响，即张利未交租金属于事出有因，并未构成根本性违约，且张利表示要求继续履行合同。因此，王树林在本案中不享有合同解除权，一审判决对其请求解除合同的主张不予支持正确，本院予以维持。 关于焦点二的问题。上已述及，张利未构成根本违约，合同继续履行，故王树林要求张利搬离商铺且不予返还押金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点三问题，张利主张，涉案商铺烟道冒烟严重影响正常营业，其花费8,000多元用于烟道重修，但未能提交充足的证据予以证实其重修烟道及费用支出情况，本院不予采信。如前所述，整个排烟工程于2019年3月底才全部施工完毕，考虑到整栋楼的商铺的排烟管系一项整体工程，在全部施工完毕之前，可能对张利经营餐饮造成了一定影响，结合张利在二审中主张其停业20多天的陈述，本院认为酌情扣减一个月租金用于折抵张利在排烟管道施工期间的损失较为合理。因此，张利应支付王树林2019年4月1日至2020年3月31日的房租为90,400元（8,000元/月×6月+8,400元/月×6月-8,000元）。一审判决驳回王树林的该项诉讼请求不当，本院予以纠正。 综上所述，王树林的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下： 一、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1530号民事判决； 二、被上诉人张利向上诉人王树林支付2019年4月1日至2020年3月31日的房租90,400元； 三、驳回上诉人王树林的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费250元，减半收取计125元；二审案件受理费250元（上诉人王树林已预交），均由被上诉人张利负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇二〇年一月二十二日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪