浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终4562号 上诉人（原审被告）：宁波协盈卓辉贸易有限公司。住所地：宁波大榭开发区永丰路128号17幢111-2室。 法定代表人：周芙容，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈斌，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵金，浙江永为律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波百优物业服务有限公司。住所地：宁波市鄞州区钟公庙路258号。 法定代表人：吴建林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方坤富，国浩律师（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张子麟，国浩律师（宁波）律师事务所律师。 上诉人宁波协盈卓辉贸易有限公司（以下简称协盈卓辉公司）因与被上诉人宁波百优物业服务有限公司（以下简称百优物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2019年6月6日作出的（2018）浙0212民初12661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 协盈卓辉公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、百优物业公司的物业费支付请求权应当以其实际提供物业服务为前提，执行裁定书仅为法定的物权设定依据，而非债权债务移转凭证，不能产生将不动产之上存在的债权债务移转至竞拍买受人的法律效力；二、宁波市鄞州区人民政府钟公庙街道办事处（以下简称钟公庙街道办事处）出具的《证明》落款时间与《宁波联盛商业广场物业管理退出协议》的签署日相差两年之久，且未附物业费收费台账，未对协盈卓辉公司竞拍的面积和对应收费标准作出区分，不具备证明力；三、参考（2016）浙0212民初4755号民事判决，该案已就本案的物业费收费标准及计费期间作了事实确认和责任划分，该案中物业费附带于租赁合同中，按租金的20%计收，本案一审法院按照百优物业公司和宁波联盛置业发展有限公司（以下简称联盛置业公司）的《对账函》确认物业费，与（2016）浙0212民初4755号民事判决确定的收费标准存在巨大差异，与事实不符；四、参考（2017）浙02民终3507号民事判决，《对账函》仅加盖公司公章没有单位负责人及制作证明文件的人员签字或盖章的不符合证据的形式要件。本案百优物业公司出具的形成日期并非落款日期且出具《对账函》的双方存在关联关系《对账函》仅加盖公章而无单位负责人及制作证明文件人签字盖章涉嫌提供虚假文件。百优物业公司有能力获取物业费的真实欠缴情况，但拒不出示相关账册，仅以《对账函》金额为起诉依据，该证据缺乏证明力；五、涉案房产经法院拍卖后，协盈卓辉公司已经支付物业费1200000元用于钟公庙街道共管资金，用途和目的明确。协盈卓辉公司认为百优物业公司主张的物业费已经被支付的1200000元物业费抵消，不应根据《对账函》做出额外支付。若《对账函》是真实的，则应由联盛置业公司提供相应物业费缴费、拖欠、清算情况说明。本案应将联盛置业公司列为诉讼第三人。 百优物业公司辩称：一、根据宁波市鄞州区人民法院发布的《竞买公告》并结合《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，协盈卓辉公司应支付欠付物业费；二、根据鄞州区钟公庙街道办事处出具的《证明》并结合百优物业公司与联盛置业公司签订的《物业管理服务委托合同》一审法院计算的物业费数额正确。在（2016）浙0212民初4755号案件中联盛置业公司与宁波巴黎春天百货股份有限公司（以下简称巴黎春天公司）除租金纠纷外，尚存在其他纠纷，与本案无关联；三、百优物业公司与联盛置业公司不存在关联关系，本案《对账函》不是《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定的证人证言，应属有效；四、联盛置业公司与本案结果无利害关系，一审未将其列入第三人参加诉讼，程序合法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 百优物业公司向一审法院起诉请求：判令协盈卓辉公司支付百优物业公司自2014年12月24日至2016年12月5日的物业费2867367.22元及利息损失（自2016年12月6日起以年利率4.75%计算至实际履行之日止）。 一审法院审理认定事实：联盛置业公司原系位于宁波市鄞州区钟公庙街道钟公庙路256号房屋（庭审中原、被告均确认该房屋位于联盛广场B区）的所有权人，涉案房屋面积为22471.53平方米。该房屋原由宁波耐森物业管理有限公司（以下简称耐森物业公司）提供物业服务，自2014年7月1日起改由百优物业公司为包括涉案房屋在内的联盛广场A、B、C区提供物业服务。联盛置业公司与百优物业公司于2014年7月18日签订了《物业管理服务委托合同》，约定：管理期限为2014年7月1日至2017年6月30日；月综合服务费为商场15元/平方米，公寓楼为4元/平方米，共用部位、共用设备维修费为2.4元/平方米/年；等等。合同并未就物业费支付时间进行约定。2016年11月4日，协盈卓辉公司通过淘宝网司法拍卖取得涉案房屋，于11月16日签署拍卖成交确认书，并于同年12月22日进行产权登记。其中竞买公告第七条记载：对可能存在的物业费、水、电等欠费由买受人自行处理。宁波市鄞州区人民法院于2016年11月16日作出（2016）浙0212执2132号之二执行裁定书，其中第三项裁决内容如下：买受人协盈卓辉公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户手续，转让过程中需要向税务部门缴纳的税、费由买卖双方按照相关规定各自负担，其余费用及可能存在的水电、物业等欠费均由买受人负担。2016年12月31日，百优物业公司与联盛置业公司签订《对账函》，确认截止至2016年12月31日，联盛置业公司欠付综合服务费2737032.35元（22471.53平方米×4.2元/平方米/月×29个月）、日常维修费130334.87元（22471.53平方米×0.2元/平方米/月×29个月）。百优物业公司于2018年7月24日通过律师函形式向协盈卓辉公司催讨物业费，协盈卓辉公司于次日签收。另查明，协盈卓辉公司已在签订成交确认书前向宁波市鄞州区人民法院预交了签订成交确认书之日起的物业费1200000元。 一审法院认为：本案的争议焦点如下，一、原所有权人拖欠的物业费是否应由买受人即协盈卓辉公司承担。虽然双方间并未直接建立物业服务合同关系，但协盈卓辉公司基于拍卖继受取得联盛置业公司对于涉案房屋的所有权利义务，且在（2016）浙0212执2132号之二执行裁定书中亦明确载明欠付的物业费由买受人负担。二、本案的诉讼时效。因百优物业公司与联盛置业公司签订的物业服务合同并未约定物业费的支付时间，故协盈卓辉公司辩称自2014年7月18日起计算诉讼时效显然缺乏事实依据。但协盈卓辉公司于2016年11月16日签署拍卖成交确认书，彼时百优物业公司应当已经知晓联盛置业公司存在欠付物业费的情形，且产权即将变更的事实，故百优物业公司负有向协盈卓辉公司催讨物业费的义务，故诉讼时效应于此时开始计算。百优物业公司于2018年7月即向协盈卓辉公司予以催讨，未超过诉讼时效。三、本案物业费的期间及标准。庭审中，百优物业公司认可协盈卓辉公司已支付了签订成交确认书之日起的物业费1200000元，故百优物业公司主张2016年11月16日之后的物业费无事实依据，一审法院不予支持。对账单记载的综合服务费计算标准为4.2元/平方米/月，但合同对此并无明确约定，酌情参照相近的公寓楼收费标准以4元/平方米/月认定，因百优物业公司未进一步举证证明其与联盛置业公司此前就物业费收费标准变更形成合意，故仍以合同约定为准。因庭后百优物业公司自认联盛置业公司已支付至2014年12月23日的物业费，故百优物业公司有权主张的物业费期间为2014年12月24日至2016年11月15日，经核算，上述期间的综合服务费为2046407.33元，日常维修费为102320.36元。百优物业公司诉请合理部分，予以支持。因物业服务合同未约定付款期间及违约责任，故百优物业公司主张利息损失无事实依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告宁波协盈卓辉贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付原告宁波百优物业服务有限公司2014年12月24日至2016年11月15日期间综合服务费为2046407.33元，日常维修费为102320.36元，合计2148727.69元；二、驳回原告宁波百优物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29738元，减半收取14869元，由原告宁波百优物业服务有限公司负担2874元，由被告宁波协盈卓辉贸易有限公司负担11995元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，协盈卓辉公司向本院提交了以下新的证据： 1.《租赁合同》一份，拟证明原所有权人联盛置业公司将涉案房屋出租给巴黎春天公司实际使用，双方约定将租金的20%作为物业综合服务费，百优物业公司所主张的物业费实际属于联盛置业公司的应收债权，收费标准应以《租赁合同》为准，此后签署的《宁波联盛商业广场物业管理退出协议》及《物业服务委托合同》不能违反在先约定； 2.《房产租赁合同补充协议》一份，拟证明2014年12月23日联盛置业公司与巴黎春天公司就物业费进行了结算，双方确认2010年3月至2014年12月的物业费为3305000元，扣除预付租金、利息、综合管理费后，近四年的物业费总额仅为646281.96元，与百优物业公司提供的《对账函》金额存在重大差异； 3.宁波市鄞州区人民法院（2016）浙0212民初4755号案件《民事反诉状》一份、《庭审笔录》两份、《谈话笔录》一份、《民事判决书》一份，拟证明在先诉讼中宁波联盛商业广场管理有限公司（以下简称联盛商管公司）作为物业综合管理费的收取主体已经与原物业服务提供方耐森物业公司及原产权人联盛置业公司就物业费进行了清算，与《对账函》记载内容冲突，属于内部账目不清，应承担举证不能的后果； 4.（2017）浙0212民初8500号案件《民事起诉状》一份、《撤诉裁定书》一份，拟证明囿于合同相对性，百优物业公司起诉巴黎春天公司主张物业费不能发生诉讼时效中断的法律效果，物业费请求权应自联盛置业公司欠费之日起计算，本案已经超过诉讼时效。且该案诉讼时百优物业公司并未提供《对账函》，质疑该证据存在虚假； 5.（2016）浙0212执2132号案件中百优物业公司确认的《关于要求拨付“巴黎春天百货大楼”物业拍卖所得前期物业费的报告》一份，拟证明钟公庙街道办事处及百优物业公司确认协盈卓辉公司缴纳的1200000元款项为前期物业费，协盈卓辉公司已经付清涉案房产的前期拖欠物业费。 百优物业公司对上述证据的真实性、合法性均无异议，但认为从严格意义上说这些证据不是二审新证据，是另案中的证据材料，百优物业公司对上述证据的关联性均提出异议。百优物业公司认为：证据1《租赁合同》与本案无关联，本案百优物业公司所主张的物业费欠费期限内由其实际提供物业服务，协盈卓辉公司通过竞拍取得案涉房屋所有权应当接受百优物业公司与联盛置业公司之间达成的《物业服务委托合同》约束；证据2《房产租赁合同补充协议》与本案无关联，百优物业公司所主张的为2014年12月23日之后的物业费，与该补充协议内容不冲突；证据3宁波市鄞州区人民法院（2016）浙0212民初4755号案件《民事反诉状》《庭审笔录》《谈话笔录》《民事判决书》与本案无关联性，联盛置业公司在（2016）浙0212民初4755号案中撤回了物业费的主张，百优物业公司接手后有权向房屋新产权人要求支付物业费；证据4《民事起诉状》《撤诉裁定书》表明百优物业公司曾向承租人巴黎春天公司主张物业费，但因司法拍卖导致所有权变更，在拍卖成交确认后有权向新的产权人进行主张；证据5《关于要求拨付“巴黎春天百货大楼”物业拍卖所得前期物业费的报告》所述的前期物业费1200000元与竞拍公告内容不符，竞拍公告预交的是竞拍成交之后的物业费。 二审中，百优物业公司没有提交新证据。 经本院审查，对协盈卓辉公司提交的证据认定如下：百优物业公司无异议的证据，对其真实性予以认可。关于证据的关联性，本院认为，因涉案房屋在拍卖、变更产权之前联盛置业公司与巴黎春天公司间已经存续租赁关系，并就物业综合管理费作出了约定，与本案中百优物业公司主张其与联盛置业公司签署物业服务合同并实际提供物业服务，两份合同在物业服务期间、收费标准等问题上均存在较大差异。案涉房产又因执行行为导致所有权变更，从而发生相关合同权利的继受、转移，影响本案请求权基础的确定，本院将结合全案证据对上述二审新证据进行认定。 除一审认定的事实外，本院经审理补充认定事实如下： 2010年3月27日，联盛置业公司与宁波新华联商厦有限责任公司签署《租赁协议》，将宁波联盛商业广场中位于浙江省宁波市鄞州区宁南北路1288号联盛商业广场一层至五层B地块部分建筑物进行出租，租赁期限为20年，自2011年2月1日起至2031年1月31日止，双方确认本合同所约定的租金80%为物业租赁费，20%为物业综合管理费。后，两公司又与巴黎春天公司签署《“租赁合同”的补充协议》，约定由巴黎春天公司作为《租赁合同》实际履约方进行承租。 2014年12月23日，联盛置业公司与巴黎春天公司签署《房产租赁合同补充协议》确认自原合同约定计租日起至2014年12月23日，巴黎春天公司仍需向联盛置业公司支付16525000元，其中租金80%，即13220000元；物业综合管理费20%，即3305000元。通过债权债务的合并，双方确认上述租金13220000元由联盛置业公司开具发票；物业综合管理费983062.24元其中336780.28元由广场管理公司：联盛商管公司开具水电增值税发票；剩余646281.93元由宁波耐森物业管理有限公司联盛商业广场分公司开具物业费发票。 2016年5月27日，宁波市鄞州区人民法院受理（2016）浙0212民初4755号案件，巴黎春天公司起诉联盛置业公司要求损害赔偿，联盛置业公司提起反诉要求巴黎春天公司支付租金及物业费。2017年5月24日，联盛置业公司撤回了物业费部分的反诉请求。2017年6月15日，宁波市鄞州区人民法院对该案作出一审判决。巴黎春天公司不服向本院提起上诉，该案经本院二审审理，维持原判。 2016年12月7日，钟公庙街道办事处向宁波市鄞州区人民法院提交《关于要求拨付“巴黎春天百货大楼”物业拍卖所得前期物业费的报告》，要求将协盈卓辉公司按照拍卖公告要求承担的前期物业费1200000元拨付到资金管理托管账户，用于处理联盛商圈正常运营所需的人工工资、水电费等必要性支出。百优物业公司在该份报告中确认联盛广场水电等物业费用通过托管账户支付并盖章认可。 2017年7月24日，宁波市鄞州区人民法院依法受理（2017）浙0212民初8500号案件，百优物业公司起诉巴黎春天公司要求按照《租赁合同》《房产租赁合同补充协议》约定以租金20%的标准支付拖欠的物业费，2018年7月25日，宁波市鄞州区人民法院裁定准许百优物业公司撤回该案起诉。 本院认为，本案的争议焦点如下： 一、原所有权人拖欠的物业费是否应由买受人协盈卓辉公司承担。 百优物业公司与原业主联盛置业公司、原物业服务方耐森物业公司分别签署的《宁波联盛商业广场物业管理退出协议》《物业管理服务委托合同》均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，百优物业公司为本案适格原告。但本案审理的物业费欠费期间为2014年12月24日至2016年11月15日，彼时业主仍为联盛置业公司。根据原业主联盛置业公司与承租人巴黎春天公司签订的《租赁合同》第四条第6款、第五条第7款及《房产租赁合同补充协议》约定，并结合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四百零二条、第四百零三条规定、《最高人民法院》第七条规定，在联盛置业公司未将物业服务变更事宜向承租人巴黎春天公司进行披露，且租赁双方已就物业费的承担作出约定的情况下，百优物业公司作为实际提供物业服务一方也仅能要求其合同相对人联盛置业公司承担物业费支付义务，而非承租人。 协盈卓辉公司通过竞拍取得涉案房屋的所有权，原产权人与竞得方未就产权变化涉及的租赁合同及相关物业管理等事项进行协商或变更合同内容，协盈卓辉公司也未与百优物业公司另行签订物业服务合同。因此，百优物业公司对协盈卓辉公司的物业费请求权应以其实际为协盈卓辉公司提供物业服务为事实基础。而本案审理的是《物业管理服务委托合同》项下已经欠付的物业费，其请求权及抗辩均属于原合同双方，协盈卓辉公司并不因为竞拍行为取代联盛置业公司成为其合同相对人。 百优物业公司认为拍卖公告构成对联盛置业公司此前合同债务承接的要约，协盈卓辉公司参与竞拍并竞得案涉房屋，即负有债务清偿义务。对此，本院认为，案涉房屋拍卖前百优物业公司并未取得《对账函》，其所主张的本案物业费不构成一项确定的债务，经核查（2016）浙0212执2132号执行案件的竞拍公告、拍卖成交确认书均未向竞拍者明示或告知以清偿原业主联盛置业公司的该项特定合同债务作为该不动产竞得条件。至于执行裁定中关于水电费、物业费负担的内容，因未明确本案所涉物业费的性质、具体金额及欠费期限等要素，不符合《合同法》第八十九条关于合同权利义务一并转让的规定，协盈卓辉公司签收该执行裁定不构成接受合同权益概括转移的意思表示。因此，本案适格被告应为联盛置业公司。 正因案涉房屋司法拍卖、裁定确权的效力不溯及原产权人在既有的物业服务合同项下债务或合同权益的概括转移，钟公庙街道办事处才以债务统一清理的事由，向宁波市鄞州区人民法院提交《关于要求拨付“巴黎春天百货大楼”物业拍卖所得前期物业费的报告》要求通过托管账户集中清偿原业主联盛置业公司的债务，本案的物业费亦属于统一清偿范畴，百优物业公司在上述报告中及本案庭审中亦确认协盈卓辉公司预交的费用已由托管方统一拨付、处理。协盈卓辉公司并非《物业管理服务委托合同》的相对方，百优物业公司据此起诉，本院对其诉讼请求无法支持。 二、本案所涉物业费的欠缴金额及费用标准。 百优物业公司的诉讼请求是基于《对账函》记载的自2014年7月18日至2016年12月31日期间的物业费欠付情况。但该记载与2014年12月23日签署的《房产租赁合同补充协议》内容在计费期间、费用标准均存差异。鉴于《租赁合同》与《物业管理服务委托合同》均系当事人真实意思表示。本院认为，接受转委托提供实际物业服务的其费用结算权限不能超越租赁合同项下已达成的物业费结算标准。该《对账函》仅加盖公司公章，没有单位负责人及制作证明文件的人员签字或盖章，且在没有提供对账双方的公司账簿记载、银行回单等凭证印证的情况下，本院对该证据不予采信。 根据联盛置业公司、巴黎春天公司签署的《房产租赁合同补充协议》，就2014年12月23日之前拖欠物业费的结算，各方提供了具体的费用标准及计费期间，亦由原物业服务方耐森物业公司开具对应发票。可见，本案不属于物业服务内容约定不明或者没有约定的情形。一审法院以近似地域、类似标准酌定判决涉案物业费属于法律适用不当，本院予以纠正。 综上，上诉人协盈卓辉公司的上诉请求，符合法律规定，本院予以支持。原审判决对部分事实认定错误，致判决有误，二审予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八十九条、第四百零二条、第四百零三条、《最高人民法院》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定判决如下： 一、撤销浙江省宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212民初12661号民事判决第一项、第二项； 二、驳回宁波百优物业服务有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费29738元，减半收取14869元；二审案件受理费23990元，均由宁波百优物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕伟东 审 判 员 俞灵波 审 判 员 赵保法 二〇二〇年一月十五日 代书记员 陈剑妃