文书内容海南省海口市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）琼01执异55号案外人：池麦屯，男，1969年4月4日出生，汉族，住山西省太原市小店区。申请执行人：红岭创投电子商务股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：周世平，董事长。被执行人：定安新永秀房地产开发有限公司，住所地海南省定安县定城镇。法定代表人：张昕，董事长。被执行人：张昕，男，1972年2月27日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。被执行人：柴雅琴，女，1973年4月24日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。本院在执行申请执行人红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称红岭创投公司）与被执行人定安新永秀房地产开发有限公司（以下简称定安新永秀公司）、张昕、柴雅琴民间借贷纠纷一案中，案外人池麦屯对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人池麦屯称，2017年1月9日，案外人与定安新永秀公司签订《定安县商品房买卖合同》，约定购买***房。合同签订后，案外人全额支付了全部购房款320000元。定安新永秀公司给案外人开具了正规购房发票，于2018年11月1日将涉案房屋交付给案外人占有、使用至今。现案外人得知海口中院已经对上述房产进行查封并准备拍卖，根据法律规定，请求法院中止对***房的执行。申请执行人红岭创投公司辩称，一、案外人不是本案的权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十四条规定，人民法院在审查执行异议的过程中，应当首先审查申请人是否系本案的权利人。关于是否为权利人的身份认定，《规定》第二十五条明确规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”而本案中，被查封的土地使用权和房产均登记在被执行人定安新永秀公司名下，而非案外人名下，因此，案外人不是本案被查封土地、房产的权利人，其无权提出执行异议。二、红岭创投公司是被查封土地、房产的实际抵押权人，享有优先受偿权。根据已发生法律效力的海南省高级人民法院（2017）琼民终412号民事调解书的确认，红岭创投公司是定安新永秀公司抵押在平安银行股份有限公司海口分行名下的本案土地、房产的实际抵押权人，对这些抵押物享有优先受偿权。而案外人与定安新永秀公司之间的商品房买卖关系仅是一种普通的债权关系，案外人享有的只是请求权，不能对抗红岭创投公司的担保物权。若案外人认为自己的权利受到侵害，其只能通过其他法律途径，向被执行人定安新永秀公司主张违约责任，寻求债权救济。三、本案土地、房产抵押在先，案外人购房在后。本案被查封的土地、房产的抵押权早在2014年就已登记设定，而案外人的房屋买卖合同是在抵押之后才签订。已设定抵押权的不动产的转让必须要经抵押权人的同意，这是个法律常识，案外人知道或应当知道这个法律常识。案外人有义务也有能力在签订商品房买卖合同之前，前往不动产登记部门了解拟购房产的权利设定信息。案外人在与定安新永秀公司买卖房产过程中，没有尽到审慎义务，自己应当承担不利的法律后果。四、案外人未提交银行流水等付款凭证，不能证明其已经实际支付购房款。综上，本案被查封的土地、房产抵押在先，案外人购买在后，案外人对本案的土地、房产不享有所有权，根据法律规定，案外人不是本案的权利人，也不具备其他排除强制执行的权益和阻却执行的事由，其异议理由不成立。请人民法院查明事实，依法裁定驳回案外人的异议请求。被执行人定安新永秀公司、张昕、柴雅琴均未作答辩。本院查明，红岭创投公司诉定安新永秀公司、张昕、柴雅琴、第三人平安银行股份有限公司海口支行（以下简称平安银行）民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月30日作出（2016）琼01民初282号民事判决，主要内容为：一、定安新永秀公司于2014年12月10日签订的***号的《委托贷款合同》的借款提前到期；二、限定安新永秀公司于判决生效之日起十日内向红岭创投公司偿还借款本金6000万元及利息（自2016年1月21日起，按本金6000万，年利率24%，计算至清偿之日止）；三、张昕、柴雅琴对判决确定的第二项债务承担连带清偿责任。红岭创投公司、定安新永秀公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉。审理过程中，各方当事人自愿达成协议，并经海南省高级人民法院（2017）琼民终412号民事调解书确认：一、红岭创投公司、定安新永秀公司与平安银行三方于2014年l2月10日签订了（***号）《委托贷款合同》，根据《委托贷款合同》第3.5条的规定，“定安新永秀公司在此不可撤销地授权平安银行从定安新永秀公司在平安银行所有营业机构开立的任一账户中扣收本合同项下到期贷款本息及相关费用。扣收所得款项不足以清偿定安新永秀公司全部到期债务时，清偿顺序为费用、利息、本金。”现红岭创投公司与定安新永秀公司双方协商改变本条约定的清偿顺序，并达成如下一致意见：（1）自2018年1月1日起，定安新永秀公司归还到平安银行的每一笔款项，先由红岭创投公司认定，并由红岭创投公司和定安新永秀公司共同向平安银行出具书面文件说明对应款项中贷款本金或利息的占比情况，平安银行同意按照红岭创投公司出具的书面文件，对定安新永秀公司账户的进账情况进行划分，且平安银行同意按照红岭创投公司出具的书面文件配合办理《抵押担保合同》（***号）项下抵押物的注销抵押登记手续。（2）以上修改内容仅供配合平安银行调整银行的操作系统之用，并不影响红岭创投公司、定安新永秀公司与平安银行之前签署的《委托贷款合同》等其他相关配套的合同的效力。二、各方当事人一致确认，定安新永秀公司拖欠红岭创投公司借款本金6000万元及利息（自2016年1月21日起，按本金6000万，年利率24%，计算至清偿之日止）。三、红岭创投公司同意定安新永秀公司从2018年1月起按月偿还红岭公司的借款本金和利息。2018年1月31日前偿还借款不低于人民币300万元，2018年3月30日前偿还借款不低于人民币600万元，2018年4月起每月偿还借款不低于人民币300万元，2018年10月30日前定安新永秀公司清偿红岭创投公司全部本金和利息。同时，每清偿一笔，红岭创投公司立即向平安银行发函，由平安银行按红岭创投公司发函内容在住建部门解除《抵押担保合同》项下房产相应面积的抵押。四、红岭创投公司和定安新永秀公司按照委托贷款合同的约定将应偿还给红岭创投公司的借款本息支付到红岭创投公司在平安银行开立的账户。五、各方当事人确认：红岭创投公司作为***号《抵押担保合同》项下抵押物的实际抵押权人，对定安新永秀公司提供的委托贷款合同抵押担保物享有优先受偿权。六、本案红岭创投公司所交纳的一审诉讼费人民币388694.83元、二审经调解后减半收取的诉讼费人民币224900元均由定安新永秀公司承担。定安新永秀公司应于2018年1月3l日前向红岭创投公司支付上述两笔诉讼费用。本案律师费由当事人各自承担。七、张昕、柴雅琴对定安新永秀公司的上述债务承担连带清偿责任。八、如定安新永秀公司任一期逾期履行给付金钱的义务，红岭创投公司有权要求定安新永秀公司清偿全部债务，有权立即申请强制执行定安新永秀公司的抵押物，要求张昕、柴雅琴立即承担连带清偿责任。九、如定安新永秀公司、张昕、柴雅琴未按照本协议的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条的规定，加倍支付履行期间的债务利息。2018年7月16日，本院立案执行申请执行人红岭创投公司与被执行人定安新永秀公司、张昕、柴雅琴民间借贷纠纷一案，案号为（2018）琼01执591号，申请执行标的60000000元（暂计），执行费127400元。在执行过程中，本院于2018年8月23日作出（2018）琼01执591号执行裁定，在60127400元的范围内冻结、扣划三被执行人银行存款或查封、扣押、冻结、提取、扣留其他等值财产。次日，本院向定安县不动产登记中心送达协助执行通知书，查封定安新永秀公司名下[预售证号：***号]位于***包含涉案房产在内的494套房产（18套商铺、476套住宅）。案外人因本院的查封行为而提出执行异议，以其已购买房产被查封为由，要求法院解除查封，停止执行。另查明，红岭创投公司、定安新永秀公司与平安银行签署《委托贷款合同》后，平安银行与定安新永秀公司签订了《抵押担保合同》，将定安新永秀公司名下***土地使用权及地上在建工程设定抵押，抵押权人为平安银行。2014年1月7日，定安县国土环境资源局出具了***号土地他项权利证明书。2015年1月5日，定安县住房保障与房产管理局出具了***号在建工程抵押登记证明。又查明，2017年1月9日，案外人池麦屯与定安新永秀公司签订《定安县商品房买卖合同》，其中约定：案外人购买***房，建筑面积61.28平方米，总价款人民币320224元，付款方式为签订合同之日一次性支付。该商品房买卖合同还对其他内容进行了约定。定安新永秀公司于2019年3月25日向案外人开具发票，载明案外人购买***房价税合计320224元。2019年12月13日，池麦屯向定安县不动产登记中心申请查询其名下房产信息，经不动产统一登记信息管理系统查询，没有查找到池麦屯名下有房产登记信息本院认为，（一）关于池麦屯能否排除人民法院对涉案房产的执行的问题。涉案房产是被执行人定安新永秀公司名下的房产，因定安新永秀公司对外负有债务，债权人有权申请人民法院查封涉案房产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。可见，只有同时满足上述条件，购房人才享有排除执行的物权期待权，才能排除人民法院对涉案房产的执行。本案中，案外人池麦屯与被执行人定安新永秀公司在法院对涉案房产进行查封之前已签订合法有效的书面购房合同，且支付了全部房屋价款，其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。案外人池麦屯应享有涉案房产的物权期待权，其提出排除执行的异议请求成立，本院予以支持。（二）关于池麦屯的权利能否对抗抵押权的问题。虽然红岭创投公司是涉案房产、土地的实际抵押权人，设立抵押在先，房屋买卖在后，但是根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，“建筑工程价款的受偿权优先于抵押权和其他债权，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者,其享有的物权期待权优先于建设工程价款”。因此，即使红岭创投公司享有抵押权，池麦屯作为消费者的合法权益也应当优先得到保护。综上，池麦屯提出的异议请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止对案外人池麦屯购买的***房的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 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附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。            撰稿：梁  琼        校对：钟小兰         印刷：何宗谦                   海南省海口市中级人民法院           2020年1月21日印制      （共印10份)