山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0812民初2573号原告：房波，男，1955年5月5日出生，汉族，住兖州区。被告：龚兵，男，1972年11月28日出生，汉族，住济宁市兖州区。被告：胡勤秀，女，1973年7月16日出生，汉族，住址同上。龚兵、胡勤秀共同委托诉讼代理人：孔祥阳，山东邦国律师事务所律师。龚兵、胡勤秀共同委托诉讼代理人：李凌霄，山东邦国律师事务所律师。被告：高传海，男，1964年4月23日出生，汉族，住济宁市兖州区。被告：龚振焕，女，1964年8月26日出生，汉族，住济宁市兖州区。原告房波与被告龚兵、胡勤秀、高传海、龚振焕执行异议之诉一案，本院019年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。房波，龚兵、胡勤秀及其共同委托诉讼代理人李凌霄到庭参加诉讼，高传海、龚振焕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房波向本院提出诉讼请求：依法撤销中止执行涉案房屋的裁定，继续执行高传海、龚振焕名下的位于济宁市兖州区的房产。事实和理由：房波与高传。。海、龚振焕是朋友关系，2009年高传海、龚振焕因做生意资金周转向房波借款多次，后未及时还款，2017年2月14日，房波诉至济宁市兖州区人民法院，2017年7月10日，济宁市兖州区人民法院做出（2017）鲁0812民初612号民事判决，判令高传海、龚振焕偿还房波借款本金800000元及利息（以本金689400元为基数，按月利率2%计付，从2016年11月1日起计算至本判决确定的给付期限届满之日止）及支付的诉讼保全申请费2020元。该判决2017年12月5日生效。2018年3月1日，房波向法院提出强制执行申请，后龚兵、胡勤秀对案涉房产提出执行异议。济宁市兖州区人民法院于2019年7月11日作出（2019）鲁0812执异15号执行裁定书，裁定中止对高传海、龚振焕名下的位于济宁市兖州区新兖字第××号商业门头房产的执行。房波认为，龚兵、胡勤秀与高传海、龚振焕之间2016年7月6日签订了《房屋买卖协议书》，缴纳了410000元，涉案房屋面积83.47平方米，房屋为商业门头，龚兵、胡勤秀以明显低于市场价格购买房屋，其买方证据未经核实，真实性难以确认，不符合常理，有逃避债务之嫌。龚兵、胡勤秀申请执行异议的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十七条、第二十八条的规定。故房波已经在执行程序之前通过判决文书的形式确认了与高传海、龚振焕的合法债权并通过诉讼保全程序对涉案房屋进行了查封保全，房波依法享有对房屋的优先受偿权。而龚兵、胡勤秀与高传海、龚振焕以明显过低价格签订买卖合同，存在恶意串通逃避债务之嫌，且违反村集体组织成员一户一宅的基本原则，应为无效合同；龚兵、胡勤秀应举证证明全额支付了购房款，应提供资金流水，仅提供收条是不符合常理的，也不能证明实际交付了购房款，龚兵、胡勤秀对案涉房产未办理过户登记未能证实非自身原因，不足以排除强制执行。故提起诉讼，请求法院判如所请。龚兵、胡勤秀辩称，龚兵、胡勤秀系夫妻关系，与高传海、龚振焕均为新兖镇赵家村村民，2016年7月6日，经村委会同意，双方签订《房屋买卖协议书》，高传海、龚振焕将其所有的位于济宁市兖州区新兖字第××号商业门头房产以410000元出售给龚兵、胡勤秀，当日，龚兵、胡勤秀向高传海、龚振焕支付现金240000元，向高传海儿子高帅账户汇入160000元，剩余10000元由房屋租赁费抵付，同日，高传海、龚振焕及高帅出具收条，并将房屋、房权证、土地证一并交给龚兵、胡勤秀。房屋交付后，龚兵、胡勤秀一直占有使用案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，双方签订房屋买卖合同早于房波查封涉案房屋，并在之前合法占有该房屋，房屋未办理过户亦非自身原因造成，未办理过户原因是济宁市兖州区房地产服务中心交易所与不动产登记中心进行交接，在此期间，停办了关于不动产过户事宜。2016年9月份，龚兵、胡勤秀与高传海、龚振焕已经在济宁市兖州区房地产服务中心交易所办理了房屋评估报告、房屋登记以及调取了原来涉案房屋的档案材料一系列前置程序，因此二人提出执行异议是有事实与法律依据的。综上，房波的执行异议不成立，请求驳回房波的诉讼请求。高传海、龚振焕未做答辩。本案当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以认定，并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：高传海、龚振焕系夫妻关系，2017年2月14日，房波将高传海、龚振焕起诉至本院，经审理，本院2017年7月10日作出（2017）鲁0812民初612号民事判决，判决高传海、龚振焕偿还房波借款本金800000元及利息（以本金689400元为基数，按月利率2%计付，从2016年11月1日起计算至本判决确定的给付期限届满之日止）和支付的诉讼保全申请费2020元。诉讼过程中，本院依申请作出（2017）鲁0812民初612号民事裁定，裁定对高传海、龚振焕所有的位于济宁市兖州区新兖字第××号商业门头房产进行了查封。2018年3月1日，房波申请本院强制执行。执行过程中，龚兵、胡勤秀提起执行异议。2019年7月11日，本院作出（2019）鲁0812执异15号执行裁定，裁定中止对高传海、龚振焕名下的位于济宁市兖州区新兖字第××号商业门头房产的执行。另查明，2016年7月6日，龚兵、胡勤秀与高传海、龚振焕签订了《房屋买卖协议书》，协议约定：高传海、龚振焕向龚兵、胡勤秀出售位于济宁市兖州区新兖字第××号商业门头房（包括登记确权的门头房面积为83.47平方米，及未登记的自行搭建的10米长上下建筑），房产证号为新兖字第××号、土地证号为兖集用（00）字第09190490号；房屋价款410000元，于订立协议前已分两批次给付，同时交付房屋及相关房产证、土地证。订立房屋买卖协议的当日，龚兵、胡勤秀向高传海、龚振焕支付现金240000元，向高传海、龚振焕的儿子高帅的银行账户存入160000元，合计400000元，另有10000元由涉案房屋的租赁费抵付，高传海、龚振焕于2016年7月6日向原告出具数额为410000元收条一张（高帅曾出具、为同一笔款项）。同日高传海、龚振焕将涉案房屋交付龚兵、胡勤秀。房屋交付后双方未及时办理房屋确权变更手续。2017年6月19日，龚兵、胡勤秀诉至本院要求确认其与高传海、龚振焕签订的《房屋买卖协议书》为有效合同。本院于2017年10月19日作出（2017）鲁0812民初2122号民事判决，判决龚兵、胡勤秀与龚振焕、高传海2016年7月6日签订的《房屋买卖协议书》中涉及买卖位于济宁市兖州区权证号为“新兖字第××号”房屋的内容有效。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，龚兵、胡勤秀在一审法院查封案涉房屋之前已经与高传海、龚振焕签订合法有效的书面买卖合同，且高传海、龚振焕也已经将案涉房屋交付给龚兵、胡勤秀，龚兵、胡勤秀亦已支付了全部房屋价款，案涉房屋未能办理房屋过户登记确非龚兵、胡勤秀自身原因，故亦应认定系非因龚兵、胡勤秀自身原因未办理过户登记。龚兵、胡勤秀对案涉房屋的权利符合上述法律规定，应当认定龚兵、胡勤秀对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此，房波要求撤销中止执行涉案房屋的裁定，继续执行高传海、龚振焕名下的位于济宁市兖州区房产的理由不当，本院不予支持。高传海、龚振焕经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃诉讼权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回房波的诉讼请求。案件受理费100元，由房波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  孟令涛人民陪审员  陈芳芳人民陪审员  张守合二〇二〇年一月十三日书 记 员  梁 爽