河南省睢县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1422民初4817号原告（执行案外人）：付秀军，女，汉族，1971年9月20日生，住河南省睢县。委托诉讼代理人：刘慧敏，河南梁园律师事务所律师。被告（申请执行人）：蒋正亮，男，汉族，1969年9月25日生，住河南省睢县。委托诉讼代理人：郭远刚，河南平民律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐基庆，河南平民律师事务所律师。第三人（被执行人）：睢县北湖春天房产开发有限公司，住所地河南睢县城郊乡魏堤口村。法定代表人：翟艳霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：李秀丽，河南栗城律师事务所律师。原告付秀军与被告蒋正亮、第三人睢县北湖春天房产开发有限公司（以下简称北湖春天公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告付秀军的委托诉讼代理人刘慧敏，被告蒋正亮的委托诉讼代理人郭远刚、徐基庆，第三人北湖春天公司的委托诉讼代理人李秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付秀军向本院提出诉讼请求：请求判决停止执行原告购买的位于睢县孟春园小区6号楼7单元602号房产，并解除对该房产的查封。事实及理由：睢县人民法院因被告蒋正亮与第三人北湖春天公司民间借贷纠纷一案，在执行过程中查封了原告所有睢县××小区××楼××单元××号房屋，原告对此提出了执行异议，睢县人民法院作出了（2019）豫1422执异33号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。为此原告诉至法院，理由如下：第一，上述房屋的所有权属于原告。2017年8月21日，原告与第三人北湖春天公司签订了两份《房屋买卖协议》，约定北湖春天公司将坐落于睢县孟春园小区6号楼7单元602号、6号楼3单元601号房屋出售给原告，成交价均为22.6万元。协议签订后，原告向北湖春天公司支付了全部购房款，北湖春天公司将该两套房屋交付给原告，原告取得了两套房屋的所有权。但因北湖春天公司对6号楼的建房手续不完善，至今无法为原告办理房屋产权登记，但该两套房屋权属清楚，系原告所有。第二，法院应解除对孟春园小区6号楼7单元602号房屋的查封。对于被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人的，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条第二款明确规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未能办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告签订购房合同在法院查封该套房屋前，且支付了全部购房款，房屋也在查封前交付给原告，不能办理过户登记的原因系北湖春天公司的开发手续不全，因此双方在合同中约定：上述房屋不予办理过户手续，以后协调若能办理房产过户手续，所需缴纳的税费，由原告承担。截止目前孟春园小区6号楼仍不符合办理房产证的条件，整栋楼的全部房屋均没有办理房产证，原告没有逃避办证税费的故意，无法办理房产证不是原告的过错造成。第三，原告对上述房屋的权利能够排除法院对金钱债权的执行。原告购买孟春园小区的两套房屋，其中6号楼3单元601号房屋已经经法院评估拍卖，原告名下只剩下6号楼7单元602号一套房屋。因此，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，原告对6号楼7单元602号房屋的权利能够排除法院对金钱债务的执行。故原告诉至法院，请求判准原告诉求。被告蒋正亮辩称：原告提出的执行异议没有事实和法律依据。第一，原告和第三人之间不存在真实的房屋买卖合同关系。原告称是在2017年8月21日和第三人签订了《房屋买卖协议》购买了第三人开发的睢县孟春园小区6号楼7单元602室和3单元601室，成交价格均为22.6万元，原告支付了上述购房款。但是，原告和第三人的股东耿玉慧系婆媳关系，这是第三人为了逃避执行，和原告恶意串通伪造了所谓的《房屋买卖协议》，双方之间不存在真实的房屋买卖关系。第二，即使原告和第三人之间存在真实的房屋买卖，原告也不享有足以排除强制执行的权益。首先，原告在人民法院查封之前没有合法占有该不动产，其次，没有支付房款；再次，涉案的房屋至今没有办理过户登记，原告有过错；最后，原告名下有其他用于居住的房屋。故原告的诉求不能成立。第三人北湖春天公司未提交书面答辩状，庭审中认可原告的诉求。原告付秀军针对其主张提交的证据有：1、裁定书一份；2、房屋买卖协议一份；3、收据一份；4、钥匙一把；5、电费收据一份；6、水费收据一份。证明目的：2017年8月21日原告购买第三人开发的孟春园小区6号7单元602号房向第三人支付购房款22.6万元，第三人向原告交付了钥匙及房屋，原告办理了水电入户手续，该房电表编号是5152876897，水表编号是2267602，原告合法拥有房屋所有权，可以排除法院对金钱债务的执行，本案应依法撤销（2019）豫1422执异33号裁定书，停止执行涉案房屋，解除对涉案房屋的查封。被告为反驳原告主张提交的证据有：一、国网河南省电力公司睢县供电公司出具的原告名下住房交纳电费发票一份；二、国网河南省电力公司睢县供电公司出具的原告名下住房交纳电费收据一份；上述证据证明：原告在化肥厂（经委）家属楼1单元301室居住生活，该房屋为原告名下用于居住的房屋。三、照片3张，从照片上来看，涉案房产入户门还粘着塑料布且楼梯满是灰尘和垃圾，原告在人民法院查封之前没有合法占有涉案的不动产。四、第三人企业登记信息一份，证明第三人的控股股东为耿玉慧，耿玉慧与原告系婆媳关系。原告和第三人之间不存在真实的房屋买卖，本案为虚假诉讼。第三人未提交证据。经庭审质证，被告对原告证据1真实性无异议，但该证据反而证明了原告的诉讼请求不能成立；对证据2质证意见为：第一，不具有真实性。该协议仅仅是简单的九条，我们知道作为一个正常的购买人，在开发商处购买商品房应当签订正式的《商品房买卖协议》，决不会简简单单的签订一个不全面、不详细的协议。而本案的原告系第三人的最大股东耿玉慧的婆婆，二人之间有直接的利害关系。该协议是第三人为了逃避执行与原告恶意串通在查封之后伪造的，不具有真实性，被告申请对该协议的形成时间进行鉴定。第二，退一步来讲，该房屋买卖协议即使是真实的，也是无效的。根据《房地产管理办法》第38条规定，以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；和未依法登记领取权属证书的；均不得进行转让。第39条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。所以，在第三人没有取得权属证书的情况下，是不能进行对外转让的。该协议违背了法律法规的强制性规定，是无效的。第三、原告名下至少还有一套住房，原告在睢县化肥厂家属楼1单元301室有一套住房。另外，按照原告所称的其一次性购买了第三人的两套商品房，这说明在本案查封时，原告至少有两套住房，孟春园小区6号楼3单元601室虽然已经被拍卖，但是，并不影响在查封时其有两套住房这一情形的存在，按照原告所述其不符合《执行异议和复议规定》第29条第二款规定的情形。第四，该协议第五条约定不予办理过户登记手续，原告明知道涉案的房屋不能办理过户登记，其仍然购买，其对不能办理过户登记手续应承担相应责任，对于至今不能办理过户登记手续其自身存在过错，而且其也有逃避税费的故意。第五、由于涉案的房产尚未登记在第三人名下，根据《执行异议和复议案件的规定》，该法律规定的前提是金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，而本案涉案房屋尚未登记在被执行人名下，不符合排除执行的法定情形。对证据3异议为，收据不真实，该收据是第三人为了逃避执行与原告恶意串通伪造的。另外，由于原告系第三人股东耿玉慧的婆婆，具有直接的利害关系，应当提供转账凭证或者其他交付房款的证据，以此来证明其实际交付了房款。如果原告没有提供充分有效的证据，仅仅凭一份收据，不能证明已经交付了房款。证据4不能证明该钥匙一把是涉案房产的钥匙，且仅仅凭一把钥匙不能证明原告已经占有使用涉案房屋，达不到对外公示的效力，达不到原告的证明目的；证据5中2019年11月5日显示的电费余额是0元，可以看出虽然有原告的电表登记，但没有产生电费，证明原告并没有在查封之前已合法占有涉案房屋，该收据达不到原告的证明目的；对证据6的质证意见同对证据4的意见。由于原告和第三人控股股东耿玉慧的特殊关系，原告仅凭上述证据不能排除双方之间存在恶意串通的嫌疑，在实践中也存在类似案件双方恶意串通的情形。综上，原告证据不客观、不真实，不能作为有效证据使用，达不到原告的举证目的。原告不享有足以排除强制执行的民事权益。请求法庭予以详细审查并驳回原告的诉讼请求经庭审质证，原告对被告的证据一和二异议为，原告没有在化肥厂家属院居住，具体情况代理人核实后回复法庭；对证据三异议为，原告购买涉案房屋用于居住，法律并未要求查封时原告在涉案房屋居住，且该三张照片不能证明是涉案房屋的照片；对证据四有异议，该证据不能证明耿玉慧与原告系婆媳关系。经庭审质证第三人对原告证据无异议，对被告证据质证意见同原告质证意见。本院认为，原告所举证据1不能证明原告的举证目的，证据2相关内容违反法律强制性规定，证据3没有相应的银行转账记录佐证，一张收据不足以认定交易的真实性，证据4、5、6不能证明原告已实际占有使用涉案房产，原告证据不能形成完整的证据链条证明其陈述的事实，被告对原告证据2、3、4、5、6中关于合同效力、房屋权属部分的异议意见成立，对原告的上述证据本院不予采信。本院认为，被告提交的证据来源合法，内容客观、真实，与本案具有关联，本院予以采信。对第三人的质证观点本院不予采信。经过庭审质证以及各方当事人的陈述，本院确认如下法律事实：被告蒋正亮诉北湖春天公司民间借贷纠纷一案，本院在执行过程中，于2018年12月10日作出（2018）豫1422执1155号执行裁定查封了北湖春天公司在睢县城关镇振兴路西侧孟春园小区6号楼7单元602号等三套房产。原告付秀军以其已取得6号楼7单元602号房产的所有权为由提出执行异议。本院于2019年8月2日作出（2019）豫1422执异33号执行异议裁定驳回原告的异议请求。原告遂提起本案执行异议之诉。另查明，原告未实际占有居住使用上述房产，房产部门未对涉案房产办理房产登记。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。该强制性规定直接关系社会公共利益，属于效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“由下列情形之一的合同无效：。（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第十四条关于“合同法第五十二条第（五）规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定。原告与第三人之间的房屋买卖协议违反法律规定，当然无效。且原告购买涉案房产证据不足，也没有提交确凿的证据证明其已实际占有使用涉案房产。根据〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第三百一十二条之规定，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。综上，原告付秀军作为案外人对本院执行标的北湖春天公司在睢县城关镇振兴路西侧孟春园小区6号楼7单元602号房产所享有的民事权益不足以排除本院的强制执行，其主张无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告付秀军的诉讼请求。案件受理费4690元，由原告付秀军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  陈 洁审 判 员  刘素梅人民陪审员  刘孝超二〇二〇年一月十六日书 记 员  钱 敏