广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3251号 上诉人(原审原告)：余常中，男，1965年9月26日出生，汉族，住。 上诉人(原审原告)：龙海燕，女，1975年2月7日出生，壮族，住。 上诉人(原审被告)：桂林广汇房地产开发有限责任公司，住所地桂林市秀峰区骝马山路1号1栋240-1室，统一社会信用代码：914503000654002242。 法定代表人：单文孝，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘永雄，该公司员工。 上诉人余常中、龙海燕因与上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人余常中、龙海燕，上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人甘永雄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人余常中、龙海燕上诉及答辩称：上诉请求：一、依法改判一审判决第一项，判令被上诉人承担从2017年1月1日至2018年10月31日止的物业服务费7433.8元（126.09㎡×2.68元/月·㎡×22个月）；二、依法改判一审判决第三项，判令被上诉人支付上诉人房屋外墙节能缺陷（不符合国家节能强制性标准）赔偿金70000元或者判令被上诉人按规范对涉案房屋外墙进行整改，直至符合国家标准；三、判令本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、关于物业费，一审庭审及判决说理，直接忽略上诉入主张的被上诉人因怠于履行证明文件出示义务应当承担的物业服务费责任，认定房屋交付时间为2017年7月27日，并以此日期作为认定被上诉人应当承担物业服务费的截止日期，明显有误，有失公正。《商品房买卖合同》第十一条明确约定了房屋交接的程序、内容要求及责任。桂林市中级人民法院(2018)桂03民终3089号《二审判决书》在第16页倒数第3行至第17页认定“因此，案涉房屋经验收合格唯一有效的证明文件是《竣工验收备案表》，开发商在办理房屋交接手续时，不能根据法律规定取得并出示拟交付房屋的《竣工验收备案表》，购房人有权拒收房屋，由此产生的逾期交房责任由开发商承担。”可知，房屋交付的核心证明文件是《竣工验收备案表》。桂林市住房和城乡建设局2019年4月10日出具的《申请政府信息公开答复书》载明：“清华园23#楼于2017年7月27日在我局办理建设工程竣工验收备案，备案号为桂竣备字2017250号。领件人关品于2017年7月31日领取了清华园23#楼竣工验收备案表。”说明2017年7月27日，被上诉人不可能向上诉人履行证明文件出示义务并完成房屋交付。一审法院判决认定被上诉人只承担2017年7月27日之前的物业费是错误的。被上诉人直到2018年7月9日才向上诉人出示涉案房屋楼板贯穿性裂缝维修验收合格记录，证明房屋楼板维修验收完毕。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款明确规定“对合同是否履行存在争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。2018年11月4日前被上诉人没有任何证据证明其己按合同约定履行证明文件出示义务，要求上诉人完成房屋交接，系上诉人无正当理由拒绝收房才拖至2018年11月4日。根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未售出或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。”据此，房屋按合同约定完成交付之前即(2017.1.1-2018.10.31)的物业管理费应由被上诉人承担。2、关于房屋外墙节能缺陷。(1)法律规定，《中华人民共和国节约能源法》第十四条建筑节能的国家标准、行业标准由国务院建设主管部门组织制定并依照法定程序发布。省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门可以根据本地实际情况，制定严于国家标准或行业标准的地方节能标准，并报国务院标准化主管部门和国务院建设主管部门备案。条文明确规定地方节能标准不得低于国家标准。(2)合同约定，第八条交付期限“交付期限，出卖人应当在2016年12月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》，（市住建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》），（市住建[2010]9号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买受人使用。”(3)涉案房屋建筑芾能情况，市住建勘罚(2016)3号、市住建函(2016)77号及附件2（设计单位关于节能设计复核的回复函）已经明确清华园项目建筑节能设计违反国家强制性标准。房屋外墙材料（200厚页岩多孔砖）不符合（国标）设计要求，案涉房屋外墙材料使用的正是200厚页岩多孔砖，也就是说被告交付的房屋不符合合同第八条约定的国家标准。中华人民共和国住房和城乡建设部第523号公告，《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2010为强制性标准，必须严格执行。(4)损害及损害赔偿计算，依据桂林属于夏热冬冷地区，应按国家要求执行夏热冬冷地区居住节能设计标准JGJ134-2010（国标）标准。依据该规定，节能的目标最终体现在建筑物的采暖和空调能耗上，此标准以采暖和空调能耗作为建筑围护结构热工性能判断的综合依据。由于外墙材料不符合（国家）设计标准，致使案涉房屋围护结构热工性能50%节能目标无法实现，涉案房屋结构使用年限（50年）内，规范采暖期（当年12月1日至次年2月28日）、空调期（6月15日至8月31日）能耗增加事实就会必然存在。按窗墙比四六开，全部第一档电价0.5283元/度计算，诉请金额7万元己酌情减少，充分体现上诉人的善意谅解。被告拒绝整改，节能缺陷就一直存在，房屋使用过程能耗增加是客观存在并可预见的。如果被上诉人交付的房屋符合国家节能标准，上诉人在今后使用房屋过程中，就无需多支出50%的能耗电费，利益损失数额计算有理有据，详见附件。(5)权利主张的依据，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”；《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。”之规定，因被上诉人所交付房屋不符合合同约定的国家标准，其应当依法承担违约赔偿责任或者按规范对涉案房屋外墙进行整改，直至符合国家标准。否则，有违法治公平原则。上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司上诉超过上诉期，上诉请求没有事实合法和法律依据。请求二审法院支持上诉人的上诉请求，驳回对方当事人的上诉请求。 上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司上诉及答辩称：上诉请求：一、撤销（2019）桂0302民初296号民事判决书第一、二项判项；二、改判驳回被上诉人全部请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人缴纳物业费的行为视为对房屋现状的认可，物业费由其自行承担。1、被上诉人已经向涉案房屋所在小区的物业管理单位缴纳了2017年1月1日至2018年IO月30日期限的物业服务费。物业服务针对的是小区的公共部位的服务，而非被上诉人所购置的专有部分建筑空间的物业服务，物业管理单位依约提供了对小区公共部位的物业服务，被上诉人的交费行为既说明了其对该单位提供物业服务的认可，也说明了其对所购房屋现状的认可和接受。2、上诉人并非该物业服务费的收费主体，被上诉人也未实际向上诉人缴纳过该部分费用。因此，该部分已缴纳的物业服务费要求上诉人进行部分退还缺乏事实和法律依据，不应得到支持。二、被上诉人不应承担逾期提交不动产登记资料的违约责任。1、上诉人未能按照补充协议约定的时间向不动产登记机关提交办理产权登记资料与被上诉人迟延接收房屋具有高度关联性，被上诉人不能由同一个行为获取两次违约赔偿，这对上诉人而言，有违合同法的公平原则。2、一审法院认为上诉人未能提交被上诉人不能按时提交办证资料的相关证据，故对上诉人的答辩理由不予支持。从补充协议的约定以及不动产登记的正常办理流程可以得出，上诉人作为出卖人应当向不动产登记机关提供的办证资料既应包括出卖人应当提供的部分，也应当包括买受人应当提供的部分，两部分资料齐全的情况下，才有可能被不动产登记机关接收材料。因此，被上诉人作为买受人应当举证证明其已向上诉人提供了应由其提供的部分办证资料，该举证责任属于被上诉人而非上诉人。因此，一审法院认为以上举证责任在上诉人与现行证据规则不相符。三、关于节能损失，被上诉人主张的标准是行业标准，并非强制使用，合同中也没有约定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以纠正，支持上诉人的上诉请求，驳回对方当事人的上诉请求。 上诉人余常中、龙海燕向一审法院起诉请求：1．判决被告承担并返还原告（2017年1月1日至2018年10月30日）期间的物业管理费7433.8元；2．请求判决被告支付逾期报送办理房屋登记资料违约金7499.73元；3．请求判决被告支付房屋外墙节能缺陷（不符合国家节能强制性标准）赔偿金50000元整；4．判决本案诉讼费由被告承担。当庭变更第三项诉请为请求判令被告支付房屋外墙节能缺陷（不符合国家节能强制性标准）赔偿金70000元整。 一审法院认定事实：两原告作为买受人与被告作为出卖人于2016年1月2日签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：GL2016008931）。合同约定（节录）：“买受人向出卖人购买坐落在桂林市秀峰区向）以西清华园23栋1-2-2号房屋，建筑面积共126.09平方米，其中套内建筑面积110.02平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.07平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6816.7元，总金额749973元。第八条交付期限出卖人应当在2016年12月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》）（市住建{2010}9号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按乙方房价款的1％向买受人支付违约金”。 合同的补充协议约定（节录）：“第六条关于《买卖合同》第十五条的补充，2、买受人与出卖人同意变更《买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收180日内，将办理房屋产权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。第八条关于物业服务和物业利用2、物业服务费从该商品房交付时起开始计付，电梯楼标准层住宅每月按建筑面积2.68元/㎡计费，商业物业管理费每月按建筑面积1.6元/㎡计费”。合同签订后，原告依照合同约定交付了购房款749973元。 2018年11月4日，原告向广西彰泰物业服务有限公司缴纳了2017年1月1日至2018年10月31日的住宅物业服务费7433.80元。被告认可了收到上述款项。桂林市中级人民法院2018年11月15日作出的已经生效的（2018）桂03民终3089号民事判决中，认定被告交付房屋的时间为2017年7月27日。涉案房屋的首次不动产登记时间为2018年6月10日。 一审法院认为，本案争议焦点：1．物业费的返还问题；2．逾期报送办理房屋登记资料违约金的问题；3．房屋外墙节能缺陷的赔偿问题。原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的权利义务。焦点一物业费的返还问题。《物业管理条例》第四十一条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，涉案房屋的交付时间为2017年7月27日。在此之前的物业服务费应当由被告承担，原告缴纳了2017年1月1日至2018年10月31日的物业服务费，故多交的部分应当予以退还，原告的诉求于法有据，一审法院予以支持。应退还物业费的金额为2318.14元（2.68元/㎡/月×126.09㎡×6.86元［2017年1月1日至2017年7月26日共计206天，折算为6.86个月］）。焦点二逾期报送办理房屋登记资料违约金的问题。本案中，被告为涉案房屋办理首次不动产登记的时间为2018年6月10日，从房屋交付的时间2017年7月27日来算，已经超过了《购房合同》中约定的180日的期限。被告主张原告未能提交相关资料系导致不能按时办理好产权登记的主要原因，但是未能提交相关的证据予以证明，故一审法院因其举证不能对其主张不予支持。原告的诉请符合双方的合同约定，一审法院对其要求被告赔偿逾期报送办理房屋登记资料违约金主张予以支持。合同中违约金的数额约定为房价款的1％，即7499.73元。焦点三房屋外墙节能缺陷的赔偿问题。至于原告主张由于被告设计房屋的外墙节能标准不符合国家标准，导致其在今后适用涉案房屋增加能耗电费支出，要求被告赔偿损失的诉求。由于原告仅仅是估算之后70年的损失，但未能举证证明损失的具体数额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条中证据规则的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提交证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，承担不利后果”。原告未能提交证据证明其损失，应当就此承担其举证不能的不利后果，故原告的诉求，因其举证不能，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，判决：一、被告桂林广汇房地产开发有限责任公司退还原告余常中、龙海燕物业服务费2318.14元；二、被告桂林广汇房地产开发有限责任公司赔偿原告余常中、龙海燕逾期报送办理房产登记违约金7499.73元；三、驳回原告余常中、龙海燕的其他诉讼请求。本案案件受理费1923元（原告已预交），由原告余常中、龙海燕负担1603元，被告桂林广汇房地产开发有限责任公司负担320元。 本院二审期间，上诉人余常中、龙海燕围绕上诉请求依法提交了证据如下：一、申请政府信息公开答复书，证明2017年7月27日上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司不可能履行房屋交接手续；二、物业管理用房检查意见书，证明涉案楼栋物业验收时间为2017年9月13日；证据三、桂林市秀峰区人民法院送达回证，证明判决书送达上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司时间为2019年7月8日；证据四、（2019）桂0302民初296号案件结案信息截图，证明结案时间为2019年7月11日。本院组织当事人进行了证据交换和质证，上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司对证据一的真实性、合法性无异议，对与本案关联性有异议，竣工备案表不是法律规定的交付条件；对证据二的真实性、合法性、与本案关联性无异议；对证据三、四的真实性有异议，由法院认定。对上述新证据本院认定如下：对证据一、二的真实性、合法性无异议，对与本案关联性予以认可，涉案房屋交付时间有本案终审判决确认；对证据三、四，结合一审卷宗中送达回证及宣判笔录，上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司签收本案一审判决时间应为2019年7月18日。 综上，一审查明事实基本属实，本院依法予以确认。 本院认为，本案系因为履行《商品房买卖合同》产生的纠纷，故案由应为商品房买卖合同纠纷。一审法院将本案案由定为物业服务合同纠纷不妥，本院依法予以纠正。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司应否承担并返还上诉人余常中、龙海燕2017年1月1日至2018年10月30日的物业管理费；二、上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司应否赔偿上诉人余常中、龙海燕逾期报送办理房屋登记资料违约金7499.73元；三、上诉人余常中、龙海燕主张广汇公司赔偿其房屋外墙节能缺陷是否有事实及法律依据的问题。 关于争议焦点一，上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司应否承担并返还上诉人余常中、龙海燕2017年1月1日至2018年10月30日的物业管理费。依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第八条关于物业服务和物业利用第2项，“物业服务费从该商品房交付时起开始计交”之约定，又依据桂林市中级人民法院2018年11月15日作出的已经生效的（2018）桂03民终3089号民事判决确定本案讼争房屋达到交付条件的时间为2017年7月27日，同时在该判决对上诉人余常中、龙海燕关于涉案房屋存在严重质量问题、不符合房屋条件为由拒绝接受商品房的主张不予支持，并判决上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司支付从2016年12月31日至2017年7月27日逾期交房违约金，故一审判决确定涉案房屋交付时间应为2017年7月27日依据充分。又依据涉案商品房买卖合同约定，上诉人余常中、龙海燕应从2017年7月28日起缴纳物业管理费。由于上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司原因导致逾期交房，相应的违约责任应由上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司承担，故由此造成的损失应由上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司承担赔偿责任，综上，本院依法确定上诉人余常中、龙海燕缴纳的2017年1月1日至2017年7月27日的物业服务费应由上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司承担。物业服务费并非上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司收取，一审判决桂林广汇房地产开发有限责任公司退还给上诉人余常中、龙海燕没有事实和法律依据。 关于争议焦点二，上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司应否赔偿上诉人余常中、龙海燕逾期报送办理房屋登记资料违约金7499.73元。涉案房屋办理不动产登记的时间为2018年6月10日，从房屋交付的时间2017年7月27日来算，已经超过了《商品房买卖合同》约定的180日的期限。上诉人余常中、龙海燕主张赔偿逾期报送办理房屋登记资料违约金7499.73元，依据充分。上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司主张不能按时办理好产权登记的主要原因系上诉人余常中、龙海燕未能提交相关资料系所致，但是未能提交相关的证据予以证明，本院认为，在商品房买卖合同纠纷的案件中，买受人在依照合同约定完成支付房款的主要义务的情形下，出卖人房产公司亦应积极按照合同约定履行义务，在不能按约定履行义务的情形下，作为违约方应承担相应的举证责任，故对其主张本院不予采信。 关于争议焦点三，关于上诉人余常中、龙海燕主张广汇公司赔偿其房屋外墙节能缺陷是否有事实及法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方当事人签订的《商品房买卖合同》中附件二对外墙保温的约定为“隔热、保温材料种类及厚度200厚页岩多孔砖”。涉案的清华园23号楼建筑节能部分工程经验收合格。上诉人余常中、龙海燕要求桂林广汇房地产开发有限责任公司因外墙问题承担违约责任的主张，无事实依据及合同依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国节约能源法》第十四条规定：“建筑节能的国家标准、行业标准由国务院建设主管部门组织制定，并依照法定程序发布。省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门可以根据本地实际情况，制定严于国家标准或者行业标准的地方建筑节能标准，并报国务院标准化主管部门和国务院建设主管部门备案。”广西壮族自治区住房和城乡建设厅作为广西壮族自治区建筑主管部门，于2016年10月下发《执行新的的通知》，通知规定于2017年4月1日起执行新的区标，届时原区标同时废止。广西壮族自治区住房和城乡建设厅的上述行为是具体落实《中华人民共和国节约能源法》第十四条的行为。本案涉案的清华园23号楼系在上述通知下发之前完成设计施工，该房屋在设计时是符合当时仍在广西壮族自治区内执行的《广西壮族自治区居住建筑节能标准》的规定。桂林市住房和城乡建设局亦对该房屋设计是符合广西壮族自治区居住建筑节能标准作出了认定。上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司按照涉案房屋设计时《广西壮族自治区居住建筑节能设计标准》的规定进行的建筑节能设计并无不当，上诉人余常中、龙海燕提出涉案房屋建筑节能设计违反国家强制性标准的主张，于法无据，理由不能成立，本院亦不予认定。 综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律有误，裁判结果有瑕疵，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初296号民事判决第二项、第三项； 二、变更广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初296号民事判决第一项为：上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司赔偿上诉人余常中、龙海燕物业服务费损失2318.14元。 二审案件受理费1736元（上诉人余常中、龙海燕已预交），全部由上诉人余常中、龙海燕负担；二审案件受理费50元（上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司已预交），由上诉人桂林广汇房地产开发有限责任公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 周 霞 审判员 丁 勇 审判员 刘媛媛 二〇二〇年元月八日 书记员 粟建玉