广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终2158号 上诉人（一审被告）：陆映壮，男，1985年2月20日出生，壮族，个体户，住广西壮族自治区德保县，系“德欣生活超市”经营者。 被上诉人（一审原告）：广西德保县富泽物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区德保县城关镇德盛路山水碧苑住宅小区。 法定代表人：黄平，经理。 上诉人陆映壮与被上诉人广西德保县富泽物业服务有限公司（以下简称富泽物业）因物业服务合同纠纷，不服德保县人民法院（2019）桂1024民初687号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月21日受理后，依法由审判员刘亮、凌文楼、玉江组成合议庭，于2019年12月13日通知当事人到庭进行举证、质证、调查辩论。上诉人陆映壮到庭参加诉讼，被上诉人富泽物业未到庭。本案现已审理终结。 上诉人陆映壮的上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉请请求。事实与理由：一审法院已认定本案所涉《小区物业管理委托合同》无效，被上诉人主张其为业主提供物业服务，依法应由其负责举证证实。本案中，上诉人已明确表示不知道小区有物业公司进驻，也没有享受过任何物业服务内容，而被上诉人也没有提交任何代缴水电费、垃圾费以及设施维修费等票据证实其提供过物业服务，所以一审认定事实和判决有误，请求二审法院依法纠正并改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人富泽物业答辩称：被上诉人在上诉人所在小区进行物业服务是客观事实，且该事实已被法院生效判决所确认；涉案《物业管理委托合同》虽无效，但并不妨碍被上诉人就实际履行物业服务范围内主张相应管理服务费，且被上诉人主张的物业费标准系经过德保县房产局和物价局审核确认的，没有超出行业标准，故被上诉人的诉请具有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，请求二审法院依法予以维持。 一审法院认定事实：陆映壮系德保县德立山庄小区综合楼首层1、2、3、4、5铺面的业主，建筑面积为2362.39平方米。2016年11月26日下午召开德保县德立山庄小区业主大会，讨论选举业主委员会成员及新入住物业公司的情况，由于大部分业主并未按时去开会，故业主大会并未召开及讨论各项议题，事后陆瑞士按德保县房地产管理所的备案要求，虚假填写该小区召开业主大会投票情况及选举结果等并私自设立了小区业主委员会，业主委员会主任由陆瑞士担任，备案后刻了一枚“德保县德立山庄小区业主委员会”公章。 2017年1月7日，陆瑞士以“德保县德立山庄业主委员会”的名义与广西德保县富泽物业服务有限公司签订一份《小区物业管理委托合同》，合同约定服务小区的建筑面积为62000平方米，并约定住宅、杂物房、商铺夹层的物业服务费收费标准为0.68元/平方米/月，商业部分的收费标准为1.2元/平方米/月。合同签订后，富泽物业于2017年1月16日开始对德立山庄小区进行管理服务。2017年8月16日，富泽物业与德保县德立山庄业主委员会签订一份《终止合同协议书》，约定富泽物业为该小区提供物业服务至2017年8月16日止。由于陆映壮没有交纳物业服务费，故富泽物业向一审法院起诉，要求依法判决陆映壮支付在此期间的物业费19844元及违约金5953.2元。 一审法院认为，富泽物业与德保县德立山庄小区业主委员会签订的《小区物业管理委托合同》。因“德保县德立山庄小区业主委员会”未依法成立，不具备从事民事活动的主体资格，事后德保县德立山庄小区业主大会也未追认，故该合同属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案系物业服务纠纷，富泽物业实际履行了对德保县德立山庄小区物业进行管理和服务，在提供管理和服务期间，陆映壮作为小区业主并未提出异议，因此，富泽物业与陆映壮之间形成事实上的物业管理服务合同关系。故富泽物业要求陆映壮支付自2017年1月16日起至2017年8月16日止的物业费，具有事实和法律依据，依法予以支持。另外，富泽物业要求按1.2元/平米/月支付物业服务费的主张，该收费标准系经过德保县房地产管理所和德保县物价局审核签章，且并未明显超过当地物业服务行业的一般收费标准，因此，其主张按1.2元/平米/月的收费标准确定本案物业用务费即19844元（1.2元/平米/月×2362.39平方米×7个月），依法照准。富泽物业所主张的违约金，由于《小区物业管理委托合同》无效，因此，该合同所规定的内容均属无效，其主张违约金依法无据，依法不予支持。陆映壮提出富泽物业没有对德立山庄小区进行物业服务，但没有提交证据证实其主张，故依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物业管理条例》第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、由陆映壮支付给广西德保县富泽物业服务有限公司物业服务费19844元。二、驳回广西德保县富泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费445元，依法减半收取222元，由广西德保县富泽物业服务有限公司负担100元，陆映壮负担122元。 二审期间，上诉人为证明其主张提供《水电费、垃圾费收费发票》15张，用于证明2017年1月-7月的水电费和垃圾费均是由上诉人自行缴纳，被上诉人并未对此提供物业服务。被上诉人未到庭进行质证。 本院认为上述证据与本案具有关联性，对该证据本院予以确认并在定案时作为参考。 综合全案证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，案外第三人即本案所涉小区（德保县德立山庄小区）业主许彩妹于2017年就同类物业服务合同纠纷向人民法院提起民事诉讼。该案经本院二审后，于2018年2月27日作出（2017）桂10民终2192号民事判决，采信富泽物业提供的《德立山庄物业管理服务收费公示》、《巡逻签到表、照片》及《德立山庄部分业主缴纳物业费的统计情况》等证据并认定富泽物业实际为涉案小区提供了物业服务的事实。另，判决认定涉案的物业交纳标准已经德保县房地产管理所和物价局审核签章，该标准符合当地物业服务行业的一般收费标准。上述判决现已生效。 本案的争议焦点是：被上诉人是否实际为涉案小区提供了物业服务？其要求上诉人支付物业服务费是否有事实和法律依据？ 本院认为，关于被上诉人是否实际为涉案小区提供了物业服务的问题。被上诉人富泽物业主张其为涉案的德立山庄小区提供物业服务，双方间形成事实上的物业服务合同关系，并据此向法院起诉要求各业主支付相应对价物业费。其中，在已生效的（2017）桂10民终2192号民事判决中，被上诉人富泽物业为证明其主张提供了《德立山庄物业管理服务收费公示》、《巡逻签到表、照片》及《德立山庄部分业主缴纳物业费的统计情况》作为佐证。本院经审查后采信上述证据并确认富泽物业主张的事实，判决由业主支付相应对价的物业费。因上述所涉事实系已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，被上诉人在本案中可无须另行举证。上诉人对该确认的事实有异议，对此综合全案证据，因上诉人所提供的水电费及垃圾费等收费发票虽证实其确有自行缴纳相应费用的事实，但并不足以推翻（2017）桂10民终2192号民事判决的效力，故对其意见本院不予采纳。 关于被上诉人要求上诉人支付物业服务费是否有事实和法律依据的问题。物业服务企业除代收水电非和垃圾费的服务内容外，还负责小区公共区域的环境卫生、设施维护和治安管理等工作，而该部分工作是以维护小区业主共同利益为目的，对于业主而言已潜在享受了利益，故业主应当向物业服务企业提供一定的费用以折价补偿物业服务企业因提供服务而发生的成本支出。为此，结合本案，被上诉人富泽物业要求上诉人按照1.2元/平米.月的标准支付自2017年1月16日起至2017年8月16日止的物业服务费，合计共19844元（1.2元/平米.月×2362.39㎡×7个月），具有事实和法律依据，且未明显超过当地物业服务行业的一般收费标准，一审判决支持其诉请于法有据。被上诉人以未享受物业服务为由提出抗辩的理由不成立，本院依法不予采信。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费445元（上诉人已预交），由上诉人陆映壮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 亮 审 判 员  凌文楼 审 判 员  玉 江 二〇二〇年一月九日 法官助理  陈华婷 书 记 员  黄丽华