浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终6264号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郑诚，女，1986年6月2日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：徐兰芬，女，1960年1月3日出生，汉族，住杭州市上城区。（系郑诚母亲） 委托诉讼代理人：沈晓刚，浙江际洲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：鲁杰，男，1994年2月15日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：鲁生华，男，1963年5月9日出生，汉族，住杭州市江干区。（系鲁杰父亲） 原审第三人：杭州华邦房地产代理有限公司。住所地：杭州拱墅区红石中央大厦301室。统一社会信用代码：9133010573776526XJ。 法定代表人：滕皋明。 上诉人郑诚因与被上诉人鲁杰、原审第三人杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2019）浙0102民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2018年7月6日，鲁杰为购买凤凰山脚路小区3幢3单元102室房屋向华邦公司交付意向金100000元。2018年7月18日，郑诚（作为卖方、甲方）与鲁杰（作为买方、乙方）订立《杭州市房屋买卖合同》，约定：甲方房屋坐落于杭州市上城区，建筑面积35.87平方米；该套房屋转让总价为1860000元；乙须于2018年7月27日前支付首期款750000元，余款乙方申请银行贷款，须于2018年7月27日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料；双方还对其他条款进行了约定。同日，郑诚（作为出让方、甲方）与鲁杰（作为受让方、乙方）订立《房产转让补充协议》，约定：鉴于乙方申请银行商业按揭，若因乙方个人原因导致不能正常办理，则乙方应在接到中介通知后7日内根据中介方于银行协调结果增加首付成数或变更按揭银行或采用自筹资金付款，甲乙双方应当积极配合变更交易相关合同；若因国家、银行政策调整导致需增加首付或审批通不过的，则甲乙双方协商解决，若协商不成，则甲乙双方解除合同及相关协议，双方互不追究违约责任；甲方同意将已收到的乙方购房定金100000元于领取首付款划款通知书后当日转交中介方，中介方收到定金后1个工作日内退还给乙方等。2018年7月27日，鲁杰委托其父亲鲁生华将首期款750000元支付至华邦公司的银行监管账户。2018年8月23日，鲁杰委托浙江亿维律师事务所律师李明律师向郑诚发函，要求郑诚到华邦公司处办理更换按揭银行的手续。2018年9月8日，郑诚（作为卖方、甲方）与鲁杰（作为买方、乙方）订立《杭州市房屋买卖合同》，对2018年7月18日双方订立的《杭州市房屋买卖合同》部分条款进行了修改。2018年9月10日，郑诚（作为出让方、甲方）与鲁杰（作为受让方、乙方）订立《房产转让补充协议》，约定：鉴于乙方申请银行商业按揭，若乙方向中国邮政储蓄银行股份有限公司杭州市庆春路支行申请贷款审批未能通过，则乙方采用自筹资金付款等。2018年9月14日，华邦公司将750000元首期款退还鲁杰父亲鲁生华。2018年9月17日，鲁生华将首期款750000元支付至华邦公司的银行监管账户。在合同履行过程中，郑诚、鲁杰双方及其家人因交易发生纠纷并报警至公安机关处理。郑诚母亲曾向房产部门投诉，且向中国邮政储蓄银行股份有限公司杭州市庆春路支行称本交易存在纠纷等。2018年10月19日，华邦公司向郑诚、鲁杰出具《通知函》，载明：2018年10月17日案涉银行贷款申请审批通过，当日郑诚母亲前往银行在未过户的情况下，要求第三方的贷款银行承诺放款时间，并陈述鲁杰存在黑社会背景，交易存在纠纷，该房产存在拆迁可能等，导致贷款银行认为存在贷款风险，于当日明确反馈该司，不再同意该贷款的审批申请。2018年12月14日，鲁杰向郑诚邮寄《解除合同的通知》，要求解除双方的房屋转让合同及补充协议。2018年12月15日，郑诚收到上述通知。2019年1月24日，鲁杰提起诉讼，请求判令：1、确认鲁杰与郑诚于2018年7月18日签订的《杭州房屋转让合同》、《房地产转让补充协议》、2018年9月8日签订的《杭州房屋转让合同》解除；2、郑诚返还定金100000元；3、郑诚支付违约金370000元；4、本案的诉讼费由郑诚负担。在诉讼过程中，鲁杰明确上述第1项诉讼请求为：确认鲁杰与郑诚于2018年7月18日签订的《杭州房屋转让合同》、《房地产转让补充协议》，2018年9月8日签订的《杭州房屋转让合同》、2018年9月10日签订的《房地产转让补充协议》自2018年12月15日起解除。郑诚提出反诉请求，请求判令：1、鲁杰继续履行房屋转让合同，支付余款1100000元整；2、鲁杰支付违约金370000元；3、反诉案件受理费由鲁杰负担。 原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，郑诚与鲁杰订立的两份《杭州市房屋买卖合同》及两份《房产转让补充协议》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合同有效。当事人应当按照约定全面履行义务。合同履行过程中，鲁杰首先未能通过贷款银行的审批，在发生交易纠纷时，双方先后均不能理性处理，致使双方丧失信任、协助、合作基础，案涉第二次合同贷款亦未能获得审批，合同不具备继续履行的可能性。在此基础之上，鲁杰向郑诚邮寄《解除合同的通知》，要求解除双方的房屋转让合同及补充协议，郑诚于2018年12月15日收到上述通知。因此，鲁杰要求确认鲁杰与郑诚于2018年7月18日签订的杭州房屋转让合同、房地产转让补充协议，2018年9月8日签订的杭州房屋转让合同、2018年9月10日签订的房地产转让补充协议自2018年12月15日起解除的请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，案涉房屋转让合同及补充协议本院已确认解除，郑诚自认收到鲁杰的款项100000元，应当予以返还。同时，对郑诚要求继续履行合同的请求，不予支持。对双方要求对方支付违约金370000元的诉讼请求，因双方对合同的解除均存在过错，且不符合合同约定支付违约金的情形，故对双方的上述请求，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年5月31日判决：一、确认鲁杰与郑诚于2018年7月18日签订的杭州房屋转让合同、房地产转让补充协议，2018年9月8日签订的杭州房屋转让合同、2018年9月10日签订的房地产转让补充协议，自2018年12月15日起解除；二、郑诚返还鲁杰款项100000元；三、驳回鲁杰的其他诉讼请求；四、驳回郑诚的全部反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8350元，减半收取4175元，由鲁杰负担3025元，由郑诚负担1150元。反诉案件受理费9015元，由郑诚负担。鲁杰于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；郑诚于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，郑诚不服，向本院提起上诉称：一、本案合同履行中，是鲁杰存在违约行为导致合同无法继续履行。按双方合同约定首付款支付后鲁杰向银行申请按揭贷款。后因鲁杰自身的原因（征信流水不够），贷款银行建行文晖支行不予审批，致使双方合同无法履行。这是郑诚第一次违约。二、鲁杰第一次未通过银行按揭审批，与郑诚发生争执，且殴打郑诚的母亲徐兰芬致其受伤。三、原合同变更后，鲁杰未按时签署新的合同，存在违约行为。四、根据新签订的合同，鲁杰未及时打入首付款，存在违约行为。根据新的合同规定，鲁杰应于9月15日前将首付款打入华邦公司监管账户，但直到9月17日鲁杰才将款项打入。这是鲁杰第三次违约。五、合同履行过程中，鲁杰第二次未通过银行按揭审批，按合同约定，鲁杰应自筹资金付款，鲁杰未自筹款项付款的行为已构成合同根本性违约，这是鲁杰第四次违约。六、鲁杰的商业贷款未通过审批，是其自身原因造成的，与徐兰芬的行为没有任何关系。七、鲁杰提出解除合同的请求，不符合约定和法律规定的解除条件。请求二审法院：一、撤销原判，依法改判支持郑诚的反诉请求；二、一、二审诉讼费由鲁杰承担。二审中，郑诚认为双方的房屋买卖合同已不具备继续履行的可能性，故申请撤回上诉请求中要求继续履行房屋买卖合同，支付余款1100000元的请求，变更上诉请求为：一、撤销原判第二项并改判鲁杰支付郑诚违约金370000元；二、鲁杰承担本案一、二审诉讼费用。 上诉人郑诚在二审中提交聊天记录截图复印件，证明华邦公司于2018年9月25日通知郑诚，鲁杰的按揭贷款未通过的事实。 被上诉人鲁杰在二审中辩称：郑诚的上诉毫无理由，原审已经判决由郑诚返还鲁杰100000元。 被上诉人鲁杰在二审中未提交新证据。 上诉人郑诚在二审中提交的证据，经出示，被上诉人鲁杰认为不属于二审中的新证据，不予质证，且认为之前贷款未办理成功，双方已经进行协商，鲁杰之后已经通过邮政储蓄银行的贷款申请，但因为郑诚母亲的吵闹未成功，责任在郑诚。本院认为，上述证据已经超过了举证期限，且被上诉人不同意进行质证，本院不予确认。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实除原审认定的“2018年7月18日，郑诚（作为卖方、甲方）与鲁杰（作为买方、乙方）订立《杭州市房屋买卖合同》”应为2018年7月18日，郑诚（作为卖方、甲方）与鲁杰（作为买方、乙方）订立《杭州市房屋转让合同》及“2018年9月8日，郑诚（作为卖方、甲方）与鲁杰（作为买方、乙方）订立《杭州市房屋买卖合同》，对2018年7月18日双方订立的《杭州市房屋买卖合同》部分条款进行了修改”应为2018年9月8日，郑诚（作为卖方、甲方）与鲁杰（作为买方、乙方）订立《杭州市房屋转让合同》，对2018年7月18日双方订立的《杭州市房屋转让合同》部分条款进行了修改外，其余与原审判决认定的基本事实一致，予以确认。 另查明，2018年9月8日，郑诚（作为卖方、甲方）与鲁杰（作为买方、乙方）订立《杭州市房屋转让合同》，对2018年7月18日双方订立的《杭州市房屋转让合同》部分条款进行了修改，其中约定双方同意委托中国邮政储蓄银行股份有限公司杭州市庆春路支行银行账号对房产交易资金进行监管支付；鲁杰应于2018年9月15日前支付首付款75万元至银行第三方监管账户。双方于2018年9月10日签订的《房产转让补充协议》中约定双方若其中一方不履行本协议，违约方应承担违约责任，向守约方支付违约金37万元等。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”根据郑诚变更后的上诉请求，双方现对原审判决的确认鲁杰与郑诚于2018年7月18日签订的《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》及2018年9月8日签订的《杭州市房屋转让合同》、2018年9月10日签订的《房产转让补充协议》自2018年12月15日起解除无异议，本院予以确认。2018年7月18日双方签订了《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》之后，虽鲁杰银行贷款未能审批通过，但根据双方签订的《房产转让补充协议》，郑诚应积极配合变更双方交易的相关合同，即使在此期间双方因此发生争议，但之后在2018年9月8日和9月10日又签订了《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》，变更了相应内容，双方就合同的履行达成了新的一致意见，约束双方的则应是变更后的合同权利义务，郑诚所谓的在此之前鲁杰一次次违约无从谈起。后签订的《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》的首付款75万元系华邦公司将之前合同的首付款退回鲁杰，鲁杰再重新作为新合同首付款打款，是变更合同后款项的周转支付，不存在鲁杰故意拖延支付的情形。根据华邦公司的陈述，结合录音证据及郑诚自己的陈述，可知华邦公司曾通知双方鲁杰的银行贷款申请已经审批通过，郑诚的母亲收到消息后即至中国邮政储蓄银行庆春路支行反映本交易存在纠纷等情况，后银行反馈信息鲁杰的银行贷款申请审批未通过。从结果上看，确实鲁杰的银行贷款未能审批通过，根据双方2018年9月10日签订的《房产转让补充协议》约定，鲁杰应采用自筹资金付款，但从以上整个审批过程发展来看，中间曾发生过变化，特别是郑诚的母亲曾有参与其中，在郑诚未举证证明审批未通过系因鲁杰自身原因的情况下，据此要求追究鲁杰违约责任缺乏充分的依据，郑诚的上诉请求均无法支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8350元，由郑诚负担（郑诚已向本院预交上诉案件受理费18030元，郑诚应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费9680元）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 盛 峰 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年一月七日 书记员 袁其伟