浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初20250号 原告：绿城物业服务集团有限公司余杭分公司，住所地：杭州市余杭区仓前街道文一西路1326号2号楼801B。 法定代表人：简阳，公司常务副总经理。 委托诉讼代理人：吴梅红、宋海鹏，浙江民凯律师事务所律师。 被告：屈清峰，男，1981年11月12日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告：韩蓉，女，1986年11月19日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：屈清峰，男，1981年11月12日出生，汉族，住杭州市余杭区，系被告韩蓉丈夫。 原告绿城物业服务集团有限公司余杭分公司（以下简称原告）与被告屈清峰、韩蓉（以下简称二被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案受理。依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴梅红和被告屈清峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：原告系杭州瑞城花园住宅小区物业管理公司，被告系该小区业主。2011年9月20日，原告与杭州瑞城房地产开发有限公司签订瑞城花园项目前期物业服务合同补充协议，明确高层住宅物业服务费按1.8元/月·平方米收取（因余杭区政府限价原因，一直按照1.68元/月·平方米），能耗费按0.4元/月·平方米收取。而后，原告与被告签订杭州瑞城花园前期物业服务协议，同时明确业主或物业使用人应在12个月的第一个月履行交纳义务，逾期交纳的应支付相应的滞纳金。被告作为杭州瑞城花园典晶轩5-1-903的业主，虽经原告多次催告，但被告一直拒绝支付自2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、能耗费等物业服务费用。原告认为，原告是被告委托提供物业服务的物业服务企业，具有物业管理资质，并提供了物业管理服务，被告理应按期交纳相应的物业服务费用，本案被告无故拖欠上述费用的行为，已严重侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院，诉讼请求：1、判令被告支付杭州瑞城花园典晶轩5-1-903的物业服务费8317.21元（物业服务费标准为1.68元/月·平方米，自2016年1月1日至2018年12月31日）。2、判令被告支付杭州瑞城花园典晶轩5-1-903的能耗费1980.29元（能耗费标准为0.4元/月·平方米，自2016年1月1日至2018年12月31日）。3、要求被告支付杭州瑞城花园典晶轩5-1-903的上述费用产生的滞纳金4876.89元（滞纳金自逾期之日起暂算至2019年3月31日，按照每日万分之六收取）。4、本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告补充陈述其曾于2018年6月15日提起诉讼，要求被告支付拖欠的2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费，案号（2018）浙0110民初9879号，后因原告错过开庭时间，导致该案按撤诉处理。另，针对被告的答辩意见，原告认为其已经按照服务协议的约定履行了相应的物业服务，对于业主群所反映的问题，可能存在打扫、清理不及时的问题，业主在群里反映之后，原告马上积极进行了处理，不存在持续的情况。对于反映的垃圾堆放清理，原告也一直与相应业主沟通装修垃圾存放，现在已经处理，不存在未清扫的问题。业主群上反映的问题，每名业主的需求不同，不可能全部满足，原告尽最大的可能，满足绝大部分业主，共同管理好小区。开发商的施工问题，原告一直与其沟通，但无法处理开发商的问题。原告尽自己最大努力在不断改善高层部分的物业服务，被告所提问题与物业服务有关的，原告都在整改，目前不存在需要减免物业服务费的情形。 原告提交了杭州瑞城花园前期物业服务协议、户籍信息、杭州市不动产登记信息查询记录、余杭区普通住宅小区前期物业服务收费备案表、挂号信、EMS详情面单、照片和（2018）浙0110民初9879号传票、诉讼费交纳通知书等证据材料，拟证明其上述主张。 二被告答辩称：被告不是不交物业服务费，而是原告不符合甲级资质企业，不能按照甲级资质企业收取物业服务费。物业服务费应当减免50%。案涉小区2014年交付，小区高层8幢共计978户业主集中在东西走向一条狭长地带，南面工地，北面行车道路。开发商曾承诺2015年底全部交付，但至今仍未完全开发，开发商一拖再拖，于2018年初动工，高层业主至今未享受完整的物业服务，不应该全额缴纳物业服务费，未开发完成部分土地面积物业服务费应向杭州瑞成房地产开发有限公司收取。被告缴纳了一年多物业服务费，所以并非恶意拖欠物业服务费。2016年至今，原告在一年多的管理过程中服务质量极差，态度敷衍。曾勾结开发商欺骗业主签字同意开发商规划变更，在小区业主维权时，甚至小区保安队长对业主进行人身伤害，物业经理一旁观看，未进行制止，余杭街道派出所有出警记录。后因此事，保安队长及物业经理调离小区。由此可见，原告是怎么样服务于业主。小区装修过程中，原告引进小区服务队，具有黑社会性质，勾结黑恶势力在小区进行水泥、沙子、砖块等建筑材料高价强买强卖。恐吓业主，殴打外买材料的运输人员，不允许进入小区，小区保安甚至配合阻扰进入小区。小区服务费入驻小区的费用，没有在小区收入中体现，被原告及其领导瓜分。2019年1月8日，被告韩蓉不慎将汽车钥匙掉进电梯井，求助原告，不管不问。后在维修公司帮忙下取出。维修公司反馈金属物掉进电梯井，危害极大，原告不管小区业主生命安全，对危害业主生命安全事故冷漠无情。小区卫生、绿化、安全等管理极差。社会人员可随意进出入小区。业主家中多次发生盗窃事件。门上、车上经常有广告张贴、小区费用收支出异常，不透明不公开。电梯存在过多的维修，存在异常。物业服务协议约定物业服务费为1.8元，违反杭州市余杭区物业服务收费管理实施细则基本收费标准1.4元，允许上浮20%，应该是1.68元。所以合同无效。原告催收物业服务费时，态度恶劣。原告违反杭州市余杭区普通小区物业服务收费登记评分标准（甲级）标准，原告不符合甲级企业服务资质，资质属于挂靠，服务极差，服务达不到上浮20%，也不符合甲级资质，是挂靠的公司。 二被告提交订单详情网页打印件、微信聊天记录、照片、公告等证据材料，以证明其抗辩意见。 本院经审理查明：被告屈清峰、韩蓉系余杭区仓前街道瑞城花园典晶轩5幢1单元903室房产的所有权人，用途住宅，建筑面积137.52平方米，登记日期2014年11月3日。 2014年8月19日，原告与二被告签订《瑞城花园前期物业服务协议》一份，约定原告为上述5幢1单元903室提供物业管理服务；自领房之日起缴纳物业服务费用，物业服务费每12个月缴纳一次，应在每12个月的第一个月缴纳；收费标准，小高层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元，运行能耗费按建筑面积每月每平方米0.4元计算；合同还约定了服务内容，如甲方（即原告）违反协议未达到管理服务质量约定目标的，乙方（即二被告）有权要甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，如乙方协议未按照约定缴纳物业服务费的，甲方有权要求乙方按每逾期一日加收应缴纳额的千分之二滞纳金。后原告为该小区提供物业服务，二被告支付物业服务费、运行能耗费至2015年12月底。原告曾于2017年3月13日向二被告寄送挂号信，因无人签收被退回。2018年6月，原告曾以与二被告物业服务合同纠纷向本院提起诉讼[案号（2018）浙0110民初9879号]，后因其无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法裁定该案按撤诉处理。2019年4月19日，浙江民凯律师事务所受原告委托，以ＥＭＳ邮政特快专递的形式，向二被告发送律师函一份，催收物业服务费用。 二被告提供的订单详情、微信聊天记录等显示，2016至2018年间，通过客服APP、业主微信群等平台，被告屈清峰等业主反映电梯、楼道卫生和垃圾清运，外来人员随意进出并发放、张贴小广告，以及电梯维修、电瓶车充车、养狗、停车等问题，其中2019年1月8日被告韩蓉报告车钥匙掉入电梯井道，后评价：服务极差，没有帮助取钥匙。 另查明，2013年7月19日物价部门同意原告提交的案涉广瑞·瑞城花园小区前期物业服务收费备案，即收费等级甲级，有电梯住宅基准收费标准1.4元/月·平方米，可上下浮动20%。 本院认为，虽案涉《瑞城花园前期物业服务协议》约定的物业服务费标准高于备案，因原告实际按备案收费标准向二被告主张物业服务费，且未发现存在合同法第五十二条规定情形，故原告与二被告之间的物业服务合同合法有效，依法应予保护。二被告未依约及时支付物业服务费致使本案纠纷发生，为此应承担相应的法律责任。现原告要求二被告支付自2016年1月1日至2018年12月底的物业服务费和运行能耗费，符合双方约定，本院予以支持。原告要求二被告按合同约定支付滞纳金，考虑到二被告曾多次反映物业服务中存在的问题等客观情况，本院不予支持。二被告辩称原告服务质量差、服务费用应予以减免，因不符合合同约定，本院不予支持，二被告如认为原告提供的物业服务未达到要求致使其遭受损失的，可收集证据另行主张。二被告关于案涉小区尚未完全开发以及涉“黑”、原告资质不符要求等意见，不属于本案审理的范围，本院在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告屈清峰、韩蓉于本判决生效后十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司余杭分公司物业服务费8317.21元。 二、被告屈清峰、韩蓉于本判决生效后十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司余杭分公司运行能耗费1980.29元； 三、驳回原告绿城物业服务集团有限公司余杭分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取90元，由原告绿城物业服务集团有限公司余杭分公司负担29元；由被告屈清峰、韩蓉负担61元，于本判决生效后十日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  钟其炳 二〇二〇年一月十九日 书记员  杜 洁