安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初1907号 原告：姚展，男，1974年3月2日出生，汉族，大学文化程度，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：张学奇，安徽里奇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程雪晴，安徽里奇律师事务所实习律师。 被告:安徽泉山湖置业有限公司，住所地淮南市山南新区金家岭合淮路西侧联华金水城E25栋，统一社会信用代码913404007568121564。 法定代表人：汪季明，男，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王新宝，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓光，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 原告姚展与被告安徽泉山湖置业有限公司（以下简称泉山湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告姚展及其委托诉讼代理人张学奇、程雪晴、被告泉山湖公司的委托诉讼代理人张晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚展向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付淮南市田家庵区联华泉山湖A35幢101号房屋；2、依法判令被告向原告支付违约金336994元(后续计算至实际交房之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2011年4月9日签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定原告以每平米7688.22元的价格，购买被告开发的位于淮南市田家庵区联华泉山湖房屋一套。原告购买的房屋系A35幢101号房，面积为219.22平方米，总金额为1681027元，采取按揭方式付款。同时，该合同约定，被告应于2012年6月30日前向原告交付房屋。合同签订后，原告依约于2011年4月9日前向被告支付了购房首付款581027元，因被告与银行交涉出现问题，银行不愿意贷款1100000元，导致原告不能按约定期限办理贷款手续。在被告与银行协商之后，原告按被告要求增加200000元首付款，2013年6月24日，银行将900000元放款给被告。但是，被告在收到款项后，至今未能向原告交付房屋，且始终占用原告支付的款项。同时，房屋建成之后，原告曾前往现场看房，发现相邻房屋的装修和改造对原告购买的房屋存在严重影响，且损坏了原告房屋外观。经原告多次催促消除影响，被告至今未完成。原告认为，根据《合同法》及双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告未能在约定期限内向原告交付房屋的行为，已经构成违约，原告依法享有追究对方违约责任的权利。现经双方协商不成，为维护原告的合法权益不受侵害，依法向人民法院提起诉讼，请依法判处。 被告泉山湖公司辩称，1、原、被告双方都存在违约的行为，原告逾期付款，被告逾期交房；被告同意承担2013年6月24日至2015年12月15日这个期间的违约金，同意抵扣；2、被告已于2015年12月15日向原告去函，通知其办理交房手续，原告无正当理由拒绝收房，根据双方签定的《商品房买卖合同》第十一条的规定，视为被告已经完成了房屋的交付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的姚展身份证复印件、泉山湖公司企业信息公示单截屏打印件、《商品房买卖合同》复印件、被告提交的泉山湖公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、淮南市商品房网上备案确认单复印件，因原、被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交的泉山湖公司专用收据复印件、原告的银行流水复印件；证明原告已按约定向被告全额交纳购房款。被告质证意见：三性均有异议。本院认证意见：被告在庭审中认可原告的购房款已交齐，故本院对该组证据予以确认。 2、原告提交的A35栋101号房屋的被损坏侵占的房屋外观照片打印件6张；证明102号房屋装修改造破坏了原告购买的101号房屋外观且侵占了原告的房屋位置，严重影响原告正常使用房屋。被告质证意见：三性均有异议，对其证明观点也持有异议，因为该组证据不能反映出拍照的时间，如果在被告交房后所产生的这些问题原告应当起诉具体的侵权人与被告无任何关系。本院认证意见：对该组证据暂不予认定。 3、原告提交的通话录音；证明被告未按交房期限交房构成违约，102号房屋装修改造的时间在被告向原告发函之前，即2015年12月15日前；双方当事人对于交房条件进行了变更约定，被告承诺将102号房屋给101号房屋造成的问题予以解决后，被告再向原告交付房屋，但是到目前为止被告仍未解决问题也未向原告交付房屋。被告质证意见：需要回公司核实单雅婷是否为公司的置业顾问；即使是，她也是根据原告所讲述的问题进行回答，并不能反映房屋客观存在的一些问题，通话的录音时间也不能显示出来。本院认证意见：对该证据的真实性依法予以确认。 4、被告提交的EMS快递单复印件及《回函》原件；证明原告姚展于2015年12月15日已收到被告要求其办理交房的书面《催交告知函》，但原告以各种理由未办理。原告质证意见：真实性无异议，对证明观点有异议。在被告没有提供《催交告知函》的情况下，该证据材料不能证实其证明观点。当时我给被告寄的《回函》，根据被告给我寄的函，仅仅说我违约了，多次催我去办理房屋交房手续未果，函上也没有告知我去办理交房手续的相关内容。本院认证意见：对该组证据的真实性依法予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告双方于2011年4月9日签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，原告向被告购买联华·金水城（推广名称：联华泉山湖）A35幢101号房屋，预测建筑面积为219.22平方米，房屋单价为每平方米人民币7688.22元，总价款为1681027元。买受人应于2011年4月9日前支付首期房价款581027元，余款1100000元于2011年4月16日前按揭或公积金贷款办理完毕。合同第七条逾期付款责任约定：“买受人如未按本合同约定时间付款，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）⑴逾期在90日之内，……买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金合同继续履行；⑵逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”。第八条交付期限约定：“出卖人应于2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）：⑴逾期在90日之内，......⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第十一条交接第二款约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：在出卖人通知收房30日内，买受人未到出卖人处办理房屋交接手续的视同出卖人已经向买受人交付了验收合格的房屋；并由买受人承担交付使用后的相关责任和费用（包括房屋意外灭失风险责任）”。该合同于2013年6月6日办理了网上备案手续。2013年3月27日，被告向原告出具一张专用收据，内容为：“缴款单位：姚展人民币大写：柒拾捌万壹仟零贰拾柒元整……交款事由：定金100000元；首期6810257元”，其中200000元原告于2013年4月13支付给被告。2013年6月24日，原告通过商业贷款向被告转账支付了剩余购房款900000元。 2015年12月15日原告收到被告邮寄的《催交告知函》，2015年12月17日原告向被告出具一份回函，内容为：“本人姚展，于2012年购买泉山湖小区A35楼101室住宅一套。贵方在2015年12月15日寄发给本人的《催交告知函》中称‘我公司已多次催促您来办理房屋交付手续未果’，现在本人郑重向贵方提出以下异议：一、本人自购房以来，迄今未止未以任何形式收到贵方所谓的交房通知，贵方实际已延迟交房约四年之久，以上说法实为推脱自己责任的借口，本人不予认可；二、与本人所购房屋相邻之A35楼102室业主违规装修，已影响到本人房屋的正常使用，而贵方及物管部门并未采取任何劝阻行为以消除影响。鉴于以上情况，故本人不能前去办理相关交房手续。业主：姚展二〇一五年十二月十七日”。 2019年3月26日，原告以被告未能在约定期限内向原告交付房屋、相邻房屋的装修和改造损坏了原告的房屋外观、侵占了原告的房屋位置为由诉至本院，要求：1、被告继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付淮南市田家庵区联华泉山湖A35幢101号房屋；2、依法判令被告向原告支付暂计算至2019年2月28日的违约金336994元，后续计算至实际交房之日止。 根据原、被告双方的举证、质证及诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原、被告双方签定的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、原告要求被告继续履行合同，并交付涉案房屋是否有事实和法律依据；3、原告要求被告支付违约金是否有事实和法律依据，是否予以支持；4、原、被告在合同履行过程中是否有违约行为。 针对争议焦点，通过证据的分析和认定，以及庭审查明的事实，本院评判如下： 一、关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是否合法有效，原告要求被告继续履行合同，并要求交付涉案房屋是否有事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且合同的内容不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。原告在合同签订后，于2013年6月24日付清了购房款，履行了自己的给付义务。被告依据《商品房买卖合同》第十一条的规定，认为其向原告邮寄了《催交告知函》，视为已于2015年12月15日完成了交付房屋的义务。根据本院查明的事实，原告于2015年12月15日知悉其应去办理房屋交付手续，并于2015年12月17日回函称相邻房屋的装修和改造损坏了其房屋外观、侵占了其房屋位置，并在与被告后续的电话沟通中表明，应在该房屋外观被恢复后再去办理交接手续。可见，房屋交接的重要环节为验房，原告拒绝办理房屋交接手续存在正当理由。在原告与被告顾问商谈房屋外观存在明显的问题并向被告提出整改意见时，被告表示同意解决房屋外观问题。庭审中被告提交的证据不足以证明至2015年12月15日止案涉房屋已符合约定的交付条件,被告仅依据《商品房买卖合同》第十一条第二款认为其已完成了交付房屋义务的辩称本院不予采信。根据《商品房买卖合同》第九条约定：“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行……”，故原告要求继续履行合同的诉请，本院依法予以支持。 二、关于原、被告在本案中是否存在违约行为，原告要求被告支付336994元违约金是否有事实和法律依据的问题。庭审中，原、被告双方均承认自身存在违约行为，故原、被告双方均构成违约。关于违约金数额问题。根据《商品房买卖合同》第九条约定：“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之壹的违约金（该比率应不小于第（1）项中的比率）”。本案中，双方合同约定的交房时间为2012年6月30日，原告于2011年4月9日前向被告支付了购房首付款581027元，2013年4月13日支付被告房款200000元，2013年6月24日，原告通过商业贷款向被告支付了剩余购房款900000元。对于原告提交的2013年8月28日中国建设银行360000元的转账凭证，因其无法证明系原告向被告支付房款，也无被告出具的专用收据予以佐证，故本院对该笔款项依法不予确认。被告提交的证据不足以证明案涉房屋符合交付条件，应承担逾期交房的违约责任。原告要求被告支付336994元违约金的诉讼请求，因计算数额有误，本院依法进行调整如下： 1、原告应当支付被告违约金： 2011年4月17日至2013年4月12日期间违约金为1100000元×0.01%×726天=79860元； 2013年4月13日至2013年6月23日期间违约金为900000元×0.01%×71天=6390元； 综上，原告应支付被告违约金数额为86250元（79860元+6390元）。 2、被告应当支付原告违约金： 2012年7月1日至2013年4月12日期间的违约金为581027元×0.01%×285天=16559.27元； 2013年4月13日至2013年6月23日期间违约金为781027元×0.01%×71天=5545.29元； 2013年6月24日至2019年2月28日期间的违约金为1681027元×0.01%×2075天=348813.10元； 综上，被告应当支付原告违约金为370917.66元（16559.27元+5545.29元+348813.10元）。 综上所述，因原、被告双方均违约，将双方违约金相抵扣后被告应当支付原告违约金为284667.66元（370917.66元-86250元），依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告姚展与被告安徽泉山湖置业有限公司于2011年4月9日签订的《商品房买卖合同》继续履行，被告安徽泉山湖置业有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告姚展交付联华·金水城（推广名称：联华泉山湖）A35幢101号房屋； 二、被告安徽泉山湖置业有限公司在本判决生效之日起十五日内一次性支付原告姚展违约金284667.66元；自2019年3月1日起的违约金以1681027元为基数按日万分之一计算至联华·金水城（推广名称：联华泉山湖）A35幢101号房屋实际交付之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6355元，由原告姚展负担987元，被告安徽泉山湖置业有限公司负担5368元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  卢 红 审 判 员  李小柱 人民陪审员  王祥跃 二〇二〇年一月二十日 法官助理司小青 书记员杜金山 附相关法律条款： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。