山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁1302民初20723号原告：临沂鲁科置业发展有限公司。住所地：临沂市兰山区柳青街道北京路21号。法定代表人：王金山，总经理。委托诉讼代理人：贾秀任，山东隆泰律师事务所律师。被告:密芳芳，女，1981年4月10日生，汉族，住山东省临沂市兰山区。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司临沂分行，住所地：临沂市兰山区银雀山路43号。负责人：刘志光，行长。委托诉讼代理人：孙勤峰，男，汉族，1977年11月6日生，该单位职工，住临沂市兰山区。原告临沂鲁科置业发展有限公司（以下简称鲁科公司）诉被告密芳芳、第三人上海浦东发展银行股份有限公司临沂分行（以下简称浦发银行临沂分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲁科公司的委托诉讼代理人贾秀仁，被告密芳芳，第三人浦发银行临沂分行的委托诉讼代理人孙勤峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲁科公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议；并判令被告协助原告办理涉案房屋的撤销网签和备案手续；2、判令被告偿还原告垫付的贷款本息36657.01元；3、判令被告向原告支付违约金14100元；4、诉讼费、保全费、律师费等均由被告负担。事实与理由：2017年12月16日，原、被告双方签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议，被告购买原告开发建设的位于北京路××招商大厦××楼××号商用住房。根据合同约定，涉案房屋总价款为282万元，被告支付首付款141万元，剩余房款141万元被告以银行按揭贷款的方式支付。根据补充协议第1.1.3条约定，买受人在按揭贷款办理完毕后按月还款的过程中，如果因未按期还款导致出卖人承担保证责任时，视为买受人逾期付款。出卖人有权按照本合同买受人逾期付款的相关约定向买受人追偿，包括解除购房合同、收回房屋、违约金，因追偿所产生的各项费用等。根据合同第八条约定，买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，并按照累计应付款1%向出卖人支付违约金。另，被告在第三人处办理银行按揭贷款。合同签订后，原告全面履行了合同义务。但被告未按时足额支付银行按揭贷款，致使原告连续两期承担了连带保证责任，保证金被银行扣划。虽经原告多次催要，被告至今未向原告还款，也未按期向银行偿还贷款。被告的行为已经严重违反原、被告双方合同约定。为此，原告提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告密芳芳辩称，违约金不需要交了，我是特殊情况，不是故意不交房贷的。其他没有了。第三人浦发银行临沂分行述称，原、被告双方的诉讼争议不影响第三人的债权实现。经审理查明，2017年12月16日，原告（出卖人）鲁科公司与被告（买受人）密芳芳签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》合同一份，合同编号为：YS201762125。合同约定，被告购买原告开发的招商大厦1号楼14层1406号商业用房一套，建筑面积300.68平方米，每平方米9378.74元，总房款为2820000元。合同第七条、付款方式及期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金170000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人应当于2017年10月24日前支付首期房价款1410000元，占全部房价款的50%，余款1410000元申请贷款支付。第八条、逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款。第十一条、交付时间和手续。出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。补充协议1.1.3约定买受人采用银行按揭方式付款的，在按揭贷款办理完毕后按约还款的过程中，如果因未按期还款导致出卖人承担保证责任时，视为买受人逾期付款。出卖人有权按照本合同买受人逾期付款的相关规定向买受人追偿，追偿的范围包括但不限于解除购房合同、收回房屋、未按期还款本金、按同期银行贷款利率的二倍计算的利息、违约金、因追偿该债权和抵押权发生的诉讼费、评估费、拍卖费、差旅费、律师代理费等各项费用。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告密芳芳依约缴纳购房首付款1410000元。2018年1月26日，原告鲁科公司作为保证人、被告密芳芳作为借款人与第三人浦发银行临沂分行作为贷款人签订了《个人购房担保借款合同》一份，被告密芳芳用上述房屋作为抵押物办理了银行按揭贷款1410000元。贷款发放后，原、被告对涉案房屋进行了备案。后被告密芳芳自2018年8月21日开始未按约定偿还银行按揭贷款，期间被告密芳芳共计偿还按揭贷款114086.52元。原告鲁科公司作为密芳芳的保证人自2018年8月21日起代其偿还第三人按揭贷款，截至2018年10月30日，原告鲁科公司代被告密芳芳偿还按揭贷款共计本息36657.01元。至今被告密芳芳的银行按揭贷款仍由原告垫付。后原、被告因房屋买卖问题发生争议，原告诉至本院。另查明，原告鲁科公司为本次诉讼花费诉讼保全费1520元。上述事实，主要依据相关书证、经庭审调查、当事人的陈述、质证等予以证实，上述证据均已收集并记录在卷。本院认为，原告鲁科公司与被告密芳芳签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及原、被告与第三人浦发银行临沂分行签订的《个人购房担保借款合同》，均系各方当事人的真实意思表示，内容与形式均不违反法律的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应按合同约定履行各自义务。双方签订的合同中约定：“买受人采用银行按揭贷款方式付款的，在按揭贷款办理完毕后按约还款的过程中，如果因未按期还款导致出卖人承担保证责任时，视为买受人逾期付款。出卖人有权按照本合同买受人逾期付款的相关规定向买受人追偿，追偿的范围包括但不限于解除购房合同、收回房屋、未按期还款本金、按同期银行贷款利率的二倍计算的利息、违约金、因追偿该债权和抵押权发生的诉讼费、评估费、拍卖费、差旅费、律师代理费等各项费用”。本案中，由于被告密芳芳未按约履行还款义务，导致原告鲁科公司自2018年8月21日至今仍垫付银行按揭贷款，被告密芳芳的行为已经构成违约，原告鲁科公司有权据此向法院起诉要求解除合同。故对原告要求解除双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。合同解除后，原告鲁科公司应当将收受被告的首付款及银行按揭贷款返还给被告及第三人，被告应协助原告办理涉案房屋的解除备案登记手续。被告密芳芳未按约定偿还银行按揭贷款，截至2018年10月30日，原告共计代被告偿还银行按揭贷款36657.01元。被告密芳芳应当将该部分垫款偿还给原告。故对原告要求被告返还垫付款的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原、被告在合同中对逾期偿还银行按揭贷款的违约金约定不明确，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，判决如下：一、解除原告临沂鲁科置业发展有限公司与被告密芳芳于2017年12月16日签订的合同编号YS201762125的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；二、被告密芳芳于本判决生效后三十日内协助原告临沂鲁科置业发展有限公司办理位于临沂市××山区招商大厦××楼××商业用房××套房屋的解除备案登记手续；三、被告密芳芳于本判决生效后十日内返还原告临沂鲁科置业发展有限公司垫付款36657.01元；四、被告密芳芳于本判决生效后十日内支付给原告临沂鲁科置业发展有限公司诉讼保全费1520元；五、驳回原告临沂鲁科置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1069元，由被告密芳芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本五份，并于递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费，上诉至山东省临沂市中级人民法院,逾期不交纳上诉费，视为不上诉。审 判 长  高雪梅人民陪审员  尚小星人民陪审员  刘桂芬二〇二〇年一月十六日代书 记员  张 雪