辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终12073号上诉人（原审原告）：韩步成，男，1963年1月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：腾飞（韩步成女婿），男，1988年11月21日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：吕坤明，男，1989年5月21日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：赵海超，辽宁大宸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市新国都支付技术有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道泰然四路劲松大厦17B。法定代表人：**，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵海超，辽宁大宸律师事务所律师。上诉人韩步成因与被上诉人吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初3568号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。韩步成上诉请求：1、请求法院依法改判被上诉人吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司赔偿我房屋装修设施损失64173元；2、本案诉讼费用、鉴定费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定本案损失属于出租方应当容忍的合理结果系认定事实错误。吕坤明将房屋作为公司的办公场所，该行为已经超出约定的房屋用途，故被上诉人对非按约定用途使用房屋所造成的装修损坏存在故意。一审法院故意混淆限度使用和故意造成损害的概念，认定该超限度使用造成的损害不属于故意行为造成后果，是严重的认定事实错误。同时鉴定报告已充分考虑受损物品折旧、损失率等因素，应当作为赔偿的标准。吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司共同辩称：发回重审一审认定事实清楚，适用法律正确，二被上诉人均按约定进行了租赁房屋的精心维护，原鉴定报告中要求按照更换作为鉴定标准，未获得法院认可是正确的，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的诉请。韩步成向一审法院起诉请求：1.被告交还房屋并结清所欠水、电、煤气等费用（水费132.65元、电费92.93元、物业费2,384元、电梯卡工本费10元、开锁费100元）；2.被告支付原告房屋（包括地板、墙面、窗台、家具、餐桌椅子、家用电器、桑拿浴房、热水器、洗衣机、电冰箱、电视、灯等）损失以及拖欠税费共计64,173元；3.被告补缴所欠房屋租金，自2016年12月1日至2017年1月23日，每月3,333元计算；4.本案诉讼费由被告承担。吕坤明、新国都公司向一审法院反诉请求：1.反诉被告返还反诉原告押金4,000元；2.反诉被告返还反诉原告租金3,000元（40,000÷12×27÷30=3,000元）；3.诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实，2013年6月，原告作为出租人（甲方），被告吕坤明作为租用人（乙方）签订《房屋租赁协议》，该协议约定“甲方将沈阳市沈河区北站东二路8号A171房屋出租给被告吕坤明，出租日期为2013年6月10日至2014年5月31日，半年租金20,000元。甲方责任：1、必须给乙方在租用期间的正常居住和使用权。2、租用协议达成后，甲方不得另加其他租用条件。3、如租期未到或遇特殊情况不能继续租给乙方，必须提前30天通知乙方，征得乙方同意后，再解除协议。乙方责任：1、乙方负责自己租期内的水、电、煤气、物业、电话、宽带、数字电视费用、取暖费、税费等一切费用并承担因房屋漏水、漏电、漏气、下水堵塞而发生的费用，并提前45天交纳下期房租。2、乙方必须精心维护甲方房屋和设施，造成损坏按价赔偿；未经甲方同意，乙方在装修时，不得擅自改变房屋主体结构，否则后果自负。3、乙方不得中途将房屋转租他人，更不能在出租房内制假、贩假、传销、聚众赌博或从事其他违法犯罪活动，否则，一切后果自负。4、租赁期限已到与乙方联系不上，甲方有权自行收回房屋及对房屋的处理。5、出租房如有水、电、煤气等需乙方留押金4,000元，租用期满后多退少补。6、如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方，征得甲方同意后，再解除或续签协议”。该协议后附有一被告吕坤明签字的手写的“家具列表”，内容为：浴房、双人床、床头柜（2）、大衣柜、书架、茶几、餐桌、6把椅子、老板台组合、沙发组合、电冰箱、洗衣机、微波炉、沙发床、床垫、电视柜、电视机、空调、电梯卡2个。协议签订后，原告将房屋交付被告吕坤明，被告吕坤明与被告新国都公司共同使用，且将该房屋作为新国都公司办公及员工住宿用。该协议到期后，双方未续签合同，二被告继续使用租赁房屋并向原告交纳房屋租金至2016年11月30日。2016年11月3日，原告与被告就房屋使用问题发生纠纷，2016年11月4日，被告吕坤明、新国都公司搬离诉争房屋。2016年11月7日，原告向一审法院提起诉讼。2016年11月14日，被告新国都公司将房屋钥匙通过特快专递的方式邮寄给一案外人刘熙通，邮寄收件地址为沈河区惠工街中韩大厦13楼。本案在审理过程中，原告于庭审中表示申请对诉争房屋受损修复价格进行评估，一审法院依法委托辽宁中盛联盟土地资产评估有限公司（简称鉴定人中盛公司）进行评估，2017年1月23日，鉴定人中盛公司对诉争房屋进行现场勘查，原告雇佣开锁公司开锁进入房屋并花费开锁费100元。2017年3月20日，辽宁中盛联盟土地资产评估有限公司作出辽中盛评报字［2017］第012号资产评估报告书，评估结论为诉争房屋受损导致的装饰装修和物品损失价值为64,173元，原告花费评估费2,500元。另查，原告于2017年2月3日在物业公司重新办理了电梯卡，花费10元，2014年3月21日，原告交纳了诉争房屋所欠电费86.1元，违约金6.88元，共计92.93元，2017年3月22日交纳了诉争房屋所欠水费132.65元，并交纳了诉争房屋所欠2016年1月至2017年2月的物业费2,214元（每月170元）。一审法院于2017年7月3日作出判决，判决被告吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司七日内一次性赔偿原告韩步成房屋装修设施损失64,173元、2016年12月1日至2017年1月22日房屋使用费5,777元、水费132.65元、电费92.93元、物业费2,165元（已从被告吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司交纳的押金中抵扣完毕）、电梯卡工本费10元、开锁费100元。反诉被告韩步成七日内一次性返还反诉原告吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司水电费押金1,609元。被告（反诉原告）吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司不服该判决，上诉至本院，本院认为，“吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司向韩步成预付租金至2016年11月末，2016年11月3日韩步成因吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司在承租期间对房屋装饰装修及物品造成损坏不同意继续出租房屋，吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司于2016年11月14日将房屋钥匙邮寄给刘熙通，并提供邮寄快递单。韩步成坚称不认识刘熙通，吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司二审提交录音和视频，主张通过与其他承租户的对话录音，能够证明刘熙通代韩步成出租管理房屋，刘熙通是韩步成外甥；租赁房屋内的监控也拍摄刘熙通进入屋内查看情况的影像。由于刘熙通与韩步成是否存在关系，刘熙通是否接收钥匙，影响本案对吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司返还房屋时间以及开锁费损失承担的判定，故为了查清本案事实，本案应当由吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司配合法院追加刘熙通参加诉讼。如果刘熙通在不认识房主韩步成的情况下，擅自以韩步成亲属名义与承租户沟通租房事宜，并在收取房屋钥匙后没有及时告知房主韩步成，由此导致扩大部分的损失，不应由吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司承担责任。此外，在韩步成提起本案诉讼之前，租赁双方曾就损失赔偿数额进行过协商，但未能达成一致解决意见。吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司提出在其承租前房屋于2009年起一直出租，故评估过程中是否考虑了房屋装饰装修及物品的折旧，评估对象和评估范围的确定是否与吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司承租期间造成损失范围相对应，以及在能够修复情况下是否对修复费用进行评估等，一审法院应与评估机构进行确认后作出认定，并依法作出裁判。”本院裁定撤销原判，将本案发回一审法院，重新审理。本案在重审中，原告（反诉被告）韩步成诉讼请求及被告（反诉原告）吕坤明、被告（反诉原告）深圳市新国都支付技术有限公司反诉请求均没有变更。鉴定人中盛公司前述鉴定事项的鉴定人员邓治、李博出庭质证，二人表示前述鉴定评估报告中所得的最终“损失价值”64,173元，包括房屋装修部分、附属房屋设施部分以及家具部分，该“损失价值”是按照物品的重置价值乘以成新在乘以损失率得出的，其中房屋装修和附属设施包括了拆除费用。一审法院认为，原告与被告吕坤明签订房屋租赁协议，虽然吕持有的协议中盖有新国都公司的章，但原告持有的协议中并无此章，也无证据证明吕坤明于订立合同时表示其为新国都公司代理人或能使原告相信其可以代理新国都公司并以新国都公司名义订立合同。原告现否认其同新国都公司形成过意思表示一致，新国都公司不是原告与吕坤明2016年6月10日租赁合同（简称原合同）的承租人主体，其与吕坤明共同使用房屋的行为，并无证据证明形成转租合同关系，仍属吕的承租行为，后果由吕坤明承担。原合同到期后，双方未续签合同，二被告仍继续使用房屋并缴纳租金，双方形成的是不定期租赁合同关系，依双方的履行情况，双方默示认可原合同约定的权利义务关系继续约束双方。原告诉讼请求中要求二被告承担租金债务，则证明原告于合同期满后将二被告视为共同承租人，此时原告与二被告形成了关于该不定期租赁合同关系的一致意思表示，承租人主体变为二被告。故原告主张的被告吕坤明擅自转租给新国都公司，不予认定。原、被告于2016年11月3日发生纠纷，原告表示不继续租赁，是行使不定期租赁中出租人的合同解除权，依我国合同法规定应为承租人提供合理期限。按双方合同约定通知期限为30天，则被告应当在原告行使解除权后30天内交付房屋。但原告在评估公司勘查现场时，雇佣开锁公司才开锁进入房屋，此时，才应视为原告收回了诉争房屋，被告应向原告支付原告收回诉争房屋之前的房屋使用费，被告未使用诉争房屋不影响其房屋使用费的支付义务。被告支付房屋租金至2016年11月30日，故仍应向原告支付2016年12月1日至2017年1月22日的房屋使用费5,777元（20,000元÷6个月×1个月零22天）。关于被告辩称的其于2016年11月14日将房屋钥匙邮寄给刘熙通应视为完成交付的问题。在原告否认的情况下，被告未提供证据证明刘熙通为本案诉争合同原告的代理人或履行辅助人，也未提供证据证明有使被告相信刘熙通有前述代理权或者受领房屋权利的事实和理由，也未提供证据证明刘熙通的具体自然情况及与原告存在亲属关系的事实。被告是原告起诉后向刘熙通邮寄钥匙，被告并非不清楚交易对象和给付对象，也并非因原告原因无法交付，被告不构成善意，被告向刘熙通的交付不构成对原告交付。对反诉原告吕坤明、新国都公司要求反诉被告韩步成返还2016年11月剩余租金的诉求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原、被告对出租人交付时的租赁物状态并未约定，对租赁合同终止后租赁物返还时状态的约定也不明确。原、被告原合同中约定的“乙方必须精心维护甲方房屋和设施，造成损坏按价赔偿”属对租赁物使用后的状态约定不明，其中“精心维护”、“房屋和设施”、“造成损坏”均是不确定概念，根据我国合同法规定的合同解释原则，合同条款应依合同词句文义、相关条款、合同目的、交易习惯和诚实信用原则来解释。该合同为租赁合同，合同目的是双方均因租赁物的使用获益，承租人获得使用，出租人获得对价。因此，“精心维护”也不能导致妨碍使用，应当是指使用时的注意程度，可以理解为要求承租人使用租赁物要尽最大注意义务即像使用自己财产一样。而“造成损坏”同样不应包括使用后正常损耗，“造成”应理解为故意或重大过失行为。由于该条款后部还约定了“未经甲方同意，乙方在装修时，不得擅自改变房屋主体结构，否则后果自负”以及该合同后附了家具内容，被告有权对房屋装修部分实施积极的改变和处分，因此要求被告“精心维护”的“房屋和设施”应不包括装修部分，鉴定评估报告中有关装修的损失价值属于被告使用后应容忍的合理结果，被告不应承担拆除后重新装修的后果。鉴定评估报告中的家具和附属设施部分，按该机构质证意见，其所得结论均为重置价值，并非是由故意或重大过失导致的丧失使用功能的损坏结果，在无证据证明租赁物原样状况情况下，原告要求被告依评估结论赔偿无异于要求被告要对其已支付使用对价的物品进行购买，被告所付租金中已包括这些物品使用费用，原告该要求明显对被告不公平也没有法律依据，对该请求，不予支持。根据双方协议约定，在租赁期间内，被告负责自己租期内的水、电、煤气、物业、电话、宽带、数字电视费用、取暖费、税费等一切费用，根据原告提供的证据，被告在租赁期间内欠水费132.65元、电费92.93元、物业费2,165元（2016年1月1日至2017年1月22日，12个月零22天）。该部分费用应当由被告支付，优先在被告交纳的押金4,000元中抵扣，原告应当将扣除上述费用后剩余的押金1,609元返还给被告。如前文论述，被告未能提供充分的证据证明其向原告返还了房屋钥匙，故原告雇佣开锁公司所花费的100元应由被告承担。被告亦未能提供证据证明其将电梯卡交还给了原告，故原告另行办理电梯卡所花费的10元，应当由被告承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内一次性给付原告韩步成2016年12月1日至2017年1月22日的房屋使用费5,777元；二、被告吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内一次性给付原告韩步成水费132.65元、电费92.93元、物业费2,165元（已从被告吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司交纳的押金中抵扣完毕）；三、被告吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内一次性给付原告韩步成电梯卡工本费10元；四、被告吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内一次性给付原告韩步成开锁费100元；五、反诉被告韩步成于本判决发生法律效力之日起7日内一次性返还反诉原告吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司水电押金1,609元；六、驳回原告韩步成的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,619元，保全费720元，由被告吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司负担，反诉案件受理费25元，鉴定费2,500元由反诉被告韩步成负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，被上诉人与上诉人均对一审法院委托的鉴定事项、鉴定机构或者鉴定人员的鉴定资格以及鉴定程序不持异议。被上诉人对案涉评估报告中的《装饰装修损失评估明细表》列明的项目重置单价有异议，认为单价过高，其自述曾经口头到市场询价，但未提交询价的证据。被上诉人主张评估机构的评估方法不准确。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司主张案涉房屋内的物品损失属于物品自然折损、不属于未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，案涉评估报告载明的物品成新率并未记载为100%，且大部分物品的成新率均记载为80%以下，在吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司并未提供其与上诉人签订案涉房屋租赁合同时的物品状态的情况下，应认定鉴定机构在做出鉴定结论时已经合理考虑了相关物品的折旧问题，则吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司提出的案涉房屋内物品的受损均属于自然折损、鉴定结论未考虑物品折旧的观点依据不足，不予支持。吕坤明个人在与韩步成签订案涉房屋租赁合同后吕坤明允许深圳市新国都支付技术有限公司的员工将案涉房屋作为办公场所和住宿房屋使用，属于吕坤明违约，在吕坤明不能提供证据证明案涉房屋内物品非属于其合理使用所造成的损失的情况下，吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司应承担未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物、致使租赁物受到损失的赔偿责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。被上诉人对案涉评估报告中的《装饰装修损失评估明细表》列明的项目重置单价有异议，认为单价过高，其自述曾经口头到市场询价，但未提交询价的证据，则被上诉人主张的鉴定结论明显依据不足，并未提出证据证明，故被上诉人的该观点不予支持。被上诉人主张评估机构的评估方法不准确，但未提交可以确定本案评估方法不准确的依据，则被上诉人主张的鉴定结论不能作为证据使用的其他情形亦依据不足，故被上诉人的该观点亦不予支持。被上诉人对一审法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议，但并未提出证据证明，故其异议请求不予支持，则案涉鉴定结论应作为上诉人的损失计算依据。综上所述，韩步成的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初3568号民事判决第一至第五项、第七项；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初3568号民事判决第六项；三、吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内赔偿原告韩步成损失64173元；四、驳回本案韩步成、吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1619元，保全费720元，反诉案件受理费25元，鉴定费2500元，二审案件受理费1619元，均由吕坤明、深圳市新国都支付技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  金 鑫审判员  朱闻天二〇二〇年一月八日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。