上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初77298号原告：康龙兴，男，1969年3月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：钟利军，女，1966年10月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：康龙兴(系钟利军丈夫)，住上海市浦东新区。原告：康霖霖，女，2006年2月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：康龙兴(系康霖霖父亲)，住上海市浦东新区秀沿西路XXX弄XXX号。被告：上海中海海怡房产有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区世纪大道1568号37层01单元。法定代表人：齐大鹏，董事长。委托诉讼代理人：田甜，上海正策律师事务所律师。原告康龙兴、钟利军、康霖霖与被告上海中海海怡房产有限公司(以下简称中海海怡公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康龙兴(即原告钟利军之委托诉讼代理人及原告康霖霖之法定代理人)、被告中海海怡公司之委托诉讼代理人田甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康龙兴、钟利军、康霖霖向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告因房屋前河道无水的景观损失费人民币25,000元；2.被告赔偿原告9个月不能观看有线电视的损失费6,021元；3.被告赔偿79个月的河道管理费3,523.24元(2012年10月1日至2018年7月30日，按每平方米0.20元/月*房屋建筑面积)；4.被告对房屋前后天沟实施施工重做；5.被告对房屋前台阶实施施工重做；6.被告赔偿原告精神损失费5,000元；7.诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2011年6月19日订立《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，被告将位于上海市浦东新区康桥镇秀沿西路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，建筑面积为223.11平方米，房价为6,888,521元。房屋坐落于小区西侧景观河道边，是为景观房，比非景观房房价高约25万元左右。但原告入住后，景观河道长期处于干涸无水状态，直至2018年8月起，被告对河道实施施工工程方始引入河水。因此，在被告交房后的7年里，原告非但无任何景观可观，反而因河道干涸致使周边闲散人员进行出出，于河道嬉戏、随意行走，对原告一家带来安全隐患及烦恼多多。据此，且按房屋使用70年、景观房差价25万元、7年内无水无景观来计算相应损失，要求被告赔偿原告景观损失费25,000元，完全合理、合乎法律规定。被告交房初期并不符合交房条件，房屋并不具备接入有线电视的条件，致使原告9个月内无法观看有线电视。因此，原告要求被告赔偿已付9个月已交纳物业服务费。原告交纳的物业服务费构成中，有一笔河道管理费每月每平方米0.20元，原告认为被告应当赔偿原告79个月的河道管理费3,523.24元。被告所交付房屋存在严重质量问题：1.前后天沟一直漏水至今，特别下雨天后长时间漏水滴水。2.房屋门前台阶下降造成台阶板断裂，门口下水管管道不排水，地面下根本无排水管。原告多年来一直反复敦促但均无结果，要求法院责令被告施工重做补做。由于被告交房的违约行为和房屋质量问题，给原告一家带来生活中的诸多不便与烦恼，要求被告向原告支付精神损失费5,000元。请求法院依法审理、判决。中海海怡公司辩称，1.河道景观是物业管理的范围。原告自2011年12月31日交房时，就知道景观河没水的情况。直到2013年8月29日，原告向物业公司出具过索赔声明，其后再未就河道无水的损失进行过任何主张，诉讼时效已过。且原告所主张的25,000元损失费，与房价无关，计算依据被告不认可。2.9个月的有线电视损失费也是物业管理的范围，不属于开发商提供的服务。原告自2011年12月31日交房时就知道该情况，直到7年多以后才提出主张，诉讼时效已过。对于损失费按物业服务费标准计算9个月，被告也不认可。3.河道管理费，是在被告与物业公司签订的物业服务合同中约定的，河道管理是物业公司的义务，与被告无关。4.房屋前后天沟漏水质量问题，根据《预售合同》特别告知一的约定，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，而系争房屋自交房之日起至今已有近八年时间，已过保修期。5.房屋前台阶排水管的问题，同样根据前述约定，给排水管道、设备安装和装修工程的保修期限为2年，系争房屋已过保修期。6.精神损失费一般是与人身损害赔偿有关，在本案中不适用。另外，根据民法通则的规定，出售质量不合格的商品未声明的，诉讼时效期间为1年。综前所述，被告不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年6月19日，三原告(乙方)与被告(甲方)签订《预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测建筑面积为223.11平方米，总房价款暂定为6,888,521元；甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力。该合同关于房屋质量有如下约定：1.特别告知一之第五条第3款，国务院发布的《建设工程质量管理条件》规定，施工单位对商品房屋的质量的保修期为：“(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。”保修期限自竣工验收合格之日起计算。房地产开发企业对购房人购买的商品房屋的保修责任从房屋交付之日起承担，保修期自房地产权利转移之日起，不得少于两年。2.《预售合同》第二十三条，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。附件五《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书，其中《临时管理规约》第九条第(五)项约定建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决。建设单位拒绝修复或者拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建筑单位承担。《预售合同》附件五中《前期物业服务合同》第七条约定，联排别墅及公寓的物业服务费为3元/月·平方米(包括水景0.20元/月·平方米)。按《预售合同》第十三条约定，在房屋验收交接时，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》。被告向原告交付的《上海市新建住宅质量保证书》载明：本公司对于提供销售的秀沿西路XXX弄XXX号，建筑面积为222.99平方米的住宅，就其结构、部件、设施、配套和维修等方面作出以下的质量保证和承诺：……四、住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，住宅的保修期限为：……3.屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏，为5年；……6.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；……五、住户入住后，属保修期内的有关住宅质量的投诉，本公司将及时实地相看，妥善处理。超过保修期的。由住户向物业管理公司报修。……九、本保证书作为该住宅销售合同的附件，是合同的有效文件，与合同具有同等的法律效力。原告于2017年办理了系争房屋不动产权证，系争房屋于2017年5月5日登记于原告名下，建筑面积222.99平方米，房屋类型为联列住宅，总层数3，竣工日期2011年。2012年6月25日，系争房屋的物业管理处工作人员签收了原告的《告知函》：“……从2011年12月31日交房，房屋就存在种种质量问题，我于2月开始装修与管理处一直交涉维修问题，……门窗开启问题、天沟漏水问题至今未修复完善。(三楼前后天沟漏水，共计4处渗漏，北露台外墙渗水，进户门外墙有划痕，进户门有响声，门局部油漆损坏，南花园门厅下面没回填土，一楼南进户门和三楼露台门不密封，二楼阳台移门没拉手，一至三窗有响声，各(个)别窗不能关闭及配件有问题。停车位下陷等其他小问题)。……望你处尽快联系地产项目部协调处理解决维修事项，…….”2013年8月30日，原告交被告一份书面《索赔声明》：“……当时因房前有一景观河道，故房产总价高于相同房型非有景观河道的同类房产六十余万元，……现本人已入住一年之久，景观河一直没有水源，原有购房时看到的活水河现在变成了死水河。再有入住后发现房子出现了严重的质量问题，经多次报修，物业公司也来人拍照取证过，可到现在没能修复完善，导至(致)我们两楼客房北墙严重渗水，墙纸霉烂。院墙断裂等等质量问题不一例(列)举。以上两方面问题虽本人以(已)与贵公司反应多次，但至今没有得到解决，……要求贵公司在近日内提供赔偿、维修等问题的全面解决方案，并以书面形式回复，否则本人将诉之法律维权。”嗣后，按原告所述，虽然物业曾对台阶及房屋渗水进行过维修，但未切实解决台阶下沉及渗水问题。景观河道内直至2018年8月份才有水，被告对景观河道水况无异议。2019年5月9日，系争房屋物业管理处工作人员签收了原告的《情况说明》：“……后续出现种种房屋质量及河道干枯一系列问题。一、有线电视到2012年9月30日才能申请安装。二、自来水水压不稳定，忽大忽小、时有时无。三、天然气管道有空气(开始不能使用)。四、天沟漏水，至今没修复完缮(善)。五、河道干枯于2018年7月底竣工，同年8月使用。六、南门厅下面没回填土导致台阶至今还在下降。”2019年8月25日，原告再次向物业管理处递交《告知函》，表示系争房屋存在三楼天沟南北大面积漏水、阳光房漏水、一楼南窗檐口渗水以及台阶沉降造成台阶断裂、停车位下陷、门禁对话系统2013年开始至今不能使用。审理中，原告还提供了与系争房屋同小区的116号房屋的《上海市商品房预售合同》复印件，以证明与系争房屋同面积的非河道景观房总价为6,639,754元，两者相差25万元。另查明，原告因未交纳自2012年10月起的物业服务费，中海物业管理有限公司上海分公司分别于2019年2月及2019年9月两度起诉原告，要求其支付2013年10月1日至2019年4月30日的物业服务费共计59,541元并支付迟延支付违约金。本院对中海物业管理有限公司上海分公司主张的物业服务费，判决予以支持。本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告对系争房屋承担的保修责任及范围，应遵循《预售合同》及《上海市新建住宅质量保证书》的相关约定。被告对系争房屋的保修责任从房屋交付之日起承担，保修期限因不同的质量问题而各有长短；且保修期自房地产权利转移之日起，不得少于两年。现原告的诉讼请求中要求被告承担保修责任的为第4项及第5项，即对房屋前后天沟、房屋前台阶实施施工重做。但系争房屋自交付给原告之日起，至今已有8年，已超出自房屋正式交付之日起被告承担保修责任的保修期。即使按原告提供的不动产权证书记载的系争房屋权利登记于原告名下的时间为2017年5月5日，而原告于2019年5月9日书面向物业方提出质量问题并于2019年8月20日向本院递交诉状，也均已超出自房地产权利转移之日起2年的保修期。同时，除原告曾于2012年及2013年向物业方及被告反映过房屋质量问题外，直至2019年5月，均无证据可证明原告投诉或报修过系争房屋质量问题，故现原告要求被告在保修期之外对系争房屋承担修理、重做的责任，依法难以支持。对于原告的第2项诉讼请求，要求被告赔偿原告9个月不能观看有线电视的损失费，由于原告没有提供证据证明其9个月不能观看有线电视系被告所致，而不能观看有线电视造成的损失也不明确,原告主张系以交纳的物业服务费为损失费计算依据，缺乏事实依据，依法不予支持。原告的第1项及第3项诉讼请求涉及景观河道枯水，要求被告就景观河道无水的质量问题对原告承担赔偿责任。景观河道近7年无水的事实已经双方当事人确认，但河道无水对原告造成了何种损失，原告并未阐明，更遑论提供证据予以佐证。即使按原告所述系争房屋因依傍景观河道而致房价高于其他同类型房屋，但景观依然存在,且在景观河道无水的时段内，原告并未因此蒙受房价贬损的实际损失，既然不存在损害后果，原告要求的25,000元损失亦成了无本之木，本院实难支持。同时，景观河道的物业服务费由物业公司收取，如果对河道的全部管理内容即为对河道水源管理，那么无论河道无水出于何种原因，河道无水的事实使得物业公司无需再作水源管理，则相对应的物业服务费不应收取。物业服务费是基于物业公司提供了物业服务，若原告认为物业公司未尽物业服务之职责，有关不付或少付物业服务费的抗辩也理应向物业公司提出，现原告要求被告赔偿该部分物业服务费，不予支持。因本案系合同纠纷而非侵权纠纷，原告要求被告赔偿精神损失费的第6项诉讼请求，既无合同约定也无法律依据，故难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：驳回康龙兴、钟利军、康霖霖的全部诉讼请求。案件受理费788元，减半收取计394元，由康龙兴、钟利军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦二〇二〇年一月八日书记员  顾韵佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。