江苏省扬州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏10执异3号 异议人（被保全人）：扬州亚太置业有限公司，住所地扬州市江都区舜天路999号。 法定代表人：朱柏衡，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高峰，江苏锦登律师事务所律师。 申请保全人：上海锦惠建设集团有限公司，住所地上海市普陀区。 法定代表人：赖富荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈国宏，上海锦惠建设集团有限公司员工。 委托诉讼代理人：李越，上海建领城达律师事务所律师。 本院在审理上海锦惠建设集团有限公司（以下简称锦惠公司）与扬州亚太置业有限公司（以下简称亚太公司）建设工程施工合同纠纷一案中，根据锦惠公司的申请，查封了亚太公司相关土地使用权。亚太公司以本院超标的查封为由，提出书面财产保全异议。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了听证，现已审查终结。 亚太公司向本院异议称，请求：1、立即解除或部分解除异议人名下江国用（2013）第16459号国有土地使用权的查封，仅就锦惠公司申请保全价值对应的土地使用权予以查封；请求贵院对相关部门下达协助执行通知书，允许亚太公司办理3、5、6、7号楼房销售许可证。2、换封异议人其他等值财产。其理由为，贵院依据（2019）苏10民初139号民事裁定书，查封了异议人名下江国用（2013）第16459号国有土地使用权（以下简称B地块）。锦惠公司申请保全金额为425429584.90元，而B地块土地面积127901平方米，土地使用权价值和在建工程价值共计21.7亿元，减去已抵押金额4.114亿元，被查封财产价值明显超出申请保全金额，属于严重违法超标的查封。B地块属于扬州市重点工程之一的文昌金奥项目，因贵院的查封导致该项目一期3、5、6、7号楼无法领取预售许可证，严重影响了异议人的经营活动。异议人为文昌金奥中心项目已经投入了50多亿元，目前资金暂时周转困难。如果贵院不能及时解除超标的查封部分，整个项目将发生停工，无法给购房业主按时交房，极易发生群体性事件。资金断裂更会导致文昌金奥项目瘫痪，进而影响整个城市形象。故请求贵院依法解除超标的查封或换封其他资产。其提供的证据有： 1、亚太公司营业执照，公司注册资金37000万美元； 2、深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的2289号评估报告，主要内容是对B地块价值的估价； 3、深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的2290号评估报告，主要内容是对A5地块价值的估价。 锦惠公司答辩称：请求驳回异议人的异议请求。其理由为，一、亚太公司提供的评估报告无法证明B地块土地价值，B地块土地使用权净值仅为2.19亿元，不构成超标的查封。1、亚太公司提交的评估报告评估对象错误、评估方法错误、评估结果错误及评估程序违法。2、根据我方提供的与B地块相邻的三块相同性质土地出让价证据，2019年最新成交价格分别为4205元/平方米、5305元/平方米、3387元/平方米，即使按照最高的5305元/平方米计算，B地块实际价值仅有6.39亿元，扣减4.2亿元的抵押价值，净值仅有2.19亿元。二、我方不同意将保全标的物B地块替换成A5地块，因A5地块已无保全价值、且不利于执行。A5地块在建工程系超高层酒店、商业及办公楼，无法进行分割销售，且不能快速销售变现。三、目前保全B地块是贵院经过集体讨论后改正换封的结果，亚太公司请求贵院倒退至贵院改正前的结果。另外，由于亚太公司拖欠我司4.1亿元的巨额工程款，导致我司经营困难，无力支付数千名农民工的工资及分包商款项。综上，请求法院依法驳回其全部异议请求。其提供的证据有： 1、A5地块在建工程市场价值评估报告； 2、A5地块的不动产产权信息查询结果证明，证明A5地块抵押31946万元； 3、A5地块酒店项目基础工程和群楼工程施工合同，证明合同金额为6亿元； 4、A5地块酒店项目塔楼工程施工合同、亚太公司室内装饰合同、合作框架协议等； 5、注册房地产估价师证明，证明异议人提供的评估报告中B地块现场勘察人员非注册房地产评估师； 6、B地块相邻三块住宅用地2019年土地拍卖成交价； 7、不动产产权信息查询结果证明，证明B地块尚负有4.2亿元的抵押权。 本院查明，2019年9月，本院受理了锦惠公司与亚太公司建设工程施工合同纠纷案件，经锦惠公司申请作出了（2019）苏10民初139号民事裁定书，裁定查封亚太公司价值425429584.90元的财产。本院查封了亚太公司A5地块土地使用权。锦惠公司提出异议后，本院于2019年12月31日换封了亚太公司名下江国用（2013）第16459号国有土地使用权，即B地块土地使用权，该地块有在建工程1、2、3、5、6、7号楼。亚太公司认为本院查封的财产严重超出了申请金额，向本院提出财产保全异议。 亚太公司为举证证明B地块土地使用权及在建工程实际价值，自行委托了深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司进行评估。2020年1月6日，该评估公司出具了评估报告，载明，本次估价对象为：扬州金奥中心项目B在建工程，宗地面积127901平方米，土地规划用途为商业住宅，价值时点为2020年1月5日，价值类型为市场价值，估价方法为假设开发法、成本法，估价结果为市场价值总价为人民币21.07亿元。亚太公司提供说明1、2、3、5、6、7号楼占地面积63682.57平方米，占B地块49.36%面积,B地块设定抵押权价值4.1亿元。B地块剩余64218.43平方米净地尚未使用。 锦惠公司认为，该评估报告结论错误，其得出的B地块价值，实际是对尚未建成的房产按照土地使用权总面积结合容积率、楼面价进行预计算，估算出将来可能的价值。锦惠公司举证了中国土地市场网上公布的与B地块相邻的住宅用地最高成交价5000元每平方米，那么总面积127901平方米的B地块土地使用权价值6.39亿元，减去设定的抵押金额4.2亿元，仅为2.19亿元。另外1、2、3、5、6、7号楼为B地块在建工程，仅建了几层楼。 本案争议焦点在于是否存在严重超标的保全行为。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条规定，申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封被保全人财产,以其价款与财产保全裁定文书确定的金额为限,不得明显超标的查封。发现超标的查封的，人民法院应当根据被保全人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封。认定是否构成超标的查封，需查明裁定保全标的数额和完成查封的财产估价金额，被查封财产的估价可以根据相关辅助价格并综合考量各种影响财产价值的因素。本案财产保全裁定金额为425429584.90万元，应当在此限额内进行保全。具体到本案中，本院认为，异议人所提异议不能成立，本院未超标的查封。理由如下： 1、从执行异议形式外观审查角度，本案查封财产价值未超过申请标的额。异议人亚太公司举证了具有评估资质的深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的评估报告，该评估报告结论证明被查封的B地块市场价值总价为21.07亿元。但该评估报告计算出的价值为B地块按照核定容积率所有房屋建成后的估算价值，而目前在建工程刚刚开始建设，不能按照此种计算方法认定B地块价值。而锦惠公司提交的临近地块近期挂牌成交价计算方法更符合市场实际价值，以最新市场成交价计算出的B地块价值，在扣除设定的权利负担后，并未超出锦惠公司的申请保全金额，故亚太公司的异议不能成立。 2、异议人B地块土地使用权的查封确实影响了亚太公司正常经营活动。B地块正在建设的1、2、3、5、6、7号楼，其中3、5、6、7号楼因本院此次查封行为，无法办理商品房预售许可证，商品房不能形成预售。双方之间的纠纷刚刚处于诉讼阶段，审理过程何时结束尚不确定。如果长时间查封企业的经营资产，势必影响企业的正常生产和经营，应当活封企业资产。申请保全人应当从早日实现债权的角度，允许办理3、5、6、7号楼商品房预售许可证，申请法院对售房资金进行监管，实现利益双赢。被保全人亚太公司亦可以其他有效资产申请本院换封3、5、6、7号楼相对应的土地使用权的查封。 综上，亚太公司提出的超标的查封异议请求不能成立，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回扬州亚太置业有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。 审判长 黄 祥 审判员 陆开存 审判员 方恒荣 二〇二〇年一月二十日 书记员 孙 妍