浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初11439号 原告（案外人）：胡彩绿，女，1954年10月20日出生，汉族，住平阳县。 被告（申请执行人）：潘建武，男，1970年4月17日出生，汉族，住瑞安市。 第三人（被执行人）：苏中政，男，1971年11月5日出生，汉族，住瑞安市。 原告胡彩绿与被告潘建武、第三人苏中政案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡彩绿、被告潘建武、第三人苏中政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡彩绿向本院提出诉讼请求：确认位于××室房屋归原告所有，停止对该房屋的强制执行。事实与理由：2019年1月8日，原告与第三人苏中政签订房屋买卖合同，原告购买了第三人位于××室房屋，价格是452000元，付完款后，第三人将钥匙交给原告。购买合同是真实的，原告支付了购房款后善意取得了房屋的所有权，被告无权对原告的上述房屋申请执行。 被告潘建武辩称，原告没有向第三人买卖涉案房屋，原告所提供的证据是向程树飞买卖房屋的合同，程树飞和第三人的房屋买卖合同没有得到确认，而且原告也没有提供购房款转账凭证，有无实际支付我们现在也不知道，在法律上是得不到确认的。另外，原告和程树飞之间的房屋买卖合同在法律上属于无效合同：一是涉案房屋的土地性质属村集体所有，程树飞不是该村村民，原告是平阳人，也非涉案房屋所在村村民；二是原告和程树飞的购房合同有很多疑点，存在涂改，由402室改为401室，但提供的水电费凭证、房屋所有权证到现在还都是402室的；苏中政出具的40万元收条只打了一半，且没有相应的转账凭证；苏中政当时向我借款时不断伪造所有权证，所以可能存在一房二卖。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人苏中政述称，涉案房子于2010年4月17日卖给程树飞是确实的，当时价格大约是41万元，程树飞买下房子后进行了装修，别人都看到的。401室和402室搞错，是整个村的问题，后来调整了，402室房屋早就给法院拍卖了。去年程树飞亏了钱又把401室卖给了原告。综上，同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的房屋买卖合同一份，拟证明原告于2019年1月8日向程树飞夫妇购买涉案房屋的事实。被告质证认为合同上房号有涂改，402室改为401室，肯定是不真实的，而且涉案房屋的所有人是苏中政，原告向程树飞夫妇购房是无效的。 2.原告提供的房屋交易汇款单、离婚证、徐选萍户口本、吴垟村委会证明，拟证明购房款43.2万元是通过原告次子徐选萍账户转汇给程树飞的事实。被告质证认为银行转账是真实的，但房屋是苏中政的，原告汇款给程树飞是无效的。 3.原告提供的大坑村委会证明，拟证明程树飞夫妇将涉案房屋出卖给原告的事实。被告对此有意见，认为证明上402室改为401室，有问题，原告是平阳人，也没有权利购买瑞安农村房屋。 4.原告提供的两份收条，一份是苏中政出具的收取程树飞购房款40.6万元的收条，一份是程树飞出具的收取原告购房款45.2万元的收条。被告质证认为苏中政的收条复印内容不完整，看不到是401室还是402室的购房款，且没有相应的银行转账凭证。程树飞的收条事实没有问题，但原告是平阳人，到瑞安买农村房屋是无效的。 第三人对上述证据均无异议，同时解释道，当时村里对房屋的编号与房管部门的登记有出入，有点乱，实际上房管登记的402室房屋早已被法院拍卖，401室也确实已出卖给程树飞。 原告申请证人苏某、金某到庭作证。证人苏某陈述，他是新垟村人，十几年前搬过来的。当初程树飞向苏中政购买××室房屋时，购房合同是他代笔的，他只知道定金付了5万元，后来付款情况不知道。程树飞装修后住进了该房屋，现程树飞卖掉房屋不在这里住了。苏某当庭提供了一份苏中政与程树飞的房产买卖合同佐证。证人金某陈述，她于2009年搬到新垟村居住，程树飞是她同学的老公，他于2010年左右向苏中政购买了401室的房屋，与苏中政对门的，价格谈好后，先付定金5万元，签订合同前2、3天付了10万元，余款在签订合同时付清了，签订合同时她也在场。 被告认为证人金某关于付款方式的陈述与证人苏某有矛盾，不真实。其他当事人对两证人证言均无异议。 被告、第三人均无证据提供。 本院认证认为，原告提供的证据以及证人苏某、金某证言基本上能够相互印证，对被告关于402室涂改为401室的疑点也进行了合理的解释说明，其真实性本院予以采信，上述证据能够证明程树飞于2010年向苏中政购买涉案房屋后又于2019年转卖给原告的事实。被告对此存疑但不能提供证据证明其虚假，其质证意见不予采纳。 经审理查明，2010年4月17日，在苏某代笔下，程树飞与第三人苏中政签订了一份房地产买卖合同，约定苏中政将坐落于瑞安市××室房屋以41.6万元出卖给程树飞，订立合同之日付定金5万元，付购房款35.6万元，余款1万元待房产权证过户后一次性付清。合同签订后，程树飞按约支付了40.6万元。不久，程树飞即装修涉案房屋后入住。2019年1月8日，程树飞又将上述房屋出卖于原告，约定成交价格为45.2万元。合同签订后，原告按约在合同订立日支付定金2万元，同月10日通过其子徐选萍向程树飞转账38.2万元，向中介林爱红转账5万元。程树飞收到款项后，当天出具一份收条，注明收到购房款45.2万元。程树飞收到上述款项后，向第三人苏中政支付了余下的尾款1万元。 2008年6月6日，涉案房屋进行所有权初始登记，权证号为××号，地址登记为××室；2011年1月18日登记土地使用权，系集体建设用地使用权。 另查明，本院在执行（2018）浙0381执7204号申请执行人潘建武与被执行人苏中政民间借贷纠纷案中，于2018年9月26日裁定查封了涉案房屋。原告于2019年7月31日向本院提起执行异议，本院于2019年8月7日裁定驳回。原告于2019年8月27日签收裁定书后，于9月11日向本院提起执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。程树飞与第三人苏中政于2010年4月17日签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同时，程树飞已按约定支付了全部购房款，合法占有涉案房屋。至于涉案房屋迄今未能办理过户手续，系涉案房屋用地属集体土地性质，非本村村民之间不能过户的政策限制所致，非买受人程树飞自身消极不行使登记权利。因此，程树飞在符合上述四项条件之后，即享有了物权期待权。此后，原告与程树飞签订了房屋买卖合同，且原告也按约履行了其全部付款义务，原告即取得了程树飞对涉案房屋享有的物权期待权。故原告享有排除执行的合法权益，原告请求停止执行涉案房屋，本院予以支持。由于原告与程树飞只是签订了房屋买卖合同，尚未办理房屋所有权过户手续，涉案房屋仍然还登记在苏中政名下，原告对此并不享有所有权，原告要求确认涉案房屋归原告所有，于法无据，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、不得执行坐落于瑞安市××室房屋[权证号：××号]； 二、驳回原告胡彩绿的其他诉讼请求。 案件受理费4175元，由原告胡彩绿自愿负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 本院（2019）浙0381执异236号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  黄其宁 人民陪审员  蔡丽雅 人民陪审员  陈 祎 二〇二〇年一月十九日 代书 记员  许彬彬