江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初3770号 原告：常熟市佳溢成针纺织有限公司，统一社会信用代码913205810941414605，住所地常熟市古里镇吴庄村钱家宅基。 法定代表人：瞿微宏。 委托诉讼代理人：施萍，国浩律师(苏州)事务所律师。 被告：常熟市虹桥球铁铸造有限责任公司，统一社会信用代码91320581727252735P，住所地常熟市古里镇吴庄村。 法定代表人：陆晓益。 委托诉讼代理人：陆晓丹，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马佳霖，江苏少平律师事务所实习律师。 原告常熟市佳溢成针纺织有限公司（以下简称佳溢成公司）与被告常熟市虹桥球铁铸造有限责任公司（以下简称虹桥公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理，并适用简易程序于2019年4月16日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人施萍、被告的法定代表人陆晓益及其委托诉讼代理人陆晓丹、马佳霖到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2019年8月28日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人施萍、被告的法定代表人陆晓益及其委托诉讼代理人陆晓丹、马佳霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳溢成公司向本院提出诉讼请求：判令被告返还营业损失费793797元和装修装饰费用61324.38元，合计人民币855121.38元。诉讼费由被告承担。审理中，原告表示其主张的营业损失费即为搬迁损失费，故将营业损失费793797元变更主张为搬迁损失费793797元。事实和理由：2015年，原、被告共签订四份《土地、房屋租赁协议书》，被告将位于常熟市古里镇吴庄钱家宅基的部分土地和房屋出租给原告生产经营，其中三份协议的租期届满时间分别为2020年5月1日、7月20日、8月1日，另外一份协议虽于2018年4月8日到期后未续签，但仍由原告租用。租赁期间，原告进行了装饰装修。2018年7-8月间，常熟市古里镇资产经营投资公司（以下简称投资公司）根据村级零星工业用地整合规划，对原告租用的上述土地和房屋进行征收和拆迁，并就补偿事宜达成协议。2019年1月8日，原告将设备搬离。2019年1月10日，被告切断了上述租用土地和房屋上的水电。原告作为被征收和拆迁的土地、厂房的承租方，因此遭受设备搬迁、装修装饰等损失，故起诉。 被告虹桥公司辩称：原告就案涉租赁合同中所有有关解除合同的要求和条件均由投资公司对原告进行了补偿，所涉及的补偿费用由被告与投资公司达成一致并签订《退出协议书》；原、被告签订的《土地、房屋租赁协议书》中约定，租期内如遇政府或村级规划建设需要征用土地时，原告应无条件服从，租赁费按实际月份结算，本协议自行终止。本条款的约定为双方无过错约定，涉及政府拆迁因素，双方不承担违约责任；原、被告曾口头约定，按照比市场价值略低的价格签订租赁合同，原告按需要对所租赁部分房屋进行装饰装修改造，装饰装修的所有权归被告。原告于2018年10月8日与投资公司签订《退出协议书》，约定于2018年12月31日前完成搬迁和交房。根据合同法及《土地、房屋租赁协议书》中约定，双方的租赁协议已于2018年10月8日自行终止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。故应驳回原告起诉。 本院经审理认定事实如下：被告（出租方、甲方，签订人为陆惠祥）与原告（承租方、乙方）签订4份《土地、房屋租赁协议书》，分别为2015年2月签订的协议书2份，其中一份约定甲方将古里镇吴庄钱家宅基的土地、房屋出租给乙方使用，租赁期自2015年5月1日至2020年5月1日止，年租金284679元，并约定租赁期内如遇政府或村级规划建设需要征用土地时，乙方应无条件服从，租赁费按实际月份结算，本协议自行终止，该协议书还约定了相应权利义务；另一份约定甲方将古里镇吴庄钱家宅基（剖布车间）的土地、房屋出租给乙方使用，租赁期自2015年7月20日至2020年7月20日止，年租金6万元，并约定租赁期内如遇政府或村级规划建设需要征用土地时，乙方应无条件服从，租赁费按实际月份结算，本协议自行终止，该协议书还约定了相应权利义务；2015年8月签订的《土地、房屋租赁协议书》一份，约定甲方将古里镇吴庄钱家宅基彩钢仓库的土地、房屋出租给乙方使用，租赁期自2015年8月1日至2020年8月1日止，年租金26666元，并约定租赁期内如遇政府或村级规划建设需要征用土地时，乙方应无条件服从，租赁费按实际月份结算，本协议自行终止，该协议书还约定了相应权利义务；2015年12月签订的《土地、房屋租赁协议书》一份，约定甲方将古里镇吴庄村钱家宅基虹桥球铁铸造有限公司食堂西面的土地、房屋出租给乙方使用，租赁期自2016年4月8日至2018年4月8日止，年租金25000元，该协议书还约定了相应权利义务。 又查明：2018年10月8日，常熟市古里镇资产经营投资公司（甲方）与被告（乙方）签订《古里镇村级零星工业用地整合退出协议书》一份，约定：一、补偿总额甲方合计补偿乙方6760520元，具体如下：1、房屋面积5955.7平方米，房屋评估值4337568元，装修及附着物评估值750893元，合计评估总值5088461元。2、不可搬移设备损失补偿187559元。3、可搬移设备搬迁费57526元。4、在合同规定的期限内搬迁的，甲方给予乙方一次性按期搬迁奖励254423元。5、在合同规定的期限内搬迁的，甲方给予乙方搬迁损失补偿费计1172551元（混合结构5769.8平方米×200元/平方米＝1153960元，简易结构185.91平方米×100元/平方米＝18591元）。二、搬迁要求：经双方商定，乙方完成搬迁、交房时间为2018年12月31日前。 同日，常熟市古里镇资产经营投资公司（甲方）与原告（乙方）签订《古里镇村级零星工业用地整合退出协议书》一份，预定：一、补偿总额甲方合计补偿乙方410275元，具体如下：不可搬移设备损失补偿140759元，可搬移设备搬迁费269516元。二、搬迁要求：经双方商定，乙方完成搬迁、交房时间为2018年12月31日。 上述退出协议书签订后，原告未按协议约定在2018年12月31日前进行搬迁并将租赁房屋腾空后交还给被告，被告于2019年1月10日对所涉房屋进行停电，后被告虹桥公司向本院提起诉讼（另案诉讼），要求佳溢成公司腾空并搬离厂房，支付租金、占有使用费、水电费及逾期利息损失。该案审理中，原告于2019年3月24日将所涉房屋腾空后交还给被告。次日，被告将房屋交付相关部门。常熟市古里镇资产经营投资公司发放了相应补偿款。之后原告诉讼来院。 另查明：常熟市古里镇吴庄村村民委员会（甲方）与被告（乙方）于2017年3月15日签订《土地租赁协议书》一份，约定租赁土地面积6279平方米，租金142000元/年，租赁期限2017年1月1日至2019年12月31日，并约定租赁期内如政府或村级规划建设需要拆除乙方承租厂房的，乙方应无条件服从，租赁费按实结算，本协议自行终止。另常熟市古里镇吴庄村村民委员会出具2019年6月17日的证明一份，内容为：“兹有常熟市虹桥球铁铸造有限责任公司自2001年起租赁我村土地用于经营使用，租赁土地上所建造各类房屋建筑物系经过村委同意后由常熟市虹桥球铁铸造有限责任公司自行建造。” 审理中，本院向常熟市古里镇房屋征收中心作了调查，该中心反映：“对于分别与虹桥公司、佳溢成公司签订的《古里镇村级零星工业用地整合退出协议书》的情况是对的，至于是否分清了双方的补偿款要看他们双方有无约定，补偿款中含有装饰装修款，没有营运损失费，对于搬迁损失补偿费，只是明确企业在规定时间签约并在合同期限内完成搬迁的，按照建筑面积给予搬迁补偿，这笔费用我们直接支付给房东（房屋权利人），房东与承租户之间如何处理，是他们之间自行协商的事，具体是没有明确规定的。” 庭审中，原告方认为：关于搬迁损失补偿费，被告将房屋租赁给原告由原告在房屋内生产经营，房屋拆迁理应会造成原告损失，相应的房屋面积以及装修装饰价值，镇资产经营投资公司均对被告进行了补偿，搬迁损失补偿费理应全部属于原告；关于装饰装修费用，原告租用被告的厂房和土地，主要是对食堂、车间进行了装饰装修，双方签订了四份租赁协议书，租赁协议书对于装饰装修物的归属没有约定，其中三份租赁协议书租赁期限尚未届满，一份租赁协议书虽然租赁期限届满，但仍由原告使用，被告从未与原告解除租赁合同，装修装饰物的归属也应当属于原告，相关的补偿由被告占用，理应返还原告。 被告方认为：针对装修装饰费用，按照原告与镇资产经营投资公司签订的协议书中约定，原告自愿于2018年12月31日前退出租赁。按照原、被告签订的租赁协议书约定，如遇拆迁，协议自动终止，互不违约，以及按照相关规定，原告无权向被告主张装修装饰费用的损失，装修的附着物应当有房屋所有权人所有；被告与镇资产经营投资公司签订的协议书中的权利也应当由被告享有。 因双方当事人意见不一，致庭审中调解未成。 以上事实由原告提供的营业执照、企业信息、《土地、房屋租赁协议书》、《古里镇村级零星工业用地整合退出协议书》、被告提供的《古里镇村级零星工业用地整合退出协议书》、《土地租赁协议书》及本院的庭审笔录、听证笔录、调解笔录、谈话笔录、调查笔录、调取的材料包括《古里镇村级零星工业用地整合退出协议书》、交房报告、企业资产评估结果汇总表、房屋建筑物评估明细表、建筑面积计算表、装修附着物评估明细表等证据证实。 庭审后，原、被告对所涉装饰装修明细表总金额61324.38元经协商确认，其中41324.38元属于原告装修部分的价值，2万元属于被告装修部分的价值。 本院认为：原、被告签订的《土地、房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，具有法律效力。按照其中合同内容的约定，租赁期内如遇政府或村级规划建设需要征用土地时，原告作为承租人应无条件服从，租赁费按实际月份结算，租赁协议自行终止。从中可以看出，双方对此情况已作出预见以及明确了处理的方式。本案所涉四份《土地、房屋租赁协议书》，虽其中一份租赁期限已届满，另外三份尚未到期，但根据原、被告分别与常熟市古里镇资产经营投资公司签订的《古里镇村级零星工业用地整合退出协议书》中均明确系根据村级零星工业用地整合规划，被告列入零星工业用地整合退出范围，常熟市古里镇资产经营投资公司不以任何形式对被告进行安置，实行的是一次性补偿。对此，被告在常熟市古里镇吴庄村村民委员会与其签订的《土地租赁协议书》亦有明确约定。故按照原、被告双方的合同约定，以及原告与常熟市古里镇资产经营投资公司签订达成的《古里镇村级零星工业用地整合退出协议书》所列相应项目的补偿，本案所涉《土地、房屋租赁协议书》已终止履行。现原告主张被告返还搬迁损失费和装修装饰费用，其中关于搬迁损失费，按照常熟市人民政府常政发规字（2014）2号文件《常熟市城区工业（仓储）企业搬迁收储补偿暂行办法》第二条规定，搬迁收储的补偿对象为持有合法土地使用权的工业（仓储）企业；第九条规定，涉搬企业在规定时间内签约并在合同期限内完成搬迁的，按建筑面积给予200元/平方米搬迁损失补偿，其中简易建筑按100元/平方米给予搬迁损失补偿。《古里镇村级零星工业用地整合退出协议书》中搬迁损失补偿费亦按此标准结合房屋面积计算所得。另外，按照古办发（2017）8号《古里镇村级工业用地整合优化补偿实施方案（试行）中规定，整治退出企业在规定时间内签约并在合同期限内完成搬迁的，根据企业所使用的房屋结构按面积给予搬迁损失补偿，混合结构的按200元/平方米的标准补偿、简易结构的按100元/平方米的标准补偿；整治退出的企业，不再安排供地安置。根据以上文件内容，因原、被告系租赁合同关系，双方未对搬迁损失费的分配达成合意，原告认为搬迁损失补偿费全部属于其所有，并未提供证据予以证明，故原告要求被告返还搬迁损失费793797元，无事实和法律依据，本院不予支持；关于装修装饰费用，被告认为双方口头约定按照比市场价值略低的价格签订租赁合同，由原告按需要对所租赁部分房屋进行装饰装修改造，装饰装修的所有权归被告，对此并未提供证据予以证明，本院不予采信。结合原、被告对于装饰装修明细表总金额61324.38元协商达成的意见，本院认定由被告返还原告41324.38元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告常熟市虹桥球铁铸造有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告常熟市佳溢成针纺织有限公司装修装饰补偿款人民币41324.38元（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××65，请注明案号）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告常熟市佳溢成针纺织有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费12352元，财产保全费4820元，合计人民币17172元，由原告常熟市佳溢成针纺织有限公司负担16342元，被告常熟市虹桥球铁铸造有限责任公司负担830元（原告同意其预交的案件诉讼费用中的830元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告常熟市虹桥球铁铸造有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告常熟市佳溢成针纺织有限公司支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审 判 长  许 标 人民陪审员  王婉珠 人民陪审员  王惠兰 二〇二〇年一月十日 书 记 员  王 琳