河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终6485号上诉人（原审被告、反诉原告）：肖到包，男，汉族，1980年4月13日出生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：段洋河，河南福聚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：闫淑敏，女，汉族，1978年2月10日出生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：陈杰，河南京港律师事务所律师。上诉人肖到包因与被上诉人闫淑敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省虞城县（2019）豫1425民初4164号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人肖到包及其委托诉讼代理人段洋河、被上诉人闫淑敏及其委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖到包上诉请求：1.判令撤销虞城县人民法院（2019）豫1425民初4164号民事判决，查清事实依法予以改判支持上诉人的请求，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审判决程序违法。肖到包一审期间基于双方的房屋买卖合同关系依法提出反诉，请求闫淑敏继续履行合同义务，一审法院以“支付购房款与办理房产证是两个不同的法律关系，不应合并审理”为由，判决驳回肖到包的反诉请求，未裁定驳回反诉，并让肖到包承担反诉费用，明显程序违法，应当发回重审。二、一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。一审根据闫淑敏提供的文件认定双方签订的协议有效，但事实上，肖到包与案涉社区所在地并不属于同一集体经济组织。政府的政策是好的，但是闫淑敏却没有严格按照批文依法建设社区。案涉房屋占地还是基本农田，闫淑敏以租赁20年的形式占用，但其仅支付了10年的租金。目前10年租期临近，已有村民声称要堵路。在闫淑敏开发社区时，宣传并保证土地是建设用地，可以办理房产证，当时如果不是闫淑敏保证可以办证，肖到包是不会以这么高的价格购买案涉房屋的。上诉人已分三次支付闫淑敏购房款共计8万元，其中1万元没有收据，不是一审认定的7万元购房款。在肖到包最后一次支付房款时，闫淑敏还再次保证，一定可以办理房产证，否则不要购房尾款。闫淑敏在没有任何建房资质的情况下，违反法律的强制性规定，在基本农田上开发房地产，土地性质没有变更为建设用地，因此双方签订的协议无效，并且案涉房屋存在严重的质量问题。肖到包在交款几年后，闫淑敏迟迟不能交付合格房产，肖到包的老房子不能居住，花费4万元装修并入住案涉房屋。在交接房屋之前，闫淑敏承诺可以办理房产证，直到入住后才知道，案涉房屋占用土地为耕地，村民仅收到10年租金，因此，合同无效的过错不在肖到包。肖到包请求闫淑敏退还购房款，并赔偿肖到包的装修损失。诉讼过程中，肖到包增加诉讼请求：闫淑敏并不是本案的适格主体。据肖到包了解，案涉房屋开发属于多人合伙，不是闫淑敏一人开发。闫淑敏答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。闫淑敏向一审法院起诉请求：1.判令肖到包支付闫淑敏购房款82000元及利息和违约金；2.由肖到包承担本案诉讼费用。肖到包向一审法院反诉请求：1.依法判令闫淑敏履行合同的附随义务，为肖到包办理房产证，并承担违约责任；2.由闫淑敏承担反诉费用。一审法院认定事实：2012年，虞城县人民政府将营廓镇村列为农村土地综合整治省级试点村，并以虞政文[2012]11号文件的形式，向商丘市人民政府作出《关于营廓镇中心村土地综合整治试点项目规划的请示》。2013年1月20日，商丘市人民政府以商政土[2013]2号文件的形式，作出《关于营廓镇中心社区土地综合整治试点项目规划的批复》，批复载明：“规划充分征求了项目所在地村民委员会、村民小组和村民的意见，已经90%以上村民代表同意签字……，同意营廓镇中心社区土地综合整治试点项目规划。”为此，虞城县建设委员会为营廓镇中心社区建设工程颁发了虞建乡字第120101号“乡村建设规划许可证”。闫淑敏作为开发商承建了营廓镇中心社区建设工程。2013年2月16日，闫淑敏作为甲方，与乙方肖到包签订《营廓镇木兰社区定房协议》1份。协议约定：“一、乙方认购房源西1排2号，总价人民币152000元；二、买受人于2013年2月16日交房屋定金50000元整；……。”同日，肖到包交付闫淑敏购房定金50000元。2014年1月30日，闫淑敏、肖到包再次签订《营廓镇木兰社区定房协议》1份。根据协议的约定，肖到包第二次交付闫淑敏购房款20000元。肖到包先后两次支付闫淑敏购房款共计70000元（50000元＋20000元），下欠购房款82000元未付。闫淑敏索要下欠购房款无果，遂诉讼来院。一审法院认为，闫淑敏、肖到包先后签订的2份《营廓镇木兰社区定房协议》，实际上是1套购房协议。该协议约定了房屋的位置、价款等主要事项，且闫淑敏履行了交房义务，肖到包亦支付了部分房款。故该协议是当事人的真实意思表示。同时，肖到包作为营廓镇中心社区集体经济组织的成员，购买原告建于本村集体土地上的房屋。其交易行为并不违反法律强制性规定。因此，闫淑敏、肖到包签订的《营廓镇木兰社区定房协议》为有效协议。肖到包违反等价有偿、诚实信用的民事原则，拒不依约足额支付房款，对纠纷的形成应负全部责任。闫淑敏有关判令肖到包支付购房款82000元的诉请具有事实和法律依据，应予支持。闫淑敏、肖到包对支付逾期付款利息及违约金未作约定，闫淑敏有关判令肖到包支付购房款利息和违约金的诉请缺乏事实依据，应予驳回。被告购买的房屋位于营廓镇中心社区，虽未办理房产证，但其属于政府政策指导和推动下的新型农村社区建设工程项目的组成部分。因该社区房屋产生的交易，不适用国有土地上所建商品房买卖的规定。也就是说，能否办理房产证，不应成为支付房款的法律障碍。因此，肖到包的答辩理由缺乏法律依据，本院不予采信。支付房款与办理房产证是两个不同的法律关系，不应合并审理。被告的反诉请求不能成立，应予驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十三条规定，判决：一、肖到包于本判决生效之日起十日内，支付闫淑敏购房款82000元；二、驳回闫淑敏的其他诉请；三、驳回肖到包的反诉请求。案件受理费925元（已减半收取），闫淑敏负担50元，肖到包负担875元；保全费840元，反诉费50元计890元，由肖到包负担。本院二审期间，肖到包围绕上诉请求提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合双方的质辩意见，本院认为，虞城县木兰镇大陈村民委员会证明、虞城县木兰镇肖庄村民委员会证明及肖庄村中心村建设协议书证明的内容与本案不具有关联性，不属于同一法律关系，不予采信;房屋照片4张，不能证明为案涉房屋照片，不予采信;肖到包与闫淑敏的录音证据，不能证明肖到包另交纳1万元现金购房款，不予采信。本院经审理查明的事实除与一审认定事实相一致外，另查明：肖到包××虞城县××组村民。本院认为，本案的争议焦点为：1.闫淑敏作为原告主体是否适格；2.双方签订的《营廓镇木兰社区定房协议》是否有效；3.肖到包是否应当向闫淑敏支付下欠购房款；4.对肖到包的反诉应否与本诉合并审理。第一，在肖到包与闫淑敏签订的两份《营廓镇木兰社区定房协议》中，甲方（销售方）处有闫淑敏本人签字，且肖到包已向闫淑敏交付了部分购房款，肖到包无证据证明其他人参与案涉社区的开发，因此闫淑敏为本案的适格诉讼主体。第二，案涉社区为虞城县营廓镇中心社区土地综合整治试点项目，属于政府政策指导和推动下的新型农村社区，其房屋买卖不适用国有土地上建设的商品房买卖有关规定。闫淑敏为案涉社区的开发商，将案涉房屋销售给所占土地的肖庄村委会成员肖到包，并约定了房屋的面积、价款、付款方式等事项，双方签订的协议合法有效。闫淑敏已按照协议约定交付了案涉房屋，肖到包装修并入住，应当按照协议支付全部购房款。因此原审法院判令肖到包支付下欠购房款82000元并无不当。第三，原审中肖到包反诉闫淑敏承担附随义务，为肖到包办理房产证，并承担违约责任的诉讼请求，与本案基于同一事实，且属于同一法律关系，应予合并审理。原审判决主文第三项为“驳回肖到包的反诉请求”，说明原审法院对肖到包的反诉请求进行了审理，并作出了实体判决，原审判决“本院认为”部分述称“支付房款与办理房产证是两个不同的法律关系，不应合并审理”属表述不当，本院予以纠正。因办理案涉房屋房产证应由购房人肖到包申请，闫淑敏协助，相关行政主管部门办理，因此肖到包要求闫淑敏办理房产证的诉讼请求不能成立，应予驳回。鉴于国家尚无为案涉新型农村社区办理房产证的政策，肖到包可待相关政策出台后，另行诉请闫淑敏履行协助义务。综上所述，肖到包的上诉请求不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由上诉人肖到包负担。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 文志林审判员 段智明二〇二〇年一月二十二日书记员 田英杰