山东省枣庄市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鲁04民终4151号上诉人（原审原告）：李克亮，男，1960年8月20日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：张培田，山东诚信人律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蕾，山东诚信人律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：滕州市洪绪镇西赵沟村村民委员会，住所地山东省滕州市洪绪镇西赵沟村，统一社会信用代码：54370481ME0352875T。法定代表人：耿广海，村委会主任。被上诉人（原审被告）：滕州市西赵沟劳动服务有限公司，住所地山东省滕州市洪绪镇西赵沟村，统一社会信用代码：913704816882950612。法定代表人：耿震，经理。委托诉讼代理人：党同皓，山东墨班律师事务所律师。上诉人李克亮因与被上诉人滕州市洪绪镇西赵沟村村民委员会（以下简称西赵沟村委会）、滕州市西赵沟劳动服务有限公司（以下简称西赵沟劳服公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2018）鲁0481民初6143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李克亮上诉请求：1、依法撤销山东省滕州市人民法院(2018)鲁0481民初6143号民事判决，改判涉案合同有效，被上诉人向上诉人交付房屋并支付违约金；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误、违反法定程序，应当予以撤销。理由如下：一、原审判决认定事实错误。原审法院认为上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，系认定事实错误。合同性质和法律关系的界定应根据合同的约定内容和当事人的真实意思表示，并结合案件证据材料和客观事实来综合认定。本案双方当事人之间是真实的房屋买卖合同关系而非民间借贷关系。1、预交房款并计算利息具有普遍性，而非针对上诉人的特殊个例。2009年9月28日西赵沟村委会联合党支部向全体村民发放《购房通知书》，并加盖党支部公章，明确表明本村村民报名预交购房款的给予计算利息。因此可见，预交房款并计算利息是被上诉人西赵沟村委会及其所属的西赵沟劳服公司为进行涉案房屋所属小区建设而采取的一种房屋销售手段和筹措建设资金的方式，同时也是针对本村村民的一项优惠政策，其本质上属于集资建房或者卖楼房。其所面向的对象是具有本村集体经济组织成员资格的村民，具有普遍性，而非是上诉人的个人特例。且其他和上诉人一样预交了购房款的众多村民均已按照上述政策享受了利息折抵房款的优惠并实际履行了购房合同，交付了房屋。由此可见，双方签订《购房协议》的真实意思就是买卖房屋而不是民间借贷。2、双方签订的合同内容为房屋买卖，而非民间借贷，合同第三、四条实际上是被上诉人对上诉人的一种单方承诺。从双方签订的《房屋买卖协议》来看，协议中对买卖房屋的地址、楼号、面积、房屋单价、房款交付方式、交房期限等内容均做了具体明确约定，完全符合房屋买卖合同的构成要件，双方达成的是购买房屋与出售房屋合意而非借款合意。鉴于《房屋买卖协议》签订之时涉案房屋尚未建造的事实，以及建房手续不健全不完备的客观情况，存在着房屋不能建造或不能完工的可能，为此《房屋买卖协议》第三条、第四条进行了特别约定，目的就是如果出现合同约定的房屋不能建造、不能完工，达不到交房条件的情况下，被上诉人返还上诉人购房本息并承担违约责任。这实际上是被上诉人为了提前销售房屋而对上诉人做出的一种承诺。是对被上诉人不能按时交付房屋的约束，而不能因此而判断本案是借贷关系。3、上诉人按照被上诉人要求购买车库的行为进一步说明了双方之间的合同内容为房屋买卖而非借贷关系。根据被上诉人规定的购买房屋需捆绑购买配套车库的要求，同时也为了将来便利生活和提高自己的生活质量，2016年1月5日，上诉人与被上诉人西赵沟劳服公司签订了车库买卖合同，购买与房屋配套的车库。在涉案房屋买卖协议后时隔一年多后，双方又签订车库买卖合同，明显是为了与房屋配套使用，由此可见上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议的真实目的是购房居住而非借贷。4、2016年5月17日上诉人补交房款差价和车库款的行为说明双方对买卖房屋的行为进行再次确认，且被上诉人以实际行动推翻了房屋买卖协议第三、四条的约定。2016年5月17日被上诉人与上诉人对涉案房屋与车库款进行结算，总价款为249553.5元(其中本金10万元加16个月20天的利息66667元，本息折合房款共计166667元)，除去折合房款的本息外上诉人又向被上诉人给付82886.5元(其中车库款42553.5元、补交房款差价40333元)，对此，被上诉人给上诉人出具了收款收据。由此可见上诉人与被上诉人于2016年5月17日进行的结算系对双方的房屋买卖关系和权利义务关系的进一步确认，进而更加证明双方签订房屋买卖协议目的就是为了购买房屋，否则不会出现补交房屋差价的情形。如若双方为借贷关系的话，则应当是被上诉人向上诉人支付本息，或者向上诉人出具借据或欠款条，而不是出具收据，更不会出现上诉人向被上诉人支付款项的情形。据此可以断定本案实质为房屋买卖合同关系而绝非民间借贷关系。且在2016年5月17日双方进行房款结算时，涉案房屋已经建起，不会出现房屋不能建造、不能完工，达不到交房条件的情形，在此情况下，双方对合同约定的买卖房屋及款项进行了最终确认，以实际行动推翻了房屋买卖协议第三、四条的约定。5、即使如一审法院认定上诉人与被上诉人西赵沟劳服公司之间2014年12月22日签订的《房屋买卖协议》是以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保，但鉴于双方于2016年5月17日对房屋款项进行结算并补交房款的行为，说明双方对上诉人前期交付的款项本息进行了结算后达成了新的合意，即将涉案房屋作价抵顶对上诉人的欠款，双方同意将款项转为购房款，不足部分予以补齐。将原来作为担保的房屋买卖协议变更为真实的房屋买卖关系，即上诉人向被上诉人支付上述购房款249553.5元，被上诉人向上诉人交付位于洪绪镇西赵沟村的X号楼X室涉案房屋及车库。各方当事人自该日起即应履行上述合同。上诉人已于当日履行了其支付购房款的义务，而被上诉人却并未依约交付房屋，其行为明显构成违约。二、原审判决适用法律错误。原审法院驳回上诉人起诉系适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”而本案中并不存在上述法律规定中的情形。首先，该法律规定适用的前提是存在买卖合同和民间借贷合同两个合同关系，而本案中仅存在房屋买卖这一个合同关系。其次，该法规适用的情形是借款人无法偿还借款的情况下才履行双方的买卖合同。而本案的情形却是在被上诉人无法交付房屋的情况下其向上诉人交付本息，其交付本息的行为本质应是被上诉人无法履行交付房屋的合同义务时所应承担的责任，而并非一种借贷关系。即使一审法院认定本案系民间借贷关系，也应当适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》审理本案而不应当适用民事诉讼证据的若干规定。原审法院认定上诉人与被上诉人系民间借贷关系而不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》并判决驳回上诉人的诉讼请求明显系法律适用错误，应依法予以撤销。三、原审判决违反法定程序。第一，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，即使法院认定当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院应当适用裁定驳回起诉，而不是判决。其目的就是为了保障当事人的实体权利不灭失。而本案一审法院却适用判决的方式驳回上诉人的诉讼请求，按照一事不再理的原则，将会导致上诉人的实体权利无法通过诉讼渠道进行主张，显然违反了上述法律的规定和基本的法律原则。第二，一审法院举证责任分配错误。民事诉讼法践行谁主张谁举证的举证原则。原审中，上诉人主张其与被上诉人签订的房屋买卖协议有效并要求其按照合同约定交付房屋，对此上诉人出具了房屋买卖协议及付款收据等一系列证据予以证明，其已承担了举证责任。而被上诉人主张其与上诉人签订的房屋买卖协议实质系民间借贷关系，则对于该主张应由被上诉人承担举证责任。根据最高人民法院指导性裁判案例(2015)民申字第2299号中载明“主张协议名为房产买卖，实为借款担保的，应当举示双方存在借款担保法律关系的相关证据，否则，应当承担举证不能的不利后果”；(2014)民申字第1894号“一方当事人主张名为买卖实为借款，但不能提交借款合同、利息、还款期限、担保等足以使借款合同成立的证据，法院对该当事人主张不予支持。”而本案中被上诉人并未提交借款合同、利息、还款期限、担保等足以使借款合同成立的证据，因此其应承担举证不能的不利后果。但在上诉人提供足够证据证明其与被上诉人间存在合法有效的买卖合同关系而被上诉人并未提供任何足以使借款合同成立的证据情况下，原审法院便草率认定买卖协议系民间借贷关系，其明显系将被上诉人举证不能的不利后果归于上诉人承担，系举证责任分配错误，明显违反了法定程序，损害了上诉人的合法权益。四、一审判决与山东省滕州市人民法院(2019)鲁0481民初541号判决及山东省枣庄市中级人民法院(2019)鲁04民终1683号判决相悖。山东省滕州市人民法院(2019)鲁0481民初541号判决书，涉案当事人原告是滕州市洪绪镇西赵沟村村民丁海青，被告是滕州市洪绪镇西赵沟劳动服务公司，案由是房屋买卖合同纠纷，涉案原告都是西赵沟村村民、被告一致，事实、理由、依据、请求等内容也都与本案基本一致，但该判决“房屋买卖合同有效”。被告滕州市洪绪镇西赵沟劳动服务公司不服，提起上诉，山东省枣庄市中级人民法院以(2019)鲁04民终1683号判决书驳回上诉，维持原判。而一审法院却不顾这一客观事实，侵犯了上诉人的合法权益。综上，原审判决认定事实错误、适用法律错误、程序违法。故请求二审法院依法查清事实，撤销原审判决，维护上诉人合法权益。西赵沟村委会辩称，一、一审判决对该案已经定性。二、本案西赵沟劳服公司的行为系公司行为，与西赵沟村委会没有关系。三、该案不涉及其本人，其为法定代表人；四、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。西赵沟劳服公司辩称，一、一审认定本案为实际履行民间借贷合同，认定事实清楚。1.李克亮于2014年12月22日与西赵沟劳服公司签订房屋买卖协议二份，协议第二条、第三条均作明确约定。2014年12月23日李克亮向西赵沟劳服公司交款，按合同约定，西赵沟劳服公司按月息4分已付给李克亮利息至2015年2月第、2015年5月底。后西赵沟劳服公司无力支付利息，于2016年5月17日按月息连本加欠息给李克亮出具收据。2.双方真实意思表示是民间借贷关系，且已按约定月息4分履行利息支付。3.协议第三条约定使西赵沟劳服公司获得法律上的形成权，西赵沟劳服公司有权决定房屋是否卖给李克亮。西赵沟劳服公司单方意思就可使房屋买卖法律关系变更、撤销。一审中西赵沟劳服公司明确表示，房屋不能卖给李克亮，愿意依照法律规定，依《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第26条支付本息，即已经支付的利息按月息3分计算，欠息按月息2分计算。二、关于西赵沟村的房屋开发问题。西赵沟村是按照滕州市人民政府滕政字（2009）182号文《关于张汪镇等镇人民政府实施农村集中连片建设的批复》第三条实施的农村集中连片建设，目的是改善居民的居住条件，并可节约土地200亩。三、西赵沟劳服公司的经营范围是保洁等劳动服务，没有经营的房屋资质，从法律意义上说，无权出售西赵沟村集体土地上的带有福利性质的新农村改造的房屋。四、2016年1月5日李克亮购买车库行为与本案不是同一法律关系，与本案无关。五、一审程序合法。庭审中，一审法院已对李克亮是否变更诉讼请求进行释明。本案为借贷关系，2016年5月17日出具的收据和本案房屋买卖协议第二条约定，就是借款合同及利息的约定，西赵沟劳服公司的举证任务已经完成。六、（2019）鲁0481民初541号判决是买卖行为有效，而非买卖合同有效，且此案没有收取房款及利息，和本案法律事实不一样，不能作为判例参照。七、李克亮的上诉状中内容相互矛盾。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原判，驳回上诉。一审法院认定事实：2014年12月22日，原告与被告西赵沟劳服公司签订房屋买卖协议一份，内容为：一、甲方现有西赵沟社区X号X单元X室，138平方。车库_号_间楼房，房屋价格1500元/平方，车库1650元/平方，卖给乙方，乙方预付给甲方人民币壹拾万元。二、甲方按每月给乙方计利息4000元人民币，预计交房日期为10个月。以实际交房时间计算。折合房款。三、如到期甲方不同意卖给乙方房产，甲方可一次性支付给乙方本金及全部利息（人民币）。四、如到期甲方不卖给乙方房产，又不能归还给乙方的买房款本金及利息，甲方自愿承担从收到买房款的时间起按每月10%的违约金支付给对方，并归还乙方的本金及利息。本协议一式两份，双方各执一份。甲方（卖方）耿震乙方（买方）李克亮证明人：张居正138××××7365李子泽186XXXX77772014年12月22日。2014年12月23日原告向被告西赵沟劳服公司交付10万元，被告西赵沟劳服公司出具收据，收款事由：预交购房款（X#X室）。2016年5月17日，被告西赵沟劳服公司向原告出具收据一份，载明：交款单位：李克亮，人民币（大写贰拾肆万玖仟伍佰伍拾叁元伍角）。收款事由：X室、车库、X#楼。原告要求履行合同未果，诉至该院，请求判如所请。庭审中，被告西赵沟劳服公司主张，原告与其签订的房屋买卖协议的实质系民间借贷关系，协议第三条的约定使西赵沟劳服公司获得了形成权，西赵沟劳服公司有权决定房屋是否卖给原告。西赵沟村委会是按照滕州市人民政府滕政字（2009）182号文《关于张汪等镇人民政府实施农村集中连片建设的批复》实施的农村集中连片建设，目的是改善居民的居住条件，连片建设土地是集体土地，其中水地暖基础设施均是村委会无偿投资，西赵沟劳服公司的经营范围是保洁等劳动服务，没有经营房屋销售的资质。从法律意义上无权出售西赵沟村集体土地上的带有福利性质的新农村改造的房屋。另查明，2009年9月28日滕州市人民政府发布滕政字（2009）182号《关于张汪等镇人民政府实施农村集中连片建设的批复》，该文件包含西赵沟村委会。一审法院认为，原告与被告西赵沟劳服公司签订的《房屋买卖协议》，原告主张系买卖合同关系，而被告辩解该合同实质系民间借贷关系。依据双方签订合同的约定内容，其实质是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，《房屋买卖合同》的实质法律关系为民间借贷关系。依据《最高人民法院》第三十五条的规定，一审法院已向原告行使释明权，告知其变更诉讼请求，但原告坚持不变更诉讼请求，据此对原告要求确认房屋买卖协议有效并按约定交付房屋和支付违约金的诉讼请求，依法不予支持，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第三十五条之规定，判决：驳回原告李克亮的诉讼请求。案件受理费5040元，诉讼保全费1770元，由原告李克亮负担。二审中，上诉人李克亮围绕其上诉主张向本院提交如下证据：证据1：滕州市洪绪镇西赵沟社区二期在没建设前，由西赵沟党支部、西赵沟村委会对村民每户下发的通知书，欲证明西赵沟党支部及村委会鼓励全体村民踊跃购房，并预交房款的农户给予计息，李克亮作为本村村民同样有权享受或者按照标准购买房屋，从而证明双方之间签订的合同是真实的房屋买卖合同，而非被上诉人主张的借贷关系。证据2：照片两张，欲证明在西赵沟村委会大门口张贴的告示。该告示由西赵沟劳服公司法定代表人耿宾（即耿震）签名，说明西赵沟劳服公司是西赵沟村委会所属集体企业，在房屋买卖行为上代表西赵沟村委会，经西赵沟村委会授权认可。证据3：西赵沟劳服公司和西赵沟村委会出具的证明，欲证明西赵沟劳服公司代表西赵沟村委会对外销售房屋是经村委会认可和授权，所售房屋买卖合同有效。西赵沟村委会质证称，1.对证据1，西赵沟党支部不能代表村委会，西赵沟村委会没有下发过该通知。2.对于证据2真实性没有异议，其单位没有发过这样的告示。3.证据3与西赵沟村委会没有关系，此外，西赵沟劳服公司是个人投资，与西赵沟村委会没有隶属关系。西赵沟劳服公司质证称，1.对证据1、2的质证意见同西赵沟村委会质证意见。2.证据3没有西赵沟劳服公司加盖的公章，告示的告知范围是所有业主，与签订合同的人无关，不能达到李克亮举证的目的，亦不能达到合同有效及西赵沟村委会授权西赵沟劳服公司的证明目的。二审查明的其他事实与一审查明的相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，虽然本案双方当事人曾经签订过案涉的《房屋买卖协议》，但根据协议中所记载的内容，以及当事人所使用的词句，结合卖方如期不能交房所应承担责任等相关违约条款，能够确认双方意思表示的含义为以签订买卖合同的方式作为民间借贷合同的担保，一审法院对涉案合同的定性准确，本院予以确认；同时《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。依照上述规定，本案应当驳回李克亮的起诉，一审法院判决驳回李克亮的诉讼请求，明显不当，本院予以纠正。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销山东省滕州市人民法院（2018）鲁0481民初6143号民事判决；二、驳回李克亮的起诉。一审案件受理费5040元，退还李克亮，一审诉讼保全费1770元，由李克亮承担；上诉人李克亮预交的二审案件受理费5040元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  韩茂森审判员  崔兆军审判员  赵 慧二〇二〇年一月九日书记员  张晓宇