云南省澄江县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0422民初1347号原告：张树芬，女，1948年7月27日生，汉族，住云南省玉溪市澄江县。委托诉讼代理人：曾国平，云南澄清律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：杨爱明，男，1980年4月18日生，汉族，住云南省玉溪市澄江县。被告：李春明，男，1973年1月30日生，汉族，住云南省玉溪市澄江县。第三人：张明兰，女，1969年6月20日生，汉族，住云南省玉溪市澄江县。委托诉讼代理人：李浏贵，云南抚仙湖律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：马利学，云南红塔律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告张树芬与被告杨爱明、李春明、第三人张明兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张树芬及其委托诉讼代理人曾国平、被告杨爱明、李春明、第三人张明兰及其委托诉讼代理人李浏贵、马利学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张树芬向本院提出诉讼请求，1、判令两被告签订的房屋买卖合同无效；2、判令第三人张明兰将坐落于澄江县街道办事处万海社区居民委员会镇海营211号的房屋腾还原告；3、本案诉讼费由被告及第三人承担。事实及理由：2003年9月24日，原告与丈夫杨永、被告杨爱明在万海村委会调解委员会的调解下签订了《人民调解协议》，该协议明确：坐落于的两层房屋，土地使用权证号为澄国用（2008）第185号、地号为02-02-08-G-001、使用权面积120平方米，分属原告与被告杨爱明所有。2008年2月26日，原告与丈夫杨永、被告杨爱明在龙街镇法律服务所的见证下签订了《房地产分割契约》，该契约明确坐落于的房屋分属原告与被告杨爱明所有。2019年3月至今，澄江县人民政府启动抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目时，原告才知道2011年11月20人，两被告签订了《房屋买卖合同》，被告杨爱明将原告与其共有的房屋以653800元的价格出售给了被告李春明，李春明又将房屋出卖给了第三人张明兰。原告找到相关人员要求对上述财产给予确认，但相关人员告知由原告与二被告及第三人协商解决，原告提出将原告的份额返还原告，但被告杨爱明不与原告协商。综述，二被告及第三人的行为，侵犯了原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告杨爱明辩称，其因做生意欠款而将房屋出卖，卖房时其没有与原告协商。被告李春明辩称，原告的诉求无事实和法律依据，应当予以驳回。其与杨爱明商定买房时，杨爱明向其出具了澄国用（2008）字第185号土地使用权证，该土地证的土地使用权人只有杨爱明一人。双方签订合同的过程中，原告及其丈夫杨永均在场，并告知由于杨爱明做生意欠农村信用社的贷款，迫不得已才将房屋出卖，杨永作为见证人在该买卖合同上签字，原告完全知晓该合同签订的时间及内容，且购房款大部分由原告及其丈夫收取。其付款后，原告用其支付的购房款建盖了旁边的房屋，并且还购买了小车。其购买房屋时房屋只有2层，其购买后对房屋进行了加层建盖，原告就居住在隔壁，由于地基不够，原告还将过道给其使用了一部分，其才能顺利加层建盖房屋。现由于该房屋涉及拆迁，原告觉得房屋卖亏了，故此提出无理要求，且其与杨爱明签订合同已达8年之久，原告的诉请超过了诉讼时效，应当予以驳回。第三人张明兰辩称，原告的诉请没有事实和法律依据。一、原告起诉程序不合法，原告不具备诉讼主体资格没有诉权。澄国用（2008）字第185号土地使用权证载明的土地使用权人是杨爱明，该房产属于杨爱明所有，原告不是产权人，不具备诉讼主体资格。二、杨爱明作为房屋的合法产权人，有权出售房屋，杨爱明与李春明签订的《房屋买卖合同》合法有效。2016年4月14日，李春明夫妇将房产卖给其，签订《房地产转让协议》时，杨爱明夫妇也在协议上签字确认，该协议是三方的真实意思表示，协议的形式、内容合法有效。2016年7月26日，龙街街道办事处万海社区人民调解委员会制作的人民调解协议书已确认2011年11月20日杨爱明将属其所有的房产卖给李春明，2016年4月14日，李春明将该房产卖给其。2016年7月28日，澄江县人民法院作出的（2016）云0422民特45号人民调解协议确认书认定上述房屋买卖行为合法有效，并对两份协议进行了确认。三、原告诉称其对房屋买卖的情况不知情，并不属实。原告的丈夫杨永作为证明人在杨爱明与李春明签订的《房屋买卖合同》上签字，并收取了购房款150000元；房屋出卖给李春明后，李春明对房屋进行加层，原告及其丈夫还帮忙看守工地；2016年4月，李春明将房屋卖给其时，杨爱明夫妇也在协议上签字确认，且收取了30000元的费用；其对房屋进行装修用于经营宾馆，原告自2018年至2019年8月一直在其宾馆里打工；2016年8月、2019年4月至今，拆迁公告中公布的涉诉房屋产权人均为其；综上，原告诉称其不知晓房屋买卖的情况，明显是故意歪曲事实。四、被告李春明及其购买房产均属于对价取得，李春明向杨爱明购买房屋时以及其向李春明购买房屋时，原告及杨爱明夫妇都没有提及过该协议。该协议系原告与杨爱明之间的内部协议，只对协议当事人产生约束力，原告不能以该内部协议向善意第三方主张权利，更不能以内部协议主张产权人与善意第三方签订的买卖协议无效。综上所述，原告的起诉没有任何事实根据和法律依据，依法应当予以驳回。经审理查明，原告张树芬与被告杨爱明系母子关系，杨永系原告的丈夫。坐落于澄江县的房屋，原国有土地使用权证号为澂国用（土）字第021699号，使用权人为杨永，2008年7月7日，该土地使用权人变更为杨爱明，国有土地使用权证号为澄国用（2008）第185号，土地使用权人为杨爱明，地号02-02-08-G-00，地类（用途）城镇单一住宅用地，使用类型出让，终止日期2067年12月02日，使用权面积120平方米。2011年11月20日，卖方杨爱明（甲方）与买方李春明（乙方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“第一条甲方所售房屋权证号及坐落位置、结构、层次、面积、附属设施：1、甲方所售房屋土地使用权证号为澄国用（2008）第185号；2、甲方所售房屋为砖混结构；3、甲方所售房屋建筑面积约300平方米，占地120平方米。第二条房屋价格及其他费用：1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额（人民币）陆拾伍万叁仟捌佰元整；2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由乙方承担。第三条付款方式：分两次付清，第一次乙方与（于）签订合同当天向甲方支付购房款人民币叁拾伍万叁仟捌（佰）元整（￥353800.00元整），第二次于2012年9月1日前乙方将剩余全部购房尾款人民币叁拾万元整（￥300000.00元整）一次性付清给甲方。……甲方（签章）杨爱明、乙方（签章）李春明，见证人：杨永，2011年11月20日。”合同签订当日，李春明向杨爱明支付了购房款353800元，杨爱明向李春明出具收据一份。2011年12月1日，杨爱明作为甲方、李春明作为乙方，签订了《补充协议》，协议约定：“一、原合同内此套房屋，东边二楼多出的5平方米左右的挡水、由甲方负责切除使用，在切除过程中不可以对该房屋主体结构造成破坏。二、甲方同意将原来的付款方式改为分三次付清，1、第一次乙方于签订合同当天向甲方支付购房款人民币叁拾伍万叁仟捌（佰）元整（￥353800.00元整）；2、第二次于2012年9月1日前乙方向甲方支付购房尾款人民币拾伍万元整（￥150000.00元整）；3、第三次于2013年9月1日前乙方将剩余全部购房尾款人民币拾伍万元整（￥150000.00元整）一次性付清给甲方。”协议签订后，李春明按照约定向杨爱明支付了剩余购房款，其中150000元购房款由李春明支付给杨爱明的父亲杨永，杨永于2012年8月16日向李春明出具收条一份。杨爱明按照合同约定将房屋交付李春明。2016年4月14日，李春明、王英作为甲方，张明兰作为乙方，杨爱明、张爱花作为丙方，签订了《房地产转让协议》，协议约定：“一、乙方购买房地产的情况：……。二、甲方、丙方自愿同意，将上述房地产（包括房屋的所有权、房屋项下的土地使用权及相关附属设施）转让给乙方，自交房之日起，该宗房地产全部归属乙方所有，甲方、丙方对该房地产不再享有任何权利。三、转让价格：1500000.00元（大写：人民币壹佰伍拾万元整）。四、付款方式：……。甲方：李春明、王英，乙方张明兰，丙方杨爱明、张爱花，证人：马春燕、刘春莲，2016年4月14日。”同日，杨爱明、张爱花向李春明出具《收条》一份，载明“今收到李春明付给杨爱明签订澄江县镇万海村委会镇海营村房地产转让给张明兰的签字手续费叁万元整，在以后张明兰需要签订买卖过户、拆迁安置、拆迁补偿、征用、占用等手续时，杨爱明、张爱花不再收取其它任何费用，必须无条件签字。”协议签订后，李春明将房屋交付张明兰。2016年7月26日，张明兰、李春明因该房屋买卖事宜，申请澄江县街道办事处万海社区人民调解委员会调解，达成如下协议“一、属杨爱明所有坐落于澄江县的砖混结构房地产一幢共四层半，建筑面积约：696平方米，以实际测量为准。土地使用证号为：澄国用（2008）第185号，使用权面积为120平方米，其中独有面积120平方米，地号为02-02-08-G-001，杨爱明于2011年11月20日出售给李春明，现李春明以壹佰伍拾万元（￥1500000.00元）出售给张明兰（款于2016年4月14日已全部付清）。二、李春明应积极协助张明兰办理过户手续，所需费用由张明兰承担。三、本协议经双方当事人签字后即发生法律效力。”李春明、王英、张明兰作为申请人，于2016年7月27日向本院申请确认人民调解协议，本院于2016年7月28日作出（2016）云0422民特45号人民调解协议确认书，对上述人民调解协议予以确认。另查明，1、2003年9月24日，杨永、杨爱明在澄江县街道办事处万海村委会调解委员会达成《调解协议书》，该协议书约定：“……财产分割杨永分得沼气房两侧大房子东边外楼梯下面小房子一间，杨爱民（明）及母亲分得新盖的房子一所……当事人签章：杨永、杨爱明，2003年9月24日。”2008年2月26日，张树芬、杨永、杨爱明在澄江县镇法律服务所签订《房地产分割契约》，约定“一、杨永自愿将坐落于万海村委会镇海营八社的澄国用（土）字第021699号房产分给杨爱明和张树芬为业，过户后登记在杨爱明名下。张树芬拢着杨爱明生活，对该房产拥有相同的所有权和使用权。二、位于澄国用（土）字第021699号房子东面沼气房两间，房子楼梯下面小房子一间分给杨永管理使用。三、家庭共同的债权债务，为盖房所欠下的债务20000元，由杨爱明与张树芬二人共同偿还；杨爱明结婚时欠下的个人债务由个人偿还；杨永个人所欠借款由其个人偿还。……。”《房地产分割契约》签订当日，澄江县镇法律服务所对该契约出具了澄龙见字（2008）第11号法律见证书。2、2019年澄江县人民政府启动抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁项目，本案涉诉房屋位于抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁范围内。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案涉诉房屋的土地使用权类别为国有出让土地，地类为城镇单一住宅用地，土地使用权证登记的使用权人为杨爱明。在杨爱明与李春明签订合同时，杨爱明的父亲杨永作为见证人在合同上签字，并收取了其中15万元的购房款，在房屋交付李春明后，李春明在原基础上对房屋进行了加层，并一直使用房屋至2016年。在此期间，李春明对房屋的占有使用是连续的、公开的、和平的，而原告并未就此主张过权利，表明其长期对他人占有使用该房屋并无异议，如果认定杨爱明没有转让房屋产权，那么原告长期怠于行使权利，与一般房屋所有权人对权利的关注，形成较大反差，明显不合常理。对于原告与杨爱明、杨永签订的《房地产分割契约》，系其家庭内部协议，且杨爱明在出卖房屋时，杨爱明及杨永均未告知李春明该情况，李春明根据杨爱明出示的土地使用权证足以相信杨爱明对房屋具有处分权。综述，对于原告提出其不知晓杨爱明将房屋出卖给李春明的意见本院不予采信。杨爱明与李春明签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形，应为合法有效的合同。对于原告要求确认被告杨爱明与李春明签订的《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告张树芬的诉讼请求。案件受理费10338元，适用简易程序减半收取5169元（原告张树芬预交），由原告张树芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  马艳二〇二〇年一月二十三日书记员  魏茜