河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25228号上诉人（原审原告）：韩海燕，女，1979年7月20日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李娅（与韩海燕系姑嫂关系），女，1983年11月23日出生，汉族，住河南省沈丘县。上诉人（原审被告）：东方鼎盛地产发展有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）才高街6号东方鼎盛中心14层68号。法定代表人：戴杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：周倩妮，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：丰晓萌，河南国基律师事务所律师。上诉人韩海燕与上诉人东方鼎盛地产发展有限公司（以下简称东方鼎盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初17147号民事判决，分别向本院提起上诉。本院2019年12月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。韩海燕上诉请求：1.依法改判东方鼎盛公司承担逾期办理初始/首次登记的违约金（违约金自2016年6月1日起按合同约定总房款的日0.02%计算至初始/首次登记资料报送到行政主管部门并被受理之日止），至一审起诉时暂计258336.00元，并责令东方鼎盛公司尽快为韩海燕办理房产所有权证书；2.由东方鼎盛公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、同案不同判（同一小区、同一开发商、同一法院审理，结果不同）。韩海燕与众多购房人系同样购买东方鼎盛公司开发的康宁路北、康平路西同一小区住房，东方鼎盛公司的违约行为也是相同的事实，但一审法院的判决内容却不尽相同。大部分民事判决均认定东方鼎盛公司逾期未办理初始登记及房产所有权证书应自合同约定的2016年6月1日起按总房款的日0.02％向购房人支付违约金至初始／首次登记资料报送到行政主管部门并被受理之日止。韩海燕的诉求与其它民事判决书当事人的诉求相同，但同样的违约事实，一审法院酌定为129168元，且对韩海燕请求办理房产所有权证书的诉求不予支持，请求依法改判。二、一审认定东方鼎盛公司逾期不能办理房产所有权证书是因为登记职能部门的变更所导致的理由是错误的，隐瞒了东方鼎盛公司已将案涉房产抵押，因未解押不能办理房产所有权证书的事实。首先，东方鼎盛公司违约的事实发生在2016年8月20日之前，当时根本没发生登记职能部门变更的情况，但东方鼎盛公司并未向房管部门报送首登材料，其情势变更的情况并未发生，违约事实清楚。其次，登记职能部门变更为不动产登记中心的情况、排队等候的时间仅持续半年之久，现在是随到随办、立办、快办，东方鼎盛公司仍不去办理的借口已经不存在。时至今日，东方鼎盛公司仍不去办理，持续在违约过程中，一审法院以其逾期是因为登记职能部门变更所致的理由是不能成立的，也是错误。其三，真正造成东方鼎盛公司无法办理房产所有权证书的原因是其在不通知全体购买人的情况下，擅自将韩海燕及众多购买人所购的、土地使用证号为郑国用（2013）第XQ1022号的地上全部建筑物分别抵押给中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行及长安国际信托股份有限公司。因东方鼎盛公司未清偿债务，导致其无法处分抵押房产的事实发生，才无法为韩海燕等众多购房人办理房产所有权证书。东方鼎盛公司恶意隐瞒该事实，侵害了购房人的合法民事权利。韩海燕等众多购房人所购买的房产在不知情的情况下被设定了担保物权，导致无法办理房产所有权证书，因此东方鼎盛公司负有违约、欺骗的重大过错责任。请求二审法院查明事实，判决东方鼎盛公司承担全部违约责任，按韩海燕购房总价款的0.02％自违约之日起至初始／首次登记资料报送到行政主管部门并被受理之日止，向韩海燕支付违约金，并应责令东方鼎盛公司解除抵押，为韩海燕办理房产所有权证书。三、一审判决违背购房合同的约定，将双方约定的违约金酌定为129168元，没有法律依据。四、一审判决既然认定韩海燕无过错，判决让韩海燕承担一半诉讼费没有法律依据。东方鼎盛公司辩称：一、政府职能的调整使得东方鼎盛公司提交产权初始登记的合同义务客观上不能履行。政策调整是东方鼎盛公司逾期办理房屋产权证书的一个重要原因。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，主要内容为：郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由郑州市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起停止办理各类房屋登记业务，其中包括不再办理房屋所有权初始登记业务。即2016年8月20日之后，东方鼎盛公司依据案涉合同约定向不动产登记部门提交初始登记所需材料在客观已经不能实现，东方鼎盛公司在其后的违约属情势变更，根据合同法及相关司法解释的规定，东方鼎盛公司不应承担合同约定的违约责任。二、在韩海燕未举证证明其实际损失的情况下，一审判决东方鼎盛公司支付巨额违约金无任何事实依据，造成了双方当事人利益的严重失衡。《合同法》第141条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等。即根据合同法及相关司法解释的规定，违约金应当与守约方受到的损失相平衡，否则会造成利益的严重失衡。即使当事人对违约金有合同约定，只要当事人请求，应按照有无实际损失以及实际损失的大小对违约金的约定加以调整。根据民事诉讼法的举证原则，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。即韩海燕对其受到的损失负有举证责任。本案中，韩海燕并未举出任何证据证明其受到实际损失。相反，东方鼎盛公司已经将本案标的房屋交付韩海燕使用，且为韩海燕提供了良好的物业服务，东方鼎盛公司还与相关小学进行了协调，解决了业主子女的入学问题，韩海燕购买房屋进行占有、使用、收益的合同目的均已实现。双方签订的《商品房买卖合同》进行了网络备案，保证了韩海燕所购房屋产权的稳定性。韩海燕在此期间不仅未受到实际损失，而且由于市场的变化，再加上东方鼎盛公司所建房屋品质较好，韩海燕所购房屋的价值已经升值到原来的两倍左右。三、韩海燕要求东方鼎盛公司承担支付巨额违约金的违约责任违反了公平正义原则，给经济、社会发展造成不稳定因素。在没有任何事实和法律依据的情况下，如果东方鼎盛公司向韩海燕支付巨额违约金，将会使东方鼎盛公司不堪重负，经营陷入严重危机。本小区共有三百多名业主，如果全部按此标准让东方鼎盛公司支付违约金，会导致东方鼎盛公司的资金链断裂，造成社会经济及金融机构出现危机和不稳定因素，违背了公平正义原则。更容易导致韩海燕办理房屋产权证书的诉求难以实现，不利于社会矛盾的解决。综上所述，请求驳回韩海燕的上诉请求。东方鼎盛公司上诉请求：1.依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初17147号民事判决第一项，改判驳回韩海燕要求东方鼎盛公司承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由韩海燕承担。事实与理由：一、政府职能的调整使得东方鼎盛公司提交产权初始登记材料的合同义务客观上不能履行，在情势变更的情况下，一审判决东方鼎盛公司承担相应违约责任无任何法律依据。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，主要内容为：郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由郑州市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起停止办理各类房屋登记业务，其中包括不再办理房屋所有权初始登记业务。即2016年8月20日之后，东方鼎盛公司依据案涉合同约定向不动产登记部门提交初始登记所需材料客观上已经不能实现，东方鼎盛公司在其后的违约属情势变更，根据合同法及相关司法解释的规定，东方鼎盛公司不应承担合同约定的违约责任。在此情况之下，一审法院仍然依照合同条款判决东方鼎盛公司承担合同约定之违约责任，属于牺牲一方的巨大利益为代价而使对方获得巨额利益，不仅于法无据且严重显失公平，即东方鼎盛公司不应按合同约定承担2016年8月20日之后的违约责任。二、在韩海燕未举证证明其实际损失的情况下，一审判决东方鼎盛公司支付巨额违约金无任何事实依据，造成了双方当事人利益的严重失衡。《合同法》第141条规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等。即根据合同法及相关司法解释的规定，违约金应当与守约方受到的损失相平衡，否则会造成利益的严重失衡。即使当事人对违约金有合同约定，只要当事人请求，应按照有无实际损失以及实际损失的大小对违约金的约定加以调整。一审庭审中，东方鼎盛公司已经明确提出调整违约金的请求，一审法院即应查明本案中韩海燕所受到的实际损失。根据民事诉讼法的举证原则，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。即韩海燕对其受到的损失负有举证责任，但韩海燕并未举出任何证据证明其受到实际损失。相反，东方鼎盛公司已经将本案标的房屋交付韩海燕使用，且为韩海燕提供了良好的物业服务，东方鼎盛公司还与相关小学进行了协调，解决了业主子女的入学问题，韩海燕购买房屋进行占有、使用、收益的合同目的均已实现。双方签订的《商品房买卖合同》进行了网络备案，保证了韩海燕所购房屋产权的稳定性。韩海燕在这个期间不仅未受到实际损失，而且由于市场的变化，再加上东方鼎盛公司所建房屋品质较好，韩海燕所购房屋的价值已经升值到原来的两倍左右。在此情况下，一审判决东方鼎盛公司向韩海燕支付巨额违约金，不仅没有事实依据，而且严重显失公平。三、一审判决东方鼎盛公司承担支付巨额违约金违反了公平正义原则，给经济、社会发展造成不稳定因素。一审法院在没有任何事实和法律依据的情况下，判决东方鼎盛公司向韩海燕支付巨额违约金，使东方鼎盛公司不堪重负，经营陷入严重危机。本小区共有三百多名业主，如果全部按此标准让东方鼎盛公司支付违约金，会导致东方鼎盛公司的资金链断裂，造成社会经济及金融机构出现危机和不稳定因素，违背了公平正义原则，更容易导致韩海燕办理房屋产权证书的诉求难以实现，不利于社会矛盾的解决。请求依法支持东方鼎盛公司的上诉请求。韩海燕辩称：一、一审法院违反法定审理程序、认定事实及适用法律错误。一审开庭审理过程中，仅有书记员主持，审判员不在现场，审理程序不合法。韩海燕已经履行了购房合同的付款义务，东方鼎盛公司不仅违反了购房合同补充协议第6条约定的应在2016年5月31日前报送申报材料到房地产行政管理部门受理的义务，而且还在韩海燕不知情的情况下私自将韩海燕所购房屋的土地及地上建筑物抵押给中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行及长安国际信托投资股份有限公司，东方鼎盛公司不仅违反合同约定的义务，而且还恶意侵权、非法抵押，应依法承担违约责任、过错责任及侵权责任。一审法院未按合同约定判决违约金且存在同案不同判，也未查明东方鼎盛公司故意隐瞒抵押的侵权事实，认定事实及适用法律的错误。因办理所属权证的时间处于不确定的状态即没有终止日期，所以一审判决酌定违约金额没有相关法律依据。二、东方鼎盛公司拒不办理产权登记的原因是其已将韩海燕所购房屋的土地及地上在建的建筑物非法抵押给第三人，造成担保物权未解除抵押、无法办理产权登记，而不是登记职能部门调整的问题。（1）购房合同约定办理登记的时间是2016年5月31日之前，当时登记职能部门并未调整，但东方鼎盛公司并未办理，构成违约，东方鼎盛公司应依法承担违约责任；（2）2016年5月31日之前并不存在职能部门调整的情况，东方鼎盛公司没有任何事实理由证明自己不违约；（3）东方鼎盛公司至今仍不去办理不动产登记的理由根本不成立。郑州不动产中心现在是随到随办、快办、立刻办，东方鼎盛公司不去办理是因为担保物权未解除而无法办理。三、韩海燕请求东方鼎盛公司依法承担违约责任并办理产权登记证书的诉求是合理合法的维权行为，人民法院依法应予支持，并按约定判决东方鼎盛公司承担责任。韩海燕所购房屋已经预告登记，东方鼎盛公司未经韩海燕同意私自抵押案涉不动产，韩海燕请求办理产权登记是合理合法的，依法应予支持。四、东方鼎盛公司在严重违约、严重侵权的情况下，不承担法律责任没有法律依据。其一，东方鼎盛公司上诉称韩海燕已享有占用、使用、收益的合同目的，保证了产权的稳定性，不能成立。韩海燕购房的合同目的是实现所有权。其二，东方鼎盛公司一方面说韩海燕没有实际损失，一方面又说根据市场行情，韩海燕购买的房产已涨价2倍以上，以此证明韩海燕已获得了巨大的利益。韩海燕认为：⒈根据法律规定，违约金带有惩罚性质，惩罚的是不诚信、不守约、违背公序良俗的当事人，维护的是诚信守约方和交易信用方。东方鼎盛公司违约，当然要承担违约责任。至于东方鼎盛公司提出韩海燕所购房产根据市场价已涨价2倍，这是韩海燕的可得利益，因为东方鼎盛公司一直未给韩海燕办理产权登记，致使韩海燕的预期利益无法实现。预期可得利益也是损失，东方鼎盛公司应予赔偿。2.韩海燕购买不动产是全家人积攒的血汗钱，所有权是最大的财产权益。东方鼎盛公司私自处分韩海燕的不动产处分权并获利，受伤害的是韩海燕。韩海燕作为购房人、守约人受到如此大伤害，请求东方鼎盛公司承担违约和赔偿责任是合理合法的。韩海燕向一审法院起诉请求：1.判令东方鼎盛公司为韩海燕办理位于郑州市郑东新区××路北、康平路西东方鼎盛御府1幢1单元23层2××7号房产的权属证书；2.判令东方鼎盛公司从2016年6月1日起按日向韩海燕支付总房款1261411元的0.02%的违约金，支付至东方鼎盛公司实际办理房屋权属证书之日；3.本案诉讼费由东方鼎盛公司承担。一审法院认定的事实：2015年5月10日，韩海燕、东方鼎盛公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：D150××××3821），约定韩海燕购买东方鼎盛公司开发的位于郑州市郑东新区××路北、××西××单元××号的商品房，总价为1261411元；东方鼎盛公司应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按合同约定内容已完成，前期物业管理已经落实的符合合同约定的商品房交付韩海燕使用；东方鼎盛公司应当在2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得商品房初始登记后120日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.02%违约金。合同签订后，韩海燕依约支付购房款1261411元。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，韩海燕、东方鼎盛公司双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，韩海燕按照合同约定支付全部房款，但东方鼎盛公司未按约办理权属登记，已构成违约，应支付违约金。合同约定按日支付总房款0.02%的违约金，该院认为，违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，东方鼎盛公司确实未在合同约定期限内办理房产证，但2016年8月20日初始登记更改为首次登记，登记部门由房管局变更为不动产登记中心，登记程序和内容较之过去存在诸多变化，这无疑增加了办证时间和难度。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。考虑到东方鼎盛公司违约逾期办证确实存在其不能控制的客观因素，故综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，该院酌情确定东方鼎盛公司支付违约金129168元。因目前尚未完成商品房首次登记，不具备办理权属登记条件，对于韩海燕请求判令东方鼎盛公司为韩海燕办理涉案房屋的权属证书的诉请，该院暂不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、东方鼎盛地产发展有限公司于本判决生效后十日内向韩海燕支付违约金129168元；二、驳回韩海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2588元，由韩海燕负担1294元，东方鼎盛地产发展有限公司1294元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩海燕提交郑州市不动产登记中心出具的查询编号为X2019112540371号的《不动产登记资料查询结果证明》一份，拟证明东方鼎盛公司不办理产权证的原因是因为土地及地上在建建筑物处于非法抵押给案外人的状态，造成担保物权未解除抵押，无法办理产权登记，并非职能部门的调整。东方鼎盛公司质证称，对证据的真实性、合法性均无异议，但对证明目的有异议。该证据仅能证明土地状态，并不能证明韩海燕造成实际损失，与要求东方鼎盛公司承担违约责任没有因果关系。东方鼎盛公司未提交新的证据。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为东方鼎盛公司对韩海燕提交证据的真实性无异议，本院予以采信。本院经审理查明，2017年11月15日将包括案涉房屋在内的在建建筑物进行抵押（变更登记），权利人为长安国际信托股份有限公司，抵押金额为22000万元；东方鼎盛公司于2017年12月22日将包括案涉房屋在内的在建建筑物进行抵押（变更登记），权利人为中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行，抵押金额为7000万元；本院经审理查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。韩海燕、东方鼎盛公司于2015年5月10日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反关法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。案涉合同约定，东方鼎盛公司应当在2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人（东方鼎盛公司）在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.02%违约金。合同签订后，韩海燕按照合同约定支付了全部房款，东方鼎盛公司向韩海燕交付了案涉房屋，但东方鼎盛公司未按约办理案涉房屋的权属登记，已构成违约，应向韩海燕支付相应的违约金。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，且办理产权首次登记与房屋初始登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等客观上存在较大差异。鉴于办理房屋权属登记的客观情况已发生变化，且该变化在双方订立合同时无法预见，也不可归责于双方当事人。但双方在办理初始登记履行不能的情况下，未对办理产权首次登记重新进行约定。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。考虑到2016年8月20日之后房屋权属登记政策的变化情况，客观上存在报送房屋权属登记资料及流程增加的因素，且涉案房屋已实际交付使用，综合本案合同履行情况及韩海燕的实际损失，东方鼎盛公司请求减少违约金的主张成立，本院酌情在合同约定违约金标准的基础上核减50%，即按日0.01%的标准计算违约金。故东方鼎盛公司应以韩海燕已付房款1261411元为基数，按日0.01%的标准向韩海燕支付自2016年6月1日起至东方鼎盛公司报送案涉房屋的不动产首次登记资料并被受理之日止的违约金。韩海燕过高的诉讼请求，本院不予支持。一审法院认定违约金为129168元的依据不足，处理不当，应予纠正。涉案房屋未办理权属首次登记，尚不具备办理房产所有权证的条件，待条件具备后双方当事人可另行解决。综上所述，一审法院判决有误，处理有所不当，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初17147号民事判决；二、东方鼎盛地产发展有限公司于本判决生效后十日内向韩海燕支付逾期办理房屋权属登记违约金（以1261411元为基数，按日0.01%的标准，自2016年6月1日起计算至东方鼎盛地产发展有限公司报送案涉房屋的不动产首次登记资料并被受理之日止）；三、驳回韩海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2588元，由韩海燕负担788元，东方鼎盛地产发展有限公司1800元。二审案件受理费5766元，由上诉人东方鼎盛地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年一月二十日书记员 马倩倩