宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0205民初1879号 原告：葛志强，男，1975年10月3日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 原告：褚林娟，女，1979年10月28日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 两原告共同委托诉讼代理人：李国旗，国浩律师（宁波）事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：贺静辉,国浩律师（宁波）事务所律师。 被告：绿地控股集团宁波江北置业有限公司（统一社会信用代码：91330200058268122M）。住所地：宁波市江北区。 法定代表人：潘春军该公司总经理。 委托诉讼代理人：金玉琴，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：张丽萍，女，该公司员工。 第三人：浙江宝业幕墙装饰有限公司（统一社会信用代码：913306217176824591）。住所地：绍兴市柯桥经济开发区。 法定代表人：王建国该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑梦娇，女，该公司法务人员。 第三人：聂玉光，男，1972年4月17日出生，汉族，住宁波市奉化区。 原告葛志强、褚林娟与被告绿地控股集团宁波江北置业有限公司（以下简称绿地公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序进行审理，并于2019年5月27日进行了证据交换。为查明案件事实，本院依职权追加浙江宝业幕墙装饰有限公司（以下简称宝业公司）、聂玉光为本案第三人，并于2019年7月31日进行了第一次公开开庭审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，本院依法组成合议庭于2019年11月11日第二次公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人贺静辉、李国旗及被告绿地公司委托诉讼代理人张丽萍、金玉琴、第三人宝业公司委托诉讼代理人郑梦娇到庭参加了诉讼；第三人聂玉光经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 葛志强、褚林娟向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告办理宁波市江北绿地海外滩花苑（滨江2#-3地块）施工号为1幢，现为11幢的1102室房屋的产权过户手续。事实和理由：2016年，两原告及案外人祝志华、汪江兰[已另案起诉至宁波市江北区人民法院，案号为（2019）浙0205民初1877号]向被告购买了位于宁波市江北区绿地海外滩花苑（滨江2#-3地块）施工号为1幢、现为11幢的1102室房屋（以下简称涉案房屋）及1002室房屋。就房款支付方式，两原告及祝志华、汪江兰与被告、建筑商聂玉光达成合意，约定两原告、祝志华、汪江兰向被告支付20%首批购房款，剩余的80%房款由聂玉光的工程款抵扣。两原告依约向被告支付了首批购房款874150元。因被告与聂玉光就工程款核算存在差异，导致两原告及祝志华、汪江兰就房屋涨价款及余款支付方式等与被告、聂玉光多次进行协商，并达成了一致意见。两原告及祝志华、汪江兰均按照协商方案支付了相应款项。2017年9月29日，被告向两原告办理了交房手续，且两原告已将涉案房屋装修完毕并搬入涉案房屋居住至今，因被告未为两原告办理涉案房屋的产权过户手续，致使原告不得不诉至法院，望判如所请。 绿地公司答辩称，对两原告向其支付的款项无异议，其已按约将涉案房屋交付两原告使用。因聂玉光并未按照三方协商约定金额向被告支付剩余房款，且经核算聂玉光剩余的工程款也不足以抵扣涉案房款，导致涉案房屋的剩余房款尚未支付完毕，故其不同意为两原告办理涉案房屋的过户手续，且三方协商方案中未对过户事宜进行过约定。综上，请求法院依法判决。 第三人宝业公司陈述，两原告依据其与被告、聂玉光之间的购房补充协议及会议情况说明要求被告办理过户手续，因宝业公司并未参与前述会议，并非义务人。宝业公司与聂玉光之间就涉案房屋所在项目存在幕墙工程内部承包合同关系，但对外，合同相对方系宝业公司而非聂玉光，宝业公司认可聂玉光项目管理者的身份，但未授权聂玉光签订工抵房协议，也未对聂玉光的行为进行追认。综上，两原告所述的工抵房协议应为无效。 第三人聂玉光陈述，其系涉案房屋所在幕墙工程的实际施工人，挂靠在宝业公司名下施工，对原告诉称的事实无异议，其确收到原告向其支付的款项，该些款项均被其用于涉案工地，现其尚未就涉案工程与被告、宝业公司进行结算。 经审理，本院认定事实如下： 被告系宁波市江北区绿地海外滩花苑商品房项目的开发商。2014年5月，被告与宝业公司签订《上海绿地事业一部宁波滨江2#-1项目石材幕墙工程（四标）施工/供货及安装合同》，约定宝业公司承包宁波滨江2#-1项目四标（1#、8#、9#楼）石材幕墙制作、安装施工等。同年8月25日，宝业公司与聂玉光签订《建设工程经济责任内部承包协议书》，约定聂玉光担任该工程项目管理和经济责任承包人，对工程质量、安全生产、职业健康、环境保护等全面承担经济责任，负责与建设单位工程造价的预算与结算，按照施工合同的约定及时向建设单位催收、结算工程款等。同时约定聂玉光需向宝业公司净缴纳工程承包范围内结算价款（含甲供材料、设备）4%的净管理费，工程的营业税及其他税金、应缴规费等全部由聂玉光承担和缴付。 2016年，两原告经与聂玉光联系，意欲购买涉案房屋。被告销售部负责人向聂玉光出示了工程抵款对应抵房产值表，其上载明：宁波滨江2#-1地块石材幕墙工程（四标）施工/供货及安装工程，累计已完产值20046839元，累计应付款16037471.20元，应付款比例80%，累计已付款7945005元，应付未付款8092466.20元，本次支付抵房款6959686元，其中绿地海外滩1#1单元1002室209.42平方米，原总价4556697元，抵房折扣0.95，签约总价4328862元，购房人为祝志华、汪江兰，首付金额865773元，余额补足3463089元；绿地海外滩1#1单元1102室209.42平方米，原总价4600786元，抵房折扣0.95，签约总价4370747元，购房人为葛志强、褚林娟，首付金额874150元，余额补足3496597元；共需补足余额款6959686元。该产值表下方盖有被告销售部章、宝业公司绿地滨江2#地块项目部章及聂玉光签名、被告销售经理徐伟鹏签名。 2016年4月11日，聂玉光与褚林娟签订《购房补充协议》一份，甲方为宁波鄞州区金谷中路东8号康城阳光丽晶酒店18-19楼山东天幕集团总公司宁波分公司聂玉光，后手写宝业公司，并盖有宝业公司绿地滨江2#地块项目部章，乙方为葛志强、褚林娟，丙方为绿地控股集团房地产事业一部（宁波海外滩），载明：兹有乙方有意购买丙方位于宁波市江北海外滩二期1号楼1102室房产一套，鉴于甲方为尽快收拢资金，经协商一致同意签订如下协议：1.乙方与丙方签订正规的购房草签合同，乙方支付给丙方购房款的20%，购房款为房屋原总价4600786元的95%，即乙方向丙方第一次付款874149.34元（4600786*0.95*0.20）；2.剩余购房款的80%由甲方支付给丙方，从丙方所欠甲方的工程款中扣除；3.乙方须向甲方支付房屋原总价4600786元的87%并扣除乙方向丙方第一次所付的874149.34元后的金额，即3128534.48元（4600786*0.87-874149.34），具体分两次向甲方支付：（1）当丙方与乙方签订了购房草签合同，乙方须向甲方支付房屋原总价4600786元的87%的60%，即2401610.30元（4600786*0.87*0.60）。甲方提供上面第二项所述的款项已结清的证明，即剩余购房款的80%已由甲方支付给丙方，即已从丙方所欠甲方的工程款中扣除；（2）当正式的网签合同完成时，向乙方提供合同签订价格的足额发票，乙方向甲方支付剩余的款项，即726924.18元（4600786*0.87-874149.34-2401610.30）。4.乙方需要按照丙方出具的购房发票纳税，与甲方无关；5.甲方确保网签合同在2016年12月底前完成，否则所付款项无条件全部退还，并赔偿损失。该协议下方盖有宝业公司绿地滨江2#地块项目部章及聂玉光、褚林娟签名。 4月11日、12日，两原告向被告支付了874149元、1元，共计874150元，并由被告向两原告出具了相应收据，付款内容为1-1102房款（二期）。4月12日，褚林娟向聂玉光账户转入100000元。5月19日，褚林娟向聂玉光账户转账300000元。5月20日，褚林娟向聂玉光账户转账2001610.30元。2017年6月13日，褚林娟向案外人李健账户转账250000元，备注为支付聂总。 2017年8月6日，褚林娟等人与聂玉光签订的《会议情况说明》载明：兹有祝志华、汪江兰、葛志强、褚林娟（以下统称为业主）于2016年4月11日得到宁波绿地的同意，达成了购买江北绿地海外滩花苑（滨江2#-3地块）工抵房的意向，2016年4月12日业主向绿地支付首批购房款20%（1739900元），购买了绿地海外滩花苑（滨江2#-3地块）1号楼1102和1002房子两套，同时绿地系统锁定了该两套房子为工抵房，业主剩余的80%购房款（6959700元）由建筑商（聂玉光）的工程款抵扣。2016年5月20日绿地内部文件显示聂玉光的工程款足以抵扣该两套房子，同时绿地办理了网上合同备案，故此，业主支付了5030200元的款项给建筑商（聂玉光），具体支付时间业主没有书面告知，基于上述情况，2017年8月6日在宁波绿地中心，张涛、聂玉光、业主进行了协调，主要内容如下：1.绿地要求按照2017年3月份的价格进行工抵手续，总价上涨245433元，其中由建筑商（聂玉光）承担165433元，剩余款项80000元由业主承担；2.目前业主所剩支付建筑商（聂玉光）的1196882元款项，建筑商（聂玉光）同意由业主支付给绿地；3.目前绿地与建筑商（聂玉光）的未结工程款3709700元，此款项不含5%工程保证金1034000元，绿地负责督促建筑商（聂玉光）开具工程发票，并将此款项先转为业主的购房款；4.购房款缺口部分由建筑商（聂玉光）在2017年8月20日前支付给绿地，该款项由绿地负责收回，逾期绿地将按每日万分之一收取滞纳金；5.经过绿地、建筑商（聂玉光）、业主三方协商，绿地确保最晚2017年9月份交房。该情况说明上盖由宝业公司绿地滨江2#地块项目部章、被告项目部章及聂玉光、祝志华及褚林娟签名，被告项目总张涛、城市经理严凯锋签名并均备注“以上情况已确认”。 9月15日，原、被告、聂玉光再次进行协商，并签署了会议情况说明，内容为：基于2017年8月6日的会议精神，结合目前的实际情况，绿地公司（以下简称绿地）、建筑商（聂玉光）、祝志华、褚林娟（以下简称业主）再次组织专题会议，会议达成如下：1.1102房所涉及的工程款发票由建筑商（聂玉光）确保9月22日完成并交给绿地；2.1002房的购房款由建筑商（聂玉光）在9月29日付给绿地1000000元，后续款项剩余1215490元由建筑商（聂玉光）确保在2017年10月29日付给绿地；3.以上事项在规定时间内未完成，每逾期一日，绿地将向建筑商（聂玉光）收取滞纳金每日1000元整，从建筑商（聂玉光）剩余工程款或工程保修金中扣除，直到履行完毕；4.业主在9月29日前付给绿地款项1276882元；5.绿地确保9月30日交接装修钥匙给业主，并提供购房合同，确保业主启动户内装修，业主确保9月29日付清第四条所涉款项，与其他条款是否按时完成无关。该情况说明上有聂玉光、祝志华、褚林娟签名，被告项目部盖章及被告城市经理严凯锋、销售经理徐伟鹏、客户经理周一树签名。 9月29日，汪江兰支付被告1276882元，同日被告向祝志华、汪江兰出具了对应金额的收据，付款内容为1-1002房款。被告于同日将涉案房屋交付给两原告使用，且绿地海外滩花苑交房流程单上载明海外滩花苑11幢1102室业主姓名葛志强，备注中载明2017年10月1日开始计算物业费。两原告后支付了相应电梯电费、装潢垃圾费、综合服务费等。 2018年5月4日，被告为配合两原告办理燃气开通事宜，向燃气部门出具情况说明一份，载明：兹有业主葛志强购买了绿地海外滩花苑11幢1002室，购房合同（发票），房产证正在办理流程中，情况属实，请予以办理燃气开户相关事宜。 对上述事实，由原告提交的工程抵款对应抵房产值表、会议情况说明、收据、交房流程单、物业费发票、情况说明、购房补充协议、付款凭证等及第三人宝业公司提交的《上海绿地事业一部宁波滨江2#-1项目石材幕墙工程（四标）施工/供货及安装合同》、《建设工程经济责任内部承包协议书》予以证明。 经质证，被告对上述证据真实性均未提出异议，且第三人聂玉光对上述事实未提出异议，本院对上述证据真实性均予以确认并在卷佐证；对原告提交的2017年6月13日聂玉光出具的收条（内容为：今收到褚林娟绿地海外滩二期1102室购房款125000元，本次收款由褚林娟打入中大李健账户，用于代支付水电费），因聂玉光予以认可，且两原告提交了原件，本院对其真实性予以认定；对被告提交的工作会商纪要、结算单、授权委托书、竣工报告等，因被告意在证明其与第三人聂玉光及第三人宝业公司与聂玉光之间的关系，与本案并无直接关联，本院不予认定。 本院认为，从被告向两原告出具的首付款收据及交房流程单、物业费发票、会议情况说明的内容，加上被告已将涉案房屋交付两原告使用，可认定原、被告之间就涉案房屋存在买卖合同关系。两原告作为买受人，其负有支付房款的义务。现两原告已根据与第三人聂玉光签订的购房补充协议，向被告支付了首批购房款874150元，且被告予以接受并未提出异议。对剩余的购房款（含房屋涨价款80000元），原、被告及聂玉光经过多次协商，确认由买受人即两原告、另案原告葛志强、褚林娟共支付被告1276882元（含房屋涨价的80000元），且明确“购房款缺口由建筑商（聂玉光）在2017年8月20日前支付给绿地，该款项由绿地负责收回，逾期绿地将按每日万分之一收取滞纳金”，“业主确保9月29日付清上述款项即可，与其他条款是否按时完成无关”。足见，作为业主的两原告及祝志华、汪江兰仅负有支付该1276882元的义务，与聂玉光是否支付及是否足额支付剩下款项之间并不具有牵连关系。也即，于两原告而言，其对被告的剩余房款付款义务转移至聂玉光，其与被告之间的债务关系消灭；于被告而言，其仅能向聂玉光主张剩余购房款。此外，两原告通过盖有被告销售部公章的工程抵款对应抵房产值表，得知了聂玉光未结工程款足以抵扣涉案房屋及祝志华、汪江兰所购房屋的价款，被告销售部门已认可“本次支付抵房款6959686元”，两原告依照与聂玉光的协议向被告支付了首批20%购房款，被告予以接受，后两原告按照被告要求支付了房款上涨款及部分房款，在被告多位负责人确认房款不足部分由被告负责向聂玉光催讨并于2017年9月29日将涉案房屋交付两原告使用的情况下，被告再以聂玉光未按约支付购房款缺口款项为由，拒绝履行相关义务，显然有失公允且违背了诚实信用原则。对涉案房屋，被告虽已交付给两原告使用，但因配合买受人办理过户手续系出卖人的附随义务，两原告诉请被告履行该义务，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称聂玉光未按约支付房款，其有权拒绝配合办理涉案房屋过户手续的意见，因于法无据，本院不予采纳，对聂玉光未支付款项及聂玉光签订的相关会议情况说明效力能否及于宝业公司等，被告均可另行与宝业公司、聂玉光理直。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 被告绿地控股集团宁波江北置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告葛志强、褚林娟办理宁波市江北区海外滩花苑（滨江2#-3地块）施工号为1幢现为11幢的1102室房屋的过户手续。 案件受理费80元，由被告绿地控股集团宁波江北置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  邹 娟 审 判 员  陈冬红 人民陪审员  吴 艇 二〇二〇年一月二十二日 书 记 员  罗燕燕 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：35×××79，开户银行：中国银行宁波市江北支行营业部。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。