北京市通州区人民法院行 政 裁 定 书（2019）京0112行初687号原告陈丹，女，1969年12月17日出生，汉族，无职业，住北京市朝阳区。委托代理人付颖，北京市中银律师事务所律师。被告北京市大兴区住房和城乡建设委员会，住所地北京市大兴区兴政街29号。法定代表人芦亚静，主任。委托代理人刘威，北京市大兴区住房和城乡建设委员会房屋市场管理科干部。委托代理人任新伟，北京市京兴律师事务所律师。被告北京市住房和城乡建设委员会，住所地北京市通州区达济街9号。法定代表人王飞，主任。委托代理人刘修雷，北京市住房和城乡建设委员会干部。委托代理人任芳霞，北京市尚公律师事务所律师。原告陈丹因不服被告北京市大兴区住房和城乡建设委员会（以下简称大兴住建委）作出的《关于撤销网签备案的回复意见》（以下简称被诉意见）及北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）作出的京建复字〔2019〕66号《行政复议决定书》（以下简称被诉复议决定书），向本院提起行政诉讼。本院于2019年11月15日立案后，于2019年11月20日向大兴住建委、市住建委送达起诉状副本及诉讼通知书。本院依法组成合议庭，并于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告陈丹的委托代理人付颖，被告大兴住建委的委托代理人刘威、任新伟及被告市住建委的委托代理人刘修雷、任芳霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丹诉称：2017年3月22日,北京万科房地产经纪有限公司（以下简称万科公司）以北京万城永辉置业有限公司（以下简称万城永辉公司）的名义向陈丹出售位于大兴区黄村镇DX00-0101-0801等地块C2商业金融项目用地的万创国际中心(即万科天地)三期3号楼1单元313室,当日在万科签约中心陈丹支付1301867元首付款并签订合同编号Y2028272《北京市商品房预售合同》及《装修工程施工协议》,刷卡单和收款回执均显示收款单位是万城永辉公司。签约前在万科天地售楼处,万科销售人员向陈丹推盘时始终强调所售商品房是精装修的商住两用房,从未告知陈丹该商品房的规划批准用途是商业办公,以及改变规划批准用途可能对陈丹造成的不利影响或损失。并且万科天地样板间和模型所展示的房屋均是室内以楼梯分割成两层的LOFT,有厨房、卫生间和摆放床铺的卧室等。签约前,万科销售人员明确承诺实际交付的精装房室内格局与样板间或模型一致,但从未告知陈丹实际交付的精装房非出卖人万城永辉公司装修,而是另有装修公司,直到签约时陈丹才知晓。商品房预售合同所附平面图为层高4.2米的毛坯房,但陈丹在签署预售合同时却被要求必须同时签订《装修工程施工协议》,否则无法购买。《装修工程施工协议》中对装修价款、支付方式、房屋改造结构以及装修模式、风格等均无约定,要约内容不具备合同成立的主要条件。截止2017年3月22日预售合同签署日,陈丹支付的所有款项1301867元均汇入万城永辉公司的公司账户,未支付任何装修款。根据2011年5月16日市住建委联合相关部门下发京建发[2011]192号《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》（以下简称192号通知）的规定，万科公司作为国内最具知名度的房地产公司,在明知上述规范性文件的情况下却虚假宣传误导陈丹购房,并且在陈丹签署预售合同时不但未提醒其充分注意合同中与上述规范相关联的条款,未说明“商业办公”与“商住两用”的实际含义,未告知改变规划批准用途可能对陈丹造成的不利影响或损失,仅告知陈丹预售合同为标准的制式合同、不能修改。2017年3月26日市住建委再次联合相关部门下发京建发[2017]112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(以下简称112号公告),重申明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途,进一步明确禁止销售商住两用房的政策。而开发商万城永辉公司在明知此规范性文件的情况下,仍顶风违法销售、开发期房,在112号公告出台前两个工作日,紧急通知陈丹于2017年3月22日前去万科签约中心签约购房,应万科签约中心人员要求,当日所签的商品房预售合同、附件及补充协议上陈丹均未签日期,当陈丹对此提出疑问时对方答复由其自行处理。现预售合同、附件及补充协议上的签字日期均是万城永辉公司事后补签,均非陈丹本人签字。在112号公告下发后仅两天,市住建委对社会公众发布《北京严查“商改住”在售项目6项目涉嫌销售“商改住”被停网签》,公告中明确提到对万科天地违法销售的处罚。万城永辉公司在112号公告出台前知法违法,在112号公告出台后,仍继续欺瞒买受人,未采取有效措施及时终止违法行为,解除预售合同。万城永辉以合法形式掩盖其非法目的,完全违反192号通知和112号公告所明令禁止的将规划批准的商业办公用途改为居住用途,并对外虚假宣传违法销售。万科天地违法被处罚的事实在2017年7月7日市住建委公布的《北京市住房和城乡建设委员会2017年度绩效任务二季度完成情况》中,再次被提及因涉及违规“商改住”宣传销售被停止网签。万科天地三期虽以毛坯房报备并通过竣工验收,但实质上万城永辉公司销售的是精装修房,万城永辉公司是按照精装房每平米64474元价格向陈丹收取首付款并签订的预售合同,并且预售合同与《装修工程施工协议》是捆绑在一起进行网签的,应当视为万城永辉公司出售的万科天地项目是精装修商品房,同时是由万城永辉公司进行销售和装修的,其应当履行精装修后房屋的验收交割义务。大兴区公安消防支队于2017年11月14日对万科天地1101-1#、1101-2#和1101-3#毛坯房进行了消防验收,在其出具的京公(兴)消验字[2017]第0174号《建设工程消防验收意见书》上明确写有“使用性质:商业、办公”以及“该工程为毛坯状态,该工程如扩建、改建(含室内外装修、建筑保温、用途变更),应依法向我支队申请消防设计审核或备案”。而此次毛坯房消防验收时,万科天地尚未通燃气。万科天地毛坯房竣工验收后,由出卖人万城永辉公司统一安排对毛坯房进行装修,但从二装动工开始至装修结束至今,万科天地均未在大兴区公安消防支队做过任何网签备案和窗口备案。不仅如此,万科天地二装后房屋使用性质发生改变,已收房的业主居住在房内且每家都在使用燃气做饭,房屋用途实质上已变更为居住。2019年6月28日,大兴区公安消防支队对万科天地三期2号楼和3号楼出现场,实际了解到的情况也证实了房屋用途变更这一事实。按照《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）和《建设工程消防监督管理规定》,房屋二装后用途变更必须进行消防备案。2018年12月万科天地三期2号楼和3号楼相继发生因消防管道和暖气问题导致大面积漏水,几个楼层被淹,电梯进水被关闭，暴露出来消防水管存在严重设计缺陷，万科天地三期房屋存在重大的消防安全隐患。万城永辉公司实际交付的精装房未经相关部门验收，其所称的房屋验收合格已达到交付标准和条件是偷换概念，是将对房屋内部结构的改造混淆为装修，以达到逃避监管的目的，欺骗买受人。万城永辉公司为逃避责任,强制要求买受人在收房时必须签署“消防授权委托书”和“装修确认书”,否则不得收房。按照国家《建设工程质量管理条例》等相关法规规定,建设单位应该履行报批手续,按规定接受监理和监管,并通过验收报备。而建设单位未履行上述程序,属建设单位违规违法。万城永辉公司交付的房屋既不能作为办公用房使用,也不能作为住宅安全居住,且达不到交付使用的标准,也不能进行买售。万城永辉公司通过欺诈的方式,以商住两用精装修房的名义骗取买受人购买商住用房,又以销售毛坯房的方式骗取大兴住建委的网签备案登记和相关部门验收,对于这种欺诈行为所骗取的网签备案登记应当予以撤销。鉴于上述万城永辉公司违规违法的事实,陈丹于2019年5月5日向大兴住建委申请撤销与万城永辉公司签订的网签备案。2019年7月4日,大兴住建委在知晓市住建委112号公后即下发的《北京严查“商改住”在售项目6项目涉嫌销售“商改住”被停网签》公告对万科天地因商改住违规销售被处罚的情况下,仍回复“在项目销售期间......在检查过程中暂未发现其展示样板间等有住宅导向的设计元素”,与事实完全不符。而市住建委在112号公告下发后仅两日即向社会公告对万科天地等6项目的处罚,充分说明了万城永辉公司违法的事实不容置疑。大兴住建委回复意见同时称消防安全隐患问题建议向消防部门反映,但大兴区公安消防支队于2019年7月10日给陈丹出具的书面回复说明中明确提到2019年4月23日修订后的《消防法》规定消防验收及备案由住房和城乡建设主管部门负责。万科天地办公改为居住的问题,不属于大兴消防支队的管辖范围,建议向相关职能部门反映情况。并且,大兴消防支队称相关工作已移交给大兴住建委。万科天地三期毛坯房竣工、开始二装是在2018年7月,早于市消防总队下发的应急京消[2018]3号《关于印发推进“放管服”改革持续优化营商环境便民服务措施的通知》（以下简称3号通知）,不适用该文件，万科天地从未做过二装备案。另外，从法律适用优先性来说，应首先适用《消防法》，其次是地方性法规、3号通知，万科天地房屋用途已发生根本改变，而《消防法》和《建设工程消防监督管理规定》均明确规定房屋二装后用途变更必须进行消防备案，万科天地不适用3号通知。根据修订后的《消防法》规定，大兴住建委是建设工程消防设计审查、消防验收、备案和抽查的职能部门。基于上述情况,陈丹于2019年7月28日向市住建委提交行政复议申请书,申请撤销大兴住建委于2019年7月4日作出的被诉意见，并责令大兴住建委撤销合同编号为Y2028272的《北京市商品房预售合同》的网签备案。2019年9月24日,市住建委作出维持大兴住建委被诉意见。陈丹认为大兴住建委、市住建委没有严格遵循《商品房销售管理办法》《消防法》《建设工程消防监督管理规定》,对陈丹提出的请求作出回复及行政复议,没有实施的合法依据。大兴住建委在回复意见中完全回避万科天地违规销售的事实和消防安全隐患问题,其作为房地产领域的行政主管部门,对本行政区域内房地产开发经营活动及商品房的销售未充分履行监督管理职责,对违法行为造成的后果未行使行政权利予以纠正。大兴住建委、市住建委的行政行为失当,作出了错误的决定,严重损害了陈丹利益,应当予以纠正。故陈丹诉至本院，请求撤销大兴住建委作出的被诉意见及市住建委作出的被诉复议决定书，责令大兴住建委撤销合同编号为Y2028272的《北京市商品房预售合同》的网签备案。被告大兴住建委辩称：大兴住建委所作被诉意见认定事实清楚,符合相关规定,陈丹要求撤销没有依据。2019年5月9日大兴住建委收到陈丹申请书,要求大兴住建委撤销万创国际中心1101-3#商业办公楼1单元-313号商品房预售合同(编号Y2028272)的网签备案,并在事实理由中提到涉案项目涉嫌存在其他违法问题,6月27日收到陈丹要求撤销网签合同备案的补充说明。接到申请后大兴住建委执法人员进行了调查,并调取了相应的证据材料。由于陈丹申请事项为要求撤销网签备案,但其申请不符合撤销网签的申请条件,大兴住建委告知其应按照《关于实行商品房预售合同网上联机备案的通知》(京建交〔2008〕273号)的相关规定提交材料办理。对于陈丹申请书及补充协议中提到涉嫌违法的其他问题,大兴住建委经过调查并不存在,有些问题不属于大兴住建委职权范围。基于此大兴住建委于2019年7月4日作出被诉意见,并邮寄给陈丹。综上，大兴住建委所作被诉意见认定事实清楚，符合相关规定，请求法院依法驳回陈丹的诉讼请求。被告市住建委辩称：市住建委作为大兴住建委的上一级主管部门，依法具有行政复议职责。根据《关于实行商品房预售合同网上联机备案的通知》(京建交〔2008〕273号)第七条的规定，办理商品房预售合同备案解除手续需提交相应材料。本案中，大兴住建委收到陈丹邮寄提交的《申请书》后，依法对《申请书》所述的涉案项目进行了调查，因陈丹提交的申请不符合撤销网签备案的办理条件，遂在被诉意见中告知陈丹办理商品房预售合同备案解除手续需提交的材料。大兴住建委经调查核实，将调查情况在被诉意见中告知陈丹，对其提出的其他投诉事项也一并进行了回复，回复内容并无不当。大兴住建委在法定期间内作出被诉意见并送达申请人，程序合法。市住建委在收到陈丹的行政复议申请材料后，依法通知大兴住建委提交《行政复议答复通知书》及作出被诉意见的证据、依据和其他有关材料，经审理后在法定期限内作出被诉复议决定书，决定维持大兴住建委所作被诉意见并送达陈丹，事实清楚、证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。综上，请求法院依法判决驳回陈丹的诉讼请求。经查，2017年3月22日，陈丹与万城永辉公司签订合同编号为Y2028272《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），约定陈丹购买万城永辉公司开发建设的位于大兴区黄村镇DX00-0101-0801等地块C2商业金融项目用地1101-3#商业办公楼3层1单元-313房屋。同日，在北京市交易权属系统完成商品房预售合同网签备案。2019年4月30日，陈丹向大兴住建委提交《申请书》，请求大兴住建委撤销陈丹与万城永辉公司所签合同编号为Y2028272的商品房预售合同网签备案。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第六十九条第一款第（八）项的规定，行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的，已经立案的，应当裁定驳回起诉。本案中，陈丹向大兴住建委提交《申请书》，请求撤销涉案商品房预售合同网签备案。对商品房预售合同进行网签备案，系房地产监管行政部门为维护房地产市场交易秩序而采取的监督管理措施，只是对房地产买卖双方签订商品房预售合同事实的记录，并不产生物权法规定的预告登记的效力，对商品房预售合同的履行不产生实质影响和效力判定影响。因此，涉案商品房预售合同网签备案，对陈丹的合法权益明显不产生实际影响。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第六十九条第一款第（八）项之规定，裁定如下：驳回原告陈丹的起诉。案件受理费五十元，原告陈丹已交纳，自本裁定书生效之日起七日内退还原告陈丹。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 徐 晶人民陪审员 延 虹人民陪审员 王雅健二〇二〇年一月二十日法官 助理 陈幽燕书 记 员 杨雅静