浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初3633号原告（反诉被告）：温州龙湾万达广场投资有限公司，住所地温州市龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场7幢1319室，统一社会信用代码91330303566995123B。法定代表人：于修阳。委托代理人：郑舒木、胡洁，浙江浙杭律师事务所律师。被告（反诉原告）：张慧瑜，女，1968年9月6日出生，汉族，住温州市龙湾区。委托代理人：章魁者，温州市龙湾区永强法律服务所法律工作者。委托代理人：冯宪明，系张慧瑜丈夫。原告温州龙湾万达广场投资有限公司（以下简称“龙湾万达公司”）与被告张慧瑜商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月31日受理。后被告张慧瑜提起反诉，本院依法受理并将本诉与反诉合并审理。本院分别于2019年7月31日第一次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）龙湾万达公司委托代理人郑舒木、胡洁及被告（反诉原告）张慧瑜及其委托代理人章魁者、冯宪明到庭参加诉讼；于2019年8月30日第二次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）龙湾万达公司委托代理人郑舒木、胡洁及被告（反诉原告）张慧瑜委托代理人章魁者、冯宪明到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2019年9月2日裁定本案转为普通程序审理，并于2019年11月26日第三次公开开庭审理本案，原告（反诉被告）龙湾万达公司委托代理人郑舒木、胡洁及被告（反诉原告）张慧瑜委托代理人章魁者、冯宪明到庭参加诉讼。本案应当事人申请庭外和解未果。本案现已审理终结。原告龙湾万达公司向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《商品房买卖合同》，立即配合原告办理房屋交接手续，签署房屋交接单，办理涉案房屋权属转移登记手续；2、被告支付维修基金61591.14元，面积补差款60000元；3、请求法院依法判令被告支付逾期办理房屋交接手续的违约金（以30103648元为基数，按每日万分之一的利率，自2016年4月15日起计算至实际办理房屋交接手续之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、确认原告已于2015年10月21日向被告交付了（包括视为交付）位于龙湾万达商业广场的第5幢1层113、114、115号商铺；2、被告继续履行《商品房买卖合同》，立即配合原告签署房屋交接单，办理上述房屋的权属转移登记手续；3、被告支付维修基金61591.14元，面积补差款60000元；4、被告支付逾期办理房屋交接手续的违约金（以30103648元为基数，按每日万分之一的利率，自2015年10月21日起计算至实际办理房屋交接手续之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年10月24日，原、被告双方签订三份《商品房买卖合同》及相关附件（合同编号为201190002600009、201190002600010、201190002600008），明确约定被告向原告购买位于龙湾万达商业广场的第5幢1层113、114、115号商铺，房屋价款分别为人民币6924713元、8689886元、14489049元。合同签订后，被告按约支付了全部购房款，原告按约向被告发出了《入伙通知书》，通知被告携带相关的资料，并在约定时间前来办理入伙手续。但截至起诉之日，被告一直未前来办理房屋交接手续。根据《补充协议》第四条第五款、第六条第四款之约定，被告逾期办理房屋交付手续的，每逾期一日，被告应向原告支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为被告在《入伙通知书》送达之日起第5日已经将该房屋交付原告。办理房屋权属转移登记手续如需被告配合，被告应按原告要求无条件予以配合。另涉案5幢1层113号商铺约定面积为168.5㎡，实际面积169.96㎡，因此被告应向原告支付面积补差款60000元。同时，截至起诉之日，被告尚欠原告5幢1层113号商铺维修基金13256.88元，5幢1层114号商铺维修基金17954.04元，5幢1层115号商铺维修基金30380.22元。故成讼。被告张慧瑜答辩称：一、原告的诉求没有事实与法律依据，应当依法予以驳回其一切诉讼请求。第一，根据本案前几次诉讼所查明的事实，原告的第一项诉讼请求为确认双方在2015年10月21日视为房屋的交付，但是根据我国《物权法》的第九条法律相关规定，物权以登记为基础，登记在谁名下，那么该标的物显归属于谁所有。而从原告提供的产权登记情况来看，该产权目前尚登记在原告名下，并一直由原告保管占有，故该物权仍然为原告所有。其次，2015年10月21日双方仍处于诉讼阶段期间，温州市中级人民法院的(2015)浙温民终字第2300号民事判决书的落款时间为2015年11月25日，该判决书认定原告存在着违约行为与承担一切违约责任。因此，原告的这一项诉讼请求根本没有事实依据及法律依据。第二，原告要求我们继续履行合同既不可能也不现实，同时也没有事实与法律依据。纵观本案，经过现场勘查，涉案房屋目前的这种物理现状，根本无法予以交付投入使用，该店房既不合法，又不能达到合同所要求的合同目的。根据合同的第三条规定，涉案房屋一层设计为独立封闭式设计。但是现场我们已经看到，涉案房屋不能各自独立使用，二楼所有店铺系互通状态，也没有安全疏散通道，消防通道全部系借用他人店铺场所。故此，一旦火灾的发生，极有可能造成重大人身伤亡，如果别人的消防门插锁，那就无处可逃，那么这是一个巨大的安全隐患。其次，115房、113房的设计与目前的物理状态也根本不完全一致，消防门的封堵，消防门的移位，消防门的任意随便开设，导致当事人至今也无法判断，真正的消防门与消防通道在何处。另钢板楼梯弹性的动态砌墙，亦会导致重大事故的发生，以及原一审，二审法院所认定的事实方面，至今原告也没有提供任何技术参数，也没有实际对涉案的房屋进行整改与优化，以及原告对整改的相关事项没有备案等等。因此，由于合同的契约精神得不到保护，以致合同的目的无法实现。故此，我方当事人根据《合同法》第90条的法律规定，依法提出解除合同的反诉请求，应当得到法律的支持与保护，至于原告对反诉人为一事不再理的答辩也没有事实与法律依据。根据《民事诉讼法》第248条的法律规定，反诉人的反诉根本不属于一事不再理的范畴。第三，原告提出的我方当事人支付违约金及相关的其他费用也没有事实与法律依据。根据上面的几点答辩意见，本案原、被告签订的合同根本无法履行，以及原告所罗列的这些项目被告既不知情，被告也没有参与实际测量以及也至今没有予以确认。因此，原告所谓的这些请求实在为无中生有，无法得到法律的保护与支持。反而，由于原告的违约行为导致合同的目的无法实现，应当依法予以解除，并且由于被反诉人的违约行为，已经导致了反诉人的重大经济损失。因此，反诉人的反诉请求合法有据，请求法庭依法予以支持。第四、根据合同第九条的约定，经规划部门批准的规划及设计变更的补充约定，设计单位同意的设计变更导致该房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，甲方应当在变更确定之日起10日书面通知乙方，乙方收到通知后15日内向甲方作出是否退房的书面答复。故此，根据该约定，原告方在二楼115房安全疏散通道的设计变更和三套商铺的楼梯间的设计变更和商铺变化网点的变更，但一直没有予以通知答辩人。因此，答辩人也有权予以解除本合同。第五、根据我国法律与设计的相关规定，商铺面积大于200平方米的，应当实行独立安全疏散出口，但答辩人向原告购买的三套商铺，每套明显远超200平方米，应每套设两个直通室外的安全疏散出口，而涉案房屋的现状不但没有独立通道与安全疏散通道，且所有商铺安全疏散通道均需互相借用他人场所，以及原告这种网点设计商铺用房的高度和面积，根本不符合国家设计规范更不合法。故此，答辩人也有权予以解除合同。综上，本案原告的诉求没有事实与法律依据，应当予以驳回，而反诉人的反诉请求合法、合理、合情有据，故请求法院依法支持反诉人的反诉请求。反诉原告张慧瑜提出反诉请求称：1、判令被反诉人支付反诉人逾期交房违约金4846687元(从2015年1月17日始至2019年6月17日止，共计1610天，基数为30103648元，按日万分之一计算，即4846687元)；2、依法解除反诉人与被反诉人双方于2011年10月24日签订的三份商品房买卖合同与补充合同(即201190002600008号、201190002600009号、201190002600010号与备案号分别为20110100978号、20110100979号、20110100980号)；3、本案的诉讼费由被反诉人负担。反诉事实与理由：反诉人与被反诉人双方在2011年10月24日签订三份商品房买卖合同与补充合同，合同编号分别为：201190002600009号，备案登记号为20110100979。合同号201190002600008号，备案登记号为20110100978。合同号201190002600010号，备案登记号为20110100980。该三份合同共计向被反诉人购买了三套商铺，商铺号为龙湾万达商业广场第5幢1层113、114、115号，合同总价为30103648元。此后，由于被反诉人无法按照合同的约定交付房屋，反诉人于2014年9月4日向龙湾区人民法院提起诉讼，要求被反诉人支付逾期交房违约金至2015年1月17日止，共计违约金为1700856元。该案经龙湾区人民法院[案号为(2014)温龙民初字第736号]与温州市中级人民法院[(2015)浙温民终字第2300号]，该二份判决书明确认定被反诉人存在着严重的违约情况，明确注明房屋与附图不一致，二楼商铺的互通足以影响对商铺的合理利用，显然被反诉人无法解释成为“优化”原因进行调整。为此原审法院与二审法院均支持反诉人原来的一切诉求，判决被反诉人支付反诉人相关的违约金。之后，因被反诉人持续违约，反诉人于又另行向法院起诉与上诉，案号分别为2017浙0303民初1049号与2018浙03民终4734号，但这二份判决明显与原来的判决相违背，在原判决之后被反诉人对二楼的商铺互通及独立使用明显没有整改到位与整改单位出具相关证明的情况之下，反而在涉案113号房与115号房另行恶意拆墙与砌墙的情况之下，凭空断定可以技术性处理互通为由而驳回了诉求，但其实到现在被反诉人也没有提供任何技术参数对互通的改造与技术处理商铺的独立使用。因此，被反诉人的行为明显存在着违约，致使合同目的无法实现。合同应当予以解除。反诉被告龙湾万达公司答辩称：一、涉案商铺现状与合同附图基本一致，反诉原告于2015年10月21日即已经知晓涉案商铺已经完成整改，其明知涉案商铺已经符合合同约定交付条件，无正当理由拒绝办理房屋交付手续，应视答辩人已向反诉原告交付了涉案商铺。反诉原告提出的涉案商铺与合同附图不一致之处，答辩人自（2014）温龙民初字第736号判决书作出后即对商铺进行了整改，拆除了涉案商铺一层钢楼梯和商铺之间的下部墙体。（2015）浙温民终字第2300号民事判决书（第13页第1-3行）的内容，可以证明反诉原告于2015年10月21日即已经知晓答辩人完成了涉案商铺的整改。反诉原告明知涉案商铺已经完成整改，仍向法院提起解除合同之诉，拒绝办理房屋交付手续，应视为答辩人在完成商铺整改之日即已经将该房屋交付反诉原告。二、答辩人认为，判断房屋是否符合交房条件的标准主要是看房屋是否取得竣工验收备案证明文件，反诉原告无权以消防门位置变更为由拒绝收房，其长时间拖延办理房屋交付手续的行为应被认定为逾期收房。首先，根据《商品房买卖合同》第九条以及《补充协议》第四条第二款之规定，涉案商铺的交付条件为答辩人取得竣工验收备案证明文件，“房屋内的门户设置与合同附图一致”并非合同约定的交付条件。其次，5#115号商铺消防门被封堵或出现新增均系因毗邻商铺装修、改造所致，反诉原告若对消防门位置变更有异议，其完全可以在办理房屋交付手续后，自行与邻铺协商进行整改。即使发生争议，应属反诉原告与临铺业主或者经营户之间的相邻权纠纷，与答辩人无关。再次，从消防局向法院发送的(温消办【2019】43号）复函结果来看，涉案商铺尚未投入使用，在投入使用前需依法办理相关消防审批手续，也就是说，涉案商铺在消防验收和竣工验收备案通过之后至收房后装修之前，因商铺并未投入使用，故不存在消防违规与否的考量，在反诉原告收房前也并不存在违反消防规定的适用前提。故涉案二层商铺消防门被封堵不能成为反诉原告拒绝收房的理由。此外，涉案商铺在投入使用前亦可以对消防门和消防通道进行调整，已有建设银行万达支行调整后取得消防备案合格的先例，且如果反诉原告经营场所并不属于人员密集场所，根据现有规定，其装修甚至无需向消防部门办理备案手续，故涉案商铺二楼消防门被封堵也不能成为收房后经营使用的障碍。另外，从实用角度出发，答辩人认为5#115号商铺消防门变更对于反诉原告而言，更为有利。邻铺虽将附图左上角的消防门封堵了，但同时在附图右上角为反诉原告新增了一扇消防门，该处消防门可以独立通往户外，且仅能从反诉原告商铺内部打开，而不能从外部打开，反诉原告所顾虑的安全性问题恰恰也得到了解决。再退一步讲，答辩人认为，涉案龙湾万达广场项目中与反诉原告存在同样情况的商铺有几十家，绝大部分在2013年6月就完成了交房手续，目前也均已经投入使用，并处于正常经营之状态，也就是说，消防门被封堵并不会对反诉原告日常经营使用造成影响，其以此为由拒绝办理房屋交付手续，依据不足。三、从三套商铺的现状来看，5#113、5#114、5#115号商铺为三套分别独立的商铺，涉案5#113、5#114号商铺现状与合同附图完全一致，反诉原告仅以5#115号商铺消防门位置变更为由，同时拒绝办理三套商铺的交付手续，显然无事实与法律依据。四、反诉原告以钢楼梯存在安全隐患为由要求解除合同，无事实与法律依据。根据《商品房买卖合同》附件四第十条之约定，答辩人交付的楼梯可以为混凝土楼梯也可以是钢楼梯，答辩人实际交付的楼梯为钢楼梯符合合同约定。反诉原告认为钢梯存在安全隐患，但并未提供相关证据证明。答辩人交付的所有商铺均在正常使用中，反诉原告所述无事实依据。五、答辩人认为，反诉原告未缴纳物业管理费、专项维修基金，根据合同约定，答辩人有权顺延交付涉案商铺，且不视为答辩人违约。根据《补充协议》第四条第三款、第六款之约定，反诉原告在房屋交付前仍有未到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清的，答辩人有权据实顺延交房日期，无需承担违约责任。答辩人在涉案商铺符合交付条件后多次通知反诉原告缴纳物业管理费，公共维修基金，面积补差款，但截至起诉之日，反诉原告至今仍未缴纳，因此，即使反诉原告的主张成立，则答辩人亦无需承担逾期交房违约责任。六、反诉原告向省高院提起的再审申请已经被省高院驳回，说明反诉原告不享有合同解除权，事实清楚。同时也从侧面说明了合同目的能够实现，答辩人并不存在严重违约行为，答辩人交付的商铺符合合同约定交付条件，与合同附图基本一致，反诉原告应当继续履行合同约定之义务，配合答辩人办理房屋交付手续。七、关于反诉原告提交的（2014）温龙民初字第736号、（2015）浙温民终字第2300号民事判决书对本案的影响，答辩人认为其只能用于证明5#113、5#114、5#115号商铺在诉讼期间曾发生整改。答辩人之所以对商铺进行整改亦是由于部分业主提出希望能够对楼梯下部隔墙进行优化。（2015）浙温民终字第2300号诉讼，恰恰可以证明反诉原告实际上于2015年10月21日即已经知晓答辩人完成了对涉案商铺的整改，涉案商铺应视为于2015年10月21日已经交付。2015年10月21日之后，反诉原告拒绝收房的行为，构成违约，应向答辩人支付逾期收房的违约金30103648元*0.01%*1318天=3967660.8064元（暂计算至2019年5月31日），扣除答辩人2015年1月16日至2015年10月21日期间应向反诉原告支付的违约金30103648元*0.01%*278天=836881.4144元，反诉原告还应向答辩人支付逾期收房违约金3130779.392元。八、反诉原告新增要求解除合同之诉讼请求，属重复起诉，应予驳回。答辩人认为，关于反诉原告是否享有合同解除权已经经过温州市中级人民法院终审判决，确认其并不享有合同解除权。反诉原告向省高院提起的再审申请亦被省高院驳回，进一步说明反诉原告不享有合同解除权，事实清楚。反诉原告现又以同一事实与理由提起反诉，要求解除合同，构成重复起诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，应当裁定驳回起诉。另外，答辩人认为，主张逾期交房违约金的前提是合同继续履行，若选择解除合同，就无权要求支付逾期交房的违约金。现反诉原告既要求答辩人承担逾期交房违约金，同时要求解除合同，属于重复计算，于法无据，不应当予以支持。综上所述，涉案商铺现状符合合同约定交付条件，反诉原告并不享有合同解除权，其明知房屋已经符合交付条件，长时间拖延办理房屋交付手续，应视涉案商铺已于2015年10月21日已经交付。反诉原告应对2015年10月21日以后拒绝收房的行为，应当承担支付逾期收房违约金、继续履行合同（签署房屋交接单、办理不动产权属转移登记手续，支付专项维修基金）的违约责任。恳请法院依法支持答辩人的所有诉讼请求，驳回反诉原告要求解除合同及支付2015年10月21日以后的违约金的反诉请求。经审理，本院认定事实如下：2011年10月24日，龙湾万达公司作为出卖人（甲方），张慧瑜作为买受人（乙方），双方签订《商品房买卖合同》三份（合同编号为201190002600009、201190002600010、201190002600008）。该三份《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第三条均为买受人所购商品房的基本情况，第五条均约定计价方式与价款，并载明房屋平面图见本合同附件一，商品房设计用途为商业用地，属框架结构，层高一层5.09米，二层4.2米，建筑样式封闭式。编号为201190002600009的《合同》对应的商品房为第5幢1层113号房，合同约定建筑面积为168.5平方米，单价为每平方米41096.22元，总价为6924713元。编号为201190002600010的《合同》对应的商品房为第5幢1层114号房，合同约定建筑面积为230.21平方米，单价为每平方米37747.65元，总价为8689886元。编号为201190002600008的《合同》对应的商品房为第5幢1层115号房，合同约定建筑面积为389.96平方米，单价为每平方米37155.22元，总价为14489049元。《合同》其他主要条款，其中第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于温州市龙湾城市中心区G-10地块、编号为G2010-157的地块的建设用地使用权；出卖人经批准在上述地块上建设商品房，暂定名万达商业广场。第二条，商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为2011006。第七条，付款方式及期限。分期付款，2011年10月24日前支付30%购房款，2012年3月31日前支付30%购房款，2012年10月31日前支付30%购房款，2012年12月31日前支付10%购房款。第九条，交付期限及条件。出卖人应当在2013年5月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起/日内告知买受人；2.双方按照补充协议的相关约定执行。第十条，出卖人逾期交房的违约责任。双方按照补充协议的相关约定执行。第十二条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋……商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明……。第十六条，关于产权登记的约定。出卖人承诺于2014年5月25日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记等。上述三份《商品房买卖合同》均包含附件。其中附件一为平面图，附件八为《补充协议》。《补充协议》第四条第2款载明，该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件；房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行（详见《补充协议》第四条第5款），甲方就此不承担延期交房责任。《补充协议》第四条第3款载明，甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式。乙方应在甲方《入伙通知书》送达之日起5日内到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和各类费用（如物业服务费、专项维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。如乙方未付清前述款项，视为乙方未付清房款，甲方有权拒绝交房。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，甲方会在《入伙通知书》中建议乙方办理入伙手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。第四条第5款载明，乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方。自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担，该房屋产生的物业服务费及其他费用均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担。房屋保修期自交付（包括视为交付）之日起计算。第四条第8款载明，甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。第五条，关于房屋质量等补充约定。双方确定严重影响正常使用的房屋问题仅指该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题，导致无法正常使用，并经甲方复核确认的，乙方有权选择解除合同。第六条第4款载明.办理该房屋权属转移登记手续如需乙方配合，乙方应按照甲方或代办单位要求无条件给予配合。第九条第3款，本合同附件所示该房屋所在区域的平面布局为暂定，如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，由甲方可自主实施，不需要提前征得乙方同意；但如甲方向乙方发出相关通知，乙方应在收到通知后的7日内给予书面答复，逾期回复，或未明确表示不同意的，视为乙方同意并接受该调整。第十三条第4款载明，除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有），双方继续履行合同等。2011年12月22日，上述三份《商品房买卖合同》在温州市房产管理局龙湾分局（以下简称“房管局”）备案。合同签订后，张慧瑜已按约向龙湾万达公司支付上述三份《合同》项下的购房款合计30103648元。2013年4月28日，温州市龙湾区住房和城乡建设局向万达公司出具《房屋建筑工程竣工验收备案表》，载明温州龙湾万达广场工程的竣工验收备案文件已于2013年4月28日收讫，文件齐全。落款日期为2013年5月15日的三份《温州龙湾万达广场入伙通知书》，载明“张慧瑜业主：您所购买的温州龙湾万达广场5号楼113、114、115室已正式竣工验收并具备交付条件，根据双方签订的《合同》及《补充协议》约定，建议您在2013年7月16日9时到温州龙湾万达广场金街入伙办公室办理收房入伙手续”等。其中113室对应的《入伙通知书》载明：1、根据温州市立民房地产测绘有限公司出具的实地测量报告，您所购买上述商品房实测面积169.96平方米，根据您与我司签订的合同规定，面积误差1.46平方米，为了保证您能够顺利收房及办妥房产证，故您还需补缴面积误差款60000元。2、按照《前期物业服务合同》规定，物业管理公司预收12个月物业管理费计20395元；3、装修垃圾清运费595元；4、维修基金13256.88元等。114室对应的《入伙通知书》载明：1、根据温州市立民房地产测绘有限公司出具的实地测量报告，您所购买上述商品房实测面积230.18平方米，根据您与我司签订的合同规定，面积误差-0.03平方米，为了保证您能够顺利收房及办妥房产证，故您还需补缴面积误差款-1132元。2、按照《前期物业服务合同》规定，物业管理公司预收12个月物业管理费计27622元；3、装修垃圾清运费806元；4、维修基金17954.04元等。115室对应的《入伙通知书》载明：1、根据温州市立民房地产测绘有限公司出具的实地测量报告，您所购买上述商品房实测面积389.49平方米，根据您与我司签订的合同规定，面积误差-0.47平方米，为了保证您能够顺利收房及办妥房产证，故您还需补缴面积误差款-17463元。2、按照《前期物业服务合同》规定，物业管理公司预收12个月物业管理费计46739元；3、装修垃圾清运费1363元；4、维修基金30380.22元等。张慧瑜已收到上述《入伙通知书》。但因对三套涉案商铺是否符合交付条件存在争议，张慧瑜未签署三套涉案商铺的房屋交接单。2013年8月27日，龙湾万达公司缴纳住宅专项维修资金11553314.4元，并取得《浙江省住宅专项维修资金专用收据》，编号为1100110650。该收据载明建筑面积为142811.64平方米，并载明“34500.54*90；108311.1*78”的计算方式。2013年10月16日，房管局颁发温房权证龙湾区字第××、10××64、10××63号产权证，载明“房屋所有权人万达公司，共有情况单独所有，房屋坐落龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场5幢113、114、115室，建筑面积169.96、230.18、389.49平方米，套内建筑面积157.62、213.46、361.2平方米，土地使用权取得方式国有出让”等。上述建筑面积与温州市立民房地产测绘有限公司实测面积一致。2013年6月27日，温州市公安消防局（以下简称：消防局）就作出温公消验[2013]第0114号《建设工程消防验收意见书》，载明“我局对你单位申报的温州市龙湾万达广场A#-F#幢写字楼底部商铺……进行了消防验收，根据国家工程建设消防技术标准、《建筑工程消防验收规范》（DB33/1067-2010）和《建设工程消防设计审核意见书》（温公消审[2008]247号、温公消审[2013]第0193号和温公消审[2013]第0247号），并结合龙湾区人民政府《关于要求解决龙湾万达广场部分商铺消防验收问题的函》（温龙政函[2013]84号）的情况报告和我局2013年6月25日集体研究通过的同意变更设计意见，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格”等。2015年10月16日，温州市公安消防局作出温公消设备字〔2015〕第0015号《建设工程消防设计备案凭证》，载明“龙湾万达公司：根据《中华人民共和国消防法》第十条和《建设工程消防监督管理规定》第二十四条的规定，你单位2015年10月16日申报了温州龙湾万达广场SOHO楼商业网点首层楼梯间分隔变更建设工程的消防设计备案……经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。已经依法备案的建设工程消防设计不得擅自修改。确需修改的，应当重新备案。依法备案的建设工程自竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案”。该首层楼梯间分隔变更建设工程对应商铺包含本案5幢113、114、115室。龙湾万达公司《建设工程消防设计备案申报表》显示开工日期2015年10月25日，计划竣工日期为2015年11月1日。温州市鹿城区人民法院作出的（2016）浙0302行初48号行政判决书第18页载明“涉案建设工程（即上述首层楼梯间分隔变更建设工程）经系统随机确定为检查对象，于2015年10月21日通过了消防设计备案检查”。2016年4月12日，龙湾万达公司向张慧瑜发送《温州龙湾万达广场入伙通知书（再一次）》，载明“张慧瑜业主：你所购买的万达广场5号楼113、114、115室早已正式竣工验收并具备交付条件。根据双方签订的三份《合同》及附件约定，再次通知您在2016年4月15日上午9时到温州龙湾万达广场7号楼1316号房屋办理收房入伙手续等等”。张慧瑜收到后向龙湾万达公司发送《复函》，载明“关于贵司的入伙通知书本人于2016年4月14日已收悉，但对该通知特复函如下：因贵司对目标商品房的交付已构成严重违约，本人已向龙湾区人民法院起诉要求解除合同，返还购房款及赔偿损失等，故一切有待于法院处理”等。另查明，2014年9月4日，张慧瑜第一次在本院起诉龙湾万达公司，请求龙湾万达公司赔偿迟延交付房屋损失2709328元等，本院经审理于2015年7月14日作出（2014）温龙民初字第736号民事判决书。该判决书载明：“本院于2015年1月16日勘验现场时发现，113号涉案商铺一层楼梯下有一堵墙体（即勘验现场笔录所附编号①照片所示），相应合同附件一平面图对应位置无墙体；114号涉案商铺一层楼梯下有一堵墙体（即勘验现场笔录所附编号②照片所示），相应合同附件一平面图对应位置无墙体；115号涉案商铺一层楼梯下有一堵墙体（即勘验现场笔录所附编号③照片所示），相应附件一平面图对应位置无墙体；115号涉案商铺二层南面墙近窗一侧消防门有封堵痕迹（即勘验现场笔录所附编号④照片所示），南面墙远窗一侧另开一消防门（即勘验现场笔录所附编号⑤照片所示），相应合同附件一平面图对应位置消防门在南面墙近窗一侧。”该次诉讼中，张慧瑜表示：在法院勘验现场时，万达公司拟交付的涉案商铺尚不符合合同约定，尚不具备交付条件，为便于确定违约金数额，申请减少诉讼请求，即违约金计算至2015年1月16日法院勘验现场之日；对法院勘验现场之后的违约责任，保留相关权利，视履行情况另案处理。该判决以截止2015年1月16日三套涉案商铺尚不符合双方约定的交付条件，已逾期565日为由，判决龙湾万达公司支付张慧瑜逾期交房违约金1700856元，并指出“至于2015年1月16日之后双方合同相关事宜的处理，应视实际履行等具体情况，由双方另行解决”。龙湾万达公司不服该判决提起上诉，温州市中级人民法院于2015年11月25日作出（2015）浙温民终字第2300号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年2月26日，张慧瑜第二次向本院起诉龙湾万达公司，请求解除合同、退还购房款并承担违约责任等，本院立案受理，案号为（2016）浙0303民初876号。经开庭审理，因另案行政诉讼需时较长，张慧瑜于2016年12月30日申请撤回该案诉讼，本院裁定准许。2017年3月3日，张慧瑜第三次向本院起诉龙湾万达公司，本院予以受理。张慧瑜变更后诉请为：确认双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2016年3月21日解除。本院经审理于2018年7月30日作出（2017）浙0303民初1049号民事判决书，判决驳回张慧瑜的诉讼请求。张慧瑜不服该判决提起上诉，温州市中级人民法院于2019年3月15日作出（2018）浙03民终4734号民事判决书，驳回上诉，维持原判。（2017）浙0303民初1049号民事判决书载明：“本院于2018年3月27日勘验现场时发现，2015年1月16日勘验现场确定的①-③号点墙体已拆除；④、⑤号点无变化（其中⑤号点通往相邻商铺已装修经营，可经过通道、楼梯通往室外，即⑦号点）；新增⑥号点消防门被封闭”。“本次勘验现场所见的113室、114室涉案商铺现状与《合同》附图已经相符，第一次诉讼勘验现场时所见的楼梯间隔墙已经拆除，该拆除涉及的消防设备变更已经备案，至于115室原消防门位置被砖砌墙体封闭、在另一位置新开消防门问题，在技术上并非无法整改，也不宜据此解除合同。原告以此为由主张解除合同，依据不足。”上述1049号判决书还载明：“陈星滔等购房户另案向本院提起行政诉讼，请求确认住建局于2013年4月28日作出的竣工验收备案行政行为无效。本院于2015年11月16日作出一审行政判决，确认上述竣工验收备案行政行为违法。陈星滔等人不服上诉，温州市中级人民法院作出二审行政裁定，撤销原判，发回重审。经重审，本院再次作出一审行政判决，驳回陈星滔等人的诉讼请求。陈星滔等人再次上诉，温州市中级人民法院于2016年12月2日作出（2016）浙03行终323号行政判决，撤销一审行政判决，确认上述竣工验收备案行政行为违法。该二审行政判决已发生法律效力。陈星滔等购房户另案向温州市鹿城区人民法院提起行政诉讼，请求撤销消防局2015年10月16日作出的消防设计备案行政行为。该院于2016年6月20日作出一审行政判决，一、驳回张明良、张明贤的起诉。二、驳回陈星滔、汤雪梅等人的诉讼请求。陈星滔等人不服上诉，温州市中级人民法院于2016年10月20日作出（2016）浙03行终271号行政判决，驳回上诉，维持原判。该二审行政判决已发生法律效力。陈金丰、邱乐珍购房户另案向温州市鹿城区人民法院提起行政诉讼，请求撤销消防局于2013年6月27日作出的消防验收行政行为。该院作出一审行政判决，确认消防验收行政行为违法。陈金丰、邱乐珍不服上诉，温州市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）浙03行终246号行政判决，驳回上诉，维持原判。该二审行政判决已发生法律效力。”“需要指出的是，本案双方历经多次民事、行政诉讼，各法院也曾多次组织双方调解、和解，同期起诉的部分当事人也已达成和解协议并履行完毕，本院建议本案双方亦能本着解决问题、合作共赢的心态，尽快彻底解决纠纷，尽早发挥不动产的价值，避免更大的损失”等。本案审理中，本院于2019年8月9日对涉案商铺进行勘验，勘验情况与1049号判决书载明的2018年3月27日勘验现场情况基本一致，113室、114室涉案商铺现状与《合同》附图已经相符，5幢115室与相邻的中国建设银行股份有限公司温州万达支行（在115室南侧）原设计的二层消防门位置被砖砌墙体封堵，但在其他位置开辟疏散通道，115室北侧消防门被封闭。本院在本案审理过程中向温州市公安消防局发函询问包括5幢115室商铺在内的三间商铺消防门被封堵是否存在消防安全违法行为及上述中国建设银行股份有限公司温州万达支行另行开辟疏散通道是否符合消防法规等事项。温州市消防支队于2019年10月29日复函（温消办【2019】43号）称经核查龙湾万达广场包括5幢115室商铺在内的三间商铺的二层位置存在消防疏散通道被封堵的情况，目前商铺未投入使用，在投入使用前需依法办理相关消防审批手续，并认为上述商铺消防通道被封堵问题实质上是业主间相互借用房屋专有部分作为疏散通道，属民事纠纷。另确认中国建设银行股份有限公司温州万达支行室内装修工程已经建设工程竣工验收消防备案检查合格（温公消竣备字【2013】第0002号）。以上事实由当事人一致陈述、《合同》、《补充协议》、《竣工验收备案表》、《入伙通知书》、《建设工程消防验收意见书》、《房屋所有权证》、《浙江省住宅专项维修资金专用收据》、《建设工程消防设计备案申报表》、《建设工程消防设计备案凭证》、《入伙通知书（再一次）》及《复函》、相关判决书等证据在卷佐证。本院认为，本案双方签订的三份《商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力。关于本案争议，本院逐一分析如下：一、关于涉案商铺未能按期交房的违约及交付问题。本院认为涉案商铺买卖合同第九条约定交付条件包括“1.建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水电气道路具备商品房正常使用的基本条件”，在《补充协议》第四条第2款约定的交付条件为“甲方取得竣工验收备案证明文件”，故涉案商铺的交付需符合上述条件。龙湾万达公司早在2013年4月28日即已取得竣工验收备案证明早在2013年4月28日，但根据（2016）浙0302行初48号行政判决书，温州龙湾万达广场SOHO楼商业网点首层楼梯间分隔变更建设工程于2015年10月21日通过消防设计备案检查。（2015）浙温民终字第2300号民事判决书已确认，万达公司对113号、114号商铺的变动后果由其自行承担，故首层楼梯间分隔变更建设工程竣工前，房屋并不符合合同的约定，张慧瑜有权拒绝接受。2016年4月12日，龙湾万达公司向张慧瑜发送《温州龙湾万达广场入伙通知书（再一次）》，张慧瑜复函确认其2016年4月14日已收悉入伙通知书，此时首层楼梯间分隔变更建设工程已竣工，张慧瑜应配合交接。且经现场勘查，113室、114室涉案商铺现状与《合同》附图已经相符，故张慧瑜未依据合同约定办理113室、114室商铺交接手续，已违约。依据《补充协议》第四条第五款约定“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方”，张慧瑜复函确认其2016年4月14日收到《温州龙湾万达广场入伙通知书（再一次）》，故应视为113室、114室商铺已于第5日即2016年4月19日交付。至于115室商铺，存在二层消防门被封堵，且在其他位置开辟疏散通道问题，明显与涉案商铺买卖合同附图不一致，这些问题的存在的确对商铺使用有带来不便，且长期未得到处理，故115室商铺未能按期交付系龙湾万达公司违约导致。龙湾万达公司主张确认115室商铺于2015年10月21日视为交付，依据不足，本院不予支持。二、关于违约金、维修基金、面积补偿等金钱给付诉求问题龙湾万达公司及张慧瑜均主张违约金。如前所述张慧瑜未按合同约定办理113室、114室商铺房屋交付手续，万达公司要求依据《补充协议》第四条第五款要求以购房款为基数，按每日万分之一自2015年10月21日起计算至实际办理房屋交接手续之日止。本院认为，113室、114室商铺于2016年4月19日视为交付，视为交付后房屋损毁、灭失等风险转移，且张慧瑜同时购买113室、114室和115室商铺，三商铺毗邻，买受人同时收房、一并规划使用的期望亦符合常理，115室商铺长期存在违约问题，张慧瑜对113室、114室商铺不收房的主观过错显然不大，考虑到本案特殊情况，对龙湾万达公司要求张慧瑜支付逾期办理房屋交接手续违约金的诉请本院不予支持。至于113室、114室商铺，根据（2016）浙0302行初48号行政判决书，温州龙湾万达广场SOHO楼商业网点首层楼梯间分隔变更建设工程于2015年10月21日通过消防设计备案检查，而龙湾万达公司《建设工程消防设计备案申报表》显示计划竣工日期为2015年11月1日，根据现有证据，本院认定首层楼梯间分隔变更建设工程于2015年11月1日竣工。另张慧瑜于2016年4月14日收到《温州龙湾万达广场入伙通知书（再一次）》。考虑到本院对龙湾万达公司要求张慧瑜支付逾期办理113室、114室房屋交接手续违约金的诉请不予支持，首层楼梯间分隔变更建设工程施工期间，张慧瑜与万达公司正在（2015）浙温民终字第2300号案件诉讼过程中，对113室、114室施工情况理应知情。综合上述因素，逾期交房违约金本院计算至2015年11月1日止。依据《补充协议》第四条第八款之约定“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。综合上述因素，龙湾万达公司应自2013年5月30日后第31日即2013年6月30日开始以113室、114室购房款为基数按每日万分之一计算至2015年11月1日止（共计854天），之后的违约金本院不予支持。该期间违约金为15614599元（6924713+8689886）*1/10000*854=1333486.7元。至于115室商铺，龙湾万达公司未能按期交房，依据《补充协议》第四条第八款之约定，龙湾万达公司应自2013年5月30日后第31日即2013年6月30日开始以115室购房款14489049元为基数按每日万分之一计算至115室商铺符合交房条件并实际办理房屋交接手续之日止。同时，考虑到龙湾万达公司及张慧瑜双方就涉案商铺诉累不断，115室商铺存在的违约问题虽对商铺使用有带来不便，但商铺并非完全不能使用，龙湾万达广场多数同类商铺均已收房并实际经营，且有中国建设银行股份有限公司温州万达支行另行开辟疏散通道并消防备案检查合格的先例。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条确定了减损规则，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”一方面，二层消防门与他人享有产权的不动产直接相连，该封堵的墙面亦属他人商铺墙面一部分，非龙湾万达公司所能强制拆除；另一方面，商铺消防审批要求和具体经营行业类型密切相关，由张慧瑜结合自身经营行业和消防审批要求解决消防门封堵等问题，与龙湾万达公司在交房前无具体方向整改对比，更具现实操作性和针对性。张慧瑜如不能与115室商铺邻户达成协议消除消防门封堵状态，确有必要的话，可参照中国建设银行股份有限公司温州万达支行先例另行制定装修工程消防设计方案，该装修工程消防设计方案合理费用可另行向龙湾万达公司主张。综上，结合115室商铺与合同不符之事项对张慧瑜使用涉案商铺的影响程度、减少涉案商铺空置损失，鼓励增加涉案商铺物权利用效率、违约期限、落实减损规则等本案特殊因素综合判断，本院对违约金金额进行调整，由龙湾万达公司向张慧瑜支付115室商铺合同约定之购房款总额20%即2897809.8元（14489049*0.2），实际办理房屋交接手续之日止的其余违约金不予支持。上述113室、114室、115室商铺逾期交房违约金合计4231296.5元（2897809.8+1333486.7），鉴于本院（2014）温龙民初字第736号民事判决书已确定龙湾万达公司支付张慧瑜逾期交房违约金1700856元，该款应从上述违约金中扣除，故本案中龙湾万达公司还应向张慧瑜支付113室、114室、115室商铺逾期交房违约金合计2530440.5元（4231296.5-1700856）。龙湾万达公司主张张慧瑜支付垫付的维修基金61591.14元，经核算，与三商铺总面积789.63平方米（169.96+230.18+389.49）乘78结果一致，符合《浙江省住宅专项维修资金专用收据》所载维修基金计算方式，龙湾万达公司已予垫付，张慧瑜应向龙湾万达公司支付该款。龙湾万达公司主张面积补差。本院认为依据涉案商铺权属登记，113室商铺登记面积较合同面积超出1.46平方米（169.96-168.5），而108-2商铺登记面积与合同约定一致，依据房屋买卖合同第六条之约定，应据实结算房款，故张慧瑜应向龙湾万达公司支付面积补差款60000元（1.46*41096.22）。上述各项金钱支付义务相互抵扣，龙湾万达公司应向张慧瑜支付违约金2408849元（2530440.5-61591.14-60000）。三、关于解除合同诉求问题关于张慧瑜反诉要求依法解除反诉人与被反诉人双方于2011年10月24日签订的三份商品房买卖合同与补充合同，经查（2017）浙0303民初1049号民事判决书，张慧瑜该案中诉请即为“判令解除原、被告于2011年10月24日签订的3份《商品房买卖合同》及《补充协议》”，该判决认定张慧瑜不享有解除权并驳回张慧瑜的诉讼请求。可见本案中张慧瑜再次提出解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉请属于重复起诉，违反了一事不再理的原则，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，应予驳回起诉，故本院不予支持该诉求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、确认坐落于温州市龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场5幢113室、114室的房产于2016年4月19日视为向张慧瑜交付；二、驳回原告温州龙湾万达广场投资有限公司其他诉讼请求；三、反诉被告温州龙湾万达广场投资有限公司向反诉原告张慧瑜支付2408849元；四、驳回反诉原告张慧瑜的其他诉讼请求。如反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费2732元（原告温州龙湾万达广场投资有限公司已预缴），反诉诉讼费22786元（反诉原告张慧瑜已预缴），合计25518元，由温州龙湾万达广场投资有限公司承担25000元，由张慧瑜承担518元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  李曙光人民陪审员  陈继秀人民陪审员  项林晓二〇二〇年一月二日法官助理谷顺乾书记员张赛雯?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。