广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初6187号原告：陈健晃。委托代理人：郭立文，广东三环汇华律师事务所律师。被告：余荣基。被告：余荣元。两被告的共同委托代理人：陈铭，广东天穗律师事务所律师。原告陈健晃诉被告余荣基、余荣元返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人，两被告及其共同委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年10月31日，经北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司促成，原告向吴梅芳购买了位于广州市海珠区新港西路鹭江东约新街x巷x号首层、2、4楼房屋，并于2016年3月2日办理上述房屋的产权证。两被告是兄弟关系，被告余荣元是广州市海珠区新港西路鹭江东约新街x巷x号3楼房屋产权人，被告余荣基在上述房屋出售前曾暂住在该房屋，原告在购买上述房屋前，本人及出售人吴梅芳均告知了被告余荣基该房屋出售的事实，同时告知被告余荣基“在原告购买该房屋，并办妥产权证后，被告余荣基就要立刻腾空房屋交付原告占有、使用”，被告余荣基当时也是同意的。2016年3月2日，原告取得上述房屋产权证，随即要求被告余荣基搬离该房屋，将该房屋返还给原告占有、使用，但被告余荣基却伙同被告余荣元多次阻拦，拒不返还该房屋，原告为此曾多次报警寻求救济，双方也多次进行了司法调解，但最终均无法谈妥，现该房屋仍被两被告霸占。原告认为两被告的行为已经严重侵害原告的合法权益，故起诉要求判令：1、两被告立即将广州市海珠区新港西路鹭江东约新街x巷x号4楼房屋按现状返还原告占有、使用；2、两被告按同地段租金参考价支付从2016年3月2日起至被告归还上述房屋之日止的房屋使用费（计算周期为当月的x号至下月的1号，每月以3200元为准）；3、本案诉讼费由两被告承担。两被告共同辩称：一、被告余荣基与吴梅芳于1968年5月29日在香港登记结婚。1992年4月被告余荣基与吴梅芳夫妻共同向谢运贵购买广州市海珠区新港西路鹭江东约新街x巷x号一、二、四楼，并一直在该房屋4楼居住至今。2005年9月5日，被告余荣基与吴梅芳经香港特别行政区区域法院法官在发出临时离婚令的同时判決该案没有涉及费用判决，即对夫妻共同财产没有进行分割，故广州市海珠区新港西路鹭江东约新街x巷x号一、二、四楼一直是被告余荣基和吴梅芳的共同共有的财产。二、原告明知涉案房屋是被告余荣基和吴梅芳共同共有的财产，也不告知被告余荣基，未经余荣基签字认可，吴梅芳擅自将面积207.07平方米的独栋房屋以150万的低价贱卖给原告。原告与吴梅芳的房屋买卖合同是无效的，严重地侵害被告余荣基的合法权益。被告余荣基于2016年8月4日向广州市海珠区人民法院起诉，案号为(2016)粤0105民初6154号。以后该案经广州市中级人民法院驳回被告余荣基的起诉违反了司法公正，因为房屋买卖实际上是属于专属管辖的，应该由不动产所在地法院管辖。吴梅芳擅自处分共同共有人余荣基的涉案房产，与原告恶意串通，以低价贱卖涉案房屋，所签订的买卖合同是无效的。因此，原告根本不是涉案房屋的产权人。经审理查明：广州市国土资源和规划委员会于2016年3月2日向原告核发《不动产权证书》，记载坐落海珠区新港西路鹭江东约新街x巷x号首层，2,4楼的权利人为陈健晃，共有情况为单独所有，房屋建筑面积为207.07平方米；其中房地产平面附图显示：建基为76.38平方米，B4（占一、二、四楼）49.55平方米；阳台3（占二、四楼）3.06平方米等。原告就其主张还提交了以下证据：1、报警时间为2016年7月10日和2016年7月14日的《报警回执》；2、原告于2016年3月5日将涉案房屋2楼出租给案外人的《房地产租赁合同》，约定租期为2年，租金为3200元；3、原告于2016年4月23日和2016年7月7日发出的《搬迁通知》及粘贴通知的照片；4、《房地产权证》的复印件，记载：房屋坐落海珠区新港西路鹭江东约新街x巷x号首层，2,4楼的权属人是吴梅芳，共有情况为单独所有，登记时间为2012年2月7日，建筑面积为207.07平方米，共用面积为76.38平方米；附记：此共用土地面积是整幢楼房的产权人共同使用；补发。两被告质证表示：对证据1的真实性没有异议，但不确认其关联性，被告从1992年在涉案房屋居住至今；对证据2的真实性、合法性和关联性均不予确认；被告没有见过证据3，对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认；对证据4的真实性有异议，房产证的领发有问题。另查，被告余荣基曾向本院起诉本案原告陈健晃、吴梅芳，要求确认吴梅芳和陈健晃于2015年10月31日和2016年2月23日签订的就位于广州市海珠区新港西路鹭江东约新街x巷x号首层、2、4楼两份《存量房买卖合同》无效等。本院于2018年6月1日作出（2016）粤0105民初6154号民事判决，查明：1992年3月14日，吴梅芳（当时姓名为余吴梅芳）与余荣元、谢运贵签订《协议》，约定：位于广州市海珠区新港鹭江东约新街x巷x号建筑面积286.68平方米，共3-2/3层为余吴梅芳、余荣元同时购买，其中余吴梅芳占有业权为地下，二楼、四楼及三楼以上之楼梯位和以后房屋上空之发展权，余荣元则占有三楼之业权；该楼宇之四楼以下之上落楼梯则为双方公用，日后之楼宇维修费用由双方业权持有人各自负责。1992年3月16日，谢运贵（卖方）与余吴梅芳（住址香港）、余荣元（买方）签订《广州市房屋买卖合同》，约定：房屋座落广州市海珠区新港路鹭江东约新街x巷x号，房屋结构混合3-2/3层，出售部位为全套，建筑叠合面积286.68平方米；双方议定上述房屋的产价为20万元；地下、二楼、四楼余吴梅芳购买16万元，三楼余荣元购4万元；等。1992年4月25日，余吴梅芳与余荣元签订《分割协议》，约定：我们有房屋座落在新港西路鹭江东约新街x巷二号，该房是于92年3月向谢运贵购买的，其中余吴梅芳买一、二、四楼，余荣元买三楼，为了日后管业方便，现双方要求分割地下、二楼楼梯给余荣元出入，上空发展权归余吴梅芳所有。该案并判决：确认吴梅芳和被告陈健晃于2015年10月31日和2016年2月23日签订的就位于广州市海珠区新港西路鹭江东约新街x巷x号首层、2、4楼的两份《存量房买卖合同》无效。一审判决后，陈健晃不服提起上诉，广州市中级人民法院于2019年4月10日作出（2018）粤01民终16979号民事裁定：一、撤销广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初6154号民事判决；二、驳回余荣基的起诉。该案于2019年8月12日发生法律效力。再查，广州市房地产租赁管理所公布的《广州租金参考价》中“鹭江西街五巷楼梯楼”2016年的月租金为30元/平方米，2017年的月租金为30元/平方米，2018年的月租金为28元/平方米。原告于2016年8月4日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：涉案房屋的四楼现在由被告余荣基使用，涉案房屋三楼的房产是属于余荣元的，余荣元在三楼、四楼的公共楼梯处各加装了一个门，并在五楼搭建了违章建筑，需要通过四楼上到五楼；上述公共楼梯均不占用房产面积，但原告到了二楼就上不去三楼了；2019年之后至实际收回房屋之日止的房屋使用费参照2018年的租金参考价主张。两被告共同确认：涉案房屋的四楼由余荣基在使用，余荣元没有使用四楼；四楼公共楼梯的门是被告余荣基安装的。被告余荣基表示：四楼公共楼梯的门是其上锁的。被告余荣元表示：三楼公共楼梯处的门是其加建的，但门一直没有上锁，任何人都可以通过。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告于2016年3月2日取得涉案房屋首层、2、4楼的权属证书，其作为涉案房屋四楼的所有权人，依法对该层房屋享有使用、占有、处分和收益的权利。被告余荣基虽对原告取得涉案房屋的来源有异议，并就此提起诉讼，但被告余荣基的该起诉已被生效的法院裁定予以驳回，故两被告抗辩原告与原产权人吴梅芳就涉案房屋签订的买卖合同是无效的意见，依据不足，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。原告在诉讼中确认涉案房屋的四楼由被告余荣基使用，两被告也确认该事实，故对涉案四楼现由余荣基实际使用的事实，本院予以确认。被告余荣基主张其对涉案四楼是合法占有，但其既不是涉案房屋的原产权人，且生效的（2018）粤01民终16979号《民事裁定书》已经驳回其起诉，故被告余荣基的上述意见，依据不足，本院不予采纳。现原告要求被告余荣基按现状腾空交付涉案房屋的四楼及支付从2016年3月2日起至被告余荣基归还上述房屋之日止的房屋使用费（参照同地段的租金参考价），合理合法，本院予以支持，但每月的房屋使用费以原告主张的3200元租金为限。原告并没有举证证明涉案房屋的四楼由被告余荣元占有使用，且原告在诉讼中还确认公共楼梯均不占用房产面积，故原告以被告余荣元在涉案房屋的三楼公共楼梯处安装铁门，就主张余荣元占有使用涉案房屋的四楼，并要求被告余荣元返还涉案房屋的四楼及支付房屋使用费，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条和三十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告余荣基在本判决生效之日起15日内按现状腾空并向原告陈健晃交还广州市海珠区新港西路鹭江东约新街x巷x号4楼。二、被告余荣基在本判决生效之日起15日内向原告支付占用广州市海珠区新港西路鹭江东约新街x巷x号4楼的房屋使用费【分别以2016年、2017年和2018年广州市房地产租赁管理所公布的《广州房屋租金参考价》同地段（以“鹭江西街五巷楼梯楼”）的每月每平方米租金为标准×（49.55平方米+3.06平方米），自2016年3月2日计至被告余荣基实际向原告交还房屋4楼之日止，其中2016年的月租金为30元/平方米，2017年的月租金为30元/平方米，2018年1月1日起至实际交还之日止的月租金为28元/平方米，每月租金以3200元为限】。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费2924元由被告余荣基负担。如不服本判决，原告及被告余荣元可在判决书送达之日起十五日内，被告余荣基可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇二〇年一月××日书 记 员  招佐文冯琬晴