天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7535号上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市百莹玻璃加工厂，住所地天津市西青区中北工业园阜盛道28号3号车间。投资人：李静，经理。委托诉讼代理人：李成玉，男，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津五星金属制品有限公司，住所地天津市西青区中北工业园阜盛道28号。法定代表人：王志东，经理。委托诉讼代理人：孙兴华，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。上诉人天津市百莹玻璃加工厂（以下简称百莹公司）因与被上诉人天津五星金属制品有限公司（以下简称五星公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2019）津0111民初7617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。百莹公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求或者将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对上诉人提供的证据在判决书中未予体现，属于程序违法。上诉人就反诉请求已经进行举证，被上诉人未举证。因此一审法院程序违法、认定事实错误，应予改判。五星公司辩称，上诉人延期支付租金的行为构成违约，具备约定和法定解除合同的条件。被上诉人未追究上诉人违反合同约定每年分多次支付租金的违约责任，是出于对上诉人的谅解，而不是对权利的放弃。请求驳回上诉，维持原判。五星公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告之间签订的《房屋出租协议书》；二、判令被告返还承租原告的房屋及附属设施；三、判令被告支付的房屋押金100000元原告不予退还；四、判令被告支付逾期支付房屋租金的滞纳金145734.6元（以年租金834200元减除被告已支付的150000元租金为基数，自2019年6月1日至7月31日止，每日3‰）；五、判令被告赔偿原告自2019年8月1日起至返还承租的房屋及其附属设施之日止的租金损失（以租赁房屋面积3565.14平方米为基数，每日租金0.8元）；六、判令被告支付使用承租房屋产生的水费、电费、物业费等费用（以实际产生为准）；七、本案诉讼费、保全费由被告承担。百莹公司提出的反诉请求：一、判令反诉被告返还不当得利108000元、利息7908.84元；二、反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：原告所诉双方租赁情况属实，给付租金情况属实。被告反诉给付资源维护费情况属实。上述事实，有原告提交的租赁协议、安全管理协议、催收租金通知、解约通知、租金支付明细、补充协议；被告针对反诉提交的收据及明细，原告提交的2016年5月-10月结算明细及双方当事人在庭审中的陈述证实。庭审中，双方争议的焦点是：1．本诉焦点是双方认可2019年8月1日至2020年7月31日年租金为834200元，在被告2019年5月已经给付15万元的情况下，被告现在尚欠684200元租金至今未付是否构成延期给付，是否构成解除合同的条件。原告认为根据合同约定为上打租，被告应在2019年5月1日前付清下一年度的租金，经原告催要，逾期30天，原告可以按照合同约定收取逾期违约金并有权解除合同；被告则认为双方前三年约定了租金的给付期限，未约定4-8年的租金给付期限，双方一直在协商之中，被告不构成违约。2．反诉焦点是原告实际收取了电力维护费（后改为资源维护费），原告收取的上述费用是否包含在双方的合同约定中，是否构成不当得利。原告认为不构成不当得利，被告认为构成不当得利。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁协议合法有效，原、被告应按协议约定履行各自义务。双方订立协议后，原告依约已将案涉房屋交付被告使用，被告一直给付押金、租金、水费、电费及资源维护费。现在双方订立的协议中虽然没有对2019年8月1日至2020年7月31日的租金给付期限作出明确规定，但是根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据双方合同第三条第4项约定的“以此类推，租赁期第三年租金，2017年5月1日前乙方一次性付清”的表述及租赁合同一般都是上打租的交易习惯，确定被告付清2019年8月1日至2020年7月31日租金的期限为2019年5月1日之前。现在被告实际给付租金15万元，经原告合理催告后至今未给付拖欠租金684200元属于违约。虽然被告表示双方存在协商过程，但双方并未实际达成补充协议。原告要求解除合同、给付水费、电费的主张应予支持。被告已缴纳的100000元保证金，因被告原因解除合同，原告不予退还此押金。原告主张的滞纳金，因原告主张解除合同，被告没有预付租金的必要，不予支持。关于被告的反诉，现有证据表明双方自合同履行之日起，被告就缴纳电力维护费（后改为资源维护费），该项费用属于双方合同第八条第一款约定乙方应承担的费用，被告反诉请求，没有事实及法律依据，不予支持。一审法院判决：一、原、被告签订的《房屋出租协议书》于2019年8月1日解除，原告不予退还押金100000元；二、天津市百莹玻璃加工厂于本判决发生法律效力之日起三十日内将坐落于天津市西青区阜盛道28号的房屋腾空并返还给原告天津五星金属制品有限公司；三、天津市百莹玻璃加工厂应给付天津五星金属制品有限公司自2019年8月1日起至实际腾空案涉房屋并交还之日止的房屋使用费（按照年租金834200元标准计算）；四、天津市百莹玻璃加工厂应给付天津五星金属制品有限公司自2019年8月1日起至实际腾空案涉房屋并交还之日止的水费、电费及资源维护费（以实际发生数额为准）；五、上述房屋使用费、水费、电费、资源维护费，优先从被告交纳的150000元中扣除（如果上述150000元不足以扣除上述费用，被告则应于案涉房屋交还之日起三日内向原告补交不足的数额，并以被告应补足的数额为基数，按照日千分之三收取自应补足之日至付清之日的滞纳金）；六、驳回天津五星金属制品有限公司其他诉讼请求；七、驳回天津市百莹玻璃加工厂的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2493元、由被告天津市百莹玻璃加工厂全部负担（于本判决发生法律效力之日起十日内交付本院）；反诉费1350元，由天津市百莹玻璃加工厂负担（已收讫）。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于如何确定2018年8月1日至2019年7月31日的租金何时应当交付的问题。根据双方签订的房屋出租协议约定，租赁期的第二年租金，上诉人应当于2016年5月1日前一次性交付给被上诉人。以此类推，租赁期的第三年的租金，上诉人在2017年5月1日前一次性交付给被上诉人。因案涉协议租期为八年，根据合同约定以及交易习惯，上诉人应当在2018年5月1日前提前支付2018年8月1日至2019年7月31日的租金，但是上诉人仅实际支付150000元的租金，尚欠684200元的租金未支付。在被上诉人合理催告后仍然未支付，在此情形下，一审法院认定上诉人违约，被上诉人有权解除合同是正确的。相应的押金因上诉人的违约行为亦不予退还。上诉人主张因为被上诉人晚交房，导致变更了缴纳租金的原约定时间，但双方未签订补充协议予以明确。同时，上诉人在履行合同过程中，交付房租出现分次支付的情形，被上诉人没有对此追究责任，但不代表被上诉人放弃合同权利。现上诉人未按照合同约定支付租金，上诉人应承担违约责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4986元，由上诉人天津市百莹玻璃加工厂负担。本判决为终审判决。审判长  张玉明审判员  张 炜审判员  王 路二〇二〇年一月六日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……