广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4897号原告：何某某，男，1973年11月22日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：潘某某，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某某，广东金本色律师事务所工作人员。被告：深圳市某某行贸易有限公司，住所地深圳市罗湖区。法定代表人：赵某某。被告：李某某，男，1981年11月26日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：刘某，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁某某，广东鹏瑞律师事务所工作人员。原告何某某诉被告深圳市某某行贸易有限公司（以下简称某某行公司）、李某某物权保护纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何某某的委托诉讼代理人潘某某、被告李某某的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼，被告某某行公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何某某向本院提出诉讼请求：1.判令两被告为原告腾退位于广州市番禺区某某街某某路XX号2019、2020号房屋；2.判令两被告向原告支付自2018年9月8日至实际腾退之日期间的场地使用费35602元（暂计至2019年4月8日止，场地使用费按5086元/月标准计算，标准是参照同地段同面积的物业出租标准计算，起算日是从拍卖所得成交当天开始计算）；3.本案全部诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告于2018年9月8日通过阿里拍卖平台购买坐落于广州市番禺区某某街某某路XX号2019［不动产权证号：粤（2019）广州市不动产权第07010134号］、2020号［不产权证号：粤（2019）广州市不动产权第07010126号］的房屋，之后于2019年2月22日取得上述房屋的不动产权证。自原告购买上述房屋之后，上述房屋一直被两被告所占有、使用。《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。两被告无因占有使用上述房屋的行为已严重损害了原告的合法权益。因此，原告曾多次与两被告针对房屋腾退及场地使用费等事宜进行协商，但均未果。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。另补充：1.原告是通过合法公开的程序在通过阿里网以司法拍卖的形式取得房屋的所有权，不存在以低价购买涉案房屋的事实。也即原告拥有涉案房屋的所有权是合法没有瑕疵的，因此原告有权享有涉案房屋的财产权、处置收益的权利。2.在评估机构进行对涉案房屋评估时，并没有确认涉案房屋是由被告合法承租，只是反映涉案房屋是由被告占有使用，这也可以证明被告在占有使用涉案房屋的时候应当向拥有合法物权的原告支付相应的场地使用费。3.原告对被告的租赁关系不予确认，也毫不知情，被告租赁合同相应的租金标准远低于市场价格，且时间节点是在涉案房屋原业主吴嘉政对外有债务的情况下签订长达十年的租赁，这是有违常理的，原告认为这份合同不能作为认定事实的依据。另外，在本案中原告已经通过合法的程序取得物权，此后通过快递以律师函的方式向被告要求腾退房屋，但被告至今仍占用涉案房屋。因此，在原告拥有合法物权且被告无故占用涉案房屋情况下，原告的全部诉请应当予以支持。被告某某行公司无答辩，亦未在举证期内提供证据。被告李某某辩称，1.原告通过竞买方式取得房屋所有权，但竞买也是买卖方式的一种，根据买卖不破租赁的原则，我方认为该租赁合同签订于2015年4月27日，日期在原告取得房屋所有权之前，故租赁继续有效。原告请求我方腾退房屋没有法律和事实依据。2.根据我方提交的租赁合同，该房屋是我方以毛坯租赁得来，所以租赁期间的租金从3600元到3800元不等，原告要求我方以5086元标准计算场地使用费没有任何的依据。我方也愿意按照租赁合同约定的租金缴纳场地占用费。本案的争议是原告取得涉案房屋产权证后到租赁的场地与我方进行商量，其要求我方按5086元的标准支付租金，我方不同意每月5086元的租金，只同意按租赁合同约定的3600元支付租金，导致本案纠纷的产生。我方认为每月3600元的租金有合同依据，并且涉案房屋是毛坯租赁得来的，我方为涉案房屋投入装修及两个办公室打通拆除围墙的费用，这是事实依据。3.租赁合同在打通两个办公室的墙后在奥园物管中心进行备案，前几天奥园物管中心与我方说可以将备案的租赁合同给我方，但是后来物管中心说不能给，我方希望法院可以查询相关的租赁合同以证实合同的真实性及有效性。4.原告在竞买该房屋时在竞买房屋信息中有评估公司的拍照及笔录证实该房屋当时处于租赁状态，评估公司在评估该涉案房屋拍卖价值时实际上考虑到租赁的事实，评估价值已经包括租赁的价值在内。且原告也清楚该房屋存在租赁，原告通过正常的方式以远低于市场价取得该房屋的所有权，但同时要求我方立即腾退房屋，且要求我方以高于合同价格支付场地占用费，本身就显失公平。再者，评估公司评估涉案房屋时也将我方为该房屋装修及拆墙的费用评估在内，这部分装修等费用肯定属于我方，我方也将另案主张这部分价值。另补充：1.原告请求按2018年9月8日支付场地占用费，我方认为要以原告实际取得不动产权证开始计算场地占用费。2.原告陈述其以律师函的方式要求腾退房屋，要求按5086元的标准支付场地占用费，我方认为原告提高租金标准需要双方协商一致才可以，单方提高租金标准是违反租赁合同约定，也无任何依据。原告以律师函的方式向被告主张权利，最起码发出律师函之日，原告清楚被告租赁涉案房屋的事实，在发送律师函之前原告本人也到过涉案房屋，也见过被告，原告当时提出可以租赁，但租金一定要按照5086元的标准支付，原告单方的要求无任何依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：中国银行股份有限公司广州荔湾支行与吴嘉政借款合同纠纷一案，本院以（2017）粤0113执3650号执行案件立案，在执行过程中，本院依法委托淘宝网司法拍卖平台对吴嘉政名下位于广州市番禺区某某街某某路XX号2019（产权登记号：12预登02319821）、2020号（产权登记号：12预登02319822）的办公房产共两间（以下简称涉讼房屋）进行拍卖处理，何某某以最高价1336320元竞得涉讼房屋。本院遂于2018年9月18日作出（2017）粤0113执3650号之三裁定书，裁定将涉讼房屋的所有权及相应的其他权利归买受人何某某所有。该案中拍卖公告的现场照片显示，涉讼房屋门口悬挂某某行公司招牌，现场有人办公。拍卖标的调查情况表载明，涉讼房屋现状为无钥匙，无租赁情况；欠费由买受人自行至相关部门查询核实并承担；房屋有抵押，标的为两证两房，需两房合并拍卖，房屋过户风险由买受人自行承担。评估公司于2018年1月8日出具的《房地产估计报告》显示，涉案房屋市场价值为1670400元。《司法委托业务勘验笔录》载明，涉讼房屋外观、构造、用料为金属扣板、玻璃幕墙、2019、2020打通使用；用途、使用情况、瑕疵等为办公、出租、现打通。2019年2月22日，何某某取得涉讼房屋的不动产权证［不动产权证号：粤（2019）广州市不动产权第07010134号、粤（2019）广州市不动产权第07010126号］，载明涉讼房屋建筑面积分别为56平方米及54.62平方米，房屋用途为办公。2019年3月13日，何某某委托广东金本色律师事务所分别按李某某身份证地址、某某行公司住所地及涉讼房屋地址发出《律师函》，要求李某某、某某行公司办理场地交接手续，按每月5086元的标准支付场地使用费，并付清水电费、物业管理费等相关费用。上述邮件的快递查询单显示，寄往涉讼房屋地址的邮件于2019年3月19日由李某某本人签收，其余邮件由他人签收。何某某因要求占用人搬离并交还涉讼房屋未果，向本院提起本案诉讼。庭审过程中，当事人对以下事实和证据的争议较大：1.李某某与房屋原产权人之间的租赁关系是否真实。李某某主张其与房屋原产权人吴嘉政之间的租赁关系真实有效，为此提供双方签订的租赁合同予以证明。该合同约定吴嘉政将涉讼房屋毛坯出租给李某某使用，租赁期自2015年6月10日至2025年12月31日，2015年4月27日至2015年8月9日为免租期，2015年8月10日至2022年12月31日每月租金3600元，2021年1月1日至2025年12月31日每月租金3800元，李某某需缴纳30000元房屋租金押金等。李某某称其与吴嘉政就涉讼房屋的租赁事宜于2015年4月27日签订租赁合同，约定2015年8月10日起每月租金3600元，2021年起每月租金3800元，双方签订合同时吴嘉政出示了与奥园开发公司的购房合同，未出示产权证，租赁合同未向行政部门备案；因其装修打通涉讼两间房屋围墙，遂将租赁合同向奥园物管处备案，但未能出示管理处的备案合同。李某某表示已缴纳30000元押金并每月以现金方式向吴嘉政母亲交纳租金，因吴嘉政母亲年纪较大，且李某某较为随意，除押金收据外，未出具租金收据。另，李某某提交涉讼房屋2018年8月至2019年6月的物业管理费、水电费及2019年7月的物业管理费的发票，拟证明由其租用涉讼房屋。何某某质证认为，不确认李某某与吴嘉政签订的租赁合同及押金收据的真实性，两份材料中出租方签名明显不一致，无法确认由何人签署，且李某某无法提供银行流水及支付对价的证据，无法证明李某某真实履行租赁合同，物业管理费等费用发票只能证明涉讼房屋至今仍被李某某占有使用。2.占用费以何种标准计算。何某某主张其于2018年9月8日从本院（2017）粤0113执3650号案件拍卖成交涉讼房屋，李某某、某某行公司应支付从当日起至实际腾退日占用使用费，应参照同地段同面积物业出租标准计算，即每月5086元。根据李某某的陈述及提交的证据，其一直占用涉讼房屋，而根据评估报告照片显示，涉讼房屋门外挂有某某行公司的招牌，故李某某、某某行公司应共同腾退涉讼房屋并支付占有使用费，为此，何某某提供执行裁定书、协助执行通知书及照片等证据予以证明。李某某表示，其从事房屋中介业务，承租涉讼房屋用于办公，租赁场地后曾与某某行公司共同使用涉讼房屋，后来某某行公司已搬离，李某某也于2019年4月20日搬走，涉案房屋于2019年5月3日被停水停电并由其自行张贴封条，水电费交纳至2019年7月25日。李某某认为涉讼房屋内的玻璃墙及地板砖为其装修投入，需自行拆除带走，涉讼房屋尚有空调及物品未搬走，如拆除空调将破坏墙体，不同意空调由何某某使用。因李某某对涉讼房屋进行装修，故其与吴嘉政签订租赁合同租金较低，其在拍卖公告发出后并未申报租赁权利。本院认为，何某某是竞拍法院拍卖房产而取得涉讼房屋所有权，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。（2017）粤0113执3650号执行裁定书确认涉讼房屋归何某某所有，何某某于2019年2月22日取得了涉讼房屋的不动产权证，其依法享有涉讼房屋的各项法定权利。何某某未提供证据证明某某行公司使用涉讼房屋的情况，某某行公司住所地也并非涉讼房屋地址，李某某虽自认曾与某某行公司共同使用涉讼房屋，但未能明确说明某某行公司使用涉讼房屋的具体情况，而李某某自认涉讼房屋内尚有空调及物品未搬走，故何某某主张李某某腾退涉讼房屋并支付占有使用房屋期间的费用，合理有据，本院予以支持；何某某主张某某行公司腾退涉讼房屋并支付占有使用房屋期间的费用，缺乏依据，本院不予支持。李某某虽主张在何某某拍卖取得涉讼房屋之前，其已与原业主签订租赁合同，但合同未办理备案登记，李某某也未能提供租金交纳凭证，故李某某抗辩原租赁继续有效，其有权使用涉讼房屋，本院不予采纳。关于占用费的问题。拍卖涉讼房屋的勘验笔录显示现场为出租，拍卖公告的现场照片显示现场有人办公，何某某应清楚涉讼房屋的租赁负担并对此风险应有一定的认识，其没有在拍卖之前主张对涉讼房屋去除租赁负担，其明知涉讼房屋内有人租赁使用，且在拍卖时已衡量了涉讼房屋拍卖时所处状态下的价值，并在拍卖中以低于评估价成交，根据公平原则，本院只支持李某某支付从何某某取得涉讼房屋不动产权证之日即2019年2月22日起至腾退交还涉讼房屋之日止的占有使用费，标准参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定，对于何某某主张的超出部分，本院不予支持。如前所述，李某某抗辩按原合同继续缴纳租金，缺乏依据，本院不予采纳。某某行公司经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其自行放弃抗辩、质证诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》九十一条第（一）项之规定，判决如下：一、被告李某某应于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空位于广州市番禺区某某街某某路XX号2019［不动产权证号：粤（2019）广州市不动产权第07010134号］、2020号［不动产权证号：粤（2019）广州市不动产权第07010126号］房屋并交还原告何某某管业；二、被告李某某应按房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价的标准，向何某某支付自2019年2月22日起至实际交还上述第一项判项所述房屋之日止的占有使用费（本判决发生法律效力之日前已产生的占有使用费，应自本判决发生法律效力之日起7日内支付；本判决发生法律效力之日后产生的占有使用费，应分别于每月30日前支付完毕）；三、驳回原告何某某的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费690元，由被告李某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  李敏宁人民陪审员  陈俊谦二〇二〇年一月十日书 记 员  杜嘉华