浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终1336号 上诉人（原审原告、反诉被告）：周惠芳，女，1971年3月15日出生，汉族，住浙江省龙游县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：方洪波，男，1973年4月21日出生，汉族，住浙江省龙游县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：胡建华，浙江护龙律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：项洲，浙江护龙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：龙游祥生弘瑞房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330825MA29UIM65,住所地浙江省龙游县东华街道永安路68-2号。 法定代表人：梅苗琴，执行董事。 委托诉讼代理人：王政，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人周惠芳、方洪波因与被上诉人龙游祥生弘瑞房地产开发有限公司（以下简称祥生公司）商品房预约合同纠纷一案，不服浙江省龙游县人民法院（2019）浙0825民初2980号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周惠芳、方洪波上诉请求：1.撤销原判，改判由被上诉人返还上诉人购房款233104元及利息（利息损失自2018年10月10日起至款付清之日止按年利率6%计付）。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审认定上诉人未签订正式的商品房预售合同并支付首付款属于违约，属于认定事实错误。一审认定《祥生.国玥府认购书》、《祥生·国玥府签约确认单》、《祥生·国玥府车位签约确认单》均属于预约合同，双方当事人都应按照合同约定全面履行自己的义务。被上诉人对上述证据三性均予认可。其中，2018年10月10日签订的《祥生·国玥府签约确认单》中对于付款情况约定：已付定金50000元，今日付款161104元+43万取公积金，合计付款641104元，注明：1月22日付43万到位补首付。《祥生·国玥府签约确认单》签订后，上诉人支付161104元，被上诉人向上诉人开具面额50000元和161104元的增值税普通发票二份，证实上诉人已全面按《祥生·国玥府签约确认单》约定的内容支付购房款。因此，上诉人与被上诉人对首付款达成一致意思表示，首付款分为三笔款项支付，分别是定金50000元、161104元及2019年1月22日领取公积金43万元。而被上诉人提供的《商品房预售合同》未经上诉人同意，将首付付款方式和时间变更为：“买受人应当于2018年10月30日前支付首期房价款641104元”，被上诉人提供的《商品房预售合同》当中的付款内容与《祥生·国玥府签约确认单》约定的付款方式不一致，从而导致上诉人与被上诉人没有签订《商品房预售合同》。被上诉人违反《祥生·国玥府签约确认单》当中的约定，擅自更改合同付款义务，更改合同的主要条款，被上诉人属于根本违约。上诉人没有与被上诉人签订正式的《商品房买卖合同》是被上诉人单方变更付款方式的违约行为所造成的。上诉人没有支付43万元购房款，是由于被上诉人擅自更改付款方式和时间的违约行为致上诉人不能凭正式的商品房买卖合同提取公积金，一审认定上诉人没有支付购房款与事实不符。二、一审适用法律错误。一审认定《祥生·国玥府车位签约确认单》合法有效与法律规定不符。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，在规划车位外占用共有道路或者其他场地的属于共有车位，业主共有的车位，被上诉人当然不能出售、出租、赠送给业主。算入公摊面积的停车位，按照法律规定，这些停车位属于全体业主所有，开发商没有权利对这些车位转让或出售。被上诉人将无权处分的车位出售给上诉人，所签订的《祥生·国玥府车位签约确认单》无效。一审判决由被上诉人没收上诉人的购车位定金20000元，明显与法律规定不符。 祥生公司辩称，为了配合上诉人提取公积金，公司才打印《商品房预售合同》，并根据房管部门的要求相应地将付款时间提前，但公司从没有要求上诉人按该合同上的时间交付房款。2019年3月12日，书面催告函要求其在2019年3月16日付款。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。 周惠芳、方洪波向一审法院起诉请求：1.解除原被告于2018年10月10日签订的《祥生·国玥府签约确认单》、《祥生·国玥府车位签约确认单》;2.祥生房开公司退还购房预付款233104元及利息损失（利息损失自2018年10月10日起至款付清之日止按年利率6%计付）；3.本案诉讼费用由祥生房开公司承担。 祥生公司反诉请求：1.解除原被告签订的《祥生·国玥府认购书》；2.周惠芳、方洪波配合祥生公司办理祥生·国玥府9幢一单元802室的备案撤销手续。 一审法院认定：2018年10月5日,周惠芳、方洪波至祥生公司售楼处认购祥生公司开发的祥生·国玥府9幢一单元802室的房屋，双方于当日签订了认购书，约定总房价为1596000元。周惠芳、方洪波于当日向祥生公司支付72000元，祥生公司向周惠芳、方洪波开具50000元预售购房款发票一张、20000元的车位预收款发票一张。2018年10月10日，周惠芳、方洪波至祥生公司售楼处，经协商，双方最终约定优惠后总房价为1471104元。当日，周惠芳、方洪波向祥生公司支付房款161104元，祥生公司向周惠芳、方洪波开具相应金额的预售购房款发票一张，并同时签订《祥生·国玥府签约确认单》、《祥生·国玥府车位签约确认单》。2019年3月12日，祥生公司向周惠芳、方洪波发送书面催告函，催告周惠芳、方洪波支付首付款并签订正式的商品房预售合同。至今原被告仍未签订商品房预售合同。 对有争议的事实，一审法院认定如下： 一、原被告双方未能签订正式的商品房预售合同系哪一方的原因所造成？周惠芳、方洪波主张其和祥生公司于2018年10月10日签订的《祥生·国玥府签约确认单》上付款情况一栏中的“备注：1月22日43万到位补首付”中的“43万”并非是指公积金，而是除43万元公积金之外的理财，故1月22日43万元到位后，其并不需要贷款83万元。其二人就该事项一直与祥生公司协商要求修改确认单变更贷款数额，但祥生公司并不同意，故原被告之间未签订正式的商品房预售合同并非周惠芳、方洪波的原因导致的。祥生公司则认为原被告未能签订正式的商品房预售合同系因为周惠芳、方洪波要求降低总房价，祥生公司不同意降低总房价故而导致周惠芳、方洪波拒绝签订正式的商品房预售合同。法院审查后认为，《祥生·国玥府认购书》、《祥生·国玥府签约确认单》、《祥生·国玥府车位签约确认单》均属预约合同，故合同的双方当事人都应按照合同约定全面履行自己的义务。《祥生·国玥府签约确认单》上已约定了周惠芳、方洪波的贷款数额为83万元，《祥生·国玥府认购书》上也已约定了乙方即周惠芳、方洪波应于认购后3日内向祥生公司交纳不低于银行规定的认购房屋的最低首付款并与甲方即祥生公司签订认购房屋的《预售合同》，虽周惠芳、方洪波称其二人对贷款数额有异议要求增加首付款减少贷款数额并要求更改《祥生·国玥府签约确认单》，但至今仍未达成对《祥生·国玥府签约确认单》的一致补充意见。故在原被告对原合同未达成一致补充意见或变更意见的情形下双方当事人仍应按照原合同履行各自的义务，且祥生公司已在2019年3月12日向周惠芳、方洪波发送书面催告函，明确告知周惠芳、方洪波按原《祥生·国玥府认购书》、《祥生·国玥府签约确认单》履行合同义务，周惠芳、方洪波至今仍未按原合同履行自己的义务与祥生公司签订正式的商品房预售合同并支付首付款，显属违约，故原被告双方未能签订正式的商品房预售合同系周惠芳、方洪波的原因所造成。 二、周惠芳、方洪波于2018年10月5日支付的发票载明款项名称为“预售购房款”50000元、于2018年10月10日支付的发票载明款项名称为“车位房地产预收款”20000元的款项性质？ 周惠芳、方洪波主张上述款项的性质就是发票载明的款项名称的字面意义即房屋预售款、车位预付款，而祥生公司则主张系购房定金、车位购买定金。法院审查后认为，原被告签订的《祥生·国玥府签约确认单》、《祥生·国玥府车位签约确认单》均已载明“已付定金50000元”、“已付定金20000元”字样，且《祥生·国玥府认购书》第三条、第四条也有定金条款的约定，故法院认定周惠芳、方洪波于2018年10月5日支付的发票载明款项名称为“预售购房款”50000元、于2018年10月10日支付的发票载明款项名称为“车位房地产预收款”20000元，原被告双方均已明确知晓款项性质为定金，违约方需按照定金罚则来承担相应的责任。 一审法院认为，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，祥生公司作为出卖人通过认购方式向买受人周惠芳、方洪波收受70000元定金作为订立商品房买卖合同的担保，现因买受人周惠芳、方洪波的原因未能订立商品房买卖合同，故祥生公司收受的定金70000元可以没收。对于周惠芳、方洪波提出的要求解除《祥生·国玥府签约确认单》、《祥生·国玥府车位签约确认单》的诉讼请求，祥生公司当庭同意解除，法院予以支持，确认上述合同于开庭之日即2019年9月26日解除。对其主张的返还定金之外的购房款163104元的请求，祥生公司同意返还，法院予以支持。对周惠芳、方洪波主张的其他诉讼请求，不符合法律规定，法院不予支持。对祥生公司提出的要求解除《祥生·国玥府认购书》的诉讼请求，周惠芳、方洪波当庭同意解除，法院予以支持，确认上述合同于开庭之日即2019年9月26日解除。合同解除后，周惠芳、方洪波理应配合祥生公司办理相应的备案撤销手续，故对其要求周惠芳、方洪波协助其办理祥生·国玥府9幢一单元802室的备案撤销手续的请求，法院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、周惠芳、方洪波和祥生公司签订的《祥生·国玥府认购书》、《祥生·国玥府签约确认单》、《祥生·国玥府车位签约确认单》于2019年9月26日解除。二、祥生公司返还周惠芳、方洪波购房款163104元，于判决发生法律效力后十日内履行完毕。三、驳回周惠芳、方洪波的其他诉讼请求。四、周惠芳、方洪波于祥生公司购房款163104元返还周惠芳、方洪波后三日内协助祥生公司办理坐落于浙江省龙游县祥生·国玥府9幢一单元802室的网签备案撤销手续。案件受理费4952元，减半收取2476元，由周惠芳、方洪波负担695元，由祥生公司负担1781元；反诉案件受理费80元，减半收取40元，由周惠芳、方洪波负担，于判决发生法律效力后七日内交纳。 二审中，双方未提交新的证据。 经审理，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为祥生公司是否应向周惠芳、方洪波返还定金。首先，双方所签《祥生·国玥府认购书》第三条约定“乙方（周惠芳、方洪波）未按要求和期限与祥生公司签订《预售合同》的，认购定金不予退还”。依周惠芳、方洪波的认知能力和职业素养，在签订认购书前应充分理解该条款内容和性质。关于祥生公司提供的《商品房买卖合同（预售）》中“于2018年10月30日前支付首期房价款641104元”，虽与《祥生·国玥府签约确认单》中表述不一，但该公司2019年3月12日的《催告函》要求的交款时间是2019年3月16日、二审中表示现仍可按原价格履行，印证了其“系合同备案要求”之解释。故周惠芳、方洪波以祥生公司擅自更改首付款中公积金部分的支付时间为由，拒绝签订《商品房买卖合同（预售）》，并主张返还定金，本院不予支持。?房地产开发企业依法取得商品房预售许可证的，即可以依法进行商品房预售。上诉人所订的9-2-551号车位系建筑规划区内规划用于停放汽车的车位，不属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的情形。 综上，周惠芳、方洪波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1809元，由周惠芳、方洪波负担。 本判决为终审判决。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇二〇年一月二十日 法官助理徐爱英 书记员黄徐燕