浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初5990号 原告：邱菊，女，1988年10月17日出生，汉族，住址浙江省湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：邱炎林（系原告邱菊之父），男，住址浙江省湖州市南浔区。 被告：浙江浙大求是物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区天目山路148号浙江大学西溪校区西三教学楼一楼。 法定代表人：林旭昌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李忠，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 原告邱菊与被告浙江浙大求是物业管理有限公司（以下简称求是物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法由审判员陈洪适用简易程序于同年11月14日公开开庭进行了审理。原告邱菊的委托诉讼代理人邱炎林、被告求是物业公司的委托诉讼代理人李忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱菊起诉称：原、被告签订前期物业服务协议一份。协议约定，由被告对房屋共用部位进行维护和管理，其中亦包括地下人防区域、车库的管理。该服务协议第五条约定，地下车库车位管理费为50元/月。2018年12月1日，被告将业主车辆停车费按对社会开放的价格向业主收费。被告该行为违反了原、被告双方签订的前期物业服务协议第二条第一款、第二款和第五条第五款的约定，系违规收费。根据前期物业管理服务协议第五条第八项和第八条第一款、第三款，被告应承担违约责任。原告诉至法院，请求判令：1.恢复违约前原状（即允许业主车辆可以进入大都汇城市生活广场人防区域停车，并按原、被告签订的前期物业服务协议收费标准50元/月执行）；2.被告赔偿原告3000元；3.本案诉讼费用由被告承担。 被告求是物业公司答辩称：（一）被告非本案适格主体，被告仅是根据与开发商签订的前期物业服务合同及相关补充协议的约定履行义务。被告不存在违约的情形，不应承担赔偿责任。（二）前期物业服务合同对其他业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，本案中被告与开发商浙江东方达多置业有限公司（以下简称达多公司）签订的《达多大都汇小区前期物业服务合同》及其相关补充协议适用于小区全体业主，相关约定对全体业主有效。（三）被告并未向原告收取地下停车位的车位管理费。具体停车费收费标准是开发商制定，所有有关停车的费用物业收取后均交给开发商。（四）被告目前已不负责大都汇小区的停车收费工作。根据补充协议三的约定，开发商将本项目的商场部分委托给其全资子公司湖州市大都汇商业经营管理有限公司（以下简称大都汇公司）运营。因商场部分也有地下停车场，故小区的停车收费指示牌以商业公司的名义公布，停车收费主要由大都汇公司通过电子支付方式，少量以现金方式由被告代为收取后当天转交给大都汇公司，所有停车费发票也是由大都汇公司开具。至2019年10月21日止，大都汇公司要求所有停车费均通过电子方式收取，因此被告的停车收费岗已经撤销。（五）防空地下室的面积并不列入公摊面积。《中华人民共和国防空法》、《浙江省实施办法》、《浙江省防空地下室管理办法》等各项法律法规对防空地下室均有严格规定。民用建筑的防空地下室修建经费由建设单位承担，平时使用和维护管理由建设单位负责，防空地下室的面积不列入公摊面积。原告提交的信访事项处理意见书也明确人防车位遵循谁投资、谁受益、谁管理的原则，平时可以向公众开放租赁。因此，开发商对经过备案的人防车位有管理、出租的权利。综上，原告的诉讼请求无任何事实、法律基础，应予驳回。 原告邱菊为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1.房产证一份，拟证明湖州市大都汇A幢804室系原告所有，其中30.81平方米是湖州市大都汇城市生活广场全体业主所有的共有产权； 2.人防区域照片九张，拟证明原告将车辆停放在人防区域内； 3.大都汇城市生活广场停车场收费标价牌一份，拟证明原告停车与社会车辆停放的收费标准一致； 4.吴兴区人民政府爱山街道办事处信访件一份，拟证明原告若向被告长租车位的租金费用为1000元/月，若按社会车辆收费则遵循统一收费标准； 5.物业费收据一份，拟证明原告已交纳2018年11月至2019年10月期间的物业管理费3120元、车位管理费600元，共计3720元，实际支付3764元； 6.前期物业管理服务协议一份，拟证明双方对收费服务标准有明确约定； 7.浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本部分条款，拟证明共有产权部位由被告查验并承接服务，原告停放车辆的区域是业主共有部分。 被告求是物业公司为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：达多大都汇小区前期物业服务合同（以下简称前期物业服务合同）一份及补充协议三份，拟证明被告不存在原告所称的违约行为。 原、被告提交的证据，经庭审举证、质证，本院认证如下： （一）原告提交的证据。证据1，被告质证对真实性、合法性和关联性均无异议，但该证据不能证明30.81平方米是业主共有的产权。本院认为，该证据能够证明原告系湖州市大都汇A座804室房屋的所有权人，但无法证明其中30.81平方米是全体业主所有的共有产权的拟证事实。证据2，被告质证对照片反映的情况不清楚，但该内容并非本案争议焦点。本院认为，该证据不符合证据有效要件，对其证明效力不予认定。证据3，被告质证对真实性无异议，但对关联性有异议。该证据不能证明原告车辆停放的具体收费标准。前期物业服务合同补充协议（三）约定，开发商将大都汇商场部分委托给其全资子公司大都汇公司运营，停车收费指示牌以该公司的名义发布。截至2019年10月21日，停车费均由大都汇公司通过电子支付方式收取。本院认为，该证据能够证明湖州市大都汇城市生活广场地下停车场机动车停放服务的收费标准，对该部分的证明效力予以认定。证据4，被告质证无异议。本院认为，该证据虽系复印件，但被告予以认可，本院对其证明效力予以认定。证据5，被告质证对真实性无异议，但根据收据载明的内容，原告交纳的是能耗费和住宅部分的物业费，并未包含地下车库车位管理费。本院认为，被告异议成立，对该证据的证明效力不予认定。证据6，被告质证认为，车位物业管理费是50元/月，但该费用是针对有停车权限包括购买了车位使用权或者包月租用的业主收取的物业管理费。本院认为，该服务协议约定的是地下车库车位物业管理费，对停车费并未作约定，故对其证明效力不予认定。证据7，被告质证认为该证据仅是合同示范文本，不符合证据形式要件。本院认为，被告异议成立，对该证据不予认定。 （二）被告提交的证据。原告质证认为，被告与达多公司、大都汇公司签订的合同与本案不具有关联性。本院认为，该组证据符合证据有效要件，能够证明被告主张的拟证事实，对其证明效力予以认定。 根据上述认定的有效证据，结合当事人的到庭陈述，本院查明事实如下： 案外人达多公司系大都汇项目的开发建设单位，原告系达多公司开发建设的达多·大都汇住宅项目湖州市大都汇A幢804室房屋的所有权人。2014年2月10日，被告与达多公司签订前期物业服务合同。该合同约定，达多公司委托被告对达多·大都汇提供前期物业管理服务，服务内容包括车辆（机动车和非机动车）行驶、停放、地下停车场收费及车辆管理等。物业服务收费方式为包干制；物业服务收费由物业管理费用和公共能耗费用组成，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准其中高层住宅、地下车位的物业管理费分别为每平方米每月1.98元、每个每月50元；高层住宅、公寓式酒店的公共能耗费用按每平方米每月0.4元预收，次年按实际能耗多退少补；地下停车场由被告负责按达多公司的车辆收费标准进行收费管理（售出的车位除外），被告按实际收入（以电脑收费系统每10天结算一次）交达多公司财务，达多公司按月提供地下车位收入的1%给被告用于补贴物业管理费用；地下室车位由达多公司向本小区业主出售使用权，车位的管理由达多公司授权被告进行管理。合同还对其他权利义务作了约定。后被告与达多公司签订了补充协议及补充协议（二），对部分内容进一步作了约定。2017年4月8日，被告（乙方）、达多公司（甲方）及大都汇公司（丙方）共同签订前期物业服务合同补充协议（三）。该协议约定，丙方作为甲方全资子公司，受大都汇项目商场部分产权所有人委托，负责运营管理大都汇项目商场部分；空置车位的物业费由甲方按每个每月50元的标准全额支付给乙方；三方明确地下车位由乙方负责管理并按丙方的车辆收费管理标准进行收费，乙方每日17：00前按24小时内实际车辆收费与丙方结算并上缴收取的费用，双方同意取消原合同第三章第五条关于甲方提供地下车位经营性收入的1%给乙方用于补贴物业管理费用的约定。协议还对其他权利义务作了约定。 2015年9月13日，原、被告签订前期物业管理服务协议。该协议约定，由被告对共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务收费包含物业管理费用和公共能耗费用，收费标准为高层住宅每平方米每月1.98元、预收能耗费每平方米每月0.4元，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算；地下车库车位物业管理费为每个每月50元。协议还对其他权利义务作了约定。2018年11月25日，原告交纳了2018年11月1日至2019年10月31日期间的物业费及转售电费（能耗费）共计3764元，未交纳地下车库车位物业管理费。2018年12月起，对于未租赁地下车库车位的业主，被告按社会车辆停放服务收费标准进行按时段计时收费。原告认为被告该行为系违规收费，违反了双方签订的前期物业管理服务协议，按协议约定被告应允许业主的车辆进入大都汇城市生活广场人防区域停车，并按原收费标准即每月50元进行收费。原、被告就收费标准、赔偿损失等事宜协商未果，纠纷成讼。诉讼中，原、被告确认案涉地下车库车位系人防车位。 本院认为：本案争议焦点为，一、求是物业公司是否为本案适格被告；二、被告在履行双方签订的前期物业管理服务协议时是否存在违约行为。 关于争议焦点一。 原、被告签订的前期物业管理服务协议系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约全面履行。现原告依据该协议，以求是物业公司作为被告提起诉讼，符合法律规定，求是物业公司系本案适格主体。 关于争议焦点二。 《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”案涉地下车库车位系人防车位，案外人达多公司作为大都汇项目的开发建设单位，其依法有权对人防工程进行使用管理并获取相应的收益。被告并非案涉人防工程的投资者，故对案涉人防工程无使用管理和收益权。根据被告与达多公司签订的前期物业服务合同及补充协议、补充协议（二）和被告、达多公司与大都汇公司三方签订的补充协议（三）的相关约定，被告对地下车库车位负有管理义务，并按每个每月50元的标准收取地下车库车位的物业管理费，而停车费由达多公司（后改为大都汇公司）确定收费标准并由被告收取后上缴给达多公司（后改为大都汇公司）。原、被告签订的前期物业管理服务协议并未约定停车费的收费标准，仅明确地下车库车位的物业管理费标准为每个每月50元，该标准与前期物业服务合同及相关补充协议确定的收费标准一致。本案中，被告履行地下车库车位的管理义务，收取相关物业管理费及代收相关停车费用，符合合同约定。原告认为被告违规收取地下车库车位停车费，但根据现有证据并不能证明被告有该违约行为，且前期物业管理服务协议约定的每个每月50元的收费系地下车库车位的物业管理费收费标准，而非停车费收费标准，原告实际亦未交纳2018年11月1日至2019年10月31日期间的地下车库车位物业管理费。综上，原告要求被告恢复执行每月50元的停车费收费标准和赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于原告要求被告允许业主车辆进入大都汇城市生活广场人防区域停车的主张。本院认为，被告仅是对未购买地下车库车位使用权或未租赁地下车库车位的大都汇小区业主的车辆按大都汇公司确定的社会车辆停车收费标准收取停车费用，该行为并不等同于被告不允许业主车辆进入地下车库停车，故原告该项主张缺乏事实依据，不予支持。原告认为按社会车辆停车收费标准对业主收取停车费用不合理，但被告并非该收费标准的制定者和决定者，故即使该标准不合理，原告向被告主张权利，亦于法无据。 综上，被告不存在违规收取停车费等违约行为，原告的诉讼请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告邱菊的全部诉讼请求。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告邱菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  陈洪 二〇二〇年一月十五日 法官助理史菊芳 书记员林娥