北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初58338号原告：北京鑫磊物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区西三旗转盘东路3号沁春家园8号楼6门D01号。法定代表人：陈培强，董事长。委托代理人：王振刚，男，本公司员工。委托代理人：范帮正，男，本公司员工。被告：李怀健，男，1973年4月12日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京鑫磊物业管理有限责任公司(以下简称鑫磊物业公司)与被告李怀健物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫磊物业公司之委托代理人王振刚、范帮正与被告李怀健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鑫磊物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令李怀健支付2012年1月1日至2018年12月31日物业费19192．53元。事实理由：李怀健系北京市海淀区文慧园北路X院X号楼X单元X（以下简称涉案房屋）业主，房屋面积125．54平方米。李怀健2012年1月1日至2018年12月31日期间未按时交纳物业费用。我向其多次催要，至今其仍未支付。为维护合法权益，故诉至法院。李怀健辩称：我只主张支付70%的物业费用。一、我与鑫磊物业公司没有签物业合同，双方之间没有物业服务合同关系，所以不应由我本人来交物业费，应该由中国进出口银行来交费。从2015年1月1日开始已经出台相应规定，物业费是由单位发放给员工，所以应当由进出口银行来交物业费，结果2018年进出口银行又与鑫磊物业公司签署了物业合同，并未征得我的意见，不是我的真实意思表示，进出口银行没有资格代表我与物业公司签署该合同。所以从法律关系上，我认为自2015年1月1日以后，都应当由产权人与物业公司之间形成合法的物业关系；二、即便法庭认为物业公司与我形成与事实不符的物业关系，我也不同意鑫磊物业公司主张的物业费标准。1、2015年1月1日之前的物业费进出口银行已经缴纳，我不是他们的员工，如果再对我进行收费构成重复缴纳；2、公示的物业收费标准中，从1．82元的收费标准来看，第1、2、3、5项物业公司只是部分完成物业服务，尤其是第1项不知道物业公司提供了什么服务。第4项服务没有提供，第7项服务不存在，有照片为证；3、进出口银行没有对物业公司进行物业考评或者年度评价，物业公司也未公示过任何完成情况的工作总结，相应服务的支付账目、工作日志以及对楼道卫生情况的检查结果都没有向住户公示过。所以，我认为物业公司没有履行与进出口银行签订的合同，物业公司提供的服务不合格，故不同意其主张的物业费收费标准；4、物业公司多项服务内容违反或未履行其与进出口银行签订的物业合同，详见我在合同中做的标注，也有照片为证；5、按照物业公司与进出口银行签的物业合同第3条规定，物业的服务标准不低于住宅物业服务标准，见合同第4页第3条，有照片为证；6、按照物业公司公示的小区环境管理制度规定，保洁员每日打扫不少于一次，保洁员并没有做到该规定。有录音、照片为证。根据录音保洁员陈述，夏天一周或者两周拖一次楼道，冬天间隔时间更长，但我从未见过他们拖过一次。也没有见到物业公司对保洁员工作质量的记录。综上，我认为法律关系有问题，我不同意按1．82元的收费标准支付物业费用。如果法庭判我败诉，作为住户来讲我只能认可进出口银行与物业公司之间签订的物业合同及物业标准，那么业主就没有话语权了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年3月1日，甲方中国进出口银行行政部与乙方鑫磊物业公司签订中国进出口银行海淀区文慧园北路甲六号物业服务合同，约定：“本物业项目名称：海淀区文慧园X院X1、X2、X3（X单元）号楼物业（含半地下室部分）；双方约定的住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务标准》京建发（2010）613号二级服务规定的相应要求；物业服务期限为1年，自2018年1月1日至2018年12月31日；物业服务费用根据甲方拥有物业的建筑面积计算，具体标准为1．82元/平方米/月……”。经询，本案双方当事人均认可2012年1月1日至2018年12月31日期间，鑫磊物业公司为涉案小区提供物业服务，李怀健为涉案房屋的产权人，涉案房屋面积为125．54平方米；另，李怀健并非中国进出口银行的员工。有争议的事实与证据：鑫磊物业公司主张李怀健应支付2012年1月1日至2018年12月31日期间欠付的物业费用19192．53元。李怀健仅同意支付70%的物业费用，其抗辩主张：1、鑫磊物业公司与其之间并未签订物业合同，根据相关规定，应由中国进出口银行支付相应的物业费用。2018年之后，中国进出口银行与鑫磊物业公司之间签订的物业服务合同并未征得其意见，不是其真实意思表示；2、不认可鑫磊物业公司主张的物业费收费标准。一是鑫磊物业公司已向中国进出口银行收取2015年1月1日之前的物业费用，再向其收取构成重复收费；二是从物业公司公示的收费标准来看，鑫磊物业公司并未完全按此标准提供物业服务；三是中国进出口银行未对物业公司进行物业考评及年度评价，鑫磊物业公司也未向住户公示过相关信息，鑫磊物业公司提供的多项服务内容违反其与银行签订的物业合同约定，低于约定服务标准，提供的物业服务不合格。李怀健就其上述主张提交物业项目信息及物业管理服务费收费标准照片、国管房改（2014）504号意见、住宅物业服务二级标准、小区内照片及录音等予以证明，鑫磊物业公司不认可小区内照片中除宣传栏照片以外的其他照片、录音的真实性，认可其他证据的真实性，不认可上述证明目的。本院认为，李怀健为涉案房屋的产权人。双方当事人均认可2012年1月1日至2018年12月31日期间，鑫磊物业公司为涉案小区提供物业服务。本案中鑫磊物业公司主张李怀健未交纳涉案房屋上述期间的物业费共计19192．53元。合同法规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。李怀健虽主张其未与鑫磊物业公司签订书面物业服务合同，但事实上享受了鑫磊物业公司提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，李怀健主张双方之间既未签订书面合同又未形成事实合同关系，没有依据，本院不予支持。李怀健虽主张鑫磊物业公司已向中国进出口银行收取2015年1月1日之前的物业费用，再向其收取构成重复收费，但鑫磊物业公司对此不予认可，李怀健亦未对此提交任何证据予以证明，故本院对其该项主张不予支持。李怀健虽主张鑫磊物业公司并未按其公示的收费标准以及其与银行签订的物业合同约定提供物业服务，所提供的物业服务低于约定服务标准，故仅同意支付70%的物业费用，鑫磊物业公司对此不予认可。关于鑫磊物业公司是否未完全履行合同义务，本案中，鑫磊物业公司提交了生效的民事判决书等相应证据，证明其向涉案小区提供了相应的物业服务，该公司已尽到了举证义务，李怀健主张该公司提供的服务存在瑕疵，应由李怀健承担举证责任。现李怀健未能提供充分有效的证据证明其主张，根据现有证据不能得出物业服务存在质量问题的结论，不足以作为其拒交物业费的理由，应由李怀健承担举证不能的不利后果。同时，物业服务具有公共性特点，事关全体业主的公共利益，不仅设施使用、服务内容不是针对某个业主，而且服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳。作为盈利性企业，物业公司的投入和服务效果关系密切。业主不按期交纳全部物业费用并持续多年，势必导致物业服务质量上的恶性循环，由此也会影响到全体业主的利益。因此，法院在衡量是否对某个业主应交纳的物业费进行减、免时，不能仅依据某个或者某些业主的主观评价，更多的应当是考虑全体业主的整体利益。李怀健主张的物业服务中的问题，并不能反映鑫磊物业公司提供的物业服务的全部，在并未严重影响物业服务质量以及业主生活质量的情况下，不足以作为其拒绝交纳物业费的依据。综上，本院对李怀健所述鑫磊物业公司未完全履行合同义务的主张不予采纳，对鑫磊物业公司要求李怀健支付拖欠物业费的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：李怀健于本判决生效之日起7日内向北京鑫磊物业管理有限责任公司支付2012年1月1日至2018年12月31日期间的物业费共计19192．53元；案件受理费140元（北京鑫磊物业管理有限责任公司已预交），由李怀健负担，于本判决生效后7日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王媛媛二〇二〇年一月三日书记员  底苗苗