江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4448号上诉人（原审被告）:张永贤，男，1969年9月20日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审被告）:王艳，女，1969年7月6日生，汉族，住连云港市海州区。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘超，江苏浩然风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范亮，男，1979年4月30日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：**，江苏同科律师事务所律师。原审第三人：连云港儒房房地产经纪有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：王秋，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晨，江苏苍梧律师事务所律师。上诉人张永贤、王艳因与被上诉人范亮、原审第三人连云港儒房房地产经纪有限公司（以下简称儒房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张永贤、王艳上诉请求：撤销原判，改判支持其原审中的抗辩意见。事实与理由：1.违约事实没有查清，范亮、儒房公司均存在过错。原审认定张永贤、王艳违约基于两点，一是范亮已经履行了合同义务，二是张永贤、王艳一直未履行注销银行抵押手续，没协助办理过户手续，且于2017年5月11日发函通知儒房公司要求解除合同。张永贤、王艳认为，这是范亮与儒房公司存在违约和过错，理由是：首先，张永贤、王艳至今没有收到3万元定金，原审对格式合同产生两种以上解释没有查清，错误地将儒房公司的陈述当证言，张永贤、王艳连收取定金3万元的目的都实现不了，范亮与儒房公司直至5月11日没有给付任何款项，张永贤、王艳才发函告知儒房公司要求解除合同。其次，按照合同第二条第（2）项约定，应在银行贷款以银行最终审批结果为准，既然原审已经认定范亮履行了合同义务，为什么忽略了向张永贤、王艳付购房款的义务，从2017年3月18日签订合同到5月11日要求解除合同，张永贤、王艳没有收到定金和购房款，范亮的付款义务没有履行。再次，原审的归责是错误的，未查清定金与购房款没按合同约定支付的事实，就归责于张永贤、王艳一直没履行注销银行抵押权、办理过户手续及发解除函构成违约，显然是没有合同依据的归责，也违背常理。2.证据的审核存在问题，对儒房公司提供的格式合同定金交付存在欺诈及两种以上的解释，在本案中，张永贤、王艳向法庭提供的录像视频如稍加审核也不会出现错误。3.原审的法院认为部分存在问题。一是任意归责，二是原审认为合同无法履行应依法解除合同无法律依据，张永贤、王艳认为是原审为范亮无经济能力购房寻找理由，从而更加印证了无钱交付房款的事实。综上，请求二审撤销原审判决，改判支持张永贤、王艳的一审抗辩观点，由范亮和儒房公司向张永贤、王艳支付定金3万元和利息，并赔偿相应的损失。被上诉人范亮二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，张永贤、王艳的上诉理由无任何事实和法律依据。对于定金交付方式没有任何歧义，是张永贤、王艳故意曲解，究其原因就是当时房屋在涨价而张永贤、王艳恶意违约，对于合同履行问题，我方严格按照合同约定分别于合同签订之日即2017年3月18日交付定金，2017年3月20日与张永贤、王艳共同向云某担保公司签订监管协议并交付首付款5万元，2017年4月14日向中国邮政储蓄银行申请贷款59万元并获得批准，这期间因为房价上涨，张永贤、王艳拒绝继续履行合同，其在银行抵押的贷款应该有其自己进行涤除，张永贤、王艳一直说我方没有钱买房，没有任何法律规定购房人必须全款买房，我方在第一次起诉后就将应由张永贤、王艳交纳的房贷187799.67元提存到原审法院，后原审法院判决张永贤、王艳继续履行合同。后张永贤、王艳上诉，因为拖延时间太长导致银行贷款超期，不能继续使用，我方无法筹集59万元的房款，无奈之下二审法院只能发回重审变更诉求。从签订合同至今已经有两年零八个月，至今范亮还在租房居住，我方继续保留本案之外的追究其他责任人的权利。原审第三人儒房公司二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，张永贤、王艳对于合同中关于定金交付的理解完全是其违约后对其违约责任开脱，对合同进行的曲解，张永贤、王艳在（2018）苏07民终2466号案件上诉状中明确陈述其在本案合同签订后，因房价上涨要求范亮同时支付合同之外的价款，这也是其拒绝履行本案合同的根本原因。张永贤、王艳称应当由范亮先付款后办理过户手续，这是张永贤、王艳颠倒了二手房屋买卖的常规程序，对于尚有抵押贷款的二手房买卖，应由张永贤、王艳先解除抵押，而非先由范亮支付购房款，本案因违约方是张永贤、王艳，其应当承担相应违约责任。范亮向原审法院提出诉讼请求：1.要求张永贤、王艳返还定金3万元、返还首付款5万元、给付房屋差价损失13.6万元、给付违约金20万元；2.诉讼费由张永贤、王艳承担。一审法院认定事实如下：2017年3月18日，范亮（乙方、购买方）与张永贤（甲方、出售方）、儒房公司（丙方、中介方）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定：第一条：房屋基本情况1、甲方自愿将座落于连云港市开发区振兴路28-32号楼1101室的房屋出售给乙方。2、该房屋的基本情况如下：房屋性质：私产房所有权人：张永贤共有权人：王艳丘地号07001187-21面积129.3平方米。第二条：成交价格及付款方式（一）、经甲、乙双方协商一致，同意上述房屋转让价格为人民币670000元；（二）、乙方应在签订合同时，支付人民币30000元，作为定金，转交甲方，作为交楼押金暂由丙方保管，待甲乙双方办理完物业交割手续后，由丙方转交甲方。（四）、乙方采取以下第2种方式付款：2、银行贷款（1）甲乙双方约定自签订本合同7日内，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续，暂定银行贷款金额为人民币590000元（实际金额以银行最终审批结果为准）。第五条房屋过户手续办理：（一）待银行贷款审批通过五日内甲、乙双方所有证件资料准备齐全，由丙方配合到房产交易部门办理该房屋所有权转移手续；待拿到产权证五日内乙方必须配合丙方到房产交易部门办理抵押手续。第七条：责任2、在签订本合同后，甲、乙双方必须按时（以中介方电话或者短信通知为准）共同到房地产交易部门办理该房屋所有权过户手续，超过约定期限，每逾期一日，违约方支付给另一方该房屋转让价万分之五的违约金。超过一个月的可单方解除合同，解除时应双倍支付定金和违约金。第九条：合同争议及违约处理：（二）逾期付款：乙方未按本合同约定期限支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限第二日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期未付款的万分之五作为违约金，合同继续履行。逾期天数超过三十日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，乙方所交纳的定金不予返还，同时由乙方支付丙方全部中介费用（房屋转让价百分之二），合同终止。合同还对其他事项进行了约定。2017年3月18日，儒房公司向范亮出具《收款收据》一份，载明：“代收购买旺旺家园32-1101定金30000元”。2017年3月20日，张永贤、王艳与范亮、管某（范亮妻子）、案外人连云港市云某房产置业担保有限公司（丙方、以下简称云某公司）签订《存量房交易资金监管协议》，约定房屋合同价为74万元，甲乙双方委托丙方对首付款及贷款进行资金监管。同日，范亮汇入云某公司50000元。2017年4月14日，范亮、管某向中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行申请按揭贷款59万元获批，并与银行签订个人借款合同。此后张永贤、王艳因房屋价格上涨不愿继续履行合同，并以未收到任何款项为由拒绝配合办理过户，儒房公司为促成交易，多次通知张永贤、王艳到儒房公司领取30000元定金，但张永贤、王艳并未领取。2017年5月11日，张永贤向儒房公司邮寄《通知》一份，载明：“儒房地产：本人张永贤于2017年3月18日与范亮签定房屋买卖居间合同，因乙方未按时间提供贷款，本人也多次电话告之，乙方至今未办好贷款，根据合同第七条，特通知丙方并请丙方转告乙方，解除2017年3月18日房屋买卖居间合同”。为此，范亮于2017年5月18日起诉要求继续履行房屋买卖合同，诉讼过程中，儒房公司将收取的定金3万元退还范亮，范亮将张永贤、王艳尚欠的银行贷款187799.67元提存至一审法院以解除银行抵押权。2018年5月25日，一审法院作出判决，判令继续履行合同，张永贤、王艳协助办理过户手续。张永贤、王艳向连云港市中级人民法院提起上诉，连云港市中级人民法院以一审判决认定基本事实不清为由发回重审。重审过程中，范亮变更诉讼请求，并申请退回其提存的187799.67元。诉讼中，范亮申请对房屋差价进行鉴定。江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司于2019年6月20日作出房地产估价报告，认为估价对象在价值时点（二O一七年五月十七日）不考虑所受抵押、租赁等权利限制情形下的房地产市场价值为80.6万元。范亮为此支出鉴定费6300元。一审法院认为，范亮与张永贤、王艳及儒房公司于2017年3月18日签订的《房屋买卖居间合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行。上述合同签订之后，张永贤、王艳与范亮签订《存量房交易资金监管协议》，且王艳配合范亮到银行办理贷款手续，以实际行动表明其认可上述《房屋买卖居间合同》，故该《房屋买卖居间合同》对范亮、张永贤、王艳均有约束力。上述合同及协议签订后，范亮按约向儒房公司支付了定金3万元、向云某公司支付了监管资金5万元，至邮政储蓄银行申请按揭贷款59万元，并于2017年4月14日获批且与银行签订了借款合同，范亮已履行了合同约定义务。张永贤、王艳作为涉案房屋出卖人一直未履行注销银行抵押权、协助范亮办理过户手续，且于2017年5月11日发函告知儒房公司要求解除合同，已经构成违约，其应承担违约责任。对于张永贤、王艳辩称未收到购房款问题，因《房屋买卖居间合同》约定3万元定金作为交楼押金由第三人保管，待交房后由第三人转交；资金监管协议约定5万元首付款交由云某公司进行资金监管，范亮已向儒房公司交付了3万元定金，向云某公司交了5万元首付款，履行完了合同约定义务。儒房公司也证实为了促进交易完成，在张永贤、王艳表示没有钱注销银行抵押时，愿意将收取的3万元提前支付给张永贤、王艳并多次通知张永贤、王艳领取该笔款项，张永贤、王艳却一直未领取。故张永贤、王艳抗辩其未收取购房款有权拒绝履行合同的理由不成立。因范亮与张永贤、王艳之间的房屋买卖居间合同实际已无法履行，应依法予以解除。范亮于2019年1月10日变更诉讼请求，要求张永贤、王艳返还首付款并赔偿损失、给付违约金，有事实及法律依据，一审法院予以支持。因定金3万元已由儒房公司交还范亮，范亮再要求张永贤、王艳返还无事实依据，一审法院不予支持。首付款5万元交在云某公司，张永贤、王艳并未实际领取该笔款项，合同解除后，张永贤、王艳应协助范亮办理退款手续。关于范亮主张的差价损失，根据鉴定机构鉴定涉案房屋于2017年5月17日的市场价为80.6万元与合同价67万元存在13.6万元的差价，考虑到双方在订立合同时的合理预期及范亮为履行合同已交纳首付款且银行贷款已获批并签订借款合同的客观事实，范亮主张13.6万元差价损失，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。对于违约金，范亮只支付了3万元定金、5万元首付款，在原审诉讼过程为了注销抵押向法院提存了18万余元，范亮并没有全额支付购房款，在全额支持了差价损失13.6万元弥补其损失的情况下再要求违约金，不合理，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张永贤、王艳于判决发生法律效力后十日内协助范亮到连云港市云某房产置业担保有限公司办理首付款5万元的退款手续；二、张永贤、王艳于判决发生法律效力后十日内赔偿范亮13.6万元；三、驳回范亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元、鉴定费6300元，共计16800元（范亮已预交），由张永贤、王艳负担。二审中，张永贤、王艳提供的证据有涉案房屋照片3张，证明：在诉讼中范亮用胶把房屋房门涂死，在墙上写大标语，造成上诉人房屋无法对外出租，损失达10余万元。范亮对上述证据的三性不认可，且内容有矛盾，张永贤、王艳本来就无权处分房屋，且并未提起反诉。儒房公司同意范亮的质证意见。本院认为，上述证据不能达到张永贤、王艳的证明目的，亦不属于本案审查范围，不予采信。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。关于上诉人张永贤、王艳提出的上诉理由，经查，2017年3月18日，范亮、张永贤、王艳与儒房公司签订《房屋买卖居间合同》后，范亮依照合同约定向儒房公司支付了定金3万元；2017年3月20日，张永贤、王艳与范亮、管某、云某公司签订《存量房交易资金监管协议》，约定由云某公司对首付款及贷款进行资金监管，范亮汇入云某公司50000元；2017年4月14日，范亮在邮政储蓄银行申请按揭贷款59万元并获批。因此范亮已履行了合同约定义务，张永贤、王艳称范亮、儒房公司存在过错无事实和法律依据。张永贤、王艳未按约定注销银行抵押权、协助范亮办理过户手续，又于2017年5月11日发函告知儒房公司要求解除合同，因此一审法院认定张永贤、王艳构成违约，判决其承担违约责任并无不当。故对张永贤、王艳提出的上诉理由，本院不予支持。本院认为，上诉人张永贤、王艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10500元（张永贤、王艳已预交），由上诉人张永贤、王艳负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年一月十三日法官助理  孙潘红书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。