浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初7279号 原告：陆国平，男，1965年11月28日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原告：钱玉宏，女，1966年3月21日出生，汉族，住江苏省海安县。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：赵捷，浙江中圣律师事务所律师。 被告：绍兴稽山置业有限公司，住所地绍兴市越城区亭山立交桥南（临）2号办公楼。 法定代表人：钱岳潮，总经理。 委托诉讼代理人：张华，浙江鉴湖律师事务所律师。 原告陆国平、钱玉宏诉被告绍兴稽山置业有限公司（以下简称稽山置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用普通程序审理。本案于2019年9月23日公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人赵捷、被告委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆国平、钱玉宏向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告与原告签订商品房买卖合同、交付绍兴滨江稽山翡翠园翡园9幢101室（样板房及装修、家具等）并办理过户手续；二、判令被告支付以645万元为基础自2017年7月1日起至实际交付之日止（包括重新修复的时间）按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率计算的利息损失（暂计算至2019年7月23日止为652015.48元）；三、判令被告支付绍兴滨江稽山翡翠园翡园9幢101室（样板房）装修、家具购置等修复费用暂定120万元（具体以评估为准）；四、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、判令解除原被告于2014年1月28日签订的购买稽山翡翠园翡园9幢101室房屋及装修、家具等的协议书、样板房销售协议；二、判令被告返还原告购房款645万元，并支付自每笔款项之日起至实际款清之日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息（其中400万元自2014年1月28日起开始计算、100万元自2014年2月28日起开始计算、40万元自2014年4月1日起开始计算、105万元自2014年6月17日起开始计算，截止2019年8月1日利息共计1714892.6元）；三、判令被告赔偿已付购房款一倍的金额即645万元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月28日，原告陆国平与被告签订了《协议书》、《样板房销售协议》各1份，约定原告购买被告开发的绍兴滨江稽山翡翠园翡园9幢101室（样板房）及相关家具、家电、装修、地毯等，约定售价645万元整，原告当天缴纳了400万元定金，被告开具了相应的发票。协议中约定，交房时间定于2017年6月30日前，后应被告要求原告于2014年2月28日、4月1日、6月17日分别支付给被告100万元、40万元、105万元，截止2014年6月17日止，原告已将购房款645万元全额付清。到交房日前，原告前去交房，但发现该房存在渗漏等多钟问题，被告答应处理而未交房。2017年9月15日原告与被告方销售玲瑶联系，被告知还有几个小问题没处理好要过几天交，但被告一直未交房，原告多次敦促，至今不明白被告为何不交，最近一次去房屋查看原告发现，案涉房屋存在严重质量问题，多层均有漏水渗水现象，且地板有积水现象，地板、地毯、家具等均被积水浸泡，根本无法使用。另，原告起诉之后经不动产登记服务中心查询得知，原告购买的案涉房产已由被告抵押给案外人，且未经原告允许也未告知原告，原告之前的诉讼请求因该事实的存在已履行不能，无法得到支持，因此原告变更诉讼请求。 被告稽山置业公司辩称：1、被告认为原告钱玉宏不具备作为原告的诉讼主体资格。根据陆国平、陆志伟与本案的被告签订的协议，其中一方的当事人是陆国平和陆志伟，原告钱玉宏并非协议一方当事人，依据合同相对性原则，原告钱玉宏不具备诉讼主体资格。陆志伟作为协议一方的当事人，在本案的诉讼中是必须共同参加诉讼的当事人，陆志伟没有作为原告提起诉讼，依据《民事诉讼法》第一百三十二条及《民事诉讼法》解释第73条的规定，应当追加陆志伟作为本案的原告参加诉讼。2、案涉房屋已经解除了原先设置的抵押，原告提请的诉讼请求中有关要求解除双方之间的相关协议已经没有相应的事实，不具备解除条件和依据。3、被告不同意原告提出的要求解除协议书，关于样板房销售协议，被告认为这份协议到目前为止它的效力是待定的，因为协议的条款中约定是商品房买卖合同的附件，到目前为止商品房买卖合同尚未签订，所以总合同没有签订的条件下，那么附件的效力是待定的，是尚未生效的。4、鉴于上述几点，被告不同意返还购房款，不同意支付利息，也不同意赔偿645万元。 本院经审理认定事实如下：2014年1月28日，原告陆国平（乙方）与被告稽山置业公司（甲方）签订《协议书》1份，约定乙方向甲方预定绍兴滨江稽山翡翠园翡园9幢101室商品房，房屋售价折后总价645万元，乙方在本协议签订是支付定金400万元（签订《商品房买卖合同》时可转为房款的一部分），乙方需在2014年1月28日至2014年2月15日持本协议到绍兴滨江稽山翡翠园现场销售中心签订《商品房买卖合同》，并按贷款机构根据其资信情况所作的要求支付房款。同日，原告陆国平（乙方）与被告稽山置业公司（甲方）签订《样板房销售协议》1份，协议约定：乙方购买滨江稽山翡翠园翡园9幢101室商品房，该商品房目前作为翡翠园项目样板房对外展示。一、双方约定的总价中，包含样板间内的软装配饰、家具（详见清单）。甲方同意在该商品房约定交付时间，将该样板房内的软装配饰、家具（详见清单）交付给乙方。二、双方一致同意，翡园9幢101室交房时间约定在2017年6月30日前，在这之前翡园9幢101室作为样板房仍然正常对外开放。三、乙方所购买的商品房在作为样板房对外展示期间，甲方负责做好现场家具、软装配饰的保护，并在交付后对家具及配饰的破损进行维修。四、本协议作为甲乙双方签订的《商品房买卖合同》附件，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。上述合同签订后，原告陆国平于2014年1月28日向被告支付房款400万元，于2014年2月28日支付房款100万元，于4月1日支付房款40万元，于6月17日支付房款105万元，合计支付购房款645万元。2017年5月23日，被告向原告邮寄《通知函》1份，载明：你们于2014年1月28日与我公司签订稽山翡翠园翡园9幢101室商品房的认购协议书，根据协议书约定你们应当在2014年1月28日至2014年2月15日与我公司签订《商品房买卖合同》，但截止本函发出之日，你们未按约签订《商品房买卖合同》。鉴于此，我公司真诚催告并要求你们于2017年5月25日前到我公司销售展示中心（绍兴市二环南路168号）签订《商品房买卖合同》及相关协议，并办理交房手续。如未在上述约定时间内签订《商品房买卖合同》及相关协议的，你们应当承担相应的责任和法律后果。此后因案涉房屋存在进水等问题，故原、被告未完成房屋交接，亦未签订《商品房买卖合同》。2018年12月11日，被告办理了案涉房屋的房屋产权证书。2019年3月，被告将案涉房屋抵押给案外人中国工商银行股份有限公司绍兴分行并办理了相应的抵押权登记，抵押期限自2019年3月27日至2022年3月27日。 以上事实由原告提供的结婚证复印件1份、协议书、样板房销售协议、样板房销售补充协议各1份、购房发票4份、转账记录复印件1组、短信、微信聊天记录截图各1份、照片打印件、视频各1份、绍兴市不动产登记查档证明1份，被告提供的绍兴市不动产登记查询证明1份、通知函及快递回执各1份、付款小票1组、竣工验收备案表复印件1份，以及原、被告庭审陈述予以证实。本院对上述证据真实性予以认定。 本院认为，原告陆国平与被告稽山置业公司签订的《协议书》、《样板房销售协议》双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，原、被告均应按合同约定行使权利及履行义务。关于上述《协议书》及《样板房销售协议》的相对人，虽然协议中记载乙方为陆国平、陆志伟，但仅有陆国平签字，应当认为合同相对人为陆国平。钱玉宏虽与陆国平系夫妻关系，在无其他证据证明被告明知二原告系共同购房的情况下，根据合同相对性原则，不应认定钱玉宏为上述合同相对人。同时，虽然合同签订时陆志伟未满18周岁，但其完全具备签订上述合同的民事行为能力，其未在上述《协议书》、《样板房销售协议》中签字，亦不应认定为案涉合同的相对人。关于原告要求解除《协议书》、《样板房销售协议》的诉讼请求，根据庭审查明可知，原告陆国平与被告稽山置业公司于2014年1月28日签订的《协议书》约定原告向被告购买案涉房屋，陆国平应于2014年1月28日至2014年2月15日至稽山翡翠园现场销售中心签订《商品房买卖合同》，若原告陆国平未能按期签订《商品房买卖合同》并按照贷款机构根据其资信情况所作要求支付房款，视为原告陆国平自动放弃所预定的商品房。虽然此后陆国平未在上述约定时间内至被告处签订《商品房买卖合同》，但2014年2月15日之后原告陆续向被告支付购房款，被告予以收取并开具相应的发票，可以认为双方均同意继续履行上述《协议书》而未主张原告已自动放弃预定案涉房屋。2017年5月23日，被告稽山置业公司向原告陆国平发送《通知函》，要求原告签订《商品房买卖合同》及相关协议并办理交房手续，但该《通知函》中未明确告知原告未签订《商品房买卖合同》的后果，亦未提出要求解除上述《协议书》及《样板房销售协议》，故案涉《协议书》及《样板房销售协议》至今仍未解除。2019年3月，被告在未通知原告的情况下将案涉房屋抵押给案外人中国工商银行股份有限公司绍兴分行并办理了相应的抵押权登记，至原告起诉之日上述抵押仍然存续，被告的上述行为致使原告签订《协议书》、《样板房销售协议》之合同目的无法实现，故原告要求解除上述《协议书》、《样板房销售协议》的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本院予以支持。关于合同解除的时间，本案原告于2019年7月23日起诉，于8月19日变更诉讼请求要求解除上述合同，诉状副本于2019年8月22日送达被告时，可认定原告解除涉案合同的意思表示已到达被告，故本院确认涉案合同于2019年8月22日解除。关于原告要求被告返还原告购房款并支付自每笔款项之日起至实际还款之日止的利息的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，本院予以支持。经计算，上述款项按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止的利息为1816069.37元，2019年8月20日之后利息按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止。关于原告主张的赔偿已付购房款一倍金额的诉讼请求，经庭审中确认，原告该项诉讼请求系基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。对此本院评判如下：该条文中房屋买受人主张购房款一倍赔偿应符合“商品房买卖合同订立后”的前提条件，本案中，原、被告虽然已签订《协议书》及《样板房销售协议》，但《协议书》约定双方需另行签订《商品房买卖合同》，其内容属于商品房预定合同，《样板房销售协议》载明为《商品房买卖合同》附件，上述合同均非正式的《商品房买卖合同》，故不符合上述条文中“商品房买卖合同订立后”的条件。根据原、被告《协议书》约定，原告应于2014年1月28日至2014年2月15日与被告签订《商品房买卖合同》，此后原告未与被告签订商品房买卖合同，被告亦未主张解除协议，被告于2017年5月即双方约定的交房时间之前发函要求原告签订《商品房买卖合同》，但原告仍未予被告签订合同。虽然原告主张交房时案涉房屋存在瑕疵而没有交付及签订合同，但本院认为原告所称的房屋存在问题均属于维修范围，并不妨碍双方签订正式的《商品房买卖合同》，故双方未签订《商品房买卖合同》不能归责于被告。由于双方未签订正式的《商品房买卖合同》，现原告以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定主张被告赔偿一倍房款，本院认为不符合法律规定，故对该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 一、原告陆国平与被告绍兴稽山置业有限公司于2014年1月28日签订的《协议书》、《样板房销售协议》于2019年8月22日解除； 二、被告绍兴稽山置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陆国平返还购房款6450000元，并支付利息1816069.37元（暂计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后利息按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止）； 三、驳回原告陆国平、钱玉宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费109489元，财产保全费5000元，合计114489元，由原告陆国平、钱玉宏负担49735元，由被告绍兴稽山置业有限公司负担64754元，应由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长 赵 钦 人民陪审员 程 静 人民陪审员 俞谷松 二〇二〇年一月十九日 书 记 员 黄美娟 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。