江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0681民初8025号原告：王慧，女，1952年7月6日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：姚必昌，启东市新安法律服务所法律工作者。被告：黄辉，男，1978年9月1日生，汉族，住启东市。原告王慧与被告黄辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王慧及其委托诉讼代理人姚必昌，被告黄辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王慧向本院提出诉讼请求：1.认定原被告签订的租赁合同无效，支付自2019年9月20日至实际腾房之日止房屋占有使用费，按2910元/月计算，并承担因缔约过失责任产生的损失21000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月24日，被告黄辉为经营之需与原告王慧签订租赁合同，该合同约定将甲方拥有的坐落于启东市的牛奶亭租赁给乙方使用。根据约定，被告按约向原告支付租金35000元/年，租赁期限自2018年9月20日至2021年9月19日，且约定其他相关违约条款，但被告在正常使用一年后拒绝向原告继续支付租金，后虽经原告催要，但被告拒绝支付。原告为维护自身合法权益，故依法诉至贵院并提出上述诉请。被告黄辉辩称，1.原告要求被告交纳自2019年9月以后的租金已无相应理由，因2019年7月份，启东市人民政府城市管理局已下通知，案涉租赁物属于违章建筑应予拆除。2.原告要求被告支付违约金21000元，纯属敲诈。根据案涉租赁合同约定，如该牛奶亭依法被政府征用、拆迁等，不承担违约责任。而案涉租赁物系违章建筑，需要拆除，谈不上违约了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年8月24日，原告王慧作为甲方、被告黄辉作为乙方签订租赁合同一份，约定甲方将其位于启东市东门口的牛奶亭出租给乙方，租赁期限自2018年9月20日起至2021年9月19日止，年租金35000元，以此类推，每年交付租金的时间为9月20日。租赁期满，甲方有权收回牛奶亭，乙方应如期返还。乙方继续承租的，则应在租赁期满前两个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。乙方向甲方交付保证金3000元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金无息归还乙方。关于违约责任约定“不可抗力的原因，如该牛奶亭因社会公共利益被政府依法征用、拆迁等，可不承担违约责任”、“租赁期间，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，或乙方中途擅自退租的，违约方应按提前收回或者退租天数的租赁的两倍向对方支付违约金”。合同签订当日，被告将第一年度即截至2019年9月19日的租金35000元、保证金3000元交给原告。2019年9月19日，被告向原告表示不再承租案涉租赁物，原告表示待被告修复好太阳棚、整体结构恢复后，再办理移交手续。2019年9月20日，被告自案涉租赁物处搬离，但现仍持有案涉牛奶亭的钥匙。2019年9月21日原告再次向被告提出，卷帘门、尚欠电费等三件事情在本月24号以内处理好，25号办理交接手续。2019年9月26日，原告向被告发送的信息显示“我们之间的合同是三年期合同，到2021年9月19日到期！请你在三日内将第二年租金35000元支付给我”。2019年9月30日，原告向被告发送的信息内容显示“要求你三日内支付第二年35000元的房租。但你未履行、现告知你、请于三日内将房屋钥匙一套归还给我、同时按照合同约定向我支付相应违约金、违约金按合同标的额105000元的百分至二十计算”。庭审中，原告提供了启东市建设局规划科于2002年9月4日出具的“关于同意启东市尔福乳品厂在市区设置牛奶亭的意见”、（2016）苏0681民初3125号民事调解书，以证明其对案涉租赁物享有出租的合法权利。其中，前者文末指出，上述十一处11只牛奶亭，须按本局指定位置，并按规定到相关部门和单位办妥有关手续后设置，11只牛奶亭包含了案涉租赁物；后者系本院于2016年5月4日受理的启东市尔福乳品有限公司诉本案原告王慧租赁合同纠纷一案中达成的调解书。原告在庭审中自认案涉租赁物并未经有关部门的审批亦无产权证，且案涉租赁物现在的位置亦非原来批准建设的地方。被告在庭审中称其曾将案涉牛奶亭钥匙交还原告但原告拒不接受，并提出其在原告处的保证金3000元在本案中一并处理。被告另提出尚有转让的押金2000元也在原告手中，但并未提交证据予以佐证。以上事实，有租赁合同、收据、原被告信息聊天记录、启东市建设局意见书、（2016）苏0681民初3125号民事调解书及到庭当事人的庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定“。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省自治区、直辖市人民政府制定”。《江苏省城乡规划条例》第三十七条规定“。临时用地规划许可的有效期一般不得超过两年。确需延长的，使用单位或者个人应当在期限届满之日的三十日前，向城乡规划主管部门申请办理临时用地规划许可的延期手续，延长的期限不得超过一年。”。案涉牛奶亭系临时建筑，启东市建设局虽于2002年9月4日批准其设立，但至今已明显超过使用期限，且原告庭审中自认案涉牛奶亭并未经有关部门审批亦无产权证，根据上述规定原被告之间签订的租赁合同应无效，故对原告提出的确认案涉租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。被告虽称其曾向原告交还钥匙但并未提供相应证据予以证实，其现仍持有案涉牛奶亭钥匙，且参照案涉租赁合同中“乙方需继续承租，应在租赁期满前两个月向甲方提出续租书面要求”的约定，被告不再承租时亦应提前两个月告知原告，作为原告在被告当庭要求交还钥匙时明确表示拒绝，其作为房屋出租人有义务及时止损，故本院酌定被告向原告支付三个月房屋占有使用费计8750（35000÷12×3）元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。本案中，原告作为案涉租赁物的出租人，明知该租赁物未取得相关部门的批准却仍与被告签订租赁合同，具有一定过错；被告作为承租人，有义务了解租赁物的性质及其是否经相关部门批准而设立，故其对合同无效亦具有一定过错。根据上述法律规定，原被告因合同无效而遭受的损失应由其各自负担。故原告要求被告赔偿其损失21000元，本院不予支持。原告现占有被告交纳的保证金3000元，因已无相应的事实和法律依据，应予返还。为减少当事人诉累，该款项在本案中一并予以处理，与被告应付原告的上述房屋占有使用费相抵后，被告仍需给付原告房屋占有使用费5750元。被告辩称尚有转让押金2000元在原告处，因其并未提交证据证实，且原告不予认可，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条,《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王慧与被告黄辉于2018年8月24日签订的租赁合同无效；二、被告黄辉于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告王慧房屋占有使用费5750元；三、驳回原告王慧的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取600元（原告已预交），由原告王慧负担436元，由被告黄辉负担164元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1200元（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中行西被闸支行）。审 判 员  陈 杰二〇二〇年一月八日法官助理  王晓龙书 记 员  王嘉滟