北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初17611号原告：安静，女，1978年2月25日出生，汉族，山东省淄博市人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨芳，北京市华堂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙广亮，北京市华堂律师事务所律师。被告：李海波，男，1972年8月16日出生，汉族，住北京市房山区。被告：张丽，女，1971年6月19日出生，汉族，住北京市房山区。二被告之委托诉讼代理人：刘国锋，河北信正律师事务所律师。第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-C2280。法定代表人：朱剑伟，董事长。委托诉讼代理人：吴红秀，女，1990年10月18日出生，汉族，该公司法务专员。原告安静与被告李海波、张丽及第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（简称“汇鑫公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安静及其委托诉讼代理人杨芳、孙广亮，被告李海波、张丽及其共同委托诉讼代理人刘国锋，第三人汇鑫公司委托诉讼代理人吴红秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安静向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方于2017年4月17日签订的《存量房屋买卖合同》；2．判令二被告连带返还原告购房款550万元；3．判令二被告连带向原告赔付违约金160万元（按照房屋总价款800万元的20%进行计算）；4．判令二被告连带赔偿原告居间服务费6万元；5．判令二被告连带赔偿原告房屋设计、装修费用23万元；6．判令二被告连带赔偿原告装修押金、垃圾清运费、物业费2．8418万元；7．判令二被告承担全部诉讼费用及财产保全险保险费。事实和理由：2017年4月17日，为办理北京落户及子女落户上学问题，原告在第三人的居间下，与李海波代理人张丽签订了《存量房屋买卖合同》，约定原告以800万元的总价购买被告名下位于北京市房山区X街道办事处X地块项目X号楼X层X单元X室的房屋（房屋楼层为X至X层，建筑面积241．29平方米）；原、被告应于2017年10月20日之前分别向第三人提供购房资格审核资料与存量房房源核验资料，双方资质审核通过后10个工作日内向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，违约方应按总价款的20%承担违约责任，张丽自愿承担违约责任。三方同时签订《存量房屋买卖合同居间服务合同》，约定原告向第三人支付居间服务费12万元，原、被告任何一方违约的，应承担居间服务费与违约金。合同签订当日，原告即向第三人提供了全部购房资格审核材料，随后分别向第三人与被告支付了6万元居间服务费及10万元定金，并于2017年4月25日向被告支付了第一期购房款140万元，于2017年5月20日向被告支付第二期购房款400万元，为房屋支付设计、装修费用23万元，并支付装修押金、垃圾清运费、物业费2．8418万元。同时，原告购房资格于2017年4月17日获得房管部门审核认可。为此，原告联系被告协商房屋过户事宜，被告却告知房屋无法依约办理过户，并承诺2018年春节前办理，至今没有办理。后原告获悉，涉案房屋小区不具备办理产权证条件，原告根本无法实现物权所有，原告子女无法落户，严重影响了原告生活。至此，被告具有根本违约之实，合同目的无法实现，被告不诚信行为严重损害原告合法权益，并造成原告巨大损失，为维护自身合法权益，特诉至贵院，恳请支持。李海波、张丽共同辩称：1．张丽系李海波的委托代理人，不是涉案房屋买卖合同的当事人，李海波事后也在合同中补签了名字，故张丽不是本案的适格被告；2．李海波在涉案房屋买卖过程中，不存在任何违约行为，双方按合同约定履行各自权利义务，不存在原告所述合同目的无法实现的情形，具体表现如下：①在签订《存量房屋买卖合同》之前，原告已经充分了解涉案房屋现状，对购买涉案房屋的风险进行了充分的预估及考量，包括房屋产权证办理时间不确定的情形，详见合同第二条第（一）、（四）款、第三条第（三）款、第五条第（二）款、第六条、第七条的约定，充分体现了在涉案房屋产权变更转移时间不确定的情况下，保证原告可以在未支付全部购房款的情况下取得房屋的居住、使用、收益和处分权（房屋已经解押）；②原告所述购房的目的是为解决北京落户及子女上学，与事实不符。房屋交易过程中，原告从未告知其购房目的是为了解决北京落户及子女上学问题，否则原告完全可以购买一手房或产权证完备的二手房；事实上，原告取得房屋之后，自己并未实际居住使用，而是装修后出租获取收益，并且子女上学提交房屋租赁合同也可以，并不必须自有房产，如果原告真为子女上学考虑，其目前居住的朝阳区的教育水平比房山好得多；3．涉案房屋之所以至今没有办理产权证，并不是李海波的过错，而是因为所在小区包括原告在内的部分住户存在违法建设而不整改，致使房管部门暂停办理相关房屋登记手续，并不是涉案房不具备办理产权证的条件而不能办理，涉案房产证的暂停办理系原告存在过错导致的。李海波在2017年5月20日将房屋交付给原告，当时是毛坯房，不存在任何违法建设。原告收房后在装修过程中，存在擅自改变外立面结构封堵阳台、露台等违法建设行为，其如不按政府规定进行整改恢复原状，自然无法办理相应的房屋登记手续。综上，原告的主张没有事实和法律依据，请求法院公正判决。汇鑫公司述称：合同是安静与张丽签的，当时跟李海波说了，后来李海波补签的字；签订合同之前，对于涉案房屋房本没有下来的情况，原、被告双方是知晓的，并且双方一致同意等房本下来后进行相关房屋过户事宜；经查询，安静没有经过我公司进行购房资质审核，但不排除安静通过其他途径做过资质核验；合同签订前，我方对购买人的购房资格进行初步审查，即询问当事人本人的实际情况进行审查；房屋核验因涉案房本未下来，尚未进行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．2017年4月17日，张丽代李海波（出卖人、甲方）与安静（买受人、乙方）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定安静购买李海波之位于北京市房山区X街道办事处X地块项目X号楼X层X单元X的房屋，总价款为800万元，合同主要包括以下内容：分期付款，2017年4月25日前支付第一期房款150万元、2017年5月20日前支付第二期房款400万元、过户前24小时按资金监管要求支付第三期房款250万元；买受人应于2017年10月20日前向居间方提供完整、合法有效的全部购房资格审核资料，出卖人应于（时间或条件）向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料；双方资质审核通过后十个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；2．合同在“其他约定”处手写如下内容：“甲乙议定①李海波身份证号×××委托张丽身份证号×××办理此合同签订、定金收取，张丽知晓合同所有条款及违约责任，如由此造成的违约由张丽承担”，李海波事后在上述合同上补签了姓名；3．2017年4月17日，张丽代李海波收取了安静支付的购房定金3万元；2017年4月18日，张丽代李海波收取了安静支付的购房定金7万元；2017年4月25日，张丽代李海波收取了安静支付的购房首付款140万元；2017年5月20日，李海波收取了安静支付的购房首付款400万元，后房屋交付给安静使用；4．2017年4月25日，安静向第三人汇鑫公司支付了居间服务费6万元；5．安静接收房屋之后，对该房屋进行了装修，并支出了相关费用；6．2018年12月11日，房山区查处违法建设办公室、北京市房山区人民政府拱辰街道办事处、北京市规划和国土资源管理委员会房山分局、北京市房山区住房和城乡建设委员会、北京市房山区城市管理综合行政执法监察局（以下简称“五政府部门”）向X小区业主发出《告知书》称：根据X小区业主反映，经相关部门调查核实，部分业主存在违法建设，主要表现为改变外立面结构封堵阳台、露台，在露台上搭建凉亭、拆除承重墙外扩地下室、公共绿地内私自建设围栏等行为，要求存在上述行为的业主，积极配合相关部门进行整改，拒不整改的，相关部门将采取暂停办理房屋登记手续、违法行为录入个人征信系统、依法强制拆除等行政措施；7．至今，涉案房屋尚未办理不动产权登记，李海波已经起诉开发商。本院认为：安静与李海波签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》不违反有关法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据查明的事实，双方在合同中并没有对李海波向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料的时间进行约定，可见双方均明知所买卖之房屋尚未取得房屋所有权证，故办理过户事宜包括其中房源核验的合理期间之确定，需待李海波取得该房屋的不动产权登记证书之后方可进行，因此，安静主张李海波未予配合过户构成违约缺乏事实依据，本院对其主张解除合同之诉讼请求不予支持；至于安静所主张之合同目的不能实现，根据双方之合同约定以及五政府部门所发之《告知书》，合同能够继续履行，安静购买涉案房屋并取得相应所有权的目的并非不能实现；安静通过购买房屋所作之生产生活规划，并不属于合同目的，其能否实现与本案无关；张丽系代李海波签订合同，手写内容所约定之事项系针对李海波可能不认可代理之情形，难以解释为对合同的履行承担连带责任，现李海波在合同中补签姓名并明确表示认可代理事宜，故安静起诉张丽缺乏事实和法律依据；既然安静所诉的违约事宜不能确定，则安静的其他诉讼请求均缺乏事实和法律依据，本院一并不予支持。综上所述，对安静的全部诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回安静的全部诉讼请求。保全费5000元，由安静负担（已交纳）。案件受理费63729元，由安静负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李立国人民陪审员  白荣连人民陪审员  焦忠茂二〇二〇年一月三日书 记 员  李玉冰