山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终357号上诉人（原审被告）：董继海，男，1970年10月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：高君宝，山东兰坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东星空地产集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：魏力晓，总经理。委托诉讼代理人：宋哲，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人董继海因与被上诉人山东星空地产集团有限公司（以下简称星空公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初3921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董继海上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判董继海返还星空公司房屋租金1900000元；2.撤销一审判决第三项；3.诉讼费用由星空公司负担。事实和理由：一、一审法院确认了涉案租赁合同免租金装修期为2018年1月18日至2018年5月31日（约计4.5个月），但疏于关注免租金装修期的本质，未予扣减免租金装修期租金，应予纠正。《房屋租赁合同》免租金装修期的给予，是建立在出租人预期承租人会按照合同约定的租赁期限及租金标准，完成全部合同义务的基础之上。在会计准则中，作为星空公司也需要将免租期计入整个租赁期，并统一计算租金成本。因此，涉案租赁合同约定的免租金装修期虽是在整个租赁期的初始期间集中给予的，但其本质应为整个租赁期需合理分摊的一种利益。故，对于作为给予免租金装修期的董继海而言，合同提前终止，则意味着之前给予的免租期会变为一种损失。因此，涉案合同解除后，在董继海退还星空公司的租金时，应根据已履行完毕的租赁期（1年）占整个租赁期（6年）的比例，相应扣减星空公司已享受的免租金装修期租金137500元（2200000－12×4.5－6）。另，董继海与星空公司对此并不否认，调解阶段达成的1900000元数额即是在按此算法计算所得（1909722.22元）基础上抹零商定。即便最终调解未成，也不能据此反推相应扣减的合理及正当性。二、鉴于涉案租赁合同系双方基于客观情况一致同意解除，一审法院在判决董继海退还相应租金的基础上，再行判决董继海支付星空公司利息损失，加重了董继海义务；更何况是如上所述在并未考虑董继海免租期损失的情况下，如此判决导致双方权利义务明显失衡。一审判决认定事实及适用法律均有不当，未能依法公平分摊合同双方责任，应予纠正。星空公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。董继海的上诉理由不无法及合同依据，依法应当予以驳回。星空公司向一审法院起诉请求：1.解除星空公司与董继海签订的《房屋租赁合同》；2.判令董继海返还星空公司房屋租赁费2047222.22元；3.判令董继海赔偿星空公司房屋装修损失664380.2元；4.判令董继海支付星空公司逾期支付上述价款的利息损失112044元（以2711602.52元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年9月2日计算至实际支付之日，现暂计至起诉之日）；5.诉讼费用由董继海承担。一审法院认定事实：2018年1月18日，董继海（甲方、出租方）与星空公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限自2018年1月18日至2024年5月31日，免租金装修期为2018年1月18日至2018年5月31日。租金支付为乙方分三期支付房屋6年全部租金，总计240万元，合同签订后5个工作日，乙方支付甲方房租100万元；甲方向乙方提供办理营业执照所需房屋权属及其他证明性文件资料，营业执照办理完毕，乙方支付甲方房屋60万元；免租期满前3个工作日，支付甲方剩余房租80万元。后董继海于2018年5月29日出具了《关于租赁合同内容变更的说明》，载明“山东星空地产集团有限公司于2018年1月18日与董继海签订房屋租赁合同，租赁其房屋位于济南市高新区舜颂路688号大山坡公园西面房屋，租赁期限自2018年1月18日至2024年5月31日，原合同约定租金合计240万，后期经协商一致，将元（原）租金中20万打入林勇账户，另2万作为董继海本人餐费打入求是山庄账户，故原房屋租赁合同中房屋租金实际需支付变更为220万元，特此说明。说明人：董继海日期：2018.5.29”。合同签订后，星空公司分别于2018年1月23日、2018年2月6日、2018年5月29日向董继海转账支付100万元、60万元、58万元，共计218万元。双方均认可星空公司向董继海支付的租金数额为220万元，租金自2018年6月1日起开始起算，至2018年10月30日止。庭审中，星空公司明确剩余租金的计算方式为六年总租金220万元-自2018年6月1日至2018年10月30日租金152777.78元=2047222.22元。董继海认可剩余租金的计算方式，但因为合同约定是六年的免租期，星空公司仅用了不到一年的时间，不认可免租期。星空公司称案涉房屋因被认定为违章建筑，于2018年10月15日左右被董继海自行拆除，董继海应返还其剩余房租并赔偿相应的装修损失，提交了济南市城市管理综合执法责令限期拆除决定书复印件、苗木采购协议及装修概算统计表。董继海对星空公司主张的案涉房屋已被拆除的事实及拆除时间予以认可，但不认可房屋系违章建筑，拆除原因是因星空公司乱排油烟被查导致的，该行为亦给董继海造成了很大损失，且案涉房屋是由董继海装修的，星空公司仅是添置了一部分，不同意支付装修损失。一审法院认为，星空公司与董继海签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，系合法有效的合同，双方均应依约全面履行合同义务。合同签订后，星空公司已依约支付了房屋租金2200000元，董继海亦依约交付了房屋。现案涉房屋已实际被拆除，合同标的物已不存在，双方亦同意解除案涉租赁合同，故一审法院对星空公司要求解除案涉租赁合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，董继海应退还星空公司剩余的房屋租金。案涉合同约定免租金装修期为自2018年1月18日至2018年5月31日，双方均认可星空公司实际使用房屋期间租金起止时间为自2018年6月1日至2018年10月30日，共计149天。租金应为2200000元÷6年÷365天×149天=149680.37元。星空公司自认其使用房屋期间的租金为152777.78元，系对其权利的处分，故一审法院对星空公司要求董继海退还剩余租金2047222.22元（2200000元-152777.78元）的诉讼请求予以支持。董继海辩称应退还的租金为1900000元，因董继海所称的1900000元系星空公司在调解阶段以调解为前提的权利让渡，现双方并未达成调解，故一审法院对董继海的该项辩称不予采信。星空公司主张董继海应向其支付装修损失664380.3元，但未提供有效的证据予以证实，故一审法院对其该项请求不予支持。董继海未及时退还星空公司房屋租金，给星空公司造成了一定的利息损失，星空公司要求董继海向其支付利息损失（以2047222.22元为基数，自起诉之日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）的请求，符合相关法律规定，一审法院予以支持，超出部分，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除原告山东星空地产集团有限公司与被告董继海签订的《房屋租赁合同》；二、被告董继海于判决生效之日起十日内退还原告山东星空地产集团有限公司房屋租金2047222.22元；三、被告董继海于判决生效之日起十日内支付原告山东星空地产集团有限公司利息损失（以2047222.22元为基数，自起诉之日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回原告山东星空地产集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29389元，减半收取14694.5元，由原告山东星空地产集团有限公司负担3967.5元，被告董继海负担10727元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，董继海与星空公司签订的《房屋租赁合同》中未约定将免租金装修期分摊至整个租赁期限，董继海关于免租金装修期应为整个租赁期需合理分摊的主张缺乏依据，本院不予支持。董继海在退还星空公司房屋租金之前，其享有该租金的利益，一审判决其支付该租金利息公平合理，应予维持。《诉讼费用交纳办法》第十七条规定，对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。本案中，董继海不服一审判决上诉请求的数额为147222.22元，其应交纳的二审案件受理费应为3244元。综上所述，董继海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3244元，由上诉人董继海负担。本判决为终审判决。审判长  刘彦亭审判员  郭维敬审判员  赵 雯二〇二〇年一月二十日书记员  韩 雪