上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初21047号原告：上海润朗贸易有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：杨晓会，执行董事。委托诉讼代理人：田甜，上海正策律师事务所律师。被告：上海海的塑胶有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：施秀芳，总经理。委托诉讼代理人：江明智，上海申宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱乾豪。原告上海润朗贸易有限公司(下称润朗公司)与被告上海海的塑胶有限公司(下称海的公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田甜、被告委托诉讼代理人江明智、朱乾豪到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告润朗公司向本院提出诉讼请求：1、判令双方于2018年2月28日签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告向原告退还房屋占用费和租金差额38,637元，押金余款26,334元(2018年3月18日至9月17日租金为128,790元、房屋占用费参照租金酌情减少30%为90,153元，二者差额为38,637元；押金已交40,514元，扣除2018年9月18日至10月17日房屋占用费20,257元*70%=14,180元，剩余26,334元)；3、判令被告赔偿原告因搬迁产生的运费29,097元和加班费损失5,679.32元。事实和理由：2018年2月28日,原被告签订《房屋租赁合同》,约定原告承租被告坐落于上海市嘉定区江桥镇沙河路XXX号2-7的房屋,面积为469m2,作为仓库/办公之用,租赁期限自2018年3月18日至2019年3月17日,租金20,257元/月,物业管理费938元/月,付款方式为押二付三。原告依约支付押金40,514元,3月18日至9月17日的租金、物业费、水费、网费128,790元、但在办理食品经营许可证等相关证件时,发现租赁房屋是出租人临时搭建的违章建筑,《房屋租赁合同》应属无效。原告迫于无奈,于2018年9月3日向被告发送《告知函》,告知搬离意向,并于2018年10月17日搬离房屋。因此、被告应向原告退还已经支付的租金,原告仅需向被告支付房屋占用费(参照租金的情减少),租金和房屋占用费二者相互抵消后,被告仍应向原告退还差额。此外,9月18日至10月14日的房屋占用费为14,180元,将该金额从押金40,514元中扣除,还余26,334元、被告应向原告返还。最后,因合同无效给原告造成的经济损失(运费和加班费),被告应予以赔偿。被告海的公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告提出的三项诉讼请求并没有合同的依据，也没有法律的依据，请求法院予以全部驳回。首先，承租人并非第一次承租房屋，从2015年起原告已经第四次承租了系争房屋，而且当年就办理出了营业执照和食品许可证，承租人称其在2018年3月支付租金跟押金的时候才知道房屋是违建，不符合事实。其次，原告要求出租人按照应付租金三折退还承租人已经交付的租金，既没有合同的依据，也没有法律依据。合同的第十条第四款的违约责任讲的很明确，乙方承诺及保证在履行本合同期限内，不得以本合同规定以外的任何理由毁约。原告要解除合同或者认定合同无效必须在合同约定的条款之内。现在是超越了合同规定的范围，是原告自己违约。第三，按照司法解释，即使租赁合同无效，当事人也应该参照租金的标准支付使用费。原告要求将租金打七折的诉讼请求既没有合同依据也没有法律依据。第四，关于加班费和搬迁费，跟被告更加没有关系。搬家是原告自己要搬的，被告并没有跟原告签订解除合同的协议，加班也是原告自己要加的，跟被告没有任何关系。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定双方无争议的事实如下：2018年2月28日，海的公司(出租方、甲方)与润朗公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于嘉定区江桥镇沙河路XXX号2-7的房屋出租给乙方作为仓库/办公使用，租赁面积为469平方米；月租金20,257元，租赁保证金40,514元；租赁日期2018年3月18日至2019年3月17日止；租金采取押二付三的付款方式，即本合同生效时乙方向甲方交付两个月租金额的押金，并一次性交付三个月的租金，之后乙方须于每三个月的月末5个工作日前支付下一期三个月的房屋租金；任何一方未能履行本合同的条款或违反国家及省、市房地产租赁管理部门的有关规定，守约方有权提前解除本合同，并按相关法律法规追讨赔偿责任。乙方承诺及保证在履行本合同期内不得以本合同规定以外的任何理由毁约，甲方保留法律权利向乙方追讨所有因乙方以本合同规定以外的理由终止本合同所引起甲方的所有损失。……合同还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，润朗公司向海的公司支付了押金40,514元及2018年3月18日至2018年9月17日的租金121,542元。2018年9月3日，润朗公司向海的公司寄送告知函称，因租赁的仓库属于违章建筑无法办理食品经营许可证、营业执照及租赁面积包括消防通道影响其使用为由，表示要提前解除合同。2018年10月17日，润朗公司将租赁房屋返还海的公司并办理了交接手续。因双方对于租金及押金的结算产生争议，润朗公司涉讼。另查，润朗公司于2015年6月起与海的公司就系争的租赁房屋签订租赁合同，并于2015年11月在租赁房屋地址上办理了营业执照和食品流通许可证。沙河路XXX号房屋系有证建筑，海的公司出租给润朗公司的房屋系其在该有证建筑内部搭建的隔层(未办理审批手续)。本院认为，虽然系争的租赁房屋为未办理审批手续搭建的隔层，但系在有证建筑内部搭建，现原告未举证证明在合法建筑内部施工须办理建设工程规划许可证，而内部搭建也不属于“建设房屋”的范畴，故原告以搭建的隔层未取得建设工程施工许可证为由要求确认租赁合同无效缺乏依据，本院不予支持。合同系因原告提前退租而于2018年10月17日终止履行，原告支付租金至2018年9月17日，实际使用房屋至2018年10月17日，尚欠一个月租金，故其主张退还部分租金缺乏依据，本院不予支持。被告主张押金部分用于折抵拖欠的租金合法有据，本院予以支持。押金折抵拖欠的一个月租金后，尚余20,257元。虽然合同因原告方提前解约而解除，但合同并未约定被告可以因此而没收押金，故剩余押金20,257元应返还原告。若因原告提前解约而造成被告损失的，被告可另行主张。原告主张的搬迁费损失和加班费损失缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告上海海的塑胶有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海润朗贸易有限公司押金20,257元；二、驳回原告上海润朗贸易有限公司其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,424元，减半收取712元，由原告负担490.07元，由被告负担221.93元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇二〇年一月六日书记员  王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。