大连市甘井子区人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽0211执异371号异议人（案外人）：杜文华，女，满族，1963年3月13日生，住址辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘锋，系辽宁奎文律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔毓珊，系辽宁奎文律师事务所律师。申请执行人：中国建设银行股份有限公司大连春柳支行，住所地辽宁省大连市沙河口区西南路876号，统一社会信用代码91210204751569273H。负责人：单晓艳，系行长。委托诉讼代理人：宋诗军，系辽宁天合律师事务所律师。被执行人：大连东昌置业有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区五一路117号，统一社会信用代码91210200759947697T。法定代表人：陈亚东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李建东，系辽宁裕景律师事务所律师。在本院执行中国建设银行股份有限公司大连春柳支行（以下简称建行大连春柳支行）与大连东昌置业有限公司（以下简称大连东昌公司）借款合同纠纷一案中，案外人杜文华向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭召开听证会进行了异议审查。现已审查终结。异议人杜文华称，请求中止对涉案房产的执行并解除查封。事实及理由：杜文华于2006年11月24日与大连东昌公司签订了《商品房买卖合同》，购买其位于大连市沙河口区××单元××房产（以下简称涉案房产），并于2006年12月20日支付全部1，038，593元购房款。杜文华于2008年1月9日办理入住手续，领取涉案房产钥匙，大连东昌公司将涉案房产交付其使用。2008年2月28日，大连东昌公司为其开具《辽宁省大连市商品房销售（结算）专用发票》。现其购买的涉案房产被大连市甘井子区人民法院查封用于强制执行，侵害了杜文华的合法权益，故请求中止对涉案房产的执行并解除查封。申请执行人建行大连春柳支行称，异议人提出异议的涉案房屋早在2006年9月12日作为大连东昌置业有限公司向我方申请贷款的抵押物，当时双方签订了贷款合同、抵押合同并办理了抵押登记【大他项（2006）第03046号】。该贷款合同项下的贷款该公司目前仅偿还了一部分，由于该公司拖欠我方银行贷款，我方于2010年5月向贵院提起民事诉讼，同年5月18日贵院以（2010）甘民初字第3631号民事调解书调解结案。调解书中确认了涉案抵押事实，调解协议中再次确认我方有权就上述抵押合同项下的抵押物包括土地使用权及在建工程享有优先受偿权。由于大连东昌置业有限公司未按民事调解书履行还款义务，我方于2012年向贵院申请强制执行，案号（2012）甘民执字第498号。涉案房屋自2010年4月6日一直查封至今，期间经历多次续封。根据担保法第49条、物权法第182条、191条之规定，针对抵押物项下的借款，债务人至今未能偿还，债务人若转让抵押物转让行为无效。因此2006年11月24日异议人与东昌公司签订的商品房买卖合同系无效合同，该房屋转让行为违反了法律强制性规定，侵犯了抵押权人的合法权益。贵院对涉案房屋的查封及其他执行行为具有充分的事实和法律依据，异议人提出的请求不符合最高法院关于办理执行异议和复议若干解释规定第29条内容。请求驳回异议请求。被执行人大连东昌公司称，对异议人请求没有异议。本院经听证查明：本院在审理建行大连春柳支行与大连东昌公司借款合同纠纷一案过程中，根据建行大连春柳支行的保全申请，本院于2010年4月6日作出（2010）甘民初字3631号《民事裁定书》，查封被告大连东昌公司名下位于大连市沙河口区××龙××园内房屋××套（含涉案房产）。执行过程中，分别于2012年2月22日、2013年3月26日、2014年3月17日、2015年3月13日和2018年3月9日作出（2012）甘民执字第498号《执行裁定书》，继续查封被执行人大连东昌公司名下位于大连市沙河口区××龙××园内房屋××套（含涉案房产），该案现仍在执行过程中。杜文华与大连东昌公司于2006年11月24日签订《商品房买卖合同》，约定：杜文华购买其位于大连市沙河口区××单元××房产一处，建筑面积141.93平方米，房屋用途为住宅，总价款人民币1，038，593元，杜文华于2006年12月20日支付了全部购房款并于2008年1月9日办理入住手续，领取涉案房屋钥匙。大连东昌公司将涉案房屋交付其使用，并于2008年2月28日为其开具了销售不动产统一发票。杜文华于2008年入住涉案房产至今。2006年9月12日，大连东昌公司用大国有（2006）字第03038号国有土地使用权证项下的土地使用权设定抵押登记，土地他项权利人为建行大连春柳支行，义务人为大连东昌公司，土地使用权面积为67472.5平方米；抵押金额991，000，000元（包含工商银行大连青泥洼桥支行的670，000，000元）；设定日期为2006年9月12日，权利顺序为壹，存续期限为2008年9月4日，并于同日办理了大他项（2006）第03046号他项权证。本院认为，本案的争议焦点为杜文华对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该规定是基于保护商品房消费者生存权的立法宗旨，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除强制执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。本案中，杜文华在本院查封涉案房产前已与大连东昌公司签订了书面买卖合同，并全额支付合同约定的购房款，且现有证据能够证明杜文华购买涉案房产是用于居住，亦能够证明杜文华名下无其他用于居住的房产。故依据上述司法解释的规定，杜文华对涉案房产所享有的权利足以排除人民法院的强制执行。因此，杜文华关于中止强制执行的异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：申请人杜文华提出的执行异议成立，中止对大连东昌公司名下位于大连市沙河口区西南路龙居园12号2单元5层1号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  赵廷山人民陪审员  姚 波人民陪审员  陈 梅二〇二〇年一月六日书 记 员  郝安琪本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。