浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0182民初4929号 原告：徐友前,男，1973年9月11日出生，汉族，浙江省建德市人，住建德市。 委托诉讼代理人（特别授权）：许建德,建德市联谊法律服务所法律工作者。 被告：建德市新安江电焊条厂，住所地建德市新安江街道桥南工业园区。 诉讼代表人:邵海建，投资人。 原告徐友前与被告建德市新安江电焊条厂（以下简称“电焊条厂”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告徐友前的委托诉讼代理人许建德到庭参加诉讼；被告电焊条厂经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告徐友前向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2019年1月16日签订了《房屋买卖合同》的合同有效；2.判令被告立即依约交付原告所购的房产，并立即办理过户手续；3.判令被告支付逾期交房的违约金人民币23859元（依据约定违约方按房屋转让总价的百分之三计算）；4.本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告徐友前放弃了第3项诉讼请求。事实与理由：2018年4月12日，邵海宾、方佩琳以生产周转购买材料为由向原告借款人民币50万元（大写：伍拾万元整），借期为一个月，借款利率为3%，到期本息一次性归还。并由被告等人提供担保，被告还用其所有的坐落于建德市（房屋所有权证号：杭房权证建移字第××)、3单元205室(房屋所有权证号：杭房权证建移字第××)抵押给原告。原、被告等六方签订《借款保证合同》一份。合同签订后，原告于2018年4月14日通过银行转账的方式支付借款给邵海宾、方佩琳。借款到期后，原告多次催讨无果，于2018年9月12日向法院起诉，案号为(2018)浙0182民初5391号。2018年12月20日,原告和其他被告同意用电焊条厂所有的坐落于建德市新安花园19幢3-205室人才楼一套和柴间一间转让给原告抵扣（2018)浙0182民初5391号案件所涉的借款、利息等，原告随后撤回起诉。2019年1月16日原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，就价款、过户费、出让金、税收、余款支付方式、房屋交付的时间为2019年1月份等均做出约定。但上述协议签订后被告以种种理由拖延交付和办理过户手续。现无奈之下只得依法起诉，以维护自身的合法权益。 原告徐友前为证明其诉讼主张成立，向本院提供了以下证据材料： 证据一、转账凭证复印件一份[原件在（2018)浙0182民初5391号中]，用以证明原告向被告提供借款的事实； 证据二、借款保证合同复印件一份[原件在（2018)浙0182民初5391号中]，用以证明邵海宾、方佩琳向原告借款50万元，被告电焊条厂等为其提供担保的事实； 证据三、房屋买卖（居间）合同、协议原件各一份，用以证明被告电焊条厂用案涉房屋抵偿所欠原告的债务，双方为此订立房屋买卖合同，对价格、支付方式等作出约定的事实； 证据四、国有土地使用权证、房屋所有权证复印件各一份（提供原件核对），用以证明案涉房屋属于被告电焊条厂所有的事实； 证据五、建德市国有土地出让合同、非税收入一般缴款收书复印件各一份（提供原件核对），用以证明原告委托梁玉亭代原告向土管局交纳了土地出让金的事实。 被告电焊条厂未作答辩，亦未向本院提供证据材料。 由于被告电焊条厂无故未到庭，视为其对上述证据及本案事实所享有的质证权、抗辩权的放弃。本院认为，原告徐友前提供的该五组证据，符合证据的“三性”要求，本院予以认定。 根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下： 2018年4月12日，邵海宾、方佩琳以“生产周转购买材料”为由向原告徐友前借款人民币500000元，借期为一个月，借款利率为3%，到期本息一次性归还，该借款由邵秋富、邵海建及被告电焊条厂等提供担保，且被告电焊条厂同意用其所有的位于建德市新安花园的房产抵押给原告徐友前。为此，原告徐友前与邵海宾、方佩琳、邵秋富、邵海建及被告电焊条厂等六方签订了《借款保证合同》一份，对上述内容进行了约定。合同签订后，原告徐友前于2018年4月14日通过银行转账方式将上述借款支付给邵海宾、方佩琳。借款到期后，原告多次向借款人催讨未果。原告于2018年9月12日向本院起诉，要求邵海宾、方佩琳返本付息，邵秋富、邵海建及本案被告电焊条厂承担连带清偿责任。本院以案号为(2018)浙0182民初5391号立案受理。2018年12月20日，原告徐友前和邵海建、方佩琳、邵秋富及被告电焊条厂等达成和解协议：由被告电焊条厂用其所有的位于建德市新安花园房产作价7500元/平方米，抵偿邵海建、方佩琳尚欠原告徐友前的借款及利息；原告徐友前同意向法院申请撤诉，并申请法院解除财产保全措施。随后，原告徐友前向本院申请撤诉，并申请解除财产保全措施，本院依法作出民事裁定，准许原告撤诉，并解除了对邵海宾、方佩琳、邵秋富、邵海建及被告电焊条厂所有的银行存款人民币548000元的冻结。为此，原告徐友前作为乙方（买方），被告电焊条厂作为甲方（卖方），双方于2019年1月16日签订了《房屋买卖合同》，约定了“甲方自愿将坐落于建德市新安花园19幢3-205室房产，建筑面积106.04平方米（以房产证面积为准），柴间10.25平方米,房屋所有权证号（不动产号）为杭房权证建移字第××号,土地使用权类型为划拨;甲、乙双方议定的上述房地产成交价为人民币795300元，后双方又同意在原价基础上增加支付20000元，合计815300元；双方同意于2019年1月12日由甲方将上述房地产交付给乙方使用；在办理该房产过户中，甲方承担土地出让金、营业税、契税等一切过户费用，乙方不承担任何费用（包括委托中介办理支出费用）”等内容。在该合同第十一条中双方还约定了其他事项，“1、因该房产为甲方与乙方借款500000元本金及利息等135000元，合计635000元作为该房产首付款抵扣（甲方要求乙方撤诉自行以该房产抵偿为依据）。2、房产作价为7500元/平方米，过户费、出让金、税收及一切费用由甲方负责承担，先期可由乙方垫付，待办理完出让手续，过户至乙方指定姓名后从余款180300元（包含增加的购房款20000元）中扣除实际过户支出费用，多余款支付给甲方。3、因该房产系甲方人才楼，如因政策原因，不能过户或甲方在一个月内未积极提供手续，办理过户手续，乙方可单方解除买卖合同，要求甲方归还借款本金及利息635000元整，原借款协议继续有效，至借款本金及利息支付完毕止”。该合同订立后，被告电焊条厂借故拖延交付案涉房屋，也未履行协助原告办理房地产过户手续，为此原告徐前友提起本案诉讼。 本院认为，在案涉债务履行期届满后、原告徐友前就案涉借款本息向本院提起民事诉讼期间，被告电焊条厂及邵海宾、方佩琳、邵秋富、邵海建等与原告徐友前签订的《借款保证合同》经各方当事人协商一致，终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，将借款本金及利息等转化为房产首付款并对土地出让金、营业税、契税等过户费用的承担及购房余款如何结算等内容进行了约定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”之禁止的情形，该房屋买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”的情形。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，被告电焊条厂与原告徐友前签订的《房屋买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应当认定合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告电焊条厂未按约履行交房并协助原告办理案涉房屋产权转移登记的义务，其行为已构成违约，理应承担继续履行的违约责任。因此，原告徐友前变更后的诉讼请求有事实和法律根据，本院予以支持。原告徐友前从被告处买受取得一间柴间，其所有权属于原告徐友前享有。鉴于目前该柴间不能办证，故在本案中本院不作处理。根据双方在案涉合同中关于“过户费、土地出让金、税收及一切费用由甲方负责承担，先期可由乙方垫付，待办理完出让手续，过户后从剩余购房款180300元中扣除实际过户支出费用，结算后的余款支付给甲方”等内容的约定，故案涉房屋权属转移登记时需缴纳的土地出让金、税费等费用，先由原告徐友前先行垫付，待房产权属转移登记手续完成后，剩余购房价款由原、被告另行结算。案外人梁玉亭代原告徐友前已向有关部门缴纳的土地出让金，原告徐友前在庭审中明确表示同意由其自行处理。被告电焊条厂经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告徐友前与被告建德市新安江电焊条厂于2019年1月16日签订的《房屋买卖合同》有效。 二、被告建德市新安江电焊条厂在本判决生效后十日内将其名下的位于建德市(房屋所有权证号：杭房权证建移字第××)及柴间一间交付给原告徐友前，并协助原告徐友前将该房屋产权转移登记至原告徐友前名下。 当事人如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费收取计人民币5877元，由被告建德市新安江电焊条厂负担。 当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  叶碧川 二〇二〇年一月二十三日 书记员  李 英