重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初27894号 原告：成都万科物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5号，统一社会信用代码91510104723445820B。 法定代表人：李瑞军，总经理。 委托诉讼代理人：黄婷婷，女，该公司工作人员。 被告：曹霞，女，1961年6月11日出生，汉族，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：董吟秋（系被告女儿），女，1986年8月5日出生，汉族，住重庆市北碚区。 原告成都万科物业服务有限公司与被告曹霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告成都万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人黄婷婷，被告曹霞的委托诉讼代理人董吟秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告成都万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业费5441.83元（2013年3月至2019年8月），违约金1088.37元；2、判令被告立即向原告支付拖欠的公摊电费817.77元（2013年1月至2019年8月），公摊水费73.09元（2013年1月至2019年8月）。事实和理由：原告与万科（重庆）房地产有限公司签订了前期物业服务合同，约定由原告为XX小区提供前期物业服务。合同生效后，原告如约履行了物业服务，被告拒绝支付物业服务费及公摊费，原告多次催收无果。 被告曹霞辩称，原告起诉期间已缴费。原告起诉的被告要明确，物业现在还是登记的董树伦。原告起诉的金额不属实，今年的物业费被告是交完了的，今年交了1836.96元，其他没有交。原因是物业服务与收费标准不一致，高层与花园洋房已经独立了，但是核价时高层与花园洋房属于同一个小区，高层还是按花园洋房的标准收费，被告认为标准过高，小区住改商的很多，安全无法保障，广告费用公共收益未分配。 本院经审理认定事实如下：被告曹霞系位于重庆市渝北区XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为77.35平方米，系高层住宅。该房屋原业主为董树伦，2016年3月28日变更为被告曹霞，登记方式为继承，经询问，被告委托诉讼代理人董吟秋陈述，董树伦是其父亲，已过世，被告曹霞是其母亲，于2016年3月28日继承了该房屋。 2010年5月18日，万科（重庆）房地产有限公司作为合同甲方，与作为乙方的原告签订了《XX前期物业服务合同》一份，该合同主要约定由原告对XX提供前期物业服务，期限自2010年5月18日起至2013年5月17日止，合同到期后，未出现业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同，原告同意继续履行合同，则本合同继续有效；该合同第十三条约定，高层住宅的物业服务费标准为2.5元/月/平方米（按建筑面积计算）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前交纳当月的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。该合同还对物业服务内容与服务标准、权利与义务、违约责任等进行了约定。 2015年8月20日，重庆市物价局对XX小区的物业服务收费标准进行了备案，其中载明高层的物业服务费标准为1.95元/月/平方米（不含水电公摊费）。 上述物业服务合同签订后，原告为XX小区提供了物业服务至今。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，原告经书面催收未果，诉至本院。审理中，原告称被告交纳物业服务费的标准为1.95元/月/平方米，公摊水电费据实分摊，并举示了每月公摊计算明细能耗公告及公示照片、向供水及供电部门交纳水电费的发票为证。经询问，被告陈述一直未交纳公摊水电费。经法庭调查询问，原告认可被告2016年4月至2019年12月的物业费已交纳，2013年3月至2016年3月期间的物业费未交纳，被告辩称交纳了该期间的物业费，但未向法庭举示证据。 上述事实，有房屋产权查询信息、XX前期物业服务合同、重庆市物业服务收费备案表、重庆市渝北区大竹林街道汪家桥社区居民委员会出具的证明、律师函、EMS快递单、每月公摊计算明细能耗公告、张贴照片、发票、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与万科（重庆）房地产有限公司签订的《XX前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对XX小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为XX小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案在审理中已确认被告支付了2016年4月至2019年12月之间的物业费，故对原告要求被告支付该期间的物业费的诉讼请求，本院不予支持。 对于2013年3月至2016年3月的物业费，虽然该期间业主为董树伦，但现董树伦过世，被告曹霞继承了涉案房屋，因此，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限”之规定，被告曹霞应在其继承董树伦的遗产价值范围内对其债务承担清偿责任。因被告未举示证据证明2013年3月至2016年3月期间董树伦交纳了物业服务费，故该期间的物业服务费应由被告曹霞负担。根据上述合同的约定及重庆市物价局备案的物业服务费标准，结合原告陈述，被告交纳物业服务费的标准为1.95元/月/平方米，在2013年3月至2016年3月期间，被告应交纳的物业服务费为1.95元/月/平方米×77.35平方米×37个月=5580.8元，原告起诉要求被告交纳物业费5441.83元，未超过该标准，本院予以支持。被告的辩解意见不能成为拒交物业服务费本金的理由本院不予支持。 对于公摊水电费，原告提供了2013年1月至2019年8月的能耗公摊公告、张贴照片以及向供水及供电部门交纳水电费的发票予以证明，该证据能够证明本案小区实际产生了公摊水电费，原告已经向供水及供电部门交纳且进行了公示，被告在审理中亦陈述一直未交公摊水电费，且在原告起诉期间产生817.77元的公摊电费以及73.09元的公摊水费属于合理范围，故本院予以支持。 关于违约金，因本案被告已付清了2016年4月至2019年12月期间（即被告作为业主期间）的物业费，所欠的物业费均系前业主董树伦去世前的债务，故并非本案被告曹霞故意不交。若判决被告曹霞支付违约金，则显失公平，也不利于原、被告双方矛盾纠纷的解决。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告曹霞立即支付原告成都万科物业服务有限公司2013年3月至2016年3月期间的物业服务费5441.83元,但应以继承案外人董树伦实际遗产价值范围为限； 二、被告曹霞立即支付原告成都万科物业服务有限公司2013年1月至2019年8月期间的公摊电费817.77元,公摊水费73.09元； 三、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告曹霞负担。 本判决为终审判决。 审判员 冉 阳 二〇二〇年一月十四日 书记员 李文婧