山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11203号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）:王宝龙，男，1957年8月21日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：青岛市李沧房地产物业管理中心，住所地山东省青岛市李沧区延寿宫路68号。 法定代表人：臧延波，经理。 委托诉讼代理人：宋兴华，青岛李沧金旭法律服务所法律工作者。 上诉人王宝龙因与被上诉人青岛市李沧房地产物业管理中心（以下简称李沧物业中心）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初5386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王宝龙上诉请求：一、依法驳回被上诉人的诉讼请求；二、判令被上诉人履行合同义务，退还上诉人物业费1000元，电费200元，水费2000元。向上诉人赔礼道歉，并依照约定赔付上诉人违约金1500元；三、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审受理起诉缺少法律依据。《中华人民共和国物业管理条例》第六十七条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”。该规定明确：物业管理企业与业主的关于物业费用的纠纷，应当与代表业主利益的业主委员会协商，在弄清事实、分清责任的基础上，如果确属业主的责任，并经过业主委员会督促，在合理期限内仍不支付的，物业管理企业才可以向人民法院起诉。国务院依据宪法和法律制定物业管理条例，对全国的物业服务行为进行规范，被上诉人是物业服务企业，其行为应当受《中华人民共和国物业管理条例》约束。在该条例为全国人大常委会依据法定事由并经过法定程序撤销之前，被上诉人必须遵守。所以，应当依法驳回被上诉人起诉。二、上诉人于2005年4月购买该房产，2017年入住，一直按时交纳物业服务费至2008年底，时间长达3年8个月。2006年1月上诉人发现关闭入户总阀后有用水现象，向被上诉人反应问题数月后，依旧存在。经被上诉人确认，管道、阀门、水表均无异常，被上诉人调查发现上诉人家中无人时水表运转异常，一次耗水多达0.2吨，并承诺马上进行调查，弄清问题原因，给上诉人一个合理的交代。上诉人催问检查结果，要求采取措施消除耗水现象，历时一年多，被上诉人不予回应，于2009年开始停止交纳物业服务费。被上诉人在受理上诉人的投诉，并确认反映问题属实后，问题长期得不到纠正，至今没有给上诉人一个合理解释，致使上诉人的财产安全得不到应有的保障，即以实际行动明示拒绝履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定:“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前，有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”上诉人在长期履行交纳物业费义务后，被上诉人依旧拒绝履行自己的义务，致使上诉人的财产权利持续被侵害至少近10年。在问题没有查清并得到纠正之前，上诉人有权拒绝履行交纳物业服务费，并有权依法要求被上诉人依照法律规定与合同约定赔偿上诉人的损失。 被上诉人李沧物业中心辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。 李沧物业中心向一审法院提出诉讼请求：1.判令王宝龙付清所欠李沧物业中心物业管理费4248元；2.本案诉讼费由王宝龙承担。 王宝龙向一审法院提出反诉请求：1.退还物业费1000元、电费200元、水费2000元，向反诉人赔礼道歉；2.给付反诉人违约金1500元；3、本案诉讼费用与由李沧物业中心负担。 一审法院认定事实如下：王宝龙系青岛市李沧区金水路2117号金水翠园x号楼x单元x户房屋业主，该房屋建筑面积97.87平方米。 2005年3月7日，王宝龙与青岛侨建实业有限公司签订《业主入住前期公约》，约定金水翠园小区由建设单位委托李沧物业中心进行管理服务，收费标准为每月每平方米0.35元（住宅带阁楼的，阁楼部分按所属住宅面积的二分之一计算计费），每次收半年费用，交费时间从业主或房屋使用人办理入住手续之日起计算。该公约第六条第（一）款约定：“凡违反本公约或有关政策法规行为，除有管理部门制止违约行为外，以支付违约金（每次50元～500元不等）形式、物业有权停止服务或采取有效措施进行约束，该项违约金纳入住宅区管理基金，用于住宅区公益事业。”第六条第（三）款约定：“管理工作人员违法或违反本合约应加重处罚。” 2005年4月15日，李沧物业中心（乙方）与青岛侨建实业有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对青岛市李沧区金水路2117号住宅小区实行物业管理；委托管理期限自2005年4月14日至2008年4月13日，合同期满后，乙方全部完成并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人满意，且反映良好，可续订管理合同。 2005年5月29日，李沧物业中心与王宝龙签订《前期物业管理协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；物业名称为金水翠园；王宝龙所购房屋为x号楼x单元x户，物业费每月每平方米0.35元（住宅带阁楼或地下室的，上述部分按所属住宅面积的二分之一进行计算计费标准），收费时间为随时收取，交纳时间应在30天之内。 2013年3月1日，李沧物业中心（乙方）与青岛市李沧区金水翠园小区业主委员会（甲方）签订《青岛市李沧区金水翠园物业服务合同》，约定甲方委托李沧物业中心对金水翠园小区实行物业管理服务，住宅房屋物业管理服务费由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.35元向李沧物业中心交纳，每三个月交纳一次。 李沧物业中心自涉案小区建成后一直为该小区提供物业服务，王宝龙向李沧物业中心交纳了2006年5月29日至2006年11月28日的物业费205.5元，2007年3月1日至2008年11月30日的物业费719.3元，共计924.8元。王宝龙自2008年12月1日起未向李沧物业中心交纳物业费，李沧物业中心于2019年3月5日在王宝龙房门张贴催缴物业费通知，但王宝龙仍未交纳。 李沧物业中心向王宝龙代收2005年至2015年期间的水费、电费共计226.7元。 王宝龙于2010年8月24日向山东电力集团公司青岛供电公司交纳电费103元（用电量188度），于2012年8月29日向山东电力集团公司青岛供电公司交纳电费及违约金43元（用电量75度）。 一审庭审中，王宝龙自认大约到2008年、2009年左右，其家中再未出现跑水现象。 一审法院认为，虽然《物业管理条例》第六十四条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。但业主委员会督促业主交纳物业服务费并不是法定的前置程序，王宝龙主张李沧物业中心越过法定前置程序提起诉讼的抗辩理由，于法无据，该院不予支持。 李沧物业中心与青岛侨建实业有限公司签订《物业管理委托合同》、李沧物业中心与青岛市李沧区金水翠园小区业主委员会签订《物业服务合同》、王宝龙与青岛侨建实业有限公司签订《业主入住前期公约》以及李沧物业中心与王宝龙签订《前期物业管理协议》均合法有效，对李沧物业中心与王宝龙均具有约束力。李沧物业中心作为物业服务企业，按照上述合同及协议约定为涉案小区提供了物业服务，王宝龙作为该小区业主，实际接受了李沧物业中心的服务，根据权利义务对等原则，亦应履行按时交纳物业服务费的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。王宝龙虽主张李沧物业中心没有履行管理义务及李沧物业中心主动放弃部分物业服务费，但其提交的证据不足以证实其该主张，且根据王宝龙自认，2008年、2009年后其家中再未出现跑水现象，故对王宝龙的该主张，该院不予采信。王宝龙应根据合同约定向李沧物业中心交纳2008年12月1日至2019年3月31日的物业服务费4248元（97.87平方米×0.35元×124个月）。王宝龙提交的收据及发票不足以证实李沧物业中心在物业服务过程中不履行相应职责并给王宝龙造成了财产损失，故对王宝龙的反诉请求，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、王宝龙于判决生效之日起十日内给付李沧物业中心2008年12月1日至2019年3月31日的物业服务费4248元；二、驳回王宝龙的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（李沧物业中心已预交），减半收取25元，由王宝龙负担，王宝龙于判决生效之日起十日内支付李沧物业中心25元。反诉案件受理费25元（王宝龙已预交），由王宝龙负担。 二审中，上诉人王宝龙提交：证据一、录音证据一份，拟证明：自2008年之后不跑水的事实不真实。另证明王宝龙家的管道一直是正常的。经质证，李沧物业中心认为因无法确认王宝龙在电话中与谁进行沟通，故该证据真实性无法确认，且认为该证据与本案不具有关联性。证据二、电费明细一份，拟证明：王宝龙在2015年之前并未入住该小区。经质证，李沧物业中心认可该证据的真实性，但认为该证据并非王宝龙不交纳物业费的理由。证据三、2011年4月2日李沧物业中心曹主任给王宝龙手抄的水费情况，拟证明：王宝龙与李沧物业中心一直在交涉水费事宜。经质证，李沧物业中心认为该证据真实性无法确认，且无法证明曹主任的真实身份，该证据与本案不具有关联性。证据四、2015年至2017年燃气抄表情况一份及青岛后海热点有限公司出具的证明一份，拟证明：王宝龙2015年之前并未入住，2017年才入住。经质证，李沧物业中心对该证据真实性没有异议，但认为该证据并非上诉人拒缴物业费的理由。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为:一、王宝龙是否应向李沧物业中心交纳物业服务费；二、李沧物业中心是否应当向王宝龙返还物业服务费、电费、水费及违约金等费用。 关于焦点一、本院认为，李沧物业中心与青岛侨建实业有限公司签订的《物业管理委托合同》、李沧物业中心与青岛市李沧区金水翠园小区业主委员会签订的《物业服务合同》、王宝龙与青岛侨建实业有限公司签订的《业主入住前期公约》以及李沧物业中心与王宝龙签订的《前期物业管理协议》，均系当事人的真实意思表示，不违法法律法规的规定，合法有效。李沧物业中心按照合同及协议约定为涉案小区提供了物业服务，作为业主的王宝龙应当依约交纳物业费。王宝龙虽上诉主张李沧物业中心未尽物业服务义务，但并未举证证明其主张，且该小区绝大多数业主缴纳了物业费，故本院对该主张不予支持。另，王宝龙上诉称其不交纳物业费应当由业委会督促交纳，法院不应受理，对此本院认为，业主委员会督促业主交纳物业费的行为并非物业公司起诉业主的法定前置程序，故对该上诉理由本院不予支持。因此，一审判令王宝龙向李沧物业中心交纳物业费并无不当，本院依法予以维持。 关于焦点二、本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。本案中，上诉人王宝龙虽称其并未实际居住，但其提交的证据不足以证明其所主张的事实，其亦无证据证明产生的水电费损失系李沧物业中心侵权所致，故，王宝龙的该项上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人王宝龙的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王宝龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年一月八日 书记员  方高海 王越