天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初9511号原告：赵薇，1987年11月25日出生，汉族，教师，户籍地天津市宝坻区，现住天津市宝坻区。被告：张成，男，1961年10月2日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区，现住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：陈永刚，宝坻区鼎诚法律服务所法律服务工作者。第三人：天津仁道房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区周良街道周良庄村老大街。负责人：张志颖，该公司经理。委托诉讼代理人：徐军明，该公司员工。委托诉讼代理人：冯志维，该公司员工。原告赵薇与被告张成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵薇、被告张成及其委托诉讼代理人陈永刚到庭参加诉讼。诉讼过程中，本院依法追加天津仁道房地产经纪有限公司（以下简称仁道房地产公司）作为本案第三人参加诉讼，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告赵薇、仁道房地产公司的委托诉讼代理人徐军明、冯志维到庭参加诉讼。被告张成经传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结赵薇向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告履行原、被告双方于2017年6月3日签订的《房屋买卖居间合同》。即在宝坻区房屋交付钥匙时，被告配合将房屋交付给原告；在办理过户登记时，被告配合原告办理过户登记手续。2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，赵薇变更诉讼请求为：1.解除原、被告双方于2017年6月3日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款510000元、赔偿原告违约金112000元及逾期交房补偿金共计130000元。事实及理由：2017年6月3日，原、被告签订《房屋买卖居间合同》约定，被告将天津市宝坻区黑豆窝还迁小区17号楼903室房屋卖给原告，房屋总价款560000元。合同签订后，原告依约向被告交付房款510000元，并同意按照合同约定时间支付剩余房款50000元。现涉案房屋即将交付钥匙，但被告表示不同意继续履行合同义务，故原告提起诉讼。张成辩称，原、被告于2017年6月3日签订《房屋买卖居间合同》时，没有征得另一共有人张建学的同意，现张建学明确表示不同意将涉案房屋出卖给原告；被告出售的是拆迁置换房屋，没有取得产权登记手续，是村民集体还迁产生的福利性分房，村民按照拆迁协议享受免物业、水、电等费用，被告已经缴纳了相关费用60000元。原、被告签订的《房屋买卖居间合同》是无效的，请求驳回原告的诉讼请求。仁道房地产公司述称，对赵薇的诉讼请求没有意见。本院经审理认定事实如下：2015年12月21日，天津市金钰城市建设有限公司作为甲方（置换人），被告张成作为乙方（被置换人）、天津市宝坻区宝平街道办事处作为丙方，三方签订《宝坻新城黑豆窝村房屋置换协议书》（编号211），约定，乙方被置换房屋天津市宝坻区宝平街道黑豆窝庄村西北6排10号房屋，房屋所有权证号宝农房1996第076号；乙方享受优惠购房人员2人；乙方选择置换房屋位于；乙方享受物业基金的有2人￥30000元，享受取暖基金的2人￥50000元，物业基金、取暖基金设置专户由丙方集中管理，不直接发放到户；甲方、丙方交付乙方置换楼房时间为2018年12月18日之前；协议尾部被置换人签名处为张成、张建学签名捺印。2017年6月3日，张成作为卖方（甲方）、赵薇作为买方（乙方），仁道房地产公司作为居间方（丙方），三方签订《房屋买卖居间合同》，合同约定，甲方自愿将坐落在天津市宝坻区黑豆窝村还迁小区17号楼903室房屋出售给乙方；房屋实际成交价格560000元；甲方承诺于2018年12月腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方；甲方承诺该房屋承诺该房屋产权无争议，积极无条件配合乙方办理更名或过户手续，若产生费用由甲方承担与乙方无关。逾期交房所得补偿金归乙方所有，甲方同意乙方先付510000元房款，余下50000元待更名或过户时交清，更名或过户时由乙方指定相关人员，甲方积极办理交房事宜，保证乙方入住，双方约定违约金为房款的20%，若房产证不能及时下发，甲方配合乙方办理办证手续。合同签订当日，赵薇交付张成房款510000元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：赵薇主张因房屋涨价张成要求赵薇增加购房款60000元，赵薇不同意，所以张成不同意继续履行《房屋买卖居间合同》。提交2019年12月6日双方电话录音1份予以证实；张成称是置换房屋的另一共有权人其子张建学不同意出售该房屋，且置换协议书写明30年不交物业费，张成交纳了60000元相关费用，张成要求赵薇增加的60000元是这笔钱，并不是要求涨价。经本院与天津市宝坻区宝平街道办事处拆迁办负责人姜丽英核实，其称被置换人为张成的《宝坻新城黑豆窝村房屋置换协议书》（编号211）所载优惠购房人员2人为张成与张成的妻子，张建学在置换协议书上签名是代张成所签。经质证，张成承认置换协议书所载优惠购房人员2人为张成与其妻子刘春英，张建学在置换协议书上签名并不是代张成所签，而是怕张成把房屋给张成的女儿。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。张成作为置换房屋所有人之一，以被置换人的名义签订《宝坻新城黑豆窝村房屋置换协议书》（编号211）后，将置换协议书项下涉案房屋出售给赵薇，赵薇作为购房人有理由相信张成为该房屋所有权人，有权利出售该房屋。且赵薇按照市场价格支付房屋对价，属于善意第三人，故原、被告签订的《房屋买卖居间合同》，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，是合法、有效的。双方均应按照合同约定履行义务。张成抗辩称合同无效，本院不予支持。赵薇按照合同约定向张成交付购房款510000元，张成亦应按照合同约定履行交付房屋的义务。关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案被告张成在合同的履行过程中称其出售涉案房屋未征得另一共有权人张建学的同意，但经本院核实，涉案房屋的另一共有人并非张建学，而是张成的妻子刘春英，张成对此亦予以认可。张成以张建学不同意出售涉案房屋为由不履行合同义务，本院不予支持。另，原、被告双方签订《房屋买卖居间合同》的时间2017年6月3日，而张成签订《宝坻新城黑豆窝村房屋置换协议书》（编号211）的时间是2015年12月21日，由此可见，张成在与赵薇签订《房屋买卖居间合同》时，对其签订房屋置换协议时所享受的权利和义务是明知的，在此情况下，其将涉案房屋出售给原告是其真实意思表示。张成抗辩称并不是要求赵薇涨价，而是置换协议书写明30年不交物业费，被告要求原告增加的是被告交纳的60000元相关费用的抗辩意见，本院不予采纳。基于上述两点，赵薇请求解除双方于2017年6月3日签订的《房屋买卖居间合同》，符合法律规定，本院予以支持。关于违约责任的承担及违约金的赔偿问题。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张成在涉案房屋买卖合同履行过程中要求赵薇增加购房款60000元及以张建学不同意出售涉案房屋为由不履行合同义务的行为均表明张成不同意继续履行房屋买卖合同，其行为构成违约，应承担违约责任。依据合同约定张成应按照房屋成交价款560000元的20%赔偿原告违约金112000元。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。张成虽然主张合同约定的违约金过高，但未提交相关证据予以证明，故对张成该抗辩意见，本院不予支持。因违约金的性质是合同当事人不履行合同或者不完全履行合同义务，违约方按照合同的约定，支付给非违约方一定数量的钱款；而损害赔偿金是合同一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成财产上的损失，由违约方赔偿一定数量的钱款，这种赔偿仅以守约方的实际损失为原则，不支持惩罚性赔偿；因此合同中约定的违约金应视为对损害赔偿金额的预先确定，因而同一损害结果中违约金与损害赔偿金不能并存，当事人只能选择其一，赵薇同时主张违约金和实际损失，法律依据不足，对原告要求被告赔偿逾期交房补偿金的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告赵薇与被告张成于2017年6月3日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告张成于判决生效后十日内返还原告赵薇购房款510000元；三、被告张成于判决生效后十日内赔偿原告赵薇违约金112000元；四、驳回原告赵薇其他诉讼请求。案件受理费1050元减半收取计525元、保全费3070元，共计3595元（原告已交纳），由被告张成负担，于判决生效后十日内交纳。（以上款项可直接汇入本院账户，汇款时要注明案号及承办人姓名。账户名称：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052301010010000727636）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝志军二〇二〇年一月十九日书记员  韩 璐附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第五十二有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。