贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终50号上诉人（原审被告）：道真仡佬族苗族自治县金色童年幼儿园。住所地:贵州省遵义市道真自治县玉溪镇东街社区河滨路。负责人：黄伶俐，该园校长。上诉人（原审被告）：黄伶俐，女，1991年8月30日出生，仡佬族，住贵州省遵义市道真自治县。共同委托诉讼代理人：黄小林，黄伶俐之父。共同委托诉讼代理人：胡兴丹，贵州惟瀚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民银行道真仡佬族苗族自治县支行。住所地:贵州省遵义市道真自治县玉溪镇东街路138号。负责人：袁毅，该支行支行长。委托诉讼代理人：刘文胜，贵州贵弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翔，贵州贵弘律师事务所律师。上诉人黄伶俐、道真仡佬族苗族自治县金色童年幼儿园（以下简称道真金色幼儿园）因与被上诉人中国人民银行道真仡佬族苗族自治县支行（以下简称人行道真支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2019）黔0325民初1883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日进行了二审调查询问，上诉人黄伶俐、道真金色幼儿园的委托诉讼代理人黄小林、胡兴丹，被上诉人人行道真支行的负责人袁毅及其委托诉讼代理人刘文胜、李翔均到庭参加调查。本院依法组成合议庭进行了审理。黄伶俐、道真金色幼儿园上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审;2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、直至起诉前，被上诉人从未向上诉人作出解除房屋租赁合同的意思表示，故被上诉人不具有合同法规定单方解除合同的权利，2007年11月上诉人与被上诉人口头约定租赁期20年，在约定租赁期内，被上诉人单方解除合同的行为构成违约，为此给上诉人造成的经济损失应由被上诉人承担，一审认定涉案租赁合同于2019年3月9日解除，属认定事实不清，适用法律错误；二、一审认定上诉人承担被上诉人的代理费2万元无法律依据；三、被上诉人以政策原因主张解除本案租赁合同系找借口，实际上被上诉人仍有其他房屋对外出租，请求人民法院对被上诉人违背诚实信用原则的行为进行调查核实。人行道真支行辩称，一审认定涉案租赁合同已解除的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，虽答辩人另有对外出租房屋的情形，但因政策原因，也在与承租人协商解除租赁合同等事宜，且其他租赁事实与本案无关联性。人行道真支行向一审法院起诉请求：1.判令解除人行道真支行与道真金色幼儿园、黄伶俐之间的房屋租赁合同，由道真金色幼儿园、黄伶俐立即向人行道真支行返还位于道××自治县玉溪镇××社区××星组的老办公楼；2.判令向人行道真支行支付房屋租赁费25,000元，从2019年3月起按照每月5,000元的标准暂计计算至2019年8月止；3.判令向人行道真支行支付律师代理费20,000元；4.承担本案的诉讼费用；人行道真支行在审理过程中将第二项诉讼请求变更为判令向人行道真支行支付房屋使用费从2019年3月起按照每月5,000元的标准计算至道真金色幼儿园、黄伶俐交还房屋之日止。一审法院认定事实：2008年3月1日，人行道真支行与黄伶俐签订一份《房屋租赁协议》，约定人行道真支行将老办公楼整栋楼房租赁给开办道真仡佬族苗族自治县金色童年幼儿园，租期为三年，自2008年3月10起至2011年3月9日止，租金30,000元/年，合同还约定了其他权利义务。人行道真支行将楼房交付，黄伶俐入住人行道真支行的楼房开办了道真仡佬族苗族自治县金色童年幼儿园。合同期届满，人行道真支行与黄伶俐于2011年2月24日重新签订《房屋租赁合同》，该合同约定租赁时间为2011年3月10日至2012年3月9日止，合同期满后，双方再对下一次合同有关事项进行协商，房屋租金为60,000元/年，该合同还约定，若因国家征用和上级银行收回租赁办公楼，人行道真支行有权解除合同，收回办公楼，人行道真支行不赔偿道真金色幼儿园、黄伶俐的任何损失，双方还约定了其他权利义务。该合同期满后，双方未再续签合同，黄伶俐继续向人行道真支行按60,000元/年支付房租，并使用人行道真支行的房屋开办幼儿园。2018年8月13日人行道真支行在租赁楼房门上张贴了“金色童年幼儿园及负责人黄伶俐：根据我行规定，我单位房屋不得对处进出租或用于其它经营，为此，特告知如下：你已将租金交至2019年3月，2019年3月租期届满后，我行不再续租，望你尽早做好搬离准备”的通知。2019年3月5日，通过黄小林的账户向人行道真支行支付了2019年的房租60,000元，同月7日人行道真支行将该60,000元退还到黄小林的账户内。2019年8月13日人行道真支行与贵州名城律师事务所签订《委托代理合同》，贵州名城律师事务所接受人行道真支行委托为人行道真支行与道真金色幼儿园、黄伶俐租赁合同纠纷一案审判阶段的诉讼代理人，人行道真支行向贵州名城律师事务所支付代理费20,000元。2019年8月14日贵州名城律师事务所向道真金色幼儿园、黄伶俐邮寄送达一份《律师函》，函告道真金色幼儿园、黄伶俐交还房屋、支付租金及逾期交还房屋应承担律师费等内容。2019年3月至今，道真金色幼儿园、黄伶俐继续在涉案楼房内开办道真仡佬族苗族自治县金色童年幼儿园，遂人行道真支行向原审法院提起诉讼。一审法院认为，人行道真支行与黄伶俐于2011年2月24日签订的《房屋租赁合同》到期后未进行续签，从2012年3月10日开始，黄伶俐按60,000元/年向人行道真支行支付租金，并继续使用人行道真支行的楼房开办幼儿园，人行道真支行未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，人行道真支行与道真金色幼儿园、黄伶俐于2012年3月10日开始，形成了不定期用租赁合同关系。人行道真支行与道真金色幼儿园、黄伶俐之间的不定期租赁合同在履行过程中，双方未约定新的权利义务的情况下，双方履行权利义务可参照2011年2月24日签订的《房屋租赁合同》约定履行。人行道真支行于2018年8月13日通过张贴通知的方式向道真金色幼儿园、黄伶俐告知双方的租赁合同于2019年3月租期满后不再续租，不再续租的理由是上级文件明确不得对外出租，结合双方2011年2月24日签订的《房屋租赁合同》第五条约定“另若因国家征用和甲方上级行收回租赁办公楼，甲方有权解除合同，收回办公楼，甲方不赔偿乙方的任何损失”内容，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，人行道真支行已经向履行了不再续租的通知义务，故人行道真支行主张解除与黄伶俐的房屋租赁合同的诉讼请求，原审法院予以支持；人行道真支行的通知上明确了不再续租房屋的时间为2019年3月，黄伶俐向人行道真支行支付的2018至2019年的租金期满时间为2019年3月9日，道真金色幼儿园、黄伶俐于2019年3月5日支付的60,000元房租，人行道真支行于同年3月7日予以退还，故双方的房屋租赁合同的解除时间为2019年3月9日。合同解除后，黄伶俐继续在使用人行道真支行的楼房，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，人行道真支行要求道真金色幼儿园、黄伶俐返还楼房并支付使用费的诉讼请求予以支持。道真金色幼儿园是黄伶俐开办的幼儿园，也是人行道真支行楼房的实际占有人，解除人行道真支行与黄伶俐的房屋租赁合同后，黄伶俐应当将开办的幼儿园搬离的楼房，道真金色幼儿园也是搬离人行道真支行楼房的主体，故应共同完成返还人行道真支行房屋的义务。人行道真支行主张的使用费，因双方未对租赁期满后房屋使用费作约定，可参照2012年约定的房租60,000元/年（按月折算后5,000元/月）的标准计算，起止期限为合同解除之次日（2019年3月10日）至返还房屋之日止。人行道真支行请求道真金色幼儿园、黄伶俐支付律师代理费的诉讼请求，因经通知及送达律师函后仍不返还人行道真支行的房屋，在律师函中明确逾期还房道真金色幼儿园、黄伶俐应承担的损失，本案中20,000元的代理费，尚算合理，予以支持。人行道真支行与道真金色幼儿园、黄伶俐之间的房屋租赁合同口头约定了租赁期限为20年，现并未到期，人行道真支行无解除合同的理由，不应当解除，及人行道真支行起诉至法院造成道真金色幼儿园、黄伶俐生源流失保育费、参与诉讼的代理费、鉴定费用和建设幼儿园的投入资金等损失应由人行道真支行承担赔偿责任的辩称意见，因道真金色幼儿园、黄伶俐未在本案中提出反诉，也未提供能够证明人行道真支行违反合同约定应承担赔偿责任的证据，故不予采纳。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告中国人民银行道真仡佬族苗族自治县支行与被告黄伶俐之间的房屋租赁合同于2019年3月9日解除。被告黄伶俐、道真仡佬族苗族自治县金色童年幼儿园于本判决生效之日起十日返还原告中国人民银行道真仡佬族苗族自治县支行位于玉溪镇××社区××星组办公楼（不动产权证号：黔（2018）道真县不动产权第0002092号）；二、被告黄伶俐于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民银行道真仡佬族苗族自治县支行办公楼使用费（按5,000元/月自2019年3月10日起至被告黄伶俐、道真仡佬族苗族自治县金色童年幼儿园返还原告办公楼之日止）；三、被告黄伶俐、道真仡佬族苗族自治县金色童年幼儿园于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民银行道真仡佬族苗族自治县支行代理费20,000元。案件受理费减半收取240元，由被告黄伶俐负担。本院二审期间，道真金色幼儿园、黄伶俐的代理人向本院申请调查令，请求调查位于道××自治县玉溪镇××、××自治县××镇河滨路××号两处房屋产权情况及租赁情况。因申请调查令的调查内容与本案房屋租赁合同纠纷不具关联性，故本院未予以准许。双方当事人围绕本案争议焦点，于二审中分别出示了以下新证据。道真金色幼儿园、黄伶俐向法庭提交的证据为：1、2012年3月7日签订的《房屋租赁合同》复印件一份，其中显示约定租赁时间自2012年3月10日至2013年3月9日，以证明双方存在租赁合同关系的事实；2、《道真县不动产权情况记载》及位于道××自治县玉溪镇××栋房屋现场照片两张，以证明人行道真支行仍将其所有的办公楼对外出租的事实。人行道真支行提交的证据为：1、紧急报告及道真县人民政府函件，以证明上诉人占用被上诉人办公楼的事实；2、增值税发票1张，以证明被上诉人因本案二审产生代理费8,000元，应由上诉人负担。人行道真支行针对道真金色幼儿园、黄伶俐出示的证据质证称：第一组证据系复印件，真实性无法核实；对第二组证据的真实性和合法性不持异议，虽记载的房屋属于被上诉人所有，但涉及被上诉人与案外人之间的租赁合同关系，与本案并无关联，不能达到上诉人的证明目的。道真金色幼儿园、黄伶俐对人行道真支行出示的证据质证称：对第一组证据的真实性予以认可，但对合法性、关联性不予认可；第二组证据是新增的诉请，不属于二审受理范围。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合双方当事人二审诉辩主张，本案二审争议焦点为以下两点：一、人行道真支行能否行使随时解除权解除涉案租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条和第二百三十六之规定，租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，书面租赁合同约定的租赁期届满后，在未续签租赁合同的情况下，道真金色幼儿园、黄伶俐继续使用涉案租赁房屋并支付租金至2019年3月9日止的事实，双方当事人均无异议，道真金色幼儿园、黄伶俐和人行道真支行之间就涉案房屋的租赁建立了不定期租赁合同关系,人行道真支行因此享有随时解除合同的权利。人行道真支行于2018年8月13日在租赁房屋张贴了解除租赁关系的通知，告知道真金色幼儿园、黄伶俐在2019年3月9日租赁期限届满后不再续租，已给予道真金色幼儿园、黄伶俐合理期限进行搬迁，道真金色幼儿园、黄伶俐于2019年3月5日续付的下一年租赁费，人行道真支行也于当月7日原路退还。一审法院确认人行道真支行与道真金色幼儿园和黄伶俐的租赁关系于2019年3月9日解除并无不当,本院予以维持。道真金色幼儿园、黄伶俐认为人行道真支行主张解除租赁关系的条件不成立，且人行道真支行未提前告知的抗辩理由，与本院查明事实不符，本院不予采纳。道真金色幼儿园、黄伶俐虽上诉提出人行道真支行违约,应赔偿其合理损失的主张,但在一、二审中并未举证证明人行道真支行存在违约行为，故其诉请理据不充分,本院亦不予支持。二、道真金色幼儿园、黄伶俐应否承担人行道真支行的律师费。经查，人行道真支行与道真金色幼儿园、黄伶俐之间并未约定承担律师费的违约责任，虽人行道真支行为本案诉讼产生了律师费，但该项费用非因道真金色幼儿园、黄伶俐的违约行为而必然产生的费用，鉴于涉案合同中并无明确约定,对于人行道真支行主张由道真金色幼儿园、黄伶俐承担其律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，黄伶俐、道真仡佬族苗族自治县金色童年幼儿园的部分上诉请求成立，应予以相应支持。本案一审判决认定部分事实有误，影响案件公正处理，应予纠正。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2019）黔0325民初1883号民事判决第一、二项，即维持“一、原告中国人民银行道真仡佬族苗族自治县支行与被告黄伶俐之间的房屋租赁合同于2019年3月9日解除。被告黄伶俐、道真仡佬族苗族自治县金色童年幼儿园于本判决生效之日起十日内返还原告中国人民银行道真仡佬族苗族自治县支行位于玉溪镇××社区××星组办公楼（不动产权证号：黔（2018）道真县不动产权第0002092号）；二、被告黄伶俐于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民银行道真仡佬族苗族自治县支行办公楼使用费（按5,000元/月自2019年3月10日起至被告黄伶俐、道真仡佬族苗族自治县金色童年幼儿园返还原告办公楼之日止）；”二、撤销贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2019）黔0325民初1883号民事判决第三项，即撤销“三、被告黄伶俐、道真仡佬族苗族自治县金色童年幼儿园于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民银行道真仡佬族苗族自治县支行代理费20,000元”；三、驳回中国人民银行道真仡佬族苗族自治县支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取240元，由被告黄伶俐负担；二审案件受理费480元，由黄伶俐负担360元、中国人民银行道真仡佬族苗族自治县支行负担120元。本判决为终审判决。审判长  吴雨审判员  张睿审判员  何亮二〇二〇年一月二十一日法官助理蓝可昕书记员夏同英