天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7027号上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市人人乐商业有限公司，住所地天津市河东区津塘路59号增1号。法定代表人：徐志强，执行董事。委托诉讼代理人：李婉欣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁战胜，天津崇中律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市地下铁道集团有限公司，住所天津市西青区学府中路88号学府工业区管委会办公楼。法定代表人：张兴彦，董事长。委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。上诉人天津市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）因与被上诉人天津市地下铁道集团有限公司（以下简称地铁集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2018）津0104民初13644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人人人乐公司的委托诉讼代理人李婉欣、袁战胜，被上诉人地铁集团的委托诉讼代理人安好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。人人乐公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人无需支付被上诉人场地占用费8244389.26元、热能损耗补偿费601920元；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人依据《房产租赁合同》第12.5条的约定解除合同系行使约定解除权，一审法院认定解除行为系单方解除合同，并据此判令上诉人按照合同第11.4条支付场地占用费属于事实认定错误；2．热能损耗费的主张没有事实和法律依据，不应得到支持，一审法院酌情判决上诉人承担601920元热能损耗费属于事实认定不清。地铁集团辩称，上诉人在本合同项下的解约属于违约解约，且其在长达近两年的时间里未将诉争房产撤场交还被上诉人，给被上诉人造成巨大损失；本案涉案的能耗费用属于上诉人经营需要所消耗的能源费用，依约应当由上诉人自行承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉。地铁集团向一审法院起诉请求：1．判令人人乐公司支付地铁集团自2014年12月23日起至2016年7月11日止的场地占用费9244389.26元及按照中国人民银行同期贷款利率支付地铁集团自2016年7月19日起至人人乐公司实际给付之日止的利息；2．判令人人乐公司支付地铁集团欠缴的租赁场地热能损耗费1203840元；3．本案诉讼费91199元、律师费224421元由人人乐公司承担。人人乐公司向一审法院提起反诉请求：判令地铁集团返还人人乐公司履约保证金1000000元及按照中国人民银行同期贷款利率支付人人乐公司自2014年12月23日起至地铁集团实际给付之日止的利息。一审法院认定事实：2008年10月11日，以天津市地下铁道总公司为甲方、人人乐公司为乙方双方签订了编号为TJRRL-010的《房产租赁合同》，约定：甲方将租赁房产出租给乙方用于开设大型综合性超级市场，且乙方无需另行征得甲方同意，有权在租赁期限内将不超过租赁面积百分之四十的租赁房产转租给乙方的商业合作伙伴；租赁房产按照建筑面积计收租金，建筑面积为13043.23平方米；租赁期限为二十年，租赁期限起始日为租赁房产的交付日，交付日预定为甲方收到乙方定金后的第一个工作日，租赁期限预计自2008年10月18日起至2028年10月17日止，租赁期起算日起的连续十二个月为一个合同年；免租期为六个月，起始日为租赁房产正式交付之日；租金标准按照建筑面积计算为每日每平方米1.2元，租金前三年不递增，从第四年开始，每年递增一次，每次递增幅度为1%；乙方在合同签订后7日内向甲方支付1000000元定金，租赁房产交付后，定金转为履约保证金，用于担保乙方履行合同项下的各项义务，合同期限届满或合同根据其条款提前终止时，乙方应按本合同第十一条的约定交还物业，甲方于接收交还物业后的7日内，在提取乙方于本合同项下应交费用后，将履行保证金无息退还乙方；租赁房产、地下负一层停车场、负二层停车场在租赁期间所消耗的水、电、热，按独立安装的计量仪表和政府相关部门核准的计费标准由乙方自行承担，其他因乙方经营需要所消耗的能源费用亦由乙方自行承担。合同11.1条同时约定：本合同如提前终止履行、解除或届满时，乙方应将租赁房产及地下负一层停车场、负二层停车场、装卸区等配套房产、场地以清洁良好的状态交给甲方。合同11.4条约定：本合同非因租赁期限届满而提前终止的，乙方在本合同终止日期后一个月（30天）内拆除、取回其所有设施设备物品。如乙方未在上述期限内拆除取回其物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，其遗留物归甲方所有。但在乙方撤场期间，甲方不得收取乙方租金及其他相关费用。如是乙方单方面原因需要提前终止合同，则乙方撤场期间的租金仍按照该合同年的租金据实计算。合同12.1条第二款约定：若乙方无合同依据拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，滞纳金标准为拖欠租金的万分之五；若乙方拖欠超过三个月，则甲方有权选择提前终止本合同。合同12.5条约定：自租赁期起算日起满三年后，若乙方利用租赁房产开设的超级市场经营出现持续十二个月亏损，乙方应提前3个月书面通知甲方，甲方同意乙方在赔偿总额为该合同年三个月的租金作为违约金的前提下，可以解除本租赁合同及其相关附属文件。合同附件五约定：2014年10月18日至2015年10月17日期间租赁房产租金为每日每平方米1.25元。2014年9月22日，人人乐公司向地铁集团发出《解除租赁合同》通知，以自2009年1月开业以来连年亏损为由要求与地铁集团按照《房产租赁合同》第12.5条的约定自2014年9月13日起解除《房产租赁合同》。2015年9月30日，人人乐公司与地铁集团签订《补充协议书》，约定：依据《房产租赁合同》第12.5条的约定双方确认2014年12月22日为《房产租赁合同》正式终止之日，合同终止前三个月的租金1471510.59元由人人乐公司据实结算；依据《房产租赁合同》第12.5条的约定，人人乐公司应支付地铁集团合同正式终止当月租金三倍的费用1471510.59元作为解除租赁合同违约金；鉴于人人乐公司仍未依《房产租赁合同》第11条之约定向地铁集团移交租赁房产，对于人人乐公司撤场期间的租金及由此产生的违约金，根据人人乐公司的实际撤场时间按照合同相关条款约定另行处理。2016年7月19日，人人乐公司与地铁集团签订《＜房产租赁合同＞补充协议（二）》，约定：双方确定2016年7月12日为租赁房产移交日期，自该时点起地铁集团不再向人人乐公司计收房租等一切费用，该移交日前的费用争议双方另行协商解决，地铁集团保留追讨人人乐公司欠缴撤场至移交日前租金的权利及其他合同权利。上述补充协议（二）同时对人人乐公司负责维修的缺失、损坏设备的维修费用及人人乐公司负责维修的设备的维修期限进行了约定。另查，地铁集团向一审法院提交天津市津安热电有限公司南开供热管理处第一供热管理所出具的《说明》一份，上书：“按照天津市城乡建设和交通委员会、天津市发展和改革委员，建公用［2010］1195号文件规定，‘恢复供热前用热户如有欠费应予以补齐’。翔宇地下商城用户，报停期间每年需缴纳热能损耗补偿费，标准为以面积计费方式计算的供热采暖费的20%。现如用户申请恢复用热，需缴纳历年热能损耗补偿费。”《说明》同时陈述2010年度至2018年度每年应缴热能损耗补偿费200640元，共计应缴热能损耗补偿费1605120元。地铁集团同时自述2018年3月已将租赁房产转租案外人，并缴纳热能损耗补偿费802560元。一审庭审中，地铁集团为证明人人乐公司应承担热能损耗补偿费向一审法院提交加盖人人乐公司公章的报停申请一份。再查，地铁集团为证明律师费用向一审法院提交《委托代理协议》及未结算案件一览表，显示人人乐公司律师费用为205421元。地铁集团同时自述律师费用尚未实际支付。又查，2008年7月18日，经原天津市工商行政管理局核准，天津市地下铁道总公司更名为“天津市地下铁道集团有限公司”。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行各自的权利义务。地铁集团与人人乐公司签订的《房产租赁合同》、《补充协议书》、《＜房产租赁协议＞补充协议（二）》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。依据法律规定，合同双方当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。地铁集团与人人乐公司签订的《房产租赁合同》第12.5条的约定即为合同的约定解除，该条约定赋予人人乐公司因自身原因连续亏损十二月的情况下，可以向地铁集团支付一定数额违约金作为解除合同条件的权利，也即该条约定属于因人人乐公司单方原因终止双方签订的《房产租赁合同》。依据双方签订的《房产租赁合同》第11.4条的约定，地铁集团有权要求人人乐公司按照合同约定的租金标准支付合同解除后至实际返还租赁房屋之日止的场地占用费。人人乐公司与地铁集团签订的《补充协议书》及《＜房产租赁协议＞补充协议（二）》确定《房产租赁合同》的终止时间为2014年12月22日，租赁房产实际返还时间为2016年7月12日，故地铁集团要求人人乐公司按照《房产租赁合同》租金标准支付2014年12月23日至2016年7月11日期间的场地占用费9244389.26元，符合相关法律规定。地铁集团于庭审中确认收取了人人乐公司的履约保证金1000000元，依据双方签订的《房产租赁合同》之约定，该履约保证金返还前可用于提取人人乐公司于合同项下应交费用，故对人人乐公司要求返还履约保证金并支付相应利息的反诉请求，一审法院不予支持。综上，人人乐公司应支付地铁集团2014年12月23日至2016年7月11日期间场地占用费8244389.26元。至于人人乐公司抗辩的诉讼时效问题，因双方签订的《＜房产租赁协议＞补充协议（二）》签订日期为2016年7月19日，其上约定2016年7月12日租赁房产移交日前的费用争议双方另行协商解决，地铁集团保留追究人人乐公司欠缴撤场至移交日前租金的权利，故人人乐公司主张地铁集团起诉前未向其主张过撤场期间费用，缺乏事实及法律依据，依据《中华人民共和国民法总则》的规定，地铁集团的该项诉讼请求并未超过诉讼时效，故对人人乐公司的该项抗辩，一审法院不予采信。关于地铁集团主张的利息问题。因无合同约定且人人乐公司向其支付的场地占用费已足以弥补其损失，故对地铁集团主张的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于地铁集团主张的热能损耗补偿费问题。双方签订的《房产租赁合同》中明确约定租赁期间所消耗的水、电、热，按独立安装的计量仪表和政府相关部门核准的计费标准由人人乐公司自行承担，其他因人人乐公司经营需要所消耗的能源费用亦由其自行承担，现地铁集团提供的由天津市津安热电有限公司南开供热管理处第一供热管理所出具的《说明》能够证明租赁房产于租赁期间及《房产租赁合同》终止后至实际返还租赁房产之日止产生了热能损耗补偿费，而上述《说明》亦显示2010年度至2016年度应缴热能损耗补偿费为1203840元，结合地铁集团已实际缴纳的热能损耗补偿费，一审法院酌定人人乐公司应支付地铁集团热能损耗补偿费601920元。关于地铁集团主张的律师费问题。因该费用并未实际发生，故对地铁集团的该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、判决生效之日起十五日内，天津市人人乐商业有限公司支付天津市地下铁道集团有限公司2014年12月23日至2016年7月11日期间场地占用费8244389.26元；二、判决生效之日起十五日内，天津市人人乐商业有限公司支付天津市地下铁道集团有限公司热能损耗补偿费601920元；三、驳回天津市地下铁道集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回天津市人人乐商业有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费91199元，由天津市地下铁道集团有限公司负担21432元，由天津市人人乐商业有限公司负担69767元；反诉案件受理费15672元，由天津市人人乐商业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案上诉人与被上诉人签订的《房产租赁合同》及相关补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约享有权利，履行义务。《房产租赁合同》约定人人乐公司单方面原因需要提前终止合同，则人人乐公司撤场期间的租金仍按照该合同年的租金据实计算及人人乐公司经营持续十二个月亏损，其可以支付三个月租金作为违约金后，解除租赁合同。《补充协议书》约定双方确认2014年12月22日为《房产租赁合同》正式终止之日，且鉴于人人乐公司仍未依《房产租赁合同》第11条约定向地铁集团移交租赁房产，对于人人乐公司撤场期间的租金及由此产生的违约金，根据人人乐公司的实际撤场时间按照合同相关条款约定另行处理。《＜房产租赁协议＞补充协议（二）》约定双方确认2016年7月12日为租赁房产移交日期，自该时点起地铁集团不再向人人乐公司计收房租等一切费用，该移交日前的费用争议双方另行协商解决，地铁集团保留追讨人人乐公司欠缴撤场至移交日前租金的权利及其他合同权利。综合以上合同约定内容，一审法院认定人人乐公司解除租赁合同系因其单方原因解除合同并无不当，人人乐公司应按照上述合同约定支付地铁集团2014年12月23日至2016年7月11日期间的场地占用费。人人乐公司在占有使用涉案房产期间因未使用供热而产生热能损耗补偿费，一审法院酌情判令人人乐公司支付地铁集团部分热能损耗补偿费并无不妥，本院予以确认。综上所述，人人乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73724.16元，由天津市人人乐商业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇二〇年一月十四日法官助理梁菁菁书记员陈瑾附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……