北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初24210号原告：路民，男，1970年1月3日出生，汉族，北京大兴环卫服务中心职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：路军（系路民之兄），男，1963年4月15日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：北京京创投资有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇观音寺南口建材城东配楼四-五层。法定代表人：刘建红，董事长。委托诉讼代理人：汪金婷，北京市安理律师事务所律师。被告：北京住总集团有限责任公司，住所地北京市朝阳区慧忠里320号。法定代表人：王宝申，董事长。委托诉讼代理人：崔勇，男，1980年2月2日出生，汉族，该公司法务管理，住北京市丰台区。被告：北京天河众兴物业管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇政府东配楼102室。法定代表人：陈雪芬，总经理。委托诉讼代理人：侯松瑞，男，汉族，1959年2月13日出生，该公司员工，住北京市大兴区。被告：鼎大物业顾问（天津）有限公司北京分公司，住所地北京市大兴区枣园巷2号院3号楼1层至2层。法定代表人：崔星旺，经理。委托诉讼代理人：石广宁，男，汉族，1973年10月25日出生，该公司员工，住北京市大兴区。原告路民与被告北京京创投资有限公司（以下简称：京创投资公司）、北京住总集团有限责任公司（以下简称：住总集团公司）、北京天河众兴物业管理有限公司（以下简称：天河众兴物业）、鼎大物业顾问（天津）有限公司北京分公司（以下简称：鼎大物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告路民、被告京创投资公司、被告住总集团公司、被告天河众兴物业、被告鼎大物业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路民向本院提出诉讼请求：1.判定四被告赔偿修复北京市大兴区枣园巷1号院7号楼一单元1604室屋顶重新做防水的人工费和材料费共计7368元；2.判定四被告承担因楼房屋顶漏雨造成的北京市大兴区枣园巷1号院7号楼一单元1604室室内维修费用12320元；3.判定四被告赔偿因北京市大兴区枣园巷1号院7号楼一单元1604室屋顶漏雨，造成室内维修期间的间接损失（因室内维修期间需要路民搬家外出租房的两个月房租，每月4500元，共计9000元的租金），还有因房屋漏雨给老人造成无法居住，不能正常生活所造成的精神损失费5000元。以上三项请求损失费总计33688元。4.判令全部被告承担诉讼费用。事实和理由：2011年6月5日，路民入住北京市大兴区枣园巷1号院7号楼一单元1604室，在与开发商约定的质量保证书的内容中对漏雨方面的保修期限是5年，期间多次发生漏雨现象，多次报修，有时就给简单打打胶，有时登记上让等待，但都没有从根本上解决问题，大雨后还是漏。后路民多次联系物业，物业称开发商答复已经过了保修期，这时路民多次拨打12345投诉热线电话，最后也一直没有给解决，只是让和物业沟通自行解决，再次找到物业后才知道原物业已退场，换了新的物业公司即鼎大物业，鼎大物业在2018年雨季到来之前已为房屋屋顶做了防水，并对室内进行了维修，至今防水效果挺好，但因路民已缴纳了维修费用，为追讨所付出的维修费用，故起诉至法院。京创投资公司答辩称，不同意路民的诉讼请求。一是涉案房屋屋顶防水质保期已过，我公司无需承担责任，即使房屋屋顶漏水发生在质保期内，亦已过诉讼时效，应驳回路民全部诉讼请求；二是路民提出的诉讼请求无事实及法律依据；三是在质保期内即使涉案房屋有质量问题，亦应由施工单位住总集团公司或天河众兴物业承担责任。住总集团公司答辩称，不同意路民的诉讼请求。一是我公司与路民没有合同关系，不应承担连带责任；二是我公司与京创投资公司合同义务已履行完毕，并没有违约之处，不应承担赔偿责任；三是路民的诉讼请求已超过诉讼时效。天河众兴物业答辩称，路民房屋漏雨到我方报修，我方按照正常程序给驻场的施工方维修，我方不负责维修，物业公司没有专业的队伍，路民说有5年保修期，保修期应当由驻场施工方维修。另，我方与鼎大物业交接的时候，说的是现状交接，小区当时是什么状况就是什么状况，包括遗留问题，所以我公司不负责赔偿。鼎大物业答辩称，路民房屋漏雨不在我方管理的范围内，我方是2017年5月15日正式接管的，路民报修漏水时间在我方接管之前。经审理查明：2008年10月16日，京创投资公司（发包方）与住总集团公司（承包方）签订《建设工程施工合同》，合同第八条约定承包人向发包人承诺按照合同约定进行施工、竣工并在质量保修期内承担工程质量保修责任。合同落款处有京创投资公司与住总集团公司签章。2011年4月8日，京创投资公司（建设单位）、北京正远监理咨询有限公司（监理单位）、住总集团公司（施工单位）以及北京市建筑设计研究院（设计单位）签订《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，显示工程名称为轨道交通大兴线枣园站回迁住宅N6#楼，验收结论为合格。2011年6月15日，路民就涉案房屋即北京市大兴区枣园尚城小区N6号楼1单元1604室（小区名称及房号最终以公安行政管理部门审核的为准）办理了入住手续。2013年9月18日，京创投资公司（甲方）与天河众兴物业（乙方）签订《枣园巷1号院、2号院住宅楼后期办理入住房源延长维修、质保期协议》。协议落款处有京创投资公司与天河众兴物业签章。2016年4月7日，住总集团公司（移交单位）与天河众兴物业（接收单位）签订《轨道交通大兴线枣园站回迁安置房项目N-2标段工程保修期满暨工程维修管理移交说明书》，上载明N-2标段工程：即N1#-N6#楼、部分南区车库，于2011年4月7日经四方验收合格。第四段载明：截止到2016年4月7日，北京住总保修的屋面、地下室以及未经改装的卫生间等防水工程的5年保修期已满。经北京住总与天河众兴现场联合查验后，双方一致认为满足国家、北京市相关法律法规以及有关合同文件规定的保修服务要求，且没有遗留问题。第五段载明：经双方协商一致，N-2标段的工程自该说明签署之日起，北京住总不再承担保修责任。该标段的工程以后的维修管理工作均由该安置房小区的物业服务单位承担。说明书落款处有住总集团公司与天河众兴物业签章。2016年8月29日，路民（买受人）与京创投资公司（出卖人）签订《拆迁安置房买卖合同》，约定路民自愿购买北京市大兴区枣园尚城小区N6号楼1单元1604室（小区名称及房号最终以公安行政管理部门审核的为准）,出卖人应当于2011年5月31日起40日内向买受人交付该房屋（该房屋是以预计2011年1月25日完成全部拆迁，并具备安置房开工条件为前提确定的，如遇拆迁工程不能在预计时间内全部完成，交房时间则相应顺延，并且双方皆不视为逾期，出卖人不承担逾期交房责任）。2017年11月，天河众兴物业（甲方）与鼎大物业（乙方）签订《物业交接协议》，载明天河众兴物业原为枣园尚城小区的物业服务企业，合同已于2017年5月14日到期，经业主共同决定，鼎大物业于2017年5月15日被选聘为枣园尚城小区的物业服务企业。落款处有天河众兴物业与鼎大物业签章。庭审中，鼎大物业提交了双方的枣园尚城物业交接记录，显示移交方为天河众兴物业，接收方为鼎大物业，物业交接记录中并未涉及业主报修记录的内容。天河众兴物业称真实性认可，确实没有关于报修记录一项。庭审中，路民提交了涉案房屋现场照片，用以证明漏水后的房屋现状；装修协议书（协议书落款处没有签章），用以证明将来装修的预计花费；房屋租赁合同，用以证明因房屋室内维修不能居住，外出租房产生的费用，其中合同第二条显示租期从2019年6月20日起到2019年9月10日止；鼎大物业出具的证明，上载2018年鼎大物业对涉案房屋房顶进行维修，维修费用为7368元；楼顶照片，用以证明在鼎大物业维修之前天河众兴物业维修过。经法庭询问，路民称2014年的时候房屋就漏雨了，我是顶楼，所有的房间除了厨房都漏了。当时发现漏雨就报原物业维修了，物业过来修了，当时漏的不厉害，2015年、2016年又漏了，老物业看了但没修，因为他们说内部要沟通，一直等着，过了雨季，就不漏了。但到了下一年雨季又漏了，2017年漏的时候，在6月报的修，当时没有修，在2018年起诉了新物业，新物业在2018年雨季之前给维修了，维修费用7368元是新物业垫付的，第一项诉讼请求7368元，指的就是这项费用，新物业一直找我要钱，目前我没有给，第二项诉讼请求是预付的，就给了定金1000元，目前屋内还没有维修，现场还在。庭审中，鼎大物业员工崔丽娜称，2017年6月份路民因漏水问题报修过，因我方刚接手，事情太多，另路民报修不属于我方保修的范围，2018年3月21日我方对涉案房屋进行了维修，维修费确实花费了7368元。钱是我方垫付的，路民没有给我方，我方一直在找他要，回头还会找他要。当时确实是去现场看了，漏的挺严重的，每个屋都漏了，我方核实确实漏雨，所以才维修的。另外，路民找了居委会和街道，打了市长热线，我方很重视。当时我方维修的时候发现屋顶确实有以前维修的痕迹。庭审中，天河众兴物业称，路民第一次找我方维修的时间记不清了，肯定是找过，我方再找驻场施工方，而且在五年保质期内，从他们入住开始，应该是2011年6月份。本院认为：公民的合法民事权益受法律保护。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，从《轨道交通大兴线枣园站回迁安置房项目N-2标段工程保修期满暨工程维修管理移交说明书》可以看出，住总集团公司与天河众兴物业就维修管理做了移交，其中双方一致认为满足国家、北京市相关法律法规以及有关合同文件规定的保修服务要求，且没有遗留问题。故无论路民因房屋房顶漏水报修是否在5年保修期内，住总集团公司都不承担责任。结合路民、天河众兴物业及鼎大物业的陈述，可以确定涉案房屋房顶漏雨报修发生在天河众兴物业管理期间内，天河众兴物业未提交业主报修记录，故本院对路民所述漏水及报修发生在五年保修期内予以采信。天河众兴物业有维修管理责任，路民报修后天河众兴物业应当处理而未处理。后天河众兴物业与鼎大物业进行了交接，从物业交接记录可以看出，记录中并未涉及业主报修一项，天河众兴物业称新老物业交接包括了遗留问题，无证据支持，本院不予采信。虽然涉案房屋房顶在2018年由鼎大物业进行了维修，但因此产生的维修费用，仍应由天河众兴物业承担。关于路民主张因涉案房屋房顶漏雨造成室内维修费的诉讼请求，因装修费用尚未实际发生，本院不予支持，可待实际装修后另行主张。关于路民主张房屋室内维修期间在外租房损失的诉讼请求，因本院2019年11月29日庭前问话中，路民表示目前屋内还没有维修，故不存在维修期间在外租房损失，该项诉讼请求本院不予支持。关于路民主张老人因无法居住，不能正常生活所造成的精神损失费的诉讼请求，无法律及事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，被告北京天河众兴物业管理有限公司赔偿原告路民维修费7368元；二、驳回原告路民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费321元，由原告路民负担251元（已交纳），由被告北京天河众兴物业管理有限公司负担70元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 祁广燕二〇二〇年一月十七日法官助理 孟 洋书 记 员 赵宝维