贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初9397号原告：贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司，住所地贵州省兴义市桔山城市中心区会展中心一楼。法定代表人：李从禹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：翟晶晶，贵州心达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，贵州心达律师事务所律师。被告：罗明子，女，1995年9月9日出生，布依族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：徐金丽，贵州天翊律师事务所律师。原告贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司（以下简称梦乐城公司）与被告罗明子租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梦乐城公司的委托诉讼代理人翟晶晶、被告罗明子及其委托诉讼代理人徐金丽到庭参加诉讼。庭后双方当事人申请庭外和解，和解期限届满后，双方未达成调解协议。本案现已审理终结。原告梦乐城公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除梦乐城公司与罗明子签订的《租赁合同》；2、判决罗明子向梦乐城公司支付经截止至2019年7月12日电费(含综合服务费)14109元；并以所欠电费14109元为基数，按2%/月支付自2018年10月25日起至实际支付完毕之日止的滞纳金；3、判决罗明子向梦乐城公司支付从2019年7月13日起至2019年7月18日止的租金1778.7元、商业管理费762.3元,并以租金及商业管理费之和2541元为基数按照2%/月支付从2019年7月18日起至实际支付完毕之日止的滞纳金；4、判决罗明子支付相当于六个月租金及商业管理费之和的违约金76230元；5、本案诉讼费由罗明子承担。事实及理由：梦乐城公司与罗明子于2018年9月11日签订了《租赁合同》,约定由罗明子承租坐落于贵州省兴义市金州体育A1地块7区4楼7-4-4商铺，租赁期为5年，用于经营咖啡，双方在租赁合同中就租赁面积、租金、免租期及租赁期间的各项费用均进行了详尽的约定，并于该合同第12.2条约定，若罗明子逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的、连续十日未正常经营、未征得梦乐城公司书面同意，罗明子在约定的租赁期限内中途退租或要求解除本合同的，梦乐城公司有权解除本合同，并不予退还罗明子已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用，同时有权要求罗明子支付给梦乐城公司相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，于该合同第10.1条中约定，罗明子逾期支付任意一项费用的，需向梦乐城公司每天支付欠款的0.5%滞纳金。梦乐城公司自愿调整为按月2%计算滞纳金。合同第24.5条合同首部约定的地址等作为法律文书及争议解决时人民法院或仲裁机构的法律文书送达地址，人民法院向任何合同一方当事人的上述地址送达的，视为有效送达。《租赁合同》签订后，罗明子仅预交200元电费后就一直拖欠至今，并于2019年6月10日起违反合同约定停止营业至今，于2019年7月11日将商铺物品搬离。罗明子违约行为已经严重损害了梦乐城公司方的合法权益，故梦乐城公司依据《租赁合同》第十四条关于管辖权的约定，向合同甲方即梦乐城公司所在地的人民法院提起诉讼，为此，特向贵院提起诉讼，望人民法院依法判如所诉。被告罗明子辩称，罗明子同意解除《租赁合同》；请求人民法院依法驳回梦乐城公司对罗明子的部分不合理诉讼请求；诉讼费由梦乐城公司自行承担。一、罗明子从未拖欠梦乐城公司租金及商业管理费，正如梦乐城公司所述，罗明子与梦乐城公司于2018年9月11日签订《租赁合同》，约定罗明子向梦乐城公司租赁位于兴义市金州体育A1地块7区4楼7-4-4商铺，建筑面积为363㎡，租金为每月24.5元/月/㎡，商业管理费10.5元/月/㎡，即每月租金8893.5元，商业管理费3811.5元，合同同时约定免租期为2018年10月15日起至2019年4月12日止。合同签订后，罗明子分别于2018年9月14日支付梦乐城公司合同保证金13000元，预付三个月租金及商业管理费38115元；于2018年10月25日支付电费200元，水、电卡押金100元，装修保证金10000元，装修期物管费5445元；以上共计66860元。依据合同约定，从2019年4月12日开始计算商铺租金至罗明子2019年7月5日发函要求解除合同，罗明子于2018年7月11日搬离该商铺，共3个月，罗明子已于2018年9月14日全部交清。相反，梦乐城公司应退还罗明子所交合同保证金及装修保证金共计23000元。二、梦乐城公司于2019年6月12日对罗明子的商铺断电后，罗明子因无法经营暂停营业，电费只能计算至2019年6月12日，对于2019年6月12日止2019年7月12日新增的电费罗明子不予认可，且电费应以电表实际计量的用电度数及供电局统一收费标准为准，梦乐城公司所述欠付电费中含综合服务费8261元，该综合服务费在合同中并未约定，且梦乐城公司在收取罗明子商业管理费后又以其他名义收取综合服务费明显系重复收费，罗明子及其余商铺店主也曾联名向供电局及工商局反映过该情况。三、罗明子并未违约，不存在支付违约金的问题，如前所述，罗明子自合同签订后就一次性支付租金及商业管理费38115元，其余各项保证金等也均按时交清，仅就电费及综合服务费问题与梦乐城公司协商不成未及时支付，但梦乐城公司所述综合服务费问题在合同中并未约定，梦乐城公司在签订合同后要求罗明子支付该新增费用，且在梦乐城公司租期内对罗明子的店铺断水断电，致使罗明子无法经营而暂停营业，梦乐城公司还存在迟延通知商铺装修图纸设计目录，以及梦乐城公司交付商铺不合格，商铺内外露的排烟井增加了装修成本及难度，影响了罗明子的装修进度，该情况梦乐城公司工作人员称已与领导协商好，让罗明子提交申请后给予罗明子延长一个月免租期，但与罗明子对接的工作人员离职后，梦乐城公司工作人员互相推诿拒不认可该事实。梦乐城公司的上述种种行为明显违反了合同约定，罗明子将另案起诉要求梦乐城公司支付违约金、退还保证金及承担罗明子的装修损失。本案经本院审理认定事实如下：2018年9月11日，梦乐城公司（甲方）与罗明子（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于兴义市金州体育城A1地块7区4楼7-4-4商铺出租给乙方，用于经营咖啡。甲、乙双方同意该房屋用于计算租金、商业管理费及其他费用的建筑面积为363平方米。租赁期限为五年，即2018年10月15日至2023年10月14日，乙方免租期（含装修期）为2018年10月15日至2019年4月12日，免租含装修期间乙方应缴纳物管费5元/月/平方米。乙方于本合同签订之日向甲方交纳经营保证金13000元。租金、商业管理费缴纳方式为：按季度支付，房租费用计算方式：2019年4月13日至2019年10月14日租金为24.5元/月/平方米，商业管理费10.5元/月/平方米。乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，同时，乙方还应支付甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物管费之和的金额作为违约金。该合同第10.1条约定，乙方逾期支付本合同第22条、第23条约定的任何一项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.5%每天向甲方支付滞纳金。逾期支付上述任何款项超过10天的，甲方或甲方指定的物业公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。第23.3.2条约定乙方应向甲方交纳实际用电量每度1.5元的电费。第23.3.5条约定，乙方使用水、电数量的记载以甲方登记为准，乙方可以向甲方查询，但除非乙方能够提出相反证据证明甲方记录有误，否则甲方有权依据自行记载的水电使用数量向乙方收取水电费用，乙方不得就此提出异议。前述合同签订后，罗明子按照合同约定向梦乐城公司交纳了经营保证金13000元，2018年10月26日至2019年1月25日期间的装修物管费5445元，装修保证金10000元，水、电卡押金100元，同时预付了三个月的租金及物管费38115元及预付电费200元。其后，梦乐城公司将房屋交付给罗明子装修并经营使用。罗明子自2018年10月25日预付200元电费后，就未再支付电费。2019年6月9日，梦乐城公司向罗明子发送《欠费催收函》，要求罗明子于2019年6月11日前缴纳截止2019年6月7日欠付电费5886元与综合服务费8039元，合计13925元，以及欠电费产生的滞纳金70元。2019年6月11日，梦乐城公司向罗明子发送《关于停止万湖汇罗明子能源、设施、设备等供应的通知》，告知罗明子因欠付电费，梦乐城公司将于2019年6月12日上午9：00停止能源、设施、设备等供应。2019年7月5日，梦乐城公司向罗明子发送《收铺函》，称罗明子自2019年6月10日起无故停止营业，违反合同约定，梦乐城公司定于2019年7月10日解除合同，要求收回铺面。2019年7月11日，罗明子将物品搬离店铺。2019年7月18日，梦乐城公司向罗明子发送《律师函》，通知罗明子解除《租赁合同》，并要求罗明子支付电费及其他相关费用。另查明，截止2019年7月12日，罗明子租赁铺面期间共产生用电量9539.3度。上述法律事实，有当事人陈述，梦乐城公司提供的《租赁合同》、催收函、通知、律师函，以及罗明子提供的收款收据、收铺函等等证据在卷为据，故作认定。本院认为，梦乐城公司与罗明子签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务，梦乐城公司已经按照合同约定将铺面交付给罗明子使用，罗明子在合同履行过程中拖欠电费，经梦乐城公司多次催收仍不履行给付的义务，罗明子的行为显属违约，其应向梦乐城公司承担支付电费的义务。关于电费的计算问题，双在在合同中明确约定电费按1.5元/度计算，罗明子在租赁期间使用电量9539.3度，共产生电费14309元（9539.3度×1.5元/度），虽然梦乐城公司在催收函中载明的电费附加有综合服务费，但梦乐城主张的电费与综合服务费总数并未超过合同约定的电费标准，因此罗明子应按合同约定的电费计算标准支付梦乐城公司电费，扣除罗明子已支付的电费200元，罗明子还应支付梦乐城公司电费14109元。关于梦乐城公司主张的租金及物管费。首先，双方在合同中约定免租期至2019年4月12日，罗明子已支付2019年4月13日至2019年7月12日期间的租金及物管费。其次，梦乐城公司于2019年7月5日向罗明子发送《收铺函》，要求解除合同及收回店铺，罗明子于2019年7月11日搬离了铺面。综上，罗明子自搬离店铺之时，并未差欠梦乐城公司的租金及物管费，搬离店铺之后，也不应继续支付租金及物业管理费。梦乐城公司主张2019年7月12日至7月18日期间的租金及物管费，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于梦乐城公司主张违约金、滞纳金的问题。案涉合同约定承租人逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，应支付出租人相当于当年六个月的租金和六个月的物管费之和的金额作为违约金。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，合同约定的违约金明显过高，罗明子虽然没有直接主张违约金过高，但其辩称其未违约包含了不承担违约金的主张。故违约金应以梦乐城公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,本院酌情以罗明子应付而未付的电费14109元的15%计算违约金，即2116.35元（14109元×15%）。关于滞纳金问题，双方在合同中既约定滞纳金，又约定违约金，因滞纳金与违约金分别属于两个不同的法律概念，且二者有重叠的地方，梦乐城公司既要求罗明子支付违约金，又要求违约方支付滞纳金，属于重复要求赔偿，因此，对梦乐城公司主张的滞纳金，本院不予支持。另，梦乐城公司要求解除《租赁合同》，罗明子亦表示同意解除，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、解除贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司与罗明子签订的《租赁合同》；二、罗明子于本判决生效之日起十日内支付贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司电费14109元、违约金2116.35元，合计16225.35元。三、驳回贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2186元，减半收取1093元，由贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司承担990元，由罗明子承担103元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  廖应国二〇二〇年一月十四日书记员  张成瑶