江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0902民初4696号原告：盐城市亭湖区顺泰农村小额贷款股份有限公司，住所盐城市亭湖区。法定代表人：成宗琪，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹恒祥，江苏一正律师事务所律师。被告：江苏银豪房地产开发有限公司，住所地在江苏省盐城市。法定代表人：沈德银。委托诉讼代理人：孙俐，江苏涤非律师事务所律师。被告：沈德银，男，1963年8月26日生，住江苏省盐城市亭湖区。原告盐城市亭湖区顺泰农村小额贷款股份有限公司（以下简称顺泰小贷公司）与被告江苏银豪房地产开发有限公司（以下简称银豪房地产公司）、被告沈德银民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈艳红独任审判并于同年8月16日公开开庭进行了审理。后因案件复杂，本案依法适用普通程序并组成合议庭，于同年12月2日公开开庭审理了本案。后原告顺泰小贷公司的委托诉讼代理人尹恒祥，被告江苏银豪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙俐到庭参加诉讼，被告沈德银经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告顺泰小贷公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决确认原告在1485万元本金及利息（详见盐城市亭湖区人民法院（2017)苏0902民初5853号、5855号、5856号、5857号、5859号、5860号民事判决书以及（2017)苏0902民初5861号民事调解书）范围内对被告江苏银豪房地产开发有限公司（以下简称“银豪公司”)所有的大丰市市区.37平方米（大丰房权证大中字第××号大土国用（2010)5788号）、建业路51幢第3室、1室、2室房屋259.65平方米（大丰房权证大中字第××号大土国用（2010)5789号）、**幢房屋M10室、M20室、47幢100室406.58平方米（大丰房权证大中字第××号大土国用（2010)5791、5790、5800号）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。事实和理由:2015年12月至2016年11月，被告银豪房地产公司为了经营周转，安排了一些职工（韩效将、周名旺、陈群等共七人）向原告借款，借款金额共计人民币1485万元，由银豪公司及法定代表人沈德银提供信用担保，后在原告的要求下，被告银豪公司同意将其所有的大丰市市区.37平方米（大丰房权证大中字第××号大土国用（2010)5788号）、建业路51幢第3室、1室、2室房屋259.65平方米（大丰房权证大中字第××号大土国用(2010)5789号）、**幢房屋M10室、M20室、47幢100室期，406.58平方米（大丰房权证大中字第××号大土国用（2010)5791、5790、5800号）等房产抵押给顺泰公司，为上述借款1485万作担保，并愿意办理抵押手续，后为了操作方便，于2016年11月份即以被告银豪房地产公司法定代表人沈德银个人名义签订了1000万元的借款合同、借款借据等文件（金额为1000万的原因，上述房产经过评估价值为1200万元左右，按照85%确定的金额），由银豪房地产公司签订最高额抵押合同，后来一起并办理了抵押登记手续。实质上这1000万元目的就是为了上述1485万元进行抵押担保的。2017年7月8日，盐城市农业水利发展投资集团有限公司与银豪房地产公司、沈德银以及原告签订《协议书》对此也予以确认。后，因各借款人未有履行还款义务，原告遂于2017年10月份对各借款人及保证人提起诉讼，盐城市亭湖区人民法院依法审理并下发盐城市亭湖区人民法院（2017)苏0902民初5853号、5855号、5856号、5857号、5859号、5860号民事判决书以及（2017)苏0902民初5861号民事调解书，确认了上述1485万元借款本金及相关利息的债权，并判令被告沈德银及被告银豪房地产公司对上述1485万元借款本金及相关利息依法承担连带清偿责任。后各借款人不服一审判决，向盐城市中级人民法院提出上诉，盐城市中级人民法院经审理后依法作出(2018)苏09民终3541号、3540号、3529号、3544号、3542号、3543号民事判决书，依法维持原审判决。在协调处理其他案件时包括诉讼前，原告向被告多次提出要求其履行抵押合同等相关事宜，被告银豪房地产公司虽愿意承担担保责任，但因其公司资金暂时出现困难，无法用货币偿还。综上所述，原、被告之间的房屋抵押等担保行为合法、有效，各方均应当依约履行，被告等未能依约履行，严重损害了原告的合法权益，为此，原告特具诉状，望法院支持原告诉请。被告银豪房地产公司辩称：2016年11月16日原告与沈德银订立借款合同，约定沈德银向原告借款1000万，同日原告及两被告订立最高额抵押合同，约定我公司以其自有的大丰市区**号、**号、**号、**号的相关房产归沈德银与原告在2016年11月16日至2018年11月16日期间在原告处办理约定的贷款业务所形成的不超过1000万的债务余额，承担抵押担保责任。据此，双方自相关登记部门于2016年11月25日办理了抵押登记，取得了不动产登记证明书，根据上述事实，我司认为在相关房产上设定的抵押所担保的债务是原被告之间再特定期间发生的特定债务，原告所主张的亭湖区人民法院2017苏0902民初5853号等民事判决书和调解书所认定的债务均不是发生在最高额抵押合同约定的债务形成期间内，因此原告主张对相关抵押房产的折价或者拍卖变卖所得价款享有优先受偿权无法律依据，应予以驳回原告诉请。被告沈德银未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年12月24日、2016年1月22日、2016年6月2日、2016年6月3日、2016年6月16日、2016年6月17日，顺泰小贷公司与银豪房地产公司的员工韩效将、沈德玲、陈群、王东升、王征赴、周名旺分别签订200万、200万、200万、200万、200万、185万的借款合同各一份，两被告为上述借款提供了连带保证。原告向上述人员的银行卡交付了款项。2016年7月13日，顺泰小贷公司与沈德银签订200万的借款合同一份，并向被告沈德银交付了借款，上述款项均由银豪房地产公司使用。因上述人员未归还原告借款，2017年10月13日，顺泰小贷公司将两被告及王征赴、韩效将、沈德玲、周名旺、陈群、王东升几人分七个案件诉至本院，要求借款人王征赴、韩效将、沈德玲、周名旺、陈群、王东升及沈德银归还借款合计1485万元，王东升的案件（案号为(2017)苏0902民初5861号），经本院组织调解达成如下协议：“1、2016年6月3日，被告王东升与原告顺泰小贷公司签订借款合同，借款300万元，借款期限2016年6月3日至2017年6月3日，月利率12‰，逾期罚息按合同约定利率上浮50%，被告沈德银、殷为民、银豪房地产公司提供连带保证。至本协议签订前，被告银豪房地产公司仅于2016年8月偿还利息现金63646元（分几笔偿还）、12月5日通过银行转账偿还利息10万元，剩余本息一直未能偿还。2、现被告王东升自愿于2018年5月5日前一次性偿还上述借款的剩余全部本息（扣除第一项中已经注明被告银豪房地产偿还的两笔利息）。如被告王东升在上列协议第一项约定的期限内，足额偿还全部本息，利息则按照月利率12‰从借款之日计付至实际偿还之日；如未能按期足额偿还，对于借款期限内的利息按照月利率12‰计算，逾期利息则从2017年6月4日起按照逾期罚息标准18‰计算至实际偿还之日（扣除第一项中已经注明被告银豪房地产偿还的两笔利息）。3、被告王东升于2018年1月30日前支付原告律师代理费73000元。4、被告沈德银、殷为民、银豪房地产公司对于上述还款承担连带偿还责任等。”（2017)苏0902民初5853号民事判决为：“一、被告沈德银应于本判决生效后十日内偿还原告盐城市亭湖区顺泰农村小额贷款股份有限公司借款本金200万元，并支付利息（1、从2016年7月13日起至2017年7月13日，按月利率1.2%计算；2、从2017年7月14日起至实际还款之日止按月利率1.8%计算）。二、被告沈德银应于本判决生效后十日内支付原告盐城市亭湖区顺泰农村小额贷款股份有限公司律师代理费48000元。三、被告殷为民、高书勇、江苏银豪房地产开发有限公司对于上述第一、二项承担连带清偿责任。”(2017)苏0902民初5855号民事判决为：“一、被告王征赴应于本判决生效后十日内偿还原告盐城市亭湖区顺泰农村小额贷款股份有限公司借款本金200万元，并支付利息以及逾期罚息（1、从2016年6月17日起至2017年6月17日，按月利率1.2%计算利息；2、从2017年6月18日起至实际还款之日止按月利率1.8%计算逾期罚息）。二、被告王征赴应于本判决生效后十日内支付原告盐城市亭湖区顺泰农村小额贷款股份有限公司律师代理费48000元。三、被告沈德银、殷为民、大丰康信贸易有限公司、江苏银豪房地产开发有限公司对于上述第一、二项承担连带清偿责任。”(2017)苏0902民初5856号民事判决:“一、被告韩效将应于本判决生效后十日内偿还原告盐城市亭湖区顺泰农村小额贷款股份有限公司借款本金200万元，并支付利息（1、从2016年1月11日起至2017年1月11日，按月利率1.2%计算；2、从2017年1月12日起至实际还款之日止按月利率1.8%计算）。二、被告韩效将应于本判决生效后十日内支付原告盐城市亭湖区顺泰农村小额贷款股份有限公司律师代理费52000元。三、被告施建萍、沈德银、殷为民、江苏银豪房地产开发有限公司对于上述第一、二项承担连带清偿责任。”(2017)苏0902民初5857号民事判决为：“一、被告沈德玲应于本判决生效后十日内偿还原告盐城市亭湖区顺泰农村小额贷款股份有限公司借款本金200万元，并支付利息以及逾期罚息（1、从2016年1月25日起至2016年7月25日，按月利率1.2%计算利息；2、从2016年7月26日起至实际还款之日止按月利率1.8%计算逾期罚息）。二、被告沈德玲应于本判决生效后十日内支付原告盐城市亭湖区顺泰农村小额贷款股份有限公司律师代理费5万元。三、被告沈德银、殷为民、冯伟、江苏银豪房地产开发有限公司对于上述第一、二项承担连带清偿责任。”(2017)苏0902民初5859号民事判决为：“一、被告周名旺应于本判决生效后十日内偿还原告盐城市亭湖区顺泰农村小额贷款股份有限公司借款本金185万元，并支付利息以及逾期罚息（1、从2016年6月17日起至2017年6月17日，按月利率1.2%计算利息；2、从2017年6月18日起至实际还款之日止按月利率1.8%计算逾期罚息）。二、被告周名旺应于本判决生效后十日内支付原告盐城市亭湖区顺泰农村小额贷款股份有限公司律师代理费4万元；三、被告沈德银、殷为民、赵定豪、江苏银豪房地产开发有限公司对于上述第一、二项承担连带清偿责任。”(2017)苏0902民初5860号民事判决为：“一、被告陈群应于本判决生效后十日内偿还原告盐城市亭湖区顺泰农村小额贷款股份有限公司借款本金200万元，并支付利息以及逾期罚息（1、从2016年6月3日起至2017年6月3日，按月利率1.2%计算利息；2、从2017年6月4日起至实际还款之日止按月利率1.8%计算逾期罚息）。二、被告陈群应于本判决生效后十日内支付原告盐城市亭湖区顺泰农村小额贷款股份有限公司律师代理费48000元。三、被告王长军、沈德银、殷为民、江苏银豪房地产开发有限公司对于上述第一、二项承担连带清偿责任。”被告对上述案件不服提起上诉，盐城市中级人民法院作出(2018)苏09民终3541号、3540号、3529号、3544号、3542号、3543号判决，对相应的借款本金及利息和本案两被告承担连带偿还责任予以维持。上述的相关判决已生效。2016年11月16日，原告与被告沈德银（债务人）签订《借款合同》一份，约定原告向被告沈德银出借款项壹仟万元整，借款期限为2016年11月16日至2018年11月16日，借款月利率为14.5%。同日原告与被告沈德银（债务人）、被告银豪房地产公司（抵押人）还签订了《最高额抵押合同》一份，约定银豪房地产公司将其所有的大丰市区**幢M10室、M20室、47幢100室、51幢1室、2室、3室、55幢及土地作为抵押物（暂作人民币10427000元）为上述1000万元借款抵押担保，抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他的费用。被告银豪房地产公司和被告沈德银在上述关于王征赴、韩效将、沈德玲、周名旺、陈群与原告的(2018)苏09民终3541号、3540号、3529号、3544号、3542号、3543号的民间借贷纠纷案件中陈述：“在2016年11月16日，被上诉人已经将案涉的几笔借款重新签订了1000万元的借款合同，明确债务由沈德银承担，并办理了足额的抵押手续。案涉的几笔贷款已经通过沈德银向被上诉人借款的方式予以消灭，我们认为是把债务转移给了沈德银，由沈德银偿还。被上诉人并未实际出借该1000万元的借款，而是为了用于办理抵押登记手续，并且抵押登记手续已经办理完毕，抵押金额是10427000元。”原告顺泰小贷公司在上述案件中陈述：“2016年11月16日的1000万元借款合同并没有实际履行，沈德银和银豪公司在为共计1485万元的借款提供担保时，因借款利息未能及时支付，被上诉人要求沈德银和银豪公司提供担保，故其提供了估价约1060万元左右的房屋进行抵押，为了便于办理抵押手续，双方便签订了1000万元的借款合同以及最高额抵押担保合同，并办理了他项权证。”2016年11月25日,银豪房地产公司将其位于大丰市区抵押给顺泰小贷公司，最高债权数额分别为340万元、540万元、120万元。2017年7月8日，盐城农水集团（甲方，顺泰小贷公司的上级主管单位）、顺泰小贷公司（乙方）与银豪房地产公司（丙方）、沈德银（丁方）签订协议书一份。该协议书载明：鉴于：一、丙方与江苏银宝盐业有限公司2015年2月份合作在华夏银行盐城分行融资1亿元，由江苏银宝盐业有限公司委托甲方转借5000万元给丙方……；二、2014年12月30日，丁方向甲方借款人民币1500万元……；三、截止2017年6月20日，丁方欠乙方本金1485万元，利息299.26万元，担保人为丙方，丁方提供了大丰区建业路部分房产作为抵押；四、甲方将上述两笔债权全部转让给乙方……为理顺上述借款的债权关系和抵押关系，各方自愿达成如下协议：……三、从2017年6月20日开始，对本金6500万元，银豪公司、沈德银按年息8%支付利息……对本金1485万元，银豪公司、沈德银按年息12%支付利息（根据集团专题会议研究讨论结果确定统一降息标准后，进行适度降息），从2017年7月开始，每个月20日前支付；……五、本协议签订后30日内，丙方、丁方配合甲方、乙方重新办理下列抵押物的抵押登记手续……：将丙方名下的位于盐城市大丰区新团居委会的银豪新都华府项目国有土地使用权的他项权登记至乙方名下（具体情况略）；2、以轮候抵押（三押）的方式，将丙方名下位于盐城市阅读城市旅馆的房屋及其占地范围内国有土地使用权的他项权登记至乙方名下（具体情况略）；3、将丁方名下位于盐城市大丰区的银豪商务宾馆、门市房以及该等房屋占地范围内国有土地使用权的他项权登记至乙方名下。在将上述抵押物的他项权登记至乙方名下的过程中，涉及到原有的华夏银行盐城分行对抵押物的他项权登记，以及涉及到原有的甲方对抵押物的他项权登记必须注销时，甲方协同办理，或与乙方共同商请华夏银行盐城分行及其他有关单位办理注销登记手续；4、丙方必须在2017年8月20日前提供位于盐城市网签给乙方，作为履行债务的担保（具体情况略）；……十二、本协议在丙方、丁方将上述抵押物的他项权全部登记至乙方名下生效……。7月21日，被告沈德银、银豪房地产公司（抵押人）与原告顺泰小贷公司（抵押权人）签订最高额抵押合同一份，约定将位于盐城市区土地抵押给抵押权人。被告未完成上述协议约定的全部抵押。2019年6月13日，原告的诉讼代理人与被告沈德银进行谈话，谈话内容中原告代理人询问被告沈德银案涉三项抵押登记的过程，被告沈德银的回答为：“我公司此前为了公司周转，安排了一些职工向顺泰公司借款，金额共计1485万元，我公司作为担保，借款时没有办理抵押，后来顺泰公司要求用资产抵押，我公司经过研究就同意将上述房产抵押给顺泰公司为这1485作担保，为了办理抵押手续，我个人签订了1000万元的借款合同、借款借据等文件，公司也签订了最高额抵押合同，后来办理了抵押手续。实质上这1000万元不存在新的借款，仅仅是办个手续，目的就是为了为职工所借的1485万元进行抵押担保的，不管什么情况，我司愿意承担抵押担保责任。抵押的债权名义上是1000万元，实际上担保的是1485万元。”被告银泰房地产公司的质证意见为如该份谈话笔录，被告沈德银所述是真实的，该陈述与最高额抵押合同、借款合同、抵押登记是存在冲突的，对抵押关系及担保的主债权，应以抵押合同为准。上述事实由(2017)苏0902民初5853号、(2017)苏0902民初5855号、(2017)苏0902民初5856号、(2017)苏0902民初5857号、(2017)苏0902民初5859号、(2017)苏0902民初5860号、(2018)苏09民终3541号、3540号、3529号、3544号、3542号、3543号民事判决书、(2017)苏0902民初5861号民事调解书、《借款合同》、《最高额抵押合同》、《协议书》、不动产登记证明及双方当事人陈述等证据在卷证实，本院审核确认。本院认为：合法的借贷关系和担保关系受法律保护。本案中，原告和两被告在(2018)苏09民终3541号、3540号、3529号、3544号、3542号、3543号案件处理过程中均认可原、被告于2016年11月16日签订的《借款合同》和《最高额抵押合同》的真实目的是为(2017)苏0902民初5853号、(2017)苏0902民初5855号、(2017)苏0902民初5856号、(2017)苏0902民初5857号、(2017)苏0902民初5859号、(2017)苏0902民初5860号、(2017)苏0902民初5861号案件中的借款及利息提供的抵押担保，双方在不动产登记部门被告的借款合同和抵押合同的数额为1000万元本金,双方合同约定的抵押范围为1000万元的本金和利息、逾期利息、复利、罚息、违约。2016年11月25日,被告也至房产登记部门将银豪房地产公司所有的位于大丰市区抵押登记给顺泰小贷公司，抵押的最高债权数额分别为340万元、540万元、120万元，也是合计1000万元，该登记具有公信力，其优先受偿的范围也应以登记备案的借款合同和抵押合同范围内进行优先受偿。(2017)苏0902民初5853号、(2017)苏0902民初5855号、(2017)苏0902民初5856号、(2017)苏0902民初5857号、(2017)苏0902民初5859号、(2017)苏0902民初5860号、(2017)苏0902民初5861号案件涉及的款项并未清偿，故原告对上述生效判决和调解书确定的债权中的1000万元本金以及相应利息（含罚息）对该抵押房产大丰市区变卖或拍卖的价款享有优先受偿权。故本院对原告要求的诉请，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第五十三条之规定，判决如下：一、原告盐城市亭湖区顺泰农村小额贷款股份有限公司就(2017)苏0902民初5853号民事判决书、(2017)苏0902民初5855号民事判决书、(2017)苏0902民初5856号民事判决书、(2017)苏0902民初5857号民事判决书、(2017)苏0902民初5859号民事判决书、(2017)苏0902民初5860号民事判决书、(2017)苏0902民初5861号民事调解书所确定债权中的1000万元本金以及相应利息（含罚息）对被告江苏银豪房地产开发有限公司所有的位于大丰市区房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。二、驳回原告盐城市亭湖区顺泰农村小额贷款股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费111200元，由被告江苏银豪房地产开发有限公司、被告沈德银共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈艳红人民陪审员  张亚利人民陪审员  江 蓝二〇二〇年一月三日法官 助理  孙志杰书 记 员  徐 鑫附相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条【抵押物登记及其效力】当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第五十三条【抵押权实现的条件和方式】债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。