山东省五莲县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1121民初2346号 原告：日照德星空调工程有限公司，住所地五莲县户部乡宋家村，统一社会信用代码913711215926047479。 法定代表人：田玉强，经理。 委托诉讼代理人：刘玉奎，山东阳尔律师事务所律师。 被告：徐云岗，男，1975年9月21日出生，汉族，住五莲县。 被告：朱佰叶，女，1975年11月25日，汉族，住五莲县。 两被告委托诉讼代理人：徐文德，山东竞天律师事务所律师。 原告日照德星空调工程有限公司与被告徐云岗、朱佰叶租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案，依法适用简易程序，后因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人田玉强及其委托诉讼代理人刘玉奎、两被告的委托诉讼代理人徐文德及被告徐云岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告日照德星空调工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿付租赁费及损失合计25万元。2.被告承担诉讼费。事实和理由：2017年11月5日，原、被告签订厂房租赁合同，约定租期1年，自2017年11月6日起到2018年11月5日止，租赁费每月1.5万元。到期后，被告继续占用厂房，给原告造成严重损失。 被告徐云岗辩称，不欠原告的租赁费，也没有给原告造成任何损失。涉案厂房已经于2018年2月5日转租给山东雅美特新材料科技股份有限公司及刘某管理使用，现涉案厂房内的物品都是山东雅美特新材料科技股份有限公司和及刘某的，被告没有实际占有使用原告的厂房。请求驳回原告的诉求。 被告朱佰叶辩称，不是本案合同相对人，不应列为共同被告。请求驳回原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据1—5，欲证明涉案厂房等租赁物系其合法建设的，提交证据6—9，欲证明双方租赁合同约定内容及被告应付的电费（每月1000元）、看门人员（每月1000元）工资情况，提交证据10，欲证明涉案厂房及空地至今被占用的情况。 证据1、五莲县人民政府（2011）第20号专题会议纪要复印件。内容为“……规划建设专题会议纪要（第19次）……一、建设项目选址及规划方案审查（一）原则同意日照德兴工程有限公司选址及规划方案。该项目位于户部乡宋家村以东、334省道以北，用地面积19220平方米，建筑面积11651平方米，容积率0.61，绿地率20%，建筑密度32%……四、几点要求（一）住建局将审批通过的项目及时通知到各项目提报单位。（二）各相关部门要积极配合完善项目落地、建设手续，促进项目快推进、快见效……2011年7月6日印发”； 证据2、户部乡人民政府户政发（2011）8号政府文件复印件。内容为“环保局：日照德星空调工程有限公司投资5000万元，占地面积20亩，位于户部乡宋家村东，生产地源热泵，建生产车间总装车间13000平米，……项目已经第19次城建专题会通过……现申请办理环评手续。请予审批。户部乡政府2011年8月23日”； 证据3、五莲县住房和城乡规划建设局莲住建便发（2011）297号文件复印件。内容为“户部乡人民政府：报来的《关于名称变更的申请》一文收悉，经审查，日照德兴工程有限公司选址及规划方案已经县政府第19次规划建设专题会议原则同意，因“日照德兴工程有限公司”名称已被注册，原则同意将日照德兴工程有限公司名称变更为日照德星空调工程有限公司。此复。二〇一一年九月一日”； 证据4、莲国用（2013）第1037号国有土地使用证。颁发时间为2013年8月29日，显示座落户部乡宋家村，使用权面积15766平方米的出让土地使用权人为原告，终止日期2063年6月24日； 证据5、证人陈某证言。证人陈述其现任宋家村村支书，1991年至2016年任宋家村村会计。原告公司在宋家村东边，有人在公司里看门。开始是租赁了村里的土地，后来把土地买断了，公司院内有厂房，是原告公司的田玉强建设的; 证据6、《厂房租赁合同》。主要内容为“……一、甲方将位于五莲县户部乡宋家村厂房西车间（约定2400平米）、门卫房、公寓楼一楼的东边两户、伙房、部分空地及叉车一台租赁给乙方使用。二、乙方租用该厂房期限暂定为一年，即自2017年11月6日至2018年11月5日止。……三、每年租金共计180000元。乙方每年11月10日前一次性交齐租金。……五、租赁期间，一切水、电、宽带等费用由乙方自行负担。……合同签定时间：2017年11月5日”，田玉强及被告徐云岗在合同落款处签名并按手印； 证据7、手机通话录音。2019年2月3日原告法定代表人田玉强与被告徐云岗通话中，田玉强催促被告徐云岗支付看门的老王工资，田玉强主张一年工资一个月1200元共14000多，被告徐云岗对工资数额每月1200元有异议，认可每月1000元，并主张已付四个月工资4000元。被告徐云岗对于电费问题有“当时我也没想什么，也不干，一个月1000块钱电费，这个我也说了，我付归我付”的语言互动内容； 证据8、王金田收到工资情况证明。欲证明原告代被告付看门人员王金田工资20000元，工资为每月1000元。证明内容为“从2017年11月6日至今收到：徐云岗付工资4000元，田玉强付工资20000元（注：截止2019年6月30号以前工资付清）王金田2019.7.6号”； 证据9、微信聊天记录截图。显示2018年5月27日微信名为“徐云刚”的聊天对象向原告法定代表人田玉强微信转账1000元，并发送聊天文字“有劳哥哥”，田玉强收款，并于2018年9月19日发送聊天文字“麻烦把电费交了！”； 证据10、照片10张。显示有建筑板材堆放在厂房车间内，另有部分堆放在车间外的空地上。 被告经质证，对证据1—5的真实性无异议，但认为原告没有提交建设工程规划许可证和厂房验收报告，出租物不符合法律规定有效条件。县政府会议纪要只是原则同意原告选址和规划方案，户部乡政府的文件是原告的环评手续，与本案无关联性，原告公司名称注册、变更应当由市场管理部门核准，不应由住建部门批复。土地使用权证书不能证明涉案房屋具有建设工程规划许可证。证人具有利害关系，证言不能作为证据使用；对证据6真实性有异议，认为合同抬头乙方姓名为“徐云刚”，与合同落款签字“徐云岗”不一致，合同抬头甲方为原告公司，但落款没有加盖公司印章。被告徐云岗认可合同落款处的签名及手印系其本人书写和捺印。认为原告未提交建设工程规划许可证等公司建设或成立时取得的合法手续，因此租赁合同是无效合同；对证据7的真实性无异议，认为看门费没有在合同中约定，不应由原告主张。对证据8的真实性有异议，认为仅凭一张证明不能证实王金田已经收到相关工资，王金田应当出庭证实具体情况。另，王金田既看了原告的门，也看了被告在租赁前期的门，双方对于看门费没有明确约定，应当各自承担看门费用。现被告已经不再实际占有涉案厂房，没有再支付看门费的必要；对证据9的真实性有异议，主张其向供电公司交过电费，没有直接向原告交过电费，且根据合同约定，电费由被告自行负担，如果欠电费，应当由电力部门催交；对证据10有异议，主张照片上的物品并不归被告所有，不是被告拉到原告车间的，且单从照片不能说明被告实际占用涉案租赁物。 被告提交证据1、手机短信记录。时间为2018年9月18日，内容为“转自梅总（桃板）：田经理，这几天在收拾厂地，四五天开始往外拉，争取本月给倒出来，谢谢”，被告徐云岗主张该短信是原告法定代表人田玉强转发过来的，是案外人刘某之妻梅景媛发给田玉强的，欲证明山东雅美特新材料科技股份有限公司和梅景媛承诺将占用涉案厂房的物品从原告处向外拉，欲证实涉案厂房已经被告徐云岗转租给山东雅美特新材料科技股份有限公司和刘某；2、银行交易明细。显示尾号为0497账号分别于2018年10月8日及11月13日向田玉强转账1万元、1.5万元，且在备注一栏中分别记载“租赁费”、“雅美特租赁土地费”。被告主张尾号0497账号系刘某的儿子刘乃嘉的，欲证明涉案厂房已经转租给山东雅美特新材料科技股份有限公司和刘某，山东雅美特新材料科技股份有限公司和刘某已经实际占有涉案厂房；3、山东雅美特新材料科技股份有限公司企业信息查询记录。欲证明山东雅美特新材料科技股份有限公司的法定代表人为刘某；4、谈话录音一份。内容主要是询问给田玉强打款的事情。被告徐云岗主张系其与刘某之妻梅景媛在山东雅美特新材料科技股份有限公司车间的谈话，欲证明涉案厂房已转租给山东雅美特新材料科技股份有限公司。 原告经质证，对被告提交的证据的真实性均无异议，主张对转租不知情，银行转账的两笔款项若刘乃嘉本人认可，可从被告欠付的租赁费数额中抵顶。 本院向山东雅美特新材料科技股份有限公司法定代表人刘某调查并制作调查笔录。刘某陈述，其与被告徐云岗是朋友，不存在转租关系。其让儿子刘乃嘉向原告转款两笔合计2.5万元，是其替徐云岗付的租赁费，其本人及其公司与原告没有任何关系。大约2017年11月份，徐云岗购买其公司的陶板，并拉到宋家村老田的厂房处存放。后因徐云岗未支付陶板货款，2018年7、8月份，其派人去原告公司拉回陶板，原告公司门卫不让拉，说徐云岗没给租金。对刘某的陈述，原告无异议，被告徐云岗有异议，主张涉案厂房自2017年农历腊月20日由其转租给刘某，陶板是刘某的，涉案厂房实际由刘某占有使用。 本院对当事人无异议的莲国用（2013）第1037号国有土地使用证、山东雅美特新材料科技股份有限公司企业信息查询记录予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1、五莲县人民政府（2011）第20号专题会议纪要复印件、户部乡人民政府户政发（2011）8号政府文件复印件、五莲县住房和城乡规划建设局莲住建便发（2011）297号文件复印件。被告对上述证据材料的真实性均无异议，本院认为上述证据材料显示的内容与本案具有关联性，故均予以采纳；2、证人陈某证言。被告未有证据证实证人与本案及原、被告存在利害关系，证人陈述内容与本案事实具有关联性，且与国有土地使用证等证据能够相互印证，故本院对证人陈某证言予以采纳；3、《厂房租赁合同》。合同虽未加盖原告公司公章，但有田玉强的签字，田玉强作为原告的法定代表人，有权代表原告进行民事活动，其在合同上签字的行为即代表原告行为。被告徐云岗认可合同落款处的签名是其书写，认可手印是其捺印，故本院确认该合同具有真实性、合法性和关联性，予以采纳；4、田玉强、徐云岗手机通话录音。被告徐云岗对通话录音的真实性无异议，该通话录音未侵害他人合法权益，未违反法律禁止性规定，内容与本案具有关联性，故本院予以采纳；5、王金田收到工资情况证明。因被告徐云岗对该证明的真实性有异议，王金田未出庭作证，本院无法确认该证明的真实性，故对该证明不予采纳；6、微信聊天记录截图。因被告徐云岗对原告法定代表人聊天对象的真实性有异议，且该聊天记录中的转账未注明款项用途，不能证明微信转账款项与本案具有关联性，故本院对该聊天记录截图不予采纳；7、照片。照片能够证明涉案厂房车间及院内堆放有建筑板材的情况，且被告徐云岗认可其2017年11月17日去租赁物现场时看到建筑材料就在现场，表明建筑材料是刘某运去的，与照片上的很像，故本院确认该照片材料真实、合法，与本案具有关联性，予以采纳；8、手机短信记录、银行交易明细。原告对真实性均无异议，上述证据材料的内容与本案具有关联性，本院予以采纳；9、谈话录音。能够与银行交易明细相互印证，本院亦予采纳；10、证人刘某证言。证人陈述内容与本案相关，本院予以采纳。 根据原、被告的陈述及举证、质证情况，本院认定本案事实如下：原告公司座落于五莲县户部乡宋家村，公司院内建有门卫房、厂房、公寓楼等建筑物。2011年7月6日，原告公司选址及规划方案经五莲县人民政府审查获原则同意。2013年8月29日，原告就公司在宋家村的土地取得莲国用（2013）第1037号土地出让使用权，权利终止日期至2063年6月24日。 2017年11月5日，原告与被告徐云岗签订《厂房租赁合同》。约定原告将位于宋家村本公司院内的涉案厂房西车间（约2400平米）、门卫房、公寓楼一楼的东边两户、伙房、部分空地及叉车一台租赁给被告徐云岗使用，租赁期限自2017年11月6日至2018年11月5日止，年租金18万元，租赁期间，一切水、电、宽带等费用由被告徐云岗自行负担。合同签订后，涉案厂房的车间及院内部分空地上堆放了建筑板材，叉车在运卸建筑板材过程中进行了使用。被告徐云岗交纳了租赁费10万元，案外人刘某委托其子刘乃嘉向原告法定代表人田玉强转账2.5万元租赁费。被告徐云岗另支付3个月电费合计3000元、门卫房看门人员王金田工资4000元。 原告主张损失25万元，包含2017年11月5日—2019年8月5日的租赁费21.5万元（21月×1.5万元－10万元），电费1.8万元（21月×1000元－3000元），看门人员工资1.7万（21月×1000元－4000元）。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，应当认定租赁合同有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。本案原告与被告徐云岗签订《厂房租赁合同》，将公司的厂房车间、门卫房、公寓楼部分房间、伙房、部分空地及叉车租赁给被告徐云岗使用，但对租赁的房屋未能提供相关建设工程规划许可证，其提交的县人民政府会议纪要、户部乡人民政府的相关文件及县住建局的批复文件涉及对原告公司选址及规划方案的原则同意、环评、公司更名等事项，不能充分证明涉案房屋已经经过主管部门的批准建设，故本院确认《厂房租赁合同》中涉及房屋租赁部分的内容无效。2017年11月，被告徐云岗允许他人在租赁的厂房车间及院内空地上堆放建筑板材，该建筑板材至今仍未能清空，被告徐云岗可参照《厂房租赁合同》约定的租金标准（18万元/年）支付厂房占有使用费。被告徐云岗抗辩厂房及空地已经转租案外人，由案外人实际占有使用租赁物。本院认为，被告徐云岗作为承租人对于租赁物是否转租不影响其作为合同相对人向原告承担相关合同责任。原告主张租赁费计算区间自2017年11月5日起至2019年8月5日止，共计21个月，并认可被告徐云岗已经支付10万元租赁费，同意案外人转账的2.5万元抵顶被告徐云岗的租赁费，故本院确认被告徐云岗应当支付原告房屋占有使用费的数额为19万元（21月×1.5万元－10万元－2.5万元）。 原告主张被告应支付电费1.8万元（21月×1000元－3000元），被告对此虽不予认可，但原告的手机通话录音能够证明被告徐云岗认可其承担的电费数额为一个月1000元，被告徐云岗庭审过程中亦自认已经交纳了3个月的电费，被告徐云岗的以上陈述内容与《厂房租赁合同》中电费由其负担的相关约定内容能够相互印证，故本院对被告徐云岗每月应当支付电费1000元的事实予以确认。2018年11月5日租赁期满后，涉案厂房车间及院落地面仍因堆放建筑板材被继续占有使用至今，被告徐云岗未提交证据证明双方对此后电费的负担问题有新的约定和变更，故本院对原告关于2017年11月5日—2019年8月5日的电费诉求予以支持。 原告主张被告支付看门人员工资1.7万元（21月×1000元－4000元），被告对此不予认可。双方在《厂房租赁合同》中对于看门人员的工资问题虽未作明确约定，但被告徐云岗在手机通话录音中表明自己承担的看门人员工资数额为每月1000元，且已经支付看门人员老王工资4000元，并对原告法定代表人田玉强催促其结算看门人员的工资问题未提出相反意见。故本院确认被告徐云岗应当支付看门人员工资每月1000元。被告抗辩看门人员工资不应由原告主张，原告对此未提交确实充分的证据予以证实，故本院对被告徐云岗的该抗辩意见予以采纳，对原告要求被告向其支付看门人员工资的相关诉求不予支持。 原告主张涉案租赁物系被告朱佰叶与被告徐云岗夫妻二人共同租赁、共同经营，对于拖欠款项应当作为夫妻共同债务进行偿还，但对于己方的主张的事实未提交证据予以证实，被告朱佰叶对于原告的主张和诉求不予认可，《厂房租赁合同》明确显示被告朱佰叶并非合同相对方，故本院对原告要求被告朱佰叶承担责任的相关诉求不予支持。 综上，本院对原告的诉求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告徐云岗支付原告日照德星空调工程有限公司房屋占有使用费19万元及电费1.8万元，于本判决生效之日起五日内付清； 二、驳回原告日照德星空调工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5050元（原告已交2525元），由原告日照德星空调工程有限公司负担848元，被告徐云岗负担4202元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  迟丽俐 审 判 员  薄新娜 人民陪审员  徐砚英 二〇二〇年一月五日 法官助理尹越寒 书记员王帅