宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2019）宁0105民初4864号   原告：贾某1，住宁夏银川市西夏区北京西路丽子家园A区。   委托诉讼代理人：贾某2（系原告贾某1父亲），住宁夏银川市西夏区北京西路丽子家园A区。   委托诉讼代理人：施某，宁夏搏强律师事务所律师。   被告：崔某，住宁夏银川市。   第三人：康某，住宁夏银川市。   原告贾某1与被告崔某、第三人康某合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾某1及其委托诉讼代理人贾某2、施某、被告崔某、第三人康某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2018年9月20日签订的《转让合同》无效；2.判令被告返还原告转让费5万元、利息2020元（2018年9月21日至2019年8月26日共计339天，按年利率4.35%计算）及判决确定的履行之日止的逾期还款利息。共计52020元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年9月20日签订《转让合同》,约定被告将位于怀远路橡胶厂车库大院内洗车行和洗车行后70平米空地转让给原告，转让费7万元和房屋押金1万元，共计8万元，原告首付5万元。上述合同签订后，原告向被告交付了5万元，被告将该房屋交付原告实际使用，但被告要求原告对外称其系为被告打工。2018年11月中旬，被告无故撬开了上述洗车行门锁，并将原告驱赶出上述房屋。原告多次与被告沟通无果，后经原告多方打探，得知该房屋并非被告所有，而是被告向第三人租赁的，被告与第三人于2018年1月9日签订了《房屋租赁协议》，约定租期为2018年1月9日至2019年12月30日，并在该协议第六条第3项约定被告不得（无权）将该房屋出让、抵押、转租，经原告与第三人沟通，第三人也对该转让事宜毫不知情。上述事实发生后，原告多次要求被告退还转让款，但被告却迟迟不予退款。原告认为，涉案房屋系被告承租第三人的房屋，再转让给原告经营使用的，被告在转让时并未告知第三人，也未取得第三人同意转让，且被告与第三人签订的合同中明确约定被告不得转让，显然被告转让涉案房屋系无权处分，而处分他人财产的行为未得到权利人的追认，该《转让合同》系无效合同。为了保护原告的合法权益，根据《城市房屋租赁管理办法》第三十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，特向贵院提起诉讼，请求依法裁判。   被告辩称，对原告诉请不认可，对原告认为转让合同无效不认可，对原告诉称的金额也不认可。   第三人述称，第三人不认识原告，也没有与原告谈过租赁房屋的事情。第三人与被告在2018年1月9日签订的租赁协议，租期两年，租期到2019年12月30日终止，在租赁合同中约定该房屋不允许抵押、转租，现在这种情况第三人不知情，第三人如果知道转租的事情肯定会制止的,第三人是在接到法院传票之后才知道这件事。第三人始终和被告联系，原告也从来没有找过第三人，第三人与原告没有任何关系。被告没有全额给第三人支付租金，现在出现被告转租的情况是被告违约，第三人后面还要起诉被告。另外，原告8万元租房屋还想要产权是不可能的。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即第三人提交的房屋租赁协议、租赁合同各1份，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的转让合同1份、微信账单截图4张，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。原告提交的房屋租赁协议复印件1份，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，第三人虽认为该证据不是原件，没有其签名，但该证据与第三人提交的房屋租赁协议内容一致，且第三人与被告均认可涉案房屋系被告从第三人处租赁的事实，故本院对该证据反映的涉案房屋系被告从第三人处租赁的事实予以采信。原告提交的手机录音1份（附光碟），系第三人与原告代理人贾某2之间通话形成，第三人对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。被告提交的房屋租赁协议复印件1份，原告对其真实性、合法性、关联性均无异议，第三人虽对该证据不认可，但该证据与第三人提交的房屋租赁协议内容一致，且第三人与被告均认可涉案房屋系被告从第三人处租赁的事实，故本院对该证据反映的涉案房屋系被告从第三人处租赁的事实予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2018年1月9日，第三人（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定，甲方租赁给乙方房屋4间，乙方进行汽车洗车，租赁期限自2018年1月1日至2019年12月30日止共二年。协议到期甲方有权收回所有出租房屋，乙方如要求续租，则须在租赁期满一个月前向甲方提出续租申请，经甲方同意后，双方重新签订续租协议，在甲方提出的同等条件下优先于乙方。房屋年租金为45000元，支付方式为协议签订5日内乙方一次性付清。甲方收取乙方保证金10000元，协议签订之日乙方一次性付清，租赁届满，经甲方验收后，如房屋及其附属设备、设施完好，水、暖、电等各项费用已交清，且乙方已全额付清房屋租金后甲方全额无息退还乙方保证金。该合同第六条限制条件约定，乙方不得（无权）将该房屋出让、抵押、转租。合同第九条乙方违约责任及义务约定，……3、乙方不得将该房屋出让、抵押、转租。……6、乙方具有本条第1.2.3.4项情形的，构成违约，甲方有权解除协议，乙方除赔偿甲方损失外，应按合同总价款的10%向甲方支付违约金。就上述《房屋租赁协议》项下的洗车行，2018年9月20日，被告（转让方，甲方）与原告（受转方，乙方）签订《转让合同》一份，约定，甲方将位于怀远路橡胶厂车库大院内洗车行和洗车行后方70平米空地转让给乙方，转让费7万元和房屋押金1万元，共计8万元，乙方首付5万元，剩余3万元于2018年10月31日前付清，如到期不支付余款，甲方有权收回洗车行且不退还首付款。在收到乙方首付款后，甲方须把之前的洗车行费用支付清，后面费用由乙方支付。原告于2018年9月20日给被告微信转账支付转让费5万元。后被告将涉案洗车行交付给原告经营管理。本案审理过程中，被告自认后因双方未就剩余尾款3万元如何支付达成一致，被告在2018年11月20日左右撬开涉案洗车行门，并接管涉案洗车行。被告亦自认其与原告签订《转让合同》时未告知第三人。第三人在本案审理过程中向法庭明确其并不知晓原、被告之间转让涉案房屋的事情，亦不同意被告进行转让。   本院认为，结合本案当事人提交的证据及庭审陈述可以确认，原、被告就涉案房屋签订的《转让合同》，实为转租合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，第三人（出租方）与被告（承租方）签订《房屋租赁协议》时，明确约定被告不得（无权）将涉案房屋出让、抵押、转租，现经庭审查明，被告将涉案房屋转租给原告时，并未取得第三人同意，且本案庭审中，第三人明确表示其不同意被告将涉案房屋转租给原告，因此，被告将涉案房屋转租给原告，系无权处分行为，未经第三人追认，该《转让合同》无效。对于该《转让合同》无效产生的法律后果，原告在签订《转让合同》时未尽审慎核查义务核实房屋权属问题，被告明知无权转租涉案房屋，在未取得第三人同意的情况下转租给原告，双方均负有一定责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，对于原告已经支付的转让费，结合双方的过错程度及原告的实际经营期限，被告应当酌情返还原告3万元。同时，鉴于原、被告对于《转让合同》无效的法律后果均负有一定责任，故对原告主张的利息损失，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   一、确认原告贾某1与被告崔某于2018年9月20日签订的《转让合同》无效；   二、被告崔某于本判决生效之日起三十日内退还原告贾某1转让费3万元；   三、驳回原告贾某1的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1100元，由原告贾某1、被告崔某各负担550元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判长 罗 娟   人民陪审员 陈伟华   人民陪审员 祝丽娟     二〇二〇年一月十七日   书记员 樊 星   附本案适用相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。   承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。   因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。