江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终80号上诉人（原审原告）：周润平，男，汉族，1976年11月7日出生，住江西省新余市渝水区。上诉人（原审原告）：廖金凤，女，汉族，1980年11月30日出生，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：钱磊，江西袁河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新余市中正房地产开发有限公司，住所地：江西省新余市原市委党校院内“珑园”售楼部，统一社会信用代码：91360500576129982B。法定代表人：胡小立，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾小平，男，系该公司股东。上诉人周润平、廖金凤因与被上诉人新余市中正房地产开发有限公司（下称中正公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初5185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周润平、廖金凤上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持周润平、廖金凤的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费，均由中正公司承担。事实与理由：1.中正公司隐瞒房产未尽验收、不具备交房条件的事实，骗取周润平、廖金凤签订了交房申请书，该申请书并非周润平、廖金凤的真实意思。2018年6月30日是合同约定的交房时间。2018年6月，中正公司通知交房，中正公司既没有出示相关文件、也没有带周润平、廖金凤看房，就直接让周润平、廖金凤签订各种文件，其中包括《交房申请书》，后到物业办手续，最后现场看房，之后才发现房子不具备交房条件。由此可以看出，周润平、廖金凤完全是在被蒙蔽的情况下签订的申请书，该申请书就是开发商为了免除责任而设置的。2.一审法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖合同司法解释）第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”认定本案房屋已完成交付属于法律适用错误。中正公司在房屋不具备交付条件的情况下，将房屋钥匙交付给周润平、廖金凤的行为，违反了法律的禁止性规定，是无效的交付行为，不能产生合同约定的交付效果，更不能免除其违约责任。（1）该条适用的前提是房屋已经具备了交付条件，在双方没有约定交付时间的情况下，按照实际转移占有时间为交付使用时间。（2）相关法律、法规明确规定“建设工程经竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格不得交付使用”，已经做了禁止性规定，司法解释的规定只是在不违背禁止性规定的前提下进行的补充。（3）双方已经在购房合同中约定了交付条件，中正公司不仅要交付钥匙给周润平、廖金凤，还应当交付符合合同约定的房屋给周润平、廖金凤。3.同一小区的业主与开发商之间逾期交房的纠纷，在仲裁委仲裁时，仲裁委已经认定了未经验收就交房是无效行为，并裁决开发商承担责任，但是法院却一律驳回业主诉请，同案不同判，不能令业主信服。中正公司辩称，我们已经按照交房申请书的时间向周润平、廖金凤交房，申请书中周润平、廖金凤承诺知悉房屋现状，同意以房屋现状交房，并在交房登记表上签字确认领取了钥匙，双方根据合意改变了商品房买卖合同中约定的交房条件，以房屋现状交房，因此在周润平、廖金凤收房之后，不应支付违约金。收房属事实行为，周润平、廖金凤在收房之后主张逾期交房违约金没有事实和法律依据，请法院依法维持一审判决。周润平、廖金凤向一审法院起诉请求：1.确认中正公司将本案所涉房屋交付给周润平、廖金凤的行为系无效行为；2.判令中正公司按合同约定以总房款每日万分之一的标准向周润平、廖金凤支付逾期交房违约金17124元（自2018年7月1日暂算至2019年3月15日），并支付自2019年3月16日起至符合交房条件日止期间的违约金。一审法院认定事实：一、2016年5月21日，周润平、廖金凤与中正公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定，其中：周润平、廖金凤购买的房屋是位于新余市城北北湖西路151号中正·珑园小区8栋11701号商品房，房款总额为663720元，付款方式为一次性付清；交付期限：出卖人应当在2018年6月30日前交付房屋；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人（即中正公司）按日向买受人（即周润平、廖金凤）支付已交付房价款万分之零点一的违约金；商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。二、周润平、廖金凤一次性向中正公司支付全部房价款663720元。三、2018年6月30日，周润平、廖金凤向中正公司申请交房并在交房申请书上签字确认，承诺已知悉所购房屋的交房条件及现状，自愿按现有条件交房，并办理了物业公司相关费用及手续。四、2018年9月7日，涉案房屋取得房屋测绘报告；涉案房屋至今未取得房屋工程竣工验收备案。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。周润平、廖金凤与中正公司签订的《商品房买卖合同》是其合意，其内容未违反法律、法规等禁止性规定，上述合同合法有效，双方应诚实履行合同义务。关于周润平、廖金凤主张中正公司交付涉案房屋的行为属于无效行为的诉讼请求，一审法院认为，周润平、廖金凤已经按照合同约定履行了付款义务，但中正公司未依约交付符合交房条件的房屋，系中正公司违约，应向周润平、廖金凤承担逾期交房违约责任，但周润平、廖金凤于2018年6月30日自愿向中正公司提出交房申请，并表示已知悉涉案房屋的交房条件及现状，同意按现有条件收房，应认定中正公司已于2018年6月30日向周润平、廖金凤履行了房屋交付义务，故原告主张中正公司交付涉案房屋的行为属于无效行为的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。因合同约定的交房时间为2018年6月30日，则中正公司的逾期交房天数为0天，故周润平、廖金凤要求中正公司支付违约金的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：驳回周润平、廖金凤的全部诉讼请求。案件受理费116元（已减半收取），由周润平、廖金凤负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为中正公司的交房行为是否有效；中正公司应如何承担逾期交房责任。针对交房行为是否有效的问题，周润平、廖金凤认为是在中正公司隐瞒交房条件实际情况下接收房屋，非其真实意思表示，属无效行为。本院认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效。合同明确规定了交付条件、交付时间，周润平、廖金凤应当知晓交房时中正公司满足何种交付条件，但是2018年6月30日仍签订了交房申请书，办理了交房手续且装修入住，实际占有该房屋，视为双方变更了合同约定的交房条件，房屋已经交付，该交付合法有效。合同约定交房时间为2018年6月30日，中正公司不存在逾期交房，故一审法院判决中正公司未逾期交房正确。针对周润平、廖金凤认为商品房买卖合同司法解释第十一条适用法律错误的问题，本院认为，一审适用法律正确。合同的约定因双方当事人的行为进行了变更，竣工验收合格备案不再是交付条件。关于周润平、廖金凤提出仲裁机构与法院裁判不一致的问题，本院认为，仲裁机构依法享有仲裁权。如果中正公司认为仲裁机构不公，可以向法院申请撤销原仲裁。这是中正公司的权利，不能以此作为法院必须按照仲裁裁决来裁判的理由。综上所述，周润平、廖金凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费228.10元，由上诉人周润平、廖金凤负担。本判决为终审判决。审判长  赵志刚审判员  杜景柏审判员  宋 彦二〇二〇年一月二十二日法官助理邹铖书记员杨玲