淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初4790号原告（申请执行人）：淮安市工人文化宫，住所地淮安市清江浦区河南东路28号。法定代表人：吕德光，该文化宫主任。委托诉讼代理人：宋崇迪，江苏凯仕曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：许胤熠，江苏凯仕曼律师事务所律师。被告（案外人）：张桂凤，女，汉族，1969年9月15日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：葛华林，淮安市清江浦区大华法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：淮安利佳房地产开发有限公司，住所地淮安市淮海南路123号。法定代表人：曹卫娟，该公司董事长。被告（被执行人）：淮安市专用汽车制造有限公司，住所地淮安市清江浦区和平东路10号。法定代表人：胡波，该公司董事长。原告淮安市工人文化宫（以下简称文化宫）与被告张桂凤、淮安利佳房地产开发有限公司（以下简称利佳公司）、淮安市专用汽车制造有限公司（以下简称专汽公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年5月17日立案，依法适用普通程序公开开庭审理。原告文化宫的委托诉讼代理人许胤熠、被告张桂凤的委托诉讼代理人葛华林到庭参加诉讼，被告利佳公司及被告专汽公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，文化宫与利佳公司、专汽公司合作开发房地产合同纠纷一案，2017年4月7日本院作出（2016）苏0811民初4178号民事判决书，判决：“被告利佳公司于本判决生效后十日内赔偿原告文化宫损失1156.01万元及利息（以1156.01万元为基数，从2016年10月8日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际支付之日止），被告专汽公司对此承担连带清偿责任。被告专汽公司承担保证责任后，有权向被告利佳公司追偿。案件受理费91161元（原告申请缓交），公告费600元，由被告利佳公司负担。”上述判决生效后，文化宫申请强制执行，本院于2017年9月8日立案受理。2017年10月13日，本院作出（2017）苏0812执3323号执行裁定书，裁定：“对被执行人利佳公司、专汽公司的银行存款人民币1500万元予以冻结、划拨；或对其等额经济收入予以扣留、提取；或对其相应价值的财产予以查封、扣押。”2018年6月10日，本院向淮安市不动产登记中心发出（2017）苏0812执3323号协助执行通知书，要求其协助查封了包括本案争议的房屋在内的282套房屋。案外人张桂凤提出执行异议后，本院于2019年4月25日作出（2019）苏0812执异52号裁定书，裁定：“中止对位于淮安市清江浦区文化宫·运河明珠-文化宫A907室不动产的执行。”文化宫向本院提出诉讼请求：1.依法撤销（2019）苏0812执异52号裁定书并判决对执行标的物（淮安市清江浦区文化宫运河明珠-文化宫A907室房屋）许可执行；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告张桂凤并未举证证明其对于涉案房屋未能及时办理过户登记无过错，张桂凤所提交的（2018）苏0812民初243号民事判决书是在利佳公司缺席的情况下审理后形成的，不足以认定张桂凤与利佳公司之间有真实的房屋买卖合同关系，张桂凤交付房款的证据不足。且因为涉案的房屋登记在房地产开发公司利佳公司的名下，故该案应当适用执异复议规定29条。综上，请求法院依法判决恢复对涉案房屋的执行。被告张桂凤辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，（2019）苏0812执异52号裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告利佳公司及专汽公司未到庭，亦未发表书面答辩意见。案件审理过程中，原告提交了（2016）苏0811民初4178号民事判决书、（2017）苏0812执3323号之一执行裁定书、（2019）苏0812执异52号执行裁定书等证据证明原告有权对涉案房屋申请执行，还提交了被告张桂凤在(2018)苏0812民初243号案件中提供的A907室房产的《商品房买卖合同》一份，证明被告未按该合同第三条约定向利佳公司的收款账户支付购房款359197元。被告张桂凤对原告所举证的判决书、裁定书等法律文书的真实性没有异议，但是与本案无关。张桂凤及梁会强对在(2018)苏0812民初240、243号案件中提供的涉案房产的《商品房买卖合同》的真实性不表异议，且在张桂凤的购房合同中也约定了359197元购房款，该购房款被告已经依据2014年6月4日由利佳房地产和詹怀刚以及余淮清三方签订协议，协议约定了732175元支付给詹怀刚，视为支付给利佳房地产购房款，房款已经实际支付。张桂凤提交了2014年6月4日余淮清与利佳房地产及案外人詹怀刚签订协议书一份，该协议书第四条载明：“甲方（利佳公司）确定上述三套房屋（文化宫.运河明珠-文化宫楼A741、A905、A907）的总价款为1085711元，丙方（余淮清）向乙方（詹怀刚）支付人民币732715元后，即视为丙方已经付清全部房款，上述房屋的产权归丙方所有，甲方同意将上述A741、A905、A907三套房屋过户给丙方。张桂凤还提交了农行汇款单两份，证明余淮清于2014年6月10日转账付款给詹怀刚474715元，同日梁会强转账付款给詹怀刚258000元，上述两笔共计付款给詹怀刚732715元，该款项支付张桂凤所购买文化宫A907室和梁会强的A905室的房款，张桂凤所主张的涉案房款已经付清。根据余淮清的解释，三方签订协议并将房款直接支付给詹怀刚的原因是因为涉案的A741室房被利佳公司抵押给詹怀刚，利佳公司无法偿还詹怀刚债务，余淮清用购买文化宫A907室、A905室的房款换取詹怀刚解除对该三套房屋的查封。2014年6月10日，张桂凤与利佳公司补签了涉案房屋的买卖合同，约定将涉案房屋出售给张桂凤。张桂凤还提交了物业费收据两份、水费收据、燃气费发票、维修资金发票、契税发票、印花税发票、(2018)苏0812民初243号判决书、不动产登记簿信息查询结果等证据，证明其在购买涉案房屋之后即实际占有、使用涉案房屋，并缴纳了涉案房屋过户所需的税费，(2018)苏0812民初243号判决书查明了相关事实，涉案房屋归张桂凤所有。涉案房屋于2018年6月19日被法院查封。原告文化宫认为，2014年6月4日的三方协议书等证据系余淮清自行制作，同年6月10日的商品房买卖合同的经办人叶玉海在2014年6月10日就解除了与利佳公司的劳务关系，故对合同的三性均不认可，且即使该三方协议是真实的，张桂凤并非协议当事人，也不能依据该协议来主张权利。农行的汇款单中的数额与涉案房屋价格不对应，付款也无利佳公司的发票或收据予以确认，故不能证明是用于支付购房款。对于商品房买卖合同的真实性不认可，且即使该合同是真实的，被告也没有按照该合同履行付款义务。对于水电燃气费以及物业费收据等证据的真实性均不予认可。原告提供了与涉案房屋相关的房权证、质量保证书等证据证明了涉案房屋登记在利佳公司的名下，原告可以申请执行，张桂凤缴纳涉案房屋的维修基金及税款属于自行扩大损失。原告还提交了（2015）浦民初第01715号判决书，证明叶玉海于2014年6月10日已经与利佳公司解除了劳动关系。案外人余淮清解释，之所以购买涉案的A907房屋和梁会强的A905室房屋，是因为其之前购买了涉案楼盘的A741房屋，2013年之后因为一直办不了房产证，才知道开发商的资金链断裂，余淮清曾因此跑去拉厂里的电闸维权，当时还因为这些事情报了警。因为涉案房屋一直无法办理过户，就找到售楼部的负责人叶玉海，叶玉海告知利佳公司资金链断裂，没有钱解押涉案房屋，如果余淮清再不想办法，涉案的房屋就会被詹怀刚申请法院拍卖。叶玉海动员余淮清按照售楼部的价格再购买两套房屋，同样享受七五折优惠，七十几万元的房款给詹怀刚，就能够解除含A741室在内的三套房屋的抵押，房屋解押后就能过户了。于是余淮清又购买了利佳公司抵押给詹怀刚的另外两套房屋，考虑到过户的便利，自己购买的A907室房屋由妻子张桂凤来和利佳公司签订合同，因为自己钱不够，动员朋友梁会强购买了A905室房屋，詹怀刚收到房款后将该三套房屋解除抵押。本院依职权调查了案外人叶玉海、潘裕镭、邱琼霞、曹卫娟等人。叶玉海陈述，其在2007年2月到利佳公司工作，期间担任办公室主任兼销售部负责人，2014年6月10日与利佳公司解除了劳动关系。2012年余淮清购买了文化宫A741室的房屋，因为余淮清为专汽公司的内部职工，享受七五折优惠，购买时余淮清支付了定金3万元现金，利佳公司出具收据，后余淮清刷卡支付29万元房款，该笔款项是在2012年10月22日打入利佳公司尾号为02×××29的账户中，尾款也是用现金方式交付利佳公司财务部，利佳公司将之前出具的收条收回，重新出具一份总收据给余淮清，并告知其90日内到售楼部签订商品房买卖合同。90日后，因了解到该房屋已经抵押给了詹怀刚，余淮清多次到售楼处催促签订合同，叶玉海与财务部及利佳公司法定代表人胡兴定联系，胡兴定答应尽快解决。2013年上半年仍然未能签订合同，余淮清多次将专汽公司的电闸拉掉，期间公司报了警，但是事情一直没有解决。2014年上半年叶玉海得知詹怀刚要将利佳公司抵押的十余套房屋拍卖，感到事态严重，就联系胡兴定，胡兴定称会与詹怀刚协商解决，但是一直没有协商。叶玉海从詹怀刚处了解到每套房屋是以大概25万元的价值抵给詹怀刚的，就与余淮清协商继续以七五折的优惠价格再购买两套抵押给詹怀刚的房屋，用购房款偿还詹怀刚三套房屋对应的债务73万余元，詹怀刚就可以将三套房屋解押，利佳公司也就可以将涉案房屋销售给余淮清。余淮清因为手中钱不够，向其妹妹借款购买一套，又找来朋友梁会强购买一套。叶玉海电话联系胡兴定，胡兴定同意这个方案，委托叶玉海办理具体事宜，需要加盖利佳公司的公章由胡兴定和其员工谢娟说明情况。后来叶玉海起草了利佳公司、余淮清、詹怀刚的三方协议，将该协议书与委托书及需要解押的材料一并邮寄给谢娟，谢娟将盖好印章的材料寄给叶玉海。叶玉海收到该份材料之后约詹怀刚、余淮清于2014年6月10日到审批中心办理解押手续，同时余淮清、梁会强将解押款转账支付给詹怀刚，同日下午，签订了A741、A905、A907的商品房买卖合同。詹怀刚同意到法院撤销该三套房屋的拍卖手续（详见2013淮中执字第0377-2号执行裁定书）。当天下午叶玉海将签好的三份商品房买卖合同邮寄给谢娟盖章，几日后叶玉海收到了盖好章的合同并将合同交给余淮清。但是因为利佳公司欠税，无法开具购房发票给余淮清、张桂凤、梁会强等三人，没有购房发票就无法缴纳契税，导致仍然无法办理产权证，为此叶玉海多次联系胡兴定，但是一直未能解决。关于解除与利佳公司的劳动关系一事，叶玉海称，因为在利佳公司多月未能领取到工资，自己在2014年6月份重新找了工作，新单位要求其要先解除与利佳公司的劳动关系，且同意其在近期内处理好在利佳公司工作期间未完成的工作，自己到新单位上班后一直和胡兴定保持联系，2015年下半年起，叶玉海与胡兴定无法直接联系，办事情均是由谢娟转达。曹卫娟称其原先为上海翔溢财务咨询有限公司（下称翔溢公司）的员工，从2015年9月份在翔溢公司总经理邱琼霞的安排下开始担任淮安利佳公司的法定代表人，但是其实际上只是名义上的法定代表人，不参加利佳公司的管理，不了解利佳公司的经营情况。邱琼霞称其系上海信联实业有限公司（下称信联公司）的监事，信联公司系利佳公司的全资股东，邱琼霞还担任翔溢公司的总经理，从2013年11月开始负责利佳公司的财务工作，保管利佳公司的证照、印章。潘裕镭系信联公司的法定代表人，是利佳公司的实际控制人。利佳公司之前的法定代表人是胡兴定，2015年6月9日，利佳公司的法定代表人变更为赵海林，赵海林是翔溢公司的一名驾驶员。2015年9月，利佳公司变更法定代表人为曹卫娟，曹卫娟原先是翔溢公司的前台工作人员。从2013年11月份信联公司成为利佳公司的股东之后，该公司就使用了新的账户，2012年余淮清付款的相关情况是前法定代表人胡兴定的业务，自己不清楚。潘裕镭称，其系信联公司的法定代表人，也是利佳公司的实际控制人，曹卫娟只是名义上的法定代表人，不负责具体事务。潘裕镭入股利佳公司时与胡兴定有协议，潘裕镭负责出资盘活利佳公司的资产，资产变现后四六分成，对于接手利佳公司之前的债务不承担责任，对于利佳公司的诉讼考虑到止损的因素，一般也不应诉。余淮清、张桂凤、梁会强的三份合同以及三方协议中的印章均没有经过自己签字同意。据潘裕镭了解，叶玉海为胡兴定在淮安的业务员，谢娟是胡兴定在上海的业务员。利佳公司2012-2014年期间出具给淮安市不动产登记中心的材料中的印章是真实的，因为之前的法定代表人是胡兴定，印章真假与潘裕镭无关。在2014年的时候，胡兴定是利佳公司的法定代表人，潘裕镭发现淮安有些合同文件中有利佳公司的印章敲出来，后来就将胡兴定从法定代表人的位置上换了下来。本院查明：一、关于涉案房屋买卖的经过。2012年10月22日，余淮清通过其名下的尾号为5617的银行卡号向利佳公司名下的尾号为2329的账户支付29万元，同年11月15日，利佳公司向余淮清出具号码为0905052的房款收据一份，金额为352996元。余淮清称，除了刷卡支付的29万元，其余的钱款分两次以现金的方式支付给利佳公司财务部门，一次是定金，一次是尾款，每次付款后利佳公司均出具收据，交完全款后利佳公司出具了本案中举证的总收据，但是对于定金和尾款的具体数额原告未能作出准确陈述，也未能提交除了房款收据之外的其他证据。2014年6月4日，利佳公司（甲方）、詹怀刚（乙方）、余淮清（丙方）就丙方购买的文化宫.运河明珠——文化宫楼A741、A905、A907房屋的相关抵押事宜签订协议书，协议书载明：“一、2012年11月15日，丙方购买甲方开发的文化宫.运河明珠A741房屋，并向甲方缴纳了352996元房款；二、因甲方资金短缺，向乙方借款，该借款甲方以房屋作为抵押担保（含上述三套房屋），并办理了抵押登记手续；三、现丙方给付乙方人民币732715元，乙方同意解除上述三套房屋的抵押权，同时，乙方同意从甲方的总借款中减去732715元的债务；四、甲方确定上述三套房屋的总价款为1085711元，丙方向乙方支付732715元后，即视为丙方已经付清全部房款，上述房屋的产权属丙方所有，甲方同意将上述A741、A905、A907三套房屋过户给丙方……”该协议书的下方，利佳公司在甲方处盖章，詹怀刚、余淮清分别在乙方、丙方处签字。2014年6月10日，余淮清（买受人）与利佳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号1025190001595）一份，约定利佳公司向余淮清出售位于淮安市商品房，建筑面积51.2平方米，其中套内建筑面积为36.87平方米，按照套内建筑面积计算，单价为每平方米9574元，总金额为352996元。利佳公司须于2012年12月31日前交付房屋，并在房屋交付后90日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。同日，张桂凤（买受人）与利佳地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号1025190001596）一份，约定利佳公司向张桂凤出售位于淮安市商品房，建筑面积55.93平方米，其中套内建筑面积为39.01平方米，按照套内建筑面积计算，单价为每平方米9207元，总金额为359197元。利佳公司须于2014年6月10前交付房屋，并在房屋交付后90日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。同日，案外人梁会强亦与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号1025190001594）一份，约定利佳公司向梁会强出售位于淮安市商品房，总价款为373518元。以上三份合同的出卖人处均有利佳公司及其法定代表人胡兴定盖章，买受人处有余淮清等人签字。同日，梁会强按照余淮清的要求将258000元转账给案外人詹怀刚，另将115518元转账给余淮清，余淮清将115518元以及案涉A907室房款359197元，共计474715元转账支付给詹怀刚。该两笔转账给詹怀刚的钱款总额为732715元，与A905、A907房屋的总价款数额一致。本院查询了利佳公司的关联案件发现，2013年10月21日淮安市中级人民法院对于原告詹怀刚与被告利佳公司、专汽公司等民间借贷一案作出（2013）淮中民初字第0126号民事调解书：“一、被告利佳房产公司偿还原告詹怀刚借款本金577.98万元及利息、违约金22.8832万元，合计600.8632万元（于2013年11月21日前付清）；二、被告利佳房产公司支付原告詹怀刚律师代理费64000元；三、被告专用汽车制造公司对上述一、二项承担连带偿还责任；四、三方当事人之间就本案事实其他无任何争议；五、案件受理费55000元，减半收取27500元，诉讼保全费5000元，合计32500元，由原告詹怀刚负担13750元，被告利佳房产公司负担18750元。”2014年9月24日该院作出（2013）淮中执字第0337-2号执行裁定书，裁定书主文载明：“在执行过程中，因被执行人利佳公司、专用汽车公司未在法律文书规定的期限内履行义务，本院依法委托评估机构对利佳公司所有的位于淮安市清浦区文化宫·运河明珠－文化宫A723号等16套房地产进行评估，并对上述房地产进行拍卖，在第二次拍卖过程中，申请执行人詹怀刚向本院申请对拍卖的16套房地产撤回其A741、A905、A907三套房地产的拍卖……”上述证据印证了余淮清、张桂凤、梁会强等人所提交的房屋买卖合同、三方协议、交付房款等证据的真实性。本院至淮安市不动产登记中心调取的涉案房屋登记材料显示，文化宫·运河明珠-文化宫A741室于2012年4月10日抵押给詹怀刚，文化宫·运河明珠-文化宫A905、A907室于2012年5月8日抵押给詹怀刚。2014年6月10日抵押权人詹怀刚解除了上述三套涉案房屋的抵押，备注栏载明：“此房相对应的借款已还清”。注销登记申请书下方，詹怀刚在抵押权人处签名，利佳公司在抵押人处盖章，叶玉海在代理人处签字。根据被告张桂凤所提供的证据材料及当事人的陈述，能够确认其在本院查封前就已经占有涉案房屋。二、关于房屋未能过户的原因。结合当事人的陈述及本院调查过程中潘裕镭、叶玉海等人所叙述的情况，叶玉海系利佳公司售楼部的工作人员，负责涉案楼盘的销售。叶玉海所称2012年涉案的A741室房屋无法签订合同是因为该房屋抵押给了詹怀刚，该公司资金链断裂，无法解押房屋。2014年6月10日之后，余淮清等人将涉案房屋解除抵押，但是因为利佳公司欠税，无法开具真实发票，导致涉案房屋无法过户。另本院到税务部门调取了利佳公司的税务信息情况，国家税务总局淮安市清江浦区税务局提供的《淮安利佳房地产开发有限公司认定信息》显示，利佳公司自2014年5月28日起被税务局认定为非正常户，至今没有解除，该公司无法开具正式发票。因利佳公司迟迟未能过户涉案房屋给张桂凤，致张桂凤诉至本院，本院于2018年5月20日作出（2018）苏0812民初243号民事判决书，判决：“被告淮安利佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告张桂凤办理位于淮安市清江浦区房屋的权属登记过户手续。”该判决生效后，张桂凤向法院申请强制执行，并缴纳了过户涉案房屋所需的相关税费。但因涉案房屋已经被原告申请查封，故无法过户。涉案房屋目前仍登记在利佳公司名下。三、关于涉案房屋被查封的时间。2018年6月10日，本院向淮安市不动产登记中心发出（2017）苏0812执3323号协助执行通知书，要求其协助查封了包括本案争议的房屋在内的282套房屋。根据不动产登记信息查询结果显示，文化宫.运河明珠-A741、A905、A907室均于2018年6月19日被本院查封。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张桂凤在2014年与利佳公司签订的商品房买卖合同中有利佳公司及其法定代表人胡兴定的印章，该合同的内容不违反法律规定，是各方真实意思的表示，合法有效。余淮清、梁会强以刷卡的形式支付了涉案的A905、A907的全部房款732715元，应当认定其交付了全部房款。涉案房屋因利佳公司无法开具正式购房发票的原因无法及时过户，原告提供的同小区房屋可以办理产权证的情况与本院查明的利佳公司的税务非正常户的信息并不矛盾，不能证明张桂凤对涉案房屋未能及时过户有过错，故张桂凤对于涉案房屋未能及时过户并无明显过错。张桂凤在原告查封涉案房屋之前就与利佳公司签订了书面的商品房买卖合同，交付了全部购房款，在法院查封前就占有涉案房屋，对于涉案房屋没有及时过户并无明显过错，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对于涉案房屋享有的权利足以阻却对涉案房屋的执行。对于原告认为本案应当使用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的观点，本院认为，本案中的利佳公司不仅是房地产企业，同时也是被执行人，本案诉争的房产登记在被执行人利佳公司的名下，故本案能够适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。被告张桂凤名下有无其他房产，是否属于消费者购房人均不影响其对涉案房屋的权利，故对原告的上述观点本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告淮安市工人文化宫的诉讼请求。案件受理费6688元，由原告淮安市工人文化宫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院。审 判 长  高 嵩人民陪审员  杨井江人民陪审员  杨思平二〇二〇年一月三日书 记 员  刘远升附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。