浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8675号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨宏，男，1986年6月5日出生，苗族，住湖南省城步苗族自治县。 委托诉讼代理人：韩英，浙江京衡律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘畅，女，1994年8月17日出生，汉族，住黑龙江省五常市。 委托诉讼代理人：徐传水，浙江中格律师事务所律师。 上诉人杨宏与上诉人刘畅房屋租赁合同纠纷一案，均不服杭州市上城区人民法院（2019）浙0102民初3225号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：杭州市河坊街223、225号房产所有权人为冯林芹。刘畅从冯林芹处租赁取得上述房产后，于2018年3月30日作为出租方（甲方）与杨宏作为承租方（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方向乙方出租杭州市河坊街223、225号商铺，租赁期限5年，自2018年4月10日始至2023年4月9日止，合同签订之日起交房前乙方向甲方一次性支付履约保证金17.5万元，租赁期满，乙方如无违约行为，经结算，甲方在租赁期满两日内将履约保证金全额退还乙方；租赁期内第一年租金210万元整，以后每年递增5%，第一年租金乙方在签订合同后一日内预付租金20万元作为定金，在2018年4月5日支付100万元，2018年4月10日前一次性付清90万元，以后每年度租金乙方提前60天支付。合同第十条“违约责任”约定，乙方在租赁期内提前解除合同，乙方投入的装修归甲方所有，补足当期应交而未交的租金和相关费用，并另行支付违约金（金额为该年度的租金总额）给甲方，且履约保证金不予返还；甲方在租赁期限内提前解除合同，应赔偿乙方投入的装修和所有财产，退还当期剩余租金和履约保证金，并另行支付违约金（金额为该年度的租金总额）给乙方；因不可抗力导致本合同无法继续履行，经双方协商可解除本合同，互不承担违约责任。 杨宏按上述合同约定向刘畅支付了履约保证金17.5万元与第一年租金210万元。 审理中，刘畅确认蒋涵阳为其履行案涉租赁合同的代理人。 2018年12月，案外人唐海波因杨宏拟出租前述店铺与杨宏联系，杨宏随后将唐海波介绍给蒋涵阳。2019年1月初唐海波告知杨宏其与蒋涵阳聊了好多次，差不多达成协议了。2019年1月4日，刘畅作为出租方（甲方）与唐海波作为承租方（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方向乙方出租杭州市河坊街223、225号商铺，租赁期限4年，自2019年2月1日始至2023年1月31日止，合同签订之日起交房前乙方向甲方一次性支付履约保证金30万元；租赁期内第一年租金200万元，第二年租金不变，第三年及第四年租金各按人民币205万元计算，第一年租金在2019年2月1日前支付，以后每年度租金乙方提前60天支付。 2019年1月中旬，唐海波与杨宏沟通办理营业执照事宜。2019年1月29日，负责人为唐海波的杭州糖品功坊食品有限公司河坊街第三分公司办理了营业场所为杭州市上城区河坊街223、225号的营业执照。 2019年2月唐海波与杨宏沟通商铺交接事宜。2019年2月18日，杨宏通过微信联系蒋涵阳，内容包含：“马上快到月底约定的交铺时间，我这边开始要提前做撤店的准备。另外想确定下剩余款的具体退款时间和金额……蒋总帮我们多考虑照顾下，我也是很主动积极地寻找能接手的下家直接给您对接上，避免您这边带来金钱上的损失……”。2月20日杨宏再次发微信给蒋涵阳，内容包括“恳请蒋总在退款的金额上能否别扣”。之后几天杨宏与蒋涵阳还就腾退商铺与退款有过沟通。2月28日杨宏发微信给蒋涵阳，内容包含“股东说减去扣的款，剩下的钱今天退我们就交接店铺”。蒋涵阳对此回复“那你们继续租？”、“要不继续租，要不按合同来？他们更受不了”。杨宏回复“我们再谈一谈，我先让大家撤东西搬出去，我们也不能耽误唐总那边接手经营……不能空铺耗着造成损失”。蒋涵阳回复“好的，不好意思”。当天，杨宏与唐海波签署“商铺移交书”一份，双方确认杨宏于该日将杭州市上城区河坊街223、225号商铺移交给唐海波。杨宏将腾空的店铺拍照发微信给蒋涵阳，并告知蒋涵阳店铺已清空移交给唐海波。此后，杨宏就退款事宜多次联系蒋涵阳，均未果。 另查明，本案审理过程中，刘畅与冯林芹之间的租赁合同终止。冯林芹与实际承租人唐海波之间签订了租赁合同。 杨宏诉至原审法院，请求判令：1.刘畅立即返还杨宏因双方合意提前解除租赁合同未履行部分租金22.75万元及履约保证金17.5万元；2.本案诉讼费由刘畅承担。 刘畅因向杨宏主张提前解除合同的违约金，而提起反诉，请求判令：1.杨宏按租赁合同10.2条款支付刘畅违约金100万元；2.杨宏承担本案全部诉讼费。 原审法院认为：杨宏、刘畅之间签订的租赁合同合法有效，对双方均有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人协商一致，可以变更合同，也可以解除合同。结合本案已有证据看，杨宏将唐海波介绍给蒋涵阳，蒋涵阳与唐海波就租赁事宜进行了磋商，随后刘畅与唐海波在2019年1月4日即签订了租赁合同，可以据此认定在该时点杨宏、刘畅已达成了提前解除双方租赁合同的合意。后杨宏配合唐海波办理了工商登记手续，又于2019年2月28日将商铺移交给唐海波，且蒋涵阳对此均知悉，更是印证了这一事实。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案，杨宏已于2019年2月28日将商铺移交给唐海波，故其已交给刘畅的2019年3月1日至4月9日的租金227500元，属于双方租赁合同解除后的租金，刘畅应返还给杨宏。杨宏诉请刘畅返还上述租金，依据充分，予以支持。关于杨宏诉请刘畅返还履约保证金175000元，原审法院认为，在杨宏与蒋涵阳就租赁合同提前解除的协商过程中，蒋涵阳对退还款项的时间与数额均未表示过认可，因此无法认定双方就此已达成过合意。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。杨宏与蒋涵阳虽就提前解除合同达成了合意，但杨宏提前解除合同确已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方租赁合同10.2条约定，刘畅有权不予返还履约保证金。故对杨宏诉请返还履约保证金175000元，不予支持。关于刘畅反诉杨宏支付违约金100万元，原审法院认为，如前所述，因提前解除合同杨宏已承担了175000元履约保证金不予返还的违约责任，同时，因刘畅与唐海波的租赁合同已提前终止，故不能以刘畅与唐海波的租赁合同所约定的租金低于刘畅与杨宏的租赁合同所约定的租金来衡量刘畅因与杨宏提前解除合同可能造成的实际损失，且刘畅亦未提交其他证据证明其实际损失，故综合本案全部事实，对刘畅该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2019年8月29日判决：一、刘畅于判决生效之日起十日内向杨宏返还租金227500元；二、驳回杨宏的其余诉讼请求；三、驳回刘畅的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7338元，减半收取3669元，由刘畅负担2356.5元，由杨宏负担1312.5元；反诉案件受理费13800元，减半收取6900元，由刘畅负担。 宣判后，杨宏、刘畅均不服，分别向本院提起上诉。 杨宏上诉称：一、原审判决适用法律错误，既然认定双方已经达成了提前解除租赁合同的合意，杨宏没有违约行为，就应该支持杨宏主张将履约保证金全额退还的诉请。原审判决“结合本案已有证据看，杨宏将唐海波介绍给蒋涵阳，蒋涵阳与唐波就租赁事宜进行了磋商，随后刘畅与唐海波在2019年1月4日即签订了租赁合同，可以据此认定在该时间点双方已达成了提前解除双方租赁合同的合意。”杨宏同意原审判决该段事实的认定。从合同履行实际情况看，双方在实际履行过程中根据客观情况变化，就租期作了相应的调整变更，达成合意即同意缩短租期。依据租赁合同约定“租赁期满，乙方如无违约行为，经结算，甲方在租赁期满两日内将履约保证金全额退还乙方，履约保证金不计提利息”，故杨宏主张刘畅返还履行保证金有“合同约定条款”的依据，无需就履约保证金返还问题再次征得刘畅的同意，直接适用原租赁合同约定条款即可，杨宏可以要求刘畅于合同实际履行期限届满之日起2日内全额退还17.5万元的履约保证金。原审判决认为“蒋涵阳对退款时间与数额未表示过认可，因此无法认定就此已达成合意”是适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务”之规定，刘畅应按照《租赁合同》约定在合意缩短租期期限届满之日起2日内全额退还17.5万元的履约保证金。二、原审判决认定事实错误，原审判决认定事实前后矛盾，原审判决既然认定双方就提前解除合同已经达成合意，后面又提及杨宏单方提前解除合同已构成违约，与客观事实严重不符。杨宏仅为刘畅提供房屋租赁合同长期合作方唐海波的商业机会即类似居间人，由刘畅选择即缩短与杨宏的租期，提前与唐海波签订新的房屋租赁合同。杨宏并未单方提前解除合同，故不构成违约。综上，因提前解除租赁合同是双方协商一致的结果，并非杨宏单方提前解除合同或刘畅单方提前解除合同，故双方互不承担提前解除合同之违约责任。应根据租赁合同实际履行期限计算租金并退还履约保证金。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二项，改判为刘畅返还履约保证金17.5万元；2.一、二审诉讼费用由刘畅负担。 针对杨宏的上诉，刘畅答辩称：一、原审判决认为杨宏提前解除合同确已构成违约，应承担违约责任，故杨宏不仅无权要求刘畅返还履约保证金，且应当依约支付违约金（金额为该年度的租金总额即2205000元，刘畅仅主张1000000元）。理由有二：1.原审判决认为，杨宏与蒋涵阳虽就提前解除合同达成了合意，但杨宏提前解除合同确已构成违约，应承担违约责任。2.《租赁合同》的违约条款即10.2条款内容为：“乙方在租赁期限内提前解除合同，乙方投入的装修归甲方所有，补足当期应交而未交的租金和相关费用，并另行支付违约金（金额为该年度的租金总额）给甲方，且履约保证金不予返还；甲方在租赁期限内提前解除合同，应当赔偿乙方投入的装修和所有财产（以乙方确认的评估机构和评估价值为准），退还当期剩余租金和履约保证金，并另行支付违约金（金额为该年度的租金总额）给乙方。”《租赁合同》中的上述条款明确约定，双方的违约责任是并列关系，缺一不可。即乙方的违约责任有四项，是并列关系，缺一不可：1.乙方投入的装修归甲方所有；2.补足当期应交而未交的租金和相关费用；3.另行支付违约金（金额为该年度的租金总额即2205000元，刘畅自愿下调至1000000元）；4.履约保证金不予返还。二、原判认定的事实清楚，证据确实充分，但对刘畅的损失未予以充分考虑，一审支持的数额不足以弥补刘畅损失，刘畅才依法提出上诉。原审判决认定的事实是，在杨宏与蒋涵阳就租赁合同提前解除的协商过程中，蒋涵阳对退还款项的时间与数额均未表示过认可，因此无法认定双方就此已达成过合意。其意思是说，杨宏与蒋涵阳虽然就提前解除合同达成了合意，但对解除合同后的后续事宜，如退还款项的时间与数额及违约责任等均未达成合意，所以刘畅主张的权利还是存在的。三、刘畅与后者租赁者的合同是从2019年2月1日开始，但杨宏2月28日才办理移交，现因杨宏提前违反合同约定解约，两份租赁合同导致刘畅发生实际损失50万元，实际损失50万元包括两部分：1.杨宏推迟移交案涉店铺一个月。刘畅与唐海波签订的《租赁合同》自2019年2月1日始，而杨宏于2019年2月28日移交该店铺（案卷证据佐证），即刘畅发生实际损失1个月的房租约17万元；2.在与唐海波的租赁合同中，唐海波要求免租期近2个月，即刘畅实际租金损失约33万元。因上述两项内容刘畅合计发生实际损失3个月的房租共50万元，所以本应支付230万元第一期租金（200万元租金加30万元履约保证金），最后实际支付192.2222万元，少付将近产生50万元直接损失。综上，依据原判，结合《租赁合同》的违约条款，杨宏应支付违约金1000000元，杨宏的上诉理由依法不能成立。 刘畅上诉称：一、一审判决显失公平，依据合同法规定，已生效的合同双方应依法履行，杨宏在租赁期间内违法解除合约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。按合同约定，杨宏本应该承担违约金2205000元(该年度租金总额210万元并递增5%)，刘畅考虑本案件实际情况后提出只要求承担1000000元违约金，以弥补刘畅实际损失和可得利益损失，但一审法院分文未予支持，显失公平。刘畅实实在在存在直接损失为近50万元，理应获得支持。刘畅与杨宏签订的《租赁合同》约定租期5年，自2018年4月10日起至2023年4月9日止。刘畅(甲方)与杨宏(乙方)在《租赁合同》第十条约定：乙方在租赁期内提前解除合同，乙方投入的装修归甲方所有，补足当期应交而未交的租金和相关费用，并另行支付违约金(金额为该年度租金总额给甲方，且履约保证金不予返还；甲方在租赁期限内提前解除合同，应赔偿乙方投入的装修和所有财产，退还当期剩余租金和履约保证金，并另行支付违约金，金额为该年度租金总额给乙方，这约定对双方都是公平对待的。刘畅与唐海波于2019年1月4日签订了《租赁合同》，租期四年，自2019年2月1日始至2023年1月31日止。后者合同约定：合同签订之日起交房前向刘畅一次性支付履约保证金30万元，租赁期内第一年租金200万元，第二年租金不变，第三年及第四年租金各按205万元计算，第一年租金在2019年2月1日前支付，以后每年度租金提前60天支付。现因杨宏提前违反合同约定解约，两份租赁合同导致刘畅发生实际损失50万元，实际损失50万元包括两部分：1、杨宏推迟移交案涉店铺一个月。刘畅与唐海波签订的《租赁合同》自2019年2月1日始，而杨宏于2019年2月28日移交该店铺(案卷证据佐证)，即刘畅发生实际损失1个月的房租约17万元；2、在与唐海波的租赁合同中，唐海波要求免租期近2个月，即刘畅实际租金损失约33万元。因上述两项内容刘畅合计发生实际损失3个月的房租共50万元，所以本应支付230万元第一期租金(200万元租金加30万元履约保证金)，最后实际支付192.2222万元，少付47.7777元，将近产生50万元直接损失。2、对于可得利益损失140万元，一审法院未予考虑给予适当支持也实属不当。在租赁期间，杨宏因自身经营管理原因而提前解约，杨宏其为减少损失，虽然介绍案外人唐海波租赁该案涉店铺，但因时间仓促，刘畅也是为了减少当事人双方损失不得已才同意与杨宏介绍的下家签订新的《租赁合同》，新的合同约定的年租金数额和免租期，已经实实在在给刘畅造成了损失外，其中还包含可得利益损失，后者合同与前份合同可得利益相差较大。同期内两份合同的房租相差140万元之多，即刘畅损失140万元之多的可得利益，理应予以支持。(见最高人民法院(2018)最高法民申2258号)《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。两份合同相差可得利益损失140万元左右，加上实际损失近50万元，合计损失将近190万元。刘畅考虑本案件实际情况，一审反诉时已经对杨宏的违约责任进行减免到要求赔偿合计100万元，但一审法院分文未予以支持，这明显是显失公平的，损害了刘畅的合法权益，恳请二审法院查明事实后予以改判，减少刘畅的实际损失。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决;2.杨宏承担违约责任并赔偿刘畅合计100万元(实际损失以及可得利益损失);3.杨宏承担本案一、二审诉讼费用。 针对刘畅的上诉，杨宏答辩称：首先，需要强调是不存在杨宏违约的问题，因为提前缩短租期是双方合意的结果。第二，刘畅并不是房子的业主，而是二手房东。目前，在刘畅租给唐海波的过程当中，实际控制人的经济情况出现了问题，所以刘畅跟二手房东冯林芹之间的房屋租赁合同没有进行履行，构成违约。在转租给唐海波之后不久，冯林芹就把这个房子收回去了。因此，刘畅主张的所谓经济损失，根本不存在。对这个事实，一审法院已经查明。 二审期间，杨宏、刘畅均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于租金的返还。本案中，杨宏与刘畅在约定的租赁期限届满前解除了双方之间的租赁合同。而在该租赁合同履行过程中，杨宏已支付租金至2019年4月9日。同时，杨宏实际于2019年2月28日将涉案商铺移交给新的承租人。因此，杨宏依法有权要求刘畅返还自2019年3月1日至2019年4月9日的租金。故原审法院判定刘畅向杨宏返还该期间的租金227500元，并无不当，应予以确认。关于杨宏要求刘畅返还履约保证金175000元的请求以及刘畅主张的违约金1000000元。根据在案有效证据及当事人的相关陈述，本案系杨宏就租赁合同提前解除事宜先行向刘畅提出。在此情形下，杨宏提前解除租赁合同的行为构成违约，应承担相应违约责任。需要指出的是，虽然杨宏提前解除了其与刘畅之间的租赁合同，但其亦促成刘畅与新的承租人就涉案商铺签订了新的租赁合同。新的租赁合同与原租赁合同在租赁期限、商铺交接等方面均进行了较好地衔接，也免除了涉案商铺等待另行出租的期限。根据案件相关事实，结合双方当事人提供的证据，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，原审法院认定刘畅不予返还履约保证金175000元作为杨宏应承担的违约责任，进而驳回刘畅的其余诉讼请求，已适度平衡了双方当事人之间的利益，应予以确认。综上，杨宏、刘畅的上诉请求，均依据不足，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17600元，由杨宏负担3800元，由刘畅负担13800元。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇二〇年一月十五日 书记员  董 悦