湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0982民初2027号原告：安陆市新晟置业有限公司，住所地湖北省安陆市解放大道双龙桥148号。法定代表人：孙忠昌，该公司经理。委托诉讼代理人：余海兵（该公司员工），男，1985年6月7日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：王相春，湖北浩法律师事务所律师。被告：徐明洲，男，1962年10月30日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。被告：王清明，男，1964年6月25日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住湖北省孝昌县。被告：胡辛华，男，1970年12月3日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住湖北省孝昌县。被告：张峰，男，1973年9月6日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。原告安陆市新晟置业有限公司与被告徐明洲、王清明、胡辛华、张峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告安陆市新晟置业有限公司的委托诉讼代理人余海兵、王相春、被告徐明洲、王清明、张峰到庭参加了诉讼。被告胡辛华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安陆市新晟置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《商业房屋租赁合同》。被告立即腾退原告位于安陆市金秋大道水岸星城26幢(“安陆市歇脚港湾足疗城”)房屋；2.判令被告向原告支付2018年1月20日至2019年1月19日期间的租金22万元；3.判令被告向原告支付2019年1月20日至房屋实际腾退之日期间的租金（按照年租金22万元标准计算）；4.判令被告向原告支付违约金66000元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年7月17日，原、被告签订了《商业房屋租赁合同》。合同约定，原告将位于安陆市金秋大道水岸星城26幢的房屋出租给被告使用，租赁期限为六年，自2016年7月8日至2023年1月19日止，按照年度支付方式支付租金，其中，第一年度为2016年7月20日至2018年1月19日，租金为22万元整；第二年度为2018年1月20曰至2019年1月19日，租金为22万元整；第三年度为2019年1月20日至2020年1月19日，租金为22万元整，以此类推。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告在使用中仅支付了第一年度的租金，第二年度及以后的租金一直拖欠。根据合同约定，被告违约应当承担支付租金的责任，还应当支付违约金，按照每延期1日支付迟延部分租金千分之五的违约金。原告经多次催要租金未果。原告为维护自己合法权益，请求法院公正判决。原告安陆市新晟置业有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告公司的营业执照复印件1份，拟证明原告安陆市新晟置业有限公司的诉讼主体资格。证据二、房产证复印件1份，拟证明原告安陆市新晟置业有限公司系出租房屋的所有权人及管理人。证据三、商业房屋租赁合同、客户交房确认单、水岸星城物业管理服务协议、装修申请表复印件各1份，拟证明：1.原告与被告签订房屋租赁合同的事实；2.租期六年，年租金22万元，租金为每年付一次，第二年付款提前一个月；3.租期从2016年7月20日开始计算；4.乙方迟延支付租金，按每延期1日支付迟延部分千分之五的违约金。如逾期达15天，乙方已经交纳的履约保证金不予退还。证据四、收据复印件1份，拟证明被告交纳2016年7月20日至2018年1月19日期间租金22万元的事实及原告于当天将出租房屋交付被告的事实。证据五、安陆市人民法院民事调解书1份，拟证明各被告间系合伙关系，该债务由四被告共同承担的事实。被告徐明洲辩称，徐明洲参与经营安陆市歇脚港湾足疗城仅一年的时间，房屋租金已交。徐明洲后来退出经营，该足疗城不是徐明洲在管理经营，不清楚具体经营情况。安陆市金秋大道改造，影响了歇脚港湾足疗城的生意，希望能够减少租金。所欠租金应由所有股东共同承担。现无法继续经营，同意解除双方的《商业房屋租赁合同》。被告徐明洲未向本院提交证据。被告王清明辩称，不清楚王清明为何成为本案的被告，因为王清明没有与原告签订租赁合同。被告王清明未向本院提交证据。被告胡辛华未作答辩，亦未向本院提交证据。被告张峰辩称，张峰不是歇脚港湾的经营股东。具体有以下理由：1.歇脚港湾的营业执照不是张峰的，张峰不是法定代表人；2.歇脚港湾的原法人应该当庭出示由张峰签字的股东协议书；3.歇脚港湾店面租赁合同上没有张峰的签字和预留的电话号码；4.歇脚港湾的原法人应指出张峰交股金的时间、地点和股金单据；5.张峰承认在歇脚港湾任职工作过，但在歇脚港湾工作的员工很多，不能以此作为认定股东的理由；6.原告的起诉书上只有被起诉人的名单，没有被起诉人的证据和理由，是没有法律依据的；7.原告的起诉书没有分清歇脚港湾的法人是谁？股东是谁？股东有多少？8.根据《公司法》的规定，公司是属于法人组织，应以公司的财产承担有限责任，所以公司欠钱，应该起诉公司而不是股东，起诉股东在法律上无效；9.股东如需偿还公司债务，这是公司内部的问题。法人可以与所有的股东协商按入股资金的多少来偿还债务，如果有股东不还款，法人拿出确凿的证据起诉股东。综上所述，如果原告和歇脚港湾的法人不能提交相应的证据，张峰就不应列为被告。被告张峰未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告胡辛华未到庭质证，视为其放弃相关诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据三，被告徐明洲质证表示无异议；被告王清明和被告张峰均质证表示对该商业房屋租赁合同不清楚。对原告提交的证据四，被告徐明洲和被告王清明均质证表示无异议；被告张峰质证表示不在现场，不清楚。对原告提交的证据五，被告徐明洲质证表示无异议；被告王清明和被告张峰均质证表示该调解书是处理安陆市歇脚港湾足疗城与李木平之间的债务纠纷，与本案无关，对调解书认定的事实不认可。对上述有争议的证据，本院认为，原告提交的证据三，商业房屋租赁合同、客户交房确认单、水岸星城物业管理服务协议、装修申请表，均具有的真实性、关联性，本院予以认定。原告提交的证据四，收款收据具有客观性、真实性，本院对该证据予以认定。原告提交的证据五，系本院制作的（2018）鄂0982民初1393号民事调解书，该调解书具有真实性，本院依法予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月18日，原告安陆市新晟置业有限公司（甲方）和被告徐明洲（乙方）签订《商业房屋租赁合同》一份，该合同主要约定，甲方将坐落于湖北省××市金秋大道水岸星城26号楼14间（建筑面积共计为903.32平方米）商铺出租给乙方作为“足疗城”使用。租赁期限为6年，即自2016年7月20日至2023年1月19日止，甲方于租期起始之日免费提供6个月的装修期。租金及其他费用付款方式，租金总额为1320000元，按年度支付方式支付租金。即：2016年7月20日至2018年1月19日，租金为22万元整；2018年1月20日至2019年1月19日，租金为22万元整；2019年1月20日至2020年1月19日，租金为22万元；2020年1月20日至2021年1月19日，租金为22万元；2021年1月20日至2022年1月19日，租金为22万元；2022年1月20日至2023年1月19日，租金为22万元。租金按年度缴纳：乙方应于每个租赁周期满60日前向甲方交付当年租金。乙方因自己原因不能行使对出租物业使用权时，不能免除交付租金及其它相关费用的义务。乙方迟延支付租金，按每延期1日向甲方支付迟延部分千分之五的违约金。如乙方逾期交纳当年租金达十五天，甲方有权单方终止合同。乙方已经交纳的履约保证金不予退还。甲方有权要求乙方承担赔偿损失等责任。其中，第二十四条约定，有下列情形之一，甲方有权解除合同，不予退还履约保质金，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失，因此产生的乙方的一切损失等后果由乙方自行承担：……（6）乙方拖欠租金、管理费或其他应缴费用达到三十天；……第三十条约定，因乙方违约导致合同提前终止的，出租物业内乙方安装的固定装修及设施、设备无偿归甲方所有，甲方不对乙方做任何补偿，在合同期满或双方协议终止合同时，甲方有权要求乙方将房产回复原状，所需费用由乙方承担。合同签订后，原告于2016年7月18日将租赁房屋交付给被告徐明洲，被告徐明洲于当日向原告交付了第一年度租金22万元。同时查明，2016年7月22日，安陆市歇脚港湾足疗城经安陆市工商局登记成立，字号为歇脚港湾，经营者登记为徐明洲，企业类型为个体工商户，经营场所为安陆市金秋大道（水岸星城）。安陆市歇脚港湾足疗城已于2017年11月8日经工商登记注销。案外人李木平曾为安陆市歇脚港湾足疗城完成了装修工作，为了追索装修劳务费用，李木平诉讼到人民法院，安陆市人民法院作出（2018）鄂0982民初1393号民事调解书，该调解书已发生法律效力。该调解书载明，被告徐明洲、王清明、胡辛华、张峰均确认，“安陆市歇脚港湾足疗城”实际由徐明洲、王清明、胡辛华、张峰合伙经营，所欠装修费为合伙债务，并同意共同偿还下欠装修款。另查明，位于湖北省××市金秋大道水岸星城26号楼14间（建筑面积共计为903.32平方米）房屋系原告所有。现原告诉讼来院，请求：1.判令解除原、被告之间的《商业房屋租赁合同》。被告立即腾退原告位于安陆市金秋大道水岸星城26幢(名称为“安陆市歇脚港湾足疗城”)房屋；2.判令被告向原告支付2018年1月20日至2019年1月19日期间的租金22万元；3.判令被告向原告支付2019年1月20日至房屋实际腾退之日期间的租金（按照年租金贰拾贰万元标准计算）；4.判令被告向原告支付违约金66000元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。本院认为，本案系原、被告在履行房屋租赁合同过程中发生的权利义务纠纷，双方形成房屋租赁合同关系。《商业房屋租赁合同》是原告与被告徐明洲在平等自愿的基础上签订的，且其内容不违反法律的强制性规定，应当合法有效。《商业房屋租赁合同》虽系被告徐明洲与原告安陆市新晟置业有限公司签订，但该租赁房屋用于安陆市歇脚港湾足疗城，原告在举证期内举证证明了被告徐明洲、王清明、胡辛华、张峰系合伙关系，共同经营安陆市歇脚港湾足疗城，且各被告均未提交证据反驳原告的该主张，因此，《商业房屋租赁合同》对被告徐明洲、王清明、胡辛华、张峰等合伙人均具有同等的约束力。《商业房屋租赁合同》第二十四条第（6）项约定，乙方拖欠租金、管理费或其他应缴费用达到三十天的，甲方有权解除合同。该条款约定不违反法律、法规的规定，合法有效，对双方具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，因被告未在约定的期限内交纳2018年1月20日至2019年1月19日的租金，违反了合同约定的义务，且被告徐明洲在审理中亦表示同意解除合同，现双方约定的解除合同条件已成就，故本院对原告请求解除合同的请求予以支持。原告主张被告支付2018年1月20日至2019年1月19日期间的租金22万元及支付自2019年1月20日至房屋实际腾退之日期间的租金符合合同的约定及法律规定，本院予以支持，但对2019年1月20日以后的租金应计算至本判决生效之日止。对于原告主张的违约金66000元的问题，因原、被告已在合同中约定，乙方迟延支付租金，按每延期1日向甲方支付迟延部分千分之五的违约金。据此约定，因被告未支付第二年度的租金，存在违约行为，被告应向原告支付违约金，现原告主张违约金66000元并未超出自2019年1月20日至本案起诉之日（2019年9月5日）期间被告依合同约定应承担的违约金责任范围，故本院对原告要求被告支付违约金66000元的请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第47条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告安陆市新晟置业有限公司与被告徐明洲于2016年7月18日签订的《商业房屋租赁合同》。被告徐明洲、王清明、胡辛华、张峰于本判决生效后十日内将位于安陆市金秋大道水岸星城26号楼14间房屋（建筑面积共计903.32平方米）腾退给原告安陆市新晟置业有限公司；二、被告徐明洲、王清明、胡辛华、张峰于本判决生效后十日内向原告安陆市新晟置业有限公司连带支付2018年1月20日至2019年1月19日期间的租金220000元；三、被告徐明洲、王清明、胡辛华、张峰于本判决生效后十日内向原告安陆市新晟置业有限公司连带支付自2019年1月20日至本判决生效之日期间的租金（按年租金22万元的标准予以计算）；四、被告徐明洲、王清明、胡辛华、张峰于本判决生效后十日内向原告安陆市新晟置业有限公司连带支付违约金66000元。五、驳回原告安陆市新晟置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5590元，由被告徐明洲、王清明、胡辛华、张峰共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判长  胡宝鸿审判员  胡学鹏审判员  胡柏松二〇二〇年一月三日书记员  谈宏亮附：相关法律、司法解释条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第47条全体合伙人对合伙经营的债务亏损额，对外应当负连带责任；对内则应按照协议约定的债务承担比例或者出资比例分担；协议未规定债务承担比例或者出资比例的，可以按照约定的或者实际的盈余分配比例承担。但是对造成合伙经营亏损有过错的合伙人，应当根据其过错程度相应的多承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。