贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0221民初4330号原告(反诉被告):六盘水嘉名房地产经纪有限公司，住所地:贵州省六盘水钟山区川心小区泰丰商住楼，统一社会信用代码:91520200766071478W。法定代表人：陈羿宏，系该公司执行董事。一般授权委托代理人:尚跃菊，男，1964年8月22日生，白族，中专文化，住贵州省纳雍县，系该公司职工。被告（反诉原告）:康柱进，男，1964年2月18日生，汉族，大专文化，住贵州省六盘水市钟山区。第三人（反诉第三人）：马玉梅，女，1979年10月20日生，回族，住贵州纳雍县，现住贵阳市白云区。特别授权委托代理人:何志丽，系贵州律腾律师事务所律师，执业证号：15202201311313984。原告(反诉被告)六盘水嘉名房地产经纪有限公司（以下简称“嘉名房地产公司”）诉被告（反诉原告）康柱进及第三人（反诉第三人）马玉梅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人尚跃菊、被告康柱进、第三人委托代理人何志丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉名房地产公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效；二、请求判决被告将位于水城县双水新区住房交还原告，价值91736元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2007年第三人马玉梅通过转让方式取得水城县石桥巷宅基地用于建房，土地使用权证：水国用（籍）第20131045号、水国用（籍）第20131046号、水国用（籍）第20131082号，房屋建好后第三人马玉梅将部分的房屋委托原告嘉名房地产公司销售，被告房屋销售消息后于2007年10月28日与原告签订了一份《商品房买卖合同》，购买位于高林路汇麒公寓Ａ栋1单元Ａ702室住房一套总价91736元，被告提出先支付30%首付款即27736元，剩余的64000元取银行按揭贷款方式支付。由于水城县宅基地建房后产权办理工作一直处于停滞，不能办理银行按揭贷款，经原告多次催收无果，被告既不付尾款也不退房给原告。由于原、被告交易的房屋买卖标的物无合法手续，且原告在与被告交易的过程中未告知被告房产属于第三人的事实真相.以自已名义与被告签订《商品房买卖合同》损害了第三人的合法利益，因此原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效。同时，在第三人诉被告的认定合同无效案件中（案号［2019］黔0221民初2094号），被告对原告受第三人委托销售房屋一事均不认可，人民法院以第三人无权主张确认原被告签订的《商品房买卖合同》无效为由裁定驳回了第三人的起诉，现只能由原告起诉主张权利。为此，特依法向人民法院起诉，请支持原告的全部诉请。被告康柱进辩称，对第三人马玉梅与原告嘉名房地产公司签订的《委托代理销售协议》及原告与被告于2007年10月28日签订《房屋买卖合同》的事实，被告认可。对原告认为合同未履行完毕的责任是被告的过错造成的，被告不认可。1、第三人马玉梅与原告嘉名房地产公司签订的《委托代理销售协议》不违反法律规定，合同系有效合同；2、被告与原告嘉名房地产公司于2007年10月28日签订的《房屋买卖合同》不违法法律规定，系有效合同，被告按合同约定交了购房首付款27736元，办理房屋产权费用即购房代收代缴费7334元，办理银行按揭贷款所需材料。合同代表第三人马玉梅的期望，也代表被告与原告的期望，销售收入也归第三人马玉梅所有，原告与该房屋并无直接的厉害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条第（1）项，原告无权诉请水城县双水新区交还原告。3、被告与原告嘉名房地产公司签订的合同是双务合同，合同至今未完全履行的责任系原告嘉名房地产公司及第三人马玉梅的过错，被告按购房合同的约定交了房屋首付款27736元及办理房屋产权费用、除闭路电视外的五通即购房代收代缴费7334元、办理银行按揭贷款所需材料给原告嘉名房地产公司，但至今没有办理房屋产权证及银行按揭贷款。4、住房已交付给被告很多年了，合同早已生效，被告已装修入住，经被告了解，本栋楼至今没有一户办理房屋产权证。原告嘉名房地产公司的确多次找过被告交清所欠房款，被告同意交清所欠房款64000元，原则是二原告必须给被告办理房屋产权证，办证后被告交钱领证，不差第三人马玉梅一分钱，但办不办证，什么时间能办下证来，原告嘉名房地产公司没给被告一个交待。直到现在，原告都没给被告交纳房产交易税，其他费用一直也由原告占用，诉请人民法院为被告追交为国家追缴税费及其他费用，给予合同中位于高林路汇麒公寓Ａ栋1单元702室安装城市管道燃气。综上，被告认为，第三人马玉梅与原告嘉名房地产公司签订房屋代销的《委托代理销售协议》不违反法律规定，系有效合同；被告与原告嘉名房地产公司签订的《房屋买卖合同》是据马玉梅与原告嘉名房地产公司签订房屋代销的《委托代理销售协议》签订的，合同不违反法律规定，系有效合同；合同未履行完毕，不是被告的过错。并且被告向原告及第三人表明态度，原告给被告办理了房屋产权证后，被告交钱领证，保证不欠第三人一分钱。原告嘉名房地产公司无权诉请水城县双水新区交还原告，主张被告与原告于2007年10月28日签订的《房屋买卖合同》无效的理由不充分。被告康柱进不同意将位于水城县双水新区住房交还原告。请求判决驳回原告的诉讼请求。本案的诉讼费由原告承担。第三人马玉梅辩称:本案涉案房屋的土地使用权系第三人马玉梅，且涉案房屋为第三人修建，我方仅是授权原告代为销售，第三人认为原告方作为代理人无权以自己的名义签订商品房买卖合同，现原被告之间的行为已经损坏了第三人的实体权益，现我方对原告方以其名义与被告签订的合同不予追认，该合同应为无效合同，原告系无权处分。本案中虽然原告不是第三人，但实际上侵害的权益系第三人的，被告在答辩中所称是因为未办理银行按揭所以未支付尾款，银行按揭不是原告不为其办理，而是政府因素导致银行按揭无法办理，按照法律的相关规定，不可抗力及政府因素导致合同无法履行，双方均无违约责任，故本案中原被告的行为侵犯了第三人的权益。反诉原告康柱进向本院提出反诉请求:1、判决反诉被告嘉名房地产公司赔偿《房屋买卖合同》违约金77333.448元，给反诉原告康柱进在三个月内办理本案合同中位于高林路汇麒公寓А栋1单元702室的房产办理房屋产权证，安装城市管道燃气，办证后被告立即付清所欠房款领产权证。2、请求判决将证号为水国（籍）第20131045号土地属于反诉原告份额登记到反诉原告名下。3、诉讼费用由反诉被告嘉名房地产公司承担。事实与理由：反诉原告康柱进据反诉被告与第三人马玉梅签订《委托代理销售协议》的事实于2007年10月28日与反诉被告签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定了房屋价格、交房时间、房款交付方式及除闭路电视外的五通、办证及费用（委托代收代缴）等事项。合同签订后，反诉原告康柱进按合同约定向反诉被告交了购房首付款27736元、除闭路电视外的五通及办理房屋产权费用即购房代收代缴费7334元。对第三人与反诉被告签订《委托代理销售协议》的事实，对这一事实反诉原告认可。因本案中的《委托代理销售协议》、《房屋买卖合同》合法有效。合同双方未完全履行的责任是由嘉名房地产公司及第三人马玉梅的过错造成的，因嘉名房地产公司及第三人马玉梅一直没有为反诉原告办理房屋产权证及购房银行按揭贷款或什么时间能办下证来给反诉原告说明。按购房合同的约定交的购房代收代缴费7334元中包含3400元的城市管道燃气安装费，房产交易费及其他费用，至今没有给合同中位于高林路汇麒公寓Ａ栋1单元702室办理安装城市管道燃气。除水电外没有办理一项与办理房屋产权证相关的手续，其他费用也一直被占用，例如应当向税务部门交的房产交易税等。（据原告所知汇麒ＡＢ栋的代收代缴费用也被占用）。反诉被告交了一把装修钥匙给反诉原告后并没有安装水电气，没有接通水，不能装修不能入驻，不能作为房屋交付时间。反诉被告2010年10月20日为高林路汇麒公寓А栋1单元702室安装水表，反诉原告康柱进看到别人都已经装修入驻，于是2012年8月13日交了水费200元后装修入驻。2008年6月30日到2010年10月20日共计（365＊2＋1＋31＋31＋30＋20＝843）天，按照《房屋买卖合同》第四条第一款规定反诉被告嘉名房地产公司应当赔偿843天的违约金91736＊843＊1／1000＝77333.448（元）。现在水国（籍）第20131045号土地上的房产已经全部卖给了反诉原告及高林路汇麒公寓栋的全体业主，根据物权法的有关规定，应当将水国（籍）第20131045号土地登记到反诉原告及高林路汇麒公寓Ａ栋全体业主名下。防止第三人用以做出伤害该楼全体业主的事情，登记完成后可以由第三人保管，用以继续办理产权证等相关事宜，直到《房屋买卖合同》全部履行完毕。综上，反诉原告康柱进认为第三人与反诉被告签订的《委托代理销售协议》及反诉原告康柱进2007年10月28日与嘉名房地产公司签订的《房屋买卖合同》不违反法律规定，系有效合同。合同未履行完毕，完全是嘉名房地产公司及第三人的过错。并且反诉原告向嘉名房地产公司及第三人表明态度，给办理了房屋产权证后，反诉原告交钱领证，保证不欠第三人一分钱。综上，反诉原告认为，反诉被告嘉名房地产公司主张反诉原告与反诉被告于2007年10月28日签订的《房屋买卖合同》无效，要求解除合同的理由不充分，反诉原告康住进不同意解除合同。反诉原告康柱进不同意将位于水城县双水新区交还反诉被告。请求判决支持反诉原告康柱进的全部反诉请求。反诉被告嘉名房地产公司辩称:房屋的产权手续到至今未能办理是水城县的遗留问题，类型的情况有2000多个小地基，办不到是政府的原因，我方是2008年6月30日就交房给反诉原告，至今未收到房屋尾款，对此请求法庭驳回其反诉请求。反诉第三人马玉梅辩称:在反诉被告的答辩基础上补充一点:本案中反诉原被告之间的交房时间为2008年6月，现在反诉原告提出违约金的时间早已超过诉讼时效:第二反诉原告诉称房屋未安装水电，其完全可以拒绝收房，反诉原告没有拒绝收房，还居住了10多年，应当视为交付完毕。经审理查明，2007年4月15日，原告嘉名房地产公司（作为乙方）与第三人马玉梅（作为甲方）签订了《委托代理销售协议》，该协议约定“为了促进汇麒公寓商住楼项目的销售，甲方委托乙方代理销售，双方本着平等、友好、互利互惠的原则，就委托销售事宜达成如下协议条款，甲、乙双方共同遵守执行。一、协议期限：委托期限从2007年4月15日起至本商住楼销售完毕。二、甲方的责任及义务。1、甲方委派专人配合乙方的销售工作。2、所有委托给乙方进行销售的住宅及门面，甲方不得自行销售、接待任何客户，甲方应将客户引向乙方销售人员，由乙方接待，确属甲方亲戚或朋友购房，甲方若愿意打折，低于基价销售，甲方应通知乙方，并告知客户做好价格保密工作。3、负责办理商品房预售许可证。4、保证工程质量和交房日期。5、提供售楼部及办公用品。6、负责办理房屋产权证。7、有权指导、检查乙方工作，对乙方的销售业务及内部分配不予干涉。8、有义务做好本合同的保密工作，以防止对销售造成不利影响。三、乙方责任及义务。1、本着使楼盘的社会效益、经济效益最大化的原则，通过广泛的市场调查和分析，制定营销策划和实施计划。2、负责销售款和定金的收取，财务专用章、商品房结算发票由甲方保管使用。3、不得超出甲方规定的书面宣传内容和范围进行宣传和承诺。……。8、负责办理银行按揭。9、负责销售过程中有关与工商、城管、税务等部分的对外协调工作。四、销售及提成费用事宜。（一）甲方将本项目可供乙方销售的楼宇房屋提供准确清单（住房36套，面门11个），并以双方签字确认为销售范围。（二）销售价格及进度：……。4、本项目对客户的付款方式为三种：一次付款、分期付款和按揭付款。客户与甲方签订了商品房购房合同，视为买卖合同成立，乙方对该套房销售成功，甲方应付提成，提成按月结算，每月15日结算上一个月的提成。违约责任:（一）甲方1、任何因有关房屋质量及办理相关产权等问题造成客户与公司的纠纷，其后果由甲方独自承担。2、……。3、乙方已销售的房屋甲方无权退房，如甲方退房，必须照常给予乙方结算佣金。（二）乙方1、不得以虚假之辞欺骗客户，只能在甲方的统一范围内对客户进行销售承诺。2、不得以甲方名义从事协议规定销售楼宇以外的的任何商业活动，否则甲方有权终止本协议并追究乙方的法律责任。”原告在该协议乙方处签章，第三人在该协议甲方处签名捺印。2007年10月28日，原告（作为甲方）与被告康柱进（作为乙方）签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：“一、甲方将高林路汇麒公寓Ａ栋1单元Ａ702号住房出让给乙方。二、双方协商一致，按建筑面积计算房屋价款，该房面积74.1㎡（最终以房产证面积为准）单价1238元／㎡，总价91736元。三、乙方选择下列第3种付款方式:3、按揭付款：即本协议签订之日支付总房款的30%，计27736元。按揭款64000元由甲方为乙方办理银行按揭，但乙方必须无条件提供所需证件。四、交付期限及违约责任：1、甲方定于2008年6月30日前将乙方所购房产交付给乙方。若超期不能交付，每拖一日，承担总房款1‰的违约金。2、乙方接到甲方通知后再时限内不接受房屋的，每拖一日乙方向甲方支付看管费20元。五、办理房屋产权、土地分户以及各项开户的费用由乙方承担，并于签定合同当日一次性缴付给甲方，由甲方代缴，详细收费标准见附件《收费清单》。六、若乙方不能提供合法证明文件办理房产证及银行按揭的，全部责任由乙方负责。若甲方不能为其办理房产所有权证和土地证的，全部责任由甲方负责。”原告在该合同甲方处签章，被告在该合同乙方处签名捺印。同日，被告向原告支付了购房款首付27736元及购房代收代缴款项（包括办证费用、水、电、燃气费用）7334元。2009年原告将所出售房屋钥匙交付给了被告。2010年10月20日，水城县双水供水有限责任公司给被告位于汇麒公寓Ａ栋1单元Ａ702号房屋安装了水表。另外，2019年5月16日，本院立案受理原告（反诉被告）马玉梅诉被告（反诉原告）康柱进、第三人（反诉被告）嘉名房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，马玉梅诉请：1、判决确认其委托嘉名房地产公司与康柱进签订的房屋买卖合同无效；2、判决康柱进将位于水城县双水新区住房交还马玉梅，价值91736元；3、本案诉讼费由被告承担。康柱进提出反诉请求：1.请求判决被反诉人（原诉第三人）嘉名房地产公司和被反诉人（原诉原告）马玉梅给反诉人（原诉被告）康柱进在三个月内办理本案合同中位于高林路汇麒公寓Ａ栋1单元702室的房产办理房屋产权证,办证后康柱进立即付清所欠房款领产权证；2.请求判决被反诉人（原诉第三人）嘉名房地产公司和被反诉人（原诉原告）马玉梅给反诉人（原诉被告）康柱进在三个月内办理位于高林路汇麒公寓Ａ栋1单元702室安装城市管道燃气；3.赔偿2008年6月30日到2010年10月20日共计843天的违约金77333.448元；4.反诉费用由被反诉人（原诉第三人）嘉名房地产公司和被反诉人（原诉原告）马玉梅负担。2019年8月7日，本院作出（2019）黔0221民初2094号民事裁定书，认为案涉《房屋买卖合同》并未损害原告的合法权益，被告不知情也不认可案涉房屋系嘉名房地产公司接受原告的委托而代理销售，所以作为房屋买卖合同关系以外的第三人的原告马玉梅，无权诉请确认康柱进与嘉名房地产公司签订的《房屋买卖合同》的效力，马玉梅的起诉不能成立。由于马玉梅提起的本诉不能成立，所以康柱进提起的反诉也不能成立。故裁定：一、驳回马玉梅的起诉。二、驳回康柱进的反诉。第三人分别于2013年10月30日取得了水国用（籍）第20131045号土地使用权证（该证载明:土地使用权人马玉梅，坐落双水新区石桥巷，地类（用途）城镇住宅，使用权面积220㎡）、2013年10月30日取得了水国用（籍）第20131046号土地使用权证（该证载明:土地使用权人马玉梅，坐落双水新区石桥巷，地类（用途）城镇住宅，使用权面积220㎡）、2013年11月20日取得了水国用（籍）第20131082号土地使用权证（该证载明:土地使用权人马玉梅，坐落双水新区，地类（用途）城镇住宅，使用权面积440㎡）。上述事实，有原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、委托代理销售协议复印件、土地使用权证复印件、房屋买卖合同、收款收据复印件、被告身份证复印件、收款收据、证明、第三人马玉梅身份证复印件、（2019）黔0221民初2094号民事裁定书等证据在卷佐证，结合当事人陈述，足以认定。本院认为，虽然原告提出原、被告交易的房屋买卖标的物无合法手续，且原告在与被告交易的过程中未告知被告房产属于第三人的事实真相，以自己名义与被告签订《商品房买卖合同》损害了第三人的合法利益，故原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效的诉请。但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案中，原告于2007年4月15日与第三人签订了委托代理销售协议，第三人委托原告销售汇麒公寓商住楼，委托代理销售协议中约定了“本项目对客户的付款方式为三种：一次付款、分期付款和按揭付款”。原告接受委托后，于2007年10月28日与被告签订了《房屋买卖合同》，将高林路汇麒公寓Ａ栋1单元Ａ702室住房以91736元的价格以按揭方式出售给被告，被告已按照约定支付了房屋首付款27736元及其他款项，故该《房屋买卖合同》并未损害第三人的合法权益，完全符合第三人的期望，且根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，合同的效力与物权的效力应当区别对待,合同的生效不以物权的效力为前提,因此原告与被告签订了《房屋买卖合同》也未违反法律、行政法规的强制性规定。综上所述，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同不存在法律规定合同无效的情形，该《房屋买卖合同》合法有效，对于原告提出确认其与被告签订的房屋买卖合同无效的诉请，本院不予支持。因案涉《房屋买卖合同》合法有效，故对于原告提出要求被告将位于水城县双水新区住房交还原告，价值91736元的诉请，于法无据，本院不予支持。关于反诉原告提出要求反诉被告嘉名房地产公司赔偿《房屋买卖合同》违约金77333.448元的诉请。嘉名房地产公司虽然提出其于2008年6月30日已向康柱进交付了案涉房屋的钥匙的辩称，但嘉名房地产公司并未提供相关证据加以证明，且康柱进对此不予认可。故嘉名房地产公司自行承担举证不利的法律后果，对于反诉被告嘉名房地产公司的该项辩称，本院不予采纳。本案中，对于反诉原告康柱进提出反诉被告交了一把装修钥匙给反诉原告后并没有安装水电气，没有接通水，不能装修不能入驻，不能作为房屋交付时间，反诉被告于2010年10月20日才为高林路汇麒公寓А栋1单元702室安装水表，其于2012年8月13日交了水费200元后装修入驻，因此房屋实际交付时间应为2010年10月20日的主张，因反诉原告作为购房者在反诉被告交付的房屋未安装水电气的情况下，其有拒绝接受房屋的权利，但反诉原告未拒绝接受房屋而是从反诉被告处领取了案涉房屋钥匙，系其对自身权利的处分，鉴于康柱进在庭审中表示嘉名房地产公司于2009年才向自己交付了案涉房屋的钥匙，至于具体几月份交付钥匙的记不清了，故认定反诉被告向反诉原告交付房屋的时间为2009年1月1日。根据《房屋买卖合同》关于“1、甲方定于2008年6月30日前将乙方所购房产交付给乙方。若超期不能交付，每拖一日，承担总房款1‰的违约金。”的约定，结合本案实际，考虑到合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告诉请按总房款1‰计算违约金过高，本院依法予以调整，按年利率24%计算从2008年7月1日至2009年1月1日期间的逾期交房违约金11314.11元（91736元×24%÷12×185天÷30），因本案中仅系第三人马玉梅提出原告诉请逾期交房违约金超过诉讼时效的抗辩，故反诉被告应向反诉原告支付逾期交房违约金11314.11元。因反诉原告、反诉被告均未提供证据证明案涉房屋具备了办理不动产权属证书的条件，故对于反诉原告要求反诉被告在三个月内办理本案合同中位于高林路汇麒公寓А栋1单元702室的房产办理房屋产权证及将证号为水国（籍）第20131045号土地属于反诉原告份额登记到反诉原告名下的诉请，本院不予以支持，反诉原告可待条件成熟后另行主张权利。对于反诉原告提出要求反诉被告为其安装城市管道燃气的诉请。虽然反诉原告向反诉被告支付的购房代收代缴款项中包含了燃气费用，但依据反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》中并未就反诉被告应当为反诉原告安装城市管道燃气进行约定，故对反诉原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告六盘水嘉名房地产经纪有限公司的诉讼请求。二、反诉被告六盘水嘉名房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告康柱进支付违约金11314.11元。三、驳回反诉原告康柱进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2094元，因适用简易程序减半收取1047元，由原告六盘水嘉名房地产经纪有限公司负担；反诉案件受理费1734元，因适用简易程序减半收取867元，由反诉原告康柱进负担740元，由反诉被告六盘水嘉名房地产经纪有限公司负担127元（反诉原告已预交，限反诉被告于本判决生效后十日内返还反诉原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，反诉原告可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 张 艳二〇二〇年一月十三日书记员 程晶晶