浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终10484号 上诉人：唐森风，女，1982年11月17日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：张敏、袁法群，北京东卫（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：敖玉华，男，1970年5月29日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告）：王兰，女，1979年12月15日出生，汉族，住杭州市西湖区。 共同委托诉讼代理人：周隽华，浙江同策律师事务所律师。 上诉人唐森风因与被上诉人敖玉华、王兰房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初2351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2013年11月9日，敖玉华、王兰（甲方，出租方）与案外人唐森华（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于杭州市西湖区的房屋及房屋周边场地出租给乙方作办公使用；租赁期限为10年，自2013年11月9日起至2024年1月8日止，考虑乙方需进行装修，故租金自2014年11月9日起计算，装修期内免收租金；租金按年计算，前五年即2014年1月9日至2019年1月8日的年租金为15万元，后五年每年的租金在前一年的基础上递增5000元；双方同意先付租金后使用房屋，各租赁年度的租金于当年的1月9日前支付；租赁期间内，如乙方需要转租必须征得甲方同意，重新签订房屋租赁合同，否则视为乙方违约；若乙方违约或不按时支付租赁费，由乙方承担违约责任，并提前中止租赁合同。 2017年1月18日，敖玉华与唐森华及被告唐森风签订《三方协议》，约定：由唐森风替代唐森华继续履行原《租赁合同》，所有合同条款保持不变。 2017年4月23日，唐森风以“承包”名义将其承租的案涉房屋转租给匡源公司使用，约定的租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止。后唐森风与匡源公司因房屋租赁事宜发生纠纷，唐森风于2018年8月29日诉至上城法院，案号为（2018）浙0102民初5472号。经审理，上城法院于2019年1月7日作出判决，认定被告与匡源公司签订的“承包管理协议”实为转租协议，且在该案审理过程中，经与敖玉华确认，敖玉华明确表示不知情，且不同意唐森风的转租行为，故唐森风与匡源公司之间的口头房屋租赁合同无效，并判决匡源公司应当按照合同约定的租金标准向唐森风支付房屋占有使用费。匡源公司不服该判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月17日作出（2019）浙01民终2639号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 另查明，唐森风支付租金至2020年1月8日。 还查明，敖玉华、王兰于2002年3月21日登记结婚，系夫妻关系；杭州西湖风景名胜区国土资源所于2005年4月27日出具《临时土地权属证明》，证明案涉房屋的土地使用权人为王兰。敖玉华、王兰的诉讼请求为：1、解除2013年11月9日签订的《租赁合同》及2017年1月18日签订的《关于租赁的三方协议》（以下简称《三方协议》），并由唐森风腾退位于杭州市西湖区的房屋；2、唐森风支付违约金10万元；3、案件受理费由唐森风负担。 原审法院认为：各方当事人之间签订的《租赁合同》、《三方协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，各方当事人均应按约履行。《三方协议》虽然由敖玉华对外签订，但是鉴于敖玉华、王兰系夫妻关系，且《三方协议》仅仅系对承租主体进行变更，本案中王兰亦予以确认，故敖玉华系行使家事代理权，该行为可以约束夫妻双方。根据《三方协议》的内容，唐森华将其在《租赁合同》的权利、义务一并转让给唐森风，由唐森风成为《租赁合同》的承租方。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，根据《租赁合同》的约定，唐森风转租房屋需经过敖玉华、王兰的同意。从唐森风提交的证据看，其与匡源公司之间的转租纠纷于2018年6月15日报警后，公安机关已经联系过“房东”，唐森风庭审亦陈述，敖玉华、王兰至迟应当在该日知道其转租的情形。现经下城法院审理，因唐森风将案涉房屋转租给匡源公司未经敖玉华同意，故认定唐森风与匡源公司之间的转租合同无效。从生效判决书的认定结果可以推定，敖玉华已在知道或者应当知道唐森风转租之日起六个月内提出异议。从敖玉华、王兰与唐森风之间的聊天记录也可以看到，唐森风与敖玉华、王兰沟通时均陈述其与匡源公司系合作关系，而非转租关系；且敖玉华、王兰于2018年6月12日的短信聊天记录中明确告知，唐森风转租未经过其同意，已构成违约。故唐森风向匡源公司转租案涉房屋时未经敖玉华、王兰同意，且敖玉华、王兰在知道或者应当知道唐森风转租之日起六个月内已提出异议。根据法律规定，敖玉华、王兰有权解除其与唐森风之间的房屋租赁合同。但是，考虑到唐森华均系《租赁合同》、《三方协议》的合同主体，但其并非本案当事人，故本案应当判决解除敖玉华、王兰与唐森风之间的房屋租赁关系为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故敖玉华、王兰要求唐森风腾退案涉房屋，予以支持，且唐森风应当按照《租赁合同》约定的租金支付标准支付租金至实际腾退之日。因唐森风支付租金至2020年1月8日，对于多支付的租金，敖玉华、王兰应当在唐森风腾退房屋之后及时退还唐森风。关于敖玉华、王兰主张的违约金10万元问题。根据合同约定，若唐森风违约，由唐森风承担违约责任，但是未明确具体的违约金数额或因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定唐森风需支付敖玉华、王兰违约金50000元。 综上，敖玉华、王兰诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，原审法院于2019年10月25日判决：一、敖玉华、王兰与唐森风之间的房屋租赁关系于判决生效之日予以解除。二、唐森风于判决生效之日起三十日内腾退位于杭州市西湖区的房屋。三、唐森风于判决生效之日起十五日内支付敖玉华、王兰违约金50000元。四、驳回敖玉华、王兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取2300元，由敖玉华、王兰负担1150元，由唐森风负担1150元。 宣判后，唐森风不服，向本院提起上诉称：一、对于敖玉华、王兰是否知情唐森风将房屋转租，不应当以敖玉华、王兰的表达为依据，而应当以在案证据为依据。唐森风提交的证据已表明敖玉华、王兰对唐森风转租一事明确知晓却未履行权利。1、从唐森风在一审中提交的聊天记录可见，唐森风已于2017年2月21日就将房屋转租的情况告知敖玉华、王兰，敖玉华、王兰对该事实是明确知晓的。2、从唐森风提交的报案记录可见，2018年6月15日，唐森风与案涉房屋的实际使用人发生纠纷，公安机关出警后就联系敖玉华、王兰，敖玉华、王兰此时更应当是对案涉房屋实际由第三方使用的事实明确知晓。3、敖玉华、王兰居住在案涉房屋隔壁对于自己出租的房屋由谁在使用一直是非常明确的，但从未依据该事实向唐森风主张权利，也未向法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据最高院民一庭编著的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中，明确将该条文的六个月定位为除斥期间。由此可见，自出租人知道或应当知道承租人转租之日起，超过六个月，再以该理由要求解除合同或认定合同无效的，法院不应当支持。本案完全适用该条文，敖玉华、王兰自知道之日起已超过六个月向法院要求解除合同，该请求不应当被支持。敖玉华、王兰始终知晓案涉房屋由第三人在使用，这个事实是非常明确的，一审法院也予以认可，但一审法院认为，从上城区人民法院生效判决的认定结果可以推定，敖玉华、王兰已在六个月内提出异议，这个推论是没有事实依据的。根据敖玉华、王兰起诉状所述，2019年1月初，敖玉华、王兰接到上城区人民法院法官来电问询，表示对转租一事不知情。从时间上来看，敖玉华、王兰向上城区人民法院提出异议的时间从其知晓转租之日起也已超过六个月，故一审法院的推论是明显错误的。上城区人民法院判决时间为2019年1月7日，敖玉华、王兰在1月初接到上城法院的电话后，在2019年1月8日仍向唐森风催讨下一年度的租金，唐森风也已将租金全额支付，敖玉华、王兰的该行为是以实际行动表明认可唐森风的转租行为，要求继续履行房屋租赁合同。三、唐森风与敖玉华、王兰未在合同中约定违约金数额，唐森风认为一审法院要求支付五万元违约金，金额过高。四、唐森风已在敖玉华、王兰的要求下支付下一年度租金，一审法院径行判决解除房屋租赁合同，违背保护交易稳定性的原则。综上，唐森风请求：1、撤销原审判决，改判驳回敖玉华、王兰的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由敖玉华、王兰负担。 针对唐森风的上诉，敖玉华、王兰发表答辩意见称：一、敖玉华、王兰是否知情房屋转租的问题，以及敖玉华、王兰是否同意转租。根据一审判决，以及双方之间的房屋租赁合同第四条，在租赁期间，乙方根据状况如需转租，必须征得甲方同意重新签订房屋租赁合同，否则视为乙方违约。在没有签订书面的重新签订书面的房屋租赁的合同的情况下，唐森风将房屋违约转租，显然应该承担相应的违约责任，在当事人敖玉华收到上城区人民法院的法官的电话之前，敖玉华、王兰并不知道唐森风将房屋转租的事实。唐森风在与敖玉华、王兰沟通时，以及在陈述与匡源公司的关系时，均使用的是合作关系，从未提到转租。因此，敖玉华、王兰对房屋转租的事情不支持，也不知情。二、关于适用解除权六个月除斥期间的问题。六个月的起算时间应当是敖玉华、王兰明确知道唐森风存在转租的违约行为之时开始起算。即2019年1月份，敖玉华、王兰接到上城区人民法院的法官的电话之时。因此，从2019年1月份起算至本案一审起诉之时，并未超过6个月。三、唐森风认为违约金过高的问题，双方在合同中虽对违约金没有明确的约定，但是对于单方解除这一个违约行为的约定是10万元，唐森风违约转租的行为显然是高于单方面要求解除合同的违约行为，根据举轻以明重的原则，适用10万元的违约金并未过高。一审法院酌情支持5万元合情合理。四、所谓的保护交易稳定性的原则。在存在违约情况下，是不存在所谓的保护交易稳定性的原则的，应当严厉制裁违约行为，以维护交易原则，并且根据现在的实际情况，唐森风已付的租金快要折算完成，也就没有所谓的解除合同会违背交易稳定性的原则。综上所述，唐森风的四点上诉理由均不能成立，请求驳回唐森风的全部上诉请求。 二审中，双方当事人均未提交属于二审程序的新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据《租赁合同》约定，唐森风转租应征得敖玉华、王兰的同意，否则视为违约。唐森风将案涉房屋转租给案外人杭州匡源健康管理有限公司的事实已有生效判决认定。唐森风主张其已于2017年2月21日就将房屋转租的情况告知敖玉华、王兰，且2018年6月15日，唐森风与案涉房屋的实际使用人发生纠纷，公安机关出警后就联系敖玉华、王兰，敖玉华、王兰此时更应当是对案涉房屋实际由第三方使用的事实明确知晓。敖玉华与王兰未在六个月内提出异议，其请求解除合同，不应予以支持。本院认为，从敖玉华、王兰与唐森风之间的聊天记录可以看到，唐森风与敖玉华、王兰沟通时均陈述其与案外人杭州匡源健康管理有限公司系合作关系，而非转租关系；且敖玉华、王兰于2018年6月12日的短信聊天记录中明确告知，唐森风转租未经过其同意，已构成违约。故在唐森风没有证据证明其转租征得敖玉华、王兰同意的情况下，敖玉华、王兰有权解除其与唐森风之间的房屋租赁合同。关于违约金，原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定唐森风支付敖玉华、王兰违约金50000元，尚在合理范围之内，本院予以维持。 综上，唐森风的上诉理由依法不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人唐森风负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年一月十六日 法官助理徐森燕 书记员袁其伟