湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘12民终2785号上诉人（原审原告）：王思怀，男，汉族，1978年08月15日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：唐玲，广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南圆梦廊桥文化旅游投资管理有限公司，统一社会信用代码：91431200395010018N。住所地湖南省怀化市鹤城区湖天大道（新时代广场北楼6楼601号）。法定代表人：张爱花，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王建辉，湖南淮新律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄娇杨，湖南淮新律师事务所律师。上诉人王思怀因与被上诉人湖南圆梦廊桥文化旅游投资管理有限公司（以下简称圆梦廊桥投资公司）合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王思怀上诉请求：1、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3977号民事判决，改判支持上诉人王思怀的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：华融湘江银行于2018年11月9日下发（华融银发[2018]358号）《关于进一步加强商用房按揭贷款管理的通知》（下称《通知》）后，因信贷政策调整，上诉人已不能获得银行贷款。故上诉人不能获得银行贷款的原因不能归责于上诉人，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，上诉人有权单方解除合同，被上诉人应将上诉人已付房款及利息退还给上诉人。被上诉人圆梦廊桥投资公司辩称：上诉人与被上诉人签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。本案上诉人的银行贷款未发放系因上诉人自身原因导致，而非银行政策，上诉人无权单方解除合同，且上诉人完全有履行合同的能力，应严格按照合同约定履行义务。一审判决认定事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。王思怀向一审法院起诉请求：1、判令解除王思怀与圆梦廊桥投资公司于2017年12月06日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：HH201712060073和HH201712060074）；2、判决圆梦廊桥投资公司立即退还购房款人民币1175141.00元及其他费用人民币4900.00元（合计1180041元），并自2017年12月07日起按年利率6%的标准支付资金被占有期间的利息，直至购房款及其他费用退还之日止（暂算至2019年7月6日为人民币106203.69元）；3、判决由圆梦廊桥投资公司承担本案案件受理费等全部诉讼费用。原审法院认定事实：2017年12月6日，王思怀（买受人）与圆梦廊桥投资公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：HH201712060073），合同约定：王思怀购买圆梦廊桥投资公司开发的“太平廊桥”项目第1幢1层1033（地上共2层），总购房款1416112元，付款方式为买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款716112元，余款70万元向华融湘江银行怀化经开区支行（以下简称华融湘江银行）申请贷款。买受人应在接到出卖人通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人……因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起7日内，以自有资金支付，不承担本合同第八条约定的违约责任；逾期，出卖人在30日内有权解除合同，合同解除后90日将已付款及利息退还给买受人……因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）、合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议等……合同签订后王思怀支付首付购房款716112元及产权登记、不动产分户等费用共计2450元。同日，王思怀与圆梦廊桥投资公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：HH201712060074），合同约定：王思怀购买圆梦廊桥投资公司开发的“太平廊桥”项目第1幢1层1032（地上共2层），总购房款909029元，付款方式为买受人以华融湘江银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款459029元，余款45万元向华融湘江银行申请贷款。合同约定与合同编号：HH201712060073内容一致。合同签订后王思怀支付首付购房款459029元及产权登记、不动产分户等费用共计2450元。后在办理银行按揭过程中，华融湘江银行以王思怀表示以涉案商铺的租金偿还贷款不符合其行贷款政策为由，予以了退件处理，银行按揭未办理成功。后王思怀以未办理成功按揭贷款系银行商用房信贷政策调整为由向圆梦廊桥投资公司主张解除合同，圆梦廊桥投资公司则以未办理成功按揭贷款系因王思怀个人原因所致，不同意解除合同。诉讼中，华融湘江银行工作人员即证人陈述王思怀向银行提交自有财产资料及个人征信符合银行按揭贷款条件。原审法院认为：王思怀、圆梦廊桥投资公司之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照约定履行各自义务。针对未办理成功银行按揭贷款的原因，该院认为，证人证言及圆梦廊桥投资公司提交的华融湘江银行经开区支行上报的“太平廊桥”10户个人商用房按揭审查意见、退件移交函等证据表明银行按揭贷款未成功系王思怀自身原因，即使王思怀确因受银行政策影响而无法获得按揭贷款，也并非圆梦廊桥投资公司的原因造成。针对王思怀是否具有合同解除权，该院认为，王思怀要求解除合同的依据不足，不应予以支持，理由如下:其一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:”商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”由此，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同而产生合同解除权的条件系对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，在庭审中，经法庭询问，圆梦廊桥投资公司明确要求王思怀继续履行商品房买卖合同。结合王思怀、圆梦廊桥投资公司双方合同目的为涉案商品房的买卖，其中第一间商铺首付款716112元王思怀已经支付，剩余价款数额为70万元，占房屋总价款不足50%，第二间商铺首付款459029元王思怀已经支付，剩余价款数额为45万元，占房屋总价款不足50%，再结合银行对王思怀申请贷款时对其收入情况的调查，王思怀完全有能力履行剩余房款，故王思怀、圆梦廊桥投资公司双方均应继续履行。王思怀主张解除合同的依据不足，该院不予支持。其二，意思自治原则自提出至今虽几经修改，但仍为合同立法之基本原则，该原则包括当事人订立契约的自由及依法成立的有效契约应得到当事人遵守和履行等内容。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定:”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”即除合同当事人依意思自治或法律规定解除合同外，依约履行合同是当事人的基本义务，本案中，王思怀在没有约定及法定解除权的情形下，应当依约履行双方依意思自治所订立的商品房买卖合同。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回王思怀的诉讼请求。案件受理费16376元，减半收取8188元，由王思怀负担。二审中，上诉人向本院提交两份证据：1、《个人消费类授权信业务申请、调查标准化文本》复印件一份，拟证明2017年12月底上诉人按时提交了贷款所需全部资料，符合按揭贷款的条件；2、华融湘江银行2018年11月9日（华融银发[2018]358号）《关于进一步加强商用房按揭贷款管理的通知》复印件一份，拟证明上诉人未能获得银行按揭贷款的原因系银行信贷政策调整，非上诉人原因所致。被上诉人圆梦廊桥投资公司质证认为：第一份证据无法核实其真实性，不属于新的证据；第二份证据，对其真实性、合法性没有异议，但不能达到上诉人的证明目的。本院认为，上诉人提交的第一份证据《个人消费类授权信业务申请、调查标准化文本》，其证明目的与证人李某在一审庭审中作证时陈述的“上诉人符合按揭贷款条件”内容一致，可证明王思怀在申请贷款资料初始提交时符合银行的商贷政策，本院予以采信。上诉人提交的第二份证据华融湘江银行2018年11月9日（华融银发［2018］358号）《关于进一步加强商用房按揭贷款管理的通知》，可以证明华融湘江银行有关于2018年11月之后“禁止办理以租金返还方式销售的商铺按揭贷款”的政策调整的事实。本院予以采信。二审查明，华融湘江银行股份有限公司于2018年11月9日下发华融银发[2018]358号关于进一步加强商用房按揭贷款管理的通知，该通知第一条规定：（一）暂停办理非本行房地产开发贷款配套的商用房按揭贷款业务。（二）暂停办理二手商用房按揭贷款业务。（三）禁止办理以租金返还方式销售的商铺按揭贷款和产权式商铺按揭贷款。另查明，华融湘江银行怀化分行经开区支行于2019年4月26日对王思怀的按揭贷款申请予以退回处理。贷款申请资料退回至开发商处，上诉人王思怀夫妻二人于2019年7月13日收到被上诉人退还的贷款资料。对一审查明的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：本案双方的争议焦点系上诉人未能办理好银行按揭贷款手续的原因是否系上诉人或被上诉人自身原因所致。根据本案双方举证及审理查明的事实，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内以自有资金支付。逾期，任何一方均可单方解除合同，在合同解除后30日内，出卖人应将已付款及利息退还给买受人。”。本案证人李某于一审中陈述：“王思怀在2017年提交的贷款资料，当时审查王思怀是符合贷款条件的。”。且银行于2019年将王思怀的贷款申请作出退回处理，说明在2019年之前，上诉人的贷款申请一直处于审查过程中。但被上诉人无法证实上诉人的贷款申请符合了华融银发［2018］358号文件关于“已取得商用房按揭担保额度，但单笔按揭贷款未放款”的条件，也无充分证据证实上诉人明确作出了拒绝贷款的意思表示。故综合全案事实，上诉人所购商铺未能办理好按揭贷款手续的原因，应系银行的信贷政策调整，而非上诉人或被上诉人自身原因所致。而银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调整，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均为当事人签订合同时无法预知。上诉人有权根据《商品房买卖合同》第七条的约定，单方解除合同。被上诉人主张上诉人按揭贷款手续未能办理成功是因为上诉人不愿意还贷、无贷款意愿的观点，因无充分证据予以证实，本院不予采纳。《商品房买卖合同》解除后，被上诉人应依合同约定将上诉人已支付的购房款及利息、其他费用退还给上诉人。但购房款利息应以中国人民银行同期贷款年利率4.35%为标准计算。本案被上诉人应退还的款项系上诉人于2017年12月6日支付的购房款1175141元及利息102237.3元[以1175141元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%的标准计算（自2017年12月7日计算至2020年2月1日。）]，另退还不动产分户等费用4900元。综上所述，上诉人请求解除合同、退还购房款及利息、其他相关费用的诉讼请求成立，依法应予支持。原判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3977号民事判决；二、解除上诉人王思怀与被上诉人湖南圆梦廊桥文化旅游投资管理有限公司签订的两份商品房买卖合同（合同编号分别为：HH201712060073、HH201712060074）；三、被上诉人湖南圆梦廊桥文化旅游投资管理有限公司自本判决生效之日起十五日内，返还上诉人王思怀购房款1175141元及利息102237.3元（以1175141元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%的标准，自2017年12月7日起计算至2020年2月1日止。）；四、被上诉人湖南圆梦廊桥文化旅游投资管理有限公司自本判决生效之日起十五日内，返还上诉人王思怀不动产分户等费用4900元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16376元减半收取8188元，二审案件受理费16376元，共计24564元，由上诉人王思怀负担564元，被上诉人湖南圆梦廊桥文化旅游投资管理有限公司负担24000元。本判决为终审判决。审 判 长  彭湘平审 判 员  周 晓审 判 员  欧晓林二〇二〇年一月三十一日法官助理罗雪花代理书记员  申雅梦