北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初22087号原告：耿建超，男，1972年11月10日出生。原告：张传启，男，1972年12月8日出生。二原告之共同委托诉讼代理人：张密林，北京佳行律师事务所律师。被告：秦鹏，男，1990年8月11日出生。委托诉讼代理人：刘振荣（秦鹏之母），女，1967年3月5日出生。委托诉讼代理人：满国岩，北京市华夏律师事务所律师。原告耿建超、张传启与被告秦鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿建超，原告耿建超、张传启之共同委托诉讼代理人张密林，被告秦鹏及其委托诉讼代理人刘振荣、满国岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿建超、张传启向本院提出诉讼请求：1、确认张传启与秦鹏于2019年3月18日签订的《北京市房屋租赁合同》已解除；2、判令秦鹏返还张传启、耿建超房屋租金120000元；3、判令秦鹏返还押金20000元；4、判令秦鹏支付张传启、耿建超违约金36000元；5、秦鹏承担本案诉讼费用。事实与理由：张传启与秦鹏于2019年3月18日签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定：秦鹏将坐落于北京市房山区某镇某村某号房屋出租给张传启，租期：2019年4月2日至2029年4月1日，租金为每年120000元，押金20000元，并约定违约金为年租金的30%。张传启与耿建超二人合伙，张传启、耿建超依约定，按照秦鹏要求将租金及押金转入秦鹏母亲刘振荣账户，但秦鹏未按约定交付房屋，秦鹏的爷爷六月份还在房屋内居住，已构成违约，张传启、耿建超通知秦鹏解除双方租赁合同，经双方协商未果。故向法院起诉，请求依法判决。秦鹏辩称，不同意耿建超、张传启的诉讼请求。房屋已经交付，张传启、耿建超也进行了使用经营，秦鹏没有违约行为。秦鹏的爷爷住在涉案房屋，是经过原告允许的，秦鹏的爷爷只居住半间房，后来也搬了出去，不构成合同解除条件。而且，农家院的租赁租金计算都是以年计算，不是按月计算。张传启、耿建超存在违约行为，应向秦鹏支付违约金36000元；另外，秦鹏为修复房屋花费8271元，该费用应当在20000元的押金中予以抵扣。因此，张传启、耿建超应当支付秦鹏修复房屋费用及违约金共24271元。经审理查明：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年3月18日，秦鹏（甲方）与张传启（乙方）签订房屋租赁合同，将坐落于北京市房山区某镇某村某号的房屋租给张传启，房屋租赁期自2019年4月2日至2029年4月1日，共计10年。甲方应于2019年4月2日前将房屋按约定条件交付给乙方。经甲乙双方验收签字并移交房门钥匙后视为交付完成。房屋租赁合同第四条约定了租金及押金：（一）租金标准：壹拾贰万元/年，各期租金支付日期：每年4月2日前。（二）押金人民币贰万元整（￥：20000），租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。双方在房屋租赁合同第八条对合同解除进行约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达拾日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4、如遇搬迁或不可抗力情况下（因房屋手续问题造成房屋被有关部门拆除）甲乙双方租赁合同自行解除，甲方必须无条件退还乙方的剩余房租。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达拾日的。2、欠缴各项费用达壹仟元的。3、擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房租转租给第三人的。8、未按国家规定，缴纳国家税款的。（五）其他法定的合同解除情形。双方在合同第九条约定了违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按年租金的30%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按年租金的30%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前叁拾日通知对方，并按年租金的30%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。（三）如未按国家规定缴纳国家税款的，产生的一切费用由乙方自行承担，与甲方无关。（四）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。本案审理中，耿建超表示房屋租赁合同系张传启与秦鹏签订，耿建超与张传启系合作关系，共同租赁涉案房屋进行使用，张传启、耿建超各负担一半租金。经询问，秦鹏表示对张传启、耿建超二人作为原告没有异议。2019年4月1日，耿建超通过银行转账的方式，向秦鹏之母刘振荣的银行账户分两次转账，转账金额分别为50000元、17000元。同日，张传启将50000元和20000元两笔钱转入刘振荣的银行账户。原告称其还向被告支付了3000元现金，没有收条。秦鹏认可收到张传启、耿建超支付的140000元（包括租金120000元和押金20000元）。4月2日，秦鹏向张传启、耿建超交付涉案宅院内的房屋。2019年4月至6月份，秦鹏的爷爷秦某在涉案宅院上的一间房屋中生活居住，农家院一员工与其同住。2019年6月初，秦某搬离涉案房屋。对于秦某在涉案房屋居住至2019年6月是否构成房屋租赁合同第八条第（三）款第1项中的迟延交付情形，当事人双方存在争议。张传启、耿建超向本院提交监控视频一份，证明秦某直至2019年6月在涉案房屋居住，秦鹏未按约定日期交付房屋构成违约，原告有权解除合同。秦鹏认可秦某居住事实，但表示秦某在涉案房屋中居住系经过了张传启、耿建超的同意，秦某居住期间应二原告要求帮忙种菜养鸡，后来也搬离了院落，秦鹏不构成违约。另，双方对合同解除之后租金的退还问题存在争议。张传启、耿建超向本院提交微信聊天记录以及电话录音文字材料，证明其于6月12日将解除租赁合同的通知发给秦鹏，并于7月12日交还钥匙，主张秦鹏应退还7月12日之后的租金。秦鹏对两份证据的真实性认可，证明目的不认可，并表示其在收到解除合同的通知后，即向二原告回复不同意解除合同，且该租赁合同的租金以年为计算单位，而不是按月计算。本院于2019年9月9日第一次开庭审理此案，张传启、耿建超在庭审中明确表示要求退租。2019年10月16日，经本院主持，张传启、耿建超与秦鹏就涉案宅院及房屋进行了现场交接，并制作交接单。秦鹏向本院提交房屋交接之后的因恢复房屋原状、进行卫生清理产生的经济损失费用清单一份。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。张传启与秦鹏签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。为减轻当事人诉累，对于原告的诉讼请求以及被告关于违约金、押金及其他相关费用的主张，本院在本案中一并处理。关于秦某在涉案房屋居住至2019年6月是否构成房屋租赁合同第八条第（三）款第1项中的迟延交付情形。根据本案查明的事实，秦鹏于2019年4月2日与张传启、耿建超进行了房屋交接，张传启、耿建超之后在涉案宅院及房屋上经营农家院。2019年4月至6月初，秦某在涉案一间房屋与张传启、耿建超一名员工同住。本院认为，2019年4月2日，涉案房屋整体已经交付，秦某在涉案一间房屋内与张传启、耿建超员工共同居住不影响涉案房屋的整体交付，张传启、耿建超对此事知情且未提出反对，不构成房屋租赁合同约定的迟延交付情形。张传启、耿建超以房屋迟延要付为由主张秦鹏违约要求解除合同，秦鹏支付违约金36000元的诉讼请求，本院不予支持。张传启、耿建超在既不存在房屋租赁合同约定的解除情形，也不存在法定解除情形下，坚持要求解除合同，属于单方违约行为，应依照合同约定向秦鹏支付违约金36000元。关于房屋租赁合同的解除及租金退还问题。根据原告提交的微信记录，秦鹏于2019年6月12日在微信上收到张传启发出的解除合同通知，并在当日回复不同意解除合同。双方未能就合同解除达成一致意见。至本案开庭审理时，双方并未对涉案宅院上房屋进行交接。故张传启于6月12日发出的解除合同通知，未导致双方合同的解除。在本案于2019年9月9日开庭审理该案过程中，张传启、耿建超仍然坚持要求解除合同，本院认定原告于2019年9月9日明确通知秦鹏提前退租，根据双方签订的房屋租赁合同第九条第（二）款“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前叁拾日通知对方，并按年租金的30%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金”的规定，张传启、耿建超已向秦鹏支付一年的租金120000元，故秦鹏应退还原告2019年10月9日至2019年4月1日的租金。双方约定租金为年租120000元，未约定每月租金数额，考虑到某地区旅游业的特殊情况，每年十月到次年三月基本没有游客，农家院大都处于停业状态，秦鹏在这期间很难出租或是正常经营，因此，本院酌定秦鹏应退租金为40000元。关于押金问题，张传启与秦鹏在房屋租赁合同第四条第（二）款约定：“押金：人民币贰万元（￥20000元），租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。”房屋交接后，秦鹏因恢复房屋原状、清理房屋卫生环境产生的必要费用，本院结合现场的交接清单及双方当事人陈述酌定为4000元，由张传启、耿建超承担，从押金中予以抵扣，剩余16000元押金抵扣张传启、耿建超应付36000元违约金，张传启、耿建超应付剩余20000元违约金继续从秦鹏应退40000元租金中抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：一、张传启与秦鹏于2019年3月18日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年10月9日解除。二、秦鹏于本判决生效之日起七日内退还张传启、耿建超租金共20000元。三、驳回张传启、耿建超的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1910元，由耿建超、张传启负担负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  何双全二〇二〇年一月九日书记员  金英骏