山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0828民初3915号原告：济宁荣泰物业管理有限公司，住所地金乡县杭州湾公寓8#楼3单元4层,统一社会信用代码：91370828564098437D。法定代表人：孙振哲，经理。委托诉讼代理人：刘芬芬（特别授权），女，1987年5月27日出生，济宁荣泰物业管理有限公司工作人员，住金乡县。被告：张实君，男，1952年8月3日出生，汉族，居民，住金乡县。原告济宁荣泰物业管理有限公司(以下简称荣泰物业公司)与被告张实君物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣泰物业公司的委托诉讼代理人刘芬芬及被告张实君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告交纳物业费2564元和违约金223元，合计2787元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告荣泰物业公司为金乡县杭州湾公寓小区物业管理公司，被告为杭州湾19号楼2单元503室业主，居住面积118.78平方米。被告应于每年3月份交纳物业管理费，被告已拖欠原告2016年3月1日至2020年3月1日物业费共计2564元，违约金223元，合计2787元。原告曾多次向被告催要，被告无理拒不交纳。为此，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。张实君辩称，物业公司不搞服务；水表表坑的水管与大便池相通，多次找物业公司处理，物业公司没说原因一直没给处理，水没法吃，都是从别处提水吃，我们单元业主张连明找人维修安装，业主自己出的维修费，我拿了100元左右，张连明说物业公司不把维修的钱解决了就不交物业费；装修之前2013年左右，我给物业公司交了3000元保证金，900元可视门铃费用，我多次去找物业公司，但物业公司到现在都没给我安装可视门铃；物业公司把小区道路的一半划成车位卖了，车过不去；物业公司不为业主服务，没有业主委员会，物业公司不给业主协商，物业费定多少就是多少；物业公司罚我几百块钱违约金，物业公司一直没有给我安装可视门铃先违约的，物业公司一直不承认签合同，为啥收物业费；我2013年8月29号装修好之后一直没住。本院经审理认定事实如下：原告荣泰物业公司是具有二级资质的物业服务企业。2015年6月1日，原告荣泰物业公司（乙方）与金乡县鸿翔荣华达置业有限公司（甲方）签订了《杭州湾公寓物业管理服务合同》，约定由荣泰物业公司为杭州湾公寓小区提供物业服务，此前原告荣泰物业公司已为杭州湾公寓小区提供物业服务，一直服务至今。被告张实君为杭州湾公寓小区19号楼2单元503室业主，于2013年8月9日签订承诺书后装修，其所有房屋为多层住宅，建筑面积为118.78平方米，被告张实君先后交纳了2016年3月1日之前的物业费。《杭州湾公寓物业管理服务合同》第六条物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳。第七条业主应于交楼（领取房屋钥匙）之日起交纳物业服务费，公摊电费等。物业服务费按年交纳，业主或者物业使用人应在每年的交楼日期相对应的月日履行交纳义务。第十条业主的房屋质量维修和房屋上出现的问题，由乙方负责协调、受理、处理。并直接与甲方提供的施工承建单位和项目经理衔接、落实、按甲方与施工承建单位的保修条款进行维修，如产生费用需经施工承建单位和项目经理签字确认后，申报甲方审核后拨付乙方。第十二条小区的房屋和设施以及市政配套等质量保修期到期后，自动转由乙方负责协调和处理解决。如产生费用由业主自行承担。金乡县物价局于2015年3月6日审批同意金乡县杭州湾公寓小区按三星级服务标准收取物业费，多层住宅为每平方米每月0.45元。被告张实君未向原告荣泰物业公司交纳2016年3月1日至2020年3月1日期间的物业费。经原告荣泰物业公司多次催要，被告张实君一直未交物业费，为此发生纠纷，原告荣泰物业公司提起诉讼。被告张实君在诉讼期间提交了金乡县金思泉水务有限公司出具的证明一份，证明自2016年3月1日至今未在金乡县杭州湾19号楼2单元503室居住，原告荣泰物业公司同意按照空置房的收费标准即正常收费标准的70%收取被告张实君的物业费，被告张实君共欠原告荣泰物业公司4年的物业费1795.95元(118.78平方米×0.45元／月／平方米×12月×70%×4年）。被告张实君对其他抗辩主张未提交书面证据，原告荣泰物业公司认为水管问题：落水管、下水道可以动用公共维修基金，必须得70%以上的业主签字才可以动用；可视门铃属于开发商承担范围，不在物业公司承担范围内；停车位问题，并不像被告所说的卖出去了，划停车位只是为了方便管理停车，禁止乱停乱放。本院认为，原告荣泰物业公司与金乡县鸿翔荣华达置业有限公司签订的《杭州湾公寓物业管理服务合同》合法有效，对原告荣泰物业公司及杭州湾公寓小区的全体业主具有约束力。金乡县鸿翔荣华达置业有限公司将杭州湾公寓小区的物业服务委托给原告荣泰物业公司，原告荣泰物业公司在签订《杭州湾公寓物业管理服务合同》前后已实际为杭州湾公寓小区提供物业服务至今。杭州湾公寓小区业主已接受原告荣泰物业公司的物业服务，依法依约应履行交纳物业费的义务。物业服务具有长期性、连续性的特点，涉及面广人多，随着社会的不断发展，需要不断的完善各种服务设施，提高服务水平，业主与物业公司在履行合同的过程中应按照合同约定行使权利，履行义务，对于履行合同的过程中出现的问题，双方应当及时沟通，积极配合、互相支持，在互相理解、互相尊重的基础上，妥善处理解决纠纷，共同促进物业公司不断提高物业服务水平，共创和谐美好的家园。个别业主不交或者拒交物业服务费，不仅损害原告荣泰物业公司的合法权益，影响了原告荣泰物业公司本身的正常运营以及原告荣泰物业公司对小区进行正常的管理、服务，而且还影响了小区内按时缴纳物业费的其他业主所应享有的更好的物业服务,其行为违反了合同约定，亦不能得到法律的保护。如果个别业主认为物业公司的服务存在不当行为，违反了合同约定或者法律规定，损害了自己的权益，可依法依约采取合法的方式主张权利，维护自身的合法权益。被告张实君未向原告荣泰物业公司交纳2016年3月1日至2020年3月1日期间的物业费，共欠原告荣泰物业公司4年的物业费1795.95元，事实清楚，原告荣泰物业公司要求被告张实君支付欠交的物业费，理由正当，合法有据，本院予以支持。原告荣泰物业公司诉求被告张实君支付违约金223元，被告张实君对原告荣泰物业公司提供服务不满意，虽然被告张实君未提交相应证据证明，但原告荣泰物业公司亦未提交相应证据证明已完全履行了合同约定的义务，因此对于原告荣泰物业公司要求被告张实君支付违约金的诉求，本院不予支持。对于被告张实君反映未安装可视门铃的问题，原告荣泰物业公司应尽快与开发商（金乡县鸿翔荣华达置业有限公司）联系，妥善予以处理，避免给被告张实君的正常生活造成影响，被告张实君以未安装可视门铃为由拒交物业费，本院不予支持。对于被告张实君反映的其他问题，原告荣泰物业公司应当有则改之，无则加勉，对于业主的合理化建议，应当予以采纳，对于个别业主或者其他人员损害公共利益的不文明或者不当行为，应当及时制止，切实履行好监督、管理的职责。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张实君于本判决生效之日起十日内支付原告济宁荣泰物业管理有限公司2016年3月1日至2020年3月1日期间的物业服务费1795.95元。二、驳回原告济宁荣泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张实君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  周运生二〇二〇年一月二日书记员  李亚茹