广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0221民初2710号 原告：广西德兴开发投资有限公司，住所地：柳州市柳江区穿山镇兴泰路1号，统一社会信用代码：91450221788406013C。 法定代表人：邓强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄韦子，女，1989年3月23日出生，壮族，居民，户籍所在地广西柳州市柳江区，该公司职员。 委托诉讼代理人：黄言茂，广西广正大律师事务所律师。 被告：柳州保盛贸易有限公司，住所地：柳州市柳江区新兴工业园兴泰路1号（柳州机动车交易城B区3号），统一社会信用代码：9145022158599058XE。 法定代表人：杨继伟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨家步，男，1980年1月31日出生，汉族，户籍所在地广西柳州市柳南区，系该公司职员。 原告广西德兴开发投资有限公司（以下简称广西德兴公司）与被告柳州保盛贸易有限公司（以下简称柳州保盛公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用普通程序，于同年8月27日和10月24日公开开庭进行了审理。书记员韦婷婷担任法庭记录。原告广西德兴公司的委托诉讼代理人黄言茂，被告柳州保盛公司的委托诉讼代理人杨家步到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西德兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年3月9日至2019年3月8日租金248015.90元（含税价）和按年利率24%支付违约金79365元（该违约金从2018年3月2日起暂计算至起诉时的数额，往后的违约金按上述标准计付至判决书确定的履行期限届满之日止)，以及市场服务费24012元（含税价)，小计：351392.9元；2、判令被告向原告支付2019年3月9日至2020年3月8日租金248015.90元（含税价）和按年利率24%支付违约金19841元（该违约金从2019年3月2日起暂计算至起诉时的数额)，以及2019年3月9日至6月8日市场服务费6003元（含税价)，小计：273859.9元；3、本案律师代理费28010元、诉讼费用全部由被告承担。在诉说过程中，原告增加一项诉讼请求为：判决解除原、被告于2012年3月9日签订的《柳州机动车交易城土地租赁合同》。 事实和理由：原、被告双方于2012年3月9日签订了《柳州机动车交易城土地租赁合同》，约定：原告将位于柳州市柳江区新兴工业园区的柳州机动车交易城中间场地，面积为6亩出租给被告用于建设卡车形象店及维修服务等（第一条)。租赁期限为15年，从2012年3月9日起至2027年3月8日（第二条)。租金按每三个合同年分别定价，其中2018年3月9日至2020年3月8日每亩的年租金为39062.5元（不含税)，租金实行头年3月1日前先付次年整年租金后使用（第四条)，市场服务费按柳州市物价局所制定的同期市场管理统一收费标准收取，物业服务费按每季度收取，水电费按月（第六条)。此外，合同还约定了：未按约定支付租金的，按每日1%支付滞纳金（第八条7款)，逾期7日未交纳租金，原告通知后7日内仍未交纳租金的，原告可解除合同，收回土地，被告所建建筑物归原告所有等等（第八条4款[7])。在合同履行期间，原告按照合同约定交付了场地，起初被告能够按照合同约定支付租金的义务，但从2018年起，被告都不能按期支付租金，且从2018年3月后至今不予支付，已逾期1年多，原告经催告后，被告仍不予支付。被告的行为构成严重违约，侵害了原告的利益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。 原告广西德兴公司在举证期限内向法庭提供的证据有： 1、《柳州机动车交易城土地租赁合同》1份（复印件，与原件核对无异），拟证明双方存在租赁关系及租赁协议的相关内容，同时还约定了市场管理服务费收费标准； 2、律师催告函、催交通知书、交纳通知书各1份（复印件，与原件核对无异），拟证明原告向被告催收租金、服务费； 3、广西增值税发票复印件6份，拟证明双方存在租赁合同法律关系，被告之前交付租金的情况； 4、照片打印件3张，拟证明被告在原告经营开发的市场内经营东风商用车业务的情况。 被告柳州保盛公司辩称，原告起诉的内容是事实，对原告诉讼请求没有意见，被告愿意与原告进行协商调解。 被告柳州保盛公司在举证期限内未向法庭提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对于原告提供的证据均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 广西德兴公司系于2006年5月9日由自然人投资或控股设立的有限责任公司，其经营范围为非金融性投资活动、自有场地租赁服务、市场管理服务、物业管理服务、停车服务等，位于柳州市柳江区穿山镇兴泰路1号现柳州机动车交易城内面积为20731.12平方米的土地使用权系该公司所有。柳州保盛公司系于2011年11月16日由自然人投资或控股设立的有限责任公司，其经营范围为汽车零部件销售及售后服务等。 2012年3月9日，广西德兴公司作为甲方与柳州保盛公司作为乙方签订《柳州机动车交易城土地租赁合同》，合同约定甲方将位于柳州机动车交易城中间场地6亩土地出租给乙方用于建设卡车形象店及维修服务等，租赁期限15年，即从2012年3月9日至2027年3月8日止，租金标准按阶梯价格，其中2018年3月9日至2020年3月8日的每年租金为39062.5元/亩（不含税，税费由乙方承担，含税价租金计算公式[当年租金÷（1-5.45%）]，租金采用预交办法，先交后租，于每年3月1日前交足下一年租金，每月的租金从预付的年租金里逐月扣除，保证金为10000元（不计利息），乙方应按季交纳市场服务费和按月交纳水电费，乙方未按约定交纳租金的，须按日向甲方支付欠交租金1%的滞纳金，若逾期7日未交纳租金，甲方通知乙方后7日内仍未交纳租金的，甲方有权终止租赁合同，同时甲方不通过诉讼就可自行收回土地，乙方交纳的保证金不予退还，承租土地上的所有建筑物归甲方所有，因乙方违约导致诉讼的，甲方因此支付的律师代理费、差旅费等由乙方承担等，合同还对双方其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，广西德兴公司将涉案土地交付给柳州保盛公司，柳州保盛公司建设了办公室及厂房后将该场地用于汽车零部件销售及售后服务等，截止2018年3月8日，柳州保盛公司按约交纳租金和市场服务费（市场服务费按每月每平方米0.5元计算)。 2019年2月18日、3月13日，3月19日，原告广西德兴公司及原告委托的广西广正大律师事务所分别向被告柳州保盛公司发出交费通知书和律师催告函，告知被告应交纳2018年3月9日至2019年3月8日的租金248015.90元和服务费24012元、2019年3月9日至2020年3月8日的租金248015.90元和2019年3月9日至2020年6月8日的服务费6003元，最迟应于同年3月31日前交清款项，并送达被告，但被告至今未交纳相关费用。现原告认为，被告的行为已构成根本性违约，遂诉至本院，并提出上述诉请。 另查明，本院于2019年9月27日向被告送达原告增加诉讼请求申请书，即原告请求本院判决解除原、被告于2012年3月9日签订的《柳州机动车交易城土地租赁合同》。第二次开庭审理过程中，经释明，如双方不能在2019年11月24日前完成庭外调解的，本院将依法进行判决。现原、被告双方未能达成一致调解意见，被告亦未补交相应租金且继续使用所租赁的场地至今。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告达成《柳州机动车交易城土地租赁合同》是双方的真实意思表示，合同主体适格，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家及社会公共利益，合同合法、有效。对于双方争议的焦点问题，本院评述如下： 一、关于双方签订的土地租赁合同是否应予提前解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第三项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同；第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告未能依照约定支付2018年3月9日至2020年3月8日期间的租金（合同约定先付后租）及市场服务费，经原告多次催告仍未履行，时间接近二十个月，明显构成违约，且在本院确定的期限内未达成调解协议，被告亦未补交相应租金，视为被告以自己的行为表明不履行主要债务，故合同应予解除。原告要求解除涉案合同的诉请，合法有据，本院予以支持。因原告未向被告发出解除合同的通知，故被告接收到本院送达的原告请求判决解除《柳州机动车交易城土地租赁合同》申请书的时间应视为接收到解除合同的通知，涉案合同应于2019年9月27日解除。 二、关于租金和租金违约金的计算问题。根据查明的事实，涉案租赁场地2018年3月9日至2019年3月8日的租金为248015.90元[含税价，39062.5元/亩×6亩÷（1-5.45%）≈248015.90元]；2019年3月9日至2020年3月8日的租金为248015.90元，月租金约等于20668元，涉案合同于2019年9月27日解除，自2019年3月9日截止解除合同之日租金为137786.67元（计6个月20天，6个月×20668元/月+20天×20668元/月÷30=137786.67元），故被告应支付给原告2018年3月9日至2019年9月27日期间的租金为385802.57元（248015.90元+137786.67元=385802.57元），本院对此予以支持。至于合同解除后，被告继续占有、使用原租赁场地的，对于租金或场地占用费等问题，双方均可另行协商或诉讼解决。 租金的违约金方面，合同约定租金最迟应于每年3月1日前支付，被告逾期支付租金，应承担相应的违约责任，但合同约定违约金的计算标准为每日百分之一，该计算标准过高，原告起诉按年利率24%支付违约金，不超出相关法律规定，本院依法予以准许。租金违约金分段计算为：1、2018年3月9日至2019年3月8日期间租金违约金从2018年3月2日起计算至2019年8月2日（起诉之日）为84474.90元（租金逾期518天×24%×248015.90元÷365天=84474.90元），原告诉请该段租金违约金为79365元，视为自己对民事权利的处分，本院依照原告的诉请予以照准；2、2019年3月9日至2019年9月27日（合同解除日）的租金违约金从2018年3月2日起计算至2019年8月2日（起诉之日）为13861.72元（租金逾期153天×24%×137786.67元÷365天=13861.72元），原告诉请该段租金违约金为19841元，对超出部分，本院不予支持。截止2019年8月2日租金违约金合计为93226.72元（79365元+13861.72元=93226.72元），往后的租金违约金按年利率24%标准，以实际拖欠的租金为基数，支付至判决书确定的履行期限届满之日止。 三、关于市场服务费的计算问题。原告依据合同约定诉请被告支付2018年3月9日至2019年3月8日的市场服务费24012元及2019年3月9日至6月8日市场服务费6003元（按每月每平方米0.5元计算，均为含税价)，符合合同约定，且被告无异议，本院依法予以准许。 四、关于原告主张的律师代理费问题。根据《柳州机动车交易城土地租赁合同》约定，乙方违约导致诉讼的，甲方因此支付的律师代理费、差旅费等由乙方承担等，现原告虽委托律师参与了本案诉讼，但未提供相应委托代理合同及支出律师代理费票据，故本院对该请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第二项、第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告广西德兴开发投资有限公司与被告柳州保盛贸易有限公司于2012年3月9日签订的《柳州机动车交易城土地租赁合同》于2019年9月27日解除； 二、被告柳州保盛贸易有限公司支付给原告广西德兴开发投资有限公司2018年3月9日至2019年9月27日的租金385802.57元，并支付租金违约金93226.72元（违约金计算截止2019年8月2日，往后的违约金按年利率24%标准，以实际拖欠的租金为基数，计付至判决书确定的履行期限届满之日止）； 三、被告柳州保盛贸易有限公司支付给原告广西德兴开发投资有限公司市场服务费30015元（该市场服务费计算时段为2018年3月9日至2019年6月8日）； 四、驳回原告广西德兴开发投资有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费10332元（原告广西德兴开发投资有限公司已预交），由原告广西德兴开发投资有限公司负担2281元，由被告柳州保盛贸易有限公司负担8051元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长 蓝 毅 人民陪审员 韦 唯 人民陪审员 李耀恒 二〇二〇年一月十三日 书 记 员 韦婷婷