福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终8822号 上诉人（原审原告）：福建财润置业发展有限公司，住所地：福建省平潭县潭城镇西航路海天大厦6-7层。 法定代表人：林传宝，该公司董事长。 委托诉讼代理人：欧存华，福建中亚海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧和伟，福建中亚海天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨仕清，男，1991年2月8日出生，汉族，住福建省平潭县。 上诉人福建财润置业发展有限公司（以下简称财润置业公司）因与被上诉人杨仕清商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人财润置业公司委托诉讼代理人欧和伟到庭参加诉讼。被上诉人杨仕清经传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 财润置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，支持财润置业公司一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由杨仕清承担。事实与理由：案涉房屋仅仅才到交付的程度，尚未登记至杨仕清名下，远未达到合同已履行完毕的地步。因此一审判决认为开发商丧失解除合同的基础是错误的。合同解除权是形成权，在杨仕清未提出异议的情况下，案涉《商品房买卖合同》实际上已经解除了。且杨仕清的违约行为是客观存在的，但一审法院遗漏了财润置业公司关于违约金的部分诉请，也应予以纠正。 杨仕清未答辩。 财润置业公司向一审法院提出诉讼请求:1.判决解除财润置业公司与杨仕清于2014年12月20日签订的《商品房买卖合同》（包括相关的补充协议）；2.判决杨仕清配合财润置业公司办理编号为20143246的合同备案登记注销手续；3.判决杨仕清立即偿还财润置业公司被贷款银行划扣的合计16278.07元（人民币，下同）及以此为基数自起诉之日起至还清款项之日止按年利率6%计算的利息；4.判决杨仕清向财润置业公司支付违约金42249元；5.判决杨仕清立即偿还因本案而支付的律师费10000元；6.本案一切诉讼费用均由杨仕清承担。 一审法院认定事实：2014年12月26日，财润置业公司（作为出卖人）与杨仕清（作为买受人）签订《商品房买卖合同》，约定杨仕清向财润置业公司购置位于平潭县潭城镇城东中学南侧财润·山海观第XX幢XX单元XXXX号房，总价款1408302元。其中载明杨仕清的联系地址为福建省平潭县大连乡围东村当斗29号及联系电话等，第二十条文书送达约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。附件六合同补充协议第四条第3款买受人以申请贷款（包括银行按揭贷款或/和公积金贷款）方式支付购房款的特别约定第（3）项约定：因买受人未按时还贷，致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（比较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总金额3%的违约金、出卖人代为偿还的款项、出卖人重新出售该房屋可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费等）……附件六合同补充协议第十五条合同解除特别约定第1款约定：出卖人依合同约定行使解除权的，买受人应当在接到解除合同通知后履行协助解除义务，否则，出卖人有权通过诉讼解决，由此而发生的所有费用包括但不限于相关手续费、诉讼费及出卖人律师费等均由买受人承担。案涉合同签订后办理了备案登记手续，证号为20143246。杨仕清选择了向银行办理按揭贷款的方式向财润置业公司支付全部购房款，并办理了相关贷款手续。财润置业公司亦将案涉房产交付杨仕清。后因杨仕清未能按时足额支付银行按揭贷款，按揭银行于2018年6月19日从财润置业公司个人信贷业务单位保证金账户内划扣合计16278.07元款项用于抵扣杨仕清逾期偿还的银行贷款本金、利息及罚息。2018年6月27日，财润置业公司授权代理人福建中亚海天律师事务所欧存华律师向杨仕清出具一份《律师函》，要求杨仕清接到该函之日起七日内到财润置业公司落实财润置业公司因其违约行为被银行划扣的本息情况，并归还该款项，否则，将承担《商品房买卖合同》及相关补充协议约定的违约责任和其他法律责任，并按照案涉合同约定的地址送达了该函。2018年7月10日，财润置业公司授权代理人福建中亚海天律师事务所欧存华律师向杨仕清出具一份《解除合同通知书》，主要内容为：由于杨仕清没有按借款的约定支付有关按揭贷款本息，导致财润置业公司的银行存款被贷款银行扣划了相关的款项，给财润置业公司造成了损失。财润置业公司委托本律师于2018年6月27日向你发出了《律师函》，要求你限期偿还财润置业公司被银行划扣的款项，但至今仍未偿还。现财润置业公司决定：自即日起解除你与财润置业公司于2014年12月20日签订的《商品房买卖合同》。并按照案涉合同约定的地址向杨仕清送达了《解除合同通知书》。《解除合同通知书》发出后，杨仕清并未按时依约履行其义务，财润置业公司遂向一审法院提起诉讼。另查明，财润置业公司因本案支付律师代理费10000元。 一审法院认为，在商品房预售合同中，买受人的主要义务是支付购房款，出卖人的主要义务是交付房屋和协助办理权属登记。在本案中作为买受人的杨仕清采取按揭贷款的方式支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，而作为出卖人的财润置业公司亦交付了案涉房产，此时双方均按合同约定履行了主要义务，案涉合同主要目的已实现。案涉合同虽然约定了杨仕清逾期不支付财润置业公司代其偿还贷款本息，财润置业公司有权解除案涉合同，但解除合同已失去基础和前提，财润置业公司据此提出解除合同及注销合同备案登记、要求杨仕清承担违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。至于财润置业公司要求杨仕清偿还被贷款银行划扣款项16278.07元及以此为基数自起诉之日起至还清款项之日止按年利率6%计算的利息，系其在向贷款银行承担保证责任后即享有对杨仕清的追偿权，于法有据，一审法院予以支持。另财润置业公司尚主张杨仕清偿还其支出的律师代理费10000元，因杨仕清未能按时足额支付银行按揭贷款而引起本案纠纷，故对财润置业公司的该项诉讼请求一审法院亦予以支持。杨仕清经一审法院合法传唤未到庭应诉，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、杨仕清应于本判决生效之日起十日内偿还福建财润置业发展有限公司被贷款银行划扣款16278.07元及以此为基数自起诉之日起至还清款项之日止按年利率6%计算的利息；二、杨仕清应于本判决生效之日起十日内向福建财润置业发展有限公司支付律师代理费10000元；三、驳回福建财润置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17474元，减半收取计8737元，由福建财润置业发展有限公司负担5243元，杨仕清负担3494元。 二审中，双方当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为财润置业公司能否因杨仕清未按时还贷而要求解除案涉《商品房买卖合同》。杨仕清在履行还款义务中确有存在逾期还款的行为，但逾期还款金额仅为16278.07元，违约金额较小，仅占购房总价款的1.16%，未构成根本违约，只是履行瑕疵，属于轻微的一般违约行为。财润置业公司以杨仕清存在的轻微的一般违约行为为由主张解除与杨仕清签订的《商品房买卖合同》有违诚实信用的原则，亦不利于维护市场交易的稳定，本院不予支持。 关于财润置业公司要求杨仕清支付违约金的诉请，本院认为，一审法院判决杨仕清向财润置业公司支付以16278.07元为基数自起诉之日起至还清款项之日止按年利率6%计算的利息已趋合理。财润置业公司要求杨仕清支付违约金42249元明显超过其实际损失，本院不予支持。 综上，一审判决结果正确，财润置业公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币10486元，由上诉人福建财润置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 汪 霞 审判员 张雅典 审判员 唐宇恒 二〇二〇年一月十七日 书记员 施 佳