北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初20524号原告（反诉被告）：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市大兴区兴政街（科技大厦）31号7层31-6。法定代表人：韩光，总经理。委托诉讼代理人：张艳楠（公司职员），女，1991年3月10日出生，汉族，住北京市丰台区。原告（反诉被告）北京易鸿悦房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路48号1号楼18至19层B座18-19A。法定代表人：付瑞宇，总经理。委托诉讼代理人：许金朝（公司职员），男，1984年6月24日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。被告（反诉原告）：王春艳，女，1976年4月24日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：窦瑞霞（王春艳之母），女，1950年11月23日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）、北京易鸿悦房地产经纪有限公司（以下简称易鸿悦公司）与被告（反诉原告）王春艳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）美丽屋公司之委托诉讼代理人张艳楠、易鸿悦之委托诉讼代理人许金朝，被告（反诉原告）王春艳之委托诉讼代理人窦瑞霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。美丽屋公司和易鸿悦公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方于2017年10月6日签订的《北京市房屋出租委托合同》；2.请求判令被告返还原告易鸿悦公司房屋租金10115.67元（2019年7月13日至2019年10月7日=3500元/月×12个月÷365天×87天=10010.96元）；3.请求判令被告支付原告违约金7000元；4.请求判令被告支付原告房屋装修及添置设施物品费用24000元（建筑面积80平方米×300元/平方米）；5.请求判令被告支付因被告原因导致原告对客户造成违约的违约金损失9540元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月6日，北京美丽屋资产管理有限公司与王春艳在北京易鸿悦房地产经纪有限公司的居间下签订了编号为：F0005738的《北京市房屋出租委托合同》，约定被告将其名下的位于北京市昌平区五福家园15-3-401号房屋(以下简称401号房屋)委托于原告进行出租管理，约定月租金3500元，委托期限为2018年1月8日至2021年7月7日，合同签订后三方依约履行。2019年7月13日，被告母亲因与原告其他纠纷为由，强行进入401号房屋，并将房屋门锁进行更换，并且禁止租户使用卫生间，并且躺在客厅中大声吵嚷，要求变更原被告之间签订的《北京市房屋出租委托合同》，双方就合同更改内容一事未能协商一致，被告母亲滞留在401号房屋内继续进行吵嚷，并且轰赶原告客户，禁止原告客户使用房屋，迫于无奈，原告只得当日下午将客户进行转移，安置于其他原告经营的房屋内，并且向客户进行了赔偿。被告在其母亲以上叨扰行为过程中，未出面进行协调与处理。因被告母亲的行为已导致被告违反了双方签订的《北京市房屋出租委托合同》中第七条合同的解除中第三款第4项“因甲方或其亲属、邻居行为，影响乙丙双方对外出租或承租人居住的”乙丙双方有权单方解除合同，并且依据第八条违约责任第二款之约定，甲方因以上违约行为应当承担月租金的200%承担违约责任。被告母亲的行为已导致合同无法继续履行，房屋于7月13日当天已被抢占，不受原告控制，原告已于2019年7月8日向被告支付2019年7月8日至2019年10月7日的房屋租金，遂被告应当将7月13日至10月7日的房屋租金返还。双方签订《北京市房屋出租委托合同》后，原告按合同要求对房屋进行了装修及装饰，达到原告品牌需求后再对外进行了出租，根据合同第八条第一款之约定“甲方违约时还须赔偿乙丙双方为房间添置设施及装修的费用”。被告母亲轰赶原告客户，拒绝让原告客户正常使用房屋及房屋设施，遂导致原告对客户发生违约，针对该部分违约损失，被告应当予以赔偿。综上所述，被告母亲的行为导致原告客户无法使用房屋及房屋设施，被告未进行调解与解决已造成合同的违约，本合同因被告的违约行为已无继续履行可能，遂要求人民法院解除三方之间签订的合同，并要求被告承担相应的违约责任及原告损失，望人民法院判如所请。后二原告增加一项诉讼请求：请求判令王春艳返还原告于2019年10月7日向其支付的房屋租金10500元。理由为在诉讼过程中，易鸿悦工作人员因工作疏忽，于2019年10月7日再次向王春艳支付了2019年10月8日至2020年1月7日的房屋租金，遂要求王春艳退还该笔房屋租金。王春艳辩称：同意解除合同，因为原告不守信用，把另一套房屋严重损坏所以不能继续合作。被告多交的租金同意退还。违约金不同意赔偿，因为原告先违约，我才收回房屋。不同意赔偿装修费用及添附费用，因为二原告就装修了一面墙，且原告装修是为了自己多收租金为了自己的利益。原告可以将配备的家具家电拉走，不同意折价补偿。不同意支付原告所谓赔偿房客违约金，原告没有赔偿租户违约金。因为我把五福家园15号楼3单元401室、602室房屋都委托给了易鸿悦公司，在602室合同期满时，我去收房发现多处损坏，二原告均不给维修和赔偿，我怕401房屋受损才要收回，是原告违约在先，所以我提出反诉请求：1、二反诉被告退还提前扣除的401房屋第二年、第三年共计2个月的免租期租金7000元；2、二反诉被告赔偿我丢失的茶几，折价3800元；3、二反诉被告支付401房屋吊顶费2500元；4、按照“出租期满将房屋恢复原貌”的约定，要求原告支付401号房屋收房时的保洁费用500元。反诉被告美丽屋公司和易鸿悦公司针对反诉原告王春艳的反诉请求共同辩称：不同意退还免租期的租金，合同没有约定提前解除合同就退还免租期的租金，合同第3条约定免租期，反诉原告签订合同时同意第一年扣除三个月的免租期，反诉原告要求退还免租期租金没有事实依据。房屋从7月13日被王春艳收回，由其控制，所以东西是否丢失我们不清楚，且王春艳没有相关证据证明茶几的标准、价格。吊顶的费用我们不同意赔偿，损坏不是我们造成的，合同外的口头承诺我们不认可，没有说过要修复。保洁费不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月6日，窦瑞霞代王春艳（委托人、甲方）与美丽屋公司（房屋管理机构、乙方）、易鸿悦公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋出租委托合同》，约定：甲方将坐落于北京市昌平区五福家园15号楼3单元401号房屋委托给乙方管理，并同意乙方在进行房屋出租时授权丙方提供经纪服务的有关事宜。甲方授权乙方的委托期限自2018年1月8日至2021年7月7日，共3年6个月。甲方允许乙方授权丙方或允许承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物，具体为允许增添1间隔断房屋，客厅增加一间、增配的物品到期留下。甲方同意在出租委托期内预留免租期，作为丙方装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内甲方不收取租金。租金标准为：第一年2018年1月8日起3500元/月，合同总租金共计42000元，其中2017年10月8日至2018年1月7日为免租期共计3个月。第二年2019年1月8日起3500元/月，合同总租金42000元。第三年2020年1月8日起3500元/月，合同总租金42000元。第四年2021年1月8日起3500元/月，合同总租金21000元。租金支付方式：丙方按季度支付。第七条合同的解除，甲方有下列情形之一得，乙丙双方均有权单方解除合同：……5、因甲方或其亲属、邻居行为，影响乙丙双方对外出租或承租人居住的。第八条违约责任：（一）出租委托期内甲方或乙丙双方需提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的200%向守约方支付违约金，如果甲方违约时还须赔偿乙丙双方为房间添置设施及装修的费用；（二）甲方有第七条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙丙双方支付违约金。（三）乙丙双方有第七条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方可要求乙丙任何一方将房屋恢复原状。合同还约定了其他条款。合同签订后，王春艳将401号房屋交付给美丽屋公司，美丽屋公司进行了简单的装修，配备了一些家电，并对外出租。2019年7月13日，王春艳的母亲窦瑞霞到401号房屋要求收回该房屋，理由为美丽屋公司和易鸿悦公司对其另外一套房屋进行损坏，其担心该房屋亦被损坏，故要求解除合同收回房屋。当日，三方就变更合同内容一事未达成一致意见，王春艳收回该房屋，租户搬离。庭审中，美丽屋公司与易鸿悦公司称其交纳租金至2020年1月7日，王春艳对此未予否认。美丽屋公司与易鸿悦公司称其对涉案房屋进行了装修，并提供《装修方案确认单》一份，证明其装修的内容、配备家具家电情况及价值。被告对此不予认可。本院在审理过程中至涉案房屋进行现场勘验，经勘验：401号房屋为两室一厅一厨一卫，二原告在客厅打了隔断，隔出一间房间，配备了双人床一张（带双人床垫），床头柜一个，衣柜一个，电脑桌三个，椅子三把，空调一台。二原告称其对隔断及三个卧室的墙面均刷白，王春艳只认可对隔断墙进行了粉刷，对原有墙面并未进行粉刷。本院经现场勘验，隔断墙面的颜色明显与原告墙体的颜色不一致。二原告称其装修时更换了防盗门的锁芯，王春艳认为二原告系为了自己的利益更换，不应由王春艳负担该项损失。王春艳称2017年交给美丽屋公司和易鸿悦公司房屋时，有茶几一个，具体长1.8m，宽60cm，有机玻璃材质，于2011年花3800元购买的。美丽屋公司与易鸿悦公司认可收房时有一个茶几，但对王春艳表述的茶几情况不予认可。王春艳称其于2019年7月13日收房时发现厨房的吊顶被损坏，要求二原告进行维修，但二原告怠于维修，王春艳在维修其另外一套房屋时将该吊顶进行了维修，并提交收据一张，证明维修吊顶花费2500元。二原告对该证据的真实性、关联性均不予认可。另查，401号房屋系回迁安置房，具备规划审批手续，但暂未办理产权登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。美丽屋公司、易鸿悦公司与王春艳签订的《北京市房屋出租委托合同》系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定，履行各自义务。美丽屋公司、易鸿悦公司按照合同约定交纳了租金，合法占有使用该房屋，而王春艳的母亲窦瑞霞却以与美丽屋公司、易鸿悦公司合作的另一套房屋被损坏为由要求收回401号房屋，经三方协商未果后，美丽屋公司、易鸿悦公司于2019年7月13日另行安排租户至其经营的其他房屋租住，并将401号房屋交付给王春艳。根据三方合同约定：因出租方或其亲属、邻居行为，影响美丽屋公司、易鸿悦公司对外出租或承租人居住的，美丽屋公司、易鸿悦公司有权解除合同，并要求王春艳支付月租金200%的违约金。现因王春艳母亲窦瑞霞的行为，导致合同不能继续履行，王春艳应当承担相应的违约责任。美丽屋公司、易鸿悦公司要求解除合同、支付违约金的请求，合法有据，本院予以支持。三方均认可，房屋于2019年7月13日交付给王春艳的时候合同即已解除，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。易鸿悦公司要求王春艳返还合同解除后2019年7月13日至2020年1月7日的租金，合法有据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。美丽屋公司与易鸿悦公司要求王春艳支付违约金，合法有据，本院予以支持，关于违约金的金额，王春艳认为合同约定违约金标准过高，请求法院予以调整。因美丽屋公司、易鸿悦公司未提交充分的证据证明其实际损失，本院根据双方的陈述及现场勘验的情况，考虑折旧，酌情确定装修的价值。本院以美丽屋公司、易鸿悦公司装修的实际损失为基础，结合合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金为4000元。关于美丽屋公司、易鸿悦公司主张装修及添置设施物品损失24000元一节，王春艳对此不予认可。因美丽屋公司和易鸿悦公司添置的家具家电并非形成附和，不可移动，且王春艳同意由二原告运走，故二原告主张的家具家电损失本院不予支持，其可自行将添置的家具家电运走。因本院在确定违约金金额时系以美丽屋公司和易鸿悦公司的实际损失为依据，已经考虑了装修的残值及拉走家具家电的合理损失，故美丽屋公司、易鸿悦公司的该项主张，本院不予支持。关于美丽屋公司、易鸿悦公司主张的因王春艳原因导致其对客户造成违约并产生违约金9540元一节，王春艳对此不予认可，美丽屋公司和易鸿悦公司亦未提交证据予以证明，故其该项主张，依据不足，本院不予支持。关于王春艳要求美丽屋公司、易鸿悦公司退还2个月的免租期租金一节，王春艳称一年租期给一个月免租期，剩余未履行的两年租期对应的两个月的免租期租金应予退还，二原告对此不予认可。三方合同约定王春艳在出租委托期内预留免租期，作为易鸿悦公司装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内王春艳不收取租金，合同还约定了免租期为2017年10月8日至2018年1月7日，且本案中合同不能继续履行的原因在于王春艳，故王春艳的该项主张与合同约定不符，依据不足，本院不予支持；关于王春艳要求二原告赔偿茶几3800元一节，因二原告认可自王春艳处接收房屋时有茶几一个，现茶几丢失，二原告应予赔偿。三方均未能举证证明茶几的价值，故本院结合王春艳的陈述及现场勘验情况，酌情确定茶几的价值为500元；王春艳主张二原告赔偿其维修厨房吊顶产生的费用2500元一节，二原告对于吊顶是否损坏、何时损坏、因何损坏均持异议，王春艳亦未提交充分有效的证据证明吊顶系租户人为损坏以及维修吊顶的具体费用，故其该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持；关于王春艳主张保洁费500元一节，二原告不予认可，王春艳亦未提交证据证明产生了该笔费用，故本院对其该项主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王春艳与北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司于2017年10月6日签订的《北京市房屋出租委托合同》于2019年7月13日解除；二、王春艳于本判决生效之日起十日内退还北京易鸿悦房地产经纪有限公司房屋租金20510.96元；三、王春艳于本判决生效之日起十日内赔偿北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司违约金4000元；四、北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王春艳茶几损失500元；五、驳回北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；六、驳回王春艳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1329元，由北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司共同负担916元，已交纳。由王春艳负担413元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费73元，由北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司负担25元，于本判决生效后七日内交纳。由王春艳负担48元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  田 倩人民陪审员  张蕊芬人民陪审员  张金华二〇二〇年一月六日法官 助理  余 淼书 记 员  崔 琪