湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0281民初5421号原告黄朝明，男，1964年6月16日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人袁正阳，广东朗正律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告湖北永延传动科技有限公司，住所地大冶市罗桥街道办事处城西北工业园开元大道63号。法定代表人吴日通，系该公司董事长。委托诉讼代理人耿亚林，系该公司总经理。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人熊和清，湖北维佳律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告湖北舒嘉科技有限公司，住所地大冶市罗桥街道办事处城西北工业园开元大道63号。法定代表人王国峰，系该公司经理。原告黄朝明诉被告湖北永延传动科技有限公司(以下简称永延公司)、湖北舒嘉科技有限公司(以下简称舒嘉公司)返还财产、赔偿损失纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告黄朝明及其委托诉讼代理人袁正阳，被告永延公司委托诉讼代理人耿亚林、熊和清，被告舒嘉公司法定代表人王国峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄朝明向本院提出诉讼请求：1.判令被告永延公司向原告支付从2018年8月2日起至2020年1月13日止房屋占用费1902794.40元；2.判令被告永延公司立即从占用的原告所有的房屋中迁出并恢复原状；3.二被告承担本案鉴定费和诉讼费用。事实和理由：2017年7月23日，被告舒嘉公司明知其位于大冶市××办事处××大道××车间××幢（产权证号：大冶市房权证04字第××号，建筑面积：10041.85㎡）已被法院查封的情况下，与被告永延公司双方签订了《厂房租赁合同》。2017年9月21日，双方又签订《厂房租赁合同补充协议》。2018年8月2日，黄石市中级人民法院作出（2016）鄂02执9号之四执行裁定书，将上述房屋所有权过户登记至原告黄朝明名下，上述房屋所有权及所占用的部分土地使用权自裁定送达黄朝明时转移。原告依法取得上述房屋所有权后，立即要求被告永延公司向原告支付租金和重新签订新的厂房租赁合同，但遭到被告永延公司拒绝。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，本案属于买卖不破租赁的例外情形，故二被告签订的租赁合同对原告没有约束力。被告永延公司应在原告取得案涉房地产后从租赁的房屋中迁出并恢复原状，故被告永延公司在原告依法取得案涉房地产后再占用该房屋已没有法律依据，其应按相关部门对上述房屋市场租赁价值作出的《房地产估价报告书》确定的租金标准赔偿原告房屋占有使用费损失。被告永延公司辩称，我公司已与被告舒嘉公司双方签订了《厂房租赁合同》和《厂房租赁合同补充协议》，上述合同并不因法院查封房屋而当然无效。原告的诉求系行使对上述合同的撤销权，明显已超过法定的除斥期间，法院不应支持。根据法律有关买卖不破租赁的规定，这两份协议应当得到履行。被告舒嘉公司辩称，相关部门对上述房屋市场租赁价值作出的《房地产估价报告书》确定的租金标准，没有综合考虑水、电、道路等基础设施等因素。如果原、被告双方按此执行，我公司将不会提供任何基础配套设施。经本院审理查明，被告舒嘉公司名下原有位于大冶市××办事处××大道××号（大冶市××西北工业园）车间二1幢（产权证号：大冶市房权证04字第××号，建筑面积：10041.85㎡）。2014年11月17日，原告黄朝明因与被告舒嘉公司、大冶市金发塑胶有限公司及第三人黄石市下陆建筑有限公司建设工程施工合同纠纷一案向黄石市中级人民法院提出财产保全申请，要求查封、冻结舒嘉公司、大冶市金发塑胶有限公司在银行存款1800万元或其同等价值的其他财产。该院于2014年11月18日作出[2014]鄂黄石中民四初字第00005－3号民事裁定，裁定：冻结舒嘉公司、大冶市金发塑胶有限公司在银行存款1800万元或查封、扣押其同等价值的其他财产，并实际查封了舒嘉公司位于大冶市××西北工业园的房屋。2016年11月17日和2016年12月2日，湖北省高级人民法院分别作出（2016）鄂民终280号和（2016）鄂民终280－1号民事裁定，继续查封舒嘉公司位于大冶市××西北工业园的房屋。2018年8月2日，黄石市中级人民法院根据黄朝明的申请和已经发生法律效力的[2014]鄂黄石中民四初字第00005号民事判决书，作出（2016）鄂02执9号之四执行裁定，裁定：将被告舒嘉公司所有的位于大冶市××办事处××大道××号（大冶市××西北工业园）车间二1幢（产权证号：大冶市房权证04字第××号，建筑面积：10041.85㎡）房屋所有权及所占用的部分国用土地使用权〔使用权证号：大冶国用（2003）第0050000036号，所占用的部分土地面积：9082.89㎡〕过户登记至原告黄朝明名下，上述房屋所有权及所占用的部分土地使用权自本裁定送达黄朝明时起转移。上述房屋承租人即被告永延公司此后未与原告就其租用的原舒嘉公司的房屋租用问题进行协商。另查明，2017年7月23日，被告舒嘉公司与被告永延公司双方签订了《厂房租赁合同》。约定将案涉房地产在内的位于大冶市××办事处××大道××、××号车间租赁给被告永延公司，租期为五年，租金为每月12元／㎡（含税价），宿舍每间2400元／年（含税价）。2017年9月25日，其双方又签订《厂房租赁合同补充协议》，对上述《厂房租赁合同》进行了补充约定。2019年12月6日，本院依法委托武汉洪房房地产土地估价有限公司对被告舒嘉公司位于大冶市××办事处××大道××号10041.85㎡案涉房屋市场租赁价值进行评估。该公司作出《房地产估价报告书》，结论为：确定估价对象在2018年8月2日至2019年12月6日（约16.13个月），满足假设限制条件下及价值类型下的房地产公开市场租金总价为1763912元，房地产租金单价为109356元／月，原告花去鉴定费35100元。以上事实，有当事人陈述及原、被告提供的证据在卷证实。本院认为，一般情况下，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，房屋受让人应继续履行原租赁合同义务，即所谓买卖不破租赁。但本案中，因被告永延公司租用舒嘉公司案涉房地产时该财产已于2014年11月18日被法院依法查封。因二被告签订租赁协议而设立房屋租赁关系发生在法院依法查封之后，且本案案涉房地产所有权发生变动亦是因法院裁定变卖抵偿所致。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，本案属于买卖不破租赁的例外情形，二被告签订的租赁协议及补充协议对原告均不产生拘束力，原告取得案涉房地产后并非必须履行出租人继续履行合同的义务。被告永延公司在原告2018年8月2日通过法院裁定变卖抵偿取得案涉房地产权利后并未与原告就房屋租赁达成一致意见，故原、被告之间并不存在房屋租赁关系，被告在原告取得案涉房地产权利后继续使用属于原告所有的房屋已没有合法依据，原告要求被告将占用的房屋返还原告，其拒不返还原告房屋侵害了原告依法享有的物权，造成原告损害，依法应当返还并赔偿原告损失（房屋占用费）。原告现参照《房地产估价报告书》确定的房地产租金单价109356元／月计算损失并承担鉴定费的请求，本院依法予以支持。故原告要求被告永延公司立即从占用的原告所有的房屋中迁出和恢复原状并赔偿原告房屋占用费损失等诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决如下：一、被告湖北永延传动科技有限公司于判决生效后十五日内从原告黄朝明所有的位于大冶市罗桥街道办事处开元大道63号车间二1幢（产权证号：大冶市房权证04字第××号，建筑面积：10041.85㎡）的案涉房地产中迁出，将所占用的属于原告所有的房屋返还原告，并恢复原状。二、被告湖北永延传动科技有限公司于判决生效后十五日内赔偿原告黄朝明房屋占用费损失1902794.40元（自2018年8月2日起至2020年1月13日止共17.4个月，按109356元／月计算）和鉴定费35100元。案件受理费21925元，由被告湖北永延传动科技有限公司负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  程良映人民陪审员  闵 佳人民陪审员  曹 辉二〇二〇年一月十四日书 记 员  朱正旺