天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终6451号上诉人（原审被告）：天津万和科技发展股份有限公司，住所地天津市南开区宾水西道56号。诉讼代表人：天津市亚星清算事务有限公司，住所地天津市河西区。法定代表人：唐丽华，该公司经理。委托诉讼代理人：晏红波，天津同汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞雪，天津同汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘桂凤，女，1961年7月19日出生，汉族，农民，住天津市津南区。委托诉讼代理人：王璐，天津随观律师事务所律师。原审第三人：郁起，男，1953年4月5日出生，汉族，天津万盛置业发展有限公司董事长兼总经理，住天津市南开区。委托诉讼代理人：赵中爱，女，住天津市南开区，由天津万盛置业发展有限公司推荐。原审第三人：赵中爱，女，1952年8月24日出生，汉族，天津万盛置业发展有限公司副总经理，住天津市南开区。上诉人天津万和科技发展股份有限公司（以下简称万和公司）因与被上诉人刘桂凤，原审第三人郁起、赵中爱破产债权确认纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初2983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万和公司的委托诉讼代理人晏红波、张瑞雪，被上诉人刘桂凤的委托诉讼代理人王璐，原审第三人郁起的委托诉讼代理人、原审第三人赵中爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万和公司上诉请求：1.依法撤销天津市南开区人民法院（2019）津0104民初2983号民事判决，改判驳回刘桂凤一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由刘桂凤负担。事实和理由：一、刘桂凤的购房行为无事实根据和法律依据。1.案涉《天津市商品房买卖合同》属于无效合同。合同第一条商品房情况中，既没有销售许可证号，也没有房屋的具体位置、楼号以及建筑面积区分等情况，仅显示建筑面积900平方米，不符合有效的、特定的商品房买卖合同的形式。合同签订时，案涉房产项目尚未取得土地使用权，没有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等基本手续，更不可能取得商品房预售买卖证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，该合同明显是无效合同。此外，合同甲方万和公司的签章为“合同专用章”，该章未经过备案注册，签约的主体资格无法确定，合同的真实性存疑。2.刘桂凤主张交纳购房款5040000元无事实根据。刘桂凤提交的往来收据原件由于时间久远，无法核对其真实性，且在相关案件的庭审中，刘桂凤对支付5040000元的途径及方式都无法予以明确。根据国家对现金使用的相关规定，5040000元属于巨额款项交易，理应通过银行转账汇款或者票据等形式支付，而刘桂凤无法提供相应的支付证明，无法认定支付该款项的事实。同时，刘桂凤提交的两张往来收据显示上述款项的性质为暂收款，而非购房款，亦不能认定与购房行为有关。3.郁起、赵中爱认可万和公司收到刘桂凤的5040000元不能作为认定事实的根据。案涉商品房买卖合同签订的时间为2001年，发生在2007年万和公司股权变更之前，当时万和公司的股东为郁起、赵中爱。因此，无论是签订合同还是收取款项，均属于郁起、赵中爱的个人行为，与万和公司无关。2015年万和公司进入破产清算程序后，在郁起、赵中爱交付给万和公司管理人的房屋项目的51张财务凭证中，并没有向刘桂凤出具的收据。鉴于郁起、赵中爱与万和公司存在利益冲突，其意见不能作为认定案件事实的根据。即使郁起、赵中爱收到了刘桂凤的5040000元，也与万和公司没有任何关系。二、一审法院确认刘桂凤对万和公司享有40609101.21元的债权，并对其中5040000元享有优先受偿权，没有法律依据。1.一审法院确认的债权数额超出合理范围。一审法院仅以无效的商品房买卖合同及往来收据作为依据，判决确认刘桂凤对万和公司享有40609101.21元债权，与刘桂凤主张的已付款数额5040000元差距较大。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，在出卖人完全违约比如一房二卖、故意隐瞒没有取得销售许可证明、提供虚假证明等情况下，买受人可以请求出卖人承担的赔偿责任也不能超过已付购房款的一倍。故一审法院确认刘桂凤对万和公司享有超过购房款将近七倍的债权，没有法律依据。2.一审法院认定刘桂凤对5040000元购房款享有优先受偿权于法无据。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，该规定明显是指房产买受人的物权可以对抗承包人的工程价款优先受偿权，并非购房款享有优先受偿权。另外，刘桂凤曾主张其作为消费者享有相应的消费权益，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条的规定，“消费者为生活消费需要购买使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”，而案涉商品房买卖合同上明确约定所购房产系商用房，属于商业经营的范畴，而不是基于日常的生活消费所需，所以刘桂凤的相关主张与消费者权益保护无关。3.一审法院确定的损失缺乏事实根据和法律依据。首先，一审法院以天津永正房地产土地评估咨询有限公司作出的永正房评字（2018）第047号房地产估价报告作为确认债权的依据不能成立。该评估并非是针对特定物作出的，而是针对案涉房屋的地产均价作出的，违背了房地产估价应当针对特定物进行评估的原则。此外，评估的价值时点定为2015年2月5日，但损失本身是一个可期待利益的损失，刘桂凤在2001年签订商品房买卖合同时，并无法预估房价的走势和变化，也无法确定是否在2015年将房屋出售，因此按照2015年这个时点确定房屋价格损失不符合客观实际。即使房屋可以顺利出售，刘桂凤也应承担相应的税费等交易成本，故一审法院确定的损失数额缺乏事实根据。其次，即使按照评估价格计算损失，案涉房屋的增值部分已经足以覆盖刘桂凤的全部可期待利益损失，不应再计算购房款利息和违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，如果按照评估价格计算刘桂凤的损失，万和公司不应再承担其他任何的赔偿责任。再次，一审法院同时判决支持购房款利息和违约金违反了公平原则。从法理的角度，购房款利息是基于利息损失的赔偿，可以认定其为债权法上损害赔偿金的范畴。而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，违约金同样具有损失赔偿作用。因此一审法院确认的购房款利息损失和违约金在性质、功能上相当，都具有补偿性，均予以支持违反了民法的公平原则，于法无据。最后，刘桂凤对于损失的产生存在过错。案涉商品房买卖合同签订时，万和公司不仅没有取得建设工程规划许可证、建设工程用地许可证等基本的建设工程手续，连土地使用权也没有取得，更不可能取得商品房预售许可证明。刘桂凤在明知万和公司缺少行政审批手续的前提下，依然与万和公司签订商品房买卖合同，由此造成的损失其同样存在过错。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条的规定，“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”因此，一审法院确认的可得利益损失完全由万和公司承担并不合理。三、刘桂凤的起诉超过诉讼时效。按照刘桂凤主张的事实以及商品房买卖合同的约定，该合同的履行期限为2003年6月30日之前。因刘桂凤主张的是基于合同所产生的违约赔偿，那么该合同的违约期即2003年6月30日。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外”，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，因此，刘桂凤在第一次向人民法院起诉时就已经远远超过了诉讼时效。综上，一审法院确认刘桂凤对万和公司享有的债权缺少事实证据和法律依据，请求二审法院依法驳回刘桂凤的全部诉讼请求，维护法律的公正及万和公司的合法利益。刘桂凤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回万和公司的上诉请求，维持原判。事实和理由：1.案涉商品房买卖合同为有效合同。根据万和公司和刘桂凤签订的《天津市商品房买卖合同》，900平方米的房屋经红线圈定，万和公司亦收到了刘桂凤交纳的5040000元购房款，并计入公司的会计账目。合同签订时审批手续尚未完备，但后续在取得相关手续后，万和公司完全具备履行合同的能力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条但书部分的规定，出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定合同有效，因此案涉商品房买卖合同合法有效。同时，根据合同第10条的约定，万和公司未征得刘桂凤同意不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局，确需变更的，万和公司应自设计变更方案确定之日起15日内与刘桂凤协商，故万和公司擅自变更设计不仅违约，更不能据此主张合同无效。2.案涉商品房买卖合同的签订为万和公司的行为。该合同签订主体是万和公司，而非公司原股东郁起、赵中爱。无论万和公司的名称、股东如何变更，其债务均应由万和公司承担。3.刘桂凤已经交纳5040000元购房款。刘桂凤提交了缴款收据的交款人联，万和公司提交了收据的记账联、银行存款收入凭证、银行进账单，郁起、赵中爱作为当时万和公司的股东亦陈述收到了刘桂凤交纳的5040000元购房款，上述证据足以证明刘桂凤已经交纳合同约定的购房款。4.一审判决事实清楚、适用法律正确。关于万和公司抗辩的“不超过购房款一倍的购房责任”的相关规定，系针对“一房两卖”“故意隐瞒没有取得销售许可证、或者提供虚假证明”等情形，不适用于本案。关于评估价格，因万和公司擅自变更了设计，导致评估机构无法按原图确定900平方米的具体位置，只能以均价进行评估认定。按照原图纸，刘桂凤购买的房屋是一层门脸房，价值更高，评估均价已经使刘桂凤的利益受损。关于一审法院同时确认利息损失和违约金，有明确的合同依据。案涉商品房买卖合同第五条约定，万和公司逾期交付商品房超过10日的，需承担的违约责任为合同继续履行（即交付房屋，目前只能折为房屋现价值），并向刘桂凤支付已付款利息（自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按照银行同期贷款利率计算）和违约金（每日按商品房价款的万分之一计算），故刘桂凤主张的“房屋现价值+同期利息+违约金”的损失计算公式合法有据。5.刘桂凤起诉未超过诉讼时效。案涉商品房买卖合同约定逾期交房的违约责任为继续履行合同和支付利息及违约金。万和公司没有如期履行交付房屋义务，刘桂凤按合同约定选择继续履行，至刘桂凤起诉时案涉房屋仍未具备交付条件，起诉并未超过诉讼时效。6.万和公司在损害所有债权人的利益。刘桂凤的老伴于焕来在2001年花5040000元为刘桂凤购置了房产，但万和公司一直违约未交付，现于焕来已经去世，刘桂凤仍然什么都没有得到，损失巨大。万和公司虽然破产，但这不能成为其摆脱承担违约责任的理由，该公司的诉讼代表人是破产管理人，破产管理人也恰恰有责任保护刘桂凤这个债权人的利益，希望万和公司能够实事求是解决本案纠纷。郁起、赵中爱述称：1.一审法院认定案涉商品房买卖合同有效，不符合法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条对商品房买卖合同的定义是“向社会销售并转移房屋所有权于买受人”的合同，而本案中的合同是刘桂凤之夫于焕来得知万和公司立项后，经朋友介绍意向购买即将建设的商品房，故双方以商品房买卖的形式签订的合同，并非上述司法解释所规定的商品房买卖合同，不应认定其合法有效。2.一审判决以“万和公司在完备相关手续后具备按合同履行的能力”认定合同有效，又以“合同不能履行”为刘桂凤直接将房产评估变现，确认刘桂凤享有40609101.21元的债权，相当于通过判决越过两次市场交易：开发商的商品房出售交易和刘桂凤的房产卖出交易，直接判定刘桂凤实现金钱债权，违反相关法律法规，破坏商品房市场交易秩序。3.案涉合同的实际经办人刘桂凤的丈夫于焕来已经去世，家人多年未主张相关权利，本案的起诉明显超过诉讼时效。因案涉商品房买卖合同不符合前述司法解释中对于有效合同的规定，一审法院按照有效合同认定刘桂凤的起诉未超过诉讼时效，无法律依据，严重损害了包括郁起、赵中爱在内的万和公司破产案件中债权人的合法权益。4.郁起、赵中爱在2007年将100%股权及“天津科技广场”项目全部转让，双方确认的股权转让对价款是当时全部状况的“天津科技广场”项目。刘桂凤与万和公司签订合同、由万和公司收款，是万和公司与刘桂凤之间的行为，与郁起、赵中爱无关。股权转让后万和公司的全部财务数据均由受让后的公司延续，并继续向各相关部门提供报表。因转让前原公司财务凭证有诸多商品房项目房款、工程款的核查工作，“天津科技广场”项目占比很小，故转让前后的财务凭证双方各自保管。后万和公司破产管理人审计时也同意公司股权转让前的财务凭证原件由郁起、赵中爱保管，管理人审计时也已经全部拍照存档，万和公司在另案中的诉讼代理人也曾向一审法院提交过5040000元的收据复印件，故万和公司主张收取刘桂凤款项与该公司无关，应由郁起、赵中爱承担相应责任，没有事实根据和法律依据。刘桂凤向一审法院起诉请求：1．确认刘桂凤的46488801.21元破产债权有效成立，并具备优于工程款的优先受偿权；2．万和公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：刘桂凤之夫于焕来于2001年6月18日以刘桂凤名义与万和公司签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定刘桂凤以5040000元的价格购买万和公司开发的天津市南开区天津新技术产业园区科研基地内科技广场1层900平方米商品房；万和公司于2003年6月30日前将商品房交付刘桂凤，除遇不可抗力外，万和公司如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在10日内的，刘桂凤有权向万和公司追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，刘桂凤有权按如下约定追究万和公司违约责任：合同继续履行，万和公司应支付刘桂凤已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，万和公司还应每日按商品房价款的万分之一向刘桂凤支付违约金；万和公司未征得刘桂凤同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局。合同签订当日，万和公司收取了刘桂凤4000000元，同月21日收取1040000元。2006年3月万和公司的名称由天津万和置业有限公司（合同签订时用名）变更为天津万和科技发展股份有限公司。郁起、赵中爱原为万和公司股东，2009年，二人将股权全部转让，万和公司的股东及法定代表人均变更。万和公司于2003年后相继取得天津市国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房地产权证及上述科技广场各楼宇的商品房销售许可证。因万和公司未向刘桂凤交付房屋，刘桂凤于2014年6月在一审法院起诉，请求判令万和公司向刘桂凤履行交付房屋义务；赔偿刘桂凤自应当交房之日起至起诉时的利息及违约金2016000元及可得利益损失。后一审法院作出（2014）南民初字第3985号民事判决书，判决：“一、本判决生效后三十日内，被告天津万和科技发展股份有限公司将天津市南开区天津新技术产业园区科研基地内科技广场1层900平方米商品房交付原告刘桂凤，并协助原告办理合同中约定被告应配合办理的其他事宜；二、本判决生效后三十日内，被告天津万和科技发展股份有限公司给付原告刘桂凤已付款5040000元的利息，自2003年7月1日至本判决确认给付之日止按银行同期贷款利率计算，并给付原告自2003年7月1日至本判决确认给付之日止按商品房价款5040000元的日万分之一计算的违约金；三、驳回原告刘桂凤其他诉讼请求。”万和公司不服上述判决提起上诉至本院，本院以（2015）一中民四终字第0624号民事裁定书发回一审法院重审。一审法院受理后，因案涉房产项目一层已全部向外抵押，不具备交房条件，且万和公司的破产管理人表示不同意继续履行案涉合同，故刘桂凤申请变更诉讼请求为：1.请求判令万和公司向刘桂凤支付房屋的现价值（现价值指以鉴定日为现价值的确定之日）；2.判令万和公司赔偿刘桂凤自应当交房之日（2003年6月30日）起至起诉时的损失，包括利息（按照银行同期贷款利率主张利息，以5040000元为基数）和违约金（以5040000元为基数，按照合同约定的日万分之一支付违约金）；3.请求判令本案诉讼费由万和公司承担。后刘桂凤申请撤诉，并向万和公司的破产管理人变更债权申报内容，一审法院作出（2015）南民重字第20号之二民事裁定书，准予刘桂凤撤回起诉。因万和公司破产管理人未确认刘桂凤申报的债权，刘桂凤再次起诉。一审审理过程中，经刘桂凤申请，一审法院委托天津永正房地产土地评估咨询有限公司对天津新技术产业园区科研基地内科技广场壹层（南区）商业房地产在2015年2月5日时点，按照已取得房地产权证的状况下的房地产平均价格进行评估。评估单位于2018年5月28日出具《房地产估价报告》，评估结果为估价对象房地产的市场价值（平均单价）为：人民币38519元/平方米。评估费54200元由刘桂凤预付。另，一审法院于2015年2月5日作出（2015）南民破字第0008号民事裁定书，受理案外人天津农村商业银行股份有限公司南开支行对万和公司进行破产清算的申请，同时作出（2015）南民破字第0008号指定管理人决定书，指定天津市亚星清算事务有限公司担任管理人。2017年4月19日，一审法院作出（2015）南民破字第0008-1号民事裁定书，裁定宣告债务人天津万和科技发展股份有限公司破产。经双方当事人确认，一审法院确定本案争议焦点为：刘桂凤持有之商品房买卖合同是否有效，刘桂凤之诉请是否应予支持。一审法院认为，公民间合法的合同关系受法律保护，双方均应按照约定履行各自的义务。本案中，刘桂凤和万和公司之间的《天津市商品房买卖合同》虽由刘桂凤之夫代其签字，但刘桂凤认可其夫的代理行为，故案涉《天津市商品房买卖合同》应认定为刘桂凤和万和公司双方真实意思表示。该合同签订时，万和公司虽未取得商品房预售许可证明，但万和公司于此后相继取得天津市国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房地产权证及上述科技广场各楼宇的商品房销售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故万和公司以此法律规定主张案涉合同无效，一审法院不予支持。万和公司另主张案涉合同未明确买卖标的物（即未约定具体的位置、楼号和详细的坐落地），从形式上不是真实有效特定的商品房买卖合同。因依据现有证据可证明万和公司确于2001年6月18日收到刘桂凤交纳的4000000元并于同月21日收到刘桂凤交纳的1040000元，且上述款项已入万和公司会计账目，结合上述款项记载为“暂收款”，及案涉合同签订时该项目审批手续尚不完备，故应认定双方对刘桂凤以5040000元购买万和公司开发的案涉项目中900平方米房屋的意思表示真实，且万和公司在完备相关手续后具备按合同履行的能力，故万和公司以此事由主张案涉合同无效，于法无据，一审法院不予采信。关于万和公司抗辩刘桂凤诉讼请求超出诉讼时效一节，万和公司所建房屋在2012年后陆续取得售房许可证，且在刘桂凤于2014年6月提起诉讼时尚未具备交付条件，双方又在合同中约定的逾期交房的违约责任承担的方式为继续履行合同，刘桂凤可选择在万和公司具备交付房屋条件前的任何阶段提起诉讼，故万和公司主张刘桂凤诉请超过诉讼时效期间，一审法院不予支持。关于刘桂凤主张确认46488801.21元债权有效成立的问题：因案涉合同具有法律效力，但因万和公司违约行为导致合同不能履行，现万和公司已取得案涉合同所在项目房屋的房地产权证及商品房销售许可证，经刘桂凤申请，一审法院委托相关评估部门对案涉合同项下所在项目的房产价值进行评估，评估时点定为一审法院受理案外人对万和公司进行破产清算的申请日，评估部门依此作出的评估结论具有客观性，一审法院对该评估结论予以采信，故一审法院认定在2015年2月5日，案涉合同项下的房屋市场价值为34667100元（38519元/平方米×900平方米）。另，依据合同约定，万和公司应自2003年7月1日始向刘桂凤支付已付款利息至2015年2月5日止，利息金额为3806049.21元及自2003年7月1日始每日按5040000元的万分之一向刘桂凤支付违约金至2015年2月5日止，违约金金额为2135952元，故一审法院确认刘桂凤的破产债权为40609101.21元。刘桂凤主张的租金损失系可期待利益损失，因无合同约定，一审法院不予支持。关于刘桂凤主张的优先受偿权问题：刘桂凤于2014年6月提起诉讼即（2014）南民初字第3985号案，诉请判令万和公司向刘桂凤履行交付房屋义务及承担违约责任，诉讼期间因一审法院受理了案外人天津农村商业银行股份有限公司南开支行对万和公司进行破产清算的申请，该案发回重审后，在案涉房产项目一层已全部向外抵押、不具备交房条件，且万和公司的破产管理人表示不同意继续履行案涉合同的情形下，刘桂凤变更诉讼请求，诉请为万和公司向刘桂凤支付房屋的现价值并赔偿利息损失及违约金。考虑刘桂凤已依合同约定支付了全部购房款，且放弃了对案涉房屋的取回权，又依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于“人民法院在审理房地产纠纷和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定。本案中，刘桂凤购买房产的性质为正常消费，属于法律规定的消费者。其已交纳的购房款5040000元应属于优先于建筑工程承包人的优先受偿权、抵押权和其他债权。一审法院认定刘桂凤支付的5040000元享有优先受偿权，其他债权不享有优先受偿权。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国企业破产法》第二十一条、第五十八条第三款、第一百零九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、依法确认原告刘桂凤对被告天津万和科技发展股份有限公司享有40609101.21元的债权，并对其中的5040000元债权享有优先受偿权（该5040000元优先于建筑工程的承包人的优先受偿权、抵押权和其他债权）；二、驳回原告刘桂凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费80元及评估费54200元，合计54280元，由被告天津万和科技发展股份有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系破产债权确认纠纷，二审的争议焦点为：1.刘桂凤与万和公司之间的商品房买卖合同是否合法有效；2.刘桂凤在万和公司破产程序中主张的债权是否应予确认，数额如何确定；3.如确认债权，刘桂凤是否享有优先受偿的权利；4.刘桂凤的起诉是否超过了诉讼时效期间。关于第一个争议焦点，案涉《天津市商品房买卖合同》系刘桂凤之夫于焕来以刘桂凤的名义与万和公司签订，刘桂凤对于焕来的代理行为亦予以认可，故该合同系刘桂凤和万和公司的真实意思表示。合同签订时万和公司虽未取得商品房预售许可证明，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，在合同签订后、2014年6月刘桂凤首次起诉前，万和公司已经相继取得天津市国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房地产权证及上述科技广场各楼宇的商品房销售许可证，故在本案中可以依法认定案涉商品房买卖合同有效。按照合同约定，刘桂凤于合同签订当日向万和公司交纳4000000元、于同月21日向万和公司交纳1040000元，万和公司收到上述款项并计入公司会计账目。虽然上述款项在财务凭证中记载为“暂收款”，但考虑到合同签订时案涉科技广场项目审批手续尚不完备，且交款时间、数额与合同约定一致，故上述记载的款项性质不影响对合同效力以及刘桂凤交纳购房款的事实认定。关于第二个争议焦点，刘桂凤依约交纳购房款后，万和公司未能在合同约定的期限内交付房屋，属明显违约，应向刘桂凤承担相应的违约赔偿责任。因万和公司已经人民法院裁定进入破产清算程序，刘桂凤在该程序中依法主张并申报债权，应予确认。关于债权的数额，按照合同约定，万和公司逾期交房超过10日的，刘桂凤有权要求万和公司继续履行合同，并由万和公司支付已付款利息和违约金。故一审法院经刘桂凤申请，委托相关评估部门对案涉合同项下所在项目的房产价值进行评估后，认定在一审法院受理案外人对万和公司进行破产清算的申请日，案涉合同项下的房屋市场价值为34667100元，并依合同约定计算已付款的利息损失金额为3806049.21元、违约金金额为2135952元，确认刘桂凤对万和公司享有破产债权共计40609101.21元，并无不当，本院予以确认，不再赘述。关于第三个争议焦点，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，人民法院在审理房地产纠纷和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述关于商品房消费者优先受偿权的规定是针对实践中存在的商品房预售不规范的现象，为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围。本案中，刘桂凤之夫于焕来以刘桂凤的名义购买案涉房屋时，该建设项目尚未取得土地、规划等审批手续，更没有获得商品房预售许可证明，刘桂凤所购房屋系一楼底商，面积为900平方米，且自2001年购房后，在万和公司一直未履行交房义务的情况下，刘桂凤至2014年才向人民法院起诉主张合同权利，综合上述因素，本院认为于焕来以刘桂凤的名义购买案涉房屋显然不是为了满足基本的居住需要，在本案中不宜认定刘桂凤为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定的商品房消费者，其不应享有上述司法解释规定的优先受偿权。一审法院以刘桂凤购买案涉房屋的性质为正常消费，属于法律规定的消费者，即认定其享有司法解释规定的优先受偿权，系适用法律错误，本院予以纠正。关于第四个争议焦点，本案系破产债权确认纠纷，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款规定，债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。本案中，在万和公司被人民法院裁定进入破产清算程序后，刘桂凤向管理人申报债权，管理人于2017年3月1日作出《天津万和科技发展股份有限公司破产管理人关于刘桂凤申报债权的回复》，驳回刘桂凤申请债权的主张，并告知刘桂凤如对该结果有异议可在收到回复七日内向一审法院提起诉讼。故刘桂凤于2017年3月2日提起本案诉讼，符合法律规定，亦未超过管理人告知的起诉期限。综上所述，万和公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市南开区人民法院（2019）津0104民初2983号民事判决；二、确认刘桂凤对天津万和科技发展股份有限公司享有40609101.21元的债权；三、驳回刘桂凤的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，评估费54200元，合计54280元，由天津万和科技发展股份有限公司负担。二审案件受理费80元，由天津万和科技发展股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭武强审判员  卢 磊审判员  姚 鹏二〇二〇年一月六日法官助理王淑霞书记员郭弋旋附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……