湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0602民初226号 原告（反诉被告）：国信军创（岳阳）六九零六科技有限公司工会委员会，住所地岳阳经济开发区。 法定代表人：涂永良，该会主席。 委托诉讼代理人：黄湘玲，女，汉族，国信军创（岳阳）六九零六科技有限公司物业部副部长，住该公司生活区。 委托诉讼代理人：彭春朝，湖南滳招律师事务所律师。 被告（反诉原告）：岳阳市岳阳楼区同福临大酒店，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区琵琶王路立交桥201号。 经营者：官喜群，女，汉族，住岳阳市君山区。 委托诉讼代理人：李超，湖南祈安律师事务所律师。 被告：李华军，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 原告国信军创（岳阳）六九零六科技有限公司工会委员会（以下简称六九零六工会）与被告李华军租赁合同纠纷一案，本院2017年11月20日受理后，六九零六工会于2017年12月12日申请追加岳阳市岳阳楼区同福临大酒店（以下简称同福临酒店）为本案被告、于2018年5月10日申请撤回对李华军的起诉，同福临酒店于2018年3月20日提出反诉。本院于2018年6月15日作出（2017）湘0602民初6554号民事判决。同福临酒店不服判决提起上诉，岳阳市中级人民法院于2018年12月13日作出（2018）湘06民终2314号民事裁定，撤销原判，将案件发回本院重审。本院2019年1月10日受理后，同福临酒店于2019年1月13日申请追加李华军为本案被告。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。六九零六工会的委托诉讼代理人黄湘玲、彭春朝，同福临酒店的委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼，李华军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）六九零六工会向本院提出诉讼请求，请求判令被告（反诉原告）同福临酒店：1、支付截至2017年11月4日的房屋租金333766元，后段租金按合同约定计算；2、承担本案诉讼费。事实及理由：2012年6月5日，六九零六工会与被告李华军签订一份《房屋租赁合同》，将建筑面积共约1373．88平方米的房屋租赁给李华军，被告（反诉原告）同福临酒店是实际经营人。合同签订后，同福临酒店自2016年12月5日起开始拖欠租金，截至2017年11月4日，已拖欠租金333766元。 被告（反诉原告）同福临酒店答辩并提出反诉请求：1、判令同福临酒店无需向原告（反诉被告）六九零六工会支付任何房屋租赁费用；2、判令六九零六工会赔偿同福临酒店因出租房屋漏水、渗水无法正常经营造成的维修费及营业损失费等各项费用1500000元；3、判令六九零六工会承担本案诉讼费用。诉讼过程中，同福临酒店增加诉讼请求，请求确认租赁合同于2018年10月1日解除，同时将第2项诉讼请求的金额变更为750000元。事实与理由：2012年6月5日，六九零六工会与李华军签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期间自2012年6月5日至2020年6月4日止。2016年11月7日，同福临酒店内部合伙人签订承包合同，约定由官喜群承包经营同福临大酒店，时间自2017年1月1日至2018年12月31日止。在官喜群承包经营期间，因出租房屋漏水、渗水十分严重，严重影响正常营业。同福临酒店多次与六九零六公司交涉也没有解决问题。同福临酒店自行对房屋墙面等处进行维修，但因房屋质量问题无法修复。同福临酒店555、666、888、99四个包厢及巴台、大厅、迎宾区一直不能正常使用，酒店损失200多万。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院据此确认下列事实： 2012年6月5日，以原告（反诉被告）六九零六工会为甲方、被告李华军为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于岳阳市、建筑面积共约1373．88平方米的房屋出租给乙方；租赁期自2012年6月5日至2020年6月4日止；租金标准：从2012年8月10日起年租金为人民币312000元，从合同签订之日起每满两年上调一次租金，依此类推，上调的标准为上年度年租金的5%；租金支付时间：租金按月进行结算，在上一个月结束前五日内交清，首次月租金在签订合同时交清；租赁期内，甲方应保障该房屋处于适用和安全的状态，乙方发现该房屋自身存在结构性损坏或质量安全隐患，应及时通知甲方，经甲乙双方确认属于甲方的问题，甲方及时进行维修，最迟不超过三日，逾期不修的，乙方可代为维修，其费用由甲方承担，因甲方维修房屋而严重影响乙方使用的，可相应延长租赁期限；合同还对其他事项进行了约定。李华军租赁该场地后，交由官喜群开设了被告（反诉原告）同福临酒店，工商登记的经营类型为个体工商户、经营者为官喜群。此后，由同福临酒店向六九零六工会交纳租金。2016年3月6日，以六九零六工会为甲方、同福临酒店为乙方签订《房屋租赁补充协议》，载明：因甲方房屋问题，维修门头、外墙漏水、一楼漏气等问题给乙方的经营造成损失和影响，为便于一次性解决纠纷，甲方同意一次性减免乙方租金16000元；在此协议签订后，乙方不再找甲方纠结维修门头、外墙漏水、一楼漏气等问题，签订协议后乙方发现新漏水问题通知甲方，甲方应及时维修，甲方未及时采取补救措施和解决方案而造成的损失（经合法机构审核认定的）由甲方负责；从即日起，乙方应按《房屋租赁合同》的约定全额交纳租金。自2016年12月5日起，同福临酒店未再交纳租金。2019年3月3日，同福临酒店向六九零六工会交还了租赁房屋，六九零六工会出具的《同福临大酒店实物清点》载明，六九零六工会按协议收回租赁房屋，室内尚有格力空调柜机等13项物品，对可移动物品，同福临酒店应在六九零六工会与第三方签订租赁合同或决定产权出卖（处置）之日起十日内无条件搬走，逾期未搬走视为放弃，六九零六工会有权作为废品予以处理。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、租赁房屋是否存在漏水问题。同福临酒店认为，租赁房屋严重漏水、渗水，无法正常使用，并提交了下列证据：（1）2017年4月26日同福临酒店向六九零六工会出具的《关于请求弥补同福临大酒店多处多年漏水所造成的损失及后段如何处置的报告》，（2）六九零六工会2017年8月21日出具的《关于修补同福临大酒店漏水问题的复函》及2017年8月25日出具的《关于修补同福临大酒店漏水问题补充函》，（3）湖南云盟律师事务所2017年8月29日出具的湘云盟律函（2017）字第（0017）号律师函，（4）照片若干、光盘一张及岳阳市湘北公证处2018年7月20日出具的（2018）湘岳北字第5775号公证书。六九零六工会承认租赁房屋有小范围的漏水，但认为不影响同福临酒店的经营，且已给予16000元补偿，而且六九零六工会在采取措施准备修复租赁房屋楼顶时，同福临酒店不予配合。六九零六工会提交了下列证据：（1）《房屋租赁补充协议》，（2）2017年9月4日六九零六工会出具的《对湖南云盟律师事务所律函的回函》，（3）2017年8月21日六九零六工会出具的《关于修补同福临大酒店漏水问题的复函》。本院认为，同福临酒店提交的证据（1）、（2）、（3）与六九零六工会提交的证据（2）、（3）相互印证，证明同福临酒店书面提出了维修请求，六九零六工会也有进行维修的意愿，可以认定租赁房屋在2017年度存在漏水的问题。 2.同福临酒店损失认定问题。同福临酒店主张因漏水造成维修和经营损失750000元，并提交了下列证据：（1）2016年11月18日同福临酒店和李某某签订的《岳阳同福临大酒店维修合同》及支付工程款的领款凭证，支付时间自2015年4月至2016年12月，其中2016年11月18日至2016年12月15日期间支付53900元，（2）2013年至2016年同福临酒店经营收入表。六九零六工会对同福临酒店提交证据的三性都提出异议，认为同福临酒店经营亏损与其经营模式及整个大环境有关。本院认为，租赁房屋2016年3月6日之前的漏水问题，双方已通过《房屋租赁补充协议》解决；没有证据证明租赁房屋在该协议之后至2016年11月之前又发生了漏水问题，而且同福临酒店在2016年年底才出资53900元完成漏水问题的维修，2017年4月开始又发生严重的漏水问题，不符合生活常理，故对同福临酒店主张的维修损失，本院不予采信。租赁房屋在2017年度发生漏水问题，同福临酒店已履行告知义务，六九零六工会有维修义务，故六九零六工会应对同福临酒店承担违约责任。但是商业经营的羸亏，受经营理念、管理水平、经营环境、消费能力等各个方面的综合影响，同福临酒店将经营亏损全部归责于租赁房屋漏水，过于偏颇，且其提交的酒店经营收入表并不能证明其利润情况，对其经营损失750000元的主张，本院不予采信，采用延长经营期限的方式，对租赁双方更加公平；因同福临酒店已于2019年3月3日交还租赁房屋，本院以同福临酒店提前交还租赁房屋的计算方式作为其损失的处理方式，酌情认定同福临酒店于2018年10月10日交还租赁房屋。 本院认为，原告（反诉被告）六九零六工会和被告李华军签订的《房屋租赁合同》主体适格、意思表示真实，且不违反法律的强制性规定，合法有效。李华军是租赁合同的签订人，被告（反诉原告）同福临酒店是租赁场地的实际使用人，均对租赁合同享有权利、承担义务。同福临酒店于2019年3月3日向六九零六工会交还了租赁房屋，六九零六工会也已接收，双方间的租赁合同已于该日实际解除；同福临酒店此前一直占用租赁房屋，其关于租赁合同已于2018年10月1日解除的反诉请求，与事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，租赁合同解除后，双方均有权主张自己的权利。租赁房屋在租赁期间出现漏水问题，依照该法第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，同福临酒店可以要求六九零六工会维修或者自行维修后由六九零六工会承担维修费用，但无权以此为由拒交租金，故同福临酒店关于无需向六九零六工会支付租金的反诉请求，与法律规定相悖，本院不予支持，对六九零六工会要求同福临酒店支付租金的诉讼请求，本院予以支持。按《房屋租赁合同》约定的租金计算，2016年8月10日至2018年8月9日期间的年租金为343980元（312000元*105%*105%）、2018年8月10日至2020年6月4日期间的年租金为361179元（343980元*105%），故自2016年12月10日至2018年10月10日期间，同福临酒店应交纳租金633497元[（343980元/12月*20月）+（361179元/12月*2月）]。李华军作为租赁合同的签订人，应对同福临酒店拖欠的租金承担连带清偿责任。同福临酒店主张的损失，本院已用其提前交还租赁房屋的计算方式处理，故对其要求六九零六工会赔偿损失750000元的反诉请求，本院不再支持。李华军经本院公告传唤未到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）国信军创（岳阳）六九零六科技有限公司工会委员会和被告（反诉原告）岳阳市岳阳楼区同福临大酒店、被告李华军之间的租赁合同于2019年3月3日解除； 二、被告（反诉原告）岳阳市岳阳楼区同福临大酒店、被告李华军于本判决生效后十日内连带支付原告（反诉被告）国信军创（岳阳）六九零六科技有限公司工会委员会截止2018年10月10日的租金633497元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回原告（反诉被告）国信军创（岳阳）六九零六科技有限公司工会委员会的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）岳阳市岳阳楼区同福临大酒店的其他反诉请求； 案件受理费11339元、反诉费5650元，共计16989元，由原告（反诉被告）国信军创（岳阳）六九零六科技有限公司工会委员会负担1811元，由被告（反诉原告）岳阳市岳阳楼区同福临大酒店、被告李华军连带负担15178元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  冯剩勇 人民陪审员  易岳辉 人民陪审员  刘 引 二〇二〇年一月三日 书 记 员  江 爽 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。