湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终221号上诉人（原审被告、反诉原告）：雷绍寒，女，1987年12月12日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：杨凯，湖南寻梦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹，湖南寻梦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：许小娇，女，1984年10月24日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：陈伟，湖南中楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈珺，湖南中楚律师事务所律师。原审第三人：湖南省中海城市广场投资有限公司(曾用名称：湖南省中信城市广场投资有限公司)，住所地湖南省长沙市天心区中意二路111号中信城市广场二期。法定代表人：庄勇。委托诉讼代理人：周志彬，女，1984年3月12日出生，汉族，住长沙市望城区。上诉人雷绍寒因与被上诉人许小娇及原审第三人湖南省中海城市广场投资有限公司（以下简称中海公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初5298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人雷绍寒上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判：1、双方继续履行《雪季的茶转让协议》;2、判令许小娇支付雷绍寒诉讼期间垫付的费用30900元(其中租金为20900元人民币，员工工资为10000元);3、判令许小娇向雷绍寒支付违约金30000元。或将本案发回重审。二、本案一审、二审的所有诉讼费由许小娇承担。事实与理由：一、一审判决认定雷绍寒构成根本违约属认定基本事实不清且缺乏证据证明。一审判决第7页“本院认为”部分认定雷绍寒未能依据《雪季的茶》履行该协议约定的向中海公司申请变更房屋签约人，办理转租手续的合同义务，已构成根本违约，明显与事实不符。一方面，《雪季的茶转让协议》第一条明确的是由雷绍寒出面向中海公司申请变更房屋签约人，第七条明确的是雷绍寒未交付或未配合许小娇与中海公司签订变更协议的，应承担违约责任。从合同约定看，雷绍寒的义务是配合义务，而从许小娇一审提交的证据6《商铺变更签约人申请书》《调查笔录》以及雷绍寒提交的证据《微信聊天记录》表明早在2018年6月21日双方缔约阶段雷绍寒就出面向中海公司申请变更房屋签约人，签约后亦一直在协助许小娇办理变更房屋签约人的事宜。2018年7月1日签约前，许小娇知晓变更签约人需中海公司一方同意的情形，亦知晓相应的风险。签约后，许小娇早在2018年7月18日就收到商场通知不同意变更签约人，其明确表示变更不变更均没有关系，而雷绍寒亦根据合同约定和法律规定，同意许小娇继续用雷绍寒名下的各种证照进行经营。故，不存在雷绍寒根本违约的情形。另一方面，从《雪季的茶转让协议》的内容看，除了变更房屋签约人的约定外，还有转让商铺品牌使用费、装修、装饰、设备、技术及其他所有设施的内容。从合同履行情况看，除未能协助许小娇完成变更房屋签约人的之外，雷绍寒已向许小娇交付了商铺并转让商铺品牌使用费、装修、装饰、设备、技术及其他所有设施，许小娇亦从2018年7月1日经营至2018年8月20日，营业额有五万余元。《雪季的茶转让协议》的绝大部分条款均已履行完毕。二、一审判决未查清双方“合同目的”从双方提交的证据及庭审查明的情况看，双方均未提及签约的目的是什么?法院亦未对此问题进行审查。如何得出不能达到“合同目的”导致合同解除的结论?从客观证据反映的情况看，许小娇与雷绍寒前约定目的是用极其优惠的价格将雷绍寒现成的商铺经营权、雷绍寒购买的品牌使用费、商铺的装修、装饰、设备、技术及其他所有设施买下后开展经营活动，而不是一定要以其名义开展经营活动。如果许小娇的目的仅仅是租赁一个场地去开展经营活动，其可以直接与中海公司商谈房屋租赁事宜，而无需与雷绍寒签订转让协议。其在2018年7月18日得知中海公司不同意变更房屋签约人后，亦不会表达变不变更都没关系的意思，更不会经营到2018年8月20日。三、合同部分不能履行不能影响已履行完毕部分的效力如前所述，《雪季的茶转让协议》中的绝大部分内容均已履行完毕，尤其是核心技术已被许小娇熟练掌握，雷绍寒交付的原材料已被使用一空，几乎整个暑假黄金期均由许小娇经营。即使无法变更房屋签约人，一审判决也应将已履行完毕的部分与不能履行的部分区分开来，就有关租赁关系无法履行的部分根据双方的过错大小进行处理。综上所述，请求上级法院查明事实，公平公正审理案件，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人许小娇辩称，一审判决认定雷绍寒未能按照转让协议的约定向中海公司申请变更房屋签约人，办理转租手续的合同义务，已构成根本违约，致使合同目的无法实现，该认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉理由不能成立，请求维持一审判决。原审第三人中海公司述称，中海公司和雷绍寒之间的租赁关系已解除。中海公司与雷绍寒于2018年10月，已签署《房屋租赁合同提前终止协议》，双方之间的租赁关系已正式解除，中海公司已将租赁房屋以及租赁房屋的各项权利收回，雷绍寒不再享有原租赁合同项下的租赁权利，故本案中，雷绍寒要求许小娇继续履行《雪季的茶转让协议》中关于“许小娇继续在中海公司的租赁房屋内经营”的诉求，已不具备可实现的事实基础，故请求法院驳回该项诉求。被上诉人许小娇向一审法院起诉请求：1、确认许小娇、雷绍寒双方签订的《雪季的茶转让协议》于2018年8月20日已解除；2、雷绍寒立即向许小娇返还包括转让定金10000元、转让费余款46800元、房租押金29700元以及2018年8月份剩余租金3483元在内，共计89983元；3、雷绍寒按逾期每日1000元向许小娇支付自2018年7月18日起至合同判决确认解除之日止的全部违约金(暂计算至2018年8月20日止的违约金共计32000元)；4、雷绍寒承担本案的全部诉讼费用。上诉人雷绍寒向一审法院提起反诉请求：1、双方继续履行《雪季的茶转让协议》；2、许小娇支付雷绍寒在诉讼期间垫付的费用（包括每月租金10450元人民币，每月员工工资5000元人民币，截至2018年8月31日为15450元人民币）；3、许小娇按每日1000人民币的标准向雷绍寒支付自2018年8月21日至重新接收并经营雪季的茶店铺期间的违约金（截至2018年8月31日为11000元）；4、本案的诉讼费由许小娇承担。一审法院认定事实：2017年5月9日，中海公司（甲方）与雷绍寒（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：中海公司为长沙市中海环宇城购物中心的开发建设单位，有权出租环宇城的房屋；合同项下租赁房屋位于长沙市天心区；在下列情况下，经甲方书面通知后未在7天内改正的，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同：若乙方违反本合同项下关于租金等各项费用的缴付约定，在租赁期间，经甲方或物业公司发出书面催缴通知书后超过30天的，或三次拖延履行支付义务的，或拖欠租金达30天以上的；若乙方擅自变更租赁用途、擅自分租转租、不以本合同约定的名称、品牌等对外经营；非因甲方原因，乙方不能遵守甲方制定的营业时间达到10天或在最迟开业日后仍未对外营业达到10日的，或未征得甲方同意而擅自休业连续3天以上的。2018年6月16日，许小娇就转让雪季的茶商铺转让事宜向雷绍寒支付了签约订金10000元。2018年6月30日，许小娇与雷绍寒签订了《雪季的茶转让协议》，该协议约定：1、由雷绍寒出面向商场申请变更房屋签约人，雷绍寒将位于中海环宇城购物中心四路雪季的茶转让给许小娇，并保证许小娇同等享有雷绍寒在房屋租赁合同中所有的权利与义务；2、房屋签约人变更后，由雷绍寒协助许小娇办理新的工商营业执照，食品流通许可证及其他相关事项变更；3、经协商同意，许小娇已向雷绍寒支付该店转让金10000元；4、该商铺转让总价为人民币56800元；5、许小娇应在2018年7月1日接手前一次性向雷绍寒支付人民币91950元：此费用包含转让费余款46800元，房屋押金29700元，2018年7月租金10450元，雷绍寒在商场的装修押金5000元，此外雷绍寒不得再向许小娇索取任何费用；6、双方约定2018年7月1日向许小娇交付商铺，在双方与商场签订变更协议前，许小娇可使用雷绍寒原有证照正常经营，如果到期雷绍寒未交付或未配合许小娇与商场签订变更协议的，则按每日一千元的逾期交付金支付给乙方，直至交付店铺或签订商场变更协议止。同日，许小娇依约向雷绍寒支付了包括转让费余款46800元、房租押金29700元、2018年7月份租金10450元、装修押金5000元在内共计91950元合同款项。2018年7月16日，许小娇继续向雷绍寒支付了2018年8月份的商铺剩余租金5450元。2018年8月1日，许小娇向中海公司出具《关于请求变更雪季的茶店铺签约人申请书》，请求变更店铺签约人，中海公司明确拒绝变更。2018年8月12日，许小娇向雷绍寒出具了《解除合同通知书》，以雷绍寒未能配合其与中海公司签订变更协议，无法完成商铺变更过户的行为，导致合同目的无法实现为由，通知双方的租赁合同于2018年8月20日解除。2018年8月20日，中海公司向雷绍寒出具《限期缴租及开业通知书》，以发现雷绍寒擅自将门店转租以及租金处于欠缴状态为由，要求雷绍寒在2018年8月23日之前缴纳租金并开业经营。若雷绍寒怠于履行通知书及租赁合同项下义务，则公司将根据《房屋租赁合同》的约定，停止水电供应等物业服务，并解除租赁合同。一审法院认为，中海公司与雷绍寒于2017年5月9日签订的《房屋租赁合同》及许小娇与雷绍寒于2018年6月30日签订的《雪季的茶转让协议》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。依据《雪季的茶转让协议》的约定，雷绍寒有义务向中海公司申请变更房屋签约人，办理转租手续。但依据《房屋租赁合同》的约定，雷绍寒不得擅自转租门店，在庭审中中海公司亦不同意店铺转租，雷绍寒未能履行该协议约定的向中海公司申请变更房屋签约人，办理转租手续的合同义务，已构成根本违约，致使合同目的无法实现，对许小娇要求解除双方签订的《雪季的茶转让协议》的请求，依法支持。现许小娇已以书面方式通知雷绍寒于2018年8月20日起解除合同，双方合同关系应自即日起解除。合同解除后，雷绍寒应返还许小娇包括转让定金10000元、转让费余款46800元、房租押金29700元，共计86500元，该院予以支持。对于许小娇主张8月份剩余租金3483元的诉讼请求，经查，许小娇已提前支付2018年8月店铺租金10450元，许小娇已以书面方式通知雷绍寒于2018年8月20日起解除合同并提前退场，许小娇要求退还8月21日至31日的租金3483元，该院予以支持。许小娇主张雷绍寒自2018年7月18日起至合同判决确认解除之日止按逾期每日1000元支付违约金32000元的诉讼请求，该违约金标准的约定明显过高，且许小娇对雷绍寒根本违约以致合同解除亦未尽到谨慎审查的义务，存在过错，故结合本案实际，该院对许小娇的此项诉讼请求不予支持。雷绍寒认为本案系买卖合同纠纷，转让协议合法有效且已履行完毕，与事实不符，该院对此辩解意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十九之规定，判决：一、许小娇与雷绍寒签订的《雪季的茶转让协议》于2018年8月20日解除；二、由雷绍寒于本判决生效之日起10日内一次性支付许小娇转让费56800元、房屋押金29700元及2081年8月剩余租金3483元，共计89983元；三、驳回许小娇其他的诉讼请求；四、驳回雷绍寒的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2740元，反诉受理费462元，由许小娇承担685元。由雷绍寒承担2517元。二审中，上诉人雷绍寒向本院提交了以下证据：1、撤场缴费明细单，拟证明因许小娇违约，导致雷绍寒不得不与原审第三人解除合同，并产生损失38000余元。2、许小娇经营期收益情况（长沙环宇城雪季的茶7、8月份销售报表），拟证明许小娇经营期间有盈利，其因自身原因单方面解除合同，而非无法达到合同目的。被上诉人许小娇发表如下质证意见：该两份证据系上诉人二审提交的新证据，其应当在一审中提交，在没有正当事由的情况下提交的证据不符合诉讼法的规定。对该两份证据的“三性”均有异议，与本案无关。原审第三人中海公司发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案无关。对证据2的“三性”均有异议。本院经审查认为，证据1，因与本案无直接关联性，本院不予认定；证据2，因无法直接达到上诉人的证明目的，故不予认定。原审第三人中海公司向本院提交如下证据：房屋租赁合同提前终止协议，拟证明中海公司、雷绍寒已解除租赁关系。上诉人对该证据的“三性”均无异议。被上诉人对该证据的“三性”均有异议，提出与本案无关。本院经审查认为，因上诉人系该提前终止协议的当事人，对其无异议，本院对其真实性予以认定，但其与本案无直接关联性，对其关联性不予认定。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人雷绍寒与被上诉人许小娇签订的《雪季的茶转让协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照该协议的约定全面履行各自的义务。合同签订后，被上诉人依约向上诉人支付了转让费等各项费用，上诉人向被上诉人交付了涉案商铺，但未能依约变更房屋签约人，且上诉人与中海公司之间的《房屋租赁合同》已提前解除，上诉人与被上诉人签订的《雪季的茶转让协议》已无履行基础，故一审判决认定上诉人根本违约，导致合同目的无法实现，据此判决解除上诉人与被上诉人签订《雪季的茶转让协议》，并判决上诉人向被上诉人返还转让费等各项费用共计89983元，并无不当。上诉人提出其只有配合变更房屋签约人义务及被上诉人知晓相关风险，以及被上诉人同意继续用上诉人名下的各种证照经营，而其不构成根本违约的上诉意见，因与合同约定不符及证据不足，本院不予支持。上诉人提出合同不能履行部分不能影响已履行完毕部分的效力，因其一审过程中对已履行部分并未主张权利，故对此不予审查。综上所述，上诉人雷绍寒的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3202元，由上诉人雷绍寒负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇二〇年一月九日书记员  侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。