山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终4263号 上诉人（原审被告）：孙茂宏，男，1956年8月14日出生，汉族，农民，现住山东省桓台县。 委托诉讼代理人：宗学利，山东齐桓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:桓台县唐山镇前诸村村民委员会，住所地山东省桓台县唐山镇前诸村273号。 法定代表人：李乃国，村主任。 委托诉讼代理人：宗敏，山东大地人（桓台）律师事务所律师。 上诉人孙茂宏因与被上诉人桓台县唐山镇前诸村村民委员会（以下简称前诸村委会）确认合同无效纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2019）鲁0321民初2522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙茂宏的委托诉讼代理人宗学利，被上诉人前诸村委会的委托诉讼代理人宗敏到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。 孙茂宏上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第一条、第二条、《合同法》第二百二十一四条等规定，认定本案上诉人与被上诉人签订的协议自1999年10月1日之后的部分，适用租赁期限最长租期20年规定，超过部分无效，但在1997年双方签订合同时没有法律规定租期要求，并且涉案合同经公证处公证，合同法解释对于本案并不适用，本案诉讼请求为确认无效，对于合同是否有效应依据当时的法律。二、本案涉案土地经二次租赁转租，该宗土地经桓台县人民政府批准由山东瑞泰塑胶有限公司作为建设用地，并建设永久建筑，不具有解除条件，本案确认无效势必导致连锁反应。 前诸村委会辩称，被上诉人认为一审是在查清事实的基础上做出的判决，适用相关法律规定准确，请求二审驳回上诉。 前诸村委会向一审法院起诉请求：1.请求依法确认前诸村委会与孙茂宏签订的租赁场地协议无效；2.本案诉讼费由孙茂宏承担。 一审法院认定事实：1997年9月16日，前诸村委会与孙茂宏签订租赁场地协议书，协议书约定，前诸村委会提供场地供孙茂宏租用，租期60年，自1997年9月16日至2057年9月16日场地南北245米，东西14米，折地5.145亩，每亩租赁费5400元整，合计租赁费27783元，地上附属物作价16000元给孙茂宏，共计价款43783元。合同签字生效时，一次性付给前诸村委会。场地坐落，南至黄前路北侧路崖石外5米，西至分洪河排水沟东岸，北至唐华路延伸拐弯东西路中心向南14.50米，东至原予制厂水泥面西起14米。本场地属长期租赁，产权使用期内，孙茂宏依法有权转租、继承。合同到期，地上附属物归孙茂宏，地皮、场地永远归前诸村委会所有。本协议签字盖章后生效，任何一方不得单方违约，否则违约方需向对方支付违约金43783元。协议签订后，孙茂宏支付前诸村委会43783元，前诸村委会向孙茂宏交付上述场地，双方均履行了合同约定的义务。2019年8月19日，前诸村委会因涉案租赁期限超过二十年，违反了法律规定，要求确认该协议无效。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。该解释第二条规定，合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，前诸村委会与孙茂宏签订的租赁场地协议书履行期限跨越了合同法实施之日，因此，对于《中华人民共和国合同法》实施前履行的部分，根据法不溯及既往的原则，本案双方租赁场地协议书自1997年9月16日起至1999年9月30日止的合同效力不适用《中华人民共和国合同法》的规定，应认定有效。对于1999年10月1日起之后的部分，则应适用《中华人民共和国合同法》对于租赁合同最长租期20年的规定，超过的部分无效。故前诸村委会与孙茂宏签订的租赁场地协议书自1999年10月1日起算至2019年9月30日止的部分有效，超出20年之外的部分无效，即2019年10月1日之后的部分无效。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第二条规定，判决如下：一、确认桓台县唐山镇前诸村村民委员会与孙茂宏于1997年9月16日签订的租赁场地协议书中自1999年10月1日起剩余租赁期限超过二十年的部分无效（自2019年10月1日之后的无效）；二、驳回桓台县唐山镇前诸村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由孙茂宏负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙茂宏提交证据一、桓台县人民政府桓政土使用（2007）4号批件复印件一份，证明涉案土地已经归淄博瑞泰塑胶有限公司使用。证据二、桓台县规划局关于瑞泰塑胶使用地块道路红线的证明复印件一份，证明原上诉人使用的土地已经划归山东瑞泰塑胶有限公司使用。上诉人用上述两份证据证明该宗土地已经建成永久性建筑，不具备合同解释条件，如果解除，势必导致连锁反应，两份证据原件现存淄博瑞泰塑胶有限公司。经前诸村委会质证认为，对该两份证据的真实性，因系复印件，无法确认，被上诉人本届村委班子对该两份证据在申请时并不知晓，且上诉人提交的证据当中的规划示意图与本案所涉及的租赁土地是否有关联，庭后需核实，而且即使该两份证据真实，也仅能证明涉案土地由案外人占有使用，系上诉人的转租行为，并不影响认定双方之间签订合同超出法律规定的部分无效，且上诉人称涉案土地上所建永久性建筑物为占有人建设，并非上诉人建设，即使双方之间的合同认定无效，也不影响被上诉人与实际占有者之间另行签订租赁合同。合同有效与否应当严格按照法律规定来，根据合同法解释一，合同成立于合同法实施之前的，合同约定的履行期限跨越合同法实施之日，应当适用合同法，双方之间虽然在合同法实施之前签订合同，但是合同的履行一直持续到被上诉人起诉之日，应当是由合同法的规定对于双方的权利义务约束，如果以此认定双方的合同有效，势必违反合同法关于租赁期限不超过20年的强制性规定，双方的权利义务无法保证，因此，被上诉人认为一审判决适用法律准确。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：孙茂宏提交的上述两份证据经法庭核实，证据客观真实且与本案存在关联性，对上诉人提供的两份证据的真实性及证明效力本院予以采信。 二审查明的其他事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审中的争议焦点问题是涉案租赁协议是否有效。本案中，被上诉人将涉案土地租赁与孙茂宏后，孙茂宏又将涉案土地转租给淄博瑞泰塑胶有限公司。后淄博瑞泰塑胶公司取得涉案土地的使用权并在土地上建设厂房等建筑，即在双方签订的案涉土地租赁合同履行期限内，土地使用权的性质已经发生变化，且该变化作为案涉土地租赁合同的出租方被上诉人前诸村委应是明知的，而被上诉人前诸村委会对于转租及土地使用权性质的变化亦未及时主张相应权利。在此情况下，如认定合同无效势必影响到案外人淄博瑞泰塑胶有限公司的权利行使。且案涉租赁合同签订于合同法实施前，合同内容系当事人真实意思，亦未违反当时法律法规的强制性规定；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条并未强制适用合同法的有关规定，故，本案签订于合同法实施前的案涉租赁合同效力应认定为有效为宜，前诸村委会主张的涉案租赁协议无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，判决如下： 一、撤销山东省桓台县人民法院（2019）鲁0321民初2522号民事判决； 二、驳回被上诉人桓台县唐山镇前诸村村民委员会的诉讼请求。 一审案件受理费50元；由被上诉人桓台县唐山镇前诸村村民委员会负担；二审案件受理费100元，由被上诉人桓台县唐山镇前诸村村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  王光龙 审判员  杨继生 审判员  刘 宁 二〇二〇年一月二十日 书记员  周京京