重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初24002号 原告：周建，男，1985年11月12日出生，汉族，职业不详，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人:孙世林,重庆翰林律师事务所律师。 委托诉讼代理人:夏利,重庆翰林律师事务所律师。 被告:重庆联隆西永房地产开发有限公司,住所地重庆市沙坪坝区西永大道14号附76号，统一社会信用代码915001065828324044。 法定代表人：甄玉川，重庆联隆西永房地产开发有限公司总经理。 委托诉讼代理人：潘宾，男，住重庆市合川区，重庆联隆西永房地产开发有限公司员工。 委托诉讼代理人：曾海艳，女，住重庆市云阳县，重庆联隆西永房地产开发有限公司员工。 第三人：重庆特硕企业管理咨询有限公司，住所地重庆市渝北区黄山大道中段50号5-2附5139号，统一社会信用代码91500000MA5UAW4E59。 法定代表人：胡涂难，职务不详。 委托诉讼代理人：孙权，重庆豪泰律师事务所律师。 原告周建与被告重庆联隆西永房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周建的委托诉讼代理人孙世林、被告重庆联隆西永房地产开发有限公司的委托诉讼代理人潘宾、第三人重庆特硕企业管理咨询有限公司的委托代理人孙权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周建向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付逾期办理房地产权证违约金37451元。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告签订《隆鑫.花漾汇项目房屋认购书》及《抵款房承诺书》，约定原告认购被告开发建设的隆鑫.花漾汇项目房屋一套，房号为××-××-××，房屋面积70.14平方米，房款376458元。双方对商品合同的主要内容予以明确约定，应当认定为商品房买卖合同。由于被告将购买房屋抵押造成无法办理房地产权证书，根据商品房买卖合同司法解释第18条规定，被告应当承担签订合同后90日内至2019年11月1日前的延迟办证违约金。原告诉至贵院，望依法裁判。 被告重庆联隆西永房地产开发有限公司辩称，《隆鑫.花漾汇项目房屋认购书》不具备商品房买卖合同主要内容，请求驳回，不存在违约责任。 第三人重庆特硕企业管理咨询有限公司述称，本案与其无法律上利害关系。 经审理查明，2016年12月19日，原告周建作为乙方与被告重庆联隆西永房地产开发有限公司作为甲方签订《隆鑫.花漾汇项目房屋认购书》，第一条约定乙方现决定购买由甲方开发建设的隆鑫.花漾汇项目××幢××层××号房屋，该房屋类别为住宅，房屋实测套内面积为70.14㎡；第二条约定该房屋总价为376458元，乙方选择一次性付款；第三条约定乙方应于签订本认购书时，向甲方交纳定金376458元，作为乙方订立商品房买卖合同的担保，商品房买卖合同订立后，乙方所支付的定金自动转为购房款，第三条还约定乙方须在签订本认购书后持本认购书、定金收据、身份资料及购房手续提示所载明的其他所需手续前往隆鑫花漾汇项目销售中心与甲方签订商品房买卖合同，双方同意，本认购书仅为确认双方将来之交易行为的预定形式契约，不能借此代替商品房买卖合同而完成双方的交易，商品房买卖合同签署后本认购书自行终止，双方的权利义务受双方签订的商品房买卖合同的规范和约束；双方还对其他事项进行了约定。 另查明，2016年4月13日，重庆市蓝湖建筑材料有限公司与原告签订《抵款房承诺书》，抬头：重庆联隆西永房地产开发有限公司，载明：我司重庆市蓝湖建筑材料有限公司于2014年12月22日与贵司隆鑫.花漾汇项目签订《商品房抵款协议》，并完成该项目××栋××-××房屋的抵款手续，现就签订合同、办理产权登记相关事宜我司承诺如下：一、我司指定购房人（姓名：周建）和贵司最终签订《重庆市商品房买卖合同》为同一人，如因此造成的纠纷由我司解决；二、我司已明确知道上述抵款房源目前处于贵司抵押贷款之中，且不能办理网签合同及产权过户事宜；三、我司自愿要求贵司在上述房源抵押解除之后再行通知我司办理网签合同、缴清相关代收费用、备案登记、产权过户事宜，我司承诺日后不得以包括但不限于以下理由要求贵司承担违约等一切责任：1.该房屋处于抵押；2.该房屋未进行网签；3.该房屋合同未进行备案；4.其他。四、若上述房源未签订《重庆市商品房买卖合同》前我司要求提前装修入住等，我司指定的购房人需按照重庆上邦物业有限公司的规定，完善物业装修相关手续以及缴清物业要求的提前装修保证金，所产生的一切税费和风险由我司自行承担，不需贵司先行垫付；若贵司确已垫付，我司承诺贵司告知之日起5日内立即支付贵司。五、以上承诺完全出于本人真实意思表示，若日后部分约定发生分歧，先协商，协商不成再到法院起诉。同日，周建与重庆上邦物业管理有限公司签订收楼书，载明：鉴于隆鑫花漾汇工程已经竣工，并经重庆市有关部门验收鉴定合格，××栋××楼××号业主已于2016年4月13日在重庆联隆西永房地产开发有限公司和重庆上邦物业管理有限公司相关人员的陪同下对所购房屋进行了验收，并检查了该房屋的建筑质量和附属设施情况，双方一致认为该房屋可以交付给业主，业主同意接收该房屋，为此，双方签订本收楼书，并确认下列条款：2.业主在此确认收到该房屋钥匙9把；3.业主确认收到重庆联隆西永房地产开发有限公司发放的新建商品房房屋质量保证书、新建商品房屋使用说明书；4.业主已与物业公司签订前期临时管理规约，并确认已收到重庆上邦物业管理有限公司发放的业主手册、前期临时管理规约各一本，并已仔细阅读及承诺遵守执行；5.重庆联隆西永房地产开发有限公司确认尽管该房屋已交付业主，但仍负有房屋销售合同和重庆市新建商品房屋质量保证书规定的保修义务；6.业主同时确认该房屋的建筑质量符合双方所签商品房销售合同的规定，业主无异议。 庭审中，原告认为原被告签订了《隆鑫.花漾汇项目房屋认购书》，并向被告的债权人重庆市蓝湖建筑材料有限公司支付了购房款且抵款已经经过被告审批同意，被告将房屋实际交付原告，原告的情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定《隆鑫.花漾汇项目房屋认购书》为商品房买卖合同，因原告未取得房屋权属证书，被告应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定承担违约责任。 被告对原告的意见不予认可，认为原告没有向其支付房款，房屋亦没有交付，《隆鑫.花漾汇项目房屋认购书》未约定交付、装修标准、公共配套、产权归属、面积差异处理方式、办理产权登记有关事宜、争议解决、违约责任，不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的关于商品房买卖合同的主要内容。 以上事实，有原告周建举示的《隆鑫.花漾汇项目房屋认购书》、《抵款房承诺书》、收楼书以及原被告及第三人的陈述作为证据证明，可以认定。 本院认为，首先，本案中原被告签订的《隆鑫.花漾汇项目房屋认购书》只约定了当事人名称姓名、商品房基本状况、商品房总价款、付款方式等内容，未约定《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的其他内容。 其次，原被告在认购书中同时明确约定该认购书仅为确认双方将来交易行为的预定形式契约，不能代替商品房买卖合同完成双方交易。且认购书还特别约定了后续签订商品房买卖合同的有关事宜。故从双方当事人的真实意思表示来看，该认购书也不能认定为商品房买卖合同。且在以商品房抵消或清偿工程款或其他债务的情形下，双方即便签订有《商品房买卖合同》也只是履行清偿债务的方式，并非在当事人之间成立商品房买卖关系。 综上，原告要求被告承担未能取得房屋权属证书的违约责任无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第一百一十四条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告周建的诉讼请求。 案件受理费736元，减半缴纳368元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长 张晋恺 二〇二〇年一月十日 法官助理 朱 凯 书 记 员 产慧婷