沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初20122号原告：魏娜，女，1963年8月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：刘福义，系辽宁首丰律师事务所律师。被告：张国军，男，1969年2月15日出生，汉族，户籍地吉林省公主岭市，经常居住地为沈阳市铁西区。第三人：赵长海，男，1975年12月8日出生，汉族，住吉林省桦甸市。原告魏娜诉被告张国军，第三人赵长海案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告魏娜及其委托诉讼代理人刘福义，被告张国军均到庭参加诉讼。第三人赵长海经本院依法传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告魏娜向本院提出诉讼请求：1.依法判令不得执行沈阳市苏家屯区（锦绣前程）61-1号5-5-1号房产；2.被告及第三人承担本案的诉讼费用。事实和理由：魏娜是沈阳市苏家屯区（锦绣前程）61-1号5-5-1房产的实际权利人，请求贵院中止的该房产的执行。2012年3月2日、3月9日，赵长海向魏娜借款200000元，后在赵长海无力偿还该借款的情况下，与魏娜签订卖房协议，约定涉案房产作价200000元，卖给魏娜，双方借贷关系终止。双方达成协议后，赵长海涉案房产交付给魏娜，并将购房发票（193331元）、采暖费、代办费等原始收据交付给魏娜。魏娜接收该房屋后，对房屋进行了装修并居住，并交纳了2012年至2016年期间的物业费，水电费等各种费用，后魏娜将该房屋出租给李玉荣。另外，魏娜在接收该房产后，多次找到该房屋开发商（辽宁恒兴房地产开发有限公司）要求变更买卖合同备案登记，并办理房屋产权证，但开发商以缺少相关手续为由，告知魏娜暂时无法办理。2018年8月，魏娜得知因赵长海欠款，该房屋被查封，魏娜立即到和平法院了解情况，并同时提出执行异议，最终魏娜还为赵长海垫付了执行款18000元，后和平法院解除了对该房屋的查封。2018年9月17日，原告以赵长海、开发商为被告，向浑南区人民法院提起诉讼，请求变更该房产备案登记，并确认该房产为魏娜所有，浑南区人民法院受理案件后，以不动产专属管辖为由，将本案移送至沈阳市苏家屯区人民法院，现本案正在审理过程中，尚未作出裁判。2019年1月，原告魏娜又得知该房产再次被和平法院查封，随即又向和平法院提出书面异议，要求解除对该房产的查封，和平法院于2019年9月2日作出（2019)辽0102执异687号执行裁定书，裁定驳回案外人魏娜的执行异议。综上，通过前述事实可以看出，原告魏娜是该房屋的实际权利人，被告张国军无权对该房屋进行查封。原告为维护合法权益，依据我国民诉法第一百一十九条、民诉法解释三百零四条、三百零五条等相关规定，特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告张国军辩称：1、关于原告的第1诉讼请求，不符合执行异议之诉的诉求范围；2、本案原告已经提起过异议申请，在该异议中，我方已经充分的向法庭阐述了原告方并不具备善意第三人的条件，且人民法院在执行过程中，没有违反法律程序，因此请求驳回原告诉讼请求。第三人赵长海未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告魏娜提供证据如下：1、沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102执异687号民事裁定书一份，证明原告符合主体资格，证明被告查封涉案房产的时间为2018年12月25日。被告张国军质证意见：对真实性无异议。2、卖房协议、银行存取款明细、涉案房产的购房收款收据、代办费、工本费、取暖费、垃圾清运费等相关入住费用及涉案房产物业公司入住资料一份，证明原告与第三人间存在房屋买卖关系，且原告已经实际以顶账的方式向第三人支付购房款200000元，同时第三人已经涉案房产的相关购房发票等原始凭证交付原告，双方的买卖关系客观真实；3、沈阳市公安局和平分局浑河湾派出所出具的报警情况登记表一份，2012年至2016年物业费收据一份、2016年采暖费收据一份、2012年10月电费收据一组、采暖费报停明细一份，证明原告于2013年3月份开始，对房屋进行装修，并一直交纳水、电费、物业费、且房产所在的供暖公司已经将原告确定为实际的房屋居住人，在办理停供时，涉案房屋的房主姓名已经是原告，而不是第三人。以上证据足以证明原告已经对涉案房产实际占有、使用。被告张国军质证意见：对原告的卖房协议真实性有异议，没有日期，什么时候都可以写出来。对银行存取款明细无法证明原告向第三人借款200000元。对涉案房产的购房收款收据、代办费、工本费、取暖费、垃圾清运费等相关入住费用及涉案房产物业公司入住资料我无法确认。对沈阳市公安局和平分局浑河湾派出所出具的报警情况登记表真实性无异议。对2012年至2016年物业费收据一份、2016年采暖费收据一份、2012年10月电费收据一组、采暖费报停明细证明不了。4、租赁合同4份、照片8张、租房户李玉荣身份证复印件1张，证明原告于2014年3月份已将房屋出租给李玉荣，实际上已经对房屋进行了占有、使用。被告张国军质证意见：该租赁协议上无中介签字，我不认可。5、欠条1张，证明在第三人第一次被执行时，原告于2018年9月份替第三人垫付了执行款18000元。该证据还可证明如果原告不是涉案房屋的实际权利人，其不可能为第三人垫付欠款，同时本案被告也是在2018年12月25日对涉案房产进行查封，其也是在了解该房产没有查封的情况下才进行的查封。否则在其第一次申请执行时就应该对涉案房产进行轮候查封。因此原告认为被告的查封行为也有恶意的成分，目的也是让原告再次为第三人垫付欠款。被告张国军质证意见：原告的替第三人还款与我无关，我们的案子不是一个法官执行的。原告所述的恶意查封行为我不认可，我没有恶意查封。6、沈阳市浑南区人民法院（2018）辽0112民初10373号民事裁定书一份、沈阳市浑南区人民法院诉讼费收据一份，证明原告已经于2018年9月17日，以第三人及涉案房产的开发商为被告向人民法院提起诉讼，主张为涉案房产办理更名过户，所以本案涉案房产没有更名过户的过错并不在原告方，原告已经积极的在主张权利。被告张国军质证意见：对真实性无异议。被告张国军未提供证据材料。根据当事人提供的证据材料以及本院核实情况，本院认定事实如下：1、原告魏娜于2012年3月2日、3月9日自银行支取现金共计200000元。原告称该款出借予第三人赵长海，因第三人赵长海未能偿还上述借款，原告魏娜（买房人）与第三人赵长海（出卖人）签订“卖房协议”，协议内容为“本人将沈阳市苏家屯区（锦绣前程）61-1号7号楼5-5-1，面积87.48平方米住宅抵账给魏娜。双方协议定价为贰拾万元正……双方立此为据”。2、第三人赵长海将4份收款收据原件交予原告，其中2份时间为2008年11月14日的收款收据均由案外人沈阳锦绣前程房产经纪有限公司加盖现金收讫章，记载赵长海支付代办费600元，支付代收房屋工本费100元；1份时间为2008年11月24日的收款收据由案外人辽宁园兴房地产开发有限公司加盖财务专用章，记载付款单位赵长海，收款项目7#5-5-1房款193300元；1份时间为2008年11月24日的收款收据由案外人沈阳市苏家屯区世辉供暖处加盖发票专用章，记载付款单位伍金树（赵长海），收款事由为收2008年-2009年取暖费2213元。3、2012年9月30日，原告在锦绣前程物业管理处的“锦绣前程业主入住物品资料领取确认书”上签字，在装修管理协议中作为业主签字，装修管理协议书记载1、对违反本协议书的任何违约装修行为，管理处均有权制止，责令改正，并报请有关部门予以处罚。2、管理处有权视违约情节轻重，拒绝装修施工队进入园区装修。3、装修施工单位如在规定时间外施工或在公共部位施工按违约处理。4、装修施工人员打架斗殴、酗酒闹事，由物业管理处处理，情节严重者送公安部门处理。5、装修单位在施工过程中若有人员伤亡事故发生，由施工单位自行善后处理。2013年3月17日10时20分许，原告因在装修案涉房屋与案外人孙玉平发生口角，案外人孙玉平报警，沈阳市公安局和平分局浑河湾派出所出警并出具“报警情况登记表”予以记载。2014年3月30日起原告与案外人李玉荣签订《房屋租赁协议》，原告将案涉房屋租赁予案外人李玉荣。嗣后，双方分别于2015年3月30日、2016年3月30日，2017年3月30日续签《房屋租赁协议》。4、原告提供辽宁省电力有限公司沈阳供电公司交费收据，记载2012年10月30日、11月30日交电费金额分别为23元、39元；2013年1月29日、4月28日、6月28日、7月30日、9月29日、10月30日交电费金额分别为16元、0.50元、4.5元、1元、5元、3元；2014年4月29日、6月30日、8月29日、10月31日交电费金额分别为20.50元、185元、266元、223元等。原告提供2016年4月16日收款收据，记载原告缴纳案涉房屋物业费2400元（2012年至2016年物业费2358元，共四年半的物业费）。2018年10月15日，原告向案外人沈阳市宸安供暖有限责任公司缴纳案涉房屋采暖费共计2038元。5、2018年9月17日，原告魏娜将赵长海、辽宁恒兴房地产开发有限公司诉至沈阳市浑南区人民法院，请求判令二被告将本案诉争房屋登记备案至原告名下，并承担相应的诉讼费。2018年11月19日，沈阳市浑南区人民法院出具（2018）辽0112民初10373号民事裁定书，该裁定书中记载“……变更诉讼请求，要求依法确认原告与赵长海签订的买卖协议合法有效，位于沈阳市苏家屯区（锦绣前程）61-1号5-5-1面积87.48平方米房产规原告所有。事实与理由：2012年3月被告赵长海向原告借款200000元，多次催要未能还款，后被告赵长海将其购买的……房产抵账给原告，并将相关手续及访问交付原告使用。抵账后，原告找到该房屋开发公司即被告辽宁恒兴房地产开发有限公司，要求变更登记备案至原告名下，但被告告知开发手续尚不完备暂无法办理。该房屋原告占用使用后，对房屋进行了装修并居住，后将该房屋出租。2018年8月，原告得知该房屋因赵长海欠款被执行查封，经到和平法院了解情况，提出执行异议，后经协商由原告支付了该两起执行案件的执行款项，和平法院依法解除了该房屋的查封……本院经审查认为……本案应由不动产所在地沈阳市苏家屯区人民法院管辖……”。原告所称在和平法院另两起执行案件的执行人分别为王金豹、郭宪发，2018年9月7日，原告代赵长海偿还王金豹、郭宪发工资款共计18000元。6、张国军以劳务合同纠纷为由将李强、赵长海诉至我院，2016年9月14日，我院出具（2016）辽0102民初7448号民事判决书，判决赵长海向张国军支付劳务报酬50500元。因赵长海未执行本案生效判决确定的义务，张国军申请强制执行。2018年12月25日，我院向沈阳市规划和国土资源局发出（2016）辽0102执3623号协助执行通知书，预查封案涉房屋。魏娜向本院提出执行异议申请，2019年9月2日，本院作出（2019）辽0102执异687号执行裁定书，驳回其异议。魏娜不服该裁定书，于同月16日来院提起诉讼。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案，第三人经本院依法传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原、被告提供的证据及当庭陈述意见等，对本案事实予以认定。本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。即案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，原告提供了其与第三人赵长海签订的《卖房协议》，并以第三人赵长海对其所负欠款抵顶的形式作为支付案涉房屋全部价款。在人民法院查封之前，案涉房屋已由原告实际装修使用。原告未就涉案房屋办理物权变动手续非因自身原因。故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，本院应予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解除》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：原告魏娜的异议成立，停止对位于沈阳市苏家屯区（锦绣前程）61-1号5-5-1号房屋的执行。案件受理费4300元，由第三人赵长海承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  吕红娇人民陪审员  孙明旭人民陪审员  海 波二〇二〇年一月二日法官助理郭芳妍书记员张菁璐本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。