贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初8104号原告：周钰钦，男，1994年2月25日生，汉族，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人:周德春，男，1964年11月26日生，汉族，住贵州省兴义市,系周钰钦之父。委托诉讼代理人:刘振凤，贵州心达律师事务所律师。被告:贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰幢壹层N-022号。法定代表人:包永财，系公司执行董事。委托诉讼代理人：曹贞，贵州黔成起智（兴义）律师事务所律师。原告周钰钦与被告贵州华联房地产开发有限公司(以下简称华联房开)商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周钰钦的委托诉讼代理人周德春、刘振凤,被告华联房开的委托诉讼代理人曹贞到庭参加诉讼。在诉讼过程中，周钰钦申请对贵州省华联城同地段同类房屋的房屋租金进行鉴定，获本院准许。本案现已审理终结。周钰钦向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告按合同约定及法律规定向原告完成法定交房并支付逾期交房所产生违约金（按月10元/平方米计算至完成法定交房之日止）;2.判决被告按合同约定及法律规定给原告办理房屋所有权证并支付逾期办证所产生的违约金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至办理完毕房屋所有权证之日止;3.判决被告继续履行宣传、承诺的义务，按照销售房屋时宣传、承诺的为业主安装蒂森克虏(lu)伯电梯;4.案件受理费由被告承担。事实及理由:2014年11月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于兴义市兴泰新区××第××幢××单元××层××号房，购房总价款为423539元，房屋建筑面积为144.06平方米，合同签订当日原告交纳购房款127539元，余款296000元以银行按揭支付。后原告向银行贷款296000元交纳房款，并已实际支付给被告。同时按照被告要求交纳了相关费用。合同第十一条约定出卖人于2016年6月28日前交付该房屋，且交付时应当符合下列条件:1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件;2、有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件;还应提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。合同第十三条约定逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同第二十二条第三款约定出卖人于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期60日以后，仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。至今被告仍未按照合同约定以及法律规定交付房屋给原告，仅于2017年7月通知原告可去领房屋钥匙用于装修，也未将该房屋产权转移至原告名下。被告已构成违约，应当承担违约责任。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额;第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告认为，被告与原告约定的逾期交房违约金低于原告造成的实际损失，根据近两年来贵州省人民法院裁判支持的逾期交房损失，一般按照同地段的房屋租金予以支持，兴义市兴泰新区××的租金约为每月每平米10元，原告实际造成的损失为至起诉之日为52581.9元(144.06㎡×10元/㎡÷30天×1095天=52581.9元，计算天数:2016年6月28日至2019年6月28日)高于约定的损失46377.52元(423539元×0.01%×1095=46377.52元)，应该支持原告造成的实际损失。同样，被告与原告约定的逾期办证的违约金23040.52元(423539元×0.01%×544天=23040.52元)也低于原告造成的实际损失，原告主张按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证的违约金,合法有据。逾期办证违约金至起诉之日为29984.24元(423539元×0.475÷365天×544天=29984.24元，2017年12月30日至2019年6月28日中国人民银行贷款基准利率为4.75%),也应得到人民法院支持。除此之外，被告在销售房屋时向全体业主宣传、承诺电梯安装世界著名电梯品牌-蒂森克虏伯电梯。可实际情况是，被告为业主安装的是西继迅达电梯有限公司的电梯。一个是外资公司生产的电梯，一个是中外合资公司生产的电梯，两者截然不同。原告希望被告信守承诺，继续履行卖房时所宣传、承诺的义务，为业主安装蒂森克虏伯电梯。综上所述，被告没有按照双方约定以及法律规定履行义务，应当继续履行并承担因单方违约给原告造成的损失。为此，原告要求被告按照双方约定以及法律规定履行相关义务，现原告诉至人民法院，请求人民法院保护原告合法权益。华联房开辩称，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院主张请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”原告主张逾期交房，合同约定交房时间为2016年6月28日，当事人主张权利的时间为2019年7月25日，已超过了法律规定的三年普通诉讼时效，法律不保护在权利上睡眠的人，应当判决驳回原告诉讼请求。如人民法院在查清事实的基础上，依法认为被告应当支付违约金，应当以合同约定为准，本案应当根据公平原则权衡双方应当承担的责任，且原告主张的违约金计算天数错误。我方与原告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，本案应当按照合同约定的违约金计算方法进行计算。原告主张违约金的计算方式明显过分高于合同的约定，不应当得到支持。原告在诉状中陈述2017年7月已通知其至被告处领取钥匙用于房屋装修，事实上2017年7月我方已通知原告接收房屋，且相同情况的李先祥、李娴【（2019）黔2301民初6142号】、任方丽【（2019）黔2301民初5016号】都是2017年4月接收房屋，本案中我方未按合同约定在2017年6月28日交房是存在违约行为，但是我方已积极处理，并且于2017年4月至7月期间通知购房者前来办理房屋交付手续，原告在接到我方通知后未接收房屋不是我方的过错，故本案应当根据公平原则综合权衡。故我方认为，合同中明确约定的交房时间为2016年6月28日，逾期时间计算至2017年7月31日止，时间为398天，按照合同约定计算违约金为16856.85元，并非原告诉请的金额。原告主张逾期办证违约金的计算方式与合同约定计算方式不符，与合同意思自治原则相悖。签订合同是双方真实意思表示，我方与原告签订合同之时对于合同违约金计算方法是认同的，根据法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以计算的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金计算方式是在没有约定的情况下才参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，在本案中，双方明确约定了办理权属证书的期限及违约金计算方法，违约金计算方式应当按照合同约定计算为23040.52元（423539元×0.01%×544天）。另原告主张更换电梯的请求会损害社区居民的公共利益，不应当得到支持。首先，电梯的品牌不能代表其安全性能，我方为业主安装的电梯是经过精心挑选、且在品质、性能、安全等是有保障的，其与蒂森克虏伯电梯的价格相同。且已经投入使用，并没有任何的安全隐患。其次，电梯属于公共设施，涉及整栋业主的公共利益，更换电梯的损失太大，会对公共利益造成极大的危害，会给整栋楼的居民生活带极大不便，且更换电梯会进行较长时间的停电，以及安装过程中的噪音会对居民生活造成极大的影响，存在施工过程中的安全保障等各方面的问题，故该诉请不应得到支持。最后，华联房开更换电梯品牌最根本的原因在于蒂森克虏伯的安装及售后方面比不上目前所使用的品牌，被告的初心是为了住户的利益考虑，才更换的电梯。综上所述，原告的要求不合理，也不符合法律规定，不应当得到支持。本院经审理认定事实如下：2014年11月8日,华联房开作为出卖人,与周钰钦作为买受人,双方签订《商品房买卖合同》，合同主要约定，由周钰钦购买华联房开开发建设的位于兴义市××第××幢××单元××层××号房，房屋建筑面积144.06㎡，套内建筑面积112.7㎡，该商品房单价3758.11元/㎡，总价款为423539元。第八条付款方式为买受人以银行按揭付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款127539元，余款296000元以银行按揭支付。第十一条交付时间和条件为出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合：1.该商品房已取得建筑工程竣工合合格证明文件；2.有资质的房地产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等。第十三条逾期交房责任为逾期在90之日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第十八条商品房质量的约定为出卖人承诺交付的该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备；交付的该商品房的装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性规范。如交付的该商品房不符合工程质量规范，或其对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买受人健康，或出卖人交付的该商品房达不到约定标准的，买受人有权要求及时更换、重作、修理。具体装饰和设备标准的约定见附件六。第二十二条房屋登记约定为出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第二十六条销售广告及宣传资料为商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规范范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定由重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。合同还对其他的权利义务进行了约定。附件六装饰、设备标准约定为双方还应当具体约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。交付的商品房的装修部分达不到本附件约定的装修标准的，买房人有权要求出卖人就标准部分进行重新装修。其中电梯的品牌名称为蒂森克虏伯，电梯速度2.5米/秒，载重量1000千克。合同签订后，周钰钦通过首付款及银行按揭贷款方式向华联房开支付购房款423539元，并向其支付了抵押登记费、所有权登记费、预告登记费共计240元，及相应的电、水、天然气等开户费5770元。于2014年11月13日为案涉房屋交纳了专项维修资金，同日，双方针对案涉合同办理了商品房预售合同登记备案。华联房开实际为案涉房屋整栋楼房安装的并非合同约定的品牌蒂森克虏伯电梯，系西继迅达电梯，速度为2.5米/秒，载重量为1000千克，并经相关检验部门检验合格后投入使用。另华联房开至今未取得案涉楼盘建设工程竣工验收备案及商品房大产权初始登记。在诉讼过程中，周钰钦申请对案涉房屋同地段的租金进行鉴定，经本院依法委托黔西南州金正资产评估事务所进行评估，该所于2019年12月4日作出(2019)JZ【估】字第××6号资产评估报告，载明经实际勘察和市场调查，考虑影响房产租赁的各项因素，确定兴义市兴泰新区××第××幢××单元××层××号（成套住宅）同地段同类房屋市场租金平均水平为月租金10.66元/㎡/月。为此产生鉴定费3380元，由周钰钦预交。本院认为，依法成立的合同受法律保护。华联房开与周钰钦签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，周钰钦已按合同约定全面履行了付款义务，华联房开至今未取得案涉楼盘竣工验收备案和大产权初始登记系客观存在的事实。关于华联房开应否支付逾期交房违约金的问题。合同约定华联房开应于2016年6月28日前交付房屋，并约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合同后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合同的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到交付条件的最低标准，华联房开至今未取得案涉楼盘竣工验收备案，依法应向周钰钦支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题，首先，案涉合同约定“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，该违约金的计算方式为按日计算，系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，周钰钦在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间三年的规定；再次，周钰钦于2019年7月25日向本院提起诉讼，向华联房开主张权利，往前计算三年未超过诉讼时效期间，即至2016年7月26日，故周钰钦在2016年7月26日前的违约金诉请已过诉讼时效。本案中，华联房开应向周钰钦承担逾期交房违约责任期间为2016年7月26日至2019年7月25日。对逾期交房违约金的计算标准，双方合同约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金”，如前所述,华联房开应向周钰钦承担逾期交房违约责任期间为2016年7月26日至2019年7月25日,按照合同约定计算违约金为46377.52元【423539元×0.0001×1095天（2016年7月26日至2019年7月25日）】。周钰钦主张按照10元/㎡/月的租金标准计算逾期交房违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。华联房开未按约定交付房屋导致周钰钦损失主要是租金损失，经评估案涉房屋的同地段同类房屋的租金为10.66元/㎡/月，周钰钦主张10元/㎡/月，按照其主张的租金计算逾期交房的违约金为51861.60元（144.06㎡×10元/㎡/月×36个月），约定的违约金低于造成的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，故本院按照实际损失对违约金进行调整，故逾期交房违约金为51861.60元。关于逾期办证违约金，首先，办理商品房初始登记系办理周钰钦房屋权属证书的前提条件，华联房开未如期完成该项合同义务，已构成违约，周钰钦诉请华联房开支付逾期办证违约金于法有据；其次，违约金兼具填补和违约惩罚的双重性质，对购房者而言，居住系购房的主要目的，周钰钦按约定支付全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情况；再次，案涉合同约定，华联房开应在“2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，……出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，该条已经明确约定了违约金的计算方式，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的关于可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算的情形，逾期办证违约金应按照双方合同约定计算，从2017年12月31日起计算至起诉之日2019年7月25日为571天，按照合同约定逾期办证的违约金为24184.08元（423539元×0.0001×571天）。关于周钰钦诉请华联房开按合同约定及法律规定向其完成交房,并办理房屋所有权证问题,因案涉楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案。如前所述,取得建设工程竣工验收备案才符合法定的交付条件,而取得建设工程竣工验收备案须涉案楼盘各项分项验收、综合验收合格，办理商品房产权转移登记手续需买受人的积极配合并提供相关资料，同时还需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，存在诸多不确定因素，并非华联房开一己之力即可完成的事项，故对周钰钦的该项诉请,本院不予支持。关于周钰钦诉请要求华联房开继续履行宣传、承诺义务，为业主安装蒂森克虏伯电梯，首先，电梯是房屋的组成部分，开发商应该按照合同约定的标准和品牌安装电梯。合同约定的电梯品牌为蒂森克虏伯电梯，华联房开未按照合同约定的品牌安装电梯，其已构成违约；其次，华联房开已为案涉小区安装了西继迅达电梯，且该电梯的速度及载重量与合同约定的蒂森克虏伯电梯一致，并经相关检验部门检验合格后投入使用，周钰钦作为业主，并未举证证明目前电梯影响其日常生活和存在危及人身安全的隐患，即华联房开未按合同约定品牌安装电梯，未构成根本性违约，属于交付行为存在瑕疵；最后，电梯属于公共设施，更换电梯涉及整栋楼多户业主的公共利益。综上，对周钰钦诉请要求更换电梯的诉讼请求，本院不予支持。但华联房开未安装合同约定的电梯品牌，其瑕疵交付已构成违约，业主可以采取其他的补救措施。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付周钰钦从2017年7月26日起至2019年7月25日止的逾期交房违约金51861.60元；二、贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付周钰钦从2017年12月31日起至2019年7月25日止的逾期办理房屋权属证书违约金24184.08元；三、驳回周钰钦的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4312元（案件受理费1864元，减半收取932元，鉴定费3380元），由周钰钦负担580元，贵州华联房地产开发有限公司负担3732元（贵州华联房地产开发有限公司直接支付给周钰钦）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 陈莹莹二〇二〇年一月十四日法官助理 卢声艳书 记 员 邹金虎