湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终362号上诉人（原审原告）：周娜，女，1978年10月11日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：方雷，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊施频，湖南华湘律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，执行董事。委托诉讼代理人：吴修琴，女，1994年8月19日出生，回族，住湖南省汉寿县。被上诉（原审被告）：李仕云，男，1963年2月2日出生，汉族，住湖南省泸溪县。委托诉讼代理人：杨春花，女，1962年4月29日出生，苗族，住湖南省泸溪县，系李泓霖母亲。被上诉人（原审被告）：李泓霖，女，1990年7月7日出生，苗族，住湖南省泸溪县。委托诉讼代理人：杨春花，女，1962年4月29日出生，苗族，住湖南省泸溪县，系李泓霖母亲。被上诉人（原审被告）：长沙市岳麓区轩瑞房地产咨询服务部，住所地长沙市岳麓区望岳街道金星北路89号恒大华府25栋201-1号。经营者：余波，男，1979年3月15日出生，汉族，住长沙市望城区。上诉人周娜、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）因与被上诉人李仕云、李泓霖、长沙市岳麓区轩瑞房地产咨询服务部（以下简称轩瑞服务部）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初2867号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人周娜上诉请求：一、依法撤销一审判决第二、第四项，并依法改判李仕云退还周娜购房款550000元并赔偿各项损失650000元，共计1200000元；李泓霖、新环境公司、轩瑞服务部对1200000元承担连带责任。二、李仕云、李泓霖、新环境公司、轩瑞服务部承担本案全部诉讼费用。事实与理由：本案中，周娜并无过错，李仕云、李泓霖、新环境公司、轩瑞服务部均存在过错，故一审法院认定事实错误，且适用法律错误。一、在本次恒大华府房屋买卖过程中，周娜并无过错。二、李仕云、李泓霖均存在过错，应承担全部责任。三、新环境公司、轩瑞服务部同样有过错，应当承担全部责任。四、一审法院认定事实错误，且适用法律错误。上诉人新环境公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判驳回周娜要求新环境公司返还居间服务费25600元的诉讼请求；二、新环境公司不承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审错误的认定“新环境公司在履行居间活动中存在过错”。二、本案合同未能履行，各方当事人均不违约。退一步讲，即便认定各方在签约时存在过错，周娜也不应获得房屋差价利益赔偿。被上诉人李仕云、李泓霖辩称：李泓霖不应当承担责任，她只是李仕云的代理人，李泓霖没有过错。周娜签买卖合同的时候知道房子被冻结的情况。签订补充协议是因为李仕云的债权人当时提出要先给五十万就可以解除冻结，李仕云就和周娜提出协商，周娜愿意先出五十万解除冻结，但是后来李仕云的债权人在解封的时候又反悔了，就没有解除冻结，五十万也给了债权人。轩瑞服务部未予答辩。周娜向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除李仕云、周娜、新环境公司三方于2016年9月11日签订的《房屋买卖合同》；2、李仕云、李泓霖共同返还周娜已付购房款550000元并赔偿周娜1000000元，另支付自2018年4月20日起至实际履行完毕之日止按中国人民银行贷款利率计算的利息；3、新环境公司、轩瑞服务部返还周娜支付的25600元并对上述1550000元承担连带赔偿责任；4、判令李仕云、周娜、新环境公司、轩瑞服务部承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：李仕云与案外人杨春花系夫妻关系，与李泓霖系父女关系，2016年9月10日，李仕云委托李泓霖代为在新环境公司签订长沙恒大华府二期房屋的买卖合同。2016年9月11日，周娜（乙方、买受方）、李仕云（李泓霖代、甲方、出售方）、新环境公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》一份，该协议约定：甲方自愿将坐落于岳麓区金星北路二段89号恒大华府20.21.22栋202房出售给乙方，房屋所有权证号715182129，建筑面积为176.96平方米。该房屋的现有状况为已设抵押，抵押给交通银行，抵押银行金额约为500000元整，由甲方在办理房屋产权过户前解除抵押。该合同第一条第4项约定，甲方如实确认该房屋的其他状况：该房屋无冻结、查封、产权纠纷、债权债务纠纷和影响房屋交易的其他情形。第5项约定乙方对该房屋的现状、情况及甲方确认的其他状况均已知悉，且已实地看房，无任何异议。该合同第二条约定：甲、乙双方确认该房屋总售价为人民币1380000元。乙方于2016年9月11日支付甲方购房定金人民币50000元整，定金由甲方收取，乙方于2016年10月31日之前产权过户手续办理之时支付甲方购房首付款人民币1320000元整。交房时乙方支付甲方交房尾款人民币10000元整托管丙方转交。该合同第三条约定：签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费人民币13800元，乙方应支付丙方居间服务费人民币27600元。为保障丙方合法权益，三方约定的居间服务费于签订该房屋买卖合同之日，甲乙双方一次性支付给丙方，丙方也有权在已收定金及购房款中直接扣取应得的居间服务费，甲乙双方合同签订后，任何一方违约，违约方有权向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付甲、乙双方向居间方支付服务费用，甲、乙双方均无异议。该合同第四条约定：甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责；并已取得共有权人同意出售和签订本合同，可依约配合乙方办理过户和交付该房屋；保证第一条第4项所确认的房屋其他状况真实。由此而引起的一切法律及经济责任由甲方全部承担。该合同第七条约定：甲乙双方交房时间为过户当日。该合同第八条约定：合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数额数目相同的违约金。该合同还就其他问题进行了约定。合同签订当日，周娜向李仕云支付了购房定金50000元，李泓霖代李仕云向周娜出具收条。2016年9月12日，周娜向新环境公司支付了居间费用25600元，收款人为恒大麓山国际店陈龙，并由陈龙出具收条一张；2018年3月8日，陈龙作为经办人重新向周娜出具了印有湖南新环境房地产经纪连锁有限公司特许连锁经营商专用收据的收款收据一张，轩瑞服务部加盖了财务专用章。2016年9月28日，李泓霖作为甲方与乙方周娜签订《补充协议》一份，该协议载明，甲乙双方于2016年9月11日在新环境地产签订的岳麓区恒大华府20栋202房的买卖合同，合同编号为473589979423，经甲乙双方协商一致，做如下补充约定：1、原约定的付款方式变更为：2016年9月28日之前乙方付人民币五十万元整给甲方，用于甲方办理提前还贷赎楼；2、甲方同意在收到乙方付款后，乙方可自行进行房屋装修、改造、居住等一切相关事情；3、甲方其他的债权债务纠纷与乙方无任何关系；4、如由于甲方原因不能按时配合乙方办理过户手续，乙方所交房款及装修改造费用全部由甲方承担，并在7天之内全额付给乙方；5、此协议为甲乙双方共同协商自愿签订，并自行承担一切责任，与丙方（新环境房屋有限公司）无关。6、合同其他约定不变。签订协议后，周娜向李泓霖的账户转账支付了500000元，李泓霖向周娜出具了收款收据；周娜对该房屋进行装修后，于2016年12月28日开始入住涉案房屋至今。另查明：1、2017年1月16日，周娜与湖南雄震投资有限公司签订《停车位合同》一份，以46800元的价格购买了恒大华府五期18、19栋负二层地下停车位-132号的使用权。2、2015年10月15日，泸溪县人民法院以（2015）泸执字第245号民事裁定书对涉案房屋进行了司法冻结，限制时间2015年10月15日至2018年10月14日；2016年4月13日，泸溪县人民法院以（2016）湘3122执48号对涉案房屋再次进行了司法冻结，限制时间2016年4月13日至2019年4月12日。2017年8月31日，经湖南省泸溪县人民法院委托，湖南经典房地产评估咨询有限公司做出湘经典（2017）长司000108Ｆ号房地产估价报告，评估涉案房屋的价格为230.12万元，估价范围为涉案房屋及其占用范围内的土地和其他不动产，包括室内装饰装修。2017年10月31日，湖南经典房地产评估咨询有限公司做出《关于对估价对象部分装饰装修价格补充说明》，确定估价对象翻新装饰装修总价为79690元。2018年4月10日，涉案房屋经网上拍卖，最终案外人叶玮以2040960元的最高价竞得；同年4月25日，泸溪县人民法院作出（2018）湘3122执恢1号执行裁定书，确定涉案房屋归买受人叶玮所有，所有权自裁定书送达叶玮时起转移，并可持该裁定书到登记机构办理产权过户登记手续。一审法院认为：本案应为合同纠纷。周娜、李仕云、新环境公司签订的《房屋买卖合同》、李泓霖作为甲方与周娜签订的《补充协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。现本案涉案房屋因被泸溪县人民法院采取保全措施并已拍卖，双方签订的房屋买卖合同及其补充协议已无法履行，现周娜诉请解除双方签订的房屋买卖合同及其补充协议，故一审法院确认双方签订的房屋买卖合同及其补充协议自2018年4月25日（泸溪县人民法院裁定该房屋归买受人叶玮所有之日）予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，李仕云应当将已收取的全部房款550000元退还给周娜。周娜、李仕云、新环境公司均确认上述房款中有36200元托管于新环境公司，各方均同意由新环境公司予以退还给周娜，一审法院对此予以确认。李仕云在签订房屋买卖合同时，故意隐瞒该房屋被司法冻结的事实，存在较大过错，应当对周娜的损失承担赔偿责任，周娜在签订房屋买卖合同时，未尽审慎义务，亦应当对自己的损失承担一定责任，一审法院综合双方的过错大小、周娜的损失（已对该房屋进行装修并另行购买车位）及涉案房屋的现有价值等情况，酌定李仕云赔偿周娜462672元。对周娜提出要求李泓霖共同承担返还款项并赔偿损失的诉请，一审法院认为，因李泓霖系李仕云的委托人，其以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，李仕云授权李泓霖买卖已被人民法院冻结的房屋，并未违反法律强制性规定，因此，对周娜要求李泓霖承担连带赔偿责任的主张，一审法院不予支持。对周娜要求新环境公司返还周娜支付的居间服务费25600元主张，一审法院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，本案中，新环境公司作为居间人，应当严格审查涉案房屋的状况并如实向委托人告知，现本案涉案房屋因被人民法院司法冻结并拍卖，致使合同目的不能实现，新环境公司在履行居间合同过程中存在过错，对周娜要求新环境公司返还居间费用25600元的诉请，一审法院予以支持。对周娜要求新环境公司对李仕云的赔偿责任承担连带责任的主张，一审法院认为，周娜、李仕云、新环境公司签订《房屋买卖合同》后，新环境公司已对周娜所交付的定金进行了监管，周娜与李仕云的委托代理人李泓霖签订补充协议时新环境公司并未在协议上签字或盖章，且双方在该补充协议第五条约定“此协议为甲乙双方共同协商自愿签订，并自行承担一切责任，与丙方（新环境公司）无关”，现周娜要求新环境公司对李仕云的赔偿责任承担连带责任，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。对周娜要求轩瑞服务部承担责任的主张，一审法院认为，新环境公司已确认周娜所交付给轩瑞服务部的25600元系轩瑞服务部代新环境公司收取的居间服务费，且周娜与轩瑞服务部之间并不存在合同关系，故对周娜要求轩瑞服务部承担责任的主张，一审法院不予支持。对周娜所主张的利息损失，因一审法院已在李仕云所应支付给周娜的违约金中予以考虑，故对该项诉请，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、周娜与李仕云、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2016年9月11日所签订的《房屋买卖合同》、周娜与李仕云于2016年9月28日所签订的《补充协议》自2018年4月25日予以解除；二、限李仕云于本判决生效之日起十日内退还周娜所支付的购房款513800元，并赔偿周娜的各项损失462672元，共计976472元；三、限湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于本判决生效之日起十日内向周娜退还代管的购房款36200元，并返还周娜支付的居间服务费25600元；四、驳回周娜的其他诉讼请求。如果李仕云、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18980元，由周娜负担6473元，由李仕云负担12199元，由湖南新环境房地产经纪连锁有限公司负担308元。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：周娜与李仕云及新环境公司签订的《房屋买卖合同》、李泓霖代李仕云与周娜签订的《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因本案诉争所涉房屋已被人民法院依法拍卖，各方当事人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已无法履行，一审法院确认上述《房屋买卖合同》及《补充协议》自湖南省泸溪县人民法院裁定本案诉争所涉房屋归案外人叶玮所有之日予以解除正确。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，周娜已支付的房款550000元应予退还，其中36200元由新环境公司代管，应由新环境公司退还给周娜，剩余513800元应由李仕云退还给周娜。本案诉争所涉房屋因被人民法院司法冻结并拍卖，致使合同目的不能实现，新环境公司在履行居间合同过程中存在一定过错，一审法院对周娜要求新环境公司返还居间费用25600元的诉讼请求予以支持并无不当。鉴于在签订房屋买卖合同时，李仕云故意隐瞒该房屋被司法冻结的事实，存在较大过错，周娜未尽审慎义务，亦存在一定过错，一审法院综合考虑双方的过错大小、周娜的损失及涉案房屋的现有价值等本案实际情况，酌情认定李仕云赔偿周娜462672元，符合公平合理的原则，亦无不当。本案中，李泓霖系李仕云的代理人，其以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，本案亦无确凿充分的证据证实李泓霖存在过错，故一审法院对周娜要求李泓霖承担共同赔偿责任的主张不予支持正确。根据周娜与李仕云及新环境公司签订的《房屋买卖合同》，以及周娜与李仕云签订的《补充协议》第五条约定“此协议为甲乙双方共同协商自愿签订，并自行承担一切责任，与丙方（新环境公司）无关”，周娜要求新环境公司对李仕云的赔偿责任承担连带责任的事实依据和法律依据均不足，一审法院不予支持正确。周娜与轩瑞服务部之间并不存在合同关系，周娜要求轩瑞服务部承担责任没有事实依据，一审法院不予支持亦正确。综上所述，周娜和新环境公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费19420元，由上诉人周娜负担18980元，湖南新环境房地产经纪连锁有限公司负担440元。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 金新贵二〇二〇年一月七日书记员 范 璐