重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初10333号原告：王中华，女，1975年8月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：罗江启，重庆展图律师事务所律师。被告：重庆禧德置业有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇农中社，统一社会信用代码915001105634833845。法定代表人：伍洲，总经理。委托诉讼代理人：史永峰，重庆万同律师事务所律师。原告王中华与被告重庆禧德置业有限公司（以下简称：禧德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告王中华的委托诉讼代理人罗江启、被告禧德公司的委托诉讼代理人史永峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王中华向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即全面履行合同，立即为原告办理购买房屋房地产权证；2.判决被告立即支付原告逾期办证违约金（违约金自2017年6月3日起，以224944元为基数，按每日万分之一的标准计算至被告为原告办理《房地产权证》为止，至2019年10月21日为19997元，224944元×0.0001×889天）；3.被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原、被告于2017年5月3日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市万盛区商品房屋1套，房屋总价款224944元。合同签订后，原告按照合同约定向被告缴纳了全部购房款，并随后办理了接房手续。但被告逾期未办理房屋产权证，按照合同约定应当承担逾期办证责任，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。诉讼中，原告撤回第一项判决被告立即全面履行合同，立即为原告办理购买房屋房地产权证的诉讼请求。被告禧德公司辩称，申请办证的主体是双方，原告未及时配合导致逾期办证，责任不在被告。由于业主违建，有关部门对办理房屋产权证书予以行政限制，因登记机构原因造成逾期办证，被告对此不应承担责任。根据双方签订的《补充协议》约定，办证时限应从付清全部款项且实际交房后计算180日，截止时间也是取得办证登记受理单之日而非房屋产权证书办完之日。该协议还约定若被告确实存在违约行为，违约金的总额不应超过购房款总额的1%。此外，原告请求支付逾期办证违约金的诉讼时效为3年，如有超过3年诉讼，超过部分不应主张。本院审理认定事实如下：原告系具有完全民事行为能力的自然人。被告系依法成立的有限责任公司，是能够独立承担民事责任的企业法人，其经营范围包括房地产开发（三级）；物业管理；销售建筑、钢材、装饰材料等。2017年5月3日，禧德公司（甲方）与王中华（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定，王中华购买由禧德公司开发建设的位于重庆市綦江区；房屋总价款为224944元；王中华于签订合同之日支付房款224944元等内容；该合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）〔2014〕预字第****号”；该合同第七条载明：“（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2017年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”；合同第十三条关于办理产权登记的约定载明：“1、现售商品房的…，2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”；4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理，（1）逾期在90日之内的…，（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按照银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。同日，原、被告还签订了1份《合同补充协议》，约定原告委托被告办理房屋产权登记手续，办证时限自原告按约定付清所有应付房款、到期贷款还款、有关税、费、大修基金等费用后计算；双方同意将《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款内容变更为：“自本商品房实际交付使用之日起180日内，由甲乙双方向房屋所在地的房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；被告因办理房屋产权证书违约的，其支付给原告的违约金总额不超过房款总额的百分之一等内容。签订合同当天，原告王中华向被告缴纳购房大修基金2697元、代收款项5元。2017年6月30日，原告取得价税合计为224944元的不动产发票。2019年5月13日，原告王中华作为乙方与被告禧德公司作为甲方签订《协议书》，约定甲方提交办证资料的时限从住房所在小区取得竣工验收备案登记证并同时满足《重庆市商品房买卖合同》《合同补充协议》等协议所约定的提交办证资料的条件及期限时起算等内容。2017年7月17日，被告禧德公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2019年10月14日，被告禧德公司取得不动产登记受理通知单。庭审中，原、被告均认可原告接房时间为2017年5月31日。本院认为，原、被告于2017年5月3日签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。根据《重庆市商品房买卖合同》《合同补充协议》及《协议书》中的约定，被告应当在付清应付款项的情况下，且住房所在小区取得竣工验收备案登记证，在房屋实际交付后180日内向不动产登记机构提交相关资料并取得办证登记受理单。若原告未在房屋实际交付时付清约定款项，住房所在小区未取得竣工验收备案登记证，被告向不动产登记机构提交资料并取得登记受理单的时限应当顺延。关于原告请求被告立即支付原告逾期办证违约金，因涉案房屋已于2017年5月31日交付，并在2017年6月30日前已经交清费用。根据《协议书》约定，被告在2017年7月17日取得涉案房屋所在小区取得竣工验收备案登记证时开始计算提交办证的时限，故被告应当在2018年1月13日前（扣除180天）取得不动产登记受理单。原告已依约缴清费用，被告应履行办证义务，被告逾期未取得不动产登记受理单，构成违约，应当承担逾期办证违约责任。依照《合同补充协议》的约定，办证违约金总额不超过房款总额的百分之一。原告主张违约金过低应调高至按每日万分之一计算，因原告未证明其实际损失，故执行违约金总额不超过房款总额的百分之一的约定。被告取得产权登记受理单的时间为2019年10月14日，故被告应支付2018年1月13日至2019年10月14日按照每日万分之一的标准计算的违约金为14373.92元（224944元×0.0001×639天），已超总房款的1%，违约金应执行房款总额的百分之一即2249.44元。关于被告辩称原告不配合办证导致办证时间延误的意见，由于被告未能举示证据予以证明，应当承担不利的法律后果，故被告此辩称意见，证据不足，本院不予采信。关于被告辩称逾期办证是行政限制导致的意见，本院认为，被告向登记机构提交相关资料是取得办证登记受理单的前提，如果被告未按约定提交相关资料，则案涉房屋肯定无法取得办证登记受理单，被告即构成违约，即使案涉房屋存在行政限制，也不影响被告承担民事责任。现被告未能举证证明已按约定提交相关资料，应当承担不利的法律后果，故被告此辩称意见，证据不足，本院亦不予采信。关于被告申请本院调取其提交资料情况，本院认为，被告向不动产登记机构提交资料的证据不属于因客观原因不能自行收集的证据，故对被告此申请，本院不予准许。被告支付逾期办证违约金的起算时间为2018年1月13日至原告提起本案诉讼时并未超过3年，故被告辩称部分诉讼请求的诉讼时效已经过的意见，理由不足，本院不予采纳。原告撤回第一项判决被告立即全面履行合同，立即为原告办理购买房屋房地产权证的诉讼请求，系当事人在法律规定的范围内有权处分自己的权利，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条、第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆禧德置业有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告王中华逾期办证违约金2249.44元；二、驳回原告王中华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费150元，由原告王中华负担125元，被告重庆禧德置业有限公司负担25元（原告已预交受理费，被告在履行上述给付义务时一并支付原告25元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  秦 雨二〇二〇年一月十六日法官助理  孙建航书 记 员  张雪娇