江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0681民初5746号原告：马春光，男，1976年4月10日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：顾卫东，启东市久隆法律服务所法律工作者。被告：彭文雄，男，1977年1月7日出生，汉族，住四川省巴中市平昌县。委托诉讼代理人：季军，启东市吕四法律服务所法律工作者。原告马春光与被告彭文雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理，后因案情复杂依法由简易程序转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马春光及委托诉讼代理人顾卫东、被告彭文雄委托诉讼代理人季军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马春光向本院提出诉讼请求：1、判令被告修理更换租赁期间的损坏房屋的屋顶。2、判令被告支付违约金2万元。3、判令被告对租赁房屋及场地恢复原状。事实和理由：2017年8月1日，被告租赁原告房屋经营生产电动工具，租赁期限为2017年8月1日至2022年8月1日，被告生产过程中，因废弃导致房顶钢制构建损坏。2019年3月1日，原、被告就屋顶维修一事订立协议，协议约定被告应向原告缴纳6万元修理押金，但由于被告生产环保不达标，被告于2019年5月擅自搬离，至今未按约交付押金，被告搬离后房屋至今未修理。被告违约应承担违约金2万元。原告为维护自身权益，诉至法院，请求法院判如所请。被告彭文雄辩称：一、原告出租给被告的房屋没有产权证等手续，故原告起诉被告不符合诉讼主体。二、原告出租给被告房屋本身已经不能用，原告仅用油漆涂了一下，经过原告同意，被告将房屋的彩钢顶用千斤顶加高，正因为原告出租的房屋破烂及没有任何手续，被告无法办理营业执照等相关生产经营手续，故被告在2019年5月15日终止承租。原告主张的损失与被告没有关联，被告不应承担任何责任，故请求法庭驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认如下事实：2017年8月1日，原告马春光作为出租方（甲方）与被告彭文雄作为承租方（乙方）签订租房协议两份，协议分别约定甲方将位于原小兵鸡场房屋出租给乙方使用。房屋租赁期限为2017年8月1日至2022年8月1日，民宅房屋年租金6000元，小兵鸡场房屋年租金60000元，均为一年一付。合同签订后三日内乙方应向甲方支付第一年租金，以后每年8月1日前乙方向甲方支付下年度租金。两份协议均约定：在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，并偿付对方10000元违约金。协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，原告马春光将民宅房屋及原小兵鸡场房屋交付被告使用，民宅房屋用于居住，原小兵鸡场房屋用于生产铝件。原告马春光在被告租赁上述房屋后还协助被告彭文雄对原小兵鸡场房屋进行物品维护、添置。2017年9月25日，被告彭文雄通过微信向原告马春光反应车间无法使用，四面墙角进水及房屋漏水。2019年3月1日，原告马春光作为甲方，被告彭文雄作为乙方签订一份协议书，协议约定：乙方承租甲方房屋进行电动工具生产，因前期未考虑到生产过程中有废气产生，对屋顶钢制构件产生严重腐锈，影响使用寿命周期。现经过双方协商，达成如下协议：一、在承租期间，乙方承担因生产过程中所使用房屋等（危险、危害）所造成的一切经济后果和法律责任。二、乙方保证将烛照车间的钢制屋顶日常保养维修，确保正常使用。三、在乙方租用合同到期前，乙方必须重新更换钢制屋顶及钢制部件。四、在使用期间，乙方向甲方交纳6万元押金，到退租前更换好屋顶，甲方归还6万元押金。（6万元是制作屋顶的工程费用）五、押金自签约之日交清。（微信转让为凭证）协议签订后，被告彭文雄未向原告马春光转账6万元。2019年6月25日，被告彭文雄微信联系原告马春光称：“马总，你好！3月1号那份协议你应该还给我了，那份协议已经无效，当时我电话给你答应还给我的，后来由于一直未能谋面，所以一直耽误至今，5月15号我们已经搬走了，当时你们验收过房屋损失情况，这一年多来我租房期间为对你的房屋造成任何损害，在你验收同意以后我搬离了你那里……”2019年9月9日，启东市王鲍镇人民政府、启东市王鲍镇聚星村村民委员会出具一份证明，内容为：“兹有小兵鸡场（启东市将将禽业有限公司）位于王鲍镇聚星村七组，1998年建场至今，经逐年扩大，现有建筑面积1500平方米左右，配备生产用房、生活区、苗鸡孵化室等，该土地为农业养殖用地，上有从事农牧业生产的设施，哺化设备，进出桥梁等，小兵鸡场多次得到农业部门扶持，该土地属于其承包地，地面建筑物，进出桥梁及所有地面资产均属于小兵鸡场马春光自建所有（所有权人为马春光）。”启东市将将禽业有限公司仅为小兵鸡场当时拟用名称，后未领取营业执照。另查明，原告马春光出租给被告彭文雄的民宅系原告母亲倪美兰名下部分宅基地及建房。被告彭文雄已支付租金至2019年8月1日。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第三条规定，出租人未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋或未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原被告双方订立两份租房协议，本院分别评述如下：一、对于原被告签订的民宅房屋租房协议，虽被告辩称其使用原告母亲宅基证中东边房屋系经原告同意送给其居住，租房协议所涉房屋不属原告母亲宅基地使用权证所涉房屋，但被告未提供相应证据予以证明，故被告租赁民宅为原告母亲名下部分宅基用房，原告对该房屋具有处分权，原、被告签订的民宅房屋租赁合同应属合法有效。现被告未能按约如期租赁房屋已构成违约，应承担相应的违约责任。但双方合同约定的违约责任过高，本院依法予以调整，结合被告实际通知原告搬离的时间及原告实际损失，本院酌情由被告向原告支付违约金5000元。一、关于原小兵鸡场房屋租房协议效力，原告认为该房屋系其从事农业生产经营活动中兴建房屋，无需办理相关审批手续，鸡棚属合法建筑。但《国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》中所称“兴建农业设施的，经营者应拟定设施建设方案，并与当地农村集体经济组织签订用地协议。涉及土地承包经营权流转的，应先行依法签订土地流转合同。兴建农业设施占用农用地的，不需办理农用地转用审批手续，其中，生产设施占用耕地的，生产结束后由经营者负责复耕……”系对土地流转的规定，并未排除地上房屋设施建设审批手续。现小兵鸡场房屋并不具备任何建设审批手续，故对于原告所涉及的恢复该房屋屋顶及墙洞损坏的诉讼请求，本院不予理涉。案涉有关小兵鸡场房屋租赁协议亦因房屋不具备审批手续而无效，故原告要求被告承担该协议下的违约金的诉讼请求，本院不予支持。但被告应当清理其租赁厂房内的垃圾及河道边上煤渣。综上,依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告彭文雄应于本判决生效之日起十日内支付原告马春光违约金5000元；二、被告彭文雄应于本判决生效之日起十日内清理其租赁的小兵鸡场房屋内垃圾及河道边上煤渣。三、驳回原告马春光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费300元（原告方已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费300元（户名：江苏省南通市中级人民法院；该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  顾佳庆人民陪审员  张卫标人民陪审员  庞素珍二〇二〇年一月二十日书 记 员  梅怡婷