上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初15183号原告：上海正大帝盈商业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：俞中德，总经理。委托诉讼代理人：应骏。被告：上海龙窑餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张楠，执行董事。原告上海正大帝盈商业发展有限公司(以下简称“正大公司”)与被告上海龙窑餐饮管理有限公司(以下简称“龙窑公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告正大公司的委托诉讼代理人应骏到庭参加诉讼，被告龙窑公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告正大公司向本院提出诉讼请求：1、确认正大公司与龙窑公司就上海市宝山区陆翔路111弄2层010号商铺签订的《宝山正大乐城房屋租赁合同》于2019年1月17日解除，并向正大公司返还上述商铺；2、判令龙窑公司支付2018年12月1日至2018年12月30日期间欠付的租金人民币29,000.99元(以下币种均为人民币)和物业管理费12,187.35元；3、判令龙窑公司支付2019年1月1日至2019年1月4日期间欠付的租金3,813.83元和物业管理费1,602.72元；4、判令龙窑公司支付违约金121,507.02元；5、判令龙窑公司将商铺恢复交付时的状态或者承担恢复费用；6、判令龙窑公司按每日2,663.17元为标准，向正大公司支付商铺占有使用费(自2019年1月24日起至商铺返还之日止)；7、判令龙窑公司交付的租赁保证金127,927.3元不予退还。事实和理由：2018年4月20日，正大公司与龙窑公司签订《宝山正大乐城房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定龙窑公司向正大公司承租位于上海市宝山区陆翔路XXX号正大乐城2层010号商铺(以下简称“系争商铺”)用于经营火锅串串香。租期为48个月，自2018年5月8日起至2022年5月7日止，前两年每月租金为27,619.99元(不含税)，每月物业管理费为11,497.5元(不含税)，同时双方确定租金、物业管理费所产生的税额均由龙窑公司承担。上述合同签订后，系争商铺即交付龙窑公司使用，龙窑公司于2018年12月7日未经正大公司允许擅自停业。虽经双方多次沟通，龙窑公司至今未返还系争商铺，且拖欠2018年12月1日之后的租金、物业管理费。正大公司认为，龙窑公司的上述行为，已构成违约，严重侵害正大公司的合法权益。因多次催告无果，特向法院起诉，请求判如所请。在审理过程中，正大公司变更诉请5为判令龙窑公司恢复系争商铺原状。被告龙窑公司未到庭答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月20日，原告正大公司(甲方)与被告龙窑公司(乙方)签订租赁合同，约定甲方将系争商铺出租给乙方用于经营龙窑火锅串串香(餐饮)，商铺面积为126.47平方米。租赁期为48个月，自2018年5月8日起至2022年5月7日止。租金第一个阶段：自2018年5月8日至2020年5月7日，日固定租金为每平方米每日7.18元(不含税)，即月固定租金为27,619.99元；第二个阶段自2020年5月8日至2022年5月7日，日固定租金为每平方米每日7.54元(不含税)，即月固定租金为29,004.84元，租金适用的增值税税率为5%。物业管理费每平方米每月收取90.91元(不含税)，即每月物业管理费为11,497.5元，物业管理费适用的增值税税率为6%。每月25日前应付清下个月的租金和物业管理费，另需交纳租赁保证金127,927.3元。租赁合同第3.7.2条约定，本合同项下甲方向乙方收取的任何租金、物业管理费、市场推广费、能源费用、违约金、赔偿金等一切费用均为不含税金额，即使没有明确说明，其税额均由乙方承担；乙方在向甲方支付本合同约定的费用时，均应同时支付税额。税额为不含税金额乘以对应的税率，税种与税率以国家及地方的税收政策为准。租赁期内，国家或地方的税种或税率若有新的调整，乙方应支付的税额亦相应调整。第8.9条约定，乙方未于租赁期届满之日或本合同提前解除之日将房屋恢复原状并向甲方交还房屋的，每逾期一日，除应按租赁期间的最高年度日租金和日物业费之和的两倍之标准向甲方支付超期占用房屋期间每日的占有使用费外，还须承担因占用房屋所发生的一切其他费用，直至乙方将房屋恢复原状并由甲方收回房屋。第9.2条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金、公用事业费保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于本合同约定租赁期内最高年度月租金和月物业管理费之和的三倍的金额作为违约金：……9.2.6未经甲方事先书面同意，停止营业连续达到三日(含)以上或累计达到十五日(含)以上或已实际撤离房屋的。第10.2条约定，在租赁期届满之日前或本合同提前解除之日前乙方应自担费用将其添置的可移动物品搬离房屋并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使房屋恢复原状，本合同附件二载明的交付条件是乙方向甲方交还房屋的验收依据，视为本合同项下的房屋恢复原状。经甲方书面同意保留房屋现状的，乙方留于该房屋内的可移动物品和不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。租赁合同附件二“宝山正大乐城商铺交接验收标准确认表”中对于商铺的土建、消防、强弱电等规格、数量进行了约定。上述合同签订后，系争商铺即交付龙窑公司使用。经正大公司确认，龙窑公司支付含税租金和物业管理费至2018年11月30日，并另交纳租赁保证金127,927.3元。2018年12月27日，正大公司致函龙窑公司，要求支付拖欠的租金和物业管理费等。龙窑公司于次日收到该函。2019年1月16日，正大公司向龙窑公司寄送解约通知函，告知双方租赁合同于2019年1月4日解除、要求返还商铺并支付欠租等。龙窑公司于次日收到该函。2019年1月7日，正大公司向龙窑公司寄送法务函，要求后者返还商铺、恢复原状并求偿违约金等。2019年3月4日，龙窑公司向正大公司回复申请函，主要内容为“由于从2018年10月份开业以后销售业绩不佳，我司单方面于2019年12月7日停业。后我司收到贵司所致之法务函，得悉按租赁合同约定，除我司已缴纳的保证金贵司予以没收外，我司还应向贵司赔付121,504.02元，并履行注销证照和恢复原状之义务。现我公司进行内部沟通以后，特向贵司申请将赔付款缩减至5万元，相关执照已于2018年12月20日注销，保证金不予退还，同时我司承诺在2019年3月31日之前将租赁商铺恢复原状等。”正大公司表示，龙窑公司至今未将商铺恢复原状并返还，商铺内仍留有部分厨具设备。本院认为，正大公司与龙窑公司签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据在案证据所查明的事实，龙窑公司未经允许单方停止经营，其行为已构成违约，正大公司要求解除双方签订的租赁合同并支付欠租，符合合同约定，本院予以准许。龙窑公司于2019年1月17日收到解约通知函，双方的租赁合同应于该日解除。正大公司要求龙窑公司支付2018年12月1日至2018年12月30日以及2019年1月1日至2019年1月4日期间的租金和物业管理费，根据租赁合同关于日租金908.05元(7.18元×126.47平方米，四舍五入至小数点后两位，以下同)、日物业管理费378元(11,497.5元×12月÷365天)以及龙窑公司应就租金和物业管理费分别承担5%和6%税率的约定，龙窑公司应向正大公司支付2018年12月1日至2018年12月30日以及2019年1月1日至2019年1月4日期间的租金32,417.39元和物业管理费13,623.12元。正大公司在收到上述费用后，应向龙窑公司开具相应的发票。合同解除后，龙窑公司应将系争商铺恢复原状并向正大公司返还，同时应支付占有使用费。因租赁合同已确认于2019年1月17日解除，故使用费标准应按照该期间阶段的租金费用标准计算，即以每日2,572.1元[(908.05元+378元)×2]为标准，自2019年1月24日起计算至系争商铺返还之日止，正大公司的相关诉请，本院予以支持。正大公司另主张的违约金及罚没保证金，符合合同约定，但合同约定的违约金标准明显过高，本院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定龙窑公司向正大公司支付违约金40,000元。龙窑公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证及抗辩的相应权利，由此导致的不利后果由其自行负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海正大帝盈商业发展有限公司和被告上海龙窑餐饮管理有限公司就上海市宝山区陆翔路XXX号正大乐城2层010号商铺签订的《宝山正大乐城房屋租赁合同》于2019年1月17日解除；二、被告上海龙窑餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，将上述商铺恢复原状后向原告上海正大帝盈商业发展有限公司返还；并按每日2,572.1元为标准，向原告上海正大帝盈商业发展有限公司支付占有使用费(自2019年1月24日起至商铺返还之日止)；三、被告上海龙窑餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海正大帝盈商业发展有限公司支付2018年12月1日至2018年12月30日及2019年1月1日至2019年1月4日期间的租金32,417.39元(含税)和物业管理费13,623.12元(含税)；原告上海正大帝盈商业发展有限公司在收到上述钱款后，应向被告上海龙窑餐饮管理有限公司开具相应的发票；四、被告上海龙窑餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海正大帝盈商业发展有限公司支付违约金40,000元；五、被告上海龙窑餐饮管理有限公司交付的租赁保证金127,927.3元归原告上海正大帝盈商业发展有限公司所有，不予退还；六、驳回原告上海正大帝盈商业发展有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费收取15,853元，由原告上海正大帝盈商业发展有限公司负担1,471元，被告上海龙窑餐饮管理有限公司负担14,382元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨利民审 判 员  黄文颋人民陪审员  时金兰二〇二〇年一月六日书 记 员  周秋娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。