广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初17213号原告徐某某，女，1980年2月17日出生，委托代理人张某某，广东某某律师事务所律师。被告李某某，男，汉族，1965年7月21日出生，身份证住所：广东省深圳市龙岗区，被告杨某某，男，汉族，1962年5月17日出生，身份证住所：广东省深圳市龙岗区，委托代理人饶某某，广东某某（龙岗）律师事务所律师。上列原告徐某某诉被告李某某、杨某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张某某、被告李某某、被告杨某某委托代理人饶某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2018年5月11日在深圳市龙岗区人民法院执行局的司法拍卖中作为买受人竞拍了位于深圳市龙岗区爱联的涉案房屋（不动产权登记证号码为××号）；在司法拍卖过程中被告杨某某作为承租人向深圳市龙岗区人民法院申报其租赁合同，该涉案租赁合同签订日期为2010年10月22日，租赁期限为20年；原告在成交当日即拿到了《成交确认书》、《协助执行裁定书》等法律文件，所有权自此时变动，但被告杨某某在原告成交之后，仍私自收取房租，并不将所有收取的房租和水电费的差额部分支付给原告，原告多次与被告杨某某协商，被告杨某某仍拒不支付房租，原告无奈，只得具文起诉。根据《物权法》第二十八条之规定涉案房屋的所有权自拍卖成交之日起，其物权变动已发生，原告为涉案房屋的新所有权人，原告法定承受原合同的权利义务，被告杨某某与被告李某某签订的《房屋租赁合同》，此时原告成为新的出租人，被告杨某某应当及时向原告支付房租，而被告杨某某在收取房租和水电费后拒不向原告支付租金和水电费，其行为已构成根本违约，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除被告李某某与被告杨某某于2010年10月22日签订的《房屋租赁合同》；2、被告杨某某将自2018年5月12日收取的房租和水电费合计33600元（人民币，下同）返还给原告（自2018年5月22日至起诉之日止共计4个月，按每月8400元支付给原告）；3、本案诉讼费由被告杨某某承担。被告杨某某辩称，1、涉案房屋原为被告李某某所有，因深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307执14346号案被拍卖；2018年1月28日，被告李某某向龙岗区人民法院提交《房屋情况告知书》，表明涉案房屋的第1、3、4层已于2010年10月22日出租给其，租期自2010年11月1日起到2030年10月31日止共计20年；2018年3月14日，其向龙岗区人民法院提交《房屋承租人保留优先购买权告知书》，表明其与被告李某某签订有《房屋租赁协议》。2、《深圳市龙岗区人民法院关于深圳市龙岗镇爱联的房产（第一次）拍卖的公告》“特别提示”中载明“该房产杨某某向我院提出租约，承租期2010年11月1日至2030年10月31日，本院予以公示，真实性由竞买人自行核实，本院仅司法裁定过户，不负责清场；该栋房产实际有6层，仅1-4层有产权，第5、6层系自行加建，无产权，本次仅拍卖有产权证的1、2、3、4层”；因此，原告在竞买涉案房屋之前，知道或应当知道涉案房屋原业主李某某已于2010年10月22日与其签订了《房屋租赁协议》，将涉案房屋出租给了其；根据《合同法》第二百二十九条规定，涉案房屋虽由原告拍得，被告李某某已不再是涉案房屋的业主，涉案房屋所有权发生了变动，但其与被告李某某于2010年10月22日签订的《房屋租赁协议》继续有效，且对新业主即原告具有约束力，原告应履行《房屋租赁协议》约定的出租人的义务。3、2018年8月13日，龙岗法院执行人员前往涉案房屋办理拍卖交付之时，其才知道原告竞得涉案房屋，其要求原告作为新业主应履行《房屋租赁协议》约定将房租支付给原告，但遭原告拒绝；原告接收涉案房屋后，要求全体租户直接将房租交给原告，对租户声称房屋所有权归原告所有，原来的房屋租赁合同无效，阻止租户向其缴交房租，致使其自9月份起就无从收取租金；原告还将402房的租户赶走，致使该房处于空置状态，原告的行为严重损害了其利益，原告声称其拒不支付房租，没有事实根据。4、涉案房屋于2018年7月17日才登记在原告名下，原告请求2018年7月17日之前的房租和解除《房屋租赁协议》，均没有事实根据。被告李某某辩称，与被告杨某某答辩意见一致。经审理查明，涉案房屋原登记所有权人为被告李某某。因被告李某某与案外人巫剑文另案民间借贷纠纷，本院于诉讼过程中对涉案房屋采取了查封措施。该案进入强制执行程序后，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案房屋进行拍卖，并在人民法院诉讼资产网刊登了拍卖公告。拍卖公告中记载：拍卖标的位于深圳市龙岗区龙岗镇爱联，不动产证号某某号，证载面积为平方米，该房产居住和租赁情况由竞买人自行核实并自行承担风险，法院不负责清场交付；另在特别提示中记载该房产杨某某向法院提出租约，承租期2010年11月1日至2030年10月31日，真实性由竞买人自行核实，该栋房产实际有6层，仅第1-4层有产权证，第5、6层系自行加建，无产权证，本次仅拍卖有产权证的1、2、3、4层。原告获知涉案房产拍卖信息后以成交价6887594元竞得了涉案房产。本院于2018年5月11日作出了（2016）粤0307执14346号民事裁定，裁定涉案房屋归原告徐某某所有。2018年7月17日，原告徐某某取得了涉案房产的房地产证，证载涉案房产位于龙岗镇爱联。之后，原告徐某某就两被告签订的《房屋租赁协议》发生纠纷，原告遂诉诸本院并提出了涉案诉讼请求。另查，原、被告双方提交的《房屋租赁协议》显示：两被告于2010年10月22日签订，因被告李某某欠被告杨某某2009年9月至12期间的借款共计200万元，被告李某某以其房屋租金抵扣借款，被告杨某某收取租金超过200万元部分应于每10日前向被告李某某支付当月租金，出租给被告杨某某的房屋面积为第一、三、四层共三层约380平米，租期为20年，从2010年11月1日起至2030年10月31日止，于2010年10月25日前按现状交付。庭审时，两被告自认上述《房屋租赁协议》为2016年月倒签，而非2010年10月22日所签。原告陈述：竞买前曾到涉案房屋旁边查看，没有进入房屋内部现场查勘。两被告陈述：2018年8月，因法院工作人员到涉案房屋进行清场，被告李某某已从其居住的涉案房屋二楼搬离，同时因原告徐某某向涉案房屋的租户们主张房屋所有权人已变更至其名下，要求向其直接支付租金，因而两被告从2018年8月起就未再能够收取到租户的租金，此外，除产权证上记载的面积414平方米外，另外加建部分的房屋仍应归被告李某某占有使用收益。以上事实，有原告提交的《房屋租赁协议》、《执行裁定书》、《拍卖成交确认书》、《不动产权证》、《收款收据》，被告杨某某提交的《房屋情况告知书》、《房屋承租人保留优先购买权告知书》、《房屋租赁协议》、《拍卖公告》，以及庭审笔录予以证明，足以证实。本院认为，原告依司法拍卖程序竞得涉案房屋，依法于本院作出的（2016）粤0307执14346号民事裁定生效时即2018年5月11日取得涉案房屋的所有权。被告李某某、杨某某之间签订的《房屋租赁协议》，虽在房屋拍卖之前已向竞拍法院披露，但未曾证实该租约实际履行属实，且该租赁协议内容为以租抵债，以租抵债关系是债权债务合同关系而非租赁合同关系，不适用“买卖不破租赁”规则，因此《房屋租赁协议》对原告不具有约束力，原告对涉案房屋享有物权，具有物权排他性。因原告非租赁合同签订的相对方，该租赁合同对原告也不具有法律约束力，原告不享有租赁合同解除权，因此，原告诉求解除租赁合同，并且要求被告杨某某返还租金和水电费，无事实及法律无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国物权法》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告徐某某的全部诉讼请求。案件受理费640元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘春秀人民陪审员  戴伟强人民陪审员  王友军二〇二〇年一月六日书 记 员  郑中华