广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初4660号原告：薛让合,男，汉族，1966年7月18日出生，住广东省鹤山市，委托诉讼代理人：陈佩玲，广东国晖（江门）律师事务所律师。被告：吴志军，男，汉族，1978年11月21日出生，住广西博白县，原告薛让合与被告吴志军租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭审理了本案。原告薛让合的委托诉讼代理人陈佩玲到庭参加诉讼。被告吴志军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告薛让合向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告退还租金人民币350000元及利息103043.84元（利息按年利率6%暂从2014年11月19日计算至2019年10月14日，实际请求至被告清偿之日止）；2、判决被告向原告赔偿经济损失2088806.6元；3、判决被告向原告支付违约金100000元；4、判决被告承担本案的全部诉讼费用(含律师费50000元)。以上暂计:2601850.44元。事实和理由：2014年11月18日，原告与被告签订《土地及厂房租赁合同》，约定被告出租位于开平市月山镇白石头工业区新桥南路11-15号的土地【粤房地权证F开平（2014字）第0800001058号至第0XXX3号】及地上所属全部七栋厂房，并约定在租赁期间，原告可根据经营特点对租赁物进行装修或改造，若在租赁期间被告方因产权或债务纠纷原因影响原告对租赁物的使用，被告方应承担乙方因此所导致的全部损失。签订合同当天原告已约向被告一次支付了2015年5月1日至2027年4月30日共12年的租金合计60万元。双方合同一直正常履行中，期间，原告向后在所租赁的土地及厂房上建设投入了约200多万元，2018年间，原告发现租赁土地及厂房被法院查封，并在2019年9月10日被开平市人民法院依法公开拍卖并由案外人成功拍得导致原被告之间的《租赁合同》无法继续正常履行。综上，原告向法院起诉。被告吴志军在答辩期限内未答辩，在举证期限未提供证据。原告薛让合围绕诉讼请求依法提交了证据，被告吴志军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。对原告提供的证据，本院认定如下：《土地及厂房租赁合同》原件一份、中国农业银行网上银行电子回单（含收据）原件一份、《证明》原件一份、（2019）粤0783执214号之五执行裁定书复印件一份、《供电方案（高压）》原件一份、《工程施工委托书》原件一份、《设备试验委托书》原件一份、编号5622228收据原件一张、《确认书》原件一份、《解除土地及厂房租赁合同》原件一份，上述证据相互印证，且被告无证据加以推翻，故本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月18日，原、被告签订《土地及厂房租赁合同》，约定被告将位于开平市月山镇白石头工业区新桥南路11-15号的土地及地上所属全部七栋厂房租赁给原告使用，其中，土地面积12692.26平方米，厂房建筑总面积合计2338.96平方米，租赁用途为生产厂房及办公使用，租赁期限从2015年5月1日起至2027年4月31日止，每年租金50000元，原告须一次性支付十二年内全部租赁费用600000元；又约定原告有权另行转租且无需经被告同意，转租所获收益均归原告所有；还约定被告必须保证租赁物权属明晰，同时保证原告租赁期间内对租赁物的使用权，若因被告产权纠纷或债务原因影响原告对租赁物的使用，被告应承担原告因此所导致的全部损失，合同终止后，原告有权拆除前述租赁期间其所购置的各种设备或装饰，将租赁物恢复至其租赁前之本来面目，不能拆除的，被告应折价赔偿给原告；还约定任何一方违反本合同约定不履行相应的合同义务或提前终止合同的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元。同日，原告通过银行转账564000元给被告；被告给原告出具《收据》，确认被告于2014年11月18日收到原告从2015年5月1日至2027年4月31日止的租金600000元（其中农行转账564000元、现金36000元）。2018年，被告出具《确认书》，确认其出租给原告的位于开平市月山镇白石头工业区新桥南路11-15号自编门牌××车间厂房及其配套设施是由原告在承租期间兴建、增设的，权属归原告；开平市月山镇白石头工业区新桥南路11-15号的土地及地上1-7厂房归属被告，厂房的配套设施归原告。2019年9月20日，本院作出（2019）粤0783执214号之五执行裁定，裁定如下：一、被执行人吴志军名下坐落于开平市月山镇白石头工业区新桥南路11-15号之1[产权证号：F开平（2014）0XXX8]、开平市月山镇白石头工业区新桥南路11-15号之2[产权证号：F开平（2014）0XXX9]、开平市月山镇白石头工业区新桥南路11-15号之3[产权证号：F开平（2014）0XXX0]、开平市月山镇白石头工业区新桥南路11-15号之4[产权证号：F开平（2014）0XXX1]、开平市月山镇白石头工业区新桥南路11-15号之5[产权证号：F开平（2014）0XXX2]、开平市月山镇白石头工业区新桥南路11-15号之6[产权证号：F开平（2014）0XXX3]、开平市月山镇白石头工业区新桥南路11-15号之7[产权证号：F开平（2014）0XXX4]及开平市月山镇白石头工业区新桥南路11-15号A车间（无证）、开平市月山镇白石头工业区新桥南路11-15号B车间（无证）、开平市月山镇白石头工业区新桥南路11-15号C车间（无证）、开平市月山镇白石头工业区新桥南路11-15号门卫室（无证）的所有权和开平市月山镇白石头工业区新桥南路11-15号的土地使用权[土地证号：开府国用（2014）第0XX9号]土地使用权归买受人区长娣所有；上述房产（厂房）的所有权及土地使用权自本裁定送达买受人区长娣时起转移。该裁定书还认定A车间（无证）的成交价为248010元、B车间（无证）的成交价为489025元、C车间（无证）的成交价为966935元。原告以涉案《土地及厂房租赁合同》已无法继续正常履行为由向本院起诉，遂成诉讼。另查明，2019年12月25日，原、被告签订《解除土地及厂房租赁合同》，约定因被告位于开平市月山镇白石头工业区新桥南路11-15号的土地及厂房于2019年9月20日被开平市人民法院执行裁定给新的产权人所有，导致原、被告双方租赁合同无法继续履行，现双方同意自（2019）粤0783执214号之五执行裁定作出之日起解除于2014年11月18日签订的《土地及厂房租赁合同》。本院认为，本案属租赁合同纠纷。原、被告签订的《土地及厂房租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于合同解除后的返还问题。原、被告签订的《解除土地及厂房租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定和《解除土地及厂房租赁合同》的约定，涉案《土地及厂房租赁合同》于2019年9月20日解除，2019年9月21日至2027年4月31日的租赁期尚未履行，应终止履行，且原告有权要求被告返还尚未履行的租赁期间的租金，据此，原告请求被告返还2020年5月至2027年4月的租金350000元（50000元/年×7），不违反法律规定，本院予以支持。根据（2019）粤0783执214号之五执行裁定、《确认书》，开平市月山镇白石头工业区新桥南路11-15号A车间（无证）、B车间（无证）、C车间（无证）属于原告所有，上述三间车间因被告的债务问题被法院拍卖，根据本案的实际情况，被告应给原告赔偿损失1703970元（248010元+489025元+966935元）。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原告请求被告赔偿门卫室的损失26836.6元和增设用电设施的损失358000元，应承担相应的举证证明责任。因原告未能提供证据证实涉案的门卫室为其所建，故原告请求被告赔偿门卫室的损失26836.6元，本院不予支持。增设用电设施属于旧设备，不能按购置价计算损失，经本院释明，原告在本院指定期限内也未申请鉴定该设备的价格，故本案不作处理；原告可另行与被告协商或另案起诉。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，涉案土地及厂房被法院拍卖导致涉案《土地及厂房租赁合同》无法履行，被告已构成违约，应承担相应的违约责任，故此，原告请求被告支付违约金100000元，本院予以支持。因原告已选择请求违约金，故对原告请求的利息，本院不予支持。关于律师费的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原告请求律师费50000元，因未能提供委托代理合同、律师费发票等相关证据，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴志军应在本判决生效之日起10日内退还租金350000元给原告薛让合；二、被告吴志军应在本判决生效之日起10日内赔偿经济损失1703970元给原告薛让合；三、被告吴志军应在本判决生效之日起10日内支付违约金100000元给原告薛让合；四、驳回原告薛让合的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13807.4元（已由原告薛让合预交），由原告薛让合负担2376.4元，被告吴志军负担11431元。原告薛让合多预交的案件受理费11431元，由本院予以退回；被告吴志军应向本院补缴案件受理费11431元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  吴锦鹏二〇二〇年一月九日书记员  李瑞云黄超嫦