山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1312民初4432号 原告：黄文芹，女，1989年9月9日生，汉族，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：潘凤涛，山东矩量律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢飞，山东矩量律师事务所律师。 被告：张娜，女，1983年3月1日生，汉族，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：张景督，临沂河东民商法律服务所法律工作者。 第三人：鲁盟地产集团有限公司，住所地：临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商一号10楼10022-10034。 法定代表人：刘后英，总经理。 委托诉讼代理人：殷光梦，女，1989年12月5日生，汉族，该公司法务。 原告黄文芹与被告张娜、第三人鲁盟地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后（原告同时起诉被告高仁涛，后原告主动撤回对高仁涛的起诉，本院依法予以准许），依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄文芹及其委托诉讼代理人卢飞，被告张娜及其委托诉讼代理人张景督，第三人鲁盟地产集团有限公司的委托诉讼代理人殷光梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄文芹向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原、被告之间于2019年5月20日签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》（合同编号：1912574）；2、请求依法判令被告返还170000元首付款；3、请求依法判令被告先行支付原告违约金148000元（74万元＊20%）；4、请求依法判令第三人返还定金20000元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告通过第三人购买了被告所有的位于河东区产，三方就商品房买卖等相关事宜达成了一致，并于2019年5月20日签订了《鲁盟地产房屋买卖合同》（合同编号：1912574），根据合同约定，该房产交易价格为740000元。原告根据约定于签订合同当日向被告和第三人支付定金20000元，并在约定时间内交付首付款在兴业银行处保管，且银行已批准贷款等待被告解押过户。按照合同第四条约定，被告应于原告2019年6月21日批准贷款后履行解押过户手续，但被告一直不予配合，后原告于2019年7月8日通知被告履行交房及过户义务，但被告称不卖了，其行为已经构成了根本违约。根据合同第六条第1款甲方违约应支付房屋总价款20%的违约金和合同第八条诉讼费、服务费应由违约方承担。被告应依法承担违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中自动撤回第二项诉讼请求。 被告张娜答辩称，原告所诉与事实不符，双方签订合同后，原告没有按照合同第三款约定足额将首付款190000元付至监管银行监管账户，根据合同约定，原告应于在被告不动产权证出证10日内付清该首付款，截至2019年7月11日，原告并没有按照合同约定付至银行监管账户已构成根本违约，被告根据合同法规定，于2019年7月8日已向原告送达解除合同告知函，解除双方买卖合同，对于原告所主张的违约责任及损失，应由原告自行承担，与被告无关，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 第三人鲁盟地产集团有限公司述称，第三人作为居间服务方，已为原告、被告提供订立合同的机会，且合同依法订立生效，第三人的服务视为完成，依据买卖合同第八条第二款，居间服务费用是房屋总价的2%，可以从定金中优先扣除，且依据合同的第六条第一款规定，居间服务费由违约方承担，本案无论原、被告谁为违约方，其中介费都应从定金中优先扣除。 相关当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告黄文芹提供以下证据：1、原告身份证复印件一张，拟证明原告诉讼主体适格；2、房屋买卖合同一份，拟证明原、被告双方于2019年5月20日签订房屋买卖合同；3、定金收据一张，拟证明原告为购买涉案房屋支付定金20000元；4、首付款银行流水一份，拟证明原告已缴纳首付款170000元；5、个人购房款抵押借款合同一份，拟证明2019年6月21日银行同意批款，并将该批款项发放给被告张娜（收款人）；6、限期履行通知书，拟证明要求被告履行过户手续；7、录音资料一份，拟证明通过中介通知被告履行解押过户义务，被告称房屋不卖了；8、临沂市河东区人民法院民事裁定书一份，拟证明原告已向河东区人民法院申请财产保全。被告张娜质证后，对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对证明内容第三条款明确约定首付款为190000元整，在此约定剩余房款为545000元，应在银行贷款后10个工作日内支付给被告，剩余5000元作为水电费押金，根据上述款项，共计740000元整，说明该首付款为190000元；对证据3无异议，但定金作为居间服务费优先扣除；对证据4的真实性无异议，首付款少交了20000元；对证据5的真实性无异议，借款金额是670000元与签订的房屋买卖合同金额不符，房屋总价是840000元与双方签订的房屋买卖合同不符；对证据6的真实性有异议，我方从未收到过，对此不知情；对证据7的真实性无异议；对证据8无异议。第三人质证后，对证据1、2、3的真实性无异议，对证据3定金收到条20000元，根据买卖合同约定，中介费由定金中优先扣除，这是买卖双方认可并同意签字的，现在合同履行出现障碍，中介费从定金优先扣除后，因此造成的损失应由违约方向守约方直接支付；对证据4、5、6无异议；对证据7，不知情不予质证；对证据8无异议。 被告张娜提供以下证据：（1）解除合同告知函，拟证明被告于2019年7月8日通过邮寄已向原告送达解除房屋买卖合同；（2）原、被告微信聊天记录，拟证明被告已在微信中告知原告解除买卖合同，原告在微信中向我要100000元进行过户手续费，原告在微信中承认自己是高评高贷与签订的房屋买卖合同严重不符；（3）2019年5月28日我与第三方微信语音录音一份，拟证明对方做了高评高贷，属于违法操作。原告黄文芹质证后，对证据（1）有异议，原告并未受到解除合同告知函；对证据（2）的真实性无异议，需要补充说明，原、被告双方签订的房屋交易总价为740000元，评估价格为840000元，中间差额为100000元，原告向被告要贷款中的100000元，属于原告向银行多贷款的部分，本身也是属于原告的个人财产，同时该份证据证明2019年7月8日被告同意与原告进行涉案房产的过户登记，同时被告不履行自身义务；对证据（3），真实性、关联性均有异议，原告对该份证据及其证明的内容不知情。第三人质证后，对证据（1）（2），我方不知情，不予质证；对证据（3），与我方经纪人的聊天记录，庭后核实。 第三人鲁盟地产集团有限公司未提供证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院综合评判认定如下：对原告提供的证据6、被告提供的证据（1），对方均予以否认，且各自均未提供其他相关证据证明相应的书面材料已经通知到对方，本院均不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 鲁盟地产经纪连锁有限公司登记成立于2014年3月11日，2019年5月8日变更名称为鲁盟地产集团有限公司。张娜与高仁涛于2006年4月6日在民政机关登记结婚，2018年10月8日在民政机关登记协议离婚，离婚协议约定：婚后临沂市河东区荣盛沂河郡府小区31号楼1单元702室归张娜所有，房贷由张娜偿还。 2019年5月20日，原告、被告、第三人三方签订的《鲁盟地产买卖契约》（合同编号：1912574）载明：甲方（卖方）张娜高仁涛代理人张娜乙方（买方）黄文芹丙方（居间方）鲁盟地产经纪连锁有限公司甲方同意将坐落在临沂市河东区荣盛沂河郡府小区31号楼1单元702室出售，出售房屋具体情况：预售合同YS206609、无不动产证书、待办证；第二条交易价格与定金1、甲、乙双方同意上述房产的交易价格为人民币740000元整；2、本合同签订之日乙方须支付人民币20000元，作为购房定金交由丙方保管（凭收据），丙方有权优先从定金中扣除居间服务费；第三条会议时间与办法选择以下第（1）种1、银行贷款方式：甲、乙双方同意以首付款及银行贷款方式支付房款，乙方应在本合同签订出证后10个工作日内（截止到年月日）支付首付款为交易价格金额的约20%即人民币￥190000元整，该首付款由贷款银行监管账户监管，剩余房款545000元整申请银行按揭：丙方合作贷款银行（如银行实际审批数额不足申请额度，乙方应在10个工作日内补交足额首付款到资金监管账户），银行贷款审批通过后，甲、乙双方应相互配合办理房产抵押手续并待贷款银行放款后与首付款一并交付给甲方；剩余房款人民币5000元整作水电押金，待水、电、物业费等费用完毕后两日内付给甲方。……第四条房产交付（一）甲方应按照下列第（1）项约定将该房屋交付给乙方（选择一种）1、甲方应于收到乙方全额房款之日起3日内将交易的房产全部交付约乙方，同时将水电、物业等费用结清……；第六条违约责任1、乙方如不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房价款万分之三的违约金；任何一方逾期超过30日以上未履约的，视为根本违约（悔约），违约方应按本条第二款的规定承担违约责任，并应承担守约方主张权利过程中的诉讼费用、律师费、中介服务费、交通住宿费等费用；2、本合同签订后，乙方中途悔约（根本违约），则购房定金不予退还，并应按照总房价的20%对甲方进行违约赔偿；甲方中途悔约（根本违约），则双倍返还定金，并应按照总房价的20%对乙方进行违约赔偿……；第八条2、丙方收取交易服务费共计14800元，丙方有权优先从收取的定金中扣除该房屋交易服务费用；……十二条其他……6、其他约定事项：①该交易房产暂未办证，乙方已知晓，甲方负责办理产权证，费用自承，办证时限为自签订本合同之日起5个工作日；②甲方有银行贷款抵押，甲方自行解押，费用自承，解押时限为证出后乙方按二手房贷款批款后10个工作日内以丙方公司交易人员通知为准；③甲方承诺该交易房产共同共有人需放弃产权，为甲方张娜单独所有；④本合同条款内容及约定事项均由甲乙双方共同协商约定，并认同、自愿签订。甲方承诺若该房产有产权纠纷问题，甲方承担违约责任。甲方：张娜身份证号码：371302198303010047高仁涛代理人张娜乙方：黄文芹身份证号码：371312198909096722丙方（居间方）鲁盟地产集团有限公司（盖公章）经纪人聂守英。庭审中查明，被告张娜认可系其代签高仁涛的名字。 2019年5月20日，原告黄文芹向第三人鲁盟地产集团有限公司交纳购房定金20000元，第三人出具收款收据。同年5月28日，原告黄文芹向其在兴业银行的借记卡账户汇款170000元。 2019年6月21日，原告黄文芹与兴业银行股份有限公司临沂分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：371902421801000），约定贷款人因购房资金不足，向贷款人申请个人购房借款或用于偿还因购房而产生的债务，借款金额670000元，借款期限360个月，自2019年6月21日至2049年6月21日；还款（放款）账户户名黄文芹，还款（放款）账户37×××81收款人名称张娜，收款人账户37×××21收款人开户银行兴业银行；担保方式用河东区荣盛沂河郡府小区31号楼1单元702室抵押；……。 涉案房产于2019年5月22日办理不动产权证书，权利人：张娜、高仁涛；2019年7月10日，该房产过户给案外人。 被告张娜一直未将涉案房产办理过户手续并交付给原告黄文芹，双方产生纠纷；2019年7月8日，原、被告双方再次协商办理过户及交款事宜，亦未果。 本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。人民法院根据双方当事人提供的证据，按照法定程序，根据法律规定，全面地、客观地进行审查核实证据、认定案件事实并作出公正裁判。根据原告黄文芹提供的现有证据，能够证明其已经交纳20000元定金、将170000元首付款交至贷款银行的监管账户、与贷款银行签订按揭贷款合同，并且能够证明被告张娜未按照买卖合同约定将涉案房产过户给原告黄文芹，导致原告不能与贷款银行办理涉案房产抵押手续，贷款银行也就不能发放贷款给被告张娜，即能够证明被告张娜存在根本违约的事实；而被告张娜提供的现有证据，不能充分证明原告存在根本违约的事实。贷款银行向被告张娜发放按揭贷款和支付首付款的前提是：在原告与贷款银行已经于2019年6月21日签订按揭贷款合同后，“甲、乙双方应相互配合办理房产抵押手续并待贷款银行放款后与首付款一并交付给甲方”，即张娜应及时将涉案房产过户给原告黄文芹，由黄文芹与贷款银行办理完涉案房产的相关抵押手续后，贷款银行才能将按揭贷款及首付款发放给张娜。而在原告与贷款银行已经于2019年6月21日签订按揭贷款合同后，此时涉案房产已经办理了不动产权证书，具备了过户给原告黄文芹的条件，但是张娜并没有将涉案房产过户给黄文芹，而是将涉案房产另卖与他人，导致原告不能取得涉案房产并继续与贷款银行办理后续的相关贷款手续事宜，也即原告黄文芹签订涉案买卖合同的根本目的不能实现，因此，张娜存在根本违约的事实。至于原告黄文芹向贷款银行的监管账户交170000元、按揭贷款的数额高于买卖合同的数额，不构成被告张娜认为的原告构成根本违约。鉴于被告张娜已经将涉案房产另行卖与他人，原告黄文芹签订涉案买卖合同的根本目的不能实现，原告要求解除与被告签订的买卖合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告自动撤回第二项诉讼请求，系其自主处分自己权利的行为，本院予以准许。在被告张娜构成根本违约的前提下，原告要求被告张娜支付违约金148000元的诉讼请求，符合买卖合同第六条的约定和法律规定，本院予以支持。根据买卖合同的约定，第三人有权优先从收取的定金中扣除交易服务费共计14800元，因此，第三人在扣除14800元，应将剩余的5200元返还给原告黄文芹。被告张娜要求驳回原告诉讼请求的答辩意见，不符合案件事实和法律规定，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告黄文芹与被告张娜于2019年5月20日签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》（合同编号：1912574）。 二、被告张娜向原告黄文芹支付违约金148000元，于本判决生效后十日内履行完毕。 三、第三人鲁盟地产集团有限公司向原告黄文芹返还定金5200元，于本判决生效后十日内履行完毕。 四、驳回原告黄文芹对第三人鲁盟地产集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6370元，由原告黄文芹负担3700元，由被告张娜负担2670元；财产保全费1520元，由被告张娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  夏春鸿 人民陪审员  郭希芳 人民陪审员  葛绪芹 二〇二〇年一月六日 书 记 员  刘大龙