江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6946号上诉人（原审被告）：江苏深华时代物业集团有限公司，住所地江苏省靖江市中虹花苑35幢朝阳路115号。法定代表人：印鸿，该公司总经理。上诉人（原审被告）：江苏深华时代物业集团有限公司新沂分公司，住所地江苏省新沂市新华路22号阳光帝景城11号楼一层。法定代表人：印鸿，该分公司总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨砀，男，1983年8月20日出生，汉族，该公司员工，住河南省夏邑县。被上诉人（原审原告）：李文花，女，1960年8月16日出生，汉族，住江苏省新沂市。上诉人江苏深华时代物业集团有限公司（以下简称深华物业公司）、江苏深华时代物业管理有限公司新沂分公司（以下简称深华物业新沂分公司）因与被上诉人李文花财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初2108号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人深华物业公司、深华物业新沂分公司共同的委托诉讼代理人杨砀，被上诉人李文花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深华物业公司、深华物业新沂分公司上诉请求，撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定“本案火灾发生时，涉案商铺的喷淋头未正常喷水，且消火栓无水，系物业公司对消防设施维护保养不善所致”错误，严重违背事实。涉案小区的前物业公司撤离后，上诉人应新沂市房产管理局的一再请求才同意接管小区的物业管理，并在签订物业管理合同前对小区的公共设施、消防设施等进行了检查，并将检查的结果和存在的隐患书面向小区的业主委员会汇报并提出整改请求。合同签订后又连续多次向小区业主委员会书面和口头提出和催促，但至今小区的业主委员会均以业主不同意动用维修基金为由，没有做出任何批示和回复。上诉人已经尽到了自己的责任。同时，一审法院到小区业主委员会处，没有调取到小区公共设施交接的任何手续，合同签订后，小区的业主委员会并没有将小区的公共设施及相关资料移交给上诉人，所以责任仍不在上诉人。2、一审法院以上诉人提交证据不充足为由，没有采纳涉案小区的消防设施未通过验收交付，仍由原小区的建设者管理的意见，是不当的。火灾发生后，由于被上诉人向政府及消防部门投诉，新沂市房产管理部门召集了消防部门、市物业管理部、小区的业主委员会和小区的物业管理公司（即上诉人）开会，会议一致意见，责任小区的原开发商完成小区的消防工程的建设和维修，并在通过验收合格后交付给小区业主委员会后再交付给上诉人，原开发商现在正在对消防栓工程进行建设。为证明上述事实，上诉人向一审法院提交了会议的全程录音。同时，由于上述参会人员都是公职人员，应上诉人要求不便出庭作证，但愿意接受法院的调查。一审法院也同意调查，并要求上诉人提交上述人员的姓名、职务和联系方式。但一审法院既没有采纳上述证据，也没有对相关人员进行调查，以上诉人提交的证据不充分为由，不采纳上诉人的辩解意见错误。被上诉人李文花辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系，上诉人已经对涉案小区进行了物业管理服务，并收取物业管理服务费用，根据权利与义务一致原则，保证被上诉人商铺的消防安全是上诉人的义务。在被上诉人商铺发生火灾时，上诉人的消防管道没有供水，虽然这不是造成火灾的直接原因，但是系造成损失的主要原因。被上诉人的商铺装有七个喷淋头，发生火灾时如果消防管道中有水，喷淋头会自动喷水，能够及时将火扑灭，即使有损失，也不会太大。上诉人接管了小区物业没有按合同尽到相应的管理义务，应当承担赔偿责任。2、上诉人称其就消防设施进行检查，并将检查的结果和存在的隐患书面向业主委员会汇报并提出整改要求，并以业主不同意动用维修基金为由主张自己已经尽到了责任。第一，如果上诉人早就知道涉案小区消防设施存在安全隐患，说明上诉人的过错责任更大，一审法院判决上诉人承担20%责任过轻。第二，上诉人认为自己有能力管理涉案小区方才参与投标，按照物业管理法规的相关规定，上诉人在接管物业时，要对小区的全面情况进行了解，对小区设施进行查验接收，这是进入小区管理的前提，如果说小区的公共实施、安全设施与招投标的情况不一样，上诉人完全可以拒绝签订合同或者在签订合同后解除合同不再提供服务。上诉人收取物业费用，对于小区的消防设施进行正常的维修养护既是上诉人的合同责任，也是法律规定上诉人应当所尽的义务。第三，上诉人没有任何确实、充分的证据证明业主委员会在该事件中存在过错。退一步说，如果上诉人认为第三方存在过错，也与被上诉人无关，上诉人可在赔偿损失后依法向第三方追偿。3、本案的重点是火灾发生时上诉人有无过错，有无尽到自己的管理责任或义务，在火灾发生后，有关部门形成的意见或建议不能成为上诉人免除自己责任的理由。李文花向一审法院起诉请求：判令深华物业公司、深华物业新沂分公司赔偿财产损失152300元，其中财产损失130100元、营业损失及无法评估物品损失20000元、评估费2200元。一审法院查明，位于新沂市龙窑土特产商铺归李文花所有。2019年1月30日夜11时左右，因李文花丈夫在该商铺中使用吹风机造成失火，新沂市公安消防大队新沂中队接到报警后出警灭火，并发现房屋顶的喷淋头并未喷水。2019年6月10日，经李文花委托，一审法院申请，徐州市信人价格评估有限公司出具评估结论：李文花的商铺因火灾造成损失130100元。李文花为此支出评估费2200元。一审法院依职权调取新沂市玉融翰景园物业服务合同，该合同有甲方（受托方）为江苏深华时代物业管理有限公司，乙方（委托方）为新沂市玉融翰景园小区物业管理委员会于2018年10月29日签订。该合同第第二章物业服务事项为：物业服务包括以下事项：第三条物业共用部位的养护和管理（物业共用部位明细见附件）。第四条物业共用设施设备的运行、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件）。甲方不得将物业项目整体转让给第三方管理，但对电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维护和养护。该合同的附件二中设备明细载明：污水泵（22台、坏11台）、排风机（4组、坏1组）、消防泵（2台）、喷淋泵（2台）等设备。双方当事人对该份证据的真实性均无异议。一审法院认为，损坏他人财产的，应赔偿财产损失。经评估，李文花的商铺因火灾造成损失130100元及评估费2200元，予以确认。李文花主张的其他损失，无证据予以证明，不予支持。房屋使用人在室内应尽到谨慎的注意义务，杜绝火灾隐患以维护生命财产安全。李文花的亲属不当使用吹风机，直接导致火情出现，并最终引发火灾。房屋使用人的疏忽大意是火灾发生的根本原因，亦是火灾损失发生的主要原因。深华物业新沂分公司应根据物业服务协议，履行对玉融翰景园小区消防设施维护保养的义务，并依据相关消防法规建立消防组织防范火灾发生。本案火灾发生时，涉案商铺的喷淋头未正常喷水，且消火栓无水，系深华物业新沂分公司对消防设施维护保养不善所致。该不作为在一定程度上拖延了火灾的扑救，致火情未能有效控制，造成李文花损失的扩大。综合考虑双方的过错程度等因素，酌定深华物业新沂分公司对李文花损失的20%承担赔偿责任，即深华物业新沂分公司应赔偿李文花26460元。深华物业新沂分公司系深华物业公司的分支机构，深华物业公司应对上述损害承担赔偿责任。深华物业新沂分公司、深华物业分公司辩称涉案小区的消防设施并未通过验收等意见，但未提供充分证据证明，对其辩解意见，不予采信。遂判决：一、江苏深华时代物业集团有限公司、江苏深华时代物业管理有限公司新沂分公司于判决生效之日起十日内共同赔偿李文花财产损失26460元；二、驳回李文花的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1673元，由李文花负担1383元，由江苏深华时代物业集团有限公司、江苏深华时代物业管理有限公司新沂分公司共同负担290元。二审中，上诉人向本院提交2019年12月16日涉案小区的开发商徐州市玉融房地产开发有限公司出具的消防设施移交记录、江苏深华时代物业集团有限公司新沂分公司工程部员工王毅与徐州市玉融房地产开发有限公司何工（具体姓名不详）的微信聊天记录打印件，拟证明涉案小区的消防设施一直由小区开发商徐州市玉融房地产开发有限公司管理，直到2019年12月份才将消防设施移交给物业。被上诉人质证认为，对于微信聊天记录的真实性不认可。消防设施移交记录与被上诉人无关，消防设施未移交给物业，物业就入住小区进行管理，是有责任的。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第三十六条规定：“物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。”本案中，深华物业公司与玉融翰景园小区物业管理委员会签订的物业服务协议明确约定深华物业公司对小区消防等物业共用设施设备有运行、管理和维护的义务，同时该合同附件“物业共用设施设备明细表”中也明确载明了消防泵、喷淋泵等设施设备的数量及基本情况，在该明细表中未对上诉人深华物业公司所称其入驻涉案小区排查到的消防设备存在的问题情况进行载明。上诉人深华物业公司提交的与涉案小区物业管理委员会就小区消防设施设备和监控事宜相关的工作联系函，最早出具时间在涉案火灾事故发生前一个多月，其余均形成在涉案火灾事故发生之后，且未按照物业服务合同约定在每年12月31日将公共设备运行情况的报告在物业管理区域公告栏位置公示。上诉人作为涉案小区的物业服务企业，对涉案小区消防等重大安全公共设施应尽极高程度的注意义务，及时维修并保障其正常使用。在涉案小区消防设施设备不能正常使用的情况下，上诉人仅以通过向小区业委会发送工作联系函征询意见的方式作为对应措施，不能证明自己已经充分尽到相关物业服务合同义务，不能作为其不承担相应赔偿责任的抗辩事由。此外，上诉人虽主张对涉案小区的消防设备开发商未通过综合验收，也未向物业管理公司进行移交，仍由开发商进行维护和管理。但其主张所称内容未在涉案物业服务合同中载明，且深华物业公司提交的《交房设施移交记录》、《设备移交清单》中移交单位处徐州市玉融房地产开发有限公司的公章为复印件，无该公司相关负责人员到庭就该问题进行陈述核实；其提供的录音材料系在涉案火灾事故发生后形成，并无徐州市玉融房地产开发有限公司相关责任人员在场；提交的关于维修现场的照片、微信记录等证据材料均不足以证明其该项主张。综上，深华物业公司、深华物业新沂分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3346元，由上诉人江苏深华时代物业集团有限公司负担1673元，由上诉人江苏深华时代物业管理有限公司新沂分公司负担1673元。本判决为终审判决。审判长 陈 禹审判员 费 蜜审判员 孙守明二〇二〇年一月十七日书记员 吴雨臻