福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0213民初3557号 原告：厦门市翔安区新圩镇人民政府，住所地福建厦门市翔安区镇口路8号。 法定代表人：洪求瑛，镇长。 委托诉讼代理人：卢素芬，福建合贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：占志军，该单位工作人员。 被告：陈永裕，男，1987年10月28日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：卢龙光，福建卓法律师事务所律师。 第三人：厦门市翔安区新圩镇庄垵村民委员会，住所地福建省厦门市翔安区新圩镇庄垵村庄垵路。 法定代表人：陈文树，主任。 第三人：厦门市翔安区教育局，住所地福建省厦门市翔安区民安大道2801号。 负责人：郑彦，局长。 委托诉讼代理人：张志文，系该单位工作人员。 原告厦门市翔安区新圩镇人民政府（以下简称新圩镇政府）与被告陈永裕、第三人厦门市翔安区新圩镇庄垵村民委员会（以下简称庄垵村委会）返还原物纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告陈永裕向本院申请追加厦门市翔安区教育局（以下简称翔安区教育局）作为本案第三人，本院依法予以准许。原告新圩镇政府委托诉讼代理人卢素芬，被告陈永裕及其委托诉讼代理人卢龙光，翔安区教育局委托诉讼代理人张志文到庭参加诉讼。庄垵村委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 新圩镇政府向本院提出诉讼请求：1.判令陈永裕将其占有的位于厦门市翔安区新圩镇庄垵小学姑井旧校舍（长约100米，宽约70米，东西四至为：东至山地、西至村路、南至龙眼林、北至陈友地厝，校舍（含操场）四周有围墙，详见附图）腾空返还新圩镇政府管理、使用；2.本案诉讼费由陈永裕承担。审理过程中，新圩镇政府将第1项诉讼请求变更为：判令陈永裕将其占有的位于厦门市翔安区新圩镇庄垵小学姑井旧校舍（校园面积6246平方米，东西四至为：东至山地、西至村路、南至龙眼林、北至陈友地厝）腾空返还新圩镇政府管理、使用。事实和理由：位于厦门市翔安区教育局。2013年12月9日，厦门市翔安区人民政府作出［2013］91号《关于翔安区闲置校产处置工作专题的纪要》，将全区包含庄垵小学姑井旧校舍在内的48所校产移交给所在镇（街、农场）管理使用。2006年1月，时任庄垵村委会主任的陈金殊（因贪污罪、非法转让土地使用权罪、职务侵占罪被判刑，现尚在厦门监狱服刑）利用其是村委会主任的便利，擅自作主，将不属于庄垵村委会管理的庄垵小学姑井旧校舍以庄垵村委会名义出租给其儿子陈永裕，租期长达35年，即2006年1月至2041年12月止。新圩镇政府没有委托庄垵村委会管理庄垵小学姑井旧校舍，庄垵村委会在与陈永裕签订《合同书》对新圩镇政府没有约束力。庄垵村委会与陈永裕签订《合同书》时，未将出租相关事项召开村民会议或者村民代表大会讨论决定，村民对陈永裕占有庄垵小学姑井旧校舍意见很大。厦门纪委巡视组曾于2018年8月间到庄垵村督查发现该情况，责令庄垵村委会及时处理无效出租庄垵小学姑井旧校舍的相关事宜。庄垵村委会多次要求陈永裕将庄垵小学姑井旧校舍返还给新圩镇政府管理，但陈永裕拒不返还，陈永裕的行为已侵害了新圩镇政府的合法权益。 陈永裕辩称：一、案涉校舍的租赁合同依法签订，合法有效，租期尚未届满。1、农村废弃闲置校舍（含操场）久无人用反而容易变得破败不堪造成资源浪费，产权不清晰、缺乏健全的处置管理机制是客观的事实，处置起来涉及村集体、教育部门、住房和城乡建设、财政、规划、机关事务管理等多个部门。案涉校舍所在地块的性质不曾变更，仍属庄垵村集体所有。校舍（含操场）当时建设的目的是服务本村居民，属于村办小学，未办理产权登记，因学校合并，旧校舍不再用于教学，根据属地原则和土地集体所有的性质，校舍由所在的村集体管理、维护。村集体基于物尽其用、安全管理、风险防控、成本转移等角度出发，将校舍（含操场）出租给陈永裕使用，由陈永裕承担维护、安全等责任，实现其价值。2、2006年签订的租赁合同中，承租方是陈永裕，出租方是庄垵村经济合作社、庄垵村民委员会。陈永裕的父亲陈金殊不是合同的一方当事人。合同的签订由集体决策，案涉合同与陈永裕的父亲是否曾经担任村主任无关，不存在新圩镇政府所谓的“利用职务便利、擅自作主”或者合同无效的情形。3、陈永裕根据合同以及《会议记录》的内容付清了2041年之前的租金，根据权利义务相一致的原则，陈永裕承担义务享有相应权利。4、案涉合同是合同双方当事人真实意思的表示，是经济合作社、村委会和陈永裕沟通、协商的结果，2016年3月28日的庄垵村集体讨论通过的《会议记录》是对合同关系的再次确认，不存在《合同法》第52条的无效情形。签约的过程，程序合法，不存在损害村民利益或者新圩镇政府利益的情形。5、经济合作社与村委会互相独立，各有各的公章，无论经济合作社的债权债务由谁继受，合同也不会因签订的主体的变化而失效，应继续履行。二、新圩镇政府的诉讼主体不适格，诉求程序不合法。1、不动产的权属登记、管理部门是国土资源与房产管理局或者自然资源局，新圩镇政府并非案涉校舍的产权人，其提出的腾空、返还、管理的诉求没有依据，主体不适格。2、《中华人民共和国村民组织法》第五条规定“乡、民族乡、镇的人民政府对村民委员会的工作给予指导、支持和帮助，但是不得干预依法属于村民自治范围内的事项”，新圩镇政府对庄垵村集体经济组织的工作享有指导的权利和支持、帮助的义务。庄垵村集体经济组织集体决策而签订的租赁合同属于村民自治范围的事项，新圩镇政府依法不宜干预。3、物权法规定，不动产采取权属登记制度，仅凭相关部门的会议纪要来提起原物返还之诉，缺乏依据。新圩镇政府提起本案原物返还之诉的前置程序至少包括：（1）先行诉求确认对案涉校舍享有不动产权属；（2）先行诉求确认合同效力或者就案涉合同行使撤销权。合同是否有效、能否解除或撤销，只能交由法院依法审理，而不能由新圩镇政府自行评判。绕过这些前置程序直接提起本案诉讼，程序不合法。三、诉权与诉讼时效方面。根据合同相对性原理，新圩镇政府不是合同的一方当事人，镇政府作为村委会的指导单位，不能违反村民自治原则，无权干涉村集体经济组织的合同行为。新圩镇政府与村委会是相互独立的法律主体，新圩镇政府无权“越俎代庖”来否认租赁合同的效力。即便新圩镇政府对案涉合同有异议，其理应先行提起的是撤销之诉。由于撤销权适用除斥期间，作为从2006年就形成的合同关系，行使撤销权的时效已过期。在此情况下，新圩镇政府直接返还原物之诉于法无据。根据翔安区教育局提交的证据2013年新圩镇政府就应知道对案涉校舍拥有管理权，但是新圩镇政府未向陈永裕主张权利。新圩镇政府并非租赁合同的一方当事人，对案涉合同效力不享有解释权或者决定权。根据合同相对性原理，新圩镇政府对案涉合同不享有撤销权，原物返还的诉求自然也就不能成立。四、结合征地拆迁的实践分析，新圩镇政府表面上提起原物返还之诉，真正的目的应该是基于征地拆迁补偿。陈永裕为案涉校舍投入巨资，悉心维修、保护、管理。基于公平原则，村集体等单位如果要解除案涉的租赁合同，应依法对陈永裕补偿。1、案涉校舍的地上建筑物建在集体土地上，操场用的也是集体所有的土地，案涉租赁合同表面上是老旧校舍（含操场）的租赁关系，实际上也是集体土地使用权的租赁或者承包关系，本案的审理可以参考或者引用《农村土地承包法》的规定，比如，第十五条规定“维护承包方的经营权，不得非法变更、解除合同”；第十七条第四款规定“被依法征收、征用、占用的，有权依法获得相应的补偿”；第二十七条规定“承包期内，承包方交回或者发包方依法收回时，承包方有权获得相应的补偿”。2、陈永裕依约履行合同义务，出资维修校舍，购置并更换变压器等设施用于经营。由于“莫兰蒂”台风等自然灾害的破坏，如果没有陈永裕的悉心维护，闲置校舍早已坍塌灭失成为一片空地，那样，返还原物无从谈起。3、若要求陈永裕腾空、搬离，理应对陈永裕对校舍（含操场）进行维修保护的成本支出、为用于经营的设施设备的支出、搬迁费用等进行补偿。综上，陈永裕主体不适格、程序不合法、诉求缺乏事实与法律依据，应依法驳回新圩镇政府诉求。 庄垵村委会未到庭陈述，其提交书面意见，内容如下：一、关于庄垵小学姑井旧校舍的情况：庄垵小学姑井旧校舍位于庄垵村姑井自然村，建于四十年前，旧校含的土地原为本村姑井自然村的集体土地，当时无偿赠送给教育局建校舍(含操场)，作为小学上学的场所，校舍(含操场)四周有围墙，占地面积约有7000平方米长约100米，宽约70米，其中校舍房屋占地面积约1000平方米，操场约6000平方米，校舍共有7间，另有一间附属房屋。该校舍东西四至为东至山地、西至村路、南至龙眼林、北至陈友地厝。二、庄垵村委会无权出租庄垵小学姑井旧校舍。庄垵小学姑井旧校舍并非庄垵村委会的财产，也不属于庄垵村委会管理的财产，同安区教育局、翔安区教育局和新圩镇政府从未委托庄垵村委会管理该校舍，庄垵村委会无权出租庄垵小学姑井旧校舍。新圩镇政府举示的陈水裕于2006年元月签订的《合同书》，该《合同书》出租方虽盖有村委会和村合作社的公章，是时任村长的陈金殊擅自作主，利用村委会的名义将不属于庄垵村委会所有和管理的财产出租给其儿子陈水裕。庄垵村委会确实无权出租庄垵小学姑井旧校舍，也无权收取租金，前任村干部由于不懂法律，在陈水裕自愿交租金时，就给予收取。若法院判决陈永裕返还庄垵小学姑井旧校舍给新圩镇政府，庄垵村委会愿意将剩余租赁期限的租金返还给陈水裕。三、在陈永裕使用旧校舍之前，庄垵小学姑井旧校舍的建筑物和围墙是完好的。陈永裕使用旧校舍后，为了获利，在操场违章搭盖，经营塑料废品清洗，造成很严重的环境污染，严重影响当地村民们的生活，环保部门曾到过现场，2018年间其搭盖物被政府执法部门拆除。违章建筑被拆除后，陈永裕没有清理拆除物，造成该旧校舍存在不安全的隐患。陈永裕为了经营塑料废品污染物，在校舍围墙外约10米申请变压器，其经营塑料废品污染物的违章搭盖物已被拆除，政府不允许陈永裕在村里经营塑料品污染物。为了安全起见，陈永裕应将变压器迁移至离旧校舍远一点的安全地方，并在变压器周围建防护设施，避免村里小孩爬变压器。此外，村民们对陈永裕使用庄垵小学姑井旧校舍意见很大，厦门市纪委巡视组曾于2018年8月到庄垵村委会督察，要求庄垵村委会协助新圩镇政府收回该旧校舍的财产。 翔安区教育局陈述，案涉旧校舍是庄垵村委会提供的土地，根据福建省财政厅关于闲置校舍的管理意见，闲置校舍用于支持村民公益事业，作为村民老年人活动场所或民办幼儿园，也可以通过村委会办理手工业加工厂，扶持村民的手工业工厂。案涉旧校舍没有办理产权登记，2013年以前由新圩中心小学管理，该旧校舍的使用和管理权是属于新圩镇中心小学。2013年翔安区政府要求将包括案涉旧校舍在内的闲置校舍移交给镇政府管理，2013年翔安区教育局将案涉旧校舍移交新圩镇政府。庄垵村委会出租不符合要求。 本院经审理认定事实如下：2006年1月，庄垵村委会、厦门市同安区新圩镇庄垵村经济合作社作为出租方与陈永裕作为承租方签订一份《合同书》，约定将庄垵小学姑井旧校舍出租给陈永裕，租期35年即2006年1月至2041年12月，租金每年3000元，每年的12月30日前由陈永裕交付给庄垵村委会，陈永裕在承租期内自行负责对租用校舍内的建筑及其他设施进行维修和自建使用。后陈永裕陆续向庄垵村委会交付2006年1月至2041年12月租金105000元，具体为：2011年12月8日交付18000元，2012年4月20日交付3000元、2013年5月10日交付3000元、2014年1月24日交付3000元、2014年12月12日交付3000元、2016年3月16日交付75000元。2016年3月28日，庄垵村委会会议纪要载明：“陈永裕一次性交付旧学校租金75000元（2016-2041）。2019年10月7日，庄垵村委会出具证明载明：原“厦门市同安区新圩镇庄垵村经济合作社”（即“厦门市翔安新圩镇庄垵村经济合作社”）的机构已不存在，其债权债务转移给厦门市翔安区新圩镇庄垵村民委员会，由厦门市翔安区新圩镇庄垵村民委员会享有和承担。” 另查明，厦门市翔安区人民政府专题会议纪要［2013］91号《关于翔安区闲置校产处理工作专题的纪要》载明：会议同意将大嶝街道的嶝崎小学……庄垵小学枯井旧校舍……共48所闲置校产全部移交给所在地的镇（街、农场）管理使用，并进行合理处置。2013年12月23日，新圩镇政府与翔安区教育局签署《翔安区闲置校产移交协议书》，约定在本协议书签订之日起15日内，将闲置校产全部移交给新圩镇政府管理使用。该协议书附表载明：庄垵小学（枯井）建筑面积582.8平方米，校园面积6246平方米。协议签订后，翔安区教育局按约将庄垵小学姑井旧校舍移交给新圩镇政府管理。2019年12月31日，庄垵村委会与厦门市翔安区人民政府办公室共同出具《情况说明》，将厦门市翔安区人民政府专题会议纪要［2013］91号《关于翔安区闲置校产处理工作专题的纪要》中“庄垵小学枯井旧校舍”更正为“庄垵小学姑井旧校舍”。审理过程中，翔安区教育局确认“庄垵小学枯井旧校舍”是笔误，应为“庄垵小学姑井旧校舍”，庄垵村只有一所旧校舍。 又查明，庄垵小学姑井旧校舍东至山地、西至村路、南至龙眼林、北至陈友地厝。 本院认为，行为人没有代理权，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。具体到本案，陈永裕未能举证证明庄垵村委会、厦门市同安区新圩镇庄垵村经济合作社享有出租庄垵村姑井旧校舍的权利，庄垵村委会亦确认同安区教育局、翔安区教育局及新圩镇政府从未委托其管理讼争旧校舍，其无权出租庄垵小学姑井旧校舍，故庄垵村委会、厦门市同安区新圩镇庄垵村经济合作社与陈永裕2006年1月签订的《合同书》对新圩镇政府不发生效力。根据厦门市翔安区人民政府专题会议纪要［2013］91号《关于翔安区闲置校产处理工作专题的纪要》，庄垵小学姑井旧校舍由新圩镇政府管理使用，故新圩镇政府主张陈永裕将其占有的厦门市翔安区新圩镇庄垵小学姑井旧校舍（校园面积6246平方米，东至山地、西至村路、南至龙眼林、北至陈友地厝）腾空并返还给新圩镇政府的诉讼请求，依法应予支持。陈永裕将讼争旧校舍腾空并返还给新圩镇政府后，庄垵村委会应向陈永裕返还剩余租期租金，租金按3000元/年的标准自陈永裕履行前述义务之日起计至2041年12月。至于陈永裕关于要求补偿的答辩意见，因其未提出反诉请求，本案不予审涉，其可另案处理解决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条规定，判决如下： 一、陈永裕应于本判决生效之日起三十日内将其占有的厦门市翔安区新圩镇庄垵小学姑井旧校舍（校园面积6246平方米，东至山地、西至村路、南至龙眼林、北至陈友地厝）腾空并返还给厦门市翔安区新圩镇人民政府； 二、厦门市翔安区新圩镇庄垵村民委员会应于陈永裕履行本判决第一项义务之日起十日内向陈永裕返还剩余租期租金，租金按3000元/年的标准自陈永裕履行第一项义务之日起计至2041年12月。 案件受理费100元，减半收取计50元，由陈永裕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （刘秀丽） 二〇二〇年一月二十二日 代书记员（ 彭凤 莲） 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。