山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终2873号上诉人：（原审原告、案外人)：王业乾，男，1985年5月1日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：许立涛，山东海乐普律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：青岛紫石鼎悦资产管理合伙企业，住所地青岛市保税区北京路45号综合办公室205房间。法定代表人：邓毅，执行事务合伙人。委托诉讼代理人：姜颖，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：章评，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。原审被告（被执行人）：青岛真源置业有限公司，住所地山东省青岛市城阳区西郭庄社区12号楼1单元402室。原审第三人（被执行人）：青岛瀛海国际贸易有限公司，住所地山东省青岛市市南区香港中路7号亚麦中心11层102室。原审第三人（被执行人）：宗海光，男，汉族，1972年2月7日，住山东省青岛市市北区。原审第三人（被执行人）：曹静，女，汉族，1975年5月7日出生，住山东省青岛市市南区。原审第三人（被执行人）：迟耀辉，男，汉族，1972年7月7日出生，住山东省青岛市市南区。原审第三人（被执行人）：赵兵，女，汉族，1977年3月21日出生，住山东省青岛市市北区。原审第三人（被执行人）：董正城，男，汉族，1980年6月17日出生，住山东省即墨市。原审第三人（被执行人）：宋永雪，女，汉族，1978年12月22日出生，住山东省即墨市。上诉人王业乾因与被上诉人青岛紫石鼎悦资产管理合伙企业（有限合伙）（以下简称紫石鼎悦）、原审被告青岛真源置业有限公司（以下简称真源公司）以及原审第三人青岛瀛海国际贸易有限公司（以下简称瀛海公司）、宗海光、曹静、迟耀辉、赵兵、董正城、宋永雪案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王业乾上诉请求：一、依法撤销(2019)鲁02民初67号民事判决书，依法改判或者发回重审；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.王业乾与真源公司签订的《工程款抵房款协议书》具备房屋买卖合同要件，应当认定为房屋买卖合同。王业乾一审中提交的工程款抵房款协议书载明：(1)当事人名称或者姓名和住所：王业乾，住江苏省丰县王沟镇齐古同5组159号；真源公司，住所地青岛市城阳区社区11号楼2单元601室；(2)商品房基本状况：真源公司开发的臻园住宅小区项目，11号楼2单元601室；(3)商品房的销售方式：部分工程款冲抵全部购房款；(4)商品房价款的确定方式：房屋单价固定8020.2元/平方米、总价款983758元(122.66×8020.2)、付款方式工程款冲抵、付款时间协议签订当日冲抵；(5)面积差异的处理方式：房屋预测建筑面积122.66平方米，以实际测绘为准；(6)办理产权登记有关事宜：真源公司负责协助王业乾办理购房签约程序、房屋申购手续由王业乾自行办理；(7)解决争议的办法：产生争议应当友好协商，协商不成的，应提交协议签订地人民法院审理；(8)违约责任：协议第八条“特别约定”1、2、3进行了详细约定；(9)约定的其他事项：工程款冲抵购房款的组成、收款票据、购房合同条款、保密、税费承担及购房款发票、协议适用、文件的发送及回复、签订地点、签订时间等。以上内容显示，王业乾提供的工程款抵房款协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而且协议书中多次出现房屋购买、购房款、购房合同等字样，因此，按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条的规定，王业乾提供的工程款抵房款协议书应当认定为商品房买卖合同。2.王业乾在涉案房屋查封之前已经实际占有使用涉案房屋。王业乾签订工程款抵房款协议书的时间是2014年7月8日，而涉案房屋的查封时间是2015年4月13日。涉案房屋所属小区于2014年3月完成整体交房，王业乾签订工程款抵房款协议书后，即收到房屋钥匙并实际占有使用涉案房屋，王业乾提交的物业、水电费清单、证人证言能够予以充分证实。3.真源公司无法联系非王业乾原因。原审法院没有依法查清案件事实真相，仅凭紫石鼎悦的口头抗辩，就以真源公司无法联系为由对王业乾涉案房屋查封之前已经实际占有使用涉案房屋不予认定，无事实依据，无法律依据。二、原审判决适用法律错误。1.根据本案事实，王业乾提供的工程款抵房款协议书应当认定为商品房买卖合同，原审法院判决应当适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，而不能仅仅适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。2.涉案房屋的工程款本身就享有法定优先受偿权，因此原审法院判决应当适用我国《合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定。三、原审判决严重违反法定程序。原审判决没有充分听取王业乾提供的证人的意见。王业乾当庭提交证据4接待笔录一份，载明作为真源公司工程部负责人的王某，参与了王业乾工程款抵房款协议书的签订过程，证实王业乾在该协议书签订后收到房屋钥匙并实际占有使用涉案房屋。一审庭审中，王业乾申请王某对工程款抵房款协议书的签订过程出庭作证，但是，原审判决对证人作证情况只字不提、刻意回避，涉嫌故意袒护紫石鼎悦。王业乾认为，原审判决严重违反法定程序，应当予以撤销。被上诉人紫石鼎悦辩称，一、生效法律文书已认定抵押权人紫石鼎悦对涉案房产的优先权。王业乾不能对抗抵押权人享有的担保物权。二、王业乾未与真源公司签订房屋买卖合同，王业乾提交的《工程款抵房款协议》属于以物抵债，不同于房屋买卖合同，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九规定。三、王业乾未能证明所购房屋用于居住及家庭名下无其他住房。四、王业乾不能提供有效证据证明在涉案房产被查封前，其已合法占有。五、涉案房屋未经登记，王业乾自身存在过错。原审被告真源公司以及原审第三人瀛海公司、宗海光、曹静、迟耀辉、赵兵、董正城、宋永雪均未提交书面答辩意见。王业乾向一审法院起诉请求：1、请求停止对青岛市城阳区泰城路537号臻园小区11号楼2单元601户房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2、请求依法确认青岛市城阳区泰城路537号臻园小区11号楼2单元601户房屋归王业乾所有；3、本案诉讼费由紫石鼎悦、真源公司负担。一审法院认定事实：一、关于执行依据。建行四方支行诉真源公司、瀛海公司、宗海光、曹静、迟耀辉、赵兵、董正城、宋永雪金融借款合同纠纷一案，一审法院于2017年6月23日作出（2015）青民四商初字第51号民事判决书，判决：一、真源公司于判决生效之日起十日内偿还建行四方支行本金8700万元及利息；二、就上述第一项确定的债权，建行四方支行有权对城阳区后桃林社区的国有建设用地使用权折价或拍卖、变卖所得价款在最高额2亿元范围内享有优先受偿权；对设定抵押的84套房产折价或拍卖、变卖所得价款在最高额5000万元范围内享有优先受偿权；三、瀛海公司、宗海光、曹静、迟耀辉、赵兵、董正城、宋永雪对真源公司的上述第一项债务在最高额3亿元范围内承担连带清偿责任。保证人履行保证责任后，有权向真源公司追偿。该判决发生效力后，因被执行人未在判决确定的期限内自觉履行还款义务，依照建行四方支行的申请，一审法院依法立案执行，执行案号为（2017）鲁02执509号。2018年3月22日，一审法院作出（2018）鲁02执异52号执行裁定书，裁定变更紫石鼎悦为（2017）鲁02执509号案件的申请执行人。二、关于查封时间。2015年4月13日，一审法院作出（2015）青民四商初字第51号民事裁定书和协助执行通知书，裁定查封真源公司名下包含涉案房产在内的多套房产，并于2018年4月13日以（2017）鲁02执509号执行裁定书对申请执行人享有优先受偿权的84套房产进行续封。三、关于本案诉讼来源。王业乾就涉案房屋的执行向一审法院提出异议，一审法院以（2018）鲁02异458号执行裁定书驳回王业乾的异议，王业乾对此不服向一审法院提起诉讼，产生本案。四、关于王业乾对抗执行的依据。王业乾主张其于2014年7月8日与真源公司、福建闵山消防有限公司青岛第二分公司、德州亚太集团有限公司、青岛宏业鑫建材有限公司、昌邑市春天铸造有限公司、青岛乾博装饰工程有限公司签订工程款抵房款协议书，就王业乾购买涉案房屋达成一致意见，以真源公司所欠工程款抵顶王业乾购买涉案房屋的价款。王业乾主张已在涉案房屋查封之前合法入住，涉案房屋现为其唯一住房。真源公司现已无法联系。五、其他事实。王业乾未与真源公司就涉案房屋签订书面买卖合同。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，首先，该条的适用条件是金钱债权执行中，而本案中紫石鼎悦的执行依据来源于抵押权，且其对涉案享有房屋优先受偿权已为人民法院生效判决所确认。其次，王业乾与真源公司之间并未签订书面的房屋买卖合同，其不符合该条规定的条件。综上所述，王业乾的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：驳回王业乾的诉讼请求。案件受理费13638元，由王业乾负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王业乾为证明其主张，提交以下证据：证据一、福建闽山消防有限公司青岛第二分公司等五家公司与真源公司签订的施工合同，证明本案用于抵顶房款的工程款系根据合法有效的施工合同结算后确定的，且系真源公司欠付的真实存在的款项。证据二、供热费发票一张（2406.4元，姓名王胜利，五家抵账公司之一中人员），银行转账记录打印件一份（供热费2406.4元），电费缴纳情况打印件一张（用户名称11-2-601真源置业），租赁合同一份（租期2015年11月21日至2016年11月20日），该组证据补强了王业乾一审中提交的物业费收据、装修手册、物业公司证明、证人王某的证言等证据的效力，上述证据能够相互印证、形成完整的证据链，足以证明工程款抵房款协议已经履行完毕，足以证明王业乾自2014年7月8日后对涉案房屋实际享有占有、使用、处分、收益的完全的物权权益，足以阻却紫石鼎悦的债权；而且，涉案房屋系真源公司的原因导致无法过户，王业乾没有过错。紫石鼎悦质证认为，对于王业乾提交证据的真实性及证明目的均不予认可。王业乾未能举证证明工程量、工程款结算的相关事实，即使王业乾与真源公司存在施工合同，王业乾也没有与真源公司签订房屋买卖合同，其以工程款抵房款不同于消费者、一般买受人购买房屋，房屋交付需要办理相应交接手续，而王业乾提交的证据并未显示其是合法占有涉案房屋。上述证据与本案不具有关联性，本院不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是王业乾对于涉案被执行标的是否享有排除强制执行的民事权益。首先，根据王业乾与真源公司签订的《工程款抵房款协议书》，王业乾与真源公司签订该《工程款抵房款协议书》的目的为以涉案被执行房屋抵顶真源公司欠付的工程款。因此，王业乾的身份并非商品房消费者，而是一般买受人。因此，本案应当审查王业乾阻却执行的主张是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。一审法院适用法律错误，本院予以纠正。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王业乾与真源公司之间并未签订书面的房屋买卖合同，王业乾与真源公司之间的以房抵款行为，其真实目的是为了消灭债权，而不是为了取得物权。在执行异议之诉案件中，以房抵顶的工程款不能等同于实际支付的购房款。王业乾在本案中的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件要求，因此，一审法院认定王业乾对于涉案执行标的不享有排除强制执行的民事权益并无不当。综上所述，王业乾的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13638元，由上诉人王业乾负担。本判决为终审判决。审判长  张秀梅审判员  王 磊审判员  陈 浩二〇二〇年一月二十日法官助理吕静书记员王策