辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终654号上诉人（原审被告）：吕安，男，1973年08月29日出生，汉族，住沈阳市大东区。被上诉人（原审原告）：辽宁瑞泰联行物业服务有限公司，住所地沈阳市沈北新区人和街168。法定代表人：仪雪东，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜雅红，女，1979年8月23日出生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：李敏，女，1977年5月11日出生，汉族，该公司员工，住吉林省辽源市西安区。上诉人吕安与被上诉人辽宁瑞泰联行物业服务有限公司（以下简称“瑞泰联行公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初6910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。吕安上诉请求:1.请求法院调查取证，质疑被上诉人提供的邮政快递单的真实性和法律效力；2.物业费应按1.2元每平方米的标准和收费许可证规定的年限收取；3.交纳时效期内的物业费；4.确认业主交纳匹配的物业余额。事实和理由：一、关于物业服务差的问题。物业公司的物业服务存在安全没有保障，保洁、卫生不达标，维修不到位，违规划车位，收入不公示等问题；二、关于物业费收费标准的问题。《入伙通知书》及《业主临时公约》十分清楚的指出物业费收费标准为1.2元每平方米，从未出现过定价每平方米每月1.5元；三、关于诉讼时效问题。上诉人认为2016年8月以前的物业费已经超过法律规定的诉讼时效，被上诉人无权主张。瑞泰联行公司辩称，一、我方按照前期物业服务合同及业主临时管理规约约定正常提供了物业服务，不存在上诉人所称物业服务质量差的情况；二、诉争园区的物业费不存在涨价的情况，只是取消优惠价格，恢复中标及合同价格的行为；三、被上诉人从未放弃向上诉人主张权利，通过电话、上门、书面通知等形式催收。以上事项均无法证明我方构成根本性违约，上诉人不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。我方已按照合同及法律约定提供了物业服务，上诉人应该履行其法定义务，全额缴纳物业费。如果上诉人认为我方存在不当行为，应采取正确方式维护自身权益，可依法另行主张。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的全部请求，维持原审判决。瑞泰联行公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付拖欠的从2010年12月1日至2019年7月31日的物业费9,648元（69.16建筑平米*1.2元/月/建筑平米*55个月=4,565元+69.16建筑平米*1.5元/月/建筑平米*49个月=5,083元）、违约金300元及本案诉讼费用。一审法院认定事实:沈阳泰盈物业管理有限公司分别于2006年8月14日和2007年8月22日经公开招投标，中标为沈阳泰盈房产开发有限公司开发建设的“七里香提”小区提供物业服务，中标物业服务费标准1.5元/月/建筑平米；2006年8月18日，沈阳泰盈房产开发有限公司与沈阳泰盈物业管理有限公司签订前期物业管理服务合同一份，约定由沈阳泰盈物业管理有限公司为“七里香提”提供物业服务，住宅物业费1.5元/月/建筑平米，每季度前5天交纳本季度费用。合同期限自2006年8月18日起至业主委员会代表全体代表与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。2007年8月28日，沈阳泰盈房产开发有限公司与沈阳泰盈物业管理有限公司签订前期物业管理服务合同一份，约定由沈阳泰盈物业管理有限公司为“七里香提”提供物业服务，住宅物业费1.5元/月/建筑平米，每季度前5天交纳本季度费用。合同期限自2007年8月28日起至业主委员会代表全体代表与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。合同对委托管理事项、服务质量、双方权利义务进行了约定。2009年6月1日，经沈阳市工商行政管理局核准，沈阳泰盈物业管理有限公司更名为沈阳瑞泰联行物业服务有限公司；2011年3月21日，经沈阳市工商行政管理局核准，沈阳瑞泰联行物业服务有限公司更名为辽宁瑞泰联行物业服务有限公司，即本案原告。原告在中标后至今一直在为该小区提供物业服务。虽原告中标合同书中约定住宅物业费1.5元/月/建筑平米，但2015年7月1日前原告一直以1.2元/月/平方米标准收取，从2015年7月1日起该小区物业费收费标准恢复为1.5元/月/平方米。另查，被告吕安系沈阳市沈北新区沈北路七里香提小区188-4号3-6-2室业主，房屋建筑面积69.16建筑平米。物业费欠费时间2010年12月1日至2019年7月31日。再查，原告物业公司曾于2012年6月24日、2014年6月17日、2016年5月27、2017年12月19日共计四次向被告以EMS快递单以邮寄的方式催缴被告交纳物业费，其中2017年12月19日EMS快递查询结果为2017年12月22日投递并签收。一审法院认为，本案原告经招投标与开发商签订的《前期物业合同》及与被告签订的《沈阳泰盈“七里香提”物业管理临时公约》合法有效，对该小区全体业主具有法律约束力。现原告已按合同约定提供了相应的物业服务，被告作为业主负有向原告交纳物业费的义务。关于原告的收费标准，原告的中标合同及收费许可证载明原告对于诉争园区的收费标准为1.5元/月/平方米，2015年7月1日前收费按照1.2元/月/平方米应视为原告在此期间的减免优惠行为，2015年7月1日后，恢复中标合同及收费许可证确定的价格，本院予以确认。故原告要求被告给付2010年12月1日至2019年7月31日的物业费9,647元（69.16建筑平米*1.2元/月/建筑平米*55个月=4,564元+69.16建筑平米*1.5元/月/建筑平米*49个月=5,083元）的请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，经查，原告在物业服务中服务质量和服务水平方面尚有待提高，且被告并非恶意欠费，对其该项请求本院不予支持；关于被告认为原告已过诉讼时效的抗辩，原告为证明自己的请求未超过诉讼时效，向法庭提供了进行催缴物业费的EMS快递单，且快递单加盖的邮戳分别显示了催缴日期，考虑物业服务的连续性及催缴物业费的习惯做法，可以认定原告构成诉讼时效中断，本案原告起诉没有超过诉讼时效。虽被告庭审中怀疑原告存在造假行为，认为快递单不能证明原告EMS邮寄内容为物业费催缴通知书，但被告不能证明原告未将邮件发出、快递单虚假，故对被告提出原告诉讼请求超过诉讼时效主张，本院不予支持。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度，业主素质、园区的自然老化程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司的正常运作及小区的正常管理会造成影响，影响小区业主的共同利益。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，而不应采取拒交物业费的方式。原告作为园区物业服务者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量。物业公司与业主之间也应当加强沟通，争取相互理解和支持，进一步提高广大业主满意度。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五款、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吕安于本判决发生法律效力后十日内给付原告辽宁瑞泰联行物业服务有限公司2010年12月1日至2019年7月31日的物业费9,647元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吕安负担。二审期间，瑞泰联行公司向法庭提供如下证据：1.照片打印件两张，证明小区现状，超过门为园区内部门，不影响小区的封闭情况；2.工作记录5张，证明物业公司对公建报修进行自查及业主报修进行及时维修；3.小区屋檐脱落的报告材料、电业局施工照片2张，证明小区公建的大、中修项，我方已上报相关责任部门执行流程，不存在不维修的情况；4.小区车辆按位停放及车辆违停提示移车的照片，证明为了满足业主停车需要，经业主同意进行道路划线停车，并无不妥。对个别业主的违规停车行为及时进行提示且管理；5.小区部分业主2016-2019年的缴费发票12张，证明诉争房屋取消优惠价格1.2元，恢复中标及合同价格1.5元已达五年之久。证明小区物业费标准为2015年7月1日前为优惠价格1.2元，2015年7月1日后价格为1.5元每平方米。吕安对上述证据的质证意见为：对证据1，不认可，照片不足以反映小区是封闭的，据我了解侧面还能走人；对证据2、3，不清楚，无法判定；对证据4，不能反映平时的情况，只是一个静态反映；对证据5，提供发票证明从2015年以后按照1.5元收取，证据不充分。我认为公司应该提供公示的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《前期物业合同》、《沈阳泰盈“七里香提”物业管理临时公约》均系双方的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，上述合同及公约对包括吕安在内的小区内所有业主均具有法律约束力。现物业公司作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。吕安作为园区业主，享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判决吕安继续履行缴纳物业费义务并无不当。关于吕安提出物业公司的物业服务存在安全没有保障，保洁不达标，维修不到位，违规划车位，收入不公示等问题的上诉主张，本院认为，虽一审庭审中，吕安向法庭提供园区内照片等证据材料，用以证明其上述主张，但吕安所反映的上述问题即便存在，也只能说明物业公司的服务管理存在瑕疵，并未构成根本违约，吕安不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本院对吕安的该项上诉主张不予支持。关于吕安提出案涉房屋出现漏雨，物业公司承诺给予修理，但迟迟未予维修的上诉主张，本院认为，一方面，因房屋漏雨问题系属房屋质量问题，与本案并非同一法律关系，吕安就此问题应向开发商主张权利；另一方面，庭审中，吕安自认开发商曾答应过给其维修房屋漏雨，由此证明物业公司已经尽到沟通、协调的义务。本院对吕安的该项上诉主张不予支持。关于吕安提出物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效的上诉主张，本院认为，因一审庭审中，物业公司向法庭提供了进行催缴物业费的EMS快递单，且快递单加盖的邮戳分别显示了物业费的催缴日期，表明物业公司一直在主张权利。同时，考虑物业服务的连续性及催缴物业费的习惯做法，可以认定物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。本院对吕安的该项上诉主张不予支持。关于吕安提出物业公司的收费标准应为1.2元每月每平方米的上诉主张，本院认为，因通过一审物业公司向法庭提供的《中标通知书》、《前期物业服务合同》等证据材料显示，物业公司中标的物业服务费标准及其与开发商约定的园区物业服务收费标准均为每月每平方米建筑面积1.5元，而非1.2元，故吕安提出的上述主张，无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，吕安的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吕安承担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  李 妍审判员  韩彩霞二〇二〇年一月十三日书记员  张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。