安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0291民初5963号 原告：周绪晓，男，1965年10月4日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。 委托诉讼代理人：李长志，安徽春蓝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文英，安徽春蓝律师事务所律师。 被告：徐太富，男，1964年8月16日出生，汉族，住安徽省芜湖经济技术开发区。 原告周绪晓与被告徐太富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周绪晓及其委托诉讼代理人李长志，被告徐太富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周绪晓向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《租赁合同》，被告腾空房屋，恢复原状，返还租赁物；2、被告向原告支付租金170000元，水、电费36957元，物业费50400元，总计257357元，并自起诉之日起以257357元为基数，按年利率6%的标准向原告支付逾期利息至实际支付之日止；3、被告承担违约金50000元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2017年1月7日签订了《租赁合同》，约定将位于芜湖经济技术开发区宜居春水湾综合商业体的商铺（约2100平方米）出租给被告经营服务业，每年租金为80000元，并约定了物业费、水电费由被告承担；另约定，被告不得擅自转租，否则原告有权解除合同并要求被告支付违约金50000元。合同签订后，原告依约履行了合同。被告违反合同约定将租赁物在未经原告同意的情况下对外转租经营；同时，截止起诉之日，被告尚欠租金170000元、水电费36957元、物业费50400元，总计257357元。原告曾通过沟通以及发律师函的方式催告，均无果。 被告徐太富辩称，不认可原告的事实和理由。2017年房屋房租全部交清，2018年已交20000元，2019年租金未交，总价欠付租金140000元；原告从未要求被告缴纳物业费，被告2017年的电费交给了原告、电梯维保费用交给了物业的维保单位；原告主张的水电费不认可，电费国家规定5角钱一度，水表应当实用实缴；案涉租赁房屋一直漏水没有维修，导致被告的房客都解除了租赁合同，被告开设的足疗会所因为房屋漏水，还有原告相关材料未提供，导致消防验收不能通过，截止2019年10月30日，被告才拿到办证的材料；原告经常夜里带人到被告店里干扰正常生产经营；从2017年至今至少赔偿应当赔偿被告的经济损失500000元。另原告与第三方之间一直存在纠纷，被告不清楚租金需缴纳给谁。 本院经审理查明案件事实如下：2017年1月7日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告将位于春水湾S4号楼三楼（除雅文教育）以外的商铺，约2100平方米的经营场地租赁给被告，被告从事的行业为“服务业”；被告不得以各种形式擅自转租他人，否则原告有权解除协议并要求被告支付违约金50000元；租期9年，自2017年1月4日至2026年1月3日；租金每年一付，自合同签订之日起计算，并需提前一个月交清，过期不交合同作废，前四年按照8万元/年，从第五年开始按照151200元/年计算；合同签订时，被告需支付原告保证金20000元，如双方不再续约，保证金自合同期满后6个月退还被告；物业管理费一年一付，与租金同时支付，但未约定物业管理费标准；水电费按实际发生数额根据读数按月结算；被告经营范围内的日常维修费用被告自行承担；被告办证需要原告配合提供证明材料，被告产生的垃圾若不能清理的，原告统一收费清理。前述租赁合同履行期间，被告仅支付原告2017年度租金70000元，此后未再支付租金，亦未缴纳过物业管理费。2018年2月27日，原告向被告出具《承诺书》一份，载明“2018年2月28日给三楼送电。房屋漏水及时维修。在交清房租、水费、电费，除政府专管部门及不可抗拒因素之外停水、停电愿意承担一切后果。” 另查明，被告将案涉租赁房屋分割租赁给多个案外人。芜湖市中级人民法院作出（2019）皖02民终1049号民事判决，已认定原告周绪晓系宜居·春水湾综合商业体S3#和S4#的实际承租人。 本院认为：案涉《租赁合同》虽然出租方一栏为“大润发购物广场有限公司芜湖万春店”字样，但该合同签字双方为原、被告个人，并结合前述合同履行情况及生效判决确定的原告系宜居·春水湾综合商业体S3#和S4#的实际承租人等可认定，原、被告系案涉《租赁合同》的合同当事人，应当依约履行合同义务、享受合同权利。被告辩称，其与大润发购物广场有限公司芜湖分公司之间存在租赁合同关系，而非原告，无证据佐证，本院不予支持。被告作为承租方应当依约支付房租，且其未举证证明原告周绪晓同意其免交2017年度的租金1万元，2018年度已支付租金2万元，故本院对原告主张的截止2020年1月6日欠付租金17万元予以支持。关于原告主张的水电费用，被告对水电用量、损耗分摊、计价均存在异议，故原告单凭其自行开具的收据主张水电费用证据不足，本院难以支持。关于原告主张的物业费用，双方在案涉《租赁合同》中虽然未约定标准，但已约定物业管理费一年一付，与租金同时支付；结合原告的诉请、录音等证据并参考实际整租物业费用标准的对原告主张的三年物业费用50400元予以支持。被告辩称，原告未向芜湖宜居置业发展有限公司缴纳2019年的费用，但案涉《租赁合同》的双方当事人为原、被告，原告是否已向宜居公司缴纳物业管理费用与被告是否应当依约向原告缴纳并无关联，对被告上述辩解本院难以采纳。被告逾期支付租金、物业管理费已构成违约，但双方并未约定逾期付款的违约责任，本院酌定被告应当向原告支付以逾期租金、物业管理费为基数，自起诉之日起（2019年11月8日）参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止的逾期利息；超过部分无依据，不予支持。 关于原告要求解除案涉《租赁合同》的诉请，案涉租赁合同中约定“房租需提前壹个月交清，过期不交合同作废”，该约定应当理解为双方已约定了租金支付期限，过期不交的合同解除，另双方已在《租赁合同》中约定了禁止转租，被告转租的原告有权解除合同；现被告长期拖欠租金，虽然2018年2月27日，原告向被告的出具《承诺书》载明“房屋漏水及时维修”，但仅凭该内容不能证明案涉租赁商铺存在长期漏水并导致合同目的无法实现，被告据此拖欠案涉租金至今，致使原告通过出租房屋获得收益的目的难以实现，且被告已自认存在分割转租的事实，被告亦未举证原告早已知晓并默许转租等，故本院对原告要求解除其与被告之间签订《租赁合同》的诉请予以支持，被告应当在合理期限内搬离，将案涉租赁商铺交还原告；关于是否应当将案涉房屋恢复原状，双方已在案涉《租赁合同》中约定被告可以按照原告批准的方案对租赁场地适当装修，并遵循“来装去丢”原则，原告并未举证证明被告存在违约装修的情形等，亦未举证房屋交付被告时的原始状态，现原告要求被告恢复原状证据不足。被告辩称，原告交付的租赁商铺存在质量问题等给其造成了损失，其未举证证明，亦未在本案诉讼过程中提起反诉，其可另行主张权利，本院不予处理。 关于原告主张的被告转租应当支付的违约金50000元，虽然双方在合同中约定了被告擅自转租的违约责任，但本院结合被告的违约事由、因违约可能给原告造成的损失等，认为该违约金标准过高，酌定以10000元为宜；超过部分不予支持。 综上所述，为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项、第（七）项、第（八）项，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告周绪晓与被告徐太富于2017年1月7日签订的《租赁合同》，被告徐太富于本判决生效之日起三十日内将《租赁合同》项下房屋腾空、交还； 二、被告徐太富于本判决生效之日起十五日内支付原告周绪晓房屋租金170000元、物业管理费50400元，及以前述房屋租金、物业管理费为基数，自2019年11月8日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止的逾期利息； 三、被告徐太富于本判决生效之日起十五日内支付原告周绪晓违约金10000元； 四、驳回原告周绪晓的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期限间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为2955元，由原告周绪晓负担本诉案件受理费740元，被告徐太富负担2215元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 朱 芸 二〇二〇年一月七日 书记员 钱雨辰 附判决所依据的相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。 第一百三十四条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）赔偿损失； （八）支付违约金； （九）消除影响、恢复名誉； （十）赔礼道歉。 以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。