湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0381民初182号原告：张涛，男，1982年8月5日出生，汉族，农夫山泉均州饮料有限公司职工，户籍所在地为湖北省丹江口市，现居住在湖北省丹江口市新港办事处迎宾路城市。原告：刘小琴（系原告张涛妻子），1983年6月11日出生，汉族，无业，户籍所在地为湖北省丹江口市，现居住在湖北省丹江口市新港办事处迎宾路城市。被告：湖北家天下房地产开发有限公司。住所地：湖北省丹江口市新港大道北端。统一社会信用代码：914203816951309190。法定代表人：李来军，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘苏均，男，1964年1月18日出生，汉族，湖北家天下房地产开发有限公司监事会监事，住湖北省丹江口市。代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉、上诉，签收法律文书等）。委托诉讼代理人：潘明学，男，1957年8月10日出生，汉族，湖北家天下房地产开发有限公司丹江项目负责人，住湖北省襄阳市襄城区。代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起上诉，签收法律文书等）。原告张涛、刘小琴与被告湖北家天下房地产开发有限公司（以下简称：家天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法由审判员赵晓云适用简易程序于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告张涛、刘小琴，被告家天下公司的委托诉讼代理人潘苏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张涛、刘小琴向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告家天下公司按原告已付购房款277474元的0.5%即1387.37元支付逾期办证违约金；2.依法判令被告家天下公司自2014年12月1日起每日按原告已付购房款277474元的万分之一支付逾期交房违约金至被告将房屋竣工验收手续办齐为止；3.依法判令被告家天下公司承担前期物业费用至被告将房屋竣工验收手续办齐为止；4.依法判令被告家天下公司为原告办理水电入户；5.依法判令被告家天下公司将原告购买的位于丹江口市××大道北××东侧城市印象小区××单元××号房屋办理房屋权属登记所需资料交付产权登记机关备案；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年3月12日签订了《商品房买卖合同》，张涛、刘小琴购买家天下公司开发的位于丹江口市××大道北××东侧城市印象小区××单元××号商品房。合同签订后，张涛、刘小琴按合同约定向被告支付了房屋总价款277474元，家天下公司应当在2014年10月31日将经验收合格的商品房交给原告。但2015年10月家天下公司才交房，而该房屋的竣工验收手续至今没有办理，应当视为没有交房。根据双方签订的合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内为原告办理房屋权属证书，现原告购买的房屋至今没有相关部门验收，水电也未入户，且被告至今也未给原告办理房屋权属证书，后经原告等小区业主多次与被告协商，要求家天下公司办理水电入户及办理相关的房屋权属手续，但被告一直推诿。为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，依法诉至人民法院，请求法院公正裁判。被告家天下公司辩称，1.没有竣工验收的房屋不能入住，张涛、刘小琴从2014年到现在居住了将近五年。2.家天下公司已经办理了水电入户。3.张涛、刘小琴一直没有交过水费，入住期间用的也是家天下公司的施工用水。4.因为房屋现在没有竣工验收，张涛、刘小琴要求提供的资料被告无法提交，不能到产权机关备案。本院经审理认定事实如下：2014年3月12日，张涛、刘小琴与家天下公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定张涛、刘小琴购买家天下公司开发的位于丹江口市××大道北××城市印象小区××楼××单元××楼××号的房屋一套，出卖人（即被告家天下公司，下同）应于2014年10月31日前将验收合格的商品房交付给买受人（即张涛、刘小琴，下同），出卖人如未按照合同规定的期限将商品房交付给买受人，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条关于交接条款约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅房的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……合同第十四条关于出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺条款约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……2.按规定，供电系统在交付时达到使用标准……在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.出卖人同意在上述设施未达到正常使用前的物业管理费由出卖人支付；2.双方协商解决同意由出卖人采取其他方式保证买受人正常使用。合同第十五条关于产权登记的条款约定：出卖人应按相关规定在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金……。上述合同签订后，原告张涛、刘小琴按照合同约定向被告支付了购房款147474元，余款130000元通过在银行办理了按揭贷款的方式向被告支付。被告家天下公司因工程没有完工，不能按照合同约定的交房时间向原告交付房屋，原告张涛、刘小琴多次找被告家天下公司要求退房，被告家天下公司于2014年12月29日向二原告书面承诺在2015年1月30日交付房屋，交付前被告每月向二原告支付房租费400元。2015年8月23日被告又向二原告出具了一份欠条，载明欠二原告2015年1月至8月房租费3200元。原告张涛、刘小琴当庭陈述称房屋系在2015年11月底交付使用的。房屋交付后，原告张涛、刘小琴在居住期间，水电是被告家天下公司从施工工地和其他小区临时搭建，原告张涛、刘小琴没有缴纳过水费，电费是被告家天下公司委托小区物业收取，现被告家天下公司因资金问题开发的城市印象小区房屋没有竣工验收，水电没有与供水、供电部门接口。二原告以合同约定的“供电系统在交付时达到使用标准，该房屋交付时，水电设施未达到正常使用前的物业管理费由出卖人支付”为由没有缴纳物业管理费，物业公司限制二原告足额缴纳电费，给二原告生活带来不便，二原告与物业公司产生纠纷，故二原告诉至本院。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定的内容履行各自的义务。原告张涛、刘小琴作为买受人，已履行了支付购房款的合同义务，而被告家天下公司却没有按照合同约定向二原告按期交付验收合格的房屋，被告家天下公司已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，向原告方支付相应的违约金，原告张涛、刘小琴要求被告家天下公司按照合同约定向其支付逾期交房的违约金有相应的事实和法律依据，本院予以支持。原、被告约定的交房时间为2014年10月31日前，双方对交房时间产生争议，家天下公司没有给原告张涛、刘小琴办理交房手续，没有证据证实实际交付日期，原告张涛、刘小琴认可双方协商交房时间为2015年11月底，由于双方对具体交房时间不详，本院酌定逾期交房违约金计算至2015年11月30日，对逾期交房的违约金起算时间应自2014年11月2日起计算，本案中原告张涛、刘小琴仅主张自2014年12月1日开始计算违约金，视为原告对自己权利的放弃，对二原告放弃的部分本院予以准许，故本院对二原告主张的逾期交房的违约金认定为自2014年12月1日至2015年11月30日期间共计365天，数额为10127.8元（277474元×0.01%×365天）。对原告张涛、刘小琴要求逾期交房的违约金计算至房屋竣工验收手续办齐为止的请求，本院不予支持，因被告家天下公司交付给张涛、刘小琴的房屋不具备交付条件（即竣工验收合格），但二原告自愿接受了该房屋并实际占有居住至今，故违约金应从合同约定的逾期交房之日计算至2015年11月30日止。双方约定的办证期限是出卖人在商品房交付使用后180日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该房屋交付条件是竣工验收合格，现该房屋没有竣工验收，不具备交房条件，被告家天下公司在商品房法定交付条件成就后180日能否给二原办证，时间属于不确定状态，因此，目前不能认定被告家天下公司延期办证，对原告张涛、刘小琴要求被告家天下公司承担逾期办证的违约责任，本院不予支持。原告张涛、刘小琴要求被告承担前期物业管理费的请求，因物业管理部门不是本案合同的相对方，物业管理费的收取属于另外的法律关系，不是本案合同调整的范畴，对张涛、刘小琴这一诉请本院不予支持。二原告要求水电入户，由于被告家天下公司所建房屋没有竣工验收，水电入户条件是否具备，手续是否齐全应当属于水电职能部门审查的范畴，不属于民事调整范围，故对原告这项请求，本院亦不予支持。原告张涛、刘小琴要求被告家天下公司为其购买的城市印象小区7号楼四单元3楼4-301号的房屋办理房屋权属登记所需资料交付产权登记机关备案，由于被告目前所建房屋没有竣工验收，办证手续不齐全，办证条件没有达到，被告应在该房屋竣工验收后三个月内将二原告所购房屋权属登记所需资料交付产权登记机关备案。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告湖北家天下房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告张涛、刘小琴支付逾期交付房屋违约金共计10127.8元。二、被告湖北家天下房地产开发有限公司将原告张涛、刘小琴购买的位于丹江口市新港大道北端东侧城市印象小区7幢4单元301号房屋在竣工验收合格后三个月内将该房屋权属登记所需资料交付产权登记机关备案。三、驳回原告张涛、刘小琴其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元，由被告湖北家天下房地产开发有限公司负担。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  赵晓云二〇二〇年一月三日书记员  李月皎本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证。3.最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。