江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初11173号原告：朱有花，女，1950年7月15日生，汉族。委托诉讼代理人：李萍，江苏宾至律师事务所律师。委托诉讼代理人：李毛毛，江苏宾至律师事务所律师。被告:袁富根，男，1955年月9月25日生，汉族。被告：沈德英，女，1955年3月18日生，汉族。上列两被告的委托诉讼代理人：蔡宏伟，江苏先创律师事务所律师。上列两被告的委托诉讼代理人：王晓伟，江苏先创律师事务所律师。原告朱有花与被告袁富根、被告沈德英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱有花及其委托诉讼代理人李萍、李毛毛、被告袁富根及被告袁富根、沈德英的委托诉讼代理人蔡宏伟、王晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱有花诉称：2010年4月26日，被告袁富根、沈德英将其名下位于南京市江宁区拆迁安置房以19万元的价格出售给其。当时该房屋并未办理产权证，其担心房屋买卖合同无效，故其与被告签订了《借款协议书》，并约定该房屋过户手续由其承担。其与被告之间名义为借贷关系实际为房屋买卖关系，且被告早已将上述房屋交付给其，其在案涉房屋内居住至今。现案涉房屋已办理了房产证，但袁富根、沈德英要增加房款，不肯配合其过户。现要求袁富根、沈德英协助办理位于南京市江宁区的过户手续。另其愿意支付被告房屋面积差价款（按190000元÷60㎡计算房屋单价标准）。被告袁富根、沈德英辩称：其与原告朱有花之间不存在房屋买卖关系，双方之间仅仅是作为借贷方的担保人与债权人之间的担保法律关系。19万元实际系其儿子沈健所借，仅由袁富根在借条及借款协议书中签字。沈德英对该担保行为不予认可。2016年4月26日，其到社区领取了安置房的钥匙，朱官玲等人带人将案涉房屋钥匙抢走了。后来其去过该房屋三次，但朱有花都不在家。朱有花的诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：被告袁富根与被告沈德英系夫妻关系。2009年11月26日，南京市江宁区人民政府汤山街道办事处（甲方）与袁富根（乙方）签订了《住宅房屋拆迁补偿安置协议》，其中约定：座落于袁家边社区的南京地铁土地储备项目红线范围内的房屋及附属物，系乙方所有，已列入此次拆迁范围，乙方同意甲方予以拆除；甲、乙双方同意此次拆迁补偿安置为产权调换方式，甲方提供的安置房地点为袁家边社区地铁土地储备红线范围内；甲方同意乙方申购安置房3套，面积约180㎡，其中小套3套。原告朱有花因有购房需求，委托妹妹朱某办理购房等事宜。2010年4月26日，被告袁富根向朱有花出具了借条，载明：本人今借到朱有花人民币计壹拾玖万元整（190000￥），具体情况借款协议！袁富根并在借款人处书写“沈德英”。另袁富根（甲方）向朱有花（乙方）出具了《借款协议书》，其中载明，甲乙双方经友好协商双方遵守平等自愿和公平信用的原则，就袁家边社区南京地铁土地储备项目红线范围内的房即要建的60㎡房产抵押借款一事，达成以下协议条款：第一条、甲方2010年4月26日向乙方借款人民币壹拾玖万元整用于___现将用___产权房作为抵押该房户口的产权人袁富根，沈德英的共有权人同意抵押，抵押期限为2010年4月26日至2016年12月30日前；第二条、在房产作为抵押时，甲方所借款项的月利息为20%，甲方逾期不还或无力偿还所借款项，则在该抵押产权房可以上市交易时过户给乙方外带权子___的90㎡___买卖合同书上房价和所借款金额相等，乙方则放弃利息计算，过户的手续与时限以可以上市交易计算；第三条、有下列情况之一的算违约：1.预约甲方三次不到场算违约，不配合乙方过户算违约。2.甲方闹家庭纠纷导致此房不能过户算违约。3.甲方在借贷期内瞒着乙方将户口迁入此房算违约。4.甲方提前还本金算违约，利息正常计算，外另加十万元人民币。5.乙方在借贷期限向甲方索要借款算违约。6.在借款期间内，若甲方产权人去世，其继承人必须无条件履行本协议…第五条、甲方承诺在接到乙方的款项后，房票押在中间人郭建明处，等房建好，屋钥匙一到手必须交给乙方及附属设施等手续，并将抵押的房屋现有的有关证明文件一并交给乙方；第六条、在过户该房屋时所有费用由乙方承担…”。袁富根在该《借款协议书》中签名，并代沈德英在该《借款协议书》签名。朱有花未在《借款协议书》中签字。2016年4月26日，被告袁富根领取了拆迁安置房的钥匙，并将九乡雅苑18幢907室钥匙交给了朱某。后原告朱有花入住九乡雅苑18幢907室房屋至今。2019年4月15日，袁富根领取了江宁区麒麟街道袁家边路18号九乡雅苑18幢907室房屋的权属证书，该房屋建筑面积为61.48平方米。后朱有花与袁富根为办理房屋过户手续等事宜发生纠纷，朱有花遂诉至法院。审理中，被告袁富根主张其与原告朱有花之间并无买卖合同关系，而是借款合同关系。证人袁某（系袁富根之子）陈述：其系通过朱官玲向朱有花借钱并将房屋抵押给朱有花，其父亲袁富根在借条上面签字；双方未约定利息，其没有还款能力，故未偿还过本金和利息。证人朱某陈述：其妹妹朱官玲与袁富根相识，系朱官玲介绍的房源信息，当时袁富根家有四套房屋需要出卖，其姐姐朱有花有购房需求，就购买了袁富根家的其中一套房屋，买房款是通过现金交付的；因为朱有花不认识字，买房的手续都是其代为办理的，后来忘记让朱有花在《借款协议书》中签字。审理中，原告朱有花另提供了其与被告袁富根、沈德英的对话视频资料，其中：（袁富根）“卖房票的人多呢，小区卖房票的人多呢，不是我一个，小平不是讲过这个事的吗？…我也跟小平谈，一个，我卖给钟美霞这个房子”；（朱有花）“她买两套呢”；（袁富根）“她买两套，第一套70万，不是的，是第二套，第二套是70万…第一套和你一起买的，她36万，她这次又补我32万”；（朱有花）“我问过她了，她说她买两套补他32万，你买了一套怎么要补50万呢，我说我跟他再谈谈去”；（袁富根）“第二套这个房子卖了70万呢，那个房子是我儿子的”；（朱有花）“那个第二套房子时拿钥匙时才买的，我多早了”；（袁富根）“是的，我跟你讲，头套房子是我家儿子的，第二套房子是我家儿子的”；（朱有花）“那你这房子是你过户给我？”；（袁富根）“嗯，是我的”；（沈德英）“儿子是儿子，我的是我的，我管不了他，他也管不了我”；（袁富根）“嗯，我卖了四套了，我不卖房子，他债还不过来”；（朱有花）“那你看我这个房子多少钱能过户呢？”；（袁富根）“我是谈那个价格，你看，反正，那个谈不谈…”；（朱有花）“你现在最低多少？”；（袁富根）“我没有讲是40万，我讲60万，她（沈德英）讲50万…我跟你讲，朱明侠那个房子70万搁那个地方，我说你不管怎么样”；（朱有花）“她那个房子时拿钥匙的时候才卖给她的”；（袁富根）“那套是我儿子的，不是我的”；（朱有花）“她是拿钥匙才买的，我多早了，我和她那套是不是一起买的？”；（沈德英）“是一起买的，她30万，你给的是？”；（朱有花）“19万”；（沈德英）“可是的，她给的是36万，你给的19万…我跟你讲，这不是我一家这样子，如果是我一家，我一分钱都不会加的”；（袁富根）“朱明侠这个房子，一开始是多补30万，后来说多给2万抽香烟，所以32万”；（朱有花）“那我买你这个房子要过户的话，加个40万不行啊？”；（袁富根）“40万太少了…”。上述事实，有借条、《借款协议书》、房产证、拆迁安置协议、视频资料、当事人陈述等证据证实。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提出证据。本案中，关于原告朱有花提供的借条、《借款协议书》，被告袁富根主张其与朱有花之间是借款合同关系，以房屋作为对所欠朱有花债权的担保，但从证人袁某的证言来看，朱有花与袁富根之间并无实质的借款合同关系存在，袁某将不属于自己所有的房屋抵押给朱有花亦不符合常理，结合证人朱某关于购买房屋的陈述、袁富根将案涉房屋钥匙交给朱某的事实以及朱有花已实际入住案涉房屋的事实，以及结合朱有花提供的视频资料的内容来看，可以认定袁富根与朱有花之间名义上为借款合同关系，实质上是买卖合同关系，即袁富根将案涉房屋以190000元价格出售给朱有花。袁富根陈述案涉房屋钥匙被朱某等人抢走，未提供证据，本院不予采纳。从视频资料中朱有花与沈德英对话的内容来看，可以认定沈德英对袁富根将案涉房屋出售给朱有花是知情的且不持异议，双方发生纠纷的原因系由于案涉房屋价值上涨而袁富根、沈德英要求朱有花另增加房款。依法成立的合同，自成立时生效。虽然朱有花在《借款协议书》并未签名，但朱有花对该《借款协议书》的内容不持异议，且袁富根已按约定交付了房屋，因此，朱有花与袁富根之间的买卖合同关系依法成立，应受法律保护。袁富根取得了案涉房屋的权属证书，具备过户条件，故朱有花要求袁富根协助办理案涉房屋的过户手续，本院予以支持。根据约定，过户产生的税费应由朱有花承担。朱有花愿意在本案中支付给袁富根、沈德英房屋面积差价款，系当事人自行处分民事权利，不违反法律规定，本院予以采纳。经计算，案涉房屋面积的差价款为4686.67元[190000元÷60㎡×（61.48㎡-60㎡）]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告袁富根于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告朱有花将坐落于南京市江宁区房屋过户至原告朱有花名下。变更登记产生的税费由原告朱有花承担。二、原告朱有花于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告袁富根、沈德英房屋面积差价款4686.67元。三、驳回原告朱有花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元，财产保全费3020元，合计3060元，由被告袁富根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 王波峰二〇二〇年一月十四日法官助理 汤淑明书 记 员 胡 婕