天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终6568号上诉人（原审被告）：天津阳光壹佰物业服务有限公司，住所地天津市南开区红旗南路与陈塘庄铁路支线交口东南侧阳光壹佰东园23鼓楼。法定代表人：解君，董事长。委托诉讼代理人：李超，天津鸥鸽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白钺，男，1971年3月24日出生，汉族，天津博成瑞达环境科技发展有限公司职员，住天津市南开区。被上诉人（原审原告）：何殊青，女，1973年6月6日出生，汉族，天津市南开区房地产开发有限公司职员，住天津市南开区。委托诉讼代理人：白钺（夫妻关系），1971年3月24日出生，汉族，天津博成瑞达环境科技发展有限公司职员，住天津市南开区。上诉人天津阳光壹佰物业服务有限公司（以下简称阳光壹佰物业）因与被上诉人白钺、何殊青建筑物区分所有权纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初3554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人阳光壹佰物业的委托诉讼代理人李超，被上诉人白钺并作为被上诉人何殊青的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳光壹佰物业上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审；2．一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决上诉人对阳光壹佰小区东园、西园、北园的七个消防控制室进行修复至正常使用，不仅缺乏事实依据，更是适用法律错误，具体如下：第一、众所周知，电子产品及机械设备均存在使用寿命期限，即电子产品及机械设备不可能无限期的一直使用。根据案件事实及法律法规规定，本案上诉人作为物业管理服务企业，依法仅应当作为启用维修基金对涉案七个消防控制室进行大修、更新、改造的启动者和推进者，而不应当作为修复至正常使用的责任主体。第二、一审判决依据的是相关法律规定及本案物业服务合同约定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维修、养护、运行和管理。但该规定和约定仅是指在消防设施正常使用寿命期限内的日常维护管理，并不包含消防设施达到使用寿命期限的大修、更新、改造。第三、经上诉人统计，阳光壹佰小区自上诉人进行物业管理至今，物业费中的机电设施设备日常运行养护费用至今总收入为3329.7万元。而本案消防控制室更新改造方案预计需要资金大约为1262万元。该案件事实充分表明，上诉人就消防设施部分所收取的全部机电设施设备日常运行养护费用远远低于日常维修和更新改造费用，这明显违反了权利义务相对等的法律规定。第四、一审判决上诉人对七个消防控制室进行修复至正常使用的期限为“在判决生效后十五日内”，该判决履行期限显然与客观常理相悖。综上所述，一审判决不仅缺乏事实依据，相关事实不清，且适用法律明显错误。现上诉人恳请二审法院依法对一审错误判决予以纠正，作出客观公平公正的判决。白钺、何殊青辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。白钺、何殊青向一审法院起诉请求：1．判令被告对阳光壹佰国际新城项目8个消防控制室进行修复，恢复正常使用。2．诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告原为天津万怡物业管理有限责任公司，2007年11月9日经工商管理部门核准更名为天津万怡物业服务有限公司。2008年4月28日经核准再次更名为天津阳光壹佰物业服务有限公司，具有二级物业管理服务资质。2004年7月5日，被告与南开区阳光壹佰西园1-4号楼的开发商天津阳光壹佰房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，由原告对该小区进行前期物业管理服务。该合同约定，物业管理服务期限自2004年7月5日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止；物业管理服务事项包括房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备、供配电设备、供电线路、供气管理、供暖管道、加压水泵、通讯线路、安防设备系统等；物业管理服务标准包括共用配套设备完好，无随意改变用途，共同设施、设备运行、使用及维护有记录，无事故隐患；小区实行封闭式管理，公共秩序尽然有序，消防设备、设施完好无损，可以随时启用等。2004年7月20日，该合同在天津市房地产管理局进行了备案。截至目前，该小区未成立业主委员会。二原告系南开区阳光壹佰西园2-5-702号房屋所有权人，二原告系夫妻关系。庭审中，被告表示阳光壹佰小区共有八个消防控制室，其中七个属于物业管理服务范围，分别位于：1、北园5号楼3门负一层；2、北园11号楼负一层；3、西园2号楼5门负一层；4、西园7号楼负一层；5、东园3号楼8门负一层；6、东园8号楼负一层；7、东园13号楼9门负一层；自2004年8月至2007年9月，上述消防控制室相关控制区域陆续通过消防验收，均为合格；自2017年2月始火灾报警控制器处于关机瘫痪状态，现上述消防控制室无法正常使用；火灾探测报警产品的使用寿命一般不超过12年，有的不超过5年，小区消防设施已超过使用年限；第八个消防控制室位于阳光壹佰小区南园的瑞英宾馆一楼，该消防控制室不属于物业服务范围。天津阳光壹佰房地产开发有限公司已于2008年12月将南园的项目包括小学、中学等移交给了南开区住宅配套建设管理办公室，该消防控制室控制范围为南园配套房屋，不控制阳光壹佰小区内部住宅。二原告认可被告所述七个消防控制室的坐落位置。二原告表示第八个消防控制室是南园学校、幼儿园、医院、办公楼的消防控制室；八个消防控制室是陆续投入使用的，部分设施并未超过12年。原、被告均表示涉案8个消控室均独立使用，之间互不影响。另查，天津市博辉机电安装工程有限公司（以下简称博辉公司）于2016年2月19日出具《建筑消防设施日常检测报告》，其中《消防设施年度检测报告》的检测结论为：经对天津阳光壹佰物业服务有限公司委托的天津阳光壹佰国际新城的建筑消防设施按GA503-2004《建筑消防设施检测技术规程》和现行规范进行检测，结果为合格。其中《检测问题报告》中显示存在八项问题，其中东3控制室利达、世宗，北5控制室世宗，北11控制室世宗，东8控制室世宗，西2控制室世宗，西7控制室世宗，上述火灾报警控制器显示屏故障，无法确认控制器信息。另，消防栓系统、喷淋系统均属于无压状态。2016年3月6日，被告出具《2016年度阳光壹佰共用部位和共用设施设备检查结果报告》，其中消防系统显示为基本完好（损坏程度为局部损坏，能正常使用，损坏数量为11）。博辉公司于2017年2月17日再次出具《建筑消防设施日常检测报告》，其中《消防设施年度检测报告》的检测结论为：经对天津阳光壹佰物业服务有限公司委托的天津阳光壹佰国际新城的建筑消防设施按GA503-2004《建筑消防设施检测技术规程》和现行规范进行检测，结果为合格。其中《检测问题报告》中显示存在十三项问题，其中东三8控制室存在六项问题：1、火灾报警控制器1、3、4、11、12回路未接入回路板，回路线异常；2、多线控制盘操作无应答；3、火灾报警控制器电话总机在线18，分机02故障；4、火灾报警控制器一块回路板失效；5、火灾报警控制器故障1282处、火警4处、屏蔽20处；6、火灾报警控制器处于关机瘫痪状态，无法确认控制器信息。另，北五2控制室世宗、北十一控制室世宗、西二控制室世宗、西七控制室世宗火灾报警控制器处于关机瘫痪状态，无法确认控制器信息，部分无钥匙无法进入控制室。消防栓系统、喷淋系统管网均无压力。地下车库消防卷帘及排烟风机均有无电源输入的情况。2017年2月27日，被告出具《2017年度阳光壹佰共用部位和共用设施设备检查结果报告》，其中消防系统显示为损坏（损坏程度为不能正常使用，损坏数量为11）。二原告在（2018）津0104民初9395号案件中诉请要求被告公示天津阳光壹佰国际新城的《消防控制室值班记录》、《建筑消防设施巡查记录》、《建筑消防设施月度检查记录》、《建筑消防设施检查表》、《建筑消防设施故障维修记录表》、《建筑消防设施维护保养计划表》、《建筑消防设施维护保养记录表》以及消控室值班人员名单及他们的上岗证、劳动合同、缴纳五险一金的证明。该案庭审中被告明确表示其并没有上述记录。案件审理过程中，一审法院至天津市南开区住宅配套建设管理办公室了解阳光壹佰小区南园项目移交情况。经询，阳光壹佰南园没有住宅，均为配套用房。其中南园1号楼移交后，已将一层分配给天津市南开区体育中心街办事处作为社区服务中心用房使用，已将六至十层分配给天津市南开区卫生局作为社区医疗服务站用房。南园2、3号楼移交后，已分配给天津市南开区教育局作为中、小学公建用房使用。南园4、5号楼已分配给天津市南开区教育局作为托儿所、幼儿园用房，但4、5号楼并未实际移交，现由案外人使用。南园6号楼移交后，已分配给天津市南开区卫生局作为社区医疗卫生服务中心用房使用。南园东南处200平方米作为环卫设备公建使用。一审法院认为，根据相关法律规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。另根据物业服务合同约定，被告负责包括消防设施设备在内的房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理。被告认可设置在阳光壹佰小区东园、西园、北园区域的七个消防控制室属于其物业管理服务范围，被告作为住宅区的物业服务企业有义务对上述消防控制室进行维修、养护和管理，保障相应消防设施设备完好有效。现上述消防控制室因相关设施设备损坏或失效而无法正常使用，二原告作为小区业主要求被告采取补救措施，对消防控制室进行修复，恢复正常使用的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于是否启用维修基金问题，应依照相关规定和程序另行解决。关于原告所述的第八个消防控制室，原、被告均认可设置于阳光壹佰小区南园，经与天津市南开区住宅配套建设管理办公室核实，南园区域为配套用房，且大部分房屋已移交给天津市南开区住宅配套建设管理办公室分配使用，根据现有证据不足以证实位于南园区域的消防控制室属被告物业管理服务范围，故二原告要求被告对位于南园区域的消防控制室进行修复并恢复正常使用的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：本判决生效后十五日内，被告天津阳光壹佰物业服务有限公司对位于天津市南开区进行修复至正常使用。案件受理费80元，由被告天津阳光壹佰物业服务有限公司担负。二审中，上诉人提交以下新证据：证据一、阳光壹佰小区火灾报警控制器（消防主机）铭牌照片，证明阳光壹佰小区消防主机的生产日期均为2003年-2004年；证据二、天津市南开区人民法院（2017）津0104民初7648号民事判决书，证明被上诉人自2007年10月1日至2017年6月30日连续10年不缴纳物业费，后上诉人通过诉讼及强制执行物业费，且被上诉人自此后又一直连续不缴纳物业费至今。证据三、微信截图，证明被上诉人在其作为群主的业主微信群众鼓动其他业主不要主动缴纳物业费，等待上诉人提起民事起诉后再在诉讼程序中缴纳物业费。被上诉人质证称对证据一的真实性、关联性、合法性均不予认可；对证据二的关联性是不予认可的；对证据三的质证意见为上诉人没有完全履行其义务，所以被上诉人不缴费。被上诉人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系建筑物区分所有权纠纷，争议焦点为上诉人是否应对涉案七个消防控制室进行修复至正常使用。关于上诉人是否应对涉案七个消防控制室进行修复至正常使用的问题。首先，上诉人依法应当对服务区域内的共用消防设施进行维护管理，保障涉案七个消防控制室完好有效，现相关设施设备损坏或失效而无法正常使用，上诉人应依约承担修复并恢复正常使用的民事责任；其次，上诉人提供的证据不能证明相关消防设施设备无法修复。据此，上诉人应对涉案七个消防控制室进行修复至正常使用。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津阳光壹佰物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 炜审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年一月六日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……