广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3836号人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡，统一社会信用代码914420007783156010。法法定代表人：孙通文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：彭凤英，女，1962年8月26日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人彭凤英商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审认定通大公司逾期交房有误。彭凤英向通大公司申请了提前收楼，并同意在未取得竣工验收备案登记证的情况下收楼。2.即使通大公司存在逾期交房，一审判决不支持双方关于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。3.即使通大公司存在逾期交房，一审对诉讼时效的认定有误。即使适用三年诉讼时效的规定，彭凤英应于2018年10月30日前向法院提起诉讼或以其他方式主张权利。现彭凤英于2018年12月4日提起诉讼，一审判决支持自2015年12月1日起的逾期交楼违约金于法不符。彭凤英辩称：1.双方合同有约定房屋交付条件。通大公司未能取得备案登记证的情况下，通知业主办理收房手续，业主没有收楼的情况下，不能视为默认收楼。2.关于诉讼时效，一审法院对诉讼时效的认定没有违反法律的规定。通大公司关于一审法院在收楼条件中对交楼条件的法律适用不当，该理由不能成立。一审法院对事实认定和法律适用均正确，通大公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。彭凤英向一审法院起诉请求：通大公司向彭凤英支付迟延交楼违约金（以购房款451000元为本金，按每日0.01%，自2015年12月1日起计算至通大公司取得涉案房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及供水、供电、管道煤气在交付商品房时达到使用条件并通知彭凤英之日止）。一审判决认定事实：2013年8月12日，彭凤英（买受人）与通大公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六：合同补充协议），约定彭凤英购买通大公司所有的位于中山市××镇旭日××房，房价款为451000元；付款方式为银行按揭方式，其中现金136000元约定付款时间为2013年8月12日，商业贷款315000元约定付款时间为2013年9月12日。商品房买卖合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2、买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。3、因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“……2、出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。”附件六：合同补充协议第四条关于该商品房的交付（对买卖合同第十一条的补充）第1点约定：“买卖双方同意：买受人未收到交付通知的，则以买卖合同约定交付期限届满当日为交付时间，以房屋所在地为交付地点，买受人应于买卖合同约定交付期限届满当日自行到出卖人处办理收楼手续，若买受人超过买卖合同约定交楼期30天，仍未办理交收楼手续，则视同已进行验收交接，且房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费，此外由此产生的一切不利后果均由买卖人承担。”第3点约定：“该商品房在交付使用时只要符合买卖合同第八条约定的条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时该商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维系资金等相关费用。买受人不接收时，出卖人不承担买卖合同第九条约定的逾期交楼责任。”第十一条关于补充协议的效力（对买卖合同第二十条的补充）约定：“本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行。若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。”《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。合同及补充协议签订后，彭凤英向通大公司支付了购房款451000元。2015年10月28日，通大公司向彭凤英在买卖合同中留存的地址寄发收楼通知书，对此通大公司认为其已交楼，不存在逾期交楼问题。即使逾期交楼，逾期交楼违约金计算截止时间为通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并通知彭凤英之日止，且违约金总额不超过总房价的1%。彭凤英则认为，通大公司发出收楼通知书后，因涉案楼房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，不具备交付使用条件，彭凤英有权拒绝收楼，故要求通大公司承担相应违约责任。双方因此产生争议，彭凤英为此诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、通大公司是否已交楼；二、逾期交楼违约金截止时间；三、本案是否已过诉讼时效；四、合同能否设置逾期交楼违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%。关于焦点一，通大公司是否已交楼问题。彭凤英、通大公司双方于商品房买卖合同中约定，通大公司应当在2015年10月30日前向彭凤英交付取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房，虽然通大公司于2015年10月28日向彭凤英留存地址寄送收楼通知书，但涉案商品房至今仍未取得建设工程竣工验收备案登记证，不具备合同所约定的交楼前提条件，故通大公司虽向彭凤英寄发收楼通知书，但不能认定其具备交楼条件并按合同约定期限已交楼。关于焦点二，逾期交楼违约金截止时间问题。通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的涉案商品房交付给彭凤英方为完成交楼义务，故逾期交楼违约金计算截止时间应为通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日为止。通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》即表明涉案商品房已具备供水、供电及管道煤气等条件，故彭凤英要求通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并交付商品房时，涉案房屋的供水、供电及管道煤气还需达到使用条件，实属重复。关于焦点三，本案是否已过诉讼时效问题。通大公司未能依约于2015年10月30日前向彭凤英交付房屋，其行为已构成违约，故彭凤英有权从2015年10月31日起要求通大公司支付逾期交楼违约金。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”以及依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，彭凤英于2018年11月27日起诉要求通大公司支付自2015年12月1日起的逾期交楼违约金并未超过诉讼时效。通大公司关于诉讼时效的抗辩，依法不符，一审法院不予支持。关于焦点四，合同能否设置逾期交楼违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%问题。商品房买卖合同第九条约定“出卖人如未能按合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”。彭凤英认为该封顶条款明显与通大公司违约行为的严重程度不符，且无法弥补彭凤英的损失。通大公司则认为前述条款为双方真实意思表示，合法有效，且彭凤英未举证证明其损失高于违约金。对此，一审法院认为，商品房买卖合同虽订明逾期交楼违约金累计总额最高不超过总房价的1%，但该约定实质上免除通大公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金不应设置前述最高限额。综上，通大公司应向彭凤英支付自2015年12月1日起至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：通大公司于一审判决生效之日立即向彭凤英支付自2015年12月1日起至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以451000元为基数，按每日0.01%的标准计算；自2015年12月1日起至本案判决发生法律效力之日为止的逾期违约金于判决生效之日起3日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自一审判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足6个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日起3日内付清）。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1034元，减半收取517元，由通大公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，彭凤英于2018年11月27日向一审法院提交本案起诉状。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。彭凤英、通大公司双方于商品房买卖合同中约定，通大公司应当在2015年10月30日前向彭凤英交付取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房，涉案商品房至今仍未取得建设工程竣工验收备案登记证，不具备合同所约定的交楼前提条件，彭凤英有权拒绝收楼并向通大公司主张逾期交房违约金至涉案房屋符合交付条件并实际交付或视为交付之日止。通大公司关于逾期交房违约金截止时间的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。关于逾期交房诉讼时效。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”根据民法通则规定，本案逾期交房违约金应适用二年诉讼时效。民法总则于2017年10月1日施行，故2015年9月30日之后的逾期交房违约金均尚未满民法通则二年诉讼时效，应适用三年诉讼时效。故彭凤英于2018年11月27日起诉请求通大公司支付2015年12月1日起计的逾期交房违约金，并未超过三年诉讼时效，本院予以支持。关于逾期交房违约金标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向彭凤英支付已交付房价款万分之一的违约金，累计总额不超过买受人累计已付房价款的1%。从现已查明的事实来看，通大公司长时间不能取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，将涉案房屋依约交付。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使通大公司履行义务，不利于彭凤英实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益，显然不足以填补彭凤英因此造成的损失。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的彭凤英以约定违约金上限数额过低为由，请求人民法院调整违约金。一审判决将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款万分之一的标准计算，理据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人通大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1034元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇二〇年一月三日书记员 孙翠红