西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终13988号 上诉人（原审原告）：田某某，女，1995年9月22日出生，汉族，住西安市碑林区。委托代理人：李寅榕，陕西韬达律师事务所律师。委托代理人：谢立，陕西韬达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：别某某，女，1986年2月7日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托代理人：王某某，女，汉族，1954年2月25日出生，住西安市莲湖区。被上诉人（原审被告）：西安市万科物业服务有限公司第十三分公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。负责人：汪楠钦，该公司总经理。委托代理人：潘欣，陕西秦岳律师事务所律师。委托代理人：张海青，陕西秦岳律师事务所律师。上诉人田某某因与被上诉人别某某、被上诉人西安市万科物业服务有限公司第十三分公司（以下简称：万科物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初19632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人田某某的委托诉讼代理人李寅榕、谢立，被上诉人别某某的委托诉讼代理人王某某，被上诉人万科物业公司的委托诉讼代理人潘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田某某上诉请求：1、请求一审判决第二项中“双倍返还购房定金共1652000元，赔偿律师代理费50000元”的判决，依法改判为：别某某向田某某双倍返还购房定金2000000元整、赔偿律师费160000元整、保全保险费9750元整。2、请求撤销一审判决第三项，依法改判为：西安市万科物业服务有限公司第十三分公司向田某某退还中介费97500元。3、判令二被上诉人共同承担本案一审、二审全部诉讼费用（包括受理费、保全费）。事实理由：1、田某某无审查不实的过错。田某某作为普通的消费者，无法对房屋权属情况进行准确的审查，房屋权属情况的审查义务应当由万科物业公司履行，提供正确完整的房屋产权信息义务应当由别某某承担。双方约定的定金100万元，并未超过合同标的额的百分之二十，该约定合法有效。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，该定金为惩罚性的，不以实际损失为衡量依据，审判人员没有调整定金的权力。一审法院在返还的定金中扣除了8个月期间的房屋占用费，违反了民事诉讼的处分原则，因为别某某对此未提出反诉，也未反驳要求田某某承担。2、合同对违约责任的约定为：“别某某未能按照合同约定的事项履行合同，……别某某还应承担因处理诉讼造成的误工费、交通费、伙食费、诉讼费，律师费及其他合理损失……”，目前本案已经入二审阶段，别某某应当承担全部律师费。保全费属于双方约定的其他合理损失。3、万科物业公司未尽到完全的审查义务，对涉案合同不能履行应负部分责任。万科物业公司不具有房地产经纪机构资质，履行居间义务时存在重大过错。万科居间公司未履行大部分居间义务，无权获得居间报酬。别某某辩称，一审法院认定事实清楚，涉案房屋是夫妻双方的财产，一方无权处分，因此合同是无效合同，一审判决没有错误。合同签订后，田某某一直住在该房子中，产生了相应的占用费，如果物业资质不够，合同也是无效的，应该双返后就结束。万科物业公司辩称，涉案居间买卖合同有效，万科物业公司有营业执照和资质，且万科物业公司对房屋产权进行了核实，田某某在签订合同时已知晓涉案房屋暂未取得不动产登记证，合同无法履行是别某某造成的，万科物业公司不承担责任，请求维持原判，驳回上诉。田某某向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2018年6月17日签订的《西安市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》；2、判令别某某向田某某退还已付购房款230万元整；双倍返还购房定金200万元整、承担田某某因被告一违约行为产生的律师费16万元、保险费用9750元整、装修损失599165元整；3、判令万科物业公司向田某某退还房屋中介费97500元整；4、判令本案诉讼费用（包括受理费、保全费）由别某某与万科物业公司承担。一审法院认定事实：2018年6月16日，田某某向万科物业公司支付97500元。2018年6月17日，田某某与别某某及万科物业公司签订《西安市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》约定：田某某购买别某某所有的坐落于西安市雁塔区XX幢XX单元XX室之房屋及3F118号、3F113号两车位，建筑面积为199.23㎡、37.47㎡、29.98㎡，成交价格为6500000元，别某某承担房屋和车位办理产证契税、公共维修基金和产权登记费，田某某承担房屋和车位过户产生的增值税、契税、个税、登记费等窗口受理相关费用，别某某保证涉案房屋权属资料真实、合法、有效，如导致涉案房屋发生产权纠纷、共有纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由别某某承担全部责任。合同对付款方式的约定为：签订合同当日，田某某一次性支付别某某购房定金1000000元整，剩余购房首付款2300000元田某某于2018年6月25日向别某某账户支付，购房尾款3200000元在办理过户时由田某某存入西安市房管局指定资金监管账户。合同对房屋交付的约定为：别某某确认田某某于2018年6月25日支付的购房款到账后将房屋项下所有物业费、水、电、气、暖等费用缴清、保证房屋附属设施完整完好，并将房屋钥匙、水卡、电卡、气卡、门禁卡交接给田某某，自交接房屋次日起所产生的物业相关费用和房屋质量问题与别某某及万科物业公司无关，同时田某某享有对房屋视为别某某已转移的全部使用权（包含自住、出租、装修等权利）和相关业主权利。合同对注销房屋抵押登记的约定为：别某某应在收到田某某购房首付款起15个工作日内结清房屋按揭尾款，注销该房屋抵押登记手续。合同对居间费用的约定为：万科物业公司协助田某某与别某某办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，田某某需向万科物业公司支付经纪代理费97500元。合同对办理过户手续的约定为：万科物业公司在取得名为“别某某”不动产权证书原件起3个工作日通知双方启动房屋过户手续，双方应在收到通知7个工作日内共同前至西安市二手房交易大厅办理该房屋网签及过户手续。合同对违约责任的约定为：别某某未能按照合同约定的事项履行合同，且协商无果，导致合同终止，除应退还田某某已支付的购房款外，需向田某某支付违约金（赔付市场增值或跌降差额部分并累加定金双倍金额计2000000元作为赔付款）……别某某还应承担田某某因处理诉讼造成的误工费、交通费、伙食费、诉讼费、律师费及其它合理损失……。上述合同签订当日，田某某委托案外人王某某、田某某向别某某支付购房（含车位）款项。经查，案外人王某某于2018年6月18日向别某某支付1000000元，又于2018年6月25日向别某某支付1900000元，案外人田某某于2018年6月25日向别某某支付387200元。别某某于2018年6月18日出具《收条》一份，载明：“今收到买受人田某某购房定金1000000元，所出售房屋为西安市曲江新区XX幢XX单元XX室。另查，合同签订后别某某将涉案房屋交由田某某居住使用，田某某收取涉案房屋后即进行了装修，就此田某某提交收条（指纹锁）、订货单（石材）、收款收据（灯具：2份）等若干证据佐证装修损失，经询，别某某认为装修费用过高，并就此申请对装修费用进行鉴定，经委托陕西精诚资产评估有限责任公司对涉案房屋装修部分价值进行司法评估，陕西精诚资产评估有限责任公司作出《陕精诚评报[2019]第020号资产评估报告》，载明评估基准日2018年7月31日，涉案房屋装修部分重置全价134806元，评估值134806元。经询问，别某某及万科物业公司对鉴定报告真实性均无异议。田某某对鉴定报告中所列鉴定项目的评估值予以认可，但认为陕西精诚资产评估有限责任公司并未对灯具、窗帘、乳胶漆、保洁进行鉴定。经核实，田某某于2018年7月9日、13日自西安市许宏灯饰商行处为涉案房屋购买灯具，累计支出45500元；2018年10月19日，田某某自西安家豪布艺家居有限责任公司处为涉案房屋购买窗帘，累计支出39600元；田某某于2018年8月10日委托韩城市小四建材商城进行乳胶漆施工，累计支付结算款19000元。庭审中，田某某提交2018年9月12日涉案房屋不动产登记簿一份，载明涉案房屋现登记在建设方西安万科恺洲置业有限公司，系2015年5月12日初始登记，现存有中国建设银行股份有限公司陕西省分行于2012年5月3日登记的预购商品房抵押预告登记及且涉案房屋曾因别某某与他人的债权债务问题被西安市碑林区人民法院依据（2017）陕0103执3403号执行裁定书依法查封。经询问，至2019年5月20日，别某某仍未缴纳涉案房屋大修基金及契税，亦未取得房屋所有权证书。再查，别某某系2008年8月8日登记结婚，涉案房屋系2011年11月4日网签备案，涉案3F118号车位系2012年12月25日网签备案，涉案3F113号车位系2014年6月8日网签备案。涉案三方合同签约时别某某配偶未在场。经询，别某某称其配偶于本案诉讼后知情出售房屋一事，现不同意出售予田某某。万科物业公司辩称产权证上只有别某某名字，没必要向其询问家庭婚姻关系。又查，田某某于2018年9月17日申请诉前财产保全，申请查封涉案房屋及车位，并就此提供天安财产保险股份有限公司出具的诉讼财产保全责任保险保险单作为担保，一审法院于2018年9月27日作出（2018）陕0113财保442号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋及车位，田某某就此支出保全申请费5000元、保险费9750元。2018年9月13日，田某某委托陕西韬达律师事务所作为田某某与别某某房屋买卖合同纠纷一案一审、二审（如有）及执行阶段的委托代理人，代理权限为特别授权，并就此支出律师代理费160000元。上述事实，有《西安市存量房居间（买卖）合同》、《补充协议》、委托书、收条、转账明细、不动产登记簿、执行裁定书、收款收据、家豪布业订货出单、委托代理合同、增值税发票、微信聊天记录及录屏视频、资产评估报告及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，涉案房屋及车位均系别某某与配偶夫妻关系存续期间购买，属夫妻共同财产，田某某与别某某及万科物业公司签订《西安市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》时共有人未到场，且别某某亦未持有共有人的授权委托书，故别某某处分涉案房屋及车位的行为应系无权处分行为。但因在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移物权变动结果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权。故虽别某某在签订买卖合同时系无权处分人，但三方签订的买卖合同仍属合法有效。上述合同签订后，田某某依约向别某某支付了购房定金及购房首付款，别某某亦向田某某交付了涉案房屋，田某某对涉案房屋进行了装修。但因共有人不愿出售涉案房屋，涉案合同存在事实上的履行障碍，现田某某主张解除合同，别某某及万科物业公司均未持异议，故对涉案合同解除依法予以确认。结合已查明的事实来看，2018年9月12日时，涉案房屋仍未解除抵押登记，别某某至本案开庭审理时仍未缴纳契税及大修基金、未办理房屋产权证书，也未在签约及履约过程中取得完全处分权，故致使涉案合同不能继续履行的主要过错方应属被告别某某，现田某某主张别某某退还已付购房款2300000元的诉请合法有据，本院依法应予支持。又因田某某作为买受人有义务在签订合同时对房屋的产权情况进行审查并核实，但其却在未核实清楚房屋产权情况的前提下与别某某签约，故后因别某某配偶不同意出售致使合同无法继续履行，田某某对此亦负有审查不实的过错，结合双方的过错程度，本院酌定别某某双倍返还定金1700000元，另田某某已经自2018年6月17日之后实际占有使用房屋至今，扣除装修所需的合理期限三个月，剩余8个月期间的房屋占用费，按照涉案房屋所处地段以及房屋面积酌定为6000元/月，共计48000元应自田某某主张的定金损失中予以扣除。扣除48000元房屋占用费后，别某某仍应返还田某某定金1652000元。田某某主张别某某承担的律师代理费160000元一节，因田某某花费的律师费为一审、二审及执行阶段的费用总和，本案现仅在一审阶段，二审及执行程序是否会实际发生尚未可知，故仅支持田某某一审阶段的律师费用，该费用应以总费用的三分之一为准，另结合双方的过错程度，酌定由别某某承担律师费50000元。田某某主张别某某承担装修损失599165元一节，因《陕精诚评报[2019]第020号资产评估报告》显示，灯具、窗帘、乳胶漆外部分的重置全价为134806元，三方对此均予以认可，而灯具、窗帘、乳胶漆部分也确属田某某装修涉案房屋的实际花费，对此田某某提交有相关票据佐证，显示灯具、窗帘、乳胶漆部分的花费共计104100元，故依法确认别某某应承担的装修损失为238906元。田某某主张万科物业公司退还中介费97500元一节，因居间方万科物业公司未询问核清别某某的婚姻情况，也未要求别某某提供反映房屋实时权属状态的不动产登记簿，未尽到完全的审查义务，属提供居间服务中存在过错，对涉案合同不能履行也应负部分责任，田某某自身的审查义务在此不再赘述，结合上述情况，依法确认万科物业公司应向田某某退还部分中介费50000元。至于诉讼保全担保，非诉讼所需支出的必要花费，故田某某为保全涉案房屋而支出的保全保险费9750元应由田某某自行承担。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十五条、第四百二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、原告田某某与被告别某某及被告西安市万科物业服务有限公司第十三分公司于2018年6月17日签订的《西安市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》解除。二、被告别某某应于本判决生效之日起十日内向原告田某某退还购房款2300000元，双倍返还购房定金共1652000元，赔偿律师代理费50000元及装修损失238906元。三、被告西安市万科物业服务有限公司第十三分公司应于本判决生效之日起十日内向原告田某某退还中介费50000元。四、驳回原告田某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费57300元，保全费5000元，由别某某承担49840元，由西安市万科物业服务有限公司第十三分公司承担1230元，由田某某承担11230元。因田某某田某某已预交62300元，二被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付田某某。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，2018年6月17日，别某某与田某某、万科物业公司签订的《西安市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，田某某依约向别某某支付了购房定金及购房首付款，别某某亦向田某某交付了涉案房屋，田某某对涉案房屋进行了装修。后因共有人不愿出售涉案房屋，涉案合同存在履行障碍，现田某某主张解除合同，一审法院判决合同解除，于法有据，应予维持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故一审判决别某某退还购房款，与法有据，应予维持。现双方当事人争议焦点为应双倍返还定金多少、赔偿律师费多少、保全费是否应由别某某承担、应由万科物业公司退还中介费多少。因田某某作为买受人有义务在签订合同时对房屋的产权情况进行审查并核实，但其未核实清楚房屋产权情况的前提下与别某某签约，后因别某某配偶不同意出售致使合同无法继续履行，田某某负有审查不实的过错，故一审法院结合双方的过错程度，酌定别某某双倍返还定金1700000元，较为妥当。田某某自2018年6月17日之后实际占有使用房屋至今，系双方在解除合同之前的正常履行合同行为，现因双方诉讼合同被解除，原因过错不在田某某，故一审扣除田某某占有使用房屋的占有使用费，不妥，应予纠正。田某某主张别某某承担的律师代理费160000元一节，因田某某未提交别某某支付律师费的正式票据，一审酌定由别某某承担律师费50000元，较为妥当，应予维持。关于田某某主张担保9750元应由别某某承担一节，因田某某主张的系解除合同之诉，保全涉案房屋非诉讼所需支出的必要花费，故田某某为保全涉案房屋而支出的保全费，由其自行承担。关于田某某主张万科物业公司退还中介费97500元一节，因居间方万科物业公司在居间田某某与别某某之间的房屋买卖时，也进行了居间，并做了相应的工作，故一审法院根据综合情况及涉案房屋不能继续交易的过错程度判决万科物业公司应向田某某退还部分中介费50000元，较为妥当，应予维持。综上所述，田某某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初19632号民事判决第一、三项。二、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初19632号民事判决第四项。三、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初19632号民事判决第二项为：二、本判决生效之日起十日内，别某某向田某某退还购房款2300000元，双倍返还购房定金共计1700000元，赔偿律师代理费50000元及装修损失238906元。四、驳回田某某一审其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费57300元，保全费5000元，由别某某承担49840元，由西安市万科物业服务有限公司第十三分公司承担1230元，由田某某承担11230元。二审案件受理费8953元，田某某已预交，由田某某负担8147.23元，由别某某负担805.77元。本判决为终审判决。       审判长  朱筱滢    审判员  辛娟    审判员  张伟 二〇二〇年一月二十二日 （院印）书 记 员 胡雨欣