浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙民再241号抗诉机关：浙江省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：叶春晓，男，汉族，1962年7月11日出生，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：金佳琦，浙江红太阳律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：何永忠，男，汉族，1968年10月17日出生，住浙江省义乌市。原审被告：嵊泗县洋城锦都置业有限公司，住所地浙江省嵊泗县大洋府西路（三八海塘旁）。法定代表人：马晓英，系该公司董事长。申诉人叶春晓因与被申诉人何永忠以及原审被告嵊泗县洋城锦都置业有限公司（以下简称洋城公司）委托合同纠纷一案，不服浙江省舟山市中级人民法院（2017）浙09民终207号民事判决，向检察机关申诉。浙江省人民检察院于2019年2月25日作出浙检民监（2018）33000000201号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年4月8日作出（2019）浙民抗24号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。浙江省人民检察院指派检察官郭雯、检察官助理杨斌出庭。申诉人叶春晓及其委托诉讼代理人金佳琦，被申诉人何永忠到庭参加诉讼。洋城公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。浙江省人民检察院抗诉认为，原判认定事实和适用法律存在不当。理由如下：本案争议的焦点主要是对讼争商品房买卖合同性质及双方当事人的认定。原判以本案系委托合同纠纷为由，认定上述买卖合同系何永忠委托洋城公司与叶春晓签订，叶春晓应依据该合同支付购房款，即认为买卖合同双方当事人系何永忠与叶春晓，缺乏依据。首先，从签订合同的主体来看，本案讼争合同的双方当事人系洋城公司和叶春晓。其次，从讼争房屋的买卖过程来看，从2015年1月6日起何永忠与洋城公司就讼争商品房的买卖合同即告解除。同日，洋城公司向嵊泗县房地产交易产权登记中心（以下简称登记中心）递交了《公示销售承诺书》和《公示销售委托书》。虽然何永忠在《公示销售承诺书》上申请经办人处签字，并且《公示销售委托书》上的委托方落款也是何永忠，但经询问登记中心，其答复《公示销售承诺书》《公示销售委托书》均是登记中心给开发商的格式文书，与退房人无关，按照规定，开发商对已退房源要在销售前委托登记中心公示，委托方栏应该加盖开发商单位公章，本案申请经办人、委托方填写为何永忠，是中心工作人员工作失误，但不影响所退房源系开发商所有，由开发商销售给购房人。本案中对讼争商品房的处分权自2015年1月6日起已由何永忠返还至洋城公司，何永忠不再是本案商品房买卖合同的一方当事人。再次，从法律规定来看，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项和舟建委[2004]82号文件规定，本案何永忠并未取得讼争商品房权属证书，对讼争房屋既无权转让，亦无权委托转让。且即使如原判所说，“何永忠将涉案房屋委托洋城公司公示销售”，从委托合同法律关系来看，合同的双方当事人应是委托方和受托方，即何永忠和洋城公司，故委托合同纠纷亦应当是何永忠和洋城公司之间的纠纷，而非何永忠和叶春晓之间的纠纷。二审判决将本案案由确定为委托合同纠纷错误。最后，本案二审判决与浙江省金华市中级人民法院（2017）浙07民终6549号民事判决相互矛盾，使叶春晓合法权益难以得到保障。在叶春晓以洋城公司、何永忠为被告提起的房屋买卖合同纠纷一案中，浙江省金华市中级人民法院判决确认“涉案《商品房买卖合同》的当事人系叶春晓和洋城公司，何永忠并非合同当事人”，并以洋城公司逾期未能交付涉案商品房为由，判令解除合同。由此可见，对本案商品房买卖合同的主体，法院存在相左意见，相互矛盾的判决导致无论洋城公司还是何永忠均无法按约交付涉案商品房的情况下，叶春晓仍需支付购房款。叶春晓申诉称，申诉理由与抗诉意见一致，请求撤销原判，驳回何永忠的诉讼请求。何永忠辩称，1.本案认定为委托合同纠纷并无不当。何永忠与洋城公司订立了购房合同，但未办理房产证，故转让涉案房屋只能委托洋城公司。叶春晓明知涉案房屋的产权证一时办不出来，但还是要购买讼争房屋。2.叶春晓在本案一审判决其支付购房款后，才另案起诉请求解除房屋买卖合同，是明显的不诚信行为。请求维持原判。何永忠向一审法院起诉请求：1.判令叶春晓、洋城公司共同支付购房款1979842元；2.判令叶春晓支付逾期付款违约金43180元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年何永忠在洋城公司购买坐落于浙江省嵊泗县洋山镇的房屋4套，分别为洋山港城花园5幢2单元201室、202室和6幢2单元401室、402室，共计房款1979842元。2015年1月6日，何永忠将上述房屋退给洋城公司，委托洋城公司公示销售，并办理了委托手续；同年2月15日，在何永忠陪同下，叶春晓到洋山办理了购房手续，即由洋城公司以其名义将上述4套房屋以原价转让给叶春晓，双方签订了购房合同，并办理了购房合同备案登记手续。双方的购房合同中约定由叶春晓一次性支付购房款，若未按期付款，向出卖人支付每日0.03‰的违约金。叶春晓至今仍未支付购房款。一审法院认为，1、叶春晓在庭审中当庭自认其在事先向何永忠付清了房款之后，才在何永忠的陪同下到洋山与洋城公司办理商品房交易相关手续的。这说明叶春晓在签订商品房销售合同时，明知洋城公司只是受何永忠之托向其出售本案争议的房屋，或者说本身就是在何永忠与叶春晓之间发生房屋产权转让之关系，如此办理相关手续只是受制于当时国家对尚未取得房产证的商品房交易之政策规定，且何永忠委托洋城公司卖房的委托手续均在当地房产交易中心作了备案。故叶春晓对何永忠与洋城公司之间委托卖房关系为明知。2、叶春晓是否支付了购房款。叶春晓在庭审陈述中一方面声称其已以现金形式直接将购房款支付给了何永忠；另一方面，其又以何永忠在另诉中已将本案争议的4套房屋与欠案外人楼金美之债相抵相抗辩。但其提交的相关证据尚无法证明其已对本案争议的4套房屋支付了对价，其在办理完买房手续后将支付购房款的收条全部当着何永忠的面撕碎并丢到洋山的滩涂上之说，有悖常理；其提到的何永忠曾主张以争议的4套房屋抵偿欠楼金美之债一说并未被另案判决所确认。综上，叶春晓购买的本案争议的4套房屋系何永忠委托洋城公司销售，洋城公司以其自身名义与叶春晓签订了购房合同，且叶春晓明知其向洋城公司购买的房屋系何永忠所有，故何永忠有权向叶春晓直接主张购房款。但何永忠同时要求受托人洋城公司承担共同支付购房款缺乏法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、叶春晓在判决生效之日起十日内向何永忠支付购房款1979842元和违约金43180元。二、驳回何永忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22984元，减半收取11492元，由何永忠负担3448元，叶春晓负担8044元。叶春晓上诉请求：撤销一审判决第一项，判令何永忠承担本案全部诉讼费用。二审期间，叶春晓于2017年6月9日向浙江省义乌市人民法院起诉，要求解除其与洋城公司2015年2月15日订立的洋山港城花园5幢2单元201室、202室和6幢2单元401室、402室四套房屋的商品房买卖合同，该院已于2017年6月9日立案受理。二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实予以确认。二审法院认为，本案争议焦点有二：一、本案是否属于委托合同纠纷。根据合同法的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中何永忠将涉案房屋委托洋城公司公示销售，并办理了委托手续，同年2月15日，由洋城公司以其名义将上述四套房屋以原价转让给叶春晓，双方签订了购房合同，上述交易方式符合委托合同的法律特征，何永忠在一审中也明确以委托合同关系主张权利，一审确认本案为委托合同纠纷，并按照委托合同的相关法律规定处理，适用法律正确，并无不当。二、叶春晓有没有付清全部购房款。叶春晓称应何永忠要求房款全部用现金付清，但其提交的证据尚无法证明其向何永忠全额支付了四套房屋的购房款。叶春晓称何永忠每次都写收条的，合同签订后收条都还给了他，但未能提供何永忠收到款项以及向何永忠归还收条的相关证据。况且，收条是何永忠收到购房款的书面证据，付款人也没有向收款人归还收条的必要，该理由有悖常理，不予采信。因此，叶春晓称付清了全部购房款，缺乏证据，不予支持。关于二审期间，叶春晓向浙江省义乌市人民法院起诉，要求解除其与洋城公司涉案四套房屋的商品房买卖合同一节，因该案浙江省义乌市人民法院已经立案受理，不予评判。但对其据此提出的拒绝履行交付购房款的抗辩理由，因叶春晓在一审中就合同履行问题既未提出解除合同的反诉，也未以此提出抗辩，该节事实不属于本案二审审理范围，现有证据也不足以支持其抗辩，不予支持。综上所述，叶春晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22984元，由上诉人叶春晓负担。再审期间，叶春晓提交了一组新的证据材料：浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初9537号庭审笔录及民事判决、浙江省金华市中级人民法院（2017）浙07民终6549号民事判决各一份，用以证明何永忠不是涉案商品房买卖合同的相对方，该商品房买卖合同已解除。何永忠质证认为，对该组证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，其与洋城公司之间是委托关系。针对当事人上述举证与质证情况，本院认为，叶春晓提交的该组证据，何永忠对真实性无异议，可予以确认，其与本案的关联性在下文结合争议焦点阐述。本院再审查明的事实与原审一致。再审庭审中，叶春晓确认其未曾支付涉案购房款，原审中其所作陈述不实。另查明，本案二审判决后，就叶春晓诉何永忠、洋城公司房屋买卖合同纠纷一案，浙江省义乌市人民法院一审于2017年11月2日作出（2017）浙0782民初9537号民事判决，判决解除叶春晓与洋城公司就涉案四套房屋签订的商品房买卖合同。浙江省金华市中级人民法院二审于2018年4月26日作出（2017）浙07民终6549号民事判决，驳回洋城公司的上诉，维持原判。本院于2019年8月5日就该案依职权立案审查，本案因此于2019年8月15日裁定中止诉讼。经审查，本院于2020年1月8日作出（2019）浙民监57号民事裁定，提审该案。该案再审审理期间，一审原告叶春晓于2020年1月10日向本院提交书面申请，申请撤回起诉。因不损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益，且已经其他当事人同意，故本院于2020年1月14日作出（2020）浙民再15号民事裁定，裁定撤销浙江省金华市中级人民法院（2017）浙07民终6549号民事判决和浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初9537号民事判决，并准许叶春晓撤回起诉。本院再审认为，本案原审何永忠系依据其委托洋城公司与叶春晓签订的房屋买卖合同，起诉请求叶春晓、洋城公司支付购房款，但再审庭审中其确认只诉请叶春晓支付购房款，即放弃对洋城公司的诉请。因此，本案的争议焦点是何永忠与叶春晓之间的房屋买卖关系能否成立，即叶春晓是否有向何永忠支付购房款的义务。具体分析如下：首先，关于本案案由。本案何永忠系依据其委托洋城公司与叶春晓签订的房屋买卖合同，诉请叶春晓支付购房款。何永忠与洋城公司之间是委托合同关系，但其与叶春晓之间是房屋买卖合同关系。因此，何永忠系基于房屋买卖合同关系以出卖人的身份诉请买受人叶春晓支付购房款，故抗诉机关认为原审将案由定为委托合同纠纷不当的意见成立，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。其次，关于何永忠与叶春晓之间的房屋买卖关系能否成立。正如抗诉机关所言，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。舟建委[2004]82号文件规定，预购人购买的预售商品住房在未领取房屋所有权证之前，一律不得转让。预购人对购买的预售商品房退房时，须符合商品房买卖合同的约定和《浙江省实施办法》的规定，若有特殊原因需要退房的，应与商品房卖方签订退房协议后，到当地房地产管理部门办理退房手续。退出的房屋，统一在房地产管理部门的交易场所公示销售。而《公示销售承诺书》《公示销售委托书》亦是登记中心给开发商的格式文书，按照规定开发商对已退房源要在销售前委托登记中心公示，委托方栏应该加盖开发商单位公章，与退房人无关。本案中，何永忠未取得讼争商品房的权属证书虽是事实，但是根据其提交的4份《公示销售委托书》和1份《公示销售承诺书》，何永忠既是《公示销售承诺书》中承诺单位洋城公司的申请经办人，也是《公示销售委托书》中公示销售的委托方。据此，结合叶春晓在原审中自认其在向何永忠付清了房款后才在何永忠的陪同下与洋城公司办理商品房交易相关手续的陈述，可以认定叶春晓在与洋城公司签订涉案商品房买卖合同时，应当知道洋城公司系受何永忠委托以自己的名义向其转售讼争房屋，原因是受制于上述未依法取得房屋所有权证的商品房交易之相关法律及政策规定。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人洋城公司以自己的名义，在委托人何永忠的授权范围内与第三人叶春晓订立的房屋买卖合同，因第三人叶春晓在订立合同时知道受托人洋城公司与委托人何永忠之间的代理关系，该房屋买卖合同直接约束委托人何永忠和第三人叶春晓。即叶春晓对何永忠与洋城公司之间的委托关系应为明知，涉案房屋转让关系真实的双方当事人为何永忠与叶春晓。因而，基于原审查明的事实，原判对何永忠与叶春晓之间的房屋买卖关系予以认定，并无不当；何永忠向叶春晓起诉主张购房款，在叶春晓主张其已经支付购房款但不能提供相应证据予以证明的情况下，原审判决其应当向何永忠承担支付购房款的义务，亦无不当。抗诉机关以应然推定实然，认为原判认定事实和适用法律存在不当的意见，本院不予支持。而根据再审查明，案外人楼金美诉何永忠民间借贷纠纷一案的（2015）金义上溪商初字第190号民事判决证实，2014年2月27日何永忠通过叶春晓向其岳母楼金美借款206万元，该案中何永忠自认其已将涉案4套房屋转让给叶春晓用以抵偿其欠楼金美的206万元借款，但楼金美对何永忠主张的以房抵债事实不予认可，故该案生效判决判令何永忠应归还楼金美余欠借款本息。本案再审庭审中，何永忠也确认系因楼金美对其与叶春晓协商一致的以房抵债事宜不予认可，故在叶春晓不肯返还涉案4套房屋的情况下，其才起诉请求叶春晓支付该4套房屋的购房款。因此，根据上述再审查明的事实，本案何永忠与叶春晓之间的房屋买卖关系实质是以房抵债的约定。而何永忠与叶春晓之间虽然存在以涉案4套房屋抵偿何永忠欠楼金美的206万元借款债务的合意，但叶春晓并非债权人，因未取得债权人楼金美的授权或追认，其擅自与何永忠达成的以房抵债的合意对楼金美不发生效力。且，在（2015）金义上溪商初字第190号民事判决判令何永忠向楼金美归还借款本息且已执行完毕的情况下，因债务已经消灭，该以房抵债约定的债务基础已不存在，故其与叶春晓为以房抵债目的而设立的房屋买卖合同关系自然也丧失了成立的基础。何永忠现依据形式上的房屋买卖合同关系向叶春晓主张购房款，本院不予支持。综上所述，关于本案案由，抗诉机关的抗诉意见以及叶春晓的申诉理由成立。原审基于当事人当时的事实主张所作之判决虽无不当，但是本院再审根据新的证据所作的事实认定与原判的事实认定不同，故再审对原判的实体处理予以变动，对诉讼费用承担部分予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销浙江省舟山市中级人民法院（2017）浙09民终207号民事判决和浙江省嵊泗县人民法院（2017）浙0922民初64号民事判决；二、驳回何永忠的全部诉讼请求。本案一审案件受理费22984元减半收取11492元，由何永忠负担3448元，叶春晓负担8044元，二审案件受理费22984元，由叶春晓负担。本判决为终审判决。审判长  侯黎明审判员  刘国华审判员  沈 伟二〇二〇年一月十四日书记员  来益芸·12·