浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终5854号 上诉人（原审原告）：金华市金东区雅丽制衣厂，住所地浙江省金华市金东区多湖街道东湄工业园区1幢。 经营者：叶伟英。 委托诉讼代理人：张骏平，浙江泽鉴律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：浙江蓝海心内衣有限公司，住所地浙江省金华市金东区多湖街道东湄街377号（东湄街工业园区1幢）。 法定代表人：张旭元，董事长。 委托诉讼代理人：苗振，浙江五联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁寅，浙江五联律师事务所律师。 上诉人金华市金东区雅丽制衣厂（以下简称雅丽制衣厂）、浙江蓝海心内衣有限公司（以下简称蓝海心公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省金华市金东区人民法院（2019）浙0703民初2512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雅丽制衣厂上诉请求：请求撤销原判第五项，并依法改判蓝海心公司支付雅丽制衣厂五楼租金7.52万元。事实与理由：雅丽制衣厂将厂房、综合楼使用权整体出租给蓝海心公司，但同时特别约定综合楼五楼归雅丽制衣厂存放闲置物品，雅丽制衣厂虽无法出租他人获取租金收益，但第五层出租与否也必然决定整体租金的高低。本案租金是在第五层自用的情况下合意计算的，蓝海心公司违反合同约定擅自使用，扩大了使用范围，理应承担违约责任，也应提高整体的租金水平。一审法院认为“雅丽制衣厂厂房、综合楼使用权出租给蓝海心公司是整体出租，雅丽制衣厂已无法出租他人获取租金收益”，显属错误。 蓝海心公司辩称，一审认定蓝海心公司不应承担五楼租金正确。雅丽制衣厂将整体的房屋出租给蓝海心公司，是双方真实意思表示，蓝海心公司将整租五楼的一小部分，免费提供给雅丽制衣厂用于存放物品，并且没有扣除其存放物品区域的租金。从实际履行过程来看，雅丽制衣厂并未要求蓝海心公司支付过五楼租金。一审关于这部分事实的认定清楚，适用法律正确。 蓝海心公司上诉请求：请求撤销原判，并发回重审或依法改判驳回雅丽制衣厂的一审诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由雅丽制衣厂承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。（一）一审认为“蓝海心公司自2018年6月18日起经合理催告后仍未支付房租，符合合同约定的解除条件，对雅丽制衣厂要求解除合同、判令蓝海心公司立即腾空并返还租赁标的物的诉讼请求，依法予以支持”属于事实认定错误。1、雅丽制衣厂没有任何证据证明自2018年6月18日起对蓝海心公司未支付房租的行为进行了合理的催告。2、根据《厂房租赁合同》第五条第1款之约定，经合理催告超过30天蓝海心公司未付清租金，雅丽制衣厂才有权终止合同。3、根据雅丽制衣厂与案外人金华市金东区城镇建设投资有限公司（以下简称城投公司）签订的《收购补偿协议》，本案租赁合同是由于涉案房屋及土地被征收才导致无法继续履行，自产权证被注销之日起，实际产权人发生了变更，导致本案租赁合同终止，而不是雅丽制衣厂所主张的因蓝海心公司未支付租金的违约行为而解除。4、本案租赁合同无法履行是政府拆迁行为导致，这是客观事实，且不以双方当事人的意志为转移。既然合同无法履行的原因不能归责于任何一方，也就不存在蓝海心公司违约一说，一审判决蓝海心公司承担违约金，明显没有事实和法律依据。（二）一审认为“雅丽制衣厂虽已全额领取收购补偿款，但同时将20%补偿款交回城投公司作为腾空保证金，《收购补偿协议》并未履行完毕，雅丽制衣厂对涉案厂房、综合楼仍具有占有、使用、收益的权能，城投公司发布的腾房公告也要求被收购单位于2019年8月31日前予以腾空交付”属于事实认定错误。1、一审认定雅丽制衣厂已全额领取收购补偿款的证据不足。（1）雅丽制衣厂与案外人城投公司在《收购补偿协议》中明确约定：涉案房屋产权证及土地使用权证注销后十五日内，城投公司支付补偿款6734059元；涉案房屋腾空后，并经验收合格后十五日内，城投公司凭腾空验收单支付补偿余款6734059元。（2）事实上在一审法庭辩论终结前，涉案房屋并没有腾空，根据《收购补偿协议》之约定，城投公司支付第二笔款项的条件不成就，而一审法院却认定雅丽制衣厂已全额领取收购补偿款，如果该认定属实，那么城投公司在支付第二笔款项时明显未依约履行，存在违规操作。（3）一审庭审中雅丽制衣厂没有提供证据证明其何时全额领取了收购补偿款，一审法院也没有向蓝海心公司出示任何证据说明城投公司已履行了全部的给付对价。2、一审认定雅丽制衣厂将20%的补偿款作为腾房保证金交回给城投公司，《收购补偿协议》未履行完毕，进而认定雅丽制衣厂对涉案房屋具有占有、使用、收益的权能，明显属于事实认定错误。（1）如果雅丽制衣厂已全额领取收购补偿款，涉案房屋及土地的产权证也于2018年7月11日注销，那么城投公司已经履行了《收购补偿协议》的全部义务，显然城投公司应是涉案房屋的实际产权人。（2）城投公司基于所有权依法享有占有、使用、收益、处分的权能，也就是说蓝海心公司此时实际使用的是城投公司的房屋。（3）《收购补偿协议》12.2明确约定，雅丽制衣厂不按时腾空房屋须向城投公司支付违约金，而并无房屋腾空保证金的任何约定。（4）即使雅丽制衣厂将20%的款项以腾房保证金的形式交回给城投公司，也无法阻却城投公司已按照《收购补偿协议》履行完毕所有义务的事实。先后两个行为应当单独区分予以评价，而不能混为一谈。3、现有证据足以说明雅丽制衣厂不是房屋的产权人，其不享有占有、使用、收益的权能，雅丽制衣厂不是一审适格的原告。4、退一步说，如果一审法院认定雅丽制衣厂是一审适格的原告，而房屋的实际产权人也有权再次向蓝海心公司主张实际占有、使用期间的使用费，势必造成蓝海心公司基于同一事实分别向不同的主体履行义务的情形，显失公平。二、本案可能存在国有资产流失的情形。1、如前所述，根据《收购补偿协议》之约定，在房屋未腾空的情况下，城投公司将补偿款提前支付，其行为本身就存在违规，无视国有资产的安全随意予以处置。2、城投公司才是涉案房屋的产权人，其不积极行使相应的权利使国有资产保值增值，是一种渎职行为，轻者可追究相关责任人的行政责任，情节严重的可追究相应的刑事责任。 雅丽制衣厂辩称，一、一审法院认定事实清楚。蓝海心公司上诉第一条理由称：一审法院事实认定错误。但纵观其上诉状，通篇是对一审判决本院认为部分即法律适用部分提出的质疑，对一审事实认定部分并未提出异议。二、一审法院适用法律准确。（一）一审法院认为：“蓝海心公司自2018年6月18日起经合理催告后仍未支付房租，符合合同约定的解除条件”适用法律正确。1、蓝海心公司称雅丽制衣厂没有任何证据证明自2018年6月18日起对蓝海心公司未支付房租的行为进行了合理的催告，是对法律的误解。第一，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定，一审中蓝海心公司对上述事实并未否认，并认为因雅丽制衣厂丧失所有权故拒绝缴纳租金。第二，按照《厂房租赁合同》第二条第2款约定“以后租金每年付一次，房租到期前付次年租金”，2018年3月17日上一年度房租到期，本应当一次性付清后一年度的房租，此时涉案厂房并未签订《收购补偿协议》也未注销产权证，蓝海心公司没有任何理由仅支付3个月的房租，其已构成违约。雅丽制衣厂与蓝海心公司以及拆迁指挥部的协调会录音显示，蓝海心公司也认可雅丽制衣厂3月份向其催收过房租。雅丽制衣厂是催一整年的房租，而不是催3个月的，经合理催告超过30天，蓝海心公司仍未付清整年度的租金，已达到合同约定的解除条件。二审中蓝海心公司补充提交在2018年3月、7月向蓝海心公司催缴租金的短信予以补强。2、本案租赁合同不能履行的原因在于蓝海心公司违约在先，与拆迁无关。即使涉案厂房不拆迁，蓝海心公司也应在法院判决生效后依法腾空并返还房屋。更何况一审判决计算违约金至腾房公告限定的日期即2019年8月31日，符合《厂房租赁合同》第四条第8款的约定“政府的城市总规划需要影响合同执行时，不视为单方面违约”，之后不属于违约，也并未计算违约金，但腾空之前蓝海心公司拒不支付房租，显然应当承担违约责任。3、蓝海心公司称自产权证注销之日起实际产权人发生变更，导致租赁合同终止。不论该观点正确与否，涉案产权证的注销日期是2018年7月11日，蓝海心公司并无正当理由仅支付房租至2018年6月18日，其违约在先，应自行承担厂房不能租赁的法律后果。（二）一审法院认为：“收购补偿协议并未履行完毕，雅丽制衣厂对涉案厂房仍具有占有、使用、收益的权能”适用法律正确。首先，雅丽制衣厂是否已全额领取补偿款，是否交回腾空保证金与本案无关，系雅丽制衣厂与城投公司之间的关系。城投公司这么做，是符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款规定“实施房屋征收应当先补偿，后搬迁”，并不存在违规和国有资产的流失。其次，该条第二款规定“作出房屋征收决定的市县人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议的约定或补偿决定确定的搬迁期内完成搬迁”，因此，雅丽制衣厂在约定的搬迁期内并不丧失对涉案房屋占有、使用及收益的权利。不论有无交回20%的腾空保证金，在完成搬迁之前，双方之间的协议并未履行完毕。再次，雅丽制衣厂与城投公司签订的《收购补偿协议》并未约定自本协议签订之日或产权证注销之日起，雅丽制衣厂就无权占有、使用、收益，即使按蓝海心公司的理解，城投公司是涉案房屋的实际产权人，那么雅丽制衣厂在通知的腾空日前继续占有、使用、收益也是获得了实际产权人的同意和认可。城投公司不与蓝海心公司产生任何关系，二者之间并没有任何协议或法律规定实际产权人同意蓝海心公司占有、使用。综上，蓝海心公司的上诉理由于法无据，请求驳回其上诉，支持雅丽制衣厂的上诉请求。 2019年6月4日，雅丽制衣厂向一审法院起诉请求：1、请求判决立即解除雅丽制衣厂、蓝海心公司双方于2016年3月18日签订的《厂房租赁合同》，判令蓝海心公司立即腾空并返还租赁标的物：金华市金东区多湖街道东湄工业园区1幢厂房及综合楼。2、判令蓝海心公司立即支付雅丽制衣厂厂房及综合楼1-4楼的租金61.5万元，并承担违约金11.8万元（其中2018年6月18日至2019年3月17日以年租金45万元为基数、2019年3月18日至2019年6月17日以年租金61.5万元为基数，均按年利率2%计算至起诉之日），之后租金及违约金继续计算至实际腾空并返还厂房之日止。3、判令蓝海心公司赔偿雅丽制衣厂擅自使用综合楼5楼的租金损失7.52万元。4、支付雅丽制衣厂垫付增大变压器功率的资料费、评估费3500元。5、本案诉讼费由蓝海心公司承担。 一审法院认定事实：2016年3月18日，雅丽制衣厂、蓝海心公司签订《厂房租赁合同》，合同约定雅丽制衣厂同意将座落在金东区东湄工业园区内的金华市金东区雅丽制衣厂厂房、综合楼使用权出租给蓝海心公司，其中，综合楼的五楼归雅丽制衣厂存放闲置物品。厂房、综合楼的土地使用面积归蓝海心公司使用，若雅丽制衣厂因建造房屋、通道要保证通畅，同时不能影响蓝海心公司在租赁期内的生产、办公等。租赁期限为6年，自2016年3月18日至2022年3月17日，第一年租金为55万元，第二年、第三年租金为60万元，第四、第五、第六年租金为66万元，租金每年付一次，房租到期前付次年租金。雅丽制衣厂现安装的生产经营动力电、80千瓦变压器、配电箱二套及三层货梯，若蓝海心公司80千瓦变压器功率偏小，需增大变压器功率，所需费用都归蓝海心公司负责出资，电费及总变压器的维修费用由蓝海心公司负担。蓝海心公司如未按合同规定期限交付租金，应按逾期未付款部分每日加收5‰的滞纳金。合理催告若超过30天未付清租金，雅丽制衣厂有权终止合同，已收的租金不予退还，蓝海心公司应承担由此造成的损失。雅丽制衣厂、蓝海心公司任何一方擅自终止合同，应赔偿守约方金额当年年租金。一切损失由违约方承担，守约方不负损失赔偿责任。但因不可抗力的非人因素（如政府的城市总规划需要）影响本合同执行时，此情形不视为单方面违约，相关事宜双方可协商解决。合同签订后，雅丽制衣厂将案涉厂房及综合楼交付给了蓝海心公司，蓝海心公司付清了第一、二年的房租后，第三年仅支付三个月共计15万元的租金（即支付到2018年6月17日），剩余租金至今未付。2018年6月30日，雅丽制衣厂与城投公司签订金华市金东区浙中三大廊道建设多湖段企业土地及地上建筑、附属物收购补偿协议，同时将金市国用（2005）第1-29038号国有土地使用权证和金房权证婺字第××号、第××号房产证交到城投公司。2018年7月11日，城投公司将金市国用（2005）第1-29038号国有土地使用权证和金房权证婺字第××号、第××号房产证提交金华市不动产登记中心予以注销。合同签订后城投公司支付了协议确定的50%收购补偿款，其后城投公司支付了协议确定的20%收购补偿款，雅丽制衣厂将收到的该20%收购补偿款交回到城投公司作为腾房保证金，最后城投公司支付了协议确定余款即30%收购补偿款。2019年5月24日，城投公司发布腾房公告，内容为“因金东区建设的需要，按照合同约定，现通知各被收购单位于2019年8月31日前自行将被收购的土地及地上建筑、附属设施予以腾空交付。逾期腾空的，自2019年9月1日起收取逾期腾退的违约金”。因蓝海心公司从2018年6月18日起未支付房租，雅丽制衣厂遂诉至一审法院。 一审法院认为，雅丽制衣厂与蓝海心公司签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行。蓝海心公司自2018年6月18日起经合理催告后仍未支付房租，符合合同约定的解除条件，对雅丽制衣厂要求解除合同、判令蓝海心公司立即腾空并返还租赁标的物的诉讼请求，一审法院依法予以支持。雅丽制衣厂虽已全额领取收购补偿款，但同时将20%补偿款交回城投公司作为腾空保证金，收购补偿协议并未履行完毕，雅丽制衣厂对涉案厂房、综合楼仍具有占有、使用、收益的权能，城投公司发布的腾房公告也要求被收购单位于2019年8月31日前予以腾空交付亦可佐证，且蓝海心公司使用雅丽制衣厂厂房、综合楼至今，故蓝海心公司仍应按租赁合同约定向雅丽制衣厂支付租金至2019年8月31日止。现雅丽制衣厂请求按月利率2%计算违约金，低于合同约定，符合法律规定，一审法院依法予以支持。对综合楼5楼租金问题，合同约定将雅丽制衣厂厂房、综合楼使用权出租给蓝海心公司，且约定厂房、综合楼的土地使用面积归蓝海心公司使用，是整体出租，在此基础上双方合意将综合楼的5楼归雅丽制衣厂存放闲置物品，一审法院认为在雅丽制衣厂将厂房、综合楼使用权及土地使用面积全部出租均归蓝海心公司使用，雅丽制衣厂已无法出租他人获取租金收益，按雅丽制衣厂所述在蓝海心公司使用综合楼5楼情况下，雅丽制衣厂未提供证据证明向蓝海心公司提出异议并要求支付租金，且一直按《厂房租赁合同》约定收取租金直到诉请解除合同之时，故一审法院对该诉请不予支持。对雅丽制衣厂垫付增大变压器功率的资料费、评估费3500元，按合同约定，需增大变压器功率，所需费用都归蓝海心公司负责出资，故一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百二十五条的规定，判决：一、解除雅丽制衣厂、蓝海心公司双方于2016年3月18日签订的《厂房租赁合同》；二、蓝海心公司应于判决生效后十日内腾空其租赁雅丽制衣厂的厂房、综合楼；三、蓝海心公司应于判决生效后十日内支付给雅丽制衣厂自2018年6月18日至2019年8月31日期间的租金750667元及违约金163073元（违约金计算至2019年8月31日，之后违约金按未付租金月利率2%继续计算至实际履行之日止）；四、蓝海心公司应于判决生效后十日内返还雅丽制衣厂垫付增大变压器功率的资料费、评估费3500元；五、驳回雅丽制衣厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5428元（已减半收取），由蓝海心公司负担。 二审中，雅丽制衣厂向本院提供了：证据一，短信截图打印件一份，拟证明雅丽制衣厂在2018年3月、7月向蓝海心公司催讨租金的事实。证据二，金华市金东区多湖区块企业征迁指挥部出具的收据一份，证明雅丽制衣厂有20%的腾空保证金在征迁指挥部，涉案的《收购补偿协议》并未履行完毕。 蓝海心公司质证认为，证据一真实性、合法性无异议，对关联性有异议。蓝海心公司在收到短信后于2019年3月向当地征迁指挥部叶玉龙和胡锦明核实，两人均告诉蓝海心公司涉案土地即将拆迁，房租可以先预交三个月，即2018年6月18日交了三个月的房租。房东收到三个月房租后，并没有提出异议。蓝海心公司又再次向征迁指挥部核实，征迁指挥部明确告知蓝海心公司6月份即将与雅丽制衣厂签订拆迁补偿协议，以后的房租要交给征迁指挥部，与房东雅丽制衣厂不再有关联，所以蓝海心公司才没有将整年的房租交给雅丽制衣厂。这也是蓝海心公司庭前提交申请追加第三人出庭的原因，该组证据不能达到雅丽制衣厂的证明目的。对证据二，真实性、合法性无异议，对关联性有异议。根据《收购补偿协议》，实际上征迁指挥部已经足额支付了所有征收补偿款，履行了全部义务。后雅丽制衣厂自愿向指挥部交腾房保证金，并不能说明双方协议没有履行完毕，也不能证明雅丽制衣厂依然享有占有、使用、收益的权利。因为腾房保证金并不是《收购补偿协议》约定的内容。这两组证据都形成于一审判决之前，不属于二审的新证据。 针对雅丽制衣厂提供的证据，本院对证据一、证据二的真实性予以认定。 蓝海心公司未向本院提供证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于：一、蓝海心公司是否应向雅丽制衣厂支付2018年6月18日至2019年8月31日期间的租金及违约金。二、蓝海心公司是否应向雅丽制衣厂支付综合楼五楼的租金。关于争议焦点一，雅丽制衣厂虽已全额领取收购补偿款，但同时将20%补偿款交回城投公司作为腾空保证金，结合城投公司发布的腾房公告要求被收购单位于2019年8月31日前予以腾空交付，足以证明《收购补偿协议》并未履行完毕，雅丽制衣厂对涉案厂房、综合楼仍具有占有、使用、收益的权能，蓝海心公司使用涉案厂房、综合楼，其应按租赁合同约定向雅丽制衣厂支付租金至2019年8月31日止。雅丽制衣厂请求按月利率2%计算违约金，低于合同约定且不违反法律规定，一审法院予以支持并无不当。关于争议焦点二，涉案厂房及综合楼是整体出租，雅丽制衣厂已无法出租他人获取租金收益；且从合同履行过程来看，雅丽制衣厂一直按《厂房租赁合同》约定收取租金，其未提供证据证明曾向蓝海心公司提出异议并要求蓝海心公司支付综合楼五楼的租金，一审法院驳回雅丽制衣厂该诉请并无不当。综上，上诉人雅丽制衣厂与上诉人蓝海心公司的上诉主张均依据不足，本院均不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10856元，由上诉人浙江蓝海心内衣有限公司承担9176元，由上诉人金华市金东区雅丽制衣厂承担1680元。 本判决为终审判决。 审 判 长  高 耘 审 判 员  楼 晋 审 判 员  胡 照 二〇二〇年一月十三日 代书记员  何亚运