浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4212号 上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江中柏特种纤维有限公司，住所地绍兴市越王路339号办公楼（分块A）。 法定代表人：吕柏松，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：孟伟杰,浙江中行律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：绍兴炎龙帽业有限公司，住所地绍兴袍江越王路与329国道西北角2幢1#车间底层。 法定代表人：傅彩英。 委托诉讼代理人：钱秋炎，男，系公司负责人。 上诉人浙江中柏特种纤维有限公司与上诉人绍兴炎龙帽业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，因不服绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初2754号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 浙江中柏特种纤维有限公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人是由于自身经营能力不足导致其工厂停产。自双方之前的(2018)浙0602民初2804号案(以下简称2804号案)纠纷进入诉讼程序，上诉人从未阻挠被上诉人占有、使用案涉房屋，被上诉人系自身原因不合理使用案涉房屋，由此产生的不利后果应由其自行承担。具体理由如下：1.案涉租赁合同租期为2015年4月1日至2020年3月31日。自上述租期开始至2016年7月，除去农历过年时间，被上诉人的水费、电费及蒸汽费都很高，但2016年8月到2017年8月，被上诉人的水费、电费、蒸汽费较之前费用大幅下降；其中，2016年11月、2017年1、2、7月的水费为零，2016年10月至2017年8月的蒸汽费均为零；2018年1月的水费、蒸汽费为零，2016年10月至2018年1月的电费总计约6000元，平均每月约350元，较之之前的用电量乃天壤之别，相差非常大。这充分证明，自2016年10月开始，被上诉人的生产经营因自身原因已出现重大问题，一直到2018年1月，被上诉人都无法正常经营，造成被上诉人也无法按时支付2017、2018年度租金。被上诉人完全系因为自身经营不善导致其停业的。2.因被上诉人未能按时支付2017年度租金，上诉人向其发出《有关车间租赁合同提前终止的函》，决定于2018年1月31日提前终止案涉租赁合同。被上诉人对上述函件持有异议，遂向人民法院起诉要求确认上述函件无效，形成双方之间第一次纠纷，人民法院受理该次纠纷后确定案号为2804号案。2804号案开庭时间为2018年5月3日，在2804号案纠纷的处理过程中，承办法官多次组织双方进行调解。双方就2804号案商妥了新的租金价格，准备签署调解协议，但被上诉人又提出要扣除三个月的租金，上诉人不接受，故双方就2804号案未达成调解。但在2804号案纠纷处理期间，上诉人从未阻挠被上诉人占用案涉房屋。3.被上诉人2017年底已停业，根据被上诉人的经营能力判断，被上诉人根本无能力支付租金，被上诉人又不愿腾退案涉房屋，被上诉人意在继续扩大上诉人损失，被上诉人应当承担由此造成的不利后果。二、上诉人一审提交的两份照片及视频充分证明自2018年3月12日起，案涉房屋仍由被上诉人控制使用，被上诉人应当承担案涉租赁合同解除之前的全部租金并应按案涉租赁合同约定的加倍租金标准支付案涉租赁合同解除后的房屋占有使用费，一审判决仅支持2019年4月16日起按合同租金标准计算的房屋使用费毫无道理，严重损害上诉人合法权益。具体理由如下：1.尽管上诉人在之前的2804号案中已提交过上述照片及视频，但上诉人在本案提交上述证据的举证目的与2804号案中的举证目的完全不一致。一审判决认为上述证据在两案中的证明目的一致的认定是错误的，被上诉人在2804号案举证上述证据是为了证明被上诉人存在转租行为，而在本案中，被上诉人提交上述证据的目的在于证明2018年3月12日，被上诉人安排人员从案涉房屋中拉货，被上诉人仍控制、使用案涉房屋的行为。结合被上诉人的陈述，上述证据能充分证明自2018年3月12日起，案涉房屋由被上诉人占用的事实。2.被上诉人提交的其于2018年11月5目录制的视听资料大约12分30秒左右，被上诉人工作人员钱秋炎明确：“你给我关了两个多月，差不多三个月的时间。”上述录音系人民法院就2804号案件出二审判决后，由钱秋炎秘密录音而成，客观反映了钱秋炎自认整个纠纷的处理过程中，上诉人对案涉房屋加锁的时间最长不超过三个月。3.在双方之前2804号案处理过程中，双方曾就新的租金价格形成合意，双方拟准备签署调解协议时，被上诉人又提出要扣减三个月租金，这也说明被上诉人内心认为上诉人影响其对案涉房屋使用的最长时间也不超过三个月。4.一审判决不支持2018年12月12日至2019年4月15日期间房屋使用费的理由是上诉人已提出解除案涉租赁合同。上诉人认为尽管上诉人在2018年12月12日明确提出解除案涉租赁合同，但案涉房屋至今仍在被上诉人手中，不愿归还案涉房屋。既然被上诉人占用了案涉房屋，被上诉人就应当支付使用费。不论上诉人目前如何想收回案涉房屋，在被上诉人不同意或本案没有进入执行程序时，上诉人的想法都是空想。上诉人从目前的房屋空置状态未获取任何收益。只要案涉租赁合同尚未解除，对案涉租赁合同解除之前发生的租金就应由承租人承担，只要案涉房屋未归还出租方，承租方就应承担全部的房屋占有使用费。5.案涉租赁合同解除后，被上诉人应按照案涉租赁合同约定租金标准的双倍向上诉人支付房屋使用费。案涉租赁合同第十四条明确约定，本合同提前终止或解除，双方未能达成续租协议的，承租方应于终止之日或租期届满之日迁离租赁物，并将其返还出租方。承租方逾期不迁离或不返还租赁物，应向出租方加倍支付租金。无论何种原因导致案涉租赁合同提前解除或租期届满后解除，若承租方不愿搬出，均应加倍支付租金。目前被上诉人作为承租方既不支付租金，也不愿腾退案涉租赁物，属肆意浪费社会资源。一审判决仅判决被上诉人按案涉租赁合同租金标准支付案涉租赁合同解除之后的使用费，完全违反、漠视双方的合同约定。 绍兴炎龙帽业有限公司辩称，根据租赁合同的约定，5年内不能涨房租，合同期内钱已经全部交给对方，我方已开具发票，而且2018年第4年房租费已经全额付清，但是没有达到涨价房屋的要求。对方把我方的门锁了之后，我方无法进出厂房。法院判下来之后我方跟对方协商，对方负责人说锁门也好不锁也好，钱一定要交。在合同期内我方没有实际使用占有房屋。至于对方称我方因自身能力不够导致停产，这是我方自己的事情，我方已缴清房租，对方把门锁了之后，我方无法进行经营生产。 绍兴炎龙帽业有限公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判上诉人无需支付自2018年11月2日至2018年12月11日的租金以及自2019年4月16日起至实际腾退日止的使用费，并判令被上诉人支付109265元的违约金或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定“2018年11月2日起，被告可以根据生效判决继续使用承租房屋，若原告有阻止行为，被告亦可通过有关部门根据生效判决行使自己合法的合同权利。被告未提供证据证明至2018年12月12日原告再次提出解除合同前，原告存在阻止被告使用承租房屋的行为，故2018年11月2日至2018年12月11日的租金可由被告承担。”，系事实认定错误。首先，上诉人一审中提供的证据9即2018年11月5日的录音，可以证明2018年11月2日以后，上诉人曾再次找被上诉人协商租赁厂房继续使用事宜，但被上诉人仍不同意为上诉人开锁，并要求上诉人必须将之前锁门期间的房租全部支付才能协商继续使用租赁房屋。一审法院认定上诉人未提供证据证明被上诉人存在阻止上诉人使用承租房屋的行为是错误的。其次，一审法院认定2018年11月2日起至2018年12月11日的租金可由上诉人承担，不符合立法精神。众所周知，生产型企业从设备调试到正常投入生产后，一般是不会无故停止生产的，否则会造成原材料损失。上诉人即使要使用厂房，也必须和被上诉人就租赁厂房继续使用达成一致后才能够放心使用，否则被上诉人如再次关门落锁，或断水、断电，将会给上诉人造成更大的损失。2018年11月5日的录音内容可证明被上诉人仍将租赁厂房锁住，上诉人根本无法使用。因此，这期间的租金依法不应当由上诉人承担。二、一审法院认为上诉人未完全履行合同约定的义务而未支持上诉人的反诉请求，亦为不当。上诉人虽然存在租金分期分批支付的情形，但被上诉人在收到租金后及时向上诉人开具发票，也可证明被上诉人对此知晓并认可，应当认定为双方在合同实际履行过程中对付款期限、付款方式的变更。因此，可以证明上诉人已全面履行了合同规定的义务。反而是被上诉人毫无理由地多次提出解除合同，而(2018)浙0602号民初2804号、(2019)浙0602民初2754号案件判决书均认定被上诉人解除合同不符合合同约定和法律规定。由此可以认定被上诉人已构成根本违约并导致上诉人合同目的不能实现。故合同第12.3条之约定，被上诉人应当支付相应的违约金。三、被上诉人交付的租赁物与双方合同约定的实际租赁物不符，且涉案的租赁物没有相应的产权证，故相应的租赁价格不能与合同中约定的有产权证房屋的租赁价格相同。希望二审法院依法查明事实并按照无相应产权证房屋的租赁价格计算涉案房屋的实际租金。 浙江中柏特种纤维有限公司辩称，案涉租赁合同明确约定了在承租人完全履行了租赁合同约定义务的情况下，因为出租方原因需要提前中止合同，承租人有权依照合同条款向出租人主张违约责任。案涉租赁合同约定了每年租金按照先付后用的原则，租赁支付时间在每年的2月28日之前。对方存在拖欠支付2017年和2018年租金的事实。2017年租金是多次催讨之后才支付的，支付时间远远迟于合同约定时间。2804号案关于我方提前解除租赁合同的通知也是因为对方没有支付租金引起，处理之后认为双方合同继续履行。之后对方还是没有按约支付租金，所以对方没有权利依据合同条款主张违约责任。 浙江中柏特种纤维有限公司于一审起诉时的诉讼请求：1.判决被告立即腾退原告所有的位于袍江越王路与329国道西北角1#车间底层1681平方米房屋；2.判决被告向原告支付2018年4月1日起至2018年12月11日止期限内的租金152671.64元，并支付违约金39007.6元（违约金从2018年3月1日暂计至2019年2月28日，2019年3月1日起的违约金按日万分之七为标准另计）；3.判决被告向原告支付2018年12月12日至被告腾退上述房屋止的房屋使用费94596.55元（房屋使用费暂计至2019年2月28日，之后的房屋使用费按原租金的双倍标准另计）。 绍兴炎龙帽业有限公司于一审时的反诉请求：判令反诉被告支付109265元违约金，并支付自起诉之日起至实际履行之日止按银行同期贷款利率计算的利息。 一审法院认定：2015年4月10日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定出租方为浙江开普特氨纶公司（现为浙江中柏特种纤维有限公司，甲方），承租方为绍兴炎龙帽业有限公司（乙方），其中：第一条租赁物位置、面积、功能及用途1.1条约定：甲方将位于绍兴袍江越王路与329国道西北角2幢的开普特公司1#车间底层租赁于乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为1681平方米。1.2条约定：乙方租赁后只能从事衣帽加工制作，不得在该租赁物内进行印染。……第二条租赁期限2.1条约定：租赁期限为五年，即从2015年4月1日起至2020年3月31日止。第三条租赁费用3.1条约定：租金为一次定价每年每平方米人民币壹佰叁拾元。全年的租金总计人民币贰拾壹万捌仟伍佰叁拾元整。第四条租赁费用的支付4.1条约定：合同签订后乙方须向甲方一次性支付第一年的租金也即人民币贰拾壹万捌仟伍佰叁拾元整（即：218530.00元）。以后每年租金支付日期必须在2月28日前付清。第十二条提前终止合同12.1条约定：若遇乙方欠交租金或水电费超过1个月且经甲方多次催讨无效时，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。12.3条约定，在乙方完全履行了本合同所规定的一切义务的情况下，如因甲方原因需要提前终止本合同，乙方有权比照12.2条款的内容向甲方追究违约责任。第十四条约定：本合同提前终止或有效期届满，双方参照租赁物所在的地区公正的市场租赁价格和合理的租赁期仍未能达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方；乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁物场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。上述合同还对双方其他权利义务作了约定。被告于2015年5月8日支付第一年度租金218530元，于2016年4月28日支付租金45000元，于2017年1月22日支付租金20万元，于2017年7月31日支付租金8万元，于2017年9月30日支付租金9万元，于2017年10月25日支付租金22060元，合计支付655590元。被告于2018年3月18日通过银行转账将第四年度租金218530元汇至被告处，后被退回。原告于2018年1月10日邮寄给被告挂号信一份，内容为《有关车间租赁合同提前终止的函》，载明：……根据上述的约定，贵司的违约情况如下：一、贵司如果要转租必须得到我司书面同意，到目前为止我司尚未收到贵司关于转租的书面通知或函件，且贵司在没有得到我司书面同意的情况下已把租赁物转租与他人；二、贵司2016年度租金支付情况为2016年4月28日支付45000元，于2017年1月22日支付173530元。2017年度租金支付情况为2017年1月22日支付26470元，2017年7月31日支付80000元，于2017年9月30日支付90000元，于2017年10月25日支付22060元。实际支付租金时间违约迟于每年2月28日，约定需要一次性付清全年租金而贵司是多次分期支付。……根据上述违约情况和合同第十二条：提前终止合同第12.1的约定若遇乙方欠交租金或水电费超过1个月且经甲方多次催讨无效时，甲方有权提前解除本合同。现我司决定于2018年1月31日提前终止与贵司签订的租赁合同，未到期的租金作为乙方的违约金归甲方所有，望贵司提早做好搬迁准备工作。2018年2月8日，原告对被告租用的房屋关水电并落锁。被告于2018年3月8日起诉至该院，要求确认原告上述终止函无效，并责令原告继续履行双方的租赁合同。该院于2018年5月15日作出（2018）浙0602民初2804号民事判决书，支持了被告的诉讼请求。原告不服该判决，坚持认为双方的租赁合同已于2018年1月31日解除，上诉至绍兴市中级人民法院，该院于2018年10月30日作出（2018）浙06民终2096号民事判决书，维持我院上述判决。原、被告收到（2018）浙06民终2096号民事判决书后，被告于2018年11月5日前往原告处要求协商合同继续履行事宜，原告要求被告支付2018年4月1日起至2019年3月31日止全年的租金，被告则认为应扣除原告造成其无法使用房屋期间的租金，并要求原告赔偿其他停产损失，当日双方未能协商成功。2018年11月7日、11月26日、11月28日，原告通过短信把催告函拍照发送给被告方，要求被告支付2018年4月1日起至2019年3月31日止全年的租金。2018年12月12日，原告通过短信把解除通知拍照发送给被告方，以其多次催讨被告支付2018年4月1日起至2019年3月31日止全年租金而被告不予支付为由，决定解除双方租赁合同。2018年12月29日，原告通过短信把设备设施及欠付租金处理通知函拍照给被告方，要求被告在2019年1月5日前处理完毕承租车间内的设备设施并支付拖欠租金。2019年1月5日，被告通过快递向原告寄送关于提请解除合同强行锁门断电造成损失告知函，要求原告赔偿经营损失及承租房屋内堆放的产品和原材料损失。诉讼中，经询问，反诉原告表示根据其提出的反诉，其实际接受了反诉被告解除合同的结果。在该院询问双方对被告承租房屋腾退一事的意见时，原告表示为减少损失愿意被告腾空承租房屋；被告则认为其要向原告另案主张原告关门落锁造成的损失，包括承租房屋内羊毛的损失，如果腾空后就说不清了，故暂时不愿意腾空。 一审法院认为，原、被告签订的租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告在自行提出解除合同通知后，于2018年2月8日采取措施阻止被告使用承租的房屋，退回被告支付的新一年度租金，被告为此及时提起诉讼救济。根据原告庭审中的抗辩及上诉行为，可以认定2018年2月8日至2018年11月1日（原、被告录音中自认拿到终审判决书的日期）期间，被告因为原告的原因无法使用承租房屋。即这期间被告无需支付租金，其已支付的2018年2月8日至2018年3月31日的租金应属于多付。2018年11月2日起，被告可以根据生效判决继续使用承租房屋，若原告有阻止行为，被告亦可通过有关部门根据生效判决行使自己合法的合同权利。被告未提供证据证明至2018年12月12日原告再次提出解除合同前，原告存在阻止被告使用承租房屋的行为，故2018年11月2日起至2018年12月11日的租金可由被告承担，鉴于被告2018年2月8日至2018年3月31日的租金尚属多付，故原告在2018年11月三次催告被告支付2018年4月1日至2019年3月31日全年租金并于2018年12月12日提出解除合同，在被告不同意的情况下，仍不符合合同约定和法律规定。但本案诉讼中，被告提起反诉的事实理由和诉讼请求，表明其实际接受了原告解除合同的要求，故可以本案第一次庭审时被告提起反诉时作为双方租赁合同解除的时间即2019年4月16日。既然双方的合同已解除，对于原告要求被告腾退承租房屋的诉讼请求，该院可予以支持。双方合同解除前，如前述，2018年11月2日起至2018年12月11日的租金可由被告承担，可在被告多支付的2018年2月8日至2018年3月31日的租金中抵扣。原告主张的2018年4月1日至2018年11月1日租金不应由被告承担。2018年12月12日原告通知被告解除合同起至该院认定的双方合同解除日2019年4月16日前一日的租金，考虑原告已提出解除不可能再让被告正常使用承租房屋，故这期间的租金不应由被告承担。因在该院询问原、被告对腾退租赁房屋意见时，原告表示为减少损失愿意由被告先行腾退，但被告表示不同意，其认为会影响主张承租房屋内原料损失的确定。该院认为，被告若要固定承租房屋内羊毛等原料的损失，完全可以通过公证、评估等方式进行，无需继续占用承租房屋从而扩大损失，故合同解除之日至被告腾退时房屋使用费被告应支付给原告，标准可参照双方租赁合同的租金数额，但这部分使用费中可抵扣被告多支付的两个月左右租金扣除2018年11月2日起至2018年12月11日租金的剩余部分。原告要求按照双倍租金支付房屋使用费的依据是租赁合同第十四条的约定，该条款适用的前提是合同提前终止或有效期届满，本案系原告提出再次解除合同并不符合合同约定和法律规定，只是被告最终接受了合同解除的结果，故对原告要求被告按照双倍租金标准支付房屋使用费，该院不予支持。关于反诉原告的诉讼请求，其依据租赁合同12.3条要求反诉被告支付违约金，但该条款适用的前提是反诉原告完全履行了本合同所规定的一切义务情况下。根据该院已查明的事实可见，关于本案租赁合同一而再产生诉讼，反诉原告在支付租金方面未按照合同履行、拖延支付系原因之一，故反诉原告并未完全履行本合同所规定的一切义务，对于其反诉请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决一、被告绍兴炎龙帽业有限公司于本判决生效之日起一个月内将承租的坐落于绍兴袍江越王路与329国道西北角2幢1#车间底层腾退归还给原告浙江中柏特种纤维有限公司；二、被告绍兴炎龙帽业有限公司支付给原告浙江中柏特种纤维有限公司从2019年4月16日起至实际腾退之日止的使用费（按218530元/年，扣除7783.66元），于本判决生效之日起一个月内履行；三、驳回原告浙江中柏特种纤维有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告绍兴炎龙帽业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5594元，由原告浙江中柏特种纤维有限公司负担3712元，被告绍兴炎龙帽业有限公司负担1882元，于本判决生效之日起七日内结清。反诉案件受理费1243元，由反诉原告绍兴炎龙帽业有限公司负担。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为浙江中柏特种纤维有限公司主张双倍租金依据是否充分、绍兴炎龙帽业有限公司是否需要支付2018年11月2日起至同年12月11日期间的租金及其一审反诉请求能否得到支持等问题。1.双方于2015年4月10日签订的《租赁合同》第十四条所约定的加倍支付租金的条件是合同提前终止或有效期届满，而涉案合同的解除情形如一审判决所述并不符合上述约定，浙江中柏特种纤维有限公司的该项诉求不能获得支持。2.本案现有证据尚不足以证明浙江中柏特种纤维有限公司于2018年11月2日至同年12月12日存在阻止绍兴炎龙帽业有限公司使用涉案房屋的行为，一审法院据此判令绍兴炎龙帽业有限公司支付该段时间的租金并无不当。绍兴炎龙帽业有限公司未按照合同约定履行付款义务，故其所主张的违约金，依法不能获得支持。至于租金标准问题，绍兴炎龙帽业有限公司于一审时并未作为反诉请求提出，且租金标准系双方的约定，本院对该问题不予审查。本案双方当事人应秉持诚实信用的原则、理性务实的态度，积极化解矛盾，妥善处理后续事宜。综上，二上诉人的上诉理由依据不足，其上诉请求本院不予支持。一审判决证据充分，程序合法，法律适用正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5594元，由上诉人浙江中柏特种纤维有限公司负担3109元，由上诉人绍兴炎龙帽业有限公司负担2485元。 本判决为终审判决。 审判长  梅云 审判员  王瑜 审判员  韦玮 二〇二〇年一月十三日 书记员  叶婷