重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初27745号 原告：成都万科物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5号，统一社会信用代码91510104723445820B。 法定代表人：李瑞军，总经理。 委托诉讼代理人：刘红梅，女，该公司工作人员。 被告：祖能斌，男，1972年5月30日出生，汉族，住重庆市渝北区。 被告：雷秀娟，女，1978年10月30日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：祖能斌（系被告丈夫），男，1972年5月30日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告成都万科物业服务有限公司与被告祖能斌、雷秀娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告成都万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘红梅，被告祖能斌（同时系被告雷秀娟的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告成都万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业费12030.72元（2016年1月至2019年12月），违约金2406.14元；2、判令被告立即向原告支付拖欠的公摊电费363.35元（2015年12月至2019年12月）。事实和理由：原告与万科（重庆）房地产有限公司签订了前期物业服务合同，约定由原告为XX小区提供前期物业服务。合同生效后，原告如约履行了物业服务，被告拒绝支付物业服务费及公摊费，原告多次催收无果。 被告祖能斌、雷秀娟辩称，1、2015年后未交物业服务费、公摊水电费、过失方在万科物业和万科地产，被告房屋卫生间异响已经5年，浴室玻璃门渗水已经5年，至今都没有修好。2、涉案小区许多公共设施本应属于全体业主，但却被原告占为己有，公益收入业主未得到。3、公摊水电费没有相关物价局批文，属于乱收费。4、原告的诉讼请求超过了诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：被告祖能斌、雷秀娟系位于重庆市渝北区XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为125.32平方米，系高层住宅。 2010年9月29日，万科（重庆）房地产有限公司发出《中标通知书》一份，通知原告为XX项目的中标人。2010年10月9日，万科（重庆）房地产有限公司与原告签订《XX前期物业服务合同》一份，该合同主要约定由原告对XX提供前期物业服务，期限自合同签订之日起至2015年12月31日止，合同到期后，未出现业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同，原告同意继续履行合同，则本合同继续有效；高层电梯别墅住宅的物业服务费标准为2元/月/平方米（按建筑面积计算，不含电梯费和公共区域水电等公摊）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前交纳当月的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三支付违约金。该合同还对物业服务内容与服务标准、权利义务、违约责任等进行了约定。该合同在重庆北部新区高新园国土资源房屋管理所办理了备案。后万科（重庆）房地产有限公司与原告签订《补充协议》，约定涉案的小区名称为XX，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前交纳当月的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。 2015年8月20日，重庆市物价局对XX小区的物业服务收费标准进行了备案，其中载明高层的物业服务费标准为2元/月/平方米（不含公摊水电费）。 上述物业服务合同签订后，原告为XX小区提供了物业服务至今，本院在审理原告起诉小区其他业主的案件中查明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务等费用，原告于2018年10月18日通过邮寄律师函方式向被告催收物业服务费，水费及电费，又于2019年4月22日通过邮寄《律师函》的方式向被告催收2013年7月至2019年4月期间的物业服务等费用。审理中，原告称被告交纳物业服务费的标准为2元/月/平方米，公摊水电费为据实分摊，经询问，被告陈述未交纳过公摊水电费；对于公摊水电费，原告提供了每月公摊计算明细能耗公告及公示照片、向供水及供电部门交纳水电费的发票为证，被告在审理中认可未交纳公摊水电费；被告辩称原告服务存在问题，提供了客户保修任务管理表，光盘录音等予以证明。 另查明，本院于2016年7月28日作出（2016）渝0112民初7482号民事判决书（系小额诉讼，一审终审判决），判决本案二被告支付原告2014年5月7日至2014年12月期间的物业服务费，但未支持原告要求二被告公摊水电费的诉讼请求。 上述事实，有房屋产权查询信息、中标通知书、XX前期物业服务合同、备案证明、补充协议、重庆市物业服务收费备案表、重庆市渝北区人和街道金和社区居民委员会出具的证明、律师函、EMS快递单、每月公摊计算明细能耗公告、张贴照片、发票、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与万科（重庆）房地产有限公司签订的《XX前期物业服务合同》在相关房管部门办理了备案，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对XX小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为XX小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因原告未向本院提供证据证明其对2019年5月至2019年12月期间的物业服务费进行了书面催收，故对原告要求被告支付该期间物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。被告在庭审中提出了诉讼时效的抗辩，因原告于2018年10月18日对被告进行了催收，按照三年的诉讼时效期间计算，2016年1月至2019年4月期间的物业服务等费用并未超过诉讼时效，故对被告有关诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。根据上述合同的约定及重庆市物价局备案的物业服务费标准，结合原告陈述，被告交纳物业服务费的标准为2元/月/平方米，在2016年1月至2019年4月期间，被告应交纳的物业服务费为2元/月/平方米×125.32平方米×40个月=10025.6元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。对于违约金，因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故本院不予支持。对于公摊水电费，原告提供了该期间的能耗公摊公告、张贴照片以及向供水及供电部门交纳水电费的发票予以证明，该证据能够证明本案小区实际产生了公摊水电费，原告已经向供水及供电部门交纳且进行了公示，且在2015年12月至2019年12月期间产生363.35元的公摊电费属于合理范围，故本院予以支持。被告的辩解意见不能成为拒交物业服务费本金的理由本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告祖能斌、雷秀娟立即支付原告成都万科物业服务有限公司2016年1月至2019年4月期间的物业服务费10025.6元； 二、被告祖能斌、雷秀娟立即支付原告成都万科物业服务有限公司2015年12月至2019年12月期间的公摊水电费363.35元； 三、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费100元（已减半收取），由原告成都万科物业服务有限公司负担70元，被告祖能斌、雷秀娟负担30元。 本判决为终审判决。 审判员 冉 阳 二〇二〇年一月十四日 书记员 李文婧