湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终1041号上诉人（原审被告）：黄继红，男，1967年1月17日出生，汉族，住湖北省崇阳县。被上诉人（原审原告）：湖北奔马田原实业有限公司，住所地湖北省崇阳县天城镇沿河路299号。法定代表人：陈雪明，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹文浩，男，该公司工作人员。上诉人黄继红因与被上诉人湖北奔马田原实业有限公司（以下简称奔马田原公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省崇阳县人民法院（2018）鄂1223民初1817号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄继红上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人经济损失18万元；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决疏忽了上诉人的优先购买权和优先承租权，根据相关的法律规定，出卖人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人请求出租人承担赔偿责任的，法院应予支持。本案中，被上诉人虽然对涉案房屋一直在进行商品房销售工作，但并未在特定的时间，以特定的方式方法通知上诉人。2.一审法院在庭审中限定上诉人行使优先购买权的期限，变相剥夺了上诉人的优先购买权，法院不能代替当事人履行该通知义务，且根据法律规定，被上诉人有提前三个月通知的义务。3.按照双方签订租赁合同第三条的规定，如被上诉人将房屋出卖给他人，必须保证上诉人在合同期间的租金不变，且上诉人在同等条件下依法享有该房屋的优先租赁权，因上诉人对租赁房屋的投入较大，且经营期限较长，上诉人需要一定的期限来防止利益受损，一审判决实际上剥夺了上诉人的优先权。4.被上诉人交付给上诉人的房屋为框架结构，上诉人投入了大量的资金对主体结构进行了建造，并进行了装饰装修，在上诉人进行第二次装修时，被上诉人亦多次到房屋处巡查，并未提出异议，如被上诉人告知上诉人该房屋存在卖出的情形，则可以有效避免该费用的产生。上诉人将房屋腾退给被上诉人后，上诉人的损失得不到弥补。奔马田原公司辩称，1.关于租赁房屋优先购买权问题，2018年2月被上诉人在财富广场贴出出售广告，广告上亦载明了商铺为“醉八方”B105号商铺，出售广告就张贴在上诉人经营的“醉八方”酒店附近，上诉人不可能不知晓该情形。2.一审庭审时，被上诉人提出如上诉人同意以同等价格300万元购买其租赁的房屋，被上诉人同意将该商铺出售给上诉人，上诉人在指定的期限内并未作出答复。上诉人已经多次放弃了该优先购买权。3.关于优先承租权的问题，双方的租赁期间已经届满，被上诉人有权要求上诉人腾退该租赁房屋。4.根据相关的法律规定，上诉人对其租赁期间的装修费用，不应由被上诉人承担。上诉人拒不腾退房屋导致被上诉人无法向买受人交付房屋，从而被上诉人要承担相应的违约责任和利息损失，一审判决认定事实清楚，请求二审法院维持原判。奔马田原公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令黄继红立即腾退其租赁的财富广场B栋105号门面（名“醉八方美食城”）；2.判令黄继红自2018年10月8日起至腾出门店日止每天按191元支付逾期腾房占有使用费；3.本案诉讼费用由黄继红承担。一审法院认定事实：2006年8月17日，经湖北汉海拍卖有限公司公开拍卖，应买人湖北奔马田原房地产开发有限公司以1300万元取得出卖人崇阳县人民政府所有的原崇阳县大礼堂的土地使用权及附着建筑物，并与崇阳县国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，2008年9月，湖北奔马田原房地产开发有限公司在依法取得该地的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证后，按照建设工程规划许可证的规定进行工程名称为崇阳县财富广场综合楼的房地产开发，该工程于2011年6月7日竣工后，于2011年9月30日取得了主管部门颁发的建筑工程竣工验收备案证。经工商行政管理部门批准，湖北奔马田原房地产开发有限公司于2010年4月13日变更登记为湖北奔马田原实业有限公司。邹新安系原告奔马田原公司工作人员，受原告委托代为管理原告财富广场商铺门店出租事宜。2013年10月8日，受托人邹新安将原告所有的财富广场B栋105号门店出租给被告，并以邹新安的名义（甲方）与被告黄继红（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定甲方将财富广场B栋105号门店出租给乙方，租赁期限从2013年10月8日至2018年10月7日止。租赁期为5年，其中2013年至2016年前三年房租价格不变，租金每年7万元，乙方在每年的8月30日前交清下一年的房租。租赁期间甲方要出售本商铺，同等条件下优先出售给乙方，如甲方出卖给他人，甲方保证乙方在合同期间租金不变。合同期满后，甲方有权收回门店经营权，乙方不得以任何形式收取转让费，如继续对外出租，同等条件下优先乙方。租赁合同订立后，原告将合同约定的财富广场B栋105号门店交付给被告，被告将该门店装修后从事餐饮行业，命名为“醉八方美食城”。租赁合同履行期间，被告黄继红亦依合同约定每年向原告奔马田原公司交付了租金7万元（租金付至2018年10月7日）。2018年2月，原告因债务拟出售财富广场部分商铺和商品房，并在财富广场内贴出出售广告（其中广告载明了财富广场醉八方B105号商铺）和出售价格表。租赁合同到期前，被告未向原告申请购买所租赁的商铺，2018年9月20日，原告与杨元蓉签订了商品房买卖合同，约定将其财富广场B栋105号商铺以300万元的价格出卖给杨元蓉。2018年10月7日租赁合同到期后，原告要求被告腾房并返还租赁的门店，被告以其对门店进行了装修并添置了财产，要求原告补偿为由拒不腾退涉案门店。因原、被告协商未果，故引起诉讼。诉讼中，被告一直占有该门店至今。一审庭审中，原告提出如被告同意以同等价格300万元购买所租赁的商铺，原告同意由被告优先购买，为此，一审法院当庭限被告在五日内作出购买该商铺的书面答复，逾期视为被告不同意购买，但被告至今未书面答复。一审法院认为，（一）原告奔马田原公司是否具有诉讼主体资格。1.原告奔马田原公司通过公开拍卖取得崇阳县人民政府出卖的原崇阳县大礼堂土地使用权及附着建筑物，并在取得国有土地使用证、建设工程规划许可证后，按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，竣工后又取得建筑工程竣工验收备案证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告有权将其取得建设工程规划许可证并按该证规定建设的门店出租给被告。故原告具有出租人资格；2.邹新安系原告奔马田原公司工作人员，其受原告委托代为管理原告财富广场门店出租事宜，本案商铺租赁合同虽是以受托人邹新安的名义与被告黄继红签订，但签订租赁合同时，受托人邹新安向承租人披露了该门店的实际所有人和受所有人委托签订该合同，合同订立后受托人邹新安向委托人奔马田原公司披露了租赁合同的当事人，且委托人奔马田原公司认可该合同并按合同约定履行了出租人的义务，租赁合同履行期间，被告黄继红按合同约定每年将租金交付给了原告，亦应视为被告知道受托人与委托人之间的代理关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，该委托代理行为有效。租赁期满后，被告不依法和依约返还租赁的门店，原告奔马田原公司可依法行使出租人的权利。综上，原告奔马田原公司具有诉讼主体资格，是本案适格的诉讼主体。（二）邹新安受原告奔马田原公司委托并以受托人的名义与被告黄继红签订的商铺租赁合同不违反法律的强制性规定，属有效合同。因该合同已实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，该合同依法直接对原、被告具有约束力。租赁期限届满前，被告在原告挂出出售广告后未向原告申请购买，诉讼中又未在一审法院通知规定的期限内作出在同等条件下同意购买该门店的书面答复，可视为其放弃优先购买权。租赁期限届满，被告在原告主张腾退其租赁的门店权利后，不按约返还租赁的门店并继续占有，应当依法承担违约责任，赔偿原告相应的损失，故原告请求判令被告立即腾退其租赁的门店并按照原合同约定的租金每天191元支付逾期腾房占有使用费损失，于法有据，一审法院予以支持。此外，关于租赁期间被告根据其经营需要对其租赁的门店进行了装饰装修，并添置了财产的费用问题，因承租人未经出租人同意装修和添置财产，且租赁合同约定租赁期满后承租人不得以任何形式收取转让费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租金合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，该费用应由承租人负担，可移动的财产应由承租人自行处置。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租金合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条之规定，判决：一、被告黄继红立即腾退其租赁的财富广场B栋105号门店，并将该门店返还给原告湖北奔马田原实业有限公司；二、被告黄继红按每天191元赔偿原告湖北奔马田原实业有限公司门店被占用期间的损失（自2018年10月8日起至返还租赁门店之日止）。上列履行事项，限本判决生效后七日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告黄继红负担。二审中，当事人未提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院继续予以认定。本院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。奔马田原公司作为涉案房屋的产权人，委托其工作人员邹新安与黄继红2013年10月8日签订了《商铺租赁合同》，约定奔马田原公司将其位于湖北省××县财富广场××号门店出租给黄继红，租赁期间从2013年10月8日至2018年10月7日。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定租赁期限已于2018年10月7日届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，在租赁合同租期届满，双方当事人未延长房屋租赁期间的情况下，黄继红作为合同相对方负有腾空租赁房屋、返还租赁物的合同义务，故奔马田原公司要求黄继红腾空涉案房屋，具有事实与法律依据，依法应予以支持。租赁合同终止后，承租人继续占用租赁房屋的，出租人有权要求承租人支付占用期间的占有使用费，因涉案房屋仍由黄继红实际占有，一审法院认定黄继红立即腾退租赁的房屋并按照原合同约定的租金每天191元支付逾期腾房占有使用费损失，并无不当，本院继续予以认定。关于优先购买权，根据黄继红的陈述及一审法院认定的事实可以得知，黄继红对奔马田原公司销售租赁房屋的过程是明知的，一审庭审时，在奔马田原公司的同意下，一审法院亦给予了黄继红承诺优先购买的权利，但黄继红并未明确表示其愿意购买涉案租赁房屋，仅以其享有该优先购买的权利对抗其腾退房屋的义务，黄继红的该项上诉请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。关于租赁期间的装饰装修费用，因双方当事人对此并无约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。”对该装饰装修部分，费用由黄继红自行承担。综上所述，黄继红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由黄继红负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年一月十三日书记员 李慧鑫附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；