北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初40535号原告：北京金色阳光物业管理有限公司，住所地北京市丰台区南三环西路16号1幢-1层103-5B16。法定代表人：董波，董事长。委托诉讼代理人：李颖，北京市钧盛律师事务所律师。被告：姜自友，男，1971年2月14日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区。原告北京金色阳光物业管理有限公司（以下简称金色阳光公司）与被告姜自友物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金色阳光公司委托诉讼代理人李颖、被告姜自友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金色阳光公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付拖欠原告的2018年3月15日至2020年3月14日×××1-901号房屋物业服务费3821.82元并支付滞纳金（以3821.82元为基数，按照日千分之三标准，自2018年3月15日起计算至实际履行之日止）；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2007年购买了北京市丰台区×××1-901室（建筑面积：159.27平米），并于2007年3月15日与原告签订《前期物业管理服务协议》，双方约定物业费为每平方米每月3.5元，如不按时交纳物业服务费，从拖欠之日起按应交纳费用总额的千分之三每天比例交纳滞纳金。2012年，原告经合法程序，物业费调整为每平方米每月4.5元。2013年至2017年，被告按照调整后的标准缴纳了物业费。被告应当于2018年2月15日前缴纳2018年3月15日至2019年3月14日的物业费合计8600.58元，被告于2018年9月27日向原告缴纳了物业费6689.34元，逾期223天，逾期违约金5753.79元，剩余物业费1911.24元至今未缴纳，截至2019年9月30日已逾期565天，逾期滞纳金3239.55元。被告应当于2019年2月15日前缴纳2019年3月15日至2020年3月14日的物业费合计8600.58元，被告于2019年5月13日向原告缴纳了物业费6690元，逾期86天，逾期滞纳金2218.95元，剩余物业费1910.58元至今未缴纳，截至2019年9月30日已逾期200天，违约金1146.35元。综上，被告拖欠物业费3821.82元，违约金4385.9元。原告多次催促被告补交物业费，但被告仍拒不缴纳，故起诉至法院。被告姜自友辩称，我是涉案房屋的所有权人，房屋面积为159.27平方米。对物业费缴纳标准有异议，我跟原告签有前期物业合同，约定收费标准为3.5元/平方米，但是原告将物业费涨到4.5元/平方米我并不知情。我每次交物业费都是根据原告的催缴通知，让公司会计转账交纳物业费，我也没有注意交费标准。2018年，我交物业费的时候发现物业费系按4.5元/平方米收取，与合同约定价格不符，此后，我就一直按照原来3.5元的标准交纳物业费。我认为应该按照合同约定标准交纳物业费。原告涨价需要有合理依据。对原告涨价程序的合法性存在质疑，原告涨价没有进行备案，其提交的业主同意书模糊不清，真实性不能认可，对同意书的来源同样存疑。我不是恶意欠费，不同意支付滞纳金。本院经审理认定事实如下：被告姜自友系北京市丰台区×××1-901房屋的所有权人，该房屋建筑面积159.27平方米。2007年3月15日，被告姜自友（委托方，甲方）与被告金色阳光公司（受委托方，乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方为甲方提供物业服务，物业管理服务费用（不包括从公共维修基金列支的共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）为：3.5元/建筑平米/月，按年收取。甲方至少提前一个月预交下一年度的物业管理费。甲方逾期交纳物业管理费及其它相关费用的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。如时代风帆大厦业主委员会在本协议到期前未成立或已成立但未签订物业管理合同，则本协议自动延期，直至时代风帆大厦业主委员会成立并与聘用的物业管理公司签订的物业管理合同生效时，本协议终止。庭审中，原告主张后因管理服务成本逐年上升，物业公司连年亏损，运营难度越来越大，为保证×××的整体服务水平和楼宇品质及设备设施的正常运转，经与业主代表及嘉园二里居委会讨论，于2011年9月10日起，就上调物业服务费收费标准的方案，向全体业主征求意见。物业服务收费标准提高1元/月/平方米。调整后服务收费标准为4.5元/月/平方米。原告就此提供了加盖有该公司公章及北京市丰台区马家堡街道嘉园二里社区居民委员会公章的征求意见书。原告另称×××共有314户业主，物业服务总面积为84633.51平方米。原告通过入户征询业主意见或直接与业主签订调价后的物业合同等方式，共获得223户，面积为70819.28平方米的业主对上调物业费表示同意。经核算比例，已经达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意上调物业费至4.5元/月/平方米。原告称此后其已按照相关规定将该收费标准在小区内予以公示。另查，原告已于2012年向丰台区住房和城乡建设委员会物业管理科提交了上调物业费的备案材料。自2013年起，按照4.5元/月/平方米的标准收取物业管理费。为佐证物业费调价过程，原告提交了多份《关于时代风帆大厦上调物业服务收费标准的征求意见书》以及其与多名业主签订的调价后的《物业服务合同》，对此，被告不认可相关证据的真实性，不认可物业费涨价。原告还提请证人刘某（系原告的前员工）出庭作证，拟证实曾向被告口头征询过关于物业费涨价的意见，当时被告口头表示同意，并表示将尽快安排公司财务按调价后的标准交纳物业费。对此，被告不予认可，认为证人与原告之间存在利害关系，其不记得曾见过证人。经本院向丰台区住房和城乡建设委员会物业管理科核实，该单位表示，原告已于2012年向其提交了物业费涨价的备案材料，但备案程序并非是提价的前置程序，物业费提价应符合《北京市物业管理办法》第三章第十一条之规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。庭审中，被告对于原告的提价程序不予认可，认为原告的涨价程序违法。另查，被告已按调价后的4.5元/月/平方米标准支付了2013年3月15日至2018年3月14日的物业费，被告已按3.5元/月/平方米标准支付了2018年3月15日至2020年3月14日的物业费。现原告主张2018年3月15日至2020年3月14日物业费的差额部分。上述事实，有前期物业管理服务协议、催缴照片、关于时代风帆大厦上调物业服务收费标准的征求意见书、物业管理服务协议、证人证言及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告接受委托为被告居住的小区提供了物业管理服务，被告享受了原告提供的物业管理服务，即有义务按期交纳物业管理费。物业管理费系物业管理单位赖以维持运行和持续提供服务的资金来源。物业费涨价属于市场经济行为，应由物业公司与业主协商一致达成合意。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告提供的证据显示物业费上调至4.5元/月/平方米已经“双过半”业主的同意，符合《中华人民共和国物权法》、《北京市物业管理办法》的相关规定，且嗣后原告亦提交了相关的备案材料。被告虽不认可原告的调价程序，认为相关的征求意见结果不真实，并非业主的真实意思表示，但并未提交相关证据，故对其抗辩意见，本院不予采纳。鉴于被告已交纳了2018年3月15日至2020年3月14日的部分物业费，故对原告主张的按4.5元/月/平方米计算物业费的差额部分，本院予以支持。关于滞纳金，鉴于被告并非恶意欠费，确系对物业费调价存有争议，故对滞纳金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下:一、被告姜自友于本判决生效后七日内给付原告北京金色阳光物业管理有限公司二〇一八年三月十五日至二〇二〇年三月十四日的物业服务费3821.82元；二、驳回原告北京金色阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告姜自友负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘琳琳二〇二〇年一月十四日书记员  阚 爽