北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初38491号原告：包阿华，女，1936年9月24日出生，汉族，中国建筑设计研究院退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：晏军华，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芬，北京市康达律师事务所律师。被告：毛阿馨，女，1974年1月23日出生，汉族，北京广盈律师事务所律师，住北京市西城区，号。委托诉讼代理人：李威，北京广盈律师事务所律师。原告包阿华与被告毛阿馨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包阿华的委托诉讼代理人晏军华、刘芬，被告毛阿馨的委托诉讼代理人李威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包阿华向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付购房款2872690.58元及违约金（以2872690.58元为基数，按万分之五从2019年9月25日起开始计算至实际给付之日止）；2、请求法院判令被告支付原告保函担保费4443.78元；3、判令被告赔偿原告损失38000元；4、本案诉讼费、财产保全费等全部由被告承担。事实和理由：被告是原告的外甥女，被告母女与原告共同生活多年。2017年，原告因急于用钱，欲将涉案房屋卖掉，经双方协商一致，2017年7月20日，原、被告正式签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将原告名下位于北京市西城区文兴东街XX号房屋（房屋所有权证号“京房权证西私字第XXXX号’，建筑面积59平方米）以500万元（低于市场价750－780万元）优惠价格转让给被告，该合同系双方真实意思表示。该房屋买卖合同签订后，被告替年迈的原告保管涉案合同，直至起诉前原告向被告要回，原告发现涉案合同已被被告明显篡改。涉案合同签订后、网签前，被告对原告说，网签完了可以贷款（就）有钱了，原告不知道什么是网签、什么是贷款，“跟着被告去网签，被告说网签价格310万元这样贷款快，就这样，在被告分文未付的情况下将涉案房屋转移到了自己名下，被告用涉案房屋贷款200万元付给被告掌管的原告银行账户，被告又陆续将该账户内的部分钱款转账给自己，实际只支付原告约120万元款项，签约至今已有两年多时间，自始至终被告不仅未从个人财产中拿出分文支付给原告，反而动用原告拟用于偿付另案的判决执行款，导致原告拖欠另案判决执行款，造成滞纳金损失约20万元。被告尚欠原告房款约380万元，但被告拒绝支付。2019年9月30日左右，原告再次支付110万元，但剩余款项未予支付。综上所述，虽然双方有订立涉案房屋买卖合同的真实意思表示，但被告缺乏履行合同的诚意和履约能力，原告现已83岁高龄，合同目的无法实现。网签备案合同并非双方真实意思表示，故依法诉至贵院，请求判令如前所请，依法维护原告合法权益。毛阿馨辩称，不同意包阿华的全部诉讼请求，双方之间的有效的合同是2017年7月签订。在过户之后，原告多次确认总价金额310万及付款方式，2019年9月26日全部支付完毕，第一笔是2018年3月1号北京银行放款到原告的账户上200万整，第二笔是2019年9月26号支付的剩余尾款110万整。被告曾经在最开始以500万的价格与原告有过初步的约定，合同里约定了2020年12月31日付清；但，前提是被告可以将款项以贷款的形式支付，后来由于房屋老旧，多方求人，都不能够贷款。原告主动提出剩下的钱不要了，所以双方在500万的合同已作废，所以在3个月以后，才正式的签署了购房合同，并且在购房合同签署之前的所有手续和相关程序都是原告亲自去办理的，在签署之后2018年11月和12月均以微信的形式与被告确认了房屋的总价。因此我方不同意继续履行500万的合同，应该以事实为依据履行正式签署的310万的合同，且已履行完毕。本院经审理认定事实如下：毛阿馨系包阿华外甥女。2000年7月27日，北京市西城区文兴东XX号房屋登记于包阿华名下。2017年7月20日，包阿华作为出售人，毛阿馨作为买受人，在北京万家惠好房地产经纪有限公司的居间服务下，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出售人将北京市西城区文兴东街XX号房屋出售给买受人，约定房屋成交价为5000000元，双方还约定了其他权利义务。同日，包阿华作为甲方（出售方），毛阿馨作为乙方(买受方)，北京万家惠好房地产经纪有限公司作为居间方(丙方)，三方签订《房屋买卖居间服务合同》，约定甲乙双方就上述涉案房屋交易价格约定为5000000元，乙方向丙方支付居间服务费5000元，该合同备注条款显示：“此房全部房款于2020年12月31日前付清”，三方在上述合同落款处签字、盖章。上述合同签订后，双方的合同原件均保存在毛阿馨处。2017年10月27日，包阿华作为出卖人，毛阿馨作为买受人，双方签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C1560533），约定出卖人将西城区文兴东街XX房屋出售给买受人，双方约定房屋成交价格为3100000元，其中自有交易结算资金为1100000元；买受人应将房价款1100000元存入存量房自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金一次性转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定卖方收款账户（工商银行，XXXXXX）。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为2000000元。双方对于房屋的交付、违约责任、税费相关规定以及权属转移登记等约定中多处空白未填写。2017年12月1日，包阿华、毛阿馨至房地产登记部门办理上述房屋的产权转移登记事宜。2018年3月1日，毛阿馨以贷款方式向包阿华支付购房款2000000元。经包阿华要求，毛阿馨于2019年9月18日将上述协议原件送达包阿华。2019年9月26日，毛阿馨向包阿华账号为×××的账户中转款1100000元。另查，一、庭审中，毛阿馨提交《房屋买卖居间服务合同》及收据，证明双方签订的合同即便按照5000000元购房款支付，支付时间也是2020年11月31日之前，且毛阿馨支付了7500元中介费。包阿华对于该份证据中其签字予以认可，但对于该合同中备注部分内容不认可，居间费金额也不符合市场价格，毛阿馨与中介公司存在利害关系，居间合同时按照毛阿馨的意思操作的，毛阿馨支付的中介费也是按照500万的合同履行的。另，包阿华为证明其一直在催促毛阿馨支付购房，毛阿馨认可5000000元的合同，提交了双方之间的微信截图，其中2018年11月1日毛阿馨向包阿华发送微信内容显示：“大姨，现在是不是特别着急用钱？如果没有那么急，是否能等到三月份房子的第一次抵押贷款还款满一年？这样我就不用着急办30万的信用贷款（利息很高），而是三月直接做110万的房子二次抵押贷款了（利息正常）。然后剩下那二百万给你的养老钱，今年年底分红能给一些，明年还能用提成给一些”；2018年11月2日的微信显示，包阿华向毛阿馨发送内容为：“阿馨：大拙和你矛盾：悟以为你只给卖房300万其他两百万是你孝顺我的钱。上面你给我算的房款计划付给时间很明确！你就把付给我养老的改成-付给大姨！（因是咱两订的协议）……”。毛阿馨认为上述微信内容，证明双方约定的实际房屋价款为3000000元，另外2000000元是毛阿馨要孝顺包阿华的款项。二、庭审中，包阿华提交判决书、《协议书》及补充说明、微信截图，证明因毛阿馨拖欠房款致使包阿华不能履行判决，造成加倍迟延履行期间的债务利息；毛阿馨对上述证据真实性认可，但认为与本案无关。三、庭审中，包阿华提交网页截图，证明包阿华因与毛阿馨存在亲属关系，以低于市场的价格5000000元将涉案房屋出售毛阿馨。毛阿馨对上述证据真实性认可，但认为起初是对外进行出售，因房屋手续问题一直没有出售出去，后在包阿华全程参与下将涉案房屋过户至毛阿馨名下，并以亲情价格出售，后来包阿华不要2100000元，也是基于亲情。四、庭审中，包阿华提交保函担保费票据，证明包阿华本案保全所支出的成本；毛阿馨认为该项支持与其无关，是包阿华自行主张办理的。五、庭审中，毛阿馨提交手机截图、微信记录，证明包阿华委托毛阿馨为包阿华及其家人购买机票、转汇外币等情况；包阿华对上述证据真实性认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，包阿华提交双方于2017年7月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，毛阿馨认可该份合同的真实性，但其认为该上述合同中约定的房屋价格由双方在2017年10月27日所签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中约定的房屋价格所取代。《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》为网签合同，本案中存在与双方此前签订的房屋买卖合同对房屋价款约定不一的情形，但依据北京市建设委员会有关通知，存量房网上签约主要目的是为规范存量房交易行为，保障存量房交易安全，提高存量房交易的透明度，加强对房地产经纪机构和从业人员的监督管理。因此,在双方已签订书面房屋买卖合同的情况下，再办理的网上签约，只是办理产权过户的必须手续，而不是双方就同一交易标的物重新签订的买卖合同或变更原有合同内容，故网签合同中所约定价款不能作为双方交易价款发生变更的依据，双方的房屋交易价格仍应为5000000元。毛阿馨主张包阿华此后对房屋交易价格由5000000元变更至3100000元在微信记录中进行过确认，但结合双方提交的证据，未显示有包阿华确认或同意涉案房屋交易价格变更为3100000元的明确表述，故毛阿馨的上述意见，本院不予采纳。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议。庭审中，包阿华亦认可毛阿馨支付购房款项3100000元，尚有1900000元未予支付，但毛阿馨提交的《房屋买卖居间服务合同》中，双方对房屋价款的全部支付时间约定为2020年12月31日前付清，因双方在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中并未对付款时间进行明确约定，双方在居间合同中对房款支付期限的约定应视为对房屋买卖合同的补充，截止庭审辩论终结，尚未到毛阿馨向包阿华全部房款的支付期限，故本院对包阿华要求毛阿馨支付剩余购房款的诉讼请求不予支持。包阿华主张《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中有关违约等条款存在被勾画的情况，认为系因上述合同原件在由毛阿馨保存过程中，由毛阿馨勾画，包阿华称双方对于房屋买卖的付款以及违约等条款未做选择不符合常理。但，包阿华与毛阿馨系亲属关系，且双方庭审中自述此前关系良好，包阿华亦是自愿将房屋买卖合同及居间服务合同原件放置在毛阿馨处，故包阿华在未提交证据证明其上述主张的情况下，本案对其该项主张不予采纳。包阿华主张毛阿馨与北京万家惠好房地产经纪有限公司存在利害关系，因此不认可上述房款的支付期限，但包阿华并未提交证据予以佐证，故本院对包阿华该项主张不予支持；包阿华称毛阿馨在微信中称2019年能够付清房款，但微信记录内容未有明确显示毛阿馨在认可房屋交易价款为5000000元的情况下付清购房款的内容，故本院对包阿华的该项主张不予采纳。因尚未到合同履行的届满期限，故包阿华要求毛阿馨支付违约金、损失费用、保函担保费等诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：驳回包阿华的全部诉讼请求。案件受理费18600元，由包阿华负担（已交纳）。保全费5000元，由包阿华负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  徐澜涛二〇二〇年一月二日书记员  王 溪书记员  姜 洁