湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2788号上诉人（原审原告、反诉被告）：怀化天成房地产开发有限公司，住所地中方县铜锣新村A区D栋1-3#，统一社会信用代码91131221678030860X。法定代表人：雷伍全，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨旭涛，湖南淮新律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋莉莉，女，1978年10月13日出生，汉族，住所地长沙市雨花区，现住湖南省怀化市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：钱世荣，男，1976年12月20日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区，现住湖南省怀化市。被上诉人共同委托诉讼代理人：兰志如，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被上诉人共同委托诉讼代理人：黄盼，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人怀化天成房地产开发有限公司（以下简称怀化天成公司）因与被上诉人宋莉莉、钱世荣房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省中方县人民法院(2016)湘1221民初642号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年12月12日作出（2017）湘12民终484号民事裁定，将本案发回湖南省中方县人民法院重审。该院经审理作出（2019）湘1221民初196号民事判决，上诉人怀化天成公司仍不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。怀化天成公司上诉请求：1、撤销湖南省中方县人民法院（2019）湘1221民初196号民事判决；2、改判支持上诉人的全部诉讼请求，违约金计算至全部付清之日止；3、由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审判决对双方买卖合同中关于面积差异的处理约定认定不实，双方在合同的补充协议中约定：面积产生差异时，以产权登记面积为结算面积，按建筑面积单价计算，总价按实结算，多退少补，且不计算差价款利息。一审判决认为该约定是“对解决门面面积确认问题的约定，而不是对解决面积差异处理问题的约定”，这是错误的。且面积误差的处理方式约定没有承担违约责任的内容。2、一审判决适用法律错误。在合同对面积异差处理有约定的情况下，一审判决适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项，属适用法律错误。3、被上诉人在一审开庭时当庭增加诉讼请求，一审法院未依法给上诉人合理的举证、答辩期限，程序违法。综上，请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人荣莉莉、钱世荣辩称：上诉人的上诉请求无事实与法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。怀化天成公司向一审提出诉讼请求：1.判决宋莉莉、钱世荣解除《商品房买卖合同》理由不成立，解除合同行为无效；2.判决宋莉莉、钱世荣支付怀化天成公司购房欠款303048元和违约金90000余元（暂计算止起诉之日）；3.判决宋莉莉、钱世荣承担本案诉讼费用。荣莉莉、钱世荣向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除怀化天成公司与宋莉莉、钱世荣签订的二份《商品房买卖合同》，编号为湘中房（合）NO.0002863、0002877；2.判令怀化天成公司退还宋莉莉、钱世荣已付购房款932587元及其利息，并按合同约定给付违约金；3.判令怀化天成公司承担全部诉讼费用。一审法院查明：宋莉莉、钱世荣系夫妻关系。2012年3月8日,宋莉莉、钱世荣与怀化天成公司签订了第一份《商品房买卖合同》，合同编号为湘中房（合）Ｎ0:0002863。由宋莉莉购买怀化天成公司开发的位于中方县门面。合同约定该门面建筑面积共85.80平方米，单价为每平方米8422.70元，总金额为人民币722668元；合同约定付款方式为：2012年3月8日付款322668元，2012年9月30日付清400000元；合同约定交付期限为2012年9月30日；合同对出卖人逾期交房的违约责任作了约定：〈1〉逾期在30日之内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二的违约金，合同继续履行。〈2〉逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；合同约定面积确认及面积差异处理：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。并约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按中方县房产局实测面积计算，多退少补。当日，在双方签订0002863号《商品房买卖合同》的同时，双方又为该《商品房买卖合同》签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议除重申1号门面的面积、价款和付款方式之外，又对面积差异处理作了约定:凡产权登记建筑面积与合同约定建筑面积产生差异时以产权登记面积为结算面积，总价按实结算，多退少补，且不计算差价款利息。2012年3月8日,怀化天成公司与宋莉莉签订了第二份《商品房买卖合同》，合同编号为湘中房（合）Ｎ0:0002877。由宋莉莉购买怀化天成公司开发的位于中方县门面。合同约定该门面建筑面积共85.12平方米，单价为每平方米8422.70元，总金额为人民币716940元；合同约定付款方式为：2012年3月8日付款416940元，2012年9月30日付清300000元；合同约定交付期限为2012年9月30日；合同对出卖人逾期交房的违约责任作了约定：〈1〉逾期在30日之内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二的违约金，合同继续履行。〈2〉逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；合同约定面积确认及面积差异处理：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。并约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按中方县房产局实测面积计算，多退少补。当日，在双方签订0002877号《商品房买卖合同》的同时，双方又为该《商品房买卖合同》签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议除重申2号门面的面积、价款和付款方式之外，又对面积差异处理作了约定:凡产权登记建筑面积与合同约定建筑面积产生差异时以产权登记面积为结算面积，总价按实结算，多退少补，且不计算差价款利息。因宋莉莉基于门面面积达到200平方米以便于租赁的投资目的，2012年7月31日,宋莉莉又与怀化天成公司签订了第三份《商品房买卖合同》，合同编号为湘中房（合）Ｎ0:0002915。由宋莉莉购买怀化天成公司（反诉宋莉莉、钱世荣）怀化天成公司开发的位于中方县门面。合同约定该门面建筑面积共29.95平方米，单价为每平方米8588元，总金额为人民币257211元；合同约定付款方式为：2012年7月31日付清全款257211元；合同约定交付期限为2012年12月30日；合同对出卖人逾期交房的违约责任作了约定：〈1〉逾期在30日之内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二的违约金，合同继续履行。〈2〉逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；合同约定面积确认及面积差异处理：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。并约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按中方县房产局实测面积计算，多退少补。当日，在双方签订0002915号《商品房买卖合同》的同时，双方又为该《商品房买卖合同》签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议除重申3号门面的面积、价款和付款方式之外，又对面积差异处理作了约定:凡产权登记建筑面积与合同约定建筑面积产生差异时以产权登记面积为结算面积，总价按实结算，多退少补，且不计算差价款利息。怀化天成公司与宋莉莉签订了上述三份《商品房买卖合同》后，宋莉莉于2012年3月8日向怀化天成公司支付1号、2号门面款739608元；2012年7月31日支付3号门面款257211元；2012年10月29日支付门面款110000元；2014年10月15日补交门面款32979元；2014年10月30日补交门面款50000元。共计向怀化天成公司交付门面合同价款人民币1189798元。怀化天成公司并未按与宋莉莉签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》约定的交房期限于2012年9月30日向宋莉莉交付1号、2号门面和于2012年12月30日交付3号门面。本案涉诉门面于2013年4月25日经有关管理机构验收竣工合格，于5月27日竣工综合验收备案。怀化天成公司并未按合同约定的方式通知宋莉莉交房。而是于2013年4月28日在怀化《边城晚报》发出交房公示，定于2013年5月8日起正式交房。宋莉莉自2014年10月以来，以所购门面产权测量面积与合同约定面积误差绝对比超过达10%为由，多次向怀化天成公司口头申请退房未果。2015年4月13日，经中方县房地产测量事务所测量调查核定，宋莉莉所购买的1号门面建筑面积为73.43平方米，比合同约定面积少12.37平方米，误差为14.417%；2号门面建筑面积为72.60平方米，比合同约定面积少12.52平方米，误差为14.708%；3号门面建筑面积为30.61平方米，比合同约定面积多0.66平方米，误差为2.203%。三个门面面积总误差为12.06%。2016年8月24日，宋莉莉向怀化天成公司发出《解除商品房买卖合同通知函》，要求解除《商品房买卖合同》。2016年8月29日，怀化天成公司复函宋莉莉，称房屋面积误差符合合同约定，解除合同按退房处理的理由不成立，并要求宋莉莉支付所欠购房款303048元及逾期付款违约金90000余元。由此双方形成纠纷。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。宋莉莉、钱世荣系夫妻关系，在本案中将钱世荣作为权利义务主体符合法律规定。怀化天成公司与宋莉莉签订的“中华源生态住宅小区”第31幢一层1号、2号、3号门面的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，是双方真实意思表示，对双方具有拘束力。合同签订后，买卖双方应当依法按照合同约定行使权利和履行各自的义务。对宋莉莉、钱世荣要求解除与怀化天成公司签订的购买1号、2号门面《商品房买卖合同（合同号No.0002863、0002877）》的反诉请求，因1号门面建筑面积误差为14.417%，2号门面建筑面积误差为14.708%，面积误差比绝对值均远超过了3%。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定，面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。且怀化天成公司逾期超过60日未交房，不符合同约定。宋莉莉、钱世荣作为买受人按合同约定有权解除合同，因此，对宋莉莉、钱世荣要求解除与怀化天成公司签订购买1号、2号门面《商品房买卖合同》的反诉请求，该院予以支持；怀化天成公司以双方所签合同中有“产权登记建筑面积与合同约定建筑面积产生差异时以产权登记面积为结算面积，总价按实结算，多退少补”的约定，主张宋莉莉以所购门面面积误差比绝对值超出３％要求解除与怀化天成公司签订购买1号、2号门面《商品房买卖合同》的理由不成立。因上述约定是对解决门面面积确认问题的约定，而不是对解决面积差异处理问题的约定，双方所签合同对面积差异处理问题约定不明，应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定处理，因此，对怀化天成公司的主张，该院不予采纳。对宋莉莉、钱世荣要求解除与怀化天成公司签订的购买3号门面《商品房买卖合同（合同号No.0002915）》的反诉请求，虽然3号门面建筑面积误差为2.203%，但因宋莉莉与怀化天成公司签订购买3号门面合同的目的系基于所购全部门面面积达到200平方米以便于租赁，而1号、2号、3号门面总面积仅为176.64平方米，因怀化天成公司的违约行为，致使合同目的不能实现。且1号、2号、3号门面总面积误差比绝对值为12.06%，远超过了3%。另外，怀化天成公司逾期超过60日未交房，宋莉莉、钱世荣作为买受人按合同约定有权解除合同。因此，对宋莉莉、钱世荣要求解除与怀化天成公司签订购买3号门面《商品房买卖合同》的反诉请求，该院予以支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，宋莉莉自2014年10月以来，以所购门面产权测量面积与合同约定面积误差绝对比超过达10%为由，多次向怀化天成公司口头申请退房未果。2015年4月13日，经中方县房地产测量事务所测量调查核定，才知道所购1号、2号门面的准确面积误差，后一直与怀化天成公司协商退房，因怀化天成公司虽然口头答应退房但一直以各种理由拖延，宋莉莉才于2016年8月24日向怀化天成公司发出书面《解除商品房买卖合同通知函》，怀化天成公司于2016年8月29日书面复函，告知解除理由不成立，同时要求宋莉莉按合同约定履行支付购房欠款。该书面复函应视为怀化天成公司对宋莉莉行使解除权的催告。因怀化天成公司发出书面复函后即于2016年9月20日提起诉讼，宋莉莉应诉后提起反诉，要求解除合同，应认定宋莉莉系在法律规定的有效期内行使解除权。对怀化天成公司要求确认宋莉莉、钱世荣解除《商品房买卖合同》行为无效的诉讼请求，该院不予支持。宋莉莉与怀化天成公司签订的购买1号、2号、3号门面的《商品房买卖合同》依法解除后，怀化天成公司应当返还宋莉莉所付的购房款，因此，对宋莉莉、钱世荣要求怀化天成公司返还已付购房款1189798元的反诉请求，该院予以支持。同时，对怀化天成公司要求宋莉莉、钱世荣支付剩余购房款303048元的诉讼请求，该院不予支持；因宋莉莉、钱世荣辩称怀化天成公司违约未按合同约定时间交付房屋的事实成立，其拒绝交纳剩余购房款的抗辩理由同时成立，且由于怀化天成公司未按合同约定时间交付房屋的违约行为在先，因此，对怀化天成公司要求宋莉莉、钱世荣支付逾期付款违约金90000余元的诉讼请求，该院不予支持。对宋莉莉、钱世荣以所购门面面积误差退房要求怀化天成公司按已付购房款1189798元支付利息的诉讼请求，因双方在所签《商品房买卖合同》中对此并无约定，该院不予支持；怀化天成公司未按合同约定逾期超过60日未交房，宋莉莉、钱世荣作为买受人按合同约定解除合同后，根据双方签订《商品房买卖合同》第九条约定，怀化天成公司应按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，因此，对宋莉莉、钱世荣要求怀化天成公司支付违约金的反诉请求，该院予以支持，怀化天成公司应按买受人累计已付款1189798元的10%向宋莉莉、钱世荣支付违约金118979.80元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回怀化天成房地产开发有限公司的诉讼请求；二、解除怀化天成房地产开发有限公司与宋莉莉签订的合同编号为湘中房（合）N0:0002863号《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；三、解除怀化天成房地产开发有限公司与宋莉莉签订的合同编号为湘中房（合）N0:0002877号《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；四、解除怀化天成房地产开发有限公司与宋莉莉签订的合同编号为湘中房（合）N0:0002915号《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；五、怀化天成房地产开发有限公司返回宋莉莉、钱世荣已付购房款1189798元；六、怀化天成房地产开发有限公司支付宋莉莉、钱世荣逾期交房违约金118979.80元；如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7195元，反诉案件受理费减半收取7016元，共计人民币14211元，由怀化天成房地产开发有限公司负担。二审中，双方未提交新的证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。上诉人与被上诉人之间签订的三份《商品房买卖合同》第九条均约定：逾期超过60日后未交房的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款10%向买受人支付违约金。本案上诉人在《边城晚报》刊登交房公告的时间，超出合同约定交付面门时间60日以上，被上诉人据此要求解除合同符合双方《商品房买卖合同》的约定。且根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比绝对值超过3%的，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。结合本案涉案1号门面面积误差比14.417%、2号门面面积误差比14.708%、3号门面面积误差比2.203%，三个门面的面积总误差比为12.06%的事实，被上诉人要求解除三份商品房买卖合同亦有法律依据。一审判决解除上诉人与被上诉人签订的三份商品房买卖合同，并判令上诉人依合同约定向被上诉人返还已付购房款并支付已付房款的10%的违约金，并无不当。关于上诉人提出一审程序违法的问题，一审中宋莉莉方当庭增加的诉讼请求，系解除合同数量和违约金金额的增加，对天成公司针对诉讼事项特点提交证据并不形成障碍，故对天成公司的上述抗辩理由亦不予采纳。综上，上诉人的上诉请求无事实与法律依据，依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7195元，由上诉人怀化天成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  欧晓林审 判 员  周 晓审 判 员  彭湘平二〇二〇年一月二十九日法官助理罗雪花代理书记员  申雅梦