广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初18306号原告钟明，男，汉族，1988年12月24日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，委托代理人刘朝润，广东中矩律师事务所律师。被告民生东都深圳房地产开发有限公司，住所地深圳市龙岗区中心城国际汽车展览中心701，统一社会信用代码91440300279522016R。法定代表人曾德志。原告钟明诉被告民生东都深圳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员叶斐独任审判，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘朝润到庭参加诉讼,被告民生东都深圳房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年11月18日，原、被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，被告将其开发位于深圳市××××房出售给原告，合同约定“出卖人应当于2015年12月31日将房产交付给买受人”、“逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金……逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金”、“出卖人未按规定履行相关义务造成买受人不能按照约定期限取得房地产证的，出卖人自房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。延期办证时间达到120日……买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”等条款。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告却没有按照约定履行自己的义务，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付逾期交房违约金9418.3元（以购房款为基数，按照日万分之三的标准计算16天）；2.被告向原告支付逾期办理《房地产证》违约金141275元（按照购房总价款日万分之四计算，自2016年8月28日起计至办证通知妥投之日后2个月，即2017年2月24日止，延期180天）；3.本案诉讼费用由被告承担。被告未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定由原告购买被告开发的深圳市龙岗区龙城街道美地里园1栋B单元7层705号房产，合同约定被告的交付时间为2015年12月31日，在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成房地产项目的初始登记，并在交楼之日起240日内为买方办理好《房地产证》。合同第二十二条对延期办证的违约责任约定如下：因开发商未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，则自房屋交付后的第240日起，按日向买方支付房价款万分之三的违约金；延期办证时间达到120日的，买方有权解除合同；买方要求继续履行合同的，开发商应自房屋交付的第240日起，按日万分之四支付违约金。双方当事人约定以上内容的合同，使用的系深圳市国土房产局印制的《深圳市房地产买卖合同（预售）》范本，在合同附件五中，对范本合同的十五个条文作了修订补充，附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若由出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”。美地里园的竣工验收时间为2015年9月29日，2016年12月21日办理了初始登记。另查明，在合同履行过程中，原告与案外人深圳市东都市政工程有限公司（以下简称“东都市政公司”）签订《房屋改造工程委托协议》，约定由东都市政公司对涉案房屋进行改造，自买方入伙之日起120日内改造完毕。因搭板改造过程须停止提供燃气，且在搭板改造完成后需对燃气管道作相关改造，被告与案外人深圳市越众（集团）股份有限公司（以下简称“越众公司”）签订《燃气管道工程合同》，约定越众公司接到被告进场通知后5日内组织进场施工，总工期20天。根据深圳市燃气集团股份有限公司的回函，2016年6月17日涉案楼盘才具备燃气开户条件。原告确认在2016年12月23日收到被告发出的办证通知，其办证方式为委托银行办证。本院认为，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，符合自愿、合法原则，本院予以确认。违约金应自双方合同约定的交房期限最后一日的次日起计算；关于逾期交房违约金的截止日期，因2016年6月17日涉案楼盘具备燃气开户条件，故涉案楼盘具备燃气开户条件的时间，应视为房屋具备居住条件的时间，亦即开发商向买方的实际交楼之日，故违约金应计至该日止，但原告委托他人对原房屋进行搭板改造，以及搭板改造后进行燃气工程改造的合理时间，属原告自身的行为所导致的迟延，应从原告主张的逾期交楼时间中扣除，本院酌定共计扣除合理工期152天。经核算，原告要求被告支付逾期交房违约金9418.3元未超出法律规定及合同约定，本院予以支持。被告未能按照合同约定时间履行办证义务，应当按照合同约定向原告支付逾期办证违约金。本院认为，预售合同附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若由出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”，因涉案合同附件五第十三条对办证期限作了修订，故被告向原告支付逾期办证违约金的起算日期，应为合同约定的房屋交付之日后第241日起。关于逾期办证违约金计算的截止日期，本院认为，被告在涉案楼盘完成初始登记之后，及时履行了通知办证的义务，在被告发出通知之后，原告应积极履行相应的协助义务，向办证义务人提交相应的办证资料，对原告怠于履行协助义务导致的办证迟延，其责任应由原告自负。综合已生效案件的具体情形，本院对计算逾期办证时间的截止日期酌情处理如下：1.被告未按合同约定地址寄送办证通知且未妥投的，则一直计算至房产证颁发之日；2.办证通知妥投并由银行办证的案件，开发商在向业主发出办证通知之后，具体办证进程无法由开发商控制，业主未及时提交办证资料，或者银行未及时向国土局提交资料，都可能造成办证时间的迟延，办证违约金的计算截止日期，本院酌情自办证通知妥投之日起计算两个月，超过部分不予计算。经核算，原告要求被告支付逾期办证违约金141275元的诉讼请求未超出法律规定及合同约定，本院予以支持。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下:一、被告民生东都深圳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告钟明逾期交房违约金9418.3元；二、被告民生东都深圳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告钟明逾期办证违约金141275元。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1657元（原告已预交），由被告民生东都深圳房地产开发有限公司负担，原告预交的受理费本院予以退回，被告应于本判决生效之日起七日内交纳该受理费，拒不交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 叶 斐二〇二〇年一月八日书记员 李开影