河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终7145号上诉人（原审原告、案外人）：齐桂刚，男，1976年12月25日出生，汉族，住唐山市。委托代理人：赵延军，河北安唐律师事务所律师。委托代理人：马骢，河北安唐律师事务所律师（实习）。被上诉人（原审被告、申请执行人）：宋淑丽，女，1965年3月25日出生，汉族，住唐山市。委托代理人：李保国，男，1963年7月9日出生，住唐山市。系宋淑丽之夫。被上诉人（原审被告、被执行人）：王欢，女，1982年3月1日出生，汉族，住唐山市滦县。被上诉人（原审被告、被执行人）：孟凡武，男，1979年1月6日出生，汉族，住唐山市玉田县。被上诉人（原审被告、被执行人）：唐山橙意果业股份有限公司，住所地唐山市路北区规划一路东侧。法定代表人：孟凡武，经理。上诉人齐桂刚因与被上诉人宋淑丽、王欢、唐山橙意果业股份有限公司（以下简称橙意公司）、孟凡武案外人执行异议之诉一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2018）冀0203民初5477号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐桂刚上诉请求：1.依法撤销（2018）冀0203民初5477号民事判决，依法发回重审或者改判；2.上诉费用由被上诉人承担。主要理由是：一、通过本案基本事实证据。足以证实我享有涉案房屋的所有权。1.2015年9月8日，橙意公司、王欢、孟凡武共同确认尚欠我水果货款1003859元。2.2015年11月1日，我与王欢、孟凡武签订《房产转让协议书》，约定王欢、孟凡武以二人名下的案涉房产净价值不低于100万元的价格抵债给我，我同意以该房产抵顶二人所欠上诉人的部分货款。3.2015年11月9日，王欢与物业公司办理案涉房产的交房手续，并向我借款57570元，我出资交纳了税费后。王欢、孟凡武接收涉案房产，我同意出借，王欢出具借条。4.2015年11月9日我和王欢签订交接单，且案涉房产的购房合同、发票、钥匙、贷款卡等移交上诉人，后由我偿还涉案房产的贷款，还款明细证明。自2015年11月9日起涉案房产由我合法占有，并且我入住至今。5.2015年11月21日，我开始实际承担案涉房产的贷款偿还至今。6.2015年12月起，我以该房产业主的名义缴纳物业费、水电费、装修押金、垃圾清运费至今。7.2016年2月，王欢、孟凡武取得案涉房产的两证后移交我。8.2016年3月，我开始组织案涉房产的装修，购置家具、家电等生活必备用品。以上事实有欠条、房产转让协议书、交接单，房屋所有权证书，田有土地使用权证，物业费发票，物业费收据，水费收据，装修押金收据，垃圾清运费收据，装修过程中留存的收据、订货单、转款小票、家具购销合同、保修卡、装修费用统计清单、工程电子报价单，交通银行唐山分行营业部贷款业务单据、还款凭证、业务回单，我的银行卡流水明细予以证实。二、我所提异议之诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，应当予以支持。2016年7月11日，唐山市路北区人民法院以2016冀0203民初3244号之一民事裁定。查封了孟凡武、王欢名下位于××区房产（以下简称“案涉房产”）。早在2015年11月1日，我与王欢、孟凡武签订《房产转让协议书》约定将案涉房产以净价值不低于100万元的价格抵债给上诉人：我同意以该房产抵顶二人所欠的部分货款。在法院查封该房产之前，我就与被王欢、孟凡武签订了以转移该房产所有权为目的的书面的《房产转让协议书》，该合同系王欢、孟凡武与我的真实意思表示，合法有效。该合同签订后，我就与王欢、孟凡武办理房产交接手续，实际占有该房产，并以上诉人的齐桂刚的名义实际承担该房产发生的物业费、水电费、垃圾清运费等相关费用，后上诉人将房屋装修并居住至今，完全可以认定上诉人已经合法占有该不动产，上诉人享有房产所有权。依照《房产转让协议书》约定，双方通过以房抵债的形式完成了购房款的实际交付，事实上上诉人已经付清了未贷款部分的全部购房款。因我购买该房产时，该房产已经网签但因存在大量贷款导致过户存在客观不能，因此未办理过户登记的原因并不在于我，非因我的原因造成无法述户：房产“两证”予以证实。为此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，我所提异议之诉完全符合上述法定情形，应当支持上诉人的诉讼请求。宋淑丽答辩称，齐桂刚的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。上诉人提出的房屋产权没有实际证据，第一点上诉人与另外三位被上诉人之间的债务与我方没有关系，他俩之间是否存在债务与我方无关。上诉人与孟凡武夫妇签订的转账协议是11月1日，但孟凡武夫妇取得房产证是11月23日，在事实客观条件下，马上就取得房产证，不走过户手续，而是签订协议。孟凡武与上诉人交房手续自己就承认是上诉人借款，不是以他的名义。产权是孟凡武的。交接单钥匙发票只是孟凡武之间的关系，与上诉人无关。还贷款只是以孟凡武夫妇的名义还的，不是以上诉人的名义还的。租赁房屋户主可以以个人名义缴纳。孟凡武夫妇已经取得两证却没有办理过户。装修以及购置家具与本案无关。我方有理由证明涉案房产是孟凡武夫妇的，要求法庭维持原判。上诉人说了与孟凡武夫妇产生了互相抵债的情况，为什么原始的票据借据还在上诉人手里不符合常理，应该由孟凡武夫妇收回。孟凡武提交书面答辩状称，我及王欢与齐桂刚签订的《房产转让协议》系双方真实意思，我已将涉案房产交付给齐桂刚。我与王欢是夫妻关系，经齐桂刚与我对账核实，截止2015年9月18日，我欠齐桂刚货款1003859元，对账后我为齐桂刚出具了欠条，经协商，齐桂刚同意我和王欢用唐城壹零壹的房产作价100万元抵顶欠款，并于2015年11月1日签订了《房产转让协议》。上述房产系我贷款购买，仅支付了首付款和偿还了部分贷款。《房地产转让协议》签订后我将房屋钥匙交给齐桂刚，由齐桂刚占有使用，自此上述房屋积欠和新发生的相关费用以及购房贷款的偿还由齐桂刚自行承担，我与齐桂刚再无任何纠纷。王欢、橙意公司未出具答辩意见。齐桂刚向一审法院起诉请求：1.停止对唐山市路北区唐城壹零壹802楼2门1401号房产的执行，确认该房产归原告所有。2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：宋淑丽与橙意公司、王欢、孟凡武民间借贷纠纷一案，该院受理后于2016年7月11日作出（2016）冀0203民初3244号之一民事裁定，裁定查封了孟凡武、王欢名下坐落于××区房产。2016年12月15日该院作出（2016）冀0203民初3244号民事判决，判决橙意公司、王欢、孟凡武自判决生效后十日内偿还宋淑丽借款本金人民币30万元，及自2015年11月1日起至借款实际给付之日止以人民币30万元为基数按照年利率24%计算逾期利息。经宋淑丽申请，该案进入执行程序，2017年10月22日唐山市中级人民法院作出（2017）冀02执字第7340号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人孟凡武、王欢所有的坐落在××区房产。后齐桂刚以案外人身份对执行涉案房产提出书面异议，2018年11月7日该院作出（2018）冀0203执异79号执行裁定，裁定驳回齐桂刚的异议。2018年11月20日齐桂刚提起案外人执行异议之诉，要求停止对唐山市路北区金凤里唐城壹零壹802楼2门1401号房产的执行，并确认该房归原告所有。诉讼中，齐桂刚称曾长期为橙意公司供货，孟凡武系橙意果业公司的法定代表人，王欢系孟凡武的配偶，截至2015年9月18日橙意果业公司及孟凡武、王欢共计拖欠齐桂刚货款1003859元，后双方协商以涉案房产抵顶拖欠的货款。为证明其主张齐桂刚提供了如下证据：1、2015年9月18日署名孟凡武、王欢并加盖有“唐山橙意果业股份有限公司”印章的欠条原件一张、2015年11月1日齐桂刚作为受让方与孟凡武、王欢作为转让方签订的《房产转让协议书》、2016年1月至2019年3月期间部分交通银行还款凭证及业务单据，欲证明在法院查封涉案房产之前，齐桂刚与孟凡武、王欢已经签订房屋买卖合同，齐桂刚以抵顶货款的方式付清了房款，涉案房屋贷款一直由齐桂刚负责偿还，因存在银行贷款，所以一直没有办理过户手续。2、2015年11月9日交出人署名王欢、接收人署名齐桂刚的交接单一份，涉案房产房屋所有权证、国有土地使用证、物业服务费缴费发票、水电费收据、装修押金收据、工程电子报价单、家具购销合同或订单、齐桂刚名下银行交易明细等，欲证明2015年11月9日被告王欢将涉案房产交付齐桂刚使用，齐桂刚对涉案房产进行了装修并居住至今，期间发生的相关费用由齐桂刚承担。宋淑丽对齐桂刚的上述主张不予认可，称按照法律规定有贷款的房屋是可以过户的，齐桂刚提交的还款单据和装修票据在宋淑丽申请法院查封涉案房产之前是孟凡武偿还或支付的，查封后才产生齐桂刚名下的票据，经被告查询齐桂刚是在2016年8月后即宋淑丽申请查封涉案房产以后才入住的涉案房屋。经查，现唐山市路北区金凤里唐城壹零壹802楼2门1401号房产现产权登记于孟凡武、王欢名下。一审法院认为，对案外人的异议，已登记的不动产按照不动产登记簿判断其是否系权利人。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，齐桂刚与孟凡武、王欢虽签订了书面房屋买卖合同，但双方系以房抵债关系，齐桂刚现有证据不足以证实与孟凡武、王欢、橙意公司存在真实的债权债务关系，如齐桂刚所述双方进行了债务抵偿，齐桂刚作为债权人手中仍留有欠条原件亦不符合常理。另齐桂刚提供的证据不足以证实在人民法院查封涉案房屋之前已经合法占有该不动产，齐桂刚主张因房屋存在银行贷款未办理过户手续，该院不予采信。故齐桂刚主张其系涉案房屋的权利人，理据不足，该院不予支持，齐桂刚对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，判决：驳回齐桂刚的诉讼请求。案件受理费26800元，由齐桂刚负担。本院二审期间，上诉人齐桂刚提交橙意公司的工商注册信息，证明该公司实际就有两位股东，即孟凡武和王欢是橙意公司的实际所有人，对橙意公司拥有100%的股权，二人有责任以自己的个人财产抵顶公司债务。并申请证人于振强和王立国出庭作证。于振强的证言内容是，“2015年11月左右的时候，我联系不到孟凡武，王欢亲自带着齐桂刚到我的办公室，跟我说欠齐桂刚的款，房子卖给齐桂刚了，贷款由齐桂刚还，之后每个月都是齐桂刚亲自到我们银行来还款，也是我亲自接待的，很多还款凭证中都有我的签字，后期可能我的签字少了，但是每次我都亲自参与了，因为齐桂刚是我的客户。”王立国的证言内容是：“我原是橙意公司的职工，负责到齐桂刚处进货，对于进货拖欠货款的事实清楚，齐桂刚与橙意公司之间存在真实的债务。”宋淑丽的质证意见是，孟凡武和王欢是不是橙意公司的股东，该公司有没有其他股东与本案没有关系。在本案审理过程中，上诉人齐桂刚同意在以物抵债基础上再向宋淑丽支付40万元，宋淑丽同意解除对涉案房产的查封。本院认为，本案的争议焦点是上诉人齐桂刚对案涉房产是否享有能够排除执行的权利。执行机构对案涉房产的查封时间是2016年7月11日。2015年11月1日齐桂刚与孟凡武、王欢签订房产转让协议书，结合2015年9月18日欠条、证人于振强、王立国的陈述，以及孟凡武的书面答辩意见，能够认定上诉人齐桂刚与孟凡武、王欢在查封前达成以物抵债合意，该以物抵债是双方的真实意思表示。2015年11月9日王欢与齐桂刚交接案涉房产、购房合同、购房发票等手续，结合于振强（贷款经办人）的证人证言、有齐桂刚签字的偿还银行贷款的手续、2015年12月17日向唐山市唐城物业服务有限公司交纳装修保证金的收据等，能够认定上诉人在查封前取得案涉房产的支配权。在本案审理过程中，上诉人齐桂刚同意在以物抵债基础上再向宋淑丽支付40万元，宋淑丽同意解除对涉案房产的查封。综上所述，上诉人齐桂刚对案涉房产享有能够排除执行的权益。但因上诉人齐桂刚未及时办理过户登记，造成案涉房产被查封并引发后续的执行异议、异议之诉，浪费本已紧张的司法资源，亦应承担相应的法律责任。故本院判令由其承担一、二审诉讼费用，以示惩戒。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销唐山市路北区人民法院（2018）冀0203民初5477号民事判决；二、不得执行孟凡武、王欢名下的位于××区的的位××区房产。一审案件受理费26800元，二审案件受理费26800元，共计53600元，由齐桂刚负担。本判决生效后（2018）冀0203执异79号执行裁定书自动失效。本判决为终审判决。审判长 郭 柳审判员 李宝峰审判员 樊玲玲 二〇二〇年一月九日书记员 刘奕宏