天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0117民初283号原告：天津市晓波物业管理集团有限公司，住所地：天津市河北区正义道波莹公寓11-3-202。法定代表人：牛小波，总经理。委托诉讼代理人：姚静静，公司员工，一般代理。委托诉讼代理人：贾静，公司员工，一般代理。被告：王燕，女，1990年2月15日出生，汉族，住天津市宁河区。原告天津市晓波物业管理集团有限公司与被告王燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天津市晓波物业管理集团有限公司的委托诉讼代理人姚静静、贾静、被告王燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市晓波物业管理集团有限公司向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令被告补交所欠物业服务费3677元；2、自欠费之日起，依据合同约定按欠款额的日万分之五支付原告滞纳金478.3元；3、被告承担讼费用。事实与理由：原告于2014年12月12日，接受建设单位委托，签订了前期物业管理服务合同，备案号为津物备[2014]第（住）308号。被告在享受物业服务后，自2018年5月6日至2019年11月6日未交纳物业服务费，经多次访谈催欠未果。被告所有权的物业建筑面积112.25平方米，交费标准为：综合服务费1.07元/月.㎡，机电设备费0.75元/月.㎡，小计为1.82元/月.㎡，欠费合计3677元，滞纳金478.3元。原告针对其主张提供的证据如下：1、前期业务管理备案证明；2、天津市住宅前期物业服务合同；3、企业名称核准通知书；4、资质证书；5、2016年、2017、2018年度，天津市物业管理商品住宅小区物业服务等级化考评结果；被告王燕辩称：1、原告没有按约定履行合同，构成违约；2、物业对于小区内私搭乱建、侵占绿化地改建菜园的行为未加以制止和管理；3、原告从提供服务至今，没有与业主进行调查和沟通，很多问题没有得到处理，也没有从服务角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是门上贴条、发律师函，最后法院起诉；4、小区至今一次也没有公布专项维修金、场地占用费的收取和使用情况；5、节假日没有进行专题布置，没有组织过社区活动；6、生活垃圾不能及时打扫，垃圾箱溢满倒放，路面无人清扫，夏季蚊蝇滋生，老鼠乱窜，保洁存在问题；7、保安年龄偏大，上班时间有脱岗和聊天的情况，对外来人员不询问，夜间不巡逻。小区内摄像头有损坏，需调取录像时无法调取；8、车辆管理不善，外来车辆从不过问，车辆随意停放；9、侵占绿化用地，破坏绿化，没有养护好树木，造成树木死亡；二次供水没有按时清洗和检测，下水井塌陷没有及时维修，小区墙体脱落没有及时修补。被告针对其主张提供照片6张。本院经审理认定事实如下：天津泰耀房地产有限公司以招投标的方式选聘天津市晓波房地产物业管理有限公司，将时代滨江项目委托天津市晓波房地产物业管理有限公司进行前期物业管理服务，双方于2013年11月25日签订《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定：前期物业服务合同自2013年11月25日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业费实行包干制，多层住宅物业费为1.82元每月每平方米，业主于每月5日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五比例交纳违约金。天津市晓波房地产物业管理有限公司于2015年9月23日变更为天津市晓波物业管理集团有限公司，所服务的时代滨江项目共有608户，大部分业主按期缴纳了物业费。2016、2017两年度，原告对时代滨江小区物业服务等级化考评为良好,2018年度，原告对时代滨江小区物业服务物业服务等级化考评为优秀。根据原、被告陈述及提供证据，能够认定原告对时代滨江小区提供的物业服务存在一定的瑕疵。被告原系桥北新区时代滨江小区12-2-202房屋业主，建筑面积112.25平米，该房屋已于2019年6月份售出，被告愿意承担至2019年7月6日的物业管理服务费，自2018年5月6日至2019年7月6日的物业管理服务费为2860元。本院认为，天津市晓波房地产物业管理有限公司与天津泰耀房地产有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法、有效，对全体业主均具有约束力。天津市晓波房地产物业管理有限公司变更为天津市晓波物业管理集团有限公司，其权利义务应由变更后的天津市晓波物业管理集团有限公司承担，天津市晓波物业管理集团有限公司已对被告居住的小区进行了物业管理服务，被告应履行向原告交纳物业管理服务费的义务。根据原、被告陈述及提供的证据，能够认定原告对时代滨江小区提供的物业服务存在一定的瑕疵，为了促进原告提高物业服务水平，综合物业服务实际情况，结合物业服务考评结果，确定被告按照90%的比例支付物业费，经核算，2860元×90%=2574元。因原告物业服务存在瑕疵，被告并非无故拖欠物业费，原告主张物业费滞纳金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六条、第七条、第六十七条的规定，判决如下：一、被告王燕于本判决生效之日起五日内一次性给付原告天津市晓波物业管理集团有限公司自2018年5月6日至2019年7月6日期间的物业管理服务费2574元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告王燕承担。本判决为终审判决。审判员  刘海云二〇二〇年一月十三日书记员  关 畅相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。