福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终23号 上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门加州海岸房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市海沧区滨湖北路、南路交叉路（地税对面）加州海岸售楼处。 法定代表人：黄道征，执行董。 委托诉讼代理人：吴旭，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张景华，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘丽丹，女，1971年9月22日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：雷文福，福建闽旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴雁成，福建闽旭律师事务所律师。 上诉人厦门加州海岸房地产开发有限公司（以下简称加州公司）因与被上诉人潘丽丹商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 加州公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持加州公司一审诉讼请求，驳回潘丽丹一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.加州公司未收到潘丽丹现金376569元。加州公司与潘丽丹之间采取银行转账，潘丽丹系采取转账方式支付订金50000元，一审判决在无加州公司现金收据的情况下认定潘丽丹以现金方式支付376569元与二人的交易习惯不符。在案证据未体现376569元的支付时间，且实践中不可能先支付余下首付款再支付购房订金，一审判决认定376569元系2008年3月28日支付、购房订金50000元系2008年3月30日支付缺乏依据，违反交易惯例。发票不能作为付款凭证，更何况是《发票情况说明》，且《发票情况说明》的出具方并非加州公司、376569元的收款方，不能证明加州公司收到376569元，潘丽丹亦未提交银行余额变动明细，未说明大额现金的交付时间、地点、人员，一审判决认定潘丽丹2008年现金支付376569元缺乏依据。2.潘丽丹至今未支付购房余款620000元是加州公司解除《商品房买卖合同》的主要理由和依据，一审判决对此未予查明。3.《商品房买卖合同》签订至今达十余年，加州公司早已通过电话、网络、报纸等方式公告通知业主前来办理交房手续，且与案涉商品房同期的商品房已于2009年1月14日办理交房手续，但潘丽丹十年多里未前来受领案涉商品房、未主张交付房屋，说明其不履行《商品房买卖合同》，一审判决对此未予查明。二、一审判决认定无证据体现潘丽丹不愿意支付剩余购房款导致其根本违约违背客观事实，且潘丽丹已通过行为和陈述表示不愿意支付剩余购房款。潘丽丹以其行为表明不愿意履行《商品房买卖合同》。潘丽丹反诉主张仅愿以经营管理奖金抵扣剩余购房款，但双方并无以经营管理奖金抵扣剩余购房款的约定，且潘丽丹明知其严重违反《承诺书》离职，不可能得到经营管理奖金，故其实际是不愿意支付剩余购房款。三、一审判决结果违反法律规定及行业惯例。双方未约定剩余购房款的支付时间，亦未就此达成补充协议，根据合同法第六十一条的规定，应当按照交易习惯确定。除潘丽丹外的其余《商品房买卖合同》均约定剩余购房款应于合同签订之日起7日内向银行申请按揭支付或一次性在合同签订之日起7日内付清或分期在合同签订之日起7日内，故潘丽丹最迟应于加州公司2009年1月14日通知交房前付清剩余购房款，但其至加州公司起诉之日仍未支付，且在一审审理期间未表达愿意支付的意思，亦无实际支付的行为，其逾期未付剩余购房款的行为构成根本违约，加州公司有权根据合同法第九十四条第四款的规定请求解除合同。且按照行业惯例，开发商均在收到全额购房款后才向业主交房，一审判决认定潘丽丹未支付剩余购房款，因合同未约定支付时间，价值归属在交房后才有权就该款另行主张，违反法律规定及行业惯例。 潘丽丹辩称，一、潘丽丹于2008年3月30日银行刷卡支付定金50000元，于2008年3月31日现金支付376569元，已支付首期款共计426569元。1、潘丽丹提交的银行明细体现其通过银行刷卡方式支付50000元。2、潘丽丹提交的兴业银行个人客户取款凭证与国家税务总局厦门市海沧区税务局出具的《发票情况说明》相互吻合，体现其通过现金方式支付376569元。《厦门市商品房预售管理规定》第三十一条第二款明确规定：“预售人办理商品房买卖合同登记备案时，应当同时附银行出具给预购人的商品房预售款存入商品房预售资金专用帐户的凭证。”故只有在支付首期款的情况下，案涉商品房才可以完成预售登记。3、加州公司上诉主张潘丽丹尚未支付房屋余款620000元是其解除《商品房买卖合同》的主要理由和依据，间接承认潘丽丹支付首期款426569元。二、加州公司主张解除合同缺乏法律依据。1.《商品房买卖合同》未约定付款方式及期限，加州公司亦从未催告或发函要求潘丽丹支付剩余购房款，故潘丽丹不存在违约行为，加州公司主张解除合同于法无据。2.加州公司作为专业的房地产开发商，有严格的财务制度和法律风控体系，其十几年来未就购房款向潘丽丹催告或发函，十几年后才起诉潘丽丹，不符合常理和交易习惯。事实上潘丽丹已支付首期款，亦与加州公司达成经营管理奖金抵扣剩余购房款的口头约定。三、加州公司未在约定期限内向潘丽丹交付房屋，构成违约。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2008年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定条件的商品房交付买受人使用。”加州公司至今未向潘丽丹交付案涉商品房，违反合同约定，潘丽丹的反诉请求应予支持。 加州公司向一审法院起诉请求：1.判令解除加州公司与潘丽丹于2008年3月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：01300181）；2.判令潘丽丹配合加州公司到房地产登记部门办理位于海沧新市区（以下简称案涉商品房）的商品房预售合同登记备案的注销手续。 潘丽丹向一审法院反诉请求：1.判令加州公司继续履行商品房买卖合同（合同编号：01300181）；2.判令加州公司配合潘丽丹办理案涉商品房的权属证书；3.判令加州公司向潘丽丹交付案涉商品房。 一审法院认定事实：2008年3月28日，加州公司与潘丽丹签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：01300181），约定潘丽丹向加州公司购买案涉商品房，建筑面积136.88平方米，房价款总额1046569元。第六条付款方式与期限：“3.其他方式：经买卖双方达成一致，不按《商品房买卖合同补充协议》执行。”第七条：“买受人逾期付款违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。...”第八条交付期限：“出卖人应当在2008年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定条件的商品房交付买受人使用。”合同尚约定了其他条款。合同签订后，潘丽丹即于同日向加州公司交付案涉商品房首付426559元，其中50000元于2008年3月30日。加州公司即向厦门市国土资源与房产管理局办理案涉商品房的商品房预售合同登记备案。 另查明，潘丽丹原系加州公司的职工，于2007年底被加州公司任命负责案涉商品房所在的项目，于2008年3月10日被任命为项目公司的总经理，负责项目公司的全面工作，工作结果对总公司负责。潘丽丹于2008年4月离职。潘丽丹向一审法院申请向国家税务总局厦门市海沧区税务局调取在2008年度00186880-00186890发票，国家税务总局厦门市海沧区税务局出具的《发票情况说明》载明，其中00186889发票金额为376569元。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。加州公司与潘丽丹签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方自愿达成，合法有效，双方都应严格遵照履行。 加州公司作为案涉商品房的出卖人，其与潘丽丹签订《商品房买卖合同》将案涉商品房出卖的合同目的就是获得相应的价款。而潘丽丹作为买受人，其支付相应房款的目的就是获得案涉商品房所有权。但是，无论作为案涉商品房的出卖人还是买受人，其实现合同目的的途径，均应严格遵照合同约定来履行。本案中，商品房买卖合同对支付购房款的约定，仅约定了“其他方式付款：经买卖双方达成一致，不按《商品房买卖合同补充协议》执行”。因此，对案涉商品房款项的支付时间及支付方式，合同双方均未作相应约定。故潘丽丹虽然支付了首期款426559元，但合同未约定剩余款项的付款方式及付款时间的情况下，加州公司作为合同的相对人，应当遵循诚实信用的原则，与潘丽丹协商一致重新确定新的付款方式、方法，或者催告潘丽丹要求支付剩余款项，给予潘丽丹一定的付款时间。只有在潘丽丹违背新的付款约定或者潘丽丹表示不愿意履行其应当履行的剩余款项的付款义务，导致加州公司无法实现合同目的时，加州公司方可以潘丽丹根本违约为由要求解除合同。但在本案中，没有任何证据体现潘丽丹存在不愿意支付剩余购房款导致其根本违约。因此，加州公司请求解除案涉的商品房买卖合同并要求潘丽丹配合办理案涉商品房的商品房预售合同登记备案的注销手续，一审法院不予支持。 潘丽丹签订案涉商品房买卖合同的目的即获得案涉商品房。对案涉商品房交付时间，《商品房买卖合同》有明确的约定，即出卖人应当在2008年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定条件的商品房交付买受人使用。故潘丽丹请求加州公司交付房产，符合双方的合同约定，一审法院予以支持。潘丽丹请求加州公司配合办理案涉商品房的权属证书，一审法院予以支持。诉讼请求应当明确具体，潘丽丹请求继续履行合同的诉讼请求不具体明确，无可执行性，故该诉讼请求，不予支持。 潘丽丹除了享有要求加州公司交付案涉商品房的权利外，其尚有支付房款的义务。至于潘丽丹尚未支付的剩余房款，虽然合同未约定支付时间，但在案涉商品房被确定应予以交付后，加州公司有权就该部分钱款随时另行主张。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回加州公司的全部诉讼请求；二、加州公司于判决生效之日起十日内，向潘丽丹交付位于厦门市海沧区房屋；三、加州公司于判决生效之日起十日内，配合潘丽丹办理厦门市海沧区房屋的权属过户登记手续；四、驳回潘丽丹的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费14219元，减半收取7109.5元，由加州公司负担。反诉案件受理费14219元，减半收取7109.5元，由加州公司负担。 对一审判决查明的事实，加州公司提出其不确认潘丽丹有支付首付款；潘丽丹提出其于2008年3月30日支付50000元，于2008年3月31日支付376569元。其余事实双方当事人均无异议。本院对当事人均无异议的事实予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明，潘丽丹陈述，双方口头约定经营管理奖金抵扣购房款，对此没有证据予以证明。潘丽丹收到本案起诉状后，提出劳动仲裁申请，以加州公司应付经营管理奖金而未付为由请求加州公司支付经营管理奖金，劳动仲裁委员会未予受理，潘丽丹向海沧法院起诉，海沧法院以劳动争议受理，潘丽丹因时效及证据问题，在本案一审判决作出前申请撤回起诉。加州公司陈述，双方未约定经营管理奖金抵扣购房款。 双方当事人确认，《商品房买卖合同》已进行商品房买卖合同登记备案。加州公司在本案起诉前未向潘丽丹主张过购房款，未就购房款的支付方式及期限向潘丽丹提出过协商。 本院认为，《商品房买卖合同》附件四《商品房买卖合同补充协议》第一条第2款约定：“买受人应于2008年3月30日前向出卖人支付426569元作为首期款，余款620000元向按揭银行申请抵押贷款。”根据相关法律规定，出卖人办理商品房预售合同登记备案时，应当同时附银行出具给买受人的首期商品房预售款存入商品房预售款专用帐户的凭证。《商品房买卖合同》已进行商品房买卖合同登记备案。潘丽丹一审提交的银行流水明细体现其于2008年3月30日向加州公司转账支付50000元，取款凭证体现潘苍松等于2008年3月31日取款376569元，国家税务总局厦门市海沧区税务局出具的《发票情况说明》体现加州公司2008年3月有出具金额为376569元的发票。综合本案证据，一审判决认定潘丽丹已支付购房款首期款426559元并无不当。潘丽丹主张双方口头约定经营管理奖金抵扣剩余购房款620000元，但对此并无证据予以证明，加州公司亦予以否认，且潘丽丹陈述其在收到本案起诉状后提出劳动仲裁申请，请求加州公司支付经营管理奖金，后以劳动争议起诉，最终因时效及证据原因申请撤诉，故其主张以经营管理奖金抵扣购房款的方式支付剩余购房款620000元缺乏依据，本院不予采纳。 《商品房买卖合同》未约定购房款的支付方式及期限，加州公司无证据证明其在签订《商品房买卖合同》后至本案起诉前向潘丽丹请求支付未付购房款或就购房款的支付方式及期限向潘丽丹提出协商而潘丽丹予以拒绝，本案无亦证据表明潘丽丹明确表示其不履行付款义务，故加州公司以潘丽丹陈述、通过行为表示不再履行合同为由请求解除《商品房买卖合同》、潘丽丹配合办理商品房预售合同登记备案的注销手续依据不足，一审判决未支持加州公司诉讼请求并无不当。 《商品房买卖合同》虽然约定了出卖人交付房屋的期限，但出卖人交付房屋、买受人支付购房款分别是买受人、出卖人签订《商品房买卖合同》的目的。在案证据不足以证明潘丽丹已支付全部购房款，故潘丽丹请求加州公司交付案涉商品房、办理案涉商品房权属证书尚未符合条件，潘丽丹反诉请求本院不予支持，一审判决对此认定有误，应予纠正。 综上所述，加州公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初536号民事判决第一项； 二、撤销厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初536号民事判决第二、三、四项； 三、驳回潘丽丹的反诉请求。 一审本诉案件受理费14219元，减半收取7109.50元，由厦门加州海岸房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费14219元，减半收取7109.50元，由潘丽丹负担。二审案件受理费14219元，由厦门加州海岸房地产开发有限公司负担7109.50元，潘丽丹负担7109.50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （颜映红） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇二〇年一月十七日 书记员（ 朱燕 萍） 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。