山东省济南市莱芜区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0116民再17号 原审原告：杨立平。 原审被告：莱芜金缔房地产开发有限公司，住所地：济南市莱芜区。 法定代表人：唐春荣，职务：总经理 委托诉讼代理人：片宪元，山东海中洲律师事务所律师。 原审原告杨立平与原审被告莱芜金缔房地产开发有限公司（以下简称金缔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院（2015）莱城民初字第1531号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年9月6日作出（2019）鲁0116民监8号民事裁定书，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告杨立平到庭参加诉讼，原审被告金缔公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告杨立平向本院提出诉讼请求:1.判令被告依法继续履行合同，履行交付房屋义务，协助原告办理房产手续；2.判令被告支付违约金50000元；3、本案一切诉讼费用及实现债权费用由被告负担。再审诉讼过程中，杨立平增加诉讼请求：1.返还本金1270000元；2.按照合同约定月息3分计算，2011年1月28日交付1000000元，2015年7月9日交100000元，2015年8月3日交170000元，2015年1月28日到2019年11月7日1000000元利息3180000元，2015年7月9日到2019年11月7日100000元利息156000元，2015年1月28日到2019年11月7日17万元利息260100元，应赔偿损失共计3596100元加上本金1270000元，总计4866100元；3.赔偿未交付房产的损失，并追究阻碍交付房产人员的法律责任。事实和理由：2011年1月28日，原被告双方签订了《购房协议书》，约定被告将其拥有独立产权的位于莱芜市汶源东大街9号的B1#楼沿街东起第四间建筑面积约210平方米商铺一套出售给原告。房屋价格按照开盘成交价格的八折计算，原告缴纳预付款1000000元，被告保证该出售房屋未销售、无抵押、无担保，因此以上事项产生的责任由被告承担，被告保证不反悔不再将房屋出售给第三人。约定交房日期为2012年5月1日，逾期交房按照缴款金额月息3%支付原告违约金。房屋余款双方口头约定交付房屋时一并结清未作书面约定支付期限。该协议书经被告盖章并有法定代表人唐春荣签订捺印、原告签字捺印确认，成立并生效。签订协议书当天原告支付给被告房屋预付款1000000元。2012年5月1日到期后，被告未按照约定期限交付房屋。2012年6月8日，双方自愿协商一致达成协议补偿条款，明确确定购房款为1670000元，2013年5月20日交房，2012年5月1日至2013年5月20日逾期交房一年期间房租损失130000元由被告承担，房屋余款540000元交房时支付，逾期交房按每月10000元计算违约金向原告支付。该协议补偿条款有被告法定代表人唐春荣在原《购房协议书》上书写并签字捺印确认。2013年5月20日，被告还是未按照协议约定交付房屋，现在该出售商铺已经交工，原告多次找被告协商未果。 原审被告金缔公司未作答辩。 本院再审认定案件事实如下：2011年1月28日，杨立平（乙方）与原审被告（甲方）签订了《购房协议书》，该协议书约定甲方将其拥有独立产权的位于莱芜市汶源东大街9号的B1#楼沿街商铺一套，东起第四间，建筑面积约210平方米，价格按照开盘成交价的八折计算，出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房，并缴纳预付房款1000000元。甲方必须于2012年5月1日前将房屋交付使用，如逾期交房，超出天数按缴款金额月息3%支付给乙方违约金。本协议自双方签字或盖章之日起生效。协议书还约定了其他内容。该协议书甲方落款处加盖单位公章并由法定代表人唐春荣签字捺印、乙方落款处由杨立平签字捺印确认。协议签订后，金缔公司为杨立平出具收预付款1000000元的收据。 2012年6月8日，杨立平与金缔公司达成补充协议，约定：由于延期交房，双方协议同意，该房款1670000元，租金130000元，余款540000元交房时支付余款，2013年5月20日交房，超期每月按10000元支付给杨立平。 2015年6月1日，因涉案纠纷杨立平起诉至本院。2015年6月26日，本院作出（2015）莱城民初字第1531号民事调解书，调解书内容为：一、原被告双方确认2011年1月28日双方签订的《购房协议书》有效；二、被告金缔房地产开发有限公司在本协议生效之日起四个月内将莱芜市汶源东大街9号的B1#楼沿街东起第四间建筑面积约210平方米商铺交付给原告，随时协助原告办理房产手续。被告如不按期交付房屋，被告需支付给原告违约金50000元；三、原告于2015年7月26日前支付给被告剩余购房款500000元；四、其它事项互不追究。后杨立平支付金缔公司房款270000元，金缔公司分别于2015年7月9日、2015年8月3日为杨立平出具收款收据认可杨立平支付其房款100000元、170000元，共计270000元。杨立平申请强制执行，执行案号为（2015）莱城执字第2235号，涉案房产已被查封。 另查明，原被告签订《购房协议书》及补充协议时，涉案房产系期房，未开工建设，现涉案商品房业已建成，但至今未办理房屋预售许可证。涉案房产已被查封。原审原告未占有涉案房产。 本院再审认为,本案的争议焦点问题为：一、双方当事人签订的房屋认购协议效力问题及（2015）莱城民初字第1531号民事调解书是否应予撤销；二、杨立平的损失应如何处理。 关于第一个争议焦点问题。金缔公司作为具有房地产开发和经营资质的企业，虽然取得涉案房产所属的土地使用权和相应的建设工程规划、施工许可，但其与杨立平签订协议时涉案房产并非现房，尚未取得商品房预售许可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”金缔公司至今未取得商品房预售许可证明，故上述协议应认定为无效。据此达成的调解协议违反法律强制性规定，故本院作出的（2015）莱城民初字第1531号民事调解书应予撤销。 关于第二个争议焦点问题。本着合同无效后应尽可能一次性解决纠纷原则，原审原告的相关损失可以一并处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”金缔公司无证据证实涉案房产符合商品房预售条件及其未故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，故其应根据上述法律规定承担责任。金缔公司应返还杨立平已支付的购房款1270000元及利息（以1000000元为基数自2011年1月28日起算，以100000元为基数自2015年7月10日起算，以170000元为基数自2015年8月4日起算，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率均计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。关于不超过已付购房款一倍赔偿问题，结合案情综合考量，酌情认定由金缔公司赔偿杨立平889000元；关于其他损失问题，杨立平无证据证实其损失情况，故该损失不予支持。 经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百九十八条的规定，判决如下： 一、撤销（2015）莱城民初字第1531号民事调解书； 二、原审原告杨立平与原审被告莱芜金缔房地产开发有限公司于2011年1月28日签订的《购房协议书》无效； 三、原审被告莱芜金缔房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原审原告杨立平购房款1270000元及利息（以1000000元为基数自2011年1月28日起算，以100000元为基数自2015年7月10日起算，以170000元为基数自2015年8月4日起算，均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率均计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）； 四、原审被告莱芜金缔房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原审原告杨立平889000元； 五、驳回原审原告杨立平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 案件受理费24072元，由原审被告莱芜金缔房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  池洪波 人民陪审员  吕宜涛 人民陪审员  魏春兰 二〇二〇年一月十日 书 记 员  吕庆菊