新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 裁 定 书（2019）新0105民初3395号原告：沈杨洋，女，1968年7月12日出生，满族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：阎世荣，新疆万巨源律师事务所律师。被告：叶秋龙，男，1973年7月7日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：穆逵，新疆横渠律师事务所律师。委托诉讼代理人：胥伟，新疆横渠律师事务所律师。原告沈杨洋与被告叶秋龙民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法进行了审理。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告履行双方签订的房屋买卖合同，将银行剩余按揭贷款归还完毕，为原告办理过户手续，承担合同约定违约责任。2.交付合同约定车位B1-92号。3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年11月23日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的乌市水磨沟区红光山路888号绿城广场6栋12层1单元1201的房屋以人民币240万元的价格出售给原告，签订合同后，原告需支付被告定金50万元整，被告须在第二日将该房剩余银行贷款归还完毕，为乙方办理完毕过户手续，交付房屋。协议签订，被告收到定金后至今拒不归还银行货款，原告多次催促被告，综上所述，原告为维护其合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律规定，特诉至贵院，请求法院判如所请。被告辩称：1.原被告之间不存在房屋买卖关系，原告立案提供的买卖合同系伪造；2.本案中叶秋龙没有出售涉案房屋的权利，根据原告提供的调解书中记载截止今日，叶秋龙仍不具备该房屋的所有权，因该房屋系前妻姜健名义办理的按揭手续，按揭还清之前被告只有使用权，还清之后，房屋才归被告所有，目前按揭仍未还清。且原告明知该事实，不具备善意取得人的条件；3.本案实际情况为被告向案外人陈涛借款，陈涛要求被告以房产作抵押，抵押的方式为向陈涛签署不已履行为目的的房屋买卖合同。被告按照陈涛的要求出具收条，并签署了合同，但是该合同并非原告向法庭提供的买卖合同，原告提供的合同系原告伪造。综上原被告之间不存在房屋买卖的法律关系，原告起诉没有事实及法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告提交的代理意见包括：一、本案名为买卖实为借贷，应当依法驳回原告诉讼请求。案外人陈涛借款五十万给本案被告叶秋龙，要求其填写空白房屋买卖合同作为担保，叶秋龙按其要求填写了数份空白房屋买卖合同。因陈涛出借的资金来源为原告沈杨洋，原告即对叶秋龙填写的空白合同进行了编造，并以此作为起诉的依据。第一次开庭时，原告向法庭出示的第一份证据即为房屋买卖合同，形式为复印件，该合同中第一页无叶秋龙签字，原告沈杨洋为合同的买方。被告对该合同的真实性不认可。后原告又向法庭出示了一份房屋买卖合同，形式为原件，该合同中，沈杨洋为委托人，买方系空白。原告出示的两份相互矛盾的证据，证明以下事实：1.原告手中的合同不止一种，不止一份，均系针对该房屋的购买合同；2.原告手中的合同为空白合同，原告出庭出示的合同原件中，买方为空白；3.合同的签订并非以履行为目的，如果以履行为目的，怎么会针对同一行为签订不同合同？该合同仅仅是被告为第三方借款所签订的保证文件。同时，本案所涉及房屋购买价格为310万不含车库，而原告合同中价格为240万包含车库，如此巨大的差价是极不合理的，更从侧面反映出名为买卖实为借贷的事实。二、被告叶秋龙对本案房产无处分权。根据原告提供的调解书内容说明，本案涉案房产系被告前妻姜健名义做的按揭贷款，双方约定，贷款偿还完毕之前，被告叶秋龙只有使用权，没有所有权。鉴于该调解协议系原告提供，说明原告明知该情况。没有处分权处分财产，即使买卖房屋真的是双方真实意思表示，该买卖协议也无效。且鉴于原告明知该情况其不属于善意第三人。三、原告在水磨沟区法院涉及多起同类案件。原告在水磨沟区法院涉及多起同类案件，包括李繁漪案、王华案、任乐园案等，李繁漪案、王华案均已判决，认定案件名为买卖实为借贷，任乐园案件尚在审理过程中。原告沈杨洋在判决文书网上涉及多起同类型案件，其本身系靠放高利贷谋生，通过自己或指示他人与借款人签订虚假购房合同的方式，通过虚假诉讼，低价骗取被害人房产，其行为已符合职业放贷人的特征。本院经审查认为：本案形式上虽然是基于房屋买卖合同产生的纠纷，但本案本质为民间借贷法律关系。作出上述判断的理由如下：（一）原告在庭审中提交了两份涉案的合同（有一份仅有复印件），只出示复印件的房屋买卖合同中（以下简称第一份房屋买卖合同），第一页房屋买卖合同之下第一行“甲方：卖方叶秋龙（身份证号：为保护当事人隐私，本裁定对此不予表述）、乙方：买方（身份证号：）”、“乙方代理人：陈涛（身份证号：为保护当事人隐私，本裁定对此不予表述）”均为机打字体，但“乙方：买方（身份证号：）”中“买方”之后的“沈杨洋”及“身份证号”后具体的身份证号均为手写。这份合同第二条有以下约定：双方协商该房地产的转让价为人民币：大写：贰佰肆拾万元整（小写2400000元整），含车位一个。第三条有以下约定：一、乙方必须于合同签订当日向甲方支付定金伍拾万元整。二、双方约定签订本协议支付定金后，甲方收到定金后第二日向银行申请提前归还剩余贷款，一周内将该房剩余银行贷款归还完毕，为乙方办理过户手续。挂牌网签后，乙方应支付甲方购房款至人民币大写：壹佰玖拾万元整（小写：1900000元整）。本协议签订后甲方收到乙方定金后一周之内，将房屋实际交付乙方居住，甲方承诺在一个月内乙方办理完毕过户手续。这份合同落款处买卖双方签订的时间点均为2018年11月23日。原告在庭审中提供另一份出示了原件的房屋买卖合同（以下简称第二份房屋买卖合同），第一页房屋买卖合同之下第一行“甲方：卖方叶秋龙（身份证号：为保护当事人隐私，本裁定对此不予表述）”、“乙方：买方（身份证号：）”、“乙方代理人：沈杨洋（身份证号：为保护当事人隐私，本裁定对此不予表述）”中除“叶秋龙三个字及身份证号”及“沈杨洋三个字及身份证号”为手写外，其他均为机打字体。这份合同第二条有以下约定：双方协商该房地产的转让价为人民币：大写：贰佰肆拾万元整（小写2400000元整），含车位一个。第三条有以下约定：一、乙方必须于合同签订当日向甲方支付定金伍拾万元整。二（这一条约定与第一份房屋买卖合同不相符）、双方约定签订本协议支付定金后，甲方收到定金后第二日向银行申请提前归还剩余贷款，一周内将该房剩余银行贷款归还完毕，为乙方办理过户手续。挂牌网签后，乙方应支付甲方购房款至人民币大写：贰佰壹拾万元整（小写：2100000元整）。本协议签订后甲方收到乙方定金后一周之内，将房屋实际交付乙方居住，甲方承诺在一个月内乙方办理完毕过户手续，乙方将余款叁拾万元支付甲方。第六条有以下约定（本院引用的下述该条约定内容在第一份房屋买卖合同中并不存在）：任何一方均不得擅自违反或解除本合同，否则视为违约，任何一方违约导致合同无法履行，除承担定金双倍赔付损失外，还需承担总房款百分之二十的违约金，并另行承担违约造成的所有损失，其中包括：诉讼费、保全费、催告费、律师费、执行费等一切费用。上述合同落款处买卖双方签订的时间点均为2018年11月23日。其中出卖人（甲方）处有“叶秋龙”三个字的签名，买房（乙方）代理人处有“沈杨洋”三个字的签名，买受人（乙方）处为空。对于上述两份合同，原告在合同中的身份不一致（一份为买方、一份为买房代理人）；上述两份房屋买卖合同落款手写时间均为2018年11月23日，原告在庭审中自称第一份房屋买卖合同形成时间为2018年12月至1月期间，第二份房屋买卖合同实际形成时间为2018年12月底到（2019年）1月初，但并未有证据予以证明；两份房屋买卖合同约定内容有较大出入，特别是第二份房屋买卖合同中有以下约定“双方约定签订本协议支付定金后，甲方收到定金后第二日向银行申请提前归还剩余贷款，一周内将该房剩余银行贷款归还完毕，为乙方办理过户手续。挂牌网签后，乙方应支付甲方购房款至人民币大写：贰佰壹拾万元整（小写：2100000元整）。本协议签订后甲方收到乙方定金后一周之内，将房屋实际交付乙方居住，甲方承诺在一个月内乙方办理完毕过户手续，乙方将余款叁拾万元支付甲方。”因为原告自称已经向被告支付定金50万元，依据上述约定，购买房屋（包括涉案车位）总价款应当为290万元（50万元＋210万元＋30万元），而第二份合同第一条已经明确转让价为240万元（包括涉案房屋、车位）。（二）高买低卖与市场情况不符。依据合同编号为2016预0067104商品房预售合同的约定，涉案房屋出卖人为新疆俊发绿城房地产开发有限公司，买受人为姜健（被告前妻），签订合同时间为2016年6月9日，总价款为3106173元，同日，绿城·百合公寓车位（车库）购置协议中，指向标的为Ｂ1-92号车位一个，购买价格49万元，上述涉案房屋及车位共计购买价格为3596173元。原告在庭审中提交了两份涉案的合同（有一份仅有复印件），标注上述涉案房屋及涉案车位总共买卖价格为240万元（第二份房屋买卖合同约定价款条款之间仍存在不一致），与原价格相比，下浮33.26%，与市场实际情况明显不符，还需要注意的是，通过原告出示的落款时间为2018年12月15日的“注明”证据可以显示出，涉案房屋（不动产登记信息查询结果显示建筑面积192.93㎡）应存在装修及家具，如双方真实意思仅为房屋买卖，从价格标的而言，合理性值得怀疑。（三）涉案房屋存在银行抵押贷款，依据银行与案外人姜健形成借据，总贷款金额为248万元，依据乌房预水字第××号，上述债务履行期限为2016年6月16日至2048年6月15日。（2016）新0103民初8011号民事调解书显示：案外人姜健与被告叶秋龙在2016年10月10日协议离婚。其中对于涉案房屋的财产约定为：按揭房屋一套由被告叶秋龙使用，未付按揭款由其自行承担，待房款全部付清后房屋产权归被告叶秋龙所有。而涉案房屋买卖合同中约定，乙方（原告）必须于合同签订当日向甲方（被告）支付定金50万元整，双方约定签订本协议支付定金后，甲方收到定金后第二日向银行申请提前归还剩余贷款，一周内将该房剩余银行贷款归还完毕，为乙方办理过户手续。即依据上述合同约定，被告出卖房屋后收入为买方支付的50万元，而需要在一周内清偿约200多万元的房屋贷款，在交易价格下浮33.26%的情况下，被告需自行加快大额银行房贷的到期，明显不符合常理。（四）原、被告签订的房屋买卖合同注明合同签订时案涉房屋房产证尚未颁发且存在抵押，而在该合同中又约定出卖方承诺一个月内为买方办理完毕过户手续。根据常理，在房产证尚未颁发的情况下，房产证的取得期限具有不确定性，此种情况下为避免违约双方约定一个较宽的过户期限较为合理。（五）原告在质证被告出示的录音材料中亦自认在买涉案房屋之前原被告就有资金往来，原告自称付过200万元是之前的资金往来。原告还自称“绿城百合也涉及到这样的房子有3套。在南湖佳苑有1套，也是叶秋龙的，世界公园二期有1套”。其中部分涉案房屋亦有多起涉诉至本院，包括但不限于吴皓男（本案原告之子，本案原告为其诉讼代理人）诉李繁漪案件【2019）新0105民初3146号】等，涉案标的与本案涉案标的同属于一个小区，上述案件（本院裁定名为买卖实为借贷，驳回原告起诉）虽尚未生效（上诉中），但与本案均存在诸多违背房屋买卖正常交易之处。综上可见，原、被告签订房屋买卖合同并非真正基于房屋买卖的意思表示，原告所付50万元亦非购房定金，真实法律关系应为民间借贷。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。在本院释明后,原告仍坚持按照房屋买卖合同起诉,故应裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：驳回原告沈杨洋的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  唐 楠人民陪审员  刘永生人民陪审员  王利强二〇二〇年一月二十三日书 记 员  魏亚冰