贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初4739号 原告:贵州新鑫科技有限公司，住所地：贵州省毕节市金海湖新区小坝镇次五路新鑫科技产业园。统一社会信用代码：91520500082767247C。 法定代表人:廖建军，该公司董事长。 委托诉讼代理人:曹勇（特别授权代理），江西文冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王稳强（特别授权代理），该公司员工。 被告:毕节金海湖新区管理委员会，住所地：毕节市金海湖新区。 法定代表人:马祥宏，该管委会主任。 委托诉讼代理人:李海龙（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人:孙晓婷（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 被告:贵州兴国新能源科技股份有限公司，住所地：贵州省毕节市金海湖新区小坝镇(高新科技产业基地)。 法定代表人:邓步国，该公司总经理。 被告:贵州佳缘工艺品有限公司，住所地：贵州省毕节市金海湖新区(高新科技产业园)。 法定代表人:戴燕，该公司总经理。 原告贵州新鑫科技有限公司（以下简称“新鑫公司”）与被告毕节金海湖新区管理委员会（以下简称“金海湖新区管委会”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，经被告金海湖新区管委会申请，依法追加贵州兴国新能源科技股份有限公司（以下简称“兴国公司”）、贵州佳缘工艺品有限公司（以下简称“佳缘公司”）作为被告参加诉讼后，于2019年12月16日对本案公开开庭进行了审理。原告新鑫公司委托代理人曹勇、王稳强，被告金海湖新区管委会委托代理人李海龙到庭参加了诉讼，被告兴国公司及佳缘公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告新鑫公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即向原告支付2015年9月25日起至2019年2月29日止兴国集团使用的5＃—8＃四栋厂房的租金约2000万元（暂定，具体金额依评估结果确定）、综合服务费1286339.94元，并按年利率6%支付逾期付款利息（自2015年9月25日起计算至付清款项之日止，以每年应付租金为基数计算；2.诉讼费由被告承担。评估意见作出后，原告将第1项诉讼请求中的租金确定为17451979元。事实及理由：原告系被告招商引资的企业，2014年以出让方式取得位于.7平方米的土地使用权，第一期工程建有办公楼两栋，标准厂房8栋。2015年9月，因建设毕节—深圳智慧产业园及举行全市项目观摩会的需要，兴国集团原使用的政府3栋标准厂房要腾出移交给深圳圣凯达科技有限公司使用，被告遂安排兴国集团入驻原告的22—25四栋厂房，也即被告在会议纪要中提及的5＃—8＃四栋厂房（面积约32000平方米）。为推进毕节—深圳智慧产业园的建设，并筹备全市项目观摩会，兴国集团在2015年9月初就将原使用的厂房腾出交给深圳圣凯达公司装修，井将机器设备等陆续搬入原告厂房，原告为大局着想，在周边附属设施还未完善的情况下，各项工程非常规筹建，多支付额外费用及损耗485万余元。被告安排兴国集团提前入驻原告产业园时，双方对租金标准及租金支付时间没有明确约定（被告单方评估的租金标准为15元每平方米），兴国集团入驻前，原告法定代表人与毕节市委、市政府领导及开发区负责人共同协商，由被告以借款的方式于2015年11月预付原告1500万元租金（但被告之后予以否认，于2017年9月以民间借贷纠纷起诉原告归还借款），故原告未就租金支付事宜与被告做进一步的商议。兴国集团入驻原告产业园后，被告以会议纪要及文件的方式，多次确认租金由被告支付给原告，2018年2月13日，被告园区企业服务中心向原告发出《关于兴国集团租用厂房租金支付的函》，要求兴国集团腾出5＃、6＃厂房交回给原告，并提出自2018年2月13日起不再支付5＃、6＃厂房的租金，7＃、8＃两栋厂房支付租金截止时间至2018年12月31日，但该函发出后，兴国集团未将5＃、6＃厂房腾出交还给原告，反而一直在使用原告的四栋厂房，原告对被告关于和金支付的截止时间也未予认可，该函只是被告单方意思表示。2019年2月，经原被告协商，涉案的四栋厂房的产权以物抵债的方式自2019年3月1日起转移给了被告。另，被告租赁原告厂房后，还应按1元／平方米／月的标准，向原告交纳综合服务费。综上，被告将原告的厂房租赁后交与他人使用，被告应承担支付租金及交纳综合服务费的义务，被告单方提出的交纳租金的期限未得到权利人的认同，其租金及综合服务费支付的截止时间应计算至产权转移给被告之日，租金标准应按市场价来确定，鉴于双方未就租金支付时间做出明确约定，应根据交易习惯确定为起租时支付下一年度的租金，租金每一年支付一次。为此，特向贵院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告金海湖新区管委会辩称，关于租赁事宜，我们对评估报告确定的标准无异议，但是对租赁的起算时间和结束时间有异议，起算时间请法院依法审定，参考另一判决中企业进驻厂房确认函，该证据确认进驻时间；截止时间因为原被告未签订租赁协议，视为不定期的租赁合同，根据合同法约定，原被告双方均有权随时解除租赁合同，被告管辖的园区企业服务中心在2018年2月13日向原告出具了毕经园函（2018）14号文件，该文件实质上是一个解除租赁合同的通知函，因此涉案的房屋5号6号的厂房租金截止日期是2018年2月13日，7号8号厂房的租金截止时间为2018年12月31日，之后的租金应该由另外两被告向原告支付。 被告兴国公司及佳缘公司未提交书面答辩意见，经传票传唤后亦未到庭提供证据，视为其放弃答辩、质证、举证、辩论、最后陈述等权利。 原告新鑫公司为证明自己的主张，在本案审理过程中向本院提交了如下证据： 第一组：营业执照、法定代表人身份证明，证明目的：原告及法定代表人身份情况。经质证，被告金海湖新区管委会无异议； 第二组：不动产证、厂房规划图及测量报告，证明目的：1.原告为所建厂房的土地使用权人；2.被告所租赁厂房的为位置（设计图22、23、24、25号厂房即为被告文件中的5、6、7、8号厂房）；3.厂房建筑面积为7940.37平方米/栋，四栋厂房面积共计31761.48平方米。经质证，被告金海湖新区管委会无异议，但在2019年3月1日之后以物抵债给被告金海湖新区管委会； 第三组：中共贵州毕节经济开发区工作委员会（2015）17号、（2015）19号专题会议纪要，证明目的：兴国公司原使用的中小微企业创业园53#、54#、55#三栋厂房由于建设毕节—深圳智慧产业园的要求，移交给深圳圣凯达科技有限公司使用，该三栋厂房在2015年9月25日之前已经进行了装修，兴国公司在9月25日之前已搬离原住址并入驻原告的厂房。经质证，被告金海湖新区管委会对真实性需庭后核实，对证明目的有异议，要以企业实际入驻的交付钥匙或者确认函时间为准； 第四组：毕节金海湖新区管委会毕金管专议（2016）44号、（2016）65号专题会议纪要，毕节金海湖新区企业服务中心毕金园呈（2016）36号文、毕金园函（2018）14号函，证明目的：1.为迎接全市2015年项目观摩会，被告安排兴国集团提前入驻原告四栋厂房；2.兴国公司使用厂房的租金由被告支付；3.企业服务中心关于租金支付截止时间的意见没有得到原告的认同。经质证，被告金海湖新区管委会对毕金园函（2018）14号函无异议，对证明目的有异议，毕金园函（2018）14号函就是解除合同的函； 第五组：现场照片三张、微信聊天记录、水费缴纳通知单，证明目的：兴国公司没有按照被告的要求将5#、6#厂房腾出交给原告，现仍在使用原告的四栋厂房。经质证，被告金海湖新区管委会对真实性无异议，但是达不到证明目的，管委会已经发出通知，之后的费用应由原告向其他二被告主张； 第六组：园区管理费公式牌照片两张，证明目的：原告已就收取综合服务费及服务费的标准进行了公示。经质证，被告金海湖新区管委会对真实性、合法性及关联性均有异议，原被告双方未对综合服务费进行约定，即使原告要主张该项费用，也是物业服务合同的法律关系，与本案不具有关联性，达不到证明目的； 第七组：执行裁定书，证明目的：本案中四栋厂房在2019年3月1日起以物抵债的方式将所有权转移给被告原。经质证，被告金海湖新区管委会无异议； 第八组：评估报告及评估费发票，证明目的：涉案四栋厂房租金的价格及原告支付评估费9万元。经质证，被告金海湖新区管委会对租金评估标准无异议，但是对评估总金额有异议，租金的计算时间应该以企业入驻时间到解除合同函的确认时间。 被告金海湖新区管委会为支持自己的答辩意见，向本院提交了如下证据： 第一组：贵州省人民政府（2011）319号批复、毕节市委（2016）2号文件、毕节市人民政府（2015）124号会议纪要，证明目的：被告的主体身份。经质证，原告无异议； 第二组：毕金园函（2018）14号函、毕委办字119号文件、园区企业服务中心三定方案，证明目的：被告管辖的园区服务中心在2018年2月13日向原告出具了解除租赁合同的通知函，涉案5号、6号厂房的租金截止时间为2018年2月13日，7号、8号厂房的租金截止时间为2018年12月31日。经质证，原告对该组证据的真实性均无异议，毕金园函（2018）14号函的发函主体并非被告金海湖新区管委会，该函不是解除租赁合同的函，5号、6号厂房没有实际腾出来，也没有与原告办理腾房的相关手续，即使该函认可是解除合同的通知，由于没有办理租赁物的转移手续，应视为租赁合同仍在履行。毕委办字119号文件、园区企业服务中心三定方案没有反应出该服务中心与具有解除被告和企业之间合同的权利； 第三组：民事判决书、入住确认函，证明目的：企业入驻的时间。经质证，原告对真实性无异议，确认函并不表明实际使用厂房的时间，原告认为7月份开始使用，根据现有证据，自愿将起算时间定为9月25日。 经对原、被告双方所提交的上述证据的综合审查，对原告提交的第一、二、四、五、七、八及被告金海湖新区管委会提交的第一组证据，原被告双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的第三、四组证据能证实深圳圣凯达科技有限公司入驻开发区53#、54#、55#号厂房及被告金海湖新区管委会向原告租赁涉案厂房后，安排兴国公司入驻并承诺由被告金海湖新区管委会支付租金，及2018年2月13日被告金海湖新区管委会通过下级管理单位向原告发函的相关事实，但不能证明2015年9月25日之前，兴国公司已搬离原住址并入驻原告的厂房，本院对该证明目的不予采信；原告提交的第六组证据能证明原告就涉案厂房的综合服务费及收取的标准进行公示的事实，但因该事实与本案不具有关联性，不予采信；被告金海湖新区管委会提交的第二组证据能证明2018年2月13日被告金海湖新区管委会通过下级管理单位向原告发函要求解除租赁合同的相关事实，但因被告金海湖新区管委会未将涉案厂房腾退并返还给原告，双方的租赁关系尚未解除，故达不到被告认为涉案5号、6号厂房的租金截止时间为2018年2月13日，7号、8号厂房的租金截止时间为2018年12月31日的证明目的；被告金海湖新区管委会提交的第三组证据能客观证实兴国公司实际入驻原告涉案厂房的时间为2015年11月15日的事实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：原告新鑫公司系被告金海湖新区管委会招商引资成立的企业。2014年以出让方式取得位于毕节金海湖新区.99平方米的国有建设用地使用权，并办理了（2018）毕节金海湖新区不动产权第××号《不动产权证书》。2015年11月，被告金海湖新区管委会与原告达成口头协议，向原告租赁其位于金海湖新区厂房（经确认，由于园区规划图纸的变更，5＃、6＃、7＃、8＃四栋厂房已变更为现宗地图及规划图记载的22＃、23＃、24＃、25＃四栋厂房），由被告金海湖新区管委会支付租金并安排给被告兴国公司入驻使用，但双方未对租赁期限、租金价格、租金支付时间进行约定。2015年11月16日，原告向被告兴国公司送达《新鑫科技产业园厂房租赁企业进驻厂房确定函》，确认被告兴国公司2015年11月15日入驻原告四栋厂房的事实。被告兴国公司于2015年12月26日在《新鑫科技产业园厂房租赁企业进驻厂房确定函》上作出回复并确认收到厂房钥匙。2018年2月13日，被告金海湖新区管委会下属毕节金海湖新区园区企业服务中心向原告送达毕金园［2018］14号《毕节金海湖新区企业服务中心关于新国集团租用厂房租金支付的函》，载明由被告新区管委会租用原告5＃、6＃、7＃、8＃四栋厂房给兴国集团使用，厂房租金由被告金海湖新区管委会支付给原告，由于兴国集团未能充分利用，为节约资源，经新区领导安排，要求兴国集团腾出5＃、6＃厂房，金海湖新区管委会从2018年2月13日起不再支付该两栋厂房的租金。管委会为兴国集团支付7＃、8＃厂房租金时间截止至2018年12月31日，期满后由兴国集团与原告自行谈判租金事宜。但被告兴国公司未按毕金园［2018］14号《毕节金海湖新区企业服务中心关于新国集团租用厂房租金支付的函》的要求腾出厂房并返还给原告。因被告金海湖新区管委会一直未向原告支付涉案厂房租金，原告向本院提起本次诉讼并申请对该四栋厂房自2015年9月25日至2019年2月28日期间租金进行评估。经本院委托，贵州宏黔资产评估事务所于2019年10月8日作出宏黔评报字（2019）第79号《资产评估报告》，评估意见为：位于金海湖新区厂房，在评估基准日（即2015年9月25日至2019年2月28日）的租金总值为17451979元，其中2015年9月至2016年9月为4920488元，2016年9月至2017年9月为2069132元，2017年9月至2018年9月为5221587元，其中2018年9月至2019年2月为2240772元。原告支付了评估费90000元。 另查明，2017年9月9日，金海湖新区管委会向贵州省毕节市中级人民法院提起诉讼，要求判决新鑫公司及时归还借款共计4210万元并支付利息。2018年4月27日，贵州省毕节市中级人民法院作出（2017）黔05民初172号《民事判决书》，判决新鑫公司归还金海湖新区管委会借款本金共计4210万元并支付利息。因新鑫公司未在履行期限内履行（2017）黔05民初172号《民事判决书》确定的金钱给付义务，经金海湖新区管委会申请强制执行，贵州省毕节市中级人民法院于2019年3月1日作出（2018）黔05执180号之三《执行裁定书》，涉案原告所有的位于金海湖新区厂房（即本案中双方租赁的5＃、6＃、7＃、8＃四栋厂房）以物抵债将所有权转移给被告金海湖新区管委会。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同的租赁期限应如何确定？二、被告金海湖新区管委会是否应向原告支付逾期付款利息？三、被告金海湖新区管委会是否应向原告支付综合服务费？ 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案中，原告新鑫公司与被告金海湖新区管委会于2015年11月达成口头协议，被告金海湖新区管委会租赁原告位于金海湖新区厂房安排给被告兴国公司使用，由被告金海湖新区管委会向原告支付租金，原告已按约定将涉案四栋厂房交付给被告金海湖新区管委会安排兴国公司入驻使用，故原告新鑫公司与被告金海湖新区管委会之间的租赁合同关系成立且受法律的保护。被告兴国公司虽然作为涉案厂房的实际使用人，但租赁合同系由原告与被告金海湖新区管委会协商达成，房屋租金由被告金海湖新区管委会支付给原告，故兴国公司并非租赁合同的主体，不应承担责任。原被告双方均未举证证明被告佳缘公司与本案存在关联性，故该公司在本案中同样不承担责任。 关于争议焦点一，原告主张租赁期限从2015年9月25日至2019年2月28日，被告金海湖新区管委会认为租赁期限，5#、6#厂房应为2015年11月15日至2018年2月13日，7#、8#厂房应为2015年11月15日至2018年12月31日。根据原告在（2017）黔05民初172号《民事判决书》提交的《新鑫科技产业园厂房租赁企业进驻厂房确定函》，明确记载了被告兴国公司于2015年11月15日入驻原告四栋厂房的事实，被告兴国公司也对该事实予以确认，故应认定2015年11月15日为双方租赁期限的起算时间，原告认为2015年9月25日为租赁期限的起算时间的意见没有相应的事实依据，不予采纳。对于双方租赁期限的截止时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”及第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，因双方未签订书面租赁合同，也未对租赁期限进行明确约定，故视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。虽然被告金海湖新区管委会于2018年2月13日通过其下属毕节金海湖新区园区企业服务中心向原告发送毕金园[2018]14号《毕节金海湖新区企业服务中心关于新国集团租用厂房租金支付的函》，确认5#、6#厂房租金支付截至时间为2018年2月13日，7#、8#厂房租金支付时间截止至2018年12月31日，但因被告兴国公司一直使用涉案厂房，未按金海湖新区管委会的要求腾出厂房并返还给原告。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，应认定被告金海湖新区管委会并未将涉案厂房返还原告，双方的租赁合同继续履行。2019年3月1日，原告将涉案四栋厂房以物抵债给被告金海湖新区管委会，租赁物的所有权变更为被告金海湖新区管委会，故应以2019年2月28日作为双方租赁期限的截止时间。 关于争议焦点二,根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，因双方未对租金支付期限进行约定，且双方租赁期限超过一年，故被告金海湖新区管委会应以应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。根据宏黔评报字（2019）第79号《资产评估报告》，涉案四栋厂房从2015年9月25日至2019年2月28日的租金共计17451979元，其中2015年9月至2016年9月的租金为4920488元，扣除2015年9月25日至2015年11月14日的租金669733元（12.91×31761.46÷30×49，按每月30天取整计算），被告金海湖新区管委会应向原告支付的租金总额为16782246元。具体支付方式为：2016年11月14日支付2015年11月至2016年11月的租金共计5095610元，2017年11月14日支付2016年11月至2017年11月的租金5094541元，2018年11月14日支付2017年11月至2018年11月的租金5247631元，2019年2月28日支付2018年11月至2019年2月的租金1344464元。因被告金海湖新区管委会自2015年11月15日至今未向原告支付租金，构成违约，虽然双方未对逾期支付租金的违约金进行约定，但可参照《中华人民共和国合同法》第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第（一）款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”之规定，被告金海湖新区管委会以每年未支付的租金为基数，按照年利率6%向原告支付逾期付款利息。 关于争议焦点三，因原被告双方达成租赁协议时，并未对综合服务费进行约定，且本案法律关系为房屋租赁合同纠纷，原告诉请的综合服务费性质为物业管理费用，故本案对该项费用不予支持，原告可另案主张权利。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第（一）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第（一）款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告毕节金海湖新区管理委员会于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告贵州新鑫科技有限公司租金人民币16782246元及逾期付款利息，逾期付款利息具体计算方式为：以5095610元为基数,从2016年11月14日起按照年利率6%计算至实际履行完毕之日止；以5094541元为基数,从2017年11月14日起按照年利率6%计算至实际履行完毕之日止；以5247631元为基数,从2018年11月14日起按照年利率6%计算至实际履行完毕之日止；以1344464元为基数,从2019年2月28日起按照年利率6%计算至实际履行完毕之日止； 二、驳回原告贵州新鑫科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币74116元，由原告贵州新鑫科技有限公司负担15564元，由被告毕节金海湖新区管理委员会负担58552元。评估费90000元，由被告毕节金海湖新区管理委员会负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  张春辉 二〇二〇年一月九日 书记员  张 欢