浙江省台州市路桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1004民初8539号 原告：林伟力，男，1999年10月16日出生，汉族，住台州市椒江区。 委托诉讼代理人：林钦华，男，1973年10月29日出生，汉族，住台州市椒江区，系原告父亲。 被告：浙江润霖控股集团有限公司（原浙江玉峰实业集团有限公司），住所地台州市路桥区峰江南新街。 法定代表人：葛大芝，该公司执行董事兼经理。 被告：王冰，男，1972年9月24日出生，汉族，住台州市椒江区。 两被告共同委托诉讼代理人：蒋希、阮涛涛，浙江利群律师事务所律师。 原告林伟力与被告浙江润霖控股集团有限公司（以下简称润霖公司）、王冰为保证合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，于次月20日公开开庭进行了审理。原告林伟力委托诉讼代理人林钦华，被告浙江润霖控股集团有限公司、王冰共同委托诉讼代理人蒋希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林伟力向本院提出诉讼请求：两被告对台州市启昊置业有限公司承担连带担保责任，代该公司向原告支付逾期交房违约金（自2015年10月31日起至实际交房之日止，以原告实际交房款1545878元为基数按日万分之三计算）和逾期交付权属证书违约金（自2016年1月30日起至实际交付权属证书之日止，以原告实际交房款1545878元为基数按日万分之一计算）。事实和理由：2013年10月13日，原告与台州市启昊置业有限公司（以下简称启昊公司）签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告向被告购买“玉峰广场”1幢3-1904室住宅及A133地下车位，总价款为1545878元；原告于本合同签署的同时支付首付款1000000元，于2014年2月8日前支付房款545878元；启昊公司应当在2015年10月30日前将符合条件的商品房交付原告使用，出卖人逾期交房但合同继续履行的，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金；启昊公司承诺于2016年1月29日前，取得土地、房屋权属证书，交付给原告，出卖人逾期交付权属证书买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订前，原告已经预付首付款1000000元，后于2014年2月8日支付了余款545878元，启昊公司分别于2013年10月10日、2014年2月8日向原告开具了1000000元和545878元的销售不动产统一发票，原告已履行了全部合同义务。但启昊公司未按合同约定期限向原告交付房屋和权属证书。2016年6月21日，两被告作为担保人在《业主澄清以下5点诉求》上签字盖章，同意担保。由于交房时间一再推迟，原告等业主在路桥新城开发管理委员会的协调下，再次与启昊公司及两被告协商，启昊公司及两被告2016年7月15日出具《承诺书》，两被告自愿为启昊公司玉峰广场项目作担保，并承诺该项目必须在2017年6月30日前竣工验收合格并交付。但至今，玉峰广场项目仍未通过竣工验收备案并交付业主。 被告浙江润霖控股集团有限公司、王冰答辩称：1、被告润霖公司、王冰在法律上从未有提供担保的意思表示，两被告与原告之间并未正式成立法律意义上的保证关系，《承诺书》、《业主澄清以下5点诉求》均不能证明双方之间存在保证合同，《承诺书》如果出具过，承诺的事项也都是事务性的，没有具体保证的内容，只有在购房合同上签字担保，才能构成真正的保证合同，且《承诺书》上写明是承诺人，而非保证人，《承诺书》是对玉峰广场项目的保证，并不是对违约金本身的担保；2、即使要承担担保责任，也应追加启昊公司为本案被告参加诉讼，具体违约金只能计算至启昊公司破产裁定的2019年8月5日，本案系由原告与启昊公司之间的商品房买卖合同纠纷所引发，追加启昊公司参加诉讼，有利于查清案件事实，确定两被告是否应当承担保证责任及保证责任的范围，根据担保从属性的特征，保证人即便要承担保证责任，也不能大于主债务，启昊公司已进入破产清算程序，原告对主债务人享有的债权应当停止计息，保证人承担的保证责任范围不能超出主债务范围；3、逾期交房违约金与逾期办证违约金不能同时主张，且明显过高，本案系启昊公司未能按时交房的一个违约行为导致，原告基于同一违约行为主张两笔违约金，不符合违约金设定的原始目的和法律规定，原告主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金总额已达合同总价款的58%，过分高于造成的损失”，应综合各项因素予以适当减少；4、合同对于违约金的支付时间没有约定，应当在交房时一并支付。 本院经审理认定事实如下：2013年10月13日，原告林伟力与启昊公司签订《商品房买卖合同》一份，备案合同编号为20131000142，合同约定：启昊公司向原告预售玉峰广场1幢3-1904室住宅及A133地下车位，总价款为1545878元；原告于本合同签署的同时支付首付款1000000元，于2014年2月8日前支付房款545878元；启昊公司应当在2015年10月30日前将符合条件的商品房交付原告使用；若启昊公司逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，启昊公司按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；启昊公司承诺于2016年1月29日前取得规定的土地、房屋权属证书，交付给原告，在约定日期起90日以后，启昊公司仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房的，启昊公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订前，原告已经预付首付款1000000元，后于2014年2月8日支付了余款545878元，启昊公司分别于2013年10月10日、2014年2月8日向原告开具了1000000元和545878元的销售不动产统一发票。2016年6月21日，两被告向原告出具《业主澄清以下5点诉求》，载明：“（1）业主实打实拿钱买房唯一合法契约是购房合同。（2）购房合同责任义务已相当明确了，不需要再订有背合同内容的协议。（3）过错在王冰，要取得业主谅解，表达诚意必须要在购房合同上签字担保启昊公司。（4）业主回报王冰诚意，同意做到不上访、不抗议、不闹事。（5）在购房合同上签字担保，以每户为单位进行不作集体签约。时间：2016.6.21。合同编号：20131000142”等字样。2016年7月15日，原告等业主与启昊公司及两被告在路桥新城开发管理委员会进行协调后出具《承诺书》，载明：“王冰个人和浙江玉峰实业集团有限公司为台州市启昊置业有限公司玉峰广场项目作担保并承诺：1、严格按照资产处置及筹资计划的金额及时间实施，并保证资金全部进入监管帐户。2、玉峰广场项目必须在2016年8月25日前开工，必须在2017年6月30日前竣工验收合格并交付。如不能交付，重新启动违约金程序。（包含延期办理房产证的违约金）3、每半个月向业主通报项目推进情况。4、房产证必须在2017年12月31日前办理完成。5、此承诺对全体玉峰广场业主有效。6、此承诺书自2016年7月15日起生效。8、王冰个人及浙江玉峰实业集团有限公司为以上承诺负一切法律责任。” 另查明，截至开庭时，案涉商品房尚未竣工验收。2019年8月5日，本院出具（2019）浙1004破申9号民事裁定书，裁定受理台州市启昊置业有限公司的破产清算申请。2019年8月29日，本院对玉峰广场1幢4-2403室业主徐大正、周红平诉台州市启昊置业有限公司、浙江润霖控股集团有限公司、王冰的商品房预售合同纠纷一案，作出（2019）浙1004民初5072号民事判决书，判令台州市启昊置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付徐大正、周红平以房款总价1216203元为基数自2016年2月1日起至判决确定的履行之日止按每日万分之三计算的违约金；浙江润霖控股集团有限公司、王冰对上述款项承担连带保证责任，承担保证责任后，有权向台州市启昊置业有限公司追偿。该民事判决现已生效。 上述事实，有原告提交的身份证、企业信用信息、常住人口信息、商品房买卖合同、玉峰广场客户签约明细表、中国农业银行银行卡交易明细清单两份、销售不动产统一发票两份、延期交房告知函二份、业主澄清以下5点诉求、承诺书及原、被告的陈述等所证实。 本院认为，两被告以启昊公司为本案纠纷的债务人为由，要求追加其为本案被告参加诉讼。根据《中华人民共和国担保法》第十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十六条之规定，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求连带保证人在其保证范围内承担保证责任；保证合同约定为一般保证，债权人仅起诉保证人的，人民法院应当通知被保证人作为共同被告参加诉讼。经审查，本案系原告诉两被告的保证合同纠纷，两被告在承诺书等证据中对保证方式没有约定，应按照连带责任保证承担保证责任；另债务人启昊公司与玉峰广场各业主之间的商品房预售合同纠纷，在已判决生效的（2019）浙1004民初5072号民事案件中予以查明，故两被告要求追加启昊公司为本案被告的申请，缺乏事实与法律依据，本院不予准许。 本院认为，本案的争议焦点为：一、两被告是否应承担连带保证责任；二、如两被告应承担连带保证责任，在债务人启昊公司已进入破产程序的情况下，两被告的保证责任范围如何确定。 一、两被告辩称其在《业主澄清以下5点诉求》及《承诺书》上承诺的均是对玉峰广场项目事务性的保证，不是法律意义上的保证，也不是对违约金的保证，只有在购房合同上签字才能构成真正的保证。2016年7月15日的《承诺书》载明：“王冰个人和浙江玉峰实业有限公司为台州市启昊置业有限公司玉峰广场项目作担保并承诺：……2玉峰广场项目必须在2016年8月25日前开工，必须在2017年6月30日前竣工验收合格并交付。如不能交付，重新启动违约金程序。（包含延期办理房产证的违约金）……4.房产证必须在2017年12月31日前办理完成；……8.王冰个人及浙江玉峰实业集团有限公司为以上承诺负一切法律责任。”本院认为，被告两被告作出的上述承诺，已经超出其仅对玉峰广场项目承担道义上的督促推进义务的意思表示，显然是对原告与启昊公司有关商品房买卖合同涉及的交房时间、办证时间、违约责任等义务自愿提供法律上的担保，其意思表示明确，理应承担相应的法律责任，否则，两被告所作出的担保及承诺，将失去法律上的意义，亦有悖于玉峰广场业主基于两被告作出的担保及承诺而同意谅解的初衷。故本院根据《业主澄清以下5点诉求》及《承诺书》出具的背景、内容，认定两被告应对购房合同中约定的违约责任承担连带保证责任。 二、两被告辩称，本案纠纷的债务人启昊公司已于2019年8月5日进入破产程序，主债务停止计息，基于担保从属性的特征，保证责任范围不应大于主债务，即两被告应承担的违约金只能计算至2019年8月5日。本院认为，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息，是破产法为了保障破产程序顺利进行和债权公平清偿而作的特殊规定，但债权人向未破产的保证人主张承担保证债务，属普通民事救济方式，并不存在需要特殊考量的因素，不应适用破产法中的特别规定。且保证设立的目的就是为了确保债权人在不能从债务人处获得清偿的情形下，通过向保证人主张清偿而实现债权，如不允许原告就其不能从破产的启昊公司处获得清偿的债权向两被告主张清偿，则完全有违保证设立的初衷。另，两被告在提供担保时，已明确保证的违约金为延期交房违约金和延期办理房产证的违约金，两被告对购房合同约定的两种违约金全部承担保证责任，符合保证人的意思表示和心理预期，并未加重其保证责任，也没有过分高于造成的损失。故，原告要求两被告对自合同约定的交房日期次日起按日万分之三计算的违约金及自合同约定的交付土地、房屋权属证书日期次日起按日万分之一计算的违约金承担连带责任，合理合法，本院予以支持。被告辩称违约金过分高于造成的损失，并要求违约金于实际交房之日支付，理由不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第十九条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第六十六条的规定，判决如下： 被告浙江润霖控股集团有限公司、王冰于判决发生法律效力之日起十日内对台州市启昊置业有限公司所欠原告林伟力的以已付房款总价1545878元为基数自2015年10月31日起至实际履行之日止按每日万分之三计算的逾期交房违约金和自2016年1月30日起至实际履行之日止按每日万分之一计算的逾期交证违约金承担清偿责任。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12810元，减半收取6405元，由被告浙江润霖控股集团有限公司、王冰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 周晓瑶 二〇二〇年一月九日 代书记员 张佳妮 ? 附件： 本判决所依据的相关法律和法条 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第六十六条因保证合同纠纷提起的诉讼，债权人向保证人和被保证人一并主张权利的，人民法院应当将保证人和被保证人列为共同被告。保证合同约定为一般保证，债权人仅起诉保证人的，人民法院应当通知被保证人作为共同被告参加诉讼；债权人仅起诉被保证人的，可以只列被保证人为被告。