浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9365号 上诉人（原审被告）吴美华，女，1955年12月3日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托代理人王力军，系吴美华之子。 委托代理人王丽，系吴美华之女。 被上诉人（原审原告）杭州大家物业经营管理有限公司，住所地杭州市江干区机场路三里新城兰苑21幢301、302室。 法定代表人李锡国，董事长。 委托代理人陈敏，该公司员工。 上诉人吴美华因与被上诉人杭州大家物业经营管理有限公司（以下简称大家物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初4650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：大家物业自2015年7月1日起入驻位于杭州市富阳区飞虹丁香花园小区，为该住宅小区提供物业服务。根据大家物业与飞虹丁香花园业主委员会于2015年6月23日所签订的物业管理服务合同约定，大家物业为飞虹丁香花园小区业主提供物业服务，物业服务费收费标准，住宅由业主按其拥有建筑面积向大家物业交纳，其中电梯住宅1.7元/平方米·月，无电梯住宅1.2元/平方米·月，商铺2.0元/平方米·月，地下车位30元/月·个。收费方式为由大家物业向业主或物业使用人按年预收，在委托服务期间内，于每年12月31日前交纳12个月（预缴期间为每年7月1日至次年6月30日）的物业费。对业主或物业使用人逾期未预交纳物业服务费的，大家物业按每逾期一日加收千分之二的滞纳金。物业服务费为包干制，包含共用设施设备（如监控、水泵、电梯、水系等）运行能耗费用。服务期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止，3年。2018年6月25日，大家物业与飞虹丁香花园业主委员会（第二届）重新签订物业服务合同。约定，大家物业继续为飞虹丁香花园小区提供物业服务，服务期限为2018年7月1日起至2019年12月31日止，物业服务费收费标准未作变动。收费方式为由大家物业向业主或物业使用人按年预收，在委托服务期间内，于每年6月30日前交纳12个月（预缴期间为每年1月1日至次年12月31日）的物业费。对业主或物业使用人逾期未预交纳物业服务费的，大家物业按每逾期一日加收千分之二的滞纳金。吴美华系杭州市富阳区富春街道文教北路298号飞虹丁香花园小区佳庭5-205室住房业主，其房屋属于大家物业提供物业管理服务的电梯住宅房，房屋面积为137.6平方米。大家物业入驻飞虹丁香花园小区后，吴美华自2017年7月1日至2018年12月31日期间应交纳物业费4210.56元（137.6平方米×1.7元/平方米·月×18月），至今未交纳。大家物业于2019年7月17日起诉请求判令吴美华支付物业服务费4210.56元，并支付滞纳金4297.57元（自逾期之日按日千分之二收取，暂计算至2019年3月25日）。 原审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”大家物业与飞虹丁香花园业主委员会签订的物业管理服务合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应视为合法有效。大家物业已按约在飞虹丁香花园小区提供保安、保洁、绿化等各方面的物业服务，有权向业主或物业使用人收取物业费。吴美华作为飞虹丁香花园小区业主和物业服务的受益人，应当按照合同约定交纳物业服务费用。经原审法院审核，吴美华自2017年7月1日至2018年12月31日期间共应交纳物业费4210.56元。现大家物业诉请吴美华偿付物业费，原审法院予以支持。关于大家物业要求吴美华支付违约金之诉请，原审法院认为，物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主或物业使用人的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，且物业服务的对象系小区全体业主，物业公司系经营主体，个别业主或物业使用人对物业服务合同的订立、效力以及履行所持异议不能代表其他业主的意见，个别业主或物业使用人不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。因此，在业主包括物业使用人和物业公司因物业服务合同的履行产生意见分歧而拒交物业费的情况下，对大家物业要求计收违约金的主张，原审法院不予支持。物业公司应当虚心听取业主意见和建议，不断完善物业服务标准，提高物业服务质量。综上，大家物业的诉讼请求，合理部分，原审法院予以支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、吴美华支付杭州大家物业经营管理有限公司自2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业费4210.56元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回杭州大家物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由吴美华负担。 宣判后，吴美华不服，向本院提起上诉称：一、原审法院审理本案过程中，只认定了业主委员会签订的物业管理合同对上诉人的约束力，没有对被上诉人在合同服务期间所提供的物业管理服务质量存在较大瑕疵的行为追究违约责任，被上诉人在物业合同服务期间，存在较大的瑕疵情况，包括：1、物业合同履行期间，上诉人位于富阳区丁香花园佳庭5-205室房子门口、楼道及电梯口常年堆放大量垃圾、杂物等物品，上诉人多次向被上诉人反馈相关情况，被上诉人置若罔闻，大量垃圾还是存在于上诉人的门口、电梯口及1-2层楼道上，按照服务合同之规定，被上诉人应每天清扫、维护和管理楼道、电梯口等公共部位的环境卫生；同时对于占用这些公共部位的大量垃圾应在当天予以清除完毕或协调处理完毕，但这些大量垃圾在大半年的时间内还是堆放在上诉人门口和1-2楼楼道中；另上诉人所购的位于本物业地下停车场77号车位由于被上诉人疏于管理，导致77位车位的停车锁具被人破坏且常年被其他车辆占用，上诉人多次反映，被上诉人并未对反映的情况做好进一步的协调及管理，车位占停情况时有发生。由此表明，被上诉人所提供服务存在较大的质量瑕疵和管理不力的行为；这些质量瑕疵在整个小区中恰恰对上诉人影响是最大；2、另从以下4个方面可以看出，被上诉人的在管理上存在着管理不力的现象，由此佐证了被上诉人提供的服务存在瑕疵问题：第一，被上诉人在起诉状中所陈述的情况与实际情况存在不符，被上诉人没有向上诉人催讨过物业管理费用，所以根本不存在上诉人以各种理由拒不支付所欠物业管理费用的这个情况；第二，上诉人在佳庭5-205的房子是空置房，而且从被上诉人管理小区开始就是空置的，被上诉人认为是有人居住的；第三，上诉人就居住在丁香花园紫庭的另外一套住房中，被上诉人也知道上诉人的居住情况，但是被上诉人从来没有上门催讨过物业管理费用；第四，在2019年上半年，上诉人位于紫庭地下停车场的139号车位被车牌为皖Ｐ×××××别克商务车多次占停，而且此车根本没有进入地下停车场的通行卡，上诉人多次反映，占据情况时有发生，最后只能锁掉；同时在2019年10月12-13日，139车位上有2袋垃圾存放，好几天时间内也没有人清理：综合以上被上诉人提供服务过程中，长时间的存在较大瑕疵的行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条【瑕疵履行】质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。被上诉人在合同交易过程中提供的服务存在较大瑕疵，按照合同法规定，应当承担减少价款或报酬的违约责任。二、上诉人认同原审法院不支持被上诉人违约金的主张。综上，上诉人请求撤销原审判决，判令被上诉人因提供服务存在瑕疵承担物业费30%（即人民币1263.16元）的违约责任。 被上诉人大家物业答辩称：上诉人提出的物业服务存在瑕疵，承担物业费30%的违约责任，没有任何的事实和法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 上诉人与被上诉人均无新证据提供。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：大家物业与飞虹丁香花园业主委员会签订的物业服务合同，系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。吴美华作为飞虹丁香花园的业主，上述物业管理合同对其具有约束力，大家物业有权依据上述物业管理合同要求上诉人交纳物业管理服务费。因物业服务具有受众性、动态化的特点，故上诉人吴美华就物业管理中存在的问题提出的意见，不构成对物业公司总体物业服务的否定，吴美华以此为由要求大家物业承担30%的违约责任，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人吴美华负担。 本判决为终审判决。 审判长  李国标 审判员  韩圣超 审判员  余江中 二〇二〇年一月三日 书记员  徐亚萍