呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4655号上诉人(原审原告)：苏丽娜，女，公务员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王和平，北京市蓝鹏律师事务所律师。上诉人(原审被告)：内蒙古库布齐房地产开发有限公司。住所地呼和浩特市赛罕区兴安南路33号院3号楼（太阳神饭店四楼）。法定代表人：高升吉，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝占峰，内蒙古东日律师事务所律师，上诉人苏丽娜与上诉人内蒙古库布齐房地产开发有限公司（以下简称库布齐房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初8686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，经询问各方当事人，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。苏丽娜上诉请求：1、撤销原审判决;2、依法改判责令库布齐房地产公司与苏丽娜签订《商品房买卖合同》。事实和理由：2014年7月1日,苏丽娜和库布齐房地产公司签订了编号为KBQZ0248的《富升.帝豪团购房屋认购协议书》。协议书约定了认购房屋基本情况、面积、单价、总金额等内容。苏丽娜据此交付房款157726元,剩余34万元。2015年7月7日,又重新签订了一个内容基本一样的认购协议书,因为面积变动,所以总金额变更。苏丽娜又交了部分认购款,总计已交房款301208元,剩余19万元。两个协议均有约定条款,“待项目取得预售许可证后,双方另行签订商品房买卖合同......具体签订时间以甲方（库布齐房地产公司）通知为准,乙方（苏丽娜）须在接到库布齐房地产公司通知后10日内到指定地点签订商品房买卖合同”。但是,库布齐房地产公司一直没有通知苏丽娜签订商品房买卖合同。当苏丽娜得知库布齐房地产公司已取得商品房预售许可证后,主动要求库布齐房地产公司与其签订商品房买卖合同时,库布齐房地产公司无理拒签。遂起诉人民法院请求确认认购协议书有效;责令库布齐房地产公司签订商品房买卖合同。一审法院认定认购协议书“是双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效"。但是,认为“双方当事人未对签订商品房买卖合同的时间进行明确约定,且商品房买卖合同的订立需要双方当事人进一步协商,而库布齐房地产公司明确拒绝同苏丽娜订立商品房买卖合同,故对于原告主张被告同其签订正式的商品房买卖合同的诉讼请求本院不予支持"。苏丽娜认为,一审法院在确认认购协议合法有效的前提下,以库布齐房地产公司单方不同意签订商品房买卖合同为由,驳回苏丽娜相关诉求的判决是违背法律规定的。《中华人民共和国合同法》规定,合同依法成立即具有法律约束力,签订合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。库布齐房地产公司不履行有效合同的义务,是一种违约行为,不仅要承担违约责任,而且应该全面履行、实际履行合同义务。一审法院判决驳回苏丽娜的诉讼请求,违反法律规定。库布齐房地产公司辩称：一、苏丽娜和库布齐房地产公司签订的认购协议书是预约合同，因为认购协议书中明确约定了什么时间后签订商品房买卖合同，有关商品房买卖事宜以商品房买卖合同约定为准，从这个约定来看，双方已明知该认购书是预约合同。二、该认购书的约定条款也不符合“商品房买卖合同、司法解释”的第五条规定，因为其不具备商品房买卖合同约定的主要内容，包括商品房的交付及条件日期，所以综上我们认为该认购书是预约合同，而不是商品房买卖合同。三、苏丽娜所提出的缔约请求权，是依据预约合同请求订立本约合同，即商品房买卖合同。但是双方在订立本约合同的过程中没有达成一致意思表示，库布齐房地产公司明确拒绝与苏丽娜签订《商品房买卖合同》。据此，我们认为基于缔约自由原则不能强制缔结商品房买卖合同。库布齐房地产公司上诉请求：依法对原审判决第二项判决进行撤销、改判或发回重审。事实和理由：库布齐房地产公司和苏丽娜签订《富升帝豪团购房屋认购协议书》,2014年7月7日由于房屋面积变更,又重新签订了该认购书。虽然苏丽娜已经交纳了301208元房款,但该认购书是预约合同而非要约,签订该认购书的目的是待双方达成一致意思后签订本约即《商品房买卖合同》,现双方就签订《商品房买卖合同》无法达成一致意思表示,没有进一步签订本约的必要。另外,苏丽娜以内蒙古党委政府职工名义签订的《团购房认购协议书》,应当受库布齐房地产公司和内蒙古党委政府签订的“商品房团购协议书”约束,由于内蒙古党委政府和其团购人员违反库布齐房地产公司和内蒙古党委政府签订的团购协议书约定的义务,构成违约。因此,库布齐房地产公司诉请解除认购书,于法有据。综上所述,苏丽娜违约行为,符合合同解除的法定条件。苏丽娜辩称，一、关于“关于认购书是预约合同而非要约”、“签订认购书的目的是待双方达成一致意思后签订本约商品房买卖合同，现因无法达成一致意思，故无签订本约的必要”的反驳意见。鉴于库布齐房地产公司在一审中已认可双方的认购协议是有效合同，因此，合同依法成立，即具有法律效力，当事人必须履行合同义务。认购协议确定了的条款就是商品房买卖合同的条款，不需要协商。比如房屋单价，确定每平米3880元，就不能再涨3000元。否则不是平等买卖，而是强迫交易，情节严重就是犯罪。认购书没有约定的条款才存在“达成一致”的问题。所以需要双方进行协商，才能确定能否达成一致。二、关于“苏丽娜违反团购协议构成违约”的反驳意见。苏丽娜认为，只有签约者才能构成违约，而其并不是团购协议的签约者，不能成为团购协议的违约者。并且库布齐房地产公司明知苏丽娜非团购单位人而连续两次签订协议、收取房款，可见库布齐房地产公司默认非团购单位的人也同意出售房屋。一审判决中被告称，团购协议涉及800户，而实际办理的仅200套，库布齐房地产公司不同意签订合同，根本问题是如今房价猛涨而实际成交量小。所以认为应驳回库布齐房地产公司的上诉请求。苏丽娜向一审法院提出诉讼请求：1．请求依法确认苏丽娜与库布齐房地产公司签订的《富升帝豪团购房屋认购协议书》有效；2．依法判令库布齐房地产公司立即与苏丽娜签订有房管部门出具的正式的商品房买卖合同；3．本案诉讼费全部由库布齐房地产公司承担。库布齐房地产公司提出反诉请求：1、依法解除苏丽娜与库布齐房地产公司签订的《富升.帝豪团购房认购协议书》，且办理退房手续。2、由此产生得一切诉讼费用由被苏丽娜承担。一审法院认定事实：2014年7月1日，库布齐房地产公司与苏丽娜签订了《富升帝豪团购房屋认购协议书》，编号KBQZ0248，约定由苏丽娜认购库布齐房地产公司富升帝豪5号楼1单元1层101室房屋，建筑面积128.28平方米，认购单价3880元/平方米，认购总金额497726元，已交人民币157726元剩余人民币34万元。2015年7月7日，苏丽娜与库布齐房地产公司就同一套房屋重新签订了《富升帝豪团购房屋认购协议书》，编号仍为KBQZ0248，将建筑面积变更为126.6平方米，认购总金额为491208元，已交人民币301208元，剩余人民币19万元。协议约定条款：“1.待项目取得预售许可证后，双方另行签订商品房买卖合同有关商品房买卖事宜均以商品房买卖合同约定条款为准，具体签订时间以甲方（库布齐房地产公司）通知为准,乙方（苏丽娜）须在接到甲方（库布齐房地产公司）通知后10日内到指定地点签订商品房买卖合同……4.买卖条款以双方签订的《商品房买卖合同》为准；……协议约定备注为分期付款方式：待房屋交付使用缴纳尾款（约总房款的40%）。”库布齐房地产公司于2014年7月1日、2015年7月7日分别为苏丽娜开具收据，载明收到苏丽娜为涉案房屋交纳的房款157726元和143482元一审法院认为，苏丽娜与库布齐房地产公司订立的《富升帝豪团购房屋认购协议书》中，缺失《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同中应当具备的主要内容，如装饰设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任等；其次，双方当事人在合同中已明确约定订立合同之时所售房屋不具备商品房买卖的法定条件，同时约定待具备条件后再另行订立商品房买卖合同；最后，买受人明确知晓所售房屋审批手续不全、不具备法定销售条件的事实，双方就此达成一致意思并约定在具备条件后签订《商品房买卖合同》，说明双方在签订该认购协议时，对于该行为的性质为预约合同的认识是明确的，故双方当事人订立的《富升帝豪团购房屋认购协议书》符合预约合同的概念特征和判断标准。综上本案所涉认购协议书应为预约合同。苏丽娜与库布齐房地产公司签订的《富升帝豪团购房屋认购协议书》是双方的真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，由于预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，因此，预约合同的效力和法律约束力只能是“使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务”。本案中，双方当事人未对签订商品房买卖合同的时间进行明确约定，且商品房买卖合同的订立需要双方当事人进一步协商，而库布齐房地产公司以其提起反诉的行为明确拒绝同苏丽娜订立商品房买卖合同，故对于苏丽娜主张库布齐房地产公司与其签订正式的商品房买卖合同的诉讼请求，一审法院不予支持。合同解除权分为约定解除权和法定解除权两种，本案中，首先，双方当事人签订的《富升帝豪团购房屋认购协议书》并未对解除合同进行约定；其次苏丽娜与库布齐房地产公司多次协商未达成一致意见，在房屋取得预售许可证后，库布齐房地产公司仍未与苏丽娜签订正式的商品房买卖合同，以其行为拒绝履行《富升帝豪团购房屋认购协议书》，存在违约。至于库布齐房地产公司所称苏丽娜并不是政府办公厅工作人员，不具备签订合同的主体资格，一审法院认为双方所签订的《富升帝豪团购房屋认购协议书》并未对买受人资格进行约定，且库布齐房地产公司两次同苏丽娜签订认购协议并收取一半以上房款，在此期间均未对苏丽娜的购房资格提出异议，综上库布齐房地产公司主张解除双方签订的《富升帝豪团购房屋认购协议书》的诉讼请求，无法律事实依据，一审法院不予支持。故判决：一、驳回苏丽娜的诉讼请求；二、驳回内蒙古库布齐房地产开发有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费1306元（苏丽娜已预交），由苏丽娜负担100元，剩余1206元退还苏丽娜；反诉案件受理费100元（库布齐房地产公司已预交），由内蒙古库布齐房地产开发有限公司负担。本院二审期间，苏丽娜提交的呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初5681号判决及本院（2018）内01民终865号判决、呼和浩特市玉泉区人民法院（2017）内0104民初412号判决及本院（2017）内01民终3698号判决、呼和浩特市玉泉区人民法院（2017）内0104民初720号判决及本院（2017）内01民终3740号判决，本院对于其真实性予以确认。库布齐房地产公司未向本院提交新证据，故本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是1.苏丽娜的上诉理由能否成立。2.库布齐房地产的上诉理由能否成立。关于第一个争议焦点：苏丽娜与库布齐房地产公司签订的《富升帝豪团购房屋认购协议书》因不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且双方当事人在两份认购书中都明确约定了“待项目取得预售许可证后,双方另行签订商品房买卖合同。有关商品房买卖事宜均以商品房买卖合同约定条款为准，具体签订时间以甲方（库布齐房地产公司）通知为准,乙方（苏丽娜）须在接到甲方（库布齐房地产公司）通知后10日内到指定地点签订商品房买卖合同，故该认购协议书属于预约合同。双方对于该认购协议书是预约合同的事实也没有异议，且双方当事人对该预约合同的效力亦没有异议，双方订立的《富升帝豪团购房屋认购协议书》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效。故本院对一审法院对于合同性质的认定予以确认。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”由于预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，进一步订立正式的商品房买卖合同，依赖于合同双方进一步的磋商。故对于苏丽娜请求法院判令强制与库布齐房地产公司签订正式的商品房买卖合同的上诉请求，本院不予支持。关于第二个争议焦点：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的内容，当合同当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，赋予守约方以解除权以保护守约方的利益，而就两份认购协议书中约定的条款来说，本案中库布齐房地产公司属于合同的违约方，故不享有该解除权，且双方在合同中并未就解除合同相关事项进行约定。原审法院认定事实、适用法律正确，库布齐房地产公司的上诉请求并无事实法律上的依据，本院不予支持。综上所述，对于苏丽娜上诉请求中合理的部分，本院予以支持，对于不合理部分予以驳回；内蒙古库布齐房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初8686号民事判决；二、确认苏丽娜与内蒙古库布齐房地产开发有限公司签订的《富升帝豪团购房屋认购协议书》合法有效；三、驳回苏丽娜的其他诉讼请求；四、驳回内蒙古库布齐房地产开发有限公司的反诉请求；二审案件受理费1306元（苏丽娜已预交），由苏丽娜负担50元，由内蒙古库布齐房地产开发有限公司负担50元，剩余1206元退还苏丽娜；一审反诉案件受理费100元（库布齐房地产公司已预交）由内蒙古库布齐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴玉英审 判 员 鄂晓红审 判 员 姜 怡 二〇二〇年一月九日法官助理 王文京书 记 员 李静茹