西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初14408号原告：西安雁程置业有限公司，住所地：西安市雁塔区长安南路。法定代表人：庄婷婷，该公司总经理。委托代理人：李明，该公司法务。被告：刘佳，男，汉族，1990年10月21日出生，住陕西省洋县湑水镇。第三人：中国光大银行股份有限公司西安昆明路支行，住所地：西安市雁塔区昆明路。负责人：黄小娟，该银行行长。委托代理人：张彦冰、张漩，该支行职工。原告西安雁程置业有限公司与被告刘佳、第三人中国光大银行股份有限公司西安昆明路支行（以下简称“光大银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李明到庭参加诉讼，被告刘佳及第三人光大银行经本院合法传唤未到庭。本案现已依法缺席审理终结。原告西安雁程置业有限公司诉称，2016年1月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于西安市雁塔区朱雀南路以东、南三环以南南飞鸿广场3幢1单元10层11021号房，总房款477539元。房屋首付款247539元，其余房款以银行按揭贷款的方式支付。被告向第三人光大银行申请按揭贷款共计230000元，并由原告为该笔贷款承担阶段性连带保证责任。但合同签订后被告并未依约向第三人偿还上述房屋按揭贷款，致使原告向第三人偿还按揭贷款共计64084.85元。被告的违约行为导致原告承担了担保责任，且被告拒绝履行返还原告代偿款项，现原告为了维护自己合法权益，故诉至法院要求判令：1、解除原告与被告签订的登记号为Y16001723的《商品房买卖合同》；2、被告配合原告办理登记号为Y16001723的《商品房买卖合同》的登记备案注销手续、注销费用和不动产权抵押预登记的注销、注销费用；3、被告向原告支付代偿款共计64084.85元，该款项5％的违约金3204.2元，并须按照银行同期贷款利率支付赔偿利息为2423.8元(暂计算至2019年4月19日，主张至被告实际支付之日)；4、被告向原告支付违约金47753.9元(按照总房款的10％计算)；5、被告支付未在约定期限内配合原告办理相关解除手续的违约金4775.39元(按照总房款的1％计算)；6、被告向原告返还房屋并恢复原状；7、本案的诉讼费、公告费及保全费由被告承担。被告刘佳经本院合法传唤未到庭，亦未向法庭提交任何书面答辩意见。第三人光大银行述称，同意原告的诉讼请求，本案涉案房屋由其提供按揭贷款，《商品房买卖合同》解除前需将该贷款结清，截至2019年11月19日该笔贷款欠款本息合计161731.08元，原告还款79281.14元。经审理查明，2016年1月8日，原告西安雁程置业有限公司与被告刘佳签订了合同登记号为Y16001723的《商品房买卖合同》，约定，被告购买原告开发的位于西安市雁塔区朱雀南路以东、南三环以南南飞鸿广场3幢1单元10层11021号房屋一套，建筑面积50.11平方米，房屋总价477539元。合同第七条约定付款方式为，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金壹万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2016年1月4日前支付首期房价款247539元，占全部房价款的51.84%。余款230000元向银行申请贷款支付。合同附件四约定买受人未能向贷款银行履行其应尽的义务(包括但不限于拖欠银行的月供款）、导致出卖人作为担保人承担了担保责任的(包括但不限于银行从出卖人保证金账户上直接扣划买受人逾期的月供款等），视为买受人未付清相应金额购房款。买受人应在出卖人通知时间内除全额支付出卖人该购房款及该款项总额5%的违约金外，并须另按银行同期贷款利率向出卖人支付该款项的赔偿利息。若买受人未按出卖人通知时间支付上述款项，两年内出卖人有权选择继续履行本合同或解除本合同，出卖人选择继续履行本合同的，买受人应按照前述约定向出卖人承担责任；出卖人选择解除合同的，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人依据本附件四约定解除合同的，买受人除应按照总房价款10%向出卖人支付违约金外，出卖人为主张权利所付出的诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等全部费用也应由买受人另行承担。附件十二补充协议五关于解除合同的补充协议约定，在出卖人和买受人任何一方根据本合同或者本补充协议的约定或法律规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达日即视为解除。无论何种原件导致本合同或者本补充协议解除的，买受人应当在本合同解除之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同解除及备案注销手续或者该商品房返还过户手续。逾期办理的，买受人应按总房款的1%向出卖人增加支付违约金。如果本合同解除时，该商品房已交付买受人，买受人应在合同解除之日起30日腾空并归还该商品房，逾期办理的，每逾期一天，还应按照每天500元的标准向出卖人支出房屋使用费；买受人应归还与交付时相符的商品房，出卖人不承担装修损失。如买受人以贷款方式支付房价款，则办理合同备案注销手续前需一次性清偿贷款银行全部未还贷款本金、利息及罚息。以上须一次性清偿贷款银行全部未还贷款本金、利息、罚息及违约金由出卖人直接支付贷款银行，该金额即为出卖人已向买受人返还的房价款。出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房归还房屋且返还过户手续办妥后90日内，将买受人已付房价款根据本条确定结算利息或不结算利息后的金额扣除已提前返还的房价款、违约金及各种相关费用、房屋使用费、出卖人其他损失等后的余额无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。上述合同签订后，被告向原告支付了房屋首付款，并在光大银行办理了房屋按揭贷款，贷款230000元。2017年8月3日，原告将本案涉案房屋交付被告使用。2017年7月28日，被告开始逾期偿还银行按揭贷款。截止2019年11月19日，第三人共计扣划原告保证金账户79281.14元.还查明，2018年11月29日，原告向被告发出《关于支付代偿款的通知函》，通知被告及时清偿原告代偿金额；2019年4月2日，原告向被告发出《解除通知书》，通知被告解除合同。上述事实，有商品房买卖合同、银行凭证、通知函、商品房买卖合同解除通知书及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告西安雁程置业有限公司与被告刘佳签订商品房买卖合同是双方真实意思表示，符合相关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行义务。被告应当按照其与第三人光大银行签订借款合同的约定及时履行按期偿还银行贷款的义务。在2017年7月以后被告没有偿还贷款的行为已经构成违约，依法应该承担违约责任。原告根据合同的约定有权行使单方解除权。本院对原告主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应协助原告办理《商品房买卖合同》注销登记手续，本院对原告要求办理《商品房买卖合同》注销手续的请求，依法予以支持。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告应当将实际收取的被告购房款477539元，扣除向银行代被告偿还的借款本息后返还给被告，被告应将房屋返还给原告。被告违反合同约定，导致合同解除，按照双方商品房买卖合同约定，出卖人选择解除合同的，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，故原告要求被告支付违约金47753.9元的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付代偿款项5%的违约金及利息损失的诉讼请求，该项请求的前提条件是出卖人选择继续履行合同，现原告已选择解除合同，原告该项主张，不符合合同约定，本院依法不予支持。关于原告要求被告支付未在约定期限内配合原告办理相关解除手续的违约金，该项请求应待经法定程序处理后，原告可另案主张。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告西安雁程置业有限公司与被告刘佳签订的合同登记号为Y16001723的《商品房买卖合同》。被告刘佳于本判决生效后三十日内协助原告西安雁程置业有限公司办理登记备案注销手续；二、被告刘佳于本判决生效后三十日内协助原告西安雁程置业有限公司办理涉案房屋预抵押注销手续；三、原告西安雁程置业有限公司于本判决生效后三十日内将被告刘佳已付购房款477539元扣减代被告刘佳向中国光大银行股份有限公司西安昆明路支行偿还的剩余贷款本息及中国光大银行股份有限公司西安昆明路支行扣划原告保证金账户本息79281.14元后返还给被告刘佳；四、被告刘佳于本判决生效后三十日内将位于西安市雁塔区朱雀南路以东、南三环以南南飞鸿广场3幢1单元10层11021号房屋返还给原告西安雁程置业有限公司；五、被告刘佳于本判决书生效后三十日内向原告西安雁程置业有限公司支付违约金47753.9元。六、驳回原告西安雁程置业有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费9798元，由被告承担。因原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 何 燕审判员 王 华审判员 李多萌二〇二〇年一月十日书记员 王小波打印：扈艳红校对：王小波2020年月日送达1