浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终9038号 上诉人（原审被告）：杭州荣兴置业有限公司，住所地杭州市转塘街道凌家桥315号。 法定代表人：谢卿宝，董事长。 委托诉讼代理人：王军、梁冬辉，浙江六和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈标，男，1978年4月28日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告）：张慧娟，女，1979年7月16日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑玲珠，浙江星韵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江新翔投资集团有限公司，住所地杭州市江干区汉嘉大厦3001室。 法定代表人：宋茂彬，董事长兼总经理。 上诉人杭州荣兴置业有限公司（以下简称荣兴公司）因与被上诉人陈标、张慧娟、浙江新翔投资集团有限公司（以下简称新翔公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初4512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2017年9月22日，陈标、张慧娟（买受人）与荣兴公司（出卖人）签订一份《浙江省商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得西湖区H-C2-03地块的建设用地使用权，出卖人经批准在该地块上建设商品房西湖国际茶博城。出卖人根据杭售许字（2015）第005018号预售许可证对商品房进行预售。买受人购买的房屋为杭州市西湖国际茶博城10、11、12号楼135室。商品房建筑面积为42.18平方米，房屋按单价30000元/平方米计算，总价款1265400元。买受人应于2017年9月30日前一次性付清房款。出卖人应在2017年12月31日前将符合以下条件的商品房交付给买受人：1、建设工程经竣工验收合格，并取得工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具人的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；4、双方确认该商品房设计用途为办公、商贸，用气不作为交付条件。出卖人逾期交付的，逾期不超过90日的，自本合同约定的最后期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，买受人有权解除合同。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。买受人未能在出卖人《交房通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，从次日起，由买受人承担房屋的风险。出卖人负责办理房屋土地使用权初始登记，负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房的《土地使用权证书》或土地使用权证明以及《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年6月30日前取得上述房屋的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。如出卖人逾期的，逾期在约定日期起150日内，出卖人应按已付房款每日万分之零点五承担违约责任；超过150日内的，如买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同附件八补充协议内容约定，若出卖人逾期交房的，则合同中约定出卖人承诺交付土地、房屋权属证书的时间按商品房交付的逾期期限相应顺延，顺延交付土地、房屋权属证书的期限，出卖人无需承担逾期办证的违约责任。 同日，陈标、张慧娟（甲方、购房人）与新翔公司（乙方、承建方）、荣兴公司（丙方、见证方）共同签订一份《商品房买卖补充协议》，约定甲方知悉并充分了解乙方对其所购案涉房屋所在楼宇进行装修改造的相关事宜。甲方同意乙方至该房屋所在项目取得建设工程竣工验收备案证明次日起即可开始装修改造工程，甲方不再按与丙方在《商品房买卖合同》中约定的交付期限对所购房屋进行单独验收，直到本协议约定的实际交付期限再行办理交房手续，期间丙方不承担逾期交房违约责任。甲方同意在该房屋所在楼宇2-12层按户添置上下水、排污、排烟功能；同意取消房屋所在楼宇2-12层公共卫生间功能；同意一楼门厅按照地面、墙面大理石，顶棚石膏板吊顶，电梯厅按照地面、墙面抛光砖，顶棚石膏板吊顶的标准进行交付。乙方承诺在2018年3月31日前完成装修改造并交付甲方。乙方在房屋装修交付前7天通知甲方办理房屋装修改造验收手续，甲方未按通知时间办理该手续的，视为乙方装修改造符合双方约定要求，且已将房屋交付给甲方。乙方书面通知中规定的日期视为装修改造交付日，甲方应于交付日第二天起承担房屋的物业管理费用。甲方知悉，甲方委托进行的改造存在相关风险，并因此可能导致相关部门的干涉。如本协议签订后，由于非甲乙方双方原因导致本协议无法履行的，本协议不再履行，甲方不追究乙方及丙方的责任。协议生效后，甲方双方不得擅自解除协议，否则守约方有权要求对方支付20000元违约金，实际损失高于违约金的，应赔偿差额部分。审理中，双方确认，案涉房屋位于一层，事实上无需改造也确未改造。 2017年9月22日，陈标、张慧娟支付荣兴公司首付款265400元。2017年9月28日，陈标、张慧娟付清案涉房屋的购房款1265400元。 2018年3月29日，案涉房屋项目工程通过竣工验收合格，荣兴公司办理了工程竣工备案手续。2018年5月7日，荣兴公司给陈标、张慧娟寄送一份《房屋交付通知书》，通知陈标、张慧娟于2018年5月9日至5月11日办理房屋交付手续。2018年5月11日，陈标、张慧娟前往项目现场收房，并在验房单上载明需整改的内容，屋内水电设施、隔墙；屋前花坛清除。验房单上有陪同看房人员郭某、毛某、胡某的签字。陈标、张慧娟陈述该日交接时，房屋存在水电不通、屋前道路不通、花坛未清理等不符合合同交房条件，故未接收房屋并要求整改。荣兴公司对验房单不认可，对在验房单上的签字人员亦不认可，但其又陈述当日交房现场确有公司工作人员、物业工作人员陪同陈标、张慧娟交房，同时陈述房屋当时存在水电问题，但并不是合同约定的交房条件。庭审中，双方均陈述，此后至2019年6月25日期间，双方均未进行过房屋交接手续。2019年6月26日，陈标、张慧娟在交房流转单上签字。 另查明，荣兴公司作为房产开发商，出售包括案涉房屋在内的房屋数百套，目前已有数十名买受人起诉主张逾期交房，并要求其支付逾期付款违约金。生效判决即（2019）浙01民终5452号已认定荣兴公司存在逾期交房的情形。 现陈标、张慧娟向原审法院提出诉讼请求：1、荣兴公司、新翔公司继续履行合同，并限期荣兴公司、新翔公司无条件交付陈标、张慧娟之房屋合法手续；2、荣兴公司、新翔公司支付陈标、张慧娟逾期交房违约金145394.46元(以1265400元为基数，按日万分之三的标准自2018年4月1日起暂计至2019年4月19日违约金，实际计算至交房之日止）；3、荣兴公司支付陈标、张慧娟逾期交付房屋权属证书的违约金36949.68元(以1265400元为基数，按日万分之一的标准自2018年7月1日起暂计至2019年4月19日，实际计算至交付相应证书之日止）；4、本案诉讼费、保全费由荣兴公司、新翔公司承担。后陈标、张慧娟撤回了第1项诉讼请求，并将第2、3项诉讼请求变更为：荣兴公司、新翔公司支付陈标、张慧娟自2018年4月1日起至2019年6月25日止、以1265400元为基数、按日万分之三计算的逾期交房违约金170829元；荣兴公司支付自2018年9月30日起至2019年6月25日止、以1265400元为基数、按日万分之一计算的逾期交付房屋权属证书违约金33912.72元。 原审法院认为：陈标、张慧娟与荣兴公司之间签订的《浙江省商品房屋买卖合同》以及与荣兴公司、新翔公司之间签订的《商品房买卖补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。根据合同约定，荣兴公司应于2017年12月31日前将房屋交付陈标、张慧娟。根据《商品房买卖补充协议》的约定，陈标、张慧娟同意新翔公司在取得项目工程竣工验备案证明之次日即可以装修改造，荣兴公司不再按《浙江省商品房屋买卖合同》约定的交付期限交付，直至本协议约定的实际交付期限再行办理交房手续，期间荣兴公司不承担逾期交房违约责任。新翔公司应在2018年3月31日前完成装修改造工程并交付陈标、张慧娟。本案中，案涉房屋并未能在上述合同约定的时间内交付给陈标、张慧娟，已构成逾期交房。双方争议在于逾期交房的时间认定及逾期交房违约金的承担主体及数额。 关于逾期交付的时间。2018年5月11日，陈标、张慧娟根据交房通知书前往项目现场收房，并在验房单上载明需整改的内容，屋内水电设施、隔墙；屋前花坛清除。庭审中，陈标、张慧娟陈述该日交接时，房屋存在水电不通、屋前道路不通、花坛未清理等情形，故其未收房。荣兴公司陈述当日交房其有工作人员在场，但对验房单上签字人员并不认可，又未提供其他证据证明交房当天双方就房屋是否具备交房条件，或就陈标、张慧娟在验房单上所指的水电不通等问题予以反驳。故该院对该陈标、张慧娟提供的验房单予以认定。在本次诉讼中，荣兴公司也未提供证据证明至该院组织双方于2019年6月26日实际交房时止，其曾就房屋交付问题再次通知陈标、张慧娟或与陈标、张慧娟进行过协商。荣兴公司作为房产开发商，有交付房屋的义务，其未交付，应承担逾期交付的违约责任。荣兴公司对逾期交房起算日为2018年4月1日无异议，故陈标、张慧娟主张2018年4月1日起至2019年6月25日为逾期交房期间，该院予以认定。关于逾期交房违约金，荣兴公司对合同约定的违约金标准为日万分之三无异议。故陈标、张慧娟以购房款1265400元为基数、按日万分之三的标准要求荣兴公司支付逾期交房违约金170829元，符合法律规定，该院予以支持。新翔公司作为补充协议的一方当事人，其与陈标、张慧娟并无逾期交房违约金的约定，且案涉房屋位于一楼，并不存在装修改造问题，故陈标、张慧娟要求其对违约金承担共同责任，于法无据，该院不予支持。 关于逾期办证违约金。根据合同约定，荣兴公司应于2017年12月31日将案涉房屋所在楼宇交付新翔公司装修改造，并于2018年6月30日前负责办理房屋的初始登记，并将相应土地、房屋权属证书交付陈标、张慧娟。若出卖人逾期交房的，则合同中约定出卖人承诺交付土地、房屋权属证书的时间按商品房交付的逾期期限相应顺延，顺延交付土地、房屋权属证书的期限，出卖人无需承担逾期办证的违约责任。本案中，因房屋直至2019年6月25日才实际交给陈标、张慧娟，根据上述合同约定，办证期限应顺延6个月。故陈标、张慧娟现要求荣兴公司支付2018年9月30日至2019年6月25日期间的逾期办证违约金，依据不足，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、荣兴公司于判决生效之日起十日内支付陈标、张慧娟逾期交房违约金170829元；二、驳回陈标、张慧娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2186元，财产保全申请费1432元，合计3618元，由陈标、张慧娟负担599元，由荣兴公司负担3019元。 宣判后，荣兴公司不服，向本院提起上诉称：一、荣兴公司并不存在逾期交付房屋的违约行为。根据庭审查明的事实，在本案当中，案涉房屋已于2018年3月29日竣工验收合格，即自2018年3月29日起，案涉房屋已具备了购房合同所约定的交付条件，同时根据合同约定应当视同为案涉房屋已实际交付，则陈标、张慧娟主张自2018年4月1日起的逾期交房违约金无事实和法律依据。二、一审法院认定案涉房屋的实际交付日期为2019年6月25日属于事实认定错误。房屋交付属于双务行为，即出卖人必须要有交付房屋的意思表示，买受人必须有接收房屋的意思表示。根据庭审查明事实，在本案当中，荣兴公司已履行了房屋交付的通知义务，即已表达了交付房屋的意思表示，且案涉房屋已具备了交付条件的前提下，因陈标、张慧娟自身原因导致案涉房屋未能及时交付的，相应的法律责任应当由陈标、张慧娟自行承担，且以双方最终签订的书面房屋交接书作为实际交付日期，不符合实际情况且有失公允。三、本案当中的违约金标准不应当以每日万分之三为标准。综上，请求：一、依法撤销杭州市西湖区人民法院作出的(2019)浙0106民初4513号民事判决书；二、依法改判驳回陈标、张慧娟全部诉讼请求。 被上诉人陈标、张慧娟辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。荣兴公司未举证证明自己履行了合同所约定的交房义务。 被上诉人新翔公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。 二审中，上诉人荣兴公司向本院提交（2019）浙01民终5452号民事判决书一份，欲证明案涉房屋并不存在生效判决中所认定的逾期交房事实。陈标、张慧娟对该判决书的真实性、合法性以及关联性均无异议，对证明目的有异议。本院认为该生效判决与本案双方争议的案涉房屋交付时间缺少关联，对其证明力，本院不予确认。 被上诉人陈标、张慧娟以及新翔公司在二审中均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定事实基本一致。本院另查明，荣兴公司在一审庭审过程中陈述“水的问题，房屋是商铺，水是从公共茶水间取水的，可以满足用水；电的问题，买了电卡以后是可以通电的，后来因为改造的问题，卡的编程换掉了，现在也已经好了。” 本院认为：本案二审争议焦点是荣兴公司何时完成交付案涉房屋。首先，根据买卖合同的约定，在案涉房屋满足交付条件后，荣兴公司作为出卖方应该履行通知交房的义务。现案涉房屋虽然于2018年3月29日已通过竣工验收，并办理了工程竣工备案手续，但荣兴公司并未在该日完成通知交付义务。故荣兴公司上诉主张自2018年3月29日起应当视同案涉房屋已经实际交付，与合同约定不符，也缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其次，根据买卖合同的约定，案涉房屋需要满足一定的条件才能交付。案涉房屋于2018年3月29日完成竣工备案后，荣兴公司通知陈标、张慧娟在规定时间内办理房屋交接手续，陈标、张慧娟也在规定时间内前往项目现场准备收房，但陈标、张慧娟在验房过程中发现案涉房屋存在水电不通的问题，一审庭审中荣兴公司也认可当时确实存在水电问题，表明案涉房屋尚不具备商品房正常使用的条件，故陈标、张慧娟有权拒收。荣兴公司并未举证证明此后其有再次通知收房的行为，直至一审法院组织双方完成接手续。故原审法院以双方最终签订书面房屋交接书的日期作为实际交付日期，并无不当。再次，买卖合同约定，逾期超过90日合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。现荣兴公司实际逾期天数已超过90日，原审法院采纳日万分之三的标准符合合同约定，并无不当。 综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3717元，由杭州荣兴置业有限公司负担。（杭州荣兴置业有限公司于本判决生效之日起十五日内办理退费手续） 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年一月十三日 书记员  张诗雯