陕西省榆林市横山区人民法院民 事 判 决 书                                                                                     （2019）陕0803民初3796号原告：榆林市三六五乐家物业管理服务有限责任公司，住所地陕西省榆林市榆阳区，组织机构代码：91610802MA08JY36L。法定代表人：刘强委托诉讼代理人：吴沛泽，男，汉族，住榆林市榆阳区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。被告：郭占茂，男，汉族，1960年8月23日出生，住榆林市横山区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：杨滋杰，男，汉族，1963年9月24日出生，住榆林市横山区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告榆林市三六五乐家物业管理服务有限责任公司（以下简称三六五物业公司）与被告郭占茂物业服务合同纠纷一案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告居住于横山区西南新区XX小区XX室，开发商建新房地产开发有限公司与我公司签署的《前期物业管理委托协议》经小区业主代表约定物业费为0.8元/月/㎡;物业费安年度缴纳，业主或物业使用人应在每年度收费期开始时之前第一个月，31号之前履行费用缴纳义务。业主逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起，每日加收应缴费用5%的违约金，我公司主张按0.002元的利息按天收取。从2018年6月1起，被告本应依合同约定支付下半年的物业费，但被告一直未交。经原告电话催收、发催费单等等多次催促，被告至今未缴纳物业相关费用。无奈诉至法院，请求判令1、依据上方签订的《前期物业管理委托协议》支付原告前欠物业服务费用；2、判令被告支付2018年7月1日-2019年12月31日所拖欠的物业费及物业相关费用合计3510.97元，利息3276.89元，合计：6787.86元；3、由被告承担本案所有诉讼费用。原告向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：1、《前期物业管理委托协议》一份、三六五业主服务手册一份，证明原被告存在物业合同关系。2、19年天和人家物业收费明细表一份，证明原告所有的收费依据和标准，小区有70%多都已经缴纳物业费，被告未缴纳物业费。3、天和人家催款记录表一份、证明原告向被告催收费用，被告拒绝交费的理由。4、榆林市三六五乐家物业管理服务有限公司物业管理服务有限责任公司费用专用收据，证明原告前半年和后半年的收费一致。5、天和人家房屋漏雨报告，证明原告已经向开发商提交过漏雨报告。6、天和人家房屋信息，证明有九十几户漏水，已经处理了七十多户，剩余的开发商找人继续处理。被告郭占茂辩称，被告住在天和人家小区，我们没有和物业公司签订过任何协议，我们也拒绝交费。我们不拖欠任何物业费。原告收费透明度不够，原告没有任何收费公示，乱收费。水费、公摊费、卫生费、电费收费标准都高。电费每户每月收3元足够，公摊费一年收七万的一半足够了，水费每月我认为收几毛就够了，卫生费过高一年有十元就够了，地下车位管理费收费过高，我没见过原告管理过地下车位，原告管理不善，小区被盗过好多次还有让外面的人乱贴广告，车辆有被剐蹭现象，屋顶及窗户漏水现象，开发商委托物业公司给我们处理过漏水，但是现在还漏了。消防管道都没有水，也没有灭火器，如果失火，该怎么办。被告郭占茂向本院提以下证据：1、XX段XX组三份，证明原告乱收电费，乱收公摊电费。2、照片6张，证明原告消防维护不到位。3、说明一份，证明开发商给物业公司打款让维修漏水，原告不维修。4、天和人家小区物业收费价格表一份，来自证明原告乱收、强收。经庭审质证，被告对原告第一组证据前期物业管理委托协议认为其无关，是物业公司和开发商签订的，物业手册是不是原告本人签订的要原告自己来了确认了，还有上面没有具体签订的时间；第二组证据真实性、证明目的均有异议，我不知道原告的明细表；第三、四组证据真实性、证明目的无异议；XX组XX道，我不质证；第六组证据真实性无异议，也实际处理过，但是现在还漏了。原告对被告第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，只能证明2019年电改以后的收费，只能证明8月和9月的电费，不能证明是一整年的电费。第二组证据真实性、证明目的均有异议，至今开发商未给我们移交消防，和我们无关。第三组证据真实性有异议，和我物业公司无关，据我了解是开发商把维修漏水给个人承包了，章子都是假的。第四组证据真实性无异议，来源有异议，证明目的有异议，因为我们是包干制企业。经当事人的举证、质证，对原告提交的证据3、4、6被告均认可，本院予以确认。原告提交的证据1、2中的《前期物业管理委托协议》被告虽认为与其无关，是物业公司和开发商签订的，对物业手册协议有异议，但因该组证据中《前期物业管理委托协议》系原告与天和人家商住楼小区项目部签订，真实有效，与本案有关联性，物业手册原告代理人虽不能确认是否为原告本人签名，但原告本人未提出相反证据，结合天和人家物业交接函及手册及被告也曾据此缴纳过物业费，可证明该组证据与本案相互关联，客观真实，应予以采信，证据2与本案有关联性，结合被告对自己未缴纳的服务期无异议，视为客观真实，本院予以确认；证据5虽系原告单方制作，未提交开发商回复函，但结合证据6，可证明原告该行为客观存在，被告虽认为维修后房屋还存在漏雨现象，但未提出相反证据，本院对该证据真实性无法核实，不能确认原告未尽到相关物业服务义务。对被告提交的证据1系2019年8、9、10月份电量、电费，未能证明全年电量及电费，故对其真实性予以认定，但无法确定该小区年总用电量，对其证明目的不予认可；证据2无形成时间，被告并未举证照片的原始载体，不符合证据的形式要件，依法不予确认；证据3收款人非本案当事人，与本案无关，本院不予审查；证据4虽未加盖原告公章，不符合证据的形式要件，本院不予认可。本院依据当事人的陈述、经庭审举证、质证及法庭认证查明以下事实：原告三六五物业公司2017年11月21日经榆林市工商行政管理局注册，取得营业执照，营业期限为长期。被告与原告所居住小区即天和人家商住楼小区项目部于2018年4月6日签订《前期物业管理委托协议》，合同期限自2018年4月1日至2021年3月31日。原被告签订的《三六五业主服务手册》约定了双方的权利义务及违约责任等内容，未约定具体的服务期限。《三六五业主服务手册》内容主要有：根据《中华人民共和国物价法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》结合本物业实际情况，双方协议约定物业服务费、电梯运行费、车辆停放服务费及其他相关费用如下:(一)、物业服务费（不包括房屋共用部分共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用，电梯等特种设备的年检费、二次供水加压费，城市生活垃圾处理服务费，水池清洗费和消毒费等）：1、小高层及高层住宅物业服务费按乙方房屋所有权登记的建筑面积每平方米每月收取1.0元，2、储藏室物业服务费按乙方房屋所有权证登记的建筑面积每平方米每月收取0.6元；（二）、物业服务费中不包含共用部位、共用设施设备运行所产生的水、电费等，共用部位、共用设施运行所产生的水、电费等按户分摊；（三）、电梯运行费及年检费 ：电梯运行费及年检费均按实际产生的费用按层按户分摊；（四）、车辆停放服务费；1、地下停车场机动车辆停放服务费为每个车位每月70元；（五）物业服务费主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，3、物业管理区域清洁卫生费用，4、物业管理区域绿化养护费用。被告郭占茂系天和人家小区15号楼1单元1501室业主，房屋建筑面积为129.73㎡，房屋用途为住宅。2018年8月27日，被告郭占茂以案涉请求标准缴纳了2018年1月1日至2018年6月30日物业管理费、水电公摊、电梯运行费、生活垃圾费共计1171元。合同服务期间，2018年开始，被告以房顶曾漏过致其受损、房产证下不来等原因，拒绝交纳物业服务费、水电公摊、生活垃圾费及电梯费。比照被告2018年8月27日缴纳各类物业费用标准为：物业管理费0.8元/月/㎡，水电公摊20元/月，电梯运行费0.48元/月/㎡，生活垃圾9元/月，被告拖欠物业管理费具体数额为：2018年7月1日至2019年12月31日共18月的物业服务费129.73㎡×0.8元／㎡/月×18（欠费月数）=1868.112元，水电公摊费20元／月×18（欠费月数）=360元，电梯运行费129.73㎡×0.48元／㎡/月×18（欠费月数）=1120.8672元，生活垃圾处理费9元／月×18（欠费月数）=162元，以月（收费）为单位累计欠费3510.9792元。双方就该事宜协商未果，故原告诉至法院请求判令1、依据上方签订的《前期物业管理委托协议》支付原告前欠物业服务费用；2、判令被告支付2018年7月1日-2019年12月31日所拖欠的物业费及物业相关费用合计3510.97元，利息3276.89元，合计：6787.86元；3、由被告承担本案所有诉讼费用。本院认为，原告是取得物业服务资质的物业服务公司，具有独立的法人资格。开发商与物业公司签订的前期物业服务合同之效力及于全体业主，物业公司与开发商、被告签订的《前期物业管理委托协议》、《三六五业主服务手册》内容不违反法律的规定，据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”，应认定该物业服务合同有效，对原告及被告均有约束力。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，结合被告已实际履行了2018年上半年的物业服务及相关服务费用缴纳义务，应视为被告客观上认可了《前期物业管理委托协议》的效力。现被告已实际享受了原告的服务，故应依法履行未付物业费用的支付义务。原告以其并非合同当事人为由提出抗辩，于法无据，人民法院不予支持。被告以其房顶曾漏过有损失及房产证下不来为由拒付物业费，因房顶漏水及未领取房产证不属于协议约定管理服务内容，故被告没有按期交纳管理费，已构成违约。又据《物业管理条例》第六十四条的规定，原告的物业收费项目、收费标准均符合相关法律规定，应予以支持，因案涉物业费标准尚未更新，各户水电费不包含总表与分表之间的正常损耗，即物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用不完全包含在案涉物业费中，故原告请求被告支付3510.97元费用符合交易习惯，应予支持，但其请求被告支付利息的诉讼主张于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》四十四条，《物业管理条例》第六十四条之规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，判决如下：    一、被告郭占茂于判决生效后十日内支付原告榆林市三六五乐家物业管理服务有限责任公司2018年7月1日至2019年12月31日的物业服务费3510.97元。二、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费元25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审 判 员  吴文艳   二〇一九年十二月十七日                                   书 记 员  柳  青