广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4819号 上诉人（原审被告）：柳州五星百货股份有限公司，住所地：柳州市中山中路,统一社会信用代码：91450200198230417N。 法定代表人：唐小云，董事长。 委托诉讼代理人：郭攀，广西银正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳州市佳佳物业服务有限公司，住所地：柳州市东环路，统一社会信用代码：914502007399662093。 法定代表人：吴华强，执行董事。 委托诉讼代理人：甘伟，广西广正大律师事务所律师。 上诉人柳州五星百货股份有限公司（以下简称五星公司）因与被上诉人柳州市佳佳物业服务有限公司（以下简称佳佳物业）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2018）桂0202民初2844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人五星公司上诉请求：1、撤销柳州市城中区人民法院作出的（2018)桂0202民初2844号民事判决的第一项，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认为被上诉人为整个乐和城商业体提供物业服务属于认定事实有误。1、上诉人向房开公司购买了乐和城整个裙楼从一至六层的房屋的所有权，从《物权法》上来讲，整个裙楼应当属于上诉人的专有面积，上诉人与房开公司签订《商品房买卖合同》就已约定了楼宇内的物业管理是由上诉人自行负责的，而且从庭审查实的情况来看，从2013年8月5日上诉人接收裙楼之后均是由上诉人自行委托第三方机构对裙楼及外围广场进行安保、保洁、电梯维护等物业方面的管理，被上诉人并未对裙楼及外围广场为上诉人提供过任何服务，因此，裙楼及外围广场并不属于被上诉人提供物业服务的范围。2、从庭审查实的事实上看，上诉人享有所有权的一至六层裙楼有自己独立的配套供电、消防、电梯、中央空调、给排水设施，甚至上诉人对于裙楼的外墙均享有独立的使用权，与乐和城的39层的主楼之间完全形成相互独立物业区域，因此，上诉人应当无需对39层的主楼的配套供电、消防、电梯、中央空调、给排水设施及主楼内共用区域的物业管理承担任何法律上的分担义务。3、根据上诉人所提供的多份《日常清洁综合服务承包合同》、《开荒合同》等均已证实，从2014年至今裙楼内部及外围广场的保洁工作均是由上诉人委托重庆通城保洁服务有限公司来完成，被上诉人并未提供相应的服务工作。4、根据上诉人所提供的多份《保安服务合同》、《保安服务派遣合同》等均已证实，从2013年8月至今裙楼内部及外围广场、负一楼以及员工电动车停放区的安保工作均是上诉人外聘保安公司完成的。二、一审判决适用法律法规错误，上诉人与被上诉人之间的物业服务合同不应当适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定。1、按照国务院《物业管理条例》第二十五条的规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”，而《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条也规定：“新建物业建设单位应当与选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，依照有关规定制定前期物业管理守则，并在出售时予以明示。新建物业建设单位与买受人签订物业转让合同时，应当将前期物业管理守则、前期物业管理服务合同作为转让合同的附件。”而本案中，上诉人与房开公司签订的六份《商品房买卖合同》是在2011年12月22日，此时被上诉人尚未与房开公司签订前期服务合同，房开公司不可能将前期物业服务合同约定的内容告知上诉人，因此，本案中房开公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》相对上诉人来说并不具有前期性，相反，《前期物业服务合同》是在上诉人接收裙楼后才签订，此时上诉人早已经自行对裙楼行使物业管理权，这一点完全符合《物权法》第八十一条规定的“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”而被上诉人在2014年7月1日进场后，也没有能与上诉人达成委托进行物业管理的物业服务合同，被上诉人也从事实上也无法提供上诉人作为百货商场经营所需要的物业服务的标准和水平，因此，《前期物业服务合同》中约定的被上诉人提供的物业服务的标准根本达不到上诉人所需要的商业经营的物业服务标准，被上诉人要求按《前期物业服务合同》中约定的单价与上诉人专有面积的乘积来计算物业服务费是没有事实和法律依据的，也是不符合公平、合理原则的，因此，《前期物业服务合同》在物业服务内容和物业费的价格上对上诉人并没有约束力。2、按照国务院《物业管理条例》第四十条的规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”本案中，上诉人与被上诉人之间根本并未签订物业服务合同，对于物业服务的内容和物业服务费的标准肯定是没有约定的，这说明上诉人与被上诉人之间就物业服务的权利义务并未达成合意，如果在上诉人已经购买并且占有使用房屋的情况下，仍然强行认定房开公司有权代上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》，这是完全违反《合同法》自愿订立合同原则的。三、一审判决书以被上诉人已对乐和城整个地下车库进行管理、维护、保洁，又对楼宇外围绿化，疏散了交通秩序，协调了物业相邻关系为由，酌定上诉人应在2018年8月至10月间每月支付给被上诉人25000元，是错误适用自由裁量权。1、经一审庭审查实，上诉人在2018年之前是与被上诉人协商后，每月支付其40000元停车服务费，被上诉人就不再向上诉人的顾客、员工额外收取停车费，但被上诉人于2018年2月对地下车库的车牌识别系统进行了改造之后，就不再履行之前的约定，除了预留20个车位给上诉人专用外，对上诉人的顾客、员工一律按对外开放的公共停车场的按停放时长来收费，而预留给上诉人的20个专门车位，上诉人也是需要按60元/月向被上诉人支付停车服务费的，这说明针对地下停车库的车辆停放服务被上诉人采用的是谁使用谁交费的原则，那么对于乐和城的地下停车场及交通秩序维持、设施维护服务上，被上诉人是已经收取了专项服务费的形式，那么乐和城的负一、负二、负三层已不再是所有乐和城业主共用的公共部位或公用设施，已经不再需要任何一位业主再对地下停车库额外交纳任何物业服务费。2、上诉人享有所有权的裙楼与39层的主楼，在排除地下车库之后，仅仅剩下一楼楼宇外的广场属所有业主共有，乐和城占地地块的面积为15031.5m2,减除裙楼占地4237.75m2及主楼占地约5000m2，作为整个乐和城全体业主享有的公共部位仅有5000m2左右，按《前期物业服务合同》中约定的3.5元/平方米标准，每月物业服务费为17500元，而根据被上诉人所提交的《乐和大厦保洁工作承包合同》，被上诉人将包括整个广场、及地下三层停车场及主楼13层楼公共部位的保洁外包给三个自然人，每月包干价仅为7800元，这足以说明，被上诉人在提供的对公共部位的物业服务过程中是获得了高额利润的；且在这5000m2的一楼的公共部位中，绿化面积只有两处，面积加起来不足20m2,一审判决酌定上诉人应每月支付25000元物业服务费给被诉人，明显是过高的。综上所述，一审判决在认定事实及适用法律上有误，第一项判决标准明显过高，与被上诉人所做的服务内容严重不对等，请二审人民法院依法改判。 被上诉人佳佳物业辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。虽然一审法官通过自由裁判权判决被上诉人按75000元支付被上诉人2018年8月-2018年10月的物业服务费偏低，但是由于被上诉人没有提起上诉，被上诉人服从一审判决。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 佳佳物业向一审法院起诉请求：1、柳州五星百货股份有限公司向柳州市佳佳物业服务有限公司支付物业费304996.65元；2、柳州五星百货股份有限公司向柳州市佳佳物业服务有限公司支付物业费滞纳金直至其支付完物业费之日止，暂计6862.42元（自2018年8月6日起暂计至2018年10月20日止）；以上合计311859.07元；3、本案诉讼费及相关费用由柳州五星百货股份有限公司承担。 一审法院认定事实：2011年12月22日五星公司与案外人乐和公司签订六份《商品房买卖合同》，分别约定五星公司向乐和公司购买文昌路20号居上广场1-1-1层、1-1-2层、1-1-3层、1-1-4层、1-1-5层、1-1-6层商品房，一层至六层裙楼建筑面积共计29047.3平方米，该商品房的用途为商业。合同第十七条第六款约定“小区业主委员会未成立之前出卖人已委托指定的物业管理公司负责楼宇外的物业管理，买受人应遵守出卖人指定的物业管理公司制定的管理规章制度，楼宇内的物业事宜由买受人自行管理”。2013年8月5日五星公司接收居上广场裙楼（一层至六层）房屋。 2014年6月20日乐和公司（甲方）与佳佳物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：第三条，乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本物业管理区域内的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第四条，建筑主体公用部位的维修、养护和管理，包括：外墙面、承重结构、楼梯走廊通道、门厅、门禁。第五条，公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：公用的上下水管道、水管、公用照明、楼内消防设施设备、建筑物防雷设施。第六条，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。（包括道路、电梯、室外上水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场）。第十一条，维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保管责任。第十七条，委托管理期限自2014年7月1日0时起至业主委员会与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。第二十条，乙方需按照下列规定，实现目标管理：1、房屋外观；2、设备运行；3、房屋及设施、设备的维修、养护；4、公共环境；5、绿化；6、交通秩序；7、公共秩序维护及协助消防；8、房屋公用部位、公用设施设备的急修、小修。第二十一条，物业管理服务费的收费标准：3.5元/月/平方米（建筑面积）；电梯运行能耗分摊费0.5元/平方米/月；消防设施设备专项维保均摊费0.5元/平方米/月；代收生活垃圾费0.15元/平方米/月。……。4、业主和物业使用人于每月5日之前缴纳当月物业管理服务费，乙方最长可预收一年物业管理服务费。如受托方的物业服务不符合要求的，业主和物业使用人有权拒绝缴纳物业服务费直到委托方的服务符合要求。业主或使用人逾期缴纳物业管理服务费等费用的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之五交纳滞纳金。 另查明，2015年6月1日五星公司由柳州市百货股份有限公司更名为柳州五星百货股份有限公司。五星公司自2013年8月进驻乐和城后一直自行管理楼宇内部以及裙楼对应的外围广场的物业事宜，包括自行聘请保安，保洁公司、电梯维保公司等。另外，五星公司从2014年9月起至2018年7月每月以物业费为名向佳佳物业支付40000元。2018年7月开始五星公司按照实际停车数量向佳佳物业支付停车费。由于五星公司2018年8月至今未向佳佳物业缴纳物业费，佳佳物业分别以邮寄催收通知以及张贴广告的方式向五星公司发出2018年8月至2018年10月的物业费催缴通知，但五星公司收到通知后仍拒绝缴纳，酿成本诉。 再查明，佳佳物业为整个乐和城商业体提供物业服务。首先佳佳物业负责乐和城大厦及其地面广场、负一层至负三层地下车库、停车场入口处、以及裙楼以外的公共区域的保洁服务。其次佳佳物业为整个乐和城商业体提供安保服务，对交通秩序进行管控，负责公共通道的疏散。佳佳物业还负责对楼宇外围进行绿化，公共设备的维护以及相邻关系的协调等。另外，佳佳物业在地下车库预留二十个固定车位仅供五星公司使用。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，五星公司辩称涉案《前期物业服务合同》（以下简称“合同”）并非双方当事人签订，而是乐和公司与佳佳物业签订，因此五星公司非合同当事人，不受此合同约束。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故该院对五星公司的辩称不予采纳，双方当事人均受合同约束，应按照合同约定履行义务。 关于物业费的问题。根据合同约定佳佳物业应当为五星公司提供以下物业服务：第四条，建筑主体公用部位的维修、养护和管理，包括：外墙面、承重结构、楼梯走廊通道、门厅、门禁。第五条，公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：公用的上下水管道、水管、公用照明、楼内消防设施设备、建筑物防雷设施。第六条，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。（包括道路、电梯、室外上水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场）。第十一条，维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保管责任。第二十条，乙方需按照下列规定，实现目标管理：1、房屋外观；2、设备运行；3、房屋及设施、设备的维修、养护；4、公共环境；5、绿化；6、交通秩序；7、公共秩序维护及协助消防；8、房屋公用部位、公用设施设备的急修、小修。合同第二十一条约定，物业管理服务费的收费标准：3.5元/月/平方米（建筑面积）；电梯运行能耗分摊费0.5元/平方米/月；消防设施设备专项维保均摊费0.5元/平方米/月；代收生活垃圾费0.15元/平方米/月……。庭审中双方当事人均认可五星公司从2013年8月5日接收物业至今一直自行管理楼宇内部以及裙楼外墙对应外围广场的物业事宜，包括自行聘请保安公司负责裙楼的安保服务；自行聘请保洁公司负责裙楼内部及外围广场的保洁服务、裙楼外墙面的清洁维护；自行聘请电梯维保公司负责裙楼电梯的维保服务；化粪池的清理、垃圾的清运均由五星公司自行处理。佳佳物业向五星公司提供了负一至负三层地下车库、停车场入口处、裙楼以外的公共区域的保洁服务；另外，佳佳物业负责对楼宇外围进行绿化，并负责对交通秩序进行管控、公共通道的疏散、以及相邻关系的协调。双方在合同履行过程中以实际行为变更了合同中权利义务的约定。佳佳物业在未按合同约定内容履行义务的前提下，主张五星公司按照合同中约定的费用标准及计算方式支付物业费用欠缺公平合理性。但不可否认的是，虽然裙楼内部的物业由五星公司自行管理，但五星公司作为乐和城商业体的一部分，与其他乐和城业主共同享用商业资源，佳佳物业对整个商业体地下车库的管理、维护、保洁，以及对楼宇外围的绿化，对公共通道的疏散、交通秩序的管理、公共秩序的维护管理都为五星公司商业体的有序运营及营造良好的商业氛围提供了有利条件，也在物业相邻关系的协调中为五星公司自行管理物业提供了便利条件。因此，五星公司作为合同当事人且系佳佳物业提供物业服务内容的受益方，应当根据佳佳物业提供物业服务的内容支付相应物业费用。综合考虑佳佳物业实际提供的物业服务项目，以及五星公司已按实际停车数量缴纳停车费用等因素，该院酌定五星公司2018年8月至2018年10月每月支付物业费25000元，即五星公司支付佳佳物业2018年8月至2018年10月期间物业服务费75000元（25000元/月×3个月），超出部分该院不予支持。关于滞纳金的问题，由于佳佳物业未按照合同约定的内容提供物业服务，故双方对应当缴纳的物业费用存在争议，并非五星公司恶意拖欠佳佳物业物业费不予缴纳，故佳佳物业主张滞纳金的请求该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、柳州五星百货股份有限公司向柳州市佳佳物业服务有限公司支付2018年8月至2018年10月期间物业服务费75000元；二、驳回柳州市佳佳物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费5978元（佳佳物业已预交），由柳州五星百货股份有限公司负担1435元，柳州市佳佳物业服务有限公司负担4543元。 本院二审期间，上诉人对一审查明的事实异议称：1、一审认定“首先佳佳物业负责乐和城大厦及其地面广场、负一层至负三层地下车库、停车场入口处、以及裙楼以外的公共区域的保洁服务。”不是事实，被上诉人没有对裙楼和裙楼对应的广场提供物业服务，该部分的保安保洁没有相应的设施，均是上诉人委托第三方在进行物业管理。2、一审认定“其次原告为整个乐和城商业体提供安保服务”不属实，因为裙楼以及裙楼对应的广场都是上诉人自行提供物业服务。被上诉人佳佳物业认为一审认定“原告在地下车库预留二十个固定车位仅供被告使用”不是事实。 上诉人在二审期间提交了以下证据： 五星百货乐和城广场保洁照、安保照、基础设施照片以及说明，证明裙楼广场保洁、安保、基础设施是上诉人投入，并非被上诉人提供物业服务。 五星百货乐和城广场外围广场绿化面积照片及说明，证明乐和城外围广场绿化面积。 《消防安全检查合格证》、4、《建设工程消防验收意见书》，共同证明乐和城裙楼与主楼之间消防验收是相互独立的，并无共用部分。 被上诉人质证称，对证据1、2的真实性不予以认可，不同意其证明目的。对证据3的真实性认可，但是证明目的不予以认可，整个大厦是一个整体，上诉人应受到《前期物业服务合同》和《商品房买卖合同》两份合同的约束。因此，被上诉人提供的服务当然也及于上诉人，上诉人的消防合格只是内部一个装饰的工程，裙楼对于整个大厦只是一部分。 被上诉人在二审期间提交了以下证据： 1、银行转账凭证及增值税专用发票，证明在上诉人和被上诉人在《前期物业服务合同》生效后，因上诉人承担了部分自己物业范围的物业服务，经过双方协商一致上诉人一直按照发票所记载的金额向被上诉人支付物业服务费以及垃圾清理费。说明双方对物业服务的收费达成变更，而且被上诉人提供了上诉人所指的广场范围的清洁服务，因此才在专用发票上面有载明。 2、派工单及现场维修照片、维修报价单、施工验收单、函，证明了被上诉人按照《前期物业服务合同》的内容对公共空间和双方有衔接的部分包括安保、垃圾、保洁进行了物业服务。说明被上诉人向上诉人收取物业费是因为提供了相应的物业服务。 上诉人质证称，对证据1的真实性认可，但是不同意被上诉人的证明目的，40000元的所谓物业费并非被上诉人提供物业服务的报酬，而仅仅是上诉人独家使用乐和城地下三层停车位的管理费用，因为被上诉人在开具增值税发票的时候没有车辆服务的收费项目才用物业费项目来顶替，这是被上诉人的单方面行为。所谓代收垃圾清理费已经表明了被上诉人只是代收费并不是说是提供了垃圾清运的服务。上诉人与被上诉人之间从来没有签订书面的物业服务合同，不可能出现以40000元支付物业费的约定。而且在被上诉人对地下三层停车库进行了全面的管理安装了车辆进出识别系统之后，已经单方面对于这40000元的收费进行了变更，之后再也没有按照40000元收取地下车库的使用费，上诉人的证明目的是完全没有依据的。对证据2的三性不予以认可。 本院对双方异议事实及二审提交证据的分析与认定，关于上诉人异议的事实，一审已经在另查明部分认定上诉人“自2013年8月进驻乐和城后一直自行管理楼宇内部以及裙楼对应的外围广场的物业事宜，包括自行聘请保安，保洁公司、电梯维保公司等。”，因此，再查明部分的“其次原告为整个乐和城商业体提供安保服务”应该是指被上诉人为裙楼内部及裙楼对应外围广场以外的公共区域提供安保服务，故一审法院已经对上诉人异议的事实进行了确认，本院不再重复认定。关于被上诉人异议的事实，因该事实与本案的实体处理无法律上的关联，且双方在二审中无法形成一致意见，故一审将该事实作为本案的基本事实进行认定不当，本院予以纠正。至于双方各自所提交的证据的证明目的能否成立，本院将在说理部分进行综合分析。综上所述，除“原告在地下车库预留二十个固定车位仅供被告使用”本院不予确认外，一审认定的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同具有法律约束力。乐和公司与被上诉人佳佳物业签订的《前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反国家有关法律法规的规定，属有效合同，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上述合同对上诉人在内的全体“乐和大厦”业主具有约束力。上诉人作为“乐和大厦”业主应当遵守履行该合同的约定。上诉人辩称双方当事人并未签订物业服务合同，且其先于被上诉人进驻“乐和大厦”，故前述合同对其没有约束力的主张与前述司法解释的规定相悖，本院对其该项主张不予采信。 上诉人还辩称其自行委托第三方机构对裙楼及外围广场进行安保、保洁、电梯维护等物业方面的管理，被上诉人并未对裙楼及外围广场为其提供过任何服务，因此被上诉人无权向其主张物业服务费。虽然《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。但佳佳物业依据其与乐和公司签订的《前期物业服务合同》，一直对“乐和大厦”提供物业管理服务，即“乐和大厦”并非采取业主自主管理物业的模式。佳佳物业为“乐和大厦”提供物业服务的项目主要为公共服务，包括“乐和大厦”建筑公用部位、公用设施的维修、养护和管理，公共绿地的养护和管理，公共环境的清洁卫生，公共秩序的管理维护等，具有公共服务的性质，关系到“乐和大厦”全体业主的共同利益，如单个业主以自行选聘物业公司为由拒交物业服务费，将会造成物业服务企业运营经费不足，服务质量下降，最终将损害其他业主的权益。同时，五星公司进行自主管理的裙楼虽与主楼之间相对独立，但仍位于“乐和大厦”建筑区划内，并与主楼共用地下停车场，根据《商品房买卖合同》附件三的相关约定，主楼与裙楼之间共用消防水池，步梯内有共同的消防管道风井，裙楼的消防控制系统主机完全独立但需与酒店办公楼消防联网，故裙楼与主楼及地下停车场是不可分割的，同属于一个物业管理区域，均在《前期物业服务合同》约定的物业服务范围内。另外，五星公司与乐和公司签订的《商品房买卖合同》亦明确约定五星公司应遵守出卖人指定的物业管理公司制定的管理规章制度。五星公司基于商场运营的特殊需求自行聘请物业公司对其专有部分进行管理，与佳佳物业为“乐和大厦”的公共区域提供物业服务并不冲突，何况五星公司作为“乐和大厦”商业体的一部分，与其他“乐和大厦”业主共享商业资源，佳佳物业在向整个“乐和大厦”提供公共服务的同时，也会在一定程度上产生服务于五星公司的实际效果。这是建筑物结构以及规划本身所形成的客观情况，与五星公司主观上是否愿意接受佳佳公司提供物业服务并无直接关联。综上，五星公司的该项辩称意见无事实与法律依据，本院不予采纳。关于五星公司应支付的物业费金额，一审法院根据佳佳物业提供物业服务的内容、服务区域大小等因素酌情认定五星公司每月支付物业服务费25000元符合本案的具体情况，本院予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1675元，由上诉人五星公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 赵舒颖 审 判 员 侯海丽 二〇二〇年一月十八日 代书记员 廖靖康