云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3671号上诉人（原审被告）：云南思普投资有限公司。住所地：云南省昆明市高新区二环西路625号。法定代表人：张龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：**（系云南思普投资有限公司工作人员），女，1970年7月21日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，一般授权代理。被上诉人（原审原告）：云南铜业企业孵化园有限责任公司。住所地：云南省昆明市高新区二环西路625号。法定代表人：鄢明，该公司董事长。委托诉讼代理人：张文明（系云南铜业企业孵化园有限责任公司工作人员），男，1980年6月5日出生，白族，住云南省昆明市西山区，特别授权代理。委托诉讼代理人：李志杰，云南入世律师事务所律师，一般授权代理。上诉人云南思普投资有限公司（以下简称“思普公司”）因与被上诉人云南铜业企业孵化园有限责任公司（以下简称“云铜孵化园公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初3755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。思普公司上诉请求：一、撤销昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初3755号民事判决，依法改判或将本案发回重审；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人承租时租赁物为毛坯房，此后，上诉人投入上千万资金进行装修。但在经营过程中，被上诉人工作人员经常骚扰上诉人的合作经营企业及员工，以收回房屋、断电等进行威胁，并多次断电，导致上诉人服务器损坏，无法正常进行研发工作。基于上述原因，上诉人于2018年7月26日退还被上诉人4880.53平米租赁物，双方办理了移交手续，签订了房屋退租协议，一审法院未查明该事实，导致判决第三项判处金额错误。二、本案中，被上诉人多次违约，导致上诉人遭受严重经济损失，具体如下：（一）合同第六条约定，被上诉人应做好园区管理工作，创造良好的生产及办公环境和秩序，做好电梯、水、电、道路等公共设施的维护和保障，做好园区安全保卫工作。但被上诉人并未对电梯进行维修，上诉人多次反映无果，只能自行修复并承担相应费用。同时，被上诉人未保证上诉人对电力的需求，上诉人多次反映增容事宜，被上诉人不予配合处理。上诉人请电力公司到配电室查看电力供应情况，被上诉人拒绝打开配电房配合，最终，上诉人出巨资安装变压器。此外，上诉人于2011年2月和8月被盗，给上诉人造成了巨大经济损失，被上诉人至今未给予补偿。（二）合同第八条约定，被上诉人负责房屋建筑本体公用部位、本体设施以及园区道路、室外上下水管道、化粪池、绿化、路灯、自行车棚、停车场的维修、养护、运行和管理。但被上诉人并未对共用部分、室外上下水管道进行维修、养护，上诉人多次反映无果后亦只能自行维修并承担相关费用。该条同时约定，被上诉人需保证上诉人大小车辆从检测实验中心到二环路出口畅通及正常出入，但被上诉人在未经上诉人同意的情况下将租赁物周围场地及通道改为停车场，并设立收费栏杆，造成上诉人车辆无法正常出入。（三）2013年，被上诉人借生活垃圾处理费与水费合并收取之机强行向上诉人收取垃圾清运费，但合同对此并无约定，被上诉人理应退还。根据合同法第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。被上诉人作为出租人，未能提供符合合同约定的租赁房屋及相应物业服务，上诉人有权拒绝支付租金及物业服务费，且不构成违约。一审法院认定上诉人构成根本性违约并据此认定被上诉人有权解除合同属认定事实及适用法律错误。三、被上诉人一审中提交的《服务咨询协议》与本案无关。根据该份协议约定内容，可以看出系双方就服务咨询事项所作约定与房屋租赁法律关系无关。综上所述，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。云铜孵化园公司辩称，一、依据《办公楼租赁合同》《房屋租赁合同》的约定及合同法第九十三条、第九十四条之规定，被上诉人要求解除合同、由上诉人腾还房屋具有事实及法律依据。一审法院已经查明上诉人存在未经被上诉人同意擅自转租及欠付租金、物管费、水电费等违约事实，一审法院对于合同解除判处正确。二、一审法院对于欠付费用的判处是根据《办公楼租赁合同》《房屋租赁合同》及《服务咨询协议》等约定作出。自2017年5月1日至2018年4月30日，上诉人尚欠被上诉人租金1893184.38元、水电费185852.46元、园区管理费（服务咨询费）183555元。被上诉人多次就欠付款项要求上诉人履行合同义务并承担违约责任，上诉人也多次以《情况说明》的方式认可拖欠款项，并承诺积极履行义务。三、根据一审查明事实，上诉人存在多个违约行为，应当支付单方面终止合同的违约金（合同总金额10%的违约金），同时支付未付租金的违约金（当年房租总金额10%）。四、上诉人以逃避债务及拖延诉讼为目的提出上诉，违背合同约定及本案事实，依法应当驳回其上诉。上诉人作为出租人，已经履行了合同全部义务。同时，《服务咨询协议》的实质就是对园区管理费的约定，且得到双方的确认。上诉人关于《服务咨询协议》与本案无关的上诉理由违背事实及合同约定。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。云铜孵化园公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《办公楼租赁合同》、《房屋租赁合同》，判令思普公司返还所租赁的房屋；2、判令思普公司支付租赁房屋实际返还之日止应付未付的租金、水电费、园区管理费、垃圾清运费，暂计至2018年4月30日，应付未付租金1893184.38元；水电费150457.79元；园区管理费（服务咨询费）183555元；垃圾清运费6363.9元；3、判令思普公司承担因擅自转租房屋产生的违约金2569770元，逾期缴纳水电费产生的滞纳金26399.95元，逾期缴纳园区管理费产生的违约金198239.40元；4、判令思普公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2009年4月23日，云南铜业新材料孵化园有限责任公司（甲方）与思普公司（乙方）签订了编号为YTZL-0901的《办公楼租赁合同》，约定云南铜业新材料孵化园有限责任公司将位于昆明高新技术产业开发区二环西路625号的检测试验中心出租给思普公司使用，面积12237平方米，租赁期限为10年，自2009年5月1日起至2019年10月31日止，第一年租金为人民币1908972元；第二年租金为2055816元；第三年租金为2202660元；第四年租金为2349504元；第五年租金为2496348元；第六年租金为2643192元；第七年租金为2790036元；第八年租金为2936880元；第九年租金为3083724元；第十年租金为3230568元；园区管理费为每年220266元。水费为每吨4.2元，电费为每度0.89元。乙方使用的工作用房，只准用于开办独立核算的企业，不得将其转让、转租、擅自改变使用用途。合同期未满，甲乙双方任何一方单方面终止履约的，违约方应向对方支付合同中约定的当年房租总金额10%的违约金。同日，云铜孵化园公司（甲方）与思普公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方定期对所租房屋电梯、消防、水电等公共设施进行检修，发生的费用由甲方自行承担；对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务，水费按每吨5.6元计算，电费按每度0.91元计算。2015年4月28日，云铜孵化园公司（甲方）与思普公司（乙方）签订《服务咨询协议》，约定服务期限自2015年5月1日至2019年10月31日，服务咨询费每六个月为110133元。一审庭审中，双方均认可该项费用实质是园区管理费，且收费标准一致。2015年12月15日，思普公司（甲方）与案外人昆明快盾医疗器械有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将地址为昆明高新区二环西路625号M2-3地块面积为335平方米的房屋出租给乙方使用，租期自2015年12月15日起至2019年10月19日止，房屋租金为每月14070元。2018年6月20日，思普公司向案外人昆明快盾医疗器械有限公司发函，载明：“根据贵公司与我公司2017年8月9日签订的《孵化场地使用协议书》中第三条约定，贵公司应于2018年6月26日支付我公司第二年的房租，即人民币60984元（大写：陆万零玖佰捌拾肆元正），园区管理费为人民币3696元（大写：叁仟陆佰玖拾陆元正），两项合计：64680（陆万肆仟陆佰捌拾元正），请贵公司于2018年6月26日前到我公司财务缴款，逾期不缴将按协议约定：按逾期天数加收滞纳金。根据合同约定该款项未含税金，我公司只出具内部收据，谢谢合作”。另查明：截至2018年4月30日，思普公司欠付房屋租金1893184.38元、物管费183555元。截至2018年5月7日，欠付水电费185853.46元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方签订的《办公楼租赁合同》及《房屋租赁合同》系双方在平等、自愿的基础上遵循法律规定订立的，是双方真实意思表示，并且不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的，故对双方当事人均具有约束力。云铜孵化园公司主张截至2018年4月30日，思普公司欠付租金1893184.38元及物管费183555元，而思普公司亦认可欠付租金及物管费的事实，故云铜孵化园公司要求支付租金1893184.38元及物管费168125元的诉讼请求一审法院予以支持，并支付自2018年5月1日起至实际退还房屋之日止按每月256977元计算的房屋占有费及按每月18355.5元计算的物管费。同时，思普公司逾期支付租金及物管费的行为导致合同目的不能实现，根据《房屋租赁合同》中对解除权的约定，一审法院确认解除双方于2009年4月23日签订的《办公楼租赁合同》及《房屋租赁合同》。关于水、电费。云铜孵化园公司提交的催交水电费通知单有思普公司工作人员签字确认，故一审法院予以支持。同时，双方分别签订了两份租赁合同，水电费计算标准不一致，在一审庭审中，云铜孵化园公司明确按照《办公楼租赁合同》约定的标准计算，故一审法院确认由思普公司限期向云铜孵化园公司支付截至2018年5月7日的水电费185853.46元及自2018年5月8日起至实际退还房屋之日止，按每吨4.2元计算的水费及按每度0.89元计算的电费。关于垃圾清运费。根据双方签订的合同内容，未就该项费用进行约定，现云铜孵化园公司主张该项费用无事实和法律依据，故一审法院不予支持。关于违约金。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，根据云铜孵化园公司提交的思普公司与案外人签订的《租赁合同》及催款函内容，思普公司确实存在转租行为，其行为已构成违约。但云铜孵化园公司明知其存在转租行为，在六个月内却未提出异议，故云铜孵化园公司要求其支付违约金的主张，一审法院不予支持。至于思普公司主张云铜孵化园公司怠于履行物业管理职能，导致其多次垫付维修费用，故物管费应扣除其垫付部分。一审法院认为，根据思普公司提交的维修记录及发票内容，其垫付的维修费用为15430元，但其无法证明租赁物存在质量问题，故一审法院对此主张不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、解除原告云南铜业企业孵化园有限责任公司与被告云南思普投资有限公司于2009年4月23日签订的《办公楼租赁合同》及《房屋租赁合同》，由被告云南思普投资有限公司于本判决生效后立即向原告云南铜业企业孵化园有限责任公司腾还租赁房屋（以合同约定为准）；二、被告云南思普投资有限公司于本判决生效后十日内向原告云南铜业企业孵化园有限责任公司支付租金1893184.38元及物管费183555元；三、被告云南思普投资有限公司于本判决生效后十日内向原告云南铜业企业孵化园有限责任公司支付自2018年5月1日起至实际退还房屋之日止按每月256977元计算的房屋占有费及按每月18355.5元计算的物管费。四、被告云南思普投资有限公司于本判决生效后十日内向原告云南铜业企业孵化园有限责任公司支付水电费185853.46元及自2018年5月8日起至实际退还房屋之日止，按每吨4.2元计算的水费及按每度0.89元计算的电费。五、驳回原告云南铜业企业孵化园有限责任公司的其他诉讼请求。”案件受理费人民币46996元，由云铜孵化园公司负担23000元，思普公司负担23996元。二审中，上诉人向本院提交如下新证据：一、被上诉人与案外人广西启智电力科技有限公司签订的《房屋租赁合同》，欲证实被上诉人在本案双方约定的租期内将租赁物另行出租给案外人；二、告知函两份，欲证实被上诉人多次断水断电，导致次承租人向上诉人提出异议；三、保洁人员工资表，欲证实被上诉人未履行公共卫生维护义务；四、照片两张；五、上诉人工作人员**与上诉人合作方聊天记录；六、《房屋租赁合同》两份（其中一份记载的出租方为被上诉人，承租人处为空白，另一份记载的出租方与承租方为被上诉人与云南紫源食品有限公司），上述证据欲共同证实被上诉人在双方租赁合同履行期间，除双方协商一致腾还的部分租赁物外，就未腾还的部分租赁物另行出租，因此，计租面积应当为3920平方米；七、云南紫源食品有限公司出具的《情况说明》；八、被上诉人发出的断电通知；九、上诉人出具的《情况说明》，上述证据欲共同证实被上诉人于2019年2月10日对上诉人使用的租赁物断电，此后再未恢复供电。经质证，被上诉人对其与案外人广西启智电力科技有限公司签订的房屋租赁合同的真实性、合法性及关联性予以认可，但不认可上诉人的证明主张；对告知函的真实性及关联性不予认可，认为该份证据与被上诉人无关；对工资表的真实性、合法性、关联性及上诉人的证明目的均不予认可，认为合同明确约定租赁物内部由上诉人自行管理；对照片及上诉人工作人员**与上诉人合作方聊天记录的真实性、合法性及关联性均不予认可，且不认可再次提前收回部分租赁物；因出租方为被上诉人以及出租方和承租方为被上诉人与云南紫源食品有限公司的两份《房屋租赁合同》均未加盖公章，故对其真实性、合法性及关联性均不予认可；对云南紫源食品有限公司出具的情况说明的真实性不予认可；对断电通知的真实性予以认可，认为因上诉人违约在先，故被上诉人做断电处理；对上诉人自行作出的情况说明的真实性、合法性及关联性均不予认可。被上诉人向本院提交如下新证据：1、工作联系函，欲证实上诉人已将部分租赁物腾还，被上诉人另行出租的部分不包含上诉人仍继续使用的租赁物。2、《有限责任公司变更登记申请书》，欲证实被上诉人原名称为云南铜业新材料孵化园有限责任公司，并于2012年4月23日变更为现名称。经质证，上诉人对工作联系函的真实性予以认可，同时认可上诉人于2018年6月向对方发出工作联系函后，双方经协商，于2018年7月签订退租协议书及移交清单；对《有限责任公司变更登记申请书》的真实性予以认可，并认可被上诉人名称变更的事实。本院认为，因被上诉人对其与案外人广西启智电力科技有限公司订立的《房屋租赁合同》的真实性予以认可，故本院对该份合同的真实性予以确认，至于上诉人的证明主张，本院将在其后结合本案争议焦点一并进行评述；因告知函及工资表的真实性无法确认，且与本案处理结果无关，故本院对告知函及保洁员工资表的真实性不予审查确认；此外，照片、上诉人工作人员**与上诉人合作方聊天记录、《房屋租赁合同》、云南紫源食品有限公司出具的《情况说明》以及上诉人出具的《情况说明》均无法证实上诉人的证明主张，故本院对其真实性不予审查确认；因被上诉人对其发出的断电通知的真实性予以认可，故本院对其真实性予以确认。因被上诉人二审中提交的《工作联系函》与本案处理结果无关，故本院对其真实性不予审查确认；因上诉人对《有限责任公司变更登记申请书》的真实性不持异议，故本院对其真实性予以确认。经审理，双方当事人对一审法院认定的法律事实均无异议，但被上诉人要求补充确认《房屋租赁合同》及《办公楼租赁合同》第二条第二款第一、三、四项，第三条第二款以及第六条第三、四、五款之约定。本院认为，因双方当事人对于一审法院认定的法律事实均不持异议，故本院予以确认。被上诉人要求补充确认的部分法律事实与其主张及本案处理结果无关，本院仅对与其主张及本案处理结果有关的合同约定予以确认。综上，二审另补充确认：一、《房屋租赁合同》第二条第二款约定，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋。1、乙方擅自将房屋转租、转让、转借给第三方的；……3、乙方拖欠租金达一个月的。第三条第二款约定，出租房屋大楼内部由乙方自己管理。二、上诉人原名称为“云南铜业新材料孵化园有限责任公司”，并于2012年4月23日变更为现名称。三、2018年7月31日，本案双方订立《房屋退租协议书》，载明乙方于2018年7月31日向甲方返还4880.53平方米房屋，其中办公楼二层1490.80平方米、第三层2410.80平方米、第五层978.93平方米。剩余7356.47平方米租赁房屋仍被乙方租赁使用，逐步退还。自乙方于2018年7月31日向甲方返还4880.53平方米租赁房屋之日，该租赁房屋不再计算租金、服务咨询费、水电费等费用，尚未返还继续使用的7356.47平方米租赁房屋，仍根据《办公楼租赁合同》《房屋租赁合同》和《服务咨询协议》约定计算场地占用费、服务咨询费、水电费等费用，直至乙方将全部房屋返还。2018年7月26日，双方签署《移交清单》，载明上诉人于2018年7月26日进行房屋移交，房屋内的物品于2018年7月31日清理完毕，未按时清理的物品视为丢弃物品，接收方有权进行处理。四、2017年5月1日后，上诉人支付租金1117117.62元、服务咨询费36711元、水电费21725.99元、垃圾清运费636.39元。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、本案双方的租赁合同法律关系是否应当解除？二、如合同应解除，上诉人欠付的各项费用应如何计算？本院认为：本案中，云南铜业新材料孵化园有限责任公司与上诉人于2009年4月23日签订《办公楼租赁合同》。本案双方亦于同日签订《房屋租赁合同》。上述两份合同中约定的租赁物相同。除《办公楼租赁合同》对于园区管理费有约定，而《房屋租赁合同》中无约定，且水电费标准不同外，两份合同中对于双方权利义务的基本内容约定相同。再结合被上诉人于2012年4月23日更名为现名称，以及双方于2015年4月28日再次订立《服务咨询协议》，约定的服务费支付时间与房屋租金同步、费用标准与《办公楼租赁合同》约定相同的事实看，可以认定被上诉人关于因其名称变更，双方另行签订《房屋租赁合同》，并将原《办公楼租赁合同》中约定的园区管理费另行在《服务咨询协议》中进行约定的陈述客观、真实。因此，双方以后订立的《房屋租赁合同》及《服务咨询协议》取代了之前签订的《办公楼租赁合同》的约定，《房屋租赁合同》及《服务咨询协议》为双方实际履行的合同。《房屋租赁合同》第二条第二款约定：乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋。1、乙方擅自将房屋转租、转让、转借给第三方的；……3、乙方拖欠租金达一个月的。本案中，上诉人尚欠2017年5月1日后的部分租金及费用。根据《房屋租赁合同》第三条第三款的约定，上诉人应当按照“先付款，后使用”的原则，付款方式为每六个月一付。每半年的租金原则上应在已付租金的租期内的最后一个月一次性付清，以此类推。因此，在上诉人拖欠租金远超一个月的情况下，被上诉人有权依据约定，解除合同。此外，再根据双方于2018年7月31日订立的《房屋退租协议书》，可以认定双方就提前解除部分租赁关系已经达成合意。上诉人现主张就未腾还的部分租赁物继续履行租赁合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据前述分析，双方现实际部分履行的协议应为《房屋租赁合同》及《服务咨询协议》，双方在二审中明确表示在租赁关系终止的情况下，《服务咨询协议》应当一并解除，故本院予以支持。一审法院对此处理不当，本院予以改判。关于各项欠付费用的数额。（一）租金。本案中，被上诉人主张自2017年5月1日至房屋实际腾还之日止的租金。根据本院二审查明事实，上诉人于2018年7月31日腾还4880.53平方米租赁物，则自2017年5月1日起至2018年7月31日的计租面积为12237平方米，自2018年8月1日起，计租面积应为7356.47平方米。根据《房屋租赁合同》第三条第一款的约定，2017年5月1日至2017年10月31日期间的租金标准应为20元/月/平方米，2017年11月1日起至2018年10月31日止的租金标准应为21元/月/平方米，2018年11月1日起至2019年10月31日的租金标准应为22元/月/平方米。据此，2017年5月1日至2017年10月31日的租金应为1468440元（12237平方米×20元/月/平方米×6个月）；2017年11月1日至2018年7月31日的租金应为2312793元（12237平方米×21元/月/平方米×9个月）；2018年8月1日至2018年10月31日止的租金应为463457.61元（7356.47平方米×21元/月/平方米×3个月）；2018年11月1日至2019年10月31日的租金应为1942108.08元（7356.47平方米×22元/月/平方米×12个月）。综上，自2017年5月1日起至2019年10月31日合同约定的租赁期限届满之日止，上诉人应当支付的租金应为6186798.69元。关于已付租金，被上诉人认为2017年5月1日后上诉人实际支付租金1117117.62元，上诉人认可该已付租金数额。扣减上诉人实际支付的租金后，截至2019年10月31日，上诉人尚欠租金5069681.07元。自2019年11月1日起，上诉人应当按照每月161842.34元（7356.47平方米×22元/月/平方米）的标准，向被上诉人支付租金至返还其所实际占有、使用的全部租赁物之日止。上诉人主张除2018年7月31日双方协商一致返还部分租赁物外，被上诉人在双方租赁关系存续期间又擅自将上诉人承租的部分租赁物另行出租，并在二审中提交照片、微信聊天记录、《房屋租赁合同》等证据为证。但因《房屋租赁合同》无法证实被上诉人在双方租赁关系存续期间将上诉人仍在使用的租赁物另行出租的主张，照片、微信聊天记录亦无法证实退租事实及退租面积；同时，在双方的往来函件中，上诉人对于未能按时支付租金的原因进行了说明，且多次表示歉意，从未对此提出过异议，且本案中，被上诉人对此不予认可，故上诉人对其该项主张无法提供有力证据予以证实，本院对其主张不予采信。（二）服务咨询费。根据《服务咨询协议》的约定，服务咨询费每六个月合计110133元。根据《房屋退租协议书》第二条的约定，自租赁物返还之日，返还部分不再计算服务咨询费。据此，自2017年5月1日起至2018年7月31日，上诉人应当支付的服务咨询费应为275332.5元（12237平方米×1.5元/月/平方米×15个月），扣减双方一致认可2017年5月1日后上诉人已经支付的服务咨询费36711元，截至2018年7月31日，上诉人尚欠的服务咨询费为238621.5元。自2018年8月1日起至实际腾还房屋之日止，上诉人应当按照每月11034.71元（7356.47平方米×1.5元/月/平方米）的标准向被上诉人支付服务咨询费。上诉人称《服务咨询协议》为双方之间的其他法律关系，与租赁关系无关，对此，本院认为，《服务咨询协议》中约定的费用支付时间为“在每六个月交纳下一个六个月租金时与租金一起向甲方支付”，可以看出该笔费用与租金有关。同时，费用标准与原《办公楼租赁合同》约定标准相同，再结合上诉人订立《服务咨询协议》后，亦实际支付费用的事实可以认定，被上诉人所称双方另行订立《房屋租赁合同》后，将原《办公楼租赁合同》中约定的管理费另行签订《服务咨询协议》进行约定符合客观事实，故本院对上诉人的该项上诉主张不予采信。（三）水电费。本案双方一致认可被上诉人于2019年2月10日实施断电行为，但被上诉人表示断电后曾恢复供电。此外，上诉人二审中表示对2018年5月8日前欠付水电费数额及自2018年5月8日起至实际腾还房屋之日止的水、电费标准均无异议，故本院对一审法院对水、电费的判处予以维持。至于被上诉人是否履行保证租赁物适租的义务，本院认为，首先，根据《房屋租赁合同》第三条第二款约定，出租房屋大楼内部由乙方自己管理。故上诉人自身负有保洁、疏通管道等义务，上诉人一审所提交证据无法证实系因被上诉人未履行其义务所产生。其次，上诉人并无证据证实其曾对租赁物不适租提出异议，故上诉人的该项上诉理由亦不能成立。综上所述，上诉人思普公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初3755号民事判决第四项，即：“四、被告云南思普投资有限公司于本判决生效后十日内向原告云南铜业企业孵化园有限责任公司支付水电费185853.46元及自2018年5月8日起至实际退还房屋之日止，按每吨4.2元计算的水费及按每度0.89元计算的电费”。二、撤销昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初3755号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项，即：“一、解除原告云南铜业企业孵化园有限责任公司与被告云南思普投资有限公司于2009年4月23日签订的《办公楼租赁合同》及《房屋租赁合同》，由被告云南思普投资有限公司于本判决生效后立即向原告云南铜业企业孵化园有限责任公司腾还租赁房屋（以合同约定为准）；二、被告云南思普投资有限公司于本判决生效后十日内向原告云南铜业企业孵化园有限责任公司支付租金1893184.38元及物管费183555元；三、被告云南思普投资有限公司于本判决生效后十日内向原告云南铜业企业孵化园有限责任公司支付自2018年5月1日起至实际退还房屋之日止按每月256977元计算的房屋占有费及按每月18355.5元计算的物管费；五、驳回原告云南铜业企业孵化园有限责任公司的其他诉讼请求”。三、解除上诉人云南思普投资有限公司与被上诉人云南铜业企业孵化园有限责任公司于2009年4月23日签订的《房屋租赁合同》及2015年4月28日签订的《服务咨询协议》；四、上诉人云南思普投资有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向被上诉人云南铜业企业孵化园有限责任公司腾还面积为7356.47平方米的租赁物；五、上诉人云南思普投资有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向被上诉人云南铜业企业孵化园有限责任公司支付2017年5月1日起至2019年10月31日尚欠的租金5069681.07元，并自2019年11月1日起至腾还房屋之日止，按照161842.34元/月的标准支付占有使用费；六、上诉人云南思普投资有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向被上诉人云南铜业企业孵化园有限责任公司支付2017年5月1日起至2018年7月31日期间尚欠的服务咨询费238621.5元，并自2018年8月1日起至实际腾还房屋之日止，按照每月11034.71元的标准向被上诉人支付服务咨询费；七、驳回被上诉人云南铜业企业孵化园有限责任公司原审其他诉讼请求。一审案件受理费46996元，二审案件受理费46996元，共计93992元，由上诉人云南思普投资有限公司承担84592.8元，由被上诉人云南铜业企业孵化园有限责任公司承担9399.2元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  符圆圆审判员  邓林春审判员  晏云锋二〇二〇年一月十日书记员  钱一菲李孟擎