北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初16361号原告:郭现辰，男，1968年10月25日出生,汉族,住北京市昌平区。被告：北京金宣置地房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区开阳里六区15号楼1层2号。法定代表人：王艳冲，经理。委托诉讼代理人：赵胜利，男,该公司法务。委托诉讼代理人：马永杰，男,该公司法务。原告郭现辰与被告北京金宣置地房地产经纪有限公司（以下简称金宣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭现辰、被告金宣公司的委托诉讼代理人赵胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭现辰向本院提出诉讼请求：1．金宣公司履行违约责任，支付郭现辰违约金5800元（2900元×2）；2．金宣公司支付第一年两个月60天免租期的房租金5600元（2800×2）；3．金宣公司支付郭现辰代缴的金宣公司租赁期间欠缴的水费1247元；4．金宣公司支付郭现辰因金宣公司违约而造成的卧室、客厅、阳台墙壁、阳台推拉门、餐厅门破损毁坏及家具丢失损坏，卫生间厨房灯具、疏通下水管道、更换门锁等物料费、人工费及卫生清理费用合计5223元（具体见账目清单）；5．金宣公司支付郭现辰第二年的租金1353．3元（2900÷30×14）；6．诉讼费由金宣公司负担。事实与理由：1．郭现辰与金宣公司于2018年5月17日签订《北京市房屋出租委托代理合同》。涉案房屋位于北京市昌平XXX区XX号楼X单元XXXX房屋，建筑面积72．50平方米。由于金宣公司两次未按合同约定付款构成违约，双方于2019年6月3日解除合同，并办理完房屋交接。金宣公司履行合同半年后曾提出租房是非大产权，建委阻止网上发布信息，提出代理出租有困难，屡次要求变更合同付款方式及月租费。但签订合同之前很久建委早就下发通知，金宣公司明知仍签订该合同说明有利润可赚，之后又要随意要求更改合同款项，违反诚信原则。又因为履行合同第二年将半月才交接房租，已实际委托代理，故应按第二年月租计算违约金。2．第一年60天的免租期是建立在租期为四年的基础上郭现辰才同意签订该合同的；房地产委托代理服务通行代理三年可免一个月的租金，实际代理行为一年多不足半月，故不存在免租期之说。违约行为是不按合同约定时间付款两次且要求更改付款方式。既然不能履行合同四年的期限要件，理应支付郭现辰第一年60天免租期的租金；况且郭现辰提前3天交房给足了金宣公司委托代理准备期。3．欠缴水费见自来水公司收费单据。4．卧室、客厅、阳台、餐厅多处墙皮鼓起脱落、乱涂乱画，同金宣公司委托代理接手时大相径庭，可见两次交接视频；阳台推拉门分离且破坏推拉困难；厨桌一张丢失；衣柜拉手损坏，厨房卫生间灯具损坏；厨房和卫生间下水道堵塞；粉刷墙壁固定墙板地垫维修恢复房屋正常使用功能及整理打扫清除厨房餐厅垃圾卫生的物料费、人工费。5．金宣公司有意欺骗郭现辰，有意拖延交房，理应支付14天第二年月租标准租金。6．郭现辰多次反复要求金宣公司履行合同，但金宣公司无视合同存在毫无诚信且金宣公司员工数次欺骗郭现辰。具体可见每次违约行为和具体的郭现辰与金宣公司员工微信沟通。被告金宣公司辩称，不同意郭现辰的诉讼请求。双方已经解除合同，签订解除协议，约定了权利义务，我方支付郭现辰2153元，不存在其他纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2012年6月14日，郭现辰与案外人北京世涛基业房地产开发有限公司（以下简称世涛基业公司）签订《协议》，该协议主要约定：世涛基业公司为甲方；郭现辰为乙方；双方就昌平区XXX小区XX号楼地下室事宜达成以下协议：1．乙方以一次性付款方式购买XXX小区XX号楼2单元101号地下室（以下简称涉案房屋）壹套，建筑面积72．5平方米，总金额8．7万元；2．上述房屋为甲方在批准规划建设用地之内、建筑面积之外所建，不能办理房屋产权证，乙方在《土地证》规划土地使用年限之内仅享有房屋使用权。该协议还约定了其他事项。协议签订后，世涛基业公司向郭现辰交付了涉案房屋。2018年5月17日，郭现辰与金宣公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称委托合同），约定委托人（甲方）郭现辰，租赁代理机构（乙方）金宣公司；第一条房屋基本情况。（一）房屋坐落于北京市昌平区XXX小区XX号楼X单元XXX号，（二）房屋权属情况：甲方持有房屋来源证明名称：购房协议，房屋所有权人姓名或名称郭现辰。第二条房屋租赁用途。整租。第三条出租代理权限及期限。（一）乙方出租代理权限为：1．代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；2．代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；3．代甲方向承租人收取租金；4．代甲方向税务部门缴纳税费；5．监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。（二）出租代理期自2018年5月20日至2022年5月20日，共计肆年。（三）本合同约定的房屋代理期中免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金，第一年60天，第二年30天。（四）甲方应于2018年5月17日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》见附件。第四条租金。（一）租金标准：每月房屋租金2800元。第一年2800元/月、第二年2900元/月、第三年3000元/月、第四年3100元/月。乙方应按本合同约定向甲方交纳租金，如遇国家法定假日自动顺延。（二）租金收取方式：由于乙方无现金业务，乙方通过银行打款方式，并按约定打款到甲方账户。（三）乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2018年5月20日，第二次2018年11月15日，第三次2019年5月15日，第四次2019年11月15日，第五次2020年2月15日，第六次2020年5月15日，第一年半年付，第二年半年付，第三年季度付，第四年季度付，以此类推。第六条，出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用：（1）、（2）、（3）、（4）、（6）、（9）、（10）。（1）水费；（2）电费；（3）电话费；（4）电视收视费；（5）供暖费；（6）燃气费；（7）物业管理费；（8）房屋租赁税费；（9）卫生费；（10）上网费；（11）室内设施维修费。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用。第七条，房屋及附属设施的维护。（一）出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任：乙方负责维修的范围：a)门窗玻璃；b)水龙头、马桶、房屋内水管（不包括主管道）、阀门（不包括总阀门）、淋浴喷头软管；c)电灯，开关；d)电视、冰箱、洗衣机、热水器、燃气灶、油烟机、换气扇；e)刷墙、铺地、贴瓷砖、打隔断、安装马桶；f)厨房下水管道疏通，卫生间下水管道疏通。甲方负责维修的范围：水表、电表、燃气表、燃气入户管道、改变主体结构、改变暖气及管道、自采暖炉、空调设备、防水等除以上乙方负责维修的范围外，均为甲方负责维修的范围。合同中还约定了其他事项。合同签订后，郭现辰向金宣公司交付涉案房屋，金宣公司分别于2018年5月18日、2018年11月27日支付郭现辰2019年5月20日前的租金共计28000元。合同履行期间，金宣公司以涉案房屋无产权证，拒绝继续履行合同，2019年6月3日郭现辰收回房屋，2019年6月9日双方签订协议，主要内容为：甲方郭现辰，乙方金宣公司。双方解除合同，收回房屋时间为2019年6月3日。甲乙双方知晓合同产生纠纷暂时终止合同履行，甲方保留起诉权。乙方结算给甲方2153元。落款后注明：乙方经结算给甲方：水费1247元、电费扣除351．22元，房租2019年5月21日-2019年6月3日共计13天1257元，共计2153元。2019年7月郭现辰诉至本院，诉讼请求同诉称。庭审中，双方确认金宣公司欠付租房期间的水费1247元、2019年5月21日至2019年6月3日房租未付，多交电费351．22元，庭审后，金宣公司于2019年11月29日向郭现辰支付2153元。庭审中郭现辰提交以下证据：1．收据、送货单、收条、照片、交付房屋的现场视频（视频显示，下水管道堵塞），证明金宣公司损坏了涉案房屋（墙面鼓皮、瓷砖下有坑、推拉门损坏），郭现辰重新修理（通卫生间、厨房下水道150元、刮腻子、保洁、维修推拉门、购买地垫、人工费及材料费等）共花费5223元。2．协议照片。3张协议照片，照片仅拍照了协议用纸的上半部分，其中一张照片中的协议无郭现辰签名，另两张照片内容一致，照片协议中无“乙方结算给甲方2153元”。证明协议中“乙方结算给甲方2153元”是金宣公司后添加的，双方并未就合同终止后的问题全部结算。金宣公司对上述证据质证意见：证据1的真实性和证明目的不认可；证据2的真实性不认可，应以我方提交的协议为依据，双方合同已经解除，并进行了结算。另查，涉案房屋未取得建设规划许可证及房屋所有权登记证。上述事实，有当事人的陈述、郭现辰提交的《（购房）协议》《北京市房屋出租委托代理合同》、水费通知单、收据、送货单、收条、照片、聊天记录、视频等；金宣公司提交的《（解约）协议》，本院调取的北京市房屋所有权登记档案、涉案楼房外观照片等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》其性质为租赁合同，根据本院调取的涉案房屋的档案信息，郭现辰出租的房屋未取得房屋产权证，也未取得规划许可证，故双方签订的合同违反了上述法律规定，应属无效。根据法律规定，合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，因此，2019年6月9日双方签订的《协议》是双方为解决合同终止而签订的，该协议属双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。郭现辰提交的照片中的协议内容虽无“乙方结算给甲方2153元”的内容，但是提供的照片中的协议内容其中一张为双方协商期间的模板，没有其本人签字确认，另外两张虽有其本人签名，但照片并非对协议使用的纸张整体拍照，因此，仅依据该照片不足以证明上述内容系金宣公司后添加的，故郭现辰的主张依据不足，本院不予采纳。协议中虽写明“乙方结算给甲方2153元”，但该结算内容仅指水、电费和剩余的房屋使用费，而未包括其他损失，且《协议》中明确写明“甲方保留起诉权”，说明双方并未就所有争议事项达成一致，金宣公司的辩解依据不足，本院不予采纳。根据协议，双方已就金宣公司欠交的水费、房屋使用费以及多交电费做出明确约定，且审理中，金宣公司已向郭现辰支付，故郭现辰第3项和第5项（合理范围内）的诉讼请求，本院予以支持；郭现辰主张房屋剩余使用期间为14天，与客观事实不符，超出部分，本院不予支持。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故郭现辰主张的违约金，本院不予支持。金宣公司作为专门从事房地产经纪业务的公司，对于房屋租赁关系中法律禁止性的规定应当知晓，其在明知涉案房屋未取得房屋产权证书的情况下与郭现辰签订租赁合同，而在履行合同中又以涉案房屋违反法律规定而拒绝履行，因此，其应对合同无效给对方造成的损失承担主要赔偿责任（70%）；郭现辰作为出租人，在明知自己购买的房屋仅享有使用权的情况下对外出租，对合同无效的法律后果承担次要责任（30%）。郭现辰主张的损失：1．免租期房屋使用费5800元，因双方签订的合同无效，故合同中关于免租期的条款亦系无效，且双方合同实际履行仅为1年之余，免租期的房屋使用费应作为出租方的损失，由承租方按照其过错承担赔偿责任，金宣公司应承担的赔偿金额为2900×2×70%=4060元，郭现辰主张过高的部分，本院不予支持；2、疏通管道费用150元，根据郭现辰提交的交房现场视频可以证明，房屋交接时，下水管道确有堵塞反水的现象，根据郭现辰提交的收据，该项维修费150元，符合同类市场收费标准，本院予以确认，该项损失赔偿金额为150×70%=105元，赔偿理由同上。关于屋内设施（墙壁、推拉门、餐厅门的损坏和家具丢失、灯具、更换门锁、卫生清洁等材料费和人工费）的损失。关于墙面破损，根据郭现辰提交的照片可以显示，涉案房屋墙面确有破损，但是墙皮脱落系有可能系装饰装修自然损耗或其他原因造成，现郭现辰未提供证据证明墙皮脱落系因金宣公司管理和使用不当造成，其他损失，仅提供了收据，而无损坏及成因的相关证据佐证，故其主张赔偿，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、郭现辰与北京金宣置地房地产经纪有限公司于二〇一八年五月十七日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》无效；二、北京金宣置地房地产经纪有限公司赔偿郭现辰二个月免租期的房屋使用费损失4060元，于本判决生效后十日内执行；三、北京金宣置地房地产经纪有限公司给付郭现辰代交的水费1247元，已执行；四、北京金宣置地房地产经纪有限公司赔偿郭现辰通管道疏通费用105元，于本判决生效后十日内执行；五、北京金宣置地房地产经纪有限公司给付郭现辰2019年5月21日至2019年6月3日的房屋使用费1257元，扣剩余电费351元，余款906元，已执行；六、驳回郭现辰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费281元，原告郭现辰负担231元，已交纳；被告北京金宣置地房地产经纪有限公司负担50元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李保清人民陪审员  杨秀文人民陪审员  李来荣二〇二〇年一月十五日书 记 员  刘婷婷