河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0122民初9284号原告：杨润景，女，1983年10月14日生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：叶青林，河南博风律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖萌萌，河南博风律师事务所律师。被告：河南广利房地产开发有限公司，住所地郑州市中牟县雁鸣湖生态风景区，统一社会信用代码91410122574962209Y。法定代表人：王建虎，任该公司总经理。委托诉讼代理人：张延乐，男，1986年6月25日生，汉族，住河南省伊川县。系该公司员工。委托诉讼代理人：杨永斌，男，1976年6月17日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。系该公司员工。被告：广州永实房地产开发有限公司，住所地广州市天河区花城大道20号1604房。法定代表人：林启良。原告杨润景与被告河南广利房地产开发有限公司（以下简称广利房产）、广州永实房地产开发有限公司（以下简称永实房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨润景委托其诉讼代理人肖萌萌到庭参加诉讼，被告广利房产委托诉讼代理人张延乐到庭参加诉讼，被告永实房产经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原告与被告签订的《房源认购书》；2.请求法院依法判令二被告向原告返还购房款1310322元，并赔偿未按期交房给原告造成的房屋差价损失，暂计为2123196元，具体损失数额以鉴定结果为准。3.本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2013年8月7日，原告购买房屋，与被告广利房产签订《房屋买卖预备协议书》一份，约定“雁月湖?壹号”B区B6幢101户的房屋，房屋面积为296.49㎡，购房款为2620644元，首付款1310322元。《房屋买卖预备协议书》签订后，原告按照约定支付了首付款被告广利房产为原告出具了收据进行确认。但购房至今名被告广利房产以各种理由拖延，一直未与原告签订正式的《房屋买卖合同》，也未向原告交付房屋。后原告等业主多次前往售楼部沟通，接待的是被告永实房产的工作人员，才得知永实房产已经从广利房产取得包含涉案房屋所属地块在内的5块地块。被告广利房产的行为属于根本违约，原告有权解除双方签订的《房屋买卖预备协议书》，要求广利房产退还购房款并赔偿因违约给原告造成的损失。被告永实房产实际接手了广利房产开发的项目，并且一直与业主协商退款及交房事宜。但双方多次协商未果，多名业主在提交退款申请后，并未能按时退得款项，原告有权要求二被告退还原告已支付的购房款并赔偿给原告在成的房屋差价，为了维护原告合法权益，原告诉至法院。被告广利房产辩称，一、原告与被告签订的《房屋买卖预备协议书》无效，无需解除。二、差价损失的请求，没有事实和法律依据，应当予以驳回。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“解释”）第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议才应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同必须要有十三项主要内容，各地商品房买卖合同示范文本往往具有几十页A4纸的相关内容，广利房产与原告签署的《房屋买卖预备协议书》（下称“预备协议书”）只有一两页纸，不具备商品房买卖合同的绝大多数主要内容。另根据解释第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。广利房产与原告于2013年8月7日签订的《预备协议书》，仅是双方对于买卖房屋的意向性协议，该预备协议书仅只房屋的买卖价格作出约定，对于房屋买卖所涉及的其他合同主要内容没有任何约定。因此，预备协议书并不符合解释第五条规定的“具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容”情形，不能认定为商品房买卖合同。双方在签署预备协议书时，广利房产已经明确告知原告涉案房屋所在项目的各项进度，以及项目未取得预售许可手续的事实，且原告对此也是知悉并清楚该事实情况的。这点在预备协议书第一段“根据甲方在建项目‘雁鸣湖?壹号’客观情况，现双方同意认购。甲乙双方已进行充分沟通，乙方已充分知晓签约时项目各项进度，现乙方为保留房源自愿签订本协议”，以及预备协议书第五条约定：“甲方取得项目的预售许可手续后，通知（信函、电话、短信等方式）乙方，乙方应当在通知后7日内到甲方所在地或项目所在地与甲方签署《商品房买卖合同》”中均可以明显看出。另外，广利房产自始至终并未提供过虚假的商品房预售许可证。因此，广利房产并不存在解释第九条规定的“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的行为，原告主张要求广利房产承担返还已付购房款利息和赔偿损失的诉请没有事实和法律依据。三、原告与广利房产签署的《房屋买卖预备协议书》为无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。广利房产至今未能取得涉案房屋的商品房预售许可证明，且原告在明知广利房产未取得预售证的情况下仍然签订此合同，故原告与广利房产签订的《房屋买卖预备协议书》因违反法律强制性规定应认定为无效合同。原告明知广利房产未取得案涉房屋的预售许可证，出于侥幸、投机心理与广利房产签署预备协议书并缴纳一定款项，由于合同没有相对方就不可能签署，广利房产对合同的无效也有一定过错。合同双方都有过错，基于合同有效可以获得的可期待利益不属于赔偿损失的范围。广利房产愿意返还被广利房产已支付的全部款项。原告诉请广利房产赔偿其差价损失，没有法律和事实依据。四、本案的诉讼费用由人民法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2013年8月7日，广利房产（甲方）与杨润景（乙方）签订《房屋买卖预备协议书》，主要内容为：甲方同意乙方认购雁鸣湖?壹号的房产位于B区、B6、101户，建筑面积为296.49㎡，房屋净价为2620644元，乙方向甲方交付房屋净价的50%，即131022元的购房款。后原、被告双方就上述协议履行事宜产生纠纷，协商未果，原告诉至本院。庭审中，原告杨润景表示涉案房屋没有交付。被告广利房产表示涉案房屋就没有建。庭审中，广利房产表示同意以购房款1310322元为基数，自2013年8月7日起按同期银行贷款利率4.75%向原告杨润景支付利息。另查明，涉案房屋至今仍未取得商品房预售许可证明。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一、关于本案的合同效力问题。本案中，被告广利房产在未取得商品房预售许可证明的条件下，与原告签订《房屋买卖预备协议书》，违反法律的强制性规定，合同应认定为无效。二、关于原告要求被告返还购房款并赔偿损失的问题。因原、被告双方签订的《房屋买卖预备协议书》无效，故原告要求被告广利房产返还购房款1310322元，理由正当，予以支持。被告未取得商品房预售许可证导致合同无效，存在一定过错，应承担相应的过错责任。故原告要求被告赔偿损失（以1310322元为基数，自2013年8月7日至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算），理由正当，予以支持。三、关于原告的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、确认原告杨润景与被告河南广利房地产开发有限公司所签订的《房屋买卖预备协议书》无效；二、被告河南广利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨润景已支付的购房款1310322元并赔偿损失（以未返还的购房款为基数，自2013年8月7日至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告杨润景的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34268.14元，减半收取计17134.07元，由被告河南广利房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验。审判员  王宏亮二〇二〇年一月十五日书记员  朱二利