福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初1578号 原告：陈家华，男，1972年11月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吴云霞，福建民丰律师事务所律师。 被告：王某2，男，1979年10月18日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：钟某，女，1983年10月1日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：王某1，男，2005年7月13日，出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 法定代理人：王某2，男，系王某1父亲。 法定代理人：钟某，女，系王某1母亲。 原告陈家华与被告王某2、钟某、王某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，经查本案讼争房产产权证上登记所有人“钟娇英”的名字与本案被告“钟某”不符，三被告应先行变更上述不动产权证上的“钟娇英”名字为“钟某”或由利害关系人陈家华先行提起行政诉讼进行变更，故本院于2019年7月24日裁定中止诉讼，2019年12月2日恢复诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭继续审理。原告陈家华及其委托诉讼代理人吴云霞，被告钟某到庭参加诉讼，被告王某2经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈家华向本院提出诉讼请求：1、确认原告陈家华与三被告于2014年1月17日签订的《房屋买卖预约合同》合法有效；2、三被告协助原告陈家华办理讼争房屋（位于厦门市永祥新城2号楼4梯303室，产权地址：集美区）权属转移登记至原告陈家华名下的过户手续；3、三被告向原告陈家华支付违约赔偿金人民币71万元整；4、本案全部诉讼费用（包括诉讼费、保全费、保全保险费等）由三被告承担。事实与理由：王某2与钟某系夫妻关系，王某1系王某2与钟某的儿子。陈家华与三被告于2014年1月17日签订一份《房屋买卖预约合同》，约定：三被告拟出售的房屋位于厦门市永祥新城2号楼4号梯303室，该房屋系三被告拆迁安置补偿购买的房屋（建筑面积110.08平方米），用途为住宅；三被告自愿将该房屋转让给原告；房屋成交总价为71万元；三被告将房屋交付原告，原告有权对房屋预先装修、使用；三被告承诺在接到拆迁单位办理权属证书通知后15个工作日内，备齐相关资料申办房地产权属登记手续，及时办出三被告名下的土地房屋权证。该合同并约定，被告办出土地房屋权证后及时与原告联系办理买卖合同签约及房地产权属过户登记手续。该合同同时约定，任何一方违反其在本合同中作出的承诺保证即视为违约，应向对方支付违约赔偿金141万元。该合同亦约定，争议解决方式为，任何一方有权向房屋所在地具有管辖权的人民法院起诉。原被告双方对前述《房屋买卖预约合同》办理了公证，王某2与钟某作为王某1的父母，声明出售讼争房产是为了未成年子女王某1的利益。原告已依约支付定金2万元，并于合同签订当日支付购房款66万元，原告于被告交付讼争房屋后即对房屋进行了装修，并居住使用至今。原告多次询问被告其产权取得情况，要求办理权属转移登记，被告王某2、被告钟某均借故互相推诿、置之不理，且明确表明了违约意图。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 钟某、王某1辩称，一、案涉《房屋买卖预约合同》损害了作为房屋共有权人的未成年子女王某1的权益，应认定部分无效。讼争房屋于2009年由拆迁安置所得，共有权人为王某2、钟某、王某1三人。2014年1月，案涉《房屋买卖预约合同》签订时，王某1年仅8周岁，合同上的名字由父亲王某2代签。在出卖房屋时，王某2、钟某虽然经公证签署《声明书》，声明出售房产不会侵犯未成年子女王某1的利益，并且出售房产是为了王某1的利益，但这完全是应陈家华的要求，为了达成房屋交易走过场的一种手续。实际上，卖房所得款项均用于偿还王某2个人债务及用于王某2个人、钟某个人消费。王某1并未从房屋交易中获益，卖房所得款项未用于支付王某1的生活费、教育费或者治病。出售房屋也不是为了防止房产贬值而维护王某1的利益，因为出售房屋后房价不降反升。房屋交易并不像公证《声明书》所说是为了王某1的利益。王某1不是受益者，而是受害者。按照《民法通则》第18条：“除为了被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产”之规定，本案《房屋买卖预约合同》涉及王某1的共有房产份额，并不是为了王某1的利益而出售的，所以合同部分无效。 二、房屋一手产权人姓名登记错误，系由陈家华的过失造成，并非被告的原因，应由陈家华补救纠正。按照《房屋买卖预约合同》第五条的约定，房屋一手产权证书应由被告经手办理，但陈家华却在被告不知情的情况下，擅自代被告办理了房屋的一手产权证书。由于陈家华的过失，把其中一个共有人钟某的名字错误的登记为钟娇英。对此，应由陈家华补救纠正。 三、即使《房屋买卖预约合同》有效，陈家华主张被告赔偿71万元违约金也过高，而且陈家华未提供证据证明其存在实际损失。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作为裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”陈家华要求支付71万元违约金，明显没有事实和法律依据，不应支持。 王某2未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下： 2009年，王某2、钟某、王某1位于厦门市集美区田头社的房屋因“厦门（新）站集美北大道”项目建设需要，应予拆除。拆迁人厦门市后溪镇人民政府与被拆迁人王某2、钟某、王某1签订一份《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，通过产权调换的补偿方式，安置永祥新城2号楼4梯303室（以下简称讼争房产）。 2014年1月17日，甲方王某2、钟某、王某1与乙方陈家华签订一份《房屋买卖预约合同》，约定：1.甲方自愿将讼争房产转让给乙方，成交总价71万元，双方签订《房屋买卖预约合同》之前，乙方已支付甲方定金2万元；双方签订该《房屋买卖预约合同》当日，乙方向甲方支付购房款66万元；余款3万元待讼争房产产权证过户到乙方名下或乙方指定的人名下之日交付。2.甲方承诺在接到拆迁单位办理权属证书通知后15个工作日内，备齐相关资料，到厦门市国土资源与房产管理局申办房地产权属登记手续，及时办出甲方名下的土地房屋权证。3.任何一方违反其在本合同作出的承诺保证即视为违约，应向对方支付违约赔偿金142万元，违约方给对方造成的实际损失超过该赔偿数额的，受损方有权按实际损失额要求赔偿。合同并约定了其他事项。 陈家华于2014年1月14日向王某2、钟某支付2万元，于2014年1月17日向王某2、钟某支付66万元。 《房屋买卖预约合同》签订,讼争房产实际交付后，王某2、钟某、王某1即将讼争房产交付给陈家华。陈家华对案涉房产进行装修，并入住。 厦门（新）站集美北大道项目拆迁安置房新旧房源对照表载明，讼争房产对应民政局编号为仁德里63#0303。 讼争房产原产权证登记信息显示，房屋所有权人为王某2、钟娇英、王某1。2019年9月11日，厦门市不动产登记中心出具一份《信访事项处理答复意见书》，载明：经查，集美区系王某1、王某2、钟某三人名下共有的拆迁安置房。2015年11月24日，该房产办理分户登记，我中心登记人员误将产权人姓名“钟某”登记为“钟娇英”。集美区目前处于查封状态，据《厦门经济特区土地房屋登记管理若干规定》第十五条之（六），属于不予登记的情形，故登记机构不予受理，待解除查封后方可进行更正登记。 讼争房产解除查封后，2019年11月29日，讼争房产所有权人登记信息已更正为“钟某”。 2019年2月21日，陈家华与钟某进行通话，部分通话内容摘录如下：钟某；对呀，我有我的，他的在他那边，不是说我的就可以了，你联系我没用，要三个人，孩子那一份，你还要看一下孩子那边要谁去签字。……陈家华：你愿不愿意配合我吗？如果愿意配合我，我们就早点来处理掉是吧？你过来由产生些费用，我多少补助你一点都没关系了。钟某：那不是我一个人配合就能办理的好不好？ 2019年2月22日，陈家华与王某2进行通话，部分通话内容摘录如下：陈家华：你的产权证都办出来了，你们到现在也不主动来配合过户，反而都是我天天催你们，而且又找不到你。王某2：我们两个之间有矛盾，所以她那边还要重新去补办才可以。陈家华：产权证名字错了这个问题应该不是太大，你如果愿意来过户，改一下就完了。王某2：我都说了，你去跟我前妻去讲，我也不知道她什么意思。……王某2:难受大家都难受，反正这种东西，你要先了解一下，永祥这边的情况，我是无所谓了，也不能说对你要求太过分，不能恶意给你刁难。就是按正常情况下，有很多后面都是有稍微补一些差价的。 2019年2月25日，陈家华与钟某进行通话，部分通话内容摘录如下：陈家华：你的意思是我还要给33万元是不是？补30万价尾款，就是33万，是不是？钟某：对，如果愿意的话，我们就尽量弄。你不愿意的话，那你就看着吧，因为我这个人，其实也很干脆的，可以，我们就弄，不可以的话就，因为别人也有补，差不多这个价。陈家华：你这个意思，是王某2跟你一起的意思，还是说，这是你一个人？钟某：他让我来说，就是这个意思啊。 上述事实有相应证据以及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案争议焦点为：1.本案讼争《房屋买卖预售合同》是否有效？2.陈家华是否有权要求王某2、钟某、王某1将讼争房产过户至陈家华名下？3.王某2、钟某、王某1是否应承担违约责任？ 关于争议焦点1：本院认为，讼争《房屋买卖预售合同》签订时，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定成立并生效。对于钟某、王某1抗辩称讼争房产出售时损害了作为房屋共有权人的未成年子女王某1的权益，应认定为部分无效。本院认为，王某1在签订讼争《房屋买卖预售合同》时，系无民事行为能力人，其父母作为法定代理人实施的民事行为并不违反法律规定。《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”，该规定之立法目的在于明确监护人职责以保护监护人利益，并非效力性强制规定，并非否定监护人处分被监护人财产的民事行为的效力。从本案来看，作为监护人的王某2和钟某的经济状况必然影响其对王某1的抚养能力及状态。王某2、钟某因经济状况不佳或其他考虑出售讼争房产，并因出售讼争房产取得相应对价，并不影响对于王某1的抚养及利益。因此，仅依王某2、钟某出售讼争房产的事实，难以认定损害了王某1的利益。如王某1认为王某2、钟某在处分房产份额时确实行使了明显不利于其利益的行为，其仍可依法向王某2、钟某主张权利，该权利的行使并不影响讼争《房屋买卖预售合同》的效力认定。本案并无其他证据证明讼争《房屋买卖预售合同》存在无效情形，故可以认定本案讼争《房屋买卖预售合同》合法有效，对各方当事人均具有约束力。 关于争议焦点2：陈家华是否有权要求王某2、钟某、王某1将讼争房产过户至陈家华名下？ 首先，讼争《房屋买卖预售合同》已经成立并生效，对各方当事人均具有约束力。其次，陈家华已经依约支付购房款68万元，且讼争房产已经交过给陈家华使用多年。最后，讼争房产的产权瑕疵登记问题已经解决，产权证所有权人由“钟娇英”已经变更为“钟某”，符合过户条件，故王某2、钟某、王某1应按照讼争《房屋买卖预售合同》约定，将讼争房产过户至陈家华名下。 关于争议焦点3：首先，关于王某2、钟娇英的违约问题。本院认为，王某2、钟某在讼争房产符合办理过户条件时，并未积极配合陈家华办理过户，而是要求补差价，并以产权登记存在瑕疵为由，互相推脱，已经构成违约，故应承担违约责任。其次，违约金数额问题。陈家华主张违约金为71万元。钟某、王某1抗辩违约金过高。本院认为，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综合讼争房产的交易价格、当事人的过错程度、预期利益等进行考量，本院酌定违约金为71000元。最后，关于王某1的违约责任问题。本院认为，讼争《房屋买卖预售合同》签订时，王某1系无民事行为能力人。讼争房产符合过户条件时，王某1系限制民事行为能力人。房产交易系涉及房屋所有权的变更及大额的金钱交易，王某1不能以自己的名义独立实施该行为，并承担因该行为产生的法律后果。王某1不具备诉讼行为能力。故其在本案中无需承担违约责任。 综上所述，讼争《房屋买卖预售合同》合法有效，陈家华已经支付相应对价，讼争房产亦已经交付由陈家华占有使用，王某2、钟某、王某1应依据讼争《房屋买卖预售合同》约定，将讼争房产过户至陈家华名下。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民法总则》第十九条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四规定，判决如下： 一、王某2、钟某、王某1应于本判决生效之日起七日内协助陈家华办理厦门市永祥新城2号楼4梯303室（产权地址：集美区）房屋过户手续，过户至陈家华名下； 二、王某2、钟某应于本判决生效之日起七日内支付陈家华违约金71000元； 三、驳回陈家华的其他诉讼请求。 案件受理费10900元，减半收取计5450元，由陈家华负担4905元，王某2、钟某负担545元。保全费4070元，由王某2、钟某负担。保全费已由陈家华先行支付，王某2、钟某应于本判决生效之日起七日内支付给陈家华。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 梁毅挺 二〇二〇年一月十三日 法官助理马标志 代书记员 苏凤惠 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民法总则》 第十九条八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。 第二十条不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。