西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初5660号 原告（反诉被告）:李清林，男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：王铎，陕西善爱律师事务所律师。委托代理人：米虎峰，陕西善爱律师事务所律师。被告（反诉原告）:蔡文杰，（曾用名蔡小杰），男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：姚涛，陕西静远新言律师事务所律师。第三人：西安达宏房地产营销策划有限公司。住所地：。统一社会信用代码：91610132095569696C。法定代表人:邹盟，该公司总经理。委托代理人:曾胜兰，该公司职工。原告（反诉被告）李清林与被告蔡文杰（反诉原告）及第三人西安达宏房地产营销策划有限公司（以下简称达宏地产营销公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李清林及其委托代理人米虎峰，被告（反诉原告）蔡文杰及其委托代理人姚涛，第三人达宏地产营销公司委托代理人曾胜兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李清林向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告、第三人签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令被告向原告双倍返还购房定金共计20万元；3、判令被告赔偿原告因解除合同造成的损失,即己付的购房居间服务费4120元、律师费1万元、租房费用3万元、租房居间服务费1250元,共计45370元。事实和理由：2018年12月底,原告通过中介与被告协商房屋买卖事宜,约定:原告以123.6万元的价格购买由被告所有的海璟台北湾15号楼2单元1003号房屋一套,购买方式为先租后买,租期为2019年2月28日至2019年4月30日,定金为20万元,先付10万元,2019年2月28日交付房屋时再付10万元,另交房租共计4520元。2018年12月30日,原告、被告、达宏地产营销公司签订《房屋买卖居间合同》,并于当日以现金形式交付定金10万元,被告出具收条。至此,原告已按约履行合同约定义务，但原告于2019年2月28日准备向被告支付剩余10万元定金时，被告却明确向中介表示不能按约交付房屋,并拒绝与原告面谈,态度极其恶劣,原告多次联系被告协商解决此事均无果，故诉至法院。蔡文杰辩称，三方于2018年12月30日签订的《房屋买卖居间合同》约定原告购买其位于西安市XX区XX城XX幢XX单元XX室房产，成交价款为1236000元，买方在2019年2月28日前支付定金20万元，该定金在办理资金监管时退还买方，付款方式为一次性付款，并约定买方在2019年5月1日前将购房款准备好，在房产证原件下来15个工作日办理网签备案手续，双方约定的交房时间为房产过户当天交房，并约定交房标准为合同附件。合同备注条款5中约定了买方在2019年2月28日前向卖方支付10万元定金。该合同合法有效，原告并未通知其解除该合同，其亦未通知原告解除合同，原告要求返还定金及赔偿损失无事实和法律依据。《房屋买卖居间合同》备注条款中关于租赁的约定是房屋买卖合同中独立的条款，属于租赁法律关系，同时，该条款没有约定未履行租赁条款的相关责任，双方并未实际履行该条款，不应以该条款的未履行而导致整个房屋买卖法律关系的无法履行，双方房屋买卖合同应当正常履行。在合同履行过程中，其并不存在违约行为，而违约的是原告，故请求驳回原告全部诉讼请求。2019年5月13日，原告在法庭上明确表示已经另行购买房屋，拒绝履行涉案《房屋买卖居间合同》，同时亦未按合同约定于2019年2月28日前支付剩余10万元定金，已经超过30天，已经构成根本违约，故其有权解除《房屋买卖居间合同》，并罚没原告已付的定金10万元，同时要求原告承担合同约定的违约责任，为此，依法提起反诉请求：1、解除三方签订的《房屋买卖居间合同》；2、不予退还李清林支付的定金10万元；3、李清林向其支付律师费15000元、逾期违约金33600元；4、本案本诉、反诉诉讼费由李清林承担。李清林辩称，双方约定租房是买房的前提，但蔡文杰明确表示不履行出租交房的义务，买卖合同没有继续履行的可能，蔡文杰构成根本违约，应承担违约责任，故请求驳回蔡文杰的反诉请求。达宏地产营销公司述称，1、2018年12月30日，李清林与蔡文杰经其居间介绍，三方充分协商后，共同签订《房屋买卖居间合同》，居间合同明确约定了购房款、居间服务费的支付，房屋交付及办理产权转移登记手续的时间，系各方真实意思表示一致的结果，合法有效。2、在促成涉案居间合同签订时，其审查了产权状况、婚姻状况、买卖双方主体资格等情况。涉案房屋的公示权利人为蔡文杰，系其与案外人南海燕的婚内共同财产，二人于2016年10月26日离婚，离婚时协议中明确涉案房屋归蔡文杰所有，合同签订时和签订后南海燕亦出面配合，蔡文杰有权处分涉案房屋，另涉案房屋已于2018年5月缴纳契税，至居间合同签订时，办理涉案房屋产权证所需的全部资料均已向开发商递交近两个月，预计至2019年4-5月可办妥，届时办理析产和产权转移登记手续即可，居间合同本可以正常交易成功。3、从合同签订背景来看，李清林已于2018年12月出售其位于涉案小区的自住房网，产权转移登记手续尚处于正在办理当中，待2019年2月办理完毕则须腾房交付给案外买方，故为改善居住环境及避免搬家之累，李清林在签订居间合同之前与蔡文杰协商交易方式为“先租后买”，另蔡文杰亦购买了案外人房屋一套，产权转移登记手续正在办理当中，待办理完毕则可腾出自住的涉案房屋，直接搬至案外房屋，故其同意李清林的房屋交付方式。4、从合同履行程度来看，李清林与签订居间合同当日已支付定金10万元，支付居间服务费12360元 ，已履行相应的支付义务，然2019年1月蔡文杰因正在购买的案外房屋出现纠纷最终交易失败无法交付案外房屋，而无法依约向李清林交付涉案房屋，李清林仍要求按照合同约定时间和方式交付涉案房屋，通过电话和去蔡文杰家中等方式沟通无果。2019年2月底，蔡文杰要求李清林支付加急办证费用以便早日过户、交房，但李清林不愿承担加急办证费用，仍要求按居间合同约定交付涉案房屋，此后再次沟通无果引致诉讼。综上，其提供了居间媒介服务 并促成居间合同成立，履行了合同签订前的合理审查义务及签约时的合理提示义务，尽到了应尽的居间服务义务。为维护守约方的合法权益，稳定房地产市场秩序，鼓励诚信，请依法裁判。经审理，本院认定事实如下：2018年12月30日，被告（反诉原告）蔡文杰作为甲方（卖方）、原告（反诉被告）李清林作为乙方（买方）、第三人达宏地产营销公司作为丙方（居间方），三方协商一致签订《房屋买卖（居间）合同》主要约定：一、房屋基本情况，坐落西安市XX区XX路以东，XX城XX路XX城XX幢XX单元XX室，建筑面积100.20㎡，商品房买卖合同号Y13010173。二、房屋产权具体状况，该房屋处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起房产证原件开发商办理完成后壹个月内还清贷款。待办妥解除抵押登记手续后，将房屋所有权证原件托管于居间方作为办理产权转移登记手续之用。该房屋无租赁、无共有人。三、成交价格，成交价格为人民币（小写）1236000元（大写）壹佰贰拾叁万陆仟元，该价格以包括卖方自买入该房屋至本次出售前已产生及支付的一切费用（水、电、燃气、暖气、物业管理费等费用、固定装修、维修基金、契税）。四、付款及资金划转方式，1、定金支付方式为买方应于本合同签订当日支付定金人民币（小写）100000元（大写）壹拾万元，定金直接交予卖方，定金抵作房款，必须与剩余购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的二手房交易结算资金专用账户进行资金监管，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管承办银行自动划转至卖方结算账户，定金退还，退还方式和条件为买方办理资金监管手续当天，卖方以转账的形式将定金壹拾万元整（￥100000）退还买方，买方用来做资金监管。2、买方采取一次性支付购房款，买方应予本合同签订后2019年5月1日内准备好购房款，买卖双方于房产证原件下来后15个工作日内办理网签备案手续，前述事宜出现延误的，由违约方按成交价每日千分之三向对方支付违约金，但买卖双方另行协商一致的除外。买方于办理房屋产权转移登记当日将购房款人民币（小写）1036000元（大写）以壹佰零叁万陆仟元存入西安市房屋管理行政机关指定的二手房交易结算资金专用账户进行资金监管，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管承办银行自动划转至卖方结算账户。五、买卖双方关于产权转让和房屋交接的相关承诺，卖方同意于过户当天交付房屋予买方使用，买卖双方须共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收、交接，记录水、电、气表的读数，核实该房屋有关杂费是否结清，并在《房产买卖／租赁物业交接单》上签字。卖方逾期交付房屋的，由卖方按照本合同第十一条承担违约责任。……九、居间服务费及支付，1、基于居间方已促成本房屋买卖（居间）合同成立以及之前提供的居间服务，买卖双方确认，本合同签订时须支付居间方的居间服务费用共计人民币12360元，其中卖方须支付居间服务费用8240元，买方须支付居间方的居间服务费4120元。备注，经甲乙双方协商一致，其中卖方应支付给居间方的中介服务费捌仟贰佰肆拾元整（￥8240），由买方承担。3、签署本合同后，若合同非因居间方原因被撤销、解除或未被实际履行，均不影响居间方收取上述居间服务费的权利。十一、其他违约责任，1、卖方如违反本合同约定（包括但不限于单方擅自涨价、怠于办理撤押手续、怠于办证、房屋被查封、承租方行使优先购买权等）或其他因卖方的原因而无法将该房屋售予买方的，应赔偿买方已付居间服务费和代办服务费并退回全部已收款项，并向买方支付该房屋成交价的10%作违约金。2、卖方逾期交付房屋的，按已收款额每日千分之三向买方支付违约金。卖方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按该房屋成交价的千分之三向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋，卖方应赔偿买方已付居间服务费和代办服务费并退回全部已收款项，并向买方支付该房屋成交价的10%作违约金。3、买方不能按本合同约定买入该房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，应向卖方支付该房屋成交价的10%作违约金。买方逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按未付房款额的千分之三向买房支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该房屋，买方应向卖方支付该房屋成交价的10%作违约金。十二、由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。……十六、本合同一式三份，经三方签字后生效，三方各执一份，具有同等法律效力。备注：（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款内容为准）1、甲方承诺该交易物业无权属争议，非继承、遗赠、赠予所得，也无被法院查封等其他无法过户的情形，否则由此产生的一切费用由甲方承担；2、买方承诺具有西安市购房资格； 3、甲乙双方承诺自愿遵守贵公司的各项交易流程；4、甲乙双方协商一致，甲方愿意于2019年2月28日前将该房屋租于乙方，乙方于每月支付甲方房屋租金贰仟贰佰陆拾元整（￥2260）；5、关于本合同第四条款《付款及资金划转方式》甲乙双方约定于2019年2月28日前，乙方再次向甲方支付购房定金壹拾万元整（￥100000），乙方共计支付甲方定金贰拾万元整（￥200000），此定金于办理资金监管手续当天以转账的形式退还买方；6、甲乙双方协商一致，若该房屋产权证办理完成为2019年4月30日前办理下来，则办理转移登记手续为2019年4月30日后的15个工作日内，若房屋产证未在2019年4月30日前办理下来，则办理产权转移登记手续时间为房产证办理完成后的15个工作日内，双方不予追究违约责任。居间方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释。买卖双方确认均已清楚了解合同条款及相关附件的内容及含义，并且自愿接受合同条款的约束。甲方蔡文杰签名捺印，乙方李清林签名捺印，居间方经办人签字盖公章。合同签订当日,原告李清林分别向被告蔡文杰支付定金10万元和第三人达宏地产营销公司支付居间服务费12360元，被告蔡文杰和第三人达宏地产营销公司向原告李清林出具收条收据。2019年2月16日，原、被告就涉案房屋的具体腾交问题沟通产生矛盾亦未能协商一致。原告于2019年3月20日诉至本院，请求如上所述。庭审中，李清林表示其于2019年4月7日在涉案房屋小区另行购买一套住房，蔡文杰表示其已取得涉案房屋房产证，双方均表示涉案《房屋买卖居间合同》手写备注条款中第4条、第5条是同时履行。因双方各持己见，致调解未果。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、收条、微信聊天记录、《商品房买卖合同》、离婚协议、离婚证及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李清林、蔡文杰、达宏地产营销公司于2018年12月30日签订的《房屋买卖居间合同》系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同各方均应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订当日，李清林按约向蔡文杰交付定金10万元和支付第三人达宏地产营销公司居间服务费12360元，履行了买方在合同约定中的该阶段的义务。2019年2月16日，李清林、蔡文杰就涉案房屋的腾交问题产生矛盾亦未能协商一致，致买卖双方均未能按照合同约定继续履行各自的义务，现李清林起诉请求解除涉案《房屋买卖居间合同》，蔡文杰亦反诉请求解除该合同，系双方当事人自愿，本院予以准许。买卖双方争议的焦点是均认为系对方的原因导致合同无法继续履行并解除，而主张对方承担相应的违约责任。根据现有证据及庭审查明的事实，结合双方签订涉案《房屋买卖居间合同》的目的、内容、履行情况及双方请求解除合同的理由、原因等情况，认定双方提供的证据均不足以证明房屋买卖合同未能继续履行完全系因对方违约造成。合同签订后履行过程中出现争议，买卖双方本应及时沟通协商解决，以维护交易的稳定性，但双方未能有效沟通协商解决，双方也均未按约同时履行合同中手写备注条款第4条、第5条内容，导致交易未能继续进行，现合同解除，双方均应负有一定责任。综合考虑涉案合同性质、约定内容及履行实际，本案兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，兼顾公平原则和诚实信用原则对于李清林支付给蔡文杰的10万元购房定金，由蔡文杰予以返还；对于李清林诉请蔡文杰双倍返还定金，赔偿因解除合同造成的损失居间服务费、律师费、租房费用、租房居间服务费及蔡文杰反诉请求不予退还李清林定金，请求李清林支付律师费和逾期违约金，均因事实和法律依据不足，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李清林与被告（反诉原告）蔡文杰及第三人西安达宏房地产营销策划有限公司于2018年12月30日签订的《房屋买卖居间合同》予以解除。二、被告（反诉原告）蔡文杰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李清林返还购房定金10万元。三、驳回原告(反诉被告)李清林其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）蔡文杰其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4980元（原告李清林已预交），现由原告李清林负担2680元，被告蔡文杰负担2300元，蔡文杰于履行给付上述款项时一并向李清林支付；反诉案件受理费1638元（反诉原告蔡文杰已预交），现由反诉原告蔡文杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长      张鲜鸽人民陪审员      姚广成人民陪审员      党天堂  二0一九年十二月十八日        书  记  员      马茜茜        1