浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0212民初965号原告：宁波华东物资城市场建设开发有限公司（统一社会信用代码为913302047133195486）。住所地：宁波市鄞州区宁穿路535号华东物资城；法律文书送达地址：宁波市海曙区环城西路南段95弄21号。法定代表人：竺保国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：虞红，浙江君为律师事务所律师。被告：宁波市鄞州真远浦机电设备有限公司（统一社会信用代码为91330212580522138G）。住所地：宁波市鄞州区新天路555号015幢（1-38）；法律文书送达地址：宁波市镇海区骆驼街道锦业街18号镇海大厦19楼。法定代表人：陈文杰，该公司经理兼执行董事。委托诉讼代理人：延建龙，浙江浙杭（宁波）律师事务所律师。原告宁波华东物资城市场建设开发有限公司（以下简称华东物资城）为与被告宁波市鄞州真远浦机电设备有限公司（以下简称真远浦公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年9月6日向本院提交起诉材料，本院收案引调，案号为（2019）浙0212引调6654号。后调解未成，本院于2019年1月14日立案受理，由审判员孙丽丽适用简易程序审理。后因案情复杂，转为普通程序，于2019年5月31日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人虞红、被告委托诉讼代理人延建龙到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。现已审理终结。原告华东物资城以被告真远浦公司未按约支付房屋租金为由，诉请判令：1.被告支付原告第二年租金300000元（2018年2月10日至2019年2月9日）；2.被告支付原告自2018年4月26日起按每日900元计算至款清之日止的违约金，暂计算至2018年9月3日为117900元。被告真远浦公司答辩称：第一，原、被告签订《摊位租赁协议》属实，但该协议系原告为重复使用而预先拟定，并在订立时未与被告协商的格式合同，对该协议中的绝大部分条款，被告没有协商、修改的权利。第二，《摊位租赁协议》已于2018年5月4日正式解除，被告无需再向原告支付租金300000元。首先，因原告提供的1-11摊位一直存在消防隐患，给被告的经营造成极大的影响，而且，华东物资城项目自开业以来一直存在客源稀少的问题，导致被告及其他大部分承租户经营状况不佳，一直处于亏损状态。被告多次与原告沟通，但一直没有得到很好的解决。无奈之下，在口头通知原告方管理人员不愿继续租赁、不再缴纳租金后，被告于2018年5月4日搬离了租赁的摊位。其次，被告在搬离前后，就解除合同事宜数次与原告沟通，2018年7月19日再次以书面形式通知原告，双方签订的《摊位租赁协议》已于2018年5月4日正式解除。最后，根据《摊位租赁协议》的约定，被告应先付第二年租金再继续使用摊位。被告已经通过口头通知及不付租金、搬离摊位等行为明确表示不再租赁该摊位，不再继续履行租赁协议，且根据该协议约定原告有权在被告迟延支付租金达15日时解除协议。另外，租金应自2018年4月10日起算，因被告享有两个月的免租期。第三，《摊位租赁协议》现已无法履行，因被告已另租赁场地营业半年，无继续租赁原告摊位的必要，恢复租赁原告摊位的成本过高。第四，原告诉请的违约金标准过高，也超过了原告的实际损失，且双方租赁协议已于2018年5月4日解除，解除时第一年租赁期限尚未届满，被告无需支付违约金。即使需要支付违约金，应按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算。被告已明确通知解除协议，原告对其损失应有预见性，对2018年5月4日之后的租金、违约金等扩大损失被告不应承担责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。审理中，被告变更陈述称免租期为三个月。本院经审理认定下列事实：位于的房屋为原告单独所有，房屋所有权证号为甬房权证江东字第××号，国有土地权证号为甬国用（2014）第0107733号。2017年，原告华东物资城（甲方）与被告真远浦公司（乙方）签订《摊位租赁协议》一份，约定乙方因经营电子产品需要，向甲方承租新天路563号1-11摊位（场地），面积为167.37平方米；租期5年，自2017年2月10日起至2022年5月9日止；租金按年支付，先付后用，一次性付清，第二年起付款时间为前一年租期到期前15天，第一年租金300000元，乙方必须在本协议签订之日支付给甲方，第二年租金300000元，乙方须在2018年4月25日前支付，第三年租金300000元，乙方须在2019年4月25日前支付，第四年租金递增5%，计315000元，乙方须在2020年4月25日前支付，第五年租金递增5%，计330750元，乙方须在2021年4月25日前支付；乙方如逾期支付租金，由乙方承担违约责任，每逾期一天，按逾期支付部分总额的千分之三计违约金支付给甲方；乙方如逾期十五日未付租金，甲方有权解除租赁协议，同时甲方有权向乙方追偿违约金和实际使用期的租金；乙方应于合同签订日向甲方另行缴纳保证金但不计利息，作为乙方履行本合同的担保，保证金交纳标准为商铺面积100平方米以下的5000元/户，100平方米以上（含100平方米）的10000元/户，以上费用由物管公司收取；保证金用以保证对本合同及《电子区承租户守则》的执行，甲方有权从保证金中扣除乙方因违约应支付的违约金、赔偿金和甲方代乙方支出的款项，保证金不足以支付的，甲方有权向乙方追偿并补足保证金；一般情形下合同期满或被解除之日起延后三个月内，甲方将剩余的保证金退还乙方；乙方承租店铺内必须保持消防通道畅通，消防门口不得堆放货物；等等。该合同由陈文杰作为被告代表签字。2017年1月1日，被告向原告支付保证金10000元。第一年租金300000元被告也已按约支付。2018年5月初，被告搬离涉案租赁房屋。2018年7月19日，被告向原告寄送《关于解除的通知函》，收件人为“张经理”、联系电话为“136××××8636”，收件地址为“宁波市鄞州区新天路563号华东城电子区市场办公室”。该函记载：因原告提供的租赁场地一直存在消防安全隐患、华东物资城客源稀少导致租户经营状况不佳等原因被告已于2018年5月4日腾空货物、搬离摊位；为避免双方损失的扩大，现正式书面通知，被告于2018年5月4日解除与原告签订的《摊位租赁协议》。该邮件于2018年7月20日妥投，签收情况为“他人收同事”。另查明：据原告在（2019）浙0212民初987号案件中提交的证据记载，136××××8636系原告在华东城电子区市场的张经理的手机号码。张建良曾作为原告代表与被告签订《房屋租赁协议》出租新天路555号15幢2-28室房屋。以上事实由原告提供的《摊位租赁协议》、房屋所有权证、国有土地使用权证，被告提供的通知函、EMS详情单、邮件查询信息、货拉拉收据单、证人朱某、陈某的证言、收款收据、《房屋租赁协议》及当事人庭审陈述为证。本院认为：原、被告签订的租赁合同意思表示真实，内容未违反法律、行政法规效力禁止性规定，为有效合同，双方应按照合同约定全面履行合同义务。被告承租原告房屋期间，应当按照合同约定支付房屋租金，逾期支付的，应按照合同约定承担相应的违约责任。对于被告提出的其已搬离承租房屋、通知解除合同的问题，本院认为，根据合同法规定，当合同约定的解除合同条件成就时或者对方当事人存在第九十四条规定的情形时，一方当事人有权行使约定解除权或法定解除权，通知对方解除合同，合同自通知到达之日起解除。但本案中，涉案租赁合同未约定被告的解除权；被告主张涉案租赁房屋存在消防隐患，给被告的经营造成极大的影响，但未能举证证明；客源稀少、经营状况不佳则属被告需自行承担的市场风险，不属于合同法规定的有权行使法定解除权解除租赁合同的情形，即被告在搬离涉案租赁房屋、发送解除合同通知时其不享有合同解除权，其发送的解除合同通知不产生解除合同的效力。而且，被告在合同约定租赁期间擅自退租、另外租赁场地，破坏合同稳定性，也有违诚实信用原则。综上，本院认为涉案租赁合同依然合法有效，原告主张被告支付第二年租金300000元，于法有据，本院予以支持。另外需要说明的是，审理中，双方对于涉案租赁是否存在免租期、第二年租金自何时起算存在争议。原告主张双方未约定免租期，已付的第一年租金300000元是指2017年2月10日至2018年2月9日期间，第二年租金自2018年2月10日起算，被告则认为双方约定了三个月的免租期，第二年租金应自2018年5月10日起算。本院认为，根据合同关于租赁期限五年、租金按年支付、先付后用、每年4月25日前支付的约定可见，原、被告实际约定了免租期；合同约定的第二年起付款时间为前一年租期到期前15天亦可印证。而原告未能对“2017年2月10日至2022年5月9日”与五年租赁期限的约定不符作出合理解释。约定免租期也符合一般租赁市场的交易习惯。因此，本院对被告主张的免租期约定予以采纳。上文认定的被告应予支付的第二年租金系指2018年5月10日至2019年5月9日期间的租金。被告未按合同约定在2018年4月25日前支付租金，构成违约，原告有权主张逾期付款违约金，但合同约定的违约金标准过高，被告亦要求调整，本院按年利率24%进行调整，且应以未付租金为基数，暂计算至2018年9月25日为30000元，之后应继续计算至款清之日止。综上，本院对原告合理的诉讼请求予以支持。综上，本院对原告合理的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁波市鄞州真远浦机电设备有限公司向原告宁波华东物资城市场建设开发有限公司支付租金300000元，并支付逾期付款违约金30000元（暂计算至2018年9月25日）及自2018年9月26日起以租金300000元中未履行部分为基数按年利率24%计算至款清之日止的违约金，限于本判决生效后七日内履行完毕；二、驳回原告宁波华东物资城市场建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费7569元，由原告宁波华东物资城市场建设开发有限公司负担1319元，被告宁波市鄞州真远浦机电设备有限公司负担6250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  孙丽丽人民陪审员  郑世良人民陪审员  杨慧伦二〇二〇年一月十四日代书 记员  戴桑桑