内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0502民初10427号原告：陈岩，女，1994年出生，汉族，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王琳，内蒙古巨鼎律师事务所律师，执业证号：×××。被告：陈艳哲，男，1987年出生，现住内蒙古自治区，公民身份号码：×××。被告：韩亚男，女，1990年出生，现住内蒙古自治区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：贺晓明，内蒙古宏冠律师事务所律师，执业证号：×××。原告陈岩与被告陈艳哲、韩亚男房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈岩及其委托诉讼代理人王琳，被告韩亚男及委托诉讼代理人贺晓明到庭参加诉讼，被告陈艳哲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈岩向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告陈艳哲之间签订的房屋买卖（居间）合同；2.请求判令被告陈艳哲、韩亚男向原告返还购房首付款60000元，支付装修费30000元，支付违约金100000元，合计190000元；3.请求判令由被告承担案件受理费。事实和理由：二被告系夫妻关系。2019年5月12日，原告陈岩与被告陈艳哲签订了房屋买卖（居间）合同，约定被告陈艳哲将其所有的坐××区出售给原告，房屋总价款为510000元。2019年5月12日，原告向被告陈艳哲支付了购房定金20000元，2019年6月4日，原告向被告陈艳哲支付了购房首付款40000元。被告陈艳哲在签订合同时告知原告及居间人其与被告韩亚男已离婚，但在被告陈艳哲将房屋向原告交付后，原告开始进行装修，支出材料费和人工费合计30000元，此时被告韩亚男突然提出其并未与被告陈艳哲离婚，不同意出售房屋，并将房屋门锁更换，经原告多次与二被告协商未果。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告陈艳哲未作答辩。被告韩亚男辩称，被告韩亚男作为涉案房屋的共同共有人，原告与第一被告签订的房屋买卖合同并没有被告韩亚男的签字，韩亚男对该房屋买卖合同也不知情，被告陈艳哲系无权处分，原告在明知二被告是涉案房屋的共同共有人，仍然购买涉案房屋，原告存在过错，二被告作为涉案房屋的共同共有人，而并非按份共有人，被告陈艳哲无权独自出售涉案房屋，故原告与被告陈艳哲签订的房屋买卖合同应属于无效合同，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告陈艳哲、韩亚男系夫妻关系。2019年5月12日，被告陈艳哲未经共有人韩亚男同意与原告陈岩签订了房屋买卖（居间）合同一份，约定被告陈艳哲、韩亚男将共有的坐××区以510000元的价格出售给原告陈岩，约定当日交纳购房定金20000元，此款在收到首付款后转为首付款，如一方拒绝履行合同，应当向对方支付房屋实际成交价20%的违约金，房主负责办理过户。合同签订当日，原告陈岩按约定向被告陈艳哲交付了购房定金20000元。2019年6月4日，原告陈岩与被告陈艳哲签订了补充协议一份，约定房屋总价款变更为500000元，首付款60000元于补充协议签订时支付。补充协议签订后，原告陈岩向被告陈艳哲交付了购房首付款40000元。此后，被告陈艳哲将房屋钥匙向原告陈岩交付，陈岩在接收房屋后即着手进行装修，在装修期间，被告韩亚男发现房屋被出售，随即以其不知情为由拒绝对原告陈岩与被告陈艳哲所签订的房屋买卖合同进行追认，并以更换门锁的方式至今拒绝履行合同。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告出示的商品房买卖合同一份、房屋买卖（居间）合同一份、补充协议一份、收据两份、微信聊天截图一份、原告与被告韩亚男之间的手机录音材料一份、证人赵锦彪的当庭证言一份，被告韩亚男出示的结婚证复印件一份、不动产预告登记证明电子打印件一份在卷佐证，经审查，上述证据来源合法、内容真实、与案件具有关联性，本院予以确认。对原告出示房屋装修款单据6张，因该6张票据均为非正规收款票据，对方当事人有异议，且数额与原告主张不符，也不能证明用于装修涉案房屋，故本院不予采信。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。民事主体依法享有债权。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。原告陈岩与被告陈艳哲之间签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，被告陈艳哲因未经共有权人即被告韩亚男同意，擅自出售涉案房屋，因共有权人韩亚男拒绝对该房屋买卖合同进行追认，并拒绝履行合同，导致原告陈岩与被告陈艳哲之间无法继续履行双方之间所签订的房屋买卖合同，应当视为被告陈艳哲违约，并致使不能实现合同目的，故原告陈岩有权请求解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告陈艳哲已实际收取原告陈岩购房款60000元，故该款项应由被告陈艳哲予以返还。因被告韩亚男已将涉案房屋门锁更换，涉案房屋并非为原告陈岩实际占有，故原告陈岩不负有向被告陈艳哲返还涉案房屋的义务。因被告陈艳哲的违约行为，还应当按照合同约定向原告陈岩支付房屋成交价500000元的20%，即100000元的违约金。因双方约定的违约金具有赔偿性和惩罚性两种性质，约定数额应当与因违约所给对方造成损失的数额大体相当，不能低于实际损失，也不能过分高于实际损失。原告陈岩向本院主张的要求对方赔偿装修损失30000元的诉讼请求，因其未提供出合法有效的证据加以证明，且与其要求被告支付违约金的诉讼请求属于重复主张，违约金数额已实际上大于其主张的装修损失数额，足以弥补其该项损失，故本院对其该项诉讼请求不予支持。被告陈艳哲、韩亚男虽系夫妻关系，但被告韩亚男并未在房屋买卖合同中签名，非房屋买卖合同的相对方，且原告又未提供出证据证明在签订房屋买卖合同时已经征得了被告韩亚男的同意，故被告韩亚男在本案中不应当承担民事责任。被告陈艳哲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未提交书面答辩，应视为其自动放弃举证、质证和抗辩等权利，由此产生的法律后果由其自负，本院依法作出缺席判决。综上所述，原告陈岩要求解除与被告陈艳哲之间签订的房屋买卖合同、返还所交付的购房款，并支付违约金100000元的诉讼请求符合法律规定，本院对其诉讼请求的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈岩与被告陈艳哲之间于2019年5月12日签订的房屋买卖（居间）合同；二、被告陈艳哲于本判决发生法律效力后立即向原告陈岩返还其已交付的购房款60000元，并支付违约金100000元，合计160000元；三、驳回原告陈岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2050元，由原告陈岩负担300元，由被告陈艳哲负担1750元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。审判员  翟广明二〇二〇年一月十七日书记员  陈鹏飞