文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初6253号原告：周松良，男，1993年10月6日出生，汉族，住江西省贵溪市。委托代理人：张秋静，重庆合纵律师事务所律师。委托代理人：陈渝强，重庆合纵律师事务所实习律师。被告：张术琼，女，1978年11月23日出生，汉族，住重庆市武隆县。原告周松良诉被告张术琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李雄独任审判，公开开庭进行了审理。原告周松良委托代理人张秋静、陈渝强到庭参加诉讼，被告张术琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周松良提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方签订的租赁合同已解除；2、请求判令被告返还租金21600元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第1、2项为：1、请求确认原被告双方签订的租赁合同系无效合同，若合同有效，请求确认原被告已于2019年9月17日解除合同；2、请求判令被告返还租金21600元。事实与理由：原、被告双方于2019年9月16日签订门面租赁合同，约定被告将其所有的位于重庆市南川区XX镇XX路XX号门面出租给原告。该房屋未取得产权证，属于违法建筑，该合同应当为无效合同。租赁合同签订后，原告依约支付租赁门面一年的租金22000元，但被告交付的房屋，并不能达到原告的租赁目的。1、该房屋存在邻里纠纷，违反《门面出租合同》第五条第一款，原告具备解除合同的权利。原告在准备使用、居住过程中，一直遭受租赁门面隔壁店铺经营者带来的各种骚扰、恐吓，导致原告无法继续装修和使用租赁物。2019年9月16日，原告接收钥匙，接房当天想进场装修受到相邻户恶意阻挠。为此，原告邀请重庆都市频道700调解栏目到场调解，未果。原告并未要求相邻户给付50000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途”。经查，被告在签订租赁合同过程并未告知该门面隔壁店铺经营者原告租赁门面的真实用途等情况，原告作为承租人，此前无法获知房屋情况及周围邻居情况，被告对上述情况具有了解，知晓租赁物在出租后会给承租人带来一定阻碍导致无法使用房屋的情况下，仍隐瞒与订立合同有关的重大事实，致使原告基于错误认识与被告签订租赁合同，违反出租人应尽义务，导致合同目的不能实现，构成违约。因其违约行为，导致原告无法装修房屋，无法行使对房屋的权利，同时，租赁房屋有很强人身属性，原告租赁房屋系经营使用，但该目的受阻，原告事实上不可能再使用该房屋经营，原告租赁房屋的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，原告具备法定解除权。2、原告已于2019年9月17日向被告发送通过解除租赁合同通知短信，原被告之间的合同已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。涉案租赁合同尚未实际履行，在原告已明确告知被告解除合同的意思表示后且尚未实际占有使用租赁物情况下，原告有任意解除权。3、合同终止后，被告应当返还原告已支付的全部房屋租金22000元。合同约定租期起算时间为2019年9月22日，而原告已于2019年9月17日发出通知解除合同，合同解除时间在租金起算时间前，未实际产生房屋租金，被告应全额返还租金。4、原告未改变租赁物装修或其他设施设备状态，被告具备另行招租条件。原告发出解除通知后，多次电话联系被告就房屋返还、钥匙交付等事宜积极进行协商，被告未回馈，导致房屋闲置，被告应承担全部责任。即使法院认定我方应当承担责任，我方责任也是次要的。5、若认定原告违约，原告应具备解除合同的权利。合同约定违约金高于实际损失，应予调整。租赁合同解除带来的损失包括房屋闲置损失。本案中，被告一直不作为导致房屋闲置，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，应由被告对未积极交接房屋带来的扩大损失承担全部责任。即使法院认定我方应当承担责任，我方责任也是次要的，合同解除后的闲置损失不应该超过2个月的房租标准。因合同解除带来的损失在本案中并未实际产生，即合同解除并未带来损失。因此合同约定违约金过高，应予调整。被告已收取一年租金，对尚未发生的租金，被告应当予以退还。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法裁判。在本案第二次庭审中，原告提出如果法院判定原告违约，原告愿意按合同承担违约责任，即使违约责任超过被告实际损失。被告张术琼辩称，原告与被告于2019年8月31日签订的租赁合同，合同要件、内容等符合法律规定，不存在违反法律的事实和情节。1、2019年8月29日，被告与原告尚未谋面，原告向被告发出租房邀约，并与被告进行微信联系，中午时，原告要看房，被告告知钥匙在隔壁蛋糕店，可以联系隔壁蛋糕店老板让原告拿钥匙看房，原告说自己也是做蛋糕生意的，同行是冤家，不方便去拿钥匙，于是被告联系其他人去拿了钥匙开门看门面。说明原告明知隔壁是蛋糕店，知道有一定竞争风险。现合同已经履行三个月之久，被告不存在隐瞒合同事实。且当日下午，原告就支付定金2000元。2、原告主动提出在2019年8月31日签订租赁合同并预付一年租金21600元，还提出门面楼上租客要搬离，门面门口的树木需要砍除。被告清退了楼上租客，并让在外务工的老公回来砍树，使门面达到原告要求条件。因楼上租客已搬离，双方协商变更年租金为22000元。双方签订的租赁合同从形式、要件、内容完全合法有效，无隐瞒事实。3、原告称被告隐瞒事实和隔壁经营户骚扰不成立。门面是有形物，原告在租房之前多次了解相关情况，完全明知同行生意竞争性。原告说隔壁经营户骚扰、恐吓毫无依据。在原告与相邻户沟通过程中，原告要求相邻户给50000元。两天后，原告去装修时，要求相邻户将蛋糕遮住却不给任何补偿，并发生争吵，相邻户不存在骚扰恐吓。签订合同在前，发生纠纷在后，该纠纷与合同成立无关，综上，原告称被告隐瞒事实和隔壁经营户骚扰无事实依据，请求法院确认合同有效性，维护合同严肃性。对我要求租客搬离的损失、原有装修的损坏、我老公从外回来协助开店的损失又应当如何计算？我不同意退还房租。经审理查明，2019年8月29日，原告与被告商谈门面出租事宜。当日19时17分，原告周松良向被告张术琼转账2000元作为租赁门面定金。2019年8月31日，原告提出门面楼上房间之一的租客需要搬离，对该房间年租金双方约定400元。同日，原告向被告支付20000元作为年租金。后经协商，该房间承租人严有寿搬离。2019年9月15日，被告退还该房间严有寿1个月房屋租金300元。2019年9月16日，原告周松良（乙方）与被告张术琼（甲方）签订《门面出租合同》，约定：第一条：甲方将位于重庆市南川区XX镇XX路XX号门面出租给乙方；第二条：租赁期为2019年9月22日到2024年9月21日；第三条：门面年租金为18000元，楼上住房两间年租金3600元，合计年租金21600元；第八条：甲乙双方在合同有效期内不得提出终止合同履行，如乙方提出终止合同履行视为合同违约，违约方向守约方按年租金30%计算支付违约金给守约方；第九条：合同经甲乙双方签字后生效。双方并未规定合同的约定解除条件。合同实际履行中，涉案门面及楼上三间住房的年租金实为21600元+400元，合计22000元。合同签订当日，原告进场装修时与相邻蛋糕店发生争吵。2019年9月17日，原告向被告发送短信，称因隔壁蛋糕店经营者与房东恐吓，阻拦其正常经营，被告交付的房屋达不到使用要求，从今天起解除张术琼重庆市南川区水江镇大坪路69号房屋租赁合同。2019年11月8日，原告向被告发送短信，要求张术琼在接到短信当日到重庆市南川区XX镇XX路XX号（租赁物）与原告办理房屋交接手续归还钥匙，将房屋使用权返还被告。被告张术琼回复：现在我不接收钥匙。原、被告双方就合同解除事宜协商未果，故引发本诉。另查明，涉案的重庆市南川区XX镇XX路XX号房屋已于2009年5月12日办理房产证，该房屋登记在王正华名下，王正华与被告张术琼系夫妻关系。以上事实，有原告的诉称、被告的辩称以及原告提供的《门面出租合同》、付款凭证、短信记录和被告提供的收款记录、收条、房屋产权证、结婚证、微信记录等在案佐证，以上证据的真实性、关联性、合法性已经当庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案的争议焦点为：2019年9月16日，原告周松良与被告张术琼签订的《门面出租合同》是否应当解除；如果《门面出租合同》解除，法律后果是什么？在庭审中，原告认为，因被告交付的房屋客观上无法正常用于经营使用，原告已根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十六条行使了法定解除权。经查，涉案房屋已取得房产证，是合法建筑，系被告及其丈夫的夫妻共同财产，被告有权将其进行出租。因此，对于原告称《门面出租合同》无效的主张，本院不予支持。在签订合同前，原告已经知道租赁房屋隔壁房屋的经营范围，被告不存在欺骗原告签订合同的行为，且同业竞争也并不是导致本合同应予以解除的正当理由。本案中，2019年8月29日，在明知涉案房屋隔壁房屋是用于蛋糕经营的情况下，原告周松良向被告张术琼转账2000元作为租赁门面定金。2019年8月31日，原告向被告支付20000元作为年租金。原告已经支付了一年期的房屋租赁费用。2019年9月16日，原、被告签订《门面出租合同》，约定合同自双方签字后生效。原、被告均在该合同尾部签字，合同发生效力。随后，当天原告进场装修，说明此时被告已经将房屋钥匙移交给被告，该房屋的使用权已经归原告所有。综上，原、被告双方均已经履行合同约定的义务，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同的法定解除情形。因此，原告称已经依《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，通过行使法定解除权，即短信通知被告的方式解除了合同的主张，本院不予认可。对原告提出如果法院认定原告不具备法定或约定解除权，原告方主张违约解除，并愿意承担违约解除合同的法律责任。本案中，在原、被告签订的《门面出租合同》中，双方约定租赁期限为5年。在双方均已按合同约定履行部分义务的情况下，现因原告原因，原告主张解除该合同，并于本案第一次庭审后将涉案房屋钥匙留置本院，但被告拒绝解除该合同，双方形成合同僵局。此种情况下，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，对双方都不利，因此，为避免双方损失继续扩大，对原告诉请解除合同，本院予以支持，但违约方本应承担的违约责任不因解除合同而减少或者免除。本案中并不具备合同法定解除的条件，双方在《门面出租合同》中也未约定解除权，因此，2019年9月17日，原告所发出的短信，只是原告意图单方解除合同的表示，当日该合同并未解除，《门面出租合同》仍在发挥其效力。因此，原告将2019年9月17日作为合同解除时间的主张，本院不予认可。鉴于双方对合同履行发生较大争议而诉至本院引起本案诉讼，现合同确无履行基础，本院酌定以一审辩论终结时为合同解除时间，即2019年12月20日。截止合同解除日，依照《门面出租合同》产生的租金5424.66元（年租金220000元/365天*90天）被告无需予以返还，对于剩余租金，被告应当返还原告。因原告违约导致本合同解除，原告应当承担违约责任。原、被告约定“第八条：甲乙双方在合同有效期内不得提出终止合同履行，如乙方提出终止合同履行视为合同违约，违约方向守约方按年租金30%计算支付违约金给守约方”，该违约金计算标准并未过分高于所造成的损失，因此，原告应当向被告按年租金30%支付违约金，即6600元。除房屋占用租金和违约金外，被告提出的其余损失与本案无直接联系，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下:一、原告周松良与被告张术琼于2019年9月16日签订的《门面出租合同》已于2019年12月20日解除。二、由被告张术琼在本判决生效后5日内返还原告9975.34元。三、驳回原告周松良其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费340元，减半交纳170元（原告周松良已预交），由原告周松良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员  李 雄二〇二〇年一月七日法官助理  甘悦倩书 记 员  韦 维