浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4733号 上诉人（原审原告）：龚秀萍，女，1973年1月20日出生，汉族，住绍兴市上虞区 委托诉讼代理人：陈志方，浙江国良律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：绍兴大通控股集团有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道凤山路489号。 法定代表人：何伟，系总经理。 委托诉讼代理人：戚平波，浙江左右律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李秀芬，浙江左右律师事务所律师。 上诉人龚秀萍因与上诉人绍兴大通控股集团有限公司（以下简称大通公司）居间合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2019）浙0604民初5863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案受理后，依法组成合议庭,经阅卷和询问当事人，不开庭审理了本案。龚秀萍及其委托诉讼代理人陈志方、大通公司的委托诉讼代理人李秀芬于2019年12月25日同时到庭应询。本案现已审理终结。 龚秀萍上诉请求：撤销原判，改判支持龚秀萍的一审诉讼请求。事实与理由：1.龚秀萍已完成全部居间工作。2018年上半年，大通公司下属子公司上虞区农业生产资料有限责任公司（以下简称农资公司）总经理梁建中向龚秀萍咨询购买厂房事宜。2018年9月，龚秀萍从上虞区百官街道我爱我家中介所（以下简称我爱我家中介）知悉浙江琪诚电器科技有限公司（以下简称琪诚公司）有厂房出售，遂发布于朋友圈。梁建中从龚秀萍朋友圈看到出售梁湖工业区厂房信息后联系龚秀萍。9月11日，龚秀萍、我爱我家中介及买卖双方到现场，就有关购买厂房问题进行咨询商议，后三次陪同买卖双方到现场看房并交流购房事宜，还多次与买卖双方沟通。9月20日上午，龚秀萍、我爱我家中介及买卖双方到大通公司处，就琪诚公司建筑面积为3575.43㎡、土地使用面积8989.70㎡和土地使用面积6580.60㎡的房地产达成交易协议，成交价格为2570万元，并进行过户登记。2.原审所判费用过低。根据上虞地区实际，中介机构一般分别向买卖各方收取成交价1%的中介服务费。原审在案涉房屋交易额达2570万元的情况下，仅判决中介服务费5万元，数额过低。 大通公司辩称：大通公司没有委托龚秀萍为其寻找房源，也没有与其签订居间合同，双方不存在居间合同关系。大通公司购买琪诚公司厂房属实，但并非委托龚秀萍寻找房源。龚秀萍在朋友圈发布琪诚公司出售厂房的信息，系受卖方琪诚公司委托，应由琪诚公司支付中介费。即使龚秀萍与大通公司存在中介合同关系，双方也未对中介服务费进行约定。而且龚秀萍在朋友圈发布的相关信息与买卖双方实际成交的房地产并不一致，大通公司只是得到线索，龚秀萍没有参与之后的所有过程，没有完成中介服务。故请求驳回龚秀萍的诉讼请求。 大通公司上诉请求：撤销原判，改判驳回龚秀萍的一审诉讼请求。事实与理由：1.大通公司的经办人看到龚秀萍在朋友圈发布的信息得知琪诚公司出售房屋，该行为不等于大通公司委托龚秀萍寻找房源，双方并未签订居间合同，不存在事实和法律上的居间合同关系。龚秀萍发布在朋友圈关于琪诚公司出售厂房的信息与大通公司实际购买的不动产并不一致，龚秀萍也未参与该宗买卖后续的谈判、交付、纳税、过户等手续办理，不符合居间人应当完成的工作内容。2.龚秀萍陈述的带双方看房、讲述房屋情况等行为，不是为大通公司购买不动产提供服务，而是为不动产出售方提供服务，若存在中介报酬，应由不动产出售方支付。3.事实上龚秀萍与我爱我家中介是同一方合作出卖厂房，只能产生一笔报酬。我爱我家中介负责人陈志红已向上虞区人民法院提起诉讼[（2019）浙0604民初7521号]，在房屋出售方琪诚公司支付4万元中介服务费后，陈志红撤回了起诉。故本案纠纷已不存在。 龚秀萍辩称：龚秀萍受大通公司委托为其购买厂房，不存在龚秀萍受琪诚公司委托出售房屋的事实。按照惯例，中介费是向买卖双方分别收取，故我爱我家中介负责人陈志红收到琪诚公司支付的4万元与本案无关。 龚秀萍于2019年8月2日向一审法院起诉请求：判令大通公司支付中介费用130200元。 一审法院认定事实：龚秀萍原系绍兴市上虞区百官简爱房产中介所的负责人，该中介所于2019年3月20日注销，此前经营范围包含房产中介、婚姻中介、家政服务。2018年大通公司下属子公司农资公司的法定代表人梁建中从龚秀萍在微信朋友圈发布的售房信息中了解到琪诚公司有厂房出售，遂联系龚秀萍。龚秀萍带领大通公司看房后，于2018年9月20日组织大通公司与琪诚公司就买卖厂房一事进行了洽谈。当时买卖双方仅对琪诚公司位于梁湖街道华东村的两处房产和一处土地[不动产权证编号：上虞市房权证梁湖镇字第××号、上虞市房权证梁湖镇字第××号；土地证编号：上虞市国用（2011）第10977号]进行了磋商，琪诚公司报价为1860万元，但当日双方并未就房屋买卖事宜达成一致意见。龚秀萍、大通公司也未签订书面居间合同，对居间报酬也未明确约定。此后龚秀萍通过电话联系梁建中，得知大通公司与琪诚公司于2019年1月14日签订了《不动产买卖协议》，转让标的物除上述房地产外还包含不动产权证号为浙（2017）绍兴市上虞区不动产权第0019740号的土地使用权，转让价款为2570万元。龚秀萍认为其为大通公司提供了居间服务，应当收取相应的报酬，大通公司至今未支付龚秀萍报酬，故酿成诉争。 一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。大通公司经办人通过龚秀萍发布的信息了解琪诚公司出售厂房一事，应视为龚秀萍向大通公司提供了订立合同的媒介服务，龚秀萍与大通公司之间虽未签订书面居间合同，但从龚秀萍带大通公司看房、参与前期购房事宜的沟通之事实，表明大通公司接受了龚秀萍的居间服务，双方形成了事实上的居间合同法律关系。大通公司辩称未曾委托龚秀萍，双方不存在居间关系的意见，该院不予采纳。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，虽然买卖双方最终签订的不动产买卖协议，其中转让标的物范围和转让价款均超出龚秀萍参与的居间活动中所涉及的内容，但根据大通公司在庭审中的陈述，可以认定大通公司是在利用龚秀萍提供的信息、机会后又绕开中介，经与琪诚公司进一步协商沟通后最终达成了买卖协议，其行为有违诚实信用原则，应当向龚秀萍支付相应的报酬。然鉴于龚秀萍在提供中介服务的过程中，也仅是向大通公司提供了房源信息、安排看房、协助前期沟通的部分居间服务，并未完成全部的居间工作，且双方对报酬未予明确约定，故该院结合龚秀萍为大通公司提供居间服务的比重、龚秀萍实际参与的工作情况等因素，酌情确定大通公司支付龚秀萍居间报酬50000元。大通公司认为根据不动产买卖协议约定应由琪诚公司支付中介费。该协议系发生于大通公司与琪诚公司之间，对龚秀萍并无约束力，故对大通公司的该辩称意见，该院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款规定，判决：一、大通公司应于判决生效之日起七日内支付龚秀萍报酬50000元；二、驳回龚秀萍的其他诉讼请求。 二审中，龚秀萍围绕其上诉请求向本院提交以下证据。证据1，二手房交易费用汇总表照片及打印件一组，称汇总表从上虞区房管中心获取并悬挂于中介所墙上，拟证明中介服务市场中惯例为中介服务费按成交价1%向买卖双方分别收取。证据2，案外人之间的房地产买卖协议原件一份，拟证明其他房地产买卖协议中均约定买卖双方各向中介支付成交房价1%的中介费。大通公司质证认为，对证据1的真实性、关联性和合法性均有异议，照片中下面署名为简一房产，这只是一个房产中介所悬挂的广告，其中中介费的收取不是官方标准，不能证明系中介行业的交易惯例，不能达到龚秀萍的证明目的。对证据2，其真实性无法确定，即便真实，也仅代表该份协议中双方对中介费用作出的约定，而本案中龚秀萍与大通公司未签订居间合同，故该证据也不能达到龚秀萍的证明目的。 大通公司围绕其上诉请求向本院提交证据3，即收条照片及其打印件一份，拟证明我爱我家中介负责人陈志红已经收到琪诚公司支付的中介费4万元，并称该收条由龚秀萍书写，4万元中介费由龚秀萍和陈志红平分，故与案涉房屋买卖相关的居间纠纷已全部了结。龚秀萍质证认为，其真实性由法院核实，但从内容看是我爱我家中介负责人陈志红收到琪诚公司支付的4万元中介费，故与本案无关。 本院经审查认为，证据1的真实性及其来源无法确认，不能证明相关内容系当地中介服务行业的收费惯例，本院不予认定。证据2与本案缺乏关联性，本院不予认定。证据3因系复印件，真实性难以确认，即便真实，亦与本案缺乏关联性，本院不予认定。 经审理，本院确认一审法院查明的本案事实。 本院认为，本案二审中双方当事人的争议焦点是：一、龚秀萍与大通公司之间是否成立居间合同关系；二、如居间合同关系成立，大通公司应当支付给龚秀萍多少金额的报酬。 关于争议焦点一。根据查明的本案事实，大通公司经办人通过龚秀萍发布在朋友圈的信息了解到琪诚公司有意出售厂房后，与龚秀萍取得联系，此后龚秀萍多次带领大通公司相关人员看房，并参与相关交易事宜的沟通，最终大通公司与琪诚公司签订了《不动产买卖协议》，表明龚秀萍向大通公司提供了订立合同的媒介服务且大通公司接受了该服务，双方业已形成事实上的居间合同法律关系。虽然《不动产买卖协议》所涉标的物范围和转让价款均超出了龚秀萍的居间活动内容，但并不能因此否定龚秀萍开展相应居间活动的客观事实。而尽管《不动产买卖协议》明确约定中介费由琪诚公司承担，但该协议发生于琪诚公司与大通公司之间，对龚秀萍并无约束力。故大通公司关于双方不存在居间合同关系、中介费应由琪诚公司承担的上诉主张和抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照合同法第四百二十六条规定，大通公司应当向龚秀萍支付合理报酬。 关于争议焦点二。合同法第四百二十六条规定，对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照该法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，龚秀萍与大通公司未对居间报酬作出明确约定，亦未能达成补充协议。龚秀萍虽上诉主张买卖双方中介可各自按成交价的1%向买方、卖方收取居间报酬系行业惯例，但未提供充分有效的证据佐证，本院不予采信。龚秀萍关于已完成全部居间工作的上诉主张，缺乏事实依据，本院亦不予采信。一审法院根据龚秀萍为大通公司提供居间服务的实际工作量，参考房地产交易居间的通常服务内容，酌情确定大通公司应支付龚秀萍居间报酬50000元，并无不当。 综上所述，龚秀萍、大通公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2904元，由龚秀萍负担1805元，由绍兴大通控股集团有限公司负担1099元。 本判决为终审判决。 审判长  周剑敏 审判员  董 伟 审判员  **斌 二〇二〇年一月六日 法官助理黄虹 书记员李佳丽