河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初7877号原告薛某，男，1979年11月25日生，蒙古族，住南阳市宛城区。委托代理人谢玉欣，河南众筹律师事务所律师，特别授权。被告曾某，男，1976年10月10日生，汉族，住南阳市宛城区。委托代理人史峰岗，河南隆翔律师事务所，特别授权。第三人符某，男，1968年5月4日生，汉族，住内乡县。第三人周某，女，1986年9月16日生，汉族，住址同上。二第三人委托代理人韩广建，河南宛英律师事务所律师，特别授权。原告薛某与被告曾某、第三人符某、周某委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛某及其委托代理人谢玉欣，被告曾某及其委托代理人史峰岗，第三人共同委托代理人韩广建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告薛某诉称：2018年5月，原告通过银行按揭方式购买了华耀城（南阳）实业有限公司开发的位于南阳市城乡××示范区××高路××、××大道以西××楼××号商铺，双方签订了网签备案商品房买卖合同，备案合同编号为：18997365。截止2018年6月4日，原告支付了落宗费、维修基金计8440.60元，付清了合同约定的首付房款891479元。下余房款合同约定原告申请商业贷款，原告到华耀城项目贷款合作银行南阳村镇银行提交了贷款相关资料并签字，后又在南阳市国土资源局不动产中心办理了预购商品房抵押权预告登记。2018年9月，因个人原因原告不想贷款，并准备将上述房产转让出售。经原告朋友案外人包涵介绍，2018年9月28日，原告委托被告曾某代为办理上述房产的银行解押及领取手续、商品房买卖合同信息注销、商品房买卖合同终止协议及办理该房产的过户（包括签订买卖合同）等相关事宜。原告和被告到南阳市宛都公证处办理了委托公证。公证委托书第4项明确要求房款转至委托人薛某名下中国农业银行储蓄卡账户。被告曾某代理原告将上述房产出售，代理原告在开发企业处将上述房产更名给第三人符某和周某，代理原告收取售房款107万元。请求法院依法判令：被告曾某立即支付原告售房款107万元并自2019年2月1日起按同期银行贷款利率按年利率4.9%计支付利息至款付清之日止。诉讼费用由被告承担。被告曾某辩称，原告薛某主体不适格，他不是华耀城101商铺的实际购买人，实际购买人、权利人均为包涵。被告曾某是华耀城商会副会长，帮助华耀城销售房屋。2018年5月，包涵联系被告曾某让帮忙买房。因曾某与包涵之前签订有《资金融通协议》，有3600万元的资金往来，双方经济合作频繁。包涵想买房但资金周转不开，便要求曾某垫付购房款90万元，同时以名下房多不便为由提供了原告薛某的身份证复印件、让以薛某名义签订《商品房买卖合同》。曾某在售房部代签了《商品房买卖合同》并刷自己的银行卡代付了90万元的购房款。曾某垫付的购房款90万元，计入了包涵的总借款之中，包涵给曾某出具了借条。2019年6月，包涵以资金紧张为由，又让曾某帮忙卖房并让原告薛某给曾某出具了《公证委托书》。经曾某协调华耀城撤销了该房的网签备案，购房款90万元退还给了曾某。曾某与包涵经算账后，从总欠款中扣减了该90万元，卧龙区法院(2019）豫1303民初3510号民事判决足以证明。二、被告曾某与原告薛某之间无任何经济纠纷。原告薛某不是房屋权利人，无权要求被告曾某返还卖房款。曾某替包涵垫资购买了房屋，又受包涵指示卖房，收回的款项冲抵了曾某的垫付款。曾某与包涵之间的该笔债务已清偿，双方因此款已无纠纷。原告薛某与被告曾某根本就不认识，也无任何经济交往。双方只在办理《公证委托书》时，第一次见面。曾某不可能替一个根本不认识的人垫付90万元购房。所有的购房手续一直在曾某处保管，如果薛某是实际购买人，为何不来追要购房手续。诸多不合理的情形，只有一种解释：薛某与包涵之间存在房屋抵押的民间借贷关系。因包涵不能及时还款，薛某也丧失了对抵押物的控制权，才提起了虚假诉讼。综上，华耀城101商铺的实际购买人是包涵，不是薛某。曾某是受包涵指派垫资买房，又受包涵指派卖房，卖房款冲抵了垫付款。曾某与薛某之间不存在真实的居间合同关系。薛某要求曾某支付转卖房款，于法无据，其请求应予以驳回。第三人符某、周某辩称：一、原告所诉称被告“代理原告在开发企业处将上述房产更名给第三人符某和周某”的情况以及所述售房合同事实与事实不符，与第三人无关联性。第三人在2019年1月31日与华耀城(南阳）实业有限公司签订商品房买卖合同，第三人依据合同约定已经履行交款义务，华耀城实业公司也已经约定过户登记交付第三人，第三人已合法占有该房屋，上述事实发生在原告所述退售房屋之后，与原告没有任何关系。二、第三人已经履行相应合同义务，售房手续完备，已经合法善意占有该房屋，与原告所述曾某委托代理合同返还售房款无任何法律的关联性。综上，第三人与原告所诉请求及事实在法律上无任何关联性，第三人已合法善意占有该房屋，应对第三人的诉讼地位予以撤销。原告薛某为支持自己的主张，向法庭提交证据如下：原告薛某2016年10月30日汇款申请书、薛某中国银行卡、农业银行卡交易明细清单。证明：1.原告薛某委托包涵购买房产的事实（2016年10月30日汇款申请书附言栏明确注明汇款用途为房款）；2.原告薛某向包涵及包涵会计马艳琴一共汇房款929800元；3.原告薛某没有在南阳工作，工资发放单位为陕西镇安抽水蓄能有限公司。被告曾某和包涵微信交流记录（含文字、图片）打印件。证明：1.包涵接受原告委托后帮原告购买华耀城商铺的事实；2.购房人是原告薛某，原告薛某实际到银行及不动产登记部门办理贷款及房产抵押登记手续；3.被告曾某和包涵虽有资金往来，但能够证实原告的购房款包涵已经全额支付给了被告曾某；三、（2018）豫宛宛证内民字第9180号公证书、委托书（含档案材料）。证明：原告薛某将已经网签并支付了首付款的华耀城商铺委托曾某办理该房产的银行解押及领取手续、办理该房产的商品房买卖合同信息注销、该房产的过户（包括签订买卖合同）等相关事宜，明确要求房款转至原告名下银行账户。四、华耀城A-04-01号楼1-3层101号商铺于2019年1月31日网签在第三人名下的网签合同首页复印件、原告和被告曾某微信对话记录。证明：被告曾某接受委托后将登记在原告名下房产撤销网签登记，代理原告将房产出售给第三人，在开发商处办理了过户，开发公司和第三人签订了网签合同。证明被告曾某受托将房产卖了107万元。五、证人包涵出庭作证证言：薛某让我帮忙买房，我还带他到华耀城看了房子，薛某同意，并给我转款90多万元，我把钱给曾某了。后来办按揭贷款他们自己联系，我和曾某的经济纠纷和这没有关系。被告曾某对原告薛某的证据，发表如下质证意见：证据一汇款申请书系复印件，依法不能做有效证据使用。该汇款申请书与后边汇款银行流水无关联性，汇款申请书为中国银行，银行流水大部分为农业银行，二者无关联性。原告所称汇款金额与本案涉案房产房款不相符，不能证明该款是用于支付购房款，且该款是给包涵的，不是给本案被告曾某的。有关银行单据也无法显示原告工资发放单位。证据二真实性无异议。证明方向有异议，该微信聊天记录为包涵委托曾某帮助购买房屋，并无显示是本案原告委托包涵帮助买房的。聊天记录不能证实是原告办理的有关购房手续，被告曾某与包涵之间有大量资金往来，双方聊天记录不能说明包涵支付给曾某的相关款项，包含原告所说的购房款。证据三的公证书真实性无异议，与本案关联性有异议。被告曾某是受包涵指派代为办理撤销网签等事宜，原告在该项活动中，起帮助作用，并非实际权利人。证据四的真实性无异议，关联性有异议。网签备案协议买受人栏“薛某”三个字系曾某所签，曾某受包涵委托帮忙买房，包涵提供原告身份证复印件，让将购买的房屋登记在薛某名下，并让曾某代办所有手续，委托代理关系发生在包涵与曾某之间，原被告之间并无委托代理关系存在。双方微信聊天记录，被告已将有关事项告知了薛某。涉案房屋的买卖都是受包涵指示，被告一手经办的。第三人对原告提供的证据，发表质证意见如下：第三人并未实际参与，与第三人无任何关系，但其提供的华耀城101商铺的《商品房买卖合同》均发生在2019年元月之前。与第三人购房时没有任何关系。被告曾某为支持自己的主张，向法庭提供如下证据：包涵与曾某的微信聊天记录，以证明包涵想购买华耀城101商铺，委托曾某垫付购房款并代为办理购房手续。华耀城101商铺的《商品房买卖合同》、垫付购房款的银行付款凭证、华耀城售房部，经办人张世昌的证人证言、华耀城商会靳焕平的证人证言，以证明华耀城101商铺的购房款是曾某刷其银行卡支付的，所有购房手续均是曾某签字办理的，合同购买人薛某始终未去办理任何购买手续。曾某与包涵之间的微信聊天记录、《资金融通协议》、《借据》、撤销网签合同的公证委托书、解除按揭贷款合同的公证委托书，以证明包涵因资金紧张、无力还债，请求曾某帮忙卖掉华耀城101商铺并代为办理全部手续，卖房款项抵扣曾某的垫付款。曾某与包涵之间的算帐记录、卧龙区法院(2019)豫1303民初3510号民事判决书，以证明曾某与包涵结算帐目时，双方一致同意卖华耀城101商铺的款项抵扣对曾某的垫付款，双方因垫款购房再无任何纠纷。原告薛某对被告曾某举证证据发表如下质证意见：证据一真实性无法确认，被告提供的证据并未加盖公安机关印章。且不能证明被告观点，相反，相应的证据证实的很清楚，实际购房人是原告，而不是包涵，即便被告曾经垫付过钱，但是原告后续又将钱支付给了被告。证据三真实性无法认定，系复印件没有加盖印章。通过这些模糊证据，我们认为并不能证明被告观点。委托公证，委托人是原告，并不是包涵；并不存在包涵让卖房款抵扣给被告，被告证据中没有包涵任何陈述，相反，被告与包涵聊天记录，能够证实包涵把全部款项，甚至是超支将购房款支付给被告，不存在被告垫付款项。被告给包涵发的对账单清楚证实。证据四被告自称系算账记录，我们不认可，上边没有包涵签名。对卧龙区法院判决书，缺席审理，包涵夫妇没有到庭，所谓扣减相应款项完全是被告单方面陈述，包涵夫妇未到庭更未做出相应陈述，另外该判决确认事实与本案无关。单凭这两份证据，证实被告和包涵结算账目一致同意抵扣该卖房款是不存在的。证据二的刷卡凭证有可能是被告刷的，但不能证实是被告垫付的，因为原告将钱转给包涵，包涵给被告了。第三人对被告曾某所举证据发表质证意见如下：与第三人购房事实无关，也不产生相关的权利和义务。不予质证。第三人为支持自己的主张向法庭提供如下证据：第一组、符某、周某身份证、结婚证复印件各一份。以证明第三人身份信息及二第三人属于夫妻关系。第二组、合同信息备案摘要、商品房买卖合同、商品房买卖合同（预售）补充协议、南阳村镇银行股份有限公司个人购房借款合同、南阳村镇银行个人借款凭证、符某南阳村镇银行账号交易清单、华耀城实业有限公司发票各一份。以证明第三人与华耀城（南阳）实业有限公司购买华耀城A-04-01幢1-3层101房屋签订合同以及履行付款义务的事实。第三组、收据六份，不动产登记证明一份，符某南阳村镇银行电子交易详情八张。以证明第三人已经交纳装修保证金、建筑垃圾清理费、出入证工本装修许可证费，物业管理费、水电费以及分期还房贷合法占有华耀城A-04-01幢1-3层101房屋的事实。原告薛某对第三人提供的证据发表质证意见如下：证据真实性无异议。但是我们认为第三人没有如实陈述事实。发票是重新开给符某了，但是没有举证实际交首付款的证据。89万不可能是现金，应该是转账或刷卡。结合张世昌证言和曾某在公安机关询问笔录，可以证实被告将涉案房屋卖给符某，在华耀城办理过户。所有款项是被告实际收取。这些证据也能够证实房屋是同一个。被告曾某对第三人提供的证据发表质证意见如下：三组证据真实性均无异议。原告请求的是支付卖房款，并不涉及华耀城101商铺权属纠纷，对第三人证明的合法购买实际占有该房屋的事实，被告无异议。对双方当事人无异议的证据，本院依法确认，对有异议的证据，本院在评理部分综合进行评定。经审理查明：原告薛某委托案外人包涵在南阳购买房屋，并在2016年10月30日，通过银行给包涵账户转房款25万元。2018年初，包涵与被告曾某联系后，向原告薛某推荐了南阳华耀城的商铺，原告薛某认可后向包涵提供了身份证件，并陆续向包涵转款（包括前期转款）共计929800元。包涵又委托被告曾某办理购房手续。2018年4月间被告向华耀城公司缴纳了预约金，定金等费用，均以原告名字开具收据等。2018年5月2日，被告曾某代为和华耀城（南阳）实业有限公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，《商品房买卖合同》编号为18997365。《商品房买卖合同》及补充协议签名均约定买受人为原告薛某，买受人所购买房屋位于南阳市城乡××示范区××高路××、××大道以西××楼××号商铺，总房款为1481479元，付款方式为按揭贷款，首付房款为891479元，贷款590000元。当日，被告刷卡交纳落宗费、维修基金8440.60元、滞纳金0.09元、购房款711479元。被告为上述商铺共交纳款项为899919.69元，名字均为原告。2018年6月4日，原告提供了办理按揭贷款的相关资料，到南阳村镇银行及南阳市不动产登记服务中心办理了按揭贷款及预购商品房抵押权预告登记的相关手续。2018年9月12日，南阳市国土资源局颁发了义务人为薛某的预购商品房抵押权预告登记的不动产登记证书。2018年9月份，原告因自身原因，想停止贷款并将所购房产出售。原告和被告一起到南阳市宛都公证处办理了委托公证，公证书文号为（2018）豫宛宛证内民字第9180号，公证委托书内容为：“委托人薛某，受托人曾某。因我长期在外地工作，不能到场亲自办理，现委托曾某办理位于南阳市示范区××高路××、××大道以西××楼××房产的以下事宜：1.办理该房产的档案查询、开具相关证明；2.办理该房产的银行解押及领取手续；3.办理该房产的商品房买卖合同信息注销，该商品房买卖合同终止协议；4.房款转至委托人名下中国农业银行储蓄卡（户名薛某，卡号62×××77）；5.交纳税费、办理变更登记手续；6.如房产信息错误，办理变更登记；7.办理上述房产的土地权籍的确认及分户、变更；8.办理该房产的过户（包括签订买卖合同）等相关事宜。凡曾某在授权范围内在上述相关文件上的签字，我均予以认可。委托期限：至此事办理完毕止。本委托受托人无转委托权。委托人：薛某（签名）二〇一八年九月二十八日”。被告接受原告的委托后，代理原告解除了和南阳市村镇银行的抵押借款合同，撤销了薛某和华耀城（南阳）实业有限公司签订的商品房买卖合同，将上述商铺出售给本案第三人。实际售价107万元，由第三人直接支付曾某107万元，曾某代理薛某交纳过户费20000元后，实际持有售房款105万元。本院认为，原被告争议的是委托转让房屋纠纷，针对原告是否对争议房屋具有所有权；委托转让是否成立；被告是否应支付原告转让款进行如下评析：一、涉案房产的购买人是原告薛某还是案外人包涵。本案原告薛某委托案外人包涵买房，包涵也带原告看了房屋，原告也提供了身份证复印件等购房材料，虽然交费均由被告曾某刷卡，但华耀城（南阳）实业有限公司最初开具的预约金、定金收据到后来开具的正式商品房销售发票，载明的交款人或客户名称均为薛某，网签备案的正式商品房买卖合同载明的买受人也是本案原告薛某。原告薛某本人也实际到银行办理了按揭贷款及房产抵押登记等手续。被告曾某在接受原告薛某委托办理涉案房产银行解押及商品房买卖合同注销时，对原告薛某为涉案商铺购买人的身份资格也未提出任何异议，对委托书的内容全部予以接受并办理公证，实际接受委托办理受托事务，故依法应认定原告薛某为上述涉案房产的购买人。被告曾某关于案外人包涵才是上述涉案房产的实际购买人的抗辩理由，由于没有扎实有效的证据予以支持，本院不予采信。二、涉案房产的首付购房款及相关费用是否付清。本案原告薛某为购房向案外人包涵转款928000元，且第一笔汇款明确注明了汇款用途为房款，案外人包涵作为证人出庭时明确予以认可。被告曾某辩称涉案房产的交款手续及签订商品房买卖合同都是其本人办理，根据案外人包涵和被告曾某之间的微信交流记录及被告曾某申请调取的公安机关的相关调查材料，反映被告曾某和案外人包涵虽有大量资金往来，其二人的债权债务关系与本案无关。且在原告与被告办理银行贷款和委托公证时，被告也未提出其支付房款情况。故对于被告曾某提出转售房款已经冲抵其垫付款的辩称理由不当，本院不予采纳。三、原告和被告之间委托合同的效力，原告薛某向被告曾某出具的委托书，经过公证机关公证，被告曾某接受委托办理受托事务，双方形成事实上的委托合同。该委托合同系双方自愿，并不违反我国法律的强制性规定，依法应认定该委托合同合法有效。现被告代理原告将涉案房产出售给第三人，由第三人对被告曾某支付了转售房款，被告扣除缴纳过户费后，实际持有转售房款1050000元，现原告要求被告依委托书约定支付转售房款，理由正当，本院予以支持。四、该委托合同并未约定支付利息，故对于原告请求被告应支付利息，依法不予支持。五、第三人已全额支付购房款，且所有权已变更自己名下，不应承担任何责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第三百九十六条、第四百零四条的规定，判决如下：限被告曾某于本判决生效后十日内支付原告薛某售房款1050000元。驳回原告薛某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14932元，减半收取为7366元、保全费5000元，共计12366元，由原告薛某承担241元，被告曾某承担12125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交书面上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  袁泽军二〇二〇年一月七日书记员  王玉迪