营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0804民初1915号原告（反诉被告）：殷玉华，女，1962年3月6日出生，住鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：郑淑珍，辽宁蓝佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩国成，原告丈夫。被告（反诉原告）：营口房地产开发有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区青龙山大街中段6号。法定代表人：傅国明。委托诉讼代理人：吕朝辉，辽宁哲明律师事务所律师。被告：王莹，女，1985年10月8日出生，住鲅鱼圈区。原告（反诉被告）殷玉华与被告（反诉原告）营口贺祥房地产开发有限公司（以下简称贺祥公司）、被告王莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月12日作出（2018）辽0804民初1278号民事判决书。被告不服提起上诉，营口市中级人民法院于2019年3月5日作出（2019）辽08民终12号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院。本院于2019年3月8日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告贺祥公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告王莹经本院依法送达，无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告殷玉华向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告之间签订的《金和家园·门市房认购协议书》，并承担违约责任；2、请求法院判令被告返还原告支付的购房款751889元及2000元代理费；3、诉讼费、律师费等其他合理费用由被告承担。事实和理由：2011年9月13日原告在听取了被告工作人员的反复宣讲和承诺销售房屋的各项优惠政策后原告向其交纳了定金10万元，订购了被告开发销售的金和家园C区5号楼14号门市。2011年11月1日原告应被告要求向其先交付50%的购房款，另50%购房款由被告公司方面负责办理，办理贷款手续如有瑕疵可由被告代理补充全部贷款手续，但原告需要交纳2000元代理费用。原告支付给被告首付款751889元（包括购房定金10万元），并同时交付2000元的办理贷款手续的代理费用。被告在收取原告50%的购房款后拿出了《金和家园·门市房认购协议书》（按揭贷款方式）要求原告签字。原告在审查了被告的认购书后，认为其中的第5、6、9、12、13条与双方前面的约定和其承诺不符，原告方拒绝签字。双方经过反复磋商后，被告同意原告标注确认协议中5、6、9、12、13条对原告方无效后原告签字。此协议一式三份，被告方留存两份，原告留存一份。因原告家居外地，恐办理贷款手续时产生误差或延误，按照被告方的要求于2011年11月24日将贷款应提供的婚姻证明、两份房照的扫描件及复印件、身份证复印件、银行流水、户口本等相关证件邮寄给被告。原告在交付751889元购房款及2000元办理贷款的代理费，并按照被告的要求提供全部贷款手续后，被告方应按照《金和家园·门市房认购协议书》第七条的约定，在本协议签字生效后的二日内向原告交付房屋。事实上被告方至今既未同原告方签订正式的购房合同，也未实际交付房屋，贷款至今未办理。七年来原告方为此不仅无数次与被告交涉，要求交付房屋办理贷款，还先后向熊岳镇政府、熊岳房地产管理处投诉，要求政府及主管部门予以解决，至今未果。综上，原告认为被告言行不一，公然违背诚信原则，其行为已经构成根本违约，给原告造成巨大的经济损失和精神伤害。其违约的事实清楚、证据充分，请求判令解除原告与被告签订的《金和家园·门市房认购协议书》，并承担违约责任。故诉至法院。被告（反诉原告）贺祥公司反诉称，同一审答辩意见，事实没有争议，交的购房款和2000代理费没有异议，一审我方提出反诉，反诉金额为原告尚欠购房款74万元。要求反诉费由反诉被告承担。被告王莹未出庭答辩，亦未提交任何书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原被告均未提供新证据，故当事人陈述及原审查明的证据，本院认定事实如下：2011年11月1日，原告（乙方）与营口贺祥房地产开发有限公司（甲方）签订《金和家园·门市房认购协议书》（按揭贷款方式），约定乙方购买甲方开发承建的金和家园C区5号楼14号门市房（最终以政府地名办批发为准），建筑面积222.67平方米（此房屋面积以房产局测绘大队测绘的建筑面积为准），认购价格6700元/平方米，总价款1491889元（此总价款以房产局测绘大队的测绘建筑面积乘以本协议中单价为准，多退少补）。乙方当日交付751889元，余款740000元以银行按揭代款的方式办理银行贷款；约定交付日期为协议生效后2日内，并约定协议自签字盖章及乙方交纳定金后立即生效。此协议壹式叁份，甲方贰份、乙方壹份，均具有同等法律效力。认购协议书签订后原告当日交付购房款751889元、同时交付办理贷款手续费2000元。另查，本案争议的房屋至今未交付原告、亦未办理房屋贷款手续。再查，原告在签订认购协议书后已将相关贷款所需资料邮寄给被告营口贺祥房地产开发有限公司，且被告营口贺祥房地产开发有限公司申请出庭作证的银行工作人员及被告王莹均认可相关贷款手续直接由被告和银行之间完成。现被告收取的办理贷款所需的2000元代理费未返还。庭审中，原告提交二审庭审笔录载明，（上诉人）原审被告贺祥公司陈述因为钱没有交付完整，贷款手续不完整，所以（房屋）没有交付使用。上述事实，有原告营业执照、组织机构代码证复印件、被告身份证复印件、房屋认购协议书、专用收款收据、快递回执及当事人的陈述笔录在卷为凭，业经庭审质证和本院审查，能作为认定上述事实的依据。本院认为，本案争议焦点为被告贺祥公司是否实际交付案涉房屋，原告请求是否符合解除购房合同条件。原告与被告贺祥公司虽未签订书面的商品房买卖合同，但原告已经支付首付款及其他购房费用，已经履行相应义务，原被告已经达成购房合意，故原、被告双方的房屋买卖合同已成立。原告于2011年11月1日支付了购房首付款，被告贺祥公司并未按照约定在协议生效后的2日内交付房屋，亦未为原告办理相关贷款手续，被告在二审时自认房屋没有交付，经本院实地勘察现场，案涉房屋钥匙仍在被告手中，故被告贺祥公司并未实际交付房屋，致使原告无法正常居住使用，合同根本目的不能实现，符合解除合同的法定条件，故原告请求解除原、被告之间签订的《金和家园·门市房认购协议书》的诉求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”规定，故被告贺祥公司应返还原告首付款751889元及利息，以751889元为本金，利息自2011年11月2日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算；利息自2019年8月20日起至给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算。关于原告请求被告贺祥公司给付代理费2000元一节，因被告贺祥公司并未为原告办理相关贷款手续，被告贺祥公司虽称该材料并非贷款所需材料，但其未提交证据予以证明，故被告应返还代理费2000元。对反诉原告请求反诉被告给付购房款751889元的诉请，本院不予支持。综上，经本院民事法官专业会议讨论形成一致意见，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第九十一条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告殷玉华与被告营口贺祥房地产开发有限公司之间于2011年11月1日签订的认购协议书；二、被告营口贺祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告殷玉华首付款751889元及利息，以751889元为本金，利息自2011年11月2日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算；利息自2019年8月20日起至给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算。三、被告营口贺祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告殷玉华代理费2000元；四、驳回原告殷玉华的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告营口贺祥房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费11339元，反诉费11319元，由被告（反诉原告）营口贺祥房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判长  孟震审判员  田拓审判员  韩娜二〇二〇年一月十九日法官助理王楠书记员孙聪聪