南京市高淳区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0118民初4351号原告：南京宝龙康浚置业发展有限公司，统一社会信用代码91320118MA1T8BJL10，住所地南京市高淳区淳溪街道石臼湖北路68号-16。法定代表人：许健康，该公司执行董事。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：夏笑山，男，1982年1月20日生，汉族，江苏省南京市人，住南京市高淳区。被告：傅金，女，1982年2月27日生，汉族，江苏省南京市人，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：徐学峰，江苏离火律师事务所律师。原告南京宝龙康浚置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）与被告夏笑山、傅金商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝龙公司委托诉讼代理人芮敏、被告夏笑山、傅金的委托诉讼代理人徐学峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝龙公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令确认原告与被告签订的《南京市商品房预售合同》于2019年10月24日解除；二、请求判令被告向原告支付违约金127753.9元；三、判令被告于合同解除后15日内注销合同解除之前办理的各项登记手续；四、判令被告向原告支付因主张权利发生的律师费43500元。事实和理由：2018年9月6日，原告与两被告签订了《南京市商品房预售合同》，约定由两被告购买位于南京市高淳区房屋，该房屋建筑面积为114.27平方米，总价款为1277539元。根据合同约定，两被告迟延支付合同价款，经原告催告后30日内仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款0.1%的，原告有权解除《预售合同》，并要求两被告按合同总价的10%向原告支付违约金。两被告应在原告解除合同15日内，协助原告到登记机构注销合同解除前办理的各项登记手续。按《预售合同》约定，两被告应于购房合同签署之日起60日内（即2018年11月5日前）将全部房款支付完毕。两被告己支付房款金额387539元，至今仍欠付房款890000元，因两被告未按照合同约定完成房款支付，原告已向两被告发出二份《催告函》，要求两被告尽快付清房款，两被告一直未按合同履行相关义务。原告向两被告发出了《解除函》，于2019年10月24日送达两被告。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告夏笑山、傅金辩称，原告与被告签订的《南京市商品房预售合同》属实，由于被告征信的原因无法办理银行贷款，现被告已经无力购买该房屋。合同中原、被告权利义务不对等，被告无法购买案涉房屋并无主观恶意，现原告诉请的违约金过高，原告未对其实际损失进行举证，请求法院依法调整违约金数额，诉请中的律师费没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实，本院予以确认并在卷佐证。经审查，本院认定以下事实：2018年9月6日，原告与两被告签订宁房预售合字2018603559号《南京市商品房预售合同》，约定夏笑山、傅金购买位于南京市高淳区房屋，房屋总价款为1277539元，付款方式为首付款387539元，剩余890000元银行按揭贷款；合同约定分期付款，被告应于2018年9月6日前支付首期房款387539元，被告应于签订合同后60日内办理完毕按揭贷款手续并将贷款部分房款支付至原告账户。合同第五条第三款约定，被告延迟支付合同价款，经原告催告后30日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款0.1%的，原告有权解除合同。出卖人解除合同的，被告按合同总价款的10%向原告支付违约金。补充条款第16条第五款约定，被告收到原告依据合同约定书面解除通知之日起30日内办妥或配合原告办妥相关手续，逾期需支付违约金并赔偿原告造成的全部损失（包括但不限于原告向被告主张权利发生的费用（诉讼费、律师费、差旅费等）。合同签订后，被告于2018年9月6日向原告付款共计387539元。后因被告征信问题向银行申请的贷款未能批准，两被告未能按期支付剩余房款890000元。2019年7月31日、8月15日，原告向两被告发出付款催告函两份，明确购房款890000元未支付，已逾期付款，于2019年11月5日交清所欠房款，并保留追究违约责任的权利。同年8月10日、8月22日，两被告收到通知，但未按要求交纳所欠购房款。2019年10月18日，原告向两被告发出《解约函》一份，明确告知根据约定解除双方所签订的合同，两被告应支付原告违约金127753.9元；要求两被告于收到通知之日7日内办理合同解除的相关手续。同年10月24日，两被告收到该通知。但双方一直未办理合同解除的相关事宜。2019年11月15日，原告诉至本院。另查明，原告与江苏法德东恒律师事务所签订了《委托代理合同》，约定律师代理费为43500元，于合同签订之日起三日内支付4000元，获取生效法律文书后三十日内支付余款39500元。现已支付律师费4000元。以上事实，由原告提交的《南京市商品房预售合同》、缴款凭证、《催告函》及签收凭证、《解除函》及签收凭证、《委托代理合同》、代理费发票以及双方当事人陈述为证，本院依法采信确认。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，余款890000元由被告夏笑山、傅金办理银行按揭贷款予以支付，但被告一直未办妥相关贷款手续，双方约定的合同解除条件成就，原告有权依约行使合同解除权。合同解除后，原告应当返还两被告已支付的购房款387539元。两被告未按合同约定期限足额交付购房款导致合同被解除，应承担相应的违约责任。但两被告作为普通的消费者，对购房贷款的相关政策未能充分了解，有其现实的困难。原告作为房地产开发企业，在双方签订商品房买卖合同时，明知被告选择按揭方式支付购房款，应协助两被告对其银行征信进行初步审查，以防止发生履行不能的不利后果。但原告未尽到初审义务，对合同被解除也存在相应的过错。根据法律规定，违约金兼具赔偿损失和惩罚的功能。涉案合同解除后对房屋的再次销售未产生不利影响，原告也未提供证据证明由此造成的实际损失，故双方约定的违约金过高，本院依法予以调整。本院酌定两被告承担以未付购房款总额890000元（1277539元-387539元）为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算的违约金，即75494.25元（890000元×4.35%×1.95）。原告主张被告支付律师费43500元，双方在补充协议中对律师费有明确约定，律师费应由被告承担。争议的焦点在于，原告尚未实际支付的律师费39500元应否由被告赔偿，就本案而言，被告违约后，原告为维护其合法权益提起本案诉讼而与江苏法德东恒律师事务所签订了《委托代理合同》，约定的律师代理费为43500元，约定于合同签订之日起三日内支付4000元，获取生效法律文书后三十日内支付余款39500元。虽后一种情形约定的律师费39500元尚未支付，但是基于以下原因考虑：1.原告约定的43500元律师代理费并未超出法律规定；2.本案必然会出具相应法律文书，即原告尚未支付的39500元系必然产生的费用。为减少当事人诉累，节约司法资源，被告承担律师代理费43500元并无明显不当。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告南京宝龙康浚置业发展有限公司与被告夏笑山、傅金签订的《南京市商品房预售合同》于2019年10月24日解除。被告夏笑山、傅金应协助原告南京宝龙康浚置业发展有限公司办理合同的各项注销手续；二、原告南京宝龙康浚置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告夏笑山、傅金购房款387539元；三、被告夏笑山、傅金于本判决发生法律效力之日起支付原告南京宝龙康浚置业发展有限公司违约金75494.25元、律师代理费43500元；四、上述第二、三项相抵后，原告南京宝龙康浚置业发展有限公司应返还被告夏笑山、傅金购房款268544.75元；五、驳回原告南京宝龙康浚置业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14431元，由原告南京宝龙康浚置业发展有限公司负担4404元，被告夏笑山、傅金负担10027元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 赵跃辉二〇二〇年一月十七日法官助理 杨欣然书 记 员 陈秋萍