广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0702民初3301号 原告：中国建设银行股份有限公司钦州分行。住所：广西壮族自治区钦州市南珠西大街118号建行大厦。统一社会信用代码：91450702715113893L。 负责人：吕文贤，该行行长。 委托诉讼代理人：李惠勤,广西桂吉律师事务所律师。 法定代表人：吕文贤，行长。 委托诉讼代理人：李惠勤。 被告：黄奕安，男，1966年10月21日出生，住广西灵山县。 被告：潘秀香，女，1974年5月3日出生，住钦州市灵山县。 被告：广西钦州佳信房地产开发有限公司，住所地钦州市文峰北路145号。 法定代表人：白羽。 被告:黄奕安，男，1966年10月21日出生，汉族，住广西灵山县。 被告：潘秀香，女，1974年5月3日出生，汉族，住钦州市灵山县。 被告：广西钦州佳信房地产开发有限公司。住所：钦州市文峰北路145号。统一社会信用代码：914507007597629249。 法定代表人：白羽,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗力，男，该公司员工，住南宁市青秀区。 原告中国建设银行股份有限公司钦州分行（以下简称建行钦州分行）与被告黄奕安、潘秀香、广西钦州佳信房地产开发有限公司(以下简称佳信房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行钦州分行的委托诉讼代理人李惠勤、佳信房地产公司的委托诉讼代理人罗力到庭参加诉讼，被告黄奕安，潘秀香经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告建行钦州分行向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告黄奕安、潘秀香签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告黄奕安、潘秀香共同偿还所欠原告的贷款本金人民币131,241.49元、利息人民币7,675.00元，本息合计为人民币138,916.49元(利息暂计至2019年7月27日，此后另计）；3.判令原告对被告黄奕安、潘秀香用来押的房屋享有优先受偿权；4.判令由被告黄奕安、潘秀香承担本案的诉讼费用；5.判令由被告黄奕安、潘秀香承担本案的律师代理费人民币6,100.00元；6、判令广西钦州佳信房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2011年1月24日，原告与被告黄奕安、潘秀香签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告黄奕安、潘秀香向原告借款人民币174,000.00元，借款期限240个月，即从2011年2月1日至2031年2月1日，贷款利率在基准利率水平上下调15%,在合同签订时的贷款利率水平上，每月归还本息金额为人民币1,191.03元。此项贷款由被告黄奕安、潘秀香用所购买的钦州市交汇处“佳信红林新都”三期海角八号V栋701号房作抵押，并办理了抵押登记手续。同时，合同第二十五条约定：本合同任何一方当事人传递其他各方的通知，须按本合同所列的通信地址、联系电话进行。贷款发放后，被告黄奕安、潘秀香没有依约还款，截至2019年7月27日已连续拖欠原告贷款本息14期，累计拖欠14期，欠原告贷款本金人民币131,241.49元、利息人民币7,675.00元，本息合计为人民币138,916.49元（利息暂计至2019年7月27日，此后另计）。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条、第十七条约定：“借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系”。被告黄奕安、潘秀香是共同借款人，亦是夫妻，应当按夫妻共同债务处理。据此，被告黄奕安、潘秀香对原告的损失负有连带清偿的责任。同时，被告佳信房地产公司与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，为购买钦州市钦州港中心逸仙路两侧的“佳信红林新都”项目所属之住房或商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人提供担保。现被告黄奕安因购买钦州港北京大道与海丽街交汇处“佳信红林新都”三期海角八号V栋701号房与原告发生借贷关系不能按时归还借款。根据原告和被告佳信房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第一、二、三条的规定，被告佳信房地产公司应对被告黄奕安、潘秀香与原告金融借款合同纠纷一案的债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请依法判处。 被告黄奕安、潘秀香未作答辩也没有向本院提供证据。 被告佳信房地产公司辩称，对原告的诉讼请求无异议，尊重法院的判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告黄奕安、潘秀香因购买商品房向原告申请住房贷款，并提交了相关申请材料。原告经过审查认为符合贷款条件，同意给被告黄奕安、潘秀香购房贷款人民币174,000.00元，期限20年,即从2011年2月1日至2031年2月1日。2011年1月24日，被告黄奕安、潘秀香与原告签订了编号为450182000-011-2011000111的《个人住房（商业用房）借款合同》，并办理相关贷款及抵押预告登记手续，但至今未办理抵押登记手续。2011年2月1日，原告依约向被告黄奕安、潘秀香发放了贷款。《个人住房（商业用房）借款合同》第三十七条约定，被告黄奕安、潘秀香以其购买的位于钦州市交汇处“佳信红林新都”三期海角八号V栋701号房屋为贷款设定抵押；第三十六条约定，保证人的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件由贷款人核对、收执之日止；被告佳信房地产公司作为上述贷款的保证人，提供连带责任保证。《个人住房（商业用房）借款合同》第三十四条还款约定，借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额人民币1,191.03元，每月最后一日为还本付息一次；第十七条约定，对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，贷款人按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息和复利；第二十一条约定，贷款人为实现债权而实际发生的律师费、评估费等均由借款人承担。被告黄奕安、潘秀香没有按合同约定还款，截止至2019年7月27日，累计逾期多期，共欠本金人民币131,241.49元、利息人民币7,675.00元。 另查明，被告黄奕安、潘秀香于1998年3月11日在广西钦州市灵山县民政局婚姻登记处办理结婚登记 本院认为，被告黄奕安、潘秀香与原告建行钦州分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、被告佳信房地产公司与原告建行钦州分行签订的《最高额保证合同》，订立程序合法，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应依约履行合同义务。原告履行了合同义务，但借款期限届满，被告黄奕安、潘秀香逾期没有偿还借款本息，构成违约，应当承担违约责任。根据原告提供的证据，现被告黄奕安、潘秀香已累计多期未还款付息，依照合同约定，原告有权要求提前收回已发放的贷款，因此，原告要求解除合同并要求被告黄奕安、潘秀香提前偿还贷款本金人民币131,241.49元，并支付相应利息的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 原告就被告黄奕安、潘秀香案涉的房屋办理了预购商品房贷款抵押预告登记，据此主张抵押权，本院认为，涉案房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告建行钦州分行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房产抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权。本案的合同双方当事人至今未办妥房屋产权正式抵押登记手续，亦未取得房屋他项权证，原告建行钦州分行主张就抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。 《个人住房（商业用房）借款合同》约定，原告建行钦州分行追索债权而产生的包括评估费、律师费等一切费用由被告黄奕安、潘秀香、佳信房地产公司承担，现原告建行钦州分行主张为实现债权已实际支付的律师代理费人民币6,100.00元，符合合同约定且有证据证实已经实际支出，本院予以支持。 根据双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，被告佳信房地产公司对被告黄奕安、潘秀香在本合同项下的债务承担连带责任保证，在借款人（被告黄奕安、潘秀香）办妥上述合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人（原告建行钦州分行）收到他项权证之日起，保证人（被告佳信房地产公司）不再发生新的保证义务和责任，但在此之前，保证人应当承担连带责任保证。被告佳信房地产公司的保证期间为办妥房屋的抵押登记手续并且原告建行钦州分行在收到他项权证之日止。根据查明的事实，现在原告建行钦州分行未收到他项权证，被告佳信房地产公司仍在保证期间。故对原告要求被告佳信房地产公司承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。被告黄奕安、潘秀香经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理和判决。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司钦州分行与被告黄奕安、潘秀香于2011年1月24日签订的编号为450182000-011-2012000111的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告黄奕安、潘秀香应归还原告中国建设银行股份有限公司钦州分行偿还借款本金人民币131,241.49元，并支付借款利息（利息计算：至2019年7月27日为人民币7,675.00元，从2019年7月28日起按照合同约定的利息计算方法计至清偿债务时止）； 三、被告黄奕安、潘秀香支付给原告中国建设银行股份有限公司钦州分行律师代理费6,100.00元； 四、被告广西钦州佳信房地产开发有限公司对被告黄奕安、潘秀香承担的上述付款义务向原告中国建设银行股份有限公司钦州分行承担连带责任保证; 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司钦州分行的其他诉讼请求。 上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费人民币3,300.00元，公告费人民币350.00元，合计人民币3,650.00元，由被告黄奕安、潘秀香、广西钦州佳信房地产开发有限公司负担（此款原告已垫付，被告于履行上述义务时一并给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长 杨守金 审 判 员 郑宪尚 审 判 员 蓝** 二〇一九年十二月三十日 法官助理 梁秋媚 书 记 员 陈艳婷