贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔05民终5750号上诉人（原审原告）：张洪武，男，1978年4月22日生，汉族，住贵州省威宁县。上诉人（原审原告）：沈国芬，女，1981年3月10日生，汉族，住贵州省威宁县。上述二上诉人委托诉讼代理人：杨平，贵州文福律师事务所律师。上诉人（原审被告）：威宁万佳房地产开发有限公司。住所地：贵州省威宁县草海镇向阳路。统一社会信用代码：91520526560933036U。法定代表人：王光杰，系公司执行董事。委托诉讼代理人：夏会，贵州远川律师事务所律师。上诉人张洪武、沈国芬因与上诉人威宁万佳房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称：万佳公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告张洪武、沈国芬向一审法院起诉请求：1、被告立即将位于“中央步行街”第10幢1单元1层19号房屋交付两原告；2、判决被告立即将办理商品房转移登记的有关文书交付给两原告，并协助两原告办理房屋所有权转移登记；3、判决被告向两原告支付因被告逾期将商品房交付两原告而产生的违约金（违约金自2016年1月22日起至被告实际将商品房交付给两原告之日止，违约金暂算至2019年1月21日为119585.8元）；4、判决被告支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金自2016年1月22日起至被告实际将办理商品房转移登记的有关文书交付给两原告之日止，违约金暂算至2019年1月21日为29896.46元）元；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，被告以出让方式取得位于威宁县土地总面积为61039.7平方米的建设用地使用权，用于开发“中央步行街”商品房。2013年6月3日，原告与被告签订编号为0010405号《商品房买卖合同》，约定二原告购买由被告开发的“中央步行街”小区10幢1-1-19号商品房（商品房预售许可证号为：2013威商房预字第09号），建筑面积为40.74平方米，套内建筑面积39.6平方米，房屋总价款为546054元。合同第十一条约定：出卖人应当在2014年6月1日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定：逾期超过30日买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定：出卖人承诺于2013年9月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，取得该商品房所在楼栋的房屋所有权登记；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.5%承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.005%的违约金。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告按照合同约定以首付和按揭贷款方式支付了全部购房款。后由于被告未在合同约定期限内向原告交付房屋，也未取得办理该商品房转移登记的有关文书，办理并交付给原告。另查明，与原告同一地段同一楼盘的商铺经本院委托毕节兴业资产评估司法鉴定所鉴定，威宁县中央步行街第10幢1-1-6号商业营业性用房自2015年10月至2018年8月期间的实际经济损失的评估价值为28511元。商铺实际损失即每月835.56元。一审法院认为：被告万佳公司与原告张洪武、沈国芬签订的商品房买卖合同合法有效，双方必须按照合同约定履行义务。被告作为开发商逾期交房及未办理相关产权证书，应当承担继续履行合同交付房屋、办理相关产权证书及支付违约金的违约责任。开发商当初的承诺应是双方的一种合意，但双方约定的违约金过高，而法律对违约金的数额是有一定控制的。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据最高人民法院关于《商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，原告请求被告支付逾期交房三年的违约金，按照双方约定的违约金比率计算，其约定的违约金过高，根据上述规定，违约金过高的，可以适当减少。被告存在严重违约，其承担违约金的方式按照原告已付购房款总额546054元计算，参照另案中经法院委托鉴定的同一地段同一楼盘的每月租金835.56元计算，被告应支付从2016年1月22日计算至2019年1月21日（共3年）的违约金为3年×12月×835.56元=30080.16元。原告请求按合同约定，按日向买受人支付已付房价款0.005%支付违约金，因该约定未超过中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利率上浮30%的计算标准，不属于违约金过高需调整范围，且被告对该标准无异议，因此被告应支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金计算为546054元×365天×0.005%×3年=29896.46元。被告提出一个违约行为不应当导致两个违约责任，因商品房买卖逾期交房和逾期办证系两个不同的违约行为，其造成的违约后果均应由被告承担，故被告的该项辩称本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告威宁万佳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张洪武、沈国芬支付从2016年1月22日起至2019年1月21日止逾期交房违约金30080.16元，并自2019年1月22日起每月支付835.56元违约金至履行完毕之日止；二、由被告威宁万佳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张洪武、沈国芬支付从2016年1月22日起至2019年1月21日止逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金29896.46元，并自2019年1月22日起以546054元为基数按日0.005%支付违约金至履行完毕之日止；三、被告威宁万佳房地产开发有限公司依照合同约定，继续履行为原告张洪武、沈国芬办理所购商品房产权转移过户登记相关手续的义务；四、驳回原告张洪武、沈国芬的其他诉讼请求。案件受理费1645元由被告威宁万佳房地产开发有限公司负担。上诉人万佳公司上诉请求：上诉人因对(2019)黔0526民初657号民事判决书中超出交房违约金30080.16元的部分违约金不服，即上诉金额为29896.46元。上诉人认为该判决认定事实不清，判决结果损害了上诉人的合法权益。特提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，重新作出正确的裁决。事实及理由:一、上诉人在履行合同义务中因为电力部门原因导致未通电而逾期交房，应当免责。被上诉人起诉前一日，上诉人已经达到交房条件并通知被上诉人接房，但被上诉人无故不来接房。故被上诉人起诉后不再由上诉人承担交付违约金。另外上诉人逾期交房的违约行为一直延续到起诉之日，不能交房当然就不能办证，故上诉人只有一个逾期交房的违约行为，故不应再计算逾期办证的违约金。不能办证的关键原因是被上诉人没有向相关部门交付契税等费用。二、法院判决上诉人承担逾期交房违约金、逾期办证违约金直至实际交付房屋、房产证为止是错误的。即逾期交房和逾期办证在判决生效之后的违约行为，目前尚未发生，即法院对尚未发生的事实判决了违约金的承担问题。该判决是一种附条件的判决，在判决生效以后，交房之前或者办证之前，不确定性很大，该房屋有可能会因各种原因无法交房或者无法办证，无法交房导致可以解除合同，无法办证导致如果按日计算逾期办证违约金的情况使逾期办证违约金可能高于房屋价格且一直持续计算无截止日期的情况发生。另外，如果开发商主动履行判决，也由于无法预知何时交房或者何时办证，即便要主动履行也无法得知应给付的违约金数额。故该判决不当。三、本案不应当由被上诉人起诉标的额为149482.26元，产生案件受理费1646元，但被上诉人没有全部胜诉，原则上应当按胜诉、败诉的比例分担。综上所述，上诉人认为该判决认定事实不清，判决结果损害了上诉人的合法权益。特提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，重新作出正确的裁决。被上诉人张洪武、沈国芬未作答辩。上诉人张洪武、沈国芬上诉请求：1、依法改判原判第一项，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定的每日万分之二的标准计算逾期交房的违约金；2、本案的案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：原判参照威宁县草海大洼村中央步行街第10幢1-1-6号商业营业用房2015年10月至2018年8月期间的实际损失每月835.56元来计算本案的逾期交房的违约金属认定事实不清，适用法律错误。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第第十七条规定按照同地段同类房屋租金标准确定违约金或损失赔偿额的前提是：双方当事人没有约定违约金或损失赔偿额。本案中双方当事人明确约定逾期交房违约金的计算方式及计算标准，一审参照计算违约金的房屋的评估时间是2015年10月至2018年8月期间，涉案房屋逾期交房时间是2016年至2019年，时间不一致且间隔时间久，房屋面积也不相同，不具客观性。2、原判简单将违约金作为一种可得利益的损失，而忽略了违约金的补偿性和惩罚性。减轻了房开公司的违约成本，默认了房开公司违约的正当性。3、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定可知，违约损失包括实际损失和可得利益的损失。原判把逾期交房产生的违约金错误的认为是被上诉人的直接损失，忽略了上诉人的可得利益。被上诉人也未证明逾期交房的违约金高于上诉人实际损失的30%，故被上诉人应承担举证不能的法律效果。4、判断违约是否过高或过低应参考各方当事人在履行合同中存在的过错程度。本案的逾期交房是被上诉人过错导致，故不应违约金调减或严格加以限制。5、双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是被上诉人提供的格式合同，被上诉人作为专业的房开公司，在签订合同时就已预见或者应当预见相应的违约风险，这应是其能承受的范围之内，原判随意干涉双方的真实意思表示。被上诉人万佳公司未作答辩。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，经审理，本院对原审查明的事实予以确认。另查明，涉案房屋未取得初始登记，不具备办理转移登记的条件。万佳公司在二审组织双方调查调解时（2019年12月26日）明确通知张洪武、沈国芬的代理人请其转告张洪武、沈国芬到公司办理接收房屋手续。本院认为，本案二审争议焦点为：1、原判明确万佳公司承担逾期交房违约金的同时还应承担逾期办证的违约金是否正确；2、原判以涉案房屋租金标准计算逾期交房违约金是否正确。3、原判对2019年1月22日之后违约金履行期限的明确是否适当；关于焦点1，逾期交房与逾期办证是两种不同的违约行为，产生的法律后果也不同，两种行为给相对方造成的损失并不重合。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定了逾期交房的违约责任、第十八条规定了逾期办证的违约责任。上诉人万佳公司在本案中存在上述两种违约行为，故应同时承担两种违约责任，原判对此问题的处理符合法律规定。关于焦点2，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或损害赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：…逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”根据上述第十七条规定，适用同地段同类房屋租金标准确定逾期交房违约金的前提是双方当事人没有约定违约金数额或损害赔偿额计算方法。本案的双方当事人约定了违约金数额，只是约定的违约金过高，需要进行调整。根据上述第十六条规定，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。违约损失以同地段同类房屋租金标准835.56元计算，张洪武、沈国芬上诉对以该标准计算损失有异议，但未提供证据证明其主张，故其主张不能成立。但原判将逾期交房违约金调整为同地段同类房屋租金标准不符合上述规定，且忽略了违约金的惩罚性。综合双方当事人对合同的履行情况、过错程度以及预期利益等因素，逾期交房违约金调整为同地段同类房屋租金上浮30%，即每月违约金为835.56元×30%＋835.56元=1086.23元。关于焦点3，原判对2019年1月22日之后逾期交房及逾期办证违约金履行期限明确表述为自2019年1月22日起至履行完毕之日止。根据双方签订的合同第二十二条第三款第（四）项“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转让登记”的约定,就逾期办证问题，本案出卖人万佳公司只要向房屋登记机关提交办理房屋转移登记的有关文书，就应视为履行了合同约定的办理转移登记的义务，故逾期办证违约金计算至万佳公司向房屋登记机关提交办理房屋转移登记的有关文书时止。关于逾期交房问题，万佳公司已在二审调查调解时（2019年12月26日）明确通知对方到公司办理接收房屋的手续，故逾期交房违约金只能计算至此时，即逾期交房违约金从2016年1月22日计算至2019年12月26日，数额为1086.23元×47=51052.81元。原判对逾期交房违约金计算不当，本院予以纠正。如果张洪武办理涉案房屋交付手续时发现房屋不符合约定的交付条件，其可另行主张权利。综上，原判认定部分事实不清，适用法律不当。上诉人上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初657号民事判决第三项，即：被告威宁万佳房地产开发有限公司依照合同约定，继续履行为原告张洪武、沈国芬办理所购商品房产权转移过户登记相关手续的义务。二、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初657号民事判决第一、二、四项，即：一、由被告威宁万佳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张洪武、沈国芬支付从2016年1月22日起至2019年1月21日止逾期交房违约金30080.16元，并自2019年1月22日起每月支付835.56元违约金至履行完毕之日止；二、由被告威宁万佳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张洪武、沈国芬支付从2016年1月22日起至2019年1月21日止逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金29896.46元，并自2019年1月22日起以546054元为基数按日0.005%支付违约金至履行完毕之日止；四、驳回原告张洪武、沈国芬的其他诉讼请求。三、由上诉人威宁万佳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人张洪武、沈国芬支付从2016年1月22日起至2019年12月26日止逾期交房违约金51052.81元。四、由上诉人威宁万佳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人张洪武、沈国芬支付从2016年1月22日起至2019年1月21日止逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金29896.46元，并自2019年1月22日起以546054元为基数按日0.005%支付违约金至上诉人威宁万佳房地产开发有限公司向房屋登记机关提交办理房屋转移登记的有关文书时止。五、驳回原审原告张洪武、沈国芬原审的其他诉讼请求。六、驳回上诉人张洪武、沈国芬及上诉人威宁万佳房地产开发有限公司的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1645元由上诉人威宁万佳房地产开发有限公司负担；二审案件受理费3842元（其中3290元由上诉人张洪武、沈国芬交纳，552元由上诉人威宁万佳房地产开发有限公司交纳），由上诉人张洪武、沈国芬负担3000元，上诉人威宁万佳房地产开发有限公司负担842元。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年一月八日法官助理  郭友浪书 记 员  陈 鑫