苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初8146号原告（反诉被告）：朱小钦。委托诉讼代理人：院一汉，江苏孙吴律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈志华。委托诉讼代理人：於惠琳，安徽承义律师事务所上海分所律师。原告朱小钦与被告陈志华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行审理，后依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。审理过程中，陈志华提起反诉，本院依法进行合并审理。朱小钦委托诉讼代理人院一汉、陈志华及其委托诉讼代理人於惠琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱小钦向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告返还租金及押金110000元并支付利息（利息以110000元为基数、按年利率6%从2018年11月25日起计算至实际给付之日），被告支付违约金10000元；2、被告支付律师费15247.5元；3、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年9月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于苏州市吴中区木渎中山东路3#101商业房屋租给原告，原告依约向被告支付了租金和押金，后原告得知被告对涉案房屋并无使用权限。同年11月28日，原告与房屋实际权利人签订了租房协议。因被告并不享有涉案房屋的出租权，合同目的自始不能实现，故应解除合同，被告返还原告相应款项并支付利息及违约金。被告陈志华辩称并反诉称：其没有违约的行为，其与洪万亮之间有合法有效的合同，请求驳回原告诉讼请求。事实与理由:其于2016年7月22日与洪万亮签订了《房屋租赁合同》，约定洪万亮将苏州市吴中区木渎镇中山东路98号“花样城”*幢*层房屋出租给其使用，租期自2016年11月1日至2023年10月31日，且同意其继续对外转租。2018年9月1日，其与朱小钦签订了《房屋租赁合同》，将上述房屋中面积为150平方米部分租给朱小钦使用，租期自2018年11月25日至2022年10月1日，并约定朱小钦在未取得其同意的情况下不得改造房屋结构。合同签订后，朱小钦以150平方米的面积不够经营为由，让其租赁更多面积的房屋，朱小钦实际租赁面积为300平方米，至今朱小钦未补齐多出面积的租金和押金。朱小钦支付房租的时间远超过约定时间，且擅自改变房屋结构并在合同期内与第三人签订合同，朱小钦的行为已构成违约应承担违约责任，故提起反诉诉请：要求朱小钦支付租金90000元、押金10000元、违约金45000元，并将后期租金继续支付给反诉人。反诉被告朱小钦辩称：涉案的房屋非洪万亮所有，洪万亮自2018年8月1日起无租赁权限，作为次承租人的陈志华也无租赁权限。陈志华主张的违约金无依据，押金已经支付过，故请求驳回反诉诉讼请求。本院经审理认定事实如下:2018年9月1日，陈志华（出租方）与朱小钦（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定陈志华将位于苏州市吴中区木渎中山东路3#101室150平方米的商业房屋出租给朱小钦经营使用，房屋免租期及年限为2018年11月25日至2022年10月1日，租金年付，90000元/年，提前一个月支付下年房租，押金10000元。租赁期间，承租方未经出租房同意不得改变房屋结构。若出租房无故提前收回房屋，需支付三个月房租的违约金；承租方无故解除合同，需支付三个月房租的违约金。且任何一方违约导致协议解除的，需向对方支付违约金10000元并承担因此发生的诉讼费、律师费和相关损失费用。合同签订后，陈志华将涉案房屋交付朱小钦使用。2018年10月，朱小钦共向陈志华交付租金、押金合计110000元，具体如下：10月10日，朱小钦支付租金50000元，陈志华出具收条并载明“起租日2018年11月1日”；10月23日，朱小钦支付租金50000元、押金10000元，陈志华亦出具了相应收条。另查明，涉案房屋原由洪万亮自吴中区木渎镇西跨塘村经济合作社（不动产权利人、以下简称西跨塘村）处承租。2016年7月22日，洪万亮与陈志华签订《房屋租赁合同》，将苏州市吴中区木渎中山东路房屋（建筑面积2492.8平方米，使用面积2243.53平方米）出租给陈志华，租赁期限自2016年11月1日至2023年10月31日。合同签订后，洪万亮依约交付房屋，后陈志华出租给其他商户使用、经营。2018年9月20日，西跨塘村因洪万亮欠付房屋租金及占有使用费等向本院提起诉讼，请求判令洪万亮支付租金及占有使用费等。该案在审理中，西跨塘村与洪万亮于2018年11月28日达成调解协议，协议的主要内容为：双方确认二者之间的房屋租赁关系已于2018年8月1日解除；洪万亮应支付西跨塘村租金、房屋占有使用费及物业费共计150万元。再查明，2018年12月10日，洪万亮因陈志华欠付租金向本院提起诉讼，请求判令陈志华支付租金及违约金等，本院依法追加西跨塘村为第三人参与诉讼。陈志华称其于2018年1月1日以来就涉案房屋已与西跨塘村建立了租赁关系，西跨塘村不认可与陈志华存在租赁关系，仅认可与洪万亮建立过租赁关系。后洪万亮、西跨塘村一致确认陈志华可收取截止2018年11月28日商户给付或应付的租金、房屋占有使用费。经审理，本院于2019年6月10日作出（2018）苏0506民初10623号民事判决书，判决陈志华应支付洪万亮计算至2018年10月31日的租金。陈志华不服一审判决，提起上诉。苏州市中级人民法院经审理认为洪万亮与西跨塘村的租赁关系于2018年8月1日解除，西跨塘村与洪万亮确认陈志华可以收取商户截止2018年11月28日的租金、占有使用费，故一审法院认定陈志华应支付截止2018年10月31日的租金并无不当，遂于2019年11月4日作出（2019）苏05民终第8071号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。又查明，苏州新江物业管理有限公司（出租方、以下简称新江物业）受西跨塘村授权，与朱小钦（承租方）签订了落款日期为2018年11月28日《房屋租赁合同》，合同约定出租方将苏州市吴中区木渎中山东路98号“花样城”*幢*室房屋出租给承租方用于经营使用，房屋测绘面积216.22平方米，租期自2018年11月28日至2021年11月27日，其中第一年度租金160000元，第二年度租金168000元，第三年度租金176400元。合同还就双方其他权利义务进行了约定。朱小钦表示，其与新江物业签订《房屋租赁合同》实际形成时间并非2018年11月28日，因为租金起算时间是从该日开始，所以就写了这天的时间。还查明，2019年8月23日，朱小钦与江苏孙吴律师事务所签订《民事委托合同》并实际支付律师费9000元。审理过程中，朱小钦、陈志华均确认实际起租日自2018年11月1日开始。陈志华提出根据生效法律文书，其可以向朱小钦收取截止2018年11月28日的租金和占有使用费，且应当按照300平方米收取。朱小钦表示，虽然其与新江物业签订租赁房屋的面积为216.22平方米，但为了减少诉累，其目前同意按照300平方米向陈志华支付截止2018年11月28日的租金或占有使用费。以上事实，有双方当事人陈述，朱小钦提供的《房屋租赁合同》、收条、新江物业与朱小钦签订的《房屋租赁合同》及补充协议、西跨塘村出具的授权委托书、《民事委托合同》，以及（2018）苏0506民初8562号民事调解书、（2018）苏0506民初10623号民事判决书、（2019）苏05民终第8071号民事判决书等证据证实。本院认为，朱小钦与陈志华签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行各自义务。涉案租赁关系建立在承租房屋后转租给陈志华，陈志华又转租给朱小钦的基础上，现西跨塘村与洪万亮之间的租赁关系已于2018年8月1日解除，结合双方当事人均认可陈志华可收取截止2018年11月28日租金（占有使用费）的事实，可看出双方租赁合同此时实际上已终止履行，故朱小钦请求解除《房屋租赁合同》已无必要。至于租金金额，根据双方当事人的陈述以及陈志华出具收条中载明“起租日2018年11月1日”的内容，可以看出合同履行过程中，租金实际起算时间为2018年11月1日；结合双方《房屋租赁合同》中约定的租金标准及双方认可的计算面积，经计算，截止2018年11月28日朱小钦应付租金为13808.22元。因涉案合同终止履行系因西跨塘村与洪万亮解除租赁关系所致，故朱小钦、陈志华相互要求对方承担违约责任，以及朱小钦要求陈志华承担律师费、陈志华要求朱小钦另外支付押金的主张，于法无据，本院均不予支持。因朱小钦已支付陈志华租金、押金110000元，故陈志华还应返还朱小钦96191.78元，并支付该款自2018年11月29日起计算的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告陈志华于本判决生效之日起十日内返还原告朱小钦96191.78元并支付利息（利息以96191.78元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年11月29日计算至2019年8月19日，此后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。二、驳回原告朱小钦其他诉讼请求。三、驳回反诉原告陈志华全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分受理费3104元，由被告陈志华负担；反诉部分受理费1600元，由反诉原告陈志华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  徐 澄人民陪审员  沈巧男人民陪审员  王 鑫二〇二〇年一月二日书 记 员  张 琳