浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初9426号 原告：宁波丰嘉达贸易有限公司。住所地：北仑区梅山盐场1号办公楼九号391室。统一社会信用代码：9133020606291596X4。 法定代表人：丁定福，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘华杰，浙江和义观达（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹海江，浙江和义观达（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。 被告：叶勇，男，1980年5月27日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：周鹰，浙江新中大律师事务所律师。 原告宁波丰嘉达贸易有限公司与被告叶勇租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序于2019年10月9日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭于2020年1月10日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘华杰，被告的委托诉讼代理人周鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还已收取的租金220万元；2.判令被告赔偿损失2047195.06元。事实和理由：2016年6月4日，被告将位于慈溪市红旗闸的场地共计6400平方米以每年110万元的租金出租给原告使用，经过双方协商，签订租赁协议一份。签订协议时，被告出具了村里的证明，说明被告取得经营权，并且在协议中承诺出租场地不存在使用权之权属争议和纠纷。签订协议后，原告先后通过银行承兑汇票以及现金支付的方式，支付被告二年租金220万元，并已经投入大量人力物力，开展经营业务。但在2018年，慈溪市相关部门将该涉案租赁场地列为违章。原告因此造成较大损失，约定的违约金不足以弥补原告的损失，故诉请如上。 被告答辩称：一、双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，系合法有效。在租赁合同签订前后，被告依约投入了大量的资金和精力平整场地，为原告提供符合原告要求平整的租赁场地，租赁场地提供给原告后，原告也进行了经营生产，到2019年6月份原告的相关设施仍在租赁的场地上。二、原告要求被告返还已收取的租金220万元，没有法律与事实依据，被告收取的租金220万元实际是场地的建设费，为了向原告交付符合要求的租赁场地，被告投入了大量的资金和精力平整场地，而事实上原告在该场地上已实际经营了达三年之久，被告收取的二年租金系依据协议收取。根据租赁协议约定，因原告的原因，不按约定期限支付租金(逾期一个月以上支付租金)，致使本协议无法继续履行的，原告承担违约赔偿责任。被告在逾期长达3个月后才在2017年11月支付了第二年的租金，第三年的租金原告至今分文未付，故原告违约在先。三、原告诉请要求被告赔偿损失2047195.06元，也没有法律与事实依据。理由如下：1、根据双方签订的租赁合同，原告承租的场地主要用于从事散装水泥中转经营业务，该场地主要用于堆放水泥。现原告提出在场地上投入了大量人力物力，损失达2047195.06元，原告的投入系其自身行为，且该部分的损失也不能证明用于该场地上，与被告无关；2、租赁协议系由原告提供，而且原告对租赁的场地可能存在的法律风险是清楚的，原告注册的场地与经营的场地不符，也未办理过变更手续，且其也未按租赁协议的约定从事散装水泥中转经营业务，原告本身存在过错行为。退一步讲，即使被告的场地存在违章，但原告对此也系明知，其也有一定过错，因此，被告不应当赔偿原告经济损失2047195.06元。即使原告主张违约金成立，违约金也过高，应以原告支付租金按中国人民银行同期贷款基准利率来计算。 经庭审，当事人举证、质证，本院认定本案事实如下： 2016年6月4日，原、被告签订租赁协议一份，约定：被告将滩涂改建的位于慈溪市红旗闸的场地计6400平方米出租给原告。原告承租的场地主要用于从事散装水泥中转经营业务；场地的租赁期限为10年，原告在接受场地后需6个月期限用于设备安装及配套用简易房屋的建造，鉴于上述情况，被告同意其中三个月为宽限期，协议项下的场地租赁的起算时间为原告接受场地满3个月后第一天起。原告租赁合同项下场地的租金为每年110万元，一次定价，十年不变，协议生效后三个工作日内，原告向被告支付定金55万元，被告向原告交付场地后三个工作日内，原告向被告支付租金55万元，先期支付的定金55万元则转为租金，此后的租金以一年期为付款周期，即从租赁起算期满后一年内的第一个月为原告支付第二年租金的期限，以此类推。因被告原因（包括但不限于）如1.发生租赁场地使用权之权属争议；2.被政府职能部门判定为违法违规使用租赁场地；3.政府及职能部门依法收回滩涂；4.群体性闹事行为；5.环评未获通过等情形，致协议无法继续履行，被告应承担违约赔偿责任，违约赔偿金的计算以三年租赁期为限。因上述原因致原告的租赁期限不满三年的，被告应向原告退还已收取的租金并支付违约赔偿金200万元。协议自双方签字后即生效。 为规范慈溪市杭州湾南岸海塘及其护堤从事经营、销售黄砂行为，打击非法经营，拆除相关设施、设备、确保海塘和沿海货物运输、装卸安全，达到沿海海塘坚固，沿海货物运输、装卸合法、有序、安全，努力实现恢复海塘原装的目标，2016年12月16日慈溪市人民政府发布关于印发慈溪市沿海砂场作业点专项整治行动方案的通知，整治内容为加强沿海砂场作业点的监督管理，对沿海砂场作业点开展联合执法检查，全面整治沿海作业点，依法查处未经批准擅自从事砂石生产经营活动的违法行为；加强采挖、运输砂石作业车船监督管理，组织开展联合执法检查，依法查处和取缔无证、证件不齐或擅自改装的采挖、运输砂石车船，开展专项整治行动，消除存在安全隐患的采挖、运输砂石车船。2018年12月14日，慈溪市人民政府发布关于开展慈溪市沿海砂场作业点专项整治行动的通告，在慈溪海域未经批准，非法占用海域进行装卸、堆放等作业的，必须在2019年1月20日前自行关停清场，拆除搬离设施、设备，恢复海域原装；在慈溪海塘和沿塘水闸管理范围内，禁止堆压中重载，除防汛抢险和海塘管理专用车辆外，其他机动车辆不得在海塘顶行驶；在慈溪海塘和沿塘水闸管理范围内，除码头泊位、避风锚地外，禁止在塘身上设立系船揽柱和在海塘水闸管理范围内抛锚停船。2018年12月21日起专项整治相关执法部门对慈溪沿塘水闸管理继续检查，对到期未履行义务的，将一律依法处置。自2019年1月20日起，专项整治相关执法部门将联合对慈溪海域、海塘和沿塘水闸管理范围继续检查，对到期未履行上述义务的，将一律予以依法处置，沿海砂场作业点整治后，同步实行海塘沿线全封闭式管理。2016年9月，被告将改建后的场地交付原告使用。原告在该场地上添置了螺旋卸船机、提升机等设备。原告已支付原告2年租金220万元。因政府部门收回案涉场地，2018年12月，原告停止在租赁场地展开经营。2019年6、7月，原告根据行政机关要求拆除了场地上的相关设备。 本院认为，原、被告签订的租赁合同约定被告将改建的滩涂出租给原告，该协议系双方真实意思表示，故双方应均应按约履行。案涉场地因被政府职能部门判定为违法违规使用，且已被依法收回，同时原告实际租赁期限不满三年，故被告应按约向原告全额退还已收取的租金并支付违约赔偿金200万元。原告认为违约金不足以弥补其损失。而庭审中原告陈述所添置设备已自行处理，但原告又未提供证据证明设备处理所得价款，现原告以设备购置价款来证明其损失的依据不足。而被告认为违约金过高，未提供证据证实。另被告辩称原告付款逾期，存在违约，但其明确表示不提起反诉，且双方的租赁协议履行至2019年，被告是否逾期付款与本案原告诉请无关联性。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告叶勇于本判决生效之日七日内返还原告宁波丰嘉达贸易有限公司租金220万元，支付原告违约金200万元，合计420万元； 二、驳回原告宁波丰嘉达贸易有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费40778元，由原告负担400元，被告负担40378元，交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  许建素 人民陪审员  丁旭鹏 人民陪审员  李同立 二〇二〇年一月十三日 法官助理朱婷婷 代书 记员  俞培桦