辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终13875号上诉人（原审被告）：中国人民解放军93363部队，住所地：沈阳市于洪区洪湖北街118号。法定代表人：成兆锋，该部部队长。委托诉讼代理人：王婧祎，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琦，男，1979年9月13号出生，汉族，该部队参谋，住沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：贾懿，男，1965年12月6日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：戚文腾，辽宁长风律师事务所律师。上诉人中国人民解放军93363部队（以下简称“93363”部队）因与被上诉人贾懿租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初4993号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。中国人民解放军93363部队上诉请求：1.请求撤销沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初4993号民事判决书，发回重审或依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院程序违法。一审法院没有通知上诉人开庭时间，径直作出判决，剥夺了上诉人到庭参加诉讼和辩论的权利，一审法院不公开审理本案程序违法，一审法院在未了解案情，未开庭审理的情况下，就委托鉴定机构对被上诉人的财产进行评估鉴定，程序违法，且上诉人未收到鉴定报告。二、一审法院认定事实不清。一审法院无视收据上的客观记载，对于租金起止认定错误，上诉人不存在多收取租金的情况，无需返还；一审法院忽略被上诉人持续占用租赁场地的事实，对于腾退场地时间认定错误；一审法院无视双方签订的租赁合同，忽略双方关于添附物所达成的一致约定；退一步讲，若依照一审法院判决，其对于补偿方法的认定也显示公平，应当对剩余租赁年限的资产价值给予补偿。三、一审法院适用法律错误。一审法院援引的因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，是以双方没有约定为前提，因而不适用于本案。综上所述，一审判决违法缺席判决，事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院依法维护上诉人合法权益。贾懿辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请法院依法驳回上诉人的上诉。1.请二审法院查阅卷宗材料，据一审被上诉人知道的事实是，一审办案法官多次电话通知部队负责与法院、政府沟通涉案的人员通话，发短信，其均不履行职责，到法院取应诉材料。2.本案系公开审理，是上诉人拒不到庭，参加一审庭审，现一审卷宗材料已经记载。3.本案鉴定程序合法，本案一审进行三次评估鉴定，上诉人均知情，上诉人为了达到阻止鉴定工作，竟然采取不正当手段，给鉴定部门施压，导致两家鉴定机构两次退卷。4.一审法院电话通知上诉人取鉴定评估报告，而上诉人拒绝领取，致使法院收到鉴定评估报告后，一个月才下达开庭传票。据一审卷宗记载是邮寄送达的鉴定评估报告，上诉人拒绝签收，明知是法院诉讼资料，仍拒收，上诉人是妨碍民事诉讼的行为，也是对自己诉讼权利的放弃。本案应当适用公平原则，合同显失公平时，就应当适用公平原则，本案中其他的房屋都早就已经拆除完毕，没有利用的价值，已经移为平地，案涉的房屋半年来均没有被拆除，旁边就是加工厂，有利用的价值，现部队要利用该房屋，我方的房屋价值转换为部队的利用价值，所以一审法院判决是正确的。贾懿向一审法院起诉请求：1.判令被告返还租金50,166元（2017年11月至2018年12月，共14个月：43,000元/12个月*14）2.要求被告补偿地上物经济损失2,109,976元；3、赔偿租金损失：95,589元（2017年11月—2018年5月，310,300元/18个月*7月=120,672元）-成本租金25,083元（2017年11月—2018年5月，43,000元/12个月*7个月），以上合计2,255,731元。诉讼费、鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：2010年7月20日，沈阳洪禹筑路有限公司（以下简称洪禹公司）与被告的下属单位中国人民解放军93307部队（以下简称93307部队）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定93307部队将位于沈阳市于洪区洪湖北街118号（坐落号：沈辽字第2216B）场地出租给洪禹公司使用，场地面积为1980平方米，租赁用途为仓储，租赁期限为2010年7月1日至2015年7月1日，年租金为8,000元，付款方式为一次性支付租金。该份合同中原告在法定代表人处签字。原告一次性交纳了五年的租金40,000元。合同第八条第（三）项约定：“在租赁期间，不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方（被告）书面同意，费用自理，权属归甲方所有。”第（四）项约定：“不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方。”合同签订后，原告在租赁场地上建筑了厂房、围墙等。在第一份合同履行期间，2014年4月15日，93363部队委托中国人民解放军空军房地产管理局沈阳房地产管理处管理案涉场地。同日，原告贾懿与中国人民解放军空军房地产管理局沈阳房地产管理处签订《军队房地产租赁合同》，约定贾懿继续承租上述场地，场地面积增加为4300平方米，租赁用途仍为仓储，租赁期限为2014年7月1日至2016年7月1日，年租金为43,000元。原告支付了一年即2014年7月1日至2015年7月1日的租金43,000元。合同第八条第（三）款关于不得新建和添建建筑物的约定与第一份合同的约定一致。合同第九条“合同的解除”约定：（一）甲方因军事需要解除合同的，乙方应自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，其他互不补偿；（二）甲方非因军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用……（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。原告提供日期为2013年4月26日，金额为27,000元的收据一份，载明“2013年7月1日至2014年7月1日营区管理费、场地租金”。2016年12月10日，原告向被告转账支付租金86,000元。2018年3月6日，被告为原告出具收据，收据载明“2015至2017年的场地租金”。2016年4月6日，被告的下属部队93307部队向洪禹公司下发《关于按时腾退承租场地的通知》，要求洪禹公司自接此通知之日起90日内自行撤离租赁场地。原告提供租赁场地“封条照片”一张及沈阳市中级人民法院（2018）辽01民终4704号“询问笔录”一份，该询问笔录中被告93363部队陈述于2017年11月在涉案租赁场地张贴封条。2018年1月17日，被告93363部队向本院提起诉讼，要求原告贾懿腾退涉案租赁场地，此案经本院审理并经沈阳中院下发（2018）辽01民终4704号民事判决书，认定原告贾懿于2016年12月10日交纳的86,000元租金对应的时间段为2016年7月1日至2018年7月1日，案涉《军队房地产租赁合同》提起解除，判令原告腾退涉案租赁场地。原告提供的沈阳中院（2018）辽01执565号执行通知书记载，沈阳中院于2018年5月28日向原告下发通知，要求原告腾退涉案租赁场地。2018年6月26日，沈阳中院执行案件结案通知书载明，93363部队与贾懿房屋租赁合同纠纷一案，经强制执行，已全部执行完毕。原告申请对其在承租的场地上建设的房屋、围墙、砼地面以及2016年12月至2018年5月的场地租金的价值进行评估，一审法院依法委托辽宁中意慧佳资产评估有限公司进行评估，2018年9月15日，该公司出具辽中意评报字（2018）第083号资产评估报告，该报告记载原告承建的建筑物面积总计为3092.23平方米，评估价值为1,951,807元；构筑物及其他辅助设施（围墙、井、砼地面、铁皮大门）价值为158,169元；2016年12月至2018年5月期间租金市场价值为310,300元。原告为此支付鉴定费用17,100元。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告93363部队经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，一审法院对原告提供的证据依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。依法成立的合同应当受到法律的保护。本案原、被告之间签订的《军队房地产租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。在合同履行过程中，因发生了国家政策性调整，出现了不可归责于双方当事人的解除事由，未到期而提前解除。关于合同的解除，已经生效判决予以确认，本案涉及的问题为合同解除后的后果。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并可以要求赔偿损失。关于原告要求被告退还租金之诉讼请求，因原、被告之间签订的2010年7月1日至2015年7月1日的租赁合同以及2014年7月1日至2016年7月1日的租赁合同均已履行完毕，对于原告要求退还该两份合同项的租金之诉讼请求，不予支持；关于原告于2016年12月10日交纳的租金86,000元，此部分双方未再续签租赁合同，经生效判决认定，该租金对应的时间段为2016年7月1日至2018年7月1日；原告主张已于2016年4月腾退租赁场地，但与其2016年12月交纳租金的事实相矛盾，结合原告提供的封条照片及询问笔录，因被告在询问笔录中陈述于2017年11月在涉案租赁场地张贴封条，此后原告即无法使用租赁场地，故2017年11月至2018年6月（7个月）的租金应予退还，按照原、被告合同约定的租金标准计算该部分应退还的租金为25,083元（43,000元/12个月X7个月）。关于原告要求被告按照市场价值赔偿其租金损失95,589元之诉讼请求，该部分损失并非因租赁合同提前解除造成的直接经济损失，原告该项主张无相应的法律依据，不予支持。关于原告要求被告补偿投资损失2,109,976元之诉讼请求，首先，双方合同虽约定承建永久性建筑物需经被告审批，但原告在2010年签订第一份合同后就承建了相应的建筑物及构筑物，被告未对原告的建房行为予以制止，且双方此后又签订了新的租赁合同，提高了租金，该行为可以视为是对原告建房行为的一种默示行为；其次，本案租赁合同解除的主要原因非因一方当事人违约行为所致，而是因国家、军队政策法规的重大调整造成合同无法继续履行，其原因不可归责于任何一方当事人；再次，原告根据自身经营目的的需要，对租赁场地进行必要的自建，在合同没有到期的情况下，双方提前解除合同，双方合同约定因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任，该约定并不意味着对承租方的投资利益不予补偿。关于被告补偿的具体数额问题，应以辽宁天意惠佳资产评估有限公司对在租赁场地内的建筑物及构筑物的评估价值2,109,976元（1,951,807元+158,169元）来确定原告的损失。因租赁合同的解除不可归责于任何一方当事人，从公平的原则考虑，被告应对原告的投资承担50%，即1,054,988元的补偿责任。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告中国人民解放军93363部队于本判决发生法律效力之日起十日内，退还原告租金25,083元；二、被告中国人民解放军93363部队于本判决发生法律效力之日起十日内，给付原告贾懿自建的建筑物及构筑物补偿款人民币1,054,988元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费24,845.85元，鉴定费17,100元，由原告贾懿承担20,972.9元，由被告中国人民解放军93363部队承担20,972.9元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据1.租金收据复印件4张及情况说明原件1份，证明：被上诉人的租金交到2017年7月1日，被上诉人腾退时早已租赁期满。每段租金对应年份收据上均有记载，具体过程如下：2010年被上诉人交纳2010年7月1日-2015年7月1日的租金共计40000元，年租金8000元。2013年（即租赁第三年），因部队中央上级指示，租赁场地应根据市场价格全面调整，因而涉案宗地的租金上涨为一43000元，此时租金尚余两年共计16000元，因而直接转为2013年7月1日至2014年7月1日的租金，被上诉人于2013年4月26日补足剩余的27000元。2014年8月21日，被上诉人缴纳2014年7月1日至2015年7月1日的租金43000元。截至2016年12月10日，被上诉人尚欠2015年7月1日起始的租金，因而直接支付两年租金86000元，对应时间为2015年7月1日至2017年7月1日。证据2.2010年、2014年签署的军队房地产租赁合同各1份，证明：关于租赁合同到期后添附物的归属，合同中有明确约定，添附物权属归上诉人所有，且应无偿移交；上诉人应按被上诉人实际使用时间计收租金，其他互不补偿。建筑物应该经过审批，被上诉人并没有经过审批，属于违约。应当承担不利后果。公平原则的前提应该在双方守约之上，不应适用。证据3.应诉通知书一份，证明：生效判决认定的租期问题已经向辽宁高院提起了再审申请，高院2019年5月17日已经受理此案。被上诉人对证据1.租金数额没有异议，对要证明相应租期的时间有异议，不能证明合同已经到期，本案租期并没有到期，属于合同内解除，详细租期情况如下：一、第一份租赁合同(2010年7月1日—2015年7月1日)五年期，租金8000元×5年=40000元，一次性交齐(先交钱，后领导签字，再签定租赁合同)。二、第二份合同(2014年7月1日—2016年7月1日)第一份合同执行四年后解除，从第五年起签订第二份合同，期限两年，租金由原来每年8000元变成43000元原第一份合同已经缴纳的2014至2015年租金8000元，因我方于2014年8月21日按第二份合同缴纳租金43000元，故应算作结余租金。三、2013年4月26日，交租金27000元，在第一份合同有效期内，双方没有对2013年租金涨价达成变更协议，故为多交租金。部队主张有涨价的文件，未提交。即使提交了文件，还要提交得到我方同意变更合同按文件执行的证据，否则，该文件不产生变更租赁合同(第-份)的效力。民事合同是以当事人意思自治为原则，行政命令、文件不能代替双方合意。四、2014年8月21日，交租金43000元，是执行第二份合同的租金标准，为2014年7月1日至2015年7月1日的租金，这是双方无争议的。综上四张租金收据可见，双方争议的焦点1.双方租赁合同何时变更涨价的；2.2013年4月缴纳的租金27000元和2014年7月结余租金8000元，应该算在哪年租金里。我方观点已表明，双方合同变更时间是2014年7月1日以后，之前按第一份合同执行:在第一份合同执行期间多交的租金35000元（27000+8000），应抵顶2015年7月以后的租金。五、2016年4月，部队向我方下达腾退场地通知时，距第二份合同到期日2016年7月还有三个月。按照租赁习惯，出租人和承租人应该结算租金，补交欠费。但部队没有这么做，理由是我没有欠租金。2016年6月，部队第二次向我方下达腾退场地通知时，部队只是让我在通知书上签字，说是为了完成任务，当时我方已经退出场地，故认为与我无关，就签了字。这时，如果我没退出场地或者欠租金，部队一定会向我下催缴单的，否则上面查出来，就是问题。但我不欠租金，所以部队不能向我催缴。在部队为原告的于洪区法院审理的(2018)辽0114民初862号案件中，部队提出诉讼请求里有腾退场地和给付欠缴租金43000元，但一审开庭时部队撤回了欠缴租金的请求，这至少说明部队主张我欠租金的证据不足，我不欠租金，原来我交的租金有结余。六、2016年12月10日，我方交纳租金86000元，部队未及时开据，而是在2018年3月6日庭审之后开据收据。这次交租金，是按双方的习惯做法先交租金，后领导签字，再签合同。为什么没有签合同?这时部队停偿工作已经开始了，不便再签订书面合同。部队让我方缴纳86000元两年的租金，继续使用场地两年，因为我投入的地上物还在，我当然愿意续租。这86000元对应的租期是2016年7月至2018年7月（我方现在认可这个租期期间），还是2016年12月至2018年12月已无法举证。这种违反政策的事谁能作证呢。但无论哪种情况，部队与我解除租赁合同都是其单方强制解除，而且时间都在合同期内。部队狡辩86000元有偿还2015年7月至2016年7月的欠款，不符合常理。2016年12月10日收的钱，如有偿还欠款，应立即开据入账，还要等到一年以后，等到诉讼案件开庭以后(2018年3月10日)再开收据吗?明显作假，欲盖尼彰，故该份租金收据不具证明力。七、欠租金和续签合同是两个法律关系。部队作为上诉人有举证的责任，证明86000元中含有追缴的欠租金数额及为什么不及时开具收据的合理性。上诉人对其上诉主张无新证据提供，已有的证据已在生效的判决书中予以定论。八、关于按比例补偿的问题。双方当事人签订的租赁合同是采取续签的方式，到期再签，不是一次签死租期。所以承租人投巨资在空地上建起3000余平方米的厂房是得到双方协商一致、默许的，之后才能达到仓储的用途。故厂房的使用年限是无法用合同期限固定的，只能按其房屋的经济价值，确定解除合同之时的房屋价值，依据民法的公平原则确定补偿数额。请求二审法院驳回上诉，维持原判。证据2.真实，合法，关联都没有异议，对上诉人证明的问题有异议，按照公平原则我方进行装修仓库的价值现在已经被重新利用，转化为上诉人的使用价值，且属于合同期内解除合同，所以上诉人应当赔偿我方的损失，当时购置物建筑物进行建设时候部队是同意和明知的，部队是经过审批通过的，租赁合同也有领导签字，履行了7年之久，所以我方并没有违约。证据3.真实性没有异议，对上诉人要证明的问题有异议，我方提供的再审裁定，已经认定了相应的租期至2018年7月1日，同时认定了2016年7月1日-2018年7月1日该租赁期间符合续租场所的交易习惯，最终下发了民事裁定书。再审申请通知书最终已经被被上诉人民事裁定书已经审查。被上诉人提交2018辽民申3681号裁定，证明：被上诉人针对租赁时间认为租赁时间应为2016年7月1日至2018年7月1日为止，辽宁高院生效的民事裁定所认定。上诉人对该证据的真实，合法，关联没有异议，证明内容有异议，该裁定仅作为被上诉人申请的驳回，并非认可租金是到2018年7月1日，该裁定书是针对被上诉人的申请所作出的，申请内容是要求确认其所交租金达到2018年12月15日，该裁定最终确认的是该租金不是延长租期，仅是针对二审提出的7月1日，因被上诉人没有提出该租金对应的租期应早于2018年7月1日，自然不会对实际租金交到2017年7月1日进行审理，被上诉人不会提交对其不利的证据，我方已经针对租期情况提起了再审申请，高院已经受理。本院对上述证据予以采信，对所要证明的事实结合全案综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同应当受到法律的保护。本案上诉人与被上诉人之间签订的《军队房地产租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。并且案涉合同已经生效判决确认解除，本案涉及的问题为合同解除后的后果。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并可以要求赔偿损失。关于租金是否应当退还的问题。首先双方间租金支付对应的期间问题，已经生效的判决确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”已经发生法律效力的（2018）辽01民终4704号民事判决，认定贾懿于2016年12月10日交纳的86,000元租金对应的期间为2016年7月1日至2018年7月1日。一审结合2017年11月在涉案租赁场地张贴封条，确认此后被上诉人即无法使用租赁场地，进而确认2017年11月至2018年6月（7个月）的租金应予退还正确，本院予以维持。关于上诉人提出双方所签订的合同约定对于添附不应补偿的主张。首先，双方合同虽约定承建永久性建筑物需经上诉人审批，但被上诉人在2010年签订第一份合同后就承建了相应的建筑物及构筑物，上诉人未对原告的建房行为予以制止，一审认定该行为可以视为是对被上诉人建房行为的一种默示行为正确；其次，双方所签订的合同场地租赁用途为仓储，上诉人交付的是净地，在此情形下被上诉人为实现合同目的建设地上建筑物也在情理之中，被上诉人根据自身经营目的的需要，对租赁场地进行必要的自建，在合同没有到期的情况下，双方提前解除合同被上诉人并无过错，上诉人应当对承租方的投资利益予以补偿。关于补偿的具体数额问题，应以辽宁中意惠佳资产评估有限公司对在租赁场地内的建筑物及构筑物的评估价值2,109,976元（1,951,807元+158,169元）来确定被上诉人的损失。一审基于公平原则考虑，确定上诉人应对被上诉人的投资承担50%，即1,054,988元的补偿责任并无不当，本院予以维持。关于上诉人提出一审程序违法的问题。上诉人在二审期间签字确认的当事人送达地址确认书与一审法院向上诉人送达相关诉讼文书的地址一致。在一审期间上诉人拒收开庭传票及鉴定报告等诉讼文书，视为相应文书已经向其送达，上诉人拒收鉴定报告导致其未能及时对鉴定提出复议及拒收开庭传票缺席法庭审理，是其对自己权利的放弃，应当承担相应的法律后果。并且本院二审期间，相关鉴定人员已到庭接受质询，现有证据不能认定鉴定存在瑕疵。故本院对上诉人的该项主张不予支持。综上所述，中国人民解放军93363部队的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24845.85元，由上诉人中国人民解放军93363部队负担。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇二〇年一月十五日书记员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。