云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初6316号原告曲靖新华书店有限责任公司。地址：云南省曲靖市翠峰东路263-1号。统一社会信用代码91530300217221496K。法定代表人肖明，总经理。委托代理人李本利，云南和诚律师事务所律师（特别授权）。被告曲靖市麒麟区廖廓街道办事处东方学校。地址：曲靖市麒麟区潇湘时代广场A座。统一社会信用代码52530302584827676K。法定代表人张华，校长。原告曲靖新华书店有限责任公司诉被告曲靖市麒麟区廖廓街道办事处东方学校房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告曲靖新华书店有限责任公司的委托代理人李本利、被告曲靖市麒麟区廖廓街道办事处东方学校的法定代表人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年9月，原告与被告经友好协商后达成房屋租赁的共识，同年12月17日，原告与被告正式签订了《房屋租赁合同书》。原告曲靖新华书店有限责任公司（以下简称“新华书店”）将座落于曲靖市麒麟区部面积为1002平方米的房屋租给被告曲靖市麒麟区廖廓街道办事处东方学校（以下简称“东方学校”）使用，租期从2012年9月1日至2020年8月31日，租期为捌年，租金按每月每平方米18元计算，租金第一至第二年为216432.00元人民币（即自2012年9月1日到2014年8月31日），第三年后在上一年的基础上逐年递增5%；双方在合同书第二条还约定：租赁房屋按照先交款后用房的原则，乙方（东方学校）每年向甲方（新华书店）一次性支付当年租金，付款期限为使用当年到期前的15天内提前交纳下年房租。乙方（东方学校）拖延15天以上未缴纳房租的,甲方（新华书店）有权终止合同，同时，双方在合同书中对甲乙双方的责任、其他费用的承担、合同的解除、终止，违约责任、争议的解决等都作了详细约定。双方在合同书第十条明确规定未经甲方（新华书店）同意乙方（东方学校）不得以任何形式转租他人。原告按合同约定如期将房屋交付被告使用，被告于2016年6月28日交纳了壹拾万元（100000元）房租，2017年3月21日交纳了壹拾万元（100000元）房租，2017年9月13日交纳了贰拾陆万叁仟零柒拾肆元(263074.45元)，其余所欠房租伍拾壹万陆仟肆佰壹拾陆元（516416.97元)未支付,东方学校的法定代表人张华分别于2016年、2017年出具承诺书给原告，承诺了付清房租的时间，但其并没有完全兑现承诺，2018年，原告再次向其催要房租，张华表示会尽快付清差欠的房租。但至今仍无实际付款行动。导致原告仍有部分房租无法收取。综上所述，被告未按合同约定履行交纳房租的主要义务，己经严重侵害了原告的合法权益，构成根本性违约。为捍卫法律尊严和保护原告的合法权益不受侵犯，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院提起民事诉讼，请求人民法院依法判令：1、解除原被告双方于2012年12月17日签订的《房屋租赁合同书》；2、由被告支付下欠原告的房租人民币516416.97元（计算至2018年8月31日）；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告口头答辩：我学校在2012年12月17日与新华书店签订的一个租房协议。原告陈述的在2016年我们其实房租已经基本上是大部分是支付完毕。在2016年也做了承诺，但是2016年已经按承诺交了房租。2017这也做了承诺，2017年也交了房租，为什么中间会有一些房租未交？其中有一些原因，第一原因是在租房合同过程当中，乙方不但有房屋还作了广告位。但是在使用房屋的过程当中，甲方以新华书店形象的理由，强烈要求拆迁广告位，我方东方学校多次协商，但广告位被强行拆除，广告位的造价大概三十万。以前在新华书店三楼，因为广告位的拆除之后，就导致之前经营非常良好的学校后来长期处于亏损，整个学校无法宣传，因为“酒香也怕巷子深”，因为广告被拆了，我们学校的宣传打不出去，没有办法对外宣传，受到了很大的影响，以至于后期的几年，持续亏损。后我去教育局去申请了停办，教育局有备案的，可以去区教育局查，我们也有停办的证据。学校从2015年后面基本上处于一个停滞的状态，因为停办的话，可能大部分原因是因为学校没有办法做更多的一些宣传，所以导致后面学校处于长期的亏损。从学校的角度来说，我不知道学校停办已经亏损了之后要怎么来支付房租？或者说是一个从公司角度公司，公司可以申请破产，但学校我也不知道是不是能否申请破产？因为我们是非营利性机构，但是一直是处于停业状态，这是我们没有支付房租的重要原因。另外一个原因，原告所陈述的事实原告所被告所欠房租是51万多，要算至2018年8月31日，但事实上我们在2017年年底就已经把钥匙交给对方了，在双方同意协商后，我们已经把所有学校里面的办公用品全部搬走，钥匙已经交付，并且新华书店已经把锁都换了，所以这个时间是有误的，并不是到2018年8月31日。合同是签订到2020年，但是双方已经经过协商处理，也把钥匙已经交付给新华书店，并且他们也得到认可。所以这个房租的核算方式也是有误的。所以乙方请求的理由就是因为甲方基本属于停业破产状态，所以也无力去偿还，但是停业的原因可以说新华书店并没有履行当时所签订的广告位的租赁是附同房屋租赁的，一共是有八年的一个租赁时间。房屋租赁是到2020年，2018年初2017年底收回，但是广告位的话，其实才用了一年就被拆迁了，所以我们没办法经营。整个学校处于三楼，根本打不了任何广告。也就是后边学校基本上处于停业状态，处于亏损经营状态。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格；2、2012年12月17日原被告双方签订的《房屋租赁合同书》一份，证明被告曲靖市麒麟区寥廓街道东方学校与我公司存在房屋租赁关系，双方对租赁期限、租金、违约责任等进行了约定；3、曲靖市麒麟区寥廓街道东方学校法人张华于2016年4月5日、2017年9月13日分别出具给原告的承诺书各一份，被告于2017年3月21日、2017年9月13日转账凭据各一份，原告出具的被告未付租赁费用金额统计表一份，被告登记信息表一份，证明被告差欠原告租赁费用的事实，被告已支付部分租赁费用的金额，现被告仍差欠的租赁费用金额及被告的相关登记信息。经质证，被告对原告所提交的证据1无异议；对证据2无异议，是双方签订认可的；对证据3中2016年4月5日的承诺书，2016年承诺了之后，在2016年6月28日已经交了10万元的房租，按承诺书交的，然后2017年3月13日有个承诺书，我们在2017年3月21号也交了10万元的租金，并且2017年9月31日也交了房租；房租交付以后，原告没有开具正式发票给我，原告提交我交付的房租是真实的；对我的登记信息无异议。本院认为，原告所提交的1、2组证据，被告均无异议，证据3客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。被告针对其答辩，向本院提交如下证据：《户外广告位租赁合同》复印件一份，证明当时签订房屋租赁合同时附加有《户外广告位租赁合同》，合同期限为八年，但才用了两年就被拆除了，学校后面一直没有办法经营，付不了房租甲方也有一定的责任。经质证，原告对证据不予认可，广告位租赁合同虽然存在，但是合同不能履行，被告应该心知肚明，广告位需要一定的行政审批手续，而且新华书店也从来没有收过他任何租金，所以户外广告的租金如果被告认为新华书店侵害其权利的话，可以另案提起诉讼。本院认为，被告提交的证据客观真实，但与本案不具有关联性，被告如有新的证据证实广告位拆除系原告导致，学校不能做宣传或产生经济损失等，被告可另行主张。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2012年12月17日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同书》，合同约定：甲方把位于曲靖市麒麟区部面积为1002平方米的房屋租给乙方，在自愿基础上订立下列条款：一、租赁期自2012年9月1日到2020年8月31日，租期为捌年，装修期间不计收房屋租金，开业之日为房屋租金计收日期。二、房屋租赁费用按每月每平方米壹拾捌元（18.00元）计算，第一年贰拾壹万陆仟肆佰叁拾贰元整（216432.00元），招租的第一年和第二年租金不变，第三年即2014年9月1日以后房屋租金在上一年的基础上逐年递增5％，并按先交款后用房的原则，每年交款一次，每年乙方须在8月31日前提前15天交款取得当年的使用权，若不按时交款拖延15天以上，甲方有权终止合同，合同终止以甲方书面通知为准，通知后三天内，乙方应将房屋内属于乙方的设施搬离，若乙方不搬离的，由甲方负责搬离，搬离费用由乙方承担。三、房屋年租金不含物管费，凡与房屋有关的物管、水电费等由乙方据实向相关部门（物管、水电等部门）按时交纳，所发生的费用纠纷由乙方自己负责。四、乙方须向甲方交纳房屋使用保证金伍万元整（50000.00元）。五、乙方对房屋进行装修时，必须遵守甲方在装修规定中提出的有关规定（双方约定事项），乙方的装修方案须报请甲方同意后方可进行，否则甲方有权终止合同，强制收回房屋没收所交房屋保证金。六、租期满后，乙方退房时，房屋装修固定部分乙方不得损坏，移动部分可以带走，并结清物管、水电等相关费用后，甲方退还乙方房屋保证金。七、乙方经营项目必须按工商、税务、公安等部门规定办理相关手续，做到遵章守法，合法经营。八、本房屋不得从事餐饮、娱乐等扰民经营项目。九、十、十一（略）。第十二、房屋租期届满，乙方应提前3个月向甲方提出书面续租房屋申请，逾期甲方将按自动放弃续租权利。十三、除上述条款外，任何一方不得随意终止合同，否则必须支付对方当年租金总额的一半作为违约金。十四、甲方对广告位、车位和外围场地拥有支配权，乙方如需使用广告位、车位，必须书面报请甲方，经甲方同意后方可使用。十五、因不可抗力因素造成甲乙双方的损失，由甲乙双方各自承担。十六、其余未尽事宜，由双方协商解决，发生纠纷向区域管辖权的法院诉讼。同日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《曲靖新华书店潇湘时代广场户外广告位租赁合同》，载明：一、广告位基本情况：1、广告位置：曲靖新华书店潇湘时代广场A座正门楼顶（朝北方向，即正对南城门面）。广告尺寸：长度：广告长度离建筑物主体结构外墙两侧各保留0.5米，中间位置为广告位，高度不低于B座正面广告高度。3、本广告位仅限乙方使用，不得转租借他人使用，广告内容仅限乙方经营范围内的宣传，否则视同违反合同，甲方有权终止合同，收回广告位使用权，并不赔偿乙方任何损失及一切费用。二、租赁期限：捌年，自2012年9月1日到2020年8月31日止。三、费用及付款方式：1、乙方对该广告位进行经营管理，考虑到乙方需投入安装制作费用，因此甲方给予乙方适当优惠，第一年至第二年租金为人民币肆万元（￥40000元）整，第三年即2014年9月1日以后房屋租金在上一年的基础上逐年递增5％。四、乙方每年交纳一次租金，乙方应于每个租约期开始前一个月内一次性支付下年租金，逾期超过一个月未缴纳，甲方有权终止本协议，无偿收回广告位使用权以及附属设施。3、乙方自协议签订日起，一个月向甲方交纳场地维护、恢复保证金方同意续租，双方应当重新订立租赁合同。七、本合同期满后10日内，由乙方投资的广告设施由乙方负责完全拆除，否则甲方有权处置该广告位的设施，并扣除乙方所交保证金，乙方在拆卸时不得损坏甲方设施及影响外观形象，若有损坏乙方须承担全部损失。八、因不可抗力造成双方不能正常履行合同，双方互不承担责任。《房屋租赁合同书》签订后，被告使用所租赁房屋，2016年4月5日，张华出具《承诺》给原告，内容为：“今有曲靖新东方学校租用新华书店三楼房屋，本人法人承诺在2016年五月十五日前结清租金，如到时不结清甲方有权处置该房屋或按法律程序办理。承诺人：张华”。被告于2016年6月28日向原告交纳房屋租金10万元。2017年3月13日，张华出具《承诺》给原告，内容为：“今下欠新华书店房租承诺在4月底以前付20万，下欠到期房租5月底以前付清，7月份以内付2017年4、5、6、7、8月的房租。承诺人：张华”。2017年3月21日被告通过银行转账方式向原告交纳房屋租金交纳10万元，2017年9月13日被告通过银行转账方式向原告交纳房屋租金交纳263074.45元。从原告公司提交的财务明细：2014年9月1日-2015年8月31日，被告尚欠租金27253元，2015年9月1日-2016年8月31日尚欠租金238616.28元，2016年9月1日-2017年8月31日尚欠租金250547.09元，共计516416.37元。2017年9月1日-2018年8月31日被告通过银行转账方式支付原告263074.45元租金。双方争执的焦点是：租赁房屋被告交付给原告的时间是2017年底还是2018年8月31日，从原告提交的财务明细2017年9月1日-2018年8月31日通过银行转账支付263074.45元租金，应视为被告对租赁房屋被告交付给原告的时间为2018年8月31日的认可。本院认为，《房屋租赁合同》是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还给出租人的协议。本案中，原、被告签订房屋租赁合同后，被告未按照约定履行租金给付义务。原告主张解除《房屋租赁合同》的诉请，于法有据，本院予以支持。原告主张的房屋租金应为2014年9月1日-2015年8月31日，被告尚欠租金27253元，2015年9月1日-2016年8月31日尚欠租金238616.28元，2016年9月1日-2017年8月31日尚欠租金250547.09元，共计516416.37元。本院予以支持，被告应当支付。对被告抗辩因广告位拆除导致学校办学宣传没有办法做更多的宣传，所以导致后面学校处于长期的亏损，属另一法律关系，被告在有充分证据证实的情况下，可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告曲靖新华书店有限责任公司与被告曲靖市麒麟区廖廓街道办事处东方学校于2012年12月17日签订的《房屋租赁合同书》二、由被告曲靖市麒麟区廖廓街道办事处东方学校支付原告曲靖新华书店有限责任公司房屋租金516416.37元。以上一、二项，于本判决生效后二十日内履行。案件受理费8964元（原告已预交），由被告曲靖市麒麟区廖廓街道办事处东方学校承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决生效后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  钱瑞鑫人民陪审员  杨有生人民陪审员  覃立雯二〇二〇年一月六日书 记 员  周长虹