北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初16989号原告：北京市昌平区对外贸易公司，住所地北京市昌平区城区镇西环路。法定代表人：程明海，主任。委托诉讼代理人：刘培，男，1986年9月5日出生，汉族，该公司职工。被告：北京中泰创业能源投资有限公司，住所地北京市昌平区城北街道西环路西侧2幢C310室。法定代表人：李树明。原告北京市昌平区对外贸易公司（以下简称“对外贸易公司”）与被告北京中泰创业能源投资有限公司（以下简称“中泰创业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。对外贸易公司的委托诉讼代理人刘培到庭参加诉讼。中泰创业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。对外贸易公司向本院提出诉讼请求：1.中泰创业公司支付自2017年11月1日至2018年6月30日的房屋租金115726元，欠缴综合管理服务费62314元；2.中泰创业公司支付拖欠房屋租金的违约金，按照年租金日千分之五的标准计算，支付至2019年3月31日止；3.中泰创业公司支付拖欠综合管理服务费的滞纳金，按综合服务费日百分之一的标准计算，支付至2019年3月31日止；4.中泰创业公司支付逾期占用房屋的使用费，按照年租金的标准支付自2018年7月1日至2019年3月31日止；5.中泰创业公司支付2017年至2019年的供暖费52480元；6.案件受理费由中泰创业公司承担。事实和理由：2017年11月1日，对外贸易公司与中泰创业公司签订《房屋租赁合同》及《综合管理服务合同》，约定中泰创业公司租赁对外贸易公司位于昌平区西环路21号外贸办公楼二栋二层、三层房屋，期限自2017年11月1日至2018年6月30日。履行期间中泰创业公司一直未缴纳租金等费用，到期后双方亦未签订续租合同。故提起诉讼，请求判如所述。中泰创业公司未到庭应诉，亦未提交其他形式的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对于案件事实，本院认定如下：坐落于昌平县昌平镇西环路西侧的房屋登记所有权人为对外贸易公司。2017年11月1日，对外贸易公司（出租方）与中泰创业公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：中泰创业公司承租对外贸易公司两处房屋，分别为：1.昌平区西环路21号外贸办公楼二栋二层（350平米），租期6个月，自2018年1月1日至2018年6月30日，出租方于2018年1月1日将房屋交付承租方，租金自2018年1月1日开始计算；2.昌平区西环路21号外贸办公楼二栋三层（306平米），租期8个月，自2017年11月1日至2018年6月30日，出租方于2017年11月1日将房屋交付承租方，租金自2017年11月1日开始计算。总租金为115726元，承租方在签订本合同时向出租方交纳57863元，剩余租金于2018年3月31日前交付出租方。本合同签订时，承租方须向出租方交纳押金10000元，作为履行合同规定义务和职责的担保。承租方应按期交付房屋租金，每逾期一天，应向出租方支付年租金千分之五的违约金。逾期超过30天出租方有权终止合同或采取必要措施收回房屋，并有权追要所欠房租、使用费以及因此造成的其他经济损失。合同还约定了其他内容。同日，对外贸易公司（服务提供方，甲方）与中泰创业公司（接受服务方，乙方）就租赁房屋物业签订《综合管理服务合同》，主要约定：乙方承租甲方房屋两处，综合管理服务费为62314元，该费用不包含乙方实际使用租赁标的物所应缴纳的水费、电费、物业费、取暖费、电话费、网络费等。乙方应于本合同签订之日起将综合管理服务费31157元一次性支付甲方，剩余租金于2018年3月31日前交付甲方。若乙方未能按期缴纳各项费用，甲方有权书面通知乙方立即缴付。乙方逾期10日未能缴付，甲（应为笔误）方须按延迟缴纳天数，按每日综合管理服务费1％的标准向甲方缴纳滞纳金。30日未付，甲方有权解除本合同，同时终止《房屋租赁合同》。合同还约定了其他内容。另查，庭审中，经本院依法询问，对外贸易公司称：案涉租赁房屋位于其公司名下昌平镇西环路西侧的房屋二、三层，自2016年7月开始即租予中泰创业公司使用，2017年11月1日，双方再次签订案涉租赁合同，因其同样提供物业管理服务，故同时签订了案涉管理服务合同；合同签订后，该司依约交付房屋，但中泰创业公司始终未缴纳租金、押金并欠付使用期间供暖费用；合同到期后，中泰创业公司实际占用房屋至2019年5月，但该司主张费用截止日期均只主张至2019年3月31日止。另查，关于案涉供暖费依据，对外贸易公司提交供暖费发票两张，显示案涉房屋（656平米）2017-2018年供暖费为26240元，2018-2019年供暖费为26236元。就因合同违约造成的损失，对外贸易公司主张，因中泰创业公司拖欠租金及超期占用房屋，使得房屋无法及时出租给他人，相关费用拖欠亦产生了利息损失。上述事实，有房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《综合管理服务合同》、供暖费发票及当事人的当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，当事人有答辩并对就方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告中泰创业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉发表意见，应视为其放弃了答辩及质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，对外贸易公司与中泰创业公司签订的《房屋租赁合同》及《综合管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违法法律、行政法规的效力禁止性规定，应属合法有效之协议。现对外贸易公司已依约履行合同义务，中泰创业公司亦应按照合同约定支付房屋租金、管理服务费、供暖费及逾期占用期间的房屋使用费。对于房屋租金、管理服务费数额，对外贸易公司之主张，证据充分，本院予以支持。对于供暖费数额，因北京市政供暖期一般为当年11月15日至次年3月15日，而案涉二层（350平米）房屋租期系自2018年1月1日起始，故2017年11月15日至12月31日期间供暖费用应予扣除（26240元÷656平米×350平米÷4个月×1.5个月=5250元），欠交供暖费经本院核算为47226元（26240元-5250元+26236元）。对于逾期占用期间的房屋使用费数额，参照双方合同标准，经本院核算为150256.8元[115726元÷（350平米×6个月+306平米×8个月）≈25.45元/平米/月，25.45元/平米/月×656平米×9个月]。另，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，中泰创业公司逾期付款及腾房行为确已构成违约，应承担与之相应的违约责任。但我国合同法规定的违约金其功能应系以赔偿非违约方损失为主，以惩罚违约方的失信行为为辅。在中泰创业公司未到庭应诉，对外贸易公司未就实际违约损失进行举证，而案涉违约条款又过于严苛的情况下，任由当事人约定而不加干涉明显有失公平，故对中泰创业公司违反案涉租赁合同及综合服务合同所应承担之违约金，本院综合权衡对外贸易公司的可能损失情形、合同履行程度及当事人过错等因素，酌情确定为50000元。对于对外贸易公司的其他过高请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京中泰创业能源投资有限公司于本判决生效后七日内支付北京市昌平区对外贸易公司房屋租金115726元、综合管理服务费62314元、供暖费47226元、房屋占有使用费150256.8元、违约金50000元，以上共计425522.8元；二、驳回北京市昌平区对外贸易公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4758元，由北京中泰创业能源投资有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。公告费（凭票据），由北京中泰创业能源投资有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张祎慧人民陪审员  张 峰人民陪审员  艾秋军二〇二〇年一月十五日法官 助理  袁 满书 记 员  闫 薇