福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初3608号 原告：陈海鸥，男，1984年7月26日出生，汉族，住福建省厦门市同安区，公民身份号吗350212198407263519。 原告：陈英雅，女，1984年2月16日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 上述二原告之委托诉讼代理人：杨基壬、卢江宇，福建平齐律师事务所律师。 被告：童金鑫，男，1967年6月17日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：陈源成、黄晓涧，福建闽佑律师事务所律师。 第三人：厦门市颖城房产有限公司，住所地福建省厦门市同安区西柯镇美溪一里11号110室，统一社会信用代码91350212200136156。 法定代表人：魏志毅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟建建，该公司股东。 原告陈海鸥、陈英雅与被告童金鑫、第三人厦门市颖城房产有限公司（以下简称颖城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈海鸥、陈英雅之委托诉讼代理人杨基壬、被告童金鑫之委托诉讼代理人陈源成、第三人颖城公司之委托诉讼代理人钟建建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈海鸥、陈英雅向本院提出诉讼请求：1、判决被告童金鑫返还原告多付的购房款160000元（庭审中变更为130000元），并支付违约金700000元。2、判决被告童金鑫给付原告因本案支付的律师费20000元，及保全费、保险费等。事实与理由：2019年6月20日，被告童金鑫为甲方（出售方）、原告陈海鸥及妻子陈英雅、妻弟陈能武三方共同为乙方，第三人厦门市颖城房产有限公司（中介方，以下简称颖城公司）为丙方签订一份《补充协议》（以下简称《补充协议》）。根据《补充协议》约定：甲方应于2019年7月20日之前退还乙方多支付购房款壹拾陆万元整。……如甲方于2019年7月20日之前未退还乙方多支付购房款壹拾陆万元整（含中介方代支付叁万元），则属于甲方根本违约，乙方有权按协议违约责任约定要求甲方支付房产成交总价叁佰伍拾万元整20%的标准追究甲方的违约责任。……甲方同意本协议由乙方代表陈海鸥单独签字即可生效。甲方、乙方双方同意本协议由中介方代表钟建建单独签字即可生效，无需加盖厦门市颖城公司公章。……被告童金鑫在《补充协议》的甲方一栏签名并按捺指印，原告陈海鸥为乙方代表在乙方一栏签名并按捺指印，钟建建在中介方（代表）一栏签名并按捺指印。但《补充协议》签订后，被告童金鑫并未在约定时间退还多付的购房款壹拾陆万元，并经原告多次催促不予退还。为此，根据《补充协议》的约定，特向贵院起诉。 被告童金鑫辩称，1、不管是房产买卖协议还是后面签订的两份补充协议都有陈能武，所以应当追加。2、按照标的20%支付违约金是在房子不能正常过户的情况下的支付标准，但是我方有正常过户。过户到陈英雅名下，不能证明过户到二原告处就是二原告购买。原告主张16万元购房款，律师费显然过高。 第三人颖城公司述称，房产买卖居间协议、补充协议是我方与原、被告双方签订，按照协议来看是被告童金鑫违约。 针对被告童金鑫抗辩，原告陈海鸥、陈英雅反驳称，根据第三人颖城公司所述，说明是被告童金鑫违约在先。 在本案审理过程中，原告陈海鸥、陈英雅提供以下证据以证明其主张：1、《补充协议》（6月20日）一份，证明被告童金鑫多收原告购房款160000元后，承诺于2019年7月20日前退还，逾期按总购房款350万元的20%支付违约金；2、《房产买卖居间协议》、《补充协议》（5月10日）一组，证明被告与原告陈海鸥、陈英雅存在房屋买卖关系的事实；证明按协议第七条第（四）项约定，因履行协议发生纠纷的，违约方应当承担诉讼费、保全费、律师费等相关费用。3、《个人住房（商业用房）借款合同》（节选）、《个人贷款支付凭证》一组，证明原告陈英雅通过银行贷款支付被告童金鑫最后一期款项，最终多付原告购房款160000元。4、《结婚证》一张，证明两原告为夫妻关系。5、《律师费票据》、《代理合同》、《保全费发票》一组，证明原告因本案支付律师费20000元。 被告童金鑫质证认为，1、关于证据一，协议上乙方三人为原告二人及陈能武，协议载明甲方（被告）将房屋权属转移登记到原告二人名下，只是权属转移，不是合同权利义务的转移。陈能武是本案共同原告及合同乙方。2、关于证据二，对其真实性没有异议，但这份居间协议是陈能武与被告签订的，并没有原告二人，之后的补充协议约定原告陈海鸥、陈英雅加入共同承担责任义务，而没有权利义务转移，陈能武应当作为原告。3、关于证据三，对借款合同真实性不予认可，对于收到款项无异议。4、关于证据四，对其真实性不予认可。5、关于证据五，对其真实性予以确认。 第三人颖城公司质证认为，对原告证据无异议，并述称陈能武在办理过户过程中，被告隐瞒在（2018）闽0602执2152号一案中，执行标的1647001元，法院已经查封案涉房屋，系被告为其儿子担保而被查封。陈能武知道后，才让二原告来买。直到2019年5月3日，被告才通知案涉房屋可以办理过户。并提供上述《房产买卖居间协议》、《补充协议》（5月10日）、《补充协议》（6月20日）一组及《二手房交易重要事项告知书》一份，证明中介方与原被告进行详细沟通。被告童金鑫则质证对其真实性无异议，但认为第三人颖城公司没有如实陈述，陈能武一直不付购房款，最后让陈英雅来付款，合同约定被告可以要求陈英雅支付购房款，也能要求陈能武支付，本案应该追加陈能武为原告。原告陈海鸥、陈英雅则质证对其真实性亦无异议，认为第三人陈述属实，若被告认为陈能武应当承担违约责任，应当另案起诉，陈能武不应当作为共同原告。 被告童金鑫未提供证据。 根据原被告、第三人的举证和质证意见，本院分析认证如下： 一、原告陈海鸥、陈英雅举证的证据 1、关于第一组证据，被告童金鑫认为陈能武是共同原告，但没有举出充分有效的证据加以反证，第三人则无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。2、关于第二组证据，被告童金鑫认为陈能武是共同原告，合同权利义务没有转移，但没有举出充分有效的证据加以反证，第三人则无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。3、关于第三组证据，被告对其表面真实性不予认可，但承认收到陈英雅支付的款项。本院认为，原告陈英雅通过银行贷款支付被告款项，真实合法，第三人无异议，原告提供的该组证据可以采信。4、关于第四组证据，被告对其真实性不予认可，而原告未提交原件质证，故本院不予确认。5、关于证据五，被告对其真实性无异议，本院予以确认。 二、第三人颖城公司举证的证据 原被告对第三人颖城公司举证的证据均无异议，本院予以确认。 根据双方当事人及第三人颖城公司庭审陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月24日，在第三人颖城公司居间介绍下，被告童金鑫与案外人陈能武签订一份《房产买卖居间协议》，约定童金鑫将坐落于厦门市同安区保利·叁仟栋（地块三）***房产出售给陈能武，房产建筑面积：105.78平方米，用途：住宅，双方约定房产总成交价格为350万元，付款方式：1、陈能武应于2019年3月24日支付童金鑫定金10万元；2、陈能武应于2019年3月26日前支付童金鑫第一笔购房款30万元；3、陈能武应于2019年3月31日前支付童金鑫第二笔购房款60万元；4、陈能武应于解押当天支付童金鑫第三笔购房款150万元；5、最后一笔购房款100万元，陈能武应于过户当天支付给童金鑫。双方约定应于解押注销完成后10个工作日内共同向不动产登记中心申请办理房产权属转移登记手续。同时协议约定如果任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房产总价款万分之五的违约金。《房产买卖居间协议》签订后，陈能武分别于2019年3月24日支付定金10万元、2019年3月25日支付第一笔购房款40万元，共计50万元。双方在交易过程中，童金鑫对陈能武隐瞒案涉房屋在（2018）闽0602执2152号一案（执行标的1647001元）中已经被漳州市芗城区人民法院查封。陈能武知道后，决定放弃购买，并介绍原告陈海鸥、陈英雅购买。童金鑫于2019年4月18日办理了案涉房屋解押手续，直到2019年5月3日，童金鑫才通知陈能武案涉房屋可以办理过户。2019年5月10日，童金鑫作为甲方、陈能武作为乙方、陈英雅作为第三方，在颖城公司见证下，共同签订一份《补充协议》，约定：1、甲乙双方协商同意，将该房产过户给乙方指定第三方陈英雅身份证：3502121984××××××××。2、乙方保证第三方陈英雅征信良好，银行贷款无任何问题。3、协议约定所有责任和义务由乙方及陈英雅承担。4、本协议生效后，成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同其它条款居间有效。原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。……2019年5月13日，案涉房产过户至陈英雅名下。陈英雅、陈海鸥为此支付童金鑫购房款316万元，陈能武并没有参与支付。2019年6月20日，在颖城公司见证下，童金鑫与陈海鸥又签订一份《补充协议》，约定童金鑫应于2019年7月20日前退还陈海鸥、陈英雅多支付的购房款160000元，款项退至陈海鸥的建行账户；由中介方（颖城公司）于本协议签订当天代替童金鑫支付30000元给陈海鸥、陈英雅；如童金鑫于2019年7月20日前未退还陈海鸥、陈英雅160000元（含第三人代支付30000元），则属于童金鑫根本违约，陈海鸥、陈英雅有权按协议违约责任约定，要求童金鑫支付房产成交总价3500000元20%的违约金，追究童金鑫的违约责任；……补充协议签订后，第三人代替童金鑫支付陈海鸥、陈英雅30000元。童金鑫则未依约于2019年7月20日前退还陈海鸥、陈英雅购房款130000元。原告遂向本院起诉，并申请财产保全。审理中，被告向本院申请追加陈能武为共同原告，本院依法裁定予以驳回；并以陈海鸥、陈英雅、陈能武作为共同被告提起反诉，本院依法裁定不予受理。庭审中，童金鑫辩称虽然陈能武自己述称不参与房屋买卖，但不能证明是合同权利义务的转移，陈能武是共同原告；按照标的20%支付违约金过高；律师费显然过高。颖城公司则对陈能武、陈英雅的陈述和举证无异议，认为在协议履行过程中，童金鑫违约。 根据双方当事人的诉求和抗辩意见，本院认为，双方争执的焦点主要为：一、案外人陈能武是否本案共同原告；二、被告童金鑫是否构成违约以及约定的违约金数额是否过高。 一、关于案外人陈能武是否本案共同原告的问题 虽然童金鑫（甲方）与陈能武（乙方）于2019年3月24日签订《房产买卖居间协议》，双方是房屋买卖合同的相对方。但双方又于同年5月10日签订一份《补充协议》，约定：“1、甲乙双方协商同意，将该房产过户给乙方指定第三方陈英雅身份证：3502121984××××××××。2、乙方保证第三方陈英雅征信良好，银行贷款无任何问题。3、协议约定所有责任和义务由乙方及陈英雅承担。”双方一致同意将案涉房产过户给第三方陈英雅、陈海鸥，2019年5月13日，案涉房产过户至陈英雅名下。陈英雅、陈海鸥为此支付童金鑫购房款316万元，陈能武并没有参与支付。2019年6月20日，童金鑫与陈海鸥又签订一份《补充协议》，约定童金鑫将多收的购房款160000元退还至陈海鸥的建行账户，并没有约定退至陈能武账户。虽然该《补充协议》上面也有“乙方陈能武”的文字，但陈能武并没有在该协议上签名，也没有授权陈海鸥，中介方颖城公司也陈述陈能武已经退出房屋买卖。陈能武也陈述其已经退出房屋买卖，由陈海鸥、陈英雅与童金鑫发生房屋买卖关系，和其没有利害关系。因此，无充分证据据此可以认定陈能武系补充协议乙方，与陈海鸥、陈英雅系共同买受人。倘若如童金鑫辩称的陈海鸥、陈英雅与陈能武系共同买受人，则第一份补充协议没有必要将陈英雅列为第三方，完全可以一并列为乙方（即乙方陈能武、陈英雅），也没有必要约定“陈能武必须保证第三方陈英雅征信良好，银行贷款无任何问题。”，而加重陈能武的责任。正因为陈能武已经退出买受方，童金鑫才要求陈能武必须保证陈英雅征信良好，能够承继履行协议，实现合同目的。如果陈英雅征信不好，构成违约，或者童金鑫合同目的不能实现，童金鑫要求陈能武还要承担责任，即第一份补充协议第三条“3、协议约定所有责任和义务由乙方及陈英雅承担。”，此时，陈能武的法律地位仅仅是承担风险义务，而不是合同买受人，并非和陈英雅、陈海鸥系共同买受人。通过该条约定，童金鑫可以有效规避变更买受人为陈英雅、陈海鸥的合同风险。从该条约定也可以看出陈能武已经退出买受方，否则也没有必要将乙方和陈英雅分开，完全可以将陈英雅列为乙方即乙方陈能武、陈英雅。综上，根据合同法第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”规定，可以认定，自2019年5月10日起，童金鑫与陈能武已协议终止履行《房产买卖居间协议》，转而由童金鑫与陈英雅、陈海鸥承续履行《房产买卖居间协议》及之后补充的二份《补充协议》（当然，童金鑫与陈能武在第一份补充协议还约定，倘若陈英雅、陈海鸥履行合同不利，陈能武还要承担责任）。至此，童金鑫与陈英雅、陈海鸥成为合同相对方，即案涉房产买卖双方。因此，童金鑫主张陈能武为本案共同原告，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 二、关于童金鑫是否构成违约以及约定的违约金数额是否过高的问题 合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”童金鑫与陈海鸥、陈英雅双方签订的第二份补充协议约定：童金鑫应于2019年7月20日前退还陈海鸥、陈英雅160000元（含第三人代支付30000元），否则属于童金鑫根本违约，陈海鸥、陈英雅有权按协议违约责任约定，要求童金鑫支付房产成交总价3500000元20%的违约金。第三人已经支付30000元，但童金鑫并没有按照协议于2019年7月20日前退还陈海鸥、陈英雅130000元。因此，童金鑫已经构成违约，应按照法律规定和协议约定支付陈海鸥、陈英雅违约金。陈海鸥、陈英雅请求童金鑫支付违约金700000元，远远高于童金鑫未退还的130000元。因陈海鸥、陈英雅没有举证证明童金鑫迟延支付130000元，其造成的损失为700000元或者更高，虽然双方约定按房产成交总价3500000元的20%追究童金鑫的违约责任，但据此计算的违约金远远高于陈海鸥、陈英雅的经济损失。显然，这与民法公平原则相悖，依法应予以调低。本院综合考虑陈海鸥、陈英雅的实际损失、合同的履行情况、童金鑫的过错程度等因素，酌定违约金以不超过协议未履行部分的价金总额为宜，即违约金为130000元。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告陈海鸥、陈英雅承继案外人陈能武与被告童金鑫签订的《房产买卖居间协议》及二份《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。在协议履行过程中，童金鑫并没有按照协议于约定时间退还陈海鸥、陈英雅购房款130000元，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，返还陈海鸥、陈英雅购房款130000元，并按照协议约定支付违约金及律师费。根据双方协议约定，本院综合考虑陈海鸥、陈英雅的实际损失、合同的履行情况、童金鑫的过错程度等因素，根据公平原则、诚实信用原则，酌定违约金为130000元。陈海鸥、陈英雅请求童金鑫支付律师费20000元，因其诉求未获全部支持，本院酌定按6000元计付。童金鑫抗辩违约金过高，应予调低，符合本案事实和法律规定，本院予以采信。至于其抗辩案外人陈能武违约，要求承担违约责任，可另案起诉，寻求法律救济。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告童金鑫应于本判决生效之日起七日内返还原告陈海鸥、陈英雅购房款130000元； 二、被告童金鑫应于本判决生效之日起七日内支付原告陈海鸥、陈英雅违约金130000元； 三、被告童金鑫应于本判决生效之日起七日内支付原告陈海鸥、陈英雅律师费6000元； 四、驳回原告陈海鸥、陈英雅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12600元，由原告陈海鸥、陈英雅负担8791.36元、被告童金鑫负担3808.64元；保全申请费4920元，由原告陈海鸥、陈英雅负担3432.82元、被告童金鑫负担1487.18元（由童金鑫直接支付陈海鸥、陈英雅），款均限于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  彭文良 人民陪审员  叶金榜 人民陪审员  颜美丽 二〇二〇年一月七日 代书 记员  张雪芳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。