福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9620号 上诉人（原审原告）：林志华，男，1969年3月6日出生，汉族，住福建省平潭县。 上诉人（原审原告）：林志斌，男，1970年11月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 俩上诉人共同委托诉讼代理人：郭承恩，福建元一律师事务所律师。 俩上诉人共同委托诉讼代理人：郑辉煌，福建元一律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：林颖云，女，1973年9月23日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：陈友福，福建名仕律师事务所律师。 上诉人林志华、林志斌与上诉人林颖云因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初2929号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林志华、林志斌上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判支持林志华、林志斌的一审全部诉讼请求；2.判令林颖云承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认为“林颖云所支付的租金及押金款项抵充后，尚应支付的租金额应为321945元”系错误的。根据租赁合同约定可以看出，该押金款项系合同义务全部履行完毕后房屋复原花费之用。林颖云逾期缴纳租金的事实，已经违反了约定的义务，林志华、林志斌有权没收该押金，而不得将押金款项用于抵充租金款项。二、一审法院将林颖云需要支付的违约金调整为以第三年的二个月应付租金额计赔系错误的。根据租赁合同的约定，林颖云应自逾期缴纳租金之日起按月租金的两倍向林志华、林志斌支付违约金，自2018年6月1日至2019年7月1日共计1066890元。三、一审法院适用法律错误。一审法院应当适用《合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定。本案中，林颖云无故拖欠租金，导致租赁合同解除的后果，对守约的林志华、林志斌一方而言，其损失应为租赁合同继续履行至租赁期限届满可以获得的租金收益。且双方之间对于违约金的计算标准也是双方真实的意思表示。 林颖云辩称，案涉租赁合同早已于2018年8月29日解除，一审法院关于违约金的判决是错误的，请求驳回林志华、林志斌的上诉请求。 林颖云上诉请求：1.撤销一审民事判决，将本案发回重审或改判驳回林志华、林志斌的一审诉请；2.本案一、二审诉讼费用由林志华、林志斌共同负担。事实与理由：一、案涉租赁合同自始无效，可随时解除。由林志华、林志斌提交的证据证明案涉房屋系住宅，但其却称是商铺，以店面名义收取押金100000元，且以明显高于住宅租金标准收租。二、案涉租赁合同早已于2018年8月29日解除。林颖云提交的营业执照注销登记、通话录音、照片等足以证明案涉租赁合同实际于2018年8月29日解除。三、一审法院关于违约金的判决没有事实和法律依据。由于案涉房屋系住宅，林颖云曾多次被工商、消防警告，此后，林颖云联系林志华、林志斌解除合同。林志华、林志斌接到林颖云解除合同的通知后，没有表示反对，且随即更换了房屋钥匙，说明房屋当时已经交接，根本不存在违约。林颖云最后一次交租至收到律师函期间，林志华、林志斌从未向林颖云主张过租金，亦说明案涉租赁合同确实早已解除。 林志华、林志斌辩称，一、案涉租赁合同是在双方自愿平等、协商一致的情况下订立的，且不违反国家强制性规定，属于合法有效的合同。林志斌、林志华依约将租赁物交付且保持租赁物符合约定的用途义务，但林颖云并未依约履行交付租金的义务已构成根本违约。二、案涉租赁房屋在林颖云承租前也是由林颖云的哥哥承租并经营，林颖云自2016年承租至2019年期间也均是正常经营的，不存在林颖云所主张的由于住宅性质导致停业，且林颖云的大丰收鱼庄是自行注销而非行政处罚注销。三、2019年7月3日，林志斌与林颖云签订《租赁房屋交接单》，林颖云于2019年7月1日将租赁房屋移交林志斌。所以租赁合同解除时间应为2019年7月1日。四、林颖云未依约缴纳租金，其行为已构成根本违约，林颖云应向林志斌、林志华缴纳所拖欠的租金及按所拖欠租金的两倍支付违约金。 林志华、林志斌向一审法院起诉请求：1.解除林志华、林志斌与林颖云签订的《房屋租赁合同》；2.林颖云立即腾空、搬离位于平潭县城关东大街电力公司东侧八层新建大楼第一层至第三层租赁场所，并返还给林志华、林志斌；3.林颖云向林志华、林志斌支付租金533445元及违约金（滞纳金）（租金自2018年6月1日起计算至2019年4月30日；违约金（滞纳金）每月按月租金的两倍支付，自2018年6月1日起计算至实际还清款项之日）；4.林颖云向林志华、林志斌支付房屋占有使用费及违约金（滞纳金）【房屋占用使用费参照租金支付，违约金按房屋占有使用费的双倍支付，均自合同解除之日起计算至林颖云实际搬离房屋之日止】；5.本案诉讼费用由林颖云承担。 一审法院认定事实：林志华、林志斌兄弟在平潭县（电力公司东侧）分别拥有自建房（2014年、2015年取得产权证）。2016年10月14日，林志华、林志斌作为出租方（甲方）与林颖云作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：第一条：房屋的座落及基本情况房屋座落于平潭县城关东大街电力公司东侧八层新建大楼，甲方将该房屋第一至三层租赁给乙方使用，每年租金为450000元。第二条：租赁期限租期为四年。一个月是甲方无偿让给乙方作为装修时间，正式签订合同日为2016年12月1日。合同期满日为2020年11月30日。乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同收回该房屋：1.乙方未经甲方同意不得擅自转租、转让或转借的该房屋；2.乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3.乙方拖欠租金累计二个月的，租赁期满终止时，如乙方要求续租，必须提前通知甲方，如甲方仍继续出租，在同等条件下乙方享有优先权，但双方应另行签订合同。第三条：租金和租金交纳方式，1.第一年租金总金额为450000元，第二年开始以每年租金总额的6%逐年递增，即第二年为477000元，此后几年租金总额计算，以此类推。2.租金为半年付一次，其付租金日为每年的12月1日和6月1日。3.甲方收取租金应给乙方收款凭证，一切税收由乙方自理，含房屋出租税。第六条：违约责任，1.乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应按月租金的两倍支付滞纳金。2.租金期满，乙方应按时交还租赁物，逾期归还，则每月按月租金的两倍支付滞纳金，并应承担逾期归还给甲方所造成的一切经济损失。3.乙方在付清半年租金同时应多付三个月租金作为押金，作为2020年9月1日至2020年11月30日的租金。4.甲、乙双方应共同忠实履行本合同。在租赁期间，不得任何一方提前收回或提前退租，否则按合同签订的年限租金赔偿。第九条：1.双方在签订本合同时，甲方应提供现有的房屋土地证、建设证、房产证、身份证。乙方应提供身份证、双方可复印备存。所有的复印件供本次租赁使用。2.甲方在每层都设立一个消防通道供乙方使用。3.乙方经营的一切手续及费用由乙方自行承担，与甲方无关。4.乙方应负责做好安全工作（包括防火、防盗等），并做好环境卫生，若造成损失一切责任由乙方负责，给甲方造成损失的，乙方应按实际负责赔偿。5.租赁期满，乙方所装修的一切不动产均有归甲方所有，不得拆除，否则应赔偿甲方的一切经济损失，若有损坏应负责修缮等条款。合同签订后，林颖云对案涉房屋经营福建平潭林家大丰收鱼庄期间，林颖云向林志华、林志斌及其父亲转账支付押金和租金，其中：2016年12月15日支付225000元、2016年12月16日支付100000元、2017年6月2日支付225000元、2017年12月5日支付37500元、2018年1月25日支付75000元、2018年3月16日支付37500元、2018年5月14日支付100000元、2018年7月16日支付100000元，合计900000元。嗣后，林志华、林志斌催讨未果，遂提起诉讼。2018年8月29日，林颖云将福建省平潭林家大丰收鱼庄营业执照注销，经营停业。期间，林颖云的胞兄与林志斌联系提前终止租赁合同事宜，协商未果。2019年3月19日，林志华、林志斌委托福建立恩律师事务所向林颖云寄发律师函，要求林颖云支付拖欠的租金及滞纳金。本案审理期间，林颖云作为交接人，与林志斌作为接收人于2019年7月3日签订《租赁房屋交接单》，确认2019年7月1日移交人已将租赁房屋内属于自己的物品搬离，将租赁房屋腾空交还出租人即接收人。嗣后，林志华、林志斌变更诉讼请求为：1.解除林志华、林志斌与林颖云签订的《房屋租赁合同》；2.林颖云向林志华、林志斌支付租金533445元及违约金（滞纳金）1066890元（其中：租金自2018年6月1日起计算至2019年7月1日；违约金（滞纳金）每月按月租金的两倍支付，自2018年6月1日起计算至2019年7月1日）；3.本案的诉讼费用由林颖云承担。 一审法院认为，本案林志华、林志斌与林颖云在自愿平等、协商一致的情况下签订的《房屋租赁合同》，应认定为有效合同。《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，林志华、林志斌与林颖云应当按照《房屋租赁合同》的约定履行各自的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案《房屋租赁合同》第一条就明确是林志华、林志斌将平潭县城关东大街电力公司东侧八层新建大楼第一层至第三层租赁给林颖云经营使用，该合同符合财产租赁合同的法律特征，当事人双方对该合同实际履行中，林志华、林志斌将案涉房屋交付林颖云使用，林颖云也已作为大丰收鱼庄进行餐饮服务经营使用，林颖云依约向林志华、林志斌支付押金、租金共计900000元的基本事实并无异议。双方争议的焦点在于：案涉房屋住宅楼性质是否导致无法正常使用，案涉租赁合同是否已于2018年8月29日解除，林颖云是否存在逾期交付租金违约行为的问题。林颖云一方提出2018年8月29日注销大丰收鱼庄营业执照，并已征得林志斌的同意解除案涉租赁合同，案涉房屋的出入门也已为林志斌一方加锁，已交付的租金900000元足够，不存在再纳租金的抗辩主张，然而，林颖云一方为抗辩主张所提交的营业执照注销登记材料、通话录音、照片，均不足以证明是住宅楼的性质导致停业，以及停业时租赁双方有达成解除合同的合意和将案涉房屋退还出租方的事实主张，因此，林颖云的抗辩主张没有事实和理由，一审法院不予采纳。本案租赁期间，林颖云在未与对方达成解除合同的情形下，未依约支付租金，构成租赁期内逾期支付租金的违约，应承担违约责任。案涉租赁合同约定的租赁期限为2016年12月1日至2020年11月30日，林志华、林志斌一方起诉请求解除租赁合同，诉讼期间双方于2019年7月1日进行案涉房屋返还交接，可以确认此时案涉合同解除。实际租赁期应按二年七个月计算。本案林志华、林志斌依约履行将租赁物交付林颖云，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途义务，即法律规定的一是交付租赁物，二是对租赁物的瑕疵担保责任两条义务，就应享有依约收取租金的权利。案涉租赁合同约定的租金标准是第一年450000元，第二年开始每年逐年递增6%，即第二年为477000元，第三年为505620元，即至2019年7月1日应纳租金总额为1221945元。林颖云所支付的租金及押金款项900000元抵充后，尚应支付的租金额应为321945元。至于林志华、林志斌一方提出林颖云支付违约金诉求问题，案涉租赁合同约定有租期内逾期交付租金、租期届满拖欠租金和提前退租的违约责任，林志华、林志斌一方以拖欠租金两倍请求。林颖云一方庭审认为违约金约定偏高并要求调整，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”一审法院对此以第三年的二个月应付租金额计赔违约金予以酌定调整为妥。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条之规定，判决：一、林志华、林志斌与林颖云之间所签订《房屋租赁合同》于2019年7月1日解除；二、林颖云应于本判决生效之日起十日内支付林志华、林志斌租金人民币321945元；三、林颖云应于本判决生效之日起十日内偿付林志华、林志斌违约金人民币84270元；四、驳回林志华、林志斌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22517元，由林志华、林志斌负担15124元，由林颖云负担7393元。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，林志华、林志斌和林颖云签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。林颖云主张林志华、林志斌将住宅房屋作为商铺出租给其用于经营，致使合同目的无法实现，林志华、林志斌存在欺诈，租赁合同为无效。但首先，林颖云作为承租人应当对租赁物的基本状况进行了解，双方在租赁合同中约定了林颖云租赁房屋是经营使用，而事实上林颖云也对租赁房屋用于经营福建平潭林家大丰收鱼庄，合同已经实际履行；其次，林颖云提交的相关证据也并不足以证实福建平潭林家大丰收鱼庄停止经营系因租赁房屋的住宅性质所导致的。因此，林颖云主张租赁合同无效不能成立，不予采纳。林颖云还主张租赁合同已于2018年8月29日解除，房屋已进行交接，其不存在违约行为。租赁合同履行过程中，林颖云于2018年8月29日注销了福建平潭林家大丰收鱼庄营业执照，停止经营。虽然双方曾就提前终止租赁合同进行协商，但未有明确结果；林颖云称租赁房屋已经进行了交接，亦未提供相应证据予以证实。因此，一审法院认定林颖云在未与合同相对方达成解除合意的情况下，未按约支付租金已构成违约，符合规定。林颖云的上述主张不能成立，不予采纳。 林志华、林志斌主张林颖云逾期支付租金构成违约，其有权没收押金。根据租赁合同约定，林颖云在付清半年租金同时应多付三个月租金作为押金，作为2020年9月1日至2020年11月30日的租金。即租赁合同中并未约定林志华、林志斌有权没收押金。一审法院将押金冲抵租金后，认定林颖云尚欠租金321945元，符合规定。林志华、林志斌还主张一审法院调整违约金错误。租赁合同中约定的违约责任为逾期支付租金的，按月租金的两倍支付滞纳金。一审诉讼中，林志华、林志斌要求林颖云自违约之日每月按月租金的两倍支付违约金，该违约金标准明显过高，一审法院酌情予以调整，按租赁合同约定的第三年的二个月租金额计赔违约金，并无不当。故林志华、林志斌的上诉主张不能成立，不予采纳。 综上所述，林志华、林志斌和林颖云的上诉请求均不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22517元，由林志华、林志斌负担11258.5元，由林颖云负担11258.5元。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  陈碧珍 审判员  马 青 二〇二〇年一月六日 法官助理江丽丽 书记员卞燕冰