天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初17031号原告（反诉被告）：曹学荣，男，1943年3月25日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：曹伯华（系曹学荣之女），女，1974年11月2日生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：曹治平（系曹学荣之侄），男，1968年6月9日生，汉族，住天津市大港区。被告（反诉原告）：石广军，女，1972年4月29日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：刘汉强，天津强东律师事务所律师。原告（反诉被告）曹学荣与被告（反诉原告）石广军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人曹伯华、曹治平，被告（反诉原告）石广军及其委托诉讼代理人刘汉强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹学荣向本院提出诉讼请求：1.判令石广军给付曹学荣房屋租金48000元、违约金10000元、利息1500元（以48000元为基数，按中国人民银行贷款年利率3%计算，自2019年11月1日至2020年10月31日止）；2.案件受理费由石广军负担。事实和理由：2015年10月25日，曹学荣与石广军签订《租房协议》，约定曹学荣将王庆坨镇中心街门脸房一处出租给石广军，租期为2015年11月1日至2020年10月31日，并将院内附属房屋出租给石广军，门脸房年租金45000元，院内附属房屋年租金3000元，合计租金每年48000元整。租金交付时间为每年的10月底一次性交付下一年度租金。今年10月底，石广军以经营不善为由，提出少交租金，双方协商未果，石广军遂拒付租金。故曹学荣诉至法院，望判如所请。石广军辩称，不同意曹学荣的诉讼请求。对曹学荣所述协议订立时间无异议。协议中只有对门脸房年租金45000元的约定，没有关于院内附属房屋年租金3000元的合同条款。总租金45000元包含了院内附属房屋年租金，2019年10月底至11月初，曹学荣向石广军主张要求按年租金48000元交纳，因合同中约定5年不涨租金，石广军未同意其的要求。曹学荣表示如果石广军按48000元交纳租金才能继续承租房屋，否则就要石广军腾房搬家并交纳10000元违约金。石广军向本院提出反诉请求：1.依法判令解除曹学荣与石广军签订的房屋租赁协议；2.判令曹学荣赔偿石广军违约金10000元；3.判令曹学荣开具2015年、2016年、2018年房屋租金增值税发票；4.本诉及反诉费由曹学荣承担。事实和理由：2015年10月25日，石广军与曹学荣签订了一份租房协议，约定将曹学荣名下的坐落于天津市武清区王庆坨镇中心街门脸房一处出租给石广军使用，租赁期限自2015年11月1日至2020年10月31日，租期5年，年租金45000元。双方在协议中明确约定租期5年内出租人不得涨房租，否则应赔偿承租人违约金10000元。2019年，曹学荣不依照协议约定，擅自将房租上涨到48000元。因协议中明确约定出租人于租期内不得上涨房租，石广军不同意支付48000元的年租金。曹学荣表示如果石广军不同意支付48000元年租金，则石广军应向其支付10000元违约金后搬走，另行寻找租处。双方多次协商未果，曹学荣便以房屋租赁合同纠纷将石广军诉至法院，现石广军向法院提出如上反诉请求，请求查清事实，支持如上反诉请求。曹学荣辩称，不同意被告的反诉请求。被告反诉事实不属实。双方订立二份租房合同，实际履行的是第二份合同，原告并未违约。当事人围绕本诉、反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年10月25日，曹学荣与石广军签订《租房协议》一份，约定甲方（曹学荣）自愿将其妻子刘春菊名下坐落于武清区王庆坨镇六街的门脸房一处（系曹学荣与刘春菊夫妻共同财产）出租给乙方（石广军）使用；租赁期限自2015年11月1日至2020年10月31日，为期5年；乙方须一次性付给甲方45000元年租金；乙方负责支付自己的水、电费及其它费用；乙方如租赁期满不再租赁本房，须提前两个月通知甲方；乙方有权将房屋简单装修，但必须征求甲方同意后；在租赁期间发生的一切经济开支由乙方负责；租赁到期后，在同等条件下乙方有优先权；5年不涨房租，5年内违约赔偿甲方10000元。2015年11月1日，双方就上述门脸房的租赁事宜重新签订《租赁合同》一份，约定石广军向曹学荣租用位于天津市武清区北侧门脸房楼上、后院、三间房开设美容院；本合同租赁期限为5年，自2015年11月1日至2020年10月31日止；付款方式为每年预付，在每年的11月1日之前支付租金；每年租金为48000元；出租方在房屋出租期间不得涨房租；租赁期限届满前60天，如承租方需要继续承租，需要向出租方提出，由出租方决定是否继续续签合同。承租期满，承租方应在合同期满的当日迁出；承租方所租门脸房自行装修，但不能破坏原楼房主体结构。承租期满，承租方不得拆除任何装修设施及其附属设施。如门窗、电气线路、天然气设施等；承租方在承租期间不得改变房屋用途；承租方在承租期间必须注意防火、防盗。如发生火灾、漏水、漏电、漏气等情况，所造成的人身、财物损失及房屋破坏，由承租方承担全部责任；承租方不许在承租房内从事违法犯罪活动。不许存储易燃、易爆物品；承租方在承租期间必须保证防火通道通畅、安全；如因飓风、地震等自然灾害、战争、动乱、市政府行政命令拆迁或其它不可抗力原因造成房屋破坏的，合同自行解除；综上所述，承租方如有违反本协议，出租方有权终止合同。上述合同签订后，石广军每年以现金形式向曹学荣交纳租金48000元，石广军已将2020年以前的房屋租金交付完毕，石广军未向法庭提供收款凭据。石广军应于2019年11月1日前将2020年的房屋租金48000元交付给曹学荣，其至今未给付该笔租金。本院认为，曹学荣与石广军双方于2015年10月25日签订的《租房协议》系双方真实意思表示，该合同有效。当事人协商一致，可以变更合同。曹学荣与石广军在双方2015年10月25日签订的《租房协议》的基础上，扩增了租赁标的物的范围（即石广军除租用门脸楼房外，还租用后院以及三间房）且提高了租金标准后，于2015年11月1日重新签订了《租赁合同》，该变更后的租房协议系曹学荣与石广军双方的真实意思表示，变更后的合同有效。双方实际履行的是变更后的合同，应按变更后的《租赁合同》约定，全面履行自己的义务。曹学荣依该《租赁合同》的约定将涉案的门脸楼房、后院以及三间附属房屋出租给石广军使用，石广军未按《租赁合同》的约定及时将2020年房屋租金给付曹学荣，其行为属违约行为，应承担本案全部违约责任。故对曹学荣提出的由石广军给付其2020年房屋租金48000元的请求予以支持。曹学荣主张石广军给付逾期付款利息1500元（按年利率3%计算）的请求，未超出银行同期贷款利率，予以支持。关于曹学荣与石广军在本诉、反诉中主张的违约金10000元，因双方在实际履行的《租赁合同》中无违约金的相关约定，仅约定承租方如有违反协议，出租方有权终止合同，该10000元违约金主张无事实及法律依据，对曹学荣的该项本诉请求及对石广军的该项反诉请求，均不予支持；双方在履行《租赁合同》过程中，未出现合同解除的约定事由及法定事由，对石广军主张的解除双方签订的《租赁合同》的反诉请求，不予支持；对石广军主张的由曹学荣开具2015年、2016年、2018年房屋租金增值税发票的反诉请求，关于曹学荣是否应开具发票以及如何开具发票，负有履行义务的主体应严格遵守税收法律法规的相关规定，并接受税务机关的管理和监督。石广军并未主张因曹学荣未开具发票造成的损失，而仅要求曹学荣开具发票，开具发票行为属于行政法律关系而非民事法律关系，故石广军的该项反诉请求无法律依据，不予支持。综上所述，本院对曹学荣的诉讼请求部分予以支持，对石广军的反诉请求全部不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国税收征收管理法》第五条第一款，《中华人民共和国发票管理办法》第四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）石广军给付原告（反诉被告）曹学荣2020年度房屋租金48000元、利息1500元，共计49500元。此款于本判决生效之日起5日内付清；二、驳回原告（反诉被告）曹学荣的其它诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）石广军的全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，反诉案件受理费25元，共计650元，由被告（反诉原告）石广军负担544元，由原告（反诉被告）曹学荣负担106元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  薛长军二〇二〇年一月八日书记员  张文博附本裁判文书所引用的具体法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国税收征收管理法》第五第一款国务院税务主管部门主管全国税收征收管理工作。各地国家税务局和地方税务局应当按照国务院规定的税收征收管理范围分别进行征收管理。三、《中华人民共和国发票管理办法》第四条国务院税务主管部门统一负责全国的发票管理工作。省、自治区、直辖市税务机关依据职责做好本行政区域内的发票管理工作。