山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0829民初5545号 原告：陈银良,男,1981年9月9日出生,汉族,农民，住嘉祥县。 委托诉讼代理人：王磊峰，山东民桥律师事务所律师。 被告：邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司。住所地嘉祥县梁宝寺镇红旗路路北。统一社会信用代码:91370829057911649W。 负责人：杜显雨，系总经理。 委托诉讼代理人：蔡先仲，山东国曜（济宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙宗民，山东国曜（济宁）律师事务所实习律师。 原告陈银良与被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司（以下简称宏城嘉祥分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈银良及其委托诉讼代理人王磊峰，被告宏城嘉祥分公司委托诉讼代理人蔡先仲、孙宗民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈银良向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照原告已付购房款总额向原告开具发票；2.判令被告向原告提供办理嘉祥县商品房的不动产权证的材料并协助原告办理不动产权证；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定被告将嘉祥红旗花园小区的第0015座02单元2-101号商品房售予原告，该房建筑面积78.89平方米，总价319792元。合同签订后，原告按照约定交付了首期房款99792元，并办理了银行按揭，支付了余款220000元。但被告至今未向原告出具发票。后被告向原告交付了房屋，合同约定被告应当在房屋交付使用90日内办理房屋不动产权证书。现已交房远超90日，但被告至今未履行合同约定义务，为维护原告的合法权益，诉至法院。 被告宏城嘉祥分公司辩称，原告未按房屋实测面积与被告据实结算房款，也未缴纳配套设施相关费用，涉案房屋不具备开具发票的条件，故原告要求被告为其开具发票的诉讼请求，依法不应支持；被告已经按照合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的文件材料报产权登记机关备案，被告的协助义务已经履行完毕，原告再要求被告协助其办理不动产权证，没有事实根据和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交证据如下：1.证据1，《商品房买卖合同》一份，证明双方于2015年9月9日签订商品房买卖合同，被告将涉案房屋出售给原告，原告按照合同约定履行了合同义务，根据合同第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90内将办理权属登记所需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案的事实；2.证据2，山东省嘉祥县人民法院出具的（2016）鲁0829民初1218号民事判决书、济宁市中级人民法院（2016）鲁民终6115号民事判决书各一份，证明原告按照合同约定履行了全部合同义务，被告拒不按照合同约定向原告交付房屋，法院判决被告在判决生效之日起三日内向原告交付涉案房屋，原告经法院强制执行，已经进入该房屋，根据合同约定，被告应当为原告办理房屋不动权证提供相关材料并协助原告办理不动产权证的义务。同时证明被告要求原告缴纳热气费、天然气费等其他费用的行为是改变房屋交付条件的行为，济宁市中级人民法院已经认定被告的另外收费的行为是违背合同约定及违背诚实信用原则的行为；3.证据3，被告向原告出具的购房款收据两张、个人贷款支付凭证一份，证明原告已经全额支付了房款，但被告仅仅向原告出具了购房款的收据，未出具正规发票，导致原告无法办理不动产权证，被告应当向原告出具购房款的正规发票；4.证据4，案外人郭超一审、二审判决书各一份，证明与本案案情完全一致的其他业主起诉要求协助办理不动产权证及开具发票的案件已经过审理并发生法律效力。 经质证，被告对原告提交的上述证据的真实性均无异议，但对证明观点均有异议。被告认为：1.证据1，双方签订的合同中第五条、第十四条、第十五条分别就房屋面积差异处理办法、房屋基础设施配套费的承担以及产权登记的办理进行了明确的约定，原告没有按照合同约定与被告据实结算房款，案涉房屋不具备开具发票的条件；2.证据2，该份文书不能证明原告已经履行了全部合同义务，在山东省嘉祥县人民法院作出的（2016）鲁0829民初1218号民事判决书第三页上端关于原告拖欠被告房屋差价款的事实也经人民法院生效判决查明认定，在原告未足额缴纳房屋差价款以及配套设施费的情况下，案涉房屋不具备开具发票的条件，其次在该案中原告诉请的是要求被告交付房屋，在本案中原告的诉请是要求开具发票，这两个案件原告诉请的法律行为不一致，被告为原告开具发票的前提是原告已经按照合同第五条、第十四条、第十五条的约定全面履行了相关的合同义务，这两份证据恰恰证明原告没有履行合同义务的违约行为；3.证据3，该宗票据也仅仅只能证明原告按照房屋预测面积缴纳了房屋价款，没有据实与被告房屋实测面积进行结算，关于原告提及的杨丹丹等人的案件，与本案案情存在不同，且原告仍未提交相关的裁判文书，不能证明原告的观点；4.证据4，在原告没有按照合同约定履行合同义务的情况下，要求被告为其开具发票的请求没有事实及法律依据。 被告提交证据如下：1.证据1，2015年9月9日，原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）一份，拟证明原告购买被告开发建设的位于嘉祥县商品房一套，该商品方预测建筑面积90.85平方米，单价3520元平方米，总房款319792元。合同第五条面积确认与面积差异约定处理：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理，即双方自行约定：本合同约定面积与产权登记面积发生差异，以产权登记部分最后核实的建筑面积为准，据实结算房价款，多退少补”。合同第八条约定被告应在2015年10月31日前，将经过综合验收合格的房屋交付给原告。第十四条约定：“已交付部分的住宅区在交房后3个月内，燃气管道、电话、有线电视、宽带网、暖气入户费接口预埋到位（开户费、初装费及相关材料费、手续费等由买受人自理）”合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”；2.证据2，2015年10月23日，山东省嘉祥县建祥房地产测绘有限公司出具的《分层》（幢）房屋面积表》两份（分别系主房以及地下储藏室）。拟证明2015年10月23日，山东省嘉祥县建祥房屋测绘有限公司对涉案房屋实际面积进行测量。经测量，案涉房屋套内面积79.04平方米，阳台面积6.72平方米，分摊面积11.87平方米，建筑面积90.91平方米。实测面积与预测面积相差0.06平方米，根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条的相关约定，原告应当向被告补交211.2元房屋价款。此外原告还购买了15号楼1-122地下储藏室，实测面积为9.92平方米，面积差为0.23平方米，应当补交差价款为529元，现上述两笔房屋差价款项为740.2元，原告一直未予缴纳，因此，涉案房屋不具备开具发票的条件；3.证据3，（2016）鲁0829民初1218号民事判决书、（2016）鲁08民终6115号民事判决书各一份，拟证明在原、被告本案件中，山东省嘉祥县人民法院作出的判决书已经认定原告拖欠被告主房及储藏室房屋差价款事实。被告分别于2016年1月9日、1月18日向原告发出催告通知，要求原告补交房屋差价款并办理上房的相关手续，但原告至今未向被告补齐房屋差价款；4.证据4，其他业主不动产权属登记证书复印件二份，拟证明被告已经按照合同约定将涉案房屋所在的嘉祥县红旗花园小区所有业主办理产权登记的相关资料报不动产登记机关进行备案。客观上，小区其他业主都已自行办理分户房产证，被告协助办理不动产权证书的义务已经履行完毕，原告未取得房屋产权证书系自身原因所致，被告不存在任何过错；5.证据5，《嘉祥县城市基础设施配套费征收使用管理办法》一份、山东省增值税普通发票一宗7份，拟证明依据《嘉祥县城市基础设施配套费征收使用管理办法》第四条的规定，原告购买的房屋应缴纳热力开口费2727.3元、天然气开口费3000元，依据合同第十四条的约定，该部分由被告自理，鉴于该部分费用被告已经替包括原告在内的全体小区业主向专营单位缴纳，原告应当依法向被告返还该笔款项。 经质证，原告对被告提交的上述证据的真实性均无异议，但对证明观点均有异议。原告认为，对于证据1，该合同证明原告已经按照合同约定履行了全部义务，被告应当为原告开具发票并协助办理不动产权证；证据2,原告多次要求向被告教缴纳房屋差价款，要求被告为原告协助办理不动产权证，但被告总是加收其他款项，改变交房条件，原告不缴纳其他款项，被告就拒绝接收房屋差价款，所以造成被告至今不接受原告的房屋差价款，而且房屋差价款仅仅是740.2元，被告说原告拒绝缴纳该款项以至于不能开具发票明显不符合常理，原告随时同意也愿意根据实测面积向被告缴纳房屋差价款；证据3，证明经过一审、二审审理均判决被告向原告交付涉案房屋，判决后被告拒不履行判决书确定的义务，原告通过强制执行的方式入住该房屋，但因为原判决未写明被告为原告开具发票并协助办理不动产权证，所以被告仍然不履行实际的交付房屋的行为即开具发票并协助原告办理不动产权证的行为，才引起本案原告根据被告所提交的该两份判决书及其他证据起诉本案的诉讼请求；证据4，其他业主不按合同约定要求被告为原告协助办理不动产权证的行为，自愿向被告缴纳不应该由其承担的费用的行为，不能证明被告不存在过错，也不能因为其他业主愿意缴纳该费用就认定原告也应当支付该费用，之所以至今未办理房屋不动产权证就是因为被告向原告加收其他款项；证据5，该证据证明该款项依法应当由被告承担而不应当由原告承担。 经审查，综合印证，被告提交的第5项证据与本案不具有关联性，本院不予采信。原告提交的证据及被告提交的其他证据，能够形成证据链条证明本案相关事实，故对上列证据的证明力本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同载明以下内容：“原告购买由被告开发的位于嘉祥县；第三条买受人所购商品房的基本情况：该商品房为第0015座02单元2-101号房，建筑面积为90.85平方米。第四条计价方式与价款：单价为每平方米3520元，总金额319792元。第五条面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：本合同约定面积与产权登记面积发生差异，以产权登记部门最后核实的建筑面积为准，据实结算房价款，多退少补。第六条付款方式及期限：买受人于签约之日起将首付款99792元交付给出卖人，余款220000元申请银行贷款。第八条交付期限：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、详见合同附件四第五条。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期交付90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人继续要求履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人须在出卖人发出交房通知之日起七日内办理商品房交接手续（包括付清购房款及相关费用）。由于买受人原因逾期交接的，视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接受该商品房，且出卖人有权自买受人应当前往办理交房手续时间届满次日向买受人收取总房款日万分之一的看管费。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1、买受人退房，出卖人再买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同补充协议第五条关于房屋交付的补充约定：3、交房期限届满，买受人未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。”上述合同签订后，原告于2015年9月9日交付被告房款首付99792.00元，交付储藏室款共计22287.00元。2015年9月18日，原告通过银行按揭交付被告220000.00元，被告向原告出具了收款收据。涉案商品房竣工后。经嘉祥县建祥房产测绘有限公司对涉案房屋的面积进行了测量。经核算，原告尚有房屋面积差价款740.2元未缴纳。因被告存在违约情形，2016年3月16日，原告向本院起诉，请求判令被告交付涉案房屋，并支付逾期交房违约金4481.23元。本院于2016年8月26日作出（2016）鲁0829民初1218号民事判决书，判决如下：一、被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司于本判决生效之日起三日内将嘉祥红旗花园小区第0015座02单元2-101号商品房一套交付原告陈银良；二、被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司于本判决生效之日起三日内给付原告陈银良违约金2814.17元；三、驳回原告陈银良的其他诉讼请求。宣判后，被告上诉至山东省济宁市中级人民法院。2016年12月29日，山东省济宁市中级人民法院作出（2016）鲁08民终6115号民事判决书，判决维持原判。后经本院强制执行，涉案房屋已交付原告使用。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》已经确认为有效合同。根据认定的证据及事实，原、被告均享有合同约定的权利及履行合同约定的义务，现原告尚有房屋面积差价款740.2元未向被告支付，该义务是被告履行向原告开具全部购房款发票及协助原告办理产权登记义务的前提和必备条件。诉讼中，原告明确表示同意履行该项义务，本院予以照准。按照合同约定，在原告履行上述义务后，被告应当履行根据原告缴纳的房屋、储藏室的总价款开具发票并协助原告办理房屋产权登记手续的义务。故原告关于被告按照原告已付购房款总额向原告开具发票及被告向原告提供办理嘉祥县商品房的不动产权证的材料并协助原告办理不动产权证的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；被告以原告未缴纳其他相关费用为由拒不履行上述义务，缺乏事实依据，既不符合合同约定及法律规定，故被告的辩称观点，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司于原告陈银良给付上述房屋面积差价款之日按照原告陈银良所交涉案房屋总价向原告陈银良开具发票； 二、被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司于本判决生效之日起十五日内协助原告陈银良办理嘉祥县商品房不动产权证; 三、原告陈银良于本判决生效之日起七日内向被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司给付房屋面积差价款740.2元。 逾期，权利人应在二年内向本院申请执行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由原告陈银良负担50元，被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  王一斌 二〇二〇年一月六日 书记员  张亚楠