浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0703民初1849号 原告：金华中龙装饰工程有限公司，住所地浙江省金华市金东区曹宅镇工业功能区（金华吉冠钢结构有限公司内2幢），统一社会信用代码91330703068358957P。 法定代表人：黄龙镔。 委托诉讼代理人：阮波，东阳市申义法律服务所法律工作者（特别授权）。 被告：金华吉冠钢结构有限公司，住所地浙江省金华市金东区曹宅镇朝皇路638号，统一社会信用代码913307033440088907。 法定代表人：何建华。 委托诉讼代理人：陈华军，浙江天马律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：余进，浙江天马律师事务所律师（特别授权）。 原告金华中龙装饰工程有限公司（以下简称“中龙公司”）与被告金华吉冠钢结构有限公司（以下简称“吉冠公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告中龙公司及其委托诉讼代理人阮波，被告吉冠公司的委托诉讼代理人陈华军到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序审理，本院依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告中龙公司及其委托诉讼代理人阮波，被告吉冠公司的委托诉讼代理人陈华军、余进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中龙公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2016年6月2日签订的厂房租赁合同；2.判令被告退还原告2018年7月至2019年7月的租金款项443936元；3.判令被告赔偿原告损失3578763元（其中厂房搬迁费用1355530元、厂房租金损失1938240元、月停业损失284993元、评估费8000元，总计3586763元）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月2日，原、被告签订《厂房租赁合同》，合同约定被告将钢结构仓房2跨20间共计面积2944平方米，每年租金标准为每平米144元租赁给原告使用，同期免费赠送使用一层办公室5间，三间一层办公室租金为每年20000元租赁给被告。租赁期共计6年，租赁期限72个月，自2016年7月16日至2022年7月15日。租金一年一付。协议签订后双方都按照合同内容履行各自义务。原告正常经营也缴纳了租金。2018年11月14日曹宅镇人民政府相关工作人员忽然来原告公司口头告知需在1月30日前搬离现有办公场所。带着诸多不解原告向房东询问，房东直接告知搬掉就行了。原告不同意，要求被告商量给与合理的解释并赔偿损失。但被告既不配合也不予理睬，并多次强行拆迁原告的租赁厂房。因强拆事件发生，原告向曹宅派出所报案，事后原告多次找被告沟通未果。原告因被告的原因和违约被迫只能进行搬迁，被告明知道厂房的问题存在与政府部门无法达成一致意见，却一直催促原告交租，恶意隐瞒、欺骗，根本违约，给原告造成了巨大经济损失。原告为维护自己的权益，特诉至法院，请求判如诉请。 为证明其诉称事实，原告中龙公司向本院提交了以下证据： 1.厂房租赁合同两份，证明2016年6月2日原被告签订厂房租赁合同约定双方权利义务，被告违约责任及房屋租赁价款的事实。 2.公证书两份，证明原告公司在被告的厂区内经营具体位置状况及正常经营情况与实际相符。 3.评估报告书一份、评估费发票一张，证明原告的实际经济损失情况，其中厂房搬迁费用1355530元、厂房租金损失1938240元、月停业损失284993元，鉴定费用8000元，总计3586763元。 4.原、被告（原告公司黄龙镔与被告公司何佳明）微信聊天记录打印件一份，证明原告在被告催促下支付租金，被告在明知要拆迁，还恶意隐瞒。 5.手机电话录音文字整理资料两份及光盘两份，证明被告在没有任何书面通知原告的情况下，私自进行强拆，给原告造成损失。 6.出警详情两份，证明被告私自强拆，原告报警的事实。 7.书面函一份，证明被告无法达到政府政策性规定要求，隐瞒拆迁情况，原告只能被迫搬迁造成经济损失的事实。 8.金东区节约集约用地协议一份，承诺书两份，证明被告和政府达成关于容积率和亩产税收等的协议。 9.录音视频光盘两张及文字整理资料，证明本案被告的过错导致原告的损失理应承担责任，本案原告腾空和环保无关，被告存在欺骗构成违约致使原告合同目的无法实现，过错方是被告，被告应当承担原告所有损失。 10.房屋租赁合同两份，证明原告遭受租金损失。 被告吉冠公司答辩称，被告同意解除合同；搬迁没有完毕，合同至今未解除，被告无义务退还租金；损失是由原告自行计算的，没有法律依据，即使原告有损失也是原告自行造成的，不应该由被告承担；租赁协议签订后原告出现了两种违约情形，第一种违反租赁合同第七条第一款规定逾期支付2017-2018年的租金；第二种违反合同第六条、第七条第三款规定，原告在租赁厂房所办的企业在环保不达标的情况下进行生产给被告企业本身和周边环境造成污染，这是严重违法行为；被告并未强拆原告的租赁厂房，被告只是拆除自己使用部分彩钢隔离墙，并不会影响原告租赁的使用，更何况原告自行在2018年11月开始逐渐搬迁厂房，2019年3月已经搬离大部分厂房，当时原告已经不生产经营；在原告企业环保不达标明显无法继续经营情况下，原告自愿向镇政府承诺在2018年12月底前搬迁，而并非是被告要求搬迁。 为证明其辩称事实，被告吉冠公司向本院提交了以下证据： 1.照片打印件一组计20张，证明原告至今没有腾空厂房的事实。 2.照片打印件一组计10张，证明原告的违法行为给被告造成损失的事实。 3.行政处罚决定书一份，证明原告违法的事实。 4.金华市金东区政府关于浙江省环保督查组交办0875号信访件的调查处理报告一份、金东区区委办公室文件一份、浙江省第二环境保护督查群众信访举报转办件责任清单一份，省环保督查工作金东区信访组交办材料领导阅批单一份、举报受理单一份，证明原告企业生产过程有环保问题，且经环保局调查后又发现原告企业未经环评审批的事实，后曹宅镇政府对原告断电停产立案处理，原告的环境污染违法生产才是其搬迁厂房的原因，该证据与我们提交的原告向曹宅镇政府的函相互印证，原告自愿搬迁及最终搬迁正是因为其环境污染。 经庭审质证，本院结合原、被告庭审陈述，对双方提交的证据认证如下： 对原告提交的证据，被告对证据1中宿舍合同三性无异议，但该合同是可以继续履行，由原告决定宿舍合同是否履行，不属于政府要求搬迁范围，如果原告要求履行是可以继续的，被告方同意，厂房租赁合同同意解除，真实性合法性无异议，证明目的有异议，不能证明被告有违约行为，反而证明原告有违反合同第六条第七条规定的事实。本院对该证据真实性及原、被告存在租赁关系的事实予以确认。对证据2真实性、合法性无异议，证明目的有异议，不能证明公证处所列清单物品就一定属于原告方，不能排除原告为了赔偿故意将物品编制在清单。本院认为该证据的来源和形式合法，系由公证处对租赁厂房的现状及物品的客观反映，内容客观真实，与本案具有关联性，对该证据的证明力予以认定。对证据3三性均有异议，系原告方单方面委托，被告不予认可，是原告买通评估公司所作出评估不合法、不真实，评估报告有很多内容不合理的地方，比如停业损失的计算依据，因什么理由鉴定，非常笼统，不符合事实，评估公司只要有利益随意评估是非常常见的，原告单方面评估，被告不认可。本院对该《评估报告书》真实性予以确认，原告评估的目的是为了举证其损失，针对评估报告中的评估内容是否采用将在本院认为部分予以论述。对证据4真实性、合法性无异议，证明目的有异议，原告逾期支付租金，被告催收是主张自己权利的正当行为，并不存在原告明知拆迁故意隐瞒的事实。本院对该证据真实性予以认定，可以证明原告在被告催讨下支付了后续的租金。对证据5、6真实性、合法性无异议，证明目的有异议，2019年3月6日去拆除是自己使用的彩钢隔离带，不是原告租赁的厂房。本院对该证据真实性予以认定。对证据7合法性无异议，对关联性和真实性有异议，函中提到容积率、亩产考核达不到原告导致搬迁是原告的一面之词，真实的原因是环保不达标导致政府要求搬迁，该份证据证明原告承诺在2018年12月底自愿搬迁，与被告无关。本院对该函的真实性无异议，至于函件的内容应当结合其他证据综合认证。对证据8真实性、合法性无异议，关联性有异议，容积率和税收问题与本案无关，达不到原告证明目的。本院对该证据真实性予以认定。对证据9中A光盘关联性证明目的有异议，毛应群和何刚华、何佳明没有得到被告公司授权和追认，录音内容不能代表被告公司的意思，从录音的内容中毛应群没有同意过原告所谓的损失主张，视频资料和文字资料有出入，没有认可原告搬迁是被告造成，该证据中的事实文字表示与录音有出入的；对后面小视频5段，该证据时间被告推测在2019年3月，这时间原告已经停止经营，而且视频中所体现的事实是被告在修缮自己的钢棚而不是强拆；对视频的证明力有异议，视频T的关键当事人丁某身份信息原告无法核实，我方认为不能有证明力，第三人作为证据应当让证人出庭作证，所以从证据规则上也不符合规则。本院认为，结合其他证据可以确认毛应群为公司管理人员，何佳明代表被告公司与原告签订了租赁合同，且租金亦是其催讨并打入何佳明账户，其有权代表公司与原告就本案纠纷进行交涉，这几段视频能够反映导致原告搬迁的原因系因被告公司未达到承诺，政府要求其整改，从而导致原告搬迁的事实。对证据10三性有异议，无法证明合同主体，与原告的关联性有异议，证明目的有异议，该计算的租金没有经过我们的认可，租赁的位置已经不在浙江省范围内，这是地理位置，不是价值位置，承租的位置在当地租赁价值与是否在金华的租赁价值相匹配的无法证明，所以无法达到证明目的。原告提交该组证据的证明目的是为了证明其租金损失，本院将结合查明事实及其他证据在本院认为部分综合认定。 被告提交的证据，证据1、2，原告对真实性无异议，首先拍摄时间在2019年5月29日，原告已经全部搬离被告厂房，在照片中印有中龙实业公司字样没有异议，照片与搬离之后的现场是一样的，但其中有些物品没办法确定是我们的，我方搬离之后再也没有使用被告厂房。本院对该证据真实性予以认定。证据3，原告认为该份处罚书与本案无关联性，不是因为环保被告就有权进行强拆，本院对该证据予以认定。证据4我们不予认可，政府部门发出的责任处理报告或者文件是需要公示，也会告知搬迁的原因，政府部门没有书面文件来通知我们，所以我们不予认可；政府文件发出的时间都是以公示发出的时间为准，金华市环保局文件明确行政处罚结果及处罚事项，原告有理由认为以这份处罚为准并且原告已经缴纳罚款，政府文件即使存在，原告事实不知道，因此三性均有异议。本院认为，由金华市环境保护局出具的《行政处罚决定书》中明确写明处罚内容仅为一项金钱罚，并没有涉及搬迁或者关闭等行为罚。相关的举报材料及省环保督查组交办单、区政府相关文件均形成在行政处罚之前，且没有形成正式处理意见通知原告，原告对举报材料、交办单等材料并不知情，应以行政处罚决定书的处罚为准，该组证据不能证明系因原告的环保问题导致政府要求原告强制搬迁的事实。 根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人的当庭陈述，本院确认本案事实如下： 2016年6月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房租赁合同》一份，合同约定，甲方将坐落于金华市曹宅镇工业功能区的钢结构厂房2跨20间2944平方米租赁给乙方经营石材加工、石材展示使用，租金标准为144元/平方米/年，同期免费赠送一层办公室5间给原告使用，三间一层办公室租金为20000元/每年；租赁期限72个月，自2016年7月16日至2022年7月15日；租金一年一付，先付后用。每年租金提前1个月缴清；支付方式银行转账，甲方收款账号为何佳明的工商银行账号；乙方腾退房屋时，乙方须保证地面、吊顶装修及卫生洁具等归甲方所有；乙方自行移除其他设备；甲方保证租赁土地、厂房、综合楼产权清晰，非违规违章，为甲方所有，土地、厂房、办公楼用途清晰手续齐全，如因甲方隐瞒欺骗引起乙方厂房、办公楼搬迁的，甲方需退还乙方当年租金，并赔偿乙方因拆除、搬迁引起的所有费用以及乙方对办公楼、厂房装修改造时所有的所有费用；乙方保证，在租赁期间未经甲方同意，不擅自改变约定的使用用途或利用该房屋进行违法活动，如有，则甲方有权解除合同，乙方支付甲方违约金（违约金按当年剩余租期的租金外加当年八个月的租金计算）。协议签订后，原告按约定使用租赁厂房并缴纳租金，原告的租金交纳至2019年7月15日。 后被告未按其与金华市国土资源局签订《金东区节约集约用地协议》约定完成容积率、亩产税收、投资强度等指标，曹宅镇镇政府要求被告整改，并要求原告搬迁厂房。原告在2019年5月份全部搬迁完毕，搬迁地为福建。原告为确定其损失自行委托金华市诚拓资产评估有限公司进行了评估，该评估机构于2019年2月22日出具金华诚拓评字（2019）148号评估报告书一份，评估结论为：厂房搬迁费用1355530元；厂房租金损失为1938240元；月停业损失为284993元。 另查明，2018年12月6日，金华市环境保护局对中龙公司的环境违法行为进行查处，并作出金环罚字[2018]99号行政处罚决定书，处罚决定为：罚款人民币7.4万元。 本院认为，原、被告签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。双方争议焦点为在合同履行过程中，是否是被告方违约导致原告搬迁厂房？根据查明事实，被告在购买涉案厂房时与金华市国土资源局签订有《金东区节约集约用地协议》，约定了容积率、投资强度、亩产税收等指标，因被告案涉厂房的容积率、亩产税收等指标未达到政府要求，被告需整改完成约定。正是被告的原因导致原告搬迁厂房，被告应承担相应的违约行为。因被告违约导致合同目的无法实现，原告享有法定解除权，原告主张解除双方签订的厂房租赁合同的起诉状副本已于2019年4月30日送达至被告，本院确认双方签订的厂房租赁合同已于2019年4月30日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告已全部交纳了2018年7月16日至2019年7月15日的租金443936元，原告搬离厂房之后的租金被告应返还给原告。原告陈述其全部搬离时间为2019年5月初，在第一次庭审即2019年6月4日被告要求其清理剩余垃圾，后原告又将垃圾清理完；被告陈述原告在2019年5月份搬离后现场还遗留有垃圾，被告在8月才将垃圾清空。双方对原告搬离厂房的时间陈述虽不完全一致，但可以确定的是2019年5月份原告已全部搬离，现场的垃圾之后又清理过一次，基于此，本院酌情确定被告需退还原告未使用的租金为80000元。因被告的违约导致原告搬迁厂房，被告应承担赔偿责任。根据双方签订的《厂房租赁合同》第六条第8项中约定，如因甲方（被告）隐瞒欺骗引起乙方（原告）厂房办公楼搬迁的，甲方需退还乙方当年租金，并赔偿乙方因拆除、搬迁引起的所有费用以及乙方对办公楼、厂房装修改造时所用的所有费用，被告需退还原告当年租金及赔偿拆除搬迁费用。被告需要退还当年的租金含已使用租金和未使用租金，未使用的租金系解除合同后被告需当然退还的款项，已使用的租金363936元实质系违约金。当事人在合同条款中设置违约金系为了量化弥补非违约方的损失，本案中原告已具体主张各项损失，其主张要求被告退还已经使用的租金是为了弥补损失，与其主张的具体损失系重复主张，本院对原告要求被告退还已使用的租金不予支持。 关于原告主张的损失。1、厂房搬迁费，根据《厂房租赁合同》第六条第8项中约定，被告需赔偿原告拆除搬迁引起的费用，但该费应在合理及可预见的范围内。原告根据评估报告主张的搬迁费用为1355530元，包括机器设备、原材料装卸费（含包装费）187900元、设备、原材料运输费用（金华至福建）456000元、机械费用（吊机、叉车等）5400元、机器设备调试费52500元、原材料损耗330000元、不可搬迁设备323730元。其将设备材料搬迁至福建的运输费用不在被告预见范围内，不具有合理性，应予以剔除。故本院支持的搬迁费为899530元。2、停产停业损失。因被告违约导致原告搬迁厂房确实会导致原告停业，其根据评估报告主张一个月的停业损失284993元应予以支持。3、评估费。评估费8000元系原告为证明其损失支付的费用，本院根据支持的情况酌情确定被告承担3000元。4、租金损失。从双方签订的厂房租赁合同看，双方约定的租金每年是固定的，总共签订了6年，并没有租金上浮的约定，由此可见双方在合同签订时并未预见到租金会大幅度上涨，现原告主张的厂房租金损失系因租金上涨导致其重新租赁厂房产生的租金差值损失，该损失已超出了被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本院不予支持。 综上，原告合理的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，判决如下： 一、确认原告金华中龙装饰工程有限公司与被告金华吉冠钢结构有限公司签订的《厂房租赁合同》于2019年4月30日解除。 二、被告金华吉冠钢结构有限公司于本判决生效后十日内返还原告金华中龙装饰工程有限公司租金80000元。 三、被告金华吉冠钢结构有限公司于本判决生效后十日内支付原告金华中龙装饰工程有限公司厂房搬迁费、停业损失、评估费合计1187523元。 四、驳回原告金华中龙装饰工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35494元，由原告金华中龙装饰工程有限公司负担20006元，被告金华吉冠钢结构有限公司负担15488元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  罗建斌 人民陪审员  赵晓亮 人民陪审员  邢激扬 二〇二〇年一月二十二日 代书 记员  陶夏晨