江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终934号上诉人（原审被告）：陈怡霖，女，汉族，1985年10月19日出生，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：夏洪香(系陈怡霖母亲)，汉族，1952年6月10日出生，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：丁明祺，男，汉族，1986年5月27日出生，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：黄卫党，江苏环太律师事务所律师。上诉人陈怡霖因与被上诉人丁明祺房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初4082号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈怡霖上诉请求：撤销一审判决第一项；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。《房屋所有权说明书》是被上诉人与上诉人为了保全房产不被执行拍卖而签订的，双方为了逃避财产执行，转移财产才签订的说明书，该说明书属于恶意串通损害国家及第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效。2.该说明书的见证人方某在2015年10月份才与上诉人、被上诉人相识，不可能在2014年3月作为见证人签订该说明书。且一审中被上诉人承认该说明书签订于2016年，一审法院认定该说明书签订于2014年3月错误。3.一审适用法律错误，一审法院适用《民法总则》认定双方签订的《房地产买卖契约》无效系错误。被上诉人丁明祺辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审法院基于双方没有房屋买卖的真实意思表示而认定房屋买卖合同无效并无不当，一审已经查明被上诉人是应上诉人要求帮助其取得贷款，且在房屋买卖合同签订前，上诉人向被上诉人母亲出具了40万元的借条，房屋过户后，又向被上诉人出具房屋所有权说明书，购房款也由上诉人从其持有的被上诉人的银行卡上取走，前期的银行抵押贷款也是由被上诉人偿还，涉案房屋虽登记于上诉人名下，却由被上诉人占有使用。综上，双方签订的房屋买卖合同是为了取得银行的抵押贷款，并不是双方的真实意思表示。丁明祺向一审法院起诉请求：1.判决双方签订的《房地产买卖契约》无效；2.判决登记在陈怡霖名下的位于连云港市海州区的房地产归丁明祺所有；3.判令陈怡霖协助办理过户手续；4.本案诉讼费用由陈怡霖承担。一审法院认定事实：2009年5月4日，本案诉争房屋所有权证登记在丁某、孙某、丁明祺名下，三人按份共有，丁某、孙某各占1%产权，丁明祺占98%产权。丁某、孙某系丁明祺的父母。丁某去世后，孙某将涉案房屋过户至丁明祺一人名下。2014年3月25日，丁明祺（甲方）与陈怡霖（乙方）签订《房地产买卖契约》，该契约约定甲方将新浦区镇海路40-19号楼1单元501室出售给乙方，成交价54万元，乙方于2014年3月25日前一次性付清给甲方，甲方同意于2014年3月25日将上述房地产交付给乙方，该契约还对违约责任、税费承担等相关内容进行了约定。同日，双方向连云港市房屋产权管理中心办理房屋所有权转移登记手续，陈怡霖取得了涉案房屋所有权证。丁明祺向一审法院提交了陈怡霖向其出具《房屋所有权说明书》，该说明书落款处有陈怡霖的手写签名、手印和印章，且该说明书主文中陈怡霖姓名处也按有手印，陈怡霖在庭审中承认该说明书落款处“陈怡霖”的签名系其本人手写，否认“陈怡霖”的印章系是其本人的，但并未申请鉴定，故一审法院对丁明祺提供的《房屋所有权说明书》予以采信。《房屋所有权说明书》的内容如下：因丁明祺（身份证号：）做生意需要资金，但其无法银行贷款，故与本人陈怡霖（身份证号码：）进行房屋买卖，此房屋为连云港市新浦区镇海路顺安馨城A10号楼一单元501室，贷款金额为人民币肆拾捌万元整，贷款银行为农业银行，但实际此房屋为丁明祺所有，与本人陈怡霖无关，本人陈怡霖无权使用，买卖及抵账的权利，房屋每月房贷由丁明祺偿还，偿还金额为每月人民币叁仟元整，每月20号为还款日，如本人陈怡霖有任何意外或债务纠纷，其家人及债主无权处理此房屋，特此说明。说明人：陈怡霖；房屋所有权人：丁明祺；见证人：方某。2014年3月1日。另查明，涉案房屋目前在银行设有抵押，并已被一审法院另案查封。一审法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，双方签订《房地产买卖契约》并办理房屋所有权转移登记并非基于房屋买卖的真实意思表示，而是为了办理银行贷款，故丁明祺与陈怡霖签订的《房地产买卖契约》无效。虽然《房地产买卖契约》无效，但是根据物权公示公信原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因涉案房屋所有权登记在陈怡霖名下，故丁明祺要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。又因涉案房屋设有银行抵押权未被注销登记且房屋又被法院另案查封，故丁明祺请求判令陈怡霖协助办理过户手续的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、丁明祺与陈怡霖于2014年3月25日就原新浦区镇海路40-19号楼1单元501室房屋签订的《房地产买卖契约》无效；二、驳回丁明祺的其他诉讼请求。案件受理费用9200元，由陈怡霖负担。二审期间，上诉人陈怡霖提供9份证据材料：1.《房地产买卖契约》两份，用以证明上诉人与被上诉人签订了阴阳合同，双方是真实的房屋买卖。2.收条一份，收据清单一份、中国农业银行发放的46万元房屋贷款单据一份，用以证明双方就涉案房屋已经实际完成所有交易。3.房产证复印件一份，用以证明双方已经完成涉案房屋的物权登记，为双方真实意思表示。4.连云港市房屋登记簿信息证明一份、生效裁判文书两份、淘宝网截图一份，用以证明上诉人与被上诉人签订《房屋所有权说明书》是为了规避执行，转移财产。双方恶意串通，是被上诉人乘人之危侵吞诈骗上诉人房产。5.情况说明书、身份证复印件、证人照片及快递运单各一份，用以证明《房屋所有权说明书》的见证人方某并不知道双方是否是因为贷款而进行的虚假房屋买卖，亦证明上诉人与被上诉人是恶意串通。6.残疾证复印件及网络截图各一份，用以证明上诉人签订《房屋所有权说明书》时已是限制行为能力人，在没有监护人在场的情况下，签署《房屋所有权说明说》的行为无效，被上诉人诱骗上诉人的房产。7.小额贷款联保协议书复印件一份，用以证明被上诉人可以进行无抵押纯信用贷款，征信良好。8.庭审笔录、判决书复印件一份，用以证明被上诉人陈述前后不一致，不诚信，是为了骗取上诉人的房产而编造理由。9.被上诉人丁明祺工商银行卡历史明细、执行裁定书复印件一份，用以证明双方资金往来情况。10.司法鉴定意见书一份。11.借条复印件一份、判决书复印件两份及银行流水一份，用以证明上诉人与周某为利害关系人，上诉人对被上诉人提供的谢某、周某的证据不予认可。12.离婚协议、离婚证书、营业执照、税务登记、租房合同各一份，证明上诉人有足够资金购买涉案房产。被上诉人质证意见：对证据1,涉及66万元购房款的《房屋买卖契约》是作废契约，是双方为了少交税而签订，不是真实的买卖关系。证据2，对首付款20万元的收条的真实性有异议，申请对该收条进行司法鉴定。证据3，无异议。证据4，无异议，与本案没有关联。证据5，方某本人未到庭，真实性有异议，运单与本案没有关联。证据6，需通过司法认定程序认定上诉人是否为限制行为能力人。证据7，真实性无异议，与本案没有关联性。证据8，无异议。证据9，未发表质证意见。证据10，该鉴定书只证明上诉人在空白的被上诉人签字上添加了借条与落款日期。证据11、12，与本案无关联。本院认证意见为，证据1、3、4、8、10均不属于新证据。证据2，丁明祺对该收条及银行卡取款业务回单不予认可，且该款项转移发生于双方房屋买卖契约签订以前，与本案关联性不足，本院不予采信。证据5，该证据系证人书面证言，证人方某并未出庭作证，无法当庭质证，本院对该书面证言不予采信。证据6，陈怡霖提供的残疾人证出具于2017年6月，双方的《房屋产权说明书》形成于2014年3月，该证据不能达到上诉人的证明目的。证据7、9、11、12与本案关联性不足，本院亦不予采信。本院认为，上诉人出具的《房屋所有权说明书》及《欠条》均有其本人签名并加盖手印，两份证据均属于书证，可以与其他证据相互印证。且二审中上诉人提供的其他证据材料亦不足以推翻该两份证据的证明效力，综合双方庭审陈述及涉案房屋的占有使用情况，本院认为《房屋所有权说明书》及《欠条》所记载内容真实可信。双方签订《房地产买卖契约》并办理房屋所有权转移登记并非基于房屋买卖的真实意思表示，一审法院适用《中华人民共和国民法总则》认定双方签订《房屋买卖契约》是以虚伪的意思表示实施的民事法律行为无效，于法有据，并无不当，本院依法予以确认。综上，上诉人陈怡霖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5875元，本院予以免收。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌审 判 员  王和明审 判 员  刘 宁二〇二〇年一月十三日法官助理  戚文静书 记 员  张 哲法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。