杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初1102号 原告：郑凯达，男，1987年10月26日出生，汉族，住海宁市。 原告：周芳，女，1989年3月1日出生，汉族，住嵊州市。 共同委托诉讼代理人：杨诚，浙江铎伦律师事务所律师。 被告：杭州万亚贸易有限公司，住所地杭州经济技术开发区万亚名城1幢313（商务办公）室。 法定代表人：滕万飞，该公司执行董事。 被告：浙江万亚置业有限公司，住所地杭州经济技术开发区万亚名城1幢311（商务办公）室。 法定代表人：滕荷雪，该公司执行董事。 共同委托诉讼代理人：夏瑜，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：郑佳慧，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 原告郑凯达、周芳与被告杭州万亚贸易有限公司（以下简称杭州万亚公司）、浙江万亚置业有限公司（以下简称浙江万亚公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行审理。原告郑凯达、周芳的委托诉讼代理人杨诚，被告杭州万亚公司、浙江万亚公司的委托诉讼代理人夏瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑凯达、周芳向本院提出诉讼请求（变更后）：1.请求判令撤销原告与被告杭州万亚公司签订的《物业使用权转让合同》和《商铺委托管理协议》；2.请求判令被告杭州万亚公司退还物业出让总金额211725元，支付资金占用损失24223.66元（暂计算至2019年4月1日止，之后以211725元为基数按年利率6%计算至实际支付之日止）；3.请求判令被告杭州万亚公司承担原告支付的律师费12000元；4.请求判令被告浙江万亚公司对上述债务承担连带偿还责任；5.请求判令本案诉讼费、保全费等全部费用由被告承担。事实与理由：2017年5月2日，原告与被告杭州万亚公司签订了万亚名城《物业使用权转让合同》。第一条约定：乙方（原告）受让被告杭州万亚公司所有的位于万亚金沙湖一号负一层商铺负一楼8171号，建筑面积约为9.9平方。第三条约定：该物业的使用权出让期限为20年，自2017年5月2日至2037年5月1日，期限届满后，乙方（原告）无偿使用至2050年6月16日。第四条约定：该物业出让总金额为211725元。第七条约定：甲方（被告杭州万亚公司）应于2017年5月2日前将该物业交付给乙方。同日，原告与被告杭州万亚公司签订《商铺委托管理协议》，约定原告将购买的商铺委托被告杭州万亚公司进行出租和经营管理，时间为十年，时间为自2017年7月1日至2027年6月30日。合同签订后，原告付清了合同款项211725元。原告认为，案涉的《物业使用权转让合同》，名为使用权转让合同，实为房屋买卖合同。合同第三条第一点，该物的使用权出让期限为20年，自2017年11月24日至2037年11月23日，期限届满后，原告无偿使用至2050年6月16日。被告对合同的条款进行了设计，规避了法律规定的最长出租年限，把案涉的商铺剩余年限的使用权全部转让给了原告，实际上是以租代售的行为。原告作为普通公民，因以一般社会人的标准衡量其认知能力。原告还认为被告为了在某些方面规避法律的规定做了精心的设计，在合同中出现的所有权权利的描述，被告辩称为笔误很难令人信服。在合同中，与所有权有关的规定，并非只有一处，而是有六七处之多，并且在《商铺委托管理协议》第五条第六点约定在本协议所规定的委托期限内，如果房产尚未办理抵押的，原告如向第三方提供房产抵押，必须提前30天告知乙方，同时原告应与第三方书面确认，确保第三方必须履行本协议的相关约定。以上条款中提到的抵押权，是担保物权，属于所有权的一部分。被告辩称这也是笔误，令人难以信服。被告作为一家专业从事房地产中介的公司，对于大范围使用的合同，上述诸多涉及所有权内容的条款，被告辩称为笔误，也令人难以信服。综上，将《物业使用权转让合同》和《商铺委托管理协议》结合起来看，其权利义务的内容为被告将案涉商铺出卖给原告，原告再委托被告进行管理。此外，原告经查询得知本案案涉的房设定了抵押，是在被告将地下商铺使用权转让给原告前已经进行抵押。原告在签署《物业使用权转让合同》和《商铺委托管理协议》时，杭州万亚公司并未告知房屋上存在抵押权，杭州万亚公司的行为构成欺诈。对因欺诈而订立的租赁合同，如不违反法律强制性规定，受欺诈方可以自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。在原告与被告签署的《物业使用权转让合同》时，被告并未告知存在抵押的情况，因此双方签署的《物业使用权转让合同》和《商铺委托管理协议》属于可撤销合同，请求支持原告诉请。 被告杭州万亚公司、浙江万亚公司共同辩称，本案涉及到两个法律关系：一是使用权转让的合同关系，二是委托合同关系，两个合同所对应的权利义务有所不同。原告在购买使用权时相关物业已经建成，购买方均经过了现场考察，对有关情况均应了解。原告与被告杭州万亚公司签订的《物业使用权转让合同》《商铺委托管理协议》合法有效，对应的房屋产权明晰，合同没有可以撤销的情形，原告的诉请没有事实和法律依据。本案涉及的使用权转让及统一委托经营模式是商业物业经营中常见的一种模式，被告希望能将本案涉及的物业经营好，为此已经投入了大量资金和人力等成本。市场的培育需要一定周期，也需要各方共同努力。被告认为，本案房产抵押情况不影响合同效力，不具有可撤销情形。物权法第一百七十九条规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。抵押是一种债权担保的方式，债务人或第三人并没转移对抵押物的占有，抵押权只是就抵押物的变价优先受偿的权利，抵押人仍对抵押的房产拥有所有权，包括占有、使用、收益、处分权利。况且，抵押物出租既可以发挥抵押物的使用价值，又可以提高抵押物的使用效益。禁止抵押物出租，没有法律上的依据，也是与市场经济的效益原则相悖的。在抵押权设定后，法律并未禁止抵押物出租，根据法不禁止即为权利的民事不成文规则，抵押权设定后，抵押物是可以出租的，只有在实现抵押权进而影响租赁的情况下，被告才需要承担赔偿责任。现实中，存在大量抵押资产租赁的情况，如果承租人都可以据此随时主张撤销合同，势必导致只要有抵押的资产都不能租赁使用，原告的说法不仅没有法律依据，也会造成社会资源的极大浪费，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明：2017年5月2日，原告与被告杭州万亚公司签订了万亚名城《物业使用权转让合同》。第一条约定：乙方（原告）受让被告杭州万亚公司所有的位于万亚金沙湖一号负一层商铺负一楼8171号，建筑面积约为9.9平方米。第三条约定：该物业的使用权出让期限为20年，自2017年5月2日至2037年5月1日，期限届满后，乙方（原告）无偿使用至2050年6月16日。第四条约定：该物业出让总金额为211725元。第七条约定：甲方（被告杭州万亚公司）应于2017年5月2日前将该物业交付给乙方。同日，原告与被告杭州万亚公司签订《商铺委托管理协议》，约定原告将购买的商铺委托被告杭州万亚公司进行出租和经营管理，时间为十年，时间为自2017年7月1日至2027年6月30日，第一年至第二年为市场培育免租期，第三年至第十年按实收到的租金扣除国家规定的相关税费后原告得到80%，被告得到20%的管理费。合同签订后，原告于2017年5月4日付清了合同款项211725元。 另查明，案涉商铺的所有权利人为浙江万亚公司。浙江万亚公司于2017年5月2日前已将案涉商铺抵押给银行。 以上事实认定，由原告提供的《物业使用权转让合同》《商铺委托管理协议》、收据、杭州市不动产权属信息查询记录及双方当事人在庭审中所作陈述所证实。原被告提交的其他证据均不能证明其待证目的，本院不予确认。 本院认为：（一）关于合同性质。原告和被告签订的《物业使用权转让合同》约定被告将涉讼商铺的使用权转让给原告，原告需向被告支付物业使用权转让款，期限为20年，即自2017年5月2日至2037年5月1日，期限届满后，原告无偿使用至2050年6月16日，原告是以支付使用费的方式取得涉讼物业一定期限内的使用权，双方的约定并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故双方之间构成房屋租赁合同关系。本案属租赁合同纠纷。（二）关于合同效力。原告是完全民事行为能力人，知道或应当知道其签署的法律文件的内容或法律后果，原告对涉讼合同约定原告只是支付对价取得使用权、并未包含物业所有权的权属变更是清楚知悉的。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼合同约定被告将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2050年6月16日。无论涉讼合同如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变被告将涉讼物业出租给原告使用的年限为33年46日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业33年46日使用权的对价的事实。涉讼合同约定的物业使用权转让期限超过20年的部分无效，其他内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼合同部分无效，被告应返还无效部分的相应使用权转让款项83895元（211725÷33.126×13.126）予原告，原告应在20年满后返还涉讼物业。（三）关于杭州万亚公司在签订合同时未披露案涉房屋已设定抵押权的行为是否构成欺诈，原告是否可依此撤销案涉合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。欺诈是指以使人发生错误认识为目的的故意行为。本案中，原告订立案涉合同的真实意思表示是购买使用权后交由被告统一管理并收取回报，案涉商铺是否设定抵押并不影响原告上述合同目的的实现，且至今尚未存在因为抵押影响案涉标的物正常使用的情况。根据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押人将已抵押的财产出租时，在未告知承租人抵押的情况下，对造成承租人的损失应承担赔偿责任，故只有在抵押权人实现抵押权进而影响到租赁合同的情况下，抵押人才应承担相应的赔偿责任。综上，本院认为无论交易前抵押，还是交易后抵押，均不影响房屋的正常使用，杭州万亚公司未披露案涉商铺已设定抵押的行为未构成欺诈，不具有可撤销情形。原告主张撤销涉案合同，本院不予支持。原告的第二、三、四项请求均是基于其主张的撤销合同成立为前提，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告郑凯达、周芳和被告杭州万亚贸易有限公司于2017年5月2日签订的《物业使用权转让合同》关于该物业使用期限从2037年5月2日至2050年6月16日的约定无效; 二、被告杭州万亚贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告郑凯达、周芳83895元； 三、驳回原告郑凯达、周芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5019元，减半收取2509.5元，财产保全申请费1760元，共计4269.5元，由原告郑凯达、周芳负担2824.5元，被告杭州万亚贸易有限公司负担1445元。原告郑凯达、周芳于本判决书生效之日起十五日内来本院退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  邱洁健 二〇二〇年一月六日 书记员  孙佳萍