天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7017号上诉人（原审被告）：天津市凯立房地产开发有限公司，住所地天津市南开区长江道与建国胡同交口西南侧众望大厦6-1501。法定代表人：李建明，总经理。委托诉讼代理人：阎立群，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张春雨，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：齐颖，女，1968年11月14日出生，汉族，天津市环湖医院护士，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘允春（系齐颖之夫），住天津市南开区。被上诉人（原审被告）：吕金锁，男，1946年4月2日出生，汉族，天津市集体运输事业管理处退休干部，住天津市河东区。被上诉人（原审第三人）：张连英，女，1947年7月16日出生，汉族，天津市打包运输厂退休工人，住天津市河东区。上诉人天津市凯立房地产开发有限公司（以下简称凯立公司）因与被上诉人齐颖、吕金锁、张连英房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初3497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人凯立公司的委托诉讼代理人阎立群、张春雨，被上诉人齐颖及其委托诉讼代理人刘允春，被上诉人吕金锁、张连英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯立公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回齐颖的一审全部诉讼请求或发回重审；2．二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定的事实不清，证据不足。1．上诉人认为：被上诉人齐颖在一审法庭所说的1998年6月29日与凯立公司签订的《天津市商品房买卖合同》根本不存在。是齐颖与吕金锁自行编制的虚假合同。被上诉人齐颖依此假合同诉请凯立公司履行《天津市商品房买卖合同》义务，为其办理坐落于天津市南开区房屋所有权登记手续，根本没有法律依据及法律效力。合同是双方当事人真实的意思表示，依法签订的合同才具有法律约束力。合同上只有商品房买方吕金锁、代理人刘连生的签名，而没有卖方凯立公司的签章及签名，不符合合同成立的法定要件；也有违人们的普遍共识及认知。该假合同的形式与内容无效，既不合规、也不合法。二、本案房屋所有权属凯立公司所有，任何人无权处置。吕金锁侵占、使用涉案房屋，没有购房合同、原始发票、交款记录及分配或进驻的相关手续及物业公司证明。没有办理房屋权属登记手续，更不具备房屋所有权的法定资格，在未告知及经凯立公司允许的情况下，私自将涉案房屋转让给齐颖，严重侵害了凯立公司的房屋所有权益。吕金锁将凯立公司房屋私自转让给齐颖，不符合国家关于房地产交易的法定程序及秩序。为法律法规所禁止。三、原审适用法律错误。一审判决依据齐颖所述的假合同，依据根本不符合合同成立的基本构成及合同法定要件的假合同作为本案审理根据，是对司法及法律法规滥用。四、故意偏袒齐颖，显失公平；在本案审理过程中，齐颖在法庭的叙述记录，基本上都是出自审案法官引导或由审理法官完成（可调阅法庭录像为证）。五、违反一事一议原则。本案凯立公司是法人单位；刘连生是自然人；吕金锁是自然人；齐颖也是自然人。事实很清楚，本案存在诸多争议问题：凯立公司房屋所有权、本案齐颖所述的假合同、未办理房屋权属不得转让、偷税、漏税、齐颖与吕金锁房屋买卖是否符合法律规定及法定程序等等问题。本案将当事人诸多独立诉讼争议问题打包，不论是非原则。违反了民事案件审理的法定规则。六、齐颖的主体不适格。一审法院判决书认定齐颖主体适格。根本没有法理依据。本案审理法官依据齐颖所述的假合同确认一审原告适格，不符合法律规定。综上所述，一审法院的民事判决书认定事实不清，证据不足，适用法律错误，显失公平、正义，特提起上诉，请求依法改判。齐颖辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。吕金锁辩称，一审判决是清楚合理的，没有违反证据的真实性，同意一审判决，凯立公司不尊重客观事实，在合同中明确标注交款数额、楼号、房号，等等，且在合同中的平面图上有凯立公司的公章，上诉人所说的没有公章是不成立的。不存在齐颖与吕金锁编制的假合同这一事实。张连英辩称，同吕金锁的意见。上诉人应该给我们办理产权手续。齐颖向一审法院起诉请求：1．凯立公司将天津市南开区号房屋过户到吕金锁名下，再由吕金锁将涉诉房屋过户到齐颖名下，相关税费由齐颖负担；2．诉讼费用由凯立公司承担。一审法院认定事实：2003年9月8日，天津市凯立城市建设开发公司变更名称为天津市凯立房地产开发有限公司。吕金锁与张连英系夫妻关系。讼争之房坐落于天津市南开区，所有权人现仍为凯立公司所有。1998年6月29日吕金锁与凯立公司签订《天津市商品房买卖合同》，以560000元价款购得该房，同日凯立公司收取吕金锁房款定金20000元，并出具收据一张，交款人签名为“刘连生”；同年7月23日，凯立公司收取吕金锁房款540000元，并出具收据一张，交款人签名为“刘连生”。1998年12月吕金锁入住该房，但未办理房屋所有权登记手续。2013年11月22日，齐颖与吕金锁、张连英签订《转让协议》，约定齐颖以1950000元价款购买上述房屋，并按房屋现状受让购房手续，承诺自行办理相关产权证，相关费用自行负担。后吕金锁将房屋买卖合同、房款收据及凯立公司出具的委托书、转移登记申请表等交给齐颖，齐颖于2013年11月22日通过银行转账给付吕金锁1950000元，双方办理完交接手续后，齐颖于同年12月进住该房。2018年2月8日齐颖为办理所有权登记手续，与吕金锁、张连英共同找到凯立公司，并签写了《关于办理房产证手续的声明》，但仍未办理成功。故齐颖于2018年3月23日诉至法院，因被告主体问题于2018年5月22日撤诉，后再次诉至法院。一审法院认为，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点为：1．齐颖的主体是否适格；2．房屋买卖合同是否真实有效；3．讼争之房的买卖是否违背了税收的规定；4．本案是否存在时效问题。分析如下：关于争议焦点一，齐颖与吕金锁、张连英自愿签订房屋《转让协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认，齐颖已将购房款实际给付了吕金锁，且双方对讼争房屋也已进行了交接，齐颖于2013年12月进住该房，故对该房的所有权登记问题的争议，齐颖有权主张其权利，故其诉讼主体适格；关于争议焦点二，首先，凯立公司作为房地产开发公司，对其出售的房屋应有相关的房屋买卖合同存档记录及交接手续，而凯立公司却未能出具这些手续，也无其他证据驳倒齐颖出具的房屋买卖合同，且对合同所附图纸上该公司图章的真伪不申请鉴定，故一审法院对该合同予以认定；其次，凯立公司给吕金锁出具的购房款收据中交款人一栏虽写为“刘连生”，但经笔迹鉴定，为吕金锁所签写，且凯立公司亦未出具“刘连生”购买讼争房屋的个人信息及相关证据，故一审法院认定实际交款人为吕金锁；关于争议焦点三，讼争房屋到房管部门办理房屋登记手续，应由购房人按照国家相关规定交纳税款，齐颖认可由其负担，予以照准，故本案并不涉及违反税收的规定，凯立公司抗辩齐颖涉嫌偷税问题，不予采信；关于争议焦点四，本案系因物权引起的纠纷，故凯立公司抗辩已超过20年的诉讼时效问题，于法无据，不予采信。综上所述，齐颖要求凯立公司将讼争房屋过户到吕金锁名下，再由吕金锁过户到齐颖名下的诉讼请求，应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决：一、判决生效后三十日内，天津市凯立房地产开发有限公司配合吕金锁将坐落于天津市南开区号房屋所有权转移登记至吕金锁名下，办理房屋所有权转移登记所需费用由齐颖负担；二、吕金锁在取得天津市南开区号房屋所有权后三十日内，配合齐颖将上述房屋所有权转移登记至齐颖名下，办理房屋所有权转移登记所需费用由齐颖负担。一审案件受理费80元，鉴定费8000元，由齐颖自行负担。本院二审期间，凯立公司向本院提交了案外人季竹、易秋兰与凯立公司签订的《天津市商品房买卖合同》两份证据，欲证明吕金锁所提交的合同是不真实的，不符合《中华人民共和国合同法》规定的要求。齐颖、吕金锁、张连英均质证认为，真实性无法确定，不认可上诉人的证明目的。经质证，本院对一审判决查明事实依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为上诉人是否应将涉案房产的所有权转移登记到吕金锁名下。关于上诉人是否应将涉案房产的所有权转移登记到吕金锁名下的问题。首先，吕金锁提交的证据可以证明上诉人与吕金锁之间存在房屋买卖合同关系，吕金锁已交付房款且实际居住多年；其次，上诉人向吕金锁出具委托书、转移登记申请表的材料可以证明上诉人认可涉案房屋的买方是吕金锁而非其他案外人；第三，上诉人作为涉案房屋的卖方应承担协助吕金锁将涉案房屋过户至吕金锁名下的义务。第四，上诉人关于被上诉人齐颖主体不适格，涉案房屋买卖合同系虚假等主张，证据不足，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，上诉人应将涉案房产的所有权转移登记到吕金锁名下。综上所述，上诉人凯立公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由天津市凯立房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 炜审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年一月十九日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……