北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初37582号原告：绿城物业服务集团有限公司北京分公司，住所地北京市房山区阎村镇绿城百合公寓1号会所1层11号房间。法定代表人：徐璟剑，总经理。委托诉讼代理人：赵桐，男，1978年8月7日出生，该公司职员。被告：薛德清，女，1956年12月22日出生，回族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：安文庆（被告薛德清之夫），1955年10月2日出生，回族，住北京市西城区。原告绿城物业服务集团有限公司北京分公司（以下简称绿城物业）与被告薛德清物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人赵桐，被告及其委托诉讼代理人安文庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿城物业向本院提出诉讼请求：1、被告薛德清支付物业服务费人民币7291.28元（2014年7月15日至2018年7月14日，按照1.8元/月/平方米计算）；2、判令被告支付逾期违约金29447.66元（自逾期之日起以应交物业服务费为基数按日千分之五的标准暂计至2019年4月1日，实际计算至物业服务费全部付清之日止）；3、被告薛德清承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年，薛德清与北京古城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了北京市通州区永顺镇龙旺西里XXX幢X单元XXX室房屋（以下简称涉案房屋）一套，该商品房的建筑面积为84.39平方米。2016年7月14日，我公司与薛德清签订了《北京市物业服务合同》，约定由我公司为该住宅小区提供物业服务，薛德清应按1.8元/月·平方米的标准支付物业服务费。薛德清一直未缴纳2014年7月15日至今的物业服务费，我公司多次催收未果，薛德清未缴纳物业费的行为已构成违约，故诉至法院。薛德清辩称，2016年4月房款全部交完，2016年7月物业才交给钥匙，物业费只能从收到钥匙算起。原告物业服务不合格，纱窗破损无人修理、烟道不通、下水道不通、垃圾不清理、小广告贴满墙、门灯不亮、院内没有保安、卫生环境差。其自行车丢失两辆、门镜受损，原告应予以补偿。小区中烟头未灭掉落在地面易引起火灾，楼顶排水管损坏，雨水渗漏、墙体保温层脱落。物业费高，应该下调。原告应每6个月公布一次经营性收支账目。本院经审理认定事实如下：2009年10月，浙江绿城物业管理有限公司北京分公司与涉案小区开发商北京古城房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订《前期物业服务合同》，约定由绿城物业对位于北京市通州区潞苑南路的运通人和良园一期住宅小区提供物业服务，至业主委员会代表全体业主与新选聘的物业管理企业签订《物业服务合同》之日止；主要服务内容为物业共用设施设备的日常维修养护、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；物业服务标准包括服务人员佩戴标志，在公共区域显著位置公示24小时报修电话，有服务人员接待住户，对房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录，按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室，封闭的小区，主要出入口有专人24小时执勤，生活垃圾每天清运1次，小区公共清洁区域每日清扫1次等。两限房物业服务费为1.8元/平方米/月，物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬等。2016年3月29日，被告薛德清与开发商签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定原告购买涉案房屋。2016年7月14日，开发商向原告交付涉案房屋，同日，绿城物业与薛德清就涉案小区签订《运通人和良园住宅小区前期物业服务协议》，协议主要内容为：绿城物业为薛德清提供物业服务至业主委员会代表全体业主选聘新的物业服务企业，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止；物业服务的收费标准为B1-1楼（129号楼）、B1-2楼（132号楼）、C1楼（130号楼）有电梯住宅：2.63元/月·平方米，C2楼（131号楼）、C3楼（133号楼）无电梯住宅：2.29元/月·平方米；物业服务费自本物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬等。后因该小区业主对绿城物业的物业服务不满以及该小区硬件设施等问题，开发商与绿城物业于2015年10月29日签订了北京市通州区《运通人和良园一期住宅小区〈前期物业服务合同〉补充协议》，确认原合同中约定的两限房住宅物业服务费价格仍按照1.8元/平方米/月执行。本协议与原合同具有同等法律效力，本协议条款与原合同约定不一致时，以本协议为准。另，绿城物业在2017年1月针对涉案小区的部分业主亦提起过诉讼，要求支付欠缴的物业费，在该批案件诉讼中，承办法官到涉案小区进行了现场勘查，勘查结果为：被告房屋所在的两限房小区共五栋楼，其中两栋楼在东侧，三栋楼在西侧，二者之间相隔一条马路；该小区的全部出入口均无封闭的门禁，主要出入口亦无固定安保人员（现场勘查历时30分钟左右，现场勘查将近结束时一名保安人员才出现），每个单元楼的门禁系统均无法正常使用；紧邻该小区南侧围栏的区域堆放有大量建筑垃圾；小区地下室被分割成若干房间，但因房间上锁无法查看内部详情等。庭审中，薛德清称其系涉案房屋的业主，该房屋建筑面积为84.39平方米。绿城物业主张现收费标准都是按照1.8元每月每平方米执行。经核算，薛德清未交纳2016年7月14日至2018年7月13日期间的物业费3645.64元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议焦点为被告交纳物业费的起算时间以及绿城物业提供的物业服务是否符合合同标准。关于被告应交纳物业费的起算时间，根据原告提交的证据显示，被告于2016年7月14日办理收房手续，故本院认定被告应交纳物业费的起算时间应为2016年7月14日，对原告主张的2016年7月14日之前的物业服务费用，本院不予支持。关于物业服务是否符合合同标准，绿城物业为薛德清提供了物业服务，薛德清应缴纳与物业服务相符的物业费。物业服务是否达标应考虑到物业服务具有的持续性和公共性的特点，关于绿城物业称其提供的物业服务达到约定标准的意见，其未提供相关有效证据，据本院现场勘查情况，可以认定绿城物业在安保、共用设施设备维修、小区及楼内卫生清洁等方面尚有不足之处，故本院酌情减少薛德清应向绿城物业支付的物业费数额。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告薛德清给付原告绿城物业服务集团有限公司北京分公司2016年7月14日至2018年7月13日的物业费3281.08元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，由原告绿城物业服务集团有限公司北京分公司负担335元（已交纳），由被告薛德清负担25元，于本判决生效之日起七日内给付原告绿城物业服务集团有限公司北京分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张金孝二〇二〇年一月七日书记员  张依晴