江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初10773号原告：南昌恒兴物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区南京西路524号，统一社会信用代码：913601007239083037。法定代表人：吴建中，职务：总经理。委托诉讼代理人：柴芙蓉，系江西明实律师事务所律师，执业证号：13601201811075546。委托诉讼代理人：谢凯敏，系江西明实律师事务所律师，执业证号：13601201911094366。被告：宋明进，男，1973年2月12日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：陶江，系江西万年红律师事务所律师，执业证号：13611201210849905。被告：张霞，女，1976年12月25日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。原告南昌恒兴物业管理有限公司诉被告宋明进、张霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌恒兴物业管理有限公司的委托诉讼代理人柴芙蓉、谢凯敏，被告宋明进及其委托诉讼代理人陶江到庭参加诉讼，被告张霞经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。原告南昌恒兴物业管理有限公司诉称，原告与绿地悦城业主委员会签订一份《“绿地悦城”项目物业管理服务合同》，约定：绿地悦城小区高层住宅按每月每平方米2.12元计缴物业费，地下车库按每月60元计缴管理费。被告购买的绿地悦城13#一单元402室共计142.72平方米。原告按约提供了物业服务，被告从2016年11月1日开始欠物业费，截止到2019年9月30日，被告共计拖欠物业费10591元，从2016年12月1日开始拖欠车位管理费，截止到2019年9月30日，欠交车位管理费2040元。原告多次催讨未果，故诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的绿地悦城13#一单元402室物业服务费10591元（2016年11月1日至2019年9月30日）、车位管理费2040元（2016年12月1日至2019年9月30日）、违约金3789.30元，合计16420.30元；2、本案诉讼费由被告承担。被告宋明进辩称，一、原告未向被告书面催收过物业服务费，违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的书面催收的前置程序，法院应驳回原告诉讼请求；二、两被告未实际入住，现仍为毛坯房，根据《江西省物业管理收费管理办法》第二十条之规定，已购买但未住的，业主交纳50%物业管理公共服务费。被告张霞经本院传票传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年1月15日，被告宋明进、张霞购买了南昌九龙湖置业有限公司开发的位于南昌市红谷滩新区西站大街168号绿地悦城第13#楼一单元402室房屋一套，合同约定房屋建筑面积142.72平方米。2015年9月26日，原告（乙方）与南昌市红谷滩新区绿地悦城首届业主委员会（甲方）签订一份《“绿地悦城”项目物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对“绿地悦城”项目提供物业管理服务……多层住宅物业服务费为2.12元/平方米/月……业主应于2015年11月1日起，按规定时间向乙方全额交纳物业服务费用（第一年按半价收取）……地下车库车位管理服务费为60元/月/库（位），自2015年11月1日至2016年10月31日期间（壹年）车位管理费按半价收取……业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费总额日万分之五的标准向乙方支付违约金，但违约金不能超过本金。2015年10月4日，被告宋明进与南昌九龙湖置业有限公司签订一份《绿地悦城地下停车位使用权转让协议》，被告购买绿地悦城地下停车场编号为B-410的停车位使用权，交付使用时间为2015年11月30日。当日，被告宋明进还办理了涉诉房屋的交房手续并缴纳了2015年11月1日至2016年10月31日的住宅物业费及2015年12月1日至2106年11月30日的车位物业费。此后，被告宋明进、张霞未按约定缴纳物业费，原告催缴未果，于2019年10月11日诉至本院。上述事实，有原告提交的南昌市商品房买卖合同、绿地悦城地下停车位使用权转让协议、承诺书、业主登记资料、悦城交房通知书、业主售楼入户声明、物业管理服务合同、收据、公共性物业服务收费备案手册以及原告和被告宋明进的当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与南昌市红谷滩新区绿地悦城首届业主委员会签订的《“绿地悦城”项目物业管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，对被告宋明进、张霞具有法律约束力。现原告提供了物业管理服务，被告理应给付原告相应的物业服务费，故原告要求被告支付物业服务费、车位管理费，理由正当，本院予以支持。被告辩称书面催交是物业服务企业向法院起诉业主支付物业费的前置程序，与法相悖，本院不予采纳。《江西省物业管理服务收费办法》第二十条的规定并不影响本案物业服务合同的效力，物业服务合同中仅约定了第一年的物业费半价收取，且被告已实际履行，故被告提出其未实际入住物业费应减半收取的辩论意见，本院不予支持。经核算，被告应支付原告2016年11月1日至2019年9月30日期间的物业服务费10589.82元（2.12元/平方米/月×142.72平方米×35个月）、2016年12月1日至2019年9月30日期间的车位管理费2040元（60元/月×34个月）。关于违约金问题，物业管理服务合同并未约定物业费支付时间，被告亦不认可原告催缴的事实，故本院依法计算违约金从原告主张权益即起诉之日起至判决之日为574.66元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第一款第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告宋明进、张霞于本判决生效后十日内一次性支付原告南昌恒兴物业管理有限公司物业服务费、车位管理费、违约金合计13204.48元（10589.82元+2040元+574.66元）。二、驳回原告南昌恒兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告宋明进、张霞未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费210元，由原告南昌恒兴物业管理有限公司负担10元，由被告宋明进、张霞负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  戚荣剑人民陪审员  万国珍人民陪审员  张桂荣二〇二〇年一月九日书 记 员  熊 芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。