辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终1286号上诉人（原审原告）：星摩尔（沈阳）商业有限公司，住所地沈阳市铁西区兴华北街34号。法定代表人：胡苏，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩丽芳，上海段和段律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘洋，女，汉族，1989年1月30日出生，住沈阳市于洪区。上诉人星摩尔（沈阳）商业有限公司因与被上诉人刘洋房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初12129号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。星摩尔（沈阳）商业有限公司上诉请求：1.依法撤销原审，依法改判支持我公司一审的诉讼请求；2.被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决错误认定“对租赁场地停电属于履行合同不当”；二、一审判决错误认定“被告按二个月租金标准赔付原告相关损失”；三、一审判决错误地否定了上诉人扣留押金的权利。刘洋答辩：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。星摩尔（沈阳）商业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付拖欠的租金人民币45160.5元，支付拖欠的物业管理费30042.55元，支付拖欠的公用事业费1371.05元；2.判令被告支付违约金70686元；3.判令被告支付原告催讨租金和欠费所引起的费用和开支律师费5500元；4.判令诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，原告与被告于2018年6月28日签订《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》（以下简称合同）及《沈阳星摩尔购物中心租赁条款和条件》（以下简称条款和条件）。原告将其商场S.C-09铺位（面积136平方米）租赁给被告经营，双方约定租期为3年（2018年8月30日-2021年8月29日）。合同第10条关于租金约定为第一年度2.75元/天/平方米，第二年度3.25元/天/平方米，第三年度3.75元/天/平方米。以上租金不包含增值税税额，增值税应由承租人承担。合同第9条关于押金约定被告向原告交付押金56100元。合同第11条关于公用事业费约定承租人（被告下同）应及时支付合同期间内（包括装修期）就承租人在租赁场所内、上或者附近使用水、气、电力、空调、能源、电话服务、有线电视服务和所有其他服务或公用事业所发生的并向租赁场所收取或者属于租赁场所的所有到期应支付费用。合同第10条关于管理费约定在合同期间内，从2018年6月30日起承租人应每月向出租人（原告下同）支付一笔金额，作为出租人对购物中心进行管理的报酬。租期内管理费等于人民币55元/月/平方米（不包含增值税额）。装修期内管理费等于人民币27.5元/月/平方米（不包含增值税额）。《沈阳星摩尔购物中心租赁条款和条件》第22.2条约定“承租人有下列情形之一的，出租人有权以书面通知的方式单方解除租约，收回租赁场地，租约自承租人收到出租人的书面通知之时被解除……承租人拖欠租金、押金、管理费、公用事业费、违约金、罚金或其他租约项下应付款金额累计不低于一个月租金或拖延时间累计达到10个营业日以上的……。”《沈阳星摩尔购物中心租赁条款和条件》第22.3条约定“出租人根据法律规定或第22.2条约定单方解除租约的，则出租人无须退还承租人预付的押金、租金、管理费，且承租人在支付了应支付给出租人的所有费用后，还应支付出租人违约金，违约金数额等于解约时租赁年度六个月租金的数额。……”审理中，经原告与被告陈述确认，被告从2019年4月1日起未交付租金、管理费、公用事业费。双方核对，争议期间租金标准为2.75元/天/平方米加收增值税5%，管理费标准为55元/月/平方米加收6%增值税。公用事业费根据实际发生情况计算，原告提交了公用事业费明细表反映2019年4月20日-2019年5月19日期间发生电费991.17元及电费服务费346.91元，2019年5月20日-2019年6月18日发生电费24.42元及电费服务费8.55元。原告主张于2019年7月18日向被告发出解约函，并主张被告于2019年7月24日签收。现原告主张要求被告支付自2019年4月1日起至2019年7月24日止的租金、管理费、公用事业费，并要求被告赔付违约金。审理中，被告抗辩因涉案租赁商铺场地存在漏雨问题未得到解决，故而没有按期缴纳租金。被告提交2019年4月20日邮件联络截屏一份，经查收件人为starmall.fmdept，内容为“我家棚顶漏水、棚已经损坏，尽快派人修复，赔偿损失”。被告陈述上述邮箱地址是商户向商场反映相关问题的邮箱账户。原告于审理中对该starmall.fmdept邮箱地址是商户向商场反映相关问题的邮箱账户予以承认。审理中，原告没有提交证据反映其对被告所陈述的漏水问题进行处理的情况。根据被告提交的照片及一审法院到现场查看情况，涉案租赁商铺场地墙体存在水浸泡痕迹。另查明，审理中，双方均表示2019年5月21日，原告对涉案租赁商铺进行了停电。停电后，被告多次通过电子邮件与原告协商解决双方租赁相关事宜未果，本案原告起诉至法院。审理中，双方均认可被告尚有押金56100元在原告处。被告主张同意以押金优先抵扣相关费用。审理中，被告提交北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司沈阳分公司情况说明一份，内容为“我司受星摩尔（沈阳）商业有限公司聘请为星摩尔购物中心的物业管理公司，我司根据与星摩尔公司签订的《物业管理委托服务合同》按月收取固定金额的服务酬金，如当月收取的物业费少于我司服务酬金的，由星摩尔公司以支票或转账方式支付我司。各租户所拖欠的物业费我司委托星摩尔公司进行追索，归属星摩尔公司所有”。情况说明加盖“北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司沈阳分公司”章。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与被告签订的《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》及《沈阳星摩尔购物中心租赁条款和条件》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应恪守履行。根据本案查明的情况看，被告租赁的商铺场地确存在相应漏水、漏雨问题，被告于2019年4月20日向原告发出电子邮件反映租赁商铺场地漏水问题，原告并没有对被告反映的问题及时进行处理以保证租赁场地完好并充分发挥使用功能，原告履行合同过程中确存在一定不当。被告在漏水问题没有得到及时解决的情况下，以漏水为由而直接拒绝交付合同约定的租金、管理费、公用事业费等各项费用，被告履行合同过程中亦存在不当。原告又在被告未交纳租金、管理费、公用事业费等各项费用的情况下，未及时沟通解决上述漏水等问题，而直接于2019年5月21日对涉案租赁商铺场地进行了停电，涉案租赁场地不再具备正常的使用功能，双方损失进一步扩大。双方在履行合同过程中均存在不当。损失应根据双方过错程度各自予以承担。2019年4月1日-2019年5月20日期间共计50天，房屋尚未停电，被告主张的漏水问题并不能导致涉案租赁场地失去全部使用功能，该期间内的各项费用，被告应向原告支付，根据双方合同约定的租金价款及管理费标准、公用事业费价格，结合北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司沈阳分公司出具的情况说明内容，该期间内被告应向原告交付租金19635元[2.75元/平方米/天×136平方米×50天×（1+5%）]；管理费（物业费）13214.67元[55元/月/平方米×136平方米×1个月+55元/月/平方米×136平方米×1个月×20/30]×（1+6%）；公用事业费1371.05元（根据原告提交的计算明细表记载的电表读数计算的费用金额），以上费用合计34220.72元，被告应给付原告。2019年5月21日，原告已经将涉案租赁场地停电，双方租赁的商铺场地已不具备使用功能，不再符合使用目的，对原告要求被告支付2019年5月21日之后产生的租金、管理费、公用事业费的诉讼请求，不予支持。关于违约金问题，原告主张按合同约定由被告按180天的租金标准向原告赔付70686元。本案中，双方履行合同过程中均存在不当的情况，并非被告全部过错致使双方合同目的最终无法实现，应根据实际损失情况及过错程度确定原、被告责任范围。一审法院结合双方过错程度及原告房屋未能产生收益的状态，酌定由被告按二个月（60天）租金标准赔付原告相关损失。被告应赔付原告损失23562元[2.75元/平方米/天×136平方米×60天×（1+5%）]。原告要求被告赔偿律师费问题，双方履行合同均有过错，原告该主张没有合同依据及法律依据，不予支持。关于被告尚有押金56100元在原告处问题，因双方均有过错，原告扣除全部押金不符合约定。审理中，被告主张以押金优先抵扣各项费用，综合以上被告应支付的款项金额，抵扣押金后被告还应向原告支付1682.72元（34220.72元+23562元-56100元）。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条之规定，判决：一、被告刘洋于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司人民币1682.72元；二、驳回原、被告其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1678元，减半收取839元，由原告星摩尔（沈阳）商业有限公司负担814元，由被告刘洋负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人主张未支付上诉人案涉商铺2019年4月1日之后的租金、物业管理费、公用事业费的理由为案涉商铺存在漏水问题未解决，上诉人陈述案涉商铺存在漏水问题、已经在2019年6月解决完毕。对于未支付案涉商铺2019年4月1日之后的租金、物业管理费、公用事业费的问题，上诉人存在未及时解决商户提出的商铺漏水的问题，在此上诉人存在一定的过错，即上诉人存在一般违约行为；被上诉人在案涉商铺漏水、上诉人未及时解决的情况下不支付案涉商铺2019年4月1日之后的租金、物业管理费、公用事业费，违反本案双方的合同约定，亦存在一定的过错，即被上诉人亦存在一般违约行为。本案双方的违约行为相抵，则被上诉人对于未支付上诉人案涉商铺2019年4月1日之后的租金、物业管理费、公用事业费不存在重大过失，即不存在重大违约行为，则上诉人在2019年5月21日开始对案涉商铺进行停电的行为明显不具有正当性，导致被上诉人从2019年5月21日开始无法经营案涉商铺，故一审法院认定此时案涉商铺不具备使用功能，对上诉人主张被上诉人支付案涉商铺2019年5月21日之后的租金、物业管理费、公用事业费不予支持并无不当。关于上诉人主张的违约金问题，考虑本案双方在案涉商铺的履行过程中均存在一般违约行为，则一审法院根据上诉人的实际损失情况及本案双方的过错程度酌定由被上诉人支付上诉人两个月的租金损失作为违约金，在上诉人并无充分证据证明其实际损失数额的情况下应予维持。综上所述，星摩尔（沈阳）商业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1678元，由上诉人星摩尔（沈阳）商业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  金 鑫审判员  吕长辉二〇二〇年一月十三日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条规定，民事主体的财产权利受法律平等保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。