贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5889号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，社会统一信用代码91520500590775593X，住所地贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静（特别授权代理）北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李维，女，1986年4月8日生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：张競（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师，执业证号15205201311395378。委托诉讼代理人：吴敏（一般授权代理），贵州圣谋律师事务所律师，执业证号15205201911084502。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）与被上诉人李维商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人招商商置公司上诉请求：请求二审法院依法撤销一审法院做出的（2019）黔0502民初7263号民事判决，依法改判。事实及理由：上诉人已进行了多次有效通知，并于2018年8月23日又一次的进行了邮寄通知（有2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书为证），可以证明上诉人通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向被上诉人披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此，上诉人至迟于2018年8月23日完成了通知义务。被上诉人李维二审未作书面答辨。原审原告李维向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理并交付招商花园城第E8幢24层3号商品房（房号：E8-24-3）转移登记的有关文书及产权证；2.判决被告以372,824.00元购房款为基数按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍的标准计算并支付原告自2016年10月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂计算至2019年6月22日，为72,413.00元）；3.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实如下：2014年10月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市七星关区出售给原告，建筑面积103.96平方米，总房款为372824.00元，应于合同签订之日支付首期房款112824元，余款260000.00元公积金贷款支付。被告应当于2016年6月30日前交付该商品房。被告承诺于年月日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如不能按照上述约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2.约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照人民银行同期存活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定:“第五条关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任;买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款372824.00元。2016年7月3日，被告向原告交付涉案商品房，并代收了土地证费33.00元、产权登记费80.00元、交易费275.00元、契税5592.36元、印花税5.00元、公共维修基金7796.00元。2016年9月26日，被告取得涉案房屋所属的招商花园城Ｅ8幢楼的商品房备案证明书。2018年7月12日，被告取得涉案房屋所属的招商花园城Ｅ8幢楼不动产权证书。2018年12月4日，原、被告双方共同申请不动产登记，并由原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书。一审法院认为，结合原、被告双方的诉辩意见，本案争执的焦点有:1、被告是否应当为原告办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书及产权证；2、被告是否应当承担逾期办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书及产权证的违约责任；如需承担，则违约金如何计算。关于原告请求被告为原告办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书及产权证的问题。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。在本案中，虽然原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定“双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记”，但是，但根据附件十二《补充协议》第五条第1款“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”的约定，被告可以为原告代办房屋所有权证。被告于2016年7月3日代收了原告的公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用，视为原、被告双方达成委托代办涉案商品房产权转移登记的合意，被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书，并将办理好的不动产权证交付原告。关于被告是否应当承担逾期办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书及产权证的违约责任及违约金如何计算的问题。鉴于前述被告事实上已接受原告的委托，代为申请办理涉案房屋的产权转移登记，其实质是向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书。结合合同履行实际情况，该提交有关文书的义务转化为具备文书交付条件下的通知义务，即告知原告其已具备办理商品房转移登记条件通知义务。原告据此得以向被告提交应由买受人提交的办证资料，用于被告代为办理产权转移登记。被告尽到前述通知义务，可视为其履行了办证义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》中并未约定被告何时办证，按何标准计算违约金，但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”规定，被告应当于向原告交付涉案商品房之日起90日内将办理涉案商品房产权转移登记的有关文书交付原告。经庭审查明，被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年7月3日，故被告应于2016年9月30日前向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书。被告取得涉案房屋所属的招商花园城E8幢楼的商品房备案证明书和不动产权证书，具备办理涉案商品房转移登记的条件。2018年12月4日，原、被告双方共同申请不动产登记，并由原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书，可视为其履行了通知义务，故应以该时间作为被告履行办证义务的时间，即2018年12月4日。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告已逾期办证，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”规定，结合原、被告双方的履约情况，一审法院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的逾期办理并交付商品房转移登记有关文书及产权证的违约金应以原告已付购房款372,824.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日计算至2018年12月3日。据此，一审法院判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告李维缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记机构提交为原告李维办理涉案商品房转移登记的有关文书，并将办理好的不动产权证书交付给原告李维；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李维逾期办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书及产权证的违约金（违约金以372,824.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日起计算至2018年12月3日）；三、驳回原告李维的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人招商商置公司向本院提交了一组证据：邮政快递单及办理房屋不动产权证的告知书，用以证明2018年8月23日，招商商置公司通过邮政方式邮寄给房屋买受人相关告知书，告知其已经可以办理不动产权证。经质证，被上诉人对该组证据真实性、关联性、合法性均不予认可。理由是：1、经网上查询未查询到邮寄单的信息；2、邮寄单内装载为何物不清楚；3、李维未收到该邮寄单。故不能证明上诉人向被上诉人邮寄过告知单，达不到上诉人的证明目。另，签订委托书之前上诉方和被上诉人是没有形成委托办证关系的，根据合同约定上诉人负有向被上诉方交付办理转移登记资料的义务，不能以寄送告知书的形式免除该义务。上诉人在告知书中提到的是上门收取资料，但客观上上诉人未上门收取资料，为此也不能以告知书认定上诉人履行了合同约定的交付办理转移登记的文书义务。即便确实有邮件，也要以邮戳为准，并且根据合同附件应当在邮寄后的5个工作日才能视为送达。经审查，本院对招商商置公司举示证据的真实性、合法性予以确认，对于证据的证明力问题，本院结合在案事实、证据，在裁判理由部分予以论证。二审审理查明，招商商置公司于2018年8月23日向买受人邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》。对一审判决认定的除具备办证条件日期以外的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：招商商置公司是否应当承担违约责任，如果应当承担，违约期间和违约金如何认定；关于招商商置公司是否应当承担违约责任的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，《商品房买卖合同》约定，招商置业应当取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给李维。因双方未约定前述合同义务的履行时间及逾期违约金，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定招商置业应于案涉商品房交付之日起90日内，即2016年9月30日前，取得案涉商品房初始登记证书，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付李维并无不当，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，招商商置公司已代为收取公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等应由买受人缴纳的办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审法院据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际，本院予以确认。依据合同约定，招商商置公司应当限期办理商品房初始登记，并向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书。鉴于招商商置公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责其再向买受人交付有关文书已无实际意义，此时招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知买受人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。在案证据显示，招商商置公司未在双方约定的时间内告知被上诉人李维已具备办理商品房转移登记的条件，一审法院据此认定招商商置公司违约与事实相符，本院予以确认。关于违约期间及违约金如何计算的问题。招商商置公司提交的2018年8月23日的邮政快递单，可以证明招商商置公司通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向买受人披露了涉案房屋符合办理转移登记的条件的事实，应当认定招商商置公司至迟已于2018年8月23日完成了通知义务。故此，违约责任的期间应为2016年10月1日至2018年8月23日。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，招商商置公司应以买受人已付购房款372，824.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付买受人2016年10月1日至2018年8月23日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。综上所述，招商商置公司的上诉请求部分成立，对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7263号民事判决第一项、第三项，即：“一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告李维缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记机构提交为原告李维办理涉案商品房转移登记的有关文书，并将办理好的不动产权证书交付原告李维；三、驳回原告李维的其他诉讼请求。”二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7263号民事判决第二项，即：“二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李维逾期办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书及产权证的违约金（违约金以372，824.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日起计算至2018年12月3日）。三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向被上诉人李维支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以372,824.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年8月23日止）。四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费805.00元，二审案件受理费1,610.00元，共计2,415.00元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担2053元，被上诉人李维负担362元。本判决为终审判决。审 判 长 肖国勇审 判 员 袁利萍审 判 员 李中付二〇二〇年一月二十日法官助理 刘漫江书 记 员 周海洋