广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0881民初2677号原告：廉江市祥安房地产有限公司，地址：廉江市廉城怡心一路9号。法定代表人：刘永秋。委托代理人：刘日旺，该司员工。委托代理人：黄文，该司员工。被告：郑舒明，男，汉族，1987年5月22日出生，广东省廉江市人，住廉江市，被告：郑勇兴，男，汉族，1965年2月9日出生，广东省廉江市人，住廉江市，两被告共同委托代理人：龙思涛，广东骏翔律师事务所律师。第三人：吴月明，女，汉族，1987年5月22日出生，广东省廉江市人，住廉江市，原告廉江市祥安房地产有限公司（下简称：祥安公司）诉被告郑舒明、郑勇兴、第三人吴月明侵权责任纠纷一案，本院2019年7月9日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。本案由于案情复杂，本院需追加吴月明作为第三人参加诉讼，依法简易程序转为普通程序，于2019年11月25日再次公开开庭审理。原告祥安公司的委托代理人刘日旺，被告郑舒明及其委托代理人龙思涛(亦是郑勇兴委托代理人)到庭参加诉讼，第三人吴月明经本院传票传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥安公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令两被告郑舒明、郑勇兴赔偿原告损失人民币253000元。二、判令两被告承担案件诉讼费用。理由是：廉江市中环幼儿园法定代表人吴月明，在2012年9月1日分别与郑舒明、郑勇兴签订租屋合同，租期十年（从2012年9月1日起至2022年9月1日止），其中租郑舒明房屋一层，承租方在二楼搭建铁皮屋约100平方米，每年租金33000元，租金每年9月1日前缴交；租郑勇兴房屋一幢二层，每年租金46000元，租期十年，进行开办廉江市中环幼儿园。2014年3月1日，又租郑勇兴房屋后面空地一块，每年租金6000元，作廉江市中环幼儿园场地使用。在2017年12月11日，由于吴月明经济困难，没有资金投入幼儿园管理，将廉江市中环幼儿园转让给祥安公司经营管理，转让费10万元（按协议规定支付转让费，2017年支付4万元，2018年支付1.5万元，由于原来幼儿园已收取部分学费），并由祥安公司补交2017年9月1日至2018年8月31日租金85000元（其中79000元由祥安公司股东、财会人员罗小红划款给被告郑舒明，6000元地皮款用现金支付给郑舒明）。廉江市祥安房地产有限公司接管后投入用于幼儿园批灰、油漆工钱、料钱13000元，地胶工钱、料钱10800元，多媒体设备8000元，波波池3800元，印刷品、图书19982元，室内改造、门口地台加宽、不锈钢护栏加长工钱、料钱12389元，所有投入共计67971元。2017年4月17日由广州市创展会计师事务所对廉江市中环幼儿园的2016年度审计报告，确认廉江市中环幼儿园固定资产净值85620元，由于郑舒明等不同意吴月明转让，致使廉江市中环幼儿园不能办理变更，导致祥安公司不能升级改造开展教学，所以影响原告正常经营。在2018年9月5日郑舒明不经吴月明、祥安公司等人同意，擅自换锁，对外粘贴招租公告，在2018年9月11日，祥安公司工作人员刘日旺、吴月明通知郑舒明开锁，但郑舒明不同意。2018年10月25日左右发现郑舒明已将其租赁房屋隔墙60平方米拆除；波波池一个；床、椅一批；大门口地胶150平方米；不锈钢围栏；空调7台拆除、教学机2台以及其他教学设施等拆除、损坏，财产损失价值在10万元以上。在2018年11月1日吴月明和祥安公司工作人员刘日旺通知郑舒明将拆除、损坏东西恢复原状，但遭到其拒绝，并将二幢房屋重新装修改变用途。其行为侵犯原告的合法权益。廉江市中环幼儿园声明同意被告侵权造成的损失由原告追偿。被告侵权目的是尽早收回出租房屋，因为此地段房屋租金已比原来提高一倍以上，以每年租金85000元，还有四年租期，提前解除合同非法获利高达34万元。请求法院依法判令被告郑舒明、郑勇兴赔偿原告损失人民币253000元（租金85000元、投入费用67971元、转让费100000元）。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据：证据一：《声明》复印件，证明被告侵权造成损失由廉江市祥安房地产有限公司负责追偿。证据二：证件、证书，证明营业执照、身份证、中华人民共和国民办学校办学许可证、民办非企业单位登记证书、证明有关身份。证据三：租赁合同，证明吴月明租赁被告郑勇兴房屋开办幼儿园，吴月明租赁被告郑舒明房屋开办幼儿园，吴月明租赁被告郑勇兴土地开办幼儿园还没有到期。证据四：收据、银行凭条，证明郑舒明收到祥安公司款项。证据五：廉江市中环幼儿园2016年度审计报告，证明中环幼儿园2016年度固定资产净价值。证据六：协议书，证明中环将幼儿园转让给祥安公司经营事实。证据七：收据，证明吴月明收到祥安公司转让费。证据八：发票、收据，证明祥安公司接手后的投入幼儿园有关费用。证据九：微信资料，证明郑舒明对幼儿园侵权事实。证据十：照片，证明幼儿园被侵权损坏前后情况。证据十一：员工证明、罗小红身份证复印件，证明罗小红是廉江市祥安房地产有限公司的股东兼财务。原告庭审提交被告郑舒明的水、电费存折一本。被告郑舒明、郑勇兴共同辨称：一、原告不是与答辩人签订租赁合同的承租人，与答辩人不直接发生关系，根据合同相对性原则，原告无权就房屋租赁引起的相关事宜起诉答辩人。答辩人作为出租人将涉案房屋即答辩人自有的一幢二层的楼房出租给吴月明开办幼儿园使用，吴月明才是承租人，答辩人不认识原告，也不与原告发生法律上的关系。自2012年9月1日起答辩人与吴月明签订合同后，虽然答辩人长期生活居住在成都，但答辩人一直与吴月明保持电话联系，也一直是吴月明向答辩人缴纳房租和水电费，拖欠房租和水电费的也是吴月明，答辩人也是向吴月明催收，从未听吴月明陈述已将房屋转让给他人使用。从答辩人提供的短信信息中也可知，直至2018年11月底，答辩人还在催促原告缴交房租。廉江市中环幼儿园私下与原告签订《协议书》，将答辩人所有的房屋转租给原告使用，答辩人完全不知情，对该《协议书》的真实性和合法性、关联性均不认可。本案应是原告与廉江市中环幼儿园之间的纠纷，原告应向廉江市中环幼儿园合同相对方主张权利。廉江市中环幼儿园不享有答辩人房屋的使用权，其无权处分答辩人所有的房屋，廉江市中环幼儿园与原告签订的《协议书》属于无效合同。吴月明才是与答辩人签订《租屋合同》的承租方，吴月明才是合同相对人。答辩人与原告之间既不存在合同关系，也不存在其他法律上的关系。根据合同相对性原则，原告要求答辩人承担责任于法无据。二、由于吴月明拖欠答辩人屋租三个月，水电费长达半年，构成违约，答辩人已与吴月明解除合同，并通知吴月明，并在村委会和司法所的见证下将吴月明的物品整理搬迁并代为保管，吴月明也没有异议。根据《中华人民共和国合同法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”2018年9月1日起，吴月明没有向答辩人缴纳房租，答辩人多次联系吴月明，其均不接听电话，答辩人又向其手机发送短信息，但仍然没有得到吴月明的回复。后答辩人从侄仔郑舒明处得知，吴月明早在2018年6月份即将幼儿园关闭不营业，于是答辩人侄仔和答辩人商量后决定向派出所报案，经村委会及司法所介入调解，吴月明仍然不出面不到场，导致纠纷没有得到解决，后答辩人单方与吴月明解除合同，并通知其到场处理其遗留的物品，直至2018年12月6日吴月明才出现，并查看其租赁房屋中的物品，确认物品没有缺损，在村委会和司法所的见证下，制作了物品清单及照片，但由于吴月明推卸无法也无地方存放物品，答辩人只好在村委会和司法所的见证下将物品搬迁至答辩人旧房屋处保管，吴月明也没有任何异议。三、本案即便认定是吴月明将房屋转租给原告使用，原告也无权起诉答辩人，原告仍然不是合同相对人。根据《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，即便认定是吴月明与原告签订《协议书》，将涉案房屋转租给原告使用，在承租人未经答辩人同意转租的情况下，承租人构成违约，答辩人已与承租人解除合同，并在相关机构的见证下将其物品迁移及代为保管，承租人吴月明也对该物品进行过确认，没有任何缺损。退一步而言，即便答辩人同意承租人吴月明将房屋转租，承租人吴月明也应向答辩人缴纳房租及水电费，其拖欠房租及水电费的行为仍然构成违约，答辩人有权解除合同收回房屋，并对占用房屋的物品作出处理。此外，答辩人保留追诉其占用房屋期间的费用的权利。另，原告虽主张其作为次承租人，但原告并没有经营幼儿园的资质，且其明知吴月明与答辩人签订的租赁合同是先付房租后使用房屋，也知道房租须每年在9月15日前缴交，在吴月明拖欠房租期间至答辩人与吴月明解除合同并搬迁其物品期间，原告也没有向答辩人主张过其是次承租人，更没有向答辩人陈述过其已向吴月明缴纳房租或愿意代吴月明缴纳房租的相关事宜。四、原告的诉求没有事实和法律依据。对于原告请求答辩人赔偿损失253000元（租金85000元、投入费用67971元、转让费100000元）的问题。由答辩人上述第一、二、三点答辩理由可知，原告不是合同相对人，廉江市中环幼儿园也不是合同相对人，只有吴月明才是合同相对人，原告起诉答辩人，要求答辩人承担责任，于法无据。对于租金85000元，虽原告陈述是其缴交的，但一直是吴月明与答辩人联系，答辩人及答辩人的侄仔郑舒明也是向吴月明出具收据，且该租金85000元，是2017年9月至2018年8月份的租金，答辩人收取租金后，已向承租人吴月明提供了房屋使用权，不存在返还问题。对于投入费用67971元，原告提供的部分收据不是正规发票，正规发票的日期则是2019年后的，此时答辩人早与吴月明解除合同，吴月明的幼儿园也早就从2018年6月份开始不再经营，该部分的投入在何处？答辩人无法获悉其是否发生真实交易。且即便是真实交易，也与答辩人无关，是原告与廉江市中环幼儿园之间的纠纷。对于转让费100000元，从原告提供的证据可知，其仅向吴月明支付了55000元，并未付清转让款，且原告无资质经营幼儿园，该《协议书》的真实性及转租价格，答辩人也无法核实，更是与答辩人无关，是原告与廉江市中环幼儿园之间的纠纷。综上所述，无论是原告还是廉江市中环幼儿园均不是合同相对人，根据合同相对性原则，原告起诉答辩人主体不适格。原告的请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为其答辩在举证期限内提供证据：证据一：通话记录截屏三张、短信息截屏三张，证明：1、吴月明无理由不交租金，不接听电话，不回信息，长达三个多月，构成违约；2、郑勇兴一直是与吴月明交涉房租问题，吴月明才是承租人。证据二：手机信息、微信信息、通话记录，证明：1、吴月明无理由不交租金，不交水电费，构成违约。2、郑树明一直是与吴月明交涉房租问题，吴月明才是承租人。证据三：申请书2份，证明：1、吴月明无理由不交租金三个多月，中间虽经村委会调解，但吴月明一直不出面不到场，直至2018年12月6日才出现清点其留在涉案租赁房屋上的物品，确认无缺损。2、吴月明没有按约定在2018年12月10日将其物品搬离涉案租赁房屋，被告迫于无奈只好请求村委和街道司法所见证将其物品迁移并代为保管。证据四：租屋合同2份，证明吴月明才是承租人，才是合同相对人。证据五：中环幼儿园遗留物品清单、照片，证明被告是在村委会及司法所得见证下清点吴月明遗留的物品及搬迁代为保管其物品。证据六：报案申请书，证明原告已经与廉江市中环幼儿园在2018年7月1日解除转让合同。证据七：录音光碟6张及文字翻译，证明：1、被告郑舒明多次催促吴月明交房租，吴月明均找理由推托不交。2、被告已告知吴月明与其解除合同及商量搬迁费物品事宜。第三人吴月明接受法院调查，向本院陈述主要内容：吴月明转租中环幼儿园给原告当时没有告知被告，转租后被告应该知道原告承租该幼儿园，因为后来是由原告直接交付租金给被告。第三人吴月明没有向本院提交证据。原、被告提供的证据经本院开庭质证（质证意见附卷）。根据当事人的陈述及双方提供证据，本院确认如下事实：第三人吴月明与被告郑勇兴于2012年9月1日签订《租屋合同》1份，约定郑勇兴将位于廉江市环市中环西路的房屋共两层出租给吴月明使用，租金每年46000元，先付款后使用，合同没有写明租用期限。同日，第三人吴月明与被告郑舒明签订《租屋合同》1份，约定郑舒明将位于廉江市中环西路的房屋共两层一楼出租给吴月明使用，租金每年33000元，租金按年交付，租用期限从2012年9月1日至2022年9月1日止；2014年3月1日第三人吴月明与被告郑舒明签订《租地合同》1份，约定郑舒明将位于廉江市环市中环西路的一块地皮出租给吴月明使用，租金每月500元，租金按年交付，租用期限从2014年3月1日至2022年9月1日止。第三人吴月明经营至2017年11月底，2017年12月1日第三人吴月明与原告签订《协议书》1份，约定将廉江市中环幼儿园转让给原告经营，约定将原幼儿园的设备、生源及房屋使用的所有权利义务（至2022年9月1日）全部转让给原告，转让费10万元，第一笔自协议签字之日起先付款4万元，第二笔于2018年9月1日前付款2万元、第三笔于2019年9月1日前付款2万元，第四笔于2020年9月1日前付清2万元。房屋的租金从2017年9月1日起由原告负责缴纳。2017年11月30日之前的债权债务（含水、电等费用）、担保责任及安全责任由中环幼儿园（负责人吴月明）负责，之后的由原告负责缴纳。原告于2017年12月1日接管幼儿后，2017年12月12日原告通过其财会人员罗小红划款79000元给被告郑舒明，郑舒明到祥安公司出具《收据》1份，内容是：“今收到中环幼儿园交来（郑勇兴、郑舒明位于中环四路2017年9月份至2018年8月份租金，合计柒万玖仟圆整），该款项转入郑舒明农行帐户62×××79。收款人：郑舒明2017年12月12日”。因原告没有及时在约定的每年9月1日前交付2018年9月至2019年9月年度租金，经被告追讨未果，原告于2018年9月5日发现幼儿园门锁已被被告更换，接下来发现被告对租赁房屋装修、空调、教学设备等进行拆除。原告认为被告行为侵权造成其转让费损失10万元、房租85000元、改装及其他设备等投入费用67971元，以上合计253000元，请求两被告赔偿。本案诉讼期间，本院根据被告申请，追加吴月明作为本案第三人参加诉讼，但吴月明没有出庭参加诉讼。本院认为，本案是侵权责任纠纷，本案争议焦点如下：一、原告是否取得廉江市中环幼儿园使用权。廉江市中环幼儿园由吴月明与郑东清经营（法定代表人：吴月明），原告与吴月明签订《协议书》1份，约定廉江市中环幼儿园从2017年12月1日起至2022年9月1日止转让给原告经营使用，吴月明于2017年12月11日实际交付了给原告使用。原告财会人员罗小红于2017年12月12日通过银行转账房租79000元给原告，被告郑舒明亲自到原告祥安公司出具《收据》给原告，而且被告提供缴交水、电费的存折一本（发折日期2017年12月21日）给原告方便交付水电费。从以上事实表明，被告对吴月明转让廉江市中环幼儿园给原告是知情，亦是同意的，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，原告与第三人吴月明鉴定的《协议书》有效，依法受法律保护，本院应予确认原告取得该幼儿园的设备、生源及房屋使用权。二、关于被告行为是否构成侵权问题。原告按管中环幼儿园后，只因原告未能按合同约定在2018年9月1日前交付2018年9月1日至2019年9月1日年度的房屋租金而产生纠纷，被告在租赁合同未到期期情况下，没有通过诉讼或仲裁手段解决矛盾，擅自强行收回原告正在使用的房屋，于2018年9月5日更换门锁，甚至拆除了原告幼儿园教学设备，影响原告经营。被告的行为不符合《城市房屋租赁管理办法》第二十四条“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋发，因此而造成损失的，由承租人赔偿：（一）将承租的房屋擅自转租的；（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的确实；（三）将承租的房屋擅自拆改或改变用途的；（四）拖欠租金累计6个月以上的；（五）利用承租房屋进行违法的；（七）故意损坏承租房屋的；（八）法律、法规规定其他可以收回的”规定情形，被告行为属侵权行为，由此造成原告损失，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”、第十五条“承担侵权责任的方式主要有：……（六）赔偿损失……”规定，被告造成原告的损失应承担赔偿责任。三、对于原告损失数额的确认问题。①原告的10万元转让费，根据合同约定，原告应支付第三人吴月明约定转让费10万元，本院应予确认。②原告接管幼儿后，对幼儿室内改造、门口地台加宽、不锈钢扶栏加长，共投入资金12389元，有承揽人陆居新于2017年12月23日出具《收据》为证；原告还对幼儿园进行批灰、油漆工钱、材料，地胶工钱、料钱，共投入资金23800元，有承揽人黄培忠分别于2018年1月23日、25日出具2份《收款收据》为证，本院应予确认。塑料小神童滑梯（配滑梯）、塑料球池（配球），价值3800元，合计39989元（12389+23800+3800）。以上①、②合计139989元。从2017年12月1日起至2022年9月1日止，原告经营幼儿园可使用4.5年，原告已使用了半年，原告尚有4年未使用，由此造成原告损失124435元（139989÷4.5×4）。原告提供湛江市铭铭教育用品有限公司于2019年3月18日的发票（印刷品、图书）2张，合计金额19982元。因该发票开具日期是2019年3月18日，原告幼儿园在2018年9月已停止经营，而原告未能举证该印刷品、图书是为2018年9月至2019年9月经营所用，原告请求被告赔偿该项损失理据不足，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”规定，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告郑勇兴、郑舒明于本判决生效之日起十日内赔偿原告廉江市祥安房地产有限公司损失124435元。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费5096元，由原告廉江市祥安房地产有限公司负担2590元，被告郑舒明、郑勇兴承担2506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 黄 坤 亮人民陪审员 曹  毅人民陪审员 刘付小芳二〇二〇年一月六日法官助理吴尔贝书记员曹欣欣附法律条文及司法解释：《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”、第十五条承担侵权责任的方式主要有：……（六）赔偿损失……。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。《城市房屋租赁管理办法》第二十四条承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋发，因此而造成损失的，由承租人赔偿：（一）将承租的房屋擅自转租的；（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的确实；（三）将承租的房屋擅自拆改或改变用途的；（四）拖欠租金累计6个月以上的；（五）利用承租房屋进行违法的；（七）故意损坏承租房屋的；（八）法律、法规规定其他可以收回的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。