江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初6431号原告：南京古岗饮食有限责任公司，统一社会信用代码91320113686700369Y，住所地江苏省南京市栖霞区尧化街道新尧路16号新城佳园12幢12-8室。法定代表人：王谊玫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹振雷，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞梦霏，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：南京华府房产经纪有限公司，统一社会信用代码913201137971149448，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道仙隐南路2号46幢17室。法定代表人：刘春国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴芳，女，1977年2月11日出生，汉族，系该公司员工，住江苏省南京市江宁区。原告南京古岗饮食有限责任公司（以下简称古岗公司）与被告南京华府房产经纪有限公司（以下简称华府公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告古岗公司的委托诉讼代理人俞梦霏，被告华府公司的委托诉讼代理人吴芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古岗公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方于2012年3月16日签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告华府公司支付房屋占用使用费52000元（以6000元/月为标准，自2018年10月28日计算至2019年7月18日）；3、判令被告华府公司承担违约金73640元（以280元/日为标准，自2018年10月28日计算至2019年7月18日）；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：位于南京市栖霞区房屋由原告从南京市栖霞区国土管理局尧化国土管理所（以下简称尧化国土所）处承租。原被告双方于2012年3月16日签订《房屋租赁合同》，约定由原告将尧佳路38号房屋转租给被告，期限自2012年10月29日至2018年10月28日。原告于2018年9月3日向被告发送房屋租赁到期通知书，通知被告“到期后不再续租”并约定违约金标准为280元/日。租赁期限届满后，被告未迁出租赁房屋，也未缴纳房屋占有使用费，经原被告多次协商亦未果。2019年2月22日，尧化国土所将原告、被告及其余次承租人诉至栖霞区人民法院，法院经审理后作出（2019）苏0113民初1126号民事判决书，原告已按判决确定的义务向尧化国土所支付房屋占有使用费和违约金，被告已于2019年7月18日迁出案涉房屋。综上，原告诉至法院，请求判如所请。被告华府公司辩称，第一，华府公司和古岗公司的合同租赁期是自2012年10月29日至2018年10月28日，租赁合同在2018年10月28日合同期满后已自动失效，华府公司也未再和古岗公司续约，故古岗公司的第一项诉讼请求不能成立。第二，自2017年8月29日起，华府公司已不是案涉房屋的实际承租人，华府公司已于2017年8月29日将案涉房屋租赁期转让给案外人南京广域房产经纪有限公司第七分公司（以下简称广域第七分公司），实际承租人是广域第七分公司的法定代表人张某甲，该事实在已生效的（2019）苏0113民初1126号民事判决书中已载明，原告古岗公司早就知晓，故原告古岗公司第二、三项诉讼请求不成立。第三，华府公司在2018年10月29日至2019年7月18日期间并不是案涉房屋的实际租赁使用人，故古岗公司对华府公司的诉讼请求不能成立，华府公司认为原告应追加案涉房屋的实际租赁使用人广域第七分公司的法定代表人张某甲为被告。综上所述，原告对被告的诉讼理由不成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1998年，尧化国土所取得尧化镇尧辰村414.75平方米的土地使用权，后经建设规划部门许可，在上述地块上建成综合楼一处，即本案所涉坐落于南京市栖霞区的租赁房屋（以下简称案涉房屋）。2009年1月4日，尧化国土所（甲方）与古岗公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定古岗公司承租案涉房屋，面积800平方米，租期10年，自2009年1月1日至2018年12月31日。双方还签订了《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，对各自权利义务进一步细化，约定租金125000元/年。《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》第8.3条约定：本合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，乙方应当于合同终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将租赁物返还给甲方；乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应双倍支付租金，若甲方不接受双倍租金，甲方有权书面通知乙方并收回租赁物，乙方投入的动产部分由乙方自行处理，不动产归甲方所有，甲方不给予任何补偿，甲方有权强行将租赁场地内的乙方动产搬离租赁物，且不负保管责任。2010年10月20日，双方达成补充协议，约定：自2011年起，每年租金在上一年度基础上递增5000元，其他条款不变。签约后，双方按约履行，古岗公司已支付尧化国土所合同期内的全部租金。古岗公司租赁房屋后，将房屋全部转租。其中，案外人刘某自2015年4月租赁二楼，租期至2018年11月30日，2016年12月租赁约80平方米，租期至2018年12月27日。先声再康江苏药业有限公司（以下简称先声再康公司）自2015年8月1日租赁约102平方米，租期至2018年12月31日。被告华府公司于2012年3月16日与原告签订《房屋租赁合同》，约定由被告华府公司自2012年10月29日租赁约40平方米，租期至2018年10月28日，2012年10月29日至2014年10月28日租金为6万元，2014年10月29日至2016年10月28日租金为6.6万元，2016年10月29日至2018年10月28日租金为7.2万元；未经甲方同意，乙方不得改变房屋用途，不得自行转租房屋。合同签订后，华府公司缴纳了15000元押金。2018年8月29日，尧化国土所向古岗公司发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，告知合同期满后不再续租，要求古岗公司于2018年12月31日前搬离，如迟延搬离将按照280元/天的标准收取违约金。2019年2月1日，尧化国土所又向古岗公司发出律师函，要求古岗公司于2019年2月20日之前协商制定房屋返还计划，并自2019年1月1日起按280元/天的标准支付违约金。古岗公司接到通知书及律师函后，因房屋实际占用人拒绝搬离，故未能向尧化国土所返还房屋。2019年2月22日，尧化国土所以古岗公司及包括被告华府公司在内的房屋实际占用人为被告，诉至本院，请求判令：1、五被告向原告返还位于栖霞区的房屋；2、被告古岗公司支付2019年1月1日至实际搬离之日的租金；3、被告古岗公司支付2019年1月1日至实际搬离之日的违约金；4、诉讼费用由被告古岗公司负担。本院经审理后于2019年6月6日作出（2019）苏0113民初1126号民事判决书，判决：一、古岗公司、先声再康公司、广域第七分公司于本判决生效之日起十日内将南京市栖霞区房屋腾空并返还给尧化国土所；二、古岗公司于本判决生效之日起十日内向尧化国土所支付房屋占用费57150元（2019年1月1日至2019年5月7日），并按80元/天的标准继续支付2019年5月8日起的房屋占用费，直至房屋实际返还之日止；三、古岗公司于本判决生效之日起十日内向尧化国土所支付违约金17145元（2019年1月1日至2019年5月7日），并按24元/天的标准继续支付2019年5月8日以后的违约金，直至房屋实际返还之日止；四、驳回尧化国土所的其他诉讼请求。判决生效后，广域第七分公司于2019年7月18日腾空并向尧化国土所交付了房屋。另查明，华府公司租赁期间，由其法定代表人刘春国与广域第七分公司负责人张某甲共同合作经营。2017年8月29日，华府公司与广域第七分公司负责人张某甲签订了《店面转让协议》，约定兹有华府公司刘春国、张某甲共同合作经营位于栖霞区尧佳路38号华府公司第五分公司，现经双方友好协商，达成如下店面转让协议：1、截止2017年8月29日，双方解除合作关系，甲方刘春国把店面设施及剩余房租转让给乙方张某甲，甲方退出该店面的经营，之前双方之间的合作协议至2017年8月29日自动解除并作废；2、乙方一次性支付给甲方店面转让费并已结清，该转让费包括该店面的现有固定资产设施、已交房租（截止2017年10月28日）、有关栖霞区尧佳路38号房屋的相关权益；3、甲方负责把该店面所属的房源导到新的房友系统，交给乙方张某甲使用；4、双方确认在合作经营期间，上述店面有债权，无债务；5、甲方租用的栖霞区尧佳路38号门面房租赁合同到期时间2018年10月28日，现将租赁权转让给张某甲，由乙方张某甲承租该房屋，后期2017年10月29日—2018年10月28日的房租由乙方张某甲支付，租赁合同到期后乙方张某甲与原出租人王谊玫续签栖霞区尧佳路38号门面房新的租赁合同。2017年8月29日后该部分房屋由广域第七分公司经营使用。尧化国土所提起（2019）苏0113民初1126号案件诉讼时，房屋实际占用人为刘某、先声再康公司、广域第七分公司。2019年5月7日，刘某将租赁部分腾退返还给尧化国土所；2019年7月16日，先声再康公司将租赁部分腾退返还给尧化国土所。此外，在租赁期满前，原告古岗公司于2018年9月3日向被告华府公司发出《房屋租赁到期通知书》，告知被告华府公司“租赁合同期满自行终止不再续租，迟延迁离的按照280元/天的标准收取违约金”。庭审中，原告明确表示其只知晓刘春国与张某甲二人一直以华府公司的名义对外合作经营，对于二人的店面转让协议内容并不知晓，且自租赁合同签订以来一直由张某甲向原告支付租金，租赁合同也明确约定不得转租。鉴于原被告签订的房屋租赁合同约定的租赁期限已届满，合同权利义务已自然终止，故原告自愿撤回了第一项诉讼请求。本院认为，原告古岗公司与被告华府公司之间的商铺租赁合同关系成立并有效。租赁期满前，原告古岗公司已书面通知被告华府公司到期不再续租，故自2018年10月28日租赁期限届满后，在未续约的情况下，双方签订的商铺租赁合同已经终止，无需再行确认解除，为此原告自愿撤回其要求确认双方于2012年3月16日签订的《房屋租赁合同》解除的诉讼请求，本院予以准许。租赁合同终止后，被告华府公司负有将租赁房屋返还给古岗公司的义务，逾期不返还租赁物，应承担相应的违约责任。对于原告主张的房屋占有使用费，自2018年10月29日起至2019年7月18日止（8个月19天），原告主张参照双方合同约定的租金标准72000元/年（即6000元/月）计算，本院予以支持，即房屋占有使用费为51800元（6000元/月×8个月+6000元/月÷30天×19天），以华府公司缴纳的押金15000元冲抵后，华府公司还应支付古岗公司36800元。对于违约责任的承担，双方在租赁合同中并未明确约定华府公司迟延交还房屋的违约责任，古岗公司2018年9月3日向华府公司发送的《房屋租赁到期通知书》亦仅说明“上级部门有权按照280元/天的标准收取违约金”，故本案双方对华府公司违约责任约定不明。根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现古岗公司依据生效民事判决，向案外人承担了2019年1月1日至2019年7月18日迟延返还房屋的违约金（其中2019年1月1日至2019年5月7日按照135元/天计算，2019年5月8日至2019年7月18日按照24元/天计算），故古岗公司有权向华府公司主张相应的损失。现古岗公司在本案中向华府公司主张违约金，属于法律认识错误，但本案古岗公司系基于其向案外人承担了违约金的事实而向华府公司主张违约金，且合同履行过程中的损失亦为计算违约金的基础，故为减少讼累，本院认定2018年10月29日至2019年5月7日期间的违约金按24元/天计算，即4560元（24元/天×190天），2019年5月8日至2019年7月18日按4元/天计算，即284元（4元/天×71天），以上合计4844元。华府公司辩称其已于2017年8月29日将租赁合同的权利和义务全部转让给了案外人广域第七分公司，但其未提供证据证明其将自己在租赁合同中的权利义务一并转让行为已征得了对方即古岗公司的同意，而古岗公司在庭审中明确对该转让行为提出异议，表示只知道刘春国与张某甲是合作关系，并不知晓双方之间权利义务的转让，故华府公司辩称将合同权利义务转让给广域第七分公司或张某甲不能对抗原告古岗公司，对其抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第二百一十二条和《中华人民共和国物权法》第三十四条，判决如下：一、被告南京华府房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京古岗饮食有限责任公司房屋占有使用费人民币36800元；二、被告南京华府房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告南京古岗饮食有限责任公司相应损失人民币4844元。如当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。案件受理费2813元，减半收取1406元，由原告南京古岗饮食有限责任公司负担986元，被告南京华府房产经纪有限公司负担420元，被告南京华府房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将420元交付本院（开户银行：中国农业银行南京尧化支行，开户名称：南京市栖霞区人民法院，账号：62×××60），逾期不交本院将依法移送强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 陈 培二〇二〇年一月十日书记员 吴菲菲