江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初12354号原告：郑雪峰，男，1959年1月7日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：宋妮，江苏苏博律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娟娟，江苏苏博律师事务所实习律师。被告：宗玮，女，1987年6月21日出生，汉族，住南京市玄武区。被告：胡涛，男，1983年7月4日出生，汉族，住南京市玄武区。原告郑雪峰与被告宗玮、胡涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，由审判员李伟独任审判，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告郑雪峰及其委托诉讼代理人宋妮、刘娟娟到庭参加了诉讼，被告宗玮、胡涛经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑雪峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告宗玮、胡涛立即将坐落于南京市玄武区房屋恢复原状并返还原告；2.判令两被告向原告支付租金29588.57元（从2019年3月1日计算至8月28日共181天，每天273.97元，计49588.57元，扣除被告胡涛曾支付过的20000元，故主张29588.57元）、违约金8333元；3.判令两被告向原告支付占用费（按每天273.97元计算，从2019年8月29日计算至房屋恢复并归还原告之日，暂算至起诉之日为14794.38元）；4.判令两被告承担诉讼费。事实与理由：坐落于南京市玄武区房屋系原告的自有房屋。2018年年底，两被告承租案涉房屋。原告在2018年11月开始将案涉房屋交由被告装修，以便其日后租赁使用。两被告系夫妻关系，案涉房屋亦由两被告共同使用。2019年3月1日，被告胡涛以被告宗玮名义与原告签订了《房屋租赁合同》，双方约定：租金每年10万元，按年支付，先付后用，以后每年须提前半个月支付；租赁期满，被告对于房屋装修应当恢复原状；如任何一方擅自提前终止合同，违约方应按一个月租金向守约方支付违约金。当天，两被告即正式入驻。至起诉时，被告仅支付了20000元租金，剩余租金一直未支付。此外，两被告在2019年8月29日电话告知原告终止合同。由于两被告的行为构成严重违约，故原告诉至法院。被告宗玮、胡涛未答辩。本院经审理认定事实如下：坐落南京市玄武区××路××号××广场××幢103室、104室的不动产系原告郑雪峰于2016年向案外人南京××投资有限公司所购买。2019年3月1日，被告胡涛以被告宗玮名义（乙方）与原告郑雪峰（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方用作商业（汽车美容），租赁期间自2019年3月1日至2029年2月28日；租金为5万元每年每间，合计每年10万元，一年一付，先付后用，以后每次须提前半个月支付；乙方承担租赁期间内该房屋的水、电、煤气、有线电视、物业管理及其他相关费用；乙方须按合同约定的时间和方式支付租金及其他费用，如逾期支付，甲方有权终止合同，租金按实结算；如任何一方未经同意擅自提前终止合同，违约方应按一个月租金向守约方支付违约金。双方特别约定：“房屋装修、水电、二层隔断、大门等费用均由乙方承担，租期满后，如需要可以拆除，并负责修复原状”。2019年6月10日，被告胡涛向原告郑雪峰支付了20000元。诉讼过程中，本院要求原告郑雪峰在庭审结束当日收回案涉房屋，但原告未收回。对案涉《房屋租赁合同》的签订及履行过程，原告郑雪峰和被告胡涛陈述不一，原告称：合同文本是胡涛提供的，但合同主文中手写的字是原告写的。原告签好名后让胡涛签名，胡涛签好名后给原告，原告发现胡涛签的是宗玮的名字，还给了宗玮的身份证复印件，便问胡涛为什么签宗玮的名字，胡涛说宗玮是她老婆，以前的营业执照用的是宗玮的名字。2019年8月26日晚上，隔壁邻居说胡涛已于昨天晚上搬走，原告打电话给胡涛，一开始没有打通，后来手机关机了。第二天，胡涛回电话说他不承租案涉房屋了，把钥匙放在门底下，门底下确实有个缝，但胡涛没有告诉钥匙放在什么位置，原告要求胡涛把房屋恢复原状，且支付所欠的租金，胡涛表示不同意恢复原状，租金也要等两三个月以后才能支付。2019年8月29日，胡涛向原告提出解除合同，原告同意于该日解除合同。胡涛只支付了租金20000元，其它租金均未支付。被告胡涛称：胡涛和宗玮是夫妻，以前以宗玮为法定代表人开了一家汽车服务公司，胡涛想把该公司的经营地址变更登记到案涉房屋，故以宗玮名义与原告签订合同，但宗玮对此不知情。由于原告没有办理案涉房屋的房产证，导致被告无法办理营业执照的变更登记，多次被工商部门勒令整改。胡涛于2019年3月1日承租案涉房屋后，对案涉房屋进行了装修，把玻璃门改成卷帘门，对室内屋顶做了铝皮的封顶，把两间房屋中间的墙拆除。2019年8月25日晚上，胡涛把钥匙放在卷帘门底下，门底下有个缝，伸手就可以拿到。当天晚上郑雪峰打电话给胡涛，胡涛告诉郑雪峰钥匙放在门底左拐角处。被告除支付租金20000元，还正常支付了前三个月的租金，被告现只同意支付租金至交钥匙之日，对原告主张的其他费用不予认可，也不同意恢复原状。本院认为：行为人没有代理权以被代理人的名义签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，被告胡涛以被告宗玮的名义与原告郑雪峰签订《房屋租赁合同》，合同签订时胡涛未出示宗玮的授权委托书，原告亦未能提供其他证据证明胡涛系受宗玮委托承租案涉房屋，现有证据不能证明原告与宗玮之间成立房屋租赁合同关系，原告认为其与宗玮签订了房屋租赁合同，依据不足，原告要求宗玮承担违约责任，本院不予支持。被告胡涛作为与原告签订合同的行为人，其与原告签订的《房屋租赁合同》不存在导致合同无效的情形，合法有效，双方均应按约履行。被告胡涛未举证证明其按约支付租金，且现有证据可以证明其擅自解除合同，构成违约。原告同意解除合同，故本院确认案涉《房屋租赁合同》已于被告胡涛告知原告其不再承租案涉房屋且已将钥匙放在门底下之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求胡涛将案涉房屋恢复原状，于法有据，本院予支持。被告胡涛应将上述两套房屋的卷帘门更换成玻璃门，将两套房屋室内屋顶的铝皮封顶拆除，并将两套房屋之间原有隔墙位置重新砌墙，恢复至原有墙体状态。由于被告胡涛已将案涉房屋的钥匙放置于原告可以取到的地方，并告知原告，应视为被告已作出返还房屋的行为，原告应予接受，故对原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故，对原告主张的租金和使用费，结合双方的实际履行情况，并考虑原告收回案涉房屋后不太可能立即能将案涉房屋进行出租，且被告胡涛对案涉房屋恢复原状期间，原告对案涉房屋的使用亦会有影响，本院认为被告胡涛应支付自2019年3月1日至2019年9月30日共7个月租金及使用费为宜，使用费标准参照租金标准计算，扣除被告胡涛已支付的20000元，本院支持38333元。被告胡涛未按约支付租金，故原告要求其按合同约定支付违约金8333元，于法有据，本院予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡涛于本判决生效之日起十日内将坐落南京市玄武区××路××号××广场××幢103室、104室的房屋恢复原状，将上述两套房屋的卷帘门更换成玻璃门，将两套房屋室内屋顶的铝皮封顶拆除，将两套房屋中间原有隔墙位置重新砌墙，恢复至原有的墙体状态；二、被告胡涛于本判决生效之日起十日内向原告支付租金及房屋使用费合计38333元，并支付违约金8333元，合计46666元；三、驳回原告郑雪峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1118元，减半收取559元，保全费620元，合计1179元，由被告胡涛负担（原告预交案件受理费的余款559元由本院退回）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李伟二〇二〇年一月十九日书记员  李程