北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初17781号原告：北京长阳兴业投资发展有限责任公司，住所地北京市房山区长阳镇北广阳城村。法定代表人：胡宝军，总经理。委托诉讼代理人：董婷，女，1982年11月28日出生，汉族，北京长阳兴业投资发展有限责任公司法务。委托诉讼代理人：隗有宝，北京隗有宝律师事务所律师。被告：北京商标品牌通网络科技中心（有限合伙），住所地北京市房山区康泽路3号院11号楼7层1单元703。执行事务合伙人：北京助力金源文化发展有限公司（委派郝长星为代表）。委托诉讼代理人：郭翠云，女，该公司法务。委托诉讼代理人：刘小斌，北京鼎章律师事务所律师。原告北京长阳兴业投资发展有限责任公司（以下简称长阳兴业公司）与被告北京商标品牌通网络科技中心（有限合伙）（以下简称商标中心）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长阳兴业公司之委托诉讼代理人董婷、隗有宝，被告商标中心之委托诉讼代理人郭翠云、刘小斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长阳兴业公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2018年4月23日签订的《房屋租赁合同》及2018年8月2日签订的房屋租赁合同补充协议；2.被告将其引进注册在北京市房山区xx号楼（创新大厦）的全部公司注册地址在合同解除之日起30天内迁出并返还租赁房屋；逾期迁出的每逾期一日，按年租金的千分之三向原告支付违约金；3.判令被告支付2019年3月1日至2019年5月31日的租金3602897.48元，并支付逾期违约金3563305.2元；4.判令被告自2019年6月1日至实际返还房屋之日止按双方约定的租金标准支付房屋占用费。事实和理由：为加快长阳镇产业转型发展、促进北京商标品牌创新示范区（长阳商标小镇）的建设，2018年4月23日，原被告签订了《北京市房山区长阳镇康泽路3号院10-12号楼（创新大厦）房屋租赁合同》，2018年8月22日双方签订了《补充协议》，就房屋用途、租金等事项作了约定。协议签订后被告在极短时间内引进的注册企业数量多达2000余家，注册时均未按合同约定向原告备案引进企业的营业执照和房屋租赁合同，大多数企业存在异地经营情况，且部分企业已经被市场监督管理局列入异常经营名录，被告的上述行为对原告的企业形象造成了损害；被告引进创新大厦的企业大部分不属于知识产权类，不符合商标品牌创新示范区的要求，与签订协议时的目的相违背。另合同签订后，被告未按合同约定支付房屋租金，经多次催促后，被告仍不支付房屋租金，根据协议约定，乙方未按照本合同的约定支付租金，甲方有权解除本协议。综上，原告为维护自身的合法权益特具状起诉，望贵院判如所请。商标中心辩称，一、答辩人系租赁房屋的合法承租人，本案系被答辩人违约行为所造成。答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》中明确约定租赁期间为2018年3月1日至2033年2月28日，而被答辩人于2018年8月23日至8月27日才将租赁房屋全部交付给答辩人。被答辩人已经先违反合同约定，导致答辩人错过了最佳的黄金招商时间，给答辩人造成了巨大的经济损失。《租赁合同》中明确约定了免租期为6个月，而被答辩人于2018年8月23日至8月27日才将租赁房屋全部交付给答辩人。所以免租期应该从房屋实际交接之日计算，往后顺延六个月，也就是2019年2月26日起计算房租。而被答辩人在逾期交房的情况下，单方擅自缩减免租期，显然是违约行为。答辩人已经向被答辩人支付了截止到2019年8月26日的租金，被答辩人也已经收取了上述房租，并且答辩人还支付了100万元的押金，以上费用的支付完全可以说明答辩人对于履行租赁合同的诚意。被答辩人在租赁合同履行期间于2019年4月向北京市房山区市场监督管理局提出废止其提供给答辩人的同意转租证明，导致答辩人已经招商的客户无法办理工商登记注册及变更手续，整个招商工作全部被迫停止，无法开展。被答辩人的行为已经构成根本性违约，答辩人在被答辩人退还2019年5月至8月期间的租金、押金，承担违约金，并赔偿答辩人的全部损失的基础上，答辩人同意解除租赁合同。二、答辩人同意腾退租赁房屋，但被答辩人应赔偿答辩人对租赁房屋的物业管理费、维修装修安装改造费等各项损失。租赁房屋交付后，答辩人对租赁房屋进行了物业管理，装修维修改造。但由于被答辩人向工商部门提出废止其提供给答辩人的转租证明，导致答辩人无法招商，被答辩人的行为已经构成根本性违约。故被答辩人应赔偿答辩人对租赁房屋的物业管理费、维修装修安装费等各项损失。三、公司注册地址迁出并非答辩人的责任，但答辩人同意与被答辩人共同向房山区市场监管部门提出解除其具体行政行为后，至2020年4月将企业注册地址陆续迁出。《租赁合同》约定租赁期限是十五年，而被答辩人在自身先违约的情况下在合同期限内突然提出解除租赁合同，已经严重违反了合同约定，应承担违约责任。同时对于已引进注册的公司注册地址的迁出应给予必要的充足时间。四、答辩人的租金已经充分足额支付，不存在拖欠被答辩人租金的情况。答辩人已经支付了716.6202万元租金，该租金截止至2019年8月26日。而答辩人却于2019年6月3日向法院提出诉讼，要求解除合同，支付租金。而此时答辩人根本就没有拖欠被答辩人的租金，更何况答辩人还在被答辩人处预留了100万元押金，完全可以支付租金等相关费用。假如答辩人真的拖欠被答辩人租金，被答辩人完全可以按照《租赁合同》第五条的约定从100万元的押金中直接扣除予以补偿，如押金不足以补偿的，再要求答辩人在15个工作日内将租赁押金补齐即可，而不是直接要求解除租赁合同。五、答辩人并没有违反合同约定，不存在支付被答辩人违约金的情形。答辩人在被答辩人逾期交房、擅自缩减免租期、不及时提供全部租赁房屋房产证等多处先行违约的情况下，本着诚实守信原则与被答辩人进行沟通，在资金紧张的状态下仍然支付了房租。而被答辩人却在收到答辩人房租的情况下向工商部门提出废止其提供给答辩人的同意转租证明，导致答辩人整个招商工作无法开展。本案系被答辩人违约所造成，所以被答辩人应该承担违约责任，应由被答辩人向答辩人支付违约金。综上所述，答辩人是租赁房屋的合法承租人，被答辩人违反合同约定，逾期交房、不及时提供全部房产证、擅自缩减免租期，并最终向工商部门提出废止其提供给答辩人的同意转租证明，导致答辩人整个招商工作无法开展。被答辩人的行为已经构成根本性违约，应承担违约及赔偿责任，答辩人恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，支持答辩人的反诉请求，以维护答辩人的合法权益，维护法律正义，维护诚信。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。长阳兴业公司提交房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、督促函、房屋催促函、催缴函、长阳镇政府致工商局的关于商标品牌创新示范区经营风险的函、市场监督管理局调查情况报告、长阳镇政府向区政府整顿请示、商标品牌创新示范区建设的实施意见、兴业公司致函市场监管局废止同意转租说明的函、同意转租说明、房屋所有权证复印件移交清单、光盘（工商信息）、物业费支付凭证、房屋租赁合同，商标中心对房屋租赁合同及补充协议、督促函、房屋催促函、催缴函、兴业公司致函市场监管局废止同意转租说明的函、同意转租说明、房屋所有权证复印件移交清单、光盘（工商信息）、物业费凭证、房屋租赁合同的真实性予以认可，证明目的不认可，对于其他证据的真实性不予认可，对商标中心不认可的证据，本院认定如下：长阳镇政府致工商局的关于商标品牌创新示范区经营风险的函、市场监督管理局调查情况报告、长阳镇政府向区政府整顿请示、商标品牌创新示范区建设的实施意见，因长阳兴业公司未能提交市场监督管理局调查情况报告、商标品牌创新示范区建设的实施意见的原件，本院对其真实性不予确认，对于长阳镇政府致工商局的关于商标品牌创新示范区经营风险的函、长阳镇政府向区政府整顿请示，因长阳兴业公司提交了原件，本院对其形式上的真实性予以确认；商标中心提交物业设备移交清单、所有权证复印件移交清单、邮储银行网上银行支付凭证、消防维修合同及支付凭证、创新大厦维修记录表、照片、户外广告制作合同及支付凭证、项目合同及支付凭证、玻璃隔断采购安装合同、建设工程施工合同、退款凭证、租赁合同、告知函、工商信息查询资料、平面图纸、网上银行支付凭证、装修改造工程项目表、公司企业入驻明细，除物业设备移交清单、房屋所有权证复印件交接清单、邮政储蓄银行支付凭证、工商信息查询资料、平面图纸、网上银行支付凭证外，长阳兴业公司对商标中心提交的其他证据的真实性均不予认可，对长阳兴业公司有异议的证据，因商标中心未提交原件本院对其真实性不予认定，对于装修改造工程项目表、公司企业入驻明细属于商标中心单方制作，对于于其不利的信息的真实性本院予以认定。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2019年4月23日，长阳兴业公司（甲方、出租方）与商标中心（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同第二条出租房屋基本情况约定：1.房屋坐落为北京市房山区xx号楼，房屋产权方：北京长阳兴业投资发展有限责任公司，承租面积：建筑面积12578.72平方米（不含11号楼8层）。第三条房屋用途约定：1.乙方承租该房屋用于企业办公、商业综合体或符合法律、地方法规、镇域招商方向，且房屋使用性质允许的范围。2.除双方另有约定外，乙方不得任意改变该房屋的用途。3.根据乙方需要，甲方应协助提供房屋相关法律文件复印件，包括但不限于房屋产权证明（不包括甲方已使用的房间号）、项目竣工验收合格报告复印件、消防验收报告复印件、或出具相关证明。第四条租赁期限、租金、及支付方式约定：1.租赁期限：租期15年，租赁时段为2018年3月1日至2033年2月28日；其中免租期6个月，时段为2018年3月1日至2018年8月31日。2.租金：办公及商业面积按3.25元／平方米／天收取，产权车位面积按1.5元／平方米／天收取。收取时间为2018年9月1日至2033年2月28日。租金均按每三年递增5%计算。3.支付方式：租金采取先缴再用方式，每半年支付一次。首次乙方应于2018年8月29日之前完成租金的支付，之后按约定日期完成相应租金的支付。并下附表格，表格中显示第1次支付租金截止时间为2018年8月29日，租期为2018.9.1-2019.2.28，租金合计7166202.68元，第2次支付租金截止时间为2019.2.25，租期2019.3.1-2019.8.31，租金合计7284979.52元。第五条租赁押金约定：1.在双方签字盖章、合同生效后10日内，乙方应向甲方支付合同押金100万元，作为乙方合同的履约保障。2.在本合同期内，若乙方未依照本合同的约定缴纳租金和其他费用，或因乙方人员的人为因素，对房屋的设施、设备造成损坏，给甲方造成直接经济损失，则甲方经书面通知乙方后，有权从租赁押金中直接扣除予以补偿，押金不足以补偿的，就剩余部分甲方有权予以追偿。乙方收到甲方（或甲方授权的代理人）的书面通知后，15个工作日内将租赁押金补齐。第六条物业管理费的收取约定：房屋由甲方指定的北京长阳兴业物业管理有限责任公司为乙方提供统一的日常物业服务管理。甲乙双方约定在签订租赁合同后的3个工作日内，由物业管理公司单独同乙方签署物业管理服务合同，物业管理服务合同中的服务时间与本合同租赁时间一致。第八条甲方的权利和义务约定：4.甲方及时向乙方及其转租的第三方提供包括但不限于房屋不动产证、地址证明等办理经营手续的相关文件。5.乙方有权自主决定招商经营，甲方不得干涉乙方经营和使用房屋，乙方自负盈亏，所产生的债权债务与甲方无关。第九条乙方的权利和义务约定：1.按本合同的约定及时向甲方支付租金。9.乙方或第三人用所租赁房屋、地址注册公司（工商营业执照中登记地址），在合同期满或解除后30日内，由乙方负责将涉及本合同房屋的全部工商登记注册的公司、单位从本住所地迁出，未按期迁出的，视为乙方违约，每逾期一日，向甲方支付年租金的千分之三作为违约金。第十条违约责任约定：2.乙方有下列情况之一的，构成根本性违约，甲方可以提前解除合同并追究乙方的违约责任：（1）未按照本合同的约定支付租金、押金、物业管理费、供暖费、水、电费和其它应付费用，时间达到30日以上的；（2）严重损害房屋及各类配套设施，或擅自改变其建筑结构；（3）擅自将承租的房屋整体转让或整体转租的；（4）擅自改变承租房屋用途；（5）利用承租房屋进行违法活动；（6）故意损坏承租房屋；（7）非甲方原因，单方面要求终止合同的；（8）合同期满后，乙方不协助本房屋内注册的企业住所地外迁的。4.甲乙任何一方发生上述根本性违约，导致合同提前解除，违约方除赔付对方的实际损失外，还应支付相当于3个月租金的违约金。守约方也可以选择不解除合同，但仍有权要求违约方赔偿自己的损失并支付3个月租金的违约金。5.乙方迟延缴纳租金或押金在30日内的，每迟延交纳租金或押金一日，应向甲方支付应付租金或押金千分之一的违约金。第十二条双方约定的其他事项约定：3.房屋的交付：本合同签署生效之日起10日内，甲方应当将完好并适宜出租的房屋及附属设施交付乙方，双方办理具体交接手续，并签署《房屋交接表》。第十三条合同的补充修订和争议的解决约定：3.任何一方提前终止合同，均须提前6个月书面通知对方且经对方书面同意，经双方协商后签订终止合同书，则不属于违约；对方不同意的，视同解约方根本性违约。在租赁合同签订之前，2018年4月16日商标中心向长阳兴业公司支付押金1000000元，之后分别于2018年8月24日、2019年1月31日、2019年2月3日、2019年2月15日、2019年4月2日、2019年4月30日向长阳兴业公司支付租金共计7166202元。2018年4月27日，长阳兴业公司为商标中心出具同意转租说明，就创新大厦同意转租事宜进行了说明，其中载明“该中心”转租的企业、单位进行工商注册时，应及时向我公司备案，在企业办理完成工商注册7日内，向我公司提交引进企业及单位的营业执照和转租的房屋租赁合同复印件。未经我公司同意，“该中心”不得擅自改变项目主营业务。“该中心”及“该中心”引进的多数企业应与知识产权、文化创意和相关服务领域相关。当日商标中心涉案大厦负责人张川华接收了该说明。2018年8月22日，长阳兴业公司（甲方、出租方）与商标中心（乙方、承租方）签订《房山区长阳镇康泽路3号院10-12号楼（创新大厦）房屋租赁合同补充协议》，其中二、结算管理费用约定：由于双方签订原合同之后，甲方已委派北京长阳兴业物业管理有限责任公司于2018年4月3日起进驻创新大厦现场进行管理及服务，乙方应在本合同生效后3日内向甲方支付2018年4月3日至2018年8月31日期间的物业管理相关费用，包括物业费、人员工资、水电费、保安、保洁等费用，共计300000元。三、楼宇交接约定：1.甲方应向乙方提供房屋竣工验收备案文件复印件、消防验收合格意见书复印件、图纸、钥匙。2.甲方按照房屋现状向乙方交付创新大厦，楼宇的消防、安防设备、电力设施应符合建设及竣工时国家相关法律法规的安全标准和要求，符合设计、施工、验收相关的规范要求。双方在大厦交接时，需对消防、安防设备、设施、消防中控联动系统进行现场查验后交接，双方签订书面交接文件后，视为乙方认可交付的楼宇符合规范要求。五、协议效力条款约定：1.本协议作为原合同的补充，如与原合同不一致之处，以本协议为准。如原合同终止，本协议也即失效。2018年8月30日、2018年12月20日、2019年1月2日、2019年3月18日，长阳兴业公司分别为商标中心发送函件，催促其交纳租金，并就不同意延长免租期等问题进行了回复。2018年8月22、23日，长阳兴业公司与商标中心签署了相关移交清单，对物业设备、消控室设备、钥匙、路灯、水表、电表、火门钥匙、图纸、空调设备进行了交接。另查明，2019年4月18日，长阳兴业公司（甲方）与案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司北京分行（乙方，以下简称邮储银行）签署《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方提供的租赁物位于北京市房山区康泽路3号院10号楼1层101，房屋建筑面积为245.06平方米，租赁期限为5年，自2019年5月1日起至2024年4月30日止。庭审中双方当事人一致确认长阳兴业公司出租给邮储银行的房屋属于长阳兴业公司出租给商标中心的房屋的一部分。商标中心对于该出租一事知情，称因邮储银行是国企，需要与产权方签订租赁合同，且双方一致确认邮储银行至今未实际入驻。再查，商标中心在本案诉讼过程中曾提起反诉，后又将反诉撤回。本案争议事实为：长阳兴业公司是否按照合同约定时间向商标中心交付了房屋。根据谁主张谁举证的举证责任分配原则，长阳兴业公司负有向法庭提交证据证明其已经按照合同约定向商标中心履行了房屋交接义务的证明责任，然长阳兴业公司并未提交充分证据证明，而根据商标中心提交的交接清单显示涉案房屋的钥匙及相关设施的交接时间为2018年8月份，该交接清单并不如长阳兴业公司所述仅仅是物业的移交，而是关于房屋相关钥匙、设施及掌控权的移交。但根据商标中心自行制作的入驻企业明细可知部分企业已在2018年5月之前注册，且商标中心自述企业注册需要长阳兴业公司出具的同意转租说明及房屋所有权证复印件，由此可以确认2018年8月前长阳兴业公司已经将部分房屋所有权证复印件交于商标中心，再者，长阳兴业公司庭审中陈述2018年8月之前涉案大厦各房屋的钥匙在物业公司处，商标中心如果需要进入，物业公司可以随时开门，商标中心亦陈述在2018年8月前有招商企业需要实际察看房屋，长阳兴业公司负责开门，综合商标中心同意支付2018年4月3日至2018年8月31日期间的物业管理费300000元的事实，本院认定，2018年8月23日之前长阳兴业公司未按合同约定向商标中心完全履行交付实体房屋的义务，但商标中心无论从实体利用亦或是公司注册方面已经部分享有涉案房屋的权利。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案争议焦点为商标中心是否存在违约行为，长阳兴业公司是否取得了合同解除权。根据本院认定的事实，商标中心未按合同约定的时间支付租金且已达到30日，对此商标中心辩称因长阳兴业公司未按约定时间交付房屋，故合同约定的免租期应该顺延，由此其并未逾期交纳租金。对此，因本院认定长阳兴业公司未按合同约定时间完全履行交付实体房屋的义务，但商标中心无论从实体利用亦或是公司注册方面已经部分享有涉案房屋的权利，且合同中明确约定了免租期时段为2018年3月1日至2018年8月31日，再者，2018年8月22日，双方签订的补充协议对物业管理及楼宇交付进行了约定，其中并未约定长阳兴业公司逾期交付房屋需承担的违约责任问题，亦未对免租期延长问题进行约定，且协议约定如与原合同不一致之处，以本协议为准。故该补充协议可视为双方对长阳兴业公司未完全履行交付房屋义务达成了新的合意，不宜再要求长阳兴业公司按照原租赁合同约定的时间履行交付房屋的义务。故商标中心要求顺延免租期的抗辩理由本院不予采纳，其未按照合同约定于2018年8月29日前支付2018年9月1日至2019年2月28日的租金的行为已经构成违约，且按照合同约定长阳兴业公司取得了合同解除权，故长阳兴业公司要求解除合同及其补充协议的诉讼请求本院予以支持。关于长阳兴业公司要求商标中心将全部公司注册地址在合同解除之日起30天内迁出的诉讼请求，因注册地址迁出不属于人民法院受理范围，故对该诉求本院不予处理，关于要求商标中心支付逾期迁出地址违约金的诉讼请求，因承担该项违约责任的前提为合同解除之日起30内商标中心未将注册地址迁出，但合同解除的时间需要等待法院判决，故商标中心是否存在该项违约行为并不确定，长阳兴业公司可等违约行为确有发生时另行解决。因涉案租赁合同已经解除，故长阳兴业公司要求返还租赁房屋的诉讼请求于法有据，本院予以支持；关于支付自2019年3月1日起至房屋返还之日止的房屋租金及占有使用费的诉讼请求，因该房屋一直由商标中心占有使用，诉讼过程中商标中心同意将房屋返还给长阳兴业公司，长阳兴业公司拒绝接收房屋，理由为房屋内尚有实际入住或虚拟注册的企业未迁出，对此本院认为涉案房屋在诉讼过程中确有企业未搬离，存在使用障碍及权利瑕疵，故长阳兴业公司不予接受亦符合常理，不应由此承担拒绝交接的责任和风险，故长阳兴业公司要求商标中心支付自2019年3月1日起的租金及占有使用费的诉讼请求于法有据，本院予以支持，判决生效之前为租金，判决生效之后为占有使用费，标准为合同约定标准，又因2019年4月18日长阳兴业公司将商业用房中的245.06平方米出租给了邮储银行，故自2019年4月18日起涉案房屋商业用房的计价面积应为11597.34平方米。经本院核算2019年3月1日至2019年4月17日共计47天的租金共计1860837.16元，因长阳兴业公司处尚留有商标中心1000000元押金，该押金本院一并处理，抵顶商标中心应交纳的租金，抵顶后商标中心应支付长阳兴业公司2019年3月1日至2019年4月17日租金共计860837.16元。关于长阳兴业公司要求支付逾期违约金的诉讼请求，虽然商标中心未按合同约定时间支付租金构成违约，但长阳兴业公司未按合同约定时间完全履行交付房屋的义务亦存在过错，并由此导致双方就延长免租期问题发生争议，故长阳兴业公司要求支付违约金的诉讼请求本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、二百二十六条规定，判决如下：一、解除北京长阳兴业投资发展有限责任公司与北京商标品牌通网络科技中心（有限合伙）于二〇一八年四月二十三日签订的《北京市房山区长阳镇康泽路3号院10-12号楼》（创新大厦）房屋租赁合同及二〇一八年八月二十二日签订的《房屋租赁合同补充协议》；二、北京商标品牌通网络科技中心（有限合伙）于本判决生效后七日内将北京市房山区长阳镇康泽路3号院10、11、12号楼返还给北京长阳兴业投资发展有限责任公司；三、北京商标品牌通网络科技中心（有限合伙）于本判决生效后七日内给付北京长阳兴业投资发展有限责任公司二〇一九年三月一日至二〇一九年四月十七日租金860837.16元，并支付自二〇一九年四月十八日至将本判决第二项义务履行完毕之日止的租金或占有使用费（办公及商业用房面积为11597.34平方米，按照每天每平方米3.25元标准支付；车位面积为736.32平方米，按照每天每平方米1.5元标准支付）；四、驳回北京长阳兴业投资发展有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92591元，由北京长阳兴业投资发展有限责任公司负担9721元（已交纳），由北京商标品牌通网络科技中心（有限合伙）负担82870元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李亚丽人民陪审员  李志远人民陪审员  白荣连二〇二〇年一月十七日书 记 员  张 雪