北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初20781号原告：邵湖，男，1985年11月3日出生，汉族，广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：吴中，北京市义博律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛宇石，男，1993年8月9日出生，北京市义博律师事务所实习律师。被告：北京周嘉房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王冉，经理。原告邵湖与被告北京周嘉房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴中、辛宇石与被告法定代表人王冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年5月7日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、判令被告返还押金4100元；3、判令被告退还原告2018年物业费及供暖费共计1733.22元；4、判令被告返还剩余房屋租金12300元；5、判令被告返还原告佣金3280元；6、判令被告返还原告2019年8月24日至2020年5月23日期间的卫生费546元；7、判令被告返还原告2019年8月24日至2020年5月23日期间的物业费651.06元；8、判令被告返还原告2019年至2020年度的采暖费1035.84元；9、判令被告支付违约金9840元；10、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月24日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告将坐落于北京市东城区西革新里百荣嘉园×号楼×单元××室（以下简称涉案房屋）出租给原告。当日，原告向被告支付押金4100元，并于2018年6月19日向被告支付2018年合同期内物业费及采暖费合计3469元。2019年5月7日，原、被告续签房屋租赁合同，约定租赁期自2019年5月24日至2020年5月23日。2019年5月7日，原告向被告支付佣金3280元、年卫生费730元及租金12300元。2019年6月13日，原告得知涉案房屋的年度物业费为870.94元、年度采暖费为1035.84元，故原告于2019年6月19日向相关部门直接交纳了2019年合同期内的物业费及采暖费。被告多收取了2018年合同期内物业费及采暖费1562.22元，且拒不退还。2019年7月21日，原告向被告支付了2019年8月24日至2019年11月23日的租金12300元。2019年8月15日，被告通知原告涉案房屋的产权人将于2019年8月31日前来收房，要求原告在2019年8月31日前搬离涉案房屋。原告无奈于2019年8月24日搬离涉案房屋。原告认为，被告未尽到应尽的义务或提供相应服务，构成违约，故提起本案诉讼，诉如所请。被告辩称，被告认可收取了原告支付的押金4100元、佣金3280元、卫生费730元，原告将租金交至2019年11月23日。但被告从未要求原告提前搬离，涉案房屋产权人没有收回房屋，被告不清楚原告是否已经搬走，原告没有与被告进行交接，故被告认为原告仍在承租。2018年的物业费及采暖费并非被告收取的，收据并非被告开具。2019年的物业费及采暖费原告没有交给被告，被告对相关情况不清楚。综上，被告没有违约行为，不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了交换和质证。根据审查确认的证据与双方当事人的陈述，本院认定如下事实：2018年5月24日，原告（承租人，乙方）与被告（租赁代理机构，甲方）签定《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋，房屋租赁期自2018年5月24日至2019年5月23日，甲方应于2018年5月24日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准及支付方式：4100元/月，租金总计：人民币49200元。租金支付方式：押一付三，提前一个月，各期租金支付日期：2018年7月23日、2018年10月27日、2019年1月23日。押金：人民币4100元整。租赁期内的下列费用中，室内设施维修费由甲方承担，水费、电费、上网费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业费、房屋租赁税费、卫生费、管理费、车位费、因居住而发生的费用（含：公共电费等）由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。本合同签订后即时，租赁代理机构可按月租金的100%收取佣金人民币4100元整，其中乙方应向租赁代理机构支付月租金的100%作为佣金。合同第十条约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前三十日通知对方，并按年租金的20%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。上述合同签订后，原告向被告支付了押金4100元。2019年5月7日，原告（承租人，乙方）与被告（租赁代理机构，甲方）续签《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋，房屋租赁期自2019年5月24日至2020年5月23日，甲方应于2019年5月24日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准及支付方式：4100元/月，租金总计：人民币49200元。租金支付方式：押一付三，提前一个月，各期租金支付日期：2019年7月23日、2019年10月23日、2020年1月23日。押金：人民币4100元整。租赁期内的下列费用中，电视收视费、室内设施维修费由甲方承担，水费、电费、上网费、供暖费、燃气费、物业费、房屋租赁税费、卫生费、管理费、车位费、因居住而发生的费用（含：公共电费等）由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。本合同签订后即时，租赁代理机构可按月租金的80%收取佣金人民币3280元整。合同第十条约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前三十日通知对方，并按年租金的20%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。上述合同签订后，原告向被告交纳了押金4100元、佣金3280元、卫生费730元，并支付房租至2019年11月23日。关于原告主张其向被告交纳了2018年的物业费及供暖费，原告提交收据、原告与被告的工作人员贺红智的微信聊天记录及转账记录、收据等证据，欲证明原告向被告交纳了2018年物业费及供暖费共计3640元。另外，被告提交的上述收据为打印件，未提交原件，上面载明物业费1760元，取暖费1880元，共计3640元，收款单位处加盖的公章为北京宝诚……经纪有限公司（公章加盖不全，无法识别全称），被告对原告提交的上述证据真实性均不予认可，并称贺红智原系被告的职员，现已离职，被告无法与其取得联系，且该笔费用原告并未直接交给被告，被告并未收到，收据也不是被告公司开具的。庭审中，原告称其接到被告的通知，涉案房屋的产权人将于2019年8月31日前来收房，要求原告在2019年8月31日前搬离涉案房屋。为证明上述主张，原告提交了被告方工作人员贺红智（音）与原告妻子的电话录音加以证明。被告对该录音证据的真实性不予认可，经本院释明，被告对原告出示的录音证据中贺红智声音的真实性不申请司法鉴定。另，原告主张其已于2019年8月24日搬离涉案房屋，且搬离当日已经告知被告，2019年8月25日，原告通知被告收房，因被告工作人员要求原告签署对原告不利的退房申请，原告不签，被告不肯接收钥匙；2019年9月10日晚，原告用微信向被告发出《告知函》，同时将告知函及钥匙用顺丰快递寄出给被告，该封邮件亦被拒收。为证明上述主张，原告当庭提交与贺红智的电话录音证据和微信记录、《告知函》、快递单据等，证明原告搬离时通知了被告，也通知了被告2019年8月25日收房。被告对该录音证据的真实性不予认可，对原告出示的《告知函》表示未曾收到。经本院释明，被告对原告出示的录音证据中贺红智声音的真实性不申请司法鉴定。原告提交了2019年8月25日，原告与孙军（音，原告表示该人为被告工作人员）的电话录音，表示孙军代表被告过去收房，但因要求原告签署不利于原告的退房申请，原告不签，故被告未接收钥匙。对此证据，被告不予认可，表示其单位没有叫孙军的人。另，原告为履行双方2019年签订的《北京市房屋租赁合同》，向北京中原华夏物业管理有限公司支付870.94元，其中明细上包括2019年4月至2020年3月的住宅物业管理费823.44（含税）元，2018年9月至2020年3月的生活垃圾清运费47.5元（含税）；向北京市热力集团有限责任公司交纳2019—2020季采暖费1035.84元。关于原告主张的违约金，被告认为其在履行合同过程中并无违约行为，但如法院认定被告违约，其认为合同中约定的违约金标准过高。经询问，原告表示被告的违约行为给其造成了损失，主要包括其重新找房支付了居间费4000元、搬家的费用639元、为处理搬家事宜和合同事宜产生了误工费，另外，为本案诉讼支付律师费6000元。为证明上述主张，被告提交了搬家服务验收单、居间费票据、委托代理协议、律师费转账记录等予以佐证，被告认为上述费用均与其无关。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》，电话录音，微信聊天记录等证据及原被告双方的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告双方签署的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应依约履行。本案中，对于贺红智的电话录音，被告不认可真实性，但不申请鉴定，应承担相应的不利后果，本院对于该证据的真实性予以确认。对于贺红智的微信聊天记录，原告亦不予认可，但根据双方交谈内容及贺红志曾经发送被告法定代表人王冉的银行卡照片给原告，要求原告向该银行卡支付费用，本院对于该证据的真实性予以确认。本院认为，原告陈述属实，被告在2019年8月15日要求原告在2019年8月31日前提前搬离涉案房屋，系被告违约提前收回房屋，应承担相应的违约责任。原告在2019年8月24日搬离涉案房屋，同时告知被告2019年8月25日去收房，即使依被告所说，2019年8月25日录音中的孙军（音）不是其工作人员，但在原告已经告知被告2019年8月25日去收房的情况下，被告未派人收房，之后产生的损失应由被告自行承担。被告要求原告提前搬离，即为提前解除合同的意思表示，原告亦在2019年8月24日搬离，同时要求被告2019年8月25日收房，故双方已经以实际行动于2019年8月25日解除了房屋租赁合同，故本案无需另行判决解除合同。房屋租赁合同因被告违约解除，被告应返还原告押金4100元，并退还自2019年8月26日至2019年11月23日的房租、卫生费。鉴于佣金系及于整个合同期，即一年的时间，故应扣除已经履行合同期的佣金后，按比例返还原告。关于原告已向物业公司和供暖公司缴纳的2019年合同的物业费及供暖费，本院认为，上述费用系原告为履行2019年合同所交纳，因被告的违约行为，导致合同无法继续履行，故上述费用为原告损失，被告应支付给原告，对于供暖费，为2019—2020年度，原告在2019年8月25日即已离开涉案房屋，并未使用，故被告应按发票金额全额支付给原告。对于物业费，鉴于发票中包含的明细不仅是物业费，还包括卫生费，对于物业费，2019年8月26日之后的物业费系合同不能履行给原告造成的损失，故被告应支付给原告；但卫生费，在合同签署之初已由被告向原告收取，对此原告系明知，发票中的卫生费并非被告要求原告交纳给物业公司的，原告自愿交纳给其他人，与被告无关，原告可另行向他人主张。对于原告主张的被告多收取的2018年合同的物业费及供暖费，鉴于收据并非被告所签，且无原件，费用亦非直接打给被告，原告的该项主张缺乏依据，本院不予支持。被告违约提前解除合同，应向原告支付违约金。依据双方合同约定，违约金为9840元，根据原告提交的证据，因被告违约，原告确有搬家费及律师费等损失，且通过双方的微信记录、电话录音，可见原告因被告违约，花费了较多的时间处理上述事宜，也会产生误工损失，故原告主张的违约金并未明显高于其损失，本院对于原告的该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告北京周嘉房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告邵湖押金4100元；二、被告北京周嘉房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告邵湖2019年8月26日至2019年11月23日的租金12035元；三、被告北京周嘉房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告邵湖佣金2442元；四、被告北京周嘉房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告邵湖2019年8月26日至2020年5月23日期间的卫生费543元；五、被告北京周嘉房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告邵湖2019年8月26日至2020年3月31日期间的物业费493元；六、被告北京周嘉房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告邵湖2019年至2020年度的采暖费1035.84元；七、被告北京周嘉房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告邵湖违约金9840元；八、驳回原告邵湖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费316元由原告邵湖负担16元（已交纳），由被告北京周嘉房地产经纪有限公司负担300元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  闫 薇二〇二〇年一月十日法官助理  高子惠书 记 员  邵 蕾