安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0304民初170号 原告：陈洋，男，1987年6月3日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。 委托诉讼代理人：吴昊翔，安徽明钰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张珍维，安徽明钰律师事务所律师。 被告：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市禹会区迎河路28号2号公寓1层、5层，统一社会信用代码9134030005445602X3。 法定代表人：陈亮，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙浩，安徽禹风律师事务所律师。 原告陈洋与被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈洋的委托诉讼代理人吴昊翔、张珍维、被告荣盛公司的委托诉讼代理人孙浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈洋向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司向原告给付逾期办理产权证书违约金37541.94元（违约金以553716元为基数，按照日万分之二标准，自2017年10月25日计算至2018年9月29日）；二、请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），双方在合同中约定，原告购买被告开发的位于蚌埠市荣盛.锦绣香堤二期6栋1单元14层01143号，双方在合同还就房屋建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中，合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）中方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖任支付违约金。原告与被告签订一份委托书，由原告委托被告到房屋管理部门办理并领取上述房地房屋产权证、土地使用证、抵押登记相关手续及他项权证，并经安徽省蚌埠市众信公证处公证。2016年10月27日被告为原告开具不动产统一发票。2016年11月2日，被告将涉案房屋交付原告使用，原告将办理产权证书所需资料交予被告，并缴纳了房屋契税、公共维修基金和办证费用以及物业费、税费、电费等费用。根据双方在合同中约定，被告应于2017年10月25日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但原告至蚌埠市不动产登记中心查询，查询显示被告至2018年9月29日才将案涉房屋办理权属登记的材料提交至不动产登记中心，违约339天。原告认为，被告逾期办理权属登记行为，已构成违约，其应当按照合同的规定向原告支付违约金。综上，为维护原告自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告荣盛公司辩称：一、在涉案房屋的商品房买卖合同关系中，被告承担的特定合同义务系将涉案房屋初始登记申请材料在约定期限内报送至产权登记机关，唯有被告违反该义务方为原告逾期取得涉案房屋权属证书承担一定的违约责任，被告承担的合同义务仅仅是在约定期限内将办理大产权证（初始登记）的资料进行报送。二、办理涉案房屋转移登记权属证书（小产权证）的法律关系上，原告是办理涉案权属证书的法定义务人，被告仅是附随的协助义务人，被告即使未履行该协助义务，也并不适用双方《商品房买卖合同》第十五条约定的违约责任。三、为保证原告履行办理涉案房屋转移登记和抵押登记的义务，被告与原告建立了委托代理办证的法律关系，在该法律关系人中，被告是为确保原告履行办理转移登记和抵押登记义务的权利人，且被告无偿代为办理，被告未履行代为办证义务，并无约定违约责任。四、被告报送案涉房屋权属登记资料至产权登记机关备案时并未超过《商品房买卖合同》约定的时间，不动产登记机关出具的办理案涉房屋初始登记收件单的时间并非被告报送案涉房屋权属登记资料时间。因法律法规变化、不动产登记机关原因导致被告报送资料后受理以及登记而增加的时间，与被告无关，责任不应由被告承担，该时间段应从被告应承担的责任期间中予以扣除。五、即便将被告在委托代理关系中的代为办证义务也归于买卖合同关系中有关产权登记的义务，被告向产权部门申请办理产权登记时即已履行义务，之后，有关产权证书的事项完全由产权部门进行，与被告无关，被告不应承担违约责任。同样，在该期间内应扣除因法律规章变化及不动产登记机关原因造成的报送转移登记资料延长的时间。六、双方合同中约定房屋交付之日起360日后，原告知道其购买的涉案房屋未能在约定期限内取得权属证书，有权主张相应的违约金，从前述期限届满之日开始计算违约责任的诉讼时效。原告的诉请已过诉讼时效，被告提出时效抗辩，原告已丧失胜诉权，应依法驳回被告关于违约金的诉请。 经审理查明：2014年12月27日，陈洋与荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定陈洋以按揭方式购买荣盛公司开发的荣盛•锦绣香堤第6栋1单元14层01143号房屋。合同第八条约定，出卖人应当在2016年10月30日前，将符合合同约定商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。 2016年11月1日，经蚌埠市众信公证处公证，陈洋向荣盛公司出具委托书，委托荣盛公司就涉案房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。 2016年10月27日，陈洋作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为553716元。涉案房屋实际交付的时间2016年11月2日。2018年1月22日，荣盛公司向蚌埠市房地产交易管理处提交办理案涉房屋产权证的相关材料。 以上事实有身份证、营业执照、《商品房买卖合同》、《委托书》、《公证书》、购房发票、收据、物业费收据、不动产登记收件单（不动产权）、房屋所有权申请登记受理单、蚌埠市房屋交易确认书（转让）、蚌埠市不动产登记查档结果、蚌埠市不动产权利证明书、双方陈述及庭审笔录等在案为凭，并经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为：本案主要争议焦点为：一、荣盛公司是否违约，应否承担违约责任；二、本案原告诉请是否超过诉讼时效。对上述争议焦点，现评析如下： 一、荣盛公司是否违约，应否承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系荣盛公司与陈洋的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，荣盛公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案；接受陈洋委托，代陈洋办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。本案中双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断荣盛公司是否违约，取决于荣盛公司是否按照合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。陈洋与荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间是2016年11月2日，即荣盛公司应于2017年10月28日之前将办证的相关资料交至产权登记中心，而蚌埠市房屋所有权申请登记受理单载明，荣盛公司于2018年1月22日将涉案房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约，其应承担相应的违约责任，违约时间为2017年10月29日至2018年1月21日。 二、本案原告诉请是否超过诉讼时效。本案中，涉案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。本院认为，依据上述约定，案涉违约金属于继续性债权，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。案涉违约金从2017年10月29日开始计算，至本院收到陈洋的诉讼材料之日即2019年12月6日，未超过三年的诉讼时效。经计算荣盛公司应支付陈洋违约金为553716元×0.0002×85天=9413元。 荣盛公司虽抗辩依据蚌埠市房地产交易管理处《关于办理荣盛•锦绣香堤、荣盛•西湖官邸小区产权登记的情况说明》及蚌埠市自然资源和规划局《关于不动产登记工作的情况说明》其已按约定报送权属登记资料不应承担责任，但该两份证据仅概括陈述了2016年1月27日我市实行不动产统一登记后，不动产交易和登记的政策依据、工作流程、工作标准发生了变化，以及荣盛公司2016年开始陆续报送了涉案房屋所在小区的初始登记和转移登记的材料的情况，不能证明其于何时已经将办理本案原告陈洋产权证所需资料报送产权登记机关备案，达不到其证明目，本院依法不予采信。 关于陈洋主张的逾期办证时间应该计算至不动产登记收件单的主张，因双方合同中约定荣盛公司在房屋交付使用后360日内，将办证所需资料提交产权登记机关备案，荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单明确其已经将办证资料提交产权登记机关备案，陈洋的主张与双方约定的合同内容不符，故对陈洋该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告陈洋违约金9413元； 二、驳回原告陈洋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费739元，减半收取369.5元，由原告陈洋承担320.5元，由被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司承担49元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  常启彪 二〇二〇年一月二十一日 书记员  袁 静