辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终10804号上诉人（原审原告）：何秀云，女，1970年9月24日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：陆建，辽宁兴沈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳联东置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区兴明街34号。法定代表人：张立凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚东冰，女，1986年6月2日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省黑山县。上诉人何秀云因与被上诉人沈阳联东置业有限公司（以下简称“联东公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初5518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何秀云上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人返还代收上诉人的房屋维修资金11,729元，并自收取之日至实际返还之日按银行同期贷款利率支付利息。2.被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决事实认定错误。虽然购房合同中有“乙方向甲方支付楼宇专项维修资金”的表述，但合同纠纷案应探究当事人的真实意思表示。双方对于维修资金的真实意思表示是由被上诉人代收代缴，而不是由被上诉人占有、使用或保管。二、退一步讲，假如按原审判决认定的双方存在收取维修资金的约定，但房屋买卖合同第十三条第10项约定“上述专项维修资金支付标准，如遇政府部门政策调整的，按当地政策执行”，政府部门不收取工业项目维修资金了，被上诉人未按政策调整，也是违反合同约定的。三、目前，上诉人所在的联东u谷产业园区，已经有多家业主起诉被上诉人要求返还维修资金。部分案件已经由沈阳市中级人民法院二审判决被上诉人返还维修资金给业主，而本案一审判决认定被上诉人收取上诉人维修资金合法，会造成同一园区内，开发商收取部分业主的维修资金，用于整个园区的公共部位维修，违反公平原则。目前，住宅专项维修资金的交存、保管、监督和使用是一个系统，有着完善的政策法规规范，而工业项目的维修资金没有政策规范。所以本案中，虽然客观上讲有对园区公共部位维修的必要，但工业项目的维修资金将来只能由政府部门制定相关政策，绝不应该是一个开发商收了钱就了事的，之后如何专款专户、如何监管和使用都应该有配套的政策法规规范。联东公司辩称，同意一审判决。何秀云向一审法院起诉请求：1.给付逾期办证违约金（自2017年9月30日至2018年7月20日起诉之日止，按合同约定总房款530,348元的日万分之一计算）；2.返还维修基金及利息（从收取之日至实际返还之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审法院认定事实，原、被告于2015年6月30日签订《楼宇销售合同》一份，约定原告购买被告位于沈阳市沈北新区工业用房一处，建筑面积203.98平方米，单价2600元，总房款为530,348元。合同第十三条约定，应于付清全款且入住后730日内完成权属转移登记，如因被告原因逾期，按已付房款日万分之一支付违约金，但最高不超过已付房款百分之二。庭审中，双方对逾期办证天数无异议。合同第十三条明确约定“乙方应按以下标准，向甲方支付楼宇专项维修资金：每平方米57.5元。上述专项维修资金支付标准，如遇政府部门政策调整的，按当地政策执行”。合同第二十一条明确约定，合同项目下约定、变更、补充等均以双方签字盖章为准，一切口头承诺、约定及无授权人员（包括但不限于隶属某方的员工、离职人员等）的表述、行为均不对双方发生法律效力。原告于2015年9月22日向被告缴纳维修基金11,729元（收款收据含“代收”字样）。一审法院认为，原、被告之间签订的《厂房销售合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。逾期办证违约金的问题，双方对违约天数无异议，但违约金应按合同约定不超过总房款百分之二即10,606.96元处理。工业用房专项维修金因尚无明文规定（既无收取规定，亦无禁止收取的规定，当事人就此进行约定的行为，并不违反法律强制性规定），案涉用房所在园区多家业主入住，客观上有对共同共有部分维修之必要，又因双方签订的楼宇销售合同已经明确约定了原告向被告支付维修资金及相应标准，故原告现要求返还，没有依据。此外，虽然收款收据标有“代收”字样，但根据合同第二十一条的约定，该节并未变更合同中原告向被告支付维修资金的约定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳联东置业有限公司于判决生效后20日内一次性给付原告何秀云逾期办证违约金10,606.96元；二、驳回原告何秀云的其它诉讼请求。案件受理费490元，由原告何秀云承担260元，被告沈阳联东置业有限公司承担230元。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，联东公司在本院审理期间自认其公司目前尚未制定维修资金的具体使用规则，亦无单独的维修资金管理账户，而系存入其公司的账户。与业主签订的合同中有的约定有收取维修资金，有的没有约定。本院认为：本案的争议焦点为：联东公司应否向何秀云返还房屋维修资金。双方于2017年9月6日签订的《商品房买卖合同》补充协议约定，何秀云应按每平方米57.5元的标准，向联东公司支付楼宇专项维修资金，上述专项维修资金支付标准，如遇政府部门政策调整的，按当地政策执行。首先，该补充协议中双方对收取维修资金进行了约定，但同时亦约定如遇政府部门政策调整，按当地政府部门的政策收取。依据2015年9月22日，沈阳市住宅小区管理办公室至沈阳市房地产交易权属登记中心《关于工业用地项目维修资金交存有关事宜的函》可以认定现在我市对工业性质房屋维修资金的政策是不需缴纳维修资金，被上诉人亦未能提供证据证明有新的政策规定，即依据现有政策被上诉人收取上诉人维修资金依据不足。其次，除却政策原因，该协议约定应否视为双方对收取维修资金达成一致意见。何秀云认为该协议约定系向房产部门交纳的维修资金，双方合意系联东公司代收代交，联东公司在签订合同时并未告知该维修资金系由联东公司自己收取。联东公司主张协议约定系双方的合意。本院认为，维修资金通常用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。参照住宅专项维修资的管理应实行专户存储、专款专用、政府监督的原则。被上诉人主张收取业主维修资金系与何秀云双方的合意，但何秀云不予认可，联东公司亦未能提供证据证明其收取维修资金已明确告知何秀云系其公司收取，且与何秀云达成了维修资金管理使用具体规则。另，联东公司在本院审理期间自认其公司目前尚未制定维修资金的具体使用规则，亦无单独的维修资金管理账户，而系存入其公司的账户。此种情况下，无法认定联东公司自行收取维修资金的行为系与业主达成一致意见。再次，联东公司在本院审理期间亦自认，与业主签订的合同中有的约定有收取维修资金，有的没有约定，对于此种情况如何使用维修资金，联东公司亦未能提供使用规定。综合以上，联东公司主张系与业主达成合意收取维修资金依据不足，本院不予支持。何秀云主张联东公司返还已支付的维修资金及利息，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初5518号民事判决第一项，即：“一、被告沈阳联东置业有限公司于判决生效后20日内一次性给付原告何秀云逾期办证违约金10,606.96元”；二、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2018）辽0113民初5518号民事判决第二项，即:“二、驳回原告何秀云的其它诉讼请求”；三、沈阳联东置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还何秀云维修基金11,729元；四、沈阳联东置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付何秀云利息（以维修基金11,729元为基数，自2018年7月20日至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至本判决确定的给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。五、驳回何秀云其他诉讼请求。一审案件受理费490元，二审案件受理费490元，均由沈阳联东置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  韩彩霞审判员  李 妍审判员  姜会军二〇二〇年一月二日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。