福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初1815号 原告：黄世强，男，1953年10月13日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：王先群，三明市梅列区利群法律服务所法律工作者。 被告：谢生和，男，1965年1月31日出生，汉族，住福建省建宁县，现住上海市金山区。 委托诉讼代理人：罗振寿，福建闽中律师事务所律师。 原告黄世强与被告谢生和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案。本院于2019年6月24日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告黄世强及其委托诉讼代理人王先群、被告谢生和到庭参加诉讼。本院于2019年11月20日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告黄世强及其委托诉讼代理人王先群、被告谢生和的委托诉讼代理人罗振寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄世强向本院提出诉讼请求：1.判令解除黄世强、谢生和之间签订的《商铺租赁合同》，谢生和应将店面交还给黄世强；2.判令谢生和支付商铺店面租金42500元给黄世强（计自2018年2月至6月的租金，其余租金应计至谢生和实际将店面交给黄世强之日）；3.本案的诉讼费由谢生和承担。诉讼期间，黄世强增加诉讼请求，将第二项诉讼请求变更为：判令谢生和支付商铺店面租金、物业管理费、水电费合计49009.7元。事实和理由：2017年5月25日，黄世强与谢生和经协商后签订一份《商铺租赁合同》，按合同约定，黄世强将位于三明市梅列区跃）的店面出租给谢生和开饭店；租赁期限自2017年8月1日起至2022年8月1日止；每月租金8500元，保证金也为8500元，支付租金时间为每月月底前，付清房租方可继续使用店面。合同第六条第一款规定，谢生和按合同的规定，按时支付租金、水电费、物业管理费。合同第八条明确规定，本合同在履行中发生争议，任何一方可向商铺所在地人民法院提起诉讼。合同签订时，黄世强就将房屋交付给谢生和使用，按照合同规定履行了义务。但是，谢生和却严重违反合同规定，未按时向黄世强支付租金。为此，黄世强于2018年1月18日特委托三明市梅列区法律服务中心发函给谢生和，向谢生和催讨租金。谢生和收到催款函后，仅向黄世强支付了2个月的租金，至今尚欠黄世强2018年2月至2018年6月的租金。鉴于以上事实，黄世强认为，谢生和的行为已严重违反了《商铺租赁合同》的规定，拒不支付租金，侵犯了黄世强的合法权益。为此，黄世强现依据《合同法》第227条、《民事诉讼法》第119条之规定，向贵院提起诉讼，请依法调解或判决。 谢生和辩称，1.除2018年4月8500元、5月8500元，6月3000元，合计20000元租金答辩人未支付外，2018.10.31日前的租金，答辩人已全部付清。同时，黄世强于2018年10月19日向答辩人预收了42500元租金，且答辩人在黄世强处还有保证金8500元，黄世强称答辩人2018年2月起没有支付租金根本不是事实。2.2018年3月上旬起，黄世强出租给答辩人的三明市梅列区碧桂园凤凰国际7号商业楼1层8号店面地下排水管堵塞、污水上涌造成建宁土菜馆无法经营停业。后经查明，前述地下排水管堵塞、污水上涌原因是店面地基不实下沉，造成地下排水管断裂堵塞，致使污水上涌。开发商及三明碧桂园物业公司为此曾于2018年3月下旬派工人敲开地砖、挖开地面对涉案店面地下排水管进行修复，前后花费近两周时间。基于前述原因，答辩人与黄世强协商，并经黄世强口头同意确实没有支付2018年4月份租金8500元，5月份8500元，6月份租金3000元，合计20000元租金。除此之外，答辩人从未拖欠黄世强任何租金。况且，三明市梅列区碧桂园凤凰国际7号商业楼1层8号店面地下排水管堵塞、污水上涌影响答辩人土菜馆经营及停业期间，答辩人依法也有权少付或不付黄世强租金。黄世强称答辩人拒不支付租金也完全不符合事实。3.2018年9月起，黄世强以答辩人拖欠租金为借口多次以断水断电，强行锁门方式强行阻止答辩人使用店铺，严重影响答辩人土菜馆经营。特别是2019年1月4日后，黄世强没有通知答辩人，也未征得答辩人同意情况下，擅自将店门锁上强行将店铺另租他人，给答辩人造成巨大装修及经营损失，答辩人对此保留诉权。综上，答辩人除因租赁店铺地下排水管堵塞、污水上涌造成建宁土菜馆无法经营停业而未支付黄世强2018年4-6月份20000元租金外，答辩人从未拖欠黄世强任何租金，黄世强请求解除租赁合同没有事实和法律依据。为此请求人民法院依法审理，依法驳回黄世强诉讼请求。 黄世强围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.授权委托书1份和授权委托书的短信截图2张；2.《商铺租赁合同》1份；3.不动产权证书1份；4.（2018）梅法服函字第001号函1份及EMS特快专递单、福建省国家税务局通用定额发票2张；5.《中国银行交易流水明细清单》8张；6.福建增值税普通发票(物业管理费)4份；7.福建增值税普通发票(预收电费)1张，福建省电费收据1张；8.《碧桂园通用统一收据》(预收公摊水费)1张，《碧桂园通用统一收据》(公摊电费)1张；9.微信截图(修复案涉店面排污管堵塞)2张；10.谢生和与连至记签订的《租赁合同书》1份;11.微信聊天记录3张；12.微信截图2张；13.黄世强与邓田华签订的《店面租赁合同》1份。谢生和依法提交了以下证据：1.《商铺租赁合同》1份；2.相片(修复案涉店面地下排水管断裂堵塞)7张；3.收条1张；4.《协议书》1份；5.照片(案涉店面装修)5张，装修的收据、收款收据、收条6张；6.黄世强转租给华业地产的照片1张。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.王金火、黄传贵、黄发明系位于三明市梅列区跃）店面的共有权人，三人同意黄世强以黄世强的名义对外出租案涉店面、订立租赁合同、收取租金、提起诉讼。 2.2017年5月25日，黄世强与谢生和签订《商铺租赁合同》，合同约定：(1)黄世强同意租给谢生和三明市梅列区碧桂园凤凰国际7号商业楼1层8号店面，面积213平方米。(2)租赁期限自2017年8月1日起至2022年8月1日止。(3)月租金为8500元，保证金也为8500元。在每个月月底付清房租方可继续使用店面。房租在第四年、第五年两年的原基础上递增10%。(4)黄世强应在签订合同之时将房屋交付给谢生和使用。(5)谢生和按合同的规定，按时支付租金、水电费、物业管理费。…在租赁期间，谢生和有权出租(转让需黄世强在场同意)。(6)本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。合同签订后，黄世强依约将案涉店面交付给谢生和使用，谢生和也依约向黄世强支付了保证金8500元。谢生和已支付2017月8月至2018年1月期间的租金。 3.2018年1月18日，黄世强以谢生和拖欠近五个月房租为由委托三明市梅列区法律服务中心向谢生和发函，要求谢生和收到该函后于2018年1月31日前将所欠租金付清，若谢生和逾期未付租金，则黄世强将收回案涉店面，另行出租。发函后，谢生和于2018年1月31日向黄世强支付了所欠的租金中的1个月的租金8500元。 4.黄世强于2018年7月9日向本院起诉，要求：（1）判令解除黄世强、谢生和之间签订的《商铺租赁合同》，谢生和应将店面交还给黄世强；（2）判令谢生和支付商铺店面租金人民币42500元给黄世强（计自2018年2月至6月的租金，其余租金应计至谢生和实际将店面交给黄世强之日）。本院受理后，于2018年9月14日作出（2018）闽0402民初1982号民事判决，判决如下：（1）解除黄世强与谢生和于2017年5月25日签订的《商铺租赁合同》；（2）谢生和应于本判决生效后七日内向黄世强返还位于三明市梅列区跃的店面；（3）谢生和应于本判决生效后七日内向黄世强支付租金（该租金按《商铺租赁合同》的约定计算，自2018年2月起计至案涉店面返还之日止）。谢生和于2018年9月25日签收（2018）闽0402民初1982号民事判决书。谢生和不服一审判决，上诉于三明市中级人民法院，该院于2019年1月7日立案。三明市中级人民法院于2019年3月27日作出（2019）闽04民终190号民事裁定，裁定如下：（1）撤销福建省三明市梅列区人民法院（2018）闽0402民初1982号民事判决；（2）本案发回福建省三明市梅列区人民法院重审。 5.2018年9月12日，谢生和与连至记签订《租赁合同书》，谢生和将其餐馆整体租赁给连至记。2018年10月19日，谢生和、黄世强、连至记签订《协议书》，协议主要内容：案涉店面的租金，现谢生和委托连至记每月30日前支付次月租金8500元／月给黄世强，连至记需支付给谢生和2500元，本协议书时限为2018年10月20日开始至2019年9月19日。同日，黄世强向谢生和出具收条，载明：“三明碧桂园凤凰国际7号商业楼1层8号商铺乙方谢生和租金一事，从2018年10月31日前全部付清。2018年10月19日预收人民币肆万贰仟伍佰元（42500元）还欠18年4月份8500元，18年5月份8500元，18年6月份3000元，共还欠人民币贰万元正。收款人黄世强2018年10月19日”。 6.2019年2月4日，黄世强将案涉店面对外招租。2019年2月25日，黄世强将案涉店面租赁给案外人。2019年3月3日，谢生和将案涉店面交还给黄世强。 7.关于黄世强于2018年10月19日向谢生和出具的收条中预收的42500元款项的认定问题。谢生和认为，2018年10月19日收条中的42500元系预收的租金，因收条中已明确2018年10月31日前租金已全部付清，并不是补交尚欠的租金。黄世强认为，该款系谢生和支付给其于2018年10月19日前尚欠的部分租金。本院认为，因谢生和未能提供证据证明其已向黄世强支付2018年2月至2018年10月31日期间(除尚欠2018年4月份8500元，2018年5月份8500元，2018年6月份3000元，合计20000元外)的租金即2018年2月、3月、7月、8月、9月、10月的租金，上述租金总金额≧42500元，且若42500元为预收款，黄世强不必再明确“2018年10月19日预收42500元，还欠2018年4月份8500元，2018年5月份8500元，2018年6月份3000元，共还欠20000元租金”，同时该款也足以支付拖欠20000元的租金和黄世强在本案所主张2019年1月、2月的租金17000元，并有节余，加上还有8500元的保证金，黄世强没有必要与谢生和为拖欠租金再发生纠纷，所以该款可以认定为谢生和所交给黄世强的2019年10月31日前除确认尚欠20000元外的其他拖欠的租金，故对谢生和的主张,不予支持。 8.关于黄世强主张的物业费、电费、水费的认定问题。黄世强主张其代缴的物业费共4笔：(1)2016年11月至2017年8月物业费7467.6元；(2)2017年9月至10月物业费1493.52元；(3)2018年8月至11月物业费2987.04元；(4)2018年12月至2019年1月物业费1493.52元。黄世强主张其代缴的电费有3笔：(1)2017年8月15日向广东碧桂园物业服务有限公司三明分公司缴纳的预收公摊电费350元；(2)2019年2月27日向国网福建省电力有限公司三明供电公司缴纳的2019年1月、2019年2月电费合计868.74元（其中2019年2月份3.36元）；(3)2019年5月20日向广东碧桂园物业服务有限公司三明分公司缴纳的2018年12月、2019年1月、2019年2月公摊电费合计62.09元(其中2019年2月份27.9元)。黄世强主张其代缴水费有2笔：(1)2017年8月15日向广东碧桂园物业服务有限公司三明分公司缴纳的预收公摊水费150元；(2)恒源供水公司的短信，要求黄世强缴纳的截止2月抄表日拖欠水费780.31元。上述物业费、电费、水费除恒源供水公司的短信催收的水费780.31元，没有提供相应发票外，其他黄世强均有提供相关发票。本院认为，因2019年2月4日前，谢生和将案涉店面对外转让，同时黄世强将案涉店面上锁，并认可其于2019年2月4日对外招租，造成谢生和无法继续租赁使用案涉店面，故支付上述费用截止日期确定为2019年2月4日。关于物业费，因黄世强与谢生和签订的《商铺租赁合同》的租赁期限为2017年8月1日起至2022年8月1日止，黄世强主张2016年11月至2017年7月物业费没有依据，不予支持，故本案黄世强代缴的物业费：746.76元(2017年8月)﹢1493.52元(2017年9月至10月)﹢2987.04元(2018年8月至11月)﹢1493.52元(2018年12月至2019年1月)﹦6720.84元。关于电费，因2017年8月15日缴纳的预收公摊电费350元，虽发生于双方履行合同之后，但黄世强未提供证据证明该款已用于抵扣其已代谢生和缴纳实际公摊电费，需进一步提供证据，故本院不予认定。故本案黄世强代缴的电费：868.74元(2019年1月、2月电费及违约金)-2.88元(2019年2月5日至28日期间的电费及违约金)﹢34.1元(2018年12月、2019年1月公摊电费)﹢3.99元(2019年2月1日、2日、3日、4日公摊电费)﹦903.95元。关于水费问题，因2017年8月15日缴纳的预收公摊水费150元，虽发生于双方履行合同之后，但黄世强未提供证据证明该款已用于抵扣除其已代谢生和缴纳实际公摊水费，需进一步提供证据，故本院不予认定。恒源供水公司的短信催收的拖欠水费780.31元，黄世强未提供证据该费用系其代缴，本院不予认定。 9.谢生和主张其在2018年3月期间，因店铺地下排水管堵塞、污水上涌，开发商派人进行修复，修复时间近两周，造成谢生和土菜馆无法经营。黄世强认为修复时间为3天。因谢生和提供的照片不能证明其修复时间花了近两周，故以黄世强自认的3天时间为准，租金应扣除3天时间，即扣除的租金为850元。 综上所述，本院认为，黄世强经案涉店面的共有权人王金火、黄传贵、黄发明授权后，依法享有案涉店面的处分和收益等权利。黄世强与谢生和签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。《商铺租赁合同》约定，谢生和于每个月月底付清房租，可继续使用店面，但谢生和未能按合同约定每月及时向黄世强支付房屋租金。黄世强委托三明市梅列区法律服务中心于2018年1月18日发函，要求谢生和于2018年1月31日前将所欠近5个月租金付清。发函后，谢生和仅于2018年1月31日向黄世强支付了1个月的租金8500元。为此，黄世强于2018年7月9月向本院起诉，要求判令解除黄世强、谢生和之间签订的《商铺租赁合同》，谢生和应将店面交还给黄世强和判令谢生和支付商铺店面租金42500元给黄世强（计自2018年2月至6月的租金，其余租金应计至谢生和实际将店面交给黄世强之日）。谢生和于2018年9月25日签收本院判决书后，双方于2018年10月19日对2018年10月31日前拖欠的房屋租金进行确认，确认谢生和尚欠2018年4月份8500元、2018年5月份8500元，2018年6月份3000元，合计20000元。综上，由于合同履行期间，谢生和未按约定支付租金，黄世强于2019年2月25日将案涉店面租赁给他人，且谢生和已于2019年3月3日搬出承租的案涉房屋，导致案涉合同已不能实现合同目的，案涉合同已属于履行不能，故黄世强要求解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。合同解除后，谢生和应将案涉店面返还给黄世强，黄世强要求谢生和返还案涉店面的诉讼请求，因谢生和已于2019年3月3日已搬出案涉店面，该诉讼请求不需再行处理。关于合同解除的时间，因2019年2月4日前，谢生和将案涉店面对外转让，同时黄世强也将案涉店面上锁，并认可其于2019年2月4日对外招租，造成谢生和无法继续租赁使用案涉店面，故合同解除时间节点确定为2019年2月4日。关于拖欠租金的金额，黄世强主张双方认可2019年10月31日前尚欠房租20000元外，还欠2019年1月、2月的租金合计17850元，因谢生和未能提供证据证明其已支付2019年1月和2月1日、2日、3日、4日租金，对谢生和尚欠2019年1月和2月1日、2日、3日、4日租金予以认可，故本案拖欠租金确认为：20000元(双方认可的2018年10月31日前尚欠的租金)﹢8500元(2019年1月份)﹢1133元（2019年2月1日、2日、3日、4日的租金)﹣850元(修复时间3天的租金)﹣3000元（黄世强认可谢生和于2019年3月3日给付的3000元）﹦25783元。谢生和向黄世强缴纳店铺租赁保证金8500元，该款应从其尚欠的租金中予以扣减，故谢生和应向黄世强支付拖欠的租金为17283元。黄世强要求谢生和支付拖欠的物业费、水电费的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。关于本案的案件受理费5125元的承担，因本案案涉合同的解除，虽然系谢生和未支付拖欠租金而引起，但黄世强在合同未解除的情况下，将案涉店面上锁，并将案涉店面对外招租，影响谢生和继续租赁使用案涉店面，黄世强也有一定责任，故酌定由黄世强承担20%的案件受理费，其他案件受理费由谢生和承担。关于谢生和提出反诉的请求，本院未予立案，并告知谢生和可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除黄世强与谢生和于2017年5月25日签订的《商铺租赁合同》； 二、谢生和应于本判决生效后三日内向黄世强支付租金17283元及代缴的物业费6720.84元、电费903.95元，合计24907.79元； 三、驳回黄世强的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5125元，由黄世强负担1025元，由谢生和负担4100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  林志忠 人民陪审员  吴雪珍 人民陪审员  方正忠 二〇二〇年一月十日 书 记 员  施 磊 附：本判决所依据的具体法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。