重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初18346号 原告:陈理，男，汉族，1981年12月17日生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：张炼，重庆学苑律师事务所律师。 被告：重庆龙湖怡置地产开发有限公司，住所地：重庆市渝北区天山大道西段32号1栋11-2号，统一社会信用代码91500000MA5U39NP59。 法定代表人：王光健，董事长。 委托诉讼代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄文潇，重庆百君律师事务所律师。 原告陈理与被告重庆龙湖怡置地产开发有限公司(以下简称龙湖怡置公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈理及其委托诉讼代理人张炼，被告龙湖怡置公司的委托诉讼代理人杨艳红、黄文潇到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告陈理的诉讼请求为：1、判令被告对原告购买的位于重庆市大竹林组团0标准分区022-7号宗地5号楼2-商铺4号房屋下水管道、地板裂缝立即承担修复责任；2、判令被告赔偿原告因原告与第三方签订的租赁合同未履行而向第三方承担的违约责任65000元以及租金损失35000元；3、判令由被告承担本案律师费20000元、诉讼费。事实及理由：2018年9月29日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于重庆市大竹林组团0标准分区022-7号宗地5号楼2-商铺4号商铺。合同签订后，原告按约支付了全部购房款项。2019年6月20日原告接房，后发现该房屋存在下水管道漏水、地板开裂并渗水等严重质量问题。此后原告多次交涉要求被告采取切实有效措施对房屋质量问题进行修理，但被告均以各种理由搪塞敷衍。遂起诉。 被告龙湖怡置公司辩称：1、对于第一项诉讼请求，我方已经整改完毕。被告在起诉前已将下水管道维修完毕。裂缝问题与防水没有关联性，案涉房屋为商铺，在设计上没有防水要求，原告要求关水实验没有依据。请求驳回原告的第一项诉讼请求。2、被告通知维修后，原告一直不配合，故迟延维修期间的损失由其自行承担。即使原告有权主张维修期间的损失，原告只能参照维修期间的租金损失予以主张，原告提出的导致租赁合同解除的损失，并未举证证明且该部分损失不符合常理。且租赁合同的解除主要是原告不配合维修导致的。3、原告主张的律师费用没有合同和法律依据，不应支持。 经审理查明：2017年9月19日，龙湖怡置新大竹林项目一期（022-7号地块C组团）取得《重庆市商品房预售（预租）许可证》。 2018年9月29日，以原告为乙方（买方）与被告为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定，乙方购买甲方开发的位于重庆市两江新区大竹林组团0标准分区022-7号宗地5号楼2-商铺4的房屋，建筑面积93.98平方米，用途为非住宅，属于商业服务；本商品房为清水房，总成交金额为823367元；第七条，属预售商品房的，甲方应当在2018年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件。第十八条，《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。附件五合同补充协议还约定，第十二条，第3款甲方交付的该房屋存在质量问题的，甲方应按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在保修期内负责修复，因修复而给乙方造成损失的，由甲方承担直接经济损失的赔偿；第4款，因甲方修复、整改房屋给乙方造成损失的，甲方负责赔偿直接损失，但乙方应出示相关证据。第十三条，第1款甲方需使用乙方所购商品房空间对乙方所购商品房或其相邻的房屋或公共部位及设施、设备进行维修、维护时，乙方应当履行协助甲方保修的义务，提供必要的协助和便利，若在维修过程中，对乙方造成损害的，按乙方所遭受的实际直接损失进行补偿。第2款甲方应按照《重庆市新建商品房屋质量保证书》承诺的保修范围、保修期限及国家、地方有关部门规定的维修方式承担相应的保修责任，但出现下列情形之一，甲方将不再承担保修责任：……（5）在发生需维修的事宜后，经甲方书面催告，乙方无正当理由不及时配合甲方的整改和提供必要的方便，导致甲方整改行为无法及时实施和完成。 2018年11月23日，案涉房屋所在楼栋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。同年12月11日，被告向原告寄送了《入住通知书》，告知原告其购买的案涉房屋将于2018年12月21日至2018年12月23日（9：00-17：00）办理入住手续。 2019年6月20日，原告对案涉房屋及相关附属设施设备等进行现场验收交接后签字确认，并领取了入户门钥匙等物品。案涉房屋所属项目的《重庆市新建商品房屋质量保证书》中载明：地基基础和主体结构保修期限为设计使用年限，地面空鼓开裂保修期限为2年，给排水管道保修期限为2年。 2019年6月27日，原告向被告作出《清辉时光业主房屋下水管漏水与钢筋混凝土地面贯穿裂缝问题维护及赔偿声明书》，主要内容为：2019年6月23日下午4点钟左右收到贵公司物业通知屋内有漏水情况，经贵公司物业管家及工程部人员一同查看结果，发现贵公司交付房屋下水管漏水和钢筋混凝土地面贯穿裂缝，严重影响房屋质量与使用，故发出修护及赔偿声明……五、修护及赔偿，1、下水管修护：请及时修护或者更换全新下水管，更换的下水管质量要求必须达到《重庆市商品房房屋质量保证书》要求，如下次下水管再次出现漏水造成的所有经济损失请贵公司全额承担。2、贯穿裂缝维护：若是楼板的一般性裂缝，而且没有发展裂缝不再长大，可以用注射法，进行环氧树脂加固，贵公司必须承诺：如再次发生裂缝、裂缝漏水、地面垮塌事件所造成的经济损失请贵公司全额承担。若是严重结构断裂，不能解决问题，我方只能退房给贵公司，并赔偿我方损失。3、赔偿问题：本房屋属于已经出租给租赁方，修护期间租赁方无法进场装修，我方对租赁方需要承担违约金跟赔偿金。对此造成的损失3万元整。我方在花费高额房款购买的新房就出现质量问题需要给予经济赔偿3（手写修改为5）万元整。对于这次事件给我方带来的时间耽误与工作损失还有精神损失2万元整，共计8（手写修改为10）万元人民币……。声明书中附带房屋现场照片。被告认可漏水以及裂缝问题是事实，但只是地面裂缝，并非钢筋贯穿裂缝。 2019年7月4日，被告作出《关于配合维修的敦促函》并邮寄给原告，函告：关于户内地面裂纹的维修事宜，我司此前已多次和您接洽要求开展勘察和维修工作，但您至今未同意我司进场。现我司预备在2019年7月7日至2019年7月8日期间对您提出的上述事宜进行现场勘察，并在勘查后开始维修（如勘查后确认属于维修范围）。请您在2019年7月7日前书面通知我司可以进场勘察、维修的具体时间，我公司将按照您通知的时间实施勘察和维修工作……我们在此善意地提醒您，因您自身原因（不通知维修时间、不提供便利或拒不协助等）造成的扩大损失即由您自行承担，我司不承担责任。 2019年7月22日至7月25日期间，被告物业公司工作人员与原告方[微信备注名为“刘老师（陈理SP3-05-0204）”]的聊天记录显示，被告于2019年7月22日将户内管道换好并告知原告验收。 2019年9月3日至9月30日期间，原告方分别与被告方名为“龙湖清晖时光1-2栋管家王子豪”、“龙湖新江与城天琅管家王仪”的工作人员的聊天记录显示：9月3日，被告工作人员将案涉房屋施工方重庆拓达建设（集团）有限公司作出的《清晖时光5-02-04户内楼板裂纹处理方案》提交原告，方案中关于板裂纹处理方法为“先沿裂缝走向骑缝凿出深约20mm、宽约20mm的V形凹槽，并将裂缝附近的混凝土表面凿毛，清扫干净尤其是混凝土剔打后的水泥粉末。在已清扫干净的V形凹槽内，采用改性环氧树脂充填，填充完毕后，其表面采用抗裂砂浆进行抹平压实”。9月6日原告将钥匙交给被告后施工方进场整改。9月26日，被告工作人员告知原告整改完成并给原告发送了现场图片，请原告查看。原告询问如何检测是否漏水。9月30日，被告函告：我司于2019年9月26日已对位于重庆市两江新区大竹林组团0标准分区022-7号宗地5号楼2-商铺4（即清晖时光5-02-04号）房屋内楼板裂纹维修完毕，维修完毕当日我司即已告知您，现再次书面告知您。原告对上述证据的真实性合法性均无异议，但认为整改后没有进行关水实验，故认为整改没有结束。 为证明因房屋存在质量问题导致原告产生的损失，原告举示了以下证据： 1、原告与案外人冯婷于2019年6月20日就案涉房屋签订的门面房租赁合同，租赁期从2019年6月20日至2024年5月31日；租金标准为2019.6.20至2019.12.31为免租期、2020.1.1至2020.12.31租金20元/平方米/月、2021.1.1至2021.12.31租金25元/平方米/月……为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金2000元人民币，大写贰仟元整。 2、原告与案外人冯婷于2019年8月30日签署的《解除租赁合同协议书》，内容为：因开发商交付的房屋出现质量问题致使该商铺无法使用，进而乙方迟迟无法进场装修，故双方协议解除租赁合同，甲方全额赔偿乙方此前为履行合同而支出的所有费用，包括门面的室外广告牌制作费、室内外设计费、装修费、装饰费、人员招聘培训费、推广费、误工误时费共计65000元。 被告发表质证意见为：上述两份证据为原告与第三方签署，被告并不知晓，故对其真实性、合法性、关联性均不予认可，且不能达到原告的证明目的。但若确存在违约，其愿意按照租赁合同约定的租金标准向原告赔偿租金损失。关于解除协议，租赁合同约定的年租金大约在2万元至3万元左右，在承租方尚未进场装修使用的情况下，因为漏水等其他原因解除合同，也不能赔偿三倍租金的违约金，故认为该份解除协议是虚假的。 审理中，双方均认可案涉房屋的下水管道已于2019年7月22日维修完毕，且漏水问题已经解决。原告陈述地板裂缝即是二楼地板，裂缝处包括卫生间、厨房，从交房实际状况看没有厨房和卫生间，但是房屋实际留有了下水管道和抽油烟机位置等设施。被告陈述案涉房屋系商铺，没有配备厨房和卫生间，按设计要求不需要进行防水处理。 另查明，原告因本案诉讼委托重庆学苑律师事务所律师代为处理相关法律事务，为此支付了律师费20000元。案涉房屋整改完毕后的照片显示房屋状态为清水房。 上述事实有双方当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同、重庆市新建商品房屋质量保证书、视频、照片、赔偿声明书、租赁合同、解除协议书、法律事务委托合同、发票、预售许可证、竣工验收备案登记证、入住通知书、EMS邮单、查询单、商品房交接单及附件、业主物品领用登记表、函件、微信聊天记录、户内楼板方案等证据在案佐证。 本院认为：原被告所签订的重庆市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应按约履行义务。 关于案涉房屋下水管道、地板裂缝的质量问题。根据合同约定，房屋存在质量问题，被告应承担修复责任，其中，双方均认可下水管道已于2019年7月22日维修完毕，漏水问题已经解决。关于地板裂缝问题，从双方的微信聊天记录显示，被告于2019年9月3日向原告报送了户内楼板裂纹处理方案，经维修，于2019年9月26日整改完毕并向原告发送了现场图片。至此，被告已按照经双方确认的维修方案进行了修复工作，案涉房屋实际上可以投入使用。因此，原告主张的房屋质量问题已解决，对其要求被告承担修复责任的诉讼请求，本院不予支持。 原告于2019年6月20日接收案涉房屋后发现上述质量问题，于6月27日向被告发出声明要求维修以及赔偿损失。被告先于7月22日处理好下水管道，后又于9月26日将地板裂缝问题整改完毕并告知原告，故案涉房屋的整改修复期间为2019年6月27日至2019年9月26日。案涉房屋系商铺，用于商业服务，原告接房后可用作自主经营或对外出租，因此，案涉房屋在修复整改期间的月租金属于原告的预期可得利益损失，按约被告应赔偿原告。为证明其租金损失，原告举示了其与案外人冯婷签订的租赁合同，显示2020年1月1日至2020年12月31日期间的月租金为20元/平方米，往后每年增加。该份租赁合同系原告与案外人签署，被告对其真实性不予认可，原告亦无其他证据证明该份租赁合同确系真实且已履行，故对该份租赁合同，本院不予采信。但根据被告的质证意见，其愿意参照该租赁合同约定的租金标准向原告赔偿租金损失，本院予以准许。因此，被告应按照月租金20元/平方米的标准向原告赔偿2019年6月27日至2019年9月26日整改期间的租金损失5638.8元（20元/㎡×93.98㎡×3个月），对原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张要求被告赔偿因房屋质量问题导致其在租赁合同履行过程中，对案外人冯婷违约而承担的室外广告牌制作费、室内外设计费、装修费、装饰费、人员招聘培训费、推广费、误工误时费共计65000元的诉讼请求，其举示了与冯婷在2019年8月30日签署的解除租赁合同协议书。被告认为该份解除协议书是虚假的，不予认可。同时，原告称其向承租人冯婷赔偿了损失65000元，但未举示实际支付的凭证，且案涉房屋截至2019年9月26日一直未装修，解除协议书中所提及的赔偿装修费、装饰费与事实不符，故对该份解除协议书，本院不予采信，原告举示的证据不足以证明其对案外人承担违约责任产生了损失65000元，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 合同未约定律师费的承担，对原告要求被告承担其因本案诉讼而支出的律师费的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆龙湖怡置地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告陈理支付自2019年6月27日至2019年9月26日整改修复期间的租金损失5638.8元（20元/平方米/月×93.98平方米×3个月）； 二、驳回原告陈理的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，因适用简易程序减半收取1150元，由被告重庆龙湖怡置地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  陶立 二〇二〇年一月二十日 书记员  马瑞