广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4768号上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市悦来房地产投资集团有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇德秀路33号中环明珠花园2层21卡，统一社会信用代码91442000592184594Y。法定代表人：陈伟科，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭顺宁，广东在行律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秋霞，广东在行律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄伟洪，男，1981年10月25日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：杜文樯，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：利永波，广东弘力律师事务所律师。原审第三人：彭桂洪，男，1964年9月2日出生，汉族，住广东省珠海市前山翻摊山广东省珠海市。原审第三人：陈焕忠，男，1967年7月19日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上诉人中山市悦来房地产投资集团有限公司（以下简称悦来公司）因与上诉人黄伟洪及原审第三人彭桂洪、陈焕忠房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初6488号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。悦来公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为：1.悦来公司与黄伟洪及彭桂洪、陈焕忠于2017年1月签订的房地产转让合同继续履行；2.确认黄伟洪已经将位于中山市南朗镇××路××02[土地证号：国（2013）易2501591号；房产证号：02××75号）]、3幢首层02[土地证号：国（2013）第易2501567号；房产证号：02××86号）]两处房产过户给悦来公司；3.黄伟洪立即办理手续将位于中山市南朗镇××路××、××至悦来公司名下。事实和理由：房地产转让合同约定总交易价为4800万元，悦来公司已付款4500万元，交易的17总房地产已过户13宗，只剩下本案黄伟洪名下两宗房产以及陈焕忠名下两块地未过户，且未过户原因在于黄伟洪及彭桂洪、陈焕忠，悦来公司没有违约。由于在上述房产查封之前，黄伟洪已经将上述房产转让给悦来公司，并交付悦来公司使用，悦来公司已经依约支付款项。目前虽尚未办理过户手续，但没有过错，有关解封事宜完全可以在执行阶段得到解决。针对悦来公司上诉，黄伟洪辩称，悦来公司上诉所依据的司法解释是执行过程中的司法解释规定，不能在本案中适用。即使根据该司法解释，悦来公司也不满足该解释的条件，悦来公司并未支付全部价款，没有按照合同约定偿还银行贷款，即悦来公司在合同履行过程中确实存在过错及违约行为。黄伟洪上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判为：1.确认双方于2017年1月签订的房地产转让合同解除，尚未履行的，终止履行；2.悦来公司向黄伟洪支付违约金300万元。事实和理由：一、悦来公司逾期清偿银行贷款给黄伟洪带来巨大银行逾期还款违约金损失，黄伟洪允许悦来公司逾期清偿银行贷款，是为了防止损失进一步扩大，并不代表对清偿抵押贷款的期限进行了变更。1.黄伟洪之所以低价转让房地产给悦来公司，就是为了尽快偿还银行贷款，避免高额违约金。2.悦来公司迟延一天归还银行贷款，就会令黄伟洪产生多一天的银行逾期还款违约金。为防止损失进一步扩大，黄伟洪只能允许悦来公司逾期归还银行贷款。一审判决推定黄伟洪以实际行动变更了清偿抵押贷款期限，缺乏依据。3.黄伟洪于2017年10月12日向悦来公司寄送的律师函中明确要求悦来公司承担拖延归还抵押贷款给黄伟洪、陈焕忠造成了损失，足以证明双方没有变更过清偿抵押贷款的期限。二、悦来公司未依约归还银行贷款，已构成违约，黄伟洪有权要求悦来公司按照合同约定支付违约金。三、黄伟洪已发函悦来公司解除合同，悦来公司并未提出异议，因此应当确认房地产转让合同已于2017年11月14日解除。黄伟洪于2017年10月12日向悦来公司发出律师函，要求悦来公司在收函后30天内立即归还剩余2宗土地的抵押贷款，悦来公司于2017年11月13日收函，收函后30天内仍未履行。因悦来公司在催告后的合理期限内仍未履行义务，黄伟洪于2017年11月14日再次向悦来公司发出律师函，通知解除合同。双方的房地产转让合同已于2017年11月14日解除。针对黄伟洪上诉，悦来公司辩称：1.悦来公司没有违约。根据合同约定，有关还款手续是由双方共同办理。黄伟洪不启动还款手续，悦来公司单方无法办理。2.合同约定的3130万元只是本金，未计算利息。还款金额按照还款日的贷款本息余额计算是正确的，其利益归于黄伟洪一方。3.悦来公司没有违约，黄伟洪也不存在损失，即使增加利息，黄伟洪也相应继续使用银行贷款，该利息不属于损失。4.本案未过户的两宗土地，财产权人是陈焕忠，黄伟洪无权要求终止该两宗土地的交易。原审第三人彭桂洪、陈焕忠未向本院陈述意见。悦来公司向一审法院起诉请求：判令黄伟洪立即将位于中山市××××02[土地证号：国（2013）易2501591号；房产证号：02××75号）]、3幢首层02[土地证号：国（2013）第易2501567号；房产证号：02××86号）]过户至悦来公司名下。黄伟洪向一审法院反诉请求：1.解除黄伟洪与悦来公司于2017年1月签订的《房地产转让合同》；2.判令悦来公司向黄伟洪支付违约金300万元；3.判令悦来公司向黄伟洪支付逾期付款利息（利息计算方法：以4500万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2017年3月8日计至实际清偿之日止）。一审法院认定事实：陈焕忠（甲方）及黄伟洪（甲方）与悦来公司（乙方）2017年1月签订《房地产转让合同》，主要内容为：陈焕忠名下的位于中山市南朗镇××、××、××、××、××层，黄伟洪名下的位于中山市南朗镇××、××、××、××、××、××层，黄伟洪名下的位于中山市南朗镇××、××、××、××、××、××层，彭桂洪名下的位于中山市南朗镇××、××、××、××、××层，陈焕忠名下的位于中山市工业区的两块土地[土地面积为1492.2平方米，国有土地证号：中府国用（2013）第易2501644；土地面积为651.6平方米，国有土地证号：中府国用（2013）第易2501650]共17宗房产，黄伟洪与彭桂洪的房产均已办理好房产权证及土地证，分别抵押给广发银行1100万元、浦发银行100万元、农商银行500万元、农业银行450万元；陈焕忠名下的房产是两宗国有土地使用权，已抵押给农商银行，抵押价款500万元；乙方同意收购上述银行的合计3030万元债权，并将上述房产转让给乙方；上述17宗房产的总交易价为4800万元（含上述房地产范围内的所有土地及土地上的房产及银行负债）；乙方在签订合同之日起三内向甲方支付定金300万元，30个工作日内，乙方以过桥方式，分批向甲方贷款银行直接归还上述黄伟洪名下及彭桂洪名下的共计15宗房地产对应之银行贷款，银行解除抵押登记后过户至乙方名下；乙方在签订合同之日30个工作日内，乙方以过桥方式，分批向甲方贷款银行直接归还上述陈焕忠名下房地产对应之银行贷款，银行解除抵押登记后过户至甲方成立之单项目名下，并由甲方完成增容及报建手续后按政府要求将项目公司股权过户至乙方指定公司名下，过户之费用由乙方代甲方支付，并在收购款中扣除；甲乙双方任何一方需要协助(包括但不限于出示证件、签名、缴费等）且经书面通知仍不予协助的视为违约或甲乙双方任何一方经通知在指定的期间内仍不办理过户手续的视为违约，违约方向守约方支付违约金300万元并赔偿损失。签订上述合同后，悦来公司分别在2017年1月25日、3月6日、3月13日、3月29日、4月21日、5月16日、7月6日、8月22日、8月29日向黄伟洪转账支付300万元、348万元、652万元、450万元、180万元、1090万元、120万元、90万元、90万元。悦来公司在2017年9月15日向黄伟洪与陈焕忠共同指定的银行账户转账支付584.14313万元。悦来公司分别在2017年11月15日、11月16日、向黄伟洪的银行账户转账支付3万元、6.6万元。上述借款合计3904.14313万元。悦来公司（乙方）与陈焕忠（甲方）于2017年11月14日签订《补充协议二》，主要内容为：确认悦来公司已经累计支付交易价款3904.14万元，按过户进度比例计算，目前悦来公司已超出付款进度787.5万元；根据补充协议一，乙方已付甲方9.6万元并将2宗土地办理二押予乙方后，将向甲方支付借款520万元及66.86万元；甲方确认乙方超付款以及按照补充协议一支付甲方的借款合计1383.96万元视为乙方支付给原地主及甲方的借款，甲方对上述有借款承担连带担保；在两宗土地达到在建工程可转让条件时，甲方按补充协议一的约定完成过户后，双方确认上述借款转为乙方按原合同约定支付给原业主的转让款，乙方按补充协议一的约定继续履行付款义务。签订该协议后，悦来公司在2017年12月5日以借款的形式向陈焕忠付款520万元，用于清偿陈焕忠名下涉案的两宗房产。2017年12月19日，悦来公司向陈焕忠付款66.25687万元。至此，悦来公司购买涉案房地产买卖合共支付了4500万元（3904.14313万元+9.6万元+520万元+66.25687万元）。另查明，黄伟洪在2017年10月21日向悦来公司寄送律师函，要求悦来公司在收到律师函后30个工作日归还剩余两宗土地的贷款，同时向黄伟洪、陈焕忠支付剩余转让款，否则黄伟洪、陈焕忠有权解除涉案《房地产转让合同》。黄伟洪在11月14日又向悦来公司寄送律师函，通知悦来公司解除涉案《房地产转让合同》。再查明，截止至2018年6月11日，中山市××××02[土地证号：国（2013）易2501591号；房产证号：02××75号）]、3幢首层02[土地证号：国（2013）第易2501567号；房产证号：02××86号）]均处于被一审法院另案（案号：（2017）粤2071民初23189号）查封状态，上述房地产均于2017年9月21日注销了抵押登记。除黄伟洪名下的涉案两处房产及陈焕忠名下的涉案房产外，涉案《房地产转让合同》中约定出卖给悦来公司的房产均已过户至悦来公司指定的广东省中山市盈富达房地产开发有限公司名下。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。悦来公司与黄伟洪、陈焕忠、彭桂洪签订的《房地产转让合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。本案的争议焦点为：一、在履行涉案《房地产转让合同》过程中，哪方当事人存在违反该合同约定的违约行为；二、黄伟洪的反诉诉讼请求是否合法有据。一审法院分析如下：关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，虽然涉案《房地产转让合同》已约定“甲乙双方在签订本合同30个工作日内，乙方以过桥方式，分批向甲方贷款银行直接归还上述黄伟洪名下及彭桂洪名下的共计15宗房地产对应之银行贷款”，但悦来公司未在涉案《房地产转让合同》签订后30个工作日内清偿涉案《房地产转让合同》约定的“1.1.1-1.1.15的共计15宗房地产对应之银行贷款”的情况下，陈焕忠、彭桂洪、黄伟洪仍继续允许悦来公司逾期清偿银行贷款。由此可知在后续的履行中，陈焕忠、彭桂洪、黄伟洪与悦来公司已以实际行动对清偿抵押贷款的期限进行了变更。现黄伟洪又以悦来公司违反上述约定为由主张悦来公司违约，有失诚信。另外，涉案《房地产转让合同》约定买卖的房地产的产权归属均明确、清晰，陈焕忠、彭桂洪、黄伟洪按照悦来公司支付的房地产价款、清偿的抵押贷款进度，按照涉案《房地产转让合同》的约定将各自的房地产进行处置即可。且在黄伟洪发出涉案律师函之前，黄伟洪名下的中山市××××02[土地证号：国（2013）易2501591号；房产证号：02××75号）]、3幢首层02[土地证号：国（2013）第易2501567号；房产证号：02××86号）]已于2017年9月21日注销了抵押登记，而黄伟洪依然接受了悦来公司的该履行行为，并未提出异议。至于黄伟洪所称的尚未清偿抵押贷款的陈焕忠名下的房地产，悦来公司已与陈焕忠达成了涉案《补充协议二》，黄伟洪以悦来公司未清偿抵押贷款的陈焕忠名下的房地产亦无依据。因此，一审法院认定悦来公司在履行涉案《房地产转让合同》过程中不违约。在悦来公司已支付涉案《房地产转让合同》约定的转让款48000000元中的45000000元的前提下，黄伟洪拒绝依照涉案《房地产转让合同》的约定将中山市××××02[土地证号：国（2013）易2501591号；房产证号：02××75号）]、3幢首层02[土地证号：国（2013）第易2501567号；房产证号：02××86号）]过户至悦来公司指定的公司名下，并因其个人原因导致上述房产被查封，最终致使涉案《房地产转让合同》处于事实上不能履行的状态，黄伟洪已构成根本违约。因此，一审法院认定，黄伟洪在履行涉案《房地产转让合同》过程中是违约方。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，悦来公司属于守约方，其虽然可以主张继续履行涉案《房地产转让合同》，但是由于截止至庭审之日，其主张过户的中山市××××02[土地证号：国（2013）易2501591号；房产证号：02××75号）]、3幢首层02[土地证号：国（2013）第易2501567号；房产证号：02××86号）]仍处于被另案查封状态，上述房产处于事实上不能履行的状态。故悦来公司本案诉讼请求，一审法院不予支持。关于焦点二。首先涉案《房地产转让合同》的出卖方为陈焕忠、彭桂洪、黄伟洪，黄伟洪无权解除陈焕忠、彭桂洪与悦来公司之间的房屋买卖合同关系；其次，根据焦点一分析，黄伟洪属于违约方，其主张悦来公司支付违约金，理据不足，一审法院不予支持。黄伟洪在默许悦来公司迟延清偿抵押贷款的情况下，再主张逾期付款利息，有失诚信。一审法院对黄伟洪该项主张不支持。陈焕忠、彭桂洪经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，不影响一审法院对案件的审理，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百一十条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决：一、驳回悦来公司的全部诉讼请求；二、驳回黄伟洪的全部诉讼请求。本诉案件受理费21918元，财产保全费5000元，合计26918元（该款悦来公司已预交），由悦来公司负担。反诉案件受理费24526元（该款黄伟洪已预交），由黄伟洪负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院另查明：2017年3月6日，黄伟洪向悦来公司出具委托书，委托其支付转让款10000000元，分别存入兴业银行、上海浦东发展银行及黄伟洪个人在中国银行的账户。2017年3月29日，黄伟洪向悦来公司出具委托书，委托其支付转让款4500000元至彭桂洪在中国农业银行的账户作为贷款还款。2017年4月20日，黄伟洪向悦来公司出具委托书，委托其支付转让款1800000元至彭桂洪、曾祥琴在兴业银行股份有限公司的账户。2017年5月10日，黄伟洪向悦来公司出具委托书，委托其支付转让款10900000元至广发银行授信来账暂存账户。2017年9月15日，黄伟洪、陈焕忠向悦来公司出具委托书，委托其支付转让款581431.3元至中山农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）的银行账户作为归还马立华贷款本息。黄伟洪于2017年10月12日向悦来公司寄送律师函，要求悦来公司在收到律师函后30日内归还剩余两宗土地的贷款，同时向黄伟洪、陈焕忠支付剩余转让款。该律师函未指定悦来公司归还贷款及支付转让款的银行账户。根据投递记录，悦来公司于2017年10月13日签收该律师函。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼二审续审制，当事人二审上诉请求，不应超过一审诉讼请求范围。悦来公司于二审诉讼中增加确权诉讼请求，本院依法不予审查。对双方当事人其他诉讼请求，本院作如下分析：涉案房地产转让合同系买卖双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。涉案合同虽约定悦来公司应当在合同签订后30个工作日内以过桥方式支付转让款。但该合同条款并未对所谓过桥的具体方式进行约定。根据已查明的事实，黄伟洪、陈焕忠欠付多家银行贷款，悦来公司系按照黄伟洪、陈焕忠出具委托书的指示支付转让款。从2017年3月至2017年9月，黄伟洪、陈焕忠出具多份委托书，指示悦来公司向指定账户支付转让款。上述委托书的出具时间均晚于原合同约定的付款时间。因此，一审判决认定陈焕忠、彭桂洪、黄伟洪与悦来公司以实际行动对原合同约定的付款期限进行了变更，并无不当，本院予以确认。现黄伟洪又以悦来公司未按原合同约定支付转让款为由主张悦来公司违约，缺乏依据，本院不予支持。关于悦来公司尚未支付的剩余转让款300万元。首先，根据买卖双方的合同履行情况可知，陈焕忠、彭桂洪、黄伟洪于涉案17处房地产上分别设立了不同的银行抵押。悦来公司系按照陈焕忠、彭桂洪、黄伟洪的指示，对前述抵押贷款分别代为清偿，以涂销对应房地产上设立的抵押。本案中，悦来公司已按照陈焕忠、彭桂洪、黄伟洪的指示代为清偿的本案诉争的2幢首层、3幢首层房地产的抵押贷款，该两处房产上所设的抵押登记已于2017年9月21日涂销。即悦来公司已履行了支付本案诉争两处房地产对价的义务，且悦来公司已支付了全部转让款的93.75%（4500万元/4800万元）。黄伟洪以悦来公司尚未支付本案诉争两处房地产以外的部分转让款为由，拒绝履行该两处房地产过户义务，并解除房地产转让合同，缺乏理据。其次，根据悦来公司的支付记录及涉案房屋的过户情况，悦来公司尚未支付的300万元转让款，应当是登记在陈焕忠名下的两处土地对应的对价。陈焕忠系签署涉案房产转让合同的出卖人之一，又是该两处土地的登记权利人。悦来公司有理由相信陈焕忠有权与其签订补充协议，变更该两处土地对价的支付方式。根据悦来公司与陈焕忠签订的补充协议二约定，该两处土地转让款支付条件为达到在建工程可转让条件，出卖人完成过户后。黄伟洪在未举证证明补充协议二约定的付款条件已成就的前提下，催告悦来公司支付该转让款并解除合同，上述通知缺乏合同及法律依据，本院不予确认。关于争议焦点二，即悦来公司请求将涉案房屋过户至其名下的请求是否应获支持的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”即被人民法院查封的财产，不得擅自处分。涉案两处房产均已被人民法院查封，悦来公司的诉讼请求存在事实上的障碍。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……。”故一审判决对悦来公司请求将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人悦来公司、黄伟洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52718元（黄伟洪已预交30800元，中山市悦来房地产投资集团有限公司已预交21918元），由黄伟洪负担30800元，由中山市悦来房地产投资集团有限公司负担21918元。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇二〇年一月十九日书记员 孙翠红