上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初119号原告：祁文超，男，1989年6月2日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：魏君峰，上海君伦律师事务所律师。被告：上海胜通房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张金明，执行董事。委托诉讼代理人：刘雪辰。原告祁文超与被告上海胜通房地产开发有限公司(以下简称胜通公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祁文超的委托诉讼代理人魏君峰，被告胜通公司的委托诉讼代理人刘雪辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁文超向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金余款人民币31,473.35元；2、判令被告支付原告逾期交房违约金的逾期利息2,569.99元(按照年4.35%的1.3倍暂算至2019年11月4日，此后的利息按照此利率计算至判决生效之日止)；3、判令被告支付原告逾期办理大产证违约金42,409.38元(以3,262,260元为本金，按照日万分之一的标准，自2018年6月1日计算至2018年10月9日)；4、判令被告承担逾期交付小产证申领材料违约金63,178.36元(以3,262,260元为本金，按照年4.35%的1.3倍标准，自2018年7月31日计算至2018年11月22日)。事实和理由：2016年原告就购买上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，与胜通公司签订《上海市商品房预售合同》。根据合同约定，被告承诺于2017年8月31日前将系争房屋交付给原告、于2018年3月1日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，但被告实际于2018年5月23日才将房屋交付给原告，于2018年10月9日才取得大产证，且被告未在规定的时间提供房屋交接书等申领小产证的材料，造成原告无法按时办理房屋小产证，故原告提出诉请如上。被告胜通公司辩称，1、同意一并支付违约金共计31,473.35元，应扣除原告需补交的面积差352元。2、关于利息及其他违约金，不予认可。双方对违约金的数额也没有达成过合意，违约金赔偿金额应当通过诉讼明确，原告要求承担利息没有事实和法律依据，被告确认的需支付的违约金标准已经足以弥补原告所有损失。3、因办证流程，目前惯例，需要6个月。被告于2018年5月22日取得住宅交付使用许可证，当天通知业主交房事宜。根据流程，被告应于2018年11月22日前办出大产证，被告于2018年10月9日办出达产证，不存在大产证逾期情况。大产证办出后，被告进行了房屋交接书打印，业主可以申领办证材料，至此办理小产证障碍清除，不认可申领小产证材料逾期。4、被告确认的需支付的违约金计算标准为：2017年9月1日起至2018年2月28日，按合同总价日万分之一，2018年3月1日起至2018年5月22日，按合同总价日万分之三点五，是综合考虑实际情况后确定的金额，一方面是考虑逾期交房时间较长，小业主情绪普遍激动，另一方面是考虑到之后大产证的办理也会晚于合同约定的时间。本院经审理认定事实如下：2016年7月29日，胜通公司(甲方、卖方)与祁文超(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋的总房价款为3,262,260元，其中第十条约定，甲方承诺在2018年3月1日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得大产证，乙方有权单方面解除合同。第十一条约定，甲方定于2017年8月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力之外。第十二条约定，如果甲方未在第十一条约定的期限内将房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，按照乙方已经支付房款的日万分之一计算，逾期超过90天的，乙方有权单方面解除本合同。在补充条款第九条对合同第十条做出补充约定，即甲方若未能按照合同第十条约定按期办出大产证，乙方同意再给予三个月宽限期，宽限期满甲方若仍不能办出，自宽限期满次日起计算至甲方实际办出之日止，按照乙方支付房款的日万分之一计算违约金。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。2017年8月25日，胜通公司出具《关于恒盛豪庭B1-B4交房工作安排答复》，写明：若不能在2018年2月底前完成交房，逾期一日按照日万分之三点五的标准向业主赔付。2018年3月28日，胜通公司与业主代表达成《2018年3月28日恒盛豪庭二期(B1-B4)1号-9号楼承诺书及补充条款》，约定胜通公司保证在规定期限内向业主赔付逾期交房违约金，其中，按日万分之一标准计算的期限自2017年9月1日起至2018年2月28日止，自2018年3月1日起按照总房款的日万分之三点五计算。嗣后，胜通公司先后已向祁文超共计支付违约金122,342.21元。另查明，2018年5月22日，胜通公司取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，并发送《入住通知书》。2018年10月9日，胜通公司取得包括系争房屋在内的大产证。2018年11月22日，胜通公司发送《通知》告知业主可办理房屋交接书及领取办理产证资料。后，双方签署了《房屋交接书》。审理中，原告表示系争房屋实测面积确实多于预测面积，差价款352元尚未支付，同意在本案中予以抵扣。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，胜通公司应于2017年8月31日前将该房屋交付给原告，如果胜通公司未在约定的期限内将房屋交付原告，应按照原告已经支付房款的日万分之一支付违约金，现胜通公司逾期交房，应当承担相应违约责任。关于迟延办理大产证违约金的问题，双方合同约定，胜通公司承诺在2018年3月1日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。同时，在补充条款第九条对第十条作出补充约定，即胜通公司若未能按照合同第十条约定按期办出大产证，原告同意再给予三个月宽限期，宽限期满若仍不能办出，自宽限期满次日起计算至实际办出之日止，按照房款的日万分之一计算支付违约金。事实上，胜通公司于2018年10月9日经核准登记取得了包括系争房屋在内的大产证，比照合同约定显然构成延期，故原告据此要求胜通公司承担2018年6月1日起至2018年10月9日期间逾期办理大产证的违约金，具有合同依据，本院对此予以确认。关于两种违约金并存情况下的实际适用和裁量问题，本院认为，根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。胜通公司作为开发商，当己方行为对合同履行构成一定的障碍，并对小业主的合同利益产生一定损害的情况下，采取积极补救措施，与业主代表多次协商，在取得业主代表一定程度的谅解的前提下，与之确定了违约赔付金额和履行方案，并在陆续分阶段执行中。同时，根据该协议，自2018年3月1日起至实际交房日止，胜通公司统一按照各个业主总房款的日万分之三点五作为计算标准(远高于合同约定的日万分之一的标准)进行赔付。据此所计算得出的赔偿金，亦高于双方根据合同约定的分别计算的迟延交房和迟延办理大产证所得的违约金之和，即根据既有的赔付协议所确认的违约金金额已可以完全覆盖和弥补原告所受的实际损失。现胜通公司实际已支付122,342.21元违约金，本院综合考虑，酌情确认被告还应向原告承担逾期交房及逾期办理大产证违约金31,473.35元。另外，鉴于该违约金金额是双方发生争议之后通过本次诉讼由法院予以确认的，因此原告关于该项利息的主张缺乏法律依据，本院无法支持。关于逾期交付小产证申领材料违约金，根据合同约定，在取得了大产证后30日内，双方应签署《房屋交接书》，胜通公司实际于2018年10月9日取得大产证，2018年11月22日向业主发送《通知》告知可办理房屋交接书及领取办理产证资料，其违约情形较轻，原告亦未举证证明就该违约情形存在新的实际损失，本院认为前述违约金已经足以弥补原告可能存在的各类损失，故原告再就本项违约情形提出违约金之诉请，本院不再予以支持。关于面积差额款。双方一致同意在本案中处理原告应补交的面积差额款352元，本院一并判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、被告上海胜通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告祁文超支付违约金余款共计31,473.35元；二、原告祁文超于本判决生效之日起十日内，向被告上海胜通房地产开发有限公司支付面积差额款352元；三、驳回原告祁文超的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1,549元，由原告祁文超负担1,256元，被告上海胜通房地产开发有限公司负担293元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇二〇年一月十七日书记员  陈霞君附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……