湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初2199号原告：林骥，男，1968年10月21日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：苏冬、卢珊珊，湖南云天律师事务所律师。被告：朱正先，男，1963年12月26日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：雷新明，湖南锐杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭畅，湖南锐杰律师事务所实习律师。被告：刘履端，男，1971年1月1日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：湖南旺农生态油业发展有限公司，住所地长沙市开福区湘江中路一段14号竹山园粮油干货市场78号门面。法定代表人：李阳，总经理。被告：湖南山水田原农业有限公司，住所地湖南省岳阳市湘阴县文星镇东湖七组（南临东茅路）。法定代表人：粟泽，总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：雷新明，湖南锐杰律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：彭畅，湖南锐杰律师事务所实习律师。被告：刘勇，女，1968年4月12日出生，汉族，住长沙市天心区。原告林骥与被告朱正先、刘履端、湖南旺农生态油业发展有限公司、湖南山水田原农业有限公司、刘勇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林骥及委托诉讼代理人苏冬，被告朱正先、湖南旺农生态油业发展有限公司、湖南山水田原农业有限公司的共同委托诉讼代理人雷新明、彭畅到庭参加诉讼，被告刘履端经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，被告刘勇经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林骥向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《房屋租赁居间合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2、判令被告共同向原告支付截至2018年11月30日欠付的租金148000元，并按月租金22000元的标准支付自2018年12月1日起至合同解除之日止的租金（暂计算至2019年1月31日止总计为192000元，后续应继续计算）；3、判令被告共同向原告支付拖欠的电费、水费、物业费以及空调费（自2018年4月1日起暂计算至2018年12月31日止为49358.33元，后续应计算至解除合同之日）；4、判令被告以拖欠的上述房屋租金、水电费、物业费及空调费为基数，按月2%的标准共同向原告支付违约金（滞纳金）24282.97元（房屋租金自2018年5月起暂计算至2019年1月31日为18720,94元，水电费、物业费及空调费自2018年4月1日起暂计算至2019年1月31日为5562.03元，后续仍继续计算）；5、判令原告不予退还被告支付的房屋租赁押金40000元；6、判令两被告共同承担本案全部诉讼费用和财产保全费用。事实与理由：2016年12月，原告与被告朱正先、刘履端、湖南旺农生态油业发展有限公司签订《房屋租赁居间合同（商业）》约定：被告租赁原告位于芙蓉区顺天国际财富2503、2509物业，租期为2016年12月1日至2018年2月28日，租金为每月22000元，按季度支付至原告指定银行账户，租赁期间物业管理费、水电费、空调使用费等由被告承担，并对违约事宜进行了约定。2017年6月6日，原告与被告朱正先、刘履端、湖南山水田原农业有限公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定双方同意将租赁期限延长一年，租赁至2019年2月28日止。原告依照合同约定交付租赁房屋并办理相关移交手续，但被告自2018年4月开始拖欠房屋租金及物业管理费用等。经原告多次催讨未果，故诉至法院，望判如所请。被告朱正先、湖南旺农生态油业发展有限公司、湖南山水田原农业有限公司共同辩称：1、原告与湖南旺农生态油业发展有限公司签订的《房屋租赁居间合同》到期，合同已终止，无需解除；欠付的租金应由湖南山水田原农业有限公司承担，湖南旺农生态油业发展有限公司不应支付拖欠的租金；2、答辩人朱正先与原告没有房屋租赁事实，其不是湖南旺农生态油业发展有限公司、湖南山水田原农业有限公司的法定代表人，朱正先在合同、协议上的签名只起证明作用；3、合同约定如拖欠房租15天，出租方有权解除合同，没收押金并有权向承租方追究责任，湖南山水田原农业有限公司自2018年4月起拖欠房租近四个月，2018年7月27日，原告强行收回租赁房屋钥匙，双方协商2018年7月底交清房屋租金，方可租用房屋，否则解除租赁房屋合同补充协议。事后，答辩人并未向原告交纳租金，且从2018年4月至2018年12月，租赁房屋水费为0，故原告已于2018年7月27日单方解除与答辩人刘履端、湖南山水田原农业有限公司的《房屋租赁居间合同》及《房屋租赁合同补充协议》；4、答辩人湖南山水田原农业有限公司与原告解除合同后，原告无权强迫答辩人租赁其房屋，即使双方没有解除合同，答辩人在补充协议期限内不愿意继续租赁原告房屋，原告也不得强迫答辩人租赁此房屋，依照合同约定，违约一方只承担等额保证金的违约金；5、原告诉求中没有列明房屋租金计算的起点日期，答辩人不认可欠付租金金额。湖南山水田原农业有限公司只欠付四个月租金，即88000元。2018年8月之后产生的房屋租金及物业管理、中央空调使用等相关费用不能由湖南山水田原农业有限公司负担；6、双方签订的合同中没有对违约金、押金进行约定，答辩人不应支付违约金且原告应退还房屋租赁押金；7、本案诉讼费及保全费应由原告承担三分之二，原告要求两被告承担上述费用，并没有明确是哪两被告。刘履端未予答辩。刘勇未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：2016年，林骥（出租方）与刘履端、湖南旺农生态油业发展有限公司（承租方）、居间方湖南中环地产顾问有限公司签订《房屋租赁居间合同（商业）》。合同主要内容有：1、租赁双方通过居间方出租及承租长沙市芙蓉区顺天国际财富2503、2509物业，用于办公；2、租期自2016年12月1日起至2018年2月28日止；3、租金采用固定制，每月22000元，按季度结算，承租方应于每次租金到期前十天支付租金至出租方指定银行账户；4、租赁期间，物业管理费、电话费、煤气费、电视收视费、水电费、卫生费、中央空调使用费等杂费均由承租方支付；5、承租方在本合同签订之日向出租方支付44000元作为保证金，合同期满，如不续租，则出租方在承租方结算上述3、4项费用之日起三日内，将押金退还承租方（不计利息）；6、承租方应及时足额交纳租金、物业管理费、水电费、中央空调使用费等杂费，承租方若逾期支付，每逾期一日按拖欠金额的1%向出租方支付滞纳金。如拖欠租金超过15天，或拖欠租金、物业管理费、水电费等杂费累计超过1万元，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任；7、租赁期间，一方提出终止合同，需提前一个月书面征求另一方意见，在征得另一方书面同意后方可解除合同；违约一方应按照等额保证金向守约一方支付违约金。给守约一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分；8、如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同租赁期满而又不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日起三日内或合同期限届满之日前无条件搬出该房屋，同时结清费用；9、承租方拒不交回物业钥匙或拒不搬离物品的，出租方有权进入该房屋内，将承租方物品清点处理，用于抵偿拖欠的租金和杂费，承租方无法联络的，出租方有权自行处置。承租方保证自愿接受出租方的上述处理措施，绝不会提出任何异议或赔偿要求。合同备注栏中备注：经双方一致同意，房屋保证金为4万元，物业水电费从交房之日起，由承租方承担。并注明备注条款内容与前述条款签署内容不一致的，以备注条款为准。朱正先、刘履端、湖南旺农生态油业发展有限公司在合同承租方处签章捺印。2017年6月6日，林骥（出租方）与刘履端、湖南旺农生态油业发展有限公司（承租方）签订《房屋租赁合同补充协议》，对2016年12月签订的合同作出补充约定。主要内容有：1、承租方在房屋租赁期间必须按原合同的时间足额支付房租，不得发生合同约定的其他违约情形；2、双方同意将租赁期限延长一年，房屋租赁合同到期日为2019年2月28日；3、租金和租金支付等按原合同执行。朱正先、刘履端、湖南山水田原农业有限公司在协议承租方处签章捺印。2018年7月27日,因涉案房屋欠租，林骥要求收房，与旺农集团员工关于交接房屋钥匙一事引发纠纷报案，报警记录载明双方已协商解决。2018年11月1日，朱正先出具欠条，载明：今欠到林骥房租148000元，在2018年11月30日之前付清，物业费按实际天数支付，房租费计算到2018年11月底。2018年12月31日，中航物业顺天财富管理处向涉案租赁物出具《催缴通知书》，告知交纳费用日期为每月20日，2018年4月-2018年12月已经欠费用共计49358.33元，滞纳金0元，于12月31日交纳以上费用。2019年2月18日，朱正先出具《承诺书》。主要内容有：因公司周转困难，截至2019年2月底止，欠房东林骥租金21.4万元，愿意将四个花瓶暂押在林骥手上，待款项全部结清后，将四个花瓶退回。物业费暂时无资金支付，具体数额以实际物业计算为准，林骥暂时垫付。上述款项在三个月之内还清。2019年2月20日，中航物业管理有限公司长沙分公司出具2018年4月-2019年2月20日交款通知书，通知涉案房屋产生水费、电费、物业费、空调费共计59180.57元，其中物业费为2018年4月1日至2019年2月20日，水电费为3月22日-11月22日，空调开放198天。水电押金、物业费共计15000元，应付合计44180.57元，于12月20日前结清所有费用，否则将产生滞纳金及限制服务措施，滞纳金按管理费万分之五计算。同日，林骥向中航物业管理有限公司长沙分公司交纳2503物业等费用44180.57元。2018年2月至2019年2月，房屋租金共计264000元。2018年4月12日，湖南旺农生态油业发展有限公司向合同指定银行账户转账3万元。同年6月14日，湖南山水田原农业有限公司向合同指定银行账户转账2万元。朱正先与刘勇于1996年7月31日登记结婚。本院认为：林骥与刘履端、湖南旺农生态油业发展有限公司签订的《房屋租赁居间合同（商业）》及《房屋租赁合同补充协议》意思表示真实，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人应当严格遵照履行。朱正先、湖南山水田原农业有限公司在上述合同、协议的承租方处签章，并履行了结算、支付租金的义务，与刘履端、湖南旺农生态油业发展有限公司为共同承租人，应共同承担承租人义务。刘勇不是租赁合同的相对方，不承担合同责任。双方因拖欠租金产生冲突，曾报警处理，林骥虽表示过解除合同，但按照合同约定，提前解约应书面征得对方同意，对方违约而单方解除合同，对方应在接到通知后三日内搬出并结清款项，显然双方并未按照合同约定解除合同。因双方没有解除合同，故出租人请求不予退还押金不符合合同约定，本院不予支持。现合同期限已至，并且双方已经进行了结算。双方订立的合同和补充协议已履行终结，无须解除合同。因双方没有解除合同，故出租人请求不予退还押金不符合合同约定，本院不予支持。出租方和承租方在庭审中均认可承租方未支付2018年4月后的房屋租金，故承租方欠付的租金为全年租金抵扣2018年已交纳的租金，抵扣后尚欠租金214000元，与朱正先出具的承诺书上所拖欠的房屋租金金额一致，本院予以认可。保证金可予抵扣租金，抵扣后承租方应偿还出租方房屋租金174000元。承租方拖欠租金超过15天，拖欠金额也超过约定金额，已构成严重违约，出租方放任承租方违约行为不及时行使解除权致使自身损失扩大，扩大的损失应由出租方自行承担。根据本案案情并结合原告的实际损失，本院酌情认定承租方支付违约金的计算时间为30天。林骥主张按月2%计算违约金没有超过法律规定，本院予以支持。承租方虽没有如约交纳物业等费用，但林骥自愿为承租方先行垫付物业等费用且所欠物业等费用没有产生滞纳金，视为出租方认可承租方支付物业等费用的方式。据此，林骥要求被告承担物业等费用的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱正先、刘履端、湖南旺农生态油业发展有限公司、湖南山水田原农业有限公司向原告林骥支付房屋租金174000元；二、被告朱正先、刘履端、湖南旺农生态油业发展有限公司、湖南山水田原农业有限公司向原告林骥支付违约金4280元；三、被告朱正先、刘履端、湖南旺农生态油业发展有限公司、湖南山水田原农业有限公司向原告林骥支付代付费用44180.57元；上述第一至三项判决义务，限于本判决生效后三日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告林骥其他诉讼请求。本案受理费5885元，保全费1820元，公告费560元，共计8265元，由林骥负担2265元，朱正先、刘履端、湖南旺农生态油业发展有限公司、湖南山水田原农业有限公司共同负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖 涌人民陪审员  廖水月人民陪审员  陶术光二〇二〇年一月十七日法官助理王洋书记员谭演