浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初15886号 原告（反诉被告）：季智敏，女，1954年9月8日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托代理人：罗龙江、周志亮，浙江匡智律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州上尚新商业经营管理集团有限公司，住所地杭州市余杭区仓前街道海智中心3号楼701室。 法定代表人：鞠智昂。 委托代理人：张敏，浙江六和律师事务所律师。 原告（反诉被告）季智敏与被告（反诉原告）杭州上尚新商业经营管理集团有限公司（以下简称上尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日受理后，依法由审判员陈建科适用简易程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理，季智敏的委托代理人周志亮，上尚公司的委托代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 季智敏起诉称：上尚公司与案外人杭州尚泽房产营销策划有限公司（以下简称尚泽公司）、杭州上柜科技有限公司（以下简称上柜公司）系相同控股股东的关联公司。上尚公司以租赁代替出售的方式对外销售房屋，2018年5月7日，季智敏在上尚公司销售人员鼓动下签订锦绣时代中心房屋租赁合同、房屋租赁预约合同、房屋委托装修合同各一份。约定上尚公司向季智敏以租赁方式出售锦绣时代中心5号楼1120-1室，面积44.85平米房屋。首付款286607元，后续款项383280元分120期支付。同时，上述房屋再转租给上尚公司关联公司尚泽公司。季智敏还与案外人上柜公司签订房屋装修委托协议一份，约定房屋装修费由上尚公司承担。因此，根据各份合同约定，原告在支付286607元款项后，实际上并不支付后续款项，所得出租收益用于支付后期款项，但后续租金由上尚公司关联公司占有90％利润份额。因此原告作为购买方或承租方，在出资286607元的情况下，根本不能实现自己占有使用房屋，或房屋增值获利的合同目的。上尚公司左手捣右手的方式，实际上置季智敏的资金安全于不顾。上述租赁合同、租赁预约合同、装修委托合同所涉及的三个公司都系相同股东控股的关联公司，上尚公司以租代售的方式，不仅显失公平、欺诈季智敏，致使合同目的不能实现，更是恶意规避法律规定。季智敏在签订合同后发现该事实，随即要求解除合同，退还款项，但上尚公司不予理睬。此前季智敏起诉后，在庭审中发现，对所出租的房屋无产权，上尚公司无产权，也无其他权利凭证。因此实际上上尚公司对该房屋存在无权处置或无法保证原告合法占有使用权利的情形。季智敏有权撤销合同，要求返还款项，并承担期间的利息损失.现季智敏诉至法院，诉讼请求：1、请求判令撤销双方于2018年5月7日签订《锦绣时代中心房屋租赁合同》。2、判令上尚公司返还已付款286607元，支付利息16670.97元（按年利率6％计算，从2018年5月8日暂计算至2019年4月22日，利息要求支付至实际付清日）。3、本案的诉讼费用由上尚公司承担。 为证明自己的主张，季智敏向本院提供的证据有： 1、房屋租赁合同一份、认租单一份，证明双方签订房屋租赁合同的事实。 2、收据一份，证明季智敏支付首付款的事实。 3、房屋装修委托协议一份，证明季智敏与上柜公司签订房屋装修委托合同的事实。 4、房屋租赁预约合同一份，证明季智敏与尚泽公司就案涉房屋签订房屋租赁预约合同的事实。 上尚公司答辩称：1、上尚公司已经取得案涉房产处置的授权，有权处理案涉房产全部事宜，可以和季智敏签订房屋租赁合同。双方签订的租赁合同就各自权利义务进行了明确的约定，季智敏是了解并确认后才签署合同的，不存在重大误解。季智敏提到对物业的性质、现状不明确的情况，其实在签订合同的时候，季智敏经过了解并确认后才签署合同，不存在欺诈行为。本案中合同总，双方权利义务约定公平的。关于利润分配，根据租赁预约合同，应为实际净利润90%归季智敏，不是其所称的10%。2、案涉合同是双方真实意愿的表示，权利义务基本上是对等的，且是季智敏自愿签订的。上尚公司不同意撤销合同的，租赁合同应当继续履行，驳回季智敏的全部诉讼请求，支持上尚公司反诉请求。 为证明自己的主张，上尚公司向本院提供的证据有： 1、授权书一份，证明上尚公司取得案涉物业产权方杭州金顺实业投资开发有限公司（以下简称金顺公司）的合法授权，有权就案涉物业使用、处分、收益的事实。 2、竣工验收备案表一份，证明当时的建设单位是金顺公司。 上尚公司反诉称：2018年5月7日，季智敏与上尚公司签订了《锦绣时代中心房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），合同约定上尚公司将锦绣时代中心5号楼1120-1室出租给季智敏，季智敏应当于2018年5月7日支付首期租金人民币286607元，剩余租金分120期支付，季智敏在2018年5月7日至2028年5月6日共需支付租金383280元，每期于每月15日前支付，同时合同第9.2条约定，乙方逾期支付租金等本合同约定的任一费用的，应按日向甲方支付应付款的万分之二作为违约金，合同继续履行，逾期超过60日的，甲方有权选择单方解除合同，不再返还已收取的租金，同时乙方应向甲方一次性支付合同租金总额的20％作为违约金；甲方亦有权选择继续履行本合同，则乙方应自逾期之日起按日向甲方支付应付款总额万分之五的违约金直至实际付清全部合同款之日。季智敏支付了首期租金后，自2018年5月15日起未支付任何一期租金，依据双方《租赁合同》之约定，上尚公司选择继续履行合同的，季智敏应当自逾期之日起按日支付应付款总额万分之五的违约金直至实际付清之日，即季智敏应当支付2018年5月15日至2019年8月15日的租金及相应的违约金。现上尚公司反诉至法院，诉讼请求：1、判令季智敏支付第一至十六期的租金共计51104元（自2018年5月至2019年8月）及逾期支付各期租金的利息（逾期支付租金的利息暂计算至2019年9月11日为2607.58元，利息计算表详见附件）。2、判令季智敏承担本案本诉与反诉所有诉讼费用。 上尚公司反诉举证与本诉一致。 季智敏答辩称：1、双方签订的租赁合同显失公平的，季智敏存在重大误解，上尚公司存在欺诈，该合同是可以撤销的。上尚公司不是房屋产权人，无权对外出租房屋、无权收取租金。上尚公司不是开发商，无权以租代售。2、季智敏在支付首期租金的情况下，上尚公司未将房屋交付，季智敏实际不需支付后续款项，而是以收益代为支付后续款项。综上，请求驳回上尚公司的反诉诉讼请求。 季智敏的反诉举证与本诉一致。 上述证据，经质证，本院认证如下： 季智敏提供的证据，上尚公司对形式真实性无异议，预约合同中关于利润分配季智敏为90%。经审查，本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。 上尚公司提供的证据，季智敏对三性具有异议。经审查，本院认为，季智敏的异议无证据佐证，不能成立，本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。 根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本院查明本案事实如下： 余杭区“锦绣时代中心”（下称案涉项目）系金顺公司建设，并于2013年进行了竣工验收备案。2018年5月7日，季智敏（乙方）、上尚公司（甲方）签订锦绣时代中心项目认租单一份。认租单的主要内容有，认租房屋锦绣时代中心5幢1120-1室，建筑面积44.85平方米，原单价14178元每平方米，原总价635923元，签约总价566607元，分期付款，签约总价计算方式为，原总价－前二年租金－优惠价格=签约总合同价，乙方需于签订认租单后1日内签署房屋租赁合同，同时可享受优惠，逾期则取消所有约定优惠，前二年租金，甲方根据房源总金额的10%支付乙方（该款在双方确定“签约总合同价”时已一次性减扣），第3、4、5年租金，甲方根据“签约合同总价”的6%、6%、7%，进行回报，具体支付方式按房屋租赁预约合同执行，乙方在签字本认租单前，已充分了解甲方所采用的房屋租赁合同及房屋租赁预约合同之样本，且无任何异议。同日，季智敏（乙方）、上尚公司（甲方）签订锦绣时代中心房屋租赁合同一份。合同主要内容有，租赁涉及项目为锦绣时代中心，项目建设依据，土地使用证号：余土合（净）字（2007）第12号，建设用地规划许可证号：200701502013，建设工程规划许可证号：建字第200901502008号，建设工程施工许可证编号：330125200911160101，甲方出租给乙方的物业为案涉项目5号楼1120-1室（乙方实际使用时拟标记室号），建筑面积44.85平方米（位置详见附件），甲方对该物业拥有出租权，并已将产权性质、规划用途等相关事项告知乙方，物业出租用途为商业办公，租赁期限自该物业由双方办理交房手续之日起计算20年，双方同意，在租赁期限20周年届满后，该物业的租赁关系在物业的国有土地使用权年限内依照本合同约定的各项租赁条件一直自动延续，延续期内不再计收租金，租金总计669887元，乙方分期支付，首期租金286607元（已付清），于2018年5月7日付清，剩余租金分120期支付，乙方于2018年5月7日至2028年5月6日共支付租金383280元，每期于每月15日前支付租金3194元，甲方应在2018年7月31日前将物业交付乙方使用，交付条件为竣工验收合格，乙方应在甲方以合同载明的方式发送通知中规定的时间至通知的地点办理交接手续，逾期办理视为已于甲方通知规定的交付日合格地交付乙方，乙方有权进行本合同项下的权利和义务的转让或转租赁，双方同意租赁期间，若政府出台政策法规允许该房产办理产权按份共有登记的，则甲乙双方及其他按份共有业主共同同意，甲方将本协议项下房屋的按份共有所有权直接转让并登记至乙方名下，乙方应在甲方通知的期限内向甲方补交总租金额15%的购房款，乙方逾期支付租金等本合同约定的任一费用的，应按日向甲方支付应付款的万分之二作为违约金，合同继续履行，逾期超过60日的，甲方有权选择单方解除合同，并不返还已收取的租金，同时乙方需向甲方支付合同租金总额的20%作为违约金，甲方亦有权选择继续履行合同，则乙方应自逾期之日起按日向甲方支付应付款总额万分之五的违约金至付清全部合同款之日。同日，季智敏（甲方、委托人）还与案外人上柜公司（乙方、受托人）签订房屋装修委托协议一份，由乙方为甲方案涉物业进行设计和装修施工。协议主要内容有，甲方同意按照装修设计平面图（详见附件一）对房屋硬装部分进行装修施工，装修后的标记、户型布局及使用功能，甲方均认可无异议，甲方同意乙方根据装修现场实际情况，对上述户型进行适当改动，无须另行征求甲方同意，双方确认甲方与尚泽公司签订的房屋租赁预约合同已约定由尚泽公司承担装修款，甲方无需向乙方支付本协议项下装修服务产生的一切费用，双方同意，不再办理甲方与杭州上尚资产管理有限公司（上尚公司前身）签订的房屋租赁合同约定的交付标准下的验收交接手续，甲方认可房屋竣工验收并取得竣工验收备案表即视为房屋质量已验收合格，鉴于甲方已委托乙方装修，乙方按协议完成装修后，在房屋租赁合同约定的交付日期后六个月内交付甲方，由甲方按房屋现状进行验收并一并办理房屋租赁预约合同项下的房屋交付手续。同日，季智敏（出租方、甲方）、尚泽公司（承租方、乙方）还签订了房屋租赁预约合同一份。合同主要内容有，甲方预约将杭州市余杭区锦绣时代中心5幢1120-1室房租出租给乙方，租赁期间为甲方收到房屋且实际交付乙方，并由双方办理完毕书面交付手续之日起第31天计算，从起算之日起十周年整，具体交付时间由双方在办理房屋交付手续时书面确定，预交交付日期为2018年10月31日前（如预计交付日期延迟，则租赁期间相应顺延），甲方不可撤销的授权乙方将应付甲方的部分租金向杭州上尚资产管理有限公司（上尚公司前身）转移支付，用于甲方依据甲方与上尚公司签订的锦绣时代中心租赁合同（以下简称“前合同”）应当支付上尚公司款项，扣除上述委托转移支付款项后，年租金金额及计算方式分别为，第一、二年租金计算方式为租金31478元转移支付上尚公司，乙方无须支付租金，第三、四每年年租金为前合同总金额的6%，乙方每年需支付租金37773元，第五年租金为前合同总金额的7%，乙方需支付租金44069元，第六至第十年，每年租金为乙方就该房屋经营实际所得净利润的90%，乙方根据实际情况支付租金，若该房屋已达交付条件，甲方拖延交付的视为不可撤销的授权上尚公司交付房屋，乙方有权直接要求上尚公司交付房屋，甲方对上尚公司交付房屋的行为予以无条件认可，不会因此向上尚公司与乙方主张任何权利，租赁期间乙方对该房屋及附属设施享有占有、使用、收益等权利，有权自主决定并以自己名义招商、转租，或自行处理经营管理等事项，按照经营要求进行统一规划经营、统一安排品牌，并向承租客户收取租金及管理费用。 另认定，就案涉项目金顺公司于2017年10月曾出具授权书一份，主要内容有，授权杭州上尚资产管理有限公司（上尚公司前身）处理余杭区禹航路1080号锦绣时代中心商业用房的分割销售、招商引资等所有事宜，包括但不限于宣传、使用、处分、分割、出租、物业管理、销售房屋、商务洽谈、签署所有法律文件、收取款项，并可独立分割销售给个人，且分割到最小产权单元。上尚公司法定代表人鞠智昂在上柜公司、上尚公司及尚泽公司均有出资。 本院认为，案涉项目在推广中使用“销售”等内容进行宣传，确有不当，但季智敏与上尚公司签订的认租单、租赁合同，均明确载明了双方权利义务，季智敏关于“欺诈”的主张，与事实不符。双方签订的租赁合同中关于各方权利义务的约定，并无显失公平之处。综合案涉三份合同来看，季智敏向上尚公司支付首期租金并分期（10年）支付余下租金后，能获得转租收益及土地使用权期限内物业的使用权（或政策许可的按份共有所有权）。上述系列合同的签订系季智敏的投资行为。投资收益、投资风险均由其自行享受、承担。投资风险并非合同显失公平。因此，季智敏要求撤销案涉租赁合同并返还已付款项的诉请，依据不足，本院不予支持。关于前二年租金的减免。认租单明确，前二年租金的减免在确定签约总合同价时已扣减，季智敏租金的支付应以此后签订的房屋租赁合同为准。案涉房屋租赁合同约定，季智敏自2018年5月7日至2028年5月6日间的租金，每月15日前支付3194元。季智敏未予支付，构成违约，应承担支付租金及违约金的民事责任。根据案涉房屋装修委托协议约定，季智敏与上尚公司间的验收交接手续不再办理，庭审中，上尚公司也明确，案涉房屋已交付尚泽公司运营。因此，季智敏关于房屋未交付，且存在租金减免，不需支付租金的答辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告季智敏的诉讼请求。 二、反诉被告季智敏于本判决生效后十日内支付反诉原告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司租金51104元。 三、反诉被告季智敏于本判决生效后十日内支付反诉原告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司逾期利息2607.58元（计至2019年9月11日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件本、反诉案件受理费共计3496元，由季智敏负担。 杭州上尚新商业经营管理集团有限公司于本判决生效后十五日内向本院申请退费；季智敏于本判决书生效后七日内向本院交纳应负的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  陈建科 二〇二〇年一月八日 书记员  杜 洁 -12- -11-