北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初39952号原告：潘旵，男，1982年12月6日出生，汉族，上海语链网络有限公司职工，住上海市长宁区.委托诉讼代理人：潘小胜（潘旵之父），安徽省怀宁县石碑镇供销社退休职工，住安徽省怀宁县。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地：北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层（02）2003。法定代表人：成龙，经理。委托诉讼代理人：陈辰，女，汉族，该公司职工。被告：北京侨禧投资有限公司，住所地：北京市丰台区西四环南路72号院1号楼3层305室。法定代表人：佟延帅，经理。委托诉讼代理人：陶攀，男，汉族，该公司职工。原告潘旵与被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司）、被告北京侨禧投资有限公司（以下简称侨禧公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘旵及其委托诉讼代理人潘小胜、被告泰禾嘉信公司的委托诉讼代理人陈辰、被告侨禧公司的委托诉讼代理人陶攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘旵向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告退还4%的优惠差价468951.48元；2、被告向原告退还多收的1%的增值税税款共计116065.49元；3、被告向原告返还10万元；4、要求被告向原告赔偿原告及家人去北京和被告进行沟通的路费19851.23元；5、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2018年10月27日在被告处预定坐落于北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-669地块669-04#商品房居住公共服务设施12层2单元-1201房屋，因当时建委未批，被告没有取得预售许可证和建委批价，双方约定原告享受95折优惠，原告按约定支付被告4836331元购房款。后建委批价下来，总房款11723787元，被告不按约定95折优惠，单方面强行按99折（总房款11606549元）优惠原告，原告多次联系被告，并亲自到北京找被告，被告不予理睬，并威胁原告，原告因工作较忙，委托父母两次到京找被告协商，被告均拒绝履行约定，造成原告房款、差旅费、住宿费等损失，被告不守信用，造成原告4%房款的损失468951.48元，侵害了原告的合法权益。另外，被告预售房款中含有10%的增值税，根据相关规定，税率已调整为9%，故被告应向原告退还1%的增值税款116065.49元。被告在销售商品房活动中，对其他购房者采取交纳30万元折扣40万元的优惠，原告预交了4836331元，并没有享受这个优惠，被告应该给予原告该优惠。被告泰禾嘉信公司辩称，不同意原告的诉讼请求，这是原告与侨禧公司签订的，与我公司无关，费用我们收过几笔，但是是侨禧公司委托我公司收取的，我公司与原告之间没有合同关系。被告侨禧公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告陈述与事实不符。原告和我公司有房源确认，确认房屋折前价格为12701401元，折后价格为12066331元。根据这个金额，得到原告允许后确定的价格是11606549元。根据这个金额，我公司与原告沟通，最终打印了商品房预售合同，是用于网签的，但是到现在为止合同还未签字盖章，合同已经在建委备案。我方认为原告要求退还优惠价款没有事实及法律依据。关于增值税税款的诉讼请求，没有相应的依据，增值税的交纳是开发商的义务，和本案无关，关于原告主张的10万元优惠，原告并不符合优惠政策。路费与本案无关，没有相应的合同依据。本院经审理认定以下事实：潘旵曾就金府大院房屋的购买与侨禧公司达成意向，并签署房源确认表，该确认表载明意向房源房号为4-2-1201，建筑面积149.98平方米。付款周期为：1、签订本确认单当日（2018年10月27日）缴纳总房款18%房款，人民币2200000元整；2、2018年10月31日前缴纳总房款15%房款，人民币2000000元整；3、2018年11月5日前缴纳总房款7%房款，人民币636331元整；4、其他约定;享受95折团购优惠，折后总价12066331。潘旵在客户签字处签字确认，客户经理处签名为“张迪”，销售经理处签名为“梁悦”，另有人员在销售主管、客服确认、财务确认处签名。该表后说明载明：1、金府大院项目取得预售许可证时，客户所缴纳房款可自动转为该意向房源购房款；2、意向房号如建委最终批复价格高于本预售价格，以本价格为准，如低于本预售价格，以建委最终批复价格为准；3、意向房号一经确认，不予更换；4、如客户放弃该套意向房源，开发商15个工作日内全额退还所缴房款；5、如未按以上付款周期支付房款，开发商有权解除本意向房源确认单，有权另行销售。2018年11月5日，梁悦作为经办人为潘旵出具证明，载明：我司于2018年10月31日收款潘旵贰佰万元整（2000000），因财务问题改了发票专用章，现需要更换财务专用章的收据，在更换之前，贰佰万元收据有效。我司于2018年11月5日收款潘旵陆拾叁万陆仟叁佰叁拾壹元，因财务问题，盖了发票专用章，现需要更换财务专用章的收据，在更换之前，陆拾叁万陆仟叁佰叁拾壹元收据有效。特此说明。如果建委批价低于现在售价，应按建委批价再享受95折优惠。项目预计于12月份取得预售许可证，取得预售许可证后，提交建委资格审核后根据建委批复网签时间正签，预售许可证后可签订草稿合同。以上房源确认表及证明均盖有字样为“泰禾金府大院”的章，泰禾嘉信公司表示这个章不是其公司的，但认可张迪、梁悦均系其公司销售人员，上述证明所载明的95折的情况系销售人员私自承诺，其公司不知情。潘旵于2018年11月5日，向泰合嘉信公司支付诚意金636331元，于2018年10月27日向泰合嘉信公司支付诚意金2200000元，于2018年10月31日向泰禾嘉信公司支付诚意金2000000元。另，潘旵的意向房源4-2-1201号房屋建委批价为11723787元。侨禧公司表示因上述建委批价过低，其公司无法按销售人员私自承诺的折扣向潘旵出售房屋。潘旵提供《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总局、海关总署公告2019第39号），该公告载明“增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。”潘旵另提供《泰禾·金府大院项目签约审批单》一份，显示增值税税率为10%，潘旵欲以此证明侨禧公司向其多收了1%的增值税，并要求退还。庭审中，双方均认可侨禧公司售房价格为含税价格，未单独向潘旵收取过增值税或其他税费。潘旵另提供交通费票据、住宿费票据等，欲以此证明其为处理涉案合同事宜产生的费用。侨禧公司提供《北京市商品房预售合同》一份，合同载明的房屋总价款为11606549元，侨禧公司欲证明其公司曾就房屋价款情况和潘旵沟通，且潘旵同意合同载明的价款，潘旵对此不予认可。另，庭审中，经本院询问，潘旵表示其提起诉讼的目的是按照双方之前的约定在商品房预售合同中明确房屋的总价款，并非要求退款。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方均应依约履行相应的义务。本案中，潘旵系基于其和侨禧公司之间的合同关系提起诉讼，而该合同系潘旵与侨禧公司为达成买卖合同而形成的预约合同。侨禧公司的工作人员张迪、梁悦在合同形成过程中向潘旵承诺售房的折扣，其该承诺的作出系基于其侨禧公司销售人员的身份，且梁悦系侨禧公司的销售经理，潘旵作为善意第三人有理由相信梁悦作为销售经理有权代表侨禧公司向其承诺相应的折扣，侨禧公司主张销售人员系私自对外承诺，并未得到公司允许，但该主张不能对抗善意第三人。但潘旵是否能就侨禧公司工作人员的上述承诺要求侨禧公司向其退款并支付路费，本院做如下分析，就潘旵要求侨禧公司退还4%优惠价差的诉讼请求，潘旵现仅向泰禾嘉信公司支付了部分房款，即使潘旵有权按照建委批价的95折购买相应的房屋，其应支付的价款也应为11137597.65元，现潘旵仅支付了4836331元，在仅支付部分购房款的情况下，潘旵要求侨禧公司再向其退还部分房款无相应的依据，本院不予支持。关于潘旵要求退还1%增值税税款的诉讼请求，双方均认可房款系含税价格，侨禧公司未单独向潘旵收取过税费，故潘旵要求向其退还增值税费的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。潘旵要求按照其他购房人预交30万抵40万的优惠价格向本人退还10万元优惠，根据合同的相对性，其该请求无合同依据，本院不予支持。关于潘旵要求侨禧公司向其支付路费19851.23元的诉讼请求，亦无相应的合同依据，本院不予支持。就潘旵要求泰禾嘉信公司对上述诉讼请求共同承担责任的请求，因其仅与侨禧公司之间存在合同关系，泰禾嘉信公司受侨禧公司委托收取相应的款项，但该行为系泰禾嘉信公司与侨禧公司之间的合同关系，泰禾嘉信公司的收款行为与潘旵之间并不形成合同关系，故潘旵要求泰禾嘉信公司承担相应责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回潘旵的全部诉讼请求。案件受理费5424元，由潘旵负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  牛瑾婧二〇二〇年一月十三日书记员  肖秋然