江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3673号上诉人（原审被告）：连云港康成食品配料有限公司，住所地连云港经济技术开发区。法定代表人：朱龙安，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈川，江苏海郡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港市海州湾实业有限责任公司，住所地连云港开发区。法定代表人：李明，该公司董事长。委托诉讼代理人：何通，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港汇达元贸易有限公司，住所地连云港市海州区富强街永富路12#楼三单元301室。法定代表人：詹恒忠，该公司总经理。上诉人连云港康某食品配料有限公司（以下简称康某公司）因与被上诉人连云港市海州湾实业有限责任公司（以下简称海州湾公司）、连云港汇达元贸易有限公司（以下简称汇达元公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康某公司上诉请求：1、依法撤销一审判决书第一项，并依法改判上诉人无需向被上诉人海州湾公司返还场地；2、本案一审、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实与理由：一、本案一审原告主体不适格。一审中，被上诉人海州湾公司作为原告主张对涉案场地享有相关权利，依据是国土局开发区分局的一份情况说明。但该情况说明中明确涉案场地为“台北公司”所有，而非被上诉人海州湾公司。应驳回原告的起诉。二、一审判决适用法律错误，导致判决有误。一审判决上诉人返还场地的依据为《中华人民共和国物权法》第十条的规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度”。上诉人对场地存在疑问，应该向负责土地登记、管理的国土部门核实。首先，《物权法》第十条的规定，是指我国不动产需办理登记，办理登记的部门是当地的登记机构。而本案涉案场地，并未进行任何登记。而且上诉人在租赁涉案土地后，至土地登记、管理的国土部门核实过，确认涉案土地并未登记。对没有登记的土地所有权和使用权产生争议，《物权法》中并无规定。被上诉人康某公司在一审中仅提交了国土局开发区分局出具的情况说明，但未出具任何权属登记证明，且该情况说明中无任何负责人员的签字，该情况说明也不符合《物权法》第十条的规定。一审判决书引用《物权法》第十条规定，但本案却并不适用该规定。引用该规定的唯一目的，是为了说明国土部门是对争议土地的确权部门。但关于土地所有权、使用权有争议的，《土地法》中有着明确规定。上诉人在一审中明确向一审法庭释明，对土地所有权和使用权有争议，《土地法》第十六条有明确规定，由当事人协商解决，协商不成的，由乡级或县级以上人民政府处理。上诉人在一审中提交了涉案土地所在地乡级人民政府的证明，证明上诉人向土地登记、管理部门核实涉案土地未登记后，依据《土地法》的规定，至乡级人民政府进行处理。现依法提起上诉，望贵院支持上诉人的上诉请求。被上诉人海州湾公司辩称，我方的诉讼主体资格适格，国土局开发区分局出具的《情况说明》以及上诉人提交的开发区党群工作部《情况说明》足以证实涉案土地的使用权人为连云港市工投集团台北投资有限公司所有，而我公司是台北公司的全资子公司，根据台北公司、被上诉人以及案外人中飞公司（台北工会全资公司）2016年1月30日签订的三方协议，由我公司对涉案地块进行管理，原属于中飞公司关于涉案地块享有的一切权利均归属于我公司。因此，由中飞公司与汇元达公司签订的租赁合同的全部权利包括诉讼权利均转让给我公司，而对于合同权利的转让，我公司履行义务即可，本案中，我公司作为原告起诉是以诉讼形式通知了合同相对方汇元达公司。因此，从物权的角度上，我公司对涉案地块享有合法的占有、使用权，上诉人与被上诉人之间并没有租赁协议属于非法占有，我公司有权作为物权人依据排除妨害的物权保护方式要求汇达元公司、康某公司搬离。从合同的角度上，我公司享有租赁合同中中飞公司的一切合同权利，在租赁合同到期后，出租人有权要求承租人返还租赁物，至于租赁人与次承租人之间的租赁关系与出租人无关。因此，不管是从物权的角度还是合同的角度，我公司均有原告的主体资格。二、本案中不存在土地权属争议，国土局开发分局出具的情况说明以及上诉人提交的开发区党群工作部《情况说明》足以证实涉案土地的使用权人为连云港市工投集团台北投资有限公司，没有任何争议，也就不存在上诉人所说的《土地法》第十六条的适用空间。我公司合法占有使用涉案土地，为合法的物权人，上诉人在中飞公司与汇达元公司签订的租赁合同到期之后则不再具有合法的占有权利。因此，上诉人没有法律依据非法占有涉案土地的行为侵犯了我公司的合法权利。我公司依据《物权法》第三十四条、三十五条之规定要求上诉人返还土地具有合法的请求权基础，上诉人应当返还。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。被上诉人汇达元公司未到庭也未提交书面意见。意见海州湾公司向一审法院起诉请求：1、判令汇达元公司、康某公司立即停止侵占、排除妨碍，立即从海州湾公司位于猴嘴火车站北、黄某制钙公司以西约6亩场地搬离，向海州湾公司交还场地；2、判令汇达元公司、康某公司连带给付海州湾公司非法占有使用费（从2017年1月4日起计算至实际搬离之日，按照年租金100000元的双倍标准计算，即按照每日548元计算）；3、判令汇达元公司向海州湾公司支付2016年度租金100000元及利息（从2016年1月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、诉讼费由汇达元公司、康某公司承担。在开庭审理前，海州湾公司将诉讼请求第2项变更为：2、判令汇达元公司、康某公司连带给付海州湾公司非法占有使用费（按年租金33334元的标准计算，从2017年1月4日起计算至实际搬离之日止）。。一审法院经审理查明，从2015年起，案外人中飞公司将位于猴嘴火车站北、黄某制钙公司以西面积约36亩的货场，出租给汇达元公司。2016年1月1日，中飞公司（甲方）与汇达元公司（乙方）签订《场地租赁合同》，双方在合同中约定：“租赁时间初定为1年，即从2016年1月1日起—2016年12月31日止；场地租赁费用为100000元整,签订合同时乙方一次性付清场地租金，合同到期后，乙方在同等条件下可优先租用本场地；乙方所租赁场地只限于乙方使用，不得擅自将所租场地转租抵押，否则视为违约，甲方有权解除合同，并追究其造成的一切经济损失；无论合同以何种方式解除、终止，自合同解除、终止之日起三日内（乙方）应搬离场地，乙方逾期未搬，视为放弃场地内物品所有权，甲方有权要求双倍租金的租金损失且甲方有权安排人员将乙方留有场地的人员、物品清除出场地，由此产生的一切损失由乙方承担；在租赁期间任何一方违约的，违约方除承担违约给对方造成的全部损失外，并向对方赔偿年租金总额的20%，在违约后30日内支付给对方”。双方还就权利义务、其他、违约责任等事项进行约定。汇达元公司没有缴纳合同期间的租金。2015年11月14日，汇达元公司与朱龙安签订《场地租赁合同》，将其向中飞公司租赁场地中的6亩场地出租给朱龙安，约定租赁时间初定为10年，从2015年11月14日起至2025年11月13日止，每年场地租赁费用为30000元。朱龙安于2015年11月17日利用涉案场地开办康某公司，朱龙安任康某公司的法定代表人。2018年11月16日，康某公司向汇达元公司的法定代表人詹恒忠转账租金35000元。一审法院另查明，海州湾公司由台北公司出资成立（持股比例100%），中飞公司由台北公司工会出资成立（持股比例100%）。2018年4月13日，连云港市国土资源局开发区分局出具《情况说明》，中飞公司出租给被告汇达元公司的地块，即车站小滩及原中飞公司地块（南至陇海铁路、北至临浦路、东至池月路、西至G25高架桥）为台北公司用地。2019年1月30日，台北公司、中飞公司、海州湾公司签署《情况说明》，内容为：“中飞公司于2016年与汇达元公司签订的《场地租赁合同》中涉及地块的实际所有权系台北公司所有。中飞公司系受台北公司委托代为签订上述租赁合同，台北公司是实际权利人。现台北公司将原授予中飞公司关于该地块而享有的一切权利全部授予海州湾公司，由海州湾公司代为享有基于该地块而享有的一切权利，包括诉讼权利。中飞公司对上述内容无异议”。一审法院再查明，2019年2月13日，海州湾公司向汇达元公司发出《离场通知书》，并将该通知书张贴在康某公司门口。涉案场地于2018年12月停止供电。一审法院认为，一审中双方当事人争议的焦点为：1、海州湾公司能否作为原告主张本案租赁合同的相关权利；2、汇达元公司是否承担向海州湾公司支付租金的责任；3、汇达元公司、康某公司是否应该向海州湾公司返还涉案场地，并承担合同期满后的土地占用费。关于海州湾公司能否作为原告主张本案租赁合同相关权利的争议焦点。康某公司辩称猴嘴街道办事处出具证明涉案场地产权方是汇达元公司。《中华人民共和国物权法》第十条规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度”。康某公司对涉案场地使用权存在疑问，应该向负责土地登记、管理的国土部门核实。根据国土局开发区分局的情况说明载明，涉案地块为台北公司用地。海州湾公司由台北公司出资成立（持股比例100%），中飞公司由台北公司工会出资成立（持股比例100%）。2019年1月台北公司、中飞公司、海州湾公司签订协议，明确中飞公司受台北公司委托代为与汇达元公司签订租赁合同，现台北公司将涉案地块的一切权利授予海州湾公司，中飞公司对此无异议。台北公司作为涉案地块的使用权人，将相关权益处分给海州湾享有，中飞公司对此表示同意，在诉讼期间该三方协议通知被告方。故一审法院认为海州湾公司有权就涉案地块向被告主张相关权利，海州湾公司作为原告起诉主体适格。康某公司、汇区达公司提出海州湾公司作为原告主体不适格的辩称，一审法院不予采纳。关于汇达元公司是否承担向海州湾公司支付租金责任的争议焦点。中飞公司与汇达元公司签订的《场地租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规相关规定，合法有效，合同各方当事人均应按照约定全面履行。中飞公司已将涉案场地交付给汇达元公司使用，汇达元公司应于2016年1月1日一次性缴纳租金，汇达元公司至今未缴纳，其逾期缴纳租金已经构成违约，给出租方造成损失。汇达元公司辩称其为海州湾公司修建围墙支出的费用冲抵租金。汇达元公司的辩称海州湾公司不认可，汇达元公司没有提供证据证明，一审法院对其辩称不予采纳。故海州湾公司要求汇达元公司支付租金100000元及利息的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于汇达元公司、康某公司是否应该承担向海州湾公司返还涉案场地，并承担合同期满后的土地占用费的争议焦点。根据中飞公司与汇达元公司合同第四条（二）第5点约定，租赁场地只限于汇达元公司使用，不得擅自将所租场地转租抵押。第五条第3点约定，汇达元公司自合同解除、终止之日起三日内搬离场地。汇达元公司没有经过中飞公司同意，擅自将涉案场地其中6亩转租给康某公司，违反了合同约定。汇达元公司与中飞公司租赁期限为1年（租期至2016年12月31日届满），汇达元公司擅自与康某公司签订超出租赁期限的次承租合同（租期至2025年11月13日届满）。租赁合同期限届满，中飞公司、汇达元公司没有签订续租合同，按照合同约定汇达元公司应向海州湾公司交还土地。汇达元公司对涉案场地无转租权、无处分权，其与康某公司签订租赁合同，对海州湾公司不产生合同的法律效力。两行为侵害了海州湾公司权利，海州湾公司要求汇达元公司及场地实际使用人康某公司返还租赁场地的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。根据中飞公司与汇达元公司合同第五条第3点约定，汇达元公司自合同解除、终止之日起三日内搬离场地，逾期不搬出租方有权要求双倍租金的租金损失。海州湾公司与康某公司之间没有租赁合同关系，该条款对康某公司没有效力，逾期交还场地相关责任由汇达元公司承担，一审法院对海州湾公司要求康某公司支付场地使用费的诉讼请求不予支持。该合同条款是双方对汇达元公司逾期交还场地违约责任的约定，明显超出海州湾公司租金损失及实际损失，一审法院认为按照租金增加20%计算为宜，2018年11月底涉案租赁场地停止供电后，被告方无法正常使用场地，使用费计算至2018年11月底计18333.33元（120000元÷12个月×（6亩÷36亩）×11个月），由汇达元公司向海州湾公司支付。汇达元公司与康某公司之间的合同纠纷，双方可另行协商依法解决。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、汇达元公司、康某公司于判决生效之日起三十日内向海州湾公司返还猴嘴火车站北、黄某制钙公司以西6亩的场地；二、汇达元公司于判决生效之日起十日内向海州湾公司支付场地使用费18333.33元；三、汇达元公司于判决生效之日起十日内向海州湾公司支付租金100000元及利息（利息计算：以本金100000元，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年1月2日起计算至实际给付之日）；四、海州湾公司其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7925元，海州湾公司已预交。在一审开庭审理前，海州湾公司减少诉讼请求数额。根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》第二十一条第二项规定：“当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还”。本案案件受理费按海州湾公司变更后的诉讼请求173687元计算为3774元，减半收取1887元，退回海州湾公司6038元，由海州湾公司负担554元，汇达元公司负担1333元。二审中，当事人没有均提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、海州湾公司是否有诉讼主体资格；2、一审判决适用法律是否正确。本院认为，关于争议焦点1，海州湾公司是否有诉讼主体资格的问题。本院认为，海州湾公司由台北公司出资成立（持股比例100%），中飞公司由台北公司工会出资成立（持股比例100%）。2018年4月13日，连云港市国土资源局开发区分局出具《情况说明》，中飞公司出租给汇达元公司的地块，即车站小滩及原中飞公司地块（南至陇海铁路、北至临浦路、东至池月路、西至G25高架桥）为台北公司用地。根据国土局开发区分局的情况说明载明，涉案地块为台北公司用地。海州湾公司由台北公司出资成立（持股比例100%），中飞公司由台北公司工会出资成立（持股比例100%）。2019年1月台北公司、中飞公司、海州湾公司签订协议，明确中飞公司受台北公司委托代为与汇达元公司签订租赁合同，现台北公司将涉案地块的一切权利授予海州湾公司，中飞公司对此无异议。台北公司作为涉案地块的使用权人，将相关权益处分给海州湾享有，中飞公司对此表示同意，在一审诉讼期间该三方协议通知了汇元达公司。故海州湾公司有权就涉案地块向康某公司、汇达元公司主张相关权利，海州湾公司系适格原告。关于争议焦点2，一审判决适用法律是否正确问题。本院认为，一审法院引用《中华人民共和国物权法》第十条的规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度”是对被上诉人海州湾公司能否作为适格原告的考量。对于康某公司、汇达元公司是否应该向海州湾公司返还涉案场地，是根据中飞公司与汇达元公司签订的《场地租赁合同》，汇达元公司没有经过中飞公司同意，擅自转租场地，以及汇达元公司与朱龙安签订《场地租赁合同》后，朱龙安又利用涉案场地开办上诉人康某公司，且原租赁合同期限已经届满，按照合同约定汇达元公司应向被上诉人交还土地。汇达元公司对涉案土地无转租权、无处分权，但又擅自转租给上诉人使用。因此，汇达元公司与上诉人康某公司应当向被上诉人海州湾公司返还租用的场地，一审判决适用法律正确。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3774元，由上诉人连云港康成食品配料有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年一月九日法官助理  蒋 寻书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。