宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4235号 上诉人（原审原告、反诉被告）：赵莉，女，1977年3月1日出生，汉族，温州商城职员，住宁夏回族自治区贺兰县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁夏逸家房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区进宁南街87号。 法定代表人：郭玮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：缪正洪，男，汉族，1963年12月24日出生，该公司职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 上诉人赵莉因与被上诉人宁夏逸家房地产开发有限公司（以下简称逸家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初6316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 赵莉上诉请求：1.撤销一审判决书第二项，改判上诉人按双方约定的已付房款日万分之三计算，向上诉人赵莉支付逾期交房违约金97131元；或发回重审；2.撤销一审判决第四项判决内容或发回重审；3.一、二审诉讼费等由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定错误，导致错误判决。1.一审法院认定上诉人与被上诉人约定的逾期交房违约金过高于法无据，与事实不符，上诉人主张按约定支付违约金符合双方合同的约定，不属于法院依职权调整的范畴；2.一审法院对上诉人应当向被上诉人按照700元/平方米的标准计算装修费的认定于法无据，在上诉人并未同意被上诉人对涉案房屋进行装修的情况下，被上诉人强行装修，该违反个人自由意志的错误行为法院不应当支持，且700元/平方米的装修标准不是双方约定的，也不是经第三方评估出的价格，一审法院按此标准计算没有事实及法律依据。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院予以纠正。 逸家公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。 赵莉向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付房屋逾期交付的违约金97131元；（暂计算自2013年12月31日至2019年3月25日止，违约金支付至交付之日止）；2.本案诉讼费等相关费用由被告承担。诉讼中赵莉增加诉讼请求：要求被告交付位于银川市兴庆区丽景南街XX公寓。 逸家公司向一审法院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付反诉人房屋面积差价款35774.06元；2.判令被反诉人支付反诉人房款装修费39928元；3.反诉费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：宁夏银川医药有限公司系宁夏逸家房地产开发有限公司持股比例100%的股东，郭玮系该两家公司的法定代表人。2009年9月5日，宁夏银川医药有限公司向原告出具承诺，载明：“本公司承诺该套房屋有独立产权，交房标准毛坯房，交房最迟2010年7月31日，产权40年，以后交房手续按《国家购房合同法》执行。宁夏银川医药有限公司，赵文霞，2009年9月5日。”2010年11月1日，原告向被告支付购房款169513元，被告向原告出具收据一份。2013年6月5日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于银川市兴庆区丽景南街西侧编号为××地块，宁夏银川医药批发市场××号房屋，建筑面积47.1平方米。合同约定面积为预售暂定面积，最终结算面积以产权登记部门核准的面积为准，据实结算房价款。合同约定面积与产权登记面积有差异的，每平方米价格保持不变，房价款总额按产权面积调整，调整后房价款的补差应在房屋交付时结清；房屋单价3599元/平方米，房屋总价款为169513元，于2010年11月1日前一次性全款付清；买受人逾期付款在30日内，买受人应当自应付款至实际付款之日，按照应付款金额向出卖人按日万分之三支付违约金，合同继续履行。超过30日的，出卖人享有合同解除权，经出卖人同意，买受人继续履行合同的，买受人应当自应付款至实际付款之日，按照应付款金额向出卖人按日万分之三支付违约金；出卖人应当在2013年12月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，非住宅交付使用条件为商品房取得《建设工程竣工验收备案表》；出卖人逾期交房的，超过30日后买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金；买受人在第九条约定的支付期限前未按规定条件付清房款（含银行供款部分）的，出卖人可以不向买受人交房，且不视为违约交房。2013年6月6日，宁夏银川医药批发市场XX室备案至原告名下，备案面积为47.1平方米，金额为169513元。2014年12月30日被告发出承诺，内容为“宁夏逸家房地产开发有限公司，现向各位业主郑重承诺，宁夏逸家房地产淘宝商铺及公寓于2015年4月20日竣工，向广大业主交付使用，如到期未能按时交付，向广大业主一次性赔付承购商铺或公寓合同总额50%的损失”。后被告将原告的房屋进行了装修。现原告认为被告未按合同约定履行相关义务，故诉至法院。 一审法院另查明，2018年6月29日，银川市房地产测绘中心（有限公司）对宁夏银川医药批发市场综合楼×号商务综合楼作出测量报告书，涉案房屋实测面积为57.04平方米。 一审法院还查明，2015年4月期间，被告针对延期交付房屋，通过装修抵顶延期交付房屋违约金问题，向该楼部分业主进行了入户调查，部分业主同意装修抵顶违约金，部分业主不同意。 一审诉讼中，原告对银川市房地产测绘中心（有限公司）出具的测量报告书中载明的涉案房屋实测面积不予认可，经本院释明，原告不同意申请委托第三方机构重新测量。被告称因涉案房屋延期交付，引起业主上访，后经银川市人民政府协调，被告将涉案房屋装修抵顶延期交房违约金，装修标准为每平方米700元。原告称不同意装修。经本院至银川市住房和城乡建设局网站查询，涉案房屋于2019年1月在银川市住房和城乡建设局工程竣工验收备案。 一审法院认为，原、被告于2013年6月5日签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应按照合同约定的内容履行各自义务。按照上述合同约定，被告应当于2013年12月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，被告未按照约定将涉案房屋交付原告使用，已经构成违约，故对原告要求被告按照双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定的条件交付房屋的诉讼请求法院予以支持。原告要求被告按照约定赔偿违约金97131元，双方约定逾期交付房屋的违约金按照已付房款日万分之三计算，该违约金的约定明显过高，原告未能举证证明其实际损失，故法院按照合同金额的30%支持被告给予原告支付违约金50853.9元（169513元×30%），超出部分不予支持。被告辩称其与原告签订的合同中约定逾期交付违约金为每日按照已付购房款万分之0.1计算，其不认可原告主张的违约金计算方式。原、被告提交的《银川市商品房买卖合同》中，仅原告提交的合同有银川市房屋产权交易管理中心合同登记备案专用章，故法院对被告该辩称不予支持。依照上述签订的《银川市商品房买卖合同》约定，合同约定面积为预售暂定面积，最终结算面积以产权登记部门核准的面积为准，据实结算房价款。现银川市房地产测绘中心（有限公司）对涉案房屋实测的面积为57.04平方米，比合同约定的面积47.1平方米多9.94平方米，根据合同约定，原告应当向被告补交购房款35774.06元（9.94平方米×3599元/平方米）。关于反诉原告要求反诉被告支付房屋装修费39928元（57.04平方米×700元）的问题，虽合同未约定交付的房屋为装修房屋，原告亦不同意装修，但考虑到被告装修系处理逾期交付房屋问题所为，该装修利益亦由原告享有，原告应当向被告支付房屋装修费，本院酌定装修按照700元/平方米的标准计算，装修价值为39928元（57.04平方米×700元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）赵莉交付位于银川市兴庆区丽景南街西侧编号为××地块，宁夏银川医药批发市场××号房屋；二、被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）赵莉支付逾期交付房屋违约金50853.9元；三、原告（反诉被告）赵莉于判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司补交购房款35774.06元；四、原告（反诉被告）赵莉于判决生效之日起七日内补偿被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司装修损失39928元。（上述第二项与第三项、第四项相抵后，原告（反诉被告）赵莉于判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司补交购房款并补偿装修损失共计24848.16元）。如原告（反诉被告）赵莉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2228元，由原告赵莉负担1061元，被告宁夏逸家房地产开发有限公司1167元；反诉案件受理费846元，由原告（反诉被告）赵莉负担。 本院二审期间，上诉人为证明其主张，向法庭提交了照片八张、《公寓住户调查表》一份，欲证明被上诉人给上诉人的装修未经上诉人同意且无法达到700元/平方米的装修标准；提交公告一份，欲证明涉案公寓免三年物业费，自交房期之日起计算；提交被上诉人承诺书一份，欲证明被上诉人承诺2015年4月20日交房，若没有交付使用，被上诉人一次性赔付购房合同总价的百分之五十。 经审查，上诉人提交的证据不是二审期间的新证据，本院不予采信。 被上诉人未提交新证据。 二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人赵莉与被上诉人逸家公司之间签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。被上诉人逸家公司未按合同约定期限交付房屋，构成违约，应当承担违约责任，双方约定的违约金过高的，人民法院可以调整。一审法院将本案违约金由双方约定合同金额的50%调整至30%不违反法律规定，故上诉人关于违约金应按已付房款日万分之三计算的上诉理由不能成立。关于房屋装修费39928元的问题，本案中双方约定交付的房屋为毛坯房，后期上诉人也未同意由被上诉人进行装修，另考虑被上诉人装修的质量和现状，该部分费用不应由上诉人负担，故一审处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初6316号民事判决第一项、第二项、第三项即“一、被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）赵莉交付位于银川市兴庆区丽景南街西侧编号为××地块，宁夏银川医药批发市场××号房屋；二、被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）赵莉支付逾期交付房屋违约金50853.9元；三、原告（反诉被告）赵莉于判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司补交购房款35774.06元。”； 二、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初6316号民事判决第四项即“原告（反诉被告）赵莉于判决生效之日起七日内补偿被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司装修损失39928元。”； 上述判项相抵后，被上诉人宁夏逸家房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向上诉人赵莉支付违约金并赔偿损失共计15079.84元。 一审案件受理费2228元，由上诉人赵莉负担1061元，被上诉人宁夏逸家房地产开发有限公司负担1167元；反诉费846元，由上诉人赵莉负担。二审案件受理费2228元，由被上诉人宁夏逸家房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李慧琴 审判员  张建国 审判员  杨 玫 二〇二〇年一月八日 书记员  周 洁 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;; …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。