甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)甘0702民初9221号 原告：张掖首波电子科技中心。 法定代表人：张某，该公司总经理。 统一社会信用代码：91620702MA72GR5A6J。 住所地：甘肃省张掖市甘州区西大街粮食局东侧悦宾楼沿街门店1-6层。 被告:许某，女，1973年8月15出生，汉族，甘肃省张掖 市甘州区人,身份证号码：×××。 委托诉讼代理人：王某，甘肃沁泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘某，甘肃锦舒律师事务所律师。 原告张掖首波电子科技中心（以下简称“首波电子中心”）与被告许某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告首波电子中心法定代表人张某，被告许某及其委托诉讼代理人王某、刘某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告首波电子中心向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告承担原告房屋租金157000元；2.请求判令被告承担租赁原告房屋暖气费11600元，物业管理费400元，违约金损失补偿金20000元，以上合计188600元；3.由被告承担全部诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告承担保全费1453元。事实与理由：原、被告于2017年4月12日签订《房屋设施租赁管理合同》一份，约定被告租赁原告面积为200平方米的写字间一间，用途为售后服务。第一年租金为7.5万元，第二、第三年租金均为8万元，合同还对双方权利义务及违约责任进行了约定，合同签订后，原告又找水暖工按合同约定进行了房屋暖气改造，并经原告验收，但被告接收房屋投入使用后，却一直不给原告交付任何费用，也不与原告协商解除房屋租赁等事项，经原告多次催要，被告推诿拒付，遂引起诉讼。 被告许某向本院提交书面答辩状一份，并在庭审中口头辩称：1.原、被告于2017年4月12日签订房屋租赁合同属实，但合同并未生效，合同约定期限自2017年4月25日至2020年4月24日，故合同2017年4月25日才生效；2.被告并未接收房屋，原告诉称“根据合同约定签订合同即视为接受房屋”的陈述被告不予认可，根据合同第二条第2款约定：“乙方自签订合同之日即视为乙方接受甲方所有房屋配套设施及管理制度，....”，被告认为该约定是指被告接受原告房屋配套设施的现状以及有关的管理制度，是“接受”而非“接收”。根据《合同法》的规定，交付房屋属于实践性行为，原告并没有向被告履行交付房屋的义务，并且在上次庭审过程中原告也认可被告一直没有实际使用上述房屋；3.被告没有使用过租赁房屋，更没有验收暖气改造的事实存在，原、被告签订合同的时间是2017年4月12日，供暖期已经结束，即便要改造暖气也应在下一年供暖期开始后改造，原告在被告未缴纳任何费用的前提下就进行暖气改造不符合正常逻辑，且被告于2017年4月14日就向原告发送了终止合同的通知，原告明确知道被告不愿再继续承租上述房屋；4.合同约定的租赁期限自2017年4月25日至2020年4月24日，在合同租赁期间开始前，即2017年4月14日，被告就向原告书面告知要求终止履行合同，合同签订后，原告也未向被告交付房屋，被告也未实际占有使用租赁房屋，双方签订的租赁合同并未实际履行，故被告无需向原告支付任何的费用；5.2017年7月21日，原告曾向甘州区人民法院提起过民事诉讼，庭审中法庭对合同签订及履行的问题进行了调查，庭审笔录可以证实原告未向被告交付过房屋，被告也未实际使用过租赁房屋，后虽原告撤回了起诉，但原告起诉时已明确知晓合同未履行的事实，现原告再次起诉主张租金及其他费用没有依据。 本院经审理认定事实如下：2017年4月12日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《房屋设施租赁管理合同》，约定：甲方对部分房屋等固定设施改造增设以后，采取对外招商后自己集中统一管理的方式经营，乙方自愿入驻甲方门面、写字间、柜台、广告位等设施进行自主经营办公等，并同意接受甲方的集中设施管理制度。双方在平等协商基础上特制定如下合同条款，双方签字后具有法律效力。一，设施名称及概况，收取应付费用金额及期限。1、名称：写字间；2、位置：二楼除小一间整层；3、用途：售后服务部；4、独占设施面积：200平方米；5、第一年房租75000元，期限3年。本合同自2017年4月25至2020年4月24日；6、设施增设详细概况：吊顶、水、暖、粉墙，暖气改到室内温度达到18℃；7、履约保证金5000元；8、采暖费收取暂按2012物价局核准每平方米29元收取，采暖费包括公摊面积在内，在每年10月20日前交清，电表每户一表，在月头10日内交清，水表按总表计数，按摊位面积分摊收取，物业管理费暂定为200元/年。每年12月30日前一次性交清。在合同第1条8项备注，手写有，“第一年租年约定7.5万元，第二年租金约定捌万元，第三年为捌万元，三年内甲方不得改变租金，否则承担违约金拾万元，三年内乙方有权转让，转让费有乙方收取，甲方无权干涉”。二、乙方责任及违约处理方式,1、……，2、……，3、水费、电费、物业管理费按本合同约定时限交清，年应付管理费和履约保证金在签合同时一次性交清。如以上应交款乙方推迟逾期不交清即视为违约，则每日应向甲方额外承担逾期不交清总额的2‰的滞纳金作为违约损失补偿直到计算到交清为止。如推迟6个月仍不交清，视为该合同自行终止。乙方履约保证金不退的同时，乙方仍有义务承担整个合同租期所欠一切费用及每日所欠款的2‰的滞纳金损失费用。甲方有权停电停水封门禁止乙方经营，直到强制促其离场，造成乙方的所有损失均由乙方承担。甲方重新招商并视为合法。甲方该行为是为了大厦整体利益而为，甲乙双方均认可此行为。第4条作废，5、……；6、……；7、……；8、……；9、……；10、乙方无论何种原因，发生堵塞楼道公共设施及商用通道、消防通道、剪电源、与管理人员和平解决；19、……空白处，手写内容“合同终止时甲方退清乙方该退的费用，按天数比例退还”。20、甲方《张掖首波电子科技中心电子大厦现场管理制度》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。以上需要补充的地方：（签合同次日交5000元履约保证金，8月份交3万，12月份一次性交清，每年按此交费依次约定）三、甲方责任：1、……，2、甲方负责乙方水暖电正常供应，督促暖气公司暖气温度达到法定温度；3、……；4、……；5、……；6、……；7、……。四、……。五、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，其中每份合同备注栏及空格内字迹均为甲方亲手用笔填写，每份合同落款均由甲乙双方亲手签名后才生效。合同上，原告在甲方处盖章，其负责人张某签字，被告在乙方处签名。2017年4月14日，被告许某向原告法人张某微信发送房屋不租通知书一份，被告表示不再租赁涉案房屋，并电话告知原告法人张某。合同签订后，被告未按合同约定向原告缴纳费用，亦未使用上述租赁房屋。 另查明，2017年4月13日，原告公司法定代表人张某与案外人刘XX签订暖气改动施工合同一份，约定由刘XX对涉案房屋进行暖气改造。2017年4月18日，暖气改造项目完工，张某向刘XX支付费用5000元。2017年7月21日，原告向甘州区人民法院提起诉讼，要求被告支付原告合同期第一年房租7.5万元，履行保证金5000元，支付违约损失17.43万元，并承担诉讼费用。本院受理后，原告以“补充证据”为由，向本院提出撤诉申请，经审查，原告的申请符合法律规定，本院作出（2017）甘0702民初7143号民事裁定，准许原告张掖首波电子科技中心撤回该案的起诉。 再查明，原告首波电子中心于2019年12月12日向本院申请财产保全，申请对被告许某所有的位于张掖市××区的房屋予以查封。经本院审查，原告的申请符合法律规定，作出（2019）甘0702民初9221号民事裁定书，查封被告许某所有的位于张掖市××区的房屋，期限至2022年12月12日止。为此，原告支付案件保全费1453元。 上述事实，有原、被告及其委托诉讼代理人的当庭陈述，原告向法庭提交的《房屋设施租赁管理合同》一份、光盘一份、原告与刘XX签订的暖气改动施工合同及收条各一份、缴纳暖气费票据三张及证明一份、营业执照复印件一份、照片两张、催款通知两张、（2019）甘0702民初9221号民事裁定、保全费票据及证人刘卫东的证人证言。被告提交的租赁合同一份、房屋不租通知书一份、微信截图3张、照片一张、光盘一张、录音笔录一份及电信通话单一份。本院依职权调取的（2017）甘0702民初7143号案件庭审笔录在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：一、原、被告双方签订《房屋设施租赁管理合同》生效的具体时间；二、原告的各项诉请有无事实及法律依据。 关于原、被告双方签订的《房屋设施租赁管理合同》生效的具体时间，庭审中被告辩称，原、被告于2017年4月12日签订房屋设施租赁管理合同，合同约定日期自2017年4月25日至2020年4月24日，被告于2017年4月14日提出解除合同，故原、被告签订的房屋设施租赁管理合同并未生效，合同亦没有实际履行。本院认为，2017年4月12日，原、被告在协商一致的基础上签订房屋设施租赁管理合同，双方对合同的生效时间并未进行明确约定，2017年4月25日至2020年4月24日，并不是双方约定的合同生效日期，而是双方在合同中约定的实际租赁期间，租赁期间只是合同约定的一部分，合同的生效时间与租期没有关系，不能以实际起租日来确定合同的生效时间。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，原、被告于2017年4月12日签订的房屋设施租赁管理合同自签订时即发生法律效力，故对被告的上述辩解理由本院不予采信。 关于原告要求被告支付各项费用有无事实及法律依据的问题，庭审中被告辩称，被告已于2017年4月14日向原告办公室门口张贴解除合同通知书，并向原告法人张某微信送达该通知，并电话通知解除合同，故对原告的各项损失不予承担的理由。本院认为，首先，合同签订后，按照合同约定“暖气改到室内温度达到18℃”，原告积极履行了合同义务，联系他人对涉案房屋进行暖气改造，并为此支付费用5000元；其次，被告虽然通过上述方式通知原告解除合同，但原告并没有明确表示同意解除合同，且被告租赁的房屋面积200平方米，被告要求解除合同也应该给原告合理期限；再次，被告租赁的房屋一直空置，2017年7月21日，原告曾向法院起诉要求被告支付租金，庭审中被告明确陈述其无法租赁原告房屋，也未实际使用该房屋，其曾向原告送达了解除合同通知书，虽该案已由原告申请撤诉，但表明原告在当时明确清楚被告不愿意租住其房屋，被告有解除租赁合同的意愿，结合被告承租涉案门店后未能经营，已无法达到其签订合同预期目的客观事实，本院依法认定原、被告的上述行为使涉案合同已无法履行，涉案租赁合同已因双方的行为而解除，故应对原告主张的租金支付事宜应予处理，对被告的上述辩解理由本院不予采信。关于支付租金的具体数额，本院认为，原告于2017年7月21日向本院起诉要求被告支付房屋租金时，已明确知晓被告的违约行为，且双方行为已使房屋租赁合同无法继续履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，原告可主张要求被告承担自2017年4月12日起至2017年7月21日期间的房屋租金，合计18750元（75000元÷12个月×3个月）。关于原告要求被告承担房屋暖气费11600元、物业管理费400元，违约金损失补偿金20000元的诉讼请求，本院认为，因原告提交的暖气费票据系包括涉案商铺在内的整栋建筑物的采暖费，且2017年4月12日至2017年7月21日并非采暖期，故原告该项诉讼请求，本院不予支持；原、被告签订的房屋租赁合同中约定物业管理费为200元/年，故被告承担自2017年4月12日起至2017年7月21日止的物业管理费50元（200元÷12个月×3个月）；对原告要求被告支付违约金20000元的诉讼请求，因被告未按期缴纳租赁费已构成违约，原、被告签订的合同第二条第三项中约定，水费、电费、暖气费、租赁费按合同约定的期限缴纳，如以上应交款乙方推迟逾期不交清即视为违约，则每日应向甲方额外承担逾期不交清总额的2‰的滞纳金作为违约损失补偿直到计算到交清为止，该条约定的损失费实际为违约金。庭审中，原告未就违约的实际损失提供证据予以证明，且原告主张的违约金过高，原、被告在合同中亦约定履约保证金为5000元，故本院酌定违约金支持5000元。 对原告要求被告承担保全费1453元的诉讼请求。根据《诉讼费用交纳办法》第十条规定，当事人申请诉讼保全应向人民法院交纳申请费，故诉讼保全费属于诉讼费用范畴，该办法第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，故本案诉讼保全费1453元，应由原、被告按照各自过错责任进行分担。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条二款、第一百一十九条一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告许某支付原告张掖首波电子科技中心房屋租赁费18750元，物业管理费50元，承担违约金5000元，合计23800元，限于判决生效之日起三十日内付清； 二、驳回原告张掖首波电子科技中心的其他诉讼请求。 案件受理费4072元，减半收取2036元，保全费1435元，合计3471元，由原告张掖首波电子科技中心负担3020元，被告许某负担451元，原告已交纳，被告负担的案件受理费由被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费2036元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 员  李 娟 二〇二〇年一月二十日 法官助理  王以斌 书 记 员  马皓捷