北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初53318号原告（反诉被告）：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号院24号楼8层A-0901。法定代表人肖艳华，经理。委托诉讼代理人：陈枫，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉文，女，1965年3月10日出生，汉族，北京市东卫律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘书廷，女，1989年2月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：辛晓君，北京倡衡（深圳）律师事务所律师。原告（反诉被告）北京幼狮科技有限公司(以下简称幼狮公司)与被告（反诉原告）刘书廷（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。幼狮公司之委托诉讼代理人陈枫、杨玉文，刘书廷及其委托诉讼代理人辛晓君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。幼狮公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告押金37500元；2、请求判令被告给付原告违约金25000元。事实和理由:2017年5月27日，原告与被告签订了《租赁资产管理合同》，合同约定：被告将其所有的北京市朝阳区百子湾西里403号楼x层x房屋承租给原告使用，原告承租后转租给实际租户，承租期限自2017年10月1日至2023年9月30日共计六年，2017年10月1日至2019年9月30日月租金为12500每月，2019年10月1日至2023年9月30日月租金为13125每月，原告支付被告押金37500元。根据合同约定，被告涉案房屋的物业费，供暖费由被告承担，被告长期拖欠物业费，导致原告无法购电，房屋断电，实际使用人无法正常办公，涉案房屋多次频繁溢水，造成该房屋无法正常办公，导致实际使用人2019年4月15日退租，2019年4月16日被告收回房屋。根据双方签订合同之约定，被告的行为构成违约，原告有权解除合同，并要求被告退回押金，承担违约责任、赔偿损失，故诉争法院，望判如所请。刘书廷辩称并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。一、我方不存在拖欠物业费的情况，也不存在拖欠电费，导致诉争房屋断电的情况。二、溢水一事，房屋确实溢水过一次，但是物业及时通知了我方，也及时进行了修理，没有延误原告租用房屋，而且合同中也约定了，五日内进行维修，也没有约定怠于维修要解除合同。三、在退房交接单上显示，是原告要求解除房屋租赁合同的，据我们了解现在原告经营不善，大面积的和出租人解除合同，也更换了法人，将公司出售了。四、是原告无故解除合同，在拖欠了18天租金的情况下。五、是原告违约在先。我方提起反诉：1、请求判令原告给付被告违约金25000元；2、请求判令原告赔偿被告损失25000元；3、请求判令原告给付被告租金6666．67元（2019年4月1日至2019年4月16日）。幼狮公司针对反诉辩称：不同意反诉请求1、2，同意支付被告2019年4月1日至2019年4月4日的房屋租金1666．67元。我们是2019年4月16日从诉争房屋搬走的，但是诉争房屋在2019年4月4日就因为漏水不能使用了。如果法院支持我们的诉讼请求，可以从支持我们的金额中折抵我们应付的租金部分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月28日，原告作为承租方，被告作为出租方，签订了《租赁资产管理合同》，约定：原告承租被告的位于北京市朝阳区百子湾西里403号楼x层x房屋，租赁期限为6年，自2017年10月1日至2023年9月30日，2017年7月1日至2017年9月30日为免租期，房屋租金为每月12500元，支付方式为每三个月支付一次，于付款月起租日3日前支付下一次租金。押金为37500元，支付时间为2017年5月27日，租赁期满后5日内被告退还原告。合同第六条约定：对于该房屋的主要结构、固定管道线路及固定设施（包括制热、制冷、排风、上下水、电路及燃气等设施）发生自燃损坏、故障或合理使用而导致的老化、耗损，幼狮公司应及时通知刘书廷修复。刘书廷应在接到幼狮公司通知后的5日内进行维修。逾期不维修的，幼狮公司可代为维修，费用由刘书廷承担。合同第十条违约责任约定：刘书廷有第九条第（三）款约定的情形之一的，应按2个月租金为标准向幼狮公司支付违约金……。2017年5月27日，原告通过招商银行转账方式，向被告给付押金37500元。2019年4月16日，原、被告签订《退房交接确认单》，载明：退房日期为2019年4月16日。租户幼狮公司要求解除房屋租赁合同，因厨房下水道频繁溢水，经查明是物业公司主管道堵塞，造成该房屋无法办公、地板、踢脚线，全部被泡损失，墙纸有一部分损坏。刘xx：因以上情况导致房屋实际使用人退租，导致幼狮不能继续承租。落款处被告本人签字确认，幼狮公司员工刘xx签字确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，幼狮公司、刘书廷签订的《租赁资产管理合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。本案争议焦点为合同解除原因，就此在双方签订且确认的《退房交接确认单》中，已明确写明“因厨房下水道频繁溢水，经查明是物业公司主管道堵塞，造成该房屋无法办公”故本院对此予以认定。虽刘书廷当庭表示其不清楚诉争房屋漏水一事，签署退房交接确认单时只是按照幼狮公司员工表述书写，但刘书廷作为完全民事行为能力人，应对自身签字确认的文件承担相应的法律责任，且刘书廷当庭辩称可能是实际承租人在使用诉争房屋过程中因使用不当造成的漏水，但其未就此提交任何证据，故本院对刘书廷的解释不予采信。关于合同解除的后果，刘书廷理应退还幼狮公司房屋押金37500元，故幼狮公司第一项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。就幼狮公司第二项诉讼请求，根据解除合同的原因，刘书廷违约在先，导致诉争房屋无法继续承租使用，故其理应支付幼狮公司违约金。但对于违约金数额，合同约定过高，本院在兼顾诚实信用和公平原则的基础上，综合考虑到合同解除的原因、刘书廷的过错程度、幼狮公司的合理损失等相关因素，对该项违约金数额予以酌减。对于刘书廷的反诉诉讼请求，本院认定如下：第一项，因本院认定刘书廷为违约方，故其主张违约金于法无据，本院不予支持；第二项，除诉争房屋现状照片外，刘书廷并未提交任何证据证明幼狮公司或诉争房屋实际使用人在承租诉争房屋时因使用不当造成房屋损毁，且本院上文也进行了论述，双方均认可漏水系主管道堵塞，与幼狮公司无关，故对于刘书廷的损失，于法无据，本院不予支持；第三项，幼狮公司当庭表示2019年4月3日漏水后，其就没有再使用诉争房屋，但就此未提交任何证据。故本院以双方签订的《退房交接确认单》时间为准，认定幼狮公司应支付刘书廷自2019年4月1日至2019年4月15日期间的房屋租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘书廷于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）幼狮公司押金三万七千五百元；二、被告（反诉原告）刘书廷于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）幼狮公司违约金五千元；三、原告（反诉被告）幼狮公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）刘书廷房屋租金六千二百五十元；四、驳回原告（反诉被告）幼狮公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘书廷的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费857元，由刘书廷负担（幼狮公司已交纳，刘书廷于本判决生效后七日内给付幼狮公司）。反诉案件受理费603元，由刘书廷负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 蒙 镭人民陪审员 张 蓁人民陪审员 邵维梓二〇二〇年一月十三日书 记 员 徐可卉