浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终8656号 上诉人（原审原告）：杭州迪沃绣品有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区瓜沥镇永联春6组62号，统一社会信用代码：913301097853497626。 法定代表人：童丽红，总经理。 委托诉讼代理人：林齐平，浙江六善律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州天新纺织有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区靖江街道甘露村，统一社会信用代码：91330109729091226K。 法定代表人：沈雅玲，执行董事。 委托诉讼代理人：朱纪华，杭州市萧山区义蓬法律服务所法律工作者。 上诉人杭州迪沃绣品有限公司（以下简称迪沃公司）因与被上诉人杭州天新纺织有限公司（以下简称天新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初8292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2017年3月30日，迪沃公司、天新公司签订《厂房租赁定金协议书》，就房屋租赁、租期、租金、定金支付等事项进行了约定。2017年4月14日，迪沃公司（乙方）、天新公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁坐落于杭州市萧山区的房屋，房屋建筑面积约5000平方米。租赁期限自2017年4月15日起到2022年4月14日止，计租期从2017年4月15日开始。租金前两年不变，从第三年开始每年递增5%，租金标准为800000元/年，不含税。在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，使用期间厂房由乙方负责维修。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或按已使用情况折旧折价赔偿。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）未按约定时间交付该房屋达30日的；（2）交付的房屋及其附属设施不符合合同约定严重影响乙方使用的；（3）交付的房屋危及乙方安全或者健康的。甲方有上述规定情形之一的，应按总租金的20%向乙方支付违约金。因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前60日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按总租金的20%支付违约金。甲方给乙方一个250KVA的变压器，甲方负责把过道两边的门封好，把过道两边的路封平，厂房里面的坑平，使用面积包含主厂房西边的辅助用房约300平，办公室一楼一间办公室，租赁税费由乙方承担。甲方承诺7月1日前腾空厂房后面的3间小房子。合同签订后，迪沃公司向天新公司支付了自2017年4月15日起至2019年4月14日止的租金共计1600000元。天新公司将坐落于杭州市萧山区的房屋【含主厂房（面积3530.59平方米）、主厂房东面的过道（已封好两边的门）、主厂房西面的辅助用房（约300平方米）、主厂房南面办公楼一楼一间办公室（约20平方米）】交付迪沃公司使用。迪沃公司将上述主厂房西面的辅助用房用于员工宿舍、食堂等使用，将上述主厂房东面的过道用于堆放货物、停放电瓶车等，并在过道内搭建钢结构办公用隔层。 2017年7月20日，杭州市萧山区靖江街道安全生产办公室工作人员前往案涉厂房开展消防安全检查，发现案涉厂区内通道不畅通、厂区内使用煤气灶、车间内消防设施配备不足、车间内有电动车停放、充电等问题，并当场出具《消防安全隐患整改通知书》，责令迪沃公司于2017年8月1日前整改完毕。2017年8月22日，杭州市萧山区靖江街道安全生产办公室工作人员再次到现场检查，发现案涉厂区内电瓶车充电不规范、车间内货物堆放需规范、消防通道不畅通等问题，并当场向迪沃公司出具《现场检查记录》。应消防整改要求，迪沃公司对主厂房东面过道进行整改，自行清理出宽度约4米约290平方米的区域作为消防通道，保留钢结构办公用隔层。对此，迪沃公司曾于2017年7月9日向天新公司出具《承诺书》，载明：“我司租用贵司生产用厂房，实在是发展需要未经批准擅自搭建了办公用隔层违反贵司生产厂房的租用要求和管理要求。为此特承诺：一、本人对租用贵司厂房后自行搭建隔层的安全消防担全责。二、厂房租赁期满后该办公隔层产权无偿归属杭州天新公司。三、消防要求拆除搭建部分我无条件配合拆除。四、本人对所租厂房安全之岗担全责。五、主楼二楼有间钥匙要给我。”2018年6月4日，天新公司股东方天兴通过微信向迪沃公司发送杭州市萧山区人民政府靖江街道办事处《通知》，《通知》责令天新公司于2018年6月7日前拆除厂区内消防通道处各类违法建筑及构筑物、道路侵占物、堆积物。2018年6月7日，位于主厂房西面的辅助用房被拆除。 天新公司将案涉厂房交付迪沃公司前，曾对厂房房顶漏水进行维修处理。迪沃公司使用厂房后于2017年6月13日通过微信方式要求天新公司处理厂房漏水问题。天新公司此后对厂房房顶未再进行维修，由迪沃公司数次自行对厂房进行漏水维修。 案涉厂房所在厂区的正大门位于厂房的正南面，正大门为常开状态。正大门之后设置有一道伸缩门且有专门人员进行管理，如有大型车辆进出需要可打开该道伸缩门。迪沃公司从厂房进出可通过厂房南侧小路往东后右转弯进入主路，该南侧小路目前已经过扩宽，相比迪沃公司承租期间扩宽一米五至两米左右。 2019年2月左右，迪沃公司、天新公司就提前解除双方间《房屋租赁合同》达成一致，天新公司于2019年2月12日将迪沃公司移出微信“天新出租房交流群”。迪沃公司在搬离厂房时，其与天新公司就恢复厂房原状、退还房租、缴纳押金、钢结构阁楼处置等发生争执。迪沃公司在将其机器设备搬离厂房时，天新公司曾拒绝开启厂区正大门后的伸缩门。2019年3、4月间，迪沃公司发现放置于案涉厂房内的工字钢、摩托车丢失，迪沃公司曾两次向当地公安机关报警。后迪沃公司于2019年5月22日诉至原审法院，请求：1.判令天新公司返还迪沃公司房屋租金201302元并支付以201302元为基数自2019年4月29日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率4.75%计算至实际还清房屋租金之日止的利息；2.判令天新公司向迪沃公司赔偿合同违约金320000元；3.迪沃公司实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费、保函费等）由天新公司承担。 原审法院认为：迪沃公司向天新公司租赁面积约5000平方米的厂房，双方为此签订《房屋租赁合同》。在履行合同过程中，迪沃公司认为天新公司存在违约情形并据此要求天新公司返还租金、支付违约金等。针对迪沃公司所诉称的天新公司违约情形，该院经审查后分别认定如下：一、天新公司是否已如约向迪沃公司交付租赁房屋。《房屋租赁合同》约定租赁房屋建筑面积约5000平方米，使用面积包含主厂房西边的辅助用房约300平方米，办公楼一楼一间办公室。根据以上查明的事实，双方签订租赁合同后，天新公司已将主厂房（有证房产，面积为3530.59平方米）、主厂房西面辅助用房（约300平方米）、主厂房东面过道（已将过道两边的门封好）、主厂房南面办公楼一楼一间办公室（约20平方米）交付迪沃公司。上述房屋面积合计约5000平方米，其中虽存在部分无证房屋，但迪沃公司在向天新公司承租房屋前理应知晓上述房产的产权情况。从迪沃公司后续实际使用房屋的情况来看，上述无证房屋也系用于食堂、宿舍、堆放货物等辅助性用途。据此可以认定，天新公司已依约将租赁房屋交付迪沃公司。二、天新公司交付迪沃公司的部分房屋因占用消防通道被拆除，是否构成违约。上述因占用消防通道被拆除的房屋位于主厂房东侧通道，违反消防规定的原因系迪沃公司在过道内停放员工电瓶车、搭建钢结构办公用隔层等。对此，迪沃公司曾向天新公司出具《承诺书》，确认其对自行搭建隔层的安全消防担全责并无条件配合拆除消防要求拆除的搭建部分。据此可以认定，主厂房东面过道内部分房屋因占用消防通道被拆除，天新公司不构成违约。三、天新公司交付迪沃公司的主厂房西面辅助用房因违章被拆除，是否构成违约。该部分房屋系合同约定的辅助性房屋，现因被认定为违章建筑而拆除，导致迪沃公司实际租赁房屋面积减少，天新公司应承担相应的违约责任。四、天新公司交付迪沃公司的主厂房存在漏水，是否构成违约。根据以上查明的事实，天新公司在将主厂房交付迪沃公司前已对主厂房房顶进行过漏水维修，迪沃公司在2017年6月13日通过微信方式要求天新公司处理厂房漏水，天新公司对此允诺天晴后进行检查和维护。从以上事实可以看出，主厂房房顶至2017年6月13日仍存在漏水的情况，但无法据此确认此时主厂房房顶漏水的范围和规模。迪沃公司虽提交漏水情况的视频1份，但该院无法据此确认该视频所显示的漏水点与天新公司交付厂房时存在的漏水点系同一处。同时，该视频的拍摄时间为2018年5月18日，距迪沃公司承租厂房已达一年之久，而《房屋租赁合同》也约定“使用期间厂房由乙方负责维修”。综上，天新公司交付厂房时虽确存在屋顶漏水的情形，但仅凭现有证据尚不能证明交付厂房时漏水的规模和范围，且不能证明当时的漏水情况对迪沃公司造成的实际损失，也不能证明在后续使用过程中上述漏水点是否存在继续漏水的情况。而后续使用过程中出现的其他漏水点，按照双方合同的约定，也应当由迪沃公司自行负责维修。该院据此认定，迪沃公司提供的证据尚不足以证明天新公司构成违约。五、天新公司未将主厂房南面办公楼二楼办公室交付迪沃公司，是否构成违约。《房屋租赁合同》约定“使用面积包含主厂房西边的辅助用房约300平，办公楼一楼一间办公室”，根据以上查明的事实，天新公司已依约将主厂房西边的辅助用房、办公楼一楼一间办公室交付给迪沃公司。迪沃公司认为主厂房西边的辅助用房300平方米应理解为主厂房南面办公楼的一楼、二楼两间办公室，缺乏合同依据。同时从该院现场勘验的情况来看，主厂房南面办公楼的一楼、二楼两间办公室总面积也仅为100平方米左右，而非迪沃公司所称的300平方米。迪沃公司称天新公司需将主厂房南面办公楼二楼办公室交付迪沃公司，没有合同依据，该院不予采信。六、天新公司拒绝开放厂区正大门，是否构成违约。根据以上查明的事实，案涉厂区正大门系常开状态，正大门之后另设置有一伸缩门。该伸缩门有专人管理，租户有大型车辆出入要求时可随时打开。从庭审的情况来看，该伸缩门仅在迪沃公司搬离厂房时因与天新公司就厂房恢复原状、缴纳押金等发生争执时未按迪沃公司要求打开。同时，迪沃公司还可通过厂房南侧小路从侧门出入厂区。故仅凭现有证据尚不足以证明天新公司存在拒绝开放厂区正门的行为，也不足以证明天新公司对正门后伸缩门的管理严重影响租户的生产经营。该院据此认定，天新公司的上述行为尚不足以构成违约。七、天新公司是否存在砸坏厂房门锁、提前收回厂房，造成迪沃公司财物丢失的行为。根据以上查明的事实，迪沃公司、天新公司于2019年2月就提前解除《房屋租赁合同》已达成一致，迪沃公司自2019年2月起已开始着手搬离厂房。仅凭现有证据，尚不足以证明存在天新公司砸坏厂房门锁、提前收回厂房的事实，也不足以证明厂房内财物丢失系天新公司所致。迪沃公司据此认为天新公司违约的主张，依据不足，该院不予采信。八、天新公司阻挠迪沃公司拆除钢结构阁楼，是否构成违约。根据现场勘验的情况，迪沃公司所称的钢结构阁楼目前仍留存于主厂房东面的过道内。该钢结构阁楼应归谁所有，在本案中与迪沃公司的诉讼请求无直接关联，该院对此不作相应评判。综上，天新公司交付迪沃公司的主厂房西面辅助用房（合同约定面积约300平方米）于2018年6月4日因违章被通知拆除，导致迪沃公司实际使用房屋面积减少，天新公司应向迪沃公司返还相应的房屋租金。根据双方《房屋租赁合同》的约定，房屋租金为800000元/年，房屋建筑面积约5000平方米，该院据此认定天新公司应按0.44元/平方米/天标准（800000元÷5000平方米÷365天）返还房屋租金计41448元【0.44元/平方米/天*300平方米*314天（2018年6月4日至2019年4月14日）】。天新公司主张该辅助用房租金应按照主厂房租金打折计算，鉴于双方《房屋租赁合同》约定的租赁房屋面积约5000平方米，双方对该租赁房屋面积内包括的主厂房、辅助用房、其他房屋的面积未作明确区分，应视为双方认可案涉房屋作为统一整体共同出租，故其租金标准也应统一计算。上述主厂房西面辅助用房系迪沃公司用于宿舍、食堂所需，因违章被拆除必然对迪沃公司的生产经营造成损失，天新公司除返还租金外仍应承担相应的违约责任。根据迪沃公司实际可能造成的损失情况，结合《房屋租赁合同》关于违约责任的相关约定，该院酌情认定天新公司应支付的违约金以主厂房西面辅助用房一年租金的20%计算，计9636元（0.44元/平方米/天*300平方米*365天*20%）。综上，迪沃公司要求天新公司返还房屋租金41448元并支付该款自起诉之日起按年利率4.75%计算至实际履行之日止及支付违约金9636元的诉讼请求，该院予以支持。财产保全申请费3127元，按比例由天新公司负担其中306元。迪沃公司支出的保函费417元非因迪沃公司为实现债权所支出的必要费用，应由迪沃公司自行负担。迪沃公司超出部分的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。天新公司的抗辩意见，该院部分予以采信。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、天新公司于判决生效之日起十日内返还迪沃公司房屋租金41448元，并支付该款自2019年5月22日起按年利率4.75%计算至实际履行之日止的利息；二、天新公司于判决生效之日起十日内支付迪沃公司违约金9636元；三、天新公司于判决生效之日起十日内支付迪沃公司财产保全申请费306元；如天新公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回迪沃公司的其余诉讼请求。一审案件受理费9018元，减半收取4509元，由迪沃公司负担3963元，由天新公司负担546元。 宣判后，迪沃公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院存在多处事实认定错误。1.原审法院认定主厂房东侧过道内部分房屋（约288平方米）系因迪沃公司占用消防通道被拆除，据此认定天新公司不构成违约，从而不支持迪沃公司要求返还该处租金的主张，显属事实认定不清。原审庭审查明，天新公司交付的主厂房东侧面积约为1179平方米的厂房系无证建筑，没有留出必要的消防通道，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，该部分房屋的租赁约定应属无效。天新公司交付了不合格的租赁物，造成迪沃公司无法使用该288平方米的房屋，天新公司具有过错，故应当支持迪沃公司要求返还288平方米租金的主张。2.原审法院认定天新公司已经交付主厂房南侧一楼办公室钥匙给迪沃公司是事实认定错误。原审法院仅凭《承诺书》第五条提到的“主楼二楼有间钥匙要给我”即作出上述认定属于“断章取义”。根据《厂房租赁定金协议书》第四条、《租赁合同》第九条并结合迪沃公司提供的微信聊天记录、录音文件足以证明天新公司应当却从未将一楼、二楼办公室交付给迪沃公司。3.因主厂房东侧288平方米房屋的租赁合同无效，天新公司应退租金73932元（800000元/年÷5090平方米*288平方米*597天）；因主厂房南侧一楼、二楼从未向迪沃公司交付，天新公司应退租金28290元（800000元/年÷5090平方米*90平方米*730天），故合计应退租金102222元。4.原审法院未认定天新公司构成根本违约，明显错误。（1）天新公司交付无证房屋面积比重过高，严重影响居住和办公使用，从而造成迪沃公司无法实现合同目的。首先，主厂房东、西侧1479平方米的房屋均不合格，南侧90平方米的房屋未交付，合计占总面积比例达30.7%；其次，虽然合同上写明主厂房西侧是辅助用房，但用作食堂和宿舍使用，实际与主厂房作用相当不可替代，被拆除严重影响员工生活从而极大影响工作效率；再次，未交付南侧两间小房子导致迪沃公司无地办公。（2）天新公司交付的主厂房存在严重质量问题，厂房内漏水严重，危及迪沃公司员工安全和健康，致使迪沃公司放置于厂房内的机器和货物损失惨重。合同虽约定租期从2017年4月15日起算，但迪沃公司是从7月1日才正式接手并使用；而原审已查明6月13日、17日迪沃公司查验厂房时发现严重漏水，6月24日即接手前一周天新公司反馈“早已安排，天晴才能检查、维护”，这足以证明漏水问题是天新公司不履行厂房交付前维修义务造成的，天新公司应承担交付合格的不漏水的厂房的义务。（3）天新公司提前收回厂房，严重违约；（4）天新公司应赔偿价值143000元的钢结构小阁楼的损失。迪沃公司在《承诺书》中强调小阁楼归天新公司所有的前提是主楼二楼钥匙要交给迪沃公司，而天新公司并未交付上述钥匙却拒不将小阁楼交还迪沃公司处置，明显违约。二、原审法院对于基本事实认定错误的原因为法庭调查阶段和法庭辩论阶段均未组织充分的证据辩论和争议焦点辩论，使得法庭辩论流于形式；此外，本案合同可能存在部分无效的情形，而原审法院却未依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定向迪沃公司释明并告知可以变更相应的诉讼请求。综上，请求二审法院：1.依法撤销原审判决第一项并改判天新公司向迪沃公司返还房屋租金102222元，并支付该款自2019年5月22日起按年利率4.75%计算至实际履行之日止的利息；2.依法撤销原审判决第二项并改判天新公司向迪沃公司支付违约金320000元；3.依法撤销原审判决第三项并改判天新公司向迪沃公司支付财产保全申请费3127元；4.本案一审、二审案件受理费均由天新公司承担。 被上诉人天新公司答辩称：迪沃公司上诉理由不成立。1.关于主厂房东侧288平方米的问题。由于迪沃公司在该房屋内搭建了临时的2层钢结构使得案涉房屋被所在的街道办查为违章建筑，经过迪沃公司与街道办协商同意后保留楼上搭建的面积，并要求迪沃公司在地面留出相应的通道，迪沃公司也用该通道来停放员工自行车，故不存在该处288平方米没有实际使用的情况。2.关于厂房南侧楼上的面积。按合同约定租赁面积为5000平方米，并加上主厂房南侧一楼的一间办公室，而二楼并不属于租赁标的。迪沃公司主张一楼也没有进行交付，对此天新公司认为，如果没有交付一楼则根本不可能上去二楼。3.天新公司不存在违约行为；房屋的维修义务应按照合同约定由迪沃公司承担；天新公司没有要求迪沃公司提前返还租赁房屋，是迪沃公司主动要求搬离。4.关于主厂房西侧即辅助用房的问题。迪沃公司认为该部分房屋在天新公司交付后的租赁期间被拆除了，从而认为天新公司未完成交付；但迪沃公司在承租主厂房西侧房屋后，在房屋内使用明火作业，明显违反消防法规，街道办多次检查要求整改厂房、宿舍、明火用火三合一的问题，故才导致该部分房屋被拆除。5.关于新增的保全费3127元。该费用是原审诉请的保全费用，且没有得到法院支持，应当由迪沃公司自行负担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。 本院认为：本案有五个争议焦点：1.案涉合同中涉及无证房产的部分是否无效？2.天新公司是否依约履行了租赁房屋的交付义务？3.天新公司是否存在提前收回租赁房屋导致迪沃公司财产受损的行为？4.迪沃公司上诉请求天新公司赔偿钢结构小阁楼损失143000元有无依据？5.原审法院是否存在违反法定程序的问题？ 关于争议焦点一。案涉合同约定租赁房屋建筑面积约5000平方米，使用面积包含主厂房西边的辅助用房约300平，办公室一楼一间办公室。租赁物中有权属证书的房屋面积约3530.59平方米，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，涉及无证房产的部分房屋租赁合同应属无效；但上述司法解释第五条亦规定，房屋租赁合同无效的，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故虽因无权属证书导致部分无效，但迪沃公司已实际使用该部分房屋，其据此主张返还该部分租赁房屋的租金（占有使用费），本院不予支持。CommentbyMicorosoft:这部分认定其实是有不确定性的，只是一个推断。该《解释》第二条和第三条规定的只是未取得建设工程规划许可证和未经批准临时建造的房屋，租赁合同无效。但本案中的是无产权证，没有直接证据证明是无建设工程规划许可证或者是未经批准临时建造的房屋，一审没有对这个问题展开调查举证。但这部分无证房屋还是很大可能就是上述情况，因而认定无效也是没什么问题的。现有法律和行政法规没有明确规定没有产权证的房屋租赁合同无效，只有《城市房屋租赁管理办法》第六条规定了没有取得所有权证的房屋不得出租，但该法仅是部门规章，不能作为认定合同无效的依据，否则违反《合同法司法解释（一）》第四条之规定。 关于争议焦点二。第一，天新公司是否交付主厂房南侧办公室。对此，本院认为，案涉《房屋租赁合同》第九条及《厂房租赁定金协议书》第四条均明确约定交付的办公室所在位置为办公楼一楼，并未约定办公楼二楼的房屋需要交付；且现场勘验笔录显示，迪沃公司自认主厂房南侧一楼的办公室已于2017年9月左右完成交付，故本院认定天新公司已完成主厂房南侧办公室的交付义务。迪沃公司主张天新公司未完成主厂房南侧一楼办公室的交付且应当交付二楼办公室，无合同及事实依据，本院不予认可。第二，是否因天新公司交付了没有留出必要消防通道的不合格租赁房屋，导致主厂房东侧通道内部分建筑被拆除。对此，本院认为，根据萧山区靖江街道办事处的《现场检查记录》和《通知》可以认定，系因迪沃公司在消防通道内停放员工电瓶车、搭建钢结构办公用隔层、堆放物品等才导致主厂房东侧过道内部分建筑被拆除，且迪沃公司在向天新公司出具的《承诺书》中也承认系其未经批准擅自搭建办公用隔层并承诺对自行搭建隔层的消防安全担全责、无条件配合消防要求拆除搭建建筑，故迪沃公司应自行承担主厂房东侧通道内部分租赁房屋被拆除的责任，不能因此认定天新公司构成违约。第三，天新公司是否交付了漏水严重的不合格租赁房屋。对此，本院认为，首先，案涉《房屋租赁合同》第二条约定租期从2017年4月15日起算，且迪沃公司也已全额支付4月15日至7月1日租金，迪沃公司也是在使用过程中发现漏水问题要求天新公司进行维修，应当认定迪沃公司已于案涉合同约定的租期开始之日即2017年4月15日对厂房进行实际使用。其次，案涉《房屋租赁合同》第四条约定在使用期间厂房由迪沃公司负责维修。2017年4月15日以后的维修责任应由迪沃公司承担。迪沃公司提供的现有证据并不足以证明天新公司交付的厂房存在严重漏水问题，迪沃公司应承担举证不能的不利后果。综上，本院认定天新公司已依约履行了租赁房屋的交付义务。 关于争议焦点三。根据现场勘验笔录查明的事实，双方已于2019年2月就提前解除案涉《房屋租赁合同》达成一致，迪沃公司也自认其在2019年2月17日完全搬离案涉厂房，故迪沃公司主张天新公司提前收回厂房并无事实依据。迪沃公司提供的证据亦不能证明其所称的财产损失系天新公司的行为所致，故迪沃公司主张天新公司提前收回厂房致使其财产受损，本院不予认可。 关于争议焦点四。首先，迪沃公司一审诉讼请求中并未明确请求天新公司赔偿钢结构小阁楼损失143000元，而是请求天新公司支付违约金。其次，案涉《房屋租赁合同》第四条约定，租赁期满后，迪沃公司增添的经营设施、设备及动产部分归迪沃公司所有，但案涉钢结构阁楼作为不动产附着物显然不属于上述约定范围之内，且迪沃公司在其向天新公司出具的《承诺书》中表明其自愿于厂房租赁期满后将该钢结构阁楼的所有权无偿归于天新公司。故迪沃公司主张天新公司拒不归还案涉钢结构阁楼构成违约并要求支付违约金，缺乏合同依据，也与其出具的书面承诺不符，难以支持。 关于争议焦点五。首先，根据原审庭审笔录可以认定，原审法院已经组织双方当事人对相关证据有无证明力及证明力大小问题进行充分的质证，原审法院也总结了案件争议焦点并组织双方当事人对此进行了辩论，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条的规定；其次，案涉租赁合同虽存在部分无效情形，但案涉租赁物系作为整体进行出租，迪沃公司在签订租赁合同时对租赁物的权证情况也应当是了解知悉的。故合同部分无效对本案的处理结果并无实质影响，原审法院未就合同效力问题进行释明，并无明显不当。 另外，关于财产保全申请费3127元的问题。由于本院对原审法院的实体判决均予以维持，故原审法院按照比例判决由天新公司承担其中的306元，并无不当，本院亦予以认可；财产保全申请费中的其他部分应由迪沃公司自行承担。 综上，迪沃公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6867元，由杭州迪沃绣品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年一月七日 书记员  张诗雯