四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初5379号 原告：西昌市航天阳光小区第二届业主委员会，住所地：西昌市航天大道一段288号。 负责人：邵韵，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：刘光荣，四川万鑫律师事务所律师（特别授权）。 被告：四川世达实业有限责任公司（曾用名：凉山州世达实业有限责任公司），住所地：西昌市龙眼井街2号，统一社会信用代码915134002130112058。 法定代表人：唐昌智，系公司董事长。 委托诉讼代理人：张杰，四川知政律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：邹果，男，汉族，1980年8月27日出生，四川省西昌市人，住西昌市，系公司员工（一般代理）。 原告西昌市航天阳光小区第二届业主委员会与被告四川世达实业有限责任公司物权保护纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的负责人邵韵、委托诉讼代理人刘光荣、被告的委托诉讼代理人邹果、张杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告移交航天阳光小区的123㎡的地上物业管理用房、210㎡的地下物业管理用房，并赔偿自2014年1月起至该房屋交付止按每月3000元租金标准计算的房租损失。2、判令被告立即向原告移交航天阳光小区地下的1520个符合规划设计的非机动车停车位，立即按照批准的规划设计修建和移交非机动车坡道，并赔偿自2014年1月起至交付完毕非机动停车位和跑道之日止，按每个车位每月60元的标准计算的车位租金损失。3、判令被告给付原告航天阳光小区业主大会筹备组工作经费和首次业主大会会议经费，合计：71170元。4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年被告开发建设西昌市航天阳光小区。依据西昌市城乡规划和住房保障局所批准的规划设计，航天阳光小区建设项目总建筑面积183648㎡;其中地上建筑面积150396㎡，地下建筑面积33252㎡，地上物管用房建筑面积246㎡，地下物管用房面积210㎡，地下非机动车停车位1520个，非机动车位面积1932㎡。该项目于2013年6月竣工投入使用。按照《物权法》和《物业管理条例》等法律的规定，被告应当在该小区投入使用时，向原告或该小区的物业管理单位移交属于业主共同所有的公共配套设施设备及物业管理用房，并承担筹备组及召开首届业主大会的经费。但被告却未全面履行法定义务，至今尚有地面物管用房123㎡、地下物管用房210㎡、地下非机动车位1520个未移交给原告。并且被告擅自修改批准的规划设计，将原规划设计的非机动车坡道改为小区的绿化及其他建筑，未修建非机动车坡道，也未按设计要求建设好地下非机动车停车位，致使小区业主将大量的电动自行车停放于楼道中造成严重的安全隐患。因消防部门对此行为已进行多次处罚，许多业主只能在外停放电动自行车，增加了业主的经济负担。为维护业主的合法权益，原告多次找到被告要求被告履行法定义务，并委托律师向被告发送了《律师函》。2019年8月2日被告向原告的《回函》中也明确表示愿意履行法定义务，答应交付一套123㎡的地下成套房屋和地下210㎡的物管用房给原告。积极解决业主地下非机动车位的使用问题，并愿意承担一定的首次业主大会会议经费。虽然被告书面表明了愿意履行法定义务，但至今未具体落实。为维护原告的合法权益，现根据《民事诉讼法》的相关规定依法起诉，请依法裁决。 被告辩称：第一、根据原告的诉状和本案案由，本案的案由是物权保护纠纷，原告的诉讼请求超过诉讼时效，丧失了本案的胜诉权，第二、地上物管用房已移交206.25㎡，地下物管用房全部移交并被占用至今，原告主张无事实依据，3000.00元的租金赔偿没有事实和法律依据；第三、1520个非机动停车位早已建成移交，非机动车位的坡道因无法施工，客观上无法履行，同时对于小区配套设施的改建，原告没有诉权，对于每个车位的租金损失没有事实和法律依据；第四、原告是第二届业委会，主张首次业主大会的费用不符合法律规定。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 为支持其诉讼请求成立，原告向本院提交了下列证据： 第一组证据：1、西昌市长安街道办事处《证明》（一份）；2、西昌市航天阳光小区第二届业主委员会《证明》（一份）；3、邵韵身份证复印件（一份）。证明内容：(1)西昌市航天阳光小区业主委员会依法成立是该小区业主大会的执行机构。(2)邵韵是该小区的第二届业主委员会主任，是该业主委员会的负责人。 第二组证据：1、西规建字第(2010)070号《建设工程规划许可证》（一份）；2、西昌市规建局批准的西昌市航天阳光小区规划设计方案《总平面图》（一份）；3、西昌市规建局批准的西昌市航天阳光小区规划设计方案《地下室平面图》（一份）；4、航天阳光小区《竣工验收备案书》（三份）。证明内容：(1)2010年西昌市城乡规划和住房保障局(2010)070号规划许可证，批准被告四川世达实业有限责任公司拟开发建设的“航天阳光小区”规划设计方案为：“航天阳光小区建设项目总建筑面积183648㎡;其中地上建筑面积150396㎡，地下建筑面积33252㎡，地上物管用房建筑面积246㎡，地下物管用房面积210㎡，地下非机动车位1520个，非机动车位面积1932㎡，非机动车坡道4条。”(2)航天阳光小区建设项目于2013年7月2日全面竣工验收，并向西昌市城乡规划和住房保障局完成了竣工验收备案。(3)根据批准的规划设计，被告应当在航天阳光小区投入使用时依法向原告或该小区的物业管理单位移交属于该小区全体业主共同所有的地面物管用房246㎡、地下物管用房210㎡，和地下非机动车位1520个(1932㎡)。 第三组证据：1、四川万鑫律师事务所(2019)函字036号《律师函》（一份）；2、四川世达实业有限责任公司《回函》（一份；3、航天阳光小区《地下一层平面图》（一份）；4、航天阳光小区《地下一层竣工图》（五份）；5、西昌市住房和城乡建设局《回复》（一份）；6、2019年4月14日航天阳光召开首届业主大会及选举业主委员会成员照片（二张）；7、西昌市长安街道办事处《证明》（一份）；8、2019年5月10日原告致被告函件（一份）；9、航天阳光首次业主大会筹备开支明细（一份）；10、航天阳光小区楼道停放电动自行车照片（二张）；11、西昌市公安消防大队《责令限期改正通知书》（一份）。证明内容：(1)因被告未严格按照法律规定向原告移交属于航天阳光小区全体业主共同所有的地面物管用房123㎡，地下物管用房210㎡，地下的1520个非机动车停车位，以及未依法支付召开首届业主大会的经费。原告委托四川万鑫律师事务所于2019年7月2日致函被告，要求被告履行法定义务及时向原告移交物管用房、地下非机动车停车位和支付首届业主大会经费。(2)2019年8月2日被告《回函》明确承认欠付原告地面物管用房123㎡，地下物管用房210㎡的事实，确认未按规划设计修建非机动车坡道、地下非机动车位无法正常使用的事实，并同意支付航天阳光小区第二届业主委员会工作经费1.5万元。(3)地下一层竣工图证明了被告擅自更改设计未按规划设计修建非机动车坡道，非机动车停车位无法正常使用的事实。(4)西昌市住房和城乡建设局的回复证实了被告末按规定向原告移交地面123㎡、地下210㎡物管用房的事实。(5)西昌市长安街道办事处《证明》，证实了航天阳光小区首次业主大会于第二届业主委员会成立日即2019年4月14日召开的事实，(6)首届业主大会及筹备经费开支共计71170元。(7)因被告未依法按期向原告交付地下的1520个非机动车停车位，业主在各楼道停放电动自行车，造成严重安全隐患的事实。 第四组证据：1、航天阳光前期物业服务合同（一份）；2、航天阳光业主临时管理规约（一份）；3、018980号《商品房买卖合同》（一份）；4、020349号《商品房买卖合同》车位买卖合同（一份）。证明内容：(1)航天阳光前期物业服务合同和业主临时管理规约，充分证明了被告开发建设的航天阳光小区已于2013年4月正式投入使用的事实。被告应当依法于2013年4月向原告或该小区的前期物业管理公司移交属于全体业主共同所有的物管用房和地下非机动车停车位。(2)被告至今仍侵占了原告地面物管用房123㎡、地下物管用房210㎡、地下机动车停车位的事实。(3)《商品房买卖合同》第十一条、第十三条对交付房屋、交付车位的条件和逾期交房、交车位明确约定为：按已付房款、车位款金额自逾期之日起按每日万分之三支付违约金。被告应当参照此约定，自2014年1月1日起按欠付原告房屋和地下停车位的实际价值承担每日万分之三的违约金，至实际交付完毕房屋和停车位之日；二，以弥补给原告实际造成的租金损失。 第五组证据：凉方(2010)鉴字第227号《司法鉴定意见书》（一份）。证明内容：(1)航天阳光小区所属区域2014年1月至2017年12月时间段，地面住宅房屋平均租赁价格为：20.32元／㎡，地下房屋租赁价格为：12元／㎡，地下非机动车位租赁价格为：30元／月。(2)2018年1月至2019年9月30日，地面住宅房屋平均租赁价格为：24.39元／㎡，地下房屋租赁价格为：15元／㎡，地下非机动车位租赁价格为：40元／月。(3)2014年1月1日至2017年12月31日止原告地面123㎡物管用房租赁费损失为： 120000元，地下210㎡物管用房租赁费损失为：120960元，地下1520个非机动车位租赁费损失为：2188800元。(4)2018年1月至2019年9月30日止原告地面123㎡物管用房租赁费损失为：62999.37元，地下210㎡物管用房租赁费损失为：66150元，地下1520个非机动车停车位租赁费损失为：1276800元。(5)被告占用原告物管用房和地下非机动车停车位期间，共计给原告造成：地面物管用房租金损失：182999.37元，地下物管用房租金损失：187110元，地下非机动车停车位租金损失：3465600.00元，总租金损失为：3835709.37元。 第六组证据：证明，证明2019年11月17日上午在长安街道办事处的组织下，在长安派出所进行了一次调解，相关部门对物管经费问题做出了处理意见。 被告的质证意见为：对第一组证据、长安办事处证明三性有异议，要求长安办事处作为证人出庭作证，其证明自相矛盾，业委会证明及邵韵的身份证复印件无异议；对第二组证据：四份证明三性无异议，不能达到原告的证明目的，其中地面用房已移交200㎡，地下物管用房移交超过220㎡，非机动车位没有被占用；对第三组证据：对证据1、2、3、4三性无异议，对证据5合法性有异议，该回复明确了相关规定由规划管理部门核实确定，关于地上和地下物管用房，住建局没有听取被告的说明及答辩，也未对现场进行核实和指正，对证据6无异议，但对照片中打出的首届业主大会不认可，证据7的质证意见和第一组证据一样，证据8三性有异议，不能达到原告的证明目的，证据9三性有异议，不属于首次业主大会的费用，没有提供相关支出费用的票据凭证，无法核实真实性，证据10三性无异议，证据11三性无异议，对该组证据的证明目的有异议，以上证据不能证明被告占用原告的地上物管用房123㎡，地下物管用房210㎡，地下1520个非机动车停车位，坡道未修建系规划和施工设计出现冲突导致，相关业主开会产生的费用不属于首次业主大会产生的费用，不应当由被告承担；对第四组证据：三性无异议，对证明目的有异议，这组证据不能证明非机动车停车位属于无偿提供给全体业主使用的，更不能证明被告侵占了地上物管用房123㎡，地下物管用房210㎡和地下1520个非机动车停车位的事实，商品房买卖合同第十一条和十三条交付车位的约定与本案无关，该条款是对机动车车位的约定，相关违约条款不能参照更不能适用于本案关于非机动车车位的相关责任；对第五组证据：三性有异议，首先系原告单方委托，对被告没有约束力，委托事项与客观内容不相符，鉴定结果脱离本案实际，对本案不具有指导意义，更不能作为认定本案事实的依据，同时从原告的第三组证据的证据10可知，小区业主的电瓶车基本停放于小区内，没有因此支付额外的租车费用，不应当计算租金损失，关于物管用房的损失，其按照同地段住宅用房的租赁价格显然与本案诉争的物管用房，无论是从性质、用途、物权属性均不具有可比性，用商品房的市场价格标准来核算无产权的物管用房标准违背了鉴定的基本原则，依法不能采信；对第六组证据：合法性有异议，属于证人证言，多个部门在一份证明上签章署名是违法的，证据无效，写证明的是原告本身找这些职能部门盖章，当天调解形成的记录没有，属于污证，证明所要达到的目的与客观事实不符，房管局当众责令并未出具任何书面的法律文书，待证事实和证据本身是矛盾的。 为支持其辩解理由成立，被告向本院提交了下列证据： 第一组证据：物业用房移交清单两份，证明在2013年2月被告向物管公司移交了两处地上用房，面积分别为125.76㎡和80.49㎡，地下物管用房两处，分别为109㎡和187㎡； 第二组证据：物管用房的面积测绘报告两份，证明第一组证据中的相关移交面积数据； 第三组证据：地下非机动车车位平面图一份（施工图），证明现有小区地下非机动车位的位置和面积远超1900㎡； 第四组证据：原被告双方往来函件4份，证明被告针对原告提出的要求积极予以回应和协商； 第五组证据：规划总平面图一份，证明案涉小区相关规划指标的情况； 第六组证据：现场照片23张，证明小区内被告为业主修建了两处地面非机动车停车棚，小区业主将电瓶车停于小区内的情况，地上和地下物业用房现场照片的情况。 原告的质证意见为：对第一组证据：三性有异议，我们认为是伪证，我们有证据证明伪证的理由，关于小区物管用房双方已多次沟通，从被告的回复来看，只移交了地上物管用房，被告也没有证据证明移交了地下物管用房，面积也与规划图不符，希望法庭对被告的提交伪证的行为追究责任；对第二组证据：与本案争议的物管用房规划的位置没有关联性，真实性与合法性不发表意见；对第三组证据：三性有异议，以设计图为准，设计图与该施工图明显不一样，设计图没有文字和图示说明非机动车车位的位置；对第四组证据：三性无异议，通过双方函件往来能够证实被告未交付123㎡的地上物业管理用房、210㎡的地下物业管理用房，以及地下的1520个非机动车停车位的事实；对第五组证据：三性无异议，与我们提交的一致，对证明内容无异议，地上物业管理用房和地下物业管理用房的位置清楚标明了的，也证明被告没有交付相关物管用房；对第六组证据：真实性、合法性、关联性无异议，地下非机动车位被占用，业主只能停在小区内，被告应尽快修好非机动车坡道，对物管用房的照片，收到123㎡物管用房我们予以认可，其余的除了规划图上的我们不认可。 经审查：原告和被告提交的证据真实、合法与本案有关联，能够证明案件事实，本院予以确认，对证据的证明目的，本院结合案件事实予以确定。 本院经审理认定事实如下：被告开发建设的“西昌市航天阳光小区”于2010年取得西昌市城乡规划和住房保障局颁发的（2010）070号规划许可证，批准的规划设计方案为：航天阳光小区建设项目总建筑面积183648m2；其中地上建筑面积150396m2，地下建筑面积33252m2，地上物管用房建筑面积246m2，地下物管用房面积210m2，地下非机动车停车位1520个（建筑面积1932m2）、非机动车坡道4条。该工程于2010年9月开工，2013年7月全面竣工验收。被告于2013年4月制定了《航天阳光业主临时管理规约》，并聘请了成都博信物业管理有限公司为“西昌市航天阳光小区”的前期物业管理公司管理该小区。该小区于2013年4月正式投入使用。该小区投入使用时被告向该小区的前期物业管理公司移交了地面物管用房一套123平方米。2019年4月14日西昌市航天阳光小区召开了首届业主大会，并成立了该小区第二届业主委员会。2019年7月2日原告委托四川万鑫律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告返还占用原告的地面物管用房123m2，地下物管用房210m2，地下非机动车停车位1520个，以及承担原告筹备成立业主委员会和召开首次业主大会经费71170元。2019年8月2日被告向原告《回函》，认可欠付一套123m2的地面物管用房，同意再提供一套成套房屋，认可未修建非机动车坡道和未交付非机动车停车位的事实，并同意承担1.5万元航天阳光第二届业主委员会工作经费。2019年10月9日西昌市住房和城乡建设局《关于对反映四川世达实业公司在开发航天阳光小区中违法行为的回复》证实“航天阳光小区物业服务用房规划设计为地面246平方米，地下210平方米，但现在开发商地面配置的物管用房面积为123平方米，地下未配置物业服务用房。”2019年9月20日凉山方正司法鉴定所出具凉方（2019）鉴字第227号司法鉴定意见书：鉴定标的的所属区域2014年1月至2017年12月平均租赁价格为：地面住宅房屋租赁价值：20.30元/m2，地下房屋租赁价格12元/m2，地下非机动车位租赁价格：30元/月。2018年以后平均租赁价格为：地面住宅房租赁价格：24.39/m2，地下房屋租赁价格15元/m2，地下非机动车位租赁价格40元/月。经原被告双方申请，本院组织原被告双方于2019年12月13日在航天阳光小区现场查看，查明原规划设计的4条非机动车坡道，被告未修建，地下非机动车停车位无法使用，被告也未交付给原告。 本院认为：本案为返还原物纠纷，是一起开发商与业主因住宅小区公共配套房屋、配套设施未依法按期交付产生的纠纷。依据西昌市城乡规划和住房保障局（2010）070号《建设工程规划许可证》批准的规划设计，航天阳光小区配置有地面物管用房2套，246平方米，地下物管用房210平方米，非机动车坡道4条，地下非机动车停车位1520个、面积1932平方米。依据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有物业共有部位，共同设施、设备的所有权和使用权，建设单位不得擅自处分。”第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域配置物业管理用房。”第三十八条规定：“物业管理用房的所有权属于业主。”依据以上规定，建设单位在物业管理区域内配置必要的物业管理用房和共用设施、设备是其法定义务。西昌市航天阳光小区的物业管理用房其产权依法归该小区全体业主共同所有，而规划配置的非机动车坡道和地下非机动车停车位是该小区的公用场所共用设施、设备，依法归该小区全体业主共同所有，原告有权行使物权请求权。被告有义务按照法律规定和批准的规划设计建设，和按期交付属于业主共同所有的物业管理用房、非机动车坡道、地下非机动车停车位。被告在辩解中称：“地面物管用房除原告认可的123m2外还交付了一套80m2的房屋，未占用原告的地下物管用房，未占用地下非机动车停车位，因非机动车坡道无法施工，未修建。”与本院查明的事实不符。第一，按规划设计被告应当交付给原告两套成套的各123平方米的物业管理用房，原告实际上也只收到一套成套的123平方米物管用房，另一套被告未举证证明已经交付。被告辩称的向前期物业管理公司交付了一套80平方米房屋与被告《回函》确认的只交付了123平方米地上物业管理用房自相矛盾。第二，虽然被告辩称未占用原告的地下物管用房，但事实上被告确实未向原告移交该房屋，并且西昌市住房和城乡建设局的回复明确认定未配置地下物管用房。第三，被告是航天阳光小区的建设单位，规划设计的非机动车坡道如何建设、如何施工是被告的责任，不能成为不按期移交非机动车坡道和地下非机动车停车位的理由。所以被告的辩解理由不能成立，本院不予支持。原告要求被告立即交付123平方米地面物管用房，210平方米地下物管用房，1520个地下非机动车停车位和非机动车坡道的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及孳息，但应当支付善意占有人因维护该动产或者不动产支出的必要费用。”因被告无正当理由长期占用原告财产，确实给原告造成了租金损失，因此，对原告要求被告赔偿占用原告物业管理用房期间和未移交地下非机动车停车位、非机动车坡道期间的房屋租金、非机动车停车位租金损失的诉讼请求酌情予以支持。原告主张的房屋租金损失每月3000元，低于鉴定意见的市场价5000—6000元，主张的地下非机动车停车位租金每个每月60元高于鉴定意见市场价30—40元的标准。依据《四川省物业管理条例》第二十三条第二款的规定：“筹备组自成立之日起90日内召开首届业主大会，筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费应当由建设单位承担。”原告虽然由部分业主自行成立过第一届业主委员会，但未召开过首次业主大会，被告也未支付过筹备组工作经费和召开首次业主大会的会议经费，故本院对原告要被告给付71170元经费的诉讼请求酌情予以支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十三条、第二百四十三条，《物业管理条例》第二十七条、第三十条、第三十八条，《四川物业管理条例》第二十三条第二款之规定，判决如下： 一、被告四川世达实业有限责任公司于本判决生效之日起60日内向原告西昌市航天阳光小区第二届业主委员会交付位于西昌市航天阳光小区的地面物管用房123平方米，地下物业管理用房210平方米，并赔偿自2014年1月起至该房屋交付完毕之日止按每月3000元租金标准计算的房租损失； 二、被告四川世达实业有限责任公司于本判决生效之日起90日内向原告西昌市航天阳光小区第二届业主委员会交付西昌市航天阳光小区的1520个非机动车停车位，并按设计要求建设好4条非机动车坡道，并赔偿自2014年1月起至该非机动车停车位和坡道交付完毕之日止的非机动车停车位的租金损失，按每个车位每月20元的标准计算； 三、被告四川世达实业有限责任公司于本判决生效之日起10日内给付原告西昌市航天阳光小区第二届业主委员会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费15000元； 四、驳回原告西昌市航天阳光小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1579.00元，由被告四川世达实业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判员  赵福来 二〇二〇年一月十九日 书记员  刘 俐 附适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及孳息，但应当支付善意占有人因维护该动产或者不动产支出的必要费用。 《物业管理条例》 第二十七条业主依法享有物业共有部位，共同设施、设备的所有权和使用权，建设单位不得擅自处分。 第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域配置物业管理用房。 第三十八条物业管理用房的所有权属于业主。 《四川省物业管理条例》 第二十三条第二款筹备组自成立之日起90日内召开首届业主大会，筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费应当由建设单位承担。