广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初2649号 原告：广西远辰物业服务有限公司，住所地：南宁市青秀区会展路9号远辰˙山水1号小区7号楼A015车库。统一社会信用代码：91450103794344867B。 法定代表人：陆恩文，总经理。 委托诉讼代理人：邓湘萍，女，1988年12月31日出生，汉族，住南宁市兴宁区。该公司法务专员。 被告：邹利，男，1986年7月7日出生，汉族，住合浦县。 原告广西远辰物业服务有限公司（以下简称“远辰物业”）与被告邹利物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，审理中发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓湘萍到庭参加诉讼，被告邹利经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告远辰物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业费4326.9元、卫生费及其他费用6702.9元（电梯维护费1230元、代收生活垃圾费287元、被告自用电费3590.2元、自用水费528.7元、公摊电费991.1元、公摊水费30.8元、公摊油费45.1元），合计11029.8元；2、判令被告违约并向原告支付物业服务费的违约金7055.8元。事实和理由：被告是远辰˙龙湾名郡小区4幢2单元501号房业主，房屋面积117.32平方米。2012年7月10日，原告与北海远辰阳光海岸投资有限公司签订《物业管理前期介入服务协议》，约定由原告为远辰˙龙湾名郡提供物业管理服务，服务期限自原告按《远辰˙龙湾名郡物业管理前期介入方案》正式进驻项目之日起。2015年10月22日，原告与北海远辰阳光海岸投资有限公司签订《远辰˙龙湾名郡前期物业服务合同》，约定由原告为远辰˙龙湾名郡进行物业管理服务，合同期限自签订之日起至本小区业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。原告授权其分支机构广西远辰物业服务有限公司合浦分公司与被告于2014年7月2日签订的《前期物业管理服务协议书》，进一步约定了原、被告间权利义务关系。协议签订后，原告积极履行合同约定的事项，依约对远辰˙龙湾名郡小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告于2014年7月1日起未交纳物业管理服务相关费用，截止2019年5月31日，被告拖欠上述费用。按照协议约定，被告拖欠59个月物业管理服务相关费用产生的违约金为7055.8元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告邹利未提出答辩。 综合本案证据及庭审笔录，本院认定事实如下：被告邹利系合浦县西门江滨江路东侧处远辰˙龙湾名郡小区4幢2单元501号房屋业主，该套房屋建筑面积为117.27平方米。2012年7月10日，原告远辰物业作为乙方与开发商北海远辰阳光海岸投资有限公司作为甲方签订了《物业管理前期介入服务协议》，约定原告远辰物业对北海远辰阳光海岸投资有限公司开发的远辰˙金湾蓝岸项目即位于合浦县西门江滨江路东侧处远辰˙龙湾名郡小区提供物业管理前期介入服务。服务期限为从该协议签订，原告正式进驻项目之日起至所有前期介入管理服务结束时止。2014年7月2日，广西远辰物业服务有限公司授权合浦分公司与被告邹利签订《前期物业管理服务协议书》，约定原告对远辰˙龙湾名郡小区进行前期物业管理服务，协议规定双方权利和义务等，但没有对服务期限进行约定。2015年10月22日，原告与开发商北海远辰阳光海岸投资有限公司签订了《远辰龙湾名郡前期物业服务合同》，约定北海远辰阳光海岸投资有限公司选定原告对远辰龙湾名郡小区实施前期物业管理服务。物业服务期限为：自合同签订之日起至本小区业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。合同约定住宅物业服务费按每月每平方米0.9元标准缴纳；电梯年检及日常维保费每月每户收取30元；生活垃圾处理费按当地环卫部门公布的标准收取；小区内的公共能耗费及水电损耗根据实际发生的数额由业主按其所拥有物业的建筑面积进行分摊；受有关部门或单位委托，原告可提供水费、电费、有线电视等代缴服务，收费标准执行政府规定。合同约定业主或物业使用人于每月10日前交纳当月的物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费和上月产生的水电费、公共能耗费等各项费用，业主不按约定的收费标准和时间交纳物业服务费和其他费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰收取违约金。合同还对其他事项进行约定。上述协议、合同签订后，原告一直为合浦县西门江滨江路东侧处远辰˙龙湾名郡小区提供物业管理服务，但被告不按时向原告交纳相关物业管理费，经原告催收仍不履行义务，现拖欠2016年1月至2019年5月物业服务费4326.9元、电梯维护费1230元、生活垃圾处理费287元、2015年12月至2019年4月家用电费3590.2元、家用水费528.7元、2014年7月至2019年4月公摊电费991.1元、2015年10月至2019年4月公摊水费30.8元、2016年1月至2019年1月公摊油费45.1元，合计11029.8元。原告为此提起本案诉讼。 以上事实有原告提供证据《物业管理前期介入服务协议书》、《远辰˙龙湾名郡前期物业服务合同》、《授权书》、《前期物业管理服务协议书》、《前期物业管理服务合同备案表》、《业主资料卡》、《欠费明细表》、《费用催缴通知照片》、《律师函》、合政发（2004）168号文件、公摊水电费明细表、票据、自家水电抄表清单、《商品房买卖合同》、本院依职权调取的涉案小区的现场勘查材料及原告在庭审中的陈述为证。 本院认为，原告远辰物业与开发商北海远辰阳光海岸投资有限公司、被告邹利分别签订的《物业管理前期介入服务协议》、《远辰˙龙湾名郡前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人应当全面履行各自的义务。由于远辰物业已为全体业主提供了物业服务，且服务合同中已明确约定了物业费各项的收费标准，被告作为该小区的业主，应按照协议约定的收费标准支付物业管理等费用。被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证权利。原告请求被告支付拖欠2016年1月至2019年5月物业服务费4326.9元、电梯维护费1230元、生活垃圾处理费287元、2015年12月至2019年4月家用电费3590.2元、家用水费528.7元、2014年7月至2019年4月公摊电费991.1元、2015年10月至2019年4月公摊水费30.8元、2016年1月至2019年1月公摊油费45.1元，合计11029.8元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。由于合同中约定了业主不按约定的收费标准和时间交纳物业服务费和其他费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰收取违约金，被告不按时交纳物业管理等费用，已构成违约，应承担相应的民事责任，但双方约定违约金明显过高，本院予以适当减少，酌情调整为按逾期未缴纳物业服务费4326.9元的20%计算支付违约金为865.38元。原告主张物业服务费违约金7055.8元，超过部分，本院不予支持。 综上所述,根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告邹利支付给原告广西远辰物业服务有限公司自2016年1月至2019年5月物业服务费4326.9元、电梯维护费1230元、生活垃圾处理费287元、2015年12月至2019年4月家用电费3590.2元、家用水费528.7元、2014年7月至2019年4月公摊电费991.1元、2015年10月至2019年4月公摊水费30.8元、2016年1月至2019年1月公摊油费45.1元，合计11029.8元； 二、被告邹利支付给原告广西远辰物业服务有限公司逾期交纳物业服务费的违约金865.38元； 三、驳回原告广西远辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费252元，公告费700元，由原告负担受理费86元，被告负担受理费、公告费866元。上述受理费、公告费原告已预交，属被告负担部分由被告在履行本案生效判决书确定的给付义务时一并支付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  徐雪花 人民陪审员  罗兰伦 人民陪审员  翟坚求 二〇二〇年一月十四日 书 记 员  陈承怡 附：本判决书引用的法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 三、《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。