浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初3628号原告（反诉被告）：温州龙湾万达广场投资有限公司，住所地温州市龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场7幢1319室，统一社会信用代码91330303566995123B。法定代表人：于修阳。委托代理人：郑舒木、胡洁，浙江浙杭律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈星滔，男，1967年1月8日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托代理人：陈久新、胡慧，浙江建桥律师事务所律师。原告温州龙湾万达广场投资有限公司（以下简称“龙湾万达公司”）与被告陈星滔商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月31日受理。后被告陈星滔提起反诉，本院依法受理并将本诉与反诉合并审理。本院分别于2019年7月31日第一次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）龙湾万达公司的委托代理人郑舒木、胡洁及被告（反诉原告）陈星滔及其委托代理人陈久新到庭参加诉讼；于2019年8月30日第二次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）龙湾万达公司的委托代理人郑舒木、胡洁及被告（反诉原告）陈星滔及其委托代理人陈久新到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2019年9月2日裁定本案转为普通程序审理，并于2019年11月26日第三次公开开庭审理本案，原告（反诉被告）龙湾万达公司的委托代理人郑舒木、胡洁及被告（反诉原告）陈星滔及其委托代理人陈久新到庭参加诉讼。本案应当事人申请庭外和解未果。本案现已审理终结。原告龙湾万达公司向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《商品房买卖合同》，立即配合原告办理房屋交接手续，签署房屋交接单，办理涉案房屋权属转移登记手续；2、被告支付维修基金25821.9元；3、被告支付逾期办理房屋交接手续的违约金（以17664856元为基数，按每日万分之一的利率，自2013年12月15日起计算至实际办理房屋交接手续之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、确认原告已于2013年7月3日向被告交付了（包括视为交付）位于龙湾万达商业广场的第3幢1层108号商铺；2、被告继续履行《商品房买卖合同》，立即配合原告签署房屋交接单，办理上述房屋的权属转移登记手续；3、被告支付维修基金25821.9元；4、被告支付逾期办理房屋交接手续的违约金（以17664856元为基数，按每日万分之一的利率，自2013年7月3日起计算至实际房屋交接手续之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年10月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及相关附件（合同编号为201190002600002），明确约定被告向原告购买位于龙湾万达商业广场的第3幢1层108号商铺，房屋总价款为人民币17664856元。合同签订后，被告按约支付了全部购房款，原告按约向被告发出了《入伙通知书》，通知被告携带相关的资料，并在约定时间前来办理入伙手续。但截至起诉之日，被告一直未前来办理房屋交接手续。根据《补充协议》第四条第五款、第六条第四款之约定，被告逾期办理房屋交付手续的，每逾期一日，被告应向原告支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为被告在《入伙通知书》送达之日起第5日已经将该房屋交付原告。办理房屋权属转移登记手续如需被告配合，被告应按原告要求无条件予以配合。截至起诉之日，被告尚欠原告维修基金25821.9元未支付。故成讼。被告陈星滔答辩称：一、原告诉请所依据的《补充协议》中的相关条款属“格式条款”，且符合《合同法》第四十条规定的情形，该条款无效，敬请法院驳回其诉请。答辩人认为，对照同期诉讼的陈金丰案、张慧瑜案、范庆香案的涉案《合同》附件中的《补充协议》，均无误地确定原告提供的《补充协议》系“格式条款”，且其支持诉请的相关条款不仅与《商品买卖合同》约定相矛盾，并符合《合同法》第四十条规定的情形，即提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案《商品房买卖合同》第十二条“交接”约定：“在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋…商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有资质的工程质量检测机构进行质量检测。”原告诉请所依据的《补充协议》第四条第2款、第5款(视为交付)明显与此矛盾，且属于《合同法》第三十九条规定的格式条款，根据《合同法》第四十条的规定，原告作为提供格式条款的一方，排除对方即答辩人方主要权利，该条款应属无效。同类案件生效判决、裁定也已予以证明[(2014)温龙民初字第736号《民事判决书》(P14)、(2016)浙民申117号《民事裁定书》(P4)]。不论是按《合同法》第三十九条、第四十条的规定，还是比照同类案件生效判决、裁定的认定，《补充协议》中规定“视为交付”的约定条款均为无效条款，故原告支持诉请的约定依据已无据可依。二、案涉商铺迄今仍属“货不对板”。原告的违约行为一直在持续，应承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》第三条约定买受人购买的商品房(其房屋平面图见本合同附件一)，《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件包括：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。上述内容均属于双方约定的交房条件，故原告拟交付给答辩人的房屋须符合上述约定。原告虽于2013年12月15日通知答辩人办理房屋交接手续，但截止2019年8月9日法院现场勘验时，涉案商铺存在与《合同》附件一平面图明显的不一致之处，并不符合双方约定的交房条件。直至2019年10月29日温州市消防支队给审理法院的《复函》中也载明：一、经核查，龙湾万达商业广场第3幢1层108号商铺二层存在消防疏散通道被封堵的情况……。《消防法》第二十八条规定：任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除……不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。可见，原告的拟交付的房屋不仅不符合《合同》及附件的约定，且存在严重的消防安全隐患。答辩人在反诉状中已明确诉请原告应先行拆除砖砌墙体，恢复消防疏散通道的畅通，并承担违约责任。三、原告拟交付的商铺至今无法整改，且存在重大消防安全隐患，给答辩人造成了重大经济损失，按《合同》约定或按《合同法》规定，均需整改到位并承担违约责任。(一)涉案《合同》第九条交付期限及条件约定：出卖人应当在2013年5月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用。可见，双方约定的交付时间为2013年5月30日前，而原告在《入伙通知书》上通知答辩人收房时间为2013年12月15日，已构成了违约；(二)直至2015年10月16日原告才通过了消防设计整改备案。可见，原告已二次违约，其与《合同》约定的交房时间已逾期二年半；(三)本次诉讼，原告诉请法院判决答辩人收房，继而变更判决确认答辩人于2013年7月3日已收房。由于其依据的《补充协议》第四条第2款、第5款符合《合同法》第四十条规定情形，属无效条款。且已被消防部门认定为封堵“消防疏散通道”，故迄今原告拟交付的房产不仅不符合《合同》约定，同时不符合消防法律、法规规定，仍无法交付。《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《补充协议》第四条第8款约定：自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金。因此，答辩人敬请法院依法判决如反诉请求。综上所述：原告支持诉请的依据《补充协议》第四条第2款、第5款既属“格式条款”，且符合《合同法》第四十条规定的情形，应属无效条款；其次，原告拟交付的商品房不符合《合同》及附图的约定，至今无法交付；最后，在《合同》履行过程中，原告不仅一再逾期，且为掩盖房屋的瑕疵，在消防验收后，擅自封堵“消防疏散通道”，存在重大消防隐患，且迄今还与《合同》及附图的约定不符，无法交付。给答辩人造成重大经济损失。答辩人恳请法院依法驳回原告的诉请，支持答辩人的反诉请求。反诉原告陈星滔提出反诉请求称：1、判决反诉被告拆除涉案商铺二层封堵“消防门”的砖砌墙体，实现商铺的物理状态与《商品房买卖合同》及附图相符，且符合消防验收备案文件的规定；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金3898633元(暂算至反诉之日)；3、判令反诉被告赔偿反诉原告损失720165.33元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉事实与理由：2011年10月12日，反诉原告陈星滔与反诉被告温州龙湾万达广场投资有限公司签订一份《商品房买卖合同》(合同编号：201190002600002)及《温州龙湾万达广场合同补充协议(商铺)》，由反诉被告出售一处坐落于龙湾万达商业广场3幢1层108号的商铺予反诉原告，建筑面积331.14平方米，商铺单价为(人民币)每平方米53345.58元，总金额(人民币)17664856元(大写：壹仟柒佰陆拾陆万肆仟捌佰伍拾陆整)。《商品房买卖合同》签订后，反诉原告按约全额支付了购房款17664856元。根据《商品房买卖合同》第九条之规定，出卖人应当在2013年5月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用。但时至今日，涉案商铺的物理状态仍与《商品房买卖合同》及附图不符，无法交付。反诉被告显然存在逾期交房的违约行为。具体逾期情形如下：其一，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2013年5月30日前，而反诉被告《入伙通知书》通知反诉原告收房时间为2013年12月15日，已逾期。其二，2015年10月16日，温州市公安消防局作出的温公消设备字[2015]第0015号《建设工程消防设计备案凭证》载明你单位2015年10月16日申报了温州市万达SOHO楼商业网点首层楼梯间隔变更建设工程的消防设计备案。即至2015年10月16日，涉案商铺经整改且重新进行了消防设计备案。在此之前，因与《商品房买卖合同》及附图不相符，不具备交房条件，又逾期。且整改后并没有重新通知反诉原告接收涉案商铺。其三，依据(2017)浙0303民初900号《民事判决书》认定的事实：“。第三，至于现场勘验所见的消防门位置被砖砌墙体封闭问题，在技术上拆除砖砌墙体并无难度……”。可见，迄今，涉案商铺物理状态与《商品房买卖合同》及附图仍不相符，不具备交房条件。综上，反诉既没有按约通知反诉原告收房，也没有做到按约交房，迄今尚无法交付涉案商铺。另外，砖砌墙体拆除后，形成了AB互通的物理状态，即涉案商铺与3幢109室互通。按照消防规范的规定，因“AB互通”的结果必须24小时无阻碍畅通。涉案商铺其中部分空间作为消防疏散通道与3幢109室共用，造成损失720165.33元(按30米×0.9米宽×1/2计算)损失面积13.5平方米(最后以勘验或鉴定结论为准)。反诉被告龙湾万达公司答辩称：一、答辩人交付的涉案商铺早已满足合同交付条件，反诉原告应按合同约定履行办理房屋交付手续之义务。反诉原告无正当理由迟于入伙公告通知的时间办理房屋交付手续，应视为答辩人已于公告送达之日起第5日向反诉原告交付了涉案商铺。根据《商品房买卖合同》第九条以及《补充协议》第四条第一、二、八款之约定，涉案商铺的交付时间为2013年5月30日，交付条件为答辩人取得竣工验收备案证明文件，答辩人因自身原因未在合同约定期限内将该房屋交付反诉原告，反诉原告同意给予答辩人30日的宽展期，宽展期内合同继续履行，答辩人无须向反诉原告承担违约责任。另，根据2013年4月28日龙湾区住建局出具的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，涉案商铺已于2013年4月28日符合交付条件。答辩人在房屋满足交付条件的前提下，先后于2013年5月15日向反诉原告发送《温州龙湾万达广场入伙通知书》，于2013年6月28日在《温州商报》上刊登《入伙公告》通知反诉原告在内的业主办理房屋交付手续，反诉原告无正当理由迟延办理房屋交付手续，根据《补充协议》第四条第五款之约定，应视为答辩人已于公告送达之日起第五日(也就是2013年7月3日)已经向反诉原告交付了涉案商铺。该时间与合同约定交付时间基本一致。二、答辩人认为，涉案商铺虽于2013年7月3日已经交付反诉原告，但反诉原告拒不配合答辩人签署房屋交接单，拖延办理房屋权属转移登记手续，拒绝支付专项维修基金的行为，已经构成违约，应当承担违约责任。根据《补充协议》第四条第三款、第五款，第六条第四款之约定，办理房屋交付手续，无条件配合答辩人办理房屋权属转移登记手续系反诉原告一方之义务，房屋交付手续包括但不限于签署房屋交接单，支付应付未付房款(如有面积补差款)、物业服务费、专项维修基金等。现反诉原告长时间拖延办理前述房屋交付手续的行为，已经构成严重违约，除应当继续履行合同(签署房屋交接单、支付面积补差款、专项维修基金，配合办理房屋权属转移登记手续)外，还应承担违约责任，按照每日购房款总额的万分之一的标准，向答辩人支付逾期收房的违约金。三、反诉原告提出答辩人存在逾期交房的几点理由，均无事实与法律依据。首先，如上第一点所述，涉案商铺的交付条件为答辩人取得竣工验收备案证明文件，只要满足该条件，涉案商铺即符合交付条件。涉案龙湾万达广场项目于2013年4月28日即已经取得竣工验收备案证明文件，已经达到合同约定交付条件。“房屋符合竣工图纸或合同附图”并非合同约定的交付条件(《补充协议》第九条第三款明确约定合同附件所示平面布局为暂定)，反诉原告仅以商铺二层消防门被封堵导致房屋与合同附图不符为由拒绝办理房屋交付手续，要求答辩人承担逾期交房违约金，与法不符，于理不合。其次，《入伙通知书》中通知的办理交付手续的时间无法作为答辩人构成逾期交付之证据。根据《补充协议》第四条第三款“答辩人发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，甲方会在《入伙通知书》中建议乙方办理入伙手续的具体时间，由此导致的交付时间迟延，不视为逾期”以及《补充协议》第十六条“本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律效力，如与本合同正文冲突，以本补充协议为准”之约定，答辩人先后以《入伙通知书》、《入伙公告》的形式通知反诉原告办理房屋交接手续，均属于合同约定的有效通知方式。《入伙通知书》中通知的办理交付手续的时间仅为建议时间，反诉原告完全可以早于建议时间前来办理，因此答辩人于《入伙通知书》中通知反诉原告办理交付手续的时间不能用作答辩人构成逾期交房之证据。现反诉原告同时迟于《入伙公告》和《入伙通知书》通知的时间办理房屋交付手续，答辩人认为，涉案商铺的交付时间应以《入伙公告》时间为准，其未在入伙公告送达之日起五日内办理房屋交付手续，应视为已于2013年7月3日交付。再次，2015年10月16日的该次消防设计备案属于在合同范围内的适当调整，因反诉原告拖延办理房屋交付手续，答辩人有权自主调整，并无法定或约定通知义务。根据《补充协议》第九条第三款之约定，合同附件所示该房屋所在区域的平面布局只是暂定布局，在交付前，在未降低政府批准的规划指标的前提下，答辩人有权对涉案商铺进行调整。反诉原告以此为由拒绝办理房屋交付手续，造成房屋不能顺利交付，应被认定为逾期收房，不应视为答辩人构成逾期交付。最后，答辩人认为，涉案商铺二层消防门被封堵也不能成为反诉原告拒绝收房的理由：1、(2017)浙0303民初900号判决书所指消防门被封堵的问题，仅仅是对涉案商铺现状的描述，并非对合同约定交付条件的变更，合同约定的交付条件仅为取得竣工验收备案证明文件。2、目前被封堵之现状系因邻铺装修、改造所致，并非答辩人自身原因所致，与答辩人无关。在答辩人通知反诉原告办理房屋交付手续时，涉案商铺的二层消防门位置并不存在封堵之情形，商铺整体情况均与合同附图约定相符。如上所述，涉案商铺已于2013年7月3日视为交付，视为交付后，答辩人并无管理之义务，商铺的毁损灭失的风险也应由反诉原告承担，故涉案二层消防门被临铺封堵的责任不应由答辩人承担，也不能成为反诉原告拒绝收房的理由。3、反诉原告逾期办理房屋交付手续，迟延期间未向物业管理公司缴纳物业管理费，物业公司及答辩人均对涉案商铺不负有管理义务，消防门被封堵的不利后果应由反诉原告自行承担。鉴于答辩人与反诉原告之间因商品房买卖合同产生纠纷，双方就反诉原告是否享有解除权、商铺现状是否与合同附图一致问题意见不一，并经历多次法院诉讼，答辩人认为涉案商铺的交付条件为取得竣工验收备案证明文件，在涉案商铺已经满足合同约定交付条件的前提下，反诉原告应当按照入伙通知规定接收房屋。现其无正当理由拒绝收房，应视为已经交付，并应承担逾期收房的违约责任。4、从消防局发送给法院的(温消办【2019】43号)复函结果来看，涉案商铺尚未投入使用，在投入使用前需依法办理相关消防审批手续，也就是说，涉案商铺在消防验收和竣工验收备案通过之后至收房后装修之前，因商铺并未投入使用，故不存在消防违规与否的考量，在反诉原告收房前也并不存在违反消防规定的适用前提。故涉案二层商铺消防门被封堵不能成为反诉原告拒绝收房的理由。另，消防门目前被封堵是因邻铺装修所致，应属反诉原告与临铺业主或者经营户之间的相邻权纠纷，其应自行与邻铺协商解决。此外，涉案商铺在投入使用前亦可以对消防门和消防通道进行调整，已有建设银行万达支行调整后取得消防备案合格的先例，且如果反诉原告经营场所并不属于人员密集场所，根据现有规定，其装修甚至无需向消防部门办理备案手续，故涉案商铺二楼消防门被封堵也不能成为收房后经营使用的障碍。四、反诉原告提出的面积损失，无事实依据。首先，根据《商品房买卖合同》附图显示，涉案商铺二层已经明确标示房间内存在两扇不同开口的门户，涉案商铺二层消防门与相邻商铺互通符合合同约定。其次，根据《建筑设计防火规范》第6.5.1条之规定，防火门分为常开防火门与常闭防火门。常开防火门一般设置在建筑内经常有人通行的地方，除允许设置常开防火门的位置外，其他位置的防火门均应采用常闭防火门。涉案商铺二防火门所在位置并非人员经常走动的通道，因此属于常闭防火门。常闭式防火门日常处于关闭状态，通过技术手段(例如：增加一个磁力扣)，可以实现平时为封闭状态不可打开，仅当火灾发生时磁力扣自动打开。这也意味着此处的通道并不是所有人员都可以随意进入的。根据《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.1条“建筑面积计算，在主体结构内形成的建筑空间，满足计算面积结构层高要求的均应按本条规定计算建筑面积”之规定，涉案商铺楼梯通道作为在主体结构内形成的建筑空间，并非专用于消防目的，仅在火灾紧急状态被用于消防疏散所需，其他状态下仅供反诉原告独立使用，并不用于公共通行，并不会对反诉原告日常使用该部分通道面积产生影响，因此，其提出的720165.33元损失，无事实依据。五、答辩人要求反诉原告支付专项维修基金，具有合同和法律依据。根据《商品房买卖合同》第五条第四款、《补充协议》第四条第三、六款之约定以及《浙江省物业专项维修资金管理办法》第六、第八条、《温州市人民政府办公室转发市房管局等部门关于温州市市区新建物业首期专项维修资金交存标准及交存办法的通知》(温政办(2007)150号)第一、二、五条之规定，涉案龙湾万达广场作为新建物业，首期物业专项维修资金已由答辩人代为缴纳(有专项维修金收据为证)。反诉原告购买涉案商铺，应在房屋交付前按照涉案商铺的建筑面积交存专项维修基金。反诉原告诉称专项维修基金应由答辩人承担，无事实与法律依据。六、答辩人认为，反诉原告未缴纳物业管理费、专项维修基金，根据合同约定，答辩人有权顺延交付涉案商铺，且不视为答辩人违约。根据《补充协议》第四条第三款、第六款之约定，反诉原告在房屋交付前仍有未到期应付房款或其他费用(含契税、公共维修基金等税费)尚未付清的，答辩人有权据实顺延交房日期，无需承担违约责任。答辩人在涉案商铺符合交付条件后多次通知反诉原告缴纳物业管理费，公共维修基金，面积补差款，但截至起诉之日，反诉原告至今仍未缴纳，因此，即使反诉原告的主张成立，则答辩人亦无需承担逾期交房违约责任。七、退一步讲，即使交付时间被认定为2015年楼梯间整改之日，本诉与反诉违约金相抵后，反诉原告仍应向答辩人支付逾期收房违约金【1713491.032】元。答辩人认为，从反诉原告提交的照片内容来看，反诉原告于2015年10月21日即已经知晓商铺一层楼梯间下部墙体已经拆除，商铺已经满足合同约定交付条件的事实。若法院认定涉案商铺于2015年10月21日才满足交付条件，自2013年6月30日至2015年10月21日期间的逾期交付违约金为17664856元*0.01%*843天=【1489147.3608】元，2015年10月21日至起诉之日的逾期收房违约金为17664856元*0.01%*1813天=【3202638.3928】元，两项相抵后，反诉原告仍应向答辩人支付逾期收房违约金【1713491.032】元。综上所述，涉案商铺早已符合交付条件，答辩人已经按约履行了通知反诉原告办理房屋交付手续之义务，反诉原告逾期办理房屋交付手续，应视涉案商铺已于答辩人通知反诉原告办理交付手续送达之日起5日内(也就是2013年7月3日)已经交付。同时，答辩人认为，反诉原告长时间拖延办理房屋交付手续的行为，已经构成违约，应当承担继续履行合同(签署房屋交接单、办理不动产权属转移登记手续，支付专项维修基金)并向答辩人支付每日购房款总额万分之一的违约金的违约责任，恳请法院依法支持答辩人的所有诉讼请求，驳回反诉原告的反诉请求。经审理，本院认定事实如下：2011年10月12日，陈星滔与万达公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”）一份，载明“出卖人龙湾万达公司，买受人陈星滔。第一条，项目建设依据（略），暂定名万达商业广场。第二条，商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号2011006号。第三条，商品房基本情况。买受人购买的商品房为第3幢1层108号房，建筑层数地上15层，地下1层。商品房设计用途为商业用地，属框架结构，层高一层5.09米，二层4.2米，其建筑样式为封闭式。建筑面积共331.14平方米，其中套内建筑面积307.44平方米，应分摊的共有建筑面积23.7平方米。第五条，计价方式与价款。单价为每平方米53345.58元，总金额17664856元。第七条，付款方式及期限。买受人按照第3种方式按期付款，即买受人应于本合同签订同时向出卖人支付50%购房款，计8834856元（包括买受人已经支付的定金1000000元），其余购房款8830000元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。第九条，交付期限及条件。出卖人应当在2013年5月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用，1.建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，2.取得法律行政法规规定应当由规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，3.用水电气道路等具备商品房正常使用的基本条件。第十条，出卖人逾期交房的违约责任按《补充协议》相关约定执行。第十二条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示《合同》第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照补充协议的相关约定执行”等。上述《合同》包括附件。其中附件一为房屋平面图；附件八为《补充协议》，载明“第四条，关于房屋交付的补充约定。1.本合同第九条约定的房屋交付时间为2013年5月30日前，具体时间以甲方（出卖人）发放《入伙通知书》载明为准（不迟于前述日期）。2.该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件。房屋交付时，乙方（买受人）应签署房屋交接单并履行受领房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行。3.甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式。乙方应在甲方《入伙通知书》送达之日起5日内到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和各类费用（如物业服务费、专项维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。如乙方未付清前述款项，视为乙方未付清房款，甲方有权拒绝交房。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，甲方会在《入伙通知书》中建议乙方办理入伙手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。5.乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方。自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担，该房屋产生的物业服务费及其他费用均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担。房屋保修期自交付（包括视为交付）之日起计算。8.甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则乙方给予甲方30日的宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任，如宽展期届满后甲方仍未交房，自第31日起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。第五条，关于房屋质量等补充约定。双方确定严重影响正常使用的房屋问题仅指该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题，导致无法正常使用，并经甲方复核确认的，乙方有权选择解除合同。第六条，关于办理产权登记手续的补充约定。4.办理该房屋权属转移登记手续如需乙方配合，乙方应按照甲方或代办单位要求无条件给予配合。第十三条，合同解除。4.除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有），双方继续履行合同”等。上述《合同》已在温州市房产管理局龙湾分局（以下简称：房管局）备案。《合同》签订后，陈星滔已向龙湾万达公司支付购房款合计17664856元。2013年4月28日，温州市龙湾区住房和城乡建设局（以下简称：住建局）向龙湾万达公司出具《房屋建筑工程竣工验收备案表》，载明“温州龙湾万达广场工程的竣工验收备案文件已于2013年4月28日收讫，文件齐全”。落款日期为2013年5月15日的《温州龙湾万达广场入伙通知书》，载明“陈星滔业主：你所购买的万达广场3号楼108室已正式竣工验收并具备交付条件。根据双方签订的《合同》及《补充协议》约定，建议您在2013年12月15日10时到龙湾万达广场金街入伙办公司办理收房收入手续……二、办理入伙时你还需支付以下款项：1.根据温州市立民房地产测绘有限公司出具的实地测量报告，您所购买上述商品房实测面积331.05平方米，根据您跟我司签订的合同规定，面积误差-0.09平方米，为了保证您能够顺利收房及办妥房产证，故您还需补缴面积误差款-4801元。2.按照《前期物业服务合同》规定，物业管理公司预收12个月物业管理费计44793元；3、装修垃圾清运费1089元；4、维修基金25821元”等。陈星滔已收到该入伙通知书。因对涉案商铺是否符合交付条件存在争议，陈星滔未签署涉案商铺的房屋交接单。2013年6月27日，温州市公安消防局（以下简称：消防局）就作出温公消验[2013]第0114号《建设工程消防验收意见书》，载明“我局对你单位申报的温州市龙湾万达广场A#-F#幢写字楼底部商铺……进行了消防验收，根据国家工程建设消防技术标准、《建筑工程消防验收规范》（DB33/1067-2010）和《建设工程消防设计审核意见书》（温公消审[2008]247号、温公消审[2013]第0193号和温公消审[2013]第0247号），并结合龙湾区人民政府《关于要求解决龙湾万达广场部分商铺消防验收问题的函》（温龙政函[2013]84号）的情况报告和我局2013年6月25日集体研究通过的同意变更设计意见，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格”等。2013年6月28日，龙湾万达公司在《温州商报》刊登《入伙再次公告》，载明“尊敬的温州龙湾万达广场业主：您所购买的温州龙湾万达广场已正式通过竣工验收并具备交付条件，我公司拟定于2013年6月30日开始在温州龙湾万达广场金街入伙办公室集中办理SOHO和商铺的入伙事宜”等。2013年8月27日，龙湾万达公司缴纳住宅专项维修资金11553314.4元，并取得《浙江省住宅专项维修资金专用收据》，编号为1100110650。该收据载明建筑面积为142811.64平方米，并载明“34500.54*90；108311.1*78”的计算方式。2013年10月24日，房管局颁发温房权证龙湾区字第××号《房屋所有权证》，载明“房屋所有权人龙湾万达公司，共有情况单独所有，房屋坐落龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场3幢108室，建筑面积331.05平方米，套内建筑面积307.44平方米，土地使用权取得方式国有出让”等。温州市立民房地产测绘有限公司实测该3幢108室的总建筑面积亦为331.05平方米。2015年10月16日，温州市公安消防局作出温公消设备字〔2015〕第0015号《建设工程消防设计备案凭证》，载明“龙湾万达公司：根据《中华人民共和国消防法》第十条和《建设工程消防监督管理规定》第二十四条的规定，你单位2015年10月16日申报了温州龙湾万达广场SOHO楼商业网点首层楼梯间分隔变更建设工程的消防设计备案……经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。已经依法备案的建设工程消防设计不得擅自修改。确需修改的，应当重新备案。依法备案的建设工程自竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案”。该首层楼梯间分隔变更建设工程对应商铺包含本案3幢108室。龙湾万达公司《建设工程消防设计备案申报表》显示开工日期2015年10月25日，计划竣工日期为2015年11月1日。温州市鹿城区人民法院作出的（2016）浙0302行初48号行政判决书第18页载明“涉案建设工程（即上述首层楼梯间分隔变更建设工程）经系统随机确定为检查对象，于2015年10月21日通过了消防设计备案检查”。本案审理中，本院于2019年8月9日对涉案商铺进行勘验，发现本案3幢108室二层消防门位置被砖砌墙体封闭。另，本院在该次勘查中发现中国建设银行股份有限公司温州万达支行与相邻的5幢115号商铺原设计的二层消防门位置被砖砌墙体封堵，但在其他位置开辟疏散通道。本院在本案审理过程中向温州市公安消防局发函询问包括3幢108室商铺在内的三间商铺消防门被封堵是否存在消防安全违法行为及上述中国建设银行股份有限公司温州万达支行另行开辟疏散通道是否符合消防法规等事项。温州市消防支队于2019年10月29日复函（温消办【2019】43号）称经核查龙湾万达广场包括3幢108室商铺在内的三间商铺的二层位置存在消防疏散通道被封堵的情况，目前商铺未投入使用，在投入使用前需依法办理相关消防审批手续，并认为上述商铺消防通道被封堵问题实质上是业主间相互借用房屋专有部分作为疏散通道，属民事纠纷。另确认中国建设银行股份有限公司温州万达支行室内装修工程已经建设工程竣工验收消防备案检查合格（温公消竣备字【2013】第0002号）。2018年7月30日，本院作出（2017）浙0303民初900号民事判决书，判决确认陈星滔委托律师于2014年12月6日发出、2014年12月8日到达温州龙湾万达广场投资有限公司的《律师函》不具有解除合同的效力。该判决书还载明以下内容：“2015年3月6日，万达公司向本院邮寄起诉状，诉请确认解除通知不具有效力并继续履行合同；因继续履行合同的诉请不明确，本院通知其补正后于2015年4月16日立案受理。2015年3月18日，陈星滔向本院起诉万达公司，请求解除合同、退还购房款并承担违约责任等，本院于同日立案受理。因并案审理需要，万达公司于2015年4月27日撤回起诉、提起反诉。后因另案行政诉讼需时较长，双方于2016年12月30日共同申请撤回该案本诉与反诉，本院裁定准许。2017年2月20日，陈星滔再次提起民事诉讼，本院予以受理（即本案）；万达公司再次提起反诉，本院受理后合并审理。陈星滔等购房户另案向本院提起行政诉讼，请求确认住建局于2013年4月28日作出的竣工验收备案行政行为无效。本院于2015年11月16日作出一审行政判决，确认上述竣工验收备案行政行为违法。陈星滔等人不服上诉，温州市中级人民法院作出二审行政裁定，撤销原判，发回重审。经重审，本院再次作出一审行政判决，驳回陈星滔等人的诉讼请求。陈星滔等人再次上诉，温州市中级人民法院于2016年12月2日作出（2016）浙03行终323号行政判决，撤销一审行政判决，确认上述竣工验收备案行政行为违法。该二审行政判决已发生法律效力。陈星滔等购房户另案向温州市鹿城区人民法院提起行政诉讼，请求撤销消防局2015年10月16日作出的消防设计备案行政行为。该院于2016年6月20日作出一审行政判决，一、驳回张明良、张明贤的起诉。二、驳回陈星滔、李秀娥、周爱香、陈金丰、邱乐珍、汤雪梅的诉讼请求。陈星滔等人不服上诉，温州市中级人民法院于2016年10月20日作出（2016）浙03行终271号行政判决，驳回上诉，维持原判。该二审行政判决已发生法律效力。陈金丰、邱乐珍购房户另案向温州市鹿城区人民法院提起行政诉讼，请求撤销消防局于2013年6月27日作出的消防验收行政行为。该院作出一审行政判决，确认消防验收行政行为违法。陈金丰、邱乐珍不服上诉，温州市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）浙03行终246号行政判决，驳回上诉，维持原判。该二审行政判决已发生法律效力。”（2017）浙0303民初900号民事判决书还载明“2017年6月6日勘验现场时发现，涉案商铺二层消防门位置被砖砌墙体封闭。”“需要指出的是，本案双方历经多次民事、行政诉讼，各法院也曾多次组织双方调解、和解，同期起诉的部分当事人也已达成和解协议并履行完毕，本院建议本案双方亦能本着解决问题、合作共赢的心态，尽快彻底解决纠纷，尽早发挥不动产的价值，避免更大的损失”。陈星滔不服该判决提出上诉，温州市中级人民法院于2019年3月15日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。以上事实由当事人一致陈述、《合同》、《补充协议》、《竣工验收备案表》、《入伙通知书》、《建设工程消防验收意见书》、《入伙再次公告》、《房屋所有权证》、《浙江省住宅专项维修资金专用收据》、《建设工程消防设计备案申报表》、《建设工程消防设计备案凭证》、相关判决书等证据在卷佐证。本院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力。关于本案争议，本院逐一分析如下：一、关于涉案商铺未能按期交房的违约及交付问题。本院认为涉案商铺买卖合同第九条约定交付条件包括“1.建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水电气道路具备商品房正常使用的基本条件”，在《补充协议》第四条第2款约定的交付条件为“甲方取得竣工验收备案证明文件”，故涉案商铺的交付需符合上述条件。但关于本案108室商铺，二层消防门位置被砖砌墙体封闭，明显与买卖合同附图不一致，该问题的存在的确对商铺使用带来不便，且长期未得到处理，故108室商铺未能按期交付系龙湾万达公司违约导致。龙湾万达公司主张确认108室商铺于2013年7月3日视为交付，依据不足，本院不予支持。二、关于陈星滔主张的整改问题。陈星滔要求反诉被告拆除涉案商铺二层封堵“消防门”的砖砌墙体，实现商铺的物理状态与《商品房买卖合同》及附图相符，且符合消防验收备案文件的规定。本院认为该二层消防门与他人享有产权的不动产直接相连，该封堵的墙面亦属他人商铺墙面一部分，非龙湾万达公司所能强制拆除，陈星滔要求龙湾万达公司拆除该封堵墙面，本院不予支持。三、关于违约金、维修基金等金钱给付诉求问题龙湾万达公司及陈星滔均主张违约金。如前所述108室商铺现状与买卖合同附图不一致，系龙湾万达公司违约，其要求支付违约金，本院不予支持。龙湾万达公司未能按期交房，依据《补充协议》第四条第八款之约定，龙湾万达公司应自2013年5月30日后第31日即2013年6月30日开始以108室购房款17664856元为基数按每日万分之一计算至108室商铺符合交房条件并实际办理房屋交接手续之日止。同时，考虑到龙湾万达公司及陈星滔双方就涉案商铺诉累不断，108室商铺存在的违约问题虽对商铺使用有带来不便，但商铺并非完全不能使用，龙湾万达广场多数同类商铺均已收房并实际经营，且有中国建设银行股份有限公司温州万达支行另行开辟疏散通道并消防备案检查合格的先例。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条确定了减损规则，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”一方面，如上文所述，二层封堵的消防门亦属他人商铺墙面一部分，非龙湾万达公司所能强制拆除封堵；另一方面，商铺消防审批要求和具体经营行业类型密切相关，由陈星滔结合自身经营行业和消防审批要求解决消防门封堵等问题，与龙湾万达公司在交房前无具体方向整改对比，更具现实操作性和针对性。陈星滔如不能与108室商铺邻户达成协议消除消防门封堵状态，确有必要的话，可参照中国建设银行股份有限公司温州万达支行先例另行制定装修工程消防设计方案，该装修工程消防设计方案合理费用可另行向龙湾万达公司主张。综上，结合108室商铺与合同不符之事项对陈星滔使用涉案商铺的影响程度、减少涉案商铺空置损失，鼓励增加涉案商铺物权利用效率、违约期限、落实减损规则等本案特殊因素综合判断，本院对违约金金额进行调整，由龙湾万达公司向陈星滔支付108室商铺合同约定之购房款总额20%即3532971.2元（17664856*0.2），实际办理房屋交接手续之日止的其余违约金不予支持。龙湾万达公司主张陈星滔支付垫付的维修基金25821.9元，经核算，与商铺面积331.05平方米乘78结果一致，符合《浙江省住宅专项维修资金专用收据》所载维修基金计算方式，龙湾万达公司已予垫付，陈星滔应向龙湾万达公司支付该款。陈星滔要求龙湾万达公司赔偿损失720165.33元，理由为砖砌墙体拆除后，形成了AB互通的物理状态，即涉案商铺与3幢109室互通。按照消防规范的规定，因“AB互通”的结果必须24小时无阻碍畅通。涉案商铺其中部分空间作为消防疏散通道与3幢109室共用，造成损失720165.33元(按30米×0.9米宽×1/2计算)损失面积13.5平方米(最后以勘验或鉴定结论为准)。本院认为，必要的消防疏散通道是商铺经营的前提条件，让龙湾万达公司承担该部分成本承担缺乏法律和事实依据，消防疏散通道面积亦无鉴定必要。另外，审理中陈星滔曾申请对与109室互通的门性质、门移动位置对房屋结构等影响、拆除砖砌墙体后商铺建筑样式是否为封闭式、商品房现状消防安全等进行鉴定，本院认为，龙湾万达广场已通过消防验收，本院就二层“消防门”封堵问题也已致函消防部门并获回函，上述鉴定申请或非司法鉴定范围，其他鉴定申请亦无必要，故对陈星滔的上述鉴定申请本院均不予准许。上述各项金钱支付义务相互抵扣，龙湾万达公司应向陈星滔支付违约金3507149元（3532971.2-25821.9）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、反诉被告温州龙湾万达广场投资有限公司向反诉原告陈星滔支付3507149.3元；二、驳回原告温州龙湾万达广场投资有限公司及反诉原告陈星滔的其他诉讼请求。如反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费446元（原告温州龙湾万达广场投资有限公司已预缴），反诉诉讼费21875元（反诉原告陈星滔已预缴），合计22321元，由温州龙湾万达广场投资有限公司承担22000元，由陈星滔承担321元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  李曙光人民陪审员  陈继秀人民陪审员  项林晓二〇二〇年一月二日法官助理谷顺乾书记员张赛雯?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。