广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终2280号 上诉人（一审被告）：黄凤量，女，1980年8月4日出生，壮族,原住平果县马头镇新兴街176号，盘龙.财富中心1幢1单元3层301号，现住广西南宁市。 委托代理人：黄升和，男，1978年3月10日出生，壮族，住广西南宁市。系黄凤量丈夫。 被上诉人（一审原告）：广西南宁和谐物业服务有限责任公司。住所地：南宁市园湖路21号写字楼3楼，平果县办公地址:平果县马头镇新兴路176号，盘龙财富中心1-6-0301号。 法定代表人：黄文扬，该公司总经理。 委托代理人：黎壮新，平果县新安法律服务所法律工作者。 上诉人黄凤量因物业服务合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2019）桂1023民初2407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月10日通知当事人到庭进行举证、质证、调查辩论。上诉人黄凤量的委托代理人黄升和、被上诉人广西南宁和谐物业服务有限责任公司（以下简称和谐物业公司）的委托代理人黎壮新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人黄凤量的上诉请求：1、撤销平果县人民法院（2019）桂1023民初2407号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令被上诉人赔偿上诉人因本案所产生的交通费、误工费及精神损失费1000元；3、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人一审阶段未收到有关被诉任何材料，庭审中才收到被上诉人提交的证据材料，是对上诉人知情权的掠夺和欺凌，暂不发表意见不能等同没有意见分歧；二、业主意向调查表严重错误，纯属虚构捏造；三、物业服务合同是个别业主夺权加盖业主委员会公章的空头格式合同，无具体负责人，内容空洞虚假，极不严谨；四、业主委员会主任的辞职不符合法定辞职程序，目的很明显就是要其交出公章；五、奥源物业退出住宅部分的物业管理后，业主委员会主任、副主任等成员根据实际情况决定实行“小区自治”才是小区的真实情况，符合小区最切身利益；六、奥源物业尚未完全退出，和谐物业强行进驻，未完成材料交接，和谐物业对物业管理极不专业、工作不作为、小区偷盗频繁发生、公共设施、设备长时间得不到保养与维修，门岗亭装垃圾，霸凌住户，强收、乱收费用，QQ群大多业主投诉无门；七、业主委员会被利益熏心的人非法掌控，成为其合伙欺骗捞钱的工具。请求二审法院支持上诉人诉请。 被上诉人和谐物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，应予维持。一审诉讼期间，一审法院多次电话与被答辩人联系，上诉人时而回复打错电话，时而不接电话，法院在门口采取留置送达相关诉讼材料，程序合法；上诉人称对调查表闻所未闻系罔顾事实，前期物业公司退出系与以陆金福和上诉人为首的业委会产生矛盾纠纷所致。前期业务公司退出后，以陆金福和上诉人为代表拟定物业服务工作由业委会自己承担，但遭到大多数业主质疑；物业资料没有完全交接，系上诉人做法激怒前期物业公司不配合所致。上诉人的上诉没有依据，请求二审法院依法驳回。 一审法院经审理认定事实：平果县盘龙财富中心业主委员会经过公开招聘形式，招聘广西南宁和谐物业服务有限责任公司对平果县盘龙财富中心小区进行物业管理服务，平果县盘龙财富中心业主委员会（甲方）与广西南宁和谐物业服务有限责任公司（乙方）于2015年11月29日签订《物业服务合同》，合同期限为3年，自2015年11月29日起至2018年11月30日止。本合同期满30日前，业主大会未依法选聘新的物业服务企业的，本合同即自动延续至业主大会依法选聘新的物业服务企业时终止。合同约定，物业服务费用按其拥有的专有部分物业建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：0.85元/月•平方米；商业物业：1.00元/月•平方米；水电周转金按100元/户一次性交纳；甲方委托乙方每月按物业建筑面积0.10元/平方米向业主另行收取费用，用作专项维修资金；甲方、业主、物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用（资金）的，应按千分之三的标准向乙方支付违约金。黄凤量购买平果县马头镇盘龙财富中心小区1-1-0301号房，面积76.89平方米。黄凤量自2015年12月起拒不交纳物业费用，截至2018年12月31日为止，尚欠和谐物业公司的费用为：物业费2419.8元、公共维修基金284.5元、公摊水电费421元，共计3125.3元；滞纳金4193.8元；共合计7319.1元。为此，和谐物业公司向本院提起诉讼。案件审理过程中，黄凤量的租户已经缴纳了自己所在租期内的各项物业费用，即2017年9月至2018年12月的相关费用。黄凤量尚欠其2015年12月至2017年8月的物业相关费用1722.5元（其中：物业费1373元、公共维修基金161.5元、公摊水电费188元）；滞纳金2000元。 一审法院认为，和谐物业公司与黄凤量所属的平果县盘龙财富中心业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告依据协议，在物业管理方面投入了相应的人力、物力，业主作为被服务对象，应按合同约定缴纳物业管理费及其他相关费用，如拖欠物业管理费应按约承担相应违约金。现和谐物业公司主张黄凤量支付拖欠的2015年12月至2017年8月物业管理费用符合法律规定，依法应予支持。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”黄凤量主张“业主委员会不具有独立的法人资格。和谐物业公司与业主委员会个人不经过业主大会签订的《物业服务合同》是不合法，是无效的。广大业主并不知情，它没有原业主委员会半数以上签字，也没有召开全体业主大会通过，更没有通告告知全体业主。只是业主委员会内部个人作为，按照谁签字谁负责的原则，现在起诉对象错误，被告应当是业主委员会内个人，而不应是不知情、无辜的小区业主。”首先，业主委员会的性质和特征。业主委员会是依据业主公约或者法律的规定，经过房地产行政主管部门指导下成立的业主大会选择而产生的，由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理公司工作和广大业主履行业主公约的民间组织。黄凤量所属盘龙财富中心的业主通过大会选出业主委员会，黄凤量无证据证明所选的业主委员会不合法的证据，况且业主委员会选聘和谐物业公司作为小区做物业服务管理有（业主意向)调查表佐证大部分业主愿意和谐物业公司作为小区物业管理，和谐物业公司与物业委员会签订的《物业服务合同》符合法律规定，合法有效。黄凤量主张的合同无效无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于黄凤量主张物业公司夸大物业费、滞纳金损失费用的问题，现和谐物业公司按合同约定按高层住宅每平方米每月0.85元收取物业费，没有超出合同约定收取范围，黄凤量的主张不予支持。滞纳金收取，和谐物业公司所主张的违约金“按欠费总额的按日3‰收取”计算方法与和谐物业公司和业主委员会在《物业服务合同》中约定的“甲方、业主、物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用（资金）的，应按千分之三的标准向乙方支付违约金。”该约定没有具体的标准，和谐物业公司主张按日3‰计算，属于单方提高了违约金计算比率，应以双方约定的滞纳金计算比率3‰计付违约金，即黄凤量应支付违约金为（物业管理费1373元＋公共维修基金161.5元＋公摊水电费188元）×3‰＝5.2元。黄凤量主张地下停车场的水电费，分摊给业主，不合理。和谐物业公司对此也说明只在地下车库入口处安装一个路灯照明而已，没有在地下车库全部安装路灯。黄凤量对其主张没有提出相关证据证实，理由不充分，一审法院不予采信。业主委员会代收的物业费用没有转交给物业公司，而物业公司强行让业主交双份物业服务费。黄凤量无证据证实物业公司收取双份物业费；至于有些业主在和谐物业公司未进驻前，将物业费交给业主委员会，这是业主与业主委员会收费人之间的个人行为，属另一法律关系，黄凤量可另行主张权利，一审法院在本案中不予处理。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决黄凤量向广西南宁和谐物业服务有限责任公司支付2015年12月至2017年8月的相关费用：物业费1373元、公共维修基金161.5元、公摊水电费188元、滞纳金5.2元，共合计：1727.7元；案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元（和谐物业公司已预交），由和谐物业公司负担19元，黄凤量负担6元。 二审期间，上诉人向法庭提交以下证据：1.QQ聊天记录截图，证实物业公司不作为；2.小区现场照片，证实物业公司不作为；3.门上接受的法院的材料粘贴，证实一审开庭没有收到相关诉讼材料，法庭上才收到；4.上诉人所在单元一个月内的电费催交短信，证明物业乱收费。 经质证，被上诉人认为证据一所涉聊天记录的聊天人员只是小区业主里面的少数人，参与聊天的人大多数是没有交物业费的，90%的人都交了物业费；证据二中的图片不能说明物业不作为，图片上显示的岗亭是个废弃的岗亭，现在这个岗亭已经不在了，乱拉线的问题物业不是不管，该事实与本案无关；证据三恰好证实一审法院送达几次不见人，也给上诉人打了很多次电话，最后才在门口张贴送达文书，这个做法是合法的；证据四,单元与单元之间的公摊费不一样，公摊费不是整个小区平均公摊，每个单元的公摊费用不一样。 结合诉辩双方的意见，本院认为被上诉人的质证意见合理，上诉人所提供证据并不足以证明被上诉人怠于履行服务职责或存在乱收费情形，故对其主张本院不予采信。另，留置送达属民诉法规定的人民法院有效送达的方式之一，上诉人主张一审程序违法，无事实和法律依据，本院亦不予采信。 综合全案证据，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，平果县盘龙财富中心业主委员会经过公开形式选聘小区物业服务公司，并于2015年11月29日与被上诉人和谐物业公司签订《物业服务合同》约定物业服务相关事宜。该合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效并具有法律约束力。上诉人主张上述合同系个别业主擅用公章而与被上诉人订立，并非业主委员会和业主大会的真实意思表示，但未能提供充分有力证据证实，本院依法不予采信。上诉人对被上诉人提供的《物业服务合同》和《业主意向调查表》有异议，但未能提供相关证据推翻上述材料的证明效力，故对其意见本院不予采纳。至于上诉人诉称“小区自治”更符合小区利益以及业主委员会被某些利益熏心之人非法掌控的问题，不属于本案审理范围，本院在此不予认定，当事人可另行向相关部门主张权利。 结合本案，因合同签订后，被上诉人已按合同约定履行小区的物业管理和服务工作，上诉人作为小区业主在被上诉人提供管理和服务期间实际享受了相关服务且未提出异议，应认定双方间形成了事实上的物业管理服务合同关系，故被上诉人要求上诉人支付2015年12月至2017年8月期间的物业服务费，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于本案所涉各项物业服务费及滞纳金如何计算的问题。被上诉人主张上诉人在2015年12月至2017年8月期间应付物业费1373元、公共维修基金161.5元、公摊水电费188元以及因逾期未缴纳相关费用而产生的滞纳金2000元。上诉人对被上诉人上述物业费、公共维修基金、公摊水电费的计算时间和方式无异议，但对滞纳金的计算有异议。对此有上诉人在一审庭审中的陈述予以佐证，故对当事人无异议的部分，一审法院予以确认并作为定案的依据，于法有据。对有争议的滞纳金部分，一审法院依照被上诉人与平果县盘龙财富中心业主委员会签订的《物业服务合同》中约定的3‰比率计算本案滞纳金，亦具有事实和法律依据。据此，一审认定上诉人实际应付物业费1373元、公共维修基金161.5元、公摊水电费188元、滞纳金5.2元，合计共1727.7元，处理结果并无不妥，本院依法予以维持。上诉人诉称被上诉人乱收费，但未能提供充分有力证实，本院依法不予采信。至于上诉人主张其已将物业费缴纳给业主委员会，并要求在本案中直接扣减的问题，因被上诉人不予认可并否认收到业主委员会转交的相应物业费，而上诉人又未能举证证实被上诉人确已收到该笔费用，故应认定上诉人与被上诉人和业主委员会之间分别形成两个独立的法律关系，上诉人应另行向业主委员会主张权利，而不宜在本案中直接扣减。 另，上诉人上诉称在被上诉人提供物业服务期间，没有妥善尽到管理义务，导致小区偷盗事件频发及公共环境鼠疫猖獗。但因上诉人对上述主张的事实未能提供相应证据证实，本院依法不予采信。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黄凤量负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 亮 审 判 员  凌文楼 审 判 员  玉 江 二〇二〇年一月十六日 法官助理  陈华婷 书 记 员  黄丽华