上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初70774号原告(反诉被告)：张炳根，男，1960年11月22日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王皎媚，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎源，上海君澜律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海闽徽投资管理有限公司，注册地上海市奉贤区。法定代表人：吴荣生，经理。委托诉讼代理人：唐艳，上海凯欣律师事务所律师。原告张炳根与被告上海闽徽投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告上海闽徽投资管理有限公司依法提起反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张炳根的委托诉讼代理人王皎媚、被告(反诉原告)上海闽徽投资管理有限公司的法定代表人吴荣生以及委托诉讼代理人唐艳到庭参加诉讼。审理中，当事人一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。原告张炳根向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《白领公寓租赁协议》；2、判令被告立即腾空上海市浦东新区川六公路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，并将系争房屋交还原告；3、判令被告支付房屋租金人民币(以下币种同)223,750元(2018年2月1日至2018年4月30日期间租金187,500元,2019年5月1日至2019年6月21日期间(51天)租金为106,250元，应扣除被告已经支付的7万元，故尚余36,250元)；4、判令被告支付房屋使用费(按年租金75万元为标准，自2019年6月22日至被告实际交还房屋之日止)；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月1日，原告与被告签订《白领公寓租赁协议》，约定原告将系争房屋出租给被告经营使用，租赁期限为5年，自2016年8月1日至2021年7月31日，2016年8月1日至2019年7月31日租金标准为75万元人民币，2019年8月1日至2021年7月31日按市场行情调整租赁费，租金支付方式为每半年付一次，先付后用，支付租金前后不得误差三个工作日。合同签订后，被告未依约支付房屋租金，截至2019年5月29日，被告尚有30.5万元租金未支付。为此原告委托律师于当日通过EMS快递律师函给被告，要求其在收到律师函之日起15日内付清拖欠的租金30.5万元，如被告未在函告期限内付清租金的，原告将提前解除双方签订的《白领公寓租赁协议》，经查，该快递的律师函被告已签收。现函告期限已经过，被告仍未支付拖欠的租金。原告认为依据《合同法》规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告(反诉原告)上海闽徽投资管理有限公司(以下简称闽徽公司)答辩称，闽徽公司已经全额支付房租至2019年10月31日，不存在拖欠房租的情况。闽徽公司没有违约，不应当解除合同。既然合同不应当解除，也就不应当腾空房屋。反诉原告上海闽徽投资管理有限公司提出反诉请求：判令反诉被告支付反诉人违约金375,000元。事实与理由：2016年3月1日，反诉原告与反诉被告签订《白领公寓租赁协议》，合同约定：反诉被告将系争房屋出租给被告经营使用，租赁期限为5年。2016年8月1日至2019年7月31日租金标准为75万元，2019年8月1日至2021年7月31日按市场行情调整租赁费。合同签订后，反诉原告对系争房屋进行了装修，并按约支付房租。2017年12月22日，因系争房屋存在重大安全隐患，上海市公安局浦东分局六团派出所、消防浦东支队川沙大队等部门发出整改通知。基于此，反诉原告与反诉被告于2018年4月28日签订《协议》，就租金作出了重新约定，即：2018年5月1日至2019年4月30日年租金变更为14万元；如该公寓可正常营业，按原合同执行(原租赁时间相应递延)。但至今反诉被告并未整改，致使反诉原告一直无法正常经营，因此，2019年5月1日之后的租金反诉原告以2018年4月28日签订的《协议》向反诉被告支付足额租金，并不存在拖欠租金的事实。反而因反诉被告向反诉原告交付的房屋无法正常经营，存在违约的情形，应承担违约责任。反诉被告张炳根辩称：不同意反诉原告的请求，反诉被告不存在违约情节，不应当承担违约金。本案系反诉原告未按约支付租金，经反诉被告催讨仍未支付，构成违约，反诉被告有权解除合同。本案经审理认定事实如下：原、被告于2016年3月1日签订白领公寓租赁协议，约定原告将系争房屋出租给被告经营管理，租赁期限自2016年8月1日至2021年7月31日，租赁费自2016年8月1日至2019年7月31日为每年75万元，2019年8月1日至2021年7月31日按市场行情调整租赁费(具体到时双方协商解决)。协议约定被告每半年将固定租赁费付入原告指定账户，具体付款日期：2016年8月1日支付375000元，2017年2月1日支付375,000元，2017年8月1日支付375,000元，2018年2月1日至375,000元，2018年8月1日支付375,000元，2019年2月1日支付375,000元，上述共计2,250,000元，2019年8月1日至2021年7月31日的租赁费按双方约定支付；被告必须在协议约定的日期支付租赁费，前后不得误差三个工作日。2016年3月1日，原、被告签订白领公寓改建装修工程协议，由原告委托被告对租赁房屋进行装修，闭口合同造价为210万元。之后，被告对租赁房屋进行装修，原告向被告支付工程款210万元；租赁房屋交由被告使用。2017年12月22日，川沙新镇环境综合整治工作领导小组办公室、上海市浦东新区川沙新镇消防安全委员会、浦东新区川沙新镇六团社区委员会、上海市公安局六团派出所曾联合发出告知书，告知：经初步核查存在重大火宅隐患、治安安全隐患和生态环境安全等隐患，故要求自即日起停止一切违法行为，在2018年1月15日前自行消除已存在的违法事实和一切安全隐患，如逾期未能消除，川沙新镇人民政府将组织公安、消防、城管等部门实施综合整治等。2018年4月28日，原告与被告法定代表人签订协议，就川六公路XXX号白领公寓租赁协议约定：1、租金及工人工资：2018年5月1日-2019年4月30日被告一共负责支付人民币贰拾万元整(其中工人年工资为人民币陆万元整)；2、如该公寓可正常营业，按原合同执行(原租赁时间相应递延)。2019年5月29日，原告委托律师向被告发送律师函，要求被告支付欠付的租金2018年2月1日至2018年4月30日租金18.75万元，2019年5月1日至2019年7月31日租金11.75万元，同时要求被告立即停止使用租赁协议约定外的房屋并返还，如被告未能在函告期限内足额付款并返还房屋，原告将提前解除双方签订的白领公寓租赁协议，同时原告将委托律师代为诉讼。2019年5月28日，被告向原告支付7万元。再查明，租赁房屋登记在上海八灶实业总公司名下。上海市公安局六团派出所于2019年9月26日出具门弄牌证明，“兹有上海八灶实业总公司现门牌号为川六公路XXX号(原川六公路XXX号)”。庭审中，被告确认2018年2月1日至2018年4月30日期间租金187,500元确实未支付，但认为因为当时涉及整治，故双方确认无需再支付；77个房间中目前有十几个房间出租，但是被告偷偷出租的；2018年4月28日协议第二条被告理解为如2018年5月1日至2019年4月30日期间能正常经营，之后就要按照原合同约定计租，如不能正常经营，租金还是按照第一条约定标准支付。原告则认为公寓目前经营正常，约有20户左右租户；2018年4月28日协议第二条理解为因为公寓生意不好，需要减免租金，5年之后如公寓可以正常经营的，可以顺延时间。以上事实，有白领公寓租赁协议、律师函、告知书、协议、结算回单、上海市房地产权证、门弄牌证明以及法庭审理笔录等在案佐证。本院认为，原、被告之间签订的租赁协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。本诉部分，原告认为被告未按约支付租金，构成违约，故要求解除双方合同；被告则认为根据双方协议，被告已经支付至2019年10月31日租金，不存在拖欠租金的情况。被告提交的2018年4月28日协议上约定2018年5月1日至2019年4月30日被告应支付租金及工人工资20万元，并明确“如该公寓可正常营业，按原合同执行(原租赁时间相应递延)”，本院认为，首先，该协议对于20万元租金及工人工资的起止时点有明确约定，并未对2019年5月1日起租金调整进行约定；其次，“如该公寓可正常营业，按原合同执行(原租赁时间相应递延)”的约定也不能推断双方对于2019年5月1日起的租金标准进行了调整；第三，被告虽提交相关政府部门告知书，但告知书时间系2017年12月，而审理中被告明确租赁房屋现仍由被告对外出租，故在此情况下被告称其未正常经营的抗辩，本院不予采信。综上，本院对于被告提出双方自2019年5月1日起租金标准已另行达成一致即14万元/年的主张，不予采信。审理中，本院亦向被告释明如最终认定被告应按照原协议标准支付租金，被告是否愿意支付尚欠租金，被告则明确表示租金半年超过7万元就不同意支付，故本院认为，被告未按约支付租金，构成违约，原告有权解除双方租赁协议。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以有权恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除，被告理应将租赁的房屋返还原告。对于原告主张的租金及使用费，其中2018年2月1日至2018年4月30日，被告提出当时因整治问题，故双方已达成协议，被告无需支付。本院认为，原、被告于2018年4月28日达成协议时，上述期间租金已经实际发生，而双方在协议中并未涉及，而仅对2018年5月1日起之后一年租金减免达成一致，事后在长达近一年的时间里原告也从未向被告提出过该部分租金的主张，结合2017年12月相关部门发出的整治通知书，本院有理由相信双方对于该部分租金已达成一致，被告无需再向原告支付，故原告该部分租金请求不予支持。对于原告主张2019年5月1日起租金及使用费，双方对于租金标准并未达成新的约定，原告要求被告参照合同约定标准支付租金及使用费，本院予以准许。对于被告于2019年5月28日支付的7万元可从被告应付租金及使用费中予以扣除。反诉部分，双方签订租赁合同，反诉被告依约交付租赁房屋，现反诉原告主张房屋不能正常营业，但并未提交充分证据，且双方合同解除系反诉原告未按约支付租金导致，故对反诉原告要求反诉被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告张炳根与被告上海闽徽投资管理有限公司于2016年3月1日《白领公寓租赁协议》；二、被告上海闽徽投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空上海市浦东新区川六公路XXX号(现门牌号为川六公路XXX号)房屋并返还原告张炳根；三、被告上海闽徽投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告张炳根支付租金、使用费(按照62,500元/月标准，自2019年5月1日起至实际返还房屋之日止，执行时应扣除被告上海闽徽投资管理有限公司已经支付的70,000元)；四、驳回原告张炳根的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告上海闽徽投资管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,656元,减半收取2,328元，由原告张炳根负担698元，被告上海闽徽投资管理有限公司负担1,630元；反诉案件受理费减半收取3,462.50元，由反诉原告上海闽徽投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇二〇年一月三日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》1、第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。3、第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。