重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初18329号 原告:宋定钢，男，1972年6月2日出生，汉族，重庆茂金钢结构工程有限公司总经理，户籍所在地河南省南阳市卧龙区，经常居住地重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：唐春霞，重庆佳昂律师事务所律师。 被告:魏晓平，男，1961年9月2日出生，汉族，重庆瑞丰钢化玻璃制造有限公司总经理，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：孟祥森，重庆中钦国彦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖颖，重庆中钦国彦律师事务所律师。 被告：重庆瑞丰钢化玻璃制造有限公司，住所地重庆市荣昌区板桥工业园区，统一社会信用代码915002267530875188。 法定代表人：魏晓平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟祥森，重庆中钦国彦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖颖，重庆中钦国彦律师事务所律师。 被告：罗治勇，男，1975年10月7日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：孟祥森，重庆中钦国彦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖颖，重庆中钦国彦律师事务所律师。 第三人：重庆东邦房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙正街8号附1-12-1号，统一社会信用代码91500106795891926B。 法定代表人：胡昌东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄义生，男，该公司员工。 第三人：张光琪，男，1963年12月17日出生，汉族，住重庆市荣昌区。 第三人：杨翰斌，男，1953年11月17日出生，汉族，住重庆市荣昌区。 原告宋定钢与被告魏晓平、重庆瑞丰钢化玻璃制造有限公司、罗治勇及第三人重庆东邦房地产开发有限公司、张光琪、杨翰斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理，原告宋定钢的委托诉讼代理人唐春霞，被告魏晓平、重庆瑞丰钢化玻璃制造有限公司（以下简称瑞丰公司）、罗治勇共同的委托诉讼代理人肖颖，第三人重庆东邦房地产开发有限公司（以下简称东邦公司）的委托诉讼代理人黄义生到庭参加了诉讼，第三人张光琪、杨翰斌经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。后本案转为普通程序，于2019年12月18日公开开庭进行审理，原告宋定钢的委托诉讼代理人唐春霞，被告魏晓平、瑞丰公司、罗治勇共同的委托诉讼代理人肖颖，第三人张光琪到庭参加了诉讼，第三人东邦公司、杨翰斌经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告宋定钢向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付购房款784830元；2.请求判决被告承担违约责任支付违约金260000元；3.请求判决被告支付逾期未付房款的资金占用利息；4.请求判决被告二和被告三对被告一欠付原告的购房784830元承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告与被告一之间于2017年7月4日签订了书面的《房屋买卖协议》，该协议载明原告将其所有的位于重庆市荣昌区东邦城市广场*号房屋出售给被告一（因该房屋系第三人东邦公司抵押给原告，被告一同意直接与东邦公司签订购房合同、办理房屋交验手续、房屋过户等其他手续），双方约定房屋成交总价为924000元，由被告一于本协议签订当时支付原告第一笔购房款130000元，于被告一东邦公司与被告签订购房合同后90日内支付原告400000元，剩余394000元购房款于第三人东邦公司与被告签订购房合同后150日支付。同时，双方还约定了如果被告一到期未全额支付剩余房款应承担违约责任（本合同第7条违约条款）及未支付房款的资金占用利息，该协议第四条还载明被告二、三自愿对被告一在该协议中的付款义务承担连带担保责任。担保范围为全额购房款924000元，担保期限为被告一付清全额购房款为止。后双方于2017年8月12日签订了《房屋买卖补充协议》，约定将涉案房屋由被告指定第三人张光琪、杨翰斌与东邦公司签订购房合同，将涉案房屋登记至第三人张光琪、杨翰斌名下，同时第二笔购房款由被告于补充协议签订后50日内支付原告 400000元。其余条款以原《房屋买卖协议》约定为准。上述合同签订后，原告按照合同约定委托第三人东邦公司将涉案房屋与被告指定的第三人张光琪、杨翰斌签订了正式的房屋买卖合同，且东邦公司也已经将涉案房屋按照原告的委托过户登记至被告指定的第三人张光琪、杨翰斌名下，原告的合同义务已经履行完毕。但是被告一并未按约支付购房款，原告再三催告被告均未支付，还于2017年7月13日出具书面欠条一份，明确被告一购房款784830元，具体还款期限按照原、被告2017年7月4日签订的《房屋买卖协议》执行。现《房屋买卖协议》约定的支付购房款期限早已届满，被告仍然拒不支付剩余余款。期间，原告多次催被告支付剩余购房款，被告均以各种理由拒不支付。综上，原告认为依法签订的合同受法律保护，双方均应遵守，被告的行为违反了原、被告之间的约定，也违反了合同法的相关规定，故原告根据《民法通则》和《合同法》及《民事诉讼法》相关规定向贵院提起诉讼，请贵院依法判决！审理中，原告明确诉讼请求第1、2、3项中的被告均指魏晓平。第2项诉讼请求违约金的计算依据是《房屋买卖协议》第7条约定。第3项诉讼请求的计算依据《房屋买卖协议》第2条约定，从2017年9月4日起以 400000元为基数按月息2分的标准计算至2017年10月3日；从2017年10月4日起以784830元为基数按月息2分的标准计算至付清为止。第5项诉讼请求本案诉讼费由三被告承担。 被告魏晓平辩称，对于第1条诉讼请求如果原告能提供证据原件证明被告魏晓平差欠购房款为784830元，被告予以认可。不认可原告的第2、3项诉讼请求，违约金的约定本身就是为了赔偿损失，原告要求支付资金占用利息属于重复请求，即使法庭认定被告魏晓平应当支付资金占用利息，也不认可原告的计算方式，资金占用利息应从2017年12月25日起到2018年2月25日以390830元为基数；从2018年2月26日起以394000元为基数至付清日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。请求驳回原告2、3项诉讼请求。 被告瑞丰公司、罗治勇辩称，同意被告魏晓平的答辩意见，此外，不认可原告第4项诉讼请求，原、被告双方在《房屋买卖协议》中约定担保期限为“乙方付清全额购房款为止”，依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三十二条第一款规定，属于约定的保证期间等于主债务履行期限，因此其保证期间应为6个月，二被告的担保期间于2018年8月26日已过。请求驳回原告针对二被告的诉讼请求。 第三人东邦公司述称，我公司与原告有工程上的业务往来，我们是开发商，原告系承建方重庆茂金钢结构工程有限公司（以下简称茂金公司）的法定代表人。因我公司差欠茂金公司工程款，根据我公司与该公司约定，我公司用两套房屋抵差欠该公司的工程款，双方办理了相应的抵押手续。对于原、被告双方的经济纠纷不知情。 第三人张光琪述称，魏晓平欠我和杨翰斌728000元，他没钱归还，就用位于荣昌昌元街道富安北路*号的涉案房屋来抵债，我及杨翰斌与东邦公司签订《房屋买卖合同》，以债权抵房款，现涉案房屋已登记在我和杨翰斌的名下 第三人杨翰斌未作陈述。 原告宋定钢围绕诉讼请求依法提交了《房屋买卖协议》一份、《房屋买卖补充协议》一份、情况说明一份、法定代表人身份证明一份、营业执照一份、《重庆市商品房买卖合同》及重庆市规划和自然资源局出具的户室详细情况各一份、说明一份、欠条一份、书面材料及东邦城市花园工程抵款确认单复印件各一份，第三人张光琪提交了《借款协议》一份、打款凭证二份、《抵款协议书》一份、房产证一份等作为证据。本院进行审理后，对事实认定如下：原告宋定钢系案外人茂金公司的法定代表人，被告魏晓平系被告瑞丰公司法定代表人。2017年7月4日，原告宋定钢（卖方、甲方）与被告魏晓平（买方、乙方）、被告瑞丰公司（担保方1、丙方）以及被告罗治勇（担保方2、丁方）签订《房屋买卖协议》，协议载明：甲乙丙丁四方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》及相关法律、法规之规定，在平等自愿的基础上就甲方向乙方出售房屋达成以下协议：甲方自愿将其所有的坐落于重庆市荣昌区东邦城市广场的房屋出售给乙方，建筑面积约55平方米（以房产证为准）。甲乙双方商定房屋成交总价格为924000元。乙方分两次将购房款全额支付甲方，具体支付方式为：1.乙方应于协议签订当日向甲方支付第一笔购房款130000元；2.乙方与东邦公司签订购房合同（购买标的物为本协议约定的房屋）当日起90日内支付剩余购房款 400000元，150日内支付剩余购房款394000元。如乙方到期为全额支付剩余房款应承担违约责任（见本合同第七条违约条款），且对于未支付的部分房款自到期当日起按月息2分计息（不足一月按一月计算），直至乙方付清房款为止。乙方应将购房款支付于甲方指定的宋定钢的招商银行收款账户。丙方和丁方自愿对乙方在该协议中的付款义务承担连带担保责任，担保范围为：乙方因支付给甲方的全额购房款924000元，担保期限为乙方付清全额购房款为止。特别约定：甲乙双方商定，因该房屋为东邦公司抵款给甲方，故乙方同意由其直接与东邦公司售房部签订购房合同、办理房屋交验、房屋过户及其他相关手续。乙方应保证其与东邦公司签订购房合同时的房屋单价不超过14000元/平方米（建面），如乙方自愿提高购房单价，产生一切费用（包括但不限于契税等费用）由乙方承担。无论乙方于东邦公司签订购房合同的总价和单价如何，均不影响甲乙双方买卖总价。本协议约定的成交价格（即：购房款）由甲方直接收取，乙方因房屋过户产生所有费用由乙方自行负责。房屋交验由东邦公司负责按有关程序与乙方交接。乙方认可东邦公司关于房屋交接的程序及相关事项，乙方不得因与东邦公司的房屋交接程序或手续向甲方主张违约责任。本协议在东邦公司向乙方交付房屋后自动生效。甲乙双方因遵守本协议，如有任何一方违反任何条款，违约方向应守约方支付违约金260000元。在履行过程中若发生争议，双方应协商解决，协商不成的任何乙方可向甲方所在地人民法院起诉。 当日，被告瑞丰公司与案外人茂金公司共同出具《说明》，载明：茂金公司欠瑞丰公司玻璃货款139170元，于2017年7月4日转为魏晓平购买宋定钢在荣昌东邦城市广场92-4的房屋的第一笔房款。到2017年7月4日止，茂金公司与瑞丰公司之间的玻璃货款已经全部结清。茂金公司与被告瑞丰公司共同加盖印章。 同年7月13日，被告魏晓平向原告宋定钢出具欠条，载明：今欠宋定钢房款（东邦城市广场）余款784830元，还款期限按宋定钢与魏晓平2017年7月4日签订的《房屋买卖协议》执行。 2017年8月12日，原告宋定钢（卖方、甲方）与被告魏晓平（买方、乙方）、被告瑞丰公司（担保方1、丙方）以及被告罗治勇（担保方2、丁方）签订《房屋买卖补充协议》，该协议载明：甲、乙、丙、丁四方根据2017年7月4日房屋买卖协议内容，乙方提出将本协议约定购买的房屋过户登记至第三人名下事宜。经甲、乙、丙、丁四方充分协商，达成如下协议：“乙方购买本协议约定房屋由张光其（即本案第三人张光琪），身份证号码51023119631217****，杨翰斌，身份证号码51023119531117****二人与东邦公司签订购房合同（即：甲乙双方同意将原协议约定房屋过户登记于张光其、杨翰斌名下）。原协议约定的债务仍由乙方承担（按约付房款的义务），丙、丁继续承担担保责任，担保期限到整个协议约定的债务清偿完毕为止。甲方直接向东邦公司出具委托书，委托东邦公司将房屋过户登记于张光其、杨翰斌名下，自委托东邦公司将房屋过户登记于张光其、杨翰斌名下视为甲方向乙方履行完毕原协议约定的义务。乙方在签订本协议后50日内向甲方支付400000元房款。按甲乙双方签订的原协议（第二条成交价格、付款方式第2条中的《乙方与东邦公司签订购房合同(购买标的物为本协议约定的房屋)当日起90日内支付剩余购房款400000元》的90日调整为50日，即：甲方出具委托书（东邦公司将房屋过户登记于张光其、杨翰斌名下）当日起50日内支付剩余房款400000元，超过期限不支付的违约及利息按2017年7月4日房屋买卖协议执行。本协议是2017年7月4日房屋买卖协议的附本，其变更部分内容以本协议为准。原协议第六条（本协议在东邦公司向乙方交付房屋后自动生效）删除不要。本协议经甲、乙、丙、丁四方签字盖章时生效。” 2017年9月26日，第三人东邦公司（甲方、卖方）于第三人张光琪、杨翰斌（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将坐落于荣昌区昌州街道富安北路*号房屋出售给乙方，房屋用途为商服用房；建筑面积为54.58平方米，套内面积49.86平方米；总成交价为775099元，乙方于2017年9月26日一次性付清房款。同年11月22日，第三人张光琪、杨翰斌取得该涉案房屋不动产权证书。2019年10月21日，重庆市荣昌区公安局昌元派出所向本院出具《情况说明》显示，东邦城市广场原坐落地址为昌州街道，因门楼牌号变更，现编制为昌元街道。 另查明，2014年2月25日，被告瑞丰公司（甲方）与第三人张光琪（乙方）签订《借款协议》，约定甲方向乙方借款400000元用于生产经营流动资金，借款期限无，利息为月利率2%（每月利息8000元），还款方式为现金、转账。当日，第三人张光琪通过王霞向被告瑞丰公司转账支付300000元；第三人张光琪向被告瑞丰公司转账支付100000元，合计400000元，第三人张光琪履行了出借义务。2017年8月31日，被告瑞丰公司（甲方）与第三人张光琪（乙方）、杨翰斌（丙方）签订《抵款协议书》，载明：甲方欠乙方借款本金400000元，欠丙方借款本金250000元，共计欠乙方和丙方借款本金650000元。甲方承诺所欠乙方和丙方2017年4月至9月的650000元借款利息，按月息2%计息，共计利息为78000元，此借款利息金额共同计入甲方所欠乙方和丙方的借款总额（728000元）。甲方自愿将荣昌区东邦城市广场92-4号门面抵偿给乙方和丙方用于偿还甲方所欠乙方和丙方的借款728000元，若门面在后期出售转让不足借款总额时，差额仍由甲方偿还乙方和丙方。甲方承诺在转让荣昌区东邦城市广场92-4号门面时所发生的一切费用由甲方负责。 因被告魏晓平未按照《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》的约定向宋定钢支付剩余房款，原告遂起诉来院要求判如所请，审理中，案外人茂金公司于2019年9月17日向本院出具情况说明，载明：东邦公司欠我司工程款未支付，东邦公司将其位于荣昌区东邦城市广场92-4号房屋用于抵扣我司工程款，但未办理过户手续。宋定钢系我司法定代表人，其将自有资金用于公司经营发展，故我司于2017年1月31日将荣昌区东邦城市广场*号房屋抵扣给宋定钢，但未办理过户登记手续，该房屋产权从2017年2月1日起归宋定钢所有，由其自行处置。后宋定钢通知我司，其于2017年7月4日与魏晓平、瑞丰公司、罗治勇签订了房屋买卖协议，于2017年8月12日与魏晓平、瑞丰公司、罗治勇签订了房屋买卖补充协议，约定将房屋过户登记至张光琪、杨翰斌名下，现要求我司向东邦公司出具委托书，让东邦公司就涉案房屋与张光琪、杨翰斌签订商品房买卖合同并办理过户登记手续，我司已经予以配合办理相应手续，现涉案房屋已经过户登记至宋定钢指定的张光琪、杨翰斌名下。审理中，被告魏晓平、瑞丰公司、罗治勇以原告主张的违约金计算标准过高为由请求调整计算标准。被告瑞丰公司、罗治勇以协议中对担保期限的约定属于约定的保证期间等于主债务履行期限，保证期间应为6个月，担保期间于2018年8月26日已过为由，要求驳回原告针对其的诉讼请求。原、被告双方争议较大，调解未成。 本院认为，原告宋定钢，被告魏晓平、瑞丰公司、罗治勇在平等、自愿的基础上签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应自觉履行。第三人东邦公司依据原、被告签订的《房屋买卖补充协议》将涉案房屋过户登记至第三人张光琪、杨翰斌的名下，原告宋定钢履行了协议义务，被告瑞丰公司也以原告宋定钢任法定代表人的茂金公司差欠的玻璃货款 139170元冲抵魏晓平向宋定钢购房的第一笔房款，茂金公司与瑞丰公司的货款就此全部结清。被告魏晓平以涉案房屋冲抵差欠第三人张光琪、杨翰斌的借款本息，第三人张光琪、杨翰斌取得涉案房屋的不动产权。但被告魏晓平在2017年7月13日向原告出具金额为784830元的欠条后，未按照约定按时足额履行支付义务，构成违约，原告宋定钢起诉要求被告魏晓平支付剩余购房款784830元的理由正当，本院予以支持。 关于违约金的计算标准及违约金的起算时间及基数的问题。《房屋买卖协议》第二条第2项约定了逾期支付购房款的利息计算标准为月息2%，第七条约定了违约金的金额为 260000元，该两项约定均为同一事实（即被告魏晓平逾期支付购房款）的违约责任，被告魏晓平、瑞丰公司、罗治勇均抗辩称原告主张的违约金计算标准过高，其抗辩理由成立，本院调整违约金的计算标准为中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率（2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的130%。关于违约金的计算基数及起算时间，根据《房屋买卖协议》的约定，房屋成交价为924000元，合同签订时支付130000元，余款于被告魏晓平与第三人东邦公司签订购房合同当日起50日内支付400000元，150日内支付394000元。协议签订当日，案外人茂金公司于被告瑞丰公司共同签署《说明》，明确茂金公司差欠瑞丰公司的货款139170元已经作为魏晓平购买宋定钢房屋的第一笔房款。而《房屋买卖补充协议》对剩余房款的时间及金额进行了调整，约定该协议签订之日起50日内支付400000元。《房屋买卖补充协议》为2017年8月12日签订，其后的50日为2017年10月1日，因《房屋买卖协议》约定的第一笔房款的支付金额为130000元，而被告魏晓平以债权冲抵房款139170元，多支付的9170元应当冲抵2017年10月1日应付金额400000元，冲抵后应付金额为390830元，即2017年10月1日前被告魏晓平应当支付原告宋定钢房款为 390830元。《房屋买卖补充协议》约定被告魏晓平于房屋过户登记至张光琪、杨翰斌名下当日起50日内支付房款400000元，涉案房屋于2017年11月22日登记至第三人张光琪、杨翰斌名下，该时间起的50日为2018年1月11日。《房屋买卖补充协议》虽然约定该时间节点应付房款金额为400000元，但结合2017年7月13日被告魏晓平出具的欠条内容看，剩余房款金额为 784830元，抵扣前述2017年10月1日应付金额390830元，尚欠金额为394000元，故被告魏晓平应于2018年1月11日前支付原告宋定钢房款390830元。 关于被告瑞丰公司、罗治勇对被告魏晓平所欠债务是否应当承担担保责任的问题。在《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》中，被告瑞丰公司、罗治勇均作为担保方签字，在《房屋买卖协议》约定二被告的担保方式为连带担保责任，担保期限为魏晓平付清全额购房款为止；在《房屋买卖补充协议》中约定二被告的担保期限为整个协议约定的债务清偿完毕为止。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年”的规定，《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》对担保人的担保期间的约定应当视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。根据《房屋买卖补充协议》约定，被告魏晓平主债务履行期于2018年1月11日届满，原告于2019年7月19日向本院提起诉讼，保证期间尚未届满。被告瑞丰公司及罗治勇的保证期间已超过不应当承担担保责任的抗辩理由不能成立，被告瑞丰公司及罗治勇应当对被告魏晓平所欠债务承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定，被告瑞丰公司及罗治勇本应对被告魏晓平所欠债务及违约金、实现债权等费用承担连带清偿责任，但《房屋买卖协议》约定担保人的担保范围为购房款924000元，且原告主张被告瑞丰公司及罗治勇对被告魏晓平差欠购房款本金784830元承担连带清偿责任，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告魏晓平于本判决发生法律效力后十五日内支付原告宋定钢购房款784830元； 二、被告魏晓平于本判决发生法律效力后十五日内支付原告宋定钢违约金，该违约金从2017年10月1日起至2019年8月19日止，以390830元为基数；从2018年1月11日起至2019年8月19日止，以394000元为基数，均按照中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率的130%计算。从2019年8月20日起至款清之日止，以784830元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算； 三、被告重庆瑞丰钢化玻璃制造有限公司、罗治勇对本判决第一项支付内容承担连带清偿责任； 四、驳回原告宋定钢的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息及迟延履行金。 案件受理费14204元（原告已预交），由原告宋定钢负担2556元，被告魏晓平负担11648元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  胡宇音 人民陪审员  陈小兵 人民陪审员  郑元霞 二〇二〇年一月九日 书 记 员  李 玲