安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0802民初1024号原告：黄睿可，男，1993年3月12日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。委托诉讼代理人：宋祖春，安徽恒物律师事务所律师。被告：安庆碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市迎江区秦潭湖南侧。统一社会信用代码91340800667901624C（1-1）。法定代表人：杨文杰，执行董事。委托诉讼代理人：亓革，公司员工。委托诉讼代理人：钱玉，安徽引江律师事务所律师。原告黄睿可与被告安庆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称安庆碧桂园房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄睿可的委托诉讼代理人宋祖春、被告安庆碧桂园房地产公司的委托诉讼代理人亓革、钱玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄睿可向本院提出诉讼请求：1.判令安庆碧桂园房地产公司给付黄睿可自行修缮位于安庆市迎江区皖江大道1199号安庆碧桂园秦潭凤舞小区57幢2室房屋所产生的修缮费用102160.51元，并协助黄睿可修缮房屋；2.判令安庆碧桂园房地产公司为黄睿可办理位于安庆市迎江区皖江大道1199号安庆碧桂园秦潭凤舞小区57幢2室房屋的产权证并交付给黄睿可；3.判令安庆碧桂园房地产公司支付黄睿可违约金、损失（以126万元为基数，自2009年10月1日起至实际交付房屋入住之日止，按日万分之三的标准计算）；4.判令安庆碧桂园房地产公司承担黄睿可开工修缮房屋之前的物业费用及开工修缮房屋之日起三个月内的物业费用；5.判令安庆碧桂园房地产公司将安庆市迎江区皖江大道1199号安庆碧桂园秦潭凤舞小区57幢2室房屋交付给黄睿可；6.本案诉讼费、鉴定费由安庆碧桂园房地产公司承担；7.黄睿可诉求的上述款项均汇至黄睿可指定账户。事实与理由：黄睿可于2009年4月7日与安庆碧桂园房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》（编号2009100140017197），约定由安庆碧桂园房地产公司将其位于安庆市迎江区皖江大道1199号安庆碧桂园秦潭凤舞小区57幢2室的房屋出售给黄睿可。黄睿可依约履行了付款义务，在安庆碧桂园房地产公司将上述房屋交付黄睿可时，黄睿可发现房屋存在开裂、渗漏水等严重质量问题，根本无法装修入住。故上述房屋一直未予交付。黄睿可要求安庆碧桂园房地产公司维修，安庆碧桂园房地产公司多次推倭，虽然也做过维修处理，但始终未能解决问题，致使黄睿可至今不能入住。根据黄睿可的申请，安庆市迎江区人民法院委托上海同测质量检测技术有限公司对上述房屋的现状、维修及渗漏水等情况进行鉴定，该鉴定机构在双方参与的情况下于2019年1月16日对上述房屋进行鉴定，之后出具鉴定意见：查明的裂缝修补数量258处，未修补数量11处，渗漏水修补数量82处，目测还存在渗漏水数量6处，质量问题仍然严重。黄睿可购买上述房屋是给外祖母回乡常住的，因房屋质量存在严重问题并得不到解决，外祖母一直未能入住。现外祖母在外地身患重病，不能实现回老家居住生活的愿望，给外祖母的身心造成了极大伤害，另外在外地生活存在不便，生活成本亦相应增加。综上，因安庆碧桂园房地产公司出售的房屋存在严重质量问题，十年来未能维修解决，故黄睿可诉至法院。安庆碧桂园房地产公司辩称，1.关于维修费用，以法院委托的鉴定机构出具的鉴定意见为准，另外既然黄睿可要求自行修缮案涉房屋，那么安庆碧桂园房地产公司无需协助修缮；2.对黄睿可的第二项诉求，应由黄睿可向安庆碧桂园房地产公司提出申请并交纳相关费用后，安庆碧桂园房地产公司按合同约定协助办证；3.黄睿可要求安庆碧桂园房地产公司支付逾期交房违约金，但本案不存在逾期交房的情形，安庆碧桂园房地产公司已于2010年2月书面通知黄睿可接收房屋。如果法院判决支持违约金，双方约定的违约金标准也过高，应予以减少；4.关于黄睿可的第四项诉求，安庆碧桂园房地产公司不是物业公司，无法对物业费进行减免，黄睿可应另案主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的黄睿可的身份证、《商品房买卖合同》及附件和附录（黄睿可提交）、分户图、购房发票、《上海同测质量检测技术有限公司司法鉴定意见书》、鉴定费发票、（2017）皖0802民初1282号民事裁定书及受理案件通知书、《指定汇款通知书》及银行卡卡号、《商品房买卖合同》（安庆碧桂园房地产公司提交）、期楼收楼通知书、寄发催收信明细，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对黄睿可提交的录音光盘（附纸质版本，光盘内含照片2张）、工作业务联系单、验楼反映单，安庆碧桂园房地产公司对照片及通话录音的真实性有异议，认为通话录音中的相关人员的身份无法确认；第一次录音的时间是2015年6月份，案涉房屋的竣工验收备案时间是2009年11月份，从现有证据来看，案涉房屋已经超过五年的质保期；从录音的内容看，在2015年6月份的时候，案涉房屋只存在一小部分的渗透，问题不大。安庆碧桂园房地产公司认为工作业务联系单落款处系空白，不发表意见；对验楼反映单的真实性有异议，认为其内容与落款处的字迹、书写工具不一致，达不到黄睿可的证明目的。本院认为，该组证据结合《上海同测质量检测技术有限公司司法鉴定意见书》，能够形成完整证据链，在安庆碧桂园房地产公司未提交反证的情况下，“三性”均予以认定。二、对黄睿可提交的丁德华的身份证、户口本、黄睿可与其母亲黄芩的户口本、东莞康华医院门诊病历、东莞东华医院出院小结、东莞东华医院疾病证明书，安庆碧桂园房地产公司对关联性有异议，认为不能作为黄睿可请求赔偿的依据。本院认为，经审查，真实性、合法性予以认定，因本案系商品房买卖合同纠纷，关联性不予认定。三、对安庆碧桂园房地产公司提交的竣工验收备案表，黄睿可对真实性由法院核实，对证明目的有异议，该竣工验收备案表不能否定在2009年11月前后至今，案涉房屋存在严重质量问题及基础功能缺失的问题。本院认为，经审查，竣工验收备案表的真实性予以认定。四、对黄睿可提交的房屋租赁合同、收据、收条，安庆碧桂园房地产公司对三性均有异议，认为已过举证期限，且几份租赁合同的内容、条款、签字完全相同，收据的编号前后相连，不符合交易习惯，显系单方伪造，房主华秋萍也未出庭。案涉房屋已验收合格，黄睿可拒绝收房，造成的损失，由其自行承担。本院认为，该组证据华秋萍未出庭，且缺少房产证、身份证等相关证据，证据的真实性、关联性，本院无法认定。五、对案涉房屋维修工程造价鉴定意见书、鉴定费发票，黄睿可认为评估的费用标准过低，维修费用金额较少，但予以认可；评估费用由安庆碧桂园房地产公司承担。安庆碧桂园房地产公司认为鉴定程序不合规，未对现场进行勘验，部分项目如“夜间施工增加费”、“冬雨季施工增加费”等不应列入费用；对鉴定费发票无异议，但不应由安庆碧桂园房地产公司承担。本院认为，双方对鉴定意见书的意见，无证据支持，不能成立。该鉴定意见书本院予以认定。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月7日，安庆碧桂园房地产公司与黄睿可签订了编号为2009100140017197的《商品房买卖合同》，合同主要约定黄睿可购买安庆碧桂园房地产公司开发的位于安庆市迎江区皖江大道1199号安庆碧桂园秦潭凤舞小区57幢2室房屋，建筑面积299.9㎡。其中第四条计价方式与价款约定“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4231.85元，总金额（人民币）1269133.00壹佰贰拾陆万玖仟壹佰叁拾叁元整。”第八条交付期限约定“出卖人应当在2009年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按一下方式处理：视为出卖人已按期交付商品房。”第十六条保修责任约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务。……。”附件四《合同补充协议》第十九条约定“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼，买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。保修期限内，在正常使用情况下，发生本补充协议附录一《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由出卖人负责保修；因买受人使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，由买受人承担责任，因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，出卖人不承担责任。……。”第三十三条约定“买受人自愿同意：出卖人的通知在到达《商品房买卖合同》记载的买受人地址之日视为出卖人已送达，且买受人清楚出卖人的通知内容。”附录一《住宅质量保证书》所附表格对保修项目、保修期限（在正常使用条件下）、保修责任等进行了确定。附录三《委托办理权属登记协议书》第三条约定“买受人自愿同意委托出卖人在下列的条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交安庆市房地产管理局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、……；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受了该商品房，签署了《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等相关收楼文件并将该文书移交给出卖人；……。”2009年4月24日，黄睿可支付安庆碧桂园房地产公司购房款380740元；2009年5月15日，黄睿可又支付购房款888393元，合计1269133元。签订合同后，在黄睿可对上述房屋进行查看，发现存在质量问题，故向安庆碧桂园房地产公司的销售部门提出。2009年6月27日，销售部门致项目部的《工作业务联系单》中内容部分载明：“现客户黄睿可购买的秦潭凤舞小区57幢2室经初步整改渗水现象得到部分改善，1.但东侧墙体仍有多处渗水，西侧部分墙体及南侧花架及墙体交接处也有严重渗水现象，2.另部分墙体钢丝网外露现象仍未得到改善，有些应有钢丝网墙体甚至没有钢丝网，3.涨模现象也比较严重，部分梁底线条不够规整，4.部分地坪有空鼓现象。客户已经多次亲临现场，发现问题并提出整改申请，但从4月底至今，上述问题未加以实质性整改，现离交楼日期越来越近，客户提出7月中旬如未彻底整改，将予以媒体曝光。故烦请贵部门尽快协助解决。”2009年11月20日，上述房屋经竣工验收合格。2010年2月2日，安庆碧桂园房地产公司向黄睿可发出《期楼收楼通知书》，载明：“阁下于2009年4月7日向我司购买安庆市迎江区皖江大道1199号安庆碧桂园秦潭凤舞小区57幢2室商品房，该商品房可按《商品房买卖合同》于2009年9月30日交付给阁下。请阁下与客户关系部（联系电话：0556-5283186）预约收楼手续的办理时间，并请带齐有关资料和款项前来安庆碧桂园销售中心办理相关手续。”2010年3月27日，黄睿可的母亲黄芩在《验楼反映单》签字，要求对《验楼反映单》载明的“墙体多处裂纹，每层都渗水严重（东西墙渗水多），经维修但仍然渗水开裂”问题尽快彻底整改，达到验收标准。此后因问题未能解决，黄睿可拒绝办理收楼手续。2015年6月、7月、10月、2016年4月、5月、7月、8月、9月、10月、11月及2017年2月期间，黄睿可一直在与安庆碧桂园房地产公司的工作人员协商房屋维修问题，但未能解决。2017年9月18日，经黄睿可申请，本院委托上海同测质量检测技术有限公司对案涉房屋现状、维修及渗漏水情况进行鉴定，该公司于2019年1月28日出具同测司鉴[2017]建鉴字第209号《司法鉴定意见书》，载明：1.案涉房屋目前为毛坯，未做装修，未投入使用。房屋内存在多处渗漏水修补痕迹、裂缝修补痕迹，目前仍然存在渗漏水、裂缝未修补多处。外墙面开裂、涂料变色、开裂、起皮、脱落情况，2樘窗户钢化玻璃碎裂；2.案涉房屋存在裂缝修补痕迹共258处，目前存在未修补裂缝11处；3.案涉房屋存在渗漏水修补痕迹共82处，目前仍然存在渗漏水部位13处。黄睿可支付鉴定费30000元。就案涉房屋维修费用问题，经黄睿可申请，本院于2019年8月7日委托安徽凯吉通工程咨询有限公司进行鉴定。2019年12月24日，该公司作出鉴定意见：工程造价为102160.51元。黄睿可支付鉴定费用20000元。本院认为，黄睿可与安庆碧桂园房地产公司签订的《商品房买卖合同》及附件、附录是双方真实意思表示，主要内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。根据当事人的陈述及举证、质证，本案的争议焦点为：一、黄睿可因房屋质量问题至今未收取案涉房屋，安庆碧桂园房地产公司是否应按照《房屋买卖合同》第九条的约定承担逾期交房的违约责任；二、对于案涉房屋存在的质量问题，安庆碧桂园房地产公司是否应承担维修责任；三、黄睿可要求安庆碧桂园房地产公司为其办理案涉房屋产权证并交付产权证的诉求，能否支持；四、安庆碧桂园房地产公司是否应承担物业管理费。关于焦点一。《商品房买卖合同》第八条明确约定，安庆碧桂园房地产公司应当在2009年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给黄睿可。《合同补充协议》第十九条明确约定，案涉房屋在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，黄睿可有权要求补修，安庆碧桂园房地产公司按约定承担保修责任，黄睿可不得藉词拒绝收楼，黄睿可拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由黄睿可自行承担。本案中，虽然案涉房屋于2009年11月20日经竣工验收合格，安庆碧桂园房地产公司亦于2010年2月2日通过快递的方式向黄睿可寄发了《期楼收楼通知书》，但安庆碧桂园房地产公司已迟延交付，且根据黄睿可提交的工作业务联系单、验楼反映单、通话录音、照片，结合上海同测质量检测技术有限公司作出的鉴定意见书，可以确认，案涉房屋在交付前，就存在多处漏水点和裂缝，安庆碧桂园房地产公司在应交付前后虽多次进行维修（裂缝修补痕迹共258处、渗漏水修补痕迹共82处），但至今仍存在多处渗漏水及裂缝。黄睿可购买案涉房屋系用于居住，案涉房屋的状态足以显示无法达到居住的条件致合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定，黄睿可有权拒绝收楼。据此，安庆碧桂园房地产公司应根据《商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房的违约责任。因案涉房屋存在的质量问题至今未能修复且时间长达近十年，给黄睿可造成的损失较大，同时考虑到双方约定的违约金计算标准过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“违约金不应超过造成的损失30%”的规定，本院酌定由安庆碧桂园房地产公司按房屋价款30%的标准承担黄睿可逾期交房违约金即380739.9元（1269133元×30%）。关于焦点二。《房屋买卖合同》第十六条明确约定，安庆碧桂园房地产公司自案涉房屋交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。本案中，案涉房屋一直未予交付，对于案涉房屋存在的多处渗漏水、裂缝问题，安庆碧桂园房地产公司已进行多次修复，但至今仍未修复至正常居住使用状态。故对黄睿可要求安庆碧桂园房地产公司支付维修费，由其自行修复案涉房屋的诉求，本院予以支持。根据工程造价鉴定意见书，案涉房屋工程的修复费用造价鉴定合计102160.51元，因此，安庆碧桂园房地产公司应支付黄睿可维修费102160.51元。关于焦点三。根据附录三《委托办理权属登记协议书》第三条约定，安庆碧桂园房地产公司在交接房屋后负有为黄睿可办理案涉房屋产权证的义务，现黄睿可诉求安庆碧桂园房地产公司交房，本院予以支持，故安庆碧桂园房地产公司应为黄睿可办理房屋产权证。关于焦点四。因案涉房屋存在严重质量问题，导致黄睿可无法接收房屋并居住，期间及今后维修期的物业费应作为黄睿可的损失认定。但因安庆碧桂园房地产公司已承担了违约金，故不应重复计算，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十七条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告安庆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内将坐落于安庆市迎江区皖江大道1199号安庆碧桂园秦潭凤舞小区57幢2室房屋交付给原告黄睿可，同时为原告黄睿可办理该房屋的产权证并予以交付；二、被告安庆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告黄睿可违约金380739.9元（该款支付至原告黄睿可名下银行账户：户名：黄睿可，开户行：招商银行东莞分行营业部，账号：62×××96）；三、被告安庆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告黄睿可房屋维修费用102160.51元（该款支付至原告黄睿可名下银行账户：户名：黄睿可，开户行：招商银行东莞分行营业部，账号：62×××96），由黄睿可自行对位于安庆市迎江区皖江大道1199号安庆碧桂园秦潭凤舞小区57幢2室房屋存在的质量问题进行修缮；四、驳回原告黄睿可的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19650元，鉴定费50000元，合计69650元（原告黄睿可已预交），由原告黄睿可负担9650元，被告安庆碧桂园房地产开发有限公司负担60000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  顾正浪人民陪审员  齐 鼎人民陪审员  朱 珺二〇二〇年一月二十日书 记 员  吴秀青本案判决依据的法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十七条第一款限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。