北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初10023号原告（反诉被告）：林思羽，女，1983年7月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王学红，北京观道律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨林如，男，1951年3月9日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘茂源，北京市长安律师事务所律师。原告（反诉被告）林思羽与被告（反诉原告）杨林如房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林思羽的委托诉讼代理人王学红、被告（反诉原告）杨林如及其委托诉讼代理人刘茂源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林思羽向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交付房屋违约金144650元；2.被告支付原告逾期办理户口迁出手续违约金400000元；3.诉讼费由被告负担。诉讼过程中，林思羽增加一项诉讼请求，要求被告将其名下的骨科诊所营业执照迁出，并支付违约金100000元。事实及理由：2018年3月9日，原被告就昌平区××镇××小区××号的房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。根据合同第六条的约定，被告应于办理完毕该房屋所有权转移登记手续后10个工作日内将房屋交付给原告；根据合同第九条（三）的约定，被告应于房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理户口迁出手续。合同签订后，原告按照合同约定步骤完成了付款，双方于2018年8月22日办理完毕该房屋所有权转移登记手续，但被告未按照合同约定时间交付房屋、办理户口迁出手续，被告存在多处违约情形。原告多次请求被告按照合同履行，但被告拒不履行，故诉至法院。杨林如辩称，一、被告超过买卖合同约定时间交付房屋，得到原告的认可，双方曾就房屋交付及户口迁移达成一致。被告不构成逾期交房，不应当支付逾期交付房屋违约金。原告诉状中所述多次请求被告履行合同与事实不符。因原告支付房款时间较晚，导致被告购买新房及收房时间相对延后。原告与被告曾就房屋交付时间及户口迁出时间进行协商，曾口头达成一致意见，原告允许被告新房收房后搬离房屋。此后被告并未收到原告任何要求收房的通知或请求，直到本案起诉状送达之日。而在本案原告起诉前约半年的时间，被告已经于2018年10月28日将案涉房屋交付给了原告。即便原告不认可曾与被告协商一致延长房屋交付时间，被告将房屋实际交付与买卖合同约定的交房时间相差仅1个月余。被告对原告并未造成任何实际损失，即便有一定的损失，同地段同户型同价位的房屋1个多月租金也不可能达到原告诉请的144650元。二、被告户口暂未迁出的主要原因是没有可以接收被告户口的户籍地址，并非是被告自身原因导致的；且根据公安机关办理户籍迁入的实践情况，被告户口尚未迁走，并不影响原告将户口迁入案涉房屋内。被告已经于本案开庭前的2019年8月9日通过其他方式将案涉房屋内户口迁出。三、原告主张的逾期交房违约金，其中对于超过15天逾期交房，原告在没有主张解除合同的前提下主张违约金没有合同依据；本案房屋价款为192万元，原告主张的逾期迁出户口违约金以合同约定的房屋总价款予以主张存在不当，原告按照538万元主张逾期迁出违约金亦存在不当，而实际上目前原告仅向被告支付528万元款项，尚有余款10万元未支付。本项抗辩并不是对原告诉请的同意或认可。四、即便被告上述行为存在不当被认定违约，被告也并未给原告造成实际损失，原告诉请的逾期交房违约金以及逾期迁出户口违约金均过高，被告请求人民法院依法予以调整违约金数额。五、被告不同意原告增加的诉讼请求，该事项双方没有明确约定，且营业执照迁出是涉及行政管理事项，人民法院无权管理。杨林如向本院提出诉讼请求：1.反诉被告林思羽立即向反诉原告杨林如支付户口迁出保证金100000元；2.反诉被告林思羽承担本案反诉诉讼费。诉讼过程中，杨林如增加一项反诉请求，林思羽立即向杨林如按日支付户口迁出保证金的违约金，违约金以房屋总价款5380000元为基数，按照每日万分之五计算，计算至反诉被告实际支付之日止。事实和理由：林思羽与杨林如房屋买卖合同纠纷一案，法院已经受理，因杨林如无法在新购房屋内办理户口迁入手续涉诉。诉讼中，杨林如已通过其他方式将案涉房屋内其本人户口迁出，按照房屋买卖合同及补充协议的约定，林思羽应立即向杨林如支付100000元户口迁出保证金，并支付相应违约金。故依法提起反诉。林思羽辩称，林思羽认可杨林如已经实际将户口迁出，但其迁出时间远远超出约定时间，应当向林思羽支付违约金，在其支付违约金之前，林思羽可以提出抗辩，在杨林如支付违约金之后再返还其保证金，或者与违约金相折抵。林思羽不同意支付杨林如违约金，杨林如迁出户口已经属于逾期，存在违约，应当向林思羽支付违约金，杨林如的支付行为应该在前，至今其未支付，林思羽行使履行抗辩权，在杨林如支付前不应支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月9日，杨林如（出卖人）与林思羽（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定杨林如将位于北京市昌平区××镇××小区××号的房屋出售给林思羽。合同第四条约定，经出卖人和买受人协商一致，房屋成交价格为1920000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为3460000元。第六条约定了房屋的交付，出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后10个工作日内将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行以下手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。第七条约定了违约责任，（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。第九条约定了权属转移登记，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起250日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（三）出卖人应当在该房屋所有权转移登记之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。签订《买卖合同》当日，杨林如（甲方、出卖方）与林思羽（乙方、买受方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定在2018年11月20日前甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；乙方从本协议约定的购房款中留存100000元作为户口迁出保证金，该保证金在甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方。第四条违约金责任约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第五条其他约定，本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。其他约定：1.此房有商补协议，甲方有义务配合乙方，拿回商补协议原件，或复印件；2.如果不能拿回商补协议原件或复印件，在过户前三个工作日甲方须把自己的骨科诊所营业执照法人变更到乙方名下；3.在过户前，甲方把大唐公司注册此房的营业执照迁出，或是甲方、乙方、大唐公司三方协商是否迁出，如不迁出继续使用此房地址注册营业执照，签署使用期限和租金。上述协议签订后，林思羽按照《买卖合同》、《补充协议》的约定在扣除户口迁出保证金100000元的情况下交纳了5280000元房款，双方于2018年8月22日办理了涉案不动产权属转移变更登记。双方当事人一致认可杨林如交付房屋的时间为2018年10月31日、户口迁出日期为2019年8月9日，林思羽处至今仍留存有100000元户口迁出保证金。2019年7月4日，杨林如通过居间方将商补协议交付林思羽，至今其名下骨科诊所的营业执照注册地仍为涉案房屋地址。杨林如陈述，合同签订后，其与林思羽就房屋交付及户口迁出进行了商议，可暂缓交付及迁出，并提交中介人员王伟的书面证明。林思羽对双方沟通的事实认可，但主张未达成协议。案件审理过程中，林思羽向本院申请财产保全，请求冻结杨林如名下413650元的银行存款或查封、扣押相当于413650元的财产。本院以（2019）京0114民初10023号民事裁定书，裁定冻结杨林如名下价值413650元的银行存款或查封、扣押杨林如413650元的其他等值财产。上述案件事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、不动产权证书、（2019）京0114民初10023号民事裁定书及本案当事人当庭陈述记录在案卷证明。本院认为：依法订立的合同具有法律拘束力。杨林如与林思羽于2018年3月9日签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，杨林如应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后10个工作日内，即2018年9月5日前向林思羽交付房屋。现杨林如交付房屋的时间为2018年10月31日，其迟延交付房屋的行为违反了合同约定，构成违约。林思羽据此要求杨林如支付违约金的诉讼请求于法有据，本院在合理范围内予以支持。关于违约责任，《买卖合同》约定以逾期15日为限分别处理，不作累加。既然林思羽已主张15日内的违约金，其15日之后的违约金不应被支持，况且，违约金以当事人约定为前提，本案《买卖合同》及《补充协议》均未约定逾期交房超过15日，买受人在不退房的情形下违约金的计算方式，林思羽所主张的逾期15日之后的违约金，本院不予支持。关于户口迁出事宜及逾期迁出户口的违约金，《买卖合同》及《补充协议》均已明确约定，林思羽主张违约金具有法律依据，本院应当支持。但杨林如主张该项违约金过高请求本院予以酌减。本院认为，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额予以酌定。关于林思羽要求杨林如将骨科诊所营业执照迁出的诉讼请求，因该事项涉及相关行政管理部门的职权，不属于人民法院受理民事案件的范围，本院不予支持。《补充协议》约定了甲方配合乙方取回商补协议原件或复印件，如果不能拿回商补协议原件或复印件，在过户前三个工作日甲方须把自己的骨科诊所营业执照法人变更到乙方名下。本院查明，杨林如在过户之前未能取回商补协议原件或复印件，也未变更骨科诊所法人为林思羽，违反了《补充协议》的约定，构成违约。关于违约金数额，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额予以酌定。杨林如主张的已与林思羽关于逾期交房及户口迁出事宜达成一致，因其未提交充分的证据予以证明，而林思羽不予认可，本院无法采纳。关于杨林如反诉的诉讼请求，本院认为其逾期迁出户口，违约在先，林思羽在纠纷解决之前暂扣其户口迁出保证金并无不妥。对其有关违约金的反诉请求，本院不予支持。现杨林如已经将其户口迁出，林思羽应给付其户口迁出保证金。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、杨林如于本判决生效后七日内支付林思羽逾期交房违约金40350元。二、杨林如于本判决生效后七日内支付林思羽逾期迁出户口违约金50000元。三、杨林如于本判决生效后七日内支付林思羽逾期交付商补协议违约金30000元。四、林思羽于本判决生效后七日内退还杨林如户口迁出保证金100000元。五、驳回林思羽的其他诉讼请求。六、驳回杨林如的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10247元，由林思羽负担7477元，已交纳，由杨林如负担2770元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费6237元，由林思羽负担2300元，于本判决生效后七日内交纳，由杨林如负担3937元，已交纳。案件保全费2589元，由杨林如负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 俊人民陪审员  冯淑敏人民陪审员  丰玉梅二〇二〇年一月六日书 记 员  李 杰