江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0305民初2685号原告：赵化理，男，1950年7月4日出生，汉族，住徐州市贾汪区。委托代理人：窦祥，徐州市贾汪区泉城法律服务所法律工作者。被告：徐州市贾汪区人民政府大泉街道办事处，住所地徐州市贾汪区人民政府大泉办事处驻地。法定代表人：李建，该办事处主任。委托诉讼代理人：李昌田，江苏浩然风律师事务所律师。委托诉讼代理人：高虎，江苏浩然风律师事务所律师。被告：徐州市贾汪区人民政府老矿街道办事处，住所地徐州市贾汪区人民政府老矿办事处驻地。法定代表人：尹成，该办事处主任。委托诉讼代理人：程岗，该单位工作人员。委托诉讼代理人：李克卓，该单位工作人员。原告赵化理与被告徐州市贾汪区人民政府大泉街道办事处（以下简称大泉办事处）、徐州市贾汪区人民政府老矿街道办事处（以下简称老矿办事处）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，因案情复杂，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵化理及其委托代理人窦祥，被告大泉办事处委托代理人李昌田、高虎，被告老矿办事处委托代理人程岗、李克卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵化理向本院提出诉讼请求：判决被告赔付房屋租金损失2008年5月至2018年5月房屋租金每月为4800元×10年×12个月共计576000元、装修损失8万元、房屋贬值损失10万元，共计756000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原第一被告下属的徐州市贾汪区安居房地产开发处因城市建设需要，在1999年拆迁原告祖传下来的位于贾汪区间，面积为237平方。后安置原告××××#楼综合楼（×-×层）。这套房屋延期上房15个月，在2003年5月上房。上房不久房屋出现了严重的质量问题—现浇板断裂。原告随后找被告方交涉，被告派人到达现场查看，说是正常现象。到了同年的8月份，几场大雨过后，裂纹越来越大，三间房屋全部漏水。原告又数次找被告交涉，经过原告五年的反映、上访，打过数百次电话请求，亲自找被告方几十次的交涉。第一被告（原徐州市贾汪区贾汪镇人民政府）于2008年9月委托徐州市房屋安全鉴定管理处对房屋进行鉴定，鉴定结论是房屋影响正常使用，同时提出了整改意见，第一被告才给予修理。刚刚修理好漏水部分，原告又发现四个主梁开裂，发现有一个柱子出现严重的空洞。经过原告的现场查看，才知道该房屋确实是豆腐渣工程，里面存在严重的安全隐患。无奈，原告在2010年依法向人民法院提起诉讼，要求被告解除房屋的安置协议，返还房款，并给予经济赔偿。人民法院在审理过程中，依法委托徐州市房屋安全鉴定管理处对涉案房屋的安全性进行鉴定。该鉴定机构经过鉴定，认为该房屋存在严重的质量缺陷，不满足安全要求，为了进一步明确涉案房屋是否属于危房，是否可以进行维修，具体维修方案如何，人民法院又委托了南京东南建设工程安全鉴定有限公司对涉案房屋进行了鉴定。经核查，查出了该房屋存在主要的质量问题，并提出了加固方案。后经人民法院释明，原告的所说那个请求变更为让被告维修，维修经验收合格后交付原告使用。至于房屋因质量问题引起的贬值损失，租金损失以营业损失，原告再另行主张。不料，被告对于已经生效的法院判决一直置之不理，后经原告申请执行，被告才在2013年12月2日给原告一个承诺，愿意对房屋出现的一切安全事故承担责任。从2003年5月上房后，原告没有一天不处在痛苦之中，房屋先后出现这样或着那样的质量问题，经过鉴定该房屋出现质量问题不能居住及使用，原告在该房屋餐饮生意不能经营，被迫停业。原告从2003年开始一直找被告处理此房屋的修复问题，直到2018年5月份被告才将该房屋修复完成，给原告造成了巨大的损失。因该房屋存在严重的质量问题，导致该房屋存在贬值，而且在维修过程中，破坏了该房屋的装修，并且也无法修复完好。原告在2003年5月份上房后，被告也一直没给原告办理房产证，现原告要求被告赔付办证违约金（2019年2月办理的房产证）。以上所述给原告造成的各项损失，原告也多次找被告协商赔偿问题但被告以种种理由拒绝赔偿。另外，根据行政事业单位的改制，第二被告是从第一被告处分立的法人单位，依法应当承担连带责任。被告老矿办事处辩称，1、对于原告的诉讼请求我方认为不能支持，房屋租金评估过高，不符合贾汪老矿地区的现状，原告的房屋只是二层、三层存在质量问题，并不影响一楼的正常经营，即使存在租金损失，也只能计算二楼、三楼的部分损失；2、不存在装修损失和房屋贬值损失；3、原告主张的利息没有法律依据。被告大泉办事处辩称，同老矿办事处意见一致。涉案的房屋存在质量问题是事实，并且已经经过先期判决、鉴定、维修，达到了正常使用的标准；关于租金损失的问题，是否具有十年的连续性，请法院酌情裁判，对于原告请求的装修损失，原告没有提供当初装修时所花费的费用，另外根据目前状况不明确，达到什么样的损坏程度，即使赔付应当折合部分进行赔付，对于原告要求的贬值损失目前没有法律依据。经审理查明，涉案房屋贾汪区综合楼×-×层系赵化理原工商西街×××××号营业房10间，由相关部门拆迁补偿安置而来。2003年5月，该安置房工程通过竣工验收。赵化理入住涉案安置房屋不久，即发现房屋存在现浇板断裂的质量问题，遂多次要求原徐州市贾汪区贾汪镇人民政府（以下简称贾汪镇政府）和其原所属企业徐州市贾汪区安居房地产开发处（以下简称安居开发处）予以处理。根据贾汪镇政府的指示，安居开发处申请徐州市房屋安全鉴定管理处对涉案房屋进行鉴定。2008年9月23日，徐州市房屋安全鉴定管理处作出徐房鉴（2008）218号《房屋安全鉴定报告》，结论为，被鉴定房屋大部分裂缝位于PVC布线管或施工时模板拼缝位置，根据其表现特征可判断裂缝为混凝土收缩应力在现浇板抗裂薄弱部位（内置PVC穿线管、模板拼缝）产生的应变所形成，属非结构性裂缝；上述裂缝宽度均较小，基本不影响结构安全承载。鉴于屋面渗漏较严重，对构件的耐久性和正常使用（产生渗漏、影响美观等）有一定影响，必须进行加固维修处理。处理意见：1、屋面原保温层等铲除，按原设计重新施工。2、现浇板裂缝部位应采用环氧树脂灌缝，并采用碳纤维布加固。2009年4月，安居开发处将该加固工程发包给徐州市腾伟建筑加固有限公司，双方签订了《建筑加固施工协议书》。在该建筑加固施工过程中，原告赵化理又发现四个主梁开裂，一个立柱有严重空洞，建筑加固遂停止施工。原告赵化理遂诉至本院，要求解除合同，返还房款218594.76元，赔偿经济损失。在此次案件审理过程中，本院依法委托徐州市房屋安全鉴定管理处对涉案房屋的安全性进行鉴定。徐州市房屋安全鉴定管理处于2010年4月2日作出徐房鉴司字［2010］003号《房屋司法鉴定报告》，经分析认为，被鉴房屋三层西侧楼面梁与柱交接部位存在贯通性空洞，严重影响结构传力性能，属严重质量缺陷，不满足安全承载要求；梁体开裂部位靠近梁跨中位置，影响结构性能，属严重质量缺陷，不满足安全承载要求；三层西侧楼面梁梁底钢筋保护层厚度未达到15mm，不满足设计规范要求，影响构件的耐久性。结论为，被鉴房屋三层西侧楼面梁存在梁与柱交接部位空洞及梁体开裂现象，依据《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002第8.1.1条评定为严重质量缺陷；该梁存在梁底钢筋保护层厚度不足现象，依据《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002第8.1.1条评定为一般质量缺陷。依据《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-1999第4.2.3条、第4.2.6条评定该梁为du级构件（安全性不符合现行规范要求，严重影响承载能力，应立即采取措施）。本次鉴定费5000元，由原告赵化理预交。为进一步明确涉案房屋是否属于危房，如涉案房屋可以进行维修，具体维修方案如何。就此，本院又依法委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司对涉案房屋进行鉴定。南京东南建设工程安全鉴定有限公司于2010年10月26日作出第SF201010074号鉴定报告。鉴定技术人员于2010年10月9日赴现场对徐州市房屋安全鉴定处2010年4月2日出具的鉴定报告结论中列出的质量问题进行了核查。经核查，赵化理房屋存在主要工程质量问题有：1、三层西侧楼面梁与南侧柱交接部位存在混凝土空洞的严重质量缺陷，严重影响了该楼面梁以及梁柱节点的承载能力，需要进行加固处理；2、三层西侧楼面梁梁底钢筋保护层厚度不足，经现场检测，未达到15mm，影响了梁的耐久性，需要进行加固处理；3、三层西侧楼面梁在距南侧柱3.5m处有一道竖向裂缝，经现场核查，该裂缝位于梁箍筋位置，为温度收缩裂缝，对梁的安全性无明显影响，可不处理。加固修复方案：1、三层西侧楼面梁与南侧柱交接部位存在混凝土空洞。采用置换混凝土加固法进行加固处理。具体做法为：敲除空洞处（周边）混凝土，直至混凝土密实处，清理空洞内灰尘等杂物，按原设计尺寸重新浇筑混凝土。加固采用较原设计强度等级提高一级的微膨胀细石混凝土。敲除空洞处混凝土时，应对原结构构件进行可靠支顶，以确保施工安全。2、三层西侧楼面梁梁底钢筋保护层厚度不足。在上述新浇筑混凝土养护完成后，采用在梁底粘贴碳纤维布法对该质量问题进行加固处理，具体加固方法见附件：徐州市贾汪区同乐巷×区×号楼赵化理房屋加固设计图纸。注意：因加固工程导致的梁、柱抹灰的破坏，应依据原设计要求进行恢复。附件：徐州市贾汪区同乐巷×区×号楼赵化理涉案房屋加固设计图纸。原告明确诉讼请求为要求被告按照东南建设工程安全鉴定有限公司第SF201010074号《鉴定报告》的维修方案进行维修，费用由被告负担。关于涉案房屋的房租损失、营业损失及因质量问题造成的贬值损失等，原告另行主张权利。同时要求进行维修的施工企业要有相应资质，维修后要依法进行验收。当事人同意维修方案。2010年12月4日，本院作出（2010）贾民初字第150号民事判决，认为原贾汪镇政府将赵化理的原房屋进行拆迁并安置了面积较大的涉案房屋，赵化理支付了相应差额房款，双方当事人之间的法律关系应视为房屋买卖合同关系。原贾汪镇政府安置给赵化理的房屋明显存在严重质量问题，其有责任进行维修，经征询当事人意见，均同意维修方案。原贾汪镇政府在履行义务时，应当依照南京东南建设工程安全鉴定有限公司于2010年10月26日作出第SF201010074号《鉴定报告》中的加固修复方案（附加固设计图纸）进行维修，具体进行维修施工的单位亦应当具有相应施工资质，施工完毕应当依法进行验收，经验收合格后方可交付赵化理使用。原告对被告履行维修义务亦应提供适当的方便。上述事项产生的相关费用应由贾汪镇政府负担。2000年10月，原贾汪镇政府就房屋拆迁与赵化理达成《拆迁协议书》，事实已然发生。2001年11月，才从原贾汪镇政府分立设立了夏桥办事处和老矿办事处。法人合并、分立的，原法人的权利义务应由变更后的法人享有和承担，故对于原贾汪镇政府承担的民事责任，应当由现贾汪镇政府、夏桥办事处和老矿办事处承担连带责任。遂判决：徐州市贾汪区贾汪镇人民政府对赵化理所有的位于贾汪区综合楼（安置房屋）维修完毕，并经依法验收合格交付赵化理使用；大泉办事处、老矿办事处对上述第一项判决承担连带责任。判决生效后，贾汪镇政府、大泉办事处、老矿办事处对涉案房屋进行了维修。2016年6月29日，本院执行局委托南京典筑建筑设计有限公司对涉案房屋的安全性能进行鉴定。南京典筑建筑设计有限公司于2016年11月11日作出典筑司鉴（2016）第030号司法鉴定报告，鉴定意见为：1、根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015），徐州市贾汪区综合楼三层顶板裂缝，为非结构裂缝，尚不显著影响承载能力，不属于严重质量问题；考虑影响正常居住使用和耐久性，应对裂缝进行修复处理。2、三层西侧楼面梁碳纤维布与混凝土正拉粘结强度满足规范要求；三层西侧楼面梁与南侧柱交接部位原空洞处已浇筑密实。3、三层西侧楼面梁（南京东南建设工程安全鉴定有限公司设计）碳纤维布U型箍局部净间距大于500MM,中心偏差大于10MM，可补贴一道U型箍。考虑碳纤维布U型箍净间距500MM偏大，建议原U型箍之间再增设一道相同尺寸的U型箍。另查明，赵化理在涉案房屋地经营酒楼，并于2003年11月19日办理工商营业执照。2018年3月27日，由大泉办事处支付赵化理房屋加固工程款15000元。原告陈述，2018年5月1日前，维修结束。本案审理过程中，根据当事人原告赵化理的申请，本院依法委托江苏旺达房地产评估咨询有限公司对涉案房屋2008年5月至2018年5月的房屋租金进行鉴定。江苏旺达房地产评估咨询有限公司于2019年12月29日作出苏旺达房估（2019）鉴第WDGX005号房地产司法鉴定估价报告，综合确定2008年5月至2018年4月租金总金额为476157元（具体见估价结果一览表）。上述事实，有本院（2010）贾民初字第150号民事判决书、房屋司法鉴定报告、房屋安全鉴定报告、房地产司法鉴定估价报告、收据及双方当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。争议焦点一，被告大泉办事处、老矿办事处如何承担责任问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第六十七条规定，法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。法人分立的，其权利和义务由分立后的法人享有连带债权，承担连带债务，但是债权人和债务人另有约定的除外。原贾汪镇政府就房屋拆迁与赵化理达成《拆迁协议书》，本院在另案生效裁判中，已经认定双方当事人之间的法律关系应视为房屋买卖合同关系。原贾汪镇政府分立设立了夏桥办事处和老矿办事处。后又经合并、分立为大泉办事处、老矿办事处，原贾汪镇政府已经不存在。法人合并、分立的，原法人的权利义务应由变更后的法人享有和承担，故对于原贾汪镇政府、夏桥办事处和老矿办事处承担的民事责任，应当由现大泉办事处、老矿办事处对原告赵化理承担连带赔偿责任。争议焦点二，关于原告赵化理主张被告赔付2008年5月至2018年5月房屋租金损失576000元是否应当区分一、二、三层，并扣除相应期间问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。原告赵化理入住涉案安置房屋不久，即发现房屋存在现浇板断裂的质量问题，原告即向原贾汪镇政府主张相关权利，原贾汪镇政府安排安居开发处予以处理，在维修过程中又发现存在了新的质量问题，双方当事人又发生争议，原告遂诉至法院。本院判决后，原贾汪镇政府、夏桥办事处和老矿办事处履行了维修义务，但是仍未达到质量标准要求，直至2018年4月彻底维修完毕。故原告主张的房屋租赁损失可以从2008年5月计算至2018年4月，符合客观事实及法律规定。被告辩称原告的房屋只是二层、三层存在质量问题，并不影响一楼的正常经营，即使存在租金损失，也只能计算二楼、三楼的部分损失。本院认为涉案房屋经本院依法委托对安全性进行鉴定，鉴定分析属严重质量缺陷，不满足安全承载要求。安全性不符合现行规范要求，严重影响承载能力，应立即采取措施。由此可见涉案房屋存在的质量问题已经严重影响原告对房屋整体的正常使用，故涉案房屋的损失应当计算整体房屋租金而不应当区分一、二、三层。参照本院在本案中委托江苏旺达房地产评估咨询有限公司所作的司法鉴定估价报告，确定原告的该项损失为476157元。争议焦点三，原告主张的装修损失8万元问题。本院认为，由于被告交付原告的房屋存在质量问题，被告维修至质量符合标准的期间，影响原告的正常使用，本院已经参照房屋租金计算相应损失。但是被告在维修过程中损毁了涉案房屋三层的地板和二楼的装饰木线，该部分损失为直接财产损失，被告也应当予以赔偿。为减轻当事人诉累，庭审中，经征求双方当事人意见，结合贾汪当地的市场行情，本院酌定三层的地板和二楼的装饰木线损失合计16500元。争议焦点四，原告主张的房屋贬值损失10万元及办证违约金问题。本院认为，涉案房屋因质量问题影响原告正常使用，根据现在市场行情，目前房屋价格持续上涨，本院已经支持原告房屋租金损失，而且原告未提供证据证明存在房屋贬值损失及办证违约金，故该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：一、被告徐州市贾汪区人民政府大泉街道办事处、徐州市贾汪区人民政府老矿街道办事处于本判决生效后十日内连带赔偿原告赵化理房屋租金损失476157元；二、被告徐州市贾汪区人民政府大泉街道办事处、徐州市贾汪区人民政府老矿街道办事处于本判决生效后十日内连带赔偿原告赵化理装修损失16500元；三、驳回原告赵化理的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11360元，鉴定费40000元，合计51360元，由被告徐州市贾汪区人民政府大泉街道办事处、徐州市贾汪区人民政府老矿街道办事处共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  付嘉丰人民陪审员  陈 晗人民陪审员  张宜海二〇二〇年一月二十日书 记 员  刘 静