广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21196号上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行，住所地：广东省广州市越秀区德政中路316－318号。法定代表人：刘娜，行长。委托诉讼代理人：王玲，广东厚诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：文宇，广东厚诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄燕颜，女，1969年6月23日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：姚灿林，男，1961年8月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行（以下简称工行德政中路支行）因与被上诉人黄燕颜、姚灿林金融借款合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6745号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人工行德政中路支行的上诉请求：1、撤销（2019）粤0104民初6745号民事判决第四项，改判工行德政中路支行对岭南雅筑自编11栋、12栋、13栋、14栋、15栋、自编13#15层1503房的房产享有抵押权，并对拍卖、变卖岭南雅筑自编11栋、12栋、13栋、14栋、15栋、自编13#15层1503房所得价款享有优先受偿权。2、二审案件受理费由黄燕颜、姚灿林承担。事实和理由：一、根据广州开发区城市建设和房地产档案提供的《广州市不动产登记查册表》上的记载，工行德政中路支行是案涉房产岭南雅筑自编11栋、12栋、13栋、14栋、15栋、自编13#15层1503房的抵押权人。《广州市不动产登记查册表》上的记载显示：该案涉房屋登记的产权人为黄燕颜，不动产权证书权证号码为520085589，他项权利摘要中权利人为工行德政中路支行，权利种类：抵押权，他项证号520081530。根据《物权法》16条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，黄燕颜是案涉房产的产权人，而工行德政中路支行是案涉房产的抵押权人。执行法院也是据此对涉案房产认定为是黄燕颜的个人财产而决定进行拍卖。二、未能办理正式抵押登记并非工行德政中路支行的过错。案涉房屋一直未能办理产权证有两个原因：1、黄燕颜经开发商多次催促办理产权证时均拖延不予办理；2、案涉房产现被多个法院预查封，现已无法办理产权证，因此更无法办理抵押权证。2016年3月14日，案涉房屋通过验收并交付给黄燕颜、姚灿林，黄燕颜办理了收楼手续并签署了《商品房交付书》，之后案涉房产便一直由黄燕颜、姚灿林居住使用至今。2016年8月10日、2017年6月21日开发商两次书面通知黄燕颜、姚灿林办理案涉房产的不动产产权证，但黄燕颜、姚灿林均不配合办理也未缴纳相应税费；2018年11月21日开发商再次发函通知时，黄燕颜愿意缴纳税费并协助办理房产证，但此时该案涉房产已被法院查封时，黄燕颜被房管局告知已无法办理产权证。故现该案涉房屋至今未能办理正式的抵押登记。因此，无法办理正式的抵押登记非工行德政中路支行的过错，工行德政中路支行也不存在《物权法》第20条规定之可以导致预告登记失效的情形。故工行德政中路支行的抵押权预告登记依法具有物权效力和保全效力。抵押权的预告登记旨在赋予登记的抵押权人对抵押物以优先受偿的权利，因此非因登记权利人(工行德政中路支行)自身原因导致未能进行正式登记的，因此应当认为登记权利人(工行德政中路支行)享有优先受偿权。三、黄燕颜已债台高筑，案涉房屋也已被广州市多个法院采取了预查封措施，现首封的执行法院拟拍卖案涉房产。一审法院不予支持工行德政中路支行享有抵押权将必然导致工行德政中路支行的贷款无法回收，而且抵押的预告登记即使仍然有效，但也将成为一纸空文。一方面，人民法院认为不办理所有权过户登记，预告登记的买房人不能获得房屋所有权。因此该案涉房屋尚未过户到黄燕颜的名下，所以黄燕颜尚未是房屋产权人，因此同样也不能认定工行德政中路支行的抵押权；另一方面，又将该案涉房屋作为黄燕颜所有的房产进行拍卖，这种互相矛盾的做法，违背了物权法的原则，也侵犯了工行德政中路支行的合法权益。被上诉人黄燕颜、姚灿林未到庭亦未做答辩。工行德政中路支行向一审法院起诉请求：1、解除工行德政中路支行与黄燕颜、姚灿林签订的《个人购房借款/担保合同》；2、黄燕颜、姚灿林立即偿还工行德政中路支行贷款本金613500元，利息23617.12元（含罚息、复利，暂计算至2019年6月21日止，从2019年6月22日起至还清本息之日止的罚息、复息按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付）；3、工行德政中路支行对拍卖、变卖黄燕颜、姚灿林提供的位于岭南雅筑自编11栋、12栋、13栋、14栋、15栋、自编13#15层1503房抵押所得价款享有优先受偿权；4、黄燕颜、姚灿林承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月14日，工行德政中路支行（贷款人、抵押权人）与黄燕颜（借款人）、姚灿林（抵押人）签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定借款金额为81万元，借款期限为15年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；借款人未按合同约定使用的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在本合同约定利率基础上加收50%确定；合同的抵押物清单记载了房产地址为广州市萝岗区开源大道810号（自编13#）1503房。合同签订后，工行德政中路支行向黄燕颜发放了贷款81万元。借款凭证显示，借款日为2015年2月10日，到期日为2030年2月10日，还款方式为等额本金还款，执行利率为6.15%，逾期利率为9.225%。但黄燕颜、姚灿林未依约还款，成诉。另查明，案涉房产岭南雅筑自编11栋、12栋、13栋、14栋、15栋自编13#15层1503房于2015年4月2日办理了预购商品房抵押权预告登记，工行德政中路支行在一审庭审中表示案涉房产办理的是预告登记。工行德政中路支行为本案支出了财产保全费3648元。一审法院认为，涉案《个人购房借款/担保合同》合法有效。工行德政中路支行依约发放了贷款，黄燕颜、姚灿林未按期履行还款义务，构成违约。工行德政中路支行要求解除合同，清偿全部欠款本息，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。因黄燕颜、姚灿林违约，导致工行德政中路支行支出了诉讼费用和财产保全费，故本案诉讼费和财产保全费应由黄燕颜、姚灿林承担。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现工行德政中路支行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，虽然工行德政中路支行与黄燕颜就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，同时根据物权法定的原则，抵押权预告登记依法也不能产生抵押权设立登记的法律效果。现工行德政中路支行与黄燕颜双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，工行德政中路支行享有的并非是对涉案房屋享有现实的抵押权，故工行德政中路支行要求对案涉房产处置享有优先受偿权的请求，理据不充分，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，判决：一、中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行与黄燕颜、姚灿林于2015年1月14日签订的《个人购房借款/担保合同》于判决发生法律效力之日起解除；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，黄燕颜、姚灿林向中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行偿还借款本金613500元及利息（含罚息、复利，暂计至2019年6月21日的利息为23617.12元，从2019年6月22日起按中国人民银行同期逾期贷款利率计至款项清偿之日止，其中罚息不得计算复利）；三、自判决发生法律效力之日起10日内，黄燕颜、姚灿林向中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行支付财产保全费3648元；四、驳回中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费10055元，由黄燕颜、姚灿林负担。经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另核，工行德政中路支行一审时提交的《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房产岭南雅筑自编11栋、12栋、13栋、14栋、15栋、自编13#15层1503房的“他项权利摘要”记载：权利人工行德政中路支行，权利种类抵押权，他项证号520081530，他项案号2015预登5318533；该项房产登记号为：2015预登字5318533号。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审审查范围应围绕当事人的上诉请求进行，当事人对原审判决未提起上诉部分，本院予以维持。本案为金融借款合同纠纷，工行德政中路支行对一审判决不服提出上诉的焦点在于，工行德政中路支行在本案中能否对涉讼房屋行使抵押物优先受偿权。对此问题，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，建筑物抵押权自登记时设立，而本案涉讼房屋仅办理预购商品房抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。依照《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，工行德政中路支行作为上述房屋预购商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理上述房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权设立登记的请求权，但并不享有现实抵押权。其次，涉案房产通过竣工验收交付使用后因何原因拖延抵押登记，涉及的是导致抵押权不能有效设立的过错问题，不能成为工行德政中路支行主张确认其享有涉案房屋抵押权优先受偿的理由。据此，工行德政中路支行主张在本案中对涉讼房屋变现价款享有优先受偿权的依据不充分，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，工行德政中路支行的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行负担。本判决为终审判决。审审判长  邹迎晖审判员  许雪芳审判员  李璐思二〇二〇年一月十九日书记员  何贤羡林洁裕