山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终5227号上诉人（原审被告）：沈超，男，1976年4月20日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：刘合通，山东畅通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：微山县地方建筑材料管理办公室,住所地微山县城后路，统一社会信用代码:12370826795322897U。法定代表人：刘振，职务：主任。上诉人沈超因与被上诉人微山县地方建筑材料管理办公室（以下简称微山县地方建材办）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省微山县人民法院（2019）鲁0826民初1869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。沈超上诉请求：一、撤销微山县人民法院(2019)鲁0826民初1869号民事判决，发回重审或查明事实后依法改判；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。上诉人虽于2016年4月22日签订了《拍卖成交确认书》，但也只是获得了与房屋所有权人签订租赁合同的资格，2016年4月22日只是拍卖成交确认，并非标的交割；具体租金的起算时间应以双方签订的书面租赁合同为准。拍卖成交后，上诉人多次要求与被上诉人签订租赁合同，交接租赁房屋，但租赁合同被上诉人至今也没有和上诉人签订，涉案房屋直到2017年11月份才交付，根据《合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。因此，一审法院以拍卖成交日作为起算租金的时间完全属于认定事实错误。二、上诉人并不拖欠被上诉人租金，一审判决适用法律错误。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案何时将房屋钥匙交给上诉人完成房屋交接，举证责任在被上诉人，但被上诉人在庭审中一直未能举证，如拍卖后就已经将房屋交付上诉人，则上诉人使用应产生水电费，该证据被上诉人也未能提供。而在签订《拍卖成交确认书》后，由于之前的承租人有大量物品尚在租赁房屋内，房屋未腾空，被上诉人一直未能将房屋钥匙交接给上诉人。上诉人多次要求交付租赁房屋，直到2017年11月份被上诉人才交付，并承诺给上诉人3个月的装修期，上诉人装修后开业，上诉人提供的开业视频录像均能证明，因此，租金的起算日期应从2018年2月份开始。在使用一年后，上诉人不再租赁，便与被上诉人协商解除租赁合同，双方办理了房屋交接手续，上诉人将房屋腾空，钥匙交回，因上诉人已经交纳了一年的租金，故上诉人并不拖欠被上诉人租金。如按照被上诉人陈述，上诉人拖欠租金，那么被上诉人应当及时催要，上诉人无正当理由未支付或逾期不支付的，被上诉人可以解除租赁合同。而直到上诉人向被上诉人交回租赁房屋钥匙前，被上诉人也一直未向上诉人催要过房租，如上诉人拖欠租金，在租金尚未结清的情况下，被上诉人又怎能于2019年2月3日为上诉人办理房屋交接手续，放任上诉人离开，这完全不符合常理。微山县地方建筑材料管理办公室辩称，1、通过一审庭审，双方均确认了2016年4月22日拍卖成交确认书的真实性。确认书上对租金、租期、租赁标的物。双方即建立了租赁合同关系。一审庭审中，上诉人申请的证人出庭做证时，也陈述了拍卖成交后将房屋交付给上诉人，装修期间，证人只是负责保管钥匙，而不是实际占有房屋未交付。双方实际完成了租赁合同义务。上诉人以未签订书面租赁协议作为合同未成立的标准，显然不适。2、庭审中已查明，2016年拍卖成交后，上诉人即利用该房屋办理工商登记、交纳租赁费。说明上诉人已经实际使用该房屋。如像上诉人陈述，2016年拍的房屋租赁权，同年办理工商登记，交纳房租，至2018年才得以使用，而期间上诉人未作任何主张，显然违背客观事实和生活常理。3、上诉人诉称与事实不符，因上诉人拖欠租赁费，被上诉人先向上诉人送达催告、后以主管单位微山县经信局提出诉讼(2018)鲁0826民初1319号。因主体被驳回。而在该案中，上诉人答辩涉案房屋是2017年9月1日正式营业(见卷宗答辩)。而本案中又辩称是2017年11月份才交付给上诉人，2018年2月份才开始开业使用，前后陈述矛盾。上诉人显然在回避事实。其所提供的视频是开业20周年的催销活动，并非是开业的视频，故意混淆事实。4、上诉人将房屋钥匙交付给被上诉人时并未直接说明解除合同，上诉人以未结算租赁费来推定不拖欠租赁费，属于无稽之谈。即便是解除了租赁合同，双方依然可以就拖欠租赁费纠纷提出主张。不能以此推定不拖欠租赁费。综上所述，请求人民法院依法查明事实，驳回上诉，维持原判。微山县地方建筑材料管理办公室向一审法院起诉请求：1.判令被告交纳2017年4月22日至2019年4月22日租赁费142,000元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月13日，微山县地方建材办与山东恒诚拍卖有限公司（以下简称恒诚公司）签订《委托拍卖合同》，由恒诚公司在中国拍卖行业协会网络平台拍卖微山县地方建材办位于微山县城后路5号（自西向东1-5号）五套门面房，经营租赁权的期限为三年，建筑面积136.95㎡。被告沈超为经营需要，参与竞买，并办理了相关手续。2016年4月22日，恒诚公司与被告沈超签署了《拍卖成交确认书》，被告沈超通过网上竞拍拍得该五套门面房三年经营租赁权，成交价格是每年71,000元。该确认书上，恒诚公司在拍卖人处加盖拍卖专用章，被告沈超在买受人处签名。2016年8月23日，被告沈超将租金71,000元汇入微山县财政局账户，交纳了第一年度的租金。2016年7月26日，被告沈超以拍得的房屋为经营场所在微山县工商局注册“微山县夏镇国人西服专卖店”，经营服装生意。原告微山县地方建材办要2017年4月至2019年4月租金未果，提起诉讼。另查明，2018年5月3日，原告微山县地方建材办以微山县经济商务和信息化局的名义起诉沈超，2018年10月30日一审法院作出（2018）鲁0826民初1319号判决，沈超不服判决，提出上诉；2019年3月7日济宁市中级人民法院作出（2019）鲁08民终312号民事裁定书，以微山县经济商务和信息化局主体不适格为由裁定驳回微山县经济商务和信息化局的起诉。再查明，2019年2月3日原告微山县地方建材办的工作人员刘振等三人向被告出具收到条，载明：“今收到国人服饰沈超表弟沈庆洋国人店面（地材办一楼门面）钥匙一串。沈超委托人：沈庆洋，地材办工作人员刘振、谭猛、郑磊，2019年2月3号”。一审法院认为，原、被告虽未签订书面房屋租赁合同，但被告沈超通过网络拍卖方式取得经营租赁权的房屋，属原告微山县地方建材办所有，双方的房屋租赁合同关系真实、有效，应受法律保护。本案争议的焦点为房屋租期及租金的起算时间。《拍卖成交确认书》的成交日期为2016年4月22日，从成交之日起，双方的租赁合同关系即成立。合同关系成立后，合同的当事人应当按照约定履行各自的义务。故租期应从租赁合同成立之日起算，并计算租金。对支付期限没有约定或约定不明确的，《合同法》第二百二十六条规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。至原告微山县经信局起诉时，已届满一年，被告沈超应当履行交纳租金的义务。被告主张应自2018年2月份起算租期及租金。一方面，2016年7月26日，沈超注册了服装专卖店，双方已对租赁的房屋完成了交接，沈超才得以实现服装专卖店的注册登记；另一方面，房屋租期为三年，每年租金71,000元,三年的租金应为213,000元。如按被告主张的时间计算房租，被告就少交一年的租金，显然违反成交确认书确定的租期和租金数额。被告的主张没有事实依据，不予支持。被告于2019年2月3日与原告协商解除合同，并腾空房屋，交付钥匙，办理完毕房屋交接手续的抗辩理由，经查，2019年2月3日原告微山县地方建材办的工作人员刘振等三人已核实，原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年2月3日解除。该抗辩理由，符合法律规定，予以采信。其他抗辩理由，于法无据，不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。根据本案查明的事实，本院认定沈超已交纳的租金应为第一年度（2016年4月至2017年4月）的租金。之后的租金，自2017年4月23日至2019年2月3日止，租金126,828元，予以支持，对超出的诉请，不予支持。综上所述，原告微山县地方建材办要求被告沈超交纳租金的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告沈超于判决生效之日起十日内向原告微山县地方建筑材料管理办公室支付2017年4月23日至2019年2月3日的租金126,828元；二、驳回原告微山县地方建筑材料管理办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,140元，减半收取计1,570元，由原告微山县地方建筑材料管理办公室负担152元，被告沈超负担1,418元。本院二审期间，沈超提交其代理人刘合通在庭审前与微山县地方建材办原工作人员刘德华的通话录音一份，拟证明房屋是在拍卖成交后1年多才进行实际交付。微山县地方建材办质证如下：刘德华说的卓磊没搬走，卓磊签订了5年的合同，实际使用了1年半或者2年就搬走了，房子闲置2年或者3年了。一审时没承认3个月装修期。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，微山县地方建材办通过公开方式对涉案房屋的租赁权进行拍卖,拍卖成交确认书由双方当事人签字、盖章确认,内容未违反法律及行政法规强制性规定,当属有效。虽然双方未签订书面租赁合同,但拍卖确认书已经明确了房屋位置与面积、租赁期限、租金数额等信息，因此有无书面租赁合同并不影响双方房屋租赁合同关系于2016年4月22日成立。现沈超提出微山县地方建材办于2017年11月才实际向其交付案涉房屋,并以此为由认为不应再向微山县地方建材办支付房屋租金。但沈超在签订拍卖成交确认书之后,不仅于2016年8月23日将租金71,000元汇入微山县财政局账户，还于2016年7月26日在微山县工商局注册“微山县夏镇国人西服专卖店”，以案涉房屋地址“微山县夏镇城后路5号”作为经营场所，进一步表明沈超确认案涉房屋租赁合同已经实际履行。沈超二审期间提交的录音证据中，通话对方为微山县地方建材办原工作人员刘德华，刘德华在一审中作为沈超证人已出庭作证，其在庭审中陈述“拍卖完房子就交给沈超了，交钥匙是在第二年的冬天，这期间钥匙也在他手里，他不在的时候钥匙由我保管”，且刘德华陈述称2017年冬天交钥匙是“我不再替他保管彻底交付的时间”，从以上情况来看，未正式交付钥匙期间基本不影响沈超行使合同权利，其于交接钥匙前就已实际控制房屋。而且，沈超未提供证据证明2016年8月23日缴纳房屋租金后至2017年11月期间曾要求微山县地方建材办交付房屋或向其主张返还租金等情形。故沈超有关2017年11月份才实际交付房屋的主张,不能成立。综上所述，沈超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2836元，由上诉人沈超负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二〇年一月十九日书记员  宋 颖