上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初17972号原告：于奕文，男，1963年11月6日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：孙奕敏，女，1968年3月27日出生，汉族，住上海市。被告：陈庚根，男，1981年11月16日出生，汉族，户籍所在地湖南省。原告于奕文与被告陈庚根房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年10月30日，原告于奕文的委托诉讼代理人孙奕敏，被告陈庚根到庭参加诉讼，2020年1月6日，原告于奕文的委托诉讼代理人孙奕敏到庭参加诉讼，被告陈庚根无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告于奕文向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2015年签订的《房屋租赁合同》，合同在起诉当日解除；2、被告赔偿原告房屋恢复原状，装修损失费人民币94986.47元(以下币种均为人民币)；3、被告支付违约金人民币10600元；4、判令被告承担本案诉讼费用。后增加诉讼请求：5、被告支付逾期房屋租金11500元(2019年11月6日到2019年12月7日的占有使用费)；6、被告支付租赁期间水、电、煤欠款3655.6元，即煤气费1933.6元，电费180元，水费1542元。事实与理由：2015年10月30日，原告与被告签订了自2015年11月7日至2019年11月6日为期4年的《租赁合同》，原告将上海市普陀区澳门路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用。该合同第二条“乙方(即被告)向甲方(即原告)承诺，租赁该房屋仅作为自家居住，常住五人使用”，第七条第(1)项“乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定、不做任何违法行为”，第(3)项“未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方负责赔偿。该项属违约条款，终止合同押金不退”。被告租赁该房屋后不久，就擅自将房屋进行重新的装修分割，用于群租，原告多次向被告提出交涉，但被告置若罔闻，至今未果。被告未按约定的方法使用租赁房屋，致使被居民举报以及政府多次的整治，为维护原告合法权益，故诉至法院请求判如所请。被告陈庚根辩称，原告提出解除合同，被告不同意，并于2019年10月30日开庭后协商一致返还系争房屋，被告不存在转租、群租行为。合同到期后，原告需返还被告押金，实际上只住了五个人，装修也没有改变，系争房屋已经使用了4年多，存在正常的老化，原告提供的照片证据不予认可，家具的摆放也已经恢复，不存在装修损失费用，故不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：系争房屋于2019年1月10日登记在原告于奕文名下。2015年10月30日，原告作为出租方(甲方、由孙奕敏代签)与被告作为承租方(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的上海市普陀区澳门路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方使用；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为自家居住，常住五人；租赁期限为4年，自2015年11月7日起至2019年11月6日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的1个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同；月租金为10600元，租金以转账方式支付；月租金前两年为10600元，后期两年调到11500元/月；首期付三个月，另付10600元押金；每三个月结算一次，提前七天支付下次房租，押金不变；房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用；乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定、不作任何违法行为；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁房屋，乙方不得将承租的房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿，该项属违约条款，终止合同押金不退；甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金10600元；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金；2015年11月2日交房等。合同签订之后，原告按约定交付了系争房屋，被告按合同约定支付了2019年11月6日之前的租赁费用以及押金10600元。2019年12月7日，原、被告交接了系争房屋并结算了水、电、煤气费用。审理中，关于居住情况，原告陈述被告将系争房屋分割群租，转租，多次收到楼下邻居的投诉，并经职能部门多次整治，为此提供了2019年7月16日长寿街道、派出所、物业公司、长寿路街道房管办事处的《告知书》、整改照片及多张房屋照片，要求澳门路XXX弄XXX号XXX室业主/承租人根据《上海市房屋租赁条例》、《上海市居住房屋租赁管理办法》等法律法规及文件的规定对不符合房屋出租要求的相应房屋进行整改。被告认为，虽然在客厅中放置一张床，但原告没有提出异议。2018年楼下的业主经常投诉，为此被告与居委会、派出所多次交涉，2019年7月，发现门锁被撬开，不知道是谁撬开，到派出所询问得知贴过《告知书》，但被告当时出差，并没有看到《告知书》，系争房屋内居住人口没有超过5人。关于装修损失，原告认为，系争房屋被多次整治，对房屋装修破坏很大，被告应当承担拆除违章搭建、地板损坏等费用，并提供了案外人制某的报价单。被告认为原告提供的照片，认为与现状变化不大，且系争房屋也不是全新装修，居住使用过程中存在正常的折旧，不认可原告找案外人出某的报价单，被告可以承受粉刷涂料和修复家具磨损所需的费用，但无法接收原告提出来高额的赔偿。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按照约定全面履行各自义务。本案的争议焦点在于被告是否存在违约行为导致双方租赁合同解除以及违约责任的承担。根据原告提供的证据以及双方到庭陈述，虽然被告称没有见过原告提供的告知书以及照片，但从被告对2019年7月发现门锁被撬、到派出所询问等陈述来看，再结合照片反映的衣柜阻隔、客厅摆床等情况，针对原告关于2019年7月系争房屋接到了相关部门联合出某的整改告知书并经职能部门上门执法的意见，本院予以采信，被告在承租使用系争房屋的过程中，违反了地方管理规定，也因被告的不当承租行为造成房屋及设施受到了损坏，构成违约，原告有权根据合同约定解除双方的租赁合同，并要求被告承担相应的违约责任。现原告要求以起诉之日即2019年9月2日解除双方的租赁合同并无不妥，本院予以认定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应当按照合同约定返还系争房屋、支付欠付公共事业费用并承担违约金，关于欠付水、电、煤气费用的金额，因被告未对上述金额予以答辩，视为放弃该项答辩权利，本院对原告诉请的该项费用金额予以确认。关于违约金，原告表示，其诉请主张的违约金即不退押金的意思，符合双方合同关于“终止合同、押金不退”的约定，现原、被告均同意押金在本案中一并处理，本院一并予以判明。承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，现被告迟至2019年12月7日才将系争房屋返还给原告，应当继续支付合同解除之后至返还系争房屋之间的占有使用费，现原告要求按照月租金标准支付，并无不妥，本院予以采纳，被告仅按月租金标准支付了2019年11月6日之前的租赁费用，被告仍应支付2019年11月6日之后至2019年12月7日之间的房屋占有使用费。关于房屋恢复原状的装修损失，原告未能提供双方确认的承租房屋时的状态，关于装修损失的赔偿金额，本院根据双方租赁合同的租期及履行期间较长、房屋结构未曾破坏、双方过错程度、房屋被执法后的情况等因素予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决如下：一、原告于奕文与被告陈庚根于2015年10月30日就上海市普陀区澳门路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2019年9月2日解除;二、被告陈庚根应于本判决生效之日起十日内支付原告于奕文2019年11月7日至2019年12月7日的房屋占有使用费人民币11500元；三、被告陈庚根应于本判决生效之日起十日内支付原告于奕文水、电、煤气费人民币3655.6元；四、被告陈庚根应于本判决生效之日起十日内支付原告于奕文装修损失赔偿人民币15000元；五、被告陈庚根应于本判决生效之日起十日内支付原告于奕文违约金人民币10600元(押金10600元用于抵充前述违约金);六、对原告于奕文的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币2411元，减半收取计人民币1205.5元，由原告于奕文负担人民币205.5元，被告陈庚根负担人民币1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇二〇年一月十日书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。