北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初19756号原告（反诉被告）：北京鼎和信电子科技有限责任公司，住所地北京市昌平区科技园区创新路27号院2号楼401室。法定代表人：裴涛，总经理。委托诉讼代理人：孙苏娅，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑国伟，北京市京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京天赐利达家具有限责任公司，住所地北京市昌平区马池口镇北庄户村。法定代表人：董建梅，经理。被告：张媛媛，女，1983年7月1日出生，汉族，住北京市海淀区。二被告共同委托诉讼代理人：陶鑫，北京市博缘律师事务所律师。原告（反诉被告）北京鼎和信电子科技有限责任公司（以下简称鼎和信公司）与被告（反诉原告）北京天赐利达家具有限责任公司（以下简称天赐利达公司）、被告张媛媛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鼎和信公司之委托诉讼代理人孙苏娅、郑国伟，被告（反诉原告）天赐利达公司、张媛媛之委托诉讼代理人陶鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鼎和信公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令自2017年5月9日起解除双方的房屋租赁合同；2.判令被告支付原告30万元违约金；3.判令被告赔偿原告装修费用351732.24元；4.判令被告返还原告无理索取原告的各种款项67500元；5.判令被告返还原告为其支付社保费用12375.63元；6.判令被告提供1165000元房屋租赁发票；7.判令被告退还房租99657.53元；8.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2015年1月24日签订房屋租赁合同。合同约定：租赁期限自2015年6月1日至2025年6月1日止；被告应协助完成工商注册及承诺代理原告办理与承租房屋地址相一致的含有生产加工范围的营业执照；原告支付房租时，被告应提供等额的发票。后原告依约支付了房租定金，并于后期支付了房屋租金。但被告一直不能为原告办理上述业务，并以各种理由威胁原告，向原告索取各种不合理费用。故被告应依合同约定承担违约责任及赔偿原告的装修费用，并返还原告其他的各项费用合计831265.4元。综上所述，为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。天赐利达公司辩称，同意解除合同，但认为鼎和信公司单方无故解除合同，构成违约，应承担违约责任。天赐利达公司并未有违约行为，天赐利达公司对于办理营业执照只有协助的义务，是否能办理还要看原告是否符合新政策的条件。合同约定，甲方完成乙方新公司工商注册后，乙方再向甲方支付租金预付款10万元，现原告已经支付了被告该10万元，所以原告已经认可了被告协助办理的工商注册登记。原告无故提出解除合同，其主张的费用没有法律依据。合同履行过程中被告没有向原告无故索取费用，原告为张媛媛所上社保的费用与本案无关。天赐利达公司给鼎和信公司的租金很便宜，双方协商后确定不再开具发票，所以原告索要发票的请求不能支持。我方已经履行合同约定的义务，原告支付租金是履行合同义务，原告不能要求我方退还租金。张媛媛辩称，自己并非本案适格被告，与本案无关。案件审理过程中，被告天赐利达公司提出反诉，请求：1、判令反诉被告支付反诉原告违约金153750元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋免租期及待租期租金损失229167元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修损失300000元；4、诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：反诉被告起诉书中所述合同签订时间、租赁期限、部分内容等基本属实。但合同履行过程中，由于反诉被告违约自行终止合同的履行，给反诉原告造成了巨大的损失。具体反诉事实理由如下：双方当事人签署合同时间为2015年1月24日，当时标的房屋已具备入住条件，因该年春节是2月19日，反诉被告要求自6月1日开始计算房租，合同签订后至起租日前为免租期。反诉原告出于十年租期原因，同意了反诉被告的请求。合同签订后，反诉原告在标的房屋院落北侧的新厂房陆续完成建设施工后，于2016年暑期另行出租他人。因两楼之间有一东西长50米、宽8米的院落，为便于管理，反诉原告拟在院落正中建一道分隔墙，将院落分属两家承租人免费使用。但反诉被告毫无道理的阻止反诉原告建墙，并组织、指挥其工人以近乎暴力的方式对抗反诉原告的施工工人，致反诉原告不得不以放弃收益方式安抚新厂房承租人。后双方当事人和解，于2016年8月17日另行签署《房屋租赁补偿协议》，约定两楼之间院落归反诉被告单独租赁使用，自2016年10月1日起至2025年5月30日止，租赁价格为65000元∕年。双方遂继续履行合同。2017年4月19日，反诉被告突然以短信息方式通知反诉原告方，编织若干理由后称解除房屋租赁合同及补充合同，单方言明合同解除时间及善后处理方式。至5月初，反诉原告等待反诉被告进一步商讨合同解除时间及善后事宜期间，发现反诉被告几乎已悄悄将其生产制造加工及办公、生活设备搬空。令反诉原告十分气愤的是，反诉被告竟然将租赁标的房内原所有灯具上的灯管摘除，预埋在线管里的电线也全部抽走，致使预埋电路全部报废。反诉原告质问反诉被告时，其竟然称：“电线是我装的”。2017年5月8日，反诉原告发现不明身份的人在出租房屋内拆卸门窗，反诉原告当即通知北庄户村保安，村委会主任带保安到现场后，该人称受反诉被告法定代表人裴涛指派来拆卸搬运。后派出所民警也曾出警并试图调解未果，建议双方自行协商期间，反诉被告首先启动诉讼。反诉原告为维护自身合法经济利益，依法提出反诉。反诉原告认为：反诉被告在双方所签房屋租赁合同及补充协议履行期间，擅自单方解除协议，已构成违约。根据主合同第一条第4项、补充协议第二条第3项约定，应向反诉原告支付三个月租金；基于双方十年的合同期，反诉原告才给反诉被告四个多月免租期，其提前解约，至少应赔偿三个月租金；另外，由于其提前单方仓促解约，给反诉原告再招租造成损失，故至少应赔偿二个月待租、招租后免租期租金损失；其承租期内及自行腾退过程中，擅自摘除了245个照明灯箱上的灯管、抽走了3600平方米房屋中预埋在线管中的电线，致使电路预埋系统全部报废，应赔偿线路及照明恢复损失30万元。综上，反诉原告的反诉事实和理由既有法律及合同依据，又有证据佐证，请法院在查明事实后，支持反诉原告的反诉请求。张媛媛认可天赐利达公司的反诉请求。鼎和信公司针对天赐利达公司的反诉请求辩称，不同意天赐利达公司的反诉请求，违约的原因在于天赐利达公司。免租期是合同约定的，免租期租金不应由我方承担。我方已经履行了相应的支付义务，待租期租金不应由我方承担。我方不认可装修损失，装修主要是我方进行的，免租期是用于装修的期间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月24日，天赐利达公司（出租方、甲方）与鼎和信公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市昌平区马池口镇北庄户村中面积3600平方米的房屋出租给乙方，租赁期自2015年6月1日至2025年6月1日止，共计十年。具体租赁期起始日期以甲方正式交房后3个月开始计算。租赁期间，由于甲方自身原因（含政府拆迁等情况）不能继续履行租赁合同时，甲方需向乙方支付三个月租金作为违约金，并赔偿乙方装修费。装修费以乙方装修发票为基础，双方友好协商确定。甲方承诺乙方至少5年内可以正常使用承租房屋用于合法经营活动，如果在5年内出现乙方无法使用承租房屋进行正常经营活动的情况（例如：房屋权属瑕疵、违章建筑拆除引起的停水、断电、查封等情况）甲方应支付乙方30万元违约金并赔偿乙方装修费。装修费以乙方装修发票为核算依据。房屋年租金总额为550000元/年（含物业管理费、税费、清理费）。房屋租金每5年递增20%。付款方式：乙方每六个月支付甲方租金275000元。本合同签订后，乙方先行向甲方支付预付款100000元。甲方收到预付款后应确保2015年3月1日前向乙方交付房屋。如果甲方推迟交房日期，则房屋租赁期顺延。房屋的验收经甲乙双方共同签字确认，验收标准应符合国家相关法律法规要求。甲方完成乙方新公司工商注册后，乙方再向甲方支付租金预付款100000元；乙方在确认房屋达到使用标准后，应在房屋租赁期开始前向甲方再支付剩余租金75000元。乙方应按时向甲方或甲方指定的单位支付电费和水费。甲方应向乙方提供房屋设计图纸和电路图，便于乙方进行室内装修和布线。乙方应于租赁期满后，将承租房屋及甲方原有附属设施、设备交换甲方。关于违约责任：甲方因房屋（土地）权属瑕疵导致本合同无法履行或乙方无法正常经营的，甲方应支付合同年租金的一季租金向乙方支付违约金，并赔偿装修费。若支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任。乙方违反本合同约定，提前解除合同，需向甲方支付合同年租金的一季租金作为违约金。双方还约定：乙方支付房租时，甲方应提供等额的发票。甲方应协助乙方完成工商注册手续。甲方承诺代理乙方办理与承租房屋地址相一致的含有生产加工范围的营业执照。乙方应负责营业执照办理过程中所产生的合理费用。如果甲方无法完成乙方新公司的公司注册手续，甲方应无条件全额退回乙方所付房租预付款。合同还约定了其他内容。合同签订当日，鼎和信公司支付给天赐利达公司房租定金100000元。2016年8月17日，天赐利达公司（出租方）与鼎和信公司（承租方）又签订《房屋租赁补充协议》，约定出租人将位于北庄户村委会南二层（原鼎和信公司租赁的3600平方米厂房）附属院落出租给鼎和信公司。租赁期自2016年10月1日起至2025年5月30日止。院落南北长度自鼎和信厂房北墙地基向北7.4米，东西长度自鼎和信公司锅炉房东墙向东50米，总面积370平方米。租赁价格为6.5万元/年（含发票）。该协议还约定了双方的权利义务，并对变压器的使用、水电费的交纳等事项进行了约定，同时约定出租人有义务于2016年10月30日前按照租赁人或北京市昌平区环保局要求提供镇、村两级政府相关证明文件，并不允许向租赁人收取相关任何费用。双方约定本补充协议作为鼎和信公司与天赐利达公司签订的房屋租赁合同的附件，具有同等法律效力。房屋租赁合同与本协议为同一整体，任何一项违约，即视为房屋租赁合同与本协议共同违约。庭审中，鼎和信公司称厂房修建及变压器安装在2015年4月底才完成，故天赐利达公司于2015年4月30日交付其涉案房屋，其于2015年5月1日搬入涉案房屋。因提前为装修做准备，故于3月即开始购买装修材料。天赐利达公司称签完合同就将涉案房屋交付给了鼎和信公司。鼎和信公司称天赐利达公司想在涉案厂房的北侧空院建房，如鼎和信公司不同意，就在该空院养鸡并举报鼎和信公司违规经营，故鼎和信公司被迫与天赐利达公司签订《房屋租赁补充协议》。天赐利达公司称因为鼎和信公司想独立使用该院落，故天赐利达公司对其他租户做了让步才将该院落租给鼎和信公司单独使用。双方均认可房屋租金交纳至2017年5月31日，院落租金交纳至2017年9月30日。鼎和信公司称2016年4月6日交给天赐利达公司变压器维护保养费6万元，天赐利达公司表示该费用系交给北庄户村委会的。鼎和信公司称张媛媛多次向其索要钱财7500元，并被迫给张媛媛缴纳社保共计12375.63元。张媛媛对此不予认可，并认为缴纳社保与本案无关。庭审中，鼎和信公司提交转账支票存根、发票等证明装修产生的损失。天赐利达公司对该证据的真实性、关联性均不予认可，认为支票存根无法证明该笔款项的种类和用途，且有些票据时间与装修的时间无法对应，鼎和信公司添附的部分设施是可以移动的，不属于装修损失。另查，鼎和信公司曾于2017年5月18日因本案纠纷立案起诉天赐利达公司、张媛媛，案号为（2017）京0114民初9371号，后鼎和信公司撤回起诉。该案审理过程中，鼎和信公司申请证人王某1出庭作证，王某1称鼎和信公司雇佣其和贺雷俊给涉案房屋进行装修，主要内容为打隔断、吊顶、刮腻子、地坪漆、安装电路等，从2015年3月陆续干到2016年9月，工程款不到40万元，都是支票支付的。王某1称装修时房屋内安装有电灯，其未安装灯与灯之间的电线。鼎和信公司对证人证言予以认可。天赐利达公司对该证人证言的真实性存有异议，认为鼎和信公司与证人之间没有合同、没有结算，不符合常理。相反证人证言可以证明鼎和信公司进场时已经安装了电灯，所以电灯和电线系天赐利达公司安装。天赐利达公司称其对涉案房屋进行了装修，安装了电线和灯具，与北庄户村的电工王某2签订的装修合同，并申请证人王某2出庭作证，王某2称其给涉案房屋安装了线路，装了灯具，双方系口头约定并未签订书面合同，天赐利达公司现金给付其27万元。鼎和信公司认为该证人陈述与天赐利达公司陈述不一致，比如天赐利达公司称双方签订了装修合同，证人陈述双方没有签过合同，对该证人的证言不予认可。天赐利达公司认可该证人证言。本案庭审中，鼎和信公司称其于2017年5月9日搬离涉案场地，双方已经交接完毕，并提交录音。录音中，胡春雨（鼎和信公司工作人员）：变压器钥匙等最后，交接完了，最后，你不是知道，就那个门，小杨跟着一块去吧。崔红磊（鼎和信公司工作人员）：走，灯单给你锁一屋了。张媛媛：给我装上。胡：先过个数呗，过完数再装呗。张媛媛：我懒得跟你说话，赶紧着，昨天在派出所说的很清楚，灯给我装上。行行，别的，爱怎么着怎么着，现在给我签一字，这里面没你们东西了，然后我门换了，别的都法院说去吧。胡春雨：不签，我的设备、我的家具我搬走了，其他的我装修我搬不走，我也搬不走，那咋整。张媛媛：我就再问你一遍，这里面还有没有你要的东西，你要搬走的东西，你就给我确认这个就行了。张媛媛（打电话）：你们的人不签，我就跟他说了，确认一下里面没你们的东西了，我换完门了，我换锁了，你们的人别进来了，就这个不签是不是呀，再丢东西算谁的呀，那她不签。是啊，我就说，是不是，最起码，你写你里面没有你东西了，我换完门了，你今天进来拿你东西，明天进来拿你东西，那我受得了吗。……崔红磊：张媛媛，有一个拴着皮筋的钥匙，那个是宿舍上了楼梯左手边第一间，里头装的是你所有的灯，就那个栓这皮筋的就是。张媛媛：那些我告诉你啊，至于灯和电线的事情，我们去找派出所。（打电话）喂，弄完了，她不写啊，弄完了，下午或者明天有功夫上他们单位找裴涛写去。天赐利达公司认为双方并未办理交接手续。经本院现场勘验，涉案房屋已经出租给案外人使用，双方对装修内容争议较大。鼎和信公司称天赐利达公司交房时系毛坯房，天赐利达公司称交房时已经安装电灯并通电了，可以正常使用，并非毛坯房，原告虽然也有添附，但已经使用两年，损失应当折旧，且鼎和信公司在撤场时将天赐利达公司安装的电线及电灯全部撤走，并要求鼎和信公司赔偿其电线损失40万元。鼎和信公司称其入场后更换了LED灯，并将原有的灯放在涉案房屋内，且并未拿走电线。天赐利达公司称其于2017年7月15日将该房屋出租给案外人，案外人又对涉案房屋进行了装修。经本院释明，鼎和信公司对装修损失不申请进行鉴定。另，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。庭审中，本院释明当事人，若合同无效，是否变更诉讼请求，主张合同无效的法律后果。当事人均认为双方签订的租赁合同有效，坚持本诉请求和反诉请求。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方签订《房屋租赁合同》中的标的物位于北京市昌平区马池口镇北庄户村中约3600平方米的房屋未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。相应的，双方后期签订的《房屋租赁补充协议》，约定将3600平方米厂房的附属院落出租给鼎和信公司，实际是对《房屋租赁合同》的进一步补充及明确，应属于同一整体合同，不能分裂开来，故该《房屋租赁补充协议》亦应无效。鼎和信公司主张《房屋租赁补充协议》系天赐利达公司向其施加压力，其被迫签订的，该补充协议无效的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。现双方当事人均按照合同有效主张各自的诉讼请求，经本院释明后，双方仍坚持本诉请求和反诉请求，故本院认为，鼎和信公司的本诉请求和天赐利达公司的反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于合同无效的法律后果，双方可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、北京鼎和信电子科技有限责任公司与北京天赐利达家具有限责任公司于2015年1月24日签订的《房屋租赁合同》、于2016年8月17日签订的《房屋租赁补充协议》无效；二、驳回北京鼎和信电子科技有限责任公司的全部诉讼请求；三、驳回北京天赐利达家具有限责任公司的全部反诉请求。本诉案件受理费6056元，由北京鼎和信电子科技有限责任公司负担，已交纳；反诉案件受理费5315元，由北京天赐利达家具有限责任公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  田倩二〇二〇年一月十五日书记员  崔琪