浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙民终1570号 上诉人（原审原告、反诉被告）：上海恒屋置业顾问有限公司。住所地：上海市金山工业区亭卫公路6495弄168号5幢3楼1908室。 法定代表人：魏国华，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈锋，浙江和诚震旦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈雨清，北京炜衡（上海）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波甬鸿置业有限公司。住所地：浙江省宁波市江北区正大巷32号9幢3-9号。 法定代表人：卢予海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐新源，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘凤云，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 上诉人上海恒屋置业顾问有限公司（以下简称恒屋公司）因与被上诉人宁波甬鸿置业有限公司（以下简称甬鸿公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服宁波市中级人民法院（2018）浙02民初2362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭于2020年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人恒屋公司的委托诉讼代理人陈锋、沈雨清，被上诉人甬鸿公司的委托诉讼代理人潘凤云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒屋公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、支持恒屋公司的全部诉讼请求、驳回甬鸿公司的全部反诉请求；三、一、二审案件受理费由甬鸿公司承担。事实与理由：一、一审认定恒屋公司未完成双方约定的销售计划比例系恒屋公司单方原因，有意忽略甬鸿公司刻意隐瞒案涉项目存在两个月之久的网签限制与《合作协议书》签订及履行存在重大关系的违约及欺诈行为，以及该隐瞒行为造成的一系列严重后果。根据向宁波市房产市场管理中心调取的证据，案涉项目于2018年7月19日前因在建工程抵押被限制交易，直至2018年10月22日、23日才撤销网签限制，此时已经超过《合作协议书》约定的2018年9月起售期限两个月之久。恒屋公司提供的展台搭建合同等证据，证明恒屋公司在不知情的情况下已在2018年8月开展了案涉项目宣传和销售工作，后发现网签限制，造成正式开盘时间拖延。虽然恒屋公司一再督促，但甬鸿公司直至2018年10月21日才解除网签限制，已导致预订的客户大量退订，最终导致销售计划及回款发生逾期。因此，案涉项目存在两个月之久的网签限制，是造成双方《合作协议书》约定的销售计划逾期的原因，而网签限制是甬鸿公司的原因，与恒屋公司无关。二、甬鸿公司存在严重违约行为，应当承担违约以及损失赔偿责任。根据恒屋公司提供的相关证据，双方约定甬鸿公司于2019年3月30日向恒屋公司交付包销范围内房屋以确保恒屋公司实施装修，但甬鸿公司一再拖延交房，至今仍无法交房，导致恒屋公司无法对房屋进行二次装修和运营，已构成根本违约。1.根据《合作协议书》甲方权利和义务约定，甬鸿公司应将毛坯房屋交付给恒屋公司二次装修和运营，但《合作协议书》未明确体现甬鸿公司向恒屋公司的交房期限。《合作协议书》签订后，甬鸿公司法定代表人王俊将其公司法务审核的《补充协议》电子稿发给恒屋公司，内容明确注明交房期为2019年4月30日前，恒屋公司收到该《补充协议》后即签字盖章并交还给甬鸿公司。2.根据王俊与恒屋公司代表人王谊军的微信聊天记录，王俊明确表示交房期限为2019年3月30日，与《补充协议》稿件中“2019年4月30日前”的内容互相印证，还称“之前已经说好的”。另外，王俊发送给王谊军的甬鸿公司内部邮件截图《关于恒屋致函的报备》，也证明甬鸿公司早已确定向恒屋公司的交房期限为2019年3月30日。虽然甬鸿公司未与恒屋公司通过纸张盖印的形式确定该内容，但按常理，任何项目销售不可能不约定交房期限。因此，上述证据足以证明恒屋公司与甬鸿公司已经达成2019年3月30日交房的一致意思表示。3.退一步讲，即便不认定双方已达成2019年3月30日交房的一致意思表示，根据案涉项目施工迟缓的现状，无论根据《合作协议书》，还是《商品房买卖合同》约定的交房日期，甬鸿公司均无法如期交房，以供广州优家投资管理有限责任公司（以下简称优家公司）或恒屋公司对案涉项目进行后续宣传及运营。甬鸿公司拖延交房的根本违约行为，导致《合作协议书》无法继续履行。三、一审判决认定恒屋公司未能在约定的期限内向甬鸿公司出具书面“YOU+”所有权人的许可授权书，错误。恒屋公司实质上已按《合作协议书》约定取得了“YOU+”所有权人的许可授权并将授权情况告知了甬鸿公司。首先，恒屋公司与优家公司已经于2018年7月3日签订了《战略合作协议》，实质上已获得“YOU+”所有权人的许可授权书。根据恒屋公司提交的证据《工作函签收项》可以证明如下事实：恒屋公司于2018年7月9日《合作协议书》签订之日起30日内向甬鸿公司发出了书面的《关于“YOU+”品牌使用相关事宜的工作函》，告知恒屋公司已与优家公司签订《战略合作协议》，获得了“YOU+”所有权人的许可授权书，时任甬鸿公司法定代表人王俊于2018年7月11日签收并予以确认。甬鸿公司2018年9月29日举办了“YOU+”品牌签约及发布仪式，以实际行动表明其对恒屋公司与优家公司签订《战略合作协议》方式获得“YOU+”所有权人的许可授权书的事实，不但明知而且无异议。因此，案涉项目已经获得“YOU+”所有权人的许可授权书。综上，一审判决认定事实错误，导致适用法律错误，应当查明事实，依法改判，支持恒屋公司上诉请求。 恒屋公司辩称：一、一审判决认定恒屋公司未完成约定的销售比例、未垫付缺损部分的房款，构成违约，有事实和法律依据。根据《合作协议书》第三条第4款约定，恒屋公司应当在2018年11月20日前完成独家承包销售部分累积总房源20%、在2018年12月31日完成独家承包销售部分累积总房源40%，若恒屋公司未能在约定时间前完成相应比例销售，应在30日内自行垫付缺损部分的房款。但恒屋公司自合同签订后至2018年12月12日止仅代理销售27套房屋，房款仅为18338837元，占《合作协议书》第三条第1款约定恒屋公司独家承包销售总额274655833元的6.677%，且经甬鸿公司发函催告后，恒屋公司亦未能垫付缺损部分的房款。二、恒屋公司上诉认为案涉项目存在网签限制使其销售计划及回款逾期，甬鸿公司存在隐瞒和欺诈，没有事实和法律依据。1.恒屋公司提供的房源查询截屏显示其自2018年7月20日起一直通过宁波市房产市场管理中心官网查询和拍摄案涉项目动态，其对案涉项目被宁波市房产市场管理中心网签限制是明知的，该网站信息对外公示，甬鸿公司从未刻意隐瞒。恒屋公司上诉称“在不知情的情况下已在2018年8月开展了案涉项目推广和客户认筹工作，但之后发现无法网签”与事实相悖。案涉项目不存在限制销售，对恒屋公司开盘、销售、签约未造成任何影响。2.恒屋公司2018年10月19日向甬鸿公司发送的《关于宁波路劲新天地项目开盘销售及签约的函》载明，双方2018年6月11日签订《合作协议书》后，同月20日甬鸿公司取得了《商品房预售许可证》，涉案项目即具备开盘销售条件。2018年10月19日恒屋公司首次发函通知甬鸿公司其将于2018年10月21日开盘、于同月28日邀约业主签订《商品房买卖合同》。甬鸿公司收函后，积极配合恒屋公司的开盘销售工作，于2018年10月27日与数位业主签订了《商品房买卖合同》并完成网签登记备案，因此恒屋公司主张涉案项目在其开盘销售时存在网签限制不能成立。3.从恒屋公司调取的两份《抵押物情况说明》证明，甬鸿公司在案涉项目未查封和预售时曾拟与招商银行办理案涉项目在建工程抵押，但2018年10月18日招商银行向宁波市房产市场管理中心出具情况说明，载明暂不办理在建工程抵押，要求宁波市住建委撤销房产的网签限制，后网签限制状态即不存在，恒屋公司如期开盘、销售、签约。三、甬鸿公司依法履行双方签订的《合作协议书》，不存在违约行为。恒屋公司主张双方曾约定于2019年3月30日或2019年4月30日前办理竣工验收和交房，没有事实和证据支持。1.双方《合作协议书》第五条第一款第2项约定“甬鸿公司按国家相关法律法规要求，以及与业主签订的购房协议为准，保质保量按时向业主交付房产”，并约定“恒屋公司与业主签订《物业委托租赁管理增值服务协议》，且相关条款不得与本协议的内容有实质性的冲突”，因此，双方确认的交房时间以甬鸿公司与业主签订的购房协议中约定的时间为准。2.根据甬鸿公司与业主签订的27份《商品房买卖合同》第九条约定，房屋交付时间为2019年11月15日前，该约定与报备合同的交付日期一致，恒屋公司作为专业房屋代销公司，全程参与销售、签约过程，对交付时间是明知的。3.双方从未达成在2019年3月30日或4月30日交房的一致意思表示，甬鸿公司从未授权任何人变更与业主的交房时间。恒屋公司的微信聊天及没有签章的《补充协议》，无法证明其主张。4.因恒屋公司未取得书面“YOU+”所有人的许可授权书、未完成销售比例、未垫付缺损部分房款，且于2018年12月提出本案诉讼财产保全，冻结甬鸿公司6000余万元资产，使甬鸿公司房屋销售工作停滞、房款无法按期回笼、工程被迫停工、已经签约的27户业主要求甬鸿公司退房退款和支付装修款等，造成了甬鸿公司和业主严重损失。即便甬鸿公司或27户业主向恒屋公司主张索赔，由于恒屋公司被列入失信被执行人名单已丧失偿付能力，1000万元保证金也无法弥补甬鸿公司的巨大损失。四、恒屋公司未能在约定期限内向甬鸿公司提供书面“Y0U+”所有权人的许可授权书,一审判决认定恒屋公司构成违约，有事实和法律依据。1.《合作协议书》第1页前言部分载明，为提升宁波路劲新天地销售项目商业层次和物业销售，引入“YOU+”品牌。乙方拥有获得在宁波路劲新天地项目引入“YOU+”品牌许可的天然优势，双方拟在宁波路劲新天地项目引入“YOU+”品牌合作协议，故恒屋公司获得书面“Y0U+”所有权人的许可授权书是甬鸿公司授权其独家代理销售权的前提，亦是双方签订《合作协议书》的基础。2.《合作协议书》第五条第(二)款第2项约定，恒屋公司应在协议签订之日起30日内以书面形式向甬鸿公司出具“YOU+”所有权人的许可授权书，但恒屋公司未履行此约定，甬鸿公司从未收到该许可授权书。3.恒屋公司《战略合作协议》第二条合作模式2.2具体合作事宜由双方另行签署正式协议，第六条终止6.1如双方在本协议有效期限内未能就合作项目正式签署书面协议，则本协议自动终止。由此可见，该《战略合作协议》并非正式协议，亦非“YOU+”所有权人的许可授权书，无法达到恒屋公司证明目的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 2018年12月6日，恒屋公司向一审法院起诉请求：一、甬鸿公司返还恒屋公司保证金1000万元；二、甬鸿公司支付恒屋公司违约金1000万元；三、甬鸿公司支付恒屋公司对“YOU+”的违约金150万元；四、甬鸿公司支付恒屋公司运营、销售成本、样板房改造费、推广捐赠费等损失以及甬鸿公司造成恒屋公司对广告公司、酒店管理公司以及房产代理公司的预期违约金损失约39109500元；五、本案诉讼费由甬鸿公司承担。 甬鸿公司反诉请求：一、确认双方签订的《合作协议书》解除；二、甬鸿公司有权没收恒屋公司保证金1000万元；三、恒屋公司支付甬鸿公司未完成20%销售比例房款36592330元；四、恒屋公司向甬鸿公司支付未完成40%销售比例房款滞纳金178801元（自2019年1月1日起至法院判决确认之日止的滞纳金）；五、恒屋公司赔偿甬鸿公司80%未售房屋贬值损失暂定13407656元；六、恒屋公司退还装修款及服务费7721434元并赔偿损失696131元。上述金额共计68596352元；七、一审案件受理费、保全费由恒屋公司负担。庭审中甬鸿公司变更诉讼请求：即第四、第五项诉讼请求合并为一项，其余不变。 一审法院认定事实:2018年6月11日甬鸿公司（甲方）与恒屋公司（乙方）签订《合作协议书》一份，约定：一、合作物业概况：物业名称、物业地址、物业总套数为宁波路劲新天地1#-a地块2号楼130套、3#地块4号楼156套物业。二、合作模式：2.本协议签订后，甲方按带租约（托管协议）方式对外宣传和销售合作物业。物业销售时，甲方与买受人（业主）签订房屋购销合同，乙方与买受人（业主）签订《装修设计暨家居家具部品整合协议》；乙方承诺与买受人（业主）签订好《物业委托租赁管理增值服务协议》。5.“YOU+”品牌引进产生的全部费用由乙方自行承担。三、物业销售代理：1.甲方将本物业2号楼6-19层、4号楼7-24层委托乙方进行独家承包销售，总额为274655833元。其中本物业2号楼6-19层塔楼部分以均价16388元/平方米委托乙方进行独家承包销售，总额为122145500元，4号楼7-24层塔楼部分以均价16388元/平方米委托乙方进行独家承包销售，总额为152510333元。2.乙方以其他合理合法的形式向业主收取一定的溢价部分，甲方按上述第三条第1款约定的毛坯财务实收均价向业主进行房产销售备案并签订《房屋销售合同》并履行相关开发商义务；乙方制定具体方案对外公布前，同时向甲方书面备案……。4.乙方需向甲方支付1000万元作为乙方承包销售的履约保证金。在双方签订正式合同并生效后的7个工作日内支付完成。销售周期和履约保证金退还方式为：乙方于2018年9月正式开始销售，2018年11月20日之前完成独家承包销售部分销售累积总房源的20％，2018年12月31日完成独家承包销售部分销售累积总房源的40％，2019年5月底前完成独家承包销售部分销售累积总房源的80％，2019年9月底前完成独家承包销售部分销售累积总房源的100％。履约保证金按乙方完成独家承包销售部分累积总房源的销售比例退还。完成销售20%时，对应退还履约保证金的20%；完成销售40%时，对应退还履约保证金的40%，当月内结算，次月5日前退还；完成销售80%时，对应退还履约保证金的80%；直至累积100%独家承包销售部分总房源销售完成对应履约保证金退还完成。若乙方未能在2018年11月20日前完成相应比例销售的，则由乙方自行垫付该缺损部分的房款，该垫付部分的房款乙方须在30日内支付到甲方的账上，同时甲方按同期银行贷款利率为准收取滞纳金直至甲方收到该笔款项，如30日内乙方未垫付该笔款项甲方可单方面终止本协议。本协议中其他各对应承诺完成的销售节点如若未完成的全部按此方式处理。若乙方在2019年9月底前未完成全部销售的，则乙方应向甲方支付相对应的全部房款，同时甲方同意给予乙方针对该部分未完成销售房源12个月的更名期，在此期间乙方拥有更名权。5.在乙方承诺的销售节点及对应销售目标的约定时间内，银行按揭审批通过视为乙方回款，银行具体下款日期需甲方与银行自行协商。8.乙方向甲方出具“YOU+”的授权文件后，甲方需在所有对外宣传资料、宣传广告、新闻资讯等内容中，增加“YOU+”入驻信息进行全面传播；乙方所需宣传资料由甲方提供；乙方任何对外推广资料需向甲方报备。五、甲乙双方的权利和义务（一）甲方的权利和义务1.甲方负责将合作物业的土建工程、外围景观工程、道路工程……等在符合相关法律法规验收前提下，交付乙方进行二次装修和运营……。2.甲方按国家相关法律、法规要求，以与业主签订的购房协议为准，保质保量按时向业主交付房产。（二）乙方的权利和义务2.在本协议生效后，乙方应当在本协议签订之日起30个日历天内以书面向甲方出具“YOU+”所有权人的许可授权书，即明确表达甲方有权免费宣传以及给予客户托管承诺，甲方在所有对外宣传中，可使用“YOU+”等信息进行宣传，包括但不限于：网络宣传、户外宣传、报刊媒体宣传、电视宣传、印制品等。12.乙方有权授权乙方控股的子公司或分公司，履行本合同的权利和业务，以乙方书面通知为准。六、保证金约定为确保乙方全力促进项目的销售和品牌托管保障，乙方需向甲方支付1000万元作为乙方承包销售的履约保证金。在双方签订正式合同并生效后的7个工作日内支付完成。七、违约责任与免责1.乙方在交纳第三条第1款价格约定1000万元的保证金后，甲方违约造成本协议无法继续履行协议解除的，除一次性全额退还保证金外，甲方还需向乙方支付1000万元的违约金。若乙方未按照第三条第4款约定的时间节点完成相应销售比例且未补足相应金额的，则甲方有权单方面解除本协议，不予退还乙方的保证金，自行销售剩余部分房源。4.乙方与业主签订的《物业委托租赁管理增值服务协议》在履行过程中产生纠纷的，由乙方与业主自行处理，与甲方无任何关系，对甲方造成影响的，乙方赔偿甲方全部损失。5.因甲方违约，导致在甲方使用“YOU+”品牌进行宣传推广后，本协议无法履行或解除的，除按照本协议约定承担违约责任外，乙方有权要求甲方承担因此造成乙方对“YOU+”违约产生的直接损失，但全部违约和赔偿损失的责任以不超过150万元为限。8.其他物业条件和品牌授权，最终合作品牌以“YOU+”审批为准；若“YOU+”不予授权的，乙方有权更换同等品牌，并在双方约定30日内获得品牌授权期限内向甲方书面证明。八、其他2.本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议内容，补充协议与本协议具有同等法律效力。6.本协议附件为本协议不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。上述协议签订后，恒屋公司向甬鸿公司支付保证金1000万元。2018年6月20日甬鸿公司取得案涉项目的《商品房预售许可证》。2018年6月28日甬鸿公司将《商品房买卖合同》样本提交宁波市房产市场管理中心报备，同年7月11日完成样本合同报备。 2018年7月3日恒屋公司与优家公司签订了一份《战略合作协议》，载明：第一条项目概况1.1项目位于宁波路劲新天地……可交房时间2019年11月30日。第二条合作模式2.2具体合作事宜由双方另行签署正式协议。第五条期限5.1本协议之有效期从双方盖章之日至2018年11月30日止。第六条终止6.1如双方在本协议有效期限内未能就合作项目正式签署书面协议，则本协议自动终止，双方均无需承担责任，除非双方届时另有明确约定等。 2018年7月18日恒屋公司与甬鸿公司达成情况说明一份，载明：恒屋公司同意购买案涉项目中的1#a地块2号楼6-19层、3#地块4号楼7-24层（以下简称上述楼层），甬鸿公司同意向恒屋公司出售上述楼层，双方保证应于/年/月/日前交割案涉项目中的上述楼层并完成产权过户手续。甬鸿公司确认恒屋公司自2018年7月20日起有权向第三方销售合同项下的物业，且有权委托宁波会源房地产经纪有限公司代理销售案涉项目中的上述楼层。 2018年9月28日甬鸿公司向恒屋公司交付样板房。 2018年10月19日，恒屋公司向甬鸿公司发送《关于宁波路劲新天地项目竣工验收时间的函》一份，为了完成2020年1月1日正式启动运营的时间节点，我方作出如下时间排期：1.公寓室内精装修所需时间9个月；2.“YOU+”公寓启动运营整备期1个月。因此甬鸿公司必须在2019年3月30日前完成案涉项目竣工验收工作，同时向我方交房，便于我方开展后期工作……。 2018年10月19日，恒屋公司与甬鸿公司达成《企业合作备忘录》一份，载明：一、关于案涉项目开盘销售定金，及房款资金走向问题……二、关于案涉项目进户门的采购问题。以上两条为本合作备忘录的主题内容，甲乙双方将按此执行。如有其他另行未尽事宜的甲乙双方将再行协商，并以合作备忘录的形式记录在案。 2018年10月19日，恒屋公司向甬鸿公司发送《关于宁波路劲新天地项目开盘销售及签约的函》，载明：鉴于我方已通知贵方，我方将在2018年10月21日正式将案涉项目的2号、4号楼对外公开发售，并已经征得贵方的同意，因此望贵方按以下时间节点配合我方的销售工作。我方将于2018年10月28日起邀约购房者前来案涉项目售楼处签订《商品房买卖合同》并支付相应房款。如因贵方原因，造成购房者无法按期签约，而需进行赔偿的，并对我公司造成的直接或间接损失，甬鸿公司必须承担全部责任。 2018年10月21日恒屋公司正式开盘销售合作物业。2018年10月27日起甬鸿公司与买受人签订《商品房买卖合同》。2018年10月恒屋公司代理销售12套、11月销售14套、12月销售1套，至2018年12月12日共计代理销售27套。恒屋公司从购房者处收取该27套房屋装修款共计4602385元，服务款共计2269860元，合计收取6872245元。另外装修款849189元存入双方共同监管的账户中。 2018年11月14日恒屋公司向甬鸿公司发送《关于宁波路劲新天地项目现存问题的工作函》一份，载明：鉴于我方已于2018年10月19日向贵公司发送了《关于宁波路劲新天地项目竣工验收时间的函》，至今未得到贵公司的明确回复……。 2018年11月14日，甬鸿公司向恒屋公司发送函件一份，载明：双方已于2018年6月11日签署合作协议。协议约定贵司需提供“YOU+”所有权人的许可授权书给我司。截止今日，我司仍未收到“YOU+”所有权人的许可授权书给予我司，我司作如下提醒……。 2018年11月14日，甬鸿公司向恒屋公司发送函件一份，载明：我司于2018年11月14日收到关于案涉项目现存问题的工作函，我司回复如下：第一，根据我司与贵司的合作协议内容约定根据合同第二条合作模式。本协议签订后，物业销售时，甲方与买受人签订房屋购销合同，乙方与买受人签订《装修设计暨家居家具部品整合协议》。根据协议第五条第二条约定，甲方按照国家相关法律法规要求，以及与业主签订的购房协议为准，保质保量按时向业主交付房产。我司会根据协议相关约定按时交房。第二，根据协议第三项第4条，贵司应在2018年11月20日之前完成独家承包销售部分……请乙方根据协议约定按时完成相应比例销售。 2018年11月15日，恒屋公司通过上海益澄泓律师事务所朱明律师向甬鸿公司发送律师函一份，载明：恒屋公司对案涉项目进行合作并代理包销，贵司确认2019年3月30日前可以完成房屋竣工验收及交付，后恒屋公司一直按着协议履行，并按照上述情况向客户进行销售推广……请贵司接到本律师函后，立即开放样板房用于销售，书面明确该项目的产品销售属性，同时在2018年11月18日前书面明确贵司完成竣工验收并交付的具体时间。否则，对于贵司消极回避的方式以及违约行为，恒屋公司将行使抗辩权在贵司的违约行为未消除前暂停履行合作协议书直至贵司的违约行为停止……请贵司慎重考虑相关后果，尽快履行贵司应尽的义务，以免给你造成严重的后果和影响。 2018年11月20日，恒屋公司通过上海益澄泓律师事务所朱明律师向甬鸿公司发送律师函一份，载明：上次本律师发函后，贵司并未就该项目贵司的违约行为予以纠正，自2018年11月初贵司违约行为开始至今，已经严重影响了恒屋公司的正常销售，造成产品样板房看不到以及何时竣工交房无法确认等事宜导致无法向客户解释和销售。客观上造成了无法组织有效销售，贵司还以其他事宜企图混淆视听规避贵司的违约行为。贵司的所谓“YOU+”合作事宜恒屋公司早已告知贵司且提供了相应的依据，现贵司的违约行为将可能造成优家公司取消恒屋公司的合作权并追究恒屋公司的违约责任。贵司无法确认交房时间的行为将造成装修公司无法按时装修最终造成贵司按照样板房的交房要求无法完成，且会造成与装修公司之间的连环诉讼造成损失……请贵司慎重考虑相关后果，尽快履行贵司应尽的义务，以免给你造成严重的后果和影响。 2018年11月21日，甬鸿公司向恒屋公司发送《关于立即补足房屋销售款的通知函》一份，告知恒屋公司应按照《合作协议书》约定。 2018年11月22日，甬鸿公司向恒屋公司发送《关于上海恒屋置业顾问有限公司委托〈上海益澄泓律师事务所（2018年11月20日）律师函〉的回复函》一份，载明：贵公司委托律师事务所向我公司来函，指责我公司出现所谓的“违约事项”，具体包括：1.样板房看不到；2.何时竣工交房无法确认等。对于贵公司的上述指责，完全不是事实。一、2018年6月11日……与“样板房”有关的任何内容，均未在合同中有相应的约定，请问贵司依据协议哪个条款认为我公司违约？二、关于房屋交付时间问题，根据合作协议约定，《商品房买卖合同》签订当事方为我公司与相关买受人，双方均在合同中有明确约定的房屋交付时间。我公司将遵守合同中约定，按期向相关买受方交付房屋。三、根据约定，贵公司应当承担的合同义务包括……综上，贵公司罔顾事实及合同条款约定，频频来函对我公司横加指责，实质上就是在为掩饰自己出现的重大违约找寻借口。请贵公司……在期限前付清全部27465.58元包销款项。 王俊于2018年6月22日起担任甬鸿公司法定代表人，2018年11月底离职。2018年11月1日甬鸿公司法定代表人变更为黄晓强。 2019年1月1日甬鸿公司以恒屋公司严重违约导致其权益严重受损，合同目的不能实现为由，向恒屋公司寄送《关于解除〈合作协议书〉通知函》一份，告知恒屋公司本解除通知发出之日起即行生效。恒屋公司于同年1月2日签收该通知函。 一审法院认为,双方当事人争议的事实为：一、双方约定的交房时间为何时；二、甬鸿公司的房屋是否存在限制销售；三、甬鸿公司是否在2018年11月初关闭了样板房；四、恒屋公司是否获得“YOU+”的书面授权。 关于争议事实一，恒屋公司在诉状中主张甬鸿公司确认2019年3月30日前办理竣工验收和交房用于装修手续，并提供证据A23、A24、A25、B1、C1予以证明。甬鸿公司对此予以否认，主张交房时间应为2019年11月15日前，并提供证据D1、D5、E2予以反驳。对此，一审法院认为，首先，根据双方合作协议第八条第2款的约定，本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议内容，补充协议与本协议具有同等法律效力。本案中，恒屋公司未能提供双方曾经达成于2019年3月30日前交房的补充协议；其次，根据恒屋公司提供的证据A23、A24、A25、B1，恒屋公司主张其与甬鸿公司约定的交房时间为2019年4月30日，而恒屋公司在诉状中陈述甬鸿公司确认交房时间为2019年3月30日。恒屋公司对交房时间的陈述自身也前后不一致。且甬鸿公司对证据A23、A24、A25、B1、C1-1的真实性均有异议，微信聊天的对象是否为王俊以及王俊是否能够代表甬鸿公司，一审法院采纳甬鸿公司的质证意见。退一步讲，即便王俊的微信聊天内容真实，恒屋公司也并无确凿证据证明王俊确认过讼争房屋的交付时间为2019年4月30日，王俊对相关函件表述为“只能接受下来，然后请求相关领导”。故一审法院对上述证据均不予认定；再次，根据恒屋公司提供的证据A19第一条项目概况1.1内容，约定的交房时间为2019年11月30日；最后，根据甬鸿公司提供的证据D1、D5、E2，甬鸿公司在与购房者所签订的《商品房买卖合同》中均约定交付房屋的时间为2019年11月15日前，且是毛坯交付，并不附带装修。综上，恒屋公司主张交付房屋时间在2019年3月30日前难以成立，一审法院认定双方约定的交房时间为2019年11月15日前。 关于争议事实二，恒屋公司主张双方签约后甬鸿公司的房屋持续被限制销售，使其无法与购房者签订《商品房买卖合同》，该情况一直持续到2018年10月21日，并提供证据A29、B5、C1予以证明。甬鸿公司抗辩恒屋公司的主张不能成立，讼争房屋不存在无法开盘、无法签订《商品房买卖合同》的情形，并提供证据D1、D5、E1、E2予以反驳。首先，不存在实际的限制销售情况。恒屋公司开盘前甬鸿公司曾经将在建工程抵押给招商银行，招商银行向宁波市住建委提交过一份情况说明，但随后不久招商银行又向宁波市住建委撤回了抵押报告，相关房屋的限制状态随即被取消。该房屋并不存在事实上的在建工程抵押被限制销售情形，仅仅是宁波市住建委采取的预防性措施。其次，不存在影响恒屋公司开盘销售情况。根据证据E1内容，恒屋公司在2018年10月21日开盘，当日客户认购房屋12套，2018年10月27日通过恒屋公司认购的客户开始与甬鸿公司签订《商品房买卖合同》并同步网签。再次，讼争房屋在2018年6月20日取得商品房预售许可证，符合开盘销售条件。一审法院认为，讼争房屋在2018年10月21日前存在网签限制情况属实，2018年10月21日后讼争房屋解除了网签限制。 关于争议事实三，恒屋公司主张甬鸿公司于2018年11月初关闭了样板房，造成其客户无法看房，其无法销售，并提供证据A31、B3、B4证明。甬鸿公司对此予以否认，并提供D1、D2、D5予以反驳。如果存在该情况，那么恒屋公司27套已经签约的合同怎么解释。对此，一审法院认为，首先，恒屋公司承认其于2018年9月28日接收了甬鸿公司提供的样板房，故样板房的控制权在恒屋公司方；其次，从甬鸿公司提供的证据D1签约时间分析，2018年11月恒屋公司代理销售房屋达14套，恒屋公司对此并无异议。根据双方的《合作协议书》，恒屋公司代理销售的商品房系毛坯，甬鸿公司与业主签订的《商品房买卖合同》也系毛坯。样板房并不影响恒屋公司履行销售义务；再次，从恒屋公司提供的证据A31、B3、B4内容分析，证据B3形成于2018年11月21日，证据B4形成于2019年2月18日，一审法院对上述证据采纳甬鸿公司的质证意见，均不予认定。综上，恒屋公司关于甬鸿公司于2018年11月初关闭了样板房的主张，一审法院难以认定。 关于争议事实四，甬鸿公司主张恒屋公司未在约定的期限内获得“YOU+”的书面授权，违反《合作协议书》约定，构成根本违约；恒屋公司抗辩其已经与优家公司就案涉项目结成战略合作伙伴关系，并于2018年7月3日签订了协议，对应项目即是恒屋公司包销的范围内，并提供证据A19予以反驳。一审法院认为，首先，根据双方签订的协议书第五条第二款约定，恒屋公司应在协议签订之日起30个日历天内以书面形式向甬鸿公司出具“YOU+”所有权人的许可授权书。但恒屋公司未能提供书面的“YOU+”所有权人的许可授权书。其次，从恒屋公司提供的战略合作协议内容分析，该协议的有效期至2018年11月30日，恒屋公司也未提供之后双方进一步合作的相关证据，即签署正式协议。故一审法院难以认定恒屋公司已经获得优家公司的许可授权。 一审法院认为，恒屋公司与甬鸿公司于2018年6月11日签订的《合作协议书》系双方当事人的真实意思表示，且协议内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按约履行。 根据双方的诉辩，本案本诉部分的争议焦点为：一、甬鸿公司是否存在下列违约情形：甬鸿公司未能在2019年3月30日前向恒屋公司交付讼争房屋；讼争房屋被限制销售，造成恒屋公司无法开盘、无法销售，无法签订房屋买卖合同；甬鸿公司未经恒屋公司同意，关闭了样板房，造成恒屋公司无法销售；二、甬鸿公司是否应当向恒屋公司承担违约责任，即甬鸿公司是否应当返还保证金1000万元；甬鸿公司是否应当支付违约金1000万元；甬鸿公司是否应当支付约定违约金150万元；甬鸿公司是否应当向恒屋公司赔偿各项预期违约金损失39109500元。 关于焦点一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，首先，恒屋公司主张甬鸿公司应在2019年3月30日前向其交付讼争房屋，但其未能提供确凿证据予以证明；其次，虽讼争房屋在2018年10月21日前被限制销售，但该事实并未造成恒屋公司无法开盘、无法销售、无法签订《商品房买卖合同》的情形。理由如下：第一，甬鸿公司于2018年6月20日已经取得讼争房屋的《商品房预售许可证》，符合开盘销售的条件；第二，《合作协议书》第三条虽约定恒屋公司于2018年9月正式开始销售，但恒屋公司未能举证证明其曾经在2018年9月前通知甬鸿公司其将要开盘销售，而甬鸿公司未能解除限制销售而影响其开盘、销售以及签订《商品房买卖合同》的情形；第三，根据查明的事实，甬鸿公司收到恒屋公司的开盘通知后，甬鸿公司解除了讼争房屋被网签限制情形。从恒屋公司代理销售的27套《商品房买卖合同》内容分析，甬鸿公司与案外人均签订了《商品房买卖合同》，且上述合同均进行了网签备案。再次，恒屋公司关于甬鸿公司关闭了样板房，造成其无法销售的主张不能成立。理由如下：第一，恒屋公司于2018年9月28日接收了样板房，故样板房的控制权在恒屋公司。第二，恒屋公司提供的证据难以证明甬鸿公司在2018年11月初关闭了样板房。第三，若甬鸿公司在2018年11月初关闭了样板房属实，那么恒屋公司在2018年11月仍然代理出售讼争房屋14套、2018年12月出售1套又作何解释；相反，即便存在暂时关闭，对恒屋公司未必造成无法销售房屋的影响。综上，恒屋公司关于甬鸿公司存在违约的主张，一审法院不予支持。 关于焦点二，首先，如前所述，鉴于恒屋公司主张甬鸿公司存在违约的情形难以认定。故恒屋公司请求甬鸿公司承担违约责任，一审法院不予支持。其次，根据《合作协议书》第七条第1款的约定，甬鸿公司违约造成本协议无法继续履行协议解除的，除一次性全额退还保证金外，甬鸿公司还需向恒屋公司支付1000万元的违约金。根据《合作协议书》第七条第5款的约定，因甬鸿公司违约，导致恒屋公司使用“YOU+”品牌进行宣传推广后，本协议无法履行或解除的，除按照……但全部违约和赔偿损失的责任以不超过150万元为限。本案中，恒屋公司并无确凿证据证明甬鸿公司存在违约，故其请求甬鸿公司退还保证金1000万元、支付违约金1000万元、支付约定违约金150万元的主张均没有事实和法律依据，一审法院不予支持。再次，鉴于甬鸿公司违约的事实难以认定，故恒屋公司提供的证据A3-18，A21-22，C2-12不予认定，其请求甬鸿公司支付运营、销售成本、样板房改造费、推广捐赠费等损失以及甬鸿公司造成恒屋公司对广告公司、酒店管理公司以及房产代理公司的预期违约金损失约39109500元的主张一审法院均不予支持。 本案反诉部分的争议焦点为：一、恒屋公司是否存在下列违约情形：未向甬鸿公司出具书面“YOU+”所有权人的许可授权书；未完成约定的销售比例、未补足房款差额；违反独家承包销售的约定，擅自委托第三方、甚至多方销售案涉项目；二、甬鸿公司请求解除《合作协议书》是否有事实和法律依据；《合作协议书》何时解除；三、合同解除后，恒屋公司是否应当赔偿甬鸿公司损失以及损失的范围。 关于焦点一，首先，根据双方签订的《合作协议书》第五条第2款约定，恒屋公司应在协议签订之日起30个日历天内以书面形式向甬鸿公司出具“YOU+”所有权人的许可授权书。本案中，恒屋公司未能在约定的期限内向甬鸿公司提供书面“YOU+”所有权人的许可授权书，故恒屋公司构成违约。其次，根据《合作协议书》第三条第4款约定，恒屋公司应当在2018年11月20日前完成独家承包销售部分累积总房源20%、在2018年12月31日完成独家承包销售部分累积总房源40%；若恒屋公司未能在约定的销售时间节点前完成相应比例销售的，则应在30日内自行垫付缺损部分的房款。本案中，根据查明的事实，至2018年12月12日恒屋公司仅代理销售27套房屋，其并未在约定的时间节点完成销售比例，且在甬鸿公司发函通知其履行后，恒屋公司仍未按照约定履行垫付缺损部分的房款，故恒屋公司构成违约成立。再次，从《合作协议书》第三条第1款、第4款约定的讼争房屋由恒屋公司独家承包销售内容，结合《合作协议书》第五条第12款关于恒屋公司有权授权其控股的子公司或分公司，履行本合同的权利和义务，以恒屋公司书面通知为准的内容分析，协议中的独家承包销售指甬鸿公司在双方签约期间不能另行委托他人代理销售讼争房屋，恒屋公司则可以授权其控股的子公司或分公司履行本合同。故甬鸿公司称恒屋公司违反独家承包销售的意见一审法院不予采纳。综上，一审法院认定恒屋公司存在违约情形：（1）未向甬鸿公司出具书面“YOU+”所有权人的许可授权书；（2）未完成约定的销售比例、未补足房款差额。 关于焦点二，首先，鉴于恒屋公司存在违约的事实，甬鸿公司根据《合作协议书》第七条第1款约定，即若恒屋公司未按照第三条第4款约定的时间节点完成相应销售比例且补足相应金额的，则甬鸿公司有权单方解除本协议。故甬鸿公司向恒屋公司行使合同解除权，有相应的事实和法律依据。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，甬鸿公司于2019年1月1日向恒屋公司发出《关于解除〈合作协议书〉通知函》，恒屋公司确认于2019年1月2日收到该通知函。故甬鸿公司解除合同的通知已经发生法律效力。综上，甬鸿公司请求解除《合作协议书》有相应的事实和法律依据，一审法院予以支持，一审法院确认《合作协议书》于2019年1月2日解除。 关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利和义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，根据《合作协议书》第七条第1款约定，恒屋公司违约，甬鸿公司有权解除合同、没收恒屋公司所缴纳的履约保证金1000万元，并自行销售剩余部分房源。故甬鸿公司反诉请求没收恒屋公司1000万元保证金的主张，一审法院予以支持。因合同解除，双方的权利义务终止，甬鸿公司请求恒屋公司支付未完成20%、40%销售比例房款以及相应滞纳金的主张一审法院不予支持。甬鸿公司主张80%未售部分房屋的贬值损失13407656元因无确凿证据证明，一审法院不予支持。甬鸿公司主张恒屋公司返还27套房屋的装修款、服务费共计7721434元，因涉及到案外人利益，一审法院在本案中不予处理，双方可以另行解决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认恒屋公司与甬鸿公司签订的《合作协议书》于2019年1月2日解除；二、恒屋公司交付的1000万元保证金归甬鸿公司所有；三、驳回恒屋公司的诉讼请求；四、驳回甬鸿公司的其他反诉请求。本诉案件受理费344848元，财产保全费5000元，均由恒屋公司负担；反诉案件受理费384782元，由甬鸿公司负担302982元，恒屋公司负担81800元，于判决生效后七日内交纳一审法院；财产保全费5000元，由甬鸿公司负担4000元，恒屋公司负担1000元，于判决生效后七日内交纳一审法院。 本院二审期间，恒屋公司提交了以下证据材料：1.《工作函签收项》，即工作函签收单。证明恒屋公司2018年7月9日将《战略合作协议》送达甬鸿公司，甬鸿公司已于2018年7月11日签收，甬鸿公司已认可恒屋公司通过《战略合作协议》取得“YOU＋”所有权人的许可授权书，甬鸿公司2018年9月29日邀请优家公司法定代表人参与了品牌签约发布会，向公众展示案涉项目与“YOU+”品牌合作。甬鸿公司也知道《战略合作协议》约定向优家公司的交房时间为2019年11月30日，因此双方当事人约定的合理交房时间应当是2019年3月30日。2.业主与上海恒笪房地产营销策划有限公司（以下简称恒笪公司）签订的《房地产售后委托协议》三份。证明房屋精装修时间为240天，交付托管的时间在2019年12月31日之前，业主在签订了该《房地产售后委托协议》后，再与甬鸿公司签订《商品房买卖合同》，因此，甬鸿公司应当知道毛坯房屋交付时间为2019年3月30日。3.（2019）浙甬永证民字第2339、2340号公证书。结合一审中提供的（2019）浙甬永证民字第976号公证书，证明甬鸿公司原法定代表人王俊手机的微信聊天内容中，甬鸿公司于2018年9月29日召开“YOU＋”品牌签约发布会，展示案涉项目与“YOU＋”品牌合作，甬鸿公司已认可恒屋公司通过与优家公司签订《战略合作协议》的方式，取得“YOU＋”所有权人的许可授权书。 甬鸿公司质证认为：恒屋公司提供的三份证据均不是二审新的证据。退一步讲，证据1，真实性、关联性、合法性均有异议。甬鸿公司从未收到过该工作函，签收单只有恒屋公司的印章，甬鸿公司并没有盖章，也不能确认是王俊本人签名，签收单载明的发出时间是7月9日，签收时间是7月11日，送达方式不明确。王俊2018年11月已从甬鸿公司离职，此后至本案诉讼期间与王谊军一直有微信联系，不排除王俊签名是事后补签。且《战略合作协议》不是书面“YOU＋”所有权人的许可授权书，并不能证明恒屋公司按照合同约定在30日内取得了书面“YOU＋”所有权人的许可授权书。证据2，真实性有异议，甬鸿公司一审中提供的签约付款明细表中包括其中三人，但没有将《房地产售后委托协议》交甬鸿公司备案。该《房地产售后委托协议》系业主与恒笪公司签订的，当时装修公司和运营公司不在现场。恒笪公司是恒屋公司的关联公司，根据《房地产售后委托协议》约定，房屋设计装修和运营均以取得书面“YOU＋”所有权人的许可授权书作为合作前提，但恒屋公司没有取得书面“YOU＋”所有权人的许可授权书，因此，《房地产售后委托协议》不能履行。且从《房地产售后委托协议》约定的工期，推断甬鸿公司应在3月30日交房，没有得到甬鸿公司认可，缺乏依据。对恒屋公司10月19日的函件，甬鸿公司已多次进行了回复，应以甬鸿公司与业主签订的《商品房买卖合同》约定2019年11月15日的交房时间为准。双方当事人的《合作协议书》约定恒屋公司与业主签订的装修和委托经营协议不得与甬鸿公司与业主签订的《商品房买卖合同》相冲突。证据3，真实性和合法性有异议，微信注册并非要求实名制，微信聊天记录可以截取和删除后再进行公证，仅是部分聊天记录，不利于恒屋公司的聊天内容可能没有涉及，公证书内容并非是对微信后台数据的客观体现。王俊于2018年10月底离职，但至本案诉讼期间还与恒屋公司保持联系。第976号公证书的微信聊天内容中王俊明确告知对方“我只能接受下来，然后请示相应的领导”，且还明确“邮件我已发集团了”。即使王俊有权收下该文件，任何文件均要报集团领导批准，王俊无权签订协议。且《补充协议》明确约定双方签字盖章之日起生效。微信聊天内容多次提到“报主席”，表明恒屋公司明知王俊无权代表公司对外作出决定。 本院经审查认为：证据1，甬鸿公司对真实性提出异议，且从签收单内容来看，也只能说明恒屋公司送给甬鸿公司的是《战略合作协议》，并不能说明是双方当事人《合作协议书》约定的书面“YOU＋”所有权人的许可授权书，也不能证明双方已约定合理交房时间应当是2019年3月30日，本院对该证据不予采纳。证据2，该《房地产售后委托协议》系业主与第三方签订的，不能直接证明恒屋公司与甬鸿公司约定的交房时间,本院对该证据亦不予采纳。证据3，甬鸿公司对证据真实性异议的理由成立，虽然是公证部门出具的公证书，但只能证明公证了手机页面中的聊天内容，并不能证明是双方聊天的全部内容，亦不能证明甬鸿公司认可恒屋公司已取得合同约定的书面“YOU＋”所有权人的许可授权书及双方已补充约定房屋交付时间。 甬鸿公司未提交新的证据材料。 本院经二审审理，对一审法院认定的事实予以确认。 根据双方当事人的诉辩主张，二审主要争议焦点为：一、网签限制有无影响恒屋公司销售；二、双方当事人约定的交房时间，甬鸿公司是否存在延期交房；三、恒屋公司是否在合同约定的期限内取得书面“YOU＋”所有权人的许可授权书。 本院认为：一、关于网签限制有无影响恒屋公司销售的问题。根据双方当事人2018年6月11日签订《合作协议书》约定，恒屋公司于2018年9月正式开始销售，2018年11月20日前完成独家承包销售部分销售累积总房源的20%，2018年12月31日完成独家承包销售部分销售累积总房源的40％，2019年5月底前完成独家承包销售部分销售累积总房源的80％，2019年9月底前完成独家承包销售部分销售累积总房源的100％。若恒屋公司未能在2018年11月20日前完成相应比例销售的，则由恒屋公司自行垫付该缺损部分的房款，该垫付部分房款恒屋公司须在30日内支付到甬鸿公司账上，同时甬鸿公司按同期银行贷款利率为准收取滞纳金直至甬鸿公司收到该笔款项，如30日内恒屋公司未垫付该笔款项甬鸿公司可单方面终止本协议。协议签订后，甬鸿公司于2018年6月20日取得《商品房预售许可证》，恒屋公司于2018年10月19日第一次发函通知甬鸿公司2018年10月21日开盘、10月28日邀约业主签订《商品房买卖合同》。2018年10月27日，甬鸿公司与多名业主签订了《商品房买卖合同》并完成网上登记备案。虽然恒屋公司主张甬鸿公司曾在恒屋公司开盘前将在建案涉项目抵押给招商银行，但2018年10月18日招商银行已向宁波市房产市场管理中心出具情况说明，明确暂不办理在建工程抵押，撤销网签限制。而恒屋公司在2018年10月21日开盘前，并未以房屋存在网签限制原因而无法开盘销售向甬鸿公司提出过异议，2018年10月21日开盘后至双方《合作协议书》约定的2018年11月20日第一期销售期前，恒屋公司通过律师向甬鸿公司发函也只是以“甬鸿公司存在未开放样板房、交房时间无法确认的违约事项”为由，主张其无法完成《合作协议书》独家承包销售部分销售累积总房源的20%的约定，亦未以因网签限制问题提出主张。而网签限制信息公开，恒屋公司2018年10月21日开盘前应知道房屋存在网签限制，开盘后也不存在因网签限制不能签订《商品房买卖合同》和完成网上登记备案的情况。况且，即使扣除网签限制时间，事实上恒屋公司也远远未完成约定的销售计划。因此，恒屋公司主张因甬鸿公司隐瞒网签限制造成其未完成约定销售计划，缺乏依据。 二、关于双方当事人约定的交房时间，甬鸿公司是否存在延期交房的问题。根据双方当事人签订的《合作协议书》，双方约定甬鸿公司按国家相关法律法规要求，以及与业主签订的《商品房买卖合同》为准，保质保量按时向业主交付房产，并约定恒屋公司与业主签订《物业委托租赁管理增值服务协议》相关条款不得与《合作协议书》的内容有实质性的冲突。双方《合作协议书》并未明确具体的交房时间，而甬鸿公司与业主签订的《商品房买卖合同》明确约定房屋交付时间为2019年11月15日前，恒屋公司作为房屋承包销售方应当明知。恒屋公司提供的王俊微信聊天记录，只能证明双方当事人对交房时间有过协商，但并不能证明甬鸿公司已明确同意在2019年3月30日交房，恒屋公司提供的《补充协议》亦没有经甬鸿公司盖章确认。因此，恒屋公司不能提供有效证据证明双方已达成一致意见确认2019年3月30日前办理竣工验收和交房手续用于装修，一审判决认定双方约定的交房时间为2019年11月15日，并无不当。 三、关于恒屋公司是否已在合同约定的期限内取得书面“YOU＋”所有权人的许可授权书的问题。双方《合作协议书》约定恒屋公司应在协议签订之日起30个日历天内以书面形式向甬鸿公司出具“YOU+”所有权人的许可授权书。恒屋公司一审中并未提供证据证明其已按约定时间向甬鸿公司出具了书面的“YOU+”所有权人的许可授权书。恒屋公司一审中辩称其已经与优家公司就案涉项目结成战略合作伙伴关系，并签订了《战略合作协议》。但根据恒屋公司与优家公司签订的《战略合作协议》约定，具体合作事宜由双方另行签署正式协议；协议有效期从双方盖章之日至2018年11月30日止；如双方在本协议有效期限内未能就合作项目正式签署书面协议，则本协议自动终止。因此，即使甬鸿公司曾收到过恒屋公司提供的《战略合作协议》，只能证明恒屋公司签订过该协议，并不能证明《战略合作协议》签订后，双方已签订正式协议。恒屋公司向甬鸿公司提供过《战略合作协议》亦不符合双方《合作协议书》约定的恒屋公司应在协议签订之日起30个日历天内以书面形式向甬鸿公司出具“YOU+”所有权人的许可授权书的约定。因此，一审判决认为难以认定恒屋公司已获得“YOU+”所有权人的许可授权书，认定事实亦无不当。 综上，恒屋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费426648元,由上海恒屋置业顾问有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长 孙 奕 审判员 苏 虹 审判员 陈艳艳 二〇二〇年一月二十二日 书记员 王 妍