湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13307号上诉人（原审原告）：长沙丰和日利地产营销策划有限公司，住所地湖南省长沙市。法定代表人：谭小红。委托诉讼代理人：王留榜，湖南科云律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南亿冠投资有限公司，住所地湖南省长沙市。法定代表人：罗瑞庭。委托诉讼代理人：吴洪波，湖南湘军麓和律师事务所律师。原审第三人：黎向耿，男，1975年11月6日出生，汉族，住湖南省隆回县。上诉人长沙丰和日利地产营销策划有限公司（以下简称（以下简称丰和公司）因与上诉人湖南亿冠投资有限公司（以下简称亿冠公司）、原审第三人黎向耿合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2781号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰和公司上诉请求：1、撤销一审判决的第四项，本案发回重审或依法改判；2、一审、二审诉讼费用由亿冠公司承担。事实与理由：1、一审法院对丰和公司在案涉项目支出的相关费用上存在事实认定不清、适用法律错误。丰和公司与亿冠公司于2016年1月16日签订《隆回项目营销策划及销售代理合同》。丰和公司认为为项目垫付的费用有合同约定为依据，相关费用均有票据为证，且票据发生的时间和使用事项上与案涉项目具有高度的真实性、相关性和可能性。2、丰和公司之所以未完成案涉项目的销售任务是由于亿冠公司未取得销售房屋所需要的相关部门的书面审批手续，亿冠公司构成根本违约，亿冠公司应承担违约责任。丰和公司仅是专业承接房产营销及广告策划的公司，并不具备办理规划、房地产、消防、预售许可证等审批部门相关手续的能力和义务，相关审批手续应由项目开发商办理。故案涉项目的审批手续由亿冠公司办理，也是亿冠公司的法定义务。亿冠公司辩称：1、一审判决遗漏了部分事实，应予补正。一审判决未对已付的5万元款项予以抵扣，其余部分认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2、合同明确约定业绩标准以及相关费用由丰和公司承担。丰和公司认为因亿冠公司没有办理相关手续导致无法完成销售目标的主张没有事实和法律依据。亿冠公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，驳回丰和公司的全部诉讼请求；2、丰和公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审庭审中，丰和公司提交了关于2017年1月19日向亿冠公司支付了预付款5万元的相关证据，亿冠公司对该事实予以认可。一审判决遗漏了该事实。丰和公司辩称：丰和公司确实收到了5万元款项，如果二审法院进行抵扣的话，请求法院支持丰和公司一审的其他诉讼请求。根据双方的协议约定，费用应该由亿冠公司承担。丰和公司向一审法院提出诉讼请求：1、请判令亿冠公司支付房屋销售代理费47685.80元；2、判令解除《隆回项目营销策划及销售代理合同》及其补充协议；3、判令亿冠公司支付丰和公司为项目垫付的费用合计561510.80元；4、判令亿冠公司支付丰和公司利息28932元（以609196.60元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年1月1日计算至本息实际支付完毕，暂计算至2019年1月1日）；5、判令亿冠公司支付丰和公司违约金100000元；6、判令由亿冠公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：丰和公司是专业承接房产营销及广告策划的公司。2016年1月16日，丰和公司（乙方）与亿冠公司（甲方）及黎向耿（丙方）签订了一份《隆回项目营销策划及销售代理合同》，主要内容为：由甲方委托乙方全权负责营销策划隆回县桃花路6号荣兴国际1至3层房屋的设计销售广告及代理销售房屋等事宜；营销策划、广告设计环节设计的服务内容由乙方负责提供方案并设计样稿，在经甲方确认方案及样稿前所设计的媒体刊发、刊播、印刷等费用由乙方垫付；营销场地及装修、装饰，营销中心办公家具、说电费及办公配置销售过程中涉及的合同打印、按揭资料打印所产生的纸张、耗材费用由乙方垫付；营销中心的销售人员工资、福利、补助、办公用品、吃、住及销售电话所涉及的费用由乙方承担，甲方人员或甲方委派驻营销中心的人员等涉及的费用由项目承担；甲方按销售成交合同总额的3%支付代理费给乙方，在本金66000000元内计3%点结算给乙方；乙方负责300000元以内的广告费，从收入第一笔款后开始抵消这300000元的广告费，超过300000元的广告费用乙方不负责，由甲方、丙方负责；本协议签订后，乙方开始销售工作，乙方需在6个月内完成销售第一层并收回成本36000000元，如未能完成，甲方有权单方终止委托合同，乙方承担所造成的损失；丙方负责协调相关事务，与乙方一起到有关部门办理一切相关手续，与业主签订反租赁合同及购房合同，代理甲方处理及完成应完成的义务；如任何一方没有违反合同条款，任何一方不得单方终止合同，否则违约方向守约方赔偿经济损失100000元。2016年4月28日，丰和公司（乙方）与亿冠公司（甲方）及黎向耿（丙方）签订了一份《荣兴国际项目营销策划及销售代理合同的补充协议》，主要内容为：从2016年5月1日起至2016年9月30日止需完成一楼面积的90%，或销售额完成30000000，或时间到2016年12月30日需完成房款成本金45000000元，如果没有完成，甲方有权单方取消合同，由此造成的损失由甲乙丙三方各自承担；从第一阶段销售额满5000000元开始计算代理费，只结算代理费标准的70%，从此以后每增加10000000元结算一次；甲方需配合乙方、丙方将各自分成的铺面办理好房屋相关证件。合同签订后，截至2017年1月15日止，丰和公司代理销售了荣兴国际9套房屋，房屋销售价款合计为1589527元。亿冠公司以丰和公司未完成销售指标为由，单方不再要求丰和公司代理销售房屋，丰和公司现已撤场。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。丰和公司与亿冠公司签订的《隆回项目营销策划及销售代理合同》及其补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约享有自己的权利并履行相应的义务。截至2017年1月15日止，丰和公司仅代理销售了荣兴国际9套房屋，房屋销售价款合计为1589527元，亿冠公司以丰和公司未完成销售指标为由，单方不再要求丰和公司代理销售房屋，丰和公司现已撤场，因此，双方签订的《隆回项目营销策划及销售代理合同》、《荣兴国际项目营销策划及销售代理合同的补充协议》已无继续履行的可能，应予以解除。关于丰和公司垫付的费用问题，丰和公司为实施其代理销售行为，必然会花费一定的费用，但从丰和公司提交的现有证据不能认定相关费用的真实存在；同时，丰和公司不能证明已在约定的期限内完成销售指标，丰和公司依法应当承担举证不能的法律后果，因此，丰和公司要求亿冠公司支付费用561510.80元的诉讼请求缺乏事实依据与法律依据，一审法院不予支持。关于违约金的问题，根据约定，如任何一方没有违反合同条款，任何一方不得单方终止合同，否则违约方向守约方赔偿经济损失100000元，丰和公司未在约定的期限内完成销售指标，要求亿冠公司支付违约金的理由不能成立，一审法院不予支持。关于房屋销售代理费的问题，截至2017年1月15日止，丰和公司代理销售的房屋价款合计为1589527元，根据约定，亿冠公司应当按销售成交合同总额的3%向原告支付代理费，即代理费为1589527元×3%＝47685.81元，丰和公司主张47685.80元，该费用应由亿冠公司支付给丰和公司。关于利息的问题，亿冠公司未按约向丰和公司支付房屋销售代理费，依法应当向丰和公司支付自起诉之日（2019年3月19日）起至清偿之日止的利息（以房屋销售代理费47685.80元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除丰和公司与亿冠公司签订的《隆回项目营销策划及销售代理合同》、《荣兴国际项目营销策划及销售代理合同的补充协议》；二、亿冠公司于判决生效之日起10日内向丰和公司支付房屋销售代理费47685.80元；三、亿冠公司于判决生效之日起10日内向丰和公司支付自2019年3月19日起至房屋销售代理费清偿之日止的利息（以房屋销售代理费47685.80元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；四、驳回丰和公司的其他诉讼请求。案件受理费11182元，减半收取5591元，财产保全费4211元，合计9802元，由亿冠公司负担3000元，由丰和公司负担6802元。二审期间，丰和公司提交如下证据：关于亿冠公司大铺面积析产小铺面积的报告及“关于亿冠公司现下所有荣兴国际商业广场群楼买卖转让办理不动产权分户证书问题”协调会议的纪要，拟证明：销售房屋的时候就有无法办理房产证的事实，且相关部门也了解当时的情况。亿冠公司质证意见如下：对真实性有异议，从内容看，参加会议的是丰和公司的人员，并没有亿冠公司人员参加。对关联性有异议，丰和公司提交的这两份证据不能证明涉案房屋不能办理分割产权证。从该证据得出，涉案房屋能办理产权证，只是需要去走流程，走流程需要丰和公司的人员去办理，故丰和公司提供的证据无法达到其证明目的。对于丰和公司提交的证据，亿冠公司认可上述证据的公章系其公司公章。故本院认可上述证据的真实性，亿冠公司就案涉商场大铺面积析产小铺面积于2016年10月18日有关政府工作者进行了报告和沟通。另，亿冠公司向本院提交如下证据：证据1、湘（2016）隆回县不动产权第××号不动产权证书，拟证明：案涉物业在委托销售前拥有合法的产权手续；证据2、一层分户平面图，拟证明：案涉物业在委托销售前拥有合法手续，能办理分户登记。证据2与证据1说明同一个事情，证明目的以证据1为主；证据3、不动产权证书，拟证明：案涉物业销售以后能够办理分户产权登记，销售一户办理一个证件。丰和公司质证称：对上述证据真实性没有异议，合法性、关联性有异议。当时1月份、4月份签订合同的时候，没有任何手续。亿冠公司提交的户栋证件日期是2018年2月份，可以得出，2016年和2017年都是无法办理户栋的，亿冠公司签订合同的时候没有任何手续，不符合销售条件。亿冠公司提交的证据无法达到其证明目的，恰好能证明亿冠公司是违约的一方。本院对亿冠公司提交的证据真实性予以认可，可以证明案件相关事实。本院二审审理查明，《隆回项目营销策划及销售代理合同》的合同首页甲方为湖南省荣兴置业有限公司，亿冠公司在合同甲方落款处盖有亿冠公司的公章。该合同约定，丰和公司负责去各部门办理相关手续及到房产局给业主办理备案与房产证。亿冠公司支付丰和公司代理费延期超过6天，则亿冠公司以每月1000元向丰和公司支付违约金。2017年1月19日，亿冠公司向丰和公司支付了预付款5万元。对一审审理查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据本案案情以及双方当事人发表的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、亿冠公司是否系合法解除《隆回项目营销策划及销售代理合同》及其补充协议；二、亿冠公司是否应向丰和公司支付案涉项目的支出费用；三、关于亿冠公司向丰和公司预付5万元的问题。关于焦点一。经审查，第一，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，丰和公司、亿冠公司和黎向耿分别于2016年1月16日、4月28日签订《隆回项目营销策划及销售代理合同》、《荣兴国际项目营销策划及销售代理合同的补充协议》系当事人真实意思表示，客观真实，本院予以认可，双方应按照合同履行。第二，丰和公司称其不具备办理规划、房地产、消防、预售许可等审批部门的相关手续的能力和义务，相关审批手续的办理应由项目开发商办理，案涉项目的审批手续应由亿冠公司办理，亿冠公司应承担违约责任。亿冠公司称丰和公司未完成销售指标，系丰和公司违约。根据《隆回项目营销策划及销售代理合同》约定：本协议签订后，丰和公司开始销售工作，丰和公司需在6个月内完成销售第一层并收回成本36000000元，如未能完成，亿冠公司有权单方终止委托合同，丰和公司承担所造成的损失。由丰和公司负责去各部门办理相关手续及到房产局给业主办理备案与房产证。另根据《荣兴国际项目营销策划及销售代理合同的补充协议》约定：从2016年5月1日起至2016年9月30日止需完成一楼面积的90%，或销售额完成30000000，或时间到2016年12月30日需完成房款成本金45000000元，如果没有完成，亿冠公司有权单方取消合同，由此造成的损失由亿冠公司、丰和公司、黎向耿三方各自承担；从第一阶段销售额满5000000元开始计算代理费，只结算代理费标准的70%，从此以后每增加10000000元结算一次；亿冠公司需配合丰和公司、黎向耿将各自分成的铺面办理好房屋相关证件。但是在上述合同及补充协议签订后，截至2017年1月15日止，丰和公司代理仅销售了荣兴国际9套房屋，房屋销售价款合计为1589527元。亿冠公司提供的证据可以证明案涉项目有栋证，亦可办理小户型的不动产证。故丰和公司未完成合同约定的销售任务，亿冠公司可以依约解除上述合同及补充协议。关于焦点二。经审查，根据《隆回项目营销策划及销售代理合同》约定：由亿冠公司委托丰和公司全权负责营销策划隆回县桃花路6号荣兴国际1至3层房屋的设计销售广告及代理销售房屋等事宜；营销策划、广告设计环节设计的服务内容由丰和公司负责提供方案并设计样稿，在经亿冠公司确认方案及样稿前所设计的媒体刊发、刊播、印刷等费用由丰和公司垫付；营销场地及装修、装饰，营销中心办公家具、说电费及办公配置销售过程中涉及的合同打印、按揭资料打印所产生的纸张、耗材费用由丰和公司垫付；营销中心的销售人员工资、福利、补助、办公用品、吃、住及销售电话所涉及的费用由丰和公司承担，亿冠公司人员或亿冠公司委派驻营销中心的人员等涉及的费用由项目承担；亿冠公司按销售成交合同总额的3%支付代理费给丰和公司，在本金66000000元内计3%点结算给丰和公司；丰和公司负责300000元以内的广告费，从收入第一笔款后开始抵消这300000元的广告费，超过300000元的广告费用丰和公司不负责，由亿冠公司、黎向耿负责。丰和公司为亿冠公司代理销售房屋，必然会花费一定的费用，但丰和公司未能举证证明相关费用确实存在。一审法院对丰和公司要求亿冠公司支付561510.8元的诉讼请求不予支持，并无不当。关于焦点三。经审查，根据双方约定，亿冠公司应按销售成交合同总额3%向丰和公司支付代理47685.81元（1589527元×3%），亿冠公司支付丰和公司代理费延期超过6天，则亿冠公司以每月1000元向丰和公司支付违约金。截至2017年1月15日止，丰和公司代理销售的房屋价款为1589527元。2017年1月19日，亿冠公司向丰和公司已经支付了预付款50000元，并没有超过6天，故亿冠公司无需向丰和公司支付违约金。另双方未约定利息，故本院对丰和公司关于利息的诉讼请求不予支持。综上所述，丰和公司的上诉请求不成立，应予驳回。但是一审法院对案件事实未查清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2781号民事判决；二、驳回长沙丰和日利地产营销策划有限公司的诉讼请求。一审案件受理费11182元，减半收取5591元，财产保全费4211元，二审案件受理费11182元，共计20984元，由长沙丰和日利地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李祖湖审判员  唐亚飞审判员  王 鹏二〇二〇年一月十六日书记员  唐 静