山东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鲁民申5478号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：青岛西海岸投资开发有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区灵山卫街道办事处昆仑山南路。法定代表人：刘金彪，执行董事。委托诉讼代理人：白洁，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕妮妮，山东琴岛律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：王淑卿，女，1955年9月24日出生，汉族，住吉林省长白山市浑江区。被申请人（一审被告）：淄博齐鲁广厦实业开发有限公司，住所地山东省淄博市临淄区齐园路46号。法定代表人：刘金彪，董事长。被申请人（一审被告）：淄博齐鲁广厦物业管理有限公司，住所地山东省淄博市淄区齐园路46号。法定代表人：曾新民，经理。再审申请人青岛西海岸投资开发有限公司（以下简称西海岸投资公司）因与被申请人王淑卿、淄博齐鲁广厦实业开发有限公司（以下简称齐鲁实业公司）、淄博齐鲁广厦物业管理有限公司（以下简称齐鲁物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院(2018)鲁02民终6520号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。西海岸投资公司申请再审称，1.涉案《委托购房协议》签订时间是2009年6月26日，而申请人在2009年9月17日之前股东为胶南市国有资产经营管理有限公司，属国有独资企业，与被申请人齐鲁实业公司、齐鲁物业公司及刘金彪无任何法律关系，也并未从事任何项目开发，协议所称的“日光海岸”(后为月亮湾)项目无从谈起。申请人开发的“月亮湾”项目在2012年8月30日方具备预售条件，此后才有委托购房的可能性。齐鲁物业公司于2009年就接受被申请人王淑卿的委托购买“日光海岸”项目房屋属于虚构事实。齐鲁物业公司于2009年6月26日收受被申请人王淑卿购房款35万元，且从未告知、给付申请人，明显有非法占有申请人财产的目的，本案性质应属于刑事案件，不属于人民法院民事诉讼受案范围，应当依法予以驳回起诉。2.即使本案不构成刑事犯罪，申请人与被申请人齐鲁物业公司之间不存在委托售房关系，王淑卿与齐鲁物业公司签订的《委托购房协议》与申请人无关。申请人并非《委托购房协议》合同的相对方，对《委托购房协议》的签订及履行并不知情，被申请人王淑卿向申请人主张权利没有任何合同依据，没有提交任何证据证明其有理由相信被申请人齐鲁物业公司可以代理申请人销售房屋。被申请人齐鲁物业公司与申请人不存在任何关联关系，没有法定或委托的代理权，无权代理销售申请人开发的房屋，也没有证据证明申请人与被申请人齐鲁物业公司之间存在委托售房关系，该无权代理至今未得到申请人追认。申请人法定代表人于2009年9月17日由高权挥变更为刘金彪，《委托购房协议》的签订时间为2009年6月26日，刘金彪未担任申请人法定代表人期间作出的承诺和确认，不能代表申请人的意思表示。3.申请人在《月亮湾购房确认登记表》上加盖公章的行为、被申请人齐鲁实业公司及刘金彪于2017年10月15日出具的《承诺书》并非对被申请人齐鲁物业公司无权代理行为的追认，《月亮湾购房确认登记表》仅为申请人对有意向购买房屋的认购人在前期认购房屋行为的确认，在房屋认购时为促进房屋认购，存在超额发放的情况，并不能证明是申请人对被申请人齐鲁物业公司无权代理售房行为的追认。被申请人王淑卿提交的《委托购房协议》中授权代表人刘金彪签字与《承诺书》上刘金彪的签字明显不一致，极有可能不真实，虽经申请人申请二审法院未同意予以核实。《承诺书》出具的时间为2017年10月15日，当时刘金彪名义上仍为申请人的法定代表人，但因侵害申请人公司利益构成职务犯罪，已于2016年11月底被检察机关以挪用资金罪、侵占罪批捕。根据《企业法人法定代表人登记管理规定》第四条之规定，自2016年11月开始，刘金彪不再具有担任法定代表人的法律资格，无法继续代表申请人的意思表示，该《承诺书》具有明显损害申请人利益的故意，存在与被申请人王淑卿恶意串通，侵犯申请人权益的嫌疑。如申请人与被申请人齐鲁实业公司、齐鲁物业公司之间确实存在关联关系或委托关系，则与齐鲁实业公司及刘金彪在《承诺书》称对“房屋转让不知情”相矛盾。4.申请人与被申请人王淑卿之间不存在商品房预售合同关系，申请人未收到涉案房屋的任何款项，王淑卿从未提供转账凭证证明其曾向被申请人齐鲁物业公司支付过任何款项，仅提交齐鲁物业公司开具的收款收据，无法证明实际履行了付款的义务。申请人与被申请人齐鲁物业公司对售房款如何回款没有相关约定，即使齐鲁物业公司收受了相应款项，也无法对申请人产生收受房款的法律效力，售房款的具体去向必须查清才能确定是否存在委托售房关系，二审判决对此事实未予以查明。《月亮湾购房确认登记表》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款，无法作为商品房买卖合同进行履行，性质上不是商品房买卖合同，应属于商品房买卖预约协议。二审法院认定该登记表“已具备商品房预售合同的主要条款”进而认定双方构成商品房买卖合同关系，属认定事实错误。5.申请人与被申请人王淑卿不存在商品房预售合同关系，原审判决认定解除双方的购房合同、返还购房款及利息、赔偿损失没有法律依据。假设双方之间存在商品房预售合同关系，王淑卿与齐鲁物业公司签订委托购房协议已接近10年，从未向申请人或被申请人齐鲁物业公司主张过权利，涉案项目于2012年5月办理了预售许可证，具备签订《商品房预售合同》的条件，而王淑卿仍未要求签订正式房屋买卖合同。申请人对与齐鲁物业公司的《委托购房协议》完全不知情的情况下，于2016年4月10日与案外人签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》并没有侵权的故意，根据合同法第一百一十九条规定，被申请人王淑卿怠于行使自身权利的行为存在重大过失，应当依法承担一定的责任，二审判决申请人赔偿被申请人王淑卿房屋增值损失的金额明显过高，显失公平。6.王淑卿与齐鲁物业公司于2009年就已经签订委托购房协议，至今已接近10年，早已超过法定诉讼时效，依法应当驳回诉讼请求。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、五、六项的规定申请再审。本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题是原审判决认定西海岸投资公司与王淑卿之间存在房屋买卖合同关系并承担违约责任是否正确。原审已经查明，2009年6月26日，齐鲁物业公司与王淑卿就购房事宜签订了《委托购房协议》，王淑卿在《委托购房协议》中委托齐鲁物业公司购买的房屋系由西海岸投资公司开发建设，刘金彪是齐鲁物业公司签订《委托购房协议》的授权代表人，虽然西海岸投资公司提供的《公司变更登记申请书》中显示，2009年9月17日，西海岸投资公司法定代表人由高权挥变更为刘金彪，齐鲁物业公司与王淑卿签订《委托购房协议》时刘金彪尚未担任西海岸投资公司的法定代表人，但西海岸投资公司在《月亮湾购房确认登记表》上加盖公章的行为，结合齐鲁实业公司及刘金彪于2017年10月15日出具的《承诺书》，进一步证实西海岸投资公司委托齐鲁物业公司代理其对外出售由其开发的涉案房屋民事活动的事实，且能证明西海岸投资公司所称王淑卿的诉求已过诉讼时效没有依据。本案二审时西海岸投资公司申请对《委托购房协议》中授权代理人处刘金彪的签字真伪及形成时间进行司法鉴定，因一审期间其未提出鉴定申请且对协议中齐鲁物业公司的印章未提出异议，二审法院对其申请不予准许并无不当。西海岸投资公司作为委托人应对齐鲁物业公司对外出售房屋、接收购房款的行为承担民事责任，其申请再审称“本案性质应属于刑事案件，不属于人民法院民事受案范围”缺乏事实和法律依据。关于西海岸投资公司申请再审称“与被申请人齐鲁物业公司之间不存在委托售房关系，齐鲁物业公司收受被申请人王淑卿购房款35万元从未告知、给付西海岸投资公司”，主张涉案《委托购房协议》与其无关，原审判决对此已经阐明，西海岸投资公司是否收到王淑卿所交纳的购房款，是西海岸投资公司与齐鲁实业公司及齐鲁物业公司之间的另一法律关系，与王淑卿在本案的诉请无关。原审认为《月亮湾购房确认登记表》对王淑卿所购房屋的具体房号、面积、购房金额等进行了具体约定，已具备商品房预售合同的主要条款，虽然王淑卿与西海岸投资公司未签订正式的书面购房合同，但是王淑卿已将购房款350000元（不含车位款）支付给齐鲁物业公司，且案涉房屋已具备预售条件。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故原审判决认定王淑卿与西海岸投资公司之间的商品房预售合同关系成立并无不当。申请人所提“《月亮湾购房确认登记表》仅为申请人对有意向购买房屋的认购人在前期认购房屋行为的确认，存在超额发放的情况，不能证明是对齐鲁物业公司无权代理售房行为的追认”的理由，并未提交充分的证据予以证明，本院不予采纳。原审依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，对王淑卿诉请解除购房合同、返还购房款及利息、赔偿损失的请求予以支持，并无不当。综上，再审申请人西海岸投资公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、五、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回青岛西海岸投资开发有限公司的再审申请。审判长  王继鹏审判员  孔祥雨审判员  蔚 波二〇二〇年一月二日书记员  卢欣悦