浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终6519号 上诉人（原审被告）：余元灵，男，1968年8月18日出生，汉族，住浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。 被上诉人（原审原告）：义乌市扶西印务有限公司，住所地浙江省义乌市北苑街道春晗路111号。 诉讼代表人：义乌市扶西印务有限公司管理人。 负责人：周俊明。 委托诉讼代理人：楼淳杰，系管理人员工。 上诉人余元灵因与被上诉人义乌市扶西印务有限公司（以下简称扶西公司）与破产有关的纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初12595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人余元灵向本院上诉请求：一、驳回扶西公司的一审全部诉讼请求或发回重审；二、扶西公司承担上诉费用。事实和理由：一审判决有如下错误，依法应予纠正。一、一审法院判决租赁协议无效，在扶西公司未偿还租金的前提下，直接判决余元灵腾房没有法律依据，一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。依据前述法律规定，虽然一审法院（2018）浙0782民初14621号民事判决书认定双方的租赁协议无效，但余元灵有权行使同时履行抗辩权，在扶西公司未返还全部租金的情况下可以拒绝腾房。一审法院没有考虑余元灵的合法合理诉求，径行判决余元灵腾房，适用法律错误。且余元灵一家目前没有其他居住场所，一审法院判决将导致余元灵全家流离失所、丧失生活希望，协议无效的法律后果不应当完全由余元灵来承受。二、扶西公司相关人员与义乌农行经办人员涉嫌犯罪，法院依法应将犯罪线索移交相关部门处理。扶西公司工商注册的股东是王世文，法定代表人是王良钧，而真实权益人是王英明，王世文系王英明和王忠明的父亲，王良钧系王英明雇佣的法定代表人，王英明系在职公务员。王世文和王良钧是农民，没有文化，不具备经营能力。扶西公司成为王英明非法套取重大利益的工具，其他人员都在为其规避责任。扶西公司与义乌农行相关业务办理的人员均系王英明，所贷款项到账后均由王英明处置，去向不明。近年，扶西公司官司缠身、负债累累，案涉房产的租金也是王英明委托其弟王忠明收取的，这些情形义乌农行的经办人员不可能不知情，甚至参与合谋，裁判文书网上也可查到大量与前述事实相关的裁判内容。王英明等人和义乌农行经办人员涉嫌违反党纪政纪和骗取贷款罪，拒不执行生效判决罪等刑事犯罪。 被上诉人扶西公司辩称：一、余元灵与扶西公司签订的《租赁协议》名为租赁，但实为销售，违背了国家对工业用地的规划和管理，损害国家利益，因此该合同属于无效。无效的合同，自始没有法律效力，因此余元灵应腾空其所占用的房屋。另，涉案房屋现已拍卖，如不及时腾空，侵害了买房人的利益。因此，恳请贵院维持原判。 扶西公司向一审法院起诉请求：1、确认余元灵与扶西公司于2011年11月14日签订的两份《租赁协议》无效。2、判令余元灵及时腾空义乌市春晗路111号1幢2单元3楼3-2-b1、b2的房屋并交还给扶西公司。 一审法院查明：2011年11月14日，扶西公司（甲方）与余元灵（乙方）签订《租赁协议》一份。其中第一条约定，甲方出租的房屋位于：义乌市春晗路111号1幢2单元叁层的3-2-B1号单元，建筑面积为164.42平方米；第二条约定，房屋的租赁期限分为两期，第一期为20年（自2011年11月14日至2031年11月13日），第一期期满后自动延期，第二期为第一期期满后至国家规定的该房屋的土地使用权出让的最终期限止（自2031年11月14日起至2052年6月11日止）；第三条约定，租金采用一次性收取的方式，该单元每平方米的租金（按建筑面积计算）约定为人民币4400元，面积为164.42平方米，租金总额为723448元，乙方应在本协议签订之日一次性付清；第四条约定，甲方应当在2012年3月15日前将租赁的房屋交付给乙方使用；第五条约定，租赁期间，若国家政策变化或法律允许该工业属性的房产可以分割转让的，乙方拥有优先受让权，甲方无权擅自将房产转让给第三人，原乙方交付的租金自动转换成购房总价款，乙方无须另行支付转让款。但该房产转让应缴纳的土地出让金及所有的税费及其他费用由乙方负责。甲方应积极配合办理相关的手续；第六条约定，若双方约定的租赁期限届满，即该房产国家规定的土地出让的期限到期，按照国家规定，甲方仍然可以延续土地使用权的，乙方仍然拥有租赁并使用该房产的权利，但第二轮土地使用权取得若需向国家缴纳的土地出让金及相关税费及其他费用的，应由乙方按照其房产的面积承担。若国家规定的该土地出让的期限到期，国家规定的政策有其他变化的，双方应按照国家规定的政策内容另行约定；第七条约定，若按照国家或政府的要求，该租赁的房屋依法需要搬迁的，涉及该房产应享受的相关权益应由乙方享有；第十条约定，乙方应当按照现用地及建筑性质的法定用途进行使用，不得对租赁的房屋擅自进行改造和改进，若乙方违规使用或擅自改造房屋的，应当自行承担相应的法律后果；第十二条约定，承租期间，乙方享有对承租的房屋使用、收益或转租等权利，但应将相关的情况告知甲方；第十四条约定，此房若因甲方原因造成的一切经济纠纷概由甲方承担相应一切责任；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，扶西公司（甲方）又与余元灵（乙方）签订《租赁协议》一份，其中第一条约定，甲方出租的房屋位于：义乌市春晗路111号1幢2单元叁层的3-2-B2号单元，建筑面积为166.93平方米；第二条约定，房屋的租赁期限分为两期，第一期为20年（自2011年11月14日至2031年11月13日），第一期期满后自动延期，第二期为第一期期满后至国家规定的该房屋的土地使用权出让的最终期限止（自2031年11月14日起至2052年6月11日止）；第三条约定，租金采用一次性收取的方式，该单元每平方米的租金（按建筑面积计算）约定为人民币4400元，面积为166.93平方米，租金总额为734492元，乙方应在本协议签订之日一次性付清；第四条约定，甲方应当在2012年3月15日前将租赁的房屋交付给乙方使用；其他条款均与上述租赁协议约定一致。合同签订后，余元灵已将两份合同款项共计1457940元支付给扶西公司，后扶西公司将涉案两套房屋交付给余元灵使用。另，2018年5月18日，一审法院作出（2018）浙0782破申7号民事裁定书，裁定受理义乌市东宇资产管理有限公司对扶西公司的破产清算申请，并于同日作出（2018）浙0782破申7号决定书，指定浙江森泽律师事务所担任扶西公司管理人。 一审法院认为，关于扶西公司与余元灵于2011年11月14日签订的两份《租赁协议》是否合法有效。首先，从两份协议的第二、三条来看，房屋的租赁期限分为两期，每期分别为20年，租金按4400元每平方米计取，租金的交纳方式为40年租金一次性支付；其次，该两份协议的第五、六、七条也明确将涉案套房的承租期间及承租期满后的权利义务尽数约定给余元灵，故该两份协议未经行政部门审批将工业厂房变相出售给余元灵由其当作商品住宅使用，名为租赁、实为销售，违背了国家对工业用地的规划和管理，属于恶意串通，损害国家、集体利益的行为，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力。故一审法院确认扶西公司与余元灵于2011年11月14日签订的两份《租赁协议》无效。合同无效后，余元灵理应腾空义乌市春晗路111号1幢2单元3层的3-2-b1、b2房屋。综上，扶西公司的诉请合法合理，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十八条规定，判决：一、确认扶西公司与余元灵于2011年11月14日签订的两份《租赁协议》无效。二、余元灵于判决生效后三十日内腾空义乌市春晗路111号1幢2单元3层3-2-b1、b2房屋。案件受理费40元（已减半），由余元灵负担。 二审期间，各方当事人均未向本院提供新证据。 本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，扶西公司与余元灵于2011年11月14日签订的两份《租赁协议》系名为租赁、实为销售，属于恶意串通，损害国家、集体利益的行为。一审法院确认上述合同无效，判决余元灵腾空义乌市春晗路111号1幢2单元3楼3-2-b1、b2房屋并无不当。关于余元灵要求扶西公司退还已付款项的主张，因扶西公司已进入破产程序，余元灵可通过向扶西公司管理人申报债权等方式另行解决，本案不予处理。另，余元灵关于扶西公司相关人员与义乌农行经办人员涉嫌犯罪问题的主张非本案审理范畴，故本案不予审查。综上，一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人余元灵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄玉强 审 判 员 高丽霞 审 判 员 金佳卉 二〇二〇年一月十日 代书记员 孙宇惠