文书内容广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初21312号原告（反诉被告）深圳市某某某塑胶有限公司，住所地：深圳市龙岗区横岗镇某某。法定代表人薛某某。委托代理人李某某，广东深某某华律师事务所律师。委托代理人时某某，广东深某某华律师事务所律师。被告（反诉原告）李某某，男，汉族，1984年5月15日出生，身份证地址：江西省抚州市崇仁县，委托代理人卢某某，广东某某律师事务所律师。上述原告深圳市某某某塑胶有限公司（以下简称“某某某公司”）诉被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人时某某、被告委托代理人卢某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年3月9日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告位于横岗街道某某社区某某工业区的仓库，租赁面积为2752平方米，租赁用途仅限作仓库使用，租期为2016年4月9日至2021年4月9日止；2016年4月9日至2018年4月9日期间每月租金不含税费49536元，2018年4月9日起至2020年4月9日每月租金不含税费54490元，被告承担保安每月3000元的工资；合同签订后，被告存在长期拖欠租金及保安工资的情况，原告多次向被告索要均未果，于2019年9月6日原告依据租赁合同向被告邮寄律师函，解除租赁合同并要求被告在两天内搬离租赁物并支付拖欠的租金、保安工资、滞纳金等，但被告均置之不理。原告的诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《租赁合同》于2019年9月6日解除；2、被告向原告支付2016年4月9日至2019年9月6日期间拖欠的租金231811元（人民币，下同）和保安工资116900元；3、被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金暂计78333.4元；4、被告向原告支付逾期支付保安工资的逾期付款利息暂计0元（以116900元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年9月9日起计算至被告返还租赁物之日止）；5、被告向原告返还租赁物并支付场地占用费暂计0元（场地占用费按每天5元/平方米，自2019年9月9日起计算至被告返还租赁物之日止）；6、被告向原告返还2016年5月13日交付的新旧灭火器共计22瓶，暂计2200元；7、本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告撤销诉讼请求第1项、变更诉讼请求第2项的租金为占有使用费。被告答辩并反诉称，原告与涉案物业的权属人签订的租赁合同在2016年11月30日已终止，原告明知其在该日期之后无权处分涉案物业仍出租给被告，存在重大过错，应赔偿给被告造成的损失，包括被告出租物业支出的中介费20400元；根据被告的付款情况，可以显示双方对涉案物业的租金金额曾有变更，并不存在原告所述被告拖欠租金差额的事实；第3、4项诉求没有相应的法律和合同依据，并且保安工资存在计算错误；涉案租赁合同应为无效合同，原告应向原告返还押金；据此，被告反诉请求：1、确认双方签订的《租赁合同》无效；2、原告向被告返还租赁押金103938元；3、原告向被告赔偿中介费20400元。经审理查明，原、被告于2016年3月9日签订《租赁合同》，内容约定：原告将位于深圳市龙岗区横岗街道某某社区某某工业区的仓库租给被告使用，面积共计2752平方米，仅限作仓库使用；押金99072元；租赁期限自2016年4月9日至2021年4月9日止共5年；2016年4月9日至2018年4月9日止每月租金不含税费49536元，2018年4月9日至2021年4月9日止每月租金不含税费54490元，每月10日前支付当月租金；自2016年3月9日至2016年4月9日前为免租期；被告承担保安工资3000元/月，保安责任只负责看管厂区大门，对被告物资产品不负责任；水电等费用由被告承担并向原告支付，水费按每度6元计收，电费按每度1.2元计收……。上述合同签订后，原告将涉案物业交付给被告使用，被告向原告支付押金99072元并依约每月向原告支付租金（详见附表）。2016年5月13日，原告向被告的亲戚兼管理人李某某交付灭火器，李某某向原告出具了《收条》一张，载明“今日收到原告灭火器新旧共计22瓶”。2019年9月6日，原告向被告邮寄《律师函》，称因被告未按合同约定金额支付租金和保安工资，长期拖欠租金和保安工资，已构成违约，故通知被告解除租赁合同并要求被告在两天内搬离。另查，原告提交了其与深圳市某某股份合作公司某某分公司签订的《土地租赁合同》及2019年1月电子银行回单，予以证明其从该公司处租赁某某工业区6号地块约8000平方米，期限自2014年1月1日起至2016年11月30日止，租金每月每平方米3元。被告提交了三张《收据》，予以证明其转租招租时向中介人员支付了中介费9600元、4800元、6000元，属于其损失。又查，截至2019年11月26日庭审辩论终结时止，涉案房屋未取得产权证、建设工程规划许可证。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、《应收李某某厂租及工资明细表》、《收条》、《律师函》、《快递信息》、《中国工商银行电子回单》、《土地租赁合同》、中国工商银行《银行流水》，被告提交的《押金单》、《中介费收据》，以及庭审笔录等证据予以证明，足以证实。本院认为，原、被告于2016年3月9日签订《租赁合同》，因涉案物业至今未取得房产证，亦未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，就涉案物业签订的租赁合同为无效合同，故本院认定原、被告于2016年3月9日签订的《租赁合同》无效。租赁合同无效，双方应各自返还财产，造成的相关损失应按照双方的过错分担。因此，原告诉请被告返还涉案物业，有事实及法律依据，本院予以支持。关于灭火器，原告提交了被告管理人李某某出具的《收条》予以证明，足以证实被告收了原告的新旧灭火器22瓶，故原告诉请被告返还新旧灭火器22瓶，有事实及法律依据，本院予以支持。被告诉请确认《租赁合同》无效以及原告返还押金99072元，有事实及法律依据，本院予以支持。被告辩称其实际支付原告押金共计103938元，但未提交相应的押金收据等凭证，故本院不予采信。关于被告要求原告赔偿中介费损失，中介费是被告使用管理涉案物业期间为己方收益所支付的相关费用，不属于涉案合同的损失，因此，本院不予支持。关于占有使用费，被告占有涉案物业期间享有使用利益，可参照合同约定的租金金额向原告支付使用费，原告提交了2016年3月1日至2019年9月2日期间的银行转账流水予以证明被告向其支付使用费等相关费用的情况，被告未提交使用费等相关费用的支付证据，故本院采信原告提交的银行转账流水，从银行流水的转账时间及金额分析，在2017年2月14日至2018年5月16日期间每月均有单笔数额为47536元的转账款项，在2018年8月20日至2019年6月30日期间（2019年7月1日的一笔转账计入6月份）均有单笔数额为52289元的转账款项，从此规律可以看出双方实际按照47536元、52289元计付使用费，因此，本院采信被告主张的双方合意且通过实际履行变更了使用费数额的约定，被告已经支付原告2019年6月之前的使用费，从2019年7月开始未再支付使用费，应按52289元的标准向原告支付至实际搬离之日止。关于保安工资每月3000元，因原告未提供证据证明向被告派出了保安人员且为保安人员直接发放工资每月3000元，从被告向原告支付费用的银行流水中也未显示有该笔数额的款项，因此，原告的该主张，无事实依据，本院不予支持。原告诉请使用费的滞纳金、保安工资的逾期利息，均无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2016年3月9日签订的《租赁合同》无效；二、被告李某某应于本判决生效之日起五日内搬离并向原告深圳市某某某塑胶有限公司交付返还涉案物业（位于深圳市龙岗区横岗街道某某社区某某工业区6号A栋、B栋的仓库，面积共计2752平方米）；三、被告李某某应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某某某塑胶有限公司按照每月52289元的标准支付从2019年7月1日起至实际搬离之日止的占有使用费；四、被告李某某应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某某某塑胶有限公司返还新旧灭火器22瓶，若不能返还则按市场价折价赔偿；五、原告深圳市某某某塑胶有限公司应于本判决生效之日起五日内向被告李某某返还押金99072元；六、驳回原告的其他诉讼请求；七、驳回被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3869.33元（原告已预交）,反诉受理费1344.50元（被告已预交），由原告承担2034元，被告承担3179.83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘春秀二〇二〇年一月十六日书记员  罗 韵            转账日期              转账金额              转账备注              转账日期              转账金额              转账备注                  2016.3.9              48608                            2018.1.15              47536                                2016.3.9              40000                            2018.2.6              47536                                2016.5.13              2536                            2018.3.17              47536                                2016.5.13              50000                            2018.4.10              47536                                2016.6.14              38526                            2018.5.16              47536              4月租金                  2016.7.25              25000                            2018.6.14              50000              付某某5月租金                  2016.8.5              40000                            2018.6.14              4490              付某某5月租金                  2016.8.15              10000                            2018.7.18              48548              付某某6月租金                  2016.9.8              30000                            2018.8.20              2218              水电费                  2016.9.21              3027                            2018.8.20              52289                                2016.10.10              40000                            2018.9.18              50000              付某某8月租金                  2016.11.9              30000                            2018.9.19              1666              水电费                  2016.12.2              30000                            2018.9.19              2289              付8月租金尾款                  2016.12.5              20000                            2018.10.9              1466              水电费                  2016.12.14              10000                            2018.10.19              52289              付某某9月份                  2017.1.2              20000                            2018.11.19              52289              付某某10月份                  2017.1.3              34465                            2018.11.23              645              水电费                  2017.2.14              47536                            2018.12.10              1418              水电费                  2017.3.10              47536                            2018.12.17              52289              付某某租金11月份                  2017.4.18              47536                            2019.1.8              1078              水电费                  2017.5.16              47536                            2019.1.9              52289              付某某12月份租金                  2017.6.12              47536                            2019.2.18              52289              付某某19年1月份                  2017.7.12              47536                            2019.3.7              2771              水电费                  2017.8.18              47536                            2019.3.11              52289              付某某租金2月份                  2017.9.6              1389                            2019.4.10              1305              水电费                  2017.9.15              47536                            2019.4.11              52289              付某某租金3月份                  2017.10.17              47536                            2019.5.9              1586                                2017.11.8              1960                            2019.5.15              52289              付某某4月份                  2017.11.16              47536                            2019.6.29              2068                                2017.12.11              506                            2019.7.1              52289                                2017.12.14              47536                            2019.7.29              2405