上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初34842号原告：北京万方恒泰资产管理有限公司,住所地北京市朝阳区建国门外大街甲XXX号XXX幢XXX层C座二十三层01。法定代表人：李强，总经理。委托诉讼代理人：肖斌，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许振佳，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：九牛财富(上海)投资控股有限公司,住所地上海市静安区芷江西路XXX号XXX-XXX室。法定代表人：简洪飞。原告北京万方恒泰资产管理有限公司(以下简称万方公司)诉被告九牛财富(上海)投资控股有限公司(以下简称九牛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖斌、被告法定代表人简洪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万方公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2018年4月1日至2018年11月6日房租901,528.61元及截止至2018年12月31日的滞纳金174,837.18元，并以901,528.61元为基数，按每日千分之一的标准支付原告自2019年1月1日起至租金实际付清之日的滞纳金；2、要求被告支付原告2018年5月1日至2018年12月31日的物业费差额89,193.15元；3、要求被告支付原告因违约经营造成的损失474,615.17元；4、要求被告支付原告违约金375,779.91元；5、要求被告支付原告未依约交还房屋期间的违约金336,142.86元，暂计算至2018年12月31日，自2019年1月1日起按每日6,177.2元的标准支付至房屋实际腾退之日止。事实和理由：2018年3月，原、被告签订《隆宇国际商务广场办公楼租赁合同》(以下简称涉案合同)，约定原告将位于上海市静安区恒丰路XXX号隆宇国际商务广场办公楼21楼2101、2102室的房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日，月租金为125,259.97元，租金支付方式为按月支付，每期租金到期10个工作日前支付下期租金。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋。2018年4月，被告因经营P2P业务导致承租的系争房屋被上海市公安局静安分局查封，后被告法定代表人简洪飞被上海市静安区人民法院以非法吸收公众存款罪判处有期徒刑四年六个月，案号为(2018)沪0106刑初978号，现被羁押于上海市宝山监狱。自2018年4月起，被告再未向原告支付租金，也未支付物业费，原告经多次催收后，于2018年11月6日以EMS快递的形式向被告寄送《解除合同通知书》，根据合同约定，涉案合同已经解除，但被告至今未向原告交还房屋，故原告诉至法院，望判如所请。被告九牛公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，被告法定代表人自2018年4月24日起被羁押，系争房屋房租付至2018年3月底，但有三个月的保证金在原告处。同意解除涉案合同，但原告在一个月内就可终止合同，合同解除日期应为2018年5月23日。被告九牛公司不同意支付，也没有能力支付款项。系争房屋原告2018年9月14日就过户到他人名下，与原告没有关系，不应再向被告主张费用。违约金约定过高，要求法院调整，押金抵扣租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月，系争房屋登记至原告万方公司名下。2018年9月14日，系争房屋登记至上海喜盈置业有限公司(以下简称喜盈公司)名下。2018年3月，原、被告签订涉案合同，约定租赁部位为系争房屋，建筑面积为623.96平方米，用途为办公。租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日。租金每日每平方米6.6元，月租金总计125,259.97元，合同项下被告应承担的承租房屋的物业管理费用，由被告根据其与恒御行物业管理(上海)有限公司(以下简称恒御公司)签署的《物业管理服务合同》直接交付给恒御公司。被告应于本期租金到期10个工作日前向原告支付下一期租金。每逾期一日，被告应向原告支付日租金的千分之一作为滞纳金，滞纳金的计算期自租金应付之日起开始计算，直至被告付清该租金本金。被告应交纳保证金，标准为三个月租金375,779.91元。租赁期届满后十个工作日内，原告应将依合同扣除了相关其他费用后的保证金的剩余部分无息退还给被告。合同期满或提前终止，被告应当在合同终止日之前，将租赁房屋恢复原状(原告同意不复原的情况除外)交还原告，并需经原告验收。若被告未按照前款规定交还租赁房屋时，逾期交还的，被告应按实际逾期占用租赁房屋的天数，及合同约定的租金的1.5倍计算，向原告支付违约金。若被告未按照合同约定交还租赁房屋，并继续占用租赁房屋超过30天的，则原告除可按上述标准收取租金外，并有权不再退还全部保证金。合同第9.1条约定原、被告双方同意，在下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按当月租金的3倍支付违约金；如果给对方造成损失的，还应赔偿对方所造成的损失与违约金的差额部分：被告违反11.1条规定，及违反第八条的规定擅自转租租赁房屋的；被告逾期不支付租金，经原告书面催告后仍不支付超过30日的。第11.1条约定被告承诺在租赁房屋内不涉及P2P融资及民间借贷相关的经营业务，否则原告有权单方解除合同，保证金不予退还。因此给原告造成损失的，全部由被告承担。第11.2条约定按照合同须向任何一方送达的任何文件或通告，如一方以快递的方式送达，于投送快递当日将视为已送达收件人。被告地址为系争房屋，收件人为简洪飞。2018年8月31日，本院作出(2018)沪0106刑初978号刑事判决，载明简洪飞自2014年3月起以上海逸洪金融信息服务有限公司的名义向社会不特定公众吸收资金，于2015年1月30日在上海市静安区芷江西路XXX号XXX-XXX室注册成立九牛财富公司并担任董事长，随后，被告人简洪飞以九牛财富为平台，通过招募销售人员以打电话等方式招揽投资人签订《九牛财富资产管理咨询服务协议》，以高额利息回报为诱，承诺还本付息，向不特定公众吸收资金。被告人简洪飞非法吸收公众存款，扰乱金融秩序，数额巨大，其行为已构成非法吸收公众存款罪集资诈骗罪，依法应予处罚。认定被告人简洪飞犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑四年六个月,并处罚金人民币二十万元。2018年9月14日，喜盈公司出具《关于九牛财富租赁合同履行事宜的说明》，载明喜盈公司于2018年6月27日就系争房屋与万方公司签订《上海市房地产买卖合同》，并于2018年9月14日产权过户至喜盈公司名下。购买系争房屋前，万方公司已与九牛公司签订涉案合同，但喜盈公司购买系争房屋时，房屋已被上海市公安局静安分局查封。为便于交易，喜盈公司与万方公司商定涉案合同仍由万方公司与九牛公司自行履行，并由万方公司支付过户日至涉案合同到期日即2018年12月31日的租金收益，且额外赔付喜盈公司两个月房屋租金收益作为涉案合同到期时无法交还系争房屋的赔偿，合计697,250.50元。截至说明出具之日止，系争房屋仍处于上海市公安局静安分局查封状态，无法实际占有、使用房屋。2018年9月21日，原告向喜盈公司支付697,250.50元。2018年9月30日，原告支付恒御公司2018年1月至9月的物业费835,234.29元，并提供恒御公司盖章的物业费结账说明，载明系争房屋2018年1月至9月的物业费为36,780.51元(已扣除九牛公司保证金余额50,573.89元)。2018年11月6日，原告根据涉案合同的约定，以EMS快递方式向被告寄送《解除合同通知书》，载明原、被告于2018年3月27日签订了涉案协议，被告承租系争房屋，截至2018年7月10日，被告已拖欠租金417,532.82元。鉴于拖欠租金情况，原告分别于2018年5月20日向被告寄送了催缴通知。截至今日，被告并未按照合同及催款通知缴纳款项，已构成违约，应承担违约责任，故通知被告自载有本通知书的快递投递之日起，解除涉案协议。被告应按照合同约定支付月租金3倍的违约金。合同解除后，被告应补缴拖欠租金，并支付滞纳金。被告应于涉案合同解除之日，将租赁房屋中的物品自行清理搬走，交还租赁房屋，并注销相应注册地工商登记信息。否则，原告有权按照约定采取措施，包括但不限于强行收回租赁房屋，房屋内未搬离的物品视为自行放弃，原告有权对房屋内物品进行处置，产生的损失和费用由被告全部承担；要求被告缴纳逾期交房违约金，如被告逾期30日仍未交还租赁房屋，原告将不再退还全部保证金。因被告始终未支付欠付款项并交还房屋，故原告诉至法院。审理中，原告提供系争房屋的照片，证明系争房屋被上海市公安局静安分局查封。被告对真实性无异议，并表示公司被查封了，所有人不得入内。对于租金支付情况，原、被告均确认租金支付至2018年3月底，自2018年4月起，被告再未向原告支付租金，也未支付物业费。原告表示已收取押金同意抵扣被告欠付的违约金。另查，系争房屋于2018年10月31日由喜盈公司接收，房屋内物品已通过公证方式放置他处。本院认为，涉案合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定，被告应于本期租金到期10个工作日前向原告支付下一期租金。被告逾期不支付租金，经原告书面催告后仍不支付超过30日的，被告可书面通知解除合同，原告应向被告按当月租金的3倍支付违约金；如果给对方造成损失的，还应赔偿对方所造成的损失与违约金的差额部分。被告九牛公司应于2018年3月18日支付2018年4月的租金，然至今未付，亦未交还系争房屋，已构成根本违约，原告虽于2018年9月将系争房屋出售给喜盈公司，但喜盈公司表示涉案合同仍由原告继续履行，故原告仍为涉案合同的权利义务主体。对于被告主张其法定代表人自2018年4月24日起被羁押，原告可在一个月内终止合同，合同解除日期应为2018年5月23日的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。本案中，因被告欠付租金构成根本违约，原告根据涉案合同约定，于2018年11月6日以EMS快递方式向被告寄送《解除合同通知书》，故主张涉案合同于2018年11月6日解除，与法有据，本院予以支持。至于欠付的租金，被告要求原告支付2018年4月1日至2018年11月6日的租金，但喜盈公司已于2018年10月31日接收系争房屋，故自该日起原告已实际无法占有使用系争房屋，故原告支付被告欠付租金应自2018年4月1日结算至2018年10月31日，合计876,819.79元。关于租金的滞纳金，涉案合同约定，每逾期一日，被告应向原告支付日租金的千分之一作为滞纳金，滞纳金的计算期自租金应付之日起开始计算，直至被告付清该租金本金。故被告应于2018年4月16日、2018年5月17日、2018年6月17日、2018年7月17日、2018年8月19日、2018年9月16日前分别支付下一个月的租金125,259.97元，故逾期支付利息应从上述日期分别开始计算，并计算至实际支付之日止。被告主张违约金过高，本院依法调整至每日万分之五,计算至2018年12月31日为86,366.75元。自2019年1月1日至实际付清之日止的滞纳金，则应以欠付的租金总额876,819.79元为基数，按照日万分之五的标准计算。关于物业费，原告已为被告向恒御公司代为垫付了36,780.51元，故被告应支付原告上述垫付的物业费款项。至于原告主张的2018年10月至12月31日的物业费，因原告尚未支付，而根据涉案合同应由被告向恒御公司支付，故对于原告尚未垫付的上述部分，本院不予支持。关于违约责任，原告主张被告未返还房屋的违约金，但喜盈公司已于2018年10月31日收回系争房屋，原告实际自该日起无法再使用系争房屋，故对于原告的上述主张，本院难以支持。至于原告因被告欠付租金的违约行为，主张根据涉案合同约定三个月的租金标准作为违约金，同时另行主张实际损失，而被告认为违约金过高，要求法院调整，本院根据本案情况将违约金予以调整至375,779.91元。关于保证金问题，合同终止后，原告应将保证金375,779.91元返还被告，原告同意抵扣被告应付违约金，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告九牛财富(上海)投资控股有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告北京万方恒泰资产管理有限公司2018年4月1日至2018年10月31日的租金876,819.79元，以及截止至2018年12月31日的逾期滞纳金86,366.75元，并支付自2019年1月1日至实际付清之日止的滞纳金，以876,819.79元为基数，按照每日万分之五的标准计算；二、被告九牛财富(上海)投资控股有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告北京万方恒泰资产管理有限公司物业费36,780.51元；三、被告九牛财富(上海)投资控股有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告北京万方恒泰资产管理有限公司违约金375,779.91元(与原告收取的被告保证金375,779.91元予以抵扣)；四、原告北京万方恒泰资产管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,617元，减半收取12,808.5元，由被告九牛财富(上海)投资控股有限公司负担12,808.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卓蕾蕾二〇二〇年一月二十日书记员  鲁佩侃附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。