山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初11680号原告:焦方起，男，1973年7月10日生，汉族，无业，住济南市市中区，委托诉讼代理人：刘甲，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张常会，山东舜天律师事务所律师。被告：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市市中区。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晖，山东齐鲁律师事务所律师。原告焦方起与被告绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦方起的委托诉讼代理人刘甲，被告绿地西河公司法定代表人黄平的委托诉讼代理人王晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦方起向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令绿地西河公司赔偿焦方起逾期交房违约金93747.71元（房屋自2018年4月1日至2019年11月30日，车位自2018年1月1日至2019年11月30日）；2.请求法院判令绿地西河公司赔偿焦方起逾期交房违约金（自2019年12月1日至判决生效之日止）；3.判令绿地西河公司赔偿焦方起逾期交房违约金（自判决生效之日其次日至被告取得分期综合验收备案证明之日止）；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由为：2015年5月17日，原、被告签订济南市商品房买卖合同，约定原告购买绿地西河公司开发的绿地新都会广场小区的房屋及车位各一套。合同签订后，原告按约定支付购房款，按约定，被告应于2016年12月31日，将取得开发项目分期综合验收备案证明的房屋交付原告使用，但绿地西河公司至今未按照合同的约定履行有效交房的义务，特诉至法院。绿地西河公司辩称，一、新都会项目在整个开发、建设及销售过程中，严格遵守国家法律法规及相关政策规定，是依法建设的项目。根据我国房地产法律法规及相关政策，我国实行商品房预售许可制度，房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门提交各项资料，申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。新都会项目自获得立项批复后，在整个开发、建设及销售过程中，严格遵守法律法规及相关政策规定，是依法建设的项目。二、被告未能在合同约定期限内向业主交付符合合同约定的房屋，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致已经完工的楼盘无法办理分期综合验收备案证明，该情形符合商品房买卖合同中约定的可据实顺延交房日期的情形。被告与原告签订的商品房买卖合同第八条约定房屋交付条件为取得分期综合验收备案证明。但被告未能在合同约定期限内向业主交付取得分期综合验收备案证明的房屋，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致；补充协议第三条第5款，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。三、假设法院不能认定上述理由为顺延交房的理由，按照商品房买卖合同的约定，非被告自身原因造成的逾期交房的情形，被告无需向原告支付违约金。在高压线问题以及教育用地拆迁问题并非被告原因导致的事实前提下，如法院最终认定由被告承担相应违约责任，则该种认定对被告既不公平，也不公正。被告请求贵院综合考虑本案存在的特殊情形。四、现行的《城市房地产开发经营管理条例》已将住宅小区等群体房地产开发项目竣工需综合验收的条款删除，新都会项目2号楼目前已取得建筑工程竣工验收报告，已通过了水电气暖等市政配套设施验收，涉案房屋已具备居住条件。本案中，涉案项目2号楼已经取得了建筑工程竣工验收报告。但在《城市房地产开发经营管理条例》修订后，政府相关部门却未按照该规定要求执行，仍然要求包括被告在内的房地产开发商取得综合验收备案证明后才能交付房屋，实则不合法地加重了被告的义务，等于是政府违法，企业买单。另外，在新都会项目已经具备实际居住条件，大多数业主已经收房并开始装修入住的情况下，被告已通知业主办理房屋交接手续，但因业主自身原因未能办理房屋交付手续的，被告也不宜再承担逾期交房的违约责任，否则会导致更多的社会矛盾和诉累。本院经审理认定事实如下：2015年5月17日，原告焦方起（买受人）与被告绿地西河公司（出卖人）签订济南市商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人开发的绿地西河片区，建筑面积140.21平方米，金额1315739元；出卖人应当在2016年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目分期综合验收备案证明并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等）、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性××等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件五合同补充协议。上述合同补充协议约定：出卖人为甲方，买受人为乙方，如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；如发生协议约定延期交房情况之一，甲方应当在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件；如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2019年11月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订绿地新都会C2地块车位使用权转让协议一份，约定乙方自愿向甲方购买绿地新都会广场项目号车位1个的使用权，车位总价款128000元，于本协议生效当日向甲方一次性支付；在2017年12月31日前，甲方在该车位符合交付条件后向乙方发出车位交付通知（通知形式包括但不限于电话、短信、传真、信函、报纸公告），乙方自应在车位交付通知确定的交付日期到甲方指定的地点办理车位交接手续，因乙方原因逾期未办理车位交接手续的，视为甲方已交付；如因甲方原因未按本协议规定的期限内将该车位交付乙方的，每逾期一日，甲方向乙方支付已交付车位价款万分之一的违约金，但本协议应继续履行。原告焦方起已支付住宅购房款1315739元，并于2016年1月29日支付车位价款50000元，于2016年3月2日支付车位款78000元。截至立案之日，涉案C2地块4号楼尚未取得开发项目分期综合验收备案证明。被告已支付原告截止至2018年3月31日的涉案住宅逾期交付住宅违约金。涉案4号楼已取得建筑工程竣工验收报告，于2017年4月26日取得建设工程消防验收合格的意见书，于2017年4月27日取得济南建筑节能专项验收认可，于2018年5月31日取得基本符合水务配套设施综合验收备案条件，于2018年6月6日取得燃气设施工程竣工验收备案，于2018年6月8日取得供热设施工程竣工验收备案。2017年4月17日，济南市城建档案馆接收了绿地西河公司移交的涉案4号楼建设工程档案。对原、被告有争议的事实和证据，本院认定如下：被告提交：1.被告于2018年5月8日出具的交房通知书一份，主要内容为：我司开发的绿地西河片区C2地块4号楼的房屋已通过质检、消防验收，具备入住条件。但因高压线迁移及教育用地拆迁问题暂不能办理规划核实手续，又因供电外线暂未接入小区无法进行供电验收，综上原因，未取得综合验收备案；我司现通知您可于2018年5月15日至5月17日自愿办理收房手续；办理时应携带合同原件（含储藏室、车位）、业主身份证及购房收据原件（含储藏室、车位）。2.邮件情详单一份，显示被告于2018年5月9日向原告发出上述通知，该情详单显示收件人为原告，邮寄文件为收房通知书，备注房屋坐落为。3.邮件全称跟踪查询一份，显示原告于2018年5月10日他人签收上述邮件。原告对上述交房通知书真实性无异议，邮寄跟踪查询显示交房通知由他人代收，原告本人未收到该交房通知，且涉案房屋至今未达到合同约定的交房条件，原告至今未收房。对该车位并未占有使用，因此被告应当支付违约金。本院审查认为，被告提交的交房通知书、邮件详情单及邮件全称跟踪查询能够形成完整的证据链条，原告未提交反驳证据，本院对被告提交的上述证据予以采信。根据原、被告陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告已就涉案房屋向原告发出了收房通知。本院认为，原、被告签订的济南市商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行。针对涉案住宅，出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目分期综合验收备案证明并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但尚未取得开发项目分期综合验收备案证明。在涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件情况下，原告有权拒绝收房，故被告发出通知收房的行为并不能成为其免责的合法理由。据此，被告构成逾期交房违约，应当承担逾期交房违约责任。被告逾期交付住宅的违约金应自2018年4月1日起按每日以住宅购房款1315739元的万分之一的标准支付至本判决生效之日。针对涉案车位，原告已于2016年3月2日支付完毕购买款项，双方于2019年11月21日签订的车位使用权转让协议载明签订日期为2019年11月21日，晚于该协议约定的车位交付日期2017年12月31日，说明该协议系在原告交付车位款后补签。而根据前述认定事实，该车位于2018年5月17日具备交付条件，且被告已经书面通知原告办理交付手续，故被告逾期交付车位的违约金应自2018年1月1日起按每日以购房款128000元的万分之一的标准支付至2018年5月17日。原告诉讼请求超出的部分，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告焦方起逾期交付住宅违约金（自2018年4月1日起按每日购房款1315739元的万分之一的标准支付至本判决生效之日）；二、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告焦方起逾期交付车位违约金（自2018年1月1日起按每日购房款128000元的万分之一的标准支付至2018年5月17日）；三、驳回原告焦方起的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2140元，减半收取计1070元，原告焦方起负担50元，被告绿地集团济南西河置业有限公司负担1020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  苏佩瑶二〇二〇年一月十九日书记员  王明杰