河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0182民初10827号原告:刘知音，男，1982年6月1日生，汉族，住荥阳市。委托诉讼代理人：刘小刚，男，1958年5月1日生，汉族，住址同上。系原告之父。被告:周丽敏，女，1975年9月12日生，汉族，住荥阳市。被告:王利军，男，1975年12月18日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：王丽珍，女，1974年3月2日生，汉族，住荥阳市。系被告王利军之姐。原告刘知音诉被告周丽敏、王利军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘小刚、被告周丽敏、被告王利军委托诉讼代理人王丽珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除双方签订的房屋买卖合同；2、请求法院判令被告返还原告首付款60万元；3、请求法院判令被告支付违约金10万元及误工费、交通费；4、由被告承担诉讼费用等。事实与理由：原告于2019年8月19日在郑州一家人房产中介有限公司订购二被告一套二手房（位于荥阳市××大道与××交叉口东南侧中××楼××单元××室）。并当天支付二被告5万元现金作为定金，2019年10月10日，经郑州一家人房产中介有限公司作为中间人，原、被告正式签订了《房屋买卖合同》，合同约定“首付款为六十万，周丽敏应于2019年10月31日前向原贷款机构提交一次性还清贷款，如一方违约按照房屋总价款的20%赔偿给守约方”。合同签订后，原告将剩余的55万元首付款交付给被告王利军。现二被告不配合原告解押该房子也不配合将该房屋过户给原告，被告行为已构成违约，严重损害了原告利益。后原告诉至法院。被告周丽敏辩称，解除合同可以，被告周丽敏的房子也没有卖给他人，原告要求的违约金，被告周丽敏不承担。被告王利军辩称，被告王利军同意解除合同，被告王利军没有违约，房子也没有卖给他人，不承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据与事实，根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：2019年8月17日，原告作为买受人（乙方）与作为出卖人的二被告、作为丙方（××）的郑州一家人房产中介有限公司签订了买卖定金协议书一份,主要内容为：“第一条房屋情况概述1、交易房屋座落于郑州市荥阳市××大道与××交叉口东南侧中森意墅蓝山79号楼2单元23层2303，……产权人：周丽敏。2、甲方保证所出售的房屋权属无瑕疵……如出售的房屋有抵押，则抵押权人同意出售，符合上市交易条件……4、该房屋已经设定抵押，抵押权人为：建行荥阳支行，抵押金额为48万元。第二条房屋交易1、乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以114万元的总价款购买该房屋……3、乙方贷款方式支付，且乙方首付款不低于60万元。第三条定金金额及支付1、乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金5万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据……第四条签署买卖合同的约定1、甲乙双方应于签署本协议后60个工作日内签署《郑州市存量房屋买卖合同》等相关法律文件……”。当日，原告支付二被告定金5万元，由二被告给原告出具收据一份。后原告作为买受人（乙方）与作为出卖人的被告周丽敏签订郑州市存量房买卖合同一份，主要内容为：“……第二条……该房屋已经设定抵押的，甲方应于2019年10月31日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年11月30日前办理完毕注销抵押登记手续……第五条……2、购房款/首付款（若选全款，则此条款对应为购房款；若选贷款，则此条款对应为首付款）：（1）、乙方于签订合同当日将第一笔首付款55万元（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付甲方；（2）、乙方于过户当日将第二笔首付款10万元以自行支付方式支付甲方。3、贷款：乙方以贷款方式购买的，贷款方式为银行……第十条违约责任……（二）、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的……甲方若出现上述根本违约情形之一的，乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项……”，该合同落款处出卖人代理人由被告王利军签字，买受人代理人由刘小刚签字。2019年10月10日，原告支付被告王利军首付款55万元，由被告王利军给原告出具收条一份。后到期后，被告并未办理该房屋的解押手续，经原告催促，被告至今未办理解押手续。后原告诉至法院。另查明，原告作为买受人（乙方）与作为出卖人的被告周丽敏、作为丙方（××）的郑州一家人房产中介有限公司签订居间服务合同及房屋交易保障服务合同各一份，落款处均显示出卖人代理人由被告王利军签字，买受人代理人由刘小刚签字。2019年10月10日，郑州一家人房产中介有限公司工作人员曾给被告出具收条一份，主要内容为：“今收到周丽敏收房押金2万元”。本院认为，原告当庭表示要求变更诉讼请求，结合本案情况，符合法律规定，本院予以准许。结合原、被告陈述，首先是关于本案所涉房屋买卖合同的主体问题，一是虽然本案所涉的定金协议显示被告王利军与被告周丽敏均系合同主体，但该定金协议内容显示本案所涉的房屋登记所有权人为被告周丽敏，二是之后签订的存量房买卖合同显示合同双方为原告与被告周丽敏，而被告王利军系被告周丽敏的代理人，特别是原告与被告周丽敏以及房屋中介公司签订的居间服务合同及房屋交易保障服务合同均显示被告王利军系被告周丽敏的代理人，故结合原、被告陈述及本案实际情况，本案所涉房屋买卖合同的双方应为原告与被告周丽敏，被告王利军系被告周丽敏的代理人，刘小刚系原告的代理人，双方亦应当是明知的，其代理行为的后果依法应当由被代理人承担，因此对被告周丽敏辩称原告支付被告王利军房款55万元而其没有参与的辩解理由，本院不予采纳，对原告要求被告王利军承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持，至于被告王利军与被告周丽敏内部之间以及被告与中介公司之间的问题，于本案无法律上的关联，可另外寻求救济处理。其次，虽然原、被告在签订本案所涉的房屋买卖合同时，本案所涉房屋处于银行抵押状态，但该情形不影响房屋买卖合同的效力，因此本案所涉的房屋买卖合同及定金协议成立有效。最后，关于原告是否具有合同解除权的问题，合同签订后，原告依约向被告支付首付款60万元（含定金款），被告应当依照约定于2019年11月30日前将该房屋上的抵押权涤除，但被告周丽敏并未履行，后经原告催告，被告至今未履行，致使原告无法办理过户手续即取得该房屋所有权，原告通过诉讼方式要求解除合同，符合本案所涉房屋买卖合同第十条约定内容，且被告亦表示同意解除，故对原告要求解除双方之间的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。关于定金协议，因原告并未选择房屋买卖合同第十条约定的定金法则要求被告承担责任，故该定金协议应随主合同解除而解除。合同解除后，被告周丽敏应当返还原告首付款共计60万元。关于违约金，被告辩称因被告未将房屋出卖给他人不应当承担违约金，因该辩称与合同约定不符且无法律依据，故本院不予采纳，原告要求按照房屋买卖合同第十条约定内容即“房屋总成交价20%的违约金”进行主张，并要求减少至违约金10万元，考虑到本案情况，本院予以支持。关于原告要求被告承担误工费、交通费的诉讼请求，一是原告并未提供充分的证据予以证明，二是违约金功能在于补偿原告损失，该请求亦可包括在违约金内，故本院不予支持。对原告要求被告周丽敏承担保全费的诉讼该请求，结合本案情况，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、依法解除原告刘知音与被告周丽敏签订的《买卖定金协议书》及《郑州市存量房买卖合同》；二、被告周丽敏于本判决生效后十日内返还原告刘知音房款60万元；三、被告周丽敏于本判决生效后十日内支付原告刘知音违约金10万元；四、驳回原告刘知音的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7980元，由原告负担200元，由被告周丽敏负担7780元。保全费3520元，由被告周丽敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  孙先兴二〇二〇年一月二十二日书记员  王 吉