云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初9789号原告：云南中豪置业有限责任公司，住所昆明市官渡区彩云北路5151号。法定代表人：董绍朋。委托诉讼代理人：和慧莲、梁增辉，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：衣艳艳，女，1987年4月6日出生，汉族，身份证登记住址为吉林省德惠市。原告云南中豪置业有限责任公司诉被告衣艳艳商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人和慧莲、梁增辉到庭参加诉讼。被告经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的中豪悦城花园15幢2单元33层3304号住宅《商品房购销合同》及补充协议；二、合同判令解除后，在7日内被告返还房屋并无条件配合原告办理《商品房购销合同》解除备案手续，并由被告向原告支付违约金242196.95元；三、判令被告偿还原告代其向中国银行股份有限公司昆明市官渡支行偿还的贷款本息、诉讼费、律师费、公告费共计807323.15元，并由被告承担从原告代偿上述款项之日起至被告实际偿还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费；四、本案的诉讼费、保全费、担保费、律师费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等与本案相关的费用由被告承担。事实与理由：2014年12月12日，原、被告双方签订了中豪悦城花园15幢2单元33层3304号住宅的《商品房购销合同》及补充协议。依据合同的约定，被告购买原告开发销售的中豪悦城花园15幢2单元33层3304号住宅的总价为1002565元。合同约定房款为贷款方式付款，即被告首期支付购房总价款的31.18%，金额312565元，其余价款向中国银行股份有限公司昆明市官渡支行贷款支付，原告为被告的借款向银行提供阶段性保证担保。但，鉴于被告逾期偿还银行贷款，银行通知原告履行连带保证责任，原告遂为被告向银行承担担保责任代被告向银行偿还了相关款项。依据双方签订的《商品房购销合同》及补充协议约定，因乙方（被告）未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，导致甲方（原告）因承担担保责任等而垫付款项的，乙方（被告）应在甲方（原告）垫付之日起三日内向甲方支付垫付款项并承担垫付款项金额30%的违约金，否则甲方（原告）有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋甲方（原告）有权另行处置。乙方（被告）除应承担本补充协议约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方（原告）因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告缺席无答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未向本院提交证据。原告提交的证据可相互印证，被告缺席无质证系其自行放弃诉讼权利，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月12日，原告云南中豪置业有限责任公司与被告衣艳艳签订《商品房购销合同》（合同编号：悦城-20141212-0004）并备案（合同登记号为KM2014121294566），约定由被告（合同列乙方）向原告（合同列甲方）购买中豪悦城花园15幢2单元33层3304号房屋（用途为住宅），套内建筑面积115.11平方米，按套内建筑面积计价，单价为8709.63元/平方米，总价款为1002565元，付款方式为首期支付总价款的31.18%即312565元，其余价款690000元向中国银行股份有限公司昆明市官渡支行（以下简称“中国银行官渡支行”）贷款支付，房屋交付期限为2015年6月30日前。同日，原、被告签订《合同补充协议》，其中第四条第3款约定“乙方（即被告）应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因一方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，导致甲方（即原告）因承担担保责任等而垫付款项的，乙方应在甲方垫付之日起三日内向甲方支付垫付款项并承担垫付款项金额30%的违约金，否则甲方有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋甲方有权另行处置。乙方除应承担本补充协议约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等”，第十七条第1项约定“由于乙方的原因导致解除《商品房购销合同》及本补充协议的，《商品房购销合同》有约定的从其约定，无约定的则乙方应向甲方支付合同总价款20%的违约金，且已发生的相关交易税费由乙方承担”，第十七条第3项约定“《商品房购销合同》及本补充协议解除的，甲方应在合同解除之日起30日内（如合同已经登记，则在乙方办理撤销合同登记申请后30日内）向乙方返还已付的房价款、配套费及代收款项（均不计利息），对于乙方应承担的违约金，甲方有权从返还款项中扣除”。2015年1月23日，衣艳艳、中国银行官渡支行、云南中豪置业有限责任公司签订《个人一手住房贷款合同》并于2015年1月29日进行了公证，该合同约定由借款人衣艳艳向贷款人中国银行官渡支行贷款690000元用于购买中豪悦城花园15-2-3304号房屋（贷款期限为360个月），借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商即云南中豪置业有限责任公司的银行账户，按月等额本金还款，开发商承担阶段性连带责任保证担保，保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。2016年，中国银行官渡支行将衣艳艳、云南中豪置业有限责任公司列为被告诉至本院，主张衣艳艳未依约还款且云南中豪置业有限责任公司未履行担保责任，并诉请要求衣艳艳偿还贷款本息等费用并由云南中豪置业有限责任公司承担连带担保责任。2017年8月2日，本院作出（2016）云0111民初8161号民事判决书，判决如下：“一、被告衣艳艳于判决生效后十日内，偿还原告中国银行股份有限公司昆明市官渡支行借款本金634416.57元，以及自2017年7月4日起至上述款项实际还清之日止的利息、罚息、复利（按双方合同约定计算）；二、律师费6948元，公告费260元由被告衣艳艳承担；三、被告云南中豪置业有限责任公司对上述全部债务承担连带保证责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司昆明市官渡支行的其他诉讼请求。案件受理费10817元，由被告衣艳艳、云南中豪置业有限责任公司承担。”该判决已发生法律效力。2019年8月8日，中国银行官渡支行作出《关于云南中豪置业有限责任公司代客户衣艳艳偿还债务的说明》，记载云南中豪置业有限责任公司于2016年12月8日至2019年4月3日多次代偿衣艳艳逾期本息788998.15元、诉讼费10817元、律师费6948元、公告费560元，合计807323.15元，现贷款已结清。另一，在本案审理过程中，原告向本院提出诉讼保全申请，支出诉讼保全责任保险费3149元，并交纳诉讼保全申请费5000元。另二，原告委托律师代理本案诉讼，产生律师代理费13201.88元。另三，涉案房屋尚未办理不动产权证书。另四，原告主张被告已向其交付契税30077元、印花税501元、工本费85元、维修基金13128元、配套费4200元，由于被告未提供相应办证材料并且长期断供，现房屋处于查封状态，故原告暂未将上述费用缴至相关部门。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及补充协议为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，就商品房买卖合同的履行，被告已按合同约定交付原告购房款1002565元。但就与商品房买卖合同关联的按揭贷款合同的履行，被告未依约偿还银行贷款本息，云南中豪置业有限责任公司作为保证人代为清偿了贷款本息、诉讼费、律师费、公告费合计807323.15元。现原告以被告不履行按揭贷款合同义务导致其承担保证责任、商品房买卖合同所约定合同解除条件已成就为由，请求判令解除涉案《商品房购销合同》及补充协议，有相应事实及法律依据，本院予以支持，并确认解除时间为本案起诉状副本送达被告之日即2019年11月17日。在涉案合同解除的情形下，根据我国合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，就合同解除后果及原告的各项诉请，本院结合合同履行情形评判如下：①涉案房屋买卖合同已解除，故对原告要求被告返还房屋的诉请，本院予以支持。同时，原告应当返还其向被告收取的款项。据此，本院确定由原告返还被告已付购房款1002565元（含被告支付的首付款312565元及被告向银行贷款支付的690000元）以及契税30077元、印花税501元、工本费85元、维修基金13128元、配套费4200元。②商品房买卖合同备案为商品房销售行政管理措施，在买卖合同解除时，合同当事人应当依照相关规定申请注销（或撤销）备案，该事项的办理亦为合同当事人的附随义务。故本院对原告要求被告配合办理商品房买卖合同解除备案手续的请求予以支持。③关于原告要求被告返还代偿款项807323.15元的诉请，在将房屋买卖合同与银行按揭贷款合同关联的情形下，原告代偿的款项可作为违约损失处理；在将房屋买卖合同与银行按揭贷款合同非关联的情形下，原告的代偿款项可作为追偿款项处理。但两种方式在代偿款项是否应当返还的问题上并无本质差异。故原告诉请要求被告返还代偿款项807323.15元，有相应事实及法律依据，本院予以支持。同时，关于原告要求被告对上述款项计付利息的诉请，因双方对此并无约定且缺乏法律依据，故本院不予支持。④关于原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，虽原、被告所签订补充协议有相应违约情形应承担违约金的约定，但违约金的计付本质应为弥补合同当事人的实际损失。本案被告迟延清偿银行按揭贷款可认定为同时违反与原告之间的约定，构成违约。但在房屋买卖合同解除、双方相互履行返还义务的情况下，双方的权利义务已基本平衡。具体而言，原告向被告返还已经收取的房款前，客观上已获取相应资金的占用使用利益，在合同解除后房屋的处分权利已回转。基此，在原告未提供依据证实本案合同履行造成其他损失（包括可能的市场行情下滑所造成的价差）的情况下，对其要求被告支付违约金的请求不予支持。⑤关于原告投保财产保全责任保险作为诉讼保全担保而支出的保险费，因无合同约定且其并非必要支出，故本院不予支持。关于原告主张的律师费，有相应合同依据，本院予以支持。对于原告主张的执行费、公证费、评估费、拍卖费等费用，因原告未提交相应依据，故本院不予支持。此外，原告陈述被告衣艳艳因涉及其他诉讼，案涉房屋已被他人申请人民法院预查封，合同解除后，对被告已经支付原告的购房款，扣除被告在本案应承担的代偿款项、诉讼费、保全费、律师费等费用后，由原告退还被告或直接交付另案的受理法院。对此，本院认为，本院判令解除原、被告之间的商品房购销合同，并不当然意味着本案原告即享有排除执行的权利。原告是否享有排除执行的权利，不属于本案审查范围，本院在本案中不予评判，同时对原告的上述抵扣主张，本院不予评定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告云南中豪置业有限责任公司与被告衣艳艳签订的《商品房购销合同》（合同编号为悦城-20141212-0004）及《合同补充协议》于2019年11月17日解除；二、由被告衣艳艳于本判决生效之日起十日内协助原告云南中豪置业有限责任公司办理上述商品房买卖合同登记备案（合同登记号为KM2014121294566）的撤销手续；三、由被告衣艳艳于本判决生效之日起十日内返还原告云南中豪置业有限责任公司座落于昆明市官渡区矣六街道办事处塔密村中豪悦城花园15幢2单元33层3304号的房屋；四、由被告衣艳艳于本判决生效之日起十日内返还原告云南中豪置业有限责任公司代偿款807323.15元；五、由被告衣艳艳于本判决生效之日起十日内支付原告云南中豪置业有限责任公司律师代理费13201.88元；六、由原告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还被告衣艳艳购房款1002565元；七、由原告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还被告衣艳艳契税30077元、印花税501元、工本费85元、维修基金13128元、配套费4200元；八、原告云南中豪置业有限责任公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14246元及诉讼保全申请费5000元，由被告衣艳艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  曾惠祥人民陪审员  王绍英人民陪审员  刘毅民二〇二〇年一月十五日书 记 员  戴 纯