重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初15771号 原告：重庆海领实业有限公司，住所地：重庆市渝北区空港工业园区，统一社会信用代码915001126733703803。 法定代表人：胡朝海，董事长。 委托诉讼代理人：吕佳苓，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洪，重庆索通律师事务所实习律师。 被告：北部新区大益机械配件经营部，住所地：重庆市北部新区人和大道108号附25号，统一社会信用代码92500000MA5XYQKT71。 经营者：张宇。 委托诉讼代理人：蒋玲，系被告员工。 原告重庆海领实业有限公司（以下简称海领公司）与被告北部新区大益机械配件经营部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序由审判员陶立担任审判长，与人民陪审员刘运祥、晏慧耘组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吕佳苓、王洪，被告的委托诉讼代理人蒋玲到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告海领公司的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付2015年10月30日起至2018年10月29日止的欠付租金共计85042元，以及2018年10月30日起至2019年1月31日止的欠付租金20224元，共计105266元；2、判令被告向原告支付违约金109627.52元（计算方式分别为：从2015年10月30日起至2019年4月3日止，以85042元为基数，按每日千分之一计算；从2018年10月30日起至2019年4月3日止，以20224元为基数，按每日千分之一计算）；以及从2019年4月4日起至付清之日止，以105266元为基数，按照每日千分之一计算的违约金；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月1日，双方签订了《海领国际工程机械仓储中心租赁合同》，约定被告租赁原告位于渝北区领航南路7号负1-2、1-3号房屋，面积共842.65平方米，租赁期限3年，从2015年10月30日起至2018年10月29日止（根据合同约定，租赁期限以市场试营业开业日为准），原告交付场地时，被告一次性支付1年6个月租金227516元，实际享受3年使用权。租金标准为15元/平方米/月，同时，如被告逾期支付租金的，每逾期1日，应按拖欠租金的每日0.1%向原告支付违约金，合同签订后，原告如约交付房屋，但被告在2015年9月1日未按约一次性交纳租金，在租赁期间内被告曾支付了部分租金，剩余租金85042元租金仍未支付，经催收未履行。2018年10月30日，双方续签合同，租赁期限为3个月，从2018年10月30日起至2019年1月31日止，双方签订合同之日，被告一次性支付租金20224元，租金标准为12元/平方米/月，如被告逾期支付租金的，每逾期1日，应按拖欠租金的每日0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告交付房屋，但被告从2018年10月30日起未按约支付租金，经催收仍未履行。故起诉。 被告北部新区大益机械配件经营部辩称，不同意原告的诉讼请求：1、租金已支付完毕；2、原告的诉讼请求已超过诉讼时效；3、违约金过高，可以按照银行同期贷款利率计算。 经审理查明：海领公司系位于重庆市渝北区领航南路7号地下车库、仓库的所有权人，房屋所在层为第负1层，用途为地下车库、仓库。 2015年9月1日，以原告为甲方与被告为乙方签订《海领国际工程机械仓储中心租赁合同》，约定，乙方租赁使用甲方下列场所：领航南路7号负1-2号、负1-3号，面积分别为484.55㎡、358.10㎡，租赁期限为3年，从2015年10月18日（暂定，最终以市场试营业开业日为准）起到2018年10月17日止。乙方租赁的场所用于经营工程机械配件。月租金标准为15元/㎡，甲方交付场地时，乙方一次性向甲方缴纳前1年6个月租金，乙方实际享受3年使用权，应缴纳租金总金额（人民币）227516元整。7.2.1、乙方逾期交缴本合同约定的租金及相应款项，除应当及时如数补缴外，还应按日千分之一支付滞纳金给甲方；有下列情形，甲方有权解除本合同：8.1.1、乙方违反本合同约定，拒不交付或延迟交付租金60日以上。9.1.2邮递通知，甲方确认接收乙方邮递的接收地址为：重庆市两江新区空港保税港空港东路重庆海领实业有限公司，接收人李生梅；乙方确认接收甲方邮递的接收地址为：重庆渝北区人和大道108号附25号，接收人为蒋玲，甲、乙双方应保证接收地址的准确并有义务签收邮递通知，邮件被退回或拒收的，以一方邮寄的第二天视为送达日。2018年10月29日，双方就上述房屋的租赁事宜续签租赁合同，约定，租赁期限为3个月，从2018年10月30日起到2019年1月31日止，月租金标准为12元/㎡，甲、乙双方签订合同之日，乙方一次性向甲方缴纳前2个月租金，实际享受3个月使用权，应缴纳租金金额为20224元。7.2.1、乙方逾期交缴本合同约定的租金及相应款项，除应当及时如数补缴外，还应按日千分之一支付滞纳金给甲方；有下列情形，甲方有权解除本合同且不退还履约保证金：8.1.1、乙方违反本合同约定，拒不交付或延迟交付租金30日以上。9.1.2邮递通知，甲方确认接收乙方邮递的接收地址为：重庆市渝北区领航南路5号海领国际工程机械交易中心招商中心，接收人李生梅；乙方确认接收甲方邮递的接收地址为：重庆渝北区领航南路7号附22号，接收人为蒋玲，甲、乙双方应保证接收地址的准确并有义务签收邮递通知，邮件被退回或拒收的，以一方邮寄的第二天视为送达日。 被告于2017年7月12日作出《大益机械欠费及还款计划》，载明：租赁区域7号附22号，面积214.04平方米，保证金100000元、应收租金（含商管）215582元、已收保证金100000元、已收租金69349元，欠费46233元，备注2015.10.30-2018.10.29交1年用3年。租赁区域7号负1-2、3号，面积842.65平方米，应收租金（含商管）379193元、已收租金142474元，欠费236719元，备注2015.10.30-2018.10.29交1年6个月用3年。经我司研究决定后，在2017年7-12月期间逐步对各项欠费进行计划还款。尾部有被告的经营者张宇的签名以及加盖印章、原告加盖骑缝章予以确认。 2018年6月10日，原告向被告发出《催费函》，函告：依据贵司与我司签订的《租赁合同》和《市场管理协议》中约定，自2015年10月30日至2018年10月29日为期三年合同期内应支付我司的租金￥81275元至今仍未完清，根据贵我双方所签署的《租赁合同》中约定，贵公司应在2015年10月30日前付清该款，但贵公司至今日已逾期850天仍未支付，严重影响了我公司的正常经营管理秩序。现请贵公司收悉此函后在2018年6月20日前将逾期未付的市场管理费支付给我司。逾期我司将停止对贵司的各类服务，同时我司保留追诉对逾期支付款项占用利息和合同违约金的权利。由此所产生的一切后果由贵司承担。《催费函》空白处有蒋玲签字，原告称该函系送至被告经营地当场签收的，但被告质证称并非蒋玲签署。 2019年3月22日，原告委托重庆索通律师事务所向被告位于重庆市渝北区人和大道108号附25号的通讯地址邮寄了《关于要求立即支付合同欠款的律师函》，要求被告在收到本函之日起五个工作日内，立即向原告支付2015年至2019年期间包括案涉房屋在内的尚欠租金123653元以及其他费用。邮件显示结果为：他人收。被告质证称未收到。 被告为证明已支付了租金，其举示了原告于2015年4月24日出具的收据，显示为租金，金额101823元，收款事由处另有笔迹写明“门市三年租金”。原告质证认可收据的真实性，但称该笔租金载明为门市三年租金，对应的是领航南路7-22号，案涉房屋是车间所在地。 审理中，原告认可被告于2015年4月24日支付了租金42474元，以及2015年9月1日双方就领航南路7号附22号房屋签订租赁协议收取的履约保证金10万元转为案涉房屋的租金，但因蒋玲在另案中提交了2015年9月1日的10万元收据作为缴纳另案合同项下房屋租金的依据，故原告将本案诉讼请求变更为：1、判令被告向原告支付2015年10月30日起至2018年10月29日止的欠付租金共计185042元，以及2018年10月30日起至2019年1月31日止的欠付租金20224元，共计205266元；2、判令被告向原告支付自2015年9月1日起至欠付租金支付完毕之日，以185042元为基数按每日千分之一的标准计算的违约金，以及自2018年10月30日起至欠付租金支付完毕之日，以20224元为基数按每日千分之一的标准计算的违约金；3、本案全部诉讼费用由被告承担。 庭审中，双方均认可被告于2019年1月31日搬出案涉房屋。被告自认案涉房屋在2015年9月1日前一两个月已进场。双方均认可被告还租赁了原告所有的领航南路7-22号门市，亦签订了租赁合同。 上述事实，有双方当事人的陈述、不动产权证书、租赁合同、欠费及还款计划、催费函、律师函、收据等证据在卷佐证。 本院认为：原告与被告签订以及续签的《海领国际工程机械仓储中心租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。各方均应受合同约束按约履行义务。 2015年9月1日签订的租赁合同，约定租赁期限为3年，根据“最终以市场试营业开业日为准”的约定、《欠费及还款计划中》“2015.10.30-2018.10.29”的表述以及合同续签的时间可以认定，租赁期限实际为2015年10月30日至2018年10月29日，交1年6个月租金，实际享受3年使用权，租金共计227516元（15元/㎡×842.65㎡×18个月，取整）；2018年10月29日签订的租赁合同，租赁期限为3个月，从2018年10月30日起至2019年1月31日止，交2个月租金，实际享受3个月使用权，租金共计20224元（12元/㎡×842.65㎡×2个月，取整）。关于租金支付情况，1、被告负有证明案涉房屋租金已经支付的举证责任，原被告双方除案涉房屋外，确系就领航南路7-22号门市存在租赁关系，被告仅举示一张注明为“门市三年租金”的收据，不足以证明金额为101823元的款项系用于支付案涉房屋租金，被告应承担举证不利的后果。2、关于2015年9月1日支付的租金10万元，原告已自认，本院亦在本案中予以确认。3、原告自认被告于2015年4月24日支付租金42474元，本院予以确认。4、被告于2017年7月12日出具的《欠费及还款计划》中亦显示已收租金142474元，证明截至该日，被告已支付案涉房屋的租金为142474元，且被告亦无证据证明其后还向原告支付过租金。综上，被告共计向原告支付租金142474元，尚欠2015年10月30日至2018年10月29日期间的租金85042元、2018年10月30日至2019年1月31日期间的租金20224元，被告应支付原告，故对原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金，2015年10月30日至2018年10月29日期间的租金85042元、2018年10月30日至2019年1月31日期间的租金20224元分别应于交付场地时、2018年10月29日支付，被告尚未支付，按约应向原告支付违约金。被告自认2015年9月1日签订租赁合同前一两个月已经进场，故案涉房屋已于2015年9月1日前一两个月已经交付被告使用，原告主张分别从2015年9月1日、2018年10月30日起开始计算违约金，本院予以认可。合同约定违约金计算标准为每日千分之一，被告辩称违约金过高，本院根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，针对不同时间段依法调整为按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍分别进行计算，故被告应向原告支付违约金：以85042元为基数，从2015年9月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以85042元为基数，从2019年8月20日起至租金付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以20224元为基数，从2018年10月30日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以20224元为基数，从2019年8月20日起至租金付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。 关于诉讼时效，根据法律规定，迟延支付租金的诉讼时效为1年，2015年9月1日，被告未支付完毕租金，诉讼时效开始计算，2016年8月31日一年期限届满，但被告于2017年7月12日出具《欠费及还款计划》，承诺支付案涉房屋尚欠租金。后2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，诉讼时效为3年，原告于2019年6月27日提起诉讼，时效未经过。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、被告北部新区大益机械配件经营部在本判决生效后五日内向原告重庆海领实业有限公司支付2015年10月30日至2018年10月29日期间的租金85042元以及2018年10月30日至2019年1月31日期间的租金20224元； 二、被告北部新区大益机械配件经营部在本判决生效后五日内向原告重庆海领实业有限公司支付违约金（计算方式为：以85042元为基数，从2015年9月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以85042元为基数，从2019年8月20日起至租金付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以20224元为基数，从2018年10月30日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以20224元为基数，从2019年8月20日起至租金付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告重庆海领实业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条至规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2410元，由被告北部新区大益机械配件经营部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  陶 立 人民陪审员  刘运祥 人民陪审员  晏慧耘 二〇二〇年一月二日 书 记 员  马 瑞