广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0307民初22309号原告：深圳城市山海商业管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区坂田街道五和大道111号206号，统一社会信用代码：91440300080148709X。法定代表人：许振杰。委托诉讼代理人：刘宁，广东金宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭嘉敏，广东金宁律师事务所实习律师。被告：深圳高古文化艺术发展有限公司，住所地：深圳市龙岗区坂田街道龙颈坳路37号华尔顿工业区A栋厂房1-6楼，统一社会信用代码：91440300MA5F68CE5H。法定代表人：唐为烈。委托诉讼代理人：熊良明，江西阳明阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丽君，江西阳明阳律师事务所律师。原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘宁、谭嘉敏、被告委托诉讼代理人徐丽君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告之间的《物业租赁协议》于2019年9月26日解除；2、判决被告支付原告自2019年3月1日至2019年9月30日共计7个月租金共计635万元，以及逾期缴纳违约金（违约金以635万元为基数，自2019年3月1日起计至付清之日止，按每日千分之五计，暂计至2019年9月30日为6635750元）；3、判决被告支付原告2018年11月1日至2019年7月31日的水电费45534.24元，逾期缴纳按每日收取千分之五的违约金47583.28元，违约金计至实际清偿之日止；4、判决被告支付原告2018年4月1日至2018年7月31日免租期租金420万元；5、判决被告对租赁物业恢复原状；6、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年4月1日签订了《物业租赁协议》，由被告承租原告位于深圳市龙岗区坂田街道龙颈坳路37号华尔顿工业区租赁物业。依照合同约定，被告承租物业用途为工业厂房及宿舍，租赁期限从2018年4月1日至2027年12月31日，被告应当于每月5日前向原告缴纳当月租金和水费、电费等各种费用，逾期每天按拖欠总额的5‰承担违约金。然而自2019年3月1日至起诉之日，被告已经拖欠了原告7个月租金，并自2018年11月1日至起诉之日止，拖欠近11个月的水电费。由于被告长达半年之久的租金拖欠行为，拖欠金额特别巨大，给原告造成重大经济损失，也严重损害了原告的商业信誉。由于被告严重根本性的违约，根据《租赁物业协议》第七章协议终止第35条第1项约定：承租人逾期支付任何应付款项（包括租金、水电费）达15天的，出租人有权单方解除合同。同时依照第35条约定，承租人所交纳各种保证金及费用，出租人有权全部不予退还，承租人还需要补缴免租期内的租金。由于被告拖欠租金时间之长、金额之巨，而且被告拒付行为造成原告的经济损失一直在持续扩大（亏损每月高达上百万元之巨），经原告无数次催告被告支付租金及费用，被告却一直不作为。基于上述理由，为了迅速制止损失的持续扩大，原告无奈之下依法行使合同解除权，特发通知函告知被告解除了租赁协议。由于被告违约导致协议终止，按照合同约定，被告不享有免租期，被告应按首月租金标准向原告补缴免租期租金。鉴于被告至今不履行其法定义务，继续拖欠租金、违约金、水电费等，为维护原告合法权益，请法院判如所请。被告辩称：一、合同履行过程中，原告与被告均有过错。1、被告确实存在逾期交纳租金的情况。2、原告自2018年8月1日就经常对被告承租的场地断水断电，自2019年春节后，原告对租赁场地全面断水断电至今，导致原告对承租房屋及场地无法施工，融资业务无法开展，从而造成被告更加无法交纳租金，故对租赁损失的扩大原告存在严重过错。二、由于原告阻挠原因，造成被告无法使用租赁房屋，原告阻挠之日起，被告有权拒绝缴纳租金。1、自2019年春节后，原告对租赁场地全面断水断电，造成被告无法使用租赁场地，无法对租赁场地施工。2、由于原告的故意行为造成租赁物无法使用，被告有权自2019年3月15日起不交纳租金，由此造成的损失由原告承担。三、原告存在故意违法行为，且该违法行为已经导致被告重大经济损失，原告对此应承担责任。1、根据《中华人民共和国发票管理办法》第19条规定：销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务，收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。但原告自收取被告租金起，从未向被告开具过发票，致使被告对所产生的开支无法真实反映，从而导致被告无法融资（投资人未看到发票的情况下，因怀疑经营场地的合法性及租金的真实性而拒绝投资）。四、原告的真实目的并非是因被告未按时交纳租金而解除合同，而是想以此达到占有被告投入装修装饰物的目的。1、被告在与原告签订《物业租赁协议》时，就已经知道，被告单位注册资金为1000万元，该项目要正常运营最低资金应当是一个亿，项目大部分资金必须是在投资建设过程当中吸收投资人的资金建设经营（在与原告签订协议之前，被告就已经与全国范围内有实力的艺术品经营单位达成意向协议），原告也知道只要经常对租赁场地断水断电，投资人一定不敢进来，公司股东也不敢追加投资，被告的资金链就会断裂。2、假如原告是希望被告好好经营，就一定会为被告提供一个好的环境，但原告确实经常对租赁房屋采取断水断电的措施，只能说明原告是追求提前解除合同，从而占有装修装饰物。3、假如是因为被告未按时交纳租金，原告解除合同，原告应当是以法定程序行使解除合同的权利，而不应当是通过断水断电造成被告无法使用租赁物导致资金链断裂，从而迫使被告将投入于租赁场地的装修物无偿放弃。五、被告的意见是原则上不同意解除合同，如原告坚持要解除合同，应按下列方式处理：1、自原告第一次断水断电之日起租金不交纳或者减半交纳（理由是由于原告的故意造成不能使用租赁物）；2、不能计算违约金及逾期付款利息；3、装修期不能计算租金；4、对被告投入的装修装饰设施原告应当补偿（理由是该装饰物为原告的房地产提升了相应的价值，根据公平原则，应当补偿）。关于装修物补偿，被告将另行提起诉讼来主张。综上所述，请法院依法采纳被告的答辩主张。经审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）签订了《物业租赁协议》，协议有如下约定：乙方租赁甲方位于深圳市龙岗区坂田街道龙颈坳路37号华尔顿工业区项目，该项目租赁面积及位置乙方已确认，物业用途仅限于工业厂房及宿舍；租期自2018年4月1日至2027年12月31日；2018年4月1日至2019年12月31日，每月租金105万元（该租金不含管理费不含税金），从2020年1月1日开始每两年的租金及管理费标准在上一年的租金标准的基础上递增10%；甲方同意乙方享有免租期（含装修期）2018年4月1日至2018年7月31日无需支付租金，但需支付水、电等公共事业费用，若因乙方违约导致协议被终止，则乙方不享有免租期（含装修期）的优惠，乙方需按协议规定的首月租金标准向甲方补缴免租期的租金，免租期结束的次日为计租日即计租日为2018年8月1日；乙方应于每月5日（遇法定节假日则提前）前向甲方缴纳当月租金和自来水、供电部门的缴费通知缴纳各种费用（以上全部费用不含税金），以上费用不得以任何理由拖欠，逾期每天按欠费总额的5‰收取违约金；其他费用包括但不限于工商管理费、税金等税费由乙方自行承担；乙方应在2018年6月30日前向甲方缴纳四个月租金420万元作租赁保证金，2018年7月30日向甲方交纳首个月租金105万元，租赁保证金（该租赁保证金不能抵扣租金）在协议终止时，乙方按双方约定交还场地并经甲方验收及结清相关费用后甲方无息退还乙方；甲方负责提供经双方确认的位置，以现状交楼，及经营过程中必要的水、电等配套供应；乙方对其经营场地的装修，需先向甲方书面申请，并报装修设计方案，经甲方书面同意后方可实施，其装修及用料的标准需符合消防部门及甲方的有关规定，装修完毕并由甲方验收合格后方可营业；第35条“出现下列情形之后，甲方有权终止协议：（1）乙方逾期支付本协议项下任何应付款项（包括但不限于租金保证金、租金、水电费等）达15天；…；如因以上情形甲方单方面解除协议，乙方应自协议终止之日起的7天将该项目交还给甲方，乙方所交各种保证金及费用甲方有权全部不予退还，乙方还需补缴免租期内的租金。如违约行为造成甲方其他损失的，乙方还应负责赔偿，如乙方支付的赔偿金额不足以补偿甲方的损失，甲方有权单方将乙方该项目内存放的货物进行留置或变卖，变卖款抵扣甲方损失，变卖款仍不足的部分，甲方有权向乙方对不足部分进行追偿。乙方自行承担包括但不限于装修、经营等各种损失。”；租赁期满或本协议提前终止时，乙方应在协议规定的日期或按甲方通知的期限内，与甲方共同验收该项目及其附属设施并签署交接单，如有损坏（自然磨损者除外）乙方须负责赔偿，若该项目在协议终止前60天的现状至协议终止当日未发生变化（乙方家具、装备、物件、物料、设备乙方可取走），在甲方书面同意的情况下，乙方可将该项目以协议终止当日现状交还甲方，无论乙方因何种原因搬离项目，均不得要求甲方偿还其所付出的任何必要费用（包括购买内装修、附属设施和各种设备等费用），亦无权要求甲方支付搬迁费、腾退费等；乙方逾期交还该项目，每日按月租金的10%向甲方交纳违约金，逾期15天，甲方有权自行收回该项目，如甲方决定自行收回该项目，而该项目内仍有乙方在任何可移动或不可移动的装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，则视为乙方放弃该物品之拥有权，甲方有权处置该物品，乙方对此无异议，并不可撤销地确认放弃就此向甲方追索的权利。《物业租赁协议》签订后，被告向原告支付了按四个月租金计的租赁保证金420万元。被告没有支付原告2019年3月份租金差额5万元及2019年4月1日至2019年9月30日期间租金。2019年9月19日，原告向被告发出一份《物业租赁欠费催缴告知函》，向被告催收租金及水电费，并要求被告在2019年9月23日17:00前交清所欠款项。2019年9月26日，原告向被告送达《解除租赁协议通知函》，内容为“承租方深圳高古文化艺术发展有限公司：贵司与我司深圳城市山海商业管理有限公司于2018年4月1日签订的《租业租赁协议》（租赁物业地址：深圳市龙岗区坂田街道龙颈坳路37号华尔顿工业区），由于你司拖欠我司巨额租金及水电费近700万元，滞纳金300多万元人民币，时间长达半年多之久，经过我司无数次催收（电话、信函等方式），你司仍然拒绝履行合同义务，现我司正式通知你司解除《物业租赁协议》，解除通知自送达你司后正式生效。因解除合同导致的一切损失和后果由你司承担，我司在此郑重声明：1、保留追究贵司补缴租金、水电费、滞纳金和相应违约责任的权利；2、租赁协议解除之日起三日内，贵司应当自行清理、搬离租赁物业内贵司所属的设备、物品，逾期处理的视为放弃所有权和处置权，我司有权进行处置，因此处置产生的费用，由贵司承担；3、若因租赁物业存在装修装饰的，我司将恢复租赁物业原状，因此产生的费用由贵司承担。”2019年10月11日，原告在报纸刊登《通知》，要求被告于2019年10月18日前搬离租赁物内属于被告的设备、物品，并将场地交还原告。被告租赁物业期间，与广东鼎正保安服务有限公司深圳分公司签订《保安服务合同书》，约定由广东鼎正保安服务有限公司深圳分公司为被告提供保安服务，合同书约定的期限为2018年6月2日至2019年6月1日。2019年6月至2019年10月21日期间，实际仍由该公司提供保安服务。2019年10月21日，被告将放置涉案物业内的艺术品、办公用品等全部搬离，原告收回了涉案物业。当日，被告向原告写了一份申请，内容为“尊敬的房东：现本司无力支付保安公司服务费（2019年7月-9月-10月21日）合计费用42919元）。由于本属自身资金周转出现问题，给贵司带来诸多不便，恳请贵司代我司先行垫付，后续依据法院判决连同所欠房租一并缴纳给贵司。”原告代被告向保安公司支付了2019年7月至2019年10月21日期间的保安服务费42919元。另查，被告承租涉案物业后，将装修工程发包给深圳市宝晟建设集团有限公司施工。深圳市宝晟建设集团有限公司分别于2018年8月3日、2018年11月6日、2019年3月26日向被告发出《工程联系函--停电停止施工告知函》，分别称“施工现场停水停电已超过48小时，导致我司无法进行正常施工，请贵司接到本函立即组织送水送电，即日起我司将就此提出工期及经济索赔，所有损失由贵司承担。”被告称第一次停电是2018年8月1日至8月16日停电15天，停电原因是被告未足额缴纳租金，第二次停电是2018年11月3日至12月15、16日，停电原因亦是被告未足额缴纳租金，第三次停电不清楚是什么时候开始停电，回家过春节前有电，但2019年2月28日被告工作人员要开工到物业现场发现没有电，被告找了原告的陈总，原告要求当天补足租金才给予通电，没有通电无法施工被告就撤了，之后就没有继续施工了。原告称其不存在故意停电的行为，可能是老厂房线路会出现一些问题，原告从没收到过被告告知停水停电的情况，被告的陈述与其提供的证据相互矛盾，如2018年8月3日、11月6日的工程联系函陈述已超48小时停水停电，根本不是被告称的十多天之长。再查，涉案物业的产权登记人为刘勇强，刘勇强将物业出租给深圳市日天实业有限公司，租期2015年5月19日至2027年12月31日，刘勇强同意深圳市日天实业有限公司转租。深圳市日天实业有限公司承租物业后转租给原告，原告与深圳市日天实业有限公司于2017年8月1日签订的《厂房项目租赁合同》约定：租赁期限自2017年8月1日至2027年12月31日止，免租期五个月自2017年8月1日至2017年12月31日，租金自2018年1月1日始计算，其中2018年1月1日至2019年12月31日期间租金每月819715元。深圳市日天实业有限公司同意原告有转租的权利。原告主张其为被告垫付了2018年11月1日至2019年7月31日水电费45534.24元，并提供了电费通知单为证，被告不予认可。庭审时，本院责令原告在庭审后三日内提交被告拖欠水电费及原告已垫付相关费用的证据。原告在本院指定的期限内没有提交。庭审时，原告称被告的装修是特别为古董陈列以及拍卖而设计的，全部对其都没有利用价值，需全部拆除，恢复原状。本案受理后，被告曾提起反诉，要求原告支付18282890.25元的装修补偿款，因被告未在本院指定期限交纳反诉受理费，本院裁定按被告自愿撤回反诉处理。本院认为，原、被告签订的《物业租赁协议》系双方当事人真实意思表示，也不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行。依照双方协议约定，被告逾期支付应付款项达15天，原告享有合同解除权，被告拖欠原告2019年3月1起租金（其中3月份租金仍欠5万元），拖欠金额巨大，且远超约定的15天期限，构成根本违约，原告于2019年9月26日向被告送达《解除租赁协议通知函》，通知被告解除《物业租赁协议》，属依法行使合同解除权的行为，合同自通知到达对方时解除，故原告请求确认双方之间的《物业租赁协议》于2019年9月26日解除，合法有据，本院予以支持。关于2019年3月1日至2019年9月30日期间租金。从原告提交的2019年10月21日被告向原告出具的申请垫付保安公司服务费的申请及搬离物品证明等证据看，可以认定被告于2019年10月21日将放置涉案物业内的艺术品、办公用品等全部搬离，当日原告收回了涉案物业。按合同约定被告应支付原告该期间租金635万元（其中2019年3月租金差额5万元、2019年4月至2019年9月租金630元），被告辩称原告自2019年春节后故意对涉案租赁场地全面断水断电造成无法使用租赁物业、无法对租赁场地施工，其有权拒付租金。经查，在租赁期间，被告未按时依约交纳租金，被告提交的深圳市宝晟建设集团有限公司分别于2018年8月3日、2018年11月6日、2019年3月26日向其发出《工程联系函--停电停止施工告知函》显示有三次超48小时停电情况，但现有证据不足以认定系原告故意停电所致，更不足以认定原告在2019年春节后故意全面停水停电，在商业经营活动中，租金及水电的支出一般来说仅是企业运营成本的小部分，本案不能排除系被告资金不足难于履行合同的情况，也不能排除2019年春节后被告对继续投资进行装修并不执意而停工的情况，故被告仍需支付占用涉案物业2019年3月1日至2019年9月30日期间租金，但考虑到在双方租赁合同履行过程中，确存在多次停电的实际情况，本院酌定其该期间租金酌定减少一个月即105万元，即被告应付原告该期间租金530万元。关于2018年4月1日至2018年7月31日免租期租金。原、被告在《物业租赁协议》中约定，如因被告违约导致协议被终止，被告不享有免租期优惠，被告应按首月租金标准向原告补缴免租期租金。本案因被告根本违约被原告通知解除合同，原告诉求被告补缴该免租期间租金420万元（105万元/月×4月），合法有据，本院予以支持。关于原告诉求的2019年3月1日至2019年9月30日期间租金的逾期付款违约金，考虑到原告已收取了被告420万元的租赁保证金及本院支持了其追缴的免租期租金420万元，已足以弥补逾期支付租金造成的损失，本院对违约金不再支持。关于2018年11月1日至2019年7月31日期间水电费45534.24元及其违约金。原告主张其为被告垫付了2018年11月1日至2019年7月31日水电费45534.24元，并提供了电费通知单为证，被告不予认可。庭审时，本院责令原告在庭审后三日内提交被告拖欠水电费及原告已垫付相关费用的证据，原告在本院指定的期限内没有提交，应由原告承担举证不能的法律后果，本院对该费用及违约金均不予支持。关于原告恢复原状的请求。因无法准确具体确定涉案物业在交付给被告前的原状，本院对原告的该请求不予支持，如确实因被告的装修给其造成实际损失，原告可自行恢复后就恢复所产生的费用另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳城市山海商业管理有限公司与被告深圳高古文化艺术发展有限公司签订的《物业租赁协议》已于2019年9月26日解除；二、被告深圳高古文化艺术发展有限公司应于本判决生效后三日内支付2019年3月1日至2019年9月30日期间租金5300000元给原告深圳城市山海商业管理有限公司；三、被告深圳高古文化艺术发展有限公司应于本判决生效后三日内支付2018年4月1日至2018年7月31日免租期间租金4200000元给原告深圳城市山海商业管理有限公司；四、驳回原告深圳城市山海商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付履延履行期间的债务利息。案件受理费62737元（原告已预交），由原告负担28244元，被告负担34493元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘志勇二〇二〇年一月六日书记员  林丹燕