天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初6755号原告:天津市津南区双港镇何庄子村村民委员会，住所地天津市津南区双港镇林景社区配建四号楼，统一社会信用代码54120112K00331171W。负责人：王洪福，书记。委托诉讼代理人：王义同，男，该村委会委员。委托诉讼代理人：冀胜勇，天津伟和律师事务所律师。被告：天津市友鹏餐饮有限公司，住所地天津市津南区长青科工贸园管理中心内，统一社会信用代码91120112722954156C。法定代表人：卢乐乐，董事长。委托诉讼代理人：韩东升，男，该公司职员。委托诉讼代理人：温兵国，天津易道律师事务所律师。原告天津市津南区双港镇何庄子村村民委员会（以下简称何庄子村委会）诉被告天津市友鹏餐饮有限公司（以下简称友鹏公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。何庄子村委会的委托诉讼代理人王义同、冀胜勇，友鹏公司的委托诉讼代理人韩东升、温兵国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何庄子村委会向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按市场评估价格向原告支付2013年9月28日至起诉之日占用原告11826.5平方米土地及4022.44平方米房产的使用费（暂按3000000元计算，以评估值为准）；2.诉讼费用由被告承担。庭审过程中，何庄子村委会撤回要求友鹏公司支付房产使用费的诉讼请求。事实及理由：位于津南区集体所有。1993年，何庄子村委会将该土地租于津南区双港镇人民政府经济委员会，后该委将该土地转租于威特瑞（天津）食品有限公司，威特瑞（天津）食品有限公司又将该地块出租给友鹏公司。友鹏公司在该地块用于经营海鲜、肉类存储、批发及零售业务至今。何庄子村委会与双港镇人民政府经济委员会的土地租赁合同于2013年9月27日到期，后未再续约。多年来，何庄子村委会与实际使用该土地的友鹏公司始终未就该土地使用问题达成一致，友鹏公司亦未支付2013年9月27日之后使用该土地及房产的相应费用。何庄子村委会呈讼。友鹏公司辩称，何庄子村委会的诉请无事实及法律依据。1.双方存在租赁合同关系，并非何庄子村委会所称的无合同的实际占用使用关系，何庄子村委会主张的占用使用费不符合双方约定。2.何庄子村委会所主张的2016年9月27日之前的费用已经超过诉讼时效。3.威特瑞（天津）食品有限公司是涉案土地的原承租人，该公司曾向银行申请贷款，并由何庄子村委会提供担保。威特瑞（天津）食品有限公司无法清偿到期债务，经时任何庄子村委会领导的赵金海协调，友鹏公司、威特瑞（天津）食品有限公司、何庄子村委会、双港镇人民政府经济委员会签订四方协议，由友鹏公司购买威特瑞（天津）食品有限公司自建冷库，但友鹏公司接手的房屋即土地面积与何庄子村委会陈述的面积差距巨大。4.2013年9月，因冷库存在安全问题，友鹏公司进行整改，花费2000000余元，损失巨大。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。友鹏公司对于何庄子村委会提交的土地查询结果证明、照片无异议。何庄子村委会对友鹏公司提交的房屋所有权证无异议。上述证据各方无争议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认证意见如下：1.《关于威特瑞（天津）食品有限公司向友鹏餐饮有限公司出售冷库综合楼相关问题的四方协议》（以下简称“四方协议”），加盖了各方当事人的印章，该证据与本案具有关联性，故对该证据予以确认。2.友鹏公司提交现金缴款单，可以证明友鹏公司曾向何庄子村委会交纳租金120000元的事实（何庄子村委会已将该款退还给友鹏公司）。3.《房屋买卖暨土地租赁使用权转让合同》，可以证明友鹏公司取得涉案房屋、土地的相关权利的背景。4.友鹏公司提交的房屋所有权证、友鹏冷库制冷设备安装合同、海鲜蓄养池、冷藏展示柜加工安装合同、冷藏库加工安装合同等相关材料，与本案不具有关联性。5.友鹏公司提交赵金海的证人证言，可以证明签订四方协议的背景以及曾向友鹏公司催缴租金的事实。因何庄子村委会与友鹏公司已经就涉案土地的使用费达成合意，且双方均认可实际使用面积小于原约定租赁面积，故何庄子村委会提出的对涉案土地面积进行测量，并按占用面积以市场标准对其价格进行评估的申请，本院不予准许。根据本院经审查确认的证据结合当事人陈述，本院认定事实如下：原天津市津南区双港镇人民政府经济委员会自何庄子村委会租赁土地用于经营明珠食品厂。1993年，威特瑞（天津）食品有限公司与原天津市津南区双港镇人民政府经济委员会签订租赁明珠食品厂旧址内的厂房、土地和附属设施的合同，合同项下土地面积为11058.9平方米，房屋建筑面积3334.66平方米，租期20年。威特瑞（天津）食品有限公司在承租土地范围内自行出资建造冷库综合楼，并以该综合楼作为抵押物向银行申请贷款。后天津市津南区双港镇人民政府乡镇企业管理办公室承受了原天津市津南区双港镇人民政府经济委员会的权利和义务，并取得处分该委员会与威特瑞（天津）食品有限公司签订的租赁合同项下的财产进行处分的权利。威特瑞（天津）食品有限公司无力偿还银行贷款，于2005年6月30日，与友鹏公司签订《房屋买卖暨土地租赁使用权转让合同》，将其自建的冷库综合楼及其附属设施、设备，冷库综合楼楼体下的土地及附近的土地（面积2017平方米）的租赁使用权（土地使用权届满日为2013年9月27日）转让给友鹏公司。后，天津市津南区双港镇人民政府乡镇企业管理办公室、威特瑞（天津）食品有限公司、友鹏公司、何庄子村委会签订四方协议，确认四方协议签订背景及天津市津南区双港镇人民政府乡镇企业管理办公室、何庄子村委会阅读了友鹏公司与何庄子村委会签订的《房屋买卖暨土地租赁使用权转让合同》的事实，并在第四条约定：何庄子村委会知道威特瑞（天津）食品有限公司、友鹏公司和对冷库综合楼及其附属土地享有抵押权的银行三方均表达了签订将威特瑞（天津）食品有限公司的借款合同项下的权利、义务转让给友鹏公司的协议的意愿；如果三方签订了权利、义务转让协议，作为原借款合同担保方的何庄子村委会愿意继续以原担保方式为友鹏公司提供担保，并承诺配合办理一切需要何庄子村委会提供便利的事宜。又在第五条约定：如何庄子村委会在2013年9月27日以后不再将涉案土地出租给天津市津南区双港镇人民政府乡镇企业管理办公室，则将土地出租给友鹏公司，届时，双方签订为期20年的土地租赁合同，租金将按每年贰万元的标准计算。友鹏公司向威特瑞（天津）食品有限公司支付相关款项，使用冷库综合楼，以及南临服装厅北樯，西至双河路、东至友鹏大楼西通道、北至粮食副食市场南墙土地。实际使用土地的面积小于威特瑞（天津）食品有限公司与原天津市津南区双港镇人民政府经济委员会签订租赁合同的租赁范围。2013年9月27日以后，何庄子村委会未再将涉案土地出租给天津市津南区双港镇人民政府乡镇企业管理办公室，且友鹏公司继续使用涉案土地。时任何庄子村委会领导的赵金海曾要求友鹏公司按照20000元/年的标准交纳租金并允许友鹏公司延期支付上述费用。友鹏公司于2018年10月24日向何庄子村委会交纳租金120000元，后该款项被何庄子村委会退回。本院认为，友鹏公司与威特瑞（天津）食品有限公司签订《房屋买卖暨土地租赁使用权转让合同》后，威特瑞（天津）食品有限公司将其与原天津市津南区双港镇人民政府经济委员会签订的租赁合同项下的权利义务概括转移给友鹏公司，友鹏公司取得涉案土地的使用权。上述合同到期后，友鹏公司虽未与何庄子村委会签订新的租赁合同，但其依据四方协议继续使用涉案土地，何庄子村委会亦按年租金20000元的标准催收租金，该情形下，友鹏公司与何庄子村委会已形成事实上的租赁关系。四方协议中对租赁土地的期限、租金标准均进行了约定，何庄子村委会也作出了与友鹏公司签订土地租赁合同的承诺，应视为双方已经对租赁问题形成合意，在双方未形成新的合意之前，双方均应按照已形成的合意履行各自义务。友鹏公司使用涉案土地至今，应向何庄子村委会交纳相关费用。何庄子村委会领导赵金海的证言，可以证明其按照每年20000元的标准向友鹏公司催要租金的事实，且可以佐证四方协议已经实际履行，故友鹏公司关于部分租金已经超过诉讼时效的抗辩理由不成立，且友鹏公司应按照前述标准向何庄子村委会交纳自2013年9月28日以后的费用。经核算，2013年9月28日至2019年9月27日的租金数额为120000元。综上，虽何庄子村委会主张至起诉日（2019年6月20日）的费用，但，按照交易习惯，租金应按年交纳，而友鹏公司曾以行为表示同意按照年租金20000元的标准交纳2013年9月28日起至2019年9月27日止的租金，故，何庄子村委会要求友鹏公司支付租金120000元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。何庄子村委会的其他主张，无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告天津市友鹏餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付天津市津南区双港镇何庄子村村民委员会土地租金120000元（自2013年9月28日起至2019年9月27日止）；二、驳回原告天津市津南区双港镇何庄子村村民委员会的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由原告天津市津南区双港镇何庄子村村民委员会负担29568元，由被告天津市友鹏餐饮有限公司负担1232元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并交纳上诉费用。审 判 长  王 好审 判 员  王丽清人民陪审员  杨 莉二〇二〇年一月十四日书 记 员  白亚鑫附相关法条：中华人民共和国合同法第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。