江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9922号上诉人（原审被告）：朱荣观，男，1944年8月7日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：姜国云，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：朱梦瑶，女，1993年10月21日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：何志乔，苏州市吴江区同里法律服务所法律工作者。上诉人朱荣观因与被上诉人朱梦瑶房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初6554号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人朱荣观上诉请求：撤销原判，依法改判；一、二审案件受理费由朱梦瑶承担。事实和理由：1.朱荣观一方出卖的标的物仅是吴江区同里镇富土家园一期3幢605室的房屋，不包含3幢28号车库。朱建明出具“带车库”的说明对朱荣观一方不构成表见代理，对朱荣观无法律约束力，故朱荣观不存在违约行为，不应承担违约责任。2.涉案房屋买卖合同签订后，朱荣观就将房屋交付给了朱梦瑶，朱梦瑶不存在损失，即使认定朱荣观违约，一审判决朱荣观承担20万元违约金过高。3.一审判决没有明确朱梦瑶应付的房款总额、未要求朱梦瑶将剩余房款提存一审法院、也未明确朱梦瑶为办理过户交易的税费承担主体不当。被上诉人朱梦瑶答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。朱梦瑶向一审法院起诉请求：1.朱荣观立即将位于吴江区同里镇富土家园一期3幢605室房屋及3幢28号车库协助办理不动产过户登记手续给朱梦瑶；2.朱荣观支付朱梦瑶违约金20万元；3.本案诉讼费由朱荣观承担。一审法院认定事实如下：2012年12月12日，吴江经济技术开发区动迁办公室作为甲方与朱荣观作为乙方签订《公寓房安置协议书》一份（简称安置协议书），约定甲方根据乙方选择，将乙方安置于富土家园以下房屋：3幢605室房屋（建筑面积128.60平方米），另加28号自行车库（面积20.61平方米），合计150232元；7幢203室房屋（建筑面积86.11平方米），另加6号汽车库（面积26.87平方米）。该协议甲方由代理人吴江建发房屋拆迁有限公司盖章，乙方由朱荣观之子朱建明作为代理人签字。2014年7月11日，朱荣观、朱建明、潘玉妹、朱一恺作为甲方，与朱梦瑶作为乙方，双方签订《房屋转让协议》一份，约定甲方将安置所得的位于同里镇富土家园3幢605室房屋转让给乙方，房屋面积为128.6平方米，具体以房产证面积为准；转让总价775000元；协议成立时乙方付定金100000元，2014年7月20日前付620000元，余款55000元待甲方协助办理房产过户手续后一次性付清；该房屋转让成立甲方交付房屋钥匙及拿房时的相关资料给乙方，该房屋的权利和义务随之由乙方承担，但甲方有配合办理房屋权证的义务；甲方在该房屋能办理房屋权证时第一时间（60日内）将权证办好，然后无条件配合乙方办理过户手续，办证过户的一切税款由乙方承担；双方违反任何一条均属违约，守约方有权要求违约方承担违约金200000元。合同签订后，朱荣观向朱梦瑶交付上述房屋。朱梦瑶在使用该房屋期间自行办理用电户名和用水户名登记，并交纳费用。2014年7月12日，朱荣观之子朱建明向朱梦瑶出具书面说明一份，载明富土家园3幢605带28号车库卖785000元。2014年7月22日，朱荣观向朱梦瑶出具收条一份，确认收到购房款620000元。2014年9月10日，朱梦瑶向朱荣观之子朱建明交付购房款16000元。2017年9月21日，双方买卖的同里镇富土家园3幢605的房屋和3幢28号车库完成不动产登记，登记所有权人均为朱荣观，共有情况均为单独所有，登记建筑面积分别为128.69平方米和20.54平方米，不动产权证号分别为苏（2017）吴江区不动产权第9072993号、苏（2017）吴江区不动产权第9072995号。2018年1月12日，朱梦瑶向一审法院提起诉讼，要求朱荣观配合办理富土家园3幢605的房屋和28号车库的过户手续[即（2018）苏0509民初699号案件]，在该案审理中朱梦瑶于2018年5月撤诉。2018年7月10日，朱荣观向朱梦瑶发送通知书一份，要求朱梦瑶返还28号车库、付清购房余款和办理过户，如收到通知书后十日内不履行付款义务和过户手续的，将解除2014年7月11日签订的房屋转让协议。该通知书于2018年7月11日送达至朱梦瑶。2018年9月7日，朱荣观作为原告向一审法院提起诉讼，要求确认其于2014年7月11日就位于苏州市吴江区朱梦瑶签订的房屋买卖合同已解除，要求朱梦瑶返还上述房屋，并要求朱梦瑶承担违约金200000元（即2018苏0509民初11073号案件），一审法院于2019年3月4日出具2018苏0509民初11073号民事判决书，该判决书认定，“因原告之子朱建明向朱梦瑶出售28号车库的行为对原告发生法律效力，原告拒绝协助办理车库过户手续导致朱梦瑶至今未能取得涉案房屋和车库不动产权证，故原告已构成违约”，据此，判决驳回朱荣观的诉讼请求。另查明，2017年9月21日，涉案房屋已办妥了编号为“苏（2017）吴江区不动产权第9072993号”及注明“权利人朱荣观”、“坐落同里镇时代路99号富土家园3幢605”等相关信息的产权证书。以上事实，有朱梦瑶提交的公寓房安置协议书、房屋转让协议、朱建明出具的情况说明和收条、朱荣观出具的收条、不动产权证二份、（2018）苏0509民初11073号民事判决书；朱荣观提交的通知书、2018苏0509民初699号民事裁定书以及到庭双方的当庭陈述等证据予以证实。对于朱梦瑶提交的周春荣、叶建洪出具的证明，因该证据系证人证言，但上述人员均未出庭作证，一审法院对该证据不予采信。一审法院认为，朱梦瑶与朱荣观签订的《房屋转让协议》，在未提交反证情况下，系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效。朱荣观之子朱建明作为朱荣观代理人签订了安置协议并在涉案房屋转让协议中签字，朱梦瑶基于朱建明的前述行为和作为朱荣观近亲属的身份，有理由相信朱建明对朱荣观具有代理权，故朱建明出售28号车库的行为和代朱荣观收取购房款16000元的行为，均构成表见代理，对朱荣观发生法律效力，应由朱荣观承受相应权利义务并承担相应法律责任。朱梦瑶已依约支付房款636000元（570000元+50000元+16000元），并在审理过程中表示剩余房款待本判决生效后提存到法院账户，朱荣观在案涉房屋及车库已符合办理产权登记的条件下，怠于履行协助办理产权过户登记的义务，显属违约，应承担相应违约责任。朱梦瑶主张朱荣观协助办理座落于苏州市吴江区车库的过户登记，于法有据，一审法院予以支持。朱梦瑶主张朱荣观支付违约金200000元，符合合同约定且在合理损失范围内，一审法院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、朱荣观于判决生效后二十日内协助朱梦瑶将座落于苏州市吴江区同里镇时代路99号富土家园3幢605房屋（建筑面积128.60平方米）、3幢28号自行车库（面积20.61平方米）产权登记至朱梦瑶名下。二、朱荣观于判决生效后十日内支付朱梦瑶违约金200000元。案件受理费2150元，由朱荣观负担。二审中，当事人未提交新证据。二审中，朱梦瑶自认涉案房屋于《房屋转让协议》签订后一周内完成交付、车库于《房屋转让协议》签订后一月内完成交付。以上事实，由当事人陈述在卷佐证。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，朱荣观一方与朱梦瑶于2014年7月11日签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，合法有效。该转让协议约定朱荣观一方向朱梦瑶转让吴江区同里镇富土家园一期3幢605室动迁房，面积为128.6平方米，不包含3幢28号车库。但朱荣观儿子朱建明于2014年7月12日向朱梦瑶出具证明，载明出卖标的物为富土家园3幢605室带28号车库，该行为经一审法院（2018）苏0509民初11073号判决认定对朱荣观发生法律效力，朱荣观拒绝办理涉案房屋及车库的过户手续的行为构成违约，根据该生效判决的认定，朱梦瑶提起本案诉讼要求朱荣观协助办理涉案房屋及车库的过户手续及承担逾期办理过户手续的违约责任于法有据，本院予以支持。关于朱荣观应承担的违约责任，本院认为，涉案《房屋转让协议》约定朱荣观取得房屋产证后应无条件配合朱梦瑶办理过户手续，任何一方违约应承担违约金20万元。朱荣观一审抗辩其没有违约行为应视为包含违约金过高、要求调整的整体抗辩，鉴于本案双方就朱荣观出卖的房屋是否带有车库一直存在争议，直至一审法院（2018）苏0509民初11073号判决就该争议作出处理，该判决生效时间为2019年3月4日，且涉案房屋于《房屋转让协议》签订后一周内交付朱梦瑶、车库于《房屋转让协议》签订后一月内交付朱梦瑶，朱梦瑶2018年1月12日曾起诉要求朱荣观配合办理富土家园3幢605的房屋和28号车库的过户手续，后于2018年5月撤诉，如不撤诉可及时止损，综合以上因素，一审判决朱荣观承担200000元违约金过高，本院酌定朱荣观支付朱梦瑶违约金60000元。另：为避免讼累，本案一并判决朱梦瑶分两期向朱荣观支付购房余款149000元。综上，朱荣观关于调整违约金的上诉理由成立，本院予以采纳，其余上诉理由均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初6554号民事判决第一项；二、撤销苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初6554号民事判决第二项；三、朱荣观于本判决生效后十日内支付朱梦瑶违约金60000元；四、朱梦瑶于本判决生效后十日内支付朱荣观购房款94000元；五、朱梦瑶于苏州市吴江区同里镇时代路99号富土家园3幢605房屋（建筑面积128.60平方米）、3幢28号自行车库（面积20.61平方米）产权登记至朱梦瑶名下后十日内支付朱荣观购房款55000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2150元，由朱荣观负担645元，朱梦瑶负担1505元。二审案件受理费4300元，由朱荣观负担1290元，朱梦瑶负担3010元。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇二〇年一月二十日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。