云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0421民初962号原告：周泰，男，1978年11月12日出生，汉族，居民，住云南省昆明市西山区。原告：刘乐乐，女，1986年4月12日出生，汉族，居民，住云南省昆明市西山区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：刘军辉，云南华恒律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：林长煌，男，1966年4月26日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区。委托诉讼代理人：谢实龙，云南美合律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人：陈应泽，男，1959年3月28日出生，汉族，农民，住云南省曲靖市富源县。委托诉讼代理人：孔德辉，云南鸿程律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告周泰、刘乐乐与被告林长煌、第三人陈应泽案外人执行异议纠纷一案，本院于2019年7月26日受理后，依法适用普通程序于2020年1月3日公开开庭进行了审理，原告周泰、二原告的共同委托诉讼代理人刘军辉、被告林长煌的委托诉讼代理人谢实龙、第三人陈应泽的委托诉讼代理人孔德辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周泰、刘乐乐共同向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对其二人购买的位于景洪市景洪南路南端“世纪新城”×幢××号房屋（房屋所有权证号：景房权证字第××号）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.诉讼费由被告承担。事实和理由:林长煌与陈应泽因借款纠纷一案，江川区人民法院裁定将其二人向陈应泽购买的该房屋予以查封。其二人向江川区人民法院提出书面执行异议，要求解除查封，并中止对上述房产的执行。2019年7月16日，其二人收到江川区人民法院作出的（2019）云0421执异2号执行裁定书，裁定驳回了其二人的申请。其二人与陈应泽于2016年5月21日签订达成的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同是合法有效的。2016年5月22日，其二人已向陈应泽支付了全部购房款110万元并接房入住，实际入住三年有余。居住期间，完全是由其二人支付房屋的相关使用费用。因该房屋是陈应泽于2008年向案外人张先俊购买，由于没有及时办理土地证变更，所以其二人在购买房屋时土地证仍然登记在张先俊名下，按照当时两证合一房产过户的政策，必须由原房主张先俊到景洪市房产交易中心签字方能办理过户。其二人多次催促陈应泽联系原房主办理此事，但张先俊一直在国外未回，因此未能办理相关变更手续。2019年3月，其二人从景洪市不动产登记中心获悉，当前的政策只要严格审核交易的相关资料和证件，经审核符合交易条件的，再交一份注销原土地证的申请书，就可以正常办理过户登记手续。于是，其二人与陈应泽于2019年3月27日到景洪市不动产登记中心办理过户手续，按景洪市不动产登记中心要求重新签订了《云南省二手房买卖合同》，交纳了相关交易税费，领取了房产分户图、宗地图。2019年5月30日公告期满领取了景洪市自然资源局不动产权证书注销及登记审批表，根据审批表内容显示已依法注销原不动产权证并登记到了其二人名下。在江川区法院对该房屋查封前，其二人已经同陈应泽签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了全部购房款，且已经合法占有使用该房屋近三年，由于政策原因及非其二人自身原因未能及时办理过户手续，但在政策允许的情况下，其二人已经积极办理了不动产权登记手续，因此应当解除对该房屋的查封、停止对该房屋的执行，故起诉至法院。林长煌辩称，原告的诉请不应得到支持。事实和理由：江川区人民法院在2019年5月7日对该房屋进行查封时，该房屋还在陈应泽名下，原告与第三人签订房屋买卖合同的时间是2016年5月21日，而申请过户登记的时间是2019年3月，原告在长达近三年的时间内都没有将其购买的房屋进行变更登记，存在怠于行使权利的问题，且其也无法识别房屋交易的真实性。原告主张的诉讼费也不应该由其承担。其对查封被执行人名下的财产并没有过错，即使原告主张的房屋买卖合同关系真实合法有效，但长达三年时间未进行变更登记，也是原告自己怠于行使权利造成的，最高人民法院也有相关规定，买受人怠于行使自身权利的，案件受理费应该由其自身承担。该房屋目前处于空置状态，原告陈述在该房屋居住三年是虚假的。2019年5月7日，执行法官到现场查看房屋时，房屋也是处于荒芜状态，查封公告是张贴在小区门口和房屋门前的，因此原告的主张不应得到支持。陈应泽述称，对原告所诉事实均予以认可，其已经在2016年将房屋卖给了两原告，购房款已经支付完毕，房子也交接了，之所以一直没有过户是因为根据相关规定必须要三方到场才可以办理，但因之前房主张先俊自身的原因不能到场，直到2019年3月才去办理了过户登记。但该房屋实际从2016年就已经卖给两原告了，所以应该要终止对该房屋的查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对周泰、刘乐乐提交的执行裁定书、《房屋买卖合同》、中国农业银行银行卡交易明细清单、《收条》、《交房确认书》、收款收据（水费）、手机缴费截图、电脑截图、电费查询单、公证委托书、《云南省二手房买卖合同》、备案情况查询结果通知书、缴税通知、增值税普通发票、税收缴款书、刷卡缴税凭证、分户图、宗地图、注销不动产权证书申请、网站公告打印图、不动产权证书注销及登记公告的真实性，本院予以确认。对于周泰、刘乐乐提交的《入住证明》，第三人无异议，被告对该份证据的真实性无异议，但认为证明上无经办人签字，不具备证据的合法性，本院认为，该组证据在形式上虽然存在瑕疵，但与其他证据能相互佐证，因此，对该组证据的证明力本院予以确认。对于周泰、刘乐乐提交的缴费通知单，第三人无异议，被告提出该单据只是手填单，上面没有加盖单位公章或者有出具人员的签名，不能作为证据使用，该通知单上记载的内容与原告提交的其他证据能相互佐证，对其真实性，本院予以确认。本院经审理查明：林长煌与陈应泽民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月17日作出（2015）江民一初字第326号民事调解书，确定由陈应泽于2015年8月31日前偿还林长煌借款本金400万元及相应利息。调解书生效后，因陈应泽未按生效法律文书履行还款义务，林长煌向本院申请强制执行。本院于2015年9月8日立案执行。在执行过程中，根据林长煌提供的财产线索，本院于2019年5月7日到景洪市不动产登记中心进行查询核实后，将登记在陈应泽名下位于云南省景洪市景洪南路南端（世纪新城）房屋所有权证号为XX的房屋办理了查封登记手续，并于当日在该房屋所在小区张贴了查封公告。周泰、刘乐乐于2019年6月3日向本院提出执行异议。本院经审理后于2019年7月8日作出（2019）云0421执异2号执行裁定书，驳回了周泰、刘乐乐的异议申请。2016年5月21日，周泰（作为乙方）与陈应泽（作为甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：“甲方将坐落于景洪市景洪南路南端“世纪新城”×幢××号房屋（房屋所有权证号：景房权证景字第××号，房屋面积253.51平方米，包括装修、饰品和所有家具家电）以人民币壹佰壹拾万元出售给乙方，双方同意办理房屋过户时房屋价款以税务部门核定的价格为准，其余部分为装修、饰品和家具家电的价款，总购买价格壹佰壹拾万元不变。”2016年5月22日，周泰通过银行转账的方式向陈应泽支付了购房款110万元，陈应泽出具收条一份。双方还于当天签署了一份《交房确认书》，记载内容有“现买房人周泰已将购房款110万元全部付清给卖房人陈应泽，买卖双方到房屋现场清点核实完毕，经双方确认，该房屋所有装修、饰品、家具、家电和购买房屋时一致，同意于今日正式交房，今后该房屋的所有权利、义务和责任与卖房人陈应泽无关，由买房人周泰正式接房使用。”针对本案所涉房屋，2019年3月25日，敖丁妹与陈应泽在云南省昆明市国信公证处办理委托公证，委托陈应泽代为办理出售景洪市景洪南路南端“世纪新城””×幢××号房屋的相关手续。2019年3月26日，刘乐乐与周泰在云南省昆明市国信公证处办理委托公证，委托周泰代为办理购买本案所涉房屋的购房事宜。陈应泽与周泰于2019年3月27日签订了一份《云南省二手房买卖合同》，合同中约定的房屋成交价款为57万元。周泰于2019年4月9日按照税务局核定的房屋交易价格966831元缴纳了购买房屋产生的个人所得税和契税，合计24170.8元，并领取了房产分户图和宗地图。2019年4月10日，周泰、刘乐乐向景洪市自然资源局提出注销不动产权证申请。景洪市自然资源局于2019年5月8日发出了《不动产权证书注销及登记公告》：对本案所涉房屋，以房产已转移到新用户名下为由公告注销登记在张先俊名下的不动产权证书（不动产权证号：国有土地使用证西度管国用（2006）第XX号），公告期为15个工作日。2019年5月30日，公告期满后，景洪市自然资源局对该房产的注销及登记进行了审批，审批内容为“注销张先俊的不动产权证并登记到周泰、刘乐乐名下”。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行，但符合上述条件的情况下，应当优先保护买受人的利益。本案周泰、刘乐乐作为争议房屋的买受人，提出异议并要求解除对标的物的查封并停止执行的，应满足在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同、己合法占有该不动产、己按照约定支付价款、非因其自身原因未办理过户登记四个要件。本案中，周泰与陈应泽于2016年5月21日签订房屋买卖合同，之后于2019年3月27日又签订了一份《云南省二手房买卖合同》，两份合同所针对的均是本案所涉房屋，即位于景洪市景洪南路南端“世纪新城””×幢××号房屋，两份合同中约定的购房款相差较大，但周泰已按照第一份房屋买卖合同约定的价款110万元支付给了陈应泽，该份合同系双方当事人真实意思表示，第二份合同是为了办理过户的需要，周泰、刘乐乐的诉讼请求符合上述第（一）、（三）项的规定。本案争议焦点主要在于：一、周泰、刘乐乐在法院查封前是否已合法占有该不动产；二、是否是周泰、刘乐乐自身原因导致未办理过户。针对争议焦点一，根据法律规定，对房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住并不是对房屋合法占有的必要条件。本案中，该小区物业公司出具证明称周泰为其公司服务对象，且物业费、水费的催缴对象均为周泰，景洪市给排水有限责任公司系统内登记的世纪新城TC102用户名称为“周泰”，应认定为周泰、刘乐乐已合法占有该房屋。针对争议焦点二，周泰与陈应泽在2016年5月21日签订房屋买卖合同时，该房屋的房屋所有权证登记在陈应泽名下，但是国有土地使用权证登记在张先俊名下，因张先俊未到场，双方未能办理过户登记手续。2019年3月份，周泰、刘乐乐在了解相关政策后即前往景洪市办理相关过户手续，并按照要求缴纳相应税费。期间虽间隔近三年时间，但没有证据证明系周泰、刘乐乐怠于行使权利，且周泰、刘乐乐在支付购房款之后未办理过户的主要原因是国有土地使用权证上登记的权利人张先俊一直未能到场，在获知政策后也积极办理相应过户手续，周泰、刘乐乐对此并不存在过错。综上，周泰、刘乐乐在人民法院查封之前已与陈应泽签订了合法有效的书面买卖合同及支付全部房屋价款，并合法占有该不动产，未办理过户登记也非因其二人自身原因，因此，周泰、刘乐乐对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对二人要求停止对涉案房屋的强制执行的诉讼请求，本院予以支持。关于本案诉讼费的承担问题，因诉讼费不属于当事人请求权的范畴，并不以存在过错为承担前提，对于被告提出的其对查封被执行人名下财产不存在过错，不应由其承担诉讼费的主张，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：不得执行位于景洪市景洪南路南端“世纪新城””×幢××号房屋所有权证号为景房权证字第××号的房屋。案件受理费14700元，由林长煌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审 判 长  罗 江人民陪审员  董周富人民陪审员  张 平二〇二〇年一月十六日书 记 员  李明丽