山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终18号上诉人（原审被告）：李某，男，1989年4月21日生人，汉族，住汶上街道办事处吉市。被上诉人（原审原告）：济宁震宇物业服务有限公司，住所地汶上县寅寺镇王家楼村北200米。法定代表人：胡震，经理。委托诉讼代理人（特别授权）：宋建勋，汶上弘义法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（特别授权）：杨修勤，男，1953年9月29日生人，汉族，系济宁震宇物业服务有限公司副经理，住汶上县。上诉人李某与被上诉人济宁震宇物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服汶上人民法院（2019）鲁0830民初5086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李某上诉请求：1.撤销山东省汶上县人民法院(2019)鲁0830民初5086号民事判决决议,发回重审或依法改判。2,本案一审,二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一,原判决认定事实不清并有误。(一)原判决“原告与吉市口佳苑东区业主委员会签订了《汶上县吉市口佳苑东区物业委托合同》合法有效,”并以此认为原审原告被告之间存在物业服务管理,其认定事实错误。1上诉人并没有与被上诉人签订任何形式的合同,和不被业主承认的业主委员会也没有签订任何合同,因为业主委员会的成立没有经过召开全体业主大会选举。是现有的所谓的业主委员会成员在单元楼道口,堵住进出楼道的业主包括老人与孩子签名,也没有说明签名是为了成立业主委员会,业主委员会的成立不合法,这一点小区居民可以作证,并有书面形式业主联名反对业委会成员的证据。那么不被业主承认的业主委员会和被上诉人签订的物业服务合同是不合法的。2在一审开庭时,上诉人才见到业主委员会和被上诉人签订的物业服务合同。通过一审查看合同,发现,物业服务合同中没有明确服务标准,服务明码费用。也就是说,合同最根本的条款不具备,合同内容根本就不具备相应的法律效力。3汶上县吉市口佳苑东区没有正式交房手续,所以本小区办理不了房产证。在没有正式交房前期,物业服务所产生的费用应当是开发商承担。《物业服务管理》条例中有明确规定。4业委会成员在选取物业企业过程中,私下鼓动参加选举人员14人,明确告知选择济宁震宇物业服务有限公司,有当时参加人作证。再看通过一审开庭时查看的物业合同,可以看出,业委会和震宇物业相互勾结。5利用电梯控制系统逼迫业主缴纳高价不合理物业费,自2018年8月份,震宇物业给小区内所有单元电梯实行梯控系统(刷卡进电梯,不刷卡,按不了电梯按钮)。以维护保养的名义安装,导致多部电梯按键损坏，增加了危险系数。要求济宁震宇物业赔偿偿造成的经济损失3万元,精神损失1万元。6重复收费,一审查看物业合同,其中一条,物业区域内清洁卫生及生活垃圾清运工作。那么如外收取的每月10元的清运费,和物业合同注明的清运工作重复。物业费里已经包含了清运的费用,这属于重复收费,一审法院置之不理。7小区在没有物业服务企业到2018年6月济宁震宇物业入驻小区以后到现在,整体小区环境,没有任何改变,小区内脏乱差。原审中被上诉人辩称环境会逐渐改善，但一年时间居住环境未改变。地下车库长期积水,说是开发商没有移交,那么,物业所能服务的面积大大减少,更说明物业对小区不作为，不履行合同条款。(二)震宇物业服务工作的随意性。1、物业费方面,上诉人购房合同上明确写明了购房面积135.97平方米。下达的一审汶上县人民法院开庭传票上,上诉人楼房面积是147.4平方米。在和上诉人一审开庭才纠正。说明震宇物业自2018年6月入住小区并不清楚业主服务面积,只管要物业费。二原审判缺乏法律依据,适用法律错误。1、上诉人购买的是带有电梯的房屋,签订的合同也是含有电梯的购房合同,根据《汶上县城区普通住宅前期物业服务费政府指导价标准》明确了服务等级,分类及标准,收费标准,浮动幅度。上诉人在一审中多次要求明确服务等级,服务项目,而原审法院一直避重就轻不涉及物业服务等级,在提及物业资质时以营业执照敷衍。原审法院认为“上述人应按其房屋的建筑面积每月每平方米一元,垃圾清运费每月10元向被上述人缴纳物业费”没有法律依据。被上诉人提交的汶上县房管局,物价局相关收费标准规定,具体文件、条例、物业服务几星级服务标准都为明确。加之小区基础设施都不完善，原审法院认定按1元标准计算错误。2、原审判决的法律依据是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,上诉人认为,原审判决属滥用法律,理由如下：《合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同”而本案物业公司进驻违法,物业合同也根本没有备案,所以合同根本没有应有的效力。《合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”而本案涉及的物业合同根本没有约定服务星级标准,服务费用,合同签订时间。根本就无法按照约定全面履行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应于支持,物业服务合同中免除物业服务企业责任,加重业主委员会或业主的责任,排除业主委员会或业主主要权利的条款。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定,物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律,法规,部门规章规定,擅自扩大收费范围,提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辨的,人民法院应于支持。但原审法院置之不理。由上所知,原审判决引用的法律依据显然是随意引用,强词夺理,无中生有。综上所诉,上请求二审法院支持上诉人的上诉请求。济宁震宇物业服务有限公司答辩称，我方在一审时提交了六组证据，足以证明一审判决是正确的。上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院依法维持原判。济宁震宇物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付拖欠的物业管理费及垃圾清运费共计1886.88元。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为“判令被告支付拖欠的物业管理费及垃圾清运费共计1751元。”一审法院审理查明，原告震宇物业公司是经工商登记从事物业服务、保洁服务等经营活动的有限责任公司（自然人独资），被告李某系汶上县吉市口佳苑东区67号楼2单元1701室的业主（2017年年底从开发商处领取的房屋钥匙，之后进行了装修、入住，房屋面积为135.97平方米）。2018年4月，汶上县吉市口佳苑东区的业主通过选举成立了汶上县吉市口佳苑东区业主委员会。2018年6月1日，吉市口佳苑东区业主委员会（甲方）与震宇物业公司（乙方）签订了《汶上县吉市口佳苑东区物业委托合同》，约定：甲方委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。物业服务费用：本物业区域物业服务收费采取包干制方式收取。1、鉴于委托项目现状，经双方友好协商，现阶段物业进驻服务费由乙方自行承担，甲方不再支付启动资金。但对于大修、中修需要动用维修基金的按维修基金管理办法执行。2、接管后的物业管理服务费用依据物价部门审批的标准收取。物业收取标准与服务内容收费标准根据山东省物业服务收费物价管理办法执行，有甲方协助催缴收取费用，消防设施完善验收移交后按国家收费标准收取。本物业前期物业服务委托期限为1年，自2018年6月1日起至2019年5月31日止。合同期满，由业委会考核满意后，合同自动延续。合同中还对双方的其他权利、义务进行了约定。2018年9月7日，汶上县吉市口佳苑东区业主委员会与震宇物业公司共同在小区内发布公告，载明：震宇物业根据县房管局、物价局相关收费标准规定，结合咱小区楼域环境复杂的实际情况，2018年度物业费为每平方1元，垃圾清运费每月10元（代收），此次收费在业委会公开监督领导小组的监督下进行。除此外，还对震宇物业服务项目、震宇物业服务费的年支出构成、物业费不包含的事项说明进行了公告。该小区住户458户，实际入住429户，未入住29户，365户已缴纳了2018年度的物业费。李某以震宇物业公司服务质量不达标为由拒绝缴纳物业费。震宇物业公司多次到李某家中下达书面的催缴通知书，因不开门，直接送达未果，震宇物业公司就把催缴通知书贴在了李某居住的房屋门上，并进行了拍照。根据公告的物业费收费标准和李某的房屋面积计算，李某自2018年6月1日至2019年5月31日应缴纳的物业服务费为1631元、垃圾清运费为120元，合计1751元。经震宇物业公司催要，至今未缴纳。另查明，震宇物业公司在物业服务管理过程中存在有乱倒垃圾、车辆停放不规范、下水道受阻等现象。一审法院认为，吉市口佳苑东区业主委员会与震宇物业公司签订的《汶上县吉市口佳苑东区物业委托合同》（以下简称物业委托合同）及其汶上县吉市口佳苑东区业主委员会与震宇物业公司共同在小区内发布的公告（以下简称公告），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故上述物业委托合同及公告内容对李某具有约束力。《物业管理条例》中明确规定，业主在物业管理活动中，按照物业服务合同的约定，在享有物业管理企业提供服务权利的同时，应当履行按照合同交纳物业服务费用的义务。由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，物业管理公司的经营需要有一定的资金保证，其资金的主要来源是业主交纳的物业管理费，业主如不能按时交纳，必定造成物业公司的经费不足，导致其无法更好的开展服务，造成服务质量的下降，同时损害其他正常交纳物业费业主的利益，因此业主按时交纳物业服务费是一项法定义务。自2018年6月1日至2019年5月31日，李某共欠交物业服务费1631元、垃圾清运费120元，合计1751元，根据物业委托合同以及公告内容，李某应当按期交纳管理服务费用，李某认为震宇物业公司服务不到位，服务上有瑕疵，其作为小区的业主，可以通过业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业，但其以震宇物业公司达不到其服务标准而不交纳物业管理费，不符合合同的约定，亦没有法律依据。因此震宇物业公司要求李某支付拖欠的物业服务费1631元、垃圾清运费120元，合计1751元，本院应予支持。综上所述，李某应当向震宇物业公司支付拖欠的物业服务费1631元、垃圾清运费120元，合计1751元。依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：被告李某于本判决生效后十日内向原告济宁震宇物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费1631元、垃圾清运费120元，合计1751元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由李某负担。李某在二审中提交如下证据，一、吉市口佳苑东区全体业主出具说明一份，证明被上诉人胁迫大家交纳物业费。二、全体业主对物业公司物业服务满意调查表一份。证明1、业主委员会成立不合法。2、业委会勾结物业公司。3、物业服务不达标。三、汶上县物价局、汶上县房地产管理局，汶家字2018年15号文件，关于进一步明确物业服务收费相关事项的通知。四、济宁市物价局、济宁市住房和城乡建设局济价格字2018第52号文，关于进一步明确物业服务收费相关事项的通知。五、山东省物业服务规范第一部分住宅物业DB3T/T1997.1-2011文件，表明物业服务针对几星级服务对照的收费，及星级服务标准内容。证明：物业合同不合法，被上诉人乱收费，上诉人不应交费。济宁震宇物业服务有限公司质证认为，一、被上诉人没有胁迫小区业主交纳物业费，现在业主已交纳物业费的达到百分之八十五以上。二、上诉人提交的调查表系单方制作。业主委员会是合法成立的。被上诉人是受业主委员会的委托进行管理。对证据三、四、五文件的真实性没有异议，但是不能证明上诉人的观点。上诉人接受服务，就应当交纳物业服务费，被上诉人收取物业费有事实和法律依据。济宁震宇物业服务有限公司在二审中提交如下证据，一、汶上县物价局、汶上县房地产管理局共同制作的2014第24号文，关于公布汶上县城区普通住宅物业服务收费标准的通知，被上诉人是按此文件收费的。二、提交汶上县人民政府汶政法（2013）第32号文，内容为关于印发城区生活垃圾清运费征收使用管理办法的通知。被上诉人是按照此文件收取垃圾清运费。三、汶上县环卫处向被上诉人下发通知书一份，被上诉人按照此通知代收垃圾清运费。李某质证认为，物业公司提交的文件已经失效，现在已经有新文件了，新文件中已经不需要收垃圾清运费。二审审理查明的其它事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案的争议焦点是：原审法院认定上诉人向被上诉人支付物业服务费、垃圾清运费是否符合法律规定。经审查，李某系汶上县吉市口佳苑东区67号楼2单元1701室的业主，震宇物业公司是经工商登记从事物业服务、保洁服务等经营活动的有限责任公司。2018年4月，汶上县吉市口佳苑东区的业主通过选举成立汶上县吉市口佳苑东区业主委员会。2018年6月1日，吉市口佳苑东区业主委员会与震宇物业公司签订《汶上县吉市口佳苑东区物业委托合同》。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。在本案中，涉案的《汶上县吉市口佳苑东区物业委托合同》符合法律规定，为有效合同，该合对李某具有约束力。结合汶上县吉市口佳苑东区业主委员会与震宇物业公司共同在小区内发布的公告，李某应按合同的约定交纳物业服务费。李某在二审中提交的证据，与查明的事实不符，不能作为其不交纳物业服务费的依据。垃圾清运费是指将垃圾从产生地运送至垃圾转运站的服务行为所产生的费用，物业服务费中不包含生活垃圾清运费，震宇物业公司代收是合理收费，李某向震宇物业公司交纳生活垃圾清运费符合法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年一月二十二日书记员  黄 灿