上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初6749号原告：上海瑞漾资产管理有限公司，住所上海市。法定代表人：戎国忠，执行董事。委托诉讼代理人：裴海峰，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：史珂，上海市金茂律师事务所律师。被告：上海岚置企业管理咨询有限公司，住所上海市长兴镇潘园公路XXX号XXX号楼XXX室(上海泰和经济发展区。法定代表人：阮思坤，董事长。第三人：陈慧慧，女，1992年4月14日出生，汉族，住上海市张扬北路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏小裕，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海瑞漾资产管理有限公司与被告上海岚置企业管理咨询有限公司、第三人陈慧慧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海瑞漾资产管理有限公司的委托诉讼代理人裴海峰、史珂，被告上海岚置企业管理咨询有限公司的法定代表人阮思坤，第三人陈慧慧的委托诉讼代理人苏小裕、周懿懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海瑞漾资产管理有限公司提出的诉讼请求：1、确认原、被告之间于2017年9月29日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年3月7日解除；2、被告立即腾退位于本市曹杨路XXX号XXX层的租赁商铺并配合原告进行验收；3、被告立即向原告支付2018年12月1日至2018年12月26日期间逾期支付(2018年11月30日前应付的)租金的违约金52812元(2018年12月1日至2018年12月26日共26天，以所欠两个月租金67708元为基数，每逾期一天，每天向原告支付所欠款3%的违约金，即67708×3%×26);4、被告立即向原告支付2018年12月26日至2019年2月22日期间逾期支付(2018年11月30日前应付的)租金的违约金59875元(被告12月26日支付了242334元，此笔金额包含三个合同的应付租金，应按比例计入每一个合同的应付租金当中，本合同应付租金占三个合同总应付租金的13.74%。那么2018年12月26日，被告未付的本合同租金剩余34411元=67708元-242334×13.74%；2018年12月27日至2019年2月22日共58天，以所欠租金34411元为基数，每逾期一天，每天向原告支付所欠款3%的违约金，即34411×3%×58)；5、被告立即向原告支付(2018年11月30日前应付的)租金1115元(被告2月22日支付了第二笔242334元，此笔金额包含三个合同的应付租金，应按比例进入每一个合同的应付租金中。本合同应付租金占三个合同总应付租金的13.74%。那么2019年2月22日，被告未付的本合同租金剩余1115=67708-242334×13.74%×2)以及违约金435元(2019年2月22日至2019年3月7日期间逾期支付违约金758元(2019年2月23日至2019年3月7日共13天，以所欠租金1115元为基数，每逾期一天，每天向原告支付所欠款3%的违约金，即1115×3%×13)；6、被告立即向原告支付自2019年2月21日起至合同解除之日2019年3月7日期间(2019年1月31日前应付的)租金38955元(以月租金33854元为基础，一年12个月，365天，每天租金为1113元，期间为35天，即1113×35)，以及逾期支付违约金40903元(以所欠租金38955元为基数，每逾期一天，每天向原告支付所欠款3%的违约金，期间为35天，即38955×3%×35)；7、被告立即向原告支付2019年3月8日开始至商铺腾退期间的占有使用费，现暂计至2019年4月30日，为60102元(以月租金33854元为基础，365天，每天占有使用费为1113元，期间为54天，即1113×54)以及逾期支付房屋占有使用费期间的利息损失，现暂计387元(以暂计占有使用费60102元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，自2019年3月8日开始计至实际支付利息之日，暂计至4月30日，共54天，即60102×4.35%÷365×54)；以上金额共计254584元；8、被告承担本案诉讼费。事实与理由：位于本市曹杨路XXX号二层(201、220、221、219、227、228、232室)房屋(以下称系争商铺)的产权人与原告签订了《委托协议》、《售后租房协议》及《委托书》，约定由原告对系争商铺进行经营、管理、对外租赁。2017年9月29日，原告与被告签订了《上海市房屋租赁合同》。双方约定原告将位于曹杨路XXX号二层部分出租给被告使用，租期自2017年10月1日起至2024年9月30日止。系争商铺建筑面积为557.9平方米，房屋租赁期内第一年每日每平方米建筑面积租金为1.9元，第二年起在前一年的基础上按5%逐年递增。租金为每两个月为一个周期，每次支付金额为两个月的租金，先付后用。付款期限为每一支付周期开始的前10天内，逾期支付的，每逾期一天，被告需按月租金的3%支付违约金。若被告逾期不支付租金累计超过两个月的，原告可解除合同，被告除应支付租金外，还应向原告按月租金的双倍支付违约金。根据合同约定，被告应于2018年11月30日向原告支付2018年12月1日至2019年1月30日的租金67708元(月租金33854元)，但经原告多次催促，被告未在约定时间内支付租金，系违约。2018年12月26日，被告向原告支付部分租金，但截止2019年1月30日(逾期两个月)，被告仍未向原告足额支付租金。被告的行为已构成根本违约，原告可以解除合同并要求被告承担违约责任。2019年2月22日被告向原告支付部分租金，但直至原告通知被告合同解除，2018年12月1日至2019年1月31日期间的租金被告仍未支付完毕。故原告向法院提起诉讼，请求法院判决如其诉请。被告上海岚置企业管理咨询有限公司辩称，双方于2017年9月29日签订租赁合同，商铺租赁面积包括曹杨路XXX号二层部分面积。签订合同时，被告就已经知道原告并非产权人，原告提供了系争房屋业主方即上海世博企业发展有限公司(以下称世博公司)向其出具的委托协议原件。被告据此认为原告系作为世博公司的代理人签订的租赁合同。之后，被告收到上海市奉贤区人民法院(2011)奉执字3952号裁定书，其中载明：世博公司持有的系争房屋产权，已经转移给了新的业主即第三人陈慧慧。在此情况下，被告向原告出具告知函，要求原告与新业主就租金支付等问题进行沟通。但原告置之不理。同时，被告了解到原告始终未向陈慧慧交付2017年8月1日之后的租金。之后，陈慧慧告知被告，其愿意认可与被告之间的租赁关系，并要求被告直接向其支付2018年12月1日之后的租金。为此，被告即根据陈慧慧的上述要求，将2018年12月1日之后的租金直接支付给了陈慧慧。鉴于原告系作为世博公司代理人的身份与被告建立租赁关系，当世博公司不再是系争房屋的产权人、新的产权人陈慧慧与原告不存在委托代理关系的情况下，被告有权根据产权人的要求向其支付租金。由于原告整体承租面积中，包括陈慧慧的产权面积和其他小业主产权面积，在陈慧慧认可其与被告租赁关系的情况下，不会破坏商场的整体运营格局。另，陈慧慧与原告之间存在纠纷，即因原告未向陈慧慧支付过租金，陈慧慧已向原告提起诉讼，要求原告返还2018年8月1日至2018年10月30日期间的租金。故被告出于减少诉讼纠纷考虑，未向原告支付租金的处置方式并无不当。原告作为原业主方的代理人，无权提出解除租赁合同。综上，不同意原告的诉讼请求。第三人陈慧慧述称：1、商铺租赁合同中，涉及到陈慧慧所有的面积，是基于原告接受原产权人的委托以其自己的名义出租给被告。现该房屋已经通过司法拍卖，由陈慧慧取得产权。而陈慧慧并未委托原告继续对外进行出租，所以对于租赁合同中涉及陈慧慧产权下的标的物原告无权进行出租，原告以被告未付租金为由整体解除合同，陈慧慧不予同意。2、自2017年陈慧慧通过司法拍卖取得31套房屋产权之日起，曾与被告多次沟通，要求其将2018年12月1日之后的租金直接支付给陈慧慧。事实上被告已将该部分租金实际支付给了陈慧慧，且其也理应支付，并不存在对原告的违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、原告历经两次更名。最初名称为上海曹杨灯饰市场经营管理有限公司，2005年更名为上海曹杨百货市场经营管理有限公司，2014年12于30日更名为现名称。以下均称为原告。二、上海世博企业发展有限公司(以下称世博公司)原为本市曹杨路XXX号房屋中建筑面积5170.76平方米(幢号及室号详见上海市房地产权证附记)的产权人。三、原告与世博公司系关联公司，法定代表人为同一人担任，世博公司系原告公司的股东(占股90%)。四、2012年12月28日，世博公司与原告签订《委托协议》。约定：世博公司将其拥有的自主产权商场(曹杨路XXX号商铺)共计三层，合计5170.81平方米，全权委托原告对其进行经营、管理对外租赁，期限为12年(即从2012年12月30日至2024年12月30日止)。之后，原告又先后与曹杨路XXX号商铺中的其他小业主签订《委托书》或《售后租房协议》，取得了相关房屋的经营出租权。五、2017年9月29日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》。约定：原告将位于曹杨路XXX号二层部分出租给被告，该房屋实测建筑面积557.9平方米，租期自2017年10月1日起至2024年9月30日止。六、上述合同签订后，原、被告均按约履行。七、根据，上海市奉贤区人民法院于2017年8月1日出具的(2011)奉执字第3952号执行裁定书，其中载明：法院拍卖被执行人世博公司所有的上海市曹杨路XXX号101、102、103、104、105、106、112、113、117、118、120、122、123、201、206、209、211、212、213、214、218、220、221、222、226、227、228、232、314、328、329室房产。2017年6月16日，陈慧慧以最高价竟得。法院裁定：1、上海市曹杨路XXX号101、102、103、104、105、106、112、113、117、118、120、122、123、201、206、209、211、212、213、214、218、220、221、222、226、227、228、232、314、328、329室房产的所有权及相应的其他权利归买受人陈慧慧所有。2、上海市曹杨路XXX号101、102、103、104、105、106、112、113、117、118、120、122、123、201、206、209、211、212、213、214、218、220、221、222、226、227、228、232、314、328、329室房产的所有权自本裁定书送达陈慧慧时起转移。3、解除上海市曹杨路XXX号101、102、103、104、105、106、112、113、117、118、120、122、123、201、206、209、211、212、213、214、218、220、221、222、226、227、228、232、314、328、329室房产的查封，买受人陈慧慧可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。十、2018年12月5日，第三人陈慧慧根据上海市奉贤区人民法院(2011)奉执字第3952号《执行裁定书》取得上海市曹杨路XXX号101、102、103、104、105、106、112、113、117、118、120、122、123、201、206、209、211、212、213、214、218、220、221、222、226、227、228、232、314、328、329室房产的产权证。本案中，上述房屋中涉及与第三人陈慧慧相关的房屋为：201、220、221、227、228、232室，面积为427.87平方米。十一、2018年12月20日，陈慧慧向被告发出《付租确认函》，其中载明：陈慧慧系上海市曹杨路XXX号102、103、104、106、112、113、117、118、120、122、201、206、209、211、212、213、214、218、220、221、222、226、227、228、232、314室房屋产权人，因世博公司不再具有权利资格，委托协议也不再发生效力，故要求被告按原有合同约定的条件向陈慧慧支付租金，1-2层总面积为1340.95平方米，月租金为93811元/月，2层部分总面积为447.87平方米，月租金为27245元/月，3层总面积为87.02，月租金为4500元/月，物业管理费为1339元/月，水电煤按面积分摊比例均分。陈慧慧承诺上述事实都是真实有效的，所产生的一切法律后果由陈慧慧承担。十二、自2018年12月1日起，被告就上述陈慧慧名下房屋的租金按其与原告约定的租金标准，直接支付给了陈慧慧。同时，被告告知原告，因系争房屋存在新的产权人，其将向新的产权人支付相应租金，不再向原告支付。十三、2018年12月、2019年1月，原告两次向被告发出催款函，要求被告交付欠付租金及相关费用。2019年3月7日，原告向被告发出《解除合同通知》，要求解除双方之间的租赁合同及申请书，并限期腾退租赁房屋、结清欠付费用。当日，被告回函表示：被告已多次发函告知过原告，原告提及的“所欠租金”并非被告所欠，而是新业主提供了相应产权证并咨询过法院执行人员后按法院要求将相应租金支付给了新业主。故被告在履行合同中并无违约行为，原告无权解除与被告签订的租赁合同。十四、2019年3月12日，第三人陈慧慧向原告发出《解除通知函》，其中载明：其在2017年8月通过司法拍卖获得上海市曹杨路XXX号中的31套房屋(包括本案系争房屋)的所有权，上述房屋所有权转移后，原告一直未向第三人支付房屋租金。第三人已多次向原告催讨该笔费用，但原告置之不理。现正式通知原告，解除原房东与原告签署的《委托协议》，解除原房东与原告所有的委托经营、管理、对外出租关系，并自即日起办理退房。十五、2019年5月，陈慧慧向本院提起不当得利纠纷之诉，案号为(2019)沪0107民初10278号一案。该案中，陈慧慧第一项诉请为要求本案原告及戎菊英共同支付其已取得产权的房屋(其中包括本案系争房屋)的租金(自2017年8月起至2018年12月期间)。现该案未审结。另查明，涉及与本案相类似案件还有两案，即(2019)沪0107民初6741号及(2019)沪0107民初6744号。三案中，原告主张的被告欠付租金及相关费用之金额，基本与被告自2018年12月1日后直接向第三人陈慧慧支付的金额相符。被告表示，如因计算方式不同略有差额(三案相加约为200元左右)，可根据最终结算据实予以补差和退补。再查，位于本市曹杨路XXX号内，原为世博公司、之后变更为陈慧慧名下的房屋共计31套。现该大楼内的经营模式及现状为根据实际出租用途进行分割，并未按各小业主产权面积分割。审理中，原告称其系于2018年得知系争房屋被拍卖之事宜。被告表示，2018年12月，陈慧慧告知并出示法院裁定书及产证后得知上述情况。为此，被告旁听了世博公司与原告公司的法定代表人(同一人)与陈慧慧在奉贤区人民法院执行庭的协调，当时三方的争议焦点在于2017年8月至2018年12月期间租金的返还问题。同时法院告知被告针对陈慧慧取得所有权的房屋面积无需再向原告支付租金。关于原告如何取得系争房屋出租权，双方存在争议。原告认为双方系租赁合同关系，即世博公司将房屋出租给原告后，原告再将房屋转租给稳顺公司或被告。第一次开庭时，原告提供了其与世博公司签订的《委托协议》(落款时间为2012年12月28日，涉及的房屋为曹杨路XXX号商铺共计三层、合计5170.81平方米)及《房屋租赁合同》(落款时间为2014年12月17日，出租房屋地址为本市普陀区曹杨路XXX号XXX室，月租金为2000元)。被告与第三人均认为，原告与世博公司并不存在租赁合同关系，根据原告与世博公司签订的《委托协议》(系原告起诉时作为证据提交)，原告只是作为世博公司的代理人与稳顺公司签订的租赁合同。至于落款时间为2014年12月17日的《房屋租赁合同》，系原告工商内档中留存，该份合同明显是当时原告为其在该房屋地址工商注册时所用。再次开庭时，原告为证明其主张，向法院补充提供了其与世博公司签订的三份房屋租赁协议，其中落款时间为2004年6月8日的协议中约定的租期为2004年至2009年，租金为每月10万元；落款时间为2009年6月1日的协议中约定的租期为2009年6月1日至2014年5月31日，租金为每月2000元；落款时间为2014年8月31日的协议中约定的租期为2014年9月1日至2024年9月1日，租金为每月2000元。上述三份协议中约定的租赁房屋均记载为本市普陀区曹杨路XXX号。经质证，被告及第三人均表示，前两份租赁协议鉴于涉及的租赁期限与本案合同期限无交叉，故与本案无关。最后一份合同系伪证，根据工商档案资料，在签订该合同时，原告尚未更名为现名称，但其提供的该合同中所加盖的图章却是之后变更名称后的图章，显然不合逻辑。对此，原告称原来确曾有一份内容相同并加盖原公司名称的合同，现提供的合同为公司名称变更后又重新签订的，当时落款时间未改。审理中，法院为进一步查证原告上述主张，要求原告提供其向世博公司支付租金的凭证，原告未能提供。关于涉及陈慧慧取得房屋所有权后涉及的相应房屋租金收益问题，原告表示，由于其与世博公司系租赁合同关系，且双方合同约定本市曹杨路XXX号中所有房屋面积的租金为每月2000元，故根据买卖不破租赁的原则，即使被告将相应租金支付给了原告，那么陈慧慧作为房屋产权人，原告只需向陈慧慧支付每月2000元的租金。对此，被告及第三人均认为，陈慧慧作为产权人应参照原、被告之间约定的租金标准获取租金收益。同时，被告称，其作为曹杨路XXX号房屋的承租人，所有房屋及设备的维修、保养均系被告承担。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，当事人应当按约定全面履行义务。本案中，原告主张合同解除的理由是被告未按合同约定的金额支付租金。然，根据本院结合其他类似案件中查明的事实，被告未向原告支付的部分租金是由于相应面积房屋的所有权已经通过司法拍卖由原产权人世博公司变更为第三人陈慧慧，在原告明知产权人已发生变更而未向新的产权人支付租金的情况下，被告根据产权人陈慧慧的告知函，出于对自身权益的保护以及有利于合同的可履行性与稳定性，向新的产权人即陈慧慧支付租金，合情合理合法。本案中，原告称其在目前期限内与世博公司系租赁合同关系。然，根据其起诉时提供的与原产权人世博公司签署的《委托协议》之内容，原告就本市曹杨路XXX号中部分房屋对外进行出租，是基于原产权人世博公司的委托，并非其向世博公司承租后再转租给被告。至于原告在第一次庭审后提供的租赁合同，其中约定原告与世博公司就曹杨路XXX号5100余平方米面积的房屋月租金仅为2000元，既不符合租赁市场行情，又与其起诉时提供的《委托协议》之内容相矛盾。故原告上述意见，本院难以采纳。根据买卖不破租赁的原则，在陈慧慧成为系争房屋新的产权人后，原告接受原产权人的委托与被告签订的租赁合同中关于该房屋面积的部分自然解除。被告将该部分租金支付给新的产权人陈慧慧符合法律规定。结合本案及另外两例类似案件涉及陈慧慧所有权房屋的面积情况，扣除该部分租金后，被告并不存在结欠原告租金等费用。原告以被告欠付租金为由要求解除合同及其他诉讼请求，缺乏事实和法律上的依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条和第九十四条之规定，判决如下：对原告上海瑞漾资产管理有限公司所有诉讼请求均不予支持。本案受理费人民币5118元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 张 莹人民陪审员 黄 波人民陪审员 周婵娟二〇二〇年一月三十一日书 记 员 汉 静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。