江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4649号上诉人（原审被告）：连云港狮子山生态园有限公司，住所地连云港经济技术开发区朝阳镇西站边。法定代表人：刘庆梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：程钢，该公司员工。委托诉讼代理人：李新民，江苏同科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港市巨杉科技开发有限公司，住所地连云港市海州区朝阳路22号海晟新寓A座407室。法定代理人：刘某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱贵珊，江苏明亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁天健，江苏明亮律师事务所实习律师。上诉人连云港狮子山生态园有限公司（以下简称狮子山公司）因与被上诉人连云港市巨杉科技开发有限公司（以下简称巨杉公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2017）苏0791民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人狮子山公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审；2、一审判决第一项判决租金和占有费计算错误，应依法调减；3、撤销一审判决第二项；4、一、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人不享有本案的诉讼主体资格。被上诉人于2015年11月23日已被连云区人民法院裁定进入清算程序且由连云港中元企业清算代理有限公司成立清算组，依《中华人民共和国公司法》规定应由其管理人代表民事诉讼行为，而一审判决在查明被上诉人已进入法定清算程序且有清算管理人仍支持其享有原告主体资格错误，应驳回其起诉。2、一审判决第一项判决租金和占有费是错误的。被上诉人交付的主租赁物存在重大瑕疵且不能实现合同目的，2013年至2017年一直被行政执法部门责令停用整改，且又有被上诉人股东的止付函和清算组的通知。一审判决不顾基本事实，采用错误的计算方式，必然产生错误的数额。3、上诉人在履行租赁合同过程中并无违约之处。上诉人在履行租赁合同过程不仅投入巨资代被上诉人履行合同义务，还被被上诉人故意欺诈，其将不属于自有的财产租赁给上诉人骗取租金。上诉人并投入大量人力、时间和费用对应被上诉人因对外欠付款项而造成的骚扰，特别是因被上诉人涉案，上诉人的设备被法院查封，直接造成上诉人巨大损失。故一审判决第二项明显不当，有失公允，应依法撤销。综上，一审判决认定事实和适用法律均错误，应依法撤销或纠正，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人巨杉公司辩称，1、一审判决的审理查明部分没有问题。2、被上诉人是适格的主体。3、一审判决在认定上诉人支付租金上没有问题，实际上有部分还考虑到了上诉人的利益。4、上诉人没有按照合同约定支付租金达到几百万，在被上诉人及清算组的多次催要下仍然没有支付租金，构成严重违约，一审法院在认定事实和适用法律上都没有问题的。请求二审维持一审判决。巨杉公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令狮子山公司支付租金及使用费3616666元（计算至起诉之日），并支付违约金119583.3元；2、判令解除巨杉公司、狮子山公司签订的房屋租赁合同、补充租赁合同，狮子山公司立即返还租赁的土地、房屋、设备等租赁物；3、本案诉讼等费用由狮子山公司承担。在一审诉讼过程中，巨杉公司撤回向狮子山公司主张双方于2011年10月20日签订《补充租赁协议》所涉租金、使用费、违约金等相关诉讼请求，另行主张。一审法院经审理查明：2010年9月2日，巨杉公司（甲方，出租方）与狮子山公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，巨杉公司将位于开发区朝阳镇港城大道边房屋场地、设备给狮子山公司，房屋场地见红线图（联通架除外），设备见清单租赁。双方约定“第二条租赁房屋用途。该房屋用途为矿产品加工、仓储、碎石、水泥砖生产、二灰搅拌、办公用房，乙方不得任意改变房屋用途。第三条租赁期限。租赁期限自2010年9月20日至2020年9月19日止。第四条租金。该合同年租金为人民币40万元整。租赁期间6年内出租方不得以任何理由任意调整租金，2017年至2020年租赁金可以在市场价格发生超过20%情况下，甲方可以提出相应调整，但不能超过20%，价格甲乙协商签订。第五条付款方式。乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金人民币15万元整余款交接后付清。租金按年结算，由乙方于每年的第9个月的19日交付给甲方40万元租金。……第八条维修养护责任。租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔3年检查、修缮一次，乙方应予积极协助。不得阻挠施工。日常的房屋维修费用由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失。……第十二条因乙方责任终止合同的约定。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用；2.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；3.欠租金累计达1个月；4.无正当理由闲置达6个月；5.利用承租房屋进行违法活动；6.故意损坏承租房屋及设备，欠交电费满1个月。……第十四条违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按年度向对方交纳年度租金的5%违约金及赔偿对方损失。……”。巨杉公司将租赁合同所涉的房屋场地、设备等交付给狮子山公司，就租赁设备的交接双方在配套设备清单上签字确认。2011年10月28日，巨杉公司（甲方，出租方）与狮子山公司（乙方，承租方）签订《补充租赁协议》，双方约定巨杉公司租赁给狮子山公司厂房、场地、车间、职工宿舍等，狮子山公司有权对外租赁合同范围类（内）的场地、厂房及其他设施，租期按主合同执行，补充协议经双方签字生效。2012年1月8日，巨杉公司（甲方，出租方）与狮子山公司（乙方，承租方）签订《补充租赁协议》，双方约定“经双方友好协商，对连云港市巨杉科技开发有限公司场地、房屋、车间、职工住宅补充租赁合同如下，其他事项按主合同实施执行。第一条连云港市巨杉科技开发有限公司大车间剩余一间和矿压滤机大小各一台，以每年租金人民币壹拾万元整，租赁给连云港狮子山生态园有限公司，租期按主合同执行。第二条第一年租金为壹拾万元，给乙方用于厂内房屋维修资金使用，本补充协议经双方签字生效”。2016年2月17日，巨杉公司向狮子山公司发出《通知》，“本公司与你公司于2010年9月2日签订《房屋租赁合同》：我公司将位于朝阳镇港城大道边的房屋租与你公司使用【详见该《房屋租赁合同》】，并分别于2011年10月20日、2012年1月8日签订《补充租赁协议》，租期自2010年9月20日至2020年9月19日止。依该《房屋租赁合同》第十二条第3项之规定，你公司欠租金累计达1个月，我公司可以终止合同并收回房屋。你公司自2012年9月20日至今租金未付。你公司已构成违约。故，特通知你公司：本公司终止《房屋租赁合同》，并收回该房屋”。连云港市连云区人民法院于2015年11月23日作出（2015）港法商清预字第2号民事裁定书，受理曹某对巨杉公司的清算申请，于2016年5月31日指定连云港中元企业清算代理有限公司组成清算组。2016年11月28日，巨杉公司清算组向狮子山公司狮子山公司发出（2016）巨清字第2-3号通知，巨杉公司于2016年2月18日通知终止原、狮子山公司于2010年9月签订的《房屋租赁合同》，并收回租赁标的物，狮子山公司应就终止合同向本清算组办理移交租赁标的物。该通知向狮子山公司狮子山公司送达经程钢签收。申请人曹某请求撤回强制清算申请，连云港市连云区人民法院予以准予。狮子山公司与案外人大连赛维矿业股份有限公司（以下简称赛维公司）返还财产、加工承揽合同纠纷，连云港市连云区人民法院作出（2014）港民初字第1999号民事判决书，连云港市连云区人民法院作出（2015）港商初字第0768号民事判决书，连云港市中级人民法院作出（2016）苏07民终2519号民事判决书。前述已发生法律效力的判决书中审理查明：1、2011年10月28日，狮子山公司与赛维公司签订《房屋租赁合同》，将位于连云港开发区朝阳镇西站西150米的900平米厂房和200平米房屋出租给赛维公司使用，租赁期限自2011年10月28日至2014年10月27日，每年租金130000元。赛维公司支付狮子山公司2011年10月28日至2012年10月27日的租金130000元。2、赛维公司（甲方）与狮子山公司（乙方）还签订《预付房租协议》，狮子山公司将2012年3月1日开始出租给赛维公司的450平米厂房，于2012年4月2日前全部翻新完毕，确保此厂房不再发生任何漏雨问题。赛维公司向狮子山公司预付该厂房及其门前450平米场地2012年10月27日至2013年10月27日的租金10万元。3、2012年9月28日，狮子山公司与赛维公司签订《铬矿加工合作协议》狮子山公司建设一座1000平方米的烘干厂房及36平方米上料防雨棚。新建1000平方米厂房和200平方米办公室及仓库的年租金为17万元。4、2012年10月31日，狮子山公司与赛维公司签订《铬矿加工修改补充协议》赛维公司同意增租4000平方米的场地，用于加工铬矿的周转。此场地的年租金为10万元，租用起止日期与原协议中烘干厂房租用时间一致。在连云港市连云区人民法院（2015）港商初字第0768号案件狮子山公司在庭审中自认，其在2015年10月份开始将厂房及场地租赁给了别人。连云港市中级人民法院作出（2016）苏07民终2519号民事判决书，判决赛维公司给付狮子山公司占有使用费37万元。在本案一审审理过程中，巨杉公司、狮子山公司确认狮子山公司已支付租金1000000元。狮子山公司代巨杉公司向耿某支付5000元、向张保文支付5000元，巨杉公司同意在本案中抵扣租金。2018年10月22日，一审法院组织巨杉公司、狮子山公司至涉案租赁场地勘查，狮子山公司仍在使用涉案租赁场地。对于租赁时狮子山公司对房屋是否进行过验收，狮子山公司陈述租赁时国家对安全查得没这么严，租赁前两年没有说不给用。对于狮子山公司举证借款证明涉及刘某2、刘某1、李某，担保书涉及巨杉公司、狮子山公司与刘某1，系另一法律关系，且狮子山公司没有证明上述证据与本案具有关联性，一审法院在本案中不予处理，当事人可另行主张。一审法院认为，巨杉公司、狮子山公司于2010年9月2日签订《房屋租赁合同》、2011年10月20日签订《补充租赁协议》、2012年1月8日签订《补充租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。巨杉公司已经按照双方约定将租赁的房屋、车间、场地及设备等交付给狮子山公司，双方对租赁物进行交接，狮子山公司占有、使用租赁物至今。狮子山公司以巨杉公司隐瞒事实、巨杉公司股东指示暂停支付租金、巨杉公司进入清算等原因不付租金的辩称。一审法院认为，狮子山公司在签订租赁合同前，负有对租赁场地、房屋进行了解、查勘的责任。巨杉公司、狮子山公司交接租赁场地、房屋时，狮子山公司对租赁物情况进行确认，狮子山公司也陈述租赁前期正常使用。而且狮子山公司2011年10月28日与案外人赛维公司签订租赁合同，租赁期限至2014年10月27日，期间双方发生矛盾终止履行。狮子山公司从2015年10月份开始将厂房及场地另租给他人。一审法院至涉案租赁场地勘查时，租赁场地仍在使用。现狮子山公司主张巨杉公司故意隐瞒事实，缺乏事实依据。期间巨杉公司免收狮子山公司100000元租金用于房屋维修，在场地、房屋使用过程中出现问题，狮子山公司应与巨杉公司沟通。狮子山公司关于不付租金及扣除租金的理由均不能成立，一审法院不予采纳。经巨杉公司发出终止合同收回房屋通知，清算组发出移交租赁标的物通知，狮子山公司仍在使用涉案场地、房屋等租赁物，狮子山公司应当按照合同约定向巨杉公司支付租金及占有使用期间的费用。现狮子山公司逾期支付，巨杉公司要求解除租赁合同及支付违约金的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，一审法院予以支持。对于巨杉公司要求狮子山公司返还租赁合同所涉的土地、房屋、设备的诉讼请求。双方租赁合同解除后，狮子山公司有义务向巨杉公司返还租赁物，巨杉公司该项诉讼请求一审法院予以支持。对于狮子山公司应支付租金及占有使用期间的费用计算如下：双方于2010年9月2日签订的《房屋租赁合同》，从2010年9月20日起计算至2017年10月10日即7年零20日计2821917.81元（400000元×7年+400000元÷365日/年×20日）；2012年1月8日签订的《补充租赁协议》，从2013年1月8日起至2017年10月即4年9个月计475000元（100000元×4年+100000元÷12月/年×9个月），扣除狮子山公司已向巨杉公司支付租金1000000元及狮子山公司代巨杉公司付工人工资10000元，狮子山公司应向巨杉公司支付2286917.81元。对于巨杉公司要求狮子山公司支付违约金的诉讼请求。双方在《房屋租赁合同》第十四条约定“任何一方违反本合同的规定，须按年度向对方交纳年度租金的5%违约金及赔偿对方损失”，现狮子山公司逾期向巨杉公司支付租金已构成违约，巨杉公司该项诉讼请求符合双方合同约定及法律规定，一审法院予以支持，违约金及损失计114345.89元（2286917.81元×5%）。在一审庭审中，狮子山公司明确增加变电所花费2000000元、修缮加固租赁物、平整场地混凝土、供水设施等费用及所有费用另案主张，在本案中不要求处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、狮子山公司于判决生效之日起十日内向巨杉公司支付至2017年10月10日的租金及占有使用期间的费用2286917.81元，违约金及损失114345.89元；二、狮子山公司于判决生效之日起三十日内向巨杉公司返还双方于2010年9月2日签订的《房屋租赁合同》、2011年10月20日签订的《补充租赁协议》、2012年1月8日签订的《补充协议》所涉租赁的土地场地、房屋车间、设备（见附图及配套设备清单）、矿压滤机大小各一台；三、驳回巨杉公司的其他诉讼请求。一审案件受理费37490元，由巨杉公司负担11480元，狮子山公司负担26010元。二审中，上诉人狮子山公司向本院提交下列证据材料：1、（2014）港商初字第0434号和（2015）连商终字第00127号判决书各一份，证明被上诉人经法定程序已被判决公司解散，被上诉人不享有主体资格。2、（2014）港民初字第1999号判决书一份，证明一审判决认定案外人赛维公司与上诉人达成了租赁合同，对被上诉人租赁物的继续使用是错误的,该份判决所说的租赁物并非被上诉人所有，一审法院错误认定上诉人使用案外人租赁物而推演出上诉人使用被上诉人的租赁物，是错误的。经质证，被上诉人巨杉公司的质证意见为：对证据1，真实性无异议，但不能证明上诉人的证明观点。巨杉公司的股东是曹某和刘某1，他们双方因为公司问题产生矛盾，并且进行诉讼，产生了这两份判决书。虽然法院判决公司解散了，但双方未履行，后续曹某和刘某1又和解了，继续按照公司的名义进行合作，工商登记也未消除，目前巨杉公司还在正常经营。对证据2，巨杉公司不是该案的当事人，对于涉案的事实问题无从发表意见，但需要说明巨杉公司与上诉人有租赁关系，在书面的租赁合同中明确了租赁的范围和设备，上诉人应当按照合同使用合同约定的房屋场地及设备，并且按照约定交付租金。假如存在其他问题，也不是上诉人应当涉及的问题，在合同签订以后，巨杉公司把合同项下的租赁标的物已经交付给上诉人，上诉人提交的材料不能证明其要证明的观点，与本案无关联性。被上诉人巨杉公司向本院提交2017年7月20日申请人为曹某的撤销清算申请书及（2016）苏0703民算3号民事裁定书各一份，证明当时清算并非强制清算。经质证，上诉人狮子山公司的质证意见为：对（2016）苏0703民算3号民事裁定书的真实性无异议，但不能支持被上诉人的证明目的。被上诉人已经被生效文书判令解散，且该文书并没有撤销，依据《中华人民共和国公司法》的规定，应当进入清算阶段，且一审法院也指定了清算，由于被上诉人进入了法定的解散状态，其经营权利和能力均丧失，被上诉人不应享有原告的诉讼主体资格。经审查，本院对上诉人巨杉公司及被上诉人狮子山公司提交的上述证据材料的真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，曹某于2017年7月20日以巨杉公司股东曹某和刘某1达成巨杉公司续存和解协议为由，向连云区人民法院申请撤销清算申请，连云港市连云区人民法院于2017年9月26日作出（2016）苏0703民算3号民事裁定，裁定准许申请人曹某撤回申请。巨杉公司于2017年10月11日向一审法院提起本案诉讼。再查明，2013年9月26日，曹某向狮子山公司发出律师函，其中载明：“考虑曹某与刘某1之间尚未就公司股东权利及公司相关事宜处理完毕。刘某1收到的租金等公司款项并没有入公司账户。曹某及我们都认为刘某1暂时控制公司盖章，他的意见并不代表我们全部公司股东和公司的意见；且曹某系公司的股东之一，有权决定有利公司和股东的事宜。所以，我们代表曹某通知你公司，请你公司协助：1、请公司暂时不要将你公司应当交付给“公司”的租金交给刘某1；2、曹某本人近时间也会与刘某1通过协商等方式解决矛盾，我们或适时通知你继续你公司交付租金的义务。”2016年11月28日，巨杉公司清算组（2016）巨清字第2-3号通知，载明:“连云港狮子山生态园有限公司：连云港市连云区人民法院于2015年11月23日，以（2015）港法商清预字第2号民事裁定书受理连云港市巨杉科技发展有限公司（以下简称巨杉公司）清算一案，并于2016年5月31日，以（2016）苏0703民算第3号决定书指定成立清算组。根据清算组掌握的材料，在连云港市连云区人民法院指定清算组前，巨杉公司于2016年2月18日通知终止巨杉公司与你公司于2010年9月签订的《房屋租赁合同》，并收回租赁标的物。现清算组已按法定程序全面接管企业并将依法处置巨杉公司清算财产。你公司应就终止合同向本清算组办理移交租赁标的物。就终止合同你公司若有异议可向人民法院提起诉讼。……”本案二审争议焦点：1、被上诉人巨杉公司在一审中主体是否适格，是否具有诉讼主体资格；2、上诉人狮子山公司在履行本案合同中，是否构成违约，一审判决的租金及占用费的计算是否正确。本院认为，关于争议焦点1，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的解释（二）》第十条规定，公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。公司成立清算组的，由清算组负责人代表公司参加诉讼；尚未成立清算组的，由原法定代表人代表公司参加诉讼。本案中，巨杉公司向一审法院提起本案诉讼之前连云区人民法院已经裁定准许申请人曹某撤回清算申请，故巨杉公司以公司的名义进行诉讼并由原法定代表人代表公司参加诉讼，并无不当，巨杉公司具有诉讼主体资格，本院对上诉人狮子山公司的该项上诉理由不予采纳。关于争议焦点2，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。巨杉公司与狮子山公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应全面履行各自的义务。巨杉公司已按照合同约定将租赁合同所涉的房屋场地、设备等交付了狮子山公司，狮子山公司应当按照约定支付租金。关于上诉人狮子山公司称巨杉公司将不属于自己的财产租赁给狮子山公司故意欺诈、骗取租金的问题。对此，本院认为，双方在交接租赁物时对租赁物的情况进行了确认，狮子山公司未举证证明存在租赁物不能交付使用或有案外人主张权利妨碍其使用租赁物的情形，故本院对上诉人狮子山公司的该项上诉理由不予采纳。关于股东律师函的问题，本院认为，本案租赁合同的当事人系狮子山公司与巨杉公司，曹某以巨杉公司股东身份向狮子山公司发出律师函，对此巨杉公司不予认可，故该函件不能代表公司的意思表示。关于清算组通知的问题，在清算组向狮子山公司发出通知之前，巨杉公司已经向狮子山公司发出通知要求终止《房屋租赁合同》并收回房屋，清算组向狮子山公司发出通知对要求终止《房屋租赁合同》的事项进行了重申并要求狮子山公司向清算组办理移交租赁标的物。故股东律师函和清算组通知均不能作为狮子山公司不支付租金的理由。上诉人狮子山公司未按照合同约定支付租金，构成违约，被上诉人巨杉公司要求解除合同并支付违约金符合合同约定和法律规定，一审法院判决狮子山公司支付租金、占有使用费及违约金并返还相关租赁物，并无不当。关于上诉人狮子山公司称2013年至2017年期间一直被行政执法部门责令停用整改和设备被法院查封造成损失的问题，对此，上诉人狮子山公司在一审中未提起反诉，如有损失，可以另行主张。综上，上诉人连云港狮子山生态园有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17490元，由上诉人连云港狮子山生态园有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张洪宝审 判 员 刘 宁审 判 员 谭晓春二〇二〇年一月九日法官助理 孙潘红书 记 员 严梓菡