重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0241民初3339号 原告：陈德中，男，1978年8月28日出生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，现住本县。 委托诉讼代理人：林翔，贵州锦江河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈素琼，贵州锦江河律师事务所律师。 被告：重庆建源建筑劳务有限公司，住所地：重庆市巴南区鱼洞化龙南街43号，统一社会信用代码：91500113666442411D。 法定代表人：曾波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴国民，重庆群峰律师事务所律师。 被告：熊定锋，男，1975年2月14日出生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，现住本县。 委托诉讼代理人：吴国民，重庆群峰律师事务所律师。 被告：秀山土家族苗族自治县钟灵镇人民政府，住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县钟灵镇马路居民委员会马路口组，统一社会信用代码：115002410091388906。 法定代表人：张万友，该镇镇长。 委托诉讼代理人：张怀文，重庆中钦国彦（秀山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张贤，重庆中钦国彦（秀山）律师事务所律师。 原告陈德中诉被告重庆建源建筑劳务有限公司（以下简称重庆建源公司）、熊定峰、秀山土家族苗族自治县钟灵镇人民政府（以下简称钟灵镇政府）农村建房施工合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月17日第一次公开开庭进行了审理。原告陈德中的委托诉讼代理人林翔、陈素琼，被告熊定峰、重庆建源公司的委托诉讼代理人吴国民，被告钟灵镇政府的委托诉讼代理人张怀文到庭参加了诉讼。因被告钟灵镇政府申请对房屋的安全性能进行鉴定，本院予以准许，并依法委托重庆市建设工程质量检验测试中心对原告陈德中房屋的安全性能进行鉴定。因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭，于2019年6月27日第二次公开开庭进行了审理，原告陈德中的委托诉讼代理人林翔、陈素琼，被告熊定峰、重庆建源公司的委托诉讼代理人吴国民，被告钟灵镇政府的委托诉讼代理人张贤到庭参加了诉讼。因原告陈德中申请对房屋装修价值进行司法评估，本院予以准许，并依法委托重庆市中融信房地产土地资产评估有限责任公司对原告陈德中的房屋装修价值进行司法评估。本案现已审理终结。 原告陈德中向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的《钟灵镇云隘村农村新村（高山生态移民安置小区）委托代建合同》；2．判令三被告连带退还原告建房款225500元，补偿装修损失120000元；3．诉讼费由被告承担。事实及理由：多年前原告购买了宅基地，因政府规划修建新农村，不让原告自行修建，统一由被告重庆建源公司修建后村民进行转让。原告接到村干部电话多次联系后，于2015年2月22日在钟灵镇政府和村委会的组织下签订《钟灵镇云隘村农民新村（高山生态移民安置小区）委托代建合同》，由被告按1020元/平方米的包干价格承建，房屋面积249.5平方米的3层砖混结构楼房一栋，该合同名为房屋代建合同，实为房屋买卖合同。原告按照合同约定向被告付款房款共计225500元。房屋竣工后，被告向原告交付了房屋，原告对房屋进行了装修，共花费12万余元。房屋装修完成后，房屋地圈梁出现多处断裂，其混泥土标号严重不达标，地基多处不同程度下沉导致房屋墙体出现大量纵向、横向贯穿性裂缝。经政府委托重庆川东南地质矿产检测中心对该项目全部房屋进行鉴定，鉴定结论为房屋危险性等级C级。综上，原告认为与被告重庆建源公司签订的合同属于房屋买卖合同，其没有房屋建筑资质，房屋整体质量存在严重安全隐患，被告钟灵镇政府明知被告重庆建源公司没有建筑资质而发包给其承建，存在重大过失。原告基于对政府的信赖购买房屋，现房屋不满足居住条件，被告违约且存在重大过错。现合同履行不能，应解除合同，并由三被告连带退还房款及赔偿装修款。 被告熊定峰、重庆建源公司辩称，1．被告熊定峰并非适格被告，不应承担连带责任；2．按照原告的陈述，如房屋存在质量问题，但房屋已交付原告使用应视为质量合格，在原告已装修的情况下，需原告举证证明房屋质量存在问题；3．鉴定结论中只能说明地圈梁混泥土抗压值不够，而房屋无其他问题，对于出现的问题可以通过修复解决而不需要拆除。因此，合同不符合解除条件，原告要求解除建源公司与原告签订的代建合同无事实依据。 被告钟灵镇政府辩称，钟灵镇政府不是适格被告，钟灵镇政府不是承建方、发包方，原告要求钟灵镇政府承担连带责任无事实依据和法律依据。另外鉴定结论只是D级危房，而并未说明必须拆除房屋，不符合解除合同条件。如需解除合同，原告应退还政府之前的高山移民政策性补贴款。 经审理查明，重庆市秀山土家族苗族自治县钟灵镇云隘村村民委员会（以下简称钟灵镇云隘村委会）与重庆建源公司于2015年1月5日签订《云隘高山生态移民安置小区建设协议书》，约定由重庆建源公司承建“钟灵镇云隘高山生态移民安置小区建设项目”，工程内容包括规划设计范围内的道路、绿化、入住农户房屋代建等，由钟灵镇政府提供施工设计图、效果图，完善用地审批、立项报建等前期工作，负责向社会做好安置小区有关政策宣传，协助重庆建源公司代为办理完善入住农户房地产权证事宜，重庆建源公司协同钟灵镇完成项目建设前的文件报批及征地拆迁辅助工作，及时支付兑现征地拆迁补偿金，及时向行政主管部门申请代办办理入住对象户房地产产权证书。2015年2月22日，陈德中与重庆建源公司签订了《钟灵镇云隘村农民新村（高山生态移民安置小区）委托代建合同》，约定：建源公司代建的房屋用途为住宅，建筑总层数为3层，代建房屋建筑面积249.5平方米，建房成本为每平方米1020元（不包括基础设施费），总价款254530.8元。同时约定了房屋面积确认及面积差异处理方式、交付期限、逾期交房违约金、产权登记、保修责任等。合同签订后，陈德中按照合同约定向重庆建源公司支付了165000元，另外通过高山移民政策按人补贴共55000元，地基抵偿24000元，上述款项共计244000元。重庆建源公司按照约定修建两楼一底共3层的房屋竣工后向原告陈德中交付了房屋。原告陈德中在装修过程中，发现房屋存在质量问题，遂终止了房屋装修。 重庆市建设工程质量检验测试中心经本院委托，对陈德中房屋安全性进行鉴定，作出《司法J/X［2019］第06号司法鉴定检验报告书》，报告书鉴定结论为：1、钟灵镇云隘村农民新村陈德中房屋危险性等级评定为D级，即该房屋承重结构不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。2、该房屋为D级危房的主要因素为：地圈梁混凝土抗压强度实测值为C10，不满足《混凝土结构设计规范》GB50010-2010（2015年版）表4.1.3-1最低强度等级C15要求所致。司法鉴定产生鉴定费用20000元。 《危险房屋鉴定标准》规定，房屋危险性鉴定，应根据房屋的危险程序按下列登记划分：A级：无危险构件，房屋结构能满足安全使用要求；B级：个人结构构件评定为危险构件，但不影响主体结构安全，基本能满足安全使用要求；C级：部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房；D级：承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。 重庆市中融信房地产土地资产评估有限责任公司经本院委托对原告陈德中房屋装修价值进行评估，作出《重中融信［2019］）咨SZ220）号资产咨询报告》，咨询报告的评估结论为：评估资产在2019年4月25日所表现的市场价值为：单价460元/平方米，总价11.48万元。司法评估产生评估费用5000元。 另查明，庭审中，本院向原告陈德中释明，若人民法院认定本案的法律关系为农村建房施工合同关系而非原告主张的买卖合同关系，且基于重庆建源公司无建筑资质，根据司法解释及建筑法等规定，可能导致本案合同无效，故询问原告是否变更诉讼请求。原告代理人陈述合同效力由法院判定，即使法院认定合同无效，我方也不变更诉讼请求。 又查明，用于修建涉案房屋的宅基地为原告陈德中于2001年花费4500元在原中溪乡人民政府购得。原告与重庆建源公司达成委托代建协议后，在合同履行过程中，双方达成合意将宅基地用于抵扣房款24000元。 上述事实，有《钟灵镇云隘村农民新村（高山生态移民安置小区）委托代建合同》、《云隘农村新村销售统计表》、《收据》、《收条》、《云隘高山生态移民安置小区建设协议书》、《重庆市建设工程质量检验测试中心司法鉴定检验报告书》、《资产咨询报告》及原告的陈述、被告的答辩在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案归纳争议焦点如下：一、本案系房屋买卖合同纠纷还是农村房屋施工合同纠纷；二、《钟灵镇云隘村农民新村（高山生态移民安置小区）委托代建合同》的效力判定问题；三、原告陈德中要求三被告承担责任的请求是否得到支持的问题。 焦点一，本案中，涉案房屋的宅基地由原告陈德中于2001年花费4500元在原中溪乡人民政府处购得，之后因钟灵镇云隘村规划建设高山生态移民安置小区，双方达成委托代建合同约定由重庆建源公司代为修建房屋，再结合代建合同履行中原告与重庆建源公司双方达成合意陈德中购买的宅基地以价值24000元冲抵房款的事实，本院认定本案的法律关系为农村建房施工合同而非买卖合同。 焦点二，根据《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款关于“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法”、《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第三款“对于村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅的建设活动，县级建设行政主管部门的管理以为农民提供技术服务和指导为主要工作方式”及《建设部关于加强农民住房建设技术服务和管理的通知》第六条“三层（含三层）以上的农民住房建设管理要严格执行《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律规定”的规定，可以认定农村自建房屋三层以下的属于“农民自建低层住宅”不需要承包人具备相应资质，而三层（含三层）以上的，承包人必须具备相应资质。本案中，原告陈德中修建的房屋为两楼一底共三层房屋，承包人需具备相应资质，但被告建源公司作为劳务公司无相应建筑资质。故，本院依据《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二款关于“禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程”以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项关于“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的”的规定，认定本案所涉的委托代建合同系无效合同。因委托代建合同已被认定无效，原告要求解除委托代建合同的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 焦点三，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”本案中，由于原告向本院主张要求退还建房款、补偿装修损失均是基于其主张的买卖合同有效而提起，而在审理过程中，本院已依法向原告释明，若本院认定本案法律关系为农村建房施工合同且委托代建合同认定无效的情况下原告是否变更诉讼请求，但原告仍坚持以房屋买卖合同关系及认为房屋买卖合同有效为由主张权利。据此，由于原告请求权基础不能成立，其要求被告退还建房款及补偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款，《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二款，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告陈德中的全部诉讼请求。 预交案件受理费6932元，实收案件受理费6482.5元，鉴定申请费20000元，司法评估费5000元，共计31482.5元，由原告陈德中负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审 判 长  许洪军 人民陪审员  白天金 人民陪审员  杨秀忠 二〇二〇年一月十日 书 记 员  杨 凡