杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初7521号 原告：胡小莲，女，1966年8月16日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：孙东，浙江援手律师事务所执业律师。 被告：金宗敏，男，1983年10月20日出生，汉族，住杭州市富阳区。 被告：金水木，男，1949年7月4日出生，汉族，住杭州市富阳区。 被告：张贤城，男，1963年1月30日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 原告胡小莲诉被告金宗敏、金水木、张贤城房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，由审判员颜燕香依法适用简易程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告胡小莲及其委托诉讼代理人孙东、被告张贤城到庭参加诉讼；被告金宗敏、金水木经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡小莲提出诉讼请求：1、确认案涉《房屋转让买卖合同》无效；2、金宗敏、金水木返还原告145000元；3、金宗敏、金水木赔偿原告以购房款145000万元为基数，按银行同期贷款利率计算的自2015年3月10日起至购房款实际归还之日止的利息损失；4、金宗敏、金水木赔偿原告为此案支出的律师费10000元；5、张贤城对上述款项承担连带责任。 事实与理由：原告为生活需要向金宗敏、金水木购买其自建的位于富阳区鹿山街道蒋家村城乡路36号联建房三楼房屋一套及车库一间，房屋面积为120平方米，约定总价款为200000元。2014年8月22日，原告与金宗敏、金水木签订《房屋转让买卖合同》，张贤城作为中证人在该合同上签字。之后，原告按约向金宗敏支付购房款200000元。金宗敏、金水木因未能按合同约定将房屋及车库交付给原告占有，且已将案涉房屋出售给第三人，第三人已实际占有居住。因房价不断上涨，原告已无力再购买其他房屋，金宗敏、金水木的违约行为给原告造成了重大经济损失。2017年12月3日，张贤城向原告出具承诺书一份，载明因金宗敏未能返还原告购房款，原告支付的购房款及相应损失将由张贤城负责偿还。截止到起诉之日止，张贤城陆续向原告转款55000元，剩余款项在原告多次催讨后，三被告均未能予以偿还。依据相关规定，案涉《房屋转让买卖合同》为无效合同，原告有权要求金宗敏、金水木返还购房款，并承担相应的民事责任，张贤城应承担连带责任。 金宗敏、金水木未答辩。 张贤城答辩称：金宗敏当着张贤城的面向原告出具过承诺书，承诺其自己会承担的。张贤城只是介绍而已，没有任何责任。张贤城与原告姐夫是朋友关系，当初因为这个特殊关系才出具承诺书，表示金宗敏如果不还，张贤城会承担归还责任的，但现在张贤城承诺他自己会归还的，因此张贤城实际上是不需要承担责任的。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告及张贤城提交的证据，金宗敏、金水木未到庭质证，视为放弃质证权利。经庭审质证，本院认定如下： 对于原告提交的证据1、房屋转让买卖合同一份，以证明原告与金宗敏、金水木之间存在房屋及车位买卖及房屋转让款为200000元的事实。证据2、收条三份，以证明原告分别于2014年8月22日、2015年3月7日、2015年3月16日支付给金宗敏购房款200000元的事实。证据3、确认书一份，以证明2015年3月10日金宗敏确认原告支付完毕购房款及确认若违约承担违约责任200%的事实。证据4、承诺书一份，证明被告三承诺在2018年年底之前由其归还原告购房款及赔偿原告损失的事实。证据5、委托代理合同一份，以证明原告为维护自身合法权益聘请律师维权支出律师费10000元的事实。证据6、律师费发票一份（复印件），以证明原告支出律师费10000元的事实。对于原告提交的证据1-4，张贤城质证后无异议，本院予以确认。对于原告提交的证据5-6，张贤城质证后表示不清楚。本院对该两份证据的真实性予以确认。 对于张贤城提交的由金宗敏出具的承诺书一份，以证明金宗敏承诺其自己会归还相应的购房款的事实。原告质证后对其真实性、合法性有异议，地基属村集体所有，承诺书违反法律规定，应属无效，关联性也不认可，与本案无关。本院审核后认为，该证据系金宗敏与张贤城之间的约定，效力无法及于原告。 金宗敏、金水木未向本院提交相关证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、经张贤城介绍，原告（乙方）向金宗敏、金水木（甲方）购买自建房一套（含车库），并于2014年8月22日签订《房屋转让买卖合同》一份，载明：甲方将座落于鹿山街道蒋家村城乡路36号三楼房屋出售给乙方，房屋面积为120平方米，房价为200000元；该房屋为联建房，暂未分户办理房产证及相关证件；车库为靠背面，楼梯边大车库一只，前后分中隔开为准；等等。金宗敏、金水木在甲方处签字，原告在乙方处签字，张贤城在中证人处签字。 二、2014年8月22日、2015年3月7日、2015年3月16日，原告分三次支付给金宗敏购房款分别为150000元、5000元、45000元，合计200000元。 三、因金宗敏、金水木无法向原告交付案涉房屋及车库，2017年12月2日，张贤城向原告出具承诺书一份，载明：今承诺胡小莲为蒋家村购买金宗敏房屋引起胡小莲损失无法讨回房款，今由张贤城承诺归还胡小莲房款200000元，期限在2018年年底内付清。对于该承诺，原告及张贤城均确认张贤城系承担连带责任。2018年、2019年，张贤城两次向原告偿付购房款合计55000元。 四、本案案涉土地系杭州市富阳区鹿山街道蒋家村的集体土地，原告非该村村民。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；……。且农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，原告与被告金宗敏、金水木签订的《房屋转让买卖合同》，所涉土地系蒋家村村民的集体土地，原告胡小莲非杭州市富阳区鹿山街道蒋家村村民，其通过《房屋转让买卖合同》约定购买部分房屋的行为变相取得了涉案房屋的宅基地使用权，故双方签订的《房屋转让买卖合同》因违反法律的禁止性规定而无效。原告主张《房屋转让买卖合同》无效之诉请，理由正当，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对于原告要求被告金宗敏、金水木返还剩余购房款145000元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的被告金宗敏、金水木在资金占有使用期间的利息损失，因双方对于案涉房屋系联建房均知情，对于合同无效均存在一定的过错，损失应由双方共同承担。本院酌情确定两被告承担的利息损失，具体计付方式为自2015年3月10日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的50%为15812元（31624元×50%），自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计算。关于张贤城的责任。因原告及张贤城均认可出具承诺书时，张贤城认可由其承担连带清偿责任，张贤城具有对购房款进行担保的合意。故对于原告要求张贤城承担连带清偿责任的诉请，系双方约定，本院予以支持。但因其承诺偿还时间为2018年年底，故对于利息损失部分的责任应从2019年1月1日起算。对于原告主张的律师费，该费用系原告主张权利而支出，且双方未作约定，故本院不予支持。被告金宗敏、金水木经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的权利。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告胡小莲与被告金宗敏、金水木于2014年8月22日签订的《房屋转让买卖合同》无效； 二、被告金宗敏、金水木于本判决生效之日起十五日内返还原告胡小莲购房款145000元； 三、被告金宗敏、金水木于本判决生效之日起十五日内支付原告胡小莲自2015年3月10日起至款项付清之日止的利息损失（以145000元为基数，自2015年3月10日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的50%为15812元，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计算）； 四、被告张贤城对上述第二、三项的购房款145000元及自2019年1月1日起至款项付清日止的利息损失承担连带清偿责任； 五、驳回原告胡小莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4032元（原告预交5133元），减半收取2016元，由原告胡小莲负担116元，被告金宗敏、金水木、张贤城负担1900元。 原告胡小莲于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告金宗敏、金水木、张贤城于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  颜燕香 二〇二〇年一月二十日 书记员  柴建水