北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初20702号原告(反诉被告):北京海鸿物业经营管理有限公司，住所北京市东城区东花市北里东区1号楼2段702室。法定代表人：胡金花，总经理。委托诉讼代理人：张朝伟，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝娟娟，北京嘉纳律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：宋阿梅，女，汉族，1943年11月15日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：马建威，北京融显律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹悦子，北京融显律师事务所律师。原告(反诉被告)北京海鸿物业经营管理有限公司(以下简称海鸿公司)与被告（反诉原告）宋阿梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，现已审理终结。海鸿公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令宋阿梅给付海鸿公司2017年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费6769.88元；2、请求法院判令宋阿梅给付海鸿公司代收地下室的租金,自2015年1月1日起至2018年12月31日止,4年共计3320.4元；3、请求法院判令宋阿梅给付海鸿公司代收地下室供暖费,2013年至2014年供暖季供暖费602.7元；4、请求法院判令宋阿梅支付迟延履行期间的债务利息,自2019年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至实际履行之日止。事实和理由：宋阿梅系北京市东城区安外大街44号院康鸿家园1号楼4门502号房屋（以下简称涉案房屋）业主,涉案房屋建筑面积156.71平方米，宋阿梅在此实际居住并承租地下室18号房，海鸿公司自1999年小区建成交付之日起为该小区提供物业服务至今。2002年3月18日,小区地下室产权单位中国石油天然气集团公司华油北京服务总公司房地产公司委托海鸿公司代为管理并收取1号楼、3号楼地下室租金及地下室供暖费，租金标准为每使用平米4.27元/月。2014年1月1日,北京市东城区康鸿家园小区业主委员会(甲方)与海鸿公司(乙方)签订《物业管理委托合同》(以下简称《物业合同》)，约定甲方采用包干制形式,将康鸿家园小区委托乙方实行物业管理《物业合同》第十九条第1项约定,物业费标准为1.8元/平米/月；第2项约定,(乙方)接受中石油房产处的委托,向租用1号楼、3号楼地下室房屋的住户收取租金和所租房屋的供暖费用；《物业合同》第十五条约定,委托管理期限为3年,自2014年1月1日起至2016年12月31日止；合同期满后,如双方无异议,本合同可自动延用。宋阿梅租赁1号楼18号地下室,使用面积16.2平米,年租金830.1元/年，现宋阿梅拖欠2015年1月1日至2018年12月31日的租金3320.4元；地下室供暖费标准为使用面积*1.23*30元/年，现宋阿梅拖欠2013至2014年供暖季供暖费602.7元；且宋阿梅未交纳2017年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费6769.88元。海鸿公司向宋阿梅催缴拖欠的各项费用无果,遂起诉至贵院,请求法院依法查明事实,支持海鸿公司的诉讼请求。宋阿梅答辩：不同意海鸿公司全部诉讼请求。宋阿梅确实没有交纳2017、2018年度的物业费，海鸿公司不让宋阿梅乘坐电梯，宋阿梅房屋多次漏水要求海鸿公司维修未果，宋阿梅先后6次向海鸿公司交纳2017、2018年度的物业费，但海鸿公司拒收，导致宋阿梅无法取得发票，无法报销。关于宋阿梅所承租的地下室18号房，海鸿公司无权收取租金，地下室里面的暖气管漏水，导致地下室被淹，故经海鸿公司同意暖气设备在2013年夏天已经拆除。宋阿梅另向本院提出反诉请求：1、请求法院判令海鸿公司交付1号楼4单元室外电梯可乘坐到达5层的电梯卡并公示电梯委托管理合同及电梯收费标准;2、请求法院判令海鸿公司向宋阿梅赔偿人民币300元换锁芯费并返还防盗门原锁芯全部钥匙;3、请求法院判令海鸿公司向宋阿梅返还2019年地下室多收取的电费623.4元;4、请求法院判令海鸿公司公布2000年8月至今的物业费收支情况;5、请求法院判令海鸿公司公示2002年至今的地下室租金收支情况;6、请求法院判令海鸿公司向宋阿梅公开赔礼道歉并将道歉信张贴于康鸿家园小区公告栏9个月。事实与理由:北京市东城区康鸿家园小区为中石油集团所属的家属楼,宋阿梅为东城区康鸿家园1楼4门502号的业主，自从宋阿梅入住并承租地下室以来,海鸿公司一直未能按照法律规定及物业租赁合同约定履行其维修、养护和管理的职责,具体表现主要如下:1、2017年10月,中石油集团公司为康鸿家园1、3号楼业主出资安装的室外电梯正式开通,而海鸿公司却以电梯受托管理人的名义,假借经全体业主同意将地下室租金及地下室供暖费与电梯乘用及交纳电梯费绑定在一起(小区至今没有业委会,更没有召开业主大会,何来“全体业主一致同意欠费绑定电梯乘坐资格一说”?!),拒绝接受宋阿梅交纳电梯费及为宋阿梅提供电梯乘用卡,长期非法剥夺了宋阿梅作为业主的乘坐电梯的权利,导致宋阿梅快80岁的老人一年半以来始终未能享受到原单位提供的福利,只能每天爬楼梯上下五楼,给宋阿梅的生活造成了极大的不便。2、自电梯开通以后,海鸿公司安装了直通宋阿梅室内的防盗门,但海鸿公司始终未能将该防盗门的钥匙交付给宋阿梅,使得宋阿梅既不能乘坐电梯,又得面临海鸿公司或者海鸿公司指使的任何人能从电梯处开门进入宋阿梅室内的重大人身安全的风险,使得宋阿梅在该期间始终无法安心入睡,精神极度紧张,导致经常性失眠,最终逼得宋阿梅不得不自费将防盗门的锁芯予以更换,而防盗门的原钥匙至今还扣留在海鸿公司手中。3、宋阿梅入住以后,宋阿梅房屋内北屋的餐厅、两个卫生间等地多处漏水,宋阿梅多次要求海鸿公司派人进行维修,而海鸿公司始终以各种理由予以拒绝,并称房屋是中石油的产权,与他们无关。同时,在冬季供暖期间,因海鸿公司未能全额向供暖公司交纳供暖费,导致宋阿梅及其他许多业主房屋内的温度只有16度甚至更低,严重影响了小区业主的正常居住,给业主健康带来危害。4、自宋阿梅2002年承租地下室以来,一直都因为地下室漏水导致地下室潮湿而每年发生粮食及各种食品药品、衣物等发霉腐烂的情形,每年向物业反映均得不到解决,只能年年交费年年扔年年浪费,给宋阿梅造成了较大的经济损失。2013年夏天,宋阿梅承租的地下室供暖设备发生大面积漏水,宋阿梅要求海鸿公司对漏水的砂眼进行处理并予以修复,但海鸿公司物业主任常桂英以无权,钱,材料,人等请求宋阿梅自费请第三方专业人员进行维修。后在宋阿梅坚持下,常桂英同意宋阿梅自费拆除采暖设备,在场的还有物业焦姓水暖工，但海鸿公司至今仍在欺骗散布谎言,甚至在今年5月15日我们在第一次开庭过程中,东城区政府工作人员同时到海鸿公司处调查时,海鸿公司还信誓旦旦地说我欠2013年地下室供暖费和2016年的物业费,撒谎己成惯性,无药可救了!而且,海鸿公司还长期向宋阿梅收取超出民用电标准的地下室电费,因此海鸿公司理应返还相应的多收取款项。海鸿公司上述种种行为,已经严重违背了其作为受托管理方应当履行的修理、管理的义务,严重损害了小区业主的合法权益!5、海鸿公司在本诉中声称宋阿梅未交纳2017年,2018年的物业费、地下室租金等费用,但事实上,2017年,2018年宋阿梅曾先后6次前往海鸿公司要求交纳2017年、2018年的物业费、地下室租金以及电梯费用,但海鸿公司始终拒不收取,且海鸿公司反而因为上述原因在康鸿家园小区内大肆恶意张贴催缴公告,甚至把当时宋阿梅已经去世的先生进行侮辱性地宣示,并不断派人(除做饭的和打扫卫生的人以外)轮番轰炸式地暴打电话,逼得宋阿梅不堪骚扰只能更换电话号码。给宋阿梅的生活和名誉造成了重大的影响和损害,其故意行为无异于黑社会性质团伙的行为,给宋阿梅的生活造成了重大的、极坏的影响。诸如上述情形的事项不胜枚举,海鸿公司的行为已经给宋阿梅以及康鸿家园小区的业主造成了极大的影响。因此,宋阿梅提出反诉,要求海鸿公司交付电梯卡并向宋阿梅公开赔礼道歉,同时,依据相关法律规定及海鸿公司在本诉中所提供的证据一《物业管理委托合同》第十七条第6款的约定以及证据三《关于明确康鸿家园地下室租金缴纳及使用情况的函》中所明确的海鸿公司义务,要求海鸿公司公开相关的物业费及地下室租金收支情况。综上所述,恳请法院依法判决支持宋阿梅的全部反诉请求,维护宋阿梅及康鸿家园小区所有业主的合法权益。海鸿公司对宋阿梅的反诉辩称：海鸿公司的收费每年都已经公示，宋阿梅的锁芯是宋阿梅自己换的，不存在多收电费的问题，故不同意宋阿梅反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宋阿梅是涉案房屋（建筑面积156.71平米）业主并在此实际居住，宋阿梅同时承租地下室18号房（使用面积16.2平米）。2002年3月18日,小区地下室产权单位中国石油天然气集团公司华油北京服务总公司房地产公司委托海鸿公司代为管理并收取1号楼、3号楼地下室租金及地下室供暖费，租金标准为每使用平米4.27元/月。2012年10月28日，宋阿梅向海鸿公司支付了所承租的地下室18号房2012年度的供暖费486元。2014年1月1日，北京市东城区康鸿家园小区业主委员会和海鸿公司签订《物业管理委托合同》，约定业委会委托海鸿公司对康鸿家园小区进行物业管理服务，管理事项包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行管理，公用绿地花木养护管理，公共环境卫生、房屋公用部位的清洁卫生、小区垃圾的收集清运，维护小区交通秩序、保护小区安全；海鸿公司负责向业主收取物业管理服务费、代收供暖费、水费及其他费用；海鸿公司接受业主委托，对业主房屋自用部分设施设备的维修养护；委托管理期限为2014年1月1日至2016年12月31日，合同期满后如双方无异议，本合同可自动延用。《物业管理委托合同》还约定海鸿公司按每月每建筑平米1.8元向业主收取物业费，并接受中石油房产处的委托，向租用1号楼、3号楼地下室房屋的住户收取租金和所租房屋的供暖费用。2015年12月20日，海鸿公司向宋阿梅催要地下室2013年度的供暖费602.7元及2015年度的租金830.1元。现海鸿公司、宋阿梅双方在宋阿梅是否应交纳2017、2018年度物业服务费，2015、16、17、18年度地下室租金，2013年度供暖费的问题上存在争议。关于2017、2018年度物业费的交纳问题，宋阿梅称其先后多次向海鸿公司主动交纳，但海鸿公司拒不接收，恶意造成宋阿梅欠费的事实，并以此为由拒不向宋阿梅提供电梯卡开通服务；海鸿公司对宋阿梅所称意见不认可。关于地下室租金问题，宋阿梅称因地下室存在漏水问题，故产权方已经同意予以免除租金；海鸿公司不认可。关于地下室供暖费问题，海鸿公司称宋阿梅在2014年私自拆除了供暖设备，故仍应支付2013年度供暖费；宋阿梅称因供暖设备漏水，故该设备在2013年夏天就予以了拆除。因双方对上述费用支付问题有争议，故海鸿公司以宋阿梅尚未支付为由，拒绝为宋阿梅提供电梯服务，宋阿梅现已向海鸿公司交纳了2019年度物业费，但海鸿公司仍未给宋阿梅开通电梯服务。本案庭审中，宋阿梅称产权方已经决定免除宋阿梅地下室2015-2019年度租金及2013年度供暖费。后，本院书面致函中国石油天然气集团公司机关服务中心房地产管理处，就宋阿梅所述产权方是否免除了宋阿梅地下室2015-2019年度租金及2013年度供暖费进行调查。该公司书面回函称曾组织双方协商减免宋阿梅地下室2015-2016年度租金及2013年供暖费，但因宋阿梅本人不同意协商结果，故协商没有达成一致。本院认为:在物业服务活动中，业主负有按照国家有关规定交纳专项维修资金、交纳物业服务费以及合同约定的其他费用等义务。本案中，海鸿公司已为宋阿梅提供了2017、2018年度事实上的物业服务，故宋阿梅理应支付相应服务费，但本院注意到宋阿梅在此期间没有享受到海鸿公司提供的电梯服务，海鸿公司虽以宋阿梅未交清所有费用故拒绝提供电梯服务作为抗辩，但本院认为宋阿梅年岁已高，客观上需要电梯服务，海鸿公司的做法有违情理，故本院对海鸿公司的抗辩意见不予采纳，本院酌情对宋阿梅2017、2018年度的应缴物业费数额予以适当减免。关于海鸿公司主张的地下室租金及供暖费，宋阿梅虽辩称产权方已经决定免除其地下室2015-2019年度租金及2013年度供暖费，但经本院向产权方核实，宋阿梅所述并不属实，故本院认为宋阿梅理应支付上述费用，但海鸿公司主张的数额有误，本院予以调整。另，本院认为宋阿梅并非无故未付上述费用，故本院对海鸿公司主张迟延履行期间债务利息的诉请，不予支持。另，业主在物业管理活动中，有权利按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务，有权利监督物业服务企业履行物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，有权利监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。故，针对宋阿梅所持要求海鸿公司交付电梯卡并公示电梯委托管理合同及电梯收费标准、公布2000年8月至今的物业费收支情况、公示2002年至今的地下室租金收支情况的反诉请求，予以支持；针对宋阿梅要求海鸿公司赔偿人民币300元换锁芯费并返还防盗门原锁芯全部钥匙、要求海鸿公司返还2019年地下室多收取的电费623.4元、要求海鸿公司公开赔礼道歉并将道歉信张贴于康鸿家园小区公告栏9个月的反诉请求，不予支持。综上所述，依据《物业管理条例》第六、七条规定，判决如下：一、宋阿梅于本判决生效后十日内支付北京海鸿物业经营管理有限公司2017、2018年度物业费3385元；二、宋阿梅于本判决生效后十日内支付北京海鸿物业经营管理有限公司2015、2016、2017、2018年度的地下室租金3320元；三、宋阿梅于本判决生效后十日内支付北京海鸿物业经营管理有限公司2013年度地下室供暖费486元；四、北京海鸿物业经营管理有限公司于本判决生效后十日内将北京市东城区安定门外大街44号院康鸿家园1号楼室外电梯卡交付宋阿梅开通使用，并公示电梯委托管理合同及电梯收费标准及2000年8月至本判决生效之日的物业费收支情况、2002年至本判决生效之日的北京市东城区安定门外大街44号院康鸿家园1、3号楼地下室租金收支情况；五、驳回北京海鸿物业经营管理有限公司其他诉讼请求；六、驳回宋阿梅其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34元，由北京海鸿物业经营管理有限公司负担。反诉费34元，由宋阿梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李成博二〇二〇年一月十日书记员  吴董超