湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初7592号原告（反诉被告）：李本春，男，1956年2月27日出生，汉族，武汉市公汽一厂退休职工，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：李琛，系李本春之女，1985年9月6日出生，汉族，华夏银行信用卡中心职工，住武汉市汉阳区，特别授权代理。被告（反诉原告）：蒋铮，男，1973年12月30日出生，汉族，浙江医药股份有限公司新昌制药厂职工，住浙江省新昌县，第三人：武汉怡景宜家房地产有限公司，住武汉市东湖新技术开发区康魅路1号金地·褐石庄园三期17栋1层03商室。法定代表人：周杨，系该公司经理。委托诉讼代理人：朱金乐，系该公司置业顾问，特别授权代理。原告（反诉被告）李本春与被告（反诉原告）蒋铮、第三人武汉怡景宜家房地产有限公司（以下简称怡景宜家房地产公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李本春及其委托诉讼代理人李琛、被告（反诉原告）蒋铮、第三人怡景宜家房地产公司的委托诉讼代理人朱金乐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李本春向本院提出诉讼请求：要求蒋铮双倍返还购房定金人民币10,000元。事实和理由：原告与被告通过微信形式于2019年9月8日签署购房定金协议（原因是被告在外地，要求必须先给定金再返汉签署正式购房合同），原本应于2019年9月16日当面签署正式购房协议，但是被告由于办理房产证手续不齐全（缺失房屋权属证明）需要去房地局进行补办并且要等待15个工作日，此前中介方己经明确告知办理房产证需要哪些材料，此事被告在签署协议时也并未如实告知，原告不愿意多等3周的时间，理由是会面临房贷利率上调的风险（房贷利率的问题中介方己经跟贷款的银行确认过，最好是尽快提交，越晚提交利率上调的可能性越大），基于这个风险，故在当日原告未签署正式的购房合同，而被告又急于返回浙江，也并未给原告充足的时间考虑和商量。根据协议内容，该购房合同在2019年9月20日前签署都是有效的，故原告和中介方在2019年9月17日至9月20日期间联系被告要求正式签署购房协议，但此时被告并不理会，也表示不愿意再签合同，购房定金人民币5,000元也不予退还并且不作任何回复。现原告申请通过法律途径要求被告双倍返还购房定金人民币10,000元。由于被告一直在外地，要求中介方拟定协议，以微信形式签署，相关证明及材料己附。蒋铮答辩并反诉称：一、蒋铮认为双方的房屋买卖合同已依法成立，具有法律约束力。因为该房屋是李本春看中房源有购买意向，才向本案第三人于2019年9月6日联系蒋铮落实买卖关系。第三人于2019年9月8日拟就《购房定金协议》，蒋铮收到后即表示同意。时隔三个小时，即收到李本春支付的人民币5,000元现金，始知李本春也已同意该协议并开始实际履行。因此，蒋铮认为双方意思表示一致，合同已依法成立。二、李本春所谓蒋铮办理房产证手续“不齐全”的事实并不存在。正是因为蒋铮的购房手续齐全，所有承诺“有全权处理权”可保证交易流程正常进行，否则“愿意承担违约责任和赔偿”。当日的实际情况是，蒋铮于2019年9月16日上午八点半到达办证中心后，即接到第三人转告李本春提出要求变更协议价格降价三万，蒋铮不予认可，此后李本春一直不露面，致使未能签订书面合同。李本春所谓“购房手续不齐全”仅为李本春拒签书面合同的借口。实际上在该《购房定金协议》不能履行时，蒋铮已实际办妥了“不动产权证”。三、李本春已构成违约，必须承担违约责任。蒋铮因工作出差时间安排，向第三人要求按《购房定金协议》的2019年9月20日前的2019年9月16日当面签订书面合同，得到第三人的答复是已经征得李本春同意。蒋铮在爱人办理请假手续后一起于2019年9月15日出发，2019年9月16日早晨抵达武汉后，经第三人多次催促，等到下午仍未见李本春前来签约，蒋铮是在确认当日无法签约的情况下才返回浙江的。综上，蒋铮认为，双方已具有法律效力的《购房定金协议》最终未能实际履行，完全是李本春的违约行为所造成。李本春必须对自己的违约行为承担法律责任，不仅无权要求返还定金人民币5,000元，而且依据《购房定金协议》备注第4项的规定，“支付守约方违约金五万元整，并支付丙方（第三人）房子成交总价2%的佣金。”故提出反诉请求：请依法判令李本春违约，并依据《购房定金协议》备注第4项的规定，“支付守约方违约金五万元整。”李本春对蒋铮的反诉答辩称：1、蒋铮称李本春要求降价人民币30,000元这个事实是不存在的，由于当时蒋铮没有房屋的权属证明，所以无法在当天提交所有的资料办理房产证，而权属证明的补办需要15个工作日，考虑到利率上调的风险，因此当时提出降价人民币30,000元，当时蒋铮不同意，只说再少人民币5,000元，因为他承认了他没有权属证明，不能办证。但愿意将人民币5,000元定金返还。此事是当时第三人告知李本春的。2、合同写的是2019年9月20号之前签署正式购房协议，但是蒋铮的产权证是在2019年10月10号才办理，结合蒋铮与第三人的微信记录截屏，蒋铮已经自己说明要在当天办理交资料的手续并和第三人一起去房地局办证。但由于蒋铮办理房产证的手续不齐全，故当天房地局没有收他的资料，产权证办理的时间是在2019年10月10号，这与2019年9月16号房地局告知补办权属证明需要15个工作日的时间吻合。3、最后一次看房是在8月中旬，当时就委托第三人办理相关的购买手续，其次是该房屋没有贷款，只要产权证办理下来，可以尽快过户。大概在2019年8月25号左右，央行发布最新利率更改通知将在10月8号以后按照新利率执行，也是基于利率上调风险所以李本春要求尽快购买该房屋。4、蒋铮一直说没有时间，要求在9月20号之前签约，李本春大概等了20天左右，充分说明购买该房屋的诚意。另外作为定金的人民币5,000元按照正常流程是应该交由中介保管。而蒋铮是要求直接转到他的账户。李本春也是会承担一定的风险。李本春不同意支付违约金人民币50,000元。怡景宜家房地产公司述称：针对李本春的本诉，李本春要求蒋铮返还人民币10,000元，双方签订定金协议时，合同已经生效。双方之间各有各的意见，第三人希望整个房屋买卖圆满完成。对本诉及反诉没有意见，请求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院在卷佐证。经庭审质证、认证、当事人陈述认定事实如下：位于武汉市汉阳区四新南路603号新城璟悦城（C地块）9栋1单元18层2号（建筑面积74.81平方米）房屋系蒋铮与其配偶石赛庆所有。2019年9月蒋铮通过第三人怡景宜家房地产公司计划出售该房屋，后李本春有意向购买该房屋。因蒋铮夫妇居住在浙江省，在双方谈妥房屋价款后，签订正式存量房买卖合同之前，第三人怡景宜家房地产公司于2019年9月8日草拟《购房定金协议》一份，甲方（出售方）蒋铮、乙方（购买方）李本春、丙方（居间方）怡景宜家房地产公司，约定：现有客户：李本春，购买坐落于武汉市汉阳区四新中路与新南路交叉西南部新城璟悦城9幢1单元18层2号房屋。房屋价格商定为人民币1,180,000元。买卖双方约定，甲方收取定金人民币5,000元。备注：1、甲方承诺此房屋无继承、无赠与、无变更、无抵押、无查封，有全权处理权。如因上述原因导致无法办理房屋正常交易手续，愿意承担违约责任和赔偿。2、双方约定于2019年9月20日前当面签署正式买卖合同。3、双方约定付款方式为按揭贷款。4、甲、乙双方若因单方原因造成违约，违约方愿意支付守约方违约金人民币50,000元，并支付丙方房子成交总价2%的佣金。第三人怡景宜家房地产公司工作人员将上述拟订好的《购房定金协议》分别通过微信发送给李本春和蒋铮，李本春和蒋铮于同日均通过微信回复同意以上协议。同日，李本春依据上述协议支付蒋铮人民币5,000元。后李本春、蒋铮、第三人怡景宜家房地产公司三方协商一致约定蒋铮夫妇于同年9月16日从浙江至武汉，三方在第三人处签订正式房屋买卖合同并至银行办理李本春购买房屋的贷款面签手续。因诉争房屋尚未办理蒋铮夫妇名下的不动产权证，蒋铮计划于2019年9月16日至武汉签署正式房屋买卖合同之日向不动产登记部门递交资料，办理蒋铮夫妇名下的不动产权证。后蒋铮向第三人表示其自开发商处领取的不动产权属证明遗失，可能需要补办。2019年9月15日，蒋铮、石赛庆夫妇乘坐Z47火车自杭州至武汉，每人票价为人民币200元，同年9月16日上午至武汉。蒋铮夫妇至第三人处后，第三人向蒋铮夫妇表示，李本春因为蒋铮办理不动产权属证书需要的不动产权属证明遗失，导致蒋铮名下不动产权属证书办理时间可能会迟延15个工作日，影响李本春办理银行贷款，有面临利率上调的风险，要求蒋铮将房屋总价款予以降低。蒋铮夫妇未予同意。当日，李本春一直未至第三人处签署房屋买卖合同，第三人多次联系李本春，李本春均未出现。同日下午15时25分，蒋铮夫妇乘坐D2248火车返回杭州，每人票价人民币295元。同年9月17日，李本春处发信息蒋铮，表示同年9月16日未前去签署房屋买卖合同系因为蒋铮的原因导致办理李本春名下的贷款要延迟，从而增加了利率上涨的可能性以及家里小孩生病的原因，要求同月20日前继续与蒋铮签署房屋买卖合同。蒋铮未予同意。后第三人也与买卖双方继续沟通签署合同事宜，蒋铮因在外地出差，表示无法办理，后双方就签署房屋买卖合同事宜未能协商一致，未能签署正式的房屋买卖合同。李本春要求蒋铮返还其支付的人民币5,000元，蒋铮未予返还，李本春诉至本院请求判如所请，蒋铮依法提起反诉。另查明，2019年10月10日，蒋铮办理诉争房屋的不动产权证，登记产权人蒋铮、石赛庆，共同共有。第三人怡景宜家房地产公司表示依据二手房交易惯例，买方在办理贷款面签时，并不需要卖方名下的不动产权证，贷款审批一般需要三至四周的时间。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为：李本春与蒋铮于2019年9月8日协商达成一致的《购房定金协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。依据该协议，买卖双方应于2019年9月20日前签署正式房屋买卖合同，后双方协商一致于2019年9月16日签署，双方应依约履行，李本春于2019年9月16日拒绝签署正式房屋买卖合同，违反《购房定金协议》的约定，构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，李本春无权要求蒋铮返还定金人民币5,000元，故对李本春诉请的要求蒋铮双倍返还购房定金人民币10,000元的诉讼请求本院不予支持。对于李本春主张的其拒绝签署房屋买卖合同系因为蒋铮办理不动产权属证书的权属证明遗失，导致办理蒋铮名下的不动产权属证书时间延迟至少15个工作日，从而影响其办理贷款审批，面临利率上调的风险的观点，李本春在办理贷款审批面签时，并不需要蒋铮名下的不动产权属证明，且其名下的贷款审批需要三至四周的时间，李本春并无证据证明，办理蒋铮名下的不动产权属证书延迟15个工作日造成其贷款审批延迟，故对李本春的该主张本院不予采信。对于蒋铮请求判令李本春违约支付其违约金人民币50,000元的反诉请求，双方签订《购房定金协议》的合同目的系为了签署正式房屋买卖合同，现李本春违约，对蒋铮造成了损失。蒋铮在本案中提交的证据能够证明的实际损失为人民币990元，该协议约定的违约金人民币50,000元明显过高，李本春已支付的定金人民币5,000元，在蒋铮不予返还该人民币5,000元的情形下，已足够弥补蒋铮的损失，故对蒋铮的反诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）李本春的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）蒋铮的全部反诉请求。本案本诉部分案件受理费人民币50元减半收取为人民币25元（此款李本春已缴纳），由原告（反诉被告）李本春负担，本案反诉部分案件受理费人民币525元（此款蒋铮已缴纳），由被告（反诉原告）蒋铮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  崔玉华二〇二〇年一月十日法官助理凃晓剑书记员李玥