浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终3309号 上诉人（原审被告）：三门装饰城市场开发有限公司。住所地：浙江省三门县海润街道枫坑工业园区。 法定代表人：陈志东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴加雨，浙江持正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梅文婷，浙江持正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林志强，男，1995年3月24日出生，汉族，住福建省福州市。 委托诉讼代理人：陈学龙，福建八闽律师事务所律师。 上诉人三门装饰城市场开发有限公司（以下简称三门装饰城公司）因与被上诉人林志强商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省三门县人民法院（2019）浙1022民初240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 三门装饰城公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回林志强的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由林志强负担。事实和理由：（一）本案无证据能够证明林志强履行了支付首付款的义务。1.本案中，涉案的房产确实存在较多首付款未付的情况，当时与林志强同时购房的二十多户福建业主，均未支付首付款，林志强是其中的一户。2.林志强未支付首付款，其虚假陈述自己支付了首付款的行为涉嫌虚假诉讼。3.一审法院要求林志强提供相关首付款交付证据，林志强虽提供了银行流水，但是该银行流水无法证明付款事实。第一笔的40000元，收款人是名为“临海市三门装饰建材批”的账号，与三门装饰城公司没有任何关系，三门装饰城公司从未在临海开过任何分支机构，该银行流水无法证明该款是支付涉案房屋的首付款。第二笔取款记录，取款时间是在当年的11月1日，无法证明林志强在12月12日将款项交付给了三门装饰城公司，而三门装饰城公司未收到该笔款项。4.从交易习惯上看，房屋买卖的购房款基本是转账或者直接打款到三门装饰城公司的账户，而不可能现金交付给工作人员。林志强从福建到三门，跨省的交易，带着十几万现金不符合常理。林志强仍应就该款项的交付承担举证责任。（二）因涉案房地产的情况特殊，三门装饰城公司所开具的发票仅用于办理按揭贷款所用，并不能证明林志强支付了首付款。 林志强辩称：林志强已支付首付款，请求二审依法维持原判。（一）若林志强未支付首付，在长达四年的时间内三门装饰城公司不仅从未催讨，反而在合同签订后协助林志强办理预告登记、交房、贷款等手续与常理不符，与购房交易习惯也不符。本案购房款仅有两笔，即首付款与按揭贷款。若林志强并未支付首付款，三门装饰城公司完全不可能为林志强办理相关手续。（二）《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定：“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”三门装饰城公司已经为林志强开具了首付款购房发票，按照日常交易习惯，可以证明三门装饰城公司认可林志强已付购房款。（三）2018年双方在法院诉讼时，三门装饰城公司曾承诺为林志强办理不动产权属证书，但之后食言，明显违背诚信原则。三门装饰城公司在上诉状中所称的其他购房者情况，林志强并不知晓，即便属实也与本案无关。需要说明的是，在本案立案之前，林志强与彭惠平等四户业主曾同时起诉三门装饰城公司要求协助办证，当时三门装饰城公司并未提出异议，该案经法院调解后三门装饰城公司同意为林志强等人办理不动产登记。后林志强等人撤诉，并将办证材料提供给了三门装饰城公司由三门装饰城公司代办。期间其他三户业主均已顺利办理。但三门装饰城公司却拒绝协助林志强办理，导致林志强不得不再次起诉。 林志强向一审法院起诉请求：1.三门装饰城公司协助林志强办理浙江省三门县海润街道枫坑工业园区三门装饰城B座2406店面的不动产权证书；2.三门装饰城公司支付林志强逾期办证违约金3000.16元（以购房款300016元的1%计算）；3.本案诉讼费由三门装饰城公司负担。 一审法院认定事实：2014年12月12日，林志强与三门装饰城公司签订《浙江省商品房买卖合同》（编号：2014销0000394），约定三门装饰城公司将坐落于三门县海润街道枫坑工业园区西-64地块2幢B商2406室房屋出售给林志强，房屋总价款为300016元。双方在合同中没有约定交付权属证书或登记证明的日期，合同第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于无前，办理前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。在约定日期起90日以后，三门装饰城公司仍不能交付权属证书或登记证明的，林志强选择不退房的，三门装饰城公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向林志强支付已付房款万分之二的违约金。2014年12月12日，三门装饰城公司向林志强出具了金额为150016元的销售不动产统一发票，后林志强通过办理银行按揭支付余款150000元。另查明，涉案房屋的预告登记手续已经办在林志强名下，三门装饰城公司已经将房屋交付给林志强，但是三门装饰城公司至今未协助林志强办理不动产权属证书。 一审法院认为：本案的争议焦点为林志强是否已经履行支付房屋首付款的义务。即三门装饰城公司于2014年12月12日出具给林志强的金额为150016元的销售不动产统一发票能否认定三门装饰城公司已经支付了首付款。综合全案，应认定三门装饰城公司已经支付了讼争的房屋首付款。理由如下：1.按照正常的商品房交易流程，买受人需先支付房屋首付款，出卖人才会开具房屋首付款的销售不动产统一发票，买受人再根据出卖人开具房屋首付款的销售不动产统一发票去银行办理剩余房款的按揭贷款。2.三门装饰城公司从事房地产销售，理应知道上述的交易习惯，也应当知道其开具房屋首付款的销售不动产统一发票所将承担的法律后果。且即便如三门装饰城公司所辩称的在林志强未支付房屋首付款而开具发票，是为了方便林志强去办理银行按揭，那么三门装饰城公司完全可以在出具发票时，要求林志强出具借条等债权凭证用以证明其未支付首付款。3.结合三门装饰城公司与林志强已经在主管部门办理了商品房相关登记备案手续，且涉案房屋已经交付给林志强，及林志强提供的林义铸的证人证言和银行交易明细清单等事实，在三门装饰城公司未提供相应证据证明林志强未支付首付款的情况下，三门装饰城公司出具给林志强的金额为150016元的销售不动产统一发票，应当认定为三门装饰城公司确认林志强已经履行了相关的付款义务。综上，三门装饰城公司与林志强签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。现林志强已依约履行义务，而三门装饰城公司为按约协助林志强办理涉案房屋的不动产权证书，三门装饰城公司应依约承担违约责任，故林志强要求三门装饰城公司依约支付逾期办证的违约金，于法于约有据，予以支持。关于逾期办证违约金的计算标准，按照《浙江省商品房买卖合同》第十六条的约定，按已交付房价款的日万分之二的标准计算，现林志强要求三门装饰城公司支付逾期办证违约金3000.16元，即按已付总房款300016元的1%计算，系林志强对其民事权利的自主处分，不违反法律规定，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项之规定，判决如下：一、由三门装饰城市场开发有限公司于本判决生效之日起十日之内协助林志强办理《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014销0000394）所约定的坐落于三门县海润街道兴业街1号三门装饰城B幢2406室房屋的不动产权属证书。二、由三门装饰城市场开发有限公司支付给林志强逾期办证违约金3000.16元。如果三门装饰城公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由三门装饰城公司负担。 二审中，三门装饰城公司提交了（2018）浙1022民初4821号民事判决书以及案外人的首付款收据、购房款发票、贷款入账票据，拟证明三门装饰城公司所售商品房存在首付款未付的情况，三门装饰城公司收到首付款后出具收据、开具首付款发票，收到购房户贷款入账后开具全款发票的事实。林志强质证称，与本案无关。 本院认证意见：首先，该组证据反映的是三门装饰城公司与案外人之间的交易，与本案缺乏关联性。再者，因（2018）浙1022民初4821号案件中购房户未到庭参加诉讼，三门县人民法院按照三门装饰城公司的举证和主张认定购房户未付任何购房款。故，本院对该组证据不予认定。 林志强没有提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于案涉房屋的首付款是否已经支付。《中华人民共和国发票管理办法》第三条规定：“本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。”发票是记录经营活动的一种原始证明。三门装饰城公司与林志强签订案涉房屋买卖合同后，三门装饰城公司已向林志强出具了150016元首付款的销售不动产统一发票。况且，商品房销售实践中，一般的交易习惯是买受人先付款、出卖人后出具发票。结合林志强其后已经办理按揭贷款并予以支付、三门装饰城公司已将房屋交付给林志强并为林志强办理预告登记等事实，林志强已经支付150016元首付款的事实具有高度盖然性，应当予以认定。三门装饰城公司未能提供有力的反证，本院对其主张不予支持。林志强既已依约支付全部房款，三门装饰城公司应当协助林志强办理房屋的不动产权证书，并承担相应的违约责任。 综上所述，三门装饰城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人三门装饰城市场开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 卢益民 审 判 员 吴 谦 审 判 员 邬卫国 二〇二〇年一月十六日 代书记员 严 凌 -8- -7-