天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初8012号原告：天津亿景置业有限公司，住所地天津市宝坻区中央公园菁华豪庭商业2号。法定代表人：周高巧，该公司经理。委托诉讼代理人：岳文博，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：苏桂祥，天津天衡律师事务所律师。被告：天津市宝坻区宝平街道菁华豪庭小区业主大会，住所地天津市宝坻区菁华豪庭物业楼。法定代表人：王洪宇，主任。第三人：天津市思安物业管理有限公司，住所地天津市宝坻区春天花园小区20号楼一楼物业办公室。法定代表人：孙立文，该公司总经理。原告天津亿景置业有限公司（以下简称亿景公司）与被告天津市宝坻区宝平街道菁华豪庭小区业主大会（以下简称业主大会）、第三人天津市思安物业管理有限公司（以下简称思安物业）所有权确认纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿景公司的委托诉讼代理人苏桂祥、岳文博、被告业主大会的法定代表人王洪宇、第三人物业公司的法定代表人孙立文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿景公司向本院提出诉讼请求：1.确认安装在天津市宝坻区的变电设备设施为全体业主所有；2被告及第三人协助原告将安装在菁华豪庭小区户号为0265921889的变电设备设施移交并过户到第三人名下;3.诉讼费由被告承担。事实及理由:原告因开发坐落于天津市宝坻区中央公园的菁华豪庭小区的商品房,于2015年10月30日与国网天津供电有限公司签订《供电合同》,约定向原告开发坐落于天津市宝坻区宝平街道宝平公路东侧住宅小区供电,户号为0265921889。2018年9月1日，第三人与菁华豪庭小区业主委员会签订《物业管理服务协议》,接手在此之前管理该小区的天津市森宝物业管理有限公司,第三人在接收该小区的物业管理后,负有对该小区公共设施、设备的管理义务。原告在小区建设时使用国网天津宝坻供电公司供电,办理了相关的用电手续,供电设备设施登记在原告名下,该小区早已交付使用,供电设备设施属全体业主所有,第三人应依与被告签订的《物业管理服务协议》,履行对小区公共设备设施进行管理的义务,对此,登记在原告名下供电设施设备应移交登记在第三人名下。综上,依据物权法规定,小区的公共设施属全体业主所有,第三人在接管天津市宝坻区菁华豪庭小区的物业管理后,负有对供电设备设施的管理义务,被告及第三人应协助原告办理该小区供电设备设施移交过户给第三人的手续。为此,特提起诉讼,请依法审理。业主大会辩称，2018年9月1日前，菁华豪庭小区的物业是由天津森宝物业管理有限公司管理的，就涉诉变压器设备原告没有与业主大会进行交接，原告起诉前也没有与业主大会进行沟通，所以业主大会不知情。涉诉变压器仅供地下车库照明使用，与业主无关。故不同意原告的诉讼请求。思安物业述称，2018年9月1日，第三人与业主大会签订了物业服务合同，约定的服务范围为菁华豪庭小区地上部分及全体业主共有的公共部分，但不包括涉诉变压器，因涉诉变压器负责小区的地下车库照明及二次供水水泵用电，且第三人未收取地下车位管理费，故第三人不同意将涉诉变压器变更登记到到第三人名下。本院经审理认定事实如下：亿景公司系菁华豪庭小区的开发建设单位。2015年10月30日，国网天津宝坻供电有限公司作为供电人与亿景公司签订了高压供用电合同，合同编号为：0265921889。双方就用电地址、用电性质和用电容量（两个受电点受电变压器）；供电方式、供电质量、用电计量、电价及电费结算方式、供电设施维护管理责任等进行了约定，合同的有效期间为2015年10月30日至2018年10月29日。2015年12月23日以国网天津宝坻供电有限公司作为甲方、天津亿景置业有限公司作为乙方，双方签订了电费结算协议，双方就计费依据、抄表时间和电费结算时间、缴费方式等进行了约定。依照上述两份合同，国网天津宝坻供电有限公司向天津亿景置业有限公司提供了供电服务。天津亿景置业公司按照约定方式向国网天津宝坻供电有限公司进行了付费。2018年8月28日，天津市宝坻区宝平街道菁华豪庭小区业主大会（甲方）与思安公司（乙方）签订《天津市住宅物业服务合同》，就物业服务的类型、委托管理的物业构成项目、物业服务内容等进行了约定。主要内容：第一条委托物业的基本情况。物业类型（多层住宅、高层住宅、别墅）：高层住宅。坐落位置：天津市宝坻区宝平街道。四至：东天津市金地城市建设有限公司，南天津市金地城市建设有限公司用地，西宝平公路，北天津市金地城市建设有限公司用地。总占地面积：3.6万平方米。总建筑面积：8.079086万平方米。高层住宅7.623912万平方米，商业0.334575万平方米，配套公建0.11792万平方米，委托管理的物业构成细目见附表一、二、三、四。第二条物业服务内容及标准。（一）房屋共用部位和共用设备设施的维修、养护和管理：按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》二级标准执行。（二）电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理和服务：按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》二级标准执行。（三）共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理……第三条物业管理服务期限。物业管理服务期限为两年（一般不得低于两年）。自2018年9月1日起至2020年8月31日终止。第四条甲方的权利义务，代表和维护全体业主在物业管理服务活动中的合法权益，制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用，负责处理森宝物业公司退出后交接中的遗留问题等。第五条乙方权利义务，依照国家、本市有关规定和合同约定，制定物业管理服务方案和制度，对物业及其环境、卫生进行管理服务，加强对共用部位、共用设施设备进行状况的日常检查，定期向全体业主公布场地占用费、利用物业共用部位共用设施所得收益收支情况，对本物业的共用部位、设施及场地不得擅自占用和改变使用功能等。第六条物业管理服务费用。经协商，本物业管理服务费采取包干制的形式收取。（一）物业管理服务费收费标准。1、包干制。物业管理服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（2）高层住宅：1.08元/月·平方米。配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平米0.57元的标准由业主交纳。附表四，其他第七条、积极和开发单位协调尽快使用地下停车位，主动联系开发单位让他们完善后期质保期内所有遗留问题。2018年9月1日，思安公司开始接手涉案小区的物业。涉诉变压器现负责菁华豪庭小区地下车库照明和二次供水用电，现登记在亿景公司名下。2019年11月26日，亿景置业从涉案变压器上分出三条线路并分别安装电表，一条用于二次供水用电、一条用于一期车库照明、一条用于二期车库照明。各方当事人均认可二次供水用电是为小区全体业主服务和所有。关于涉案小区地下车库，亿景公司系登记权利人。亿景公司称地下车库一共有500多个车位，在思安公司接手前已出售近60个。森宝物业是涉案小区第一个物业公司，在2017年9月森宝物业启用地下车库，并负责管理和照明。2018年9月1日，思安公司接手后，地下车库处于无人管理的状态，原告与思安物业均未收取地下车位管理费。2019年12月12日，本院到宝坻区供电有限公司核实，该公司的营销部副主任高志伟称：新建住宅小区有两种变压器，一种为“黑号”变压器，负责小区业主家庭用电，该变压器的所有权属于供电有限公司所有，建设单位建成后移交并登记到供电公司名下。一种变压器为“红号”变压器，负责小区的地下车库照明、二次供水和小区景观照明等，户号为0265921889的涉诉变压器属于“红号”变压器，该变压器属于全体业主所有，建设单位建成后移交并登记到物业管理公司名下。2020年1月14日，本院到宝坻区相关住宅小区的物业管理公司进行了调查，白鹭湾花园小区物业公司的负责人田秀强、锦尚佳苑小区物业公司的负责人唐攀攀、凯瑞花园的物业公司的负责人高之利等均证实：涉诉变压器（红号）负责小区的地下车库照明和小区景观照明等，属于全体业主所有，便于物业公司服务和管理，均登记在物业公司名下。各方当事人对上述证据均无异议。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”该条对公用设施等权利归属，本着以小区和建筑物最终功能的实现为根本，摒弃优先考虑投资利益的取向，确立并作出了为业主共有财产的制度安排。立法本意在于以法律形式，明确建筑区划内公共空间的权利归属，突出业主权益的保护，从而实现社会公共利益最大化，衡平各方权利主体的合理利益。换言之，将上述设施规定为业主共用的理由，也是因为小区建筑区划内的上述配套设施是为住宅小区环境配套服务所必需的。涉诉变电设备设施（红号）属于菁华豪庭小区公用设施，理应归该小区的全体业主共有。《中华人民共和国民法总则》第六条，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，合理确定各方的权利义务。根据本院对供电公司的相关人员和相关住宅小区的核实情况，为了保护涉诉小区全体业主的合法利益，便于物业公司对小区公用设施设备的服务和管理，登记在亿景公司名下的户号为0265921889的变电设备设施应移交并登记到思安物业名下，且将涉诉变压器登记到思安物业名下，并未侵犯思安物业的合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、安装在天津市宝坻区的变电设备设施属于宝坻区菁华豪庭小区全体业主共有；二、天津市宝坻区宝平街道菁华豪庭小区业主大会及天津市思安物业管理有限公司于本判决生效后十日内协助天津亿景置业有限公司将安装在菁华豪庭小区户号为0265921889的变电设备设施移交并更名登记到天津市思安物业管理有限公司名下;案件受理费80元，减半收取计40元（原告已交纳），由天津亿景置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  李会民二〇二〇年一月二十日书记员  李 爽附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。