天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终6588号上诉人（原审被告）：郭秉政，男，1974年7月9日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：张敏（系郭秉政之妻），住天津市武清区。被上诉人（原审原告）：通辽市泽信希望物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市武清区徐官屯街江源道3号。主要负责人：徐威，经理。委托诉讼代理人：莫艳红，女，该公司职工。上诉人郭秉政因与被上诉人通辽市泽信希望物业服务有限公司天津分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初6974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郭秉政上诉请求：撤销一审判决，改判仅交纳物业公司一审诉请的物业费和车库物业费的50%。事实理由：一、郭秉政于2017年4月一次性付款购买了地下车库CK80。2017年4月12日，与物业公司相关部门的验收结果，认为既然作为车库售卖和使用，应该满足车库设计要求，所以也没有拉尺测量；而且墙面顶棚从表面上当时看不出漏水痕迹，物业公司验收人员也没有告知。二、车库内混凝土垭口仅有1800mm宽，车无法驶入。此车库虽然为清库房源，但应该符合车库设计标准，不符合标准物业公司就不能以车库出售给郭秉政。三、车库顶漏水严重，造成损失：1．门套每套400元，共四套，合计1600元；2．学习资料初中课本复习资料3．自行车生锈，自行车锁生锈。四、综合1、2、3条，物业公司隐瞒销售，达不到停车要求却按车库虚假销售，存在漏水却不告知郭秉政，致使郭秉政遭受损失。2017年7月物业公司派施工人员修理车库，修理后车库当年暂时不漏，2018年7月车库漏水加重，物业公司一直没有安排修理。五、地下车库一二期共用一期车库的一个出入口，影响车辆驶入，影响疏散安全。六、地库管理混乱，车辆乱停乱放，今年5月安装地锁，车辆仍乱放消防通道，影响车辆出行。七、洋房楼梯间顶层控制柜、电缆桥架裸露楼梯间，若发生火灾，影响楼内住户疏散，危及业主生命安全。八、公共设施需要定期修理完善，景观园林小品修缮应达小区竣工时标准。九、郭秉政要求赔偿如下：1．修理车库CK80到不漏水为止；2．粉刷2017年7月修理车库时损坏的墙面；3．赔偿造成的其他损失合计人民币5000元；4．车库CK80，需满足机动车驶入标准，符合车库标准；5．遵循物业管理条例，完善物业管理制度，提高物业管理水平，对未达到物业协议中物业义务的，按比例减少物业费，若完善管理达到物业管理标准，之后物业费郭秉政按时全额缴纳，自2016年入住该小区起，已全额支付物业费到2017年7月25日，全额支付车库管理费到2017年12月31日，由于物业未达到物业管理标准，服务内容应该打折，要求费用至少打五折；6．小区公共区域和园林景观正常使用；7．二期车库出入口正常使用。物业公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回郭秉政上诉，维持原审法院判决。郭秉政提出的问题，在前期物业合同中有免责条款，郭秉政提出的要求，已经超出了物业公司的服务范围，地库属于开发商负责。物业公司向一审法院起诉请求：1．判令郭秉政支付物业公司从2017年7月26日起至2019年12月31日止物业费9035.14元；判令郭秉政支付违约金12163.32元；判令郭秉政支付2018年1月1日至2019年12月31日的车库物业管理服务费1440元、违约金1620元；2．诉讼费由郭秉政承担。一审法院认定事实：物业公司系依法注册的物业服务企业。2011年12月20日，物业公司与泽信鑫汇投资有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，合同约定物业公司对金汇湾儒香园小区内物业服务的具体内容，另约定物业公司提供的物业服务标准按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》以及标准执行。郭秉政购买了天津市武清区房屋，办理房产证时将该涉案房屋所有权人变更为郭秉政及其妻子张敏。房屋交付时，涉案房屋仅登记在郭秉政名下，且由郭秉政与物业公司签定了《前期物业服务补充协议》，在产权人变更为郭秉政夫妻二人以后，郭秉政夫妻并未与物业公司重新签订新业主补充协议，本案物业公司起诉郭秉政一人要求支付涉案房屋物业费用，郭秉政亦同意一人承担合同责任。《前期物业服务补充协议》规定涉案小区洋房物业管理服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米2元；第一年入住按年缴纳，以后按月缴纳，逾期每日加收3‰违约金，业主可按半年或一年预交物业服务费。涉案房屋房屋建筑面积为155.01平方米，2017年7月26日起至2019年6月25日，郭秉政未向物业公司缴纳物业费用，此期间共计发生物业服务费7130.46元，2018年1月1日至2019年6月30日共计发生车库服务费1080元。另查明，2017年、2018年雨季，郭秉政涉案房屋地下车库顶部发生漏水，2017年物业公司进行了修缮，2018年郭秉政保修后至今物业公司仍未维修。一审庭审中物业公司认可儒香园小区内物业管理情况如下：1．公共区域部分墙皮脱落、水系景观带马赛克瓷砖部分脱落、12号楼3单元大厅顶部墙皮部分脱落、楼顶层移动信号放大器裸露在外；2．车库内乱停乱放问题存在、消防通道占用问题存在；3．一、二期公用同一个通行口属实（物业公司称系二期通行口小区外公路未通车）；4．草皮部分斑秃（物业公司称草皮已达5年寿命正在请款更换）；一审法院认为，物业公司与泽信鑫汇投资有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，受法律保护，入住时物业公司与郭秉政又签订了《前期物业服务补充协议》并就物业服务事项进行了约定，该补充协议对原、郭秉政均具有约束力，物业公司与郭秉政均应按照合同约定履行各自的义务。涉案房屋虽在办理房屋产权证时对所有权人进行了变更，但物业公司与郭秉政均同意按照双方签订的《前期物业服务补充协议》确定涉案房屋物业费用的主体责任，对此法院予以尊重。郭秉政享受物业公司物业服务即应缴纳物业费用，但物业公司在进行物业服务作业时未能保证服务质量，形成郭秉政车库漏水事实，在郭秉政向物业公司屡次保修反映问题后，物业公司未采取措施对郭秉政车库漏水进行维修，此行为欠妥，属于物业公司不履行物业服务合同义务的行为，在收取郭秉政物业服务费用时应认定对郭秉政提供的物业服务存在较大瑕疵；且物业公司服务的共同区域亦发生墙皮、瓷砖脱落、草皮斑秃、消防通道占用、线路裸露等事实，故对郭秉政拖欠2017年7月26日至2019年6月25日期间的物业费用、2018年1月1日至2019年6月30日的车库物业费，应当予以部分减免，以给付80%为宜。对于违约金的主张，鉴于物业公司提供的物业服务存在瑕疵，不予支持。物业公司要求郭秉政给付2019年6月26日以后的物业费及2019年7月1日以后的车库物业费，因缴纳时间尚未起算，法院不予支持，物业公司可待给付期限到期后另行主张权利。一审法院判决：一、郭秉政于判决生效之日起五日内一次性给付物业公司坐落于天津市武清区房屋2017年7月26日至2019年6月25日期间的物业管理服务费5704.37元、2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费车库物业费元864元，合计6568.37元；二、驳回物业公司其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费203元，由物业公司负担178元，郭秉政担负25元。本院二审期间，物业公司向本院提交了一组证据，为郭秉政与泽信鑫汇投资有限公司车库租赁合同一份以及郭秉政与物业公司签订的物业管理协议一份，欲证明车库是郭秉政从开发商处购买，对业主提出的车库问题，物业公司已经履行了应尽的义务，至于车库维修不属于物业公司的责任。郭秉政质证称，对证据的真实性没有异议，但是对物业公司的证明目的有异议，物业公司有维修义务。本院对一审查明事实依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应给付被上诉人物业服务费及车库费用6568.37元。关于上诉人是否应给付被上诉人物业服务费及车库费用6568.37元的问题。首先，涉案前期物业服务合同及补充协议系各方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效，对各方当事人均有约束力；其次，被上诉人履行诉争期间的物业服务，上诉人应依约交纳相应的物业服务费及车库管理费，但因被上诉人的物业服务存在瑕疵，一审法院判定按照80%的比例交纳相关费用并无不当；第三，上诉人主张按照50%的比例交纳相关费用，证据不足且缺乏法律依据，该主张本院不予支持。据此，上诉人应给付被上诉人物业服务费及车库费用6568.37元。综上所述，郭秉政的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郭秉政负担。本判决为终审判决。审判长 张 炜审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年一月七日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……