广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初15596号原告深圳市某某投资有限公司（变更前企业名称深圳市某某房地产开发有限公司），住所地深圳市龙岗区。法定代表人马某某，系该公司总经理。委托代理人黄某某，女，汉族，某年某月某日出生，身份证住址广州市番禺区，系该公司法务。被告深圳市某某保健有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人吴某某。被告张某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证住址哈尔滨市道外区。原告深圳市某某投资有限公司诉被告深圳市某某保健有限公司、被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，由审判员叶斐担任审判长，与人民陪审员黄建娜、萧虹组成合议庭公开开庭进行审理。原告的委托代理人黄某某到庭参加诉讼，被告深圳市某某保健有限公司、被告张某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告张某某于2012年11月9日签订《深圳市房屋租赁合同》及《补充协议》（下合称“租赁合同”），约定张某某租赁原告坐落于深圳市龙岗区龙翔大道9009号某某C区C3号房屋，租期自2012年12月1日至2021年11月30日止，第一个租赁年度即2012年12月1日至2013年11月30日的月租金为96965元，往后每个租赁年度月租金逐年递增。后原告与两被告共同签订《债权债务转让协议》，约定张某某将其在《租赁合同》内全部债权债务转让给被告深圳市某某保健有限公司，由深圳市某某保健有限公司继续享有和履行，并约定两被告对合同产生的债务承担连带责任。自2015年12月起，深圳市某某保健有限公司陆续拖欠租金，原告一直以电话及书面形式向深圳市某某保健有限公司催款。2018年3月27日，深圳市某某保健有限公司向原告出具还款计划，承诺按还款计划所述向原告偿还欠款的租金，但之后并未向原告偿还任何一笔欠款。2018年6月，深圳市某某保健有限公司在未经原告的同意下擅自停止营业，2018年7月深圳市某某保健有限公司派人与原告商量重新开业的事宜，再次向原告出具新的还款计划，承诺在2019年1月开始逐步偿还欠款，但最终双方并未能达成一致意见。2019年1月30日，原告向深圳市某某保健有限公司发出单方解约函，对方没有签收，快递被退回。综上，被告逾期支付租金已严重违反合同约定，构成根本违约，为维护自身合法权益，原告诉至法院请求判令：1.确认原被告签订的《租赁合同》于2018年12月31日解除；2.被告向原告支付2015年12月1日至2018年12月31日期间欠缴的租金1387606元；3.被告向原告支付2017年7月1日至2018年10月31日期间欠缴的电费1540.3元；4.被告向原告支付2019年1月1日至2019年4月19日的占用费897443.53元；5.被告向原告支付合同违约赔偿金1389372元；6.本案诉讼费用由被告承担；7.两被告对判决结果承担连带责任。原告在庭审时撤回第三项诉讼请求，变更第五项诉讼请求违约赔偿金的数额为1163580元。两被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2011年11月8日，原告作为甲方与作为乙方的被告张某某签订一份《深圳市房屋租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市龙岗区龙翔大道9009号某某C区C3号出租给乙方使用；月租金为96965元；租赁期间从2012年12月1日起至2021年11月30日止；若乙方拖欠租金达60天（2个月以上），甲方有权向乙方提出解除合同。2012年11月9日，原告作为甲方与作为乙方的被告张某某签订一份《某某租赁合同补充协议》，该协议约定第一个租赁年度即2012年12月1日至2013年11月30日的月租金为96965元，往后每个租赁年度月租金逐年递增；双方同意自免租期结束之日起计算租金，乙方按月支付租金，如当月不足一整个自然月的，该月租金按照实际租赁天数乘以该月的日平均租金金额计算，除首月租金外，以后每月25日前向甲方支付下月租金（遇法定节假日相应顺延至节假日结束后第一日）；若乙方拖欠租金或相关的违约金、赔偿金等其中一项或多项超过60日的，或拖欠金额相当于2个月租金或以上的，或未能按照本协议的约定对外营业，或对外营业后无正当理由一个月内连续7天不开门营业或一个月内累计超过15天不开门营业的，甲方有权单方解除本协议；若因乙方原因导致本协议被解除的，乙方需向甲方赔偿租赁期内剩余租金总额100%的违约赔偿金，该违约赔偿金上限不超过第一个租赁年度的租金总和；双方承认租赁合同只作该物业办理深圳市房屋租赁登记之用，本协议约定与租赁合同约定不一致的，双方的权利义务以本协议约定为准。原告与张某某于同日签订一份备忘录，再次确认双方实际履行的合同为《某某租赁合同补充协议》，《深圳市房屋租赁合同书》仅作为租赁备案所用。双方在同日就涉案房屋进行交接，张某某予以验收确认并接收房屋。张某某收到涉案房屋后用于经营被告深圳市某某保健有限公司。后原告与深圳市某某保健有限公司、张某某共同签订一份《债权债务转让协议》，该协议约定原告与张某某所签订的《深圳市房屋租赁合同书》和《某某租赁合同补充协议》中约定的乙方债权债务自此协议签订之日起全部转让给被告深圳市某某保健有限公司，由深圳市某某保健有限公司继续享有和履行；原告与张某某已履行的合同部分无需再做任何变更或调整；若深圳市某某保健有限公司不履行上述两份协议约定的义务，则张某某对深圳市某某保健有限公司承担连带保证责任，保证期限自本协议签订之日起至原合同履行完毕两年后止。《债权债务转让协议》签订后，原告与深圳市某某保健有限公司继续履行合同，但深圳市某某保健有限公司出现经营不善、拖欠租金等情形。2018年3月27日，深圳市某某保健有限公司向原告出具《还款计划》，承诺分期偿还拖欠的款项，但其并未履行完毕。后深圳市某某保健有限公司再次向原告出具《还款计划》，确认截至2018年7月31日仍拖欠原告租金825561元、综合管理费907132.18元，深圳市某某保健有限公司申请通过分期付款的方式在2020年9月25日之前将上述款项付清。但深圳市某某保健有限公司并未按照约定付清之前拖欠的费用，并继续拖欠此后产生的费用。原告就此于2019年1月30日向深圳市某某保健有限公司邮寄《关于提前终止租赁合同的函》，但该函并未实际送达。原告于2019年3月5日自行收回涉案房屋，并诉至本院提出上述诉讼请求。以上事实，有《深圳市房屋租赁合同书》、《某某租赁合同补充协议》、《债权债务转让协议》、《关于提前终止租赁合同的函》、《还款计划》、EMS快递、EMS投递记录等证据及庭审笔录予以佐证，足以认定。本院认为，原告与两被告之间签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《某某租赁合同补充协议》以及《债权债务转让协议》符合合法与自愿原则，各方均应按照约定履行各自的权利义务。关于解除合同。《深圳市房屋租赁合同书》、《某某租赁合同补充协议》均约定若乙方拖欠租金达60日的，甲方即原告有权单方解除合同。现被告拖欠租金超出约定期限，原告要求解除合同符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于租金。根据原告提交的证据显示，深圳市某某保健有限公司存在拖欠租金的情形，鉴于被告未到庭提出抗辩，本院采纳原告的主张，确认深圳市某某保健有限公司拖欠截至2018年3月31日止的租金为375925元，此后的租金并未支付。原告确认涉案房屋已于2019年3月5日自行收回，鉴于原告并未向深圳市某某保健有限公司实际送达《关于提前终止租赁合同的函》，故本院认定合同实际解除时间为原告收回涉案房屋的时间，相关租金应计至该日止。经核算，原告主张深圳市某某保健有限公司拖欠2015年12月1日至2018年12月31日止的租金1387606元未超出本院核算金额，本院予以确认；原告诉请的2019年1月1日至2019年3月5日止的占用费，本院调整为租金，并予以核算该期间的租金为250236.35元[115781元/月×2个月+115781元÷31天×5天]；上述租金共计1637842.35元。原告诉请的超出部分没有事实依据，本院不予支持。关于违约赔偿金。根据《某某租赁合同补充协议》约定，若因乙方原因解除合同，乙方需向甲方即原告赔偿租赁期内剩余租金总额100%的违约赔偿金，该违约赔偿金上限不超过第一个租赁年度的租金总和。原告据此要求深圳市某某保健有限公司支付1163580元的违约赔偿金未超出合同约定，本院予以确认。关于被告张某某的连带责任。《债权债务转让协议》约定若被告深圳市某某保健有限公司不履行原合同约定的义务，张某某需对深圳市某某保健有限公司承担连带保证责任，保证期限为协议签订之日起至原合同履行完毕两年后止。本院结合前文认定的合同解除时间，认定原告要求张某某对深圳市某某保健有限公司的支付义务承担连带清偿责任的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。两被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市某某投资有限公司与被告张某某签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《某某租赁合同补充协议》于2019年3月5日解除；二、被告深圳市某某保健有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市某某投资有限公司2015年12月1日至2019年3月5日止的租金1637842.35元；三、被告深圳市某某保健有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市某某投资有限公司违约赔偿金1163580元；四、被告张某某对被告深圳市某某保健有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；五、驳回原告深圳市某某投资有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费36208元、公告费700元，共计36908元（原告已预缴），由原告深圳市某某投资有限公司承担8766元，由被告张某某、被告深圳市某某保健有限公司共同承担28142元，两被告应于本判决生效之日起三日内将其承担的费用迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  叶 斐人民陪审员  黄建娜人民陪审员  萧 虹二〇二〇年一月二十日书 记 员  李开影