吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉民终530号 上诉人（一审被告、申请执行人）：吉林市第一建筑工程股份有限公司，住所地吉林市高新区恒山西路警民街81号。 法定代表人：宋军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李萌，该公司经理。 委托诉讼代理人：吕琪，该公司法务。 被上诉人（一审原告、执行案外人）：姚国庆，男，1979年8月22日出生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。 被上诉人（一审原告、执行案外人）：李桂荣，女，1979年9月7日出生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：王宣齐，吉林证律律师事务所律师。 一审第三人（被执行人）：吉林市泰安房地产开发有限公司，住所地吉林市昌邑区望云街510号枫叶山庄商业B幢四楼806室。 法定代表人：田士华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李金，吉林东坤律师事务所律师。 上诉人吉林市第一建筑工程股份有限公司（以下简称一建公司）因与被上诉人姚国庆、李桂荣，一审第三人吉林市泰安房地产开发有限公司（以下简称泰安公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（以下简称一审法院）（2019）吉02民初340号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。一建公司的委托诉讼代理人李萌、吕琪，姚国庆及其与李桂荣的委托代理人王宣齐，泰安公司的委托诉讼代理人李金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚国庆、李桂荣向一审法院提出诉讼请求：停止对坐落于吉林市昌邑区望云街510号吉林天然·枫叶山庄12号楼12幢2单元0211113号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；诉讼费用由一建公司负担。 一审法院认定事实：一建公司与泰安公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年11月23日作出（2018）吉02民初222号民事判决，内容：一、泰安公司于判决生效后立即给付一建公司欠付工程款9178081.41元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中：自2016年10月14日起至2017年12月24日止，计息基数为5510884.46元；自2017年12月25日起至实际给付之日止，计息基数为9178081.41元）；二、泰安公司于判决生效后立即给付一建公司索赔费用63万元；三、泰安公司于本判决生效后立即返还一建公司履约保证金5万元；四、驳回一建公司的其他诉讼请求。该判决生效后，泰安公司未履行生效判决所确定的义务，一建公司申请执行。本院于2019年1月31日作出（2019）吉02执11号之一执行裁定，裁定：查封被执行人泰安公司名下位于吉林市昌邑区望云街510号吉林天然·枫叶山庄56套房屋，查封期限自2019年1月31日至2022年1月30日。该裁定中56套房屋中包含本案涉案房屋。姚国庆、李桂荣针对涉案房屋提出书面执行异议，2019年7月1日，本院作出（2019）吉02执异236号执行裁定书，驳回姚国庆、李桂荣的异议请求。姚国庆、李桂荣不服该裁定，提起执行异议之诉。 另查明：2012年9月，泰安公司与尉氏公司签订《枫叶山庄外墙保温及涂料工程合同》，约定由尉氏公司施工枫叶山庄外墙保温及涂料工程（二标段）。2013年10月11日，尉氏公司与李丽签订《工程承包补偿协议》，对尉氏公司与华兴公司签订的枫叶山庄二期外墙保温及涂料项目施工总承包合同进行了补充。2013年3月，吉林市天然城市开发有限公司（甲方）与尉氏公司（乙方）签订《房屋抵款协议》，约定乙方认购甲方开发的位于吉林市雾凇中路的枫叶山庄项目商品房4套，以应付的房款1653617元折抵甲方应付乙方工程款1653617元，该协议的附件中包含本案涉案房屋。 2012年10月8日，华兴公司与嘉城泡沫板厂签订《苯板供货合同》，约定由嘉城泡沫板厂向华兴公司提供苯板，嘉城泡沫板厂的代表张育梅、华兴公司的代表李丽在合同中作为双方代表签字。2013年1月22日，嘉城泡沫板厂与华兴公司签订《房屋顶账协议》，约定：华兴公司总计欠嘉城泡沫板厂95754元，用华兴公司所有的位于枫叶山庄小区12号楼2单元11层113号95.06平方米住宅楼，合计金额41万元顶付欠嘉城泡沫板厂95754元，余款314246元留作2013年嘉城泡沫板厂供华兴公司苯板材料款。2013年5月21日，华兴公司与嘉城泡沫板厂再次签订《苯板供货合同》，张育梅与李丽分别代表嘉城泡沫板厂与华兴公司在合同中签字。2013年11月22日，华兴公司与嘉城泡沫板厂形成《对账说明》，写明：华兴公司（李丽）采购吉林市嘉城泡沫板厂（张育梅）苯板于2013年11月22日对账金额913926元，2013年6月10日支付15万元，抵顶住宅楼和车库金额分别为41万元、281582元，截至2013年11月22日止，尚欠吉林市嘉城泡沫板厂（张育梅）72344元。 张育梅作为卖方与姚国庆、李桂荣作为买方签订《吉林市房产交易中心房屋买卖协议书》，约定张育梅将枫叶山庄12号楼2单元11楼113号95.06平方米房屋出卖给买方，房价为36.5万元，入户交33.5万元，留3万元等待此房屋签订正式购房合同及发票支付。2018年1月17日，李丽作为甲方与张育梅作为乙方、姚国庆、李桂荣作为丙方签订《三方房屋转让协议》，约定：甲方同意将吉林市天然城市房地产开发有限公司枫叶山庄外墙保温及涂料工程二标段工程款抵顶的原尉氏公司李丽名下住宅楼12-2-11-113号面积95.06平方米出让给乙方张育梅的房屋转让给丙方姚国庆、李桂荣，结算方式为现金。2018年1月22日，张育梅账户存入33.5万元。同日，姚国庆、李桂荣与泰安公司签订认购协议，姚国庆、李桂荣认购泰安公司开发的枫叶山庄12栋2单元11层113号房屋。同日，姚国庆、李桂荣与吉林市晟金物业服务有限公司签订物业服务协议，并交纳了水电费、物业费（2016年1月1日至2018年12月31日）、垃圾清运费以及2014年—2015年供热费。 一审法院认为：本案为案外人执行异议之诉，争议的焦点问题是姚国庆、李桂荣作为案外人是否享有足以排除执行的民事权益。本案中，从姚国庆、李桂荣提供的证据可以看出，泰安公司将枫叶山庄的外墙保温及涂料工程二标段发包给尉氏公司，尉氏公司又将该工程发包给华兴公司，华兴公司采购嘉城泡沫板厂的苯板，涉案房屋系嘉城泡沫板厂从华兴公司抵顶债务后出售给姚国庆、李桂荣，姚国庆、李桂荣从嘉城泡沫板厂的张育梅处购买涉案房屋后，依照合同约定支付了33.5万元的购房款，并在2018年1月22日与泰安公司签订了认购协议，办理了入住手续，缴纳了房屋的各项费用，现枫叶山庄小区虽然可以进行商品房买卖合同的备案及预告登记，但并没有证据显示已经可以办理不动产权证书。姚国庆、李桂荣提供的证据已经足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，享有足以排除执行的民事权益。故本院对姚国庆、李桂荣请求停止执行的诉讼请求予以支持。关于姚国庆、李桂荣主张解除查封的诉讼请求，可在本判决生效后，依法定程序，向执行法院申请。综上所述，姚国庆、李桂荣的诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：停止对坐落于吉林市昌邑区望云街510号吉林天然·枫叶山庄12号楼12幢2单元0211113号房屋的执行。案件受理费6775元，由吉林市第一建筑工程股份有限公司负担。 一建公司上诉请求：1.依法撤销吉林市中级人民法院（2019）吉02民初340号民事判决书；2.依法继续执行坐落于吉林市昌邑区望云街510号吉林天然·枫叶山庄12号楼12幢2单元0211113号房屋；3.一审、二审诉讼法由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审法院审理事实不清，认定证据不足，被上诉人针对上述争议房屋不享有排除执行的权利。一审庭审中，被上诉人所提供的证据中无足以证明争议房屋多次抵抹的合法有效。第三人将枫叶山庄的外墙保温及涂料工程二标段发包给吉林尉氏建筑工程有限公司（以下简称“尉氏公司”），尉氏公司又将该工程发包给吉林市华兴科维电气有限公司（以下简称“华兴公司”），华兴公司采购嘉城泡沫板厂的苯板，涉案房屋系嘉城泡沫板厂从华兴公司抵顶债务后出售给被上诉人。但被上诉人所提供的证据中，只能证明第三人将争议房屋抵顶给尉氏公司，尉氏公司将争议房屋抵顶给华兴公司的协议上没有尉氏公司公章，也无任何签字，此协议应当为无效证据。因此，被上诉人提供的证据中无法证明此房屋由尉氏公司抵顶给华兴公司。在争议房屋的全部抵顶的过程中，此协议有着至关重要的作用，但被上诉人无法提供盖有尉氏公司公章的抵顶协议，因此争议房屋的抵顶不能认定为真实有效。由于没有证据证明尉氏公司将争议房屋抵顶给华兴公司，因此华兴公司以及嘉城泡沫板厂实际经营者张育梅对此房屋均无合法处分权，无法出售给被上诉人，被上诉人非争议房屋的合法所有权人。第二，被上诉人与第三人2018年1月22日签订的《认购协议》非正式商品房预售合同，此协议不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中“合法有效的书面买卖合同”。第三，不动产权属归属应以备案登记为准，争议房屋在查封时没有任何预告（或备案）登记，因此被上诉人对争议房屋不享有所有权。第四，争议房屋系第三人泰安公司开发建设，已具备预售备案登记条件，且已有住户进行备案登记，被上诉人未备案是其自身原因造成。综上所述，被上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不享有足以排除执行的民事权益，争议房屋坐落于吉林市昌邑区望云街510号吉林天然·枫叶山庄12号楼12幢2单元0211113号房屋应当继续执行。 姚国庆、李桂荣辩称：一、被上诉人一审提交的证据足以认定享有排除执行的民事权益，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、上诉人的上诉理由没有事实及法律依据，并且对《最高人民法院关于办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条理解错误，故二审法院应驳回其上诉。1.被上诉人通过购买取得第三人用于抵账的房屋，抵账各环节均有合同予以印证，事实清楚，并且被上诉人购买后又与第三人签订了《认购协议》，该房屋已不属于第三人所有。2.本案中《认购协议》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的，应认定为商品房买卖合同。3.根据《物权法》的规定，不动产的权属应以登记为准，而非备案，并且《最高人民法院关于办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款规定是“非因买受人自身原因未办理过户登记”，而非上诉人所称“未办理备案登记”。本案房屋是因第三人原因不能办理产权登记，被上诉人不存在过错。综上，请二审法院依法公正审理，驳回上诉人的上诉请求。 泰安公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，诉争几套房屋确实是由我公司抵顶给施工方，由施工方又指定房屋的接收人，由接收人与我公司签订认购协议，所以至于施工方和接收人是由于什么原因进行的转让，其实已经与本案争议焦点没有关系，签订的认购协议具有商品房买卖协议的行为，至今整个项目都办不了正规的产权登记，原因在于我公司建设手续目前还不完备，不具备办理产权登记的条件。 本院二审期间，被上诉人向法庭提供工程承包补充协议一份及记账凭证，上述证据来源于尉氏公司，证明尉氏公司与李丽经营的华兴公司之间存在着工程承包关系，即李丽的华兴公司靠挂在尉氏公司下，尉氏公司收取管理费用，说明双方之间用房屋抵账的事实真实存在。一建公司对证据的真实性有异议，尉氏公司已经更名，工程承包补充协议签订时财务凭证应当为开庭前调取，2013年的合同与2019年调取的财务凭证公章不应该如此高度一致，财务凭证应当加盖财务专章，同时工程承包补充协议只是将枫叶山庄外墙保温工程转包，但无具体的工程价款结算及房屋抵抹的事实。泰安公司对上述证据无异议。因被上诉人二审提供的证据并未改变一审判决认定的事实，故本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为：本案系案外人执行异议之诉，所需审理的关键问题在于案外人姚国庆、李桂荣对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题。 姚国庆、李桂荣从张育梅处购买泰安公司抵给尉氏公司的涉案房屋，并在2018年1月22日与泰安公司签订《认购协议》，说明泰安公司认可姚国庆、李桂荣购买涉案抵账房屋，姚国庆、李桂荣支付了合同价款，且在法院查封前已实际占有该房屋，没有证据显示案涉房屋已经可以办理不动产权证书，姚国庆、李桂荣对案涉房屋未办理过户登记并无过错，其提供的证据已经足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，享有足以排除执行的民事权益。 同时，因各方对案涉房屋已经由泰安公司抵给尉氏公司均无异议，可以认定案涉房屋抵账行为真实有效，在该抵账协议的主要义务已经基本履行完毕后，泰安公司与姚国庆、李桂荣签订的《认购协议》应系履行其与尉氏公司抵账协议的附随义务，案涉房屋已经不再属于泰安公司可用于清偿其自有债务的责任财产，亦不应予以执行。 综上，一建公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6775元，由上诉人吉林市第一建筑工程股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 芮海宏 审 判 员 孙百凤 审 判 员 寇承魁 二〇二〇年一月十七日 法官助理 李 镇 书 记 员 曲耘池