河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23419号上诉人（原审被告）：王香兰，女，汉族，1953年5月25日出生，住郑州市惠济区。被上诉人（原审原告）：李萌欣，女，汉族，1987年10月30日出生，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：胡艳霞，女，汉族，1963年10月1日出生，汉族，住郑州市金水区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：唐浩楠，河南千业律师事务所律师。原审被告：河南盛煌实业发展有限公司，住所地郑州市中牟县城西区经三路纬一路南府佑花园4A-201。法定代表人：赵坤。上诉人王香兰因与被上诉人李萌欣、胡艳霞、原审被告河南盛煌实业发展有限公司（以下简称盛煌公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2018）豫0108民初4801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王香兰上诉请求：1.撤销郑州市惠济区人民法院（2018）豫0108民初4801号判决第一项；2.继续强制执行位于中牟县商都路与××路交汇处西南角雍景·三和郡7-1-2702号房产；3.本案一审、重审和上诉费用由李萌欣、胡艳霞承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。（2018）豫0108民初4801号判决的主要依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的三个条件。1.《选房意向书》和《房屋装修意向书》的签订人均为胡艳霞，款项也是胡艳霞缴纳的，因此胡艳霞应该为诉讼主体，李萌欣不应参与诉讼。2.胡艳霞并未缴纳房款，仅向新坐标公司缴纳了装修意向金。一审法院依据利益相关方的证言把装修意向金认定为房款，有失公允。3.《郑州市个人房屋权属信息表》显示，胡艳霞在郑东新区有一套房屋，位于凤阳××、××、××城××、××东××楼××单元××室，面积127.93平方米，购买时间为2018年6月5日，在一审法院作出民事判决之前。二、盛煌公司法人、证人陈某承认，把房款写成装修意向金是因为没有预售证，说明该房屋买卖行为是违规的。如果把装修意向金强行认定为房款，就是变相把买卖双方的违法行为合法化。违规买房不应受法律保护，应当承担不利后果。三、上诉人申请一审法院查封并强制执行案涉房产，并不违法。把违规买房合法化并据此排除合法的强制执行，于法不合，于理不通。四、被上诉人提供的（2019）豫民终249号判例不具有参考价值。综上所述，请二审法院支持上诉人的上诉请求。胡艳霞、李萌欣辩称：一、李萌欣是涉案房屋的买受人，在查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。涉案房屋购买时，胡艳霞明确告知开发商该房屋是为女儿李萌欣购买，因此胡艳霞在签订《选房意见书》后，就将房屋更名给李萌欣且获得开发商同意，该房屋最终以李萌欣名义签订正式商品房买卖合同。《选房意见书》签订于查封之前，且开发商已经收受房款；李萌欣以个人名义和开发商签订正式的书面买卖合同也发生于查封之前，因此一审法院认定李萌欣在查封涉案房屋之前与盛煌公司就涉案房屋签订商品房买卖合同是清楚正确的。此外，中牟县住房保障和房地产管理局出具的《商品房买卖合同备案信息撤销、变更申报表》虽然显示李萌欣在国外上学，无法办理按揭手续更名给母亲胡艳霞为买受人，但该申报表只是一个流程性文件，并非登记备案的最终确认信息。涉案房屋备案信息至始至终都未变更为胡艳霞。二、涉案房屋前期缴纳的15万购房款并非装修意向金，全部已付房款已经超过总房款的50%。（2019）豫民终249号民事判决书认定了以下事实，“盛煌公司在未取得商品房预售许可证的情况下，以下属公司新坐标公司名义与购房客户签订《装修意向书》，并开具装修预付款收据，该收据实为收取房款，全部款项为盛煌公司直接收取”。三、涉案房屋系用于居住，且李萌欣名下没有其他用于居住的房屋。涉案房屋为居住用房屋，并非商业工厂用房，且李萌欣已经提供证据证明其名下没有其他用于居住的房屋。综上，请二审法院维持一审判决。盛煌公司未到庭，也未提交书面答辩意见。胡艳霞、李萌欣向一审法院起诉请求：1.依法撤销郑州市惠济区人民法院（2016）豫0108执异29号执行裁定书，中止对位于中牟县白沙镇商都路与万三路交汇处西南角雍景?三和郡7－1－2702号房产的执行，解除查封；2.依法确认胡艳霞、李萌欣与盛煌公司之间存在房屋买卖合同关系；3.依法判令盛煌公司继续履行合同，配合办理相关的网签、备案、房产登记等必要手续；4.本案诉讼费用由王香兰、盛煌公司承担。在诉讼过程中，胡艳霞、李萌欣将诉讼请求变更为：1.判令停止对位于中牟县白沙镇××和××路交汇处西南角雍景·三和郡7-1-2702号房产的执行并解除查封；2.确认李萌欣与盛煌公司之间就上述房屋形成了商品房买卖合同关系且合同合法有效；3.本案全部诉讼费用由王香兰、盛煌公司承担。一审法院认定的事实：2015年5月6日，该院立案受理王香兰与盛煌公司民间借贷纠纷一案。2015年9月9日，该院作出（2015）惠民初字第425号民事判决，判令盛煌公司于判决生效后十日内偿还王香兰借款本金45.92万元，并按中国人民银行规定的银行同类贷款利率的四倍支付自2012年5月25日至实际付款之日的利息。因盛煌公司未履行生效判决确定的义务，王香兰申请强制执行。该院在执行过程中，于2016年4月26日查封了涉案房屋。胡艳霞、李萌欣提出执行异议，认为涉案房屋系李萌欣所有，应解除对涉案房屋的查封。2016年8月29日，该院作出（2016）豫0108执异29号执行裁定书，驳回胡艳霞、李萌欣的异议请求。胡艳霞、李萌欣不服，向该院提起本案诉讼。另查明，胡艳霞、李萌欣系母女关系。2010年10月22日，胡艳霞与盛煌公司签订《选房意向书》一份，主要约定：胡艳霞意向购买盛煌公司开发的位于商都路××××路地块项目“雍景·三和郡”（暂定名）7号楼1单元27层2702号房屋一套，建筑面积预计为88.7平方米（最终结果以《商品房买卖合同》约定之面积为准），原单价为3337元/平方米，总价295992元。2011年12月16日，李萌欣交纳房屋维修基金5829元、杂费4304元、预告登记费60元、补交房款292元，盛煌公司为李萌欣出具三份《收据》。2010年10月22日，胡艳霞与河南新坐标广告装饰有限公司（以下简称“新坐标公司”）签订《房屋装修意向书》一份，主要约定：涉案房屋单价为3337元/平方米，总价295992元。优惠4%，优惠后单价为3203.52元/平方米，总价284152元；胡艳霞向新座标公司交纳15万元作为装修费用预付款。其中，协议签订之日胡艳霞向新坐标公司支付诚意金1万元整；其余款项，2010年10月29日前支付完毕。双方约定不迟于2010年12月1日前协助胡艳霞签订《商品房买卖合同》；在收取相关款项后，新坐标公司应当向胡艳霞开具收款凭证，并注明收款时间。胡艳霞可以在签订《商品房买卖合同》当日或之后三日内，如遇价格协商不一致，胡艳霞有权终止该合同履行，新坐标公司同意胡艳霞全额无息将装修费用预付款转为购房款项，并根据最终付款比例，多退少补。2010年10月22日、2010年10月30日，胡艳霞分别向新座标公司支付1万元、14万元，共计15万元装修意向金，新座标公司为胡艳霞出具两份《收据》。庭审中，胡艳霞、李萌欣提交盛煌公司原法定代表人陈某证人证言、陈某询问笔录及视频录像、原销售人员杨某证人证言等证据，用以证明由新坐标公司收取的15万元装修意向款，实质属于盛煌公司收取的购房款。胡艳霞、李萌欣出具的盛煌公司《雍景三和郡7#楼财务销售台账》显示，涉案房屋客户名称胡艳霞于2011年12月16日更名为李萌欣，付款方式为按揭，成交总价284152元，已交房款金额150292元。胡艳霞、李萌欣提交的中牟县住房保障和房地产管理局出具的《房屋查询证明》显示：“截止2018年7月12日11时，经中牟房地产管理信息系统查询：李萌欣，身份证号：。于2011年12月16日签订合同，合同房屋坐落：中牟县商都大街雍景·三和郡7#幢1单元27层2702号。建筑面积89.68平方米。商品房买卖合同号:ZM000057000471。付款方式：按揭。成交总额：287292元。共有情况：单独所有。该合同已注销”。该院调取中牟县住房保障和房地产管理局出具的《商品房买卖合同备案信息撤销、变更申报表》显示“因李萌欣在国外上学无法办理按揭手续，更名为母亲胡艳霞为买受人”。另，胡艳霞、李萌欣提交的中牟县个人房屋权属查询证明及郑州市个人房屋权属信息表显示，李萌欣名下没有房产登记信息，名下没有其他用于居住的房屋。一审法院认为，本案中，胡艳霞与盛煌公司于2010年10月22日签订《选房意向书》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定,双方所签订的《选房意向书》载明了双方当事人的基本情况、涉案房屋的基本状况，包括位置、面积、价款等商品房买卖合同应具备的要件,故该《选房意向书》的性质为商品房买卖合同。此外，结合胡艳霞、李萌欣提交的盛煌公司销售台账、中牟县住房保障和房地产管理局出具的《房屋查询证明》显示，李萌欣在该院查封涉案房屋之前已与盛煌公司就涉案房屋签订商品房买卖合同。胡艳霞、李萌欣所提交的《房屋装修意向书》以及证人证言等证据，能够相互印证，其向新坐标公司交纳的装修款实质为盛煌公司收取的购房款。据此，胡艳霞、李萌欣共计向盛煌公司支付购房款150292元（15万元+292元），已超过总房款的50%。王香兰辩称，胡艳霞、李萌欣伪造证据且所诉称的事实与理由自相矛盾的意见，因未提交相应证据，故该院对王香兰辩解意见不予采纳。综上所述,结合胡艳霞与盛煌公司所签订《选房意向书》的性质、胡艳霞、李萌欣已交纳的房款、中牟县住房保障和房地产管理局出具的《房屋查询证明》等，胡艳霞、李萌欣对涉案房屋所享有的权利能够阻却对本案涉案房屋的执行,胡艳霞、李萌欣提起执行异议请求的理由成立,该院予以支持。关于李萌欣所诉求的房屋买卖合同是否存在以及合同效力的问题,因本案系案外人执行异议之诉,李萌欣的该项诉讼请求与本案不属于同一法律关系,故该院在本案中对此不予处理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行位于中牟县白沙镇××和××路交汇处西南角雍景·三和郡7-1-2702号房屋；二、驳回胡艳霞、李萌欣的其他诉讼请求。诉讼费5740元，公告费300元，由王香兰、河南盛煌实业发展有限公司负担。本院二审期间，上诉人围绕其上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的案件事实与一审法院相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，胡艳霞、李萌欣作为案外人提起本案诉讼，要求排除对位于中牟县白沙镇××和××路交汇处西南角雍景·三和郡7-1-2702号案涉房屋的强制执行，故胡艳霞、李萌欣应举证证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，否则应承担不利后果。由胡艳霞、李萌欣在一审中提交的《选房意向书》、盛煌公司销售台账及中牟县住房保障和房地产管理局出具的《房屋查询证明》、郑州市房产档案馆出具的《郑州市个人房屋权属信息表》等证据可以认定，在案涉房屋被查封之前，胡艳霞不仅与盛煌公司签订了载明涉案房屋位置、面积、价款等商品房买卖合同必备要件的《选房意向书》，并与李萌欣共向盛煌公司支付购房款150292元，且李萌欣在涉案房屋被查封之前已经与盛煌公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同、李萌欣名下无其他用于居住的房屋，故一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，认定胡艳霞、李萌欣对涉案房屋所享有的权利能够阻却对本案涉案房屋的执行，有事实和法律依据；王香兰要求对位于中牟县商都路与××路交汇处西南角雍景·三和郡7-1-2702号案涉房屋继续执行的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，王香兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5740元，由上诉人王香兰负担。本判决为终审判决。审判长  张林利审判员  李运动审判员  刘 敏二〇二〇年一月十九日书记员  党玲玲