四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1802民初1619号 原告：四川省雅通置业有限公司，住所地四川省雅安市雨城区北二路77号。 法定代表人：郑树莲，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：李佐洪，四川天责律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘瑞雪，四川天责律师事务所律师。 被告：叶立强，男，1969年2月5日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘建刚，四川三龙律师事务所律师。 被告：鲁庆军，女，1971年8月1日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 原告四川省雅通置业有限公司（以下除判决主文外简称雅通公司）与被告叶立强、鲁庆军所有权确认纠纷一案，本院于2018年12月29日立案后，公开开庭进行了审理，并于2019年2月22日作出（2018）川1802民初2674号民事判决书。叶立强、鲁庆军对该判决不服提起上诉。四川省雅安市中级人民法院于2019年7月18日作出（2019）川18民终488号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）川1802民初2674号民事判决，发回本院重审。本院于2018年7月29日立案后，另行组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雅通公司的委托诉讼代理人李佐洪、刘瑞雪，被告叶立强、鲁庆军，以及叶立强的委托诉讼代理人刘建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雅通公司向本院提出诉讼请求：1．确认位于雅安市雨城区的房屋（房屋所有权证：雅房权证市字第××号、建筑面积13.52㎡，以下简称案涉房屋）所有权归雅通公司所有；2．判令叶立强、鲁庆军协助雅通公司办理案涉房屋的产权变更登记手续；3．本案诉讼费由叶立强、鲁庆军负担。审理过程中，雅通公司提出增加一项诉讼请求：4．确认被告叶立强在2018年8月16日《股东会决议》中“将位于雅安市雨城区的房屋（房屋所有权证：雅房权证市字第××号、建筑面积13.52㎡）由公司收回处置……整体出售，所得资金全部归公司所有”的意思表示合法有效。事实和理由：叶立强是雅通公司股东之一。鲁庆军与叶立强原系夫妻关系，已于2017年5月24日登记离婚。2008年1月18日，原雅安市质量监督局拍卖位于雅安市雨城区的综合楼。雅通公司出资以包括叶立强在内的12名股东名义购得该楼后分别办证至该12人名下。案涉房屋登记在叶立强名下，但实际购买人是雅通公司。雅通公司作为房地产公司，若将房屋登记在公司名下，就不能用买的房屋去融资、贷款。所以当时公司和12名股东形成关于包括叶立强在内的雅通公司12名股东要求共同出资购买该楼的说明，12名股东向公司出具了借条，但事后都没有还款，公司也没有催收。这样安排都是为了配合公司物尽其用，将房产充分有效地利用起来。购买该楼的购房款及办理房屋所有权证、土地使用证的相关税、费均由雅通公司出资，各购房股东均承诺，在各股东向公司付清购房款及税、费之前，由雅通公司享有该楼房的完全的所有权及处分权。截止起诉之日，叶立强未向公司支付购房款及其他有关费用，案涉房屋一直由雅通公司统一管理，对外出租的租金也由雅通公司收取。2018年8月16日，雅通公司全体股东召开股东会并形成决议，因公司出资购买房屋并办证至部分股东名下的行为违反公司章程，现由雅通公司收回处置该楼房并整体出售，已办理产权证的股东协助雅通公司将房屋产权过户到雅通公司名下。该决议并不是公司法中的股东会决议，实际是名义享有房屋的12名股东与公司之间的协议。2017年5月24日，叶立强与鲁庆军达成《离婚协议》约定，案涉房屋离婚后归叶立强单独享有。现因叶立强、鲁庆军未予配合雅通公司办理案涉房屋产权变更登记手续，故依法提起诉讼请求判如所请。 被告叶立强辩称，案涉房屋已于2008年登记在叶立强名下，应属叶立强所有。雅通公司的诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回。理由如下：1、公司要求出具借条，只是为了说明是公司出资购买，同时也便于财务记账，并不需要实际偿还借款。雅通公司给付购房款后，叶立强向雅通公司出具了借到公司260,000元借款的借条。此后叶立强在有还款能力的情况下，并没有偿还。原因是一开始就说好是作为叶立强对公司有突出贡献的一种奖励，也是一种福利待遇。不仅是叶立强，其他11名股东也没有偿还借款。2、雅通公司增加的诉讼请求有关对于2018年8月16日的股东会决议效力的确认问题，与本案分属不同的法律关系，不应在本案确认权确认纠纷中处理，雅通公司应该另案诉讼。3、原告提交的公司股东会决议内容不实，且该决议内容既损害了公司股东的权利，也损害了公司债权人的权利。叶立强并未参加2018年8月16日的股东会，系事后补签字。而且雅通公司提交的股东会决议第一页无人签字，又无齐缝印章。叶立强虽在第二页签字，但第一页的内容与签字时叶立强看到的内容不一致。第一页内容中的决议内容不应损害叶立强的利益，应该是出售所得价款减去购房款后的差额由叶立强享有。雅通公司没有提交证据证明该次股东会的召开程序符合公司法和公司章程的规定，该决议应属无效。 被告鲁庆军辩称，雅通公司出资给付购房款后，叶立强向雅通公司出具了借条。但并不需要实际偿还。以此作为叶立强对公司有突出贡献的一种奖励。案涉房屋登记在叶立强个人名下，离婚协议中也约定归叶立强所有。雅通公司2018年8月16日召开股东会时，叶立强并未参加，签字也是事后补签。叶立强对决议内容不是很清楚，该决议的有效性存疑。该决议作出后，也并没有将借条退还给叶立强。如果房子没了，还多出来一笔借款也不合理。借条载明的借款确实没有偿还过，购房有关办证产生的税费也是公司支付的。即使案涉房屋不是公司对叶立强的奖励，雅通公司与叶立强之间顶多也只能算是债权债务关系，案涉房屋应属叶立强所有。叶立强在与鲁庆军离婚后没有按约定履行离婚协议，雅通公司的行为实际上是为了帮助叶立强隐匿财产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据雅通公司营业执照、法定代表人身份证明、《拍卖成效确认书》《房屋买卖合同》、发票（记账联）、购房佣金及税费发票、借条、《房屋所有权证》《国有土地使用权证》《关于购买市质量技术监督局中大街办公楼的说明》、（2018）川1802民初2674号民事裁定书、（2018）川1802执1085号之一执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、房产登记信息查询情况说明、房产查封信息查询情况说明、叶立强和鲁庆军的身份证、离婚协议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人就真实性无异议，仅对合法性、关联性，有无证明力，以及证明力大小有异议的证据《补充协议书》、雅通公司公司章程，结合全案证据予以综合认定。对当事人就真实性有异议的证据《股东会决议》审查认定如下：叶立强在原审庭审质证时对雅通公司提交的《股东会决议》真实性无异议，又在本案审理中对该证据第一页内容真实性提出异议，存在前后矛盾，但又不能作出合理解释，根据“禁止反言”原则，对该决议内容的真实性，证据来源的合法性，以及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 叶立强系雅通公司19名股东之一。鲁庆军与叶立强原系夫妻关系，已于2017年5月24日离婚。 2008年1月18日，雅通公司股东叶立强等12名股东参与拍卖会竞拍成功，并于同日与原四川省雅安质量技术监督局签订《房屋买卖合同》。合同约定，该12人以3300000的价格购买原四川省雅安质量技术监督局所有的“位于雅安市雨城区建筑面积约为918.43㎡的综合楼1栋”（底层有临街房屋6间）。雅通公司全额出资给付购房款及相关税、费后，房屋产权分别登记在叶立强等12人名下。其中，位于雅安市雨城区的房屋，在鲁庆军与叶立强婚姻关系存续期间，于2008年6月12日登记在叶立强个人名下。该房屋所有权证号为雅房权证市字第××号，建筑面积13.52平方米，设计用途为商业服务。案涉房屋一直由雅通公司管理，对外出租所得租金由雅通公司收取支配。案涉房屋曾作为抵押物为雅通公司借款提供抵押担保，现已注销抵押登记。房屋所有权证和国有土地使用权证均由雅通公司保管。 2009年1月16日，雅通公司及其12名股东共同作出《关于购买市质量技术监督局中大街办公楼的说明》，并在落款处签名、盖章。该《说明》载明（摘要）：“2008年1月18日雅安市质量技术监督局拍卖位于中大街的综合楼。该综合楼建筑面积约918.43㎡。我公司12位股东（……叶立强等）要求共同出资购买。上述购房款及办证费由雅通公司垫资支付，待购房股东各自将购房款和办理两证的税、费全部付给公司后，该房屋的所有权归认购股东个人所有。在房款及办证费未付清前，该房屋所有权（含处置权）归雅通公司所有”。 2009年1月20日，叶立强向雅通公司出具借条一张，载明：“借到雅通置业有限公司现金贰拾陆万元正（整）。”此后，叶立强未向雅通公司偿还借款，亦未支付雅通公司因案涉房屋办理权利证书产生的税、费。 2017年5月24日，叶立强与鲁庆军登记离婚。离婚协议约定，“婚姻（关系）存续期间，拥有位于雅安市雨城区的商业铺面（13.52㎡），属夫妻共同财产，离婚后归叶立强单独享有，商铺的相关权利和义务与女方无关”。 2018年8月16日，雅通公司全体股东以“关于将公司出资购买的原雅安市质量技术监督局大楼收回公司公开出售回收资金的问题”为议题，召开股东大会，并形成股东会决议，主要内容（摘要）：“鉴于2009年1月16日要求分割购买上述综合楼房产的12名股东中1人死亡故，1人退休，1人自行离职，另有1人已转让股份。未购买该房产的公司其他股东对分割购买上述房产的股东获得上述房产的方式提出异议：“当时由公司出资购买上述房产，办证至部分股东名下并未通过公司股东大会决议，违背公司章程，应予纠正”。为此，会议决议如下：1．全体股东同意由公司收回处置2008年1月由公司出资购买的原雅安市质量技术监督局大楼，采取公开的方式以办证股东的名义整体出售，所得资金全部归公司所有。2．原名义享有该房产的11名股东（除去已转让股份的股东，含病亡和自行离职的股东）家属应配合公司办理房产变更过户手续。上述房产变更过户所产生的税、费由公司承担。特此决议。”叶立强等17名股东在参会股东签名处签字，案外人魏建强、郑树平等8人在“办证股东的共同权利人、继承人一致同意以上股东会决议（签名：）”处签字。 雅通公司要求叶立强、鲁庆军协助办理案涉房屋产权变更登记手续未果，遂提起本案诉讼。诉讼过程中，雅通公司对案涉房屋提起财产保全申请。本院于2019年1月16日向雅安市不动产登记中心送达了查封案涉房屋的（2018）川1802民初2674号民事裁定书等相关法律文书，查封了案涉房屋。 2019年1月31日，本院作出（2018）川1802执1085号之一执行裁定书，裁定书载明：“本院依据已经发生法律效力的（2018）川1802民初1012号民事判决书，立案执行鲁庆军与叶立强离婚后财产纠纷一案。在执行过程中，因被执行人叶立强未自觉履行法定义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，裁定如下：对叶立强所有的位于雨城区（权证号监0064460、雅市国用（2009）第24035号）的房屋予以查封，查封期限为三年。”2019年2月16日，本院向雅安市不动产登记中心送达了该执行裁定书及相关法律文书，对案涉房屋进行了轮候查封。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点在于：1、案涉房屋购买过程中，是叶立强向公司借款购买案涉房屋，还是雅通公司借叶立强之名购买房屋；2、雅通公司2018年8月16日的股东会决议第一项内容是否真实，以及叶立强关于“将位于雅安市雨城区的房屋由公司收回处置……整体出售，所得资金全部归公司所有”的意思表示是否合法有效；3、案涉房屋的所有权是否应确认归雅通公司所有，叶立强、鲁庆军是否负有协助雅通公司办理过户手续的义务。 一、关于是借名买房，还是借款买房的问题。从本案事实来看，案涉房屋购得后一直由雅通公司管理，对外出租所得租金收益由雅通公司支配，房屋所有权证和国有土地使用权证亦由雅通公司保管。叶立强与公司共同作出《关于购买市质量技术监督局中大街办公楼的说明》的时间，以及出具借条的时间，均在公司出资购房并将房屋登记在叶立强名下的时间之后。2018年8月16日的《股东会决议》第二页有叶立强签字确认。决议第二项内容有“原名义享有该房产的11名股东（除去已转让股份的股东，含病亡和自行离职的股东）……。”叶立强虽向雅通公司出具了借条，但在有能力偿还借款的情况下，并未偿还借款，既没有公司催收借款的事实，也没有以租金抵偿借款之约定。在购房至今长达十余年的时间里，叶立强没有承担给付购房价款和相关费用的义务，没有享受案涉房屋带来的任何利益。综上，雅通公司借叶立强之名购买案涉房屋的事实发生具有高度盖然性，本院予以确认。叶立强、鲁庆军关于案涉房屋是公司给予的奖励、福利的事实主张缺乏证据证明，本院不予采纳。 二、关于雅通公司2018年8月16日的股东会决议第一项内容是否真实，叶立强关于“将位于雅安市雨城区的房屋由公司收回处置……整体出售，所得资金全部归公司所有”的意思表示是否合法有效的问题。叶立强在原审庭审质证时对《股东会决议》真实性无异议，又在本案审理中第一页内容真实性提出异议，存在前后矛盾，但经本院询问未能作出合理解释，根据“禁止反言”原则，对该决议内容的真实性应予以确认。从《股东会决议》内容和签字主体来看，显然并非是公司与叶立强等股东之间的协议，也就无从探究合同当事人的意思表示是否合法有效的问题。雅通公司要求确认《股东会决议》第一项内容所包含的叶立强关于“将位于雅安市雨城区的房屋由公司收回处置……整体出售，所得资金全部归公司所有”的意思表示合法有效，属于公司决议效力确认纠纷与本案分属不同的法律关系，不宜在本案中一并处理，雅通公司可另案主张。 三、关于案涉房屋的所有权是否应确认归雅通公司所有，以及叶立强、鲁庆军是否负有协助雅通公司办理过户手续的义务的问题。 房屋所有权的取得方式分为原始取得和继受取得。本案诉争的房屋为城区内商铺，当事人只能通过继受取得方式取得房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”要取得房屋所有权，不仅需要有效的原因行为作为要件，而且需要具备经依法登记这一发生法律效力的要件，两者缺一不可。当事人虽然约定在叶立强付清房款及办证税费之前，该房屋所有权（含处置权）归雅通公司所有，但该约定并不发生物权效力，房屋所有权并未转移由雅通公司享有。雅通公司与叶立强之间虽然没有签订书面的借名买房协议，但从《关于购买市质量技术监督局中大街办公楼的说明》的内容，以及双方在案涉房屋的购买、使用、收益、处分过程中的行为表现足以认定，本案实际是双方之间因履行以借名买房为主要内容的协议而发生的合同纠纷，因此产生在符合法律规定和双方约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系。该约定仅具有借名买房的债权效力。债权所有人与物权所有人享有的权利内容和权利实现方式不同。雅通公司要求确认其对案涉房屋享有所有权缺乏法律依据，本院不予支持。 本案中，当事人约定雅通公司以叶立强名义购买房屋，并将房屋登记在叶立强名下，雅通公司实际享有房屋权益，现雅通公司有权依据前述借名买房的合同债权要求叶立强履行协助办理房屋所有权转移登记的义务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》内容有：“根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力”。虽然在本案诉讼过程中对案涉房屋进采取保全措施后，案涉房屋因叶立强的债权人鲁庆军申请执行受到法院轮候查封，但是就案涉房屋办理过户手续即对首查封全部财产进行了处分，对案涉房屋的轮候查封自始未产生查封的效力，故可以对案涉房屋依法办理转移登记。 案涉房屋登记于叶立强个人名下。叶立强、鲁庆军在离婚协议中约定案涉房屋归叶立强所有，自此鲁庆军对该房屋已不享有任何权利，相应地也就没有协助雅通公司办理房屋过户手续的义务。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、叶立强在本判决发生法律效力之日起十五日内协助四川省雅通置业有限公司将位于雅安市雨城区的房屋（雅房权证市字第××号）产权变更登记至四川省雅通置业有限公司名下； 二、驳回四川省雅通置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2,600元、财产保全费1,820元，共计4,420元，由叶立强负担2,600元，四川省雅通置业有限公司负担1,820元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  吴定洪 人民陪审员  杨玖龙 人民陪审员  吕勤星 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  李少堃