南京市溧水区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0117执异49号异议人（案外人）：傅宜卫，男，1963年1月10日出生，汉族，住南京市溧水区。委托代理人：张心怡，江苏方胜律师事务所律师。申请执行人：邢明月，女，1973年8月12日出生，汉族，住南京市溧水区。委托代理人：陈量，江苏金坤律师事务所律师。被执行人：丁秀兰，女，1969年3月8日出生，汉族，住南京市溧水区。委托代理人：徐月萍，江苏宗域律师事务所律师。本院在执行申请执行人邢明月与被执行人丁秀兰民间借贷纠纷一案中，异议人傅宜卫对本院执行的南京市溧水区永阳街道阳光大厦16号房产提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了执行听证会，异议人傅宜卫的委托代理人张心怡、申请执行人邢明月及其委托代理人陈量、被执行人丁秀兰及其委托代理人徐月萍参加执行听证。现本案已审查终结。关于邢明月与丁秀兰民间借贷纠纷一案，本院审理期间于2017年12月12日保全了丁秀兰名下位于南京市××区××街道××大厦门面房××、××室房产。2018年8月7日，本院作出（2017）苏0117民初6496号民事判决书，判决：一、丁秀兰于本判决生效之日起十五日内，向邢明月返还借款209000元。二、驳回邢明月其他诉讼请求。因丁秀兰未能履行上述生效判决书确定的义务，邢明月向本院申请强制执行，本院于2018年9月17日立案受理，执行案号为（2018）苏0117执1860号。该案执行中，本院拟依法处置审理中保全查封的丁秀兰名下上述房产。异议人傅宜卫提出异议，请求中止对南京市溧水区永阳街道阳光大厦16号房产的执行。事实和理由：案涉房产已于2012年卖给了异议人，并签订了房屋买卖合同，房款已于当年全部付清了。因房屋年限较老，在房管所没有查到底档，无法知晓当时的房屋价格，所以无法计算房屋增值税，从而无法过户。故未过户的责任在房管所，不在异议人。且因为异议人与丁秀兰熟识，并签订了房屋买卖合同，所以没有着急过户。为证明其主张，异议人向本院提交了房屋买卖合同、收条、借条、执行和解协议、房屋租赁协议、房屋租金收条、水电费发票等证据。申请执行人邢明月称，1、根据物权法第十九条规定，涉案的不动产属于丁秀兰所有，邢明月作为丁秀兰的债权人有权对该房产申请查封、拍卖后实现债权。异议人提出不能过户的原因责任在房管所，该理由不能成立。且双方并未有真实的房产交易；2、从物权法的理论层面看，法律行为引起物权变动必须具备两个要素：一是物权变动的基础关系必须有效，二是必须完成法定的公示方法。本案傅宜卫提供与丁秀兰房屋买卖合同，是否是真实的买卖还存在疑义。即使是真实买卖，但没有办理过户手续，因而未产生对外公示的效力，包括申请执行人之内的第三人无从知悉。如果简单认定异议成立，势必助长恶意串通、规避执行，且对申请执行人显失公平。3、从执行程序上看，执行异议审查的对象应是法院查封措施是否正确，不能代替审判所要调整的内容。《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，已经支付部分或者全部价款，并实际占有该财产的，但未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。因此，法院对被执行人名下的房产采取查封等强制措施是正确的。综上，应裁定驳回异议人的异议。被执行人丁秀兰称，1、南京市溧水区永阳街道中大街阳光大厦16号1、2室房屋是被执行人所有的财产，自购买以后就登记在被执行人名下，从未更改过。实际产权与傅宜卫无关，法院查封拍卖合法有据，应予支持。2、傅宜卫称该房屋已经卖给他，不是客观事实。其一，案涉房屋仅是为傅宜卫家帮忙贷过款，因为2011年时，傅宜卫的儿子和被执行人的女儿正在处对象，当时签订买卖合同是出于不正当的目的，傅宜卫的签字并非其亲笔。傅宜卫称丁秀兰不配合其过户也是无中生有，因为当时房屋的手续都在银行，当时就没有去房管所办理过户的意思。案涉房屋一直登记在丁秀兰名下，所有权并未变动过。即使退一步说，傅宜卫称双方之间有其他债权债务，那也不是物权转移关系。傅宜卫称房屋已卖给他想保住房屋，有其目的，因为被执行人的女儿和傅宜卫之子已经离婚，傅宜卫想通过这种手段夺取房产。本院查明，2012年1月4日，异议人傅宜卫与被执行人丁秀兰签订《房屋买卖合同》，合同中约定：一、丁秀兰将其所有的永阳街道中大街阳光大厦16号门面房（1、建筑面积205.61平方米，房产证号：溧房权证变字第××号，土地证号：宁溧国用（2004）字第072-016-1号；2、建筑面积183.98平方米，房产证号：溧房权证变字第××号，土地证号：（2004）字第072-016-2号）出售给傅宜卫；二、双方商定成交价格为160万元，傅宜卫已全部付清；三、丁秀兰已经在2012年1月4日将上述房屋交付给傅宜卫，相应土地使用权同时转让……。2012年1月6日，丁秀兰出具收条一份：今收到傅宜卫购买阳光大厦门面房130万元，其中100万元支付给广发银行，另收30万元现金，余30万元择时给。本院从广发银行江宁支行调取丁秀兰银行明细及原始凭证，查明丁秀兰2011年10月17日归还广发银行江宁支行共计95万元用于偿还其贷款，其中90万元由傅宜卫开具中国农业银行本票（票据号10303272）入账，5万元由丁秀兰现金存入。2012年4月26日，丁秀兰出具收条一份：今收到傅宜卫房款10万元。2015年11月4日，傅宜卫的儿子傅忠向丁秀兰出具借条一份，载明：今借到丁秀兰人民币20万元，具体还款计划：2015年底归还3万元，2016年底若情况允许一次性还清，若不能及时归还则于2016年底归还6万元，剩余款项（2016年底没还清情况下）2017年10月底一次性还清。一切以本张借条为准。该借条中另注明：此款为傅宜卫购买位于永阳镇××大厦中大街门面房的尾款。上述买卖合同签订后，傅宜卫即占有使用案涉房产。期间，傅忠代表傅宜卫与姜伟签订房屋租赁协议，将案涉房产出租给姜伟，租期9年，自2014年9月1日起至2023年8月31日止，年租金9万元。姜伟实际承租至2017年3月，租赁期间的租金收益均是由傅忠代傅宜卫收取。此后，案涉房产由傅宜卫的妻子陈带娣用来开棋牌室，占有使用至今。另查明，傅宜卫与丁秀兰原系亲家关系。傅宜卫的儿子傅忠与丁秀兰的女儿丁学文2012年2月23日在民政部门登记结婚，2015年11月4日登记离婚。再查明，案涉房产即：永阳街道阳光大厦门面房16-1室、16-2室，建筑面积分别为205.61平方米、183.98平方米，系丁秀兰买受取得，2004年10月14日登记于丁秀兰名下，产权证号分别为溧变字第2019383号、溧变字第2019384号。该房产本院在审理邢明月与丁秀兰民间借贷纠纷一案中于2017年12月12日首查封，本院在审理彭扣兰与丁秀兰民间借贷纠纷一案、端义林与丁秀兰民间借贷纠纷一案中分别予以轮候查封。该两案目前也均已进入执行程序。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。案涉不动产现登记于被执行人丁秀兰名下，应认定属于丁秀兰所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然异议人傅宜卫在本院查封案涉房产前已与被执行人丁秀兰签订书面房屋买卖合同，并已实际占有使用该房产。但案涉房产购房款160万元，异议人傅宜卫一方仅提供了被执行人丁秀兰出具的140万元的购房款收条，剩余20万元由傅宜卫儿子傅忠向丁秀兰出具借条，但其未能提供充分证据证明已向丁秀兰归还该20万元借款。且异议人购房款实际支付也与双方房屋买卖合同所约定的内容不符。故本院认定异议人并未按照合同约定向被执行人丁秀兰支付全部购房款。此外，案涉房产在双方签订房屋买卖合同时已具备过户登记条件，至本院查封该房产的长达五年多的时间里，异议人无正当理由未办理过户登记手续，应认定案涉房产未办理过户系基于异议人自身原因。因此，异议人的异议不能排除本案对案涉房产的执行。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：驳回异议人傅宜卫的异议请求。本裁定送达后立即生效。案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  朱 波人民陪审员  王承芳人民陪审员  芮寒泳二〇二〇年一月二十一日书 记 员  喻 洋