浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初67号原告：长兴明汇商业管理有限公司，住所地浙江省长兴县龙山街道浙北商业广场14幢301。法定代表人：张嗣旭，总经理。委托诉讼代理人：展庐平，北京大成（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晓芳，北京大成（厦门）律师事务所律师。被告：裘中华，男，1983年2月22日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。原告长兴明汇商业管理有限公司（以下简称明汇公司）与被告裘中华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周侃适用简易程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理，明汇公司的委托诉讼代理人高晓芳到庭参加诉讼，裘中华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。明汇公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认明汇公司与裘中华签署的商铺租赁合同于2018年10月10日解除；2、请求依法判令裘中华支付违约金12000元（按6个月租金计算）；3、请求判令裘中华立即向明汇公司支付尚欠的租金16900元（2017年8月1日至2018年7月31日租金12000元以及2018年8月1日至2018年10月10日租金4900元）及自2017年7月15日起至2018年7月31日以12000元为基数，按月利率2%计算的违约金3056元；自2018年8月1日起至实际偿还所有债务之日止，以16900元为基数，按月利率2%计算的违约金，暂计至起诉之日为3042元；4、请求判令裘中华立即向明汇公司支付自2016年8月1日至2018年10月10日的物业管理费4905.22元及逾期付款违约金（违约金以欠付物业费4905.22元为基数，自2016年8月1日起按月利率2%计算至实际还清所有款项之日止）；5、以上款项暂计39903元；6、本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费等）均由裘中华承担。事实与理由：明汇公司与裘中华于2015年6月12日签订《浙北商业广场商铺租赁合同书》，由明汇公司向裘中华出租位于长兴县商铺，面积为84.67平方米，商铺租赁期自2015年8月1日至2020年3月31日。合同第四条第一款约定第一年、第二年免租金；第三年租金共计人民币24000元，预收租金12000元，余额12000元于2017年7月15日前一次性付清;第四年租金按第三年租金的5%递增，共计25200元；第五年租金26460元，于2019年8月1日前付清。裘中华仅于2015年7月15日预付2017年7月15日至2018年1月14日租金12000元便再未向明汇公司支付任何款项。因裘中华逾期支付租金，明汇公司于2018年10月10日向裘中华寄发合同解除通知函，要求解除与明汇公司签署的商铺租赁合同书。根据租赁合同书第8-4条约定，在租赁期间，裘中华违约导致明汇公司单方解除合同或者裘中华擅自退租的，裘中华所支付的保证金和租金（含预付租金）不予退还，同时裘中华应按该租赁物最后一年的租金标准赔偿明汇公司两年半的租金。现因明汇公司与裘中华多次协商未果，故明汇公司诉至本院，请求判如所请。裘中华未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。明汇公司为了证明自己的主张，向本院提交以下证据材料：1、浙北商业广场商铺租赁合同书一份，证明明汇公司与裘中华的租赁合同关系，合同中对商品租赁期限、租金支付时间及支付方式均作了约定；2、告知函、短信截图及照片一组，证明明汇公司于2018年8月20日向裘中华催告租金及物业管理费的事实；3、合同解除通知函及物流信息一组，证明明汇公司于2018年10月10日向裘中华寄发合同解除通知函，要求解除双方签署的租赁合同。对明汇公司提交的材料，裘中华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。裘中华未向本院提交证据材料。经本院审查，明汇公司提交的证据均符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以认定。根据上述采信的证据及到庭当事人的庭审陈述，本院查明本案事实如下：明汇公司与裘中华于2015年6月12日签订《浙北商业广场商铺租赁合同书》，由明汇公司向裘中华出租位于长兴县商铺，面积为84.67平方米，商铺租赁期自2015年8月1日至2020年3月31日。合同4.1约定：“……第一年、第二年免租金；第三年租金共计(人民币)24000元，预收租金(人民币)12000元(预收租金在本合同签订之日向明汇公司支付)，余额(人民币)12000元于2017年7月15日前一次性付清;第四年租金按第三年租金的5%递增，共计(人民币)25200元……”。合同4.3条及4.4条对于物业管理费作了约定，物业管理费按2.2元/平方米/月计算，按年支付，裘中华应在交付日提前7天支付全年的物业管理费2235元，裘中华若未按约付清租金和物业管理费，应当承担违约责任，每日的逾期违约金按年度租金和管理费的1%计算。合同7.2条及8.4条，对于解约条件及违约责任均作了明确约定，若裘中华未按约支付租金和物业管理费的，明汇公司有权单方解除本合同，裘中华所支付的保证金和租金（含预付的租金）不予退还，同时裘中华应按该租赁物最后一年的租金标准赔偿给明汇公司共两年半的租金。合同签订后，裘中华仅支付了12000元租金。此后，裘中华未再向明汇公司支付剩余的租金及相应的物业管理费。明汇公司于2018年8月22日向裘中华以彩信形式向其发送告知函催告租金及物业费。2018年10月10日，明汇公司向裘中华邮寄解除合同通知函,就此双方纠纷成讼。本院认为，（一）明汇公司与裘中华之间签订《浙北商业广场商铺租赁合同书》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按照约定履行自己的权利义务。合同约定，若裘中华未按约支付租金和物业管理费的，明汇公司有权单方解除本合同，现裘中华拖欠了自2017年8月以来的租金及物业管理费，经明汇公司催告后，仍未支付，其行为已构成合同的解除条件。因合同解除通知函已于2018年10月10日送达裘中华，故本院确定裘中华与明汇公司签订的浙北商业广场商铺租赁合同书》于2018年10月10日解除。虽然，双方约定明汇公司单方解除合同时，裘中华应按该租赁物最后一年的租金赔偿标准赔偿，但是，现在明汇公司仅主张按6个月租金标准支付违约金，不违反相关法律规定，本院予以支持。（二）在合同解除之前，裘中华应向明汇公司支付相应租金、物业管理费，经明汇公司合理催讨后，其仍未支付相应费用，显属违约，应承担立即支付尚欠租金、物业管理费的义务。即裘中华尚欠租金16900元（自2017年8月1日至2018年10月10日），物业管理费4905.22元（自2016年8月1日至2018年10月10日）。关于双方签订的商铺租赁合同中，虽约定裘中华未按约付清租金和物业管理费的，应当承担违约责任，每日的逾期违约金按年租金和管理费的1%计算，现明汇公司主张按月利率2%支付违约金至付清为止，但本院认为，结合合同的实际履行情况以及预期利益等综合因素，明汇公司主张的利息计算标准过高，本院调整为按照年利率6%计算逾期付款违约金。房屋租金逾期付款违约金暂计算为728元（以12000元为基数，按年利率6%计算自2017年8月1日起至2018年7月31日止），此后以16900元为基数，按年利率6%计算自2018年8月1日起至主债务履行完毕之日；物业管理费逾期付款违约金以4905.22元为基数，按年利率6%计算自2018年8月1日起至主债务履行完毕之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告长兴明汇商业管理有限公司与被告裘中华签订的本案《浙北商业广场商铺租赁合同》于2018年10月10日解除；二、被告裘中华支付原告长兴明汇商业管理有限公司合同解除违约金12000元，限于本判决生效后十日内付清；三、被告裘中华于本判决生效后十日内支付原告长兴明汇商业管理有限公司自2017年8月1日至2018年10月10日止房屋租金16900元，逾期付款违约金暂计算为728元，此后以16900元为基数，自2018年8月1日起按年利率6%计算至主债务履行完毕之日；四、被告裘中华于本判决生效后十日内向原告长兴明汇商业管理有限公司支付自自2016年8月1日至2018年10月10日止物业管理费4905.22元，逾期付款违约金应以4905.22元为基数，自2018年8月1日起按年利率6%计算至主债务履行完毕之日；五、驳回原告长兴明汇商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费399元（已减半），由被告裘中华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  周侃二〇二〇年一月二十一日法官助理王祎雯书记员陶婷婷