广西壮族自治区东兰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1224民初1215号 原告：东兰县自然资源局。住所：东兰县东兰镇陵园街81号。统一社会信用代码：114512240080855047。 法定代表人：陈继波，局长。 委托诉讼代理人：周宗远，副局长。 委托诉讼代理人：韦荣海，法律顾问。 被告：牙政庆，男，1966年1月15日出生，壮族，住广西东兰县。 委托诉讼代理人：韦善福，东兰县法律事务中心法律工作者。 原告东兰县自然资源局与被告牙政庆确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东兰县自然资源局的委托诉讼代理人周宗远、韦荣海，被告牙政庆及其委托诉讼代理人韦善福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东兰县自然资源局向本院提出诉讼请求：依法确认原告与被告签订的《国有土地使用权出让合同》无效。事实和理由：原告与被告于2010年5月15日签订（Gf-2000-2601）号《国有土地使用权出让合同》，出让位于东兰县哄起地宗地，面积1118.5平方米。该土地出让时仍属集体土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。涉诉宗地未经自治区人民政府批准转为国有土地，违反上述法律规定。同时该法第十三条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”涉诉土地属综合用地，应采取招拍挂方式出让，却采取协议方式出让，规避了正常的出让程序，而且土地出让金明显低于国家规定所确定的最低价。依照《协议出让国有土地使用权规定》的“第三条：出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。第四条：协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。第五条：协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。第七条：国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。第九条：在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。第十一条：市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策，合理确定协议出让底价。”等规定。2007年，相同地块的土地基准地价为375元／平方米，而涉诉宗地的出让金仅为50元／平方米，明显低于按国家规定所确定的最低价，而且没有向社会公示，没有对土地价格进行评估，没有经过招拍挂程序，违反了法律、行政法规的强制性规定，造成国有资产流失。综上，依据《合同法》第五十二条的规定，因合同的签订，违反法律强制性规定，损害了国家利益，属法定无效情形。故原、被告双方签订的《国有土地使用权出让合同》无效，为维护国家利益，特提起诉讼，敬请人民法院依法判决。 被告牙政庆辩称，2001年3月，被告与原东兰县土产公司签订协议，租用位于东兰县东兰镇城东社区委员会办公楼旁东兰县土产公司第三收购站经营废旧收购业务。2003年2月，县委县政府为实施旧城改造工程，决定收回被告租用的东兰县土产公司第三收购站地块作为东兰县铜鼓广场建设用地，将被告经营的废旧收购站安置到哄起（地名）集体土地。2006年5月，被告向东兰镇人民政府、东兰县人民政府递交《关于要求审批那亨村哄起车辆报废场用地的请求》。2006年6月，东兰县人民政府以兰政函［2006］22号答复，同意将哄起（地名）集体土地2556平方米作为被告兴建东兰县车辆报废场建设用地，被告以此到东兰县国土资源局缴纳相关费用68000元，依法办理该宗地集体土地建设用地使用证。2009年，县委县政府决定征收被告经营的东兰县车辆报废场0.91亩作为东兰县污水处理厂建设用地，被告经营的东兰县车辆报废场用地面积减为1118.5平方米。2012年，县委县政府扩建城东30米大道，决定征收被告经营的东兰县车辆报废场162平方米。在东兰县征地拆迁工作中，被告全力配合县委县政府的工作，顾全大局，坚决支持，为全县推进重大项目建设作出了应有的贡献。为解决生活出路，2013年2月，被告向东兰县人民政府递交《关于要求解决30米大道被征地拆迁户问题的请求》。2013年8月，东兰县人民政府以兰政函［2013］78号答复，同意将被告经营位于哄起地的东兰县车辆报废场（面积1118.5平方米）扣出征用30米大道建设用地162平方米，剩下的956.5平方米集体土地变更为国有土地，土地出让金按签订的《国有土地使用权出让合同》收取，被告以此到东兰县国土资源局缴纳国有土地使用权有偿使用金55925元，取得该宗地（2013）第2801080632号国有土地使用证。该宗地原地貌为丘陵，长27米，宽43米，平均高度26.7米。被告自行出资606953元平整场地及安装水电，其中：平整场地费用464980.5元（27米×43米×26.7米×15元）；安装场地用电费用123483元（80千伏安变压器1台及手工费）；安装场地用水费用18490元（材料及手工费）。被告取得该宗地国有土地使用证，前后费用为730878元（68000元+55925元+606953元），折合653元／平方米（730878元÷1118.5平方米）。原告以该宗地国有土地使用权出让金低于同期同地块基准地价、没有经过招拍挂程序为由，诉讼请求确认与被告签订《国有土地使用权出让合同》无效，没有事实和法律依据。一、2007年，相同地块的土地基准地价为375元／平方米，但涉诉宗地是在东兰县自然资源局没有平整场地、没有安装水电的条件下，由被告自行出资平整场地及安装水电，是以653元／平方米的地价所取得的，明显高于2007年相同地块的土地基准地价标准。二、被告在积极配合东兰县征地拆迁、推进全县重大项目建设工作前提下，经过县委县政府同意，依法与原告签订《国有土地使用权出让合同》，手续清楚，程序合法，完全符合《中华人民共和国合同法》有效合同构成之要素。特此，敬请县人民法院查明本案事实，切实维护被告的合法权利，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2001年3月，被告与原东兰县土产公司签订协议，租用位于东兰县东兰镇城东社区委员会办公楼旁东兰县土产公司第三收购站经营废旧收购业务，一次性缴纳为期5年的租金。2003年2月，县委县政府决定收回被告租用的东兰县土产公司第三收购站地块作为东兰县铜鼓广场建设用地，将被告经营的废旧收购站安置到哄起（地名）集体土地。哄起地原为未开发利用的坡地，由被告牙政庆自行平整，安装水电管网等附属设施。2006年5月，被告向东兰镇人民政府、东兰县人民政府递交《关于要求审批那亨村哄起车辆报废场用地的请求》。2006年6月，东兰县人民政府以兰政函［2006］22号答复，同意将哄起（地名）集体土地2556平方米作为被告牙政庆兴建东兰县车辆报废场建设用地，被告以此到东兰县国土资源局缴纳相关费用68000元，依法办理该宗地集体土地建设用地。2009年，县委县政府决定征收被告经营的东兰县车辆报废场0.91亩作为东兰县污水处理厂建设用地，被告经营的东兰县车辆报废场用地面积减为1118.5平方米。2010年5月15日，被告牙政庆与原东兰县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，合同约定以协议方式出让哄起地国有土地1118.5平方米，出让宗地用途为综合用地，于2010年5月20日交付该宗地，交付时应达到合同第五条第三款（即现状土地条件）规定的土地条件，出让金为50元／平方米，总额为55925元。2012年12月26日，东兰县征地工作领导小组办公室以《关于30米大道征收牙政庆户地皮有关情况的汇报》向东兰县人民政府请示，要求解决征收牙政庆户沿公路长27米、宽6米，总面积162平方米集体建设用地后将剩余面积转为国有土地等问题。东兰县人民政府于2013年8月8日以兰政函［2013］78号《关于同意牙政庆办理国有土地使用证的批复》同意将牙政庆位于哄起（地名）的车辆报废场956.5平方米土地（原土地面积1118.5平方米，证号为兰集建［2006］第2801080632号，扣除城东30米大道建设征收的162平方米）由集体建设用地使用证变更为国有土地使用证，土地用途为工业用地，土地出让金按原签订的《国有土地使用权出让合同》收取，并交待被告牙政庆到县国土、住建等部门依法办理相关用地手续。被告牙政庆于2013年9月8日为上述宗地办理兰国用（2013）第2801080632号《国有土地使用证》，地类为综合用地，取得价格为55925元，使用权类型为出让，终止日期留空。2013年12月，被告牙政庆又将该宗地分成3块，分别转让给案外人孙深平、蓝家元、韦家席，并缴纳了相应的税费。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。被告牙政庆于2013年9月8日为涉诉国有土地办理了《国有土地使用证》，依法取得了该国有土地的使用权。原告为被告办理《国有土地使用证》依据的是兰政函［2013］78号《关于同意牙政庆办理国有土地使用证的批复》，并且该批复规定土地出让金按原签订的《国有土地使用权出让合同》收取。该《国有土地使用权出让合同》约定按当时的土地状况（即未开发利用的坡地现状），土地出让金为50元／平方米，而原告提供的土地估价结果一览表，评估涉诉宗地土地价格为375元／平方米的基础设施条件为土地开发程度为宗地红线外“五通”，红线内“场地平整”，且当地政府按国家规定确定的基准地价应是土地完成征收、拆迁、平整等一级开发后的平均价格。原告虽对被告提出其开发利用涉诉土地的成本折合653元／平方米持异议，但未提出相反的证据予以证明，故原告以该理由请求确认涉诉合同无效，本院不予支持。土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。原、被告在签订《国有土地使用权出让合同》时，涉诉土地性质尚为集体土地，原告无权作为土地出让方签订土地使用权出让合同。但是合同效力的认定不仅关系着土地交易关系的稳定和当事人合法权益的保护，而且关系到房地产市场的有序发展。因此司法实践往往结合社会现状和审判实际，在对欠缺生效条件合同的效力认定处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在向人民法院起诉前，符合法律、行政法规规定的条件，不存在《合同法》第52条规定的无效情形，就应当认定合同有效，尽量尊重当事人双方的意思表示，不轻易确认合同无效，以促进合同加速履行和社会资源的有效利用。原告在起诉前已完成了将集体土地转化为国有土地的相关补救手续，应视为经县人民政府土地管理部门对合同效力的追认，故原告以此理由请求确认合同无效，本院亦不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国土地管理法》第十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告东兰县自然资源局的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告东兰县自然资源局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区河池市中级人民法院。 审判员  韦选龙 二〇二〇年一月十七日 书记员  韦福珍