山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0181民初8461号原告：魏小萌，女，1988年9月21日出生，汉族，居民，住山东省济南市。委托诉讼代理人：纪德仁（系魏小萌之夫），男，1988年8月15日出生，汉族，居民，住山东省济南市。委托诉讼代理人：王璇，山东洞察律师事务所律师。被告：王龙良，男，1990年3月12日出生，汉族，居民，住山东省莘县，现住济南市章丘区育才路山水泉城南城10号楼1单元401号。被告：石彦梅，女，1989年9月2日出生，汉族，居民，住甘肃省临洮县，现住济南市章丘区育才路山水泉城南城10号楼1单元401号。原告魏小萌与被告王龙良、石彦梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。魏小萌的委托诉讼代理人王璇与被告王龙良到庭参加诉讼。被告石彦梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏小萌向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方于2018年9月19日签订的房屋买卖合同；2.判令被告支付违约金及服务佣金14.5万元；3.本案涉诉费用由被告承担。事实和理由：王龙良、石彦梅系夫妻。2018年9月19日，魏小萌与王龙良、石彦梅签订房屋买卖合同，王龙良、石彦梅将其所有的位于龙泉壹号首府11幢3单元3-2203号房产转卖给魏小萌，房屋总价款135万元。合同签订当日魏小萌向王龙良、石彦梅支付定金5万元，王龙良为魏小萌出具收到条。合同签订后，因涉案房产存在纠纷，无法办理过户手续，且涉案房屋一直由案外人马艳居住至今。2018年10月15日，王龙良将魏小萌支付的定金退还魏小萌，但根据合同约定，王龙良、石彦梅的行为构成严重违约，应按照房产成交价格的10%支付违约金，并承担服务佣金。据此，提出如上请求。王龙良辩称，根据双方房屋买卖合同第十三条约定，如发生争议，可以通过协商诉讼解决。经协商，王龙良、石彦梅已于2018年10月16日将定金全额退还魏小萌，且签订申明，王龙良、石彦梅在处理完房子起诉案件后，可第一时间配合中正给魏小萌办理房子过户手续，诉讼期间如魏小萌单方面解除合同，王龙良、石彦梅积极配合并无条件解除，不追究魏小萌的任何法律责任等。2019年11月15日王龙良、石彦梅告知魏小萌涉案房屋可以办理手续了，但魏小萌以降价优惠为由放弃继续买卖。因魏小萌放弃继续买卖房屋，故王龙良、石彦梅不存在违约行为，请求驳回魏小萌的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对方当事人对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定事实如下：1.魏小萌、纪德仁系夫妻。2018年9月19日，经济南中正鸿阳房产经纪有限公司（以下简称中正房产公司）居间，王龙良、石彦梅（卖方）与魏小萌（买方）签订《房屋买卖合同》（合同编号ZZ[M]7770868）一份，约定买方同意购买卖方坐落在龙泉壹号首府11号楼3-2203房产，房产证号鲁2018章丘区0016038，建筑面积131.14平方米；房产交易价格为总价135万元，合同签订之日，买方支付5万元作为定金；该房产抵押给第三方，抵押额为46万元，卖方保证在房产过户前解除抵押；买卖双方同意以一次性付款方式付款，并约定在2018年10月20日前支付全款135万元；卖方交纳居间费10万元。合同第七条违约责任约定，买卖双方合同签订后，若买方中途违约，应书面通知卖方，卖方应在收到书面通知后三日内将买方的已付款返还给买方，但定金不予退还；若卖方中途违约，应书面通知买方，并自违约之日起三日内将定金及全部首付款退还给买方并支付相当于定金数额的违约金。若因卖方对第三条明确的房产情况不实，由此引发的相应费用由卖方承担。合同第八条约定，卖方保证房产合法、权属清楚。若出现与卖方有关的产权纠纷或债权债务纠纷，导致过户手续不能正常进行的，概由卖方负责清理，并视为卖方违约，由此给买方造成经济损失的，由卖方承担违约责任并负责赔偿一切经济损失。合同备注部分双方手写约定：本合同一经签订，双方不得违约，否则违约方向守约方支付本房产成交价10%的违约金，并承担居间方本房产或成交价2%的服务佣金；卖方需保证在合同签订时，积极配合中间方后期过户手续的进行不得借故拖延，另由于卖方石彦梅因故无法到场，现经中间方电话确认无误并征得同意后由其共同所有人王龙良代签；经双方约定于2018年10月20日前办理过户手续等。同日，魏小萌向王龙良、石彦梅支付购房定金5万元。魏小萌向居间方中正房产公司支付中介费1万元。2.2018年10月15日，王龙良、石彦梅向魏小萌出具申明一份，主要内容为：本人（石彦梅、王龙良）处理完房子起诉案件，可第一时间配合中介办理房子过户手续，诉讼期间如买方单方面解除合同，本人保证积极配合（并无条件解除）不追究买方任何法律责任与经济纠纷。魏小萌、纪德仁对该声明表示同意并在该申明下方空白处签名捺印。2018年10月16日，王龙良、石彦梅将魏小萌交纳的定金5万元退还给魏小萌。3.2018年2月23日，王龙良与马艳经二十二世纪不动产代理有限公司章丘加盟店居间，就涉案房产签订房地产买卖契约，约定王龙良将涉案房产出售给马艳。合同签订后，马艳分多次共给付王龙良首付款50万元，最后一次支付时间为2018年5月4日。王龙良于2018年5月10日将涉案房产交付给马艳。王龙良于2018年7月16日办理了涉案房产的房产证，房产证号：[鲁（2018）章丘区不动产权第0016038号]。王龙良（甲方）与马艳（乙方）于2018年8月又签订购（勾）房合同一份，重新约定涉案房产总价为154万元，所有过户费由甲方承担。乙方过完户之后，一个月内配合尾款结清，如不配合，一切后果由乙方承担。重新签订购房合同后，王龙良未与马艳办理过户，未返还马艳所交房款50万元，马艳未与王龙良结清尾款但一直居住在涉案房产内。致王龙良于2018年10月30日诉来本院，马艳提起反诉。案经济南市章丘区人民法院一审、济南市中级人民法院二审判决结案。4.2016年5月30日，王龙良、石彦梅因购买涉案房产，与齐鲁银行股份有限公司济南章丘支行（以下简称齐鲁银行章丘支行）签订《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》，约定王龙良借齐鲁银行章丘支行53.3万元用于购买涉案房屋等。齐鲁银行章丘支行于2016年6月1日向王龙良发放贷款53.3万元。王龙良按约履行至2018年9月20日，后不再按约偿还借款本息。截止2018年10月20日，王龙良尚欠借款本金514347.97元及相应利息，致齐鲁银行章丘支行于2019年1月28日诉来本院。案经审理，本院于2019年3月29日作出民事判决。现原告以被告违约为由要求判令被告支付违约金13.5万（按房产成交价的10%）及服务佣金1万元共计14.5万元。本院认为,根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”王龙良、石彦梅与魏小萌签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定、合同合法有效。《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。合同签订后，因涉案房产涉及诉讼，王龙良、石彦梅于2018年10月15日向魏小萌出具申明，且该申明经双方当事人认可，可以认定双方协商一致变更了合同内容。经审查该申明内容，该申明实际赋予了魏小萌在该房屋所涉诉讼终结之前无条件单方解除房屋买卖合同的权利。同时，王龙良、石彦梅在同日将魏小萌支付的定金5万元退还魏小萌，亦表明双方以实际行为对合同约定进行了变更。因截止本案诉讼，涉案房屋仍在诉讼执行中且双方当事人在诉讼过程中一致认可该房屋买卖合同尚未解除，根据双方“申明”约定，魏小萌具有单方解除合同的权利，故魏小萌要求解除合同，合法有据，本院依法予以支持。根据双方当事人诉辩意见以及本院审查，本案争议的焦点在于王龙良、石彦梅是否构成违约以及违约责任的承担问题。如上所述，涉案房产在房屋买卖合同履行过程中因王龙良、石彦梅一方原因涉及诉讼纠纷，且双方以书面约定的形式及实际行为变更了原合同内容。根据“申明”内容，“石彦梅、王龙良承诺处理完房子起诉案件，可第一时间配合中介办理房子过户手续”，可以表明魏小萌在变更合同时对涉案房产涉及诉讼且不能如期办理房产过户手续已有预期。魏小萌在2018年10月15日即知晓涉案房屋存在诉讼纠纷，但仍同意石彦梅、王龙良的申明，应视为对房产现状及延期交付的明确认可，且石彦梅、王龙良已将魏小萌支付的购房定金返还魏小萌，故石彦梅、王龙良不构成违约，魏小萌主张石彦梅、王龙良承担违约责任，理由不当，本院依法不予支持。根据《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案房屋买卖合同变更及解除系由于石彦梅、王龙良一方原因造成，魏小萌支付中介费1万元，系因订立本案合同所造成的实际损失，其主张石彦梅、王龙良赔偿，合法有据，本院依法予以支持。综上所述，依照上述法律规定及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告魏小萌与被告石彦梅、王龙良于2018年9月19日签订的《房屋买卖合同》（合同编号ZZ[M]7770868）。二、被告石彦梅、王龙良赔偿原告魏小萌中介费损失1万元，于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回原告魏小萌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元（简易程序减半收取），诉讼保全费1270元，由被告王龙良、石彦梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。如在上诉期满后7日内仍未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员  陈 伟二〇二〇年一月十七日法官助理  魏延娜书 记 员  杜 飞