江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初13902号 原告：常熟市博延堂房地产经纪服务有限公司，住所地常熟市经济开发区高新技术产业园建业路2号1幢，统一社会信用代码91320581MA1TN4TW81。 法定代表人：陈德明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆发明，上海市协力（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨越，上海市协力（苏州）律师事务所实习律师。 被告：苏州金本地产有限公司，住所地常熟市联丰路58号，统一社会信用代码913205810893758527。 法定代表人：沈根珠，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：秦生宇，江苏敏政律师事务所律师。 原告常熟市博延堂房地产经纪服务有限公司（以下简称博延堂公司）与被告苏州金本地产有限公司（以下简称金本公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告博延堂公司委托诉讼代理人陆发明、杨越，被告金本公司委托诉讼代理人秦生宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博延堂公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告销售和管理人员工资、企策划费、后台运营等费用263.2万元，并支付逾期付款利息123055.4元（目前暂算至2019年10月31日，剩余利息计算至被告实际支付之日止）。2、判令被告支付原告违约金550万元。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年12月18日就被告开发建设的常熟市珠海路以西、宁波路以南、常青河以东的“帝宝新城”（暂定名）项目签订了《商品房销售代理合同》，约定原告为被告该项目房屋销售独家代理公司。此外双方还就委托项目可售面积、委托方式及有效期、销售价格、双方的权利和义务、项目销售代理佣金计算标准、销售成交的确认及佣金结算条件、保密责任及违约责任都作出了明确约定。上述合同签订后，原告按照上述合同的约定履行了义务。然而被告至今仍未取得该项目的商品房预售许可证，而且于2019年3月6日将售楼处大门锁上，致使原告工作人员无法正常工作。为此原告不得不解除与被告的签订的合同，并根据双方签订的合同第九条第3款、第4款的约定要求被告支付原告销售和管理人员的工资、企策划费、后台运营费外及违约金，然而被告拒不支付上述款项。为此原告起诉至法院。 被告金本公司辩称，1、对于原告所主张的人员工资、企策划费、后台运营费等费用263.2万元，被告不予认可，该费用计算明显过高。原被告签订的商品房销售代理合同虽然约定了每月18.8万元的补偿，但该18.8万元的补偿计算明显不合理。原告在代理期间并没有严格的按照代理合同的约定，完成相关的代理义务，截至目前原告也没有将代理所取得的客户资料等重要的代理成果交给被告。另外双方在签订合同的时候，便知道该项目暂时未取得预售许可证，该情况可能会导致本协议的无效，相关条款也因而不能完全适用。原告所遭受的损失也仅能按照其实际损失来主张，而该期间的实际损失仅为人员工资，原告应当提供工资发放表、劳动合同等证据予以佐证。2、对于原告主张的利息不认可，首先该损失本身即是违约责任，不应当再重复计算利息；其次，原告主张计算违约金的利息标准也已发生了变化，现在所适用的贷款市场利率报价已经调整为年息4.15％，原告主张的利息标准明显过高，应当不予支持。3、对于原告主张的违约金550万元，被告不予认可。双方在合同中并没有针对原告违约进行约定，违约条款并不公平合理，违约金的计算应当综合考虑双方实际的投入，过错的承担等，所以被告认为原告主张的违约金过高，且原告诉请第1项实际已经是对被告违约的惩罚，故不应重复计算，所以请求法院驳回原告对违约金的主张。 本院经审理认定事实如下：2017年12月18日，金本公司（甲方）与博延堂公司（乙方）签订《商品房销售代理合同》一份，约定:“甲、乙双方就甲方开发建设的常熟市珠海路以西、宁波路以南、常青河以东的“帝宝新城”（暂名）项目的物业（以下简称“该项目”）销售代理委托给乙方之事宜，经双方友好协商达成一致意见，供双方共同遵守执行。……第一条委托项目甲方“该项目”的可售面积：住宅可售总面积105352.04平方米（具体以预售证为准）、地下自行库（见规划面积）、地下汽车位（见规划面积）。第二条委托方式及有效期自本合同生效之日起，甲方委托乙方作为该“该项目”的独家代理销售方，乙方具有独家代理销售权。本合同约定的委托销售代理时间：自2018年1月1日起至“该项目”可售房源套数销售率达90%以上止。以下简称“代理期限”。……五、乙方销售代理服务内容及权利与义务……5.11根据市场情况或其它因素提出调整项目之销售策略、销售价格的建议，由甲方实际管理人员濮学林审核签名并加盖公章后方可生效执行；对“该项目”各种有关宣传的计划及费用，经甲方书面同意后实施，且须配合建设和售房进度。……第六条项目销售代理佣金计算标准6.1甲、乙双方同意乙方代理销售“该项目”的佣金为总销售金额的1.25%；……第九条违约责任9.1甲乙双方承诺遵守合同所有条款，共同执行。委托代理期内，甲、乙双方任何一方未履行本合同之条款时，违约一方应当承担违约责任并赔偿守约方因此造成的所有损失。9.2委托期内，如甲方未能按月向乙方支付销售代理佣金，则乙方有权自甲方逾期支付销售代理佣金后的第10天起，每天向甲方收取当月未付销售代理佣金总额千分之一的滞纳金，甲方承担违约责任。甲方累计延迟支付超过30天，乙方则有权选择单方解除合同，并可要求甲方支付应付而未付的全部销售代理佣金，同时甲方须向乙方支付甲方逾期支付销售代理佣金的滞纳金，且甲方承担违约责任向乙方支付违约金。9.3委托代理期内，因甲方原因造成“该项目”未能于2018年8月31日前取得《商品房预售许可证》公开销售时，甲方须另行向乙方补偿支付8个月（自2018年1月1日至2018年8月31日）每月18.8万元计150.4万元的乙方销售和管理人员的工资、企策划费、后台运营费等。在2018年8月31日后甲方“该项目”仍未取得《商品房预售许可证》公开销售时，甲方须继续向乙方每月补偿支付18.8万元的乙方销售和管理人员的工资、企策划费、后台运营费等，直至甲方“该项目”取得《商品房预售许可证》公开销售时为止。甲方向乙方补偿支付的上述乙方销售和管理人员的工资、企策划费、后台运营费等，不能计算扣减乙方在日后甲方“该项目”取得《商品房预售许可证》公开销售后乙方应得销售代理佣金。9.4甲方“该项目”在2018年8月31日未取得《商品房预售许可证》公开销售时起，乙方有权选择单方面解除本销售代理合同，如乙方单方面选择解除本销售代理合同的，甲方除向乙方支付上述9.3条中的乙方销售和管理人员的工资、企策划费、后台运营费外，甲方须另外一次性向乙方支付违约金，违约金按甲方“该项目”的估算销售总金额22亿为基数乘以1.25%乙方应收销售代理佣金的20%计算，即甲方向乙方支付违约金人民币：550万元。……”审理中，原被告一致确认双方于2017年12月已就上述代理合同主要条款达成一致意见，后因为金本公司要走流程，上述代理合同实际于2018年7月签字盖章。 另查明：博延堂公司自2018年初，即开始制订销售方案及销售计划，并安排人员开展销售活动。2018年1月14日至2019年3月6日期间，除个别日期外，博延堂公司项目负责人李秀娟将每日来访情况通过微信报送金本公司项目负责人濮学林。2019年3月7日，李秀娟在微信中表示：“濮总，昨天项目上锁门了，我们在等通知开门中。张燕说过两天可能中和会跟我们聊下下阶段项目怎么推进的问题。”濮学林回复：“知道了。” 又查明：2019年5月13日，博延堂公司通过邮寄方式向金本公司送达《公函》一份，主要内容为，博延堂公司已经按照双方签订的代理合同的约定履行了合同义务，而金本公司的项目至今未取得《商品房预售许可证》，也未按照约定补偿博延堂公司2018年1月1日至2019年4月30日期间的每月18.8万元的销售和管理人员工资、企策划费、后台运营费，并且于2019年3月6日单方面将售楼处大门锁掉致使博延堂公司工作人员无法工作属于严重违约行为，故正式通知金本公司：1、博延堂公司将根据法律规定和合同约定单方面解除与金本公司的代理合同，从本公函送达至金本公司立即生效。2、希望金本公司在收到此函5日内支付博延堂公司自2018年1月1日至2019年4月30日期间的销售和管理人员工资、企策划费、后台运营费，以及一次性违约金，共计850.8万元。金本公司于2019年5月16日签收该公函。 又查明：至2019年5月份，金本公司开发的涉案项目仍未取得《商品房预售许可证》。 审理中，原告博延堂公司表示，1、关于代理合同的解除。被告在2018年8月31日尚未取得商品房预售许可证，原告就有权解除双方之间的代理合同。之后，被告以强制锁门的行为表明不再履行双方之间的代理合同。后原告向被告发函解除，故双方之间的解除时间应以被告收到解除通知的时间确定。2、关于销售和管理人员的工资、企策划费、后台运营费等费用，原告主张自2018年1月1日至2019年2月28日期间按照每月18.8万元计算的销售和管理人员工资、企策划费、后台运营等费用合计263.2万元。原被告签订的代理合同是双方真实意思的表示，合法有效，双方都应严格遵循。每月18.8万元是原被告根据市场行情等协商的金额，是被告对原告的经济补偿，而不是违约金。原告已经按照约定履行了义务，被告应当按照约定的每月18.8万元支付原告相应的费用。对于被告的抗辩，原告最多的时候派了十几个人在售楼处，微信中也有显示，另外，原告的工作量不应该仅仅体现在人员工资上，还是有智力成果的，是花费了大量的心血，而且这些东西都交付给了被告；此外，之所以房屋没有成交，也是由于被告不能取得预售许可证所致，与原告无关。3、关于费用的利息，根据约定，被告未能于2018年8月31日前取得预售许可证，须另行补偿支付原告各项费用150.4万元，之后仍未取得预售许可证，须继续每月补偿支付各项费用18.8万元，因此原告认为被告应于2018年8月31日前支付150.4万元，之后每月支付18.8万元，被告未按期支付，故原告自2018年9月1日起按照应支付时间分段计算逾期付款利息，2019年8月19日之前，按照年利率4.35%分段计算，2019年8月20日起至实际履行完毕之日止，以263.2万元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。4、关于违约金，根据合同约定，原告有权单方解除合同，并要求被告支付违约金550万元。该违约金是双方约定的销售佣金的20%，金额并不高，是合理的，因为该合同正常履行的话，原告可取得佣金2750万。被告提出金额过高，并未提供任何证据予以证明，而且，通常而言，楼盘销售主要是前期投入巨大，一旦进入签约销售期，投入较前期将会减少，因此，因被告违约行为对原告造成的损失远远不止550万元。 被告金本公司表示，1、关于代理合同的解除，2019年过年后原告就未再去售楼处进行销售，没有继续完成代理事项，因此被告认为原被告之间的代理合同于2019年2月解除。2、关于各项费用，根据原告提供的微信记录，可以看出原告在涉案项目上仅仅派驻了三人，其日常工作为营销策划和代理销售；此外，原告并未向被告交付过实际的委托成果，没有达成过销售意向，因此，18.8万元金额不合理。3、关于费用的利息，被告不同意，金额明显过高，即使要计算，也应当是从原告起诉之日开始计算。此外，双方在合同中并没有约定明确的补偿的支付时间，所以原告的计算方法我们是不认可的。另外，2018年、2019年均因过年有较长时间未实际提供任何服务，应当进行扣减。4、关于违约金。首先，原被告在签订合同之时，距离8月31日已经非常接近，原告应当完全可以预见到被告不一定能够在该日期之前取得预售许可证，这种情况下，原告依然要求如此高的违约金，本身便具有一定的主观恶性。其次，虽然截至目前被告所开发楼盘没有取得预售许可证，但在此过程中被告一直积极的同政府的相关部门沟通办理预售许可证的情况，对照房地产法的相关规定，被告的所在楼盘已经具备了办理预售许可证的条件，但由于一些行政因素，目前仍未办到相关证件，所以未取得预售许可证并非由于被告本身的过错导致，希望法庭能够降低被告的违约责任。第三，原告预期的相关收益并非在短暂期限内便可获得，其仍需投入巨大的人力物力财力以及时间成本才可获得较高的代理性收益，而随着合同的解除，原告后续并不需要提供相应的人力、物力、财力，也不需要进一步完成代理的相关事项，不应当获得如此之高的违约赔偿，而且原告第一项请求已经就其损失获得的相应的赔偿，不应当再重复进行计算。 上述事实，由商品房销售代理合同、金本项目推售方案、推盘计划、营销计划、微信记录、公函及本院庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原被告签订的《商品房销售代理合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。被告抗辩双方签合同时知道涉案项目暂时未取得预售许可证，可能会导致协议无效，没有依据，本院不予采信。 关于销售和管理人员的工资、企策划费、后台运营费等费用。根据涉案代理合同的约定，委托代理期内，因被告原因造成涉案项目2018年8月31日后仍未取得预售许可证公开销售时，被告须自2018年1月1日起按照每月18.8万元的标准补偿原告销售和管理人员的工资、企策划费、后台运营费等，直至涉案项目取得预售许可证，而实际上，截止2019年5月份，涉案项目仍未取得预售许可证，故原告主张2018年1月至2019年2月期间的销售和管理人员工资、企策划费、后台运营费等合计263.2万元，不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。被告抗辩原告派驻人员少，未能达成委托成果，且损失仅仅为人员工资，故不认可按照每月18.8万元计算，对此，本院认为，首先，每月18.8万元系双方约定，被告未有充足的证据证明涉案代理合同存在无效或可撤销的情形；其次，从原告提供的证据来看，原告提供的劳动不仅仅是在现场销售的人员，还包括前期销售计划的制订、各种活动的开展等等，而这些，不能仅以人员工资来进行界定。据上，对于被告抗辩意见，本院不予采纳。 对于上述费用的利息。首先，双方合同中约定的各项费用的补偿系双方协商的金额，且仅约定了补偿费用的支付标准，并未对具体支付时间做明确约定；其次，双方在合同中明确约定了违约金，且本案中原告也按照约定主张了违约金。故对于原告主张的上述费用的利息，本院不予支持。 关于违约金。首先，审理中，原被告一致确认涉案代理合同解除，本院予以确认。其次，至2019年3月6日，原告还在向被告发送每日来访情况，对此，被告未提出异议；而2019年3月7日，原告向被告提出昨天项目上锁门，在等通知中，对此，被告亦未提出异议。故原告提出由于被告的原因无法进行代理销售，本院予以采信；被告提出系原告自行终止销售代理行为，未提供证据，本院不予采信。第三，原告以被告未取得《商品房预售许可证》为由于2019年5月发函给被告，要求解除双方之间的代理合同，符合合同约定，本院予以支持。据上，本院认定涉案代理合同因被告违约于2019年5月解除。根据合同约定，原告选择解除涉案代理合同后，被告除按照约定向原告销售和管理人员的工资、企策划费、后台运营费外，还须另行支付违约金550万元，该违约金为按照涉案项目情况估算的佣金的20%，现原告按照约定主张违约金550万元，结合合同的履行情况、当事人的过错程度、原告的损失以及预期收益等因素，并无不当，本院予以支持。被告抗辩原告具有主观恶性，且不能取得预售许可证并非被告过错，要求降低违约金，对此，本院认为，首先，双方正式在合同上盖章时，被告同样对取得预售许可证的时间有所预期，而仍然签订了涉案代理合同，之后因违约导致合同解除，过错不可归责于原告；其次，被告抗辩因行政因素导致未能取得预售许可证，并非阻却违约的合法抗辩事由，被告作为房地产开发的专业市场主体，应当对政府政策、市场风险存在一定程度的预见和判断，履行过程中对不利因素的应对应及时专业，涉案项目未能取得预售许可证并非原告原因导致，被告以此主张调整违约金，有失公允，缺乏依据。故对被告抗辩意见，本院不予采信。 综上，被告应当支付原告销售和管理人员的工资、企策划费、后台运营费等费用263.2万元、违约金550万元，合计813.2万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告苏州金本地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市博延堂房地产经纪服务有限公司销售和管理人员的工资、企策划费、后台运营费等费用263.2万元、违约金550万元，合计813.2万元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入常熟市人民法院案件款账户）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告常熟市博延堂房地产经纪服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取34815元、保全费5000元，合计诉讼费39815元，由原告常熟市博延堂房地产经纪服务有限公司负担623元，被告苏州金本地产有限公司负担39192元。原告预交的诉讼费39192元由本院退回，被告应负担的诉讼费39192元由被告于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  刘丽杰 二〇二〇年一月十七日 书记员  袁 媛