山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初327号原告：泰安鸿瑞物业管理有限责任公司，住所地泰安市志高月星国际广场志高国际小区会所，统一社会信用代码：91370902083981878W。法定代表人：张洪涛，总经理。委托诉讼代理人：时迎春，女，系该公司办公室主任。委托诉讼代理人：刘霞，女，系该公司职工。被告：赵玉清，男，1976年3月1日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司与被告赵玉清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰安鸿瑞物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2013年4月1日至2013年12月31日的物业服务费1723.68元；2.被告支付2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业费13789.44元及违约金7117.9元（按同期贷款利率四倍计算）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系泰安志高实业集团有限公司开发建设的志高国际小区的物业服务企业，于2014年1月1日起服务至今。被告购买志高国际小区6#楼2单元2406号房，面积127.68平方米。2013年12月31日，原告与建设单位泰安志高实业集团有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告向被告所在的志高国际小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅楼每月每平方米1.5元，物业服务费半年缴纳一次，业主或物业使用人应在前期缴费期满前履行交纳义务。业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用，应按每日千分之三的标准支付违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。所以被告有义务遵守原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》。被告入住后，一直拒绝缴纳物业服务费。原告通过电话催缴、上门催缴等各种方式催缴物业服务费，并在被告门口张贴书面物业服务费催缴通知单。为维护原告合法权益，现原告要求被告支付2014年1月1日至2019年12月31日的物业服务费及违约金。后附具体的计算清单，因违约金日千分之三过高，原告变更为同期银行贷款利率的四倍计算至2019年12月31日。此外，因2014年1月1日前，开发商聘用泰安志高物业有限公司对涉案小区进行物业管理，被告与泰安志高物业签订了前期物业服务协议，其中第一条规定前期物业服务费为住宅楼每月每平方米1.5元，物业服务费用每半年缴纳一次，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，泰安志高物业有限公司有权要求被告补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的违约金。后泰安志高物业有限公司因经营不善撤离志高国际小区，泰安志高物业有限公司与原告签订了《志高国际项目物业服务承包协议》，第六条第三款规定：因项目基础设施不完善，致使2013年4月1日至2013年12月31日的物业费无法正常收取，经双方协商，预测能够收取的这笔物业费直接由原告催收，并作为志高物业有限公司支付给原告的部分前期启动资金。综上，原告获得了向被告主张该期间物业费的债权。原告接管小区后，在显著位置张贴了《告知函》，且一直通过电话催缴、张贴催缴通知单等方式向被告履行告知义务，现原告有权向被告主张2013年4月1日至2013年12月31日的物业费及违约金。被告赵玉清未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年5月2日，泰安志高物业有限公司（甲方）与被告赵玉清（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，约定：乙方所购房屋基本情况：物业名称：志高国际；地址：温泉路588号；乙方所购房屋为：住宅，坐落在6号楼2单元2406室，建筑面积127平方米。在本物业区域业主委员会成立前，由开发商选聘的物业服务公司负责该物业区域的前期物业服务工作，前期物业服务期限至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。前期物业服务费为：住宅：1.5元/月·平方米。业主办理入伙时须交纳半年的物业服务费，物业服务费用每半年缴纳一次，缴纳日期为每年度10日前预交下半年物业费。第八条违约责任约定：甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的赔偿责任；乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。该《前期物业服务协议》附件一详细约定了物业服务企业提供的物业服务事项；附件二约定了物业服务企业提供的物业服务质量标准，各项服务均按《物业服务规范》三星级服务标准执行。原告称被告于同日入住涉案房屋。2013年12月16日，泰安志高物业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《志高国际项目物业服务承包协议》，约定：甲乙双方协商约定，乙方承包志高国际的部分物业服务。乙方承包服务范围：客户服务与收费、工程运行与维护维修、公共区域秩序维护。服务标准参见甲方公示业主的服务标准。承包时间2014年1月1日至2016年12月31日。承包费用：由乙方全权代理收取该项目物业费及其他代收费用，开具乙方公司正规发票。收取费用明细详见甲方备案的费用标准执行。乙方采取自负盈亏方式，不再向甲方交纳承包费用。该协议还约定了甲乙双方的权利及义务。另外，在其他约定部分第3条约定：因项目基础设施不完善，致使2013年4月1日至2013年12月31日的物业费根本无法正常收取，经双方协商，预测能够收取的这笔物业费直接由乙方催收，并作为甲方支付给乙方的部分前期启动资金；第4条约定：原志高物业公司的债权债务仍由志高物业公司担负，包括但不限于业主装修押金等费用应在此承包协议签订后，涉及符合退还装修金的由甲方确认后，由乙方按照退还手续申请退还，10日内划转到乙方账户。2013年12月31日，泰安市志高实业集团有限责任公司（甲方）与原告（乙方）签订《志高?月星国际广场前期物业服务合同》，合同载明原告的资质等级为“三级暂定”，合同约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方对志高?月星国际广场提供前期物业管理服务。合同第一章约定了物业基本情况。物业名称：志高?月星国际广场（3#楼-13#楼）；物业类型：住宅、商业；总建筑面积192707平方米。合同第二章约定了服务内容与质量。第三章约定了服务费用。本物业管理区域物业服务费施行包干制方式，乙方自主开展经营活动，自负盈亏，独立核算。物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅楼1.5元/平方米/月。自开发商通知入住之日物业服务费用一次性交纳6个月，第二次计收按半年交纳一次，业主或物业使用人应在前期缴费期满前履行交纳义务；合同第八章违约责任部分第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还约定了物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护等其他内容。2014年1月5日，原告张贴温馨提示，告知业主原告与泰安志高物业有限公司签订《志高国际项目物业服务承包协议》事宜，并向业主催收2013年4月1日至2013年12月31日期间的物业费。原告通过在涉案房门张贴催费通知单的方式多次向被告催缴物业服务费。原告提交明细清单一份，证明被告拖欠物业费及违约金的计算方式，违约金均自每年的7月1日、次年的1月1日起计算，其中物业费自2013年4月1日起至2019年12月31日止共欠15513.12元，违约金按照同期银行贷款利率四倍计算共计7178.63元。另查明，被告赵玉清购买了泰安市志高实业集团有限责任公司开发的位于泰安市志高?月星国际广场6号楼2单元2406号房屋，建筑面积127.68平方米。涉案小区至今未成立业主委员会。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”泰安市志高实业集团有限责任公司与原告于2013年12月31日签订的《志高?月星国际广场前期物业服务合同》，选聘原告作为物业服务公司对涉案小区提供物业服务，该合同系双方真实意思表示，合法有效。涉案小区尚未成立业主委员会，原告自2014年1月1日起为涉案小区实际提供物业服务，被告实际已接受了原告提供的物业服务，应认定原被告之间存在物业服务合同关系，被告应当及时交纳物业服务费。关于自2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。泰安市志高实业集团有限责任公司与原告签订的前期物业服务合同中约定物业费标准为1.5元/平方米/月，故物业服务费应按照1.5元/平方米/月的标准计算。自2014年1月1日起至2019年12月31日止，被告应支付原告物业服务费13789.44元（1.5元/平方米?月×127.68平方米×72个月）。关于自2013年4月1日起至2013年12月31日期间的物业服务费。被告未向泰安志高物业有限公司交纳自2013年4月1日起至2013年12月31日期间的物业服务费，应承担相应的责任。泰安志高物业有限公司与原告签订的志高国际项目物业服务承包协议明确约定了该部分物业费并作为泰安志高物业有限公司支付给原告的部分前期启动资金，直接由原告催收，应视为泰安志高物业有限公司将该部分债权转让给原告。原告已向包括被告在内的业主张贴了温馨提示进行了催收，同时在多次向被告发出的催缴物业费通知中也包含了2013年4月1日至2013年12月31日期间的物业费内容，应视为已经将债权转让事宜通知到了被告，故被告应当支付原告该期间的物业服务费。关于该期间物业服务费的计算标准，泰安志高物业有限公司与被告赵玉清签订《前期物业服务协议》约定物业费标准为1.5元/平方米?月，故该期间物业服务费共计1723.68元（1.5元/平方米?月×127.68平方米×9个月）。综上，自2013年4月1日起至2019年12月31日止，被告共欠付原告物业管理费15513.12元。对于原告主张的违约金，被告无正当理由拒不交纳物业服务费，已经构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。《前期物业服务协议》约定逾期违约金额支付标准为日千分之三，原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金，本院予以支持，因贷款利率标准变化，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算。合同约定，物业服务费按半年交纳一次，业主或物业使用人应在前期缴费期满前履行交纳义务，每半年的应缴纳物业费用为1149.12元，因被告至今未予缴纳，现原告自愿从每年的7月1日、次年的1月1日起计算违约金，并仅就2014年1月1日以后的物业费主张违约金，同时要求计算至2019年12月31日，视为原告对自己诉讼权利的处分，被告应当分别自2014年7月1日、2015年1月1日、2015年7月1日、2016年1月1日、2016年7月1日、2017年1月1日、2017年7月1日、2018年1月1日、2018年7月1日、2019年1月1日、2019年7月1日起，均以1149.12元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的四倍标准自2019年8月20日计算至2019年12月31日。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告赵玉清于本判决生效之日起五日内支付原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司物业服务费15513.12元；二、被告赵玉清于本判决生效之日起五日内支付原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司违约金（分别自2014年7月1日、2015年1月1日、2015年7月1日、2016年1月1日、2016年7月1日、2017年1月1日、2017年7月1日、2018年1月1日、2018年7月1日、2019年1月1日、2019年7月1日起，均以1149.12元为基数计算至2019年12月31日止，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计付，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的四倍标准计付）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费183.65元，由被告赵玉清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王志貌二〇二〇年一月二十一日书记员  苗 兵