广东省东莞市第二人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1972执异41号 异议人（案外人）：李梓馥，男，1978年9月26日出生，汉族，住广东省东莞市。 被异议人（申请人）：冯远文，男，1971年7月15日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区。 被异议人（被申请人）：张仕荣，男，1983年7月1日出生，汉族，住广东省阳春市。 本院依据申请人冯远文提起的诉前财产保全申请[案号为(2019)粤1972财保841号]，依法查封登记在被申请人张仕荣名下位于东莞市长安镇长青街长青明珠广场A座1305的房产（房产证号为粤房地权证莞字第××号，以下简称案涉房产），李梓馥对执行标的提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人李梓馥称：冯远文向法院申请查封案涉房产有误,法院依据其错误申请,依据(2019)粤1972财保841号裁定查封案涉房产有误。理由为：1、异议人与张仕荣签订了《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议一》，并且基本完成了过户手续，因此，案涉房产属于异议人，不应查封案涉房屋。2019年11月26日，异议人与张仕荣签订《房地产买卖合同》，约定异议人以人民币249万元的价格购买张仕荣的案涉房产。异议人依照《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议一》共向张仕荣支付了购房款246.51万元，占购房合同总价的99%。且异议人与张仕荣已于2019年12月30日到不动产登记部门办理变更手续，但由于冯远文与张仕荣在不动产登记部门办理变更手续过程中，冲击国家机关，在不动产登记部门经办人办理变更手续过程中抢走案涉房产的不动产证及张仕荣的身份证，导致案涉房产无法顺利办理变更手续。根据合同法第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”及《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十二条“书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交，因提交书证所产生的费用，由申请人负担。对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实。”所规定原则，被异议人恶意阻止案涉房产的变更登记，应当认为案涉房产已完成变更登记。因此，冯远文无权要求查封案涉房产。2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，异议人支付了99%的房产价款，且异议人没有任何过错，虽然异议人并未实际占有案涉房屋，但异议人未实际占有既系基于双方签订的房地产买卖合同的约定，也是由于冯远文恶意阻止房产办理变更手续所致，异议人在未实际占有上没有任何过错。因此，法院应当基于公平原则解除对案涉房产的查封。3、冯远文的行为违反了民法的公平原则及诚实信用原则。冯远文冲击国家机关、抢走张仕荣的房产证、身份证，导致异议人与张仕荣的房产过户手续没有完成，查封案涉房产，并可从案涉房产的拍卖款项中分配债权（尚不确定是否得到法院支持），这显然违反民法的公平原则及诚实信用原则。4、异议人怀疑张仕荣与冯远文存在恶意串通的行为，甚至存在共同实施合同诈骗的行为。案涉房产原来设定了两个抵押权，其中第一顺位债权约为95万元（抵押权人：东莞银行），第二顺位债权约为115万元（抵押权人东莞双庆典当有限公司），异议人与张仕荣在房屋买卖过户过程中（长达一个多月），办理了第三顺位抵押登记及三次涂销抵押等多次手续，都没有见到冯远文提出异议或查封案涉房产。然而，冯远文却在异议人涂销第三顺位抵押登记（2019年12月30日早上），下午拿到房产证办理变更登记过程中，被冯远文恶意阻止变更登记手续。如果案涉房产在签订合同过程中及涂销原来东莞银行及双庆典当公司抵押登记过程中被查封，异议人都不会存在损失，冯远文的债权在案涉房产上基本上也得不到任何受偿，但冯远文却在涂销第三顺位抵押权后进行违法行为，抢走房产证，阻止过户手续，从而使冯远文的债权有案涉房产的拍卖款上得到受偿。综上，冯远文冲击国家机关、抢走张仕荣的房产证、身份证，导致异议人与张仕荣的房产过户手续没有完成，冯远文不应得到查封案涉房屋，从拍卖价款中受偿债权。请求法院查清事实，解除对案涉房产的查封。故提出异议请求如下：请求法院立即中止对被异议人张仕荣位于东莞市××街××明珠广场××1305的房产（房产证号为粤房地权证莞字第××号）的执行措施。 经审查查明，异议人提交的《房地产买卖合同》合同首页显示，甲方（转让方）为张仕荣，乙方（受让方）为异议人。该《房地产买卖合同》，约定乙方以249万元（人民币，下同）的价格向甲方购买案涉房产（建筑面积为137.82平方米，抵押于东莞银行莞城支行、东莞市双庆典当有限公司）。合同约定，双方约定签订本合同时，乙方支付定金10万元，于2019年11月28日前支付115万元，于2019年12月6日前支付20万元，于2019年12月12日前支付95万元，最后一期付款19万元在办理好转让手续并核发新的不动产权证时付清，已付定金在最后一期付款时冲抵剩余应付房款。合同并约定，因张仕荣提前还贷资金不足，异议人同意先预付第一期、第二期房款合计共210万元给甲方还贷，甲方承担还贷一切手续费，此款转入甲方还贷账户中，仅限用于还贷用途，不得挪作他用。合同签订之日起三十日内，甲方应全力配合乙方携带有关资料到东莞市长安房管所办理过户手续。合同另约定，甲方在收齐所有房款当天向乙方交付该物业。甲乙双方签妥《物业交接证明》后，即视为已交付完毕。甲方保证上述房地产没有产权纠纷、财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。该《房地产买卖合同》尾页的甲方处有张仕荣、陈惠莲的签名。乙方处有异议人的签名。异议人提交《房地产买卖合同补充协议一》首页显示，甲方（转让方）为张仕荣，乙方（受让方）为异议人。《房地产买卖合同补充协议一》载明如下主要内容：现就案涉房产目前抵押于东莞银行、东莞市双庆典当有限公司名下情况，为降低乙方付款后至该房产过户至乙方名下之间的风险，经甲乙双方共同协商，现一致同意以下补充条款。补充条款主要为“原条款于2019年11月27日前支付115万元”改为甲方配合乙方去房管所办理第三顺位抵押至乙方名下，并且签订相应的《最高额抵押借款合同》和《借款确认书》。乙方应在办理完第三顺位抵押登记当天起三个工作日内支付第一期房款1216000元。其余房款支付时间和方式亦作了相应变更。另，案涉房产转让价格249万元是双方承认的市场交易价格，在办理第三顺位的抵押登记时，乙方需出具一份《余额抵押知晓函》给东莞市不动产登记中心，《余额抵押知晓函》里面所涉及的同意该房产作价500万元，只是为了配合办理第三顺位抵押登记、解除第一顺位和第二顺位登记而出具的，不是双方承认的市场交易价格，对甲乙双方均无约束力。如果案涉房产在买卖过户过程中因为甲方原因（包括但不限于案涉房产被甲方的债权人查封、故意拖延、不配合去相应部门办理过户手续）而无法让案涉房产顺利过户至乙方名下，则原《房地产买卖合同》自动作废，乙方向甲方支付的购房定金和购房款自动转为借款，甲方与乙方签订的《最高额抵押借款合同》生效，并从相应款项到达甲方账户或甲方指定的人账户当天开始计算利息，利率按月利率2%计算。同时视为甲方违约，甲方应赔偿乙方等额于案涉房产总楼价10%即249000元作为违约金。《房地产买卖合同补充协议一》尾页甲方处有张仕荣、陈惠莲的签名。乙方处有异议人的签名，显示签订日期为2019年12月9日。 根据异议人提交的收据，异议人于2019年11月26日向100000元，于2019年12月11日支付1216000元，于2019年12月12日支付1149100元，合计支付2465100元。 另查，本院于2020年1月3日依据(2019)粤1972财保841号裁定查封了案涉房产。 异议人并向本院提交调查取证申请书及证据保全申请书。其中调查取证申请书载明异议人请求法院到东莞市公安局长安分局长安派出所调查冯远文在长安镇行政大楼抢走张仕荣房产证事件的各个当事人、证人的笔录。证据保全申请书载明异议人请求保全东莞市长安行政办事大楼在2019年12月30日下午13点50分至16点的监控录像（包括一楼大门、电梯、二楼不动产登记窗口内外、大楼外等）。调查取证申请书及证据保全申请书载明的事实与理由均陈述称，上述调查取证、证据保全是因冯远文到长安镇行政大楼抢走张仕荣房产证，导致案涉房产交易无法顺利完成。 本院经审查认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。李梓馥作为买受人要排除执行至少需符合以上四个条件。而本案中，李梓馥既未在本院查封之前合法占有案涉房产，也并未支付案涉房产的全部价款。故李梓馥主张排除执行，不符合上述规定，本院不予支持。另《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。即李梓馥主张排除法院查封的条件之一是实际占有该财产，该规定并未区分未实际占有的过错是哪一方导致，因此，李梓馥主张排除执行，亦不符合上述规定。另《中华人民共和国合同法》第四十五条关于“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”的规定，是针对当事人双方合同行为的规定，冯远文并非李梓馥与张仕荣之间房地产买卖合同的当事人。即便认定冯远文恶意阻扰案涉房产过户，而配合过户系甲方张仕荣等义务。根据《房地产买卖合同补充协议一》“如果案涉房产在买卖过户过程中因为甲方原因（包括但不限于案涉房产被甲方的债权人查封、故意拖延、不配合去相应部门办理过户手续）而无法让案涉房产顺利过户至乙方名下，则原《房地产买卖合同》自动作废，乙方向甲方支付的购房定金和购房款自动转为借款，甲方与乙方签订的《最高额抵押借款合同》生效，并从相应款项到达甲方账户或甲方指定的人账户当天开始计算利息，利率按月利率2%计算。同时视为甲方违约，甲方应赔偿乙方等额于案涉房产总楼价10%即249000元作为违约金。”的约定，在甲方（张仕荣等）未能配合履行过户义务的情况下，双方之间的案涉房屋买卖合同即作废，甲方承担违约责任。异议人也并不能依据合同约定取得案涉房产物权。至于异议人提及的《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十二条“书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交，因提交书证所产生的费用，由申请人负担。对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实。”该规定亦并未规定，该种情况下可以产生物权变动的效力。因此，冯远文是否恶意抢夺张仕荣房产证、身份证，并不影响本案执行异议的处理结果。如异议人主张冯远文实施了恶意抢夺张仕荣房产证、身份证的行为，侵害了异议人的权利，异议人可就该行为另案主张权利。故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条的规定，当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。本院认为异议人的证据保全申请和调查取证申请在本案中没有必要，故本案中对于异议人提交的证据保全申请和调查取证申请不予准许。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人李梓馥的异议请求。 当事人如对本裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  莫沛林 审判员  李阳河 审判员  陈燕玲 二〇二〇年一月二十三日 书记员  邓玉廷