北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初28129号原告：三优信和文化（北京）有限公司。法定代表人：杨浩，执行董事、经理。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。被告：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓32号楼108。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：朱方方，北京富力通达房地产开发有限公司员工，住该公司宿舍。原告三优信和文化（北京）有限公司（以下简称三优信和公司）与被告北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三优信和公司的委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁，被告富力公司的委托诉讼代理人朱方方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三优信和公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除我公司与富力公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）；2、请求判令富力公司返还我公司已付房价款435807元以及印花税2118元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自买受日起至合同解除日的利息；3、诉讼费由富力公司承担。事实和理由：2017年4月6日，我公司与富力公司签订了《预售合同》，约定富力公司向我公司出售北京市通州区运河核心区Ⅸ-09、08、13-A地块F3其它类多功能用地项目B01办公楼XX房屋（以下简称涉案房屋），房屋套内建筑面积54．81平方米，预测建筑面积共80．32平方米，套内计价面积单价每平方米人民币77281．65元，房屋总价款4235807元，付款方式为分期付款。富力公司通过微信公众号、宣传手册、网络平台等宣传该楼盘为“精装景观公寓，商住两用”，我公司在富力公司工作人员的带领下参观了该楼盘样板间，样板间内装修与宣传一致，厨房、家电、卫浴齐全。2017年1月1日，我公司向富力公司支付房屋买卖定金100000元（支付定金时仅仅通过富力公司的宣传知道该房屋为公寓，能够居住，因富力公司未向我公司出示《预售合同》，我公司并不知晓该商品房土地用途为办公）。2017年4月6日，我公司向富力公司支付首付款335807元（不含定金）、印花税2118元并签订《预售合同》，此时我公司发现所购房屋土地用途为办公，富力公司工作人员对此解释该楼房为商住两用性质，同时拿出户型图加以佐证，并承诺该房屋为精装公寓，配置厨房、独立卫生间通上下水，具备居住用途。基于富力公司的上述承诺，我公司与富力公司签订了《预售合同》并如期履行付款义务。在合同履行过程中，我公司得知该商品房只能用于办公，依照我国关于商办类房屋的法律及政策规定，开发商不能将商办类房屋以具备居住用途进行宣传和销售。本案涉案房屋土地用途为办公，富力公司不应宣传该房屋具备居住用途，且从房屋结构上坚决不能设计独立卫生间、通上下水且具备卧室、厨房等居住性质的设施，诱导我公司认为涉案房屋具备居住用途。我公司知晓该土地用途为办公时，是在《预售合同》签订后合同履行的过程中，对于涉案房屋土地用途为办公这一事实，购房者和开发商处于完全不对等的位置，开发商在取得土地规划及预售许可证时就已明确知晓该土地性质为办公，在此情况下仍然以该商品房具备居住用途予以宣传和销售，而购房者是从开发商宣传手册、微信公众号、样板间等宣传知晓该房屋具备“居住用途”，在交付定金及第一期分期款前根本无从知晓该商品房的土地用途，购房者关于购房的信息接纳均来自于开发商及其工作人员的宣传及指引，故我公司认为开发商将商办类房屋具备居住用途进行虚假宣传并诱导我公司购买房屋，事实上涉案房屋并不具备居住用途，致使购房人合同目的不能实现。富力公司辩称：一、双方签订的《预售合同》真实有效，三优信和公司签约时对于房屋用途为办公应为明知，其主张合同目的无法实现不能成立，该公司无权要求解除合同。首先，双方签订的《预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行各自的合同义务；其次，我公司在售楼处明显位置公示了《国有土地使用证》《商品房预售许可证》等五证信息及《预售合同》样本，上述五证及《预售合同》样本中对房屋用途以及所占用范围内的土地用途为办公均有记载，三优信和公司签约时对于涉案房屋用途只能用于办公用途应为明知，其主张并未事先知晓房屋用途为办公明显与事实不符；再次，我公司未对三优信和公司做出任何关于商住两用的宣传与承诺，合同中并无涉案房屋可用于居住的约定，且三优信和公司作为公司主体购房也不应存在购买房屋用于居住的合同目的，三优信和公司主张合同目的无法实现的说法不能成立；第四，我公司于2018年11月18日向三优信和公司寄送了收楼通知书，涉案房屋已经北京市有关部门验收合格，可以交付使用，入住时间为2018年11月30日，我公司不存在逾期交房的违约责任，故三优信和公司无权要求解除合同并要求我公司返还已付购房款及印花税。二、三优信和公司作为违约方不享有单方合同解除权，涉案合同应依法继续履行。首先，三优信和公司在本案中逾期付款是违约方，我公司不存在任何违约行为，继续履行是违约方承担责任的首选方式，继续履行更有利于实现合同目的，故三优信和公司主张解约没有事实和法律依据，我公司有权要求继续履行合同，三优信和公司不履行合同义务，作为实际违约方不应当享有单方解除权；其次，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定了合同的效力及违约责任的承担方式，第一百一十条规定了违约方可主张解约的例外情形，包括：（1）法律上或事实上不能履行；（2）债务标的不适于强制履行或履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。但三优信和公司无证据证明其存在上述任何一种情形，且该条款规定仅限于非金钱债务，而三优信和公司属于违约不履行金钱债务，并不适用该条款。三、楼市有风险，要遵循风险自担原则。商品房买卖合同属于一种标的额相对较大，与买卖双方切身利益密切相关的合同，买卖双方在签订合同时应对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍有一定程度的预见和判断。因市场不景气就毁约要求解除合同违背契约精神和诚实信用原则，不符合民法和合同法的相关规定。我公司面对的不仅仅是三优信和公司一家，判决的示范效应可能造成不利的社会影响均应予考虑。综上，我公司与三优信和公司签订的《预售合同》合法有效，三优信和公司要求解除合同并无条件返还购房款及利息等请求，无任何事实和法律依据，双方均应积极地继续履行合同，请求驳回三优信和公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年4月6日，富力公司与三优信和公司签订合同编号为Y2032689的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），合同约定：富力公司向三优信和公司出售涉案房屋，房屋所在的土地用途为办公，预测建筑面积共80．32平方米，房屋总价款为4235807元。《预售合同》第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。《预售合同》附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之次日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额，并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据《预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金。买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照《预售合同》第十一条的约定解除合同。《预售合同》签订后，双方办理了涉案预售合同的联机备案手续，三优信和公司共向富力公司支付购房款435807元（含定金）及代收印花税2118元，后未再向富力公司支付剩余房款。在本案审理过程中，三优信和公司称购房时富力公司工作人员做出涉案房屋可用于商住两用的虚假宣传；并做出购房后即可将涉案房屋出售赚取差价的虚假宣传和承诺，其因听信该宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订预售合同，现已无法继续履行。就前项主张，三优信和公司提交了富力公司涉案楼盘的宣传材料、样板间照片、其他房屋的收房照片及信访材料等予以佐证。就后一主张，三优信和公司解释称在富力公司工作人员的要求下以法定代表人注册公司购买涉案房屋，公司至今无具体经营业务与资产，并明确表示无能力继续履行涉案《预售合同》。三优信和公司提交了该公司《2017年度企业年度报告书》《2018年度企业年度报告书》等予以佐证。富力公司对三优信和公司的上述主张均不予认可。经本院询问，三优信和公司表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低预售合同的违约金。本院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否支持三优信和公司的解约请求。就此，本院具体分析如下：第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，三优信和公司主张富力公司有涉案房屋可用于商住两用和购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺的违约行为。本院认为，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务，三优信和公司应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，三优信和公司选择签约，即应就不能履约承担违约责任，故三优信和公司主张富力公司有违约行为的陈述依据不足，本院不予支持。三优信和公司要求富力公司承担赔偿利息损失的违约责任，依据不足，本院不予支持。第二，是否支持三优信和公司解约请求的问题。本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定情形的除外。第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，三优信和公司明确表示不同意继续履行涉案《预售合同》，并愿意以承担相应违约金为代价解除合同，理由是其不具备继续履行合同的能力，涉案预售合同事实上已不能继续履行。经查，涉案合同是分期付款的房屋买卖合同，付款方式为自行支付，合同总标的额为4235807元，三优信和公司迄今为止仅支付10%的房款，公司至今无具体经营业务与资产，并明确表示不再支付剩余房款。本院认为，涉案合同在事实上已难以强制继续履行，故对于三优信和公司要求解除《预售合同》并要求富力公司退还已付款及印花税之诉求，本院予以支持，基于《预售合同》所办理的联机备案手续亦应予以注销。三优信和公司表示愿意支付解除《预售合同》的违约金，本院不持异议，具体数额由本院按照《预售合同》的具体约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为250000元为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：一、解除三优信和文化（北京）有限公司与北京富力通达房地产开发有限公司于二〇一七年四月六日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y2032689），北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合三优信和文化（北京）有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、北京富力通达房地产开发有限公司返还三优信和文化（北京）有限公司已付房款435807元、代收印花税2118元，以上共计437925元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、三优信和文化（北京）有限公司赔偿北京富力通达房地产开发有限公司违约金250000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回三优信和文化（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3935元，由三优信和文化（北京）有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二〇年一月六日书记员  龙闪闪