广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4132号上诉人（原审被告）：黎嘉惠，女，1992年6月11日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖晓康，广东雅商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：匡红兰，女，1984年7月7日出生，汉族，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：黄燕山，广东共阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧娟，广东共阳律师事务所实习律师。原审被告：黎鸿章，男，1963年2月23日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖晓康，广东雅商律师事务所律师。原审第三人：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。法定代表人：孙通文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王伟伟，女，该公司员工。原审第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路2号紫马奔腾广场一区6座2层物业。法定代表人：李功镇，该公司执行董事。上诉人黎嘉惠与被上诉人匡红兰及原审被告黎鸿章、原审第三人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）、中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初1207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。黎嘉惠上诉请求：1.发回重审或依法改判撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项，第二项改为由乐有家公司向匡红兰返还购房定金12万元，驳回匡红兰关于支付违约金、赔偿佣金和支付律师费的诉讼请求；2.维持一审判决第一项、第六项。事实与理由：一、黎嘉惠是黎鸿章的女儿，两人并不是共同拥有涉案房产和车房，涉案房产中山市旭日御华庭25幢2003房是黎嘉惠所有，中山市旭日御华庭159号车位是黎鸿章所有，这两个物业本来就是相互独立的不同物权，本案原审法院受理时应该明确告知匡红兰，应该将本案分成两个诉立案，因此一审法院在程序上完全错误，本案应该发回重审。二、一审法院在判决时，让黎嘉惠承担了159号车位产生的违约金，让黎鸿章承担了2003房的违约金显然属于明显错误。黎嘉惠在整个交易过程中的全部签名只是确认关于2003房的相关权利和义务，黎鸿章在整个交易过程中的全部签名和行为都是与159号车位有关。一审法院未将黎嘉惠、黎鸿章各自物业产生的权利义务区别开，也未将匡红兰缴纳的定金按照相应比例分开，每个物业的违约金具体金额是多少，一审法院都未查明清楚，却直接按黎嘉惠、黎鸿章是共同拥有同一个物业（实际上是完全独立的两个物业）处理，显然与事实不符，也没有任何法律依据。因此，二审法院应在查明事实后依法改判。三、匡红兰在与黎嘉惠、黎鸿章签订合同时是明确知道涉案房产存在逾期办证（开发商未按一手商品房合同约定的期限办理房产证权证书），并且双方签订了关于逾期办证的《补充协议》，《补充协议》上明确双方继续交易的“具体时间以实际出征时间为准”，显然这种约定是附条件的约定，因第三人通大公司的原因至今未办理房地产权证书，匡红兰对这一事实是明确知晓的，而且也明确知晓办理房地产权证书的时间具有不确定性。一审法院认为黎嘉惠、黎鸿章违约完全错误。黎嘉惠、黎鸿章与匡红兰签订的三份《补充协议》都明确房地产权证还未办理出，第一份《补充协议》拟定2017年8月1日前办理处商品房地产证，但明确了“具体时间以实际出证时间为准”；第二份《补充协议》第二条明确：“买卖双方已经明确知晓该物业尚未办理房地产证，但买卖双方仍继续交易。若此房产交易期间卖方已从该楼盘所在开发商处取得房地产证，则买卖双方继续按原合同履行义务。”该《补充协议》第三条拟定2017年12月31日前，但同样明确“时间以实际出证时间为准”，显然，合同各方是明确知道涉案房地产权办证时间并不确定，黎嘉惠、黎鸿章在办理涉案房地产权证时是完全配合通大公司的，2017年1月5日黎嘉惠起诉通大公司就是通过主张逾期办证违约金而督促通大公司积极办证。2017年8月15日，黎嘉惠收到该案的一审判决，法院支持了黎嘉惠关于逾期办证违约金的诉讼请求，但是通大公司上诉，直到2018年9月12日黎嘉惠才收到法院的二审判决书。在这份终审判决中，法院还是支持了黎嘉惠的关于逾期办证的违约金的主张（金额有所调整），在判决书中并未认定黎嘉惠有任何违约行为。直到黎嘉惠、黎鸿章在本案上诉时，通大公司都未给黎嘉惠办理房地产证书，而黎嘉惠并没有任何过错，一审法院判决认为办理房产证是黎嘉惠、黎鸿章与通大公司之间的法律关系，与匡红兰无关，显然是错误的。如果《补充协议》没有约定继续交易的“时间以实际出证时间为准”，法院这样判决事实和法律依据是充分的，但是，匡红兰对未出证的事实是明知的，也明知办理出房地产权证具有不确定性，因此，一审法院判决认为黎嘉惠、黎鸿章办证与匡红兰无关是完全错误的。四、黎嘉惠从来就没有表示不卖房的意思，一审法院根据乐有家公司的回访中黎鸿章的回答，就认为黎嘉惠需要承担违约责任，显然没有任何事实依据。黎嘉惠从来就没有参加乐有家公司的回访，也从来没有表示过不卖房。一审判决不仅判决黎嘉惠需要承担2003房的违约责任，还需要承担不属于自己的物业的159号车位的违约责任，显然不合理、不公平，也属于违法行为。综上所述，请求二审法院依法支持黎嘉惠、黎鸿章的上诉请求。黎嘉惠补充上诉意见如下：2017年12月12日乐有家公司在回访过程中黎鸿章并没有表示不卖房，只是说涉案房屋没有出证，无法履行过户手续，黎嘉惠本人在与匡红兰的房产交易过程中只是签署过房屋买卖合同和补充协议，之后再未与黎嘉惠、黎鸿章及乐有家公司进行过洽谈。黎鸿章是黎嘉惠的父亲，一审判决关于违约金23万元的判决内容远远超过了匡红兰支付12万元定金和34500元佣金而产生的损失，违约金应该与匡红兰产生的实际损失为依据，具有补救功能，如果匡红兰不能提交关于具体损失的证据，应该按照其缴纳费用金额及期限以银行同期贷款利率作为违约金的计算依据。匡红兰辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，黎嘉惠的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求法院驳回其全部上诉请求。具体理由如下：一、一审法院的审理程序正当，不存在错误。虽然涉案的两个物业是相互独立的，但黎嘉惠和黎鸿章共同作为卖方，与匡红兰签订了《中山市二手房买卖及居间服务合同》。在合同履行过程中，黎嘉惠和黎鸿章也均是作为涉案房屋及车房的共同卖家，和匡红兰沟通、补充签订三份《补充协议》。而且，《中山市二手房买卖及居间服务合同》没有区分涉案房屋及车房各自的购买价格。因此，黎嘉惠和黎鸿章成为本案的共同被告，是合法、正确的。二、一审法院以黎嘉惠、黎鸿章违约为由判决两人承担违约金、佣金、律师费，是正确的。1.黎嘉惠、黎鸿章按照合同约定负有办理涉案房屋及车房的一手商品房房地产证的义务，即使黎嘉惠、黎鸿章未能办理一手商品房房地产证的原因在于通大公司，根据《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，黎嘉惠、黎鸿章也应对匡红兰承担违约责任。2.匡红兰与黎嘉惠、黎鸿章在2017年5月1日签订的两份《补充协议》及2017年7月16日签订的《补充协议》中均有约定涉案房屋及车房的办证时间，并明确“具体时间以实际出证时间为准”。如果按照黎嘉惠、黎鸿章在上诉状中主张的意思，双方在签订第一份《补充协议》后根本没有必要就涉案房屋及车房的办证时间又重新签订《补充协议》。但双方会就办证时间多次签订《补充协议》，一而再延长办证期限，原因就在于双方同意的“具体时间以实际出证时间为准”是指实际出证时间可以在约定期限内的任意一个时间，而不能超出约定期限。因此，黎嘉惠、黎鸿章没有按约提供涉案房屋及车房的房地产证，已构成根本性违约。一审法院据此判决两人承担违约金、佣金、律师费，是正确的，应予维持。黎鸿章述称，签署合同时房屋和车位价格是明确的，分别是108万和7万元，车位是后补的，房产证出证时间一直都跟匡红兰说是不确定的。乐有家公司称回访的问题只是致电给黎鸿章，问黎鸿章什么时候可以出房产证，黎鸿章回答是不确定，可能暂时无法履行合同原因是仍未出证。通大公司述称，第一，本案是黎嘉惠与匡红兰之间的房屋买卖合同纠纷，与通大公司无关。第二，涉案房屋没有办证的原因是黎嘉惠没有提供办证所需的资料，包括黎嘉惠没有提交契税完税凭证等，因为黎嘉惠与匡红兰该案的纠纷，匡红兰采取诉讼保全措施，查封了涉案房屋，以上原因导致涉案房屋没有办理房产证。乐有家公司二审未向本院发表意见。匡红兰于2018年1月18日向一审法院起诉请求：1.黎嘉惠、黎鸿章配合通大公司办理中山市旭日御华庭25幢2003房及中山市旭日御华庭159车位的一手房产证；2.黎嘉惠、黎鸿章注销中山市旭日御华庭25幢2003房及中山市旭日御华庭159车位的抵押登记，并将该房屋和车位过户登记至匡红兰名下；3.黎嘉惠、黎鸿章向匡红兰支付违约金（以转让总价款115万元为基数，按日万分之五从2018年1月1日起计至黎嘉惠、黎鸿章将中山市旭日御华庭25幢2003房及中山市旭日御华庭159车位过户至匡红兰名下之日止）；4.黎嘉惠、黎鸿章承担匡红兰为维权而支付的律师费56500元、财产保全担保费3450元。一审诉讼过程中，匡红兰将诉讼请求变更为：1.解除匡红兰与黎嘉惠、黎鸿章签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》及三份《补充协议》；2.黎嘉惠、黎鸿章向匡红兰退还定金120000元并支付违约金230000元；3.黎嘉惠、黎鸿章赔偿匡红兰佣金34500元；4.黎嘉惠、黎鸿章承担匡红兰为维权而支付的律师费56500元、财产保全担保费3450元。一审法院认定事实：2017年5月1日，匡红兰作为买方，黎嘉惠、黎鸿章作为卖方与乐有家公司（原企业名称中山市家家顺房地产经纪有限公司）作为居间方签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》，约定：买方向卖方购买位于中山市旭日御华庭25幢2003房及中山市旭日御华庭159车位，房地产证号为ＨＴ××87号，建筑面积分别为135.79平方米及12平方米；该房产转让总价款为115万元（其中房屋108万元、车位7万元），房产交易定金为12万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金12万元，买方将定金支付给居间方后，即视为卖方本人已收讫；买方意向贷款金额为75万元，并于2017年7月31日前申请按揭，买方需取得银行贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）之日内七个工作日支付首期款（不含定金）28万元至买卖双方约定的银行监管账户；该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后35个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账户或取得银行的贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准），且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起七个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》、缴清税费并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管；双方同意买方支付定金或房款中预留1万元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算；鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同成立，由买方在签订合同当日向居间方支付34500元作为佣金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付；若已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用等内容。同日，匡红兰作为买方与黎嘉惠、黎鸿章作为卖方就上述合同进行变更补充签订一份补充协议，约定：卖方须于2017年8月1日之前办理出一手商品房房地产证并通知买方，所需税费自行承担，具体时间以实际出证时间为准；将原合同约定的买方申请按揭时间变更为办理出房产证之日起15个工作日内等内容。同日，匡红兰作为买方与黎嘉惠、黎鸿章作为卖方再次签订补充协议一份，约定：1.双方一致同意原合同上所填写的物业地址、房产证号以及面积等房产信息以房地产证为准；2.买卖双方已经明确知晓该物业尚未办理房地产证，但买卖双方仍继续交易。若在此房产交易期间卖方已从该楼盘所在开发商处取得房地产证，则买卖双方继续按原合同履行义务。任意一方不得借故拖延，否则视为违约，并承担全部违约责任。3.由于交易车位尚未办理商品房房产证，卖方须于2017年10月31日前办理出一手商品房车位房地产证并通知买方，所需税费卖方自行承担。同时，卖方承诺在此车位出证5个工作日内将房地产证原件交予居间方，并且买卖双方同意在办理该车位递件过户手续时所产生的所需费用由买方自行承担……签订上述合同及协议的当日，匡红兰向乐有家公司分别支付了12万元定金及34500元佣金。2017年7月16日，匡红兰作为买方与黎嘉惠、黎鸿章作为卖方又签订补充协议一份，约定原补充协议约定的“卖方须于2017年8月1日前办理出一手商品房房产证并通知买方，所需税费自行承担。具体时间以实际出证时间为准。”变更为“卖方须于2017年12月31日前办理出一手商品房房产证并通知买方，所需税费自行承担。具体时间以实际出证时间为准。”原补充协议其他条款不变。匡红兰称由于黎嘉惠、黎鸿章未按合同约定期限办理涉案房屋及车位的房地产权证并办理注销抵押登记手续，将涉案房屋及车位过户至匡红兰名下，致使合同目的无法实现，故其要求解除双方签订的上述合同及相关协议，并要求黎嘉惠、黎鸿章承担相应的违约责任。黎嘉惠、黎鸿章则称匡红兰提出解除合同，黎嘉惠及黎鸿章同意解除，属双方协商解除，且涉案房屋至今未办证的原因在通大公司，责任不在黎嘉惠、黎嘉惠及黎鸿章不存在违约行为，不应承担违约责任，故不同意支付违约金、佣金、律师费及保险费等，匡红兰已支付的定金是由乐有家公司收取，应由乐有家公司向匡红兰退还，黎嘉惠、黎鸿章愿意配合匡红兰办理相关手续。另，黎嘉惠、黎鸿章认为匡红兰变更了诉讼请求，超出部分律师费应由其自行承担。因双方对上述房地产买卖协商未果，匡红兰遂诉至一审法院，请求判如所请，并因本案诉讼与广东共阳律师事务所签订委托代理合同，为此支付律师费56500元，及为采取财产保全措施由担保公司提供信用担保并向其支付了财产保全责任保险费3450元。一审法院另查，据匡红兰及黎嘉惠、黎鸿章提交的中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表及房地产查封证明表显示，黎嘉惠是位于广东省××三角镇旭日御华庭25幢2003房的房地产权利人，该房已于2010年12月9日办理抵押登记给中山市农村信用合作联社；黎鸿章是位于广东省中山市××路××地下车库××号小车位的房地产权利人，该车位已于2017年6月29日被一审法院查封。2017年1月5日，黎嘉惠以通大公司逾期办理涉案房屋产权证为由诉至一审法院[案号：（2017）粤2072民初28号]，要求通大公司支付逾期递件办证违约金，一审法院于2017年3月31日作出一审判决，后通大公司提出上诉，中山市中级人民法院于2018年6月30日作出（2017）粤20民终5841号民事判决。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。匡红兰与黎嘉惠、黎鸿章、乐有家公司签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》，匡红兰与黎嘉惠、黎鸿章签订的三份《补充协议》，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性，合法有效，受法律保护，双方应予恪守。结合匡红兰、黎嘉惠、黎鸿章与乐有家公司的证据及陈述，综合分析如下：一、关于解除合同的问题。匡红兰请求解除双方签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》及三份《补充协议》，黎嘉惠、黎鸿章同意解除，一审法院依法予以支持。至于黎嘉惠、黎鸿章辩称是由于开发商通大公司的原因导致其无法按合同约定注销抵押登记及办理房地产证，责任不在黎嘉惠及黎鸿章，但其未能提供证据证明，即使属实，这也是黎嘉惠与通大公司之间的法律关系，与匡红兰无关，黎嘉惠、黎鸿章不能以此对抗其负有的合同义务；另乐有家公司表示其曾对黎嘉惠、黎鸿章进行回访，黎嘉惠及黎鸿章曾明确表示其不卖房，故责任在于黎嘉惠、黎鸿章。黎嘉惠、黎鸿章的辩解，理据不足，一审法院不予采信。二、关于退还定金的问题。如前所述，《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》已解除，合同解除后，匡红兰已支付的定金12万元应予返还。乐有家公司代黎嘉惠、黎鸿章托管的定金12万元，黎嘉惠、黎鸿章应与乐有家公司协商并退回给匡红兰。三、关于违约金的问题。《中山市二手房买卖及居间服务合同》约定，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。现由于黎嘉惠、黎鸿章未能按时办理房地产权证，注销抵押登记并过户至匡红兰名下而构成违约，匡红兰有权要求黎嘉惠、黎鸿章以总价款115万元的20%即23万元向其支付违约金，故匡红兰要求黎嘉惠、黎鸿章支付违约金23万元，符合合同约定，一审法院予以支持。四、关于佣金的问题。在匡红兰与黎嘉惠、黎鸿章的房屋买卖交易中，乐有家公司作为居间方提供了服务，并收取了匡红兰支付的佣金34500元。根据《中山市二手房买卖及居间服务合同》关于若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付；若已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用的约定。现因黎嘉惠、黎鸿章违约导致涉案合同解除，作为守约方的匡红兰向乐有家公司支付的佣金34500元应由作为违约方的黎嘉惠、黎鸿章负担。因此，匡红兰请求黎嘉惠、黎鸿章返还其已支付的佣金34500元，符合合同约定，一审法院依法予以支持。五、关于律师费及保险费的问题。因《中山市二手房买卖及居间服务合同》约定，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同……买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。现匡红兰因提起本案诉讼而委托广东共阳律师事务所进行代理，为此支付律师费56500元，并提供相关发票予以佐证。虽黎嘉惠、黎鸿章辩称匡红兰减少诉讼请求，律师费应作相应扣减。但匡红兰基于黎嘉惠、黎鸿章违约而起诉，起诉时已依据立案时的诉讼请求支付了相应的律师费，后根据实际情况变更诉求为其对自身权利的处分。故一审法院对黎嘉惠、黎鸿章的该点辩解意见，不予采纳。匡红兰诉请黎嘉惠、黎鸿章向其支付律师费56500元，理据充分，一审法院予以支持。另，因双方无约定匡红兰支出的保险费3450元系由黎嘉惠、黎鸿章负担，故匡红兰要求黎嘉惠、黎鸿章支付保险费3450元，理据不足，一审法院不予支持。第三人通大公司、乐有家公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利，一审法院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除匡红兰与黎嘉惠、黎鸿章及乐有家公司于2017年5月1日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》一份，以及匡红兰与黎嘉惠、黎鸿章于2017年5月1日签订的《补充协议》两份、2017年7月16日签订的《补充协议》一份；二、黎嘉惠、黎鸿章于判决生效之日起十日内向匡红兰返还购房定金12万元；三、黎嘉惠、黎鸿章于判决生效之日起十日内向匡红兰支付违约金23万元；四、黎嘉惠、黎鸿章于判决生效之日起十日内向匡红兰赔偿佣金34500元；五、黎嘉惠、黎鸿章于判决生效之日起十日内向匡红兰支付律师费56500元；六、驳回匡红兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15690元，诉讼保全费5000元，合计20690元，由匡红兰负担59元，由黎嘉惠、黎鸿章负担20631元。二审期间，各方当事人无新证据提交。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方均对一审判决解除涉案合同及补充协议没有提出上诉，本院予以维持。本案二审争议焦点有二：一、一审程序是否合法；二、黎嘉惠、黎鸿章是否存在违约行为，应否承担违约责任。本院围绕双方当事人陈述意见及全案证据进行审查，认为如下：焦点一：虽然涉案商品房及车位合同备案分别登记在黎嘉惠和黎鸿章名下，但黎嘉惠和黎鸿章作为共同卖方，与匡红兰签订了《中山市二手房买卖及居间服务合同》以及三份《补充协议》，合同转让标的载明为“住宅、车位”及总价款为115万元，系上述合同的共同债权债务人，因此一审法院认定其为本案共同被告，程序并无不当，黎嘉惠上诉主张应当分成两个诉立案审理的意见，理据不足，本院不予采纳。焦点二：黎嘉惠、黎鸿章是否存在违约行为的问题。本院认为，黎嘉惠、黎鸿章在签订买卖合同时，已明知涉案房屋及车位尚未出具权属证书，黎嘉惠、黎鸿章即在签订合同时，应当预知合同在履行过程中可能出现逾期出证的风险，但黎嘉惠、黎鸿章仍与匡红兰签订买卖合同及补充协议，明确约定提供房产证的具体日期，现黎嘉惠、黎鸿章未能按时提供房产证，其二人的行为已构成违约，应向匡红兰承担违约责任。对于黎嘉惠上诉主张，补充协议约定“具体时间以实际出证为准”，由于通大公司逾期办证，故黎嘉惠、黎鸿章没有违约的意见，经查，匡红兰与黎嘉惠、黎鸿章分别在2017年5月1日签订了两份《补充协议》，后于2017年7月16日又签订了《补充协议》，分别明确约定涉案房屋及车房的办证时间及延长办证期限，并明确“具体时间以实际出证时间为准”，因此，双方约定“具体时间以实际出证时间为准”的意思应为实际出证时间应在约定的期限内，并非可以超出约定期限。若按照黎嘉惠、黎鸿章的解释，双方只需签订一份补充协议即可，无须再重新《补充协议》延长办证期限。虽然通大公司存在逾期办证的违约行为，但当事人一方因第三人原因造成违约情形下，并不能当然免除其应当承担的违约责任，且黎嘉惠已通过诉讼形式向通大公司主张违约责任，故通大公司的违约行为不能成为黎嘉惠、黎鸿章对抗匡红兰不承担违约责任的事由。按照合同约定，黎嘉惠、黎鸿章违约的，应向匡红兰支付转让总价款的20%的违约金以及因维权所支出的律师费、诉讼费等，因此，一审法院判令黎嘉惠、黎鸿章向匡红兰支付违约金23万元、佣金34500元以及律师费56500元并无不当，本院予以维持。关于定金12万元，在《中山市二手房买卖及居间服务合同》中约定，“双方同意将上述定金交由居间方保管……买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫”。本案中，黎嘉惠、黎鸿章已向匡红兰出具12万元定金收据，即视为黎嘉惠、黎鸿章已收取了匡红兰12万元定金，故应由黎嘉惠、黎鸿章向匡红兰退还12万元定金。乐有家公司持有该12万元仅系保管性质，黎嘉惠、黎鸿章应与乐有家公司协商退还定金事宜。综上所述，黎嘉惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7915元（黎嘉惠、黎鸿章已预交15690元），由上诉人黎嘉惠负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴碧英二〇二〇年一月九日书记员  易嘉璇