吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民终1号 上诉人（原审原告、案外人）：四平鑫鑫换热设备有限公司，住所地吉林省四平市铁西区。 法定代表人：张某某，该公司经理。 委托诉讼代理人：王雷声，男，该公司法律顾问。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王晓东，男，1971年3月7日生，汉族，住上海市浦东新区。 原审第三人（被执行人）：四平市吉利换热设备制造有限公司，住所地吉林省四平市铁西区。 法定代表人：张大泽，该公司经理。 原审第三人（被执行人）：四平市淇海换热设备制造有限公司，住所地吉林省四平市铁西区。 法定代表人：刘雨岐，该公司经理。 原审第三人（被执行人）：张大泽，男，1970年10月15日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 原审第三人（被执行人）：陈红秋，女，1970年10月25日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 原审第三人（被执行人）：刘雨岐，男，1991年3月15日生，汉族，住吉林省四平市铁西区。 上诉人四平鑫鑫换热设备有限公司（以下简称鑫鑫公司）与被上诉人王晓东、原审第三人四平市吉利换热设备制造有限公司（以下简称吉利公司）、四平市淇海换热设备制造有限公司（以下简称淇海公司）等因案外人执行异议之诉一案，不服长春新区人民法院（以下简称新区法院）（2019）吉0193民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。 鑫鑫公司上诉请求：1.一审法院判决错误，请求二审法院改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、上诉人与第三人吉利公司签订的《房屋转让协议书》合法有效；2017年3月23日，第三人吉利公司经股东会决定批准：同意将坐落在四平市铁西区北沟街北新华大街十八段，单层面积293.4平方米，总面积880.2平方米；冲压车间面积550.4平方米，合计总面积为1430.6平方米的1994年修建的两套房屋转让给鑫鑫公司；转让价格为120万元；2017年3月25日，上诉人鑫鑫公司与吉利公司签订了《房屋转让协议书》，并完成了所有手续确认和移交。2、上诉人支付了全部房款，并得到出卖方吉利公司的认可。根据《房屋转让协议书》约定，由于上诉人与第三人吉利公司此前存在债权债务关系，2016年6月1日前吉利公司向鑫鑫公司借款77万元，此款用于抵顶该房屋部分房款，余款于2018年10月1日前交付给吉利公司。上诉人鑫鑫公司在一审中提供的关于涉案房屋价款的支付凭证、收据等记载，足以证明上诉人己全额支付房屋转让价款。3、该诉争房屋在《房屋转让协议书》签订后，上诉人即有效合法占有，并使用收益；该协议是双方真实意思的表示；该协议签订生效后，吉利公司即向鑫鑫公司交付了房屋；现在，诉争的两套房屋均由鑫鑫公司占有并使用、收益；其中一套用作鑫鑫公司办公场所，另一套出租给物流公司。4、出卖方吉利公司对房屋土地有合法的国有土地使用权；暂时不能办理产权登记，不是上诉人的原因造成；诉争房屋从未被确认为违法建筑，也并非绝对不能办理产权登记；根据房随地走、地随房走的原则，吉利公司在拥有合法有效的国有土地使用证的基础上出售诉争房屋，并不违反国家强制性的规定。综上，一审判决事实认定完全错误，没有充分、正常的论理说叫，甚至整篇判决书没有论理，完全没有论述不支持上诉人诉求的理由和依据，草率判案，违背一般老百姓的基本认知；完全不符合最高院关于判决结果要符合天理、法理以及人情的基本理念，此判决严重侵犯了上诉人对该诉争房屋的所有权。今特向二审法院提出上诉，请求法院保护上诉人的合法权益。 鑫鑫公司诉称：2017年3月25日，吉利公司经股东会批准，与鑫鑫公司签订了《房屋转让协议书》，该协议书约定：吉利公司将坐落在四平市铁西区北新华大街十八段总面积为1430.6平方米1994年修建的两套房屋转让给鑫鑫公司；转让价格为120万元；付款方式为2016年6月1日前吉利公司向鑫鑫公司借款77万元，此款用于抵顶该房屋部分房款，余款于2018年10月1日前交付给吉利公司。该协议签订生效后，吉利公司即向鑫鑫公司交付了房屋；现两套房屋均由鑫鑫公司占有并使用、收益；其中一套用作鑫鑫公司办公场所，另一套出租给物流公司。根据协议约定，鑫鑫公司已经支付完毕全部购房价款；2019年6月份，贵院根据王晓东的申请查封了吉利公司位于四平市铁西区北新华大街十八段下列房屋：土地使用证为四国用（2007）第04-00006号，地号为4-35-2，使用面积为12538.4平方米的国有土地使用权及全部地上无证建筑物、附着物。此查封侵犯了鑫鑫公司对该段单层面积293.4平方米，总面积880.2平方米、冲压车间面积550.4平方米两套房屋的所有权。为保护鑫鑫公司的合法权益，故向法院提起诉讼，请求依法判令：一、停止、解除王晓东对吉利公司位于四平市铁西区北新华大街十八段下列房屋：土地使用证为四国用（2007）第04-00006号，地号为4-35-2，使用面积为12538.4平方米的国有土地使用权及全部地上无证建筑物、附着物等该段涉诉部分房屋财产的执行；二、确认鑫鑫公司与吉利公司对该段单层面积293.4平方米，总面积880.2平方米、冲压车间面积550.4平方米两套房屋在2017年3月25日签订的《房屋转让协议书》有效，鑫鑫公司享有所有权。 王晓东辩称：本案应当驳回鑫鑫公司全部诉讼请求。具体理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；（三)该权利能否排除执行。”司法实践中，这里的权利人系指基于所有权、物权期待权、用益物权、租赁权主张权利的人。显然，鑫鑫公司并非基于租赁权和用益物权主张排除执行，从其诉状主张来看，其是依据所有权和物权期待权主张排除执行。首先，鑫鑫公司不是无籍房的所有权人。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”根据上述法律规定，不动产物权变动以登记为判断标准，违法建筑物不得归建造人或者其他占有人所有。就本案而言，鑫鑫公司不是涉案无籍房合法建造人，且无籍房未更名过户，因此鑫鑫公司无权基于所有权主张排除对涉案无籍房的执行。另据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分)纪要》第21条后半段关于：“当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”规定，鑫鑫公司关于请求确权的诉讼请求不应支持。其次，鑫鑫公司亦不享有物权期待权。《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”审查无过错买受人物权期待权，应当严格按照上述标准掌握，只要一点不满足，就无权主张排除执行。就本案而言，鑫鑫公司主张不符合该条规定的任何一个要件。一是涉案《房屋转让协议书》属于无效协议。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项及《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，涉案无籍房属于违法建筑，自始就无法取得产权，禁止转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效之规定，涉案《房屋转让协议书》无效。因此，鑫鑫公司关于确认合同效力的诉讼请求不应支持。二是鑫鑫公司并未提交任何证据证明其对涉案无籍房实际占有。鑫鑫公司称部分房屋自用，部分出租，其应提交租赁合同、租金支付证明、水电费发票等等证据予以证明。鑫鑫公司未予举证，应当承担举证不能不利后果。三是关于价款支付事实，当事人和证人涉嫌虚假陈述和伪证。从价款总额上看，鑫鑫公司主张通过赵某某支付70万元，通过张某某支付43万元，累计113万元，与合同约定120万元不符；从代理关系来看，无论是赵某某，还是张某某，向张大泽打款的行为没有充分证据能够证明系鑫鑫公司向吉利公司打款行为，相反从打款凭证上看，是赵某某、张某某和张大泽之间的民间借贷；从鑫鑫公司和证人赵某某提交的书面《证明》、《工作证明》真实性来看，鑫鑫公司和赵某某称证人自2015年1月1日起至今在鑫鑫公司任职与事实不符，赵某某不但不是鑫鑫公司员工，反而是吉利公司员工，赵某某不但不是受托打款，反而是其个人和张大泽、陈红秋之间存在民间借贷纠纷。四是鑫鑫公司对于未能登记过户具有过错。鑫鑫公司对无籍房无法办理产权是明知的，因此其对于未能过户过错明显。对于涉案土地，鑫鑫公司和吉利公司并未签订转让合同，亦不可能更名过户，因此，鑫鑫公司关于排除对涉案土地执行的诉讼请求毫无事实和法律依据。综上，鑫鑫公司事实主张和诉讼请求无事实和法律依据，请求贵院全部予以驳回。 吉利公司、淇海公司、张大泽、陈红秋、刘雨岐述称：无意见。 经新区法院审理查明：新区法院在执行申请执行人王晓东与被执行人吉利公司、张大泽、陈红秋、刘雨岐、淇海公司买卖合同纠纷一案过程中，作出（2018）吉0193执617号执行裁定书，于2019年6月26日查封了被执行人吉利公司位于四平市铁西区北新华大街十八段下列房屋，土地使用证为四国用（2007）四国用（2007）第04-00006号，地号为4-35-2，使用面积为12538.4平方米的国有土地使用权及全部地上无证建筑物、附着物。现案外人鑫鑫公司向新区法院提出异议，认为上述土地上总面积为1430.6平方米1994年修建的两套房屋已经以120万元价款转让给鑫鑫公司，请求法院解除对上述两套房屋的查封。新区法院于2019年8月2日作出（2019）吉0193执异70号执行裁定书，驳回鑫鑫公司的异议请求。鑫鑫公司不服，向新区法院提起案外人执行异议之诉。 新区法院认为：本案的争议焦点是鑫鑫公司就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，本案涉案房屋所在的国有土地使用权登记在吉利公司名下，而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于购房款，鑫鑫公司所提供的证据并不能充分有效证明其已支付全部购房价款，鑫鑫公司主张已向吉利公司支付了全部价款的证据不足，其提出的执行异议不符合法律规定应予支持的相应情形，其主张缺乏事实和法律依据，故鑫鑫公司就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，因此鑫鑫公司请求确认涉案房屋归其所有并终止执行的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（二）项、第二款之规定，判决驳回原告鑫鑫公司的诉讼请求。 本院查明的事实和一审法院审理查明的事实一致。 本院认为，：一、本案为案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉是指案外人对人民法院就执行标的异议所作裁定不服，对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，且与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼。鑫鑫公司作为案外人提起诉讼，负有举证义务证明其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的继续执行、转让、交付的实体权利。鑫鑫公司主张诉争房屋归其所有，但依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定可知不动产物权的设立和转让应依法进行登记，而本案涉案两套房屋因为尚未办理相关产权登记手续处于无证状态，而其项下的土地使用权的权利人为本案的被执行人吉利公司，因鑫鑫公司并未取得诉争房屋的物权登记，故其主张诉争房屋归其所有的主张本院不予支持。二、关于鑫鑫公司是否享有其他足以阻止执行标的继续执行的实体性权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，虽然鑫鑫公司向法院提供了其与吉利公司签订的房屋买卖协议，但对其已交纳全部房款一节，因为鑫鑫公司提供的证据无法确定赵某某为其本公司职员，进而无法确认赵某某分别于2015年5月6日、6月17日、2016年1月28日以及4月26日向张大泽账户内转账总额共计70万元的款项是否为鑫鑫公司向吉利公司出借的钱款。而且从法律角度而言，张某某、张大泽、鑫鑫公司、吉利公司是四个独立的不同的人，个人行为不能成为独立法人的行为，所以虽然吉利公司其后向张某某出具了收到77万元和43万元的收据，也不能证明是鑫鑫公司向吉利公司支付了全部房款。且鑫鑫公司亦未提供充足的证据对其占有使用涉案房屋的事实予以证明。综上，上诉人鑫鑫公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600元，由四平鑫鑫换热设备有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 晶 审判员 周翠翠 审判员 邢春鹤 二〇二〇年一月二十一日 书记员 马可欣