大连市金州区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0213民初7431号原告：大连和嘉物业管理有限公司。住所地：大连市金州区站前街道友好街89号1-3层。统一社会信用代码：912102136658187712。法定代表人：孙井春，系该公司董事长。委托代理人：孙艳茹，女，1981年7月9日出生，汉族，该公司职员，住大连市金州区。委托代理人：杨继辉，系辽宁邦德信律师事务所律师。被告：张志豪，男，1982年1月22日出生，汉族，住大连市金州区。大连和嘉物业管理有限公司诉被告张志豪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨继辉和被告张志豪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付2018年1月1日至2018年12月31日期间和嘉佳园小区91号1-13-1号房屋的物业服务费578元；二、请求判令被告支付欠缴物业费滞纳金632元；三、请求判令被告支付欠缴电梯费192元。事实和理由：原告接受大连和嘉房地产开发有限公司的委托管理和嘉佳园小区物业，被告为和嘉佳园小区小区业主。被告自2008年11月入住91-1-13-1号房屋。根据原告与大连和嘉房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，及原告与被告签订的前期物业管理服务协议第六条的约定，被告应当按每月0.8元m2的标准向原告缴纳物业费，但被告自2018年1月1日起一直未向原告缴纳物业费。另，原告于2014年6月1日前完成了电梯管理费的备案，被告作为和嘉佳园小区业主及电梯使用人，应当向原告缴纳物业费。前述费用原告多次催缴无果，故诉至贵院，望依法裁判。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。物业服务合同第19条约定电梯卡一户一百二每年，原告收取被告两张卡192元属于违法收费，被告有权拒交多产生的电梯费（私自调价没有业主大会决议）。滞纳金属于行政处罚手段，且被告未交纳18年度物业费的原因并非主观拖延（18年去交物业费物业要被告电梯费两卡192元，不交就拒收物业费）。物业服务合同第15条约定服务管理期限为3年，自2008年10月1日起至2011年9月30日止，如在此期间业主委员会成立此合同自动终止（2018年5月26号和嘉业委会备案成立）。原告在物业服务合同期满后，没有与业主续订合同。2012年11月29日，原告到物业管理部门进行备案，（业主不知情）其备案存根内容显示，合同期限为业主委员会产生止。根据相关法律规定，原告属于无合同强制服务，被告有权拒交无合同期间的物业费和电梯费（2018年10月23日，金州物业办给原告下清退告知函，原告无赖绝不退出）。同时，被告自买房后每年夏天下雨南卧室阳台都会漏雨，2015年孙井春接收小区后，每年去物业报修登记，从来没有去我家勘察修理过，最后造成我家南卧室下墙面脱皮，地板被雨水浸泡起来造成不小的经济损失。原告从2015年12月1日开始，在未取得国家任何停车场许可证的情况下，违法收取停车费。另外，为了出租盈利，未经全体业主同意，把我住的楼地下室挖空楼体，造成承重墙和主梁严重损，有很大的安全隐患。故请求法院驳回原告的诉讼请求，并令原告返还其在2015年12月至今违法收取被告的非法所得。经审理查明：2007年11月15日，原告大连和嘉物业管理有限公司与案外人大连和嘉房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，案外人将大连市金州区和嘉佳园小区即案涉小区交由原告进行物业管理。被告张志豪为案涉小区91号第4幢1-13-1号的建筑面积为60.11平方米的房屋的业主。2008年11月10日，原、被告签订《物业服务管理合同》（以下简称物业合同）一份，约定由原告为被告提供物业服务管理，原告按照建筑面积每月每平方米0.8元、电梯费每年每户120元向被告收取物业费，服务管理期限为3年。自2008年10月1日起至2011年9月30日止，如在此期间业主委员会成立，此合同自动终止。物业合同签订后，原告依约向被告提供物业服务，被告交纳了部分物业费，尚余2018年1月1日至2018年5月26日的物业费234元和电梯费48元未交纳。另查，2018年5月26日，金普新区站前街道办事处出具大金站办业会（2018）第2号文件，批准设立金普新区站前街道连胜社区和嘉家园业小区主委员会（以下简称业主委员会）。2018年8月25日，业主委员会公布业主大会决议，决议解聘原告并选聘新物业签订《物业服务合同》。2018年8月27日，业主委员会发布公告，对拟与大连亚航物业管理有限公司签订的《物业服务合同》进行公示。并于同日向原告发出告知函，要求其在2018年10月27日撤离小区并交接相关物业材料。2018年9月30日，业主委员会发布公告，同意选聘亚航作为和嘉小区新的物业服务公司并签订《物业服务合同》。因原告未撤离小区并交接相关物业材料，业主委员会将原告诉至本院，本院于2019年7月8日作出（2019）辽0213民初680号民事判决书，判决原告于该判决生效后二十日内向业主委员会交接物业管理条例规定的相应手续。原告对该判决结果不服提出上诉，大连市中级人民法院于2019年11月14日作出（2019）辽02民终7523号民事判决书，判决驳回原告的上诉，维持原判。再查，2012年11月29日，原告到物业管理部进行备案，其备案存根内容显示“合同期限为：业主委员会产生止”。本院所确认的上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《物业服务管理合同》、商品房买卖合同，被告提交的（2019）辽0213民初680号和（2019）辽02民终7523号民事判决书及原、被告当庭陈述笔录在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：本案争议的焦点系原、被告的物业服务合同权利义务终止时间。被告辩称其与原告签订的物业合同已于2011年9月30日期满，原告属于无合同强制服务，被告有权拒交无合同期间的物业费和电梯费。对此本院认为，2011年9月30日之后，原告继续为案涉小区提供物业服务，被告也继续缴纳物业费，应视为双方存在事实上的物业服务合同关系。被告于2012年11月29日到物业管理部门进行备案的存根内容显示“合同期限为：业主委员会产生止”。而案涉小区的业主委员会于2018年5月26日经金普新区站前街道办事处批准设立，原、被告的物业服务合同权利义务已于该日终止。被告辩称原告私自收取停车费、挖空楼体且未为原告修理漏雨阳台，应返还被告非法所得，对此本院认为，被告可另行起诉，以此拒交物业费依据不足。关于被告欠付的费用数额，原告主张电梯费应按照每年192元计算，因其在庭审过程中不能提供充分的证据证明其与被告已就电梯费的变更达成一致，被告应按照其与原告签订的物业合同中约定的每年每户120元的标准计算电梯费。被告拖欠原告2018年1月1日至2018年5月26日的物业费和电梯费共计282元，被告应支付原告。关于原告主张的滞纳金，因原、被告于双方签订的物业合同到期后仅存在事实上的物业服务合同关系，双方未再对滞纳金作出约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，判决如下：一、被告张志豪于本判决生效后十日内支付原告大连和嘉物业管理有限公司物业费234元、电梯费48元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连和嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费30元（原告已预交），由被告张志豪负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  贵馨二〇二〇年一月七日书记员  张鑫