广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初34442号原告：深圳比亚迪国际融资租赁有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：荣龙章。委托诉讼代理人：缪海亮，广东国欣律师事务所律师。被告：张文，男，1987年1月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：朱文燕，广东洛亚律师事务所律师。第三人：宫照绪，男，1953年2月14日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，委托诉讼代理人：刘莹，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯晓飞，广东卓信律师事务所实习人员。原告深圳比亚迪国际融资租赁有限公司（以下简称比亚迪公司）与被告张文，第三人宫照绪债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告比亚迪公司的委托诉讼代理人缪海亮，被告张文的委托诉讼代理人朱文燕，第三人宫照绪的委托诉讼代理人刘莹、柯晓飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告比亚迪公司向本院提出诉讼请求：1.撤销被告的房屋买卖行为；2.撤销抵押登记字号19登记01346516，即被告所有的位于广州市海珠区艺洲路604号房（不动产权证书号：粤（2016）广州市不动产权第00075030号）与第三人的债权抵押登记行为，抵押债权人民币950万元；3.本案诉讼费由被告和第三人共同承担。事实与理由如下：2018年2月1日，广东省深圳前海合作区人民法院就原告与广州猫步汽车租赁有限公司、张文、张朕夫的融资租赁纠纷正式立案，案号(2018)粤0391民初216号。在诉讼过程中，张文找到原告主动提出调解意向方案，经过长达9个月的调解过程，2018年10月18日，广东省深圳前海合作区人民法院出具(2018)粤0391民初216号民事调解书。但是张文并未按照调解协议履行，遂原告申请强制执行，并于2019年6月16日查封被告张文位于广州市海珠区艺洲路604号1206房[不动产权证书号：粤(2016)广州市不动产权第00075030号]。2019年7月12日，我方收到第三人（执行异议人）提交的执行异议申请书及相关材料，2019年8月5日参与执行听证。在原告疲于应付上述调解、强制执行、执行异议的过程中，被告与第三人及其第三人的女儿却进行了如下故意转移房产，恶意逃避债务的行为：1.2018年8月1日，张文与宫骏、胡某[系第三人（执行异议人）的女儿、妻子]签订涉及被查封房屋的买卖合同，房屋价款1250万元，宫骏自2018年8月1日至2018年10月31日，分多笔多次向被告张文转账人民币1122万元，且每笔转账无任何备注说明，不排除双方存在其他债权债务关系。2.2018年11月23日，张文与第三人签订涉及被查封房屋的买卖合同，房屋价款860万元，但第三人并未支付该房屋价款，2019年3月18日，张文将被查封房产抵押给第三人，设置抵押债权950万，两个金额不一致，且第三人未提供其对张文享有950万债权事实的证据材料，该抵押权的基础债权不明;3.执行异议听证中，异议人出示了涉案房产的不动产权第0075030号登记证书，该登记证书明确记载了在2018年8月1日前，该涉案房产已经设置了4个抵押权登记，抵押债权金额1116万元，其中最早的抵押权登记在2016年9月27日，以16登记01549141办理抵押登记，抵押权人为中国民生银行股份有限公司广州分行，抵押债权数额620万元。被告与第三人就一套被设置多项抵押权的房产签订不同的房屋买卖合同而且合同记载着不同的买受人，不同的房屋价款且未支付合同价款，却莫名的由第三人享有950万元的抵押债权，这严重违背市场交易习惯，该交易存在诸多矛盾。与此同时，被告与第三人处理房产的时间恰恰是原告与被告就(2018)粤0391民初216号案件进行调解磋商的时间，且被告收到宫骏支付的1122万元，已经具备偿还原告债务的能力但被告仍无任何履行债务的行为，并故意隐瞒房产处置，结合上述种种迹象，原告有充分的理由和证据证明被告与第三人恶意串通，故意转移财产意图躲避债务，损害了原告的合法债权。根据《合同法》第七十四条之规定，根据《合同法释义》对上述七十四条之解释，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第六十九条之规定，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。被告张文辩称：一、不同意撤销我方与第三人之间的房屋买卖行为。原告这一诉讼请求的法律依据是《中华人民共和国合同法》第74条，但首先我方转让涉案房屋是以市场价放盘、以市场价与第三人宫照绪成交，不存在不合理的低价转让的情形。我方于2017年便开始让地产中介将涉案房屋放盘，直到2018年8月通过中介认识宫骏，才顺利将房屋卖出。双方成交价为1250万元，买方从一开始的宫骏和宫照绪变更为宫照绪一人，是因为宫照绪名下无房产，房产证登记他一人的名字税费较低，而宫骏的账户也实际支付了1250万元给我。我在陆续收取房屋价款后在2018年9月17日用其中300多万提前归还了涉案房屋抵押给中国对外经济贸易有限公司所借的债务并于2019年1月25日办理了涂销手续。其次，被告转让房产对债权人并没有造成损害。在(2018)粤0391民初216号案中，我只是担保人的地位，广州猫步汽车租赁有限公司（以下简称猫步公司）才是第一被告和直接债务人，该公司一直在履行调解书的义务，至今还在履行过程中，原告一直在收取执行款。最后，我方与原告之间的债权债务关系，受让人即第三人宫照绪和宫骏毫不知情。从我方与宫骏、中介张秀莲的聊天记录可以看出，我从未提及过诉讼一事，我所收取的房款全部用于我个人名下公司资金周转。由于公司资金链暂时断裂，导致到了双方约定过户的日期无法办理涂销抵押及过户手续，期间我一直对第三人隐瞒实情，我只想公司周转过来以便清偿债务及办理将涉案房屋过户给第三人的手续。二、不同意撤销涉案房屋抵押登记。由于我与第三人的房屋买卖合同时真实的交易行为，但由于我的违约行为，导致不能顺利办理过户手续，我自愿承担违约责任，宫照绪一家为保障其合法权益要求与我达成补偿约定，就房屋办理抵押登记手续，该抵押行为合法有效，不应予以撤销。我方在收到（2018）粤0391民初216号案件应诉通知书时已经与第三人签订了存量房买卖合同，该案调解书最终在2018年10月18日才出具，故第三人的债权发生在原告的债权之前，第三人基于担忧其债权不能得到保障要求我将房屋抵押给其是合理合法的，双方之间并没有恶意串通的行为，原告作为债权人的权利也没有受到损害。故请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人宫照绪述称：一、宫照绪一家系通过正规中介广东合富房地产置业有限公司获悉房源并购买涉案房产，此前与张文并不认识，整个交易流程事实清楚、证据充分，购房金额符合市场情况，且之前也根本不清楚张文与原告之间的纠纷，属于善意交易方，故原告无权依照《合同法》第七十四条撤销涉案房产买卖合同。原告要求撤销涉案房产买卖合同需同时满足宫照绪一家明知该情形，房屋转让价属明显不合理低价以及原告因此遭受损害，在损害范围内行使该撤销权。2018年7月31日，宫照绪一家通过正规中介公司获悉涉案房产放盘情况，次日宫照绪女儿宫骏与妻子胡艳玲通过中介与张文就涉案房产签订《合富置业存量房买卖合同》及《补充协议》，以人民币1250万元购入涉案房产，并约定此后网签合同金额与此不一的，以此为准。由于房产证于2018年9月27日方届满2年，为了省税双方决定在2018年10月10日前再办理房屋过户。当日宫骏通过直接付款及中介公司代付方式向张文支付购房定金50万元，2018年8月15日宫照绪一家向张文付清首期购房款300万元。2018年9月初，因孩子入托问题，宫骏与张文商量提前入住房屋事宜后张文同意宫照绪一家付够900万元可提前入住房屋，尾款350万元要在9月底结清。截至2018年9月11日，宫照绪一家累计支付房款900万元。2018年9月13日，宫照绪一家与张文在中介见证下交接家私，并陆续办理物业管理等入住手续，正式入住涉案房产。2018年9月30日，张文谎称房屋抵押涂销已完成，可预约进行网签及递件，并催促宫照绪一家支付房屋尾款。2018年10月8日至22日，第一次网签（买方为宫照绪及宫骏），为节税网签合同价格定为860万元，约定递件时间为2018年11月1日。2018年10月31日，宫照绪一家付清全部房款，张文却突然告知房产证拿去帮张朕夫做抵押了，无法于2019年11月1日办理房屋过户手续。2018年10月31日、11月21日，因房屋暂时无法过户，张文返还房款300万元。2018年11月23日，因宫照绪名下无房产，房产证登记在宫照绪一人名下可节约税费，故经与张文协商，双方同意将购房人由宫照绪、宫骏两人变更为宫照绪一人，购房各方到房屋中介总部办理网签变更手续（第二次网签）。该网签记录至今仍登记在案，合法有效，应予以保护。2018年12月21日，成功预约2018年12月29日办理过户手续。2018年12月29日，宫照绪一家及其家属与张文在中介安排下到海珠区房管局办理过户，在现场宫照绪一家及中介方才发现因房屋尚有抵押未涂销根本无法过户。此后在2019年1月至7月期间，宫照绪一家及中介要求张文办妥涂销抵押登记手续，但张文则编造各种原因，更一直承诺尽快完成过户。2019年7月，法院将执行文件张贴于涉案房产，此时宫照绪一家方知悉原、被告之间的纠纷。涉案房屋转让价格实际为1250万元，该价格符合当时的市场价格，不存在任何明显不合理低价的情形。涉案房产原存在3个抵押，抵押担保的债权合计高达人民币1000万，根本不具备变现价值。宫照绪一家向被告支付购房款后，被告已将部分款项用于偿还抵押债权。二、因张文存心欺瞒，导致涉案房产一直未能办理房屋过户，宫照绪一家为保障其合法权益于2019年3月6日与张文达成《补充约定》，就房屋办理抵押登记手续，该行为合法有效，不应予以撤销。本案中原告主张撤销抵押行为并不符合《担保法解释》第六十九条规定的条件，因为宫照绪一家与张文之间并不存在恶意串通的可能，张文通过出售涉案房产已获得巨额资金，其个人财产并无任何减损反而有所增加，不存在损害其他债权人整体权益的情况。三、从案涉交易及抵押形成时间看，宫照绪一家不可能知悉原告与张文之间的债权债务，也不存在“恶意串通”之嫌。宫照绪一家系涉案房屋交易的最大受害方，其合同目的至今尚未实现，且无辜卷入多起纠纷，现宫照绪已经就（2019）粤0391执异127号案提起了执行异议之诉。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证。本院对当事人提交的《合富置业存量房买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》、不动产权登记证书、抵押登记证书、《补充协议》、收款收据、银行流水、关于查询网签情况的复函、家私电器交接清单、门禁卡开通记录、门禁卡、居住证明、物业管理费发票、微信聊天记录、户口本、个人名下房地产登记情况查询证明、（2019）粤0391执异127号《执行裁定书》予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2018年2月1日，广东省深圳前海合作区人民法院受理了比亚迪公司、猫步公司、张文、张朕夫融资租赁合同纠纷一案，2018年8月18日，在该院主持下，双方达成调解协议，该院作出（2018）粤0391民初216号民事调解书。由于张文等义务人未履行生效文书确定的债务，比亚迪公司向该院申请强制执行，该院于2019年4月26日予以立案执行。在执行过程中，该院于2019年5月23日查封了张文名下位于广州市海珠区艺洲路604号1206房的房产（以下简称涉案房产）。2019年7月3日，该院作出（2019）粤0391之1359号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人张文名下位于广州市白云区三元里大道景苑街47号602房及涉案房产以清偿债务。宫照绪作为异议人向广东省深圳前海合作区人民法院提出异议，要求终止对涉案房产的拍卖、执行程序，广东省深圳前海合作区人民法院于2019年8月12日作出（2019）粤0391执异127号《执行裁定书》，裁定驳回宫照绪的异议请求。宫照绪现已就该《执行裁定书》向广东省深圳前海合作区人民法院提出执行异议之诉，相关诉讼仍在进行中。涉案房产于2016年9月27日登记在张文名下，不动产权登记证书编号为粤（2016）广州不动产权第00075030号，建筑面积187.1991平方米，房屋用途为住宅，不动产权证书附记部分载明：2016年9月27日，以16登记01549141办理抵押登记，他项权利人：中国民生银行股份有限公司广州分行，债权数额为6200000元。2017年1月9日，以17登记08300461办理抵押登记，他项权利人：涂俊毅，债权数额1800000元；2017年4月18日，该项抵押以17登记01423441办理注销抵押登记。2017年4月18日，以17登记01423441办理抵押登记，他项权利人中国对外经济贸易信托有限公司，债权数额2260000元。2017年7月20日，以17登记06375501办理抵押登记，他项权利人中国对外经济贸易信托有限公司，债权数额1400000元。上述两项抵押于2019年1月25日以19登记01320331、19登记01320328办理注销抵押。2019年3月18日，涉案房产再次办理了抵押登记手续，抵押权人为宫照绪，抵押担保的债权数额为950万元，证明号为粤（2019）广州市不动产证明第00028161号。另查明，宫骏系宫照绪与胡艳玲的女儿，花维系宫骏的丈夫。2018年7月，广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富置业公司）中介人员张秀连在朋友圈内发布涉案房产房源信息，宫骏在朋友圈内向张秀连询问房源信息。2018年8月1日，在合富置业公司（丙方）的居间下，张文（甲方，卖方）与宫骏、胡艳玲（乙方，买方）签署了《存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房产出售给乙方，房屋总价款1250万元。丙方应当于2018年10月10日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续。定金50万元，买方应在签署本合约当日自行交付给卖方。首期楼款（不含定金）250万元，买方应在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天直接支付给卖方。楼价余款950万元，卖方在完成本次交易过户当天直接支付给卖方。本合约与《存量房买卖合同》（正式网签版）不一致的，均以本合同为准。上述合同签订当日，宫骏、宫照绪、胡艳玲三人通过转账的方式向张文支付了定金50万元。张文于该日向宫骏出具收款收取，确认已收到宫骏交付的定金50万元。2018年8月9日至2018年10月31日，宫骏以转账的方式向张文支付1200万元款项。2018年10月8日，合富置业公司通过广州市房屋交易监管中心存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：181××××6673），该合同甲方（卖方）为张文，乙方（买方）为宫骏、宫照绪，交易房产为涉案房产，交易价格为860万元。2018年11月23日，该合同办理了撤下手续。同日，合富公司重新办理了该房屋存量房买卖合同的签约手续（合同编号：181××××342Ｘ），该合同甲方（卖方）为张文，乙方（买方）为宫照绪，交易房产为涉案房产，交易价格为860万元。宫照绪主张第二次网签买方由宫骏、宫照绪两人变更为宫照绪一人是由于宫骏的丈夫花维名下已有一套房产，宫照绪名下没有房产，故过户至宫照绪名下可以省税费，为证明其主张，宫照绪提交了其户口本、个人名下房地产登记情况查询证明、微信聊天记录。其中个人名下房地产登记情况查询证明显示宫照绪在广州市无房地产情况记录，花维名下已有一套住宅；微信聊天记录显示宫骏于2018年10月31日询问中介人员张秀连是否买方写宫照绪可以省税，张秀莲称能省1.5%，故宫骏决定买方写宫照绪，并约定重新网签。为证明双方交易的真实性，宫照绪提交了宫骏、张文、张秀连、花维之间于2018年8月至2019年2月份的微信聊天记录，微信记录的内容包括涉案房屋交易过程中有关购房款支付、网签时间、过户时间、房屋交接、抵押涂销的协商记录等，其中宫骏于2018年9月4日向张文提出要求为了小孩上幼儿园方便，要求2018年9月搬入涉案房产，宫骏还提出其希望早点过户，但过户税过了2018年9月份会省一笔；张文则提出其同意将涉案房产提前交付给宫骏使用，前提是房款结清。2018年10月至12月期间，双方曾多次预约前往广州市不动产登记中心办理交易过户手续，2018年11月，张文告知宫骏涉案房产其用于为张朕夫做抵押，无法办理过户，同意向宫骏现退还购房款300万元。2019年3月，张秀连告知宫骏一家房屋网签不影响抵押登记，并建议宫骏办理房屋抵押手续，避免损失进一步扩大。2019年3月中旬，双方沟通办理房屋抵押登记手续。2019年3月6日，宫照绪（甲方）与张文（乙方）签订了《房屋买卖合同补充协议》，约定就甲方向乙方购买涉案房屋过户事宜签订本补充协议，双方约定：1.乙方因自身原因未能依约配合甲方完成该房屋过户手续，已严重违反了双方之间的房屋买卖合同。经多次沟通，甲方愿意再给与乙方机会补救，乙方愿意珍惜此次机会尽快配合甲方完成该房屋过户手续。2.乙方应保证按时向民生银行供款，以尽快筹集资金以涂销民生银行抵押。如乙方未能在合理时间内配合甲方完成该房屋过户手续，甲方有权随时通知乙方解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约责任。乙方应在收到交房解约通知之时，全额退还甲方已付的房款950万元及支付违约金。3.为了确保甲方的合法权益，乙方同意以该房屋提供抵押担保，并配合办理该房屋抵押登记手续。4.本补充协议有约定，以本补充协议的约定为准；本补充协议未作出约定的，按照双方之间的房屋买卖合同继续履行。本案审理过程中，张文主张其收取宫照绪一家支付的购房款后，已将其中部分购房款用于偿还抵押权人中国对外经济贸易信托有限公司的欠款，并于2019年1月25日办理涂销抵押手续，另有部分款项用于向民生银行供款，以及用于其名下公司包括猫步公司的经营，为证明其主张，张文提交了银行流水明细表，显示张文于2018年9月17日向中国对外经济贸易信托有限公司转账3372223.6元，另外2018年8月至10月期间向民生银行还款合计89934.44元等。宫照绪主张张文于2018年9月已经将涉案房产交付给其一家使用，为证明其主张，宫照绪提交了家私电器交接清单、门禁卡开通记录、社区生活卡、居住证明、物业费发票、停车费发票等，拟证明其一家于2018年9月已入住涉案房产并缴纳了物业管理费及停车费等各项费用。本院认为：本案为债权人撤销权纠纷，债权人撤销权设立的立法目的在于防止债务人恶意减低偿债能力，避免对债权人债权的实现造成损害。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十九条规定，债务人有多个普通债权人的，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给该债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，受损害的其他债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为。本案争议的焦点是张文将涉案房产出售给宫照绪以及将涉案房产抵押给宫照绪的行为是否符合债权人行使撤销权的法定情形。根据现有证据显示，宫骏及宫照绪一家系于2018年7月底通过合富置业公司中介人员张秀连的朋友圈得到涉案房产的房源信息，后在合富置业公司的居间下，以宫骏、胡艳玲为买方，与卖方张文签署了《存量房买卖合同》。此后宫骏、宫照绪一家出于避税考虑协议变更购房人为宫照绪并办理了网签手续。双方实际交易金额为1250万元。宫照绪现提交的证据可证明其一家已经向张文实际支付购房款950万元。张文在收取购房款后实际亦已将部分款项用于偿还涉案房产他项权利人中国对外经济贸易信托有限公司的债务并办理了抵押涂销手续。现有证据无法证实双方约定的交易金额明显低于市场价格。在涉案房产因存在抵押未涂销导致无法办理过户的情况下，宫照绪与张文于2019年3月6日签署了《房屋买卖合同补充协议》，约定张文同意以涉案房产提供抵押担保，并配合办理房屋抵押登记手续，双方于2019年3月18日办理了抵押登记手续，抵押权人为宫照绪，抵押担保的债权数额为950万元，该行为是张文为担保债务（包括在具备履行条件下将涉案房产过户给宫照绪的债务，也包括在合同解除后退还购房款的债务）的履行在涉案房产上为债权人宫照绪设定抵押权的行为。由于现有证据不足以证明宫照绪一家在签订房屋买卖合同及补充协议时已经知晓张文与比亚迪公司之间的债务纠纷，现有证据亦不足以证明宫照绪与张文恶意串通将涉案房产抵押给宫照绪，故比亚迪公司现要求撤销张文将涉案房产出售给宫照绪的行为，以及要求撤销将该房产抵押给宫照绪的行为的依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告深圳比亚迪国际融资租赁有限公司的全部诉讼请求。本案受理费39150元，由原告深圳比亚迪国际融资租赁有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年一月十七日书记员  林嘉仪