湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0103民初9435号原告：何中华，女，汉族，1973年8月15日出生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：杨寨、李幼德，湖南坚铮律师事务所律师。被告：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李。委托诉讼代理人：唐暖，女，汉族，1997年2月23日，系该公司员工。被告：罗振彪，男，汉族，1986年12月13日出生，住湖南省新邵县。原告何中华诉被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司），罗振彪房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年10月11日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何中华及委托诉讼诉讼代理人杨寨、李幼德，被告新环境公司委托诉讼代理人唐暖到庭参加诉讼，罗振彪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告何中华提出以下诉讼请求：1、判令解除原、被告2016年10月19日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告罗振彪向原告支付违约金301000元；3、判令被告新环境公司向原告支付资金占用利息9962元；4、诉讼费由两被告承担。事实与理由：2016年10月19日，原告与被告罗振彪在新环境公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，约定，被告罗振彪将位于长沙市（建筑面积169.4㎡，房屋所有权证号为2012205882204）以总价208万元出售给原告，原告支付定金30万元，在被告罗振彪解除银行抵押且办理产权过户时支付购房首付款78万元，以银行贷款方式支付剩余房款100万元；罗振彪确认所出售房屋无冻结、查封、产权纠纷、债权债务纠纷和影响房屋交易的其他情形，并愿意承担因此而引起的一切法律及经济责任；一方未按合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间10日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。合同签订后，原告依约于2016年10月27日将定金30万元支付被告新环境公司指定的袁李账户，原告将办理银行按揭及交房所需的材料全部交付给被告新环境公司。合同履行过程中，罗振彪未按约解除银行抵押及办理产权过户手续，已构成违约。后新环境告知原告，罗振彪因债务纠纷导致原告购买的安玺雅苑Ａ8栋2204房已被法院冻结，无法进行交易和产权过户。原告即要求被告承担违约责任，主张双倍返还定金等，被告新环境公司于2017年5月9日退还原告定金30万元。另查明，罗振彪与开发商长沙南湖广场置业有限公司签订的房屋商品房买卖合同经长沙市天心区法院判决已于2016年5月13日解除，被告罗振彪在与原告签订《房屋买卖合同》时已无法实际有效处置该房产，属于恶意欺骗原告。新环境公司占用原告资金共计202天（2016.10.27-2017.5.9），应向原告按年利率6%的标准支付资金30万元占用期间的利息9962元。被告新环境公司辩称：涉案合同于2016年10月19日签订，当时罗振彪的房屋是从开发商处买到，还未下发产权证，买卖双方合意是在下证之后过户，但罗振彪买房后未及时还贷，致使罗振彪与开发商的商品房买卖合同于2017年4月10日以法院判决形式在2016年5月13日被解除，当时只要罗振彪向开发商履行还款义务，则可以取得产权证，按期交房过户给原告，但罗振彪未履行上述义务，后房屋又被其他债权人冻结，新环境公司也因合同履行困难将定金于2017年5月9日退还给原告。关于托管定金利息问题，涉案合同第2条2款约定支付给罗振彪的定金由丙方即新环境公司托管，新环境公司只是托管方，新环境公司无权处置该定金，也在合同履行过程将定金退还给了原告，未拖延退款，原告要求新环境公司支付利息无法律依据。被告罗振彪未到庭，亦未提供书面答辩意见。经审理查明，2016年10月19日，原告何中华（乙方、买受方）、被告罗振彪（甲方、出售方）、新环境公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》，约定:甲方自愿将座落于天心区书院路9号安玺雅苑A8栋2204房出售给乙方；房屋所有权证号为：2012205882204，建筑面积约为169.4平方米；该房屋的现有状况为已设抵押，抵押给招商银行，由甲方在办理房屋产权过户前解除抵押；甲方如实确认该房屋的其他状况：该房屋无冻结、查封、产权纠纷、债权债务纠纷和影响房屋交易的其他情形；甲、乙双方确认该房屋总售价为人民币2080000元；乙方于2016年10月19日支付甲方购房定金人民币300000元整，定金由丙方托管待交房时支付给甲方；乙方于甲方解除抵押、产权过户手续办理之时支付甲方购房首付款人民币780000元整，乙方通过银行贷款向甲方支付购房款人民币1000000元整；为保障双方权益和方便交易，甲、乙双方一致同意并委托上述丙方指定的资金担保账户托管部分资金，所托管的资金必须转入本合同指定的资金担保账户进行管理，丙方指定的资金担保账户只担保已转入资金等额本金的安全，若甲乙双方未通过本合同指定的资金担保账户进行管理，由甲乙双方自行进行资金交割的，丙方不对该交易中的任何交易、资金风险及损失承担任何责任；乙方按本合同约定的付款步骤、时间按期付款；甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责；保证第一条第4项所确认的房屋其他状况真实；由此而引起的一切法律及经济责任由甲方全部承担；甲方在签订本合同后3日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或乙方；合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间10日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。该合同还就其他事项进行了约定。合同签订当日，原告何中华（甲方）与案外人湖南新金非融资性担保有限公司（乙方）签订《购买方委托办理协议》，约定甲方委托乙方办理银行按揭贷款手续，预期贷款金额人民币100万元整。2016年10月27日，原告何中华向被告新环境公司指定银行账户转账支付300000元定金，被告罗振彪的委托人周斌向原告何中华出具《收条》，载明：今收到何中华购安玺雅苑（保利国际广场A8栋2204房）定金300000元人民币。2017年4月27日，何中华向被告新环境公司提交《关于请求办理交房产手续的申请》，要求新环境公司督促卖家尽快履行合同协议，对案涉房产一同办理交房手续。新环境公司相关人员郑七林在申请书上签字告知原告：该房屋在我们三方签订买卖合同时并没有冻结，因房东有债务纠纷，现已被多家法院冻结，所以不能交易；其中有招商银行和世联申请的冻结。2017年5月9日，原告何中华向被告新环境公司提交《关于请求双倍返还定金并赔偿相关经济损失的申请》，要求新环境公司双倍返还定金并赔偿相关经济损失。新环境公司相关人员郑七林回复：因该房屋后来被冻结，所以导致该房屋不能正常交易，只能退回托管定金30万元整，该托管定金由2017年5月9日退还。2017年5月9日被告新环境公司退还原告定金30万元。另查明：2016年9月2日，本院受理长沙南湖广场置业有限公司（以下简称南湖置业公司）诉被告罗振彪，第三人招商银行股份有限公司长沙分行（以下简称招行长沙分行）商品房销售合同纠纷。2017年4月10日，本院做出（2016）湘0103民初5054号《民事判决书》，该判决查明：2014年3月29日，原告南湖置业公司（出卖人）与被告罗振彪（买受人）签订了编号为201205882204号的《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买位于长沙市天心区房屋，总房价为2080023元，……涉案房屋已办理了合同网签、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记，但尚未办理权属过户手续，房屋所有权仍登记在原告（南湖置业公司）名下；……判决：一、确认原告长沙南湖广场置业有限公司与被告罗振彪于2014年3月29日签订的《长沙市商品房买卖合同》于2016年5月11日解除；二、被告罗振彪、第三人招商银行股份有限公司长沙分行于本判决生效之日起15日内配合原告长沙南湖广场置业有限公司办理涉案房屋《长沙市商品房买卖合同》的撤销网签，注销合同备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，维修资金过户（至原告名下）以及契税退费等解除合同的相关手续；三、原告长沙南湖广场置业有限公司于本判决生效之日起15日内，将被告罗振彪尚欠第三人招商银行股份有限公司长沙分行的剩余借款本息（自2016年6月28日起计算，实际计算至第三人全部债权清偿日止）返还给第三人招商银行股份有限公司长沙分行；四、原告长沙南湖广场置业有限公司在应返还给被告罗振彪的购房款2080023元中，扣除被告罗振彪应支付的违约金416004.6元、已代偿款项本息合计151323.36元（至2016年6月28日）以及上述第三项判决中原告代偿的剩余借款本息后，将剩余的购房款无息返还给被告罗振彪。上述款项，在被告罗振彪协助原告办妥《长沙市商品房买卖合同》撤销网签，注销合同备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，物业维修资金过户（至原告名下）以及契税退费等解除合同的相关手续后30日内给付。五、驳回原告长沙南湖广场置业有限公司的其他诉讼请求。本院认为，原告何中华与被告罗振彪、被告新环境公司签订的《房屋买卖合同》，双方的交易标的物-天心区书院路9号安玺雅苑A8栋2204房屋，在双方合同签订时，被告罗振彪仅与南湖置业公司签订了相关购房合同，尚未取得案涉房产的权属证书，且案涉房产亦办理了抵押预告登记，罗振彪对案涉房产尚不具备处置权，其与原告及新环境公司签订的《房屋买卖合同》无效，无效的合同自始即不产生法律效力，原告要求解除2016年10月19日与两被告签订的《房屋买卖合同》的请求，没有法律依据，本院不予支持。原告要求被告罗振彪向其支付违约金301000元的请求，因案涉合同无效，双方对违约责任承担的条款亦归于无效，该请求已无事实和法律依据，本院不予支持。被告罗振彪作为《房屋买卖合同》出售方，明知自己尚未取得案涉的房产的权属证书而与原告签订《房屋买卖合同》，应对原告因合同无效而产生的损失承担赔偿责任。原告的损失为30万元的利息损失，被告罗振彪应承担原告30万元款项从支付至收回日止的同期银行贷款利息损失。被告新环境公司作为居间方，在案涉房屋转让中并无过错，其对原告30万元款项的保管，系作为居间方为保证交易安全而实施的行为，原告请求新环境公司承担资金占用损失的请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、限被告罗振彪于本判决生效之日起10日内向原告何中华赔偿30万元的利息损失（按同期银行贷款利率、从2016年10月27日计算至2017年5月9日）；二、驳回原告何中华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5964元，适用简易程序减半收取2982元。由被告罗振彪承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  唐吉娜二〇二〇年一月六日法官助理兼书记员徐莹附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。