江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终3964号上诉人（原审原告）：颜琪，女，1969年7月13日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：王鹏宏，江苏元聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈卫华，江苏元聚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：秦亮，男，1971年4月19日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：刘伟中，江苏诚卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈涛，江苏诚卓律师事务所律师。上诉人颜琪因与被上诉人秦亮房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2018）苏0211民初6650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。颜琪上诉请求：1.判令被上诉人支付拖欠的房屋租金70815元（自2015年6月15日起至2018年9月30日止）。2.判令被上诉人支付逾期付款违约金，以欠款金额每月2%分段计算：（1）以32000元为基数，自2015年6月10日起至实际给付之日止；（2）以30000元为基数，自2017年6月10日起至实际给付之日止；（3）以8815元为基数，自2018年6月10日起至实际给付之日止；3.判令被上诉人将租赁房屋内部结构恢复至租赁前的原状。4.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清。1.无锡市滨湖区人民法院（2017）苏0211民初3677号民事判决并未对无锡宝雍阁投资有限公司（原无锡宝雍阁资产经营管理有限公司，以下简称“宝雍阁公司”）的租赁主体地位进行认定。2.本案中，没有证据证明秦亮与上诉人签署租赁协议时向上诉人披露了其职务代表行为，秦亮以个人名义与上诉人签署租赁合同的行为不符合职务代表行为的构成要件。3.除租赁房屋外部通道被占用以及东面和南面的门被封堵外，墙体结构也被改动过。二、一审法院适用法律错误。1.上诉人与秦亮签订的合同，依法成立且合法有效，秦亮是本案的适格诉讼主体，不能因为《补充协议》的承租主体宝雍阁公司的加入就推定秦亮签署《租赁协议》就是职务行为，从而排除秦亮的租赁主体身份和承担责任的义务。2.上诉人有权依据《租赁协议》要求秦亮恢复租赁房屋原状。三、关于租金和违约金的金额，请法院查明事实后依法改判。秦亮辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。颜琪向一审法院起诉请求：1.判令秦亮支付拖欠的房屋租金共计167156元（自2015年6月15日起至2018年9月30日止）；2.判令秦亮支付逾期付款违约金（以每月2%为标准，分段计算）:(1)以32000元为基数，自2015年6月10日起至实际给付之日止;(2)以42000元为基数，自2016年6月10日起至实际给付之日止；(3)以72000元为基数，自2017年6月10日起至实际给付之日止；(4)以21156元为基数，自2018年6月10日起至实际给付之日止；3.判令秦亮将租赁房屋恢复至租赁前原状；4、本案诉讼费用由秦亮承担。事实和理由：2013年5月27日，其与秦亮经平等协商签订《租赁协议》一份，由秦亮向其承租位于建筑路1202-227号家乐福商场商铺的房屋作为商业用房使用。《租赁协议》约定的租赁期为2013年6月15日至2018年9月30日止，每月租金为人民币6000元，租金付款方式为一年一付，每年租赁期限届满前5日付清下一年度租金，逾期支付的，每逾期一日，秦亮需按租金的0.3%支付违约金。同时，在《租赁协议》第六条第二款中约定，待租赁期限届满，秦亮应将房屋恢复原状或在征得其同意的情况下以重新装修的状况交还给其。自租赁协议签订之后，其即将房屋交付给了秦亮正常使用，但从2015年6月15日起至今，其仅收到租金总计7万元，剩余租金秦亮一直拖欠未付，逾期已久。与此同时，其交付给秦亮租赁使用时的房屋原三面有门，朝北临家乐福扶梯口为卷帘门，朝东为一排落地玻璃，有一扇玻璃门可供出入，朝南一扇卷帘门。三扇门前均有相应公共过道，且东面玻璃门前与它相邻原有一公共消防通道，通道内装有消火栓等消防设施。现如今租赁房屋已被对方装修更改，只剩朝北的卷帘门可以通行，其余都被实体外墙封堵，连带周围的公共通道都被划入相邻店铺经营范围之内，严重影响了其收回房屋后的使用及收益。截止起诉之日，《租赁协议》已经届满，鉴于秦亮长期拖欠租金，其已通知秦亮不再续约，除了要求秦亮支付拖欠的全部租金以外，还要求秦亮将房屋恢复原状交还，但秦亮迟迟未有履约的表示。秦亮一审中辩称：其不是本案适格主体，其系宝雍阁公司曾经的法定代表人，在任职期间签订了涉案合同，合同签订当时已向颜琪披露了宝雍阁公司为合同实际相对人，颜琪就涉案房屋租赁纠纷的沟通中一直与宝雍阁公司保持沟通，并签署过相关协议，认可宝雍阁公司的合同相对人身份。其有证据显示宝雍阁公司已经支付了涉案房屋至2017年6月14日的租金，其余款项也并未结欠。关于恢复房屋原状问题，其或者宝雍阁公司均未对涉案房屋进行装饰装修，涉案房屋租赁范围以外由案外人刘一手心火锅店进行了装修，现状并不是由其或者宝雍阁公司造成，也不在租赁面积之内，因此其或宝雍阁公司没有义务也没有权利去改变这一现状。一审法院认定事实：建筑路1202-227号商铺登记于颜琪名下。2013年5月27日，颜琪（出租方，甲方）与秦亮（承租方，乙方）签订《租赁协议》一份，双方约定甲方将227号商铺出租给乙方，租赁期限自2013年6月15日起至2018年9月30日止，押金1万元，月租金6000元，租金一年一付，乙方需在下一年租赁期前五天将下一年租金支付给甲方；逾期支付的，每逾期一日需按日租金的0.3%支付违约金；乙方有权对该房屋进行重新装修或与其他单元打通经营，装修费用由乙方自理；待租赁期届满，乙方应将该房屋恢复原状或在征得甲方同意的情况下以重新装修的状况交还甲方；在租赁期内，乙方有权将该房屋在租金收益不变的情况下转租给他人。2016年7月26日，颜琪与潘志扬结婚。2016年8月3日，潘志扬代颜琪与宝雍阁公司签订《协议》，约定因227号商铺经营困难，暂时无商户营业，故227号商铺年租金减免至每年3万元，若有任何商户进驻227号商铺营业，宝雍阁公司须补缴租金1万元。2017年6月12日，宝雍阁公司向法院提起诉讼，列颜琪为被告，要求判令解除双方之间关于227号商铺的租赁合同。2017年11月10日，颜琪向法院提起诉讼，列宝雍阁公司、潘志扬为被告，要求撤销二者于2016年8月3日签署的《协议》。经审理，法院作出（2017）苏0211民初7033号民事判决书，认为潘志扬与颜琪系夫妻关系，且颜琪委托潘志扬处理租赁事宜，潘志扬签署的《协议》有效，故驳回了颜琪的诉讼请求。该案经颜琪上诉，维持原判。后，法院作出（2017）苏0211民初3677号民事判决书，认为颜琪不同意解除合同的情况下，宝雍阁公司不具有单独解除合同的权利，故驳回了宝雍阁公司的诉讼请求。2018年7月18日，颜琪向法院再次提起诉讼，列滨湖区尚锦高格火锅店（以下简称“尚锦高格”）为被告，要求尚锦高格拆除对公共消防通道的违章封堵，排除妨碍；恢复其房屋周边公共通道区域的原状、恢复其房屋墙体原状；赔偿其自2016年6月15日起减少的租金损失。因尚锦高格已转让经营，已非相邻部位的使用权人，以相邻关系请求尚锦高格的基础不存在，故法院驳回了颜琪对尚锦高格的诉讼请求。2018年7月27日，宝雍阁公司向颜琪发函，明确合同于2018年9月30日到期后不再续租，多次通知前来办理房屋交接手续均未到场，现再次通过代理律师转交房屋钥匙。2018年9月5日，江苏元聚律师事务所受颜琪委托，向秦亮邮寄《律师函》，通知秦亮双方签订的《租赁协议》于2018年9月30日租期届满后终止，颜琪将收回房屋，不再续签租赁合同，同时通知秦亮在《租赁协议》到期终止之日起3日内，清空227号商铺内外所有物品并将227号商铺恢复原状（包括房屋内部原状及四周原状）后移交给颜琪。2018年9月13日，宝雍阁公司通过快递形式将涉案房屋钥匙寄送颜琪代理律师王鹏宏处。王鹏宏表示其未获得颜琪代为收取钥匙的权利，邮寄钥匙的行为不视为认可接受房屋。另查明，227号商铺坐南朝北，尚锦高格开设的火锅店位于227号商铺东面、南面，227号商铺现有一门朝北开，正对二层下一层的商场扶梯，227号商铺现无人承租。颜琪提交的照片及原规划图显示227号商铺原北面、东面、南面均为通道、且均有门，朝北临家乐福扶梯口为卷帘门，朝东为一排落地玻璃，有一扇玻璃门可供出入，朝南一扇卷帘门，现在东面、南面均已被封堵，无法进出。无锡市曦晨测绘有限公司出具的建筑路1202至1232号《无锡市房产平面图》（测绘编号：2009089012）显示：227号商铺东面与226号商铺西面相邻，相邻处系公共通道；227号商铺南面与204、205号店铺相邻，相邻处亦为公共通道。还查明，2013年12月3日，宝雍阁公司与李昌毛签订《无锡暹罗湾美食广场租赁合同》，约定李昌毛租赁“暹罗湾美食广场二期”项目二层201号，建筑面积为1250平方米，租赁期限自2013年12月5日起至2018年9月5日止，年租金为105万元，租金每两年递增3%。租赁期内，宝雍阁公司保留在任何时间无需征得李昌毛同意而变更、修缮及临时封闭本项目公共区域和公用设施设备，包括屋顶、墙体、天花、中厅、走道等的权利，保留调整本项目公共区域布局的权利，但应尽量减少对李昌毛正常营业的影响。前述租赁合同虽载明租赁店铺为201号，但实际上承租范围为201号、202号、203号、204号、205号、206号、207号、208号、209号、210号、211号、212号、213号、214号、215号、216号、224号、225号、226号、228号、229号、230号、231号、232号、233号、234号、235号、236号、237号、238号。当时前述商铺均委托宝雍阁公司统一对外招租及管理，宝雍阁公司有权决定对物业进行重新分割、布局、装饰，添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工，以及进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造。李昌毛原系无锡市刘一手心火锅餐饮有限公司的法定代表人，其承租上述房屋后用于经营刘一手火锅店，后因经营问题，重新成立了尚锦高格火锅店。2016年12月15日，尚锦高格火锅店与201号、202号、203号、204号、205号、206号、207号、208号、209号、210号、211号、212号、213号、214号、215号、216号、224号、225号、226号、228号、229号、230号、231号、232号、233号、234号、235号、236号、237号、238号业主直接签订租赁合同。后尚锦高格火锅店已解除与上述店铺的租赁合同，涉案场所由滨湖区渝聚荟优火锅店经营。2016年宝雍阁公司至法院提起诉讼，列李昌毛为被告，要求解除与李昌毛的租赁合同并结清租金。经调解，双方达成协议确认解除合同，李昌毛向宝雍阁公司支付结欠租金30万元。后上述业主向法院提起诉讼，均解除了与宝雍阁公司之间的委托经营合同。再查明，宝雍阁公司于2013年4月25日成立，秦亮系宝雍阁公司的原法定代表人，2015年1月21日法定代表人由秦亮变更为宋小强。一审法院认为：颜琪作为涉案房屋的所有权人，享有的对涉案房屋的财产权益受法律保护。现涉案房屋周围状况较之颜琪出租房屋时，发生了较大不利变化，颜琪作为权利人有权主张相应权利，依法要求对其房屋不利状态进行排除。虽然所有权人对物享有的权利系对世权，不以特定相对人为限。但就物权遭受侵害时的请求权，应系特定的权利，应有明确的相对方。结合涉案房屋出租及周边改造情况来看，颜琪现以租赁合同关系要求秦亮恢复其房屋原本所处状态并支付结欠租赁费用的诉请，无法得到法院支持。理由如下：首先，颜琪以租赁合同关系要求秦亮履行合同义务，应以双方之间存在真实有效且存续的合同关系为前提。本案中秦亮虽以自身名义与颜琪签订了《租赁协议》，但就双方履行及此后协议变更的情况来看，房屋承租后实际由宝雍阁公司控制使用，且颜琪与宝雍阁公司之间的《补充协议》明确载明承租方（乙方）系宝雍阁公司，此后租金也系宝雍阁公司支付，即便此前秦亮系以个人名义签署《租赁协议》，《补充协议》的签订，也进一步明确了涉案房屋的实际承租人系宝雍阁公司。故秦亮个人不应再就租赁所涉事宜承担合同责任。就颜琪对《补充协议》的相应意见，已有生效判决予以回应，在此不再赘述。其次，就涉案房屋改动情况而言，相应不利因素均系外部因素引起，房屋内部装修及结构均未做改动。玻璃窗和卷帘门外现均直接由火锅店占用，因火锅店获益所致，从房屋内部无法改变这一现状。以租赁合同关系提起诉讼，徒增诉累，并不能达到保护自身权益的诉讼目的。再次，颜琪以排除妨害起诉尚锦高格被法院驳回，系尚锦高格这一特定主体已非侵权主体，而非侵权本身问题。关于颜琪主张的租金及违约金本案亦不予支持。除上述理由外，《补充协议》明确了对租金金额的调整，且颜琪对此也在排除妨害案件中对此进行了主张。该案起诉在本案前，可以看出颜琪对此也是予以认可的。一审法院判决：驳回颜琪的诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，颜琪向本院申请撤回要求秦亮将案涉租赁房屋恢复原状的上诉请求，并表示2018年10月1日之后的房屋占有使用费其不再主张；认可租赁期间2018年6月15日至2018年9月30日秦亮欠付的租金金额为8750元。秦亮认可2015年6月15日至2016年6月14日期间的租金，宝雍阁公司实际支付了40000元。关于租金支付情况，2013年6月15日起至2015年6月14日止的租金以及2016年6月15日起至2017年6月14日止的租金，双方一致确认已经支付完毕。2017年6月15日起至2018年6月14日止的租金，双方确认30000元未支付。2018年6月15日起至2018年9月30日止的租金，双方确认8750元未支付。2015年6月15日起至2016年6月14日止租金，双方确认已经支付40000元，但对应付租金总额存在争议，颜琪认为应付租金总额为72000元，秦亮认为应付租金总金额为30000元。另查明，本院（2017）苏02民终20号案件中，秦亮自认宝雍阁公司系其与胡健华、徐俊、鱼克伟、姚毅诚等人发起设立，其与王建修签订房屋租赁合同的目的就是为了设立宝雍阁公司。以上事实，有谈话笔录、本院（2017）苏02民终20号民事判决书等证据在卷予以佐证。本院认为：发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。就本案而言，案涉房屋租赁合同是秦亮为发起设立宝雍阁公司以自己的名义与颜琪签订的。2016年8月3日，潘志扬代颜琪与宝雍阁公司签订《协议》，就租金减免达成一致意思表示，可视为宝雍阁公司成立后对前述房屋租赁合同的确认。在此情形下，颜琪作为合同相对人，依法享有选择请求权，其无论是请求秦亮承担合同责任，还是请求宝雍阁公司承担合同责任，均符合法律规定，人民法院均应予以支持。秦亮与颜琪签订房屋租赁合同的行为是否属于职务行为、宝雍阁公司成立后有无实际使用案涉房屋，以及宝雍阁公司是否愿意承担合同义务，均不能成为秦亮合同责任的免除事由。颜琪要求秦亮承担案涉租赁合同的违约责任，应当予以支持，一审法院适用法律错误，本院予以纠正。2017年6月15日起至2018年6月14日止的欠付租金30000元及2018年6月15日起至2018年9月30日止的欠付租金8750元，双方当事人均无争议，本院予以确认。关于2015年6月15日起至2016年6月14日止的应付租金总额，鉴于颜琪与宝雍阁公司签订的关于租金变动的协议于2016年8月3日签订，该协议并未对之前的租金作出约定，只能确认双方对之后的租金减为30000元达成一致意见，故而本院确认2015年6月15日起至2016年6月14日止的应付租金总额为72000元，因此，秦亮尚结欠颜琪2015年6月15日起至2016年6月14日止的租金为32000元。综上，秦亮结欠颜琪租金的总金额为70750元（32000元+30000元+8750元）。双方当事人合同约定逾期支付租金的，每逾期一日需按照日租金的0.3%支付违约金，但据此标准计算逾期付款违约金年利率超过36%,明显过高。现颜琪上诉请求按照逾期付款金额的月利率2%的标准计算逾期付款违约金，本院予以支持。综上，一审判决适用法律错误，应予纠正，颜琪的上诉请求成立，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销无锡市滨湖区人民法院（2018）苏0211民初6650号民事判决二、秦亮于本判决生效之日起十日内给付颜琪房屋租金70750元，并支付逾期付款违约金（以32000元为基数，自2015年6月10日起至实际给付之日止，按月利率2%计算；以30000元为基数，自2017年6月10日起至实际给付之日止，按月利率2%计算；以8750元为基数，自2018年6月10日起至实际给付之日止,按月利率2%计算）。三、驳回颜琪的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3643元，二审案件受理费3643元，合计7286元（均由颜琪预交），由秦亮负担，秦亮应于本判决生效后十日内直接支付给颜琪。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年一月十日书记员  庄茂根