湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初4893号原告：周启花，女，1970年5月6日出生，汉族，自由职业，住武汉市青山区（户籍地湖北省红安县），委托诉讼代理人：英雄心，湖北金楚律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：冯涛，湖北金楚律师事务所实习律师（特别授权代理）。被告：武汉家和世纪房产经纪有限公司，住所地武汉市青山区115街94门2号。法定代表人：梅秀琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘少波，男，1968年5月3日出生，该公司职工（特别授权代理）。第三人：徐妮，女，1971年3月21日出生，汉族，武钢运输部职工，住武汉市区，原告周启花与被告武汉家和世纪房产经纪有限公司（以下简称武汉家和世纪公司）、第三人徐妮居间合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周启花及其委托诉讼代理人英雄心、冯涛，被告武汉家和世纪公司的法定代表人梅秀琴及委托诉讼代理人刘少波，第三人徐妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周启花向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的居间合同；2、判令被告向原告赔偿购房定金损失20000元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年6月2日，经被告武汉家和世纪公司居间，原告与第三人徐妮就位于武汉市青山区青翠苑小区29门8号房屋（以下简称案涉房屋）达成交易合意，三方共同签订《二手房居间代理合同》，约定第三人徐妮将案涉房屋作价1050000元出售给原告，原告于合同签订当天支付购房定金20000元，取得房屋交易的私房买卖登记收件单时付款470000元，另有550000元由原告委托被告申办并取得银行贷款后支付，银行审核通过后5日内办理过户交易手续，过户后3日第三人徐妮内向原告交房。合同签订后，原告于当日向第三人徐妮交付了购房定金20000元整。同年6月21日，原告已筹得购房首付款470000元。6月23日银行审批通过原告贷款申请。6月24日办理房屋买卖合同备案过程中，青山区不动产登记中心工作人员告知被告方经办人“虽然原告社保缴纳已满两年，但由于存在断缴，不具备购房资格，无法办理备案”。此后，原告向第三人徐妮主张退还定金未果。原告认为，案涉房屋买卖合同不能履行，并非原告主观反悔，而是因为被告居间行为存在过错，如在未审查原告购房资格情况下误导原告购房，在确定不能办理合同备案后提出让原告办理“假离婚后假结婚”以规避限购政策的滑稽建议等，故诉至本院向被告主张赔偿。被告武汉家和世纪公司辩称：我公司同意解除与原告的居间合同。原告出于自愿购买案涉房屋并支付购房定金，又因其自身原因致使房屋买卖合同无法继续履行，所造成的定金损失应由其自行承担。我公司并非原告购房资格的审查认定机构，也无权代其办理社保缴费查询手续，原告明知其社保缴费存在中断情况但未如实告知我公司。在房管部门明确无法办理购房合同备案后，我公司为促成合同继续履行向原告提出变通方案的建议，又多次配合原告与第三人徐妮协商定金退还事宜以期减少其经济损失，已尽到居间服务、协调义务。我公司至今未向原告收取佣金或其他任何费用，系无偿提供服务。综上，请法院依法驳回原告诉讼请求。第三人徐妮述称：原告所述合同签订及履行情况属实。因购房政策限制，我与原告针对案涉房屋所达成的买卖合同无法继续履行，故双方已于2019年10月7日签订协议解除了该合同，原告已明确不向我主张返还定金，其向被告主张赔偿的诉请与我无关。经审理查明：2019年6月2日，经被告武汉家和世纪公司居间介绍，原告周启花与第三人徐妮就案涉房屋交易达成合意。同日，原、被告及第三人共同签订《二手房居间代理合同》，约定：甲方（徐妮）将其所有的座落于武汉市青山区青翠苑小区29门8号建筑面积为71.25㎡的案涉房屋以成交价1050000元出售给乙方（周启花），乙方对甲方所出售房屋已充分了解并自愿购买。该房屋交易付款方式为：签订本合同时，乙方应付购房定金20000元，定金自动转为房款。取得该房屋交易的私房买卖登记收件单同时，乙方应付470000元。另有房款550000元由乙方委托丙方（武汉家和世纪公司）办理贷款，由贷款银行直接支付给甲方，实际贷款金额和年限以银行审批为准，不足金额乙方应以现金补齐。甲乙双方于银行贷款审批通过后10日内，在丙方协同下办理该房屋交易过户等相关手续，甲方于过户完成后3日内交房，乙方交尾款10000元。合同同时约定由乙方在签订本合同时一次性支付支付丙方经纪代理费15700元。在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理贷款申请，房屋权属登记，房款交割等居间工作，保障交易的安全性，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费21000元，甲、乙双方协商解除本合同的，由双方平均负担经纪代理费21000元。合同三方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应当承担赔偿责任。原告周启花及第三人徐妮分别在该合同落款处署名并捺手印，被告武汉家和世纪公司职工刘少波作为丙方经办人在该合同落款处署名并加盖该公司印章，另有案外人陈静作为售房方代理人在该合同落款处署名以示作见证。合同签订当日，原告周启花依约向第三人徐妮支付了购房定金20000元。翌日，原告周启花自行通过武汉市社会保险网络查询平台调取了其自2016年12月至2019年5月期间在本地参保缴费情况证明。2019年6月6日，原告周启花向中国邮政储蓄银行武汉市青山区支行申请购房贷款并在该行开设结算账户。2019年6月24日，原告周启花与被告武汉家和世纪公司及第三人徐妮约同前往武汉市青山区不动产登记中心拟办理案涉房屋交易备案登记，该中心工作人员经审查发现原告周启花非武汉市户籍人口，且其近两年内曾中断缴纳本地社保，不具备武汉市住房限购政策所规定的购房资格条件，故案涉房屋交易无法办理合同备案，遂将此情况向原、被告及第三人进行释明。此次备案登记未果后，被告武汉家和世纪公司向原告周启花建议以其子女作为购房主体或与本地户籍人员登记结婚以规避限购政策，以期促成案涉房屋交易继续履行，但原告对其建议方案均不予认可。在此期间，被告武汉家和世纪公司偕同原告周启花数次主动登门与第三人徐妮联系，请求退还购房定金，但第三人徐妮明示不同意退款。2019年10月7日，原告周启花自行与第三人徐妮签订《解除房屋买卖合同协议书》，协议解除了双方针对案涉房屋的买卖合同关系，同时约定徐妮已向周启花收取的20000元购房定金不予退还。此后，原告周启花向被告武汉家和世纪公司索赔定金损失未果，故诉至本院主张诉请。庭审中，原告周启花自述其于2017年6月至11月因受伤无法工作，故在此期间未缴纳社保费用，2018年11月又因其个人疏忽未按期缴纳当月社保费。在案涉房屋交易协商及合同订立过程中，被告武汉家和世纪公司曾向其询问核实社保费缴纳情况，但原告当时未将上述社保断缴事实告知被告。对此，原告解释为因其不了解本地限购政策对非本地户籍购房人连续缴纳社保的限制性要求，故未意识到断缴的风险及后果。此外，原告周启花当庭自认其至今未向被告武汉家和世纪公司支付合约经纪代理费或其他居间服务相关费用。上述事实，有原、被告及第三人共同签署的《二手房居间代理合同》、购房定金汇款凭证及收款收条、原告与第三人徐妮所签《解除合同协议书》等书证，以及各方当事人当庭陈述在案佐证。此外，原告周启花向本院提交了其与被告武汉家和世纪公司工作人员的通话录音，主要内容为被告建议原告以“假离婚后假结婚”的方式规避限购政策对其购房资格的限制，原告拟以此证明被告存在误导原告购房以牟取额外利益的故意。对此，本院认为被告武汉家和世纪公司作为居间服务方，其提出规避限购政策的方案主要动机仍是为促成案涉房屋交易完成，并未以此向原告主张额外费用，故此证据不足以证明被告行为存在误导原告购房或牟取非法利益的故意，本院对其证明目的不予采信。本院于庭后依职权向参与见证案涉合同签订的案外人陈静调查核实该合同订立详情。该案外人向本院述称其作为第三人徐妮的售房代理人于2019年6月2日即案涉合同签订当天，曾向原告周启花及其丈夫反复询问核实购房资格，并向其二人强调提醒必须具备连续缴纳社保满两年的购房条件，但原告夫妻二人均表示已在本地缴纳社保时长已达十一年，并称售房人不必为此担心，但原告当时未出示其社保缴费记录。2019年6月24日案涉合同确认无法办理备案登记后，被告武汉家和世纪公司职工刘少波曾主动约同案外人陈静去往第三人徐妮家中协调交易变通履行方案，但最终未能达成一致意见。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告周启花因自购住房意愿主动委托被告武汉家和世纪公司为其提供房源及其他交易相关信息服务，居间合同关系即已合法成立。原、被告及第三人徐妮共同签订的《二手房居间代理合同》，系合同各方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，其内容既包含案涉房屋交易双方所达成的交易合意，也对原、被告间居间合同关系及相关权利义务予以明确，对合同双方均有约束力。在该合同订立及履行过程中，被告武汉家和世纪公司已依约提供房源信息及交易便利，并无故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，已尽到如实报告义务，其居间服务也未损害原告周启花的合法利益。原告周启花与第三人徐妮针对案涉房屋所达成的买卖合同在实际履行过程中因原告未满足连续缴纳两年社保的限制性要求，致使合同暂不具备备案登记条件，交易双方鉴于履约成本及交易风险过高自行协商解除合同。被告武汉家和世纪公司虽曾向原告提出规避限购政策的建议，但不能据此认定其在提供居间服务过程中存在过错或主观恶意。根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。在案涉合同协商订立过程中，被告武汉家和世纪公司及案外人陈静已多次向原告询问核实其社保费用缴纳情况，即已尽到提示注意义务，原告周启花作为长期在本地生活工作并自行缴纳社保费用非本地户籍人员，无论是社保缴纳还是购置住房，均属其个人重大事项，相较于他人显然更为了解详情并理应给予特别关注，而在其第二次断缴社保费至本案合同订立历时不过半年的情况下，经被告武汉家和世纪公司已作相关询问并提示注意后，仍未如实完整的告知社保断缴事实，也未在合同签订前向被告及第三人提供其社保参保缴费证明，原告就其行为所作“不了解政策、未意识风险”的解释缺乏合理说服力。被告武汉家和世纪公司作为房产中介机构，不具备购房人购房资格审核职能，也无权代其委托人查询社保缴纳详情，其在居间服务期间未要求原告周启花及时提交社保缴费证明，虽存在一定疏漏瑕疵，但案涉交易终止的主要责任仍应归咎于原告自身原因，尤其在被告武汉家和世纪公司并未就其已完成的居间服务收取任何费用的情况下，要求其承担过错赔偿于法无据且显失公平。综上，原告周启花因其与第三人徐妮之间的房屋买卖合同解除所造成的购房成本损失，向被告武汉家和世纪公司主张索赔，缺乏事实及法律依据，本院对此诉请不予支持。另，因被告武汉家和世纪公司已明示同意与原告周启花解除案涉居间合同关系，故对原告周启花要求确认合同解除的诉讼请求本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第四百二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告周启花与被告武汉家和世纪房产经纪有限公司于2019年6月2日订立的《二手房居间代理合同》解除；二、驳回原告周启花其他诉讼请求。本案减半收取的案件受理费150元，由原告周启花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 刘 洋二〇二〇年一月十日书记员 胡小雨