江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0903民初6940号 原告：王玮，男，1987年4月29日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。 委托诉讼代理人：王国富，男，1959年3月29日出生，系王玮父亲。 被告：陈在法，男，1941年9月4日出生，汉族，居民，住盐城市建湖县。 被告：黄兴英，女，1942年1月10日出生，汉族，居民，住址同上。系陈在法之妻。 两被告共同委托诉讼代理人：沈长贵、周权，江苏鼎盛湖律师事务所律师。 第三人：严法贵，男，1979年7月12日出生，汉族，居民，住盐城市城南新区。 第三人：王军霞，女，1984年10月8日出生，汉族，居民，住址同上。系严法贵之妻。 原告王玮与被告陈在法、黄兴英、第三人严法贵、王军霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王国富，两被告共同委托诉讼代理人周权，第三人严法贵、王军霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王玮向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付坐落在盐城市城南新区房屋；2、第三人腾空让出上述房屋。事实和理由：2017年9月13日，原告经盐城市君达房产经纪有限公司（以下简称君达房产）介绍，与两被告签订了一份房屋买卖合同，即被告将上述房屋出售给原告。原告按合同约定交付房款后，被告虽然办理了房屋产权转让登记手续，但一直未能将该房交付原告。经了解，因被告及夏祝伟与第三人之间存在经济纠纷，讼争房屋一直由第三人占用。期间，原告多次要求被告及第三人腾让该房，并经君达房产、派出所调处均未果。综上，原被告之间的买卖合同合法有效，即便第三人与被告的合同被认定无效，也不影响原被告之间的合同效力，原告对案涉房屋是善意取得。原告已经依法取得了上述房屋的产权，是合法的产权人，被告未能如期向原告交付房屋是违约行为，我方保留要求其承担违约责任的权利；第三人在明知原被告之间买卖合同及产权已经转让登记的情况下，仍然居住在案涉房屋，属恶意侵占，应该腾让。故请求支持原告诉讼请求。 两被告共同答辩称，一、2017年7月，被告从第三人夫妇处购买了案涉房屋，当时是案外人夏祝伟凭第三人夫妇在公证处出具的委托手续与被告进行交易，交易价为140万元。被告根据夏祝伟的指示交付了相应款项。同年9月，被告将上述房屋卖给原告，总价款168万元。虽案涉房屋已进行过户，但原告尚有12万房款未交，另应承担契税和个税4.2万，这是原被告之间的内部约定，实际上不影响原告取得案涉房屋的所有权。二、盐城市亭湖区人民法院（以下简称亭湖法院）判决确认夏祝伟代表第三人夫妇与被告签订的房屋买卖合同无效。因此导致被告与原告签订的合同是无权处分，且第三人不予追认，因此原被告之间的买卖合同无效。三、案涉房屋一直被第三人夫妇占用，并不是被告不交付房屋。如果原告构成善意取得，其有权要求第三人腾让，相关责任不在被告。请求驳回原告对被告的诉讼请求。 第三人严法贵、王军霞述称，一、2018年8月24日，经亭湖法院（2017）苏0902民初6660号民事判决认定，案涉房屋是两被告与案外人夏祝伟恶意串通、非法取得，夏祝伟以我们夫妇名义与两被告签订的房屋买卖合同无效，因此两被告对案涉房产是无处分权。二、案涉房屋一直由本人和家人居住，在法院判决和原告诉状中均予以认定。三、本案原告王玮夫妇及其父亲在与两被告签订房产转让合同前一个多月，在君达房产业务员徐某（也是两被告与原告房产交易的业务员）带领下，曾多次到案涉房屋与本人一起看房及商谈购房事宜，后因房价原因未达成购房协议。原告及其父亲是知道案涉房产一直由我们居住，且我们是案涉房产的权利人。四、原告与两被告签订购房合同时，登记证书上明确载明该房产过户不到一个月，两被告却要额外缴纳高额税金再次转让也不符合常理。正常情况下，对大额房产交易过程应当更谨慎，但王玮夫妇及其父亲却对此置之不理，且与两被告交易时原告也未再到案涉房产中实际查看现实占用情况及实际权属情况，存在重大过失。综上，案涉房产转让人即两被告系无处分权人，受让人原告应当知道两被告无处分权，且在案涉房产交易中存在重大过失，不属于善意取得，因此原告与两被告签订的房产转让合同无效，案涉房产应为我们夫妇所有，也不应该腾空。故请求驳回对第三人的诉请。 本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系，两名第三人亦是夫妻关系。 坐落在盐城市城南新区房屋（以下简称案涉房屋）原所有权人系第三人严法贵、王军霞夫妇，建筑面积分别为138.55平方米、11.54平方米。 2017年4月中旬，严法贵夫妇通过夏祝伟介绍向储启楼借款。同年4月20日，严法贵夫妇与储启楼签订抵押借款合同，约定：一、借款90万元，借款期限为24个月，月息1.5%；利息支付时间为每月20日前支付一次借款利息，到期本金一次性还清，逾期利息按月息1.7%计算到本金还清为止。二、严法贵夫妇自愿将案涉房屋作为借款的抵押担保……五、特别约定：借款期限内严法贵累计两次逾期支付利息的情况下，出借人可单方宣布上述借款提前到期并向公证处申请出具执行证书，严法贵承诺按本合同的约定自愿接受法院强制执行等内容。同日，盐城市盐都公证处对上述借款出具了（2017）盐都证经内字第1342号具有强制执行效力的债权文书公证书。合同签订后，严法贵夫妇与储启楼于当日到盐城市不动产登记中心办理了房产二次抵押手续。同日夏祝伟与严法贵夫妇还到盐城市亭湖区公证处签订委托书一份，约定了委托权限有：代为办理上述房产的申请还款手续、代为办理上述房产出售转让、交易过户等。此后，严法贵收到储启楼转账90万元，同时严法贵转账给夏祝伟5万元作为服务费以及其他费用。 此后，夏祝伟以严法贵夫妇代理人的身份代其向中国银行盐城城东支行偿还案涉房屋贷款454698.85元，并办理注销了银行设定的房产抵押手续。同时，储启楼以放弃抵押权的形式注销了其所设定的抵押权。2017年7月14日，夏祝伟以严法贵夫妇代理人的名义与陈在法、黄兴英签订一份交易合同，约定以100万元的价格出售，后也办理了相关的产权变更登记手续，但夏祝伟未告知严法贵夫妇房屋已转让情况。 2017年9月13日，甲方陈在法夫妇与乙方王玮、丙方君达房产签订一份房地产转让合同，约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，房款合计为168万元；契税和个税由乙方承担，不满两年的增值税由甲方承担；甲方应在乙方房款全部到账后5日内向乙方交付房屋；以及其他内容。合同签订后，王玮夫妇将155万元存入托管账户，10月17日，王玮夫妇从托管账户上向陈在法转款155万元。此后，王玮夫妇也办理了案涉房屋的产权变更登记手续。当日，陈在法又转款102.75万元给夏祝伟。 上述案涉房屋的两次转让，出卖人均未向买受人交付房屋，夏祝伟除代为偿还案涉房屋银行贷款外，亦未向严法贵支付任何款项。 2017年11月27日，严法贵夫妇诉至亭湖法院，要求确认夏祝伟以其名义与陈在法、黄兴英签订的房屋买卖合同无效。亭湖法院经审理，于2018年8月作出（2017）苏0902民初6660号民事判决，认为：一、严法贵夫妇虽授权夏祝伟代理办理出售、过户、注销抵押、领取卖房款等权限，但其与储启楼之间的借款合同明确约定，严法贵如有二期未能按时付息，出借人可依具有强制执行效力的债权文书公证书向人民法院申请强制执行，而不是由夏祝伟未经原告同意的前提下，滥用委托权限，侵害当事人的利益。二、陈在法夫妇虽然在庭审时陈述其购房款是其外孙储启萍现金代其支付给夏祝伟，但未能提供充分证据证实现金的合法来源。三、陈在法夫妇主观上在明知严法贵夫妇仍然居住在案涉房屋的情况下，与夏祝伟签订买卖合同；客观上陈在法夫妇虽向法庭提供夏祝伟出具的140万元收条，但实际陈在法于10月17日向夏祝伟汇款102.75万元，因此夏祝伟与陈在法夫妇之间并没有形成等价的买卖关系，而是采用规避法律法规的形式，直接侵害严法贵夫妇的合法权益。夏祝伟与陈在法夫妇之间的买卖关系系恶意串通，双方所签订的房屋买卖合同属无效。遂判决：确认夏祝伟以严法贵夫妇名义与陈在法、黄兴英所签订的盐城市城南新区戴庄路17号蔚蓝水岸花园2幢301室、03室《盐城市存量房自行交易合同》无效。该判决现已生效。 此后，陈在法、黄兴英未能向王玮交付案涉房屋，严法贵夫妇一直占用该房屋，经多次交涉未果，原告遂诉至本院。 本院认为：合同是当事人约定权利义务的协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与被告陈在法夫妇签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方应按约全面履行。原告已按约定支付了房屋价款，亦办理了案涉房屋的产权变更登记手续，被告陈在法夫妇应该履行交房义务。但因被告陈在法夫妇与夏祝伟以第三人严法贵夫妇名义签订的案涉房屋买卖合同被法院生效判决确认为无效，则陈在法夫妇将案涉房屋转让给原告，构成无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故两被告及第三人主张案涉房屋合同无效，本院不予采信。 关于原告的诉讼请求。物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。本案中原告要求两被告交付房屋，第三人腾空让房。因案涉房屋自始就没有交付，即两被告在第一次买卖合同中虽也取得案涉房屋的产权证，但出卖人没有交付房屋，其一直没有取得案涉房屋的占用、使用权利，仍由第三人夫妇居住，且前手买卖合同已经被确认无效，故客观上也无法交付。原告同样也是形式上取得案涉房屋的产权证，但亦未能实际取得案涉房屋的占有、使用等权利。而第三人是案涉房屋的原所有权人，前手买卖合同被确认无效，则自始无效。故原告要求第三人腾空让房，也没有法律依据。 综上，原告通过与两被告签订房屋买卖合同，虽取得案涉房屋的不动产权属证书，而事实上并未取得案涉房屋占有、使用等权利，客观上也无法交付。故原告的诉讼请求，本院不予支持，对原、被告及第三人的其他诉、辩、述称，本院均不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告王玮的诉讼请求。 案件受理费21000元，减半收取10500元，由原告王玮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。开户行：中国银行股份有限公司盐城世纪大道支行。账号：52×××89。 审判员  陈晓辉 二〇二〇年一月八日 书记员  孙 绘 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国物权法》 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 3、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。