辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终15828号上诉人（原审原告）：张忠成，男，1959年3月14日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：李屹，辽宁天润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李迎迎，女，1978年1月7日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：刘志强（李迎迎丈夫），男，1977年12月31日出生，汉族，住沈阳市于洪区。被上诉人（原审第三人）：沈阳万金海建房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区杨士乡后漠村。法定代表人：张佳海。被上诉人（原审第三人）：单宏雷，男，1973年9月13日出生，蒙古族，住沈阳市于洪区。上诉人张忠成因与被上诉人李迎迎、沈阳万金海建房地产开发有限公司、单宏雷返还原物纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初2205号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张忠成上诉请求：1.请求撤销原判；2.依法改判支持我一审的诉讼请求；3.被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院程序违法，请求二审法院予以纠正，一审法院驳回上诉人的诉讼请求违反不告不理原则，擅自扩大了被上诉人的诉讼权利，剥夺了上诉人的起诉权利；二、一审法院认定事实不清，适用法律错误，一审法院对第三人单宏雷与被上诉人李迎迎于2016年7月27日签订的《房屋买卖合同》确认为有效合同属于认定错误，一审法院对2015年7月1日第三人单宏雷伪造的专用收款收据和询问笔录进行确认，属于认定事实错误，一审法院认为本案诉争房屋属于“一房二卖”的情形处理的认定错误，一审法院认为上诉人不享有物权确认权的认定错误。李迎迎辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的诉请。沈阳万金海建房地产开发有限公司、单宏雷未陈述意见。张忠成向一审法院起诉请求：1.判决被告停止侵权行为，立即腾出位于沈阳市于洪区的房屋给原告；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年6月25日，原告张忠成与第三人万金海建公司签订《万金雅苑认购书》一份，双方约定：原告认购沈阳万金海建房地产开发有限公司开发的位于沈阳市于洪区.4平方米），单价每平方米3,800元，总价款389,120元，原告一次性付款；定于2011年7月31日交房；该认购书加盖了万金海建公司的合同专用章。该认购书签订当日，万金海建公司给原告出具专用收款收据一份，载明：交款人张忠成，交款金额389,120元，收款事由为6#面积102.4平方米，并加盖万金海建公司财务专用章。庭审中，原告称交完房款就得到涉案房屋钥匙。2015年7月1日，万金海建公司为单宏雷出具专用收款收据一份，载明：交款人单宏雷，交款金额280,000元，收款事由：6#1-3-1面积102.4平方米，并加盖万金海建公司财务专用章。本案在审理过程中，本庭对单宏雷进行询问，其称：涉案房屋是因万金海建公司欠其沙子款和借款而抵顶的，共抵顶了两套房屋，其中一套为本案诉争房屋，另一套单宏雷通过案外人张湘雨卖给了案外人王彩焕（系被告的母亲）。2015年7月9日，万金海建公司为张忠成出具专用收款收据一份，载明：交款人张忠成，交款方式为现金支付，交款金额389,120元，收款事由为万金雅苑6栋1-3-1此楼只卖给张忠成本人（此楼没顶卖给其他任何人），并加盖万金海建公司公章。2016年7月27日，单宏雷与李迎迎签订《房屋买卖合同》一份，约定：单宏雷将于洪区（本案诉争房屋）卖给被告李迎迎，房屋总价为贰拾贰万元整，付款方式为一次性付款，付款时间为2016年7月27日。李迎迎于当日通过银行转账的方式向单宏雷支付房款220,000元，单宏雷于2016年7月27日给被告李迎迎出具收条1张，写明收到李迎迎购房款贰拾贰万元整，房屋坐落于洪区。2016年8月，李迎迎对涉案房屋经行装修并入住至今，其向法庭提供了本案诉争房屋2016-2017年期间的采暖费发票、2016年11月及2017年5月的卫生费及电费收据。2016年8月28日8时14分，沈阳市公安局于洪分局南阳湖派出所接到110报警，报警人（联系方式：159××××4455）称于2011年在万金雅苑小区购买6号楼131室被再次买卖，民警告知报警人到于洪分局经侦大队报案。一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，第三人单宏雷、万金海建公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，一审法院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原告和被告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。结合本案案情，原告主张被告停止侵权行为、腾退涉案房屋，该诉讼请求得到支持的前提，应是原告对诉争房屋享有权利。因此，本案争议焦点为原告是否系案涉房屋的权利人，是否有权要求李迎迎腾退房屋。涉及本案讼争房屋的两份房屋买卖合同：原告与万金海建公司于2011年6月25日签订的《万金雅苑认购书》、单宏雷与被告于2016年7月27日签订的《房屋买卖合同》，均系合同签订双方的真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定的情形，均为有效合同，这属于一房二卖的情形，导致原告与被告的民事权利发生冲突。根据公平原则，在一房二卖的情况下，处理原则应为：一、已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持；二、均未办理过户登记手续的，支付已经办理商品房预告登记手续的房屋所有权人的要求；三、既未办理产权登记，也未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋所有权人的要求应予支持；四、均未办理过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持；五、如上述情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应予支持。在本案讼争房屋存在一房二卖且均未办理房产所有权证的情况下，应根据“一房二卖”纠纷解决原则确定合同的先后履行顺序。本案中，虽然原告提供了诉争房屋的认购协议书和交款收据，但是原告对于其是否办理入住以及何时入住仅提供了一把钥匙，并未提供其他证据佐证。被告已经实际入住诉争房屋并居住至今，而原告也只提供了一份匿名报警记录，并无相应处理结果。因此，原告提供的现有证据不能证明原告先于被告入住了该房屋。关于第三人单宏雷与万金海建公司之间是否存在债权债务关系，单宏雷对此解释说其是开沙场的，向万金海建公司提供过沙子并为其提供过借款，因此万金海建公司为单宏雷及案外人张湘雨抵顶了两套房产，一套出售给本案被告李迎迎，另一套出售给李迎迎的母亲王彩焕，王彩焕的房屋就是一审法院另案审理的“原告戴宏滨与被告王彩焕、被告张湘雨、被告单宏雷、被告沈阳万金海建房地产开发有限公司、被告沈阳新庭物业有限公司、被告沈阳市赤道供暖有限公司返还原物纠纷一案”中的诉争房屋，该案已经驳回原告戴宏滨的起诉，且已经过两级法院审理生效。现原告也未能提供其他证据否认单宏雷与万金海建公司存在不实的债权债务关系，故对于原告的该项意见，不予采信。关于诉争房屋的顶账价格是否合理的问题。虽然该顶账价格低于原告出示的收据记载的价格，考虑到诉争房屋无法办理房证、所在地区当时二手房市场价格及涨跌等因素，并不属于明显偏低价格。本案中，原告与万金海建公司于2011年6月25日签订了《万金雅苑认购书》，并在当日由万金海建公司为原告出具了收据；据原告所述，万金海建公司向其发出过入住通知，是原告没有去住；万金海建公司在为单宏雷出具收据后的8日内，即2015年7月9日，再次为原告出具收据，以说明涉案房屋没有存在抵顶情况；而原告是在2016年8月李迎迎装修时开始主张权利。但是房屋买卖属于日常生活中的大宗商品交易，如原告所述，涉案房屋的交易时间为2011年，而原告未向法庭提交支付房款的证据，其说明的资金来源也与以往（二审笔录记载）表述不一致；原告空置房屋近五年，且在万金海建公司出具证明后仍未办理入住，未尽注意义务维护自身权利的行为不符合常理。原告提供的现有证据也未能证明其确实先于被告入住了涉案房屋。而单宏雷受让该房屋的价格及李迎迎支付的房款未低于合理范围。根据现有证据，不足以证明原告对诉争房屋的享有物权，所以其不享有物权请求权。因此，对于原告的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、第九十条，判决：驳回原告张忠成的其他诉讼请求。案件受理费7136.8元，由原告张忠成承担。公告费600元，由第三人沈阳万金海建房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：证据一：沈阳市公安局于洪分局给上诉人出具的立案通知书（出具时间为2016年9月14日），证明上诉人于2016年8月初发现被上诉人占用房屋让其搬出未果，于8月28日向沈阳市公安局于洪分局报案的事实；2、证明上诉人自2016年8月至今，一直通过刑事报案、民事诉讼的正当法律渠道主张权利的事实。3、证明被上诉人明知房屋存在争议强行占用至今不是法律意义上的先行合法占有房屋的事实。证据二：单宏雷2017年10月9日询问笔录及2016年万金雅苑房屋价格证明，证明单宏雷笔录自认低价出售，证明第三人以22万元低于市场价格购买房屋，不属于善意取得，不排除明知房屋存在瑕疵的恶意串通。证据三：刘某证言，证明1、沈阳万金海建房地产开发有限公司将万金雅苑以发包方式建设，自己没有实际建设，没有使用过沙子的事实。2、证明沈阳万金海建公司与第三人单宏雷不存在顶帐关系。即使顶帐也有顶帐协议。3、证明上诉人手里的房屋钥匙是原装钥匙，系房屋实际所有权人的事实。4、证明沈阳万金海建销售万金雅苑房屋的过程，先签订认购书、交付房款、交钥匙。被上诉人质证：沙子的事情需要问开发商。我购买房子入住的时候得到了全套的入住钥匙和装修钥匙。我是通过合法买卖取得房屋装修入住至今，不是强行占用。单宏雷卖我的房子，是小产权，都是这个价钱，不能以外面商品房的价钱算。上诉人提交：1、沈阳市公安局于洪分局立案通知书及卷宗材料，证明1、上诉人于2016年8月初发现被上诉人占用房屋交涉搬出未果，于8月28日向沈阳市公安局于洪分局报案；2、证明上诉人自2016年8月发现被上诉人占房后通过刑事报案、民事诉讼的法律渠道主张权利至今。3、证明被上诉人明知房屋存在争议仍强占至今，不应属于法律意义上的先行合法占有。4、证明第三人单宏雷因涉嫌合同诈骗被于洪经侦立案的事实。2、单宏雷2017年10月9日询问笔录及2016年万金雅苑房屋价格证明，证明第三人单宏雷自认以22万元低价向被上诉人出售房屋，被上诉人购买不属于善意取得，应当知道房屋存在瑕疵和风险。3、沈阳市价业价格鉴证服务中心价格认证结论书，证明2016年诉争房屋市场价格为483300元，被上诉人从第三人手中购得房屋市场价格为22万元，明显低于市场价格，被上诉人低价购买不属于善意取得，亦证明被上诉人应知房屋存在瑕疵和风险。4、诉争房屋原始钥匙，证明上诉人认购诉争房屋、取得原始钥匙时已经入住，系房屋实际所有权人。5、证人刘某证言，证明1、沈阳万金海建公司做为万金雅苑开发商以发包形式建设，自己没有施工，没有用过沙子，与第三人单宏雷不存在顶帐关系。2、证明上诉人手里的钥匙是房屋原始钥匙，系房屋实际所有权人。3、证明沈阳万金海建公司销售万金雅苑房屋的销售过程，是签订认购书、交付房款、交房交钥匙。被上诉人质证：1、当时我和我爱人接到于洪分局李龙警官的电话，说房子存在争议，有人报案，说我方强行占有房子，让我把买房子手续拿过去，到于洪分局把买房经过讲述完后就离开了，至今没有收到于洪分局任何通知。2、询问笔录也是李龙警官办案，具体他们怎么说的，我方不知道，单宏雷是因为吸毒行为被逮住，不是诈骗行为。戒毒两年已经出来了。3、鉴定报告是2019年的，我们当初买的是小产权的，不是商品房价格购买，之所以是小产权，是因为是本村宅基地的房子，不可能卖给外人，是本村村民购买，价格是正常价位。4、我们买房子的时候是清水房，墙里连电线都没有。上诉人申请证人刘某出庭作证，证明沈阳万金海建公司做为万金雅苑开发商以发包形式建设，自己没有施工，没有用过沙子，与第三人单宏雷不存在顶帐关系。2、证明上诉人手里的钥匙是房屋原始钥匙，系房屋实际所有权人。3、证明沈阳万金海建公司销售万金雅苑房屋的销售过程，是签订认购书、交付房款、交房交钥匙。被上诉人质证：证人与万金雅苑开发商有亲属关系，该证人证言法庭不应予以采纳。证人与上诉人是同一个村的朋友关系，证人证言不属实。本院对各方提供的证据予以采纳，对所要证明的问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，在多重房屋买卖合同均为有效的情况下，各买受人均主张取得房屋的，按下列一般原则进行处理：一是登记优先，即支持已办理房屋产权过户登记的买受人的诉请；二是交付优先，即在均未登记的情况下，支持已实际接受出卖人交付的买受人的诉请；三是合同顺位优先，即在均未交付的情况下，支持合同签订在先的买受人的诉请；四是付款顺位优先，即在同时签订合同或无法确定合同顺位的情况下，支持先行支付购房价款的买受人的诉请。本案张忠成与沈阳万金海建房地产开发有限公司已经签订诉争房屋认购书并支付全额购房款，但尚未取得案涉房屋的所有权证。李迎迎主张其系从案外人单宏雷处购买的顶账房屋，案外人单宏雷与沈阳万金海建房地产开发有限公司之间存在真实有效的债权债务关系。故处理本案房屋纠纷，应按照“一房二卖”的原则处理。本案张忠成与李迎迎均未办理案涉房屋的产权过户登记手续，则应通过交付优先，即在均未登记的情况下，支持已实际接受出卖人合法交付的买受人的诉请，张忠成的权利与李迎迎的权利在此应进行比较。张忠成起诉请求为要求李迎迎腾出案涉房屋，且已经提供诉争房屋认购协议书、交款发票、资金来源证据以及沈阳万金海建房地产开发有限公司交付案涉房屋钥匙的证据，李迎迎并未提供充分证据否认张忠成所提供的证据不真实，故张忠成提供的证据可以确定其于购房之时已经取得案涉房屋的钥匙；沈阳万金海建房地产开发有限公司系在诉争房屋出卖给张忠成之后四年才将诉争房屋顶账给单宏雷，且李迎迎刚开始对诉争房屋进行装修时张忠成即提出异议并报警。通过上述事实可以确定张忠成已先于李迎迎实际接受出卖人沈阳万金海建房地产开发有限公司合法交付的房屋，张忠成作为案涉房屋买受人的诉请应优先受到法律保护，故张忠成的诉讼请求应予支持。李迎迎因购买案涉房屋发生的损失等问题可向其前手主张。综上所述，张忠成的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初2205号民事判决；二、李迎迎于本判决发生法律效力之日起60日内将坐落于沈阳市于洪区南阳湖街万金雅苑小区6#1-3-1房屋腾出并交付张忠成；三、驳回本案双方的其他诉讼请求。一审案件受理费7136.8元，公告费600元，二审案件受理费7136.8元，公告费200元，均由沈阳万金海建房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  朱闻天审判员  吕长辉二〇二〇年一月七日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条规定，民事主体的财产权利受法律平等保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。