江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初8345号原告：无锡清大博泓管理培训有限公司，统一社会信用代码91320202313999812G，住所地无锡市梁溪区清名东路298号清二大厦主楼109室。法定代表人：庞茹尹，该公司经理。委托诉讼代理人：姜敏，无锡市梁溪区浩诚法律服务所法律工作者。被告：梁溪区哝哝水果店，住所地无锡市清扬路189号4楼南侧。经营者：魏领权。原告无锡清大博泓管理培训有限公司（以下简称清大公司）与被告梁溪区哝哝水果店（以下简称哝哝水果店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，于2019年8月21日公开开庭审理了本案。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年10月23日再次公开开庭审理了本案。原告清大公司的委托诉讼代理人姜敏、被告哝哝水果店的经营者魏领权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清大公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即归还房租15000元；2.判令被告支付违约金2500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月8日，原被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将坐落在清扬路189号清明桥街道4楼南面二个教室以及厨房租赁给原告作教学使用，租赁期自2018年6月1日起至2018年10月30日止，租金25000元。原告按约支付了租金，后由于被告与原房东发生矛盾，租赁合同终止，致使原告承租2个月被迫撤离，原告多次与被告交涉要求退回房租余款，均遭到拒绝，故诉至法院。被告哝哝水果店辩称：1.原告超出合同约定范围使用租赁房屋，房屋租赁合同中约定租2间教室，但原告实际使用了4间教室；2.原告拖欠水电费；3.根据合同第3条的约定，当原告方辅导学生超出25人满一个月的时候，半年房租再补15000元，即一年租金4万元，现原告辅导学生人数已经超25人,应增加租金；4.原告只有营业执照，无办学资质，因此是原告违约在先；5.在协商处理退还租金过程中,原告方带人将其打伤,致其轻微伤。综上，其愿意在清算实际使用房屋租金、水费、电费，并由原告赔付相应医疗及营养等费用之后，将租金多余部分退还给原告，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，可认定如下事实：2018年5月18日，甲方（出租方）哝哝水果店与乙方（承租方）清大公司签订租赁合同，约定甲方将清扬路189号清名桥街道4楼南面其中2个教室以及厨房租赁给乙方作为教学使用，租赁期限共5个月，自2018年6月1日起至2018年10月30日止，房屋租金共计25000元。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为教学使用，乙方现有晚辅导学生13人，半年租金按合同执行，当乙方的晚辅导学生超出25人并满一个月时（含25人），半年房租再补给甲方15000元，并且增加教室使用数量。同时合同还约定：在租赁期内，甲方有下列行为之一的，甲方应向乙方支付合同总租金10%的违约金。（1）未提前两个月通知乙方，擅自结束与街道的租赁；（2）再出租给同行业，引起乙方的损失。当日，哝哝水果店确认收到房屋租金15000元现金，并约定余款10000元于清大公司搬入涉案房屋后付清。2018年5月31日，清大公司向哝哝水果店转账剩余房屋租金10000元，哝哝水果店出具了相应的收据，确认收到上述款项。2018年8月下旬，哝哝水果店与清名桥街道办解除租赁关系。关于清大公司实际租赁涉案房屋的期间，清大公司提供2018年9月4日向无锡市梁溪区清名桥街道办事处（以下简称清名桥街道办）的转账截图、2018年9月28日清名桥街道办出具的结算票据，证明清大公司向清名桥街道办支付了2018年8月的房屋占有使用费3500元，并陈述由于哝哝水果店未按约向清名桥街道办支付涉案房屋的租金，导致清名桥街道办要求清大公司搬离涉案房屋。后经清大公司与清名桥街道办协商，清名桥街道办同意清大公司延长使用涉案房屋一个月，故清大公司向清名桥街道办支付了2018年8月的房屋占有使用费3500元。2018年9月初，清大公司搬离涉案房屋。据此，清大公司与哝哝水果店之间就涉案房屋实际承租使用期间仅为2018年6月和7月。经质证，哝哝水果店确认清大公司实际使用房屋期间为两个月，但是认为承租期间从2018年6月1日到7月31日是一个月，到8月30日是一个月，清大公司提交的上述证据与其无关，其也不清楚相关情形，因为当时哝哝水果店不再承租涉案房屋，是清大公司直接向清名桥街道办承租的。即使上述转账与票据载明款项是清大公司支付的房租，也不可能是2018年8月份一整月的房租，最多是8月份最后几天的房租。本案审理过程中，本院前往清名桥街道办核实清大公司提供的相关证据材料，清名桥街道办确认清大公司提供的相关转账截图及结算票据确系清大公司向清名桥街道办交纳的房屋使用费，并确认清大公司实际使用涉案房屋的时间是从2018年6月1日起至2018年8月，其中2018年8月房屋使用费系直接向清名桥街道办缴纳。综合上述证据，本院确认清大公司依据其与哝哝水果店签订的房屋租赁合同实际使用涉案房屋的期间为2018年6月至同年7月。哝哝水果店在认可清大公司仅承租两个月的同时，又主张清大公司在合同项下实际使用房屋至2018年8月30日，与事实不符，也有违常理，故对哝哝水果店的该项主张，不予采信。关于水电费，清大公司陈述其已交纳了实际承租期间及与清名桥街道办协商延迟搬迁一个月期间的全部水电费，并提供了2018年8月、9月交费通知单予以佐证。经质证，哝哝水果店认可2018年8月20日到9月初的水电费是清大公司交纳的，但认为清大公司承租的其他时间段的水电费是其交纳的。就上述主张，哝哝水果店未能进一步提供证据予以证实。本院认为，哝哝水果店虽陈述是其交纳的水电费，并要求清大公司负担实际承租涉案房屋期间的水电费，但未能明确清大公司实际承租期间水电费的具体金额，也未能提供证据证明水电费由其缴纳的事实，故本院对于哝哝水果店的抗辩意见不予采纳。哝哝水果店主张清大公司超出合同约定范围使用租赁房屋，并提供照片3张予以佐证。经质证，清大公司陈述其并没有使用4间教室，只使用了2间教室，只是由于其中1间教室空调坏了，所以置换了另外1间教室。另有1间教室里面的桌椅板凳确系清大公司所有，但是系由于其承租的教室里面已有哝哝水果店的桌椅板凳且无法拆除，故哝哝水果店同意让清大公司将其自己的桌椅板凳搬入该教室。本院认为，关于涉案房屋实际使用情况，哝哝水果店和清大公司的陈述不一致，清大公司对于相关教室使用情况的解释具有一定合理性，仅依据哝哝水果店提供的照片并不能直接证明清大公司实际使用教室的情况，哝哝水果店也未能提供其他证据材料予以佐证，故对哝哝水果店的该项主张不予支持。本院另查明，清扬路189号清名桥街道4楼南面房屋所有权人是清名桥街道办，哝哝水果店与清名桥街道办于2017年签订了租赁合同，租赁届满日期为2017年12月31日，哝哝水果店在承租期间向清名桥街道办交纳租金至2018年2月，之后未再交纳租金。上述事实，由当事人陈述、房屋租赁合同、收据、转账截图、结算票据、交费通知单、照片、租房合同、不动产登记证明等在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为：根据《中国人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。哝哝水果店与清名桥街道办之间的房屋租赁合同虽于2017年12月31日到期，但租赁期间届满后，哝哝水果店继续使用房屋，并支付至2018年2月的房租，清名桥街道办未提出异议，故哝哝水果店与清名桥街道办之间的房屋租赁合同继续有效。同时，根据《最高人民法院》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。哝哝水果店将部分房间转租给清大公司，清名桥街道办虽未书面表示同意转租，但是清名桥街道办显然知道哝哝水果店已将部分房间转租给清大公司，且未提出异议，故哝哝水果店与清大公司双方签订的租赁合同并不违反法律、法规的强制性规定，对合同双方具有约束力。依据现有证据材料，结合当事人陈述，可以确认清大公司已向哝哝水果店交纳了2018年6月1日起至2018年10月30日止合计5个月共计25000元的房租，哝哝水果店也确认收到上述款项。现清大公司实际使用涉案房屋时间段仅为2018年6月至7月，故哝哝水果店应当返还清大公司未租用时间段的租金。哝哝水果店虽抗辩清大公司实际使用4间教室、清大公司方人数超过25人满一个月的时候应再补半年租金15000元以及哝哝水果店交纳了清大公司承租期间的水电费，但均未提供充足的证据予以证明，故本院对此不予采纳。根据双方签订的房屋租赁合同第六条约定，在租赁期内，甲方有下列行为之一的，甲方应向乙方支付合同总租金10%的违约金。（1）未提前两个月通知乙方，擅自结束与街道的租赁；（2）再出租给同行业，引起乙方的损失。清大公司搬离涉案房屋的本质原因在于哝哝水果店未及时向清名桥街道办交纳房租，故清大公司根据双方合同约定，要求哝哝水果店支付违约金的请求于法有据，本院予以支持。哝哝水果店抗辩清大公司只有营业执照，无办学资质构成违约，未提供证据予以证明，且该情形亦未在双方签订的《房屋租赁合同》违约条款中体现，故本院对该项抗辩意见不予采纳。关于哝哝水果店陈述其与清大公司协商处理退还租金过程中，清大公司带人将其打伤致其轻微伤，其要求清大公司赔付其医疗费的主张，本院在审理过程已经向哝哝水果店进行释明，其主张的人身损害与本案属不同法律关系，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《最高人民法院》第十六条之规定，判决如下：梁溪区哝哝水果店于本判决发生法律效力之日起十日内返还无锡清大博泓管理培训有限公司租金15000元，并支付违约金2500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238元，由梁溪区哝哝水果店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  徐戍徽人民陪审员  周 燕人民陪审员  黄圣荃二〇二〇年一月十七日法官 助理  严 静书 记 员  顾盈倩本案援引法律条文《中国人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。