山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终4445号 上诉人（原审被告）：鲍泽和，男，1957年2月19日出生，汉族，住山东省淄博市周村区。 委托诉讼代理人：商光亮，山东伟鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：公维强，山东伟鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周村区丝绸路街道赵家社区居民委员会，住所地：山东省淄博市周村区周隆路2999号。 法定代表人：赵新民，主任。 委托诉讼代理人：于伟，山东明镜律师事务所律师。 上诉人鲍泽和因与被上诉人周村区丝绸路街道赵家社区居民委员会（以下简称赵家社区）宅基地使用权、租赁合同纠纷一案，不服淄博市周村区人民法院（2019）鲁0306民初1976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鲍泽和上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、按照一审判决的认定，本案涉及到宅基地使用权纠纷，该纠纷不属人民法院受案范围，应驳回被上诉人的起诉。本案立案案由为房屋租赁合同纠纷，在审理过程中变更为宅基地使用权纠纷和租赁合同纠纷。一审法院在意识到本案实际诉争的法律关系首先是因宅基地使用权的归属、使用而发生纠纷的情况下，未适用《中华人民共和国土地管理法》第十六条之规定（即：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。）驳回被上诉人的起诉，而直接对存在权属争议的农村宅基地纠纷行使审判权，存在明显的管辖错误。二、上诉人拥有涉案42号住宅的房屋产权证和宅基地使用权登记证明，系涉案42号住宅的真正合法权利人。淄博市房产管理局于2002年6月11日发放的房屋所有权证载明，42号住宅房屋所有权人为鲍泽和。同时，上诉人在淄博市分局调取的060655号地籍调查表及土地登记申请书亦载明涉案42号住宅土地使用者为鲍泽和。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定（即：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。），上诉人系涉案42号住宅所含房屋及宅基地使用权的真正合法权利人。再结合被上诉人提交的其于1996年10月24日作出的所谓《关于几户原批小楼而未拆除旧房的处理意见》，可见：1.该意见系被上诉人单方作出的处理意见，上诉认只是签字知晓，并非认可，且该意见并未经村民代表大会表决，只是两委研究，不具备效力。2.该意见第一条、第二条属被上诉人无权处分行为，并未经实际权利人即被上诉人的追认，自始无效。该意见第三条被上诉人也自始至终未执行，而是在出现新的拆迁补偿政策后主张按23年前的标准对上诉人拆迁补偿，有违民法公平原则。三、本案涉及到上诉人1994年的新建小楼。首先，该新建小楼至今日未获批相关土地使用证，不属于合法意义上的宅基地。其次，即使新建小楼属于宅基地，事实上上诉人1994年申请建房时，祖孙三代居住于42号住宅，亦符合新批宅基地条件，新建小楼实际系在不违反“一户一宅”的基础上新批给上诉人的宅基地。综上，一审判决判令上诉人将属于自己的房屋及宅基地使用权返还给被上诉人并向被上诉人支付租金不存在任何事实和法律依据。 赵家社区未在二审答辩期内提交书面答辩意见。 赵家社区向一审法院起诉请求：1.要求鲍泽和立即将周村区赵家庄42号住宅（以下简称“42号住宅”）返还赵家社区；2.要求鲍泽和按照每年600元标准支付自1996年11月至今的租金13800元；3.由鲍泽和承担诉讼费用。 一审法院认定事实：鲍泽和夫妇系原周村区南郊镇赵家村村民，在该村42号有宅院一座，内建混合结构29.35平方米西屋及砖木结构11.16平方米西屋各一幢、土木结构82.16平方米北屋及17.67平方米东屋各一幢。1990年鲍泽和作为土地使用者申请土地登记，申请书载明宅基地面积272.21平方米。1992年上述房屋产权登记于鲍泽和名下。1994年3月，周村区南郊镇赵家村民委员会（以下简称赵家村委会，后为赵家社区）出台“南郊镇赵家村关于规划区内拆迁及补偿规定试行草案”，告知村民赵家村已列入城区规划，按照城区规划规定及上级主管部门要求，赵家村既不能新批、也不准再建平房，只能向高层楼房发展，和以旧换新的方式。为此，村委决定赵家村东南角作为第一批规划区，凡在本村居住的居民，必须服从统一规划；凡在规划区内的住户，住房统一作价，按照建房次序，由南向北，依次排列。草案第二条“关于提前翻建的处理意见”包括：1.未排到拆迁而需要提前翻建的，必须以旧换新，新批宅基地一律按照上级规定。2.凡提前翻建户，主房、棚子、鸡舍、烂圈，一律不补偿，东西付房和大门院墙按规定补偿。3.新宅改好后三个月，旧宅交公，物料搬清，如不搬清，按废墟处理。4.集体补偿费，于搬清后十日内付清。草案第三条“规划区内的补偿标准”，对砖房、坯房分类补偿。1994年10月13日，周村区南郊镇建设环保土地委员会同意鲍泽和在间住宅楼房的申请，该房屋申请用地168平方米。同月28日赵家村委会与鲍泽和签订《关于鲍泽和建房协议》，载明鲍泽和因在规划区内，不能原地翻建，必到小楼区内，以旧宅换新宅；新房建好后，村里按照94年春制定的拆除旧房补偿规定，给予补偿，限期拆迁，拆除后新宅基确权发证。鲍泽和与其他十户村民遂按照规划修建楼房后使用，42号房屋未拆除。1996年10月24日，鲍泽和在赵家村委会出具的“处理意见”上签名，意见载明：“为了解决村民对已批小楼而未拆除旧房的议论，妥善处理号遗留问题，经两委研究，特采取如下措施：一、在村委还未规划利用的情况下，临时先由（有）他本户以租赁形式，个人租用，只要集体需要，必须及时拆除。二、每年租金600元、每月50元，交款时间每半年一次交，每年的6月30号和12月30号，从1996年11月1日起。三、拆除时按村94年所订房子拆除补偿标准执行。四、此规定一式两份，集体、个人各存一份。”后鲍泽和亲友曾使用42号房屋开办饭店，现闲置。期间鲍泽和未支付租金，赵家村委会亦未支付42号房屋拆除补偿款10376.20元。2000年8月，周村区人民政府为与鲍泽和同期修建小楼的赵家村其他村民颁发集体土地使用证，使用权面积168平方米，时鲍泽和以其女儿名义申请土地使用权登记未予批准。2001年房管部门统一换证，42号房屋的产权证号为淄博市房权证周村区集字第××号，房权证由鲍泽和保管。近期，赵家社区旧村改造，涉及住户154户，囊括42号房屋。2018年4月26日出台的房屋搬迁补偿方案规定本次搬迁推行模拟搬迁工作模式，赵家社区与被搬迁人签订附生效条件的房屋搬迁补偿协议，补偿协议签约率达不到100%，则该项目搬迁工作终止。住宅房屋搬迁补偿方式为货币补偿和房屋产权调换两种，具体补偿方式由被搬迁人自愿选择。被搬迁住宅房屋为平房带院落的，净院落土地使用权面积为产权证书土地使用权证书载明的土地使用权面积减去在证一层房屋建筑面积，期限内完成搬迁的，若选择货币补偿方式，平房为在证合法建筑面积4300元/平方米、净院落土地使用权面积×0.8×2300元给予奖励性补偿；若选择房屋产权调换方式，应置换建筑面积为产权证书载明的房屋面积加平房净院落折算奖励换算成的面积之和，被搬迁人可在方案列明的房源中，按应置换面积选择相近的建筑面积的房屋。上述补偿方案规定签约期限为2018年5月10日至同月30日。对于42号房屋及院落，赵家社区提出该院落面积扣除鲍泽和新建小楼宅基地面积168平方米后，对剩余院落面积按照补偿方案进行补偿，鲍泽和不同意，赵家社区多次沟通无效果。2019年7月4日，赵家社区向鲍泽和送达通知书，要求鲍泽和按照1996年10月24日签订的“处理意见”，在三日内拆除42号房屋、支付租金13200元，并到社区领取拆除补偿款10376.20元。逾期鲍泽和未作为，赵家社区遂诉来法院。现赵家社区本次旧村改造仅鲍泽和一户未签订补偿协议。另查明，鲍泽和父母已故，其一子一女户口皆迁出赵家社区。2019年7月8日，赵家社区提起本案诉讼时立案案由为房屋租赁合同纠纷。审理中鲍泽和明确表示对于社区拟支付的42号房屋拆除补偿款10376.20元现不予主张。一审法院认为，本案立案案由为房屋租赁合同纠纷，经审理查明当事人实际诉争的法律关系首先是因宅基地使用权的归属、使用而发生的纠纷，故案由增加宅基地使用权纠纷；另租赁物包括土地及房屋，故相应变更该案由为租赁合同纠纷。根据法律和国家有关规定，宅基地是由农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有，由村民按户申请使用，宅基地及地上房屋以户为单位共有。宅基地使用权具有无偿性、人身依附性、福利性，是特殊的用益物权，与农民个人的集体经济组织成员资格紧密相关，因出生而获得，因死亡而消灭，不能继承。村户内家庭成员已退出该集体经济组织的，无权取得宅基地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款明确规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”本案中，1994年鲍泽和家庭使用42号住宅同时，又在赵家社区规划区内建造楼房，将取得另一处宅基地使用权。按照农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，鲍泽和与赵家社区签订建房协议，约定以旧宅换新宅，在新房建好后，旧房由社区给予补偿限期拆除，即鲍泽和放弃42号房屋及宅基地使用权，宅基地使用权由宅基地所有权人赵家社区收回。此系当事人真实意思表示，符合土地管理法的规定，依法成立有效。后双方协商一致于1996年10月以签订“处理意见”的形式，将拆除42号房屋的时间变更为社区规划利用、集体需要时，此前42号住宅由鲍泽和租赁使用。该变更条款使鲍泽和受益，但未改变42号房屋需要拆除，宅基地使用权由社区收回的约定，对当事人亦具有法律约束力。后赵家社区与鲍泽和履行上述协议及“处理意见”，鲍泽和家庭建造楼房居住使用至今，其亲属同时使用42号住宅经营获利。从其他建楼居民申请取得土地使用证看，鲍泽和新建楼房办理相关手续并无障碍。2001年在赵家社区尚未有规划的情况下，42号房屋由房管部门统一换证，此不改变赵家社区及鲍泽和上述对房屋权属的约定。现赵家社区旧村改造，当事人约定的需拆除42号房屋的情形出现，鲍泽和以从未支付租金、更换房权证换证为由主张“处理意见”已口头作废，于法无据，不予采信。权利、义务、责任的有机统一，是构建社会主义法治秩序的基础性要求。“没有无义务的权利，也没有无权利的义务”。鲍泽和既已实现自身权利，其不履行拆除义务，则应承担民事责任。故对赵家社区要求鲍泽和返还42号住宅的诉讼请求，予以支持。其次，双方约定鲍泽和自1996年11月起于每年6月、12月30日各支付赵家社区租金300元。现赵家社区未能证明其向鲍泽和主张自1996年12月至2016年6月的租金，对鲍泽和超过诉讼时效期间的抗辩，予以采信，判令鲍泽和按照每月50元支付自2016年7月至2019年11月的租金2000元。同时，鲍泽和不主张房屋拆除补偿款，对此不予处理，如日后形成争议可另案主张。综上所述，对原告赵家社区之诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告鲍泽和于本判决生效之日起三日内从坐落于周村区42号房屋及宅基地中搬出，将该房屋及宅基地返还给原告周村区丝绸路街道赵家社区居民委员会；二、被告鲍泽和于本判决生效之日起十日内支付原告周村区丝绸路街道赵家社区居民委员会租金2000元；三、驳回原告周村区丝绸路街道赵家社区居民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元，减半收取计73元，由原告周村区丝绸路街道赵家社区居民委员会负担48元，被告鲍泽和负担25元。 二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题为：一、上诉人鲍泽和与被上诉人赵家社区对于涉案房屋的宅基地使用权是否存在争议，本案纠纷是否属于人民法院的受案范围；二、上诉人鲍泽和应否将涉案房屋及宅基地交付给被上诉人赵家社区。 焦点一，关于涉案房屋及宅基地，上诉人鲍泽和1994年在申请新宅基地建房时，经被上诉人及上级主管部门批准形成建房协议，上诉人以涉案旧宅置换新宅，新房建好后拆除旧房给予补偿。该协议符合国家法律及相关政策的要求，也保障了上诉人家庭的住房需求，合法有效。因此，上诉人应在取得新宅基地并建好新房后将旧宅基地及其房屋交回被上诉人，被上诉人给予其相应的补偿。虽然涉案房屋在上诉人新房建成后没有拆除，但从1996年上诉人签字同意被上诉人制定的“处理意见”看，上诉人以租赁的形式利用涉案房屋，只要被上诉人需要，房屋必须及时拆除。因此，该“处理意见”实际反映了上诉人与被上诉人已经对涉案房屋的处理达成一致意见，上诉人收回涉案宅基地及房屋，基于被上诉人仍占有涉案房屋的事实由此改为租赁，该方式类似于动产交付中的“占有改定”。基于上述涉案房屋租赁的“处理意见”，并不存在涉案宅基地使用权存在争议的情形，本案应为上诉人租赁房屋后不予返还的侵权诉讼，一审法院受理该案符合法律规定，上诉人主张本案纠纷应适用《中华人民共和国土地管理法》第十六条由地方政府先行处理的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 焦点二，上诉人鲍泽和提交的房屋产权证书虽然载明涉案房屋所有权人为鲍泽和，但该证书只是对涉案房屋建成后权属状态的确认，并不改变之后上诉人与被上诉人关于以旧宅置换新宅的协议约定及房屋租赁的“处理意见”，而且涉案房屋系农村宅基地上的自建房，亦面临拆迁，在此情况下上诉人与被上诉人不可能再就即将拆迁的房屋办理变更登记，在“处理意见”形成之后，上诉人对于涉案房屋系租赁关系，不再享有涉案房屋的所有权，但仍享有涉案房屋的拆迁补偿利益。因此，本案涉及的是“处理意见”的履行问题，不再涉及涉案房屋的物权归属问题，上诉人以房屋权属证书为由再行主张房屋所有权与已经形成的事实不符，本院对其该项抗辩主张不予采纳。关于被上诉人制定的“处理意见”的效力问题，该“处理意见”系针对包括涉案房屋在内的未拆除房屋的处置问题形成的意见，该问题不属于村民委员会组织法规定的涉及村民利益的事项，相反，如果涉案宅基地及房屋不收回、不处置却是涉及村民利益的事项，应当属于村民会议讨论办理的事项，因此上诉人的该项上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。上诉人在被上诉人的“处理意见”上签字应为同意“处理意见”的处理方案，是对“处理意见”的认可，其主张被上诉人未经其追认无权处分涉案房屋的上诉理由不能成立，对于“处理意见”涉及的租赁费被上诉人有无主张并不影响双方之间租赁关系的存在，也不能以此为由否定“处理意见”的效力。上诉人的新建房屋虽然尚未办理土地使用证书，但上诉人已获批宅基地，在获批宅基地上新建房屋已成事实，是否办证并未影响其宅基地的使用权，上诉人可按照法定程序及相关政策进行办理。上诉人新建住宅申请宅基地时，并未以分家或家庭成员的名义申请，而且也是以旧宅置换新宅的方式审批宅基地，因此上诉人主张祖孙三代居住旧宅亦符合审批新宅的条件，与当时审批请求及批准事项不符，该问题也不属于人民法院的处理事项，对此不再涉及。 综上所述，鲍泽和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人鲍泽和负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吕桂欣 审 判 员  翟雪利 审 判 员  郭 鹏 二〇二〇年一月九日 代理书记员  王 婧