上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初90749号原告：上海璞玙餐饮管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX层XXX单元。法定代表人：张维轩，执行董事。委托诉讼代理人：黄文民，上海日盈律师事务所律师。被告：上海海寓公寓管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：林友威，执行董事。委托诉讼代理人：王贝贝，女。原告上海璞玙餐饮管理有限公司与被告上海海寓公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年11月27日、2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告上海璞玙餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人黄文民，被告上海海寓公寓管理有限公司的委托诉讼代理人王贝贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海璞玙餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告押金人民币(以下币种同)69,255元；2.判令被告支付原告以69,255元为本金，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年8月5日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息；3.判令被告支付原告房费损失4,038元；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年12月5日，原、被告签订《湾流国际共享社区租赁协议》(以下简称租赁协议)，约定被告将上海市浦东新区金杨路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX单元的房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告作为员工宿舍使用，租赁期限为2018年12月17日至2019年12月16日，租金为3,847.50元/月/间，按季支付，在收到发票后3日内付清，押金为69,255元，物业管理费为315元/月/间。2018年12月17日，原告正式入住涉案房屋，但当时涉案房屋的底楼大厅前台和健身房还在施工，每个房间内的电视机没有配置及网络，直至2019年8月3日原告被迫搬离涉案房屋时，被告仅设置了底楼大厅的前台，配套的生活和娱乐设施尚未全部交付使用。在承租期内，因被告拖欠第三方装修款，涉案房屋被停水、停电、锁门，原告虽有意见，但还是按约支付各项费用。2019年6月29日，原告收到案外人上海敬点公共租赁住房运营有限公司的《告知函》，要求原告停止向被告支付租金并办理租赁备案事宜，否则视为无租约客户清退房屋，原告随即要求被告予以合理解释，但被告只是敷衍，且要求原告先将租金支付至2019年8月6日，之后再根据实际情况协商处理。原告按照被告要求付款后，被告于2019年8月3日将涉案房屋的水电全部断掉，原告报警求助未果，被告暂时开通水电让原告将私人用品清退。因时间匆忙，原告只能暂时找宾馆入住，两天后找到宿舍用房，但因时间仓促，租金没办法沟通降低。原告认为，被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。上海海寓公寓管理有限公司辩称，不同意原告全部诉讼请求，具体理由如下：1.被告无需返还押金，根据双方合同约定，原告应按季提前支付租金，即原告应于2019年7月26日前支付第三季度的租金207,765元，但原告仅于2019年7月26日支付50,000元，后被告多次与原告协商，但原告仍不支付拖欠租金，已严重违约，根据租赁协议第7条约定，被告有权单方面终止合同并没收押金。2.因不需要返还押金，故不同意支付利息。3.由于原告违约在先，根据合同第11条约定，被告作为守约方，提前解除合同是行使合法权利的行为，故无需承担房费损失。本院经审理认定事实如下：2018年12月5日，原告(承租方)与被告(出租方)签订《湾流国际共享社区租赁协议》，约定被告将涉案房屋出租给原告使用，租赁期限为2018年12月17日至2019年12月16日，租金为3,847.50元/月/间，物业管理费为315元/月/间。租赁协议第5条约定押金为69,255元，承租方于租赁期内提前终止租赁的，或出租方因承租方违约而终止本协议的，出租方有权根据本协议没收押金并要求承租方赔偿因此而遭受的损失。在合约结束后，由出租方检查房间无任何问题及结算清所有费用后经由出租方财务审批后无息返还至承租方名下的银行账户。租赁协议第7条约定“……7.3首付租金及其他每期租金，承租方在收到出租方的发票后应于3日内将租金全额支付给出租方，而无须任何通知或要求。……承租方未按上述约定支付上述费用，出租方有权终止合同并没收押金，由此造成的一切损失由承租方自行负责。”租赁协议第10.6条约定“承租方有下列情形之一，出租方有权单方面解除合同，收回房屋：10.6.1租赁期限内，拖欠租金达7日的，或欠缴各项费用总和达月租金额的15%；……”。租赁协议第11条约定“11.1任何一方对本协议条款的违反均构成违约。11.2若任何一方违反其在本协议项下的义务且在另一方要求其纠正违约行为的书面通知后7日内仍未采取有效措施，则另一方有权提前解除本协议。……11.5在承租方违约的情况下，出租方对本条款项下权利的行使不影响和不减损其按照本协议的有关约定没收押金的权利。……”租赁协议签订后，被告向原告交付房屋，原告向被告支付押金69,255元，并支付物业管理费34,020元及6个月租金415,530元(不含2019年7月26日支付的50,000元)。审理中，1.原告提供内容为《通知》的照片截屏打印件一张，证明因被告拖欠工程款的行为导致涉案房屋被停水、停电、锁门，被告履行合同有瑕疵，致使原告在一段时间内没办法正常使用涉案房屋。经质证，被告对该份证据的真实性不予确认，并表示《通知》中所载金名公寓与被告无关，被告不存在拖欠工程款的情况。2.原告提供原告方代表Iris与被告管家江江在2019年3月20日的短信截屏打印件一份、被告管家江江提供的租赁房屋内的设施清单复印件三张，证明被告没有提供部分屋内设施，履行合同有瑕疵。经质证，被告对该份证据的真实性不予确认，并表示即便是真实的，原告提供的清单没有被告盖章，不能证明被告需要按照清单提供设施，且与江江的聊天中，原告对未提供全部设施并没有提出异议，原告不能据此拒绝支付租金。3.原告提供大房东代表凌凌发给原告短信的截屏打印件一份(内含《告知函》一份)，证明原告在2019年6月底接到大房东要求原告暂停向被告支付租金的通知，按照合同约定，原告应于2019年7月16日支付第三季度的租金，但因大房东的出现，导致合同履行存在波折，原告也不知道租金支付给谁比较合适，所以后续支付租金50,000元。经质证，被告对该份证据的真实性不予确认，并表示没有原告陈述的大房东与被告解除合同的相关事宜，且凌凌是大房东的代表，也无要求原告暂停向被告支付租金的权限，即使证据是真实的，《告知函》没有加盖公章，不具有法律效力，且原告没有证据证明向被告表示过收到过该份《告知函》、要求推迟支付租金的请求。4.原告提供原告经办人乐轩-Anzel与被告员工赖启明Carrey之间的微信聊天截屏打印件一份、原告经办人乐轩-Anzel与被告总部副总杨秀超之间的微信聊天截屏打印件一份(内含招商银行付款回单截屏)，证明被告没有向原告说明与大房东之间问题的原因，但推迟了向原告收取租金的时间。在征得被告同意后，原告于2019年7月26日向被告支付了2019年7月17日至2019年8月6日的房屋租金，具体计算方法为18间房屋的年租金为831,060元，物业管理费为315元/月/间，18间房屋的月租金为69,255元，除以30天，每天的租金为2,308.50元，另加上物业管理费，50,000元也可使用至2019年8月5日。但被告仅认可租金支付至2019年7月30日，被告的计算方法为200元/天/间，50,000元除以3,600元，即为原告可使用天数，被告认为租金已使用完毕，故2019年8月3日通过停水、停电、锁门的手段将原告员工赶出涉案房屋。经质证，被告对该组证据的真实性不予确认，原告未能提供乐轩与赖启明的聊天记录原件，乐轩与杨秀超中的杨秀超头像确是本人，但记录已删除，无法核实真实性。且从微信内容来看，仅为原告逾期支付租金，被告催缴的情况，以及提出如果原告再延期支付租金，被告即会采取相关手段。事实上，原告之前想要退租，且找被告协商，被告同意原告按照日租金交纳方法暂时支付实际使用天数的租金，但原告后续还是延期支付，为此，被告才采取后面的措施，确认收到原告于2019年7月26日支付的50,000元，共计收到原告支付的租金及物业管理费449,550元。5.原告提供上海市增值税发票复印件一张，证明2019年8月3日、2019年8月4日两天的住宿损失。经质证，被告对该证据的真实性不予认可，并表示无法证明与本案的关联性，且无法证明与原告主张的事实有关。6.被告提供闪送APP官网查询截屏打印件、闪送APP订单详情截屏打印件及上海增值税专用发票复印件，证明被告于2019年7月23日向原告寄送了2019年7月17日至2019年10月16日期间的租金发票。经质证，原告对闪送APP截屏打印件真实性不予认可，确认发票的真实性，并确认原告于2019年7月24日或25日收到。7.被告提供原告方员工Iris与被告方工作人员江江的微信聊天截屏打印件，证明原告方Iris给了被告邮寄地址，以及原告逾期支付租金，被告积极与原告沟通支付租金的相关事宜，但原告不予以配合。经质证，原告表示双方有过联系，但微信记录已删除，仅凭记忆无法确认是否和原记录一致，且被告未提供原始载体进行核对。另，被告方江江在微信中所述的“截止到今天房租：39,240物业费2,550合计41,790”中的数据与事实不符。双方约定租金为69,255元/月、物业管理费为5,670元/月，即租金为2,308.50元/日，物业管理费为189元/日，按照被告提供的以上数据计算，原告欠付租金的天数约为17日(39,240元/2,308.50元)，拖欠物业费的天数约为13.5日(2,550元/189元)，租金和物业费是同步计算的，如果存在欠费，原告所欠租金的天数应与拖欠物业费天数一致。8.关于租赁协议解除后需要法院处理的事项。被告确认原告于2019年8月3日搬离涉案房屋,表示免租期为2018年12月17日至2019年1月8日，原告拖欠被告2019年8月1日至2019年8月3日期间的租金6,925.50元及2019年7月9日至2019年8月3日期间的物业管理费4,755元，若法院认为被告需退还押金，则要求扣除上述费用。另被告要求原告支付2019年7月29日至2019年8月3日期间的水电费1,764.48元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,原、被告确认《湾流国际共享社区租赁协议》已解除，原告于2019年8月3日搬离涉案房屋,但对协议解除原因存在争议。原告认为被告在租赁期内未按约提供设施设备，协议解除系被告将原告赶出涉案房屋，致使协议无法继续履行，应该返还押金。被告认为原告拖延支付租金，经被告多次协商催讨，原告仍未按约支付剩余租金，按照协议约定，被告有权单方面解除协议并没收押金。原告提供《通知》照片、原告方Iris与被告方江江的短信记录、大房东代表凌凌发给原告的短信及乐轩与赖启明、杨启明之间的微信聊天记录证明其观点，但被告均不予认可，且原告未能提供原件予以核对，本院无法对原告提供的上述证据的真实性予以确认。故对原告的观点，本院不予采纳。至于原告支付租金的情况。双方租赁协议约定，原告应在收到发票后三日内支付费用，原告未按上述约定支付上述费用，被告有权终止合同并没收押金。根据庭审查明的事实，原告于2019年7月24日或25日收到原告寄送的要求支付2019年7月17日至2019年10月16日期间租金207,765元的发票后,于2019年7月26日支付了50,000元，未再支付其余款项，但未能提供充分证据证明系因被告允诺未再支付后续款项，原告此行为已构成违约，被告可按照约定没收原告押金。故对原告要求被告返还押金的诉讼请求，本院不予支持。原告另主张的利息及房费损失，无事实及法律依据，本院亦不予支持。至于被告要求处理的水电费，未提供相应证据予以证明，原告亦不予认可，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告上海璞玙餐饮管理有限公司全部诉讼请求。案件受理费1,638元，减半收取计819元，由原告上海璞玙餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年一月九日书记员  陈海娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。