贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14896号 原告：毕节市碧阳物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处流仓桥村委会六楼，统一社会信用代码：91520502337334313Y。 法定代表人：石柱，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘政，该公司员工。 被告：吕绍亮，男，1985年11月11日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司（下称“碧阳物业公司”）与被告吕绍亮物业合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告碧阳物业公司的委托诉讼代理人刘政，被告吕绍亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告碧阳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判今被告给付2017年1月4日至2019年11月4日共计34个月物业管理费(住房建筑面积126.15㎡×1.2元/月×34月=5147元)；2.判令被告按照银行基准贷款一年最低利率(4.35%)的1.3倍赔付违约金5147元×4.35%×2.5×1.3=728元；3.判令被告承担诉讼费用。 事实与理由:被告系原告物业服务管理的盛世华都2号楼1-15-3号房的业主，被告在接收物业时碧阳物业公司按《物业管理条例》的相关规定与毕节市兴业房地产开发有限公司签订了盛世华都《前期物业管理合同》，并与被告签订《物业服务合同》约定按建筑面积1.2元/㎡/月收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维修养护等按《物业服务合同》进行了系列的物业服务管理工作，在原告提供服务之同时被告从2017年1月5日起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果。根据《贵州省物业管理条例》第六十七条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业或者其他管理人已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交。根据相关法律规定及双方约定，请法院依法判决。 被告吕绍亮答辩称：一、根据贵州省物业管理条例第六十二条规定，物业服务合同的主要内容包括物业服务项目、服务质量、服务费用、物业服务用户房、合同期限、违约责任、专项维修资金的管理和使用等事项。物业服务企业或者其他管理人公开作出的服务承诺及制定的服务细则，属于物业服务合同的组成部分，及物业合同第四条第一项。然而，原告与被告签订的物业管理合同并未约定物业服务费，合同期限等内容，且并未与被告按合同要求于第二年另行约定物业服务费用标准，故原告要求被告支付涉案物业服务费，被告不予接纳。二、根据贵州省物业管理条例第五十七条规定，物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当与建设单位共同对建筑物及配套的设备设施和相关场地进行查验。然而，盛世华都2栋的消防设施截止2019年10月30日仍未通过消防部门验收，存在案全隐患。三、根据贵州省物业管理条例第七十二条规定，物业服务企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作。然而，因为物业没有安装门禁和管理失职，小区存在严重安全隐患，导致2019年9月26日下午小区外面人员进入3栋楼顶疑似跳楼，惊动消防部门，造成恐慌。四、根据贵州省物业管理条例第七十四条规定，物业管理区域内发生违反治安、消防、规划、环保、物业装饰和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关部门报告。然而，原告长期将3栋西南角公共区域出租给个体卖砂，并停放运沙子车辆，阻碍消防通道，污染环境，给小区业主带来严重的安全隐患。五、原告并未按物业合同规定做好小区环境卫生和公共设施维护保养产，及小区车辆停放管理，导致小区环境长期脏乱差。六、综上所述，小区物业管理不合格，原告严重失职，被告有权拒交物业管理费，但鉴于原告提供了楼道卫生打扫，电梯管理维护等，被告方愿意以0.6元//㎡/月支付物业管理费，请法院按照法律规定公正判决。 本院经审理查明：2015年12月30日，以原告碧阳物业公司为乙方，毕节兴业房地产开发有限公司为甲方，双方签订《盛世华都一期前期物业服务合同》约定：“甲方选聘乙方对盛世华都一期提供前期物业管理服务。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业公共部位和公共设施设备的维修、养护、管理和运行；物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅1.2元/月/平方米，高层住宅2.3元/月/平方米，物业服务费最终以备案为准。业主应于开发商通知的交房之日起交纳物业服务费用及相关费用。合同期限自2014年12月30日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”前期物业服务合同还约定了其他事项。被告吕绍亮系盛世华都2幢1单元15层3号房业主，2016年1月4日到毕节兴业房地产开发有限公司收房，并签收了《盛世华都住宅入户通知书》，该通知书载明入户时间为2015年12月30日-2016年1月30日。同日，以原告碧阳物业公司为甲方，被告吕绍亮为乙方，双方签订《物业管理服务协议》，建筑面积为126.15平方米，原告持有的协议中约定电梯房第一年1.2元/平方米，以及对物业管理服务内容、维修基金、违约责任等进行了约定。被告吕绍亮按照1.2元/月/平方米的标准，支付第一年的物业服务费。之后，被告未再交纳物业服务费。原告向被告催收物业服务费无果后，以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原告碧阳物业公司与毕节兴业房地产开发有限公司签订的《盛世华都一期前期物业服务合同》，系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，本院依法予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告吕绍亮作为居住在盛世华都2幢1单元15层3号房业主，《盛世华都一期前期物业服务合同》对被告吕绍亮具有法律上的约束力。原告已按照前期物业管理服务合同约定履行了合同义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告与毕节兴业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，其到房开公司收房及签收住宅入户通知书的时间是2016年1月4日，并于同日支付了第一年的物业费，此后，被告未再交纳物业服务费，因此，原告诉请被告吕绍亮应缴纳2017年1月4日至2019年11月4日期间的物业管理服务费为5,147.00元（126.15平方米×1.2元/平方米/月×34月）。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理存在部分公共设施损坏未及时维修，环境卫生未及时清扫等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，原告履行了大部分合同义务，被告应支付相应的物业费。且通过本案诉讼，使原、被告知晓各自的权利义务，能使物业管理公司知晓业主关心的物业服务方面的存在问题，促使物业服务企业加强物业管理，以缓和业主与物业管理公司之间的矛盾，构建和谐小区环境，故本院酌情认定原告公司承担10%的责任，被告向原告履行90%的款项支付义务，被告应付原告物业服务费为5,147.00元×90%=4,632.30元。对原告诉请的逾期支付物业服务费违约金的诉请，因原告履行物业服务合同义务时存在瑕疵，故该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吕绍亮于本判决生效之日起十日内支付原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司2017年1月4日至2019年11月4日期间的物业管理服务费4,632.30元； 二、驳回原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告吕绍亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年元月二十八日 书记员  毛雨