重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初23983号 原告：蒋卓，男，1980年6月17日出生，汉族，住广西桂林市。 委托诉讼代理人:孙世林,重庆翰林律师事务所律师。 委托诉讼代理人:夏利,重庆翰林律师事务所律师。 被告:重庆联隆西永房地产开发有限公司,住所地重庆市沙坪坝区西永大道14号附76号，统一社会信用代码915001065828324044。 法定代表人：甄玉川，重庆联隆西永房地产开发有限公司总经理。 委托诉讼代理人：潘宾，男，住重庆市合川区，重庆联隆西永房地产开发有限公司员工。 委托诉讼代理人：曾海艳，女，住重庆市云阳县，重庆联隆西永房地产开发有限公司员工。 第三人：重庆特硕企业管理咨询有限公司，住所地重庆市渝北区黄山大道中段50号5-2附5139号，统一社会信用代码91500000MA5UAW4E59。 法定代表人：胡涂难，重庆特硕企业管理咨询有限公司总经理。 委托诉讼代理人：孙权，重庆豪泰律师事务所律师。 原告蒋卓与被告重庆联隆西永房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋卓的委托诉讼代理人孙世林、被告重庆联隆西永房地产开发有限公司的委托诉讼代理人潘宾、第三人重庆特硕企业管理咨询有限公司的委托代理人孙权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋卓向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付逾期办理房地产权证违约金12247元。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告签订《隆鑫.花漾汇项目房屋认购书》及《抵押房认购说明》，约定原告认购被告开发建设的隆鑫.花漾会项目房屋一套，房号为××-××-××，房屋面积31.82平方米，房款165464元。双方对商品合同的主要内容予以明确约定，应当认定为商品房买卖合同。由于被告将购买房屋抵押造成无法办理房地产权证书，根据商品房买卖合同司法解释第18条规定，被告应当承担签订合同后90日内至2019年11月1日前的延迟办证违约金。原告诉至贵院，望依法裁判。 被告重庆联隆西永房地产开发有限公司辩称，《隆鑫.花漾汇项目房屋认购书》不具备商品房买卖合同主要内容，请求驳回，不存在违约责任。 第三人重庆特硕企业管理咨询有限公司述称，本案与其无法律上利害关系，原告所提交的装修费收据确系重庆特硕企业管理咨询有限公司出具，系装修费用。 本院经审理认定事实如下：2018年1月19日，原告蒋卓作为乙方与被告重庆联隆西永房地产开发有限公司作为甲方签订《隆鑫.花漾汇项目房屋认购书》，第一条约定乙方现决定购买由甲方开发建设的隆鑫.花漾汇项目××幢××层××号房屋，该房屋类别为住宅，房屋实测套内面积为31.82㎡；第二条约定该房屋总价为165464元，实测套内面积单价5200元，乙方选择一次性付款；第三条约定乙方应于签订本认购书时，向甲方交纳定金30000元，作为乙方订立商品房买卖合同的担保，商品房买卖合同订立后，乙方所支付的定金自动转为购房款，第三条还约定乙方须在签订本认购书后持本认购书、定金收据、身份资料集购房手续提示所载明的其他所需手续前往隆鑫花漾汇项目销售中心与甲方签订商品房买卖合同，双方同意，本认购书仅为确认双方将来之交易行为的预定形式契约，不能借此代替商品房买卖合同而完成双方的交易，商品房买卖合同签署后本认购书自行终止，双方的权利义务受双方签订的商品房买卖合同的规范和约束；双方还对其他事项进行了约定。2018年1月25日，被告向原告开具隆鑫地产售房专用收据，款项类别为非贷款类房款，合计金额100000元，款项明细为定金100000元。2018年1月25日，重庆特硕企业管理咨询有限公司向原告开具收据，载明交款单位蒋卓，金额109079元，收款事由花漾汇××栋××-××房屋装修款。2018年1月19日原告与第三人签订委托装修合同，约定装修工程地址重庆市沙坪坝区西永隆鑫花漾汇××栋××-××，施工总面积38.12平方米，总价款109079元。2019年2月2日，蒋卓与重庆上邦物业管理有限公司签订收楼书，载明：鉴于隆鑫花漾汇工程已经竣工，并经重庆市有关部门验收鉴定合格，××栋××楼××号业主蒋卓已于2018年5月16日在重庆联隆西永房地产开发有限公司和重庆上邦物业管理有限公司相关人员的陪同下对所购房屋进行了验收，并检查了该房屋的建筑质量和附属设施情况，双方一致认为该房屋可以交付给业主，业主同意接收该房屋，为此，双方签订本收楼书，并确认下列条款，1.双方确认，自2018年5月16日起，该房屋由重庆联隆西永房地产开发有限公司交付给业主；2.业主在此确认收到该房屋钥匙6把，装修钥匙1把，正式钥匙5把；3.业主确认收到重庆联隆西永房地产开发有限公司发放的新建商品房房屋质量保证书、新建商品房屋使用说明书；4.业主已与物业公司签订前期临时管理规约，并确认已收到重庆上邦物业管理有限公司发放的业主手册、前期临时管理规约各一本，并已仔细阅读及承诺遵守执行；5.重庆联隆西永房地产开发有限公司确认尽管该房屋已交付业主，但仍负有房屋销售合同和重庆市新建商品房屋质量保证书规定的保修义务；6.业主同时确认该房屋的建筑质量符合双方所签商品房销售合同的规定，业主无异议。 庭审中，原告认为原被告签订了《隆鑫.花漾汇项目房屋认购书》，支付了购房款，被告将房屋实际交付原告，原告的情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定《隆鑫.花漾汇项目房屋认购书》为商品房买卖合同，因原告未取得房屋权属证书，被告应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定承担违约责任。 被告对原告的意见不予认可，认为原告没有支付房款，房屋亦没有交付，《隆鑫.花漾汇项目房屋认购书》未约定交付、装修标准、公共配套、产权归属、面积差异处理方式、办理产权登记有关事宜、争议解决、违约责任，不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的关于商品房买卖合同的主要内容。 第三人认可原告所提交的装修费收据确系其出具，系装修费用。 以上事实，有原告蒋卓举示的《隆鑫.花漾汇项目房屋认购书》、委托装修合同、收据、隆鑫地产售房专用收据重庆增值税普通发票以及原被告第三人的陈述作为证据证明，可以认定。 本院认为，首先，本案中原被告签订的《隆鑫.花漾汇项目房屋认购书》只约定了当事人名称姓名、商品房基本状况、商品房总价款、付款方式等内容，未约定《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的其他内容。 其次，认购书约定原告选择一次性付款，原告举示的收据、隆鑫地产售房专用收据并不能证明原告已经一次性付款，且第三人确认原告举示的收据系装修款的收据，故原告并未证明其符合“出卖人已经按照约定收受购房款”的规定，因此不能认定该认购书即系商品房买卖合同。 最后，原被告在认购书中同时明确约定该认购书仅为确认双方将来交易行为的预定形式契约，不能代替商品房买卖合同完成双方交易。且认购书还特别约定了后续签订商品房买卖合同的有关事宜。故从双方当事人的真实意思表示来看，该认购书也不能认定为商品房买卖合同。 综上，原告要求被告承担未能取得房屋权属证书的违约责任无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第一百一十四条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告蒋卓的诉讼请求。 案件受理费106元，减半缴纳53元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 张晋恺 二〇二〇年一月十日 法官助理 李 森 书 记 员 产慧婷