湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初5868号 原告：湖州市粮食国有资产经营有限公司，住所地：湖州市吴兴区东街118号粮食大厦。 法定代表人:慎亚英，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周芳玄、费晓虹，浙江广成律师事务所律师。 被告：潘忠平，男，1969年3月28日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：王宏德，北京市高朋（泰州）律师事务所律师。 原告湖州市粮食国有资产经营有限公司与被告潘忠平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法由审判员张俊按简易程序公开开庭进行了审理。原告湖州市粮食国有资产经营有限公的委托诉讼代理人费晓虹，被告潘忠平及其委托诉讼代理人王宏德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2005年12月31日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，共同约定：被告承租坐落于环城北路23号（原湖州面粉总厂内〉，新大楼三至五层及底层店面一间，总体面积约为1000平方米的房屋；租赁期限自2005年12月31日至2016年04月30日；租赁费前五年为每年10万元，后五年为每年12.6万元，每年分两次付清；以及双方的其他权利义务。上述协议签订后，原告依约提供了租赁房屋，但被告自2010年起未缴租金，至今仍拖欠2010年5月1日至2017年6月30日的租金84.67万元。2017年6月23日被告向原告提交《关于继续租用环城北路468号原面粉厂房屋的申请》，申请继续承租案涉租赁房产，确认并申请对上述84.67万元欠缴租金暂缓支付，亦承诺严格遵守《房屋租赁协议》的各项条款，故原告与被告于2017年6月26日续签《房屋租赁协议》一份，约定由被告自2017年7月1日起继续承租上述房屋（第五层除外〉，租金每年8万元，若逾期则按照每日1%计收违约金；租赁期内若租赁物需被征收被告应无条件服从，按照原告的要求和期限腾退房屋，超期房屋内的物品视为放弃物，原告或拆迁部门有权处理清除，还有权按照每日3.5%计收违约金，并且原告无需对被告做任何补偿；以及其他权利义务。上述协议签订后，被告至今仅支付了4万元租金。因上述房屋、土地进行拆迁征收工作，原告于2019年6月5日委托律师发函（6月7日送达）给被告解除双方于2017年6月26日签订的《房屋租赁协议》，并要求被告于2019年7月6日前搬离及支付欠缴租金等，然被告至今仍未履行，故纠纷成讼。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告2017年6月26日签订的《房屋租赁协议》已于2019年6月7日解除；2、判令被告立即腾退、搬离并向原告返还《房屋租赁协议》项下租赁物；3、判令被告向原告支付欠缴的房屋租赁费96.67万元，以及相应的逾期利息损失和违约金。4、判令被告按照《房屋租赁协议》中租金标准支付2019年6月8日至实际腾房之日的房屋占用费用；5、判令被告向原告支付逾期腾房违约金（自2019年7月7日起按照租金的每日3.5%计算至实际腾房之日）；6、判令由被告承担本案的全部诉讼费用（以实际发生为准）。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令确认原、被告2017年6月26日签订的《房屋租赁协议》已于2019年6月7日解除；2、判令被告向原告支付2017年7月1日前欠缴的房屋租赁费84.67万元，以及相应的逾期利息损失（从2019年6月7日按照年息6.525%计算至实际清偿之日）；3、判令被告向原告支付2017年7月1日后欠缴的房屋租赁费用12.72万元，以及相应的逾期利息损失（从2019年6月7日按照每日1%计算至实际清偿之日）；4、判令被告向原告支付逾期腾房违约金（以年租金8万元为基数自2019年7月7日起按照租金的每日3.5%计算至2019年8月2日）；5、判令被告向原告支付腾退费用91000元；6、判令由被告承担本案的全部诉讼费用（以实际发生为准） 被告潘忠平在庭审中辩称：对合同解除无异议，但解除时间应为2018年12月28日；租赁合同中与法律相抵触部分无效；对所欠房租无异议，但被告在拆迁中所得的补偿款在原告处，应予以抵扣，而房租应计算至原告得到补偿款之日，而非腾退之日；原告未强制腾退，对腾退费用不认可。 原告称：被告所称的拆迁补偿主体非原告，被告应当另行向征收人主张，征收过程中应属被告部分未能在拆迁协议中明确。 原告湖州市粮食国有资产经营有限公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据1：2005年12月31日签订的《房屋租赁协议》、《关于继续租用环城北路468号原面粉厂房屋的申请》、2017年6月23日签订的《房屋租赁协议》各一份、费用清单及发票一组，证明原、被告之间的房屋租赁合同关系、被告结欠原告租金846700元以及原告支出腾房费用91500元的事实。 证据2：律师函、物流信息各一份，证明原告于2019年6月5日向被告发函解除双方于2017年6月26日签订的《房屋租赁协议》，要求被告于2019年7月6日前腾退搬离租赁房屋并支付欠缴租金的事实。 证据3：房屋产权证复印件二份，证明原告对案涉租赁物享有所有权的事实。 被告对原告提交的证据质证认为：对证据1中2005年12月31日签订的《房屋租赁协议》、《关于继续租用环城北路468号原面粉厂房屋的申请》、2017年6月23日签订的《房屋租赁协议》的真实性与关联性无异议，但合同的条款与法律规定相抵触，对费用清单及发票的证据三性均有异议；对证据2的真实性无异议，对其关联性、合法性有异议，合同系法定解除，解除时间应当是征收开始之时；对证据3的证据三性无异议。 被告为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据： 证据1：房屋征收决定一份，证明湖州市人民政府于2018年12月28日作出湖政函（2018）59号征收决定，被告承租的房屋在征收范围之内的事实。 证据2：房屋征收公告一份，证明湖州市人民政府于2019年1月3日作出公告送达的事实。 证据3：政府信息公开告知书一份，证明证据1、证据2真实性。 证据4：答复意见书一份，证明原告已于2019年5月5日签订征收补偿协议，违反合同约定，案涉民事诉讼系配合政府逼迁，被告应得之补偿款被原告占有的事实。 原告对被告的证据质证认为：对证据1、证据2、证据3的真实性、合法性无异议，对证据4的真实性无法确认，对上述证据的关联性有异议，双方未就补偿达成一致，而征收补偿与本案属于两个不同的法律关系，不应当抵扣。 本院对证据认定如下： 两原告提交的证据均符合有效证据的形式要件，被告亦认可2017年7月1日前欠付租金846700元的事实，但2017年7月1日起的租金因双方对计算租金的截止时间存在争议，无法达成一致。对于腾房费用，由于原告提交的证据费用清单与本案所谓之腾房行为缺乏关联性，对其证明效力不予确认。 被告提交的证据与本案案涉房屋虽有关，但所涉及均为房屋征收之文件，被告据以主张抵扣租金的补偿款数额并未在上述证据中体现，对该证明效力不予确认，而案涉腾房行为系由政府实施抑或原告实施，亦未能体现。但被告确认房屋腾空时间为2019年8月2日。 本案的争议焦点为：一、原、被告之间的房屋租赁合同何时解除，2017年7月1日之后的租金计算至何时；二、腾空案涉房屋的主体及费用。 关于第一个争议焦点：根据被告的证据2，湖州市人民政府于2019年12月28日作出征收决定，被告据此认为原、被告之间的房屋租赁合同于该日解除。但根据双方于2017年6月23日签订的《房屋租赁协议》，该协议约定：因拆迁终止租赁关系的时间，以甲方（原告）书面通知为准。而原告关于解除合同的律师函于2019年6月7日到达被告。因此，本院认为双方解除合同时间的认定应遵循双方合同约定的规则，即2019年6月7日。而自2017年7月1日起，被告始终未支付租金，故2017年7月1日起，被告欠付的租金应按照合同约定的租金标准计算至2019年6月7日止。2019年6月8日起至原告收回租赁的房屋时止因被告未按约腾退房屋的，应当按照合同约定的违约金标准计算。由于原告在解除合同的律师函中明确腾退房屋的期间为2019年7月6日，该期间为被告必要的腾退时间，故自2019年6月8日至2019年7月6日期间不应当计算违约金或房屋占用费，违约金计算期间应当为2019年7月7日至2019年8月2日。由于案涉房屋征收补偿协议签订后，原告负有向征收人交付征收房屋的义务，若未能交付的，自有于原告不利益之后果，因此原告在案涉征收房屋腾空交付征收人之前仍得行使与承租人之间之租赁合同权利。被告以房屋征收后案涉房屋所有权不属于原告为由，主张原告无权主张租金和违约金的抗辩无事实和法律依据，本院不予采信。 关于第二个争议焦点：原告主张其于2019年8月2日腾空被告租赁的房屋且提供了相关腾空费用的发票及清单，但该腾空费用清单所列诸多项目与案涉房屋的腾空缺乏关联性，因此该证据的关联性存疑，在原告未能进一步提供证据证明相关费用的真实性与合理性的情况下，本院对原告的该项主张难以采信。 经审理，本院认定如下事实：2005年12月31日，原告湖州市粮食国有资产经营有限公司与被告潘忠平签订《房屋租赁协议》一份。合同约定被告向原告承租坐落于环城北路23号（原面粉厂内）新大楼三至五层及底层店面一间，总体面积约为1000平方米的房屋，租赁期限为2005年12月31日至2016年4月30日。2017年6月23日，被告向原告出具《关于继续租用环城北路468号原面粉厂房屋的申请》，确定结欠原告自2010年5月1日至2017年6月30日期间的租金846700元，要求暂缓支付并续租五年。双方于2017年6月26日签订《房屋租赁协议》一份，约定被告继续租赁原房屋（登记地址变更为环城北路468号），租赁期限为2017年7月1日至2022年6月30日，每年租金为80000元，先付后用，半年一付，若被告逾期支付租金的，违约金自逾期之日起按所欠租金每日1%支付给原告。因城市建设需要拆迁被告承租房屋的，被告应无条件服从，双方即终止租赁关系。因拆迁终止租赁关系的时间以原告书面通知为准，被告应按通知上注明的期限腾退房屋。被告装修投入，原告不作补偿，由被告自行与拆迁协商解决。后因案涉租赁房屋被征收，原告于2019年6月5日向被告发出律师函，要求解除双方的租赁合同关系，该律师函于2019年6月7日到达被告。现原告以被告未按约支付租金，案涉租赁房屋涉及拆迁为由，诉至本院，要求确认双方的房屋租赁合同已解除，要求被告支付结欠的租金及逾期付款利息、违约金、腾退房屋的费用。 本院核定，截至2017年6月30日，被告结欠原告租金846700元，该部分欠款自2019年6月7日至2019年8月20日期间的逾期付款利息应当按照中国人民银行同期贷款基准利率4.35%计算为7568元，2019年8月21日起至实际付清之日的逾期付款利息应当按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，由于原告主张按照年利率6.525%计算，若2019年8月21日起至实际付清之日期间全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率高于6.525%的，应按照6.525%计算；2017年7月1日至合同解除之日2019年6月7日期间的租金154958元（80000元/年÷365天×707天），由于原告主张数额为127200元，该部分欠款自2019年6月7日起至实际付清之日的逾期付款利息，原告要求按照每日1%计算，显属过高，本院调整为按照日利率万分之五计算；2019年7月7日至2019年8月2日的逾期腾退违约金，原告要求根据合同约定，以房租为基数按每日3.5%计算，亦属约定过高，本院调整为按照每日租金的标准计算为219元/天（80000元÷365天），合计为219元/天×26天=5694元，原告主张该数额为207.12元。 本院认为，原告湖州市粮食国有资产经营有限公司与被告潘忠平之间的房屋租赁合同系当事人双方之间真实意思的表示，且未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，具有法律约束力。双方约定因城市建设需要拆迁被告承租房屋的，被告应无条件服从，双方即终止租赁关系。因拆迁终止租赁关系的时间以原告书面通知为准，被告应按通知上注明的期限腾退房屋。现案涉房屋确因政府征收行为需要腾退，原告向被告提出解除合同符合双方约定，故原、被告之间于2017年6月26日签订的《房屋租赁协议》于2019年6月7日解除。被告长期拖欠原告租金，结欠的数额达到973900元，显属违约，应当承担清偿债务的民事责任。故原告要求被告支付结欠的租金并支付逾期付款利息的诉请，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。被告在合同解除后，原告给予的腾房宽限期内未能及时腾退租赁的房屋，显属违约，应当按约支付违约金。鉴于双方约定的逾期付款利息及违约金的利率过高，本院予以调整，具体数额按照本院调整后的计算标准计算。被告关于原告向征收人收取了属于被告所有的部分补偿，要求予以抵扣的主张，因被告未能就补偿数额举证予以证实，故暂不予处置，被告可在补偿数额确定后另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告湖州市粮食国有资产经营有限公司与被告潘忠平于2017年6月26日签订的《房屋租赁协议》于2019年6月7日解除； 二、被告潘忠平应向原告湖州市粮食国有资产经营有限公司支付截至2017年6月30日的租金846700元并支付逾期付款利息（以846700元为基数，自2019年6月7日起按照按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月20日为7568元，2019年8月21日起至实际付清之日的逾期付款利息应当按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，若2019年8月21日起至实际付清之日期间的年利率高于6.525%的，则按照6.525%计算），限于本判决生效之日起十日内清偿； 三、被告潘忠平应向原告湖州市粮食国有资产经营有限公司支付2017年7月1日至2019年6月7日期间的租金127200元并支付逾期付款利息（以127200元为基数，自2019年6月7日起按照每日万分之五的利率计算至实际付清之日止），限于本判决生效之日起十日内清偿； 四、被告潘忠平应向原告湖州市粮食国有资产经营有限公司支付逾期腾房违约金207.12元，限于本判决生效之日起十日内清偿； 五、驳回原告湖州市粮食国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。 本案受理费13467元，减半收取6734元，由被告潘忠平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  张俊 二〇二〇年一月六日 书记员  叶静