北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初26591号原告:于静美，女，1989年2月5日出生，汉族，北京普莱德新能源电池科技有限公司职员，住北京市大兴区，现住北京市房山区。原告：张锡乾，男，1988年11月13日出生，汉族，华电环保系统工程有限公司职员，住北京市东城区，现住北京市房山区。二原告之共同委托诉讼代理人：王惠民，河北明杰律师事务所律师。被告：张竹友，女，1982年1月7日出生，汉族，北京航天世纪投资咨询有限公司工程师，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张琦（被告张竹友之父），男，住北京市房山区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司职员。原告于静美、张锡乾与被告张竹友、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张锡乾及其与于静美之共同委托诉讼代理人王惠民、被告张竹友及其委托诉讼代理人张琦到庭参加诉讼，被告链家公司经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。于静美、张锡乾向本院提出诉讼请求：1、被告支付自2018年7月9日起计算至起诉之日2019年9月9日违约金322000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月6日，在被告链家公司居间撮合下，两原告与被告张竹友签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告位于房山区xx房屋，总房价为1866000元。当时二被告均承诺该房屋无户籍登记。合同签订后，原告依约向被告张竹友支付了购房款，被告张竹友与原告共同办理了房屋过户手续并交付了该房屋。后经查询得知，被告隐瞒真相，上述房屋存在户籍登记，原告遂多次要求被告张竹友将户籍迁出，一直未果。《北京市存量房屋买卖合同》第十条第四项约定“如出卖人未如实陈述户籍登记情况，或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务”。《补充协议》第二条第8项约定“甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币50000元整作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金……”。按上述约定，2018年7月9日至今已逾期420天，违约金391860元，扣减保证金后尚应支付34万余元。另合同第十三条约定，发生争议，向房屋所在地法院起诉。综上，原告认为，被告张竹友隐瞒真相，被告链家公司未正确履行职责，疏于审查核实义务，造成原告的损失。望贵院在查清事实的基础上，依法支持原告的诉求，以维护原告的合法权益。张竹友辩称，一、涉案房屋内存在有户口未对被答辩人造成经济损失，被答辩人主张的违约金过高，户口迁出保证金5万元足以弥补被答辩人的损失。被答辩人在民事起诉书中主张，案外人户口未迁出已逾期420天，要求答辩人承担322000元，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条：“当事人主张违约的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的：‘过分高于造成的损失’”。原告认为案外人王林斌户口在涉案房屋内，未对被答辩人造成经济损失，因此，被答辩人主张322000元的违约金过高，人民法院应当予以降低，并且答辩人仍有户口迁出保证金5万元在被答辩人处，该5万元足以弥补被答辩人损失。二、被答辩人阐述错误事实。民事起诉书第二页，被答辩人主张，答辩人隐瞒真相，该阐述是错误的。2018年10月初，答辩人、被答辩人以及被告北京链家房地产经纪有限公司三方来到房山区公安分局拱辰派出所查询后，得知涉案房屋内有案外人户口，但案外人户口信息，派出所工作人员拒绝告知。之后答辩人委托律师到派出所查询，才得知案外人户口具体信息。因此，不存在答辩人隐瞒真相，被答辩人阐述错误事实。三、答辩人积极履行合同义务。答辩人得知案外人户口信息后，联系到案外人高颖，又通过高颖联系到案外人王林斌，并和王林斌一起通过各种方式，办理迁出户口之事，但由于各种现实原因，仍未能迁出户口。因此，答辩人已积极履行合同义务。综上，请求人民法院依法驳回被答辩人诉讼请求。另外，1.关于户口问题，我们去找了派出所，是允许一个住房里面有两个户口的，并没有造成什么损失，并不存在我们欺瞒。当时链家对于这个事情也有一个过错，没有查明涉案房屋是否有户口，在我们购买涉案房屋的时候我们也不清楚房屋内有户口。是因为原告购买了涉案房屋，我们去查询才得知涉案房屋内有案外人的户口。错误方是案外人造成的，我们积极的也去找了案外人，但是因为种种的原因并没有将户口迁出，我们认为对于这个事情我们是无辜的，并且也对我们造成了很大的损失，我们已经给了原告5万元的户口保证金。2、我们卖给原告房子之后，原告一直在催促这个事情，我们为了尽快解决这个问题，我们找了原告但是事情也没有解决，如果当时解决了就什么事情都没有了。现在原告起诉违约金到2019年9月9日，那么这个事情如果一直不解决，就一直有损失。所以对于这个事情我们希望尽快和平的解决。链家公司未出庭应诉，但向本院提交书面意见称：1、不同意原告诉求，本案并非居间合同纠纷，若原告与我方存在纠纷，应另案起诉。2.《房屋买卖合同》及《补充协议》明确约定，户口迁出，是卖房人的义务，并非居间方。3.卖房人一直表示涉案房屋不存在户口，在新房本下发后，我方与买房人才查询得知，涉案房屋存在他人户口，涉及个人隐私，我方无法单方查询，并非居间方的过错。4.综上，请求法院驳回原告方针对我方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。于静美、张锡乾提交买屋买卖合同、居间合同、补充协议、不动产权证书、链家房地产公司专用收据、常住人口信息查询打印表，除链家公司专用收据外，张竹友对其他证据的真实性予以认可，本院亦予以确认，对于链家公司收据，因于静美、张锡乾出示的为原件，故本院对其真实性予以确认。张竹友提交（2019）京0111民初1954号民事判决书，对该判决书的真实性于静美、张锡乾表示认可，本院亦予以确认。本院经审理认定事实如下，2018年5月6日，原告张锡乾、于静美（买受人）与被告张竹友（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，张锡乾、于静美购买张竹友位于房山区xx房屋，房屋成交价格为150万元，该房屋家具、家电、装饰装修和配套设施设备等作价为366000元，合计价款为1866000元。合同同时对房屋权属情况及使用情况、成交方式、房屋的交付、违约责任、税费等进行了约定。该合同第十条关于户籍迁出第（四）项约定如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，张锡乾、于静美与张竹友、链家经纪公司三方签订《补充协议》。协议对成交价格、税费的负担、违约责任等进行了约定。同时，该协议第二条关于房屋交易具体事宜的约定第8项约定：户口迁出保证金，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（小写）50000.00（大写）伍万元整作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。该保证金按照以下哪种方式支付：……。同日，三方还签订了居间服务合同。合同签订后，原、被告均按合同约定履行各自义务，2018年7月9日张锡乾、于静美取得了上述房屋的不动产权证书。后得知，上述房屋内有案外人王林斌的户籍未迁出。张锡乾、于静美留存房款5万元未给付张竹友。另查明，2018年11月13日，张竹友曾诉至本院，其中一项诉讼请求为要求张锡乾、于静美支付剩余购房款50000。我院于2019年3月18日出具（2019）京0111民初1954号民事判决书，该判决书本院认为部分载明：因涉案房屋有户口未迁出，被告张锡乾、于静美依据补充协议约定留存房款5万元未给付原告，理由正当，故原告要求被告张锡乾、于静美给付房款5万元的诉讼请求，本院也不予支持。本案审理过程中双方当事人均同意该50000元作为逾期迁出户口违约金。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依据张锡乾、于静美与张竹友签订的房屋买卖合同，房屋内有户口未如期迁出的，张竹友应按照房屋总价款万分之五的标准按日支付违约金，现房屋内确有案外人王林斌户口未迁出，张竹友应当承担相应的违约责任，然合同约定的违约金标准过高，且张锡乾、于静美已留存张竹友50000元作为违约金，其主张的违约期间为2018年7月9日起至起诉之日2019年9月9日，庭审中其未提交证据证明损失的实际产生情况，更未提交证据证明该期间内产生的损失数额多于50000元，本院认为其留存的50000元足以弥补其所主张期间的违约金，故对张锡乾、于静美的诉讼请求本院不予支持。链家公司经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回张锡乾、于静美的诉讼请求。案件受理费3065元，由张锡乾、于静美负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李亚丽二〇二〇年一月十九日书记员  张 雪