贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0302民初11376号原告：遵义大华房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道富华国际广场，统一社会信用代码：91520300622447245C。法定代表人：崔彦军，董事长。委托诉讼代理人：杨绍昌，贵州佳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：马天宁，男，系公司员工。被告：遵义金瑞家商贸有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道城市广场一楼，统一社会信用代码：91520302580695039B。法定代表人：石亚萍，总经理。委托诉讼代理人：王澍泽，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯中溶，贵州上善律师事务所实习律师。原告遵义大华房地产开发有限公司（以下简称“大华房开公司”）与被告遵义金瑞家商贸有限公司（以下简称“金瑞家公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大华房开公司的委托诉讼代理人杨绍昌、马天宁、被告金瑞家公司的法定代表人石亚萍、委托诉讼代理人王澍泽、冯中溶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大华房开公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2019年3月21日前的租金1404.2963万元；2、依法判令被告向原告支付2019年3月21日前的逾期支付租金的违约金1134.3318万元；3、依法判令被告向原告支付因本次诉讼而产生的律师费60万元；4、依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：双方于2011年10月11日签订了《房屋租赁合同》，后又签订了《补充协议》及《商业收回协议》等，原告为出租人，被告为承租人。约定：由被告租赁原告位于遵义城市广场一期A、B、C栋及7、1、3号楼裙房商业部分，租赁期限为15年，自2012年9月22日-2027年9月21日，并约定了其他事项(详见有关文书)。合同生效后，原告已依约向被告交付了所租赁的房屋、场地，但被告未能全面履行合同及协议义务。为此，原告提起诉讼，提起下列诉求。一、被告应向原告支付租金l404.2963万元(计算至2019年3月21日)。根据《房屋租赁合同》第六条及《补充协议》的约定，被告最迟应当在2016年3月21日之前向原告支付第一个季度(即2016年3月22日----2016年6月21日期间)的租金，以此类推。截止2019年3月21曰，共计36个月，此间被告共应向原告支付租金2130.0948万元。扣减被告已交付租金725.7985万元(交800万元扣减原告为被告垫付款74.2015万元)后，被告实际所欠原告2019年3月21日以前租金1404.2963万元。二、被告应向原告支付逾期支付租金的违约金1134.3318万元。根据《房屋租赁合同》第十二条的约定逾期付款的违约金为日0.2%。被告最迟应当在2016年3月21日之前向原告支付第一个季度租金，以此类推。三、被告应向原告支付因本次诉讼而产生的律师费60万元根据《房屋租赁合同》第十二条的“本合同守约方追究违约方的违约责任……还应赔偿(守约方)追索债务所发生的费用，包括……律师费”，计算方法：根据诉讼标的数额(2538．6281万元)，按《河北省律师服务收费指导意见》计算。原告认为，双方签订的房屋租赁合同及其后续文书合法有效，被告应当依约向原告支付租金。长期拖欠于法无据，与理不通，应依法承担相应的民事责任。原告的各项诉求有事实根据和法律依据，人民法院应予以支持。被告金瑞家公司辩称，一、本案已超过诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。双方于2011年签订了《房屋租赁合同》和2012年签订了《补充协议》，明确了从2012年9月22日开始计算免租期和租赁期限，免租期为3.5年，即从2016年3月22日开始收取租金，但本案于2019年10月23日才被贵院受理，自知道或应当知道租金主张之日长达三年半的时间。在此期间，原告从未以任何形式主张过租金，已超过了法律规定的三年诉讼时效期限规定，应当依法予以驳回其诉讼请求。二、原告所出租的房屋未经竣工验收合格，不符合交付使用条件，成为“问题楼盘”多年且不积极配合解决遗留问题，导致矛盾重重，双方的租赁合同已经解除，被告也依法有权拒付租金。双方于2011年10月11日签订了《房屋租赁合同》，约定了出租房屋的位置、范围、面积、租期(含42个月免租期)、租金支付与标准、双方的权利义务与违约责任等。在约定的原告作为出租方的义务中(第3页第七条第7和第8款)，应负责完成房屋的消防喷淋、消火栓等消防系统，且在签订合同后2个月内验收审批合格后交付使用，费用自付，以及完善租赁物业手续合法及竣工验收审批，否则，影响经营运营的，须承担违约责任。但，在合同签订后因原告未按约定如期完成消防验收，导致被告在装修施工中多次被消防部门处罚，罚款及垫付款高达75.32万元；同时，原告所出租的“遵义城市广场一期A、B、C栋及7／1／3号楼裙房商业部分”房屋，至今未经验收(其中A栋还被权威部门鉴定为危房)，不仅属于不合格房屋，而且在客观现实上也不能满足交付使用条件。众所周知，自2014年起原告开发修建的“大中华城市广场(原名：富华国际广场)”已被遵义市政府列入中心城区“问题楼盘”，由红花岗区人民政府成立了问题楼盘清算工作组，牵头负责协调各相关部门，完善购房人房屋交付、产权办理等一系列的工作。在被告承租后，一方面，累计向原告支付了900万元租金和保证金，先后筹借了l400多万元对租赁的商业房屋进行了装修装饰，又广泛发动广告、宣传，组织招商，打造富华家具市场，营造市场氛围，另一方面，又在不断地应付和处理本应由开发商即原告所解决的问题，除了消防检查和罚款外，已出售的商业房又不履行所签订的“返租合同”(在《房屋租赁合同》称仅有2200平方米，实际则高达8000多平方米)，致使租户集体反映诉求，闹事、锁门、堵门、拉横幅标语、破坏商场设施设备等几乎成了家常便饭，当中曾发生重大事件三次(均由公安机关出警处理)，不仅导致商户拒交租金、撤走，商场无法正常经营，更给被告造成了严重的经济损失。鉴于，原告不积极不配合甚至是不作为，致使上述情形长期无法得到解决，被迫无奈被告曾多次以口头、电话以及于2016年12月、2017年2月、3月和6月书面通知或发函的方式，明确向原告表示：商户退租、商铺大量空置，商城无法正常经营下去，房屋租赁合同的目的无法实现，请及时联系妥善解决合同解除、租金结算、保证金退还和损失赔偿等事宜。原告称会及时解决，却一味地敷衍和拖延，不仅未解决楼盘的问题，更未解决答辩人所反映的问题。所以，双方的租赁合同已经解除，租赁关系早已不复存在，被告也依法有权不再向原告支付租金。三、原告大华公司租金计算方式和结果存在严重错误。自2016年12月被告依法行使合同解除权即书面通知被告解除《房屋租赁合同》时起，双方所签订的《房屋租赁合同》即告解除，双方的租赁关系终止于2016年12月30日，租金仅可计算于2016年3月23日至l2月30日期间的。原告一方面称双方开始计算租金的时间为2016年3月22日，即该日期之前至房屋消防验收后交付使用日期为免租金期限，另一方面却又对2015年10月至2016年1月支付给李崇凯、李崇平和供销社的返租款进行主张，是自相矛盾的，根据《房屋租赁合同》第八条第八款约定，已售卖返租部分的房屋是包括在《房屋租赁合同》所租赁的房屋的免租期范围之内，该部分租金应由原告进行支付。原告“代被告垫付2015年10月和2016年1月李崇凯、李崇平和供销社的返租款74.2015万元”的说法不成立。四、原告主张的违约金数额和标准过高，以及律师代理费60万元，无任何事实依据，本案的违约方为原告，其依法无权主张。同时，被告依法具有向原告主张损失赔偿和支付违约金的权利。双方虽然在《房屋租赁合同》违约责任部分约定了逾期支付租金的违约金支付标准为按逾期额每天0.2％(即每月6％、每年达72％)，其计算的结果为ll34.3318万元，该结果和标准不仅过高，而且无任何事实依据，但是，双方对违约责任还约定给了“因甲方原因造成本合同不能履行除赔偿乙方的实际损失外，还应支付违约金l000万元”。本案的违约方以及违约责任的承担主体，显然是原告大华公司，被告依法保留进一步向原告追索损失赔偿和违约金的权利。综上，原告所出租的房屋不具备交付使用条件，且作为“问题楼盘”多年，在双方早已解除合同的情况下，仍提出高额的租金、违约金和律师代理费诉讼请求，不仅是错误的，而且更无任何事实和法律依据，请求依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2011年10月11日，原告大华房开公司（甲方）与被告金瑞家公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于遵义市海尔大道中段遵义城市广场A、B、C栋、7、1、3号楼裙部分负一至三层（原遵义市富华国际A、B、C栋、7、1、3号楼裙部分）出租给被告，负一层每平方米每月为8元，一至三层商业用房每月为30元，甲方同意免收乙方在本合同所约定租赁物业的18个月租金（含装修期），另乙方对租赁房屋根据经营需要进行结构改造、装潢等，甲方应延长两年即24个月免租期作为对乙方投资的补助。本合同签订之日起乙方向甲方一次性支付履约保证金1000000元给甲方后方可进场设计装修。在商场开业之日起5日内一次性向甲方支付预缴租金2000000元，商场开业之日起至第二年之日乙方一次性向甲方支付预缴租金3000000元，第三年乙方向一次性甲方支付预缴租金3000000元，在本合同约定的免租期结束之日起冲抵扣除乙方向甲方预缴的租金后乙方按季度支付一次租金，并于前一个月的20日至25日前交清下一季度租金。已销售返租约2200平方米的部分商业的租赁期到期后，甲方应向购房业主返租此部分商场，返租条件在上一次支付购房户的租金的基础上不超过20%的，甲方无条件与此部分商场购房主签署返租合同并继续按本合同租金等相关约定条款租赁给乙方，返租租金在原租金基础增幅超过20%的，由双方另行协商处理。合同同时约定乙方未按固定的时间内交清甲方的租金和相关费用，甲方有权追索乙方所欠的款项，并且乙方向甲方支付逾期额度每天0.2%的违约金，且违约方向守约方支付追索债权发生的全部费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等。合同签订后，被告金瑞家公司向原告交付保证金1000000元，并分次预缴租金共计8000000元。原告大华房开公司（甲方）与被告金瑞家公司（乙方）又签订《补充协议》，约定乙方租赁甲方开发的位于海尔大道中段遵义城市广场A、B、C栋、7、1、3号楼裙部分商业部分从2012年9月22日开始计算免租期及租赁期限，其中A、B、C栋、7、1、3号楼裙部分商业部分负1层-2层面积为32667.42平方米，附2层-附3层合计8139.58平方米。负1-2层月租金为32667.42平方米×20元=653348.4元，附2层-附3层月租金为8139.58平方米×8元=65116.64万元，合计月应缴租金为718465.04元。因乙方在装修过程中，甲方消防施工导致乙方发生消防费用的垫付753200万元（消防支队违规罚款100000元、80000元，消防支队外联费用343200元，消防支队验收合格会员费100000元，消防大队违规罚款30000元，消防大队办理开业性检查费用100000元），从乙方向甲方应付款项中扣除后剩余部分一次性返还乙方。2012年1月11日，被告向原告借款1000000元，后于2012年4月25日被告向原告偿还400000元，扣除被告垫付的消防费用600000元后，剩余153200元原告于2014年9月5日向被告支付，至此，原告应向被告支付垫付消防费用753200元全部向被告支付。2015年1月21日，原告大华房开公司（甲方）与被告金瑞家公司(乙方)签订《商业收回协议》，甲方收回一直未向乙方交付使用的570.86平方米，并补偿乙方826100元。后双方又签订《抵房协议》，被告向案外人石超购买原告开放的房屋，总价300000元，被告于2014年9月10日向原告借款200000元，被告于2015年2月9日委托原告向案外人付霞支付326100元，故原告向被告补偿的826100元分别以购房款、抵债以及代支付的方式全部向被告支付。2015年10月23日，被告委托原告垫付案外人李崇平、李崇凯2015年8月9日-2016年8月8日（一年）租金，原告于2015年10月23日向案外人李崇凯支付租金15955元，于2015年10月26日向案外人李崇凯支付租金137124元。2016年1月28日，被告委托原告垫付案外人遵义市供销合作社联合社2015年3月1日-2016年8月30日（一年零六个月）租金588935.5元，原告于2016年1月29日分两次向案外人遵义市供销合作社联合社支付租金567210元（278462元+288748元）。上述，原告共为被告垫付租金720289元。另，被告亦提供四份《门面租赁协议》，分别系被告与案外人李崇凯（22.16平方米，年租金15955.20元，租期自2015年8月9日至2020年8月8日止）、李崇平（190.45平方米，年租金137124元，租期自2015年8月9日至2020年8月8日止）、遵义市供销合作社联合社、贵州鸭溪金元发电运营有限公司签订。庭审中原、被告双方认可双方实际租赁面积为34468.31平方米，其中26328.73平方米每月每平方米租金为20元，8139.58平方米每月每平方米租金为8元，故月租金为26328.73平方米×20元+8139.58平方米×8元=591691.24元，季租金为1775073.72元，租金从2016年3月22日开始起算。被告自向原告预交租金8000000元后，未再向原告交付租金，酿成讼争。关于案涉房屋，2011年4月28日，武汉九方工程技术有限责任公司出具《富华国际广场商住楼2#楼建筑安全检测鉴定报告》，载明富华国际广场二期工程二号楼架构的安全性综合评级为Asu级，不影响整体承载，满足安全使用要求；同时出具《富华国际广场商住楼建筑安全检测鉴定报告》，载明富华国际广场一期工程A号楼架构的安全性综合评级为Asu级，不影响整体承载，满足涉及及安全使用要求。2012年8月16日，遵义市公安消防支队建设工程消防验收意见书出具遵公消验（2012）第0110号《关于遵义金瑞家商贸有限公司遵义富华国际广场建设工程消防验收合格的意见》，载明对富华国际家具博览中心室内装修工程（该工程位于红花岗区海尔大道中段富华广场，装修层数地上2层、地下2层，装修面积35600平方米）进行验收，验收意见为综合评定消防设施验收合格，应定期维护保养，保证完整有效。本院认为，原告大华房开公司与被告金瑞家公司签订的《房屋租赁合同书》、《补充协议》、《商业收回协议》均系双方真实意思表示，且未违反有关法律规定，双方租赁合同关系成立并有效。根据庭审查明，双方均认可实际租赁面积为34468.31平方米，其中26328.73平方米每月每平方米租金为20元，8139.58平方米每月每平方米租金为8元，故月租金为26328.73平方米×20元+8139.58平方米×8元=591691.24元，季租金为1775073.72元，租金从2016年3月22日开始起算，被告自合同签订之日仅向原告预交租金8000000元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，被告应当向原告交付截止至2019年3月21日的租金13300884.64元（1775073.72元×12个季度-8000000元），又因原告为被告垫付租金720289元，故被告应向原告支付截止至2019年3月21日的租金为14021173.64元关于原告要求被告支付违约金的请求，双方在《房屋租赁合同书》中约定了违约责任，被告未按照合同约定向原告支付租金确系违约，但原告提供的租赁物亦有瑕疵，经过多次整改后不影响使用，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告抗辩违约金过高，原告未能举证证明其遭受的实际损失，为体现逾期付款的惩罚性及补偿性，本院酌情将违约金调整为4000000元。关于原告提出的律师费600000元，庭审中原告未向法庭出具委托代理合同以及产生了律师代理费的相关凭据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对原告的该项诉讼请求，依法不予支持。被告在庭审中提出原告之诉请已经超过诉讼实效，因双方的租赁合同一直处于持续期间，且实际租赁费用从2016年3月22日开始产生，被告亦预交了8000000元租金，自原告起诉时并未超过诉讼时效，被告提供的予以证明解除租赁合同的告知、公函、通知等，仅系被告单方发出，并不能证明双方已经解除租赁关系，故对被告的上述辩称本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告遵义金瑞家商贸有限公司于本判决书生效后十日内向原告遵义大华房地产开发有限公司支付截止至2019年3月21日的租金14021173.64元，违约金4000000元；二、驳回原告遵义大华房地产开发有限公司的其它诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85865元（已减半收取），由被告遵义金瑞家商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员  许锦桃二〇二〇年元月十三日法官助理邢维佳书记员余梦昀