江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初14495号 原告:陈镇勇，男，1977年5月20日出生，汉族，户籍地广东省汕头市潮南区，现住上海市宝山区。 原告：赵燕容，女，1978年8月30日出生，汉族，户籍地广东省汕头市潮南区，现住上海市宝山区。 委托诉讼代理人：陈镇勇（系原告赵燕容之夫）。 被告：江苏中贯置业有限公司，住所地江苏省常熟市梅李镇人民路76号401，统一社会信用代码91320581759685930D。 法定代表人：邢明东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邵建平，江苏圣益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屠闰华，江苏圣益律师事务所律师。 原告陈镇勇、赵燕容与被告江苏中贯置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。陈镇勇作为原告及赵燕容的委托诉讼代理人、被告江苏中贯置业有限公司委托诉讼代理人邵建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈镇勇、赵燕容向本院提出诉讼请求：1.因被告不能按时交房，判令原被告双方解除位于常熟市中汇广场一期A幢1单元1222室房屋买卖合同(合同编号为：Y20130033325)；2.判令被告归还原告已支付的购房款1203086元；3.判令被告支付自2014年12月29日起至法院立案之日止的逾期交房违约金315810元(每逾期一天，被告按天向原告支付房屋总价款万分之1.5的违约金，计算公式：1203086*0.00015*1750天)；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买常熟市中汇广场一期A幢1单元1222室房屋，为装修房(合同编号为：Y20130033325)，合同价款1203086元。被告应于2014年12月28日前将符合合同约定的商品房交付原告。原告按约支付了购房首付款603086元，并向上海浦东发展银行常熟支行办理了个人商业用房抵押贷款60万元，该贷款已于2018年8月28日结清，但被告至今未能按约交房。为维护合法权益，故原告诉至法院。 被告江苏中贯置业有限公司辩称，对商品房买卖合同的真实性及关联性无异议。原告实际支付房款853086元，另35万元是案外人向原告的欠款转过来的，退款应当是853086元。违约金应当按照原告实际给付的房款853086元计算。 本院经审理认定事实如下： 2013年8月12日，原告陈镇勇、赵燕容（买受方）与被告江苏中贯置业有限公司（出卖方）签订合同编号为Y20130033325的商品房买卖合同，约定：陈镇勇、赵燕容向江苏中贯置业有限公司购买常熟市金沙江路11号中汇广场（暂名）一期A幢1单元1222室商品房，该商品房为装修房，规划用途为商业，建筑面积86.74平方米，总价款1203086元，于2013年8月12日前支付首付款603086元，余款60万元在合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。出卖方应当在2014年12月28日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。出卖方如未按合同约定将该商品房交付买受方使用，逾期不超过90天，自合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起10天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之1.5的违约金。 陈镇勇、赵燕容于2013年4月24日交付定金10000元，2013年8月12日刷卡支付房款243086元，另房款350000元系上海中贯汇都餐饮管理有限公司所欠原告的货款抵作购房款。2013年8月28日陈镇勇、赵燕容与上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行签订《个人购房担保借款合同》，约定借款600000元用于购买中汇广场A幢1单元1222室房屋，贷款期限为5年。2018年10月24日，上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行出具《个人贷款还清证明》，证明陈镇勇向银行申请的个人商业用房抵押贷款，已于2018年8月28日归还本金和利息，此笔贷款关系结束。 江苏中贯置业有限公司于2013年4月24日向陈镇勇开具10000元的销售不动产统一发票，于2013年8月12日向陈镇勇、赵燕容开具593086元的销售不动产统一发票，于2013年9月2日向陈镇勇、赵燕容开具600000元的销售不动产统一发票。 针对涉案房屋，江苏中贯置业有限公司已取得常熟市商品房交付使用备案通知书，但涉案房屋状况为毛坯，不符合合同约定的交付条件。 2019年4月24日，本案受理原告陈镇勇、赵燕容与被告江苏中贯置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，案号为（2019）苏0581民初5713号，原告陈镇勇、赵燕容诉请要求被告交付涉案房屋、交付领取涉案房屋不动产权证书所需的房屋初始登记证明及国有建设用地使用权分割转让协议书、支付逾期交房违约金、赔偿现状房屋与装修房屋之间的差价损失、支付逾期办证违约金等。在该案庭审中，被告江苏中贯置业有限公司认可已收到总房款1203086元。 在本案审理中，原告陈述，35万元系上海中贯汇都餐饮管理有限公司所欠原告的货款抵作购房款，虽未形成书面的抵债协议，但上海中贯汇都餐饮管理有限公司给原告出具的证明中已经注明了相关事实，在原告将证明拿到被告售楼处，售楼处的钱经理也说收到35万元房款，让原告刷了剩余的首付款，当天签了合同，在被告开具发票时视为被告收到该35万元，所有金额均应视为原告的购房款；原告主张的逾期交房违约金，即为合同解除被告应赔偿的损失，原告损失有利息损失、逾期交房损失，该部分损失原告按照房屋总价款每日万分之1.5计算1750天，金额为315810元。 被告陈述，同意解除涉案商品房买卖合同，对于原告要求退还购房款，被告认为，35万元系上海中贯汇都餐饮管理有限公司所欠原告的货款抵作购房款，被告并未实际收到该款项，故应按照其收取的款项853086元退还；对于原告主张损失的计算时间等无异议，但认为应按照853086元为基数计算。 本院认为，原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。被告应在合同约定的期限内将符合合同约定的商品房交付原告使用，但至今未能交付，应承担相应的违约责任。因涉案房屋至今不符合合同约定的交付条件，原告要求解除涉案商品房买卖合同，被告亦同意解除，故对原告要求解除双方的商品房买卖合同，本院予以支持。关于购房款，其中35万元系案外人结欠原告的货款抵作购房款，虽未形成书面的抵债协议或三方协议，但在被告开具给原告的发票中已经将该金额视为已收到的购房款，在（2019）苏0581民初5713号案件中被告亦认可收到购房款1203086元。即原告针对案外人的货款债权已经转化成了其与被告之间的商品房买卖合同关系中的购房款债权，在商品房买卖合同解除时，被告应当退还原告购房款1203086元。关于原告主张的因合同解除的损失315810元，该数额并未高于按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，故本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下： 一、确认原告陈镇勇、赵燕容与被告江苏中贯置业有限公司于2013年8月12日签订的合同编号为Y20130033325的商品房买卖合同予以解除，原告陈镇勇、赵燕容于本判决生效之日起十日内协助被告江苏中贯置业有限公司办理涉案商品房买卖合同网上备案注销手续； 二、被告江苏中贯置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈镇勇、赵燕容购房款1203086元，并赔偿损失315810元（如采用转账方式，请汇入原告指定账户；或汇入常熟市人民法院案件款账户）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7814元，由被告江苏中贯置业有限公司负担（原告同意其预交的案件受理费由被告于本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  王焕 二〇二〇年一月十九日 书记员  夏芸