新疆生产建设兵团图木休克垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵0302民初127号 原告：王益民，男，1961年4月27日出生，住新疆图木舒克市。 委托诉讼代理人:齐一泽，新疆叶尔羌律师事务所律师。 被告:喀什天一房地产开发有限公司，住所地新疆喀什地区喀什市天山路777号。 法定代表人：阮国周，总经理。 委托诉讼代理人：李国新，新疆正嘉律师事务所律师。 被告：杨阳，男，1985年5月3日出生，现住址不详。 原告王益民与被告喀什天一房地产开发有限公司（以下简称天一公司）、杨阳商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王益民及其委托诉讼代理人齐一泽、被告天一公司委托诉讼代理人李国新到庭参加诉讼，被告杨阳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告王益民向本院提出诉讼请求：1.判令两被告双倍返还购房款590000元，退还多支付的17313元，合计607313元；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年12月18日，原、被告签订雨润花园项目的商品房认购书，该认购书载明原告王益民所购买的房屋是图木舒克市雨润花园X号楼X单元X室，房屋总价款297687元。2016年12月18日，原告王益民向被告杨阳支付80000元，2017年2月向被告杨阳支付80000元，3月1日向被告杨阳支付30000元，3月2日向被告杨阳支付30000元，5月7日向被告杨阳支付5000元，10月4日向被告杨阳支付20000元，2017年2月20日，原告王益民又给付被告杨阳现金50000元，共计315000元。按双方合同约定的价款，原告王益民已多支付被告杨阳17313元。原、被告双方签订商品房买卖合同后，被告天一公司又将该房屋卖给他人，故其应当双倍返还原告王益民购房款590000元，并退还原告王益民多交付的17313元。 被告天一公司辩称，被告天一公司从未与原告王益民签订过《雨润花园项目认购书》，也未收到过原告王益民的认购金和购房款，因此双方不存在预约合同关系。认购合同只能发生在开发商与认购方之间，被告杨阳在无被告天一公司授权的情况下，用作废的认购书私下与他人交易房产的行为与被告天一公司无关，故原告王益民与被告天一公司之间不存在法律关系，也不存在一房二卖的事实。 被告杨阳未作出答辩，亦未参加本院庭审。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告王益民提交的1.雨润花园项目认购书，欲证明原告王益民与被告天一公司于2016年12月18日签订认购书，双方形成房屋买卖合同关系的事实。被告天一公司不认可该证据，其认为双方并未签订过涉案房屋的认购书，也未收到过原告王益民的房款，且认购书明确约定“乙方（认购方）缴纳的认购金必须取得甲方出具的财务证明，否则对甲方不发生法律效力”。2.中国农业银行银行卡交易明细清单，欲证明原告王益民根据认购书补充协议中的约定，将房款分批次支付给被告杨阳，并多支付了17313元的事实。被告天一公司对该组证据真实性无异议，但对关联性及原告王益民所证明的问题均有异议，其认为原告王益民所付款项均打给了被告杨阳，与被告天一公司无任何关系。3.原告王益民于2019年7、8月份拍摄的照片四张、录制的视频光盘一份，欲证明涉案的雨润花园小区X号楼X单元X室已出售给案外人的事实。被告天一公司不认可该组证据，其认为该组证据不能证实涉案房屋已经出售。被告天一公司提交的图市雨润花园小区1#、2#、3#楼水、电、暖工程结算书、新疆生产建设兵团第三师中级人民法院（2017）兵03民终110号民事判决书（复印件）、图木休克垦区人民法院执行结案通知书（复印件）、以物抵债协议（复印件），欲证明被告杨阳曾主动要求垫资承包雨润花园小区工程的水、电、暖工程，经两被告协商，被告天一公司将雨润花园小区X号楼X单元X室、X号楼X单元X室、X号楼X单元X室加盖公章的“认购书”交付被告杨阳折抵工程款，但被告杨阳无力垫资，中途退出施工，且在被告天一公司向其索要3份“认购书”时，声称找不到了，并认可上述3份“认购书”已作废，最终其工程款以X号楼X单元X室抵付的事实。原告王益民不认可该组证据，其认为该组证据的形成时间均在原告王益民与被告天一公司签订认购书之后，被告杨阳与被告天一公司之间的债权债务关系，与原告王益民能否顺利得到房屋无关，被告天一公司将空白认购书交付被告杨阳使用，且原告王益民已将房款支付给被告杨阳，其就应当承认该认购书的效力。 本院认为，原告王益民提交的雨润花园项目认购书，并非原告王益民本人与被告天一公司签订，且案外人史某与被告杨阳达成工程款抵扣协议及签订该认购书的时间，均在被告天一公司签章之后，故本院仅对该证据的真实性予以确认，对其合法性及原告王益民拟证明的事实不予确认；中国农业银行银行卡交易明细清单，来源合法，内容真实，本院对其真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，但该证据仅能证明原告王益民向被告杨阳支付245000元的事实，故本院仅对该事实予以确认；原告王益民于2019年7、8月份拍摄的照片四张、录制的视频光盘一份，因无法核实其来源的合法性及内容的真实性，故本院不予确认。被告天一公司提交的图市雨润花园小区1#、2#、3#楼水、电、暖工程结算书、新疆生产建设兵团第三师中级人民法院（2017）兵03民终110号民事判决书（复印件）、图木休克垦区人民法院执行结案通知书（复印件）、以物抵债协议（复印件），能够相互印证两被告与案外人史某等达成结算协议，被告天一公司欠付被告杨阳工程款共计210000元，并以X号楼X单元X室房屋抵付，被告杨阳前期从被告天一公司以欠付工程款折抵房款方式取得的三份“认购书”作废，该雨润花园小区三套住房已退还被告天一公司的事实，且上述复印件经与相关案内原件核对无异，本院予以确认。 经审理查明，被告天一公司欠付被告杨阳所施工的雨润花园1#、2#、3#楼水、电、暖等项目工程款。2015年，经两被告协商，被告天一公司以欠付工程款折抵房款的方式，将该小区三套住房预售给被告杨阳。2016年，原告王益民与被告杨阳协商，购买雨润花园小区X号楼X单元X层X室房屋。2016年12月18日，被告杨阳以原告王益民的名义与被告天一公司签订《雨润花园项目认购书》，认购雨润花园小区1号楼X单元X层X室房屋，总房款297687元从被告天一公司欠付被告杨阳的工程款中扣除。该认购书签订后，原告王益民陆续向被告杨阳支付购房款245000元。2017年7月16日，两被告与案外人史某等人以会议纪要的形式确认被告杨阳对前期从被告天一公司以欠付工程款折抵房款方式预购的雨润花园小区三套住房已退还给被告天一公司，所签认购书作废。2018年6月28日，被告杨阳与案外人史某等人就雨润花园1#、2#、3#楼水、电、暖等项目工程款进行结算，确认被告天一公司欠付被告杨阳工程款共计210000元，以雨润花园小区X号楼X单元X室抵付。 另查明，雨润花园小区X号楼X单元X室已经新疆生产建设兵团图木休克垦区人民法院（2018）兵0302执27号案件，以287843.20元的价格抵偿给案外人杨某。 本院认为，当事人订立合同，可以采取书面形式、口头形式和其他形式。原告王益民与被告杨阳之间虽未签订书面房屋买卖合同，但双方就房屋买卖达成的合意系双方真实意思表示，且不违反有关法律规定，应视为合法有效。双方当事人应严格按照约定，行使自己的权利，履行自己的义务。原告王益民按照约定向被告杨阳支付了购房款，被告杨阳理应按照约定将涉案房屋交付于原告王益民，因该涉案房屋已由被告杨阳退还被告天一公司，导致房屋买卖合同目的不能实现，被告杨阳理应返还原告王益民购房款。原告王益民虽主张其向被告杨阳支付购房款295000元，并多支付17313元，但其并未提交证据予以证实，故本院根据原告王益民提交的有效证据，确认其向被告杨阳支付购房款245000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”；第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，原告王益民未提交有效证据证实其符合双倍返还购房款的法定情形，故本院不予支持。被告天一公司未与原告王益民签订《雨润花园项目认购书》，亦未收到原告王益民或被告杨阳支付的涉案购房款，故不应承担返还购房款的责任。 综上所述，对原告王益民的诉讼请求，本院予以部分支持。被告杨阳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃部分诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告杨阳于本判决生效之日起十日内返还原告王益民购房款245000元。 二、驳回原告王益民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9874元，由原告王益民负担5924元，由被告杨阳负担3950元（被告杨阳于本判决生效之日起十日内支付原告王益民）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第三师中级人民法院。 审 判 长 张建芝 审 判 员 韩庆莉 审 判 员 李 娜 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 范盼盼 书 记 员 孙大鹏 1