河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1624民初54号原告：申永领，男，1986年2月28日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：梁荟荟，河南裕恒律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：沈丘昌昇家居投资开发有限公司，住所地：沈丘县商务中心区迎宾大道北段公路工程公司四楼，统一社会信用代码：9141162439615767911。法定代表人：屈亚脊，董事长。委托诉讼代理人：李云峰，河南千字文律师事务所律师，执业证号：14116201010284698，代理权限：特别授权。原告申永领与被告沈丘昌昇家居投资开发有限公司（以下简称：昌昇家居开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申永领的委托诉讼代理人梁荟荟，被告昌昇家居开发公司的委托诉讼代理人李云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申永领向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、依法判令被告支付自2016年7月2日起至2018年5月1日的违约金27388元（按照双方合同约定的日万分之一）；3、依法判决被告按照承诺书约定的日万分之五向原告给付违约金94915元（自2018年5月2日起至起诉之日2019年8月8日，起诉后另行计算直至交房日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告昌昇家居开发公司签订商品房买卖合同，购买被告所开发的上海城16幢楼804号房（现房号已经变更为802号房），总建筑面积为117.28平方米，购房金额为410000元，原告已于2015年10月16日向被告缴清总房款，被告向原告开具有发票。按照合同第八条规定，被告应于2016年7月1日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。后因被告长时间延期交房，被告于2018年1月15日出具承诺书，承诺在2018年5月1日之前全部交房，如有违约，违约金按照日万分之五计算。时至今日，虽经原告多次催促，被告仍无法交付涉案的房产。鉴于被告没有依照约定时间交付商品房，原告特依据合同及承诺书约定向被告主张延期交房的违约金，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。昌昇家居开发公司辩称，1、被答辩人起诉的房屋已经实际交付，被答辩人起诉的违约金过高，不应支持。答辩人为被答辩人购买的16号楼804房屋已经在不动产登记机关备案登记，未造成原告实质性的物质损失，并且在2018年已实际交付。因被答辩人一直没有办理入住，答辩人又于2019年11月25日再次书面催告其交房，被答辩人已不再享有主张违约金的权利。同时，根据《中华人民共和国合同法》第114条、《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，即使原告有权主张违约金，那么计算违约金的数额也应当和原告的实际损失相当，如果过分高于或者低于实际损失的，即使双方有书面的约定，也应予以调整。其次，关于违约责任，根据备案的《商品房买卖合同》第九条约定，不超过30日的部分按日万分之0.5，超过30日后解除合同的按已付房款的1%支付，要求继续履行合同的没有约定具体的违约金数额，对于此项内容合同中明确予以了划除。也就是要求支付超过30日之后的违约金并没有具体的合同约定，按照合同第九条第一款（2）项约定，比例也仅应参照日万分之0.5计算。2、关于“2018年1月15日的承诺书”。第一、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。”根据该规定，证据以提交原件为原则，以提交复印件为特例，不提交原件的前提是确需自己保存。本案“2018年1月15日的承诺书”，仅是关于违约损失的计算承诺，不牵涉其他合同实际性履行事项。故，如果原告将“2018年1月15日的承诺书”作为证据提交，就应当提交原件。第二、承诺书中的日万分五的违约金过高，与原告的实际损失不符。按照法律规定，即使应当判决违约金，违约金关于日万分之五的约定也过分高于原告的实际损失，被告方请求法庭依法予以降低。同时，该承诺书是原告等人上访后，被告被迫签订，并非是被告本人的真实意思，不应对原被告产生约束力，不能作为本案认定事实的有效证据。本院经审理认定事实如下：2015年7月19日，被告昌昇家居开发公司与原告申永领签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：申永领购买昌昇家居开发公司开发的上海城第16幢804号房（建筑面积共计117.28平方米），总金额为410000元，原告支付首付款130000元，剩余房款280000元办理银行按揭贷款。合同第八条约定，昌昇家居开发公司应当在2016年7月1日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用。在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭尚未发放及贷款不足应付房款的）则交房日期顺延至买受人付清全部房款后。第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，申永领于2015年7月19日向昌昇家居开发公司支付了首付款，下余房款在沈丘工商银行办理了分期贷款手续。另查明，原告所购买的上海城第16幢804号房屋已于2015年10月22日在沈丘房产管理中心进行了备案。再查明，2018年1月15日，被告昌昇家居开发公司为业主出具承诺书一份，承诺书载明：1、备案时间：年前至少备案100户，2018年5月1日前全部备案交房，如再有违约，违约金以每日万分之五赔偿给业主（现金形式）。2、交房时间：2018年5月1日之前全部交房，如有违约违约金按每日万分之五赔偿，2018年5月1日之前的在5月份付清，5月1日以后的每月支付等内容。同时还注明：本承诺书属原购房合同附件，与原购房合同一样具有同等法律效力。2019年11月26日，被告昌昇家居开发公司向原告邮寄了“交房催告通知”，该通知要求原告应于2019年12月9日前，携带购房合同、付款凭证、身份证原件等相关资料，办理交房、入住手续。本院认为，原告申永领与被告昌昇家居开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定行使权利和履行义务。本案中，虽然合同约定被告应于2016年7月1日前将涉案房屋交付，但因其他原因被告未能及时交房，并于2018年1月15日承诺于2018年5月1日前全部交房，原告等业主也予以认可，该承诺应视为双方对交房时间的再次约定。但承诺期限逾期后，被告亦未能按期交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金的计算问题。虽然2018年1月15日被告承诺2018年5月1日前不能交房，违约金按每日万分之五进行赔偿。但根据法律规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益，按照公平原则和诚实信用原则衡量。本院认为，在房屋买卖合同法律关系中，买方最主要的目的为房屋的占有转移与登记变更。根据本案案情，原告所购买的房屋已经备案，虽由于其他原因被告未能及时交付房屋，但房屋最终能够交付。同时考虑到我国合同法规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性。因此案涉违约金的计算，应依原告已交付的房款410000元为基数，在以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准的基础上，按照逾期罚息利率标准上浮30%确定。因被告已于2019年11月26日向原告邮寄了“交房催告通知”，通知原告于2019年12月9日前办理交房、入住手续，故原告所主张的违约金期限应自2018年5月1日起至2019年12月9日止。据此，原告所主张的违约金应为40648.65元（410000元×6.175%÷12月/年×19月＋410000元×6.175%÷360天/年×8天）。因被告已向原告发出了“交房催告通知”，故原告主张被告履行交房义务的请求，本院不予支持。被告的部分辩解理由，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：一、被告沈丘昌昇家居投资开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告申永领自2018年5月1日起至2019年12月9日时止逾期交房的违约金40648.65元（户名：沈丘县人民法院，开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈丘县迎宾大道支行，账号：94100601002505890510002）；二、驳回原告申永领的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1373元（已减半收取），由原告申永领负担373元，被告沈丘昌昇家居投资开发有限公司负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  李永耀二〇二〇年一月二十日书记员  陈 曦