山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1312民初6116号 原告（执行案外人）：张欣运，男，1978年4月26日生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：朱玉生，山东鹏哲律师事务所律师。 被告（申请执行人）：贾辉，男，1987年4月19日生，汉族，住临沂经济技术开发区。 委托诉讼代理人：孙中圣，山东开元律师事务所律师。 被告（被执行人）：张伟运，男，1988年2月26日生，汉族，住临沂市兰山区。 原告张欣运与被告贾辉、张伟运案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张欣运及其委托诉讼代理人朱玉生、被告贾辉的委托诉讼代理人孙中圣到庭参加诉讼，被告张伟运经合法传唤，拒不到庭。本案现已审理终结。 张欣运向本院提出诉讼请求：1、确认被告申请执行兰山区北园小区8号楼4单元101室、－107室的房产的所有权归原告所有并停止对上述财产的执行；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月18日，原告收到河东区法院送达的（2019）鲁1312执异147号执行裁定书，原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、被告所申请执行的财产为原告所有，而不属于被告张伟运所有，本案涉及的兰山区北园小区8号楼4单元101室、－107室房屋是原告自2009年9月30日在被告张伟运处购买。二、被告贾辉对属于原告的财产申请执行是错误的，其行为没有法律依据。本案涉及的兰山区北园小区8号楼4单元101室、－107室房屋的所有权应该属于原告，被告无权对原告的上述财产申请执行。法院对原告提出的执行异议不予采纳是完全错误的，损害了原告对上述财产的所有权。为维护原告的合法权益，诉诸法院。 贾辉辩称，1、法院对涉案房产的查封合法，不得解除涉案房产的查封；2、涉案标的系不动产，其依法登记才发生效力，未经登记，不发生效力；3、涉案房屋，我方已查封，原告的损失应按其与张伟运签订合同的违约责任承担。 被告张伟运未到庭，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、张欣运提交的《房屋转让协议》，证明2009年9月30日，张伟运与张欣运签订房屋转让协议，约定以20万元价格将涉案房屋转让给张欣运。贾辉对合同的真实性无异议，但认为，张欣运只能依据合同要求张伟运承担合同违约责任。本院认为，双方对房屋买卖合同均无异议，本院对其真实性予以认定； 2、张欣运提交的存款凭证复印件，证明张欣运已支付房款20万元。贾辉对该证据的真实性及关联性均有异议，认为其系复印件，且收款人系庄磊。本院认为，庄磊并非房屋买卖协议的相对人，张欣运未提交足够的证据证明2009年9月30日庄磊银行账户现金存入的20万元系张欣运支付的购房款，故对此份证据的关联性，本院不予认可； 3、张欣运提交房屋租赁合同、房屋置换证明、水电费单据及物业缴纳证明等证据一组，证明张欣运已实际占有涉案房屋。贾辉对此组证据的真实性、关联性有异议，此组证据无法证明张欣运自2009年占有涉案房屋，从水电费的缴纳凭证只能证明2019年8月份开始由张欣运缴纳。本院认为，综合张欣运提交的证据，本院对涉案房屋由张欣运实际占有的事实予以认可。 4、张欣运提交的临沂市公安局兰山分局半程派出所处警单及录像，贾辉对其关联性有异议，本院认为，此份证据与本案无关联性，本院不予采纳； 5、张欣运提交的通话录音，证明其催促张伟运协助过户，张伟运不予配合，贾辉有异议。本院认为，张欣运与张伟运通话时间为2019年11月15日，而本院依据（2018）鲁1312民初3804号裁定书对涉案房屋进行轮侯查封，查封期限为2018年7月16日至2021年7月15日。故张欣运提交的证据不足以证明其非因自身原因未办理过户登记。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月30日，张欣运与张伟运签订《房屋转让协议》，约定张欣运、刘道霞夫妻购买张伟运位于临沂市兰山区的经济适用房，房价20万元；因该房系经济适用房，在未过户前，张欣运支付房屋价款，张伟运将房屋交付张欣运使用，在该房屋满足过户条件时，张伟运协助张欣运进行房产过户。后张欣运实际取得涉案房屋的使用权。 另查明，涉案房屋登记所有权人系张伟运，登记时间为2019年6月9日。 因贾辉与张伟运民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月10日作出（2018）鲁1312民初3804号民事判决，判决张伟运偿还贾辉借款1184100元及利息。在案件审理过程中，依据贾辉的申请，本院于2018年7月16日作出（2018）鲁1312民初3804号民事裁定书，并于同日查封了涉案房产，查封期限为2018年7月16日至2021年7月15日。张欣运于2019年10月12日对本院查封涉案房产提出书面异议，本院于2019年11月18日作出（2019）鲁1312执异147号执行裁定书，驳回张欣运的异议。张欣运不服该裁定，在法律规定期限内向本院提起诉讼。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的争议焦点是张欣运对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定：对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:已登记的不动产,按照不动产登记簿判断。该案中,涉案房产登记在张伟运名下,本院依法予以查封,并无不当。张欣运与张伟运之间达成的房屋买卖协议只是在其内部产生债权债务关系,而不发生物权变动的效果。 其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从以上规定可以看出，不动产买受人排除执行的前提是该四项条件应同时满足，缺一不可。从查明的事实看，张伟运于2009年6月9日即取得了涉案房产的不动产权证书，张欣运与张伟运的房屋转让协议签订于2009年9月30日，至房屋于2018年7月13日被查封近九年的时间房屋未办理过户登记，张欣运未能提供证据证明其不能过户系由其自身以外的原因所致。张欣运提出的异议，未能同时满足上述规定的四项条件，故张欣运对案涉房产不享有足以排除执行的民事权益。张欣运以其与被执行人张伟运之间存在房屋买卖关系为由要求停止对涉案房产的查封,于法无据,本院不予支持。 被告张伟运经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其对自身相关权利义务的放弃，因此产生的不利的法律后果由其自己承担。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告张欣运的诉讼请求。 案件受理费4300元，由原告张欣运负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  高金伟 人民陪审员  彭成娟 人民陪审员  张 伟 二〇二〇年一月六日 书 记 员  马鸣璐