浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初13641号 原告：成元华，男，1953年2月5日出生，汉族，住义乌市。 原告：朱银凤，女，1957年10月31日出生，汉族，住义乌市。 二原告共同委托诉讼代理人：许乐、柯炜康，浙江嘉图律师事务所律师。 被告：朱美君，女，1967年1月26日出生，汉族，住义乌市，现户籍地义乌市。 委托诉讼代理人：吴汝伟，浙江商城天马律师事务所律师。 原告成元华、朱银凤为与被告朱美君房屋买卖合同纠纷一案，于2019年7月18日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员张凯适用简易程序独任审判，于2019年8月21日和11月28日两次公开开庭进行了审理。原告成元华、朱银凤及其委托诉讼代理人许乐、被告朱美君（第一次未到庭）及其委托诉讼代理人吴汝伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告成元华、朱银凤向本院提出诉讼请求：请求依法确认以原、被告名义签署日期为1998年10月30日的《房屋杜卖契约》不成立。事实与理由：原告因义乌市柏峰水库搬迁到，在建成房屋，占地面积79.81平方米。1985年9月9日，原义乌县人民政府办理宅基地证，登记面积为72平方米。1992年土管部门给原告颁发了土地使用权证，登记地号为47-13-01-162，证号为54930，登记面积为79.81平方米。原告在90年代新房造好后搬到新房居住。被告原为溪西村村民，是原告的外甥女，因嫁到赤岸镇晓峰村居住不便，回到溪西村居。由于无房，借原告房屋至今。2018年9月4日，义乌市国土资源局向原告颁发不动产证，证号为浙（2018）义乌市不动产权第0045846号，登记土地使用权面积为78.52平方米，建筑面积为78.52平方米。2019年1月8日，义乌市赤岸镇人民政府告知原告，认为涉案房产原告已转让给第三人，在1999年6月13日已办理集体土地建设用地使用权证。为此，原告提起行政诉讼，要求义乌市自然资源和规划局撤销颁发给被告的土地证，该局举证后，原告得知土地证变更至被告名下的依据是1998年10月30日的房屋杜卖契约。原告从未将涉案房产转让给被告，也未与被告到国土局办理过变更登记手续。被告伪造了房屋杜卖契约，双方不存在房屋买卖关系，所谓的房屋杜卖契约不成立。 被告朱美君辩称，依法驳回原告的诉讼请求，买卖是成立的。原告陈述说没有买卖并不是事实，而且在事实与理由当中，2018年9月4日颁发的证已经在启动注销程序，不能作为证据使用。被告与原告双方均签订过房屋绝卖契约，当时出现过两张房屋买卖契约，第一张是只有原告成元华签字，后为了做证又叫另一原告朱银凤签字，所以有两张房屋买卖契约，房屋买卖契约的执笔人是同一人，叫朱樟梅。被告自从买卖房屋后一直居住在那里，包括原告成元华的兄弟成元春，在1999年4月13日与被告朱美君有一个修理房屋协议，他也知道房屋是从成元华处买来的，同时证明进行修缮居住的事实。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其主张向本院提交如下证据： 一、宅基地证发放分户清单复印件一份，证明：1、1985年成元华的人口情况及涉案房屋宅基地证由义乌县政府登记；2、登记的四至和面积。原件存于（2019）浙0782行初98号案卷中。 二、土地使用权登记查询证明复印件一份，证明：1991年义乌市人民政府登记涉案房产土地使用权的情况。原件存于（2019）浙0782行初98号案卷中。 三、不动产权证一份，证明：2018年9月4日，原告取得案涉房屋的不动产权证。 四、土地使用权证照片一份，证明：在1999年涉案宗地使用权被错误登记在被告名下。 五、房屋杜卖契约照片二份，证明：被告伪造双方房屋买卖。其中一份只有成元华的名字，成元华本人没有签字，另一份是有成元华和朱银凤的名字，这上面的章并不是成元华的，指印也不是朱银凤的指印，这一张是拿去做证的。 被告质证认为，1、对证据一至证据五的真实性没有异议，但对证明目的有异议，证据一、二已经把本案争议的土地证已经登记在被告名下，这是经过义乌市政府确认的，现在原告提出行政诉讼，对证据三的证明目的有异议，该不动产权证已经启动注销程序，该不动产权证要撤销。对土地使用权证，这确实是登记在被告名下，被告是通过买卖并且通过义乌市政府的相关确权，而且被告自1999年一直居住在该房屋。对房屋买卖契约的真实性没有异议，但对原告的证明目的有异议，本案当中并非伪造，是两原告分别在不同的契约当中进行捺印，这两份契约中原告指印和印章都是真实的。 被告为支持其抗辩，向本院提供如下证据： 一、有两原告名字的契约复印件一份（原件在做土地证的时候提交给国土局，现保存于义乌市国土局）、有成元华签名的契约一份，证明：本案所涉房屋系被告通过买卖取得。 二、修理房屋协议一份，证明：村里人都知道房屋是从原告处购买的，成元春是成元华的兄弟。 原告质证认为，1、对只有成元华名字的契约的真实性、合法性、关联性均有异议，成元华没有在1998年10月份将房屋卖给被告，上面的字也不是成元华本人所签，指印也不是成元华的指印，因此，该份合同由于缺乏卖房屋人的签字捺印，该份合同并不成立。对于有两原告名字的契约的证据三性有异议，两原告在1998年10月30日也没有把房屋卖给被告，这上面成元华、朱银凤的名字均不是两原告所签，这上面朱银凤的指印也不是朱银凤本人的指印，印章也不是成元华本人的印章，是伪造的，该合同也不成立。2、关于修理房屋协议的证据三性均有异议，并不是原告所签，原告对内容并不清楚，对该协议内容也存在异议，原告没有把涉案房屋出售给朱美君，成元春是基本上失明了，也看不到上面的字，指印是否是他本人的，也不清楚，原告庭后成元春核实后出具书面意见。原告核实后认为，成元春的眼睛看不见的，以为里面的内容是他同意修理房子的，不知道是房屋买卖的事情，所以在上面捺了指印。 另被告申请朱某出庭作证，证明：房屋杜买契约形成的过程。 原告认为，朱某是朱美君的亲叔叔，两者存在利害关系，拿去做证的买卖契约，当时成元华、朱银凤、朱美君并没有坐在一起当面签掉，这上面的朱银凤的指印是否他本人所为，成元华的章是否是他本人所为不清楚，同时，几位见证人的见证并不成立，可以看出买卖契约本身的虚假性。关于第一份契约，按成元华本人所述，他本人并没有到场，这上面的指印也不是他的指印。证人所述不实。 被告认为，证人所述是事实的，对真实性、关联性、合法性均没有异议。 经原告申请，本院依法委托鉴定机构对下列事项进行鉴定：一、对两份房屋杜卖契约中成元华、朱银凤的指印是否系本人所捺进行鉴定（朱银凤名字上有指印的一份房屋杜卖契约原件保存于义乌市国土局）；二、将办理1991年集体土地建设用地使用证时国土局有关材料中成元华的印章以及1994年私人建房用地呈批表中成元华的印章，与朱美君办理涉案土地变更登记时提供的房屋杜卖契约中成元华的印章进行比对，是否系同一印章。鉴定机构于2019年10月16日向本院发送终止鉴定告知书，称因成元华签名处的指印与其样本指印比对的特征数量不足，不能构成认定或否定的依据，故无法确定成元华签名处的指印是否为本人所留；朱银凤签名处的指印纹线模糊不清，细节特征较少，不具备检验条件，致使鉴定工作无法继续进行，故终止上述内容的鉴定。2019年11月7日，鉴定机构作出鉴定意见书一份，结论为：1998年10月30日的房屋杜卖契约中成元华的印文与1990年12月17日地籍调查表中成元华的印文不是同一枚印章盖印形成；倾向认为1998年10月30日的房屋杜卖契约中成元华的印文与1994年5月10日私人建房用地呈报表中申请建房户主栏成元华的印文是同一枚印章盖印形成。原告支付鉴定费4500元。 原告认为，关于鉴定报告的真实性没有异议，从鉴定意见可以看出，涉及印章部分，认定1998年10月30日与1990年的印章并不是同一枚印章，也没有肯定1998年10月30日成元华的签章与1994年的印章同一枚形成，鉴定意见只是倾向性意见，还要与指纹鉴定结合来看，根据鉴定机构的函，认为成元华处的指印无法确认是否系其本人所留，对朱银凤的指印无法作出鉴定。成元华、朱银华都没有在1998年10月份的契约中签字，名字不是他们本人所签，事实上他们都会写字，成元华、朱银凤名字上面的指纹不能证明是成元华、朱银凤的指印，报到国土部门的契约上朱银凤的指印不是他的，成元华的印章也不能肯定是成元华的印章，根据法律规定，合同要双方当事人签字或盖章才成立，由于成元华、朱银凤的签章或指印都不能被肯定，因此，可以证实1998年10月30日的契约是未成立的。 被告认为，对鉴定机构的鉴定意见书的真实性没有异议，恰恰证明1998年10月30日契约中成元华这枚印章与1994年成元华申请宅基地是同一枚印章，这个印章是同一枚所为，整个协议形成，双方都没有签字，只是捺了指印，并不是每个人各自签字，都是执笔人完成的。我方提供了另一份房屋买卖契约以及证人证言进行佐证，所以1998年10月30日的买卖契约是双方的真实意思表示，被告自那时使用房屋至今，水电费都是由被告的户头在交的。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 原告提供的证据中，能够对证据一、二的真实性无异议，能够证明涉案房屋占用的宅基地原登记在第一原告名下的事实。证据三的真实性予以认定，但庭审中双方确认发证部门因错误登记已对该不动产证启动注销程序，且不动产登记情况亦不影响涉案房屋杜卖契约的成立与否。证据四能够证明涉案房屋占用的宅基地于1999年6月13日变更登记至被告名下的事实，至于登记行为是否有错，应由行政机关或通过行政诉讼认定，本案中不宜处理。对证据五两份契约形式真实性予以认定，至于其内容是否真实，将结合其他证据综合认定。 被告提供的证据中，证据一的两份契约与原告提供的一致，本院认证意见同上。原告认可证据二中其中成元春捺印的真实性，其述称成元春看不清楚协议内容，但未能提供相应证据，且即使看不清楚也不意味着不知晓协议内容，成元春作为涉案房屋相邻方，曾与被告曾因修房发生纠纷，双方就此达成的协议其理应知晓其中内容后方捺印确认，故本院对该证据的证明力予以认定。 对证人朱某证言效力将结合其他证据认定。 原、被告对鉴定意见书真实性均无异议，该鉴定意见书系本院依法定程序委托具备相应资质的鉴定机构作出，本院力予以采信。 本案的争议焦点在于涉案《房屋杜卖契约》是否系双方真实意思表示？现就该问题分析如下：1、鉴定机构未能确定契约中二原告的指印是否其本人所留，但认为契约中成元华的印文与样本印文的一般特征相同，且在细节特征上存在较多符合点，符合点数量较多、质量较高，基本反映出同一印章盖印形成的特点。部分印文笔画形态及边框形态存在差异系由于印章盖印过程中产生移动形成，系非本质差异。因印文与该处字迹存在多处交叉，特征反映不明显，故倾向认为1998年10月30日的房屋杜卖契约中成元华的印文与1994年5月10日私人建房用地呈报表中申请建房户主栏成元华的印文是同一枚印章盖印形成。结合上述分析，本院认为两处印文系同一枚印章形成已具有高度盖然性，对此予以认定。而第一原告认可作为样本比对的两枚印章均为其日常使用的印章，且无法对契约中存在其印章作出合理解释。2、证人虽系被告叔叔，但其作为契约上见证人及村干部，了解契约的形成过程且具备相应的职责，其陈述与其他证据能够相印证，能够反映契约形成的有关事实。本案前后两份的房屋杜卖契约均由房屋所在义乌市佛堂镇溪西村民委员会加盖印章，其中国土部门备案的一份契约中还有当时国土部门规划员的签字并加盖义乌市赤岸镇人民政府印章，且被告也据此办理了土地使用权变更登记手续。被告在1998年申请办理变更登记时持有原告最初办理的土地证并提供了二原告的身份证复印件，二原告对被告如何获得上述证件亦无法作出合理说明。3、被告已在涉案房屋居住二十余年，对该房屋长期进行管业，即使考虑双方的亲戚关系，如此长时间的无偿借用亦与常理不符，而结合被告与房屋相邻方成元春达成的房屋修理协议，可知房屋相邻人亦知晓原、被告买卖房屋的事实。综上，本院认定涉案房屋杜卖契约系基于双方真实意思表示形成，且已实际履行。 根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实： 二原告与被告原均为义乌市村民。二原告在义乌市获批宅基地一处，原集体土地建设用地使用证号为义集建（1991）字第54930号，登记的土地使用者为第一原告，面积为79.81平方米。二原告在该宅基地上建有房屋。1998年10月30日，第一原告与被告签订房屋杜卖契约一份，约定将上述宅基地上的三间平房出卖给被告，价格为4288.88元；自立契之日起屋款及房屋所有权状当面交接清楚。第一原告在契约上捺印，被告在契约上盖章，房屋所在的义乌市民委员会及时任村干部在该契约上作为见证人签字或盖章。1998年12月份，被告申请涉案房屋的土地使用权变更登记，为办证需要，二原告与被告按原契约内容补写房屋杜卖契约一份，房屋所在的义乌市民委员会及时任村干部在该契约上作为见证人签字或盖章，当时国土部门及义乌市赤岸镇人民政府核实后在契约上签字或盖章。据此，1999年6月，被告将上述土地使用权变更登记至其名下，并占有使用上述房产至今。 本院认为，如上文所述，涉案《房屋杜卖契约》系双方真实意思表示，且已实际履行，现需考虑本案中是否存在影响其效力的因素？现就该问题分析如下：1、根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第一条，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除另有规定外，应适用当时的法律规定。本案双方房产买卖的时间为1998年10月，依据当时的法律及行政法规，规制农村房屋买卖的法律规范尚属规定不明的状态，而根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第三条，人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。举重以明轻，同时结合法不溯及既往的原则，适用当时的法律合同有效而适用合同法合同无效的，则应适用当时法律予以评价，不应适用合同法。《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起实施，根据上述规定，本案可适用的法律有1986年颁布的《中华人民共和国民法通则》第五十八条中第四项及第五项“下列民事行为无效：……（四）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的”，1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》第三十八条“农村居民……出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准”、第四十七条“买卖或者以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期拆除或者没收在买卖或者以其他形式非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可以对当事人处以罚款；对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分”。直到1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，这才明确禁止农村住宅向城市居民出售。之后，农村住宅向城市居民出售行为无效，并逐渐明确宅基地仅可在同一集体经济组织内部转让。故涉案契约形成时其内容并不违法有关法律法规的禁止性强制性规定。2、本案中，在当时法律规定尚不明确的情况下，房屋占用的集体土地所在的村委会作为见证单位在双方契约上盖章，当地国土部门及镇政府对此进行了核实，且被告据此办理了土地变更登记手续，相关证据表明镇政府、国土部门及村委会已经同意和认可原告和被告的房屋买卖行为，故涉案契约亦不损害国家、集体、第三人利益或违反法律及社会公共利益，原告主张房屋涉案契约不成立与现有事实相背。房屋居住人对房屋长期、稳定的占有、使用状态也是应当受到保护的重要价值利益，重大财产的权属关系稳定对于公民生活秩序有着重大的意义。本案中，房屋买卖行为发生在二十多年前，涉案房屋买卖后一直由被告家庭居住至今，并对房屋进行了修缮和装修，被告基于长期占有形成的稳定的社会关系和秩序不应受到轻易破坏。3、根据最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”2015年3月，义乌市被列为全国农村土地制度改革试点地区，作为宅基地改革试点区域已允许农村土地在本市范围内集体经济组织成员之间转让，故即使按现行法律，本案导致涉案契约无效的情形亦不复存在。综上，结合本案的实际情况综合判断后，本院认为涉案《房屋杜卖契约》已成立、生效并已实际履行完毕，对原告要求确认该契约不成立的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第三条之规定，判决如下： 驳回原告成元华、朱银凤的诉讼请求。 案件受理费40元，由二原告负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 张 凯 二〇二〇年一月三日 书记员 颜虹英