四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0903民初4157号 原告：四川南瑞房地产开发有限公司，统一社会信用代码91510900762342066X,住所地遂宁市创新工业园区南环路6号. 法定代表人：谢荣芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何杰，四川广略律师事务所律师。 被告：李志强，男，汉族，生于1972年9月6日，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：范兵远，四川斗城律师事务所律师。 被告：赵勇，男，汉族，生于1971年6月7日，住四川省遂宁市船山区。 原告四川南瑞房地产开发有限公司（以下简称“四川南瑞公司”）与被告李志强、赵勇商品房销售合同纠纷一案，本院2019年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告四川南瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何杰、被告李志强的委托诉讼代理人范兵远到庭参加了诉讼，被告赵勇经本院传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告四川南瑞房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付429482元房款；2.判令被告从2013年6月30日起以未付房款429482元为基数，按照日万分之三的标准向原告支付违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2011年8月17日签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于遂宁市河东新区房屋，总价829482元，出售给被告李志强。按照合同第六条以及附件五的约定，被告李志强应在签订合同当日支付415091元，主体封顶时支付330000元，余款在交接房屋时一次性付清。房屋建成后，原告发布了接房公告以及书面通知被告接房，但被告既未按时接房，也未按时支付房款，至今拖欠原告房款429482元。为此，原告已于2018年6月19日书面通知被告办理接房手续、缴纳房屋款项，但被告仍未履行。为维护原告的合法权益，特起诉来院。 被告李志强辩称，2019年5月27日原、被告及南瑞弗拉明戈股东赵勇签订了议事纪要，已经将本案的欠款金额固定为429482元，并明确最后的偿还期限为2019年7月30日，三方达成一致意见，该笔欠款及诉讼成本费由南瑞佛南明戈股东赵勇负责在2019年7月30日前偿还，据此协议，被告李志强认为：1、自己涉案购房款的债务已由赵勇承担，自己不应再向原告承担给付义务。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，本案购房款转由赵勇支付，取得了原告的同意，原告应当向赵勇收取该房款；2.原告主张从2013年6月30日计算本案的违约金没有依据，弗莱明戈项目是挂靠原告进行开发，项目人股东包括在议事纪要上签字的周胜敏、赵勇，项目股东是商品房买卖合同的实际履行人，三方达成一致，将购房款的支付时间延长至2019年7月30日，意味着此前答辩人的违约行为得以豁免，被答辩人再主张违约金，不应得到支持。3、涉案房屋存在着质量问题，被答辩人至今仍未向答辩人交付房屋，同时涉案房屋存在逾期不能办理房屋产权证的情形，存在违约行为，应当按约定向答辩人支付逾期办证的违约金以及逾期交房的违约金。综上，请求人民法院依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求,判令赵勇承担本案房款及违约金及诉讼费。 被告赵勇未答辩。 当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方的证据，本院核实后予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年8月17日，原告四川南瑞房地产开发有限公司与被告李志强签订《商品房买卖合同》，合同约定原告四川南瑞公司将位于遂宁市船山区瑞弗莱明戈1栋（1跃2）号建筑面积为162.57平方米的住宅出售给被告李志强，房屋总价为829482元。合同约定购买方式为分期付款。付款方式为合同签订当日付款415091元，房屋所在楼宇主体封顶时付清330000元，余款82000元在买受人交接房屋时一次性付清。之后，李志强支付了购房款400000元，剩余429482元未支付。2019年5月27日，案外人弗拉明戈股东周敏盛与被告赵勇、李志强对被告李志强购买房屋欠款一事形成会议纪要，会议纪要约定：“四川南瑞公司决定向被告李志强追讨尚欠购房款429482元……,该笔欠款429482元及诉讼成本费由南瑞弗莱明戈项目股东赵勇负责在2019年7月30日前偿还，如未按期偿还该笔欠款则由赵勇承担连带担保责任。”被告赵勇、李志强以及案外人周盛敏在上述议事纪要上签字。庭审中，被告自认尚欠被告购房款429482元属实。 双方争议的焦点：1、2019年5月27日的会议纪要是否对原告发生效力?原告主张的购房款应当由谁偿还?2、原、被告是谁违约，被告是否应当支付违约金？3、违约金起算点及金额大小？ 关于争议焦点一，本院认为，2019年5月27日会议纪要中的案外人周胜敏仅仅是原告的股东而非法定代表人，其无权代表原告行使权利，亦没有证据证明案外人周胜敏得到 了原告的授权。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第二十二条：“第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。”签订会议纪要后原告并未对该协议进行追认，因此该会议纪要对原告不发生效力，第一被告李志强要求第二被告赵勇承担连带清偿责任的抗辩理由本院不予采纳，原告主张的购房款仍应该由被告李志强负责偿还，被告赵勇不承担连带清偿责任。 关于争议焦点二，本院认为，原告四川南瑞房地产开发有限公司与被告李志强之间的《商品房买卖合同》,系双方真实意思的表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应受合同约束。原告方已经按照约定修建好房屋并履行了催促被告接房的义务，被告应及时支付下欠购房款。其未按约定付款的行为已经构成违约，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。因2019年5月27日的会议纪要并未对原告发生效力，因此被告李志强辩称原告已免除自己违约责任的抗辩理由本院不予采纳，同时庭审中，被告提出未及时付款是因为原告存在质量问题和延期办证的情况，是在履行不安抗辩权，但未提供证据予以证明，对被告的抗辩理由，本院不予采纳。综上，被告李志强应支付违约金。但另一方面，双方在《商品房买卖合同》第十一条（二）2中约定：“商品房交付时应取得《商品房面积实测技术报告书》和《竣工验收备案表》”。根据原告提供的资料，原告虽然在2013年2月20日取得了《房屋面积测绘结果报告》，但《竣工验收备案书》是在2014年6月20日取得，超过了约定时间，原告亦有违约行为，原、被告双方互负违约责任。 关于争议焦点三，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十条第（2）项：“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理…逾期超过30日后…买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金。”双方约定出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。2013年6月25日，原告在《遂宁日报》刊登了涉案房屋的接房公告，通知被告李志强接房，符合合同约定的交房时间。按照约定，所有房款应在交接房屋时一次性付清。逾期将按每日万分之三支付违约金。但因双方都有违约行为，故被告方的违约金起算时间应从2014年6月21日原告方履行完义务时起计算。 同时，因违约金的目的是惩罚违约行为，而非牟利。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”如按照原告诉讼请求计算，则违约金金额过高，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院酌情予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于中华人民共和国担保法若干问题的解释》第二十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下： 一、被告李志强于本判决生效之日起十日内支付原告四川南瑞房地产开发有限公司购房款429482元及利息。利息的计算方式为：以429482元为基数，自2014年6月21日起，按照日万分之三的标准计算至本金付清之日止，但最高不超过429482×30%=128844元。 二、驳回原告的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3871元，由被告李志强承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 员 胡又凡 二〇二〇年一月六日 法官助理 贺 超 书 记 员 孙义莹