河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1025民初3860号原告：郭丽亚，女，1985年12月30日生，汉族，住河南省襄城县。被告：襄城县朗润房地产开发有限公司。住所地：襄城县汝河路与八七路交叉口。法定代表人：周艳鸽，任公司总经理。原告郭丽亚与被告襄城县朗润房地产开发有限公司（以下简称“朗润公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭丽亚到庭参加了诉讼，被告朗润公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭丽亚诉讼请求：1.判令朗润公司赔偿郭丽亚逾期交房的违约金16653元；2.诉讼费用由朗润公司承担。事实与理由：郭丽亚于2015年10月14日与朗润公司签订合同，购买朗润公司所开发的位于襄城县××路与汝河路朗润美晨3号楼1单元203号房，购房金额为366680元，并按照合同履行付款义务。按照合同第八条规定，朗润公司应于2016年3月31日将符合合同约定的商品房交付郭丽亚使用，于2017年7月21日才将该房屋交付郭丽亚，逾期交房455天。按照双方签订的合同，逾期超过60日后，××要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款的万分之一违约金。郭丽亚多次找到朗润公司协商无果，诉至法院。朗润公司辩称：1.我公司延期交房是受不可抗力因素干扰；2.关于本案涉及纠纷，业主已经和我公司签订协议，声明放弃诉权。经庭审，结合双方当事人提供的有效证据，本院确定如下案件事实：2015年10月12日，白永涛（××）与朗润公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于泰安路与汝河路交叉口东北侧编号10-4-4的地块的土地使用权……第三条××所购商品房的基本情况。××购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第3幢东单元2层203号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为2.9米，建筑层数地上19层，地下1层……第四条计价方式与价款出卖人与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3248.69元，总金额（人民币）叁拾陆万玖仟陆佰陆拾捌元整……第六条付款方式及期限。××按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款由××一次性付清总房款叁拾陆万玖仟陆佰陆拾捌元整（￥369668）已一次性付清……第八条交付期限。出卖人应当在2016年3月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金……。合同约定的交房时间2016年3月31日到期后，朗润公司并未按约交房。2017年3月27日，白永涛与郭丽亚签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给郭丽亚，并约定该房屋交房时如果产生的延期交房违约金归乙方所有。2017年7月21日，朗润公司向郭丽亚发出交房通知书，载明交房时间为2018年10月6日。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。白永涛已按合同约定支付了朗润公司房款，朗润公司应当按照合同约定，在2016年3月31日将房屋交付白永涛。但朗润公司实际交房时间为2017年7月21日，故朗润公司应当按照合同约定支付逾期交房违约金。关于郭丽亚作为原告是否适格，本院认为，郭丽亚在本案中作为原告系基于其与白永涛房屋买卖合同，受让白永涛的债权，虽然该债权转让之前并未通知债务人朗润公司，但在本次诉讼中，郭丽亚以原告身份起诉，该起诉事实实质即通知了债务人，符合《中华人民共和国合同法》第八十条第一款”债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生法律效力”规定的要求，故该《协议书》在郭丽亚的起诉状送达朗润公司时即发生法律效力。白永涛与朗润公司签订的商品房买卖合同第八条交付期限约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2.非出卖人自身因素，且出卖人在发生之日起60日内告知××；3.政府行为导致无法施工的，且出卖人在发生之日起60日内告知××。”本案朗润公司辩称涉案房屋之所以延期交付，是受政府行为、天气影响及工程设计变更所致。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。一般表现为影响合同履行的灾难性事件，既包括自然力量，如地震、水灾、旱灾、暴风雪等；又包括社会异常行为，如战争、暴乱、军事封锁等。朗润公司提出的政府行为、天气影响及工程变更设计等影响工程进度的原因，均属于常态性事件，不属于不可抗力事由。且合同约定，非出卖人自身因素或政府行为导致无法施工的，出卖人应在发生之日起60内告知××的，出卖人可以据实予以延期。本案朗润公司对其主张的政府行为、天气影响及工程设计变更影响工程进程，并不能证明其在发生之日起60日内将具体的停工事项告知郭丽亚，故朗润公司由此主张不应支付逾期交房违约金的理由不能成立，本院不予采信。朗润公司作为房地产开发商，长期从事相关行业，对建筑过程中可能会出现的影响工程进度的各种因素应当有一个合理的评估和预见，朗润公司应根据本地的实际条件，合理安排工期，确保在约定的期限内依法交付房屋。根据原、被告签订的商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任1.（2）约定：“逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”因该条款中约定的违约金是按已付房价款的万分之一计算，本案郭丽亚已以“房票”形式向朗润公司支付房款369668元，因原、被告双方约定交房时间为2016年3月31日，朗润公司实际交房时间为2017年7月21日，本案郭丽亚请求的违约期限为2016年4月1日至2017年7月21日（共计476天），计算：476天×369668元×1/10000=17596.20元，郭丽亚主张16653元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告襄城县朗润房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告郭丽亚逾期交房违约金16653元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费316元，减半收取计108元，由被告襄城县朗润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  葛梦阳二〇二〇年一月十四日书记员  王一博