上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初14965号原告(反诉被告)：顾艺锌,女,1995年5月6日出生,汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：陈钢，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：应雨青，远闻(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：俞凤群，女，1988年5月21日出生，汉族，住江苏省。被告(反诉原告)：朱晶晶，女，1996年5月18日出生，汉族，住江苏省淮安市。上述两被告共同委托诉讼代理人：何叶，上海申创律师事务所律师。原告(反诉被告)顾艺锌诉被告(反诉原告)俞凤群、朱晶晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)顾艺锌之委托诉讼代理人陈钢、应雨青，被告(反诉原告)俞凤群、朱晶晶之委托诉讼代理人何叶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)顾艺锌提出诉讼请求：1、请求法院确认2018年6月20日原、被告签订的《商铺转让协议》无效；2、判令两被告返还原告转让费55,000元和押金15,000元；3、判令两被告赔偿原告损失30万元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月20日，原、被告签订《商铺转让协议》，约定被告将位于上海市杨浦区大学路XXX号XXX室商铺转让与原告经营，转让费55,000元。因被告系二房东，故被告承诺具有合法转让权，保证原告可租赁至2019年6月30日。该协议同时约定，被告需在2019年4月15日提前7日，协调原告与产权方签订续约租赁合同，如在2019年4月15日至2019年6月30日期间因产权问题导致原告无法继续经营，则被告须赔偿原告叁拾万元。2018年7月1日起的年租金为18万元。转让费、租金、押金均已向被告支付。2019年3月29日，原告收到静安法院的《公告》和《执行裁定书》：2016年4月26日，法院依法裁定拍卖上述房产，现责令被执行人以及其他占有房产的案外人应于公告张贴之日起十五日内迁出上述房产。原告找被告处理无果，只能迁出。2019年5月29日，商铺被静安法院贴封条查封。因被告隐瞒上述房产已被司法查封进行拍卖的实情，与原告签订《商铺转让协议》和《租赁合同》。现原告被法院责令迁出，无法继续经营，系被告违约。因该商铺在转让时不具有合法的经营权，且在商铺上有查封不可能办理营业执照，也就无法合法经营。故根据合同法第五十二条条第五项要求确认合同无效，并提出上述其他诉请。被告(反诉原告)俞凤群、朱晶晶辩称并反诉称：对于确认转让协议无效的诉请，转让协议已经实际履行完毕，是合法有效的。被告转让的不是商铺经营权，合同内也不涉及被告有义务协助原告办理营业执照，双方是转租关系。原告方实际使用店铺长达一年，转让协议已经履行完毕，不存在返还转让费的情形，原告应该按照使用情况支付转让费和租金。原告方尚欠转让费45,000元未支付。由于原告存在违约欠付租金的情况，所以押金15,000元应该予以抵扣。关于违约金30万元，因为被告不存在违约，所以不同意支付该笔费用。综上，不同意原告的诉讼请求，并提出反诉请求：1、判令反诉被告支付2019年4月1日-2019年6月30日的租金45,000元；2、判令反诉被告支付逾期支付租金违约金(以15,000元为基数，按日千分之一的标准，从2019年3月5日计算至实际支付之日止)；3、判令反诉被告支付剩余转让费45,000元。原告(反诉被告)顾艺锌辩称：反诉原告没有任何证据证明转让费是10万元，之前有过10万元意向，最后约定的转让费是55,000元；关于房屋的租金，房屋租赁合同与商铺转让协议是不可分割，租赁房屋就是为了得到商铺经营权后进行经营，但是在租赁房屋后，实际上该商铺没有合法经营权，反诉原告始终隐瞒房屋被查封这节事实，所以合同是受到欺诈签订的。关于租金支付问题，反诉原告违约在先且存在欺诈，一直没有办法提供的产证办理营业执照，所以反诉原告无权向反诉被告索要租金。商铺转让协议中明确约定，在2019年4月15日提前7日要和产权方续签租赁合同，反诉原告应当履行续签义务，实际上也没有去续签，在收到法院执行公告后显然也不可能续签，所以反诉原告要求支付4-6月的租金没有法律依据。经审理查明：2018年6月13日，俞凤群(甲方)与顾艺锌(乙方)签订《意向合同书》，今甲方将位于大学路XXX号XXX室转让于乙方。转让费10万，约定房租为每月15,000元(包含物业费)，起租期为2018年7月1日至2019年6月30日，免租期为10天，甲方于2018年6月25日前交房，此协议为意向协议，具体合同定于2018年6月20日签订。今乙方付转让意向金10,000元，如违约，甲方需付赔偿金30,000元。2018年6月20日，俞凤群、朱晶晶(甲方)与顾艺锌(乙方)签订《商铺转让协议》约定，(第一条)转让房屋位于上海市杨浦区大学路XXX号XXX室，建筑面积133.5平方米。(第二条)甲方与产权方原租赁合同，约定的租赁期间为一年，即自2018年4月15日起2019年4月14日止，月租金15000元。甲方承诺本房屋具有合法的转让权，且乙方可租赁至2018年6月30日。甲方需在2019年4月15日提前7日，协调乙方与产权方签订续约租赁合同。如在2019年4月15日至2019年6月30日期间，因产权方问题导致乙方无法继续经营，甲方须赔偿叁拾万元整。(第三条)转让房屋现有装修设施在转让后归乙方所有。(第四条)乙方于本合同签订之日向甲方支付定金10,000元。甲方在合同签订次日向乙方腾让房屋并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费共计45,000元，上述费用包括装修、装饰、设备(详见《转让财物交接清单》)及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。(第五条)乙方接收前该店铺所有一切债权、债务均由甲方负责；接收后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。(第六条)转让房屋定于2018年6月21日正式交接。房屋交接时，甲方应腾空非《转让财物交接清单》范围内的一切设施、物品和货物，保持房屋已有装修、装饰、设施、设备、门窗、墙面、地面和天花板面的完好和完整，以便于使用。(第八条)乙方同意甲方以合作方式在租赁房屋内从事美容、美体等经营活动。具体合作协议细节另行协议。2018年7月1日，俞凤群、朱晶晶(甲方)与顾艺锌(乙方)签订《租赁合同》约定，(第一条)房屋位于上海市杨浦区大学路XXX号XXX室。(第三条)本合同租赁期限一年，自2018年7月1日起(因查封房租赁期间发生不确定因素，如房屋买卖、拍卖等，租赁合同自动解除)。(第四条)该房屋年租金180,000元，乙方一次性支付3个月租金以及一个月押金，共计60,000元。以后按季度支付租金(每三个月算一季度)，并在每一季度到期前15个工作日向甲方支付下一季度租金。(第五条)履行保证金无。(第六条)乙方进行房屋装饰装修、增添设施等产生的费用，由乙方自行承担。(第十条)乙方未按合同约定按时交纳租金超过10天以上(含10天)，则乙方按月租金的千分之一向甲方支付违约金，甲方有权收回房屋终止租赁合同关系。(第十二条)乙方承租该房屋系用于今后成立公司办公所需。故在乙方新公司成立后，本协议乙方名下权利和义务由新成立的公司享有和履行。甲方在乙方提出以新公司名义重新签订租赁合同时必须予以配合。另查，顾艺锌(甲方)与俞凤群、朱晶晶(乙方)签订《合作协议》，约定(第一条)上海市杨浦区大学路XXX号XXX室；(第二条)合作内容：美容、美体。(第三条)合作期限：2018年7月1日-2019年6月30日。(第四条)甲方提供经营场地，乙方负责项目经营。乙方须遵守甲方的管理制度及经营理念。(第五条)经营分配：乙方工资体系为：底薪+提成。乙方底薪工资为每月4000元。提成方式为：开卡金额的10%、单项消费金额的10%。自2018年8月1日起乙方原有客户归档到甲方收银系统中。次月5日前，甲乙双方结算当月经营产生的利润，并且按照固定比例分配，其中甲方50%，乙方50%。2016年4月26日，上海市静安区人民法院作出(2015)静执字第326号《执行裁定书》裁定拍卖被执行人吴国山名下位于上海市杨浦区大学路XXX号XXX室房产，以清偿债务。2019年3月29日，上海市静安区人民法院发出《公告》，2016年4月26日本院依法裁定拍卖被执行人吴国山名下位于上海市杨浦区大学路XXX号XXX室房产，现责令被执行人以及其他占有房产的案外人应于本公告张贴之日起十五日内迁出上述房产。审理中，顾艺锌自述其于2019年4月底迁出系争房屋，但未向本院提交办理房屋交接手续的相应证据。审理中，双方当事人确认顾艺锌支付租金至2019年3月30日，支付押金15,000元，支付转让费55,000元。审理中，俞凤群向本院提交其向吴国山租赁该房屋的《租赁合同》，租期为一年，自2018年4月15日起，年租金18万元。俞凤群并向本院提交了中国建设银行个人活期账户交易明细显示其向吴国山支付租金至2019年4月14日。另有押金未退回，并主张押金已经用于抵扣2019年4月15日至2019年5月14日的租金，就押金已协商抵扣租金的主张未向本院提交相应的证据材料。以上事实由顾艺锌提供的商铺转让协议、法院公告及执行裁定书、租赁合同，由俞凤群、朱晶晶提供的意向合同书、合作协议、租赁合同、个人活期账户交易明细及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。顾艺锌与俞凤群、朱晶晶关于大学路XXX号XXX室房屋签订的《商铺转让协议》中就租金的支付与结算及设施设备的归属等作了约定，但该合同中并未约定证照、经营权的转让问题。合同后续履行过程中，租金亦由顾艺锌向俞凤群、朱晶晶支付，顾艺锌并未与产权人直接结算费用，故顾艺锌与俞凤群、朱晶晶之间系转租关系。另外《租赁合同》明确约定，“因查封房租赁期间发生的不确定因素，如房屋买卖、拍卖等，租赁合同自动解除”，故应认定顾艺锌在签订合同时对于房屋被查封及可能发生拍卖等不确定因素是明知的，并同意在发生拍卖时租赁合同自动解除。故顾艺锌提出其系受欺诈而签订合同的主张，本院不予采信。综上，顾艺锌要求确认《商铺转让协议》无效之诉讼请求，本院不予支持。应当指出，俞凤群、朱晶晶承租房屋的租期仅至2019年4月14日，但其在转租过程中，擅自承诺顾艺锌可租赁至2019年6月底，超过部分的约定应属无效。因俞凤群、朱晶晶抗辩称双方约定的赔偿金额为30万元过高，要求法院降低，本院综合合同实际履行情况，并考虑顾艺锌明知房屋查封事实等因素酌情确定。关于转让费的结算，因《商铺转让协议》明确转让费为55,000元，故俞凤群、朱晶晶反诉要求支付剩余转让费45,000元之诉讼请求，本院不予支持。已经支付的转让费55,000元，系双方基于俞凤群、朱晶晶承诺可租赁至2019年6月30日而作出的约定，故本院根据实际履行情况，酌情确定应当退还给顾艺锌的金额。关于租金的结算，因俞凤群、朱晶晶向产权方支付租金至2019年4月14日，在此期间顾艺锌仍使用该商铺，故2019年4月1日至2019年4月14日的租金，顾艺锌应当支付给俞凤群、朱晶晶，并应按合同约定承担逾期付款的违约责任。至于俞凤群、朱晶晶主张其已用押金抵扣了后续的租金，无证据证实，本院难以采信。根据《租赁合同》约定，双方租赁关系已经解除，故被告应当将押金15,000元返还给原告。关于双方另行签订的《合作协议》，与房屋租赁不属同一法律关系，本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)顾艺锌请求确认《商铺转让协议》无效之诉讼请求，不予支持；二、被告(反诉原告)俞凤群、朱晶晶应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)顾艺锌转让费10,000元；三、被告(反诉原告)俞凤群、朱晶晶应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)顾艺锌赔偿金30,000元；四、被告(反诉原告)俞凤群、朱晶晶应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)顾艺锌押金15,000元；五、原告(反诉被告)顾艺锌应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)俞凤群、朱晶晶2019年4月1日至2019年4月14日的租金7,500元；并按每日15元为标准，支付被告(反诉原告)俞凤群、朱晶晶自2019年3月11日至实际支付上述欠付租金之日止的违约金；六、被告(反诉原告)俞凤群、朱晶晶要求原告(反诉被告)顾艺锌支付剩余转让费45,000元之诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3,425元(已减半收取)，由原告(反诉被告)顾艺锌负担2,916元，由被告(反诉原告)俞凤群、朱晶晶负担509元。本案反诉案件受理费1,025元，由原告(反诉被告)顾艺锌负担85元，由被告(反诉原告)俞凤群、朱晶晶负担940元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈娟娟二〇二〇年一月七日书记员  吴剑行附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。