浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终1388号 上诉人（原审原告）：上海泉园建筑装饰工程有限公司，住所地上海市崇明县富民支路58号A1-767室。 法定代表人：刘明恒，该公司总经理。 委托代理人：顾朝君，上海东炬律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：徐阿方，男，1964年7月4日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托代理人：周锋，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 委托代理人：余磊，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 上诉人上海泉园建筑装饰工程有限公司（以下简称泉园公司）因与上诉人徐阿方房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2017）浙0502民初6127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后依法组成合议庭，于2019年11月7日公开开庭进行了审理，上诉人泉园公司的法定代表人刘明恒和委托诉讼代理人顾朝君，被上诉人徐阿方的委托诉讼代理人余磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉园公司上诉请求：改判支持泉园公司一审的全部诉讼请求。事实与理由:泉园公司对一审法院已经判决归属泉园公司的部分没有异议，该部分款项应与徐阿方的部分进行区分，并归泉园公司所有。但一审判决遗漏了应当归属于泉园公司的部分，包括搬迁费348286元（泉园公司实际搬迁）、房屋47975元（泉园公司已提交了房屋建造的照片和证明）、安置费和部分奖励费。徐阿方与康山街道签订的《拆迁补偿协议书》合法有效，该协议书就相关补偿款进行了确定，各方应根据该协议书履行义务，徐阿方应腾房交地，康山街道应支付对应的补偿款。泉园公司的补偿款已经被计入该协议书中，一审法院在区分各方补偿款的同时，应当判决支付。 徐阿方辩称，涉案房屋的所有权属于徐阿方，房屋出租是一种经营方式，房屋所有权人作为房屋出租人，在征收补偿关系中，其身份是经营者，征收补偿款应属于所有权人。泉园公司作为承租人，其主张征收补偿款没有法律依据和合同依据。对于泉园公司主张的搬迁费，一审判决已经予以支持。 徐阿方上诉请求：1.撤销一审判决中认定泉园公司享有1271844元补偿款的事实，并依法改判泉园公司享有553372元补偿款；2.一、二审诉讼费由泉园公司承担。事实与理由：徐阿方对一审判决结果没有异议，但认为一审判决认定事实错误。一审判决对徐阿方与湖州经济技术开发区拆迁事务所、康山街道黄墅村村民委员会、湖州城乡房屋拆迁有限公司签订的《拆迁补偿协议书》中约定的补偿款8323609元中的1271844元由泉园公司享有错误。1.可搬迁机器设备补偿款类别中的聚才螺杆空气压缩机、欧迈克动力设备、金恒力强力塑料粉碎机、储气罐、RCO吸塑成型机、配电箱（一半）为徐阿方所有，总计金额为35965元，应予以扣除，可搬迁机器设备补偿款应为149251元。2.不可搬迁机器设备补偿款类别中变压器以及电缆线的一半为徐阿方所有，折合补偿金额为35156元（20250元+14906元），应予以扣除，不可搬迁机器设备补偿款应为317597元。3.涉案房屋的租赁合同已于2016年8月23日解除，故停业停产损失与泉园公司无关，停业停产损失补偿款是用于弥补徐阿方对房屋的使用权的。4.装饰装修附属物补偿款类别中，钛金板、造型柱、宽带、挂壁式空调搬迁、立式空调搬迁、电话移机、太阳能搬迁、有线电视搬迁、不锈钢门、红外线监控为泉园公司所有，折合补偿款76764元，其余部分均与泉园公司无关。装饰装修附属物补偿款应为76764元。5.对房屋补偿款8960元，搬迁补偿款800元无异议。综上，泉园公司享有的补偿款应为553372元。 泉园公司辩称，不同意徐阿方的上诉请求。关于可搬迁机器设备补偿款、不可搬迁机器设备补偿款、装饰装修附属物补偿款，泉园公司一审中已经就其原始取得进行了举证，徐阿方并没有就此进行举证，且徐阿方一审中明确其将涉案房屋以毛坯的形式租赁给泉园公司，涉案房屋中的添加物和附属物属于泉园公司所有。关于停业停产损失补偿款，该款项是对经营活动停产停业的补偿，泉园公司在涉案房屋中实际进行生产经营，因征收导致其生产经营被终止，对其产生影响，故由泉园公司获得该项补偿合理合法，停业停产损失补偿款应属于泉园公司所有。 泉园公司向一审法院起诉请求：1.徐阿方支付泉园公司因征收补偿获得的补偿费，暂计1905601元；2.徐阿方退还泉园公司房租360000元；3.徐阿方补偿泉园公司损失450000元；4.徐阿方支付泉园公司因本次诉讼产生的律师费100000元；5.本案诉讼费、保全费由徐阿方承担。在审理过程中，泉园公司将诉讼请求变更为“1.征收补偿费中1938449元归泉园公司所有，并将1938449元支付给泉园公司；2.徐阿方向泉园公司支付律师费100000元；3.本案诉讼费、保全费由徐阿方承担”。具体资金组成为：固定资产-可搬迁机器设备185216元，固定资产-不可搬迁设备352753元，装修装饰附属物498984元，房屋47975元，搬迁费348286元，停产停业损失225131元，奖励费180104元。 一审法院认定事实：康山街道黄墅物资中转场地处康山街道黄墅瑶玲山山东漾，系康山街道黄墅村于上世纪90年代，在集体所有土地上建造的厂房，后因集体经济衰败，常年荒废闲置。2008年7月，案外人王年方与康山街道黄墅村村委会签订《租用场地协议》一份，租用该土地及地面建筑物，王年方承租后，在该土地上自建了部分厂房（无证）。在2009年至2012年期间，王年方因各种经济纠纷成为一审法院被执行人。2012年，王年方与徐阿方签订《房产转让协议书》及《补充协议》，将上述厂房以物抵债转让给徐阿方，抵债金额为3520000元。2012年12月1日泉园公司的法定代表人刘明恒与徐阿方签订《租赁合同》，徐阿方将涉案房屋租赁给刘明恒，双方对权利义务进行了约定。泉园公司在涉案房屋上装修装饰后投入机器设备进行生产。2017年8月9日徐阿方与湖州经济技术开发区拆迁事务所、康山街道黄墅村村民委员会、湖州城乡房屋拆迁有限公司签订《拆迁补偿协议书》，涉案房屋涉及拆迁，拆迁补偿款为8323609元。本案涉案房屋至今尚未拆迁，泉园公司的部分机器设备仍在涉案房屋内。 一审法院认为，本案涉案房屋为集体所有土地上的在建厂房，但未进行产权登记，房屋权属性质不明。徐阿方将房屋租赁给泉园公司实际使用，泉园公司对涉案房屋进行了装修装饰，并投入机器设备生产经营。现房屋涉及拆迁征用，对于拆迁征用补偿款的归属问题，应当按拆迁安置项目的实际安置对象确认权利归属。 泉园公司主张拆迁补偿款中的以下款项应归其所有：固定资产-可搬迁机器设备185216元，固定资产-不可搬迁设备352753元，装修装饰附属物498984元，房屋47975元，搬迁费348286元，停产停业损失225131元，奖励费180104元。就可搬迁设备和不可搬迁设备，因泉园公司自2012年起就在涉案房屋内进行生产经营，机器设备应然为泉园公司所添置，故可搬迁机器设备185216元，固定资产-不可搬迁设备352753元的拆迁补偿款应归泉园公司所有。对于停产停业补偿，该项明显是针对在被拆迁房屋内生产经营的补偿，故该项补偿应归泉园公司所有。对于装饰装饰附属物，在《房屋装饰装修附属物评估清单》中，对于装修装饰及附属物的成新率评估为95%以上，从成新率上可以看出该装修装饰及附属物添置时间较短。徐阿方在2012年12月就将涉案房屋出租，在房屋出租后，徐阿方未对房屋进行装修，故一审法院认为，按泉园公司提交的清单确认装修装饰及附属物的归属较为合理。关于房屋，泉园公司未能提交其建造相应房屋的证据，故以徐阿方自认为准，即20平方米，8960元。对于搬迁补偿，该项构成即为房屋面积乘以相应系数，且对于承租人已经给与了可搬迁设备及不可搬迁设备及停产停业的补偿，故此项应以房屋权属为基础，泉园公司建造了20平方米的房屋，故享有20平方米×40元/平方米=800元。对于按时签约搬迁奖励，该项应针对签约人，泉园公司不是签约人，故泉园公司对该项不享有权利。一审法院认为，泉园公司在徐阿方与湖州经济技术开发区拆迁事务所、康山街道黄墅村村民委员会、湖州城乡房屋拆迁有限公司签订的《拆迁补偿协议书》中约定的补偿款8323609元享有可搬迁机器设备补偿款185216元，不可搬迁设备补偿款352753元，停产停业补偿款225131元，装修装饰附属物补偿款498984元，房屋补偿款8960元，搬迁补偿款800元，合计1271844元。徐阿方虽已与湖州经济技术开发区拆迁事务所、康山街道黄墅村村民委员会、湖州城乡房屋拆迁有限公司签订了《拆迁补偿协议书》，《拆迁补偿协议书》也确定了拆迁补偿的内容、金额、分项明细等，但拆迁款实际尚未发放，涉案房屋也未实际拆除。《拆迁补偿协议书》已生效但尚未履行，徐阿方依据《拆迁补偿协议书》可取得的拆迁补偿款属于合同权利。泉园公司在合同权利尚未实现的情形下即要求徐阿方向其承担给付义务，无法律依据，不予支持。泉园公司要求徐阿方支付律师费的请求亦无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十三条之规定，判决：驳回上海泉园建筑装饰工程有限公司的诉讼请求。一审案件受理费22246元，财产保全费5000元，合计诉讼费27246元，由上海泉园建筑装饰工程有限公司负担。 二审中，徐阿方向本院提交情况说明两份并申请在情况说明上签字的潘某出庭作证，以证明徐阿方在购买涉案房屋时，该房屋内相关附属物的情况。 对于徐阿方要求证人潘某出庭作证的申请，本院予以准许。潘某陈述，其系黄墅村村民委员会主任。对于徐阿方在购买涉案房屋时，黄墅村村民委员会是否派人进行见证，徐阿方将涉案房屋租赁给泉园公司、支付租金的情况，具体停产时间，泉园公司装饰装修、添加设备的情况，《拆迁补偿协议书》中机器设备装修的归属和分配情况等，潘某均不清楚。两份情况说明由其签字，内容系徐阿方书写，潘某看过后签字，内容大概属实。徐阿方已经拿到涉案房屋征收补偿款二百多万元。 对于徐阿方提交的两份情况说明和潘某的证人证言，泉园公司质证认为，证人对征收补偿情况和相关财产的归属不清楚，且证人陈述情况说明由徐阿方提供，其在上面签字盖章，但该签字盖章不能代表村民委员会的意见，该证据不能实现其证明目的。 对于潘某的证人证言，徐阿方质证认为，在其将涉案房屋租赁泉园公司之前，该房屋原用于从事羊毛衫生产经营活动，里面的机器设备、装饰装修一直存在，部分装饰装修由黄墅村村民委员会的成员参与装修，该房屋所在地周边的居民对该情况是清楚的。地砖不可能由从事机械加工的泉园公司铺设，只有从事羊毛衫生产经营才需要。 本院经审查，两份情况说明由潘某签字并加盖黄墅村村民委员会的公章，但潘某陈述其对相关情况并不清楚，且情况说明上载明的内容没有其他证据印证，无法实现徐阿方的证明目的，故对两份情况说明以及证人证言的效力，本院不予认定。但鉴于证人潘某系黄墅村村民委员会主任，其陈述徐阿方已经拿到涉案房屋征收补偿款二百多万元，而徐阿方在（2019）浙05民终1333号案件二审的庭审中，自认已收到涉案房屋征收补偿款二百多万元，故本院对该事实予以认定。 泉园公司未向本院提交新的证据。 本院另查明，徐阿方已经收到涉案房屋征收补偿款二百多万元。本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、徐阿方获得的涉案房屋征收补偿款中，是否部分款项归泉园公司所有，若部分款项归泉园公司所有，则该部分款项的范围如何认定；二、若有部分征收补偿款归泉园公司所有，则徐阿方是否应支付泉园公司该款项。 关于争议焦点一，徐阿方（甲方）与泉园公司法定代表人（乙方）签订《租赁合同》一份，该协议经泉园公司认可，泉园公司与徐阿方建立房屋租赁合同关系。现因租赁房屋被征收，泉园公司就此主张补偿或者赔偿，根据合同相对性原则，其仅得基于该房屋租赁合同关系主张权利。涉案房屋未取得权属证书，双方当事人均未举证证明该房屋的建设经过批准，《租赁合同》应认定无效。《租赁合同》虽无效，但可参照该合同约定的结算和清理条款对双方的权利、义务进行处理。《租赁合同》第六条第3点约定：“由于国家征用造成终止本合同的双方均不承担责任双方无条件服从，合同自然终止（征用赔偿，造成乙方损失赔偿费归乙方所有）。”现因涉案房屋征收确实给泉园公司造成了损失，泉园公司要求相应赔偿费归其所有，本院予以支持。关于归泉园公司所有的款项范围，关于可搬迁机器设备补偿款、不可搬迁机器设备补偿款、停业停产补偿款，因征收前涉案房屋由泉园公司用于生产经营，徐阿方也未能举证证明部分机器设备系其所有以及停产停业损失与泉园公司无关，故一审判决该三部分款项归泉园公司所有并无不当。关于装修装饰附属物补偿款，《租赁合同》第八条第1点约定：“凡终止合同，乙方该租赁房屋内的一切装修一般不得拆除，应归甲方所有，甲方对此不做任何补偿。如要拆除，乙方必须租赁房屋恢复原状，并须经甲方确认。”参照该约定，装修装饰附属物补偿款应归徐阿方所有，一审判决该部分款项归泉园公司所有不当，本院予以纠正，鉴于徐阿方在上诉状中自认装饰装修附属物补偿款中76764元归泉园公司所有，本院对此予以认定。关于房屋补偿款、搬迁补偿款，一审法院根据本案实际情况作出的认定尚属合理，本院予以维持，泉园公司所举证据尚不足以推翻一审法院的认定，对其该主张，本院不予支持。关于安置费和部分奖励费，该两笔款项系用于补偿征收协议签订方，泉园公司主张该两笔款项没有依据，本院不予支持。综上，徐阿方获得的涉案房屋征收款中，归泉园公司所有的为849624元（185216元+352753元+225131元+76764元+8960元+800元）。 关于争议焦点二，根据二审查明的事实，徐阿方已经收到涉案房屋征收补偿款二百多万元，其基于《拆迁补偿协议书》的合同权利已经实现，故徐阿方应支付泉园公司849624元。 另，泉园公司要求徐阿方支付其律师费100000元，该请求没有合同依据和法律依据，本院不予支持。 综上，泉园公司、徐阿方的上诉请求部分成立，对其合理部分予以采纳；一审认定事实清楚，但适用法律有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省湖州市吴兴区人民法院（2017）浙0502民初6127号民事判决； 二、徐阿方支付上海泉园建筑装饰工程有限公司849624元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回上海泉园建筑装饰工程有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费22246元，财产保全费5000元，合计诉讼费27246元，由上海泉园建筑装饰工程有限公司负担15890元，由徐阿方负担11356元。二审案件受理费22246元，由上海泉园建筑装饰工程有限公司负担12973元，由徐阿方负担9272元。 本判决为终审判决。 审判长 徐 晶 审判员 黄丽琴 审判员 周辰晨 二〇二〇年一月十六日 书记员 沈 燕 -12- -11-