浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9337号 上诉人(原审被告):苏福安，男，1981年4月28日出生，汉族,住浙江省景宁畲族自治县。 委托诉讼代理人：周超，浙江杭天信律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：练继文，男，1983年4月18日出生，汉族,住浙江省龙泉市。 委托诉讼代理人：蔡湘南，浙江凯旺律师事务所律师。 原审被告：徐咏梅，女，1971年1月4日出生，汉族,住浙江省杭州市西湖区。 上诉人苏福安因与被上诉人练继文、原审被告徐咏梅合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初2864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 苏福安上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由练继文承担。事实与理由：一、苏福安已承担相应责任，不应继续承担责任。原审判决错误认定苏福安应对铁楼梯被拆事宜承担责任。2015年5月22日签订《旅馆转让协议》时铁楼梯还存在，该楼梯于2017年被拆除。当时因该铁楼梯被拆除，苏福安已经补偿练继文52000元，至此苏福安已为《旅馆转让协议》签订时存在的铁楼梯承担相应责任，而案涉于2018年6月25日被拆除的铁楼梯系由练继文自行搭建，该铁楼梯的布局、位置选择均系由练继文自行决定，被拆除的责任应由其自行承担或者说其至少应当承担绝大部分责任，不应由苏福安承担。二、铁楼梯被拆并不必然导致《旅馆转让协议》解除，原审法院判决解除《旅馆转让协议》，无事实与法律依据。（一）《协议书》并不会导致《旅馆转让协议》解除。《旅馆转让协议》是苏福安、练继文、徐咏梅三方签订的，而练继文仅与徐咏梅订立《协议书》，该协议书并不会导致《旅馆转让协议》解除。（二）铁楼梯于2018年6月25日被拆并非法定及合同约定的解除理由。1.铁楼梯被拆除不属于《旅馆转让协议》第五条约定的正常使用范围。《旅馆转让协议》第五条约定“在营业期间甲方应保证乙方可以正常使用一楼通往二楼总台的楼梯。乙方应每年付2.5万给后面的房东”的背景是：旅馆位于一园区内，园区内还有很多的住户，案涉旅馆搭建的楼梯可能会对园区内其他住户产生影响，为了消除其他住户影响该楼梯的正常使用，由苏福安出面协调此事，由练继文每年付2.5万元给后面的其他住户，保证其他住户不会影响该楼梯的正常使用。铁楼梯是否被政府拆除不属于此条约定的正常使用范围内，故铁楼梯被拆不属于合同约定的解除事由。2.原审法院认定铁楼梯被拆使得旅馆无法满足消防需求而无法正常营业致使合同目的无法实现而解除《旅馆转让协议》错误。首先，该铁楼梯系由练继文自行选择位置、布局进行搭建，现该铁楼梯被拆导致旅馆无法正常经营得责任应由其自行承担或者说至少其应承担一部分责任。其次，消防需求需通过其他方式满足，并不必然需要该被拆楼梯，可以通过搭建符合要求的楼梯以满足正常经营的需要，因此铁楼梯被拆致使合同目的不能实现系错误认定。再者，练继文在原审中从未以“铁楼梯被拆使得旅馆无法满足消防需求致使合同目的无法实现”为由来主张解除合同，原审法院径行适用该条款系对“不诉不理”原则的违反。3.2018年6月25日被拆的铁楼梯不属于《旅馆转让协议》第五条所指向的铁楼梯。2015年5月22日签订《旅馆转让协议》时铁楼梯系存在的，但该楼梯已于2017年被拆除，2018年6月25日被拆除的铁楼梯系2017年6月由练继文自行重新搭建的铁楼梯，不属于《旅馆转让协议》第五条所指向的铁楼梯，该楼梯是否违建与苏福安无关，故练继文以“铁楼梯因违建被拆”为由主张解除合同于法无据。4.《租房合同》解除并不会当然导致《旅馆转让协议》解除。《租房合同》被解除并不必然导致案涉旅馆无法继续经营，练继文完全可以和房东达成新的租房合同从而继续经营案涉旅馆，故《租房合同》被解除并不足以导致《旅馆转让协议》解除。（三）合同解除权并非形成权而是请求权。即便认定铁楼梯于2018年6月25日被拆是《旅馆转让协议》约定的解除理由，铁楼梯被拆并不会当然立即导致《旅馆转让协议》被解除，合同解除权并非形成权而是请求权，需要练继文向苏福安正式请求解除，现练继文以诉讼的方式请求解除《旅馆转让协议》，只有判决生效时《旅馆转让协议》才能正式解除，而非于2018年6月25日解除，故即便退还转让费，也要从《旅馆转让协议》正式解除开始起算计算退还金额。三、原审法院错误认定48万元转让费的性质，判定退还110937.5元无依据。（一）《旅馆转让协议》约定的48万元转让费系一次性转让费用，包含酒店内的全部装饰设施的价值。《旅馆转让协议》中约定的转让费48万元系一次性转让费，并无期限的约定，与所剩的房屋租赁期限无关，现练继文依据签订《旅馆转让协议书》时剩余的6年房屋租赁期限来主张每年8万的转让费，那么反过来，每续约一年，练继文就要向苏福安支付8万元费用。此外，酒店内的全部装饰设施也一并转让，该48万元转让费还包括酒店内的全部装饰设施的价值，原审法院酌情确定酒店内全部装饰设施价值为30000元明显低于其实际价值。（二）案涉楼梯是否违建与苏福安无关。练继文受让案涉旅馆后经营如何与苏福安无关，且被拆楼梯系由练继文自行搭建，该铁楼梯的布局、位置选择均系由练继文自行决定，是否违建与苏福安无关，因此无法构成《旅馆转让协议》解除的理由，110937.5元不应退还。（三）即便《租房合同》被解除从而导致《旅馆转让协议》无法履行,责任也不应由苏福安承担。《租房合同》并非以旅馆的名义与房东签订，系由徐咏梅与房东签订，徐咏梅再转租给练继文。租房合同被解除并不必然导致案涉旅馆无法继续经营，练继文完全可以和房东达成新的租房合同，且租房合同被解除系因为徐咏梅拖欠房租导致，因此即便因租房合同被解除导致案涉旅馆无法继续经营，该责任不应由苏福安承担。（四）即便最终认定应退还部分转让费，苏福安已获得的52000元补偿款应从应退还的转让费中扣除。2017年楼梯重新搭建时，已补偿练继文52000元，且约定若楼梯被拆除练继文需向苏福安退还该52000元，现苏福安主张债的法定抵销权，若法院认定应退还部分转让费，该52000元应从最终认定的应退还的转让费中扣除。原审法院认定“双方在庭审中共同确认如果铁楼梯立即被拆才退还52000元”显然是对苏福安与练继文愿意的曲解。苏福安从未对该收条作如此解释，苏福安的原意是铁楼梯无论何时被拆均应退还52000元补助款。且按照原审判决逻辑，苏福安承担的补助款仅为16000元，显然与事实不符。四、原审法院错误认定了苏福安与徐咏梅的关系，苏福安与徐咏梅对外的关系应为无限连带责任关系，而非原审法院认定的对外平均负担债务的关系，故练继文放弃向徐咏梅主张债权权利，苏福安可在其放弃的范围内主张免责。原审法院认定两人应平均负担应付款项没有任何事实与法律依据，原审法院先是认定苏福安与徐咏梅任一方支付给练继文的款项应当视其代表两人共同支付的款项，后又认定徐咏梅支付的12万元系其个人退款，前后矛盾。合乎法律逻辑的认定应该是徐咏梅支付的12万元系代表其与苏福安共同支付，然后再由苏福安与徐咏梅结算。练继文与徐咏梅签订的《协议书》写明“如练继文就《旅馆转让协议书》再起诉徐咏梅、苏福安的，法院判决徐咏梅需承担相应责任的，练继文同意全部放弃。”练继文以此条款就此放弃向原审被告徐咏梅主张债权的权利，且在诉讼中变更诉讼请求以放弃徐咏梅的返还责任，则苏福安有权在练继文放弃债权的范围内主张免责。综上所述，苏福安认为，原审判决认定部分事实不清，法律适用不当，判决有误，请求予以纠正。 练继文辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审中，练继文就本案的前因后果已经进行了详细陈述，在一审法官释明后当庭进行了诉讼请求的变更。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 徐咏梅未作答辩。 练继文向一审法院起诉请求：1.确认练继文与苏福安、徐咏梅之间的《旅馆转让协议书》已于2018年6月25日解除；2.苏福安、徐咏梅退还练继文旅馆转让费用12万元；3.本案诉讼费用由苏福安、徐咏梅承担。审理中，练继文变更其诉讼请求为：1.解除练继文与苏福安、徐咏梅之间签订的《旅馆转让协议书》；2.苏福安退还练继文旅馆转让费用12万元。 一审法院认定事实：徐咏梅自2008年起向房东冯小赓租赁杭州市西湖区三、四楼。2008年5月，就在厚诚路四号大门旁建造外墙消防通道楼梯占用公共用地事宜，徐咏梅、房东冯小赓与厚诚路四号房屋内另三住户签订《协议书》，约定由徐咏梅每年给另三住户产权用地费用和生活不便的经济补偿费共计2.5万元。2008年11月5日，个体工商户杭州市西湖区夜未央旅馆注册成立，营业执照经营者为徐咏梅。该旅馆先由徐咏梅的姐姐经营，苏福安、徐咏梅于2013年自徐咏梅姐姐处受让了该旅馆，由苏福安负责经营。2015年5月，徐咏梅与旅馆房东冯小赓续签《租房合同》，约定租期自2015年6月10日至2021年6月9日。2015年5月22日，徐咏梅与练继文签订《租房合同》，约定:租赁房屋位于杭州市西湖区，三层、四层，二楼的旅馆总台及总台后面的一个房间，后面楼梯的两个小房间；租期自2015年6月10日至2021年6月9日；第一年房租为10万元，每2年递增8%，每年支付一次。同日，练继文与苏福安、徐咏梅签订《旅馆转让协议书》，约定苏福安、徐咏梅将夜未央旅馆以48万元转让给练继文，练继文经营期间苏福安、徐咏梅应保证练继文原有房屋租赁合同项下的权利和义务；夜未央旅馆现有的营业证件、装饰设施全部归练继文所有；营业执照无法变更，苏福安、徐咏梅应无偿提供使用；在营业期间苏福安、徐咏梅应保证练继文可以正常使用一楼通往二楼的总台的铁楼梯；练继文应每年付2.5万给后面房东。协议签订当日，苏福安向练继文出具了收讫48万元转让费的收据。练继文自2015年6月10日起使用案涉房屋。审理中，双方共同确定租赁房屋共有19间房（含前台），其中12个房间可以营业，有3个房间的设施设备未在转让范围。2017年5月15日，杭州市西湖区城市管理行政执法局以“杭州市西湖区三墩镇厚诚路4号搭建铁梯21米”违法为由作出《责令改正违法建设行为通知书》，责令案涉旅馆停止违法行为，并次日14时前拆除违法建筑，恢复原状。该楼梯被拆除后，苏福安、徐咏梅补助练继文5.2万元，其中2万元由房东冯小赓负担，从徐咏梅支付的房租中抵扣。双方还约定若消防铁楼梯因其它原因被拆除，练继文退还苏福安、徐咏梅5.2万元补助，执行原转让协议。审理中，双方共同确认当时考虑到铁楼梯建成后可能会马上被拆除，故做此约定。如果立即被拆，则练继文退还苏福安、徐咏梅5.2万元补助，练继文的损失自铁楼梯第一次被拆除即2017年5月起算。后本案练继文又搭建了一个通往二楼的铁质楼梯。杭州市西湖区城市管理行政执法局于2018年3月7日作出《行政处罚决定书》，该铁质楼梯于2018年6月25日被拆除。2019年2月18日，练继文与徐咏梅签订《协议书》，约定：双方于2015年5月22日签订的《租房合同》、《旅馆转让协议书》于2018年6月25日楼梯拆除之日起解除；练继文同意徐咏梅向其退还转让费12000元；如练继文就《旅馆转让协议书》再起诉苏福安、徐咏梅的，法院判决徐咏梅需承担相应责任的，练继文同意全部放弃。另查明，2017年12月26日，因徐咏梅欠付租金，房东冯小赓以租赁合同纠纷为由起诉徐咏梅至法院。后法院于2019年2月1日作出（2017）浙0106民初12670号民事判决，判决解除徐咏梅与冯小赓签订的《租房合同》。 一审法院认为：根据当事人之间的诉辩主张，本案存在以下争议焦点：一、练继文是否有权主张解除《旅馆转让协议书》。根据该协议约定，在营业期间苏福安、徐咏梅应当保证练继文可以正常使用一楼通往二楼总台的铁楼梯。协议履行过程中，该铁楼梯被拆。虽练继文重搭楼梯，铁楼梯仍然被拆。因练继文租赁案涉房屋用于旅馆经营，而铁楼梯被拆使得该旅馆无法满足消防需求，无法正常营业，致使练继文的合同目的无法实现。故练继文有权主张解除《旅馆转让协议书》。二、案涉旅馆的转让费用。根据协议约定，48万元转让费包括装饰设施设备。审理中，双方对装饰设施设备的价值不能达成一致，考虑到设施设备的已使用年限，及有设施设备的房间间数，该院酌情确定价值3万元。即，夜未央旅馆的转让费用为45万元。三、练继文是否有权要求退还旅馆转让费用。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，转让费45万元以苏福安、徐咏梅确保练继文可正常经营旅馆六年为前提。现练继文经营旅馆三年十五日即因铁楼梯第二次被拆致使旅馆无法正常营业，故练继文有权要求苏福安、徐咏梅按照无法经营的年限退还其旅馆转让费，数额经计算为221875元。四、练继文是否应当退还楼梯被拆补助款。庭审中，双方共同确认支付之时考虑到铁楼梯建成后可能会马上被拆除，故约定如果立即被拆，则练继文退还苏福安、徐咏梅5.2万元补助，练继文的损失自铁楼梯第一次被拆除即2017年5月起算。本案中，铁楼梯重建后使用了约一年，且练继文主张损失（即退还旅馆转让费用）也自第二次被拆即2018年6月25日起算，并不符合双方约定的退款情形，故该院认定，练继文无需退还楼梯被拆补助款。五、苏福安应退还的转让费金额。苏福安、徐咏梅共同与练继文签订《旅馆转让协议书》，在未作特别说明的情形下，苏福安、徐咏梅任一方支付给练继文的款项应当视作其代表苏福安、徐咏梅共同支付的款项，二被告内部如无特别约定，应当平均负担应付款项。本案中，因苏福安、徐咏梅未能就退还练继文转让费达成一致，徐咏梅以其个人名义仅就其责任份额与练继文达成协议并履行完毕，该行为并不侵害苏福安的权利，也利于纠纷的及时解决，故该院予以确认。因徐咏梅明确其所支付的12万元系其个人退款，故被告苏福安仍应退还练继文其责任份额所对应的旅馆转让费110937.5元。综上，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，该院于2019年9月11日作出如下判决：一、练继文与苏福安、徐咏梅于2015年5月22日签订的《旅馆转让协议书》于判决生效之日解除；二、苏福安于判决生效起十日内退还练继文旅馆转让费用110937.5元；三、驳回练继文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取计1350元，由练继文负担102元，苏福安负担1248元。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，为经营旅馆，练继文与苏福安、徐咏梅签订《旅馆转让协议书》，约定苏福安、徐咏梅将案涉旅馆以48万元转让给练继文，苏福安、徐咏梅保证练继文营业期间可以正常使用一楼通往二楼的总台的铁楼梯。合同履行过程中，前述铁楼梯被杭州市西湖区城市管理行政执法局认定为系违法建筑，责令拆除。后练继文另行搭建一个通往二楼的铁质楼梯，并因此受到杭州市西湖区城市管理行政执法局的行政处罚，该铁质楼梯于2018年6月25日被拆除。由此，案涉房屋已无法作为旅馆正常营业，练继文签订《旅馆转让协议书》的合同目的无法实现，其要求解除《旅馆转让协议书》的主张，于法有据，应予支持。至于合同解除后的责任承担问题，原审法院根据合同约定以及当事人的陈述，结合合同实际履行情况所作实体处理，有事实和法律依据，且已对各方当事人之间的利益进行了平衡，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。苏福安的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2518元，由苏福安负担。 本判决为终审判决。 审判长 张  蕊 审判员 赵  魁 审判员 王杨沁如 二〇二〇年一月三日 书记员 王 思 航