汕头市金平区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0511执异4号 案外人：张幼凤，女，汉族，1980年12月13日出生，住所地汕头市南澳县。 申请执行人：李建武，男，汉族，1958年2月24日出生，住所地汕头市金平区。 委托诉讼代理人：林旭生,系广东岭海律师事务所律师。 被执行人:杨岱琛,男，汉族，1958年4月16日出生，住所地汕头市金平区。 被执行人：南澳县恒生富通房地产开发有限公司，住所地汕头市南澳县后宅镇港畔路2号楼204号，组织机构代码59896334-5。 法定代表人：杨岱琛。 在本院执行申请执行人李建武与被执行人杨岱琛、南澳县恒生富通房地产开发有限公司（下称南澳恒生公司）民间借贷纠纷一案中，案外人于2020年1月7日对本院在执行期间依据汕头市中级人民法院（2017）粤05执2232号之二《执行裁定书》查封的位于南澳县后宅镇“恒生府邸”4幢1104号房产提出书面异议。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人称，本人是恒生府邸购房业主，现就贵院因李建武申请执行被执行人杨岱琛、南澳县恒生富通房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，查封位于南澳县××××镇“恒生府邸”住宅小区本人善意购买的商品房，特向贵院提出异议: 我方提出异议的依据与事实: 1、2013年3月1日本人向南澳县恒生富通房地产开发有限公司（下称恒生公司）购买了后宅镇恒生府邸住宅小区4栋1104号房，手续合法，且该房产因土地权属问题致使开发商违约延缓交房发生诉讼纠纷。南澳法院于2015年12月29日判决我方《认购协议书》有效。2016年5月18日，汕头市中级人民法院二审终审判决再次认定我方《认购协议书》依法有效。因此，证明我方在购房过程的行为不存在任何过错，是属于善意的购房人，直接的消费者。可见，我方合法购买在前，查封在后，我方不应对该案申请执行人李建武与被执行人发生的民间借贷纠纷产生的后果去承担任何的法律相应责任。 2、依据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发【2004】5号“第十五条，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封:作为被执行人的房地产开发企业，1、已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，”和《最高人民法院解读房地产执行若干问题司法解释》——法发【2004】5号文件解读，“就可以预查封的房屋而言，依据《通知》第十五条规定，主要包括:1.已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。此时，作为被执行人的房地产开发企业虽然已对所建房屋享物权，但由于该物权尚未登记公示，不能进行移转处分，人民法院只能预查封。如果房屋已经出售，则此时为保护购房人的物权期待权，不能进行预查封。” 根据上述法释和解读可知，开发商办理了商品房预售许可证且已出售的房屋，不因开发商的其他债务受查封，属于法律规定不得查封的情形。有相应的事实依据和法律依据，足以阻却和排除执行的理由。 本人认为李建武与开发商之间因高利贷没有及时返还造成的债权债务纠纷与我方无关，我方不能承担任何相应责任，我是真真正正的善意购房户，购房是依法依规在开发商取得国家机关准予并颁发了预售许可证而合法购买的商品房。双方依法签订的认购协议有效，且购买在先，理应受到法律的保护。李建武诉请贵院查封购房合法购买的商品房，理从何来，依据何在，现李建武的行为已构成对我方的侵权，贵院不应查封我方合法购买的商品房，依据国家相关法律法规，为维护我方是商品房的合法权属不受侵害，祈请贵院对我方提出的异议能够及时地、公正地、妥善地进行处理，并解除查封，停止对购房户的侵权。 申请执行人辩称，一、案外人的购房合同是与广东恒生富通置业有限公司所签订的，不是与恒生府邸的开发商签订的，所以合同不是合法有效的商品房买卖合同；二、对合同的真实性有异议，不能确认其的真实性；三、即便案外人与广东恒生富通置业有限公司签订的认购协议书，那么案外人也仅享有对合同相对人的债权，案外人根据该合同不享有对案涉房产的任何民事权利，根据不动产登记条例的规定，不动产物权是采用登记生效，案外人与广东恒生富通置业有限公司签订认购协议书后，并未对案涉房产进行任何登记；四、案外人请求解除对案涉房产的查封，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，根据该条的规定，案外人尚未签订合法的商品房买卖合同，也没有证据证明案涉房产是案外人用于居住且其名下没有其他用于居住的房产，案外人也没有证据证明已向开发商支付了购房款，因此案外人请求解除对案涉房产的查封不符合最高人民法院上述司法解释的决定，根据以上的理由，请求贵院依法驳回案外人的异议请求。 被执行人杨岱琛、南澳恒生公司均没有答辩。 本院查明，汕头市中级人民法院在执行申请执行人李建武与被执行人杨岱琛、南澳恒生公司民间借贷纠纷一案中,于2018年2月8日作出（2017）粤05执2232号《执行裁定书》，裁定：“终结本次执行。”又于2018年8月16日作出（2017）粤05执2232号之二《执行裁定书》，裁定：“一、冻结被执行人杨岱琛、南澳恒生公司银行存款人民币35000000元或查封、扣押其等值财产（以35000000元为限）；……等项”，并于2018年8月20日对被执行人南澳恒生公司所有的位于南澳县××××镇“恒生府邸”商品房项目4幢1104号等房产予以查封，查封期限三年。2018年10月18日，该案又恢复执行，案号列（2018）粤05执恢251号。之后该案又终结执行，并指定由本院执行。本院遂立案执行，案号列（2018）粤0511执1397号。 2013年3月1日，案外人与广东恒生富通置业有限公司签订了《认购协议书》（协议编号：000077号）一份，约定：案外人认购广东恒生富通置业有限公司位于南澳县××××镇“恒生府邸”商品房项目第4栋1104号单元。目前暂测整套建筑面积约171.815平方米，套内建筑面积约139.731平方米，建筑面积单价为5680元，房屋总价款为975909元；同时约定按揭付款9.2折，折后建筑面积单价为5226元，总价款为897905元。并约定交房时间为2014年6月31日前。协议签订后，案外人于2014年1月13日支付了首期房款及部分房款共277905元给广东恒生富通置业有限公司及南澳恒生公司，该公司也出具《收款收据》。由于广东恒生富通置业有限公司未能依约交付房产，案外人作为原告，以广东恒生富通置业有限公司、南澳恒生公司作为被告向南澳县人民法院起诉，请求确认上述《认购协议书》有效等项诉求，南澳县人民法院于2015年12月29日作出（2015）汕澳法民初字第117号《民事判决书》,判决：“一、原告与被告广东恒生富通置业有限公司签订的《认购协议书》有效；《认购协议书》中被告广东恒生富通置业有限公司的权利义务由被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司享有和承担。二、驳回原告张幼凤的其他诉讼请求。”等项。案外人不服，向汕头市中级人民法院提出上诉，该院于2016年5月18日作出（2016）粤05民终383号《民事判决书》,判决：驳回上诉，维持原判。案外人以拥有足以阻却执行的物权期待权为由，提出前述执行异议请求。 另查，被执行人南澳恒生公司于2013年9月30日取得关于南澳县××××镇“恒生府邸”住宅楼的《广东省南澳县商品房预售许可证》（证号为南预售字【2013】07号）。 本院认为，案外人与广东恒生富通置业有限公司签订的《认购协议书》被已生效的（2015）汕澳法民初字第117号《民事判决书》确认有效，双方应各自履行该协议书所约定的权利义务。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人在本院查封之前已与广东恒生富通置业有限公司签订了合法有效的购房合同，也支付部分价款，虽该房产登记在被执行人南澳恒生公司名下，未办理过户登记，但并非案外人自身的原因。案外人的权利足以排除本院所执行的物权，因此，案外人所提出的异议理由成立，于法有据，本院应依法中止对南澳县××××镇“恒生府邸”商品房项目4栋1104号房产的执行。申请执行人认为案外人的购房合同是与广东恒生富通置业有限公司所签订的，不是与恒生府邸的开发商签订的，但由于南澳县人民法院作出的（2015）汕澳法民初字第117号《民事判决书》认定广东恒生富通置业有限公司与案外人签订的《认购协议书》由被执行人南澳恒生公司予以承认并继续履行，被执行人南澳恒生公司对该《认购协议书》予以追认。因此，该《认购协议书》对被执行人南澳恒生公司具有同等的法律效力。申请执行人的上述抗辩理由不成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（二）项,第二十八条，裁定如下: 中止对被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司名下的位于南澳县后宅镇“恒生府邸”商品房项目4栋1104号房产的执行。 案外人、当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  陈莉丹 审判员  姚允玉 审判员  林冬平 二〇二〇年一月二十日 书记员  王冠烁