天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终5843号上诉人（原审被告）：天津市婴之宝科技咨询有限公司，住所地天津市和平区长春道3-9号首层。法定代表人：赵玉英，经理。委托诉讼代理人：刘彬，北京中银（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩凤娇，北京中银（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市世纪龙科技服务发展有限公司，住所地天津市和平区五大道街岳阳道71号4楼410室。法定代表人：董伟，总经理。委托诉讼代理人：裴雅楠，天津津阳律师事务所律师。原审第三人：天津市和平区小白楼房管站，住所地天津市和平区承德道17号。法定代表人：王鹏，站长。委托诉讼代理人：赵琳，女，该站工作人员。原审第三人：天津市茶业公司，住所地天津市和平区长春道1号。法定代表人：南书强。上诉人天津市婴之宝科技咨询有限公司因与被上诉人天津市世纪龙科技服务发展有限公司，原审第三人天津市和平区小白楼房管站，原审第三人天津市茶业公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。天津市婴之宝科技咨询有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或改判发回重审。事实和理由：原判决认定事实不清，适用法律错误。一、原审判决尚未查清天津市茶业公司和天津市茶叶加工厂的关系。根据全国企业信用信息网查询可知天津市茶业公司和天津市茶叶加工厂是独立的两个企业，并不存在更名的关系，所以原审判决仅依据被上诉人和两个第三人的证明就予以认定，实为不妥。二、被上诉人是否有权转租涉案房屋。第三人天津市和平区小白楼房管站将涉案房屋出租给天津市茶叶加工厂后，天津市茶叶加工厂是否转租给被上诉人，现有证据尚不能证实，但是上诉人占有使用涉案房屋却是因为被上诉人的违法转租行为，被上诉人的转租行为侵害了国家利益，应当被认定为无效。三、上诉人和被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》应当解除还是应当被认定为无效，原审判决尚未查清。四、被上诉人不具备接收自2019年1月29日以后涉案房屋的占用使用费的权利。五、原审判决尚未查清被上诉人强行占用主消防通道违法私建违章房屋，并将此违建房屋出租给上诉人，进而造成上诉人被消防部门责令停业10个月，造成上诉人巨大损失的事实。六、被上诉人以书面形式要求并指定上诉人将历年来1000余万房租，不能交款至其单位账户，而必须汇款至个人卡内，同时拒绝开具任何发票。被上诉人不仅自己违法偷逃税金超300余万元，更给上诉人造成更大的损失，原审判决尚未查清。七、上诉人并不是无故不支付房租，所以不符合法定的解除租赁合同的条件，也不应当支付违约金。八、原审判决认定上诉人拖欠被上诉人的租金和水电费的数额，与现有证据矛盾，不应得到支持。天津市世纪龙科技服务发展有限公司辩称不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。天津市和平区小白楼房管站表示服从法院判决。天津市茶业公司未对天津市婴之宝科技咨询有限公司的上诉发表意见。天津市世纪龙科技服务发展有限公司向一审法院起诉请求：1．请求法院解除原、被告双方2012年8月13日及2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》、2013年12月30日签订的《房屋租金变更协议》；2．请求法院依法判令被告向原告支付拖欠的自2018年2月至2018年12月的租金共计1324500元；3．请求法院依法判令被告向原告支付因未支付租金而产生的自2018年1月6日至2018年12月31日的违约金267975元及2019年1月1日起至租金实际付清日止的违约金（按照日千分之一标准计算）；4．请求法院依法判令被告向原告支付拖欠的自2018年5月至2018年7月的水电费55137.60元；5．请求法院依法判令被告立即腾清房屋并向原告返还租赁物；6．请求法院依法判令被告向原告支付因未返还租赁物而产生的自2019年1月1日至租赁物实际返还日止的房屋使用费（按《房屋租赁合同》约定的租金两倍标准计算）；7．请求法院依法判令被告向原告支付本次诉讼产生的律师费55000元；8．本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于天津市和平区，长春道3-9，吉林路5-9号，产别为直管公产，房屋主体为六层楼房一座。2002年6月1日由第三人天津市茶业公司向案外人天津市和平区房产公司解放路房管站承租，确定计租面积为2567.69平方米，租期为2002年6月1日至2007年5月31日。天津市和平区房产公司解放路房管站于2008年被第三人天津市和平区小白楼房管站合并。2008年7月4日，第三人天津市茶业公司（甲方）与案外人天津市世纪龙投资中心（有限公司）（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方同意将坐落天津市和平区长春道1号院内西侧公产房计租面积为2567.96平方米的六层楼房和部分院内使用面积租给乙方用于酒店办公经营使用，租赁期限为自2008年10月1日至2023年9月30日，乙方不得转租、转让或改变经营用途。2014年1月13日，案外人天津市世纪龙投资中心（有限公司）在工商部门办理了合伙企业注销登记手续。2008年10月1日，第三人天津市茶业公司出具证明，载明：兹证明我公司将天津市和平区，长春道3-9，吉林路5-9号的房屋租赁给天津市世纪龙科技服务发展有限公司经营。同意该公司对外出租经营。根据和平区发展和改革委员会文件（和平发改许可《2008》24号批复茶叶公司综合办公楼为：世纪龙金融大厦。2011年9月14日，原告与两个第三人共同出具证明，载明“天津市茶叶加工厂已于1985年更名为天津市茶业公司，房屋租赁合同抵挡未做变更。房屋租赁合同有效至2007年，合同到期后，房管部门根据有关文件告知我公司：房屋租赁合同到期后，不必更换续签，可继续使用至2012年底止。房管部门同意茶叶公司把和平区长道3号转租给天津市世纪龙科技服务发展有限公司出租使用，使用至2012年底止”。该证明上加盖有被告的公章，其公章下注明：本复印件与原件一致。庭审中，被告确认该证明系原告交给被告后由被告向工商部门进行了提交。后原告（出租方）与被告（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案坐落天津市和平区长春道3号建筑面积为2567.96平方米的房屋出租给被告使用，租赁期为10年，自2013年1月1日起至2023年12月31日止；租金首次交三押一即三个月租金和一个月租金作为押金；房屋租金按季度支付，承租方应当在每个季度3日前以转账支票或现金向出租方支付当月的房屋租金及其他相关费用，季度租金425000元，年租金1700000元；承租方自行负担房屋的水、电、暖、通讯等计量费用，并按照有关部门的规定按时如数缴纳；承租方未能按照本合同规定的期限支付租金，每逾期一天，承租方应承担所欠租金10%的违约金，逾期20天，出租方有权采取措施停止对房屋的水、电、气的供应并书面通知承租方，因出租方采取上述措施所造成的任何损失，均有承租方自行承担，承租方逾期60天不缴纳租金的，视同承租方提前解除合同，出租方有权要求承租方付清全部欠款和违约金并立即腾清房屋，对承租方在合同解除后对租赁房屋的占有，按原房租的两倍计收房屋使用费；凡因执行本合同或与本合同有关的一切争议，双方应首先通过友好协商解决，协商不成的，任何一方可以向房产所在地的人民法院起诉，因诉讼所发生的费用包括法院的诉讼费、财产保全费、双方聘请律师所付的合理范围的律师费及其他费用支出，皆由败诉方承担；补充条款：本合同带附加条款一份，于2012年8月13日签订，如和附加条款发生冲突，以附加条款为主；本合同于2013年1月1日由双方盖章及授权代表签字后生效。原、被告在该合同上盖章确认。作为该合同附件1的《消防安全协议书》上显示被告签署的时间为2012年8月13日。2012年8月13日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签署协议，约定原告将涉案坐落天津市和平区长春道3号建筑面积为2567.96平方米的房屋出租给被告使用，自盖后院约110平方米平方及靠近配电室的一半小院一起交付乙方；租赁期为10年，自2013年1月1日起至2023年12月31日止；年租金为1700000元；本合同生效后三个工作日起乙方向甲方支付一个月房租即壹拾肆万壹仟陆佰元整作为押金，2012年10月30日前十个工作日乙方向甲方缴纳六个月房租即捌拾伍万元整（此款为2013年1月1日至2013年6月30日房租），2013年7月前十个工作日内乙方向甲方缴纳六个月房租即捌拾伍万元整，之后的九年乙方租金按季度支付给甲方即在每季度5个工作日前向甲方支付当季的房屋租金，季度租金为肆拾贰万伍仟元整；甲方应于2012年9月30日前全部将上述房屋交付给乙方，并将2012年9月30日前发生的水、电、燃气、电话、排污等费用一次性结清，之后乙方自行负担该房屋的水、电、暖、通讯、排污等费用并向有关部门自行缴纳；乙方未能按照本合同规定的期限支付租金，每逾期一天，承租方应承担所欠租金10%的违约金，逾期20天，甲方有权采取措施停止对房屋的水、电、气的供应并书面通知乙方，因甲方采取上述措施所造成的任何损失，均有乙方自行承担，乙方逾期30天不缴纳租金的，视同乙方提前解除合同，甲方有权要求乙方付清全部欠款和违约金并立即腾清房屋，对乙方在合同解除后对租赁房屋的占有，按原房租的两倍计收房屋使用费。2013年12月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租金变更协议》，约定自2014年1月1日起乙方承租的天津市和平区长春道3号楼宇的房屋租金，原合同签订的年租金170万/年，变更为153万/年；自2014年租金交纳方式为乙方按季度向甲方缴纳租金，每季度房租为382500元，甲方提供乙方房租收据；原合同所欠租金2013年10月1日至2013年12月31日租金合计为382500元，一次补齐。2018年3月28日，被告向原告出具《承诺书》，载明“截止目前，本公司拖欠“世纪龙”房租565000元，现在每个月房租与水电费不拖欠按时交付的基础上承诺：1、3月31日前补齐115000元；2、6月30日前补齐250000元；3、8月31日前分两次补齐200000元，另外本公司承诺随时有钱随时补欠款，尽最大努力争取早日补齐欠款。”被告的委托诉讼代理人李奕霖以承诺人名义签字确认，原告的法定代表人董伟亦签字确认。2018年12月29日，第三人天津市茶业公司向原告出具水电费情况说明，载明“截至2018年12月28日，贵公司租赁我公司房屋（天津市长春道1-号右侧六层楼房）水电费情况：1月水电费24905.40元，2月水电费23817.40元，3月水电费26622.60元，4月水电费19517元，5月水电费17733.20元，6月水电费16509.30元，7月水电费23457.50元，8月水电费27595.10元，9月水电费22099.60元，10月水电费15390.70元，11月水电费21913.20元，12月水电费23680.80元”。庭审中，原告确认水电费缴纳为第三人天津市茶业公司将缴纳数额通知原告，原告再按照第三人提供的数额通知被告，被告向原告缴纳。庭审中，双方确认告自2017年11月7日至2018年7月16日累计向原告支付了968712.90元，原告确认其中的109862.60元为被告支付的15000元房租及2018年1至4月的水电费。双方亦确认被告已就2018年水电费代原告直接向第三人天津市茶业公司支付了2018年10月前水电费67610.30元、2018年11至12月水电费45594元及2019年1至4月的水电费，其中第三人天津市茶业公司就收取被告缴纳的2018年10月前水电费67610.30元于2019年1至29日向被告出具了收据。本案审理期间，一审法院与当事人共同对涉案房屋进行现场勘验，经勘验涉案房屋地点位于和平区，其中涉案房屋包括主楼六层和楼顶原有的设备间及现场被告工作人员李奕霖确认的由被告自行搭建的一间淋浴室、一间卫生间及八间房屋（楼上共计11房间门），主楼后院有平房：一间锅炉房及一大间厨房，厨房中间有隔断，隔为两间，有附属卫生间。主楼东侧一楼有三间变电室。被告确认除主楼东侧三间变电室未使用外，现场勘验的其他房屋均为被告经营使用。另，主楼入口处被告自行加盖了玻璃风斗，面积约七十平方米。一审法院制作了现场勘验笔录并对现场拍摄了照片，原、被告及第三人均无异议。一审法院认为，根据原、被告所签订《房屋租赁合同》的约定，双方于2012年8月13日签署的协议属于上述合同的附加条款。原、被告签订的《房屋租赁合同》及附加条款、《房屋租金变更协议》，是当事人的真实意思表示，但原告向被告转租时在《房屋租赁合同》及附加条款中关于租期的约定超过原告向第三人天津市茶业公司租赁房屋的剩余期限，原告与被告对于2023年9月30日以后租期的约定属于无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》及附加条款、《房屋租金变更协议》，已经过第三人天津市茶业公司的认可，并已实际履行，履行过程中第三人天津市和平区小白楼房管站也未予以反对，不违反法律、法规的禁止性规定，《房屋租赁合同》及附加条款除对超过剩余租期所进行的租赁期间约定外的其他约定及《房屋租金变更协议》合法有效。原告依约向被告交付了涉案房屋，而被告未按约定支付原告房屋租金等费用，已经构成违约，应承担给付责任。同时，原告有权依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，解除权人主张解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。庭审中，原告虽未提交其通知被告解除合同的充分证据，但在原告向一审法院递交的起诉书中有解除合同的诉讼请求，故起诉状应视为解除合同的通知，应自起诉状送达到被告之日2019年1月28日解除，故原告要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及附加条款、《房屋租金变更协议》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。同时，合同解除后，被告应将租赁物返还原告，故原告要求被告立即腾清房屋并向原告返还租赁物的诉讼请求，亦予以支持。依照法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。现被告确认截止2018年3月28日，尚欠原告房屋租金565000元，2018年4月至12月应付租金为1147500元，上述两项合计为1712500元，扣除被告已向第三人天津市茶业公司支付的2018年4月至2018年7月房屋租金394500元，被告欠付原告2018年2月至2018年12月的房屋租金应为1318000元，故原告要求被告支付2018年2月至2018年12月房屋租金1318000元的诉讼请求，予以支持。双方已约定被告在合同解除后对租赁房屋的占有按原房租的两倍计收房屋使用费，故原告要求被告支付自2019年1月29日至租赁物实际返还之日止，按约定租金两倍标准计算的房屋使用费的诉讼请求，亦予以支持。双方已约定由被告缴纳其租赁期间的水电费，根据第三人天津市茶业公司向原告出具的水电费情况说明中记载的数额，2018年5月至9月的应缴水电费为107394.70元，扣除被告已向第三人天津市茶业公司支付的2018年10月前水电费67610.30元，2018年5月至9月的被告应支付的水电费为39784.40元，被告提交的证据不能证明其已足额缴纳2018年5月至2018年7月的水电费，故原告要求被告支付2018年5月至2018年7月水电费39784.40元的诉讼请求，予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，双方在《房屋租赁合同》及附加条款中，均约定被告未能按照合同规定的期限支付租金，每逾期一天，被告应承担所欠租金10%的违约金，原告主张按照日千分之一标准计算。庭审中，原告虽未提交由于被告未按约支付房屋租金的违约行为给其造成实际损失的证据，仅以第三人天津市茶业公司在另案中向原告主张支付房屋租金和违约金的数额作为其损失的依据，因被告未按约向原告支付房屋租金并非原告拖欠第三人天津市茶业公司房屋租金的理由，故第三人天津市茶业公司在另案中向原告主张的违约金不属于原告的实际损失。但被告未按约支付房屋租金的行为，给原告造成了占用资金的利息损失，现原告要求支付违约金的数额已超过了造成利息损失的百分之三十，属于法律规定的过分高于造成的损失情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，一审法院综合案件情况，将违约金的计算标准调整为以欠付房屋租金1318000元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍标准计算，故原告要求被告支付自2018年2月1日至实际偿清之日止违约金（以欠付房屋租金1318000元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍标准计算）的诉讼请求，予以支持。对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，实为要求被告赔偿原告的律师费损失，因无法律规定律师费属于实际损失范围，故不予支持。一审法院判决：“一、原告天津市世纪龙科技服务发展有限公司与被告天津市婴之宝科技咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》及附加条款、《房屋租金变更协议》于2019年1月28日解除；二、自本判决书生效之日起十五日内，被告天津市婴之宝科技咨询有限公司将坐落于天津市和平区，长春道3-9，吉林路5-9号房屋及附属部分腾空并返还原告天津市世纪龙科技服务发展有限公司；三、自本判决生效之日起十日内，被告天津市婴之宝科技咨询有限公司支付原告天津市世纪龙科技服务发展有限公司自2019年1月29日至实际返还上述租赁物之日止的房屋占用使用费（房屋使用费按照月255000元的标准支付）；四、自本判决生效之日起十日内，被告天津市婴之宝科技咨询有限公司支付原告天津市世纪龙科技服务发展有限公司自2018年2月至2018年12月的房屋租金1318000元，以及自2018年2月1日至实际偿清之日止的违约金（以欠付房屋租金1318000元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍标准计算）；五、自本判决生效之日起十日内，被告天津市婴之宝科技咨询有限公司支付原告天津市世纪龙科技服务发展有限公司2018年5月至2018年7月水电费39784.40元；六、驳回原告天津市世纪龙科技服务发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20124元、保全费5000元，共计25124元，由原告天津市世纪龙科技服务发展有限公司负担692元，由被告天津市婴之宝科技咨询有限公司负担24432元（自本判决书生效之日起十日内直接交付本院）。”。二审期间，天津市婴之宝科技咨询有限公司提交天津市茶业公司出具的证明、上诉人对涉案房屋的投入清单、天津市茶业公司和天津市茶叶加工厂的企业登记信息，证明截至2019年10月份之前上诉人已经缴清租赁期间的全部水电费，天津市茶业公司和天津市茶叶加工厂之间并非企业名称的变更关系。天津市世纪龙科技服务发展有限公司、天津市和平区小白楼房管站、天津市茶业公司未提交新证据。另查，天津市茶业公司和天津市茶叶加工厂系两个独立的企业法人。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，天津市婴之宝科技咨询有限公司与天津市世纪龙科技服务发展有限公司之间为租赁合同关系，双方签订的合同合法有效，双方均应依约履行。天津市婴之宝科技咨询有限公司未按照合同约定履行给付租金的义务，构成根本违约，天津市世纪龙科技服务发展有限公司有权依据合同约定及法律规定解除双方租赁合同，并要求天津市婴之宝科技咨询有限公司腾空房屋。天津市和平区小白楼房管站与天津市茶业公司及天津市茶业公司与天津市世纪龙科技服务发展有限公司房屋租赁关系，并不影响天津市婴之宝科技咨询有限公司实体权利，天津市婴之宝科技咨询有限公司主张其与天津市世纪龙科技服务发展有限公司之间的《房屋租赁合同》属于无效，理由不能成立。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31862元，由天津市婴之宝科技咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张玉明审判员  王 路审判员  张 炜二〇二〇年一月十六日法官助理杨纪雷书记员朱佳玮附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……