广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终2281号 上诉人（一审被告）：广西荣良房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市武鸣区城厢镇红岭社区香山大道277号麒麟御府。 法定代表人：徐泽荣，执行董事。 委托诉讼代理人：刘振亮，广西万通律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：唐育康，男，1973年10月30日出生，壮族，居民，住广西平果县。 委托诉讼代理人：黄淇，广西广为律师事务所律师。 上诉人广西荣良房地产开发有限公司因与被上诉人唐育康商品房销售合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2019）桂1023民初2140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，于2020年1月10日通知双方当事人到庭进行公开开庭审理。上诉人的委托诉讼代理人刘振亮，被上诉人的委托诉讼代理人黄淇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广西荣良房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，驳回被上诉人要求上诉人支付逾期办理房屋权属证违约金的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审开庭时被上诉人并未提交平果县委、县政府的会议纪要，一审法院也未组织双方对该会议纪要进行质证，一审以此认定上诉人自愿履行合同义务导致诉讼时效中断属程序违法。且会议纪要的内容也不足以认定上诉人存在自愿履行合同义务的情形。2、涉案房屋已于2013年11月1日交付使用，按合同约定，上诉人须在交房后720日内，即2015年10月24日前到房屋产权登记机关备案，确保被上诉人在该期限内能办理房屋产权证书，故被上诉人在2015年10月24日已经知道或者应当知道其权利受到侵害，应当以2015年10月24日作为被上诉人行使债权请求权的诉讼时效起算日期，本案诉讼时效期间应为2015年10月24日至2018年10月24日，据此，被上诉人关于支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效期间。 唐育康辩称，1、一审没有违反程序。法院有权查明事实真相。2、一审认定事实没有错误。2018年10月31日诉讼时效到期，被上诉人是2018年1月22日向一审法院提交诉讼材料，因此诉讼时效并没有超过。 唐育康向一审法院起诉请求:1.判令被告立即将办理原告的房屋权属登记所需全部材料送到产权登记机关备案；2.判令被告支付逾期办理房屋权属证的违约金14191.85元；3.判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年2月2日，原告与被告签订编号为：QL1B-801的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告荣良公司开发的位于平果县的荣良·麒麟华府B座8层801号房，总价款为284576元；出卖人应当在2013年10月1日前交付该商品房；……关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后720天内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%赔偿买受人损失。双方还就各自的其他权利义务进行约定。合同签订后，被告于2013年11月1日将涉案房屋交付给原告使用。原告于2013年11月27日缴纳购房款283837元，并由广西荣良房地产开发有限公司平果分公司开具编号为：00292883税票。此后，原告多次催促被告办理涉案房屋的产权备案登记手续，被告均以种种理由推诿，截至法庭辩论终结前，被告尚未办理涉案房屋的产权备案登记手续。 一审另查明，2019年4月17日上午9时30分，中共平果县委员会、平果县人民政府在县委政法委A815会议室组织召开麒麟华府办理不动产权事宜协调推进会并形成《协调推进麒麟华府办理不动产权事宜专题会会议纪要》。会议纪要第一条如下：一、广西荣良房地产开发有限公司要高度重视，以最快速度解决麒麟华府一期、二期不动产权登记证问题（一期于2019年6月30日前解决，二期于2019年9月30日前解决），并依法承担一切违约责任。 一审法院认为，《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据，是否应当得到支持；二、原告的违约金请求是否已经超过诉讼时效。关于本案的争议焦点，一审法院综合评判如下：关于焦点一。原告已按约定支付购房款，被告荣良公司应当依照合同约定于“商品房交付使用后720天内”即2015年10月24日前履行办理房屋产权备案登记手续。但截至本案法庭辩论终结前，被告尚未履行上述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告办理涉案房屋的产权登记备案手续，符合合同的约定，亦符合法律规定，一审法院予以支持。被告辩称，未能办理涉案房产的权属登记责任不在荣良公司，而是案外人廖天鹰、张建生的犯罪行为所致。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据合同的相对性，被告荣良公司是合同的相对人，合同项下的权利义务由其享有和承担，被告荣良公司提及的案外人廖天鹰、张建生不是合同相对人，不承担本案民事责任，故荣良公司的抗辩理由于法无据，一审法院不予采信。 关于焦点二。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。超过诉讼时效的，人民法院不予保护。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。根据2019年4月17日《协调推进麒麟华府办理不动产权事宜专题会会议纪要》，被告荣良公司承诺了办理麒麟华府一期、二期不动产权登记证的时间表，并自愿承担违约责任。因此，本案因荣良公司自愿履行合同义务导致诉讼时效中断，自2019年4月17日起，诉讼时效期间重新计算。被告荣良公司关于原告主张支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效的辩解理由，于法无据，一审法院不予采信。根据原告与被告荣良公司签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，原告主张由被告支付违约金14191.85元，符合双方的约定，一审法院予以支持。关于被告荣良公司以合同约定的违约金过高要求调整违约金。一审法院认为，被告荣良公司主张违约金过高但截至法庭辩论终结前，未能向本庭提交任何证据予以证实，且原告依据合同约定主张违约金并无不当，故被告的辩解理由，无事实和法律依据，一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七第一款、第一百六十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、由被告广西荣良房地产开发有限公司于本案判决生效十日内向平果县房管所提交原告唐育康购买的位于平果县荣良·麒麟华府B座8层801号房完整的产权登记备案材料；二、由被告广西荣良房地产开发有限公司支付给原告唐育康违约金14191.85元。案件受理费154元，减半收取77元，由被告广西荣良房地产开发有限公司负担。 二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提交。 二审经审理查明，2018年1月22日，被上诉人向一审法院递交起诉状，请求判令上诉人办理房屋产权证并支付违约金。一审法院未予立案受理。 此外二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，根据当事人诉辩双方意见，本案二审争议的焦点是：被上诉人的起诉是否超过诉讼时效，上诉人应否向被上诉人支付逾期办理房屋产权证备案的违约金。 被上诉人向上诉人购买房屋一套，房屋总价款284576元。双方在商品房买卖合同中约定，出卖人应当在2013年10月1日前交付商品房，并在商品房交付使用后720天内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的5%赔偿买受人损失。案涉房屋于2013年11月1日交付使用，被上诉人也已全额支付购房款。依合同约定，上诉人应于720天内即2015年10月24日前办理案涉房屋的产权备案登记手续，但上诉人至今未予办理，其行为构成违约，应按已付房价款的5%赔偿被上诉人损失。故被上诉人主张上诉人支付违约金有据，应予支持。关于被上诉人的起诉是否超过诉讼时效。我国民事诉讼的一般诉讼时效为三年。上诉人须在交房后720天内，即2015年10月24日前到房屋产权登记机关办理备案手续，但上诉人一直未予办理，故被上诉人在2015年10月24日就已经知道或者应当知道其权利受到侵害，应当在2018年10月24日前主张权利，否则其请求权不受到保护。被上诉人于2018年1月22日向一审法院递交起诉状，向上诉人主张权利，此时发生诉讼时效中断，诉讼时效重新起算，故被上诉人于2019年6月28日再次提起本案诉讼并未超过三年的诉讼时效期间。上诉人主张被上诉人关于支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效没有事实依据，本院不予采信。在2019年4月17日的《协调推进麒麟华府办理不动产权事宜专题会会议纪要》中，平果县委、县政府责成上诉人限期办理麒麟华府一期、二期不动产权登记证，但上诉人参会代表未在该纪要上签字确认，也未作出自愿承担违约责任的承诺。因此，一审以上诉人自愿履行合同义务导致诉讼时效中断为由认定被上诉人的起诉没有超过诉讼时效没有事实依据。 综上所述，一审认定事实清楚，程序合法，虽然认定被上诉人关于违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效的理由不当，但确认被上诉人该诉讼请求没有超过诉讼时效正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费154元，由上诉人广西荣良房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 凌 除 审判员 凌文楼 审判员 玉 江 二〇二〇年一月二十三日 书记员 陈 杨