新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初12024号原告：周彪，男，1957年9月18日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：李红伟，新疆天沃律师事务所律师。被告：新疆百斯特汽车销售有限公司，住所地乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）曲扬街3402号办公楼215-001室。法定代表人：孙菁，该公司董事长。委托诉讼代理人：周学义，新疆银石律师事务所律师。原告周彪与被告新疆百斯特汽车销售有限公司（以下简称“百斯特汽车销售公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告周彪的委托诉讼代理人李红伟、被告百斯特汽车销售公司的委托诉讼代理人周学义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周彪向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告因合同违约赔偿原告违约金20万元；3.判令被告返还6天的房屋租赁费17391元；4.判令被告赔偿原告其他损失：（1）广告宣传费56000元、（2）展厅外围靓化费6600元、（3）消防整改费993元、（4）地砖翻新维费3644元、（5）被告宽带欠费3323元。事实和理由：2018年7月6日，原告与被告签订房屋租赁合同，被告将位于乌鲁木齐市赛博特汽车城Ｃ05-2-02号房屋租赁给原告。合同约定：“租赁期限为2018年7月6日至2019年11月21日止，租期16个月，年租金110万元（其中2018年7月7日至2018年11月21日租金为40万元，2018年11月21日至2019年11月21日租金为110万元），甲方必须免费向乙方提供4辆车的外展车位，按合同约定，若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租赁他人即视为出租方违约，甲方须向乙方赔偿违约金20万元”。合同签订后原告当时支付了40万元租赁费并开始对承租的房屋进行维修及对所要经营的项目进行广告宣传，在原告承租仅一个月后被告就收回了应免费向原告提供的外展车位。2018年9月底，被告的房主通知原告，被告与该房主签订的房屋租赁合同租赁期限截止到2018年11月14日到期，要求原告在2018年11月14日将该房屋退还给该房主。2018年11月14日，被告公司总经理艾小龙到原告公司，让原告当日搬离房屋，被告承诺关于赔偿事宜待搬离后共同协商解决，故被告即终止了与原告签订的房屋租赁合同。综上，原告认为被告在明知自己所承租的房屋期限及无转租权的情况下将该房屋转租给原告系违约，给原告造成了严重的经济损失。为维护原告的合法权益，现诉至法院请求判如所请。被告百斯特汽车销售公司辩称，一、原告不享有约定或法定的解除权，原、被告签订的房屋租赁合同中未约定解除合同的条件，被告是从案外人朱海英处承租的房屋，与朱海英的租赁期限为2017年11月15日至2018年11月14日止，故原、被告签订的合同为部分有效、部分无效，2018年7月7日至2018年11月15日的依法有效且双方已履行完毕，对该期限的租赁合同原告无权解除，2018年11月16日至2019年11月21日属转租期限超过剩余期限，该部分转租合同无效，故原告无权要求解除解除合同。二、原告主张违约金20万元不能成立，原、被告签订的租赁合同为部分有效部分无效，有效部分被告已将房屋交付原告使用，被告不存在违约；无效部分应为缔约过失责任，非违约责任，不适用违约金条款。其次，即便租赁合同有效，原告应当先履行交付租金的义务，被告后履行交付房屋的义务，原告未在约定时间将110万元租金交付被告，被告享有后履行抗辩权。再次，根据合同约定被告未提前解除合同或租给他人，不适用赔偿违约金20万元。最后，原告未证明被告造成的实际损失存在或者实际损失20万元的事实。三、原告没有证明产生其主张返还租赁费17,391元关系成立的基本事实存在，原告没有证明其在2018年11月14日履行将房屋返还被告或案外人朱海英的义务。四、原告未经被告同意的装饰装修的费用不承担责任，应由原告自负。即便原告能够证明被告同意其装饰装修，也要看装饰装修与房屋是否形成附和。原告主张的广告宣传费、展厅外围靓化费、宽带费，均不认可。综上，被告认为原告的诉讼请求所依据的事实没有证据证明，且没有法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月6日，被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订房屋租赁合同，约定（一）出租方出租的房屋坐落位置为乌鲁木齐市新市区鲤鱼山北路1号赛博特汽车城C05-2-02，建筑面积727.58平方米；（二）租期自2018年7月7日至2019年11月21日止；（三）每年租金110万元包含物业费，2018年7月7日至2018年11月21日租金为40万元，签订合同当日付清，甲方2天内必须向乙方交接完毕，2018年11月21日至2019年11月21日1年的租金为110万元2018年11月21日前付清；（四）甲方2天内必须向乙方交接完毕，保证水电正常，消防合格无遗留问题，甲方有义务协助乙方办理有关手续，2018年7月10日前的一切费用由甲方承担与乙方无关，2018年7月10日后乙方承担该厅相关费用，甲方必须免费向乙方提供4辆外展车位，保证门前车位正常使用，乙方两个月内暂时向甲方提供三件办公室和门前一侧车位，有关费用协商解决；（五）若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给别人，视为出租方违约，负责赔偿违约金20万元，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金20万元。同日，原告向被告支付40万元租金，被告向原告出具2018年7月7日—2018年11月21日房屋租金40万元的收据。2018年7月7日，被告将涉案房屋交付原告使用。另查，2017年11月13日，案外人朱海英（甲方）与案外人艾小龙（乙方）签订房屋使用协议，协议约定甲方以其租赁的乌鲁木齐市新疆赛博特汽车城Ｃ05-2-02号商铺提供给乙方使用，使用期限为12个月，自2017年11月15日至2018年11月14日止。合同中约定，本合同到期后自动终止，如需继续使用应提前两个月向甲方书面告知，乙方有继续使用的优先权，否则视为放弃权利，合同终止后，三日内将房屋恢复原状交付甲方，如到期未及时腾退房屋，甲方有权强行进入使用屋内，同时视为乙方放弃其在使用房屋内的个人财产所有权，甲方有权单方处置该财产。该房屋使用协议中甲方落款处有朱海英签字，乙方落款处未签字也未盖章。经庭审中询问，被告称艾小龙为其业务经理,艾小龙系代表被告与朱海英签订的房屋使用协议。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案中，被告与朱海英的租赁期限为2017年11月15日至2018年11月14日止，后被告将涉案房屋转租原告，租赁期限为2018年7月7日至2019年11月21日止，被告转租的期限超过了其剩余承租期限，超过部分的约定无效，即原、被告约定的2018年11月15日至2019年11月21日部分无效。对于原、被告之间2018年7月7日至2018年11月14日的部分，原告已交付了2018年7月7日至2018年11月21日房租40万元，被告也已于2018年7月7日将涉案商铺交付原告，故2018年7月7日至2018年11月14日部分，原、被告已履行完毕。综上，原、被告签订的房屋租赁合同为部分有效、部分无效，有效部分双方已履行完毕，故原告主张解除原、被告签订的房屋租赁合同，本院不予支持。原告主张被告赔偿违约金20万元，本院认为，原告依据双方签订的房屋租赁合同中第五条的约定主张被告支付20万元违约金，但第五条的约定内容为“若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给别人，视为出租方违约，负责赔偿违约金20万元”。本案中，被告不存在提前解除合同也不存在转租给别人的情形，原告依据该条款主张被告支付违约金不能成立，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张退还租赁费17,391元，本院认为，原告主张其于2018年11月15日即搬离涉案商铺，并提供录音证据三份，但原告提供的三份录音中均是案外人通知原告搬离房屋，不能直接证明原告于2018年11月15日已搬离房屋的事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，因原告提供的证据不足以证明其主张，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张赔偿的其他损失，其中（一）广告宣传费56,000元、展厅外围靓化费6,600元、消防整改费993元，原告提供了广告制作费5.6万元收据、门头亮化款收据6,600元收据及购买应急灯、消防贴等收据及发货清单等证据，未提供其他证据予以佐证，无法证实原告支出的上述费用是用于涉案商铺。另，原告提供的广告制作费5.6万元收据的出具时间为2018年12月18日，而原告主张其在2018年11月15日已搬离了涉案商铺，故无法证实是用于涉案商铺的广告制作，且原告提供的购买应急灯、消防贴等收据及发货清单中的总金额与原告主张的993元也无法对应。综上，对于原告主张的广告宣传费56,000元、展厅外围靓化费6,600元、消防整改费993元的诉讼请求，本院不予支持。（二）地砖翻新维修费3,644元，本院认为，地砖翻新维修属于原告对涉案商铺的装饰装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”，原告未提供证据证明其对涉案商铺的地砖翻新维修经过被告同意，且原告提供的证据也无法证实其支出的费用是用于涉案商铺，总金额与原告主张的金额也无法对应，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。（三）欠付宽带费3,323元，本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同第四条约定，2018年7月10日前的一切费用由甲方承担与乙方无关，2018年7月10日后乙方承担该厅相关费用。涉案商铺于2018年7月7日交付原告使用，根据原、被告的约定2018年7月10日后产生的费用应当由原告自行承担，且原告提供的缴费票据中第一笔缴费时间为2018年9月4日，缴费金额1,065元，票据中显示“上次零头：0.0，本次零头：0.0，余额冲减0.0，本次实收1065.0”，原告提供的证据也无法证实被告在2018年7月10日前存在宽带欠费的事实，且原告提供缴费票据总金额为4,388元，与其主张的金额亦不一致，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告周彪的诉讼请求。本案案件受理费2,809.63元（已减半收取，原告已预交），由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审判员  苏霞二〇二〇年一月二日书记员  李静