浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终10635号 上诉人（原审被告）魏瑾，女，1971年9月15日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托代理人程永红，浙江光梁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）绿城物业服务集团有限公司，住所地杭州市西湖区西溪国际商务中心2幢501室。 法定代表人金科丽，总经理。 委托代理人方大明，浙江东鹰律师事务所律师。 上诉人魏瑾因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2019）浙0102民初4454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 原审判决认定：杭州市上城区蓝色钱江公寓自交付使用起至今一直由绿城物业服务集团有限公司提供物业服务。2011年5月4日，绿城物业服务集团有限公司、魏瑾双方签订了《绿城·蓝色钱江前期物业服务协议》，约定魏瑾所有的杭州市上城区房屋由绿城物业服务集团有限公司提供前期物业管理；前期物业服务费为酒店式公寓5元/月.平方米，能耗费为1元/月.平方米，预收后据实分摊，每6个月在物业管理区域内公布一次收支情况；物业服务费及能耗费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第一个月上旬；同时约定了逾期支付物业服务费按日万分之四标准计算违约金等事项。2013年9月19日，涉案房屋（即酒店式公寓，建筑面积47.16平方米）的开发商向魏瑾交付了房屋。2019年5、6月，绿城物业服务集团有限公司曾向魏瑾催讨2014年10月1日至2017年12月31日期间尚欠的物业服务费9196.2元、能耗费1857.3元，共计11053.5元。现绿城物业服务集团有限公司以魏瑾欠缴物业服务费和能耗费为由，于2019年7月24日诉至原审法院，请求判令：1.魏瑾立即支付2014年10月1日至2017年12月31日物业服务费、能耗费共11401.87元；2.魏瑾支付违约金2037.87元（按万分之四每日的标准从2018年1月1日暂计算至2019年7月9日，应支付至实际清偿之日止）；3.魏瑾承担本案诉讼费用。 原审法院认为：绿城物业服务集团有限公司、魏瑾签订的《绿城·蓝色钱江前期物业服务协议》真实合法，具有法律效力。绿城物业服务集团有限公司依据该前期物业服务合同为魏瑾所在小区提供物业管理服务，并实际提供服务至今，魏瑾应依约按时支付物业服务费等费用。魏瑾以绿城物业服务集团有限公司提供的物业服务存在瑕疵为由提出抗辩，原审法院认为，鉴于物业服务的动态性、涉众性等特点，以及保障物业服务区域的和谐、稳定，一般情形下业主不能以物业服务存在瑕疵为由拒付物业服务费，可以通过其他方式维护自己的权益，故对此抗辩理由，原审法院不予采信。魏瑾以除2016年物业服务费外，其他费用已经交清为由提出抗辩，但魏瑾未能提供充分证据证实，故对此抗辩理由，原审法院不予采信。魏瑾又以绿城物业服务集团有限公司诉讼请求中2014年10月1日至2017年6月30日的物业服务费已经超过诉讼时效为由提出抗辩，原审法院认为，根据法律规定及涉案合同约定的缴费期限，2014年10月1日至2016年9月30日的物业服务费已经超过诉讼时效，绿城物业服务集团有限公司主张在2017年12月曾进行过书面催讨，但未提供充分的送达证据，故对此抗辩理由，原审法院予以部分采纳。关于违约金，因魏瑾对绿城物业服务集团有限公司在履行物业服务合同过程中产生意见分歧，主观上没有恶意拖欠物业费，故该项诉讼请求，原审法院不予支持。关于能耗费，绿城物业服务集团有限公司进行过公示，在催讨时亦明确了金额，现魏瑾未提出时效抗辩，故可以予以支持。综上，绿城物业服务集团有限公司的诉讼请求，对合理合法部分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、魏瑾于判决生效之日起10日内支付绿城物业服务集团有限公司物业服务费3537元、能耗费1857.3元；二、驳回绿城物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。魏瑾如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费136元，减半收取68元，由绿城物业服务集团有限公司负担40元，魏瑾负担28元。绿城物业服务集团有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费，魏瑾于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，魏瑾不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人设置的楼宇前台管家人员更换频繁，且授予管家代收物业服务费及相关费用的服务，存在重大财务安全隐患。经上诉人在前台电脑查看，发现账目混乱，费用有重复计算的情况。1、在2013年9月份房屋交付以来至今，被上诉人的楼宇前台管家更换了已经有5人左右，人员更换频繁。又因前台管家有代收物业服务费及相关费用的权限，收费方式有现金、刷卡、微信、支付宝等多种便捷方式，该事实在上诉人一审提交的录音证据中可以证实。上诉人将费用转交前台管家，前台管家是否会及时入账，是否及时上交被上诉人，这些都是上诉人无法确定的，需要被上诉人自己进行核查。被上诉人将自身管理混乱存在的财务风险漏洞，片面简单地认为上诉人没有缴纳物业费，上诉人无法接受。若被上诉人提供前台管家人员到庭，上诉人可以一一对质。2、前台管家电脑中的关于上诉人的费用账目混乱，存在重复计算的情况。其中2017年12月份的公共能耗费就是重复计算的。前台管家的电脑还显示2014年至2019年诸多“代收水费”未交，这显然是不可能的。从2016年9月份以后，魏瑾的房屋通过我爱我家中介或者委托中介对外出租使用的。期间所产生的水费均是由租客缴纳，这点有我爱我家的佟经理（录音）可以证实，而且在《房屋出租委托合同》交割单中证实房屋的物业费等费用已结清的事实。这进一步印证了被上诉人的账目是非常混乱的事实。由此可见，被上诉人存在账目混乱，这也意味着上诉人费用已交纳但被上诉人管家不及时入账的可能性较大。二、2016年9月29日上诉人微信转账3600元给名为“诺”的人，该笔费用是缴纳的2016年10月1日至2017年9月30日的物业服务费及公共能耗费。1、从时间上看，上诉人的该套房屋是2013年9月19日进行交付的，交付时，上诉人预交一年的物业费即2013年10月1日至2014年9月30日。从这点上看，该3600元的微信转账时间是2016年9月29日，时间上是正好契合本案物业费的年度周期。2、从金额上看，涉案房屋一年的物业费为2829.6元，再加上年度的公共能耗和部分代收的水费，大约在7、8百元左右，合计约3600元。该金额也是契合一年度物业费和公共能耗费的金额。3、该3600元的微信转账，上诉人请求法院调取该款项的收款人，并依法向该收款人核实该笔款项的实际用途。三、2016年9月16日和2017年12月15日上诉人与我爱我家中介签署房屋租赁委托合同，在房屋对外出租期间，有关物业费和公共能耗费、代收水费等都是要及时结清的，否则被上诉人也不会顺利让房屋出租。《房屋出租委托合同》交割单明确物业费结清日是2017年12月31日。这已经充分证明了物业费已经结清的事实。四、2014年10月1日至2016年9月30日的公共能耗费已超过诉讼时效，依法应当驳回诉讼请求。五、被上诉人提供的物业服务期间发生“保姆纵火案”已经充分证明被上诉人的物业服务存在重大瑕疵，上诉人依法有权拒绝支付或者少交物业费。综上，上诉人认为已经尽到了支付物业费的义务，但被上诉人却没有提供符合合同约定的物业服务，且造成不良的社会影响，上诉人也有权拒交或少交物业费。另外，因被上诉人的诉请已过时效，依法也应当予以驳回。 上诉人魏瑾在二审中未提交新的证据。 被上诉人绿城物业服务集团有限公司辩称：一、上诉人魏瑾未按前期物业服务协议的约定支付相关物业服务费用是客观事实。收取与物业服务相关的费用是作为物业公司的被上诉人的主要合同权利，对于欠费的业主，被上诉人除可以上门催交的之外，都是通过电话联系催讨，对于那些电话催讨无效的情形下，才会发出书面的催讨函件，以郑重其事。针对上诉人，被上诉人也是如此，在通过其预留的联系电话催讨无果后，曾于2017年12月21日通过邮政挂号信的方式向其寄送过《物业费催缴函》。需要说明的是，被上诉人邮寄的地址与2019年6月份寄送的催费函都是上诉人之前预留的本市西湖区紫桂花园28-3-301。上诉人自认后一封催费函已经收到，却否认收到以挂号信方式寄出的催费函，明显缺乏诚信。二、没有任何证据可以证明上诉人以微信转账给“诺”的3600元是其交纳的物业费。首先，被上诉人无法得知这个“诺”是何人，上诉人无法证明这个“诺”到底是谁，更无法证明其是被上诉人的工作人员，也未提供与“诺”的任何其他联系方式及联系记录；其次上诉人也未提交任何证据证明这3600元是交给被上诉人的物业费用，没有任何备注说明或其他证据印证该转账与被上诉人及其物业费有关联。综上，原审判决事实除2017年的被上诉人催交事实认定有误外，其他事实认定清楚，适用法律正确，因被上诉人未提起上诉，故请求法院驳回上诉人魏瑾的上诉请求，维持原判。 被上诉人绿城物业服务集团有限公司在二审中未提交新的证据。 本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。 本院认为：物业服务具有动态性、涉众性等特点，以及保障物业服务区域的和谐、稳定，一般情形下业主不能以物业服务存在瑕疵为由拒付物业服务费，可以通过其他方式维护自己的权益，故魏瑾以绿城物业服务集团有限公司提供的物业服务存在重大瑕疵为由，要求不交或者少交物业费的上诉请求，本院不予支持。交纳物业费系接受物业服务的业主应承担的合同义务，魏瑾上诉认为其已经交纳了相应的物业费，应当承担相应的举证责任。魏瑾提交的证据尚不足以证明其已经履行交纳物业费的合同义务，故魏瑾的该上诉理由，本院不予采纳。关于能耗费，因魏瑾在一审中未就能耗费提出时效抗辩，故其在二审中提出2014年10月1日至2016年9月30日的公共能耗费已超过诉讼时效，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由魏瑾负担。魏瑾于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续。 本判决为终审判决。 审判长 韩 昱 审判员 周志军 审判员 韦 薇 二〇二〇年一月二十二日 书记员 朱 江