西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初9633号原告：孔宝安，男，1958年3月25日出生，汉族，西北兵器集团退休职工，住西安市新城区。委托诉讼代理人：梁昌绪，西安市长安区郭杜法律服务所法律工作者。被告：王伟兴，男，1977年4月7日出生，汉族，住西安市临潼区。 第三人：孔宝平，男，1963年10月12日出生，汉族，住西安市碑林区。第三人：孔丽娟，女，1966年4月6日出生，汉族，住西安市新城区。第三人：孔玉娟，女，1968年12月4日出生，汉族，住西安市未央区。第三人孔丽娟，孔宝平，孔玉娟共同委托诉讼代理人：，身份信息同上。原告孔宝安与被告王伟兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案，于2018年12月13日作出（2018）陕0104民初4196号民事判决书。宣判后，孔宝安提起上诉，陕西省西安市中级人民法院于2019年8月23日作出（2019）陕01民终5806号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年10月17日立案，依法另行组成合议庭，依职权追加孔宝平、孔丽娟、孔玉娟为有独立请求权第三人，公开开庭进行了审理。原告孔宝安、被告王伟兴、第三人孔宝平、孔丽娟、孔玉娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔宝安向本院提出诉讼请求：1、判令王伟兴继续履行与孔宝安于2017年8月2日签订的房屋租赁合同；2、判令王伟兴支付房屋租金240000元，违约金10000元；3、本案诉讼费由王伟兴承担。事实与理由：2017年8月1日，孔宝安与王伟兴签订房屋租赁合同，约定将孔宝安位于西安市XX大街XX巷XX号的25平方米商业用房出租给王伟兴使用，租赁期限三年，租金为每月10000元，每次缴纳半年租金，无论哪方违约由违约方承担一个月房租10000元作为违约金。合同签订后，王伟兴仅向孔宝安支付租金60000元，按合同约定，王伟兴应支付2018年2月1日至2020年1月31日房租共计240000元，经孔宝安多次催要无果，故诉至法院，要求王伟兴继续履行合同、支付租金及违约金。王伟兴辩称，其自2008年开始租赁涉诉房屋，租赁的事情都是和孔宝平商谈，之前合同也是和孔宝平签订的，后孔宝平让其与孔宝安签订合同，遂与孔宝安开始签订合同。承认孔宝安所述2017年8月1日签订合同及交付租金60000元的事实，但辩称，2017年12月孔宝平通知其租赁房屋已交由孔丽娟管理，让其向孔丽娟缴纳房租，2017年12月20日，其与孔丽娟就该租赁房屋又签订了房屋租赁合同，并一直向孔丽娟支付房租至2020年1月31日。因其已履行了支付租金的义务，故不同意孔宝安的诉讼请求。孔宝平述称，2012年前案涉房屋都由其管理，收取的房租用于父母生活开支，2012年后房屋由孔宝安管理，因母亲看病需要，2017年12月20日其与孔玉娟共同委托孔丽娟管理房屋，与王伟兴签订了租赁合同。王伟兴已足额支付房租，不应再向孔宝安支付租金。孔丽娟述称，案涉房屋之前一直由孔宝平管理，2012年8月后交由孔宝安管理。2017年8月后，因孔宝安不愿用收取的房租支付母亲的医药费、护理费等，为保证母亲看病生活的各项支出，孔宝平、孔玉娟共同委托其与王伟兴于2017年12月20日签订房屋租赁合同，王伟兴已按合同约定支付了从2018年2月1日至2020年1月31日的房租共计235000元，期间因该房屋装修，让免租金5000元，所收房租目前由其保管。因王伟兴不欠租金，不应再向孔宝安支付房租。孔玉娟述称，王伟兴所述属实，因其不欠租金，不能再向孔宝安支付。围绕诉讼请求，孔宝安提供如下证据：证据一，协议、委托书及郭某某身份证各一份。证明案涉房屋共有人于2011年8月15日达成协议，并由其母亲郭某某委托孔宝安出租、管理房屋。证据二，房屋租赁合同一份。证明孔宝安自2012年8月1日始与王伟兴签订房屋租赁合同。证据三，房屋租赁居间合同一份。证明王伟兴与孔宝安于2017年8月1日签订合同，约定了租期、租金、支付方式及违约金等。证据四，银行流水一份。证明王伟兴交付租金60000元及自2018年2月1日始拖欠房租并应承担违约金的事实。对上述证据，王伟兴发表质证意见如下：对证据二、证据三、证据四中房屋租赁合同、支付租金凭证的真实性认可，对拖欠租金的事实不认可。其他证据和其无关。孔宝平、孔丽娟、孔玉娟发表质证意见如下：对证据一，协议的真实性认可，但直到母亲离世，未按协议履行，协议是无效的。委托书没有见过，母亲在世时未提及。房屋租赁合同是事实，证据四是孔宝安和王伟兴之间的账户资金往来，情况不清楚。不认可王伟兴拖欠租金的事实。王伟兴提交如下证据：房屋租赁合同一份及委托书二份。证明2017年12月20日其与孔丽娟签订房屋租赁合同，孔丽娟受孔宝平、孔玉娟委托办理房屋租赁事宜。对上述证据，孔宝安发表质证意见如下：对房屋租赁合同的真实性不认可，这份合同是背着其和母亲签订的，应为无效合同。委托书上孔宝安未签字，对证明目的不认可。孔宝平、孔丽娟、孔玉娟对上述证据的真实性和证明目的均认可。孔宝平提供证据如下：房屋拆迁安置手续二份，协议、租房合同各一份，证明案涉房屋由其管理，该管理权由父母双方授权，母亲单方委托无效。孔丽娟提供证据如下：证据一，房屋租赁合同一份、孔宝平及孔玉娟出具的委托书各一份，证明其受孔玉娟、孔宝平委托，于2017年12月20日与王伟兴就案涉房屋签订房屋租赁合同，租期自2018年2月1日至2020年1月31日止。证据二，中信银行流水两张，证明王伟兴按合同约定向其支付了自2018年2月1日自2020年1月31日的房租共计235000元。孔宝安对上述孔宝平提供的证据的真实性和证明目的均不认可，认为拆迁协议上房屋所有权人为孔某某，并非孔宝平。对孔丽娟提供的房屋租赁合同的真实性不认可，认为在其与王伟兴合同履行期间，未经其同意，孔丽娟与王伟兴签订合同无效。对银行流水真实性无异议，但认为王伟兴将钱转给孔丽娟与孔宝安无关。王伟兴对上述孔宝平、孔丽娟提供证据的真实性和证明目的均予以认可。孔丽娟、孔玉娟对上述孔宝平提供证据的真实性和证明目的均予以认可。孔宝平、孔玉娟对上述孔丽娟提供的证据的真实性和证明目的均予以认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述及上述证据，本院认定事实如下： 案涉租赁房屋位于西安市XX大街XX楼XX巷XX号（原址为：西安市XX大街XX巷XX号），系孔某某与郭某某的共有房产。孔某某与郭某某育有子女四人，长子孔宝安、次子孔宝平、三女孔丽娟、四女孔玉娟。2006年，孔某某去世，其配偶及子女未对案涉房屋进行继承析产。2007年至2012年期间，由孔宝平与王伟兴就案涉房屋签订租赁合同，收取租金。2011年8月15日，郭某某与长子孔宝安、次子孔宝平、三女孔丽娟、四女孔玉娟共同签订协议一份，约定：“一、母亲郭某某在世期间，位于西安市XX大街XX巷XX层XX号的门面房（面积22.88平方米），自2012年3月1日委托长子孔宝安代管。长子孔宝安委托管理期间该房屋和租金收益归母亲郭某某所有和支配，任何人不得存有异议。……三、母亲郭某某去世后，位于西安市XX大街XX巷XX层XX号门面房（面积22.88平方米）的产权分配为：长子孔宝安和次子孔宝平各占房屋总产权33%的份额，大女孔丽娟和小女孔玉娟占房屋总产权34%的份额。……”。2012年6月始，孔宝安与王伟兴就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，孔宝安按约定收取租金。2017年8月1日，孔宝安与王伟兴签订《房屋租赁居间合同》，约定租金为每月10000元，每半年支付一次，租期三年，自2017年8月1日至2020年7月30日止。双方还就各自的权利义务以及违约金等进行了约定。上述《房屋租赁居间合同》签订后，王伟兴向孔宝安支付了2017年8月1日至2018年1月31日期间的租金60000元。2017年12月，孔宝平告知王伟兴租赁房屋交由孔丽娟管理，2017年12月20日，孔丽娟持孔宝平、孔玉娟分别出具的记载了委托孔丽娟办理包括西大街房屋租赁协议签署及房租管理等事宜的委托书，与王伟兴签订房屋租赁合同，约定孔丽娟将案涉房屋出租给王伟兴使用，租期两年，自2018年2月1日至2020年1月31日止，每月租金10000元。王伟兴在租入该房前，必须提前两个月支付半年房租60000元，应于2017年2月31日付清。庭审中，王伟兴及孔丽娟均表示，因王伟兴需对房屋进行装修，双方一致同意首笔半年租金优惠让免5000元，按55000元收取。该合同签订后，王伟兴分别于2017年12月26日、2018年8月22日、2019年2月10日、2019年8月3日向孔丽娟支付了2018年2月1日至2020年1月31日的租金，共计235000元。2018年2月26日，郭某某去世。本院认为，案涉房屋系孔宝安、孔宝平、孔丽娟、孔玉娟父亲孔某某与母亲郭某某的共有财产。2006年、2018年2月孔某某、郭某某相继去世后，该房屋没有被继承析产，属于全体继承人的共有财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定，“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”从该房屋管理使用的历史情况看，自2007年始该房屋即出租给王伟兴使用，2011年8月15日房产共有人郭某某、孔宝安、孔宝平、孔丽娟、孔玉娟签订的协议中记载案涉共有房屋“自2012年3月1日起由孔宝安代管。”可见，共有人对房屋的出租收益及管理形成了一致的意思表示。2017年8月1日，孔宝安代表共有人与王伟兴签订了房屋租赁居间合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属于合法有效的合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”，孔宝安与王伟兴签订的房屋租赁合同产生的法律后果应归于房屋共有人，而非孔宝安一人。在上述合同履行期限尚未届满的情况下，2017年12月20日孔宝平、孔玉娟又委托孔丽娟与王伟兴就案涉共有房屋签订了房屋租赁合同，因该合同仅是部分共有人的意思表示，当时的共有人郭某某、孔宝安并没有对该合同的签订形成合意。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，孔丽娟代表孔宝平、孔玉娟与王伟兴就同一共有房屋签订的房屋租赁合同应属无效。因此，孔宝安要求王伟兴继续履行合同的请求，本院应予支持。关于孔宝安请求王伟兴支付2018年2月1日至2020年1月31日的房租及承担违约金的请求，鉴于孔宝安仅为共有房屋的管理人，共有房屋的租金收益应属于全体共有人，而孔丽娟与王伟兴房屋租赁合同的签订系因共有人之间的管理争议所致，主要过错不在于王伟兴，且王伟兴已将此期间的房租交给了房屋共有人之一孔丽娟，孔丽娟也承认如数收到房租，故为了减少诉累，孔宝安应依据共有人之间的内部约定直接向孔丽娟主张房租收益为宜。因此，对孔宝安要求王伟兴支付2018年2月1日至2020年1月31日的房租及承担违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十六条、九十七条、第一百零二条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国继承法》第二条之规定，判决如下：一、原告孔宝安与被告王伟兴于2017年8月1日签订的房屋租赁居间合同继续履行；二、驳回原告孔宝安的其余诉讼请求。案件受理费5050元（原告已预交），由原告孔宝安负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                          审    判    长     吕艳红人 民 陪 审 员     李  军人 民 陪 审 员     李  灵 二〇二〇年元月二十一日 法  官  助  理     贺  薇书    记    员     曹  燕1