徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初11563号原告：娄培培，女，1981年8月5日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。原告：**，男，1979年1月9日出生，汉族，户籍地徐州市泉山区，现居住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：娄培培（系**妻子），女，1981年8月5日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被告：徐州苏科置业有限公司，住所地在徐州市铜山区汉王镇府前路1号。法定代表人：陈传美，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘玉荣，江苏同凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天煜，江苏同凯律师事务所实习律师。原告娄培培、**诉被告徐州苏科置业有限公司（以下简称苏科置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理，依法由审判员刘娟适用简易程序进行审理，并于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告娄培培亦即原告**的委托诉讼代理人、被告苏科置业公司的委托诉讼代理人刘玉荣、王天煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告娄培培、**的诉讼请求为：1、判令被告支付逾期交房违约金122512元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告苏科置业公司签订合同，购买被告所开发的位于徐州市铜山区。购房总金额为1646297元，并按照合同约定履行了付款义务。依据双方合同第11条的约定，被告应于2018年12月31日将符合交付和使用条件的商品房交付原告使用。另合同第12条还约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。而事实上，由于被告的原因，致使该房屋于2019年9月5日才正式交付使用，逾期248天。给原告造成金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告苏科置业公司辩称：涉案工程竣工验收合格后，被告于2018年12月24日取得《竣工验收备案证明》，于2018年12月29日取得测绘报告，房屋已经具备合同第九条约定的商品房交付条件。2018年12月19日，被告按《商品房买卖合同》预留的地址向原告邮寄送达了《房屋交付通知书》，通知原告于2018年12月31日期间到访办理房屋交接手续。2018年12月30日原告到访，被告遂即按照流程办理交接手续。在当日验房过程中，因原告对房屋存在的质量问题提出异议，并要求被告进行维修，故当日没有签署书面房屋交接单。此后，被告按原告提出的各项要求对商品房履行维修义务。期间。被告分别于2019年1月15日、2019年8月24日两次寄送书面《商品房交付使用催告函》，催告原告办理交接手续，但直至2019年9月5日原告才签署书面《房屋交接单》。被告认为，首先，原告在验房过程中提出的地砖存在色差、门窗有划痕、墙面开裂等问题属于一般质量问题，双方在合同及补充协议中均未对装修工程质量标准和要求进行明确的规定。涉案房屋自2018年12月30日交付到修复完成达8个月，主要是原告对四次更换的地砖颜色不满意造成，也源于原告对符合规范要求的地暖全部换为不含任何接头的过分要求造成，更源于其无正当理由对修复方案不认可拖延施工所造成，否则涉案房屋的修复时间应为30日内。其次，即使被告构成质量违约，上述质量瑕疵也未达到房屋主体结构质量不合格及房屋质量问题严重影响原告居住的条件，原告的合同目的能够实现。且被告已就原告提出的质量问题进行整改，故被告以此为由拒收房屋，于法无据。涉案房屋交付之日应为2018年12月30日，被告在维修、复验后的交付日不是商品房交付之日。退一步讲，即便认定被告逾期交付房屋，原告主张按照房屋价款每日万分之三的标准主张逾期交房违约金明显过高，原告如不能证明其存在其他损失，则逾期交房给其造成的损失仅限于逾期期间内对房屋支配使用的损失，该损失应根据同地段同类房屋的租金标准确定。根据《关于发布2019年下半年徐州市主城区房屋租赁知道价格的通知》，住宅用房租赁费用最高为29.10元/㎡/月，最低为13.45元/㎡/月。涉案房屋位于主城区外，故原告的损失最高不超过15407.13元（13.45元/㎡/月÷30天×138.57㎡×248天）。综上，请求法院在查明事实的基础上依法判决。经审理查明，2017年6月12日，原告娄培培、**（买受人）与被告苏科置业公司（出卖人）签订编号为TS0058413的《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于玉带大道18号地块5幢3单元401号商品房，建筑面积138.57平方米，单价为每平方米10661.82元，总价款1477409元。签订合同前买受人已支付的20000元定金于合同签订时抵作房款，合同约定付款方式为商业贷款付款，买受人于2017年5月23日前支付首期房价款447409元，余款1030000元由买受人向出卖人指定银行申请贷款支付。第九条“商品房交付条件”部分约定商品房交付时，应取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定了相关设施设备的交付条件，供水、排水、供电、供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需买受人自行办理开通手续，若供水、排水、供电、供暖、燃气在约定交付日未达到交付条件的，由出卖人负责提供替代产品或服务，出卖人不承担其他责任。第十一条“交付时间和手续”部分约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人不得以未收到交付通知书为由，要求买受人承担逾期交付的违约责任。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以交纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。查验商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，自出卖人通知的交付日起，视作买受人已接收房屋，房屋及设施设备毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用自该日起由买受人自行承担，保修期亦从此日起计算。自逾期之日起，买受人同时应按日向出卖人每日支付100元的逾期收房违约金。第十二条“逾期交付责任”部分约定除不可抗力外，出卖人未按约定将商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第十六条“商品房质量”部分约定出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人负责整改至符合国家及行业标准，如影响正常居住使用由出卖人按照同地段同类房屋租金标准对买受人补偿，出卖人不再承担其他赔偿责任。该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，应及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人负责整改至符合国家及行业标准，如影响正常居住使用的，由出卖人按照同地段同类房屋租金标准进行补偿，出卖人不再承担其他赔偿责任。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理，无法整改、修理或不适合整改、修理的，由出卖人退还约定标准与实际交付标准之间的差价。第二十一条“前期物业管理”部分约定出卖人依法选聘的前期物业服务企业为南京万科物业管理有限公司，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为2.7元/月/平方米（建筑面积）。第二十五条“送达”部分约定双方保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，根据合同发出的文件均应采取书面形式寄送给对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应书面通知对方。原告在合同首页备注的地址为徐州市泉山区矿山南村22#-1-602。双方还就面积差异处理、规划变更、设计变更、保修责任、建筑物区分所有权等内容进行了详尽约定。该合同附件十一补充协议第六条第三款约定出卖人通知买受人接收商品房并按照合同约定提供证明文件后，买受人应当接收该商品房，办理房屋交接手续。如买受人所购商品房满足合同第九条交付条件，未满足第十条约定条件，但出卖人已提供替代设施设备或进行整改的，买受人应当接收该商品房，否则，该商品房自出卖人通知的交付之日起即视为已交付给买受人，与该商品房相关的费用及风险由买受人承担。第五款约定如买受人认为出卖人交付的商品房有质量瑕疵时，应以书面形式向出卖人提出，并应首先办理房屋接收手续，否则视为出卖人已依约完成交付义务。出卖人收到买受人的书面意见后，应在7个工作天内派员前往处理，并依据《住宅质量保证书》及时给予保修服务。该商品房在保修期内因工程质量问题造成买受人经济损失的，由出卖人按合同约定赔偿，如因买受人不予配合而造成损失进一步扩大的，出卖人不承担任何责任。买受人对房屋进行验收并签署房屋验收单或交接单的，视为出卖人已履行交付义务。第七款约定买受人房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，买受人同意出卖人修复后再交付房屋的，出卖人负责修复并承担费用后，不再按本合同第十二条约定承担逾期交付违约责任及其他赔偿或补偿责任。2017年5月23日，苏科置业公司（甲方）与娄培培、**（乙方）签订住宅室内装修方案服务合同。约定：乙方知悉并认可所购房屋为装修成品房，装修为房屋不可拆分的一部分，房屋为装修成品房交付。工程面积为138.57平方米，乙方同意并认可甲方根据房屋施工进度同步对房屋进行装修，甲方应在2018年12月31日前完成装修施工并向乙方交付装修工程。房屋装修总价款为人民币168888元，乙方于合同签订当日将装修总价款一次性全额支付给甲方。装修工程作为房屋不可分割的一部分，不单独进行验收，工程施工完毕后，甲方按照《商品房买卖合同》及本合同的约定，向乙方交付装修房，双方办理交接手续。房屋满足《商品房买卖合同》及本合同约定标准的，乙方应当接收该房屋并与甲方办理交付手续。如交付后乙方对工程质量存在异议，乙方可申请具备资质的工程质量鉴定部门对工程质量予以鉴定。如经鉴定，工程质量符合约定的标准及国家相关标准及规范要求的，鉴定费用由乙方负责；工程质量不符合约定标准或国家相关标准及规范要求，鉴定费用由甲方负担，同时甲方应负责按照鉴定报告对装修工程进行整改，直至达标。本合同作为对《商品房买卖合同》约定交付标准的变更与补充，与《商品房买卖合同》具有同等效力。上述合同签订后，原告按照合同履行了付款义务。苏科置业公司并于2017年6月16日向娄培培、**开具了编号为3004903、金额为447409元的发票，备注“房地产企业预售不动产预收款”；于2017年7月18日向娄培培、**开具了编号为38485310、金额为900000元的发票，编号为38485311、金额为130000元的发票，备注均为“房地产企业预售不动产预收款”；于2019年9月4日向娄培培、**开具了编号为38510335、金额为168888元的发票，备注“房地产企业预售不动产预收款铜山区玉带大道18号装修款”。2018年12月24日，苏科置业公司建设2013-103号地块开发项目1#-11#楼及地下车库工程（涉案商品房所在工程），于2018年12月24日由建设单位组织竣工验收合格，取得《竣工验收备案证明书》。2018年12月29日，徐州市铜山区天力房产测绘制图有限公司就涉案未来城小区1#-11#楼出具房产实测报告书。2018年12月19日，苏科置业公司制作了商品房交付使用通知书，载明：娄培培、**购买的未来城-玉带路地块一期-5#-3-401商品房已经竣工验收合格，具备交付使用条件，根据签订的《商品房买卖合同》，请携带本通知书及附件所述材料，于2018年12月31日-2018年12月31日期间到访徐州万科未来城项目园区主出入口办理房屋交接手续，具体到访时间以微信预约或电话通知时间为准。另请注意，依照相关法律规定，买受人接到出卖人的交付使用通知，无正当理由拒绝接收或未按本通知书规定时间前来办理相关手续的，房屋损毁、灭失的风险及相关管理费用自2018年12月31日起由买受人承担。附件清单为房屋交付指引。该通知书由苏科置业公司于2018年12月19日通过EMS邮寄给娄培培、**，邮寄地址为江苏省徐州市泉山区矿山南村22号楼1单元602室，内件品名为房屋交付通知书。查询邮件回单显示该邮件已于2018年12月28日妥投，由家人签收，庭审中，原告否认收到该邮件。被告苏科置业公司陈述2018年12月30日至2019年1月1日为集中交付日，分别有不同工会给业主办理上房手续，还有专门人员给业主出示竣工备案证明和测绘报告。业主签到领取号码牌，查询之前预缴电费情况后办理缴纳维修基金，签订前期物业合同，给业主住宅使用说明书与住宅质量保证书。带领业主验房，如对房屋存有异议就在装修房客户验房指引表中标注具体问题。原告2018年12月30日中午到访办理手续，领取的号码牌是56号，当天没有缴纳维修基金，也没有到物业管理办理手续。原告要求直接验房，验房指引表标注的问题为：入户玄关-入户门-门框、门扇划伤、破损、污染（入户门内侧地漏补漆，外侧有坑），卧室-木地板-松动、破损、不平整、缝大、异响（卧室门口地板与客厅瓷砖接茬处不平），客厅-石材、瓷砖-纹路、色差问题（进户两块色差、地砖不平），客厅地砖不平，客厅-天花-开裂，水龙头有问题，娄培培在买受人签字处签署发现多处问题待处理，处理完再行通知上房。原告娄培培称通过业主群得知了2018年12月30日、31日可以办理上房手续，2018年12月30日，原告到涉案房屋办理上房手续。原、被告双方验房时，因原告发现墙体裂缝、地砖颜色存在色差等一系列问题，对房屋质量提出异议，没有收房，要求被告整改房屋达到标准后再通知原告上房。被告主张第一次验房时原告提出客厅玄关部位有两块地砖存在色差，后续过程中原告又提出客厅有八块地砖存在色差，被告也同意更换。更换过程中给原告提供了四批次的砖，原告均认为与原来的地砖颜色仍不一致。2019年2月无奈同意将客厅、餐厅的地砖全部予以更换。被告在凿出地砖的过程中凿坏了一处地暖，原告发现地暖有接头，便要求被告对地暖管道全部予以更换。墙面确实存在隔墙板开裂问题。被告并提供敷设供暖供冷技术规程，主张根据相关规定地暖有接头是允许的。原告提交了拍摄于2019年2月至4月的部分照片以及房屋拍摄视频,显示涉案房屋的瓷砖、地暖全部重新铺设，其中一张照片中的地暖管子存在接头十几处，房屋墙面存在部分开裂。苏科置业公司的工作人员王子尉曾通过微信将公司制作的关于墙面地面的维修方案通过微信发给原告，但原告对上述方案不认可，并于2019年7月17日出具了新的处理方案。该方案中，详细描述了室内墙面及室内地面的施工现状，并提出了后续墙面的处理方案，还对其他部品的恢复安装做出了相关方案。该方案尾部有娄培培、方振及梁姓人员的签字。对此，苏科置业公司表示，涉案商品房早已达到交付条件，是原告一直对房屋质量及维修方案不认可，才导致维修期限不断延长，因此房屋验收时间不断推迟。2019年1月15日，被告又向原告邮寄商品房交付使用催告函，再次催告原告办理房屋交接手续，邮寄地址为徐州市泉山区矿山南村22号楼1单元602室，投递情况为2019年1月17日他人代收。原告主张没有收到过该份邮件。2019年8月23日，被告出具情况说明一份，内容为：万科未来城5-3-401房屋维修恢复过程中，业主提出全屋踢脚线、厨房橱柜不安装（我司提供原橱柜内消毒柜、米箱、水龙头等五金件），地砖不做勾缝，南次卧飘窗柜因业主自行改造无法安装（我司提供原飘窗柜）。以上相关问题，均为业主主动提出不施工，后期业主不得据此提出任何要求与主张，房屋其他问题，仍按照《住宅质量保证书》相关约定执行，特此说明。原告娄培培在业主签名处签字捺印。对此，原告表示房屋施工接近尾声，由于消毒柜等厨房配件被告没有货，为了尽快上房使用房屋，原告无奈同意该部分先不予安装，直至2019年11月7日被告才将缺失部分折款3409元付给原告。2019年8月24日，苏科置业公司再次向娄培培、**发出商品房交付使用催告函，催告函中载明万科未来城项目5号楼3单元401室商品房已经符合交房条件，多次向原告催促上房，但原告至今未办理交接手续。同时向娄培培、**发出了复验通知函，通知函上载明：原告提出的房屋质量瑕疵问题，苏科置业公司已积极根据《住房质量保证书》的相关约定履行保修义务，目前相关房屋质量瑕疵已于2019年8月24日处理完毕，现特此通知，请尽快与万科未来城客户服务中心联系，由苏科置业公司客户工程师陪同进行复验。该邮件显示于2019年8月26日本人签收。2019年8月30日，原告出具了一份关于苏科置业公司商品房交付使用催告函的回复，在回复中原告表示2019年8月24日的催告函是原告第一次收到苏科置业公司商品房交付使用通知，也未见过苏科置业公司在复验通知函里提到的《住宅质量保证书》，万科未来城5-3-401商品房一直未达到交付使用条件，因此不认可苏科置业公司是在履行保修义务。原告会依通知及时前往验收房屋，至于商品房是否已经符合交房条件，需待验收后再行判断，原告保留逾期上房违约金以及其他因苏科置业公司违约给原告造成的各项损失追诉权。原告于2019年9月1日将该函件寄送给被告。2019年9月5日，苏科置业公司（甲方）与娄培培、**（乙方）签署房屋交接书，交接书内容为：2019年9月5日，甲方正式将乙方所购的未来城5#栋3单元401室交付给乙方，双方确认：甲方交付给乙方的房屋为未来城5#栋3单元401室。该房屋的总房价款为人民币1477409元，大写壹佰肆拾柒万柒仟肆佰零玖元，该价格大小写被手动划掉，改成1646297元，壹佰陆拾肆万陆仟贰佰玖拾柒元。房屋已达到合同约定的交付条件，双方已履行合同约定。原告表示修改房价款是因为被告一直强调房屋与装修是整体，修改时也经过经办人方振的同意。被告员工方振在经办人处签字捺印并注明日期，娄培培在委托人处签字捺印。双方还就交纳维修基金、预交电费、交纳物业费、交接钥匙等进行了交接。原告主张住宅使用说明书与住宅质量保证书原标注的日期是2018年12月31日，但因为涉案房屋存在质量问题，初次验房时没有接收两书，直至2019年9月5日双方进行正式房屋交接时原告才同意接收两书，原告要求被告工作人员方振在住宅质量保证书中备注“苏科置业有限公司业主已于2019年9月5日实际办理交付使用”。原告主张其诉请的违约金计算方式如下：商品房买卖合同第十二条约定逾期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。被告多次强调房屋和装修是不可分割主体，故计算基数应以商品房买卖合同约定的房屋总价款1477409加上装修总价款168888元合计为1646297元，逾期时间自2018年12月31日起至2019年9月5日止，合计248天，故违约金应为1646297元×0.0003×248=122512元。以上事实，有原被告当庭陈述及提交的商品房买卖合同、住宅室内装修方案服务合同、涉案工程备案证明和测绘报告、商品房交付使用通知书、房屋交接书、发票、微信聊天记录、处理方案、涉案房屋的照片及视频等证据证实，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、涉案商品房的交房时间如何认定；2、如认定被告存在逾期交付房屋情形，原告诉请的逾期交房违约金是否有事实与法律依据。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约全面履责。一、关于涉案房屋的交房时间问题。涉案商品房买卖合同第九条与第十条对商品房交付时出卖人应取得的相关资质材料以及房屋交付时间与交付条件进行了详细的约定，根据该约定，被告应于2018年12月31日前向原告交付涉案房屋。若经原告查验房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，亦即双方对存在一般在质量问题的商品房交付时间变更为被告修复后。经审理查明，被告已于2018年12月31日前取得了建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，涉案房屋符合交付条件。原告于2018年12月30日对涉案商品房进行查验，原告主张涉案房屋存在墙体裂缝、地砖颜色有色差等一系列问题，原告未接收商品房，亦未接收被告提供的住宅使用说明书与住宅质量保证书。被告在对房屋进行修复过程中，对客厅与餐厅的地砖进行重新铺设，并对全屋的地暖管道进行更换，被告亦认可房屋存在隔墙板开裂情况，直至2019年9月5日，双方最终签署了房屋交接书，被告将住宅使用说明书与住宅质量保证书交予原告。故，被告完全交付涉案商品房的时间应为2019年9月5日。二、被告将涉案房屋修复后交付给原告，是否还需承担逾期交付违约责任，违约金如何确定的问题。首先，根据涉案商品房买卖合同以及住宅室内装修方案服务合同的相关约定，被告交付给原告的房屋是经过装饰装修已具备基本居住使用功能的房屋，即“精装修房”。房屋的基本居住使用功能，包括但不限于房屋所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，必要功能空间如卫生间、厨房的基本设备全部安装完成。结合双方提交的证据及陈述可以看出，涉案房屋在初次验房时存在瓷砖色差、墙体裂缝、地暖管道接头较多等问题，原告拒绝接收房屋，被告将客厅与餐厅的地砖进行重新铺设，并对全屋的地暖管道进行更换，房屋等同于重新返工装修，在此期间原告根本无法入住，严重影响了原告的正常居住使用，已构成违约，原告要求被告承担逾期交房违约责任，于法有据。其次，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，涉案商品房买卖合同补充协议第六条第七款约定买受人房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，买受人同意出卖人修复后再交付房屋的，出卖人负责修复并承担费用后，不再按该合同第十二条约定承担逾期交付违约责任及其他赔偿或补偿责任，该条免除了被告交付房屋存在质量问题时的逾期交付违约责任、其他赔偿或补偿责任，被告免除己方责任的条款对原告不产生效力。第三，涉案合同第十二条约定逾期交房超过60日，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。被告抗辩违约金计算标准过高，原告的损失应根据同地段同类房屋的租金标准确定。对此，本院认为，原告已经按照合同履行了交付房款与装修款的义务。涉案商品房买卖合同是被告提供的，即被告对合同中的所有条款是经过认真审核、确认的，作为商事主体，其对违约产生的相关法律后果应是明知的。双方在合同中约定的违约金计算标准为全部房价款的日万分之三，该标准未有明显超过原告损失的情形，且被告未举证可予调低的证据，故被告关于调低违约金的意见本院不予支持。涉案房屋系精装房，原告以商品房的价款与装修价款之和作为计算违约金的基数，亦不违反合同及法律规定。经计算，违约金应为1646297元×0.0003×248=122484元，对超出部分的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐州苏科置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告娄培培、**违约金122484元；二、驳回原告娄培培、**的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元，减半收取1375元，由被告徐州苏科置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 员  刘 娟二〇二〇年一月十七日法官助理  袁 鑫书 记 员  张欣然