贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初2438号原告：贵州宏德置业有限公司，住贵州省贵阳市乌当区新添大道310号，统一社会信用代码：91520100697502560J,组织机构代码：697502560。法定代表人：马海峰，男。委托代理人：姚正超，贵州君跃律师事务所律师，执业证号15201201810038675，一般授权代理。委托代理人：陈珊，贵州君跃律师事务所律师，执业证号15201201811022478，一般授权代理。被告：罗轶，男，汉族，1980年12月11日出生，住贵州省贵阳市南明区。委托代理人：杨小川，贵州丰玺律师事务所律师，执业证号15201201510258519，一般授权代理。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行，住贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道北段152号，统一社会信用代码：91520112214590739R,组织机构代码：214590739。负责人：王皓杰，系该支行行长。委托代理人：陈丽娜，贵州宪张律师事务所律师，执业证号1520120181106010109，一般授权代理。原告贵州宏德置业有限公司（以下简称宏德公司）诉被告罗轶、第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称工行乌当支行）商品房预售合同纠纷一案，本院作出（2018）黔0112民初1980号民事判决，被告罗轶不服判决，提出上诉。2019年5月17日，贵阳市中级人民法院作出（2019）黔01民终3293号民事裁定撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，并公开开庭与原告工行乌当支行诉被告罗轶、郑燕芬、宏德公司金融借款合同纠纷一案进行了合并审理。原告宏德公司的委托代理人姚正超、陈珊,被告罗轶的委托代理人杨小川、第三人工行乌当支行的委托代理人陈丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宏德公司向本院提出的诉讼请求：1、判决解除原、被告2013年10月20日签署的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、判令被告在《商品房买卖合同》解除后协助原告办理注销乐湾国际山湖美郡第67栋1层4号房预售合同备案登记、所有权预告登记、抵押权预告登记；3、判令被告偿还原告承担担保责任所支付的贷款本息共计491173.08元（以实际为被告承担担保责任的金额为准），并以原告各期实际承担金额为基数按同期银行贷款利率计算利息，从原告各期承担担保责任之日起暂计至2019年7月30日止为18715.72元，直至被告全部清偿之日止。4、判令被告承担本案诉讼费、律师费。事实及理由：2013年10月20日，原被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告以人民币2049150元的价格购买原告开发预售的乐湾国际山湖美郡第67栋1层4号房。被告首付618150元，余款143万元被告向第三人工行乌当支行借款，贷款期限15年，由原告作为保证人提供担保，三方签订《个人购房借款/担保合同》，后办理了各项备案、预告登记。被告自2016年3月30日至2018年6月29日期间，未按照借款合同约定按时足额履行付款义务，多次逾期支付贷款本息，导致原告多次承担巨额担保责任。为维护原告合法权益，特诉至法院请求判决如诉所请，具体数额以其实际为被告承担担保责任所支付给工商银行乌当支行的贷款本息为准。被告罗轶辩称，1、原告混淆法律关系，在同一法律关系中，具有商品房合同解除法律关系，以及追偿权法律关系，原告应予明确其诉请；2、被告已向原告支付购房首付款619150元，并且在2016年3月30日之前的贷款均由被告偿还；3、原告诉求第二项，办理注销抵押权登记，需由第三人协助办理。原告诉请的第二项条件未成就，现在涉案房屋因罗轶涉诉，被贵阳市南明区人民法院和云岩区人民法院查封。第三人工行乌当支行述称，我行诉罗轶、郑燕芬、宏德置业金融借款合同纠纷一案，法院已受理，我行要求被告提前偿还贷款。截止2019年10月15日止，被告尚欠本金为1031476.13元。所欠本金不包含已扣划宏德置业的保证金。截止到2019年10月，我行扣划宏德置业的款项共计525294.14元，即宏德置业为罗轶代偿了525294.14元。经审理查明，2013年10月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告以人民币2049150元的价格购买原告开发预售的乐湾国际山湖美郡第67栋1层4号房屋，约定首期支付房款为619150元，此款被告罗轶已于2013年10月20日支付给原告；余款143万元以银行按揭支付。补充协议第二条约定“买受人不按期偿还银行按揭贷款，且致使提供按揭的银行要求出卖人履行担保责任的，视作买受人违约。出卖人有权单方面解除本合同，并可对回购的商品房进行销售，销售所得的价款在扣除所有回购、销售的相关费用（包括但不限于代买受人支付的银行本金、利息、滞纳金及因此所产生的律师费、诉讼费等费用和损失）、违约金及使用费后剩余部分不计息退回买受人，若销售所得价款不足清偿，出卖人有权另行向买受人追索。”。被告交付首期房款后，原告于2013年11月13日为被告办理了《贵阳市商品房预售合同备案登记表》。2014年4月14日，被告罗轶（借款人）与第三人工行乌当支行（贷款人）、贵州宏德公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，借款金额143万元，贷款期限15年。约定保证方式为阶段性连带责任担保，保证范围对本合同项下借款本金和利息，逾期利息、复利、罚息贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。在《个人购房借款/担保合同》第二十八条约定：贷款人扣收款不足以清偿借款人所有债务的，贷款人有权决定清偿顺序。扣收保证人定期存款的，按第16.2条的约定执行。从2016年3月起被告未按期还款，共逾期还款53期。被告罗轶逾期还款后，第三人工行乌当支行按照三方在《个人购房借款/担保合同》中的约定，每期从原告宏德公司的保证金账户扣偿。截止到2019年12月31日，被告罗轶尚欠工行贷款余额为1017200.99元，已还本金412799.01元，已还利息382136.9元，合计794935.91元，其中通过扣收原告宏德公司的保证金归还本金311903.29元，归还利息236169.09元，合计548072.38元，被告罗轶实际归还本金100895.72元，归还利息145967.61元，合计246863.53元。2017年，工行乌当支行因罗轶逾期还款向本院起诉罗轶与宏德公司，要求与罗轶解除借款合同提前归还借款，后因罗轶承诺按时还款，双方于2017年12月29日达成继续履行合同按期还款的调解协议。2019年8月，第三人工行乌当支行以罗轶未履行调解协议为由，再次诉来本院要求与罗轶解除借款合同提前归还借款。本院将该案与本案合并审理。另查明，涉案房屋未办理产权证，因被告罗轶涉及多起诉讼，涉案房屋分别于2017年6月15日、2019年7月16日被贵阳市南明区人民法院以（2017）黔0102民初5931-2号文书和贵阳市云岩区人民法院以(2018)黔0103执恢452号文书查封。上述事实有原告、被告及第三人的陈述，《商品房买卖合同》及补充协议、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《个人购房借款/担保合同》、（2017）黔0112民初2718号民事调解书、付款凭证、转账、进账凭证、《关于罗轶欠工行贷款本息的情况说明》、《房屋记载表》等证据在卷佐证，并经庭审质证足以认定。双方的争议焦点在于：是否解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》应当解除。理由如下：一、被告罗轶未实际接收房屋，也未办理产权证，原告未将涉案房屋的产权转移给被告罗轶，双方签订的《商品房买卖合同》未履行完毕；二、双方在补充协议第二条约定“买受人不按期偿还银行按揭贷款，且致使提供按揭的银行要求出卖人履行担保责任的，视作买受人违约。出卖人有权单方面解除本合同”，被告罗轶逾期还款53期，严重违约，达到双方约定的合同解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告依约有权解除合同；三、被告罗轶的违约行为导致原告不断向第三人工行乌当支行承担保证责任，原告从第三人处获得的房屋贷款又不断被第三人收回，让原告出卖房屋取得价款的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告依法有权解除合同。综上，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当协助原告办理注销涉案预售合同备案登记、所有权预告登记和抵押权预告登记手续。合同解除后，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，原告应当将尚欠的购房贷款返还第三人工行乌当支行（另案处理），截止2019年12月31日，尚欠第三人的贷款本金为1017200.99元，同时，原告应当返还罗轶首付房款618150元和已偿还贷款的本金100895.72元，两项合计719045.72元。原告为罗轶代偿的贷款本金因原告返还第三人贷款本金的减少而实际获得，因此，该贷款本金不应再向被告追偿，但被告罗轶应当赔偿原告代偿贷款中属利息、罚息及违约金的236169.09元。相互折抵后，原告宏德公司返还罗轶房款482876.63元。原告提出了要求被告以各期实际承担金额为基数按同期银行贷款利率计算利息的请求，但原告没有提交具体的计算清单，以各期实际承担金额不便于计算利息。本院考虑，在原告返还被告款项中，原告也应当依法支付被告已交购房款的利息，原告的损失在原告应实际返还的款项中已相互折抵，为便于计算，该利息也相互折抵，即不在相互计算该折抵部分的利息。原告收取被告已交购房款应当依法计息。因人民银行不再公布基准利率，也为了执行计算方便，本院考虑参照相关法律规定的资金占用费按年利率6％的标准计息。计息时间，以首付房款618150元为基数从2013年9月28日起计算至2016年3月27日止，为618150元×0.06÷12×30月＝92722.5元；从2016年3月28日起以实际返还金额482876.63元为基数按年利率6％计算至实际返还之日止。对于原告主张的律师费，因原告未提交支付律师费的凭证，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、解除原告贵州宏德置业有限公司与被告罗轶于2013年10月20日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、被告罗轶于本判决生效之日起十五日内协助原告贵州宏德置业有限公司办理注销乐湾国际山湖美郡第67栋1层4号商品房预售合同备案登记、所有权预告登记、抵押权预告登记；三、原告贵州宏德置业有限公司返还被告罗轶购房款482876.63元及利息（2013年9月28日至从2016年3月27日的利息为92722.5元，2016年3月27日后的利息以482876.63元为基数按年利率6％计算至实际返还之日止）；四、驳回原告贵州宏德置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6721元，由被告罗轶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 江 洪人民陪审员 舒 静人民陪审员 汪政洪二〇二〇年一月六日书 记 员 秦 洒贵阳市乌当区人民法院民事判决书(2019)黔0112民初2438号诉讼代理人：杨小川，执业律师。原告：贵州宏德置业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道310号，组织机构代码91520100697502560ｊ。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道北段152号，组织机构代码91520112214590739ｒ。被告：罗轶，男性，1980年12月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，居民身份证×××0817。。贵州宏德置业有限公司与罗轶商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一九年十二月十九日书记员秦洒