浙江省嘉兴市南湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0402执异98号 案外人：文登玉，女，1971年12月22日出生，汉族，住四川省沐川县。 案外人：吴胜军，男，1968年4月28日出生，汉族，住四川省沐川县。 申请执行人：嘉兴市小微企业信保基金融资担保有限公司（原嘉兴市中小企业担保有限公司），住所地：嘉兴市经济技术开发区商务金融大厦1幢办B701室-N室。统一社会信用代码：91330402677222182T。 法定代表人：孙婷婷，董事长。 被执行人：嘉兴宏国贸易有限公司，住所地：浙江省嘉兴市中安钢贸园3幢501-C室。组织机构代码：57772586-6。 法定代表人：赖光寿。 被执行人：嘉兴中安市场管理有限公司，住所地：浙江省嘉兴市周安路399号。统一社会信用代码：913304015540356278。 法定代表人：郑用溢。 被执行人：嘉兴市百顺厨具有限公司，住所地：浙江省嘉兴市中安钢贸园3幢501-8室。统一社会信用代码：91330401787714858L。 法定代表人：郑用贵。 被执行人：郑用贵，男，1973年2月16日出生，汉族，住福建省周宁县。 被执行人：赖光寿，男，1969年6月26日出生，汉族，住福建省政和县。 本院在执行申请执行人嘉兴市小微企业信保基金融资担保有限公司（原嘉兴市中小企业担保有限公司）与被执行人嘉兴宏国贸易有限公司（以下简称宏国公司）、嘉兴中安市场管理有限公司（以下简称中安公司）、嘉兴市百顺厨具有限公司（以下简称百顺公司）、郑用贵、赖光寿追偿权纠纷一案过程中，案外人文登玉、吴胜军向本院提起执行异议，要求本院解除对嘉兴市周安路×××室房产的查封。本院立案后，依法组成合议庭，进行审查。本案现已审查完毕。 案外人称，法院在执行××人嘉兴市小微企业信保基金融资担保有限公司与被执行人宏国公司、中安公司、百顺公司、郑用贵、赖光寿追偿权纠纷执行一案中，查封了位于嘉兴市周安路××市场××室房产。案外人文登玉、吴胜军于2013年8月8日与中安公司签订了商品房买卖合同并进行备案，购买位于中安×××室商品房，案外人已全款支付购房款，且中安公司已交付房屋并开具相应的发票，故该房屋属于案外人所有。法院无权查封案外人的财产，请求法院解除对上述房屋的查封。 申请执行人嘉兴市小微企业信保基金融资担保有限公司答辩称，首先，申请执行人对案外人与被执行人中安公司之间的商品房买卖合同的真实性持有异议。且即使商品房买卖合同是真实的，因未发生物权变更登记，商品房的所有权人仍是被执行人中安公司，申请执行人的财产保全行为及法院的查封行为均合法有效。根据《物权法》第六条、第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案所涉商品房截止在申请执行人财产保全及法院查封前，未发生权属变更登记为案外人的情况，房产所有权人至今仍是被执行人中安公司。因此，即使案外人与被执行人之间的商品房买卖合同系真实的，也不产生物权上的效力，不能对抗法院的合法查封行为。第二，案外人无证据证明其按约支付了全部购房款及实际占有了涉案房屋，且无证据证明未办理过户登记手续案外人对此没有过错。根据案外人提供的商品房买卖合同“买受人应于2013年8月8日付清房款322662元”，但案外人并未提供其按约支付全部购房款的证据，所谓的发票是2017年7月13日，而非正常的2013年。且合同签订距今几年未办理过户登记手续，案外人亦无证据证明不能办理过户登记手续系第三人对此没有过错，不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的“第三人无过错情形”。综上，请求法院驳回案外人的执行异议。 本院查明，申请执行人与被执行人宏国公司、中安公司、百顺公司、郑用贵、赖光寿追偿权纠纷一案，本院于2017年9月13日以（2017）浙0402民初5676号案件立案审理。同时，申请执行人向本院提出诉讼保全申请并提供担保，本院于2017年9月21日以（2017）浙0402执保185号案件立案执行，同日，本院向嘉兴市不动产登记中心经开分中心依法送达（2017）浙0402民初5676号民事裁定书及（2017）浙0402执保185号协助执行通知书，要求协助查封被执行人中安公司名下包括中安市场10幢403室在内的房产，查封期限为三年，自2017年9月21日至2020年9月20日。2018年3月14日，本院作出（2017）浙0402民初5676号民事判决书，判决被执行人宏国公司于判决生效之日起七日内偿还申请执行人嘉兴市小微企业信保基金融资担保有限公司（原嘉兴市中小企业担保有限公司）代偿款4573703.56元，并支付违约金123496.99元（其中以235565.54元为基数，自2016年6月29日暂计至2017年9月11日为31094.65元；以4338138.02元为基数，自2017年7月3日暂计至2017年9月11日为92402.34元；均按每日万分之三计算至实际付清之日）；并偿付申请执行人嘉兴市小微企业信保基金融资担保有限公司（原嘉兴市中小企业担保有限公司）为实现追偿权而支出的律师费99605元。如果被执行人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人中安公司、郑用贵对上述债务承担连带清偿责任；被执行人百顺公司、赖光寿对上述债务中的代偿款340447.79元及违约金33328.65元（暂计至2017年9月11日，按每日万分之三计算至实际付清之日）、律师费7414元承担连带清偿责任；被执行人中安公司以其嘉兴市×××室房地产对上述债务承担抵押担保责任，申请执行人享有优先受偿权。保证人承担保证责任后，有权向债务人进行追偿。上述判决书生效后，被执行人未履行付款义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2018年10月18日以（2018）浙0402执3330号案件立案执行。执行过程中，案外人文登玉、吴胜军向本院提起执行异议，要求本院解除对位于××市场×××室房产的查封。 另查明，2013年7月29日，案外人文登玉、吴胜军与中安公司签订中安市场认购协议书，案外人认购××市场×××室房产，当日付定金1000元，2013年7月30日补足定金20000元，2013年8月7日前付全款。2013年8月8日，案外人吴胜军、文登玉与中安公司签订浙江省商品房买卖合同（合同编号：0349），约定吴胜军、文登玉向中安公司购买×××号房产。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5322.7元，总价款322662元。买受人于2013年8月8日付清房款322662元。中安公司承诺于2013年11月30日前，取得规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。该合同已经备案。同日，吴胜军、文登玉与中安公司签订《中安商贸园公寓租赁合同》，约定吴胜军、文登玉将位于×××号房产出租给中安公司，并约定了租金及支付方式。2017年6月6日，中安公司向吴胜军、文登玉出具告业主函，其中关于办理产证及票据问题，中安公司告知由于公司未能及时缴纳相关税费，因此暂不能开具正式发票。计划开具正式发票与办理产证时同步办理。2017年6月29日，案外人吴胜军、文登玉支付案渉房屋的维修基金4862元，中安公司向案外人开具相应收据。2017年7月13日，中安公司向案外人吴胜军、文登玉开具发票，发票内容为商业×××号，发票金额323460元。2020年1月16日，证人朱某1，案外人文登玉与其一起多次前往中安公司，缴纳房屋维修基金、要求中安公司开具购房发票并要求交付办理房屋过户所需的证书，2017年7月13日，二人均拿到购房发票，证人朱某2到土地、房屋权属证书，但中安公司未能找到案外人文登玉所购房屋的证书。 又查明，2019年10月29日，嘉兴市秀洲区人民法院作出（2019）浙0411民初4811号民事调解书，确认吴胜军、文登玉与中安公司协商一致对2013年8月8日签订的《××商贸园公寓租赁合同》于2020年2月19日解除。 再查明，嘉兴市市场监督管理局经济技术开发区分局于2018年12月25日核准登记申请执行人的变更情况，名称由嘉兴市中小企业担保有限公司变更为嘉兴市小微企业信保基金融资担保有限公司，住所地由嘉兴市栅堰路水上派出所北面（嘉兴市财政投资公司内三楼）变更为嘉兴市经济技术开发区商务金融大厦×××室，法定代表人由杨明变更为孙婷婷。 以上事实有（2017）浙0402民初5676号民事裁定书及（2017）浙0402执保185号协助执行通知书、（2017）浙0402民初5676号民事判决书、中安市场认购协议书、《浙江省商品房买卖合同》、《中安商贸园公寓租赁合同》、告业主函、发票、收据、执行笔录、（2019）浙0411民初4811号民事调解书、变更登记情况等证据予以证明。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，案外人吴胜军、文登玉与中安公司签订位于嘉兴市周安路××市场××室房产商品房买卖合同的时间在2013年8月8日，在本院查封行为之前，该合同系双方真实意思表示，合法有效，且已经备案登记，本院予以认定。其次，结合《中安商贸园公寓租赁合同》、告业主函、物业维修发票以及嘉兴市秀洲区人民法院作出的民事调解书，足以确认在本院查封案渉房屋之前案外人吴胜军、文登玉已经将案渉房屋返租给中安公司并收取租金，据此本院认定两案外人已经合法占有该不动产。再次，根据2017年7月13日中安公司出具给吴胜军、文登玉关于中安商贸园10幢403号的购房增值税发票可知，两案外人已经支付案渉房屋的全部价款。故两案外人在本院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产并已支付全部价款的事实清楚，因此，本案的争议焦点为涉案房产未能办理过户是否系买受人自身的原因导致。本院认为，可归责于买受人自身原因导致未能办理过户的原因主要有三个层面，一是对他人权利障碍的忽略，如不动产之上设定有其他人的抵押权登记而买受人没有履行合理的注意义务，导致由于存在他人抵押权而无法办理过户登记；二是对政策限制的忽略，如明知买卖的房产为限制购房的房产，在不符合购房条件的情况下仍然购买，导致无法办理过户；三是消极不行使过户的权利，如买受人为了避税等而故意不办理过户登记的，应属于消极不行使权利的范畴。结合本案的实际情况看，本案涉案房产在双方签订合同时为预售房产，亦非政府限购房产，两案外人并不存在对他人权利障碍以及政策限制的疏忽，两案外人在签订合同后，已付清全部购房款，从中安公司的告业主函中可知，涉案房产不能办理过户系因中安公司未能及时缴纳相关税费，不能开具正式发票所致，中安公司直至2017年7月13日才向两案外人开具发票，本院于2017年9月21日查封涉案房产，从时间上看，两案外人未能办理过户手续并非其自身原因所致。综上，两案外人对案渉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，两案外人要求解除对中安商贸园10幢403室房屋的查封，有事实与法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 解除对位于嘉兴市周安路×××房产的查封。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向嘉兴市南湖区人民法院提起诉讼。 审 判 长  张 犇 审 判 员  程晶晶 人民陪审员  钱阿三 二〇二〇年一月十九日 书 记 员  蔡冬燕