襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初6563号原告：襄阳建投资产经营管理有限公司，住所地：湖北省襄阳市襄城区北街1号。法定代表人：王书强，襄阳建投资产经营管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：刘江涛、王东，湖北隆中律师事务所律师，一般授权代理。被告：襄阳五创汽车维修服务有限公司，住所地：襄阳市樊城区汉江路3号原襄樊市织袜厂院内。法定代表人：田洪胜，襄阳五创汽车维修服务有限公司总经理。原告襄阳建投资产经营管理有限公司（以下简称襄阳建投公司）与被告襄阳五创汽车维修服务有限公司（以下简称五创公司）房屋租赁纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用简易程序审理，由审判员陈丽婷独任审判，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告襄阳建投公司的委托诉讼代理人王东，被告王海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告襄阳建投公司提出如下诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋场地租赁合同书》；2、判令被告立即腾退位于襄阳市樊城区汉江路3号原襄樊市织袜厂院内的房屋和场地并交还原告；3、判令被告向原告支付租金、房屋场地占有使用费127200元（以年租金50880元为标准，自2017年2月1日暂计至2019年8月1日，直至被告腾退房屋和场地并交还原告之日止）；4、判令被告向原告支付违约金254400元（以年租金50880元为基数，自2017年2月1日暂计至2019年8月1日，直至被告腾退房屋和当地并交还原告之日止）；上述3、4项金额合计为381600元。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年初，原、被告签订了一份《房屋场地租赁合同（不定期）》，合同约定原告将位于襄阳樊城区汉江3号原襄樊市织袜厂院内的房屋和场地租赁给被告，租金为50880元/年，租赁期限自2014年2月1日至甲方通知乙方合同终止后三十日，租金按年支付，并按实际租赁期限多退少补。合同签订后，原告将租赁房屋和场地交付被告使用。后因襄阳市政府需要整体利用该织袜厂宗地，原告于2017年9月28日依照《房屋场地租赁合同（不定期）》的约定向被告送达了《解除合同通知书》，限被告30日内腾退房屋和场地交还原告、并来原告经营场所办理解除合同相关手续。但被告至今仍拒不腾退租赁房屋和场地，引发本次诉讼。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求依法裁判。被告五创公司辩称：1、原告襄阳建投公司不是案涉房屋出租人，不是本案适格的诉讼主体；2、原告襄阳建投公司的第二、三项诉讼请求无事实和法律依据，合同存续期间出租方断水断电违约在先，无创公司不应当承担违约金，且违约金约定过高；3、五创公司已经履行并将继续履行租赁场地的腾退搬迁义务；4、五创公司在租赁期间征得出租人同意后，对承租场地的地面进行了硬化和相关添附，硬化添附的投入及经营性的搬迁损失应得到合理的补偿；5、本案名为房屋租赁纠纷，实为征迁纠纷，法院应予驳回。本院经审理认定事实如下：2014年初，襄阳可达利土地开发经营有限责任公司（2014年4月14日企业名称经核准变更为襄阳建投资产经营管理有限公司）作为甲方、被告五创公司作为乙方签订《房屋场地租赁合同（不定期）》，双方约定：甲方出租给乙方位于襄阳樊城区汉江路原襄樊市织袜厂院内300平方米的房屋和620平方米的场地，房屋场地租赁期限为不定期，自2014年2月1日起至甲方通知乙方合同终止之日后三十日内。租金按年支付，租期按实际长度计算，多退少补；租赁期内，每月租金为4240元，全年租金共计50880元。租赁期间，乙方不得转租、转借承租房屋场地。甲方协助乙方安装水电设施，并代收代交水电费。乙方在使用水电过程中，若因负荷过大或使用不当造成线路损坏，由乙方负责维修管理并承担费用。乙方装修承租房屋须征得甲方同意，合同期满或按约定终止，乙方应无条件腾退房屋及场地，不得向甲方提出任何请求，属于乙方的可移动资产、设备乙方可以搬走，其它不能移动设备及装修部分乙方不得拆卸，应无偿交给甲方。违约责任：甲方不享有该房屋场地出租权的，乙方有权解除合同，甲方应支付合同租金总额20%的违约金。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋场地，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）将房屋场地转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋场地进行违法活动的；（4）拖欠租金累计壹个月以上的。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的两倍支付违约金。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金两倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还房屋给甲方造成的损失。免责条件：1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋场地，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足按月的按天数计算，多退少补。4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。合同签订后，原告将案涉房屋场地交付被告占有使用，被告自行安装了水电设施，并如约向原告支付租金至2017年1月31日。2019年10月8日，襄阳建投公司向本院提起诉讼，要求解除襄阳建投公司与五创公司签订的《房屋场地租赁合同》，2019年10月16日，五创公司法定代表人田洪胜签收起诉状等相关应诉文书。2019年10月28日，经五创公司委托，湖北亿佳源房地产资产评估测绘有限公司出具《襄阳五创汽车维修服务有限公司位于汉江路的房产价值咨询报告书》，评估以2019年10月25日为基准日，采用成本法及与之相适宜的重置成本标准，评估结论为：截至评估基准日，位于汉江路襄阳五创汽车维修服务有限公司的房产、附属物价值和设备转迁价值经评估价值为150313元，本次资产评估结论有效期为一年。另查明，2006年10月31日，襄樊市土地储备供应中心（现名襄阳土地储备供应中心）与襄樊市织袜厂破产清算组签订《国有土地使用权收购合同》，由襄樊市土地储备供应中心收购襄樊市织袜厂位于樊城××××一宗面积为15.53亩的国有土地。2006年6月26日襄樊市机构编制委员会决定将襄樊市土地储备供应中心并入襄樊市建设投资经营有限责任公司（现名称变更为汉江国有资本投资集团有限公司），对外挂“襄樊市土地储备供应中心”牌子，实行一套班子、两块牌子。2013年襄樊市建设投资经营有限责任公司与襄阳可达利土地开发经营有限责任公司签订《委托经营管理合同》，襄阳土地储备供应中心将其所有支配的土地、房屋及设备等资产委托襄阳可达利土地开发经营有限责任公司经营管理，委托期限为5年，自2013年5月1日至2018年4月30日，《委托经营管理合同》到期后，襄阳土地储备供应中心、汉江国有资本投资集团有限公司、襄阳建投公司于2019年通过委托与转委托的方式续签了《委托经营管理合同》，并授予襄阳建投公司在包括但不限于委托期限内因宗地管理事宜，向第三人主张权利、提起诉讼的权利。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，原告提交的营业执照、工商信息、国有土地使用权收购合同、委托经营管理合同、编委会通知、房屋场地租赁合同、承诺书、租赁安全协议等证据；被告提交的房产价值咨询报告书，在卷予以证实。本院认为，合法的房屋租赁合同受法律保护。原告襄阳建投公司与被告五创公司签订的《房屋场地租赁合同（不定期）》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人双方均具有法律约束力。对于不定期的租赁合同,双方当事人任何一方均可以随时解除合同,但解除合同应在合理期限之前通知另一方。本案中，原告襄阳建投公司于2019年10月8日向本院提起诉讼，要求与被告五创公司解除合同，被告五创公司法定代表人田洪胜于2019年10月16日签收起诉状等应诉文书，因原告解除不定期租赁合同应在合理期限之前通知，根据合同的约定，本院依法确认原被告双方之间的不定期租赁合同于被告五创公司收到起诉状之日起三十日即2019年11月15日解除。由于案涉房屋租赁合同于2019年11月15日解除，合同解除前被告占有使用房屋应当缴纳租金，合同解除后被告占有使用房屋应当缴纳占有使用费，对于原告要求被告自2017年2月1日至腾退房屋和场地之日止，按照年租金50880元的标准支付租金及房屋占有使用费的诉讼请求，计算至2019年8月1日租金为127200元（50880元/年×2年6个月），本院予以支持。对于原告要求被告自2017年2月1日至腾退房屋和场地之日止，以年租金50880元的标准支付违约金（计算至2019年8月1日为254400元）的诉讼请求，根据合同约定，被告逾期支付租金或租赁期满逾期归还房屋的，每逾期1日应向原告支付原日租金两倍的违约金（滞纳金），约定的违约金过分高于造成的损失，经五创公司请求，本院依法将违约金计算标准调整为原租金的30%即15264元/年（50880元/年×30%），计算至2019年8月1日为38160元（15264元/年×2年6个月），此后按照15264元/年的标准支付违约金至腾退房屋和场地之日止。被告五创公司辩称原告主体不适格，与事实不符，本院不予采纳；又辩称合同存续期间原告断水断电违约在先，其不应当承担违约金，但未提交证据予以证实，本院不予采信；还辩称硬化添附的投入及经营性的搬迁损失应得到合理的补偿，与合同约定不符，本院仍不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告襄阳建投资产经营管理有限公司与被告襄阳五创汽车维修服务有限公司之间的《房屋场地租赁合同（不定期）》于2019年11月15日解除；二、被告襄阳五创汽车维修服务有限公司于本判决生效之日起十日内腾退其承租的襄阳市樊城区汉江路3号原襄樊市织袜厂院内的房屋和场地；三、被告襄阳五创汽车维修服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告租金127200元，并自2019年8月2日起至上述房屋实际返还之日止按50880元/年的标准向原告襄阳建投资产经营管理有限公司支付房屋租金及占有使用费；四、被告襄阳五创汽车维修服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告违约金38160元，并自2019年8月2日起至上述房屋实际返还之日止按15264元/年的标准向原告襄阳建投资产经营管理有限公司支付违约金；五、驳回原告襄阳建投资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3512元，由原告襄阳建投资产经营管理有限公司负担1512元，被告襄阳五创汽车维修服务有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  陈丽婷二〇二〇年一月六日书记员  刘俊逸