上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初15286号原告：唐某某，男，汉族，1970年3月24日生，户籍地陕西省汉中市。被告：上某某，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋某某，董事长。委托诉讼代理人：宋某某。原告唐某某与被告上某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理，原告唐某某和被告委托诉讼代理人宋某某均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告返还房屋租赁保证金830,000元。2、判令被告赔偿原告自2017年10月24日起至实际清偿之日止按830,000为基数的按照银行同期贷款利率计算的损失。3、判令被告支付原告违约金，按照日万分之一计算，从2018年12月31日起至2019年11月25日共计329天，按照830,000为基数，计27,307元。4、判令被告依据合同第四条按已收款的1%向原告支付违约金，共计8300元。5、确认原告与被告签署的《御府公寓租赁合同》无效。6、诉讼费被告承担。事实和理由如下：原、被告于2017年10月24日签订《御府公寓租赁合同》，合同约定，被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据。原告以通过租赁形式获得该房屋使用权，自交房日起至2019年12月30日，该期限届满后，原告自动续租该房屋。签订协议后，原告分五次向被告共计支付租赁保证金830,000元。但是被告却没有按照约定时间交付房屋。原告于2019年1月24日、7月13日向被告两次发出通知书，分别督促被告尽快交房和要求解除租赁合同，但被告收到通知书后均未回复。根据法律规定，租赁合同期限最长不得超过20年，而公租房不得超过6年，被告的出租行为已违法。另外，被告擅自将公租房向公众出售，是以合法形式掩盖非法目的，故双方订立的合同无效。原告因支付款项而向他人借款造成损失。据此，原告诉至法院请求判令如前所述。被告在庭审中辩称，双方订立的是租赁合同，不存在出售的情况，原告在签署合同以及交付钱款过程中对房屋性质均知晓，故合同有效。关于租赁期限，是基于长期续租的前提，而原告有意长期居住使用，故租赁时间较长。对于原告已付830,000元本金没有异议，同意将原告支付的租赁保证金退还，但不同意赔偿损失和违约金。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、《御府公寓租赁合同》和承诺书，证明双方对于合同权利义务的约定。被告对此证据无异议。二、收据五份，证明原告按约履行了付款义务。被告对此证据无异议。三、中国邮政速递短信业务申请单、通知书、信函、信封、邮政速递物流详情，证明原告分两次向被告发出通知书，被告已收取。被告对此证据的真实性无异议，但提出不能证明原告寄送给被告的是通知书。四、银行交易明细，证明原告向他人借款支付讼争款项的事实。被告对此证据的真实性无异议，但认为原告借款的行为与被告无关。五、信用中国上海金山网站行政处罚详情，证明被告因违规受到了行政处罚。被告对此证据的真实性无异议，但提出受到行政处罚基于房管局要求被告使用统一的范本签订合同，但因范本不适用被告公司，故另拟合同。被告未提供相关证据。经审理查明，2017年10月24日，原告唐某某与被告上某某签订一份《御府公寓租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”1-1栋西单元8层04室房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为59.86平方米，为全装修房。被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋。原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告原因无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。合同还约定，该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章及政府的调整或该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记时，则原、被告双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自行转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用，由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由原告享有。房屋租赁保证金共计830,000元，于2017年10月30日前支付415,000元，于2017年11月25日前支付166,000元，于2018年3月30日前支付166,000元，于2018年9月30日前支付83,000元。同日，被告向原告出具一份承诺书，在租赁期内同意原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由原告承担。原告自该房屋交房日至2019年12月30日租赁期满后，可自动续租至2086年3月3日，但不得超过该房屋的土地使用期限。2017年10月24日，原告支付定金50,000元；同月30日，原告支付365,000元；同年11月25日，原告支付166,000元；2018年3月21日，原告支付166,000元；同年9月15日，原告支付83,000元。又查明，2018年9月14日，上海市金山区住房保障和房屋管理局因被告向不符合条件的对象出租公共租赁住房，对其作出罚款30,000元，同时责令公司立即整改的行政处罚。2019年1月24日，原告向被告发出《关于督促及交付御府公寓租赁房屋使用的函》，要求被告在收到本函后的30天内就交房时间给予原告书面明确答复，并通过邮政速递向被告进行送达。同年7月13日，原告再次向被告发出《关于解除租赁合同要求退款支付利息和违约金等事宜的通知》，要求解除双方订立的合同，按合同约定退款并支付利息和违约金，亦再次通过邮政速递送达被告。以上事实，由租赁合同、承诺书、收据、银行转账明细、中国邮政速递短信业务申请单、通知书、信函、信封、邮政速递物流详情、信用中国上海金山网站行政处罚详情等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原、被告间虽签订了租赁合同，但对最基本的月或年租金未作出约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到830,000元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的使用期限，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象条件的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还已支付的购房款830,000元合法有据，应予支持。原、被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被告长期占用原告支付的购房款而获益，对原告显失公平，原告诉请要求按银行同期贷款利率计算利息合法有据，应予支持，但利息的起算日期本院依法调整至付款次日起。对于原告要求被告按合同约定支付违约金，基于双方订立的租赁合同无效，合同中对于各自违约责任的约定亦无效，原告要求按合同约定由被告承担相应违约责任于法无据，本院不予支持。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告唐某某与被告上某某于2017年10月24日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告上某某于本判决生效之日起十日内退还原告唐某某购房款830,000元；三、被告上某某于本判决生效之日起十日内支付原告唐某某的购房款利息(以50,000元为基数，自2017年10月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以365,000元为基数，自2017年10月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以166,000元为基数，自2017年11月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以166,000元为基数，自2018年3月22日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以83,000为基数，自2018年9月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6444元，由原告唐某某负担265元，被告上某某负担6179元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  干华丽二〇二〇年一月二十一日书记员  张 欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……