广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0403民初1439号 原告：梧州市同盟房地产置业有限公司，住所地广西梧州市。 法定代表人：彭伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：温罗明，男，该公司员工。 被告：黎建宗，男，1989年12月4日出生，汉族，住广西梧州市。 第三人：蒙高婕，女，1965年3月12日出生，汉族，住广西梧州市。 原告梧州市同盟房地产置业有限公司（以下简称“同盟置业公司”）与被告黎建宗以及第三人蒙高婕居间合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告同盟置业公司的委托诉讼代理人温罗明，被告黎建宗，第三人蒙高婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同盟置业公司向本院提出诉讼请求：判令被告黎建宗向原告同盟置业公司赔偿违约金6900元。事实与理由：被告于2019年7月16日委托原告（以下简称居间方）出售其名下位于的房地产，并于2019年7月16日和居间方签订《房地产出售独家委托协议》（编号0012092)。居间方按照被告所提的条件对上述房地产进行大量推广，找到了符合其出售房地产条件的买受方蒙高婕，并于2019年8月5日签订《房地产买卖居间协议》（编号0014852)，买受方蒙高婕于2019年8月5日委托居间方代其将5000元作为购房定金转账到被告个人账户（农业银行账号62×××70),买卖协议约定于2019年9月6日前去梧州房地产交易中心办理过户手续。8月6日到9月6日，居间方多次催促被告和买受方及居间方到梧州房地产交易中心办理过户手续，但被告拒绝配合。居间方在2019年9月16号通过EMS发出催告函，通知被告于2019年9月19日17:00前去梧州房地产交易中心办理过户手续。但被告仍拒绝配合买受方及居间方办理房产过户手续，致使该房地产买卖交易至今无法正常进行交易。被告造成了该房地产买卖违约的根本责任，根据《房地产买卖居间协议》（编号：0014852)第十条内容，违约方按合同的房价款3%支付居间方服务补偿费。原告依法诉至法院，望判如所请。 原告就其陈述的事实向法庭提交的证据有：1.《房地产出售独家委托协议》，拟证明被告独家委托原告出售讼争房屋，委托期限从2019年7月16日至2019年9月30日；2.《收款收据》，拟证明被告收取原告独家保证金；3.《房地产买卖居间协议》（编号：0014852)，拟证明原告、被告以及第三人三方共同签订买卖合同；4.原告、第三人、被告的《居民身份证》复印件和房屋产权证、国有土地使用证的复印件；5.原告转付定金5000元给被告的凭证复印件，拟证明被告收取出售房屋的定金5000元；6.EMS快递单，拟证明原告催告被告于2019年9月19日前配合办理过户手续；7.原告的代理人发给被告的短信信息。 被告黎建宗辩称，一、被告没有构成违约，合同不能履行是由于原告的缔约过失造成的。2019年7月16日，原告与被告签订《房地产出售独家委托协议》，原告要求被告在空白的《房地产买卖居间协议》中签名捺印，并告知找到合适买家后通知被告，该协议中除了协议落款的签名处由被告本人签字外，其余部分均由原告后来填写，被告不清楚其具体内容。2019年8月5日，原告在没有告知被告的情况下，与第三人蒙高婕订立《房地产买卖居间协议》，并在该协议第八条的空白处填上“2019年9月6日共赴丙方处登记文本”，被告认为该处履行时间应当双方协商一致，不应该由原告与第三人自行商定。另外，原告自行在《房地产买卖居间协议》第十二条的空白处填上原告指定转账账户是“唐蕴仪”以及买受人为蒙高婕。以致被告在根本不知情的情况下突然收到户名为“唐蕴仪”转账5000元的不明汇款，被告根本不认识“唐蕴仪”，为了避免不必要的麻烦，被告于2019年8月7日通过银行将该笔汇款退回给“唐蕴仪”。被告认为根据《房地产出售独家委托协议》第五条约定，原告应当将联系好的买受人以及履行合同的时间、内容及时告知被告，便于按约履行合同义务，而不应在被告不知情的情况下自行填写合同的履行时间、地点等内容。该协议的具体内容根本不是被告的真实意思表示。因此，造成合同履行不能的原因是原告缔约过失造成，而非被告违约。二、以下两个问题表明该合同是原告在被告不在场的情况擅自在合同空白处填写，被告根本不知道其具体内容。1.《房地产出售独家委托协议》第五条5.3约定，由此可见，被告在签订《房地产出售独家委托协议》时按原告的要求在该空白协议的落款处上签名。2.《房地产买卖居间协议》第十六条约定，在没有确定买受方的情况下，合同的内容、条款根本不可能确定，即该两条款的内容不可能是被告的真实意思表示，被告不知道合同的内容，不受合同的约束，而且被告至今还没有收到该协议的原件。三、由于原告的种种过失，导致《房地产买卖居间协议》对被告不产生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定和《房地产买卖居间协议》第十六条约定，作为居间方（丙方）的原告是法人主体，其落款处只有“潘惠洁”签字，“潘惠洁”既不是原告的法定代表人，原告也没有授权委托书委托“潘惠洁”签署本协议并告知被告，也没有原告加盖的法人公章，即协议没有成立生效，故根本不存在违约问题。原告根据《房地产买卖居间协议》第十条的内容向被告主张违约金于法无据、于情无理。四、被告由于原告的缔约过失行为造成《房地产买卖居间协议》不能履约，但被告本着诚实信用原则至今仍然希望可以履行合同，而非原告所称的各种不配合而拒绝履行合同。综上所述，原告作为专业的房地产交易中介机构，为了收取佣金，在协议中设置不利被告的格式条款，欺骗被告在空白协议上签字，剥夺被告与买方的协商权利，致使被告无法表达真实意思，在缔约过程中未尽到通知、协议、告知协商等义务。被告请求法院驳回原告的诉请。 被告为其辩解向法庭提交的证据有：1.《产权过户催告函》；2.超级柜台客户回执，拟证实被告不清楚唐蕴仪转账情况，其实是8月5日原告瞒着被告与第三人交易，故被告于8月7日退回5000元；3.房屋所有权证复印件；4.国有土地使用证复印件。 第三人蒙高婕诉称，对原告的诉讼请求和被告的答辩意见，本人不发表意见。 第三人就其陈述的事实向法庭提交的证据有：1.《房地产买卖居间协议》（编号：0014856)，拟证实原告与第三人约定房价款为23.8万元，因被告要一年后交房，房价款减少后变为23万元，等于补偿第三人的租房损失；2.《房地产买卖居间协议》（编号：0014852)，拟证实该协议确定了房屋地址、金额、贷款和将意向金5000元转为定金等内容；3.收款收据，拟证实第三人于2019年8月5日交纳佣金4600元给原告，经办人为吴黎飞。 经过开庭举证，对于原告提交的证据，被告的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但被告只是委托原告出售，并不代表原告能背着被告与第三人进行买卖交易；对证据2，原告不在约定期限内为被告提供服务，故该款不退还；对证据3的真实性、合法性均有异议，仅签字为真实，其余均有异议，不是被告的真实意思，被告不知晓上面的内容；对证据4无异议；对证据5的真实性无异议，但被告没有收到，被告在不知情的情况下突然收到户名为“唐蕴仪”转账5000元的不明汇款，被告不认识“唐蕴仪”，为了避免不必要的麻烦，被告于2019年8月7日通过银行将该笔汇款原路退回；对证据6，当时被告收到EMS快递的催告函，因为双方于7月签订委托协议，但原告要求被告务必于2019年6月19日办理手续，被告无法办得到；对证据7，被告收到，但不知道买卖协议的内容，被告不能在不知情就办理过户手续。第三人的质证意见为：对证据1～5不发表意见；对证据6，当时原告的员工打电话给第三人，告知催告被告的内容，但催告函落款处的“催告人”签名不是第三人签的；对证据7无异议。 对于被告提交的证据，原告的质证意见为：原告收到被告转来的5000元，对其它证据无异议。第三人的质证意见为：第三人交给原告5000元，由原告转给被告。后来，第三人接到原告电话，说被告退回了5000元，如果9月6日被告还未过户，属其违约，原告就退钱给第三人。但第三人至今未收到5000元，原告的理由是待本案诉讼完毕后再退。 对于第三人提交的证据，原告的质证意见为：对证据1无异议，这是原告与第三人达成的协议，被告不知情；对证据2、3无异议。被告的质证意见为：对证据1，被告不知情，没有见过该证据，这是原告与第三人达成的协议；对证据2的交房时间、过户时间、首付方式的内容，不是被告的真实意思表示，被告要求与买家当面协商，被告与原告协商的房价款是23万元，对原告与第三人达成的房价款23.8万元不知情；对证据3不发表意见。 本院经审查认为，对各方当事人提交的无异议的证据，本院确认其证据效力，作为定案依据。对各方当事人提交的存在争议的证据，因与本案存在一定的关联性，本院作为参考依据。 综合各方当事人的意见和全案证据，本院确认以下法律事实： 根据被告提交的房屋所有权证于2015年8月7日的记载，座落于梧州市×号的房屋所有权人是被告。另被告提交的核发于2015年9月28日的国有土地使用证记载，座落于梧州市×号的土地使用权人是被告。 2019年7月16日，被告与原告签订了《房地产出售独家委托协议》（编号0012092)，约定：被告（甲方）委托原告（乙方，居间方）出售其名下位于梧州市房地产；委托房价款230000元；委托期限为自双方签署本协议之日起至2019年9月30日止；……五、甲乙双方的权利及义务：……5.3甲方应于本协议签署之同时另行签署乙方提供的《房地产买卖居间协议》或类似协议。甲方承诺，在上述委托期限内将不再自行或另行委托除乙方外的任何第三方完成本协议约定的委托事项。否则，甲方除应返还乙方4.2.1款所约定的保证金外，还应同时向乙方支付相当于房价款3%的违约金；等等。原告支付了履约担保保证金100元给被告。同时，被告与原告签订了《房地产买卖居间协议》（编号0014852)，该协议为格式合同，原告要求被告在协议落款处的“出售方（甲方）”栏签名和按捺指模，但该协议落款处的“买受方（乙方）”和“居间方（丙方）”栏以及该协议的有关条款空白处均为空白状态。原告没有交付《房地产买卖居间协议》（编号0014852)给被告收执。 该协议签订后，原告的工作人员找到第三人作为房屋买受方，遂于2019年8月5日在其办公室里取出前述有被告预先签名的《房地产买卖居间协议》（编号0014852)，在被告不在场亦未告知并取得被告同意的情况下，自行填写了该协议有关条款的空白栏内容，即“三、买卖条件：房价款230000元整（大写：贰拾叁万元整）。付款方式：首期（含定金）人民币60000元整（大写陆万元整），于《房地产买卖合同》签订后当日内支付甲方；第二期人民币170000元整（大写：壹拾柒万元整），于取得以贷款银行为抵押人的他项权证后，由贷款银行依据与甲、乙双方的相关约定支付，支付（放款）期限以贷款银行为准。若乙方之贷款申请未经审核通过或未能全额审核通过，则乙方应于办理产权过户手续当日补足并支付甲方。交房为全额房价款结清后交房。交易税费为乙方承担。交房时间为2020年7月31日。”……“八、甲、乙双方同意在签订本协议后，于2019年9月6日前共同赴丙方处签订登记文本。若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还”等等……“十、如甲、乙双方中一方或双方违反本协议约定或者甲、乙双方合意解除本协议，则违约方（甲方、乙方或者甲方和乙方）或合意解除协议方（甲方和乙方）应按本协议第三条约定房价款的3%向丙方支付居间服务补偿费。”……“十二、为保障交易安全，甲、乙双方向丙方支付任何款项时，务必付至丙方如下指定账户，户名：唐蕴仪；开户行：中国建设银行；账号：62×××34。若乙方根据本协议的约定向丙方指定账户转入乙方应向甲方支付的房价款或其他款项的，则视为授权丙方向甲方转付相关房价款或其他款项，而无需得到乙方的另行确认。”以及其他内容。第三人在该协议的落款处“买受方（乙方）”栏签名和按捺指模。该协议的落款处“居间方（丙方）经办人”栏有“潘惠洁”的名字。 2019年8月5日，原告通过唐蕴仪的银行账户转账5000元给被告，并在交易附言注明：代客户蒙高婕转房屋定金。2019年8月7日，被告通过银行转账5000元至唐蕴仪的银行账户，并附言：退回8月5号不明来历转账。 2019年9月11日，原告通过短信通知被告于2019年9月13日前与买方到梧州市房屋交易中心办理过户手续。被告收到该短信后拒绝办理。 2019年9月15日，原告通过EMS邮政特快专递送达《产权过户催告函》给被告，该函载明：“黎建宗：就我方购买贵方名下的坐落于梧州市上三云路21号1单元802房地产之事宜，我方与贵方于2019年8月5日签订了《房地产买卖合同》或类似合同（以下称‘登记文本’），在该登记文本中，我方与贵方对该房地产的买卖事宜达成了一致意见。依据该登记文本的约定，贵、我双方应于2019年9月6日办理该房地产的产权过户手续，然而由于贵方拒绝配合我方及居间方办理前述手续，致使该房地产买卖交易至今无法正常进行。为此我方郑重催告贵方：贵方务必于2019年6月19日17时之前与我方及居间方配合办理该房地产产权过户手续，并采取积极配合态度，继续进行交易。”等等。该函落款处的“催告人”栏有“蒙高婕”三个字，但并非第三人蒙高婕签名。被告以原、被告签订《房地产出售独家委托协议》的时间为2019年7月，而该函载明的办理过户期限为2019年6月19日为由，拒绝办理过户手续。 本院认为，本案讼争的焦点为：原、被告和第三人签订的落款日期为2019年8月5日《房地产买卖居间协议》是否合法有效；被告是否存在违约行为；原告请求被告赔偿违约金6900元是否合法有据。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告与被告签订《房地产出售独家委托协议》，载明被告独家委托原告出售讼争房屋，被告收取了原告的履约保证金，同时，双方签订了《房地产买卖居间协议》，表明原、被告之间存在居间合同法律关系，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告要求被告先行在其提供的尚未明确具体的主要条款内容和买受人的《房地产买卖居间协议》签名，该合同效力待定。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。在原告随后进行居间服务以促成合同成立过程中，原告虽然与买受人即第三人协商签署了上述《房地产买卖居间协议》，把主要条款内容添加上合同，但作为居间人的原告没有就有关订立合同的事项向作为委托人的被告如实报告并取得被告的同意，亦没有提供正式协议给被告收执，损害委托人利益，被告事后不予追认，由此证实该合同的主要条款内容并非被告的真实意思表示。被告主张该《房地产买卖居间协议》没有成立生效，符合事实和法律规定，本院予以采纳，该协议对被告不具有法律约束力。原告主张被告存在违约行为，缺乏事实依据，本院不予采纳。原告诉请被告按照《房地产买卖居间协议》第十条约定赔偿违约金6900元，于法无据，且被告不同意，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条规定，判决如下： 驳回原告梧州市同盟房地产置业有限公司要求被告黎建宗赔偿违约金6900元的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告梧州市同盟房地产置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  李毅 二〇二〇年一月十日 书记员  廖萍 附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。