杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初865号 原告：杭州元海置业有限公司，住所地杭州市西湖区。 法定代表人：金君 委托诉讼代理人：王军、林玉晗，浙江天屹律师事务所律师。 被告：杭州宇航物业管理有限公司，杭州市西湖区。 法定代表人：葛红琴。 委托诉讼代理人：马玥，浙江之江律师事务所律师。 原告杭州元海置业有限公司与被告杭州宇航物业管理有限公司物业服务合同纠纷，本院于2019年1月29日受理后，依法组成合议庭，于2019年5月14日、2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王军、林玉晗、被告的委托诉讼代理人马玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告在象山大厦公告栏等物业管理区域公布象山大厦2014年初至2018年底的物业管理费用收支情况，物业经营性收支情况及公共维修基金使用情况（需经审计）；2.判令被告向原告移交物业经营性收入50万元（暂定）；3.判令被告对损坏的物业相关部分即公共设施设备等恢复原状；4.判令被告退出象山大厦的物业管理，向原告或拟成立的象山大厦业主委员会移交物业服务用房和相关设施，并依照《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》等法律规定移交相关材料；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系象山大厦的建设单位。象山大厦共包括1、2、3、4号楼四幢房屋。2014年以来，被告以不当方式参与了象山大厦全部物业的前期物业管理，但未签订物业管理合同等相关文件。多年来，被告暗箱操作，对原告及其他业主从未反馈或报告过物业费的收支及经营性收入等情况，并将收入全部据为己有。多年来，被告对象山大厦的物业管理缺乏规范，对物业及相关设施设备也管理不善，业主及广大社员极为不满。为此，原告多次与被告协商物业交接事宜，被告不同意。为此，原告起诉主张。 被告答辩称：1.原告一直未将象山大厦物业管理用房交给被告管理使用，一直由原告违法占有。房屋的公共维修基金也由原告违法占有，未向被告或业主移交，被告也从未占有或使用过维修基金。原告也无权代表全体业主或业主委员会要求被告公开物业经营性收支情况等。被告并没有收取也不存在占有物业经营性收入，即使存在经营性收入，原告也无权主张。被告在管理物业期间，也未对象山大厦的相关物业、公共设施进行损毁。相关物业的损坏均系承租人所为，被告已就承租人的上述行为通知其整改但未见效，被告亦向政府拆违部门反馈要求处理。2.被告基于此前与杭州八爪鱼投资管理有限公司（以下简称八爪鱼公司）之间签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定被告承租象山大厦1号楼、3号楼，并自行承担项目的物业管理工作。后作为象山大厦开发商的原告又与被告签订一份《房屋租赁授权委托书》，约定将象山大厦51%的物业（1号楼、3号楼）的物业管理委托给被告，委托期限为40年。故被告有权基于合同约定对1号楼、3号楼进行物业管理。象山大厦2号楼、4号楼并未承租，该两幢楼由原告出售。目前该两幢楼共有133个产权单位，占两幢房屋面积的84.3%，未售产权单位为8个，占两幢房屋面积的15.69%。被告此前与已售部分92个产权单位的业主或业主授权的承租人签订了书面的物业管理合同，故被告有权对2号楼、4号楼进行物业管理。原告要求被告退出物业管理，缺乏依据。3.根据法律规定，更换物业服务企业，应当征得专有部分占建筑面积过半的业主且占过半数的业主同意。原告只是象山大厦2.4号楼少量未售部分的业主之一，其无权起诉要求被告退出物业管理。象山大厦目前也未成立业主委员会，并不存在物业移交问题。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告提供的《房屋租赁授权委托书》，本院对真实性予以认定。《关于退出象山大厦物业管理，尽快移交的催告函》、《回复函》、催告函、回函，被告没异议，本院予以认定。其中原告发给八爪鱼公司的催告函，被告不认可，本院不予认定。《关于正式接收象山大厦物业管理的报告》系原告向街道提交的报告，被告不认可，本院可以认定原告曾就双方纠纷要求政府部门协调的事实。《象山大厦部分物业受损现场勘查材料》系原告自行制作，被告不认可，本院不予认定。对象山大厦1号、2号楼的竣工平面图的真实性予以认定。对象山社区2018年7、11、12月工作报的真实性予以认定。对政府领导现场检查大厦违建及违建拆除前后相关照片的真实性予以认定。对象山大厦的《竣工验收备案表》、象山大厦合作开发合同书、析产审批表予以认定。对房屋交接和产权状况确认告知单、房屋交易和产权状况确认告知单及房产清单的真实性予以认定。对物业管理用房缴交确认单、物业管理用房交接清单的真实性予以认定。《房屋租赁授权委托书》4份，均加盖有原告的公章，但均系复印件，应以被告提供的原件为准。会议纪要系复印件，本院不予认定。 对被告提供的杭州象山股份经济合作社（以下简称象山经合社）与八爪鱼公司签订的《房屋租赁合同》、八爪鱼公司和被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》及工商变更材料的真实性予以认定。《房屋租赁授权委托书》，原告对其中原告公司的公章无异议，本院予以认定；原告对该委托书中此前原告公司的法定代表人胡祖庆的签字有异议，但未提出鉴定申请，本院对该证据的真实性予以认定。《物业管理合同》、物业管理表决书、授权委托书，原告虽不认可，但未提供证据予以反驳，本院对证据的真实性予以认定，证据的关联性及证明效力本院以下一并阐述。对《垃圾清运处置委托服务合同》、《电器设备维护试验合同》、《电气设备试验报告》、《电器巡查表》、《定期清洗消毒维修水箱（池）合同》、《检测报告》、《象山大厦水泵房、室外管路阀周巡查表》、《建筑消防报警与联动控制系统维护保养合同》、《建筑消防设施年度检测报告》、《消防器材维修协议》的真实性予以认定，可以证明被告对象山大厦实际从事物业管理等事实。象山大厦职工工资表、聘用协议、劳动合同、劳动合同补充协议系被告基于物业管理等与相关人员签订的协议，且系原件，本院对真实性予以认定。对象山大厦1、2、3、4号楼地下车库竣工图目录的真实性予以认定。园区照片、限期整改通知书6份，可以证明被告管理物业期间，曾就承租户的搭建违章建筑要求其整改的事实。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年11月6日，象山经合社（甲方）与康迪投资集团有限公司（乙方，以下简称康迪公司）就转塘街道象山社区10%留用地项目合作开发事宜签订一份《合作开发合同书》。合同约定，双方组织杭州元海置业有限公司即本案原告开发杭政储出（2010）21号地块，甲方占51%股份、乙方占49%股份，并以项目公司名义领取土地使用权证。2016年3月23日，案涉项目工程通过竣工验收备案。2016年10月21日，象山经合社向杭州之江国家旅游度假区留用地办公室、转塘街道办事处等提出该项目析产审批表，其中载明,杭政储出（2010）21号地块已建成象山大厦，地上总建筑面积43449.33平方米（物管用房172.96平方米），地下总建筑面积16227.43平方米。其中象山大厦1号、3号楼归象山经合社，2号、4号楼归合作方康迪公司，地下建筑面积由双方按比例分割，各自享有产权和使用权。管委会及留用地办公室批准同意。象山大厦1号、3号楼产权归象山经合社，原告自述目前登记在原告名下。象山大厦2号、4号楼归康迪公司所有。原告、被告均确认象山大厦2号、4号楼共计133个产权单位，目前康迪公司已销售125套，面积占比约91.5%，未销售房屋8套，面积占比约8.4%。 2013年8月7日，象山经合社（甲方）与康迪公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。合同约定甲方将象山大厦1号、3号楼（建筑面积22187平方米）全部建筑物及附属物、地下停车位出租给乙方。租赁期限自租赁物业计租日即实际交付之日起二十年。后康迪公司将该房屋转租给八爪鱼公司。 2014年3月16日，八爪鱼公司（甲方）与杭州宇航摄影服务有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。其中约定，甲方将象山大厦1号、3号楼全部建筑物及附属物、地下停车位出租给乙方。租赁期限自租赁物业计租日即实际交付之日起二十年。计租日从项目竣工并经政府部门综合验收备案交付后的次日起计算，届时双方以实际备案交付日期另行书面明确起租日期。租金为1.29元/平方米/天计算，自实际计租之日起每3年递增5%。租金未包含物业管理费。本租赁物业交付使用时，乙方必须和甲方指定的物业管理公司签订物业管理合同。乙方有权转租。2014年11月11日，杭州宇航摄影服务有限公司更名为被告。 2015年7月10日，象山经合社（甲方）与八爪鱼公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。其中约定甲方将象山大厦1号、3号楼（建筑面积22187平方米）全部建筑物及附属物、地下停车位出租给乙方。租赁期限自租赁物业计租日即实际交付之日起二十年。计租日从项目竣工并经政府部门综合验收备案交付后的次日起计算，届时双方以实际备案交付日期另行书面明确起租日期。租金为1元/平方米/天计算，自实际计租之日起每3年递增5%。租金未包含物业管理费。本租赁物业交付使用时，乙方必须和甲方指定的物业管理公司签订物业管理合同，并按合同约定支付物业管理费用或乙方另行解决物业管理问题。乙方有权转租。 2015年7月26日，八爪鱼公司（甲方）与被告（乙方）签订补充协议。其中约定因杭州宇航摄影服务有限公司更名为被告，此前双方的合同由被告履行。2015年10月1日作为租赁物业的移交日即计租日。鉴于乙方为了更好地招商经营本项目而自行承担了项目的物业管理工作，因此原合同中有关物业管理的相关乙方自行承担和享有。 原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订一份《房屋租赁授权委托书》。其中载明甲方于2014年2月16日将其房屋委托乙方进行出租及管理，现双方明确甲方房屋租赁授权委托的具体事项如下：房屋为象山大厦1号楼、3号楼；委托权限为房屋的出租和日常管理、房屋的物业管理、房屋的相关设施设备的维护与管理、法律规定由房屋产权方负责管理的其他事项。委托期限为40年。甲方落款处有原告的公章及此前原告公司的法定代表人胡祖庆的签字。乙方落款处有被告的公章及签字。 协议签订后，被告承租经营使用象山大厦1号、3号楼，并自行进行物业管理。被告还与象山大厦2号、4号楼的已售125套房屋中的92套房屋业主或业主授权的承租人签订了《物业管理合同》。由此，自被告实际接收象山大厦的承租房屋起至今，被告一直对象山大厦1号、3号、2号、4号楼统一进行物业管理服务。被告承租象山大厦1号、3号楼后，将其中部分房屋转租给其他商户使用。在使用过程中，房屋及公共设施出现破坏，部分区域有违法搭建情况。 2018年12月19日，原告向被告发送要求被告退出象山大厦管理，尽快移交的催告函。其中载明，被告自2014年以来，通过不正当方式参与并管理了象山大厦全部物业，但始终未签订物业服务合同。且管理混乱，故要求其在2018年12月31日前退出物业管理，将相关物业资料移交给原告。被告于同年12月23日回复。其中明确其对象山大厦的物业管理服务权利来源合法，原告无权主张。后原告通过向转塘街道反映要求协调处理未果，原告为此起诉至本院。 本院认为：物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，根据约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，双方一致认可被告自象山大厦竣工验收后即承租象山大厦1号、3号楼，并持续对象山大厦1号、3号、2号、4号楼进行统一物业管理服务。双方争议在于：一、原告是否有权要求被告退出象山大厦的物业管理；二、原告是否有权要求被告公布象山大厦的物业管理费收支情况、物业经营性收支情况及公共维修基金使用情况、是否有权要求被告向其移交物业经营性收入、原告主张要求被告恢复原状是否合法有据。 关于焦点一，本院认为，本案所涉象山大厦1号、3号楼登记在原告名下，面积占象山大厦总建筑面积过半数；2号、4号楼中的133个独立产权单位已出售125套，面积占象山大厦总建筑面积小半数。原告在一份《房屋租赁授权委托书》中，明确委托被告对象山大厦1号、3号楼进行物业管理，期限为40年。象山大厦1号、3号楼的实际所有权人即象山经合社在与八爪鱼公司之间的房屋租赁合同中约定，乙方须和甲方指定的物业公司签订物业管理合同或乙方另行解决物业管理问题。但事实上，象山经合社没有指定物业公司与八爪鱼公司签订物业管理合同。而八爪鱼公司与被告之间的房屋租赁合同、补充协议中约定原合同中约定的物业管理由乙方自行承担。根据《物权法》的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。故被告基于上述授权委托书、合同约定，有权对象山大厦1号、3号楼进行物业管理服务。象山大厦2号、4号楼中的133套已出售的125套中，其中业主或通过业主授权租户同意或与单个签订物业服务合同的共有92个，30套未经业主授权的租户与被告签订了物业服务合同。基于上述物业服务合同，被告有权对象山大厦2号、4号楼授权业主的相应物业提供物业服务。 根据《物权法》、《物业管理条例》的规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业……。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。决定除筹集、使用专项维修基金、改建、重建建筑物等重大事项外，讨论决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告系象山大厦1号、3号楼的登记业主，其所占整个象山大厦建筑面积虽过半数，但单个业主并未占象山大厦业主总人数过半数。故原告要求被告退出象山大厦的物业管理，依据不足，本院不予支持。原告要求被告向其移交物业服务用房、相关设施以及相关物业管理资料，本院亦不予支持。 关于焦点二，本院认为，业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权的相关事项的权利。关于知情权的范围，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条明确作出规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”故对物业经营性收支情况、公共维修基金使用情况，作为业主有权知晓，要求公布。本案被告明确并没有收取过物业经营性收入，也没有接收、使用过公共维修基金，原告亦无证据证明被告收取或占有该部分收入、使用过维修基金，故原告要求其公布相关收支情况，缺乏事实基础，本院不予支持。对于物业管理费是否应向业主公布，法律并无明确规定。且物业管理费的收支情况属于物业公司自身经营问题，并不属于业主共有权以及共同管理权的事项范围。如业主对物业管理费的收费标准等存在异议，可另行主张，但该争议并不属于业主主张知情权的理由。故原告要求被告公布物业管理费的收支情况，本院不予支持。 关于公共设施损失等问题。对于象山大厦部分公共设施设备存在损坏，存在违章搭建等情况，被告亦予认定，但辩称并非系被告所为，而是部分承租商户擅自所为。原告无证据该部分损坏或搭建系被告所为。被告基于物业服务公司也曾就承租商户搭建、损坏等行为要求整改，并向有关部门反馈，部分违章也被拆除，故被告已尽到物业服务公司的相应管理义务，原告要求被告恢复原状，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回杭州元海置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费8800元、由杭州元海置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  朱小琼 人民陪审员  支长才 人民陪审员  姚飞西 二〇二〇年一月十五日 书 记 员  胡荧娜