重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0241民初3802号 原告：谢天贵，男，1953年2月12日出生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。 委托诉讼代理人：罗思思，重庆恩杜律师事务所律师。 被告：重庆国平物业开发有限公司，住所地：重庆市渝中区棉花街18号12楼9号，统一社会信用代码91500103733976965T。 法定代表人：彭建飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于顺，该公司员工。 原告谢天贵与被告重庆国平物业开发有限公司（以下简称国平公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。第一次庭审原告谢天贵的委托诉讼代理人罗思思、被告国平公司委托诉讼代理人于顺到庭参加诉讼。第二次庭审原告谢天贵的委托诉讼代理人罗思思到庭参加诉讼，被告国平公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 谢天贵向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向当地房屋登记机构申请办理《房地产权证》，并取得登记受理单；2、判令被告支付原告逾期办证违约金（从2013年12月15日起计算至被告申请办理《房地产权证》并取得登记受理单之日止，按照每日已付房款的万分之一计算，暂时计算至2019年11月4日为55440元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求2计算方式变更为：以已付购房款总额为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息上浮50%的标准，从2014年1月14日计算至涉案房屋取得登记受理单之日止。暂时计算至2019年11月4日为违约金金额为113648.34元。事实和理由：2008年9月22日，原告及案外人侯秀琴职工住宅被拆迁，与被告签订《职工住宅拆迁安置补偿协议》。后因被告在建房过程中延期交房，2012年11月8日，三方就履行上述协议达成新的《协议书》，协议约定因被告违约应向原告及侯秀琴支付违约金总额为252361元，由原告购买被告开发的秀山县×××房屋，用违约金抵扣房款。协议书第五条约定房屋产权证交付时间，与交付该商品房其他购房产权时间一致，但被告与其他购房户所签订的购房合同中未定约定交付产权证时间。2018年5月4日，原告向被告交付10000元，补足了全部购房款。被告于2013年10月16日向原告交付房屋，依法应于2014年1月14日前取得办理《房地产权证》，其行为已构成违约。同时，因协议中双方对逾期办理产权证的违约事项没有约定，依法应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金。故原告为维护自己的合法权益，特将本案诉至法院。 被告国平公司辩称：1、双方在协议中未约定办理产权证书时间及违约责任等内容，原告主张支付逾期办证违约金的请求没有合同及法律依据，且原告主张违约金的计算标准也不适用本案。2、原告方已于2013年10月接房，其主张逾期办证违约金的请求已超过诉讼时效。 本院经审查认定事实如下：2012年11月8日，国平公司（甲方）与谢天贵（乙方）、侯秀琴（丙方）签订《协议书》，约定甲、乙、丙于2008年9月22日签订《职工住宅拆迁安置补偿协议》，甲方在建房过程中由于多方原因造成了延期交房。现经三方协商共同达成本协议。协议载明：经甲、乙双方核对甲方应支付乙方逾期交房违约金146940元，经甲、丙双方核对甲方应支付丙方逾期交房违约金105421元，乙、丙合计金额为252361元。因甲方不能用现款支付上述款项，经三方协商确定由乙方购买甲方×××商品房一套。该房的面积及价格以“金山豪苑”收房部公示牌的面积和价格为准。乙方用该款项直接抵扣购房款，同时丙方同意用其应领的款项为乙方支付抵扣其购房款，不足部分房款由乙方以现金方式一次性支付给甲方，如有多余部分由甲方以现金方式支付给丙方。乙方所购商品房的价格按照双方签订本协议时的价格执行，交房时间与“金山豪苑”其他购房户交房时间一致。乙方所购甲方本套商品房可欠购房款20000元，待甲方为乙方办理房屋产权证后，乙方一次性付清。甲、乙双方另行签订正式商品房买卖合同，甲方只与乙方产生商品房买卖合同关系。甲乙双方的其他权利义务，以双方签订的《商品房买卖合同》为准。后双方未另行签订《商品房买卖合同》。 另查明，2018年5月4日，谢天贵向国平公司又交付了购房款10000元。2013年10月16日，国平公司向谢天贵交付了涉案房屋。至今，涉案房屋仍未办理房地产权证。 本院认为，本案的主要争议焦点为被告国平公司是否应支付原告逾期办理涉案房屋房地产权证违金及该请求是否超过诉讼时效问题。对此，本院具体论述如下：本案中，原、被告双方达成协议由原告谢天贵购买被告国平公司开发的秀山县×××商品房一套。按照协议约定，被告国平公司同意以其欠付原告及案外人侯秀琴的逾期交房违约金252361元抵扣涉案房屋房款，且后原告谢天贵又向国平公司交付了剩余购房款10000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。及第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权义务。原告谢天贵履行了支付房屋价款的义务，被告国平公司则应向原告谢天贵交付涉案房屋及协助办理涉案房屋产权登记。故原告请求被告为其办理涉案房屋《房地产权证》的诉讼请求，于法有据，应当予以支持。同时，双方在协议中未约定办理房地产权证的期限及违约责任内容，也未对涉案房屋买卖事宜另行达成协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失的数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现原告已按照约定交付了房款及相关费用，履行了其合同义务，被告国平公司于2013年10月16日将涉案房屋交付给原告实际使用，至今未履行办理涉案房屋房屋产权登记义务，被告国平公司亦未抗辩或提供证据证明未能办理产权登记的后果系其他原因造成，故应认定系其行为已构成违约。该逾期办证的违约期间应从2014年1月14日起开始起算。且根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起以及义务人之日起起算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中原告主张逾期办证违约金的诉讼时效应从法定期限届满之日即从被告应办理产权证书之日2014年1月14日起开始起算，经测算原告主张的2014年1月14日至2016年11月5日期间的违约金的请求，已超过诉讼时效，本院不予支持。逾期办证的违约金的计算方式应为：以已付购房款252361元为基数，自2016年11月6日起至2018年5月3日按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算；以已付购房款262361元为基数，自2018年5月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月20日起至涉案房屋取得登记受理单之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。 综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆国平物业开发有限公司在本判决生效后十五日内向秀山土家族苗族自治县规划和自然资源局申请办理涉案房屋的《房地产权证》； 二、被告重庆国平物业开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告谢天贵逾期办证的违约金（具体计算方式为：以252361元为基数，自2016年11月6日起至2018年5月3日按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算；以262361元为基数，自2018年5月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月20日起至涉案房屋取得登记受理单之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）； 三、驳回原告谢天贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2572元，减半收取1286元，由原告谢天贵负担400元，由被告重庆国平物业开发有限公司负担886元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时向该院预交上诉费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  程晓茹 二〇二〇年一月十七日 书记员  李超丽