辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1002民初2121号 原告：辽阳恒利物业管理有限公司，住所地：辽阳市白塔区南郊街60号。 法定代表人：王尚威，该公司经理。 委托代理人：王源，女，1985年9月24日出生，汉族，住辽阳市太子河区，该公司职员。 被告：张涢，女，1971年1月28日出生，汉族，住辽阳市文圣区。 委托代理人：夏颖、张暖，辽宁德远律师事务所律师。 被告：袁梓维，男，1997年3月3日出生，汉族，住址。 委托代理人（社区推荐）：邓杉，男，1982年10月26日出生，汉族，住辽阳市白塔区。 原告辽阳恒利物业管理有限公司（以下简称“恒利物业”）为与被告张涢、袁梓维物业服务合同纠纷一案，于2019年7月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，分别于2019年12月10日、12月16日、12月24日公开开庭审理了本案，原告恒利物业委托代理人王源、被告张涢、袁梓维前期共同委托代理人邓杉，被告张涢后期委托代理人夏颖、张暖、被告袁梓维委托代理人邓杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒利物业诉称：原告系辽阳市白塔区东电家园小区物业承包公司，资质合法为三级资质，并与辽宁恒利集团发展有限公司签订了相关的《物业管理服务协议》（在本小区没成立业主委员会之前的前期物业服务均由我司负责），明确了双方的权利和义务、管理服务内容、有偿服务费用及违约责任等。双方定于每年6月1日前为缴纳物业管理服务费的期限，原告按照物价局收费许可的标准收取被告2014年6月1日至2019年5月31日每平方米0.8元/月。但二被告从2014年6月1日起，享受原告物业服务的同时在物业公司数十次催缴物业费的情况下，拒不履行缴纳物业费的义务，先后共计拖欠原告物业费18974元,原告认为被告的行为严重违反了双方的协议约定，依据协议约定被告应当支付原告拖欠的物业费。故诉至法院，请求判令被告给付原告拖欠的2014年6月1日至2019年5月31日，共五年物业费（395.29平方米X0.8元/平方米/月X12月）18974元，并承担本案诉讼费。 被告张涢、袁梓维辩称：我不是生活在物业管理区域内的实际居民，而是临街门市房的业主，我的门市房面向街道，不在小区内开展经营活动，小区内的所有公共设施和物业服务包括卫生清洁、设备维护管理、秩序维护、车位管理等我都未享受到，门前卫生清扫及网点垃圾处理都是我自己雇用工人清理打扫。4楼平台原告一直没有维修，每逢雨季便开始渗水，对我造成损失，找到原告，原告不予赔偿。本网点无上下水，没有排污，原告向我收取每平方米0.8元物业费不合理。原告主张自2014年6月交纳物业费已经超过诉讼时效。 本院经审理查明：2013年4月10日，辽宁恒利物业集团发展有限公司（转让方、甲方）与王尚威（受让方、乙方）就双方于2013年4月10日签订的股权转让协议签订补充协议，约定乙方在使用辽阳恒利物业管理有限公司名称时，与辽宁恒利集团发展有限公司及其下属企业无任何关联。东电小区两年的物业费已由甲方向办理入住的业主收取，在交割时应从中扣除业主从入住至乙方交割日止期间的物业费，余下部分由乙方接收。东电小区由乙方接收后，物业管理期限须满足此小区综合验收合格后五年整。上述协议签订后，辽阳恒利物业管理有限公司于2014年6月1日起开始对位于辽阳市白塔区文圣路368号的东电家园小区提供物业服务。此前，辽阳恒利物业管理有限公司系东电家园小区的前期物业服务企业，住宅按建筑面积每平方米每月0.8元收取物业费。2018年10月，该小区成立业主委员会，并于2018年10月23日向辽阳市白塔区物业管理办公室备案。2018年11月18日，原告恒利物业（乙方）与辽阳市白塔区东电家园业主委员会（甲方）签订物业管理服务合同，约定写字间、住宅、网点按每月每平方米0.8元交纳物业费，于每年8月1日交纳。双方还就各自权利、义务进行了约定。被告张涢、袁梓维系该小区368-1号楼6单元145-6号网点业主，网点建筑面积395.29平方米，该网点临街开门，自2014年6月以来，张涢、袁梓维未交纳物业费，原告为此诉至本院。 本院所确认的上述事实，有原告提供的补充协议、物业管理服务合同两份、证人栾某、李某1的证言、被告提供的商品房买卖合同、照片三组、证人洪某、李某2的证言，以及原、被告当庭陈述笔录在卷为凭，上述证明材料经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。物业服务合同通常由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订，对全体业主具有约束力。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。本案中，原告恒利物业作为依法成立的物业服务企业，在东电家园小区建成后作为该小区的前期物业服务企业对该小区提供物业服务，后虽经股权转让，但该公司在东电家园小区成立业主委员会之前一直对小区进行前期物业管理服务，二被告作为该小区网点的业主，应按前期物业管理规约交纳物业费。二被告辩称其网点为临街网点，不在小区内开展经营活动，未享受任何物业服务。但其网点作为该小区的建筑物的一部分，与其他建筑物的共有部分及水、电、汽、供暖等公用设施设备均需物业服务企业维护管理，物业服务的范围不仅仅是卫生清扫及小区出入管理，二被告作为该小区网点的业主，应按前期物业管理规约向被告交纳物业费。该小区成立业主委员会以后，原告恒利物业与东电家园小区业主委员会签订的物业管理服务合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同对恒利物业及东电家园小区全体业主具有约束力。原告恒利物业按合同约定对小区内房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，二被告作为该小区内的业主，应当按上述物业管理服务合同约定承担相应的物业费用。但权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告于2019年7月12日向本院提起诉讼，但原告未提供向二被告催收物业费的证据，故原告主张二被告交纳2016年7月13日之前的物业费已过诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告张涢、袁梓维于本判决生效后十日内给付原告辽阳恒利物业管理有限公司2016年7月13日至2019年7月12日的物业费11384.35元； 二、驳回原告辽阳恒利物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费274.00元，被告张涢、袁梓维承担85.00元，原告辽阳恒利物业管理有限公司承担189.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审 判 长  刘明贺 人民陪审员  姚鸿鹏 人民陪审员  刘 琦 二〇二〇年一月二日 书 记 员  张馨予 附录： 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。