上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初573号原告：钮穆思远，男，1987年4月21日生，汉族，住上海市杨浦区。被告：上海新明环球置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：范光培，总经理。委托诉讼代理人：刘领凌。原告钮穆思远与被告上海新明环球置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钮穆思远到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告退还原告购房款710,000元；支某原告逾期交付房屋的违约金38,872.50元(以35.5元/天为标准，自2016年11月30日计算至2019年11月30日)及逾期付款之日起的利息19,525元(以中国人民银行同期存款基准利率2.75%为标准)；支某原告赔偿金7,100元(已支某房款的1%)，总计775,497.50元。事实与理由：2016年9月5日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买嘉定区浏翔公路XXX号地下1层71室房屋(下称“系争房屋”)，双方就房屋价款、交房条件、交付时间以及违约责任等进行了明确约定。合同第十一条约定被告应于2016年11月30日前将系争房屋交付给原告。合同第十二条约定，被告如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付原告，应当向原告支某违约金，违约金按原告已支某的房价款的日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付日期之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支某违约金；合同第十九条约定，原告行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知被告，被告应当在收到原告的书面通知起60天内将原告已支某的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还原告，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的1%，在退还房款时一并支某给原告。合同签订后，原告按约完全履行了付款义务，但被告却未按约向原告交付房屋，且截至起诉之日仍未向原告交房，已构成严重违约。双方经多次协商，仍未就退还房款及违约金事宜达成一致意见，故原告诉至法院，要求判如所请。被告庭后书面辩称，同意解除双方签订的预售合同并返还房款64万元；不同意支某违约金，原告未按约履行支某房款的义务。原告主张的71万元房款中的7万元系团购费，非被告收取，该款不应由被告返还。根据原告提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：2016年9月5日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，政府批准的规划用途为店铺，总房价暂定为127万元；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支某违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之0.5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择第二种方案追究乙方责任：若买受人未能通过按揭贷款资格审查或者因国家及银行政策调整，要求买受人调整首付款或调整利息的，买受人应在接到按揭银行或者出卖人通知之日起3日内按新政策重新办理银行按揭贷款手续或其他付款手续。若买受人自身原因，在此期限内双方未能就新的付款方式达成一致意见，出卖人有权单方解除合同，有权将上述商品房另行出售，有权没收该房源认购书中明确的定金转为首付款的金额，并有权从买受人已付房款中直接扣除相当于合同应付未付款2%的比例金额作为买受人应当支某的违约金，剩余房款退还给买受人；系争房屋的交付必须符合的条件为取得《建设工程竣工验收备案证书》；甲方定于2016年11月30日前将系争房屋交付给乙方；甲方如未在约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支某违约金，违约金按乙方已支某的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付日期之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支某违约金；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支某的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支某给乙方。合同附件一“付款方式和付款期限”约定，买受人应在《商品房买卖合同》签订之日支某首付款64万元，剩余房款63万元买受人于本合同签订当日向出卖人推荐银行申请按揭贷款；买受人应要求贷款银行在本合同签订之日起30日内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户，如因买受人的原因导致按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人账户，则买受人应自本合同签订之日起第30日届满第二日开始按每日未付房款额的万分之零点五向出卖人支某违约金，如本合同签订之日起90日内按揭贷款仍未划付到出卖人银行账户，且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支某的全部房款的，则出卖人于次日起即有权单方解除合同，有权将上述商品房另行出售，有权没收该房源认购书中明确的定金转为首付款的金额，并有权从买受人已付房款中直接扣除相当于合同应付未付款1%的比例金额作为买受人应当支某的违约金，剩余房款无息退还给买受人。合同另对其他事项作了约定。另查明，1、原告于签约前支某被告首付款64万元，余款尚未支某；2、2017年8月，被告取得系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》；3、系争房屋尚未交付原告；4、2016年12月16日，上海天策房地产咨询有限公司向原告出具上海增值税普通发票一张，载明收到原告支某的服务费7万元。本院认为，原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。合同约定被告应于2016年11月30日前将系争房屋交付给原告，双方约定的交房条件为被告取得《建设工程竣工验收备案证书》，但被告直至2017年8月才取得《建设工程竣工验收备案证书》，且目前仍未将系争房屋交付给原告，显属违约，原告有权按照合同约定行使单方解除权。现被告亦同意解除涉案预售合同，并同意返还原告首付款64万元，本院予以照准。至于7万元服务费，系原告为购买系争房屋而向案外人支某的款项，与被告无关，原告要求被告退还该款，于法无据，本院不予支持。本案的争议焦点是合同解除后，被告应否承担违约责任？本院认为，原告虽未按约付清房款，然被告并未以原告迟延付款为由向原告提出解除合同，且合同系因被告客观上无法按期交房导致解除，故被告应承担相应的违约责任。被告应按何标准承担违约责任？按照合同约定，因被告逾期交房，原告行使合同解除权的，被告除退还全部已付购房款外，还应支某原告已付购房款百分之一的违约金，故原告主张的违约金中的6,400元，于法有据，本院予以支持。原告主张的逾期交房违约金系合同继续履行情况下，被告应承担的违约责任，现原告主张解除合同，故该诉请本院不予支持。至于原告依据合同第十九条主张的利息损失，不适用于因被告逾期交房，原告行使单方解除权时，被告应承担的责任，故本院亦不予支持。审理中，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告钮穆思远与被告上海新明环球置业有限公司于2016年9月5日签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告钮穆思远购房款人民币640,000元；三、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支某原告钮穆思远违约金人民币6,400元；四、驳回原告钮穆思远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,554.98元，减半收取5,777.5元，由原告钮穆思远负担961.78元，被告上海新明环球置业有限公司负担4,815.72元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 马 丹二〇二〇年一月二十日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。