河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终13937号上诉人（原审原告）：刘丰，男，汉族，1995年5月4日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杨学林，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁鸿贵，河南亚太人律师事务所律师。上诉人（原审原告）：河南金荣房地产开发有限公司，住所地郑州市郑东新区东风南路与金水东路交叉口绿地原盛国际3号楼A座8层。法定代表人：杨振国，该公司经理。委托诉讼代理人：白秋峰，男，该公司员工。上诉人（原审原告）：郑州隆竹泽建筑工程有限公司，住所地河南自贸实验区郑州片区（郑东）商务外环3号12层01号。法定代表人：薛栋，该公司经理。委托诉讼代理人：姜涛，男，该公司员工。上诉人（原审被告）：河南取予房地产开发有限公司，住所地郑州经济技术开发区经开第一大街与经南六辅路交叉口西南角。法定代表人：杨海波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李向阳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：赵红芳，女，该公司员工。上诉人刘丰、河南金荣房地产开发有限公司（以下简称金荣公司）、与上诉人郑州隆竹泽建筑工程有限公司（以下简称隆竹泽公司）、河南取予房地产开发有限公司（以下简称取予公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初21340号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘丰上诉请求：1.撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初21340号民事判决第二项中的“赔偿购房损失104万元”，改判为“赔偿购房损失118万元”；2.撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初21340号民事判决第四项，改判为金荣公司赔偿刘丰已交房款一倍损失58万元；3.判令金荣公司、隆竹泽公司、取予公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决未支持刘丰主张的赔偿已交房款一倍损失58万元，是错误的。刘丰与金荣公司签订《房屋认购协议》，对房屋位置、面积、价款、付款方式等都做了明确约定。刘丰已经履行了付款义务，然而取予公司把涉案房屋建成后销售给第三人，致使合同目的不能实现，取予公司的行为构成一房两卖，构成根本违约。刘丰诉讼请求第二项赔偿己付房款一倍损失58万元的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款，因此金荣公司、隆竹泽公司、取予公司应按照法律规定赔偿刘丰己交房款一倍损失58万元。而一审法院以刘丰与金荣公司签订《协议》时知晓对方尚未取得商品房预售许可证为由，对刘丰请求赔偿已交房款一倍的损失58万元不予支持，理由不成立。“赔偿己交房款一倍损失”是法律规定的惩罚性赔偿，金荣公司、隆竹泽公司、取予公司将房屋另卖他人，是恶意违约以牟取更大利益，法律理应对该行为予以惩罚，一审判决没有体现对上述三公司的惩罚制裁，是错误的，应当予以纠正。二、一审判决未全额支持刘丰主张的赔偿购房差价款118万元，是错误的。由于金荣公司未履行合同义务，按照16000元／平米计算，导致刘丰实际遭受的购房差价损失为118万元，这是刘丰实实在在遭受的购房差价损失。取予公司销售备案最低价也在16359元／平方米，高则达19799元／平方米，现在该楼盘的市场价已达20000元／平方米左右。刘丰按16000元／平方米主张差价损失要求并不高，而且还低于取予公司的销售备案价，其主张是合理的。但是，一审判决仅赔偿购房差价款104万元，少判决14万元，实属错误，应予纠正。金荣公司上诉请求：1.依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初21340号民事判决第一项及第三项判决；2.依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初21340号民事判决第二项，或者依法将该项判决变更为金荣公司返还刘丰购房款55万元和车位款3万元；3.本案一、二审全部诉讼费用均由刘丰负担。事实与理由：一、金荣公司从未取得案涉房屋的商品房预售许可证，《认购协议书》（下称协议）自始无效，一审法院对协议效力的认定存在错误，其做出的关于解除协议的第一项判决属于误判，应予撤销。二、刘丰就其损失的主张未提供任何证据，一审法院在没有任何事实依据和错误适用法律规定的情况下，做出的关于赔偿刘丰购房损失的第二项判决属于误判，应予撤销或依法改判。三、一审法院对同系列、不同案件的裁判标准相差巨大，属于同案不同判，滥用裁量权的体现。四、金荣公司在坚持认为协议无效的前提下，即使法庭认为协议有效，协议也只属于预约合同而非本约合同，刘丰所主张的损失属于本约合同履行后的相关损失，该主张不适用于本案，应予驳回。五、案涉协议已对违约金标准作出约定，即使计算刘丰的损失，也应按合同的约定进行计算。六、计算刘丰损失也仅应计算至2016年8月，对于该时间之后的损失，即使存在，也应由刘丰自行承担。七、金荣公司是完全独立的法人，金荣公司与取予公司、隆竹泽公司均不构成法人人格混同，一审法院存在事实认定错误。另，金荣公司在坚持认为协议无效的情况下，即使法庭认为协议有效，协议也只属于预约合同而非本约合同，刘丰所主张的损失属于本约合同履行后的相关损失，该主张不适用于本案，应予驳回。从协议的相关约定可以看出，案涉协议在条件成就时仍应签订正式的商品房买卖合同，因此协议属于商品房买卖预约合同而非本约合同，根据合同法第113条的规定，一方违约后守约方可以主张违约损失的范围包括合同履行后的可得利益，预约合同作为具有独立性的合同，该法条规定同意对其适用，但是预约合同和本约合同履行后可以获得的利益并非同一概念，预约合同产生的是缔约请求权，以本约合同所产生的履行合同的请求权并不一样，所以刘丰以未能履行本约合同下相关的损失作为其主张没有法律依据，应予驳回。即使协议有效，在协议性质为预约合同的基础上，刘丰早在2016年就知道金荣公司无法继续履行协议。同时为解决该争议，金荣公司在2016年初就与包括刘丰在内的众多团购户协商解决。绝大多数团购户已经于2016年8月与金荣公司达成和解并完成退款，但刘丰拒绝协商解决，拖延至今才起诉，因此即使计算损失也仅应计算至2016年8月。对于在该时间之后刘丰的相关损失主张即使存在，根据《中华人民共和国合同法》第119条第一款的规定，对于损失扩大的部分也应该由其自行承担。隆竹泽公司上诉请求：1.依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初21340号民事判决第三项；2．刘丰负担本案一、二审全部诉讼费用及保全费用。事实与理由：一、隆竹泽公司不是《认购协议书》（下称《协议》）的签约主体，不应承担相关民事法律责任。《协议》由刘丰与金荣公司签汀，隆竹泽公司并非该《协议》的签约主体，根据合同相对性原则，隆竹泽公司不应承担与《协议》相关的任何责任。因此，隆竹泽公司不是本案的适格被告，不应承担任何责任，一审判决第三项应予撤销。二、隆竹泽公司与金荣公司是完全独立的法人，不构成法人人格混同，一审判决事实认定错误。刘丰提供的证据仅能证明隆竹泽公司与金荣公司之间存在正常的且可明显区分的资金往来，无法证明其他关系，现在刘丰未能提供证据证明两家公司存在法人人格混同，其应自行承担无法举证的不利后果，一审法院未查明事实就作出法人人格混同的认定，属于事实认定错误。隆竹泽公司与金荣公司在人员、业务和财务上均不存在混同的情形。首先，隆竹泽公司与金荣公司的股东、高层管理人员等均不相同且不存在交叉任职的情况，不存在人员混同情形；其次，隆竹泽公司的经营范围为房屋建筑工程施工，环保工程施工，上石方工程施工，地基基础工程施工；批发零售：建筑材料、五金交电、环保设备，金荣公司的经营范围为房地产开发经营，两者经营范围和实际办公地址都不一致，不存在业务混同情形；最后，财务混同应指公司财务核算缺乏独立性，一般需依据公司账户、账簿、盈亏核算、费用摊销等方面的情况进行综合分析，而隆竹泽公司与金荣公司之间无共同账户，隆竹泽公司独立支财产，即使有资金上的往来也属于可明显区分的情形，并不会影响两家公司财务核算的独立性，并不存在财务混同、无法区分情形。因此，两家公司不构成法人人格混同，一审法院事实认定错误。金荣公司作为独立法人应独立承担法律责任，一审法院认定隆竹泽公司承担连带责任于法无据，一审判决第三项应予撤销。取予公司上诉请求：1．依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初21340号民事判决第二项、第三项要求取予公司承担连带赔偿责任的判决；2．本案一审、二审诉讼费用、保全费用等均由刘丰、金荣公司、隆竹泽公司承担。事实与理由：一、取予公司不是《认购协议书》中的主体，不应承担民事法律责任。刘丰和金荣公司于2013年6月21日签订《认购协议书》，当时取予公司并未设立，取予公司与刘丰之间并未成立认购房屋的法律关系，也从未收取过刘丰的任何房屋款项，涉案房屋的项目为“金荣熙园”，而取予公司开发的项目名称为“碧桂园天悦花苑”，于2017年取得预售许可证后才开始依法进行销售，取予公司不负有履行《认购协议书》的义务。根据合同相对性原则，取予公司不是该民事法律关系的主体，不应承担民事法律责任。二、一审判决认定取予公司与金荣公司法人人格混同及刘丰与金荣公司签订的《认购协议书》有效属于认定事实错误，适用法律错误。（一）取予公司取得预售许可证并不代表金荣公司也取得了预售许可证，刘丰与金荣公司签订的《认购协议书》自始无效。（二）金荣公司与取予公司是完全独立的法人，在人员、业务、财务上并不存在混同的情形，一审法院认定取予公司与金荣公司人格混同属认定事实错误。三、一审判决取予公司承担连带责任无事实及法律依据，且判决赔偿损失过高，无赔偿计算依据及标准。（一）取予公司与刘丰未签订任何认购协议书，不存在任何法律关系，且金荣公司与取予公司均为独立法人，不存在人格混同的情形，故取予公司不应承担连带责任。（二）刘丰与金荣公司签订的《认购协议书》，因金荣公司自始至终未取得预售许可证而自始无效。且刘丰及金荣公司对认购协议书的无效均负有相应的主观过错，刘丰在明知金荣公司连土地均未获得的前提下为获取低价利益与其签订认购协议书，并支付购房款，存在主观的明知和故意。作为完全民事行为能力人，其应对自己的行为承担相应的后果。刘丰针对金荣公司、隆竹泽公司、取予公司的上诉辩称：一、金荣公司、隆竹泽公司、取予公司及实际控制人薛楠、薛栋人格高度混同。金荣公司安排其实际控制的隆竹泽公司将政府挂牌出让的涉案房产地块摘牌，取得土地使用权。隆竹泽公司取得该地块土地使用权后，为开发该地块设立了项目公司即取予公司，由取予公司负责该地块的开发经营。金荣公司、隆竹泽公司、取予公司系利益共同体、同一实际控制人。涉案地块团购房客户的团购权益保障义务也由三家公司承担，取予公司把承担金荣公司团购协议的义务作为开发该涉案地块的条件，并在政府主导的4.6会议摘要上作出了承诺。且金荣公司、隆竹泽公司、取予公司及实际控制人薛楠、薛栋人格高度混同。（一）人员混同。1.两公司高管混同。金荣公司的总经理杨大为同时又是取予公司的监事；薛楠、薛栋既是金荣公司的实际控制人又是取予公司、郑州福鸿元商贸有限公司及涉案工程项目的实际控制人。2.管理人员混同。朱登飞既是金荣公司派驻“金荣熙园”项目的甲方负责人，又是取予公司派驻“缇香苑”项目的甲方负责人；赵强既是金荣公司扬尘监管负责人，又是取予公司扬尘监管负责人；杜丁丁同时任金荣公司、取予公司办理工商登记的代理人，系金荣公司和隆竹泽公司的工作人员，具有双重身份。3.《河南取予地产项目融资合作框架协议》中，明确载明了金荣公司、隆竹泽公司、取予公司系利益共同体，薛楠、薛栋系三家公司的实际控制人。（二）业务混同。1.金荣公司与取予公司在工商机关登记的经营范围一致；2.金荣公司的“金荣熙园”项目与取予公司的“缇香苑”（即现在的“碧桂园”）项目是同一工程项目：⑴项目的地块系同一地块；⑵项目的位置是同一位置：⑶项目的《建设用地设计条件通知书》系同一文件；⑷项目的施工单位相同，“金荣熙园”与“缇香苑”项目的施工单位是同一单位，均是郑州二建；⑸项目的监理单位是同一单位，均是河南方大建设工程管理有限公司：⑹2015年9月，金荣公司与郑州二建签订《金荣熙园住宅小区3#、61，7＃、9＃楼施工设计》，而此时隆竹泽公司已经拍卖取得了案涉地块的土地使用权，并成立项目公司即取予公司开发经营案涉地块。3.取予公司监事、金荣公司总经理杨大为2016年4月6日在郑州市经济技术开发区信访局当众表态：“取予公司是涉案项目融资，融资方为了规避投资风险要求设立的新公司，自始至终都没有说金荣公司与取予公司是两家公司，实际上就是一家公司。”（三）财产混同。大量证据及事实证明：第一，本案所涉地块出让金2.O1亿元来源于金荣公司，郑州福鸿元商贸有限公司是受金荣公司指令参加土地拍卖并拍得该地块，且郑州福鸿元商贸有限公司设立（2015年3月19日）目的就是为了取得该地块并开发该项目，这充分说明郑州福鸿元商贸有限公司与金荣公司是一体公司。第二，本案所涉地块出让金2.01亿元，金荣公司通过薛栋转交给郑州福鸿元商贸有限公司，而不是金荣公司直接转账给郑州福鸿元商贸有限公司，欲从形式上掩盖金荣公司与郑州福鸿元商贸有限公司之间的控制关系。这是金荣公司为了规避向团购户业主承担责任而精心策划和早就预谋好的，在土地招拍挂之前就欲违约，企图撕毁与600多名团购户业主的购房协议。第三，金荣公司――薛栋――福鸿元公司――缴纳土地出让金――取予公司开发该地块，该证据链条显现出的铁的事实，足以证明金荣公司、福鸿元公司、取予公司及实际控制人薛楠、薛栋在财务上、资产上高度混同，既分不清也分不开。综上，金荣公司与取予公司、隆竹泽公司实质上是一家公司，实际控制人都是薛楠、薛栋。二、刘丰与金荣公司达成的购房协议合法有效。第一，鉴于金荣公司、隆竹泽公司、取予公司及其实际控制人的人格高度混同，实际是一家公司的事实，虽然购房协议形式上是刘丰与金荣公司所签，但实际上也是与取予公司所签，对金荣公司、隆竹泽公司、取予公司均具有约束力。第二，刘丰与金荣公司达成的《协议》，就房屋坐落位置、面积、价款、付款方式、违约责任等内容达成合意，双方确立房屋买卖法律关系。虽然在签订购房协议时，该项目尚未取得商品房预售许可证，但是，在刘丰起诉前该项目己经取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，购房协议合法有效。一审判决认定购房协议有效，有理有据，金荣公司、隆竹泽公司、取予公司主张购房协议无效的理由不能成立。三、一审判决金荣公司、隆竹泽公司、取予公司承担退款和赔偿损失责任，是正确的。金荣公司、隆竹泽公司、取予公司虽是分别设立的公司法人，但是由于在人格上的高度混同，在法律上无法理清各自的独立关系，从实质上判断系一家公司。且《4.6会议摘要》是金荣公司、取予公司与团购业主形成新的合同关系的标志性文件，己经得到政府成立的专门领导小组同意认可，金荣公司与取予公司、隆竹泽公司实质上是一家公司，应当共同承担相应的法律责任，即返还购房款、赔偿差价损失、按己交房款一加一赔偿。综上，金荣公司、隆竹泽公司、取予公司的上诉请求不成立，应当予以驳回。取予公司针对刘丰的上诉辩称：一、一审法院未支持刘丰一倍己付房款的赔偿，认定事实清楚，适用法律正确。刘丰要求赔偿一倍损失的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。本案的事实情况并不适用该司法解释之规定。该规定适用的前提是商品房买卖合同订立后，但在本案中刘丰与金荣公司签订的为《认购协议书》，协议约定刘丰与金荣公司还需另行签订《商品房买卖合同》，签订正式的《商品房买卖合同》后《认购协议书》自动失效，刘丰对协议为预约合同的性质是明知的。所以该协议仅为一个预约合同，而非正式的商品房买卖合同。商品房买卖合同并未订立，不适用上述司法解释的相关规定，一审法院未支持刘丰一倍己付房款的赔偿并无错误。二、对于一审判决取予公司连带赔偿购房损失104万元，该赔偿数额过高，认定事实及适用法律均是错误的。首先，该协议为预约合同，预约合同仅有保证优先签约的义务，而并非是合同实际履行的依据。刘丰并未与金荣公司签订商品房买卖合同，合同也并未实际履行，并无可得利益损失，刘丰要求以合同履行后的可得利益来赔偿房屋的差价损失没有法律依据。其次，若刘丰认为协议具有商品房买卖合同，也因金荣公司未取得预售许可证而无效；无效的合同自始无效，取得的财产予以返还，双方有过错的，各自承担相应的责任。刘丰在明知金荣公司未取得销售许可证的情况下仍签订协议，应对自己的过错承担相应的责任。最后，刘丰也无证据证明其遭受的实际损失，应对其举证不能承担相应的责任。金荣公司针对刘丰的上诉辩称，同取予公司的答辩意见。另，刘丰就其损失的主张未提供证据证明，应自行承担举证不能的后果，而且其也没有说明该损失的计算方式。关于刘丰一倍损失的主张，该主张根据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条、第九条，但本案情况并不适用该两条法律的规定，该司法解释第八条适用的前提是商品房买卖合同，但案涉协议并非商品房买卖合同；该司法解释第九条适用的前提是故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，但刘丰在签订协议之前就已经知道金荣公司未取得商品房预售许可证的事实，因此该司法解释的相关规定并不适用。隆竹泽公司针对刘丰的上诉辩称，同金荣公司的答辩意见。金荣公司对隆竹泽公司、取予公司的上诉无异议。隆竹泽公司对金荣公司、取予公司的上诉无异议。取予公司对金荣公司、隆竹泽公司的上诉无异议。刘丰向一审法院起诉请求：1.解除刘丰与金荣公司2013年6月21日签订的认购协议书；2.判令金荣公司、隆竹泽公司、取予公司共同返还刘丰购房款58万元、赔偿购房差价损失118万元、已交付房款一倍损失58万元；3.判令金荣公司、隆竹泽公司、取予公司承担诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年6月21日，刘丰与金荣公司签订《协议》一份，协议约定：刘丰认购金荣公司开发项目位于郑州经××大街、××楼××单元××楼西户。单价4890元平方米，认购建筑面积110平方米，刘丰签订本协议时，认购90平方米预付45万元，110平方米预付55万元，125平方米预付62万元。金荣公司需在项目开工后36个月内向刘丰提供具备向郑州市房管局备案的商品房。协议同时对双方其他权利义务进行了约定。同日，刘丰向金荣公司账户付购房款55万元，金荣公司向刘丰出具收据一张。2015年5月1日，金荣公司向刘丰出具收据一张确认收到车位费3万元。协议签订后，金荣公司在合同约定的地块进行施工建设，项目名称为“金荣熙园”。2015年8月14日，郑州福鸿元商贸有限公司（后变更为隆竹泽公司）通过出让方式取得了朝凤路以东、经南六辅路以南，面积53544.89平方米的国有建设用地土地使用权，后于2015年8月21日，郑州福鸿元商贸有限公司、取予公司及郑州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》将受让人变更为取予公司，涉案项目更名为缇香苑。2015年12月30日，取予公司取得涉案项目建设用地规划许可证，涉案项目多次更名，最终确定为“碧桂园天悦花苑”。取予公司于2017年9月28日取得涉案项目的《商品房预售许可证》。金荣公司于2003年10月31日成立，法定代表人为杨振国。取予公司于2015年7月30日成立，法定代表人为杨海波，2015年12月1日股东决定变更法定代表人为薛栋。金荣公司与取予公司在工商登记的经营范围一致，都为房地产开发经营。金荣公司的“金荣熙园”项目与取予公司的“缇香苑”项目所处位置是同一位置，项目的《建设用地设计条件通知书》系同一文件，“金荣熙园”与“缇香苑”项目的施工单位均为郑州市第二建筑责任有限公司（以下简称郑州二建），两个项目的监理单位均是河南方大建设工程管理有限公司。2016年4月6日，金荣公司杨大为、取予公司法定代表人薛栋在会议上认可：“金荣公司与取予公司事实上一家公司，取予公司的财产承担金荣公司地产团购客户的团购权益。”取予公司（项目公司）、上海廪益投资合伙企业、薛楠、薛栋、郑州福鸿元商贸有限公司、河南金荣房地产开发有限公司于2015年签订的《河南取予地产项目融资合作框架协议》中写明，目标项目为郑州经开熙园项目，薛楠、薛栋为项目公司、金荣公司、郑州福鸿元商贸有限公司及目标项目的实际控制人，郑州福鸿元商贸有限公司持有项目公司100%股权，杨大为同时任金荣公司总经理和取予公司监事。朱登飞即是金荣公司驻派熙园项目的工程师，任职工程部经理，也是取予公司驻派“缇香苑”项目的工程师。赵强同为“金荣熙园”项目和“缇香苑项”目的扬尘监管责任人。杜丁丁同时任金荣公司、取予公司办理工商登记的代理人。根据刘丰提供的薛栋、薛楠、金荣公司、取予公司、隆竹泽公司的银行流水明细显示：（1）2015年7月24日，金荣公司79×××96账户1.2773亿元汇给薛栋；2015年7月27日薛栋将上述款项中的1.21亿元汇给郑州福鸿元商贸有限公司账户；2015年7月27日案外人孙峰汇给郑州福鸿元商贸有限公司0.8亿元；2015年7月27日，郑州福鸿元商贸有限公司收到上述共计2.01亿元后，将其全部汇入郑州市国土资源局账户。（2）2015年11月27日，金荣公司79×××96账户汇入薛栋光大银行账户1.5363亿元，然后薛栋转付取予公司账户4367万元，薛栋转付郑州福鸿元商贸有限公司41001523017050209105账户0.8亿元，郑州福鸿元商贸有限公司向案外人孙峰还款0.8亿元；（3）薛栋通过建行商交所支行62×××76账户支付薛楠、薛栋、杨大为、朱登飞、赵强、王浩、杜丁丁工资、售楼部建设费、招待费、基坑支护工程费、医疗保险费、失业保险费；（4）金荣公司汇入薛栋光大银行62×××59账户1.1亿元，薛栋转汇给郑州福鸿元商贸有限公司支付土地款；（5）金荣公司向薛楠光大银行62×××53账户频繁汇入巨额资金。（6）取予公司设立前，薛楠账户光大银行账号62×××53给薛栋、杨大为、朱登飞、赵强、王浩、杜丁丁支付工资；取予公司设立后，薛栋账户给薛楠支付工资；薛楠以金荣公司名义退“金荣熙园”团购客户房款、车位款、保证金，借款、还款、支付税金、利息、承担“金荣熙园”3#楼、6#楼郑州二建劳务费368万元，工伤养老金、医疗保险、保险、审计费等，承担取予公司咨询费20万元，支付“金荣熙园”基坑支护款。（7）郑州福鸿元商贸有限公司以金荣公司名义支付施工单位工程款（①2016年8月9日、2016年09月18日、2017年2月15日支付郑州二建5932071元；②2016年11月04日、2017年1月19日支付河南平原基础建设有限公司4358502元）。（8）郑州福鸿元商贸有限公司支付取予公司施工个人款项（2016年11月04日支付杨鸿彦金荣熙园）项目围挡款230000元）。（9）金荣公司、取予公司、郑州福鸿元商贸有限公司三公司实际控制人资金频繁转入转出。（10）2015年7月25日至今，郑州福鸿元商贸有限公司仍以金荣公司名义向团购房业主约600户退还房款；（11）2015年12月25日，取予公司以金荣公司名义向涉案工程项目监理单位支付监理费5万元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘丰与金荣公司签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，由双方签字确认，内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。刘丰按照合同约定履行了付款义务。经审理查明，协议约定项目的房屋未按照双方原约定的规划建造，已建成的房屋也已售出，合同目的无法实现，构成根本违约，故对刘丰要求解除刘丰与金荣公司于2013年6月21日签订的《认购协议书》并返还刘丰购房款（含购停车位1个）58万元的诉讼请求，符合法律规定该院予以支持。对刘丰要求金荣公司支付房屋差价118万元、已付房款一倍损失58万元的请求，本案金荣公司实际存在违约情形，使双方的合同无法继续履行，故该院以刘丰实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及刘丰预期利益等因素，根据诚实信用原则，综合考虑郑州近年来房地产市场发展的态势、合同履行不能的原因、当前使用资本成本、刘丰方支付房款的金额等因素，对刘丰上述诉求，该院酌定支持104万元，该数额足以弥补刘丰的损失，也体现了对金荣公司违约行为的适当惩罚。关于刘丰要求金荣公司、取予公司、隆竹泽公司承担连带返还购房款及赔偿责任，根据刘丰提供的证据显示，薛栋、薛楠是上述三公司的实际控制人，取予公司设立之初郑州福鸿元商贸有限公司（现隆竹泽公司）持有取予公司100%的股权，金荣公司与取予公司虽然在工商登记部门登记为独立的法人，但在实际上相互之间界限模糊、人格混同。一是两个公司人员混同，两公司的实际控制人及高管、管理人员存在交叉任职的情形；二是两个公司业务混同，两个公司的经营范围一致，所开发的项目仅是换了项目名称，其他均一致；三是两公司的财务混同，金荣、取予、郑州福鸿元商贸有限公司之间及三个公司通过其实际控制人有频繁的资金往来，且郑州福鸿元商贸有限公司（现隆竹泽公司）以金荣公司名义支付施工单位工程款及向600名团购房主退还房款。同时，根据取予公司法定代表人薛栋在《会议摘要》中签字承诺：取予公司承担金荣公司房地产团购户的权益。根据《民法总则》第61条“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”之规定，薛栋的承诺对取予公司具有约束力，应由取予公司履行法定代表人薛栋对团购户的承诺。在《保证》中薛栋作为取予公司法定代表人签字确认其是金荣公司和取予公司的实际控制人，故可以确认金荣公司和取予公司人格高度混同。公司人格独立是其作为法人独立承担责任的前提，《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保障，公司的独立人格也突出表现在财产的独立上。金荣公司、隆竹泽公司、取予公司及其实际控制人薛楠、薛栋财产无法区分，丧失独立人格，构成人格混同，严重损害了债权人的利益，故金荣公司、取予公司、隆竹泽公司应承担连带责任。隆竹泽公司经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，对刘丰的起诉及提交的证据未提出答辩和质证意见，应视为对其诉讼权利的放弃。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国公司》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除刘丰与河南金荣房地产开发有限公司于2013年6月21日签订的《认购协议书》；二、河南金荣房地产开发有限公司返还刘丰购房款（含购停车位1个）58万元及赔偿购房损失104万元；三、河南取予房地产开发有限公司、郑州隆竹泽建筑工程有限公司对河南金荣房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任；四、驳回刘丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25520元，其中刘丰负担7852元，河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司、郑州隆竹泽建筑工程有限公司共同负担17668元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘丰提交预售项目房源价格申报表三份，拟证明案涉项目的房产销售备案均价在16359元/平方米至19799元/平方米，刘丰主张按均价16000元/平方米计算购房差价损失并不高。取予公司质证称，对证据的真实性无异议，但对其关联性、证明目的有异议。首先，6号楼和9、12、13号楼两份房源价格申报表中涉及的房屋为多层电梯洋房。在商品房销售过程当中，洋房、高层房屋的价格相差悬殊，不能用洋房的备案价格来衡量高层房屋的销售价格。对2号楼房屋价格申报表的真实性无异议，但对其证明目的和关联性有异议。取予公司开发的案涉项目中，2号楼为项目公司开发的楼王，整体备案价格也是整个小区当中最高的，而且从刘丰提交的三份申报表所加盖的骑缝章中可看出，刘丰单纯抽取出备案价格中最高的三种价格。金荣公司质证称，对三份证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可，不能作为购房差价损失的计算依据。购房差价应该是在后时间点的房屋价格与在前时间点的房屋价格的差价。本案中，金荣公司与刘丰之间已经签订了协议，而协议对案涉房屋的价格进行了约定。因此协议约定的价格可以作为在前时间点的房屋价格，至于在后时间点的房屋价格应当以2016年8月份与案涉房屋同等地段、同等开发资质开发商开发的房屋价格作为参考依据。隆竹泽公司质证称，同金荣公司的质证意见。金荣公司提交三份证据：第一份是2013年上半年郑州房地产市场运行情况；第二份是2016年1月到7月郑州市房地产数据分析；第三份是该系列案一审判决返还购房款和赔偿金额的统计表。拟证明一审法院在该系列案件中判决的差价赔偿标准大多在每平方米5000元至10000元之间，但2013年郑州市商品房销售均价为7080元/平方米，而2016年1-7月份的销售均价为9472元/平方米，商品房市场差价仅为2392元/平方米，更何况该系列案中的房屋价格为团购而非市场价，其差价事实上远低于2392元/平方米，而且刘丰自身也存在过错，其应承担主要的损失，一审法院在刘丰未提供证据证明其损失的情况下任意酌定，对金荣公司不公平；一审判决认定的购房损失没有统一标准，且各案损失的金额与购房款之间的比例或差额相差巨大，存在极大的主观性和随意性，对金荣公司不公平。刘丰质证称：1.对金荣公司提交第一份证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，该证据是2013年上半年郑州市房地产市场大致的行情，刘丰购房是2013年，团购房价格是双方协商一致的，不能套用当时市场上的房产价格。2.对第二份证据的真实性不持异议，但是与本案没有关联。刘丰主张的房屋差价损失是双方合同约定的价格与取予公司将该项目的房产在房管局备案销售价格有差额为依据确定的，与金荣公司主张差价2392元/平方米不是一回事。如果金荣公司2016年赔偿了，刘丰2018年不会再去起诉。对第三份证据的真实性没有异议，但是并不能证明一审法院做出的判决是滥用裁量权。一审法院根据金荣公司占用资金时间的长短计算损失是相对公平的，并不是滥用裁判权。隆竹泽公司、取予公司对金荣公司提交的证据均无异议。隆竹泽公司、取予公司未提交新的证据。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为刘丰、金荣公司提交的证据与本案缺乏关联性，本院均不予采信。本院经审理查明，2016年7月9日，郑州经济技术开发区管理委员会金荣房地产项目处置工作领导小组作出的《金荣熙园团购房问题处置意见（讨论稿）》记载：“一、河南金荣房地产开发有限公司前期处理情况（方案一）金荣房地产团购房涉及业主约650名，涉及房款资金约3亿元，……2015年7月29日，位于第一大街与经南六辅路交叉口西南角的居住用地在郑州国土资源局网上交易系统挂牌出让，面积约为80.32亩，最终经过129轮竞价以60639万元成交，竞得人为郑州福鸿元商贸有限公司……2016年4月份以来，部分团购房业主区、市、省集体上访……事件发生后，郑州经济技术开发区管理委员会高度重视，于2016年4月1日成立金荣房地产处置工作领导小组，积极稳妥处置相关问题……从2016年4月起，两个月内，金荣公司、取予公司先行商谈项目转让事宜，保证在转让谈判中，把承继金荣房地产公司团购协议作为首要条件。二、业主自建方案（方案二）……三、工作组处置意见（方案三）根据金荣熙园团购房问题的实际情况，经咨询有关法律专家，工作组研究拟定以下处置意见：（一）工作组责成金荣公司、取予公司7月20日前完成不附加条件的转盘谈判，7月25日前保证启动资金到位。如金荣公司不能按时完成，工作组将指定公司接盘，优先解决团购业主问题。（二）工作组监管涉及业主团购款的转让款，总金额不低于3亿元，在工作组的监管下由金荣公司完成退款手续。（三）退款时间：2016年7月31日前退还本金。（四）退款模式：按照退款申请签署的时间先后顺序，交纳的房款总额一次性全额退还。（五）利息约定：业主交款时限内产生的利息问题，在工作组的主持下由业主代表和金荣公司协商解决。业主代表提出年利息不低于10%的要求，金荣公司承诺，如转让价款能够涵盖业主的利息要求，将按年息10%对业主予以支付。如果不能涵盖，依照法律规定双方协商，协商不成的可向人民法院提起诉讼……”2016年8月底前，金荣公司将600名团购客户的房款本金全部退还，并按年息6%付息。本院经审理查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，一、关于刘丰与金荣公司签订的《申请认购协议书》效力问题。刘丰与金荣公司签订的《协议书》具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容。另，金荣公司出具的收据上显示其收取刘丰的款项性质为房款，且为约定房款的大部分。因此，认购书应当认定为商品房买卖合同。经查，刘丰与金荣公司在签订上述协议时，金荣公司尚未取得案涉地块的土地使用权证、建设用地规划许可证、房屋预售许可证等证件。2015年7月29日，案涉国有土地使用权在郑州国土资源局网上交易系统挂牌出让，经过129轮竞价以60639万元成交，郑州福鸿元商贸有限公司取得案涉土地的国有建设用地土地使用权，因郑州福鸿元商贸有限公司不具备房地产开发资质，郑州福鸿元商贸有限公司、取予公司及郑州市国土资源局于2015年8月21日通过签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将受让人变更为取予公司。且之后，案涉项目《建设用地规划许可证》和《商品房预售许可证》均办理在取予公司名下，故金荣公司并未取得案涉项目的开发建设，案涉项目实际由取予公司开发建设。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项:违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。金荣公司未取得商品房预售许可证明，而与刘丰签订《申请认购协议书》，至刘丰起诉前亦未取得，故双方签订的《申请认购协议书》应当认定为无效。二、关于损失的认定和赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘丰与金荣公司所签订的协议无效，其对金荣公司享有的是债权请求权，而不是物权期待权，且2015年7月29日，案涉国有土地使用权被郑州福鸿元商贸有限公司取得，2016年5月18日金荣公司就已向全体业主发出《金荣熙园团购房问题退房退款方案》，刘丰当时就应当预计到合同无效的法律后果，故其关于赔偿房屋差价损失的主张无事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。金荣公司的售房行为虽有过错，但刘丰认购房屋时，应当预见未开工建设的商品房不具备办理预售许可的条件，而未尽审查义务，对合同无效的后果亦负有相应的责任。且本案审理中，并无证据证明金荣公司在预售房屋过程中存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，故本案不适用前述法律规定，刘丰要求金荣公司承担已交房款一倍的惩罚性赔偿责任的依据不足，本院不予支持。本案中，金荣公司在商品房工程尚未取得国有建设土地使用权和取得商品房预售许可的情况下，即以认购的方式销售房屋的行为存在过错；另外，刘丰明知金荣公司没有取得商品房预售许可证，亦未对案涉土地的权属进行调查，亦存在过错；双方均应对合同无效的后果承担责任。综合双方过错情况，结合郑州经济技术开发区管理委员会金荣房地产项目处置工作领导小组处置情况，本院酌定对刘丰所交房款及车位款，从交款之日起按年息6%支持其损失，其主张过高部分，本院不予支持。三、取予公司和隆竹泽公司是否应当承担责任的问题。因隆竹泽公司之前系取予公司100%的股东，且取予公司负责人在郑州经济技术开发区管理委员会处置金荣公司纠纷时同意以取予公司的财产承担金荣公司团购客户的权益，故一审法院认定取予公司和金荣公司人格高度混同，并判决取予公司和隆竹泽公司与金荣公司承担连带赔偿责任并无不当。综上所述，刘丰、郑州隆竹泽建筑工程有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院对其上诉请求合理部分，依法予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初21340号民事判决；二、河南金荣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还刘丰购房款及车位款58万元，并赔偿刘丰损失（以55万元为本金，按年利率6%计算，自2013年6月21日起至本金清偿之日止；以3万元为本金，按年利率6%计算，自2015年5月1日起至本金清偿之日止）；三、河南取予房地产开发有限公司和郑州隆竹泽建筑工程有限公司对本判决第二项确定的义务承担连带责任；四、驳回刘丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25520元，其中刘丰负担7852元，河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司、郑州隆竹泽建筑工程有限公司共同负担17668元。二审案件受理费25520元，刘丰负担6380元，河南金荣房地产开发有限公司负担6380元，河南取予房地产开发有限公司负担6380元，郑州隆竹泽建筑工程有限公司负担6380元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年一月二十一日书记员 郭新新