北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初22361号原告（反诉被告）：北京益达通智商贸有限公司，住所地北京市朝阳区管庄乡1号1幢1层1342号。法定代表人：王栓，总经理。委托诉讼代理人：郭春平，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京实创环保发展有限公司，住所地北京市海淀区地锦路5号院1幢401。法定代表人：陈晓智，职务：董事长。委托诉讼代理人：黄帅，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：董梅，北京市炜衡律师事务所律师。原告（反诉被告）北京益达通智商贸有限公司（以下简称益达通智公司）与被告（反诉原告）北京实创环保发展有限公司（以下简称实创环保公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）益达通智公司之法定代表人王栓及其委托诉讼代理人郭春平与被告（反诉原告）实创环保公司之委托诉讼代理人黄帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。益达通智公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《中关村环保园公租房配套房屋租赁合同》，立即向原告交付办理合法经营手续所需的审批证明文件;2、判令被告赔偿原告经济损失251万元;3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月1日，原告与被告签订《中关村环保园公租房配套房屋租赁合同》，原告承租被告位于中关村环保园C02-1地块人才公租房×1号楼1层120平方米、2层620平方米，包括房屋及附属设备、设施，建筑面积合计约为740平方米；合同第8条第8.1项约定：乙方（原告）必须从事为满足园区入驻企业和公租房生活的配套商务需求，包括但不限于快餐、美容美发、服装鞋帽、彩扩冲印、鲜花、礼品、茶叶、洗衣、药房、医疗器械、文体办公、家用电器、饰品店、图书音像、钟表眼镜、钟表及电器修理等配套经营活动。被告要求原告必须在2013年4月1日前开业或部分开业，以满足人才公租房基本生活需求。合同签订后，原告严格按照合同的约定，为满足园区入驻企业和公租房生活的配套商务需求积极开展大量的工作，从事公租房配套商务经营。被告未按照合同约定向原告及其招商商户交付办理合法经营手续所需的审批证明文件，原告租赁的房屋不符合合同交付条件，原告多次与被告进行交涉，被告均以正在办理中会尽快提供为由进行搪塞，时至今日，被告仍未向原告交付相关的审批手续，原告及其招商商户无法正常经营，致使原告招商的商户频繁提前解约并向原告主张违约责任，因被告的违约行为对原告造成了重大的经济损失。依据合同第9条第9.5款第9.5.2项“甲方（被告）未履行其保证或责任、或违反本合同的其他规定，致使乙方（原告）不能正常经营超过3个月或使本合同无法正常履行；……。第9.6款“…..乙方(原告)亦可选择不予终止合同，但乙方（原告）仍有权要求甲方（被告）赔偿其遭受的实际损失。被告的行为构成严重违约，损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法利益不受侵害，特提起诉讼，请求法院判如所请。实创环保公司辩称，不同意原告的诉讼请求，我公司按照合同约定向原告交付了房屋，房屋交付条件满足合同第五点约定的移交条件，原告接收了房屋并对外转租已经获利，但因其未向我方缴纳租金，我方已经于2018年9月27日解除了房屋租赁合同。合同约定我方有义务配合原告及其招商客户办理相关工商证照，但需要原告及其招商客户提前书面申请，我方并未接到该申请，且我方租赁房屋区域具备办理工商营业执照的条件，原告及其招商客户未办理执照，责任并不在我方，我方没有义务赔偿任何损失。现我方提出反诉，反诉请求：1、判决确认双方签订的《中关村环保园公租房配套房屋租赁合同》于2018年9月27日解除；2、判令反诉被告支付2013年4月1日至2018年9月27日租金1936704元；3、判令反诉被告支付违约金223111元；4、判令反诉被告承担本案诉讼费。反诉事实理由：2013年2月7日，反诉原告实创环保公司作为出租人（甲方），反诉被告益达通智公司作为承租人（乙方），双方签订了《中关村环保园公租房配套房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），约定实创环保公司将中关村环保园C02-1地块人才公租房×1号楼1层120平米，2层620平米的房屋及附属设备设施（以下简称房屋）出租给益达通智公司。租赁期限10年，自2013年4月1日至2023年3月31日。租金第一年337260元，每三年递增10%。租金每年度支付一次，每年3月份内支付当期的房屋租金。房屋租赁合同签订后，实创环保公司按照合同约定向益达通智公司交付了房屋。益达通智公司接收了房屋并通过转租等方式经营获利。但益达通智公司并未按照合同约定向实创环保公司支付租金，经多次催缴，益达通智公司仍未支付。房屋租赁合同第9.2款约定，因乙方原因逾期支付租金的，在补足租金之外，每迟延一天，按当年租金的万分之一向甲方支付滞纳金。房屋租赁合同第9.3.1款约定，乙方逾期支付租金达3个月以上，甲方有权直接解除本合同，乙方应赔偿甲方相当于当年租金的三倍违约金。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，当事人可以解除合同。2018年9月27日，实创环保公司根据法律规定和合同约定，向益达通智公司送达了《关于解除的通知》，解除了房屋租赁合同。益达通智公司长期拖欠租金，给实创环保公司造成了巨大损失，请求法院判如所请。益达通智公司对实创环保公司的反诉辩称，我方认为反诉人既无法定的合同解除权也无约定的合同解除权，反诉人违约在先，对反诉被告造成了严重的损失，因此无权向反诉被告单方提出解除房屋租赁合同，也无权请求反诉被告支付违约金，我方要求继续履行合同。我方确实没有缴纳租金，未缴纳租金是因按照合同约定被告应在2013年2月27日交付房屋，但其未按期交付房屋，至2013年7月、8月被告才陆续交房，且我方的招商户在办理执照时需要被告配合，但被告以消防合格未办理下来，房产证未办下来为理由不配合办理，迫使我方招商商户陆续解约，使我方频繁违约，造成我方损失；且被告未经过我方同意共占用我方170平面积；被告交付的房屋存在消防不合格的情况，不能通燃气等，不符合正常经营需要的条件。我方至始至终没有收到过被告催收租金的函件，且在2016年12月时被告方负责人王爱红与我方商谈修改房屋租赁合同的事情，明确写了对2016年12月之前的房租是可以免除的，但最终因一些问题没有签署。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年1月5日，出租人实创环保公司（甲方）与承租人益达通智公司（乙方）签订《中关村环保园公租房配套房屋租赁合同》，乙方承租甲方位于中关村环保园C02-1地块人才公租房×1号楼1层120平方米、2层620平方米，包括房屋及附属设备、设施，建筑面积合计约为740平方米房屋；租赁期限十年，自2013年4月1日至2023年3月31日；双方约定本协议下无免租期，租赁期限日开始即为起租日；第一年租金337260元，租金每三年递增10%，租金每年度支付一次，乙方应于每年3月份内支付当期的房屋租金；双方确定租赁房屋的移交日为2013年2月25日；合同第7.8款约定：甲方应协助乙方及其招商客户取得工商、卫生、消防、市政、环卫、规划、园林等证照，甲方应在接到乙方及其招商客户的书面申请五个工作日内提供相应的有效证件文件或资料、图纸；合同第9.2款约定：因乙方原因逾期支付租金的，在补足租金之外，每迟延一天，按当年租金的万分之一向甲方支付滞纳金；合同第9.3.1款约定：乙方逾期支付租金达3个月以上，甲方有权直接解除本合同，乙方应赔偿甲方相当于当年租金的三倍违约金。上述合同签订后，实创环保公司向益达通智公司交付了约定的出租房屋。对于房屋交付时间双方主张不一致，益达通智公司主张实创环保公司实际于2013年8月才将房屋交付，但未就迟延交付房屋提交证据予以证明，实创环保公司对此不予认可，主张其公司按合同约定于2013年2月25日前将房屋交付。益达通智公司承租涉案房屋后自营了一段时间餐饮，并将部分房屋转租其他商户经营。益达通智公司自租赁期间开始至今未向实创环保公司支付过任何租金。2016年3月13日，益达通智公司向实创环保公司出具《协商函》一份，益达通智公司在该函件中称租赁标的不符合合同约定的交付条件，导致合同效力瑕疵；实创环保公司交付的配套用途房屋不符合交付条件，未取得验收合格证明，无法办理产权证，致使其公司及其招商客户无法正常经营；实创环保公司曾向所有商户承诺人才公租房住户入住率，目前入住率并未达到预期，导致其公司及其招商客户开业的配套经营的客流量严重不足，无法持续经营，造成重大亏损，商户更换频繁；该函要求实创环保公司采取积极有效措施对上述问题尽快解决并在7日内予以回复。益达通智公司未提交证据证明其将该函送达了实创环保公司，实创环保公司称未收到该函件。2018年4月4日，益达通智公司委托律师向实创环保公司出具《律师函》一份，函件主要内容与上述《协商函》基本一致，并称2018年3月29日，益达通智公司所招商商户均已被相关部门勒令停业，为防止损失进一步扩大，急需实创环保公司妥善处理。实创环保公司收到该律师函，但不认可证明目的。2018年9月27日，实创环保公司向益达通智公司出具《关于解除通知》，内容为：“我司与贵司于2013年2月7日签署的《中关村环保园公租房配套房屋租赁合同》，贵司租赁我司房屋位置为地锦路×2号院×1号楼1层120平米，2层620平米。建筑面积合计约为740平方米。因贵司自合同签订之日起未向我司支付上述房屋租金，经我司多次催缴，贵司仍未支付租金。现解除上述合同，请贵司于六十日内前往物业办理完退房相关手续并将所欠房屋费用结清。并以此为结算日，据实结算租金，并即刻迁移（注销）工商注册地址。逾期未办理的，视为贵司放弃屋内物品所有权，我司有权自行处理，且有权采取停水停电等相关措施。并采取司法程序主张租金损失以及未及时办理工商注册地址迁移（注销）而给我公司造成的损失，由此产生的一切后果由贵司自行承担。特此通知。”实创环保公司将该通知张贴在涉案房屋，并于2018年12月20日向其工商注册地邮寄及向其在北京市企业信用信息网上公开的电子邮箱发送该通知，益达通智公司称未收到该通知。庭审中，实创环保公司提交涉案房屋建设工程竣工验收消防备案凭证，证明其公司交付的涉案房屋符合合同约定的移交条件。实创环保公司另提交案外两家公司的工商登记信息，显示该两家公司登记住所地为该公租房项目，证明实创环保公司配合其他租户办理了营业执照，租赁房屋所在区域具备办理营业执照的条件。另，益达通智公司认可其公司及其招商客户在承租期间未向实创环保公司提出过要求实创环保公司提供办理工商登记的相关证明文件的书面申请。益达通智公司称曾口头向实创环保公司人员申请，实创环保公司对此不予认可。另查，益达通智公司于2016年6月5日将其承租的740平方米房屋转租给案外人谷筝用于开办幼儿教育，租期六年，自2016年10月5日至2022年10月4日。谷筝承租涉案房屋后用于开办幼儿教育。庭审中，谷筝出具证人证言并出庭作证，称实创环保公司在2016年9月其对承租房屋装修期间先后占用了其170平方米左右的房屋，并称因其无法办理营业执照导致多次被相关部门勒令停业，无法正常经营。实创环保公司称，益达通智公司自租赁开始一直未交纳租金，为防止损失扩大，其公司在征得益达通智公司及谷筝同意的情况下于2016年9月收回了162.8平米的出租房屋并出租给一家幼儿园。2018年11月1日，益达通智公司向实创环保公司发出《催告函》，称由于实创环保公司交付的租赁房屋未取得房产证且未通过消防验收，导致其公司及招商客户无法办理工商登记等行政审批手续，无法正常经营，至今房屋仍不符合合同约定的交付条件，致使其公司及招商客户均已被相关部门勒令停业，其公司要求实创环保公司继续履行合同义务，于30日内向其公司交付满足租赁房屋正常商业经营的相关合法手续。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，实创环保公司与益达通智公司于2013年1月5日签订的《中关村环保园公租房配套房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格依约履行各自义务。对于房屋交付时间双方主张不一致，益达通智公司主张实创环保公司实际于2013年8月才将房屋交付，但未就迟延交付房屋提交证据予以证明，实创环保公司对此不予认可，本院对益达通智公司的主张不予采信。根据合同约定，益达通智公司逾期支付租金达3个月以上，实创环保公司有权解除合同。实创环保公司于2018年9月27日向益达通智公司出具解除通知并张贴在涉案房屋，并于之后邮寄及通过电子邮箱发送该通知，故本院认定双方签订的房屋租赁合同已于2018年9月27日解除，本院对实创环保公司的该项反诉请求予以支持。上述合同签订后，实创环保公司向益达通智公司交付了约定的出租房屋，益达通智公司实际使用了涉案房屋但至今未交纳任何租金，显属违约，理应承担违约责任，故实创环保公司要求益达通智公司支付拖欠租金的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。对于益达通智公司实际欠付租金数额，本院分析如下：根据双方合同约定，租金每三年递增10%，故2016年4月1日至合同于2018年9月27日解除期间的年租金为370986元（337260元×110%），因实创环保公司于2016年9月收回了162.8平方米的出租房屋，根据收回房屋面积162.8平方米占原有出租房屋面积740平方米的比例计算，收回部分房屋的年租金为81617元，故该收回部分房屋自2016年9月至合同解除日的租金按两年计算为163234元。按原有740平方米租赁房屋面积计算的2013年4月1日至2018年9月27日的租金共计1936704元，因实创环保公司不应再向益达通智公司收取收回部分房屋对应的租金163234元，故益达通智公司实际欠付租金数额为1773470元。益达通智公司拖欠房租构成违约，除应支付拖欠租金外还应依约支付滞纳金，故实创环保公司要求益达通智公司支付滞纳金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但考虑到益达通智公司系因对实创环保公司履行合同相关义务存有异议而未及时缴纳租金，且租赁期内实创环保公司收回了部分房屋导致租金数额有变化，故实创环保公司主张的滞纳金数额应予调整，具体数额本院根据合同履行的实际情况酌情予以确定。益达通智公司认可其公司及其招商客户在承租期间未向实创环保公司提出过要求实创环保公司提供办理工商登记的相关证明文件的书面申请。益达通智公司称曾口头向实创环保公司人员申请，实创环保公司对此不予认可。且实创环保公司提交涉案房屋建设工程竣工验收消防备案凭证及案外两家公司的工商登记信息，证明其公司交付的涉案房屋符合合同约定的移交条件，证明实创环保公司配合其他租户办理了营业执照，租赁房屋所在区域具备办理营业执照的条件。故益达通智公司以上述主张为由拒不支付拖欠租金的抗辩意见，本院不予采信。双方房屋租赁合同已解除，益达通智公司要求继续履行《中关村环保园公租房配套房屋租赁合同》，向其交付办理合法经营手续所需的审批证明文件的诉讼请求，本院不予支持。益达通智公司要求实创环保公司赔偿其经济损失251万元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、北京实创环保发展有限公司与北京益达通智商贸有限公司于2013年1月5日签订的《中关村环保园公租房配套房屋租赁合同》已于2018年9月27日解除；二、北京益达通智商贸有限公司于本判决生效后七日内向北京实创环保发展有限公司支付房屋租金1773470元；三、北京益达通智商贸有限公司于本判决生效后七日内向北京实创环保发展有限公司支付迟延支付房屋租金的滞纳金100000元；四、驳回北京益达通智商贸有限公司的全部诉讼请求；五、驳回北京实创环保发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26880元，由北京益达通智商贸有限公司负担，已交纳。反诉案件受理费24079元（北京实创环保发展有限公司已预交），由北京实创环保发展有限公司负担2418元；由北京益达通智商贸有限公司负担21661元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周志辉人民陪审员  陈凤廷人民陪审员  肖开恩二〇二〇年一月十日书 记 员  王 璇