云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初6221号原告：章希，女，汉族，1971年5月5日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区，现住址：云南省昆明市。委托诉讼代理人：涂继明，男，汉族，1979年10月5日出生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区，现住址：云南省昆明市，系原告丈夫，特别授权代理。被告：云南大智拍卖有限公司。统一社会信用代码证：91530103MA6K7GM678。住所：云南省昆明市盘龙区金尚俊园三期一幢1002号。法定代理人：娄经明。委托诉讼代理人：李震，系该公司员工，一般授权代理。被告：中国银行股份有限公司昆明市官渡支行。统一社会信用代码：9153011199216674XU。营业场所：云南省昆明市关上镇官渡广场东侧。负责人：万永峰；职务：行长。委托诉讼代理人：肖胜德，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈冠宇，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原告章希诉被告云南大智拍卖有限公司（以下简称“大智公司”）、中国银行股份有限公司昆明市官渡支行（以下简称“中国银行官渡支行”）拍卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，被告提出管辖权异议，被本院依法裁定驳回后，被告向昆明市中级人民法院提起上诉，昆明市中级人民法院作出（2019）云01民辖终450号裁定书，维持了本院裁定。本案于2019年11月21日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人涂继明；被告大智公司的委托诉讼代理人李震、被告中国银行官渡支行的委托诉讼代理人肖胜德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告章希向本院提出诉讼请求：1、原告与被告一签订的《竞买协议》解除；2、二被告连带返还原告购房款人民币326万元；3、二被告连带返还原告拍卖费人民币97,800元；4、二被告赔偿原告因解除合同导致税金损失人民币94,695.24元、暂计至2019年3月25日的违约金人民币200,245.25元（之后以上述人民币3,452,500元为基数，按同期银行贷款利率计算至实际清偿之日）；5、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2017年11月23日，原告与被告一签订《竞买协议》约定，原告参加被告一于2017年11月23日下午15时在云南大智拍卖行举行的拍卖会，拍卖标的物为昆明市西华小区商住Ⅲ幢三单元102号（非住宅），建筑面积201.6平方米，《房屋产权证》号昆明市房权证字第××。并明确自接收拍卖标的之日起7日内，原被告三方共同到相关行政管理机关办理产权变更及过户手续。原告竞拍后与第一被告签订《拍卖成交确认书》明确成交标的物及成交价格326万元。之后原告缴纳了拍卖费97800元、购房税费94,695.24元，购房款326万元。二被告于2017年11月30日向原告交付了案涉房产，但至今长达一年半时间，二被告拒不配合向原告办理产权过户手续，经原告多次催告无果，导致原告作为竞拍人不能取得完整的标的物所有权。原告认为，办理产权变更登记手续是二被告的合同义务，也是不动产交易的法定义务，至今仍未办理产权变更登记，导致原告竞拍房产的目的和合同目的均不能实现，竞拍应予解除。而第一被告作为拍卖未依法审查标的物的权属关系，也未将法律瑕疵进行披露应承担相应责任，第二被告作为标的的房产所有权人，对标的物存在法律瑕疵，承担完全的法律责任。综上，二被告应承担连带返还和赔偿责任。被告大智公司辩称：原告提出的诉请不符合客观事实，无法律依据，请求依法驳回。理由如下：大智公司于2017年8月31日与中国银行股份有限公司昆明市官渡支行签订了《委托拍卖合同》，对位于昆明市西华小区商住3幢3单元102号非住宅房产进行公开拍卖。大智公司依照《中华人民共和国拍卖法》的相关规定组织了拍卖活动，最终原告以人民币326万元竞得标的，拍卖结果合法有效。依据为：一、大智公司于2017年9月5日在云南信息报，依照拍卖法的相关规定，刊登了拍卖公告，公告中明确注明了拍卖标的的房屋所有权证号以及土地使用证号，并且明确注明标的物以现状进行拍卖，竞买人在竞买前应充分了解标的物的相关情况和可能出现的风险。二、竞拍前，大智公司与原告签署了《竞买协议》及竞买人登记表，是双方真实意愿的行为。《竞买协议》第二条再次注明了拍卖人按照拍卖标的的现状进行拍卖，不承担瑕疵担保责任；第三条注明了竞买人经实地勘察拍卖标的和认真阅读、查阅拍卖人提供的拍卖标的的相关材料，已了解了标的状况和涉及的各种瑕疵，对拍卖标的无异议；本协议签字后，即视为对拍卖标的的现状、数量、质量、瑕疵，包括没有发现的潜在瑕疵完全认可，并对自己的竞买行为负责。竞买人登记表的第二条也注明了竞买人已经查验过拍卖标的及获得有关文字资料。认可所竞买标的物的现状，包括瑕疵，并愿对自己的一切行为承担法律责任。三、拍卖会开始前，大智公司向原告提供了拍卖规则、竞买须知以及标的说明书、房屋产权证和土地使用权证的复印件。竞买须知的第三条注意事项中载明，第一、本次拍卖是以标的物的实物现状进行拍卖；第二、对委托人提供的资料和说明，本公司将如实转达，但不构成对拍卖标的的任何保证，不作为法律上的瑕疵担保；第三、竞买人须全面阅读有关拍卖资料，如有疑问，可以在拍卖会开始前以书面或者口头的方式向大智拍卖公司咨询，竞买协议一经签订，即视为竞买人对拍卖资料以及标的现状无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任；第四，竞买人在竞买前应当实地勘察拍卖标的，充分审视和了解该标的的现状，竞买人自行决定竞买并承担竞买产生的一切责任和义务，竞买人有权查询标的的相关资料。其中标的说明书中明确注明了分摊土地使用权面积42.56平方米，土地使用权证昆西国用2008第03号，使用权的类型为国家授权经营，终止日期无土地使用权的变更过户时，按出让商业最高法定年限40年计，以最终土地使用权变更、过户、办证登记为准。土地使用权类型由国家授权经营转商业出让。表明了大智公司已经明确告知了拍卖标的的土地性质，并注明了拍卖标的以实物现状进行拍卖和交割。四、在拍卖会举行中，拍卖师再次对拍卖规则和竞买须知以及标的说明书当场进行了宣读，并明确提示是否有异议。五、拍卖成交以后，大智公司与原告当场签订了《拍卖成交确认书》，其中第三条再次明确了买受人已充分理解本次拍卖活动拍卖文件的内容，全部了解并认可成交标的的现状和瑕疵情况，承认并且愿意遵守拍卖规则、竞买须知之各项条款。拍卖成交后，原告付清全部成交价款后的2017年11月29日，委托人、拍卖人以及原告三方签订《标的移交书》，原告正式接受了拍卖标的，大智公司完成了拍卖程序。大智公司的该次拍卖活动合法有效，拍卖结果是双方真实意愿的表达，不存在欺瞒行为，应该受法律保护。根据《中华人民共和国拍卖法》第61条的规定，拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵，未声明的，请求赔偿的，诉讼时效期间为一年。自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。但是在拍卖前的答辩人都已尽到了告知义务，并且原告事实上已超过诉讼时效的客观事实，原告至今未能办理完毕产权过户手续，未能取得不动产登记证的原因并不是委托人以及答辩人拒不配合办理所导致。拍卖成交以后，答辩人积极协助双方办理产权变更以及过户手续，并且委托人已经按照相关的政策缴纳的房产交易的各项税金合计人民币922,175元。但是客观上因为拍卖标的的土地使用权性质为国家授权经营用地，土地使用权的转让手续比较繁琐，复杂，审批流程的时间较长，必须由原发证部门的核算需补交土地出让金的具体数额。但在2018年的时候，因政府职能部门调整土地使用权过户变更手续，办理部门由原来的昆明市国土资源局转为现在的昆明市西山区自然资源局办理。因为职能部门上下衔接的原因，一直未能核算出具体的土地出让金的数额，导致土地手续一直未能完成办理。而其中为了保障交易完成，答辩人和委托人一直尽力做多方的协调工作。现在昆明市西山区自然资源局已经在核算土地出让金的过程中，在确定完需要补交的土地出让金数额以后就可以办理相关的不动产登记手续，因此事实上也不存在答辩人拒不配合或者拖延办理的情形。答辩人与原告签订的竞买协议以及所有拍卖文件中并无解除协议以及办理过户手续期限的约定条款，不符合综合《中华人民共和国合同法》第93条第二款以及第94条中可以解除合同的条款规定。因此原告的诉讼请求不符合客观事实，无法律依据，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告中国银行官渡支行辩称：原告的诉请无事实依据和法律依据，故请求法院依法驳回原告的全部诉请，理由如下：一、原告和第一被告所签订的《竞买协议》中，并没有任何关于协议解除的条款。二、《竞买协议》中第六条虽然对办理产权过户做了初步的约定，但对办理期限、办理责任人等并没有做任何说明。所以在本案中被告一、被告二并不存在着任何的违约行为。三、本案中就土地变更，已经由昆明市国土资源局西山分局受理，不存在合同目的实现不了的情形。综合庭审，本院确认本案以下法律事实：一、位于昆明市西华小区Ⅲ幢3单元102号房屋所有权人为中国银行股份有限公司昆明市金碧支行。该房屋的土地使用权证记载，土地地类（用途）为金融保险用地、使用权类型为国家授权经营、使用权面积为42.56㎡、分摊面积为42.56㎡。二、2017年10月23日，中国银行股份有限公司云南省分行财务管理部出具云中财（2017）167号《关于同意官渡支行二次处置原西环分理处营业用房的批复》，载明，官渡支行，你行《官渡支行关于继续对原西环分理处营业用房进行出售的请示》及相关材料已收悉。经省分行2017年第13次资产处置委员会审议通过，现批复如下：1、同意你行将原西华分理处位于昆明市西华小区商住3幢3单元102号营业用房二次出售，继续委托拍卖公司以325.584万元为标的底价，采取公开竞价的方式进行拍卖。2、请你行做实、做细处置准备工作，确保处置流程合法合规，维护我行利益。3、处置项目涉及的相关合同及协议请按照《中国银行份有限公司云南省分行合同管理实施细则》的相关要求进行合同审查，按审查后的合同进行签署。4、请你行在出售方案批复下达后一个月内完成处置工作，同时按照拍卖合同及时收取拍卖款项并纳入相应会计科目进行核算。三、2017年8月31日，被告中国银行官渡支行（委托人）与被告垫资公司（拍卖人）签订《委托拍卖合同》约定，甲乙双方经协商一致，就委托人委托拍卖人进行拍卖事宜达成一致，1、本次委托拍卖标的为昆明市西华小区商住Ⅲ幢三单元102号房地产；2、拍卖标的的交付时间为买受人付完全款后十个工作日；3、拍卖标的的保留价由甲方确定，并于拍卖会举行时以书面方式通知乙方；4、双方的权利义务：（1）甲方应保证对拍卖标的物拥有无可争议的处分权，并向乙方提供有关的证明文件和拍卖标的的详情资料。必要时，乙方可随时向甲方要求提供有关拍卖标的的情况的咨询，甲方不得拒绝。（2）甲方有权确定拍卖标的物的底价，乙方不得以低于保留价的价格进行拍卖。（3）甲方在交付拍卖标的物时，向乙方指出其知道或者应当知道的拍卖标的物瑕疵，否则，由此造成的后果由甲方负责。乙方未如实向买受人告知瑕疵造成的损失由乙方承担。（4）乙方应对拍卖标的物的拍卖底价保密，不得委托或代理他人参加竞价；也不得委托他人进行拍卖。5、委托拍卖标的物经拍卖成交后，其权属变更由甲方提供相应手续，乙方协助买受人办理，产权变更、过户时所涉及的买卖双方的相关税费等，根据国家规定各自承担······四、被告大智公司于2017年9月5日在云南信息报，刊登了拍卖公告载明，受银行委托，我公司将于2017年9月26日下午15：00对位于昆明市西华小区商住Ⅲ幢三单元102号的房屋、地产进行公开拍卖。（一）标的情况简介：拍卖标的位于昆明市西华小区商住Ⅲ幢3单元102号（非住宅），建筑面积201.6平方米，《房屋所有权证》号：昆明市房权证字第××号，分摊土地使用权面积：42.56平方米，《土地使用权证》号：昆官国用（2008）第003号。标的产权清晰，原为银行营业网点，地处昆明市西华片区，属黄金商业地段，交通便捷，区域内有西园路、大观路等多条城市道路，附近主要商业、住宅、建设银行、农业银行、超市及酒店；评估价342.72万元人民币。（二）竞买保证金人民币30万元。（四）其他说明：1、标的物以现状进行拍卖。竞买人在竞买前应充分了解标的物的相关情况和可能出现的风险。2、标的物产权（房屋、土地），变更、过户时所涉及的买卖双方的相关税费等，根据国家规定各自承担……。五、2017年11月23日，原告与被告大智公司签署《竞买人登记表》载明竞买人承诺事项：1、竞买人自愿参加拍卖人举办的本场拍卖。2、竞买人已经查验过拍卖标的及获得有关文本资料，认可所竞买标的物的现状（包括瑕疵），并愿意对自己的一切行为承担法律责任。3、竞买人愿意按本场拍卖会的规定，缴纳拍卖佣金，拍卖佣金为成交价款的3%。4、竞买人愿意按拍卖人的规定，缴纳竞买保证金，若竞买成功，竞买保证金转为拍卖成交款及拍卖佣金，并保证按期缴纳足额款项。5、竞买人若有违约行为，愿意承担由此产生的一切法律责任。六、原告获得的拍卖会资料包括：《拍卖规则》、《竞买须知》、《标的说明书》及案涉房屋所有权证复印件等。其中：1、《竞买须知》载明的注意事项：1、本次拍卖是以标的物的实物现状进行拍卖；2、对委托人提供的资料和说明，本公司将如实转达，但不构成对拍卖标的的任何保证，不作为法律上的瑕疵担保；3、竞买人须全面阅读有关拍卖资料，如有疑问可以在拍卖会开始前以书面或者口头的方式向大智拍公司咨询，竞买协议一经签订，即视为竞买人对拍卖资料以及标的现状无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任；4、竞买人在竞买前应当实地勘察拍卖标的，充分审视和了解该标的的现状，竞买人自行决定竞买并承担竞买产生的一切责任和义务，竞买人有权查询标的的相关资料。2、《标的说明书》中载明：案涉房屋总层数7层，所在层数1层，建筑面积201.6㎡，分摊土地使用权面积42.56平方米，土地使用权证昆西国用2008第03号，使用权的类型为国家授权经营，终止日期无，土地使用权变更、过户时，按出让商业最高法定年限40年计，以最终土地使用权变更、过户、办证登记为准。土地使用权类型由国家授权经营转商业出让，途中所涉及的土地出让金由委托人承担。七、2017年11月23日，原告（竞买人）、被告大智公司（拍卖人）签署《竞买协议》载明，（一）拍卖标的位于昆明市西华小区商住Ⅲ幢3单元102号（非住宅），建筑面积201.6㎡，房屋所有权证号，昆明市房权证字第××号，分摊土地使用权面积42.56㎡，土地使用权证号，昆西个国用（2008）第003号。1、标的物以现状进行拍卖，竞买人在竞买前应充分了解标的物的相关情况和可能出现的风险。2、标的物产权房屋、土地，变更、过户时所涉及的买卖双方的相关税费等，根据国家规定各自承担，没有明确规定的费用由买受人承担（包含但不限于公告费查询费工本费等）；（二）拍卖人严格执行拍卖法的各项规定，遵守公开、公平、公正和诚实信用的原则，按照规定向竞买人展示拍卖标的，提供拍卖标的的相关资料，说明知道的拍卖标的的瑕疵，拍卖人按拍卖标的的现状进行拍卖不承担瑕疵担保责任。（三）竞买人经实地勘察拍卖标的和认真查阅拍卖人提供的拍卖标的的相关资料，已了解标的的状况和涉及的各种瑕疵，对拍卖标的无异议，本协议签字后即视为对拍卖标的的现状（数量、质量、瑕疵，包括没有发现的潜在瑕疵）完全认可，并对自己的竞买行为负责……八、2017年11月23日，原告、被告大智公司签署《拍卖成交确认书》载明，持九号牌的买受人章希于2017年11月23日在拍卖人举行的拍卖会上，通过公开竞价，成交下列标的，双方将有关事项确认如下：1、成交拍卖标的物位于昆明市西华小区商住Ⅲ幢3单元102号（非住宅），建筑面积201.6㎡，房屋所有权证号，昆明市房权证字第××号，分摊土地使用权面积42.56㎡，土地使用权证号，昆西个国用（2008）第003号。2、该标的成交价款326万元。3、买受人已充分理解本次活动《拍卖文件》的内容，全部了解并认可成交标的的现状和瑕疵情况，承认并愿意遵守《拍卖规则》、《竞买须知》之各项条款……二被告于2017年11月30日向原告交付了案涉房产。九、2017年11月27日，原告向被告大智公司支付拍卖费人民币97,800元。2018年1月19日，原告向被告中国银行官渡支行交付了案涉房屋的购房款人民币326万元。2018年3月2日，原告向云南省地方税务局直属征收局缴纳案涉房屋的契税和印花税共计人民币94,695.24元。十、2018年3月15日，云南省地方税务局直属征收局向被告中国银行官渡支行出具《转让房产收入完税办结单》载明，中国银行官渡支行于2018年1月取得的房产转让收入，已在2018年2月11日申报办理完增值税、城建税、教育附加费、地方教育费、印花税、地方增值税的相关涉税事宜。请国土资源局不动产登记中心给予办理相关手续。十一、2018年11月22日，昆明市规划局西山分局向中国银行昆明市金碧支行出具《关于出具西华小区商住3幢F003号土地规划意见的回复》载明，中国银行昆明市金碧支行，你单位《关于出具西华小区商住3幢F003号土地规划意见的申请》收悉，经我局2018年11月13日办公会研究回复意见如下：经核对《西山区控制性详细规划梳理》，来文中所述房产位于XS-YC1-A-07-01地块控规用地面积为26443㎡，用地性质为R2-二类居住用地，容积率为1＜R≤2.5，建筑密度≤30%，绿地率≥40%。十二、2019年4月16日，昆明市不动产权籍调查中心出具《官中银函2019-002号复函》载明，中国银行官渡支行：你行“官中银函2019-002号”我中心已收悉，现就该函询内容复函如下：不动产权籍调查及成果审核是不动产统一登记的重要工作环节和内容，自不动产统一登记实施以来，国土资源部和云南省国土资源厅先后就该项工作颁布了系列文件、规范和技术程序，予以明确和指导，我中心严格按照上级文件、规范要求进行权籍调查成果审核。你行申请办理的西华小区商住3幢3单元102号房产为已办理了房屋登记和土地登记，且不涉及不动产界址界限变化情况，根据国土资源部办公厅国土资源厅函【2017】1272号文件要求“已经依法办理了土地登记和房屋登记，经确认土地权属合法且不涉及界址界线变化的，不得要求权利人提交权籍调查成果”、“申请不动产变更、转移登记时，不动产界址界限未发生变化的原则上应当继续沿用已有的权籍调查成果”，所有文件、规范都没有“出具沿用原来权籍调查成果相关说明”的工作要求和操作流程，故你行“官中银函2019-002号”中对我中心所提出的“尽快出具沿用原来权籍调查成果的相关说明”请求，无上位法规、文件和规范支撑，我中心无法办理。十三、案涉房屋现尚未完成变更登记。以上事实有原、被告的陈述、原告提交的拍卖费《收据》、税收缴款书、增值税普通发票、《拍卖成交确认书》、《标的移交书》、拍卖会资料；被告大智公司提交的《委托拍卖合同》、《云南信息报》、《竞买协议书》、《竞买人登记表》、拍卖会资料（包括拍卖规则、竞买须知、标的说明书以及标的的产权证以及土地证的复印件）、《拍卖成交确认书》、拍卖纪录、《标的移交书》；被告中行官渡支行提交的《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《云中银财（2017）167号文件》、《委托拍卖合同》、《拍卖资料》、《标的说明书》、《竞买人登记表》、《成交确认书》、《竞买协议》、《转让房产收入完税办结单》、《税费发票》、《电子缴款凭证》、《税收完税证明》、《情况说明》、《关于出具西华小区商住3幢F003号土地规划意见的回复》、《官中银函2019-002号复函》在案佐证。本案主要争议的焦点为：案涉《竞买协议》应否解除？本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案被告中国银行官渡支行在取得案涉房屋处置权后，委托被告大智公司进行拍卖，被告大智公司在拍卖会前7日依法通过报纸进行了公告，原告也取得相应的拍卖会资料，故，二被告签订的《委托拍卖合同》、原告与被告大智公司签订的《竞买人登记表》、《竞买协议》、《拍卖成交确认书》程序合法、系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违法律规定及效力性的规定，为有效合同。原、被告应依据诚实信用原则全面履行各自义务。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。1、本案原告在竞买前已收到被告大智公司送达的拍卖会资料，其中《标的说明书》对案涉房屋的土地使用权类型进行了明确的记载，原告与被告大智公司签署的《竞买人登记表》，原告签名确认“已经查验过拍卖标的及获得有关文本资料，认可所竞买标的物的现状（包括瑕疵），并愿意对自己的一切行为承担法律责任”；2、被告中国银行官渡支行提交的《转让房产收入完税办结单》、《关于出具西华小区商住3幢F003号土地规划意见的回复》、《官中银函2019-002号复函》可以证明在拍卖成交后，被告中国银行官渡支行已履行了案涉房屋权属变更的相关手续，原告没有证据证明二被告在履行合同中存在不履行或者迟延履行合同主要义务；亦或无法办理的事实存在。因此，并不存在因被告主观过错造成案涉房屋至今未完成产权变更登记；3、原告现已实际占有使用案涉房屋，不存在合同目的不能实现的情形。综上，原告要求解除案涉《竞买协议》，于法无据，本院不予支持，故，原告要求二被告返还购房款、拍卖费及税金，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条的规定，判决如下：驳回原告章希的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币18,011元（原告已预交），由原告章希负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  马惠二〇二〇年一月十三日书记员  鲁丹