江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3456号 上诉人（原审被告）：邹乐，男，1992年1月14日出生，汉族，住江西省宜春市万载县。 委托诉讼代理人：冯月星，江西鸿韵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖丽英，女，1969年1月29日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 被上诉人（原审原告）：**春，男，1966年2月12日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈历云，江西添翼律师事务所律师。 上诉人邹乐因与被上诉人肖丽英、**春房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初6164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邹乐上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由肖丽英、**春承担。事实和理由：1.合同的解除可以是依据法定事由、约定事由，也可以是无理由单方解除，在没有法定事由、约定事由的情形下，合同的一方提出解除合同，其是需要承担违约责任的，但并不代表单方解除不发生合同解除之效力。因此，本案所涉租赁合同在邹乐向肖丽英、**春传达“我会提前解除合同，将在2019年5月9日期满后不再租赁标的房屋”这个意思表示时，该合同即已解除了，邹乐也以实际行为实践了不再租赁的意思表示，如未在下一租赁年度内提前十天支付租金、四月中旬邹乐和肖丽英等三人南昌面对面会谈、五月初再次面谈等等行为，明确履行租赁合同已提前解除的意思表示。因此，租赁合同自2019年5月9日即解除，之后自然不存在租金的计算。2.邹乐自2019年4月份就没有在该租赁房屋内进行办公，早就开始安排房屋腾退事宜，邹乐与肖丽英、**春多次磋商能否折价利用但就折价价款未能达成一致，故在2019年5月7日邹乐派了6人驱车前往该租赁房屋搬走办公用品及部分装修添附，招致肖丽英、**春安排的物业公司阻拦，无奈又抬回去。上述行为证明邹乐在合同解除之日到期前就已经安排了腾退事宜，并在5月9日之前实际腾退租赁房屋，是因肖丽英、**春阻碍邹乐行使自己的权利而导致了现今该房屋尚未腾退的事实，故该房屋占有使用费并不能让邹乐来承担。 肖丽英、**春辩称：1.一审法院认定事实清楚，证据充分；2.合同签订后双方应该遵循契约精神，无法定或约定的情况下，不得随意解除合同，本案中邹乐提到合同法94条，是守约方可以解除合同，选择权在于守约方，我方可以选择继续履行或解除合同，邹乐在2019年5月18日收到我方解除合同书，应予认定为解除合同日；3.邹乐应当承担违约金和后续占用费，因为邹乐应当在合理期限内履行拆除、搬迁义务，但邹乐未履行，理应承担房屋占用费；4.合同依法解除后，邹乐应当与我方办理交接，但其未履行任何义务，强行将房屋内东西搬迁，物业进行阻挠时，是正常的自我救济，有权对其搬迁的物品进行留置，如果邹乐想真心解决问题，可以交清所有款项、违约金，将房屋恢复原状，可以搬迁物品，我方认为对方是恶意逃避责任。 肖丽英、**春向一审法院起诉请求：1.解除肖丽英、**春与邹乐在2015年5月9日签订的《写字楼租赁合同》；2.判令邹乐向肖丽英、**春支付自2019年5月10日起计算至邹乐归还房屋之日止的占用费（以月租金16189.82元为基数，暂计算至2019年5月24日为8094.91元，即16189.82/30*15=8094.91元）；3.判令邹乐向肖丽英、**春支付违约金20479.64元（16189.82元/月*2个月-11900元）；4.判令邹乐将租赁房屋恢复租赁前的原状并交还给肖丽英、**春；5.本案的诉讼费等全部由邹乐承担。 一审法院经审理查明：2015年5月9日，甲方（出租方）肖丽英、**春与乙方（承租方）邹乐及丙方南昌优客房产代理有限公司签订《写字楼租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落于南昌市红谷滩新区凤凰中大道1000号南昌万达中心B3写字楼XX1、XX2室出租给乙方作为办公使用，建筑面积共计371.93平方米，租赁期限为五年，从2015年5月10日起至2020年5月9日止，租金11900元/月，每年支付一次，第一期租金应在签订合同当日支付，以后每期租金应提前10日支付，租金变化按每年8%递增幅度计算；甲方给予乙方60天装修期，装修期间免收租金；乙方在租赁期内使用的水费、电费、物业管理费等由乙方自行承担；乙方应支付甲方房屋押金11900元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金退还给乙方（不计利息），乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金；租赁期内，乙方拖欠租金累计半个月以上的，甲方有权终止本合同，收回房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金；乙方无论何种原因退租，甲方将根据乙方实际居住天数计算租金，并将剩余（如有）返还；……合同还就房屋修缮责任、转租、变更和解除合同的条件、双方的其他责任等进行了约定。 合同签订后，肖丽英、**春依约向邹乐交付了房屋，邹乐亦按约支付了第一年和第二年的租金及押金11900元。2017年5月6日，邹乐支付第三年即2017年5月10日至2018年5月9日的租金166560元。2018年5月8日，邹乐支付第四年即2018年5月10日至2019年5月9日的租金179884.80元。 2019年4月，邹乐向肖丽英、**春提出提前退租，双方就租赁房屋中的装修装饰折价等问题多次协商，但未达成一致意见，后邹乐未按约支付第五年的租金，亦未与肖丽英、**春办理退租交接手续。 2019年5月16日，肖丽英、**春委托江西添翼律师事务所陈历云律师通过EMS专递向邹乐邮寄《律师函》一份，书面通知解除双方之间签订的租赁合同，并要求邹乐按合同约定的最后一期月租金16189.82元的标准赔偿两个月的租金作为违约金，扣减押金11900元后仍需支付20479.64元，物流详情显示该邮件于2019年5月18日被邹乐本人签收。2019年5月21日，邹乐通过顺丰速运向陈历云律师邮寄《关于房屋租赁合同纠纷的回复函》一份，主要内容为“1.因有特殊原因，已向甲方提前说明了退租原因，提前解除合同符合合同规定，属正常退租，不属违约范围；2.承租期间履行了合同全部义务，房租和物业费全部付清；3.商谈退租时就租赁房屋中的装修装饰和办公用品的折价问题，我方要求甲方支付10万，但甲方只同意出2万，后乙方提出拆走自己装修的材料和搬走自己购置的办公用品，却遭到甲方的极力阻挠，甲方的目的是不出一分钱就想利用乙方30多万元的装修和10多万元的办公用品”。 截至2019年7月30日，租赁房屋中仍堆放大量的办公用品，且大门为上锁状态。 一审法院认为：肖丽英、**春与邹乐签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依照合同约定，承租方邹乐应在2019年5月1日前支付第五年的租金，但其未按时支付，出租方肖丽英、**春在2019年5月16日委托律师向邹乐邮寄含有解除合同意思表示的律师函的行为系行使合同约定的单方解除权，该函于2019年5月18日被邹乐本人签收，故案涉租赁合同已于2019年5月18日解除，无须再诉请解除，一审法院对肖丽英、**春该项诉请不再判决支持。合同解除后，承租人邹乐负有支付2019年5月10日至2019年5月18日的租金以及腾房义务，但至今未与肖丽英、**春办理交接手续并交还租赁房屋，故对肖丽英、**春诉请邹乐支付自2019年5月10日起至归还房屋之日止的房屋占用费的性质，实际应为2019年5月10日至2019年5月18日的租金以及自2019年5月19日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费，一审法院予以支持。根据合同约定的租金变化标准，第五期即2019年5月10日至2020年5月9日的月租金为16189.82元[11900元×（1+8%）4]，故肖丽英、**春诉请以16189.82元为月租金标准计算准确，符合合同约定，亦不违反法律规定，一审法院予以支持。因此，邹乐应支付2019年5月10日至2019年5月18日的租金4856.95元[16189.82元/月÷30天×9天]及自2019年5月19日起至实际交还房屋之日止按16189.82元/月的租金标准计算的房屋占有使用费。承租方邹乐在未与出租方肖丽英、**春协商一致且无法定解除情形的情况下单方面提前退租，构成违约，依照合同约定应按月租金的两倍支付违约金32379.64元[11900元/月×（1+8%）4×2个月]。现肖丽英、**春自愿扣减邹乐所交的房屋押金11900元，仅主张剩余违约金20479.64元（32379.64元－11900元），不违反法律规定，一审法院予以支持。邹乐经肖丽英、**春同意对案涉租赁房屋进行了装饰装修，现因邹乐违约而导致合同解除，故对未形成附合的装饰装修物，可由邹乐拆除，因拆除造成房屋毁损的，邹乐应当恢复原状；对已形成附合的装饰装修物，因肖丽英、**春诉请拆除装修即不同意利用，故剩余租赁期内装饰装修残值损失应由邹乐自行承担。故一审法院对肖丽英、**春要求邹乐拆除吊顶、地砖、墙面刮瓷及办公室之间的隔间并交还房屋的诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、邹乐于本判决生效之日起十日内向肖丽英、**春支付2019年5月10日至2019年5月18日的租金4856.95元及自2019年5月19日起至实际交还房屋之日止按16189.82元/月的租金标准计算的房屋占有使用费；二、邹乐于本判决生效之日起十日内向肖丽英、**春支付违约金20479.64元；三、邹乐于本判决生效之日起十日内拆除租赁房屋内的吊顶、地砖、墙面刮瓷及办公室之间的隔间并交还租赁房屋；四、驳回肖丽英、**春其他诉讼请求。案件受理费20122元（肖丽英、**春已预交），由邹乐负担。 双方当事人在二审均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，二审审理期间，肖丽英、**春认可邹乐对涉案房屋进行装修是经过其同意的，并表示不需要利用已形成附合的装饰装修；邹乐称其享有约定解除权，依据就是合同约定9-2条，并表示对已拆除的室内隔断门、灯具等未形成附合的装饰装修进行拆除搬离，其他未拆除的未形成附合的装饰装修及形成附合的装饰装修不拆除、不搬离，也不需要肖丽英、**春支付装饰装修残值。经二审法院释明，双方在2019年12月18日办理了房屋交接。 本院认为，肖丽英、**春与邹乐签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。邹乐上诉称本案租赁合同的解除时间应为2019年5月9日，理由是其根据合同9-2条享有约定解除权。本院认为，邹乐要求提前解除合同，属于违约，但根据双方的来往函件及主张，邹乐并未同意按照该约定支付违约金来解除合同，且一直表示其提前解除合同系正常的退租行为，不存在违约，故一审法院按照邹乐签收律师函的时间即2019年5月18日认定为合同解除时间，并无不当，对邹乐该项上诉理由，本院不予采纳。一审法院根据该合同约定判决邹乐按月租金的两倍支付违约金32379.64元，同时根据肖丽英、**春的诉请，扣减邹乐交纳的11900元押金，并无不当，本院予以维持。合同解除后，邹乐负有支付租金以及腾房义务，双方于2019年12月18日办理了房屋及物品交接，因此，邹乐应当支付2019年5月10日至2019年5月18日的租金4856.95元（16189.82元/月÷30天×9天）及2019年5月19日至2019年12月18日的房屋占有使用费113328.74元（16189.82元/月×7个月），上述两项合计118185.69元。邹乐上诉称系由于肖丽英、**春的阻止致使2019年12月18日才完成交接手续，其不应承担全部的房屋占有使用费。本院认为，邹乐系本案租赁合同的违约方，其搬离房屋物品时未与肖丽英、**春办理房屋交接，被物业公司阻扰之后也未与肖丽英、**春及时沟通、协商，一审亦未到庭解决纠纷，系导致本案扩大损失的责任方，故对该上诉理由，本院不予支持。 关于邹乐是否应将涉案房屋恢复原状的问题，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项的规定，支持肖丽英、**春的该项诉请。本院认为，邹乐对涉案房屋进行装修是经过肖丽英、**春同意的，其装修行为亦符合租赁房屋的正常使用性质，现因邹乐违约导致合同解除，根据上述法律规定，邹乐无权请求肖丽英、**春赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，若肖丽英、**春同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿，并未有邹乐应将涉案房屋恢复原状的相关规定。现肖丽英、**春表示不同意利用，邹乐亦表示其不拆除也不需要肖丽英、**春支付装饰装修残值，故一审判决邹乐拆除涉案房屋吊顶、地砖、墙面刮瓷及办公室之间的隔间属于适用法律不当，本院予以纠正。 综上，邹乐的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初6164号民事判决第二项； 二、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初6164号民事判决第三、四项； 三、变更江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初6164号民事判决第一项为：邹乐于本判决生效之日起十日内向肖丽英、**春支付2019年5月10日至2019年12月18日的租金及房屋占有使用费合计118185.69元； 四、驳回肖丽英、**春其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费20122元，二审案件受理费20122元，合计40244元，由邹乐负担35244元，由肖丽英、**春负担5000元。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 晖 审 判 员  钟 情 审 判 员  郑 馨 二〇二〇年一月三日 法官助理  谢 颖 书 记 员  李盼盼