宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0206民初6771号 原告：宁波中青创商业管理有限公司，住所地：浙江省宁波市北仑区大碶宝山路1286号7层03号，统一社会信用代码：9133020630900726XW。 法定代表人：牛中伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈嘉达，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：穆琛，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 被告：陈长红，男，1984年6月18日出生，汉族，住湖北省房县。 原告宁波中青创商业管理有限公司与被告陈长红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法由审判员严学军适用简易程序于2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告宁波中青创商业管理有限公司委托诉讼代理人陈嘉达、穆琛、被告陈长红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁波中青创商业管理有限公司起诉称，原告宁波中青创商业管理有限公司与被告陈长红于2017年9月6日签订《博地影秀城商铺租赁合同（筹备期·固定租金版）》（下称“《租赁合同》”）。《租赁合同》约定：由被告向原告承租编号为A1X-2F层16号的商铺，用以经营品牌为万斯的服饰鞋类项目（4.1条）。租赁期限为36个月，从2017年10月1日至2020年9月30日止（第二条）；月租金标准为人民币10000元（3.1.1.2条款）；除首期租金外，每三个月为一个交租期，每个交租期最后一个月的20日前，应缴纳下一个交租期租金（3.1.2条款）；每月物业服务费标准为人民币4000元（7.1条款）；乙方（被告）延迟交纳本合同项下租金及其他费用，则每延迟一日，乙方（被告）应当向甲方（原告）或甲方（原告）指定的物业管理公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方（原告）有权单方解除合同（19.6条款）；自交还期限届满之日的次日起，乙方（被告）应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向甲方（原告）支付占用费，并按照合同终止时该房屋当月物业服务费标准的100%向甲方（原告）或甲方（原告）指定的物业管理公司支付物业服务费及承担相关能源费用（21.5条款）。《租赁合同》履行过程中，原告依约将房屋交付予被告租赁使用，但被告多次逾期支付租金、物业费等款项，自2018年1月份开始未予支付相应的租金及物业费。原告于2018年8月31日向被告发送《律师函》，告知解除《租赁合同》，支付拖欠的物业费、水电费、租金以及相关滞纳金，并要求其限期搬离租赁房屋。现起诉要求：1.判令原、被告签订的《博地影秀城商铺租赁合同（筹备期·固定租金版）》于2018年9月1日已解除；2.判令被告立即腾退位于北仑区商铺，并办理店铺工商注册地址变更登记；从合同解除之日起按人民币666.67元/日的标准支付占用费，按人民币133.33元/日的标准支付物业服务费，直至腾退完毕；3.判令被告向原告支付租金80000元，物业费32000元，能源费3069.45元，并支付违约金65052.1元（暂计至2019年9月30日，自2019年10月1日起至实际清偿之日止，以115069.45元为基数，按照日1‰的标准计付违约金）；4.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告将第二、三项诉讼请求变更为“2.判令被告立即腾退位于北仑区商铺，并办理店铺工商注册地址变更登记；若在法院判决确定的期限内未腾退完毕的，则自期满之日起按人民币666.67元/日的标准支付占用费，按人民币133.33元/日的标准支付物业服务费，直至腾退完毕；3.判令被告向原告支付租金60000元，物业费32000元，能源费3069.45元，并支付违约金55712.1元（暂计至2019年9月30日，自2019年10月1日起至实际清偿之日止，以95069.45元为基数，按照日1‰的标准计付违约金）”。 原告向本院提供《博地影秀城商铺租赁合同（筹备期·固定租金版）》、《关于缴纳博地影秀城2018年第二季度租金及物业费、电费相关事宜的函》、《关于万斯博地影秀城拖欠租金、物业费及水电费等费用相关事宜的催缴函》、《律师函》、寄送凭证及查询结果各一份及《博地影秀城缴款通知单》五份等证据，用以证明原告所述事实。 被告对原告提供的证据真实性均无异议。被告答辩称，被告认可原、被告间租赁合同已于2018年9月1日解除的事实。原、被告间租赁期限为三年，原告商场刚开业时，人流不佳，商场曾组织商户召开会议，要求商户与商场共进退，租金可暂时不缴纳。但商场经营情况未见好转，为了逼迫商户搬走，原告在租赁未到期的情况下，强行对其店铺锁门、断水、断电，并关闭了商场内营运电梯，同时违背招商时的承诺擅自变更了商场经营业态，妨碍了被告正常经营，导致被告货物价值损失，是原告违约在先，其无需承担违约责任。在租赁期间，原告未妥善管理商场，未尽到物业管理职责，商场内卫生条件差，被告不应支付物业费。此外，原告的工作人员曾承诺被告2018年1月缴纳的租金可折抵当季租金，故2018年1月至2018年8月期间被告已经缴纳了3个月租金，而不是原告认为的只缴纳了两个月。对于能源费，被告无异议。 被告陈长红向本院提供商场内照片、呈请函、视频等证据。 原告对被告提供的证据均不予认可，质证称：被告提供的证据已超出举证期限，且证据形式不符合法定要求，法庭不应予以采纳。本院认为，被告所提交的商场内照片拍摄时间无法确定，与本案事实无关联；呈请函只能反映其参与维权的事实，系被告单方制作；视频也无法确定会议具体内容、参与人员，故本院对被告证据均不予采纳。 根据采信的证据及原、被告在庭审中的陈述，本院认定事实如下：原告与被告陈长红于2017年9月6日签订《博地影秀城商铺租赁合同（筹备期·固定租金版）》一份。合同约定：原告将位于宁波市北仑区套内面积100平方米的商铺出租给被告用于开店。租赁期限为36个月，即自2017年10月1日起至2020年9月30日止；月标准租金为人民币10000元（100元/平方米*100平方米）；租金支付方式为首期租金在合同签订当日支付，首期租金期限为2017年10月1日至2017年12月31日，应交租金为30000元，其余每三个月为一个交租期，每个交租期最后一个月的20日前，应缴纳下一个交租期租金；每月物业服务费每平方米40元，为人民币4000元。合同还约定如被告延迟交纳本合同项下租金及其他费用，则每延迟一日，被告应当向原告或原告指定的物业管理公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，原告有权单方解除合同；自交还期限届满之日的次日起，被告应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向原告支付占用费，并按照合同终止时该房屋当月物业服务费标准的100%向原告或原告指定的物业管理公司支付物业服务费及承担相关能源费用。合同还约定，被告在交还商铺时应将工商注册地址从房屋迁出，完成相应工商变更登记。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用。后被告一直未及时支付相应的租金及物业费等。原告分别于2018年6月8日、8月23日向被告发函催讨拖欠的租金、物业费及电费等。2018年8月31日，原告向被告发送律师函一份，告知双方租赁合同自律师函送达之日起解除，要求支付拖欠的物业费、电费、租金以及相关滞纳金，并要求在律师函收到之日起七日内搬离租赁房屋。该函被告于2018年9月1日收到。 本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。因被告未按约支付租金、物业费等，原告按合同约定提出解除合同，现原、被告均认可原、被告签订的《博地影秀城商铺租赁合同（筹备期·固定租金版）》于2018年9月1日解除，原告第一项诉讼请求本院予以支持；原、被告的租赁关系解除后，被告则应腾退租赁的商铺，并办理店铺工商注册地址变更登记，但应给予被告合理期间，原告主张本院确定的期间届满后被告逾期未搬离的，被告应按双方合同第21.5条确定的标准承担占用费及物业费，本院予以支持；原告要求被告支付租金60000元，物业费32000元，能源费3069.45元，被告对租金、物业费提出异议，但未提供相应证据予以证明，故被告答辩意见本院不予采纳，原告诉请本院予以支持。原告要求被告根据合同约定按欠费金额日1‰支付的迟延履行违约金，该违约金的约定明显高于造成的损失，本院酬情确定按年利率6%计算违约金。原告诉讼请求，合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波中青创商业管理有限公司与被告陈长红2017年9月6日签订的《博地影秀城商铺租赁合同（筹备期·固定租金版）》已于2018年9月1日解除； 二、被告陈长红应于本判决生效之日起十五日内将位于宁波市北仑区商铺腾退给原告宁波中青创商业管理有限公司，并办理店铺工商注册地址变更登记手续；逾期未腾退的，则被告陈长红应自期满之日起按666.67元/日的标准支付占用费，按133.33元/日的标准支付物业服务费，直至腾退完毕； 三、被告陈长红应于本判决生效之日起七日内向原告宁波中青创商业管理有限公司支付租金60000元，物业费32000元，能源费3069.45元，并以95069.45元为基数支付自2018年9月1日起至实际履行日止按年利率6%计算的违约金； 四、驳回原告宁波中青创商业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费3902元，减半收取1951元，由原告宁波中青创商业管理有限公司负担863元，被告陈长红负担1088元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 严学军 二〇二〇年一月七日 法官助理黄绍远 代书记员 奚 流