浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初10806号 原告：吴蓉。 被告：宁波爱租网络科技有限公司。 法定代表人：王继。 委托诉讼代理人：吕紫辉。 第三人：慈溪市和祥合成纤维厂。 代表人：胡镇强。 原告吴蓉诉被告宁波爱租网络科技有限公司（以下简称爱租公司）、第三人慈溪市和祥合成纤维厂（以下简称和祥厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用小额诉讼程序于同年10月15日公开开庭进行了审理。同年11月12日，因案情复杂，本院将本案转为普通程序并依法组成合议庭进行审理。同年12月19日，本院对本案第二次公开开庭进行了审理。原告吴蓉、被告爱租公司委托诉讼代理人吕紫辉、第三人和祥公司代表人胡镇强均到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。 原告吴蓉向本院提出诉讼请求：1.被告爱租公司向原告支付自2019年7月22日起至判决确定的履行日止、按照月租金11742元计算的租金；2.本案诉讼费由被告爱租公司负担。第二次庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：被告爱租公司向原告支付自2019年8月1日起至判决确定的履行日止、按照月租金11742元计算的租金。事实和理由：原告于2019年6月17日以淘宝网司法竞拍方式成功拍得原属第三人和祥厂名下的位于慈溪市浒山街道新江路693号的房地产。现该房地产已于2019年7月22日登记至原告名下，不动产权证号为浙（2019）慈溪市不动产权第0032722号。经原告委托评估，涉案房屋不含装修的市场年租金为140900元，月租金为11742元。被告爱租公司占有使用原告名下房地产，但拒绝与原告签订租约并拒付租金，经原告多次催告，被告爱租公司拒不支付，第三人也以种种理由阻扰，原告为维护自身合法权益，请求如上。 被告爱租公司答辩称：被告爱租公司一直按照合同约定在支付租金，不存在违约行为。至于涉案房屋的租金应向谁支付，由法院判决，被告愿意按照法院判决履行支付租金义务。对于租金标准，被告认为应按照合同约定计算。 第三人和祥厂述称：首先，涉案房地产淘宝网拍卖时评估价为4379900元，原告第二次以2460000元的价格竞拍成功。而淘宝网拍卖附件中载明涉案房地产的评估价为4624700元，该二次拍卖价格应为2589800元，原告理应再补给第三人和祥厂129800元。其次，法院拍卖涉案房地产时的价格已经减掉了6.47年的租金，被告相当于已经提前支付了租金。根据中证房地产评估造价集团有限公司杭州分公司（以下简称中证杭州分公司）出具的说明，涉案房地产不带租约限制下的市场评估价为7459000元，第二次拍卖价格应为4177000元。原告现以2460000元价格拍得涉案房地产，正是因为此价格已经减掉了6.47年的租金，故原告无权要求收取租金。如原告主张租金收益，则原告应以4177000元拍得涉案房地产，应再找补第三人和祥厂1717000元差价（4177000元-2460000元=1717000元），且租金标准应按照中证杭州分公司出具的《关于慈溪市浒山街道新江路693号及693号1号楼2-1商业服务用途房地产带租约限制下的市场价值回复函》中所载明的月租金7808元为标准。综上，请求驳回原告诉讼请求。 原告为证明自己主张的事实成立，向本院提交如下证据： A1.(2018)浙0109执5959号之四执行裁定书一份，拟证明原告依法拍卖取得涉案房地产的事实； A2.不动产权证书一份，拟证明原告系涉案房地产所有权人的事实； A3.《房地产估价报告》一份，拟证明涉案房屋月租金为11742元的事实； A4.邮寄凭证两份，拟证明原告催告被告支付租金，被告收到催告函后仍然拒不支付的事实。 被告为证明其辩称事实成立，向本院提交如下证据： B1.《房屋租赁合同》一份，拟证明被告与第三人约定慈溪市浒山街道新江路693号房屋（总面积为6800平方米左右）的月租金为100000元的事实。 第三人为证明其辩称事实成立，向本院提交如下证据： C1.淘宝网拍卖附件13份； C2.《关于慈溪市浒山街道新江路693号及693号1号楼2-1商业服务用途房地产带租约限制下的市场价值回复函》、《关于慈溪市浒山街道新江路693号及693号1号楼2-1商业服务用途房地产不带租约限制下的市场价值说明》、《评估报告》各一份; C3.通话录音一份； 上述证据均拟证明原告的竞拍成交价2460000元是不带6.47年租金的价格，原告无权要求被告支付租金的事实。 各方当事人各自质证意见及本院认证意见如下： 被告及第三人对原告提供的证据A1、A2无异议，本院对该两份证据的证明力予以认定。被告对原告提供的证据A3有异议，认为应当按照《房屋租赁合同》约定的总价格支付租金，至于涉案房屋的租金标准，被告也无法确定，由法院判决，第三人对证据A3有异议，认为月租金应当以中证杭州分公司出具的回复函中载明的7808元为标准，本院经审查认为，原告提供的证据A3系具有相应资质，拥有专门知识、技能、经验的鉴定机构，基于检测情况经科学分析得出的，对其真实性、合法性予以认定，至于涉案房屋的月租金标准，本院将结合其他证据作综合分析。被告对原告提供的证据A4无异议，本院对该证据的证明力予以认定。原告及第三人对被告提供的证据B1无异议，本院对该证据予以认定。原告对第三人提供的证据C1、C2的真实性无异议，对证据C3的真实性有异议，且认为三组证据均不能证明原告无权主张租金的事实。被告对第三人提供的证据C1、C2无异议，认为证据C3与被告无关。本院经审查认为，证据C1中《致估价委托人函》与淘宝网拍卖附件不一致，不予认可，证据C2中《关于慈溪市浒山街道新江路693号及693号1号楼2-1商业服务用途房地产带租约限制下的市场价值回复函》系中证杭州分公司对涉案房屋评估价作出的说明，原告及被告均无异议，故予以认定，证据C1、C2中的其余材料均与淘宝网拍卖附件一致，且原告及被告均无异议，本院对该部分证据反映的事实予以确认，证据C3通话录音的真实性无法核实，不予认定，至于原告是否有权主张租金，本院将结合其他证据作综合分析认定。 根据本院确认的证据及原告、被告、第三人的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 第三人原系慈溪市浒山街道新江路693号房地产的所有权人。2017年1月17日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向第三人租赁上述房屋，建筑面积6800平方米左右，月租金为100000元，被告于每月15日前支付当月租金（如遇法定节假日则顺延至法定节假日后第一个工作日）。2019年1月30日，因第三人未履行生效调解书确定的义务，故杭州市萧山区人民法院作出（2018）浙0109执5959号之一执行裁定书，裁定拍卖第三人所有的上述房地产中建筑面积为530.86平方米的房产、室内装修及相应分摊面积为113.39平方米的国有土地使用权。后杭州市萧山区人民法院委托中证杭州分公司对涉案房地产进行了评估，涉案房地产不带租约限制下的市场价值为7459000元，带租约限制下的评估价值为4379900元（租赁期限内租金的现值439749.75元+房地产市场价的现值3940177.90元），并通过司法拍卖网络平台进行拍卖。原告参与竞拍，并最终以2460000元的价格拍得涉案房地产，并于同年7月22日取得涉案房地产不动产权证书，不动产权证号为浙（2019）慈溪市不动产权第0032722号。后原告委托慈溪市弘一房地产评估有限责任公司对涉案房地产的市场年租金价格进行评估，该公司于同年8月5日向原告出具《房地产估价报告》一份，载明涉案房地产年租金为140900元。原告于2019年8月8日、8月15日分别向被告发送函件一份，要求被告向原告支付租金，被告确认收到了上述两份函件，并确认第一封函件的收件时间为同年8月9日，被告在收到上述函件后未向原告支付租金。 本院认为，本案争议焦点为原告是否有权向被告主张涉案房地产的租金。原告认为被告应当向原告支付租金，被告认为应以法院判决确定租金支付对象，第三人认为原告竞拍成交价2460000元是不带剩余6.47年租金的价格，原告无权主张租金，如原告主张租金，须向第三人补足拍卖差价。本院认为，原告主张成立，理由如下：1.司法拍卖时未明确约定涉案房屋租金归谁所有，故因根据法律规定来确定租金的收益人。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。既然由房屋受让人继续履行原租赁合同的义务，同时其也应享有收取租金的权利。3.根据中证杭州分公司出具的回复函，涉案房屋的评估价中已包含了租赁期限内租金的现值，原告在拍卖时已经支付了租赁期限内租金的对价，理应有权收取剩余租赁期限内的租金。第三人辩称原告无权收取租金或者在有权收取租金的情形下再找补第三人相应款项的辩称意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。因被告于2019年8月9日收到原告要求支付租金的函，故原告要求被告支付自2019年8月1日起的租金，合理合法，本院予以支持。至于租金计算标准，原告提供了评估报告，认为月租金应为11742元，被告认为在依照合同约定的前提下愿意按照法院判决支付，第三人认为应以中证杭州分公司出具的回复函中所载明的月租金7808元为标准，因该标准系中证杭州分公司根据慈溪市浒山街道新江路693号房地产（建筑面积6800平方米左右）这一整体房屋进行计算的，而涉案房屋只是其中一部分，位置及相应市场价值有所不同，按照整体标准来衡量部分房屋的租金显然不妥，且第三人经法院释明后仍明确表示不申请重新鉴定，故本院对第三人的价格异议不予采信，认定原告可以月租金11742元向被告主张租金。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决如下： 被告宁波爱租网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告吴蓉自2019年8月1日起至判决确定的履行日止、按月租金11742元计算的租金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费211元，由被告宁波爱租网络科技有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  章晓波 审 判 员  徐 升 人民陪审员  施剑阳 二〇二〇年一月二十一日 代书 记员  陈奕瑾