湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终26号上诉人(原审原告)：浏阳世华鑫业房地产代理有限公司，住所地湖南省浏阳市淮川街道人民中路2号。法定代表人：杨小富，该公司总经理。委托诉讼代理人：王辉，浏阳市正义法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张龙英，女，1970年11月12日出生，汉族，住湖南省浏阳市。上诉人浏阳世华鑫业房地产代理有限公司（以下简称世华公司）因与被上诉人张龙英委托合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初6364号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。世华公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1、其与张龙英签订的《限时销售合同》合法有效，其接受委托后依照合同约定完成了相关义务，但张龙英私自销售房屋违反了合同约定，应当依据合同约定承担违约责任。一审法院认为其仅为张龙英提供了工作人员的劳务服务及住房信息网上发布而确认2000元损失是错误的，而应以合同的违约责任来承担违约赔偿金；2、其主张的5000元律师代理费符合行业标准，一审法院认定1756元没有法律依据；3、一审法院认定张龙英2019年5月24日提出解除合同不符合客观事实，张龙英没有提供有效证据予以佐证，且合同签订后无非抗拒性原因是不能解除的。张龙英辩称，同意一审判决。世华公司向一审法院起诉请求判令：1、解除世华公司与张龙英签订的《限时销售合同》；2、张龙英支付世华公司违约金30400元、返还定金1000元、返还房屋预定金5000元、支付律师费5000元，合计41400元；3、本案诉讼费用由张龙英承担。一审法院认定事实：世华公司是2018年1月24日注册成立的有限责任公司（自然人投资或控股），其法定代表人为杨小富，其注册资本为50万元，其经营范围包括：房地产中介服务、房地产信息咨询、房地产咨询服务、房地产经纪、商业活动的策划、市场营销策划服务、企业营销策划等。2019年5月20日，世华公司的业务员何光辉得知张龙英要求将其所有的位于浏阳市的住房转让时，带着世华公司印制的填写式的《限时销售合同》等资料与同事一起来到张龙英家，与张龙英签订了《限时销售合同》等。《限时销售合同》中约定：1、第一条，房地产地址浏阳市，建筑面积123.5平方米（以房地产权属证所载面积为准）；2、第二条，交易委托价格（大写）柒拾陆万元（小写760000元），此售价包括甲方（即张龙英）自买入该房地产后至本次出售前已产生之一切费用（包括维修基金、煤气管道、有线电视初装费等），付款方式为一次性付款，交易税费为买方承担，交房时间为收齐楼款当天；3、第三条，限时销售（独家委托）期限为签订本合同之日起至2019年8月30日；4、第四条，限时销售保证条款：甲方保证于本合同签订当日向乙方（即世华公司）提供第一条规定的交易房地产真实、合法、有效的相关资料，并配合乙方到相关部门对交易房地产进行房地产登记信息查询；乙方在甲方查档并核实上述材料后向甲方支付限时销售保证金500元；乙方保证如未在本合同第三条规定的限售期限内为甲方找到适合买家，则甲方有权没收此限售保证金；如乙方在限售期限内找到适合买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方；甲方若拒绝与乙方找的适合买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限时销售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金；5、第五条，限时销售（独家委托）期限内，乙方应当按照本合同第二条的规定，推销甲方上述房地产、为甲方寻找买家，如因乙方不履行推销义务，须向甲方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金；6、第七条，若乙方按照甲方上述委托条件与买家签订承购确认书，即视为乙方居间成功，甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日，同意自愿将售高部分作为独家宣传推广的奖励支付给乙方；7、第八条，限时销售（独家委托）期限内，若乙方介绍的买家同意按本合同第二条委托条件交易的，则乙方有权代甲方收取购房定金，乙方代甲方收取定金后，可将部分或全部定金直接转入甲方如下账户：账号62×××52，户名张龙英，开户行农商银行浏阳支行，即视为甲方已收到买家的购房定金；甲方完全认可乙方与买家就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等；8、第九条，甲方收取或乙方代为收取买家定金后，若甲方拒绝收取乙方转交的买家定金、拒绝出售该房地产或拖延时间不配合乙方及买家办理该房地产的相关交易手续的，甲方除向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金外，还应承担双倍返还定金给买家的责任；9、第十条，限时销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产；限时销售（独家委托）期限内，如甲方不予配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方面解除本合同并追究甲方的违约责任；10、第十一条，乙方通过自行组织销售或与其他中介合作等方式向买家推销并成功交易的，甲方不得拒收定金，不得拒绝出售该房地产；甲方承诺不与乙方介绍的买家私下进行交易；11、第十二条，若有违反本合同第十条、第十一条的，甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金；若乙方擅自终止本协议的，乙方应支付甲方相当于该房地产委托交易价格的4%作为违约金；12、第十五条，本合同自甲乙双方签署之日起生效；本合同甲乙双方各执一份；13、第十六条，如果一方违约，违约方应支付守约方包括但不限于律师费、差旅费、交通费、材料复印费及需支付第三方的违约金等全部损失；14、第十七条，其他约定：⑴该房屋净收价为人民币柒拾陆万元整（￥760000元），该售价包含赠送室内现有家具家电，以物品清单为准（附《家私家电清单》）；⑵该房屋业主自愿委托出售，甲方保证已明确取得共有人同意，不存在不知情行为，否则由此产生的一切后果甲方自行承担；⑶该房屋甲方保证在本合同有效期限内不得以任何形式或理由单方面解除合同，并保证看房方便，不得推诿；⑷甲方同意在上述净收价的基础上售高部分作为乙方佣金，决无异议；15、第十八条，备注：乙方已就本合同全部内容向甲方充分释明，甲方均已清楚了解上述所有合同条款的内容及含义，甲乙双方自愿接受本合同条款的约束。同时，《限时销售合同》中还对其他事项进行了约定。同时，张龙英还在世华公司提供的填写式的《家私家电清单》、《保证书》、《明示单》、《服务确认书》上签字。《家私家电清单》中列明了家具家电物品；《保证书》中写明：本人是浏阳市房（下称“该物业”）业主出售该物业，于2019年5月20日与世华公司签订出售该物业之独家委托书，本人保证如不愿按独家委托书上所列的出售条件出售该物业给世华公司所找的买家，则本人愿按独家委托书上所列违约赔偿条款承担赔偿责任；《明示单》中写明：2019年5月20日，本人与世华公司签订《限时销售合同》，对《限时销售合同》所有的条款，本人已详细阅读，世华公司的员工也已向本人详细说明和解释，本人清楚《限时销售合同》条款的含意，没有异议；《服务确认书》中写明：兹有服务对象张龙英（身份证号4301231970××××××××）经世华公司（以下简称“代理方”）介绍成功出售位于浏阳市物业（以下简称“物业”）；1、价格与税费的确认：代理方向服务对象保证该物业出售净收价格为人民币（大写）柒拾陆万元（小写）760000元，同时代理方确认该物业买卖交易中产生的一切税费由代理方或买方承担，服务对象无须支付；2、中介服务费的确认：服务对象同意将《房屋买卖合同》中的交易成交价高于本确认书第一条的净收价格的差额支付给代理方作为中介服务费。（说明：上述资料中的填写部分的内容均由世华公司的工作人员填写）。上述手续办好后，张龙英与何光辉互留了微信。后世华公司通过其网上平台发布了出售浏阳市住房的信息，何光辉也通过银行转账将限时销售保证金500元汇入了张龙英的银行账户。2019年5月24日17时22分，张龙英发微信给何光辉：“你好，请问我这套房有人交订金了吗﹖”何光辉没有回复；2019年5月24日19时19分，张龙英发微信给何光辉：“老何不好意思房子我不卖了，我哥非要不可，他说我家买的东西是不能卖的，明天我来退钱给你吧。”何光辉也没有回复。2019年5月25日9时零几分，世华公司通过支付宝转账向张龙英的银行账户汇入了5000元。2019年5月25日10时16分，何光辉与张龙英互发微信：“老板娘，老板娘，我在8店等你，就是人和家居的对面”；“好的，我会打你电话”；“嗯”。2019年5月25日11时24分至16时28分期间，何光辉与张龙英之间进行了多次语音聊天，何光辉说的主要内容是：你到公司退5500元时跟公司说，你们将房子以825000元的价格出售，赚取差价，这是违反规定的，因中介只能按点收取中介费，不能赚差价，这样公司就不会说什么。后张龙英到世华公司退钱时，世华公司还要求张龙英赔偿损失，因双方未能就损失金额达成一致，世华公司没有收取张龙英要求退还的5500元。后张龙英将其位于浏阳市的住房以80万元的价格直接转让给了他人，2019年6月18日，张龙英与买房人办理房产过户手续时，世华公司的工作人员也在为客户办理房产过户手续，为此，世华公司得知了张龙英已将其位于浏阳市的住房转让给了他人。因世华公司未能与张龙英协商一致，世华公司于2019年7月10日诉至法院。为此，世华公司委托浏阳市正义法律服务所法律工作者参与诉讼，并向浏阳市正义法律服务所支付了代理费5000元，浏阳市正义法律服务所出具了《委托代理合同》及《湖南增值税普通发票》。庭审中，世华公司提交了世华公司于2019年5月24日向案外人林美玲出具的《收据》（《收据》的内容为：今收到林美玲女士交来承购浏阳市太悦城5栋1407房之诚意金壹万元），要求以此证明世华公司于2019年5月24日与林美玲达成了认购浏阳市住房的协议，但世华公司并未提交认购协议等其他证据佐证，张龙英对此也不予认可，并提出，世华公司没有向张龙英说过已将房屋转让给了林美玲，也没有告知张龙英世华公司已汇款5000元给了张龙英，张龙英对此不知情。庭审中，世华公司提出，《限时销售合同》签订后，世华公司还为出售张龙英的住房张贴了纸质广告，但世华公司对此并没有提交证据证实，张龙英也予以否认，并提出世华公司根本没有张贴过纸质广告。庭审后，何光辉确认微信聊天的内容属实，但提出这是针对第一份合同进行的微信聊天记录，与本案无关，但张龙英对此予以否认，并提出，以前是签订过一份合同，但那份合同根本没有履行。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。世华公司是从事房地产中介服务的公司，而世华公司与张龙英签订的《限时销售合同》，也是约定由世华公司为张龙英所有的住房寻找适合的买家，世华公司并不实际介入张龙英与买家所签订的房屋买卖合同之中，因此，世华公司与张龙英因签订《限时销售合同》所形成的法律关系，应当认定是居间合同关系。《限时销售合同》是约定由世华公司为张龙英所有的住房寻找适合的买家，现张龙英已将其住房转让给了他人，因此，在张龙英将其住房转让给他人后，《限时销售合同》实际已无法继续履行，故世华公司要求解除《限时销售合同》的请求，予以支持。张龙英将其住房转让给他人时，《限时销售合同》实际已相当于解除，而法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，因张龙英在《限时销售合同》履行期间收到了世华公司汇入的限时销售保证金500元及2019年5月25日汇入的5000元，合计收到了5500元，因此，世华公司要求张龙英返还该5500元的请求，予以支持。《限时销售合同》中约定，“乙方在甲方查档并核实上述材料后向甲方支付限时销售保证金500元”，而世华公司在《限时销售合同》签订后又汇给了张龙英500元，且《限时销售合同》中并没有交付定金500元的约定，因此，该500元应当认定是限时销售保证金，而不是定金，故世华公司要求张龙英返还定金1000元的请求，不予支持。世华公司虽然提交了2019年5月24日的《收据》，要求以此证明世华公司于2019年5月24日与案外人林美玲达成了认购张龙英住房的协议，但世华公司并没有提交认购协议等其他证据佐证，且此时张龙英正与世华公司业务员何光辉微信联系，而何光辉并没有告知此事，世华公司也没有证据证明将此事告知了张龙英，因此，不能依据《收据》认定世华公司在2019年5月24日为张龙英的住房找到了适合的买家。张龙英提交了其与何光辉之间的微信聊天记录，何光辉已确认该微信聊天记录属实，虽然何光辉提出，这是针对第一份合同进行的微信聊天记录，与本案无关，但张龙英对此予以否认，并提出以前签订的合同根本没有履行，而从微信聊天的时间、内容分析，该微信聊天记录所涉及的就是本案的纠纷，故对该微信聊天记录予以采信。微信聊天的内容显示，张龙英在世华公司还没有为其住房找到适合的买家前已于2019年5月24日19时19分告知何光辉，“老何不好意思房子我不卖了，我哥非要不可，他说我家买的东西是不能卖的，明天我来退钱给你吧”，而张龙英随后亦根据何光辉的要求与世华公司协商了退钱事宜，虽然双方没有达成一致，但由此可知，张龙英在2019年5月24日已要求与世华公司解除《限时销售合同》。张龙英于2019年5月24日要求解除《限时销售合同》，并随后将其所有的住房直接转让给他人，违反了《限时销售合同》中关于“限时销售期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产”的约定，根据法律规定，张龙英应当赔偿世华公司由此所产生的损失。《限时销售合同》中虽然约定，限时销售期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产，违反该约定，甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金，但法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，而《限时销售合同》是一份居间合同，在合同约定的履行期限内，世华公司并不能确定一定能够为张龙英所有的住房找到适合的买家，且张龙英是在确认世华公司还没有为其所有的住房找到适合的买家前要求解除《限时销售合同》、并将自己的住房直接转让给他人的，而张龙英在答辩时也提出，张龙英与世华公司协商时，世华公司要求支付15000元，张龙英不同意，因而双方未达成一致，因此，根据法律规定，应当按照《限时销售合同》的实际履行情况确定世华公司的损失，而不是根据约定将违约金确定为世华公司的损失。《限时销售合同》是2019年5月20日签订的，《限时销售合同》签订后，世华公司仅通过其网上平台发布了出售张龙英住房的信息，而张龙英又是在2019年5月24日提出解除合同、并在2019年6月18日直接转让住房的，因此，应当认定在此期间内，世华公司仅为张龙英提供了工作人员的劳务服务及住房信息网上发布。湖南省2019年发布的2018年度房地产业职工的月平均工资为5384.08元，参照上述工资标准，考虑住房信息发布的费用，根据公平原则，可以酌情确定张龙英解除《限时销售合同》给世华公司造成的损失为2000元，即张龙英应当向世华公司赔偿损失2000元。综上，世华公司要求张龙英赔偿损失2000元的请求，予以支持，要求张龙英支付违约金30400元的请求，不予支持。世华公司虽然提出，世华公司在《限时销售合同》签订后还为出售张龙英的住房张贴了纸质广告，但世华公司并没有提交证据证实，而张龙英又予以否认，因此，世华公司的上述主张，不予采信。《限时销售合同》中对律师代理费进行了约定，因张龙英违反《限时销售合同》约定，致使世华公司为行使权利而向法院起诉，并因委托浏阳市正义法律服务所法律工作者参与诉讼而支付了律师代理费，因此，根据合同约定，张龙英应当承担世华公司支付的律师代理费。世华公司虽然支付了5000元律师代理费，但本案是简单的居间合同案件，其律师代理费应当按照湖南省律师服务收费标准中的低标准计算，而按该标准计算，其律师代理费为1756元，因此，世华公司要求张龙英支付的律师代理费应当确定为1756元，故世华公司要求张龙英支付律师代理费1756元的请求，予以支持。世华公司超过部分的律师代理费请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）、（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除浏阳世华鑫业房地产代理有限公司与张龙英于2019年5月20日签订的《限时销售合同》；二、张龙英在判决生效后十日内向浏阳世华鑫业房地产代理有限公司返还现金5500元、赔偿损失2000元、支付律师代理费1756元，合计9256元；三、驳回浏阳世华鑫业房地产代理有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费835元，减半收取417.5元，由浏阳世华鑫业房地产代理有限公司负担324元，由张龙英负担93.5元。在本院二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、一审法院认定张龙英2019年5月24日提出解除合同是否有事实依据；2、一审判决确定的违约损失和律师代理费是否正确。针对上述争议焦点，本院评析如下：一、关于一审法院认定张龙英2019年5月24日提出解除合同是否有事实依据的问题。世华公司上诉主张，一审法院认定张龙英2019年5月24日提出解除合同不符合客观事实，张龙英没有提供有效证据予以佐证，且合同签订后无非抗拒性原因是不能解除的。经查，张龙英2019年5月24日提出解除合同的事实有张龙英与世华公司员工何光辉的微信聊天记录予以证实，且该微信记录已经经过了何光辉的确认，故一审法院认定上述事实的依据充分。世华公司的该项上诉主张与事实不符，本院不予支持。二、关于一审判决确定的违约损失和律师代理费是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案世华公司与张龙英在《限时销售合同》中虽约定如果一方违约，另一方需支付委托交易价格4%的违约金即30400元，但鉴于张龙英在该合同签订的第四天就提出解除合同，且无第三人预交该房定金，因此没有给世华公司造成较大的损失，考虑世华公司为张龙英提供了工作人员的劳务服务及信房信息网上发布，确定产生了一定的损失，一审法院据此酌情认定2000元损失并无不当。世华公司与浏阳市正义法律服务所签订的委托代理合同中虽约定了5000元的律师代理费，世华公司亦提供了代理费发票予以证实，但鉴于没有提供支付凭证，且考虑该案案情的复杂程度，一审支持律师代理费1756元亦无不当。故世华公司关于一审认定违约损失和律师代理费均过低的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，世华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费835元，由上诉人浏阳世华鑫业房地产代审  判  长  侯祥伟审  判  员  熊 伟审  判  员  王海华二〇二〇年一月十四日法官助理刘小兵书记员(兼)  刘小兵