浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初13136号原告：程玉连，女，1953年9月15日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托代理人：朱军，杭州市余杭区昌前法律服务所法律工作者。被告：何魁彪，男，1986年8月18日出生，汉族，住杭州市余杭区。原告程玉连（下称原告）为与被告何魁彪(下称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法由审判员周新宇独任审判，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱军及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告与被告于2019年5月10日签订了《租房协议》，约定原告将位于杭州市余杭区的约40平方米的营业房出租给被告开花店，租期从2019年5月10日起至2021年5月9日止，年租金58000元，组后一次性付清。后，原告将位于杭州市余杭区的约40平方米的营业房，交付给被告进行装修，但是被告至今未支付第一年的房租金，经原告催讨，无果。据上，原告认为，被告的行为显属违约已侵害了原告的合法民事权利，应当承担违约责任。为此原告特具状向贵院起诉，请求贵院依法裁判。诉讼请求：1、判令被告支付原告之间于2019年5月10日签订的《租房协议》中约定的年租房租金58000元（自2019年5月10日起至2020年5月9日止共一年）；2、请求判令被告支付自2019年5月10日至房租金付清之日止的利息（以58000元为基数，利率按年利率6%计算）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的《租房协议》；2、判令被告支付2019年5月10日至2019年9月10日共四个月的房租19333.33元，并要求被告将房屋恢复原样，交还卷闸门钥匙，支付从2019年9月10日起至房屋大门恢复原样之日止的租金（按每日158.9元计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料：1、租房协议1份，证明原告与被告于2019年5月10日签订了《租房协议》，约定原告将位于杭州市余杭区的约40平方米的营业房出租给被告开花店，租期从2019年5月10日起至2021年5月9日止，年租金58000元，租后一次性付清的事实。2、农村私人建房用地呈报表1份，证明原告将位于杭州市余杭区的约40平方米的营业房，交付给被告进行装修的事实。3、照片一组及证明书一份，证明被告在装修过程中将案涉房屋原有的铝合金大门违法拆除，该大门系统一安装，街道要求恢复原状的事实。被告答辩称：本案案涉房屋原为建良手机大卖场，被告于2019年2月22日与该店店主杨芳商议店铺转让，房屋地址确认为仓兴街196号营业房一间，当日被告支付定金1000元。2019年3月12日被告与杨芳最终就店铺转让一事达成协议，转让费46000元，杨芳余下的租期至2019年5月9日，该承租期由被告承接。即日起双方交接物品。被告后陆续支付了杨芳35000元。2019年3月12日当天，杨芳邀约房东及原告，与被告各方当面洽谈并签订了该营业房自2019年5月10日起至2021年5月9日的房屋租赁合同。此后，被告开始对房屋进行装修。经实地测量，房屋可使用面积仅为33.87平方米。后在办理营业执照过程中，被告发现所租的案涉房屋实际门牌号为仓前街道灵源村仓兴街72号，并非合同约定的仓兴街196号。而仓兴街196号已被案外人艾家水果店登记为经营地址，被告无法在该地址上登记并办理执照，无法继续经营。故被告在2019年5月10日前向原告交还了房屋钥匙，并告知原告租赁合同不再继续履行。综上，被告签订合同后接收的承租房屋与合同约定面积存在15%以上的面积偏差，且被告无法用房屋作地址办理营业执照。被告仅在转让期内对房屋进行了装修，与原告签订的房屋租赁合同还未开始即已经解除。故此被告不应再支付房租。为证明其答辩意见，被告向本院提交以下证据材料：1、租房协议1份，证明因房屋面积不符，且仓兴街196号也被案外人已经用作工商登记注册，被告没有办理营业执照的条件，因此被告在实际约定的租赁期限发生之前就已经告知不履行的事实。2、支付宝转账记录1份，证明被告与原房屋使用人杨芳转让案涉房屋店铺并支付46000元转租费的事实。3、购房协议1份，证明位于的案涉房屋实际面积约40平方米的事实。当事人提交的证据，经庭审质证本院作如下认定：对原告提供的证据，被告对证据1真实性合法性无异议，认为签订时间不是2019年5月10日而是2019年3月，原告提交的和被告手里的不一致；对证据2三性无异议；对证据3三性有异议，对材料中所述情况均不知情。经本院审查后认为，原告提供的证据对本案待证事实有证明力，故本院予以认定。对被告提供的证据，被告对证据1真实性合法性无异议，对待证事实有异议，被告提供的住房协议与原告持有的原件是不同的，仓兴街196号是原告隔壁的农户所有的房屋，原告所有的。且合同约定必须保证房屋完好，因此需要被告恢复大门，至今原告也没有收到大门钥匙；对证据2、3关联性有异议。经本院审查后认为，被告提供的证据对本案待证事实有证明力，故本院予以认定。本院根据到庭当事人的庭审陈述和确认的有效证据，查明本案的事实如下：案涉房屋系原告家庭于1998年申请建造，建造时地址为仓前街道仓兴街72号，后经规划变更，现地址登记改为仓前街道仓兴街194号。该房屋原由原告出租与案外人**开办建良手机大卖场，租期届至2019年5月9日。2019年3月12日，原、被告及**达成协议，**将店铺转让给被告，转让费为46000元。后被告与原告就案涉房屋签订租赁合同，约定租赁期限自2019年5月9日至2021年5月9日，房屋位置误写为“仓兴街196号”。在协议中双方约定被告征得原告同意可以进行装修，但不得损坏房屋结构；租赁期结束后被告除能移动的装修应进行拆除外，固定装修不得拆除。此后被告进场装修，经测量案涉房屋实际面积并未达到40平方米。被告在以租赁合同为依据进行工商登记注册时，发现案涉房屋门牌号××，合同中约定的仓兴街196号已被他人登记为公司地址，被告无法再以该地址办理企业登记注册。后被告决定不再承租案涉房屋，并与原告进行交涉，遭到原告拒绝。被告遂停止装修施工并离开房屋，未办理房屋钥匙的交接手续。原告认为，被告的行为显属违约，侵害了原告的合法权利，遂诉至法院，请求上判。本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，对双方均有约束力。就本案原、被告争议焦点，本院作如下处理：1、因被告系从案外人**处以转让方式获得店铺，且转让活动经过了原告的同意，**的剩余租期权利理应由被告承接，故原、被告的实际租赁关系应在2019年5月9日之前即已开始。被告认为其在合同约定租期开始前向原告发出解除合同的通知，双方房屋租赁关系并未成立，该陈述不符合事实情况，本院不予支持。现原、被告均不愿继续履行房屋租赁合同，故原告要求解除合同的诉请本院予以支持。2、就原告恢复原样、交还卷闸门钥匙的诉请，因租房协议中已约定双方租期结束后被告应拆除可移动的装修，保留固定装修，故被告无义务将房屋恢复原状，原告的相应诉请，本院不予支持。卷闸门钥匙被告已明确表示无法归还，本院不予支持。3、就原告要求被告支付租金的诉请，租房协议中确定“如一方有特殊情况需提前解除协议的，应提前两个月通知对方，否则对方有权拒绝”，在庭审中被告已确认通知原告解除合同时遭到原告拒绝，故被告解除合同的通知并不产生法律效力。另外被告也未办理房屋交接等退房手续，故原、被告的房屋租赁关系继续存在，被告应向原告支付后续房屋租金。考虑原告在被告已通知不履行并长期不支付租金的情况下，亦负有及时收回房屋并阻止损失继续扩大的责任，故本院酌情确定房屋占用费支付时间以六个月为限。超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告程玉连与被告何魁彪签订的《租房协议》，自本判决生效之日起予以解除。二、被告何魁彪支付原告程玉连房屋租金29000元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告程玉连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1250元，减半收取625元，由原告程玉连负担312.5元，由被告何魁彪负担312.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审判员  周新宇二〇二〇年一月六日书记员  钱 玲