陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书(2019)陕01民终13979号 上诉人(原审被告)：付某，男，1982年11月17日出生，汉族，无业，住陕西省西安市碑林区。上诉人(原审被告)：鲁某某，女，1977年5月16日出生，汉族，住西安市碑林区。被上诉人(原审原告)：张某，男，1987年8月5日出生，汉族，人保西安市分公司职工，住西安市新城区。委托诉讼代理人：张某，男，1959年11月14日出生，汉族，住西安市新城区，系张某之父。被上诉人(原审第三人)：陕西优可优房地产经纪有限公司，住所地：西安曲江新区（一期）15幢2单元1层20101号。法定代表人：邹军，职务不详。上诉人付某、鲁某某因与被上诉人张某、陕西优可优房地产经纪有限公司(以下简称：优可公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人付某，被上诉人张某的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。上诉人鲁某某、被上诉人优可公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。付某、鲁某某上诉请求：1、撤销一审判决，驳回张某的诉讼请求；2、由张某、优可公司承担全部诉讼费用。事实与理由：1、一审判决认定基本事实不清，本案房屋买卖合同三方约定交易方式违法，合同无法实际履行，各方均有过错，不应由付某、鲁某某承担违约责任和损失赔偿。涉案房屋交易前被法院查封，房屋不能正常交易，对此各方均知情。优可公司制定了虚假诉讼来促使交易完成。后张某与付某、鲁某某未实际参与该虚假诉讼，涉案房屋买卖双方以实际行为终止了房屋买卖。2、付某、鲁某某出卖涉案房屋是为尽快偿还房屋欠款，解除房屋查封，张某对此也知情，故双方约定张某应于2018年5月19日一次性支付定金外的购房款96万元，但因双方约定的交易方式客观上不能履行，且张某未按照约定支付剩余96万元款项，付某、鲁某某始终未收到任何款项，无法解决燃眉之急，因张某构成违约，付某、鲁某某须清偿债务滞纳金近10万元。对此付某、鲁某某的合同目的未能实现，应追究张某、优可公司的违约责任。3、双方签订的商品房买卖合同第二条约定定金数额为20元，非20万元。优可公司作为定金代收方，应当按照合同约定数额收取定金，优可公司在合同约定定金数额范围外多收取张某的款项与付某、鲁某某无关。定金始终由优可公司占用，付某、鲁某某对优可公司收取定金事宜并不知情，张某无权要求付某、鲁某某承担合同约定外的定金责任。4、因合同未实际履行，张某未按照约定支付价款，付某、鲁某某收不到任何款项，却在等待履行的5个多月里对债权人的滞纳金增加了近10万元，迫于还债，付某、鲁某某向他人借取高额利息借款偿还债务，造成约28万元的损失。即使错过买卖房屋的关键时机，造成双方均无法挽回的损失，优可公司应承担不可推卸的法律责任。综上，付某、鲁某某与张某、优可公司三方签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应为无效。涉案房屋交易未履行，各方当事人均有过错。请求判如所请。张某辩称，三方所签协议是在自愿的基础上签订，系真实意思的表示，并在三方认可下做了一系列工作，包括定金、融资、还款、解押、开联名账户并存入资金，期间付某、鲁某某骗称要提前交房让他人又代交了大修基金和所欠物业费，为其根本违约创造了有利条件。一审法院在张某去年9月网签175万将房屋出卖于他人的基础上，少判了19万加双倍返还定金20万，不足以弥补其实际损失。定金由优可公司收取，就应对双方买卖负有义务，优可公司在9个月的时间里，对张某形成高度的制约，期间房价不断上涨，造成张某损失，优可公司也应当承担相应的法律责任。优可公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭。张某向一审法院起诉请求：1、判令解除2018年3月19日原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2、判令两被告及第三人向张某支付单倍定金20万元；3、判令两被告向张某支付房屋差价59万元；4、本案诉讼费用由两被告及第三人承担。一审法院认定事实：2018年3月19日，张某与付某、房屋共有人鲁某某及第三人优可公司签订《房屋买卖居间合同》约定：张某购买付某、鲁某某共有的坐落于XX城XX小区XX栋XX单元XX室房屋，房屋建筑面积96.13平方米，成交价格为1160000元。房屋尚存农业银行抵押贷款约700000元未结清，付某、鲁某某应在过户之日前办理完毕注销抵押登记手续。合同约定购房款支付方式为一次性付款，张某应于2018年3月19日前支付定金200000元，定金由付某、鲁某某委托第三人代为收取，待张某拿到房产证时转给付某、鲁某某；剩余购房款960000元，张某应于2018年5月19日存入张某与付某、鲁某某在房管局开立的“二手房交易结算资金专用账户”。双方承诺按约定时间到房屋管理部门办理产权交易手续。合同对违约责任的约定为：“合同一方未按照合同约定条款履行其义务，除本合同另有约定外每逾期一日违约方应向守约方支付100元/日的违约金，如违约时间已累计超过双方约定时间30个工作日的，守约方有权解除本合同”。上述合同签订后，张某依照合同约定向第三人支付了定金20万元，第三人于2018年3月19日向张某出具《收款收据》一份，载明：今收到张某购买金辉世界城1-1-1403房屋托管定金贰拾万元整。同日，张某与付某、鲁某某及第三人签订《补充协议》一份，约定：“…甲方房款为1160000元整(包含首次缴纳契税以及法院费用、物业费)”。经询，付某、鲁某某辩称上述协议中的“法院费用”系第三人安排张某通过诉讼方式将房屋判到张某名下实现过户，在合同签订时房屋存在查封，故三方当事人协商通过虚假诉讼达到房屋交易目的。付某、鲁某某就此提交西安市灞桥区人民法院于2018年8月1日作出的（2018）陕0111民初3814号民事裁定书，载明：“…本院在审理张某与被告付某、鲁某某房屋买卖合同纠纷一案中，因张某经本院传唤未到庭…裁定如下：本案按撤诉处理…”。另查，张某与付某、鲁某某及第三人就涉案房屋签订买卖合同时，房屋因付某、鲁某某债权债务纠纷被西安市碑林区人民法院查封，嗣后付某、鲁某某通过垫资公司还款100000元，并于2018年8月6日向开发商金辉公司还款600000元，房屋已在2018年8月底解除查封。经询问，付某、鲁某某称其于2018年10月13日取得涉案房屋的房产证，取得房产证后未曾主动向张某及第三人告知。再查，张某与第三人于2018年8月6日在中国工商银行股份有限公司西安曲江新区XX号为2071的联名账户。嗣后张某于2018年8月8日向上述账户存入200000元，附言“购房联名帐”，又于2018年8月13日再次存入200000元。此后，付某、鲁某某将房屋出售给了他人，并且办理了过户手续。张某及第三人均称付某、鲁某某在未告知双方的前提下将房屋出售给了他人，第三人知晓付某、鲁某某将房屋售予案外人后于2018年10月30日告知了张某，并向张某退还了200000元定金。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、中国工商银行开户证明、转款凭证、(2018)陕0111民初3814号民事裁定书、《西安市存量房买卖合同》、通话录音、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并已经质证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为：张某与付某、鲁某某及第三人签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》均系三方当事人真实意思表示，虽合同签订时涉案房屋存在查封情形，但已于2018年8月底解除，合同此时符合继续履行的条件。虽付某、鲁某某辩称三方约定的“法院费用”系第三人安排张某通过诉讼方式实现过户目的、合同因违法而无效，但依据付某、鲁某某提交的民事裁定书来看，张某并未到庭参加诉讼，未实际履行付某、鲁某某所谓的协商方案，故付某、鲁某某的上述说法，不予采信。从合同履行情况来看，合同签订当日，张某依约向第三人支付了托管定金200000元，并于2018年8月6日与张某开设联名账户，分别于2018年8月8日与2018年8月13日各存入购房款200000元。付某、鲁某某本应在取得房产证之后第一时间通知张某及第三人，配合张某在房管局开设“二手房交易结算资金专用账户”，以便于张某存入购房款并配合办理过户手续，但付某、鲁某某却在张某及第三人不知情的情况下与他人签订合同将房屋以更高价格出售给了案外人，并办理了过户手续，构成根本违约，致使合同目的不能实现。故张某现诉请解除张某与付某、鲁某某及第三人于2018年3月19日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，合法有据，予以支持。张某主张付某、鲁某某及第三人支付双倍定金中剩余的200000元一节，首先，第三人系居间方，非本案诉争的房屋买卖合同关系主体；其次，第三人系双方共同选择的定金代管方，依据代理委托关系的法律效果归属原则，定金效力仅在原、被告双方之间产生；再次，涉案合同不能继续履行系因被告违约行为所致。结合以上三点，依法确认应由付某、鲁某某向张某支付定金200000元。张某主张的房屋差价损失59万元一节，因涉案交易发生时二手房房价逐月上涨，付某、鲁某某应预见到其违约行为可能给张某造成的实际损失，且付某、鲁某某将涉案房屋以更高价格售予他人，从中获利，其行为侵害了张某的合法权益，致使张某丧失合同履行后可以获得的利益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”结合合同履行情况及上述法律规定，付某、鲁某某向张某双倍返还定金已在一定程度上弥补了张某的损失，故结合涉案房屋买卖合同履行期间同期同地段房价酌定房屋溢价损失为200000元，付某、鲁某某应向张某赔偿上述房屋差价损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、原告张某与被告付某、被告鲁某某及第三人陕西优可优房地产经纪有限公司于2018年3月19日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》解除。二、被告付某、被告鲁某某应于本判决生效之日起十日内共同向原告张某返还定金200000元。三、被告付某、被告鲁某某应于本判决生效之日起十日内共同向原告张某支付房屋溢价损失200000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回张某其余诉讼请求。本案本诉诉讼费15240元，由被告付某、鲁某某承担10000元，由张某自行承担5240元。因张某已预交，故付某、鲁某某应在履行付款义务时将上述款项一并给付张某。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，张某与付某、鲁某某及第三人于2018年3月19日签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，付某、鲁某某陈述其为了偿还债务，尽快解封该房屋而签订买卖合同进行交易，张某系为了购买涉案房屋，优可公司为了促成付某、鲁某某与张某之间的房屋买卖，故三方签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，虽合同签订时涉案房屋存在查封情形，但未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为有效。各方当事人应全面履行涉案合同。付某、鲁某某应尽快偿还债务，将涉案房屋解封，进行交易。张某应按照协议约定支付定金，并于2018年5月19日前将剩余房款96万元存入双方在房管局开立的“二手房交易结算资金专用账户”。后付某、鲁某某将涉案房屋被查封所涉及债务偿还，房屋于2018年8月底解除查封，2018年10月13日取得涉案房屋的房产证。付某要求张某在原合同的基础上加价20万元进行交易，未能谈妥，于是付某、鲁某某将涉案房屋另行出卖他人并办理了过户手续，导致本案《房屋买卖居间合同》及《补充协议》履行不能，付某、鲁某某构成根本违约。一审根据原告张某的诉请及按照定金罚则，判决由付某、鲁某某给付张某20万元的定金，于法有据，应予维持。但因在本案《房屋买卖居间合同》及《补充协议》签订过程中，张某明知涉案房屋系被人民法院查封的房屋，但在优可公司的居间下，其委托律师向人民法院起诉，妄图通过虚假诉讼取得涉案房屋，虽然在诉讼过程中其未到庭应诉，人民法院按撤诉处理，但在整个购买房屋过程中，其明知涉案房屋被查封的事实，对《房屋买卖居间合同》及《补充协议》在当时的情况下履行不能也明知，合同履行不能的情况下，不可能产生预期利益，故其在本案中要求履行合同后的预期利益即溢价损失，应予驳回，一审判决由付某、鲁某某给付20万元的溢价款，于法无据，应予纠正。关于上诉人付某、鲁某某主张《房屋买卖居间合同》及《补充协议》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条无效一节，无事实及法律依据，其主张理由，不能成立。关于上诉人付某、鲁某某主张合同约定定金为20元一节，根据合同上下文内容及优可公司代收定金情况足以认定，定金约定为20万元，合同上显示的20元属笔误，故对上诉人付某、鲁某某该主张，不予采纳。综上，上诉人付某、鲁某某的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，惟适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初1831号民事判决第一、二项；二、撤销西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初1831号民事判决第三、四项；三、驳回张某一审其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15240元，由张某承担7620元，由付某、鲁某某承担7620元。二审案件受理费7300元，由张某承担3650元，由付某、鲁某某承担3650元。本判决为终审判决。  审  判  长   朱筱滢审  判  员   杨晓昱审  判  员   辛 娟二〇二〇年一月二十二日 (院印)书  记  员   胡雨欣 1