四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初4707号 原告（执行案外人）：马国军，男，1970年12月2日出生，汉族，住眉山市东坡区。 原告（执行案外人）：朱永嫦，女，1975年4月18日出生，汉族，住眉山市东坡区。 二原告委托诉讼代理人：李火源，四川孟鸣律师事务所律师。 被告（申请执行人）：段志明，男，1967年5月8日出生，汉族，住眉山市东坡区。 被告（被执行人）：四川文忠房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区广福路5号3幢1层15号。 法定代表人：沈家勇，经理。 原告马国军、朱永嫦与被告段志明、四川文忠房地产开发有限公司（以下简称：文忠房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马国军及二原告委托诉讼代理人李火源、被告段志明到庭参加诉讼，被告文忠房产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告马国军、朱永嫦向本院提出诉讼请求：1.判决确认东坡区苏源路X栋X单元X层X号房（房屋唯一号XXXXXX）的房屋归原告所有。2.判决解除对东坡区苏源路X栋X单元X层X号房（房屋唯一号XXXXXX）房屋的查封，停止对该房屋执行。3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年8月10日向文忠房产公司支付购房定金5万元，于2017年11月28日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》并在眉山市住房和城乡建设局备案（备案号XXXXXX）。同日，原告向文忠房产公司支付购房款8万元，于2017年12月6日再次支付22.8万元。原告付清所有购房款，取得位于东坡区苏源路X号楼XXXXXX所有权。二被告民间借贷纠纷一案，东坡区人民法院于2018年4月25日作出（2018）川1402民初1498号民事调解书。因文忠房产公司未在调解书确定时间内向被告偿还借款本息，被告于2018年5月11日向东坡区人民法院申请强制执行，东坡区人民法院经被告申请，于2018年5月28日作出（2018）川1402执1124号之一执行裁定，查封了原告通过购买而所有的案涉房产。2019年8月27日，原告向东坡区人民法院提出执行异议，东坡区人民法院于2019年9月12日作出（2019）川1402执异97号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告于2019年10月15日收到裁定书。原告认为，东坡区人民法院裁定驳回原告异议，对原告异议不予采纳系完全错误的，且适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记于被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持……”。本案中，原告在人民法院查封前己与文忠房产公司签订了书面买卖合同，且该合同已备案，原告支付了全部价款。购房合同经备案，对外具有公示力和排他力，即标识着案涉房屋在竣工备案和具备交付条件后，其唯一所有权人就是原告，而非他人。所以，原告系案涉房屋所有权人。被告申请对案涉房屋查封，侵犯了原告的合法权益，原告依法提出异议，人民法院应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，解除对案涉房屋查封，而东坡区人民法院却依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，以原告名下有其他用于居住的房屋以及强求原告应向登记机构申请房屋预告登记为由，认为原告不能排除强制执行，其适用法律错误。综上，原告通过购买取得案涉房屋所有权，被告申请查封原告具有所有权的房屋于法无据，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议适用法律错误。为维护原告合法权益，原告依法诉讼，希人民法院判如所请。 被告段志明辩称，其申请查封文忠房产公司的房屋没有错，没有查封二原告的房屋，执行局的裁定书已经把要说的话都说完了，其申请查封是正确的，请求依法判决。 被告文忠房产公司未答辩，也未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据有，二原告身份证复印件、文忠房产公司信息公示网上打印件、《商品房买卖合同》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、收据和POS单复印件、（2019）川1402执异97号民事裁定书、送达回证、不动产权证书。以上证据，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2017年8月10日，马国军与文忠房产公司签订《商品房购房合同》，该合同主要载明：出卖人以出让方式取得坐落于积翠路109号地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为眉市国用（2014）第××号，土地使用权面积为7912平方米。该商品房为预售许可证2014房预售证第X号下第1【幢】X单元X层X号，房屋竣工后，如房号发生改变，以房屋登记的房号为准，但不影响该商品房的特定位置。出卖人与买受人按照一次性付款方式计算该商品房房价款（按照建筑面积计算），房屋面积94.62㎡，房屋单价3783.56元／㎡，房屋总价358000元。分期付款：在签本合同时支付购房款5万元，在拿网签合同后一个星期之内再付19万元，在交房时付款6万元，剩余房款58000元拿房产证时支付。同日，马国军支付购房定金5万元。2017年11月28日，马国军、朱永嫦与文忠房产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，同日，在眉山市住房和城乡建设局备案，该合同主要约定：合同签约备案号XXXXXX；房屋坐落于积翠街苏源路X幢X单元X层4号，用途为住宅，建筑面积94.62㎡，房屋单价3783.56元／㎡，房屋总价358000元；国有土地使用证编号眉市国用（2014）第××号，商品房预售许可证编号XXXXXX；签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币5万元。同日，马国军支付文忠房产公司8万元房款，2017年12月6日马国军支付购房款228000元，至此，马国军、朱永嫦已付清全部购房款358000元。至今，案涉房屋尚未竣工交付原告。 被告段志明与文忠房产公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月25日作出（2018）川1402民初1498号民事调解书，载明：“一、被告四川文忠房地产开发有限公司尚欠原告段志明借款本息1235万元，被告四川文忠房地产开发有限公司定于2018年5月10日前付清；二、双方无其他争议；三、案件受理费95900元，减半收取计47950元，由原告段志明负担。”后因文忠房产公司未履行义务，段志明于2018年5月11日向本院申请执行。执行过程中，经段志明申请，本院于2018年5月28日作出（2018）川1402执1124号之一执行裁定书，查封了包括案涉房屋在内的被执行人文忠房产公司所有的位于眉山市东坡区。马国军、朱永嫦于2019年8月27日对其购买的房屋（合同签约备案号：XXXXXX号，房屋唯一号：XXXXX号）提出排除执行异议。2019年9月12日，本院作出（2019）川1402执异97号执行裁定书，驳回案外人马国军、朱永嫦的异议，并于2019年10月15日送达马国军、朱永嫦。 另查明，马国军、朱永嫦为其儿子就读眉山中学（田家炳中学），于2017年9月12日购买了位于眉山市东坡区阳光·简爱二期X栋X单元X层X号住宅一套【川（2017）眉山市不动产权第XXXXXXX号】，房屋基本信息显示：房屋建筑面积61.02㎡，使用期限2001年7月14日至2071年7月13日止。 本院认为，当事人合法的民事权益受法律保护。本案案涉房屋系文忠房产公司开发，目前尚未竣工验收交付原告，原告欲排除对案涉房屋的强制执行，需举证证明其享有足以排除强制执行的权利。首先，原告与文忠房产公司签订并购买其开发的商品房，享有的是物权期待权，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”规定，不动产物权的取得应以登记为准，原告享有的非物权请求权，而是物权期待权，其请求确认位于眉山市东坡区房屋（房屋唯一号XXXXXX）归其所有，无法律依据，不予支持。其次，原告是否是案涉房屋的消费者，原告所购商品房是否符合“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，是对房屋消费者物权期待权的保护要件，要求购房者是房屋消费者，系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，原告与文忠房产公司签订《商品房买卖合同》并支付定金5万元时，其名下没有用于居住的房产；其后另行购买坐落于眉山市东坡区阳光·简爱二期X栋X单元X层X号住宅【川（2017）眉山市不动产权第XXXXXXX号】，系二手房，且房屋面积更小，目的是用于家庭居住，方便其子读书；后原告与文忠房产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，并办理备案登记，付清购房总款358000元，也是在被告申请，本院查封之前。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项并没有限定“买受人名下无其他用于居住的房屋”的时间节点，该条件应包括买受人购买案涉房屋时无其他用于居住的房屋的情形。原告购买案涉房屋时其名下无用于居住的房屋，符合该条规定。第三，从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定来看，作为消费者的买受人对已购商品房的权益优先于建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和申请执行人。而《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”规定，消费者系为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务。本案原告在购买案涉房屋时并未有其他房产记录，作为消费者的原告其对案涉房屋的民事权益优先于本案被告。登记作为不动产物权变动的要件，先登记者，权利优先。查封同样需要登记，在符合法律规定的情形下，亦遵守“登记优先，权利优先”的原则。就本案而言，原告对案涉房屋享有特别权益，应优先受到保护。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，至事实行为成就时发生效力。”规定，文忠房产公司作为房地产开发企业合法建造房屋，属于基于法律行为以外的原因原始取得争议房屋所有权，不以登记为要件。虽其对被告负有偿还借款而未按执行通知履行法律文书确定的义务，法院根据被告的申请查封其应当履行义务部分的财产，符合法律规定。但本案原告购买案涉商品房合法，其享有的物权期待权达到了排除强制执行的条件，能够排除案涉房屋的强制执行。 综上所述，马国军、朱永嫦享有排除强制执行的权利，其诉请停止执行的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 一、不得执行位于眉山市东坡区房屋（房屋唯一号XXXXXX）； 二、驳回原告马国军、朱永嫦的其他诉讼请求。 案件受理费6670元，由被告段志明、四川文忠房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 本院（2019）川1402执异97号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  彭世春 人民陪审员  杨建华 人民陪审员  唐建忠 二〇二〇年一月十七日 书 记 员  吴青青