湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0602民初7281号 原告（反诉被告）：李萍，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：黄小林（李萍之夫），男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 被告（反诉原告）：刘艳，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：曾淼红，湖南金鹗律师事务所律师。 原告（反诉被告）李萍与被告（反诉原告）刘艳租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。上列当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李萍向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告（反诉原告）刘艳支付李萍违约金50000元；2.解除双方之间的租赁协议，刘艳恢复租赁房屋整体状态；3.刘艳承担本案诉讼费用。事实和理由：李萍和刘艳于2018年4月7日签订租赁合同，刘艳未按合同约定足额交纳租金及其他费用。 被告（反诉原告）刘艳口头辩称，原告（反诉被告）李萍所诉不实，答辩人不存在未足额交纳租金的事实。 被告（反诉原告）刘艳向本院提出反诉请求，请求判令原告（反诉被告）李萍：1.支付刘艳违约金50000元；2.退回刘艳押金20000元；3.赔偿刘艳财产损失10000元；4.承担本案诉讼费用。事实和理由，刘艳于2018年4月7日租赁李萍位于某某大厦的111号门面，已支付租金至2020年7月，但李萍以刘艳仍拖欠租金为由，指使其丈夫上门闹事，砸坏门面内的红木家具，造成刘艳关门停业一个星期。 原告（反诉被告）李萍口头辩称，被告（反诉原告）刘艳所诉不实。对答辩人在其门面内闹事的问题公安机关已有认定。答辩人认可损坏了红木家具，赔偿方案由人民法院确认。 本院经审理认定事实如下： 当事人双方对于下列事实没有异议，本院予以确认： 2018年4月7日，原告（反诉被告）李萍为甲方、被告（反诉原告）刘艳为乙方签订一份《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于岳阳市岳阳楼区某某大厦111号的门面经营红木家具，在签订协议时，乙方向甲方一次性交付押金20000元(以收据为准,押金不抵租金,不计利息),合同租期满前,只要是乙方放弃或丧失继续亲自租用权的情况出现,押金不退,原押金条即自动作废,无偿为甲方所有,合同期满后或者甲乙双方自愿解除合同的,乙方清场交钥匙七天内不计利息全额退还；租赁期限为5年,从2018年7月13号至2023年7月12号止；租金为1330元/年,甲方向乙方收取其他费用4500元/月(只包括甲方的租赁管理费用及原有装修折旧费用,不含税费、水电费）；无论遇到什么特殊情况,乙方必须保证及时按年足额向甲方预付交纳租金及其他费用,才能取得使用权,否则甲方有权无条件取消合同，在租赁期内，如果乙方续租，必须在每年的4月30日之前取得下个租期的合同；乙方未确保先付租费后用房原则的，甲方有权无偿收回房屋及其装修，并且押金不退，作为违约金处理；合同期内，甲方擅自收回门面，应赔偿乙方各项损失50000元，乙方中途放弃租赁或其他违约情况，应赔偿甲方违约金50000元；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，李萍向刘艳交付了诉争门面。因租金问题支付问题，李萍和刘艳产生矛盾，李萍的丈夫黄小林于2019年8月8日、8月27日两次到诉争门面闹事，并损坏了门面内的部分家具，公安机关对黄小林进行了训诫。经公安机关委托评估，损坏的家具价值3650元。 另查明，诉争门面的原所有人为案外人黄某某。2015年7月13日，黄某某将诉争的111号门面及相邻的110号门面出租给刘艳，租赁期限自2015年7月13日至2018年7月13日，租金130000元/年。刘艳承租期间，为方便经营，在门面地板上挖了一个约8平方米的孔。2017年6月，黄某某将诉争门面出卖给原告并按门面现状交付，原告取得了该门面的所有权。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.租金及管理费标准问题。李萍主张，双方约定的租金为1330元/月，因为笔误，写成了1330元/年；刘艳按70000元/年标准支付了2018年度的租金及管理费，2019年度仅支付了40000元，剩余的30000元微信承诺在2019年7月支付，只是后来刘艳发现合同上的笔误，才在2019年8月6日向李萍汇款660元，并主张已付清两年的租金。李萍提供了微信聊天记录。刘艳主张，双方合同约定的租金就是1330元/年，对微信聊天记录没有异议，但在支付660元后，租金已全部付清。本院认为，按李萍主张的租金1330元/月计算，年租金及管理费为69960元[（1330+4500）元/月*12月]，按刘艳主张的租金1330元/年计算，年租金及管理费为55330元（1330元+4500元/月*12月），在黄某某将110号和111号门面出租给刘艳时，门面年租金是130000元，平均每个门面的年租金是65000元，李萍购得111号门面后，在房价上涨的情况下大幅度下调租金，不符合常理；合同约定租金按年支付，刘艳按70000元/年标准支付了2018年度的租金，在支付2019年度租金40000元后，曾微信请求李萍延期交付剩余的30000元租金，说明刘艳认可年租金为70000元。故此，本院认定双方约定的租金为1330元/月。 2.刘艳交纳租金及押金问题。刘艳主张已向李萍支付押金20000元、租金11066元。刘艳提供了共计13066元的支付凭证及2019年8月29日岳阳市站前路派出所对李萍丈夫黄小林的询问笔录。李萍认可收到刘艳支付的125660元；刘艳未提供押金收据，不认可刘艳支付了押金。本院认为，在刘艳提交的130660元的支付凭证中，2018年4月30日支付了90000元、2019年4月支付了40000元、2019年8月支付了660元，其中2018年4月30日的一笔转账5000元收款人不明确，李萍不予认可，但黄小林在向公安机关陈述租金收取情况时，明确表示2018年4月收70000元、2019年4月收40000元、2019年8月收660元，且事实上，双方一直仅就2019年度租金的问题进行交涉，在李萍提起本案诉讼前，未曾涉及刘艳尚拖欠2018年度租金5000元的问题，故应认定该5000元刘艳已支付。刘艳在2018年4月30日支付了90000元，核减租金70000元，剩余20000元与押金金额吻合，应认定为刘艳支付的押金，刘艳是否提交押金收据，不影响对其已支付押金事实的认定。故此，本院认定刘艳已交纳押金20000元、支付2019年度租金40660元。 3.刘艳关门停业问题。刘艳主张，因黄小林上门闹事，造成其停业一周，造成财产及经营损失10000元。刘艳提供了2019年8月29日岳阳市站前路派出所对李萍丈夫黄小林的询问笔录、训诫书、2015年7月22日刘艳和他人签订的《地下室租赁合同》。李萍对刘艳提交证据的真实性无异议，但主张刘艳一直正常经营，并未关门停业，并提交了刘艳发在微信朋友圈中的信息作为证据。本院认为，公安机关的询问笔录证明黄小林有两次在租赁门面闹事的行为，但不能证明刘艳有关门停业的事实，而李萍提交的证据证明刘艳在黄小林闹事后仍在正常经营。故此，对刘艳停业一周的主张，本院不予认定。 本院认为，原告（反诉被告）李萍和被告（反诉原告）刘艳签订的《租赁合同》主体适格、意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效。刘艳未按合同约定足额支付租金，已构成违约，李萍要求解除双方之间租赁合同的条件成就，对李萍的该项诉讼请求，本院予以支持。刘艳系本案违约方，其要求李萍承担50000元违约责任的反诉请求，无事实依据的支撑，本院不予支持。合同解除后，李萍要求刘艳恢复门面原状，符合法律规定，但原状应以李萍向刘艳交付门面时的状况为标准，李萍向刘艳交付门面时，门面内已存在一个约8平方米的孔，李萍无权直接要求刘艳封闭该孔。《租赁合同》约定在刘艳违约时，除承担20000元押金不退的后果外，还要另行承担50000元违约责任，违约责任约定过高，本院酌情调整为刘艳承担50000元违约责任、李萍退还押金20000元。李萍在刘艳未及时支付租金时用过激行为损毁刘艳的财产，其行为应受到否定性评价，对因此造成刘艳的损失，应予赔偿，但与本案不是同一法律关系，原本应另案处理，因李萍同意在本案中处理，为减少诉累，本院一并予以处理。刘艳主张财产损失10000元，但有证据支撑的仅3650元，本院对刘艳赔偿损失反诉请求中的3650元予以支持，对超出部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）李萍和被告（反诉原告）刘艳2018年4月7日签订的《租赁合同》； 二、被告（反诉原告）刘艳支付原告（反诉被告）李萍违约金50000元； 三、原告（反诉被告）李萍退还被告（反诉原告）刘艳押金20000元； 四、原告（反诉被告）李萍支付被告（反诉原告）刘艳财产损失赔偿款3650元； 五、驳回原告（反诉被告）李萍的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）刘艳的其他反诉请求； 以上二、三、四项，限在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取525元，反诉费900元,合计1425元，由原告（反诉被告）李萍负担266元，由被告（反诉原告）刘艳负担1159元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  冯剩勇 二〇二〇年一月十三日 书记员  江 爽 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。