江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0612民初6029号原告：南通市通州区石港镇人民政府，住所地南通市通州区石港镇渔湾中路18号。负责人：季新建，镇长。委托诉讼代理人：李华，江苏友诚（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鸽，江苏友诚（南通）律师事务所实习律师。被告：南通立广食品有限公司，住所地南通市通州区石港科技产业园。法定代表人：张小禹，执行董事。委托诉讼代理人：钟钢，北京永瑞律师事务所律师。原告南通市通州区石港镇人民政府（以下简称石港政府）与被告南通立广食品有限公司（以下简称立广公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月29日、9日25日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并组成合议庭，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告法定代表人及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石港政府向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年11月3日签订的《厂房租赁合同》。2.判令被告立即将位于石港科技产业园1号楼1至3层面积约5184平方米的案涉租赁厂房清铺并交还原告；如果被告未能及时返还，则按照占用天数以日租金为标准向原告支付占用费。3.判令被告向原告支付租金478652.4元（截止2019年6月30日）、物业管理费112500元（2016年6月1日至2019年5月31日）及滞纳金392494.97元（2019年4月26日至2019年7月17日，478652.4元×1%×82天），共983647.37元。事实和理由：原、被告于2015年11月3日签订《厂房租赁合同》，合同约定，原告将位于南通市石港科技产业园的厂房1号楼共四层租赁给被告，租赁面积确定为7000平方米（以实际租赁面积为准），时间为2016年6月1日至2026年5月31日止。租赁费用为：租金第1年至第2年为每月每平方米人民币12元，第3年至第5年每年租金将在上年的基础上递增5%；物业管理费预收45000元/年；租赁费用支付方式为：装潢队伍进场之日起7日内，需支付贰拾万元整作为履约保证金；第1年厂房租金，被告须于2016年5月1日前汇至原告指定账户；被告应于2016年6月1日之前向原告支付物业管理费，除第一年外，租赁方需在每一年12月31日或之前缴纳下一年的厂房租金及物业管理费；逾期支付的，应以拖欠天数×欠缴金额×1%的标准支付滞纳金。双方还对其他权利义务作出了约定。合同签订后，原告积极履行合同约定义务，将案涉租赁物完整交付给原告。考虑到被告的装修期限，原告同意自2017年1月1日开始收取租金。案涉租赁物一共四层，被告装修占有使用了三层，共计5184平方米。被告自租赁开始，直至今日一直在使用原告的房产。然而，被告在合同履行过程中存在以下违约行为：其一、被告在签订协议后于2016年9月左右进场装修，期间并未缴纳履约保证金。其二、截止至2019年5月30日，被告应按实际使用面积5184平方米给付租金1804032元，但被告只支付了1406250元，且租金未按时缴纳，另外双方所约定的45000元/年的物业管理费，被告至今未缴纳。其三、双方在合同的第八条第一款及第十一条约定了关于消防装修的条款“在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意和由甲方向政府有关部门申报同意”，但是被告不顾双方约定，在租赁期间擅自改变租赁物的消防结构，给租赁物整体带来了严重的安全隐患。在被告违约后，原告多次向被告发出通知，要求被告整改并缴纳结欠的费用，但被告无视原告通知，使原告的权利无法得到保障。根据《厂房租赁合同》第十二条约定“租赁期内，若遇乙方欠缴租金或物业管理费超过3个月，甲方在书面通知乙方缴纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关措施；若遇到乙方欠缴租金或物业管理费超过三个月，甲方有权提前解除合同”，原告享有合同的解除权。请求法院支持原告的诉讼请求。被告立广公司辩称，一、原告请求解除租赁合同，不符合法律规定的条件和程序，违背合同目的的实现。（一）原告依据《厂房租赁协议》第十二条提出合同解除，尚未达到合同解除的条件，轻易解除，后果严重。1、原告于2019年4月12日向被告发送了一份《通知》，部分内容为“目前，贵司已支付租金1240000元，拖欠租金167456元，请在4月15日前缴纳167456元租金至石港镇政府”。2、被告于2019年4月12日在该《通知》上签收，并表示4月30日前履行到位。被告于4月12日向原告支付了6250元，于4月26日向原告支付了160000元，已按照《通知》要求交付了原告要求的租金。3、被告是第一家经原告及市政府招商引资进入的食品生产企业，既为引资带了头，同时也一直在协助镇政府进行招商引资工作。鉴于此，原告一直给予被告大力支持。虽然双方在租赁合同中作了约定，但实际执行合同时，原告考虑到被告生产经营的资金压力，均在第二年收取第一年的租金，从《通知》上就可以看到原告给予被告的优惠安排。4、被告因得到原告的大力支持，已投入上千万元引进生产线，对厂房进行符合食品卫生的装饰装修，招收聘用当地员工50多名。被告打算以石港镇为基地，大展宏图，产品辐射江苏和全国及国际。5、政府招商引资是一项利国利民的政策，不能轻易改变，政府的承诺不能因人而异；企业经营实体经济，是一项长远投资，经不起折腾，企业经营好了，一定会给当地经济做出贡献，履行企业的社会责任。6、租赁合同解除看来事小，实际是很大很重要的事情，一方面双方均造成巨大损失，已投入的装修和特制规格生产线的损失由谁承担。另一方面，经媒体网络宣传出去，对当地经济、政府部门更是巨大伤害。（二）《合同法》第九十四条对合同解除进行了严格的规定，一般性违约并不构成合同解除。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除，此为法律所规定的重要原则。只是在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或不可能的情况下，合同继续存在已失去积极意义，将造成不适当的结果，才允许解除合同，这不仅是解除制度存在的依据，也表明合同解除必须具备一定的条件。否则，即便是违约，也不发生解除的法律效果，而产生违约责任。法律对合同解除的条件作了比较详尽的规定，表明了对合同解除的允许与限制。结合本案，双方之间虽有些争议，但不足以导致合同解除，继续履行合同是对当地经济、企业发展有益的事情。否则，将给当地招商引资带来不利影响，企业投入受损的不利后果。二、被告与原告于2015年11月3日签订了十年期限的《厂房租赁合同》，对已使用房屋进行了符合食品卫生安全的装修投入，按照房屋结构和面积定做了食品加工生产线。假设交还房屋，被告已投入的上千万元的损失由谁承担。三、关于租金，希望按照目前做法缴纳租金，如果原告要求支付2019年度剩余租金，被告准备随时交付。关于物业管理费，该项费用应由具有物业管理资质，按照物业管理合同实施了物业管理的公司收取，原告无权收取或代收，该金额应予剔除。关于滞纳金，因为租金的交付是经过双方协商确定，已改变了合同约定，没有滞纳的情况发生，该金额应予剔除。另外，原告没有取得产权证书，对其主体有异议。综上，原告的第1项、第2项诉讼请求没有事实、合同和法律依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2015年11月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，合同第一条约定，甲方将位于南通市石港科技产业园内的厂房（以下简称租赁物）租赁给乙方使用，租赁面积经甲乙双方认可确定为7000平方米（以实际租赁面积为准）；本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。第二条租赁期限约定为10年，自2016年6月1日起至2026年5月31日止。第三条租赁费用中，租金约定，第1年至第2年为每月每平方米人民币12元，第3年至第5年每年租金将在上年的基础上递增5%；第6年起的租金，将以届时同等位置房屋的租金水平为依据，由双方另行共同商定，每年的1月1日作为每年租金调整日。物业管理费约定，预收45000元/年，待物业公司进驻后甲乙双方再按实结算。第五条租赁费用支付约定，乙方应于乙方所聘装潢队伍进场之日起7日内，向甲方支付人民币贰拾万元整作为履约保证金。乙方进驻后，甲方无息一次性退还给乙方，或可抵用作乙方支付甲方厂房租金。如乙方无故不履行该协议，履约保证金不予退还。第1年厂房租金，乙方须于2016年5月1日前汇至甲方指定账户。从第2年厂房租金支付周期起，乙方应于每年12月31日或该日以前向甲方支付下一年度租金。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%。乙方应于2016年6月1日之前按第4.2条的约定向甲方支付物业管理费，之后每年12月31日或该日以前向甲方支付下一年度物业管理费，逾期支付物业管理费，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴物业管理费总额的1%。第十一条装修条款约定，在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意和由甲方向政府有关部门申报同意。第十二条提前终止合同约定，在租赁期限内，若遇乙方欠缴租金或物业管理费超过3个月，甲方在书面通知乙方缴纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。若遇乙方欠缴租金或物业管理费超过3个月，甲方有权提前解除本合同，并按本条第1款的规定执行。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。第十四条合同的终止约定，本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。原、被告签订租赁合同后，被告入住案涉租赁厂房进行生产经营。2018年4月4日，被告缴纳租金500000元；2018年6月11日，被告缴纳租金120000元；2018年12月28日，被告缴纳租金300000元；2019年4月2日，被告缴纳租金130000元；2019年4月11日，被告缴纳租金190000元；2019年4月12日，被告缴纳租金6250元；2019年4月26日，被告缴纳租金160000元。以上共计1406250元。被告未向原告缴纳物业管理费及履约保证金。2019年4月12日，原告向被告送达《通知》一份，主要内容为：“贵公司2015年11月与石港镇人民政府签订厂房租赁协议，租用石港科技产业园区内1号标准厂房共计4320平方米。1.根据租赁协议，贵方应支付租金1407456（4320㎡×24月×12元/月/㎡+4320㎡×3月×12元/月/㎡×1.05=1407456，截止2019年3月底，含2019年1-4月11日期间支付2018年拖欠的32万元租金）。目前，贵方已支付租金1240000元，拖欠租金167456元，请在4月15日前缴纳167456元租金。同时，根据租赁协议缴纳滞纳金（金额为：拖欠天数×拖欠租金总额的1%）。2.贵公司当初租赁标准厂房为2层半，合计面积4320㎡。在使用过程中，贵公司私自占用3楼西侧厂房864㎡，同时自行对西侧厂房进行改造。针对私自占用，参照协议标准计算，请贵公司在4月15日前缴纳281491.2元（864㎡×24月×12元/月/㎡+864㎡×3月×12元/月/㎡×1.05=281491.2元，截止2019年3月底）。3.物业管理费预收45000元/年，待物业公司进驻后甲乙双方再按实结算；每年12月31日或该日以前向甲方支付下一年度租金等条款，贵公司已严重影响双方约定条款。请贵公司收到通知后立即将所欠租金交至石港镇财政所。同时根据双方租赁协议，贵公司该行为已形成提前终止合同条款约定，我方现通知贵方终止厂房租赁协议，请贵方在收到通知15日内自行搬离，并对厂房恢复原样”。被告法定代表人张小禹于同日在该《通知》回执栏签收，并承诺在2019年4月30日前履行到位，逾期后果自负。2019年9月16日，江苏海阔置业有限公司（以下简称海阔公司）出具“情况说明”一份，主要内容为：“南通市通州区石港镇人民政府诉南通立广食品有限公司租赁合同纠纷案件中所涉的房产为我公司所有。我公司于2013年9月23日取得《建设用地规划许可证》，2013年10月25日取得《国有土地使用证》，2015年10月15日取得《建设工程规划许可证》，2015年12月25日取得《建筑工程施工许可证》，2016年7月28日取得《竣工验收证明书》。到目前为止，案涉不动产产权登记尚未办理。2015年11月3日，南通市通州区石港镇人民政府与南通立广食品有限公司签订《厂房租赁合同》，我公司是认可的。我公司同意由南通市通州区石港镇人民政府对外出租案涉房产，并同意南通市通州区石港镇人民政府以其名义起诉维权”。另查明，1.海阔公司于2013年9月23日就石港镇石西村9、17、18组土地用于生产厂房取得《建设用地规划许可证》；2013年10月25日，海阔公司就上述土地办理通州国用（2013）第008022号土地使用权证；2015年10月15日，海阔公司取得《建设工程规划许可证》（建设项目名称为1#车间）；2015年12月25日，海阔公司取得《建筑工程施工许可证》（工程名称为1#车间）；2016年7月28日，1#厂房工程竣工验收合格。原、被告一致认可，案涉租赁厂房在海阔公司宗地图的红线内。2.案涉租赁厂房租金起算日为2017年1月1日。审理中，被告陈述案涉租赁厂房装修结束时间为2016年12月，并将案涉租赁厂房三层西侧半层厂房进行了装修。以上事实，有当事人陈述及相关书证在卷为证。本院认为，一、案涉租赁厂房已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等相关建设手续，因此，原、被告之间签订的租赁合同不违反法律、法规的强制性规定，且系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按租赁合同约定履行。案涉租赁厂房所有权人为海阔公司，原告就案涉租赁厂房已得到海阔公司授权进行出租、使用、收益，故其有权向被告主张返还案涉租赁厂房、支付租金及房屋占有使用费等权利。根据《厂房租赁合同》的约定，被告应于2016年5月1日前支付第1年租金，第2年开始的租金应于上一年的12月31日前支付。本案中，被告自应支付第1年租金开始直至2019年3月底，均未按租赁合同约定的时间支付租金，均拖延支付原告租金。第1年的租金，被告实际缴纳时间为2018年4月4日、2018年6月11日，欠缴租金已超过3个月。2018年的租金，被告实际缴纳时间为2018年12月28日、2019年4月2日、4月11日，欠缴租金亦已超过3个月。原、被告在《厂房租赁合同》中约定了合同解除的条件，被告欠缴租金的行为已违反了合同约定。现原告以送达书面《通知》的形式主张解除合同，被告亦已签收，故原告主张解除《厂房租赁合同》的请求有事实与法律依据，本院予以支持，解除时间为被告法定代表人签收时间2019年4月12日。原告在《通知》中一并要求被告在收到《通知》后15日自行搬离，现租赁合同已解除，但被告未按要求搬离，原告要求被告将租赁厂房清空后返还的诉讼请求合法有据，本院予以支持。二、关于返还面积，原告要求被告一并返还私自占用的3楼西侧半层厂房864平方米，被告认为未私自占用该部分厂房。本院认为，被告在签收原告送达的《通知》时，对原告在《通知》中载明的被告私自占用上述部分面积及该部分面积的租金计算方式并未提出异议，被告在审理中亦认可对此部分厂房进行了装潢，案涉租赁厂房装修结束时间为2016年12月，故可以确认被告私自占有使用了案涉厂房3楼西侧半层厂房，被告在返还案涉租赁厂房时应将该部分厂房一并返还给原告，并自租金起算时间2017年1月1日起向原告支付该部分厂房的租金。三、原告主张被告支付至2019年6月30日的租金478652.4元，本院认为，租赁合同已于2019年4月12日解除，故原告该主张中包含被告未支付完毕的租金及厂房的占有使用费。鉴于目前被告仍在使用案涉租赁厂房，原告主张被告支付租金及厂房占有使用费的诉讼请求，与法不悖，本院予以支持。自2017年1月1日起至2019年6月30日止，被告共应支付原告租金及占有使用费1884902.4元，被告已支付原告1406250元，尚应支付原告478652.4元。自2019年7月1日起至实际履行之日止的占有使用费，根据租赁合同约定，按0.4元/日·平方米（12元/月·平方米÷30天）的计算，面积按5184平方米计算。四、关于原告主张的物业管理费，本院认为，双方在租赁合同中约定，物业管理费预收45000元/年，待物业公司进驻后双方再按实结算。审理中，原告明确尚未有物业公司进驻。因此，对于物业管理费，双方可待物业公司进驻后，根据租赁合同的约定另行结算。五、关于双方在租赁合同中约定的滞纳金，实质为违约金条款约定。原告主张每日按欠缴总额478652.4元的1%计算，明显偏高，鉴于原告主张的被告未缴纳租金及占有使用费478652.4元中，包含被告认为未私自占用的案涉厂房3楼西侧半层864平方米厂房租金及占有使用费，且被告亦缴纳了大部分租金，本院按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%的二倍计算滞纳金，原告主张期限为2019年4月26日至2019年7月17日，滞纳金共计9485.3元（478652.4元×82天×4.35%×2÷360天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告南通市通州区石港镇人民政府与被告南通立广食品有限公司于2015年11月3日签订的《厂房租赁合同》于2019年4月12日解除；二、被告南通立广食品有限公司于本判决生效后二十日内将位于南通市通州区石港科技产业园1号楼1至3层共计5184平方米的厂房腾空后返还给原告，并支付原告南通市通州区石港镇人民政府截止2019年6月30日的租金及占有使用费478652.4元（自2019年7月1日起至实际履行之日止的占有使用费，按0.4元/日·平方米计算，面积按5184平方米计算）；三、被告南通立广食品有限公司于本判决生效后十日内支付原告南通市通州区石港镇人民政府滞纳金9485.3元；四、驳回原告南通市通州区石港镇人民政府的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取40260元，保全费5000元，合计45260元，由原告南通市通州区石港镇人民政府承担39978元，由被告南通立广食品有限公司承担5282元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费40260元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 长  季敬飞人民陪审员  张武华人民陪审员  沈玉国二〇二〇年一月十九日书 记 员  俞慧慧