河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初29945号原告河南鸿禧物业服务有限公司，住所地郑州市金水区花园路39号2号楼4单元5层507号，统一社会信用代码91410105MA40YTKG72。法定代表人李臻，总经理。委托代理人秦月霞，女，汉族，1968年10月19日出生，住河南省三门峡市湖滨区，该公司员工。委托代理人李书勤，男，汉族，1966年8月22日出生，住河南省三门峡市湖滨区，该公司员工。被告钱薇，女，汉族，1964年10月10日出生，住郑州市北环路62号院西区。委托代理人项修成，河南天新律师事务所律师。原告河南鸿禧物业服务有限公司诉被告钱薇物业服务合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人秦月霞、李书勤，被告委托代理人项修成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系中方园西区51#楼3单元10楼东A户业主，原告与中方园西区双过半业主签订《物业服务合同》，在中方园西区物业服务期间，提供物业安全、小区保洁绿化、小区维修维护等系列的物业服务工作，在原告提供物业服务期间，被告从2016年12月1日至2019年6月30日一直未交物业服务费，经原告工作人员多次催促未果，特向人民法院提起诉讼。请求依法判令：1、被告给付2016年12月1日至2019年6月30日物业服务费4154元；2、被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止（截止2019年7月31日应支付违约金为4112元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，1、中方园西区未聘用原告进行物业服务，答辩人不欠物业服务费，2016年11月6日，漯河市安居物业有限公司通过竞标进驻中方园西区服务，2017年11月5日，漯河安居物业管理有限公司服务合同期满撤出中方园西区，2017年12月，中方园西区第五届业主委员会公开招标选聘物业公司。参加投标的两家公司“郑州瑞馨”和原告票权数未能达到中标规定，业委会未聘用原告到中方园西区进行物业服务。2018年7月16日，业委会启动第二次招标选聘物业公司。2018年10月9日，通过公开招标，经评标委员会评审，郑州禾润物业服务有限公司中标。2018年10月15日，业委会与郑州禾润物业公司签订了《物业服务合同》，决定自2018年11月1日聘用郑州禾润物业公司进驻中方园西区进行物业服务。2、2018年1月至2018年10月中方园西区没有聘用物业公司服务。3、原告非法侵占中方园西区物业用房和物业设施。4、原告的物业合同不成立。5、原告是个“三无”皮包公司。6、漯河市安居物业管理有限公司与原告是两个独立物业公司。7、原告的“事实服务”不成立。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、第五届业委会和安居物业于2016年11月6日签订的《物业服务合同》；2、第五届业委会处罚公告；3、原告和双过半业主签订《物业服务合同》；4、小区业主基本信息，服务项目及标准公示，业主关切问题说明，拟收停车管理费公示；5、原告和街道办签订2018、2019消防安全目标责任书，原告和社区下达清理杂物、治理飞线充电通知，公安管理部门给原告下达限期整改通知书；6、原告在小区服务纪实和业主按时缴纳物业费；7、原告终止服务通知，执法局撤离通知，业委会公告；8、街道办事处责令停止通知书一份。被告为支持其答辩理由，向本院提交以下证据：1、2018年1月15日中方园西区第五届业主委员会《公告》；2、2018年7月16日中方园西区第五届业主委员会《公告》；3、2018年10月15日中方园西区第五届业主委员会《中标通知书》；4、2018年10月15日，中方园西区第五届业主委员会和郑州禾润物业服务有限公司签订《物业服务合同》；5、2018年3月15日《关于鸿禧物业搬离小区用房的通知》；6、2016年9月26日，中方园西区第五届业主委员会《公告》；7、2017年9月5日漯河市安居物业管理有限公司发布的《告知函》；8、四个案外人的声明书证明安装暖气为误导；9、漯河市安居物业公司成立的日期是1997年9月5日成立，法定代表人赵静公示信息一份。经审理查明：2016年11月6日，郑州市中方园小区业主委员会作为甲方，漯河市安居物业管理有限公司作为乙方签订物业服务合同一份，主要约定：自2016年11月6日至2017年11月5日，物业坐落郑州市金水区北环路××号，物业小区名称郑州市中方园小区西区，小区占地面积155970.2平方米，总建筑面积354123.21平方米，业主共计2636户，乙方提供服务受益人为中方园小区西区的全体业主和物业使用人，物业管理服务费收取标准1、多层住宅每月每平方米0.58元；2、小高层住宅每月每平米1元；3、高层住宅每月每平方米1.3元；4、商业用房每月每平方米2.6元等。2017年11月22日漯河市安居物业管理有限公司向中方园西区业委会发函：“漯河市安居物业管理有限公司与业委会签订的《物业服务合同》于2017年11月5日到期，按照物业公司实际进驻小区的服务时间，服务将于2017年11月26日终止。现今距终止日期不到4天时间。目前业委会正在启动物业服务招标程序，选出新物业需要时间，新老物业在服务终止时实现交接已不可能。现今物业服务团队已声明服务终止时脱离漯河市安居物业管理有限公司，并组建新的物业服务公司：河南鸿禧物业服务有限公司，为实现小区物业平稳交接，防止物业服务出现断档，今去函希望业委会本着小区目前的现实状况，与河南鸿禧物业服务有限公司签订《物业服务临时协议》，使目前物业服务团队继续服务小区，待新的物业公司确定后，《物业服务临时协议》终止，小区物业实现平稳交接。过渡期间，业委会将《物业服务临时协议》公示小区，并督促呼吁未交费业主抓紧补缴物业欠费，以使小区不出现大的波动并能平稳交接。”2017年11月23日中方园西区第五届业主委员会向业主发告示：“……为了中方园西区新老物业能够平稳交接，防止物业服务出现断档和混乱，现委托目前的物业团队继续管理服务，直到招标产生新的物业公司。现今在中方园西区管理服务的物业团队已经声明服务终止时脱离漯河市安居物业管理有限公司，并已经组建了新的物业服务公司，即河南鸿禧物业服务有限公司。过渡期间，现今的物业团队与原有合同规定的服务水平、管理范围不变，并呼吁未交物业费的业主积极补缴物业费，物业管理服务日期截止到2017年12月31日，以实现中方园小区西区物业管理的平稳交接。”2017年11月27日，郑州市金水区中方园西区第五届业主委员会向原告河南鸿禧物业公司出据收据一份，载明：今收到河南鸿禧物业有限公司交来投标保证金10000元，收款人路朝举等。2017年12月20日，郑州市金水区中方园西区第五届业主委员会向原告河南鸿禧物业公司出据收据一份，载明：今收到河南鸿禧物业有限公司交来预付物业保证金140000元，收款人路等。原告提交郑州市金水区丰庆路街道办事处与原告签订的涉案小区安全生产、消防安全目标责任书，与居委会联合发布的禁止私拉乱扯电线充电的通知，清理垃圾、下水道、清理小区大门、协助处理警情等照片，证明其自2017年12月起在涉案小区进行物业管理服务。2017年12月至2018年10月期间，原告河南鸿禧物业服务有限公司收取吴丹丹、张珂、牛其伟等部分业主的物业费。2018年1月15日中方园西区第五届业主委员会《公告》载明：“中方园西区物业招聘工作已经结束，由于参与投标的两家物业公司（河南鸿禧、郑州瑞馨）票权数未能达到签订合同的条件，因此现在中方园西区第五届业主委员会未与任何物业公司签订合同，也未委托任何物业公司为小区服务，更未允许和承诺任何物业公司收取2018年以后的物业服务费。提醒广大业主，谨慎缴纳2018年以后的物业服务费，如因个人原因造成的一切损失有自己承担！……”2018年7月16日中方园西区第五届业主委员会《公告》载明：“自漯河安居物业合同到期后，中方园西区第五届业主委员会在2017年12月进行了公开招投标。……两家竞标的物业公司都没有达到双过半的标准，因此物业招标失败。西区一直处于无合法物业的状态。……经业委会开会决定，重新启动物业招投标程序，面向社会公开招标。……”2018年9月2日丰庆路街道办事处向中方园西区业主委员会发出通知：“现就你处未经业主大会决定和决议，就中方园西区物业服务项目委托开展招投标活动事宜，责令你处在未经业主大会相关决议前即刻停止相关委托招投标事宜……”2018年10月15日中方园西区第五届业主委员会向郑州禾润物业服务有限公司发出中标通知书，双方就涉案小区签订物业服务合同，期限三年，自2018年11月1日至2021年10月31日。2019年6月17日，原告河南鸿禧物业服务有限公司发出关于终止中方园西区物业服务的通知，主要载明：“中方园西区广大业主，鸿禧物业在中方园西区物业服务期间，西区业主（住户）给予鸿禧物业诸多支持和理解，鸿禧物业在此表示感谢，因目前存在部分业主（住户）拖欠物业费，物业服务质量不能有效提升，鸿禧物业出现巨额亏损，物业公司以不能正常运转，经研究决定，通知如下：1、鸿禧物业从2019年6月30日终止在中方园西区物业服务，7月1日正式撤离中方园西区，2、鸿禧物业负责结清2019年6月30日以前的公用水电费，3、鸿禧物业在2019年7月1日前将小区物业服务业档案及物业用房移交中方园西区第六届业主委员会，4、鸿禧物业撤离后，将安排2名工作人员处理预收物业费和催收欠费工作，河南鸿禧物业服务有限公司，2019年6月17日。”2019年8月7日，中方园小区西区第六届业主委员会出示公告一份，主要载明：“经郑州市金水区丰庆路街道办事处中方园社区居民委员会、中方园小区第六届业主委员会、郑州禾润物业服务有限公司、河南鸿禧物业服务有限公司负责人召开协调会共同协商，2019年6月30日鸿禧搬离，政府要求让禾润物业自2019年7月1日过渡到10月31日，到期自动搬离中方园小区西区等”。另查明，河南鸿禧物业服务有限公司（该案原告）曾就涉案小区起诉郑州市金水区中方园西区第五届业主委员会（该案被告）招标投标合同纠纷，2019年6月10日本院（2019）豫0105民初11308号民事判决书经审理查明部分载明，“2017年11月14日，中方园西区物业公司发布《公开招标公告》，面向社会公开招聘中方园西区的物业服务企业，原告河南鸿禧物业服务有限公司进行投标并领取标书。根据招标文件第四部分第四条约定投标人领取投标书时缴纳投标保证金壹万元（开标后无违规情况原款无息退还）、第四部分第九条第11项中写明定标后2名候选人各缴纳物业服务保证金15万元，投标人未中标，服务保证金15万元无息原款退还。原告在领取标书后于2017年11月27日缴纳1万元作为投标保证金，被告出具收据证明收到该笔保证金。后在确认只剩原告和郑州瑞馨物业服务有限公司两名候选人时，2017年12月20日原告缴纳了14万元作为预付物业保证金，被告出具收据证实收到该笔款项。2018年1月5日，被告发出公告：在进行了中方园西区物业选举票权数统计工作后，原告和郑州瑞馨物业服务有限公司所得票数均未过半，因此两家物业服务公司都不具备和中方园西区物业项目签订服务合同的条件；并于2018年1月7日向原告发出告知函，告知原告未中标。但直至现在，原告一直仍在中方园西区提供物业服务。”该判决已生效。再查明，郑州禾润物业服务有限公司（该案原告）曾起诉河南鸿禧物业服务有限公司（该案被告）侵权责任纠纷一案，本院（2019）豫0105民初21471号判决书经审理查明部分载明：“2018年11月1日、2018年11月20日、2019年1月16日、2019年2月11日，原告就其进驻中方园西区项目受阻向中方园西区第五届业委会发函，主要内容：原告于2018年11月1日严格按照合同约定时间准时进驻，并按合同约定提供物业服务。被告阻挠正常物业交接，致使原告无法从中方园西区第五届业委会正常接收中方园西区物业项目，请求中方园西区第五届业委会对被告拒不交接物业项目问题抓紧时间解决，让被告交接并撤场。2019年3月13日，中方园西区第五届业委会向被告出具《限期撤离通知书》，约定：经过合法招聘，中方园西区第五届业委会于2018年10月15日与原告签订了《物业服务合同》，原告已于2018年11月1日进驻。由于被告拒绝撤出并非法占有物业用房，造成原告无法正常进行物业服务，限被告于2019年3月17日晚8点撤出中方园西区，交出西区物业用房及所有业主资料等。2019年3月27日，中方园西区第五届业委会向原告出具《中方园西区物业用房交接单》，载明：自2018年11月1日以后中方园西区存在双物业现象，给广大业主生活带来了极大不便。为了改变中方园西区物业现状，阻止非法物业强行收费，侵害业主利益，中方园西区第五届业主委员会现将中方园西区物业用房（物业办公室、公共秩序维护员宿舍、伙房）交给原告使用及管理。物业用房清单：1、物业办公室，41号楼B3单元东侧；2、小区西门岗，中方园小区西门口；小区南门岗，中方园西区南门口；小区东门岗，中方园西区东门口；3、秩序维护员宿舍，42号楼B4单元东侧；4、伙房，21号楼东简易房。”该判决已生效。本院认为，漯河市安居物业管理有限公司与中方园西区业主委员会签订的物业服务合同自2016年11月6日至2017年11月5日，该期间物业费应由漯河市安居物业管理有限公司主张，原告无权主张。漯河市安居物业管理有限公司物业服务期限届满后，为中方园西区新老物业能够平稳交接，防止物业服务出现断档和混乱，中方园西区第五届业主委员会允许原告在涉案小区自2017年12月继续进行物业服务，直至新物业公司进驻。同时，经生效判决书查明，原告在涉案小区进行招投标期间一直为涉案小区提供物业服务。原告虽未与涉案小区业委会签订正式合同，但经其允许自2017年12月起在涉案小区实际提供了物业服务，被告应缴纳自2017年12月至2018年10月相应的物业费，物业费标准可参照漯河市安居物业管理有限公司与中方园西区业主委员会签订的物业服务合同计算，故被告应缴该期间物业费为1474元（134.03㎡×1元／月×11个月）。后经过两次招投标，郑州禾润物业服务有限公司中标，中方园西区第五届业主委员会与郑州禾润物业服务有限公司就涉案小区签订物业服务合同，自2018年11月1日起郑州禾润物业服务有限公司为涉案小区提供物业服务，原告明知该情况，仍不主动撤离小区，造成涉案小区存在双物业情形，应自行承担不利后果，故对于涉案小区2018年11月1日起的物业费原告无权收取。对于原告诉请的违约金，因原告并未与涉案小区签订正式物业服务合同，无证据证明曾约定违约金，同时因涉案小区新老物业交接出现混乱，中方园西区业主委员会曾告知小区业主谨慎缴纳物业费，被告并非故意拖欠物业费，故对于该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告钱薇于本判决生效后十日内给付原告河南鸿禧物业服务有限公司物业服务费1474元；二、驳回原告河南鸿禧物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告河南鸿禧物业服务有限公司负担21元，被告钱薇负担4元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 田 晓二〇二〇年一月十日书记员 巩鹏鸽