西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初15175号原告:刘帆，男，汉族，1993年12月13日出生，住陕西省宝鸡市金台区。委托诉讼代理人:梁小军，映西迎旭律师事务所律师。委托诉讼代理人:张泽芳，陕西迎旭律师事务所律师。被告:胡景冈，男，汉族，1983年7月8日出生，住西安市雁塔区。原告刘帆与被告胡景冈房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告胡景冈到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告诉称，2017年3月13日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于西安市雁塔区曲江新区XX广场XX城XX幢XX单元商铺。因被告转租未经房屋所有权人同意，后原告于2018年12月1日与房屋所有权人另行签订《房屋租赁合同》，房屋租金高于2017年与被告之间所作约定，造成原告财产损失。故诉至法院要求：1、被告赔偿原告损失共计1064915元；2、被告支付原告律师费、保全费共计69000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，其不认可原告要求的损失赔偿数额，对于律师费、保全费，其并不知情。经审理查明，2017年3月13日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：“1、原告承租被告位于西安市雁塔区曲江新区XX广场XX城XX餐厅二楼房屋，该房屋为商业用房，建筑面积580平米，被告于2017年3月14日前向原告交付房屋，房屋租赁期限自2017年3月14日起至2020年3月31日止，共计3年；2、2017年4月1日至2018年3月31日的租金为480000元，2018年4月1日至2019年3月31日的租金为504000元，2019年4月1日至2020年3月31日的租金为529200元。租金每六个月支付一次；3、租赁期间，房屋主体结构或原有附属设施有损坏的，由被告负责维修；4、租赁期间，原告不得有任何转租转让行为；5、经原、被告双方同意，有下列情形之ー的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金;如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分:被告未按时交付该房租，经原告催告后三十日内仍未交付的。被告交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的;或被告交付的房屋存在缺陷，危机原告安全的。原告未征得被告书面同意改变房屋主体结构，致使房屋损坏无法修复的。因原告原因造成房屋主体结构损坏无法修复的。原告未按照约定擅自转租房屋或转让经营权且其转租转让结果无法挽回的。原告延退支付租金，且逾期三日仍未付款的，除须向被告支付违约金外被告还有权收回该房屋的租赁权，且对房屋内的财产有处置权。未经对方同意，任何一方不得擅自提前终止租赁合同、收回或退还房屋。”2017年9月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：“鉴于甲、乙双方于2017年3月14日，就西安市曲江新区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX房XX层商铺(共计建筑面积580㎡)签订《房屋租赁合同》(该房屋系甲方自房屋所有权人处承租所得，原房屋所有权人姓名陈立刚，现双方就甲方向乙方转租该房屋的相关事项，商议后补充如下:因甲乙双方签订上述《房屋租赁合同》时，甲方向乙方隐瞒，甲方与原房东(房屋所有权人)承租期限截止到2018年12月31日一事，又甲方与乙方约定的承租期限截止至2020年3月31日，经甲乙双方协商，如原房东拒绝与甲方续租至2020年3月31日，由甲方承担如下不利后果:1、甲方在2018年9月前从原房东手中取得2019年至2020年4月的房屋承租权，原签订合同正常执行；2、若甲方在2018年9月前从原房东手中未取得2019年至2020年4月的房屋承租权，乙方通过协议从原房东手中取得房屋承租权，甲方需向乙方承担超出本合同外的所有费用；3、如至2018年12月31日之后，因甲方(第一承租人)与原房东签订的租赁合同到期，但原房东拒绝同乙方续租至2020年3月31日，导致2018年12月31日至2020年3月31日，在此期间原房东执意收回房屋，对乙方造成的营业损失、加盟费用损失，由甲方全权承担。4、甲方向乙方隐瞒房屋转租权有效期限，为促进甲乙双方履行合同，特准许乙方在2018年先支付3-6月，共计3个月的房屋租赁费用，甲方需在2018年9月1日之前给予乙方该房屋的书面续租文件或告知乙方无法获得甲方的续租文件；5、甲乙双方就履行本合约发生纠纷，应先通过协商解决;就协商解决不成的，可依法向该房屋所在地人民法院起诉，由败诉方向胜诉方支付因本合同争议产生的交通费，食宿费，律师代理费，诉讼费等一切费用。”2017年10月30日，被告出具向原告出具《承诺书》，载明：“本人胡景冈承诺于2017年10月30日晚12点之前退还多收珮姐老火锅一个月房租40000元整，逾期承担一切法律后果，滞纳金按每日千分之五交付。”2018年12月1日，原告与林某某、林红的委托人签订《房屋租赁合同》，合同约定：“合同标的位于西安市曲江新区XX广场XX城XX幢XX单元XX层，房屋类型为商业用房，房屋租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日，共计三年。该房屋2019年1月1日至2020年12月31日的年租金为410400元，2021年1月1日至2021年12月31日的年租金为430800元。租金六个月支付一次。同日，原告与殷凯的委托人签订《房屋租赁合同》，约定：“合同标的位于西安市曲江新区大雁塔南广场大唐不夜城A地块第一幢1-1-10104、1-1-10105、1-1-10106商铺共三层，房屋类型为商业用房，房屋租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日，共计三年。该房屋2019年1月1日至2020年12月31日的年租金为857160元，2021年1月1日至2021年12月31日的年租金为900000元。租金六个月支付一次。”另查，李冬阳系林某某、林红的代理人，殷凯系陈立刚的代理人，代为管理、出租涉案房屋。上述事实，有房屋租赁合同、协议、承诺书及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。原、被告就本案所涉房屋所签订的《房屋租赁合同》所约定的期限自2017年3月14日至2020年3月31日止，但该房屋系被告承租他人并转租给原告，被告所承租本案所涉房屋于2017年10月30日到期，且原、被告双方就此事签订《补充协议》约定，若被告在2018年9月前从原房东手中未取得2019年至2020年4月的房屋承租权，原告通过协议从原房东手中取得房屋承租权，被告需向原告承担超出本合同外的所有费用。现被告未与房屋所有权人签订《房屋租赁合同》，且原告已与房屋所有权人签订《房屋租赁合同》，符合合同约定的赔偿情形，故被告应当向原告承担相应的赔偿责任。本案中，原、被告所约定的赔偿显系补偿性违约金的替代。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原、被告虽约定，原告通过协议从原房东手中取得房屋承租权，被告需向原告承担超出本合同外的所有费用，但原告向被告主张的损失明显过高，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情认定被告赔偿原告损失212983元。至于原告所主张的律师费在合同虽有约定，但该费用也系原告损失，基于被告已承担原告相应的损失，故本院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡景冈应于本判决生效后十日内赔偿原告刘帆损失212983元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费15005元、保全费5000元，由被告承担，因原告已预缴，被告应在本判决生效之日起十日内将其应承担的诉讼费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  马 娆人民陪审员  王谋儿人民陪审员  谭永祥二〇二〇年一月十三日书 记 员  祁 鑫打印：相丽华校对：张朝茜2020年月日送达1