贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初11282号原告：杨代勇，男，1982年1月12日生，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：黄勋，贵州知其律师事务所律师。被告：贵州浙黔置业有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市宜化大道1号（桔山商贸物流园），统一社会信用代码91522300072045515G。法定代表人：刘政昌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁辰辰，贵州权衡律师事务所律师。原告杨代勇与被告贵州浙黔置业有限公司（以下简称浙黔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2019年12月13日公开开庭进行了审理，原告杨代勇及其特别授权委托代理人黄勋，被告浙黔公司的特别授权委托代理人梁辰辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨代勇向本院提出诉讼请求：1、判令浙黔公司支付杨代勇2016年8月1日至2019年8月1日期间的逾期交房违约金94194元（428159元×2‱×1100日）；2、判令浙黔公司支付杨代勇2016年8月1日至2019年8月1日期间的逾期办理房屋权属登记违约金77068元（428159元×6%÷12个月×36个月）；3、本案诉讼费由浙黔公司承担。事实及理由：杨代勇与浙黔公司于2015年10月21日签订《商品房买卖合同》，浙黔公司将其开发的浙兴XX城X号馆X幢X层XX号商铺出售给杨代勇。合同约定建筑面积为59.59平方米，房屋总价款为428159元，付款方式为合同签订之日杨代勇支付首付款228159元，余款200000元通过银行按揭支付，后由于浙黔公司原因导致不能贷款，双方协商由银行贷款转为分期付款，杨代勇于2019年7月25日已将分期房款全部支付完毕。双方订立的合同中未明确交房时间。约定交房时应符合“已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件”。同时约定浙黔公司负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同签订后，杨代勇已履行了付款义务，浙黔公司至今未通知杨代勇交房。同时根据法律规定及合同约定，自交房之日起90日内浙黔公司应当对涉案楼盘办理大产权初始登记。然而至今浙黔公司不但未办理大产权初始登记，涉案房屋至今亦未验收，浙黔公司的行为已违约，给杨代勇带来了较大的经济损失，应支付杨代勇逾期交房及逾期办证违约金。合同中双方对逾期交房违约金约定若浙黔公司逾期交房超过120日的，浙黔公司按杨代勇已支付购房款的2‱支付杨代勇违约金，而对逾期办证的违约金未进行约定。故杨代勇根据法律规定及合同约定对逾期交房违约金按合同约定进行计算，逾期办证违约金按银行同期贷款利率6%进行计算。为维护自身权利，特诉至法院。浙黔公司辩称：1、对杨代勇诉请的逾期交房违约金不予认可，杨代勇主张与事实不符，浙黔公司于2015年12月21日已将涉案房屋交房给杨代勇使用；2、针对逾期办证，浙黔公司于2019年6月已办理初始登记，并通过报纸方式通知8号馆业主。本案争议焦点：杨代勇诉请的违约金是否具有事实和法律依据，应否获得支持。围绕争议焦点，杨代勇向本院提交了身份证、《商品房买卖合同》补充协议复印件各1份、收款收据复印件13份，浙黔公司向本院提交了《营业执照》、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、不动产权证书、贵州省建设工程竣工验收备案表、《交房通知书》、交房工作流程表、业主资料、前期物业服务合同、临时规约及承诺书、《浙兴商贸博览城商铺装修管理协议》、公告报纸等证据在卷佐证。经审理认定事实如下：杨代勇于2015年10月21日向浙黔公司支付228159元，拟购买浙黔公司开发并取得预售许可的位于兴义市桔山街道办事处浙兴XX城X号馆X幢X层XX号房，浙黔公司于2015年12月21日将该商品房交付杨代勇使用。2018年10月16日，杨代勇与浙黔公司就前述商品房签订合同编号为2018018598的《商品房买卖合同》，约定建筑面积为59.59平方米，商品房总价款为428159元，付款方式为首付款228159元，余款200000元以银行按揭支付。双方未对交房时间进行约定。合同第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，并约定“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”，但未对浙黔公司逾期办理初始登记的违约责任进行约定。当日，双方又签订附件十四补充协议“六、（对本合同二十二条的修订与补充）房屋登记约定。……2、出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权登记相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金。3、买受人应在出卖人出现违约情形之日起30日内通知出卖人对此情况的处理意见。……买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之二的违约金”。另查明：1、浙黔公司于2019年4月16日取得涉案楼盘竣工验收备案；2、2019年5月31日，涉案房屋所在的浙兴XX城X号馆X幢取得商品房大产权初始登记；3、2018年8月4日至2019年7月25日期间，杨代勇每月向浙黔公司分期（计12期）支付16667元购房款，计200004元。审理中，1、杨代勇主张以实际接收房屋之日（2015年12月21日）作为涉案商品房约定交付时间，以该日期往后推365个工作日作为浙黔公司逾期办证违约时间起算日；浙黔公司主张以双方合同签订时间（2018年10月16日）作为其逾期办证违约时间起算点；2、浙黔公司代理人庭后提交的代理词称“涉案房屋余款200000元经双方协商，杨代勇在2019年7月25日以分期付款的方式全部支付完毕，……”。经查询，中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率自2015年10月24日起至2019年8月19日为4.75%。本院认为，依法成立的合同受法律保护。浙黔公司取得商品房预售许可后，与杨代勇所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。关于杨代勇诉请的违约金，首先，2015年10月21日杨代勇向浙黔公司付款228159元，拟向浙黔公司购买涉案房屋，浙黔公司于2015年12月21日将涉案房屋交付杨代勇使用，至2019年5月31日取得涉案房屋初始登记，系客观事实，但双方并未签订商品房买卖合同，直至2018年10月16日双方才订立《商品房买卖合同》对前述付款行为进行追认，双方才建立商品房买卖合同关系。其次，从合同履行情况考量，《商品房买卖合同》系双务合同，买方有按合同约定向卖方支付房屋价款的合同义务，卖方有按合同约定交付房屋及办理房屋初始登记登记的合同义务，双方既享有合同权利亦负有合同义务。涉案合同约定的付款方式系首付加按揭，但根据浙黔公司代理人庭后提交的代理词，双方后又达成分期支付房屋尾款的合意，杨代勇遂从2018年8月4日起分期向浙黔公司支付房屋价款，至2019年7月25日履行完毕付款义务,浙黔公司于2015年12月21日将涉案房屋交付杨代勇使用至2019年5月31日取得涉案房屋初始登记。再次，双方合同虽未约定交房时间，但涉案房屋系商业用房，杨代勇在仅支付房屋首付款两个月后即接收房屋，其购房目的已得以实现，即其房屋租金损失已得以填补，且杨代勇未举证证明因浙黔公司的违约行为给其带来的损失及具体的损失数额，故根据公平原则，杨代勇主张的逾期交房违约金，本院不予支持。最后，办理商品房初始登记系办理杨代勇房屋权属证书的前提条件，浙黔公司未如期完成该项合同义务，即已构成违约，杨代勇主张以支付涉案房屋首付款之日为交房时间，浙黔公司主张以涉案合同签订时间为逾期办证时间，虽然涉案合同签订之时杨代勇尚未履行完毕付款义务，但从双方诉辩称以及合同履行情况考量，双方在交付首付款三年后才达成商品房买卖的合意并订立《商品房买卖合同》，确立双方的商品房买卖关系，因涉案合同未约定交房时间，依法应作出对浙黔公司不利的解释，浙黔公司自愿以双方合同签订日为本案逾期办证违约金的起算日，已作出对其不利的解释，故本院推定双方签订合同时间为双方约定的办证时间即2018年10月16日；同时，杨代勇亦未举证证明因浙黔公司逾期办证所遭受的经济损失，其已支付购房款仅存在利息损失的客观情形，故本院以中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率4.75%，按杨代勇支付首付款及分期付款的期间分段计算本案逾期办证违约金至2019年5月30日如下：1、至2018年10月16日为：(228159元+16667元×3)×4.75%÷12个月=1101.05元；2、2018年10月17日至2019年5月30日期间为：(228159元+16667元×7)×4.75%÷12月×7=9554.61元；上述两项相加共计10655.66元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限贵州浙黔置业有限公司于本判决生效后十日内支付杨代勇逾期办证违约金10655.66元；二、驳回杨代勇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3726元，减半收取1863元，由杨代勇负担1747元，贵州浙黔置业有限公司负担116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 周祥红二〇二〇年一月二日法官助理 舒其琪书 记 员 曾光翠