重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初24586号 原告：广州富力地产（重庆）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路46号附33号，统一社会信用代码91500000798015585Q。 法定代表人：黄皓，广州富力地产（重庆）有限公司董事长。 委托诉讼代理人：熊焕，男，广州富力地产（重庆）有限公司员工，住重庆市石柱县。 被告：杨士法，男，1967年11月15日出生，汉族，职业不详，住浙江省温州市文成县。 被告：胡怀林，男，1981年5月7日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。 原告广州富力地产（重庆）有限公司与被告杨士法、胡怀林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州富力地产（重庆）有限公司的委托诉讼代理人熊焕到庭参加了诉讼。被告杨士法、胡怀林经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广州富力地产（重庆）有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与被告杨士法、胡怀林共同签订的《重庆XX城X商业裙楼二层XX号商铺租赁合同》；2、请求判令被告杨士法、胡怀林共同向原告支付租金及占用费471678元（自2019年2月4日起按合同约定的当期租金标准计算至被告实际退还商铺之日止，现暂计至2019年11月3日）；3、请求判令被告杨士法、胡怀林共同向原告支付逾期违约金375492.50元（暂计至2019年11月3日）；4、请求判令被告杨士法、胡怀林立即退还商铺，并将该商铺恢复至交付状态；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告杨士法、胡怀林于2017年8月4日共同签订了《重庆XX城X商业裙楼二层XX号商铺租赁合同》（以下简称“合同”）。合同约定由被告杨士法、胡怀林向原告承租坐落于重庆市沙坪坝区富力城2J-S1商业裙楼二层28-41号商铺（以下简称“该商铺”），租期为7年（2018年8月4日至2025年8月3日），租金按三个月为一期支付，自2018年8月4日起至2019年8月3日止，月租金标准为51381元，自2019年8月4日起至2020年8月3日止，月租金标准为54464元。截至原告起诉，被告杨士法、胡怀林向原告支付两期租金（2018年8月4日至2018年11月3日和2018年11月4日至2019年2月3日）后不再支付租金，原告亦多次催收未果。被告杨士法、胡怀林的行为严重违反了合同的约定及法律规定。原告为了维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释之相关规定，依法向贵院提起民事诉讼，望判如诉请。 被告杨士法、胡怀林未到庭应诉亦未作答辩。 经审理查明：原告广州富力地产（重庆）有限公司系坐落于重庆市沙坪坝区大学城中路34号房屋的登记产权人。原告（出租方）与被告杨士法、胡怀林（承租方）签订有《重庆XX城X商业裙楼二层XX号商铺租赁合同》，约定了如下主要内容：一、案涉房屋系坐落于重庆市沙坪坝区XX城X商业裙楼二层XX号的商铺和内部设施，建筑面积1141.80平方米；二、租期为7年，自2018年8月4日起计算至2025年8月3日止。租期内，2018年8月4日至2019年8月3日期间，月租金标准为45元/平方米/月，月租金为51381元。2019年8月4日至2020年8月3日期间，月租金标准为47.7元/平方米/月，月租金为54464元…依次递增。月租金金额=月租金标准×租赁面积；三、承租方在签订合同后十日内应向出租方交付相当于一个月租金的押金；四、租赁期内，租金按三个月为一期支付，承租方在签订合同后十日内需向出租方缴纳首个完整期即自2018年8月4日起至2018年11月3日止的租金154143元。承租方从第一个完整期开始，应当在每一期最后一个月的25日前向出租方缴纳下一期租金；五、承租方承租案涉房屋用于教育培训，经营招牌为“不偏科教育”。十二、1、承租方在租期内如有违反合同约定的行为，出租方有权要求承租方在合同约定或要求的时间内给予纠正。逾期未纠正的，则承租方构成严重违约，出租方有权书面通知终止租赁关系。3、承租方未在合同约定的期限内按约定支付租金，除有义务交纳租金外，还应向出租方承担违约金，每日违约金为每期应付而未付租金的千分之五，直至结清未付租金之日止。承租方逾期支付租金超过60日的，则承租方构成严重违约，出租方有权书面通知承租方终止租赁关系。《重庆XX城X商业裙楼二层XX号商铺租赁合同》还对出租方的委托、争议解决等进行了约定。 庭审中，原告自述如下情况：被告已向原告支付2018年8月4日至2018年11月3日，以及2018年11月4日至2019年2月3日期间的租金，此后的租金未再支付；被告已经未在案涉房屋中经营，仅剩部分物品未搬走，房屋未交还原告。 因被告杨士法、胡怀林未按照《重庆XX城X商业裙楼二层XX号商铺租赁合同》的约定向原告广州富力地产（重庆）有限公司支付租金，原告遂诉至本院，要求判如所请。 上述事实，有原告广州富力地产（重庆）有限公司举示的案涉房屋的不动产权证，《重庆XX城X商业裙楼二层XX号商铺租赁合同》，现场照片，以及原告的当庭陈述在案证明，这些证据的真实性、关联性、合法性已经本院开庭审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。本案租赁合同的标的物即案涉房屋，系登记在原告广州富力地产（重庆）有限公司名下的商品房，原告与被告杨士法、胡怀林签订《重庆XX城X商业裙楼二层XX号商铺租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，故《重庆XX城X商业裙楼二层XX号商铺租赁合同》应为有效，原、被告双方均应按照该合同约定，享受权利、履行义务。 被告租赁、使用了原告的房屋，应当按照租赁合同的约定，向原告支付租金。原告自述被告仅向原告支付了2018年8月4日至2018年11月3日，以及2018年11月4日至2019年2月3日期间的租金，此后的租金未再支付。被告未到庭应诉，未举示证据予以抗辩，故本院采纳原告的主张。从2019年2月4日起至2019年10月24日原告向本院提起诉讼时止，被告已累计拖欠原告租金长达8个多月，远超《重庆XX城X商业裙楼二层XX号商铺租赁合同》约定的60日，被告的行为构成严重违约，原告有权解除双方之间的租赁合同关系。原告以提起诉讼的方式，书面通知被告要求终止租赁合同关系，符合法律规定。当事人行使解除权，请求法院判令解除合同，如法院最终认定合同应予解除，当事人为单方意思表示即可产生法律效果，解除时间应为解除合同的意思表示到达对方当事人之日，并不需要公权力介入才能产生法律效果。经查，本院向被告胡怀林、杨士法邮寄的起诉状副本、开庭传票等诉讼文书分别于2019年11月19日和2019年11月21日被退回，邮件被退回之日应视为送达之日。因原告享有解除权，故合同的解除时间应为解除的意思表示最后到达对方当事人之日，方可产生法律效果。综上，本院依法确认2019年11月21日为《重庆XX城X商业裙楼二层XX号商铺租赁合同》解除之日。 关于原告主张的租金和房屋占用费。租赁合同期内，被告应向原告支付租金；租赁合同依法解除后至返还房屋之前，被告向原告支付房屋占用费。原告要求租金和占用费从2019年2月4日计算至2019年11月3日，本院予以支持。《重庆XX城X商业裙楼二层XX号商铺租赁合同》第二条2、约定，租期内，2018年8月4日至2019年8月3日期间，月租金标准为45元/平方米/月，月租金为51381元；2019年8月4日至2020年8月3日期间，月租金标准为47.7元/平方米/月，月租金为54464元…依次递增。月租金金额=月租金标准×租赁面积。原告主张2019年2月4日至2019年11月3日的租金和占用费，为：45元/平方米/月×1141.80平方米×6个月+47.7元/平方米/月×1141.80平方米×3个月=471677.58元。 关于原告主张的逾期违约金。《重庆XX城X商业裙楼二层XX号商铺租赁合同》第四条1、约定，租赁期内，租金按三个月为一期支付。第四条3、约定，从第一个完整期开始，被告应当在每一期最后一个月的25日前向原告缴纳下一期租金。被告欠付从2019年2月4日起的租金，而2019年2月4日至2019年5月3日为一期，被告应在2019年1月25日前付清该期租金；2019年5月4日至2019年8月3日为一期，被告应在2019年4月25日前付清该期租金；2019年8月4日至2019年11月3日为一期，被告应在2019年7月25日前付清该期租金。被告未按照合同约定支付上述三期租金，分别逾期282天、192天、101天，应当承担违约责任。《重庆XX城X商业裙楼二层XX号商铺租赁合同》第十二条3、约定，被告未在合同约定的期限内按约定支付租金，除有义务交纳租金外，还应向原告承担违约金，每日违约金为每期应付而未付租金的千分之五，直至结清未付租金之日止。因被告未到庭，未就违约金问题进行抗辩，且该违约金按年折算后为18.25%，并不明显偏高。故对于原告的违约金请求，本院予以支持，该逾期违约金为：（45元/平方米/月×1141.80平方米×3个月）×5÷1000×282天+（45元/平方米/月×1141.80平方米×3个月）×5÷1000×192天+47.7元/平方米/月×1141.80平方米×3个月）×5÷1000×101天=507831.66元。原告自愿主张375492.50元，本院予以支持。 关于原告主张的退还案涉房屋和恢复原状。本院认为，租赁合同解除后，承租人向出租人返还租赁物和将房屋恢复原状，系租赁合同的附随义务，本院对此予以支持。 被告杨士法、胡怀林经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为自行放弃了答辩、举证、质证、辩论、最后陈述等诉讼权利，本院依法可以缺席审理并作出判决。 据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告广州富力地产（重庆）有限公司与被告杨士法、胡怀林签订的《重庆XX城X商业裙楼二层XX号商铺租赁合同》于2019年11月21日解除； 二、被告杨士法、胡怀林于本判决发生法律效力后十日内向原告广州富力地产（重庆）有限公司支付房屋租金和占用费合计471677.58元； 三、被告杨士法、胡怀林于本判决发生法律效力后十日内向原告广州富力地产（重庆）有限公司支付逾期违约金375492.50元； 四、被告杨士法、胡怀林于本判决发生法律效力后十日内向原告广州富力地产（重庆）有限公司交还位于重庆市沙坪坝区富力城2J-S1商业裙楼二层28-41号的商铺，并将该商铺恢复至交付状态； 五、驳回原告广州富力地产（重庆）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费48026元，减半缴纳24013元，由被告杨士法、胡怀林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  刘畅 二〇二〇年一月十九日 书记员  李娟