河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终58号上诉人（原审被告）：南阳市嘉业房产经纪有限公司。住所地：南阳市张衡路万事达生活广场南区一楼西区。法定代表人：赵铭婉，任公司总经理。委托诉讼代理人：张剑，河南涅阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵铭轶，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李贞莉，女，1969年12月13日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：樊江陵，河南智宛律师事务所律师。上诉人南阳市嘉业房产经纪有限公司（以下简称嘉业公司）因与被上诉人李贞莉房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1302民初6218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南阳市嘉业房产经纪有限公司的委托诉讼代理人张剑、赵铭轶，被上诉人李贞莉的委托诉讼代理人樊江陵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉业公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项，改判驳回李贞莉要求返还定金的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由李贞莉承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一审法院认为嘉业公司所出示的证据亦不足以证实其已尽合理催促李贞莉订立合同的义务，进而认为嘉业公司存在怠于订立主合同的过错实属认定错误。一审中，嘉业公司向法庭提交的两份录音证据显示：1、嘉业公司对订立买卖协议以及交付房款进行了催促但李贞莉明确表示资金未到位，不愿耽误卖方另行出售房屋。2、公司业务员郑红玉不断催促李贞莉交付房款订立合同，但李贞莉自交付定金起至2018年11月23日一直未主动向嘉业公司要求交付房款订立合同。以上证据显示，嘉业公司已尽到催促义务，对双方未订立房屋买卖合同并无过错。李贞莉辩称，一审认定事实清楚，判决正确。一、李贞莉交纳定金是为了实现双方约定的债务，嘉业公司承诺将万正广场8号楼1单元1503室以80万元总价进行交易。约定房价比较符合李贞莉的预期，所以交纳定金。二、嘉业公司以房东拒绝以80万元总价出售为由使得上述约定债务无法履行，一审考虑到约定的条款无法实现，判决仅返还定金符合法律规定。因此嘉业公司认为一审判决认定事实错误没有事实和法律依据。关于嘉业公司提到的录音证据，不再答辩，一审已发表过质证意见。综上，嘉业公司上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。李贞莉向一审法院起诉请求：1、依法判决嘉业公司双倍返还定金4万元并解除2017年10月16日双方的协议。2、由嘉业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：李贞莉经嘉业公司介绍购房，2017年10月15日，李贞莉经嘉业公司的业务员郑红玉带领实地看房，在嘉业公司分公司南阳市嘉业房地产经纪有限公司体育中心店位于南阳市孔明路鑫泰嘉园一楼门面的办公室内，嘉业公司承诺将万正广场8#楼1单元1503室房产以80万的价格卖给李贞莉。为保证上述约定的实现，经双方同意李贞莉向嘉业公司支付定金2万元，嘉业公司向李贞莉出具了定金收条。另查明，李贞莉在交付了2万元定金后，并未与嘉业公司协商签订房屋买卖居间合同。2018年10月份，李贞莉到嘉业公司门店要求嘉业公司方将万正广场8#楼1单元1503室房产以80万的价格，嘉业公司予以拒绝。一审法院认为：根据案件的审理情况及庭审查明的事实，本案的争议焦点为：李贞莉要求嘉业公司双倍返还定金4万元是否合法，李贞莉要求解除2017年10月16日双方的协议约定是否合法。对于李贞莉要求嘉业公司双倍返还定金4万元的问题，根据合同法及担保法的相关规定可知，双方当事人可以约定以交付定金作为订立主合同的担保。本案属于定金合同成立但主合同约定不明的情况。本案中李贞莉向嘉业公司交付定金，嘉业公司出具定金收据。双方之间定金合同法律关系成立。对于李贞莉主张的双倍返还定金的问题，根据合同法关于定金条款的规定，当收受定金的一方不履行约定的债务时，应当双倍返还定金。本案中，李贞莉方交付定金后，没有积极与嘉业公司方联系以及时签订正式的房屋买卖居间合同。根据庭审查明，李贞莉方交付定金后，并未对购买涉案房屋积极做出准备。且于交付定金13个月后才向嘉业公司主张要求以80万元价格购买房屋。嘉业公司方在收受定金后，其有积极促进李贞莉方与卖方签订房屋买卖合同的义务。嘉业公司方所出示的证据亦不足以证实嘉业公司已尽合理催促李贞莉签订合同的义务。故嘉业公司方对于收取的2万元定金负有返还义务。因原嘉业公司双方在定金合同法律关系成立后，对于签订主合同均存在怠于签订主合同的过错，最终导致主合同未能签订，故对于李贞莉主张双倍返还定金的主张，一审法院不予支持。对于李贞莉要求解除2017年10月16日双方的协议约定是否合法的问题，本案中，双方于2017年10月16日对于李贞莉购买涉案房屋达成一致意愿，但嘉业公司方于当日向李贞莉出具的费用清单不具备合同订立的法定要件，故该费用清单不能被认定为是双方之间签订的房屋买卖居间合同即双方之间并不存在房屋买卖合同法律关系，故对于李贞莉方解除2017年10月16日双方的协议约定的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十二条、第十三条、第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决：一、南阳市嘉业房产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内返还李贞莉定金人民币20,000元；二、驳回李贞莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由李贞莉负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于李贞莉向嘉业公司交付的2万元定金的性质应如何认定问题，嘉业公司向李贞莉出具的收据中的收款事由显示：“购万正广场8#1单元1503室房产定金”，嘉业公司收到该2万元定金后向李贞莉出具了“费用清单”，该清单约定了涉案房屋的位置、面积、交易价格、卖方的费用负担等内容，应认定为嘉业公司对依照以上约定为李贞莉提供订立合同的机会作出了承诺，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条“承诺生效时合同成立”的规定，李贞莉与嘉业公司之间的房屋买卖居间合同依法成立并生效，李贞莉向嘉业公司交纳的2万元应认定为双方约定的履约定金，一方违约后另一方可以依照定金罚则向对方主张权利。关于涉案的违约责任应当如何认定问题，因双方之间形成的房屋买卖居间合同中并未对房屋买卖合同的签订时间做出约定，嘉业公司提交的2017年10月23日的电话录音显示，嘉业公司的工作人员曾于2017年10月23日向李贞莉的丈夫张亚欣说过订立房屋买卖合同事宜，但张亚欣称资金还未准备齐，不能耽误房主向他人出售，嘉业公司工作人员对此并未给予明确的答复，亦未通知张亚欣在一定的期间内订立房屋买卖合同，故因双方并未对订立房屋买卖合同的期限做出约定，不能认定李贞莉构成违约，李贞莉不应承担违约责任。同样，李贞莉并未举证证实其在合理的期间内要求嘉业公司提供订立合同的机会而嘉业公司未能提供，后李贞莉于2018年11月23日提出签约请求时，涉案房屋价格已大幅上涨，明显已超出合理的履行期间，故嘉业公司亦不构成违约，不应承担违约责任。关于双方之间形成的房屋买卖居间合同应否解除问题，因该合同未能约定履行期限，且目前涉案房屋价格已大幅上涨，依照原约定的价格签订房屋买卖合同已不具备可能性，合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》的规定，应当予以解除，合同解除后嘉业公司收取李贞莉的2万元定金应予返还。因二审庭审中双方当事人对解除居间合同并未提出异议，亦未对此提起上诉，本院在判决主文中不再予以明确。综上所述，南阳市嘉业房产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，但判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由南阳市嘉业房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  龚跃伟审判员  王 生审判员  李君彦二〇二〇年一月十日法官助理李凤如书记员秦光武