文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初7695号原告（反诉被告）：金必其，男，1963年12月6日出生，汉族，住重庆市南川区。委托代理人：张春梅，重庆尚泽律师事务所律师。委托代理人：金晓龙（金必其之子），1986年5月28日出生，汉族，住重庆市南川区。被告（反诉原告）：骆维拉，男，1966年11月15日出生，汉族，住重庆市南川区。委托代理人：李如霞、吴永强，重庆百哲千行律师事务所律师。原告（反诉被告）金必其与被告骆维拉（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日受理后，依法由审判员韦云华独任审判，适用简易程序于2019年12月17日和2020年1月14日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）金必其及其委托代理人张春梅、金晓龙，被告（反诉原告）骆维拉及其委托代理人李如霞、吴永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告）金必其向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告立即将原南川市XX镇XX路XX号房屋腾还给原告；3、判令被告向原告支付2018年和2019年的房屋租金90000元（每年45000元）；4、判令被告向原告支付逾期腾房造成的违约损失16800元；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2001年10月10日从原南川市蔬菜副食有限责任公司购买位于南川市XX镇XX路XX号房屋一栋，并取得了产权。因被告与原南川市蔬菜副食有限责任公司之间先行存在租赁关系，原告购买此房后仍将房屋出租给被告制造家具设备之用，双方未签订书面房屋租赁合同，仅对房屋租金和租金支付方式事项进行了约定：房租从每月800元到后来的每年45000元，且每一年交一次。从2017年10月起，被告便拖欠原告房屋租金至今。2019年5月24日，重庆市南川区人民政府对原告所有的上述房屋进行拆迁，原告便通知被告尽快搬离，被告却迟迟不予搬离。为了配合政府工作，原告于2019年11月22日与重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司签订了房屋拆迁协议，协议约定，原告在签订协议后15个工作日内必须将房屋交付给拆迁人，逾期将按赔偿款的万分之一承担违约金，但因被告拒不搬离上述房屋导致原告不能履行交付义务，也不能领取相关赔偿款。综上，原被告之间建立了房屋租赁合同关系，双方未约定租赁期限，原告本就享有随时解除合同的权利，加上国家政策原因需拆迁此房，也导致合同履行的客观不能。为此，原告特提起诉讼，望支持原告的诉求。被告（反诉原告）骆维拉辩称，1、对原告要求解除房屋租赁合同以及返还租赁房屋的请求无异议；2、对原告要求被告支付房屋租金和违约损失的请求不认可，因为该房屋在原告购买前已由房屋所有人原南川市蔬菜副食有限责任公司出租给被告使用至今，原告为了达到拆迁增值的目的要求被告不要搬出，所以拖欠的房屋租金及逾期交房的违约损失不应由被告承担。反诉原告（被告）骆维拉向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付原南川市XX镇XX路XX号非住宅部分（第一、二层）的停产停业损失费495497.86元（4676.15元+490821.71元）、室内装修补偿费60309.6元、搬家费30154.8元（17590.3元+12564.5元），共计585962.26元；2、判令反诉被告向反诉原告支付原南川市XX镇XX路XX号住宅部分（第三层）的房屋补偿费961651.6元、公摊系数补足15%补偿费144240.2元、货币安置补偿费36081.49元、构附筑物补偿费40991.6元、停产停业损失费56841.8元、室内装修补偿费30609.6元、设备搬迁评估20646元、住宅临时安置补助费18000元、住宅临时安置奖励费9000元、提前签约奖10000元、搬迁费2400元，共计1330462.29元。以上1、2项合计1916424.55元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：1994年1月13日反诉原告与案外人原南川市蔬菜副食有限责任公司签订《房屋租赁合同》，承租其位于原南川市X街的房屋用于商业经营，开办家具工厂。反诉原告在租赁期间，长期对该房屋进行了装饰装修，并独自出资建造第三层房屋和厕所等附属设施以解决职工的住宿和生活问题。2001年反诉被告与原南川市蔬菜副食有限责任公司签订《房屋产权转让协议》，购买上述房屋（层数为一、二层）仍租赁给反诉原告至今。2019年5月24日重庆市南川区人民政府拟对该房屋进行拆迁，依据反诉被告在本诉中诉称，其已于2019年11月22日与重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司签订房屋拆迁协议，选择产权调换的方式进行拆迁安置补偿，也认可拆迁单位的各项补偿费用。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定和《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第八条规定，我国法律和行政法规是保护被征收房屋的实际生产经营者参与分配房屋拆迁后的停产停业损失、搬迁费等相关费用的权利。反诉原告与反诉被告之间存在租赁关系是事实，而拆迁发生在租赁期间，因拆迁取得的除房屋本身价值以外的补偿部分，应属于租赁物在租赁期间产生的收益，依据“谁经营，谁受益”的原则，应当由反诉原告享有。综上，被征收房屋由反诉原告实际经营和使用，在使用期间依法对房屋进行了装饰装修、增建、扩建，因此该房屋拆迁产生的停产停业损失、搬迁费、装饰装修补偿费以及就增建部分取得的拆迁安置补偿款应由反诉原告享有，但反诉被告已签订拆迁安置补偿协议，拒不将该部分费用支付给反诉原告，为维护自身合法权益，反诉原告依法提起反诉，望判如所请。反诉被告（原告）金必其辩称，反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同已经具备法定解除条件，合同解除后，不存在期待利益损失，反诉原告主张的停产停业损失等相关费用属于期待利益，其请求不应得到支持，同时《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第八条的规定适用于在合同期限内解除合同的情形，不适用本案。拆迁安置协议中对反诉被告的权属进行了行政确认，明确所拆迁房屋的所有权人为反诉被告，在行政确认未被推翻以前具备法律效力，反诉原告如果认为新增部分属于他的，应该通过行政诉讼解决，反诉被告在原南川市蔬菜副食有限责任公司购买此房时，就已经支付了如今房屋现状的对价，反诉原告没有向任何人主张过任何权利,《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法》明确规定补偿是针对被征收人所有的房屋的补偿，反诉原告与反诉被告之间是债权关系，反诉原告没有民事请求权的基础，因此反诉原告要求分配补偿费于法无据。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：上个世纪九十年代，原南川市蔬菜副食有限责任公司将其位于南川市XX镇XX路XX号房屋出租给骆维拉用于家具生产，合同为一年一签。在1999年1月13日的《房屋租赁合同》中，双方约定：甲方（南川市蔬菜副食有限责任公司）将X街仓库（即南川市XX镇XX路XX号房屋）出租给乙方（骆维拉），租赁时间从1999年1月1日至1999年12月30日；租金每月1000元。在2001年10月10日的《房屋租赁合同》中，双方约定：租赁时间从2001年1月1日至2001年12月31日；租金每月800元。2001年10月10日，金必其与原南川市蔬菜副食有限责任公司签订《房屋产权转让协议》，购买其位于南川市XX镇XX路XX号房屋，当时房屋共有三层。2001年12月30日，金必其取得上述房屋的产权登记。产权证载明：房屋两层，建筑面积502.58㎡，商服用途。之后金必其将房屋继续出租给骆维拉使用，双方没有签订书面的租赁合同，也未约定租赁期限，当时每月租金800元。2019年重庆市南川区人民政府作出南川区北街农贸市场旧城改造项目国有土地上房屋征收的决定，根据该决定，重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司需征收金必其所有的XX镇XX路XX号房屋，同年11月15日，金必其向骆维拉发出腾房告知，告知骆维拉，双方合同到期，租赁房屋涉及拆迁，要求骆维拉在2019年11月25日前搬离。2019年11月22日，金必其与重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司签订《X城片区房屋征收补偿安置产权调换协议书》，协议明确：一、乙方（金必其）被征收房屋证载建筑面积502.58㎡，实测(合法）建筑面积757.66㎡；二、被征收房屋补偿金额为4710025.33元，乙方选择产权调换房屋，所选住宅房屋2套，所选商户房屋7套,结算总金额4065722.10元，优惠后结算总金额3927017.82元，房屋补偿金额与房屋优惠后结算总金额的差额783007.51元由甲方支付乙方；三、搬迁、过渡及相关费用。甲方【重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司】向乙方支付搬迁费、住宅临时安置补助费或非住宅停产停业损失费等。搬迁费、住宅临时安置补助费、一次性产权调换过渡奖励、非住宅停产停业损失费、提前签约搬迁奖励等共计937311.51元。四、费用结算及支付方式。甲方应支付给乙方共计人民币1720319.02元，在本协议签订后15日个工作日内一次性支付。签订协议后，骆维拉仍占用租赁房屋不搬，2019年11月26日，金必其再次给骆维拉发出腾房告知，因双方未就拆迁补偿款的分配达成一致意见，骆维拉拒绝搬离。另查明，重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司补偿给金必其的费用包括，非住宅部分（第一、二层）：一次性停产停业损失费4676.15元、过渡期间停产停业损失费490821.71元（3272144.7元×0.005×30个月）、室内装饰补偿费60309.6元、搬家费30154.8元（17590.3元+12564.5元），住宅部分（第三层）：房屋补偿费961651.6元、公摊系数补足15%补偿费144240.2元、货币安置补助费36081.49元、构附筑物补偿40991.6元、一次性停产停业损失费56841.8元、室内装饰补偿费30609.6元、设备搬迁评估20646元、住宅临时安置补助费18000元、住宅临时安置奖励费9000元、提前签约奖10000元、搬迁费2400元，以及其他费用。审理中，金必其的证人证实，金必其购买XX镇XX路XX号房屋后，多次修缮该房屋的第三层，不仅安装了钢架棚，还提升了部分层高；其提供的证据《房屋征收未登记建筑及非住宅认定处理审查表》显示，XX镇XX路XX号房屋第三层，建设时点为80年代。骆维拉的证人证实，XX镇XX路XX号房屋的第三层是骆维拉在1996年左右修建；骆维拉自己陈述，租用房屋后，为方便使用，对房屋进行了装饰装修，包括安装水电、墙面抹灰，用水泥抹平地面，做隔断等。对于2018年和2019年的房屋租金，金必其要求按年标准45000元计算，骆维拉只认可每年800元。另，骆维拉出示了一张金必其于2018年7月15日出具的租金收条，该收条载明“今收到骆维拉X街房租（2017年12月前下差35000元），大写叁万伍仟元”。金必其称2017年的房租是45000元，骆维拉已交10000元，收条上的是未交部分。骆维拉则辩解，35000元是之前累计未交部分，不是2017年一年的房租。上述事实，有原被告的当庭陈述，以及《房屋产权转权协议》、渝房权证304字第XXXX号房地产权证、《X城片区房屋征收补偿安置产权调换协议书》、《X城片区项目费用结算表（产权调换）》、《房屋租赁合同》、营业执照、税务登记、水电明细清单、收条、现场照片等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，一、关于原告（反诉被告）金必其的本诉部分。骆维拉租用原南川市蔬菜副食有限责任公司XX路XX号房屋期间，原南川市蔬菜副食有限责任公司于2001年10月将该房屋出卖给金必其，金必其购买房屋后又继续出租给骆维拉使用，双方成立了一个新的租赁关系。金必其与骆维拉没有签订书面的租赁合同，时间超过6个月以上，为不定期租赁，金必其可以随时解除合同。租赁房屋现面临拆迁，金必其与骆维拉的租赁合同客观上已不能继续履行，且骆维拉也同意解除双方之间的租赁合同并返还租赁房屋，故双方的租赁合同即日起予以解除，骆维拉将租赁房屋返还给金必其。对于2018年和2019年的未付租金，金必其主张按每年45000元计算，骆维拉只承认每年租金800元，双方各执己见，又均无证据支持，为此，本院根据2017年的租金收条，结合市场价格，判定2017年骆维拉实际支付租金35000元，酌定2018年和2019年的房屋租金照此标准计算。故，骆维拉应支付给金必其的房屋租金为70000元（35000元/年×2年）。对于金必其主张的逾期腾房违约损失16800元，因骆维拉与拆迁人签订的房屋安置补偿协议尚未完全履行，是否存在违约损失并不确定，金必其的请求，于法无据，故本院不予支持。关于被告（反诉原告）骆维拉的反诉部分。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”。第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”。以上规定明确了被征收对象为房屋所有权人，因房屋征收产生的相关补偿费用应归属于房屋所有权人。具体到本案，金必其作为被征收房屋的所有权人，固然依法享有相关的安置补偿利益，但拆迁发生在骆维拉租用房屋期间，拆迁导致双方合同解除、租赁关系终止，该事由不可归责于双方，并且征收客观上造成了承租人骆维拉的经济损失，从拆迁方对被征收房屋的补偿项目和补偿标准也可看出，补偿考虑了被征收房屋的实际使用情况，因此合同解除后，金必其应当给予骆维拉相应的经济补偿。对于金必其所要补偿的项目和补偿标准，考虑到骆维拉租用房屋后，基于生产需要必定投有装修成本，搬迁会产生一定费用，同时因不能正常生产造成停产停业损失等实际情况，本院根据公平原则，以拆迁人对被征收房屋的补偿项目及补偿标准为参照，酌定金必其支付给骆维拉的费用为：室内装饰费45459.6元【（60309.6元+30609.6元）÷2】、设备搬迁费20646元、搬家费30154.8元（17590.3元+12564.5元）、搬迁费2400元，过渡期间停产停业损失费以骆维拉恢复生产所需的合理期限12个月予以计算，即196328.68元（490821.71元/30个月×12个月），一次性停产停业损失费比照过渡期间停产停业损失费的支付比例予以计算，即24607.18元【（4676.15元+56841.8元）×40%】。以上共计319596.26元。骆维拉要求支付的房屋补偿费、公摊系数补足15%补偿费、货币安置补助费、构附筑物补偿费、住宅临时安置补助费、住宅临时安置奖励费、提前签约奖，以及室内装饰费、停产停业损失费超过部分，于法无据，本院不予支持。对于骆维拉提出，被征收房屋的第三层由其修建，要求支付相关安置补偿款的问题。本院认为，金必其购买房屋时就有第三层，拆迁人对此已向金必其作出补偿，骆维拉与金必其之间是租赁关系，在本案中的诉讼请求应当建立在双方的租赁关系基础之上，其对第三层房屋的相关安置补偿款不享有直接的请求权。此外，骆维拉对第三层房屋的权属之争，涉及到物权确认，超越了本案的审理范围。故，金必其的该请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告）金必其与被告（反诉原告）骆维拉之间的房屋租赁合同。二、由被告（反诉原告）骆维拉于本判决生效后立即将租赁房屋（原南川市XX镇XX路XX号）腾空返还给原告（反诉被告）金必其。三、由被告（反诉原告）骆维拉于本判决生效后15日内支付原告（反诉被告）金必其房屋租金70000元。四、由原告（反诉被告）金必其于本判决生效后15日内支付被告（反诉原告）骆维拉室内装饰费、设备搬迁费、搬家费、搬迁费、停产停业损失费共计319596.26元。五、驳回原告（反诉被告）金必其的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）骆维拉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2080元，减半交纳1040元（金必其已预交）,由原告（反诉被告）金必其负担358元，被告（反诉原告）骆维拉负担682元；反诉案件受理费21830元，减半交纳10915元（骆维拉已预交），由反诉原告（被告）骆维拉负担9095元，反诉被告（原告）金必其负担1820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  韦云华二〇二〇年一月二十日书记员  张恺凯