广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终2157号 上诉人（一审被告）：余达亮，男，1985年12月27日出生，汉族，住所地:广西壮族自治区德保县城关镇德立山庄小区H1、H2号商铺。 委托诉讼代理人：黎励，广西通旺律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：广西德保县富泽物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区德保县城关镇德盛路山水碧苑住宅小区。 法定代表人：黄平，经理。 上诉人余达亮与被上诉人广西德保县富泽物业服务有限公司（以下简称富泽物业）因物业服务合同纠纷，不服德保县人民法院（2019）桂1024民初684号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月21日受理后，依法由审判员刘亮、凌文楼、玉江组成合议庭，于2019年12月13日通知当事人到庭进行举证、质证、调查辩论。上诉人余达亮的委托代理人黎励到庭参加诉讼,被上诉人未到庭。本案现已审理终结。 上诉人余达亮的上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉请请求。事实与理由：一审法院已认定本案所涉《小区物业管理委托合同》无效，被上诉人主张其为业主提供物业服务，依法应由其负责举证证实。本案中，上诉人已明确表示不知道小区有物业公司进驻，也没有享受过任何物业服务内容，而被上诉人也没有提交任何代缴水电费、垃圾费以及设施维修费等票据证实其提供过物业服务，所以一审认定事实和判决有误，请求二审法院依法纠正并改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人富泽物业答辩称：被上诉人在上诉人所在小区进行物业服务是客观事实，且该事实已被法院生效判决所确认；涉案《物业管理委托合同》虽无效，但并不妨碍被上诉人就实际履行物业服务范围内主张相应管理服务费，且被上诉人主张的物业费标准系经过德保县房产局和物价局审核确认的，没有超出行业标准，故被上诉人的诉请具有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，请求二审法院依法予以维持。 一审法院认定事实：2017年1月7日，富泽物业与余达亮所在的小区德保县德立山庄业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定由富泽物业对德立山庄小区进行物业管理服务，期限为五年，自2017年1月7日起至2022年1月7日止，住宅部分物业服务费按每月0.68元/平方米收取，商业部分按每月1.2元/平方米收取。合同签订后富泽物业即依照合同的约定对小区进行了相应的物业服务工作，同时承诺自2017年1月16日起以月为单位计收物业管理费等相关费用。在2017年8月16日，富泽物业与业主委员会协商终止了物业服务合同。因签订合同的主体即“德保县德立山庄业主委员会”成立程序不合法，事后未能得到业主大会的追认，故其不具备从事民事活动的主体资格，所以签订的《物业管理委托合同》属无效合同。在2017年1月16日至2017年8月16日期间共7个月，富泽物业为德立山庄小区提供了物业管理和服务，余达亮作为德保县德立山庄小区H1、H2号商铺的业主实际享受了相关服务，其专有部分物业建筑面积为1770.38平方米。由于余达亮没有交纳物业服务费，故富泽物业向一审法院起诉，要求依法判决余达亮支付在此期间的物业费14871元及违约金4461元。 一审法院认为，富泽物业与德保县德立山庄业主委员会签订的《物业管理委托合同》虽然无效，但富泽物业实际履行了对德立山庄的物业管理和服务工作，且在提供管理和服务期间，余达亮作为小区业主未提出异议，因此，双方之间形成了事实上的物业管理服务合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案系物业服务纠纷，物业服务在客观上又无法返还，故业主应当向物业服务企业提供一定的费用以折价补偿物业服务企业因提供服务而发生的成本支付。余达亮作为德保县德立山庄小区的业主实际享受了相关服务，据此，富泽物业要求余达亮支付自2017年1月16日起至2017年8月16日止的物业服务费，具有事实和法律依据，依法予以支持。富泽物业所主张1.2元/平方米/月的收费标准经过德保县房地产管理所和德保县物价局审核签章，且未明显超过当地物业服务行业的一般收费标准，故其要求按照1.2元/平方米/月的收费标准确定本案物业服务费即14871元（1.2元/平方米/月×1770.38平方米×7个月），依法予以支持。富泽物业要求被告支付违约金的主张因合同无效而没有事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第五十八条《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、在本判决发生法律效力之日起十日内，由余达亮支付广西德保县富泽物业服务有限公司物业服务费14871元。二、驳回广西富泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费282元，依法减半收取142元，由余达亮负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 综合全案证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，案外第三人即本案所涉小区（德保县德立山庄小区）业主许彩妹于2017年就同类物业服务合同纠纷向人民法院提起民事诉讼。该案经本院二审后，于2018年2月27日作出（2017）桂10民终2192号民事判决，采信富泽物业提供的《德立山庄物业管理服务收费公示》、《巡逻签到表、照片》及《德立山庄部分业主缴纳物业费的统计情况》等证据并认定富泽物业实际为涉案小区提供了物业服务的事实。另，判决认定涉案的物业交纳标准已经德保县房地产管理所和物价局审核签章，该标准符合当地物业服务行业的一般收费标准。上述判决现已生效。 本案的争议焦点是：被上诉人是否实际为涉案小区提供了物业服务？其要求上诉人支付物业服务费是否有事实和法律依据？ 本院认为，关于被上诉人是否实际为涉案小区提供了物业服务的问题。被上诉人富泽物业主张其为涉案的德立山庄小区提供物业服务，双方间形成事实上的物业服务合同关系，并据此向法院起诉要求各业主支付相应对价物业费。其中，在已生效的（2017）桂10民终2192号民事判决中，被上诉人富泽物业为证明其主张提供了《德立山庄物业管理服务收费公示》、《巡逻签到表、照片》及《德立山庄部分业主缴纳物业费的统计情况》作为佐证。本院经审查后采信上述证据并确认富泽物业主张的事实，判决由业主支付相应对价的物业费。因上述所涉事实系已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，被上诉人在本案中可无须另行举证。上诉人对该确认的事实虽有异议，但没有相反证据足以推翻其效力，故本院不予采纳。 关于被上诉人要求上诉人支付物业服务费是否有事实和法律依据的问题。物业服务企业除代收水电费和垃圾费的服务内容外，还负责小区公共区域的环境卫生、设施维护和治安管理等工作，而该部分工作是以维护小区业主共同利益为目的，对于业主而言已潜在享受了利益，故业主应当向物业服务企业提供一定的费用以折价补偿物业服务企业因提供服务而发生的成本支出。为此，结合本案，被上诉人富泽物业要求上诉人按照1.2元/平米.月的标准支付自2017年1月16日起至2017年8月16日止的物业服务费，合计共14871元（1.2元/平米.月×1770.38㎡×7个月），具有事实和法律依据，且未明显超过当地物业服务行业的一般收费标准，一审判决支持其诉请于法有据。被上诉人以未享受物业服务为由提出抗辩的理由不成立，本院依法不予采信。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费171元（上诉人已预交），由上诉人余达亮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 亮 审 判 员  凌文楼 审 判 员  玉 江 二〇二〇年一月九日 法官助理  陈华婷 书 记 员  黄丽华