河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初1号原告：王超，男，1984年1月1日出生，汉族，住河南省浚县。委托诉讼代理人：王晓强，河南亚洋律师事务所律师。被告：郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段1号210室。法定代表人：姜克宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈华，该公司员工。被告：河南清雅贤居房地产营销策划有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路8号东4单元16层1606号。法定代表人：赵钦党。原告王超与被告郑州元通房地产有限公司（以下简称元通公司）、被告河南清雅贤居房地产营销策划有限公司（以下简称清雅贤居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王超的委托诉讼代理人王晓强、被告元通公司的委托诉讼代理人陈华到庭参加诉讼。被告清雅贤居公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王超向本院提出诉讼请求：一、被告元通公司返还原告157576元并支付利息（自2018年10月9日按同期中国人民银行贷款利率计算至款项实际清偿完毕之日）；二、被告清雅贤居公司在上述欠款及利息内承担连带偿还责任；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月11日，在被告元通公司大力宣传下，原告与其签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买其开发的位于郑州市中原区迎欣南路南、须水河东路东“郑州国际医药港”项目1号馆3层3085号商铺一套，面积21.72平方米，总价406164元，按揭贷款。至合同签订当日，原告已经累计向被告支付购房款等各项费用共计157576元。原告后得知该医药港项目根本没有获得批复，且现已改为灯饰城，商铺也被抵押给银行，由于被告的欺诈等违约行为导致原告签订合同的目的不能实现。2018年7月9日，原告与被告元通公司解除了合同。但该公司承诺只返还原告87576元，剩余款项拒不返还。而且截至今日，被告元通公司亦未将上述87576元款项返还给原告。被告清雅贤居公司系被告元通公司该项目的委托销售商，未尽审核义务，存在过错，其应当对上述欠款及损失承担连带偿还责任。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告元通公司辩称：一、涉案房屋买卖合同成立并生效，元通公司有权基于合同收取原告支付的购房款及维修基金；元通公司收取的首付款及维修基金未超过合同约定金额，不存在多收取原告费用的问题，不应当退还。二、本案不存在法定解除合同的情形。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。售房一方的目的系取得金钱，购房一方的目的是取得房屋所有权。本案房屋买卖合同约定元通公司向原告出售性质为商业服务的房产，元通公司在收取原告首付款后，将能够办理权属转移登记的商业房产交付原告，原告也能基于此将其购买的房屋登记至自己名下，原告购房目的已经实现。据此，本案不存在合同法九十四条第（四）项规定的情形。三、涉案商场改变业态，非元通公司造成。根据其他购房者提交的《商铺委托经营合同》，华联新光公司具有对商场进行经营管理、调整的权利。华联新光公司决定将商场变更为灯饰城，是华联新光基于其与大多数购房者签订的委托经营协议行使的经营决定权，元通公司无权干涉。所以元通公司对商场经营方向的改变不存在过错。四、元通公司不应对清雅贤居公司收取的团购服务费承担任何责任。首先，清雅贤居公司收取的团购服务费并非购房款。理由：1.收款主体不同。购房款由元通公司工作人员收取，款项直接进入元通公司；清雅贤居公司收取团购服务费，由清雅贤居公司雇佣人员收取，款项直接交由清雅贤居公司支配。2.收款内容不同。元通公司收取的款项，由元通公司向购房者出具收款凭证，并明确在收据中载明为“首付款”；清雅贤居公司收取的款项，由清雅贤居公司向购房者出具收款凭证，并明确载明为“团购服务费”。3.元通公司收取的购房款，不论是单价还是总价，均是按照房屋买卖合同约定收取，其中并未包含“团购服务费”，故收款的主体、内容、资金数额、资金流向均存在明显差异。其次，清雅贤居公司是以其该公司名义向原告收取的费用，该收款行为明显不属于代理行为。再次，清雅贤居公司在收取原告服务费后，并没有将服务费交给元通公司，因此元通公司客观上也没有获得、使用该笔款项。结合以上情形，可以确定团购服务费并非购房款，元通公司在未使用该笔款项的情况下，不应对团购服务费承担责任。综上所述，元通公司在履行合同过程中，不存在违约及过错，涉案房屋亦能够满足交付、过户条件，不存在原告购房目的无法实现的情形。据此，在原告与元通公司未协商一致的情况下，合同不应当解除。请求驳回原告的诉讼请求。被告清雅贤居公司未答辩。本院经审理认定事实如下：原告因购买被告元通公司出售的郑州国际医药港1号馆3层3085号房屋交纳了三笔款项：2018年1月11日，被告元通公司出具收据显示收到原告1-3085首付款（20%）86164元，被告元通公司出具收据显示收到原告1-3085维修基金1412元，被告清雅贤居公司出具收据显示收到原告团购服务费7万元。原告与被告元通公司签订的《签约确认单》上载明：房号：1号馆3层3085号。建筑面积21.72平方米，单价18700元/平方米，总价406164元，按揭首付（50%及以上）：206164元（其中20%及以上86164元，30%及以下12万元），贷款额20万元，维修基金65元/平方米，共1412元，需补款87576元。2018年7月9日，原告（乙方）与被告元通公司（甲方）签订《解除合同协议书》一份，主要约定：甲、乙双方于2018年1月11日签订（《商品房买卖合同》/《商铺认购书》），乙方（购买/认购）甲方开发的位于郑州市中原区××、××号房屋。经甲、乙双方协商同意，双方自本协议签订之日起，解除上述合同。即日起，该合同所约定的双方全部权利义务终止；甲、乙双方同意，由甲方返还乙方已付购房款87576元。以乙方实际支付给甲方总金额为准；甲乙双方约定以上退款金额自协议双方签字盖章之日起三个月内支付到乙方指定账户；协议未尽事宜双方可达成补充协议，协商不成的可提起诉讼。该《解除合同协议书》签订后，被告元通公司未将87576元返还给原告。原告向本院递交郑州市住房保障和房地产管理局于2018年7月5日出具的《信访事项答复意见书》一份，处理意见一栏显示：“1、对信访群众提出的‘元通集团以医药港向我们出售商铺，而后无医药港，单方面违约且不退款’的问题，根据《广告法》第五十五条、《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第三十九条等规定，虚假宣传由工商行政管理部门监督管理，建议信访人向工商管理部门反映处理，至于认购群众及三家公司之间的经济纠纷退款问题，鉴于掌房网络公司已经注销、清雅贤居公司无法联系、元通公司要求司法解决态度明确等因素，我局无力协调，建议通过司法途径解决。2、对信访群众提出的‘商户支付房款之后开的收据一部分盖元通章，一部分盖其他公司的章，属于欺骗。并且以团购费和服务费的名义不予退款’的问题，根据调查情况看，商铺销售方式为包销，是一种销售模式，不是房地产经纪行为，没有相关法律法规禁止代理销售公司通过包销赚取收益，由此，建议通过协商解决此问题，协商不成可向人民法院起诉解决;3、对信访群众提出的‘合同备案价和实际销售相差巨大，每平相差8000元左右的问题’的问题，根据《商品房销售明码标价规定》第十三条、十六条规定，应由价格主管部门监督管理，建议信访人向价格主管部门反映处理。……5、对河南清雅贤居房地产营销策划有限公司未备案的违规问题，根据《房地产经纪管理办法》第十一条规定，该公司应当自领取营业执照之日起30日内，到我局备案。但一方面，相关法规没有相应处罚措施，另一方面该公司无法取得联系，且注册地址勘查不到。决定在郑州房地产网公示曝光、责令整改、限期备案，并将该公司违规问题情况抄送工商行政管理部门。……7、对元通公司涉嫌违规提供购房首付融资问题，根据《住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》第三条第七款规定，决定将其列入严重违法失信企业名单，并共享给银行业协会和银行业金融机构，在开发资质审查中进行重点审核。”另查明，2018年5月30日，元通公司向郑州市中原区工商局出具的《关于委托代理销售的情况说明》中载明：我公司委托河南清雅贤居房地产营销策划有限公司、河南掌房网络科技有限公司为郑州元通医药港销售代理商，详见代理销售合同。本院认为，原告提供的证据显示原告为购买被告元通公司出售的郑州国际医药港1号馆3层3085号房屋，已经向被告元通公司支付了购房费用，故可以认定原、被告之间存在事实的房屋买卖合同关系。2018年7月9日，原告与被告元通公司签订《解除合同协议书》，协议解除了该房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以认定。合同解除后，元通公司应按约将收取原告的购房费用87576元返还给原告。因被告元通公司未按约定期限将该87576元返还给原告，原告要求被告元通公司予以返还，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。虽然原告提交的金额为7万元的团购服务费的收据上加盖的是被告清雅贤居公司财务专用章，但从本案查证来看其构成了房款的一部分，该款的最终利益归属于被告元通公司，故原告方要求被告元通公司返还该款，本院予以支持。原告主张的利息损失，于法有据，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告清雅贤居公司以自己名义收取团购服务费，且该费用后期以高于费用本身较多的数额冲抵购房首付款，配合了被告元通公司在首付款比例未达标的情况下销售房屋的行为，存在过错，故其应在收取团购服务费范围内承担连带返还责任。二被告之间的内部纠纷可协商解决，如有争议另行依法处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州元通房地产有限公司自本判决生效之日起十日内向原告王超返还款项157576元并支付相应利息（以157576元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年10月9日起计算至实际清偿完毕止）；二、被告河南清雅贤居房地产营销策划有限公司对被告郑州元通房地产有限公司上述157576元返还义务中的70000元及所对应的利息承担连带返还责任；三、驳回原告王超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1821元，由被告郑州元通房地产有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  昌晓艳二〇二〇年一月十六日书记员  冯艳霞