江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏05民终11386号 上诉人(原审被告）：江苏阳江建设集团有限公司，住所地江苏省南京市高淳开发区淳溪配套区455号。 法定代表人：倪孝强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋俊，江苏轩衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨建英，女，1956年4月19日出生，汉族，住江苏省如东县。 委托诉讼代理人：蔡雪红，江苏祎华律师事务所律师。 原审被告：宿迁贝恩置业有限公司，住所地江苏省沭阳县学府南路。 法定代表人：张惠芳，该公司董事长。 上诉人江苏阳江建设工程有限公司（以下简称阳江公司）与被上诉人杨建英、原审被告宿迁贝恩置业有限公司（以下简称贝恩公司）案外人执行异议之诉一案执行异议之诉一案，不服常熟市人民法院作出的（2019）苏0581民初15078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 阳江公司上诉请求:撤销一审判决，依法改判驳回杨建英诉请。事实与理由：原审判决认定事实错误，一、杨建英大额现金支付部分购房款的行为违背交易习惯，不符合常理，原审认定事实错误。1.杨建英已通过刷卡方式支付了一半的购房款，说明宿迁贝恩公司有提供非现金收款途径，杨建英剩余款项完全可以继续利用非现金方式支付；2.杨建英尽管举证了其家庭在经营液化气公司，但是并不意味着在当时的经济环境下，5天（杨建英陈述两次付款时间间隔）之内的营业额就可以达到二十多万元之巨，更不能就此推断出有实际支付剩余购房款的行为。二、原审判决对涉案房屋可以办理产权登记的具体时间认定不清。涉案房屋可以办理产权登记时间并非2018年初，而是2017年2月10日即可办理。而本案查封时间为2018年4月28日，这之间相隔了近一年半之久，尽管被上诉人辩解得到通知的时间是2018年三四月份，但是并未就此举证，况且同一小区不可能分批通知，即使分批通知也不可能相隔一年半。另被上诉人直至2018年7月20日才缴纳涉案房屋的相关税费。由此，被上诉人明显是怠于行使权利，才导致涉案房屋被查封冻结。原审判决适用法律遗漏。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，本案被上诉人并未提供唯一住房证明，不符合排除执行的条件。而原审判决仅引用该规定的第二十八条，属于引用法条不全，必然导致判决结果错误。综上，原审判决认定事实不清、引用法律遗漏，判决结果侵害了上诉人的合法权益。上诉人恳请贵院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。 杨建英答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。具体理由如下，第一、杨建英一直从事货物的批发，因此有大额现金的来源。且其向贝恩公司给付房款后，贝恩公司司已经向杨建英出具了预收发票，足以说明杨建英已经履行了房款的给付义务。第二、未能办理产权证，非买受人的原因，杨建英所购买的房屋所在小区于2016年的12月份，在如东县洋口港开发区管委会及如东县政府的牵头下，才办理了小区的综合验收。小区综合验收并不意味着产权证能够分割给购买的业主，因为涉及到贝恩公司名下还有大量的税费未交纳而且杨建英手中以及其他的业主手上只有预收发票，因此无法办理契税手续。在2017年，如东县政府牵头开政府工作会议，通过工作会议确定了以预收发票来代替正式发票，由业主缴纳契税，由此才在2018年通知业主办理产权证。因此，办理产权证证的原因均是因为宿迁贝恩公司在2012年因债务原因人去楼空导致，而并非买受人导致。综上杨建英认为根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定的第28条，杨建英符合第28条的情形，其权利能够排除执行。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回阳江公司的上诉请求。 杨建英向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令对位于江苏省如东县长沙老镇区海景风情小区1号楼308室房屋停止执行，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认杨建英与宿迁贝恩置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，确认海景风情小区1号楼308室房屋归杨建英所有；3.阳江公司和贝恩公司承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，杨建英变更诉讼请求为：1.请求判令对杨建英位于江苏省如东县长沙老镇区海景风情小区1号楼308室房屋停止执行；2.贝恩公司、阳江公司承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明，阳江公司诉贝恩公司建设工程施工合同纠纷一案,苏州市中级人民法院作出的（2015）苏中民初字第00092号民事判决已发生法律效力。依据该判决：贝恩公司于本判决生效之日起十五日内支付阳江公司工程价款34050868.42元，并支付相应的利息（以34050868.42元为基数，自2013年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算）。 因被执行人未履行法律文书确定的义务，申请执行人向苏州市中级人民法院申请执行，经苏州市中级人民法院裁定指定管辖，一审法院于2017年3月14日立案受理。2018年3月6日，一审法院作出（2017）苏0581执2234号之一执行裁定，裁定：苏州市中级人民法院作出的（2015）苏中民初字第00092号民事判决书终结执行。 2018年4月28日，一审法院查封了被执行人宿迁贝恩置业有限公司名下位于如东县房屋。案外人杨建英对本案执行标的提出异议后，一审法院于2018年11月23日作出（2018）苏0581执异92号执行裁定书，驳回案外人杨建英的异议请求。杨建英不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。 一审另查明，2010年10月10日，杨建英与贝恩公司签订商品房买卖合同，约定由杨建英向贝恩公司购买海景风情小区1幢3单元308号房屋，该商品房用途为住宅，建筑面积共132.63平方米，单价为每平方米3244.09元，房屋总价款430264元，签约当日付清，交付期限为2011年9月1日。该商品房买卖合同于2010年10月13日办理了网签备案登记。 根据杨建英提供的银行交易明细清单，2010年10月13日杨建英刷卡支付房款220264元。2010年10月18日贝恩公司开具销售不动产统一发票，金额430264元，款项性质为预收购房款。2012年5月，涉案房屋予以交付，杨建英领取了住宅使用说明书、住宅质量保证书，并交纳了装修保证金、物业费、垃圾处理费等。 2012年七、八月份，海景风情小区因开发商撤出，购房户到如东县政府上访，要求敦促开发商尽快交房、办理房产证、解决房屋积水等问题。洋口港经济开发区管委会成立了海景风情小区应急处置领导组，并向开发商及项目投资人马生根、倪孝强、李根土发出通知，要求尽快妥善解决如下遗留问题：配套工程未到位、工程未验收、部分购房人至今未拿到房、交房延迟违约金未给付、房屋未办理两证、工程款及其他款项未结清。2016年12月12日涉案海景风情项目办理了竣工验收备案。 2018年7月20日，杨建英缴纳了涉案房屋海景风情小区1号楼308室的住房维修基金7330.95元。2018年7月31日如东县房地产交易管理所填发了房地产交易备案确认书。 在审理中，杨建英主张，关于房款的支付，杨建英于2010年10月13日刷卡支付房款220264元，其余的210000元系2010年10月18日上午到售楼处以现金方式交付给售楼处工作人员，该款是杨建英在如东县长盛液化气有限公司保险箱拿的，如东县长盛液化气有限公司是杨建英与丈夫盛光辉开办的，该款原是准备进货的，因购房需要，就让会计没有去县城的银行存，一直放在保险柜里；杨建英住在长沙，如果要用卡的话需要到县城将钱存到银行的卡上，售楼处也在长沙，就在杨建英家附近，杨建英当时觉得用现金更方便；房屋在2012年5月交付后，2012年底入住，杨建英去拿钥匙时，售楼处工作人员讲逾期交房违约金可以用来抵附房（车库），如果要附房的话，物业费等就要交现金，如果不要附房的话，可以用逾期交房违约金用来抵物业费等，杨建英当时要了附房，2012年5月3日与贝恩公司签订了关于附房（车库）的买卖合同；涉案工程进行竣工验收备案后，办理产权证还需要其他手续，包括需要开具正式发票、向相关部门缴纳维修基金，因贝恩公司早已人去楼空且尚欠税款，无法办理产权证；经过政府协调，2018年初才可以办理产权手续，由洋口港经济开发区管委会来通知，杨建英得到通知是在2018年三四月份，杨建英得知后带了相应资料去办理产权手续，但涉案房屋已被法院查封。 阳江公司主张，杨建英签订商品房买卖合同等事宜，阳江公司并未参与，无法判断真实性，退一步讲，即使合同真实有效，杨建英也仅享有债权请求权，不享有物权请求权，请求确认涉案房屋所有权归其所有没有法律依据；大额的现金交付不符合正常交易习惯，且贝恩公司当时也提供了非现金收取房款的途径，阳江公司有理由怀疑涉案房屋并非真实交易；2018年初因政府的介入，已经消除了相关阻碍办证的因素，涉案房屋的查封系在2018年4月18日，这期间杨建英完全有足够的时间办理过户，杨建英对涉案房屋怠于行使权利；即使法院支持杨建英诉讼请求，本案诉讼费也不应当由阳江公司承担，阳江公司不存在过错。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，杨建英与贝恩公司于2010年10月10日签订商品房买卖合同，2010年10月13日办理了网签备案登记。涉案商品房买卖合同系当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，应为合法有效。2012年5月涉案房屋交付后由杨建英占有使用，根据杨建英提供的银行交易明细、销售不动产统一发票等证据，考虑到房屋交付时系用逾期交房违约金抵的车库购买款，贝恩公司亦未要求杨建英再另行支付购买款，再结合杨建英家庭住址、家庭经济情况、其所经营的液化气公司所在地、经营状况等，杨建英关于支付购房款的陈述具有合理性，一审法院予以采信，一审法院认定杨建英已经按照合同约定支付了全部购房款。涉案房屋在2018年初具备办理产权登记条件，杨建英得到可以办理产权登记的通知在2018年三四月份，涉案房屋于2018年4月28日被查封，故未办理过户登记并非买受人自身原因。综上，杨建英要求对涉案房屋停止执行，一审法院予以支持。贝恩公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，由此导致的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：不得执行（2017）苏0581执2234号执行裁定所查封的江苏省如东县。 本院二审查明的事实与一审法院一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，首先，杨建英与贝恩公司2010年10月10日签订商品房买卖合同并于2010年10月23日进行网签备案登记，杨建英与贝恩公司已在案涉房产查封前签订了书面的买卖合同。其次，关于购房款支付，杨建英主张于2010年10月13日刷卡支付220264元，余款210000元于2010年10月18日上午在售楼处现金交付，阳江公司对现金交付的购房款不予认可。本院认为，杨建英购房时间在2010年，其系经营液化气公司，留有现金亦符合常理。审理中，杨建英亦对其家庭经济状况、经营状况以及为何余款为现金支付购房款做了详细陈述，结合贝恩公司于2010年10月18日当天即开具了销售不动产统一发票，房屋交付时，售楼处亦因逾期交房将违约金抵车位购买款等事实，可以印证杨建英已经在案涉房产查封前支付全部购房款。再次，2012年4月，涉案房屋予以交付，杨建英领取住宅使用说明书、住宅质量保证书，支付装修保证金、物业费、垃圾处理费，贝恩公司以逾期交房违约金抵车位购买款，结合居委会开具的证明及此后的水费发票等证据，足以证明杨建英在查封前已经实际占有使用案涉房产。最后，2012年七、八月份，开发商贝恩公司撤出，洋口港经济开发区管委会成立了应急处置领导组处理有关事宜，直至2016年12月12日案涉项目办理竣工验收备案，此后因因贝恩公司未缴纳相关税费，在2018年初具备办理产权登记条件，杨建英于2018年三四月份得到可以办理产权登记的通知，在此期间案涉房产被查封。因此，杨建英作为购房人已经在在办理产权登记的过程中履行了相应的义务，未及时办理过户并非杨建英本人所致。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，一审法院不应继续执行案涉房产，阳江公司上诉理由不能成立。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7754元，由上诉人江苏阳江建设集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 柏宏忠 审 判 员 丁 兵 审 判 员 朱婉清 二〇二〇年一月二十一日 法官助理 刘 钰 书 记 员 荣 莉