浙江省江山市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0881民初4295号原告：蔡朝芳，曾用名蔡晓红，女，1970年8月27日出生，汉族，住江山市。原告：蔡某1，女，1965年9月15日出生，汉族，住江山市。委托诉讼代理人：蔡朝芳（系蔡某1妹妹），女，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：王月仙，江山市贺村法律服务所法律工作者。被告：蔡某2，女，2000年11月26日出生，汉族，住江山市市区。委托诉讼代理人：刘志强，浙江虎山律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琼，浙江虎山律师事务所律师。第三人：严某，女，1974年6月24日出生，汉族，住江山市。原告蔡朝芳、蔡某1与被告蔡某2、第三人严某法定继承纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，分别于11月27日、12月26日公开开庭进行了审理。原告蔡朝芳、蔡某1分别参加了第一次和第二次庭审，两原告之共同委托代理人王月仙、被告蔡某2之委托代理人周琼、第三人严某两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理本案案由应为房屋买卖合同纠纷。原告蔡朝芳、蔡某1向本院提出诉讼请求判令：1、要求被告履行《房地产买卖合同》，即支付江山市区鹿溪北路9号第三层房屋的房款390000元及逾期付款违约金（自××××年××月××日开始至实际付清房款时止，按央行基准利率计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告系姐妹，第三人与被告是母女，被告系两原告的侄女。蔡廷旺（2019年2月5日去世）、周小华（2015年2月2日去世）系被告的爷爷、奶奶，两原告的父母。被告的父亲蔡唐平于2012年11月23日去世。蔡唐平去世后，其名下位于江山市区的房产本该由其配偶、父母、子女按份额继承。××××年××月××日，周小华被确诊患了绝症后，在第三人的安排下，蔡廷旺、周小华补办了结婚登记手续，将本该继承的房产放弃继承，由被告继承；而该幢第三层属蔡廷旺、周小华的房产，以不足当时市场最低评估价398637.63元的三分之二价格即250000元转让给被告。《房地产买卖合同》第二条约定房价250000元一次性付清，但合同签订后，该房产办理了过户手续，直至周小华、蔡廷旺去世，被告仍未支付房款。两原告作为原房主的女儿，有权主张该房款，多次与被告协商无果，为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。被告蔡某2答辩称，一、蔡某2与蔡廷旺、周小华之间实质上为房屋赠与合同关系，并已依法依约履行完毕。双方当事人之间虽然形式上签订的是房屋买卖合同，但该房屋买卖合同并不符合一般买卖合同应支付对价的特征，实质上却符合赠与合同的构成要件。双方办理房产转让手续明显是以产权过户登记为目的，系双方履行房屋赠与合同的行为。首先，从被告当时的履约能力来看，房屋买卖合同签订当时，被告只有14周岁，无购房的实际需求，也不具有付款能力；从约定的房屋价款来看，仅为250000元，远低于市场价；从合同内容来看，对于付款时间、交房时间、违约责任等重要内容均无约定；从交房情况来看，在合同签订第二天被告未支付分文购房款的情况下就办理了过户登记手续；从付款来看，蔡廷旺从未向被告主张过房款，被告至今也未支付过分文房款。显然，上述转让房屋所有权的行为完全不符合房屋买卖合同的交易习惯，买卖并非双方真实的意思表示。其次，2015年3月15日，原告与蔡廷旺及严某签订的协议中，没有将上述房屋作为蔡廷旺的财产写进协议，也没有表示尚有250000元的债权。再根据（2015）浙江证民字第549号公证书，在蔡廷旺申请继承周小华遗产时，同样未将上述250000元房款债权的一半作为周小华的遗产要求继承。这些完全可以说明，蔡廷旺认可案涉房屋己赠与被告并归被告所有，并且没有要求被告支付房款的意思，蔡廷旺、周小华不是为了获取利益，而是为了赠与。第三，根据庭审中对原告发问，原告对于合同签订当时的情况并不清楚，也就是说其根本不清楚合同方当时的真实意思表示，其认为系买卖关系只是主观臆断。且通过被告庭审陈述，蔡廷旺是明确表示过房子是“给”孙女的，所以才说要拿回来，也从未对原告说过要求被告履行支付房款。从蔡廷旺生前对原告说的话也可以推断出房子系其自愿赠与被告。房屋转让发生在家庭成员之间，如以赠与方式办理过户登记，适用的税率为3%。而因房屋面积不超过90㎡，以买卖方式办理过户登记，契税为房屋评估价款的1%。由于案涉房屋的过户登记以买卖方式可减免税额7881元，因此当时蔡廷旺、周小华、严某决定以买卖方式达到房屋赠与的目的，完全符合常理。退一步，即使原告认为是附条件的赠与，即案涉房产蔡廷旺、周小华赠与被告的原因，是必须要求第三人对他们尽到扶养义务，该附条件的赠与合同也依法生效并已履行完毕。如果蔡廷旺认为第三人未尽到扶养义务，要求撤销赠与合同，其也应该在知道或应当知道撤销原因之日起一年内行使，根据两份协议，其早在2015年就与第三人有扶养问题上的争议，但是直到其2019年死亡前，蔡廷旺均未要求撤销合同，撤销权也早己消灭。二、即使房屋买卖合同有效，债权成立，原告要求被告支付390000元购房款及违约金的诉请也缺乏事实与法律依据。首先，房屋买卖合同签订于2014年，且房屋在合同签订第二天已经过户，蔡廷旺、周小华在其生前一直未起诉被告要求支付房款，本案早已超过法定的诉讼时效。同时，原告诉请中主张从××××年××月××日起计算逾期付款利息，意味其认为付款期限为××××年××月××日前，由此推断也超过了诉讼时效。其次，根据2018年5月10日蔡廷旺与原告、第三人签订的协议，其百年后夫妻名下所有财产归被告所有，该债权作为蔡廷旺的遗产，也应当由被告享有，原告当时签字认可也意味着其具有放弃继承的意思表示，故无权再要求被告支付房款。第三、即使按照法定继承，该债权作为蔡廷旺、周小华的遗产，被告与第三人均是第一顺位继承人，应当参与分配。严某作为媳妇并非是法定的赡养义务人，但严某均对周小华、蔡廷旺尽到了主要扶养义务。根据《中华人民共和国继承法》第十二条“丧偶儿媳对公婆……尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人”的规定，应将严某作为第一顺序的继承人参与继承。第四、根据房地产买卖合同约定，并无逾期违约条款，两原告要求支付逾期付款违约金无任何依据。周小华、蔡廷旺本意系将案涉房屋赠与被告，为了减免税额以买卖形式进行过户。即使本案房地产购买合同有效，约定的250000元价款，也是周小华、蔡廷旺愿意的，不存在被告利用自己的优势或者利用对方没有经验的行为，原告的主张没有任何依据。再则，根据合同法的规定，显失公平属于可变更或可撤销合同的情形，适用一年的除斥期间规定，原告现要求撤销原合同250000元的价款条款变更为390000元，违反了一年内行使撤销权的规定，故原告要求被告支付390000元，没有任何依据。综上，望依法驳回原告的诉讼请求。第三人严某答辩称，首先，从2012年底到2014年10月期间，第三人的丈夫蔡唐平去世，老家房子着火修复重建，第三人为婆婆周小华一次性缴纳了47773.80元的社会养老保险金。周小华被诊断患恶性肿瘤后，又与周小华一起克服病魔，并投入了财力与人力。后来，周小华自己觉得治疗效果不是很好，再加上两个女儿没有自觉承担其医药费，蔡廷旺、周小华于××××年××月××日自愿决定将案涉房屋赠送给被告。虽然案涉房屋以买卖形式过户给被告，但目的是为了省钱。无论是2015年3月的协议，还是2018年5月的调解协议，都未提及欠房款，其后蔡廷旺也未主张过案涉房款。其次，蔡唐平去世后，蔡廷旺、周小华的生活来源来自于经营旅馆的收入，而用于经营旅馆的4套房屋中有3套系第三人和蔡唐平的夫妻共同财产。第三人为周小华缴纳社会保险金使其老有所养，周小华生病期间也由第三人出钱医治，周小华的丧事也由第三人承办，第三人对周小华尽到了全部的扶养义务。第三，周小华去世后，第三人也向蔡廷旺支付了直至2018年6月的生活费和医药费。农历2018年12月29日，第三人的弟弟严方文陪被告去看望蔡廷旺时准备将2018年7月至12月的生活费交付给蔡廷旺，但因其已在12月28日到蔡某1家过年而未碰上面，电话沟通好正月初三、四再去看望他，然而其在正月初一早上毫无征兆的去世，足可见，第三人没有不支付蔡廷旺生活费的意思，只是因事发突然而未成就。因第三人于2016年上半年被查出患卵巢恶性肿瘤，自2016年7月开始至蔡廷旺去世，共住院治疗8次，后续恢复治疗达148次，在此期间，第三人没有固定的工作，也没有时间和能力上班挣钱，且被告将要高考，在这种状况下，导致对蔡廷旺2018年7月至12月的生活费未能及时支付，故不能以此来认为第三人未履行协议书约定的扶养义务。蔡廷旺生前独自在老家富益村生活，衣食住行完全可以自理，不需要他人照料。原告蔡某1这几年一直在外地打工，客观上不可能由其照料蔡廷旺的生活，原告蔡朝芳也自认蔡廷旺是偶尔到她家中玩，二人根本没有到蔡廷旺家照料其生活起居，两原告节日里的问候以及蔡廷旺到女儿家串门或过节，不能视为扶养或赡养。2015年3月和2018年5月的协议明确约定蔡廷旺的生活起居及生病时的护理由两原告负责，且在此期间第三人处在恢复治疗中，也没有这个能力去照顾蔡廷旺。综上，案涉房屋系赠与行为，而非买卖关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提供的证据中，当事人对其真实性均无异议部分，本院对其真实性予以确认。对有异议部分分析认证如下：对被告提供的毛香月的书面证明，虽属于证人证言，但原告庭审中也认可案涉鹿溪路9号楼房由蔡唐平承建，并以该楼房的3至6层作为工程款抵偿给蔡唐平的事实，故对该证据本院予以确认。对被告提供的周治亚的书面证明及第三人提供的书面证明，均属于证人证言，证人未出庭作证，且无其他证据相佐证，故本院不予采信。对第三人提供的出院记录和社保局证明复印件，原告认为与本案没有关联性，本院认为其异议成立，故不予采信。结合当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：二原告系姐妹，与被告系姑侄关系，第三人系被告母亲。蔡廷旺（于2019年2月5日去世）、周小华（于2015年2月2日去世）系二原告之父母，被告之爷爷、奶奶。被告的父亲蔡唐平于2012年11月23日去世。1998年，蔡唐平承建了原江山市城北居委会位于江山市办公楼，城北居委会为支付工程款将该楼房3至6层抵偿给蔡唐平。后，鹿溪（北）路9号第三层房屋产权登记在蔡廷旺、周小华名下。××××年××月××日，蔡廷旺、周小华（出卖人，甲方）与蔡某2（乙方，代理人严某）签订《房地产买卖合同》1份，约定乙方向甲方购买鹿溪路9号第三层房屋，成交价格为250000元，但双方对付款期限、违约责任等均未作约定。10月9日，双方办理了产权变更登记，将该房屋的产权变更登记至蔡某2名下。10月8日，严某、蔡某2、蔡廷旺、周小华因继承被继承人蔡唐平的遗产向江山市公证处申请办理继承公证，对属于蔡唐平、严某夫妻共有的坐落于江山市鹿溪路9号第四至六层房屋中二分之一产权份额属于蔡唐平的遗产由蔡某2继承，蔡廷旺、周小华、严某自愿放弃继承。10月13日，江山市公证处作出（2014）浙江证民字第1126号公证书，对此进行了公证。2015年4月29日，蔡廷旺、蔡朝芳、蔡某1、蔡某2（法定代理人严某）到江山市公证处申请办理继承公证，对属于蔡廷旺和被继承人周小华夫妻共有的存于中国农业银行股份有限公司的整存整取存款本金6000元及利息中二分之一份额属于周小华的遗产由蔡廷旺、蔡某2共同继承。5月4日，江山市公证处作出（2015）浙江证民字第549号公证书，对此进行了公证。2015年3月15日，蔡廷旺因自己的晚年生活问题与蔡朝芳、蔡某1、严某达成《协议》，在协议中约定，自2015年4月份起至蔡廷旺百年为止，由严某负责蔡廷旺的每月生活费、住院期间的医药费及其他一切费用，蔡廷旺百年后，蔡廷旺及周小华名下所有存款、位于贺村富益村房屋、田地、山场归孙女蔡某2所有，蔡朝芳、蔡某1不得享有。2018年5月10日，又因蔡廷旺赡养事宜，蔡廷旺、蔡朝芳、蔡某1、严某通过江山市贺村镇人民调解委员会调解，达成《人民调解协议书》，约定：“1.蔡廷旺百年之后，蔡廷旺夫妻名下所有财产归孙女蔡某2所有，蔡廷旺百年时一切费用由严某负责。2.严某同意一次性支付蔡廷旺2017年1月至2018年6月底的生活费10800元，本协议签字后一次性付清。3.严某同意从2018年7月开始在每月25日前支付蔡廷旺生活费700元，汇入蔡廷旺卡号62×××61，直至蔡廷旺百年。4.严某同意承担本协议签订后蔡廷旺的住院医药费，严某直接到医院结算。5.蔡廷旺的生活起居及生病时的护理由蔡某1、蔡朝芳负责，直至蔡廷旺百年。”协议签订后，严某于2018年6月12日向蔡廷旺支付了2017年1月至2018年6月底的生活费。另查明，蔡廷旺、周小华的父母均先于蔡廷旺、周小华去世。2019年4月17日，本院立案受理了蔡某2诉蔡朝芳、蔡某1遗赠纠纷一案，本院于6月24日判决驳回蔡某2的诉讼请求。结合双方当事人有异议的证据及庭审陈述，本案争议焦点分析如下：一是关于案由的问题。本院立案的案由为法定继承纠纷，但原告主张为房屋买卖合同纠纷，被告则主张案涉房屋已赠与被告，应为合同纠纷。本院认为，民事案件的案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案双方当事人虽然就案涉房屋属于买卖关系或赠与关系产生纠纷，但原告根据案涉《房地产买卖合同》主张要求被告支付购房款，显然不是法定继承纠纷，列房屋买卖合同纠纷更妥。二是蔡廷旺、周小华与蔡某2之间法律行为的性质认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实和理由有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。就本案而言，蔡廷旺、周小华与蔡某2签订《房地产买卖合同》，约定的房屋成交价格250000元远低于原告提供的契证中市场价格，且对于购房款的交付时间、交付方式及违约责任等均未明确，并在合同签订的次日即办理了产权过户登记手续均有悖常理。而且自合同签订直至蔡廷旺、周小华去世期间，未有任何证据显示其曾主张过购房款，显然与房屋买卖的交易习惯不符，被告与第三人的辩解意见更符合常理，应认定蔡廷旺、周小华与蔡某2之间形成赠与合同法律关系。现案涉房屋已经办理了产权过户登记手续，故两原告主张本院不予支持。另外，从诉讼时效来看，因案涉《房地产买卖合同》签订于××××年××月××日，而次日即已办理过户手续，如属房屋买卖合同纠纷，蔡廷旺、周小华主张权利的期限至迟应自房地产过户之日起计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，本案应适用《民法通则》二年的诉讼时效规定，两原告现并未提供有关诉讼时效中断或中止情形的证据，故被告关于原告诉请已超过诉讼时效的主张成立。综上，两原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告蔡朝芳、蔡某1的诉讼请求。案件受理费7150元，减半收取3575元，由原告蔡朝芳、蔡某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 员 余小成二〇二〇年一月十日代书记员 **琳