浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0483民初6289号 原告：何雅琴，女，1970年3月25日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 原告：陈明，男，1970年4月1日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：何雅琴（原告陈明配偶），身份信息同原告何雅琴。 被告：桐乡红星世博物业管理有限公司，住所地：浙江省桐乡市经济开发区世纪大道西侧桐乡市家居市场内，统一社会信用代码91330483673893384T。 法定代表人：陆永祥，总经理。 委托诉讼代理人：李一宵，浙江图腾律师事务所律师。 被告：桐乡茂富投资有限公司，住所地：浙江省桐乡市梧桐街道世纪大道138号桐乡家居市场2幢1702室，统一社会信用代码91330483307431913K。 法定代表人：陆利红。 被告：桐乡红星惠源商业经营管理有限公司，住所地：浙江省桐乡市梧桐街道世纪大道138号桐乡家居市场1幢3162室，统一社会信用代码91330483MA2BAK9749。 法定代表人：潘群慧，总经理。 委托诉讼代理人：李一宵，浙江图腾律师事务所律师。 原告何雅琴、陈明与被告桐乡红星世博物业管理有限公司（以下简称“红星世博”）、桐乡茂富投资有限公司（以下简称“茂富投资”）、桐乡红星惠源商业经营管理有限公司（以下简称“红星惠源”）合同纠纷一案（本案系示范诉讼），本院受理后，依法由审判员沈蒙岚适用简易程序独任审判，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告何雅琴及陈明委托诉讼代理人何雅琴、被告红星世博及红星惠源共同委托诉讼代理人李一宵到庭参加诉讼，被告茂富投资经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何雅琴、陈明向本院提出诉讼请求（变更后）：一、被告红星世博返还原告所有的桐乡市商铺并将商铺恢复原状（按照商品房购房合同）；二、被告红星世博支付原告按照4.7%计算所欠租金17983元（2015年8月18日至2019年2月17日共7期计28854元，已付2016年9月9日2878元，2016年12月20日969元，2017年9月11日1924元，2017年12月13日1923元，2018年9月7日846元，2018年12月13日847元，2019年7月17日1484元，共已支付10871元），被告红星世博自2012年2月18日起按照签订的委托经营管理合同最低标准8%减去2%运营成本支付原告经营回报收益，实际收益为4.7%，应补足1.3%，合计为176021元×1.3%×8年=18306.18元及滞纳金［以36289.18元为基数，按每日万分之五，计算合同到期前3年为10387.44元，实际应支付至兑付之日止］，被告茂富投资承担连带付款义务，被告红星惠源支付非法占用原告商铺期间的占有使用费6656.31元［176021元×8%÷12个月×7个月=8214.31元（自2019年2月1日至2019年8月31日，扣除2019年7月11日支付的1558元，余6656.31元）］及滞纳金（以6656.31元为基数，按每日万分之五，自2019年9月1日起计算，实际应支付至兑付之日止）；三、本案诉讼费由被告红星世博、茂富投资、红星惠源共同承担。经本院释明，原告同意由法院依法判决确定2019年2月18日至同年8月31日期间租金由谁承担。事实与理由：原告是桐乡市商铺的所有人，持有桐乡市规划建设局颁发的《房屋所有权证》（桐房权证桐字第××、00××24号）。2008年9月10日与红星世博签订了《委托经营管理合同》，期限为10年，自2009年2月I8日起至2019年2月17日止，经营回报收益为2012年2月18日起至2019年2月17日止的七年期间，投资收益为商铺初次购买合同价147858元+升值基数28163元的8%-18%之间，运营成本为每年不超过3%，取2/3值为2%，投资收益取最低为8%，最低经营回报收益6%，而事实远低于6%。被告茂富投资在2016年10月19日出具承诺书及三方补充协议，茂富投资对红星世博提供担保，为连带担保责任。被告红星世博在委托经营管理合同未到期且未经原告同意的情况下，将经营权交于红星惠源，严重侵害了原告的合法权益，2019年2月17日委托经营合同到期之后未经原告同意，并且在2019年7月13日业主去收铺当天，桐乡经济开发委出了一张告知书，2019年2月1日到2019年8月31日由红星惠源进行管理，非法占用原告商铺开展经营活动，原告曾多次督促其腾空搬离，但被告却以各种理由推拖，一直侵占原告商铺至今。 被告红星世博答辩称：一、原告要求返还商铺恢复原状的诉请，案涉商铺系虚拟分割的商铺，在原告没有充分举证证明与其他业主已经形成整体意志，要求独立经营的情况下，原告要求返还商铺、恢复原状的诉请，要求法院驳回其诉讼请求；二、原告要求被告支付经营回报收益（租金）的诉请。结欠商铺业主经营回报收益是事实，具体金额查看被告提供给法院的案涉人员的租金支付明细；三、原告要求支付8%减去2%的运营成本的诉请。实际收益仅为4.7%，补足1.3%的要求，没有法律和事实依据；四、原告要求被告支付滞纳金的诉请。滞纳金过高，要求降低，目前案涉商铺已经移交给梧桐街道同庆社区居民委员会接收。 被告红星惠源答辩称：原告要求被告支付非法占用原告商铺期间的占有使用费的请求没有法律和事实依据，具体理由在法庭辩论阶段再陈述。 被告茂富投资书面答辩称：一、原告要求被告承担返还商铺、恢复原状的请求，无法律依据。首先，被告与原告无合同约定；其次，原告购买商铺委托经营，相对人均不是被告；再次，原告商铺系虚拟分割商铺，在原告没有充分举证证明与其他业主已形成整体意志要求独立经营的情况下，无法返还，请求法院驳回原告的诉讼请求；二、原告要求被告共同承担被告红星世博结欠原告租金的请求。被告曾出具过一份承诺书，承诺“在桐乡市帝豪家居市场开发有限公司抵押给银行约13000平方米商铺，未被银行通过法律途径收回前，依据桐乡茂富投资有限公司在桐乡市帝豪家居市场开发有限公司所占股份收益扣除桐乡市帝豪家居市场开发有限公司应付税金及正常开支外结余部分，支付全体小业主的资金缺口，直至返清为止。”近几年，桐乡市帝豪家居市场开发有限公司自持约13000平方米所产生的租金，扣除正常开支外，现按比例向小业主支付。被告没有向小业主承诺偿还具体时间和具体金额，也没有对红星世博结欠款项承担连带责任的表述，故请求法院驳回原告的诉讼请求；三、原告要求被告支付违约金的请求。首先，被告无违约行为，不需要支付违约金；其次，如法院判决被告承担违约金，违约金过高，要求降低；再次，目前案涉商铺已移交梧桐街道同庆社区居民委员会接收，故违约金支付计算至商铺归还原告止的请求，要求驳回。 原告就其主张的事实，向本院提交如下证据材料： 证据一、房产证2本（00152523、00152524）、土地证1本（04948），证明原告对位于桐乡市梧桐街道世纪大道桐乡家居市场5066号商铺享有合法所有权； 证据二、《商品房买卖合同》1份14页、发票1份，证明2008年9月，原告与桐乡市帝豪家居市场开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉商铺，面积为22.13平方米，套内建筑面积为12.40平方米，公摊面积9.7286平方米，发票价为147858元，实际价值176021元（委托经营最初两年租金，按照147858元×8%×2年已算在内）； 证据三、《委托经营管理合同》1份3页，证明2008年9月10日，原告和被告红星世博签订了《委托经营管理合同》，就涉案商铺委托被告红星世博进行经营管理，期限10年，从2009年2月18日到2019年2月17日；经营回报收益分三个阶段，头两年是1%，第三年是增值部分的8%，接下来七年按8%到18%计算，支付时间是每年2月底和8月底。但被告红星世博没有按约支付，现经营管理期限到期，合同约定被告红星世博应将符合正常使用的商铺归还原告，但是至今没有归还； 证据四、2015年7月1日（当庭提交）、11月15日补充协议，2016年10月19日承诺书各1份（以上三份为复印件，原告于庭后通过移动微法院提交原件供法院核对），证明：1、被告红星世博、茂富投资与第一届业委会签订补充协议，并对滞纳金、欠租情况进行了约定（2015年7月1日补充协议第一条）；2、2015年11月15日被告红星世博对2015年7月1日的补充协议全部条款确认，被告茂富投资承诺不能履行委托经营合同第8条的，被告茂富投资以自有资产进行赔偿；3、2016年10月19日承诺书证明被告茂富投资同意以其自持的13000平方米商铺产生的收益（扣除正常税金及开支外的结余部分）支付全体小业主的资金缺口，直到还清为止； 证据五、告知书1份，证明原告委托经营期限到2019年2月17日已经到期，但至2019年7月13日原告才知晓涉案商铺是被告红星惠源在经营。 被告红星世博和红星惠源共同质证认为：对证据一、二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这是原告与案外人的关系，与被告红星世博和红星惠源无关；对证据三、证据五均无异议；对证据四中的承诺书无异议，两份补充协议系复印件，对“三性”均有异议。 被告红星世博向本院提交如下证据： 证据一、被告自制的5066号商铺支付欠款说明、明细、2019年7月17日支付租金代扣税款、同庆社区支付凭证、扣款业务自助回单、证明各1份，证明被告结欠原告17907元（含税）； 证据二、被告自制的红星家居市场业主委托经营到期人数表1份，证明红星家居市场商铺业主委托经营到期，时间在2019年2月至2019年9月之间的事实； 证据三、审计报告1份，证明桐乡市帝豪家居开发有限公司对自持的13000平方米商铺收益返还给小业主的事实； 证据四、（甲方桐乡市帝豪家居市场开发有限公司，乙方桐乡红星世博物业管理有限公司，丙方浙江桐乡梧桐街道同庆社区居委会，丁方浙江瑞源物业管理有限公司）四方协议1份，证明2019年8月31日同庆社区居委会、浙江瑞源物业管理有限公司同意对红星家居市场接收管理的事实； 证据五、授权委托书及移交清单各1份，证明同庆社区居委会委托浙江瑞源物业管理有限公司接收桐乡红星世博物业管理有限公司材料、资产的事实。 原告质证认为：证据一，对被告自制5066号商铺支付欠款说明不认可，对明细的计算方式不认可，只认可双方签订的合同中约定的点数金额，对2019年7月17日支付租金代扣税款无异议，确实收到了1400多元，对9月30日扣款业务自助回单无异议，确实收到过500多元，对同庆社区支付凭证、证明无异议；证据二，原告不清楚，原告商铺是2月份到期的；证据三、四，原告不清楚；证据五，与本案无关。 被告红星惠源质证认为：均无异议。 被告红星惠源向本院提交如下证据： 证据一、委托书1份，证明业主委员会与换届筹备小组委托红星惠源于2019年2月1日之后对案涉家居市场经营管理和物业服务的事实，见证人为桐乡开发区管委会； 证据二、补充协议1份，证明桐乡市帝豪家居开发有限公司、桐乡红星世博物业委托红星惠源对桐乡市帝豪家居开发有限公司自持商铺委托经营管理的事实； 证据三、交接协议1份、清单3页，证明被告茂富投资将管理市场的设施设备、固定资产、财务资料移交于同庆社区居委会的事实； 证据四、审计报告1份，证明被告红星惠源接受审计、财务开支清晰的事实。 原告质证认为：证据一，原告是第一次看到，不清楚，没有向小业主公布。第一届业委会成员没有资格签订委托书；证据二，不认可，未经原告同意，且原告的委托经营期限到2019年2月份就到期了；证据三，原告不清楚，且与原告无关。从证据可以反映涉案商铺原告是无自主权的；证据四，有异议，对收入1090万元无异议，但业主收到租金只有500多万元，中间的差额作为支出原告不认可，扣除物业费和正常开支后的钱要还给业主。 被告红星世博质证认为：均无异议。 被告茂富投资未向本院提交证据材料。 本院认证认为：被告茂富投资未到庭应诉，视为放弃质证权利，并承担由此带来的不利后果。原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四中的承诺书、证据五，被告质证后对真实性均无异议，本院予以认定；证据四中的两份补充协议，经本庭庭后与原告提交的原件核对无异，对其真实性予以认定，能否证明原告的待证事实，本院将在本院认为部分详细阐述。 被告红星世博提交的证据一中的租金代扣税款、扣款业务自助回单、同庆社区支付凭证、证明，原告及被告红星惠源质证后均无异议，本院予以认定，支付欠款说明和明细虽系被告红星世博自制，但所载内容与原告自认的租金支付时间、金额相吻合，扣税金额与发票一致，故本院对其真实性予以认定；证据二，系被告红星世博自制，原告不予认可，本院不予认定；证据三系原件，对其真实性予以认定；证据四、五均系原件，能够相互印证，本院对2019年8月31日浙江瑞源物业管理有限公司对案涉市场接收管理的事实予以认定。 被告红星惠源提交的证据均系原件，本院对其真实性予以认定。 经审理，本院对本案的事实认定如下： 2008年9月10日，原告与案外人桐乡市帝豪家居市场开发有限公司签订《商品房买卖合同》1份，约定原告向其购买桐乡市商铺一间，面积为22.13平方米，套内建筑面积为12.40平方米，公摊面积9.7286平方米，金额为147858元，并于2009年4月23日办理了房屋产权证书，产权证号：桐房权证桐字第××、00××24号，土地证号：桐国用（2009）第04948号。 2008年9月10日，原告与被告红星世博签订《委托经营管理合同》1份，原告为委托方即甲方，被告红星世博为受托方即乙方，约定：一、甲方将案涉商铺委托乙方经营管理。二、委托经营管理期限为10年，自2009年2月18日起至2019年2月17日止；甲方同意在本合同约定的委托期限内将涉及该商铺经营管理的一切事项全部委托给乙方处理，并同意乙方有权以自己的名义从事该商铺经营管理的一切活动（包括但不限于自行确定、调整该商铺经营范围及经营模式；独立处理一切与商铺经营有关的内外事务）。三、经营回报收益：为支持培育市场，甲方承诺在2009年2月18日至2011年2月17日的两年期间，以该房初次购入总房价的1%的优惠价格出租给承租方，具体事宜由乙方全权代为办理。签定本协议后，乙方代为向甲方先行一次性付清前述两年的租金；自2011年2月18日起至2012年2月17日止的一年期间，乙方承诺甲方的年度经营回报收益率为该商铺初次购买合同价+升值基数28163元的8%；自2012年2月18日始，乙方承诺甲方自2012年2月18日起至2019年2月17日止的七年期间内年度风险投资收益在该商铺初次购买合同价+升值基数28163元的8%-18%之间（该收益率包含甲方需支付的市场运营成本，运营成本每年不超过该商铺初次购买合同价+升值基数28163元的3%）。四、经营回报收益支付方式：除本合同第三条第一款规定的经营回报收益外，其他年度的年度经营回报收益为半年一付，支付时间为2月底和8月底。五、双方的权利义务：（一）甲方的权利义务：1、根据合同约定获得收益的权利；……(二)乙方的权利义务：……保证合同期满时，将符合正常使用的商铺归还的义务。六、……。七、合同的终止、解除：顾及商铺经营的连续性，任何一方不得擅自变更、解除、提前单方面终止本合同，在保证委托方投资收益的前提下，经营管理主体发生变更的，不影响本合同的履行，……八、违约责任:甲方确认在本合同约定的委托经营管理期限内，乙方的代理权是不可撤销的。甲乙双方均无权中途终止或解除本合同，若因一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金，违约金计算方式为：按发生违约时甲方上一年度的年度经营回报收益乘以剩余的委托期限。九、……。双方确认每年2月底支付的系当年度2月18日至8月17日期间的租金，每年8月底支付的系当年度8月18日至下一年2月17日期间的租金。 合同签订后，被告红星世博入驻市场经营管理并按照税前5%的收益率（按照最低风险投资收益8%-市场运营成本3%）即4401元/半年向原告支付租金。原告自认2015年8月17日之前的租金虽未按期支付，但已履行完毕。2015年8月18日至2019年2月17日期间，被告红星世博仅于2016年9月9日支付2878元，2016年12月20日支付969元，代缴2015年8月18日至2016月2月17日期间税费554.24元；于2017年9月11日支付1924元，2017年12月13日支付1923元，代缴2016年2月18日至2016年8月17日期间税费554.18元；于2018年9月7日支付846元，2018年12月13日支付846元，2019年7月17日支付1484元，2019年9月30日支付542元，代缴2016年8月18日至2017年2月17日期间税费380.02元。原告于2019年7月11日收到2019年2月1日至2019年8月31日期间的租金1558元（实际到账金额，税前为1658元）。 另查明，因被告红星世博未按约及时支付租金，2015年7月1日，桐乡家居市场业主委员会与被告茂富投资签订《补充协议》1份，桐乡家居市场业主委员会为甲方，被告红星世博为乙方，被告茂富投资为乙方的责任担保方，载明：一、从本协议签认起，如果还发生无法按时兑付返还租金的情况，乙方按应兑付的次日起计算滞纳金（补充：甲方同意扣除65天滞纳金），滞纳金按应兑付金额的每天万分之五乘以延期的日期计算，延期的日期截止日为兑付日；二、乙方及乙方的担保方承诺，本协议签订之日起，凡涉及乙方及乙方的担保方有关工商变更的事项，必须在未变更前以书面的形式通知甲方，以确保甲方不会因为乙方及其担保方的主体发生变化而受经济损失；三、甲乙双方约定，甲方在本协议生效日起，可指派专人至乙方的公司，对乙方在履行相关委托经营管理的工作中的内容，包括（但不限于）人员、流程、财务及与红星美凯龙现场管理的业务、财务形式等进行调查和核实，参与了解、不干预参与经营管理，乙方必须全面配合。 2015年11月15日，桐乡家居市场业主委员会（甲方）又与被告红星世博（丙方）及茂富投资（乙方）签订《补充协议》1份，约定：2015年7月1日业委会与桐乡茂富投资有限公司之间签订的补充协议继续有效。乙方认可2015年7月1日补充协议的全部条款；甲乙丙三方均确认：按照附件3175业主的《委托经营管理合同》（合同编号：C-176）第八条规定执行。若由于丙方的原因造成上述第八条不能履行的，可用乙方公司资产赔偿。此条款对全体业主均有效；乙方对丙方提供担保，担保方式为承担连带担保责任。 2016年10月19日，被告茂富投资向桐乡家居市场业主委员会出具《承诺书》1份，载明：经业主委员会多次要求，由桐乡茂富投资有限公司向业主委员会承诺，对市场收取租金返还给全体小业主的资金缺口由桐乡茂富投资有限公司在桐乡市帝豪家居市场开发有限公司所占股份所产生的市场收益作为支付资金缺口。现桐乡茂富投资有限公司原则上同意上述业主委员会的要求，承诺在桐乡市帝豪家居市场开发有限公司抵押给银行约13000平方米商铺未被银行通过法律途径收回前，依据桐乡茂富投资有限公司在桐乡市帝豪家居市场开发有限公司所占股份收益扣除桐乡市帝豪家居市场开发有限公司应付税金及正常开支外结余部分，支付全体小业主的资金缺口，直至返清为止。 还查明，2018年12月20日，桐乡家居市场业主委员会与桐乡家居市场业主委员会换届筹备小组向被告红星惠源出具《委托书》1份，载明：桐乡家居广场商铺业主委托经营期限于2019年2月至9月连续到期，因新一届业主委员会的产生尚在筹备过程中，为使市场经营平稳过渡，委托人对2019年2月1日后家居广场经营管理和物业服务事项作如下明确：1、2019年2月1日以后，授权红星惠源承担对家居市场承租经营方的经营管理、物业服务和收费（管理费、租赁费、物业费）工作；2、红星惠源向家居广场经营方收取的租赁和物业费用，待换届筹备组专项工作会议确定。红星惠源因家居市场正常经营确需开支（如保安、保洁人员工资、水电费和物业维修等）物业费用，须向委托方提供费用使用明细计划，待换届筹备组会议确定后支付；3、待新的业主委员会成立后，召开业主大会或业主代表大会确定新的物业公司后，红星惠源按照此委托书收取的费用和工作向新的物业公司移交；4、红星惠源向家居广场承租经营方收取的租金和物业费用，不对家居广场业主回报作任何承诺。对业主在委托经营期限内的租金，仍由红星世博支付。 2019年1月15日，桐乡市帝豪家居市场开发有限公司及被告红星世博与被告红星惠源签订《补充协议》1份，载明：一、桐乡市帝豪家居市场开发有限公司自有的房产12974.65平方米在2019年2月-8月期间的经营管理及物业管理委托被告红星惠源管理；二、业主2019年2月-8月未到期日前商铺的经营管理及物业管理委托被告红星惠源管理；三、被告红星惠源向家居广场承租经营方收取的租金和物业费用，不对家居广场业主回报作任何承诺，对业主在委托经营期限内的租金，仍由红星世博支付。 2019年7月13日，桐乡经济开发区管理委员会向桐乡家居广场全体业主发送《告知书》1份，告知内容如下：一、红星美凯龙经营管理公司已于2018年3月合同到期，2018年4月至2019年1月，由红星世博管理，2019年2月1日到2019年8月31日，由红星惠源进行管理。为确保广大业主和经营户的共同利益，在2019年8月31日前，业主不能自行收回市场的管理权。从2019年9月1日开始，可由全体业主共同决定市场去向；二、全体业主如在2019年8月20日前未选举出业委会，或未指定物业及管理公司，根据物业管理条例规定，由占专有部分建筑物总面积2/3以上且占业主总人数2/3以上的业主同意，才能决定市场是否关停或继续经营；三、根据上述第二条结果，若市场继续经营的，要求在8月20日前与属地政府对接相关工作。若8月20日后未成立业委会或未选聘出管理团队，将由社区居委会代行物业管理职责，直至全体业主选出业主委员会及管理团队为止；四、红星惠源同意将2019年2月-8月的财务收支情况，红星世博同意对前期欠款情况，于7月31日前告知全体业主；五、目前政府已委托第三方（嘉兴公诚物业服务评估监理有限公司）来协助进行市场业委会的换届选举工作，望全体业主积极配合。 2019年8月31日，桐乡市帝豪家居市场开发有限公司（甲方）、桐乡红星世博物业管理有限公司（乙方）、浙江桐乡梧桐街道同庆社区居委会（丙方）、浙江瑞源物业管理有限公司（丁方）签订《协议》1份，载明：桐乡家居广场市场举办者是桐乡市帝豪家居市场开发有限公司，市场负责人：陆永祥。2019年1月31日红星世博和桐乡市帝豪家居市场开发有限公司退出桐乡家居广场所有管理，过渡管理公司红星惠源在2019年8月31日到期，造成物业缺失现象。期间由同庆社区居委会代行业委会职责，并由同庆社区居委会委托浙江瑞源物业管理有限公司进驻商场全权负责经营管理。由同庆社区居委会委托的浙江瑞源物业管理有限公司在接管桐乡家居广场期间，市场所发生的物业管理及经营活动造成的一切后果与上述甲、乙二公司无关。 嗣后，被告红星惠源（甲方）与同庆社区居委会签署《交接协议书》1份，载明：一、甲方将桐乡家居广场物业管理等相关工作于2019年8月31日前移交给乙方接受，由乙方选派物业公司于2019年9月1日开始全面接管物业管理等向相关工作；二、甲方完整移交商场所有管理的相关设施、设备、办公用品等固定资产及财务资料，……；三、2019年8月31日（包括）前市场水费、电费、宽带费由甲方收取缴纳，2019年9月1日之后所产生的费用由乙方收取缴纳，水、电、宽带户名及时更名交接，台帐资料移交；四、……；六、乙方选派物业公司于2019年9月1日正式入场接管物业及经营管理活动，甲方及时与新物业公司做好交接工作；七、……。 2019年8月31日，经同庆社区居委会授权，浙江瑞源物业管理有限公司与被告红星惠源办理资产、材料的移交手续并正式进驻市场履行职责至今。 本院认为，本案的争议焦点主要是：一、原告主张收回商铺并恢复原状的请求能否成立的问题；二、尚欠租金金额及应由谁承担付款义务的问题；三、原告主张的违约金能否得到支持的问题；四、被告茂富投资是否应对未付租金及违约金承担连带清偿责任的问题。 一、关于收回商铺并恢复原状的问题。各虚拟商铺业主之间系建筑物区分所有权人之间的关系，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。从商场实际情况来看，涉案商铺并无实质意义上的四至之不动产界址，并非物理形态的空间分割模式，与传统的独立商铺存在明显区别，原告购买商铺系出于投资，定期获得经营回报收益是实现其投资目的的基本方式，涉案商铺在经营管理公司统一规划下，整个市场整体经营，才更有可能实现商铺的最大商业价值。如果对原告商铺实体分割并返还，势必对商业体的整体经营产生影响，不利于统一经营管理模式效益的发挥，也可能会对其他业主利益造成损害。故，原告在无证据证明其与其他业主已经形成整体意志要求实体分割、返还商铺的情况下，对于原告要求实体分割、返还商铺的诉请，本院不予支持。 二、关于未付租金金额及应由谁承担付款义务的问题。根据原告与被告红星世博签订的《委托经营管理合同》，委托期限为2009年2月18日至2019年2月17日，且对各阶段的租金计算方式及支付时间予以明确，被告红星世博未按约支付租金，现原告要求其支付2015年8月18日至2019年2月17日期间未付租金，符合合同约定，理由正当。2019年2月1日后被告红星惠源履行经营管理职责系接受业委会及业委会换届筹备小组的委托，但明确红星惠源对业主在委托经营期限内的租金不作任何承诺，仍由被告红星世博支付，故本院对原告要求被告红星惠源支付租金的诉请不予支持。鉴于原告要求收回商铺的诉请本院未予准许，故2019年2月18日至8月31日期间与原告授权经营管理期间应视为一个整体，仍由被告红星世博承担付款责任。 租金的计算方式：原告以前期收取租金的金额推算，要求按照扣税后4.7%的收益率计算租金，即每半年4122元，该金额与被告红星世博提供的支付明细表载明的2014年8月18日至2015年2月17日及2015年2月18日至2015年8月17日期间的扣税后实付金额相吻合，但根据被告红星世博提供的代扣缴发票，扣缴税款比例并不固定，直接按0.3%扣税不尽合理，应以实际支出为准，尚未支出的，待实际发生时结算。而且，根据计算，被告红星世博已付清2016年8月17日之前所欠租金，2016年8月18日至2019年2月17日期间尚欠租金为：（4401元-968元-968元-1584元-578元）+4401元/半年×4期=17907元（含税价）；2019年2月18日至2019年8月31日结欠租金：8802元/年÷365日/年×195日-1658元=3044.44元（含税价），以上合计20951.44元（含税价）。原告同意扣减2019年9月30日收到租金542元（实际到账金额，含税价为578元），故被告红星世博尚应支付原告租金20373.44元（含税价）。原告要求2019年2月至8月期间的租金按照8%计算，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 原告要求被告红星世博补足8年以房屋实际价值176021元为基数，按照每年1.3%计算的租金差价的请求，因被告红星世博自2012年开始即按照税前5%的收益率支付租金，原告亦无异议，应认定双方就租金的计算方式达成了共识，在原告未举证证明市场运营成本低于3%的情况下要求补足租金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 三、原告主张的违约金能否得到支持的问题。根据2015年7月1日和2015年11月15日两份《补充协议》，业委会已与被告红星世博约定了再次无法按时兑付租金的违约责任，故原告主张的滞纳金实为被告违约应承担的违约金，对该请求本院予以支持，但可计算违约金的租金应以税后金额为计算基数，计算期间以原告授权经营管理期间为限，2019年2月18日至2019年8月31日期间，因未约定租金支付时间，故违约金不予支持。至于违约金的计算标准，虽协议约定按照每日万分之五计算，但三被告认为过高，本院综合考虑原告的实际损失、被告的偿付能力、市场行情等多种因素，酌定为2019年8月19日（含当日）前按照中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，具体计算详见附件。 四、被告茂富投资是否应对未付租金及违约金承担连带清偿责任的问题。根据2015年7月1日和2015年11月15日两份《补充协议》，因被告红星世博持续未按期支付租金，被告茂富投资同意对其承担连带担保责任，根据担保法第二十一条规定，担保范围没有约定的，保证人应当对全部债务承担责任。至于担保期限，《补充协议》并未约定，原告将案涉商铺委托被告红星世博经营管理，虽合同约定租金于每年2月底和8月底支付，但被告红星世博均未能按期足额支付，仅以单次支付一定比例的租金来陆续填补，故该十年期间应视为一个整体。期间，市场业委会代表全体小业主一直向被告红星世博催讨租金并维权，故全体小业主也应视为一个整体。2016年10月19日，因被告红星世博仍违约不付租金，在市场业委会的催讨下，被告茂富投资出具《承诺书》同意还款，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十四条：“连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效”的规定，被告茂富投资的担保期限在出具《承诺书》之日起转化为诉讼时效，故原告要求被告茂富投资对被告红星世博未付的租金及违约金承担连带清偿责任，本院予以支持。被告茂富投资的抗辩意见，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十四条之规定，判决如下： 一、被告桐乡红星世博物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何雅琴、陈明2016年8月18日至2019年8月31日期间未付租金20373.44元（含税价）及违约金［已付清租金的违约金为970.99元；未付租金的违约金为：以（303元-相应税费）为基数，自2016年9月1日起至2017年2月28日止，以（4704元-相应税费）为基数，自2017年3月1日起至2017年8月31日止，以（9105元-相应税费）为基数，自2017年9月1日起至2018年2月28日止，以（13506元-相应税费）为基数，自2018年3月1日起至2018年8月31日止，以（17907元-相应税费）为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日止，分别按中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起，以（17907元-相应税费）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止］； 二、被告桐乡茂富投资有限公司对被告桐乡红星世博物业管理有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任； 三、驳回原告何雅琴、陈明的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1134元，减半收取567元，由原告何雅琴、陈明负担340元，由被告桐乡红星世博物业管理有限公司、桐乡茂富投资有限公司负担227元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳帐户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，帐号为：62×××60，逾期缴纳将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  沈蒙岚 二〇二〇年一月三日 书记员  罗 双 附件：违约金计算清单 第一期租金：（2015年8月18日至2016年2月17日期间，应于2015年8月31日支付） 应付租金（税后） 违约期间 违约金 实付时间 实付金额（税后） 租金余额 2015.9.1-2016.9.9 191.25 2016.9.9 2016.9.10-2016.12.20 12.91 2016.12.20 第二期租金：（2016年2月18日至2016年8月17日期间，应于2016年2月29日支付） 应付租金（税后） 违约期间 违约金 实付时间 实付金额（税后） 租金余额 2016.3.1-2017.9.11 283.74 2017.9.11 2017.9.12-2017.12.13 23.34 2017.12.13 第三期租金：（2016年8月18日至2017年2月17日期间，应于2016年8月31日支付，该期租金未支付完毕，仅计算已付部分） 应付租金（税后） 违约期间 违约金 实付时间 实付金额（税后） 租金余额 2016.9.1-2018.9.7 361.06 2018.9.7 2018.9.8-2018.12.13 36.38 2018.12.13 2018.12.14-2019.7.17 57.47 2019.7.17 2019.7.18-2019.8.19 2.29 2019.9.30 2019.8.20-2019.9.19 1.92 2019.9.20-2019.9.30 0.63