广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初40937号原告：中国农业银行股份有限公司广州流花支行，住所地广州市东风西路178号。法定代表人：刘春木。委托诉讼代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。被告：广东金粤房地产有限公司。住所地广州市环市路371-375号世界贸易中心大厦北路2801室。法定代表人：胡大为。原告中国农业银行股份有限公司广州流花支行（以下简称农行流花支行）诉被告广东金粤房地产有限公司（以下简称金粤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李彪到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交付广州市越秀区XXX路300号之一XX商务大厦首层至八层X02-X02房屋（建筑面积4012.915平方米）的违约金35703320元（自2016年9月28日至被告实际交楼之日止，以购房款总额35703320元为基数，按每日千分之一计算，以购房款本金为限）。事实和理由：被告为广州市越秀区XXX路300号之一金安大厦开发商。金安大厦商品房预售证为：穗房预字第××号。1996年2月17日，被告与广州市荔湾区穗农综合服务公司（下称穗农公司）签订《房地产预售契约》，约定被告将广州市越秀区东凤中路300号之一金安大厦1-8层（建筑面积4012.915平方米）及负二层地下室450平方米（下统称诉争物业）出售给穗农公司。2001年3月26日，原告与穗农公司办理了诉争物业的预售房地产转让登记，并取得《广州市预售房地产转让登记记录》，将诉争物业登记至原告名下，原《房地产预售契约》项下“买方”之权利义务由原告继受。《房地产预售契约》约定：1、诉争物业成交价格为35703320元，双方约定在签订该契约并经广州市房地产交易所监证后7天内，买方支付60%房款，90天后的5天内再支付30%房款，在诉争物业整体交付使用后的10天内支付余款（契约第二条）。2、被告应于1997年12月31日将诉争物业建成并正式交付给买方，并于1998年2月28日前办理房地产产权证登记手续（契约第三条）。3、被告未按期向原告交付诉争物业，每逾期一日，应向原告给付相当于诉争物业价款千分之一的违约责任金（契约第五条）。4、诉争物业需转让的，需到广州市房地产交易所办理交易转让手续，原契约规定的权利义务随之转让（契约第六条）。《房地产预售契约》之履行情况：1996年5月、8月和11月，穗农公司先后向被告支付购房款2800万元、300万元、113.2988万元，合计32132988元（即购房款总价的90%）；上述款项由穗农公司支付至被告账户（付款凭证为转账支票、对应的进账单等）。之后，被告向原告开具了金额合计为1959万元的购房发票。1996年3与11日，该契约经广州市房地产交易所办理交易监证（即预告登记）。2001年3月26日，原告与穗农公司办理了诉争物业预售房地产转让登记，并由原告支付了相应税费并取得《广州市预售房地产转让登记记录》。被告逾期交楼，原告系诉争物业权利人，有权要求被告承担违约责任。2017年12月18日，原告向贵院提起诉讼，要求被告立即向原告交付诉争物业及协助办理诉争物业房地产权证。经两级法院审理，2019年8月20日，广州中院作出（2019）粤01民终6563号民事判决书，认定原告系诉争物业权利人，原告请求被告交付诉争物业于理于法皆有据，广州中院判令被告交付诉争物业予原告并协助办理不动产权过户登记。《房地产预售契约》合法有效，双方应当严格履行自身的合同义务。被告应于1997年12月31日将诉争物业交付而未交付，已严重违反了合同约定和法律的明确规定。根据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应当承担向原告支付违约金的违约责任。因此，为维护原告合法权益，提出上述请求。被告没有辩称。经审理查明：据广州市国土局、广州市房地产管理局1996年4月24日核发的《广州市商品房预售许可证》（穗房预字第××号）记载，金安大厦20层商务楼的预售单位为广东金粤房地产有限公司，销售面积14900平方米，座楼地点越秀区XXX路广东大厦对面。1996年2月17日，被告（甲方、卖方）与广州市荔湾区穗农综合服务公司（乙方、买方）签订《房地产预售契约》（号码960××××3096），约定甲方将广州市越秀区XXX路广东大厦对面XX商务大厦首层至八层X02-X02号的房地产（房屋建筑面积4012.915平方米）出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解并愿意购买，本楼负二层地下室建筑面积450平方米亦同时出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为35703320元。在签定房地产预售契约并经房管局房地产交易所监证后7天内，乙方即付房价款的60%（21421992元），90天后的5天内再付房价款的30%（10710996元）。在全部房屋交付使用后的10天内付清剩余下的房价款3570332元；甲方应于1997年12月31日将上述房地产建成并正式交付给乙方，除特殊情况外，甲方还应于1998年2月28日前为乙方办理领取房地产产权证的手续；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约责任金；预售后的房地产需转让的，要到广州市房地产交易所办理交易转让手续，原契约规定的权利义务随之转让等。同年3月11日，该合同在广州市房地产交易所办理了预售契约的监证手续。合同后，广州市荔湾区穗农综合服务公司分别于1996年5月27日、8月12日、11月6日通过支票转账方式（农业银行广州市穗西支行）向被告（账号07×××64-81）支付购房款28000000元、3000000元、1132988元。1997年12月31日，被告亦分别向广州市荔湾区穗农综合服务公司开具了金额为9795051.16元、9794948.84元的购房发票。据2018年7月23日广州市房地产交易登记中心的《广州市预售房地产交易登记情况表》记载，房地产地址XXX路广东大厦对面XX商务大厦首层至八层X02-X02房，预购人广州市荔湾区穗农综合服务公司，预售契约（合同）960××××3096，成交价35703320元，建筑面积4012.915平方米，签约日期1996-2-17，登记日期1996-3-11。转让记录登记日期2001-3-26，转让面积4012.915平方米，转让价格37173667元，受让人中国农业银行广州市流花支行。另查，原告于2017年12月8日向本院提起诉讼，请求1.金粤公司立即向农行流花支行交付广州市越秀区XXX路300号之一金安大厦1-8层的X02-X02（建筑面积4012.915平方米）及负二层地下室450平方米物业。2.金粤公司协助农行流花支行办理广州市越秀区XXX路300号之一金安大厦1-8层的X02-X02（4012.915平方米）及负二层地下室450平方米物业的房地产权证。本院于2018年11月30日作出判决：一、广东金粤房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内，将广州市越秀区XXX路300号之一XX商务大厦首层至八层X02-X02房（建筑面积4012.915平方米）交付予中国农业银行股份有限公司广州流花支行。广东志峰物业管理有限公司、兴业银行股份有限公司广州东风支行、兴业银行股份有限公司广州分行、广东省社会组织总会、广东省社会工作协会、广东华友拍卖行有限公司、广州合迪信息科技有限公司、广州市冠裕贸易有限公司、北京盛源鸿康医疗科技有限公司、广州维美生活贸易有限公司、广州赛福化工有限公司、湖南建国大业工程咨询有限公司、广州市中智软件开发有限公司、广州晟淼堂贸易有限公司、广东大地消防工程有限公司、广东省产业园区协会、广东省社会组织评估中心、广州市石艾甫企业管理顾问有限公司协助广东金粤房地产有限公司办理上述房屋交付手续；二、中国农业银行股份有限公司广州流花支行自接收广州市越秀区XXX路300号之一XX商务大厦首层至八层X02-X02房（建筑面积4012.915平方米）之日起七日内，向广东金粤房地产有限公司支付购房款3570332元；三、广东金粤房地产有限公司自中国农业银行股份有限公司广州流花支行付清上述第二项确定的付款义务之日起七日内，协助中国农业银行股份有限公司广州流花支行到房管部门办理广州市越秀区XXX路300号之一XX商务大厦首层至八层X02-X02房（建筑面积4012.915平方米）的不动产权过户至中国农业银行股份有限公司广州流花支行名下的登记手续等。该判决认定穗农公司与金粤公司签订房地产预售契约后，按约定向金粤公司支付90%的购房款，后其将涉案物业转让予农行流花支行，该转让行为已在广州市房地产交易所办理预售房地产转让登记手续，农行流花支行亦缴纳了相关契税，金粤公司认为该转让行为对其不具有约束力依据不足。转让行为完成，农行流花支行概括承接穗农公司在涉案房地产预售契约中的权利义务。广州市中级人民法院于2019年8月20日作出了（2019）粤01民终6563号维持原判的终审判决。该判决于2019年10月30日发生法律效力。本院认为：被告与广州市荔湾区穗农综合服务公司自愿签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同。现原告作为涉案房屋合同买方的承受者，享有合同相应的权利义务。被告没有按约定的时间交付房屋，已构成违约，理应承担合同约定的违约责任。故原告要求被告按约定支付逾期交楼违约金的请求，本院予以支持。被告经本院合法传唤不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广东金粤房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国农业银行股份有限公司广州流花支行逾期交付房屋的违约金（自2016年9月28日至实际交楼之日止，以购房款35703320元为基数，按每日千分之一计算）。违约金总额以不超过35703320元为限。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费220317元，由广东金粤房地产有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  邓晓红人民陪审员  钟月好二〇二〇年一月六日书 记 员  韩俊彦