沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初5994号原告：马桂芝，女，汉族，1960年1月18日出生，住址：沈阳市和平区。委托诉讼代理人：丁国锐，男，汉族，1987年8月28日出生，住址：沈阳市和平区。被告：沈阳浩松陶瓷批发市场有限公司，住所地：沈阳法库经济开发区，统一社会信用代码：912101247984525078。法定代表人：林盛。被告：姜昊光，男，汉族，1984年8月21日出生，住址：辽宁省抚顺市顺城区。被告：辽宁靠谱不动产经纪有限公司，地址：辽宁省沈阳市沈河区北站路61号A座26层03单元，统一社会信用代码：91210103MAOP5T8QXN，注册号：210103000183502。法定代表人：刘鑫。原告马桂芝与被告沈阳浩松陶瓷批发市场有限公司、姜昊光、辽宁靠谱不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟担任审判长并主审，与人民陪审员刘光珍、董秀坤组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马桂芝及其委托诉讼代理人丁国锐到庭参加了诉讼。被告沈阳浩松陶瓷批发市场有限公司、姜昊光、辽宁靠谱不动产经纪有限公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告马桂芝诉称，2018年7月15日下午14左右，在辽宁靠谱不动产经纪有限公司长白营业点，原告马桂芝与被告沈阳浩松房地产开发有限公司的代理人姜昊光（出卖方）及被告辽宁靠谱不动产经纪有限公司（居间方）三方签订《房屋买卖合同》，合同编号0001074。标的房屋所有权人为沈阳浩松陶瓷批发市场有限公司。房屋地址位于和平区长白中路114号（2门）。权证编号：NO.60708680。档案号：6—2—0813387。面积：215.14平方米。规划用途：商业。原告与被告沈阳浩松陶瓷批发市场有限公司约定上述房屋交易价格440万元，定金3万元，并约定合同履行过程中如发生争议，甲乙双方均有权向标的房屋所在地人民法院提起诉讼。三方在合同中明确了各方的权利、义务及违约责任。2018年7月17日上午，原告马桂芝儿媳李思思以微信转账方式向靠谱不动产店长宁玉超支付房屋交易定金3万元，由宁玉超将3万元转账给被告姜昊光。同时，原告马桂芝与被告姜昊光于2018年8月13日，在被告辽宁靠谱不动产经纪有限公司长白营业点再次签订《房屋买卖合同》，标的房屋与2018年7月15日签订合同的标的一致，双方进一步细化了合同约定及违约责任。在此合同中补充：标的房屋已设定抵押，抵押权人为哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，抵押金额为200万元。原告与被告姜昊光在合同中约定于2018年8月21日之前去银行办理还款及抵押注销手续，办理当日由原告付给被告沈阳浩松房地产开发有限公司第一笔购房款205万元用于银行还款，同时被告沈阳浩松房地产开发有限公司办理该房屋的抵押备案注销；在抵押注销办理更名过户手续后再支付第二笔购房款235万元。双方具体约定了合同解除情形及违约责任。被告沈阳浩松房地产开发有限公司未按合同约定期限履行合同，已构成违约。之后被告姜昊光向原告承诺办理好相关银行手续再履行合同，但一直无果。2018年9月初，姜昊光明确表示银行纠纷无法调解，标的房屋无法转让，合同无法继续履行并承诺返还房屋交易定金3万元。2018年9月13日开始，原告多次向被告沈阳浩松房地产开发有限公司代理人即被告姜昊光及被告辽宁靠谱不动产经纪有限公司的店长宁玉超催要房屋交易定金3万元，姜昊光一直以次日打款的承诺回复原告，原告却一直未收到打款。2018年9月19日，姜昊光向被告辽宁靠谱不动产经纪有限公司提供虚假银行流水截图，企图欺骗原告已打款。之后，姜昊光承认2018年9月19日的转账无效。2018年9月26日开始，原告向被告辽宁靠谱不动产经纪有限公司请求归还4.43万元中介费。被告辽宁靠谱不动产经纪有限公司店长宁玉超表示已向总公司提交申请等待审核。2018年9月30日，宁玉超表示总公司拒绝了退款申请。被告沈阳浩松房地产开发有限公司及被告姜昊光未按约定履行房屋买卖合同，已构成违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，请求解除与被告签订的《房屋买卖合同》，并请求赔偿原告解除合同的损失，即请求被告沈阳浩松房地产开发有限公司支付7.43万元×银行同期存款利率×天数，计算至开庭之日。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，原告请求被告承担违约责任。请求被告按照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，双倍返还定金。诉讼请求：1、判令被告沈阳浩松房地产开发有限公司双倍返还房屋交易定金6万元；2、判令被告辽宁靠谱不动产经纪有限公司返还房屋中介费4.43万元；3、判令被告沈阳浩松房地产开发有限公司在被告辽宁靠谱不动产经纪有限公司拒不支付房屋中介费4.43万元时，赔偿原告因房屋交易所支付的4.43万元房屋中介费；4、判令被告沈阳浩松房地产开发有限公司支付原告律师费5000元；5、判令被告姜昊光赔偿原告因误导、隐瞒、拖延原告所产生的车费、电话费、精神损失费、误工费等总计6万元；6、判令被告沈阳浩松房地产开发有限公司支付本案诉讼费、公告费。案件审理过程中，原告撤回第3项即判令“被告沈阳浩松房地产开发有限公司在被告辽宁靠谱不动产经纪有限公司拒不支付房屋中介费4.43万元时，赔偿原告因房屋交易所支付的4.43万元房屋中介费”的诉讼请求。被告沈阳浩松陶瓷批发市场有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告姜昊光未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告辽宁靠谱不动产经纪有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2018年，原告马桂芝（乙方，买受方）与被告沈阳浩松陶瓷批发市场有限公司（甲方，出卖方）、被告辽宁靠谱不动产经纪有限公司（丙方，居间方）签订《房屋买卖合同》，内容载明：“沈阳浩松陶瓷批发市场有限公司系位于和平区长白中路114号（2门）的房屋所有权人，房屋面积215.14平方米，规划用途为商业。房屋所有权证编号为NO.60708680，档案号为6—2—0813387。房屋交易价格为4400000元。在合同签订之日起2日内，乙方向甲方支付购房定金30000元。甲乙双方约定一次性支付购房款”。该合同由原告马桂芝、被告姜昊光签字，被告辽宁靠谱不动产经纪有限公司加盖公章。庭审中，原告马桂芝自述“2018年8月13日，其与被告姜昊光另行签订《房屋买卖合同》一份，该份合同系为约束被告沈阳浩松陶瓷批发市场有限公司能按时履行合同所签”。该份合同载明的出卖人为沈阳浩松陶瓷批发市场有限公司，买受人为马桂芝，但仅有被告姜昊光一人签字。另查，原告马桂芝因购买涉案房产，于2018年7月17日向被告辽宁靠谱不动产经纪有限公司支付服务费40000元，代办费用4300元。向被告姜昊光支付定金30000元，庭审中原告自述“第二份合同签订之后，姜昊光给原告返还过5000元”。再查，被告沈阳浩松陶瓷批发市场有限公司的法定代表人为林盛。庭审中，原告马桂芝自述被告姜昊光与被告沈阳浩松陶瓷批发市场有限公司系“代理人与被代理人关系”，并提交仅有被告姜昊光签字的“代理人关于代理权的承诺书”一份。上述事实，有当事人提交的《房屋买卖合同》、收款收据、收款证明、承诺书等证据以及原告的当庭陈述笔录在卷佐证，已经庭审质证及审查，予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案三被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据到庭当事人提供的证据对相关案件事实予以认定。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，原告提供的证据无法证实被告沈阳浩松陶瓷批发市场有限公司委托被告姜昊光出售涉案房产，且在合同签订后亦未对被告姜昊光的“代理行为”进行追认，故被告姜昊光签订的《房屋买卖合同》无效，其因签订合同而收取的原告马桂芝30000元钱款应由其予以返还。庭审中，原告自述已返还5000元，故余款25000元（30000元-5000元）仍应予以返还。关于中介费问题。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。如前所述，本案《房屋买卖合同》无效，被告辽宁靠谱不动产经纪有限公司应向原告返还收取的相关费用，故对于原告的该项诉求，本院予以支持。关于律师费、车费、电话费、精神损失费等问题。原告庭审中并未提供证据予以佐证，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第第四十八条、第五十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告马桂芝与被告姜昊光、辽宁靠谱不动产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同书》无效；二、被告姜昊光于本判决生效后十日内返还原告马桂芝25000元；三、被告辽宁靠谱不动产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告马桂芝44300元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回原告马桂芝的其他诉讼请求。案件受理费3686元，由原告马桂芝负担2175元，被告姜昊光负担553元，被告辽宁靠谱不动产经纪有限公司负担958元。公告费800元，由被告姜昊光、辽宁靠谱不动产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 伟人民陪审员  刘光珍人民陪审员  董秀坤二〇二〇年一月十五日书 记 员  郭潇月本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。