江西省南昌市青云谱区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0104民初112号 原告：南昌恒兴物业管理有限公司，住所地：南昌市南京西路524号，统一社会信用代码：913601007239083037。 法定代表人：吴建中，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢凯敏、黄曾祺，江西明实律师事务所律师。 被告：蔡英，女，1986年5月12日生，汉族，江西省南昌市南昌县人，现住江西省南昌市青云谱区。 原告南昌恒兴物业管理有限公司（以下简称“恒兴物业公司”）与被告蔡英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法由审判员郭起莲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒兴物业公司的委托诉讼代理人谢凯敏、黄曾祺、被告蔡英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒兴物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的恒茂英伦国际32号C座二单元1001室2017年1月1日至2019年9月30日的物业服务费4069.4元、违约金1220.8元，共计5290.2元；本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：依据2009年2月26日南昌市青云谱区房屋建设综合开发公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》约定，被告所购买的恒茂英伦国际32号C座二单元1001室房屋总面积82.21平方米，住宅按高层每月每平方米1.5元计缴物业服务费。被告自入住恒茂英伦国际小区后，享受了原告提供的物业服务，但未按时履行缴纳物业服务费的义务，从2017年1月1日起拖欠物业服务费，至2019年9月30日，合计欠费4069.4元。若以合同约定按欠缴总费用的日千分之三的标准计算违约金，被告需承担数额巨大的违约金，原告本着与教育相结合的原则，只酌情要求被告承担违约金1220.8元。原告对被告所欠物业费进行了多次催讨，但被告置若罔闻，故起诉至法院。 蔡英辩称：一、根据前期物业管理服务协议第十五条，物业管理服务标准参照《全国城市物业管理优秀小区考评标准》，以及《南昌物业管理条例》第45条，但其并未按照合约提供物业服务。二、根据物权法第八十条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定，以及物权法第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，以及南昌市物业管理条例第五十六条：利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或者从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。经营所得收益经业主大会决定可以由业主委员会负责管理，也可以委托物业服务企业代为管理，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，收益和使用情况应当公示。原告私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益及应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利。应扣除必要成本转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收支情况。三、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款之规定：单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票；《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定；销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票，目前为止，在业主提交物业费后，原告未提供正规票据，只提供手写票据或没有。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因被告在已经交了物业费用后，发现原告先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据合同法第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用。在原告按合同执行解决下列问题后，被告再缴纳所欠费用。1、原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每6个月公布一次。2、原告物业公司在判决日后15日内在小区公告栏公布车位租金及小区内各广告位租金的收入及流向，每6个月一次。3、对所有入住业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决。4、针对前期私自未经同意打开房门，将其他业主的装修垃圾存放在我房子的事情进行公开道歉。5、针对前期所有的已交物业费，一个月之内补充正规发票。6、针对目前提出管理和服务不到的地方，请原告一个月之内整改到位，还所有业主一个健康、有序、快乐的小区面貌。7、取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。退还我1000元的装修押金还有电视初装费用500元，物业要给我开通门禁卡。我的车子被刮，要求物业帮忙调查请求进行赔偿。我之前缴纳的物业费物业公司要开具发票。我们自发组成了一个500人员不交物业费的群，我希望物业跟我们500人员开一个会。小区路面车辆乱停乱放物业要整改。 经本院审理查明，2009年2月26日，南昌市青云谱区房屋建设综合开发公司作为恒茂英伦国际小区的开发商，与恒兴物业公司签订了一份《恒茂英伦国际前期物业管理服务合同》，约定由恒兴物业公司为恒茂英伦国际小区提供物业服务，蔡英购买了该小区二单元1001室的房屋，面积为82.21m2，2014年3月20日办理了入住手续，入住后，蔡英交纳物业费至2015年3月，之后，蔡英认为小区的物业管理服务不到位、物业费未提供正规发票等，未交物业管理费。恒兴物业公司于2007年诉至本院，本院经审理后作出（2017）赣0104民初92号民事判决书，判决蔡英向恒兴物业公司支付2015年4月1日至2016年11月30日的物业费2466.3元。后因蔡英未继续支付物业费，故引发本案诉讼。 上述事实，有南昌市商品房买卖合同、交房手续书、收楼入户声明、承诺书、前期物业管理服务协议、（2017）赣0104民初92号民事判决书等及原、被告的当庭陈述在案佐证。 本院认为：蔡英所在的小区开发商与恒兴物业公司签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且未违反我国法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，蔡英作为该小区的业主，应当按照该合同中约定的物业费收费标准向原告支付物业费。蔡英辩称其不交纳物业管理费，是因为物业服务不到位，本院认为，如果恒兴物业公司对小区的物业服务确有不到位之处，蔡英应多与恒兴物业公司沟通并提出整改建议，如因恒兴物业公司的物业服务致其受损，其可另行主张权利，而非以拒交物业费的方式来拒不履行合同。故恒兴物业公司要求蔡英交纳2017年1月1日至2019年9月30日的物业费4069.4元（82.21m2×1.5元/m2/月×33个月）的主张，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。至于恒兴物业公司主张的违约金1220.8元，虽然前期物业服务合同对违约金有约定，但蔡英提供的照片显示恒兴物业公司的物业服务确有瑕疵，蔡英不交物业费非主观恶意拖欠，对该违约金的主张，本院不予支持。至于蔡英主张的装修押金及有限电视初装费，其在本案中未提起反诉，本院不予一并处理，其可与恒兴物业公司另行协商解决或另行起诉。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、蔡英于本判决生效之日起七日内向南昌恒兴物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费共计人民币4069.4元。 二、驳回南昌恒兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的案件受理费25元，由蔡英承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  郭起莲 二〇二〇年一月二十一日 书记员  舒斯梅