福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0203执异1号 案外人：杨清绚，女，1963年1月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吴欣轩、叶健鹏，福建天衡联合律师事务所律师。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司厦门市分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路17号。 代表人：顾斌，行长。 委托诉讼代理人：陈理智、张思，福建天翼律师事务所律师。 被执行人：王金苗，男，1978年10月17日出生，汉族，住福建省石狮市。 被执行人：许安妮，女，1989年9月29日出生，汉族，住福建省安溪县。 被执行人：厦门万嘉翔房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市莲花南路2号215、216、217室。 法定代表人：林哲旗，执行董事。 委托诉讼代理人：谢东海、宗华，福建联合信实律师事务所律师。 本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司厦门市分行（下称工行厦门市分行）与被执行人王金苗、许安妮、厦门万嘉翔房地产开发有限公司（下称万嘉翔公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人杨清绚对位于厦门市莲花国际5#地块A楼4层460单元房产的装修款向本院提起执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人杨清绚称，思明法院在办理中国工商银行股份有限公司厦门市分行与王金苗、许安妮、厦门万嘉翔房地产开发有限公司执行案中[案号：(2018)闽0203执恢977号]，查封了王金苗名下厦门市莲花国际5#地块A楼4层460单元的房产（下称“案涉房产”）。案外人认为，案涉房产中的装修部分的价值归属于案外人，并非是王金苗的财产，鉴于装修部分已添附在案涉房产中，无法分离，案外人请求法院在委托评估机构评估案涉房产的价值时，将装修部分的价值单独评估，并在拍卖厦门市莲花国际5#地块A楼4层460单元的房产后，从所得款中扣除相应的装修款支付给案外人，其余部分再支付给债权人；或者，在拍卖前述房产的公告中注明房产虽以现状（有装修）进行拍卖，但实质上拍卖的标的物仅限于毛坯房，买受人在竞得房屋后应当与案外人协商解决装修部分补偿事宜。一、案外人是案涉房产的实际占有人。2015年4月27日，案外人与王金苗签署《房屋买卖协议》，购买案涉房产。鉴于案涉房产尚无法办理房屋权属证书，王金苗将案涉房产的全部权利公证委托给案外人代为行使，厦门市公证处于2015年4月27日出具（2015）厦证内字第13596号全权委托《公证书》。后案外人自厦门万嘉翔房地产开发有限公司处直接接收案涉房产，自此，案外人实际占有并使用案涉房产。二、案外人因居住需要对案涉房产进行装修，为此花费近16万元。根据王金苗与厦门万嘉翔房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件三所载，案涉房产的内墙、顶棚、地面均不做面层，即俗称的毛坯房。2015年4月27日，案外人与王金苗签署《房屋买卖协议》第十三条同样载明“室内设施如下：毛坯”案外人接收毛坯状态的房产后，因居住需要对案涉房产进行装修。2016年，案外人委托包工头装修，花费约16万元装修款，为客观衡量装修价值，案外人同意案涉房产的装修价值以法院委托评估机构评估的结果为准。案外人认为案涉房产装修价值应归属于案外人，该权利真实合法有效，理应得到保护。据此，案外人请求：1、法院在委托评估机构评估厦门市莲花国际5#地块A楼4层460单元房产的价值时，将装修部分的价值单独评估；2、法院在拍卖厦门市莲花国际5#地块A楼4层460单元房产后，从所得款中扣除相应的装修款支付给案外人，其余部分再支付给债权人；或者，在拍卖前述房产的公告中注明房产虽以现状（有装修）进行拍卖，但实质上拍卖的标的物仅限于毛坯房，买受人在竞得房屋后应当与异议人协商解决装修部分补偿事宜。案外人提交《商品房买卖合同》及《房产买卖协议》证明其主张。 申请执行人中国工商银行股份有限公司厦门市分行答辩称：针对案外人杨清绚所提异议答辩意见如下：首先，案外人杨清绚所提请求事项不属于案外人执行异议范畴，不应受理其执行异议申请。案外人请求对本案执行标的的装修价值进行评估、拍卖分配也是积极主张处置，并不属于阻却执行的异议，不属于案外人执行异议的范畴，故不应受理其执行异议申请。退一步讲，案涉房产抵押物系2014年4月21日办理抵押登记，且答辩人与王金苗、许安妮、厦门万嘉翔房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，已经由思明区人民法院作出（2016）闽0203民初934号民事判决，判决答辩人有权对上述房产拍卖所得款优先受偿。而案外人杨清绚主张与王金苗于2015年4月27日签订房屋买卖协议，抵押在先，案外人也不能对抗答辩人。再者，案外人所主张的装修已形成添附的已与抵押房产成为一个整体，抵押房产只有一项物权，而答辩人对该屋享有抵押权，法院有权以该屋为一个整体进行评估拍卖。至于异议人与王金苗房屋买卖协议项下的纠纷，异议人应另行向王金苗主张。 被执行人万嘉翔公司答辩称，第一、仅凭案外人向法院提交的证据材料不足证明案外人系厦门市莲花国际5#地块A楼4层460单元房产添附的权利人并达到排除本案执行的目的，且即便案外人确有在案涉房产中实际进行添附，该等添附行为的权利来源也不具有合法性，法院依法应驳回其异议申请。首先，案外人仅凭一份自称与被执行人王金苗签订的《房产买卖协议》即认为其对执行标的享有相应的权利，即《房产买卖协议书》的真实性无法确认，案外人无法证明自己是权利人。其次，即便案外人确与王金苗签署过《房产买卖协议书》，案外人关于执行标的的权利来源亦不具有合法性。根据《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《担保法》第49条第1款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”工行厦门市分行与王金苗关于案涉房产的抵押法律关系早于案外人与王金苗之间的法律关系的成立并生效，即便是案外人与王金苗之间存在关于案涉房产的买卖关系，依据前述规定，该等转让行为也应当先行得到工行厦门市分行的同意，或案外人同意代为清偿债务以消灭抵押权，否则案外人与王金苗之间的转让行为应认定为无效。即便该等添附真实存在，案外人在案涉房产中进行添附的行为，因其权利来源属无效的法律行为，该等添附行为也属于“恶意添附”，实际上是一种侵权行为。再次，案外人所提异议，亦无法排除执行。在法院已经做出生效判决的前提下，工行厦门市分行作为申请执行人，依法向法院提出执行申请，要求拍卖案涉房产，具有充分的事实与法律依据。案外人所提出的异议主要系围绕房屋的添附物（即装修）展开，即便该等装修确系其添置，则与案涉房产本身权属并无关联，不足以排除本案的执行。第二、如前所述，即使《房产买卖协议书》真实存在，案外人与被执行人王金苗之间关于案涉房产买卖的法律关系形成的“债权”亦不能对抗工行厦门市分行对案涉房产的“物权”，故由此导致的后果，案外人应向王金苗主张相关的责任而不是直接向法院申请执行异议。且在案外人提交的《房产买卖协议书》第七条中对此亦有明确约定，即“自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋产权纠纷或债务债权等，概由甲方负责，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。”不论是基于前述合同约定，还是依据《合同法》相关法律规定，案外人均应当向与其发生交易关系的相对人主张权利，而非在本案中提出执行异议。综上，案外人的异议申请没有事实与法律依据，请法院依法驳回其申请，依法按工行厦门分行的强制执行申请请求，对案涉房产进行拍卖。 本院查明，原告中国工商银行股份有限公司厦门市分行与被告王金苗、许安妮、厦门万嘉翔房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月16日作出（2016）闽0203民初934号民事判决书，判决：“一、被告王金苗、许安妮应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司厦门市分行借款本金353332.69元及利息、罚息、复利（暂计至2015年11月30日为10066.4元，此后的利息应按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%计算至2016年1月14日止，罚息按借款利率上浮50%确定；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息及复利均计至实际还款之日止）及律师费16536元；二、若被告王金苗、许安妮未履行上述债务，原告中国工商银行股份有限公司厦门市分行有权以被告王金苗名下的位于厦门市莲花国际5#地块A楼4层460单元的房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、被告厦门万嘉翔房地产开发有限公司应对上述债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后，向被告王金苗、许安妮追偿。”该判决已于2016年6月16日发生法律效力。案涉房产于2014年4月21日办理抵押权登记。由于王金苗、许安妮、厦门万嘉翔房地产开发有限公司未履行生效法律文书确定的义务，工行厦门市分行向本院申请强制执行，本院于2016年7月29立案执行。在执行过程中，轮候冻结了案涉房产。同时向石狮法院申请参与分配，且名下暂无其他财产可供执行，申请执行人同意终结本次执行程序。2017年11月14日，本院作出（2016）闽0203执4385号之一执行裁定书，裁定：“终结本次执行程序。”2018年9月29日，本院拟重新启动执行程序，依职权恢复执行。2019年12月16日，福建省石狮市人民法院向本院发出（2015）狮执字第3461号移送执行函，将案涉房产移送本院执行。 在2019年8月20日的执行笔录中，本案执行员告知案外人的委托代理人，本案此前向你方送达了告知书，要求你们在一个月内（即2019年9月16日前）腾空案涉房产（抵押物），你方有何意见？案外人委托代理人答，我方同意配合法院的评估拍卖，但由于我方从被执行人王金苗处接收房产使用后，对抵押房产进行装修，要求就该部分装修款的价值，在未来的评估中予以列明，并能在房产拍卖中就该部分损失优先受偿。执行员告知案外人委托代理人，关于你方提出的就装修部分特别注明评估价值并优先受偿的请求，无法在执行阶段予以满足，由于你方所主张的装修是否为你方实际添附，具体损失几何，应另行通过诉讼的途径予以解决。无法在执行阶段直接给给予认定并优先受偿。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。’’本案中，中国工商银行股份有限公司厦门市分行对案涉房产享有的抵押权登记于2014年4月21日，异议人杨清绚主张其与王金苗于2015年4月27日签订《房屋买卖协议》，即抵押在先，异议人的主张不能对抗登记在先的抵押权。因此，本院对案外人提出的排除执行异议不予支持。另，案外人仅提供一份《房屋买卖协议》不足证明案外人系案涉房产添附（即装修）的权利人。综上，案外人提出的执行异议请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人杨清绚的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇二〇年一月九日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。