济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初8234号 原告：王小飞，男，1984年10月出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：郑世杰，山东东方太阳律师事务所律师。 被告：金素萍，女，1955年8月出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：李淑琳，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晨晨，山东国曜律师事务所律师。 第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人:李立华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董庆武，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：赵领娣，女，该公司工作人员。 原告王小飞与被告金素萍、第三人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王小飞的委托诉讼代理人郑世杰，被告金素萍及其委托诉讼代理人李淑琳、张晨晨，第三人中住经纪公司的委托诉讼代理人董庆武、赵领娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王小飞向本院提出诉讼请求：1.判令解除王小飞与金素萍2016年7月9日签订《房屋买卖合同》；2.判令金素萍双倍返还王小飞购房定金40000元；3.判令金素萍赔偿王小飞支付的办理该房产产权证的相关费用23000元，中介费49000元；4.判令金素萍赔偿王小飞因不能交房而解除合同造成的直接损失1200000元；5.诉讼费、保全费、保险担保费、司法鉴定费由金素萍承担。事实与理由：王小飞与金素萍于2016年7月9日签订《房屋买卖合同》，王小飞购买金素萍所有的位于文化东路16号，房屋面积约90平米，总价款183万元，合同约定了定金条款，还约定签订90日内办理房产过户到王小飞名下手续，当日金素萍收取王小飞定金20000元，王小飞还缴纳了办理房产产权证的相关费用23000元以及中介费49000元。至约定过户时间时，金素萍未履行过户手续。2017年11月2日，王小飞委托律师发函给金素萍要求履约，办理过户手续。金素萍11月12日回函：涉案房屋还没有过户到金素萍名下，无法继续履行，通知王小飞解除合同，但王小飞始终未同意。2018年4月9日，金素萍起诉王小飞，要求继续履行涉案的合同并办理相关过户手续。后，金素萍撤诉。合同拖延至今，仍未履行完毕。王小飞筹集了购房款，错失购房时机，这期间济南房价大幅度上涨，90平方米的房屋差价达到1200000，故金素萍的行为导致王小飞损失超过1200000元。金素萍在签订合同后无法履行，过错全部在金素萍。虽然金素萍不是恶意毁约，但耽误王小飞了购房时机。 金素萍辩称，本案诉争房屋是金素萍于2009年7月12日向案外人高林忠购买的，金素萍与开发商签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。2016年7月9日，在中住经纪公司居间下，金素萍与王小飞签订了二手房买卖合同，合同约定90日内办理过户手续，合同履行过程中发现了诉争房屋不在金素萍名下，王小飞同一时间知道此情况，但中住经纪公司承诺可以协助找开发商改网签，2017年春节后，中住经纪公司明确告知王小飞和金素萍网签无法修改，但王小飞不同意解除合同，仍要求继续履行。因诉争房屋现今尚未在金素萍名下，故与王小飞签订的房屋买卖合同无效，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第4章第2节第38条第6项，未登记的产权不允许买卖，所以合同性质应当是无效的，但无效不是金素萍恶意造成的，且王小飞一开始就知晓缘由，纠纷至今未解决是因为王小飞一直不同意解除合同，要求继续履行造成的。另外王小飞已于2017年5月购买了其现在所居住的房屋，同样在中建文化城，故王小飞起诉错失购房时机给其造成损失不是事实。基于以上原因，金素萍同意终止或解除合同，同意退还定金及由王小飞支付的相应税款，其他诉讼请求于法无据，请求依法驳回。 第三人中住经纪公司辩称，涉案房屋买卖合同合法有效，房地产管理办法规定的未办理权属证书的房屋无法转让属于管理性强制性规定，而合同法关于合同无效的强制性规定是指违反效力性强制性规定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年7月12日，金素萍（买方）与高林忠（卖方）签订《房屋买卖合同》，金素萍购买高林忠位于济南市历下区文化东路16号房产，合同价款710000元。 2016年7月9日，金素萍(甲方)与王小飞(乙方)在居间人中住经纪公司（丙方）的协调下，签订了《房屋买卖合同》。第一条约定：甲方自愿出售坐落于济南市历下区文化东路16号中建文化城的房产给乙方，房屋所有权人为金素萍，房屋建筑面积为90.39平方米；第二条：甲、乙经协商一致，同意本合同项下的房产及其配套设施的总价款为183万元整；第三条：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金20000元；第五条：甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关税费，甲方不承担任何费用，乙方承担上述房产办理房产证的费用，甲乙双方办理二手房过户所产生的所有费用、评估费；第七条：甲乙双方应于本合同签订之日起90日起，委托并协助21世纪不动产济南中住加盟店权证部办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料；违约责任：第十三条：签订合同当日乙方交购房款贰万元整，若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方。同日，金素萍出具定金收条，已收到王小飞交付的定金20000元。 2017年1月6日，王小飞与金素萍签订《房屋买卖合同补充协议》，约定双方在履行合同期间因金素萍办证手续较慢，导致合同的履行时间增长。双方积极推进办证事宜，金素萍承诺不更改房屋成交价格。双方在房产证书成功办理完毕后积极配合办理网签、贷款、过户等合同约定的各项事宜，双方不得以任何理由故意推脱。 2017年3月24日，鲁小雪（王小飞之妻）购买了案涉小区中建文化城房屋。 2017年11月2日，郑世杰律师向金素萍发函，内容为：山东东方太阳律师事务所受王小飞委托，指派郑世杰律师担任王小飞的代理人，对外代表王小飞处理有关法律事务。2016年7月9日金素萍与王小飞签订《房屋买卖合同》，约定签订合同之日起90日内过户。同日，金素萍收到王小飞定金2万元。后因各种原因，金素萍拖延过户，构成严重违约。双方于2017年1月6日签订《房屋买卖合同补充协议》，金素萍承诺不会以任何理由更改原定价格，积极办证。但近一年的时间里，金素萍应当履行的义务没有任何进展。近期房价上涨，金素萍称不卖房，彻底毁约，给王小平造成超过百万的经济损失。函告金素萍务必于2017年11月15日前做好沟通工作，按照约定立即履行原合同，否则王小飞将提起诉讼，索赔差价。 2017年11月12日，金素萍回函，内容：来函已收阅，通过21世纪不动产济南中住加盟店的居间，金素萍与王小飞在2016年7月9日签订了《房屋买卖合同》。签订《房屋买卖合同》时房产的产权尚未登记在金素萍名下。虽然事实上该房产属于金素萍所有，因欠缺法律手续，双方签订的《房屋买卖合同》不具备履行条件，无法继续履行。故，金素萍于2017年9月底正式通知中介机构和王小飞解除《房屋买卖合同》。另，通知王小飞尽快与金素萍联系退还2万元定金事宜。 2018年8月22日，金素萍向济南市历下区人民法院提起（2018）鲁0102民初6848号诉讼，请求王小飞继续履行案涉合同，2019年1月16日，金素萍撤回起诉。 本院认为，王小飞与金素萍签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金素萍虽然未取得房屋所有权，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。 （一）关于合同解除问题。 王小飞、金素萍均同意解除《房屋买卖合同》，本院予以确认。 （二）关于解除合同的法律后果问题。 金素萍未按合同约定将房屋产权登记到王小飞名下，构成违约，王小飞有权向金素萍主张违约或赔偿责任。第一，关于定金。双方在合同中约定了定金条款，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。王小飞诉请金素萍支付两倍定金共40000元，符合法律规定，本院予以支持。第二，关于办理房产证费用和中介费。王小飞将上述费用交给中住经纪公司，因涉及双方与中住经纪公司之间的居间合同法律关系，本案对上述费用不予处理，当事人可以依法解决。第三，关于直接损失（购房差价）1200000元。从双方履行合同的过程看，金素萍没有恶意拖延办证，且及时将相关情况告知了王小飞。双方在2017年1月6日签订的《房屋买卖合同补充协议》中一致同意共同推进办证事宜，金素萍承诺不变更房屋价款，表明王小飞在明知房产现实情况的基础上仍然自愿继续履行合同。综合考量当事人的过错程度，双方履行合同情况以及房价上涨原因较为复杂等因素，对王小飞主张的房屋差价损失，应当酌情予以支持，本院酌定金素萍赔偿王小飞房屋差价损失50000元。 综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十五条、第一百二十一条规定，判决如下： 一、确认解除原告王小飞与被告金素萍签订的第0000276号《房屋买卖合同》； 二、被告金素萍于本判决生效之日起十日内向原告王小飞支付双倍定金合计40000元； 三、被告金素萍于本判决生效之日起十日内赔偿原告王小飞损失50000元； 四、驳回原告王小飞的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21920元，由原告王小飞负担20416元，由被告金素萍负担1504元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长 张 磊 人民陪审员 秦 芳 人民陪审员 时文萍 二〇二〇年一月十九日 书 记 员 耿 铭