南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0117民初2711号原告：陈礼亮，男，1971年10月16日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：钱亚飞，江苏中舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：范超，江苏中舜律师事务所实习律师。被告：南京金塔溧都房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区林场。法定代表人：陆敬跃，南京金塔溧都房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：桑建凤，江苏李安祥律师事务所律师。原告陈礼亮与被告南京金塔溧都房地产开发有限公司（以下简称金塔溧都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈礼亮的委托诉讼代理人钱亚飞、被告金塔溧都公司的委托诉讼代理人桑建凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈礼亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担迟延交付违约金134326元（71.45元/日*30日*62个月+71.45元/日*20天）、迟延办证违约金21300元（10月/日*30日*71个月），合计155626元；2.判令被告赔偿原告其他损失154374元；3.判令被告立即按照合同约定完善天然气等配套基础设施。事实和理由如下：2011年12月19日，原告与金塔溧都公司签订了《溧都桂苑商品房预售合同》并经房管部门备案。该合同约定，金塔溧都公司将其开发的位于溧水区成套住宅出售给原告，合同约定交房时间为2012年10月31日。合同签订后，原告按约分别于2011年12月20日支付购房款859693元、2012年2月13日支付了购房款570000元，金塔溧都公司却违反合同约定，直到2018年1月20日才向原告交付商品房，直到现在也未开通天然气，导致原告无法居住和使用。为了维护合法权益，特向法院提起诉讼。同时，原告陈礼亮在庭审中明确诉讼请求，第一项诉讼请求违约金是按照合同约定的交房时间与实际交房时间的交房时间差，同时根据合同第六条第一款和第三条所约定的延期交房的违约金支付标准而计算的。迟延办证违约金是根据十五条第六款计算的。起算日期是从约定的交房时间2012年11月1日至实际交房日期2018年1月20日。第二项诉讼请求中的其他损失是指房屋价值减少的损失，因为281平方米的房子从2012年10月31日就应该交付而没有交付，直到2018年1月20日才交付，故按照月租金5000元的标准计算损失。被告金塔溧都公司辩称，1、案涉房屋迟延交付是由于施工方八建公司未能按约施工造成的，针对原告方提出的迟延交付违约金应当按照合同约定交付日期开始起算至实际交付之日止，按照已收价款的日万分之零点五计算，至于迟延办证违约金应当从实际交付之日九十日后开始计算，房屋实际交付日后九十日内办证，原告所主张的其他损失应当予以举证证明，目前的证据来看并不能证明该其他损失的存在。2、对于原告要求完成配套基础设施的诉讼请求，被告目前正在与施工方诉讼，被告会尽快解决此问题。本院经审理查明事实如下：2011年12月9日，金塔溧都公司（作为甲方、预售人）与陈礼亮（作为乙方、预购人）签订了《溧都桂苑商品房预售合同》，合同约定甲方将位于的商品房预售给乙方，该商品房建筑面积为281.05平方米，单价为5086.97元/平方米，总价为1429693元；乙方于2011年12月12日前支付859693元，剩余570000元商业贷款；甲方应于2012年10月31日前向乙方交付该商品房，甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之0.5/天计算迟延期间的违约金；该商品房交付后90日内（应当不超过90日），甲乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记，因一方过错，导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后90天仍未办理的，过错方按每迟延一天10元计算支付违约金。合同第七条配套基础设施和其他设施约定：甲方对配套基础设施及其他设施的承诺见附件7，附件7中的设施迟延达到甲方承诺条件的，甲方采取相关补救措施或有效替代措施，达到附件七中的约定标准；本款约定的违约责任不与第六条约定的迟延交付违约责任累加适用。附件7中约定燃气供应设施2012年10月31日前达到接通到户。2011年12月20日，陈礼亮向金塔溧都公司支付了购房款859693元；2012年2月13日，陈礼亮通过中国建设银行贷款向金塔溧都公司支付了57万元购房款。2014年1月11日，金塔溧都公司向陈礼亮发出《致溧都桂苑业主的一封信》，对未能按约定时间交付房屋致歉，对延期交付将严格按照商品房买卖合同的约定承担违约责任，同时表示如果业主需要提前装修将全力配合提供便利并免收相应费用。2018年1月20日，金塔溧都公司向陈礼亮交付房屋。2018年9月30日，金塔溧都公司向陈礼亮开具的涉案房屋的全款发票，并按规定缴纳营业税。2018年10月10日，陈礼亮办理了涉案房屋的不动产权证书。本院认为，金塔溧都公司与陈礼亮于2011年12月9日签订的《溧都桂苑商品房预售合同》系双方真实意思表示，该合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利履行义务。合同约定交付房屋的时间为2012年10月31日前，金塔溧都公司未能按照合同约定如期交房，已构成违约。金塔溧都公司应当按照双方合同约定的已收价款的万分之0.5/天向陈礼亮支付自2012年11月1日至2018年1月20日的违约金，陈礼亮主张逾期交房的违约金134326元（71.45元/日*30日*62个月+71.45元/日*20天），本院予以支持。关于迟延办证的违约金。按照双方合同约定应当自房屋交付后180天起计算迟延办证的违约金，涉案房屋的交付时间为2018年1月20日，金塔溧都公司向陈礼亮开具购房全款发票的时间为2018年9月30日，陈礼亮持有涉案房屋的《商品房预售合同》（乙方办理登记手续专用）正本及购房发票即应当可以办理涉案房屋的产权过户手续，对陈礼亮主张的迟延办证违约金，本院支持其2018年7月21日至2018年9月30日期间的主张，即金塔溧都公司应当支付陈礼亮迟延办证违约金720元（10元/天*72天）；超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于陈礼亮主张的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，金塔溧都公司与陈礼亮签订合同后，陈礼亮按照合同约定履行了付款义务，但金塔溧都公司未按合同约定的时间履行交房义务，由此给陈礼亮造成的损失，应予赔偿。虽然双方在合同中对逾期交房的违约金作出了约定，但该违约金明显过低，不足以弥补因逾期交房给陈礼亮造成的损失。关于陈礼亮损失的数额，本院参照同时期同地段同类房屋租金标准予以确定。为减少当事人诉累、降低诉讼成本，本院不再组织双方对租金价格进行评估，参照当地的市场交易价格，本院酌情认定与涉案房屋同时期同地段同类房屋租金标准为每月2500元，则陈礼亮2012年11月1日至2018年1月20日期间的租金损失为156500元（2500元/月*62.6个月）。本院认为，违约金的立法本意即为弥补守约方的损失，案涉当事人并未在合同中对同时支付违约金和赔偿损失作出特殊约定，则扣除金塔溧都公司应当支付的违约金134326元，金塔溧都公司还应当支付陈礼亮损失22174元（188010元-134326元）；超出部分的诉讼请求，本院不予支持。对陈礼亮要求按照合同约定完善天然气等配套基础设施的诉讼请求。经本院现场勘查及向相关部门了解情况，溧都桂苑小区内接通了燃气管道，目前由于燃气改造而暂时无法正常使用，开发商与燃气公司正在推动解决。由于小区内已配有燃气设施，对陈礼亮要求按照合同约定完善天然气等配套基础设施的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条规定、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南京金塔溧都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告陈礼亮逾期交房的违约金134326元、迟延办证违约金720元，合计135046元；二、被告南京金塔溧都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告陈礼亮损失22174元；三、驳回原告陈礼亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5950元，由被告南京金塔溧都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈海燕人民陪审员  汪莉雯人民陪审员  朱典银二〇二〇年一月二十日书 记 员  俞玉琴