河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25214号上诉人（原审原告）：刘辉耀，男，1972年1月15日出生，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：袁伟，河南博风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南嘉图置业有限公司，住所地郑州高新区红松路52号嘉图西城发展基地1号楼1单元5层501号。法定代表人：张楸枫，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾志峰，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健，河南文丰律师事务所律师。上诉人刘辉耀因与被上诉人河南嘉图置业有限公司（以下简称嘉图置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初20173号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年12月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘辉耀上诉请求：1.依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初20173号民事判决第一项，并改判嘉图置业公司向刘辉耀支付违约金450735元（以2103288元为基数，按日万分之一的标准，自2013年3月31日始至2019年1月16日）；2.本案一审、二审诉讼费用由嘉图置业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定的部分事实清楚，嘉图置业公司应当向刘辉耀支付违约金。一审判决认定的事实：根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，嘉图置业公司应当于2013年3月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区房产管理局，嘉图置业公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产主管部门受理的，按日向刘辉耀支付总房款的0.01％违约金。直到2019年1月16日，嘉图置业公司才履行报送义务。因此，嘉图置业公司的行为已构成违约。基于上述事实，嘉图置业公司应当向刘辉耀支付自2013年3月31日至2019年1月16日的违约金。二、一审判决部分事实未认定，仅以郑州于2016年8月20日正式启动不动产登记，不动产登记部门的机构设立、人员、政策调整变更为由，不予支持2016年8月20日之后违约金的诉求，明显错误，依法应当予以纠正。首先，一审判决下述事实未认定：不动产登记制度实施前后，竣工图、竣工验收备案证书等资料是办理初始登记或者首次登记所必备的材料，而且，办理竣工验收备案证书的机构并未发生任何的变化，该竣工图、证书未在2013年3月31日前办理完毕的责任全部在于嘉图置业公司；同时，根据嘉图置业公司一审提交的（2017）豫0191民初4075号民事判决书可以认定，直至2018年9月5日该民事判决书作出之时，嘉图置业公司未取得办理初始登记或者首次登记的原因，是嘉图置业公司拖欠河南省第一建筑工程集团有限责任公司（以下简称河南一建）工程款，河南一建未向嘉图置业公司交付施工、竣工资料（包括竣工图两套）。因此，不动产登记的启动并未影响嘉图置业公司履行《商品房买卖合同》，不能作为嘉图置业公司免责事由；其次，《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，不动产登记启动的时间是2016年8月20日，时间发生在2013年3月31日之后，因此，嘉图置业公司的违约责任不因不动产登记制度的启动而部分或者全部免除，其违约责任应当累计处理；第三，即使不动产登记的启动影响了嘉图置业公司履行合同的行为，但也是一定时间段的免责，即部分免责，不能全部免除2016年8月20日后至2019年1月21日嘉图置业公司承担违约金的全部责任，一审全部免除该部分违约金的判决错误，显失公平。综上，嘉图置业公司应当向刘辉耀支付自2016年8月20日至2019年1月16日的违约金。三、一审判决认定本案的违约金适用诉讼时效制度，属适用法律错误，依法应当予以纠正。首先，本案的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，即相对于刘辉耀来讲，主张合同约定的逾期提交申报材料至实际提交申报材料的违约金，是双方当事人在合同中所明确的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，刘辉耀可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案的违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，必将改变双方当事人在合同中约定的“累计计算”的本意，违背双方当事人意思自治的基本原则；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并未约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张。同时，结合一审庭审刘辉耀陈述，自2013年3月31日至今，其不间断的要求嘉图置业公司履行买卖合同，并承担违约责任，根据日常生活经验法则可以认定刘辉耀的上述陈述是真实、客观存在的，因此，一审判决认定2016年3月12日之前的违约金已超诉讼时效显属错误。综上，嘉图置业公司应当向刘辉耀支付自2013年3月31日至2016年3月12日的违约金。一审法院事实认定不清，适用法律错误。请求依法查明案件事实，改判支持刘辉耀的上诉请求。嘉图置业公司辩称：一、不动产登记改革等重大调整导致嘉图置业公司未能及时办理初始登记，嘉图置业公司不应承担此期间的违约责任，一审法院认定正确。2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》开始实施。2016年8月25日，不动产登记制度正式在郑州市实施。不动产登记部门的机构设立、人员、政策调整变更等客观原因造成不动产登记进度停滞，这种情形是嘉图置业公司不能预见及不能避免的，故一审法院认定应支付2013年4月1日至2016年8月20日期间的违约金正确。如果由嘉图置业公司来承担由于该情势变更所导致的后果及违约责任也是不公平的。二、一审法院认定违约金属于继续性债权分别适用诉讼时效正确。双方签订的《商品房买卖合同》约定按日万分之一计算违约金数额，一审法院认定属于继续性债权正确。应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。自2013年4月1日起至2019年3月12日刘辉耀起诉之日，刘辉耀从未向嘉图置业公司主张过违约金请求权，故刘辉耀的上诉请求不能成立，依法应当予以驳回。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，刘辉耀的上诉请求毫无事实和法律依据，依法应予驳回。刘辉耀向一审法院起诉请求：1.判令嘉图置业公司立即协助刘辉耀办理高新技术开发区红松路52号3座4层402号商品房的不动产登记手续；2.判令嘉图置业公司向刘辉耀支付违约金暂计460620元（以2103288元为基数按日万分之一的标准，自2013年3月31日始至嘉图置业公司将办理房屋权属初始登记所需的资料实际提交至不动产登记机关并受理之日止，暂计算至2019年3月1日）；3.本案诉讼费用由嘉图置业公司承担。一审法院认定的事实：2013年1月18日，刘辉耀与嘉图置业公司签订编号为GX130××××8194的《商品房买卖合同》，约定：刘辉耀购买嘉图置业公司开发的位于郑州高新技术产业开发区红松路××层××号房屋，用途为工业，建筑面积为659.01平方米，单价为每平方米3191.59元，总金额为2103288元。2013年1月31日前交房，出卖人应当在商品房交付使用后60日内持需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定执行。附件四第六条约定：出卖人应当在2013年3月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区房产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，该商品房所有权转移登记由买受人自行申请办理，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。该《商品房买卖合同》签订后，刘辉耀按时交齐了全部房款2103288元，嘉图置业公司并向刘辉耀交付了房屋。2019年1月16日，郑州市不动产登记中心向嘉图置业公司出具了《不动产登记受理凭证》，确认于2019年1月16日收到了嘉图置业公司提交的涉案房屋所在的3号楼22户首次登记的申请登记材料并予以受理。另外，2014年11月24日国务院颁布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行，该条例取消“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”制度，首次登记与初始登记在登记制度、登记机关、登记程序、提交材料等方面有所不同。郑州市于2016年8月20日正式启动不动产登记制度。嘉图置业公司提交有施工方河南一建与嘉图置业公司之间有关建设工程纠纷案件的相关诉讼、执行材料，包括（2017）豫0191民初4057号民事判决书、河南一建法定代表人王智敏出具的愿意协助办理备案登记的承诺书、（2018）豫0191执7728号执行案件结案通知书，用以证明嘉图置业公司没有按合同约定办理初始登记是由于施工方没有向其交付施工、竣工资料所导致，并非是嘉图置业公司的原因导致。刘辉耀质证称对该组证据证明目的有异议。嘉图置业公司提交有《郑州市住房保障和房地产管理局通告》网页截图打印件，用以证明首次登记与初始登记办理流程及所需材料不一致，这是嘉图置业公司所不能控制的不可抗拒因素，嘉图置业公司办理首次登记的时间应当顺延。刘辉耀质证称对该组证据真实性及证明目的均有异议。嘉图置业公司提交有郑州市中级人民法院（2019）豫01民终12098号民事判决书，用以证明对于因政府主管部门登记政策调整、变更致使初始登记延迟进而导致出卖人承担违约责任的，该迟延期间应当从违约责任期间中扣除。刘辉耀质证称对该证据的关联性及证明目的均有异议。一审法院认为：刘辉耀、嘉图置业公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当全面履行合同义务。本案中，根据《商品房买卖合同》约定，嘉图置业公司应当于2013年3月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区房产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。直到2019年1月16日，嘉图置业公司才履行上述报送义务，其行为已经构成违约，应当向刘辉耀支付违约金。嘉图置业公司辩称其未能及时取得产权证书的主要原因是施工单位没有及时向其提供项目施工、竣工资料，故其不应承担违约责任。因本案系违约之诉，即使存在因第三人原因导致延误，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，嘉图置业公司仍应承担违约责任。刘辉耀、嘉图置业公司履行合同期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市于2016年8月20日正式启动不动产登记，不动产登记部门的机构设立、人员、政策调整变更等客观原因，是嘉图置业公司无法预料也无法避免的，故嘉图置业公司应向刘辉耀支付2013年4月1日至2016年8月20日期间的违约金。本案中，合同约定按日万分之一计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。刘辉耀向该院递交起诉状时间为2019年3月12日，因此其主张的2016年3月12日之前产生的违约金已经超过诉讼时效，刘辉耀亦未提交证据证明存在诉讼时效中止、中断的事由，故本案中的违约金应从2016年3月12日计算至2016年8月20日，经计算为34073元（2103288元×0.01%/日×162日）。对于刘辉耀请求违约金数额过高部分该院不予支持。在商品房买卖合同中，协助办理权属证书是出卖方的法定义务，且涉案房屋的不动产权证首次登记已经完成，故刘辉耀请求嘉图置业公司协助办理涉案房屋的不动产权属证书，理由成立，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河南嘉图置业有限公司于本判决生效后10日内，支付刘辉耀违约金34073元；二、河南嘉图置业有限公司于本判决生效后30日内，协助刘辉耀办理位于郑州高新技术产业开发区红松路××层××号房屋的不动产权属证书；三、驳回刘辉耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4105元，由刘辉耀负担3779元，由河南嘉图置业有限公司负担326元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘辉耀提交网上下载的最高人民法院（2005）民一终字第85号民事判决书打印件一份，证明目的：一审判决错误的适用诉讼时效制度，2013年3月31日至2019年1月16日的违约金应当作为一个整体，不应该分割计算，违约金的诉讼时效起算时间为2019年1月16日始即嘉图置业公司实际履行报送办理涉案房屋权属登记材料义务的时间开始计算，时效期为三年。嘉图置业公司质证称，该证据为打印件，真实性无法核实；对该证据的关联性及证明目的有异议。该判决关于违约金的诉讼时效问题与本案情形不一致，不能证明刘辉耀的证明目的；该证据并不属于新证据。另外，该判例所述事实与本案并无关联，不具有证明力。嘉图置业公司未提交新的证据。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为刘辉耀提交的证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，刘辉耀、嘉图置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依约履行。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：出卖人应当在2013年3月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区房产管理局。嘉图置业公司未依约履行报送义务，应当向刘辉耀承担违约责任。但由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记。双方当事人合同约定的客观情况发生变化，关于办理初始登记的约定履行不能。在此情况下，双方也未对办理产权首次登记重新进行约定。故一审法院对刘辉耀要求嘉图置业公司支付未按合同约定时间报送办理房屋权属初始登记资料违约金的主张中2016年8月20日之后部分不予支持并无不当。但是无论是房屋权属初始登记还是不动产权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。嘉图置业公司仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。刘辉耀未提交诉讼时效中止、中断的事由和证据，应当承担相应的不利后果。嘉图置业公司一审提出诉讼时效的抗辩，故一审判决并无不当。综上所述，刘辉耀的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7550元，由上诉人刘辉耀负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年一月二十三日书记员 马倩倩