安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初332号 原告（反诉被告）：匡山，男，1986年4月19日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区。 委托诉讼代理人：车保睿，上海段和段（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文文，上海段和段（合肥）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈娟，女，1989年2月16日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：唐杰，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许竟文，安徽安泰达律师事务所律师。 原告（反诉被告）匡山与被告（反诉原告）陈娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。匡山及其委托诉讼代理人车保睿，陈娟及其委托诉讼代理人许竟文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 匡山向本院提出诉讼请求：1.判令陈娟立即支付匡山违约金30576元（违约金以2080000元为基数，按日万分之三自2019年9月15日计算至2019年11月3日）；2.判令陈娟立即赔偿匡山损失（损失以2080000元为基数，按日万分之三自2019年11月3日暂计算至2019年11月12日为5616元，最终计算至陈娟配合匡山办理托管资金支取手续之日止)；3.判令陈娟承担本案全部诉讼费用、保全及担保等费用。 事实与理由：2019年4月12日,经安徽省义和房地产营销策划有限公司介绍，匡山与陈娟签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定匡山将其名下房屋转让给陈娟，转让价款为2080000元，并约定逾期付款的违约金等。2019年5月15日，匡山按约履行了房屋变更登记义务。同日，匡山和陈娟在合肥市不动产登记中心庐阳分中心存量房资金托管中心签订了《存量房资金托管协议》，约定陈娟将托管金额1766000元存入托管账户，并配合匡山办理托管资金的支取手续。但陈娟直至2019年11月3日才向资金托管中心账户支付款项，且至今未配合匡山领取托管资金，严重违反了合同约定，致使匡山遭受重大损失。期间匡山虽多次催促，但陈娟仍拒不配合，故匡山诉至本院。 陈娟针对本诉辩称，1、匡山的诉请无事实和法律依据。案涉纠纷存在两份合同，应以形成在后的网签备案合同作为定案依据。该合同对付款方式及违约责任较原合同作出了调整，陈娟按网签合同先期向匡山支付了84万元首付款，剩余124万元采取按揭贷款。两份协议均有效，但两份协议对同一内容有不同约定的，应当基于意思表示最新最近原则确定以网签合同为准。2、匡山诉称的陈娟要在4个月内未办下贷款，就“办下贷款”四个字而言存在歧义。无论是指陈娟向银行申请按揭贷款获得银行审批通过，还是指银行将按揭款付至资金托管账户，陈娟均未违约。 陈娟向本院提出反诉请求：1.判令匡山立即履行存量房交付义务；2.判令匡山向陈娟支付逾期交房违约金62400元；3.本案诉讼费由匡山承担。 事实与理由：2019年4月12日，匡山和陈娟在安徽省义和房地产营销策划有限公司居间服务下，签订了《存量房买卖合同》及补充协议，约定陈娟购买匡山所有的位于合肥市庐阳区临泉路7366号橡树湾12幢305室房屋，总价款208万元。定金4万元，首付款84万元，剩余款项124万元采取商业贷款和公积金贷款结合方式支付。匡山应在陈娟申请的银行放款到指定账户后三日内办理房屋交接手续，如匡山超期交接，需按总房款日万分之三向陈娟支付违约金。2019年5月15日，匡山和陈娟签订《存量房资金托管协议》，陈娟依约共计支付了84万元首付款并积极办理了贷款，后银行贷款于2019年10月30日全部打入资金托管账户，随即陈娟通知匡山共同前往资金托管中心领取房款并办理房屋交接手续，但匡山拒绝配合，故为维护自身合法权益，陈娟提起反诉。 匡山针对反诉辩称，陈娟的反诉请求无事实和法律依据。1、根据双方签订的存量房买卖合同补充协议第四条，陈娟应按期申请并办理贷款，其办理贷款的截止时间为2019年9月15日，而截至2019年11月3日陈娟才通知匡山贷款办理完毕。因此，按照双方实际履行的补充协议和房屋买卖合同，陈娟应当向匡山支付违约金。由于陈娟一直未向匡山支付违约金，故匡山按照交易惯例亦未将房屋交付陈娟。2、原合同约定的延期交房的违约金为房款的日万分之三，明显高于陈娟可能遭受的损失，因此，匡山要求依法予以调低。3、关于双方真实履行的协议以及房款支付的真实意思表示，应当以2019年4月12日所签补充协议第四条为准。 本院经审理认定事实如下：2019年4月12日，匡山（出卖人，甲方）与陈娟（买受人，乙方）在安徽省义和房地产营销策划有限公司（以下简称义和房产公司）的居间下签订《存量房买卖合同》一份，约定由甲方向乙方出卖其坐落于合肥市庐阳区临泉路7366号橡树湾小区12幢305室房屋一套，该房屋建筑面积98.55平方米，转让总价款2080000元。双方确认，在2019年5月15日前甲乙双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。合同第八条约定，乙方未在合同规定期限内支付转让存量房价款的，逾期超过十日后，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。合同第九条约定，甲方未按合同规定期限办理存量房转让手续的，逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。同日，双方又签订《补充协议》一份，约定乙方自协议生效之日向甲方支付定金4万元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房款。协议第二条约定，甲、乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款（乙方申请贷款的，以银行放款到指定的账户为准）后的三日内办理房屋交接手续；甲乙双方如因一方超过上述期限进行交接，则每天按总房款的万分之三向对方支付违约金。协议第四条手写约定，“经甲、乙双方协商，乙方自办贷款，于过户当日往后四个月内办下贷款，若超过四个月以每超过一天以合同成交价的万分之三支付给甲方。贷款问题与丙方无关”。 2019年4月15日，双方又签订一份《存量房买卖合同》，该合同主要是为合肥市存量房买卖合同网签备案准备，合同主要条款与2019年4月12日所签房屋买卖合同一致，但在付款方式中约定，“乙方于2019年4月15日向甲方支付房屋价款，计人民币840000元；乙方于2019年12月31日向甲方支付房屋价款，计人民币1240000元”；另对逾期支付房款以及逾期交房的违约金计算标准，该份合同约定为“转让房屋价款的百分之三”。 合同订立后，陈娟于2019年4月12日向匡山支付定金40000元，4月30日替匡山还银行贷款274000元，5月15日存入存量房资金托管账户526000元，上述总计840000元。2019年5月15日，双方签订《存量房资金托管协议》并办理了案涉房屋的产权转移登记手续。之后，陈娟就剩余购房款办理了组合贷款，其中商业银行贷款790000元，公积金贷款450000元，合计1240000元。上述商业银行贷款和公积金贷款分别于2019年10月28日、2019年10月30日转账支付至存量房资金托管账户。随后，陈娟微信联系义和房产公司的中介工作人员胡协成，要求其通知匡山办理房屋交接事宜；但匡山认为陈娟办下贷款的时间超出了双方合同约定的期限，要求陈娟先支付逾期付款违约金才予办理房屋交接手续。陈娟拒绝支付违约金，在匡山未与其进行房屋交接的前提下，陈娟也拒绝配合匡山提取存量房资金托管账户中的购房款，双方陷入僵局，遂诉至本院。 另查明，本案庭审结束后，原被告双方已于2020年1月19日办理完毕房屋交接手续。 以上事实，由匡山提供的2019年4月12日签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议、《存量房资金托管协议》，陈娟提供的2019年4月12日签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议、银行贷款合同、合肥市住房公积金借款抵押担保合同、公积金管理中心贷款审批截图、徽商银行业务凭证、微信聊天记录、2019年4月15日签订的《存量房屋买卖合同》及网签备案单，证人证言以及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，本案争议焦点有二，一是两份房屋买卖合同对付款时间做出了不同约定，应以哪一份合同为准；二是补充协议中约定的“过户当日往后四个月内办下贷款”应如何理解。就第一个问题而言，两份合同均真实存在且由双方当事人签字确认，但据证人房产中介胡协成所述，2019年4月15日的《存量房屋买卖合同》是由义和房产公司的工作人员所准备为买卖双方办理网签备案而使用，原被告双方真实协商的结果是由2019年4月12日签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议所确认。此外，4月15日的合同中约定乙方需于2019年4月15日向甲方支付840000元购房款，这与陈娟的实际付款情况并不相符。最后，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，“格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。4月15日的合同中约定的付款方式系制式合同中的格式条款，而4月12日的补充协议是用手书说明付款时间。综上，本院认定，2019年4月12日签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，对付款时间的认定应当以补充协议中的约定为准。就第二个争议焦点而言，乙方须“于过户当日往后四个月内办下贷款”，根据房屋买卖的交易惯例并结合证人证言，本案中的“办下贷款”应指银行放款，也即贷款实际到达存量房资金托管账户。 根据合同约定，陈娟应保证1240000元贷款于2019年9月15日前（过户当日往后四个月内）到达存量房资金托管账户，但上述款项事实上是于2019年10月30日到账，迟延了45天，故陈娟构成违约，应当按照合同约定向匡山支付违约金28080元（2080000元×0.03%×45天）。 根据补充协议第二条的约定，“甲、乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部房款（乙方申请贷款的，以银行放款到指定的账户为准）后的三日内办理房屋交接手续”，也即匡山最迟应于2019年11月3日前配合陈娟办理房屋交接手续，但匡山因陈娟拒绝向其支付违约金而拒绝办理房屋交接手续。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。但本案中，办理房屋交接手续系合同主要义务，作为对待给付的是陈娟支付购房款的义务，而非支付违约金。在陈娟已将购房款存入资金托管账户的前提下，匡山应当及时与其办理房屋交接手续，陈娟拒绝支付违约金的行为并不成就匡山的先履行抗辩权。匡山应当按约及时办理交接，避免损失扩大，办理完房屋交接手续后亦不影响其向陈娟主张逾期付款的违约金。因此，匡山迟延交房的行为构成违约，其应当依照补充协议的约定自2019年11月4日起至办理完房屋交接手续之日止按总房款的日万分之三向向陈娟支付违约金。但考虑到匡山已于2020年1月19日配合陈娟办理完房屋交接手续，且其逾期交房事出有因，系陈娟违约在先，故本院酌定由匡山向陈娟支付逾期交房的违约金23000元。 关于匡山诉请的要求陈娟赔偿其自2019年11月3日至陈娟配合其办理托管资金领取手续之日止的损失。陈娟拒绝配合匡山办理托管资金的领取手续是因为匡山拒绝办理房屋交接手续，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，陈娟享有同时履行抗辩权，故对匡山的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第六十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、陈娟于本判决生效之日起十日内支付匡山逾期付款的违约金28080元； 二、匡山于本判决生效之日起十日内支付陈娟逾期办理房屋交接手续的违约金23000元； 三、驳回匡山的其他诉讼请求； 四、驳回陈娟的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为352元，由匡山负担80元，陈娟负担272元；反诉案件受理费减半收取为760元，由匡山负担280元，陈娟负担480元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 谢 伟 林 二〇二〇年一月二十一日 法官助理 刘  佳 书 记 员 陈夏梦迪 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提交相应证据或者证据不足为以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。