北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初16989号原告（反诉被告）：北京远山置业有限公司，住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村村委会南140米。法定代表人：庄江波，董事长。委托诉讼代理人：马光燕，北京高众律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志勇，北京高众律师事务所律师。被告（反诉原告）：姜梅，女，1973年7月3日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：丁环，黑龙江蓝驰律师事务所律师。原告（反诉被告）北京远山置业有限公司（以下简称远山置业公司）与被告（反诉原告）姜梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）远山置业公司之委托诉讼代理人王志勇、被告（反诉原告）姜梅之委托诉讼代理人丁环到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。远山置业公司向本院提出诉讼请求：1．确认远山置业公司与姜梅2017年2月24日签署的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y2017905）（以下简称《预售合同》）于2018年9月21日解除；2．姜梅向远山置业公司支付逾期付款违约金93137.8元；3.姜梅增加赔偿远山置业公司逾期付款违约金238240.2元（按照姜梅购房时与远山置业公司起诉时的市场差价，根据远山置业公司的实际损失）；4.姜梅配合远山置业公司办理《预售合同》网签备案注销手续，并自2018年9月29日起按每日931.38元的标准向远山置业公司支付迟延配合违约金，直至注销手续办理完毕之日；5.姜梅承担远山置业公司为本案支出的全部律师费；6.本案的诉讼费用由姜梅承担；7.姜梅应支付远山置业公司的违约金、律师费及代付诉讼费，远山置业公司有权从姜梅的已付购房款中予以扣除；如有剩余已付购房款，则在《预售合同》的备案注销手续办理完毕后30内免息退还给姜梅。事实和理由：2017年2月24日，远山置业公司与姜梅签署了编号为Y2017905的《预售合同》，约定远山置业公司将青春天著佳苑项目G1#商务办公楼第2层219号房屋（以下简称219号房屋）以931378元的价格预售给姜梅。远山置业公司按照《预售合同》要求完成了项目建设，并于2017年11月29日完成了219号房屋的竣工验收备案手续，但姜梅未能依照《预售合同》附件四第二条第3款的约定，在219号房屋竣工备案后30日内按时支付剩余购房款460000元。远山置业公司向姜梅多次催款，并于2018年9月3日委托律师事务所向姜梅发出律师函，敦促姜梅支付剩余购房款并提示违约风险，但姜梅一直未支付。根据《预售合同》附件十二的《补充协议》第7.1款第（2）项约定，买受人逾期付款超过60日的，“出卖人有权解除合同”；解除合同的，买受人应当“按照房屋总价款的百分之拾向出卖人支付违约金”。远山置业公司于2018年9月19日委托律师事务所向姜梅发出律师函，通知解除《预售合同》，该律师函于2018年9月21日送达姜梅。另据了解，远山置业公司与姜梅签署《预售合同》后，由于市场下行，219号房屋按照远山置业公司起诉时的市场价仅能以不足以60万元的价格出售，《预售合同》约定的合同解除的情况下的逾期付款违约金93137.8元已无法完全弥补姜梅逾期付款违约给远山置业公司造成的损失。故远山置业公司根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，请求判令姜梅增加支付逾期付款违约金238240.2元，以弥补远山置业公司的实际损失。《预售合同》解除后，姜梅一直拒不配合远山置业公司办理《预售合同》备案注销手续，导致远山置业公司无法对219号房屋进行再销售。根据《预售合同》附件十二的《补充协议》第20.4款约定，在解除《预售合同》的通知送达后7日内，姜梅未配合办理备案注销手续的，应每日按照房屋总价款千分之一的标准，向远山置业公司支付违约金。姜梅辩称，我同意解除《预售合同》。远山置业公司在签完《预售合同》后没有将《预售合同》给我。我没有交剩余的房款是因为国家的政策变更导致我无法进行贷款，并无法交付剩余房款。这是个人所无法预见、不能避免且不能克服的不可抗力事件，并且直接导致合同目的已经不能实现。关于解除合同的时间，应当以姜梅提出反诉的时间为准。鉴于姜梅无法贷款支付剩余房价款系不可抗力事件，故姜梅不应当向远山置业公司承担任何违约责任。姜梅向本院提出反诉请求：1．立即解除远山置业公司与姜梅于2017年2月24日签订的《预售合同》；2.远山置业公司向姜梅返还已付购房款及服务费501378元；3.远山置业公司以501378元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准，向姜梅支付自2017年2月24日起至实际返还至日止的利息。事实与理由：远山置业公司不但违反了销售之初负责给姜梅办理50%购房贷款的承诺，还擅自改变商品房样板间的设计及构造，去掉了原本存在的洗手间等，严重侵犯了姜梅的合法权益。远山置业公司上述行为也使得双方无法实现合同的预期目的，因此双方之间的《预售合同》应当予以解除，远山置业公司应当依法返还姜梅已经支付的全部购房款及服务费。远山置业公司针对姜梅的反诉请求辩称，同意解除《预售合同》，对于返还已付款及利息没有事实及法律依据。我公司从未向姜梅承诺过贷款，在《预售合同》中亦没有体现。关于房屋的设计及构造，《预售合同》第二十七页设计构造图中没有体现，应当以合同约定为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月26日，远山置业公司（出卖人）与姜梅（买受人）签订《预售合同》并办理网上签约及备案手续。《预售合同》约定：远山置业公司将坐落于房山区拱辰街道及长阳镇（良乡高教园区4号地）09-05-10地块的219号房屋出售给姜梅，该商品房的规划性质为商务办公；预测套内建筑面积19.07平方米，按照套内建筑面积计算单价为48839.96元/平方米，总价款为931378元；合同签订前，姜梅已支付定金10万元，该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按补充协议相关约定执行；出卖人应当于2018年2月28日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按补充协议相关约定执行。《预售合同》附件四第二条对该商品房价款的付款方式及期限的约定为商业贷款付款：1、签订《预售合同》当日，买受人应向出卖人支付房款471378元，其中含定金10万元；2.具备放款条件（此放款条件现系指买受人所购楼栋竣工备案，具体见金融机构之政策规定）之日起7日内，买受人应按现行商业用房购房贷款政策向银行提出相应的贷款申请，并向银行或其指定的代办机构提供全套有效的申请文件，签署全部所需文件并交纳相关费用等全部贷款申请手续；3、买受人自行负责办理贷款手续，买受人须保证于所购房屋具备放款条件之日起30日内将贷款足额付至出卖人指定账户，金额为460000元。若具备放款条件后买受人出现包括但不限于需补充提交贷款申请资料或需提高首付款比例等情况，买受人承诺在三日内补齐，并仍应于前述日期前将全部款项付至出卖人处。2017年2月26日，双方签订《预售合同》补充协议。《预售合同》附件十二补充协议第五条关于主合同第六条“计价方式和价款”的补充约定5.3约定，乙方特别承诺：在本合同签订之后，因国家以及项目所在地税收政策及相关法律、政策调整（包括但不限于税率的增长、税种的增加或其他国家或地方政府规定的增收项目、金融贷款政策的变化），导致乙方购买房屋所缴纳税、费增加、贷款受限（包括贷款资格取消、贷款首付比例的调整）等各种风险，乙方确认，在其决定购买该房屋时已充分考虑该风险，并自行承担相关一切后果。该条款字体进行了加黑处理。第七条关于主合同第八条“逾期付款责任”的约定中第7.1约定：买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；买受人应当自解除合同通知送达且合同网签备案注销完毕30日内按照房屋总价款的百分之拾向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付款。第十条关于主合同第十二条“逾期交付责任”的约定，10.2约定买受人未付清应付房价款或违约金，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第二十条关于合同解除的补充约定第20.1.2约定：出卖人有权在应退还买受人的房价款时，从中直接扣除下列费用：（1）买受人需支付的违约金……（3）出卖人因解除及收回房屋而实际支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、提存费、公告费、保管费、评估费、拍卖变卖等费用）；第20.4约定，无论何种原因导致的合同解除情形发生，买受人本人须于解除《预售合同》的通知达到之日起7日内配合出卖人一同到政府主管部门办理《预售合同》注销手续，每逾期一日，应向出卖人支付房屋总价款千分之壹的违约金；第20.6约定，无论何种原因导致的合同解除情形发生，出卖人向买受人返还剩余房价款及支付违约金/利息（如有）的时间均为办理完毕《预售合同》网签备案注销登记之日起30日内，同时可从应返还的款项中直接扣除买受人应承担的违约金、赔偿金及相关费用（如有），如本合同另有约定为，出卖人应无息返还剩余房款。《预售合同》及附件还对双方的其他权利义务作了约定。姜梅依约向远山置业公司给付了471378元首付款。2017年3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》要求商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。姜梅主张受该政策影响，个人无法进行贷款，导致其后续房款无法缴纳。2017年11月29日，219号房屋所在商务办公楼完成竣工验收备案。2018年9月3日，远山置业公司根据《预售合同》中约定的地址向姜梅发出《律师函》，要求姜梅补齐219号房屋和220号房屋的剩余房款，其中载明“219和220号商品房（以下简称“该商品房”）……该商品房成交总价款合计为人民币1862756元。《预售合同》生效后，您仅支付了人民币942756元。该商品房已于2017年11月29日完成竣工验收备案，根据《预售合同》的约定，剩余购房款920000元应于2017年12月29日前支付……您应在2018年9月10日前向委托人支付剩余房款人民币920000元及逾期付款违约金。否则，委托人将根据《预售合同》的约定追究您的违约责任，并要求您承担其他经济损失。”该《律师函》于2018年9月4日被签收。2018年9月19日，远山置业公司向姜梅发出《关于解除的律师函》，载明“《预售合同》生效后，截至本律师函出具之日，您为该等商品房仅支付了人民币942756元，其中219号商品房支付了人民币471378元，220号商品房支付了人民币471378元。该等商品房已于2017年11月29日完成竣工验收备案，根据《预售合同》的约定，剩余购房款共计920000元（其中219号欠款人民币460000元，220号欠款人民币460000元）应于2017年12月29日前支付……自本通知送达您的同时，您与远山置业签订的两份《预售合同》（合同编号分别为Y2017905、Y2017896）解除；远山置业有权将该商品房另行出售给他人。您作为违约方，应向远山置业支付违约金”。该律师函于2018年9月21日被签收。诉讼过程中，姜梅主张因搬家原因并未收到远山置业公司邮寄的两份律师函，同时向法庭明确，其搬家后未向远山置业公司变更送达地址。2018年11月，远山置业公司委托中国房地产业协会中房协调解中心（以下简称中房协调解中心）就姜梅所购219号房屋、220号房屋欠缴剩余购房款一事进行调解，要求姜梅交纳剩余购房款，但因双方分歧较大，未能调解成功。就219号房屋，姜梅未支付46万元购房余款，远山置业公司未向姜梅交付该房屋。本院认为，姜梅与远山置业公司就219号房屋签订的《预售合同》及附件是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。姜梅作为购房人，按照约定交纳购房款是其主要合同义务。《预售合同》及附件约定，姜梅在给付购房款471378元的基础上，以向银行贷款的方式给付剩余46万元购房款；若具备放款条件后买受人出现包括但不限于需补充提交贷款申请资料或需提高首付款比例等情况，买受人承诺在三日内补齐，并仍于所购房屋具备房款条件之日起30日内将全部款项付至出卖人处。姜梅未能通过银行贷款方式支付剩余房款，在接到远山置业公司的相关通知后，至今未付款。其不履行主要合同义务的行为构成根本违约。远山置业公司有权主张解除合同，亦已向姜梅发出解除合同的通知。远山置业公司现诉至法院，要求确认解除合同的效力。诉讼过程中，双方均同意解除合同，但对于解除合同的时间存在异议。对此，本院考虑如下：远山置业公司于2018年9月19日向姜梅邮寄解除合同的律师函，通知姜梅解除合同，又于2018年11月委托中房协调解中心进行调解，要求姜梅交纳219号房屋的剩余房款。远山置业公司以行为做出与解除合同相反的意思表示，要求姜梅继续履行合同。因双方未就继续履行合同达成一致意见，远山置业公司诉至本院。本案采用公告送达，公告期满视为解除合同的通知送达姜梅。故本院将公告送达期满之日即2019年9月5日确认为《预售合同》解除之日。根据法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，姜梅签字时间为2017年2月24日，远山置业公司盖章时间为2017年2月26日，故双方主张的合同签署时间有误，本院一并予以调整。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。远山置业公司要求姜梅以购房款总额10%的标准给付逾期付款违约金，姜梅主张该约定标准过高，要求予以调整。本院综合考虑远山置业公司的实际损失、合同的履行情况、双方过错程度及预期利益等因素，酌情确定姜梅向远山置业公司给付逾期付款违约金6万元。远山置业公司要求姜梅增加赔偿逾期付款违约金，但未就其增加的实际损失进行举证，且远山置业公司主张的房屋差价与姜梅的违约行为之间并不具有必然的关联性，故其该项诉讼请求本院不予支持。合同解除后，远山置业公司要求姜梅配合其办理《预售合同》的网签备案注销手续，于法有据，本院予以支持，但应表述为要求姜梅配合其办理《预售合同》网上签约及备案解除手续。根据涉案合同约定，合同解除后，姜梅有义务配合远山置业公司办理网上签约及备案的解除手续，现双方因解除合同发生争议诉至本院，远山置业公司要求姜梅支付迟延配合办理网签备案解除手续违约金，不符合主张条件，本案中不予支持。就远山置业公司要求律师费的主张，因律师费属于远山置业公司实现219号房屋权益的合理支出项目，且《预售合同》中已经明确约定因解除合同而产生的律师费从远山置业公司应退还姜梅的房价款中扣除，远山置业公司向本院提交《诉讼委托代理合同》及律师代理费的发票，证实远山置业公司已就律师费实际进行支出，故远山置业公司要求姜梅承担本案4万元律师费的主张，本院予以支持。远山置业公司要求从姜梅的已付款中扣除违约金及律师费的请求，不违反双方合同约定，本院予以支持。姜梅关于贷款政策变化属不可抗力故不应承担违约责任的抗辩，缺乏法律依据，本院不予支持。姜梅要求远山置业公司返还购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，购房款的具体数额，因双方在诉讼过程中均未提交已付购房款的相关票据，故本院根据双方认可的数额确认为471378元。姜梅主张远山置业公司返还其3万元电商费的诉讼请求，因其未提交票据证实该费用实际支出及远山置业公司收取该费用的事实，本院不予支持。姜梅要求远山置业公司给付已付购房款利息的诉讼请求，因涉案合同中明确约定如解除合同则出卖人在扣除相关费用后无息返还剩余房价款，本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、确认姜梅与北京远山置业有限公司2017年2月26日签署的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2017905）于2019年9月5日解除；二、姜梅于本判决生效之日起十日内配合北京远山置业有限公司办理《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2017905）的网上签约及备案解除手续；三、北京远山置业有限公司于本判决生效之日起四十日内向姜梅返还购房款471378元；四、姜梅于本判决生效之日起四十日内向北京远山置业有限公司给付违约金6万元、律师费4万元，合计10万元（自北京远山置业有限公司应向姜梅返还的购房款471378元中扣减）；五、驳回北京远山置业有限公司的其他本诉请求；六、驳回姜梅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13114元，由姜梅负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由姜梅负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费6557元，由北京远山置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘学芹人民陪审员  蔡琳菁人民陪审员  王淑玲二〇二〇年一月十九日书 记 员  冯瑞卿