湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)湘01执异2号案外人：周友国，男，1958年3月2日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：陈旭初，北京大成(长沙)事务所律师。申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司湖南省分公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路593号湖南国际金融大厦17层。负责人：苏宁，总经理。委托诉讼代理人：谭云，男，1981年10月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系该公司员工。委托诉讼代理人：姚瀚迪，男，1991年3月10日出生，住湖南省长沙市芙蓉区，系该公司员工。被执行人：湖南嘉运置业有限责任公司，住所地湖南省宁乡市玉潭镇新山村（楚沩西路42-36号）。法定代表人：吴建根，总经理。被执行人：吴建根，男，1962年4月5日出生，汉族，住湖南省长沙县。被执行人：陈罕龙，女，1958年3月29日出生，汉族，住湖南省长沙县。被执行人：吴灿荣，女，1983年2月10日出生，汉族，住湖南省长沙县。本院在执行申请执行人中国东方资产管理股份有限公司湖南省分公司与被执行人湖南嘉运置业有限责任公司、吴建根、陈罕龙、吴灿荣金融借款合同纠纷执行一案中，案外人周友国向本院提出书面的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，举行了听证，案外人周友国的委托诉讼代理人陈旭初，申请执行人中国东方资产管理股份有限公司湖南省分公司的委托诉讼代理人谭云，被执行人湖南嘉运置业有限责任公司的法定代表人吴建根，参加了听证，现已审查终结。案外人周友国向本院提起异议称，我所属长沙汽车货运公司宁乡分公司共有32户职工住宅，2009年湖南嘉运置业有限责任公司收购我们分公司地块进行连城郡楼盘开发，我作为32户职工之一，于2009年6月7日与开发商湖南嘉运置业有限责任公司签订了编号为0××的城市房屋拆迁安置补偿协议，明确我的拆迁安置房号为××栋××号，后因楼栋户型规划调整，我于2011年12月与开发商友好协商，将原拆迁后安置的房号调整为××栋××号。2012年6月，开发商湖南嘉运置业有限责任公司将我的安置房1栋906号以在建工程抵押给中国建设银行股份有限公司长沙兴湘支行，用于开发贷款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，被拆迁人安置补偿权益优先于抵押权。案外人符合上述规定的要求。开发商将我的拆迁安置房屋进行抵押是无效的。请求本院中止对位于宁乡县××北路××郡××栋××号房屋的执行。申请执行人中国东方资产管理股份有限公司湖南省分公司称，本案债权系受让中国建设银行股份有限公司长沙兴湘支行债权，请法院依法维护国有金融债权，依法查明本案事实，并根据相关法律规定作出裁定。被执行人湖南嘉运置业有限责任公司称，案外人所陈述的事实属实，先与案外人签订房屋拆迁安置补偿协议，后将房屋抵押给中国建设银行股份有限公司长沙兴湘支行。本院查明，原告中国建设银行股份有限公司长沙兴湘支行与被告湖南嘉运置业有限责任公司、吴建根、陈罕龙、吴灿荣、湖南省财信房地产开发有限责任公司、湖南省信托有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月13日作出（2017）湘01民初3054号民事判决：一、被告湖南嘉运置业有限责任公司于本判决生效后十日内，向原告中国建设银行股份有限公司长沙兴湘支行偿还借款本金48179950.14元及截止于2018年1月18日的利息1485636.91元；后续利息按《人民币贷款期限调整协议》约定的利息标准计算；二、被告湖南嘉运置业有限责任公司于本判决生效后十日内，向原告中国建设银行股份有限公司长沙兴湘支行支付律师费75万元；三、若被告湖南嘉运置业有限责任公司不履行本判决第一、二项所确定的义务，原告中国建设银行股份有限公司长沙兴湘支行对湖南嘉运置业有限责任公司所有的宁（1）预国用（2008）第0197号、宁（1）国用（2008）第108、135号土地使用权及宁乡县玉潭镇一环北路（连城郡）房屋等抵押物折价或变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权；四、被告吴建根、吴灿荣、陈罕龙对被告湖南嘉运置业有限责任公司所负的本判决第一、二项所确定的义务承担连带清偿责任；吴建根、吴灿荣、陈罕龙承担连带责任后，有权向湖南嘉运置业有限责任公司追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司长沙兴湘支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费283906元，保全费5000元，共计288906元，由被告湖南嘉运置业有限责任公司与被告吴建根、吴灿荣、陈罕龙连带负担。中国建设银行股份有限公司长沙兴湘支行不服该判决，向湖南省高级人民法院提出上诉。2018年12月21日，湖南省高级人民法院作出（2018）湘民终783号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费283906元，由中国建设银行股份有限公司长沙兴湘支行负担。该判决发生法律效力后，湖南嘉运置业有限责任公司、吴建根、陈罕龙、吴灿荣未能履行该判决。在诉讼过程中，本院于2017年11月30日作出（2017）湘01民初3054号民事裁定：冻结被告湖南嘉运置业有限责任公司所有的位于宁乡县××北路“××郡”的抵押物1148、1149、1150、1151、1152、1153、1154、157、158、159、160、161、162、163、164、165、166、130、131、132、134、137、191、201、1125、1126、1127、1128、1129、113、1130、1131、1132、1134、301、1-601、1-701、1-901、1-906、1-907、1-1307、1-1407、114、115、116、124、125、126、1155、1156、135、136、112、177号商铺。2018年6月13日，中国建设银行股份有限公司长沙兴湘支行与中国东方资产管理股份有限公司湖南省分公司签订了资产转让合同，约定中国建设银行股份有限公司长沙兴湘支行将对借款人湖南嘉运置业有限责任公司及其担保人享有的主债权、担保合同项下的全部权利及相关附属权益转让给中国东方资产管理股份有限公司湖南省分公司。中国东方资产管理股份有限公司湖南省分公司于2019年8月13日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2019年9月23日，本院作出（2019）湘01执1728号之一执行裁定：冻结、扣划被执行人湖南嘉运置业有限责任公司、吴建根、陈罕龙、吴灿荣的银行存款59026143.1元，或者查封、扣押其价值相等的财产。2019年11月7日，本院向宁乡市不动产登记中心发出《协助执行通知书》：继续查封湖南嘉运置业有限责任公司名下的位于宁乡县××北路××郡（商业）112、113、114、115、116、124、125、126、130、131、132、134、135、136、137、157、158、159、160、161、162、163、164、165、166、177、191、201、301、1125、1126、1127、1128、1129、1130、1131、1132、1134、1148、1149、1150、1151、1152、1153、1154、1155、1156（住宅）1-601、1-1307、1-1407等6套房屋（原查封（2017）湘01民初3054号）。查封期限为三年，即从2019年11月7日起，至2022年11月6日止。案外人周友国不服，向本院提出异议，其异议请求如前所述。再查明，案外人周友国原系长沙长途汽车货运总公司宁乡货运公司宿舍前栋204的住户，湖南嘉运置业有限责任公司对长沙长途汽车货运总公司宁乡货运公司宿舍进行拆迁。2009年6月7日，湖南嘉运置业有限责任公司(甲方、拆迁人)与周友国(乙方、被拆迁人)签订编号为0××《城市房屋拆迁安置补偿协议》：第一条乙方所有的××县××镇××组房屋在批准的拆迁范围以内。该房屋合计建筑面积55.35平方米，住宅用房建筑面积55.35平方米砖混结构。第二条甲乙双方协商，同意由甲方安置乙方在××县××镇××组一号××府××栋××单元××楼××号房屋。第三条经计算，甲方安置乙方上述房屋，乙方应找补甲方房屋差价款12560元。2011年12月，湖南嘉运置业有限责任公司与周友国口头协商将安置房屋变更为××栋××号房屋。2012年6月8日湖南嘉运置业有限责任公司与签订了12732-120608-6000YYB（JY）（附抵）《最高额抵押合同》，以其所有的土地使用权（权证编号：宁（1）预国用（2008）第0197号、宁（1）国用（2008）第108、135号）及在建工程做抵押，并办理了抵押登记。案外人周友国提出异议的××栋××号房屋在在建工程抵押房屋范围之内。本院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。湖南嘉运置业有限责任公司与周友国按照所有权调换形式订立房屋拆迁补偿安置协议，明确约定湖南嘉运置业有限责任公司以位置、用途特定的房屋对周友国予以补偿安置。案外人周友国基于房屋拆迁补偿安置协议对位于宁乡县××北路××郡（住宅）1-××房屋享有的拆迁补偿安置权作为特种债权并享有物权优先的效力，且优先于设立在后的中国建设银行股份有限公司长沙兴湘支行在建工程抵押权。在不许可对位于宁乡县××北路××郡（住宅）1-××房屋执行的法律文书生效和本院解除对该房屋的查封后，中国东方资产管理股份有限公司湖南省分公司和湖南嘉运置业有限责任公司应到抵押登记部门注销该房屋的抵押登记。案外人周友国提出的执行异议理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：中止对位于宁乡县××北路××郡（住宅）1-××房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  郭天剑审判员  贺元芳审判员  谭斯元二〇二〇年一月六日书记员  李碧波附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。