河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0202民初2843号原告：矫冬梅，女，1964年1月25日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：许瑞玉，男，1961年3月28日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区。系原告的丈夫，代理权限为特别授权。被告：开封市锦诚房地产开发有限公司，住所地：开封市北关街88号，统一社会信用代码：91410200584376764Ｊ。法定代表人：鲁志平，公司经理。委托诉讼代理人：阮景芳，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。原告矫冬梅与被告开封市锦诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月20日受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告矫冬梅及其委托诉讼代理人许瑞玉、被告开封市锦诚房地产开发有限公司委托诉讼代理人阮景芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告矫冬梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付因延期交房（逾期503天）而产生的违约金28923元，并赔偿利息（按银行同期贷款利息从交房日2017年9月19日到实际还款日）；2、判令被告支付因到期不提供办理房屋产权证所需材料（房屋测绘及户层分隔材料）而产生的违约金575元，并判罚金（按合同补充协议第七款第5条罚款约定，对等罚处被告从提交材料到期日2018年9月8日始到实际交付资料之日止，每逾期一日以房屋总价款的万分之二进行罚款）；3、判令被告返还因收费的主体资格不合法而违规收取的配套费23108元，并赔偿利息（按银行同期贷款利息从收取日2016年3月1日到实际还款日）；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年2月24日，原告矫冬梅从给被告锦诚房地产公司售楼部全款购得一处房子，即复兴大道锦城盛世9＃-401房，被告承诺在2016年5月1日前交房，并在合同第八条交付期限里进行约定；在合同第九条里对逾期交房作了处罚的约定；到了2016年5月1日被告并没有如期交房，而是一直拖到2017年9月19日（第一次缴纳物业费日期）才交房，逾期503天而违约金一直未付；依据合同条款及相关规定，被告应支付违约金并赔偿利息。2016年2月24日双方在合同上签字，对于配套费双方都没有在合同及口头上谈及；合同第十条计价方式与价款第1项里确定单价按建筑面积计算，每平方米为3565.98元，房屋的总价款为575015元；第4项为空白，既无约定要收取配套费，也没有说价款里不含配套费；2016年3月1日，在原告刷卡付房价款时，被告财务人员说：要另行收配套费23108元，说是代收也没有说代谁收，只是后来被告在自己增加的补充协议第五款第2项里进行约定。买受人应另行缴纳配套费包括：燃气初装费2155元／户、暖气初装费14513元（按建筑面积计算，每平方米90元，管道入户不含暖气片。），暖气计量表1700元／户，地热水初装费4500元／户，有线电视初装费240元，此费用由出卖人代热力公司、天然气公司、有限电视台收取。买受人同意向出卖人缴纳，依据豫价房字（2000年077号）文、汴政【2010】94号之相关规定，被告不具备收费的主体资格，违反行政法规的强制性条款进行的收费，所以被告要退还违规收取的配套费并赔偿利息。关于房产证的办理，被告方售楼部人员告诉原告，全款买房的需要自己缴纳契税、印花税、住房专项维修资金、自己办理房屋产权证，他们到时会提供相应的办证材料；合同约定在实际交房后360天内，双方互相提供办理房屋产权证所需的材料，到期及逾期不提供材料的合同第十五条及补充协议第七条做了处罚约定；从2017年9月19日交房到2018年9月8日止，约定360天到期，被告未提供材料；从2018年9月8日逾期一致拖到现在，被告也都没有提交办证材料（房屋测绘及户层分隔材料）；所以依据合同相关条款，被告要支付违约金及罚金。2017年9月19日实际交房时，被告并没有按合同约定条件同时支付延期交房的违约金；又拖了一年多被告承诺在2018年10月1日（在楼道贴的告示）兑现支付，但到期并未兑现；后来又说到2019年2月19日兑现支付（被告在其售楼部一楼门口贴的告示），但到期了被告财务人员只是计算了延期交房的违约金的多少、到期及逾期未提供办理材料的产生的违约金多少，实际并未兑现支付；对于违规收取的配套费，他们只说是代收的不能退还。这之后时间又将过去了一年，期间也催过几次被告，但被告总是往后推脱，原告无奈只得诉至法院。原告提供以下证据：1、购房合同一份；2、物业费、垃圾清运费预收收据；3、配套费收据；4、关于配套费和房价费银行的对账单；5、房价款的收据。被告开封市锦诚房地产开发有限公司辩称，对于原告所诉的延期交房的事实我们认可，实际原告收房日期是2017年9月11号，实际延期交房天数应是404天；对第二项诉求，提交办房资料违约金合同中有明确的约定，我们愿意按照合同的约定赔付，原告所要求的万分之二进行罚款是没有依据的，不应支持；对第三项配套费，被告有收取的资格，原告购买的房屋是不含配套费的，应当与房款分开，被告收取配套费不违反法律规定，原告要求退还没有依据。延期交房违约金和第二项合同约定的违约金我们同意按约定支付。其他诉求应当驳回。被告提供以下证据：1、原告签收的收房表一份；2、扣除69天的计算清单及相关通知依据。经审理查明，原告矫冬梅与被告开封市锦诚房地产开发有限公司于2016年2月24日签订了商品房买卖合同，其后又签订了商品房买卖合同补充协议。合同约定原告购买被告开发的锦诚盛世第9幢东1单元4层401号房，该商品房建筑面积共161.25平方米。该商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3565.98元，总金额575015元。合同第八条约定的交付期限为：出卖人应当在2016年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房工程竣工经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格”条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2．由于相关政策、法律、法规等原因影响交房的，交房日期相应顺延。合同第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任为：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。补充协议第五条相关税、费、房款的交纳第二项约定：买受人应另行缴纳配套费包括：燃气初装费2155元/户、暖气初装费14513元（按建筑面积计算，每平方米90元，管道入户不含暖气片），暖气计量表1700元/户，地热水初装费4500元/户，有线电视初装费240元/户，此费用由出卖人代热力公司、天然气公司、有限电视台收取。买受人同意向出卖人缴纳。补充协议第六条关于房屋的交接约定第四、五项：《商品房买卖合同》约定的不可抗力包括导致该房屋交付拖延的重大自然灾害、恶劣天气、施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等的禁令、市政规划基础设施和配套要求更改、××等不可预见、不可避免和不可克服的特殊情况。因市政、供水、供电、通信、燃气、暖气供应等单位原因致使房屋逾期交付的，出卖人不承担违约责任。原告矫冬梅按照合同约定将购房款575015元支付给被告开封市锦诚房地产开发有限公司后，被告开封市锦诚房地产开发有限公司未能按照合同约定将涉案房屋于2016年5月1日前交付给原告矫冬梅。后涉案房屋被原告矫冬梅于2019年9月19日接收。另查明，被告延期交房的一部分原因是因政府政策造成的，被告以此要求扣除69天。本院认为，原告矫冬梅与被告开封市锦诚房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告矫冬梅按合同约定向被告开封市锦诚房地产开发有限公司交付了购房款，而被告开封市锦诚房地产开发有限公司未在约定的日期将具备“该商品房工程竣工经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格”条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用，构成了违约，应当承担违约责任。对于交房日期的认定，由于被告提交的收房表上的日期并非原告矫冬梅所写，且记载的是通知时间而不是交房时间，所以本院认定交房日期为原告认可的2017年9月19日。双方对逾期交房的违约金的计算方法明确，本院对原告要求被告按照合同约定支付自2016年5月1日起至2017年9月19日逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。但在这期间，因政府政策导致被告停工69天，应予扣减。即逾期天数为自2016年5月1日计算至2017年9月19日扣减69天，计437天。被告应承担的违约金为575015元×0.0001×437天＝25128.16元，本院对原告诉讼请求中高出的违约金部分不予支持，被告要求对本案按违约404天计算缺乏事实依据，本院不予支持；因被告未能按合同约定在期限内完成产权登记资料备案义务，还应向原告支付违约金，本院对原告要求被告向其支付违约金575元的请求予以支持；原、被告双方签订的补充协议对配套费的收取约定明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方都有约束力。对原告以该约定违反省、市相关文件的规定属于违反行政法规的强制性规定要求退还配套费的理由，行政法规的制订主体为国务院，省、市相关文件不属于行政法规范畴，故本院对原告要求被告退还配套费的请求不予支持。对于原告主张的利息、罚金，因双方并未在商品房买卖合同及补充协议中进行约定，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告开封市锦诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告矫冬梅支付逾期交房违约金25128.16元。二、被告开封市锦诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告矫冬梅支付产权登记违约金575元。三、驳回原告矫冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取558元，由被告开封市锦诚房地产开发有限公司负担221元，原告矫冬梅负担337元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判员  代乔鹏二〇二〇年一月二十日书记员  王 磊