陕西省西安市长安区人民法院  民事判决书 (2019)陕0116民初12238号原告陕西巨威房地产开发有限公司,组织机构代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX5J。住所地：西安市XX城XX房XX路XX号。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX5J。法定代表人：王月霞委托代理人吕美荣，陕西呼建武律师事务所律师。委托代理人**晶，陕西呼建武律师事务所实习律师。被告郭宾，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住陕西省西咸新区，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行。住所地：西安市碑林区南广济街38号法定代表人李军，该行行长。委托代理人瞿龙，泰和泰（西安）律师事务所律师。原告陕西巨威房地产开发有限公司诉被告郭宾、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告法定代表人的委托代理人吕美荣、**晶及被告郭宾、第三人的委托代理人瞿龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于西安市沣东新城XX房XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，购房总价款为人民币304959元，付款方式为：首付104959元，银行贷款20万元。合同签订后，被告向原告支付了房屋的首付款人民币104959元，之后被告、原告和第三人签订了《个人住房借款最高额保证合同》《西安市房地产抵押合同》，第三人将20万元借款作为被告房款支付给原告。2017年4月第三人以被告未按合同约定履行义务为由，将被告、原告起诉至西安市碑林区人民法院，请求被告偿还本金、利息、罚息、利息等，同时要求原告承担连带清偿责任。其后碑林区人民法院作出判决并强制扣划原告账户资金199301.37元，原告为被告承担全部责任。在原告与被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第十二条约定，如果被告未按时还银行贷款，导致原告承担了担保责任，可以解除合同，并向原告支付总房款20%的违约金。原告故诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。2、请求依法判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》预登记备案注销；3、请求依法判令被告、第三人协助原告办理《商品房买卖合同》抵押权登记注销手续。4、请求依法判令被告支付原告违约金60991.8元。5、被告承担相应的诉讼费用。被告郭宾称原告所述事实属实，但是不同意解除合同，要求向原告偿还垫付的款项。第三人述称，如果《商品房买卖合同》依法予以解除，愿意在法律规定的义务范围内配合办理抵押登记备案注销手续。经审理查明，2012年原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于西安市XX房XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，购房总价款为人民币304959元，付款方式为：首付104959元，银行贷款20万元。合同签订后，被告向原告支付了房屋的首付款人民币104959元，2013年1月5日，被告和第三人签订《个人住房借款合同》，约定被告郭宾向第三人借款20万元用于购买上述房屋。借款期限自2013年至2033年1月5日。同日双方签订《西安市房地产抵押合同》，被告以上述房屋为借款提供抵押担保。原告与第三人签订《个人住房借款最高额保证合同》，对上述债务承担最高额保证责任。在履行借款合同的还款义务中，被告未按合同约定按时履行，截止2017年 12月，共欠本金171709.33元，利息6251.75元、罚息14.97元、复利91.48元未还，构成违约，第三人将原、被告起诉至西安市碑林区人民法院，2018年6月8日，西安市碑林区人民法院作出（2018）陕0103民初3150号民事判决书，判令：被告郭宾于判决生效后向第三人支付本金、利息、罚息、复利等，原告承担连带清偿责任。2019年3月27日西安市碑林区人民法院发出执行通知书，要求原、被告承担还款责任，但是被告未按时向第三人还款，原告于2019年6月19日代被告偿还了 199301.37元。在原告与被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第十二条约定，如果被告未按时还银行贷款，导致原告承担了担保责任，被告应当自通知之日起10日内全额返还所扣款项，否则原告可要求解除买卖合同，并由被告承担总房款20%的违约金。 以上事实有民事判决书、《商品房买卖合同》、执行通知书、扣款回执单及庭审笔录等在卷佐证。     本院认为，原、被告及第三人签订的《商品房买卖合同》《个人住房借款最高额保证合同》、《个人住房借款合同》系各方真实意思的表示，应当合法有效。原告在替被告向第三人偿还贷款后，依法可以向被告追偿。因原、被告合同约定原告在承担保证责任后，被告应当自通知之日起10日内全额返还所扣款项，否则原告可以解除合同，并要求被告承担违约金。直至庭审之日，被告仍未向原告偿还该代偿款，故原告要求解除合同的诉讼请求于法有据，依法应予支持。双方约定被告应支付总房款20%作为违约金，显系偏高，现房屋增值较多，原告解除合同后将房屋收回的收益远大于其损失，故对其要求违约金的诉讼请求依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、依法解除原告陕西巨威房地产开发有限公司与被告郭宾签订的《商品房买卖合同》。二、被告郭宾于判决生效后立即协助原告办理《商品房买卖合同》预登记备案注销；三、被告郭宾、第三人中国建设银行发展股份有限公司陕西省分行协助原告办理《商品房买卖合同》抵押权登记注销手续。四、驳回原告其余诉讼请求。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                诉讼费1325元，原告已预交，减半收取，由被告负担100元，原告负担562.5元。保全费2045元，原告已预交，由被告负担。  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院.审 判 员   李翌平   二O二0年一月三日书  记  员  何易蒙   1