江苏省常州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏04行初47号 原告张建英，女，汉族，1955年11月15日生。 委托代理人吴协法，汉族，住常州市天宁区，系张建英的丈夫。 被告常州市天宁区人民政府，住所地常州市天宁区竹林北路256号天宁科技促进中心。 法定代表人许小波，该区区长。 出庭负责人杨旭，该区副区长。 委托代理人宋玲丽，江苏常武（苏州）律师事务所律师。 原告张建英因与被告常州市天宁区人民政府（以下简称天宁区政府）房屋征收补偿决定一案，于2019年7月15日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案，并向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告张建英及其委托代理人吴协法、被告天宁区政府副职负责人杨旭、委托代理人宋玲丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 2019年1月25日，被告天宁区政府对张建英所有的位于高士村委（青龙市镇）的房屋作出常天征补[2019]10号《房屋征收补偿决定书》（以下简称10号补偿决定书）,主要内容为：一、对被征收人张建英所有的高士村委（青龙市镇）房屋进行产权调换。根据常州市延陵土地房地产资产评估咨询有限公司对被征收房屋做出的评估：该房屋所有权证上载明的房屋建筑面积46.84平方米，评估价为479091元。产权调换房为青龙西路北侧、庙湾村路东侧地块规划项目（施工编号）4号楼202室（期房），建筑面积94.47平方米，房屋总价812000元。产权调换房屋的差价332909元，由被征收人支付给征收人。二、被征收房屋搬迁费1171元，临时安置费每月1000元（按实际过渡期限结算），装饰装修及附属设施待正式入户评估后，按有关文件按实结算，由征收人支付给被征收人。三、停产停业损失补偿7874元，由征收人支付给被征收人。四、其它各类费用根据有关文件按实结算。五、被征收人应当自本决定书送达之日起16日内从高士村委（青龙市镇）房屋内搬出。 原告张建英诉称：1、从相关历史资料和事实来看，原告所有的被征收房屋属于市镇商业房而不是住宅，被告作出的10号补偿决定书认定房屋性质错误，侵犯了原告的合法权益。2、10号补偿决定书根据评估公司对被征收房屋作出的评估结果来决定原告房屋的征收补偿标准，但评估机构仅于2018年10月31日对原告房屋进行了外围评估，而在2018年10月中旬，原告的房屋除防盗门之外，所有窗户已全部被被告的人撬走，室内有价值的物品也全部被盗，该评估价已不能体现房屋的真正价值。3、被告在房屋征收中的各种不法行为，严重影响了原告及家人的正常生活和工作，被告应承担相应的法律责任。4、被告的征收程序违反相关规定，对原告断水断电，违规扩大公告范围，损害原告个人隐私。特别是强拆原告房屋，严重违反先补偿后搬迁的规定。综上，请求法院：一、撤销被告作出的10号补偿决定书；二、追究被告违法强拆原告房屋的相关责任。审理中原告撤回第二项诉讼请求。 原告向本院提交如下证据：1、购房合同和房屋所有权证，证明涉案被征收房屋归原告所有。2、10号补偿决定书，证明被诉行政行为存在。3、营业执照、房款首付财务票据、房屋产权证规费票据。证明涉案被征收房屋的性质。4、电费缴费清单，证明被告采用断水电等威胁恐吓的方式违法征收。5、录音资料、照片，证明被告违法强拆原告的房屋。 被告天宁区政府辩称，涉案房屋权属登记为私有住宅，经实地调查经营烟杂店，系住宅改为营业用房，房屋性质并未改变。被告作出的10号补偿决定书职权法定、事实清楚、依据充分、程序合法、适用法律正确。 被告天宁区政府向本院提供如下证据：1、常州市天宁区发展和改革局《关于青龙苑南区南侧地块符合国民经济和社会发展规划及年度计划的证明》。2、常州市国土资源局天宁分局《关于请予证明常州市天宁区青龙街道青龙苑南区南侧地块土地性质及符合土地利用总体规划的审核意见》。3、常州市规划局《征收房屋的建设活动符合城乡规划和专项规划的证明》。4、常天征[2018]12号《国有土地上房屋征收决定书》和附件征收补偿方案及公告报纸、公告照片。5、征收范围图。证据1-5证明被告作出的征收决定及补偿方案合法有效，案涉房屋在征收范围内应予以征收。6、青龙苑南区南侧地块项目投标报名表3份。7、关于选择青龙苑南区南侧地块房屋征收评估机构的公告及公告照片。8、选择房屋评估机构意见书。9、评估机构选定告知函。10、关于公布青龙苑南区南侧地块项目房屋征收评估机构的公示及公示照片。11、青龙苑南区南侧地块项目房屋征收标准房基准价格估价说明。证据6-11证明评估机构的选择、选定过程合法。12、民意调查表、被征收房屋调查登记告知书及其公告照片、青龙苑南区南侧地块项目房屋调查登记结果公示及其照片。13、送达地址确认书、送达回证2份。14、房屋情况调查登记表。15、房屋所有权证、说明、营业执照。16、住（非）改营现场认定情况审批表、房屋现场勘查图。17、未经登记建筑申报表、举证通知书及送达回证、公示照片。18、未经登记建筑认定处理申报表。19、房屋征收评估通知书、送达情况说明、公证书、被征收房屋房地产征收评估报告、补偿安置方案。20、关于对涉案房屋作出征收补偿决定的申请。21、产权调换房屋房地产评估报告。22、协商记录及协商人员身份说明。23、房屋征收补偿决定及公告送达的报纸。24、房屋征收补偿决定在征收范围内公示的照片。证据12-24证明被告对涉案房屋的调查登记、评估合法合规，作出的补偿决定合法有据。 被告天宁区政府提交的法律依据有：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第四条、第十七条、第十九条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十八条、常政规[2011]2号《常州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第四条、第二十一条、第二十三条、第二十四条、第二十七条、第二十九条、第三十二条、第三十四条、常建规[2013]5号《常州市市区国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行规定》第六条、常建[2016]83号《关于调整市区国有土地上房屋征收搬迁费等标准的通知》第一条第一项、常建[2017]207号《关于调整市区国有土地上房屋征收临时安置费标准的通知》第一条第一项。 经庭审质证，对被告天宁区政府提交的证据，原告发表综合质证意见：1、被征收房屋是原告于1995年向当时的常州市郊区青龙乡人民政府购买的市镇商业房，按营业房缴纳规费，有购房合同、购房发票、产权规费财务票据、房屋所有权证，各项手续资料齐全，被告认定房屋性质为住宅违法。2、被告提供的住（非）改营现场认定情况审批表、被征收房屋房地产征收评估报告以及谈话记录都是虚假材料。协商人员中原告只认识二人，被告提供的记录上的其他人员均不清楚。3、原告及家人是在被告威胁恐吓下被迫离开住处，对房屋进行的外围评估不予认可。4、房屋征收补偿决定在征收范围公示的照片均是伪造。10号补偿决定认定事实不清，程序违法。 对原告提交的证据，被告天宁区政府发表如下质证意见：对证据1、2真实性和证明目的无异议，对证据3、4的真实性无异议，证明目的不予认可。证据5的真实性和证明目的均不认可。 本院审查认为，被告天宁区政府提供的证据来源合法，与本案的事实均有一定关联，可以作为本院认定事实的依据，故本院予以采信。 原告提供的证据1、2能够证明被诉具体行政行为存在及原告的诉讼主体资格，本院予以采信。证据3、4不能证明原告的证明目的，证据5与本案无关，本院不予确认。 经审理查明，因旧城区改建公共利益的需要，2018年8月1日被告天宁区政府作出常天征[2018]12号房屋征收决定书，决定对青龙苑南区南侧地块项目征收范围内的房屋实施征收，房屋征收部门为常州市天宁区建设局。同日，该决定及所附征收与补偿方案在征收范围内予以公告，同时在常州日报进行了公告。张建英所有的高士村委（青龙市镇）房屋在此次征收范围内，性质为私有住宅，权证面积为46.84平方米（1997年发证），涉案房屋用于经营常州市郊区青龙建英烟杂店。 2018年5月5日天宁区建设局向被征收人发送被征收房屋调查登记告知书，吴协法代张建英于同日填写房屋情况调查登记表。2018年5月19日天宁区建设局对青龙苑南区南侧地块项目房屋调查登记结果进行了公示，张建英所有的房屋权证面积是46.84平方米。 2018年5月22日，天宁区建设局发布了《关于选择青龙苑南区南侧地块房屋征收评估机构的公告》，并附符合资质并报名参加的房屋征收评估机构名录。2018年5月29日，青龙苑南区社区居民委员会告知天宁区建设局被征收人对于评估机构的协商结果。次日，天宁区建设局公布常州市延陵房地产评估事务所有限公司、常州基建土地房地产评估咨询有限公司被确定为涉案项目的征收评估机构，并进行了公示。 2018年5月25日，征收部门工作人员向张建英送达了未经登记建筑申报、举证通知书以及房屋现场查勘图。2018年10月30日，天宁区建设局对涉案房屋住改营的情况进行了认定，认定涉案房屋自1995年开始营业，营业面积46.84平方米。 2018年6月25日，征收部门工作人员张红名、许建华向张建英送达房屋征收评估通知书，张建英未签字。2018年10月30日常州市延陵土地房地产资产评估咨询有限公司（原常州市延陵房地产评估事务所有限公司）对涉案房屋进行了外围评估，并于2018年10月31日作出2018-201-01-001号房屋估价报告，确定张建英被征收房屋的估价结果是479091元（不包括装饰装修及附属征收补偿价值），常州市天宁公证处现场监督公证。2018年11月14日，天宁区建设局对涉案房屋作出补偿安置方案，告知张建英可以选择货币补偿或者产权调换，其中产权调换房为青龙西路北侧、庙湾村路东侧地块规划项目（施工编号）4号楼202室（期房），建筑面积94.47平方米，经常州市延陵房地产评估事务所有限公司评估房屋总价为812000元。因无法联系张建英，天宁区建设局在常州日报公告送达上述评估报告以及补偿安置方案。 经征收部门工作人员多次与张建英就涉案房屋的补偿问题进行协商，并就产权调换和货币补偿的安置方式征求其意见，但始终未能达成一致意见。天宁区建设局于2019年1月18日向天宁区政府申请对张建英所有的高士村委（青龙市镇）房屋作出补偿决定。2019年1月25日天宁区政府作出10号补偿决定书，并在征收范围予以公示。因无法联系张建英，天宁区政府在常州日报公告送达10号补偿决定书。后张建英不服，诉至本院，要求判如所请。 本院认为，《征补条例》第二十六规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。天宁区政府对青龙苑南区南侧地块项目作出房屋征收决定，因被征收人张建英与征收部门未在签约期限内达成补偿协议，天宁区政府依法具有作出补偿决定的法定职权。 房屋征收部门天宁区建设局组织相关人员对案涉被征收房屋进行了调查登记、实地查勘，告知被征收人申报未经登记建筑、对案涉被征收房屋住改非情况进行了认定；通过被征收人的协商，依法选择常州市延陵房地产评估事务所有限公司、常州基建土地房地产评估咨询有限公司作为评估机构；因无法联系被征收人张建英，在常州市天宁公证处现场监督公证下，对案涉被征收房屋进行了外围评估，作出房屋估价报告，公告送达案涉被征收房屋评估报告以及补偿安置方案，告知张建英房屋征收部门提供了产权调换和货币补偿两种方式以供选择；在签约期内多次与张建英进行协商；在协商不成的情况下，申请天宁区政府作出房屋补偿决定，因与原告张建英无法联系，被告公告送达10号补偿决定书，行政程序并无不当。 关于案涉被征收房屋的性质问题，产权证标明房屋性质为私有，结合涉案房屋的建造历史以及产权档案中的记录，当时青龙乡政府建造房屋是为了解决教师住房困难，明确规划为居民住宅楼。房屋的性质应以被征收房屋所有权证书上标明的用途来认定，所有权证上未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。案涉被征收房屋的产权登记资料中没有营业性用房或商业用房的记载，原告仅以首付购房发票和产权证规费收据为凭证，要求确认涉案房屋为商业用房依据不足。由于原告将该房屋改为商用进行经营性活动，且已取得工商营业执照并持续营业一年以上，被告认定案涉被征收房屋系住宅但用于经营，评估公司结合经营年限参照经营用房进行评估并无不当。鉴于被征收房屋系住宅，天宁区政府为了保障被征收人的居住权，决定对其实施房屋产权调换符合法律规定，并未损害当事人的合法权益。天宁区政府委托具有资质且经被征收人协商选择的评估机构对被征收房屋、用于产权调换的房屋分别进行评估，计算差价。此外，天宁区政府根据征收与补偿方案确定的标准给予被征收人搬迁费、临时安置费、停产停业损失等，符合规定。 综上，原告要求撤销10号补偿决定书的请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告张建英要求撤销被告常州市天宁区人民政府于2019年1月25日作出的常天征补[2019]10号《房屋征收补偿决定书》的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告张建英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长 翟 翔 审判员 高淑琴 审判员 周 雯 二〇二〇年一月七日 书记员 孙 艳