湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12048号上诉人（原审原告）：姜维，男，1979年9月4日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：刘德文，湖南金凯华律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹顺志，湖南金凯华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南阳光靳江投资开发有限公司，住所地长沙市岳麓区靳江村阳光安置小区2栋501室。法定代表人：陈支海，董事长。委托诉讼代理人：陈刚，湖南正湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东，长沙市岳麓区岳麓山法律服务所法律工作者。姜维诉湖南阳光靳江投资开发有限公司（以下简称阳光靳江公司）商品房预售合同纠纷一案，姜维因不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜维上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决采信没有合法来源的证据，在明显缺乏证据的情形下认定案外人与被上诉人的法定代表人之间存在民间借贷关系、上诉人未足额支付购房款，结合一些没有证据证明的交易习惯和错误认定的市场行情，进而以此判决上诉人与被上诉人之间没有商品房买卖的真实意思表示，属于认定事实错误。对于上诉人与被上诉人之前签订并履行了主要合同义务的《商品房买卖合同》并有第三方办理了网签手续的法律关系，以附随义务未得到全面履行认定合同无效，属于认定事实错误。2．一审判决直接以2017年10月1日才生效的民法总则去判断2011年的民事法律行为是否生效，以普通法的原则性规定取代合同法的特殊规定审查合同效力，属于适用法律错误。阳光靳江公司辩称：一审判决认定事实、程序、适用法律完全正确，应当维持。事实和理由：1．阳光靳江公司涉及吉首拓展房地产公司非法吸收公众存款罪的刑事案件，公安机关对阳光靳江公司进行了调查，前期的调查取证的证据是合法的，只是调查取证以后没有因该笔借款对阳光靳江公司进行处理。2．根据法院查明事实，姜久光转入10581680元后当场让借款人阳光靳江公司法人陈支海将5500840返还给姜久光。姜久光要求由上诉人姜维、彭琴、姜著分别签订网签合同，目的是制造假流水，用以作为还款保障，并要求陈支海支付高额利息。该批房屋签订网签后，长达八年时间没有进行任何处理，直到2019年4月12日，上诉人缴纳了一套房子的维修基金。实际上是以买卖合同签订网签形式掩盖非法放贷的行为。3．合同签订是4000元每平米，付款是2000元每平米。当时售楼部包销价格5500元每平米，明显与实际不一致。因此被上诉人认为合同是以合法形式掩盖非法目的，法院认定是正确的。姜维向一审法院起诉请求：1．依法判决阳光靳江公司将位于长沙市岳麓区过户登记至姜维名下；2．本案的诉讼费、保全费等由阳光靳江公司承担。一审法院认定事实：2011年9月，阳光靳江公司的法定代表人陈支海因开发湘江700项目需要资金周转，通过中间人陈兴文、尤林南介绍认识了案外人姜久光，并提出向案外人姜久光借款。姜维系案外人姜久光的儿子。2011年11月28日，阳光靳江公司与姜维签订《长沙市商品房买卖合同》九份（合同编号分别为：ＸＤ1101182112、ＸＤ1101182209、ＸＤ1101182210、ＸＤ1101182211、ＸＤ1101182212、ＸＤ1101182309、ＸＤ1101182310、ＸＤ1101182311、ＸＤ1101182312），约定姜维购买阳光靳江公司开发的位于长沙市岳麓区，其中2112、2211、2212、2311、2312号房建筑面积为89.23平方米，房屋单价为4000元，总金额为356920元；2210、2310号房建筑面积为90.59平方米，房屋单价为4000元，总金额为362360元；2209、2309号房建筑面积为129.06平方米，房屋单价为4000元，总金额为516240元；上述总房款合计为3541800元。购房款为一次性付款，在2011年11月28日前一次性支付。房屋交付时间为2012年6月30日前。该九份合同还就产权登记等问题进行了约定。2011年11月30日，阳光靳江公司向姜维出具授权委托书，要求姜维将3541800元汇入陈支海在中国建设银行长沙书院南路支行账号为43×××13的账户中。同日，案外人姜久光的妻子肖爱民在株洲市建设银行三二Ｏ支行用姜维的账户通过转账向阳光靳江公司法定代表人陈支海的账户支付了3541800元，阳光靳江公司于当日向出具了该九套房屋的收款收据。现涉案9套房屋网签在姜维名下。另查明，1．案外人姜著系姜久光的儿子，案外人彭琴系姜久光的儿媳。2.2011年11月28日，阳光靳江公司与案外人姜著签订《长沙市商品房买卖合同》八份（合同编号分别为：ＸＤ1101181702、ＸＤ1101181704、ＸＤ1101181705、ＸＤ1101181706、ＸＤ1101181707、ＸＤ1101181708、ＸＤ1101181709、ＸＤ1101181910），约定姜著购买阳光靳江公司开发的位于长沙市岳麓区，其中1702、1705、1706、1709号房建筑面积为129.06平方米，房屋单价为4000元，总金额为516240元；1704、1707、1708号房建筑面积为89.23平方米，房屋单价为4000元，总金额为356920元；1910号房建筑面积为90.59平方米，房屋单价为4000元，总金额为362360元；上述总房款合计为3498080元。购房款为一次性付款，在2011年11月28日前一次性支付。房屋交付时间为2012年6月30日前。该八份合同还就产权登记等问题进行了约定。2011年11月30日，阳光靳江公司向姜著出具授权委托书，要求姜著将3498080元汇入陈支海在中国建设银行长沙书院南路支行账号为43×××13的账户中。同日，案外人姜久光的妻子肖爱民在株洲市建设银行三二Ｏ支行用姜著的账户通过转账向阳光靳江公司法定代表人陈支海的账户支付了3498080元，阳光靳江公司于当日向姜著出具了该八套房屋的收款收据。3.2011年11月28日，阳光靳江公司与案外人彭琴签订《长沙市商品房买卖合同》九份（合同编号分别为：ＸＤ1101181911、ＸＤ1101181912、ＸＤ1101182009、ＸＤ1101182010、ＸＤ1101182011、ＸＤ1101182012、ＸＤ1101182109、ＸＤ1101182110、ＸＤ1101182111），约定姜著购买阳光靳江公司开发的位于长沙市岳麓区，其中1911、1912、2011、2012、2111号房建筑面积为89.23平方米，房屋单价为4000元，总金额为356920元；2009、2109号房建筑面积为129.06平方米，房屋单价为4000元，总金额为516240元；2010、2110号房建筑面积为90.59平方米，房屋单价为4000元，总金额为362360元；上述总房款合计为3541800元。购房款为一次性付款，在2011年11月28日前一次性支付。房屋交付时间为2012年6月30日前。该九份合同还就产权登记等问题进行了约定。2011年11月30日，阳光靳江公司向彭琴出具授权委托书，要求彭琴将3541800元汇入陈支海在中国建设银行长沙书院南路支行账号为43×××13的账户中。同日，案外人姜久光的妻子肖爱民在株洲市建设银行三二Ｏ支行用彭琴的账户通过转账向阳光靳江公司法定代表人陈支海的账户支付了3541800元，阳光靳江公司于当日向彭琴出具了该九套房屋的收款收据。4．案外人姜久光向阳光靳江公司法定代表人陈支海转账支付26份商品房买卖合同所对应的房款共计10581680元后，要求陈支海当场取出现金5500840元（分两次取现，一次为3000840元，一次为2500000元）返还给了案外人姜久光，其中1500000元由案外人姜久光的妻子肖爱民直接存入由其所控制的案外人赵大姐的账户，3000000元由案外人姜久光的妻子肖爱民以案外人袁绍军的名义现金开户存入账号为29×××76的账户中，1000000元由案外人姜久光的妻子肖爱民存入由其所控制的案外人袁绍军账号为29×××63的账户中。案外人姜久光主**光靳江公司法定代表人陈支海向其返还的5500840元系偿还此前陈支海向其所借款项。5．根据陈兴文、尤林南陈述，2011年11月，阳光靳江公司法定代表人陈支海与案外人姜久光经协商，由案外人姜久光向阳光靳江公司提供借款500万元，以湘江700的26套房产作为抵押，以每平方2000元的价格网签到姜久光指定人的名下。6.2011年12月1日，阳光靳江公司向案外人尤林南转账支付了200000元，作为促成阳光靳江公司向案外人姜久光借款的居间费用。7．一审法院已生效判决的（2017）湘0104民初2845号案件查明，2011年8月30日，阳光靳江公司与湖南仁基投资管理有限公司签订《湘江700项目包销合同》，合同约定阳光靳江公司委托湖南仁基投资管理有限公司包销湘江700项目2号栋的全部可售住房及商业，湖南仁基投资管理有限公司销售范围内的商品住宅销售底价（均价）为5500元／㎡。8.2014年3月5日，阳光靳江公司以姜维为被告诉至一审法院，要求解除双方签订的九份商品房买卖合同，该案因阳光靳江公司未交纳诉讼费，一审法院裁定按撤诉处理。9．网签的26套房屋除2310号房屋在2019年4月12日由姜维缴纳了维修资金10871元外，其余房屋至今未向相关政府职能部门交纳契税、维修基金等费用，至今未交付，亦未过户登记至阳光靳江公司名下。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：具有下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，首先，阳光靳江公司因资金周转困难，其法定代表人陈支海经案外人陈兴文、尤林南介绍与案外人姜久光相识，经与案外人姜久光协商后双方存在借贷的合意；其次，案外人姜久光以姜维、案外人姜著、彭琴的银行卡向阳光靳江公司法定代表人陈支海支付26套房屋的购房款10581680元后，即刻由陈支海在银行柜台取出现金5500840元退还给姜久光，姜维、案外人姜著、彭琴实际并未按照双方所签订的26份《长沙市商品房买卖合同》的约定足额缴纳购房款，姜久光虽主张该退还款项系返还陈支海在此前的借款，但未提供任何证据证实双方在此前相识并存在借贷关系；最后，姜维与阳光靳江公司所签商品房买卖合同约定房屋单价为4000元／平方米，而阳光靳江公司在2011年8月30日与案外人湖南仁基投资管理有限公司签订《湘江700项目包销合同》，委托湖南仁基投资管理有限公司包销的涉案房屋所在楼栋商品住宅销售底价（均价）为5500元／㎡，合同约定的价格远低于市场行情，不符合交易习惯，且姜维在此后一直未要求阳光靳江公司交付涉案房屋，亦未向相关部门交纳涉案房屋契税，且直至2019年4月12日才缴纳了九套涉案商品房中一套的维修基金，不符合交易习惯。综合以上分析，一审法院认为，阳光靳江公司与姜维并没有达成购买涉案房屋的合意，双方签订《长沙市商品房买卖合同》并办理网签系为了保证阳光靳江公司亦或其法定代表人陈支海能够履行向案外人姜久光还款的义务，签订《长沙市商品房买卖合同》属于虚假的意思表示，应属无效。因姜维与阳光靳江公司双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》系无效合同，故对姜维根据该合同诉请要求阳光靳江公司将位于长沙市岳麓区过户登记至姜维名下的诉请，不予支持。因合同无效，相关权利人可另行主张权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回姜维的全部诉讼请求。案件受理费6736元，由姜维予以承担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点是阳光靳江公司是否应当按照涉案商品房买卖合同约定为姜维办理房屋过户登记。根据公安机关对李娅娟、袁绍军、赵大姐、周政、肖爱民、姜久光、陈支海、陈兴文、尤林南等人的询问笔录，结合转账凭条、银行交易记录单、存取款凭条、银行流水等证据，以及合同交易价格较低、姜维至今未缴纳契税等事实，可以认定阳光靳江公司与姜维之间签订商品房买卖合同，是为姜久光与阳光靳江公司或其法定代表人陈支海之间的民间借贷提供还款担保，而非达成购买涉案商品房的合意。在债务人阳光靳江公司或陈支海未履行还款义务的情况下，债权人应当按照真实的法律关系即原民间借贷关系主张权利。一审判决驳回姜维要求办理房屋过户登记的诉讼请求，并无不当。对于民间借贷的问题，当事人可以另行提起诉讼。公安机关刑侦部门对有关人员所作询问笔录，与本案案情直接相关，且可以与其他证据相印证，一审予以采信并无不当。上诉人姜维主张询问笔录系非法证据，但未提交相应反证，本院不予支持。综上所述，上诉人姜维的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6736元，由上诉人姜维负担。本判决为终审判决。审判长  罗柏寒审判员  傅美容审判员  黄 姝二〇二〇年一月十日书记员  刘烁星