北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初13198号原告：王长江，男，1993年8月14日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：任视宇，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：林琳，北京市京都律师事务所律师。被告：杨川秦，男，1990年10月16日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：王聪，北京市金台律师事务所律师。原告王长江与被告杨川秦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王长江的委托诉讼代理人任视宇、林琳，被告杨川秦委托诉讼代理人王聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王长江向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2018年6月1日签订的《商铺租赁合同》于2018年12月18日解除；2.判令被告向原告退还商铺押金15万元；3.判令被告免除原告2018年6月1日至2018年12月20日的商铺租金，向原告退还已支付的租金6.5万元；4.判令被告向原告赔偿损失98735元；5.判令被告承担原告为本案支付的律师费2万元；6.判令被告承担本案诉讼费用，以上2-5项共计333735元。事实与理由，2018年6月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告承租坐落于北京市昌平区某路某号串吧，建筑面积100平方米的商铺经营火锅、烧烤，租赁期为2018年6月1日至2021年6月1日。该合同还约定被告承诺配合原告办理营业执照，并提供办理营业执照的所需材料。合同签订后，原告依约向被告支付了2018年6月1日至同年9月1日租金9万元、支付押金15万元，同时原告为开店经营支出制作费、服务费及物资采购等费用共计98735元，但原告承租该商铺后，才发现商铺实际建筑面积及使用面积仅为25平方米，与合同约定的100平方米严重不符，原告承租该商铺的目的是用于火锅、烧烤经营，但由于商铺的实际面积过小，无法达到相关部门对经营场所的要求，无法办理营业执照和卫生许可证等资质，给原告造成损失。原告多次催促被告解决并要求减免租金，但被告一直怠于履行义务，致使原告租赁商铺的根本目的无法实现。2018年12月18日原告向被告发送解除函，解除了上述租赁合同。原告于同日腾退商铺，但被告却一直拒绝退还原告所支付的押金并拒绝通过减免租金、给予赔偿等方式弥补因其违约行为而给原告造成的直接经济损失和营业经营损失。为维护原告合法权益，故起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告杨川秦辩称，1.我已经按照合同约定履行了合同义务，不存在任何违约行为，原告无权单方解除合同。合同约定我方仅为配合原告办理相关证照并提供办理相关证照所需材料，我方已经尽了积极配合并提供办理证照的义务。合同约定我方提供的100平方米使用面积已经交付给原告，原告没有异议。我方已经按约定退还房租6万元，已经履行了义务，租赁的房屋不是违建。原告撤离后新的承租方已经办理了有关证照；2.原告在合同存续期间，能够正常经营，双方所签《商铺租金合同》的目的已经实现；3.原告未按照合同约定按时向被告交纳租金，且欠付水电气等费用，已构成违约，被告依照合同约定，有权单方解除合同的权利。总之，原告的行为已构成违约，被告有权解除合同，并有权按照合同，在扣除相应的租金6万元、水电气费等费用15206元及违约金（月租金200%即6万元）等费用后，将剩余押金返还原告。原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人的证据、本院予以确认，并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、2018年6月1日，承租人王长江（乙方）与出租人杨川秦（甲方）签订《商铺租赁合同》。合同约定，原告租赁的商铺坐落于北京市昌平区某路，某号串吧，建筑面积和使用面积均为100平方米。甲方同意将该商铺租赁给乙方用于经营火锅、烧烤使用。合同约定，甲方保证在本合同签订当日提供必要的商铺产权证明文件，商铺共有人同意出租商铺的书面证明文件（如有）、原商铺租赁合同或商铺产权人同意出租商铺的书面证明文件（如有）、商铺产权人和出租人的身份证明等证明材料。甲方应配合乙方办理营业执照，并提供办理营业执照所需材料。租赁期为2018年6月1日至2021年6月1日。合同约定，乙方向甲方支付的首期租金为2018年6月1日至2018年9月1日期间的租金，共计9万元。乙方应向甲方交付15万元作为商铺押金，与首期租金一并缴纳，甲方在收到商铺押金后向乙方提供押金收据。商铺押金作为乙方不损害商铺结构、设施，不拖欠水电、物业、取暖等费用的保证。押金任何情况下均不得冲抵房租，租赁期满或合同解除后，商铺押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方（押金不计息）。关于合同的解除，合同约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）.迟延交付商铺达30日；（2）.交付的商铺严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：（1）.不按合同约定支付租金达15日的；（2）.欠缴各项费用达月租金30%；（3）……。关于违约责任，合同约定，乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一日，乙方应按日租金金额的100%向甲方支付违约金。合同还约定了其他条款。《商铺租赁合同》签订后王长江向杨川秦支付了2018年6月1日至9月1日的租金9万元、支付押金15万元，杨川秦出具了收据。王长江为开店经营支出了相关费用即开始营业经营。原告承租的房屋是他人所有的商品房。建筑面积为2121.20平方米，被告将其承租的一部分转租给原告。原告在未审查办理相关证照材料的情况下开始经营，其经营使用的房屋的面积符合合同约定的100平方米，但原告在经营中欲办理营业执照及卫生许可证时因经营的面积等原因不满足办理条件，致使原告无法办理。双方为此发生纠纷。原告要求被告协助办理证照，被告要求交纳9月至11月的房租。二、2019年9月14日，王长江与杨川秦签订《房屋租金协议》约定，1.王长江付杨川秦房屋租金9万元，至2018年9月30日前，本人所办卫生许可证未落实，退还王长江10月、11月房租费6万元，如证件办齐后正常交费；2.如卫生许可证确实无法办理，杨川秦按合同投资款赔偿王长江。后当事人也多次协商办理证照和交纳房屋事宜未果。三、2018年12月13日，杨川秦委托律师向王长江发出《律师函》，主要内容为，按合同约定，王长江应于2018年9月1日前向杨川秦交纳第二期（即2018年9月1日至2018年11月30日）租金，但截止2018年12月13日，王长江未按合同约定支付第二期租金4万元已逾期104天，欠缴各项费用也超过了月租金的30%。根据合同第八条第4款约定，王长江已构成严重违约，现杨川秦特委托律师声明：1.王长江与杨川秦签订的《商铺租赁合同》将于2018年12月20日解除。截止合同解除之日，王长江欠房租6万元（包括第二期房租4万元以及自2018年12月1日至20日的租金2万元）；2.欠缴杂项费用，自2018年6月1日至今拖欠的水、电费、空调燃气等，共计15206元；3.违约金租金的200%，为6万元。以上共计135206元。杨川秦根据合同约定，从王长江缴纳的15万元押金中扣除，押金余额14794元按杨川秦要求腾退房屋后五日内返还王长江。王长江务必在2018年12月20日前清理完房屋内的个人物品，将房屋恢复原状交给杨川秦。王长江收到该《律师函》回复称，其所作声明与事实严重不符，不予认同。主要内容为，杨川秦同意将该商铺租赁王长江用于经营火锅、烧烤的房屋使用面积应为100平方米，杨川秦应配合王长江办理营业执照，并提供办理营业执照所需材料，但事实上，在该租赁合同签订后，杨川秦租赁给王长江的商铺面积仅为25平方米。因为商铺实际面积不符合合同约定致使王长江至今无法办理营业执照、卫生许可证等经营所必需资质许可，同时无法在“百度外卖”、“饿了么”等线上平台开通外卖业务，给王长江造成巨大损失。在双方协商中，杨川秦曾承诺采取减少租金、积极寻求解决办法配合王长江办理营业执照等资质来弥补损失，但虽经王长江多次催告，杨川秦仍迟迟不予落实相关承诺，也未采取相应的补救行动。杨川秦严重违约行为已致使签订的合同的根本目的无法实现。然而，杨川秦不顾事实要求王长江限期搬离，并采取强制清退措施。现王长江郑重通知，鉴于杨川秦严重违约，双方签订的《商铺租赁合同》于杨川秦收到该函件之日起解除。同时，因杨川秦来函及清退行为，王长江已经于本函件发出之日搬离商铺，并向杨川秦交接。杨川秦无权扣押王长江押金。无权向王长江主张任何租金等费用。杨川秦应在收到本函件之日立即将15万元押金全额退还，同时保留要求杨川秦承担违约责任。四、庭审中，被告认为提供的房屋经营场地面积实际有100平方米，出租给原告的商铺是楼房，整体只有一个房产证，一层有两个25平方米，二层打了隔断，在房产证无法体现，但不是违建。原告承租的商铺是楼房，两个房间的场地面积共50平方米可以办理营业执照和许可证。另外，被告及其父亲一直在积极配合原告办理，只是原告原因不同意。原告则认为，房产证载明的50平方米，实际提供经营场地面积是100平方米，是被告自行建设增加隔断，是违建，导致有关部门不能发放证照。即使是50平方米也不足以办理相关证照。原告承认在签订合同时没有查看房产证，被告也没有提供。原告于2018年11月7日，向被告转账2万元，被告认为是租金，原告认为是借款。双方均认可，被告出租给原告的商铺是他人的商品楼房，整体办理了房产证，面积为2121.20平方米，未分割办理。除原告经营外，还有其他商铺经营。原告于2018年12月18日搬离，将涉案房屋腾退给被告。对于火锅、烧烤经营场地面积并无特殊规定。根据有关规定，本市小吃店的进行场所使用面积不得小于30平方米，同时，对餐厅、厨房、库房面积的比例进行了规定。食品监督部门对餐饮服务提供者提出的餐饮服务许可申请人提交的相关资料进行审核，对餐饮服务经营场所的布局流程、设备，设施进行现场核查，符合法定条件准予许可。原告要求被告赔偿因经营所造成损失主要是因应经营购买的设备、广告设计、技术服务等支出费用。原告腾退房屋时已将有关设备已经运走。本院认为，原被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。依照法律规定，当事人协商一致的，可以解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告作为承租人有审查涉案房屋实际经营场地面积的义务。现原告主张被告存在违约，提供的房租场地面积不足100平方米，无法办理营业执照和卫生许可证，致使其合同目的无法实现。但根据当事人签订的《商铺租赁合同》约定，被告作为出租人提供的涉案房屋经营场地面积为100平方米，原告签订合同后即使用并实际经营。涉案房屋系商品房，并非无房产证，亦非原告一人经营，可以办理营业执照等证照。而对于涉案房屋不能取得营业执照及卫生许可证原因，当事人各持己见。原告认为其经营面积不足100平方米，没法办理相关证照；被告则认为积极配合原告办理证照，是原告的原因未能办理。根据有关规定，本市小吃店的经营场地使用面积不得小于30平方米；相关部门对餐饮服务经营场所的布局流程、设备，设施进项现场核查，符合法定条件准予许可。故经营场地面积不是办理证照的唯一条件。原告主张被告提供商铺场地面积不足100平方米，无法实现合同目的缺乏事实根据,本院不予支持。根据当事人提供微信截图等证据，被告积极协助原告办理相关证照，至合同解除前2018年11月底一直原告协商。因此，涉案房屋无法办理营业执照等证照并非被告违约行为所致，为此，双方均有责任。被告通过委托律师向王长江发出《律师函》，行使单方解除权。原告收到被告《律师函》予以回复，虽有其他争议，但对《商铺租赁合同》的解除无异议。同时，原告搬离涉案商铺，并向杨川秦交接。故该《商铺租赁合同》可视为经双方协商一致，于2018年12月18日解除。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还商铺押金15万元的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持；根据双方签订的《房屋租金协议》，2018年9月30日前，因卫生许可证未落实，退还王长江10月、11月房租费6万元。原告要求被告退还租金6.5万元，没有事实和法律依据，本院只支持6万元；原告要求被告赔偿经济损失98735元，因原告已经实际开展经营并在腾退商铺时将设备运走，故对该项请求，本院不予支持；原告要求被告承担律师费用2万元，因《商铺租赁合同》未约定，本院不予支持。本案被告未提起反诉，其要求扣除相应的租金6万元、水电费等费用15206元及违约金（月租金200%即6万元）等费用等请求，本院不予处理，当事人可另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认王长江与杨川秦于2018年6月1日签订的《商铺租赁合同》于2018年12月18日解除；二、杨川秦于本判决生效之日起七日内向王长江返还押金15万元；三、杨川秦于本判决生效之日起七日内退还王长江租金6万元；四、驳回王长江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6306元，由王长江负担1856元（已交纳）；杨川秦4450元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  梁永胜人民陪审员  王秋华人民陪审员  赵秀景二〇二〇年一月十四日书 记 员  姜竹青