北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初37680号原告：张建敏，女，1963年12月16日出生，汉族，北京三面向版权代理有限公司退休职工，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：付明聪，北京市浩东律师事务所律师。原告兼原告张建敏委托诉讼代理人：詹启智，男，1964年1月9日出生，汉族，河南财经政法大学教师，住河南省郑州市金水区。被告：北京东方家业房地产经纪有限公司，住所地：北京市丰台区马家堡西路36号院2号楼10层1112。法定代表人：徐帆，经理。委托诉讼代理人：李波，男，北京东方家业房地产经纪有限公司职工。原告张建敏、詹启智与被告北京东方家业房地产经纪有限公司（以下简称：东方家业房产经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建敏及其委托诉讼代理人付明聪，原告兼原告张建敏委托诉讼代理人詹启智，被告东方家业房产经纪公司委托诉讼代理人李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建敏、詹启智提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付2019年6月20日至2019年12月11日期间房租411.99元/日×171日=70450.29元；2、请求判令被告承担期前解除合同约定的违约金12000元，因被告符合第七条（四）之1、5两种情形，承担违约责任74158.2元；3、请求判令被告承担其未缴纳的水费5493元，阶梯差价电费917.95元，燃气费621.18元，共计7032.13元；4、请求判令被告赔偿其搬走的家具、电视机价值20200元；5、请求判令被告赔偿因其未恢复原状造成的经济损失58600元，工期26日房租损失10711.74元；6、请求判令被告因违约造成的其他损失包括邮递立案费22元、律师费2000元，差旅费1748元，共计3770元；7、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月19日，原告詹启智与余晓红（被告工作人员）签订房屋租赁合同。2017年10月13日，原告发现余晓红擅自将房屋打隔断，要求解除房屋租赁合同。后被告提出按照前合同约定条款改由被告承担租房义务，双方遂于2017年10月13日签订房屋租赁合同。现被告未按约定支付房租，原告认为被告的行为违背诚信，其应当支付2019年6月20日以后的房租，承担违约责任，并赔偿给原告造成的损失。被告东方家业房产经纪公司辩称，我公司已于2019年8月初就搬离的案涉房屋，当时通知原告收房，是原告自己不收。我公司没有违约，不同意负担违约金。关于水电费，我公司仅同意负担2019年8月5日前的，因为案涉房屋使用的是中央空调，所以用电量较大。关于家具缺少我公司认可，但是原告要求的折价款太高。打隔断是原告同意的，我公司不同意赔付。对原告主张的其他费用，我公司均不同意赔付。本院经审理认定事实如下：原告詹启智与张建敏为夫妻，北京市丰台区北甲地路2号院4号楼22层2208号房屋登记的房屋所有权人为原告张建敏。2017年5月19日，原告詹启智与余晓红就该房屋（合同记载地址：丰台区玺萌鹏苑4号楼26H）的出租事宜签订《北京市房屋租赁合同》，被告东方家业房产经纪公司为该合同的居间方。因上述合同在履行中发生争议，原告詹启智与被告东方家业房产经纪公司于2017年10月13日就丰台区北甲地路2号院4号楼22层2208号房屋出租事宜再次签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称：租赁合同），双方在《租赁合同》中约定：出租人（甲方）詹启智、承租人（乙方）东方家业房产经纪公司；房屋租期自2017年6月20日至2022年6月20日；每月租金11000元，付款方式为季付；供暖费、物业费由甲方负担；水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、停车位费由乙方负担；若乙方不按照约定支付租金达3日和欠缴各项费用达200元的，甲方有权单方解除合同；如五年期间乙方提前退租应给甲方壹万贰仟元违约金；五年后房子恢复原状乙方负责。被告的房租仅支付到2019年6月20日。庭审中，本院要求原告收房。原告收房后确认缺少双人床3张、沙发1组、长虹牌30寸液晶电视1台、衣柜1个、茶几1个、机顶盒1个，其清点上述物品时有物业公司保安在场见证。被告东方家业房产经纪公司认可家具有缺失。原告收房后已垫付水、电、燃气费合计6729.37元，并就此提供缴费单据予以佐证。被告东方家业房产经纪公司辩称，租户均已于2019年8月全部办理完退租手续。原告提供的用电明细显示：该房屋9月用电量234度、10月用电量66度、11月用电量32度。被告东方家业房产经纪公司对此解释称，造成此结果的原因是中央空调耗电。因《租赁合同》第八条违约责任的违约金支付标准已被涂改，本院询问原、被告谁是涂改人，原告称是被告的人涂改，但未就此出示证据，被告对此也不予认可。本院认为：房地产中介公司依约定向出租人交纳固定租金，并以自己名义对外签订租赁合同出租管理房屋、收取租金的，当事人应当分别依据各自的合同主张权利。虽然被告从原告处承租房屋后又转租他人，但次承租人未与原告签订房屋租赁合同，故原、被告之间的权利义务仍应以双方签订的租赁合同予以确认。承租人在租赁合同履行期间单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，该行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同。本案中，被告作为承租人不愿意继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，故租赁合同的目的已无法实现，双方的租赁合同关系应予以解除。被告称全部租户已于2019年8月搬离房屋，但原告出具的用电记录显示，该房屋在9月的用电量仍高达234度。由此可以推断出，仍然有租户在9月继续使用房屋，故对被告的上述答辩意见，本院不予采信。结合本案审理的实际情况，本院认定被告招揽的租户实际搬离房屋的时间应为2019年9月，原、被告房屋租赁关系实际解除的时间应当也是2019年9月。被告的租金仅交纳至2019年6月，其仍应继续向原告支付7月至9月的租金33000元。因《租赁合同》第八条违约责任的违约金支付标准已被涂改，且原、被告对提前解约应支付的违约金数额已经有特别约定，故本院依据该约定确认被告应当向原告支付违约金12000元。根据合同约定，水、电、燃气费应当由被告负担，故被告应当向原告支付其收房时垫付的6729.37元。原告接收房屋时有部分家具丢失，被告应当对此予以赔偿，金额本院酌定10000元。根据合同约定，被告应当负责恢复原状，原告有权要求被告支付恢复原状需花费的费用，金额本院酌定10000元。律师费、差旅费并非租赁合同解除后所产生的直接损失，租赁合同也未对此进行特别约定，原告要求被告赔偿上述费用依据不足，本院不予支持。本院已对原告要求恢复原状的诉讼请求进行处理，原告要求被告继续负担装修期间的租金损失依据不足，对该项请求本院不予支持。综上所述，本院仅对原告合理的诉讼请求予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京东方家业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张建敏、詹启智支付2019年7月至2019年9月的房租33000元；二、被告北京东方家业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张建敏、詹启智支付违约金12000元；三、被告北京东方家业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张建敏、詹启智支付水、电、燃气费6729.37元；四、被告北京东方家业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张建敏、詹启智赔偿家具损失10000元；五、被告北京东方家业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张建敏、詹启智支付恢复原状的工程费10000元；六、驳回原告张建敏、詹启智其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1025元；原告张建敏、詹启智担512.5元（已交纳），由被告北京东方家业房地产经纪有限公司负担512.5元（于本判决生效后七日内向原告张建敏、詹启智履行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  汪成明二〇二〇年一月三日书记员  陈 琪