河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初5488号原告：焦作市雷邦物业管理有限公司，住所地：焦作市解放区田涧阳光雅苑小区7号楼1单元101号。法定代表人：徐淑静，总经理。委托诉讼代理人：张二红，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王洪刚，该公司工作人员。被告：元俊学，男，1972年2月18日生，汉族，农民工，现住焦作市解放区。原告焦作市雷邦物业管理有限公司（以下简称雷邦物业公司）与被告元俊学物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理，原告雷邦物业公司的委托诉讼代理人张二红、被告元俊学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷邦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业费3139.2元；2.被告支付原告滞纳金35017.78元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：经焦作市乾沣置业有限公司（以下简称“乾沣置业公司”）、焦作市鸿祥家物业管理有限公司（以下简称“鸿祥家物业公司”）和原告协商一致，鸿祥家物业公司放弃对田涧阳光雅苑小区物业管理服务经营权，由原告公司对该小区进行管理服务，并承担鸿祥家物业公司所有债权债务，接受其全部设施设备。原告于2015年5月1日与乾沣置业公司签订了涉案小区的《前期物业管理委托协议》，协议约定了双方的权利和义务及物业费的收费标准（每平方米0.4元/月）。收费时间（每年的12月31日前收缴次年的物业管理费），滞纳金（逾期缴费的，从逾期之日起，每天按应缴费用的1%缴纳滞纳金）。协议经营期限（业主委员会选定的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止）等，原告受委托后随即入住该住宅小区，对该小区物业进行全面管理服务。被告作为该住宅小区1号楼2单元402号的业主，物业面积109平方米，自2014年1月1月至2019年12月31日的物业管理费用3139.2元一直拒交。按照协议约定，产生滞纳金总额35017.78元。综上所述，原告按照协议约定履行至今，为被告提供良好的物业管理服务，被告作为物业管理的受益人，且不履行自己的交费义务，经原告多次催收未果，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告元俊学辩称，首先，被告与原告不存在任何合同关系，被告不可能成为欠费主体；其次，交费的前提是物业公司履约到位，即使存在物业服务合同关系，在物业公司未提供符合法律约定的物业服务的前提下，业主无需支付物业费；最后，目前田涧阳光雅苑小区存在物业公共用房被改为私人用房，小区车辆管理无序随意停放，小区西北道路违法建车库，在消防通道上搭建自行车棚，小区公共楼道内肆意停放电动车、自行车，私拉线路充电，小区内绿地破坏严重被改为私家菜园、私人停车位，公共楼道内杂物堆放长期无人清理，小区内使用地锁等障碍物占用公共停车位，小区内宠物横行，外来人员和车辆随意进入，小区内偷盗横行，门岗形同虚设。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的诉辩意见，本庭归纳争议焦点如下：1.原被告之间是否存在物业服务关系，原告是否具备诉讼主体资格；2.原告是否实际上为被告提供物业服务，被告是否欠缴物业费；3.原告服务是否符合相关标准，被告是否有拒缴物业费的合理合法事由；4.原告的诉请有无事实及法律依据，应否予以支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告雷邦物业公司为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据:1.前期物业管理委托协议书1份（2010年12月1日），证明乾沣置业公司（田涧阳光雅苑小区开发商）与鸿翔家物业公司就小区前期物业管理签订的协议。约定物业费标准：住宅每平方米每月0.4元。2.鸿翔家物业公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》（2011年3月5日），证明鸿翔家物业公司与被告约定物业费标准：住宅每平方米每月0.4元。逾期缴费的违约责任每天3%，这是原告计算滞纳金的基础。3.鸿翔家物业公司与原告签订的《前期物业管理委托协议书》（2015年4月30日），证明鸿翔家物业公司委托原告提供物业服务，并收取相关费用。债权债务一并转移给原告。4.乾沣置业公司与原告签订《前期物业管理委托协议书》（2015年5月1日）1份，证明小区开发商与我公司签订协议，约定内容与证据1内容一样。5.乾沣置业公司、鸿翔家物业公司、原告三方签订的《前期物业管理委托交接协议书》（2015年5月31日）1份，证明三方主体完成物业管理经营权的交接。6、催缴通知单照片打印件3份，证明被告欠物业费的事实和金额，以及原告催缴物业费的事实。我方计算的总额是按照每平方米每月0.4元，从2014年1月1日计算到2019年12月31日，涉案房屋面积109平方米，计算总金额3139.2元。产生滞纳金35017.78元。被告元俊学对原告提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据1的真实性有异议，鸿翔家物业公司的公章是假的。对证据2无异议，我对鸿翔家物业公司的管理服务不满意，所以我不缴费。2011年9月交的钥匙，我入住是2012年，我向鸿翔家物业公司交过费，具体哪一年的记不清了。对证据3有异议，是假的，同样在2015年为何出现两份协议。对证据4有异议，法定节假日签订协议不符合常理，是假的。对证据5有异议，是假的，在一个月签订的合同太多了。对证据6有异议，没见过。被告元俊学为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据:1.现场照片1册105张，证明物业服务存在问题，消防通道被占用，改成车棚，入住小区时有绿化，现在变成了菜园，小区车棚对面有个公用房，变成了私用。西侧的通道盖成了车库。楼道有垃圾堵塞现象，其他详见答辩状中的意见。2.被告与鸿翔家物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，证明我是跟鸿翔家物业公司签订的协议，不是与原告签订的协议。3.物业费缴费收据照片1张，证明2015年1月20日田涧阳光雅苑小区的物业费收费公司是焦作市万家福物业管理有限公司，中间还存在过其他物业公司，所以原告不在本小区提供物业服务。原告雷邦物业公司对被告元俊学提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据1有异议，除了封面第一张照片是田涧阳光雅苑小区，剩余照片都不是本小区的。对证据2无异议，协议真实有效，但是后期鸿翔家物业公司将物业经营权转给我公司。对证据3有异议，原告没见过，是假的，和我们小区没有关系，和我公司更没有关系。本院对本案证据认定如下：原告提交的证据1-6，能够证明原告从鸿翔家物业公司处接手田间阳光雅苑小区的物业服务，以及被告欠交物业费的事实，本院对以上证据予以采信。被告提交的证据1，能够证实原告提供物业服务存在瑕疵，但不构成拒交物业费的理由，本院仅对证据的真实性予以确认；被告提交的证据2，能够证明被告曾与鸿翔家物业公司签订物业服务合同，但不能否认后期原告接手物业管理并提供服务的事实，本院仅对证据的真实性予以采信；被告提交的证据3，该收费票据照片无法与原件核对，与本案无关，且开具时间发生在原告接手物业服务之前，故本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2010年12月1日，案外人乾沣置业公司（甲方）与案外人鸿翔家物业公司（乙方）签订《前期物业管理委托协议书》，约定委托乙方对涉案田涧阳光雅苑小区进行物业服务管理，约定住宅房屋建筑面积每月每平方米0.4元，以及逾期交纳物业费的，从逾期之日起按照应交金额的1%按日交纳滞纳金。2011年3月5日，鸿翔家物业公司（甲方）与元俊学（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定的主要内容为：乙方所购房屋坐落位置：焦作市解放区田涧阳光雅苑，建筑面积109平方米。物业管理服务费用，按建筑面积每月每平方米0.4元。2015年4月30日，原告与鸿翔家物业公司签订《前期物业管理委托协议书》，约定鸿翔家物业公司将田涧阳光雅苑小区的物业管理委托给原告，前期的物业管理服务标准、物业费及相关费用、违约责任均按照原物业与乾沣置业公司签订的前期物业管理委托协议书内容执行。2015年5月1日，乾沣置业公司（甲方）又与原告雷邦物业公司（乙方）签订《前期物业管理委托协议书》，约定由雷邦物业对本案小区实行前期物业管理。约定的权利义务内容同其与鸿翔家物业公司（乙方）于2010年12月1日签订的《前期物业管理委托协议书》内容。2015年5月31日，鸿翔家物业公司（甲方）、雷邦物业公司（乙方）、乾沣置业公司（丙方）共同签订《前期物业管理委托交接协议书》，约定的主要内容为：一、甲方自愿放弃田涧阳光雅苑住宅小区物业管理项目的经营权。二、乙方自愿接受丙方对田涧阳光雅苑住宅小区物业管理的委托，承担田涧阳光雅苑住宅小区物业管理项目，并接受甲方的债权、账号、各种工具等。负担甲方在物业管理经营期间的所有债务，详见债权、债务、财产、各种工具清单。三、乙方在经营物业管理项目期间，必须合法经营，依法履职，认真做好物业管理的各项工作。四、甲方在此协议生效后，不得以任何理由，干涉乙方在物业管理服务过程中的一切事物。五、丙方积极协助，支持乙方的各项物业管理工作，认真履行职责，行使监督权利。另查明，自2015年6月1日起的物业服务费，被告元俊学未向原告缴纳。后经原告雷邦物业催交被告仍未交纳。原告为此起诉。再查明，本案物业所在的田涧阳光雅苑小区存在绿地退化、公共区域被侵占为菜地、公共道路被私建车棚占用、木材垃圾堆放未及时清理和清理不到位等情况。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。关于物业费金额问题，我国法律和相关司法解释规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。同时还规定，物业服务企业不履行和不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，原告雷邦物业公司与乾沣置业公司签订的《前期物业服务协议》中与乾沣置业公司与鸿翔家物业公司签订的《前期物业服务协议》约定内容相同或者不增加业主义务的内容部分，对本案原、被告均具有约束力，原告据此向被告主张支付物业费每平方米0.4元，符合原告与乾沣置业公司及乾沣置业公司与前物业服务人鸿翔家物业公司各方之间签订合同约定和法律规定，没有扩大业主所应承担的物业费用范围，应予以支持。由于原告与鸿翔家物业公司、乾沣置业公司三方签订协议时间在2015年5月31日，因此原告实际提供服务时间应从2015年6月1日起算，计算至2019年12月31日共计55个月，应确认为2398元（109㎡×0.4元/㎡/月×55个月）=2398元），原告主张超出部分，本院不予支持。关于滞纳金问题，因本案原告亦未能完全履行《前期物业服务协议》的约定，其对被告的未按期支付物业费的行为，也应承担相应的民事责任。本案中，从被告提供的照片可以看出，原告所服务的物业小区，存在大量的木材乱堆乱放、侵占公共绿地及公共通行道路的情况，这是原告未完全履行物业服务合同义务的直接表现，原告的这些行为也是导致原、被告物业服务关系恶化、原告无法正常收取物业服务费用的部分原因，故其主张被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告元俊学应于本判决生效后十日内支付原告焦作市雷邦物业管理有限公司物业费2398元；二、驳回原告焦作市雷邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告若不按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费377元，由被告元俊学负担25元，由原告负担352元，被告负担部分暂由原告垫付，待执行时一并付清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 陈 娟二〇二〇年一月十五日书记员 侯小燕附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。