浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初6878号 原告：广东中奥物业管理有限公司嘉兴分公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区中成·新世纪公寓5幢101、102号。统一社会信用代码：91330402552885919U。 负责人：龙为民，总经理。 委托代理人：俞晓云，浙江红船律师事务所律师。 被告：国永清，男，1970年10月26日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。 委托代理人：周晓，湖南人和律师事务所上海分所。 原告广东中奥物业管理有限公司嘉兴分公司（以下简称中奥物业嘉兴分公司）与被告国永清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法由审判员朱梅独任审判，并于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人俞晓云、被告委托代理人周晓到庭参加诉讼。诉讼中，原告以调查取证为由向本院申请给予一个月期间，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告中奥物业嘉兴分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2015年1月1日至2016年8月31日的物业费5010元，并按照合同约定支付逾期利息（以5010元为基数，按年利率6%，自2015年1月1日起暂算至起诉日为1000元，之后计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更第一项诉讼请求中的逾期利息为违约金，计算方式不变。事实和理由：2009年，原告与开发商浙江中成实业有限公司签订前期物业服务合同，由原告接手中成新世纪小区前期物业服务工作。自2010年起原告一直为该小区提供整体的物业服务，直至2016年8月31日撤场。被告系该小区9幢1704室的业主，房屋建筑面积178.91平方米。按照物业服务合同约定，被告应当按照每月每平方米1.4元的价格支付物业费。然被告一直拖欠物业费，从2015年1月1日至2016年8月31日已经拖欠物业费5010元，原告多次催讨未果。 被告国永清答辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据。第一，2015年1月1日至2015年12月31日的物业费被告已经以现金方式交纳，2016年1月1日至2016年8月31日的物业费被告也已经交纳，接手的物业公司嘉兴市易亚物业管理有限公司已经向被告开具了该部分费用的发票。被告也不认可违约金。第二，即使没有交纳，根据原告的主张上述两部分费用应在2015年1月1日和2016年1月1日交纳，已过诉讼时效。 针对其主张，原告中奥物业嘉兴分公司提交了下列证据： 1.前期物业服务合同一份，证明前期物业服务合同约定16-22层物业费为1.4元每月每平方米，并约定了物业费支付时间、逾期支付违约责任等。 2.不动产登记信息查询结果两份，证明中成·新世纪公寓9幢1704室房屋系被告国永清单独所有。 3.律师函一份、邮寄面单及流转信息各两份，证明原告向被告催讨物业费的事实。 经质证，被告对证据1不清楚，真实性无法核实，故不予认可，物业服务合同应和业主大会签订。对证据2真实性无异议。对证据3不予认可，被告没有收到律师函，且其中邮件号码为1020176126432的邮件显示本人签收为“周永清”，并非“国永清”。 针对其抗辩，被告国永清提交了下列证据： 1.发票一份，证明被告已经交纳2016年、2017年全年的物业费。 2.收款收据照片一份，证明被告已经交纳2018年全年的物业费，被告一直在连续交纳物业费，并无拖欠的情形。 经质证，原告对证据1真实性无异议，但开票单位为嘉兴市易亚物业管理有限公司，非本案原告；开票时间为2017年9月21日，可以反映被告存在拖欠物业费的情形；且根据交纳的金额可以得出物业费计算标准和前期物业服务合同约定一致。对证据2真实性、合法性、关联性均不予认可，与本案诉请时间段的物业费没有关联性。 本院认证如下：原告提供的证据1能证明其与浙江中成实业有限公司签订前期物业服务合同，原告为中成·新世纪公寓提供物业服务的事实，故本院予以认定。证据2经被告质证无异议，能证明涉案房屋的权属情况，故本院予以认定。证据3系原件，符合证据形式要件，能证明原告曾于2019年7月份向被告发函催讨物业费的事实，故本院予以认定，邮件号码为1020176126432的邮件当前投递状态显示“已签收，本人签收”，其中虽载明为“周永清”而非国永清，但原告解释因邮寄面单为手写可能存在误认的情形，具有一定合理性，本院予以采纳。被告提供的证据1经原告质证对真实性无异议，故本院予以认定。证据2与本案无关联性，故本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告国永清系嘉兴市中成·新世纪公寓9幢1704室的业主，该房屋建筑面积为178.91平方米。2009年12月18日，浙江中成实业有限公司（甲方）与广东中奥物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》一份，约定：物业名称为中成·新世纪公寓，物业类型为住宅、商铺，在物业管理区域内由乙方提供前期物业管理服务，物业服务费底层为0.8元每平方米每月，2-8层为1.1元每平方米每月，9-15层为1.25元每平方米每月，16-22层为1.4元每平方米每月，22层以上为1.6元每平方米每月，商铺为1.25元每平方米每月；物业服务费收费时间及方式为甲方在销售环节应当告知业主物业服务费用按每12个月为一周期交纳，业主应按照与甲方约定的交付之日或实际交付之日起(两者以先发生者为准)交纳物业服务费，业主或物业使用人应在每周期起始日前10日内按时向乙方交纳当周期物业服务费用履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条、第七条、第八条、第九条、第十条的约定，未能按时交纳服务服务费用的，应自逾期之日起按每日加收欠交金额千分之三的滞纳金的标准向乙方支付违约金，未能按时交纳是指乙方按业主或物业使用人留存地址告知和送达缴费通知30日内仍不交纳的情形等。合同签订后，原告作为广东中奥物业管理有限公司依法设立的分公司自2010年起实际履行中成·新世纪公寓的物业管理职责，广东中奥物业管理有限公司亦授权其收取相关费用。2019年7月16日，原告向被告国永清寄送律师函，邮寄地址分别为涉案房屋地址及内蒙古大雁矿务局外长楼5栋46号，其中后者于2019年7月20日显示经本人签收。原告在律师函中要求被告将已经拖欠的2015年1月1日至2016年8月31日的物业费5010元、利息1000元（合计6010元）在收到通知后七日内联系支付至公司对公账户，否则会向法院提起相应诉讼。后原告诉至本院。庭审中原告陈述其于2016年8月31日撤场，嘉兴市易亚物业管理有限公司接手涉案小区的物业服务工作。 另查明，嘉兴市易亚物业管理有限公司于2017年9月21日向被告国永清开具浙江增值税普通发票一份，载明购买方名称为9-1704国永清，货物或应税劳务、服务名称为16年全年加17年全年物业费，金额为6012元。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告实际履行了物业管理职责，被告作为业主负有交纳物业费之义务，双方主要争议焦点为：原告主张的物业费是否已过诉讼时效或存在已经履行完毕的情形。根据《中华人民共和国民法总则》及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的相关规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，根据前期物业服务合同的约定，物业服务费用按每12个月为一周期交纳，业主或物业使用人应在每周期起始日前10日内按时交纳当周期物业服务费用。现原告主张2015年度和2016年度的物业费，根据合同约定，原告分别自2015年1月11日和2016年1月11日起应当知道其权利被侵害，理应及时主张自己的权利。对于2015年度的物业费，在原告未提供证据证明存在诉讼时效中断或中止法定事由的情况下，其于2019年7月16日向被告发函催讨，显已超过二年的诉讼时效期间。对于2016年度的物业费，根据被告提供的证据其已经将该部分物业费交纳给原告撤场之后的下家物业公司。对此原告未提供证据证明其就撤场情况及拖欠物业费的支付等向业主进行了通知并作出妥善安排，亦无证据表明在被告交纳前原告曾向其发送过缴费通知，故应认为被告已经履行了该部分物业费交纳义务；且退一步讲即使该费用未交纳，至2019年7月原告发送律师函催讨时亦已经超过三年诉讼时效。原告认为本案诉讼时效应统一自其撤场后开始起算，无法律依据，本院不予采纳。综上，原告要求被告支付2015年1月1日至2016年8月31日期间的物业费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告广东中奥物业管理有限公司嘉兴分公司全部诉讼请求。 案件受理费减半收取25元，由原告广东中奥物业管理有限公司嘉兴分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员 朱 梅 二〇二〇年一月八日 书记员 朱晓婷