浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终4764号 上诉人（原审被告）：宁波朝海物流有限公司。住所地：宁波市镇海区招宝山街道平海路1188号。 法定代表人：苏朝坤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏朝乾，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐国强，上海市南星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波市镇海五金矿产进出口有限公司。住所地：宁波市镇海后海塘定海路222号。 法定代表人：史锡能，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韩莹琪，浙江六和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈嗣云，浙江六和律师事务所律师。 原审第三人：浙江物产森华集团有限公司。住所地：杭州市凤起路78号。 法定代表人：张华良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李瑱，该公司员工。 上诉人宁波朝海物流有限公司（以下简称朝海公司）因与被上诉人宁波市镇海五金矿产进出口有限公司（以下简称五矿公司）、原审第三人浙江物产森华集团有限公司（以下简称森华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院（2019）浙0211民初1103号民事判决，向一审法院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朝海公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.一审判决以五矿公司提交的租赁合同为依据认定双方为短期租赁，与事实不符。事实上朝海公司从2008年开始租赁该场地。2.五矿公司认为场地未完全收回与事实不符，朝海公司在2017年12月31日即离场，唯一不当的是由于五矿公司突然中止合同导致朝海公司与第三方合同不能及时终止，事后朝海公司也积极处理，将第三方合同在2018年6月30日及2018年11月进行终止，属人之常情。因此应当认为五矿公司默认了第三方的行为，且明确知道朝海公司已撤场。3.五矿公司故意停电导致场地不能使用，应当核减。4.一审判决没有查明目前五矿公司一直在使用朝海公司建造的临时厂房及设备，及水电费使用及收费情况。 五矿公司答辩称：双方就案涉场地的租赁关系始于2015年，并非2008年。2015年之前五矿公司与宁波孚洛物流有限公司法定代表人王正宏签订租赁合同，直至2015年该公司经营不善由朝海公司接手部分资源。以上事宜并不影响五矿公司在双方签订《租赁合同》之约定租赁期限（自2017年1月1日至2017年12月31日）内，于2017年10月31日向朝海公司发出《租赁合同期满不再续约通知书》。即双方未就续约达成一致意见，合同于2017年12月31日终止。鉴于森华公司与朝海公司签订有《仓储装卸合同》并将大量木材堆放于涉案场地直至2018年11月30日，在朝海公司未解决上述货物移库前，五矿公司不可能根据双方签订的《租赁合同》及《承诺书》对第三人的货物行使权利。朝海公司未经五矿公司同意自行转租给徐新国场地，朝海公司与徐新国并无直接合同关系，对退场事宜无权处置，所谓默认行为毫无依据。尽管出于安全考虑，五矿公司曾于2018年4月至6月对部分场地采取停电措施，但在此期间场地仍被实际使用。案涉建筑及设施基本由前承租人而非朝海公司投资建设。朝海公司在一审时已经对水电费金额予以确认，一审判决支持相关诉请于法有据。 森华公司答辩称：与一审一致。 五矿公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付拖欠的租金83333.33元，并支付自2017年12月6日起至实际清偿之日止按日利率0.05%计算的滞纳金（暂计算至2019年3月7日为19000元）；2.被告向原告支付自2018年1月16日起至2018年11月16日止的逾期腾房使用费833333.33元（按原租赁合同租金标准1000000元/年计算）及滞纳金（按日利率0.05%暂计至2019年3月7日为114166.66元）；3.被告向原告支付拖欠的水电费73192.23元，并承担相应滞纳金43.4元。 一审法院审理认定事实：2016年12月20日，浙江省五金矿产进出口公司镇海公司（甲方，出租方）与被告朝海公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》1份，载明：租赁物名称、地址、面积：位于仓库西面的堆场，面积约19200平方米，堆场的产权人为浙江省五金矿产进出口有限公司；租赁用途：用于堆放货物及货物中转（化学危险品及污染物除外），车辆维修；租赁期限：自2017年1月1日至2017年12月31日止；年租金1000000元/年，每月一付，分别在每月5日前付清当月的租金，先付后用，超过期限按每天0.05%滞纳金计算，最长不得超过一个月，否则甲方有权采取一切措施，甚至解除租赁合同；保证金：乙方需支付甲方保证金壹拾万元整；根据乙方需要，协助好水电安装，但相关费用由乙方承担，水电费另立表加收5%的损耗向乙方计收；乙方应在收到甲方出具的水电费收据后二日内付清，延期按千分之一加收滞纳金。该合同签订后，被告交纳保证金100000元。2016年12月22日，被告向浙江省五金矿产进出口公司镇海公司出具《承诺书》1份，载明：我公司因业务需要，在租赁场地内搭建的所有简易棚和简易房屋及临时办公楼，我公司承诺以上建筑不涉及产权问题，仅为临时建筑，该建筑在我公司与贵公司租赁合同解除时，我公司将根据贵司的要求，进行拆除清理、恢复原状，相关费用由我公司承担，若因对该租赁场地上的违章建筑使用而导致的任何处罚、税费和任何法律责任，均由我公司承担。2017年10月31日，浙江省五金矿产进出口公司镇海公司向被告发出《租赁合同期满不再续约通知书》1份，载明：现因我公司经营需要，拟合同期满终止后，不再与贵公司续租；自2017年12月31日，贵公司与我公司之间签订的《租赁合同》因合同期满自行终止，根据《租赁合同》第一条第3点约定，请贵公司在合同期满（即2017年12月31日）之日起15天内（即2018年1月15日）搬离本合同约定租赁场地，并做好清场和恢复工作；根据《租赁合同》第三条规定，如贵公司不搬离该场地，我公司有权自行收回，贵公司15天之后仍未搬离的物品，将被视为放弃处理，本公司有权进行强制清场，并不负任何责任。2017年11月18日，浙江省五金矿产进出口公司镇海公司向被告发出《催款通知书》1份，载明：截止到2017年10月31日，贵公司共欠我公司场地租金及费用共计307116.78元。上述二份通知书均由被告时任法定代表人苏朝乾于2017年11月29日签收。后浙江六和律师事务所受原告委托，分别于2018年4月24日和2019年1月29日向被告邮寄律师函，要求被告交还租赁场地并支付全部欠款。但两份律师函均被退回。 2017年7月7日，浙江省五金矿产进出口公司镇海公司向被告发出《通知》1份，载明：鉴于你公司已对西边三角场地整治清退，接下来你们自己使用还是退还给我司，请你们以书面的形式通知我们，以便我司讨论研究后答复，特此通知。原、被告一致确认西边三角地面积为1513平方米。 2016年3月1日，宁波市南光投资管理有限公司（甲方，出租方）与徐新国（乙方，承租方）签订《场地租赁合同》1份，载明：租赁物名称：水泥场地及房屋，位于，乙方要求租赁场地停车位38个，每个车位面积63平方米（3.5米*18米），另赠送叉车位一个；办公室4间；宿舍6间；租赁用途：停车、住宿及办公；租赁期限：自2016年3月15日至2019年3月14日止；租金每年275600.00元，租金每半年一付，先付后用；租金每年递增人民币3300元，水电费按月实际使用金额收取，每月一交；乙方需支付甲方保证金20000元。2018年6月30日，被告（甲方，出租方）与徐新国（乙方，承租方）签订《场地租赁合同终止协议》1份，载明：经甲、乙双方协商一致，原场地租赁合同期限（2016.3.15-2019.3.14）提前到2018年6月30日终止。经原告申请，国网浙江省电力有限公司宁波供电公司于2018年4月24日对宁波市镇海区招宝山街道白龙社区隧道北路后海塘淀海路222号77暂停一台80的变压器，2018年06月29日恢复。原、被告一致确认该场地于2018年6月30日交付原告。 2016年1月1日，第三人森华公司（甲方）与宁波市南光投资管理有限公司（乙方）签订《仓储装卸合同》1份，载明：仓储品种：木材类，具体以甲方委托乙方收货和入库仓储的货物清单为准；乙方应提供符合储存货物所具备防雨、防潮、防火、防盗条件的仓储场地；场内货物的装卸由乙方统一负责，提供货物装卸的机器设备，甲方以及任何他方不得自备铲车及自行安排装卸；甲方在乙方仓库所有储存货物的存储费，自甲方货物进驻乙方场地验收完毕的当日开始。其中免费堆存时间为7天，超出免费期的存储费用，按照室内每平方米每天0.25元，室外每平方米每天0.2元计算；本合同自双方签字盖章之日起生效，有效期到2018年12月31日；仓库地址：宁波市镇海区招宝山街道定海路289号仓库222号。2018年12月18日，被告向第三人出具《债权债务具结书》1份，载明：双方签订的《仓储装卸合同》，现因业务终止，被告与第三人相关账目已核对无误，第三人已将合同中双方协定的所有款项全部支付给被告。被告与第三人之间不存在任何债权债务关系，被告不得就具结书签署之前所有债权向第三人主张。原告和第三人一致确认第三人已于2018年11月30日从被告仓库清空所有货物。原、被告一致确认该仓储场地的面积约为12640平方米。 浙江省五金矿产进出口公司镇海公司于2017年12月28日变更登记为五矿公司。宁波市南光投资管理有限公司于2016年8月31日变更登记为朝海公司，被告法定代表人于2019年8月1日由苏朝乾变更登记为苏朝坤。 另查明，原告于2019年3月18日向一审法院申请财产保全，一审法院作出（2019）浙0211民初1103号民事裁定书1份，裁定保全被告朝海公司所有的价值1123068.95元的财产，案件申请费5000元由原告负担（已预交）。 一审法院认为：本案双方争议焦点审查确认如下： 1.原、被告之间的租赁合同关系于何时终止？ 该院认为，首先，原告提交的《租赁合同》明确载明租赁期限至2017年12月31日止，同时原告向被告发出了《租赁合同期满不再续约通知书》，通知被告合同期满后不再续租，被告时任法定代表人于2017年11月29日在该通知书上签收，故双方未就续租事宜达成一致。被告虽辩称原、被告之间在2018年1月1日至2018年6月30日期间存在不定期租赁合同，但未提供证据予以证明，不予采纳；其次，宁波天意通国际物流有限公司出具的《情况说明》和原告断电的行为亦表明了原告不同意与被告续租的事实。综上，原、被告之间的租赁合同关系于2017年12月31日已终止，不存在不定期租赁关系。 2.原、被告之间是否达成免除租金的口头协议？ 该院认为，首先，被告虽辩称其与原告之间达成了口头协议，但未提供证据予以证明，原告亦予以否认，故被告应承担举证不能的法律后果；其次，被告庭审时陈述被告方曾起草书面协议，但原告不同意，一定要自己起草，从中亦可推出原告不同意被告所说的口头协议条款；再次，原、被告均为公司，原告还属于国企，就租赁合同解除和免除租金这样重大的事项达成合意却不签订书面文本，而以口头方式确定，完全不符合常理。综上，被告关于原、被告已达成口头协议，确定不定期租赁合同于2018年6月30日解除，被告于2018年6月30日交付了租赁物，2018年1-6月租金已全部结清的辩称意见无事实依据，不予支持。 3.关于租期内拖欠租金数额及滞纳金问题。 被告承认租期内最后一个月的租金未支付，其虽辩称双方口头约定用保证金100000元和西边三角地多付的租金61250元抵扣2017年12月的租金和水电费，但该院已否认双方存在口头协议，故被告应支付租期内最后一个月的租金83333.33元，对原告主张的租金83333.33元予以支持。因原、被告均承认双方就租金问题一直处于协商过程中，且被告在原告处有100000元保证金，足以抵扣被告拖欠的租金，故对原告主张的滞纳金不予支持。 4.被告腾退案涉场地的具体时间和占有使用费数额问题。 该院认为，案涉租赁物为土地和房屋，不属于不可分割之物，原告亦分阶段接收了租赁物，故对于案涉场地的腾退时间可以分区域予以认定。该院根据腾退时间将案涉场地分为三个部分：西边三角地（面积为1513平方米）、森华公司仓储场地（面积为12640平方米）、剩余场地（19200平方米-1513平方米-12640平方米=5047平方米）。 关于西边三角地的腾退时间问题，该院认为，1.根据被告提交的通知，原告要求被告以书面形式答复原告西边三角地是被告自己使用还是退还原告，故该院认定双方并未就该场地的交付问题达成一致意见。被告虽辩称自己已在通知书写明于2017年6月1日退给原告，但未提供证据予以证明，原告亦予以否认，故不予认定；2.原告在向被告发出《租赁合同期满不再续约通知书》、催款通知书时，均未提及减少租赁面积和扣减租金的问题，被告亦未提出异议；3.被告虽辩称该场地清场后即交还给原告，但未提交证据证明被告已实际交还该场地或原告已实际使用该场地。综上，该院认定西边三角地并未在合同到期前腾退交付原告。但根据原告提供的《租赁合同期满不再续约通知书》，原告要求被告于2017年12月31日起15日内搬离，被告不搬离该场地，原告有权自行收回。原告已认可被告于2017年6月完成该场地清场，该场地一直处于闲置状态，故合同期满后已不存在任何阻碍原告接收该场地的情形，原告在合同期满后可以自行收回该场地。故该院认定该场地于合同期满后完成腾退。 关于森华公司仓储场地的腾退时间问题，该院认为，首先，《仓储装卸合同》的双方为被告和第三人，原告并非合同相对方。被告并未提供证据证明其已将合同权益转让给原告，并告知第三人，故被告关于森华公司仓储场地于2018年6月30日之后已由原告实际接管运营的辩称意见于事实不符，不予采纳；其次，原告要完成该场地的腾退，应与第三人协商解除仓储合同。但被告并未通知第三人解除合同，2018年6月30日之后第三人仍在该场地从事仓储业务，仓储费用由被告与第三人结算。综上，该院认为被告关于森华公司仓储场地已于2018年6月30日交付原告的辩称意见与事实不符，不予采纳。根据第三人森华公司提交的提货单，以及原告和第三人的陈述，该院认定森华公司仓储场地的腾退时间为2018年11月30日。原告主张从2018年1月16日至2018年11月16日止的占有使用费，予以支持。 关于剩余场地的腾退时间问题，该院认为，被告虽辩称自己存在自营场地，且于合同到期后已腾退，但未提供证据予以证明，原告亦予以否认，故不予采纳。原告称案涉场地仅包括转租给徐新国的场地和森华公司仓储场地，而原告庭审中认可被告转租给徐新国的场地已于2018年6月30日交付原告，故该院认定剩余场地的腾退时间为2018年6月30日。原告从2018年1月16日开始起算占有使用费，故该院认定该场地合同到期后的占有使用时间为5个月16天。 根据租赁合同约定，19200平方米租赁面积的年租金为1000000元，故该院认定案涉场地月租金标准为每平方米4.34元。根据该院确定的各部分场地腾退时间，该院认定案涉场地的占用使用费为：12640平方米×4.34元/平方米×10个月+5047平方米×4.34元/平方米×5个月零16天=669778元。 5.对于场地占有使用费的滞纳金问题，该院认为，因双方并未约定占有使用费的支付时间，该院认为占有使用费的滞纳金应从原告要求被告支付占有使用费的合理期限后予以计算。原告虽委托浙江六和律师事务所向被告邮寄发出两份律师函催告占有使用费，但两份律师函均被退回，被告亦否认收到，故该院认为两份律师函对被告不发生效力，不能认定原告已向被告催讨场地占有使用费。同时考虑原、被告一直就腾房问题和租金问题多次进行协商，虽未达成一致意见，但协商过程中原告曾提出有条件的减免部分租金，故租金数额和支付时间并未确定。据此，该院认为场地占用使用费的滞纳金应从原告起诉之日起开始计算。原告主张按租赁合同约定的滞纳金标准计算场地占有使用费的滞纳金，合法有据，予以支持。被告关于滞纳金标准过高的辩称意见于法无据，不予采纳。 综上，原告与被告之间的《租赁合同》合法有效，双方应按约履行各自义务。原告主张的拖欠租金合法有据，予以支持。因被告合同期满后逾期腾房，原告主张参照合同约定的租金标准支付场地占用使用费，合法有据，亦予以支持。但场地占有使用费的金额以核定的数额为准。关于原告主张的水电费73192.23元及滞纳金43.4元，被告无异议，予以支持。原、被告均同意100000元保证金在本案中一并处理，予以认可。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、被告宁波朝海物流有限公司支付原告宁波市镇海五金矿产进出口有限公司拖欠的租金83333.33元，因被告已支付原告保证金100000元，故被告实际已履行完该判项；二、被告宁波朝海物流有限公司支付原告宁波市镇海五金矿产进出口有限公司场地占有使用费669778元，扣除被告剩余保证金16666.67元（100000元-83333.33元），被告宁波朝海物流有限公司尚应支付原告宁波市镇海五金矿产进出口有限公司场地占用使用费653111.33元，并支付以653111.33元为基数，自2019年3月18日起至实际履行日止以日利率0.05%为标准计算的滞纳金，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、被告宁波朝海物流有限公司支付原告宁波市镇海五金矿产进出口有限公司拖欠的水电费73192.23元及滞纳金43.4元，合计73235.63元，于判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告宁波市镇海五金矿产进出口有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14908元，由原告宁波市镇海五金矿产进出口有限公司负担5266元，被告宁波朝海物流有限公司负担9642元；申请费5000元，由被告宁波朝海物流有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：朝海公司与五矿公司签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。朝海公司认为实际从2008年开始租赁该场地，但未提供证据证明。因五矿公司在租赁期内向朝海公司发出了《租赁合同期满不再续约通知书》，通知朝海公司合同期满后不再续租，朝海公司时任法定代表人已签收该通知书，故双方未就续租事宜达成一致。基于朝海公司合同期满后逾期腾房，一审法院根据双方当事人提供的证据及陈述，判决朝海公司支付相应的租金、占用使用费、水电费及滞纳金，并无不当。 综上所述，朝海公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9642元，由上诉人宁波朝海物流有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  俞灵波 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年一月十四日 书记员  桂红艳