北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初28140号原告：马钊，男，1957年2月16日出生，回族，户籍所在地山西省大同市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：杨杰，北京市两高律师事务所律师委托诉讼代理人：李甜，北京市两高律师事务所实习律师。被告：戴永全，男，1959年11月13日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人:朱洪喜，北京市蓝鹏律师事务所律师。第三人：赵虎，男，1986年5月9日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。原告马钊与被告戴永全、第三人赵虎债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马钊及其委托诉讼代理人杨杰、李甜，被告戴永全之委托诉讼代理人朱洪喜，第三人赵虎到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告马钊向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告与第三人于2015年11月27日签订的《存量房屋买卖合同》；2.判令被告、第三人协助将坐落于北京市顺义区×××号住宅商品房恢复登记至被告名下；3.判令被告承担原告为此支出的律师费10万元；4.判令被告承担本案诉讼费、保全费和保全保险费。事实与理由：2011年1月3日，原告与北京斯派特物流有限公司（以下简称“斯派特公司”）签订了一份《借款合同》，约定由斯派特公司向原告借款4900万元用于北京市顺义开源易通商业综合体（二期）项目，年利率23％，借款期限为一年，自2011年1月3日起至2012年1月4日止。同日，被告、案外人朱京华分别与原告签订保证函，为上述借款本息提供连带保证责任。斯派特公司与原告签订《抵押合同》，用其自有的仓库作抵押。上述《借款合同》签订后，原告先后分16笔向斯派特公司汇款5000万元，斯派特公司向原告出具了收到借款5000万元的收据，借款期限届满后，借款人及保证人均未归还上述借款本息。2015年9月7日，案外人朱京华因上述借款事实以合同诈骗罪被提起公诉。因案外人梁轶积极协商并代为还款1000万元以取得被害人（即原告）谅解，公诉机关撤回了对朱京华合同诈骗罪的起诉并经法院裁定准许。2016年9月25日，被告在保证函上加注，表示自愿对保证函项下的所有债务继续承担连带保证责任，保证期限为2年，但被告仍未按约清偿债务。原告遂向山西省大同市中级人民法院（以下简称“大同市中院”）起诉斯派特公司、朱京华、梁轶、戴永全，要求斯派特公司及各保证人返还原告借款本金4000万元及其利息。2018年8月29日，大同市中院作出(2017）晋02民初58号民事判决书，判决内容如下：1.斯派特公司应在判决生效后十日内清偿马钊借款本金4000万元及利息5596.6万元（按年利率23%，从2011年3月18日到2017年4月18日）及此后的利息(以4000万元为基数，按年息23%，从2017年4月19日计至还清全部借款本金之日止）；2.戴永全、朱京华、梁轶对上述借款本息承担连带清偿责任;3.戴永全、朱京华、梁轶对上述借款本息承担连带清偿责任后，有权向斯派特公司追偿。该判决作出后，斯派特公司、被告、朱京华、梁轶上诉至山西省高级人民法院(以下简称“山西省高院”)。2019年6月28日，山西省高院作出(2019)晋民终315号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，原告向大同市中院申请强制执行。2019年07月24日，大同市中院受理执行立案，执行案号为(2019)晋02执245号，但被告至今全部未予履行。2019年7月31日，被告被列为失信被执行人。原告在执行过程中获知，被告在案涉债权设立后（于2015年11月27日）与第三人签订了一份编号为：C1132011《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），被告将其名下位于北京市顺义区×××号住宅商品房（以下简称“案涉房屋”或“房屋”）转让与第三人，房屋建筑面积213.84平方米，转让价格为190万元，并于当日办理了过户登记。关于该房屋的认购价格，此前大同市公安局对朱京华涉嫌合同诈骗罪侦查过程中：(1)2014年12月11日，朱京华在讯问笔录中供述该房屋系由其本人于2007年以680万元购买，现估价1500万元；(2)2014年12月24日，梁轶在询问笔录中陈述该房屋系由朱京华于2008年以480万元的价格出资购买；(3）2014年12月25日，被告在询问笔录中陈述该房屋于2010年登记在其名下，总购房款为460万元。可见，被告实际转让价格远低于其购房价格。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第十九条第二款之规定，“对于合同法第七十四条规定的明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”以房屋转让时的市场成交价作参照，案涉房屋同时段、同区位的市场成交单价在16625元/平方米-21381元/平方米之间，则案涉房屋转让的市场成交总价约为4063601.52元(19003*213.84)，但被告实际转让价格为190万元，该价格不及市场价的46%，属于以明显不合理的低价转让，该行为直接导致其责任财产减少，并已达到被告丧失清偿能力的程度，导致原告债权无法实现。据《合同法》第七十四条第一款之规定，“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为，”被告在保证债务履行期间以不合理的低价恶意转让财产，逃避债务又丧失清偿能力，其财产转让行为严重损害了原告的合法权益，原告依法有权起诉撤销被告的财产处分行为。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国担保法》及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，特向贵院提起债权人撤销之诉，望判如所请。被告戴永全答辩称：不同意原告的诉讼请求，希望法院驳回原告对被告的诉讼请求。被告与赵虎之间关于涉案房屋的买卖是合法真实有效的，所以应当驳回原告。第三人赵虎述称：赵虎买房时花费535万元，通过链家购买，支付了中介费，通过北京中融信担保有限公司支付的房款，通过银行走的贷款，所有的付款证明、被告收款证明包括转账记录，以及交通费的所有记录全有；2015年10月份签的合同，2015年11月份过了户，所有的补充协议，包括签订的合同、买卖合同协议全有。本院经审理认定事实如下：2018年8月29日，山西省大同市中级人民法院作出(2017）晋02民初58号民事判决，判决如下：一、被告北京斯派特物流有限公司在本判决生效后十日内清偿原告马钊借款本金4000万元及利息5596.6万元（按年利率23%，时间从2011年3月18日到2017年4月18日）及之后的利息(以4000万元为基数，按年息23%，从2017年4月19日计至还清全部借款本金之日止）；二、被告戴永全、朱京华、梁轶对上述借款本息承担连带清偿责任;三、被告戴永全、朱京华、梁轶对上述借款本息承担连带清偿责任后，有权向被告北京斯派特物流有限公司追偿。后北京斯派特物流有限公司、朱京华、戴永全、梁轶提出上诉。山西省高级人民法院于2019年6月28日作出(2019)晋民终315号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。坐落于×××的房屋（以下简称涉案房屋）登记的建筑面积为213.84平方米，不动产权证书号为×××号，曾登记过的抵押权共有三项，其中已有两项抵押权被注销，尚未注销的抵押权的抵押权人为友利银行（中国）有限公司北京顺义支行，被担保主债权数额为335万元，抵押权登记时间为2015年12月23日。涉案房屋于2010年7月14日登记在戴永全名下，于2015年12月1日转移登记至赵虎名下。马钊要求撤销戴永全与赵虎签订的《存量房屋买卖合同》，并将涉案房屋恢复登记至戴永全名下。马钊陈述，其要求行使撤销权基于以下几个理由：1.涉案房屋的实际购房人是朱京华，只是登记在戴永全名下，朱京华在看守所里根本没有卖房的可能性，存在虚假的、恶意的出售性行为，梁轶作为朱京华的妻子，明确知道欠马钊的钱，梁轶在出售的过程中也到达了现场，戴永全在2014年已经被做了笔录，所以马钊认为戴永全、朱京华、梁轶都存在恶意；2.赵虎与戴永全、朱京华住在同一个小区里，马钊认为存在着恶意串通的可能性；3.涉案房屋的交易情况不符合一个真实的、通过链家地产的交易过程；4.涉案房屋的交易价格明显低于交易的市场价格，涉案房屋购买的时候花费400多万元，装修花费100多万元，涉案房屋当时的价值应该在850万元到1000万元左右；5.欠付马钊的债权数额接近一个亿，而目前马钊能保全到的就是两套房屋，满足债权可能性非常小。马钊就其主张出示了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及2015年4月至2016年4月龙湖香堤漫步四区（涉案房屋位于二区）二手房价格的网络查询记录。《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》显示：2015年11月27日，戴永全（出卖人）与赵虎（买受人）签署该合同，约定戴永全将涉案房屋出卖给赵虎，房屋成交价格为190万元（房屋登记的建筑面积为213.84平方米）。网络查询记录显示龙湖香堤漫步四区在2014年9月至2016年10月期间每平米的成交价格约在11000元至3万元之间，最高为30509元。戴永全陈述，涉案房屋是通过链家中介卖出的，真实的交易价格是535万元，戴永全已经实际收到了购房款，涉案房屋的交易是真实的交易，且交易的存在没有损害马钊的利益。赵虎陈述：赵虎之前居住在×××一区的洋房，因为想置换一套别墅，所以卖了一区的房屋，之后链家给赵虎推荐了涉案房屋；涉案房屋实际的购买价格535万元，买房时向银行申请了贷款并向链家支付了中介费；赵虎与戴永全在买房之前并不认识，否则没有必要花费十几万的中介费来通过中介购买房屋；马钊出示的房屋买卖合同是网签时签署的协议，190万元是按照过户当天最低的计税指导价签署的缴税价格，并不是涉案房屋真实的买卖价格；总房款是535万元，其中通过现金支付定金3万元，首付197万元是通过北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）支付的，其中赵虎父亲通过银行转账支付150万元，赵虎通过银行转账支付47万元，197万元的首付款中通过中融信公司向之前房屋的抵押权人还款170万元，剩余27万元打到戴永全的账上，剩余335万元是通过向友利银行贷款后支付的。赵虎就其主张出示了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》《个人住房借款合同》《主债权及房屋抵押合同》《个人抵押合同》以及银行交易记录。上述证据显示：2015年10月26日，戴永全（出卖人）与赵虎（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定戴永全将涉案房屋出卖给赵虎，房屋成交价格为486万元、家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价49万元。同日，戴永全（出卖人）、赵虎（买受人）与北京链家房地产经纪有限公司（居间人）签署《居间服务合同》，约定因涉及抵押等复杂事宜或手续的办理，按照规定费率上浮10%的标准缴纳居间代理费117700元。同日，戴永全、赵虎与中融信公司签署《房屋交易保障服务合同》，约定保障服务费的收费标准按房屋交易总额的0.5%收取，共计26750元。2015年12月25日，赵虎（借款人、抵押人）与友利银行（中国）有限公司北京顺义支行签署《个人住房借款合同》《个人抵押合同》，约定赵虎申请个人住房贷款335万元，并以所购的涉案房屋提供抵押。2015年11月5日，赵虎通过银行转账向中融信公司支付47万元。2015年11月6日，赵万江（赵虎陈述赵万江系其父亲）通过银行转账向中融信公司支付150万元。2015年11月9日，中融信公司通过银行转账向郭惠琦支付170万元。2015年12月9日，中融信公司通过银行转账向戴永全支付27万元。就马钊债权的实现情况，马钊陈述：其已向法院申请强制执行，强制执行过程中从银行账户中执行了110万元左右，现在还差9400万元左右未执行，目前还保全了梁轶名下一套房屋，朱京华名下一套房屋，但两套房屋都没有进入拍卖程序，没有其他的财产线索了。两套房屋没有被拍卖，是因为执行法官的身体原因，执行程序没有推进。双方曾约定用仓库抵押和股权质押来为主债权进行担保，但抵押权没有进行登记，抵押的仓库已经被拆除，抵押权无法实现了，股权质押也没有登记，质押股权的公司已经不存在，质押权也没有办法实现了。戴永全称其不服执行所依据的判决，梁轶已就该案向最高法院申请了再审，执行过程中确实从账户中划走了钱款，担保的场地和股权现在市场价值可能也很高，确实还有房屋被查封。就涉案房屋在戴永全与赵虎交易期间的市场价值，马钊提交证据中的网络查询记录显示同一区域的四区房屋（涉案房屋位于二区）每平米的成交价格在涉案房屋交易前后各一年的时间段内位于约11000元至3万元之间，马钊在起诉时的事实与理由部分主张涉案房屋同时段、同区位的市场成交单价在16625元/平方米-21381元/平方米之间，庭审过程中主张涉案房屋每平米均价应在4万元以上，并向法庭申请就此进行鉴定。戴永全陈述其与赵虎约定的交易价格就是市场价格。赵虎陈述当时的房屋均价在每平米2万元左右。就戴永全与赵虎主观上是否存在恶意，马钊主张，戴永全和赵虎在买房之前就认识，并且是朋友关系，二人之间存在恶意串通的可能性，因为马钊查询到戴永全之前居住在涉案房屋（×××二区），赵虎居住在×××一区。戴永全与赵虎均认可买卖涉案房屋之前，二人分别居住在×××的一区和二区，但二人均表示在涉案房屋交易之前二人完全不认识，马钊的推理没有根据。上述事实，有双方提交的民事判决书、房地产权登记信息、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、二手房价格网络查询记录、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》《个人住房借款合同》《主债权及房屋抵押合同》《个人抵押合同》、银行交易记录及本院的庭审笔录等在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”该条规定在区分债务人的诈害行为是否有偿的基础上，规定了债权人撤销权的不同成立要件：对债务人放弃到期债权、无偿转让财产的诈害行为，撤销权的行使仅符合客观要件即可，不以债务人主观上存在恶意为成立要件；而在债务人以明显不合理的低价转让财产这一有偿行为的场合，除客观要件的满足外，还须以债务人、受让人主观上有恶意为成立要件。本案中，马钊提起的撤销权诉讼是否符合《合同法》第七十四条规定的要件，是双方当事人争议的焦点问题。马钊诉讼请求的实质，是主张戴永全在与赵虎买卖涉案房屋的交易过程中，存在着以明显不合理的低价转让财产的有偿行为。由此，撤销权的成立需同时具备以下几个要件：1.马钊对戴永全享有债权；2.戴永全在与赵虎买卖涉案房屋过程中，约定的转让价格属于明显不合理的低价；3.戴永全低价转让财产的行为给马钊的债权造成了损害；4.戴永全与赵虎在涉案房屋买卖过程中主观上存在恶意。一、马钊对戴永全是否享有债权。本案中，马钊对于戴永全的债权，已经法院生效法律文书确认。戴永全虽不予认可，且陈述该案当事人已经提出再审申请。但戴永全并未举证证明据以执行的判决已被裁定中止执行或被依法改判、撤销或者变更，故马钊对戴永全享有合法债权。二、戴永全在与赵虎买卖涉案房屋过程中，约定的转让价格是否属于明显不合理的低价。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款规定：“对于合同法第七十四条规定的"明显不合理的低价"，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”因此，这一要件是否成立，取决于涉案房屋交易价是否达到交易时交易地的市场交易价的70%。马钊提交的网络查询记录显示，在交易之前以及之后各一年的时间段内，涉案房屋相邻的四区房屋每平米的房屋成交价格最高为30509元。如按网络查询价的最高价计算，涉案房屋价格约为652万元，该价格的70%约为456万元。因此，衡量戴永全与赵虎约定的转让价格是否合理，在于确认真实的转让价格，应以马钊提交的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中约定的190万元为准，还是以赵虎提交的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中约定的535万元为准。针对涉案房屋的交易价格，马钊除《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》之外，未能提供其他证据予以佐证。赵虎除提交《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》之外，还提交了与房屋中介签订的合同、向银行申请贷款的合同、抵押合同以及银行交易记录。赵虎主张的535万元的交易价格，能够与购房款支付的银行交易记录、中介费数额、贷款发放数额以及抵押权登记信息互相佐证，故能够证明535万元为戴永全与赵虎之间真实的房屋交易价格。以此与马钊提交的网络查询记录相比较，实际的房屋交易价格不属于明显不合理的低价。马钊同时申请对于市场交易价进行鉴定，至于是否需要通过鉴定确认网络查询信息的合理性，本院将综合其他要件的成立与否予以决定。三、戴永全转让财产的行为是否给马钊的债权造成了损害。是否有害于债权，应以债务人的行为是否已导致其清偿能力的减少，以至于无法满足债权为判断标准。根据“谁主张、谁举证”的分配原则，债权人应当就债务人无清偿能力的客观事实负担举证责任。本案中，执行法院尚未因经过财产调查未发现可供执行的财产而裁定终结本次执行程序，且该案被执行人名下另有两套房屋尚未进行拍卖，两套房屋是否能够进行拍卖，以及通过拍卖能够获得的款项数额目前均无法确定。对此，应由马钊承担举证不能的不利后果。故在本案审理过程中，马钊提交的现有证据无法证明其债权已被损害。四、戴永全与赵虎在涉案房屋买卖过程中是否存在主观恶意。马钊主张戴永全与赵虎相识，且存在恶意串通的理由是二人在涉案房屋交易之前居住在同一区域内。戴永全与赵虎认可二人于涉案房屋交易之前分别居住在香堤漫步庄园的一区和二区，但仅凭居住区域临近，无法得出二人必然相识，更无法证明二人在房屋交易过程中存在主观恶意，故该要件在本案中不能成立。综上，因综合全案证据不能证明戴永全与赵虎存在主观恶意，且通过目前证据无法认定交易行为给债权造成了损害，故无论交易价格是否明显不合理，马钊均不具备行使撤销权的条件。因此，对于马钊要求对于涉案房屋的交易价格进行鉴定的申请，本院不予准许。综上，马钊要求撤销戴永全与赵虎签署的房屋买卖合同并变更房屋登记的诉讼请求，因未满足法律规定的撤销权的成立要件，本院不予支持。因马钊不具备行使撤销权的条件，对于其要求戴永全承担律师费的诉讼请求，本院亦不予支持。按照相关政策规定，已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。实行网上签约的目的是使交易透明化，防止出卖人将房屋一房两卖或中途毁约而采取的一种行政管理手段。故网签实际上是进行信息的填报和公示，其法律定位是行政机关进行的强制性登记备案手续。按照相应法律法规，网签合同价款应当与双方实际成交的价款一致。但在不一致的情形下，根据上述对于网签的法律定位的分析，双方交易的意思表示应以双方之间实际约定和履行的合同为准，而不应以网签合同为准。故在衡量交易价格是否合理时，本院以双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》为准，而未以网签合同《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》为准。但戴永全与赵虎在网签过程中隐瞒真实的交易价格，系为逃避国家相关税收政策而为之，该行为不符合相关法律法规的规定，且引发了本案诉讼。马钊本身并无途径得知双方之间真实的交易价格，其基于网签合同而产生的怀疑，属于普通人可能产生的合理怀疑。故马钊的诉讼请求虽然不符合法律规定的条件，但本案的产生，主要由于戴永全与赵虎为避税而签订的网签合同，导致了马钊的合理怀疑，因此，本院将考虑各方过错对于案件受理费进行分配。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马钊的全部诉讼请求。案件受理费一千一百五十元，由被告戴永全负担五百七十五元，于本判决生效之日起七日内交纳；由第三人赵虎负担五百七十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 牛佳雯二〇二〇年一月二日法官助理 王耀飞书 记 员 王 琴