浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初3688号 原告（反诉被告）：浙江胜虹纺织科技有限公司，住所地诸暨市直埠镇集贤路1号。 法定代表人：倪乐生，系公司董事长。 委托诉讼代理人：马阳杨，浙江大公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙可炜，浙江大公律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈小芳，男，1976年9月21日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：王永建，浙江永大（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：桑成才，浙江永大律师事务所律师。 原告浙江胜虹纺织科技有限公司与被告陈小芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月8日受理后，依法适用简易程序，被告陈小芳在答辩期内提起反诉，本院予以准许。本院于2019年4月15日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并组成合议庭。后原告申请进行鉴定，本院亦予以准许。鉴定报告出具后，本院于2019年12月27日再次公开开庭进行了审理。原告浙江胜虹纺织科技有限公司的委托诉讼代理人马阳杨、被告陈小芳的委托诉讼代理人王永建、桑成才两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江胜虹纺织科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年12月7日签订的《厂房土地买卖定金合同》有效；2.判令被告继续履行前述《厂房土地买卖定金合同》（具体内容为被告立即协助原告办理坐落于诸暨市的土地及厂房的不动产转移登记手续，厂房面积为14621.9平方米，土地面积为10573平方米）。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求被告就上述土地及厂房签订买卖合同，后经本院释明，原告变更诉讼请求：1.判令被告双倍返还定金100万元；2.判令赔偿原告因被告拒绝签订《买卖合同》及协助过户给原告造成的损失人民币11687464元。 事实和理由：2012年8月16日，陈小芳通过司法拍卖且经绍兴中院（2012）浙绍执民字第55号民事裁定书裁定获得坐落于诸暨市的土地及厂房（厂房面积为14621.9平方米，土地面积为10573平房米）。 2018年12月7日，原告从陈小芳处购买了其所有的上述厂房及土地使用权，总价1108万元，并与其签订了《厂房土地买卖定金合同》。嗣后，原告按约支付了伍拾万定金。 2019年1月，案涉厂房及土地已全部登记在被告名下，现已具备过户条件，但被告一直拒绝与原告签订厂房买卖合同，并拒绝办理过户登记手续。 综上，为保护原告的合法权益不受损害，原告特起诉来院，望判如所请。 被告陈小芳辩称，2012年8月16日，陈小芳根据绍兴市中级人民法院出具的（2012）浙绍执民字第55号执行裁定书，获得本案讼争房产、土地的所有权，此后，一直未办理变更登记手续。 2018年12月7日，陈小芳和浙江胜虹纺织科技有限公司签订《厂房土地买卖定金合同》一份，约定陈小芳将坐落在诸暨市厂房及土地转让给浙江胜虹纺织科技有限公司，转让价款1108万元。付款方式为：1.合同签订三天内被告向原告支付定金50万元；2.原告在税务机关签字之日五个工作日内，被告必须交齐过户到原告名下时所发生的所有税收及应交的费用，在法定的时间原告拿到房产证后二天内双方签订厂房买卖合同；3.被告转让给原告时先支付500万元到被告指定的账户，同时将余额汇到双方协商的指定监管账户三方共管。合同第五条违约责任约定任何一方违约，适用定金判则。合同第十条特别约定：“乙方（即原告）在办理过户手续中出现资金问题，两个月内甲方（即被告）有权解除合同。”此外，合同还约定了双方的其他权利义务、未尽事宜等内容。 合同签订后，原告向被告支付50万元定金，被告依约前往诸暨市国土资源局办理相关手续，并于2019年1月16日收到了国土局邮寄的不动产权证，被告收到权证后立即电话告知原告前来签订合同，要求原告7天内前来签订合同，逾期视为原告同意解除合同并承担违约责任。原告于次日收到通知书后未作答复，被告方又于同月21日再次向原告方催告，原告方表示因资金紧张，无力履约。 被告认为，原告与被告之间签订的合同在性质上属于预约合同，预约合同的订立往往是由于合同成立存在暂时性阻碍，缔约条件当前无法达成，为确保交易成功，双方先就合同内容达成合意，待阻碍消失后再订立本约。就本案而言，要求限期订立本约，但原告方因资金问题一直拒绝，其行为符合《厂房土地买卖定金合同》第十条关于如原告出现资金问题，被告有权解除合同的情形。此外，被告发出的《签订合同通知书》已明确要求原告限期前来签订合同，否则将解除合同并追究原告责任。原告收到通知书及催告后，一直未来签订合同，已用行动拒绝订立本约，故本案《厂房土地买卖定金合同》应当解除。定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案当中，因原告的违约行为已经导致合同被解除，根据定金罚则原告无权要求被告返还定金50万元。故被告陈小芳提起反诉：1.要求判令解除陈小芳与浙江胜虹纺织科技有限公司于2018年12月7日签订的《厂房土地买卖定金合同》；2.判令陈小芳无需返还浙江胜虹纺织科技有限公司定金50万元。 反诉被告针对反诉原告的反诉请求辩称，1.反诉被告从来没有收到过所谓的签订合同通知书，反诉原告提交的邮寄凭证上的寄送对象傅文国实际是反诉原告自行雇佣的一个电工。本案客观事实恰恰与反诉原告在反诉状中所列的相反，是反诉被告多次通知陈小周及相关的人员要求配合办理过户手续，陈小芳一直故意拖延，违约的是反诉原告。本案中反诉原告据我们所知已经将案涉土地卖给萧山人，这是反诉原告迟迟未过户的原因。 为了简便，以下均以本诉原、被告称呼。 对当事人无异议的证据即借款协议、不动产权证书、中国农业银行个人账户明细，本院予以确认。 对于双方有异议的证据，本院分析认证如下： 1.厂房土地买卖定金合同，双方对真实性均没有异议，本院依法予以确认，至于合同的性质，在下文中予以综合阐述。 2.税收缴款书，因双方对于税款另行签订了借款协议，现原告亦同意另行主张，故对该证据本院不作认定。 3.签订合同通知书、邮寄凭证、傅文国的证人证言，虽被告申请签收人出庭作证，但从其证言可以证明，其签收该文件时，原告的公司已不经营，且该证人明确陈述并未将文件交付给原告的法定代表人，故无法证明原告已收到该解除合同通知书，对其举证目的本院不予认定。 4.陈小周的微信聊天记录，因原告质证后没有异议，故本院依法予以确认。 5.承诺书和欠条，因所涉证据所证明的事实与本案并非同一个法律关系，故本院对其不作认定。 6.（2019）浙0624民初892号案件相关资料及民事调解书，因对真实性没有异议，本院予以确认，至于证明目的，从上述材料只可以证明原告存在民事纠纷，但是现已达成调解，无法证明原告存在经济困难，故对被告的举证目的不予确认。 7.厂房买卖合同、《补充协议》、单位职工各险种参保名册、中国银行交易流水明细清单、客户收款通知、呈报审批流程，因对真实性均没有异议，故本院对真实性依法予以确认。 8.陈小周的证人证言，对其真实性依法予以确认，至于证明目的，本院将在下文中综合予以阐述。 9.当事人接待笔录，系证人证言，证人无正当理由未到庭接受当事人质询，故对该笔录的证明力本院不予确认。 10.虹口坞村工业房地产拍卖成交记录复印件，因与本案无关联性，本院不予确认。 11.最高人民法院执行信息公开网打印的原告于2019年9月29日被新昌县人民法院列为失信被执行人的信息，经本院庭后核实，对其真实性依法予以确认，至于证明目的，因该案浙江胜虹纺织科技有限公司已提供财产执行，现正在评估拍卖阶段，故无法达到原告的举证目的。 12.（2019）浙0109民初5298号民事调解书、2019年8月26日收条，经庭后核实，本院对其真实性依法予以确认，至于证明目的，因该案原告已履行完毕，无法达到被告的举证目的，故对该证据的证明目的不予确认。 13.本院依法出示绍兴中信房地产资产评估有限公司出具的两份估价报告及评估费发票，因双方当事人对其真实性均没有异议，故本院对其真实性依法予以确认。 经审理，本院查明事实如下：2012年8月16日，被告陈小芳通过司法拍卖且经绍兴市中级人民法院（2012）浙绍执民字第55号民事裁定书裁定获得坐落于诸暨市的土地及厂房，厂房面积为14621.9平方米，土地面积为10573平房米。 2017年12月13日，原、被告签订厂房买卖合同，原告要求购买上述所涉房产，转让价格为900万元，预先支付定金20万元，后双方于2018年6月7日签订补充协议一份，增加转让价160万元，合计转让价格为1060万元。后因故双方并未履行上述两份协议。 2018年12月7日，原告（作为甲方）与被告（乙方）另行签订《厂房土地买卖定金》合同一份，合同对相关的权利义务进行了相应的约定，其中甲乙双方约定，该厂房、土地转让期间所发生的一切税费及其他一切费用由乙方承担。甲方净到手壹仟壹佰零捌万元整(1108万元)。乙方向甲方三天内支付定金伍拾万元整(50000)，该款项通过转账汇款方式交付，否则该合同作废。甲方在税务机关签字之日五个工作日内，乙方必须交齐过户到甲方名下时所发生的所有税收及应交的费用，在法定的时间甲方拿到房产证后二天内双方签订厂房买卖合同。余款支付流程、甲方转让给乙方时先支付500万元到甲方指定的账户，同时将余额汇到双方协商的指定监管账户三方共管，详细解释按双方的买卖合同为准。甲乙双方任何一方违反本合同，适用定金判则。如果在交易过程中，乙方发现存在有甲方陈小芳个人造成原因，甲方自收到乙方通知30日内无法解决的，乙方可解除本合同，并要求甲方赔偿已交的税收总额及两分利息。因甲方于2012年7月31日依法成功竞拍到上述标的物，于2012年8月16日绍兴市中级人民法院执行裁定书(2012)浙绍执民字第55号进行裁定，甲方可以随时办理该标的至乙方名下，但由于甲方自身原因尚未办理不动产权证，现甲乙双方约定本定金支付后30个工作日内，办理出新不动产权证并及时签订正式的买卖合同。甲方转让款1108万元系净收益，因此，甲方在办理产权过户手续时，包括第一次诸暨市腾冠鞋业有限公司过户到甲方名下时发的所有税费、规费，包括可能产生的罚款均由乙方承担。乙方在办理过户手续中出现资金间题，两个月内甲方有权解除合同。合同签订后，2018年12月3日，原告向被告缴纳定金50万元。 另查明，陈小芳为将房产从案外人处过户至自己的名下，需缴纳税款300万元，陈小芳向原告借款300万元用于缴纳税款，双方签订了借款协议。2018年12月20日，被告缴纳了相应的税款，2019年1月14日，案涉土地和厂房登记在了被告陈小芳的名下。 再查明，原告因货款被起诉至新昌县人民法院，现双方已达成调解，该案已进入执行阶段，原告已提供财产可供执行。 审理中，被告陈小芳明确表示不同意按定金合同约定继续签订厂房买卖合同，本院释明后，原告亦对诉讼请求作出了相应的变更。后原告申请对本案所涉土地价值的涨跌进行评估，本院委托绍兴中信房地产资产评估有限公司，该所评定：位于诸暨市的国有建设用地使用权及地上建筑物2018年12月7日的价值为23261394元，2019年10月25日的评估价值为23267464元，涨幅为6070元，原告预交评估费5万元。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案中，原、被告所签订的《厂房土地买卖定金合同》，从名称上看就是一个预约合同，合同中亦多次出现“正式的转让合同”的类似表述，从合同的整体内容来分析，虽对转让房产的面积、位置、诉争土地的其他具体信息、转让价款等作出了明确的约定，但是对主要条款即转让款的支付等情况均未作出约定，而且在签订定金合同前双方曾经签订过正式厂房买卖合同及补充协议，但之后因故并没有履行，可见，双方当事人对于案涉厂房及土地的买卖有一个长期磋商的过程，而且磋商中的确出现了一些不确定的因素，导致之前签订的正式买卖合同均没有实际履行，从而才促使双方签订了案涉的定金合同，对于已达成的共识问题先予确认，对未达成共识的事项给予时间进一步磋商，特意为各自保留相应的空间，因此，应当遵从原、被告签订定金合同时的本意和初衷，认定案涉合同系一份预约合同，以此来约束双方履行定金合同之签约约定。现案涉房产已过户至被告的名下，且原告也按约定交纳了税款和定金，但双方未能按约签订厂房买卖合同，该定金合同实际已解除，现陈小芳要求解除合同已无必要，而合同的解除并不影响双方就此协议约定承担相应的违约责任。故本案的争议焦点在于未能签订正式买卖合同的责任在哪一方。双方在定金合同中约定“甲方拿到房产证后二天内双方签订厂房买卖合同”，根据业已查明的事实，被告在2019年1月14日已拿到房产权证，现无证据证明双方未签订房屋买卖合同的过错系原告，虽被告提供了相应的证据来证明原告出现了资金问题，但是所提供的证据均无法直接证明原告已经出现了资金问题，只是证明原告存在民事纠纷，且此类民事纠纷的产生均发生在应当签订厂房买卖合同之后，故被告以此认为系原告违约在先显属不当。现被告明确表示不同意继续履行定金合同，且在法定期限内未与原告签订厂房买卖合同，显属违约，应当承担相应的违约责任，现原告按照合同约定要求被告双倍返还定金100万元，于法有据，本院予以支持。原告还诉请要求被告赔偿厂房差价损失11687464元，虽定金合同中对于违约责任仅约定了定金，但是根据法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补乙方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失，本院可以并处，但定金和损失赔偿的数额综合不应高于因违约造成的损失。关于这个厂房差价如何确定，根据本院委托进行的评估报告显示，案涉土地的涨跌起伏并不大，参照评估价值的涨幅，本院认定土地的涨幅为2891元，因违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，但补偿性是违约金主要性质，被告不同意继续签订本约合同给原告造成的损失，不应过分高于对原告所造成的实际损失，且双倍返还定金本身就是一个违约责任的承担，且该损失的承担足以弥补对原告所造成的损失，故对于原告诉请要求以案涉土地现有的评估价值计算原告的损失，于法无据，本院对该诉请不予支持，至于原告所预交的评估费5万元，系原告为举证损失而支出的费用，但是原告之所以要举证证明损失系被告违约导致的，故为了公平起见，该评估费用，原、被告各半承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、被告陈小芳应自本判决生效之日起十日内双倍返还原告浙江胜虹纺织科技有限公司定金100万元； 二、驳回原告浙江胜虹纺织科技有限公司的其余诉讼请求； 三、驳回反诉原告陈小芳的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费102924.78元，财产保全费用5000元，合计诉讼费用107924.78元，由原告浙江胜虹纺织科技有限公司负担94124.7元，被告陈小芳负担13800元；反诉案件受理费80元，由反诉原告陈小芳负担。评估费用50000元（由原告预交），由原告浙江胜虹纺织科技有限公司负担25000元，被告陈小芳负担25000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  蒋仙斐 人民陪审员  蒋 珊 人民陪审员  毛丽多 二〇二〇年一月三日 书 记 员  韩路琦