浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初6148号 原告（案外人）：吴福喜，男，1976年1月28日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 原告委托诉讼代理人：盛新铭、程军,浙江嘉望律师事务所律师。 被告（申请执行人）陈兵，男，1953年5月13日出生，汉族，住上海市黄浦区。 被告（被执行人）：苏州中润商业发展有限公司，住所地：江苏省苏州市吴中区宝带西路111号，统一社会信用代码：9132050655808117X1。 法定代表人：蔡祥贤，总经理。 委托诉讼代理人：唐娟，系该公司员工。 被告（被执行人）：嘉兴中润丽丰置业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市水晶大厦1幢1301室，统一社会信用代码：913304005623992797。 法定代表人：吴际，执行董事。 委托诉讼代理人：周双杰，系该公司员工。 原告吴福喜与被告陈兵、苏州中润商业发展有限公司（以下简称中润公司）、嘉兴中润丽丰置业有限公司（以下简称丽丰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月15日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程军，被告陈兵、中润公司委托诉讼代理人唐娟、丽丰公司委托诉讼代理人周双杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴福喜起诉称，原告与丽丰公司于2013年5月签订了四份《浙江省商品房买卖合同（草签）》，约定购买利丰商业中心商铺7-111号、7-112号、7-114号、7-122号房产，并于2013年5月10日、7月16日、12月30日转账支付购房款3901311元。同年，原告与苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司（以下简称中润嘉兴公司）及担保方丽丰公司签订了委托经营管理协议，原告已实际占有并将上述房产出租使用七年之久。2015年11月，原告又与丽丰公司签订了《房屋买卖合同（网签）》，并在不动产中心办理了网签手续予以公示。期间，原告还向丽丰公司支付了契税、工本费等费用用于办理房产登记，但因丽丰公司之原因迟迟未能办理登记。原告认为，虽然上述房产登记在丽丰公司名下，但原告作为买受人完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除他人执行的情形，诉请：一、解除对利丰商业中心商铺7-111号、7-112号、7-114号、7-122号房产的查封（执行标的6101295元）；二、本案诉讼费由被告承担。 被告陈兵答辩称，不同意原告的诉讼请求。 被告中润公司答辩称，原告陈述的与第二被告有关的事实属实，该案件引起的执行案件是由第一被告申请，诉讼费用应由第一被告承担。 被告丽丰公司答辩称，对原告的诉请事实部分第三被告认可，诉讼费应由第一被告承担。 针对自己的诉讼请求，原告向法庭提供了如下证据： 1.商品房买卖合同（网签）4份、商品房买卖合同（草签）1份，证明涉案房产在被法院查封前，原告已和第三被告签订了合法有效的书面买卖合同。 陈兵质证，不认可这些合同，不符合常理，草签合同是后来补充上来的，执行异议被驳回的理由是不符合常理，款项是2013年支付，而合同是2015年才签订，且签订后没有支付其他款项。网签合同是执行异议后为不符合常理补的，一手房买卖是一房一价，而这四套房屋的价格是一样的，草签合同连意向也不是，而本案草签合同签订后支付了50%款项，不符合常理。草签合同中所有形成格式、盖章，都是最近两、三个月产生。 中润公司质证，上述合同与第二被告无关，真实性无法确认。 丽丰公司质证，对合同真实性予以认可，无异议。 2.委托经营管理协议、房屋租赁合同，证明涉案房产在被法院查封前原告已合法占有，并出租使用长达4年之久。 陈兵质证,对证据4真实性不认可，合同尚在草签期，不存在委托经营的情形;合法占有必须产权过户。现在房屋在租赁状态，租金应该返还给原告，但事实上并未返还给原告过。 中润公司质证，无异议。 丽丰公司质证，予以认可。 3.转账凭证、发票，证明原告已按约履行了付款义务。 陈兵质证，对复印件不认可。 中润公司质证，无法确认。 丽丰公司质证，无异议，认可。 4.不动产登记查询信息，证明涉案房屋已被查封，未能办理过户登记系第三被告原因，并非原告原因。 陈兵质证，查封时间在2018、2019年，交易时间在2013年，原告没有付款，不是因查封无法过户。 中润公司质证，无法确认。 丽丰公司质证，无异议，予以认可。 针对自己的抗辩，丽丰公司提供了下列证据： 1.情况说明书，证明涉案房屋现在的情况。 原告质证，无异议。 陈兵质证，有异议，用后期收取的租金冲抵房款，不符合常理，且没有具体的支付凭证。 中润公司质证，没有异议。 2.情况说明，证明以租金冲抵购房款已经得到确认，涉案房屋的购房款已经付清。 原告质证，真实性认可，恰恰证明双方签订草签合同后，就后续房款与第二、三被告签订的合同。 陈兵质证，对情况说明不认可，前提是委托经营成立、经济困难不能付款，才有政府协调的结果，与本案无关。 中润公司质证，无异议。 3.售房发票（税务部门有备案），证明第三被告已经开具涉案房屋的销售发票。 原告质证，无异议。 陈兵质证，这是记帐联，是内部的，不能证明是涉案房屋的，不认可是房屋买卖款项。 中润公司质证，真实性无法确认。 被告陈兵、中润公司未提供证据。 为查明事实，法院依职权调取并出示的证据： 1.（2019）浙0402执115号民事裁定书一份、协助执行通知书一份、送达回证一份、（2018）浙0402民初2422号民事判决书。 2.执行员的电话记录。 原告及三被告对上述证据质证，均没有异议。 本院认证如下：原告提供的证据1-4及丽丰公司提供的证据1-3，均与本案具有关联性，本院予以认定;法院调取的证据与本案事实有关，予以认定。 本院经审理查明，陈兵因与中润嘉兴公司、中润公司、付建国侵权责任纠纷一案，于2016年11月21日向本院提起诉讼，在诉讼过程中，陈兵向本院申请追加丽丰公司为共同被告。2018年8月16日，本院作出（2018）浙0402民初2422号民事判决：中润公司、丽丰公司于判决生效后十日内共同赔偿陈兵装修及设计费损失共计6047224元；驳回陈兵其他诉讼请求等。上述判决生效后，陈兵向本院申请强制执行，本院于2019年1月9日以（2019）浙0402执115号案件立案执行。 在执行过程中，本院于2019年3月12日查封了被执行人丽丰公司名下包括位于嘉兴市产。后吴福喜向本院提起执行异议，认为本院查封的涉案房产属于其所有，要求本院解除对上述房产的查封。执行法院于2019年7月26日作出（2019）浙0402执异38号执行裁定：驳回案外人吴福喜的异议请求。原告吴福喜不服该裁定，遂提起执行异议之诉。 2013年3月3日，原告吴福喜作为买受人与出卖人丽丰公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：吴福喜向丽丰公司购买位于嘉兴市利丰商业中心7-111号、7-112号、7-114号、7-122号预售商品房，按单价26063.42元/平方米，总价款为7795310元；买受人于2013年5月10日前支付房款20万元，于2013年6月10日前付清房款3698310元，余款买受人在出卖人通知日期内办理完按揭贷款3897000元；出卖人应在2014年5月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用等。该合同打印时间为2013年3月11日，并注明本合同尚未备案。同时，吴福喜作为委托方（甲方），中润嘉兴公司作为受托方（乙方）、丽丰公司作为担保方（丙方），三方签订了《委托经营管理协议》，约定甲方自愿将位于龙凤路北利丰商业中心7幢111、112、114、122号商铺委托乙方代为办理房屋交付手续并在委托经营管理期限内出租给乙方使用，由乙方按照该项目的统一规划进行统一招商和统一经营管理；委托经营管理期限为8年，自2014年6月1日起至2022年5月31日止，在委托经营管理期间双方均不得解除、终止本协议；自2014年6月1日至2017年5月31日的租金收益，乙方已一次性支付给甲方，本协议签订时甲方须通过该租金收益的收据给乙方；2017年6月1日至2022年5月11日的年租金为789398元；乙方应每6个月为一期支付一次租金，每次应提前10日将下期应付的租金打款至甲方指定的账户等。 2013年5月10日，吴福喜向丽丰公司付款20万元；2013年7月16日，吴福喜指定他人向丽丰公司付款3698310元，款项注明为房产付款；2013年12月30日，吴福喜向丽丰公司付款3001元。 2013年12月30日，丽丰公司向吴福喜、何丽美开具了预售购房款7-111号867979元、7-112号867979元、7-114号431360元、7-122号1733993元的销售不动产统一发票。 2015年11月17日，原告吴福喜作为买受人与出卖人丽丰公司分别签订了编号为2015预0010455、2015预0010416、2015预0010414、2015预0010456的《浙江省商品房买卖合同》各一份，约定：吴福喜向丽丰公司购买位于嘉兴市利丰商业中心（北区商铺7-111号、7-112号、7-114号、7-122号预售商品房，分别按毛坯单价26908.43元/平方米，总价款为1733979元；按毛坯单价26908.43元/平方米，总价款为1733979元；按毛坯单价27095.31元/平方米，总价款为861360元；按毛坯单价25039.68元/平方米、总价款为3465993元；买受人分别于2013年7月16日前付清房款867979元、867979元、431360元、1733993元，余款分别在出卖人通知日期内办理完按揭贷款866000元、866000元、43万元、1732000元；出卖人应在2014年5月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用等。该合同打印时间为2016年2月29日，并注明本合同已备案；丽丰公司均加盖了印章，买受人均未予以签字。 另查明，2018年10月9日，中润嘉兴公司作为出租方与刘攀签订房屋租赁合同一份，约定将利丰商业中心商铺7-108、109、110、113、114、123、124半间租赁给刘攀，租赁期限为2018年10月16日至2022年5月31日止等。 2017年8月15日，上海市长宁区人民法院因（2016）沪0105执4757号案件对丽丰公司名下利丰商业中心商铺7-111号、7-112号、7-122号予以查封，查封期限截止期为2020年8月14日。2019年1月8日，上海市长宁区人民法院对上述房产予以解封。 另丽丰公司在情况说明中确认有149户小业主因受商业地产大环境影响及银行对商业地产的放贷紧缩，贷款都一直无法办理下来，为了解决这些客户实质性的问题，丽丰公司遂采取贷款按揭款转为租金收益两者相抵扣的方式，由原首付款的50%金额调整为该套房子的全款，合同需要重新撤销再备案（附件清单中包含涉案7-111号、7-112号、7-114号、7-122号商铺）。 本院认为，本案争议的焦点为吴福喜对涉案房产是否享有足以排除查封强制措施的民事权益的问题。本院认为，吴福喜对涉案房产不享有足以排除查封强制措施的民事权益。理由如下： 首先，本院于2019年3月12日在嘉兴市自然资源和规划局对吴福喜购买的7-111号、7-112号、7-114号、7-122号商铺房地产进行了查封，因涉案房产尚登记于被执行人丽丰公司名下，且吴福喜尚未按购房合同约定支付全部的购房款及办理相应的银行贷款手续，吴福喜对所购买的涉案房产的相关权利义务尚处于权利待定状态，执行法院所采取的查封措施符合相关法律规定，并无不当之处；故丽丰公司作为涉案房产销售方自2019年3月12日起未经保全法院的同意，已不得自行处置涉案房产的相关权益。 其次，涉案房产吴福喜虽已于2016年2月29日办理了房屋买卖合同备案登记，但吴福喜并未履行其全额付款义务，虽因客观原因丽丰公司对此予以谅解，然而并不足以表明涉案房产的相关权属已进行了变更，本院对丽丰公司的涉案房产的权属予以查封合法有效。 第三，吴福喜所购买的涉案房产买卖合同并未办理过备案撤销手续，并重新办理新的网签合同予以备案，因此不具有商品房买卖合同变更的效力。 综上，原告吴福喜主张解除对涉案房产查封措施的诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告吴福喜的诉讼请求。 案件受理费54509元，由原告吴福喜负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  陈晋伟 人民陪审员  李冬菊 人民陪审员  陆惠凤 二〇二〇年一月三十一日 书 记 员  许新元