辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终269号上诉人（原审被告）：付岩，女，1978年12月1日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：刘泽，男，1981年3月4日出生，汉族，付岩丈夫，住沈阳市东陵区。被上诉人（原审原告）：沈阳亿达物业管理有限公司，住所地辽宁省沈阳市浑南新区新秀街2号(110-112室)。法定代表人：田野，该公司董事长。委托诉讼代理人：王静，女，1976年1月2日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市铁西区。上诉人付岩因与被上诉人沈阳亿达物业管理有限公司（以下简称“亿达物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初11665号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。付岩上诉请求：1.一审判决认定事实不清，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2.案件费用由被上诉人承担。上诉理由：一审认定事实不清，适用法律不准。一、上诉人未提房屋质量问题，一审认定“房屋质量问题系业主与开发商间的房屋买卖合同关系”认定事实不清。上诉人2013年11月26日购买二手房入住后，首年房屋质量没有问题，也按时缴纳物业费，2014年7月至9月物业执行政府行为进行外墙保温工程后，由于外墙保温质量不合格，保温层与房屋外墙之间有缝隙，造成2015年初房屋开始出现多处返潮，多处漏雨现象，上诉人联系物业，要求做外墙保温的售后维修，物业拒绝协调施工方维修，施工队是物业找到，只有物业能够联系，上诉人无处解决，只好自行维修，产生维修费用5100元，本可以不产生，物业纠纷也可以不产生，施工方应当承担责任，是由于物业失职造成的后果，要求物业减免维修费用后，上诉人承诺按时缴纳物业费。希望法院责令物业出具相关外墙保温施工合同，如果房屋当年在保修范围内，可以认定物业失责。二、关于一审判决中“物业服务质量存在瑕疵……启动维修基金需由业主委员会或社区组织启动……被告未能提供证据证明物业未能尽到配合义务”的问题，抗辩如下：1、物业拒绝找施工方维修，上诉人提出申请大修基金，物业回复让上诉人找原房主解决，拒绝协调申请大修基金，物业拒绝为上诉人服务。2、如果物业尽到配合义务，2015年至2018年期间，上诉人报修问题物业未协调，至2018年物业换新经理，才电话催缴物业费。3、提供证据应是双方，物业应提供对上诉人诉求解决方案和协调服务的证据。4、上诉人向物业申请联系业主委员会，物业回复不会随意告知，上诉人不知道如何找业主委员会。三、由于一审判决认定事实不清，上诉人同时咨询查询了一些法律条款，提出异议如下：1、物业未通过法定程序主张拖欠物业费，存在明显怠于行使权利的行为。根据《物业管理条例》第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，除了业主委员会应当履行相关催费义务，物业公司也应该履行通知缴纳义务，物业应提供通过直接送达等方式向上诉人书面催缴物业费的证据。2、本案应依照现行法律关于诉讼时效的规定。上诉人拒缴2015年物业费，未收到物业当面催缴的书面文件，也未有相关人员上门收缴，2018年前没有物业工作人员协调解决，物业未在2015年和2016年提起诉讼，恶意拖过外墙保温施工售后服务期，物业合同是否认定诉讼时效有效？物业服务合同虽属于继续性合同，但不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。3、被上诉人并未履行维修、养护、管理、维护义务，应当承担相应的赔偿责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。物业纠纷源于2014年物业执行的第三方外墙保温施工后，由于施工不合格造成房屋出现问题，物业拒绝协调施工方售后维修。一审法院以“房屋质量问题系业主与开发商间的房屋买卖合同关系”为由，使物业逃避了违约责任。最后，业主拒交物业费是有不同原因的，如果不分清事由，因惧怕业主拒交物业费，导致物业资金不足，使服务质量下降形成恶性循环，会导致物业企业无论服务质量如何，都收取费用的恶性循环。亿达物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。亿达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令付岩给付物业管理费7787.82元；2.诉讼费由付岩承担。一审法院查明事实：付岩是位于沈阳市浑南区唯美品格02-01-0402建筑面积97.96平方米的业主，亿达物业公司房屋所在园区提供物业服务，物业费收费标准为1.50元每平方米每月。付岩未交纳2015年1月1日至2019年5月31日的物业费，亿达物业公司提起本案诉讼。一审法院认为，亿达物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；业主付岩享受了亿达物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。关于付岩提出的房屋质量问题，因房屋质量问题系业主与开发商间的房屋买卖合同关系，与本案并非同一法律关系，对付岩的该抗辩，不予支持。关于付岩提出的物业服务质量存在瑕疵的问题，付岩作为业主，如果对物业公司的服务质量存有异议，可以通过成立业主委员会向物业公司提出诉求及合理化建议，或者依法向相关主管部门反映情况，不宜直接采取拒交物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已交费业主的整体利益，造成恶性循环，故对付岩的抗辩理由，不予支持。关于付岩提出的亿达物业公司不启动维修基金问题。启动维修基金需由业主委员会或社区组织启动，物业只是配合业主委员会或社区做好相关工作，付岩未能提供证据证明物业未能尽到配合义务，致使维修基金无法启用，故对付岩的该抗辩不予支持。付岩应支付的物业费金额为7787.82元(53个月x1.5元/平方米/月×97.96平方米)，对亿达物业公司的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条的规定，一审法院判决：付岩自判决发生法律效力之日起10日内向亿达物业公司支付自2015年1月1日至2019年5月31日期间的物业费7787.82元；案件受理费25元，由付岩负担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，亿达物业公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。亿达物业公司依据其与业主委员会签订的物业服务合同为园区提供物业服务，付岩作为园区业主，应当及时向物业公司支付相应物业费。对于付岩提出物业公司执行政府外墙保温施工后，房屋开始出现渗漏质量问题，认为物业公司未及时沟通施工方维修，要求以物业费减免其自行维修费用的上诉主张。首先，根据付岩提供的照片，并不能认定房屋本身不存在质量问题，而是因为2015年进行外墙保温施工造成。其次，付岩提出系物业公司执行政府要求进行外墙保温施工，物业公司不予认可，本案并无证据证明，不能认定物业公司拒绝履行沟通维修义务。再次，付岩主张2015年、2017年自行维修。在双方存在纠纷的情况下，付岩并未及时通过诉讼等方式主张相关权利。由于双方就责任承担和费用抵顶存在争议，付岩要求以自行维修费用抵顶物业费的主张缺乏依据，本院无法予以支持。物业公司对园区共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，对于业主房屋专有部分质量问题并不承担物业维修义务。付岩自述购买二手房，如果系因房屋本身存在质量问题，那么付岩可以向房屋出售方或者开发商主张相关权利，如果已经超出质量保修期，那么可以考虑通过启动维修资金的方式解决，而不应当以不支付物业费的方式解决上述问题。对于付岩上诉提出物业公司未通过法定程序主张欠费的问题。本案并非因业主委员会或者物业公司未书面催要物业费才导致诉讼，由于双方对于缴纳物业费存在争议，物业公司有权提起本案诉讼。对于付岩上诉提出超过诉讼时效的问题。通过查阅一审卷宗，付岩在一审诉讼中并未明确提出有关时效的抗辩主张。依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，法院不予支持。综上所述，上诉人付岩的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人付岩负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年一月九日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；