四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川34民终1627号 上诉人（原审被告、反诉原告）：西昌智慧新能源汽车销售服务有限公司。住所地：四川省西昌市攀西国际商贸城1号楼。 法定代表人：王应琼，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：余丽萍，四川邛都律师事务所律师，代理权限为一般代理。 上诉人（原审被告）：王应琼，女，生于1987年10月，汉族，四川省冕宁县人，村民，住四川省冕宁县。 上诉人（原审被告）：朱海波，男，生于1980年11月，汉族，四川省西昌市人，村民，住四川省西昌市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：西昌新攀西商贸城投资管理有限公司。住所地：四川省凉山州西昌市小庙乡天王山大道攀西国际商贸城A栋。 法定代表人：朱国莲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈佳骏，男，生于1994年6月，汉族，四川省西昌市人，系西昌新攀西商贸城投资管理有限公司员工，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：雷振宇，四川月城律师事务所律师，代理权限为特别授权。 上诉人西昌智慧新能源汽车销售服务有限公司（以下简称“智慧新能源汽车”）、王应琼、朱海波与被上诉人西昌新攀西商贸城投资管理有限公司（以下简称“攀西商贸”）租赁合同纠纷一案，上诉人不服四川省西昌市人民法院(2019)川3401民初2076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王应琼、朱海波，上诉人智慧新能源汽车的委托代理人余丽萍，被上诉人攀西商贸的委托代理人陈佳骏、雷振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人智慧新能源汽车、王应琼、朱海波上诉请求：撤销西昌市人民法院（2019）川3401民初2076号民事判决，改判将本案发回重审。本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一、被上诉人与朱海波签订的《商铺租赁合同》约定，双方的租赁期限自正式开业起算，但案涉商铺所在的建设工程在2018年2月6日才通过建设工程竣工验收及消防验收，故商贸城怎么能够在2018年1月13日就正式开业，一审认定开业时间为2018年1月13日与事实不符。其次，案涉商铺至今仍然未通过《消防法》规定的消防安全检查，根据《消防法》规定，未经消防安全检查或检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。合同第11.9约定，被上诉人负责制定并落实商城消防制度，对消防设施的保养、维护和维修，由于被上诉人未按规定取得消防验收合格，一审以调解书认定商贸城开业时间违反了法律强制性规定。再次，双方签订了两份合同，实际收取上诉人的费用为房屋使用费，因案涉商铺未通过消防验收，不能使用，两份合同违反法律强制性规定，应属无效，故商铺的租赁期限尚未开始，一审判决上诉人支付2018年7月13日至2019年2月25日的物业维护及营运推广费没有任何依据，要求上诉人支付2019年2月26日开始的商铺占用费、承担违约责任没有任何依据，要求上诉人承担垃圾清运费也毫无事实依据。同时，本案存在两份合同，一审仅判决解除《商铺租赁合同》，完全没有查清事实，并且适用法律错误。二、本案被上诉人违约在先，被上诉人的商铺至今不得投入使用，不得开业营业，附加协议中承诺的50个停车位也未履行。同时，本案合同系被上诉人提供的格式合同，根据法律规定，合同中加重承租人责任，排除承租人权利的条款应属无效，在被上诉人违约在先的情况下，根本不存在支付租金的情况下，还判决承租人承担将所有装修无偿给被上诉人，并支付违约金的合同条款无效。综上，被上诉人违约在先，应赔偿上诉人投入的装修费用200，196.00元，并返还定金30，000.00元，请二审法院将本案发回重审。 被上诉人攀西商贸未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回上诉。针对上诉人补充的内容，一审时朱海波到庭，也承认了当初为什么签订合同，朱海波与上诉人公司是合伙关系，也是受公司委托签订合同，现在朱海波又不承认了。对于上诉人是否收到传票，被上诉人不清楚，但是新能源的法定代表人是王应琼，证明是知道这件事的。对补充的上诉理由不认可，缺乏事实依据。 被上诉人攀西商贸一审起诉请求：1、判令立即解除原、被告之间在2017年10月20日前签订《商铺租赁合同》，判决被告立即将租赁商铺退还原告，并判令商铺的全部装修无偿归原告所有；2、判令被告向原告支付所拖欠的自2018年7月13日起至2019年2月25日止的物业维护及营运推广费247，383.04元，并判令被告自2019年2月26日起按照《商铺租赁合同》约定的物业维护及营运推广费标准按日向原告支付商铺占用费直至被告向原告退还商铺之日止；3、判令被告缴纳的履约保证金3万元归原告所有，不予退还被告，判决被告向原告支付违约金3万元，并每天按照应交金额的3‰向原告支付逾期违约金；4、判令被告向原告支付已代付的垃圾清运费3，000.00元；5、判令原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费、保全费等由被告承担。 上诉人智慧新能源公司一审反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还2017年11月4日预付的物业维护及营运推广费199，680.00元，并以该金额为基数按照同期同类银行贷款支付资金占用费；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿反诉原告租赁商铺装修费200，196.00元；3、判令反诉被告向反诉原告返还定金30，000.00元；4、判令反诉原告为实现债权而产生的律师费、诉讼费等费用由反诉被告承担。 一审法院查明事实，2017年10月20日，原告攀西商贸与被告智慧新能源公司签订《商铺租赁合同》，被告承租原告位于攀西国际商贸城建筑面积约1024平方米的商铺。双方约定租期3年，从2017年10月19日起至2020年10月18日止，同时约定起租时间以正式开业时间为准，合同租赁期限顺延。原告在租赁期间免收被告租金，被告在租赁期间向原告支付物业维护及营运推广费，费用单价为65.00元/平方米.月（第一年优惠6个月、第二年优惠6个月、第三年优惠3个月），第一年第一次缴费199，680.00元。合同还约定为确保商场“先行赔付”制度的切实履行，被告向原告缴纳履约保证金3万元，合同解除或终止之日，被告租赁商铺的一切装修或装饰被告不得拆除。关于装修，双方约定在商场具备商家装修条件时，原告负责提前15日通知被告进场装修，被告须在接到原告通知后20日内将装修方案及相关图纸递交原告审核，并按相关规定报消防等部门审批。在违约责任方面，双方约定被告若违约原告有权解除合同，履约保证金及已收物业维护及营运推广费等不予退还，同时被告还应支付与履约保证金相等的违约金并另行赔偿原告因此发生的全部损失（包括但不限于直接经济损失、可预期利益损失、诉讼费、差旅费、律师费等），同时还约定被告未按合同约定支付物业维护及营运推广费或其他应支付费用的，每天按照应交金额的3‰向原告支付逾期违约金。合同签订后，被告向原告支付了第一年第一次物业维护及营运推广费199，680.00元及履约保证金3万元，被告已接手了商铺并对承租的商铺进行了装修。2018年1月13日攀西国际商贸城一楼汽车广场正式开业，在开业前原告向被告发出了开业通知，被告向原告签署了开业活动《回执单》，并向原告缴纳开业活动费1，000.00元，对开业时间攀西国际商贸城其他10余家汽车商户均予以认可，并有生效的西昌市人民法院民事调解书予以确认。另查明，被告智慧新能源公司系一人有限责任公司，被告王应琼系唯一股东。在庭审中，被告公司确认朱海波与智慧新能源公司系合伙关系，占股16%，同时朱海波为案涉《商铺租赁合同》及附加协议的签字人。另，原告已代被告支付垃圾清运费3，000.00元。 一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中原、被告之间的《商铺租赁合同》系双方在平等自愿基础上签订的，双方应当严格按照约定全面履行自己的义务。被告在缴纳了首期物业维护及营运推广费后拒绝向原告缴纳之后的物业维护及营运推广费，虽然被告辩称不缴纳后续物业维护及营运推广费系原告商铺未通过消防验收，且原告商贸城未实际开业，并据此提起反诉，但通过庭审，一审法院综合原、被告的证据及相关陈述，认为原告商贸城已于2018年1月13日开业，被告应按合同约定向原告缴纳之后的物业维护及营运推广费，但被告一直未缴纳，其行为已违约，应承担相应违约责任。故，原告诉状中第一、二、三、四项诉讼请求一审法院予以支持。同时被告智慧新能源公司系一人有限责任公司，王应琼系唯一股东，其不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任，被告朱海波与被告智慧新能源汽车系合伙关系，其亦应对被告智慧新能源汽车的债权承担连带责任。对于原告第五项诉讼请求，一审法院认为原告未能向本院提交证据证明相关律师费用的具体金额，其应承担举证不能的责任，该项请求一审法院不予支持。对于被告的反诉请求，一审法院认为与查明的事实不符，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原、被告于2017年10月20日签订的《商铺租赁合同》。被告西昌智慧新能源汽车销售服务有限公司、王应琼、朱海波在本判决生效之日起二十日内将所租赁的商铺腾退给原告，该商铺的全部装修归原告所有；二、被告西昌智慧新能源汽车销售服务有限公司、王应琼、朱海波在本判决生效之日起十日内向原告支付2018年7月13日至2019年2月25日止的物业维护及营运推广费247383.04元，被告西昌智慧新能源汽车销售服务有限公司、王应琼、朱海波自2019年2月26日起按双方《商铺租赁合同》约定的物业维护及营运推广费标准按日向原告支付商铺占用费直至被告退还商铺之日止；三、原告收取的被告履约保证金3万元归原告所有，不予退还被告；由被告西昌智慧新能源汽车销售服务有限公司、王应琼、朱海波在本判决生效之日起十日内向原告支付违约金3万元，并每天按照应缴金额的3‰向原告支付逾期违约金；四、被告西昌智慧新能源汽车销售服务有限公司、王应琼、朱海波在本判决生效之日起十日内向原告支付已代付的垃圾清运费3000元；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告的反诉请求。案件受理费5，956.00元，减半收取2，978.00元，由被告西昌智慧新能源汽车销售服务有限公司、王应琼、朱海波共同承担。反诉费2，978.00元，减半收取1，489.00元，由被告西昌智慧新能源汽车销售服务有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审审理过程中上诉人提交了两份证据，《房屋租赁合同》和《攀西国际商贸城租金协议》（复印件）证明智慧新能源公司法定代表人王应琼与案外人朱远志处租赁案涉商铺，用于汽车销售，朱海波没有权利对外签订合同。合同来源于西昌市市场监督管理局。被上诉人攀西商贸质证称，真实性无法确认，签订主体不是被上诉人，案涉租赁合同面积为1024平方米，但该合同面积是120平方米，且租金价格、租赁期限均不一致，故该合同与本案不具有关联性。 本院认证认为，上诉人提交的两份合同签订主体、约定内容与案涉租赁合同均不一致，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审判决查明的事实本院予以确认。另查明，朱远志与王应琼系夫妻关系。朱海波与攀西商贸签订合同后，第一年的物业维护和营运推广费199，680.00元及3万元定金是通过智慧新能源公司的对公账号直接转账支付给攀西商贸的。还查明，合同签订后，智慧新能源公司于2017年10月底开始对商铺进行装修，用时1个多月，于2018年1月1日开始营业。智慧新能源公司性质为自然人独资的一人有限责任公司，成立日期为2017年11月2日。 本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》和《租赁合同附加协议》，是双方在平等自愿的基础上签订，两份合同不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效。由于上诉人未依约向被上诉人缴纳租金，其行为已构成违约，故被上诉人攀西商贸依据合同约定主张解除上述合同的请求符合法律规定，予以支持。 上诉人认为，未缴纳租金是因商贸城还未正式开业，按照合同约定，租赁期限还未起算，且案涉商铺未通过《消防法》规定的消防安全检查，不得投入使用、营业，故被上诉人才构成违约。依据被上诉人提交了《回执单》、各商户，包括上诉人向被上诉人支付的1，000.00元活动费票据，以及被上诉人为筹备2018年1月13日开业庆典所签订的相关服务合同，及一审经与其它11位商户达成的调解，可以确认2018年1月13日为正式开业时间，且上诉人是明知和认可的，故该上诉理由，因与查明事实不符，不予支持。依据被上诉人提交的证据显示，案涉商贸城已经过竣工验收及消防验收合格，其出租商铺的行为符合法律规定。至于因商铺装修要符合消防安全检查，依据合同第五条约定，该义务方系上诉人，故上诉人的该上诉理由，因与查明事实不符，不予支持。因导致合同被解除系因上诉人违约行为所致，故上诉人反诉主张被上诉人返还已付的物业维护及营运推广费199，680.00元、资金占用利息、履约保证金3万元、赔偿商铺装修费200，196.00元无事实依据，本院不予支持。 因合同解除系上诉人违约所致，依据《商铺租赁合同》第十七条的约定，上诉人所租商铺的全部装修无偿归被上诉人所有。第二十二条22.1款约定，履约保证金及已收物业维护及营运推广费等不予退还。被上诉人该两项请求因符合合同约定，予以支持。上述合同签订后，上诉人缴纳了第一年第一次的物业维护及营运推广费199，680.00元，依据《商铺租赁合同》第一条第1.2款约定、第二条第2.2.1款约定，该笔房屋使用费的期限为2018年1月13日至2018年7月12日止，由于2018年7月13日之后上诉人未再缴纳房屋使用费，但一直占用租赁商铺，故被上诉人主张上诉人应支付2018年7月13日起至2019年2月25日止的物业维护及营运推广费247，383.04元，并自2019年2月26日起按照《商铺租赁合同》约定的物业维护及营运推广费标准按日向其支付商铺占用费直至商铺退还之日止符合客观事实及法律规定，予以支持。被上诉人主张的垃圾清运费3，000.00元是依据西昌市物价局、财政局、建设局联合下发的《关于调整城市生活垃圾清运处理费标准的批复》（西市价综【2003】11号）规定的标准具实缴纳，该费用因上诉人租赁商铺，理应由上诉人缴纳，被上诉人代其缴纳后，主张上诉人支付该垃圾清运费于法有据，予以支持。关于被上诉人主张的违约金3万元及每天按照应交金额的3‰支付逾期违约金，因履约保证金已认定不予退还上诉人，上诉人已经实际承担了违约责任，不应再重复计算违约金。故对该两项主张本院不再予以支持。一审判决支持不妥，予以纠正。 上诉人王应琼称，其一审未收到传票，未出庭。经查实，一审于2019年5月22日向王应琼送达了开庭传票，王应琼在法院送达回证上签字确认，故王应琼该上诉理由与本院查明事实不符，不予支持。 综上，一审查事实基本清楚，但重复计算违约金不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、维持四川省西昌市人民法院（2019）川3401民初2076号民事判决第一项“解除原、被告于2017年10月20日签订的《商铺租赁合同》。被告西昌智慧新能源汽车销售服务有限公司、王应琼、朱海波在本判决生效之日起二十日内将所租赁的商铺腾退给原告，该商铺的全部装修归原告所有”、第二项“被告西昌智慧新能源汽车销售服务有限公司、王应琼、朱海波在本判决生效之日起十日内向原告支付2018年7月13日至2019年2月25日止的物业维护及营运推广费247383.04元，被告西昌智慧新能源汽车销售服务有限公司、王应琼、朱海波自2019年2月26日起按双方《商铺租赁合同》约定的物业维护及营运推广费标准按日向原告支付商铺占用费直至被告退还商铺之日止”、第四项“被告西昌智慧新能源汽车销售服务有限公司、王应琼、朱海波在本判决生效之日起十日内向原告支付已代付的垃圾清运费3，000.00元”、第五项“驳回原告的其他诉讼请求；”、第六项“驳回被告的反诉请求”； 二、变更四川省西昌市人民法院（2019）川3401民初2076号民事判决第三项“原告收取的被告履约保证金3万元归原告所有，不予退还被告；由被告西昌智慧新能源汽车销售服务有限公司、王应琼、朱海波在本判决生效之日起十日内向原告支付违约金3万元，并每天按照应缴金额的3‰向原告支付逾期违约金；”为“原告西昌新攀西商贸城投资管理有限公司收取的被告履约保证金3万元归原告所有，不予退还被告”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5，956.00元，减半收取2，978.00元，由西昌智慧新能源汽车销售服务有限公司、王应琼、朱海波共同承担2，000.00元，由西昌新攀西商贸城投资管理有限公司负担978.00元。反诉费2，978.00元，减半收取1，489.00元，由西昌智慧新能源汽车销售服务有限公司承担。二审案件受理费5，956.00元，由上诉人西昌智慧新能源汽车销售服务有限公司、王应琼、朱海波共同负担4，000.00元，由西昌新攀西商贸城投资管理有限公司负担1，956.00元。 本判决为终审判决。 审判长 舒 涛 审判员 刘 莉 审判员 郑 坚 二〇二〇年一月三日 书记员 吴佳琦