山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终4238号 上诉人（原审被告）：淄博庄园房地产开发有限公司，住所地：山东省淄博市张店区世纪路333号。 法定代表人：张百文，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘天宇，山东康桥（淄博）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓秀杰，女，1973年12月9日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 上诉人淄博庄园房地产开发有限公司因与被上诉人邓秀杰商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初2446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 淄博庄园房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律错误。首先，对于上诉人与案外人高金玲之间签订的《御景国际商品房认购协议》的效力认定问题。虽然双方签订的该协议系真实意思表示，但该份协议所承载的诉讼标的已然无法实现。该协议的签订是在2009年11月18日，所签订的协议中房屋为御景国际5号楼3单元7层西户商品房，但在当时的情况下，案涉房屋还未进行实际规划，地上拆迁户并未迁走，楼座图纸仅为意向性图纸，并不具备法定备案图纸的状态。在当时的意向规划中，御景国际5号楼为3个单元、每单元3户的设计方案，基于该设计方案，双方签订该认购协议。但2018年上诉人终于完成最后的拆迁工作后，基于国家新政策原因以及拆迁的前提，将该楼座的最终设计改为4单元、每单元2户的方案，而被上诉人所要购买的房屋面积和房型已经不复存在，目前的楼房的设计方案，从根本上改变了该标的物的状态。房屋作为特定物，在法律上具有独一性和不可替代性，本案双方所约定交易的房屋无论从形态、面积以及空间上等都发生了本质的变化，房屋所承载的外在权利义务形态也随之发生了本质变化，从这个节点来看，双方所约定建造和购买的标的房屋已然不存在了，双方丧失了履行合同的标的物，故该合同已无法履行。虽然涉案楼盘看上去还有5号楼3单元7楼西户，但该房屋已经不是双方合同所约定的特定房屋，因此，不能根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的内容而将无效合同转化为有效合同。所以，该认购协议为无效协议，被上诉人邓秀杰与案外人高金玲之间基于该无效协议而达成的协议也应当为无效协议。其次，涉案楼盘之所以拖延10年完工，其根本原因是个别拆迁户据不配合拆迁导致，并非开发商自身原因。同时，基于拆迁户的问题，更改了原设计方案，以方便回迁安置的各项工作，目前5号楼上有近30户原拆迁户的回迁房，而本案被上诉人的协议房屋就是其中一套，上诉人在拆迁安置工作固定下来以前，早已通知案外人高金玲无法履行合同，该房屋只能交付拆迁户，但被上诉人高金玲没有理会。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，被上诉人无法对抗被拆迁安置人，故一审判决实际无法履行。综上，一审判决认定事实适用法律错误，判决不当，请求二审法院查清事实，维护上诉人合法权益。 邓秀杰辩称，房屋设计图纸发生变化并不代表房屋不存在，上诉人从被上诉人处购买房屋并支付了房款，上诉人的楼盘还在，不能因为图纸的变化，上诉人即主张房屋不复存在。购买商品房房屋面积发生变化是正常的，购房人可以支付房屋差价。上诉人如果能够向被上诉人交付房屋，被上诉人接受房屋，如果上诉人不能交付房屋，需要支付被上诉人能够接受的补偿。 邓秀杰向一审法院起诉请求:1.确认邓秀杰与淄博庄园房地产开发有限公司已订立《御景国际商品房认购协议》，淄博庄园房地产开发有限公司无条件将御景国际5号楼3单元7层西户房屋购买人高金玲变更为邓秀杰；2.判令淄博庄园房地产开发有限公司继续向邓秀杰履行《御景国际商品房认购协议》；3.诉讼费、保全费、保险费均由淄博庄园房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：2009年11月18日，高金玲(乙方)与淄博庄园房地产开发有限公司(甲方)签订御景国际商品房认购协议，约定高金玲预定淄博庄园房地产开发有限公司开发的御景国际5号楼3单元7层西户房产一套(户型详见规划图)，主楼面积107.99平方米，按均价(六层价格)3780元/平方米(不含配套费)，上下浮每平方米增减30元/平方米，主楼价格411441.90元。高金玲于合同签订当日，按照100000元/套支付预付款。淄博庄园房地产开发有限公司同意高金玲用淄博新华神来酒业有限公司生产的原酒抵顶10%购房款，承诺于施工许可证发放之日起36个月内楼房交付使用。双方在该协议中还就其他事项进行了约定。高金玲以个人按揭贷款方式购买上述房产，并于上述协议签订当日向淄博庄园房地产开发有限公司支付100000元，交付价值40664元的淄博新华神来酒业有限公司神来原酒，淄博庄园房地产开发有限公司同时为高金玲出具首付款100000元收据及40664元的收到条各一份。协议签订后，涉案楼盘因拆迁问题直至2018年才开工建设。动工建设后涉案楼房于2019年1月9日取得预售许可证。2011年8月26日高金玲与邓秀杰签订《转让期房协议》，高金玲将其享有的合同权利义务概括转让给邓秀杰，邓秀杰支付给高金玲转让款。并将转让情况告知了淄博庄园房地产开发有限公司，并要求淄博庄园房地产开发有限公司按合同约定与邓秀杰重新订立房屋买卖合同。在此期间，高金玲与邓秀杰多次找淄博庄园房地产开发有限公司协商购房事宜，均未果。淄博庄园房地产开发有限公司抗辩认为高金玲未在认购协议约定时间内与淄博庄园房地产开发有限公司签订商品房买卖合同并办理按揭手续，淄博庄园房地产开发有限公司有权另行出售预订房屋，高金玲未及时与淄博庄园房地产开发有限公司签订买卖合同，应视为对认购协议的解约，认购协议已经解除，因此不存在淄博庄园房地产开发有限公司继续履行认购协议的问题。而且，该房已经与回迁户签订回迁协议。经查明，涉案房产并未办理其他网签合同和备案登记，淄博庄园房地产开发有限公司在举证期限内也未提供回迁协议等证据。通过淄博庄园房地产开发有限公司委托诉讼代理人的当庭陈述以及邓秀杰提供的录音证据显示，淄博庄园房地产开发有限公司对高金玲与邓秀杰等人之间期房转让一事是知情并认可。因房价上涨原因淄博庄园房地产开发有限公司一直拖延不与邓秀杰等签订商品房买卖合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。具体到本案中，高金玲与淄博庄园房地产开发有限公司签订的御景国际商品房认购协议是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制规定，具备了商品房买卖合同的主要内容，并且淄博庄园房地产开发有限公司已经按照约定收受了购房款，并取得了预售许可证，该认购协议应当认定为商品房买卖合同，对双方具有约束力。邓秀杰与高金玲通过签订合法有效的《转让期房协议》，履行了支付对价的义务，高金玲将其对淄博庄园房地产开发有限公司享有的合同权利义务概括转移给邓秀杰，并征得了淄博庄园房地产开发有限公司的同意，邓秀杰成为认购协议的合同相对方。淄博庄园房地产开发有限公司主张涉案房产具备对外销售条件后曾电话联系高金玲，但没有提交相应证据予以证实，该主张不予采信。淄博庄园房地产开发有限公司在涉案房产取得预售许可证后，以高金玲未及时与淄博庄园房地产开发有限公司签订买卖合同，认购协议已经解除为由对拖延不向邓秀杰履行合同义务的合法性提出抗辩主张，证据不足，理由不成立。综上所述，对邓秀杰要求确认其与淄博庄园房地产开发有限公司已订立《御景国际商品房认购协议》，淄博庄园房地产开发有限公司无条件将御景国际5号楼3单元7层西户房屋购买人高金玲变更为邓秀杰的主张，予以支持。对邓秀杰要求淄博庄园房地产开发有限公司继续向其履行《御景国际商品房认购协议》的主张，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第八十八条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、确认邓秀杰与淄博庄园房地产开发有限公司已订立《御景国际商品房认购协议》，淄博庄园房地产开发有限公司无条件将御景国际5号楼3单元7层西户房屋购买人高金玲变更为邓秀杰；二、淄博庄园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内继续向邓秀杰履行《御景国际商品房认购协议》约定的义务。案件受理费7472元，由淄博庄园房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人淄博庄园房地产开发有限公司提交：证据一、2009年淄博华艺建筑设计有限公司出具的设计编号为2009009-1施工图设计文件一份；证据二、2015年淄博华艺建筑设计有限公司出具的设计编号为15107施工图设计文件一份，两宗证据证明上诉人与案外人高金玲2009年签订的认购协议书所认购的房屋与现在的房屋建设不一致，2009年的设计图纸楼座设计为一梯三户三个单元，而根据国家相关政策以及设计标准要求，上诉人不得不更改为2015年的图纸，设计方案为一梯两户四个单元，以上两个设计方案从户型到面积、空间发生了本质变化，因此，上诉人与被上诉人之间的认购协议也无法进行履行。被上诉人邓秀杰对证据一、证据二的真实性不能确定，即使上述证据真实，两份设计图纸都是御景国际5号楼的设计图，都是为被上诉人所购买的房屋设计的。经审查，上诉人提交的上述证据具备客观性,能够证实涉案房屋所在的楼座图纸设计发生变化的情况，但不能据此认定双方签订的商品房认购协议无法履行。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人淄博庄园房地产开发有限公司与案外人高金玲签订的商品房认购协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该协议自成立时对双方即具有法律效力，双方应当按照协议约定履行各自的义务。协议履行过程中，标的物是否存在、是否发生变化均不影响协议的效力，不能将协议能否履行作为协议有效无效的判断标准，因违约方的原因造成协议根本不能履行的情况下，相对方完全可以按照协议的约定主张违约方承担相应的违约责任，而非据此否定协议的效力，因此上诉人主张其与案外人高金玲签订的商品房认购协议书因标的物无法交付导致协议无效，高金玲与被上诉人邓秀杰签订的转让协议也无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。按照商品房认购协议约定，上诉人允许案外人高金玲对外转让所选定的房屋，因此在案外人高金玲将其选定的涉案房屋转让给被上诉人邓秀杰后，被上诉人即享有本案商品房认购协议的权利义务。从被上诉人一审提交的录音证据看，案外人、被上诉人已经将所认购房屋转让的事实通知了上诉人，因此认购房屋的转让对上诉人发生法律效力，上诉人应当向被上诉人履行协议义务。虽然被上诉人选购的房屋所在楼座的设计发生了变化，但上诉人未提交证据证明已将该事实通知被上诉人，双方也未能就设计发生变化后是否继续认购房屋的事宜作出变更，因此即使楼房设计发生变化，只要协议约定的认购房屋存在，且该房屋没有另行出售的情况下，上诉人与被上诉人之间的商品房认购协议的标的物仍然存在，上诉人要求被上诉人继续履行商品房认购协议并不存在事实障碍，上诉人仍应当按照商品房认购协议的约定向被上诉人履行协议义务，一审判决对此认定并无不当，本院予以确认。 综上所述，淄博庄园房地产开发有限公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7472元，由上诉人淄博庄园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吕桂欣 审 判 员  翟雪利 审 判 员  郭 鹏 二〇二〇年一月十七日 代理书记员  王 婧