山东省平阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0124民初3025号 原告：济南麟居置业有限公司，住所地平阴县。 法定代表人：让洪亮，董事长。 诉讼代表人：济南麟居置业有限公司管理人。 负责人：庄文飞。 委托诉讼代理人：孙晓东，山东舜元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁振茂，山东舜元律师事务所律师。 被告：平阴县民委员会，住所地平阴县。 法定代表人：丁翊胜，主任。 委托诉讼代理人：苏道金，山东科创律师事务所律师。 原告济南麟居置业有限公司（以下简称麟居公司）与被告平阴县民委员会（以下简称北土楼村委会）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告麟居公司的委托诉讼代理人孙晓东、宁振茂，被告北土楼村委会的委托诉讼代理人苏道金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告麟居公司向本院提出诉讼请求：1.判令北土楼村委会支付超建安置楼面积价款3672500.97元;2.判令北土楼村委会返还超付的补偿金1662965.36元;3.判令北土楼村委会支付安置楼装修款2281888.80元;4.本案诉讼费用由北土楼村委会承担。诉讼过程中，麟居公司增加诉讼请求：判令北土楼村委会支付违约金30万元。事实和理由：2010年3月14日，麟居公司与北土楼村委会签订《山东平阴工业园区办事处北土村旧村改造项目开发协议书》，约定以规划建设27.5万平方米为标准，麟居公司无偿为北土村委会建设6万平方米安置楼，另外支付补偿金5000万元。按照上述约定，麟居公司建设商品房与安置楼建筑面积的比例为21.5:6。麟居公司已经建设时代瀚城C1-C12号、B8-B10号楼15栋商品楼，建筑面积为91214.06平方米，按照协议书约定比例，麟居公司应建设安置楼建筑面积为25455.09平方米。而麟居公司实际已经建设B1-B5号、B11号6栋安置楼建筑面积为28523.61平方米，超出应建安置楼面积3068.52平方米，价款为3672500.97元（3068.52平方米×1196.83元/平方米）。按照协议约定，麟居公司应向北土楼村委会支付的补偿金数额为21212572元（5000万元÷21.5万平方米×91214.06平方米）。而麟居公司已支付补偿金22875537.45元，超付1662965.36元。因麟居公司已进入破产程序，双方之间的开发协议已不能继续履行，以上超建安置楼面积价款及超付补偿款应由北土楼村委会给付麟居公司。麟居公司应北土楼村委会要求对已交付的6栋28523.61平方米安置楼进行了装修，装修工程单价为80元/平方米，北土楼村委会应将安置楼装修工程价款2281888.80元（28523.61平方米×80元/平方米）给付麟居公司。因北土楼村委会未按照协议约定及时完成拆迁工作，北土楼村委会应给付麟居公司违约金30万元。现麟居公司诉至法院，诉求同前。 被告北土楼村委会辩称，1.麟居公司主张北土楼村委会支付超建安置楼面积价款无事实及合同依据。根据协议书约定，安置楼的建设比例应为6万平方米÷27.5万平方米=21.82%。麟居公司实际完成的开发面积为91214.06平方米，安置楼面积为34734.30平方米，两项合计建筑面积为125948.36平方米。麟居公司应建设的安置楼面积为125948.36平方米×21.82%=27481.93平方米，故实际交付安置楼面积与应交付安置楼面积差额为28434.11平方米-27481.93平方米=952.18平方米，超建安置楼价款为952.18平方米×860元/平方米=818874.80元。由于麟居公司进入破产程序,无力支付B7号安置楼的工程款,人民法院终审判决由麟居公司与北土楼村委会共同承担该B7号安置楼的工程款，但按合同约定，北土楼村委会没有义务承担该工程款，故双方对安置楼面积尚需在判决执结后再行结算。2.麟居公司主张北土楼村委会支付超支的补偿金无事实依据。按照合作开发合同约定，补偿金的支付比例为5000万元÷27.5=181.82元/平方米，故麟居公司应向北土楼村委会支付补偿金125948.36平方米×181.82元/平方米=22899930.82元。现麟居公司实际支付补偿金21959268.55元，尚欠北土楼村委会940662.27元。麟居公司将暖气安装工程费38万元、安置区箱变款375548.90元、丁氏迁坟费计入已付北土楼村委会的补偿金不符合合同约定，不予认可。3.麟居公司所交安置楼仅仅达到国家规定的基本标准，设施不完善、没有验收合格证明，现不具备办理房产证的条件，故麟居公司主张支付其安置楼装修款无事实及法律依据。 本院经审理认定事实如下： 1.原山东平阴工业园区办事处北土村民委员会即被告北土楼村委会（甲方）与麟居公司（乙方）于2010年3月14日签订《山东平阴工业园区办事处北土村旧村改造项目开发协议书》一份,主要约定：一、项目开发改造范围及面积：北土村旧村改造项目位于翠屏街以南，玫瑰路以西，规划占地面积约33.9亩（以有关部门批准的规划范围为准），该项目经公开招标确定乙方为项目开发方，建设项目以北土村修建性详细规划为准，在计划开发用地范围内建筑面积约29.75万平方米，计划总投资约3.8亿。二、合作方式：（1）甲方出让土地，乙方以本项目建设所需资金作为出资。（2）签订本协议七日内，乙方先拨入资金一千万元（在二条4款四千五百万元中列支），乙方资金到位后存入专用账户（双代管）。乙方按照甲方拆除面积补偿金所需依次支付……（3）为保证旧村改造拆迁工作的顺利进行，乙方先期在利民机械厂原址建设安置楼2栋，约1.2万平方米作为安置备用楼，同时在安置区西部建起两栋楼，其余部分村民拆迁安置楼与开发商品楼需按1:4比例同步进行。（4）以规划建设27.5万平方米为标准，乙方无偿为甲方村民建设6万平方米安置房（以施工建筑面积为准）和安置区内规划设计的所有公建设施、道路、绿化、亮化、给排水、供暖、供气网、强弱电等配套设施齐全。另外支付补偿金五千万元人民币（以商品房银行按揭以每套约3万元的比例支付，至付清五千万元为止）。如乙方不能按约定支付甲方时，乙方按商品房开发成本价抵补，规划面积27.5万平米以外的面积，甲乙双方按以上同等比例分配。（5）如甲方需向乙方购买商品房作为安置用房，购买价格双方协商……十、施工安全和质量管理……（2）安置区内楼房建成后的交接，以建设部门竣工验收合格报告为准；配套设施及道路、亮化、给排水管网等项目按图纸设计要求施工，双方会同有关部门共同验收办理交接；绿化项目验收后由乙方维护保养两年后交于甲方……十二、违约责任：（1）协议签订后，双方均不准违约，如发生违约现象，除支付对方因违约造成的损失外，违约方支付对方30万元的违约金…… 2.麟居公司为北土楼村委会建设B1-B5号、B11号共6栋安置楼，建筑面积为28516.07平方米；建设B7号楼安置楼一栋，建筑面积为6300.19平方米；建设时代瀚城C1-C12号、B8-B10号共15栋商品楼，建筑面积为91214.06平方米。以上建筑面积共计126030.32平方米。 3.北土楼村委会（甲方）与麟居公司（乙方）曾于2015年12月15日签订《调解备忘录》一份，主要载明：（1）甲乙双方均在平阴县人民法院起诉对方，要求追究对延期交付土地及交付安置房的违约责任。现双方均放弃追究上述对方在合作过程中迟于履行义务的违约责任。（2）甲乙双方之间应交付土地的面积、安置房的面积、拆迁补偿款的数额有待双方进一步协商确定，协商不成，共同委托第三方机构或交付法院确定。（3）本备忘录签订之日起三日内，甲乙双方申请解除对乙方商品房、七号安置房的诉讼保全措施，但甲乙双方均有义务维护七号楼的房屋安全，不得有任何违法行为，否则应承担全部责任。（4）本备忘录系双方针对上述诉讼案件的初步意见。（5）甲乙双方均应对合作及调解过程中知悉的商业秘密予以保密，不得向任何第三人泄露。（6）本备忘录由甲乙双方或代理人签字后生效。北土楼村委会的法定代表人丁翊胜及委托代理人苏道金，麟居公司的委托代理人姚玉常、刘武军分别在该备忘录下方空白处签字。 4.北土楼村委会以麟居公司不能清偿到期债务为由,向本院申请对麟居公司进行破产清算。本院于2016年11月4日作出（2016）鲁0124民破申1号民事裁定，受理北土楼村委会对麟居公司的破产清算申请。本院于2016年11月25日作出（2016）鲁0124民破1号决定书，指定山东舜元律师事务所担任麟居公司管理人。 5.北土楼村委会于2017年2月23日编制《债权申报书》一份，主要载明：一、申报债权总额：11845637.69元。二、申报债权的计算：（1）安置楼分配比例为6万平方米÷27.5=21.82%，补偿款支付比例为5000万元÷27.5=181.82元/平方米；（2）拆迁区内实际完成的建筑面积：开发面积91214.06平方米，安置楼面积34734.30平方米，两项合计125948.36平方米。（3）破产企业应向申报人交付安置楼面积125948.36平方米×21.82%=27481.93平方米。（4）破产企业应向申报人支付补偿费：125948.36平方米×181.82元/平方米=22899930.82元。（5）实际交付安置楼面积与应交付面积差额：34734.30平方米-27481.93平方米=7252.37平方米，多交付面积折算金额：7252.37平方米×1196.83元/平方米=8679853.99元。（6）破产企业已实际支付申报方补偿款：22875537.45元，但应扣除应由破产企业承担的暖气安装工程款38万元、建设区内箱变款375548.90元、丁氏迁坟费用160720元，破产企业已实际支付申报人补偿款21959268.55元…… 上述事实由双方当事人陈述以及麟居公司提交的协议书、债权申报书一份、（2018）鲁01民终8237号民事判决书一份以及北土楼村委会提交的调解备忘录一份、测算面积汇总表一宗等证据在卷为凭。 本院认为，本案争议的主要焦点为：一、麟居公司是否为北土楼村委会超建安置房，如有超建，超建安置房面积及价款应如何确定，北土楼村委会是否应向麟居公司支付超建安置房价款；二、麟居公司是否向北土楼村委会超付补偿款，如有超付，超付数额应如何认定，北土楼村委会是否应予返还；三、北土楼村委会是否应向麟居公司支付安置房的装修款2281888.80元；四、北土楼村委会是否应向麟居公司支付违约金30万元。 关于第一个争议焦点，本院认为，因麟居公司已经进入破产程序,其与北土楼村委会签订的合作开发协议已经不能继续履行,麟居公司主张根据合同约定的应建安置房与商品房建筑面积比例,折算应建安置房面积及应付补偿款数额,且北土楼村委会在答辩中亦同意按比例折算,不违反法律规定,本院予以确认。对于折算比例，根据双方签订的合作开发协议约定，以规划建设27.5万平方米为标准，麟居公司无偿为北土楼村委会村民建设6万平方米安置房，故安置房所占比例应认定为21.82%（6万平方米÷27.5万平方米）。麟居公司主张按6：21.5（27.5-6）的比例进行折算，与事实不符，对其主张本院不予支持。 对于商品房的建筑面积，双方均认可为91214.06平方米，本院予以确认；对于麟居公司实际建设的安置房建筑面积，根据平阴北斗房产测绘中心出具的房产测绘报告记载，B1-B5号、B11号安置楼建筑面积共计28516.07平方米，B7号安置楼的建筑面积为6300.19平方米，合计34816.26平方米。麟居公司实际建设的安置房与商品房总建筑面积应为126030.32平方米（91214.06平方米+34816.26平方米）。麟居公司在诉讼中只主张B1-B5号、B11号安置楼的建筑面积，未将B7号安置楼的建筑面积计算在内，系对其享有的民事权利的自由处分，本院予以确认。根据上述折算比例，应建安置房的建筑面积应认定为27499.82平方米（126030.32平方米×21.82%），超建安置房建筑面积应认定为1016.25平方米（28516.07平方米-27499.82平方米）。对于安置房的计算单价，麟居公司主张北土楼村委会在其制作的《债权申报书》中认可安置房的单价为1196.83元/平方米，而北土楼村委会在其答辩状中又陈述安置房单价为860元/平方米，其前后陈述不一致，且北土楼村委会未作出合理说明，故对于安置房的计算单价本院认定为北土楼村委会在其制作的《债权申报书》自认的单价即1196.83元/平方米。 综上，对于超建安置房的价款本院认定为1216278.49元（1016.25平方米×1196.83元/平方米），北土楼村委会应予支付。 关于第二个争议焦点，本院认为，根据双方签订的合作开发协议约定，以规划建设27.5万平方米为标准，麟居公司无偿为北土楼村委会建设6万平方米安置房，另外支付补偿金5000万元，因此，补偿金的支付单价应认定为181.82元/平方米（5000万元÷27.5万平方米）。麟居公司主张补偿金的支付单价为232.56元/平方米（5000万元÷21.5万平方米），与事实不符，本院不予支持。应付补偿款数额应为22914832.78元（126030.32平方米×181.82元/平方米），北土楼村委会自认应付补偿款数额为22899930.82元（125948.36平方米×181.82元/平方米），系其自认的事实，本院予以确认。对于已实际支付补偿款数额，麟居公司认可北土楼村委会在其制作的《债权申报书》中记载的实际支付补偿款数额为22875537.45元，据此计算，麟居公司并未向北土楼村委会超付补偿款。现麟居公司主张北土楼村委会返还超付的补偿金1662965.36元，证据不足，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，本院认为，因双方签订的合作开发协议对安置房的交付标准未有明确约定，双方亦未达成补充协议，现麟居公司主张北土楼村委会支付安置房装修款2281888.8元，无合同及法律依据，本院不予支持。 关于第四个争议焦点，本院认为，麟居公司曾经起诉要求北土楼村委会承担逾期交付拆迁土地的违约责任，双方在诉讼过程中签订的《调解备忘录》明确约定，双方均放弃追究对方在合作过程中迟于履行义务的违约责任。现麟居公司在本案诉讼中主张北土楼村委会支付违约金30万元，于法无据，本院不予支持。 综上所述，麟居公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、被告平阴县民委员会于本判决生效后十日内支付原告济南麟居置业有限公司超建安置房价款1216278.49元； 二、驳回原告济南麟居置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32561元，由原告济南麟居置业有限公司负担27361元，被告平阴县民委员会负担5200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  安自强 二〇二〇年一月十九日 书记员  程 欢