河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初5491号原告:焦作市雷邦物业管理有限公司,住所地：焦作市解放区田涧阳光雅苑小区7号楼1单元402号。法定代表人:徐淑静，总经理。委托诉讼代理人:王洪刚，系原告单位职工。被告:李艮芹，女，1968年11月8日出生，汉族，住焦作市解放区。原告焦作市雷邦物业管理有限公司（以下称雷邦物业）与被告李艮芹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雷邦物业的委托代理人王洪刚，被告李艮芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷邦物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告物业管理费3139.2元；2、被告支付原告滞纳金35017.78元；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：经焦作市乾沣置业有限公司（以下简称“乾沣公司”）、焦作市鸿祥家物业管理有限公司（以下简称“鸿祥家物业”）和原告协商一致，鸿祥家物业放弃对田涧阳光雅苑小区物业管理服务经营权，由原告公司对该小区进行管理服务，并承担鸿祥家物业所有债权债务，接受其全部设施设备。原告于2015年5月1日与乾沣公司签订了涉案小区的《前期物业管理委托协议》，协议约定了双方的权利和义务及物业费的收费标准（每平方米0.4元/月）。收费时间（每年的12月31日前收缴次年的物业管理费），滞纳金（逾期缴费的，从逾期之日起，每天按应缴费用的1%缴纳滞纳金）。协议经营期限（业主委员会选定的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止）等，原告受委托后随即入住该住宅小区，对该小区物业进行全面管理服务。被告作为该住宅小区1号楼3单元402号的业主，物业面积109平方米，自2014年1月1月至2019年12月31日的物业管理费用3139.2元一直拒交。按照协议约定，产生滞纳金总额35017.78元。综上所述，原告按照协议约定履行至今，为被告提供良好的物业管理服务，被告作为物业管理的受益人，且不履行自己的交费义务，经原告多次催收未果，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为此，原告呈诉法院，请求依法维护原告企业的合法权益。被告李艮芹辩称，一、被告与原告不存在任何合同关系。被告曾于2011年3月15日和鸿祥家物业签订有《田涧新村阳光雅苑前期物业管理服务协议》，从未与原告发生过任何合同关系，故不存在欠费行为，且按照《河南省物业管理条例》第十八条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主户数起过三百户的，可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会：（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；（二）业主已入住房数的比例达到百分之三十以上的；第二十二条规定，业主大会履行下列职责：（四）确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业。田涧新村阳光雅苑早已达到应当召开首次业主大会会议的条件。但被告入住小区以来，从未见召开业主大会，更不清楚是谁选聘的物业公司、选聘的是哪家物业公司、从什么时候选聘的物业公司。作为小区业主的一员，被告应当拥有知情权，在没有知情权的情况下，被告不知道该给谁交费、怎样交费、交多少费。无法按照《河南省物业管理条例》第十七条第六款规定，按时交纳物业服务费用的规定履行交费义务。二、交费的前提是物业公司履约到位，即使存在物业服务合同关系，在物业公司未提供符合法律约定的物业服务的情况下，业主也无支付物业服务的义务。任何合同的执行，是需要合同双方共同履约为前提。按照《河南省物业管理条例》第五十六条规定，物业管理区域内禁止从事相关违规行为。违反规定的，物业服务企业应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业应当及时处理。劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法处理。时至今日，被告所在的小区存在如下问题：（1）物业公共用房被改为私人用房，用地桩等障碍物设置屏障，业主无权使用，支持了五十六条第二款规定；（2）小区车辆管理无序，在道路上随意停放，违反了第三款规定；（3）小区西北道路违法建车库，在消防通道上搭建自行车棚，违反了第四款规定；（4）小区公共楼道内，肆意停放电动车、自行车，并私拉电线充电，给小区居民造成行走不便和安全隐患，违反了第八、第十二款规定；（5）小区内绿地破坏严重，被改为私家菜园、私家停车位等，违反了第十一款规定；（6）公共楼道内杂物堆放长期无人清理，也无人制止，牛皮癣小广告张贴四处都是，违反了第十三款规定；（7）小区内使用地锁等障碍物占用公共停车泊位，违反了第十五款规定；（8）小区内宠物横行，遛狗等大型宠物时不使用牵绳，违反了第十六款规定；且被告所在小区四处堆放垃圾，外来人员和车辆随意进入，小区内偷盗横行，电动车丢失无人问津，小区门岗形同虚设，最起码的物业管理服务都没有。任何消费，都是以享受服务为前提，而被告并没有享受到雷邦物业提供的应有服务，故不存在按规定履行缴纳物业费的义务，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年12月1日，案外人乾沣公司（甲方）与案外人鸿翔家物业（乙方）签订《前期物业管理委托协议书》，约定委托乙方对涉案田涧阳光雅苑小区进行物业服务管理。委托管理的事项主要为：……第五条，负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，费用用维修基金支付。房屋共用部位包括：房屋承重结构部位（基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋面）、专用房间、楼梯间、走廊通道及外墙面。共同设备包括：上下水管道、落水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施、二次加压水泵及水箱等。共用设施包括：非市政道路及路灯、化粪池、自行车棚、垃圾房、庭院灯、停车场。第六条，其它委托管理事项。……（三）公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理。（四）公共环境卫生，包括：公共场所、场地、房屋共用部位、非市政道路的清扫保洁及垃圾的收集。……第九条，乙方的权利和义务。（一）乙方权利。……4、规劝、制止业主或使用人违反《物业使用守则》和《前期物业管理服务协议》的行为。……6、依据《前期物业管理服务协议》的约定，向业主或使用人收取物业管理费用及其他费用。7、选聘专业公司承担专项工程业务，但不得将整体物业管理责任转让给第三人。（二）乙方义务。……4、对保修期满后房屋共用部位、共用设施设备按有关规定实施维修、养护和管理。双方约定的前期物业管理服务标准主要为。……（四）绿化及养护管理：1、公共绿地、庭院绿化不定期养护。2、绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯花现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。（五）环境卫生管理：……3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通过照明良好。4、道路、庭院、绿地、公用场地无杂物，保持清洁。……7、小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。……（八）消防：……3、消防通道申通无阻。双方关于前期物业管理服务费及相关费用的主要约定为：……（三）本合同有效期内已交付使用物业的物业管理费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的规定，按下列标准向业主或使用人收取。住宅房屋建筑面积每月每平方米0.4元……。（四）甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的1%按日交纳滞纳金。2010年11月22日，鸿翔家物业（甲方）与李艮芹（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定的主要内容为：乙方所购房屋座落位置：焦作市解放区田涧阳光雅苑，建筑面积109平方米。物业管理服务费用，按建筑面积每月每平方米0.4元。2015年5月1日，案外人乾沣公司（甲方）又与原告雷邦物业（乙方）签订《前期物业管理委托协议书》，约定由雷邦物业对本案小区实行前期物业管理。约定的权利义务内容同其与焦作市鸿翔家物业管理有限公司（乙方）于2010年12月1日签订的《前期物业管理委托协议书》内容。2015年5月31日，焦作市鸿翔家物业管理有限公司（甲方）、雷邦物业（乙方）、乾沣公司（丙方）共同签订《前期物业管理委托交接协议书》，约定的主要内容为：一、甲方自愿放弃田涧阳光雅苑住宅小区物业管理项目的经营权。二、乙方自愿接受丙方对田涧阳光雅苑住宅小区物业管理的委托，承担田涧阳光雅苑住宅小区物业管理项目，并接受甲方的债权、账号、各种工具等。负担甲方在物业管理经营期间的所有债务，详见债权、债务、财产、各种工具清单。三、乙方在经营管理管理项目期间，必须合法经营，依法履职，认真做好物业管理的各项工作。四、甲方在此协议生效后，不得以任何理由，干涉乙方在物业管理服务过程中的一切事物。五、丙方积极协助，支持乙方的各项物业管理工作，认真履行职责，行使职责权利。乾沣公司向田涧阳光雅苑小区全体业主发布公示，内容主要为：自2016年6月1日起，本小区物业管理服务由雷邦物业接手，焦作市鸿翔家物业管理有限公司退出。另焦作市鸿翔家物业管理有限公司在本小区产生的一切债权、债务由雷邦物业接管。访公示内容的落款日期为2015年4月15日。另查明，1、自2015年6月1日起的物业服务费，被告李艮芹未向原告缴纳。后经原告雷邦物业催交被告仍未交纳。原告为此起诉。2、本案物业所在的田涧阳光雅苑小区存在绿地退化、公共区域被侵占为菜地、公共道路被私建车棚占用、木材垃圾堆放未及时清理和清理不到位等情况。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。我国法律和相关司法解释规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。同时还规定，物业服务企业不履行和不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，原告雷邦物业与案外人乾沣公司签订的《前期物业服务协议》中与原乾沣公司与焦作市鸿翔家物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》约定内容相同或者不增加业主义务的内容部分，对本案原、被告均具有约束力，原告据此向被告主张支付物业费每平方米0.4元，符合原告与案外人乾沣公司及案外人乾沣公司与前物业服务人焦作市鸿翔家物业管理有限公司各方之间签订合同约定和法律规定，没有扩大业主所应承担的物业费用范围，应予以支持，以此计算原告主张被告支付的2019年12月31日之前的物业费用，应确认为2398元（计算方式为：自2015年6月1日至2019年12月31日，共55个月*（109㎡*0.4元）=2398元），原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，因本案原告亦未能完全履行《前期物业服务协议》的约定，其对被告的未按期支付物业费的行为，也应承担相应的民事责任。本案中，从被告提供的照片可以看出，原告所服务的物业小区，存在大量的木材乱堆乱放、侵占公共绿地及公共通行道路的情况，这是原告未完全履行物业服务合同义务的直接表现，原告的这些行为也是导致原、被告物业服务关系恶化、原告无法正常收取物业服务费用的部分原因，故其主张被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应当法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、本判决生效之日起十日内，被告李艮芹支付原告焦作市雷邦物业管理有限公司2019年12月31日之前的物业服务费2398元；二、驳回原告焦作市雷邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费377元，由原告焦作市雷邦物业管理有限公司负担353元，由被告李艮芹负担24元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  梁学峰二〇二〇年一月十日书记员  陈 程附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应当法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。