北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初11115号原告：第一物业（北京）股份有限公司当代旭辉墅分公司，营业场所北京市平谷区迎宾街1号院17号楼12层1单元1201。统一社会信用代码：91110117MA008KAP3C。负责人：刘培庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张朝伟，北京嘉纳律师事务所律师。被告：高敏丽，女，1984年3月10日出生，汉族，北京市朝阳区人，住该区。原告第一物业（北京）股份有限公司当代旭辉墅分公司（以下简称第一物业旭辉墅分公司）与被告高敏丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告第一物业旭辉墅分公司的委托诉讼代理人李欣、被告高敏丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第一物业旭辉墅分公司向本院提出诉讼请求：1、判令高敏丽支付第一物业旭辉墅分公司2018年12月25日至2019年12月24日的物业服务费3041.88元及滞纳金2217.53元；2、案件受理费由高敏丽负担。事实与理由：高敏丽系北京市平谷区×小区202室房屋（以下简称202室房屋）的所有人，该房屋建筑面积为89.89平方米，该房屋为限房价、限套型普通商品住房/自主性商品房。2017年7月4日，第一物业旭辉墅分公司（甲方）与高敏丽（乙方）签订《×前期物业服务合同》，约定由第一物业旭辉墅分公司为×小区提供物业服务，高敏丽对此予以认可。合同第五章第八条第1款1.1约定限房价、限套型普通商品住房/自住型商品房物业费标准为2.82元/平方米/月；第3款约定业主或物业使用人交纳费用时间为自《入住通知书》中通知的收房之日的次日收取，采取预收的方式，按年度预付的方式进行缴纳，于每付费周期结束前的30日内缴纳下一个付费周期的全额物业服务费；第六章第十八条第3款约定业主或物业使用人违反合同、不按合同约定的收费标准和收费时间交纳物业服务费的，甲方有权要求乙方补交并按照逾期每日千分之三的标准支付滞纳金，所涉及的有关律师费和诉讼费用由败诉方全部承担。高敏丽未交纳2018年12月25日至2019年12月24日期间的物业费。故诉至法院。高敏丽辩称，交纳物业费是每个业主应尽的义务，但第一物业旭辉墅分公司违约在先，多次督促整改无效，多次向上级主管部门反映效果甚微，我有权暂缓交纳物业费。具体问题有：建筑垃圾管理混乱；公共区域卫生不达标；违建处理不到位；利用公共区域私自经营广告；存在大量消防安全隐患。故要求全额免除物业费，物业公司非国家机关无权收取滞纳金。对于高敏丽的答辩意见，第一物业旭辉墅分公司认为，1.滞纳金是按照合同约定双方认可的标准收取的，符合法律规定；2.小区2017年7月入住，存在集中装修的时间段，我公司高度重视建筑垃圾管理，特意规划了垃圾堆放区域，不存在建筑垃圾管理混乱的情况；3.我公司按照相应的标准进行了公共区域的卫生清理，卫生符合标准；4.对于违建，我公司依据合同约定对违建业主下达了听见通知并发送短信，同时向城管部门进行举报，已尽到义务；5.关于利用公共区域私自经营广告问题，需业主共同与物业协商；6.我公司高度重视消防问题，定期检查、及时排除隐患，至今无事故，不认可存在消防安全隐患。综上，不认可高敏丽的意见。本院经审理认定事实如下：高敏丽系北京市平谷区×小区202室房屋业主，该房屋建筑面积为89.89平方米，该房屋为自住型商品房。2017年7月4日，第一物业旭辉墅分公司（甲方）与高敏丽（乙方）签订《×前期物业服务合同》，约定由第一物业旭辉墅分公司为×小区提供物业服务。合同对于物业服务期限、物业服务内容、双方的权利和义务、物业服务相关费用、违约责任等做出约定。其中第八条物业服务费用约定：本物业区域物业服务收费选择如下第1种（1、包干制；2、酬金制）方式。1、包干制：1.1物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：[高层住宅]：限房价、限套型普通商品住房/自住型商品房:2.82元/平方米/月；……3、业主或物业使用人交纳费用时间：物业服务费用自《入住通知书》中通知的收房之日的次日计收，采取预收的方式，业主办理入住手续时，一次性预缴【壹年】的物业服务费用。以后按【年度预付】的方式进行缴纳，于每付费周期结束前的30日内缴纳下一个付费周期的全额物业服务费用。……第十八条违约责任约定：……3.业主或物业使用人违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关物业服务费、能源费、生活垃圾清运费、车位管理费、代收代缴费用及其他相关费用的，甲方有权利要求乙方补交并支付逾期之日每日千分之三的滞纳金；同时甲方有权采用一切合法手段追收欠款，包括但不限于付诸法律诉讼追收有关欠交费用及其滞纳金。而所涉及的有关律师费和诉讼费用将由败诉方（过错方）全部承担。……为证明自己主张，第一物业旭辉墅分公司提供如下证据：1.《前期物业服务合同》，证明双方权利义务关系；2.客户入住登记单，证明高敏丽房屋面积；3.物业收支统计表，证明物业公司收支情况；4.物业公司进行公共设备维修的照片和记录，证明物业公司对公共设备尽到了维护和保养的责任；5.物业公司进行楼道清理、消防管理的照片，以及消防管理记录单等，证明物业公司一直在认真履行责任；6.小区保洁人员清理卫生的照片，证明小区卫生一直正常清理；7.建筑垃圾清理照片，建筑垃圾需要特别清理，物业公司为避免装修导致人身伤害，特别设置存放地点，每日清理；8.物业公司组织小区活动照片，为丰富小区业主生活，物业公司组织了多种文体活动；9.物业公司采购自行车地龙、指示标识的单据，证明业务公司为小区共同区域投入资金，尽力改善环境；10.项目经理资格证书，证明小区物业经理吴月春具备职业资格证书。对于上述证据，高敏丽认可照片的真实性，认可物业公司做了部分工作；除照片以外的记录、单据等没有第三方认证，存在伪造嫌疑，且很多证据均是近期填写的，不是开始就有记录；认可吴月春资格证书，但小区此前还有3任物业经理，均需提供资格证书，且项目负责人应该是具有北京市物业管理信用档案信息的在案人员，其未在小区出现过。此外，吴月春的资格证书是2019年7月才考取的，如果吴月春的任职日期早于该日期，则存在应付业主的可能。为证明自己主张，高敏丽提供如下证据：1.业主联名的物业服务不到位整改函，但物业经理拒不整改；2.现场照片，证明物业公司违反《前期物业服务合同》第三章第五条第五点，建筑垃圾管理混乱，垃圾挂到树上，严重影响小区及小区外面街道环境；3.第一物业旭辉墅服务中心停水突发事件演练应急预案，实际情况是一次高峰用水期全园区紧急停水但联系不上物业经理，工程经理和物业经理都不知道该预案且物业经理态度恶劣，给业主生活带来极大不便；4.现场照片，显示小区内沥青道路施工过后留下大坑很久，未进行遮挡和安全提示，多次督促整改后用水泥粗糙掩埋，很久之后才恢复原状，给业主出行带来极大安全隐患，证明物业公司违反《前期物业服务合同》第十六条第六点规定；5.北京嘉纳律师事务所关于缴纳物业费的律师函，证明律师函污蔑自己连续多年未足额缴纳物业费，给自己带来极大伤害，违反了《中华人民共和国民法通则》第一百二十条的规定；6.第一物业旭辉墅分公司相关资料，证明四任物业经理不具备从业资格；7.现场照片，证明小区消防通道经常堵塞，给业主生命安全带来严重威胁，物业管理严重失职；8.现场照片，证明多个地方玻璃损坏迟迟未更换，给业主生命安全带来极大隐患；9.现场照片，证明建筑垃圾管理混乱，各种垃圾堆放在一起，严重影响了业主的生活环境；10.现场照片，证明小区内违建越来越多，物业公司怠于履行职责；11.现场照片及《物业管理条例》，条例第五十四条规定，物业利用共用部位共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主，业主大会，物业服务企业的同意后，按照规定办理相关手续。实际情况是，物业公司擅自在小区进行经营活动，损害了业主利益；12.《前期物业服务合同》及《（前期）物业服务费用评估摘要》，证明别墅业主物业费评估价是6.23元，物业合同约定为5.98元，降价势必会导致物业收入减少服务降低，有损其他业主的合法权益，因此合同应为无效；13.《2018年客户满意度征询结果公示》、《物业服务项目收支情况报告》及视频，证明物业经理和其他物业管理人员多次违背诚实守信原则侵犯了业主的合法权益。对于上述证据，第一物业旭辉墅分公司认为：对于证据1所反映问题，物业公司未收取车位管理费；小区停水是开发商和市政等部门问题，与物业公司没有因果关系；建筑垃圾已经苫盖；因别墅区回填土下沉导致路面坑洼，已经恢复原状；房屋质量问题是开发商问题，已多次登记；物业服务费相关情况已多次公示，但高敏丽不认可；物业值班、防火巡视都有；周末装修是业主个人行为，物业公司进行制止并下达了停工通知，已尽到管理义务；不存在设施损坏不维修情况；小区道路等有专人管理，未出现安全事故。综上，物业服务不存在大的瑕疵。证据2所显示垃圾位于小区外，无法证明垃圾如何产生；物业公司设置自行车地龙方便业主使用，部分业主停放车辆属素质问题，物业公司会及时通知开走；车位不是物业公司建设，也没有开始使用，有人在此地堆放垃圾，物业公司已及时清理；别墅区距离高敏丽房屋有一定距离，对其生活没有太大影响。对于证据3，物业公司制定了相关的服务标准，尽到了信息、客服等信息公示。证据4是维修水管时打开的，后已恢复原状。对于证据5，应向律所主张权利。对于证据6，物业公司每周均会公示一些信息。对于证据7，业务公司发现后会及时清理小区内消防通道堵塞问题。证据8显示的玻璃炸裂问题会及时维修，但需要时间来处理。证据9意见同前。对于证据10，别墅区离高敏丽的房屋有一定距离，对其生活没有太大影响，对于违建问题已经下达通知并上报相关部门。对于证据11，小区内会有装修商进行展示，但不等于是广告。证据12，如主张合同无效，应另行起诉。证据13，物业公司定期公示物业费收支情况。综上，高敏丽提交的证据，能够证明小区环境、秩序达标。本院认为，第一物业旭辉墅分公司与高敏丽签订《×前期物业服务合同》，为高敏丽房屋所在的×小区提供物业服务，双方形成物业合同关系，第一物业旭辉墅分公司提供物业服务后，高敏丽应当按照合同的约定及时交纳物业费。高敏丽认为第一物业旭辉墅分公司提供物业服务不适当，并提供相应证据，以此要求免除物业费用。本院以为，法院审查物业服务企业提供物业服务是否适当，应以其职责为限，也即物业公司是否全面、适当履行合同约定的义务，而不应超出其职责范围进行审查。高敏丽提供的证据，能够证明物业服务合同履行期间，存在一定问题，但应指出，小区用水问题、房屋质量问题、违章圈占问题的解决，并非物业公司职权范围，在其履行相应的反馈、报修等职责后，即属于履行合同义务，高敏丽不能以此作为拒交物业费的理由。另，小区问题解决存在发展过程，应允许物业公司在合理时限内解决问题。高敏丽主张的建筑垃圾、小区卫生、路面坑洼等问题，物业公司已在一定时限内予以解决，因此认定物业公司履行职责基本符合合同约定。高敏丽主张的其他意见，亦不足以成为扣减物业费的理由。综上，根据物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，第一物业旭辉墅分公司已履行合同主要义务，无明显失职，故第一物业旭辉墅分公司要求高敏丽支付物业费的请求，于法有据，本院予以支持。但因第一物业旭辉墅分公司在物业服务中存在一定瑕疵，确有需要改善提高之处，故对违约金部分的请求，本院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性、公共性的特点，物业服务质量好会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司都会获益。但物业服务质量的好坏，不仅仅取决于物业公司是否能够提供高质量的物业服务，也取决于业主能否积极遵守相关物业管理规定，是否积极支付物业费以保障物业服务能够正常运转。本院建议，双方本着相互理解、相互支持、促成共赢的原则，建立起良性互动关系。业主对物业服务存在异议时，及时向物业公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题。对于业主提出的问题，物业公司耐心听取、认真解答，对于业主提出的合理意见、建议，物业公司应认真接受、积极整改，有效为业主解决问题。尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，努力提高服务质量和水平，一定能够赢得业主的支持与肯定。综合本案现有证据及同时期涉案小区物业服务合同纠纷案件的审理情况，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告高敏丽于本判决生效之日起七日内，向原告第一物业（北京）股份有限公司当代旭辉墅分公司支付2018年12月25日至2019年12月24日期间的物业费3041.88元；二、驳回原告第一物业（北京）股份有限公司当代旭辉墅分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告高敏丽负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘晓娟人民陪审员  秦立荣人民陪审员  王胜友二〇二〇年一月八日书 记 员  张 敏