湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0421民初3559号原告：肖少华，男，1974年7月7日出生，汉族，住衡阳县。委托诉讼代理人：杜三元，湖南蒸阳律师事务所律师。被告：左全德，男，1961年11月23日出生，汉族，住衡阳县。委托诉讼代理人：胡彬彬，湖南南舫律师事务所律师。被告：蒋定兵，男，1978年7月11日出生，汉族，住广东省清远市清城区。原告肖少华与被告左全德、蒋定兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，于同年12月27日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告肖少华向本院提出诉讼请求：1、判决二被告办理门面过户手续；2、判决第一被告左全德退还房租7500元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2008年6月8日，原告与第二被告签订《门面转让协议》，约定将衡阳县门面（现衡阳县西渡镇江口村里生组101室）转让给原告，原告在办理产权证时，第二被告必须无条件提供一切需要的手续，同时约定在合同签订日后权属即归原告，包括门面后面的一间住房以及左全德、杨静、涂新生在1994年8月29日所签订的分房合同中蒋定兵拥有的公共部分所有权和使用权，并对房款的交付及违约责任进行了约定。原告与第二被告签订《门面转让协议》时，第二被告将第一被告与其签订的《换房合同书》交给了原告，此后，第二被告多次催促第一被告履行房产过户手续，第一被告不是依约履行自己的义务，而是向衡阳县自然资源局申请办证，衡阳县自然资源局于2019年2月15日对原告拥有的房产向第一被告颁发了（2019）衡阳县不动产权第××号不动产权证书，并向该门面租户收取了7500元租金。综上所述，第一被告明知自己20年前已将门面换给了第二被告，第二被告又将门面卖给了原告，且换房合同和门面转让协议都得到了市中级人民法院确认合法有效，二被告拒不履行约定的过户登记义务，故诉至法院，请求判决二被告将涉案门面产权过户给原告，第一被告将违法收取的7500元房租退还给原告。被告左全德辩称，原告肖少华诉请左全德办理产权过户手续和返还租金均没有事实和法律依据。被告蒋定兵辩称，左全德、涂新生、杨静合伙集资购地建房，1994年蒋定兵买了左全德一套房子，住了一段时间后于1996年与左全德协商以房换门面，1998年补签了换房合同，并向左全德补交了4000元换房款，当时房子和门面都没有办证，后来因左全德与涂新生之间存在经济纠纷，导致门面产权证一直未予办理，无法过户。2007年肖少华已经租用该门面－年，对门面情况已有充分了解，2008年双方在签订转让协议时蒋定兵已将换房合同复印交给了肖少华并明确告知门面尚未办理产权证，换房与转让两份合同已经两级法院确认有效，蒋定兵在本案中无过错，故不承担责任。双方当事人为支持其诉讼请求或抗辩主张，向本院均提交了相关证据，经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据、事实、及产生的法律后果，本院作如下分析认定：房屋产权登记是行政机关对不动产权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系。该登记行为仅是行政确认，并非确权。当事人是否享有不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。左全德明知自己的门面已经换给了蒋定兵，在未依法解除换房合同的情况下，仍将产权登记在自己名下的行为既非善意、又有悖诚信，更不代表他就是法律认可的所有权人。本案中，两份协议已经法定程序确认合法有效，三方均应自觉全面履行，且协议均明确约定在签订日门面即行交付、所有权即行转移。涉案门面现已符合办理登记和过户的条件，肖少华在已付清了全部购房款、合法占有并使用的情况下，在转让协议签订时即已成为权利主体，其要求蒋定兵按协议约定办理产权转移登记符合法律规定，应予支持；左全德对于蒋定兵的不予办理转移登记行为直接导致了之后的过户无法顺利进行，其行为显属违约，但根据合同的相对性原则，左全德对肖少华的过户登记无法定和约定的义务，肖少华亦无法起诉左全德应向蒋定兵履行合同，所以根据“不告不理”、“不诉不判”的诉讼原则，不应判左全德向蒋定兵协助办理房屋所有权变更登记，但蒋定兵有权依法向左全德主张该项权利，若蒋定兵怠于行使对左全德的过户登记请求权，肖少华可以行使代位权，要求左全德履行过户登记义务。门面现由陈武生夫妇占有和使用，至于陈武生基于何种法律关系取得该权限，陈武生是否与目前承租人刘红存在租赁关系，本院均无法查明。左全德取得租金7500元虽为不当得利，但根据现有证据，本院不能确认肖少华即为该笔租金的应得主体。总之，肖少华现要求左全德将涉案门面过户登记至其名下以及主张左全德向其返还租金缺乏事实和法律依据，对其请求，应予驳回。本院经审理查明：1994年10月被告蒋定兵与左全德签订房屋买卖合同，蒋定兵当即向左全德之妻李云秀预付房款12000元，尔后双方协商以门面换房，并于1998年8月10日签订《换房合同书》，约定蒋定兵以购买左全德的房屋换取左全德的门面（门面号：衡阳县），蒋定兵在办理房产证时，左全德必须无条件提供一切需要的手续，同时约定门面在签订之日即行交付，权属即归蒋定兵，包括门面后面的一间住房以及左全德、杨静、涂新生在1994年8月29日所签订的分房合同中左全德拥有的公共部分的所有权和使用权一并转让给蒋定兵。原蒋定兵所购住房的所有权属左全德。同时，双方对房款的交付及违约责任进行了约定。1998年9月18日，左全德收取蒋定兵换房欠款4000元，并注明房款已全部结清。此后，左全德一直未按合同约定履行房产过户手续。2008年6月8日，原告肖少华与被告蒋定兵协商签订《门面转让协议》，约定将上述门面转让给肖少华，肖少华在办理房产证时，蒋定兵必须无条件提供一切需要的手续，同时约定签约之日门面即行交付，所有权即归肖少华，同样包括前述附属设施，对房款的交付及违约责任亦进行了约定。蒋定兵将左全德与其签订的《换房合同书》复印交给了肖少华。此后，蒋定兵又多次催促左全德办理房产过户手续，左全德未予配合。2019年1月3日肖少华以蒋定兵为被告，左全德为第三人向本院提起诉讼[（2019）湘0421民初86号]，诉请确认房屋买卖协议的效力，本院判决确认肖少华与蒋定兵签订的《门面转让协议》合法有效。左全德不服该判决提起上诉，衡阳市中级人民法院二审[（2019）湘04民终1662号]判决确认左全德与蒋定兵所签的《换房合同书》、蒋定兵与肖少华所签的《门面转让协议》均合法成立并生效，同时查明门面现由案外人陈武生夫妇占有和使用。2019年2月15日，衡阳县自然资源局根据左全德的申请对坐落在衡阳县不动产权第××号不动产权证书，明确该宗房产的权利人为左全德、李云秀。该宗房产与坐落在衡阳县门面为同一宗房产。2019年6月9日，李云秀与门面承租人刘红就租金问题签订协议书并收取刘红支付的2019年4月11日至2020年1月11日共计9个月租金7500元。在此之前，案外人陈武生收取了刘红门面租赁押金3000元。本院认为，涉案门面权属变更的两份协议已经法定程序确认合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方均应全面履行自己的义务。肖少华未取得门面权属登记手续系蒋定兵违约所致，肖少华现要求蒋定兵履行协议约定的义务符合法律规定，应予支持；左全德明知自己的门面已经换给了蒋定兵，仍将产权登记在自己名下及不予办理过户变更之行为直接导致了后续的过户无法顺利进行，其行为显属违约，但根据合同的相对性原则，左全德对肖少华的过户登记无法定和约定的义务；另外，左全德取得租金7500元虽为不当得利，但认定肖少华为该笔租金的应得主体证据不足，故肖少华要求左全德将涉案门面过户登记至其名下并向其返还租金于法无据，对其请求，均应驳回。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告蒋定兵在被告左全德将坐落在衡阳县西渡镇江口村里生组101室不动产权转移登记到其名下后一个月内协助原告肖少华办理不动产权再转移登记手续；二、驳回原告肖少华要求被告左全德办理不动产权转移登记手续和返还租金7500元的诉讼请求。案件受理费250元，财产保全费30元，合计280元，由被告蒋定兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判长  许卫民二〇二〇年一月二十日法官助理吴婷书记员刘瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第十六条要约到达受要约人时生效。采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。