浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0522民初4621号原告（反诉被告）：长兴美欣达房地产开发有限公司，住所地浙江省湖州市长兴县龙山街道浙北商业广场3幢1号-1。法定代表人：张嗣旭，总经理。委托诉讼代理人：展庐平，北京大成（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晓芳，北京大成（厦门）律师事务所律师。被告（反诉原告）：姚蓉蓉，女，1981年12月31日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：刘明明，浙江兴长律师事务所律师。原告长兴美欣达房地产开发有限公司（以下简称美欣达公司）与被告姚蓉蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法由审判员周侃适用简易程序，姚蓉蓉于2019年7月5日向本院提出反诉，本案予以受理。本院分别于2019年7月8日、2019年8月2日以及2019年10月22日公开开庭进行了审理。此后，由于案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，并于2020年1月7日公开开庭进行了审理，美欣达公司的委托诉讼代理人高晓芳、被告姚蓉蓉及其委托诉讼代理人刘明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美欣达公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认美欣达公司与姚蓉蓉签署的租赁合同于2018年11月30日解除；2、请求依法判令姚蓉蓉支付合同解除违约金151799元（按6个月租金计算）；3、请求判令姚蓉蓉立即向美欣达公司支付逾期付款违约金8347元，以158091元为基数，按月利率2%计算自2018年10月8日起至2019年1月4日止；4、本案案件诉讼费、公告费、保全费等所有诉讼费用均由姚蓉蓉承担。事实与理由：美欣达公司与姚蓉蓉于2015年11月10日签订《浙北商业广场商铺租赁合同书》，由美欣达公司向姚蓉蓉出租位于长兴县商铺，面积为562.22平方米，该商铺作为中式餐厅使用。租赁期限（含装修期）自2015年10月9日至2020年10月8日止。合同签订后，美欣达公司将所租房屋交付姚蓉蓉使用，姚蓉蓉仅向美欣达公司支付2015年10月9日至2018年4月8日租金153486元，于2018年4月8日支付2018年4月9日至2018年10月8日租金154329元。根据合同约定，姚蓉蓉应于2018年10月8日前支付2018年10月9日至2019年4月8日的租金158091元，但姚蓉蓉不仅未向美欣达支付租金，而且还于2018年11月13日向美欣达公司提出经营困难，要求终止营业，并于2018年11月底清场离场。2018年11月底，姚蓉蓉对外宣布停止营业。现在，姚蓉蓉擅自解除租赁合同的行为已经严重违反合同约定，美欣达公司与姚蓉蓉多次协商未果，故美欣达公司诉至本院，请求判如所请。姚蓉蓉辩称：首先，2018年10月，本人就向美欣达公司提出过解约的要求。当时，美欣达公司是口头同意的。2018年11月，本人确实向美欣达公司书面提出了解约申请，但之后因美欣达公司反悔，本人就想继续经营，但美欣达公司却将案涉店铺门锁了，案涉店铺并不是由本人关闭的，现在本人也同意合同解除。其次，本人不存在擅自解约的情况，故本人不应该承担合同解除违约金。最后，对于美欣达公司主张的逾期付款违约金，其主张缺乏事实依据，合同中并无约定。现在本人愿意承担违约金，不过计算标准应按照银行同期贷款利率。美欣达公司为了证明自己的主张，向本院提交以下证据材料：1、浙北商业广场商铺租赁合同书一份，证明美欣达公司与姚蓉蓉的租赁合同关系，合同中对免租期、履行期限、租金计算方式、违约责任、合同解除条件均作了约定；2、租金支付凭证一份，证明姚蓉蓉逾期支付租金的事实；3、租金催告函两份，证明姚蓉蓉存在拖欠支付租金的行为；4、申请书一份，证明姚蓉蓉于2018年11月13日要求解除合同的事实。经质证，姚蓉蓉对美欣达公司提交的证据2，真实性、合法性及关联性均无异议；对于证据1，真实性及合法性无异议，但对其关联性有异议，免租期是美欣达公司的营销策略，无法证明姚蓉蓉须承担单方解除合同的违约责任，且租金违约金的计算标准过高；对于证据3，姚蓉蓉并未收到两份催告函；对于证据4，对其真实性、合法性无异议，但对其证明对象有异议，实际上，姚蓉蓉早于2018年10月，就曾经提出过解除合同的申请。姚蓉蓉未向本院提交证据材料。经本院审查，美欣达公司提交的证据1、2、4均符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以认定；对于证据3，姚蓉蓉否认收到催告函，且该组证据中也并未有相应的送达记录，不能达到美欣达公司的证明目的。姚蓉蓉向本院提出反诉请求：1、解除姚蓉蓉与美欣达公司之间的店铺租赁合同；2、美欣达公司退还姚蓉蓉保证金25581元；3、美欣达公司赔偿姚蓉蓉装修损失148456元；4、本案诉讼费用及鉴定费由美欣达公司承担。事实和理由：2015年11月10日，姚蓉蓉与美欣达公司签署《浙北商业广场商铺租赁合同书》，由姚蓉蓉承租位于长兴县商铺，租赁期限（含装修期）自2015年10月9日至2020年10月8日止。但由于客源较少，姚蓉蓉于2018年11月即与美欣达公司协商沟通欲解除合同，经美欣达公司同意，姚蓉蓉于2018年11月底对外公布停业。后因美欣达公司反悔，不同意姚蓉蓉停业，故美欣达公司的工作人员于2019年1月10日将姚蓉蓉店门上锁。姚蓉蓉已经向美欣达公司支付租金、物业费、电费共计83753元（计算至2019年1月），并未拖欠美欣达任何费用。而美欣达公司竟将姚蓉蓉店铺上锁，致使姚蓉蓉事实上无法经营，最终导致合同目的无法实现。美欣达公司的行为已经构成根本性违约，给姚蓉蓉造成了巨大损失。现姚蓉蓉为维护自身的合法权益，故向法院提出反诉，请求判如所请。美欣达公司辩称：首先，本公司与姚蓉蓉的房屋租赁合同已经于2018年11月30日解除。2018年11月13日，姚蓉蓉向本公司提出终止营业申请，本公司未同意，但其仍于2018年11月底对外宣布停止营业，并关闭案涉店铺。姚蓉蓉以其自己的行为已经明确表示不再继续履行合同义务，应承担相应违约责任。其次，本公司也确实于2019年1月对案涉店铺采取锁门措施。姚蓉蓉为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、保证金收据一份，证明姚蓉蓉已经缴纳保证金，合同解除后，美欣达公司应予以返还；2、租赁费发票一份，证明姚蓉蓉已经缴纳承租房产租金至2019年1月8日；3、物业费发票一份，证明姚蓉蓉已将缴纳物业费至2019年1月8日；4、电费发票一份，证明姚蓉蓉已经缴纳电费至2018年12月；5、照片一组，证明案涉店铺目前的现状；6、电话录音资料光盘一份，证明案涉店铺系美欣达公司工作人员于2019年1月10日上锁；7、报警记录一份，证明2019年5月17日，美欣达公司员工无理由阻止姚蓉蓉进入承租案涉店铺；8、司法评估费发票一份，证明姚蓉蓉为评估案涉店铺“默爸的餐厅”固定装修资产所支出的费用。经质证，美欣达公司对姚蓉蓉提交的证据1-7的真实性及合法性均无异议，但认为姚蓉蓉提交的证据1-7均不能达到其证明目的；对证据8的真实性、合法性及关联性均无异议。美欣达公司为证明其主张，向本院提交了照片一组，证明2019年1月4日，姚蓉蓉搬离货品、自行撤场，其主动停止营业的行为无权要求赔偿。经质证，姚蓉蓉对美欣达公司提交的证据的真实性、合法性及关联性均有异议，因为电子照片的时间是可以调节的，因此该组证据不能证明姚蓉蓉系自行搬离店铺。经本院审查，对于姚蓉蓉提交的证据，符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以认定。对于美欣达公司提交的证据，因姚蓉蓉有异议，且未有其他证据相互佐证，故本院对其真实性不予认定。本案在审理过程中，根据姚蓉蓉的申请，本院委托湖州天衡资产评估事务所对姚蓉蓉名下的浙北商业广场8幢1号“默爸的餐厅”固定装修损失资产在2019年8月20日的市场价值进行了评估。对湖州天衡资产评估事务所出具的资产评估报告，经到庭当事人质证，对资产评估报告的真实性无异议，并经本院审查认为，符合证据的真实性、合法性及关联性，故本院予以认定。根据上述采信的证据及到庭当事人的庭审陈述，本院查明本案事实如下：美欣达公司与姚蓉蓉于2015年10月9日签订《浙北商业广场商铺租赁合同书》，由美欣达公司向姚蓉蓉出租位于长兴县商铺，面积为562.22平方米，商铺租赁期自2015年10月9日至2020年10月8日。合同4.1条约定，商铺自2015年10月9日起至2018年4月8日的租金为153486元，2018年4月9日起按1.5元/平方米/天收取，每半年支付一次，于2018年4月8日前支付自2018年4月9日至2018年10月8日的租金154329元；于2018年10月8日前支付自2018年10月9日至2019年4月8日的租金158091元。合同4.2条约定，姚蓉蓉在签订合同时，向美欣达公司支付25581元作为保证金，保证金待双方租赁关系终止时在姚蓉蓉无违约的情况下，美欣达公司予以无息退还给姚蓉蓉。合同4.4条约定，姚蓉蓉若未按约付清租金和物业管理费，应当承担违约责任，每日的逾期违约金按年度租金和管理费的1%计算。若逾期达到30天的，则美欣达公司有权单方面解除合同并将物业租给其它客户，同时，姚蓉蓉保证金不予退还。合同7.2条约定，因姚蓉蓉未按约交付租金和物业管理费导致美欣达有权单方解除合同或者姚蓉蓉擅自退租的，姚蓉蓉所支付的保证金和租金（含预付的租金）不予退还，同时姚蓉蓉应按该租赁物业最后一年的租金标准赔偿美欣达公司共两年半的租金。合同签订后，姚蓉蓉按约支付了保证金25581元。美欣达公司也将案涉店铺交付了姚蓉蓉。此后双方均按约履行相应的义务，直到2018年10月，姚蓉蓉未按约支付2018年10月9日至2019年4月8日期间的租金及物业管理费。2018年11月13日，姚蓉蓉向美欣达公司递交了申请书，载明“本店因经营困难无法维持，特申请终止营业。于月底清场离场。望批准”。但是，美欣达公司并未同意。2019年1月4日，姚蓉蓉支付了2018年10月9日至2019年1月8日期间的房屋租金77586元、物业费3710元以及2018年10月至2018年12月期间产生的电费2457元。此后，姚蓉蓉未再向美欣达支付剩余的租金。2019年1月10日，美欣达公司将案涉店铺锁门。致使双方无法继续履行合同，双方纠纷成讼。另查明，案涉店铺“默爸的餐厅”固定装修资产评估结果为148456元，花费司法评估费5000元。本院认为，美欣达公司与姚蓉蓉之间签订《浙北商业广场商铺租赁合同书》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按照约定履行自己的权利义务。现双方在合同履行过程中产生矛盾，主要争议焦点如下：（一）关于合同的解除。首先，姚蓉蓉于2018年10月13日向美欣达公司提出申请，要求终止合同履行。但双方未就合同解除协商达成一致意见。其次，美欣达公司认为姚蓉蓉于2018年10月对外宣布停止营业，应为其擅自解除合同，但在庭审中双方当事人均未向本院提交在合同履行过程中有解除合同的主张并通知对方的证据。再者，庭审过程中，美欣达公司主张于2018年11月14日向姚蓉蓉送达《关于催促缴纳应付费用违约金告知函》，虽然姚蓉蓉否认收到该告知函，但该告知函的内容是催促姚蓉蓉缴纳合同约定的相关费用及承担违约金。姚蓉蓉确也交付了直至2019年1月8日的租金及相关费用。美欣达公司主张于2019年3月11日向姚蓉蓉送达《告知函》，该《告知函》载明“根据《租赁合同》第7-2条约定，贵方已构成严重违约，我司特通知贵商户本函下发之日起我司将通过司法途径追缴贵方所欠租金及违约金等相关费用….”。《租赁合同》第7-2条是双方约定解除合同的条款。该《告知函》应视为美欣达公司要求解除合同的通知。但姚蓉蓉否认收到该告知函，美欣达公司也未提交证据证明该告知函已送达姚蓉蓉。不发生解除合同的后果。该二份告知函的内容表明美欣达公司要求姚蓉蓉履行合同的过程。与其诉请双方合同于2018年11月30日解除的主张相矛盾。因此，对于美欣达公司主张的其与姚蓉蓉签署的租赁合同于2018年11月30日解除及要求姚蓉蓉承担合同解除违约金151799元的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。在庭审过程中，姚蓉蓉在反诉中请求解除合同，且美欣达公司也认为合同已解除，本院确定姚蓉蓉与美欣达公司签订的《浙北商业广场商铺租赁合同书》于本院向美欣达公司送达反诉状之日（2019年7月8日）解除。（二）关于合同解除后的责任承担。本案中，姚蓉蓉提出反诉，要求美欣达公司退还保证金并赔偿姚蓉蓉装修损失148456元。本院认为，因美欣达公司的违约行为造成合同无法履行，姚蓉蓉要求美欣达公司赔偿姚蓉蓉装修损失符合法律规定，本院予以采纳。但在合同履行过程中，姚蓉蓉未按约交付租金及相关费用构成违约。其向美欣达公司缴纳的履约保证金系为合同的履行提供的金钱保证。姚蓉蓉主张要求美欣达公司退还保证金的诉请缺乏事实依据，本院不予支持。而美欣达公司在双方就合同解除未协商一致，也未向对方发出解除通知的情况下采取对案涉店铺锁门的行为，是导致双方合同无法继续履行的主要原因。而姚蓉蓉在美欣达公司锁门后未及时与美欣达公司进行沟通，造成损失的扩大，该部分损失应由姚蓉蓉自行承担。据此，双方在履行合同过程中均存在违约行为。本院结合本案的实际情况及双方的过错程度，酌情确定姚蓉蓉装修损失由美欣达公司承担50%的责任，即74228元（148456元*50%）；姚蓉蓉承担50%的责任，即74228元（148456元*50%）。案涉店铺财产的评估费用也应由双方根据责任比例承担，即美欣达公司承担2500元，姚蓉蓉承担2500元。（三）关于逾期付款违约金。本院认为，在合同履行过程中，姚蓉蓉应按合同约定向美欣达公司支付相应租金及物业管理费，其迟延支付相应费用，显属违约，应承担支付尚欠租金及物业管理费的义务。双方签订的商铺租赁合同中，虽约定姚蓉蓉未按约付清租金和物业管理费的，应当承担违约责任，每日的逾期违约金按年租金和管理费的1%计算。现美欣达公司主张按月息2分支付违约金至付清为止，但本院认为，结合合同的实际履行情况以及预期利益等综合因素，美欣达公司主张的利息计算标准过高，本院调整为年利率6%计算逾期付款违约金，为4898元（分段计算：以158091元为本金计算自2018年10月8日起至2019年1月4日止为2319元，以85009.57为本金计算自2019年1月4日起至2019年7月5日止为2579元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）长兴美欣达房地产开发有限公司与被告（反诉原告）姚蓉蓉签订的《浙北商业广场商铺租赁合同》于2019年7月8日解除；二、被告（反诉原告）姚蓉蓉支付原告（反诉被告）长兴美欣达房地产开发有限公司逾期付款违约金4898元；原告（反诉被告）长兴美欣达房地产开发有限公司支付被告（反诉原告）姚蓉蓉装修损失74228元；二项合计原告（反诉被告）长兴美欣达房地产开发有限公司应支付被告（反诉原告）姚蓉蓉69330元，限于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告（反诉被告）长兴美欣达房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）姚蓉蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6542元，由原告（反诉被告）长兴美欣达房地产开发有限公司负担3271元，由被告（反诉原告）姚蓉蓉负担3271元；反诉案件受理费4213元，被告（反诉原告）姚蓉蓉负担2106.5元，原告（反诉被告）长兴美欣达房地产开发有限公司负担2106.5元。本案鉴定费5000元，原告（反诉被告）长兴美欣达房地产开发有限公司承担2500元，被告（反诉原告）姚蓉蓉承担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长  周侃审 判 员  张华人民陪审员  陈敏二〇二〇年一月二十一日法官助理王祎雯书记员陶婷婷