贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初3442号原告：中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行，住贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道北段152号，统一社会信用代码：91520112214590739R,组织机构代码：214590739。负责人：王皓杰，系该支行行长。委托代理人：王镇，贵州宪张律师事务所律师，执业证号15201201710935456，一般授权代理。被告：罗轶，男，汉族，1980年12月11日出生，住贵州省贵阳市南明区，现住贵阳市南明区。被告：郑燕芬，女，汉族，1981年09月28日出生，住福建省长乐市，现住贵阳市南明区。两被告共同委托代理人：杨小川，贵州丰玺律师事务所律师，执业证号15201201510258519，一般授权代理。被告：贵州宏德置业有限公司，住贵州省贵阳市乌当区新添大道310号，统一社会信用代码：91520100697502560J,组织机构代码：697502560。法定代表人：马海峰，男。委托代理人：姚正超，贵州君跃律师事务所律师，执业证号15201201810038675，一般授权代理。委托代理人：陈珊，贵州君跃律师事务所律师，执业证号15201201811022478，一般授权代理。原告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称工行乌当支行）诉被告罗轶、郑燕芬、贵州宏德置业有限公司（以下简称宏德公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭与原告宏德公司诉被告罗轶、第三人工行乌当支行商品房预售合同纠纷一案进行了合并审理。原告工行乌当支行的委托代理人王镇、宏德公司的委托代理人姚正超、陈珊、被告罗轶、郑燕芬的委托代理人杨小川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告工行乌当支行向本院提出的诉讼请求：1、请求解除原告与被告签订的《个人购房借款合同／担保合同》；2、请求判令三被告偿还所欠原告贷款余额（截止2019年12月31日）1017200.99元，并按合同约定年利率标准向原告支付本息、罚息直至全部欠款还清为止；3、请求法院判令被告赔偿原告为主张债权而产生的律师费35000元；4、请求确认原告对坐落于贵州省贵阳市乌当区房屋享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告承担。事实理由，被告罗轶、郑燕芬拟购买被告贵州宏德置业有限公司开发位于贵阳市乌当区房屋，欲向原告办理按揭贷款。三方于2013年4月1日签订了《个人购房借款合同／担保合同》，合同第一条约定原告向第一二被告发放143万元个人购置住房贷款，第三条约定贷款斯限为15年，第四条约定贷款利率以贷款发放时的中国人民银行公布的同期间档次贷款利率为基准利率，第五条约定将贷款划入第三被告贵州宏德置业有限公司的账户；第六条约定还款方式为按月等额本息法（按月计息）偿还贷款本息；第九条约定了约定利率基础上加收30%的罚息和加收30%的复利。第十四条第14.1项Ｌ部分约定“借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的”即构成违约，第14.2项的定出现14.1项的情形的，贷款人有权采取“解除本合同”等一项或多项措施。合同第十七条约定“贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担等”；第十九条约定“抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用”。合同第二十六条约定“保证人自愿向贷款人提供连带责任保证”，第二十七条约定“保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年”，保证人贵州宏德置业有限公司及其法定代表人在保证人签字栏盖印。2014年4月3日，贵阳市乌当区住房和城乡建设局房产管理办公室发出了编号为“筑房预乌当字第××号”、登记事项为预购商品房抵押权预告登记的权利证书；2014年4月14日，原告依约向被告指定的第三被告账户发放了143万元贷款。原告发放贷款后，第一二被告未如约履行还款义务，多次逾期。从2014年5月至2017年10月共41次还款中，被告已经逾期27次，逾期率达65%，且从2017年7月起，被告已经连续4期拒绝还款，经原告多次催收仍拒绝还款。2017年10月原告起诉后，被告请求原告与其继续履行合同。经过乌当区法院审理后做出的(2017)黔0112民初2718号民事调解书，同意由第一二被告继续履行《个人购房借款合同/担保合同》。但第一二被告继续履行《个人购房借款合同/担保合同》过程中，并未依约存入还款保证金按期还款。2017年12月至今，并未按照合同约定还款，至今已拖欠20个月，原告只得按月扣收第三被告保证金。按照《个人购房借款合同/担保合同》第十四条第14.1项L部分约定“借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的”即构成违约，第14.2项约定出现14.1项违约情形的，贷款人有权采取“解除本合同”等一项或多项措施等约定，原告为维护自身合法权益，决定解除合同。故特向人民法院提起诉讼，望人民法院依法查明事实，依法保护原告合法权益，判如所请。被告罗轶辩称，原告诉讼已构成重复起诉，原告已以同样标的和事实向法院提出过诉讼，并已结案。故而请求法院驳回原告的起诉。被告郑燕芬辩称，1.原告诉讼已构成重复起诉；2.被告郑燕芬不享有占有和使用该房屋的利益，该房屋也没有用于两被告共同生活，故而请求法院驳回原告起诉。被告宏德公司辩称，工商银行对该房屋不能享有优先受偿权，该房屋的物权由我方享有，尚未办理转移变更登记，也未交付使用。经审理查明，被告罗轶、郑燕芬因购买被告宏德公司开发的、位于贵阳市乌当区房屋，向原告办理按揭贷款。三方于2013年4月1日签订了《个人购房借款合同／担保合同》，合同第约定，原告向罗轶、郑燕芬发放143万元住房贷款，贷款期限为15年，贷款利率以贷款发放时的中国人民银行公布的同期间档次贷款利率为基准利率，还款方式为按月等额本息法（按月计息）；合同约定逾期还款按罚息利率计息，罚息在约定利率基础上加收30%，逾期支付利息按罚息利率计复利。合同约定将被告罗轶购买的贵阳市乌当区房屋抵押给原告；合同第十四条第14.1项Ｌ部分约定“借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的”即构成违约，第14.2项的定出现14.1项的情形的，贷款人有权采取“解除本合同”等一项或多项措施。合同第十七条约定“贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担等”；第十九条约定“抵押担保范围包括：本合间项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用”。合同第二十六条约定“保证人自愿向贷款人提供连带责任保证”，第二十七条约定“保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年”，保证人宏德公司及其法定代表人在保证人签字栏盖印。2014年4月14日，原告依约向被告指定的被告宏德公司账户发放了143万元贷款。原告发放贷款后，被告罗轶、郑燕芬未按时履行还款义务，多次逾期，从2014年5月至2017年10月共逾期27次。2017年10月原告向本院起诉要求与三被告解除借款合同并提前偿还贷款。经本院主持调解双方达成如下协议：一、被告罗轶、郑燕芬于2018年1月20日前向其在原告处设立的账户内存入保证金34200元，由原告冻结六个月；二、被告罗轶、郑燕芬于2018年1月20日前支付原告律师费25000元；三、被告罗轶、郑燕芬从2018年1月起继续履行合同。本院以（2017）黔0112民初2718号民事调解书确认上述协议。后被告未依约存入还款保证金、也未按期还款。因被告罗轶、郑燕芬未按时还款，原告按照合同约定每期从被告宏德公司的保证金账户中扣款偿还每期贷款。2018年7月，被告宏德公司向本院提起诉讼，要求与被告罗轶解除商品房预售合同。本院作出（2018）黔0112民初1980号民事判决，被告罗轶不服判决，提出上诉。2019年5月17日，贵阳市中级人民法院作出（2019）黔01民终3293号民事裁定撤销原判，发回本院重审。在重审过程中，原告提起本案诉讼，并要求与宏德公司诉罗轶商品房预售合同纠纷案合并审理。宏德公司诉罗轶商品房预售合同纠纷案经本院审判委员会讨论决定解除宏德公司与罗轶签订的《商品房预售合同》。庭审中，各方确认，截止到2019年12月31日，被告罗轶、郑燕芬尚欠原告的贷款余额为1017200.99元，已还本金412799.01元，已还利息382136.9元，合计794935.91元，其中通过扣收被告宏德公司的保证金归还本金311903.29元，归还利息236169.09元，合计548072.38元，被告罗轶实际归还本金100895.72元，归还利息145967.61元，合计246863.53元。2019年12月原告执行涉案合同贷款的利率为年利率4.9％。上述事实有原告、被告的陈述，《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款/担保合同》、（2017）黔0112民初2718号民事调解书、付款凭证、转账、进账凭证、《关于罗轶欠工行贷款本息的情况说明》等证据在卷佐证，并经庭审质证足以认定。双方的争议焦点在于：一、原告本次诉讼是否构成重复起诉；二、本案借款由谁偿还；三、原告对涉案房屋是否享有优先受偿权。本院认为，第一、原告本次诉讼不构成重复起诉。其理由如下：1、被告罗轶、郑燕芬未按照约定存入还款保证金，也未按照约定偿还借款，发生了新的违约事实；2、本院作出（2017）黔0112民初2718号民事调解书后，发生了被告宏德公司向本院提起诉讼，要求与被告罗轶解除商品房预售合同的事实，该案的处理结果直接影响原告担保贷款合同的目的能否实现。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。”的规定，本案不构成重复诉讼。双方在借款合同中约定，被告罗轶、郑燕芬连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，即构成违约，原告有权解除本合同，被告罗轶逾期还款53期，严重违约，达到双方约定的合同解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告依约有权解除合同。因此，原告请求解除双方签订的《个人购房借款合同/担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。第二、本案未还贷款应由宏德公司返还给原告。宏德公司诉罗轶商品房预售合同纠纷一案已经本院审判委员会讨论，决定解除宏德公司与罗轶签订的《商品房预售合同》。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，宏德公司应当将收受的购房贷款返还原告。截止到2019年12月31日，被告罗轶、郑燕芬尚欠原告的贷款余额为1017200.99元，该贷款余额应由宏德公司返还给原告，并按2019年12月执行的年利率4.9%支付利息直至全部欠款还清为止。第三、原告对涉案房屋不享有优先受偿权。首先，宏德公司与罗轶签订的《商品房预售合同》已经解除，抵押物依法应返还宏德公司；其次，原告与被告罗轶、郑燕芬签订的《个人购房借款合同/担保合同》已经解除，该合同约定的抵押也应随之解除；再次，原告在庭审中未出示抵押权证，原告自称涉案房屋是预抵押登记，预抵押登记不具有抵押登记效力，不享有优先受偿权。因此，原告确认对涉案房屋享有优先受偿权的请求应予驳回。对于原告主张的律师费，因原告未提交支付律师费的凭证，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行与被告罗轶、郑燕芬签订的《个人购房借款合同/担保合同》;二、被告贵州宏德置业有限公司在本判决生效之日起十五日内返还原告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行贷款余额(截止2019年12月31日)1017200.99元，并以1017200.99元为基数按年利率4.9%支付从2020年1月1日起至全部欠款还清为止的利息；驳回原告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14590元，由被告罗轶、郑燕芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 江 洪人民陪审员 舒 静人民陪审员 汪政洪二〇二〇年一月六日书 记 员 秦 洒