浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙11民终1609号 上诉人（原审被告）：詹志龙，男，1963年6月19日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：张宪法、吴晨鸣，浙江丽阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丽水市天骄物业管理有限公司，住所地：浙江省丽水市莲都区丽青路566、568号。统一社会信用代码：9133110256939514XL。 法定代表人：周敏英。 委托诉讼代理人：王海敏，浙江博翔律师事务所律师。 上诉人詹志龙因与被上诉人丽水市天骄物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院（2019）浙1102民初5473号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 詹志龙上诉请求：1、依法撤销丽水市莲都区人民法院（2019）浙1102民初5473号民事判决；2、判决驳回被上诉人一审诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉《物业服务合同》属于无效合同，且重要的合同条款显失公平，被上诉人无权根据该合同主张物业费。1、案涉《物业服务合同》系未经法定程序选举产生的业主委员会与物业管理企业签订，属于无效合同。本案两份案涉《物业服务合同》系碧水庭园业主委员会与天骄物业公司于2014年12月4日、2018年1月11日签订。但2014年第一届碧水庭园业主委员会选举过程中有伪造选票等违法行为，而2018年第二届碧水庭园业主委员会没有进行换届选举，未经合法选举产生的业主委员会，无权代表业主签订物业服务合同，故本案两份涉案合同均为无效合同，被上诉人无权根据该合同主张物业费。2、根据《碧水庭园小区业主大会议事规则》第三十六条规定“物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意”，案涉《物业服务合同》未经业主大会审查同意，违反《碧水庭园小区业主大会议事规则》，故依法无效。3、案涉《物业服务合同》重要条款显失公平。根据国务院《物业管理条例》第三十四条规定，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量进行约定。而案涉《物业服务合同》第二章“服务内容与质量”，作为合同的重要条款，只约定服务内容，未约定服务质量，而物业费提前预收等条款也明显有利于物业公司，显然不公平。二、案涉房屋一直被被上诉人占用未向上诉人交付房屋钥匙，不能向上诉人主张物业费。上诉人的房屋虽然是从第三人处购买，但第三人没有领取过房屋钥匙，钥匙一直存放在被上诉人处，鉴于上诉人一直没有使用房屋，且有多处损坏需要物业公司修理，故房屋钥匙一直在被上诉人处，被上诉人也将割草机等器具摆放在案涉房屋中占用上诉人的房屋。根据《浙江省物业服务收费管理实施办法》，物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收，被上诉人无权要求上诉人支付物业费。三、被上诉人未按照《物业管理法》及《丽水市物业管理条例》提供物业服务，即使要交纳物业费，也可以适当扣减或免除。被上诉人未按照《物业管理法》及《丽水市物业管理条例》提供物业服务：第一、不履行安全保卫义务，在碧水庭园小区，岗亭时常无人在岗，小区内无安保人员巡逻，外来人员可随意进出，导致外来人员进入小区行窃，打碎玻璃等事情发生，造成业主的财产损失，使得业主生活在一个极不安全的环境中；第二、不履行公共设施管理与维护、环境卫生管理与服务的义务。因为被上诉人的不作为以及对保洁人员的放纵，致使小区内卫生环境堪忧，多处垃圾遍地，甚至业主的私人住宅都充斥着保洁人员堆叠的垃圾，几乎所有的垃圾桶都是破烂不堪，长期未修理；第三、许多房屋严重破损，而被上诉人未尽房屋修缮及联系修缮义务，如上诉人房屋一共有12片玻璃破损，几年来一直未修复；第四、公共绿化长期无人养护，杂草丛生，绿地光秃，树木未经修剪、野蛮生长。正因被上诉人存在严重的不履行物管义务，导致许多业主拒交物业费。同时，根据《合同法》第一百一十一条规定，瑕疵履行的，受损害方可以要求对方承担减少价款或者报酬的违约责任，上诉人有权主张拒交或少交物业费。四、被上诉人无权主张被上诉人支付违约金。在《物业服务合同》无效的情况下，被上诉人无权要求上诉人支付物业费及违约金。退一步讲，即使案涉《物业服务合同》有效，被上诉人未履行催缴物业费的义务，且该合同未规定违约金数额也未规定违约金计算方式。根据《合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，违约金应当明确约定数额或计算方式，而案涉《物业服务合同》并未对此明确约定，应按没有约定处理。五、被上诉人对部分物业费的主张已过诉讼时效。被上诉人主张上诉人支付2015年1月1日起的物业费，根据案涉《物业服务合同》第七条，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应预交的方式履行交纳义务，被上诉人2015及2016年的物业费应当于2016年1月1日前交纳，而被上诉人从未对上诉人进行物业费催讨，且其在一审过程中也未能证明其向上诉人追索物业费用，可以认定其明显怠于行使权利，该部分物业费用的主张已过诉讼时效，法院不应当支持。综上所述，请求二审法院依法改判。 被上诉人丽水市天骄物业管理有限公司辩称：一、《物业管理条例》规定业主委员会有权代表业主签订物业服务合同，在业主委员会选举被撤销之前，业主委员会签订的合同依然有效。上诉人称业主委员会的选举过程违反法律规定，与本案属于两个法律关系，应当另行主张。在业主委员会选举的决议被撤销之前，相关的物业服务合同依旧对上诉人和被上诉人之间发生法律效力。其次，即使物业合同最终被认定无效，双方之间已经形成了事实上的合同关系。被上诉人已经依约履行相应的物业管理服务义务，有权向上诉人收取物业服务费。二、上诉人称案涉房屋一直未交付与事实不符。根据一审被上诉人提交的证据材料显示，案涉房屋系由被上诉人向案外人叶平购得。因此，不涉及房产钥匙系由被上诉人保管交付的情况，上诉人的钥匙应当由案外人实际交付。而且房产买卖发生在2014年4月份，至今过去已经五年有余，而被上诉人称一直未获得房屋钥匙明显与客观事实常理不符。其次，根据上诉人二审提供的证据显示，其在2014年6月23日已经通过房开公司实际取得了案涉房屋的钥匙。因此，不存在钥匙没有交付的情况。三、被上诉人已经依约履行物业管理服务义务，并不存在渎职或者履行不到位的情形。首先，被上诉人依法已经对小区的安保和卫生进行物业服务，并不存在上诉人称的没有进行安保巡逻和环境卫生的情况。其次，上诉人称自己房屋有12片玻璃损坏的情况，并不属于物业公司的管理服务范围，因为12片玻璃属于上诉人的专有部分房产，而物业公司的服务范围仅限于公共设施和公共区域。物业服务合同已约定：如果业主把专有部分交由物业公司保管，应当另行协商，且费用也须另行协商。因此，上诉人房屋中的玻璃损坏不应归责于物业公司，物业公司也并没有这方面的管理服务义务。四、关于违约金问题。根据双方签订的物业服务合同约定，若乙方延期缴纳，甲方有权向乙方收取违约金。同时违约金依据中华人民中国人民银行的同期贷款基准利率计算并不违反法律规定，也符合常理，因此支持上述违约金合法合理。五、关于诉讼时效问题。本案中合同是一直持续履行状态，而且根据目前的司法判例和理论实践，分阶段履行的债务，诉讼时效以最后一期届满之日起开始计算，因此，本案诉讼时效并未届满。综上所述，被上诉人认为一审法院判决事实清楚、证据充分，适用法律正确，应当依法予以维持。 丽水市天骄物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付自2015年1月1日至2019年6月30日止的物业管理服务费48838元及欠费期间按人民银行同期贷款基准利率计算的利息；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告丽水市天骄物业管理有限公司系莲都区碧水庭园小区物业服务企业，被告詹志龙系该小区37幢101室房屋业主，其房屋面积为476.03平方米。根据原告丽水市天骄物业管理有限公司与该小区业主委员签订的《物业服务合同》，被告詹志龙应按照每月每平方米1.9元的标准向原告交纳物业服务费，合同还约定：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应以预交方式履行交纳义务；逾期交纳的，应按规定支付违约金。被告詹志龙自2015年1月1日起未按照合同约定交纳物业服务费，自2015年1月1日起至2019年6月30日止，被告詹志龙共欠原告丽水市天骄物业管理有限公司物业服务费48838元。 一审法院认为，原告丽水市天骄物业管理有限公司依据与碧水庭园小区业主委员会签订的《物业服务合同》，已经对该小区进行物业服务管理，被告詹志龙作为该小区的业主，享受了原告丽水市天骄物业管理有限公司提供的物业服务，理应按照合同的约定向原告丽水市天骄物业管理有限公司交纳物业服务费。被告詹志龙抗辩碧水庭园业主委员会在选举过程中，有伪造选票等违法行为，其对外签订的物业服务合同属于效力待定合同，在其效力得到确认前原告无权根据该合同要求被告交纳物业费。本院认为，被告詹志龙该抗辩主张与本案并不属于同一法律关系，被告詹志龙应当另行主张权利。业主委员会对外具有代表权，其决定对业主具有约束力，原告丽水市天骄物业管理有限公司有权根据合同的约定要求被告詹志龙交纳物业费。业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由，一般仅限于物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵，被告詹志龙提供的微信群聊截图、小区及房屋内照片等，并不能充分证明原告丽水市天骄物业管理有限公司不履行合同义务或者履行合同存在重大瑕疵以及原告严重侵害了被告的合法权益，故对被告詹志龙抗辩要求拒交或酌情少交物业费的主张，该院不予支持。被告詹志龙拒不向原告丽水市天骄物业管理有限公司交纳物业服务费的行为，属违约，依法应承担违约责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条、第四十一条的规定，判决：被告詹志龙于判决生效之日起十五日内交纳给原告丽水市天骄物业管理有限公司自2015年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费共计人民币48838元并支付利息（其中欠费10852.8元的利息自2015年1月1日起、欠费10852.8元的利息自2016年1月1日起、欠费10852.8元的利息自2017年1月1日起、欠费10852.8元的利息自2018年1月1日起、欠费5426.8元的利息自2019年1月1日起，均按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算至款清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1021元，减半收取510.5元，由被告詹志龙负担。 二审中，被上诉人未提交证据。上诉人提交了两组证据：1、强盛碧水庭园住宅交付使用交接单、结婚证，待证上诉人的房屋系直接由强盛房产投资公司交付给上诉人妻子。2、通话录音，待证被上诉人一直拒绝将案涉房屋钥匙交给上诉人的事实。经质证，被上诉人对证据1的真实性无异议，对证据1中两份证据的关联性有异议，交接单和结婚证共同证实上诉人已经于2014年的6月23号正式接收房屋。上诉人已经实际领取房屋钥匙，并不存在上诉人所称的钥匙一直存放在物业公司及拒绝交付的情况。对证据2的证据三性均有异议，认为该证据不能证实通话双方的身份情况，且通话录音中的赵老板与物业公司以及强盛房开公司并不存在关联性。经审查，本院认为上诉人提供的证据1能够证实涉案房屋已于2014年6月23日交付的事实，本院予以采信；通话录音不符合证据的形式要件，本院不予采信。 经审理，本院除对原审认定的事实予以确认外，另认定：2014年6月23日，强盛房产投资集团有限公司将上诉人詹志龙所有的37幢101室房屋交付给上诉人詹志龙的妻子周文英。 本院认为，关于案涉《物业服务合同》是否有效的问题。被上诉人与丽水市莲都区碧湖镇碧水庭园业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实的意思表示，并未违反法律的禁止性规定，应当受到法律保护。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。双方当事人应当按照《物业服务合同》约定的内容履行各自的义务，现被上诉人按照案涉合同的内容向上诉人提供了物业服务，上诉人也应按约支付物业费。上诉人称案涉《物业服务合同》系未经法定程序选举产生的业主委员会与物业管理企业签订，且业主委员会选举过程中有伪造选票等违法行为，但上诉人并未提供证据予以证实，且合同效力问题与本案合同纠纷不属于同一法律关系，上诉人应当另行主张权利。 关于案涉房屋是否实际交付的问题。上诉人主张其房屋的钥匙一直存放在被上诉人处，且房屋有多处损坏由被上诉人修理，上诉人未使用案涉房屋，不应支付物业费。但根据上诉人提供的证据，上诉人已于2014年6月23日接收案涉房屋。上诉人主张被上诉人未将房屋钥匙交付给上诉人缺乏依据。上诉人主张其未使用房屋，不应支付物业费，但在被上诉人已经提供了相应的物业服务的情况下，其上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。 关于本案是否存在免除或者减收物业费的情形。上诉人主张被上诉人提供物业服务不到位，即安全保卫义务、环境卫生打扫、公用设施维修、公共绿化养护等未服务到位，要求减少或免除物业费。根据上诉人提供的证据，不足以证明被上诉人不履行合同义务或者履行合同存在重大瑕疵严重侵害上诉人合法权益的情况，故上诉人主张减少或免除物业费的理由不能成立。 关于被上诉人是否有权主张违约金的问题。本案中，上诉人拒不交纳物业费的行为已经构成违约，虽然被上诉人在一审中以利息来指代违约金，表述上有不规范之处，但上诉人明确知道被上诉人诉称的利息的真实意思就是违约金。虽然双方当事人已在《物业服务合同》中约定逾期交纳物业服务费的，应按规定支付违约金，但未约定违约金的计算方式和数额。一审根据公平原则确定自逾期之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计付相应违约金并无不当。由于2019年8月20日起，全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率取代了中国人民银行同期贷款基准利率，故上诉人欠付的物业费相应的违约金计算方式也由中国人民银行同期贷款基准利率调整为全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率。 关于本案是否已过诉讼时效的问题。上诉人并未在一审中提出诉讼时效抗辩，其在二审中提出，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉主张均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1021元，由上诉人詹志龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁悦琛 审 判 员 金晓红 审 判 员 张 玲 二〇二〇年一月八日 代书记员 林森森