贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初11644号原告：韩孟材，男，1989年3月10日出生，汉族，住贵州省桐梓县。被告：刘国龙，男，1977年11月3日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：王静，贵州子尹律师事务所律师。第三人：李元菊，女，1973年1月11日出生，汉族，住贵州省凤冈县。委托诉讼代理人：刘必云（与李元菊系夫妻关系），男，1963年7月21日出生，汉族，住贵州省凤冈县。第三人：刘必云，男，1963年7月21日出生，汉族，住贵州省凤冈县。原告韩孟材与被告刘国龙、第三人李元菊、刘必云租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩孟材，被告刘国龙及其委托诉讼代理人王静，第三人李元菊的委托诉讼代理人刘必云，第三人刘必云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩孟材向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间签订的《门面租赁合同范本》；2、被告拆除门面中的夹二层，并将承租门面交还原告；3、被告支付租金以及违约金，租金1700.00元，租金逾期违约金、装修夹二层违约金69738.00元；4、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2018年9月24日与第三人李元菊、刘必云签订《门面买卖合同》，购买了第三人李元菊、刘必云（夫妻）在遵义市红花岗区宗地上建设的建筑面积为84.69㎡的门面（以下简称该门面）。在签订合同后得知该门面在2018年9月4日出租给刘国龙卖家具，原告以及李元菊、刘必云分别告知被告刘国龙该门面已经卖给了原告的事实，租金收取以及门面的经营管理由原告行使，租赁合同延用被告与第三人李元菊、刘必云签订的《门面租赁合同范本》。2019年3月17日上午10点左右，原告路过该门面时，发现被告未经原告同意，擅自改变门面结构，私自购买材料正在门面中装夹二层，原告立即叫装修师傅暂停装修夹二层，并告知被告不能擅自在门面内装修夹二层（附照片、视频）。2019年3月21日，被告提出协商装修夹二层事宜，2019年3月22日被告妻子黄莉电话要求双方见面协商装修夹二层事宜，当日晚上原告到该门面与被告协商，但是没有达成一致意见。被告的违约行为导致门面结构发生变化，不仅影响了今后的门面使用，还容易导致火灾等危险发生，简易装修的夹二层存在垮塌等极大的安全隐患，违反了消防、市场监管等有关规定，属于根本性违约，被告不听劝告安装了简易夹二层。2019年3月30日下午四点左右，原告经过门面时才得知作业强行安装简易夹二层的事宜，当时原告告知了被告存在的安全隐患以及违约行为，也立即报了警。2019年5月13日，原告通过ＥＭＳ（编号：1071501291432）向被告邮寄了《门面收回通知书》，但是被告仍然置之不理，强行使用门面至今，并且2019年9月4日至今未支付租金，也没有收到任何支付租金的消息。综上所述，原告通过与第三人李元菊、刘必云签订的《门面买卖合同》继受取得门面的出租人的权利，与被告签订的《门面租赁合同范本》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告依约交付门面给被告，已完全履行了合同的约定，被告应按合同约定使用该门面，但其在合同履行过程中未经原告同意擅自在该门面中装修夹二层，经原告多次警告仍未停止在该门面中装修夹二层的行为，其行为构成违约，已侵犯了原告的合法权益。现诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告刘国龙辩称：1、我与原告没有签订过任何书面《门面租赁合同范本》，因此原告请求解除《门面租赁合同范本》没有事实依据；2、我与第三人于2018年9月4日签订《门面租赁合同范本》，约定租期为10年，从2018年9月4日起至2028年9月4日止。签订合同时，第三人向我承诺允许我在门面内搭建夹二层。据原告的陈述，其与第三人于2018年9月24日签订《门面买卖合同》，根据买卖不破租赁原则，我尚在租期内，原告要求我拆除夹二层，并交还门面没有事实及法律依据；3、我没有支付第二年租金是事实，但不存在违约。由于原告与第三人签订《门面买卖合同》时并未告知我，我至今未看到他们签订的《门面买卖合同》，我对原告的身份存疑。2019年3月份，我主动联系第三人协商交纳租金的事情，第三人告知我将租金支付给原告，但未提供原告的联系方式，其也未主动联系我商量租金支付问题。由于我无法与原告取得联系，也不知如何将租金交给原告。反而是原告故意拖延，拒绝联系我，导致我无法按时支付租金。因此，在交纳租金的问题上我不存在故意违约，原告主张的违约金过高且不应当得到支持。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回其起诉。第三人李元菊、刘必云述称：我有两间门面；2018年9月4日，我邻居李作应介绍租给刘国龙，两间门面租金为19,800.00元/年；隔了二十多天，我又经李作应介绍将其中一间门面卖给了原告；我之前是租给被告，租期未到期，我收取的租金又用于抵原告买我门面的购房款，我又将门面租赁的合同给了原告；涉案门面空间较高，所以在我租给被告时口头答应他可以在安全范围内、不影响主体结构的情况下装成夹二层；我卖门面的时候被告家属在，但我也不知道是他的家属，当时我没告诉被告，是之后告诉他的；原被告都打了电话给我，被告说喊原告收租金而不收，电话不接，无法联系他；我从新蒲镇文武村周洪强手里买的政府规划地，我自己修的门面，门面那一栋都是我修的，属于自建房，门面没有房产证。经本院审理认定事实如下：第三人李元菊、刘必云系夫妻关系。2013年12月18日，周洪强依法取得了位于新蒲新区宗地），面积约160㎡。2015年6月3日，第三人李元菊与周洪强等人签订了协议书，购买了位于新蒲新区㎡）宗地使用权。后第三人李元菊、刘必云再54号宗地上修建了门面二间。2018年9月4日，甲方李元菊、刘国龙与乙方刘国龙签订了《门面租赁合同范本》。该合同载明：“一、被租房屋为新蒲新区湘江特色集镇54号门面二间160平方米；二、租赁期限为10年，从2018年9月4日至2028年9月4日……；三、租金每年为19800.00元，乙方必须于每年的9月4日前一次性将租金交齐，交不齐则视为违约，每超过一天，乙方应按每年房租的10%的罚款赔偿给甲方。房屋在三年内以协议为准，超过三年按6%增加。四、……；五、……；六、……；七、……；八、在合同履行期间，乙方应保持所租房屋内外所有设施完好无损，如果确需改造或增设其他固定设施，应征得甲方同意后再进行，所需经费由乙方自付，合同期满时，乙方如需拆除，需将房屋恢复原样，不愿拆除或不得拆除的甲方不予补偿。……”。2018年9月24日，出售人（甲方）李元菊、刘必云与购买人（乙方）韩孟材签订了《门面买卖合同》，韩孟材向李元菊、刘必云购买了位于遵义市红花岗区湘江特色集镇一号楼54宗地）的门面一间（面对门面左手边的一间）。2019年3月起，刘国龙在承租的门面内搭建夹二层，现已投入使用。2019年10月30日，原告韩孟材以诉称理由将被告刘国龙诉至本院。另查明：2019年3月21日，刘国龙向韩孟材发送了短信：“你好，我是湘江集镇租你房子的，想给你谈一下镇楼（整楼）的事。”2019年5月13日，韩孟材通过EMS向刘国龙邮寄送达了门面收回通知书，刘国龙于2019年5月14日签收。庭审中，被告刘国龙称其对第三人李元菊、刘必云卖门面没有意见。以上事实，有当事人的陈述，结婚证复印件、新蒲新区湘江特色集镇集体建设用地使用权使用协议书、协议书，《门面租赁合同范本》、《门面买卖合同》，夹二层照片，短信截图，门面收回通知书、EMS邮寄单等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，第三人李元菊、刘必云基于受让案外人土地使用权而修建了门面，其有权将该门面予以出租。第三人李元菊、刘必云与被告刘国龙签订的《门面租赁合同范本》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。2018年9月24日，原告韩孟材受让了本案涉案门面，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，《门面租赁合同范本》对原告韩孟材具有约束力。故本案《门面租赁合同范本》当事人为原告韩孟材与被告刘国龙。由被告刘国龙向原告韩孟材发送短信等可知，其在2019年3月21日就已知晓了原告韩孟材是涉案门面的所有人，因此，其应当按照《门面租赁合同范本》之约定履行租金交纳义务，但其并未于2019年9月4日前交纳租金，且其并未举证证明其有不交纳租金的正当理由，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，本院对原告韩孟材要求解除《门面出租合同范本》的诉求予以支持。由于夹二层的安装属于对租赁物的改善和增设，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”之规定，被告刘国龙应当经过出租人的同意。由被告刘国龙于2019年3月21日向原告韩孟材短信告知要协商整楼（整夹二层）等可知，其试图取得现出租人韩孟材的同意，但其并未举证证明原告韩孟材同意其装夹二层，但其仍然装了夹二层，属于违约行为，原告韩孟材有权要求被告刘国龙将夹二层予以拆除，故对原告要求被告拆迁夹二层的诉求予以支持。由于《门面出租合同范本》已经解除，故被告刘国龙应当将承租门面田腾空返还原告韩孟材。按照《门面出租合同范本》中关于租金约定可知，二间门面（160㎡）的租金为19,800.00元/年，每月租金为1,650.00元，每间门面的月租金为825.00元。原告韩孟材主张被告刘国龙支付2019年9月4日起至2019年10月30日止的租金1，700.00元，本院不予直接确认；经本院核定，被告刘国龙应支付的租金为1,650.00元。由于被告刘国龙存在违约行为，应承担违约责任，但被告刘国龙辩称违约金过高，且原告韩孟材并未举证证明损失情况，故本院酌定租金逾期违约金为495.00元（1,650.00元×30%）。原告韩孟材诉求所谓装修夹二层的违约金，并无事实依据与法律依据，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告韩孟材与被告刘国龙之间的《门面出租合同范本》；二、被告刘国龙于本判决生效之日起十五日内将位于遵义市红花岗区宗地的门面1间（面对门面左手边的一间）中的夹二层予以拆除，并将上述门面交还给原告韩孟材；三、被告刘国龙于本判决生效之日起十五内支付原告韩孟材租金1,650.00元（2019年9月-10月期间）、租金逾期违约金495.00元，两项合计2,145.00元；四、驳回原告韩孟材的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取795.00元，由原告韩孟材负担700.00元，被告刘国龙负担95.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  游红二〇二〇年一月十七日法官助理张兴成书记员田静