浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）浙民申2455号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：胡海滨，男，1979年11月23日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省温州市鹿城区。再审申请人（一审第三人）：吴春兰，女，1951年5月1日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省温州市鹿城区。再审申请人（一审第三人）：胡善善，女，1974年8月31日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省温州市鹿城区。再审申请人（一审第三人）：胡海鸥，女，1976年6月18日出生，汉族，户籍地为中华人民共和国浙江省温州市鹿城区，现住希腊共和国（KOLOKINTHOUS4ATHENSGREECE）。被申请人（一审原告、二审上诉人）：林月娥，女，1946年9月6日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省温州市鹿城区。再审申请人胡海滨、吴春兰、胡善善、胡海鸥因与被申请人林月娥房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2018）浙03民终4480号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。胡海滨申请再审称，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。（一）涉案房屋为吴春兰、胡善善、胡海鸥与胡海滨共有。胡企光与胡海滨分别持有丰收股份经济合作社的股权，依照2012年8月10日丰收股份经济合作社发布的《吴桥劳力安置房分配方案》的相关规定进行合并安置、认购涉案安置房屋。涉案安置房屋属于胡企光与胡海滨共有。2013年12月29日，胡企光亡故后，胡企光的所有法定继承人依法继承胡企光所有的房屋份额，因此涉诉房屋系胡海滨、吴春兰、胡善善、胡海鸥共有。（二）胡海滨出卖该房屋系无权处分。胡企光亡故后，吴春兰、胡善善、胡海鸥一致同意全家唯一的男人胡海滨作为全体家庭成员的代表，与丰收股份经济合作社签订协议、支付建房款、认购定位，但未授权胡海滨处分涉案安置房屋。胡海滨出卖该房屋显属无权处分。（三）林月娥非善意购买该房屋，无权取得该房屋的所有权。2015年11月9日，胡海滨以家庭成员代表身份与丰收股份经济合作社签订《吴桥劳力安置房套型购买协议》，认购安置房屋面积为85平方米。该协议载明家庭成员胡企光，林月娥明知涉案安置房屋有其他共有人。2016年1月31日，胡海滨认购涉案安置房屋，领取定位单，丰收股份经济合作社退还胡企光、胡海滨安置房指标款，其中425000元直接用于支付该安置房屋的建房款。二审判决认定胡海滨缴纳建房款显属认定事实错误。2016年2月26日，胡海滨向林月娥出示并交付2015年11月9日的《吴桥劳力安置房套型购买协议》和2016年1月31日的定位单，双方签订房屋买卖协议书。从上述事实的发生时间来看，林月娥与胡海滨签订《房屋买卖协议书》时，已经明确知道或应当知道胡企光或胡企光的继承人为涉案安置房屋的共有人。涉案安置房屋交易价格明显低于市场价或其实际价值。无论是《吴桥劳力安置房分配方案》规定的增购价每平米17800元，还是《吴桥劳力安置套房套型购买协议》约定的增购价为每平米15800元，都远高于胡海滨与林月娥房屋买卖的成交价12700元。二审判决认定涉案房屋的交易价格远低于实际价值无证据证明，显属错误。胡海滨依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。吴春兰、胡善善、胡海鸥申请再审称，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。（一）涉案房屋为吴春兰、胡善善、胡海鸥和胡海滨共有。胡企光与胡海滨分别持有丰收股份经济合作社的股权，并依照2012年8月10日丰收股份经济合作社发布的《吴桥劳力安置房分配方案》的相关规定进行合并安置、认购涉案安置房屋，因此涉案安置房屋属于胡企光与胡海滨共有。2013年12月29日，胡企光亡故后，胡企光的所有法定继承人依法继承胡企光所有的房屋份额或丰收股份经济合作社的股权，因此该房屋系吴春兰、胡善善、胡海鸥与胡海滨共有。（二）胡海滨出卖该房屋系无权处分。1.吴春兰、胡善善、胡海鸥对胡海滨以胡海滨名义与丰收股份经济合作社签订协议、支付建房款、认购定位没有提出异议，仅能视为认同胡海滨有权代表全体共有人取得涉案安置房屋，不能视为胡海滨有权代表全体共有人处置涉案安置房屋。胡海滨出卖该房屋的行为，吴春兰、胡善善、胡海鸥不知情且事后不予追认，显属胡海滨无权处分。2.2015年11月9日《吴桥劳力安置房套型购买协议》已清楚显示涉案安置房屋存在其他共有人，被申请人明知涉案安置房屋存在共有人，应当知道胡海滨出卖该房屋属于无权处分。3.虽然被申请人陈述和房屋居间介绍人的证言，均称已向丰收村核实该房屋为胡海滨所有，但被申请人的陈述和居间介绍人的证人证言根本不是事实且不符合常理。首先，被申请人为了自身利益所作陈述，自然不能作为认定事实的依据；其次，居间介绍人为了获得居间介绍费，自然希望房屋买卖合同能够顺利履行，基于此，居间介绍人与被申请人存在经济上的利害关系，其证言自然不能作为认定事实的证据。第三，丰收村明知涉案安置房屋有其他共有人，怎么可能会向被申请人称该房屋为胡海滨一人所有，这明显不符合常理。（三）被申请人非善意购买该涉案房屋，无法取得该房屋的所有权。1.被申请人明知或应当知道涉案安置房屋有其他共有人。2012年8月10日，丰收股份经济合作社发布的《吴桥劳力安置房分配方案》规定了安置房的认购标准、方式、价格、步骤等相关规定。根据该分配方案，1股等于1基分。胡海滨持有85股，胡企光持有100股，两人合计拥有185基分。两人可在85平方米、105平方米、130平方米套型中认购一套，多出基分由丰收股份经济合作社以现金方式统一收购，可直接折抵购房款。2013年12月29日，胡企光亡故。2015年11月9日，胡海滨以家庭成员代表身份与丰收股份经济合作社签订《吴桥劳力安置房套型购买协议》，认购安置房屋面积为85平方米。同时该协议明确载明家庭成员胡企光，即胡企光为涉案安置房屋的共有人，虽然此时胡企光已亡故，但三申请人作为其法定继承人，当然成为涉案安置房屋的共有人。2016年1月31日，胡海滨以家庭成员代表身份认购涉案安置房屋，领取定位单，丰收股份经济合作社退还胡企光、胡海滨安置房指标款，即《吴桥劳力安置房分配方案》规定的多出基分，其中425000元直接用于支付该安置房屋的建房款。二审判决认定胡海滨缴纳建房款显属认定事实错误。2016年2月26日，胡海滨向被申请人出示并交付2015年11月9日的《吴桥劳力安置房套型购买协议》和2016年1月31日的定位单，双方签订《房屋买卖协议书》。从上述事实的发生时间来看，被申请人在与胡海滨签订《房屋买卖协议书》时，已经明确知道或应当知道涉案安置房屋存在共有人。2.涉案安置房屋交易价格已明显低于市场价或其实际价值。《吴桥劳力安置房分配方案》规定的增购价为每平米17800元，《吴桥劳力安置套房套型购买协议》约定的增购价为每平米15800元，这两个单价都低于市场价。因此，涉案安置房屋的市场价格不低于15800元，而胡海滨与被申请人林月娥房屋买卖的成交单价仅为12700元，远远低于增购单价15800元。二审判决认定涉案房屋的交易价格远低于实际价值无证据证明，显属错误。被申请人非善意购买涉诉房屋，且交易价格远低于实际价值，同时涉诉房屋未交付给被申请人，根据物权法的相关规定，被申请人不能取得该房屋的所有权。吴春兰、胡善善、胡海鸥依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。林月娥提交意见称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回再审申请人的再审申请。理由如下：（一）涉案房屋系由胡海滨独自认购，实际被补偿人、产权人均仅为胡海滨一人，并非与吴春兰、胡善善、胡海鸥共有。1.根据林月娥提供的认购协议、温州市农村集体经济组织统一收据、委托公证书、安置房认购定位确认单等证据可知，涉案房屋系由胡海滨独立认购，认购价款系由胡海滨独立缴纳，摸文认购手续系由胡海滨独立办理，故涉案房屋系由胡海滨独自认购，实际被补偿人、产权人均仅为胡海滨一人，不存在包括第三人在内的其他共有人。并且从上述安置手续的相关材料可知，安置单位丰收股份经济合作社对胡海滨作为唯一独立被安置对象这一事实是予以认可的，因此能够在胡海滨独自一人前来办理上述所有手续的情况下，予以准许。2.根据双方签订的《房屋买卖协议书》第4条“该房系甲方(胡海滨)私有房屋出卖，倘有产权纠葛不清或家庭成员持有不同意见。以及涉及到该房有关债务概由甲方负责处理清楚，与乙方(林月娥)无涉”可知，在双方签订《房屋买卖协议书》时，胡海滨就已经向林月娥明确涉案房屋系其个人所有，且对家庭成员内部厘清。另外，胡海滨为林月娥办理委托公证、配合办理摸文定位、缴纳认购款项等各种安置手续，各第三人均未提出过任何异议，甚至在温州市鹿城区人民法院裁定查封涉案房屋时，各第三人也无动于衷，可见各第三人对于涉案房屋系胡海滨独立认购且系唯一被安置人及产权人这一事实，是没有争议的。（二）继承胡企光名下基分后，胡海滨名下享有的基分已足以独立认购涉案房屋。1.根据《吴桥劳力安置房分配方案》，吴桥劳力安置房分配对象仅为持股股东，基分数额以股权证书载明的持股数为准(1股等于1基分)，每100基分可分配83平方米安置房指标；每位股东原则认购一套，但同时存在基分低于100分，股东存在配偶、祖孙、父母子女或者兄弟姐妹关系之一的，须将基分合并后认购一套；合并基分超过154分但在190分以下的，在85平方米、105平方米、130平方米套型中认购一套；股东认购安置房套型后，多余基分或者基分折抵的安置房指标只能由合作社统一收购。2.胡企光持股数为100股，胡海滨持股数为85股。胡企光于2013年12月29日亡故，胡海滨与各第三人系同一顺位的继承人，依法应当均分胡企光持有的100股相对应的权益，即每人分得25股股份对应的权益。那么经继承后，胡海滨应当享有持股数共计为110股相对应的安置权益。胡海滨认购的涉案房屋面积为85平方米，经换算仅须102.41基分即可认购，而胡海滨在继承了胡企光名下股权数后享有的股权数达110股，即110基分，足以单独认购涉案房屋。3.根据《吴桥劳力安置房分配方案》可知，吴桥劳力安置的安置内容包括安置房以及丰收股份经济合作社根据股东多余基分发放的基分收购款两部分，而各第三人经继承所得的相应股权数的安置权益是足以用丰收股份经济合作社发放的基分收购款用以弥补的，故本案第三人对涉案房屋是不享有共有权益的。（三）由上述两点可知，涉案房屋系胡海滨独有，故胡海滨实施出卖行为无需各第三人同意，系有权处分。（四）胡海滨主张林月娥非善意购买涉案房屋，并未提供证据予以证明，无事实依据。双方签订《房屋买卖协议书》时胡海滨并未出示并交付2015年11月9日《吴桥劳力安置房套型购买协议》，其主张没有证据予以证明。协议书、定位单、缴款凭证等载明的购房人均为胡海滨，且双方的居间介绍人也已向丰收股份经济合作社核实涉案房屋系胡海滨所有。胡海滨主张涉案房屋的交易价格明显低于市场价或其实际价值，没有证据予以支持。本院经审查认为，本案争议焦点在于胡海滨将案涉房屋出卖给林月娥是否属于有权处分。根据查明事实，胡企光、吴春兰与胡海滨、胡善善、胡海鸥系父母子女关系。胡企光、胡海滨系丰收股份经济合作社的股东，胡企光持有100股，胡海滨持有85股。根据2012年8月10日丰收股份经济合作社《吴桥劳力安置房分配方案》的规定，胡企光的100股与胡海滨的85股须合并后认购一套房屋。但该方案对父子股份合并后由谁认购未作出规定。2013年12月19日胡企光去世后，由谁认购房屋，必将由胡海滨、吴春兰、胡善善、胡海鸥作出决定。根据2015年11月9日《吴桥劳力安置房套型购买协议》及收款收据、2016年1月3日认购定位确认单、2016年12月30日《吴桥劳力安置房认购协议》，案涉房屋认购协议由胡海滨签订，案涉房款由胡海滨交纳，案涉房屋摸文定位由胡海滨办理，且2015年11月9日《吴桥劳力安置房套型购买协议》明确约定胡海滨为安置房登记权利人，故可以认定案涉房屋系胡海滨向丰收股份经济合作社购买。据此，胡海滨将其购买的案涉房屋出卖给林月娥，系有权处分。即使胡海滨系代表四人认购房屋、缴纳房款、摸文定位，则其在2016年12月30日签订《吴桥劳力安置房认购协议》之前的2016年2月26日，与林月娥签订《房屋买卖协议书》，也应视为系代表四人签订房屋买卖合同，也属于有权处分。胡海滨、吴春兰、胡善善、胡海鸥申请再审称案涉房屋属于四人共有，胡海滨将案涉房屋出卖给林月娥属于无权处分，依据不足，不能成立。二审法院确认林月娥与胡海滨于2016年2月26日签订的《房屋买卖协议书》有效，判决胡海滨交付房屋并协助林月娥办理不动产登记过户手续，并无不当。综上，胡海滨、吴春兰、胡善善、胡海鸥的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回胡海滨、吴春兰、胡善善、胡海鸥的再审申请。审判长  卢世昌审判员  田建萍审判员  张玉环二〇二〇年一月十日书记员  周颖芳