重庆市荣昌区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0153民初5459号 原告：蔡钊，男，1971年11月23日生，汉族，住重庆市荣昌区。 委托诉讼代理人：柏蜀平，重庆市荣昌区昌元法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴飞，重庆红岩律师事务所律师。 被告：重庆颢耘商业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道北部新区昌龙大道奥城奥莱A-18，统一社会信用代码915002260965176281。 法定代表人：陈茂婷，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吕文，公司员工。 委托诉讼代理人：石伟，重庆志和智(荣昌)律师事务所律师。 原告蔡钊诉被告重庆颢耘商业管理有限公司(以下简称“颢耘公司”)租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡钊及其委托诉讼代理人吴飞、柏蜀平，被告颢耘公司的委托诉讼代理人石伟、吕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡钊向本院提出诉讼请求：1、判令与被告解除《奥城奥莱商铺租赁合同》，并退还履约保证金800000元；2、本案诉讼费由被告承担。本案审理中，原告增加一项诉讼请求：要求被告退回多计算房租141300元。 事实和理由：原告于2015年1月9日以全友家私广场名义(原告为实际经营者，后全友家私广场进行了注销)与被告签订《奥城奥莱商铺租赁合同》，后于2015年2月12日签订《补充协议》。约定被告将位于重庆市荣昌区昌龙大道与向阳路交叉路口的重庆国家现代畜牧业示范科技创新中心内的编号X栋X楼商场租赁给原告。原告向被告缴纳了800000元保证金。双方对租赁时间及房租等做了相关约定，吸引原告入住该租赁场地的主要条件是被告承诺将该出租场地打造成“荣昌第一品牌商圈”，且提供免费停车场、免费促销广场等成熟配套设施，营造成熟的商业氛围。在原告对该租赁场地进行了巨大投入后，发现事实并非如此。被告并未按约定将此场地打造成“荣昌第一品牌商圈”，且合同明确表述“本商铺已由消防等部门验收合格”，但事实并非如此，被告隐瞒了消防验收不合格的事实，但原告此时对已租赁场地做出了巨大投入，不得不接受被消防整改，罚款等处罚，造成巨大损失。对于上述问题，原告多次找被告协商，要求解除租赁关系，均未果。原告处于无奈勉强经营，但在经营过程中，发现面积误差300多平米，且屋顶大面积漏水等严重影响原告正常经营。综上，由于被告不诚信的行为，导致双方签订的合同的目的不能达到。另因被告方出租给原告的商场实际面积并非合同约定的4308平方米，而实际面积少于合同面积，故对于原告多付租金被告需退还。现为维护原告权益，特向法院起诉。 被告颢耘公司辩称：1、原告要求解除合同没有事实根据，根据双方的合同约定，被告给予了原告三年的免租期，现免租期刚届满不久，原告在此时解除合同，属于恶意解除。2、在合同履行的过程中，被告并无违约的行为，相反原告在履约期间，迟延支付租金，且经过了两级人民法院审理，存在延迟支付租金的行为，应属违约。2、若原告执意要求解除，原告应当按照合同约定赔偿被告损失，并且被告之前给予原告三年免租期，有权要求原告予以支付。3、原告增加的诉讼请求中关于面积的问题，由庭审查明为准。4、按照约定，保证金是在合同解除、房屋交付且没有违约的情形下退还，本案违约存在明显，若执意解除合同，被告方不同意退还履约保证金。 本院经审理认定事实如下：2014年7月18日，颢耘公司与重庆市畜牧科学院签订《重庆国家现代畜牧业示范区科技创新中心清水房屋租赁合同》，约定重庆市畜牧科学院将坐落于重庆市荣昌区昌龙大道与向阳路交叉口的重庆市畜牧科学院创新中心的部分房屋以清水房现状租赁给原告合法经营。 荣昌县全友家俬广场系个体工商户，经营者为原告蔡钊。2015年1月9日，甲方颢耘公司与乙方荣昌县全友家俬广场签订《奥城奥莱商铺租赁合同》，约定颢耘公司将其从重庆市畜牧科学院租赁的位于重庆市荣昌县昌龙大道与向阳路交叉路口的重庆国家现代畜牧业示范区科技创新中心的内编号A栋二楼商场租赁给乙方经营使用，从事家具销售等。租赁面积为4308平方米(最终面积以房产公司测量作为房产证登记面积的面积为准)，甲乙双方确认在本合同履行过程中均以此作为计算租金和其他需要按照面积计算费用的计算单位。租赁期限为2015年9月18日始至2025年9月17日止（其中不含：装修期自2015年5月18日始至2015年9月17日止）。物业管理部分约定：涉及物业部门的事由由甲方负责，乙方只对甲方；商铺主体结构部分发生非乙方或乙方顾客原因而损坏由甲方负责进行维修；甲方在商场前面提供必要的免费停车位，在活动促销时提供广场之免费场地。租金费用约定：前三年租金为0元/㎡/月，起始租金25元/㎡/月，以后递增5%；租金按半年结算，乙方应于每半年租金到期1个月前付清下半年租金。履约保证金约定：签订合同后，乙方向甲方共支付履约保证金800000元人民币，该保证金到该交纳租金时转为租金（不退少补），履约保证金不计利息，协议期满无违约行为则由甲方退还。本合同有效期届满时，若乙方已完全履行合同项下的义务，包括付清一切应付费用，将在租赁区域外的工商登记注销，并将租赁区域按本协议约定的状态办理退租手续并返还甲方交接验收后，甲方应于乙方办理退租手续并将租赁区域交接验收后三个月后将履约保证金全额无息退还乙方。 2015年2月12日，上述合同的甲乙双方就上述合同签订《补充协议》，载明甲乙双方本着全力打造荣昌第一品牌商圈——奥城奥莱，对上述租赁合同部分内容进行变更补充，约定租赁时间的起始计算日期顺延三个月，即从2015年12月18日起正式计算租赁时间，具体为：2015年12月18日至2018年12月17日的租金为0元/㎡/月，2018年12月18日至2019年12月17日租金为25元/㎡/月，2019年12月18日至2020年12月17日租金为26.25元/㎡/月，……。约定甲方负责消防申报、验收。约定为推动本项目在奥城奥莱进驻，甲方给予乙方130000元的业态补贴，补贴费用在乙方开业后一个月内给予乙方。 上述协议签订后，原告向被告缴纳了履约保证金800000元。2016年5月31日，经蔡钊申请，工商管理部门对荣昌县全友家俬广场进行了注销登记。原告蔡钊使用涉案商铺至今。 2017年6月12日，因颢耘公司未按照《补充协议》的约定向蔡钊支付业态补贴130000元，蔡钊遂向本院提起诉讼。该案经本院组织调解，双方达成调解协议，即由颢耘公司支付业态补贴80000元本院就此于2017年8月7日就该案作出(2017)渝0153民初3223号民事调解书。 2019年1月7日，颢耘公司以蔡钊为被告诉至本院，请求本院判令蔡钊支付颢耘公司2018年12月18日至2019年6月17日的租金、违约金等，本院于2019年3月27日就该案作出(2019)渝0153民初296号民事判决书，以合同约定的4308平米判决蔡钊支付颢耘公司2018年12月18日至2019年6月17日的租金566200元，并驳回颢耘公司的其他诉讼请求。该判决经二审维持，已生效。因原告未履行该生效判决确定的租金支付义务，被告向本院申请了强制执行，后原告于2019年11月4日向本院转账支付500000元以作为被告申请执行的租金。后因本案纠纷，原告对该笔款项申请了财产保全，本院予以准许并裁定保全，原告预交保全费用3020元。 租赁合同履行过程中，蔡钊于2019年4月16日向被告提交沟通函，敦促被告履行关于测量涉案商铺实际面积、维修漏水区域及支付相应补偿费、提供必要的免费停车位并支付前期停车费及其他义务，该沟通函由被告工作人员吕文签收。 蔡钊于2019年8月1日向被告发出工作联系函，要求被告及时处理与原告就涉案租赁合同产生的相关纠纷，否则将解除租赁合同及补充协议。被告于2019年8月4日就原告前述联系函进行了回复，对原告联系函所载主张不予认可。 之后，蔡钊于2019年8月12日再次向被告发出工作联系函，载明其决定于2020年1月17日解除与被告签订的本案租赁合同及补充协议。该工作联系函经邮寄由被告法定代表人陈茂婷签收。 现蔡钊以颢耘公司在履行本案合同过程中存在违约以致合同目的不能实现为由，诉至本院，请求解除合同并由被告退还履行保证金及多付的租金。 审理中，因涉案商铺尚未办理产权证，暂无相关部门的测量数据，双方对涉案商铺的面积发生争议，原告向本院申请对该商铺面积进行鉴定，本院依法予以准许。经鉴定，涉案商铺实测总建筑面积为3837.02平方米。本案双方对该鉴定意见均无异议，本次鉴定的鉴定费用为3446.4元，系原告预交。 庭审中，原告向本院举示公安消防部门的行政处罚决定书及建设工程消防验收意见书，拟证明在合同签订时，涉案商铺未经验收。行政处罚决定书形成于2015年9月2日，公安消防部门认定原告租赁的涉案商铺未经消防验收擅自投入使用，决定责令停止使用，并处罚款人民币2000元；2016年1月15日，公安消防部门出具验收意见书，载明涉案商铺经验收合格。被告对前述证据予以认可，抗辩其并非导致合同目的不能实现的理由。 原告向本院申请调取本院作出的(2019)渝0153民初3434号民事判决书，拟证明被告无力向业主方交付租金，对原告的经营直接造成威胁。本院依申请调取了该判决，该判决载明颢耘公司与重庆市畜牧科学院就《重庆国家现代畜牧业示范区科技创新中心清水房屋租赁合同》中的免租期和实际租赁期限发生争议，该判决驳回了颢耘公司要求调整实际租赁期限及免租期的请求，现已生效。被告抗辩该证据与本案不具关联性。 被告向本院举示涉案商铺的物业管理公司出具的《关于49号楼屋面顶部部分渗水情况说明》，载明：经颢耘公司通知，该物业公司在2017年11月份进行过维修处理；2019年6月份再次接到颢耘公司关于渗水的通知，物业公司派员查看后，怀疑可能是全友家俬安装广告招牌和空调外机导致的渗水，但因全友家俬不允许物业公司开孔检查漏水，所以物业公司无法进行修复。原告对情况说明不予认可，主张其安装广告牌是经过被告方同意的。本院认定，情况说明由涉案商铺的物业公司出具，其内容属于物业公司的日常业务，本院对该证据依法予以采信。 庭审中，原告陈述现已将全友家俬的代理权转让他人，并正在撤场，将于2020年1月17日将涉案商铺交给被告。 庭审中，经法庭释明，被告享有合同解除后的相关权利。被告明确表示就解除合同产生的损失或违约金另案向原告主张。 另，本案庭审后，原告于2020年1月7日向本院提交申请，自愿撤回要求被告退还多付租金141300元的诉讼请求。 上述事实，有原、被告陈述及准予登记通知书、《奥城奥莱商铺租赁合同》、《补充协议》、行政处罚决定书、建设工程消防验收意见书、民事判决书、工作联系函、沟通函、情况说明、银行交易明细、鉴定意见书、发票等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告因合同履行发生争议以致诉讼，现本院对双方争议评议如下： 一、合同解除问题。 本案原告主张被告存在违约行为，以致其合同目的不能实现，遂请求解除合同。 第一，对于原告主张的被告未按承诺将该出租场地打造成“荣昌第一品牌商圈”的问题。补充协议载明“甲乙双方本着全力打造荣昌第一品牌商圈——奥城奥莱……”，根据该内容，并不能足以得出被告以打造商圈为宣传吸引原告承租涉案商铺，相反打造商圈属于双方共同的目的，据此本院认为涉案商铺场周围是否打造成一定规模商圈，不是被告的合同义务，也不构成导致原告合同目的不能实现的违约事由。 第二，对于原告主张的被告未提供免费停车场、免费促销广场等成熟配套设施的问题。本院认为，上述配套设施的完善并非被告的合同主要义务，即便被告有所违反也并不构成实质违约以致原告合同目的不能实现，也并不根本影响原告从事相关经营业务，故原告该项主张并不构成其合同目的不能实现的违约事由。 第三，对于原告主张的涉案商铺在交付原告时未经过消防验收的问题。本院认为，涉案商铺于2016年1月15日经过消防验收，此后原告一直使用至今，可见涉案商铺在交付时虽未经过验收，但并不影响原告之后的商铺使用，故原告该项主张亦不能成为导致合同目的不能实现的事由。 第四，对于原告主张的被告未及时履行商铺漏水修缮问题。根据物业管理公司出具的情况说明，被告已及时履行了相关维修义务，且导致商铺漏水不能彻底治理的原因不能排除是原告方行为所致，故本院对于原告该项主张不予支持。 第五，对于原告主张的被告无力向业主方交付租金，对原告的经营直接造成威胁。本院认为被告方与业主方仅对双方之间的合同履行部分问题发生争议以致诉讼，并无证据表明被告方无力支付租金，且原告作为合法承租方，被告与业主方的合同履行情况如何，并不影响原告权利，故本院对原告该项主张依法不予支持。 综上，原告所提主张均不能成为被告违约并导致其合同目的不能实现的事由，故原告并不具有解除本案租赁合同及补充协议的法定解除权或约定解除权。原告在无相关解除权的情况下，通过工作联系函、转让经营品牌代理权及撤出租赁场地的方式，以其实际行动明确表示不再履行本案租赁合同，以致合同实际不能继续履行。本院认为，在此情形下对本案租赁合同及补充协议予以解除，符合涉案租赁合同的履行现状，本院对此予以支持。被告就原告为此对其造成的损失可以要求原告承担违约责任或者损失赔偿责任，现本案被告表示对于合同解除后的违约及损失赔偿问题另案向原告主张权利，被告该主张系其对其权利的处分，本院对此予以确认，本案中对此不再进行处理。 二、原告关于退还履约保证金的请求。 根据合同约定，被告应于原告办理退租手续并将租赁区域交接验收后三个月后将履约保证金全额无息退还原告。本案原告要求被告退还履约保证金，不符合合同约定，本院不予支持。 三、原告关于多付租金的请求。 原告在庭后向本院提交撤诉申请，自愿撤回对多付租金的请求，原告的撤诉申请系对其诉讼权利的处分，符合相关法律规定，本院依法予以准许，本案不做处理。 四、对于涉案商铺面积测量所产生的鉴定费问题。 根据合同约定，原、被告双方在合同履行过程中均以合同载明的面积作为租金及其他结算依据，该面积又以房产证登记面积为准，因涉案房屋为办理产权证，故而导致本案鉴定。本院认为，被告并非涉案商铺的所有人，其无办证义务，而原告自愿与被告约定暂以合同约定的面积进行结算，现又因原告方无正当理由而导致合同解除，是为合同解除后结算的需要，才导致本案鉴定，故该费用应由原告方自担。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决如下： 一、原告蔡钊与被告重庆颢耘商业管理有限公司之间的《奥城奥莱商铺租赁合同》及《补充协议》自本判决生效之日起即解除； 二、驳回原告蔡钊的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取计6474元、财产保全申请费3020元、鉴定费3446.4元，共计12940.4元，由原告蔡钊承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 员 刘向琼 二〇二〇年一月七日 法官助理 杨德富 书 记 员 郑雪娇