江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0623民初5195号原告：张朱兵，男，1969年1月14日生，汉族，住如东县。原告：孙季红，女，1971年11月10日生，汉族，住如东县。两原告委托诉讼代理人：陈爱峰，江苏祎华律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：耿银银，江苏祎华律师事务所实习律师。被告：刘志华，男，1958年11月22日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：俞天天，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琰，北京大成（南通）律师事务所律师。原告张朱兵、孙季红与被告刘志华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告孙季红及两原告委托诉讼代理人陈爱峰，被告刘志华的委托诉讼代理人俞天天、李琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张朱兵、孙季红提出的诉讼请求：1.确认原、被告于2017年7月8日签订的房屋买卖合同无效；2.被告返还原告购房款188000元，并以188000元为本金，按同期银行贷款利率标准支付自2017年7月9日开始至实际支付之日止的利息。事实和理由：两原告系夫妻。2017年7月8日，原、被告在如东黄海中介服务部签订房屋买卖合同，被告将位于如东县宅基地和房屋出卖给原告。合同签订后，原告向被告支付房款，被告向原告交付房屋。因房屋年久失修，原告准备进行修缮装修，材料全部进场准备动工时，原宅基地房主刘松高的儿子极力阻止原告修缮装修，原告无奈多次报警，但无济于事，原告至今无法居住。被告在出售房屋时隐瞒存在争议的事实，且原、被告均系城镇居民，双方之间买卖他人宅基地及房屋的行为应属无效。被告刘志华辩称，1.房屋买卖合同合法有效。首先，合同系双方真实意思表示，合同中对于房产的产权性质及具体状况进行了充分详尽的描述，原告对于房屋建在宅基地上明知；其次，房屋买卖合同实质上是房屋建筑的买卖，双方明确不办理过户手续，故合同不涉及集体土地使用权的转让，仅是对于房屋建筑居住使用权利的转让。2.双方应当遵循诚实信用原则，继续履行合同。合同签署当日，原告支付了全部房款，被告交付房屋。双方均履行了合同约定义务。房屋交付后，原告已实际使用近三年时间，未提出过异议。且原告已对房屋部分拆除，现主张无效，违背诚实信用原则。3.即使房屋买卖合同被认定无效，原告作为违约方和过错方，应当承担全部损失。且因原告对房屋进行部分拆除，导致房屋已无法居住，原告支付的全部购房款均应当作为相应损失予以赔偿。依据当事人的陈述，结合其举证、质证，本院确认如下事实：两原告系夫妻关系。2017年7月8日，两原告（乙方、买受方）与被告（甲方、出卖方）签订“房屋买卖合同”，约定：一、甲方自愿将座落于宅基地和房屋出卖给乙方。二、房屋具体状况如下：1.该房产宅基地户名刘松高，转让给其外孙女杨国美建房，原户主为杨国美。该房产甲方于二零零二年向杨国美购买所得。该房屋房产、地面范围、原规定的宅基地经杨国美签字后产权归甲方所有，甲方与乙方签订本合同前属甲方产权。2.房屋建筑面积90.25平方米，宅基面积126平方米，宅基地界限范围以该房屋村镇宅基地使用证为准。三、房屋成交总价款188000元。四、付款方式：甲、乙双方签订合同当天乙方给付甲方全款人民币壹拾捌万捌仟元整，该购房款含房屋和宅基地总价，由甲方出具收条为凭。五、甲方收到乙方全款后房屋交付期限2017年7月8日当天……合同还对其他内容进行了约定。合同签订当日，被告向原告出具收条，载明“今收到张朱兵购买本人房屋，购房款人民币壹拾捌万捌仟元整”。另查明，（1）2002年2月19日，被告与案外人杨国美签订“房屋购房协议”，约定被告向杨国美购买位于房屋，楼房含宅基地五万元，壹间附房五千元，共计五万五千元。（2）原告提供接警时间为2018年4月30日的接处警工作登记表，登记表中“处警经过及结果”栏载明“张朱兵与刘忠娥因小产权房的房屋所有权问题发生纠纷，民警现场告知双方解决途径，不得发生过激行为，双方表示认可，纠纷平息”。（3）原告陈述，被告确依约交付了房屋，但因他人阻挠，至今未能装修入住。（4）原、被告均为城镇居民。本院认为，原、被告对双方曾于2017年7月8日签订“房屋买卖合同”，原告已支付购房款18800元，被告已向原告交付位于如东县房屋的事实不存异议。案件争议焦点：（1）原、被告间房屋买卖合同的效力。（2）原告要求被告返还购房款并支付利息有无依据。关于房屋买卖合同的效力问题，本院认为，（1）《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。（2）物权法、土地管理法等法律均规定，作为宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，同时，特定的宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。（3）2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购宅基地”，通过禁止城镇居民购买取得宅基地并取得宅基地使用权，将宅基地使用权的主体限定为农村居民。在当前，土地承包经营权、宅基地使用权仍负有农民基本生存生活保障的主要功能。就宅基地使用权而言，其通常是与本集体经济组织的成员权联系在一起的，集体经济组织的成员虽只享有宅基地的使用权，但这种使用权也是农民的一项重要财产，具有福利和社会保障功能，能够使农村居民享有基本的居住条件，从而维护了农村的稳定。且根据现行法律的规定，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，如果允许非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，亦将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空。而且，宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地扩张，这也与我国保护耕地的基本国策相违背。相关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定，以及中共中央、国务院对非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展，属社会公共利益范畴。因此非集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害的是法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应认定无效。涉及到本案，原、被告均为城镇居民，双方就建造在农村宅基地上的房屋签订的买卖合同，因违反社会公共利益，应属无效。关于原告要求被告返还购房款并支付利息的问题。（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据该规定，宅基地房屋买卖合同被确认无效后，在房屋存在的情况下，出卖人应当退还买受人购房款，买受人应当向出卖人返还宅基地房屋。故原告应向被告返还案涉房屋，被告应向原告返还购房款188000元。（2）关于原告要求被告支付利息的诉讼请求，其一，原告作为城镇居民与被告就农村房屋签订买卖合同，本身即存在过错；其二，被告在原告支付购房款后已实际交付房屋，虽然因案外人原因原告未能实际使用，但这一结果的造成，并不能完全归咎于被告。原告要求被告支付利息的主张，违反民事主体在民事活动中应遵循的对等原则，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、原告张朱兵、孙季红与被告刘志华于2017年7月8日签订的房屋买卖合同无效。二、被告刘志华返还原告张朱兵、孙季红购房款188000元，于判决生效后十五日内履行。三、驳回原告张朱兵、孙季红的其他诉讼请求。案件受理费2030元，由被告刘志华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4060元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审 判 员 张晓红二〇二〇年一月十五日法官助理 镇永娟书 记 员 刘 丹