山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0828民初3913号原告：济宁荣泰物业管理有限公司，住所地金乡县杭州湾公寓8#楼3单元4层,统一社会信用代码：91370828564098437D。法定代表人：孙振哲，经理。委托诉讼代理人：刘芬芬（特别授权），女，1987年5月27日出生，济宁荣泰物业管理有限公司工作人员，住金乡县。被告：王晓晨，男，1984年8月1日出生，汉族，金乡化工园区招商局驾驶员，住金乡县。委托诉讼代理人：王建设（特别授权，系王晓晨之父），男，1954年12月12日出生，汉族，住金乡县。原告济宁荣泰物业管理有限公司(以下简称荣泰物业公司)与被告王晓晨物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣泰物业公司的委托诉讼代理人刘芬芬、被告王晓晨的委托诉讼代理人王建设到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告交纳物业费3630元和违约金315元，合计3945元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告荣泰物业公司为金乡县杭州湾公寓小区物业管理公司，被告为杭州湾1号楼3单元105室业主，居住面积134.47平方米。被告应于每年3月份交纳物业管理费，被告已拖欠原告2015年3月1日至2020年3月1日物业费共计3630元，违约金315元，合计3945元。原告曾多次向被告催要，被告无理拒不交纳。为此，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。王晓晨辩称，原告所述多次催交物业费不属实，第一次催要之后我反映六楼的违建阳光房致使滴水随意流淌，给墙皮及门造成损坏，我要求物业公司协调处理，让六楼的滴水不能随意流淌；现在我家的门安了层玻璃还没有维修，六楼还是原来那样，没有采取任何措施；只要原告把上述问题解决完就会交纳物业费，几年没交物业费都没解决，现在交了更不给解决；违约金责任不在被告，不同意交纳违约金。本院经审理认定事实如下：原告荣泰物业公司是具有二级资质的物业服务企业。2015年6月1日，原告荣泰物业公司（乙方）与金乡县鸿翔荣华达置业有限公司（甲方）签订了《杭州湾公寓物业管理服务合同》，约定由荣泰物业公司为杭州湾公寓小区提供物业服务，此前原告荣泰物业公司已为杭州湾公寓小区提供物业服务，一直服务至今。被告王晓晨为杭州湾公寓小区1号楼3单元105室业主，于2012年1月8日签订承诺书后入住，其所居住房屋为多层住宅，建筑面积为134.47平方米，被告王晓晨先后交纳了2015年3月1日之前的物业费。《杭州湾公寓物业管理服务合同》第六条物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳。第七条业主应于交楼（领取房屋钥匙）之日起交纳物业服务费，公摊电费等。物业服务费按年交纳，业主或者物业使用人应在每年的交楼日期相对应的月日履行交纳义务。第二十三条乙方可采取规劝批评、规劝、警告、制止等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。第二十四条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。第二十六条乙方与装饰装修房屋的业主或者物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或者物业使用人装饰装修中禁止行为和注意事项。金乡县物价局于2015年3月6日审批同意金乡县杭州湾公寓小区按三星级服务标准收取物业费，多层住宅为每平方米每月0.45元。被告王晓晨未向原告荣泰物业公司交纳2015年3月1日起至2020年3月1日止的物业费3630元（134.47平方米×0.45元／月／平方米×12月×5年），经原告荣泰物业公司多次催要，被告王晓晨一直未交物业费，为此发生纠纷，原告荣泰物业公司提起诉讼。被告王晓晨为证明自己的抗辩主张提供了四张照片予以证明，原告荣泰物业公司认为：被告王晓晨提交的证据一、二的两张照片是六楼安装的玻璃房，对于门，看不清楚、不发表意见；已经与行政执法局联系，答复意见是正在违建的归他们管理，已经建好的不归他们管理；物业公司又与市长热线联系，回复是正在处理，让等消息；物业公司也与六楼业主联系了，业主在济南，买的是二手房，违建是原来的业主建的；现在六楼业主说可以拆，但拆了之后再给他搭起来，就没给他拆；现在正和有关部门反映，物业公司也是想把六楼的违建拆了。本院认为，原告荣泰物业公司与金乡县鸿翔荣华达置业有限公司签订的《杭州湾公寓物业管理服务合同》合法有效，对原告荣泰物业公司及杭州湾公寓小区的全体业主具有约束力。金乡县鸿翔荣华达置业有限公司将杭州湾公寓小区的物业服务委托给原告荣泰物业公司，原告荣泰物业公司在签订《杭州湾公寓物业管理服务合同》前后已实际为杭州湾公寓小区提供物业服务至今。杭州湾公寓小区业主已接受原告荣泰物业公司的物业服务，依法依约应履行交纳物业费的义务。物业服务具有长期性、连续性的特点，涉及面广人多，随着社会的不断发展，需要不断的完善各种服务设施，提高服务水平，业主与物业公司在履行合同的过程中应按照合同约定行使权利，履行义务，对于履行合同的过程中出现的问题，双方应当及时沟通，积极配合、互相支持、在互相理解、互相尊重的基础上，妥善处理解决纠纷，共同促进物业公司不断提高物业服务水平，共创和谐美好的家园。个别业主不交或者拒交物业服务费，不仅损害原告荣泰物业公司的合法权益，影响了原告荣泰物业公司本身的正常运营以及原告荣泰物业公司对小区进行正常的管理、服务，而且还影响了小区内按时缴纳物业费的其他业主所应享有的物业服务，其行为违反了合同约定，亦不能得到法律的保护。如果个别业主认为物业公司的服务存在不当行为，违反了合同约定或者法律规定，损害了自己的权益，可依法依约采取合法的方式主张权利，维护自身的合法权益。被告王晓晨未向原告荣泰物业公司交纳2015年3月1日至2020年3月1日期间的物业费，共欠原告荣泰物业公司5年的物业费3630元，事实清楚。被告王晓晨认为其楼上6楼住户违建阳光房下雨下雪时影响其生活，多次给原告荣泰物业公司反映，要求原告物业公司给予解决，原告荣泰物业公司一直未妥善解决，没有采取任何措施，违建阳光房还是那样。对于被告王晓晨反映其楼上6楼住户所建阳光房影响其生活的问题，虽然该责任应由其楼上6楼自建阳光房所有人、管理人或者使用人承担，但原告荣泰物业公司未能提交证据证明已按照合同约定及时处理被告王晓晨的投诉并就相关问题给予妥善处置，因此原告荣泰物业公司亦应承担一定的合同责任，可适当减少被告王晓晨应交纳的物业服务费用，以减少20%的物业服务费用即由被告王晓晨交纳2904元（3630元×80%）的物业服务费为宜，其诉求被告王晓晨支付违约金315元，本院不予支持。被告王晓晨以原告荣泰物业公司未妥善解决其楼上6楼住户违建阳光房下雨下雪时影响其生活的问题为由拒交物业费，亦违反了合同的有关规定，本院不予支持。综上，原告荣泰物业公司要求被告王晓晨支付欠交的物业费，合理合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王晓晨于本判决生效之日起十日内支付原告济宁荣泰物业管理有限公司2015年3月1日至2020年3月1日期间的物业服务费2904元。二、驳回原告济宁荣泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王晓晨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  周运生二〇二〇年一月七日书记员  李亚茹