浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终6105号 上诉人（原审被告）：余元宝，男，1971年12月4日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市,现住浙江省义乌市。 被上诉人（原审原告）：义乌市扶西印务有限公司，住所地浙江省义乌市北苑街道春晗路111号。 诉讼代表人：义乌市扶西印务有限公司管理人。 负责人：周俊明。 委托诉讼代理人：楼淳杰，系管理人员工。 上诉人余元宝因与被上诉人义乌市扶西印务有限公司(以下简称扶西公司)与破产有关的纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初12597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人余元宝向本院上诉请求：一、驳回扶西公司的一审全部诉讼请求或发回重审；二、扶西公司承担上诉费用。事实和理由：一审判决有如下错误，依法应予纠正。一、法院判决租赁协议无效，在扶西公司未偿还租金的前提下，直接判决余元宝腾房没有法律依据，一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。依据前述法律规定，虽然一审法院（2018）浙0782民初14621号民事判决书认定双方的租赁协议无效，但余元宝有权行使同时履行抗辩权，在扶西公司未返还全部租金的情况下可以拒绝腾房。一审法院没有考虑余元宝的合法合理诉求，径行判决余元宝腾房，适用法律错误。且余元宝一家目前没有其他居住场所，一审法院判决将导致余元宝全家流离失所、丧失生活希望，协议无效的法律后果不应当完全由余元宝来承受。二、扶西公司相关人员与义乌农行经办人员涉嫌犯罪，法院依法应将犯罪线索移交相关部门处理。扶西公司工商注册的股东是王世文，法定代表人是王良钧，而真实权益人是王英明，王世文系王英明和王忠明的父亲，王良钧系王英明雇佣的法定代表人，王英明系在职公务员。王世文和王良钧是农民，没有文化，不具备经营能力。扶西公司成为王英明非法套取重大利益的工具，其他人员都在为其规避责任。扶西公司与义乌农行相关业务办理的人员均系王英明，所贷款项到账后均由王英明处置，去向不明。近年，扶西公司官司缠身、负债累累，案涉房产的租金也是王英明委托其弟王忠明收取的，这些情形义乌农行的经办人员不可能不知情，甚至参与合谋，裁判文书网上也可查到大量与前述事实相关的裁判内容。王英明等人和义乌农行经办人员涉嫌违反党纪政纪和骗取贷款罪，拒不执行生效判决罪等刑事犯罪。 被上诉人扶西公司辩称：一、一审法院判决余元宝与扶西公司签订的《租赁协议》因违反国家法律规定而无效，无效的合同自始没有法律效力，因此余元宝应腾空其所使用的涉案房屋。对于返还租金事宜，管理人已通知余元宝前来申报债权，但是余元宝至今没有来申报，且余元宝已向一审法院提起诉讼确认该返还租金的债务为共益债务，该案还在审理当中。二、余元宝称扶西公司相关人员与义乌农行经办人员涉嫌犯罪，这与本案没有关联。综上，一审法院做出的判决是有事实及法律依据的，恳请法院维持原判。 扶西公司向一审法院起诉请求：余元宝腾空义乌市春晗路111号1幢2单元4楼4-2-b2的房屋并交还给扶西公司。 一审法院查明：2011年6月7日，扶西公司（甲方）与余元宝（乙方）签订《租赁协议》一份，其中第一条约定，甲方出租的房屋位于：义乌市春晗路111号1幢2单元四层的4-2-B2号单元，建筑面积为130.69平方米（位于房产证号为c00077074的楼房内）；第二条约定，房屋的租赁期限分为两期，第一期为20年（自2011年6月7日至2031年6月6日），第一期期满后自动延期，第二期为第一期期满后至国家规定的该房屋的土地使用权出让的最终期限止（自2031年6月6日起至2052年6月11日止）；第三条约定，租金采用一次性收取的方式，该单元每平方米的租金（按建筑面积计算）约定为人民币4500元，面积为130.69平方米，租金总额为588105元，乙方应在本协议签订之日一次性付清；第四条约定，甲方应当在2012年3月15日前将租赁的房屋交付给乙方使用；第五条约定，租赁期间，若国家政策变化或法律允许该工业属性的房产可以分割转让的，乙方拥有优先受让权，甲方无权擅自将房产转让给第三人，原乙方交付的租金自动转换成购房总价款，乙方无需另行支付转让款。但该房产转让应缴纳的土地出让金及所有的税费及其他费用由乙方负责。甲方应积极配合办理相关的手续；第六条约定，若双方约定的租赁期限届满，即该房产国家规定的土地出让的期限到期，按照国家规定，甲方仍然可以延续土地使用权的，乙方仍然拥有租赁并使用该房产的权利，但第二轮土地使用权取得若需向国家缴纳的土地出让金及相关税费及其他费用的，应由乙方按照其房产的面积承担。若国家规定的该土地出让的期限到期，国家规定的政策有其他变化的，双方应按照国家规定的政策内容另行约定；第七条约定，若按照国家或政府的要求，该租赁的房屋依法需要搬迁的，涉及该房产应享受的相关权益应由乙方享有；第十一条约定，乙方应当按照现用地及建筑性质的法定用途进行使用，不得对租赁的房屋擅自进行改造和改进，若乙方违规使用或擅自改造房屋的，应当自行承担相应的法律后果；第十四条约定，乙方若需转租房屋的，甲方应在手续上积极配合，但乙方需另向甲方交纳办理费，费用不超过壹仟元整。双方还对其他权利义务作了约定。2011年6月8日，余元宝以开立本票的方式向扶西公司支付了租期40年的租金588105元。2018年5月18日，一审法院以（2018）浙0782破申7号裁定受理扶西公司破产清算，并决定由浙江森泽律师事务所担任扶西公司管理人。管理人经核实租赁情况，作出（2018）扶西破管字第34号决定，决定“拟对该部分承租户的《租赁协议》予以保护20年（租赁期自《租赁协议》约定的起算之日起开始计算20年），超过20年的部分不予保护，要求其向管理人申报债权”。因抵押权人中国农业银行股份有限公司义乌分行不同意扶西公司管理人的上述决定，向一审法院提起诉讼。2019年2月19日，一审法院作出（2018）浙0782民初14621号判决，确认扶西公司管理人作出的（2018）扶西破管字第34号决定中“拟对第三人余元宝的《租赁协议》予以保护20年（租赁期自《租赁协议》约定的起算之日起开始计算20年）”的内容无效。余元宝不服判决，上诉至浙江省金华市中级人民法院。浙江省金华市中级人民法院于2019年6月12日作出判决：驳回上诉，维持原判。嗣后，余元宝提起诉讼，要求扶西公司赔偿损失，但其至今未腾退房屋。 一审法院认为，一审法院（2018）浙0782民初14621号判决认定，扶西公司与余元宝于2011年6月7日签订的《租赁协议》无效，并且确认扶西公司管理人作出的（2018）扶西破管字第34号决定中“拟对第三人余元宝的《租赁协议》予以保护20年（租赁期自《租赁协议》约定的起算之日起开始计算20年）”的内容无效。无效的合同自始没有法律约束力，余元宝理应腾空义乌市春晗路111号1幢2单元4楼4-2-b2房屋。故扶西公司的诉请合法合理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，判决：余元宝于判决生效后三十日内腾空义乌市春晗路111号1幢2单元4楼4-2-b2房屋。案件受理费40元，由余元宝负担。 二审期间，各方当事人均未向本院提供新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，一审法院作出的（2018）浙0782民初14621号民事判决已发生效力。该判决认定，扶西公司与余元宝于2011年6月7日签订的《租赁协议》无效，并且确认扶西公司管理人作出的（2018）扶西破管字第34号决定中“拟对第三人余元宝的《租赁协议》予以保护20年（租赁期自《租赁协议》约定的起算之日起开始计算20年）”内容无效。一审法院据此作出余元宝腾空义乌市春晗路111号1幢2单元4楼4-2-b2房屋的处理并无不当。关于余元宝在扶西公司未偿还租金的情况下，不应腾空房屋的主张，因余元宝确认其已向一审法院就租金返还事宜对扶西公司提起了诉讼，故对余元宝的该部分主张本案不再作处理。另，余元宝关于扶西公司相关人员与义乌农行经办人员涉嫌犯罪问题的主张非本案审理范畴,故本案不予审查。综上，一审认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人余元宝负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张翼挺 审 判 员 高丽霞 审 判 员 金佳卉 二〇二〇年一月二日 代书记员 孙宇惠