广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初25417号原告：广州市白云区供销总公司，住所地广州市白云区白云大道南路685号4001房（仅作办公场地）。法定代表人：曹家辉。委托诉讼代理人：洪婷，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，广东合盛律师事务所实习人员。被告：越炳明，男，1959年10月10日出生，汉族，住广州市白云区，第三人：宋雪梅，女，1975年4月6日出生，汉族，住广西壮族自治区浦北县，原告广州市白云区供销总公司与被告越炳明，第三人宋雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区供销总公司的委托诉讼代理人洪婷、**，被告越炳明到庭参加诉讼。第三人宋雪梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。本案现已审理终结。原告广州市白云区供销总公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空租赁物业即广州市白云区*镇*路36-40号由北向南1、2、3号房屋（以下简称涉案房屋）并将涉案房屋及附属设施设备交还给原告；2、判令第三人立即腾空实际使用的涉案房屋并返还给原告；3、判令被告向原告支付自2019年1月1日起至被告实际交还涉案房屋之日止占用房屋期间产生的场地占用费及水费（占用费按租赁合同期满之日租金及管理费之和的3倍计算，暂计至2019年5月31日为人民币46905元，水费按水电表数计收，暂计至2019年5月31日为325元）；3、判令被告向原告支付逾期交还租赁物业的违约金9381元（违约金按租赁合同期满当月租金及管理费之和即3127元的3倍计算）；4、判令原告无需向被告退还租赁保证金人民币9381元；5、判决被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：原告与被告于2015年12月11日签订《房屋租赁合同》（编号为ZC*0，以下简称《租赁合同》），并于2018年1月8日签订《补充合同》（编号为ZC*0-1），约定原告将涉案房屋（含北面小房）出租给被告使用，租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。租赁合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告将租赁房屋转租给第三人。租赁合同已于2018年12月31日期满终止，被告在合同终止后拒不向原告交还租赁房屋，强行占用至今。原告曾多次向被告发函要求被告搬离涉案房屋，并结清相关费用。被告收到上述通知后拒不交还涉案房屋，强行占用牟利且拒不向原告支付相关款项。期间，被告还多次采取严重暴力倾向手段对原告工作人员进行言语恐吓和人身安全威胁。原告认为，被告在租赁期满后拒不交还涉案房屋，根据合同相关约定，应向原告支付场地占用费及逾期交还租赁物业的违约金，且原告还不予退还租赁保证金。第三人应协助配合腾空及交还租赁场地。综上所述，被告于租赁期满后拒不交还租赁房屋，已经严重违反法律规定及合同约定，给原告造成严重经济损失。原告依法诉至法院，望法院判如所请，以维护原告的合法权益。被告越炳明辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、涉案3间商铺是私人财产，原告无权起诉其；2、其可以返还商铺，条件是要给其买1996年起的住房公积金和医保；3、现在生意不好，其租户都搬走了；4、其就住房公积金、医保的事向区委、劳动局信访，信访人员告诉其可以保管涉案商铺，届时可以向原告要求每日500元的保管费。第三人宋雪梅无陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据农村宅基地使用证、《关于**路36-40号（7号）房产之权属声明及确认书》、《授权委托经营物业证明书》、《房屋租赁合同》、《补充合同》、照片、保证金收据、租金发票、水费发票、《关于收回出租房屋的通知》、EMS快递单及签收查询、《关于拒绝供销公司收回租铺的复函》、水费读数凭证及照片、被告微信记录，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区*镇*路36-40号之1-3号房屋（农村宅基地房屋）的登记产权人为胡*。胡*原为广州市白云区供销合作社*供销社（以下简称*供销社）职工。*供销社以胡*的名义办理了上述房屋的农村宅基地使用证。被告越炳明原为*供销社职工。2008年1月1日起，*供销社授权原告经营管理涉案房屋，并允许对外出租。2015年12月11日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁房屋的座落、面积1、甲方出租给乙方的房屋位于广州市白云区***路36-40号由北向南第1、2、3号铺（含北面小房）2、租赁房屋租赁面积合计260平方米，其中：⑴第1层租赁面积共119平方米；⑵第2层租赁面积共141平方米。……第二条租赁期限、用途1、租赁期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。2、乙方承诺租赁房屋仅为五金加工店使用。第三条房屋租金、物业管理费1、房屋租金计算（以人民币计算，下同）租赁房屋年租金及物业管理费从第二年起（含）按上年度房屋年租金及物业管理费基数递增，每年为一递增期，每次递增率为6%，具体金额按照下表执行：2016年1月1日至2016年12月31日，房屋月租金1948元，月物业管理费835元，月金额合计2783元；2017年1月1日至2017年12月31日，房屋月租金2065元，月物业管理费885元，月金额合计2950元；2018年1月1日至2018年12月31日，房屋月租金2189元，月物业管理费938元，月金额合计3127元。……第四条房屋租赁保证金1、乙方必须于本合同签订当日按合同期满时当月房屋租金及物业管理费合计标准的三倍向甲方交付房屋租赁保证金人民币9381元，甲方开具房屋租赁保证金收据给乙方，乙方须妥善保存。2、待本合同期限届满后，在乙方已依时向甲方缴清房屋租金和物业管理费，没有拖欠水电、管理费、税费等其它一切相关费用，并按本合同第七条第（二）款第10项的约定向甲方交还租赁房屋、双方办妥所有交接手续且乙方无任何违法违约行为的情况下，甲方凭乙方交回的房屋租赁保证金收据原件于5个工作日内无息退还原额保证金9381元给乙方。3、如乙方有违法，或有法律法规规定或本合同约定的违约行为导致本合同解除的，房屋租赁保证金不能作为房屋租金、物业管理费、违约金、滞纳金等其他任何费用的抵减，甲方没收全额房屋租赁保证金不予以退回。……第六条甲方的权利义务（一）甲方权利……8、租赁期满，有权依约收回租赁房屋。……第七条乙方的权利义务（一）乙方权利……10、按时交回租赁房屋⑴在合同租赁期满、解除或终止之日，乙方须将承租房屋在已搬迁完毕、清扫干净及其设施设备正常使用的状况下依时交还给甲方，并须结清其在租赁期间及占有期间应当承担的所有费用，双方签订《出租物业及附属设施收回清单》。⑵在合同租赁期满、解除或终止后，乙方应当保持租赁房屋及附属设施设备的完好状态，不得留存物品或出现影响房屋正常使用的情况。除了乙方自行购置的办公设备、家具、电器等可移动资产外，其他属于乙方投入的装修装饰装璜和固定设施、设备（包括但不限于地面、地砖、天花、墙纸、墙漆、供水、供电、消防装置等构成房屋整体的添附物、附合物）及甲方交付给乙方使用的设施设备资产均应完整、无偿移交给甲方，不得拆毁和移走。……第十条乙方的违约责任1、租赁期间，乙方违反法律法规规章，违反本合同第七条第（二）款和第八条约定的乙方义务的，视为乙方违约，甲方有权单方解除终止本合同，全额没收乙方缴交的房屋租赁保证金不予退还，不给予乙方任何赔偿补偿，乙方应按甲方提出解除合同当月的月房屋租金和物业管理费总和标准的3倍向甲方支付违约金，如甲方的实际损失超出违约金的，甲方继续追究乙方的违约赔偿责任。乙方在甲方限定期限内拒不交还租赁房屋的，甲方按照本条第5款约定自行收回租赁房屋。……5、租赁期满或甲方提出解除合同限期交还房屋的，乙方逾期交还租赁房屋，每逾期一日，乙方需按合同到期或甲方提出解除合同之日各项房屋租金及物业管理费标准的3倍计付房屋使用费和管理费给甲方，对乙方的违约责任按本条第1款执行；乙方逾期10天不交还租赁房屋，存放于租赁房屋的所有财物视为乙方及物品所有人自愿遗弃，甲方有权自行换锁收回租赁房屋及清理处置，清理所需费用由乙方承担，甲方无需负任何的法律责任及不作任何的经济赔偿补偿，并追究乙方因逾期交还房屋给甲方造成的损失，同时保留追究乙方经济及法律责任的权利。甲方单方清理及收回租赁房屋的事宜有权委托广州市公证处进行公证，所发生之一切费用由乙方承担。乙方如经甲方催告并事先告知将采取断电（水）等行为，于甲方规定的期限内仍未交还房屋的，甲方有权采取断电（水）等措施，乙方仍须支付断电（水）期间的房屋使用费和管理费给甲方。……2018年1月8日，原告与被告签订《补充合同》，约定：将原合同中约定的“房屋租金、物业管理费”变更为“物业月租金”，变更后具体月租金金额按照2018年1月1日至2018年12月31日租金3127元/月计。被告承租涉案房屋后，将涉案房屋分租给第三人宋雪梅等。同年12月31日租赁合同期满后，原告多次催促被告交还涉案房屋，但被告以其原单位*供销社未为其夫妻购买在职期间的公积金、医保为由拒绝交还涉案房屋，并以实施暴力相威胁。2019年7月11日，原告提起本案诉讼。目前，第三人宋雪梅等已退租离开涉案房屋。现涉案房屋由被告占有、使用。本院认为，原、被告订立的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当恪守履行。2018年12月31日合同期满后，双方未续约。根据上述事实及合同约定，被告负有向原告交还涉案房屋的义务。但是，被告未能履行上述义务，违反了合同约定，依法应当承担违约责任。因此，原告主张被告交还涉案房屋及支付房屋占有使用费的诉讼请求合理合法，本院予以支持。关于房屋占有使用费的标准，原告主张按照月租金的三倍确定。本院认为，被告原为涉案房屋实际控制一方*供销社的职工，承租涉案房屋有历史渊源，故本案以月租金三倍的标准确定房屋占有使用费过高，应以租赁合同最后一期租金标准的130%作为房屋占有使用费的标准（4065.1元/月）为宜。关于第三人宋雪梅在本案中应当承担的责任，原告主张第三人宋雪梅应腾空返还其实际使用的房屋。本院认为，原告的主张合理合法，本院予以支持。但是，第三人宋雪梅已迁出涉案房屋，故在本案中不再承担返还义务。对于原告主张被告支付涉案房屋发生的水费325元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。对于原告主张确认无须退还合同保证金及支付逾期交还违约金的诉讼请求，本院认为，首先，合同未约定原告可因被告逾期返还涉案房屋而没收保证金；其次，原告因被告逾期返还涉案房屋的损失已由按照月租金130%确定的房屋占用使用费而得到弥补，再主张没收合同保证金会导致违约责任过重。故本院对上述诉讼请求不予支持。对于被告提出的抗辩意见，本院认为，首先，虽然涉案房屋登记在个人名下，但该个人确认其仅是代持产权，实际不享有权利，故该事实不影响原告主张权利；其次，被告反映其与原单位*供销社存在未购买住房公积金、医保的劳动关系纠纷，应当及时向劳动监察部门反映或循法律途径解决，故该事实不影响原告根据租赁合同关系收回涉案房屋。综上，被告的上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。第三人宋雪梅经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告越炳明于本判决生效之日起五日内向原告广州市白云区供销总公司腾空返还位于广州市白云区*镇*路36-40号由北向南1、2、3号房屋及附属设施设备；二、被告越炳明于本判决生效之日起五日内向原告广州市白云区供销总公司支付房屋占有使用费（按4065.1元/月的标准，从2019年1月1日起计至腾空返还房屋之日止）；三、被告越炳明于本判决生效之日起五日内向原告广州市白云区供销总公司支付水费325元；四、驳回原告广州市白云区供销总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费972.6元，由被告越炳明负担，并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  罗少萍人民陪审员  张 蔚二〇二〇年一月九日书 记 员  林嘉仪