江苏省常州市武进区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0412民初1019号 原告（反诉被告）：常州市七星博创商贸有限公司，住所地江苏省常州市武进高新技术产业开发区定安中路5-2号，统一社会信用代码91320412758469195L。 法定代表人：曹仕俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨平，江苏东鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：尤恩平，男，汉族，1973年8月12日生，浙江省永嘉县人，住浙江省永嘉县，现住江苏省常州市武进区。 委托诉讼代理人：邢建方，北京成竺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：詹爱兰，女，汉族，1979年3月9日生，浙江省永嘉县人，住浙江省永嘉县，现住江苏省常州市武进区。 委托诉讼代理人：邢建方，北京成竺律师事务所律师。 原告（反诉被告）常州市七星博创商贸有限公司诉被告（反诉原告）尤恩平、詹爱兰建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年2月19日受理后，依法组成合议庭审理。答辩期间，被告尤恩平、詹爱兰共同提出反诉，本院经审查后决定将本诉、反诉合并审理。并于2019年4月29日、11月26日两次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人杨平、被告（反诉原告）尤恩平、詹爱兰及委托诉讼代理人邢建方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常州市七星博创商贸有限公司诉称，2017年3月18日，原被告签订《厂房土地买卖转让合同》一份，约定被告以1300万元的价格购买原告所有的土地和厂房，该土地使用权面积为8493.8平方米，两被告虽夫妻关系，因原、被告间的买卖关系违反了法律的强制性规定，无法成为合同标的物受让主体。在合同签订后，原告按约清空了厂房并交付给被告使用，被告实际支付了40万元的定金及被告支付的46万元的买卖价款的利息外，实际转让价款13000元尚未支付。在履行过程中，该转让标的物又遇政府拆迁因素不能履行，原告于2018年12月3日正式函告被告，要求被告支付转让剩余价款1260万元，被告收到函件后，未给出正式答复也未支付剩余转让款。截止起诉之日，因被告的原因已无法继续履行案涉合同，被告使用原告土地和厂房已既成事实，该厂房和土地的使用费从2017年3月18日起算至起诉之日，已将近二年，土地和厂房的使用费按70元/每平方米计算，被告应支付原告厂房和土地使用费为60万元/每年，被告应支付原告的场地使用费为120万元，其中除去被告已支付的定金、利息合计为86万元，被告仍应支付原告34万元。被告现目前仍占用原告的土地和厂房拒不腾空，且拒不支付土地和厂房的使用费。原告现向法院起诉，请求判决确认原告与被告于2017年3月18日签订的《厂房土地买卖转让合同》无效，并要求被告退出所占用的土地和厂房；判令被告支付原告厂房及土地使用费损失340000元。本案诉讼费用由被告承担。 被告尤恩平、詹爱兰共同辩称：本案系不动产的房屋买卖纠纷，而不属于建设用地使用权转让合同纠纷。原告拥有合法的房屋产权证，仅是没有土地使用权证，根据地随房走的原则，故本案应是房屋买卖合同纠纷。其次，原、被告签订的合同合法有效，原告无权要求被告退出所占有的厂房，请求人民法院依法驳回原告的该项请求。其次，原告要求被告支付土地、厂房使用费340000元没有任何事实依据和法律依据，原告于2017年3月18日签订的厂房土地转让合同并非是租赁合同，该合同自签订之日起生效。原告主张土地使用费无合同约定及法律规定，请求依法驳回原告的第二项请求。 反诉原告尤恩平、詹爱兰共同反诉称，2017年3月18日，原被告签订《厂房土地买卖转让合同》后，反诉人先支付了定金40万元，后又向被反诉人结清了2017年度的利息46万元。由于反诉被告违约：1、至今仍有近四分之一的厂房及土地未交付给反诉原告，按70元/平方米计算，损失约为141280元，两年的损失为282560元。2、被反诉人已经私下违背合同约定，单方面与拆迁单位前黄镇丁舍村委达成拆迁协议，致使双方签订的合同已经无法履行，反诉被告构成根本违约。综上，请求法院依法判决解除原被告间签订的《厂房土地买卖转让合同》；判决反诉被告赔偿反诉原告经济损失如下：1、已支付的利息损失460000元；2、自2017年3月18日接管厂房后的厂房维修费用计1000000元；3、支付合同履行期间反诉被告与拆迁方签订的拆迁协议中的“经营损失补偿款”2510000元；4、反诉被告应腾空而未腾空部分厂房及土地两年共计损失282560元。以上四项合计4252560元。判令反诉被告双倍退还反诉原告已经支付的400000元定金计800000元；判令反诉被告违反转让合同5.1条约定的30%的违约金计3900000元。 反诉被告常州市七星博创商贸有限公司针对反诉请求辩称，因原被告双方签订的厂房转让合同无效，故不能适用定金罚则，故只能退还反诉原告400000元的定金，对于反诉原告要求反诉被告承担违约金3900000元的请求，同样因为转让合同无效，不适用违约金条款。对于反诉原告要求退还利息损失460000元、接管厂房后的维修费用计1000000元、及经营损失2510000元、及所谓的未腾空厂房、土地损失计282560元的请求，均无事实依据及法律依据，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。 经审理查明，2006年，常州市盈德利食品有限公司拖欠常州市七星博创商贸有限公司相应的款项，常州市七星博创商贸有限公司遂作为原告，以常州市盈德利食品有限公司为被告，向江苏省常州市中级人民法院起诉，要求常州市盈德利食品有限公司支付欠款。常州市中级人民法院以（2006）常民一初字第99号立案受理，经审理后作出了（2006）常民一初字第99号民事调解书，因常州市盈德利食品有限公司未履行调解书确定的义务，常州市七星博创商贸有限公司遂以申请执行人的名义向常州市中级人民法院申请强制执行，该院以（2007）常执字第393号立案受理，经该院强制执行，该院于2008年11月21日作出民事裁定书：一、将被执行人常州市盈德利食品有限公司位于常州市武进区的5345平方米的房屋（权证号：武房权证前黄字第××号）、8493.8平方米的土地使用权（权证号：武集用2001字第0604063号）以2400000元抵偿给申请执行人常州市七星博创商贸有限公司所有。二、受偿人常州市七星博创商贸有限公司应于本裁定书送达之日起30日内到房地产管理部门按规定办理产权过户手续，被执行人常州市盈德利食品有限公司予以协助。受偿人常州市七星博创商贸有限公司遂向当地房地产登记部门申请办理房屋的过户手续。2010年4月2日，武进区人民政府下发村镇房屋所有权证（常房权证武字第××号）一本，房屋所有权人为常州市星博创商贸有限公司，房屋座落前黄镇，丘地号C0200000399，土地证号2001-××3。受偿人常州市七星博创商贸有限公司受让上述土地的使用权仍在常州市盈德利食品有限公司名下（见集体土地使用证，武集用2001字第0604063）。2012年8月，曹仕俊通过股权转让的方式成为常州市七星博创商贸有限公司的大股东，并成为该公司的法定代表人。 2017年3月18日，原告常州市七星博创商贸有限公司作为甲方（卖方）、被告尤恩平、詹爱兰作为乙方（买方）签订《厂房土地买卖转让合同》一份，该合同第一条转让标的约定：卖方拥有位于幅工业用地，土地信息如下：2001-××3，地号，200800001，土地使用权面积8493.8平方米（见土地使用证），卖方在其上建有工业厂房，前办有《房地产权证》，丘地号00200000399（见房地产权证）。第二条转让标的概况约定：2.1、卖方保证，上述土地及厂房的产权清晰，卖方对其享有完全的物权，有权转让标的，不存在任何债务，未使用转让标的进行任何抵押，不存在查封，不存在任何欠缴地价款、房价款或税款的情形。2.2、转让标的现已出租，到期后由甲方负责清场，一切费用由甲方承担，厂里的所有设施都归乙方所有。2.3、清场后开始交付乙方使用，开始计算利息。2.4、最迟不超过2017年6月底。第三条转让价格与付款方式约定：3.1、转让标的成交价1300万元，3.2、每年付利息3.6%年息。3.3、2019年6月底付100万元，2020年6月底付100万元，2022年6月底余额一次性付清。3.4、原则上早付款、早过户，最迟不超过五年。3.5、签字后付定金40万元。第四条责任与税费约定：4.1、甲方在2017年6月30日前，完成各税费交纳，4.2、把公司所有的证件封存在甲方的保险箱内。4.6、乙方在转让的厂房里生产经营，一切安全事故由乙方全部负责。4.7、在协议期内，甲方应提供手续和帮助，以便建修房屋，所有费用由乙方负责。4.8、完成协议以后，过户和其他有关费用各承担一半。第五条违约责任约定：5.1、甲方违约付违约金按1300万元的300%付给乙方。5.2、乙方违约，乙方到期不付款，也按1300万元的300%付给甲方。5.3、甲乙双方在协议期内，若遇拆迁甲方应协助乙方办理拆迁事宜。5.4、甲方要完全委托乙方办理拆迁事宜，拆迁款项不足1300万元，乙方应补足1300万元，超出部分全部归乙方所有。5.5、付委托书。第六条，买卖双方和股东各执一份，均具有同等法律效力，本合同自双方签字盖章之日起生效。原告方代表曹仕俊在甲方处签字，被告詹爱兰、尤恩平在合同下方乙方处的股东、法人处签字。同日，原告还向被告出具委托书一份，该委托书载明：“今委托尤恩平在常州七星博创商贸有限公司负责经营，一切事务由尤恩平全权负责，包括安全责任。如不安全情况，由尤恩平负一切法律责任，甲方曹仕俊不承担一切法律责任。特立此委托书”。上述合同、委托书签订当日，被告詹爱兰、尤恩平支付原告转让合同定金400000元，2017年6月30日，原告公司向被告詹爱兰、尤恩平出具收款收据一份，载明收到被告交付的2017年度（2017年7月1日至2018年6月30日）转让价款的利息460000元。两项合计860000元。2017年6月前，原告将案涉厂房、土地交由被告詹爱兰、尤恩平接管，詹爱兰、尤恩平接管案涉厂房土地并开始经营，至本案诉讼时止，被告未支付剩余转让价款给本案原告。2018年8月，拆迁人意欲拆迁案涉厂房（即武进区），拆迁人调查得知常州七星博创商贸有限公司已通过买卖方式将案涉厂房、土地转让给了本案两被告，但案涉厂房的产权证仍在常州七星博创商贸有限公司名下，案涉土地使用权证因故仍在常州市盈德利食品有限公司，拆迁人遂委托前黄镇司法办相关工作人员找被告龙恩平、常州七星博创商贸有限公司法定代表人曹仕俊沟通协商未果。2018年12月3日，常州七星博创商贸有限公司向两被告发出书面函件一份：要求两被告于收到本函之日起10内将剩余厂房、土地转让款1260元一次性支付给常州七星博创商贸有限公司。如不能支付或无力支付剩余转让款，常州七星博创商贸有限公司将收回厂房、土地使用权。如有能力支付，常州七星博创商贸有限公司会配合你方在政府拆迁事项上的一切事宜。以上两种方案，你方在收到本函后需以书面告知我方作了何种选择，如你方拒不接受本函或不予书面回复，我方将视为你方无能力或不愿支付剩余转让款，届时，我方将与前黄镇政府磋商所涉厂房、土地拆迁事宜，收回厂房、土地的使用权。被告收到该函后，也于2018年12月10日复函给本案原告，表明被告的观点，故未支付剩余转让款给原告。 2018年12月20日，常州市武进区前黄镇丁舍村民委员会作为甲方、常州市七星博创商贸有限公司作为乙方签订非住宅搬迁补偿协议一份，该协议约定：为集体土地集中优化管理，根据有关法律法规的规定，甲方与乙方遵循平等、自愿、公平、守法、诚实信用的原则，经协商一致，双方就集体土地上非住宅搬迁补偿事宜达成协议如下：一、房屋及土地概况，1、土地使用权证号（法院裁定书），土地使用权面积8493.8平方米，用途工业，土地使用权类型（空白）。2、房屋所有权证号，权证建筑面积5429.87平方米。经认定有效建筑面积5627.23平方米，其他建筑面积1512.54平方米。二、房屋搬迁补偿价款及构成：（一）甲方应付乙方房屋搬迁补偿价款为11128000元。（二）补偿价款具体构成：1、房屋评估价格4970246元（详见房屋评估报告）；2、装修及附属设施评估价格717725元（详见附属设施情况调查表及报告）；3、机械设备等搬迁1491074元（见调查表）；4、按时丈量、评估奖励费（空白）；5、签字综合奖励费281362元6、腾空让房奖励费168817元；7、停工停产损失补偿费257013元；8、货币化安置奖励费398163元；9、其他房产证补助271494元、资产评估379700元、土地补偿2165919元、综合补助26469元。三、价款结算及支付方式：甲乙双方签订本协议后，甲方支付30%的补偿价款，余款待乙方将被搬迁房屋腾空交出钥匙并由甲方验房后结算。四、违约责任及其他事项：9、拆迁款等厂房腾空让房后一次性付清。五、争议解决方式：本协议履行发生争议，双方协商不成，均可向武进区人民法院提起民事诉讼。甲方负责人、原告负责人均在该协议下方的甲方、乙方处签字盖章。2019年1月23日，原告具状向本院起诉，提出诉请如上。诉讼中，原告方认为，原被告间签订的厂房、土地转让合同因违反了我国法律法规的强制性规定，双方间签订的厂房、土地转让合同应被认定无效，遂要求本案两被告退还案涉土地、厂房，并要求两被告支付因实际占用二年时间的实际使用费用，该费用参照70元/平方米的租金计算，共计1200000元，扣除被告已付房屋定金400000元及支付的利息460000元后，应由被告支付原告厂房、土地使用费计340000元，并提交了同类土地、厂房出租的合同，用以证明租金以70元/平方米来计算有事实依据。经庭审质证，被告持有异议，被告认为原、被告间系房屋买卖关系而非租赁关系，对原告该主张不予认可。 针对反诉原告尤恩平、詹爱兰主张的其自2017年3月18日起接管案涉厂房起至本案诉讼时，反诉原告共计投入厂房维修、浇水泥地面、修建地下排水管道、修建厂门、电线线路改造等共计投入1000000元，对此，经反诉被告质证后不予认可，反诉被告认为，反诉原告接管案涉厂房后基本没有投入。2019年9月10日，本案承办人召集原、被告双方就案涉现场进行实地查验，并要求反诉原告就增加、维修、投入的财产提交相应的证据加以证明，但反诉原告嗣后因故未能提交。针对反诉原告要求对其增加部分的财产予以评估的申请，经庭审质证，反诉被告认为，反诉原告在接管厂房后并未有实质证的增加，故不同意进入评估程序。针对反诉原告接管案涉厂房后是否有增加基建、改造投入等情况，2018年8月7日，武进区前黄镇司法所相关工作人员找尤恩平沟通、了解情况时，就尤恩平接管厂房后是否搞基建投入等，尤恩平陈述：“我进驻厂房后对厂里的下水道进行疏通和厂里浇路共投资七至八万元钱。在厂里还投入壹拾多万元建厂房未完工”。上述调查笔录，经庭审质证，原、被告双方均无异议。 针对反诉原告主张的要求反诉被告应当腾空而未腾空部分厂房及土地共计二年的厂房、土地使用费282560元的反诉请求，实质指向的是案涉厂房西南侧座落在常州市盈德利食品有限公司土地证上载明的土地平面图内的房屋、土地，因该部分房屋（约2000平方）、土地（约1000平方）已有马家印刷厂实际占有、使用。2008年11月21日常州市中级人民法院作出民事裁定将常州市盈德利食品有限公司武进区的5345平方米的房屋、8493.8平方米的土地使用权抵偿给常州市七星博创商贸有限公司时，常州市七星博创商贸有限公司也未实际占有、使用该房屋、土地。故常州市七星博创商贸有限公司在2017年3月18日与两被告签订厂房、土地转让合同时也未将该房屋、土地（指马家印刷厂占用的部分）交付给两被告，本案原被告双方在受让土地、厂房时均不知情，仅是事后对照土地平面图查看时才知道上述情形。以上述事实，在2018年8月7日，武进区前黄镇司法所相关工作人员找尤恩平的调查笔录、找曹仕俊的调查笔录中有相关陈述，上述两份笔录内容经庭审质证，原被告双方均无异议。 以上事实，由原告向本院提交的土地房房买卖转让合同一份、案涉集体土地使用权证一本、房屋所有权证一本、2018年12月3日的函件一份、被告向本院提交的2018年12月10日的函件一份、案涉房屋查询不动产证明一份、被告主张的其接管厂房后的增加物件损失清单等、本院调取的拆迁补偿协议一份、前黄镇政府司法办对原被告负责人所作的调查笔录等及原、被告在庭审中的陈述为证，本院依法予以确认。 本院认为，本诉原告常州市七星博创商贸有限公司与被告尤恩平、詹爱兰于2017年3月18日签订的《厂房土地买卖转让合同》，该转让合同既涉及房屋的买卖，也涉及集体建设用地使用权的转让。我国法律、法规对集体建设用地的使用权的转让有明确规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设，但是，符合土地地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之规定，本案中，案涉土地系农村集体土地，登记在常州市盈德利食品有限公司名下，集体土地使用权证号为武集用（2001）字第0604063。案涉买卖转让合同约定的出让方为本案原告常州市七星博创商贸有限公司、受让方为本案被告即尤恩平、詹爱兰，本案双方当事人签订的厂房土地买卖转让合同约定转让相对应的房屋及集体土地建设用地使用权的行为，不符合上述法律规定的例外情形，故本院依法认定双方于2017年3月18日签订的《厂房土地买卖转让合同》因违反我国法律、法规的强制性规定而无效。被告尤恩平、詹爱兰主张原被告间系房屋买卖关系，而非集体土地使用权转让合同，应根据地随房走的原则认定本案转让买卖关系合法有效的观点，无事实依据及法律依据，故本院依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当拆价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中，出让方即本案原告常州市七星博创商贸有限公司依据案涉合同取得了被告尤恩平、詹爱兰作为受让人一方支付的定金400000元、支付2017年度利息计460000元，两项合计860000元，应由常州市七星博创商贸有限公司返还给尤恩平、詹爱兰一方。对于受让方尤恩平、詹爱兰应将依据案涉合同取得的位于武进区的厂房、土地返还给出让方即本案原告常州市七星博创商贸有限公司。故在本诉案件中，原告常州市七星博创商贸有限公司要求确认双方间签订的厂房土地转让合同无效、并要求被告退出所占用的土地和厂房的请求，符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告要求被告尤恩平、詹爱兰承担实际使用案涉厂房土地期间（二年整）使用费计1200000元的请求，因双方间的转让合同被人民法院认定为无效，且本案原、被告双方在本案中均有过错责任，由此造成的损失由自己一方承担。故本院对原告该项请求依法不予支持。对于反诉部分，反诉原告尤恩平、詹爱兰主张因反诉被告常州市七星博创商贸有限公司在履行转让合同过程中存在严重违约情形，致该合同不能履行而要求解除案涉合同的请求，因在本诉中双方签订的案涉合同被确认为无效，故无需再作出判决。对于反诉原告尤恩平、詹爱兰要求反诉被告赔偿经济损失中的即已支付的利息46万元，因在本诉中已作出返还，无须另行作出判决；反诉原告尤恩平、詹爱兰要求反诉被告常州市七星博创商贸有限公司赔偿经济损失中的“经营损失补偿款2510000元”的反诉请求，因反诉原告就此未向本院提交充足的证据加以证明，且无法律依据，故本院对该项反诉请求，依法不支持；对于反诉原告尤恩平、詹爱兰要求反诉被告常州市七星博创商贸有限公司赔偿经济损失中的“应腾空而未腾空部分厂房及土地两年共计使用费计282560元”之请求，因原、被告双方在签订厂房土地转让合同时均未实占有、交付，双方又不知情，且案涉转让合同已被认定为无效合同，故本院对反诉原告的该项请求，依法不予支持。对于反诉原告要求反诉被告赔偿反诉原告自2017年3月18日起接管厂房后的部分厂房的维修费用等计1000000元的请求，因反诉被告明确表示在反诉原告按管厂房后并未增加财产，即使有临星的增加的财产，可由反诉原告退还厂房时带走，且反诉原告也未提交充足的证据加以证明有增加的财产。针对此请求，本院经审查后认为，案涉买卖合同被认定为无效，合同当事人依据合同取得的财产应当返还。本案中，反诉原告在接管厂房、土地后，在经营中对厂房、土地上有略有增加的财产，可由反诉原告在退还厂房、土地时一并取回，对于增添的财产如果拆除时会使其性能、价值发生重大变化的，这部分损失由反诉原告一方自己承担。故本院依法对该项反诉请求依法不予支持。对于反诉原告要求反诉被告承担上述赔偿款中的利息请求，因本院未支持上述赔偿款，故本院依法对该项请求不予支持。对于反诉原告尤恩平、詹爱兰要求反诉被告常州市七星博创商贸有限公司双倍返还定金计800000元的请求，因本案中本诉中就定金400000元作出了返还，且案涉合同被人民法院认定为无效，故不再适用双倍退还定金。对于反诉尤恩平、詹爱兰要求反诉被告常州市七星博创商贸有限公司赔偿合同约定的交易价1300万元的30%的违约金3900000元的请求，因案涉厂房土地买卖转让合同被认定为无效，且合同双方均有过错，故本院依法对反诉原告的该项反诉请求依法不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告常州市七星博创商贸有限公司与被告尤恩平、詹爱兰在2017年3月18日签订的《厂房土地买卖转让合同》无效。 二、被告尤恩平、詹爱兰于本判决生效之日起三十日内将位于武进区厂房腾空，并在上述期限内将案涉厂房、土地使用权返还给原告常州市七星博创商贸有限公司。 三、原告常州市七星博创商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告尤恩平、詹爱兰款项860000元。 四、驳回原告常州市七星博创商贸有限公司的其余诉讼请求。 五、驳回反诉原告尤恩平、詹爱兰的其他反诉请求。 本诉案件受理费6400元，由本诉原告常州市七星博创商贸有限公司负担3200元，本诉被告尤恩平、詹爱兰负担3200元；反诉案件受理费37234元，由反诉原告尤恩平、詹爱兰负担33657元，反诉被告常州市七星博创商贸有限公司负担3577元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  刘伟叙 人民陪审员  蒋 龙 人民陪审员  蒋 雷 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  石嫦娥