杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初2781号 原告（反诉被告）：叶小微，女,1979年11月1日出生，汉族，住浙江省富阳市。 被告（反诉原告）：浙江绿城优客资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区高技街32号127室，统一社会信用代码913301063524802476。 法定代表人：刘翔，该公司总经理。 委托诉讼代理人：祁显唐，浙江纳古律师事务所律师。 原告叶小微与被告浙江绿城优客资产管理有限公司（以下简称绿城优客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告绿城优客公司提出反诉，本院审查后予以准许，将本反诉合并，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶小微，被告（反诉原告）绿城优客公司的委托诉讼代理人祁显唐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶小微向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《绿城优客房屋委托管理协议》；2.判令被告支付拖欠的燃气费、水费及2019年1月起至9月15日的物业费共计2648元；3.判令被告支付2019年6月29日至9月15日的租金9373元；4.判令被告支付违约金9250元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月29日，原被告签订《绿城优客房屋委托管理协议》，约定被告承租原告位于杭州经济技术开发区房屋；租赁期限为53个月，自2016年4月29日起至2020年9月28日止；2017年，由于租客在卫生间外面使用洗衣机，导致水漏至2403室，但被告一直不解决，导致原告被2403室业主起诉。由于被告擅自把客厅改为卧室，卧室所使用的两台空调外机放在阳台上，而三年来，被告任由杂物长期堆放在阳台导致地漏堵塞，空调水长期漫溢在阳台，破坏了阳台。2019年1月，空调水渗漏至2403室，2403室要求彻底解决，以绝后患，但被告置之不理。2019年7月，阳台再次漏水至2403室，但被告仍然不解决。应2403室的要求，原告于7月27日断了房屋水电。原告多次与被告沟通解决漏水问题，但被告均推卸责任。且自2019年6月29日的租金，被告也一直未支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告绿城优客公司辩称：1.原告擅自断水断电的行为构成根本违约。根据《绿城优客房屋委托管理协议》第六条及第七条的约定，因原告的行为影响房屋出租或承租人居住的，被告有权单方解除协议。若因原告原因导致协议提前终止，原告应按月租金×2.5×剩余未执行月份的标准向被告支付违约金，且被告有权收回添置在房屋内的可移动物品。本案中，原告未能举证证明设备阳台漏水，且无法证明阳台漏水与被告存在因果关系。退一万步讲，假设设备阳台的漏水与被告存在因果关系，原告也无权通过断水断电的方式阻止被告承租房屋，在要求被告维修未果的情况下，其可以通过自行维修后，向其认为应当承担维修义务的主体进行追偿。据被告了解，案涉房屋楼下邻居将设备阳台包入房内，已属于违章建筑，且设备阳台本就悬空于楼外，日晒雨淋在所难免。为了防止上下层渗水，开发商在建筑房屋的过程中也应当对该部分进行防水处理。案涉房屋由原告自行装修，其在得知未做防水的情况下应自行对房屋进行防水处理，而非要求被告对其房屋进行防水处理。被告仅为承租人，并无此义务。原告断水断电并更换门锁，使被告无法承租房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任，并返还被告添置物。2.原告主张燃气费、水费及物业费存在虚高的情况。物业费7个月共计1682.10元，燃气费因无7月的抄表数据，结合查询燃气公司2016年12月至2019年6月的费用，为21.70元；水费经抄表计算为39元，上述金额共计1742.80元，与原告主张相差甚远，对于该部分费用，应当根据原告举证证据确定。3.原告主张租金支付至2019年9月15日于法无据，且要求支付违约金9250元也无依据。原告于2019年7月27日开始断水断电，逼迫承租人搬离，使得被告无法继续承租房屋，其在此时已构成违约，且被告自此便未再使用房屋。被告由始至终都未构成违约，原告要求被告支付违约金无依据。 反诉原告绿城优客公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《绿城优客房屋委托管理协议》；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金35000元；3.判令反诉被告返还反诉原告添置的家具、家电等；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2016年4月29日，反诉原告与反诉被告签订《绿城优客房屋委托管理协议》。就东海柠檬郡11幢1单元2503室房屋租赁事宜协商一致。协议第四条第3款约定“乙方提供装修、家居配置服务时，可以根据需要对房屋进行装修改造（包含将原有客厅改造为卧室，优化水、电、暖、燃气、下水等线路管道设施），但不得破坏房屋建筑主体称重结构。”反诉原告将案涉房屋客厅改为卧室前，已取得反诉被告的同意，并不存在擅自修改的情况。案涉房屋设备阳台地漏并未堵死，原告并无证据证明设备阳台漏水系反诉原告的过错导致。2019年7月27日，反诉被告采取了断水断电的行为，导致承租人无法正常居住，违反了合同约定，故反诉原告要求反诉被告支付违约金35000元并返还添置的可移动物品。 反诉被告叶小微辩称：设备阳台漏水系被告原因造成，长期堆积的垃圾导致阳台地漏堵塞，且空调管子又未放进地漏，长期漫溢导致漏水。反诉被告多次要求反诉原告做防水，但反诉原告均置之不理。属于反诉原告的物品可以返还。要求反诉被告支付违约金无依据，是反诉原告违约而非反诉被告违约。 本院经审理查明：2016年4月，叶小微（甲方）与绿城优客公司（乙方）签订《绿城优客房屋委托管理协议》，约定叶小微提供杭州经济技术开发区房屋一套，绿城优客公司提供装修、家居以及房屋租赁管理服务。合同期为53个月，包含1个月装修期、48个月计租、4个月空置期。合作期内，每执行满12个计租合同月，提供1个月空置期。租金为每月3700元，自实际计租期开始起算之日起，每顺延一个月为一个合同月，每3个月合同月结算一次租金；租金于每合同结算周期开始后十五日内支付。租赁托管期内的水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生管理费、电话费、有线电视使用费、宽带费等由绿城优客公司承担。交房时应保证房屋既有附属物品、设施设备处于适用和安全的状态。如因自然属性或合理使用而导致前述物品、设施设备的损耗或使用故障，绿城优客公司应及时通知叶小微修复，叶小微应在接到通知后三日内进行维修。逾期不维修的，或属于需要及时维修而叶小微不能履行的，绿城优客公司可代为维修，费用由叶小微承担，直接从下季度应支付的款项中扣除。乙方提供装修、家居配置服务时，可以根据需要对房屋进行装修改造（包含将原有客厅改造为卧室，优化水、电、暖、燃气、下水等线路管道设施），但不得破坏房屋建筑主体承重结构。若因房屋装修问题以及租客不当使用造成第三方损失或治安问题，绿城优客公司应积极调解或解决问题，尽可能减少因此给叶小微造成的不良影响。对于上述损失，叶小微不承担与自身过错无关的赔偿责任。另合同约定因叶小微原因导致协议提前终止的，叶小微应支付绿城优客公司违约金，违约金为月租金×2.5×剩余未执行月份；因绿城优客公司原因导致协议提前终止的，绿城优客公司应及时知会叶小微，并支付违约金，违约金为2个月的月租金。另协议补充条款约定如因租客产生的噪音、高空抛物、向楼下漏水、火灾及其他使用房屋不当等行为，造成他人损失或伤害的，绿城优客公司负全部责任。 合同签订后，绿城优客公司向原告支付了租金129500元，自2016年4月29日至2019年7月28日，共计为39个月，根据合同约定，绿城优客公司可以扣除1个月的装修期及2个月的空置期，第3个空置期应为2019年7月29日至2019年8月28日，但绿城优客公司在2019年5月10日支付的期间为2019年4月29日至2019年7月28日的租金中扣除了1个月的租金。 2019年7月，因设备阳台漏水事宜，原被告产生分歧。原告认为系租客原因导致设备阳台漏水，要求被告解决。被告未及时处理，原告于2019年7月27日对房屋断水断电，绿城优客公司将租客搬离该房屋。2019年9月15日，原告更换房屋钥匙。 经双方确认，叶小微应返还绿城优客公司的物品为志高空调1台、微波炉1台、A房间的床及床垫各1张、3门衣柜1个、餐桌1张、凳子3把、椅子3把、书桌3张、灭火器2个、路由器1个。 上述事实由原告提交的《绿城优客房屋委托管理协议》、与孔会东的微信聊天记录，被告提交的转账凭证以及当事人庭审陈述所证实。原告提交的其他证据，本院不予确认。 本院认为，原被告签订的《绿城优客房屋委托管理协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按合同约定履行相应的义务。叶小微与绿城优客公司要求解除《绿城优客房屋委托管理协议》的诉请，因叶小微于2019年7月27日对房屋进行断水断电，绿城优客公司于当日将租客搬离房屋，搬离后，叶小微询问绿城优客公司是否需要继续租赁房屋，但绿城优客公司未给予明确答复。叶小微于2019年9月15日更换房屋钥匙，双方签订的协议在客观上已无法继续履行，故协议已于2019年9月15日解除。双方要求解除协议的诉请，已无判决的必要，本院不予支持。叶小微要求绿城优客公司支付燃气费、水费、物业费的诉请，因未提交相应的证据证明，故本院依照绿城优客公司自认的金额1742.80元予以支持。叶小微要求绿城优客公司支付自2019年6月29日至2019年9月15日的租金的诉请，因叶小微于2019年7月27日采取了断水断电措施，导致案涉房屋无法正常使用，故2019年7月27日至2019年9月15日的租金不应由绿城优客公司承担。2019年6月29日至2019年7月26日的租金，因双方协议约定，每12个合同月可以扣除1个月空置期，自2018年7月29日至2019年7月28日为12个合同月，2019年7月29日至2019年8月28日为空置期，绿城优客公司在第12个合同月扣除了空置期不符合协议约定，本院将空置期平分至已履行合同月后，绿城优客公司尚应支付叶小微租金285元。叶小微及绿城优客公司要求对方承担违约责任的诉请，因绿城优客公司作为房屋管理人，未及时履行管理义务，未积极配合叶小微解决问题，存在违反合同约定的行为。叶小微采取了断水断电的方式，其初衷为及时止损，但该方式不妥，亦存在违反合同约定的行为，故双方互不承担违约责任。绿城优客公司要求叶小微返还的物品，叶小微予以确认，本院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、浙江绿城优客资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付叶小微燃气费、水费、物业费共计1742.80元； 二、浙江绿城优客资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付叶小微租金285元； 三、叶小微于本判决生效之日起十日内返还浙江绿城优客资产管理有限公司志高空调1台、微波炉1台、A房间的床及床垫各1张、3门衣柜1个、餐桌1张、凳子3把、椅子3把、书桌3张、灭火器2个、路由器1个； 四、驳回叶小微的其他诉讼请求； 五、驳回浙江绿城优客资产管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费332元，由叶小微负担300元，由浙江绿城优客资产管理有限公司负担32元；反诉案件受理费338元，由浙江绿城优客资产管理有限公司负担。叶小微、浙江绿城优客资产管理有限公司于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  吕瑜岚 人民陪审员  孙伟伟 人民陪审员  陈 栋 二〇二〇年一月十日 书 记 员  汤 斌