浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终3408号 上诉人（原审被告）：浙江大升钢结构有限公司。住所地：浙江省杭州湾上虞经济技术开发区。 法定代表人：梁文龙，总经理。 委托诉讼代理人：陶学委，浙江滔腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：甘梓敏，女，1988年4月11日出生，汉族，住广东省中山市。 委托诉讼代理人：王永、朱光全，浙江泽厚（绍兴）律师事务所律师。 原审被告：梁耀，男，1976年7月21日出生，汉族，住江苏省淮安区。 上诉人浙江大升钢构有限公司（以下简称大升公司）因与被上诉人甘梓敏、原审被告梁耀排除妨碍纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2019）浙0604民初666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。审理期间，双方当事人向本院申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。 大升公司上诉请求：1.依法撤销原判，改判驳回被上诉人甘梓敏对上诉人的诉讼请求或发回重审。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人甘梓敏承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1.原审判决在事实认定上错误。上诉人是基于浙江中安起重机有限公司（以下简称中安公司)与浙江上安钢构有限公司（以下简称上安公司）、浙江歌德起重机有限公司（以下简称歌德公司）的租赁合同关系以及转租赁合同法律关系使用涉案厂房。原审判决引用了梁耀与中安公司签订的而认定上诉人签订的租赁合同无效，属事实认定错误。生效判决并未直接认定中安公司与梁耀的租赁合同无效，故应当认定梁耀签订租赁合同是履行职务行为，实际承租人是上安公司和歌德公司。2、原审判决履行对象错误。被上诉人在拍卖涉案厂房时明知标的物设定有租赁关系，而厂房存在租赁关系直接影响到拍卖价格及拍卖对象。如无租赁关系，涉案厂房不会以如此低价由被上诉人拍得。故被上诉人取得厂房使用权应在拍卖公示的租赁期满以后，一审法院直接判决上诉人腾空不当。 甘梓敏辩称，中安公司与梁耀之间的租赁合同已被生效判决认定无效。虽然司法拍卖公告中注明涉案厂房存在租赁，但后续的生效判决认定不存在租赁关系，故上诉人没有权利来源，非法占用涉案厂房，理应排除妨碍，将占用的房产返还被上诉人。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 梁耀未作答辩。 甘梓敏向一审法院起诉请求：1、判令大升公司、梁耀立即停止占用甘梓敏所有的位于杭州湾上虞经济技术开发区的厂房（产权号为：浙（2017）绍兴市上虞区不动产权第0028745号），并立即从上述厂房内腾退；2.本案诉讼费由大升公司、梁耀承担。 一审法院认定事实：2017年5月8日，甘梓敏通过杭州市下城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台购得浙江杭州湾上虞工业园区的土地及相应地上房产，并支付了相应的成交价款。2017年10月25日，绍兴市国土资源局不动产登记中心向甘梓敏颁发了编号为浙（2017）绍兴市上虞区不动产第0028745号《不动产权证书》。拍卖公告中已载明该估价对象已出租作起重机厂正常使用，租赁期限为2015年1月1日至2020年12月31日止，年租金为420000/年，租金合计252万元已由被执行方一次性收取。该案涉房产上的租赁法律关系经一审、二审、再审程序，最终于2019年3月31日由最高院作出（2019）最高法民申1440号民事裁定书认定中安公司与梁耀之间并不存在真实有效的厂房租赁关系。现该房产实际占有使用人为大升公司，故甘梓敏认为大升公司与甘梓敏不存在租赁关系，亦未支付租金，多次要求腾退未果，故成讼。 一审法院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物，如行为人妨害权利人行使物权的，权利人也可以请求排除妨害。本案中，甘梓敏系位于杭州湾上虞经济技术开发区不动产第0028745号项下的不动产所有人，大升公司未经甘梓敏同意擅自占有使用该不动产，现甘梓敏提出要求大升公司腾空并返还的诉讼请求，具有事实和法律依据，该院予以支持。大升公司辩称其入住案涉房屋前是由梁耀与中安公司之间的租赁关系延伸而来，但该租赁合同已被认定无效，其又辩称系基于2016年12月与中安公司所签租赁合同合法占有，但该份合同指向标的与本案互不包含，且大升公司亦未能举证该租赁合同有无实际履行，无法实现其证明目的，该院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、大升公司应自判决生效之日起三十内将位于杭州湾上虞经济技术开发区的厂房（产权号为：浙（2017）绍兴市上虞区不动产权第0028745号，土地使用权面积51680.14平方米，总建筑面积34297.69平方米）腾空后返还给甘梓敏；二、驳回甘梓敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行判决确定的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由大升公司负担。 二审中,上诉人大升公司提交了以下证据：1、歌德公司、大升公司厂房租赁合同，要求证明上诉人使用涉案厂房的来源依据。2、民事诉状，中安公司、梁耀厂房租赁合同，租金收条，要求证明梁耀替上安公司和歌德公司租赁涉案厂房及支付租金的事实。3、（2017）浙06民初421号民事判决书、（2018）浙民终330号民事判决书，要求证明涉案厂房实际承租人为上安公司和歌德公司的事实及梁耀系职务行为的事实。4、（2017）浙0105民初7237号判决书，要求证明梁耀担任上安公司、歌德公司法定代表人的事实。5、（2018）浙0104民初1969号民事判决书，（2017）浙0104民初5714号民事判决书，要求证明梁耀受让上安公司及歌德公司全股权及担任公司法定代表人的事实。 被上诉人甘梓敏认为上述证据均不属二审中的新证据，不能证明中安公司与梁耀之间存在合法的租赁关系。原审被告梁耀未发表意见。 被上诉人甘梓敏及原审被告梁耀均未提交新的证据。 本院对上述证据分析认为，上述证据均不属二审中的新证据，且均不能证明本案相关事实，均不予采纳。 本院二审认定如下事实：2017年5月8日，甘梓敏通过杭州市下城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台购得浙江杭州湾上虞工业园区的土地及相应地上房产，并支付了相应的成交价款。拍卖公告中已载明该估价对象已出租作起重机厂正常使用，租赁期限为2015年1月1日至2020年12月31日止，年租金为420000/年，租金合计252万元已由被执行方一次性收取。2017年10月25日，绍兴市国土资源局不动产登记中心向甘梓敏颁发了编号为浙（2017）绍兴市上虞区不动产第0028745号《不动产权证书》。现该房产实际占有使用人为大升公司，甘梓敏认为大升公司与甘梓敏不存在租赁关系，亦未支付租金，多次要求腾退未果，故成讼。 另查明：2017年8月，中安公司依据其与梁耀间签订的《厂房租赁合同》向绍兴市中级人民法院提起诉讼，要求梁耀支付2015年3月1日起至2020年12月31日止的房屋租金74515153.2元，该院于2018年3月22日作出（2017）浙06民初421号民事判决，驳回了中安公司的诉讼请求。该案经浙江省高级人民法院二审，该院于2018年8月24日作出（2018）浙民终330号民事判决，该判决认为中安公司首先不能证明其所主张的74515153.2元租金的真实性，其次中安公司未能提供充分有效证据证明上安公司、歌德公司系梁耀实际控制的企业，且即使为梁耀实际控制和经营，但梁耀与实际使用人系不同民事法律主体，根据合同相对性原则，如果中安公司认为实际使用人应支付租金，可另行主张权利，最终驳回了中安公司的上诉，维持原判。中安公司对该二审判决不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2019年3月31日作出（2019）最高法民申1440号民事裁定，认为原审法院认定中安公司与梁耀的《厂房租赁合同》签订的真实目的并非为了成立有效的租赁关系并无不当，中安公司向梁耀主张74545453元的租金亦不能成立，裁定驳回了中安公司的再审申请。 本院认为，本案争议的焦点在于被上诉人要求上诉人腾退涉案房屋有无事实和法律依据。首先，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条之规定，竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。涉案厂房的的司法拍卖公告上明确注明了该厂房已出租作起重机厂使用，租赁期限为2015年1月1日至2020年12月31日，即拍卖公告已明确排斥了竞卖人在上述租赁期间内行使占有、使用等权利。甘梓敏在拍卖时知晓上述内容，且实际参与了竞拍，应视为其认可拍卖公告的内容，其实际竞拍的内容并不包含租赁期内涉案厂房的使用权。故甘梓敏在拍卖公告确定的租赁期未满的情况下主张权利，明显与司法拍卖的规定不符，缺乏相应依据。其次，从司法拍卖的价格分析，带租赁厂房在评估时其价格已剔除了租赁期内的使用价值，故带租赁厂房的评估价格明显低于不带租赁厂房的评估价格。涉案厂房是按照带租赁的价格进行拍卖，如果允许甘梓敏在拍卖公告注明的租赁期内行使权利，实际上是让甘梓敏以带租拍卖的价格享受不带租拍卖的权利，明显有违公平原则。最后，关于涉案厂房是否存在租赁关系的问题，虽然生效判决认定中安公司与梁耀的《厂房租赁合同》签订的真实目的并非为了成立有效的租赁关系，但其仅否定了中安公司与梁耀之间存在真实的租赁关系，并未否定中安公司与其他主体存在债权债务关系，且浙江省高级人民法院（2018）浙民终330号民事判决也明确“中安公司如认为实际使用人应支付租金，可另行主张权利。”故尚不能根据上述生效判决就认定涉案厂房不存在任何权利瑕疵，甘梓敏在拍卖公告注明的租赁期间内直接主张权利，难以获得支持。 综上，原判认定事实基本清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销浙江省上虞区人民法院（2019）浙0604民初666号民事判决； 二、驳回甘梓敏的诉讼请求。 本案一审案件受理费80元、二审案件受理费80元，均由被上诉人甘梓敏承担。 本判决为终审判决。 审判长 李 志 审判员 季璐璐 审判员 陈伟明 二〇二〇年一月十九日 书记员 鲁 易