重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初25600号原告：重庆隆鑫物业管理有限公司。住所地:重庆市石坪桥横街特5号，统一社会信用代码915001077530560415。法定代表人：高仲，该公司董事长。委托诉讼代理人：游雪，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈艾琳，系该公司员工。被告：刘淑容，女，汉族，1969年9月26日生，住重庆市九龙坡区。原告重庆隆鑫物业管理有限公司与被告刘淑容物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员程楚峰适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人游雪、陈艾琳，被告刘淑容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆隆鑫物业管理有限公司向本院提起诉讼请求：一、判令被告立即支付原告物业管理费25815.86元，公摊水电费1210元；二、判令被告立即支付原告逾期支付物业管理违约金（滞纳金）1000元；三、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2007年1月22日被告与重庆天骄物业管理有限公司签订《天骄.美茵河谷前期物业管理服务协议》，双方约定由物业公司为业主提供物业服务及物业服务的期限、内容、质量、物业费标准、缴费时间、违约责任等。合同签订后，该楼盘的开发商重庆中城联置业发展有限公司被重庆隆鑫地产集团收购，变更为重庆隆鑫花漾湖地产有限公司，重庆天骄物业管理有限公司无任何交接手续撤场，导致重庆隆鑫花漾湖地产有限公司只能另行委托重庆隆鑫物业管理有限公司继续为该楼盘提供物业服务，2008年7月1日原告正式进驻美茵河谷，为业主提供物业服务，2017年5月原告与美茵河谷小区业委会重新签订物业服务合同，合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积按月向原告支付物业管理费用，逾期交费的从逾期之日起缴纳违约金（滞纳金）。被告系小区19-2-3-2号业主，物业面积153.12平方米，按约定被告应当向原告缴纳从2009年4月1日至2019年5月31日物业管理费25815.86元，从2009年4月1日至2019年5月31日公摊水电费1210元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金（滞纳金）1000元。原告为维护自己的合法权益，诉至本院，请求判如所请。被告刘淑容辩称:1.原告在2017年5月前未与被告形成过任何有效的物业服务合同关系，无权主张2009年4月1日至2017年5月的物业服务费；2.原告没有举证证明在所谓的2008年进入小区后每月均提供的物业服务；3.假设原告在被告同意下开展了物业服务内容，其原告诉请的物业管理费、水电公摊费也超过了诉讼时效；4.2018年6月后原告提供的物业服务质量不合格，包括被告在内的数十家业主房屋外墙严重渗水，原告作为物业服务单位不作为，没有履行义务，不应该收取物管费；5.因房屋渗水，被告自费翻新，用物业费抵扣翻新装修费，原告是事前同意的。本院经审理认定事实如下：被告系重庆市九龙坡区兰美路988号19-2-3-2号房屋业主，房屋建筑面积为153.12平方米。美茵河谷小区的原开发商系重庆中城联置业发展有限公司，后该公司变更为重庆隆鑫花漾湖地产有限公司。2008年7月1日，原告与重庆隆鑫花漾湖地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为美茵河谷小区提供前期物业服务，服务期限为本合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘或（续聘）的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；多层住宅收费标准为1.2元/月·平方米；共用的专项设备运行的水电能源消耗，合理向业主分摊计收；物业服务费按月缴纳，于每月前10日内履行缴纳义务；违约金按每日千分之三的标准收取。2017年5月5日，原告与美茵河谷小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定服务期限自本合同双方签订生效之日起至美茵河谷小区业主委员另聘物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同终止，该合同于2017年5月1日起生效。合同还约定物业服务费按建筑面积计算，洋房为1.5元/平方米·月，公摊水电费按10元/户·月缴纳；被告应于每月10日前交纳当月产生的全额物业管理服务费用，逾期未交纳物业服务费、公摊水电费，按每日0.03%的标准收取违约金。物业服务合同签订后，原告重庆隆鑫物业管理有限公司依约为前述小区提供了物业服务。另查明，原告重庆隆鑫物业管理有限公司曾于2018年11月19日诉至本院，要求被告刘淑容支付2009年4月1日至2018年11月30日期间的物业管理费、公摊水电费及违约金，重庆隆鑫物业管理有限公司于2018年11月28日撤回起诉，本院于同日作出（2018）渝0107民初28853号民事裁定书准予撤诉。上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、欠费明细表、物业专项维修资金使用情况表、律师函及邮政回执、消杀服务检验记录表、绿化检查记录表、外委清洁服务质量检查表、巡逻签到表、临停车辆进出登记表、人员进入登记表、重庆市新建商品房屋使用说明、保证书等，被告提供的照片以及当事人陈述在卷为凭并经当庭质证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。原告依约为小区提供了物业服务，被告应按时交纳物业服务费用。对于被告提出的房屋渗水问题属于另一法律关系，被告可以通过另外的途径解决，被告以上述问题未解决为由拒绝交纳物业服务费缺乏依据，对其该项辩称意见不予采纳。对于被告辩称原告的诉讼请求超过诉讼时效的问题。原告虽在2016年7月28日向被告邮寄律师函催收物业服务费、公摊水电费，但原告未举示证据证明被告收到上述函件，故不能产生诉讼时效中断的效力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的第一款之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。依物业服务合同约定,每月10日前交纳当月物业管理费用，故每个月的物业服务费用应自该月11起计算诉讼时效。据此，涉案房屋2009年4月至2015年11月物业服务费用诉讼时效最迟至2018年11月10日届满，原告于2018年11月19日向本院提起过诉讼，故原告主张的2015年11月及此前的物业服务费、公摊水电费已经超过诉讼时效，本院不予支持。被告应当向原告缴纳2015年12月至2019年5月期间的物业服务费、公摊水电费。物业服务费的金额经计算为8865.64元（2015年12月至2017年4月：1.2元/平方米·月×153.12平方米×17个月=3123.64元、2017年5月至2019年5月：1.5元/平方米·月×153.12平方米×25个月=5742元）、公摊水电费的金额经计算为420元（10元/月×42个月）。原告所主张的违约金，根据合同约定，被告未按时交纳物业管理费，应支付违约金，但原告主张的违约金标准过高，本院酌情调整并主张100元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘淑容于本判决生效后五日内支付原告重庆隆鑫物业管理有限公司物业服务费8865.64元、公摊水电费420元及违约金100元，合计9385.64元;二、驳回原告重庆隆鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为250元（原告已预交），由原告重庆隆鑫物业管理有限公司负担187元，被告刘淑容负担63元，被告负担部分应于本判决生效后五日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 程楚峰二〇二〇年一月二日法官助理 牛立威书 记 员 程远备